甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘29民终563号上诉人（原审被告）：甘肃某房地产开发有限公司，住所地：甘肃省临夏市。法定代表人：孔某，该公司经理。委托诉讼代理人：吴宗霞，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月秀，甘肃某房地产开发有限公司职工。上诉人（原审原告）：胡某，女，住甘肃省永靖县。上诉人（原审原告）：李某，男，住西藏自治区拉萨市，系胡某丈夫。共同委托诉讼代理人：李志刚，男，现住甘肃省临夏市，系李某、胡某之子。上诉人甘肃某房地产开发有限公司因与上诉人胡某、李某房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服永靖县人民法院（2018）甘2923民初1272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人甘肃某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴宗霞、王月秀、上诉人胡某、李某及其委托诉讼代理人李志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃某房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销永靖县人民法院(2018)甘2923民初1272号民事判决，将案件发回重审或改判;2.由本案被上诉人承担上诉费用。事实与理由:原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，造成合同无法继续履行的原因系被上诉人违约。首先，原审判决称“甘肃某房地产开发有限公司虽打电话通知胡某、李某办理退房手续，但胡某、李某向工商部门进行投诉，双方的商品房买卖合同未解除，甘肃某房地产开发有限公司将涉案房屋已经另行出售，致使无法继续履行合同”、“胡某、李某主张解除合同，甘肃某房地产开发有限公司业已将涉案房屋出售，导致商品房买卖合同目的不能实现”，这与实际事实严重不符，事实上，是因被上诉人的违约行为造成上述案涉合同目的无法实现，是被上诉人的违约造成合同解除条件成就，并非是上诉人的行为导致案涉商品房买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，上诉人因被上诉人的违约造成解除合同的条件成就，为避免进一步的损失才将房屋售与他人，原审颠倒因果关系，主次不分，忽略了被上诉人的违约行为对案涉合同履行造成的实质性影响，实难令上诉人信服；其次，原审判决称“甘肃某房地产开发有限公司电话通知胡某、李某作出书面承诺后，未按约定期限付清房款，甘肃某房地产开发有限公司电话通知胡某、李某办理退房手续，视为自通知到达对方时合同解除，胡某、李某接到通知后未办理退房手续，而向工商部门进行投诉，甘肃某房地产开发有限公司主张合同解除的效力处于不确定状态”，原审对此认定与事实严重不符，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十二条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，因被上诉人在承诺书中明确承诺剩余房款将于2016年12月1日到2017年春节之前还清，如果违约，将退房处理且扣除总房款的4%作为违约金。被上诉人的承诺是对商品房买卖合同约定的解除条件，后因被上诉人并未在约定的时限前付清房款，被上诉人违约，其行为已经达到了解除合同的条件，故上诉人作为解除权人，有权解除案涉合同，而依据法律规定，该解除合同的通知到达被上诉人时合同就已经解除，合同是否解除的效力并不需要经被上诉人确认，若被上诉人对解除合同的效力有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认，而其向工商局投诉上诉人这一行为并不能阻止解除合同效力的产生，故原审法院对此事实认定错误。据此，原审对影响本案结果的重要事实认定不清，颠倒因果关系，忽视被上诉人的违约行为对合同目的无法实现的实质性影响，且错误的认定解除合同的效力还需违约方确认，判令上诉人承担赔偿责任实难令上诉人认可与信服，故请求贵院依法予以撤销重审。原审判决适用法律错误。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，判令上诉人向被上诉人承担赔偿责任，系适用法律错误。该条规定适用的前提应当是买受人并不存在任何违约的情形，而本案中被上诉人存在违约情形，在被上诉人违约的情况下，原审判令上诉人承担赔偿责任，既无事实依据亦无法律支持。原审无视被上诉人的违约行为，损害了上诉人的合法权益，对上诉人实属不公，故上诉人请求贵院依法撤销原审判决，在查明事实的基础上，发回重审或予以改判。原审判令上诉人承担赔偿责任缺乏证据支持。被上诉人虽在原审庭审中提交了一份手机号为132××××6634的机主向被上诉人李某发来的上诉人公司的账户信息，但该份证据并无任何信息表明系该手机号机主主动联系被上诉人要求打款，亦无相关证据予以佐证，被上诉人也无任何证据证明系该手机号机主主动要求其打款。该手机号机主虽为上诉人员工，但其早在本案发生即在2017年5月6日以前该员工就已经从上诉人公司离职，原审依职权调取的证据及谈话笔录均无法确认该员工仍系上诉人公司员工，且根据法院调取的手机号用户信息显示该手机号机主于2017年8月已将此号注销，所以当时的事实情况无法获知，原审仅凭被上诉人无证据的陈述，就认定是上诉人员工经授权向被上诉人索要尾款的证据不足，仅凭一条短信截屏也不排除是被上诉人认为应当支付尾款而主动向该员工索要上诉人公司账户信息，而该员工虽已辞职但基于责任心在不知道被上诉人违约而该房屋已被另行出售的情形下仍将账户信息发给被上诉人。依据“谁主张，谁举证”的证据原则，被上诉人应当就上诉人员工主动联系其索要尾款这一事实，提供证据予以证明，而目前并无任何证据对此予以证明，原审法院在证据不足、事实未作全面认定的情况下，判令上诉人承担赔偿责任，令上诉人无法信服、无法接受，故请求贵院撤销该判决并发回重审或对该部分判决予以改判。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，判决有失公平，故依据相关法律法规上诉至贵院，请求贵院在查明事实的基础上，结合合同法公平合理原则，依法撤销原审判决并发回重审，或由贵院予以改判，以维护上诉人合法权益。胡某、李某上诉请求：1.撤销永靖县人民法院(2018)甘2923民初1272号民事判决书第三项、第四项，改判由甘肃某房地产开发有限公司向李某、胡某赔偿不低于己付房款411764元的80%，即329411.2元，并支持至少128290元的房屋升值损失；2.维持永靖县人民法院(2018)甘2923民初1272号民事判决第一、第二项；3.由甘肃某房地产开发有限公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一审判决部分适用法律不当。上诉人于2017年1月19日之前，累计支付房款40万元整，占房款比例的97.13%，余款在2017年5月6日由被上诉人的公司员工唐仲莉向李某发出其公司账户信息后，李某转账支付剩余房款11864元(其中多支付100元)。在整个合同履行期间内，上诉人以“丽水嘉园6#-1111号”为合同标的物，前后6次进行付款，全面、及时、适当的履行完毕支付价金义务。2017年3月10日，上诉人向甘肃某房地产开发有限公司索要其所购房屋“丽水嘉园6-1111”平而图以供装修之用，遭拒绝后，通过甘肃省工商行政管理局12315申诉举报中心投诉。2018年3月10日，上诉人分别通过中国质量万里行消费投诉平台、永靖县工商局消费者保护协会投诉，要求甘肃某房地产开发有限公司履行交房义务并进行赔偿。期间，上诉人得知，2017年4月11日该房已被甘肃某房地产开发有限公司擅自出售并过户给他人。甘肃某房地产开发有限公司的行为违反合同约定，其“一房二卖”行为导致上诉人的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，一审法院在甘肃某房地产开发有限公司恶意违约事实清楚，法律规定范围和逻辑均十分明确的情况下，滥用法官“自由裁量权”，其“20%的赔偿责任”之酌定完全悖逆解释之基本规定，以普通的合同违约责任的补偿性原则替代司法解释的惩罚性原则，违反“特别法优先于一般法”的基本原则，裁判随意性过大，法律适用明显不当，显属滥用职权、枉法裁判。另外，自2017年3月纠纷发生至本案被永靖县人民法院受理，永靖县古城新区的一手房价累计涨幅至少1000元/平方米，总计上涨至少为128290元，此系对方恶意违约行为给上诉人造成的直接经济损失。针对甘肃某房地产开发有限公司的上诉，胡某、李某辩称，本案的焦点在于卖方根据《承诺书》所享有的约定解除权生效条件是否具备的问题。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”只有当约定解除的条件成就时，守约方才可以行使解除权，但解除条件成就并不导致合同自动解除，必须由守约方行使解除权之后，合同权利义务才告终止。《合同法》第六条、第四十五条规定，对条件“成就”与否的判定不应简单的看待结果，还应分析这种“成就”是属自然“成就”，还属人为恶意促成，如属后者,则违背了诚信原则。本案中，我方当事人在2017年1月19日之前，已累计支付房款40万元，付款占总房款比例为97.13%。按照物权法和合同法的相关规定，此时房屋的所有权及相关风险均未转移至买方，且买方还可以验收房屋、做装修前的准备工作，以保障其权利，而卖方为回笼资金在前期做了大量的工作，在没有证据证明买方向卖方索要装修图纸和求偿余款不可补救的情形下，如果允许卖方以11764元未付清为由而单方解除合同，容易导致当事人的利益明显失衡。李某先生在2016年12月1日向甘肃某房地产开发有限公司支付10万元房款时，是向甘肃某房地产开发有限公司手写过一份承诺书，但承诺的主要内容仅为“本人承诺剩余房款将于2016年12月1日到2017年春节之前还清”，并无违约金及解约一说。甘肃某房地产开发有限公司出示的“承诺书”中的指纹部分，不知从何而来，并非李某本人所按。代理人认为此件存在严重法律缺陷，不能作为本案的证据，应予排除。理由如下：①从6张付款单据及收据可以得知，交款人均为胡某女士，实际操办人均为李某先生，而在甘肃某房地产开发有限公司所示“承诺书”上，没有胡某女士本人的签字，这属于重大过失，故该“承诺书”无论真假，均为非法和无效。②甘肃某房地产开发有限公司所示“承诺书”，从约定解除权的构成要件而言，存在缺陷，不能作为合同解除的依据。该“承诺书”主体不清，内容上过分增加了一方当事人的义务、一再回避了开发商的义务、限制了买方的主要权利并使当事人之一的胡某女士的合法权益被置于巨大的风险之中，违背了诚实守信的基本原则。③该“承诺书”作为合同的一部分，理应一式两份，但甘肃某房地产开发有限公司只出具一份，亦无证据显示存有副本或者其他原件，属于“孤证”，其真实性存在严重问题，不应采信。④对方所谓“离职员工”的短信问题，我们认为该员工是否已“离职”还是“被离职”均与本案无关，这属于卖方内部管理的问题，不该把自家管理的过失算到无辜的买家身上。胡某、李某向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令解除胡某、李某与甘肃某房地产开发有限公司之间的丽水嘉园6-1111房屋买卖合同；2、依法判令甘肃某房地产开发有限公司返还已付购房款411764元并承担赔偿购房款一倍的赔偿责任即411764元，合计823528元；3、依法判令甘肃某房地产开发有限公司以购房款为基数支付自2017年5月6日起至2018年5月8日的利息（中国人民银行同期商品房贷款利息5.36%）22070.55元；4、依法判令甘肃某房地产开发有限公司返还胡某、李某多支付的购房款100元；5、案件受理费由甘肃某房地产开发有限公司负担。庭审中，胡某、李某增加诉讼请求，要求甘肃某房地产开发有限公司赔偿房屋升值款130000元。一审法院认定的事实：2015年6月20日，胡某、李某与甘肃某房地产开发有限公司达成口头协议，由胡某、李某购买甘肃某房地产开发有限公司位于永靖县古城新区丽水嘉园6-1111号房屋，面积为128.29平方米，单价3320元／平方米，当日交10000元定金，可优惠10000元，且7天存付，可享受99折房款优惠，实际房款401764元，并于当日向甘肃某房地产开发有限公司支付认购金10000元，甘肃某房地产开发有限公司开具了收据；2015年7月1日，胡某向甘肃某房地产开发有限公司交房款120000元，甘肃某房地产开发有限公司开具了收据；2016年7月26日，李某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付房款50000元，甘肃某房地产开发有限公司于2016年8月3日向胡某出具了收据；2016年12月1日，胡某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付房款100000元，甘肃某房地产开发有限公司出具了收据。同日胡某向甘肃某房地产开发有限公司作出书面承诺“……总价411864元，现已付房款280000元，剩余131864元。本人承诺剩余房款将于2016年12月1日至2017年春节（即为2017年1月28日）之前还清，如果违约，将退房处理且扣除总房款的4％作为违约金”。2017年3月7日，胡某向甘肃某房地产开发有限公司交房款120000元，甘肃某房地产开发有限公司出具了收据。2017年3月中旬，甘肃某房地产开发有限公司打电话通知胡某办理退房手续，后胡某向工商部门及临夏州住房和城乡建设局投诉。2017年4月11日，甘肃某房地产开发有限公司与孙桂花签订商品房买卖合同，甘肃某房地产开发有限公司将永靖县古城新区丽水嘉园6-1111号房屋出售给孙桂花。2017年5月6日，甘肃某房地产开发有限公司员工唐仲莉给李某发出甘肃某房地产开发有限公司账户为701810122000020128的信息，李某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付11864元，共计支付房款411864元，多支付房款100元。一审法院认为，甘肃某房地产开发有限公司与胡某、李某虽未签订书面商品房买卖合同，但口头进行了约定，双方就合同标的物位置、面积、价格、付款期限等达成协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，胡某、李某已向元和公司交纳房款，甘肃某房地产开发有限公司收款并向胡某出具收据，故甘肃某房地产开发有限公司与胡某、李某之间形成商品房买卖关系，双方均应全面履行义务。本案中，胡某、李某出现逾期交款情形，并向甘肃某房地产开发有限公司作出书面承诺，胡某、李某未在承诺时间段付清剩余房款，甘肃某房地产开发有限公司虽打电话通知胡某、李某办理退房手续，但胡某、李某向工商部门进行投诉，双方的商品房买卖合同未解除，甘肃某房地产开发有限公司将涉案房屋已经另行出售，致使无法继续履行合同。2017年5月6日，甘肃某房地产开发有限公司员工唐仲莉给李某发出甘肃某房地产开发有限公司账户信息后，李某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付剩余房款，胡某、李某有理由认为双方继续履行合同。商品房买卖合同解释第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。关于合同是否解除的问题。胡某、李某主张解除合同，甘肃某房地产开发有限公司业已将涉案房屋出售，导致商品房买卖合同目的不能实现，故胡某、李某与甘肃某房地产开发有限公司之间的合同依法应予解除。甘肃某房地产开发有限公司提出胡某作出书面承诺后，未按约定期限付清房款，甘肃某房地产开发有限公司电话通知胡某、李某办理退房手续，视为自通知到达对方时合同解除，胡某、李某接到通知后未办理退房手续，而向工商部门进行投诉，甘肃某房地产开发有限公司主张合同解除的效力处于不确定状态，且甘肃某房地产开发有限公司将涉案房屋出售后其员工于2017年5月6日向李某发短信催交剩余房款，故甘肃某房地产开发有限公司关于通知到达对方时合同解除的主张不成立，本院不予支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据商品房买卖合同解释第八条的规定，元和公司应向胡某、李某返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于购房款及利息问题。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故甘肃某房地产开发有限公司返还胡某、李某购房款411764元及超付的100元；利息以购房款为基数，按中国人民银行2017年贷款基准利率一年以内4.35%计算，胡某、李某主张元和公司承担一年的利息损失，利息为411764元×4.35%＝17911.73元。关于房屋升值损失问题。胡某、李某要求甘肃某房地产开发有限公司支付130000元房屋升值损失的诉请，证据不足，本院不予支持。关于甘肃某房地产开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任问题，本院酌定由甘肃某房地产开发有限公司承担已付购房款411764元20%的赔偿责任，即为411764元×20%＝82352.8元。综上所述，判决：一、解除甘肃某房地产开发有限公司与胡某、李某之间的商品房买卖合同；二、甘肃某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡某、李某已付购房款411764元及超付的100元并支付以411764元为基数自2017年5月6日起至2018年5月5日止按年利率4.35%计算的利息17911.73元；三、甘肃某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向胡某、李某赔偿已付购房款411764元的20%，即82352.8元；四、驳回胡某、李某的其他诉讼请求。案件受理费13557元，由甘肃某房地产开发有限公司负担7116元，胡某、李某负担6441元。宣判后，双方均不服，向临夏州中级人民法院提出上诉。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审经过公开开庭审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，对原审法院查明的事实、证据本院予以确认。本院认为，上诉人甘肃某房地产开发有限公司与上诉人胡某、李某并未签订书面商品房买卖合同，但双方口头就合同标的物位置、面积、价格、付款期限等达成了协议，且李某、胡某按双方的约定支付了全部房款，双方的口头协议应为合法有效，既然上诉人李某、胡某已按双方约定支付了全部房款，上诉人甘肃某房地产开发有限公司也应按双方约定给上诉人胡某、李某交付房屋。但本案涉案标的物房屋甘肃某房地产开发有限公司已另售给第三人，双方的口头房屋买卖合同无法履行，应于解除，导致双方合同目的不能实现是由于上诉人甘肃某房地产开发有限公司违约，故该公司理应向上诉人李某、胡某支付占用资金的损失，并承担适当的违约赔偿金，原审法院酌定判处并无不当。综上所述，上诉人甘肃某房地产开发有限公司、上诉人李某、胡某的上诉请求均不能成立，应于驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27114元，由上诉人甘肃某房地产开发有限公司承担13557元，上诉人胡某、李某承担13557元。本判决为终审判决。审判长  赵发源审判员  马超芳审判员  蔡 瑛二〇一九年九月二十七日书记员  马忠贤