江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6363号上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区奇宁轩工艺品店，住所地南京市鼓楼区石头城97号。经营者：仇赛男，女，1987年12月2日生，汉族，住江苏省海门市。被上诉人（原审原告）：南京市秦淮河建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区石头城6号文化产业园06幢。法定代表人：黄越，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔志培，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京市鼓楼区奇宁轩工艺品店（以下简称奇宁轩工艺品店）因与被上诉人南京市秦淮河建设开发有限公司（以下简称秦淮河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇宁轩工艺品店上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求判令被上诉人赔付上诉人的租金损失费共计20100元；3.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.被上诉人已经违反了合同约定，应在合同到期前一个月通知上诉人不再出租案涉商铺。2.按照合同约定，被上诉人对租赁物进行维护修缮时，导致上诉人营业中断，应补偿上诉人相应租赁面积的租金。3.上诉人2018年6月底去交租金时，财务不在公司，被上诉人办公室的人告诉上诉人暂时不收租金。到10月份，上诉人接到电话通知去财务办公室，被要求签订一份搬走协议，而且不退租金。上诉人搬走后租金一直没有退还。4.2018年10月30日，被上诉人将案涉商铺锁起来，一直到2019年3月5日商铺被强拆，此期间上诉人一直无经营。5.案涉商铺装修改造的原因是消防不过关，在这种情况下被上诉人将商铺租给上诉人经营好几年，属于商业欺诈，被上诉人应赔偿这几年的损失。秦淮河公司辩称：同一审意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。秦淮河公司向一审法院提出诉讼请求：1.奇宁轩工艺品店支付自2018年7月1日起至2019年3月5日止的房屋占有使用费10800元；2.诉讼费由奇宁轩工艺品店承担。一审法院认定的事实：秦淮河公司是石头城97号即“水木秦淮街区”商铺的所有权人。2017年6月30日，秦淮河公司作为甲方与乙方奇宁轩工艺品店签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将石头城路97号c栋57号商铺（建筑物面积约15平方米）及其附属物出租给乙方作为商业经营使用，租期12个月，自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租金90元/平方米/月，租金一次性支付，总额为人民币16200元，履约保证金3000元；租赁期届满或本合同提前解除后，甲方在乙方无任何尚未处理的违约行为，且乙方已将租赁物内的所有自由可移动物品腾空，并将租赁物返还给甲方、付清所有应付费用后，甲方将履约保证金无息返还给乙方。否则，甲方有权拒绝返还履约保证金，直至满足前述全部条件。因乙方违约而产生的违约金、损害赔偿金及其他未付费用，甲方均有权从租赁保证金中扣除；合同到期后，如甲方不再出租此商铺，应在合同到期前一个月通知乙方，甲方有权在合同终止后自行处置租赁物；无论何种情况，甲方均有权在本合同届满前30天内，经事先通知后携带任何第三方进入乙方租赁范围进行察看，乙方应给予任何配合；如约定的租赁期届满，租赁物范围内仍有乙方滞留的物品，视为乙方的抛弃物，任由甲方处置，乙方无权主张据此的所有权或相应请求权；乙方逾期未交付租赁物的，每逾期一天，乙方应向甲方支付等同于当年度平均日租金2倍的租赁物使用费；乙方拒不执行，甲方依法收回租赁物，甲方有权采取一切必要措施，包括但不限于断水断电、更换门锁、委托公证机关进行清理公证、丢弃租赁物内所有物品、强令乙方搬离等。合同签订后，秦淮河公司将上述房屋交付给了奇宁轩工艺品店使用，奇宁轩工艺品店向秦淮河公司缴纳了一年的租金16200元和租赁保证金3000元。合同届满后，双方未续签合同。秦淮河公司于2018年10月通知奇宁轩工艺品店返还涉案房屋，奇宁轩工艺品店并未搬离并返还房屋。2019年3月5日，秦淮河公司对本案所涉的房屋进行了清理，将放在房屋内的物品进行了打包存放，南京市石城公证处对清理过程进行了公证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人拒绝返还的应当承担相应的违约责任。本案中，秦淮河公司、奇宁轩工艺品店双方之间所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、效力性规定，故合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同到期后，奇宁轩工艺品店不履行腾房义务的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。秦淮河公司按照原租金标准向奇宁轩工艺品店主张房屋占有使用费，并未不当，一审法院予以支持。因奇宁轩工艺品店在承租房屋时缴纳了租赁保证金3000元，且双方约定该款在奇宁轩工艺品店违约时，秦淮河公司有权从租赁保证金中扣除，故扣除该款后，奇宁轩工艺品店实际应支付房屋占有使用费7800元（16200/12*8-3000=7800）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：南京市鼓楼区奇宁轩工艺品店于判决生效之日起十日内向南京秦淮河建设开发有限公司支付房屋占有使用费7800元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南京市鼓楼区奇宁轩工艺品店负担（秦淮河公司已预交，奇宁轩工艺品店在履行上述义务时加付此款）。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，双方租赁合同第九条乙方权利和义务第6条规定，本合同租赁期限届满或提前解除的，乙方须在合同终止后十日内将自行添置的可拆动的动产部分自行拆除（已形成附合的装饰装修以及水、电、煤气的增扩容设施设备除外），并按约向甲方交还租赁物，保证返还的租赁物处于完好及适于正常使用的状态。租赁物返还时，需经甲方验收认可。本院二审期间，上诉人奇宁轩工艺品店提交通知书照片打印件一张，证明在2018年10月底时房屋已经被锁上了，在这之前上诉人的东西已经搬走了，锁上之后上诉人没有任何经营。被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，对该证据真实性予以认可。涉案房屋里尚遗留有上诉人的物品，且该物品经被上诉人公证才从房屋内移出，该期间上诉人的物品仍然占用被上诉人的房屋，应当支付占有使用费。被上诉人谈话中称向法院另行提交公证材料，但此后并未按期提交。本院对上述证据的真实性予以确认，关于上述证据的关联性，将结合下文予以综合表述。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被上诉人、上诉人双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，上诉人继续占有使用涉案房屋，结合现有证据，能够认定被上诉人直至2018年10月23日才向上诉人发出明确意思表示，要求上诉人迁出并清空房屋，故应认定双方在2018年7月1日至2018年10月期间形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时要求解除合同，并有权参照合同约定的租金标准要求上诉人支付租金即占有使用期间的费用。上诉人自称在2018年6月底向被上诉人缴纳租金时已被告知暂时不收，在2018年10月被上诉人向上诉人发出书面通知后，应视为被上诉人已明确向上诉人提出解除合同，上诉人应及时履行腾房义务，否则应承担相应的违约责任。上诉人并未提供证据证明其已按约与上诉人办理房屋交接手续，应认定其存在违约行为，其认为被上诉人未提前一个月通知，其已经搬出、无经营故不应向被上诉人支付房屋占有使用费的上诉理由与合同约定不符，亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被上诉人按照原租金标准向上诉人主张自2018年7月1日至2019年3月5日的房屋占有使用费用，不违反法律规定及合同约定，一审法院予以支持并无不当。双方在租赁合同中约定，在上诉人违约时，被上诉人有权从履约保证金扣除因违约而产生的相关费用，故一审认定扣除已缴纳的3000元履约保证金后，上诉人实际应支付房屋占有使用费7800元并无不当。上诉人一审时并未就赔偿租金损失问题提出反诉，二审时双方亦未对此达成一致意见，本院对上诉人超出一审审理范围的诉请不予理涉。综上所述，奇宁轩工艺品的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京市鼓楼区奇宁轩工艺品店负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年九月二十日法官助理 孙成艺书 记 员 倪 辉