宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7803号 原告：王迪，男，1991年2月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张政宣，宁夏臻之律师事务所律师。 被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹永恒，该公司员工。 原告王迪与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张政宣，被告的委托诉讼代理人曹永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告同被告签订的《商品房买卖合同（现售）》有效；2.请求判令被告协助原告办理“瑞景嘉园二区x-x-x室”房屋所有权证书；3.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金70746元；4.请求判令被告返还原告采暖费4076元；合计金额：74822元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（现售）一份。该合同约定：原告购买被告开发的位于银川市金凤区满城南街与黄河路交叉路口“瑞景嘉园二区x-x-x室”房屋一套，建筑面积134.08平方米，房屋总价款为710624元，付款方式为全款以抵顶工程款的方式支付。出卖人应当在2015年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；并应当在商品房交付使用后720日内协助买受人办理该商品房的房屋所有权证书。合同签订后，原告按约定以抵顶方式付清房款，同时被告向原告出具全额收款收据一张。2016年1月20日，被告将该房屋交付原告居住使用，并完成该房屋的网上签约手续（网签号20160000295）。但是被告至约定期限并不履行协助原告办理房屋所有权证书义务，导致原告至今无法办理该套住房的所有权证书。综上所述，原告认为，被告在约定的期限内未履行协助办理房屋所有权转移登记义务的行为，导致原告至今不能取得房屋所有权证书，已侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权利，特诉至贵院望贵院依法审理并判如所请。 被告辩称，2015年，被告拖欠王洪涛的工程款未付，被告为了付款，将涉案房屋抵顶给了王洪涛，王洪涛又将房屋卖给了王迪，王迪至今未能向王洪涛支付任何房款，因此，王洪涛要求被告停止为王迪办理过户手续。因原告未能实际支付购房款，其无权获得涉案房屋。双方虽然签订了购房合同，但并未实际履行。被告多次要求原告退还房屋，均遭到原告拒绝；被告拖欠税务机关巨额税款未付，税务机关停止为被告出具任何税票，因此本案房屋也无法出具税票，故被告暂时无法办理房产证；房屋交付时间是2016年1月12日，合同约定交付之后的720日内办理产权证书，也就是2018年1月1日办理产权证书，截止起诉之日即2019年6月12日，逾期了527天，逾期办证按照日万分之0.1支付违约金，本案购房款为710624元，违约金应当为3744元（710624元×0.00001×527天）,原告计算的违约过高，请求法庭调整违约金按照合同约定的日万分之0.1计算。被告将房屋交付给了原告，原告占有使用房屋就应当支付暖气费，因此，请求法院驳回原告主张的暖气费的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。原告提交的证明、物业费台账，被告认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》、收款收据、采暖费交费发票、房屋顶账协议、补充协议，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的承诺书、告知函、证人王洪涛的证言，仅能证实王洪涛因涉案房屋存在争议而要求被告停止给原告办理不动产权登记证书的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月，被告将位于银川市金凤区瑞景嘉园二区8号楼3单元1101室抵顶给案外人王洪涛，后王洪涛同意刘诚将上述房屋抵顶给银川军浩兰砼业有限公司。2015年7月1日，刘诚以宁夏华建建筑有限责任公司名义与银川军浩兰砼业有限责任公司签订《房屋顶账协议》（合同编号CW-2015FWDZ-0625），将位于银川市金凤区黄河西路瑞景嘉园二区房屋抵顶给银川军浩兰砼业有限责任公司，房屋价款685440元。后双方又签订《补充协议》，将抵顶房屋变更为瑞景嘉园二区，房屋价款为685440元。银川军浩兰砼业有限公司又将上述房屋抵顶给银川市西夏区春雁石料厂并于2015年12月28日签订《房屋顶账协议》，银川市西夏区春雁石料厂又将上述房屋指定办理至原告名下。2015年7月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发的位于金凤区瑞景嘉园二区房屋，房屋总价款为710624元。付款方式为全款已抵顶王洪涛工程款。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。同日，被告给原告出具《收据》一张，确认收到原告瑞景嘉园二区房屋总价款710624元。2016年1月12日，原告办理入住手续。2016年1月13日，王洪涛给被告出具《承诺书》，同意将上述房屋办理至原告名下，并承诺如有任何纠纷与贵公司无关，我本人愿意承担一切后果。 另查明，2017年11月23日，原告交纳上述房屋2013-2014采暖费2547.52元，2014年采暖费764.2元，2015年采暖费764.2元，宁夏电投热力有限公司出具的发票显示用户名称均为吕洛平。 本院认为，原告、被告签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。对双方当事人均具有约束力。被告应协助原告办理上述房屋的不动产登记证，故原告要求被告协助原告办理瑞景嘉园二区不动产登记证书的诉讼请求本院予以支持。依据合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产登记证书，按日万分之0.1支付原告违约金，该违约金约定标准过低，本院调整为按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，原告于2016年1月12日办理入住手续，接收房屋，被告应于2018年1月1日前给原告办理上述房屋的不动产权登记证书，则原告主张的逾期交房违约金为48088.8元（710624元×4.75%÷365天×520天（2018年1月12日计算至2019年6月15日））。被告主张系因王洪涛通知被告不给原告办理房屋产权证书，因王洪涛不是本案《商品房买卖合同》的合同主体，也不是涉案房屋的买受人，被告具此未给原告办理不动产登记证书，没有事实和法律依据，对其辩解本院不予采信。原告要求被告退还其交纳的采暖费，因原告提交的采暖费发票显示用户名称为吕洛平，原告未提交证据证实被告系交纳采暖费的义务主体，故对其要求被告返还采暖费的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王迪与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》有效； 二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司协助原告王迪办理位于银川市金凤区满城南街与黄河路交叉路口瑞景嘉园二区8-3-1101室房屋不动产权登记证书； 三、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王迪逾期办理不动产登记证书违约金48088.8元； 四、驳回原告王迪的其他诉讼请求。 案件受理费835元，原告王迪负担298元，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担537元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年九月十日 书记员  李晓艳 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。