南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4890号原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：阳红艳，女，1993年11月8日出生，汉族，住湖南省涟源市,原告的公司职员。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：谭俊，男，1988年7月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1961年6月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系被告谭俊的母亲。委托诉讼代理人：曹进先，男，1960年8月13日出生，汉族，住长沙市望城区，系被告谭俊的姨父。原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）与被告谭俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人阳红艳、许笑，被告谭俊及其委托诉讼代理人谭小玲、曹进先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费16669.13元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）16835.55元；3.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告谭俊系长沙市望城区XX?苏迪亚诺小区XX栋XXX房业主，房屋建筑面积为133.14㎡。2009年5月31日，被告与原告签订了《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》（以下简称协议），双方以此正式建立了前期物业管理服务合同关系，根据协议约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积1.1元/m2每月向原告交纳物业管理费，逾期交纳物业管理服务费自逾期之日起每日加收实际应交金额千分之三的滞纳金。原告入驻南山?苏迪亚诺小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告作为南山?苏迪亚诺小区XX栋XXX房业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2009年9月1日起一直未缴纳过物业管理服务费，经原告多次催缴，截至2019年7月31日仍欠费16669.13元。被告未按约支付物业管理服务费，其行为已构成严重违约，理应承担相应违约责任。因此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请判如所诉。被告谭俊辩称，1、《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》“买受人”一栏签名不是被告的签名，上述协议依法不成立。2、《南山?苏迪亚诺业小区物业管理服务合同》订立于2017年2月16日，被告不是合同双方当事人不应承担相关权益义务。3、被告购买的房屋至今未交付，物业管理费应由房产开发商承担。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年5月31日，长沙南山房地产开发有限公司作为出卖人，被告谭俊作为买受人，双方签订了合同编号为20080469307的《望城县商品房买卖合同》约定，被告购买长沙南山房地产开发有限公司开发的位于长沙市望城区房屋，该房屋建筑面积为134.82平方米；房屋交付时间为2009年8月31日前；双方在商品房买卖合同附件四中约定，出卖人与买受人在签署商品房买卖合同的同时，买受人应与原告签订《前期物业管理服务协议》。同日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，由原告为被告提供物业管理服务；被告缴纳费用从建设单位通知领房之日的次月1日起计收；物业管理费按房屋建筑面积1.2元／平方米进行计算；被告应于每月上旬向原告缴纳物业管理费，被告超过1个月不缴纳物业管理服务费的，原告可从逾期之日起按每日应交金额的千分之三向被告加收逾期违约金。2017年2月16日，原告与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》约定，由原告为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照合同约定价格的90%交纳；物业费按建筑面积1.1元/平方米/月收取。2011年4月29日，房产部门向被告颁发的房屋产权证载明被告的房屋面积为133.14㎡。因被告一直未缴纳物业管理费，原告于2018年12月10日向被告邮寄了《律师函》进行催收，虽然原告提交了邮寄单，但不能证明被告是否签收。2019年7月16日原告向被告发送短信催收物业管理费。另查明，被告的涉案房屋一直未装修入住；被告当庭陈述购买涉案房屋的流程均由其母亲谭小玲办理。诉讼过程中，原告主张自2009年9月1日起至2019年7月31日止，被告谭俊共拖欠物业管理费16669.13元（其中：2009年9月至2014年5月30日原告主张按照1元/平方米/月收取物业费，2014年6月至2019年7月原告主张按照1.1元/平方米/月收取物业费）、滞纳金16835.55元。上述事实有原告提交的房产证、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、律师函、邮寄单、短信、欠费明细表及原被、告的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原、被告签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。所以，被告辩称《南山?苏迪亚诺业小区物业管理服务合同》订立于2017年2月16日，被告不是合同双方当事人不应承担相关权益义务的辩解理由不能成立。关于被告向原告支付物业管理服务费的问题。原告已依约为涉案小区提供物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费。被告辩称，《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》“买受人”一栏签名不是被告的签名，上述协议依法不成立；经查，被告当庭陈述购买涉案房屋的流程均由其母亲谭小玲办理，且涉案房屋的买卖合同与《南山?苏迪亚诺业主临时管理规约及前期物业管理服务协议》系同日签订，被告亦未能提交证据证明其主张，故本院对被告的该辩解主张不予支持。被告还辩称，被告购买的房屋至今未交付，物业管理费应由房产开发商承担；虽然原告未提交证据证明被告实际的收房时间，但可以房产部门向被告颁发房屋产权证书的时间（即2011年4月29日）视为房屋交付的时间，被告应当支付物业管理费。原告主张2009年9月至2014年5月30日按照1元/平方米/月收取物业费，2014年6月至2019年7月按照1.1元/平方米/月收取物业费，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。因被告对涉案一直未装修入住，按照合同约定自2017年1月1日的物业服务费应按照合同约定价格的90%计算。综上所述，原告请求判令被告向原告支付物业管理服务费16669.13元的诉讼请求，本院予以部分支持。经计算，被告应向原告支付物业管理费为13552.32元（即：2011年5月1日至2014年5月31日，133.14㎡×1.0元/㎡/月×37个月＝4926.18元；2014年6月1日至2016年12月31日，133.14㎡×1.1元/㎡/月×31个月＝4540.07元；2017年1月1日至2019年7月31日，133.14㎡×1.1元/㎡/月×31个月×90%＝4086.07元）。关于逾期交纳物业管理服务费的违约金问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告超过1个月不缴纳物业管理服务费的，原告可从逾期之日起按每日应交金额的千分之三向被告加收逾期违约金，但被告对涉案房屋一直未装修入住，原告于2019年7月16日才向被告发送短信进行催收，结合本案当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故对原告请求判令被告支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）16835.55元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭俊于本判决生效后十日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付自2011年5月1日起至2019年7月31日止的物业管理费13552.32元；二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元，因适用简易程序减半收取108元，由被告谭俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周健成二〇一九年九月二十五日代理书记员  陈慕华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。