上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初5996号原告(反诉被告)：上海强赛纸塑科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：洪明响，董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾菊龙，男，1963年10月23日生，汉族，住所地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，上海晋松律师事务所律师。原告(反诉被告)上海强赛纸塑科技有限公司(以下简称“强赛公司”)诉被告(反诉原告)顾菊龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月2日、8月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)强赛公司的委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼；被告(反诉原告)顾菊龙的委托诉讼代理人晋松参加了第一次庭审，其另一委托诉讼代理人罗斌参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)强赛公司向本院提出本诉诉讼请求：判令被告(反诉原告)顾菊龙立即赔偿原告(反诉被告)强赛公司经济损失人民币1,000,000元(装修损失600,000元、搬迁损失100,000元、经营损失300,000元)。事实与理由：强赛公司法定代表人洪明响与顾菊龙于2010年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定由强赛公司租赁坐落于奉贤区柘林镇金海村翁家村XXX号上海宏林水产养殖专业合作社内建筑面积1482.40平方米的房屋，租赁期限为八年，即从2010年7月20日至2018年7月19日止。2015年10月起，租赁房屋范围内的水道、网络等设施遭到损毁，导致强赛公司无法正常生产经营，造成强赛公司巨大经济损失，遂涉讼。被告(反诉原告)顾菊龙辩称，涉案房屋不存在强赛公司诉请的三项损失，我方获得房屋和土地收购补偿款与此无关联性。强赛公司并非因减量化收购搬离，而是因环保不达标而搬离。减量化收购协议于2016年9月8日签订，而强赛公司于2016年5月22日未征得顾菊龙同意自行搬离，故强赛公司主张的损失与顾菊龙无关，不同意强赛公司的本诉诉讼请求。反之，强赛公司还欠付顾菊龙租金及水费，故向本院提出反诉诉讼请求：依法确认双方所签订的合同于2016年5月22日终止，强赛公司支付顾菊龙租金62,755.92元(自2016年1月20日至2016年5月22日止)、水费2,972元(2015年下半年)。原告(反诉被告)强赛公司反诉辩称，不同意顾菊龙的反诉请求。1、2015年10月起，涉案房屋列入减量化范围，强赛公司租赁房屋已不能正常使用，顾菊龙要求强赛公司支付租金没有依据；2、强赛公司早已将房屋归还顾菊龙，其主张至2016年5月22日的租金也没有依据；3、租金都是先付后用，强赛公司从未拖欠租金，即使拖欠租金，也已过了一年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年6月6日，强赛公司法定代表人洪明响与顾菊龙签订《房屋租赁合同》，约定：强赛公司租赁顾菊龙坐落于奉贤区柘林镇金海村翁家村XXX号上海宏林水产养殖专业合作社内建筑面积1482.40平方米的房屋，租赁期限8年，从2010年7月20日至2018年7月19日止，租金0.3元/平方米/天(年租金162,320元)，第二年开始每年递增3%，支付方式先付后用，每半年结算一次，在每到期前半个月前支付。合同签订后，双方依约履行。2016年1月18日，强赛公司向顾菊龙发出《告知书》，提出房屋外围拆迁，造成房屋停水、网络反复修理、出厂道路阻断等情况，要求顾菊龙解决。2016年9月8日，顾菊龙(乙方)与奉贤区柘林镇金海村村民委员会(甲方)签订《减量化收购补偿协议书》，本案系争租赁房屋被减量化收购，其中第一条约定：乙方将所属的小农场东侧企业的22.3亩内的土地及建筑物交由甲方收购，合计收购补偿总额为1,150万元。2016年11月，强赛公司向本院起诉顾菊龙[(2016)沪0120民初19973号]，后撤诉。2017年3月，强赛公司再次起诉顾菊龙[(2017)沪0120民初6675号]，后又撤诉。两次诉讼诉请均与本案一致。另查明：1、系争房屋既无房地产权证，又未取得建设工程规划许可证；2、强赛公司支付了至2016年1月19日止的租金。诉讼过程中，本院于2019年8月8日向奉贤区柘林镇金海村村民委员会和柘林镇减量化办公室进行调查，并未查到在减量化收购过程中存在评估报告，也未查到《减量化收购补偿协议书》补偿范围包含装修、搬迁费、停产停业损失等。庭审中，顾菊龙确认强赛公司对租赁房屋进行过简易装修，于强赛公司搬离时现值为5,000元。强赛公司提出于2016年3月下旬全部搬离并交付被告房屋；顾菊龙提出于2016年5月22日交付房屋。顾菊龙提出，其将房屋分租给强赛公司在内的两家承租人，水费系两家各承担一半；强赛公司提出，其在顾菊龙的总表下分装了分水表，其并未欠付水费。在(2017)沪0120民初6675号一案中，双方确认：1、2015年11月30日，系争租赁房屋外围拆迁，至自来水管、网络受损；2、2016年4月底，强赛公司搬离系争房屋并交付顾菊龙；3、2016年12月20日，系争租赁房屋被拆除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中顾菊龙出租的房屋既无房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同无效，顾菊龙负70%主要过错责任，强赛公司负30%次要过错责任。对于强赛公司本诉主张的装修损失，鉴于系争房屋包括装修已被拆除，无法进行司法鉴定，强赛公司也未能举证证明装修的范围及现值，故本院根据顾菊龙自认的5,000元现值，按过错比例，判定由顾菊龙赔偿装修损失3,500元。关于本诉主张搬迁费、经营损失(停产停业损失)，强赛公司提出基于减量化补偿协议中应包含该费用，对此强赛公司也未能举证证明，根据本院调查也未查实，故本院难以认定该补偿费用的存在，对该本诉请求亦不予支持。关于反诉部分，鉴于上述合同效力的认定，对请求确认合同解除不予支持。对2016年1月20日至5月22日的租金，强赛公司提出诉讼时效抗辩。根据合同约定，2016年1月20日起的租金，应于2016年1月15日支付，已超过一年的诉讼时效。虽然顾菊龙提供了催讨函及张贴照片，但催讨函的落款时间为2016年5月3日，系于强赛公司搬离后张贴，无法证明催讨的意思表示送达了强赛公司；其次，即使于2016年5月3日催讨事实成立，还是超过了一年的诉讼时效，故强赛公司诉讼时效抗辩成立，本院对反诉的租金部分不予支持。对于反诉水费部分，顾菊龙提供的水费收据为其自述的总表水费，其主张二家承租户各承担一半的说法，无证据予以证实，也无法证实强赛公司欠付水费的具体金额，故本院对该反诉请求亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海强赛纸塑科技有限公司与被告(反诉原告)顾菊龙于2010年6月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)顾菊龙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海强赛纸塑科技有限公司装修损失人民币3,500元；三、驳回原告(反诉被告)上海强赛纸塑科技有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)顾菊龙的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币13,800元，减半收取，计人民币6,900元，由原告(反诉被告)上海强赛纸塑科技有限公司负担6,876元，被告(反诉原告)顾菊龙负担24元。反诉案件受理费人民币721.5元，由被告(反诉原告)顾菊龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一九年九月二十七日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。