云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1487号上诉人（原审被告）：包崇陆，男，汉族，1979年10月18日生，云南省宣威市人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：姜德飞，云南权仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖昆华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915303006682654556；住所地：云南省曲靖市教场西路南侧。法定代表人：刘怀炯，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海婴，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：安润静超，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。上诉人包崇陆因与被上诉人曲靖昆华房地产开发有限公司（以下简称“昆华房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实或理由，故对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人包崇陆上诉请求：一、依法撤销（2019）云0302民初216号民事判决第二项，认定租赁协议无效，改判上诉人不承担支付商铺租金的责任；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对《鼎尚名庭商铺租赁合同》的效力认定错误。《鼎尚名庭商铺租赁合同》明显违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的强制性规定，属于《合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形。原审法院未对此进行效力认定，错误的将无效合同当作有效合同进行采纳。二、原审判决没有客观认定涉案租赁物根本没有建排烟通道的事实，错误的强加义务给上诉人。原审法院认为被上诉人有义务使排烟达标的合同义务并没有错，但涉案租赁物本身没有专用烟道可供排烟。三、原审法院认定上诉人租期满后继续占有使用租赁物与实际不相符。因《鼎尚名庭商铺租赁合同》违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的禁止性规定，导致与住宅业主发生纠纷，在租赁期内无法从事经营活动，被迫于2017年3月18日停业，合同期限于2018年8月8日到期，租赁合同到期前上诉人就丧失了对租赁物的使用权。被上诉人昆华房地产公司辩称，案涉合同系双方真实意思表示，应为合法有效，上诉人主张违反大气污染防治法的问题，属于是否合法经营的范围，与合同效力无关，且合同中已经约定排烟设备须达到环保要求。上诉人没有证据证明其归还租赁房屋的时间，应承担不利后果。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昆华房地产公司向一审法院起诉请求：1.被告包崇陆返还座落于曲靖市麒麟区、商铺二栋-2（2层）、商铺二栋-3（2层）的房屋；2.由被告按月支付原告自2018年8月15日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费（截止2018年11月15日的占用使用费为31818元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经原、被告双方协商一致，原告将产权属于自己的座落于曲靖市麒麟区、商铺二栋-2（2层）、商铺二栋-3（2层）的商铺出租给被告作为从事餐饮行业使用。双方于2015年7月28日签订了《鼎尚名庭商铺租赁合同》，约定：租期三年，从2015年8月8日起至2018年8月8日止；年租金10606元，17.79元/月平方米；商铺的用途是从事餐饮行业；2016年8月8日至2018年8月8日系甲方（昆华房地产公司）为乙方（包崇陆）提供的免租金期，乙方应承担商铺自2015年8月8日起的物业费、水电费、垃圾清运费等与商铺使用相关的一切费用；除甲乙双方在本合同的书面补充条款中另有约定或经甲方书面同意的，乙方不得将商铺部分或全部转租他人；甲方向乙方提供二十个车位供乙方使用，租期为一年，年租金为1553元/个，2015年10月8日开业当天一次性付清；本合同终止或解除时，乙方因商铺装修、增添的房屋附属固定设施及附属物归甲方所有；双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方可向该房屋所在地的人民法院起诉。合同签订后，原告如约向被告交付商铺，租赁期限届满后，双方对续租未达成一致，原告遂以被告一直占用承租的商铺至今，起诉提出前述诉求。另查明，双方在签订《鼎尚名庭商铺租赁合同》的时候并不存在威逼利诱的情形，并且，商铺租赁期间内的房屋租金，被告已经全部付清。租赁期限届满后，被告包崇陆一直占用其所承租的商铺至今（房屋内还存放有原告购买的设备），未交付给原告。一审法院认为，本案中的原、被告双方之间所签订的《鼎尚名庭商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。在租赁期限届满后，原、被告没有续签租赁合同，被告也未将其所承租的商铺返还给原告，而是继续占有、实际使用至今，应当视为双方同意按原合同约定的条件继续履行，租赁期限为不定期，承租人应当按原合同约定的租金标准支付租金。对于原告诉求“要求被告按照每月支付给原告自2018年8月15日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费；诉讼费由被告承担”的主张，于法有据，理由成立，依法予以支持。鉴于双方所约定的商铺月租金为10606元，即被告所承租的商铺每天的租金为10606元÷30天＝353.53元，由被告承担自2018年8月15日起至交付房屋之日止的房屋租金。原、被告双方所签订的《鼎尚名庭商铺租赁合同》中明确约定“乙方在经营过程中，必须满足环保的各项要求，排烟禁止影响小区住户的正常生活，且不得直接排放，若乙方违反本约定的，甲方有权单方面终止本合同并收回商铺，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金，且乙方应以已付租金作为甲方的经济损失赔偿。”作为餐饮服务业经营者的本案被告包崇陆应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染，被告也未提交其辩解成立的相应证据来加以相互印证。对于被告辩解“原告的诉请是建立在无效合同的基础上，被告对租赁物的用益物权在合同履行期内就丧失了，早已无实质履行必要，请求依法驳回原告的诉讼请求”的主张，于法无据，理由不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十七条第一款；《中华人民共和国合同法》第十二条，第六十条第一款、第二款，第一百零七条，第一百二十二条，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十五条，第二百一十六条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第一款、第二款，第一百一十八条第一款、第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决：一、由被告包崇陆将其所承租的座落于曲靖市麒麟区、商铺二栋-2（2层）、商铺二栋-3（2层）的商铺交付给原告昆华房地产公司。二、由被告包崇陆支付给原告曲靖昆华房地产开发有限公司按合同约定的每天的商铺租金353.53元，计算自2018年8月15日起至商铺交付之日止的房屋租金。案件受理费596元，减半收取298元，由被告包崇陆承担。上述第一、二项，及案件受理费于判决生效后六十日内一次性履行完毕。二审期间，当事人未提交新证据，对当事人无争议的原审认定事实，本院予以确认。二审审理查明：案涉租赁商铺起租价为每月17.79元/平方米，月租金计10606元，年租金计127268元。上诉人包崇陆主张其于2017年3月18日停业后，就向被上诉人昆华房地产公司返还了承租商铺，但包崇陆所提交的证据不足以证明该事实主张成立。被上诉人昆华房地产公司自认于2019年6月6日接到上诉人包崇陆不再使用租赁商铺的口头告知，应认定上诉人包崇陆于2019年6月6日向被上诉人昆华房地产公司返还了租赁商铺。本院认为，上诉人包崇陆与被上诉人昆华房地产公司订立《鼎尚名庭商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示。上诉人包崇陆使用租赁房屋从事餐饮服务业经营过程中违反国家管理性规范，受相关法律和行政法规的约束，但租赁合同本身并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。被上诉人昆华房地产公司按照约定交付了租赁房屋，上诉人包崇陆支付了一年的商铺租金127268元，并对承租商铺实际获得了两年期免租金使用权。租期届满以后，上诉人包崇陆没有履行腾房并返还房屋的义务，在约定租期以外占用房屋，自2018年8月15日至2019年6月6日共291天，按照合同约定的月租金标准10606元/月计算，租金数额为102877元，属于被上诉人昆华房地产公司的诉讼请求范围，上诉人包崇陆应当承担支付责任。本院作出判决前，案涉租赁房屋已经返还，被上诉人昆华房地产公司要求返还房屋的诉讼请求已经实现，对于房屋已返还的事实本院予以确认，但该诉讼请求已不具有作出判决的必要。综上所述，上诉人包崇陆主张案涉合同无效、因合同违反法律规定致停业而丧失对租赁物使用权的上诉理由不能成立，其上诉请求缺乏事实、法律依据，应予驳回。二审期间，涉案事实发生变化，本院依据二审查明的事实，依法作出改判；一审判决适用法律不当，予以改判纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初216号民事判决第一项、第二项，即：一、由被告包崇陆将其所承租的座落于曲靖市麒麟区、商铺二栋-2（2层）、商铺二栋-3（2层）的商铺交付给原告昆华房地产公司；二、由被告包崇陆支付给原告曲靖昆华房地产开发有限公司按合同约定的每天的商铺租金353.53元，计算自2018年8月15日起至商铺交付之日止的房屋租金。二、包崇陆于本判决发生法律效力之日起30日内，向曲靖昆华房地产开发有限公司支付房屋占有使用费102877元。一审减半收取的案件受理费298元，由包崇陆负担；二审案件受理费596元，由上诉人包崇陆负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年九月二十日书记员  蔡 霞