福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8757号 原告（反诉被告）：林平龙，男，1981年9月27日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：洪佩芬，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：印象丝路（厦门）文化科技有限公司，住所地厦门市思明区思明南路7号负一层商场。统一社会信用代码91350206MA2YMJMF68。 法定代表人：杜斌伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）林平龙与被告（反诉原告）印象丝路（厦门）文化科技有限公司（以下简称印象丝路）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林平龙及其委托诉讼代理人洪佩芬，被告印象丝路的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林平龙向本院提出诉讼请求：1.解除林平龙与印象丝路之间签订的《印象丝路馆商铺租赁合同》；2.印象丝路返还林平龙押金及一个月租金计200400元、支付违约金136000元及装修损失费用374756.6元，共计711156.6元。事实和理由：2018年7月13日，林平龙与印象丝路签订一份《印象丝路馆商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），约定印象丝路将思明南路7号负一层商场A112、A113、A115、A116、A117商铺及商铺前侧约300平米场地（面积约700平方米）（下称讼争商铺及场地）租赁给林平龙；租赁期限4年（自2018年7月15日起至2022年7月14日止）；免租期2个月，月租金66800元，按月支付，押金为2个月租金136000元，2018年8月15日前将押金及一个月房租200400元付清；租赁期限内双方有持续经营的义务，如事先未取得另一方书面同意而擅自中止营业，视为中止方违约；双方不得无故中止合同，如印象丝路违约，除退还押金外，必须支付违约金，违约金为两个月房租136000元；双方如违反上述合同各项规定，对方均有权终止合同，违约方应负责赔偿对方的一切损失，包括合同约定的违约金，合同没有约定的按照国家有关法律法规处理；出现纠纷时，双方协商解决，协商无法解决的，由印象丝路所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，林平龙向印象丝路指定账户支付押金及一个月租金共200400元。林平龙委托厦门艺中星设计装修工程有限公司对租赁商铺进行装修，支出装修款374756.6元。2018年10月，林平龙开始营业，但因印象丝路商场电梯无法使用，经维修电梯仍出现问题，严重影响林平龙正常经营，林平龙被迫暂停营业。林平龙及印象丝路商场其他商家多次向印象丝路反映商场问题但未得到解决。2018年12月15日，印象丝路通知从2018年12月16日开始，印象丝路商场暂停营业。至起诉之日，印象丝路商场仍处于关闭状态，给林平龙造成巨大的经济损失。印象丝路未尽商场管理者义务，未及时解决印象丝路商场出现的问题，严重影响林平龙正常经营，导致被迫暂停营业。后印象丝路未尽持续经营印象丝路商场之义务，未经林平龙同意，擅自关闭印象丝路商场。印象丝路的行为严重违反合同约定，林平龙有权要求印象丝路退还押金及一个月租金，并支付违约金及装修损失。 印象丝路辩称，其同意解除与林平龙签订的《租赁合同》，但印象丝路不存在违约行为，不应承担任何违约责任；林平龙的其他诉求应予以驳回。林平龙主张因商场电梯问题导致影响正常经营，但林平龙未提供相应证据予以证明，也未提供电梯损坏对其营业造成重大影响有存在因果关系的证据。相反，印象丝路在2018年10月28日向林平龙发出催款通知书，可证明林平龙逾期支付租金和水电费的情况，该通知中印象丝路也已经明确告知要求林平龙恢复营业，林平龙的停业违反合同约定连续经营条款。印象丝路于2018年12月份停业，在停业期间林平龙自行停业对林平龙未造成影响，印象丝路的反诉也未对期间租金的损失提出诉求。对于装修损失，林平龙的装修需提前报印象丝路核定，但林平龙未将装修方案报给印象丝路，提供的证据也无法证明其实际支付装修款项。根据合同约定，因林平龙违约，印象丝路有权不予退还押金，固定装修不予拆除。在林平龙违约的情况下，装修损失不予承担。 印象丝路向本院提出反诉请求：1.解除林平龙与印象丝路之间签订的《印象丝路馆商铺租赁合同》；2.林平龙向印象丝路支付拖欠的2018年10月15日至2018年12月14日租金133600元及水电费763元；3.林平龙将房屋腾空、恢复原状（拆除广告）并交还印象丝路。事实和理由：2018年7月13日，印象丝路与林平龙签订一份《租赁合同》，约定由林平龙向印象丝路租赁讼争商铺，租赁面积为700平方米，租赁期限自2018年7月15日至2022年7月14日止，免租期2个月（自2018年7月15日至9月14日止），租金每月66800元，按月支付。上述合同签订后，印象丝路依约交付讼争商铺及场地，但林平龙支付一个月租金后，未继续缴纳租金，并于2018年10月16日开始擅自暂停营业，且并未将商铺交还印象丝路，占用至今。为此，印象丝路提出如上诉请。 林平龙针对印象丝路的反诉请求辩称，印象丝路商城位于思明南路7号负一层，林平龙承租的商店在负一层的电梯旁边，林平龙在双方于2018年7月13日签订《租赁合同》后进行装修，在装修过程中电梯一直无法使用，2018年9月下旬林平龙开始营业，但电梯仍无法使用。林平龙通知印象丝路进行维修，维修工人进行维修时发现电梯早已年久失修，无法再维修。关于电梯问题，林平龙无法提取证据，申请向法庭调查证据。印象丝路商城的其他商家可予以证明，林平龙有申请证人出庭。对于印象丝路的反诉请求，林平龙同意解除合同；不同意支付租金；同意支付水电费763元，该水电费是装修期间的费用；如印象丝路赔偿林平龙的装修损失后，林平龙同意腾空房屋。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月13日，印象丝路（甲方）与林平龙（乙方、合作商户）签订一份《租赁合同》，约定甲方项目位于思明南路7号负一层商场，甲方提供位于商场A112、A113、A115、A116、A117商铺及前侧约300平方米场地，租赁给乙方，面积约为700平方米；合同期限4年，自2018年7月15日起至2022年7月14日止。免租期2个月，从2018年7月15日起至9月14日为免租期；月租金66800元，按月付，押金为2个月租金136000元；乙方在签订合同之日付甲方定金10万元，2018年8月15日前将押金及一个月房租200400元付清，其中定金10万元用来转为该笔款项抵扣款；第二年开始，乙方按物业管理费、公摊水电费每个月3000元交纳，在商场有统一开放中央空调时段，每个月另交3000元公摊空调电费；甲方为乙方经营项目提供经营场地及专业管理服务，乙方在指定区域和统一时间内从事甲方规定的商业经营，遵守甲方相关规定，服从配合甲方管理；乙方自行负责内部装修和一切经营费用，装修方案必须提前报甲方审定，甲方负责给、排水、供电、通风、消防工程到位和独立设置水电表，水电费由乙方自负；双方在合同期限内有持续经营的义务，如果事先未取得另一方书面同意而擅自中止营业，视为中止方违约；双方不得无故中止合同，如甲方违约，除退还押金外，必须支付违约金，违约金为两个月房租136000元；如乙方违约，押金不予退还，且固定装修不得拆除破坏；双方如果违反本合同以上各项规定，对方均有权终止本合同，违约一方应该负责赔偿对方的一切损失，包括合同条款中已经有约定的违约金，双方没有约定的按照国家有关法律法规处理。合同附件有1.商铺质量保证协议；2.防火安全协议；3.治安安全协议。 上述《租赁合同》签订后，印象丝路将讼争商铺及场地交付林平龙，林平龙向印象丝路支付一个月租金及押金共计200400元。之后，林平龙对租赁商铺进行装修，并于2018年10月开始营业；期间因电梯使用问题，林平龙多次与印象丝路进行微信联系、沟通。 2018年9月18日，讼争商铺所在的厦门市思明区霞溪社区居委会向辖区内的居民、商家发出一份《至居民及商家的一封信》，载明：根据厦门市政府工作部署，将对思明南、北路开展第二轮城市街区立面综合整治提升工作，工程将于2018年10月份正式开工；本次立面整治提升工程主要涉及违建拆除、外凸防盗网拆除并改造、建筑外墙修饰美化、LED墙和店招广告整治、外墙立面窗户改造提升、空调外机归整等项目；请居民和商家予以支持、配合。 2018年10月28日，印象丝路向林平龙发送一份《催款通知书》，要求林平龙在10月30日前缴交所欠月租金和水电费合计67563元；2018年12月15日，印象丝路向商家发出一份《通知》，主要内容如下：因商场内部整顿和外立面装修，从2018年12月16日开始，印象丝路商场暂停营业，恢复营业时间会提前通知。 2019年4月3日，印象丝路向商家发出一份《关于厦门香港时代广场负一层商场恢复营业的通知》（下称《恢复营业通知》），主要内容如下：因中山路外围景观改造和我司商场内部整顿，我司曾于2018年12月15日发出通知，告知商户我司位于香港时代广场负一层商场于2018年12月16日起暂停营业；现已告知和整顿完毕，我司决定于2019年4月11日起商场恢复正常营业，请商户做好相关准备；前述通知并备注说明：2018年12月16日至2019年4月10日因停业改造和整顿不产生费用。 审理中，林平龙称在签订讼争合同之后，即委托案外人厦门艺中星设计装修工程有限公司对讼争租赁商铺进行装修，共支出装修款374756.6元；2018年10月，印象丝路商场电梯出现问题，商场电梯无法使用，经维修电梯仍出现问题，严重影响林平龙的正常经营，林平龙被迫暂停营业；林平龙及印象丝路商场其他商家多次向印象丝路反映商场问题但未得到解决，故之后林平龙未再向印象丝路支付租金。为此，林平龙提交讼争租赁商铺装修合同、发（送）货单、店铺装修图、微信聊天记录、电梯维修图片、印象丝路拖欠2018年9月至12月保安服务费的《通告书》、证人叶某和何某的证言等证据予以佐证，印象丝路对林平龙提交的前述证据的真实性均有异议，并认为与本案无关。 印象丝路则主张，其不存在违约行为，不应承担任何违约责任；林平龙擅自停业违反合同约定连续经营条款，印象丝路于2018年12月15日发出暂停营业通知，在停业期间林平龙自行停业对林平龙经营未造成影响，印象丝路也未对停业期间租金的损失提出诉求；对于装修损失，林平龙的装修需提前报印象丝路核定，但林平龙未将装修方案报给印象丝路，其提供的证据也无法证明实际支付装修款项；根据合同约定，因林平龙违约，印象丝路有权不予退还押金，固定装修不予拆除；在林平龙违约的情况下，装修损失不予承担。为此，印象丝路提交被代：本诉提交《至居民及商家的一封信》、《恢复营业通知》、《催款通知书》、微信截图等证据予以证明。林平龙对印象丝路提交的前述证据的表面真实性五异议，但认为均与本案无关。 本院认为，林平龙与印象丝路签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。根据《租赁合同》约定，印象丝路为林平龙经营项目提供经营场地及专业管理服务，因此，印象丝路作为出租方与商场管理方，应当保证商场基础设备、设施的正常运行。林平龙承租讼争商铺及场地为开设店面进行商业经营，印象丝路未能尽到其义务致使讼争商铺无法按正常用途使用，导致林平龙的合同目的无法实现，故林平龙诉请解除双方签订的《租赁合同》，并要求印象丝路返还押金136000元及支付违约金136000元（两个月房租）的主张，符合合同约定，本院予以支持；根据《租赁合同》约定，自2018年7月15日起至2018年9月14日的2个月为免租期，林平龙于2018年10月开始营业，故自2018年9月15日起的一个月租金66800元林平龙仍应予以支付，林平龙要求印象丝路返还一个月租金66800元的主张，本院不予支持。关于装修损失问题，本院分析认为，根据合同约定，林平龙应自行负责内部装修和一切经营费用，且装修方案必须提前报印象丝路审定。本案中，林平龙尚无证据证明其有将装修方案提前报印象丝路审定，且所举示证据也不足以证明其实际支付装修款项374756.6元的事实，故印象丝路提出不予承担装修损失的抗辩意见，本院予以采信，林平龙要求印象丝路支付装修损失费用374756.6元的主张，证据不足，本院不予支持。因讼争商场电梯自2018年10月以后出现问题并无法使用，导致林平龙被迫暂停营业，故之后林平龙未再向印象丝路支付租金的行为，不应视为违约；印象丝路要求林平龙支付自2018年10月15日至2018年12月14日租金133600元的主张，证据不足，本院不予采信；林平龙同意支付其装修期间的水电费763元，本院予以准许。此外，根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，林平龙理应将讼争商铺及场地返还给印象丝路，现印象丝路要求林平龙将讼争商铺及场地腾空、恢复原状（拆除广告）并交还印象丝路的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告林平龙与被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司于2018年7月13日签订的《印象丝路馆商铺租赁合同》； 二、被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告林平龙押金136000元，并支付两个月租金的违约金136000元，合计272000元； 三、驳回原告林平龙的其他诉讼请求； 四、反诉被告林平龙于本判决生效之日起七日内向反诉原告印象丝路（厦门）文化科技有限公司支付水电费763元； 五、反诉被告林平龙于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区商铺及商铺前侧约300平米场地（面积约700平方米）腾空、恢复原状（拆除广告），并交还给反诉原告印象丝路（厦门）文化科技有限公司； 六、驳回反诉原告印象丝路（厦门）文化科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13821元，由原告林平龙负担8535元，被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司负担5286元；反诉案件受理费13821元，由反诉原告印象丝路（厦门）文化科技有限公司负担13743元，反诉被告林平龙负担78元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年九月十八日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。