北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22680号原告：赵爽，女，1994年5月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李杰，男，1991年1月19日出生，汉族，户籍地山西省。原告赵爽与被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵爽到庭参加诉讼，被告李杰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爽向本院提出诉讼请求：1．确认我与李杰签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）已于2018年12月16日解除；2．判令李杰向我退还押金1700元及2018年12月17日至2019年3月10日的租金4760元；3．判令李杰向我赔偿违约金3400元；本案诉讼费及公告费由李杰承担。事实和理由：2018年9月11日，我与李杰签订了一份涉案合同，约定：李杰将位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我居住，租赁期限自2018年9月11日至2019年3月10日，租金每月1700元，租金支付方式为押一付三，2018年9月11日及2018年11月11日支付租金及押金等相关费用。租赁合同签订后，我按照合同约定于2018年9月11日通过支付宝转账支付了2018年9月11日至2018年12月10日三个月租金5100元，押金1700元，转租费及中介费共900元并经转租人转付给李杰。2018年11月10日我通过微信转账支付给李杰2018年12月11日至2019年3月10日三个月的房租5100元。2018年12月11日李杰突然通知我称我所租住的房子被相关部门认定为群租房并要拆除违法隔断。因无法正常居住，我要求李杰退还剩余租金及押金等相关费用，被其拒绝。我于12月16日将行李搬离原租住房屋，并再次要求李杰退还租金及押金等相关费用，但对方态度恶劣，拒绝我的要求并声称已经收完租金，履行完义务。因我所租住的房屋被认定为群租房，存在严重的安全问题，屋内隔断被强制拆除，严重违反了双方签订的涉案合同，致使合同目的无法实现。根据《合同法》第94条、第97条及《房屋租赁合同》第八条第（三）项，我已于2018年12月16日通过微信将解除合同函发送给李杰，单方解除与其签订的租赁合同。李杰应当向我返还没有居住期间的房租及押金。根据涉案合同第九条第（一）项，李杰应当按照月租金的200%支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。李杰未到庭应诉或提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月11日，闫媛媛（原租户，乙方）与李杰（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称原合同），主要内容为：李杰将涉案房屋出租于闫媛媛，租赁期限自2018年3月11日至2019年3月10日，共计1年，租金标准为1700元/月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018年3月11日、2018年5月11日、2018年8月11日及2018年11月11日，押金为1700元；第七条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。2018年9月9日，赵爽与闫媛媛就闫媛媛转租涉案房屋一事进行沟通，双方达成转租合意，赵爽通过手机微信转账、支付宝转账向闫媛媛支付共计7700元，包括2018年9月11日至2018年12月10日三个月的房屋租金5100元、押金1700元、转租费及中介费900元，该转租事宜已征得李杰同意。2018年9月11日，赵爽（承租方，乙方）与李杰（出租方，甲方）签订涉案合同，李杰授权原租户闫媛媛代签，由闫媛媛将涉案房屋转租于赵爽，有关约定如下：房屋租赁期自2018年9月11日至2019年3月10日。租金标准及支付方式：1700元/月，支付方式：押一付三，各期租金支付日2018年9月11日、2018年11月11日，逾期按每天100的滞纳金收取。押金：人民币1700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2018年10月23日、2018年12月14日，北京市公安局海淀分局北太平庄派出所及海淀区房管局第三房管所先后两次向涉案房屋发出两份《告知书》，主要内容为：根据《商品房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关法律法规规定，同时依据北京市公安局、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会等6部门联合下发的《进一步规范出租房屋管理的通告》的要求，你户所出租房屋的行为违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安隐患，严重影响此楼其他居民的居住环境安全和正当权益。为消除隐患，确保其他居民的居住安全，请立即停止出租，并于2018年10月29日、2018年12月14日前自行拆除隔断。对限期内没有自行拆除隔断的群租房，相关执法部门将依法予以帮拆，以消除安全隐患，由此带来的一切损失由你户自行承担。居住在隔断间的租户请在限期内搬离，如有经济纠纷可报工商所或派出所协商处理。2018年11月10日，赵爽通过微信转账向李杰支付2018年12月11日至2019年3月10日三个月的房屋租金5100元。2018年12月11日，李杰通过微信告知赵爽涉案房屋内的违法隔断已被相关部门拆除。2018年12月16日，赵爽向李杰发出《解除合同通知函》，载明：2018年9月11日，我与你自愿签订《房屋租赁合同》，承租位于和景园小区2号楼1单元402的房屋。因你出租的房屋存在严重安全问题，被认定为群租房，屋内隔断被强制拆除，严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，致使合同目的无法实现。根据《房屋租赁合同》第八条第（三）项，我决定单方面解除与你的房屋租赁合同。请你于收到此函之日起三日内将剩余租金和押金返还，否则我将采取法律手段要求返还上述款项，并依据《房屋租赁合同》第九条第（一）项赔偿违约金。请慎重考虑，以免诉累。上述通知函图片版已于2018年12月16日通过微信聊天形式到达李杰。同日，赵爽（乙方，承租方）与郭丽丽（甲方，出租方）签订房屋租赁协议，约定甲方将位于北京市×卧室出租给乙方居住，租赁期限自2018年12月16日至2019年10月20日，租金为1400元/月。赵爽通过微信形式告知李杰已于当日搬离该房屋，并要求其退还剩余租金、押金等相关费用，李杰拒绝退还。2019年8月29日本案庭审中，赵爽称在征得李杰同意后其与闫媛媛修改原合同，签订涉案合同，并按时交纳房屋租金、押金、转租费等费用；房屋隔断被拆除后，其无法继续居住，故于2018年12月16日与郭丽丽重新签订新的房屋租赁协议，搬离涉案房屋，另行租赁其他房屋，并于当日将解除合同通知函以微信形式发给李杰；在搬离原涉案房屋前，其与李杰协商退还剩余房屋租金及押金，遭到李杰拒绝。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李杰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依法查明事实，依法作出裁判。根据本案查明事实，赵爽与李杰签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。合同履行期间，李杰提供的涉案房屋因系隔断群租房，违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安隐患，屋内隔断被拆除，致使赵爽无法正常使用涉案房屋，合同目的无法实现，李杰的行为构成根本违约，赵爽有权解除涉案合同，故涉案合同自赵爽于2018年12月16日通知李杰解除之日解除。涉案合同解除系因李杰违约所致，赵爽请求判令李杰返还剩余租金4760元、押金1700元，赔偿违约金3400元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认赵爽与李杰于2018年9月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月16日解除；二、李杰于本判决生效后七日内向赵爽退还房屋押金1700元及租金4760元；三、李杰于本判决生效后七日内向赵爽赔偿违约金3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件公告费310元，由李杰负担。案件受理费50元，由李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  张淑萍人民陪审员  薛晓光二〇一九年九月二十九日书 记 员  崔 丽