江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5276号上诉人（原审被告）：高尔夫（南京）房地产有限公司，住所地在南京江宁经济技术开发区利源中路88号。法定代表人：黄立家，该公司董事长。委托诉讼代理人：李方帅，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京邦纬物业管理有限责任公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城A-9栋704室。法定代表人：陶军，该公司总经理。委托诉讼代理人：左颖，江苏丰硕律师事务所律师。上诉人高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）因与被上诉人南京邦纬物业管理有限责任公司（以下简称邦纬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1955号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高尔夫公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、《南京高尔夫西花园住宅小区物业管理服务委托合同》涉及非合同相对方，不应当约束第三方即高尔夫公司。《高尔夫国际花园物业费补贴协议》（以下简称物业费补贴协议）签订的双方为高尔夫公司与邦纬物业公司、高尔夫国际花园业主委员会（以下简称高尔夫业委会）约束的是高尔夫公司、邦纬物业公司、高尔夫业委会，而《南京高尔夫西花园住宅小区物业管理服务委托合同》（以下简称物业服务委托合同）签订方为邦纬物业公司与高尔夫业委会，内容不约束第三方高尔夫公司。2、《物业费补贴协议》系2015年8月18日邦纬物业公司、高尔夫公司、高尔夫业委会签订，《物业管理服务委托合同》系2015年6月14日签订，《物业管理服务委托合同》早于《物业费补贴协议》签订时间，时间相隔两个月，《物业管理服务委托合同》第21条“物业服务费收费标准及缴费时间：本物业住宅的服务费标准由业主按其拥有建筑面积向乙方支付高层住宅：1.2元/㎡/月（未封园前7折）”，邦纬物业公司是高尔夫业委会公开选聘的物业服务企业，双方在签订《物业管理服务委托合同》时未预见会存在高尔夫公司之后会支付物业补贴的情形，邦纬物业公司的第21条对未封园物业费7折的承诺是为了获得中标成为高尔夫西花园小区物业服务企业的市场行为。3、实际中高尔夫公司并未直接支付邦纬物业公司物业补贴，仅是与邦纬物业公司所收的高尔夫公司产权车位出租费进行冲抵，邦纬物业公司出具发票。因高尔夫公司在小区将产权车位出租给业主使用，邦纬物业公司成为小区物业管理服务企业后，该产权车位租金以及物业费均由邦纬物业公司进行收缴，而邦纬物业公司往往不将代收的产权车位租金交高尔夫公司，故高尔夫公司当时不得不与其费用进行冲抵，且收缴的车位租金数额大于物业补贴数额，该笔差额由邦纬物业公司再向高尔夫公司进行支付。4、邦纬物业公司与高尔夫业委会签订的《物业管理服务委托合同》已经到期，虽然其仍提供物业服务，只是基于其事实服务，而非法律约定，其提供的服务对象是全体业主，邦纬物业公司与全体业主存在服务与被服务的关系，业主承担缴纳物业费的义务，邦纬物业公司的收费标准亦未变化，只是延续了其物业管理委托服务合同的习惯，参照之前的收费标准执行，作为业主，不管其是否知道邦纬物业公司的物业服务是否到期，只要是邦纬物业公司进行物业服务，业主的物业费缴纳预期也是参照之前的标准，除非邦纬物业公司降低收费，若提高收取物业费，势必引起广大业主不满，在未与高尔夫业委会续签物业服务合同的情况下，邦纬物业公司也不敢擅自提高物业费收费标准；高尔夫公司向邦纬物业公司支付物业补贴的情形已经终止。高尔夫公司支付补贴的合同依据为《物业费补贴协议》，该协议中的另两方，高尔夫业委会已经到期，业主大会没有召开选举出新的业委会，原业委会公章也被物管办封存，邦纬物业公司的也因服务合同到期未续签，而不符合获得补贴的主体资格。若成立新的业委会，新的业委会是重新选聘物业服务单位，还是与邦纬物业公司续签，与邦纬物业公司续签物业费是否调整，都处于不确定状态，补贴协议中的两方均发生了重大变化，均不能确定的情况下，补贴协议也已不能履行。5、“对于补贴费的金额，原告此前已向被告送达催款通知书，被告收到后亦未提出异议，故本院对该通知书中载明的物业费补贴金额予以确认。”合法合理的催款通知书，高尔夫公司可以回应，但没有法律依据的不合理的催款通知书，高尔夫公司当然可以拒绝进行回应。6、“在该协议的实际履行过程中，对于后续的补贴费，双方并未按协议的约定另行签订协议，而是改变了履行方式，经双方协商后确认了每期的金额，被告均按确认的金额支付了2018年06月底前的补贴费，本院对此予以确认。”《合同法》第三十三条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出是实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。《物业补贴协议》只确认了2015年7-12月期间的补贴金额中并未对之后的补贴金额进行约定且《物业补贴协议》第3条也约定“甲乙双方同意逐年递减补贴费并另行签订补充协议约定后续补贴费的价格和支付方式”，因此邦纬物业公司的催款通知书实质为要约，《合同法》第二十二条有下列情形之一的，要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺。高尔夫公司未对邦纬物业公司的催款通知书进行答复，其实是不同意不认可，导致的法律结果为双方未签订新的补贴合同，从而高尔夫公司也无需支付新的物业补贴费用。7、起诉状其诉讼请求物业补贴287095.58元，而在判决中的金额为295202元，其依据是邦纬物业公司的催告通知书，在2019年4月16日庭审中，法官问金额的计算依据，邦纬物业公司并未答复，仅单方面依据邦纬物业公司的催告即确定数额，高尔夫公司也未对该笔金额确认，一审存在事实认定不清。8、高尔夫公司在建的是商业用房，是单独封闭的建设区域，其与小区住宅区域是隔离的，且建成后也是与小区隔离的。小区住宅区域已于2017年左右建设完成，小区配套设施和绿化环境也均已到位的，建成之后的住宅面积不变，物业补贴也将固定。即使根据邦纬物业公司所述《物业补贴协议》系参照《南京市物业收费管理实施办法》（以下简称《收费办法》）第十六条“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发，分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业”的规定，《物业补偿协议》的目的也已实现，协议也即终止。而且该条适用的是前期物业，邦纬物业公司系业委会选聘的物业服务企业，应适用《收费办法》第十条“业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，高尔夫公司没有义务给邦纬物业公司30%的物业服务费。邦纬物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确应当予以维持。理由：1、邦纬物业公司主张物业费补贴的依据是与上诉人签订的物业费补贴协议，而非邦纬物业公司与高尔夫业委会签订的物业管理合同。补贴协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效，其签订目的是上诉人对被上诉人少收取的物业费进行补贴，故物业管理合同在前，委托合同在后，并无不当。2、上诉人所述的车位费与物业费进行冲抵并非事实。上诉人就车位费已经通过诉讼与被上诉人进行调解，车位费由上诉人自行收取，邦纬物业公司开具给上诉人的发票中也载明该费用是物业费的补贴费用，且首次开具的金额也与补贴协议中约定的金额一致。虽然物业服务合同到期，但是被上诉人依然为案涉小区提供服务，上诉人与被上诉人之间的补贴协议并未发生协议解除或者终止的情形。且上诉人在建房屋对被上诉人收取物业费产生影响，被上诉人也是按照70%的标准向业主收取物业费，故被上诉人具有获取物业费补贴的主体资格，补贴协议应当继续履行。3、关于补贴费金额，被上诉人在诉讼前已经依据双方之间的交易习惯，通过函件的方式将本期应当收取的物业费补贴告知过上诉人，上诉人没有提出异议；且被上诉人此次主张的金额也是依据双方在补贴协议中约定的计算标准予以确定的，故应当以被上诉人催款通知书中的主张金额为准。被上诉人的催款通知书并非要约，而是要求上诉人履行协议义务的书面通知；补贴协议并未解除或者终止，且上诉人一直按照补贴协议的约定向被上诉人支付补贴的行为证明了双方在履行该协议。判决中的295202元系被上诉人在一审中变更诉讼请求的金额，也是在诉讼之前向上诉人主张的金额，上诉人对该金额没有提出异议，故一审判令该金额并无不当。4、上诉人在建房屋的性质对支付物业费补贴不产生影响。因在建房屋对被上诉人提供物业服务、收取物业费产生影响，故才向被上诉人支付物业费补贴，这也是双方签订补贴协议的目的，上诉人在建房屋的性质对支付物业费补贴不产生影响。从被上诉人在一审中提交的材料可以看出，上诉人在建房屋对小区是互通的，并不是隔离状态。5、补贴协议中的约定是参照《南京市物业收费管理实施办法》第十六条的规定；双方在协议签订时面临的情形符合该条规定，即上诉人存在分期开发分期交付的情形，对被上诉人收取物业费产生影响，故上诉人不能以第十六条中约定的前期物业条款来拒绝支付物业费补贴。协议签订时双方均知道非前期物业阶段，故双方是参考而非直接适用第十六条规定；上诉人应当按照协议约定向被上诉人支付物业费补贴，一审判决事实清楚，法律适用并无不当，应当予以维持，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。邦纬物业公司向一审法院起诉请求：1、高尔夫公司支付邦纬物业公司物业费补贴295202元（自2018年07月01日至2018年12月31日）及利息（以295202元为基数，自2018年09月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实如下：高尔夫国际花园系高尔夫公司建设开发。邦纬物业公司系从事物业管理的企业。2015年06月14日邦纬物业公司与该小区业委会签订《江宁区高尔夫国际花园住宅小区物业管理服务委托合同》一份，约定由邦纬物业公司为高尔夫国际花园住宅小区提供物业服务，其中，高层住宅的物业费为1.2元/平方/月，在未封园前物业费按七折收取，本合同期限为三年，自2015年07月01日起至2018年06月30日止。邦纬物业公司在该合同履行期间按七折收费。另该合同已于2018年06月30日届满，目前该小区业主大会未作出选聘或续聘决定，邦纬物业公司按原合同约定继续提供物业服务至今，邦纬物业公司亦仍按七折标准收取物业费。该小区原业委会已经届满，目前正在筹建新一届业委会。2015年08月18日，邦纬物业公司、高尔夫公司及业委会三方签订《高尔夫国际花园物业费补贴协议》一份，协议约定：鉴于高尔夫公司目前尚有房产处于建设中，根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条“关于前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%”的规定，高尔夫公司同意对该小区物业作适当的费用补贴；目前，该小区物业费价格为1.2元/平方/月，高尔夫公司同意以1.2元/平方/月为基数，在本协议签订后首年补贴总物业费的30%作为物业费补贴给邦纬物业公司，物业费补贴每半年结算一次；邦纬物业公司、高尔夫公司双方同意逐年递减补贴费并另行签订补充协议约定后续补贴费的价格和支付方式；补贴费每半年结算一次，目前实际补贴面积为130658.45平方米，据此计算2015年7-12月应补贴金额为287095.58元，补贴费具体结算时间：每年03月31日前结算1-6月份的费用，09月30日前结算7-12月份的费用等。合同签订后，高尔夫公司按约定向邦纬物业公司支付了自2015年07月至2018年06月的物业补贴费，每次支付的时间及金额如下：2015年09月的287095.58元、2016年03月的330152.12元，2016年10月的3101977.54元、2017年03月的326945.6元、2018年01月的325088.52元，2018年06月的295202.13元。针对每次支付的价格及金额，双方并未另行签订补贴协议，但均经双方协商后确认。对于2018年07月至12月的补贴费，邦纬物业公司于当年12月向高尔夫公司发出工作函一份，要求高尔夫公司于当年12月15日前向其支付补贴费295202元。高尔夫公司收到后未予答复，亦未支付补贴费。邦纬物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邦纬物业公司在高尔夫国际花园小区提供物业服务期间，因该小区尚有房屋处于建设中，邦纬物业公司对于小区内的住宅性质的房屋均实际按物业服务合同约定的标准的70%收取物业费用，为此，高尔夫公司作为建设方与邦纬物业公司签订了《高尔夫国际花园物业费补贴协议》，承诺向邦纬物业公司支付物业补贴费，作为对邦纬物业公司少收的物业费的补贴，该协议是邦纬物业公司、高尔夫公司双方真实意思的表示，是依法成立的合同，双方应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽然该协议中只确认了2015年7-12月期间的补贴费金额，但对于邦纬物业公司提供物业服务期间后续的补贴费，双方已经约定仍由高尔夫公司给付，只是在协议中约定需由双方另行签订补充协议确认价格和支付方式，此条款系该协议的一部分，双方亦应当按约履行。在该协议的实际履行过程中，对于后续的补贴费，双方并未按协议的约定另行签订协议，而是改变了履行方式，经双方协商后确认了每期的金额，高尔夫公司均按确认的金额支付了2018年06月底前的补贴费。一审法院对此予以确认。对于邦纬物业公司诉请的2018年07月至2018年12月的物业费补贴，虽然邦纬物业公司在该小区的物业服务合同期限已届满，邦纬物业公司与业委会也未继续签订物业服务合同，但该小区的业主大会并未作出选聘或续聘决定，邦纬物业公司仍按原合同约定继续提供服务至今，故可以认定邦纬物业公司仍是该小区的物业服务企业，且目前高尔夫公司仍在该小区继续建设开发房屋，邦纬物业公司的收费标准亦未变化，高尔夫公司向邦纬物业公司支付物业补贴费的情形仍然存在，故邦纬物业公司、高尔夫公司此前签订的物业费补贴协议仍对双方具有约束力，高尔夫公司仍应当按物业补贴协议向邦纬物业公司支付物业费补贴。邦纬物业公司现要求高尔夫公司支付物业费补贴，一审法院依法予以支持。对于补贴费的金额，邦纬物业公司此前已向高尔夫公司送达催款通知书，高尔夫公司收到后亦未提出异议，故一审法院对该通知书中载明的物业费补贴金额予以确认。关于邦纬物业公司主张的利息，因邦纬物业公司、高尔夫公司双方对此未作约定，而且，邦纬物业公司在向高尔夫公司发出的工作函中才将其主张的补贴费金额作出确认并要求高尔夫公司于当年12月15日前向其支付，故邦纬物业公司可自2018年12月16日起向高尔夫公司主张，按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审法院判决：高尔夫（南京）房地产有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向南京邦纬物业管理有限责任公司支付物业费补贴295202元及利息（自2018年12月16日计算至判决确定给付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。对于一审法院查明的事实，上诉人高尔夫公司异议之处为：1、支付物业费的时间及金额。上诉人认为实际物业补贴是与其产权车位的租金相抵扣之后再向被上诉人进行支付，并不是按照发票上的数额进行支付，被上诉人在一审中仅提供了发票，并未提供证明其全部收到发票上数额的支付凭证。2、业委会并非处于正在筹建的状态。目前业委会换届处于停滞状态，新业委会由于被上诉人的原因而无法组成，从而导致了物业服务委托协议无法签订，被上诉人成为事实的物业服务企业。被上诉人邦纬公司对一审法院查明的事实无异议。本院二审期间，当事人依法提交了证据。上诉人高尔夫公司提交以下证据：1、《南京市规划局建设工程规划方案审定意见通知书》及设计图纸，以证明在建房屋为商业用房，而且在建房屋与住宅区域隔离，建成之后也与住宅区域隔离，不存在再支付物业补贴的情形；2、记账凭证、高尔夫公司发票、转账凭证、请款支付审批表、补贴邦纬物业公司物业费明细表、邦纬公司发票，以证明因被上诉人收取上诉人的产权车位租金，上诉人向被上诉人支付的物业补贴具体金额是在租金与物业补贴相抵之后的金额，2017年1月到6月期间相抵之后的金额是143265.6元；第三组证据证明2017年7月到12月相抵之后的费用为61048.52元；第四组证据证明2018年1月到6月相抵之后被上诉人仍应向上诉人支付12587.87元，但被上诉人仍未支付；第五组证据证明2018年7月到12月因被上诉人未与业委会续签合同，且未向上诉人支付车位租金，之后上诉人诉至法院要求被上诉人支付车位租金，判决被上诉人支付560087.73元；6、竣工验收备案表27张，以证明高尔夫住宅小区已经建设完毕、通过验收，相关配套设施已经到位，支付物业补贴的情形已经消失。邦纬公司质证意见为：1、对证据1的真实性无法确认，但从其内容来看，在建工程的工期为710天，目前仍属于在建状态，符合被上诉人向上诉人主张物业费补贴的条件。即使该证据为真，对其关联性与证明目的也不予认可。《补贴协议》并未约定在建房屋的性质，且被上诉人在一审中也提交照片证明上诉人在建房屋与小区其他住宅互通，并未隔离。因此在建房屋性质不影响《补贴协议》的履行。2、对证据2－5的真实性无法确认。双方之前确实有过抵扣，但每年的物业费补贴是存在的，其金额也与双方开票金额一致，其他项目的抵扣与是否支付物业费补贴不存在关联性。从证据2《请款支付审批表》中可见，上诉人在2017年上半年应当支付的补贴费用为326946.6元，该金额上诉人已经认可，也与被上诉人开票金额一致。证据3中上诉人提交的物业费补贴明细表也与被上诉人开票金额一致。因此，即使双方将物业费补贴与停车费抵充，上诉人也认可物业费补贴的存在。3、对证据6的真实性无法确认，即使是真实的，也是2016年前在建工程的完工验收情况，不能证明在建工程已经完工。上诉人在建区域建成后与住宅部分系一个整体，在该小区北门即可达到在建部分，也可以到达住宅部分，都在小区之内。在建部分在2017年8月即开始建设，当时住宅部分已全部建设完毕，期间上诉人仍然支付物业费补贴，因此上诉人认为住宅部分建设完毕、支付物业费补贴的情形即告消失，被上诉人不予认可。4、《高尔夫房地产公司补贴物业公司物业费测算》系单方测算，并非证据，被上诉人不予质证。本案中上诉人作为开发商直接与被上诉人签订《补贴协议》，应当受其约束。（2018）苏01民终3297号案中物业公司与业委会签订的物业费补贴协议并不能约束开发商，两者情形并不相同。对于上述证据形式上的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审另查明：小区规划包含商业区、住宅区及办公区，《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》约定了高层住宅、商业物业与办公楼物业费用。二审中邦纬公司提交2018年下半年物业费补贴明细表一份，载明对于高尔夫公司使用或尚未售出的部分房屋，邦纬公司按照0.84元（1.2元×70%）的标准收取物业费，对于9＃-201、14＃-104按照全额1.2元标准收取物业费，对于18＃楼商铺101、118房屋按照1.26元收取物业费，其余房屋按照0.36元收取物业费补贴（1.2元×30%）。邦纬公司在二审中陈述，双方签订《补充协议》时作为附件的汇总表即载明其向高尔夫公司收取的物业费补贴包括高尔夫公司应缴纳的物业费及《补充协议》约定支付的物业费补贴，之后双方也是按照这一惯例予以计取、支付物业费补贴。邦纬公司陈述其同意按照0.59元单价收取1-201、9-104房屋的物业费用，并计算得出高尔夫公司应支付294613.23元物业费。高尔夫公司对邦纬公司提交的2018年下半年物业费明细表中记载的房屋面积不持异议，认可单价与其提交证据中的2018年上半年物业费明细表标准一致，亦认可其之前支付的物业费补贴包括高尔夫公司应缴纳的物业费及《补充协议》约定支付的物业费补贴，但认为该补贴系与停车费进行冲抵。高尔夫公司另陈述，邦纬公司应当另案主张其应支付的物业费；同时因邦纬公司已非物业服务企业，支付物业费补贴的条件亦已消失，其出于友情考虑仅愿意支付物业费补贴51341.46元。另查明，高尔夫国际花园2＃楼于2017年5月23日获得《建筑工程施工许可证》，许可证上记载的合同工期为710天。以上事实，有《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》、当事人陈述、《建筑工程施工许可证》等在案佐证。本院认为，上诉人高尔夫公司与被上诉人邦纬公司签订的《补贴协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方就上诉人是否应当支付物业费补贴及具体补贴数额发生争议，本院对其作出以下认定：一、上诉人高尔夫公司应支付物业补贴费。高尔夫公司上诉称《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》并非《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定的前期物业服务合同，对其不具备约束力、也已经到期，新的业委会尚未选出，物业费处于不确定状态，故上诉人支付物业补贴的情形已经终止。对此本院认为，《补贴协议》签订于《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》之后，高尔夫国际花园业委员会为该协议监管方且签章，亦明确载明“鉴于甲方目前还有房产处于建设中”，故依照《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，由上诉人对物业公司作适当的费用补贴。因此，该《补贴协议》签订之时，上诉人已明知被上诉人与高尔夫国际花园业主委员会签订的《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》不属于《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定的前期物业服务合同，上诉人支付物业费补贴的背景，即是基于小区尚有在建项目、尚未封园；《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》中高层住宅物业费未封园前七折的相关约定亦可予以佐证。上诉人虽非《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》当事人，但其签署《补贴协议》系其真实意思表示，之前亦分期支付了物业补贴，故其以《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》对其不具备约束力为由拒绝支付物业费补贴，不符合合同约定。同时，虽然《江宁区高尔夫国际花园住宅小区管业管理服务委托合同》约定的服务期限已经届满，但2018年下半年新的物业公司尚未选出，被上诉人仍在小区实际提供物业服务，小区亦未封园，故《补贴协议》中支付物业补贴费的条件依然存在，被上诉人得向上诉人主张物业费补贴。上诉人以上述理由拒绝支付物业补贴费及利息，本院不予支持。二、上诉人称被上诉人主张的补贴费数额有误，且包含了物业费，不应一并处理，但被上诉人主张的物业费及物业费补贴面积、单价均与其提交的2018年上半年物业费明细表一致，上诉人其时也予以支付，并未提出异议。根据双方就《补充协议》多年来的履行习惯及上诉人的支付行为，应当认定双方当事人已就一并支付物业费、物业费补贴及房屋面积、单价形成合意；被上诉人根据相应面积、单价标准计算物业费且自愿降低部分标准，并无不当。对于停车费用冲抵问题，双方可另行结算。对于上诉人这一上诉理由，本院亦不予支持。一审对物业费利息起算时间认定正确，本院予以认定。综上，因二审发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1955号民事判决为：高尔夫（南京）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向南京邦纬物业管理有限责任公司支付物业费补贴294613.23元及利息（自2018年12月16日计算至判决确定给付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5778元，减半收取计2889元，由高尔夫（南京）房地产有限公司负担2883元；二审案件受理费5778元，由南京邦纬物业管理有限责任公司负担22元，高尔夫（南京）房地产有限公司负担5766元。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月九日书记员  倪 辉