北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初64405号原告（反诉被告）：乔宾，女，1946年8月26日出生，满族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。原告（反诉被告）：孙楠，男，1980年12月22日出生，满族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章月明，北京甲子律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔琳琳，女，1981年1月14日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）乔宾、孙楠（以下均简称姓名）与被告（反诉原告）乔琳琳（以下简称姓名）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。乔宾及其与孙楠的共同委托诉讼代理人章月明，乔琳琳及其委托诉讼代理人魏国鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔宾、孙楠向本院提出诉讼请求：1、判令乔琳琳继续履行2010年3月20日签订的《协议书》（以下简称协议书），配合我方办理位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至孙楠名下；2、判令乔琳琳按照每月4000元的标准支付自2014年1月3日至涉案房屋交付之日止的房屋租金。事实和理由：乔宾、孙楠系母子关系，为同一家庭成员。2008年，乔琳琳取得经济适用房的购房资格，因其经济能力不足，双方协商一致，乔琳琳放弃购买权，由乔宾完全出资，以乔琳琳的名义购买了涉案房屋。为明确权利义务，在有证明人见证的情况下，双方于2010年3月20日就此事补签了协议书，并约定如乔琳琳有经济能力，自2009年1月4日起五年内可随时回购涉案房屋，回购时需付清所有购房款、税费及装修等各种款项，如乔琳琳在该时间内未行使回购权，则视为放弃所有权，同时有义务配合乔宾办理房屋过户及各项相关手续。为履行协议，乔宾已依约交纳了购房款、房屋契税、专项维修基金、物业费等各项费用，并承担了房屋装修费用，但乔琳琳未在回购期限内行使回购权，应当依约配合办理房屋所有权转移登记手续，故提起本次诉讼。乔琳琳答辩并反诉称，协议书的落款签字和手印不是我本人所签按，不是我的真实意思表示。协议书的内容违反了北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第十六条的规定，双方之间的借名买房协议应属无效，且孙楠并非协议书的相对方，不享有合同权利义务，不同意过户至孙楠名下，其主张的租金缺乏法律依据，不同意支付。我方提出反诉请求：判决确认双方于2010年3月20日签订的协议书无效。乔宾对乔琳琳的反诉请求辩称，协议书上的签名、指印为乔琳琳本人所签按，其主动放弃笔迹指纹鉴定，应当承担不利的法律后果。根据协议书约定，双方构成借款关系，乔琳琳向孙楠借款买房，乔琳琳需在5年内归还款项，如未归还，符合国家政策可以买卖后再将涉案房屋出售给乔宾家，乔宾家任何人均有权获得涉案房屋，双方不存在借名买房的关系。协议书是双方真实意思表示，虽然在行文上有些瑕疵，但不影响合同真实目的的实现。如法院认定协议书无效，我方对于无效后的损失另行主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔宾与孙楠系母子关系，乔琳琳系乔宾的侄女。2008年7月22日，乔琳琳办理北京市经济适用住房购买资格审核备案，家庭申请人口4人，即乔琳琳、乔xx、马xx、乔x1，配售一套三居室，性质为老龄。2009年1月4日，乔琳琳（买受人）与北京城市开发集团有限责任公司（出卖人，以下简称城开集团）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定乔琳琳从城开集团购买涉案房屋，预测建筑面积91．32平方米，总价款394685元，买受人应于2009年1月4日前向出卖人支付184685元，于2009年2月14日前向出卖人支付21万元，出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该经济适用房。合同签订后，乔宾以乔琳琳的名义支付购房款394685元、面积补差款1037元、契税5935．83元、专项维修基金18312元、登记费40元、产权代办费1000元、测绘费50元，相关票据在乔宾处保留。房屋收房后，乔宾对涉案房屋进行了装修，并支付电费、物业费、燃气费和管理费等使用费用。2010年3月20日，乔宾与乔琳琳签订协议书，约定：“经济适用房申购成功，房屋坐落于朝阳区常营乡“首开畅心园”C1#楼10层1001号，是以乔琳琳的名义申领房屋产权证（将来房屋产权证写乔琳琳的名字），并于2009年1月4日签订了购房合同，合同号为“Y720877”，同时交清了全部购房款，并于2010年11月30日前入住，户型见附件。双方协议如下:1、涉案房屋因乔琳琳无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给乔宾家购买，并获得此房屋的产权证。2、在五年内（2009年1月4日起）乔琳琳如果有经济能力可以随时回购此房屋，回购此房屋时，乔琳琳只需交清购房款及相关税费（以收据为凭证），和其它费用（物业费、维修基金、有线费、装修费等费用）。付清总价款后此房屋及产权证归乔琳琳所有（房价款以回购时的市场价为准）。3、按国家规定“购买经济适用住房满五年后可以上市”的规定，超过五年乔琳琳再无权回购此房屋，彻底放弃此房屋产权及产权证书，永不反悔。4、此房屋的购房款及相关税费均由乔宾家承担（如乔琳琳不回购）此房屋归乔宾家所有，产权归乔宾家所有，由乔宾家处置，乔琳琳再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与乔琳琳无关。5、此房屋在办理各项手续（含过户）时，乔琳琳与乔宾家积极配合，通力合作，直至乔宾家取得新产权证书为止，协议终止。（在乔琳琳领到房产证时与乔宾家作一个委托公证）。”乔琳琳的父母乔xx、马xx在协议书下方签字按印。2012年9月25日，涉案房屋登记在乔琳琳名下，建筑面积91．56平方米，权利性质为经济适用房。经询，涉案房屋一直由乔琳琳及其父母居住使用。诉讼中，乔琳琳不认可协议书中的签字、指纹为本人签按，并申请对于笔迹和指纹进行鉴定，本院依法委托北京华夏物证鉴定中心对上述事项进行鉴定。鉴定过程中，本院向多家银行调取了带有“乔琳琳”签字的比对样本，后乔琳琳主动申请撤回鉴定。另查，本院依乔宾、孙楠的申请对涉案房屋进行查封，查封期限自2017年9月21日至2020年9月20日。乔宾自行支付保全费5000元。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案中，根据乔宾与乔琳琳签订的协议书，乔琳琳自愿放弃购买涉案房屋，并自愿转让给乔宾家购买，购房款及相关税费由乔宾家负担，产权归乔宾家所有，可以认定双方对于涉案房屋存在借名买房的法律关系，虽然协议约定了乔琳琳具有5年内回购的权利，但是不影响协议的性质。乔宾、孙楠虽主张双方为借款关系，但并未提交借条、借款合同等凭证，购房款项亦由乔宾直接支付给开发商，不符合一般民间借贷的形式，本院不予采信。乔琳琳虽主张协议书中笔迹指纹并非本人签按，但在诉讼中主动放弃鉴定，亦未提交任何证据佐证，本院不予采信。协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效，本院对于乔琳琳的反诉请求予以支持。乔宾、孙楠要求乔琳琳协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因双方均明知涉案房屋性质为经济适用房，故双方对协议书无效均存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。乔琳琳应当退还乔宾已支付的购房款项。经询，乔琳琳表示同意退还购房款，乔宾表示不在本案中主张因合同无效造成的损失，故本院对因房屋升值、装修、日常使用投入等损失不予处理，乔宾可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）乔宾与被告（反诉原告）乔琳琳于二〇一〇年三月二十日签订的《协议书》无效；二、被告（反诉原告）乔琳琳于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）乔宾购房款三十九万四千六百八十五元、面积补差款一千零三十七元、契税五千九百三十五元八角三分、专项维修基金一万八千三百一十二元、登记费四十元、产权代办费一千元、测绘费五十元；三、驳回原告（反诉被告）乔宾、孙楠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由原告（反诉被告）乔宾、孙楠负担（已交纳9150元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉费17000元，由被告（反诉原告）乔琳琳负担（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）乔宾、孙楠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  孙 赫二〇一九年九月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜