北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初43471号原告：杜天冰，女，1983年12月13日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：翟春菊，女，1958年8月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于淑新，北京张竞律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，公司法务专员。原告杜天冰与被告翟春菊、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜天冰，被告翟春菊之委托诉讼代理人于淑新，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜天冰向本院提出诉讼请求：1、判令解除杜天冰与翟春菊签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；2、判令翟春菊返还定金10万元，并按照每日万分之五标准支付逾期未返还款项违约金，直至返还之日止；3、判令翟春菊向杜天冰支付违约金142万元；4、判令翟春菊赔偿中介费151360元；5、本案诉讼费由翟春菊承担。事实和理由：2019年1月12日，在我爱我家公司居间下，杜天冰与翟春菊签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定杜天冰购买翟春菊位于北京市海淀区××号房屋。合同签订后，杜天冰依约向翟春菊支付定金10万元，并于2019年1月14日向我爱我家公司支付居间费151360元。2019年1月13日，我爱我家公司经纪人通知杜天冰，定于第二天与翟春菊去建委查档，并在查档结束后支付剩余定金40万元。同日，经纪人再次通知杜天冰，由于翟春菊身体不舒服，房屋查档取消。2019年1月17日晚，经纪人电话告知杜天冰，称翟春菊认为房屋价格卖低了，想退还定金并赔偿几千元了事，杜天冰当即拒绝。此后，经纪人称翟春菊对合同中的装饰装修价格有异议，并以此为由拒绝履约。杜天冰为了尽快促成翟春菊履约，同意将上述价格直接增加到房屋主体价格中。2019年2月26日，经纪人称其已与翟春菊联系换合同事宜，翟春菊表示本周有事，让下周联系。2019年3月4日，经纪人称翟春菊拒绝换签合同。同日，杜天冰给翟春菊打电话，其配偶接听并表示拒绝履约。此后，杜天冰多次要求翟春菊履约，翟春菊均未回复。故诉至法院，要求解除合同，并由翟春菊承担相应违约责任。被告翟春菊辩称，杜天冰与我爱我家公司恶意串通，违法违规避税，损害了翟春菊利益和国家利益，其行为是导致合同不能继续履行的根本原因，杜天冰不享有法定或约定解除权。双方签订的合同约定房屋成交总价为710万元，主体价格为260万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为450万元。该约定与房屋实际情况严重不符，翟春菊在签约时提出了异议，但中介人员告知这样拆分是为了避税，对翟春菊没有损害，于是在中介人员欺骗下签署了上述合同。之后，翟春菊了解到，此避税行为属违法行为，将来会影响到翟春菊购买房屋抵扣税款，税收执法部门针对避税行为有权对合同双方进行处罚。基于此，翟春菊向中介公司反馈合同违法，要求解决，中介公司不予理会。2019年1月18日，翟春菊向中介公司发出告知书，提出因合同存在偷税漏税行为，要求尽快废除。此后，三方针对此问题一直反复协商，但一直未达成一致书面意见。因此，合同未能继续履行是杜天冰与中介公司的违法违规行为导致，杜天冰要求解除合同并要求翟春菊承担违约责任的诉讼请求，不能成立。即便翟春菊构成违约，杜天冰要求按照合同总价款百分之二十支付违约金，明显过高，房屋价格已经下跌，杜天冰会因解除本合同另购其他房屋获得房价下跌而产生的差价利益，但翟春菊会因此受损。杜天冰提出因租房遭受损失，但其主张的违约金明显高于租金损失，故翟春菊应支付的违约金金额应以杜天冰实际损失为限。我爱我家公司因清楚交易价格拆分之后对双方利益的影响，以及是否触犯国家相关法律法规，但为了促成交易提取费用，中介公司与杜天冰恶意串通，欺诈翟春菊，未尽到忠实居间人义务，其无权收取中介费，对于已收取费用应当退还。第三人我爱我家公司辩称，签约时，买卖双方系平等自愿签订合同及补充协议，该合同及补充协议也均为本人签字及按手印。对合同中所提价格问题，签约时已经告知，且由本人签字确认，该主体价格符合建委指导价。对中介费问题，根据居间合同约定，已交纳的中介费由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2019年1月12日，翟春菊（出卖人、甲方）与杜天冰（买受人、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：杜天冰购买翟春菊位于北京市海淀区××号房屋，房屋成交价格为710万元，其中房屋主体价格为260万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为450万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，乙方选择申办贷款的，拟贷款金额为150万元，于办理产权转移登记前一天，乙方向甲方支付510万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在收到全部购房款后15日内将该房屋交付给乙方。第九条、权属转移登记（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。第十条、违约条款．．．．．．（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如果构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条、合同解除条款……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的每日万分之五向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同签订后，杜天冰向翟春菊支付10万元定金。杜天冰、翟春菊与我爱我家公司签订《居间服务合同》，合同第五条违约责任条款：甲乙任何一方违反本合同第四条或买卖合同约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事宜的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。杜天冰向我爱我家公司支付居间费151360元。庭审中，杜天冰称在合同签订后，翟春菊对合同中价格条款提出异议，在杜天冰同意按照翟春菊的要求调整合同价格条款后，翟春菊仍拒绝履行合同已构成根本违约，故要求解除合同。杜天冰就此向本院提交如下证据：1、2019年3月4日，杜天冰与翟春菊配偶赵根平的电话录音。杜：“叔叔您好，刚才中介联系了我一下，说您这边换签以后也不签是吗？”赵：“不是我不换签，现在是中介他有问题，我们把中介两个业务员已经在1月18日之前告到总部了，总部到现在没给我回复。”杜：“我明白，您跟中介的问题是您和中介的问题，跟咱们这个合同没有关系，现在您之前提出的诉求是把网签价格从260调到710，我同意您的提议，所以我现在跟您是咱们俩之间合同继续履行的问题，所以我不清楚您这边是合同不打算履行吗？您要是觉得您跟中介有问题，您可以去找中介，咱们合同咱们得继续走下去，现在基本上合同已经停止了，已经不进展了。”赵：“因为这个合同就在他们违规的情况下签订的，合同是在他们有欺骗行为的情况下签订的，他们得负他们的责任。咱们这个买卖，咱们愿意进行，咱们自己进行，他们这个公司，我是先把公司的问题解决了。”杜：“……咱们这合同就两条道，第一，要不然您就继续履行把房子卖给我，要不然您就双倍赔偿我违约金，然后中介费您还得付，所以我现在告诉您，您把这个事情搞清楚，您到底打算怎么办？您不能说因为您的身体原因就这么一直拖着，我们家有孩子，我们家也有老人，我们的身体呢，我们考虑不考虑。”赵：“你跟我说不着，现在这个合同是在中介欺骗的情况下签订的。”杜：“怎么欺骗了，您当时已经签过了，怎么欺骗您了？您说合同有瑕疵，现在调到710万，已经没有瑕疵了，我告诉您。”赵：“您跟我说不着，我告诉你，这里边你我没追究你的问题，明白吗？”杜：“我有什么问题吗，合同有瑕疵，那咱们就去改合同。”赵：“没说改合同，改合同我也没有说，我没说过改合同。”杜：“那您告知书是什么，我现在的诉求就是我要马上走这个合同的流程，我不管您跟中介有什么原因，中介谁爱给我服务，谁给我服务无所谓，我现在要求的就是我要继续走下我这个合同去。”赵：“那你就要求走吧。”杜：“但是您现在不配合啊，您现在第一合同不换签，第二您不配合验房，这些您都不配合，我怎么走这合同？”赵：“我的问题没解决，我怎么可以去配合？”杜：“您打算怎么着，您是不是就不打算履约了，那不履约我只能去法院告您了，我也没法强迫您卖给我。”赵：“我没拦着你，你愿意告就告去，不是跟你说了，这个合同是在中介诱骗下签署的，他现在把这个问题解决了，处理完两个业务员，咱们再继续往下。”杜：“那这个合同如果换签之后您打算履行吗？先说这个合同打不打算换签吧？”赵：“先把这业务员处理了，然后咱们改签合同。”杜：“您刚开始说的就是710万，您把价格提上去您就签，现在您又提出这个要求，等这个满足了，您又提出其他要求对吧，我不能说一步一步等着您，我也有老人，也有孩子，我什么情况您也知道。”赵：“我现在家里成什么情况，知道吗，已经打乱了我们正常的生活了。”杜：“叔叔我跟您说，我真是没辙了，这个事从年前一直拖到现在，我真的是旷日持久的跟我父母在沟通，好不容易沟通下来，税多付我认了，我也不想折腾了，咱就把这合同换签，咱继续走下去，我没想到您又这样了。”赵：“我跟你说你还可以省十几万呢，那是你自己走的事，咱们要商量着走，你还能省十几万呢，我现在先解决中介的问题。”杜：“中介问题，如果中介不给咱解决怎么办？”赵：“咱们就解决中介的问题，所以我就要求他处理业务员，你就不要找我，有什么事找中介。”……杜：“反正我跟您说，我马上要下告知书，您要是不履行合同，我只能去起诉您。”赵：“我不怕好吗？我不怕，你不用下什么告知书，你直接起诉好了。你现在两条路，一条你去给中介施压，让中介来解决这个问题，一条你就去告，直接告我，不用给我下什么告知书。”杜：“中介怎么解决您的问题？您要求开除业务员是吗，开除完您就跟我换签，是这意思吗？”赵：“开除业务员，包括我的精神损失和经济损失。”杜：“那我就没的说了，就这样，再见。”2、2019年3月11日，杜天冰与翟春菊配偶赵根平的电话录音。杜：“昨天中介打电话说给您已经发了告知书了，您已经签收了。”赵：“我没收到。”杜：“因为这个告知书如果发出去之后，您还是不配合的话，或者是拒绝沟通的话，可能咱真的要上法庭了，我就是很诚恳的跟您说一下，我确实不希望这种事情发生，所以我说，能不能您跟中介沟通一下，就是不要以这种抗拒的态度对待他们，咱们理性一点行吗？”赵：“现在不是抗拒，现在走到这个份上，全是中介闹的，全是中介造成的……这合同是在什么情况下签的，是怎么签的，我们是怎么去的，他们是怎么骗我们的，而是这合同内容，是怎么着？这些东西，我会找说法的。”……杜：“从法律上的角度，您如果觉得中介有问题，您可以去找中介，去中介也好，其实这件事跟我没什么关系，但是问题现在。”赵：“跟你没关系，我是被骗啦，我还得执行这个合同是怎么着，我现在不能往下再执行。”杜：“我觉得就是说您有您的诉求，您的诉求您可以直接去跟我爱我家谈，您听我说完。”赵：“我不听你说，你的意思是我被人骗了，我还得必须按合同执行。我被人骗了，我得追究他这份合同的违法，追究了违法，咱俩再说咱俩卖房的事，咱俩卖房咱俩愿意买去，咱自己直接去建委签去，他们在这骗着我签了合同拿提成，没门啊。”杜：“现在真是影响我的正常生活了，告知书给您发了。”赵：“……你呢，咱俩这房子的事呢，咱们执行那也的处理完了再执行，得把他们违法的事处理完了，不合规的事情处理完了。”……赵：“我没诉求，你告啊，请你告啊，请不要打搅我，直接告我，我现在直接收法院传票就好了，你们打一次电话我血压高一回，我直接等着法院就完了。我们被人骗了什么感觉知道吗，我上哪住去，我把房子卖给你，我上哪住去。”杜：“您有钱啊，我给您钱啊，这不都签了合同了吗？”赵：“你有钱，你干嘛非要住我这个房子，你也可以上别处买去。”杜：“那您要是不想履行合同，您就赔我违约金，按合同承担违约金？”赵：“你要想讹我钱，你就上法院告去，法院判我赔多少就赔多少，我是被人骗了，你还要讹我……”杜：“您双倍赔给我就要，按照合同的条款，这叫讹您吗？您现在不想卖了，您现在反悔了。”赵：“我先告诉你，我不是威胁你，你要讹我，不是你，就是中介，总有倒霉的，别作死，去告吧。”翟春菊对上述录音内容真实性无异议，但表示并非不同意换签合同，而是因中介问题，在三方没有对合同变更达成一致书面意见的情况下，无法继续履行。翟春菊主张杜天冰与我爱我家公司恶意串通，违法违规避税，导致合同无法继续履行。杜天冰对此不予认可，称其已告知翟春菊愿意调整合同价格条款，不存在避税情节，但翟春菊仍不同意履行合同。我爱我家公司亦表示翟春菊因价格条款一事要求换签合同，在杜天冰同意后，翟春菊仍拒绝继续履行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，杜天冰与翟春菊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。杜天冰与翟春菊签订房屋买卖合同后，翟春菊对合同中房屋装饰、装修等补偿价格之合同条款提出异议，以此为由不同意履行合同。后续沟通中，杜天冰明确向翟春菊表示同意按其要求变更合同条款，并按照变更后的合同条款履行合同，此时翟春菊却以中介公司业务员问题未解决为由拒绝履行合同，而此理由并非拒绝与杜天冰继续履行合同之合理抗辩，故诉争房屋不能履行系翟春菊原因所导致，翟春菊对于合同无法履行应承担责任。关于翟春菊主张杜天冰与我爱我家公司恶意串通、违法违规避税是导致合同无法履行的原因，本院不予采纳。故本院对于杜天冰据此要求解除与翟春菊的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，予以支持。合同解除后，对于杜天冰已经给付的定金，翟春菊应予返还。合同无法继续履行的责任在于翟春菊，因此对于杜天冰要求翟春菊承担违约金之诉讼请求，本院亦予以支持。就违约金问题，翟春菊在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院结合本案的实际情况、翟春菊的过错程度、杜天冰的实际损失等因素，酌情判定翟春菊应向杜天冰支付的违约金数额。关于杜天冰主张逾期返还定金之违约金一节，本院亦酌情判定翟春菊按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自翟春菊收到起诉书之日起至实际返还定金之日止的违约金。关于居间服务费一节，居间服务费系因双方房屋交易行为产生，鉴于杜天冰已向居间方支付了该笔费用，但最终未能取得房屋所有权，杜天冰主张该笔损失理由正当，亦符合公平原则，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜天冰与被告翟春菊于二〇一九年一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告翟春菊于本判决生效后七日内返还原告杜天冰定金人民币10万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率计算自二〇一九年六月二十七日起至实际返还定金之日止的违约金；三、被告翟春菊于本判决生效后七日内向原告杜天冰支付违约金人民币10万元；四、被告翟春菊于本判决生效后七日内赔偿原告杜天冰居间费人民币151360元；五、驳回原告杜天冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30750元，由被告翟春菊负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一九年九月二十三日书记员  孟盼盼