河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民再12号再审申请人（原审被告）：郑州鼎盛置业有限公司。住所地：郑州市管城回族区尚德路9号1号楼1层。法定代表人：刘国民，董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。被申请人（原审原告)：徐冠超,男，1986年8月30日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。再审申请人郑州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）因与被申请人徐冠超房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫0104民初1644号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年6月28日作出（2019）豫0104民申7号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人鼎盛置业公司的委托诉讼代理人常晓莉到庭参加诉讼，被申请人徐冠超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。再审申请人鼎盛置业公司再审请求：1.请求依法撤销（2019）豫0104民初1644号判决书或改判；2.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：原审判决事实认定不清，没有认识到房屋“初始登记”与不动产“首次登记”的区别；原审法院对同类案件的判决出现同案不同判的现象，损害法律的尊严和权威；裁判标准不统一，损害法院的公信力；同类案件适用不同的审理程序，剥夺当事人的上诉权。被申请人徐冠超未到庭，无辩称意见。原审原告徐冠超向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期申报材料的违约金（具体金额详见附表1）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2014年11月26日至2016年4月15日期间，鼎盛置业公司（出卖人）与徐冠超等15人（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定徐冠超等15人购买鼎盛置业公司建设的位于郑州市××区××、××西的房屋（具体位置详见附表1），并对房屋总价款（具体金额详见附表2）、付款方式及期限进行了约定。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。附件四合同补充协议第八条第9款约定：双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记资料的时间期限为自商品房交付日次日起算60日内，若该商品房的实际交付日晚于本合同约定的交付期限的，则办理初始登记的期限相应顺延按商品房实际交付日起算，办理转移登记的期限亦相应顺延。第10款约定：买受人未按约定及时付清房价款及与房屋相关费税、约定由出卖人代收的费用的，以及未按本合同约定及时偿还出卖人代垫款项的情形下，出卖人有权暂不办理该商品房的交付，且对出卖人不再适用本合同中关于办理初始登记和办理转移登记手续的相关期限、义务的拘束，出卖人免除有关违约责任，未及时办理初始登记和办理转移登记手续的后果和责任由买受人自行负担，买受人无权向出卖人主张索赔。另，《商品房买卖合同》及附件对买受人逾期付款的违约责任亦进行了约定。合同履行过程中，徐冠超等15人向鼎盛置业公司支付了购房款，鼎盛置业公司于2017年12月22日向徐冠超等15人交付了涉案房屋，因未按合同约定交付涉案房屋，鼎盛置业公司已向徐冠超等15人支付逾期交房违约金。另查明，《商品房买卖合同》中约定的郑州市××区××、××西即郑州市管城回族区尚庄路2号。2018年7月18日、8月16日，鼎盛置业公司向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料（具体报送首次登记资料时间详见附表2）。郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理鼎盛置业公司报送的涉案房屋首次登记的相关材料。还查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。该合同约定被告应当在2017年12月31日前报送房屋权属初始登记所需资料，同时约定若房屋实际交付日晚于合同约定交付期限的，办理初始登记的期限相应顺延，但被告在相应顺延办理初始登记期限后仍存在逾期，故被告应当承担相应的违约责任。关于被告辩称的不动产登记政策调整后合同中约定的初始登记备案条件已不存在、原告存在房屋贷款逾期到账其应当免除违约责任、逾期交房的报送材料期限应当顺延等问题，本院逐项分析如下：被告在不动产登记政策调整后是否仍应当履行登记备案问题。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，取得产权证书的前提条件是被告应当向相关机关履行前期登记备案义务；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，被告需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均仍应由被告提供并报送登记备案，不能因为登记备案机构发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，故对被告该辩称意见不予采信。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是被告在签订合同时无法预见的客观情况，但被告于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近两年，被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，故其辩称新政策实施给其报送工作带来迟延的意见本院不予采信。原告存在房屋贷款逾期到账是否应当免除被告违约责任问题。双方签订的合同中虽然约定原告未按约及时付清房价款的，对被告不再适用关于办理初始登记的相关期限、义务的约束，被告免除违约责任，但是该条款明显属于一方提供格式合同及条款加重另一方责任的情况。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件中对于原告逾期付款、房屋贷款不能获取或者低于约定金额的，约定了原告应当承担相应的违约责任；合同同时又约定原告逾期付款免除被告违约责任，明显不公平。另外，现实中房屋按揭贷款银行何时受理、何时审批、何时放款并非原告一方实施，与被告及相关银行也存在一定的关系，故被告所称房屋贷款逾期到账应当免除违约责任，本院不予采信。被告逾期交房的，报送材料期限是否应当顺延问题。因合同中明确约定若商品房的实际交付日期晚于合同约定的交付期限的，办理产权初始登记的期限相应顺延至商品房实际交付日起算，本案中被告存在逾期交房行为，且对逾期交房所产生的违约金已经赔付给原告，故相应的报送时间应当顺延；被告逾期交房52天，其办理产权初始登记的期限相应顺延52天，被告应当在2018年2月21日前将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，故对被告关于逾期交房相应报送时间亦应当顺延的答辩意见，本院予以采信。综上所述，被告应当向原告支付自2018年2月21日起至被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记材料之日期间的违约金。被告应向原告支付违约金的具体期间详见附表2，违约金数额具体计算方法为：房屋总价款×被告应向原告支付违约金的天数×0.005%。本院原审判决：被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐冠超等15人支付违约金（当事人名称、违约金数额详见附表2）。围绕当事人的再审请求，再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。鉴于相关政策发生变化，造成了被告报送首次登记资料的时间拖延，被告也提交证据证明其一直在履行合同，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。被告的再审请求，理由正当，本院予以支持。原审判决判令被告向原告支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是作为出卖人的再审申请人仍应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条及有关法律规定，判决如下：撤销本院（2019）豫0104民初1644号民事判决；二、驳回原审原告徐冠超的诉讼请求。原审案件受理费105元，由原审原告徐冠超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 逸人民陪审员  焦海波人民陪审员  杨建明二〇一九年九月二十五日书 记 员  贺佩佩