河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12890号原告：李丙需，男，汉族，1955年4月26日出生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：侯振峰，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱胜军，河南中州律师事务所实习律师。被告:李增亮，男，汉族，无业，1979年8月14日出生，住郑州市管城回族区。被告：杨中央，男，汉族，高端在线民情调查中心调研员，1976年6月16日出生，住郑州市管城回族区。被告：孟天保，男，汉族，1953年3月22日出生，住郑州市。原告李丙需诉被告李增亮、杨中央、孟天保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丙需及其委托诉讼代理人侯振峰、朱胜军，被告李增亮、杨中央、孟天保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丙需向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告李增亮返还原告购房款100万元及违约金50万元；2、请求法院依法判令被告杨中央、孟天保对第一款欠款承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月23日，原告和被告李增亮签订房屋买卖协议书，协议约定原告支付100万购买被告李增亮拥有的位于郑州市××区南曹乡河西村改造后的新建住宅，该房屋不能低于300平米。房屋交付时间2016年5月5日前，若不能交付，被告李增亮应全额退款并支付违约金50万元。协议约定担保人为杨中央、孟天保。合同签订后，原告将纪念馆文物和一部分现金交付给被告李增亮，李增亮也出具收条一份，载明“今收到李丙需纪念馆及现金30万元，合计100万元，壹佰万元”，但被告李增亮没有按时交付房屋，也不愿意退还房款，原告多次向其索要未果，故引起争讼。被告李增亮辩称，1.被告没有收原告一百万元。收原告的是4万元，已经还给他。2.不是原告把钱给被告购买房屋，而是原告出物，被告出房子，办一个展览馆，国家给补助，每年都有分红，原告拿大头，被告小头。后期原告找了鹿邑的兄弟把纪念馆的物品拉走一部分，说价值30万元。当晚让被告写下收到现金30万元的条子，实际上被告没有收到。后原告向被告借4万元，被告说让原告去找被告嫂子，这个钱是嫂子从被告处拿的。原告说这个钱我只要还他，之前开馆的合同就作废了。被告杨中央辩称，原告建馆说是用李增亮的300平米的房，后来没成，又把东西拉到鹿邑去了。之后原告说过一次，拉过去是纪念馆，将来之后建成之后收门票，李昆、原告、杨中央、李增亮几个人可以分。结果拉到鹿邑之后馆没有建成，没钱，一直停到那。随后原告说让李增亮再给他25万元，这事就结束。李增亮不愿意。李增亮确实拿了168000和40000元，这是事实。被告孟天保辩称，开始时候这件事我知道，后来的事我都不知道也不参与了。我开始在杨中央一个办公室上班。本院经审理认定事实如下：2014年3月23日，原被告签订《房屋买卖协议书》，约定李增亮愿意将自己坐落在郑州市××区南曹乡河西村，房屋土地使用证号，姓名为李增亮，房屋在三楼301-305号，面积为300平米，出售给李丙需。同时负责把改造后新建的坐落在河西村范围内社区，紧邻大门第一栋接近中间的门面一套300平米房屋调整给李丙需（该房屋正在建设中）。不能低于300平米，超过部分按村民标准进行补差。李丙需签订合同时交给李增亮100万元人民币买下这套300平米房屋，建立一座毛主席纪念馆，名称由李丙需确认。李增亮自费负责给李丙需办理房屋所有权证，办理时间为交付房屋一年以内，李增亮若不能办理房产证及相关手续李丙需有权要求李增亮退还房屋全款100万元，并补偿50万元违约金。房屋交付时间2016年5月5日前，若不能交付，李增亮应全额退还李丙需全款付违约金50万元。甲方有李增亮签字捺印，乙方有李丙需的签字捺印，担保人有杨中央、孟天保的签字捺印，落款日期2014年3月23日。协议后有收条载明，今收到展览馆的书画作品和展框及实物全部已收到，暂由李丙需保存，后有李增亮签字捺印，日期2014年3月28日，还载明证明以上属实，杨中央签字捺印。李增亮于2014年3月24日出具收条一份，载明今天收到李丙需纪念馆及现金30万元，合计100万元，后有李增亮的签字捺印。李增亮于2014年3月27日出具收条载明，今收到二百幅李丙需书画作品，后有李增亮签字捺印。杨中央于2014年3月28日出具收条一份载明，今收到长卷100幅作品，后有杨中央签字。孟天保于2014年3月30日出具收条一份，载明今收到李丙需书法作品捌拾幅正，后有孟天保签字。李增亮、杨中央于2016年4月21日出具收条一份载明，展览馆东西已全部交接，保证第二批住房到位。还查明，原告于2014年3月24日通过中国农业银行取出现金30000元。还查明，展览馆的书画作品、展框及实物由李丙需保存。原告称，100万购房款其中70万是通过展品和实物的形式支付被告。其中30万给了4万元现金、用文物向杨中央置换了李增亮欠杨中央的债权16.8万元、农业银行取出来的现金3万元及身上的现金1000元，然后又交给被告李增亮价值61000元的名人书法。本院认为，原、被告签订《房屋买卖协议书》涉及农村房屋买卖。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与持有者特定的身份有关，非农村集体经济组织成员无权取得相关权利，李丙需并非李增亮所在集体经济组织成员，无权购买该涉案房屋，故二人签订的《房屋买卖协议书》属无效合同。因合同无效，被告李增亮应当返还原告支付的购房款；原告主张支付被告购房款100万元，其中30万原告称由4万元现金、16.8万元债权、31000元现金、61000元的名人书法构成，其中另一被告杨中央予以认可，原告举证有取款凭证、被告出具的收条等证据予以佐证，被告对其中4万元现金和16.8万元的债权予以确定，还以收条的形式认可收到原告现金30万元，故本院对于原告支付给被告30万元的购房款予以确认，李增亮应当予以返还该30万元购房款。其中70万原告称其向被告交付了展品和实物，2014年3月28日李增亮出具的收条载明收到展览馆书画作品相框及实物，暂由李丙需保存，这与原告主张互相矛盾。原被告当庭表述不一致，原告也未提交物品清单及其他能够证明被告收到展品实物的相关证据，因此对于该价值70万元的展品和实物，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案中主合同《房屋买卖协议书》属无效合同，从合同担保合同也应属无效合同，故原告主张被告杨中央、孟天保承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决如下：原告李丙需与被告李增亮、杨中央、孟天保于2014年3月23日签订《房屋买卖协议书》无效；被告李增亮于本判决生效十日内返还原告李丙需购房款30万元；驳回原告李丙需其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由原告李丙需负担6405元，被告李增亮负担2745元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  赵小联二〇一九年九月三十日书记员  朱健康