济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初651号原告：赵凤利，女，1982年3月11日出生，汉族，住济南市历下区。被告：徐广平，男，1984年10月22日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。原告赵凤利与被告徐广平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵凤利到庭参加了诉讼，被告徐广平经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵凤利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认赵凤利、徐广平之间的租赁合同于2017年10月31日解除；2.请求法院依法判令徐广平立即支付拖欠的房屋租金102000元，物业费17273元；3.本案所产生的案件受理费、邮寄送达费、公告费等诉讼费用由徐广平承担。事实和理由：2015年，赵凤利与徐广平签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，赵凤利将济南高新区经十路万科天泰金域国际805房间出租给徐广平，房屋仅作为办公使用，租期为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，水费、电费、物业费由徐广平承担。2016年房屋为90000元，支付方式为季付，2017年房屋为96000元，支付方式为半年付。合同生效后，徐广平多次以资金紧张为由拖欠房租，2016年已支付68000元，欠房屋22000元，2017年1月1日至10月31日欠房租80000元，物业费17273元，后经徐广平多次催要未果，现赵凤利为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。徐广平未作答辩。赵凤利围绕诉讼请求依法提交证据：房屋租赁合同二份、不动产产权证书一份、物业费的收款收据一份，徐广平未予质证，本院经审查后均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，赵凤利（出租方、甲方）与徐广平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、房屋的座落、面积：1、甲方将其合法拥有的座落在济南高新区经十东路万科天泰金城国际805房间出租给乙方使用；2、该房屋建筑面积为185.54平方米。二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租货该房屋仅作为办公使用；2、在租期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限：1、该房屋租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31止；2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应将房屋拆装部分恢复原样如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签定租赁合同。甲方继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先租赁权。四、租金及支付方式：1、该房屋2016年租金为90000元。上半年季付，每季度的租金为人民币22500元，下半年半年付，租金为45000元，2017年房屋租金为96000元，支付方式为半年付、以上一年度租金为基数，2018年起每年递增5％，支付方式为年付。2、该房屋租金支付方式:签定第一期租赁合同当日支付，后续租金需提前15日支付。五、其他费用：1、乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费、租金税费等由乙方支付；2、乙方应支付房屋押金5000元，签订合同当日支付。待租赁期满结清费用当日甲方一次性将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。六、房屋修缮责任：1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；2、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。七、转租的约定：1、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，不得转租。八、变更和解除本合同的条件：1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。(1)甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，提前1个月通知对方，甲方提前收回或乙方提前退租；(2)因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未子以纠正的;(3)因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；(4)在租赁期间，该房屋经市或区(县)政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同(8-1条)第(4)，第(5)款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。九、乙方的责任：1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。(1)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的;(2)未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的;(3)擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；(4)拖欠租金累计半个月以上的。2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，押金不子退还，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金;若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。十、甲方的责任：1、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.3％向乙方偿付违约金。逾期七天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。3、乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余(如有)返还，违约金，押金按本合同相关条款执行。4、甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。庭审中，赵凤利主张，上述合同签订后，徐广平未支付押金，仅支付了自2016年1月1日至2016年10月底的租金68000元，剩余租金未再支付。2017年10月31日，赵凤利与案外人山东广信招标有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，涉案房屋租由山东广信招标有限责任公司承租使用，租赁期限自2017年11月1日起至2020年11月1日止。诉讼中，赵凤利主张，徐广平自2016年10月底未再支付房租，赵凤利在2017年7月份之前一直与徐广平电话联系，徐广平要求延期交付房租。2017年10月份之后，赵凤利联系不上徐广平，2017年11月1日，赵凤利将涉案房屋出租给案外人，故要求双方的租赁合同关系于2017年10月31日解除。赵凤利主张，徐广平2016年欠付租金22000元，2017年1月1日到2017年10月31日欠付租金80000元，上述共计102000元。物业费按每平方米7元计算，2016年3月1日至2017年10月31日期间的物业费按照空置房标准计算共计17273元。本院认为，2015年12月18日，赵凤利与徐广平签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方之间的房租租赁合同关系建立之后，徐广平仅支付赵凤利房屋租金68000元，自2016年11月1日起，剩余租金未依约支付已经构成违约，2017年7月份以后，徐广平失去联系，致使赵凤利的合同无法实现，符合合同解除的法律情形。2017年11月1日，赵凤利将涉案房屋另行出租，由案外人租赁使用该房屋，赵凤利、徐广平之间的房屋租赁合同已不具备履行条件，故赵凤利主张双方的租赁合同关系于2017年10月31日解除，于法有据，本院予以支持。2016年11月1日至2017年10月31日期间，徐广平尚有102000元租金未支付，故其应当向赵凤利支付，赵凤利的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于赵凤利要求徐广平支付物业费17273元的诉讼请求，因其仅提交物业费收据予以证明，虽庭后提交了万科奥体天泰广场商业物业服务中心出具的证明予以佐证，但其并未提交物业服务合同及物业费收费发票等有效证据证明物业费收费标准及物业费缴费期间，应承担举证不能的相应法律后果，故对赵凤利的该项诉讼请求，本院不予支持。徐广平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提供任何证据，应视为其放弃抗辩，应承担举证不能之法律后果。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：确认原告赵凤利与被告徐广平于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月31日解除；被告徐广平于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤利房屋租金102000元；驳回原告赵凤利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2685元，由原告赵凤利负担389元，被告徐广平负担2296元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 猛人民陪审员  陈文玲人民陪审员  刘永红二〇一九年九月二十日书 记 员  崔来运