湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初1616号原告：陈有国，男，1977年3月25日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：肖业生，衡阳县滨江法律服务所法律工作者。被告：湖南省衡阳汽车运输集团有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区解放大道49号华新客运站内。法定代表人：谢辉，该公司经理。被告：湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司，住所地：衡阳县西渡镇蒸阳大道358号。负责人：彭育吾。委托诉讼代理人：梁建华，男，1969年3月2日出生，汉族，住衡阳县，系衡阳县分公司书记。二被告共同委托诉讼代理人：谢力平，湖南追正律师事务所律师。原告陈有国与被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司（以下简称“衡汽集团公司”）、湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司（以下简称“衡阳县分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日、8月16日先后二次公开开庭进行了审理，根据查明的情况及原告的申请，本院依法追加衡汽集团公司作为本案被告参加诉讼，并转为普通程序，于同年9月12日第三次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告陈有国向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行租赁合同；2、被告侵犯了原告同等条件优先购买权，应赔偿原告经济损失及其违约责任共计500000元；3、被告应返还原告合同保证金2000元；4、判令原告以同等条件享有优先购买权，确认被告与第三人签订的买卖合同无效；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日原告（承租乙方）与被告（出租甲方）签订了商业店铺租赁合同，约定甲方将位于蒸阳大道老车站商业店铺36号发租给原告经营仓库使用，年租金为14800元，租期为一年，乙方向甲方交纳合同保证金1000元，若一方违约，向对方支付违约金2000元。另约定合同期满，若甲方没有对该土地进行开发利用，由乙方继续承租，租金另议；承租期内若甲方进行开发利用，需提前半年通知乙方；若期满乙方不再续租，乙方需恢复场地原貌。2018年2月1日原、被告签订租赁合同延长协议书，双方仍按原合同履行义务。2019年5月9日被告下达终止租赁合同的通知，称该宗土地及房屋建筑物已过户给中泉置业公司（第三人），责令合同自然终止，并限原告于2019年6月9日前搬离。被告未提供该宗土地开发利用相关手续，且没有提前半年通知原告，应承担违约责任。排除国家划拨用地被赠送过户的可能性，被告以公开拍卖的方式将该宗土地出售给第三人，并未通知原告以同等条件优先购买。若被告出售行为有程序上的瑕疵，第三人亦尚未占有购买物，则该买卖合同无效，原告依法享有以同等条件优先购买权；反之第三人合法取得并实际占有，则被告侵犯了原告的同等条件优先购买权，应赔偿原告的经济损失。故提出诉讼，请求依法处理。被告衡汽集团公司、衡阳县分公司共同辩称：1、原告的诉请自相矛盾，且不明确、不具体；2、原告对其租赁的房屋不享有优先购买权，原告要求被告赔偿损失和请求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效没有法律依据。双方当事人为支持其诉讼请求或抗辩主张，向本院均提交了相关证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下分析认定：原告的证据1结合其补充提交的被告衡汽集团公司开具的“租老车站内场地押金”收据及二被告提供的证据1，可以认定原告已交纳合同履约信誉保证金2000元；从原告的证据2结合被告的证据3及被告补充提交的委托函、不动产移交函可以确认：①、被告已明确告知原告涉案租赁场地已于2016年2月1日过户给衡阳市中泉置业有限公司；②、中泉置业有限公司可能于2018年对涉案场地进行开发；③、合同（延长协议书）期顺延至开发利用时止；④、中泉置业公司已委托授权被告衡汽集团公司对涉案租赁场地进行管理使用，并已函告衡汽集团公司办理不动产移交手续。因中泉置业公司开发利用的时间不能确定，故租赁合同延长协议书约定的履行期应为不定期，当事人可以随时解除合同，被告作为出租方在解除合同的合理期限（一个月）前已履行了通知义务，故原告的证据4不能证明其证明目的；原告的证据5拟证明被告未及时提供租赁物造成自建设施损失，该项损失无论是否真实存在，均系基于2017年租赁合同所产生，该合同业己履行完毕，与本案原告诉请所主张的优先购买权损失不相关联，应不予确认；延长协议书实为不定期租赁，原告对后期经营时间的长短应该预知，对投资及收益风险应该有预判，况且被告对原告终止协议留有合理的宽限期，对原告的证据6同样不予确认；原告的证据7仅能证明被告衡阳县分公司具备合法经营的主体资格，并不足以证明其能独立承担民事责任。本院经审理查明，2017年3月1日原告陈有国（乙方）与被告衡汽集团公司（甲方）签订商业店铺租赁合同，约定甲方将被告衡阳县分公司曾使用的、位于衡阳县西渡镇蒸阳大道老车站内商业店铺36号出租给乙方经营仓库使用，租期一年（2017年3月1日至2018年2月28日），其中第四条约定：“本合同签订时，乙方应向甲方交纳合同履约信誉保证金贰仟元整，该保证金不计息。合同期满，若乙方无违约毁约行为，甲方全额退还给乙方。”，乙方依约于2017年3月7日向甲方交纳合同履约信誉保证金2000元。第十三条约定：“1、合同期满后，甲方没有对该地进行开发利用，由乙方继续承租，但租金另议；承租期内若甲方对该地进行开发利用，需提前半年通知乙方；2、合同期满后，若乙方不再续租，该租赁场地内的所有建筑由乙方自行拆除，恢复原貌。”。2018年2月1日原告与被告衡阳县分公司双方签订租赁合同延长协议书，其中约定：“…因该场地已过户给衡阳市中泉置业有限公司，该公司可能于2018年对该宗土地进行开发。…合同期顺延至开发时止…”。2019年5月9日被告衡阳县分公司向原告下达终止租赁合同的通知，被告衡汽集团公司对上述协议和通知予以认可。另查明，涉案租赁场地已于2016年2月1日过户给衡阳市中泉置业有限公司；该公司于2017年4月21日委托授权被告衡汽集团公司对上述场地进行管理使用，2019年3月30日中泉置业公司以拟开发利用为由向被告衡汽集团公司发函，告知衡汽集团公司于2019年6月30日前向其移交。本院认为，涉案租赁标的物系案外人衡阳市中泉置业有限公司所有，经其授权同意，二被告与原告在平等、自愿基础上所签订的租赁合同、延长协议书真实、合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。租赁合同业已履行完毕，双方当事人均未举证证实对方存在违约行为，延长协议书为不定期租赁，双方当事人依法均可随时解除合同，况且中泉置业公司就拟开发利用涉案场地已函告被告衡汽集团公司办理不动产移交手续，被告衡汽集团公司亦给予了原告解除合同的合理宽限期，故原告要求继续履行合同于法相悖，于情不符，应不予支持；因整个租赁期间，不存在买卖原告所租场地或商铺的事实，故原告主张二被告侵犯其优先购买权并要求赔偿损失和确认衡汽集团公司与中泉置业公司之间的买卖合同无效缺乏事实和法律依据，对其请求，均应驳回；另外，原告依约要求被告衡汽集团公司返还合同履约信誉保证金，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告陈有国与被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司衡阳县分公司所签订的租赁合同延长协议书；二、被告湖南省衡阳汽车运输集团有限公司于本判决生效后三日内向原告陈有国返还合同履约信誉保证金2000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈有国的其他诉讼请求。案件受理费8820元，由原告陈有国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  许卫民人民陪审员  祝忠辉人民陪审员  杨春华二〇一九年九月二十日法官助理吴婷书记员刘瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。