北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初13634号原告：杨宁，男，1970年5月15日出生，回族，北京首创风度房地产开发有限公司董事，住北京市西城区。委托诉讼代理人：余国飞，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林虎才，北京市中淇律师事务所律师。被告：焦勇，男，1964年11月2日出生，汉族，中信旅游集团有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。原告杨宁诉被告焦勇返还原物纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宁的委托诉讼代理人余国飞、林虎才，被告焦勇及其委托诉讼代理人叶月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵占西城区黄寺大街X号院X号楼X层X号车位的行为，将该车位腾退并返还给原告；2、判令被告自2018年6月13日起至本判决生效之日，按每月人民币1200元的标准向原告支付车位占用费（我们是比照小区别的业主交的车位租金标准要的，我们要的比别的业主的交的车位租金还要低）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买了北京首创风度房地产开发有限责任公司（以下简称“首创风度公司”）开发建设的位于西城区黄寺大街X号院X号楼X层X号车位（以下简称：X号车位），于2018年6月13日取得京（2018）西不动产权第XXX号不动产权证书。现原告系该车位的不动产权利人。原告购买车位后，要求首创风度公司交付车位。首创风度公司告知原告，该车位一直由被告占用，虽经首创风度公司多次催促，但被告迄今仍拒不腾退该车位。原告认为，被告侵占该车位的行为，明显违反了物权法等法律的规定，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，制止违法行为，原告特诉至法院，请依法判决。被告辩称，被告认为应驳回原告的全部诉讼请求。具体理由：1、西城区黄寺大街X号院X号楼X层的X号车位隶属于阳光丽景小区。被答辩人只是阳光丽景小区的开发商—北京首创风度房地产开发有限公司（首创风度公司）的董事，不是阳光丽景小区的业主。《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”因此，在阳光丽景小区业主的停车需求尚未得到满足的情况下，被答辩人无权凭借其董事身份，在阳光丽景小区购买车位。2、答辩人于2001年11月19日向首创风度公司购买了阳光丽景小区X幢X单元X号房（以下简称：X号房屋），是阳光丽景小区的业主，自2002年底入住阳光丽景小区后，一直租用X号车位至今。为此，小区的物业公司北京盛世物业管理有限公司（以下简称：盛世物业公司）专门在X号地下车位的上方，为答辩人制作和悬挂了象征专有使用权的指示牌，即“盛世物业专用车位122×××”。×××车牌属于被告。3、该车位纠纷的产生，有其历史的渊源。2003年下半年，答辩人发现X号房屋的厨房墙体（注：承重墙）、地面多处开裂。在以后的多年里，答辩人多次通过盛世物业公司指派的X号楼的楼管员徐宇和盛世物业公司的历任主任，向首创风度公司反映该质量问题，要求两公司提供售后维修。因首创风度公司无法解决质量问题，彼时负责沟通的首创风度公司个别领导曾口头同意答辩人使用X号车位，因此，答辩人只需向盛世物业公司缴纳X号地下车位服务费。多年以来，答辩人事实上也在持续地向盛世物业公司缴纳X号地下车位服务费。4、作为阳光丽景小区的业主以及X号车位的承租人，答辩人对X号车位享有优先购买权。但是，在此之前，答辩人从未收到过首创风度公司有关车位出售的征询函件。相反，2018年12月23日，盛世物业公司还针对X号地下车位，向答辩人预收了2019年全年的车位服务费。我们对原告购买车位不知情。5、答辩人与被答辩人素不相识，从未就车位租赁及使用事宜有过接触、协商，双方从未签署过任何协议或文件。答辩人正在使用的X号车位，是承租而得。因此，被答辩人向答辩人索要车位占用费，无从谈起，答辩人没有法定义务向被答辩人支付车位占用费。另外，2009年，在盛世物业公司的多次敦促下，首创风度公司的员工王辉（电话：XXX）曾带着工程技术人员到答辩人家中，对房屋质量问题进行勘察，当时王辉曾承诺一周之内给予答复。但是，此后虽经答辩人多次催促，王辉未向答辩人提供检测报告，也未为答辩人解决房屋质量问题。被答辩人作为首创风度公司的董事，明知首创风度公司持续多年未能解决X号房承重墙、地面的质量问题，却主动配合首创风度公司完成X号车位的产权变更事宜，进而以自己的名义向答辩人索要车位占用费，其行为属于和首创公司沆瀣一气，恶意串通，旨在为首创风度公司规避维修义务、变更免租金的承诺提供借口，对此，应查明被答辩人私下取得X号地下车位产权的深层原因，还阳光丽景小区业主以公道。综上，被答辩人以其董事身份与首创风度公司合谋，私下取得了X号车位的不动产权，损害了答辩人的优先购买权，并且，答辩人与被答辩人从未就车位使用事宜进行沟通和协商，双方也未就此达成书面合意，答辩人没有义务向被答辩人支付车位占用费。因此，被答辩人全部诉讼请求均应予以驳回。被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1：不动产权证书。证明原告在2018年6月13日取得了京（2018）西不动产权第XXX号不动产权证书，系X号车位的所有权人。证据2：车位的腾退通知、EMS的邮寄凭单及邮件的查询单。证明北京首创风度房地产开发有限责任公司于2019年1月16日向被告邮寄了车位腾退通知，告知被告涉案车位已经销售，要求被告腾退该车位，该通知已经送达给了被告。证据3：关于请敦促立即制止他人侵占已售车位的函及EMS邮单。证明北京首创房地产开发有限责任公司于2019年的3月7日至函北京盛世物业服务有限公司，要求物业公司采取措施制止被告侵占车位的行为。证据4：原告的产权证。证明原告是北京市西城区黄寺大街X号X号楼X单元X号房屋的产权人，是阳光丽景小区的业主，可以购买涉案车位。被告对原告证据的质证意见：证据1：真实性、关联性、证明目的不认可。通过房屋登记表，可以看出开发商在2011年的9月23日完成了车库的登记，而当时这个车库实际是租给被告使用的。假定说原告确实取得了这个车库的所有权，也是在损害了被告的优先购买权的情况下取得的。证据2：真实性不认可。被告没收到该邮件，被告亲属也没收到。证据3：真实性、关联性、证明目的不认可。是首创风度公司发给盛世物业公司的，跟我们被告没有关系，被告没收着。这是车位已经售出之后首创风度公司才寄的，不是事先告知。证据4：真实性无异议。原告是2007年4月才办的房产证，原告购房的时间是在被告购房和取得房产证之后。被告是2004年、2005年左右取得房产证。首先，原告是在2007年取得阳光丽景小区62.4平方米的房屋的所有权证。然后我们了解到原告在这个小区拥有一个子母车位，X号车位，能停两辆车。原告是开发商也就是首创风度公司的董事，以及新上任的首创风度公司的总经理。被告的房屋质量纠纷不是说一天两天形成的，从2003年被告就与开发商首创风度公司存在房屋质量纠纷。原告在明知道被告房屋质量纠纷没有解决的情况下，原告把车位转移到了自己的名下，然后以原告的名义来起诉，要求被告腾退车位并主张车位占有使用费是原告刻意的行为。被告向本院提交了如下证据：证据1：商品房买卖合同。被告是X号房的业主，北京首创风度房地产开发有限责任公司对房屋质量负有保修义务。证据2：住宅质量保证书。被告是X号房的业主，北京首创风度房地产开发有限责任公司对房屋质量负有保修义务。证据3：X号房墙面、地面照片一组。证明X号房的厨房墙体（注：承重墙）、地面多处开裂，存在严重的质量问题，迄今未得到解决。证据4：×××机动车登记证。×××机动车属于被告所有。证据5：X号车位现状照片一组。X号车位的上方，所悬挂的“盛世物业专用车位X×××”指示牌，表明被告对该车位有专有使用权。证据6：地下车位服务费专用收据三张。因房屋存在严重的质量问题，X号地下车位的租金得以减免。多年来，被告只需向盛世物业公司缴纳X号地下车位服务费，且已预交了2019年全年的地下车位服务费。证据7：北京首创风度房地产开发有限公司工商查询结果。证明原告是首创公司的董事之一。证据8：阳光丽景家园的停车出入卡，这个是最早的卡。证明自从被告入住阳光丽景小区以来，一直在使用这个涉案的X号地位，是实际的承租人。证据9：被告从2009年起交纳涉案车位管理费的收据。证据10：原告在阳光丽景小区的停车位的照片以及地上停的原告家的两辆车的照片。证明原告在阳光丽景小区车位非常紧张的情况下，原告作为开发商的董事及总经理，不仅拥有一个子母车位，而且在明知道被告和开发商之间存在房屋质量纠纷的情况下，然后将这个车位过户到自己的名下，然后以自己的名义提起诉讼。原告对被告证据的质证意见：证据1-3：与本案无关。证明目的不认可。证据4、5：真实性认可。从反面印证了被告在涉案车位不动产权登记在原告名下之后，被告非法侵占着涉案车位。证据6：被告所谓的向物业公司交付了这个车位的服务费，这种事实本身不是合法的事实，进一步印证了被告的主观过错、主观的恶意。首创风度公司之前曾委托北京盛世物业公司进行管理，其后业主大会成立，又通过招投标选聘了新的物业公司，首创公司和北京盛世物业管理公司前期的委托协议终止，因此盛世物业公司已经和首创风度公司没有关系了。现在北京盛世物业管理公司已经更名为北京盛世物业服务公司。证据7：真实性认可，跟本案没有任何关联性，原告的身份如何不是本案所审查的事实。证据8：真实性认可，与本案无关。被告从没有跟首创风度公司签订过任何租赁合同。证据9：跟本案没有关联性，也不能证明被告有合法使用涉案车位的权利。证据10：跟本案无关。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：原告系首创风度公司董事。原告自首创风度公司购买了位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层X号车位，并于2018年6月13日取得了该车位的产权证书，证号：京（2018）西不动产权第XXX号不动产权证书。原、被告为同一小区业主，盛世物业公司为该小区的物业管理公司。原告的产权房位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X单元X号，原告并提供了该房屋的产权证书。被告的产权房位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X单元X号房屋，被告并提供了自首创风度公司购买该房屋的商品房屋买卖合同和住宅质量保证书。被告陈述X号房屋购买后，出现质量问题，被告就房屋质量问题与出售方首创风度公司协商，因首创风度公司无法解决质量问题，故当时负责沟通的首创风度公司个别领导曾口头同意被告使用X号车位。因此，被告多年只需向盛世物业公司交纳X号车位的物业服务费，自2002年底入住阳光丽景小区后，一直使用X号车位至今。庭审中，被告提供了向盛世物业公司支付自2009年至2019年期间车位物业服务费的票据，其中2018年12月23日的票据显示，2019年1月1日至2019年12月31日期间的车位物业服务费，被告已经支付。被告对因X号房屋存在质量问题未解决而与房屋出售方首创风度公司协商后才无偿使用X号车位的陈述，未提供书面证据。原告表示，被告所述不属实，自己是首创风度公司的董事，首创风度公司从来没有让被告无偿使用X号车位，被告提出的房子质量问题，根本就不属于首创风度公司应当承担责任的范围。另查，原告未提供其本人直接要求被告腾退车位的证据。原告表示首创风度公司曾于2019年1月16日向被告邮寄了车位腾退通知。被告表示未收到此邮件。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告取得了X号车位的产权证书，故原告为X号车位的所有权人，故原告对X号车位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故对原告要求被告将该车位腾退并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告经过小区物业服务部门的认可，因历史原因长期使用X号车位。原告购买车位后，应当要求车位的出售方向原告提供没有瑕疵的车位。故原告购买车位后因没有及时使用车位造成的损失，应当向车位的出售方主张。被告使用车位系历史沿革。原告没有证据证明其主张的每月1200元的车位占用费数额的合理性。故对原告要求被告支付车位占用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，被告焦勇将原告杨宁名下的位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层X号车位腾空，交原告杨宁收回使用。二、驳回原告杨宁的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由被告焦勇负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王德海二〇一九年九月四日书记员  石 博