吉林省通化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0521民初457号 原告：姜大金，男，1969年7月23日出生，汉族，个体，住通化市东昌区。 委托代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。 被告：郑仁哲，男，1957年3月11日出生，朝鲜族，无职业，住通化县。 委托代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。 姜大金诉郑仁哲房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜大金的委托诉讼代理人王彩凤，被告郑仁哲的委托诉讼代理人姜凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜大金向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除2007年10月17日供销综合楼与被告签订的房屋买卖“协议书”，房款总价为336,909元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年10月17日，徐辉将原告所有的位于通化县供销综合楼的一户门市、两户住宅出售给被告，并与被告签订协议书，协议约定“位于供销综合楼现有房屋门市35.2平方米、177.93平方米（三单元二楼两处房产），位于快大茂供销社综合楼，现以每平方米3,000元，每平方米1,300元出售给郑仁哲，共计336,909元。因郑仁哲资金不足，首付3,0000元。每年付76,728元，2010年全部付清。如郑仁哲不能及时付清房款，卖方有权无偿收回房屋”。协议签订后，被告共交付房款10万元，其中2007年交给徐辉3万元房款，2009年2月23日，交给李敏7万元房款。原告认为徐辉没有经过其授权，对其卖房行为不认可，于2013年向通化县法院提起诉讼，请求确认房屋买卖行为无效，该诉讼历经四审，由通化市中级人民法院作出（2015）通中民终字第36号民事判决，维持了通化县（2014）通民一初字第145号民事判决，即“驳回原告姜大金的诉讼请求”，原告对该判决申请再审，于2016年12月被裁定驳回。原告认为，虽然房屋买卖行为经过诉讼，确认房屋买卖的“协议书”有效，但被告从履行协议开始，一直违约，不仅未能按期付款，且在通化市中级人民法院作出（2015）通中民终字第36号民事判决后，也未向原告履行过任何付款义务，属于完全违约，依据合同约定，原告有权无偿收回房屋，解除合同。 郑仁哲辩称，原告主张与事实不符，事实是被告不仅在原诉讼（2014通民一初字第145号民事判决书）前向原告主动要求交付购房尾款，同时在原一审诉讼期间，再次提出交付购房尾款，但原告姜大金均不接受，并一直主张购房买卖协议书无效，本案不是被告不交购房尾款，而是原告根本不收，本案不存在被告一直违约的事实，原一审诉讼中，被告曾去通化县公证处咨询提存，要求将涉案房款24万元进行提存，但公证处答复产权不清晰不予提存。在通化市中级人民法院作出2015通中民终36号民事判决书，确认涉案房屋买卖有效后，原告姜大金又向吉林省高级人民法院申请再审，高级人民法院在2016年12月5日经审理后作出的驳回姜大金申请再审的民事裁定书，期间姜大金怎么可能接收房款，2017年后被告联系不到姜大金，遂要求将房款交到一审法院，并找到一审法院主审王晓东法官，提议将房款余额交法院，王法官建议去公证处提存，而被告再次去通化县公证处申请提存时，公证处提存时公证处又答复对方信息不详，产权不清晰，不予办理，2018年被告因通化县房屋征收经办中心与姜大金签订案涉房屋征收补偿协议，以及寻找姜大金，以行政告诉的形式起诉了通化县房屋征收经办中心及姜大金，诉讼期间通化县法院及通化市中院也因找不到姜大金在2018年11月通过人民法院报公告送达了开庭传票，之后通化市中级人民法院于2019年5月作出最终行政裁决，确认了通化县房屋征收经办中心与姜大金签订的涉及郑仁哲权利部分无效，并指令通化县人民法院继续审理，在整个行政诉讼过程中，两级法院都联系不到姜大金，都是采取公告送达的，无奈被告在出外劳务期间将房款余额转交给其亲属金优冠，委托其亲属，找到姜大金或姜大金出现索要，将购房余额款替其交付，这是本案的客观事实，本案不是被告违约，而是原告违约，在本案中，原告根本就不收购房尾款，甚至躲避至今，被告委托的金优冠已将涉案房款带到法庭，只要原告接收购房款，被告当庭即可以交付，希望法庭查清事实驳回原告请求。 原告姜大金围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.2007年10月17日协议书复印件一份，用以证明原告所有的房屋以336,909元出售给被告，每年付款76,728元，不能及时给付房款，原告有权无偿收回房屋；2.2009年2月23日收据复印件一份，用以证明被告于2009年交付第二次房屋尾款，根据合同约定，已经逾期付款；3.2014年11月5日通民一初145号判决书复印件一份、2015年10月16日通中民终36号民事判决书复印件一份、（2016）吉民申2154号民事裁定书复印件一份，用以证明本案所争议的合同经过诉讼确认为合法有效；4.证人赵修君的当庭证言，用以证明姜大金和证人是邻居、好朋友，姜大金这两年没出过门；5.证人宋金生的当庭证言，用以证明其和姜大金是邻居，在一个小区住，姜大金在物业楼上住，证人总去物业溜达，两、三天就能见一次面；7.本院依原告申请调取的郑仁哲出入境记录，用以证明被告从2016年至今除两次回国所呆时间不足10天，一直在韩国，无法履行付款义务；被告郑仁哲依法提交了如下证据：1.2007年10月17日协议书复印件一份、2014年11月5日通民一初145号判决书复印件一份、2015年10月16日通中民终36号民事判决书复印件一份、2016吉民申2154号民事裁定书复印件一份，用以证明2007年10月17日原告姜大金将涉案房屋卖给被告，原告2014至2016年12月以房屋买卖无效为由，起诉被告，经过通化县人民法院、通化市中级人民法院、吉林省高级人民法院审理，并作出了民事判决书及裁定书，确定了郑仁哲与原告方签订的房屋买卖协议书合法有效，并驳回了原告协议无效的请求；2.通化县人民法院（2018）吉0521行初19号行政裁定书，通化市中院（2019）吉05行终16号行政裁定书各一份，用以证明郑仁哲与姜大金民事诉讼案件确认房屋买卖合同效力期间，通化县房屋征收经办中心与姜大金签订了房屋征收产权调换协议书，并对原坐落于通化县快大茂镇团结路3号建筑总面积3,083.21平方米的房屋（其中包括郑仁哲购买的案涉房屋）一并拆迁，郑仁哲提起了行政诉讼，经通化市中院最终审理并作出了行政裁定书，支持郑仁哲请求，认定通化县房屋征收经办中心与姜大金签订的案涉房屋征收补偿协议书无效，并指令通化县法院继续审理，说明本案案涉房屋所有权人为郑仁哲；3.通化县人民法院2015通执字第611号执行裁定书及协助执行通知书，用以证明案涉的回迁房屋经通化县法院裁定，回迁房屋产权及相关权益转移给申请执行人郑仁哲所有，并由法院向房屋征收中心下达了协助执行通知书，由此说明涉案房屋所有权及其相关权益已转移给被告郑仁哲；4.当事人送达地址确认书，送达回证，通化县法院、通化市中级法院、给姜大金发出的开庭公告，人民法院报给姜大金发出的开庭及送达公告，以及公告费发票，用以证明2018年10月至2019年5月通化县法院、通化市中级法院审理郑仁哲起诉通化县房屋经办中心及第三人姜大金，房屋征收补偿一案中，两级法院均未找到姜大金，开庭也是以公告方式送达的，由此说明，因姜大金下落不明联系不上，且故意躲避被告无法履行给付房屋余款；5.通化县公证处出具的证明一份，用以证明通化县供销社综合楼房屋拆迁期间，曾有两名业主向通化县公证处办理提存现金业务，因对方信息不详且房屋产权不清晰，未予以办理，证明中涉及的两位业主，其中的一个就是郑仁哲，另一个人外出，今天无法出庭作证，但是郑仁哲是在法院主审法官建议下，与另一位一起到通化县公证处申请提存；6.证人金优冠当庭证言，证明郑仁哲购买供销社的楼，房价33万多，交付10万元，剩余尾款让证人转交好像叫姜大金的人。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和答辩，本院确认如下无争议事实：2007年10月17日姜大金委托代理人徐辉与郑仁哲订立房屋买卖协议，约定：“姜大金将位于通化县快大茂镇县供销社综合楼房屋35.2平方米（商业用房）、177.93平方米（住宅），售给郑仁哲，总价款为336,909元，每年付款76,728元，郑仁哲不能及时付给姜大金房款，甲方有权无偿收回房屋，房款付清后办理房屋过户手续，费用双方各自承担”。协议签订后，2007年协议订立后郑仁哲交付徐辉房款3万元、2009年交付李敏房款7万元。剩余购房款至今未付，郑仁哲交付定金后接收并装修此房屋。同时查明，2001年6月6日，姜大金与通化县快大茂镇供销合作社签订建筑工程承包合同，合同约定姜大金接收宋建国的在建工程，一楼面积除北侧第二户约50平方米归姜大金所有，其余归通化县快大茂供销合作社所有，大门以南约200平方米的地下室归通化县快大茂供销合作社所有，大门北侧地下室归姜大金所有，二楼以上（含二楼）全部归姜大金所有；同时查明，通化县房屋所有权登记申请书载明位于通化县快大茂镇团结路2-5-18号房产所有权人系通化县快大茂供销合作社，法定代表人系姜大金，该申请书申请人签章为姜大金。 另查明，2008年3月21日原告姜大金因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，后被判处有期徒刑四年，于2012年3月20日刑满释放；同时查明，因涉及本案房屋买卖合同纠纷，姜大金2013年1月18日向本院提起诉讼，请求确认前述房屋买卖合同无效，经本院、通化市中级人民法院审理，2015年10月16日通化市中级人民法院作出通中民终36号民事判决书（2015年11月9日生效），维持本院（2014）通民一初字第145号“驳回原告姜大金诉讼请求”的判决；另外，2013年11月28日，本院（2014）通民一初字第145号民事判决上诉期间，本案争议房屋经通化县房屋征收经办中心与姜大金订立了“房屋征收产权调换协议书”，将本案争议房屋拆迁；通化市中级人民法院作出通中民终36号民事判决书生效后，郑仁哲于2015年11月10日向本院申请执行，本院于2015年11月25日作出（2015）通执字第611号执行裁定书，裁定：“将通化县快大茂供销合作社（姜凯元）已被拆迁的团结路3号当中门市面积35.2平方米、住宅面积177.93平方米，分别在回迁后佳和世纪香山后街3号楼下1、2层579.72平方米（以房产实际测绘面积为准）、3号楼4单元5-22层和3单元19XX22层4,986.83平方米（以房产实际测绘面积为准）范围内，按照产权调换协议约定的标准的回迁产权及相关权益转移给申请执行人郑仁哲所有”；2018年郑仁哲就通化县房屋征收经办中心与姜大金订立了“房屋征收产权调换协议书”向本院提起行政诉讼，本院于2018年9月30日作出（2018）吉0521行初19号行政裁定书，裁定：“驳回原告郑仁哲的起诉”，郑仁哲不服，提起上诉，通化市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）吉05行终16号行政裁定书，撤销本院（2018）吉0521行初19号行政裁定、指令我院继续审理。 同时查明，自2016年10月4日至2017年8月10日、2017年8月24日至2018年11月25日、2018年11月30日至今，被告郑仁哲未在国内居住。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案被告郑仁哲在履行房屋买卖合同过程中，是否构成根本性违约？该房屋买卖合同应否解除？ 本院认为，本案涉及的房屋买卖合同系分期付款的房屋买卖合同，同时约定了违约条款；房屋买卖合同经法院生效法律文书确认合法有效，且确认了本案原告姜大金系本案争议房屋买卖合同的主体。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同；出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”；郑仁哲在房屋买卖合同约定的期限届满时，欠付房款达到全部价款的三分之二以上，被告郑仁哲于2008年未按照合同约定给付房款，已经构成违约；且郑仁哲未能提供足够的证据证明其无法付款（郑仁哲两次交付房款系交付给徐辉和李敏，而不是交付给姜大金本人）且未依法将欠付的房款提存，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，本院认为被告违约行为符合上述法律规定的解除合同的情形；且本案原告姜大金不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条确定的主体，不适用该解释第十五条的规定。因此原告姜大金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；被告辩称无事实和法律依据，本院不予支持。基于郑仁哲违约和房地产增值的客观事实，结合郑仁哲交付定金后接收并装修此房屋，依据公平原则，本院酌定原告姜大金返还被告郑仁哲已交付的房款10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除2007年10月17日原告姜大金委托代理人徐辉与被告郑仁哲签订的房屋买卖协议； 二、位于通化县快大茂镇县供销社综合楼房屋35.2平方米（商业用房）、177.93平方米（住宅）所有权（已拆迁）归原告姜大金所有；原告姜大金于本判决生效之日立即返还被告郑仁哲购房款10万元。 案件受理费6,354元，由被告郑仁哲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  周景全 人民陪审员  郑文荣 人民陪审员  单永全 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  张广宸