江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初6647号原告：陈玉云，女，1977年7月5日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告：陈存海，男，1977年2月13日出生，汉族，住江苏省兴化市。以上两原告共同委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。被告：汤利东，男，1960年7月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张刘红，江苏21世纪众仁律师事务所律师。原告陈玉云、陈存海与被告汤利东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月28日公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月23日第二次公开开庭进行了审理。原告陈玉云（参加两次庭审）、陈存海（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人成超（参加两次庭审），被告汤利东委托诉讼代理人张刘红（参加两次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉云、陈存海向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月25日签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金919000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月25日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定：1.原告将坐落在昆山市周市镇XXX花园XX居X号楼XXX室的房屋出售给被告。2.房屋总价人民币308万元，约定该房屋内的维修基金余额、煤气初装费(若有)、有线电视初装费(若有)等费用已包含在总房价内，双方不再另行结算。并约定合同签订时被告应付5万元定金；首付款80万元于2018年12月19日前支付；余款和贷款由被告一次性付款，在过户当日由被告将房款余额先支付给原告，然后办理过户手续；双方均同意由丙方自房款中暂扣10万元作为交房尾款，待水电煤气物业等相关费用全部结算完毕后支付原告。3.双方约定于2019年1月31日由丙方向房产交易部门预约过户，并且按照预约过户的时间办理过户手续。4.双方约定税费全部由被告交纳(被告自愿承担按照法律规定应由原告承担的部分)。5.违约责任包括：任何一方未按照本合同中的约定履行义务(包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等；逾期超过三十个工作日，构成根本违约。如一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应支付守约方总房价百分之三十的金额作为违约金，同时违约方应承担全部居间费用。合同签订后，被告仅于2018年10月25日支付了房款5000元，未按照合同约定履行。原告认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告的行为已经构成违约。被告应按照总房价百分之三十支付原告违约金即924000元，扣除已支付的5000元为919000元。原告特向贵院起诉，由此引起本案纠纷。被告汤利东辩称：1.根据原告第一项诉请要求解除合同，证明原告主张在本案起诉前涉案合同尚未解除，据被告所知原告已经将房屋出让给第三人，则原告在涉案合同尚未解除的情况下，将房屋另行出让给第三人属于一房两卖，应承担法律责任。2.涉案合同对逾期支付定金构成根本违约的情况，有特殊约定，仅能适用定金法则，原告无权要求被告支付违约金。3.原告要求被告支付违约金的诉请不仅没有合同依据也没有法律依据，根据相关法律规定，若违约金超过造成损失的30%即认定违约金约定过高，在原告无证据证明因被告违约造成损失的情况下，原告要求被告支付90余万元违约金，没有法律依据。综上，请求驳回原告全部诉请。经审理查明：2018年10月25日，原告陈玉云、陈存海（甲方、出售方）与被告汤利东（乙方、购买方）在居间方（丙方）昆山侨福房地产咨询有限公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：“第一条：房屋状况（一）房屋：甲方同意将坐落在昆山市周市镇XXX花园XX居X号楼XXX室（房屋产权证号：00××34）房屋（面积以房证为准）出售给乙方。第二条：房屋总价和定金（一）房屋总价：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计叁佰零捌万圆整（￥3080000.00）。（二）定金：本合同签订之时，乙方支付人民币伍万圆整（￥50000.00）作为定金购房。本条规定的定金为履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中一方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则。第六条：违约责任与居间服务（一）违约：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等)，按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。第九条：补充约定：1.签约当天合同中定金五万先支付五千元整，剩下四万五千元乙方于2018年10月31日之前转入甲方账户，按期未支付同样承担五万定金罚则(法则)，此条款单独生效。”。同日，被告汤利东向原告支付了5000元定金。之后，被告汤利东未按约定时间向原告支付剩余的定金。原告从2018年11月就通过微信方式多次催促被告支付剩余定金，但被告一直未付。原告于2018年12月13日，通过短信向被告汤利东发出通知，内容载明：“汤利东：2018年10月25日，经昆山侨福房地产咨询有限公司房产中介介绍，你与卖方陈玉云签订购买昆山市周市镇XXX花园XX居X号楼XXX室房屋的买卖合同。签订合同当天你支付了定金伍仟元，并约定余下的定金肆万伍仟元在2018年10月31日之前转入卖方账户，其余款项及过户交房一切事宜按双方签订合同条款执行。合同签订后你至今未支付余下的定金肆万伍仟元，未能按合同约定履行。卖方陈玉云及配偶陈存海多次打电话和发微信给你，起先还接电话，后干脆不接电话。现你已逾期40余天，故我通知你解除合同，并要求你承担违约责任。特此通知。”。居间方昆山侨福房地产咨询有限公司对原告短信载明的上述情况确认属实。现原告以被告存在违约，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：原告陈玉云与原告陈存海系夫妻关系，双方于XXX年X月XX日登记结婚。位于昆山市周市镇XX花园XX居X号楼XXX室房屋产权登记所有权人系原告陈玉云，登记时间为2016年12月2日。再查明：2018年12月13日，原告陈玉云、陈存海（甲方、出售方）与案外人唐娟、曹林（乙方、购买方）在昆山住商房地产经纪有限公司的居间下签订一份《昆山住商房屋买卖合同》，约定原告将位于昆山市周市镇XXX花园XX居X号楼XXX室房屋出售给唐娟、曹林，房屋转让款为3000000元。现涉案房屋已于2019年2月20日登记至唐娟、曹林名下。上述事实，有不动产权属登记查询、房屋买卖合同、收款收据、短信、微信聊天记录、通知、昆山住商房屋买卖合同、不动产登记簿查询记录、结婚证及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法成立，合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于涉案合同的解除时间，原告认为涉案合同于2018年12月13日解除，被告认为涉案合同于2018年11月5日解除，本院认为，根据合同第九条补充约定：“签约当天合同中定金五万先支付五千元整，剩下四万五千元乙方于2018年10月31日之前转入甲方账户”，但被告汤利东未按上述约定时间支付剩余定金，经原告多次催促仍未支付，逾期超过三十个工作日，已构成根本违约，原告于2018年12月13日向被告发出解除合同通知，故本院认为涉案合同解除时间为2018年12月13日。现合同解除，原告应返还被告支付的款项5000元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据合同第六条约定：“如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。”，另合同第九条补充约定：“按期未支付同样承担五万定金罚则，此条款单独生效”，上述两条约定并不存在冲突，在被告存在根本违约的情况下，原告可选择适用违约金条款或定金罚则。本案中，原告于2018年12月13日向被告发出解除合同通知后，为减少其损失，之后将房屋另出售给案外人唐娟、曹林，房屋转让款为3000000元，现原告要求违约金按总房价百分之三十计算，远超出其实际损失，对此被告也提出异议，本院结合被告的违约情况及原告的实际损失，认定被告汤利东应向原告支付违约金100000元。综上，扣除原告需返还给被告的款项5000元，被告汤利东还需向原告支付违约金95000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈玉云、陈存海与被告汤利东于2018年10月25日签订的关于昆山市周市镇XXX花园XX居X号楼XXX室的房屋买卖合同于2018年12月13日解除。二、被告汤利东于本判决生效之日起十日内支付原告陈玉云、陈存海违约金100000元，扣除原告需返还给被告的5000元，被告还需支付原告95000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费31440元，由被告汤利东负担。其中，原告陈玉云、陈存海预交的案件受理费31440元，本院予以退还，被告汤利东应当负担的31440元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811118651，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  刘春香人民审判员  姚金龙人民陪审员  郏雨凤二〇一九年九月十二日书 记 员  徐鸣杰〈附相关法律条文〉1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。