河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初2868号原告（反诉被告）：姚腾飞，男，1989年2月22日出生，汉族，本科文化程度，河南省孟津县人，自由职业，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王海峰，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）姚腾飞诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚腾飞及其委托诉讼代理人王海峰，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚腾飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金39852元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月19日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2016年5月30日前将我所购买的升龙城10号楼2单元601室交付使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告依然未取得房屋竣工验收备案证书导致我无法办理房屋所有权证。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知10号楼业主于2016年5月30日至6月5日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡．月）收取物业管理费。我认为，物业管理费的收取应按照其相应的资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，请法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司提出答辩意见：1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，因此，洛阳尚锦置业有限公司作为开发商没有为买受人办理房产证的义务；2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是＂因出卖人＂的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。洛阳尚锦置业有限公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成洛阳尚锦置业有限公司至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给洛阳尚锦置业有限公司，并向洛阳尚锦置业有限公司先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月至2017年9月暂停对升龙城所有项目的规划审批手续；第二，涉案区域通过控制性详细规划报批工作后，升龙城所在珠江路沿线在2014年8月26日被突然告知处于“供电红色限报区”，经政府协调，直至2017年7月25日才提供双回路正式电，该原因导致消防验收工作延迟1064天。这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向洛阳尚锦置业有限公司下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实洛阳尚锦置业有限公司亦无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求洛阳尚锦置业有限公司按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对洛阳尚锦置业有限公司极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，洛阳尚锦置业有限公司认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间，变更为自合同约定的实际收房之日起向后顺延1421日（即1064日＋360日=1421日）才是履行办证资料报备义务的截止时间。4、原告不存在损失，相反，洛阳尚锦置业有限公司为了原告的利益，原告每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如原告的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，洛阳尚锦置业有限公司负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，洛阳尚锦置业有限公司根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求法院对违约金进行调整。5、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2016年5月30日交房前已具备，该约定并不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张被告存在违规交房的理由不能成立。同时，原告作为业主与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，洛阳尚锦置业有限公司不是物业服务合同的相对方，因此原告主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉求。被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除反诉原、被告于2014年5月19日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0249450），包括合同附件及补充协议；二、依法判令反诉被告腾空、搬离涉案房屋并向反诉原告返还洛阳市涧××路洛阳升龙城B区第10幢2单元2-601号房屋（房屋代码827524）；三、依法判令反诉被告配合反诉原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；四、依法判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告代其向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行偿还的款项（含罚息）（暂计至2019年2月为10198.82元，之后以中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行出具的扣划清单为准）；五、判令反诉被告向反诉原告支付代其偿还款项的违约金（以反诉原告代其向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行偿还的款项为本金，按日百分之一，从反诉原告代其实际还款之日起计算至反诉被告将反诉原告代其偿还的款项全部还清之日止）；六、判令反诉被告向反诉原告支付解除《商品房预售合同》违约金164000元；七、判令本案反诉费由反诉被告承担；八、判令反诉原告从《商品房预售合同》解除后反诉原告应退还反诉被告的已付房款中直接扣除上述诉求第四项、第五项、第六项及第七项款项。事实与理由：反诉原、被告于2014年5月19日签订编号为YS0249450《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的洛阳市涧××路洛阳升龙城B区第10幢2单元2-601号房屋，合同总价款为820000元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为250000元。反诉原、被告及中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行于2014年5月29日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，反诉被告向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行贷款57万元，反诉原告为该贷款合同承担阶段性担保责任，反诉被告用位于涧××路洛阳升龙城B区第10幢2单元2-601号房屋为中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行设立抵押权预告登记。合同履行过程中，反诉被告未能按《个人购房借款/担保合同》的约定向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行按时履行还款义务，致使中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行以从反诉原告保证金账户扣划的方式要求反诉原告承担保证责任，截止至2019年2月，中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行已从反诉原告保证金账户扣划10198.82元。《商品房预售合同》附件四＜商品房买卖合同＞补充协议第七条第4项规定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第七条第5项规定＂如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人己付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用＂。综上，反诉被告逾期还贷的行为严重违反了合同约定，为维护自身合法权益，反诉原告特向贵院提出反诉，望贵院合并审理。原告（反诉被告）姚腾飞提出答辩意见：洛阳尚锦置业有限公司反诉请求缺乏事实依据与法律依据，针对要求解除合同进行如下答辩：1、洛阳尚锦置业有限公司所依据的解除条款是合同附件4商品房买卖合同补充协议第七条第五项的规定解除双方的买卖合同，但该合同条款生效条件并未成就，根据上述第七条第四项规定，洛阳尚锦置业有限公司在前两次逾期交付贷款的情况下洛阳尚锦置业有限公司有通知义务，如在洛阳尚锦置业有限公司履行两次通知后姚腾飞仍未履行还款义务，解除条件才成立，洛阳尚锦置业有限公司才有权解除合同，但是洛阳尚锦置业有限公司并未履行义务，并且姚腾飞在向洛阳尚锦置业有限公司交付款项时，洛阳尚锦置业有限公司拒绝收此款项，因此不能成立，不应当解除合同；2、对反诉请求第四条10198.82元，姚腾飞可以进行补交，但是不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年5月19日，原告（反诉被告）姚腾飞与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告（反诉被告）姚腾飞向被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司购买升龙城B区10幢2单元2-601号房屋一套，总价款为820000元，交付期限为2016年5月30日前，交付条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体验收合格。《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原、被告签订附件四《商品房买卖合同》补充协议一份，《商品房预售合同》附件四补充协议第十二条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定的期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4项约定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第5项约定：如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人己付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。2016年5月30日，涉案房屋经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。2016年6月4日，原告（反诉被告）姚腾飞从被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司处接收房屋。至今，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司未能如约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案审理过程中，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，洛阳尚锦置业有限公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。另查明，升龙城B区一期供电变压器投入运营时间为2017年8月29日、升龙城B区二期供电变压器投入运营时间为2018年9月5日。涉案的10号楼为升龙城B区二期房屋。再查明，2014年5月29日，反诉原、被告签订《个人购房借款/担保合同》一份，原告（反诉被告）姚腾飞向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行贷款57万元，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司为原告（反诉被告）姚腾飞的贷款承担阶段性连带责任保证。因原告（反诉被告）姚腾飞未能按时归还银行贷款，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于2018年6月28日被贷款银行扣划保证金3413.3元，于2018年6月30日被贷款银行扣划保证金3392.4元，于2018年8月31日被贷款银行扣划保证金3393.12元。本院认为，原告（反诉被告）姚腾飞与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定和《商品房预售合同》的约定，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，根据反诉原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议约定，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司应按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。涉案房屋于2016年6月4日交付原告（反诉被告）姚腾飞使用，但至今被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司已构成违约。原告（反诉被告）姚腾飞诉求被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司按已付房价款日万分之0.5支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更、供电接入等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他的因素，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任，涉案房屋为二期房屋，于2018年9月5日正常供电，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上需要一定的时间，且办理时间并非被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司所能控制，《商品房预售合同》中亦明确被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司对非自身原因造成的办证延误不承担违约责任。综合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后给予被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司10个月左右办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间，即从2019年7月6日起按已付房价款日万分之0.5计算逾期提交办证资料违约金至洛阳市涧西区升龙城B区10幢的不动产首次登记完成之日止。就原告（反诉被告）姚腾飞其他本诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司反诉请求而言，因原告（反诉被告）姚腾飞断供次数较少，且涉案房屋已交付原告（反诉被告）姚腾飞使用，本院认为不宜解除反诉原、被告之间《商品房预售合同》。因原告（反诉被告）姚腾飞逾期还贷，致使被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司被贷款银行扣划保证金，截止至2019年9月2日为10198.82元（之后以贷款银行扣划凭证为准），该笔费用原告（反诉被告）姚腾飞应予以返还。原告（反诉被告）姚腾飞没有依约履行向贷款银行偿还贷款本息的义务，致使被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司承担担保责任，原告（反诉被告）姚腾飞的行为已构成违约，应向被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司支付违约金。因合同约定的日百分之一的违约责任约定过高，本院酌定以扣划凭证中显示的金额为基数，自实际扣划之日起，按年利率24%计算违约金至全部代偿款清偿之日止。对于被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司主张从应退还房款中直接扣除上述解除合同的相关费用和违约金，属于判决生效后双方如何履行问题，不宜在判决中予以确定。对于被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的其他反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后三十日内将原告（反诉被告）姚腾飞购买的位于涧西区珠江路洛阳升龙城B区第10幢2单元2-601号房屋办理权属登记需由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）姚腾飞支付违约金。（违约金以820000元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区10幢的不动产首次登记办理完毕之日止）；三、驳回原告（反诉被告）姚腾飞其他本诉请求；四、原告（反诉被告）姚腾飞于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款10198.82元（暂截止至2019年9月2日，之后以贷款银行出具的扣划凭证为准）；五、原告（反诉被告）姚腾飞于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款违约金（违约金以扣划凭证中显示的金额为基数，自实际扣划之日起，按年利率24%计算至全部代偿款清偿之日止）；六、驳回被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费797元，由原告（反诉被告）姚腾飞承担297元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担500元。反诉受理费1892元，由原告（反诉被告）姚腾飞负担1000元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇一九年九月二十三日书记员  郭钰东