北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8889号原告（反诉被告）：广东碧桂园教育投资管理有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧江大桥侧顺德碧桂园社区西二十路广东碧桂园学校1座A216室，统一社会信用代码91440606315033907D。法定代表人：杨美容，董事长。委托诉讼代理人：买峥峥，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄湘，北京君合（海口）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，统一社会信用代码911101131017669880。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：张力，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵全福，北京中伦（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）广东碧桂园教育投资管理有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司委托诉讼代理人买峥峥、黄湘，被告（反诉原告）宝苑公司委托诉讼代理人张力、邵全福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告就转让北京市顺义区×××房屋的协议；2.判令被告偿还原告已经支付的款项200万元及利息（利息以200万元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为准，自2017年8月17日起算，暂计至2019年1月31日为140388.89元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月7日，被告向包括原告在内的各个潜在要约人发出《有关转让物业事项之要约邀请》（“《要约邀请》”），告知拟转让位于北京市顺义区×××的房屋（“涉案物业”），涉案物业的规划用途为“作为托儿所使用”，被告要求潜在要约人如有购买意向应于2017年8月4日前将《要约邀请》中指定的《要约表格》填写后寄送至被告处，并应于2017年8月4日前缴纳购买保证金200万元。2017年7月31日，被告向各个潜在要约人发出《关于变更要约邀请之相关事项的通知》，告知要约、支付保证金时限等均延长14天。2017年8月11日，被告再次发送《要约邀请修正函》，就《要约邀请》中的部分约定进行调整。2017年8月17日，原告根据《要约邀请》向被告支付保证金200万元，拟购买涉案物业用于开办托儿所。2017年9月14日，原告向被告发出《要约表格》，提出以4500万元购买涉案物业。2017年9月19日，被告向原告签发《承诺通知书》，确认接受要约，以此作为书面承诺。至此，双方就涉案物业转让事宜的协议（统称“转让合同”）成立。在原告将要支付后续款项时，原告发现《北京市学前教育条例》第二十条规定：“配套的学前教育设施竣工验收后，应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理，由区、县教育行政部门向社区管理机构举办或者向社会公开招标举办学前教育机构，任何组织和个人不得擅自将学前教育设施挪作他用”，另有相关法规同样规定，配套学前教育设施必须无偿移交教育部门。根据上述规定，涉案物业必须在建设完毕后无偿移交顺义区教委，故被告根本无法将涉案物业转让给原告。有鉴于此，原告立即向被告发出函件，要求被告对此予以说明并提供相关文件，希冀在确保转让合同可以履行的前提下，继续履行付款义务。然而，被告始终不能正面回应原告的问题，此后竟然恶意指责原告违约。原告认为，被告的该等行为更进一步证实涉案物业无法由被告转让给原告，转让合同根本不具备履行条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。原告认为，被告的违约行为已经导致转让合同的目的根本无法实现，原告有权利要求解除转让合同，并请被告承担由此给原告带来的经济损失。综上所述，原告特向贵院提出如上诉讼请求，望贵院予以支持，以维护原告的合法权益。宝苑公司辩称：一、宝苑公司没有任何违约行为，碧桂园公司一再借故拒不支付房屋买卖价款，构成根本违约，宝苑公司已依法解除案涉房屋转让合同。宝苑公司系坐落于顺义区×××房屋（用途为：托儿所）的所有权人，并于2016年7月11日获得案涉房屋的《不动产权证书》（编号：京（2016）顺义区不动产权第×××号）。为出售案涉房屋，宝苑公司于2017年7月7日向各潜在要约人发出《有关转让物业事项之要约邀请》及附件，并于2017年7月31日、2017年8月11日分别发出《关于变更要约邀请之相关时限的通知》及《要约邀请修正函》，对《要约邀请》部分事项作出澄清与修正。2017年7月21日，宝苑公司举办现场咨询回复会，回复各潜在要约人就案涉房屋转让提出的问题，并汇总后形成书面回复，于2017年8月3日发送给碧桂园公司。在充分了解案涉房屋及所在地块的情况后，碧桂园公司于2017年8月17日支付了购买保证金200万元，并向宝苑公司发送了《要约书》及《要约表格》，以4500万元的价格购买案涉房屋100%的所有权并自主经营，付款安排为：第一笔900万元于2017年10月18日前（含当日）支付，第二笔3600万元于2017年12月18日前（含当日）支付。2017年9月19日，宝苑公司向碧桂园公司发出《承诺通知书》，接受了碧桂园公司的要约。至此，宝苑公司与碧桂园公司按照《要约邀请》及《要约表格》所列条款和条件，就案涉房屋的转让事宜达成协议（以下简称“案涉房屋转让合同”）。然而，在案涉房屋转让合同成立并生效后，碧桂园公司一而再、再而三地寻找借口，拒不支付房屋买卖价款，一开始，碧桂园公司提出不合理的“尽职调查”要求，称是其“按期支付款项的重要前提”，并以此为借口拒不付款。随后，碧桂园公司试图寻找其他借口，于2017年10月25日发送《关于“北京市顺义×××房屋（托儿所）”事宜的复函》，声称200万元的购买保证金如何冲抵房屋买卖价款系其按时间节点付款的“关键性障碍”，该借口不能成立。首先，200万元购买保证金的冲抵不存在任何问题，不会影响碧桂园公司的支付；其次，碧桂园公司之前从未对此提出任何疑问；最后，在宝苑公司于2017年10月31日书面回函予以澄清、要求碧桂园公司依约付款的情况下，碧桂园公司时至今日仍未支付任何款项。由此可见，碧桂园公司提出该主张只是其拒绝依约按时付款的又一借口。2017年11月6日，碧桂园公司致函宝苑公司，提出案涉房屋是否须移交教育部门的疑问，并要求宝苑公司提供资料。碧桂园公司的前述主张完全系其为拒绝依约按时付款所寻找的再一借口。实际情况是，案涉房屋不属于移交教育部门的范畴，宝苑公司有权对案涉房屋进行处分：1.宝苑公司已取得案涉房屋《不动产权证书》，对案涉房屋享有完全的所有权，宝苑公司有权对案涉房屋进行处分。2.就碧桂园公司主张适用的《北京市学前教育条例》第二十条，该条第一款明确规定，该条的适用对象为“城市新建、改建居住区”。就案涉房屋所在地块，宝苑公司于1993年11月12日与北京市土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》，于1993年11月取得《国有土地使用证》，远远早于《北京市学前教育条例》生效的时间2001年9月1日，故案涉房屋所在居住区并非该条例项下的“城市新建、改建居住区”，《北京市学前教育条例》第二十条根本不适用于案涉房屋。3.根据《关于加强居住区配套幼儿园规划建设和管理的意见》和《关于加强本市居住区配套教育设施规划建设管理的意见》的相关规定，建成后须移交教育部门的幼儿园，其建设用地应为“划拨用地”，并且土地出让合同中应有相关移交协议，建设单位还需与建设、教育部门签订配套教育设施建设协议。本案中，案涉房屋的建设用地系宝苑公司通过出让方式所得，且宝苑公司已全额缴纳了土地出让金。并且，《土地出让合同》中没有任何关于移交的约定，宝苑公司也从未与建设、教育部门签订任何教育设施建设协议。因此，案涉房屋不属于移交教育部门的范畴。碧桂园公司是一家专业的教育机构，拥有丰富的办学经验，其集团拥有34所幼儿园，谙熟托儿所/幼儿园投资的相关规定。在现场咨询回复会时、在发出《要约表格》时，从未提出该问题，而是在“尽职调查”、“保证金冲抵”的借口没有达到预期、超过约定付款时间近20天后，才提出这一问题，显然，这只是碧桂园公司拒绝依约按时付款的又一借口。鉴于宝苑公司多次敦促碧桂园公司付款但碧桂园公司逾期未付款已构成根本违约，宝苑公司向碧桂园公司发出2017年11月10日的函件，要求碧桂园公司支付900万元违约金，并解除了案涉房屋转让合同。该解除函于2017年11月13日到达碧桂园公司，因此根据《合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，案涉房屋转让合同于2017年11月13日被依法解除。二、碧桂园公司的全部诉讼请求均不能成立。因碧桂园公司根本违约，案涉房屋转让合同已于2017年11月13日被宝苑公司依法单方解除，碧桂园公司无权要求再次解除案涉房屋转让合同。由于案涉房屋转让合同系因碧桂园公司根本违约而解除，碧桂园公司（作为违约方）无权要求宝苑公司（作为守约方）赔偿其损失，碧桂园公司请求偿还200万元及利息缺乏事实和法律依据。由于碧桂园公司前两项诉讼请求均不成立，因此其第（3）项关于诉讼费用的诉讼请求亦应被驳回。宝苑公司向本院提出反诉请求：1.请求确认宝苑公司与碧桂园公司之间就×××房屋的转让合同已于2017年11月13日解除；2.请求判令碧桂园公司向宝苑公司支付违约金900万元及自2017年10月19日起至实际付清之日止、按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算的利息（暂计至2019年3月31日，该利息的金额为人民币628187.50元）；3.请求判令碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宝苑公司系坐落于顺义区×××房屋（用途为：托儿所）的所有权人，并于2016年7月11日获得案涉房屋的《不动产权证书》。通过并依照宝苑公司的《要约邀请》、碧桂园公司的《要约表格》及宝苑公司2017年9月19日的《承诺通知书》，宝苑公司与碧桂园公司就案涉房屋的转让达成协议。在案涉房屋转让合同成立并生效后，碧桂园公司一而再、再而三地寻找借口，拒绝按照案涉房屋转让合同约定的付款期限支付第一笔房屋买卖价款。起初，2017年9月底至10月初，碧桂园公司数次提出不合理“尽职调查”要求，并以此为由拒绝付款。碧桂园公司在《要约表格》中书面确认已就案涉房屋完成全面并满意的审慎调查，并且碧桂园公司尽职调查的范围完全超出购买案涉房屋的合理范围，且大多数资料为宝苑公司的商业机密，宝苑公司没有任何法律及合同义务提供该等文件。对此，宝苑公司两次回函予以说明。随后，2017年10月25日，碧桂园公司再次借口200万元的购买保证金如何冲抵房屋买卖价款系其按时间节点付款的“关键性障碍”，拒不付款，并且在宝苑公司合理回复后，碧桂园公司仍拒绝付款。其后，2017年11月6日，碧桂园公司采用第三种借口，提出案涉房屋是否须移交教育部门的疑问，并要求宝苑公司提供资料。实际情况是，案涉房屋不属于移交教育部门的范畴。鉴于宝苑公司多次敦促碧桂园公司付款，但碧桂园公司逾期未付款已构成根本违约，宝苑公司向碧桂园公司发送2017年11月10日的函，要求碧桂园公司支付900万元违约金，并解除了案涉房屋转让合同，该通知已于2017年11月13日到达碧桂园公司。根据案涉房屋转让合同的相关约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，由于碧桂园公司未依约支付房屋买卖价款，宝苑公司有权解除案涉房屋转让合同，并且碧桂园公司应当按照房屋买卖价款的20%支付违约金。根据《合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，案涉房屋转让合同于2017年11月13日被依法解除。综上所述，由于碧桂园公司未依照案涉房屋转让合同的约定支付房屋买卖价款，构成根本违约，宝苑公司依法解除案涉房屋转让合同，案涉房屋转让合同已于2017年11月13日解除，且碧桂园公司应当支付900万元的违约金及利息。碧桂园公司就反诉辩称：一、宝苑公司的违约行为致使涉案协议的合同目的自始无法实现，宝苑公司构成根本违约，无权解除涉案协议及主张违约责任。2017年7月7日，宝苑公司向包括碧桂园公司在内的各个潜在要约人发出《要约邀请》，告知其拟转让位于北京市顺义区×××的房屋，涉案房屋的规划用途为“作为托儿所使用”。2017年8月17日，碧桂园公司根据《要约邀请》向宝苑公司支付保证金200万元；2017年9月14日，碧桂园公司发出《要约邀请》的附件《要约表格》，提出以4500万元购买涉案房屋；2017年9月19日，宝苑公司签发《承诺通知书》。至此，双方就涉案房屋转让事宜的协议成立。此后，碧桂园公司发现，《北京市学前教育条例》第二十条规定：“配套的学前教育设施竣工验收后，应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理，由区、县教育行政部门商社区管理机构举办或者向社会公开招标举办学前教育机构，任何组织和个人不得擅自将学前教育设施挪作他用”。经进一步检索后，碧桂园公司发现从国务院至顺义区的各级政府部门均有同样规定。碧桂园公司立即向相关政府部门咨询，得到的回复均是配套学前教育设施必须移交教育部门，开发商无权自行转让，擅自转让的房屋也无法办理不动产变更登记手续。尽管宝苑公司在庭审中自称涉案房屋可以转让，但其未能提供任何证据证明。碧桂园公司认为，在涉案房屋根本无法由宝苑公司转让给除教育管理部门外第三方的情况下，涉案协议合同目的根本无法实现，涉案协议自始不具备履行条件。然而，宝苑公司至今不仅不承认其违约行为，还恶意指责碧桂园公司违约，并在第一时间解除涉案房屋转让协议，用主动解除协议的方式来掩盖自身违约的事实。根据合同法的基本法律规则，任何当事人不能因为自己的不法行为而受益，不能赋予违约方法定解除合同的权利，行使法定解除权的当事人必须是守约方。有鉴于此，碧桂园公司认为，宝苑公司无法履行涉案房屋转让协议项下转让房屋的义务，致使涉案协议的合同目的无法实现，其无权也没有理由解除协议及主张违约责任。二、碧桂园公司有权行使不安抗辩权，中止履行付款义务，该等行为并不构成违约，宝苑公司无权解除涉案协议及主张违约责任。由于碧桂园公司经过法律检索及咨询政府部门得知，涉案房屋根本无法转让至碧桂园公司，碧桂园公司马上采取紧急行动，向宝苑公司发出函件，要求其提供相应材料，希望在核对材料并确认涉案协议履行不受影响的情况下再继续支付款项。宝苑公司在付款期限届满前一天突然无故拒绝提供材料后，碧桂园公司直接在函件中说明担忧的疑虑，要求宝苑公司对于涉案协议是否能继续履行这一根本问题予以说明、澄清。然而，宝苑公司却一直未能给予任何正面回答，拒绝回复碧桂园公司最为关切的问题，而是即刻要求支付违约金、解除涉案协议。结合宝苑公司在涉案房屋转让协议中设置一系列违反通常交易习惯的条款，碧桂园公司有充分理由怀疑涉案协议目的自始无法实现，宝苑公司没有履行涉案协议项下转让涉案房屋的能力。《合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”。由上可知，在宝苑公司显然丧失履行涉案协议项下转让涉案房屋义务的能力，且宝苑公司拒不澄清或说明的情况下，碧桂园公司当然有权行使不安抗辩权，中止履行协议项下支付剩余款项的合同义务。这不仅仅是碧桂园公司在及时止损，同时也是避免宝苑公司做出违法的行为。退一万步讲，即使涉案房屋转让协议能够履行，鉴于宝苑公司在当时并未进行任何正面澄清，碧桂园同样有权行使不安抗辩权。综上，碧桂园公司中止支付剩余款项的行为并不构成违约，宝苑公司因而无权基于碧桂园公司迟延支付款项而行使涉案房屋转让协议项下的解除权，更无权向碧桂园公司主张违约责任。宝苑公司要求支付违约金900万元及其利息的第二项反诉请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。三、宝苑公司作为违约方，无权行使法定解除权；碧桂园公司无任何违约行为，宝苑公司不具备行使涉案协议约定解除权的条件。同时，在宝苑公司发出函件主张解除合同后，宝苑公司立即发函提出异议，并告知如果其确认涉案房屋可以转让，则愿意继续购买；如不能转让，则愿意就善后事宜协商。在宝苑公司不予回复函件后，碧桂园公司的高层领导还积极联系宝苑公司的负责人，希望就涉案房屋转让协议是否能继续履行的事宜进行协商，但双方未能就涉案协议的履行或解除形成一致意见。鉴于宝苑公司不符合行使法定、约定解除权的条件，且碧桂园公司已经以各种形式就解除函件提出异议，宝苑公司单方面解除涉案房屋转让协议的函件，并未发生解除涉案协议的法律效力。宝苑公司的第一项反诉请求没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。四、宝苑公司认为碧桂园公司采用三种借口拒绝支付款项，该主张与实际情况不符。碧桂园公司在收到承诺后，由于了解到《北京市学前教育条例》的规定，想进一步确认涉案房屋是否属于法律规定的情形，并希望了解涉案房屋的更多项目信息，所以第一时间要求尽职调查，对方邮件回复将会提供协助；在2017年9月26日发送了尽职调查内容仅包括4项，对方不予回应；在2017年9月29日及之后发送更为详尽的尽职调查清单，但宝苑公司长达二十多天不提供材料；直至2017年10月17日，即付款期限届满的前一天，宝苑公司却突然发函拒绝尽职调查并要求立即付款，在碧桂园公司后续再三强调只要核实材料后将尽快付款绝不拖延，宝苑公司仍然拒绝履行涉案协议。碧桂园公司已经支付保证金200万元，第二笔款项应当支付700万元，而宝苑公司在函件中要求支付的金额是900万元。碧桂园公司需要予以确认如何付款无可厚非。碧桂园公司咨询涉案房屋是否需要移交教委，宝苑公司不仅在当时拒绝回应碧桂园的疑虑，刻意逃避问题，且至今都未能提供证据证明涉案房屋不需要移交教委。宝苑公司的全部反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，宝苑公司向包括碧桂园公司在内的潜在要约人发出《有关转让物业事项之要约邀请》，告知宝苑公司拟出售位于北京市顺义区×××的房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途托儿所。《要约邀请》第二条就“要约人资格”规定应符合北京市行政主管部门（如国土资源、教育）对于受让人的条件（包括但不限于“定向转让”）。第三条规定要约人应于2017年8月4日18时前向指定账号交付购买保证金贰佰万元；成交的（即本公司做出承诺的），购买保证金自动冲抵房屋买卖价款。第十条“买卖规则”规定本公司不会就本邀请所述转让的法律事宜及相关内容（包括本邀请及其所含附件）向要约人提供法律意见、要约人对此等意见应自行征询专业机构、律师及其他专业人士；就本邀请所述转让，因政府或规范性法律文件的要求（包括但不限于对房屋所有权转移登记的限制或阻碍）等原因所引致的要约人（含买受人）的损失，要约人（含买受人）承诺无权追究本公司法律责任、要求或赔偿。第十一条规定买受人有下列行为之一的，即构成违约，应按照房屋买卖价款的20%支付违约金：（2）逾期未付清房屋买卖价款或逾期未与本公司签订房屋转让协议的；买受人如因上述违约行为给本公司造成损失（包括任何差额、开支及其他损失）的，买受人应负赔偿责任。该《要约邀请》的附件一为涉案房屋的不动产权证书。2017年7月31日，宝苑公司向碧桂园等潜在要约人发送《关于变更要约邀请之相关时限的通知》，考虑到众多的潜在要约人均依照要约邀请之规定提出了有关咨询，为便于各潜在要约人认真研究邀约邀请以及本公司对咨询的回复，通知将要约邀请所述要约期限的截止时间自2017年8月4日18时延长至2017年8月18日18时，期限延长14天。2017年8月初，宝苑公司对潜在要约人的咨询和问题进行了回复，其中：（1）关于“付款、过户、交付的顺序”的问题，宝苑公司回复：要约邀请的要求是先付款、再办产权然后交房，这样的设置要求为有关房屋的转让为定向转让，对受让人身份有要求。（2）关于“幼儿园办学方面当地教育主管部门有没有要求”的问题，宝苑公司回复：已为包括托儿所、小学校在内的整体地块缴纳地价，相关凭证可预约时间至本公司顺义×××办公室查看，托儿所已获颁产权证，政府对托儿所的要求是定向转让，未收到教育主管部门对办学的要求。（3）关于“要约文件中提到：要约人资格‘符合北京市行政主管部门（如国土资源、教育）对于受让人的条件（包括但不限于定向转让）’，具体有什么要求，对于该不动产转让可能存在何种影响”的问题，宝苑公司回复：本公司所发文件为要约邀请文件而非要约文件，托儿所只能按政府主管部门要求定向转让予相关教育实体。（4）对于“可否提供当初的规划文件，确认当初的规划现在是否依然有效，以及当初的规划对两处办学场所是否有其他限制性条件，判断将来是否有被政府收回的可能性”的问题，宝苑公司回复：如需查看规划文件，可预约时间到本公司顺义×××办公室查看，在托儿所规划文件有效期内本公司依法取得了政府施工许可，托儿所现取得产权证，本公司已为包括托儿所、小学校在内的整体地块缴纳地价，政府对托儿所的要求为定向转让，未收到政府要求收回的文件。（5）关于“请提供房管相关部门对于两处房产可以转让的证明或者说明，以及如果可以转让是否有限制”的问题，宝苑公司回复：托儿所已取得产权证，政府要求为定向转让，本公司已为包括托儿所、小学校在内的整体地块缴纳地价。（6）针对“教育主管相关部门对于购买这两处场所，能够开办小学及幼儿园的证明或者说明，以及能否正常办理相关证照”的问题，宝苑公司回复：在规划之初已征求了教育部门提供意见，其相关要求已体现在规划文件之中，本公司只负责建设托儿所和小学校，对相关运行手续及程序不知悉，烦请向政府主管部门咨询。2017年8月11日，宝苑公司向碧桂园公司等潜在要约人发送《要约邀请修正函》，提出就要约邀请所述现场咨询回复会及要约邀请有关时限的变更，宝苑公司对如下事项进行澄清与修正，及为免混淆新附修正后的投标表格：一、就房屋所有权（产权）转移登记，在要约邀请所述办理转移的期间内，如因政府作为或不作为或规范性文件的规定而非相关买受人、合作方本身因其自身不具备要约邀请所述要约人资格使得在该期间（以及本公司与相关买受人、合作方同意的合理期间）不能办理有关房屋的所有权转移登记的，则：1.本公司与相关买受人（或合作方）应解除相关协议且互不承担责任、互不向对方提出补偿或赔偿。本公司应自相关协议解除之日起30各工作日内（含当日）无息原路退还相关买受人（或合作方）已付房屋买卖价款（或房屋合作价款）……。2017年8月17日，碧桂园公司向宝苑公司指定的银行账户支付保证金200万元。2017年9月14日，碧桂园公司向宝苑公司发送《邀约表格》，提出以4500万元的价格购买涉案房屋，其中900万元（即房屋买卖价款的20%）于2017年10月18日前（含当日）支付，3600万元（即房屋买卖价款的80%）于房屋转让协议签订前支付。房屋转让协议将于2017年12月18日前（含当日）签订。《要约表格》第3条：我方也同意接受若我方未按期支付房屋买卖价款及/或未与贵公司签订房屋转让协议的，我方须按照本要约表格方案一所述房屋买卖价款的20%支付违约金，而贵公司有权将该房屋另售，并向我方追讨因该房屋再出手所引致的任何差额、开支及其他损失。如在房屋转让协议签订后，有关违约金的约定适用房屋转让协议的约定。第5条：我方确认及声明：于提交本要约之前，我方已完成全面并满意房屋（包括但不限于政府、规范性法律文件对房屋转让的要求）的审慎调查，我方符合有关要约人资格，并愿意承担所有风险，并确认与贵公司无关。因政府或规范性法律文件对房屋转让的要求（包括但不限于对房屋所有权转移登记的限制或阻碍）等原因所引致的我方损失。我方承诺无权追究贵公司法律责任、要求补偿或赔偿。第6条：我方已现场查看了该房屋及其周边环境，并已清楚了解相关项目规划对该房屋经营及使用的要求。2017年9月19日，宝苑公司向碧桂园公司发送《承诺通知书》，对碧桂园公司于2017年9月14日发出的《要约表格》的方案作出书面承诺。双方均认可双方自此达成就涉案房屋的买卖协议。2017年9月29日，碧桂园公司向宝苑公司发送函件，要求提供“尽职调查所需资料”，包括宝苑公司基本情况等15个方面的文件。2017年10月17日，宝苑公司回函予以拒绝，并表示双方转让事项的事实是以宝苑公司所拥有的房屋（托儿所）为交易标的，而非以股权为交易标的的交易，碧桂园公司尽职调查清单中的要求已经超出了转让事项的范围，所述文件不影响转让事项，双方应依照要约文件的规定办理托儿所产权转移手续，并要求碧桂园公司在10月18日前（含当日）按照要约文件支付房屋买卖价款玖佰万元及12月18日前（含当日）支付剩余房屋买卖价款。2017年10月19日，碧桂园公司回函重申因在前期参加要约答疑时未查看相关资料，故要求宝苑公司在2017年10月23日12:00前按碧桂园公司的另一精简后的尽调清单要求准备好尽职调查清单中所列材料，碧桂园公司在现场查验后三个工作日内支付款项。2017年10月23日，宝苑公司回函称碧桂园公司未在双方约定的2017年10月18日（含当日）支付20%的房屋买卖价款，依照《有关转让物业事项之要约邀请》第11条、要约表格第3条之约定，要求碧桂园公司支付房屋买卖价款的20%的违约金并赔偿损失。2017年10月25日，碧桂园公司就“购买保证金自动冲抵房屋买卖价款”与付款安排的协调发出函件。2017年10月31日，宝苑公司回函“保证金如何自动冲抵房屋买卖价款”不构成“按照时间节点付款的一些关键性障碍疑问”，可以支付900万或支付700万并补充引述要约邀请有关冲抵之条款，这也是通常的商业惯例，但碧桂园公司并未做其中的任何一项付款安排以实际履行付款义务。2017年11月6日，碧桂园公司发函，称北京市地方法规明确规定，小区配套学前教育设施应交付当地教委，北京市建委、教委和顺义区政府均有相关规定，碧桂园公司向相关政府机构咨询也得到同样答复。然而，自参与目标资产竞标至今，宝苑公司从未曾告知或暗示目标资产须向任何第三方移交的规定；根据近日与宝苑公司的沟通，宝苑公司进一步确认目标资产不涉及须向教委移交的要求。为澄清上述疑问，碧桂园公司请宝苑公司于2017年11月10日之前提供本函附件所列的各项文件。2017年11月10日，宝苑公司回函，表示碧桂园公司迟延付款之行为已构成根本违约，故宝苑公司终止协议，并依照《有关转让物业事项之要约邀请》第11条、要约表格第3条之约定，要求碧桂园公司支付相当于房屋买卖价款的20%的违约金（即900万元），并赔偿另售托儿所所引致的任何差额、开支及其他损失，碧桂园公司之前所付的200万元不予退还并没收作部分违约金，且碧桂园公司应立即支付剩余的700万元。碧桂园公司于2017年11月13日收到上述函件，并于2017年11月27日回复称，若宝苑公司能确认目标资产无需向政府移交，并给予正面回复并向碧桂园公司提供相关支持性文件，只要确认目标资产无需移交政府，碧桂园公司愿意购买目标资产，并正式签订书面合同，若不能排除目标资产移交政府的可能性，碧桂园公司只能依法依规放弃购买该项资产，并愿意就善后事宜进行协商。双方协商未果，形成本诉讼。庭审中查明，涉案房屋所在土地性质为国有土地，是宝苑公司通过出让形式取得，并于1993年办理了《国有土地使用证》，土地用途为建设别墅、公寓项目；2008年土地用途变更为：住宅、商业、地下车库。涉案房屋所在项目于2011年取得建设工程规划许可证，涉案房屋的规划用途为托幼用房；根据涉案房屋的不动产权登记证书记载：该房屋于2016年7月11日登记在宝苑公司名下，建筑面积为3064.76平方米，其中专有部分为0，定向转让专有部分为3064.76平方米，用途为“托儿所”。碧桂园公司主张，根据《北京市学前教育条例》等相关规定，配套学前教育设施必须无偿移交教育部门。根据上述规定，涉案房屋必须在建设完毕后无偿移交顺义区教委，被告根本无法将涉案房屋转让给原告，故被告不具备履行条件。据此，原告要求解除双方签订的房屋买卖协议，并要求被告偿还已付购房款及利息。被告认为，由于原告未按照合同约定支付房屋买卖价款，构成根本违约，遂提出反诉，要求解除双方的房屋买卖合同，并要求原告支付违约金900万元及自2017年10月19日至实际付清之日止的利息。关于违约金，碧桂园公司称，如认定其违约，其认为宝苑公司没有任何实际损失，故不同意支付购房款的20%作为违约金。经本院向顺义区相关政府部门了解，涉案房屋登记为定向转让专有部分，只能根据政府相关部门要求进行定向移交。上述事实，有庭审笔录、《有关转让物业之要约邀请》、《承诺通知函》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，就涉案房屋的转让事宜双方进行多次沟通，最终宝苑公司于2017年9月19日向碧桂园公司送达《承诺通知书》。至此，双方的房屋转让协议成立。该协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，属合法有效。但是涉案房屋规划用途为托幼用房，且在不动产登记证书上记载为定向转让专有部分，宝苑公司与碧桂园公司就涉案房屋达成的买卖协议客观上无法履行，应当解除。对合同无法履行的原因，宝苑公司作为产权登记人，对于涉案房屋不动产登记的信息应有全面的了解，对房屋在交易上的限制应进行核实和审查，现双方合同无法履行，宝苑公司作为出售方具有主要过错；碧桂园公司也未就涉案房屋的权利属性、交易限制进行充分的核查，对合同无法履行也具有一定过错。宝苑公司主张碧桂园公司逾期付款构成根本违约为由要求行使合同解除权解除双方合同，但因双方合同自始无法履行，且宝苑公司对合同无法履行具有主要过错，本院认为其不能享有合同法定或约定的解除权，其要求确认碧桂园公司于2017年11月13日收到宝苑公司发出的终止协议的函件之日作为合同解除之日，本院不予支持。合同的解除时间由本院判决确定。合同解除后，碧桂园公司要求宝苑公司退还200万元保证金，符合法律规定，本院予以支持。碧桂园公司要求宝苑公司支付利息，因碧桂园公司向宝苑公司支付200万元保证金系其基于履行合同义务付款的行为，宝苑公司占有该笔款项具有合同依据，双方产生争议后对保证金是否退还亦有争议，同时因双方对于合同无法履行均有过错，故碧桂园公司要求宝苑公司支付利息，本院不予支持。如上所述，宝苑公司作为合同无法履行的主要过错方，其要求碧桂园公司承担违约责任，要求碧桂园公司支付违约金及利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广东碧桂园教育投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司就北京市顺义区×××房屋达成的转让协议于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）广东碧桂园教育投资管理有限公司保证金二百万元；三、驳回原告（反诉被告）广东碧桂园教育投资管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费十三万三千四百元，由被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费十三万三千四百元，由被告（反诉原告）北京宝苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇一九年九月二十七日法官助理 赵 杰书 记 员 王梦伟