广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2740号 原告：文献强，男，1991年3月17日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：梁祥大，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建龙，广西华尚律师事务所实习律师。 被告：柳州联发置业有限公司，住所：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗政，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。 原告文献强与被告柳州联发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文献强的委托诉讼代理人梁祥大、王建龙，被告柳州联发置业有限公司的委托诉讼代理人罗政、晏宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文献强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年10月1日至2019年2月15日期间的逾期交付房屋违约金56296.31元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告将联发荣君府*栋*单元*号房屋出售给原告，售价为741044元。2018年10月14日，原告与被告又签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告将联发荣君府地下室负一层208号车位出售给原告，售价为80800元。原告均依约履行了付款义务。上述两份合同第八条均约定，被告应当在2018年10月1日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并将商品房交付原告使用。同时，上述两份合同附件四《合同补充协议》第二条“房屋的交接”中约定：被告取得“房屋建筑工程竣工验收备案证明”后，以电话通知向原告发出房产交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知。然而，被告于2019年2月15日才将交房通知刊登见报，逾期交房天数达137天。上述两份合同第九条均约定：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。综上所述，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。故原告向法院起诉，请求判如所请。 被告柳州联发置业有限公司辩称，联发荣君府2号楼及地下室于2018年12月13日经五方验收合格，符合法定交房条件，原告实际接收了房屋，逾期交房的时间应当计算至2018年12月13日；联发荣君府3号楼及地下室于2019年2月18日经五方验收合格，符合法定交房条件，逾期交房的时间应当计算至2019年2月18日。《商品房买卖合同》约定的违约金标准为万分之五，根据被告委托的评估机构出具的《评估报告》证实同地段同类房屋租金远远低于本合同约定的违约金标准，同时政府部门出具的《征收补偿方案》中确定的临时安置过渡费标准也远低于本合同约定的违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告请求调整降低本案的违约金标准，按照同类房屋租金上浮30%作为违约金计算标准，已经完全能够覆盖且超过原告的实际损失。 本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市联发荣君府*栋*单元*号房屋一套，建筑面积为91.28平方米，其中套内建筑面积为71.29平方米，按套内建筑面积每平方米10394.78元计算，房屋总价款为741044元。2018年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市车位，其中套内建筑面积为12.24平方米，总价款为80800元。上述两份《商品房买卖合同》第七条均约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”第八条均约定：“出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.异常社会现象、不可预见异常自然灾害、重大技术问题及买受人未按时付款或申请变更而导致延误的；3.因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等受到影响，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。”第九条均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”上述两份《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。上述两份《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条第1款均约定，出卖人取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后，以电话通知向买受人发出房产或车位交接通知书，同时在《柳州晚报》刊登交房通知；买受人应于接到出卖人的电话通知或报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往出卖人指定地点办理房产交接手续；在非出卖人原因而买受人未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书或车位交付通知书自登报之日起3日内视为送达。上述合同签订后，原告依约付清购房款，并于2018年9月30日领取了房屋钥匙。原告文献强依约付清车位款，并于2019年3月30日领取了车位地锁钥匙。2018年10月24日，原告文献强填写《装修申请表》，并与厦门联发（集团）物业服务有限公司柳州分公司签订《装饰装修管理服务协议》。庭审后，被告陈述联发荣君府负一层车位及负二层已出售车位均安装了地锁；双方均认可原告文献强所购车位位于联发荣君府3#楼负一层。 2019年2月15日，被告在《柳州晚报》刊登《公告》，通知联发荣君府2#楼及地下室、5#楼及地下室业主于2019年2月15日继续办理相关交房手续，已办理过相关手续的可不再到现场办理。 2019年3月2日，被告在《柳州晚报》刊登《交房公告》，通知联发荣君府1#楼及地下室、3#楼及地下室、6号楼、7号楼业主于2019年3月2日继续办理相关交房手续，已办理过相关手续的可不再到现场办理。 另查明，联发荣君府2#楼及地下室工程的《竣工验收备案表》载明该工程的开工日期为2016年7月19日，竣工验收日期为2018年12月6日。2018年12月13日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在《竣工验收备案表》上盖章。2018年12月29日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 联发荣君府3#楼及地下室工程的《竣工验收备案表》载明该工程的开工日期为2016年7月19日，竣工验收日期为2019年2月15日。2019年2月18日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在《竣工验收备案表》上盖章。2019年2月28日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 又查明，被告委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对与涉案房屋（车位）相同户型房屋（车位）2018年10月-2019年2月期间的市场租金进行评估，2019年3月12日，广西华正房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产租金咨询报告》，估价结果为：2018年10月至2019年2月期间被评估房屋市场租金为2050元/月，市场租金单价为22.46元/㎡/月，租金内涵为：设定房屋内部达到基本使用条件下（水电设施安装入户、室内简单装修、家具）的净租金；被评估车位市场租金为300元/月，租金内涵为：包含车位租赁期间产生的物业管理费用。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 首先，关于房屋及车位交付时间的认定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。根据《竣工验收备案表》显示，涉案房屋所在的2#楼于2018年12月6日竣工验收，五方单位于2018年12月13日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章；涉案车位所在的3#楼及地下室工程于2019年2月15日竣工验收，五方单位于2019年2月18日在“竣工验收意见”处签署“合格”意见并盖章。故本院采信被告的主张，认定涉案房屋于2018年12月13日验收合格，涉案车位于2019年2月18日验收合格，达到法定交付的条件。被告主张原告于2018年9月30日领取房屋钥匙，原告无异议，视为原告实际接收了房屋，因领取钥匙时房屋尚未验收合格，不具备法定交房条件，故本院认定本案房屋的交付时间为验收合格时间2018年12月13日。另，2019年3月30日原告才领取车位地锁钥匙，其主张车位逾期交付期限计算至2019年2月15日（涉案车位于2019年2月18日验收合格，达到法定交付的条件），系其对自身权利的处分，本院予以准许。本案两份《商品房买卖合同》约定的交房及交付车位时间均为2018年10月1日前，被告交付房屋时间为2018年12月13日，被告逾期交付房屋天数为72天，另，因原告文献强系2018年10月14日与被告签订购买车位的《商品房买卖合同》，虽双方在前述合同中约定的交房时间为2018年10月1日，但该约定明显与实际情况不符，原告主张的逾期交付车位期限至多从2018年10月15日起算，截至本院前述确认的交付时间2019年2月15日，逾期交付天数为124天，原告主张超出部分，本院不予支持。 其次，关于违约金计算标准。本案中，被告实际逾期交付房屋72天，逾期交付车位124天，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方存有分歧，原告认为应按照《商品房买卖合同》的约定即已付房价款每日5?计算；被告认为《商品房买卖合同》中违约金计算标准约定过高，请求法院予以降低，并提供了评估机构的评估结论及政府部门的房屋征收补偿方案，拟证明同地段同类房屋及车位市场租金及政府部门规定的临时安置过渡费标准均低于本合同约定的违约金标准。对此本院认为，第一，从合同条款的效力来看，两份《商品房买卖合同》系原、被告双方在平等自愿的基础上签订，被告作为提供格式合同的一方，其基于合同可预见的利益对相关违约行为的违约金计算标准进行了明确约定，未违反法律、法规的强制性规定，原告亦无异议，双方对违约金的约定条款合法有效；第二，从双方权利义务是否具有对等性来看，两份《商品房买卖合同》第七条中对原告逾期付款违约金计算标准的约定，与第八条中对被告逾期交房违约金计算标准的约定均是一致的，符合权利义务对等的原则；第三，两份《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准均为已付房价款的每日5?，未明显高于法律规定的范围，尚未达到必须进行调整的程度。综上，在双方对违约金的计算标准有明确的书面约定的情形下，从诚实信用、平等原则出发，应按照合同约定的标准计算违约金，故本院对被告要求调整降低违约金计算标准的主张不予采纳。被告应向原告支付逾期交房违约金26678元（741044元×5?×72天），向原告文献强支付逾期交付车位违约金5009.6元（80800元×5?×124天）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告柳州联发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告文献强逾期交房违约金26678元； 被告柳州联发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告文献强逾期交付车位违约金5009.6元； 三、驳回原告文献强的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1207元（原告文献强已预交），减半收取603.5元，由原告文献强负担263.5元，由被告柳州联发置业有限公司负担340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一九年九月五日 书记员  莫秋美 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。