江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初2957号原告：苏州虎丘婚纱投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎丘路388号。法定代表人：陶澄，董事长。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。被告：张立荣。原告苏州虎丘婚纱投资有限公司（以下简称虎丘公司）与被告张立荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告虎丘公司的委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼，被告张立荣经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虎丘公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金166249.51元、物业费75912.85元、电费0.82元，违约金4677.85元，以及逾期付款违约金7816.63元（按年利率6%自2018年3月31日暂计算至2018年10月10日，应计算至所有款项实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告虎丘公司将租金变更为165788.13元，物业费变更为75702.18元。事实和理由：原、被告于2015年7月13日签订租赁合同，约定被告承租苏州市虎丘婚纱城B2-333/334房屋用于经营婚庆百货，租赁期限为婚纱城开业后5年，每月租金9355.70元，每月物业费4272元，并约定开业之日起24个月每年支付3个月租金，之后每年支付6个月租金；开业之日起12个月免物业费，第二年按6折支付物业费；水、电、燃气费用由被告自行承担。原告于2015年8月12日向被告交付了房屋。然而，自婚纱城2016年10月7日开业以来，被告从未支付任何租金和物业费，并仍欠2018年3月1日至2018年4月14日的电费0.82元。原告多次催讨和沟通未果后，于2018年3月31日解除了上述合同并于同年4月15日收回了租赁房屋。按照租赁合同第10-5条约定，由于被告原因导致合同提前解除的，被告应补交免除的租金和物业费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告张立荣未作答辩。原告虎丘公司围绕诉讼请求提交了租赁合同、商铺接收表、电费通知单、律师函及邮寄凭证、照片、手机短信截屏等作为证据，被告张立荣未提出异议，本院予以确认，并据此查明以下事实：2015年7月13日，虎丘公司（出租方、甲方）与张立荣（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将苏州市姑苏区虎丘婚纱城B区2栋333/334号房屋（建筑面积170.88平方米）出租给乙方经营婚庆百货使用；租赁期限5年，自甲方书面通知的开业之日起计算租期；租金为9355.70元/月，合同期内第一年至第二年每年支付三个月租金，第三年至第五年每年支付六个月租金；物业费为4272元/月，合同期内第一年物业费免除，第二年物业费按暂定价格六折收取；双方约定每期租金为6个月的租金，首期物业费为3个月，之后每期物业费为6个月的物业费，自项目正式开业之日起计算，此后的每一期租金、物业费提前30天支付，先付后用；自房屋交付装修日起，由乙方承担并按时支付使用该房屋所产生的水、电、燃等费用；如乙方拖欠租金、物业费或水、电、燃气等费用逾期累计超过15天的，守约方可书面通知另一方解除合同；如本合同因乙方原因提前终止的，乙方还应向甲方补交所免除的租金和物业费，所免除的租金金额为“免租期*标准月租金（或物业费）”，补交租金、物业费后，乙方仍需按合同约定及法律规定承担提前解除合同的违约责任。合同签订后，虎丘公司于2015年8月12日将上述商铺交付给张立荣使用，张立荣签署了商铺接收表单，在租赁房屋内开设了“在一起”婚庆百货店。虎丘婚纱城于2016年10月7日开业。张立荣使用房屋期间，未向虎丘公司交纳租金及物业费。2018年春节前后，张立荣将店铺关闭停止经营，但未将租赁房屋返还虎丘公司。2018年3月7日，虎丘公司委托江苏正华正律师事务所向张立荣邮寄律师函，称其拖欠2016年10月7日至2017年4月6日的租金14033.55元、2017年10月7日至2018年1月6日的物业管理费7689.60元，通知其在收函之日起3日内付清相关费用。虎丘公司另于2018年3月13日在涉案商铺处张贴该函件。2018年3月27日，虎丘公司再次向张立荣邮寄律师函，要求其在2018年3月30日前付清拖欠款项，否则将于2018年3月31日依法解除合同并由其承担相应的违约责任，该函件因张立荣拒收被退回。虎丘公司于2018年3月30日在涉案商铺处张贴该函件。2018年4月8日，虎丘公司向张立荣发送短信，通知其于2018年4月14日前搬离所有物品并返还商铺，否则将按照合同约定自行处置物品。后虎丘公司于2018年4月15日自行收回了涉案商铺。抄表数据显示，2018年3月1日至2018年4月14日期间，租赁商铺内产生电费0.82元。本院认为，原、被告双方签订涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定,涉案房屋租赁年限自开业之日起算，即承租人自可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价。本案中，虎丘婚纱城于2016年10月7日开业经营，张立荣应当按约支付自该日起的租金及物业费。虎丘公司主张张立荣从未支付租金及物业费，多次通过发函、张贴公告等方式向其催告均未果，张立荣既未到庭抗辩亦未提供反证，故本院对于张立荣欠付租金及物业费的上述事实予以采信，并据此认定张立荣已构成违约，虎丘公司有权依约行使合同解除权。虎丘公司第二次向张立荣邮寄并张贴的函件中明确通知张立荣如未在2018年3月30日前付清拖欠款项的，将于2018年3月31日解除双方之间的租赁合同，邮件虽被拒收，但可以认定通知已经到达张立荣；结合虎丘公司于2018年4月14日自行收回涉案房屋的事实，本院认定双方的租赁合同于2018年3月31日解除。虎丘公司已经自行收回房屋，张立荣应当支付2016年10月7日至2018年3月31日期间的租金、物业费并结清所欠电费0.82元。关于虎丘公司主张根据合同约定因张立荣违约导致合同提前解除的，其还应按照合同约定的租金、物业费标准补足上述期间优惠差额的意见，本院审查后认为，合同约定的租金减免条款是以合同正常履行到租赁期限届满为逾期的，现张立荣违约导致合同提前解除，不应再享有租金减免利益，补交免除租金、物业费条款的设置实为弥补提前解除合同给出租人造成的损失的计算方法。现因张立荣欠付租金及物业费违约在先，虎丘公司据此解除合同并依据前述合同条款主张要求其补足优惠租金、物业费差额部分，于法有据，本院予以支持。将应付租金与该项违约责任合并计算，关于虎丘公司主张自2016年10月7日起至2018年3月30日止（539天）的租金165788.13元（按每月9355.70元计算）及物业费75702.18元（按每月4272元计算）的诉请，本院照准。关于虎丘公司另行主张的两项违约金。一是按解除当月租金额2倍计算的解除合同违约金，鉴于原告已经按前述条款主张了解除合同所造成的实际损失，本院对该项违约金主张不再重复支持。二是关于逾期付款违约金，张立荣逾期支付租金、物业费（包括免租期租金、物业费）及电费，应当承担逾期付款违约金，本院确定可以欠付总金额（241491.11元）为基数，按银行同期贷款利率支付至实际付款之日止。至于逾期付款违约金的起算时间，合同中约定了补交免租期租金、物业费的金额，但未确定具体的付款期限，虎丘公司在诉前所进行的催告中也未涉及该笔款项，本院综合费用发生的实际情况，确定自起诉之日即2019年4月2日起算。综上，本院确定张立荣应向虎丘公司支付租金165788.13元、物业费75702.18元、电费0.82元，合计241491.11元，并按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率支付上述款项自2019年4月2日起至付清之日止的逾期利息。虎丘公司超出此范围的诉请，本院不予支持。被告张立荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张立荣于本判决生效之日起七日内支付原告苏州虎丘婚纱投资有限公司的租金165788.13元、物业费75702.18元、电费0.82元，合计241491.11元，并按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率支付上述款项自2019年4月2日起至付清之日止的逾期利息；二、驳回原告苏州虎丘婚纱投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5120元，公告费600元，合计5720元，由原告苏州虎丘婚纱投资有限公司负担296元，被告张立荣负担5424元；被告张立荣负担部分，于本决生效之日起七日内直接向原告苏州虎丘婚纱投资有限公司履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  陈 瑾审 判 员  潘宇容人民陪审员  庄秉荪二〇一九年九月十九日书 记 员  陶 敏