云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3164号原告：李洪美，女，1985年3月15日生，彝族，初中文化，云南省楚雄市人，农民，户籍地楚雄市，现住楚雄市。委托诉讼代理人：任岗，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：吴玉梅，女，1967年1月15日生，汉族，小学文化，云南省牟定县人，无业，户籍地云南省牟定县，现住云南省楚雄市开发区。被告：毛啓金，男，1964年3月23日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，个体工商户，户籍地云南省牟定县，现住云南省楚雄市开发区。被告：楚雄馨泰房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄开发区德江路4号，统一社会信用代码：915323016930821167。法定代表人：张泥清，系该公司经理。被告：楚雄馨泰房地产经纪有限公司开发区十分公司，营业场所：云南省楚雄开发区永安路北侧彝人古镇12栋17室，统一社会信用代码：9153230058962216XX。负责人：刘发智，系该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师（特别授权）。原告李洪美与被告吴玉梅、毛啓金、楚雄馨泰房地产经纪有限公司（以下简称：馨泰经纪公司)、楚雄馨泰房地产经纪有限公司开发区十分公司（以下简称：馨泰经纪公司十分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告李洪美及其委托诉讼代理人任岗，被告吴玉梅、毛啓金，被告馨泰经纪公司、馨泰经纪公司十分公司的共同委托诉讼代理人蔡晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪美向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告李洪美与被告吴玉梅、毛啓金、馨泰经纪公司十分公司签订的《房屋买卖合同（三方合同）》；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，经被告馨泰经纪公司十分公司提供居间服务，原告李洪美与被告吴玉梅、毛啓金签订《房屋买卖合同（三方合同）》，约定原告将其名下位于楚雄市开发区房屋作价72万元卖给被告吴玉梅、毛啓金，被告吴玉梅、毛啓金于合同签订时支付3万元买房定金，于2018年1月2日再行支付5万元购房款，原告同时将房屋交付给被告吴玉梅、毛啓金；被告吴玉梅、毛啓金于2018年4月3日前支付12万元购房首付款并托管在被告馨泰经纪公司十分公司，剩余购房款由被告吴玉梅、毛啓金向云南省农村信用合作联社楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元支付。《房屋买卖合同》签订后，原告积极履行合同义务，并早于合同约定时间将房屋交付给被告吴玉梅、毛啓金使用，被告吴玉梅、毛啓金顺利入住并居住使用至今，但至今原告仅收到2万元购房定金。根据被告吴玉梅、毛啓金的实际年龄和经济情况，无法向银行取得贷款。被告吴玉梅、毛啓金拒绝继续支付购房款，且没有实际履行支付购房款的可能，如果《房屋买卖合同》不解除，将严重影响交易安全和原告的合法权益，同时被告馨泰经纪公司十分公司作为被告馨泰经纪公司的分公司，不具备独立的法人资格，被告馨泰经纪公司十分公司的相应民事责任由被告馨泰经纪公司承担。被告吴玉梅、毛啓金辩称，被告吴玉梅、毛啓金已经去凑钱了，被告吴玉梅、毛啓金有没有能力是另外一回事。因为原告不偿还差欠的银行贷款，所以被告吴玉梅、毛啓金未履行付款义务，被告吴玉梅、毛啓金不同意解除《房屋买卖合同》。被告馨泰经纪公司辩称，原告起诉解除合同，但被告馨泰经纪公司不是相对方，解除合同与否与公司无关，是否解除合同公司尊重判决。被告馨泰经纪公司十分公司辩称，原告诉求解除合同，公司尊重判决。原告诉状上陈述的事实绝大部分与实际事实不相符，2017年6月16日买卖双方和被告馨泰经纪公司十分公司签订《房屋买卖合同》，约定房屋售价72万元，签订合同当日被告吴玉梅、毛啓金支付购房定金3万元给原告；房屋在农行有贷款30万元，约定2017年7月13日三方到银行，买方支付12万元给卖方用于偿还30万元贷款，2017年7月27日一起到住建局办理网签备案手续。但2017年7月去办理网签备案手续时联系原告，原告说钱没有凑足，要一定的时间。后被告馨泰经纪公司十分公司组织双方协商，2017年12月26日经过买卖双方同意，将还贷资金托管在被告馨泰经纪公司十分公司；2018年1月2日又组织双方协商，将原来的合同进行部分变更，再给原告一点时间去凑钱还贷款，办网签时间变更到4月20日以前。2018年1月11日，原告出具了《房屋出售承诺书》，明确房屋在银行有贷款53万元，原告承诺在2018年4月3日筹钱33万元解除抵押并配合买方过户，且于2017年12月26日就交付房屋给被告买方使用房屋，并约定相关的违约责任。在合同履行过程中买方凑齐了合同约定款项，包含原告陈述的5万元，房屋没有过户和办理不了解除抵押的原因是原告违约。原告称被告贷不了款，被告馨泰经纪公司十分公司查询过是可以贷款的。原告李洪美围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《房屋买卖合同》；2.云南楚雄市农村商业银行股份有限公司文件。被告吴玉梅、毛啓金针对其辩解，向本院提交以下证据：定金收条、《房屋买卖合同》、《房屋承购委托协议》、银行回单、托管资金收条、《售房承诺书》。被告馨泰经纪公司十分公司针对其辩解，向本院提交证据：1.馨泰经纪公司十分公司营业执照复印件；2.产权证；3.《房屋出售委托协议书》、《房屋承购委托协议书》、定金收条；4.《房屋买卖合同》；5.托管资金收条；6.《售房承诺书》；7.买方个人信用报告、合同复印件。被告馨泰经纪公司针对其辩解，未向本院提交证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据1无异议，原告李洪美、被告吴玉梅、毛啓金对被告馨泰经纪公司十分公司提交的证据1、2无异议，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，不能证明被告吴玉梅、毛啓金不具有履行支付购房款的能力，本院不予采信。被告吴玉梅、毛啓金提交的证据，能证明原告与被告吴玉梅、毛啓金、馨泰经纪公司十分公司签订《房屋买卖合同》，被告吴玉梅、毛啓金向原告支付定金3万元，后被告吴玉梅、毛啓金向被告馨泰经纪公司十分公司交付12万元作为购房款托管在被告馨泰经纪公司十分公司，以及原告李洪美与案外人谢佳胡于2018年1月11日出具《售房承诺书》的事实，本院予以采信。被告馨泰经纪公司十分公司提交的证据3、4，能证明被告馨泰经纪公司十分公司作为居间方，于2017年6月16日与原告李洪美及被告吴玉梅、毛啓金签订《房屋买卖合同》，被告吴玉梅、毛啓金向原告支付定金3万元的事实，本院予以采信；证据5，能证明被告吴玉梅、毛啓金向被告馨泰经纪公司十分公司交付12万元作为购房款托管在被告馨泰经纪公司十分公司的事实，本院予以采信；证据6，能证明原告李洪美与案外人谢佳胡于2018年1月11日出具《售房承诺书》的事实，本院予以采信；证据7，能证明被告馨泰经纪公司十分公司于2019年5月29日申请查询了被告吴玉梅的征信情况的部分，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：楚雄市开发区房屋，房屋所有权证号：楚雄市房权证东瓜字第××号，证载房屋所有权人原告李洪美单独所有，建筑面积为197.16平方米；土地使用证号：楚开国用（2014）第001263号。2017年6月16日，原告李洪美（甲方）与被告吴玉梅、毛啓金（乙方）、馨泰经纪公司十分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买楚雄市开发区太阳历大道东侧4栋2单元6-7层601室房屋。甲方在中国农业银行楚雄南路支行有贷款30万元，用上述房屋抵押，需提前解除抵押。房屋成交总价为72万元，该成交价即为房屋买卖网签合同成交价，已含甲方交易前房屋所有配套费、公共维修基金、赠送部分（自行加盖部分）和相关固定装修、太阳能安防系统随房屋转移。本次房屋买卖交易过程中全部应缴纳税费及相关费用约定由吴玉梅自行承担。乙方以购房诚意金的形式缴纳诚意金给丙方，丙方议价促使甲、乙双方就该房屋买卖价格及付款方式达成一致意见；丙方经得甲、乙双方口头同意，分别异地签订该合同，签约时以手机录像形式记录签约过程，在甲方未开具定金收条前，如交易不成功，该诚意金如数退还乙方，期间任何违约，无任何费用。甲方开具定金收条，该诚意金即转为定金。签订本《房屋买卖合同》当日内，乙方支付3万元，作为购房定金给甲方；甲方的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》、《楚雄市不动产权证》及契税、维修基金发票及（房屋、商铺租赁合同或协议原件）交由丙方托管至网签合同签字；甲方将1万元交由丙方托管至网签合同签字按手印后取回。如甲方违约，甲方将双倍赔偿给乙方；如乙方违约，甲方将不退还该定金；甲、乙双方有一方违约，丙方都能得到该定金的20%作为服务费补偿。甲、乙双方于2017年7月13日在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲、乙双方于2017年7月27日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续。乙方在取得不动产权证当日内，甲、乙、丙三方带相关手续由乙方将该房产抵押给云南农村信用合作联社·楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元作为购房尾款由银行直接支付给甲方（具体付款日期，居间方带领甲、乙双方至银行信贷部核实，甲、乙双方一致同意以银行放贷日期为准）。在2018年1月2日，乙方支付甲方5万元，甲方将房屋交付给乙方；甲方应将交房前产生的水（加压）、电、煤气费、物业管理费、垃圾清运费、收视费等相关费用结清，以结清单据移交给乙方。乙方资金帮助甲方还清银行贷款后，甲方违约按已付房款的20%违约金支付给乙方，交易取消；乙方资金帮助甲方还清银行贷款后，乙方违约按已付房款的20%违约金支付给甲方，交易取消。后经三方协商，变更2017年6月16日《房屋买卖合同》的约定，将“甲、乙双方于2017年7月13日在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲、乙双方于2017年7月27日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续”变更为“甲、乙双方于2018年4月3日前在丙方陪同下到中国农业银行楚雄南路支行，由乙方支付12万元给甲方还清贷款。甲方于2018年1月2日将该资金托管于本公司。甲、乙双方于2018年4月20日前到楚雄市建设局办理该房屋的房屋过户网签备案手续”。2017年6月15日，被告馨泰经纪公司十分公司收到被告吴玉梅、毛啓金交付的诚意金3万元后，转交给原告李洪美作为购房定金，原告李洪美将其中的1万元转交被告馨泰经纪公司十分公司作为押金。2017年6月16日，李洪美出具定金收条，载：今收到吴玉梅、毛啓金购买楚雄市开发区住房定金3万元，成交总价72万元。同日，被告馨泰经纪公司十分公司出具押金收条，载：今收到李洪美出售楚雄市开发区押金1万元，该款项在房屋移交时结清相关费用后退还李洪美本人，其期间无任何费用及利息。被告吴玉梅、毛啓金向被告馨泰经纪公司十分公司交付12万元后，2017年12月26日，被告馨泰经纪公司十分公司出具托管资金收条，载：今收到吴玉梅、毛啓金购买楚雄市开发区房托管资金12万元，该托管资金在原告李洪美偿还银行贷款当日支付李洪美作为房屋首付款解押的一部分，不作他用。2018年1月11日，原告李洪美与案外人谢佳胡出具《售房承诺书》，载：一、本人自愿将名下楚雄市开发区房屋，面积为197.16平方米，房屋产权权证号：楚雄市房权证东瓜字第××号，土地使用证号：楚开国用（2014）第001263号，出售给被告吴玉梅、毛啓金，并收取购房定金3万元。二、本人于2018年1月2日收取被告吴玉梅、毛啓金付首付款17万元，并自愿将该资金托管于被告馨泰经纪公司十分公司。三、因本人在中国农业银行楚雄分行有贷款53万元，本人承诺在2018年4月3日前自筹资金33万元，解除抵押并配合被告吴玉梅、毛啓金进行房屋过户。四、本人承诺该房屋除了在中国农业银行楚雄分行有住房贷款，其他债权债务与本套房屋无关。五、本人自愿将房屋于2017年12月28日交由被告吴玉梅、毛啓金正常使用。本人承诺如有以上条款违约，愿意承担总房款的10%违约金给被告吴玉梅、毛啓金。另查明，原告李洪美于2017年12月28日将本案所涉房屋交付给被告吴玉梅、毛啓金居住使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告李洪美与被告吴玉梅、毛啓金、馨泰经纪公司十分公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告以被告吴玉梅、毛啓金拒绝继续履行支付购房款义务且没有实际履行支付购房款的可能，要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》及变更约定被告吴玉梅、毛啓金在取得《楚雄市不动产权证》当日内，被告吴玉梅、毛啓金将房产抵押给云南农村信用合作联社·楚雄滇中大商汇分理处贷款52万元作为购房尾款由银行直接支付给原告；被告吴玉梅、毛啓金于2018年1月2日支付原告5万元。原告在《售房承诺书》中承诺在2018年4月3日前自筹资金33万元，解除抵押并配合被告吴玉梅、毛啓金进行房屋过户。被告按《房屋买卖合同》约定于合同签订当日向原告支付定金3万元，原告出具定金收条；被告吴玉梅、毛啓金按变更约定向被告馨泰经纪公司十分公司交付12万元作为房屋首付款托管于被告馨泰经纪公司十分公司，被告馨泰经纪公司十分公司出具托管资金收条，未按《房屋买卖合同》约定于2018年1月2日向原告支付5万元；原告未按《售房承诺书》承诺于2018年4月3日前筹集资金解除房屋抵押配合被告吴玉梅、毛啓金办理过户手续。在本案中虽双方均存在违约行为，现原告已将房屋交付吴玉梅、毛啓金居住使用，原告现主张解除《房屋买卖合同》，被告吴玉梅、毛啓金不同意解除，《房屋买卖合同》中未约定解除合同的条件，原告主张的理由亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故对于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：驳回原告李洪美的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告李洪美负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一九年九月二十九日书记员 王敏敏