海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初48号原告：赵志宏，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告赵志宏与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵志宏的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志宏向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司共同向赵志宏支付逾期办证违约金63,780.15元（6,378,015元×1%）；2.中信公司与新佳公司为赵志宏购买的涉案房屋办理预售登记备案；3.中信公司与新佳公司立即将已经开具的上述房屋的发票交付给赵志宏；4.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司是合作开发关系。2013年2月24日，赵志宏与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定赵志宏购买半岛云邸项目第1幢2单元2201房，房屋总价款6,378,015元。赵志宏依约付清全款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同条款，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日前为赵志宏办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理。赵志宏认为，中信公司与新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向赵志宏支付逾期办证违约金63,780.15元。《商品房买卖合同》第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效起30日内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”涉案合同已于2013年2月24日生效，但中信公司、新佳公司至今未依约履行该项合同义务。因此中信公司、新佳公司应立即为赵志宏所购房屋办理登记备案。另，中信公司、新佳公司收取赵志宏支付的房款后已开具了发票，但至今不愿意将发票交付赵志宏。开具购房发票是开发商的法定义务，属于商品房买卖合同的默示条款，中信公司、新佳公司应当将发票交付赵志宏。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与赵志宏没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，赵志宏不是该合作协议的一方，赵志宏要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。二、赵志宏要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.赵志宏与中信公司签订的商品房买卖合同已经解除，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.赵志宏因更名需要，至2018年6月才与赵博雅作为共同买受人和新佳公司就涉案房屋签订合同，赵志宏虽占有使用房屋，但至今没有办理收房手续，其向新佳公司主张逾期办证违约金没有事实依据。三、2013年赵志宏与中信公司签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证办理在中信公司名下，但2013年底，商品房预售许可证变更至新佳公司名下，该合同已因履行不能而解除，中信公司不是本案适格被告。新佳公司是半岛云邸项目的出卖人，赵志宏愿意继续购买涉案房屋。4关于为赵志宏购买的房屋办理预售登记备案的诉讼请求。赵志宏与中信公司签订的买卖合同已经解除，赵志宏如诉请要求将其与中信公司签订的已经解除的买卖合同办理预售登记备案，受房地产预售行政管理部门的备案条件要求，无法办理，赵志宏属于滥用诉权。赵志宏与中信公司的合同解除后，赵志宏就涉案房屋与新佳公司办理了网签，赵志宏有更名需要，在赵志宏确定更名信息后，赵志宏与赵博雅作为共同买受人与新佳公司重新办理了网签，该网签合同已经签字、盖章并登记备案。赵志宏在明知其与赵博雅作为共同买受人已经与新佳公司就涉案房屋签订合同并已经预售登记备案的情况下，还起诉要求为涉案房屋办理预售登记备案，属于罔顾事实，滥用诉权。五、关于交付发票。半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票只能由新佳公司开具，待新佳公司将已开具的发票交给三亚中信公司之后，赵志宏可以与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。六、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，因为新佳公司并非与赵志宏签订《商品房买卖合同》的主体，新佳公司并非本案适格被告。另根据赵志宏提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、赵志宏提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：赵志宏购买涉案房产，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准，中信公司与科信公司应在360日内为赵志宏购买的房屋办理预售登记备案；2.《房款收据》《银行流水》。证明：赵志宏已支付完全部购房款。中信公司质证意见为：1.对《商品房买卖合同》的“三性”及证明目的不予认可，《商品房买卖合同》已经解除；2.对《房款收据》《银行流水》的“三性”及证明目的予以认可。新佳公司质证意见为：1.新佳公司并非与赵志宏签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格被告；2.房款等费用支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。2中信公司提交如下证据：1.5份房屋《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同（预售）》《预售系统查询截屏》。共同证明：预售许可证变更至新佳公司，中信公司与赵志宏所签合同因履行不能已经解除。新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司与赵志宏解除合同后，赵志宏与新佳公司已办理网签，因赵志宏有更名需要，没有签订正式合同；2.《信访事项答复意见》。证明：因为包括赵志宏在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。赵志宏质证意见：1.对于《商品房预售许可证》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，并不存在开发商变更问题。2.《信访事项答复意见》可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。3.无论什么版本的合同，都不影响新佳公司与中信公司共同向购房人承担责任和义务；4.虽然预售系统显示开发商是新佳公司，但合同签订的主体以及收款方都是中信公司，中信公司和新佳公司不仅合作开发，而且共同向全体业主做了承诺，均应当承担换签后的义务和责任。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可；3.《商品房买卖合同（预售）》虽然是与新佳公司签订的，但只是新佳公司履行辅助办证的义务。本院认证意见如下：上述证据真实合法，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年2月，中信公司作为出卖人与买受人赵志宏签订《商品房买卖合同》，约定：赵志宏购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢2单元2201房，房屋总价款为6,378,015元；付款方式为一次付款，即赵志宏在2013年4月30日前支付全部价款6,378,015元。赵志宏分别于2013年3月19日、2013年3月24日、2013年3月28日、2013年5月20日、2013年12月10日向中信公司支付了购房款350,000元、150,000元、1,478,015元、3,400,000元、1,000,000元，共计6,378,015元。2013年10月1日，该合同办理了网签备案手续。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。为了理顺项目预售签约和备案手续，中信公司要求换签《商品房买卖合同》。另，赵宏志要求增加购房人。2018年6月5日，新佳公司作为出卖人，中信公司作为代理机构，赵志宏、赵博雅作为买受人，三方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：赵志宏、赵博雅购买半岛云邸公寓第1幢2单元2201房，房屋总价款为6,378,015元；付款方式为一次性付款，即赵志宏、赵博雅应在2013年12月11日前支付全部价款6,378,015元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房（第十一条）；因出卖人原因，买受人未能在该商品交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：合同继续履行。出卖人在本条约定时间将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办即履行办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料达360个工作日以上的，出卖人从延迟日按日计算向买受人支付全部房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%（第二十条）。2018年5月16日，该合同办理了网签备案手续。另，赵志宏已实际占有涉案房屋。因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与赵志宏签订的《商品房买卖合同》以及新佳公司与赵志宏、赵博雅签订的《商品房买卖合同（预售）》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与赵志宏、新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托代理人的身份重新与赵志宏、赵博雅签订了新的《商品房买卖合同》，说明赵志宏同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。因此，中信公司不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，也不再承担《商品房买卖合同》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。按照合同相对性原理，赵志宏诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。关于逾期办证违约金的问题。按照新佳公司与赵志宏、赵博雅签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，新佳公司应于2018年12月31日向赵志宏、赵博雅交付涉案房屋，新佳公司应于2020年12月21日为赵志宏、赵博雅办好涉案房屋所有权证书，上述约定已变更了中信公司与赵志宏签订的《商品房买卖合同》的约定，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，应予确认。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，办好房屋所有权证的期限尚未到期，新佳公司并未违约，故赵志宏诉求新佳公司支付逾期办证违约金63,780.15元没有事实根据，本院不予支持。关于办理预售登记备案的问题。现有证据证明涉案房屋已办理网签备案手续，赵志宏的主张没有事实根据。且预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。关于发票的问题。开具税务发票是当事人税法上应该遵守的法定义务，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理，赵志宏可另行要求税务机关进行处理。综上所述，赵志宏的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第七十七条第一款、第八十八条规定，判决如下：驳回赵志宏的诉讼请求。案件受理费697元（赵志宏已预交），由赵志宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。