广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5148号原告：张美珍，女，1977年12月18日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律实习律师。被告：刘金福，男，1957年9月25日出生，住广东省广州市番禺区，第三人：招霞，女，1940年1月19日出生，香港特别行政区居民，原告张美珍诉被告刘金福、第三人招霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张美珍及其委托诉讼代理人熊飞，被告刘金福到庭参加诉讼，第三人招霞经本院合法传唤，无正当理由未依时到庭应诉。本案现已审理终结。原告张美珍向本院提出诉讼请求：1、第三人在判决书生效后十天内将位于广州市南沙区××房（房地产权证号粤房地权证穗字第××号）过户给被告；被告取得涉案房屋不动产权证登记后十天内过户给原告。2、本案诉讼费依法承担。事实与理由：1998年12月10日，第三人与广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司（以下简称新宏基公司）签订《番禺市房地产买卖契约》，以人民币120000元买入位于南沙区×××房（以下简称涉案房屋，产权登记证名称为南沙区××房），涉案房屋是上世纪90年代初，为发展农村集体经济，由金洲村民委员会设立的广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（以下简称亿裕公司），挂靠新宏基公司，为裕兴花园立项、报建、销售、办证、售后服务等，合作开发裕兴花园。2000年6月30曰，依据《广州南沙经济技术开发区管理委员会办公室（2000）11号公文办理情况通知》，双方解除挂靠关系，金洲村委会与亿裕公司于2008年3月28日向南沙区国土分局说明：以新宏基公司名义开发的裕兴花园楼盘，因金洲村与新宏基公司的全面解除挂靠关系，该村开发建设房地产项目都由亿裕公司的子公司即广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲房地产公司）的名义确权。2007年6月18日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，以人民币310000元从第三人处购买包括涉案房产在内的四房一铺，约定公证完毕后，付清余款40000元。2007年6月19日，第三人在广州市公证处办理公证委托，委托被告和案外人樊某（商铺购买人，该商铺在实际交易过程中由樊某直接与第三人及金洲房地产公司对接），办理涉案房产交付使用，及申办房产证等相关手续，支付上述房产有关各项费用、领取房产证、及缴纳相关税费，受委托人有权转委托，上述款项均各自付清，2007年6月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以成交价人民币伍万元出售给原告，签署本合同后即交购房款47000元，余款3000元在双方到房地产交易部门办妥全部交易过户等有关手续的当日付清，同时约定合同签署之日，本房屋的全部产权归原告使用拥有，原告于2007年6月28日、2007年11月11日分两次付清了房价款。2007年10月26日，被告及案外人樊某在广州市公证处进行公证，将涉案房产交付使用、申办、领取房产证，及缴纳相关税费等事项，转委托给原告办理。2010年5月4日原告入住出资装修后的涉案房屋至今，一直按时缴纳该房屋相关物业管理费及水电费。2013年4月16日，原告缴纳了涉案房产购房契税，并于2014年7月23日领取了登记所有权人为第三人的《不动产产权证书》。在本起房屋连环买卖中，房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，买受人对前手均支付了合同约定的对价，原告领取了涉案房屋的产权证，并实际占有使用该房屋，是涉案房屋的真实权利人，因无法联系第三人，涉案房产的过户变更登记一直无法办理。被告刘金福辩称:1、被告同意原告的诉讼请求，同意在本案房屋过户至被告名下后，协助过户至原告名下，但与包括从第三人过户至被告名下，及被告过户名下需要缴交的税费，应由原告承担。2、本案的诉讼费不应由被告承担。原告在诉状中所述的关于本案802房，是被告于2007年3月18日与第三人签订的《房屋买卖合同》中的四房一铺之中的一套房屋，被告向第三人付清了全部购房款200000元，这四间房屋其中有三套房屋及69号商铺实际上后来是由第三人与由金洲房地产公司通过内部转名过户的方式转至后来的买家，其中69号商铺由第三人在金洲房地产公司转名过户给了樊某，其中一套房就是原来合同上的写的804房，是被告转卖给原告的，原告也向被告付清了房款50000元，在房子可以办证的时候，被告也告诉过原告可以在金洲房地产公司内部转名过户到原告名下，不记得原告是什么原因没有办理，搞到今天要打官司确认。被告对原告在诉状中所说的事实，没有意见，请法院依法判决。经审理查明：1998年12月10日，招霞（乙方、买方）与新鸿基公司（甲方、卖方）签订编号为番房买卖契字××号《番禺市房地产买卖契约》，约定甲方将座落在广州市南沙区×××房的房地产出售给乙方。在广州市国土资源和房屋管理局南沙分局出具的案涉房产《商品房鉴证情况》中，金洲房地产公司为案涉房产的开发单位。1998年12月24日，金洲房地产公司出具《收据》，载明收到招霞第二十五幢中梯802房《房屋预购合约》及房屋发票金额，收据金额壹拾贰万元，契字号0053316。招霞（出售方、甲方）与刘金福（购买方、乙方）于2007年6月18日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将南沙××四房一铺以310000元出售给乙方。招霞分别于2007年6月18日、2007年6月19日，2007年10月8日出具收据收取刘金福40000元、120000元、40000元。2007年6月19日第三人在广州市公证处办理公证委托，委托刘金福和案外人樊某，办理涉案房产及××首层69铺的交付使用及申办房产证等相关手续、管理上述房产、支付上述房产有关各项费用、领取房产证、缴纳相关税费，受委托人有权转委托。金洲房地产公司于2011年4月7日出具《收据》收到樊某购买××栋69号铺购铺款118200元。证人樊某出庭作证陈述其与刘金福合作购买招霞的房产及商铺，其中樊某购买××号铺，购铺款为110000元，开发商另行收取过户费8200元；刘金福购买案涉房产后出售给张美珍，张美珍已经将房款支付给刘金福。刘金福（出售方、甲方）与张美珍（购买方、乙方）于2007年6月28日签订《房屋买卖合同》，约定刘金福将涉案房屋以50000元出售给张美珍，签署本合约后即交购房款47000元，余款3000元在双方到房地产交易部门办妥全部交易过户等有关手续的当日付清。刘金福分别于2007年6月28日和2007年11月11日向张美珍出具收据收取房款47000元和3000元。2007年10月26日，刘金福及樊某在广州市公证处进行公证，将招霞委托交付使用及申办房产证等相关手续、管理上述房产、支付上述房产有关各项费用、领取房产证、缴纳相关税费转委托给原告办理。广州市南沙区南沙街××村民委员会于2018年4月17日出具《居住证明》，载明张美珍于2010年5月4日至2017年4月10日在案涉房产居住。广州市南沙区××房（粤房地权证穗字第××号）于2014年7月23日登记至招霞名下。原告在庭审中提交《广州市南沙区裕顺街门牌××》中载明原编号为25栋中802房、现编号为17栋中梯804房、新编号为8号之一802，权属人为招某，该情况表上有“广州市公安局金洲派出所户口专用”和“广州市南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司”盖章印样。张美珍与刘金福在庭审中确认广州市南沙区××栋中802房、17栋中梯804房和8号之一802均为案涉房产的不同编号。广州市南沙区房地产交易中心于2019年8月19日出具《购房资格证明》两份，载明截至2019年8月19日，刘金福与张美珍均具备本市住房限购区域内住房购房资格证明。以上事实，由张美珍提供的《番禺市房地产买卖契约》、《商品房鉴证情况》、《收据》七张、《房屋买卖合同》两份、（2007）穗证内字第7219号《公证书》、（2007）穗证内字第13691号《公证书》、《居住证明》、《广州市南沙区裕顺街门牌××》、《广东省房地产权证》、《购房资格证明》两份、樊某证人证言及张美珍陈述予以佐证。本院认为：第三人为香港特别行政区居民，故本案应当参照涉外案件处理。因本案不动产位于广州市南沙区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。招霞与刘金福签订的《房屋买卖合同》及刘金福与张美珍签订的《房屋买卖合同》均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。招霞、刘金福与张美珍构成连环买卖法律关系，根据原告提交的收据及樊某的证人证言足以说明刘金福已全额向招霞支付购房款，张美珍亦向刘金福付清购房款，则招霞负有将案涉房产过户给刘金福的义务，刘金福在案涉房产过户至其名下后，负有将案涉房产过户给张美珍的义务，因案涉房产开发商及广州市公安局金洲派出所出具《广州市南沙区裕顺街门牌××》表明案涉合同中的广州市南沙区××栋中梯××房系同一房产，故张美珍要求招霞将广州市南沙区××号之一802房（粤房地权证穗字第××号）过户至刘金福名下；刘金福协助将上述房产过户至张美珍名下的诉请，理据充分，本院予以支持。招霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：第三人招霞应于本判决发生法律效力之日起十日内协助将广州市南沙区××街××号××房（粤房地权证穗字第××号）过户至被告刘金福名下；被告刘金福应于上述房屋登记至被告刘金福名下十日内协助将上述房产过户至原告张美珍名下。本案受理费100元，由被告刘金福、第三人招霞负担。如不服本判决，原告张美珍和被告刘金福可在判决书送达之日起十五日内，第三人招霞可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  何健生人民陪审员  郭顺潮二〇一九年九月二十八日法官助理徐丽民书记员陈洁莹