山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0505民初14号原告:岳向明，男，1969年4月10日出生，汉族，现住东城辽河路146号惠州。原告:尚英霞，女，1970年4月17日出生，汉族，现住东城辽河路146号惠州。以上两原告的共同委托诉讼代理人：王金刚、信济顺，山东景顼律师事务所律师。被告:孙美花，女，1980年4月16日出生，汉族，个体，现住东营市垦利区。委托诉讼代理人：高克学，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告:唐丙林，1964年3月6日出生，汉族，现住东营市东营区。被告:王佐妹，女，1963年6月30日出生，汉族，现住东营市东营区。被告:东营市龙陀工贸有限公司，住所地东营市垦利区复胜村西200米。统一社会信用代码91370521349072680W。法定代表人：唐丙林，经理。被告:唐爱明，男，1989年8月24日出生，汉族，现住东营市东营区。被告:唐观阵，男，1972年3月10日出生，汉族，现住东营市东营区。第三人：吴爱芳，女，1975年1月30日出生，汉族，个体，现住东营市东营区。原告岳向明、尚英霞与被告孙美花、唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵，第三人吴爱芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳向明、尚英霞的委托诉讼代理人王金刚，被告孙美花及其委托诉讼代理人高克学、第三人吴爱芳到庭参加诉讼，被告唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。岳向明、尚英霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对原告所有的位于东营市东营区(房权证号为:东房权证东营区字第××号、第××号)房产的执行。2.诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2009年4月22日通过房产中介(东营区东城吴坤房地产代理中心)提供的居间代理服务，原告与被告唐观阵之妻吴爱芳签订《昊坤房地产代理临时买卖合约》1份，原告以31万元的价格购买吴爱芳与唐观阵夫妻位于东营市东营区产，2009年5月2日原告支付给吴爱芳、唐观阵购房款305000元(协议约定余款5000元待房产过户时付清)后，吴爱芳、唐观阵当时就将房屋交付给原告，由于该房系经济适用房，当时过户条件不满足，该房产没有办理过户登记，后来房产满足办理过户条件时，房产部门又要求再补交10多万元差价款，原告系进城务工人员、经济条件差、资金筹措困难，因此房产过户拖延至今未办理过户手续。根据法律规定，该房产系原告通过房产中介合法购买，且已经居住使用多年，该房也系原告全家唯一住所，垦利区法院(2018)鲁0521执异14号执行裁定书裁定结果错误，该房依法不应被执行拍卖。为依法维权，原告特诉至人民法院，请依法公正裁判。孙美花辩称，1.被告孙美花对原告起诉的事实不予认可，因为涉案房屋在胜坨法庭查封后，在（2018）鲁0521民初768号案开庭时涉案房屋的登记所有人为吴爱芳，也就是本案被告唐观阵之妻，曾到胜坨法庭庭审现场向当时该案的审判员陈新利提出口头异议称：查封的房产系其个人财产，并非其对象唐观阵的财产，并没有提及任何出卖给本案原告的内容，因此本案诉讼涉嫌虚假诉讼；2.即使原告与被告唐观阵之妻吴爱芳签订了买卖合同，因为该合同涉及的标的物性质为经济适用住房，吴爱芳出售该经济适用房时并不具备上市出售的条件，没有按照政府相关规定的要求进行审批，未取得市住建局发放的经济适用住房上市准入证明，未按国家规定向政府缴纳土地收益价款，违反了山东省经济适用房住房管理办法以及东营市市区已购经济适用住房上市交易实施细则等法规，侵害了公共利益，是非法无效合同；3.涉案房屋即使存在原告与被告唐观阵之妻吴爱芳签订了买卖合同，该合同涉及的房屋在买卖时，一直到现在都在工商银行设有抵押权，该买卖也违反了《物权法》第一百九十一条第二款的规定，该合同违反法律强制性规定也是无效合同；4.即使原告与被告唐观阵之妻吴爱芳签订了买卖合同，原告对此交易尚未支付全部对价，未全面履行合同义务，存在规避经济适用住房交易限制等因素，原告对尚未过户存在严重过错，原告并非法律意义上的善意第三人，由此发生的交易风险应由其自行承担。综上，原告并非最高院查封规定第十七条规定的无过错买受人，原告对涉案房屋主张的权利不能成立，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回其诉讼请求。唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵未作答辩。为证明其诉讼主张，岳向明、尚英霞向本院提交了以下证据：1.垦利区人民法院（2018）鲁0521执异14号执行裁定书1份。拟证明：原告岳向明、尚英霞因不服该执行裁定书，从而依法提起本案执行异议之诉。2.昊坤房地产代理临时买卖合约1份、收条1份、证明1份。拟证明：2009年4月22日，原告岳向明、被告唐观阵之妻吴爱芳、东营区东城昊坤房地产代理中心共同签署《昊坤房地产代理临时买卖合约》，根据该合约约定，原告岳向明以31万元的价格购买唐观阵、吴爱芳夫妻位于东营市东营区的经济适用房，其中5000元房款约定在房产过户时付清。2009年5月2日唐观阵、吴爱芳夫妻给原告岳向明出具收条，可证实唐观阵、吴爱芳夫妻已经实际收到原告岳向明支付的购房款305000元。2018年11月21日，东营区东城昊坤房地产代理中心出具证明，证实2009年4月22日的《昊坤房地产代理临时买卖合约》是客观真实的。3.东营区东城街道办惠州居委会证明1份、东营广播电视信息网络传输中心有线电视用户使用缴费证1份、东营鹏飞物业惠州小区客户服务中心物业收款收据1份。拟证明：自2009年6月至今，岳向明、尚英霞夫妻在东营区居住生活的事实。4.山东法制报公告费专用收据1份。拟证明：岳向明、尚英霞因本案诉讼支付公告费840元。孙美花质证认为，对证据一、四均无异议；对证据二、三的真实性及证明目的均不予认可。根据昊坤房地产代理临时买卖合约的内容第四条约定双方须于2009年5月2日之前签署买卖房地产合同，但是原告的证据当中没有此买卖合同。该收条不符合当地的日常交易习惯，应该提交相应的银行流水及凭证予以佐证；惠州居委会证明缺少负责人的签字，不符合证据的法定形式；东营鹏飞物业惠州小区客户服务中心物业收款收据不属于正规的收费发票，上面加盖的印章并不是物业公司的公章，上面公章载明的客户服务中心不是一个正当的适格的经营主体；东营广播电视信息网络传输中心有线电视用户使用缴费证的真实性及证明目的均不予认可，该证件第一页加盖的印章叫做“东营广播电视传输中心”，该名称体现的机构并非国家机构主体，原告应该提交带有东营市广播电视剧局这个主体公章证明以及相应的收视费缴纳发票予以佐证。5.不动产登记证书3份。拟证明：经原告申请法庭准许在本案第一次庭审时，证人赵某、盖连新、程某出庭作证，因孙美花对三名证人系东营区东城街道办的业主身份提出异议，对此原告在本次庭审中提供该三名证人的不动产登记证书，该不动产可以证实三名证人系东营区东城街道办惠州小区业主，该三名证人与原告居住在同一小区，该三名证人出庭作证的证言客观真实。6.中国建设银行股份有限公司东营分行交易明细1份。拟证明：2009年5月2日原告岳向明通过中国建设银行账户（21×××40）向被告唐观阵中国建设银行账户（21×××50）支付房款295000元，该银行流水于《昊坤房地产代理临时买卖合约》第四条约定内容相吻合。孙美花质证认为，对证据五、六的真实性以及证明目的不予认可。证据六与第一次庭审原告的陈述也存在矛盾，第一次庭审中原告说是现金交付，这次庭审又说是银行交付。第三人吴爱芳对以上证据无异议。庭审中岳向明、尚英霞申请证人赵某、吴爱芳、盖连新、程某出庭作证，拟证明：2009年6月至今，岳向明、尚英霞夫妻一直在东营市东营区居住生活。经质证，岳向明、尚英霞对证人证言的真实性无异议，可以证实原告购买涉案房产及居住生活的客观事实，证人吴爱芳的证言可以证实涉案的房屋买卖合约及收条相互吻合，是客观真实的。孙美花质证认为：证人出庭作证是否按照法律规定提前向法庭提交书面申请，请审判庭核实；多名证人证言因为均与原告存在买卖利害关系，该等证人向法庭作出的陈述缺乏客观性，并且多位证人均未向法庭提交其居住地位于涉案小区的相关书证，即使证人证言所说与原告存在邻居关系，也不能证实原告与涉案房产的权属关系，对于证人吴爱芳的陈述虚假内容比较多，从回答问题的态度，在本庭的陈述与在胜坨法庭的陈述截然相反，并且拒不向法庭作出解释，就此请法庭向胜坨法庭核实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月22日，吴爱芳与岳向明通过东营区东城昊坤房地产代理中心签订《昊坤房地产代理临时买卖合约》，约定吴爱芳将位于东营市东营区产，以310000元出售给岳向明，约定定金10000元，2009年5月2日付清295000元交钥匙，余款5000元待房产过户时付清。2009年5月2日岳向明通过银行转账的方式将购房款295000元转到吴爱芳丈夫唐观阵的账户。吴爱芳、唐观阵向岳向明出具收条1份，载明收到购房款305000元。之后，岳向明、尚英霞入住涉案房屋，并交纳相关费用。2018年4月17日，孙美花因与唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵民间借贷纠纷向本院起诉，案号为（2018）鲁0521民初768号。2018年4月23日，孙美花向本院提出诉讼保全申请，要求查封涉案房产。根据孙美花的申请，本院依法作出（2018）鲁0521民初768-3号民事裁定书于2018年4月24日裁定查封了涉案房产。2018年7月6日本院作出（2018）鲁0521民初768号民事判决书，判决：唐丙林偿还孙美花借款本金30万元及利息，其他被执行人承担连带清偿责任。判决生效后，因唐观阵等人未在法律文书确定的期限内履行法律文书确定的义务，孙美花于2018年8月21日向本院申请强制执行，案号为：（2018）鲁0521执671号。涉案房产已办理了房权证，房权证号为：东房权证东营区字第××号、第××号。登记所有人为唐观阵、吴爱芳共同共有。2007年7月27日，吴爱芳以涉案房产作抵押贷款6万元，并办理了抵押贷款手续，贷款由吴爱芳账户还款，目前尚未办理解除抵押手续。2018年11月本院依法张贴公告拟对涉案房产进行拍卖，并进行了权利告知。同日，岳向明、尚英霞以本院（2018）鲁0521民初768-3号民事裁定书裁定查封的涉案房产系其实际所有为由，提出书面异议，请求法院依法解除对涉案房产的查封。本院作出（2018）鲁0521执异14号执行裁定书，裁定驳回岳向明、尚英霞的异议。岳向明、尚英霞于2019年1月3日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，岳向明、尚英霞系夫妻关系。本案的争议焦点为：岳向明、尚英霞对涉案房产是否享有足以阻却强制执行的民事权益，应否停止对涉案房产的执行。本院认为，涉案房屋由吴爱芳出售给岳向明后，吴爱芳与岳向明通过东营区东城昊坤房地产代理中心签订《昊坤房地产代理临时买卖合约》，吴爱芳将涉案房屋以310000元出售给岳向明。吴爱芳与岳向明签订的《昊坤房地产代理临时买卖合约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，本院予以采信。双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，岳向明向吴爱芳支付购房款305000元，履行了付款义务。且通过岳向明、尚英霞提交的证据可以证实，岳向明、尚英霞入住涉案房屋，事实上占有、使用、管理该房屋。因涉案房屋系经济适用房，且出卖人吴爱芳办理了抵押贷款手续，目前尚未办理解除抵押手续，导致涉案房产不能办理过户登记。所以，没有及时办理过户手续系非因岳向明、尚英霞的自身原因所造成的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，岳向明、尚英霞提出停止对涉案房屋的执行，符合该条规定的四个要件，其诉讼请求应予支持。被告唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得对位于东营市东营区（所有权证号东房权证东营区字第××号、第××号）房屋执行。案件受理费5950元，公告费840元，由被告孙美花、唐丙林、王佐妹、东营市龙陀工贸有限公司、唐爱明、唐观阵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  丁艾花人民陪审员  张梅庆人民陪审员  王向峰二〇一九年九月十二日书 记 员  殷媛媛