海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初61号原告：张文杰，男，汉族，1990年1月20日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告张文杰与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文杰的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文杰向本院提出诉讼请求：1.确认张文杰与新佳公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.中信公司、新佳公司立即为张文杰在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；3.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋发票交付给张文杰；4.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2017年1月13日，张文杰与中信公司签订《中信半岛云邸认购书》，约定张文杰购买三亚市半岛云邸2幢5单元13层1301号房，房屋总价款8,049,169元。张文杰按照约定支付完购房款。2017年2月25日，中信公司、新佳公司通知张文杰签订正式合同，张文杰亦于当日正式入住所购房屋。当日中午，新佳公通过三亚市房地产交易中心的网签系统打印了《商品房买卖合同》，张文杰在该合同上签字。《商品房买卖合同》约定张文杰所购房屋房号、房屋总价及付款方式与《中信半岛云邸认购书》相同。该合同第十九条第一款约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记本案情况告知买受人。”2017年11月19日，新佳公司向张文杰出具《住宅使用说明书、住宅质量保证书》，并交付房屋。张文杰于当日办理了入住手续。张文杰认为，关于合同效力问题。虽然新佳公司没有在《商品房买卖合同》上盖章，但张文杰已签订《中信半岛云邸认购书》且支付完购房款并收房且办理入住手续。且在张文杰收房时，新佳公司向张文杰出具了其盖章的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》，也已办理网签手续，即双方通过政府的售房监管平台签订了《商品房买卖合同》，双方的商品房买卖关系已经成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就”的规定，新佳公司拖延在《商品房买卖合同》上盖章，并不能阻止双方签订的《商品房买卖合同》生效。因此，中信公司、新佳公司应按照该合同约定为张文杰办理预售登记备案。另，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，办理房屋的预售合同登记备案是开发商的法定义务。新佳公司、中信公司收取张文杰的房款未将发票交付给张文杰，因开具发票并交付是开发商的法定义务，新佳公司、中信公司应当立即将发票交付给张文杰。中信公司辩称：1.本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与张文杰没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，张文杰不是该合作协议的一方，张文杰要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2.中信公司同意张文杰要求确认合同有效的诉讼请求，但需要明确，涉案房屋的买卖合同已经网签，张文杰已经签名，该买卖合同关系建立在张文杰和新佳公司之间。3.关于办理预售备案登记，张文杰与新佳公司就涉案房屋网签的同时已经自动备案。根据房地产管理部门的要求，涉案房屋的纸质合同进行预售备案登记，需要完成合同签署，现新佳公司尚未盖章，等新佳公司盖章且将合同交给中信公司后才能够办理预售备案登记。4.关于发票，半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票由新佳公司开具，待新佳公司将开具发票并交给中信公司之后，张文杰可与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。因涉案房屋部分房款不是张文杰本人直接支付，根据《中华人民共和国反洗钱法》的有关规定，在领取发票前张文杰需要完善代付款手续。此外因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据张文杰提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、张文杰提交如下证据：1.《房款收据》《银行流水》，用以证明张文杰已支付完全部购房款；2.开通有限电视代收费、开通燃气代收费《收据》，用以证明张文杰实际入住涉案房屋的时间；3.《三亚市新建商品房合同查询单》，用以证明双方已通过政府的售房网络监管平台签订《商品房买卖合同》；4.《商品房买卖合同》，用以证明张文杰购房的事实，以及合同约定的交房时间、办证时间以及逾期办证违约金的计算标准。中信公司质证意见为：对张文杰提交的证据的“三性”及证明目的认可，不认可张文杰与中信公司形成商品房买卖合同关系及逾期办证违约金的目的，张文杰的证据证明了中信公司不是出卖人，不是本案适格被告，而且张文杰本案并未主张逾期办证违约金。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未盖章、未签名，购房款是中信公司收取，新佳公司是为了配合中信公司办理手续才网签的合同。二、中信公司提交证据如下：1.《商品房预售许可证》；2.预售系统查询截屏，共同用以证明新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是本案适格被告。张文杰的质证意见为：对《商品房预售许可证》、预售系统查询截屏的真实性认可。虽然预售系统显示开发商是新佳公司，但是合同的签订主体以及收款方都是中信公司，中信公司和新佳公司不仅合作开发，而且共同向全体业主做了承诺，承诺小区的开发建设，产生的权利和义务都是由中信公司承担。新佳公司的质证意见为：对《商品房预售许可证》、预售系统查询截屏的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可。本院认证意见如下：各方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2017年1月13日，张文杰与中信公司签订《中信半岛云邸认购书》，约定张文杰购买位于三亚市鹿回头的××公寓房，房屋总价款8,049,169元。截止2017年2月，张文杰陆续向中信公司支付购房款共计8,049,169元（含定金），中信公司均出具了《收据》。2017年2月25日，中信公司向张文杰交付了房屋，张文杰向中信公司支付了有线电视初装费、燃气开通费，中信公司出具了《收据》。张文杰提供一份《商品房买卖合同》，记载出卖人为新佳公司、委托代理机构为中信公司、买受人为张文杰，该合同只有张文杰签名，新佳公司、中信公司均未盖章签字。本院认为，本案的争议焦点为：张文杰的各项诉求是否有事实根据和法律依据。张文杰向中信公司交付了房款，中信公司向张文杰交付了房屋，双方之间形成了概括的房屋买卖权利义务关系。该房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司系该概括房屋买卖关系的相对人，应当承担相应的合同义务，是本案适格主体。中信公司抗辩其不是本案适格主体与事实不符，不予支持。新佳公司尚未与张文杰签订书面的《房屋买卖合同》，也未收取张文杰的购房款，其抗辩其不是本案适格主体合法有据，本院予以支持。一、关于确认合同是否有效的问题。张文杰请求确认其与新佳公司之间存在的新佳公司尚未盖章签字的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。张文杰提交的《商品房买卖合同》上只有张文杰的签字，并没有新佳公司的盖章，张文杰与新佳公司尚未就该合同内容达成合意，该《商品房买卖合同》并未成立。张文杰请求确认《商品房买卖合同》有效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于办理预售登记备案的问题。预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。三、关于发票交付的问题。开具税务发票是税法上对当事人的行为规范要求，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，张文杰的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第三十二条、第四十四条规定，判决如下：驳回张文杰的诉讼请求。案件受理费68,144元，由原告张文杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。