江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1231号上诉人（原审原告、反诉被告）：江西佳利商城发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路78号三楼，统-社会信用代码913611007723528232。法定代表人：屈波，该公司董事长。委托诉讼代理人：余华毅，江西瀛赣律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：米泽民，江西瀛赣律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡明，男，汉族，1967年11月26日出生，江西省上饶县人，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。上诉人江西佳利商城发展有限公司因与被上诉人蔡明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人江西佳利商城发展有限公司（下称佳利商城）上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审将7万元恢复保证金和1.8万元租金从购房款中扣除错误。双方签订的《补充协议》第四条约定“如租赁合同期满，乙方（被上诉人）和租户续租或转租不需要恢复墙体及楼梯时，剩余房款7万元恢复保证金，应在合同中止或期满后3日内支付给甲方（上诉人）。”1.8万元租金收取在签订《补充协议》之前，被上诉人在签署补充协议时对于上诉人收取了1.8万元租金的事实也知晓，故7万元和1.8万元不应当从购房款中抵扣；二、佳利公司于2017年6月12日取得了案涉4号楼政府建设城管部门颁发的《房屋建筑工程和市政工程竣工验收备案表》，并于当月由佳利公司销售经理致电蔡明交付剩余房款，根据《补充协议》第三条，佳利公司取得备案表，乙方（被上诉人）至2017年12月31日仍不交清剩余房款时，未交清的剩余房款应双倍赔偿给甲方。故一审判决认定上诉人主张401，218元违约金无事实依据是错误的。三、开发商只在购房人需要办证时才存在开具正式发票的义务，双方《补充协议》约定的“房款票据”指的仅仅是收款收据，即上诉人在收取购房款时只需向被上诉人开具收款收据即可。被上诉人蔡明辩称：一、《补充协议》约定了购房款中的7万元作为恢复保证金，在租赁期满后恢复店门时多退少补，故上诉人要求现在就支付该笔7万元购房款不符合合同约定。对于上诉人主张认为被上诉人逾期交房款构成违约从而其可要求提前支付，无法律及约定依据，被上诉人未支付购房款是因为上诉人一直未履行开具发票的合同义务，过错不在被上诉人方。至于1.8万元的租金抵扣，本身该租金的收取主体就是被上诉人方，现被上诉人主张以该租金抵扣购房款合理合法。二、根据协议约定，违约金的支付需要在上诉人取得备案表并告知被上诉人，被上诉人仍未支付剩余购房款时，才可使用惩罚性条款。但根据一审法院查明的事实，上诉人没有证据证明其在取得备案表后履行了告知义务，反而是在被上诉人与上诉人的公司负责人微信聊天记录看出，上诉人在2019年1月30日才通知被上诉人。故上诉人主张的违约金数额不符合双方约定。三、根据《发票管理办法》第十九条、《发票管理办法实施细则》第二十五条规定，上诉人应当在收取每一笔购房款时开具相应发票，并非在购房款全部付清之后才履行开具发票义务，更不是只开具收款收据。综上，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。佳利商城向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期购房款483,218元并支付逾期付款违约金（违约金以483,218元为基数从2017年7月9日起计算至483,218元购房款付清之日止，暂计算至2019年1月5日546天的违约金为26,383.7元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付逾期购房款371,218元并支付逾期付款违约金421,278.9元（20,060.9元与401,218元组成）。一审法院认定事实如下：2017年5月9日，被告向原告购买上饶市信州区凤凰东大道66号佳利建材家居市场2号地块2-4幢1-3层1-31、2-31、3-31及1-32、2-32、3-32号商品房。原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》两份（合同备案号：2017050920852、2017050920853），对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：两套商品房价款均为1,201,730元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年5月9日前支付该商品房全部价款，违约付款责任为出卖人给予买受人60天的宽限期，宽限期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任。宽限期满后，买受人仍未付款，买受人按日计算向出卖人支付所欠房款万分之一的违约金，合同继续履行。2017年5月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，协议约定：1、乙方购买商铺总价2,403,460元，已交房款1,632,242元，还剩房款771,218元，本着互惠互利原则，甲方已将乙方房源招商并出租，乙方无异议，租金由乙方按出租协议收取，即乙方产生了收益，未造成延期交付给乙方带来的损失。故乙方确认未造成延期交付，双方互不追究相应责任。2、双方在签订该协议后，甲方为乙方办理好购买该商铺的备案手续，乙方需一次性支付购房款30万元给甲方。3、剩余房款401,218元待甲方取得该4号楼政府建设城管部门颁发的《房屋建筑工程和市政工程竣工验收备案表》7日内乙方应一次性支付给甲方并开出相关票据。如乙方未按照约定时间向甲方支付购房款的，乙方应当向甲方支付剩余房款5%的违约金。当甲方取得备案表时，乙方至2017年12月31日仍不交清房款，未交清剩余的房款应双倍赔偿给甲方。4、剩余房款7万元整，作为乙方商铺出租该铺后墙体及楼梯、水电工程的恢复保证金，乙方自行请人恢复修理，甲方按照市场行情价支付恢复金给乙方，恢复保证金一个月内多退少补。如租赁合同期满，乙方和租户续租或转租不需要恢复墙体及楼梯时，剩余房款7万元恢复保证金，应在第一合同中止或期满后3日内支付还给甲方。原告与案外人林前丰签订《房屋租赁合同》，将被告案涉商铺租赁给林前丰，合同约定租赁期限为五年，自2018年3月13日至2023年2月28日，林前丰交纳了1.2万元押金及半年租金1.8万元给原告。补充协议签订后，被告按约定向原告支付购房款30万元（含1.2万元押金），原告起诉后，被告支付原告购房款10万元，至此，被告支付购房款共计2,032,242元，尚欠原告购房款371,218元。2017年6月12日，原告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2019年1月30日原告公司员工微信告知被告取得所购商品房不动产权属证书【赣（2018）上饶市不动产权第0005031号、赣（2018）上饶市不动产权第0004982号】。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告收取的1.8万元租金是否抵扣被告购房款；2、被告是否应该承担违约责任，原告诉请违约金是否合理；3、原告是否应开具税务发票给被告。关于争议焦点1、原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。涉案商品房总价款2,403,460元，原告主张被告已支付购房款2,032,242元，尚欠购房款371,218元。被告抗辩称原告收取了涉案商品房的租金1.8万元，该租金应由被告收取，要求抵扣购房款，且扣除7万元恢复保证金。一审法院认为，根据《补充协议》的约定，涉案商品房的租金应由被告收取，现原告收取了承租人半年租金1.8万元，且原告已经将涉案商品房租赁押金1.2万元抵扣购房款，故被告要求将1.8万元抵扣购房款，一审法院予以采纳。此外，《补充协议》约定将剩余购房款中7万元作为恢复保证金，故对被告要求扣除7万元恢复保证金的抗辩意见，一审法院予以采纳。被告尚欠原告购房款为371,218元-70,000元-18,000元=283,218元。关于争议焦点2、《补充协议》约定剩余购房款401,218元待原告取得竣工验收备案表7天内被告一次性支付给原告并开出票据。原告主张2017年6月12日取得竣工验收备案表后当月电话通知了被告，被告抗辩称原告未告知被告取得竣工验收备案表，而原告仅提供了公司员工的证人证言，其证明力较低，且无其他证据予以佐证，系孤证，不足以证明原告履行了告知义务，应承担举证不能的不利后果，对原告上述主张，一审法院不予采纳。原告于2019年1月30日由公司员工微信告知被告取得所购商品房不动产权属证书，根据房屋买卖的常识，此时被告应当知道原告已取得竣工验收备案表，按照《补充协议》的约定，被告应在7天内一次性支付购房款给原告，而被告未付清购房款，故应当承担违约责任，支付原告剩余房款5%的违约金为401,218元×5%=20,060.9元。原告要求被告按1倍未付购房款支付违约金无事实依据，一审法院不予支持。关于争议焦点3、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”故被告反诉要求原告开具购房款税务发票的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司购房款283,218元；二、被告（反诉原告）蔡明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司逾期付款违约金20,060.9元；三、原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）蔡明开具已付的2,050,242元的增值税普通发票；四、原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司于被告（反诉原告）蔡明交付上述第一项购房款的同时即为被告（反诉原告）蔡明开具283,218元增值税普通发票；五、驳回原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费11,725元，减半收取即5,862.5元，由原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司负担3,217.5元，由被告（反诉原告）蔡明负担2,645元；反诉费100元，减半收取即50元，由原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、1.8万元租金及7万元恢复保证金是否能够抵扣购房款？二、佳利商城通知蔡明已经取得竣工验收备案表的时间如何认定？三、税务发票是否应当由佳利商城立即开具？一、1.8万元租金及7万元恢复保证金是否能够抵扣购房款？根据双方《补充协议》约定“1、……本着互惠互利的原则，甲方（佳利商城）已将乙方（蔡明）房源招商并出租，乙方无异议，租金由乙方按出租协议收取……4、剩余房款7万元整，作为乙方商铺出租该铺后墙体及楼梯、水电工程的恢复保证金，乙方自行请人恢复修理，甲方按照市场行情价支付恢复金给乙方，恢复保证金一个月内多退少补。如租赁合同期满，乙方和租户续租或转租不需要恢复墙体及楼梯时，剩余房款7万元恢复保证金应在第一合同终止或期满后3日内支付给甲方。”故佳利商城向承租案涉房屋的承租人收取的1.8万元租金应当交由蔡明，一审法院判决以此抵扣购房款并无不妥，7万元作为恢复保证金合同约定应在第一合同中止或期满后3日内支付还给佳利商城，因第一合同仍在履行期间，故该笔款项可暂不予支付。二、佳利商城通知蔡明已经取得竣工验收备案表的时间如何认定？根据双方《补充协议》第三条“…如乙方未按照约定时间向甲方支付购房款的，乙方应当向甲方支付剩余房款5%的违约金。当甲方取得备案表时，乙方至2017年12月31日仍不交清房款，未交清剩余的房款应双倍赔偿给甲方。”佳利商城主张蔡明应双倍赔偿剩余房款，但适用该违约条款的前提是佳利商城在2017年12月31日前取得竣工验收备案表且通知蔡明，为证明前述事实，佳利商城提供了公司员工的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”故本院无法单独依据佳利公司提供的公司员工证人证言认定其已在2017年6月通知了蔡明，且佳利公司未提供其他证据证明其于2017年12月31日前履行了通知义务。蔡明提供了2019年1月30日佳利公司员工微信记录，证明佳利商城履行通知义务的时间晚于2017年12月31日，本院认定该证据证明力可达到蔡明的证明目的，故应适用“支付剩余房款5%的违约金”条款。三、税务发票是否应当由佳利商城立即开具？根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。”蔡明已经支付购房款2,050,242元，佳利商城依法应当为其开具已付购房款的增值税发票，房屋余款283,218元支付完毕后，佳利商城也应为蔡明开具剩余房款的增值税发票。综上所述，上诉人江西佳利商城发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,638元，由上诉人江西佳利商城发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 万利剑审判员 付 强二〇一九年九月四日法官助理杜依霖书记员曹颖