山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6702号上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：梁晓光，男，1987年2月22日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：衡向东，男，1987年1月24日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘宝水，男，1958年7月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈雷，山东龙奥律师事务所律师。原审第三人：刘春波，女，1964年2月20日出生，汉族，住济南市。上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润置地公司）因与被上诉人刘宝水、原审第三人刘春波商品房预约合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润置地公司上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初107号判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：被上诉人刘宝水与第三人刘春波系夫妻关系，但无任何法律法规规定《商品房认购书》必须由夫妻双方共同签字才生效，一审法院认为被上诉人刘宝水与第三人刘春波构成合同不可分割的一方当事人，涉案《商品房认购书》不发生效力无任何依据。我国《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。涉案《商品房认购书》无须办理批准、登记等手续，不违反法律法规，仅在第十三条约定“经双方签字盖章后生效”。被上诉人刘宝水独立作为《商品房认购书》一方当事人，具有完全的民事行为能力，其在《商品房认购书》上签字也系其真实意思表示，即使第三人刘春波未授权被上诉人刘宝水代表其签字，那么《商品房认购书》在上诉人与被上诉人之间也已经生效。根据《合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本条规定，被上诉人刘宝水的无权代理行为仅对第三人刘春波不发生效力，但不能免除被上诉人的法律责任。因被上诉人未能在《商品房认购书》约定的期限内与上诉人签署正式的《商品房买卖合同》，根据定金罚则，上诉人有权不予退还10万元定金。综上，为维护上诉人的合法权益，请求贵院依法撤销一审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。刘宝水辩称，一、被上诉人刘宝水与第三人刘春波系《商品房认购书》不可分割的一部分，该二人共同构成认购书的买方。《商品房认购书》中甲方为上诉人华润置地（山东）发展有限公司，乙方为刘宝水和刘春波，刘宝水和刘春波系该合同共同的乙方，不能就合同效力对二人区别适用。通过一审庭审及证据可以看出，该认购书订立时，上诉人的真实意思表示为将房屋出卖给刘宝水与刘春波二人，刘宝水的真实意思表示为刘宝水与刘春波共同从被告处购买房屋。上诉人于上诉状中提出应当由刘宝水单独购买该房屋，该意思表示不符合原认购书的约定，属新的要约邀请，刘宝水于一审庭审时已作出拒绝的承诺，上诉人无权要求刘宝水单方履行《商品房认购书》的全部义务。《商品房认购书》对刘宝水、刘春波均不发生法律效力。二、上诉人就《商品房认购书》未生效负全部过错，应当全额返还所收取的100000元款项。《商品房认购书》系由上诉人提供，该认购书中要求必须本人签订，否则应当出具授权委托书的条款也是上诉人拟定的。被上诉人刘宝水要求提供授权后再订立认购书的合理要求遭到了上诉人的拒绝，在被上诉人刘宝水代替刘春波签名时，上诉人并没有要求被上诉人刘宝水按照认购书要求提供书面委托资料，上诉人也没有要求被上诉人刘宝水提供结婚证等资料证明刘宝水与刘春波系夫妻关系。综上，上诉人应当就该认购书未生效承担全部过错。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。第三人刘春波述称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。刘宝水向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘宝水和华润置地公司于2018年9月23日签署的合同编号为0000694的《商品房认购书》不生效；2.判令华润置地公司立即向刘宝水返还100000元。一审法院认定事实：刘宝水与刘春波系夫妻关系。2018年8月26日，刘宝水（乙方）与华润置地公司（甲方）签订《商品房认筹意向书》，确定刘宝水有购买华润置地公司开发的[华润置地?公元九里（推广名）]项目住宅产品的意向，并约定刘宝水向华润置地公司交纳100000元认筹金；第六条约定乙方应携带本人有效身份证明原件、银行卡、本认筹书原件、认筹金收据，于甲方通知的认购时间和地点参加认购活动，委托他人办理认购手续的，代理人还须携带《授权委托书》原件、乙方及代理人的有效身份证明原件及复印件（注：该条约定的乙方应携带材料下方有下划线予以标注，委托他人办理认购手续及其之后的内容均以字体加黑予以标注）。该意向书所载明的乙方刘宝水、刘春波、刘青均由刘宝水一人签字。同日，刘宝水交纳100000元认筹金。2018年9月23日，刘宝水以其与刘春波的名义（乙方）与华润置地公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方自愿认购甲方开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路以南的[华润置地?公元九里（推广名）]项目商品房[F6A]地块第[9]栋[2]单元[301]号房，含税总价款为3139973元，最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准；甲乙双方在签订本认购书时，乙方需支付100000元给甲方作为认购该商品房的定金，甲方向乙方开具定金收据；乙方自签订认购之日起7日内即在2018年9月29日前，凭本认购书、甲方开具的收款收据原件、身份证明原件、银行卡，前往指定地点缴纳购房款、与甲方签订买卖合同；本认购书须由乙方本人亲自签署，如本人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人需要出具书面委托书及受托人、委托人的有效身份证明和相关资料（注：该约定中“委托他人办理的……有效身份证明和相关资料”以字体加黑的方式予以标注）。该认购书上载明的刘宝水、刘春波均系刘宝水一人签名，且刘宝水签名时未向华润置地公司出具刘春波的身份证明原件、授权委托书等相关资料。同日，刘宝水交纳的100000元认筹金转为定金，华润置地公司为刘宝水出具了100000元定金收据。2018年9月29日，刘春波向华润置地公司邮寄《不予追认通知书》，该通知书主要内容为：鉴于华润置地公司、刘宝水于2018年9月23日签订的编号为0000694号《商品房认购书》中刘春波的签名并非通知人本人签名，通知人对该认购书之内容不知情，通知人亦没有收到华润置地公司的任何书面通知：要求通知人出具相应书面授权委托书、身份证明及相关材料。通知人特通知如下：通知人对0000694号《商品房认购书》中刘春波的签名不予认可，不予追认该合同的效力。华润置地公司于第二日签收该邮件。之后，刘宝水未与华润置地公司签订相应的商品房买卖合同。一审法院认为，涉案《商品房认购书》中约定自签订该认购之日起7日内，刘宝水、刘春波与华润置地公司签订买卖合同，故涉案《商品房认购书》实质系商品房预约合同。各方当事人对刘宝水以其自己与刘春波的名义与华润置地公司签订涉案《商品房认购书》及签订该认购书时刘宝水未向华润置地公司出具刘春波的身份证明原件、授权委托书等相关资料的事实无异议，予以确认。涉案《商品房认购书》系由华润置地公司拟定的，其明确约定“本认购书须由乙方本人亲自签署，如本人不能亲自签署，委托他人办理的，受委托人需要出具书面委托书及受托人、委托人的有效身份证明和相关资料”，甲乙双方在签订认购书时应严格按照该约定进行，但华润置地公司在未要求刘宝水提供上述材料的情况下与刘宝水签订涉案《商品房认购书》，刘春波在该认购书签订后的七日内向华润置地公司发出不予追认的通知书，现刘宝水亦表示签订该认购书时未取得刘春波的授权，在华润置地公司未提供有效证据证明刘宝水有权代理刘春波签字的情况下，涉案《商品房认购书》对刘春波不发生效力。又因刘宝水与刘春波系夫妻，系共同成为该合同不可分割的一方当事人，故涉案《商品房认购书》不发生效力，从而华润置地公司因该认购书所取得的购房定金100000元应予返还，刘宝水的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。华润置地公司关于刘春波未签字、不影响涉案《商品房认购书》的效力、其不应返还定金的抗辩理由不能成立，不予采信。判决如下：一、确认刘宝水与被告华润置地（山东）发展有限公司于2018年9月23日签署的合同编号为0000694的《商品房认购书》不生效；二、被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘宝水定金100000元。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告华润置地（山东）发展有限公司负担。二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2018年8月26日，刘宝水以其与刘春波、刘青的名义与华润置地公司签订了《商品房认购意向书》并于当日向华润置地公司缴纳了10万元认筹金，此时虽仅可确定刘宝水具有购买华润置地公司开发的［华润置地?公园九里（推广名）］项目商品房的意向，但2018年9月23日刘宝水以其与刘春波的名义与华润置地公司签订了《商品房认购书》，该认购书中已对刘宝水认购的房屋具体位置以及房屋总价款进行了明确的约定，签订意向书时缴纳的认筹金亦转为购买房屋的定金，因此《商品房认购书》本质上系商品房预约合同。对涉案认购书是否生效，本院认为，首先，刘宝水作为完全民事行为能力人，为购买华润置地公司开发的商品房，先后与华润置地公司签订《商品房认购意向书》与《商品房认购书》，《商品房认购书》签订时刘宝水虽然是以其与刘春波的名义签订，但其自身的签字为其愿与华润置地公司建立商品房预约合同的真实意思表示。且该认购书属双方自愿签订，不存在法律规定的合同无效的情形，因此该《商品房认购书》自刘宝水签字起已对刘宝水产生法律拘束力。其次，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。由于购买房产属于对夫妻共同财产相对重大的处理，夫妻应协商后达成共识，共同对外作出决定。且涉案房产总价款高达三百余万元，对一般民事主体日常生活影响巨大。作为一般的民事行为能力人应对该行为保持谨慎的态度。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。在本案中，刘宝水在未取得刘春波授权的情况下以其与刘春波的名义与华润置地公司签订涉案《商品房认购书》，事后刘春波主张自己对涉案认购书的内容不知情，并于2018年9月29日向华润置地公司发出不予追认通知书，不予追认0000694号《商品房认购书》的效力。刘春波明确表示拒绝追认，因此因刘宝水无权代理签订的合同不能对刘春波发生效力。最后，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。涉案《商品房认购书》第十一条约定“本协议书必须由本人亲自签署，如本人不能亲自签署，应当提供书面委托书等其他相关资料”。华润置地公司作为专业的房地产开发商，在签订涉案意向书以及认购书时均未对刘春波的签名及授权予以审查，且事后未及时催告刘春波是否追认《商品房认购书》，相应后果应由华润置地公司自负。现华润置地公司上诉主张涉案认购书对刘宝水具有拘束力，应视为华润置地公司接受现状，即刘春波不再作为涉案认购书中的合同相对人的后果已为华润置地公司自认。故，涉案认购书对刘宝水及华润置地公司具有法律拘束力，刘宝水主张涉案认购书不生效于法无据，不予支持。刘宝水基于认购书不生效而要求华润置地公司返还款项，本院亦不予支持。综上所述，华润置地公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初107号民事判决；二、驳回刘宝水的诉讼请求。一审案件受理费2300元减半收取1150元，二审案件受理费2300元，均由被上诉人刘宝水负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年九月十日书记员  李宜濂