甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘29民终579号上诉人（原审原告）：甘肃某房地产开发有限公司，住所地：甘肃省临夏市。法定代表人：孔某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王月秀，甘肃某房地产开发有限公司置业顾问。委托诉讼代理人：吴宗霞，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡某，住甘肃省永靖县。被上诉人（原审被告）：李某，现住甘肃省临夏市，系胡某丈夫。共同委托诉讼代理人：李志刚，系胡某、李某儿子。上诉人甘肃某房地产开发有限公司因与被上诉人胡某、李某房屋买卖合同纠纷一案，不服永靖县人民法院（2019）甘2923民初363号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人甘肃某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王月秀、吴宗霞，被上诉人胡某、李某及其委托诉讼代理人李志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃某房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销永靖县人民法院（2019）甘2923民初363号民事判决；2.依法改判或将案件发回永靖县人民法院重新审理；3.由被上诉人承担本案的上诉费。事实与理由有：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人未在承诺期限内付清房款违约，上诉人在出售涉案的房屋前已履行通知义务，被上诉人违约未在承诺期限付款，上诉人依据其承诺，在履行解除合同的通知义务后，案涉合同即已解除，故，上诉人另行出售涉案房屋不存在任何违约情形。原审认定事实不清，主次不分，颠倒前因后果关系，判决应予依法撤销并改判或发回重审；原审在无充分证据证明上诉人主动要求被上诉人向上诉人账户打款的情形下，认定有继续履行合同的意思表示，缺乏证据支持。被上诉人明知自己违约，仍然于2017年5月6日向上诉人售房部打电话索要公司账户，导致上诉人公司的一名已办理离职手续，即将离开工作岗位的员工在不知被上诉人违约、未告知公司售房部管理人员的情形下，擅自将公司账号发给被上诉人，被上诉人明知自己已违约，仍然强行将剩余尾款汇至公司的该账户，这并非上诉人继续履行合同的意思表示，原审对被上诉人在承诺书中的明确承诺未作认定，于理不合，于法无据，采用证据存在双重标准，作出的判决无法令上诉人信服，故请求贵院查明事实，予以改判或发回重审；原审适用法律不当，上诉人作为单方解除权人，在履行解除合同的通知义务、通知到达被上诉人时，案涉合同即已解除，无须经被上诉人确认。依据《合同法》第九十二条、第九十六条规定，在被上诉人真实意思表示的承诺书中，其明确承诺未在承诺期限付清全部房款即作退房处理，后因被上诉人并未在承诺期限，即2017年l月28日前付清全部房款，无论剩余付款的数额多少，已达到其承诺的退房条件，即本合同解除条件成就，作为解除权人，在电话通知被上诉人前来办理退房款手续后，即视为履行完毕通知义务，无须经被上诉人确认合同解除的效力，案涉合同已于2017年3月下旬解除，故上诉人于2017年4月另行出售自已享有合法所有权的房屋，不存在任何违约情形，原审适用法律错误，认定违约主体不清，应当依法予以撤销，并予以改判或发回重审。综上，请求贵院依法予以撤销并改判或发回原审法院重审，以维护上诉人合法权益。胡某、李某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原告甘肃某房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令胡某、李某向甘肃某房地产开发有限公司支付合同违约金16470元；2.诉讼费由胡某、李某承担。一审法院认定的事实：2015年6月20日，胡某、李某与甘肃某房地产开发有限公司达成口头协议，由胡某、李某购买甘肃某房地产开发有限公司位于永靖县古城新区丽水嘉园6-1111号房屋，面积为128.29平方米，房屋总价款为411864元。胡某、李某于当日向甘肃某房地产开发有限公司支付认购金10000元，甘肃某房地产开发有限公司向胡某、李某出具收据一份。2015年7月1日，胡某向甘肃某房地产开发有限公司交纳房款120000元，甘肃某房地产开发有限公司出具收据一份。2016年7月26日，李某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付房款50000元，甘肃某房地产开发有限公司于2016年8月3日向胡某出具收据一份。2016年12月1日，胡某向甘肃某房地产开发有限公司转账支付房款100000元，甘肃某房地产开发有限公司出具收据一份。同日胡某向甘肃某房地产开发有限公司作出书面承诺“……总价411864元，现已付房款280000元，剩余131864元。本人承诺剩余房款将于2016年12月1日至2017年春节（即为2017年1月28日）之前还清，如果违约，将退房处理且扣除总房款的4％作为违约金”。2017年1月19日，李某向甘肃某房地产开发有限公司银行转账支付房款120000元，甘肃某房地产开发有限公司于2017年3月7日出具收据一份。2017年5月6日，李某向甘肃某房地产开发有限公司提供账户转账支付11864元。综上，胡某、李某向甘肃某房地产开发有限公司支付房款合计411864元。另查明，2017年4月11日，元和公司与孙桂花签订商品房买卖合同，元和公司将涉案的永靖县古城新区丽水嘉园6-1111号房屋出售给孙桂花。一审法院认为，甘肃某房地产开发有限公司与胡某、李某虽未签订书面商品房买卖合同，但进行了口头约定，双方就合同标的物位置、面积、价格、付款期限等达成协议，故该口头约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡某、李某向甘肃某房地产开发有限公司交纳部分房款，甘肃某房地产开发有限公司收款并向胡某、李某出具收据，因此甘肃某房地产开发有限公司与胡某、李某之间形成商品房买卖合同关系，双方均应按约定全面履行自己的义务。由于胡某、李某逾期未交剩余房款131864元，故向甘肃某房地产开发有限公司作出书面承诺，约定2017年1月28日前由胡某、李某付清剩余房款。2017年1月19日，李某向甘肃某房地产开发有限公司银行转账支付房款120000元，甘肃某房地产开发有限公司于2017年3月7日出具收据一份；剩余房款11864元，2017年5月6日由李某向甘肃某房地产开发有限公司提供的账户转账支付。据此，在双方约定的2017年1月28日前，胡某、李某已将大部分房款付清，双方的商品房买卖合同并未解除。胡某、李某未按约定期限，即2017年1月28日前付清剩余房款11864元，存在违约行为，但2017年5月6日，李某根据甘肃某房地产开发有限公司提供账户，向甘肃某房地产开发有限公司转账支付剩余房款，甘肃某房地产开发有限公司提供账户以及收取剩余房款的行为，应视为对合同继续履行的意思表示，胡某、李某有理由认为该房屋买卖合同并未解除。甘肃某房地产开发有限公司在未通知胡某、李某的情况下，于2017年4月11日将胡某、李某所购房屋另行出售，最终导致合同无法履行，甘肃某房地产开发有限公司存在违约。据上，对甘肃某房地产开发有限公司提出由胡某、李某支付合同违约金16470元的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回甘肃某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费212元，减半收取106元由甘肃某房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据，二审经过公开开庭审理，查明的案件事实、证据，与原审判决认定的相一致，对原审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求无相应证据证明，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人甘肃某房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵发源审判员  马超芳审判员  蔡 瑛二〇一九年九月二十七日书记员  马忠贤