江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初1512号原告：抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区陈家桥（天发家园），统一社会信用代码913610290544373988。法定代表人：乐满友，董事长。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡帆，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘永红，女，1977年10月11日出生，汉族，住江西省抚州市。原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司与被告刘永红物业服务合同纠纷，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年8月8日第一次开庭，2019年8月26日第二次开庭，原告委托诉讼代理人杨小平、胡帆，被告刘永红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年7月31日拖欠的物业费2957.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司是管理抚州市东乡区东景花苑小区的物业公司，被告刘永红是该小区27栋1单元602室的住户。被告刘永红从2015年1月1日至2019年7月31日共拖欠物业费2957.9元（134.45㎡*0.4元/㎡/月*55个月）。原告多次向被告催交物业费，被告均拒付，因此特具文书起诉，恳请人民法院依法判决为感！被告刘永红答辩称：原告未经该小区业主大会选举，不符合大部分业主的意愿；原告在管理服务期间，未遵守履行万家兴物业合同内容，楼道没有照明灯，楼下电子门坏了几年没有修理，楼梯经常未打扫，楼道窗户从未擦过等等；原告工作人员本末倒置，不尊重业主；原告服务差，得不到业主认可，收不到物业费就采取暴力收费；原告多次割断被告家的自来水管，并用胶水封锁其房门，还纠集多人对被告进行殴打，严重伤害到了被告的人身和财产安全，所以被告拒绝缴纳物业管理费，并要求原告给予赔偿。原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、提供原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明，被告刘永红常住人口信息复印件，证明诉讼主体正确；2、提供报告一份，证明原告从2012年12月26日起就接管了东景花苑小区的物业管理，并向东乡县房地产管理局报备。3、提供东乡县物价局文件（东价价字[2014]2号），证明物业费从2014年7月1日起调整为0.4元/月/平方米；4、提供一份（2015）东民初第5号民事判决书，证明原告与被告形成了物业关系。5、提供东景花苑前期物业管理协议，证明被告购买了东景花苑小区27栋1单元602室房屋，且约定元月1日、7月1日分别缴纳当年上半年、下半年的物业费，缴费标准按每月政府标准／㎡收取。6、（2015）东民初字第5号的民事判决书的生效证明及送达回证，证明（2015）东民初字第5号的民事判决书已生效。被告刘永红质证认为，对原告提供的证据1、5没有异议；对证据3没有异议，但是原告的服务质量没有达标，根据该证据第二条，应降低物业管理费的标准；对证据4有异议，因为（2015）东民初字第5号案件开庭时被告未到庭，也未提供证据，也从未有人向其送达过判决书，故对这份判决书不知情；对证据2有异议，认为报告中的五个人不确定是不是该小区的业主，且这五个人也不能代表整个小区的业主，房管局的工作人员说物业公司要有三分之二的业主签字才能入驻小区；对证据6也有异议，因为没有收到过法院快递和判决书。被告刘永红为其辩称，向本院提供证据如下：1、提供东景花苑物业管理提供给房管局的报告，证明报告上的五人不能代表小区所有的业主；2、提供万家兴物业公司的管理服务质量标准，证明原告的物业管理服务没有达到该标准；3、提供东乡县物价局文件，证明原告没有达到服务合同中所规定的内容，其必须降低物业费标准；4、提供东景花苑业主要求撤销万家兴物业公司的申请，证明东景花苑业主要求更换物业公司；5、东景花苑2013年至2014年部分事件发生明细，证明原告在管理东景花苑小区期间，管理不当等问题造成小区业主生活不稳定；6、提供2014年原告上门殴打被告及其家人的的材料，证明原告暴力收费；7、提供维修费用明细，证明原告不作为，被告房屋漏水及水管被原告破坏，被告所承担的维修费用；8、提供照片一组，证明被告房屋漏水造成的房屋发霉、物业公司破坏被告家水管及门锁、原告请社会闲杂人员到东景花苑收费、东景花苑业主在广场上举手表决让原告退出东景花苑；9、提供手机中的照片一组，证明东景花苑小区绿化全无，楼下的电子门是坏的，门每天都是敞开的，原告根本没有尽到物业管理责任。原告质证认为，对被告提供的证据1、2、3真实性、关联性没有异议，东景花苑小区到现在为止都没有成立业主委员会，且原告对东景花苑小区存在事实上的物业管理。对证据4的三性均有异议，即便是要更换物业公司，也应该成立业主委员会，由业主委员会去解聘物业公司。对证据5的三性均有异议，其不能证明原告有过错，且物业公司不承担保管责任。对证据6的真实性有异议，如果被告认为原告打了人，可以报公安。对于证据7的三性有异议，物业公司不承担给被告修理房屋的义务，只承担公共部分，非公共部分是自己承担。对证据8，墙上漏水与原告没有关系，水管的真实性、关联性没有异议，如果被告认为是原告破坏的，可以报公安；对于业主举手表决的照片，没有实质性的内容，也证明不了什么；对于被告说原告请社会闲杂人员到东景花苑收费，被告没有任何证据证明那些人员的身份，故对这份照片三性均有异议。对于证据9，与本案没有关联性。经审查，本院认为，原告提供的证据1、3，5，被告均无异议，也符合证据三性，本院予以采纳；对于证据2，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，建设单位选聘物业服务单位的，只需签订合同，报房管局备案即可，至于是否需要三分之二的业主签字，法律对此没有明确规定，且报告上的五个人只是起证明的作用，故本院予以采纳；对于证据4、6，经本院查明，被告已于2015年4月2日拒收，且早已发生法律效力，故本院予以采纳。被告为其辩解，向本院提供的七组证据，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性、关联性没有异议，且符合证据三性，本院予以采纳；对于被告提供的证据4、5、6、7、8、9，因该六组证据均与本案无关联性，其提出的问题，也不是本案的处理范围，故本院对被告提供的证据4、5、6、7、8、9不予采纳。经审理查明：2007年11月12日，被告刘永红与东景花苑物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议书》，其主要内容是：被告所购房屋位置为东景花苑27栋1单元602室，住户缴纳费用时间为元月1日、7月1日分别缴纳当年上半年、下半年的物业费，自《商品房买卖合同》中约定的交房之日起开始缴纳，缴费标准按每月政府标准／㎡收取等。2012年12月26日，江西东景房地产开发有限公司、东乡县东景花苑物业管理有限公司联合书面向东乡县房地产管理局报告，退出东景花苑物业管理，并经东乡区房管局同意东景花苑小区的物业管理由东景花苑物业管理有限公司移交给原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司，其批示为“根据你东景开发企业、东景物业公司、业主代表的报告，同意你万家兴物业公司进驻东景物业小区开展管理服务，请万家兴物业公司按以下要求开展工作……”。东乡县物价局于2014年6月23日对万家兴物业管理有限公司物业管理服务费收费标准作了批复，决定从2014年7月1日起多层建筑物业费调整为0.4元/月/平方米。原告按照约定为该小区提供了物业服务，但被告未按约定交纳从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费2957.9元，原告多次催缴无果，遂诉至本院。另查明，被告刘永红购买了东乡区东景花苑小区27栋1单元602室，并于2007年11月交房，该房屋建筑面积134.45平方米。迄今为止，该小区未成立业主委员会，原、被告双方也未签订物业服务合同。上述事实，有原告提供的原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明、被告刘永红常住人口信息复印件、商品房移交单、东乡县物价局文件（东价价字[2014]2号）、报告、（2015）东民初字第5号的民事判决书及原、被告在庭审中的陈述证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。本案中，原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司虽未与被告刘永红签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，原告从2012年12月26日起为东景花苑小区提供物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告理应履行支付相关物业费用的义务。被告刘永红辩称原告的物业管理服务存在瑕疵，因其证据不足，本院不予支持。被告辩称，成立业主委员会是由小区业主自己选举产生，与原告无关，原告未尽到其相应的责任及采取粗暴行为造成业主的人身和财产安全受到损害，故拒绝缴纳物业管理费，并要求原告给予赔偿，本院认为，其拒绝缴纳物业管理费的理由不充足，即便原告有此行为，该小区可以成立业主委员会更换物业公司，对于被告要求原告给予赔偿，亦不是本案处理范围，故本院不予支持。对于被告提出诉讼时效抗辩，本院认为，本案中原告要求被告给付2015年1月1日至2019年7月31日的物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年……”、《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条”民法总则施行之日诉讼时效期间尚未满民法通则规定的2年或者1年，当事人主张适用民法总则3年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案2015年1月1日至2015年9月30日适用2年诉讼时效，2015年10月1日至2019年7月31日适用3年诉讼时效，即2015年1月1日至2016年7月18日的物业服务费已过诉讼时效，故本院仅支持2016年7月19日至2019年7月31日的物业管理费1989.86元（134.45㎡*0.4元/㎡/月*37个月）。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告刘永红于判决书生效后二十日向原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司支付自2016年7月19日至2019年7月31日的物业费1989.86元；二、驳回原告抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘永红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  艾文辉二〇一九年九月十六日书记员  于 丽