广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终836号上诉人（原审原告）：陈海棠，男，汉族，1979年7月10日出生，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市银河投资有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：梁丽萍。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。原审第三人：广东顺洁物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市。法定代表人：陈云贵。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。上诉人陈海棠因与被上诉人云浮市银河投资有限公司（以下简称“银河投资公司”），原审第三人广东顺洁物业管理有限公司（以下简称“顺洁物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈海棠上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判被上诉人向上诉人赔偿装修费用90788.85元；3.判令一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。二审中，陈海棠申请变更第一、二项上诉请求为：维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四项，并改判被上诉人向上诉人赔偿装修费用90788.85元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案合同签订后，上诉人按约向被上诉人支付租赁保证金，且预付了12个月商铺租金合计26496元。但因被上诉人未能及时向上诉人交付商铺，上诉人不能在装修免租期内完成店铺装修。后经上诉人多次催促，2018年1月份被上诉人向上诉人作出口头承诺，允许上诉人可先进场装修。2018年9月14日，上诉人向原审第三人递交店铺装修申请，经原审第三人口头批复，上诉人于2018年9月15日开始进场装修，但实际施工仅一天后，就被告知因涉案商铺尚未办理交铺手续，不能装修，需要停工。为此，上诉人多次就商铺交接问题与被上诉人及原审第三人沟通，但最终均沟通无果。因此上诉人在得到被上诉人和原审第三人批复后已经进场装修，但由于被上诉人与原审第三人之间交接不当，导致上诉人的装修停摆，由此产生的损失是必然的，因此上诉人要求被上诉人承担装修费损失合理合法。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。银河投资公司及顺洁物业公司共同辩称：一审判决查明事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。对于涉案合同解除的责任在于上诉人，而不在被上诉人，因此上诉人不能就本案有关的合同向被上诉人主张权利，被上诉人同意退还租金及保证金，即按一审判决执行。陈海棠向一审法院起诉请求：1、请求判令解除陈海棠与银河投资公司于2017年9月9日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令银河投资公司双倍返还陈海棠支付的租赁保证金￥9000元；3、请求判令银河投资公司向陈海棠退还预付租金合计￥26496元；4、请求判令银河投资公司向陈海棠赔偿装修费用￥90788.85元；以上共计￥126284.85元5、判令银河投资公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月9日，陈海棠（乙方）、银河投资公司（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于云浮市云城区安塘夏洞银河港湾花园银湾汇商业街A幢二层202a号商铺作经营餐饮类用。甲方商铺按（毛坯）现状租予乙方使用。甲方如需对该商铺进行装修的，应于装修施工前10天递交书面申请和装修图交予甲方签字认可。租期为11年（自2017年9月10日起至2028年9月9日止），其中2017年9月10日至2018年9月9日为装修免租期，2018年9月10日至2020年9月9日期间，月租金为￥2022元；合同签订之日，乙方应向甲方交纳两个月的押金￥4500元作为租赁保证金，并预付12个月的租金26496元。该租赁保证金在本协议期届满后经甲方核实确认乙方履约期间无违约行为且结清水电税费等有关应缴费用，且乙方已搬离该房屋，由甲方在租赁期满15日内无息退还给乙方。若乙方无过失，甲方单方面解除合同的，须赔偿乙方因此造成的全部经济损失。合同签订后，陈海棠按约向银河投资公司支付租赁保证金4500元，且预付了12个月商铺租金合计￥26496元。庭审中，双方确认银河投资公司应于2018年9月10日交付租赁的商铺给陈海棠，但至今银河投资公司未交付商铺给陈海棠。陈海棠于2018年1月、9月分别对租赁商铺入场进行装修，银河投资公司认为陈海棠是未经同意擅自进场装修，要求陈海棠停工。双方因银河投资公司至今未能交付商铺给陈海棠使用而产生纠纷，陈海棠诉至一审法院，要求解决。一审法院认为：陈海棠与银河投资公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。对于陈海棠的第一个诉讼请求，银河投资公司答辩同意解除本案的《商铺租赁合同》，对此，一审法院确认陈海棠与银河投资公司之间签订的《商铺租赁合同》于2019年3月7日解除。关于陈海棠要求银河投资公司双倍退回租赁保证金9000元，银河投资公司同意退回租赁保证金4500元。租赁保证金并非定金，租赁保证金的作用通常为担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿以及担保承租人缴纳租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用，其功能与定金不同，且根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”，本案合同中对租赁保证金并没有约定定金性质，对于陈海棠按定金罚则去要求银河投资公司双倍返还租赁保证金，一审法院不予支持。银河投资公司同意退回陈海棠方预付的一年租金26496元，一审法院予以采纳。关于陈海棠请求银河投资公司赔偿装修费用90788.85元，因陈海棠未能提供证据证实，且银河投资公司退回陈海棠租赁保证金4500元后，其因银河投资公司违约的损失已经得到补偿，故一审法院不予支持陈海棠该项请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认陈海棠与云浮市银河投资有限公司于2017年9月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月7日解除。二、云浮市银河投资有限公司于判决生效之日起五天内返还租赁保证金4500元给陈海棠。三、云浮市银河投资有限公司于判决生效之日起五天内返还租金26496元给陈海棠。四、驳回陈海棠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2826元（陈海棠已预交），由云浮市银河投资有限公司负担550元，陈海棠负担2276元。二审中，上诉人陈海棠向本院提交以下证据：1.光盘（现场图片），拟证明店铺已完成基础装修。2.收据19张，拟证明上诉人为装修涉案店铺产生的费用共计68439.5元。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人陈海棠向本院申请对涉案店铺的装修费用进行评估。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：被上诉人的工程部、招商部曾在涉案租赁物的平面图上备注装修注意事项。2018年9月15日，原审第三人向上诉人出具一份《通知》，明确表示：“因物业未收到该商铺收商铺通知，开发商还未将商铺移交物业管理。商铺使用权属于开发商，物业负责管理。现未收到收商铺通知，不能申报装修申请。今日巡逻发现该商铺装修，物业给予停工通知，带来不便之处，敬请谅解。”本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的租赁关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：上诉人主张的装修损失应否予以支持？上诉人认为其已对涉案商铺进行了装修，但因被上诉人与原审第三人之间交接不当，导致装修停摆，造成上诉人的装修损失。本院认为，上诉人与被上诉人均确认双方签订租赁合同后，被上诉人尚未将涉案商铺交付给上诉人使用。虽然被上诉人在涉案商铺的平面图上备注了装修注意事项，可佐证证实被上诉人是清楚上诉人准备对涉案商铺进行装修的事实，但涉案商铺是由原审第三人进行管理，上诉人仍需经得原审第三人同意后，才可对涉案商铺进行装修。上诉人认为其已经向原审第三人递交装修申请，并经得原审第三人口头同意才进场装修，但上诉人对其该主张并未提供证据证实，而根据上诉人在一审提交的证据反映，原审第三人已明确表示不准许上诉人对涉案商铺进行装修。虽然被上诉人有义务协助上诉人装修使用涉案商铺，但上诉人在未获得原审第三人同意的情况下，自行对涉案商铺进行装修，因此造成的装修损失应由其自行承担。上诉人要求被上诉人承担涉案商铺的装修费用损失的理由不成立，本院不予采纳。上诉人在二审期间要求对涉案商铺的装修费用予以评估，无实质意义，本院不予准许。一审判决以上诉人未能举证证实其装修损失情况而驳回了上诉人的该主张，虽然一审判决对装修损失的责任认定有误，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈海棠的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2070元，由陈海棠负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月二十日书记员  冯家玲