安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖01民终2897号上诉人（原审被告）：合肥格兰帝卫生材料有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区洪河路18号大海产业园18#，统一社会信用代码9134010079641433。法定代表人：刘凤华，总经理。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李益如，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽温佳工贸有限公司，住所地所合肥市庐阳区工业园洪河路18号9#生产车间，统一社会信用代码913401007300268866。法定代表人：王敏，经理。委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。上诉人合肥格兰帝卫生材料有限公司（以下简称格兰帝公司）与被上诉人安徽温佳工贸有限公司（以下简称温佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初2519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。格兰帝公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回温佳公司一审诉讼请求。事实与理由：1.温佳公司与格兰帝公司之间签订的厂房代建协议书是一份无效合同，一审法院按有效合同来处理错误。温佳公司通过出让方式取得的这块土地是用于牛仔服等服装生产。在其与合肥市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第四条明确约定：该项目建成后，不得出租、分割、转让，不得改变土地用途。但温佳公司在与格兰帝公司签订代建厂房协议书时故意隐瞒了这一重大事实。温佳公司分割出售房屋未经出让方合肥市国土资源局同意，也未重新签订土地使用权出让合同，擅自将企业自用的土地改变用途为建设标准化厂房并分割出售，其行为不仅违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定，而且也违反了合政秘（2014）101号文以及其与合肥市国土资源局签订的土地出让合同，应属无效。2.即使厂房代建协议书有效，其中有关解除协议条件的约定也是没有法律效力的。根据合同法规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审批权或者批准权作为合同生效的条件，视为没有附条件，所附的“条件”不产生限制合同效力的法律效力。温佳公司将格兰帝公司的产值和税收是否达到政府文件的要求或者格兰帝公司的购房资格是否能经过政府批准，作为双方所签协议书是否生效的条件，不符合合同法有关附条件的合同的规定，应視为没有附条件。3.格兰帝公司与温佳公司之间矛盾的焦点不是格兰帝公司的产值和税收有没有达到政府文件的要求，而是格兰帝公司支付购房款后温佳公司能不能为其办到产权证。4.无论是厂房代建协议书因无效而无需继续履行，还是该协议书虽有效，但因无法为格兰帝公司所购厂房办理不动产权证致使协议无法继续履行而解除，均是温佳公司的违法用地行为所导致，格兰帝公司享有合同解除权，温佳公司依法应当承担返还格兰帝公司全部购房款并赔偿全部经济损失的责任。温佳公司辩称，1.代建合同有效已为庐阳区法院（2016）皖0103民初618号及合肥中院（2016）皖01民终4089号生效判决所确认。2.本合同为预约合同，符合本合同所具备的条件，才能签订正式的房屋买卖合同，如不具备本合同所约定的条件，温佳公司可以依法解除合同。3.格兰帝公司未能达到合同约定的税收、产值标准，所以无法签订正式的房屋买卖合同，责任应由格兰帝公司承担。4、格兰帝公司违约在先，是过错方，损失应由其自行承担。据此，请求驳回上诉，维持原判。温佳公司向一审法院起诉请求：1.请求判决解除温佳公司和格兰帝公司签订的关于18号楼整栋和19号楼第一层和第二层的《大海产业园代建协议书》；2.判决格兰帝公司将合肥市庐阳区工业园洪河路18号大海产业园18号楼整栋和19号楼第一层和第二层厂房恢复原状并全部返还给温佳公司；3.判决格兰帝公司承担本案的全部诉讼费以及其他相关的全部费用。一审法院认定事实：2014年7月30日，温佳公司作为甲方，格兰帝公司作为乙方，签订两份《厂房代建协议书》，分别约定乙方委托甲方代建位于合肥市庐阳工业园金池路和沱河路（洪河路）交口东北处合肥大海产业园内18号楼整栋和19号楼第1层、第2层厂房，厂房单价为2580元/平方米，其中18号楼总价为6039857.4元，19号楼第1层和第2层总价为2900745.6元；交房时间为2014年12月31日前；甲方在代建厂房依照约定的交房时间交付乙方使用之日起12个月有效工作日内，乙方的产值及税收达到《关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见》[合经信法规（2013）58号]文以及《中共合肥市委、合肥市人民政府关于大力发展民营经济的实施意见》[中共合肥市委（2013）9号]文等文件的条件，且将有关权属登记所需资料报产权登记机关备案后办理房产证；根据合经信法规（2013）58号文件要求该厂房达到办证条件后甲方通知乙方，乙方需在接到甲方通知之日起七个工作日内，同甲方签订《房屋买卖合同》；甲方交房后，乙方的产值及税收未达到合经信法规（2013）58号文的条件或未通过庐阳工业园区管委会审查，则甲方无条件全部返还乙方所缴纳的代建厂房保证金和购房款且甲方不承担任何法律责任和资金利息。协议还对双方其他权利义务进行了约定。2015年4月13日，温佳公司将代建房屋交付给格兰帝公司。2017年12月16日，温佳公司向格兰帝公司发送代建合同补充协议一份，格兰帝公司拒绝签字确认。2018年1月18日和26日，温佳公司分别向格兰帝公司发送函件，要求格兰帝公司提供产值证明和税收证明。2018年2月7日，温佳公司向格兰帝公司发送《关于解除的通知》，称因格兰帝公司未提供产值及税收符合文件要求的相关证明，不具备代建和购房资格，温佳公司解除双方签订的两份代建协议。一审庭审中，格兰帝公司认可现公司产值及税收尚未达到合经信法规（2013）58号文的要求。另查明：2012年3月13日，温佳公司与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得案涉国有土地建设用地使用权，宗地用途为工业用地，该合同约定项目建成后不得出租、分割、转让，不得改变土地用途。2013年12月，合肥庐阳经济开发区引进安徽鑫翰工业发展有限公司收购了原濒临破产的温佳公司，并以温佳公司名义取得了上述已供未建的土地使用权，经过立项批准，用于开发建设大海产业园标准化厂房。2015年10月20日，合肥市规划局在建设工程规划许可证附件中备注“根据建设单位申请，并省、市相关文件精神，同意在本正本中删除第3条‘建筑未经批准不得改变用途，不得擅自转让、出售’。其他控制条件不变。”2017年8月28日，合肥庐阳经济开发区管委会向合肥市国土资源局、合肥市规划局发送《关于同意“大海产业园”标准化厂房项目分户分层进行产权分割的函》，载明大海产业园标准化厂房项目系在合经信法规（2013）58号文件存续期间按文件要求建设和招商，符合文件鼓励政策支持范围，该单位将按文件要求对符合规定的企业出具投资强度、产值、税收达标证明，支持企业办理不动产权证的分割转让。一审法院认为：案涉协议名称虽为厂房代建协议，但协议内容对于涉案厂房的位置、面积、价款、交付时间、产权登记、违约责任等内容进行了约定，具有房屋买卖的性质，且协议约定在符合一定条件后，双方另行订立《房屋买卖合同》，故案涉协议属预约合同。双方在协议中约定以格兰帝公司投入生产一年后达到一定比例的产值和税收作为双方正式签订《房屋买卖合同》以及办理产权登记的必要条件，现格兰帝公司未能达到上述约定条件，温佳公司主张解除案涉协议，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。合同解除后，温佳公司主张格兰帝公司将房屋恢复原状并返还，符合法律规定，该院予以支持。至于格兰帝公司达到产值和税收标准后，温佳公司能否办理产权转移登记，不属于本案审查范围，且即便温佳公司因为政策原因无法办理产权转移登记手续，案涉协议也应当因为无法继续履行而解除，不影响本案处理结果。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、解除安徽温佳工贸有限公司与合肥格兰帝卫生材料有限公司于2014年7月30日签订的两份《大海产业园代建协议书》；二、合肥格兰帝卫生材料有限公司于判决生效之日起三十日内将合肥市庐阳区工业园洪河路18号大海产业园18号楼整栋和19号楼第一层、第二层厂房恢复原状并返还给安徽温佳工贸有限公司。案件受理费54079元，由合肥格兰帝卫生材料有限公司负担。二审期间，本院组织当事人进行举证和质证。格兰帝公司提供：证据1、关于标准化厂房能否分割办证的咨询函、证据2、合肥市不动产登记中心关于标准化厂房能否分割办证的咨询函的答复，证明温佳公司与格兰帝公司签订的厂房代建协议书将不能分割办证的标准化厂房对外出售，因此该协议书无效，而且造成协议书无效的责任在温佳公司。温佳公司质证意见：证据1、真实性无异议，关联性及证明目的有异议，信达公司并未本案上诉人，税收是否达标不是其自身可以认定，应由管委会或税务部门出具相关证明，满足条件后方可签订房产买卖合同。证据2，真实性无异议，关联性及证明目的有异议，该答复并非是对格兰帝公司，且格兰帝公司也不满足税收的条件，且该函也未否认不能办理产权登记手续，陈述仅为暂不能。温佳公司提供：庐阳区法院（2016）皖0103民初618号及合肥中院（2016）皖01民终4089号判决，证明生效判决已经认定案涉同类合同为预约合同，在满足一定税收产值条件的前提下，才能签订正式的买卖合同，案涉代建合同合法有效。格兰帝公司现不满足税收产值条件，无权签订房产买卖合同，也无权要求办理房产转移登记手续。格兰帝公司质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，该两份判决中原告的起诉请求确认合同无效的理由是没有取得预售证，格兰帝公司本案要求确认无效的依据是温佳公司取得土地时签订的土地出让合同中明确约定不得分割、出租、转让，不得改变土地用途，与本案不具有关联性。前述格兰帝公司、温佳公司提供的证据均能提供原件，本院予以采信。依据前述证据，二审另查明：2019年3月1日，案外人合肥信达膜科技有限公司向合肥市不动产登记中心发函，咨询该公司从温佳公司购买了案涉产业园标准化厂房，该公司目前的产值和税收已经达到合经信（2013）58号文的要求，请求合肥市不动产登记中心对于所购厂房能否办理不动产登记手续给与明确。合肥市不动产登记中心于2019年3月12日回复称，项目的《国有建设用地使用权出让合同》约定，项目建成后不得出租、分割、转让、不得改变土地用途。据此，合肥信达膜科技有限公司所购厂房暂不能办理转移登记。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，案涉房屋所在的大海产业园系工业土地上的标准化厂房项目，对于相关工业土地的开发和建设，2013年合肥市制定了《关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见》[合经信法规（2013）58号]文以及《中共合肥市委、合肥市人民政府关于大力发展民营经济的实施意见》[中共合肥市委（2013）9号]文等文件，对项目的运作，包括土地的取得、建设资金的来源和组成、入驻企业的范围、房产证的办理等进行规范。案涉项目即是在前述政策的主导下进行的，从合同主体条件的设定、主体身份的审核，到合同履行、分割办证等均受到政策的规制，故本案具有区别于一般民事主体之间自由交易行为的特殊性，关于格兰帝公司是否符合入园条件、能否分割办证实质系前述标准化厂房项目的政策执行问题，综合考虑本案情况，为了妥善解决矛盾，实现法律效果和社会效果有效统一，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初2519号民事判决；二、驳回安徽温佳工贸有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年九月二十一日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。