天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3581号原告：崔玉洁，女，1962年3月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：陈曦，天津律云律师事务所律师。被告:张蛟，男，1983年9月24日出生，汉族，住天津开发区。委托诉讼代理人赵国慧，天津至大律师事务所律师。被告：杨喆，女，1982年3月29日出生，汉族，住天津开发区。委托诉讼代理人：赵国慧，天津至大律师事务所律师。第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中国商务区）金泰新村东区E座4号。法定代理人：卢聪，总经理。委托诉讼代理人：万时千，该公司员工。第三人：崔玉清，女，1948年5月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：崔玉娥，女，1950年1月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：崔玉明，男，1955年11月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：崔玉成，男，1958年3月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:崔国伟（第三人崔玉成之子），住天津市滨海新区。原告崔玉洁与被告张蛟、杨喆、第三人天津百冠房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理，后为查明案件事实依法追加房屋共有人崔玉清、崔玉娥、崔玉明、崔玉成为本案第三人，并于2019年8月7日第二次公开开庭审理了本案，原告崔玉洁及其委托诉讼代理人陈曦，被告张蛟、杨喆及其共同委托诉讼代理人赵国慧，第三人天津百冠房地产经纪有限公司委托诉讼代理人万时千，第三人崔玉清，第三人崔玉娥，第三人崔玉明，第三人崔玉成委托诉讼代理人崔国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔玉洁向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告张蛟、第三人之间签署的编号为0000119《房产交易合同》；2.判决被告张蛟与被告杨喆支付原告违约金165000元；3.判决被告张蛟与被告杨喆赔偿原告中介费16500元；4.判决被告张蛟与被告杨喆承担本案诉讼费1965元。事实和理由：2018年6月27日，原告与被告张蛟、第三人三方签订编号为0000119《房产交易合同》，约定被告张蛟购买原告名下位于天津市滨海新区房屋。房屋成交价为165万元整。同时约定房款支付方式为一次性付款，双方应在2018年10月26日前签署《天津市存量房屋买卖协议》递件至房管局，并将总房款按照网签合同的时间存入天津市指定的资金监管机构，2018年11月15日前到房管局申请办理产权变更手续。因被告买房资金不到位。被告一直请求原告宽限付款时间，原告也一直对被告照顾有加，并未催促其支付购房款。但在被告拖延时间如此之久后，2019年4月24日，被告突然明确向原告表示不再购买案涉房屋。根据0000119《房产交易合同》第三条第六款约定：“买卖双方未能按照本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付总房款百分之十的违约金。”同时，因与被告签订了交易合同，原告向本案第三人支付中介费16500元，现因被告的违约行为给原告造成了此项经济损失。另，被告杨喆与被告张蛟系夫妻关系。综上。被告张蛟与被告杨喆无故肆意违约，不具有契约精神，更无诚信可言，原告为维护自身合法权益：依据法律相关规定和合同约定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张蛟、杨喆辩称，被告同意解除合同。涉案房屋的所有权人是五个人，原告仅一方签字，只有另外四个人的声明，被告没有看到过任何一方的授权委托书。被告支付原告房租和取暖费，但原告没有给付被告房屋使用，要求返还。原告是无权代理人，如果原告当庭出示合法的委托书，之前的行为也只是效力待定，所以原告不存在违法。被告杨喆的母亲突发严重疾病，所有房款都用于治病了。按照合同法第114条规定，对方已经收了定金，现在又要求违约金，按照法律规定应该择一选择，要求原告当庭返还定金。如果法院判定被告存在违约责任，那么要根据对方实际损失及举证情况作出认定。第三人天津百冠房地产经纪有限公司未作陈述。第三人崔玉清、崔玉娥、崔玉明、崔玉成述称，同意原告的诉讼请求，同意原告代为主张权利。原告崔玉洁围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房产交易合同。证明原、被告双方达成了案涉房屋的交易合意。证据二、信息服务确认书和专用收据各一张。证明原告为此案件的交易已经支付中介费16500元。证据三、微信记录截屏。证明原告多次要求被告履行协议被告一再拖延交付房款并最终明确表示不再购房。证据四、补充协议。证明支付租金的事实。证据五、房屋不动产权属证，证明房屋是原告与第三人崔玉清、崔玉娥、崔玉明、崔玉成共同所有，原告可以主张权利。被告张蛟、杨喆一并向法庭提交证据如下：证据一、房产交易书，证明原被告合同关系及原告并非适格原告，合同效力待定。证据二、补充协议。证明被告支付房租的原因。证据三、定金收条。原告已经收取定金。证据四、转账的微信截图、采暖费的收据。证明原告收到被告按补充协议支付的费用。证据五、被告目前的病例和相关医药费证明。证明被告不支付房款的不可抗力原因。证据六、家属关系证明，证明病人和被告之间的关系。证据七、解除合同微信截屏。证明被告及时告知原告无法购买涉案房屋，减少原告损失。证据八、贝壳网和58同城网打印的网页截图，证明与涉案房屋房型相同的房屋从去年到现在偏升值，原告没有损失。第三人天津百冠房地产经纪有限公司未提交证据。第三人崔玉清、崔玉娥、崔玉明、崔玉成未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的对证据一至五的真实性没有异议。原告对被告提交的对证据一、证据二、证据三、证据七、证据八的真实性认可，对证据五、六不认可。被告提交的证据五、六均为原件，真实性本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原告崔玉洁（卖方）与被告张蛟（买方）、第三人天津百冠房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《房产交易合同》，编号0000119。该合同约定通过经纪方介绍，被告张蛟购买原告位于天津市滨海新区房屋一套，总房款为1650000元，买方在签订合同之时直接支付给卖方定金50000元，该笔定金在银行审批贷款手续完成之日或买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。卖方房款支付方式是一次性付款。买卖双方在2018年10月26日前亲自签署《天津市存量房屋买卖协议》递件至房管局，并将总房款按照网签合同约定的时间内存入天津市房管局指定的资金监管机构，买卖双方均在2018年11月15日前（以实际预约号日期为准）亲自到房管局申请办理产权变更手续。买卖双方未能按照本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付总房款百分之十的违约金。买卖双方协商一致解除合同或任何一方违约致使本合同无法履行，经纪方有权按照《信息服务费确认书》约定的收取服务费，因解除合同所发生的损失由买卖双方自行承担或由违约方承担。该合同附加条款约定：买卖双方协定如下（1）交房时保持房屋现状不变；（2）该房屋共有5位产权人，分别是崔玉洁、崔玉成、崔玉明、崔玉娥、崔玉清，本合同是由持证人崔玉洁签署保证其他4位产权人均同意出售，其他家庭纠纷由此产生一切问题由崔玉洁承担。签订合同当日原告向第三人天津百冠房地产经纪有限公司交纳了16500元信息费，第三人认可收到了该笔费用。被告向原告交纳了5万元定金，原告认可收到该定金。2018年10月12日，原告与被告签订了《补充协议》，约定关于房产交易合同（0000119）的补充协议，卖方崔玉洁（甲方）、买方张蛟（乙方），由于乙方购房房款未到位，该房屋空置期间，乙方每个月向甲方支付1500元（该期间房屋采暖费由乙方承担）。该规定自2018年10月26日开始，此期间如甲方对该协议有异议则该补充协议终止。该协议载明被告杨喆代张蛟签字。原告提交的不动产权证书载明坐落于滨海新区塘沽民安里3-2-301号房屋的权利人是：崔玉洁、崔玉成、崔玉明、崔玉娥、崔玉清，按份共有，每人份额是20%。第三人即其他四位权利人崔玉成、崔玉明、崔玉娥、崔玉清表示签合同时均在场，知晓并同意原告出卖房屋的事实，对本案起诉亦知情，同意由原告起诉主张权利。庭审中，被告张蛟、杨喆陈述同意解除合同。原、被告提交的微信聊天截图均载明被告曾于2019年4月24日明确表示无法购房房屋。另，原告认可已经收到被告交的六个月的房屋租金共计6000元，被告提交的收据可以证明代原告交纳了采暖费1394元。本院认为，涉案房屋属于原告崔玉洁与第三人崔玉成、崔玉明、崔玉娥、崔玉清五人共有，通过庭审询问，原告崔玉洁与被告张蛟、第三人天津百冠房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》的行为，其他四位产权人均知晓并认可原告有权处分房屋及提起诉讼，其他四位产权人对原告的行为进行了追认，因此，本院认为该合同应认定为有效，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除合同的问题，被告未按照合同约定的时间网签及缴存房款，已属延迟履行合同义务，经原告催告后亦未在合理期限内履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告的行为已经构成违约，原告有权主张解除合同，且被告辩称同意解除合同，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张根据合同约定的违约金条款，要求被告按照房屋实际成交价格的10%支付违约金165000元，被告则辩称合同约定的违约金标准过高。对此本院认为，被告提交的证据可以证明其家庭出现客观变故，导致资金紧张，被告提交的关于市场房屋价格的网页截图显示涉案房屋的价格没有出现大幅下降，并且被告以支付租金和采暖费的方式向原告给予补偿，在此情况下，原告未提交证据证明其实际损失的数额，因此本院认为，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，综合考虑涉案房屋交易市场情况、当事人预期利益及当事人过错程度等因素，兼顾公平原则及诚实信用规则，对违约金作适当调整，酌定按照房屋总价款的7%确定违约金，扣除已付定金50000元，被告向原告支付违约金65500元。中介费的支出属于原告实现履行利益的基本支出，本院酌定违约金过程已经考量了原告的损失及可期待利益损失，故对该中介费诉请本院不予支持，驳回原告其他诉讼请求。关于原告主张二被告承担共同赔偿的责任问题，因二被告系夫妻关系，购房事宜发生在婚姻关系存续期间，原、被告签订的补充协议系被告二杨喆代张蛟签字，可以证明买卖房屋事宜杨喆是知晓并同意的，是夫妻出于共同的意思表示购买房屋，应当认定为夫妻共同债务，因此原告主张由二被告共同承担给付责任本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告崔玉洁、被告张蛟、第三人天津百冠房地产经纪有限公司签订的编号为0000119的《房产交易合同》解除；二、被告张蛟、杨喆于判决生效之日起十日内向原告崔玉洁支付违约金65500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1965元，由被告张蛟、杨喆共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审判员  杨学秋二〇一九年九月三十日法官助理候华北书记员刘帆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。