福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0881民初1374号 原告：郑志强，男，1962年8月10日出生，汉族，居民，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：赖祥庆，福建公治律师事务所律师。 被告：漳平市磐石房地产开发有限公司，住所地漳平市桂林街道后碧园巷2号201室，统一社会信用代码913508815575972038。 法定代表人：方涌福，董事长。 委托诉讼代理人：陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。 第三人：林根基，男，1966年6月22日出生，汉族，住漳平市。 原告郑志强与被告漳平市磐石房地产开发有限公司(以下简称“磐石房地产公司”)、第三人林根基商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑志强及其委托诉讼代理人赖祥庆、被告磐石房地产公司的委托诉讼代理人陈秋发、第三人林根基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑志强向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除郑志强、磐石房地产公司双方于2013年1月31日签订的《订房意向书》；二、判令磐石房地产公司立即返还郑志强于2013年2月2日所交的预付款10万元，并支付自2013年2月3日起至还清预付款10万元之日止按月利率15‰计算的利息。事实与理由，2013年1月31日，郑志强和林根基与磐石房地产公司签订一份《订房意向书》，预定磐石房地产公司在漳平市商铺（其中郑志强预定“名仕大厦”Ａ05商铺）。约定磐石房地产公司在取得《商品房预售许可证》后，第一时间以邀约、公示、书面或电话方式通知郑志强前去洽谈物业买卖合同的；商铺的成交价格为磐石房地产公司和销售代理公司（厦门市欣居房地产代理有限公司）签订的一楼Ａ、Ｂ商铺底价的9.6折结算；郑志强和林根基将现金80万元存入漳平市名仕汽车服务有限公司账户（户名漳平市名仕汽车服务有限公司，开户行中国建设银行漳平支行，账号35×××88），该款项按月利率15‰计算，利息计入购房本金，在磐石房地产公司取得《商品房预售许可证》后，以上款项转为“名仕大厦”Ａ05、Ａ06号商铺首付款，不再计息。2013年2月2日，郑志强按照《订房意向书》的约定和指示将10万元现金交到漳平市名仕汽车服务有限公司。该公司有出具收据一张给郑志强，收据上写：“兹收到郑志强交来名仕大厦Ａ05、Ａ06号商铺预交款人民币壹拾万元整（￥100000元）。此据！收款人：漳平市名仕汽车服务有限公司（公章）。收据上还有磐石房地产公司原法定代表人郑金龙，磐石房地产公司副经理游文侨等签字。”2013年12月左右，磐石房地产公司通知郑志强去商谈签订《商品房买卖合同》相关事宜。郑志强因不够钱决定不买，告诉磐石房地产公司介绍朋友蒋奇建去买。2013年12月26日，蒋奇建与磐石房地产公司签订购买磐石房地产公司名仕大厦Ａ05商铺的《商品房买卖合同》。蒋奇建与磐石房地产公司约定交款时间（2014年4月30日）到时，磐石房地产公司的财务陈淑娟通知蒋奇建去交款，蒋奇建告知其与郑志强、郑金龙有谈好郑志强交的钱给蒋奇建抵扣，后来磐石房地产公司就一直未向他催款。直到2018年8月左右，磐石房地产公司通知蒋奇建过去交房，他带相关材料过去，陈淑娟说郑志强所交的预付款10万元没交到公司，公司不认。不能抵扣蒋奇建的购房款。蒋奇建差公司的9.5万元要补齐。郑志强只好三番五次向磐石房地产公司要求退款，但双方协商未果。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵押房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。因此，磐石房地产公司应按规定返还向郑志强所收费用。综上所述，郑志强特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定向法院提起诉讼，恳请贵院依法判准郑志强诉请，以维护郑志强的合法权益为盼！ 磐石房地产公司辩称：一、郑志强在诉状自认有通知郑志强去商谈购买商品房事宜，郑志强因为没有钱，决定不买，后介绍蒋奇建去购买，根据郑志强这一自认，可以证明郑志强与答辩人签订的订房意向书于2013年12月26日就已经解除，郑志强也同意商品房介绍给蒋奇建，故郑志强第一项诉请没有事实和理由，应当不予支持。二、根据郑志强在诉状自述答辩人与蒋奇建签订商品房买卖合同，郑志强明确不购买涉案房屋，因此，本案诉讼时效应从2013年12月26日起算，至郑志强起诉之日已经超过诉讼时效。三、郑志强主张的利息的计算方式也是没有事实和法律依据，根据意向书的约定，从磐石房地产公司取得商品房预售许可证后（从2013年4月24日）起不应当再计息。 第三人林根基辩称：当初购买时利息是算到开盘前即2013年10月25日。 本院经审理认定事实如下： 2013年1月31日，郑志强、林根基（乙方）与磐石房地产公司（甲方）签订《订房意向书》，约定：“甲乙双方本着公平互利、诚实信用的原则，经双方多次充分友好协商，且乙方对甲方开发的“名仕大厦”项目设计、规划及建筑情况已经进行充分了解。现就乙方对甲方开发建设的“名仕”的商铺事宜达成如下意向：一、乙方选房预定“名仕大厦”Ａ05、Ａ06号商铺；二、甲方将在取得《商品房预售许可证》后，第一时间以邀约、公示、书面或电话方式通知乙方前来洽谈物业买卖合同的相关事宜；三、商铺的成交价格为甲方和销售代理公司（厦门市欣居房地产代理有限公司）签订的一楼Ａ、Ｂ商铺底价的9.6折结算；四、乙方将现金80万元存入漳平市名仕汽车服务有限公司账户（户名漳平市名仕汽车服务有限公司，开户行中国建设银行漳平支行，账号35×××88），该款项按月利率15‰计算，即每月利息12000元，利息计入购房本金，在甲方取得《商品房预售许可证》后，以上款项转为“名仕大厦”Ａ05、Ａ06号商铺首付款，不再计息；五、本选房志愿单一式四份，甲方财务部、销售部及客户各执一份等”。2013年2月2日，漳平市名仕汽车服务有限公司出具《收据》一份，内容为：“兹收到郑志强交来名仕大厦Ａ05、Ａ06号商铺预交款人民币壹拾万元整（￥100000元）。此据！收款人漳平市名仕汽车服务有限公司（盖章）、佘文平（签名）、郑金龙（签名）、游文侨（签名）等”。 2013年12月26日，蒋奇建（买受人）与磐石房地产公司（出卖人）针对“名仕大厦”第一层7号房（原“名仕大厦”A05号商铺）签订《商品房买卖合同》（合同编号201301976），合同约定买受人购买出卖人“名仕大厦”第一层7号房，该商品房单价为每平方米19000元，总金额1185980元等内容。 2014年6月17日，林华靖（买受人，系第三人林根基儿子）与磐石房地产公司（出卖人）针对“名仕大厦”第一层6号房（原“名仕大厦”A06号商铺）签订《商品房买卖合同》（合同编号201400924），合同约定买受人购买出卖人“名仕大厦”第一层6号房，该商品房单价为每方平方米19000元，总金额1265400元等内容。尔后，林华靖与磐石房地产公司产生纠纷，林华靖于2019年1月21日诉至本院[案号为：（2019）闽0881民初151号]，目前该案处于二审审理过程中。林华靖在上述案件的起诉状称其父亲林根基于签订上述《订房意向书》的当日将70万元转入漳平市名仕有限公司账户。 2019年7月3日，郑志强诉至本院，请求判如所诉。 2019年7月8日，磐石房地产公司法定代表人变更为方涌福。2019年7月22日磐石房地产公司收到本案的起诉状副本及相关诉讼文书。 另查明，磐石房地产公司于2010年7月19日成立，营业期限为2010年7月19日至2025年7月18日，经营范围为房地产开发、房产中介、物业管理，注册资本1000万元。2013年4月24日，磐石房地产公司取得漳房预售证（2013）第6号《商品房预售许可证》。 再查明，国家企业信用信息公示系统体现：磐石房地产公司投资人（股权）于2015年1月27日由变更前的郑金龙、马杰变更为陈伟强、马杰，经理备案由变更前的郑金龙变更为陈伟强，法定代表人变更由变更前的郑金龙变更为陈伟强等内容。 上述事实有郑志强提供的《企业信用信息公示报告》、《订房意向书》、《收据》、《商品房买卖合同》、《购房分期付款协议书》、《起诉状》、《购房合同》、《不动产权证》（漳平市不动产权证0000132号）以及磐石房地产公司提供的《营业执照》、《法定代表人书》、《商品房预售许可证》等证据予以佐证。 本院认为，郑志强、林根基与磐石房地产公司签订的《订房意向书》性质为买卖商铺的预约合同。根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。郑志强与磐石房地产公司均确认《订房意向书》所约定“名仕大厦”A05商铺已由磐石房地产公司于2013年12月26日出售给案外人蒋奇建，且双方并未再另行签订《商品房买卖合同》，郑志强现要求解除与磐石房地产公司的预约合同，理由充分，本院予以支持。郑志强与磐石房地产公司所签订《订房意向书》自磐石房地产公司收到郑志强要求解约的起诉状时即2019年7月22日起发生解除效力。合同解除后，郑志强有权要求磐石房地产公司返还预付款，磐石房地产公司占用预付款至今，应承担预付款占用期间的利息，利息按《订房意向书》约定月利率15‰计算。 综上，郑志强诉请磐石房地产公司返还预付款10万元及利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。磐石房地产公司抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、郑志强与漳平市磐石房地产开发有限公司签订的《订房意向书》于2019年7月22日解除； 二、漳平市磐石房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向郑志强返还预付款10万元及利息（利息自2013年2月3日起至款项还清之日止，以预付款10万元为基数，按月利率15‰计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4532.5元，减半收取2266.25元，由漳平市磐石房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 郑  寿  锋 二〇一九年九月二十九日 书记员 林紫荔（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。