贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终3536号上诉人（原审原告）：李先杰，男，1972年3月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理)：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理)：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人李先杰因与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李先杰上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6236号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求，改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由招商置业公司负担。事实及理由：1、上诉人已按照合同约定全额支付购房款，招商置业公司未在合同约定或法律规定的时间内交付涉案房屋转移登记的有关文书，其已构成违约。即便招商置业公司在我方收房之前就取得了商品房备案证明书也不能代替或免除其通知义务，招商置业公司对其已经尽到通知义务的主张并未提供证据证明，故，上诉人的诉讼请求应当得到支持；2、本案属于系列案，和本案相同类型的其他案件在同一个法院却得到完全不同的判决结果。原判认定事实错误，导致判决错误，请求二审在查明事实后，依法改判支持上诉人诉讼请求。招商置业公司答辩称：综合本案情况，上诉人缴纳涉案房屋的相关税费并将收据交给答辩人的行为，视为上诉人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此时，答辩人已经取得房屋备案证明书，应视为答辩人在进行初始登记后尽到通知义务。故，对于上诉人违约金的诉讼请求，一审判决于法有据，请求二审法院对违约金判项予以维持。上诉人招商置业公司上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6236号民事判决第一项，驳回被上诉人该项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。李先杰答辩称：招商置业公司上诉理由不能成立，请求二审法院支持我方上诉请求。原审原告李先杰向一审法院提出诉讼请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款446,768.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E8幢7-1号商品房（房号为E8-7-1），用途为住宅，建筑面积118.25平方米，套内面积97.44平方米，房屋总价款446,768.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款136,768.00元，余款310,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商置业公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2016年4月9日，涉案房屋工程竣工验收。2016年4月涉案房屋完成面积实测测绘成果书。被告以国内标准快递方式向原告邮寄入伙通知书、代收费用标准明细缴费通知单，该通知书载明：原告应缴纳的相关税费、涉案房屋具备交房条件，正式通知原告于2016年6月30日前办理验收入住手续。原告于2018年4月19日才领到涉案房屋的钥匙等相关资料，2018年5月9日毕节市住房办收到涉案房屋公共维修基金。2016年9月26日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E8幢属该备案证明书包含的范围。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，涉案房屋土地获得毕节市国土局颁布的（2018）毕节市不动产权第0009161号不动产证。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴纳的房屋维修基金收据交付给被告，原告虽未全部交纳相关税费，并将票据交付原告，但其已履行交付房屋维修基金收据，且被告已收到该收据，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年9月26日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2018年4月19日签订钥匙资料签收表，收楼意见书，收到涉案房屋，于2018年5月9日交纳公共维修基金等税费，视为被告在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知原告的义务。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，应不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告李先杰办理涉案房屋不动产权证书；二、驳回原告李先杰的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告李先杰负担20.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5.00元。本院审理本案期间，上诉人招商置业公司向本院提交证据如下：第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。证明目的：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理不动产权证，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台，导致上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。第二组：1、装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片；2、《不动产权证》。证明目的：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登了关于办理不动产权证书的资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式能够有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。2018年7月12日涉案房屋已符合办证条件，此后上诉人不应承担任何违约责任。第三组：2018年8月23日邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，证明目的：在案涉房屋已经具备办证条件后，上诉人进行了第二次邮寄通知。被上诉人质证认为：对第一组证据中的不动产登记书与询问笔录因真实性无法核实，对其三性不予认可。对于用地分摊审查及测试报告真实性无异议，但与本案无关，达不到上诉人证明目的。对于微信截屏三性均不予认可。对第二组证据第一项三性均不予认可，涉案房屋系招商花园E区，并非D区。对于第二组证据第二项三性予以认可，该证据进一步证明涉案房屋逾期取得不动产登记系上诉人原因所致。对于第三组证据三性不予认可。经审查，本院对上诉人招商置业公司提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对于相关证据的证明力，本院综合其他事实、证据，在本判决裁判理由部分予以论述。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间如何认定；2.一审法院判令招商置业公司限期办理不动产权证书是否得当。关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业公司应于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。直至本案一审开庭之日，招商置业公司未向李先杰交付办理商品房转移登记的有关文书，故，招商置业公司构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据本案事实，招商置业公司于2018年8月23日向李先杰邮寄送达了《办理产权证的告知函》，从该函件内容可知，招商置业公司同意收集办理产权证相关资料向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，加之李先杰在本案中要求招商置业公司为其办理房屋权属转移登记，应视为双方达成由李先杰委托招商置业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的一致意见，一审法院认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业公司关于双方未建立委托合同关系的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。依据合同约定，招商置业公司应当办理商品房初始登记，并向李先杰交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向李先杰交付有关文书已无实际意义。此时招商置业公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知李先杰其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。李先杰据此得以向招商置业公司提交应由买受人提交的办证资料，用于其代为办理转移登记。根据一审法院查明的事实，本案双方于2014年9月14日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商置业公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，招商置业公司于2016年9月26日取得商品房备案证明书，其主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商置业公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商置业公司已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商置业公司在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定招商置业公司已履行完毕合同约定的文书交付义务。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。招商置业公司提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商置业公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向李先杰披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商置业公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商置业公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。鉴于双方对逾期交付文书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商置业公司应以李先杰已付购房款446，768.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付李先杰2016年10月1日至2018年8月23日期间，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商置业公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商置业公司限期90日为李先杰办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商置业公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商置业公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，上诉人招商置业公司的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人李先杰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6236号民事判决第一项，即：被告招商置业公司公司（贵州毕节）投资有限公司于原告李先杰交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李先杰办理涉案商品房的不动产权证书。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6236号民事判决第二项，即：驳回原告李先杰的其他诉讼请求。三、上诉人招商置业公司公司（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人李先杰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以446，768.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。五、驳回上诉人李先杰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担；二审案件受理费100.00元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担90.00元，李先杰负担10.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月十七日法官助理 代 珊书 记 员 郑勤文