贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终3397号上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。法定代表人：韩义，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权)：王丹，该公司职工。委托诉讼代理人（特别授权)：李娇，该公司职工。被上诉人（原审原告）：吴学友，男，1963年4月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：徐顺义，女，1965年5月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人（一般代理）：王伦，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）因与被上诉人吴学友、徐顺义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人七众置业上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8107号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，被上诉人主张逾期办证违约金的前提是退房。被上诉人不选择退房，双方继续履行合同，按照合同约定，上诉人当然免除违约责任，被上诉人无权主张违约金。2.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，本案不符合该条规定的适用情形，故不应适用该条规定作为本案裁判依据。3.违约金首要属性是对守约方所受损失的补偿，一审法院判决的违约金数额明显过高，本案应结合被上诉人实际所受损失，合理认定上诉人的违约责任；首先，上诉人逾期办证客观上不会给被上诉人造成过大损失。大多数购房者在接收房屋之后即装修使用房屋，购房者对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到限制或遭受损失。其次，被上诉人主张其受到损失，应当举证证明损失的发生及其具体金额，否则应当承担举证不能的后果。被上诉人吴学友、徐顺义未作答辩。原审原告吴学友、徐顺义向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的5号楼2单元4层3号（房号：5#-2-0403）商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告以373,968.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至实际交付办理商品房不动产权属登记之日止（庭审中变更为自2016年7月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止）的违约金暂定31,789.90元。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-078），约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际项目5号楼2单元4层3号（房号：5#-2-0403）商品房，合同价款为373,968.00元，当日原告支付了房屋首付款123,968.00元，余款250,000.00元以公积金贷款方式支付。原告已履行支付购房款义务。根据合同约定，被告应于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，时至今日，被告未履行以上义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉请。一审庭审中，原告撤回其第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年4月1日，原告徐顺义与被告签订《圆梦国际认购书》，原告徐顺义认购被告圆梦国际项目的5#-2-403号房，建筑面积118.77平方米。2014年4月1日，原告吴学友、徐顺义作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-078），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元4层3号房；建筑面积118.72平方米，套内面积95.02平方米；该商品房总价款为373,968.00元；买受人支付首付款123,968.00元，剩余房款250,000.00元以公积金贷款方式支付完毕；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下第1、2、5、6项费用，并在签订合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……。合同第十一条，交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……。转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按以付房款的万分之一承担违约责任；2交付日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款X的违约金。合同还约定了其他事项。附件第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告共计交付被告购房款373,968.00元。2017年6月25日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告收房后，被告向原告出具收款收据确认收到原告交付的办证代收款4,015.00元及其他费用。被告未举证证明涉案房屋具备交房条件和办证条件。原告以被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益为由诉至法院。一审法院认为，根据诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告违约金，支付标准和时间如何确定。对双方争议的焦点，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告按约定支付了购房款及其余相关费用，被告也应按合同约定履行自己的义务，其应在合同约定的期限和条件内向原告交付涉案商品房，本案中，被告虽履行了向原告交付涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，合同未约定办证日期，但原、被告双方确认被告于2017年6月25日完成实际交房，根据上述司法解释的规定，被告应于2017年9月23日（实际交房之日后90日）之次日起向原告支付逾期办证违约金。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，予以支持。但违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付的，未约定违约金的计算标准，而至今涉案商品房尚不具备办证条件。根据上述法律的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年9月24日（实际交房后90日的次日）起计算。原、被告双方签订的合同中补充协议约定，被告向原告代收了相关办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴学友、徐顺义逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款373,968.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年9月24日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告吴学友、徐顺义的其他诉讼请求。案件受理费297.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。二审中，各方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案证据、事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担违约责任；2.一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是否得当。关于第一个争议焦点，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据一审查明的事实，合同未约定办证日期，但双方确认上诉人于2017年6月25日完成实际交房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决上诉人未能在交房后90日内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。上诉人上诉称，依据双方约定，逾期交付“有关文书”超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金，被上诉人未行使退房权利即无权主张违约金，本院对此不予采纳。理由如下：其一，《商品房买卖合同》第二十二条：“……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按下列第(1)项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息”，系双方就约定合同解除情形的约定。在双方约定的解除事由（即上诉人逾期超过180日仍不能交付“有关文书”）成就的情况下，被上诉人未主张退房，视为被上诉人放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除被上诉人作为守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180日，被上诉人即依约享有违约金请求权，则对于逾期超过180日这一程度更为严重的违约行为，守约方行使违约责任请求权的的权利理当不被限制。关于第二个争议焦点。鉴于双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，并无不当。上诉人主张一审适用法律错误的上诉意见不能成立，其主张上述违约金标准过高，亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594.00元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月五日法官助理 代 珊书 记 员 郑勤文