浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终495号 上诉人（原审原告）：长兴县大自然物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放东路延伸段。 法定代表人：李宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑小平，浙江浙北律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：任争青，女，1985年2月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：泮容美，女，1958年1月2日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人长兴县大自然物业管理有限公司（以下简称大自然物业）与上诉人任争青、泮容美物业服务合同纠纷一案，双方均不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 大自然物业上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持大自然物业的诉讼请求。事实和理由：一、任争青、泮容美违约在先，无正当理由拒绝缴纳物业费。该行为导致物业服务企业经费不足，损害其他业主利益。二、一审认定大自然物业管理存在严重瑕疵是错误的。如果大自然物业服务存在严重瑕疵，构成根本性违约，小区不可能续签物业合同。任争青、泮容美不能单凭拍摄的照片就证明物业服务存在严重瑕疵，而是需要提供完整的证据链。三、一审酌定任争青、泮容美交纳2012年9月至2015年3月期间物业费2000元，无事实和法律依据。任争青、泮容美反映的是房屋质量、违章搭建等问题，而一审以“物业公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项纳入进来，要求企业承担根本性违约责任。四、“书面催交前置”是程序权利未成就，不能以该理由驳回诉讼请求。 任争青、泮容美辩称，一、大自然物业称任争青、泮容美违约在先，无正当理由缴纳物业费不是事实，是大自然物业不尽义务，任争青、泮容美才不交纳物业费的。二、一审认定物业服务存在严重瑕疵是正确的。小区成为全县拆除违章建筑的重点对象，是物业公司长期不作为，甚至帮某些业主出谋划策所造成的。三、一审酌定物业费用2000元是考虑到物业公司的清洁工曾在小区清扫过，也考虑到了任争青、泮容美的损失严重，体现了人性化。四、2018年4月3日的催缴信没有收到过。一审开庭后，任争青、泮容美曾去邮局取证，投递结果是“已退回”。法律规定物业公司起诉需“书面催交前置”，一审驳回诉讼请求是正确的。 任争青、泮容美上诉请求：撤销一审判决，改判不支持大自然物业的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审时大自然物业要求庭外和解，当时任争青、泮容美出于礼貌，表示不支付物业费可以调解，否则不同意调解。故任争青、泮容美本无意调解，不存在申请庭外和解。二、任争青、泮容美一审未陈述过“未收到过大自然物业的催缴通知书”。2015年3月20日的催缴信件是任争青、泮容美提供的，任争青、泮容美陈述的是2018年4月5日的《催缴通知书》没有收到。三、大自然物业的管理合同在2016年12月31日到期，但任争青、泮容美在2018年7月才收到起诉书，本案已超过诉讼时效。四、任争青、泮容美不锈钢楼顶围栏被拆，受到严重损失。大自然物业从来没有指出不应搭建，如果大自然物业尽早指出，任争青、泮容美就不会搭建了。该经济损失超过物业费总额三倍以上。 大自然物业辩称，一、大自然物业的物业服务期限至2016年12月31日止，诉讼时效应从物业服务结束时开始计算。二、拆除违章建筑是政府行为，大自然物业没有责任。 大自然物业向一审法院起诉请求：1.任争青、泮容美交纳物业服务费11080元、逾期付款违约金2000元，合计13080元；2.任争青、泮容美承担诉讼费。 一审法院认定事实：2009年12月30日，长兴绿岛房地产开发有限公司与大自然物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定长兴绿岛房地产开发有限公司聘请大自然物业为佳境名城小区提供物业管理服务，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中别墅或排屋1.6元/月/平方米，物业费每6-12个月预交一次，交纳时间为每6-12个月的第一个月上旬，逾期交纳的，按应付金额每日3‰支付违约金。2016年2月23日，大自然物业又与佳境名城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2015年11月1日至2016年12月31日。合同期间由大自然物业为小区提供物业服务，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳物业服务费，其中别墅或排屋1.5元/月/平方米，从合同约定期限的第一个月起开始交纳，逾期交纳的，按应付金额每日3‰支付违约金。合同期间，大自然物业为佳境名城小区提供了物业管理服务。合同到期后，大自然物业退出小区。现大自然物业因任争青、泮容美欠交物业费，双方纠纷成讼。 同时查明：任争青、泮容美系佳境名城锦和苑5幢4室排屋住宅业主，其房屋建筑面积为176.77平方米。2010年4月17日，任争青、泮容美购房时，泮容美与大自然物业签订有前期物业服务协议，就锦和苑5幢4室排屋的物业服务约定了与《前期物业服务合同》相同的权利义务及一致的物业费收费标准。泮容美入住佳境名城小区后的多年内，多次向大自然物业和相关部门反映小区内违规装修、违章搭建及小区管理不到位等现象。2015年3月20日，泮容美收到大自然物业发送的催交物业费通知书，泮容美就此书面向物业公司领导提出异议，表明因大自然物业的种种不作为及管理的严重瑕疵导致其利益受损，因此不予交纳物业费并要求整改。同时，泮容美向县领导实名举报了佳境名城锦和苑违章搭建、违规装修的状况。2015年7月，行政执法部门发布“关于对佳境名城（锦和苑）违法建设专项整治告知书”，并对佳境名城锦和苑的违章搭建行为进行整治。另查明：2018年4月5日，大自然物业通过投递机构以“任争青、泮容美”为收件人寄递了邮件编号为“XA45279121233”的挂号信件，向任争青、泮容美寄送《催交通知书》，以催交2012年9月22日至2015年12月30日的物业管理服务费11115元。 一审法院认为，大自然物业分别与绿岛房产公司签订的前期物业服务合同，与泮容美签订的前期物业服务协议及与佳境名城小区业主委员会签订的物业服务合同，均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。大自然物业依约为佳境名城小区提供物业管理服务，任争青、泮容美作为该小区业主受到服务，双方之间成立物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，当事人之间的物业服务合同关系依法受法律保护，并大自然物业与绿岛开发公司及佳境名城小区业主委员会签订的合同均对任争青、泮容美具有约束力。又根据国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，在大自然物业为佳境名城小区提供物业管理服务期间，任争青、泮容美作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同约定支付物业服务费的义务，而物业服务企业诉讼请求业主交纳物业服务费的，须书面催交前置。本案中，大自然物业在2018年4月通过投递机构以“任争青、泮容美”为收件人寄送了物业费催交通知书，但邮件的实际签收状况不明，且寄递回执中仅显示了收件人姓名，未明确邮件的具体投寄地址，无法确定大自然物业向任争青、泮容美的住所地寄递了通知书，显然，大自然物业提供的证据不足以证实任争青、泮容美收到物业费催交通知书。而在任争青、泮容美否认收到催交通知书的情形下，大自然物业也无其他证据证实该事实的成立，故大自然物业于起诉前向任争青、泮容美书面催交物业费的事实缺乏证据证实。但泮容美曾就2015年3月20日收到的大自然物业发送的物业费催交通知书予以过书面回复，足见大自然物业就2015年3月20日之前的物业费向任争青、泮容美进行有书面催交为不争事实，则大自然物业就2015年3月20日前的未交物业费之诉讼主张，应予支持。但大自然物业在为佳境名城小区提供物业服务期间，该小区违章搭建、违规装修现象严重，大自然物业对小区的管理存在严重瑕疵，显然没有达到物业服务合同所约定的一级或不低于二级的管理服务质量标准，而大自然物业瑕疵的严重性，足以构成根本性违约，致使作为小区业主的任争青、泮容美所应享受的合同约定的服务质量不能得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因大自然物业没有按合同约定提供相应的服务质量，且大自然物业已退出该小区的管理，无法以重作、整改的方式予以补救，为此，从质价相符的原则出发，予以减少任争青、泮容美交纳物业服务费的金额为公平合理。依据大自然物业对佳境名城锦和苑在服务过程中提供的服务质量和形成的服务效果，结合合同约定的物业服务收费标准等因素综合考虑，酌情确定任争青、泮容美交纳2012年9月至2015年3月期间的物业费2000元为妥，大自然物业就此主张理由成立，予以支持。而大自然物业未书面催交前置即诉讼主张部分的物业费用，因不符合相关法律法规的规定，不予支持。就大自然物业主张的违约金2000元，审理认为，任争青、泮容美因没有得到相应的物业管理服务而拒绝交纳物业费，属正当理由，不应承担逾期交纳的违约责任。大自然物业该诉请，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、任争青、泮容美给付大自然物业物业管理服务费2000元。限任争青、泮容美于判决生效之日起三十日内向大自然物业付清；二、驳回大自然物业的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由大自然物业承担。 二审中，大自然物业向本院提交下列证据：1.专项整治告知书一份，用以证明违章建筑拆除是政府的行为；2.业委会答复函一份，用以证明物业服务期满后，大自然物业与业主协商，并做好了服务工作与交接工作。任争青、泮容美质证认为，对专项整治告知书的真实性无异议，对业委会答复函的真实性无法确定。 任争青、泮容美在二审中向本院提交下列证据：1.网上案例一份，用以证明超过诉讼时效的物业费不应支持。2.照片一组，用以证明小区存在业主违规搭建、侵占公共绿地等状况。大自然物业质证认为，该二组证据不属于新证据，照片都是2018年、2019年拍摄的，与本案诉争的物业费无关联。 本院经审核认为，大自然物业提交的证据1在一审中当时已经提交，不属于新证据；证据2与大自然物业是否尽到合同义务无关联性。任争青、泮容美提交的证据1不是用以证明本案事实的证据；证据2无法反映2012年至2015年期间的小区情况。故本院对上述证据均不予认定。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、大自然物业起诉是否超过诉讼时效；二、大自然物业是否存在违约行为，一审扣减本案物业费是否合理。 关于争议焦点一，根据本案查明的事实，大自然物业于2009年12月30日与长兴绿岛房地产开发有限公司签订案涉小区的《前期物业服务合同》，2016年2月23日，大自然物业又与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》，在此期间，大自然物业持续为小区提供物业服务，服务期限于2016年12月31日届满。故本案诉讼时效应从2017年1月起计算，故大自然物业就本案提起诉讼未超过诉讼时效。 关于争议焦点二，大自然物业与长兴绿岛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定，“以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，配备专职装修管理员，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，明确装修管理服务费用，并按照‘室内装饰装修管理办法’负责对装修过程的监督与服务。”大自然物业与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定，“乙方提供的其他服务包括以下事项……劝阻、制止私自乱搭乱建和随意占用现象，并及时向政府职能监管部门报告。”根据本案查明的事实，案涉小区的违规装修和违法建设情况十分严重，2015年7月17日，长兴县城市管理行政执法局针对该小区违法建设问题进行了专项整治。而大自然物业既未提供证据证明其对业主装修进行了监督与服务，又未提供证据证明其就小区内的大量违法现象向政府职能监管部门报告，应认定大自然物业未全面履行合同义务。虽然任争青、泮容美应对自身违规装修和违法建设行为承担主要责任，但大自然物业未依照合同告知注意事项和禁止行为等违约行为亦是导致损失扩大的原因之一。此外，《前期物业服务合同》中约定大自然物业提供的物业管理服务应达到普通住宅小区物业管理服务一级标准，《物业服务合同》中约定大自然物业提供不低于二级资质标准，而大自然物业未提供证据证明其提供的物业服务达到合同约定的服务标准。故综合当事人陈述及在案证据，应认定大自然物业提供的物业服务存在较大瑕疵。因大自然物业已退出该小区，不再提供物业服务，无法在后续服务中予以补救，一审以扣减物业费用的方式处理于法有据。综合考量2012年9月至2015年3月的物业费总额、大自然物业提供的服务质量和违约程度、任争青、泮容美存在实际损失等因素，一审酌定任争青、泮容美支付物业费2000元并无明显失当，本院予以维持。 至于2015年3月之后的物业费，因大自然物业未进行书面催交，不符合起诉的条件，在本案中本院不作处理，大自然物业可在书面催交后另行主张。 综上所述，大自然物业、任争青、泮容美的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人长兴县大自然物业管理有限公司承担25元，由上诉人任争青、泮容美承担25元。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年九月十日 书记员 贾艳红