山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终462号   上诉人（原审原告）：潘某，女。   委托代理人：杨某、宋某，山西黄河律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张某，男。   委托代理人：柳某，山西神角律师事务所律师。   委托代理人：高某，山西平略律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：山西瑞驰房地产开发有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区金刚里西区晋阳劳动服务公司院内。   法定代表人:秦某，总经理。   无独立请求权第三人：山西百善源健康养老科技实业有限公司。住所地山西省阳曲县黄寨镇龙兴村。   法定代表人：王某，该公司总经理。   委托代理人：卢某，该公司职工。   上诉人潘某与被上诉人张某、山西瑞驰房地产开发有限公司（以下简称瑞驰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服太原市中级人民法院（2016）晋01民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日作出（2017）晋民终454号民事裁定，将本案发回重审。山西省太原市中级人民法院作出（2018）晋01民初806号民事判决，上诉人潘某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在该案审理过程中，潘某向本院提交《变更诉讼主体申请书》提出已将本案所涉债权转让与山西百善源健康养老科技实业有限公司（以下简称百善源公司），请求该公司为本案诉讼主体参加诉讼。同时百善源公司向本院提交《参加诉讼申请书》，请求本院准许其作为诉讼主体参加本案诉讼活动。经本院研究决定，准许百善源公司以无独立请求权第三人参加诉讼。上诉人潘某的委托代理人杨某、宋某、被上诉人张某的委托代理人柳某、高某、无独立请求权第三人山西百善源健康养老科技实业有限公司的法定代表人王某、委托代理人卢某到庭参加了诉讼，被上诉人山西瑞驰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人潘某上诉请求：1.依法撤销（2018）晋01民初806号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：（一）被上诉人张某在查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。张某与瑞驰公司签订的《蓝水假日预订书》是虚假的。张某在《执行异议申请》中称，在确认开发商具备房屋销售的五证手续后签订商品房买卖合同。但瑞驰公司是在2013年9 月4日才取得《商品房预售许可证》，而被上诉人只提供了一份与瑞驰公司在2009年10月22日签订的《蓝水假日预订书》，该预订书不是在“确认开发商具备房屋销售的五证手续后，才与开发商签订”的，该预订书不是《商品房买卖合同》，而只是交购房定金的一种协议，不能认定《蓝水假日预订书》是真实的，更不能将交定金的协议认定为商品房买卖合同。瑞驰公司曾于2014年1月21日向太原市中级人民法院提交了《解除查封保全申请书》，其理由是“贵院对4号楼房产的查封，造成已建成房产无法出售变现”，这足以证明当时被法院查封的53套房屋只是无法出售变现，而不是已经销售，涉案的房屋在法院查封前已经合法销售是虚假的。涉案的房屋至今未到房地产部门进行备案、办理网签。张某始终没有占有涉案房屋。张某仅提供了交房款的收据，其以现金的方式交付大量房款不符合日常交易习惯。（二）一审判决依照《民事诉讼法》第二百二十七条及《关于适用＜民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条原则性规定，驳回了上诉人的诉讼请求，适用法律错误。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，张某不享有排除强制执行的权益，应驳回其执行异议申请，恢复对本案的执行。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的认定商品房买卖合同的主要内容，《蓝水假日预订书》不符合该规定关于商品房买卖合同的主要内容，一审认定《蓝水假日预定书》有效是错误的。（三）一审判决未严格按照法律规定合理分配举证责任。张某作为提起执行异议之诉的案外人，应当对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益承担举证责任，瑞驰公司作为本案的第三人，也没有提供证明补强张某用于支持其主张的证据，应当依法承担举证不能的责任。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请省高院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。   被上诉人张某二审中辩称：因原《执行异议申请》表述错误, 已经进行修改，修改后的《执行异议申请》足以证明《蓝水假日预定书 》是真实的，鉴于瑞驰公司已经取得《商品房预售许可证》，故该预订书属有效的房屋买卖合同。因一审法院查封涉案房屋没有公告，根据相关规定，查封对其不发生效力。其没有占有涉案房的原因，是涉案房产被查封处于停建状态，该责任不应当由其承担。其现金购房没有违反法律规定。其承诺愿意以按揭方式将剩余房款通过法院用于执行。法律没有规定房屋买卖合同约定的条款必须占《商品房销售管理办法》第十六条内容的百分之几《房屋买卖合同》才有效；法律也没有规定审理执行异议之诉案件必须适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其在一审中已就本案提交了相关证据，承担了举证责任。故原审判决适用法律正确，应驳回潘某的上诉请求。   原审原告潘某一审中请求：一、依法判令确认（2015）并执异字第90号执行裁定书错误并撤销该裁定；二、依法判令准许依（2015）并执字第422号执行裁定及《协助执行通知书》恢复对被执行人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢3单元1101号房产的执行；三、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告潘某与太原市丽晶假日酒店管理有限公司、山西瑞驰房地产开发有限公司、山西太极龙汽车销售有限公司、郑有文、王云洲借款合同纠纷一案[（2013）并民初字第469号]已审结并进入执行程序。在该案诉讼中，原告潘某申请财产保全，山西省太原市中级人民法院作出（2013）并民初字第469号民事裁定书，将第三人瑞驰公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号的房产（包括蓝水假日第4幢3单元1101号）予以查封。前述案件生效申请执行立案后，太原中院作出（2015）并执字第422号执行裁定书对第三人瑞驰公司前述房产进行续封，被告张某作为案外人对此提出了执行异议。被告主张其已在2009年10月22日与瑞驰公司签订蓝水假日预订书并支付部分房款，用以购买位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢3单元1101号房屋，请求太原中院中止对前述房产的执行。太原中院后作出（2015）并执异字第90号执行裁定支持了被告请求中止对前述房产执行的申请。原告认为：（2015）并执异字第90号执行裁定在认定事实及适用法律方面均存在严重错误，具体理由如下：一、（2015）并执异字第90号执行裁定书适用法律错误。本案争议房产为第三人瑞驰房地产公司开发经营的商品房，对此原告、被告及第三人均无异议，（2015）并执异字第90号执行裁定也认可此事实。执行中，被告是对登记在被执行的房地产开发企业第三人瑞驰房地产开发公司名下的商品房提出异议，太原中院应当依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十九条（即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……）审理异议申请，不应当适用《执行异议和复议规定》）第二十八条裁定异议申请。二、如依法适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，被告所提异议申请不符合法定情形其主张权利不能够排除执行，法院应当依法驳回其异议申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告所提异议申请不符合法定情形主要表现在：1、被告未能证明所购房屋系用于居住且被告（包括其配偶及未成年子女）名下无其他居住的房屋；2、被告使用现金18.5595万元支付给开发商不符合交易习惯，且已支付房款未超过合同的50%；3、被告与第三人并未签订合法有效的房屋买卖合同。据此，被告不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的法定情形，其异议主张不能排除（2015）并执字第422号执行裁定的执行。综上所述，原告作为申请执行人请求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判如所请，准许执行第三人山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢3单元1101号房产。   原审被告张某一审中辩称，一、关于原告诉称：“（2015）并执异字第90号执行裁定书适用法律错误。”方面。原告在该标题下诉称了三个理由，答辩人认为该三个理由都不能成立，根据是：第一个理由是：“本案争议房产为第三人瑞驰房地产公司开发经营的商品房，对此，原告、被告及第三人均无异议，(2015)并执异字第90号执行裁定也认可此事实。”该理由不能成立在于：从(2015)并执异字第90号执行裁定书（下称第90号裁定）可以看到，答辩人诉称争议房产是房屋，第三人瑞驰公司没有出庭，不存在其诉称争议房产是经营的商品房。第90号裁定也写着争议房产是房产。退一步说，即使本案当事人和第90号裁定都说过争议房产是经营的商品房，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议和复议规定》）二十九条所指的房屋是登记的商品房，据此，该理由与该规定无关联。第二个理由是：“执行中，被告是对登记在被执行的房地产开发企业第三人瑞驰房地产开发公司名下的商品房提出异议，太原中院应当适用《异议和复议规定》第二十九条（即：……。）审理异议申请。”该理由不能成立在于：1、原告在这里偷换了概念，即：从答辩人提交的异议申请中可以看到，申请人诉称争议房产是房屋，没有诉称过争议房产是登记的商品房,原告将房屋故意说成登记的商品房，明显是偷换了概念。2、从《异议和复议规定》第二十九条规定可以看到，该条所指的登记的商品房是开发商建成房屋后，按《城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，向房产管理部门申请登记并领取了房屋所有权证的房屋。而争议房产至今还是《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条第二、三款所指的“正在建造、尚未办理所有权首次登记的”房屋,且原告至今没有向法庭提交争议房产是已登记在瑞驰公司名下商品房的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称《证据规定》）第二条规定，该理由不成立。基于此，原告要求第90号裁定适用《异议和复议规定》第二十九条规定没有道理。第三个理由是：“太原中院……，不应当适用《异议和复议规定》第二十八条裁定异议申请。”该理由不能成立在于：1、该理由只有这一句话的主张，该理由明显属于《证据规定》第七十六条规定的“当事人对自己的主张，只有本人称述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的情形。2、答辩人认为第90号裁定适用《异议和复议规定》第二十八条规定正确，理由在于：（1）答辩人提交的《商品房预售许可证》证明，第三人瑞驰公司已提交了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，根据《异议和复议规定》第二十五条规定，争议房产应当归类为登记在瑞驰公司名下的不动产。据此，第90号裁定适用《异议和复议规定》第二十八条规定并无不妥。（2）在争议房产属于登记的不动产前提下，《异议和复议规定》第二十八条所列的四种情形，答辩人的情况都符合且能够排除执行，即：①争议房产查封前答辩人与第三人瑞驰公司已签订了合法有效的买卖合同；②答辩人已按合同约定支付了18.5595万元，对剩余的房款，被告当庭承诺，在能将所购房屋网签到自己名下的前提下愿意以按揭的方式将剩余的房款通过法院用于执行；③答辩人没有占有争议房产是因查封房产处于停建状态；④争议房产未办理过户非答辩人自身原因。二、关于原告诉称：“如依法适用《异议和复议规定》第二十九条规定，被告所提异议申请不符合法定情形，其主张权利不能够排除执行，法院应当依法驳回其异议申请。”答辩人认为该理由不能成立，根据是：1、该标题第一个字用的是“如”，“如”字用在这里明显是假如的意思，这说明原告也认为本案不应适用《异议和复议规定》第二十九条规定，才假如适用的，如果原告认为应当适用该规定，就无需假如。2、该标题下的3个理由都不能成立在于：（1）原告诉称答辩人未提交无房证明问题。该理由是原告根据《异议和复议规定》第二十九条规定的前提下第二项情形提出的，从前述可知，本案不具有《异议和复议规定》第二十九条规定的前提条件，且原告也自认其适用《异议和复议规定》第二十九条是假如的，所以，原告要求答辩人提交无房证明没有道理。（2）原告诉称答辩人“使用现金18.5595万元支付给开发商不符合交易习惯，且已支付房款未能超过合同的50%，”问题。对其中使用现金购房问题,答辩意见是，用现金购买争议房产并未违反《民法通则》第五十五条规定，且第三条规定,人民币是法定货币,在中华人民共和国境内支付公共和私人债务,任何人不得拒收；对其中的支付房款未超过50%问题，答辩意见是，从前述可知，在争议房产属于《异议和复议规定》第二十八条所指的登记的不动产前提下，原告的该理由与该条规定没有关联。（2）原告诉称答辩人与第三人瑞驰公司并未签订合法有效的房屋买卖合同问题。答辩人与瑞驰公司签订时,虽然瑞驰公司还没有领取《商品房预售许可证》,但该许可证的领取时间在原告起诉前,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该《蓝水假日预订书》属于有效合同。综上，请求二审法院维持第90号裁定，驳回原告的诉讼请求。   瑞驰公司一审中未出庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。   一审法院查明，2009年10月22日，张某与瑞驰公司签订《蓝水假日预定书》，约定张某预定购买瑞驰公司蓝水假日4#3-1101号房屋，建筑面积125.59平方米，单价4822元/平方米，房款总价为605595元。协议还对其他事项作了约定。2009年10月22日到10月28日，张某以现金凡是支付购房款共185595元，瑞驰公司出具收据2份。2013年9月4日，太原市房产管理局为瑞驰公司颁发蓝水假日4＃楼的《商品房预售许可证》。一审法院在审理原告潘某与被告太原市丽晶假日管理有限公司、瑞驰公司等借款合同纠纷一案中，于2013年11月15日查封了涉案房产。瑞驰公司曾于2014年1月21日向本院提交《解除查封保全申请书》，申请解除对西渠路（玉门北沿岸）12号蓝水假日4号楼房产等的查封。2014年10月15日，一审法院作出（2013）并民初字第469号民事判决，判决：一、被告太原市丽晶假日酒店管理有限公司于本判决生效后十日内偿还原告潘某借款本金21532961.72元；二、被告太原市丽晶假日酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘某截止到2014年6月30日的利息13955984.83元及自2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止的利息（以尚欠借款本金21532961.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、被告山西瑞驰房地产开发有限公司、王云洲、郑有文对上述一、二项承担连带偿还责任；四、被告山西太极龙汽车销售有限公司在1000万元范围内对上述一、二项承担连带偿还责任；五、驳回原告潘某的其他诉讼请求。在执行申请执行人潘某与被执行人太原市丽晶假日管理有限公司、瑞驰公司等借款合同纠纷一案中，一审法院于2015年11月30日作出（2015）并执字第422号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司、山西瑞驰房地产开发有限公司、郑有文、王云洲银行存款3548.89466万元及迟延履行的债务利息、执行费102888.95元；如银行存款不足，查封、扣押被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司、山西瑞驰房地产开发有限公司、郑有文、王云洲相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人山西太极龙汽车销售有限公司银行存款1000万元；如银行存款不足，查封、扣押被执行人山西太极龙汽车销售有限公司相应价值的财产。张某对一审法院查封瑞驰公司位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢3单元1101号房产提出异议，请求中止执行（2015）并执字第422号执行裁定确定的由异议人购买，但登记在被执行人瑞驰公司名下的房屋，解除对异议人所购房屋的查封措施。一审法院于2015年12月14日作出（2015）并执异字第90号执行裁定，裁定：中止对山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢3单元1101号房产的执行。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，张某与瑞驰公司签订的《蓝水假日预订书》对房屋建筑面积、单价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容作了约定，符合房屋买卖合同的法律特征；张某已支付部分购房款；瑞驰公司已取得涉案房产的商品房预售许可证。故《蓝水假日预订书》应认定为商品房买卖合同。《蓝水假日预订书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。涉案《蓝水假日预订书》签订于查封之前；涉案房屋由于查封而停建至今；张某已按照约定支付部分购房款。故张某对执行标的享有足以排除强制执行的权益。潘某要求对该房屋恢复执行无事实及法律依据，其诉讼请求一审法院不予支持。第三人瑞驰公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告潘某的诉讼请求。   本院二审审理中，上诉人潘某提供了以下证据：1.瑞驰公司于2014年1月21日向一审法院出具的解除查封保全申请书；2.瑞驰公司于2018年12月出具的证明材料；3.王素娟诉瑞驰公司（2015）万民初字第00751号民事判决书；4.师某证人证言；5.王云洲于2015年3月18日给师某出具的承诺书。   被上诉人提交了以下证据：1.潘某申请一审法院解除对郑有文的银行账户的冻结及解除限制高消费令的申请书；2.一审法院的查封笔录及其查封、扣押财产清单；3.执行异议申请；4.一审法院出具给太原市国土资源局的协助执行通知书稿 【(2013）并民初字第469号】；5.协助执行通知书【(2013）并执字第422号】；6.查封的53套房屋中没有出售的6套房屋面积及价值情况；7.潘某向一审法院提交的解封异议书暨紧急情况反映。   另，在本案审理过程中，潘某申请证人师某出庭作证，师某证言主要内容为：其与瑞驰公司的实际控制人王云洲有借贷往来，王云洲欠其巨款长期未还，其多次追讨，王云洲曾与其协商要以法院查封的房产抵顶，并告知已有人如此办理抵顶欠款，其认为王云洲的行为违法，没有如此操作。故，潘某认为本系列案件的购房人身份虚假，购房合同掩盖借贷实质，不是真实的购房交易，法院不能支持购房人中止执行的请求。   对师某的证言，本院认为，师某与王云洲存在巨额欠款关系，在王云洲欠款未还时，其曾向公安机关报案追究王云洲的刑事责任，故其与王云洲存在利害关系，并且其证言只是单方陈述，属于间接证据，并无其他证据印证，故其证言只能作为参考，不能全部采信。   该系列案庭审结束后，本院还向太原市公安局万柏林分局依法调取了其对犯罪嫌疑人王云洲的《提请批准逮捕书》及太原市万柏林区人民检察院的《不批准逮捕决定书》，本院于2019年8月22日、29日向瑞驰公司原员工阴改英、王丽荣进行了询问，二人向本院介绍了其作为内部员工享受优惠价买房的情况。潘某的代理人进行了质证，发表了质证意见。   本院二审审理中，上诉人除对原审判决查明的张某现金支付房款的事实提出异议外，对张某当庭提交的《蓝水假日预订书》真实性及原审法院查明的其余事实无异议，本院予以确认。   经本院专业法官会议研究认为，本案争议的焦点问题为：被上诉人张某就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   1.被上诉人是否系涉案房屋的权利人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，被上诉人与瑞驰公司就涉案房屋在查封前签订了《蓝水假日预订书》，上诉人虽对该预订书的效力提出异议，但该预订书载明了双方当事人的基本情况、房屋的位置、建筑面积、单价等基本情况以及付款方式等商品房买卖合同应具备的要件，且瑞驰公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，应认定《蓝水假日预订书》的性质为商品房买卖合同；关于被上诉人现金交付购房款问题。潘某虽在上诉理由中称被上诉人交付房款的事实是虚假的，但，一则有瑞驰公司出具的收款凭据予以证明，再则我国法律并未禁止现金交易，故本院对被上诉人现金交付房款之事实予以确认，应认定被上诉人已支付部分房款。本案中，被上诉人提供了《蓝水假日预定书》和瑞驰公司出具的收款凭据等证据，尽到了举证义务，故对潘某所称被上诉人应承担举证不能责任的主张,本院不予支持。以上事实和证据能够证明被上诉人系涉案房屋的权利人，该权利具有合法性与真实性。   2.被上诉人就涉案房屋的权利能否排除强制执行。因潘某所提诉求是关于执行程序中具有具体执行内容的执行异议纠纷案件，依据本院及最高人民法院案例精神，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在审理执行异议之诉案件时可参照适用。该《规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，被上诉人所提供的证据证明其所购房屋系瑞驰公司取得商品房预售许可证的房产，系居住用房，具有基于住房消费者物权期待权，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定进行审查。第一，被上诉人与瑞驰公司在诉争房产被查封前签订了《蓝水假日预定书》，该《蓝水假日预定书》合法有效，应认定为被上诉人与瑞驰公司签订有合法有效的商品房买卖合同;第二，被上诉人所购房屋系瑞驰公司取得商品房预售许可证的房产，系居住用房，潘某并无证据证明被上诉人购房属于炒房盈利并非用于居住;第三，被上诉人已支付了部分房款，并承诺将剩余房款交到人民法院。我国现无法律明文禁止有房的公民购买商品房，作为正常消费者，其基本生存权及改善生活居住权与一般债权相冲突时，应受到法律优先保护。故被上诉人主张的权利足以排除强制执行。   综上所述，张某就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人的债权可通过执行债务人与其他保证人的财产及瑞驰公司其他财产得到清偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元由上诉人潘某负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘志刚   审  判  员   刘 英   审  判  员   仲俊光   二〇一九年九月二十九日   书  记  员   段梦萦