宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7975号 原告:李辉，男,1990年1月4日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:银川天山房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人:康利萍,该公司总裁。 委托诉讼代理人：陈永宏，该公司员工。 被告:银川怡生乐居信息服务有限公司(历史名称：银川易居臣信房地产经纪有限公司），住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区. 法定代表人:贺寅宇,该公司总经理。 委托诉讼代理人:张井,该公司员工。 原告李辉与被告银川天山房地产开发有限公司（以下简称银川天山公司）、银川怡生乐居信息服务有限公司（以下简称怡生乐居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李辉、被告银川天山公司的委托诉讼代理人陈永宏、被告怡生乐居公司的委托诉讼代理人张井均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告银川天山房地产开发有限公司之间于2018年10月1日签订的银川市商品房买卖合同(预售)合同编号201800043664;2.判令被告银川天山房地产开发有限公司返还原告已支付的购房首付款322000元,车位款115000元,截止至2019年6月18日已偿还银行贷款(8期)本息37957.97元(本金16666.64元,利息21291.33元),合计:474957.97元。退还原告未偿还银行按揭贷款剩余金额及银行提前还款违约金;3.判令被告银川天山房地产开发有限公司支付迟延交付违约金118700元(1187000×0.5‰×200天)=118700元);4.被告银川天山房地产开发有限公司支付迟延交付期间的利息53415元(按银行同期贷款年利率5.39%,首付款322000元、车位款115000元、按揭贷款750000元,所有日期统一为2018.10.18-2019.6.18)以及购房款总价款全部返还之日期间的利息；5.判令被告银川怡生乐居信息服务有限公司退还原告购房交纳的电商费20000元，上述合计:667072.97元;6.判令被告承担诉讼费、保全费律师费等相关费用。事实和理由：2018年9月24日,原告在被告银川天山公司售楼部,通过被告怡生乐居公司与银川天山公司签订《银川市商品房买卖合同(预售)》合同编号201800043664,为此支付团购电商费20000元。原告购买被告银川天山公司开发的位于银川市金凤区亲水南大街东侧天山熙湖小区室,建筑面积142.01平米住宅一套,房屋总价为1072000元,同时购买了该小区南区D044号车位70年使用权,价格115000元,使用年限自2018年11月30日至2086年6月30日止。合同签订后,原告依约向怡生乐居公司支付了团购电商费及向天山公司支付了购房首付款、银行按揭贷款及车位款。而被告银川天山公司依约应于2018年11月30日向原告交房,但至今未向原告交付,且推迟至2019年6月30日,鉴于被告迟延交付该房屋及地下车位已构成根本违约,还因虚假宣传销售被罚款,小区环境和房屋质量不过关,无法实现合同目的。现原告诉诸贵院,望判如所请。 被告银川天山公司辩称，我公司完全按合同约定履行，迟延交付完全由政府政策原因所致。银川市政府因“蓝天工程”强令要求全银川市所有在建工地全面停工5个月，自2017年11月6日至2018年3月31日。原告与我公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》中约定的交付时间为2018年11月30日前。涉案项目正在工程施工过程中,即2017年11月6日,银川市住建局下发《关于做好冬季施工安全生产大气污染的通知》(银住建发(2017)883号),银川市蓝天工程领导小组办公室发布《关于采取应急措施应对重污染天气的紧急通知》(银蓝天办发(2017)27号),银川市环境治理领导小组办公室也于2017年11月13日通过银川市环保局官网发布《关于加强大气污染防治工作的公开信》,上述文件明确要求“为确保我市空气质量好转,经市政府研究,央定从即日起至2018年3月31日期间,在全面贯彻落实大气十条的基础上,进一步明确冬十条’严控措施,坚决揭制扬尘污来。全市所有施工工地土石方工程全部停工,所有渣土运输全部停运。建筑工地裸露土堆、渣堆全部绿网覆盖。道路定期洒水降尘,减少扬尘污染。涉及重大民生的工程须经批准后,方可继续施工作业”。为落实银川蓝天工程领导小组办公室文件,该项目监理机构石家庄东方工程监理有限公司于2017年11月7日向该项目施工单位泰兴一建建设集团有限公司签发《监理工程师通知单》,告知施工单位泰兴一建建设集团有限公司必须落实政府文件立即停工。直至2018年4月份停工期届满后,石家庄东方工程监理有限公司才于2018年4月2日向泰兴一建建设集团有限公司签发《监理工程师通知单》,告知施工单位恢复施工。考虑到政府的强制停工要求会导致项目整体工程滞后,无法按照约定日期交房，我公司于2018年11月25日向各位业主发送了《延期交房通知书》,并函告各位业主交房时间暂定为2019年6月30日；银川市政府要求全面停工时,正值涉案项目二次结构施工的关键节点,施工单位已做好冬期施工方案,因政府原因被迫停工。银川市政府要求强制全面停止时,涉案项目正处于紧张有序在施工过程中时。至2017年11月,项目主体已全部封顶。我公司为全面履行施工任务,完成施工进度,履行向购房人的交房时间承诺,于2017年10月就与监理公司、施工总包方一并完成并通过了《施工组织设计/(专项)施工方案报审表》,其中包含了对“冬期施工方案”。银川市政府要求强制停工时,涉案项目正处于二次结构施工过程中,主要施工内容为砌体结构和粉刷工程等工程内容。但该项工程施工过程需要使用水泥、砂石料、泥砂浆等建筑材料,同时现场施工还需要使用塔吊等大型施工机械。但上述施工材料和工程机械均因“蓝天工程”被暂停使用。故施工单位从2017年11月初至2018年4月初被迫全面停工5个月,现场除保留保安和洒水人员和设备外,其余人员和设备全面清场并用绿网覆盖。银川市政府此次强制要求停工,直接导致我公司整体工程进度滞后,不能按原定计划按时完工施工单位也无法向我公司交付涉案工程项目;因政府原因造成房屋交付迟延,交付时间按合同约定应予以顺延。根据《商品房买卖合同补充协议》第二十四条约定,关于本合同第四章商品房交付条件与交付手续的补充约定:如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:4政府有关部门原因造成的,遇天气等出卖人不可抗力的原因。根据该约定,我公司在项目开发过程中,因政府原因导致工程延期5个月,我公司有权对交房时间予以顺延,并依法向原告等业主发出了《延期交房通知书》,对迟延交房原因进行澄清,并对顺延时间作出承诺。故至今,原告与我公司《银川市商品房买卖合同(预售)》处于正常履行过程中,我公司不存在因目身原因造成的迟延交房的情形,合同应继续履行。同时,我公司已主动提出车位优惠券或物业费(供业主选择一种)方案,弥补业主损失；原告不具备法定解除的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,因出卖人迟延交付房屋行使法定解除权的前提条件是当事人没有约定。但是按照双方签订的合同约定,在出现出卖人迟延交房的情况下,双方选择的解决方式为“合同继续履行”,因此原告不具备法定解除的条件,无权解除合同。如果原告认为我公司延期交房理由不能成立,具备合同解除权,那么根据《银川市商品房买卖合同(预售)》附件十一第二十一条第3项约定及《合同法》第九十五条第一款规定,原告行使合同解除权的期限为我公司延期交房之日起30日内,而原告自2019年6月20日通过起诉行使合同解除权,已超过双方约定的合同解除权行使期间,原告的解除权消灭,原告不具备合同解除权,双方签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》应继续履行；涉案商品房已达到交付条件,并不影响合同目的的实现。我公司于2018年底通知原告廷期交房时已告知了原告涉案房屋延期至2019年6月30日交付,截止2019年6月4日涉案房屋已取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《工程竣工验收备案表》和《测量报告书》,该房屋已达到交付条件,不存在因迟延履行致使合同目的不能实现的情况,并且我公司已于2019年6月26日书面通知了原告于当月30日收房,原告购买该商品房的目的完全可以实现。原告主张返还首付款、车位款、已偿还贷款本息,退还剩余贷款金额、迟延交付违约金和迟延交付期间的利息等诉求没有事实和法律依据。因原告不具备合同解除条件,且目前涉案房屋已具备交付条件,《银川市商品房买卖合同(预售)》应继续履行,地下车位的《协议书》、按揭贷款合同等也不随之解除,且原告并未提出解除《协议书》及贷款合同诉求,追加贷款合同当事人即放贷银行中国建设银行参加诉讼,故我公司无需返还原告首付款、车位款已偿还贷款本息,退还剩余贷款金额、提前还款违约金。原告主张的迟延交付违约金和延迟交付期间的利息系两种不同情况下的补偿金,不能同时主张,如果合同解除的,则按照双方签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》附件十一第二十一条第2款第2)项约定执行,即首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行,银行按揭贷款利率按照银行与买受人签订的《借款合同》约定利率执行;如果合同继续履行,出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金,如果迟延交付违约金低于买受人的实际损失,可以根据违约造成的实际损失做相应调整。因此原告同时主张迟延交付违约金和迟延交付期间的利息没有事实和法律依据。综上,我公司与原告之间的商品房买卖合同签订后,因政府原因要求全市所有在建工地停工属于答辩人无法克服的客观情况,导致整个工程项目交工时间顺延,根据《银川市商品房买卖合同(预售)》约定,我公司依法对交房时间予以顺延,并将该情况通知到原告。目前房屋已具备交付条件,原告基于自己个人利益诉求拒不收房,其不具备解除商品房买卖合同的条件,也不具备解除贷款合同的条件,《银川市商品房买卖合同(预售)》应继续履行,原告要求我公司返还购房首付款、车位款、已还贷款本息、剩余按揭贷款本金并支付迟延交付违约金和迟延交付期间的利息损失等诉讼请求没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告怡生乐居公司辩称，我公司与天山公司系合作关系，如果商品房预售合同被解除，我公司同意退还原告缴纳的团购费，原告起诉的事实理由属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告怡生乐居公司提交的服务协议，原告及被告银川天山公司均认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的商品房交付使用通知书系复印件，被告银川天山公司对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，该证据仅能证实被告银川天山公司于2019年6月19日书面通知原告交房，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的本院不予采信。被告银川天山公司提交的《银川市商品房买卖合同》、《协议书》，内容客观，与本案有关联，本院予以采信；被告银川天山公司提交的《关于做好冬季施工安全生产大气污染工作的通知》、《关于采取应急措施应对重污染天气的紧急通知》、《关于加强大气污染防治工作的公开信》、《监理工程师通知单》、《施工组织设计/（专项）施工方案报审表》，结合原、被告的陈述，均不能证实被告的证明目的，本院不予采信；被告银川天山公司提交的《延期交房通知书》及快递单，仅能证实被告银川天山公司向原告邮寄送达《延期交房通知书》的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信；被告银川天山公司提交的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《工程竣工验收备案表》、《测量报告书》、《商品房交付使用通知书》及快递单、快递投递查询记录，内容客观，与本案有关联，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月24日，原告与银川易居臣信房地产经纪有限公司签订《服务协议》，约定原告欲购买天山熙湖xxx室房屋，由被告怡生乐居公司为原告提供服务，原告可享受房屋价格优惠，原告需预存服务费2万元。协议签订后，原告支付银川易居臣信房地产经纪有限公司服务2万元。2017年8月13日，银川易居臣信房地产经纪有限公司变更名称为银川怡生乐居信息服务有限公司。 2018年9月28日，原告与被告银川天山公司签订《协议书》，约定原告有偿使用被告建设的南区D044号地下车库，使用费为115000元，使用期限为2016年6月8日至2086年6月30日，被告银川天山公司应于2018年11月30日前将该车位交付给原告。被告银川天山公司认可收到原告车位使用费。 2018年10月1日，原告（乙方、买受人）与被告银川天山公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告银川天山公司开发建设的位于银川市亲水南大街东侧天山熙湖xxx室房屋，房屋总价款为1072000元，付款方式为买受人于2018年10月1日前支付首期房价款322000元，剩余75万元向银行申请贷款支付；出卖人应当于2018年11月30日前向买受人交付该商品房,逾期交付的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除本合同及本补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。后原告向被告交纳上述房款。 2018年11月29日，被告银川天山公司给原告邮寄送达《延期交房通知书》，通知原告因2017年11月6日政府发文整治大气污染，治理雾霾天气，要求银川市在建工地停工146天，导致本项目整体工程进度滞后，决定将南区xxx号楼原合同约定交房时间2018年11月30日，暂定交房时间为2019年6月30日。 2019年5月，被告银川天山公司取得天山熙湖小区13号住宅楼及地下车库的《工程竣工验收备案表》，并于2019年6月4日取得该栋住宅楼的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2019年6月26日，被告银川天山公司给原告邮寄送达《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年6月30日起正式交付并办理入住手续。原告于2019年6月27日签收。 本院认为，原告与被告银川天山公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案在审理过程中，原告主张被告银川天山公司存在虚假宣传且延期交房，故要求解除与被告银川天山公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，就被告银川天山公司是否在原告购房时存在虚假宣传，原告未提交有效证据证实，被告银川天山公司不予认可，原告应承担举证不能的不利后果。合同约定被告银川天山公司应于2018年11月30日前向原告交付房屋，被告银川天山公司未按照约定向原告履行交房义务，被告银川天山公司辩解系因政府实施“蓝天工程”导致的迟延交房，被告银川天山公司自认“蓝天工程”自2017年11月起至2018年3月结束，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》的日期是2018年10月1日，合同签订是在“蓝天工程”结束之后，被告银川天山公司仍然承诺于2018年11月30日向原告交付房屋，故对被告的辩解本院不予采信，被告银川天山公司存在逾期交房的违约行为。被告银川天山公司虽然迟延交房，但其已经取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》及《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，并通知原告办理房屋交接手续，被告银川天山公司的违约行为并未导致合同目的不能实现。且原告未在双方约定的合理期限内行使解除权，故原告要求解除与被告银川天山公司之间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合同、返还已支付的购房首付款、车位款及银行贷款、退还未偿还的银行贷款及提前还款违约金，要求被告怡生乐居公司退还电商费的诉讼请求，本院均不予支持。被告银川天山公司逾期交房，应按照合同约定支付原告违约金，原告主张的逾期交房违约金应自2018年12月1日计算至2019年6月27日，计算为1187000元×0.1‰×209天＝24808.3元，原告主张的迟延交付期间利息合同没有约定，且本院已支持原告主张的逾期交房违约金，故对其主张的迟延交付期间利息本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、被告银川天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李辉支付逾期交房违约金24808.3元； 二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5235元，原告李辉负担5040元，被告银川天山房地产开发有限公司负担195元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年九月十八日 书记员  李晓艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。