上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6481号原告：王磊，男，1979年7月19日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：杨莉，上海市浩信律师事务所律师。被告：魏永斌，男，1978年4月16日出生，汉族，住上海市。原告王磊与被告魏永斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告王磊的委托诉讼代理人杨莉、被告魏永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊提出的诉讼请求：解除王磊与魏永斌之间的房屋租赁合同；2、魏永斌返还王磊租金人民币36万元(以下币种均为人民币)；3、魏永斌向王磊支付违约金，以本金36万元为基数，按月利率2%自2017年5月1日起至实际支付之日止；4、诉讼费由魏永斌负担。事实与理由：2016年8月31日，双方签订《房屋租赁合同》，由王磊向魏永斌承租坐落于上海市普陀区中潭路XXX号XXX楼的房屋(约510平方米)，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，并约定房屋应于2016年10月1日交付给王磊。签订合同当日，王磊委托案外人李宏杰以银行转账的方式向魏永斌支付租金20万元，又以现金的方式向魏永斌支付租金7万元。2017年4月28日，王磊以现金方式再次向魏永斌支付租金9万元，魏永斌据此向王磊出具《收条》及《承诺书》，确认已收到王磊支付的租金合计36万元，承诺尽快向王磊交付租赁房屋，并自愿承担自2017年5月1日起延迟交付房屋的违约金(以36万元为基数，按月利率4%计算)。但魏永斌至今未能向王磊交付房屋。之后，王磊多次向魏永斌主张退还租金未果。为维护自身合法权益，王磊向法院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。被告魏永斌辩称：双方系借贷关系，并非房屋租赁关系。王磊支付的27万元实为借款，当时本想出具借条，但王磊称还是写租赁合同，租赁合同比借条有保障。如根据合同约定的付三押二的付款方式，王磊只需支付10万元。且租赁房屋面积500多平方米，每月2万元的租金远低于市场价。故上述款项不可能是租金。实际情况是，2016年，魏永斌欲向朋友李慧民借款，李称其没钱，故介绍了王磊。魏永斌遂向王磊借款27万元，由李慧民担保。之后，魏永斌陆续归还了16万元，但都是将款项汇入李慧民账户，由李慧民再转给王磊。另，王磊诉称款项中的9万元，魏永斌并未收到。现魏永斌仅同意归还11万元。关于违约金，王磊主张按每月2%计算，属过高，申请法院调低。综上，不同意王磊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年8月31日，魏永斌(作为出租方)与王磊(作为承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：魏永斌出租给王磊的房屋坐落在本市普陀区中潭路XXX号XXX楼部分面积(510平方米)；魏永斌应于2016年10月1日向王磊交付房屋，租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止；鉴于魏永斌对王磊装修及后续经营上的扶持，双方约定免租优惠期为2016年10月1日起至2016年10月31日止；房屋租金：2017年3月21日至2018年3月20日，月租金为2万元，年租金为24万元，2018年3月21日至2020年3月20日，月租金为2.2万元，年租金为26.4万元；上述租金先付后用，每三个月支付一次，在租金到期前的十日支付下一期租金；王磊应在本合同签订当日内，向魏永斌一次性支付第一期租金6万元，当本款以上条件满足后，王磊方可进场装修，王磊将在2016年10月31日前的十天支付二个月的押金4万元方可继续营业；魏永斌收取装修押金5万元，在本合同签订当日支付，待王磊装修完毕后证照齐全后的一个工作日，魏永斌将收取的装修押金无息返还；王磊一次性支付给魏永斌2万元转让费，在合同签署当日内支付；因一方违约或过错，导致本合同终止的，应向另一方支付合同终止该月月租金三倍的违约金，给对方造成损失的，还应另外赔偿直接和间接损失。签订上述租赁合同当日，即2016年8月31日，王磊委托案外人以转账方式支付魏永斌20万元。同年9月1日，王磊又向魏永斌支付现金7万元。当日，魏永斌出具收条，内容为：今收到王磊租金27万元(现金7万元，划款20万元)。2017年4月28日，魏永斌出具收条及承诺书。收条中载明：今收到王磊中潭路XXX号租金9万元(现金)。《承诺书》中载明：2016年9月1日魏永斌与王磊签订位于中潭路XXX号XXX楼房屋租赁合同，因故未能按时交房，本人愿意自2017年5月1日起承担已收王磊租金总额36万元每月4%的违约金，并尽快交付该房屋。之后，王磊要求魏永斌返还上述款项未果，遂向法院提起诉讼。以上事实，有王磊提供《房屋租赁合同》、银行转账记录、转账说明、2016年9月1日的收条、2017年4月28日的收条、承诺书、大众点评截图及当事人当庭陈述予以证明，本院予以确认。关于系争房屋情况，魏永斌陈述，系争房屋所有权人为三林万业(中国)企业集团公司，魏永斌于2016年8月与该公司就系争房屋签订租赁合同，租期至2019年6月届满。对此，王磊表示，其与魏永斌签订租赁合同时，魏永斌的确是系争房屋的承租人。关于王磊在2016年9月1日前已付租金为27万元，相当于13.5个月的租金，与合同约定的付三押二的付款方式不符。对此，王磊表示，当时魏永斌称资金困难，希望自己多预付一些租金，鉴于魏永斌系朋友李慧民引荐，故按其要求多付了租金。关于魏永斌是否收到2017年4月28日收条上的现金9万元。王磊称，因魏永斌一致未能交付房屋，经沟通，魏永斌提出其资金困难，需要资金驱使原来的承租人搬离系争租赁房屋，故其又于2017年4月28日向魏永斌支付了现金9万元，并要求魏出具了收条及承诺书。魏永斌表示，2017年4月28日，因急需资金找到李慧民提出借钱，并根据李慧民的要求先写了收条和承诺书，李慧民称晚上王磊会转账过来，但之后并未收到。为此，魏永斌次日即找到李慧民，要求其将返还收条和承诺书，李慧民称已撕毁。审理中，因王磊本人未到庭，无法就双方存在争议的9万元现金付款事宜予以核查。经本院向王磊代理人释明后，王磊表示无法到庭，并向法院出具《情况说明》，主要内容为：1、因时间久远，相关付款细节不能回忆清楚，不能向法院提供其他证据进一步证明。如法院认为现有证据不足且因本人未到庭予以详细说明而不予支持关于9万元本金的主张，本人愿意承担相应法律后果。2、本人与李慧民是朋友，2016年经李慧民引荐与魏永斌相识，并签署了房屋租赁合同，李并未做过担保。3、因魏永斌一直未交房，2017年年中，本人曾口头催魏永斌退款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，魏永斌主张双方系借贷关系，双方签订《房屋租赁合同》后所支付的租金实为借款，但未提供任何证据予以证明。且根据王磊提供的证据，魏永斌出具的收条等书证均载明其收取的钱款为租金，而非借款。故对魏永斌上述意见本院不予采纳。鉴于王磊与魏永斌就系争房屋签订《房屋租赁合同》后，魏永斌未将租赁房屋交付给王磊，合同目的无法实现。王磊要求解除合同之诉请依法有据，本院予以支持。合同解除之日应为被告收到本案诉状副本之日，即2019年5月3日。合同解除后，魏永斌应将收取的租金等款项返还给王磊。审理中，王磊主张其已付金额为36万元，魏永斌就其中一笔9万元现金提出异议。就该项争议，王磊仅提供了魏永斌出具的收条。由于9万元金额较大，按现有交易习惯，一般不会采用现金方式。且经本院释明后，王磊也未能到庭说明钱款支付的事实经过。鉴于王磊就其支付9万元现金一节事实提供的收条为孤证，缺乏其他证据予以佐证，本院对其主张的该部分事实难以认定。由此，确定王磊支付给魏永斌的款项为27万元。对其要求魏永斌返还27万元租金之诉请予以支持。至于魏永斌称其已返还16万元，缺乏证据予以证实，本院不予采信。关于违约金，王磊主张按每月2%计算，确属过高。审理中，魏永斌申请法院予以调低，依法有据，本院酌情调整为按银行贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和第二百一十二条规定，判决如下：一、原告王磊与被告魏永斌于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月3日解除；二、被告魏永斌应于本判决生效之日起十日内返还原告王磊人民币270000元；三、被告魏永斌应于本判决生效之日起十日内支付原告王磊违约金(本金以人民币270000元计，自2017年5月1日起至被告实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算)；四、对原告王磊其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8984元，减半收取计人民币4492元，由原告负担人民币1585元，被告负担人民币2907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年九月二十七日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。