山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申1739号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐某1，男，1955年6月19日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：董某，山西恒湾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某1，山西恒湾律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐某2，女，1951年4月16日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：郭某，山西德珲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某2，山西德珲律师事务所律师。   再审申请人徐某1与被申请人徐某2物权保护纠纷一案，太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终5381号民事判决，已经发生法律效力。徐某1不服生效判决向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，申请人徐某1及委托诉讼代理人董某、王某1，被申请人徐某2与委托诉讼代理人郭某、王某2出庭接受询问，现已审查终结。   徐某1申请再审称，原审判决错误，请求：1、撤销山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民终5381号民事判决；2、依法改判驳回被申请人的诉讼请求；3、一审、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。太原市迎泽区人民法院作出的（2018）晋0106民初762号民事判决书判决驳回被申请人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确；太原市中级人民法院作出的（2018）晋01民终5381号民事判决书将《协议》认定为租赁性质，错误地支持了被申请人的诉讼请求，实属不公。1、本案基本事实为：2007年被申请人徐某2购买了山西财经大学分配给其父亲徐立礼的××校住房，放弃了财大分配给其的财大南校高层住房一套。但因财大相关政策规定，购买新房需将旧房退回学校。而此时申请人徐某1为照顾父亲徐立礼，与父亲共同居住在××校房屋内。故被申请人为了补偿申请人，于2010年5月8日，在家庭成员徐建强、徐建春、许吉在场并同意的情况下，申请人与被申请人签订了协议，被申请人将其全额购买的××街住房以5万元的价格转让给申请人。2、一审判决认定“原被告之间签订的协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制规范，合法有效。协议中载明了交易主体、交易标的、交易价款及交易时间，具备房屋买卖协议的基本条款，且被告已支付相应对价，并己实际占有使用房屋，双方买卖关系成立，原告依法将其所有的房屋转让于被告”，故而驳回被申请人的诉讼请求。而二审法院将《协议》“转让与弟弟徐某1居住”的房屋所有权曲解为“租赁”的房屋居住使用权是完全错误的。（1）《协议》落款是由徐某1、徐建强、徐某2、许吉、徐建春五人签字，而房屋租赁合同只需出租人与租赁人签字，无需五人签字同意。同时因被申请人所购买的财大北校的高层属于其父徐立礼的财产，在其父百年后属于遗产范围，故《协议》的实质是众兄弟姐妹在父亲的授意下对父亲名下财产处置达成的一致，即众兄弟姐妹均同意被申请人购买财大分配给其父亲名下的房屋，同时被申请人将其位于××街的房屋买卖转让至申请人名下，作为某种程度的补偿安置。（2）房屋租赁合同在民法理论上属于“有名合同”，指《合同法》及其他法律已经确定了名称及规则的合同。根据《合同法》第二百一十三条【合同的主要条款】之规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”而《协议》对租赁合同重要组成部分的租赁期限、租赁物维修等根本未作出约定，二审法院一方面强行认定《协议》为租赁关系，一方面又未审查所谓的租赁关系的租赁期间就草率下判是错误的。法律上的转让指的是转让所有权，而所有权又包括占有、使用、收益、处分的权益，故在被申请人未明确争议房屋是租赁的情况下，协议的性质应为转让房屋所有权；（3）二审法院对《协议》中约定的5万元价格与《协议》签订时的房屋总价值差距过大的认定是错误的。二审法院未综合考虑本案案情，即因申请人多年来随父亲共同生活，照顾赡养老人，众兄弟姐妹作为对申请人的补偿，在申请人支付了房屋购买价款5万元的合理对价后，也放弃了其可能获得其父名下财大高层的购买权以及日后的分配权。即虽然5万元的价款不足以支付全部购房款，但该房屋不是单独意义上的房屋买卖，更是申请人父亲在世时同子女间就不动产财产继承的预先处置，且该处置是获得当事人双方及家人同意后的意思表示。如法院强行不顾双方协议的形式要件及实质内容认定为“租赁”关系，是对申请人父亲财产安置意思的背离，其实际造成的后果就是申请人在父亲去世后没有属于自己的住房，这是违背老人和双方签订协议以及在此基础上同意被申请人购买其父亲可购高层的原意的。（4）《协议》签订后，被申请人即将房屋所有权证交给申请人，按照常理，单纯地签署房屋租赁合同并不需要将房屋所有权证交付于租房人，这一行为并不符合正常的租赁合同的交易习惯。且自协议签订至今申请人持有被申请人之房产证已有9年之余。（5）《协议》签订前，申请人已在2007年便入住争议房屋内，如果不是被申请人欲购买父亲指标下的财大北校高层住房，那么住在高层房屋内的应当是申请人，而非被申请人。申请人本该一直居住在父亲的房屋里，而申请人在满足了被申请人想住高层的愿望而腾出父亲的旧房后，二审法院反而判决尽到赡养老人义务的申请人无房可住，不仅不符合父亲徐立礼生前处分自己财产的主观目的，且有违社会伦理道理，易对社会赡养老人的传统美德造成不良影响。（6）二审庭审中徐建春、徐建强虽出庭作证，但该证言与2018年2月、2018年4月所出具的证明内容截然相反。故在前后两次证人证言相互矛盾的情况下，应当以2010年签订的《协议》内容为准。且根据申请人调取于太原市房地产管理局的证明，申请人及申请人爱人名下均无其他房产，均可证明数十年以来，申请人与其爱人长期居住在争议房屋内，该房屋己由申请人合法占有。二审法院对租赁的强行认定只能造成遵守约定一方的无家可归，严重背离了法律的公平原则及诚实信用原则。（二）原判决适用法律确有错误。二审法院以《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”为依据，错误地支持了被申请人的诉讼请求，是完全错误的。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定可知，不动产过户登记的物权与订立合同的债权是独立的，即《协议》自申请人与被申请人签字成立时即生效，并不因未办理房屋过户登记手续而影响《协议》的效力。本案中，《协议》生效后，申请人依约向被申请人支付了购房款项，已经履行了双方合同约定的主要义务，并实际居住至今。被申请人应当将房屋变更过户至申请人名下，而不是违约向人民法院提起诉讼。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   本院经审查认为，本案争议的焦点主要是徐某2是否有权要求徐某1返还涉案房屋。根据2010年5月8日签订的书面字据，其中载明“同其他弟妹共同协商将徐某2全额购买的××校住房（涉案房屋）壹套以伍万元转让与弟弟徐某1居住”，对于该句字词的理解，申请人与被申请人持有不同意见。仅从“转让与弟弟徐某1居住”字面含义分析，不能确定徐某2是将涉案房屋的所有权还是使用权转让给徐某1，在没有明确证据证明有转让涉案房屋所有权，双方当事人又不能协商达成一致意见情形下，应从房屋买卖交易习惯与全案情况综合分析，因买卖房屋属于重大财产处置，买卖双方应明确订立书面合同对房屋所有权进行交割或转让，而本案当事人没有订立独立的房屋买卖合同，也未就2010年5月8日字据订立补充协议予以明确，事后徐某2也未表示同意转让房屋所有权给徐某1，并配合办理房屋过户手续，本案现有证据不能证明徐某2将涉案房屋的所有权转让给徐某1，虽然有徐某2将房产证交于徐某1情节，但不足以证明系让与所有权的意思表示。对于徐某1支付的5万元，因没有明确约定为购房款，不应以此推定双方协议为转让房屋所有权协议。作为本案证人的许建强、徐建春除在一审中陈述双方当事人有买卖房屋意思外，在本案二审和再审审查中均明确表示徐某2系将涉案房屋租赁给徐某1居住，并非具有买卖房屋意思。因证人证言前后不一致，内容矛盾，其证言不再作为定案依据。但涉案房屋所有权人为徐某2，其对该房屋具有处置权，在没有明确让与涉案房屋所有权意思表示前提下，徐某1仅以有争议的2010年5月8日字据主张权利，明显证据不足，本院无法支持其主张，其可待证据充分后，在符合法律规定的前提下另行解决。   综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，徐某1的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回徐某1的再审申请。   审判长 赵 凯   审判员 李晓轩   审判员 宋 霞     二〇一九年九月二十日   书记员 李 洋