北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2735号原告：伍贤文，男，1973年5月20日出生，汉族，无业，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：卢梅，重庆合融律师事务所律师。被告：北京博学天工教育投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观西大街9号院1号楼6层2单元701-01。法定代表人：王丽新，经理。第三人：北京城乡时代投资有限公司，住所地北京市大兴区狼垡芦花路1号。法定代表人：郑强，董事长。委托诉讼代理人：高爱国，北京市百瑞律师事务所律师。原告伍贤文与被告北京博学天工教育投资管理有限公司（以下简称：博学公司）、第三人北京城乡时代投资有限公司（以下简称：城乡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍贤文的委托诉讼代理人卢梅到庭参加诉讼。被告博学公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。第三人城乡公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍贤文向本院提出诉讼请求：1.判令博学公司立即向伍贤文返还租金保证金1264800元；2.判令博学公司向伍贤文支付自2018年3月27日起至保证金返还之日止，以1264800元为基数，按人民银行同期贷款利率计算资金占用损失费；3.判令博学公司支付伍贤文律师费6万元，差旅费2万元；4.本案诉讼费由博学公司承担。事实和理由：2018年2月初，因博学公司股东、实际控制人贾存伟向伍贤文声称其拥有北京市大兴区芦花路1号院内6、24号楼房屋出租权、于是双方就该房屋租赁事宜进行商谈，并达成租赁意向。2018年2月9日，伍贤文应博学公司股东贾存伟的要求向户名为贾存伟的银行卡上支付了20万元定金。2月27日伍贤文与博学公司的代表贾存伟签订了《房屋租赁合同》（简称A合同），该合同主要载明：甲方（即博学公司）将其承租的北京市大兴区芦花路1号院内6号楼744张床铺及所占房屋面积及24号楼C区一层、二层、三层中2500平方米的房屋出租给乙方（即伍贤文）作为学生宿舍及教学楼；租期为2018年4月20日起至2023年4月19日止，共计5年；年租金5059200元，按季支付；房屋租赁保证金为人民币1264800元，乙方向甲方银行账户支付，甲方为该房屋的承租人，保证拥有权限和能力签署本合同，如果因此造成乙方不能租赁的，应退还乙方的租赁保证金，全额赔偿乙方实际损失；乙方实际损失包括：……诉讼费、诉讼保全费、律师费、公证费及为此产生的其他一切费用等。伍贤文分别于2018年3月2日、3月27日向博学公司支付了1064800元保证金及1264800元季度房屋租金，履行完毕当期合同义务。但博学公司一直未能向伍贤文交付案涉出租房屋。经伍贤文了解，博学公司因未向该房屋所有权人城乡公司交纳全部的房屋租金，并未完全取得该房屋的出租权，因此造成无法按期向伍贤文交付案涉出租房屋。经伍贤文与博学公司及城乡公司多次协商，最终城乡公司作出让步，于2018年5月5日，让伍贤文入场装修。之后，由于博学公司始终未向城乡公司交齐租金，故城乡公司通知伍贤文，城乡公司已经与博学公司解除了两者之间的《房屋租赁合同》（简称B合同），伍贤文现向博学公司租赁的房屋，城乡公司将于2018年7月20日收回。伍贤文在A合同目的不能实现的情况下，多次与博学公司协商，均无果，伍贤文于7月5日向博学公司发函解除双方之间签订的A合同，并要求退回租金及押金、赔偿损失。之后，伍贤文多次找到博学公司，要求退款并赔偿损失，博学公司均百般推诿，其股东贾存伟不接伍贤文的电话，以躲避追讨。综上所述，鉴于博学公司以上行为，为维护伍贤文合法权利，故提起诉讼，又因城乡公司与本案有法律上的利害关系，故申请其参加诉讼。博文公司未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。城乡公司未到庭参加庭审，但其在庭前问话中述称，城乡公司和伍贤文与无法律关系，是和博学公司签订了租赁合同，并已经书面解除合同，2018年7月21日解除，有解除协议，1号院6号楼有单独的合同，24号楼C区1层116（492.66平米）是一个单独的合同，24号楼C区2层、3层是一个合同，6号楼和24号楼2、3层是2018年7月21解除的，24号楼C-116是2019年1月8日解除的，所有房屋都是当天收回房子。我方和博学公司签订的房屋租赁合同涉及的房屋范围包含且大于伍贤文和博学公司之间的租赁范围。本案我方只作为第三人陈述事实，伍贤文也未针对我方提出诉求，本案与我方无关。根据到庭当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月27日，博学公司（甲方、出租方）与伍贤文（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方为该房屋的承租人（房屋所有权证、消防合格证复印件以及甲方的营业执照、法人身份证复印件作为本合同附件一），甲方保证有权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所约定的权利和义务。甲方出租的房屋位于北京市大兴区芦花路1号院内，6号楼744张床铺及所占房屋面积为学生宿舍、24号楼C区一层、二层、三层中2500平方米为教学楼，其中教学区域2楼-3楼全部教室，1楼2间教室。该房屋租赁期限为2018年4月20日起至2023年4月19日止，共计5年。每年总计租金为5059200元，该租金包含了学生宿舍与教学楼的租金，其中学生宿舍的租金仅为乙方每年使用八个月的租金。学生宿舍的使用，由乙方每年固定使用其中的10个房间，这10个房间乙方使用时间为全年使用。其余房间其余4个月即每年3、4、5、6月份的学生宿舍，由甲方使用，甲方使用期间的一切安全责任、各种费用等由甲方负责。乙方租金缴纳方式为按季度交纳，自本合同起始日起至3个月届满之日止为一个季度：一个季度届满之次日为另一个季度起算日，以此类推。每个季度1264800元，每月421600元，合同正式签订后乙方应于5个工作日内支付第一季度租金即1264800元，以后的租金，由乙方在每季度届满前5日内支付。房屋租赁保证金为人民币1264800元，合同签订后5个日内乙方一次性付清。合同终止时乙方如无任何违约及欠费的情况下，甲方应于5日内无息如数退还。甲方应于2018年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为乙方认可交付的房屋符合约定条件。甲方因为本合同第一条原因造成乙方不能租赁的，甲方应退还乙方未到期租金，退还乙方的租赁保证金，全额赔偿乙方实际损失。乙方实际损失：包括并不限于装修费、搬迁费、开通通讯网络费、广告投入损失、因地址变更而造成的学生退费及承担违约责任损失、与职工解除劳动合同的经济补偿费等费用，并因此可能造成的诉讼费、诉讼保全费、律师费、公证费及为此产生的其他一切费用。案外人唐宗培通过银行转账方式于2018年2月9日向博学公司的股东贾存伟支付20万元，备注“北京新校区租房定金”；于2018年3月2日向博学公司支付1064800元，备注“代付北京校区租房保证金”；于2018年3月27日向博学公司支付1264800元，备注“代北京校区付3个月房租”。唐宗培出具《证明》，称上述三笔款项均系替伍贤文支付。2018年3月，城乡公司（甲方、出租方）与博学公司（乙方、承租方）签订《经营性房屋租赁合同-24C区2层-3层》，约定：甲方将位于北京市大兴区芦花路1号院时代智谷-北京城乡文化科技园区内（房屋地址）24号楼，C201-C207、C302-C311室，租赁给乙方使用，租赁区域建筑面积3000.92平方米，租赁房屋用途为办公。除非甲乙双方按约定解除或提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为5年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止。2018年7月16日，双方又签订《经营性房屋租赁合同-24C区2层-3层终止协议》，协议上述《经营性房屋租赁合同-24C区2层-3层》自2018年7月21日起终止执行，双方不再继续履行。2017年7月24日，城乡公司（甲方、出租方）与博学公司（乙方、承租方）签订《6号楼房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市大兴区芦花路1号院，园区内6号楼，租赁给乙方仅限于用以宿舍使用，建筑面积3687.72平方米，房屋用途为宿舍。除非甲乙双方按约定解除或提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。2017年8月21日，双方签订补充协议，约定将上述《6号楼房屋租赁合同》的起租日期调整为2017年9月1日。2018年7月16日，双方签订《6号楼房屋租赁合同终止协议》，协议上述《6号楼房屋租赁合同》自2018年7月21日起终止执行，双方不再继续履行。2017年7月24日，城乡公司（甲方、出租方）与博学公司（乙方、承租方）签订《经营性房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市大兴区芦花路1号院，园区内24号楼C区116室、C区5层，租赁给乙方仅限于用以办公培训使用，建筑面积2232.27平方米，房屋用途为办公楼。除非甲乙双方按约定解除或提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为5年，自2017年8月15日起至2022年8月14日止。2017年8月21日，双方签订补充协议，约定将上述《经营性房屋租赁合同》的起租日期调整为2017年9月1日。2018年5月29日，双方再次签订补充协议，约定将租赁区域调整为24号楼C区116室共计492.66平方米。2019年1月8日，双方签订《经营性合同-24号楼C-116终止协议》，协商上述《经营性房屋租赁合同-24号楼C-116》自2019年1月8日起终止执行，双方不再继续履行。伍贤文提交落款日期为2018年7月5日的解除函及EMS快递单，拟证明其通知博学公司解除合同的事实。该快递单显示伍贤文向贾存伟寄送材料，后该邮件被拒收退回。伍贤文另提交《法律事务委托合同》、电子银行业务回单及发票，拟证明其支付律师费60000元的事实。其中该《法律事务委托合同》第六条约定：“差旅费的约定：差旅补贴从出发之日计算至回渝之日，按每日500元/人收取；乙方律师出差时产生的车船费、机票费、招待费及住宿费，甲方及时据实报销。”查明，涉案房屋登记在北京城乡贸易中心股份有限公司名下，该公司于2016年名称变更为北京城乡商业（集团）股份有限公司，涉案房屋由该公司委托城乡公司对外出租。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中博学公司、城乡公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证、质证等权利。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。伍贤文与博学公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。伍贤文与博学公司签订合同后，按照合同约定交付了保证金及一季度的租金，博学公司应负有在租赁期间保证伍贤文使用租赁房屋的义务。城乡公司与博学公司就包含涉案房屋在内的出租房屋签订终止协议后，博学公司在事实上已无法向伍贤文提供涉案房屋，其应按照双方合同约定承担违约责任。伍贤文与博学公司签订的《房屋租赁合同》中约定博学公司因合同第一条原因造成伍贤文不能租赁的，博学公司应退还伍贤文租赁保证金，全额赔偿伍贤文实际损失。合同另约定实际损失包括包括诉讼费、律师费等费用。现伍贤文与博学公司之间的《房屋租赁合同》因无法继续履行，博学公司应按约定退还伍贤文所交纳的保证金，并赔偿伍贤文因本案所产生的律师费用。伍贤文主张博学公司按人民银行同期贷款利率支付自2018年3月27日起至保证金返还之日止的资金占用损失费，无合同及法律依据，本院不予支持。关于伍贤文主张的差旅费2万元，因其未提交充分证据证明该项损失，合同上亦未明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京博学天工教育投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还伍贤文房屋租赁保证金1264800元；二、北京博学天工教育投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿伍贤文律师费60000元；三、驳回伍贤文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16904元，由伍贤文负担251元（已交纳），由北京博学天工教育投资管理有限公司负担16653元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京博学天工教育投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 志人民陪审员  武秋凤人民陪审员  孙学高二〇一九年九月三十日法官 助理  莫嘉敏书 记 员  蔡平阳