广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10233号原告（反诉被告）：孔繁游，男，1978年4月15日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：何伟基，广东神朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：冼耀忠，男，1969年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：龙劲韬，广东大钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦理艳，广东大钧律师事务所律师。原告（反诉被告）孔繁游与被告（反诉原告）冼耀忠租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理，孔繁游的委托诉讼代理人何伟基，冼耀忠及其委托诉讼代理人麦理艳到庭参加诉讼。因发现有不适宜适用简易程序审理的情形，本案裁定转为普通程序，于2019年4月2日、同年4月18日公开开庭进行了审理，孔繁游的委托诉讼代理人何伟基，冼耀忠及其委托诉讼代理人麦理艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔繁游向本院提出诉讼请求：1、判决被告冼耀忠向原告孔繁游支付2018年3月1日至2018年8月31日的占用费353367元；2、判决被告冼耀忠向原告孔繁游支付因拖欠房屋占用费而产生的利息268557元（利息按照拖欠的占用费每天1%的标准计算至被告实际支付占用费之日止，暂计至2018年9月20日为268557元）；3、判令本案诉讼费用由被告冼耀忠承担。以上合计621924元。事实与理由：原告孔繁游与被告冼耀忠于2017年1月8日签订了《租赁合同》，约定被告冼耀忠向原告孔繁游租赁“广州市番禺区钟村街镇标路段”物业，租赁期为七年，自2017年1月8日起至2024年4月30日止，其中自2018年2月21日起至2019年2月20日的月租金为58894.5元。《租赁合同》第四条第1项约定“每月5日前支付当月租金”，第六条第1项约定“租赁期内，乙方逾期支付租金超过15天后，开始每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。乙方无条件交回商铺物业”。签订《租赁合同》后，原告已依约把房屋交付被告使用，但被告却经常出现拖欠租金的行为。更有甚者，自2018年4月开始，被告开始拖欠原告的租金，至今共拖欠2018年4月至8月五个月的租金共294472.5元，经原告多次催收均未支付。迫于无奈，原告于2018年8月17日委托律师向被告发出了《解除合同通知书》，告知被告向原告支付租金和违约金、返还租赁物，但被告一直未有履行义务，直到2018年9月2日，原告才收回了商铺，但被告的租金、违约金却一直未有支付。被告拖欠租金的行为已严重违反《租赁合同》的约定，侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的所有诉讼请求。被告冼耀忠辩称：1、根据双方签订合同后，冼耀忠一直按合同约定履行义务，但因为涉案物业存在严重漏水，导致冼耀忠无法正常使用涉案物业，根据合同第五条第三款的约定，“租赁期内建筑物本身造成质量损坏……，维修费用由甲方承担，在进行修复期间，乙方有权免付租金。”孔繁游向冼耀忠交付物业后，冼耀忠发现物业存在严重漏水，多次敦促孔繁游进行修复，但孔繁游至今仍未履行义务。双方在沟通期间冼耀忠仍按合同约定缴纳租金，直到孔繁游一直拖延，长达一年多，未能解决问题，导致冼耀忠损失惨重，由此冼耀忠终止缴纳租金。冼耀忠认为，孔繁游未履行其修缮义务，属于根本违约，冼耀忠有合理理由拒付租金且要求及时修复物业，由此孔繁游并无权要求冼耀忠缴纳租金或承担任何违约责任。房屋属于违法建筑合同无效，我方在签订合同时对房屋的违法性并不知悉，对于孔繁游的信任且其在合同内也承诺办理相关加建的报建手续，认为涉案合同理应有效，在合同效力方面我方无任何过错，在合同的无效的情况下，无过错方有理由要求过错方对其履行合同期间造成的损失予以补偿，要求其予以返还在履行合同期间的保证金、进场费、以租金名目收取的各种费用，在合同履行期间我方并无正常使用到涉案房屋，孔繁游无权要求被告缴纳任何的场地占用费，且经我方多次敦促孔繁游要求其履行修缮义务，但孔繁游一直给予虚假承诺从未解决问题，导致冼耀忠因大量木材存放涉案房屋，全部木材已损坏造成极大的损失。该部分损失均是由孔繁游造成，因此该部分损失应由孔繁游予以承担补偿。冼耀忠向本院提出反诉请求，判令：1、孔繁游向冼耀忠退还进场费人民币120000元；2、孔繁游向冼耀忠退还保证金人民币112180元；3、孔繁游向冼耀忠退还已交占用费人民币731974元；4、孔繁游向冼耀忠赔偿国道边40、42、44号损失人民币2326537元；5、判令本案诉讼费由孔繁游承担。事实与理由：双方于2017年1月8日签订《租赁合同》（下称“合同”），约定由孔繁游向冼耀忠出租“广州市番禺区钟村街道镇标路段”物业（下称“涉案物业”），于2017年1月9日前将涉案物业交付冼耀忠，租赁期间为2017年1月8日至2024年4月30日，其中2017年1月8日至2017年2月20日为免租期。并且，冼耀忠须于合同签订当天支付保证金人民币112180元。同时，合同明确约定因建筑物本身工程质量造成结构性损坏导致冼耀忠无法正常使用的，孔繁游应及时修复并承担修复费用，且于修复期间，冼耀忠有权免付租金。上述合同签订后，冼耀忠积极履行合同义务，交纳保证金和缴纳租金。冼耀忠开始使用涉案物业后，发现其工程质量造成结构性损坏，存在漏水问题，向孔繁游反馈情况并要求其修复，孔繁游多次承诺修复涉案物业，基于对孔繁游的信任和友好合作的意愿，冼耀忠支付2017年2月21日至2018年2月28日的租金合计人民币731974元。经冼耀忠多次敦促其修复物业，孔繁游皆怠于处理，导致冼耀忠于租赁期间未能正常使用涉案物业，自2018年3月开始，冼耀忠根据合同第五条第3款停止缴纳租金。孔繁游非但未正视其怠于履行义务的问题，反于2018年8月17日向冼耀忠出具《解除合同通知书》。对此，冼耀忠不予认同，并郑重发函重申继续履行合同，要求孔繁游及时承担维修责任和赔偿损失。后孔繁游采取各种不当手段，包括断水断电、强行撬锁、聚集混混到涉案物业附近闹事等，妨碍冼耀忠正常使用涉案物业；甚至于2018年9月2日将涉案物业强行收回，导致冼耀忠无法使用涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，因孔繁游根本违约，合同目的无法实现，冼耀忠认为涉案合同于2018年9月2日正式解除。因孔繁游违约行为造成冼耀忠损失极大。其一，XXX的损失包括：1、装修费用为人民币265690元；2、存放的货品因雨水霉烂而大量损坏，损失金额人民币2060847元。上述损失合计人民币3426537元。其二，国道边46、48、50号的损失包括：1、停电造成货物损失金额为人民币46000元；2、因漏水导致天花板损坏的损失金额为人民币38000元；3、其他装修费用为人民币120000元；4、无法正常营业的经营损失人民币150000元。上述损失合计人民币354000元。另一方面，冼耀忠对涉案物业进行加盖处理，向孔繁游交付进场费人民币120000元，而由于孔繁游并未配合办理相关审批手续，最终合同第十一条未实际落实。综上，在合同期间，因孔繁游的违约行为造成冼耀忠损失极大，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条与合同第七条，冼耀忠有权要求孔繁游退还保证金人民币112180元、进场费人民币120000元、已支付的租金人民币731974元，以及赔偿相应的损失。孔繁游针对冼耀忠的反诉辩称：我方不同意冼耀忠的全部反诉请求。理由：1、涉案房屋在交付时并未出现漏水问题，冼耀忠是清楚房屋的现状才接受交付的。冼耀忠在收到房屋后立刻进行了第二层的违章建设，且为了使用第二层的建设，冼耀忠在商铺的一层搭建了两个楼梯且开了三个出口，我方认为即使涉案商铺在孔繁游交付冼耀忠后出现了漏水问题，也是冼耀忠违法改建房屋而导致的；2、即使涉案房屋在交付后出现了漏水问题，但由于房屋只有一层，漏水问题只会发生在雨天，即使出现漏水问题也不会构成租赁合同第五条第三项约定的建筑物本身的结构性损害导致乙方不能正常使用的状况；3、冼耀忠于2018年1月开始把商铺XXX号转租给第三人使用，证明在租赁期间一直营业没有停业，证明了涉案的房屋是符合使用条件的，即使存在漏水问题也不导致冼耀忠或第三人完全无法使用的情况。我方认为即使合同无效但冼耀忠实际上使用了涉案的商铺，冼耀忠在庭审中承认其加建行为，双方签订的合同第11条已约定了该加建部分属于临时性质，一切法律后果由乙方自行承担，因此并不是像冼耀忠所述的因信赖合同有效对商铺进行加建，因加建部分被拆除以及因此导致的商铺的漏水的现象所带来的损失应当由冼耀忠自行承担。从冼耀忠补充提交的双方微信聊天记录也可得知，冼耀忠一直以要求孔繁游提供相关的证照要求孔繁游配合其进行加建行为以及以商铺漏水为由多次拖延租金，我方认为这些只是冼耀忠拒绝支付租金的借口。在冼耀忠拖欠半年租金孔繁游多次督促其归还商铺，而冼耀忠拒不配合的行为说明了冼耀忠实际上是可以正常使用商铺的，否则不会拒绝交还商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月25日，广州市番禺区钟村街诜敦村股份合作经济社与梁鉴钊签订《商铺租赁合同》，由梁鉴钊承租位于广州市番禺区钟村街镇标路段，面积为900平方米，租赁期限2016年5月1日至2024年4月30日。2016年4月27日，梁鉴钊出具《出租、管理授权委托书》，梁鉴钊委托孔繁游代为出租及管理广州市番禺区钟村街镇标路段商铺，权限包括招租、签订《租赁合同》、收取保证金、租金、水电费以及其他费用、处理房屋的维护和管理、追讨租金等费用。2017年1月8日，孔繁游（甲方、出租方）与冼耀忠（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定孔繁游将坐落于广州市番禺区钟村街镇标路段XX号内物业出租给冼耀忠使用，为商业用途，建筑面积为790平方米（其中标准建筑面积为790平方米，简易建筑面积为790平方米）。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。具体每月费用为：2017年2月21日至2018年2月20日，56090元；2018年2月21日至2019年2月20日，58894.50元……租赁期7年，其中2017年1月8日至2017年2月20日为免租装修期。乙方在签订本合同当天向甲方支付112180元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续约，经甲方验收建筑物合格后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日三天内由甲方不计利息返还给乙方。在签订本合同当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。甲方在2017年1月9日前将该建筑物交付给乙方使用，在交付之前（含当天）与该建筑相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。租赁期内，如果遇到不可抗力的自然灾害造成毁损的，或建筑物本身工程质量造成机构性损坏，导致乙方不能对该建筑物正常使用，甲方应即时进行修复，其维修费用由甲方负责，在进行修复期间，乙方有权合理免付租金。租赁期内，乙方逾期支付租金如超过15天后，开始每一天按租金的1%收取滞纳金，逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，收取保证金，乙方无条件交回商铺物业。租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权协助处理。租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，乙方可将该建筑转租给第三方，但须知会甲方，乙方自行解决，一切与甲方无关，涉及费用由乙方负责。租赁期内，甲方中途不能解除合同，合同必须保证乙方的经营正常，租期内所有的搬迁和经营损失赔偿费全部归乙方所得，赔偿装修及经营损失。租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方无条件退回商铺物业。租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方无条件退回商铺物业。租金期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，无条件收回商铺物业，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。甲方同意乙方在该铺二楼自行加建700平方米左右，甲方不另行收租金加建费用由乙方负责，因该加建部分属临时性质，一切法律后果乙方自行承担。就涉案合同，孔繁游收取冼耀忠涉案商铺2个月的按金112180元、进场费120000元，分别由梁巧平（孔繁游的妻子）开具编号为9431796的收据记载收取按金112180元，梁巧平（孔繁游的妻子）开具编号为9431797的收据，记载梁巧平收取进场费120000元（备注此款不作退回）。2017年1月19日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局向冼耀忠送达穗综番责字【2017】I067号《责令限期改正通知书》，内容为你方2017年1月19日在钟村街XX号进行工程建设，现场未能出示规划部门审批文件，违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条、《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第一项之规定：责令你立即停止违法行为。当日，冼耀忠签收上述通知书。2017年1月20日，广州市番禺区钟村街诜敦村民委员会向钟村街道办提出《关于我村镇标路XX铺二楼天面改建》的书面申请，内容为：我村村前镇标路段XX号商铺二楼天面星棚日久失修，现进行维修，由于该建筑物长期漏水，已采用各种补漏措施都未能彻底修复，且该建筑物楼龄已有20多年，经村两委会议研究决定，为维护商铺的正常租赁行为，对该天面进行维修且严格控制高度，不存在为加建改建租赁产生收益的行为，目的只为维护该建筑物的正常租赁和安全，请上级部门体谅基层工作和支持。2017年12月12日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局向冼耀忠送达穗综番责字【2017】I809号《询问通知书》，内容为你方2017年1月19日在钟村街XX路段进行工程建设现场未能出示规划部门审批文件，请你于2017年12月13日9时00分派员携带有关资料到执法机关接受询问调查及听取处理意见，逾期不到者，本执法机关将按有关法律、法规、规章等规定进行处理，特此通知。携带资料：当事人的身份证明材料及《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地证》、《房产证》。当日，冼耀忠签收上述通知书。2017年12月13日，冼耀忠作为申请人向钟村城管中队提出申请，内容为：本人冼耀忠租用XX商铺，由于该铺2楼原有严重漏水，导致1楼商铺无法正常营业，于2017年2月修复补漏上盖棚顶，现向钟村城管提出申请要求保留。2018年3月7日，孔繁游开具收据，其中编号为5377044的收据记载孔繁游收取冼耀忠涉案商铺2017年1月至12月份的租金共计673080元；编号为5377045的收据记载孔繁游收取涉案商铺冼耀忠2018年1月至2月份的租金共计112180元。2018年8月15日，冼耀忠委托广东大钧律师事务所向孔繁游的律师何伟基发出《律师函》，针对孔繁游的《律师函》回复如下：涉案物业交付以来，因工程质量造成的结构性损坏，一直存在严重漏水情况，导致冼耀忠未能正常使用物业，存放货品因雨水霉烂而大量损坏，为此冼耀忠反复向孔繁游反馈物业的不良状况，并多次要求及时修复涉案物业质量问题，但其一直怠于处理。经冼耀忠多次敦促，涉案物业的漏水问题至今尚未处理，给冼耀忠造成严重的经济损失，为减少损失，冼耀忠已另行租用仓库，将部分货物搬离涉案物业，经核算，损失包括霉烂损失的货物损失3690000元、装修损失548000元、经营亏损350000元、另行仓库与搬迁损失56000元，上述款项合计4644000元（实际金额以双方最终核算结果为准）。另一方面，孔繁游从未向冼耀忠出示物业合法出租权的证明，并在合同履行期间迟迟未按合同要求提供相关文件，协助办理工商、国/地税牌照。贵所的《律师函》所述内容并不符合真实情况。为避免扩大纠纷，冼耀忠委托律师函告如下：一、请孔繁游收到函件三日内向冼耀忠提供合法出租权证明；二、孔繁游收到本函件后即时对涉案物业进行修复，并免除租金直至涉案物业修复完毕；三、孔繁游收到本函件后三日内向冼耀忠赔偿因涉案物业损坏造成的损失4644000元。2018年8月16日，上述函件被签收。2018年8月17日，受孔繁游委托，广东神朗律师事务所通过顺丰速运向冼耀忠发出《解除合同通知书》，通知冼耀忠：一、自你收到本函之日起，《租赁合同》解除；二、限期于收函之日起两天内把广州市番禺区钟村街XX号物业回复原状并交还孔繁游；三、保证金予以没收；四、限期于收函后两天内向孔繁游支付2018年4月至8月的租金共294472.50元以及拖欠租金的滞纳金（滞纳金计算至实际付清租金之日止）。2018年8月18日，冼耀忠签收上述通知书。2018年8月19日，冼耀忠向孔繁游发出《关于〈合同解除通知书〉的复函》，申明如下：一、本人继续承租租赁物业，请您按照合同要求履行义务，尽快修复租赁物业；二、鉴于租赁物业仍未能正常使用，直至其完全修复之日，本人不予交纳租金，并保留要求您退还此前未能正常使用期间已支付的租金与赔偿因物业质量问题导致本人全部损失的权利。2018年9月4日，经冼耀忠申请，广东省广州市黄埔公证处作出（2018）粤广黄埔第18XXX号《公证书》，对2018年8月31日下午14时30分位于广州市番禺区XX商铺及旁边的XXXX商铺的门面及里面现状进行拍照，附件包括照片130张，可见涉案物业天花或漏水或有水印，地面有积水。2018年12月17日，广州市番禺区XX出具《情况说明》，内容为其于2018年1月1日起向冼耀忠租赁XX作为经营饮食商铺之用。至2019年4月8日，本院现场勘查之日，该商铺正常经营。广州市XX在国家企业信用信息公示系统中，经营场所XX号，注册日期2018年4月24日，经营者吴X伟。就该饮食店的占用费问题，孔繁游称其2018年9月开始直接向吴X伟收取占用费。又查明，2017年12月13日，孔繁游与冼耀忠的微信聊天记录中，冼耀忠：“是啊是啊，二楼盖的那些东西被人全部拆掉，一路辛苦现在被人拆了，所以今天早上急着给你打电话”。2018年2月1日，孔繁游：“第二个租金这里你一定要转账过来，你现在第二个月又拖欠了一个月，我当作你违约处理的啊冼先生，你那里是要建筑起来还是叫村维修到不漏水，铺多一层沥青或者其他怎样也好，你意思怎么样，因为这些你想建筑的要叫村长帮你沟通才行。”2018年2月7日，冼耀忠：“我下家在追营业执照，在谈论怎样处理，也发给你听下。”孔繁游：“需要什么资料可以配合你，但租金你要交，我对你的容忍是有限度的。”冼耀忠：“还有漏水问题一切商铺无法经营，漏水问题一直存在。你是房东，我是租户，你将长久存在问题尽快解决，租金一分不会少你的！”孔繁游：“漏水问题你也是有责任的，现在村可以在楼上垫一层纳青（沥青），你意思如何？你想加建上去自己找村长帮忙。”冼耀忠：“我已找过村长了，铺沥青也起不了多大作用！一段时间又漏水。”孔繁游：“你讲来讲去还不是想建层上去，这个看你自己的本事了！反正我没收到租金都不想说了。”2018年3月20日，冼耀忠：“孔老板你好，东楼上面的那些东西全部已经清理了，你该怎么做个防水和村那里沟通好看快点解决，要不是隔壁那里漏水漏得很严重，有时候漏一点水我们盖点东西也是可以自己勉强可以，隔壁那里晚上要做生意，把客人全部赶走了，很麻烦的，每天都在吵都在说，你快点解决了好不好，尽量在这几天解决，不要大家一直拖下去，到时交租很困难。”2018年3月21日，冼耀忠向孔繁游发送涉案物业照片及视频，孔繁游：“冼先生，刚刚和村长通过电话，我叫他加急处理那个问题，我那份东西已经写好了，那他要求加点照片，那你就拍些照片，哪里漏水的地方打印现成照片出来，两边互相配合，加急处理。”2018年3月26日，冼耀忠：“老板楼上有没有说什么时候补？不会一直不行吧？暴雨即将来临。”孔繁游：“我明天回村加急处理。”2018年4月7日，孔繁游：“不好意思，这个物业是村的，放完假我立即到村处理。”2018年4月10日，孔繁游：“我出差了，明天回来一定处理好！”2018年5月4日，孔繁游：“我在跟进，我已施加压力给村长。”2018年7月7日，孔繁游发出手机截屏，内容为其与“村长”的短信，孔繁游称“村长你这样处理流水问题真会死人”，“村长”回复“收到，争取下星期开代表会通过他”。本案审理过程中，就涉案物业的报建及权属情况问题，本院发函至广州市番禺区国土资源和规划局调查，该局函复本院，以“XXX”、“XX”为关键词进行检索，均无相关报建记录及权属资料。本案审理过程中，2019年4月8日下午，本院工作人员至涉案物业广州市番禺区钟村街XX号（实际门牌为XX号）现场勘查，其中XX号空置，XX号内部角落处仍有部分冼耀忠的木材，XX至XX号已部分装修；XX号悬挂“XX”招牌，该店铺正常营业。就涉案《租赁合同》，庭审中，孔繁游认为已于发出《律师函》的2018年8月17日“解除”，由于冼耀忠未返还商铺亦未缴纳租金，故于2018年9月4日孔繁游更换涉案物业钥匙，收回涉案物业；冼耀忠确认涉案物业已由孔繁游收回的事实，但认为“解除”的时间为实际收回物业的时间，冼耀忠无法确定涉案物业具体交还给孔繁游的时间。本院认为，关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案物业至今仍未取得建设工程规划许可证，故孔繁游、冼耀忠于2017年1月8日签订《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。关于涉案物业漏水的原因，结合本院的现场勘查，有以下值得注意的内容：第一、XX号天花有一处空洞，冼耀忠陈述原上有陈旧防水瓦棚，签订租赁合同后冼耀忠自行加建；第二、涉案物业XX号可见加建水泥楼梯以及楼梯与天花连接处有一露天空洞（3-4平方米），冼耀忠陈述为其加建二楼及楼梯后，城管部门拆除二楼而形成的空洞；第三、XX号屋顶可见沥青修补裂缝痕迹，为孔繁游收回涉案物业后村委修复；第四、XX号仍正常经营；第五、冼耀忠陈述签订合同时知晓涉案物业存在漏水的事实，孔繁游及村委可配合其加建二楼解决漏水问题。时至今日，双方当事人签订租赁合同时涉案物业的状况已无从考证，当时物业是否漏水以及漏水的程度如何亦无从知晓，但从当事人的陈述中，可知当时即便有漏水事实，上盖亦有防水瓦棚遮盖，漏水程度应不严重。而其后，因冼耀忠的加建行为及城管部门拆除二楼后，XX号及XX号形成的天花空洞方为导致漏水的直接原因。签订合同时，双方约定“甲方同意乙方在该铺二楼自行加建700平方米左右，甲方不另行收租金加建费用由乙方负责，因该加建部分属临时性质，一切法律后果乙方自行承担”，旋即冼耀忠加建了二楼并被城管部门拆除造成天花空洞，其后冼耀忠在与孔繁游或村委的沟通过程中，多次以修补漏水为由请求加盖或者保留二楼建筑物。故对于合同目的而言，冼耀忠以修复既有漏水为借口，实现加建违章建筑谋取不当利益；而孔繁游亦放任上述违法事实以收取冼耀忠房屋占用费谋取利益。对造成漏水的原因而言，既有冼耀忠加建二层后被拆后导致天花空洞，又有孔繁游未及时修复原有天花裂隙。综上，本院认为，对于涉案物业漏水的事实及损害结果，孔繁游及冼耀忠均有过错，双方当事人均具有违反法律强制性规定以谋取利益的目的，故对于双方当事人因合同履行过程中造成的损失，由双方当事人各自承担。关于孔繁游的诉讼请求。第一、关于占有使用费的利息问题，因合同归于无效，违约条款亦归于无效，孔繁游请求冼耀忠参照违约金条款支付占有使用费的利息无合同及法律依据，本院不予支持。第二、关于占有使用费。涉案合同虽然无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”事实上孔繁游已将涉案租赁物交付给冼耀忠使用，冼耀忠应参照合同约定的厂房租金标准向孔繁游支付占有使用费。合同约定2018年2月21日至2019年2月20日期间的“租金”为58894.50元/月，故本院参照该标准58894.50元/月计算孔繁游请求的2018年3月1日至8月31日期间的占有使用费。关于占有使用费支付的情况，双方均已经确认支付至2018年2月，其后未再支付。关于占有时间的事实，结合广东省广州市黄埔公证处作出的（2018）粤广黄埔第18XXX号《公证书》的内容，2018年8月31日下午，冼耀忠仍实际控制占有涉案物业。故孔繁游主张2018年3月1日至8月31日的占有使用费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。占有使用费计得353367元（58894.50元/月×6个月）。关于冼耀忠反诉的诉讼请求。第一、《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故孔繁游作为出租方收取的保证金应当予以退回，冼耀忠反诉请求退回保证金112180元，于法有据，本院予以支持。第二、梁巧平（孔繁游的妻子）收取了冼耀忠进场费120000元，相应的收据备注“此款不作退回”。本院认为，合同未约定进场费的收取及退回事项，但该费用为履行合同而产生的必要费用，备注的内容“此款不作退回”亦因合同无效致该约定无效。根据商业习惯，承租人支付进场费的目的为全面履行租赁合同，因涉案租赁合同事实上已终止，故本院酌情根据剩余租赁期限占全部租赁期限的比例，由孔繁游退还给冼耀忠。关于合同终止的时间问题，孔繁游认为已于发出《律师函》的2018年8月17日“解除”，由于冼耀忠未返还商铺亦未缴纳租金，故于2018年9月4日孔繁游更换涉案物业钥匙，收回涉案物业；冼耀忠确认涉案物业已由孔繁游收回的事实，但认为“解除”的时间为实际收回物业的时间，冼耀忠无法确定涉案物业具体交还给孔繁游的时间。双方当事人均无法确认具体终止的时间，结合孔繁游的诉讼请求及公证书的内容，至少可确定2018年8月31日冼耀忠仍实际占有使用涉案物业，故本院酌情参照以2018年9月1日为时间点计算剩余租赁期限（2068日），合同约定履行期限为2017年2月21日至2024年4月30日（2625日），应退进场费为94537.14元【120000元×（2068日÷2625日）】。第三、冼耀忠请求退还已交租金，因冼耀忠已实际占有使用涉案物业，相应的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。第四、关于冼耀忠请求的涉案物业漏水导致的损失包括两部分，第一部分为广州市番禺区钟村街XX号的装修费用、存放货品因雨水霉烂而损失的费用；第二部分为XX号（由吴X伟承租并使用）的损失。本院认为，就上述损失，本院在上文已论述漏水的原因既有冼耀忠加建二层后被拆后导致天花空洞，又有孔繁游未及时修复的原有天花裂隙，双方当事人对于合同无效及漏水的损害结果均有过错，相应的损失由双方当事人各自承担，该请求本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冼耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）孔繁游支付房屋占有使用费353367元；二、原告（反诉被告）孔繁游应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）冼耀忠返还保证金112180元、进场费94537.14元，共计206717.14元；三、驳回原告（反诉被告）孔繁游的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冼耀忠其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计5009元（孔繁游已预缴），由孔繁游负担2163元，冼耀忠负担2846元；本案反诉受理费减半收取计16563元（冼耀忠已预缴），由孔繁游负担1040元，冼耀忠负担15523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  郭彩霞人民陪审员  黄英启二〇一九年九月二十四日书 记 员  叶嘉莹