广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7218号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市好灶头农产品贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区*****xx农产品交易中心xx区xx号仓，统一社会信用代码914********158097T。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：马达茗，男，公司员工。委托诉讼代理人：李彬祥，男，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市利华盛农产品配送有限公司，住所地广东省佛山市南海区*****联星社区******************，统一社会信用代码914************029。法定代表人：邱x，经理。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所律师。上诉人佛山市好灶头农产品贸易有限公司（以下简称好灶头公司）因与被上诉人佛山市利华盛农产品配送有限公司公司（以下简称利华盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。好灶头公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令好灶头公司不支付利华盛公司的基础建设投资款149457元；3.判令好灶头公司不支付利华盛公司的经营损失36837.24元；4.一、二审诉讼费及反诉费由利华盛公司承担。事实和理由：1.一审法院认定好灶头公司单方面终止合同，利华盛公司因此有权解除合同有误，依据合同法第九十四条第四款，违约责任完全在利华盛公司。2.一审法院认定因好灶头公司没有举证证明已经向利华盛公司催收款项且利华盛公司经催收后仍然不履行，未支持好灶头公司解除合同的主张有误。3.一审法院认定好灶头公司与市场管理方以改造为由，对市场强制歇业有误。涉案基础设施是利华盛公司与市场管理方协商后由利华盛公司主动拆除。利华盛公司辩称，涉案租赁合同因好灶头公司未能提供约定场地致使合同目的不能实现，好灶头公司应承担相应违约责任并偿还剩余合同期内的设施投资款及利华盛公司的可得利益损失。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。好灶头公司向一审法院起诉请求：1.解除好灶头公司与利华盛公司签订的《租赁合同》；2.利华盛公司支付货款及水电管理费共34309.96元给好灶头公司；3.诉讼费由利华盛公司承担。利华盛公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年8月8日签订的《租赁合同》；2.好灶头公司赔偿利华盛公司基础设施建设投资款149457元；3.好灶头公司赔偿利华盛公司预期经营损失184186.20元。一审法院认定事实：2018年8月8日，好灶头公司作为甲方（场地提供方）与利华盛公司作为乙方（经营方）签订《租赁合同》，租赁场地位于佛山市禅城区*******xx市场内，合同约定：一、租赁期限。自2018年8月8日至2019年8月8日；二、经营项目与提点率。2018年8月18日至2019年2月8日由乙方出资投入经营水产海鲜相关基础设施（占地面积约600平方米）、自负盈亏经营鲜活水产海鲜、冰鲜。2018年8月18日至2019年2月8日由乙方负责整个交易场所统一收银，次日返还甲方货款（扣除乙方自营项目的货款后）。乙方于2019年2月9日起交还甲方负责整个交易场所统一收银，当日返还乙方货款（甲方提取乙方每天营业总额3%作为提点费，不设上下限）。2018年8月18日至2019年2月8日，乙方除交水电费与管理费外，租金、提点费用甲方全免，用此来保证乙方的投资建设款的收回。2019年2月9日后乙方所投入的设备设施所属权归甲方。……四、履约保证金和综合管理费。履约保证金：乙方用前期投资、装修、设备设施的财产作充抵。乙方向甲方于每月二十三日前交纳综合管理费2000元。……七、违约责任。在合同期内，由于各种原因（合同第九、十点的原因外）导致乙方不能正常经营，视为甲方单方面终止合同，甲方需赔偿乙方剩余合同期内的设施建设投资款（按50万元投资款合同期六个月内每日均摊）。在合同期内，由于乙方的原因不再经营，则视为乙方单方面终止合同，甲方有权不退回乙方在经营场所内投入的设施建设款。八、解除本合同的其他条件。甲乙双方同意在合作期间，有下列情况之一的，乙方有权终止合同，双方互不承担责任：1、该物业占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该物业因社会公共利益被依法征用的；3、该物业因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。九、不可抗力免责条款。合作期内如因不可抗力的因素或国家政策、城市规划建设、三旧改造、政府征收开发，水利改建等原因需收回、征用、征拆该项目区域的土地及其地上建筑时，法律发生重大变化导致本合同无法履行的，双方可提前终止合同，租赁双方所受的损失各自承担，一方无需对另一方作出任何补偿。十、其他。……2018年12月13日，广东全xx佳市场经营管理有限公司（以下简称全xx佳公司）、好灶头公司联合向利华盛公司发出《全xx佳农贸市场整顿升级改造通知书》，称：贵方与我司于2018年8月8日签订的租赁合同，共同达成：改换门面招牌，占据市场核心规模区域，以经营日销十万以上的海鲜为龙头，来带动全市场的发展，但始终没有达到预期的效果。目前，整个市场持续十分被动。为了改善市场经营环境，规范市场管理秩序，提升市场价值利用空间，现本市场进行全面改造，改造期为一个月（从2018年12月16日至2019年1月15日），改造期间市场歇业。为了市场生存发展，所有原合同单方都务必服从市场调整，否则，市场能否持续，将面临严峻挑战，因此贵公司经营项目在本次调整中场地调整到原猪肉、鸡档，面积另行商谈。请予以配合。另查明一，根据利华盛公司制作的《销售分类汇总表》，其从2018年9月9日至2018年11月7日(60天)的总营业收入为156090.19元。另查明二，一审法院于2019年1月15日向好灶头公司送达反诉状副本。庭审中，好灶头公司陈述：1.在2018年12月13日利华盛公司经营的海鲜设施被管理方拆除属实，原因是收不到管理费。2.在合同期限前六个月内进行均摊，如果解除合同那么以剩余期限占六个月的比例乘以50万元计算剩余建设投资款。3.好灶头公司与全xx佳公司的租赁合同在整改后没有继续履行。4.现在市场已经改造完毕，但是要年后才能恢复经营。5.好灶头公司主张解除合同的依据是法定解除。庭审中，利华盛公司陈述：在合同期限前六个月内，如果解除合同那么以剩余期限占六个月的比例乘以50万元计算剩余建设投资款，也就是该条款违约金。利华盛公司按照6个月即184天来计算该款项。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，好灶头公司、利华盛公司存在租赁合同关系。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，好灶头公司主张其解除合同的依据为法定解除，但未举证证明利华盛公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形；尽管利华盛公司有欠交代收货款、水电费、管理费的违约情形，但未达根本违约的严重程度，好灶头公司也未举证证明其已向利华盛公司催收且利华盛公司经催收后仍不履行，故好灶头公司主张解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。相反，好灶头公司与市场管理方全xx佳公司以改造升级为由，对市场强制歇业，导致利华盛公司无法继续经营，且好灶头公司对2018年12月13日利华盛公司经营的海鲜设施被管理方拆除的事实予以确认，并在庭审中陈述好灶头公司与全xx佳公司的租赁合同在整改后没有继续履行，足可认定系因好灶头公司原因导致利华盛公司无法继续经营，且该原因不属于合同约定的不可抗力等免责原因，故根据合同约定，视为好灶头公司单方面终止合同，利华盛公司因此有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。因利华盛公司未举证证明已于诉前发出解除通知，应以诉讼为通知，并以一审法院向好灶头公司送达反诉材料即2019年1月15日为双方租赁合同解除时间。关于好灶头公司主张的货款、水电费、管理费。根据查明的事实，利华盛公司未依约向好灶头公司交还代收货款并交纳水电费、管理费，故应向好灶头公司支付上述款项。至于利华盛公司抗辩的留置权，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利，故利华盛公司以好灶头公司存在违约行为导致利华盛公司损失为由行使留置权，于法无据，一审法院不予支持。双方在租赁合同关系外，还存在委托合同关系，为免诉累，一审法院对好灶头公司主张的利华盛公司欠付代收货款予以一并处理。好灶头公司主张利华盛公司支付所欠货款27478.46元、水电费4831.5元、市场综合管理费2000元，利华盛公司对金额无异议，一审法院予以支持。关于利华盛公司主张的基础设施建设投资款。根据合同约定，因好灶头公司原因导致合同解除，好灶头公司需赔偿利华盛公司剩余合同期内的设施建设投资款（按50万元投资款合同期六个月内每日均摊），2019年2月9日后利华盛公司所投入的设备设施所属权归好灶头公司。结合上述约定及双方对合同解除后剩余建设投资款的计算方式的陈述，利华盛公司主张从开始不能正常经营的2018年12月16日起算，至2019年2月8日剩余合同期为55天，计算剩余合同期内的设施建设投资款为149457元(500000/184*55)，理据充分，应予支持。关于利华盛公司主张的预期经营损失。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依照上述法律规定，合同解除后，当事人可以请求赔偿损失。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第9、10条认为，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型；承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失；人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，涉案合同为经营性租赁合同，合同解除后，利华盛公司投入资金获得经营收益的目的落空，该经营收益的丧失必然成为其损失，好灶头公司应予赔偿。该损失为经营利润损失，利华盛公司主张，从2018年9月9日至2018年11月7日(60天)的总营业收入为156090.19元，扣除所有成本，利润为营业额的30%，即平均日经营收益（利润）为780.45元，从2018年12月16日到2019年8月8日(剩余租期为236天)的经营预期收益合共184186.2元，好灶头公司未表异议，可予认定。但承租人的经营利润损失受到多种因素影响，如自身持续经营能力、市场环境、宏观政策等，即使租赁合同能够继续履行，承租人的经营利润也无法准确预测。考虑到上述情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度，且利华盛公司主张的基础设施建设投资款也已获支持，故一审法院酌定利华盛公司预期经营损失数额为其主张的经营利润的20%，则剩余租期的预期损失为36837.24元（184186.2元×20%）。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、好灶头公司与利华盛公司于2018年8月8日签订的《租赁合同》于2019年1月15日解除；二、利华盛公司于判决发生法律效力之日起十日内，向好灶头公司支付代收货款27478.46元、水电费4831.5元、市场综合管理费2000元；三、好灶头公司于判决发生法律效力之日起十日内，向利华盛公司赔偿基础设施建设投资款149457元、经营损失36837.24元；四、驳回好灶头公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费329元，由利华盛公司负担；反诉费3152元，由好灶头公司负担1760元，利华盛公司负担1392元。二审中，好灶头公司向本院提交《公告》一份，拟证明利华盛公司已经解约并搬走所有设备。利华盛公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，好灶头公司提交的证据无法证明涉案设备均已被利华盛公司自行搬走，本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点主要是涉案合同是否应当解除以及如涉案合同解除，好灶头公司是否应向利华盛公司承担相应的违约责任。关于涉案合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案合同的约定，好灶头公司应当向利华盛公司提供适于经营的场所，并确保利华盛公司可以正常使用该经营场所进行经营。但在合同履行期间，利华盛公司因市场管理方全xx佳公司强制歇业并拆除了利华盛公司经营海鲜的设备，致使利华盛公司无法继续经营，根据合同约定，利华盛公司有权解除合同。虽然利华盛公司也存在逾期付款的违约行为，但其违约行为尚不足以导致合同解除，即涉案合同解除的原因并不在于利华盛公司，好灶头公司主张涉案合同因利华盛公司违约而解除缺乏理据。好灶头公司主张是利华盛公司与全xx佳公司协商后拆除经营海鲜的设备后撤场，但好灶头公司对此未予举证证明，相反，利华盛公司是因好灶头公司与全xx佳公司发通知要求利华盛公司歇业、搬迁而停止经营，故好灶头公司该主张缺乏理据，本院不予支持。关于好灶头公司应承担的违约责任的问题。由于涉案合同因好灶头公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，其应承担相应的违约责任。一审法院根据涉案合同约定，判令好灶头公司向利华盛公司赔偿按合同剩余期限对应比例计算的基础设施建设投资款并无不当，本院予以维持。由于合同解除导致利华盛公司提前终止经营，造成经营利润损失，一审法院综合本案案情考量，酌定支持部分经营利润损失公平合理，本院予以维持。综上所述，好灶头公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4026元，由上诉人佛山市好灶头农产品贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十三日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡