江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初164号原告（反诉被告）：肖国棠，男，1964年4月2日出生，汉族，住赣州市龙南县。原告（反诉被告）：张萍，女，1970年10月20日出生，汉族，住赣州市龙南县,系原告（反诉被告）肖国棠妻子。委托诉讼代理人：彭家骏，江西遂龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖雪芳，女，1971年1月15日出生，汉族，住遂川县。被告（反诉原告）：蒋卫军，男，1967年3月3日出生，汉族，住遂川县，系被告（反诉原告）肖雪芳丈夫。委托诉讼代理人：胡春生、郭靖，江西金秋实律师事务所律师。原告（反诉被告）肖国棠、张萍与被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖国棠、张萍及其委托诉讼代理人彭家骏，被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军及其委托诉讼代理人胡春生、郭靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖国棠、张萍向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告肖国棠与被告肖雪芳签订的《房屋买卖协议》；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告肖国棠与被告肖雪芳系同胞兄妹关系。1982年原告肖国棠到龙南县九连山参加工作，1998年原告为解决自己年老父母居住问题，就购买刘纯忠位于泉江镇水南洲背41-5号房屋给自己父母居住。1998年4月1日原告与刘纯忠签订《房屋及相应地基交易协议书》，原告签订此协议书后就将购房款等付清给卖房人刘纯忠。1998年4月底原告夫妇和原告肖国棠的父母一起住进此房屋内。2007年8月原告按照房屋交易的有关手续到遂川县房地产管理局房屋交易中心办理房屋所有权证，房屋证的证号为：00012984#。2007年年底原告的父亲不幸去世，也是在此房屋内办理的丧葬事宜，只留原告母亲一个人在此房屋内居住。2013年被告一家因无房居住，经原告母亲同意一家人就来此房屋内居住，一直至今。由于原告肖国棠投资办厂造成亏损，原告肖国棠从2009年起一直在外务工。2013年原告的外甥王凯到杭州找到原告，说以前原告借彭应文的名字以肖国棠所有的房屋作为抵押贷款十万元的事情信用社在找他，说原告只要将此房屋卖给他，被告愿意代原告归还这十万元抵押贷款本息，原告肖国棠当时无钱还贷款，就同意将此房屋转卖给被告，让被告去代还贷款，王凯就拿了一份上面写明日期为2009年7月23日的《房屋买卖协议》叫肖国棠签字，肖国棠未经妻子同意就在《房屋买卖协议》上签字，后王凯就将这份协议拿走了去给了被告签字，后来被告既没有去信用社代原告归还十万元抵押贷款及利息，此贷款本息合计169300元还是原告在2018年11月9日自己去还清的，被告也没有支付一分钱购房款给原告，时至今日已很多年了，被告的行为显然违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由于被告的重大违约行为，原告依法应将房屋归还给原告所有使用。为此，为充分维护原告的合法权益提出诉讼，请依法判如诉请所列。被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军辩称，2009年7月23日，原告肖国棠以33.6万元价格将涉案房产卖给我，并签订了《房屋买卖协议》，约定在订立本协议时乙方以现金一次性支付给甲方，甲方应协助乙方办理房屋过户手续。订立合同之日，甲方将房屋土地权证原件交给乙方，并约定：本协议自双方签字之日起生效。我为履行协议约定的支付房价款义务，当时与被反诉人口头约定：将肖国棠尚欠蒋卫军451714元这笔投资款抵充这笔33.6万元房价款，品对后剩余尾款待肖国棠有钱时偿还。商妥后，肖国棠将该房屋土地使用权证等原件交给了肖雪芳。之后，我将房屋重新装修入住，花费装修费用7万余元。由于肖国棠所欠外债很多，从此失联，故一直未办理产权过户手续。2013年元月份，我通过王凯与肖国棠取得联系，要求其协助办理产权过户。为此，肖国棠于同年1月20日出具授权委托书，委托王树华全权代理其协助我办理产权过户手续，由于肖国棠未归，故未能办理产权过户手续，但这并不影响双方之间的房屋买卖合同的效力。由于肖国棠无力偿还债务，我于2013年2月1日代肖国棠偿还以罗志名义并由彭应文担保向银行贷款的本息共计106570.87元债务；2013年5月10日为办理国有土地使用权过户，以刘纯忠名义与遂川县国有土地资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，我于2013年6月13日向国土局支付了土地出让金及服务费合计44376元。2018年，肖国棠回遂川后，我一次性借给他5000元。另外，一次性借1000元借了3次，没有借条，共计借给肖国棠8000元，至今尚未归还。我按照《房屋买卖协议》的约定履行了支付房屋价款的义务，肖国棠按照协议交付了该房屋的产权证原件，并有交付房屋给我实际使用至今的事实。双方自愿签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求驳回本诉原告的诉讼请求。被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军向本院提出反诉请求：一、请求确认反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议》有效，并责令被反诉人协助反诉人办理该房屋产权过户手续；二、本案的本诉和反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人肖国棠于1998年4月1日以6.39万元价格购买刘纯忠位于泉江镇水南洲背41-5号房屋，但一直未办理该房屋的《国有土地使用权证》过户手续。2009年7月23日，原告肖国棠以33.6万元价格将涉案房产卖给我，并签订了《房屋买卖协议》，约定在订立本协议时乙方以现金一次性支付给甲方，甲方应协助乙方办理房屋过户手续。订立合同之日，甲方将房屋土地权证原件交给乙方，并约定：本协议自双方签字之日起生效。我为履行协议约定的支付房价款义务，当时与被反诉人口头约定：将肖国棠尚欠蒋卫军451714元这笔投资款抵充这笔33.6万元房价款，品对后剩余尾款待肖国棠有钱时偿还。商妥后，肖国棠将该房屋土地使用权证等原件交给了肖雪芳。之后，我将房屋重新装修入住，花费装修费用7万余元。由于肖国棠所欠外债很多，从此失联，故一直未办理产权过户手续。2013年元月份，我通过王凯与肖国棠取得联系，要求其协助办理产权过户。为此，肖国棠于同年1月20日出具授权委托书，委托王树华全权代理其协助我办理产权过户手续，由于肖国棠未归，故未能办理产权过户手续，但这并不影响双方之间的房屋买卖合同的效力。由于肖国棠无力偿还债务，我于2013年2月1日代肖国棠偿还以罗志名义并由彭应文担保向银行贷款的本息共计106570.87元债务；2013年5月10日为办理国有土地使用权过户，以刘纯忠名义与遂川县国有土地资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，我于2013年6月13日向国土局支付了土地出让金及服务费合计44376元。2018年，肖国棠回遂川后，我一次性借给他5000元，另外还借1000元共3次，没有借条，共计借给肖国棠8000元，至今尚未归还。事实表明，反诉人按照《房屋买卖协议》的约定履行了支付房屋价款的义务，被反诉人按照协议交付了该房屋的产权证原件，并有交付房屋给反诉人实际使用至今的事实。综上，被反诉人与反诉人自愿签订的《房屋买卖协议》合法有效，反诉人已按照《房屋买卖协议》的约定履行了支付房屋价款的义务，而被反诉人却未履行协助办理过户手续的义务。为此，特提出反诉请求依法对反诉人的反诉请求予以支持。原告（反诉被告）肖国棠、张萍辩称，反诉人的反诉理由与事实不符，我方收取其投资款抵扣购买房屋款与事实不符，是2013年在杭州由王凯与我方签的房屋买卖合同，我借对方8000元的事也没有事实依据，请求驳回反诉人的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳系同胞兄妹关系。两原告（反诉被告）系夫妻关系，两被告（反诉原告）亦为夫妻关系。1998年，原告（反诉被告）肖国棠购买刘纯忠位于遂川县泉江镇水南洲背41-5号房屋给其父母居住。1998年4月1日，原告（反诉被告）肖国棠与刘纯忠签订《房屋及相应地基交易协议书》，签订此协议书后原告（反诉被告）肖国棠将购房款全部支付给刘纯忠。2007年8月，原告（反诉被告）肖国棠在遂川县房地产管理局房屋交易中心就上述购买刘纯忠的房屋办理了房屋所有权证，房屋产权证号为：遂房权证泉江镇字第××号,房屋所有权人为肖国棠。2007年年底，原告（反诉被告）肖国棠的父亲去世，后原告（反诉被告）肖国棠母亲单独在上述房屋内居住。2009年7月23日，原告（反诉被告）肖国棠作为甲方与被告（反诉原告）肖雪芳作为乙方签订《房屋买卖协议》约定：甲方愿将位于泉江镇水南洲背41-5号房产出卖给乙方，房产证号：遂房权证泉江镇字第××号，土地证号：00××76；该房屋建于1997年12月，砖混结构，占地面积122.83平方米，建筑面积95.7平方米，共两层；房屋出卖价格共计人民币叁拾叁万陆仟元整，订立本协议时乙方以现金一次性支付给甲方；甲方协助乙方办理房产过户手续，过户手续中产生的费用由乙方承担；订立合同时，甲方将房屋土地产权证的原件交付给乙方；本协议自双方签字之日起生效，一式两份，双方各持一份。签订协议后，原告（反诉被告）肖国棠将房屋土地产权证的原件交付给被告（反诉原告）肖雪芳。另查明，2006年8月8日，原告（反诉被告）肖国棠用上述诉争房屋作为抵押，向遂川县农村合作银行泉江支行以案外人彭应文的名义贷款10万元，以案外人罗志的名义贷款5万元，上述款项的用途为办木材加工厂资金周转。后因上述借款逾期未还，以案外人罗志的名义贷款5万元本金及利息共计106570.87元由被告（反诉原告）蒋卫军清偿（归还时间为2013年2月1日），以案外人彭应文的名义贷款10万元本金及利息则为原告（反诉被告）肖国棠清偿。2006年11月1日，原告（反诉被告）肖国棠因流动资金紧张与案外人郭义龙签订《合股协议》，共同经营位于广东省增城市腊布镇二龙村的企业。2007年3月10日，被告（反诉原告）蒋卫军以原告（反诉被告）肖国棠的名义投资上述企业，投资款为451714元，原告（反诉被告）肖国棠向被告蒋卫军出具了收条，该收条载明：今收到蒋卫军投资款肆拾伍万壹仟柒佰壹拾肆元整（451714）。2007年10月3日，原告（反诉被告）肖国棠作为甲方与作为乙方的案外人郭义龙、被告（反诉原告）蒋卫军签订了退股协议，该退股协议载明：甲方与乙方合作开厂，于2007年8月份以前甲方在郭义龙、蒋卫军手中的收条、借条、欠条等一切字据作废，退股后乙方不参与工厂的任何事务，一切工厂的债权债务与乙方无关，本协议一式二份，双方签字后起效。再查明，2013年5月10日，刘纯忠与遂川县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得了本案诉争的位于遂川县泉江镇水南洲背41-5号房屋所坐落的土地使用权，该宗土地使用权出让金为42376元、交易服务费2000元，此款系被告（反诉原告）蒋卫军以刘纯忠名义向缴纳。本案诉争房屋现房屋产权证号为：遂房权证泉江镇字第××号,房屋所有权人仍为原告（反诉被告）肖国棠，国有土地使用权证登记土地使用者为刘纯忠。2013年期间，被告（反诉原告）肖雪芳、蒋卫军对该房屋进行了装修并入住至今。以上事实，有原告方提供的身份证；遂川县卖房申请表；遂川县买房申请表；遂川县城镇房屋所有权登记发证申请登记审批表；刘纯忠、杜菊香与肖国棠于1998年4月1日签订的《房屋及相应地基交易协议书》、肖国棠与肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》；肖国棠与郭义龙于2006年11月1日签订的《合股协议》；肖国棠与郭义龙、蒋卫军于2007年10月3日签订的《退股协议》。被告方提供的身份证；肖国棠与肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》；肖国棠的房屋所有权证；刘纯忠的国有土地使用权证；肖国棠于2007年3月10日向蒋卫军出具的收条；国有建设土地使用权出让合同与江西省政府非税收入票据；彭应文与遂川县农村合作银行泉江支行签订的短期借款合同；肖国棠与遂川县农村合作银行泉江支行签订的抵押合同；肖国棠、张萍与遂川县农村合作银行泉江支行签订的房地产抵押担保合同及房地产抵押合同登记鉴证书；彭应文的借款凭证和贷款本金利息收回凭证；罗志向遂川县农村合作银行泉江支行的借款申请书、借款凭证和贷款本金利息收回凭证、王凯的证言，以及庭审笔录为证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；二、被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳在履行《房屋买卖协议》是否存在违反合同义务，构成根本违约。关于争议焦点一，本院认为，虽然原告（反诉被告）张萍在《房屋买卖协议》中未签名确认，但结合本案中其在2013年1月20日中签名的授权委托书中明确表示委托王树华办理与被告（反诉原告）肖雪芳房屋买卖协议履行中的相关事宜，虽然受托人王树华在该授权委托书中未签名，但通过该事实以及两原告（反诉被告）在本案中的诉求可以认定原告（反诉被告）张萍对于原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》已明确知晓并且予以认可。另外虽然被告蒋卫军亦未在上述《房屋买卖协议》签名，但从其反诉请求及庭审辩论的理由中表示其已知晓原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》并且予以认可。综上，本院认为，原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》是本案所有当事人的真实意思表示，合法有效，对本案所有当事人产生法律拘束力，各方均应按约履行。关于争议焦点二，本院认为，原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效，对本案所有当事人均产生法律拘束力，各方均应按约履行。本案中，被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳主张的2013年为原告（反诉被告）肖国棠代偿的银行贷款本息106570.87元，本院认为由于被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳尚有购房款未支付，原告（反诉被告）肖国棠、张萍未举证证实被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳尚有其他债务未履行，虽然王凯未出庭作证，但鉴于其与双方的亲属关系，且其证言与其它证据能相互印证，因此该款应当认定为被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳支付的购房款。被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳主张其与原告（反诉被告）方口头约定将原告（反诉被告）肖国棠尚欠被告（反诉原告）蒋卫军451714元这笔投资款抵充本案诉争房屋的33.6万元房价款，品对后剩余尾款待原告（反诉被告）肖国棠有钱时偿还。对于该辩称，本院认为被告（反诉原告）蒋卫军入股投资原告肖国棠开办的工厂，该款属于合伙投资款，投资款存在盈利或亏损的特性，虽然原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）蒋卫军签订了退股协议，但到目前为止双方尚未对此合伙体进行清算以确定上述投资款的盈亏，虽然庭审中原告（反诉被告）肖国棠对该投资款抵作购房款的口头约定并不认可，但被告（反诉原告）蒋卫军的投资款451714元已交付给原告（反诉被告）肖国棠，现该合伙体至今已十二年尚未进行盈亏核算，被告（反诉原告）蒋卫军依法有权要求进行核算，在核算之前双方在法律上属于互负债务，被告（反诉原告）蒋卫军依法享有暂时不支付所欠原告（反诉被告）肖国棠剩余购房款的权利。因此，本院认为被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳已按照原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》的约定支付了部分购房款，剩余购房款未付系由于双方存在其他经济纠纷所导致，该行为并不构成重大违约，因此原告（反诉被告）肖国棠、张萍主张解除原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院不予支持。虽然本院认为原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效，但在双方债务核算之前，被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳要求原告（反诉被告）肖国棠、张萍协助办理本案诉争房屋产权过户手续的反诉请求，原告（反诉被告）肖国棠、张萍亦享有暂时不履行协助办理本案诉争房屋产权过户手续的权利，该反诉请求本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖国棠与被告（反诉原告）肖雪芳于2009年7月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）肖国棠、张萍的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蒋卫军、肖雪芳的其他反诉请求。案件受理费6340元，反诉费3170元，合计9510元，由两原告（反诉被告）承担6340元，两被告（反诉原告）承担3170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  梁 敏审 判 员  曾建明人民陪审员  郭勇涛二〇一九年九月二十六日书 记 员  赖恩琪