广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终694号 上诉人（原审被告）：劳伟城，男，1982年8月20日出生，汉族，户籍地昭平县，现住昭平县。 委托诉讼代理人：劳小杰，女，1980年11月13日出生，汉族，住昭平县，系上诉人劳伟城之姐姐。 被上诉人（原审原告）：昭平县宜居物业服务有限公司，住所地昭平县昭平镇兴隆街2-14号。 法定代表人：林声淼，该公司经理。 上诉人劳伟城因与被上诉人昭平县宜居物业服务有限公司（以下简称宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2019）桂1121民初241号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人劳伟城上诉请求：撤销一审判决，查明事实依法改判。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人宜居物业公司与本案业主代表于2017年8月1日签订的《物业委托管理服务合同》属于无效合同。具体原因为：1.业主代表——梁云，不是本小区业主，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二章第六条规定，房屋所有权证记载的房屋所有权人，则梁云不能作为本小区的业主代表，所签的文件也属无效文件。2.小区的业主委员会的成立没有经过合法的手续操作，是不合法的，所签的文件也属无效文件。二、物业收费不合理。1.根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，物业服务收费管理应公开、公平、公正，质价相符原则。而本案的物业公司提供的物业服务与收费不对等。保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房、房改房）老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费以及住宅小区停车收费实行政府指导价。2.本小区在2010年4月-2013年10月前全部按每月15元缴纳的公摊、清洁等费用，现在物业每月40.8元，违反了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整政府指导价的住宅物业服务收费标准。确需调整，应履行相应的程序。3.本小区同一大门出入的还有私人住宅、怡园新城二期、廉租房，都需要缴纳物业管理费。根据贺州市公共租赁住房和廉租住房并轨运行管理实施细则的规定，公共租赁住房按照有关规定实行物业管理，承租人应当按照租赁合同约定交纳物业服务费、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用。但本案物业从没有执行，也不列入计算范围，这是不合理的。 被上诉人宜居物业公司辩称：一、答辩人是昭平县天鹅塘小区业主委员会通过公开招投标确定的，答辩人中标后，昭平县天鹅塘小区业主委员会于2017年8月1日与答辩人签订《昭平县天鹅塘小区物业委托管理服务合同》，委托答辩人对该小区进行物业管理，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规，是有效合同。1.梁云是昭平县天鹅塘小区经济适用房业主，又是业主委员会主任；2.昭平县天鹅塘小区业主委员会的成立是否合法，与本案不属于同一法律关系。二、答辩人依据合同约定向小区业主收取的物业管理服务费和公摊收电费是合法合情合理的。1.根据《广西住宅小区物业服务收费管理办法》、《广西住宅小区物业服务收费管理工作指导意见》、昭平县物价局和住建局“昭价费[2014]5号”文件的规定，2010年4月至2013年10月期间的收费标准是业主委员会成立前（前期物业）的物业管理服务费用，实行的是政府指导价。而答辩人从2017年9月起所收取的费用，答辩人是业主委员会依法成立后，通过公开招投标确定的物业管理服务企业，收费标准实行市场调节价。答辩人依据合同约定收取的费用合法合规。2.关于是否收取同一大门出入的私人房、公租房业主/租户的物业管理服务费用与本案不属于同一法律关系。综上，一审认定事实清楚，理据充分，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。 宜居物业向原审法院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付2017年9月至2018年12月共16个月的物业管理服务费652.80元、公摊水电费80元；判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费用违约金606.60元；本案诉讼费由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告劳伟城于本判决生效之日起十日内支付原告昭平县宜居物业服务有限公司2017年9月至2018年12月共16个月物业管理服务费652.8元、公摊水电费80元，合计732.80元及违约金（违约金以每季度所欠金额为基数，按年利率24%计算，从欠费之日起至实际清偿之日止）。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已交付），由被告劳伟城负担。 一审判决认定的事实和理由详见昭平县人民法院（2019）桂1121民初241号民事判决书。 二审中，上诉人劳伟城向本院提交了一份案涉小区10幢一单元1号房重新安装卫生间排污管的人工材料费收支情况公示，拟证明本案物业公司提供的物业服务不到位。被上诉人宜居物业公司向本院提交了昭平县住房制度改革委员会办公室及昭平县天鹅塘小区业主委员会出具的证明各一份，拟证明梁云系该小区的业主及业主委员会成员。经审查，本院认为，上诉人劳伟城所提交的证据材料与本案物业合同纠纷无关，且未能证明拟证明的内容，故不予采纳。对于被上诉人宜居物业所提交的证据材料，该证据来源合法，并经昭平县住房制度改革委员会办公室及昭平县天鹅塘小区业主委员会盖章确认，故本院予以采纳。 二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，但上诉人劳伟城认为本案物业收费标准与物业服务不对等及案涉物业合同约定每天按欠费总额3‰收取逾期缴纳物业费违约金过高，其对一审法院调整为年利率24%予以认可。综合本案案卷材料及双方当事人陈述的意见，本院对一审认定的事实予以认可。 本院认为，案涉的《昭平县天鹅塘小区物业委托管理服务合同》系昭平县天鹅塘小区业主委员会与被上诉人宜居物业公司在平等、自愿的基础上签订，内容合法，形式完备，并不存在法律所规定的无效或可撤销之情形，依法具有相应的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”各方应遵照物业合同约定履行。上诉人提出案涉物业委托管理服务合同无效的意见，本院不予采纳。至于上诉人提出小区的业委会成立不合法的意见，因业委会成立问题不属于本案处理范畴，故本案不予认定。对于上诉人提出案涉小区物业收费不合理的意见，本院认为，（一）被上诉人对案涉小区进行物业管理服务，是案涉小区业主委员会成立后，通过公开招投标方式确定，被上诉人与案涉小区业主委员会之间亦签订了相关物业委托管理服务合同，根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》第六条中“……别墅和依法成立业主委员会之后住宅物业服务收费实行市场调节价”及《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第四条中“……其他类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。”的规定，案涉小区物业管理服务收费实行市场调节价，并非政府指导价。（二）被上诉人按物业服务费0.4元/平方米/月、公摊水电费5元/月/户收取相应费用，符合案涉的物业委托管理服务合同约定。上诉人认为被上诉人收费标准与服务不对等，但未能提供相应的证据予以证实，故上诉人提出的该理由，不能成立。另外，即使2010年4月-2013年10月前按每月15元缴纳的公摊、清洁等费用，也不能以此推定被上诉人2017年9月至2018年12月的按合同约定收取相关物业管理服务费不合理。且经济社会是不断变化与发展的，物业管理服务费收费标准随之变化，属合理的市场行为。（三）至于上诉人提出出入案涉小区其他私人住宅、廉租房及相关租户等亦应缴纳物业管理服务费意见，本院认为，上述人员是否缴纳物业费，属于另外的法律关系；且上述人员是否缴纳物业费不属于上诉人拒缴或少缴物业管理服务费的理由。综前分析，本院认为，案涉物业委托管理合同签订后，被上诉人为案涉小区提供了相应的物业管理服务，则上诉人劳伟城作为该小区的业主应当根据物业委托管理服务合同的约定交纳相应的物业费。上诉人提出案涉小区收费不合理的意见，理据不足，本院不予采纳。 综上，上诉人劳伟城上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人劳伟城负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 黄灵峰 二〇一九年八月二十三日 法官助理 常国慧 书 记 员 白桂妹