广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4868号原告：深圳市公明玉律股份合作公司，住所地深圳市光明新区玉塘街道玉律社区玉泉西路58号，统一社会信用代码91440300192473784B。法定代表人：曾耀华。委托代理人：麦源献、梅园，广东旭晨律师事务所律师。被告：深圳市骏源达机电设备有限公司，住所地深圳市光明新区玉塘街道玉律社区第六工业区第10栋，统一社会信用代码9244030075568624X9。法定代表人：胡术英。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原、被告双方于2009年5月4日签订的《房屋租赁合同》（合同标的7800元）；2、被告支付原告拖欠的租金586800元（按每月97800元自2018年7月暂计至2018年12月）；3、被告支付原告管理费5400元（按每月900元自2018年7月暂计至2018年11月）；4、被告支付原告补偿款195600元；5、被告支付原告为其垫付的电费11115.5元、污水、垃圾处理费10736.04元和环保排污工程款240384元；6、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2009年4月27日，原、被告签订了房产租赁合同，被告承租原告的房屋作为厂房和宿舍之用。合同约定的主要内容有：1、合同期限为2009年5月1日至2019年4月30日；2、厂房和宿舍总面积为6991平方米，第一年到第二年的租金为每月69910元，第三年到第五年的租金为每月76901元，第五年到第十年则按市场实际协商调整租金（调整数额不超过10%）；3、签订合同时被告交付原告1个月的租金69910元，被告已交付给原告的40000元定金应补交上一个月租金29910元作为押金；4、每月租金应于当月5号前支付；5、合同期限内，原告按实际人数每个工人每月收取物业管理费10元，治安队按每栋厂房每月收取800元治安管理费；6、如被告无故提前终止租赁合同，则应当提前3个月书面向原告提出，并在付清租金后，另外支付原告2个月租金的补偿款。2014年5月4日，原、被告双方签订了房产租赁合同补充协议，约定的主要内容有原房产租赁合同中第五条第二款中“合同期第五至第十年调整金额不能超过10%”的条款不再适用，现原、被告双方约定原合同第五条第二款约定的内容调整为自2014年6月1日至原合同期满，厂房租金调整为14元每月每平方米，即每月租金为97874元。2019年1月16日，原告为被告垫付了电费共计11115.5元。2019年2月18日，原告为被告垫付了污水、垃圾处理费共计10736.04元。2019年3月26日，为处理被告遗留在原告处的危险废物，原告共计花费240384元。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原、被告就涉案物业签订的《房产租赁合同》及补充协议应为无效。二、关于租金以及管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，原、被告双方因租金等问题产生纠纷，原告起诉至本院，被告应就其履行房屋占有使用费的支付义务的情况承担举证责任，现其无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不利的法律后果，本院以原告提交的证据及庭审情况认定本案的相关事实。原告提交的房产租赁合同以及补充协议、水费票据、污水垃圾处理费票据和电费票据等证据已经形成完整的证据链，足以证实原告已经按照双方的约定将涉案物业交付给被告使用，但被告未按照约定完成向原告支付涉案物业的房屋占有使用费的义务，结合被告实际搬离涉案物业的时间以及上述关于租金和管理费的查明事实部分，被告应当支付原告房屋占有使用费586800元（97800元/月×6个月）和管理费4800元（800元/月×6个月）。三、关于补偿款的问题。原、被告双方签订的租赁合同无效后，双方就不再受到关于补偿款约定的约束，因此原告关于补偿款的主张，于法无据，本院不予支持。四、关于电费和污水、垃圾处理费的问题。原告提交的证据证实原告为被告垫付了电费11115.5元和污水、垃圾处理费10736.04元，因此原告关于电费和污水、垃圾处理费的主张，本院予以支持。五、关于环保排污工程款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告将涉案物业返还给原告时，涉案物业应当符合租赁物的性质，但被告遗留在涉案物业的危险废物显然不能使得涉案物业继续符合使用的属性，原告委托第三方机构（深圳市金汉环境科技有限公司）对上述危险废物作出处理，共计花费240384元。因此原告关于环保排污工程款的主张，本院予以支持。判决结果综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市公明玉律股份合作公司和被告深圳市骏源达机电设备有限公司签订的《房产租赁合同》及补充协议无效；二、被告深圳市骏源达机电设备有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明玉律股份合作公司房屋占有使用费586800元和管理费4800元；三、被告深圳市骏源达机电设备有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明玉律股份合作公司电费11115.5元和污水、垃圾处理费10736.04元；四、被告深圳市骏源达机电设备有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公明玉律股份合作公司环保排污工程款240384元；五、驳回原告深圳市公明玉律股份合作公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15926元和保全费5000元，由被告深圳市骏源达机电设备有限公司承担17016元，原告深圳市公明玉律股份合作公司承担3910元，原告深圳市公明玉律股份合作公司已预交的17016元，有本院予以退回。被告深圳市骏源达机电设备有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费和保全费17016元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。另，公告费450由被告深圳市骏源达机电设备有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 郭  常  睿人民陪审员 叶  碧  云二〇一九年九月二十七日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。