山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0285民初799号原告（反诉被告）：莱西市水集集贸市场发展有限公司，住所地莱西市黄海西路。法定代表人：董宝秀，系该公司经理。委托诉讼代理人王建良，莱西恒峰法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：薛冲，男，1983年8月6日出生，汉族，现住莱西市。委托诉讼代理人：谭书哲，山东万利律师事务所律师。原告莱西市水集集贸市场发展有限公司与被告薛冲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人董宝秀、委托诉讼代理人王建良，被告薛冲及其委托诉讼代理人谭书哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。莱西市水集集贸市场发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、薛冲立即支付购房款449000及利息；2、诉讼费用由薛冲承担。事实与理由：2014年12月8日，薛冲购买莱西市水集集贸市场发展有限公司开发的蓬莱路富新灯饰商城1号楼120号网点房，面积42.75平方米，共计899200元，薛冲已付450200元，尚欠449000元。2014年12月8日薛冲办理欠款手续，事后莱西市水集集贸市场发展有限公司多次通知薛冲到公司结清房款，办理土地房产相关手续，但薛冲至今没有付款。薛冲辩称，一、本案案由不属于房屋买卖合同纠纷，签订合同时商品房尚不具备交付条件，双方签定的是预约合同，所以双方之间的争议案由应为商品房预售合同纠纷。二、莱西市水集集贸市场发展有限公司提交的房屋买卖协议书，是利用薛冲对国家机关的下设单位的信任，欺骗所签，且违反了《青岛市商品房预售方案管理暂行规定》第八条和第十二条的规定，不具有法律效力。三、莱西市水集集贸市场发展有限公司售房时承诺二层可以办理二分之一面积的房产登记，后期称因房产登记部门的原因二层不能办理不动产登记，但未提供相关文件证实，而二层不能办理不动产登记必然导致其价值的减少，所以现在莱西市水集集贸市场发展有限公司主张的房款是不合法不公平的。四、薛冲购房时，莱西市水集集贸市场发展有限公司承诺可以首付总房款的三分之剩余贷款，所以支付了首付款。但最终未能按约定办理贷款，不能成功贷款的原因为被莱西市水集集贸市场发展有限公司当初承诺的二层面积不能办理房产登记导致。现被莱西市水集集贸市场发展有限公司起诉要求一次性支付房款449000元无事实和法律依据，薛冲亦没能力一次性支付剩余房款，请求驳回莱西市水集集贸市场发展有限公司的诉讼请求。薛冲向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方之间签订的商品房买卖(预售)合同。2、案件受理费由莱西市水集集贸市场发展有限公司承担。事实与理由：双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条约定，涉案房屋应于2014年12月31日前交付；第十二条约定，逾期交房超过90天，乙方有权选择单方面解除本合同。本案中涉案房屋综合验收的时间为2016年3月18日，而房屋通过验收是交房的法律强制性要件，所以根据法律规定法律上认定有效的房屋交付时间最早为2016年3月18日。被反诉人逾期交房超过90天，反诉人有权要求单方面解除合同。本案中莱西市水集集贸市场发展有限公司在预售商品房时允诺房屋登记面积是64.125平方米，并且可以贷款三分之二。但最终未能按照约定办理贷款，其原因是二层不能办理房产登记导致产权面积减少。现莱西市水集集贸市场发展有限公司违反合同约定，导致合同目的无法实现，薛冲可以要求解除预约合同。莱西市水集集贸市场发展有限公司辩称，薛冲的反诉理由不成立，该房屋为现房销售，并不存在预售，双方签订的房屋买卖协议、补充协议以及借条，均为双方当事人的真实意思表示，无胁迫欺诈等情况，不属于合同内容重大误解，应当认定为双方签订的协议合同及借条合法有效。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，莱西市水集集贸市场发展有限公司与被告薛冲签订《商品房预售合同》，双方约定，薛冲购买由莱西市水集集贸市场发展有限公司开发的位于莱西市蓬莱路56号富新灯饰商城1栋网点1层120户房屋，建筑物地上层数为二层，暂测房屋建筑面积为42.75平方米，该房屋每平方米房屋建筑面积单价为12600元，房屋总价款暂定为538000元。2014年12月8日，莱西市水集集贸市场发展有限公司与薛冲分别签订关于房屋买卖协议书、富新灯饰商城《购房合同》补充协议（一）、富新灯饰商城《购房合同》补充协议（二）。富新灯饰商城《购房合同》补充协议（一）约定：甲、乙双方在《青商房预25000004244161号合同》签订后，经双方在合法、公平、自愿的基础上，为维护双方的合法权益，达成如下补充协议，本网点后面的小院总价款为90000元，各项权利、义务、责任一并转移给乙方。甲方：莱西市水集集贸市场发展有限公司，乙方：薛冲。富新灯饰商城《购房合同》补充协议（二）约定：甲、乙双方在《青商房预25000004244161号合同》签订后，经双方在合法、公平、自愿的基础上，为维护双方的合法权益，达成如下补充协议：一、本网点的顶层，按一半计算面积和房款。二、主合同《补充条款》第一款约定按套销售，现根据实际情况，经双方同意确定本套房屋总价款为人民币899200元。三、主合同《附件一》变更事项：附件一第三款标明乙方应于2014年5月10日前付房款人民币伍拾叁万捌仟元整。实际情况是截止到2014年月日乙方实际已付房款人民币叁拾叁万元整（￥330000.00元），根据本协议第二款约定，乙方尚欠甲方房款人民币伍拾陆万玖仟贰佰元整（￥569200元），甲方同意乙方到指定银行贷款元支付剩余房款，逾期按二倍同期银行利率支付利息。甲方：莱西市水集集贸市场发展有限公司，乙方：薛冲。双方签订的《房屋买卖协议书》约定：涉案房屋面积42.75平方米，总房款899200元，首付款为450000元，尚欠房款449200元。2013年7月4日，薛冲支付房款240000元，小院款90000元；2014年12月8日，薛冲支付房款120000元，同日，薛冲为莱西市水集集贸市场发展有限公司出具借条一份：今借到人民币肆拾肆万玖仟贰佰元整（￥449200），莱西市水集集贸市场发展有限公司于2014年12月8日将涉案房屋交付给薛冲。2016年7月1日，薛冲支付房款200元。2012年10月10日，莱西市水集集贸市场发展有限公司取得蓬莱路南、新兴街西建设用地规划许可证，2012年11月7日，莱西市水集集贸市场发展有限公司取得富新灯饰商城1、2、3#网点建设工程规划许可证，2013年5月9日取得富新灯饰商城1、2、3#网点建设工程施工许可证，2014年5月8日，取得富新灯饰商城1、3#楼（蓬莱路52、56号）预售许可证。2014年6月17日，富新灯饰商城1、3#网点取得竣工规划验收合格证，2016年3月18日，富新灯饰商城1、3#楼综合验收合格。涉案房屋共二层，建筑施工图纸显示，一层层高3.9米，二层层高2.18米。《商品房销售面积计算规则》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建住房[2002]74号文规定，计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上；房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应的归属。住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定，建筑物结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。本院认为，本案争议的焦点是，薛冲与莱西市水集集贸市场发展有限公司签订的两份补充协议是否有效，薛冲是否应支付莱西市水集集贸市场发展有限公司涉案网点房屋中包含第二层的房款以及小院款。1、关于涉案网点房屋中第二层的房款问题。莱西市水集集贸市场发展有限公司向薛冲出售的位于莱西市蓬莱路56号富新灯饰商城1栋网点1层120户房屋，已经城乡规划管理部门的审查、批准，并取得建设工程规划、施工许可证及预售许可，故涉案房屋的二层建筑为合法建筑。根据相关法规规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，计算建筑面积的房屋，层高应在2.20米以上；建筑物结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。本案中双方在《商品房预售合同》中约定房屋建筑面积42.75平方米，并签订补充协议（二）约定按涉案房屋第二层按一半面积计算房款，符合法律规定，且薛冲在签订补充协议后又支付了部分房款，上述协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。现薛冲尚欠莱西市水集集贸市场发展有限公司富新灯饰商城1栋网点1层120户房屋房款359000元，事实清楚，薛冲应支付莱西市水集集贸市场发展有限公司上述房款。2、关于涉案房屋后面的小院款。根据莱西市水集集贸市场发展有限公司提交的建设规划图纸，无法证实涉案小院已经建设规划许可，双方签订补充协议（一）中就小院单独出售的协议应属无效，同时薛冲亦无权单独占有使用上述小院。因此，莱西市水集集贸市场发展有限公司依据补充协议要求薛冲支付小院款90000元，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款利息，双方在补充协议及借条中均未约定还款日期，薛冲应自起诉之日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付莱西市水集集贸市场发展有限公司未付房款利息。薛冲以无法办理贷款及与其交房为由反诉要求解除其与莱西市水集集贸市场发展有限公司关于涉案房屋的预售合同，因涉案房屋已经交付，薛冲也予以接受，并且现无法办理贷款是由于政策变化，故薛冲要求解除合同，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、薛冲于本判决生效之日起十日内支付莱西市水集集贸市场发展有限公司购房款359000元及利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2019年1月15日计算至实际支付之日）；二、驳回莱西市水集集贸市场发展有限公司其他诉讼请求；三、驳回薛冲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8035元，反诉费20元，由莱西市水集集贸市场发展有限公司负担1611元，由薛冲负担6444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 宁人民陪审员  臧雪言人民陪审员  宫钦玲二〇一九年九月十八日书 记 员  王 露