广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初876号原告：乳源瑶族自治县家家顺房屋中介服务部，经营场所：广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明北路（原大群官亨二村）44号北边铺面（从南往北数第四间），统一社会信用代码：92440232MA4X7URY4T。经营者：陈丽芬，女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：余美凤，女，系该服务部员工。被告：林凤英，女，1992年9月1日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。第三人：孟浩东，男，1972年8月23日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。第三人：袁建红，女，1976年2月26日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县家家顺房屋中介服务部（以下简称家家顺中介服务部）与被告林凤英居间合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，被告林凤英于2019年7月29日向本院申请追加孟浩东、袁建红为第三人，因孟浩东、袁建红与本案存在利害关系，本院依法追加了孟浩东、袁建红为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告家家顺中介服务部的经营者陈丽芬及其委托诉讼代理人余美凤、被告林凤英到庭参加诉讼。第三人孟浩东、袁建红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家家顺中介服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告林凤英支付原告家家顺中介服务部居间服务费10238元及资金占用费122.84元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月12日，原、被告就乳源县鹰峰东路建委家属区503房买卖的相关居间服务事宜，签订《二手房买卖（居间）合同》（以下简称涉案合同），载明了涉案房屋的坐落、产权证号、建筑面积、产权现状，并约定了涉案房屋转让成交价为511900元，被告林凤英作为买方在合同签订当日需支付居间服务费（成交价2%，即10238元）给居间方，且注明合同在签订时，居间方的居间服务已完成（居间方将免费协助双方办理房屋后续的银行按揭贷款及过户手续），如买卖双方任一方违约，不免除居间服务费的支付义务，由违约方承担守约方因此遭受的损失。被告林凤英已在涉案合同买方处签名，该合同为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告林凤英于2019年6月12日签订合同时，原告家家顺中介服务部居间服务已完成，被告林凤英应当于当天支付居间服务费10238元给原告家家顺中介服务部，但被告林凤英无正当理由拒绝支付。原告家家顺中介服务部向被告寄送《催告函》要求被告林凤英足额支付居间服务费，被告林凤英收到该函后仍拒不支付。被告林凤英的违约行为无正当理由占用原告家家顺中介服务部资金10238元，应支付相应的资金占用费112.84元[10238元×0.6%/月(人民银行贷款月利率)×2个月]。本案因被告林凤英违约损害原告家家顺中介服务部的合法权益，望判如所请。被告林凤英提交书面答辩状称，一、被告林凤英与第三人孟浩东、袁建红、原告家家顺中介服务部于2019年6月12日签订了涉案合同，该合同属于原告家家顺中介服务部提供的格式合同，整个合同的条款都未约定原告家家顺中介服务部作为居间方应当履行的任何义务，涉案房屋在九十年代建造，已经使用陈旧，交易价格明显过高，原告家家顺中介服务部作为专业房产交易中介机构没有提示被告林凤英注意，导致被告作出错误的意思表示；涉案合同中第3页加粗条款，原告家家顺中介服务部没有详细讲解交易流程（还未网签）、合同条款及提示交易风险。因此该合同属可撤销合同，其中约定的居间条款应属无效条款。二、被告林凤英与第三人孟浩东、袁建红于2019年6月16日协商解除涉案合同，但未造成原告家家顺中介服务部任何实际损失。被告林凤英与第三人孟浩东、袁建红实际发生的款项只有被告林凤英支付的购房定金5000元（该款约定可抵房款），除此之外未支付其他款项。根据涉案合同第四条约定转让价为卖方的实收价，也就是说被告林凤英与第三人孟浩东、袁建红之间发生的转让成交价（实收价）只有5000元。虽然涉案合同第十一条约定居间费为成交价的2%即10238元，但该约定中的成交价应充分理解为第四条卖方实收价，即成交价为5000元，被告林凤英只需向原告家家顺中介服务部支付居间费100元（5000元×2%）。三、原告家家顺中介服务部要求资金占用费，与事实不符、于法无据，涉案合同中并无约定。四、涉案合同约定的居间服务并未完全履行，原告家家顺中介服务部要求被告林凤英支付全部费用明显有失公平。涉案合同第十一条的：“注，本合同签订时，居间方的居间服务已完成（居间方将免费协助双方办理房屋后续的银行按揭贷款及过户手续）……”该格式合同条款明显对被告林凤英不利，合同约定的服务只完成了第一项，并不能认定服务已完成，明显有失公平。且该条款约定买卖双方任何一方违约，不免除居间服务费的支付义务，属于加重对方责任的格式条款，且原告家家顺中介服务部在签订时未尽提示和告知义务，属无效条款。五、涉案房屋未实际售出，仍可继续交易，原告家家顺中介服务部无实际损失。被告林凤英却因资金问题无法继续履行合同，不存在私下交易的行为。被告林凤英已经赔偿了定金，无法承担高额的居间费。六、第三人孟浩东未在合同签订现场，意思表示存在重大缺陷，导致对房屋情况认识不足、沟通不充分。七、涉案合同约定的第七条和第九条约定对买卖双方权利义务不平等。综上，原告家家顺中介服务部未完成约定的全部服务内容，也未造成实际损失，却要求被告林凤英支付全部费用明显有失公平，且资金占用费没有事实和法律依据，请求予以驳回。第三人孟浩东、袁建红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，视其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告家家顺中介服务部向本院提交的证据有：1、《二手房买卖（居间）合同》，证明三方当事人就涉案房屋买卖事实签订合同；2、《催告函》、顺丰速运快递单复印件，证明原告家家顺中介服务部于2019年6月27日就居间服务费欠交事宜向被告林凤英发送《催告函》，依法主张债权；3、《不动产登记资料查询结果证明》《房地产权证》（粤房地证字第××号）《房屋委托买卖协议》复印件，证明第三人孟浩东委托原告家家顺中介服务部出售涉案房屋，涉案房屋拥有独立产权，且无抵押、无查封、不存在限制交易的情形，原告家家顺中介服务部提供的居间服务依法依规、交易合法有效，有权足额收取居间服务费。被告林凤英对原告家家顺中介服务部提交的证据的质证意见如下：1、对证据1的真实性没有异议，但认为第三人孟浩东未在合同签订的现场事后才签订，原告家家顺中介服务部未提示交易流程、合同条款、交易风险，居间服务存在瑕疵，未尽到职责和义务；2、被告林凤英表示收到了证据2的《催告函》，但不认可中介费和资金占用费；3、对证据3的《不动产登记资料查询结果证明》《房地产权证》的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告家家顺中介服务部无实际损失，其与第三人孟浩东、袁建红的转让成交价和实收价为5000元，其只需支付100元的居间服务费，被告林凤英认可是通过原告家家顺中介服务部购买涉案房屋，至于第三人孟浩东是否委托了原告家家顺中介服务部出售涉案房屋其表示不清楚。被告林凤英及第三人孟浩东、袁建红未向本院提交证据。2019年9月2日，本院对第三人孟浩东、袁建红进行了询问，第三人孟浩东表示涉案合同签订时其并未在现场，但确实是本人当天所签。第三人袁建红表示合同签订后，被告林凤英带其朋友看房以房子太旧和房价太高为由在一个星期后通过原告家家顺中介服务部要求解除合同，第三人袁建红当场未同意解除合同，事后和第三人孟浩东商量后才同意解除。第三人孟浩东、袁建红陈述三方在协商解除合同事宜时，原告家家顺中介服务部的工作人员也在现场但未对解除合同一事进行表态，经原、被告确认在场的工作人员为余美凤和陈智坚，被告林凤英撕毁合同后表示5000元购房定金不需要第三人孟浩东、袁建红退还，但要求第三人孟浩东、袁建红不追究她的其他违约责任，第三人孟浩东、袁建红还表示不要求被告林凤英继续履行合同，就上述事宜未与被告林凤英签订书面的解除合同协议。第三人袁建红陈述原告家家顺中介服务部在合同签订时详细讲解了合同的违约责任，由于涉案房屋的买卖已经进入办证程序，他们认为原告家家顺中介服务部的合同义务已经全部履行完毕。被告林凤英对第三人孟浩东、袁建红所陈述的提出解除合同的时间、理由、以及解除合同时撕毁合同的情形和签订合同时原告家家顺中介服务部对合同的讲解情形、居间服务是否完成存在异议。原告家家顺中介服务部上述陈述均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于《二手房买卖（居间）合同》签订时是否存在瑕疵的问题，本院认为，合同签订时第三人孟浩东虽未在现场签名，但涉案合同确实是由其所签亦是其真实意思表示，且该合同也并未约定签约时间、地点，故不影响涉案合同的效力，原、被告及第三人对该合同的真实性均无异议，被告林凤英未提供相关证据证实原告家家顺中介服务部提供的居间服务存在瑕疵导致其违背真实意愿签订或是涉案房屋的价格明显过高，被告林凤英作为完全民事行为能力，是清楚明白知道签订合同对其产生的效力，其认为该合同签订时存在瑕疵违背其真实意愿主张合同属可撤销合同，没有事实依据，本院不予采纳，涉案合同签订时未存在瑕疵。2、关于《催告函》、顺丰速运快递单、《不动产登记资料查询结果证明》、《房地产权证》、《房屋委托买卖协议》的真实性问题，原、被告及第三人对上述证据的真实性未提出异议，结合庭审查明的情况，上述证据均为真实的，本院予以认可。3、至于第三人孟浩东、袁建红陈述内容的真实性认定问题，本院认为，第三人孟浩东、袁建红作为涉案房屋的出卖方亦是合同的签订方，是清楚了解整个交易过程，本院综合本案证据和庭审时查明的情况对该陈述进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告家家顺中介服务部系一家提供房屋中介服务的个体工商户。第三人孟浩东欲出售名下位于乳××自治县××城镇××东路建家属区（产权证编号：粤房地证字第××号），在原告家家顺中介服务部放盘出售并签订《房屋委托买卖协议》。2019年6月11日，被告林凤英（买方）和其父亲在原告家家顺中介服务部的工作人员陈智坚介绍下到上述房屋分别进行了查看，并于2019年6月12日与原告家家顺中介服务部（居间方）和第三人孟浩东、袁建红（卖方）签订了《二手房买卖（居间）合同》，约定如下：“……第五条付款方式。该房地产价款买方分四期付款给卖方。每期付款，卖方收到款后须出具收据。第一期，本合同签订之日，买方向卖方支付人民币伍仟元整（小写：￥5000.00元整），作为购房定金（定金可抵房款）……第十条其他违约责任。1、买卖双方均清楚该房地产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房地产，故买卖双方不得借此拒绝交易。2、如买方未按照本合同约定的期限履行约定义务，属买方违约，买方同意：以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金（给卖方），并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五天，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金以承担违约责任，或没收买方已支付的定金……买卖双方确认：本合同签订时，居间方已向买卖双方详细讲解交易流程、合同条款及提示交易风险。第十一条居间服务费支付约定。基于居间方所提供的居间服务，买、卖、居间三方达成共识：买方需支付居间服务费（成交价2%），即人民币壹万零贰佰叁拾捌元整（￥10238.00元）给居间方。在签订本合同当天支付给居间方。注：本合同签订时，居间方的居间服务已完成（居间方将免费协助双方办理房屋后续的银行按揭贷款及过户手续），如买卖双方任何一方违约，不免除居间服务费的支付义务，由违约方承担守约方因此遭受的损失。第十三条法律适用与纠纷解决。因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取向不动产所在地人民法院起诉的方式解决……第十六条合同生效。本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效。”同日，被告林凤英向第三人孟浩东、袁建红支付了购房定金5000元，但未按合同约定支付居间服务费。2019年6月15日，被告林凤英以资金断链为由向原告家家顺中介服务部以及第三人孟浩东、袁建红提出解除合同，第三人袁建红当场并未同意解除合同，与第三人孟浩东商量后，于次日同意了解除合同并没收了被告林凤英的购房定金5000元，被告林凤英将其与第三人孟浩东、袁建红的《二手房买卖（居间）合同》及购房定金收据撕毁。庭审时，原告家家顺中介服务部表示不同意解除《二手房买卖（居间）合同》。原、被告因居间服务费的支付问题引起纠纷，原告家家顺中介服务部向本院提起诉讼。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告及第三人签订的《二手房买卖（居间）合同》是在三方自愿平等的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规，根据合同约定合同自房屋买卖双方签字之日起生效，上述合同已于2019年6月12日成立并生效，合同合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、在签订《二手房买卖（居间）合同》时，原告家家顺中介服务部是否尽到提示义务；二、《二手房买卖（居间）合同》是否已实际履行；三、在被告林凤英和第三人孟浩东、袁建红明确表示解除合同的情况下，原告家家顺中介服务部请求被告林凤英全额支付居间服务费是否支持；四、原告家家顺中介服务部主张资金占用费是否符合法律规定。关于在签订《二手房买卖（居间）合同》时，原告家家顺中介服务部是否尽到提示义务的问题，本院认为，在三方签订《二手房买卖（居间）合同》中，原告家家顺中介服务部对该合同第十条“买卖双方确认：本合同签订时，居间方已向买卖双方详细讲解交易流程、合同条款及提示交易风险”的内容进行加粗加黑，已尽到了提示义务，且在询问第三人孟浩东、袁建红时，第三人袁建红明确表示原告家家顺中介服务部在合同签订时对合同条款进行了讲解，与原告家家顺中介服务部庭审时陈述相互印证，本院予以采信。被告林凤英抗辩称原告家家顺中介服务部在签订合同时未尽到提示义务，但未提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，被告林凤英的该抗辩没有事实依据，本院不予采纳。关于《二手房买卖（居间）合同》是否已实际履行的问题，本院认为，上述合同已实际履行。首先，被告林凤英已依据《二手房买卖（居间）合同》向第三人孟浩东、袁建红交纳了购房定金5000元，该事实庭审时三方均确认属实。其次，原告家家顺中介服务部和第三人孟浩东、袁建红都表示提交了材料至不动产登记中心办理对涉案房屋进行重新测量的办证手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，由于涉案合同具有房屋买卖合同和居间合同两种合同性质，原告家家顺中介服务部作为居间人其主要义务是提供买卖双方订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，现合同已经订立，其主要义务亦已经完成，被告林凤英认为涉案合同未实际履行，不符合事实，本院不予采信。关于在被告林凤英和第三人孟浩东、袁建红明确表示解除合同的情况下，原告家家顺中介服务部请求被告林凤英全额支付居间服务费是否支持的问题。本院认为，庭审时原告家家顺中介服务部明确表示不同意解除《二手房买卖（居间）合同》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，即原告家家顺中介服务部作为居间人只要促成房屋买卖双方合同成立，被告林凤英就应按照合同约定于合同签订当日即2019年6月12日支付居间服务费10238元，现因被告林凤英无法支付剩余购房款提出解除合同，被告林凤英拒不支付居间服务费的行为已构成违约，由于原告家家顺中介服务部不同意解除涉案合同，且本案不存在其他解除合同的法定情形或是约定情形，该合同合法有效，原告家家顺中介服务部请求被告林凤英继续履行合同全额支付10238元中介服务费，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告家家顺中介服务部主张资金占用费是否符合法律规定的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，原告家家顺中介服务部应举证证明其因被告林凤英违约导致的损失，现原告家家顺中介服务部请求被告林凤英支付资金占用费122.84元，无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告林凤英于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县家家顺房屋中介服务部居间服务费10238元；二、驳回原告乳源瑶族自治县家家顺房屋中介服务部的其他诉讼请求。本案案件受理费60元，适用简易程序审理减半收取计30元，由被告林凤英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈茂娣二〇一九年九月二十六日法官助理蔡仁娉书记员丘世通