广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异332号 案外人：陈棣生，男，1949年6月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 案外人：陈棣骚，男，1955年6月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：罗振球，广东易春秋律师事务所律师。 申请执行人：李卫兵，男，1972年1月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 委托代理人：贺从华、李力维，广东来信律师事务所律师。 被执行人：黄明中，男，1965年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被执行人：广州捷城房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路298号中区3711室。 法定代表人：黄明中。 被执行人：广州市黄金广场房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区府前路2号府前大厦第5层自编号505房。 法定代表人：黄明中。 本院在执行申请执行人李卫兵申请执行被执行人黄明中、广州捷城房地产开发有限公司（以下简称捷城公司）、广州市黄金广场房地产开发有限公司（以下简称黄金广场公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人陈棣生、陈棣骚向本院提出书面异议，请求撤销（2018）粤0118执4304号之二执行裁定书第五、七、八项裁定，终止对广州市越秀区东××路××、××、××房的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并公开进行听证。现已审查终结。 案外人陈棣生、陈棣骚称，广州市增城区人民法院在执行(2018)粤0118执4304号之二执行裁定书及协助执行通知书中，误将异议人共同继承的财产：即位于广州市越秀区东××路××、××、××房屋（房产证号：12××21、ｌ2××18、12××20，以下共同简称为案涉房屋）进行了查封。异议人认为案涉房屋是被执行人捷城公司回迁安置给异议人的回迁房，并不属于被执行人的财产范围。现异议人依法提出异议，请求法院撤销(2018)粤O118执4304号之二民事裁定书，解除对案涉房屋查封，并终止对该房屋的执行。事实、理由如下：被继承人陈溢城、陈礼舟共同开办合昌商店。登记在合昌商店名下位于广州市东山区越秀南路永曜南街7号房屋现己被拆迁。依据《广州市房屋拆迁安置协议》及《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中的财产权利规定，该房屋己纳入广州市房屋管理系统，产权归属被继承人。现异议人提出异议申请，请求法院给予解除案涉房屋的查封措施，并终止对该房屋的执行，以便异议人办理产权继承手续。综上理由，法院的查封行为明显错误，异议人是合法的案涉房屋产权继承人，特根据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行异议，请求法院支持异议人的请求，以维护异议人的合法权益。 陈棣生、陈棣骚向本院提交下列证据：1、广州市不动产登记查册表5份，证明案涉房屋的登记情况；2、广州市商业调查表及房产证各1份，证明被拆迁位于广州市东山区越秀南路永曜南街7号房屋登记在合昌商店名下，合昌商店是由陈溢城、陈礼舟共同出资设立；3、档案记录及户籍查询档案记录共3份，证明陈棣生、陈棣骚等人与陈溢城、陈礼舟的亲属关系及继承人关系。4、公证书复印件及房屋拆迁安置协议、产权补偿协议书、产权情况表、产权档案查询表、报告各一份，证明登记于合昌商店名下的原产权房屋被拆迁，双方协商安置、补偿的事实；4、房地产分户图3份、回迁通知书及签收回执各3张，以及办理产权通知及登记回执各1份，证明双方协商案涉房屋收房，办理回迁及产权的情况；5、水电气费缴费单、委托银行代扣划电费合同及缴纳物业管理费发票等，证明从2010年交付房屋至今，异议人等继承人一直占有、使用涉案房屋。 申请执行人李卫兵未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人李卫兵申请执行被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初7157号民事判决。该案判决主文显示：“一、被告黄明中于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金400万元及利息（从2015年10月1日起按月利率2%计算利息至还清款日止）给原告李卫兵；二、被告广州捷城房地产开发有限公司、广州市黄金广场房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李卫兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53772元，由被告黄明中、广州捷城房地产开发有限公司、广州市黄金广场房地产开发有限公司负担44983.4元，由原告负担8788.6元。” 由于黄明中、捷城公司、黄金广场公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，李卫兵向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2018）粤0118执4304号。在该案执行过程中，本院于2018年10月25日作出（2018）粤0118执4304号之二《执行裁定书》，裁定查封包括案涉房屋在内登记在被执行人捷城公司名下的51项房产，其中第五、七、八项分别裁定：查封被执行人广州捷城房地产开发有限公司名下位于越秀区东××路××、××、××房房产（房产证号：12××18、12××20、12××21）。陈棣生、陈棣骚不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：广州市不动产登记查册表显示：越秀区东沙角路37号在2011年6月21日办理不动产登记，不动产权属人为捷城公司，所有权来历为新建。案涉房屋的登记使用性质为居住用房，所有权性质为回迁房。 广州市越秀区公证处于1999年9月1日作出的（99）穗越证内经字第372号证明书显示：陈棣生、陈棣骚代表合昌（使用人）梁英户在1999年8月19日与捷城公司代表自愿签订房屋拆迁安置协议。该房屋拆迁安置协议涉案内容如下：甲方（捷城公司）经批准拆除越秀南路永曜南街7号房屋。乙方〔合昌（使用人）梁英户〕是该房屋的使用人，双方达成该拆迁安置协议。 2009年7月20、30日，捷城公司分别向梁英（合昌）、陈棣骚发出回迁通知，告知广州市越秀区东××路××号大楼已竣工，通知办理回迁安置等有关手续。在该通知下部梁英及捷城公司工作人员手写注明：双方在2009年8月6日经洽谈，认为房屋未符合回迁合同内容，暂不收楼。2009年11月9日，捷城公司与梁英签订一份《补充协议》，约定梁英同意回迁地址变更为“新楼第十一层北向1104房、1105房、1106房（自编号，套间开间间隔、座向详见附图）”。 陈棣生、陈棣骚在听证中表示案涉房屋已于2009年12月办理收楼手续，并入住使用至今。 2010年3月18日，捷城公司向合昌（使用人）梁英业主发出办理涉案房屋产权证手续的通知，并于2011年4月1日以梁英（合昌）为申请人（回迁户业主）发出《回迁户业主申请办理房地产权证登记回执》。陈棣生、陈棣骚在听证中表示由于上述回迁房屋涉及继承问题，且各继承人未达成一致意见，故未能办理案涉房屋的房产权证手续。之后，由于案涉房屋被法院查封，致使有关不动产权属至今未能办理。 另查明，广州市商业调查表、越秀南路永曜南街7号房地产产权情况表、档案查询表及广州市供销联合经营公司出具的证明显示：合昌商店（合昌号）是由陈溢城、陈礼舟经登记设立的私营合伙，越秀南路永曜南街7号房屋的登记产权人为合昌商店。 另广州市公安局珠光派出所、广州市越秀区珠光街退管所出具证明，证明陈礼舟已于1988年2月29日死亡，妻子佘桥（已于1991年3月14日死亡），儿子陈树宁；陈溢城已于1997年12月9日死亡，妻子梁英，儿女陈棣生、陈棣骚等人。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司逾期未履行生效的（2017）粤0183民初7157号民事判决确定的义务，本院在（2018）粤0118执4304号案件执行过程中，依法查封登记在捷城公司名下的案涉房屋，该执行行为符合上述法律规定。 陈棣生、陈棣骚作为案涉房屋的继承权利人之一，并为继承人的共同利益而接受包括梁英在内的其他承继人委托提出异议，故有权以自己的名义对本院针对案涉房屋的执行行中提出异议。陈棣生、陈棣骚对案涉房屋主张所有权，要求本院终止对案涉房屋的强制执行并解除对该房屋的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于陈棣生、陈棣骚的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，捷城公司依照（2017）粤0183民初7157号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，首先本院在2018年10月25日查封了案涉房屋，捷城公司与合昌（使用人）梁英在此之前的1999年8月19日已签订房屋拆迁安置协议，之后又于2009年11月9日签订补充协议。根据上述协议及补充协议的内容，双方的约定实质是合昌（使用人）梁英等人以其自有的越秀南路永曜南街7号房屋交由捷城公司拆迁建设作为对价，取得新建后回迁房屋的产权。异议人陈棣生、陈棣骚主张案涉房屋为合昌（梁英）与捷城公司约定并且捷城公司已交付其使用的回迁房屋，该事实主张与广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表、捷城公司与梁英签订的房屋拆迁安置协议及补充协议的内容吻合，且有捷城公司向梁英等人发出的回迁通知、办理涉案房屋产权证手续通知、回迁户业主申请办理房地产权证登记回执等双方履行协议的证据佐证，李卫兵未持异议并提出证据反驳，故本院认为陈棣生、陈棣骚主张案涉房屋为合昌（使用人）梁英等与捷城公司约定的回迁房屋属实。其次，陈棣生、陈棣骚主张在本院查封案涉房屋前已合法占有使用该房屋，其主张与房屋拆迁安置协议及补充协议、回迁通知、办理涉案房屋产权证手续的内容吻合，且李卫兵对该事实主张未提出异议，本院予以采信。再次，陈棣生、陈棣骚主张合昌（使用人）梁英是根据与捷城公司签订的房屋拆迁安置协议而取得捷城公司建设且现仍登记在捷城公司名下的案涉房屋产权，且捷城公司已向合昌（使用人）梁英发出回迁通知、办理涉案房屋产权证手续通知、回迁户业主申请办理房地产权证登记回执，因此应认定合昌（使用人）梁英已支付了取得案涉房屋产权的全部对价。最后，捷城公司是房屋拆迁安置协议的拆迁方和案涉房屋的建设方，根据协议约定办理产权登记和领取房地产所有权证的手续由捷城公司负责。陈棣生、陈棣骚表示由于案涉房屋涉及继承问题，且各继承人未达成一致意见，故未能在该房屋被法院查封之前办理案涉房屋的房产权证手续。该陈述与本院查明事实相符，且该客观事实不能归责是异议人或其他继承人的自身原因未办理过户登记。因此在没证据证明陈棣生、陈棣骚或其他继承人要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于陈棣生、陈棣骚和其他继承人自身原因致使案涉房屋未办理过户登记，也不能因此认定陈棣生、陈棣骚和其他继承人存在过错。结合以上事实，本院认为陈棣生、陈棣骚与捷城公司之间签订及履行房屋拆迁安置协议的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故陈棣生、陈棣骚的异议理由成立。 综上所述，陈棣生、陈棣骚的异议理由成立，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的（2018）粤0118执4304号之二执行裁定书第五、七、八项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  邱绮敬 二〇一九年九月二日 书 记 员  卢沛娴