济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初2342号 原告：济南金视觉商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张华栋，执行董事。 委托诉讼代理人：公丕亮，山东名泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鲁，山东名泉律师事务所律师。 被告：杨晓雷，男，1982年10月28日出生，汉族，住济南市。 被告：马宝艳，女，1979年1月19日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：宋甲俊，山东齐邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾克，山东齐邦律师事务所律师。 第三人：王利华，男，1955年9月27日出生，汉族，住济南市。 原告济南金视觉商贸有限公司（以下简称金视觉公司）与被告杨晓雷、马宝艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，因被告杨晓雷涉嫌非法拘禁罪被刑事拘留，原告金视觉公司于2018年4月25日申请中止本案审理，本院做出中止审理裁定书。原告金视觉公司于2019年7月10日申请恢复审理。2019年8月26日原告金视觉公司申请追加王利华为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金视觉公司委托诉讼代理人公丕亮、陈鲁、被告杨晓雷、被告马宝艳的委托诉讼代理人宋甲俊、第三人王利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金视觉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告向原告返还原告预付的房屋租金126万元；3、请求判令被告支付以126万元为基数自2016年5月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按银行同期贷款利率计算的利息（暂计到2018年3月30日为116042.5元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，第三人王利华与原被告三方签订协议书。协议约定，王利华系代表原告与被告签订协议，所有与其相关的权利义务由原告承担。被告将位于济南市槐荫区经六路362号院内**号楼一层西两跨房屋转租给原告使用。协议同时约定：原告预付租金2**万元后，租赁涉案房屋期限为4年，自2014年6月7日起至2018年6月6日止。后原告依约预付了租金2**万元，但在2016年4月底因租赁房屋涉及商业拆迁，原告被告于2016年4月搬离，双方租赁合同无法继续履行，合同根本目的无法实现。被告虽承诺返还原告租金，但迟迟未给付，原告多次催收未果。现原告根据法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告杨晓雷辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋租赁合同有异议，签字不是我本人签的。对协议书真实性无异议，对转账记录无异议。对海尔空调协议及付款凭证电子打印件认为与本案没有关系。对原告与速发经贸公司签订的协议、收据、转账凭证电子打印件认为与本案无关。对补充协议无异议。同时原告计算的房屋租金数额、搬走的时间也不对，是2016年10月份搬走的，也没有通知我。原告交纳的房租是三年的房租，我给他们免费使用一年。涉案房屋已经拆迁房屋拆迁的时候赔偿款大约为90多万已经支付给原告。涉案房屋是我租赁别人的转租给原告，原告找赔偿方去谈的时候是按照总面积谈的，最终的谈判结果没有给我说，我就知道给了他们90多万。 被告马宝艳辩称，两被告系夫妻关系，但是杨晓雷与原告具体的房屋租赁关系我方从不知情，且该款项也没有用于夫妻共同生活，因此我方不应对此承担任何法律责任。请求驳回原告对我方的诉讼请求。 第三人王利华述称，对原告诉状中事实理由部分无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月第三人王利华之子王望与被告杨晓雷协商租赁房屋事宜，原告金视觉公司的2013年3月9日《房屋租赁合同》一份，载明：“出租方：杨晓雷，承租方：王利华，签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方坐落在经六路362号院内的**号楼内第一层西两跨出租给乙方使用，甲乙双方议定年租金816600元。第二条：租赁期限及租金交纳方式1、租赁期间：自2013年6月7日至2027年6月6日，共计14年。2、甲乙双方议定**号楼第一层的西两跨年租金816600元。租金为每年一次性交付。房屋自2013年6月7日起算，以后每年提前2个月交付租金。第四条租赁期间的房屋修缮和修饰4、乙方在保证**号楼整体结构安全的情况下，应先征得甲方同意后才能进行施工，施工过程中对于乙方提出的合理改造要求，甲方应给予积极的协调配合。由于乙方前期投入资金巨大，如终止时租赁房屋的装饰、装修和改善增建的设施及它物，归乙方所有。如不需要，甲乙双方协商解决。第七条提前终止合同如因国家建设需要、征收、政策及商业拆迁必须终止合同时，甲方需在得知消息后第一时间（15天内）通知乙方终止合同，即可解除合同，由此造成乙方经济损失甲方不予补偿。内部装修损失赔偿归乙方。第十条本合同不受甲方公司和当事人及第一出租方变更影响，合同的实施继续有效。”双方还对其他事项进行了约定。 2014年4月8日，甲方：王利华，乙方：杨晓雷，丙方：济南金视觉商贸有限公司，签订《协议书》，约定：2013年3月9日，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》（该合同作为附件1），合同约定乙方将其租赁的经六路362号院内**号楼内一层西两跨房屋转租给甲方使用，租赁期限自2013年6月7日至2027年6月1日。现甲乙双方协商，甲方同意向乙方提前预付部分房屋租金，乙方给予甲方租金优惠，为保障甲方的权益，现甲乙两方经协商达成如下协议，以资共同遵守：一、甲方同意向乙方预付约定的租赁房屋自2014年6月7日至2017年6月6日的租金,共计2**万元，具体支付时间如下：（1）2014年4月8日甲方向乙方支付租金80万元；（2）2014年4月22日甲方向乙方支付租金70万元；（3）2014年6月4日甲方向乙方支付租金50万元；（4）2014年6月30日前甲方向乙方支付租金**万元。二、乙方同意免除甲方自2017年6月7日至2018年6月6日的房屋租金，共计80万元，即甲方向乙方预付第一条约定的租金后，自2018年6月8日开始甲方开始按照附件1的约定向乙方支付租金，并于三年后按照附件1第八条第1款的约定递增租金。三、乙方租给甲方的房屋为乙方转租房产，乙方在2014年6月7日至2018年6月6日期间如未向其承租方缴纳租金，甲方不承担任何的支付责任。四、之前的租赁协议为甲方代表丙方与乙方签署，所有与甲方相关的权利义务由丙方承担。王利华、杨晓雷在该协议书末页签字、按手印，金视觉公司加盖了公司公章。 双方签订上述合同后，被告交付给原告出租房屋，原告按约定支付租金2**万元。 2016年4月11日，甲方：杨晓雷与乙方：金视觉公司签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就双方及王利华于2014年4月8日签订的房屋租赁合同及甲方与王利华签订于2013年3月9日签订的房屋租赁合同达成以下补充协议，以供双方共同遵守。一、甲方自愿将经七路565号楼西数第三四跨1楼，该房屋内部装修所取得的全部装修损失赔偿款项赔偿给乙方作为补偿乙方的预交房租，补偿款（约计100万至120万具体数额具体核算）不足部分双方另行协商。二、本补充协议与原2013年3月9日、2014年4月8日具有同等效力，如有不同，以本补充协议约定为准。双方还对其他事项进行了约定。 因对预交的房屋租金返还问题，原、被告双方发生争议，为此诉来我院，要求处理。 本院认为，本案争议的焦点问题有以下几点： 首先，被告杨晓雷、马宝艳主张，2013年3月9日《房屋租赁合同》的签订主体为王利华与杨晓雷，且该合同中的签字均非本人所签。为此，原告追加王利华为第三人参加诉讼。根据庭审中本院查明的事实，该房屋租赁合同签订时，原告金视觉公司尚未成立，第三人王利华代表股东联系签订房屋租赁合同的相关事宜。同时，被告杨晓雷对2014年4月8日三方签订的《协议书》无异议，该协议书中明确约定，2013年3月8日《房屋租赁合同》为该协议的附件1，同时约定之前的租赁合同为第三人王利华代表金视觉公司与杨晓雷签署，所有与王利华相关的权利义务由金视觉公司承担。另外，2016年4月11日《补充协议》被告杨晓雷无异议，且签订主体亦为金视觉公司与被告杨晓雷。由此可以认定，涉案房屋租赁合同关系的实际双方当事人应为金视觉公司与杨晓雷。虽然第三人王利华并未提交签订房屋租赁合同的授权委托手续，但在后的两份协议书，被告杨晓雷的签字行为，以及庭审中的认可表示，实际上已经对涉案房屋的租赁关系相对方为原告，作出了意思表示。因此，二被告主张原告金视觉公司不具备有效诉权，无事实法律依据，不予支持。 其次，关于被告实际应该返还的预付租金数额问题。原告金视觉公司提交转账记录2份以及收条1份，证明已经实际支付租金2**万元，被告杨晓雷无异议，本院予以确认。原告提交海尔空调移机协议1份以及付款凭证，原告与速发经贸公司签订房屋租赁协议、收据、转账凭证各1份，以此证明涉案房屋因拆迁，原告从2016年3月份就开始搬迁，以及重新租赁营业场所的事实。被告认为，与本案无关。且主张原告实际已经领到拆迁补偿款，以及搬迁的具体时间为2016年10月份。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对2014年4月8日《协议书》，被告杨晓雷认为，其协议书中的真实意思是租赁三年第四年免费使用，同时还主张实际租赁日期是4月9日开始，租金数额为86万元左右，但均未提供证据。原告认为，应将全部房租平均分配到四年使用期内，即按照每年租金60万元计算。本院认为，结合该《协议书》第二条对支付方式的约定，金视觉公司提前预付租金，杨晓雷一方给予租金优惠，该约定并不违反强制性规定，应为真实有效，由此双方真实的合同目的，即是金视觉公司三个月内交纳2**万元房租，该部分租金对应的承租期限也相应的延长至2018年6月6日。因此，根据公平原则、诚实信用原则该2**万元租金应为全部4年的租金，对被告辩称不予采信。同时结合原告提交的海尔空调移机协议以及付款凭证，原告与速发经贸公司签订房屋租赁协议、收据、转账凭证等证据，原告主张房屋租赁关系至迟应在2016年5月1日解除，应予支持，被告辩称原告是2016年10月份搬离，租金数额为86万元，但均无证据提交，不予支持。因此，对原告计算的被告应当返还自2016年5月1日以后的预付房屋租金126万元，合法有据，本院予以支持。 再次，关于本案被告马宝艳是否应当承担租金返还义务。最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案原告提交的证据并无马宝艳对该租赁合同的签字或事后追认行为，同时该租金数额较大，已经超出了家庭日常生活所需的范畴。二被告已于2019年3月14日协议离婚，原告主张该租金返还义务应由二被告承担连带责任，证据不足，应承担不利后果，对该主张不予支持。 最后，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”本案中原告承租的房屋面临拆迁，对双方而言属于不可预见的情形，同时双方的第一份租赁合同中也明确约定：如因国家建设需要、征收、政策及商业拆迁必须终止合同时，出租方需在得知消息后第一时间（15天内）通知承租方终止合同，即可解除合同。另外被告庭审中也同意解除合同。因此本院确认双方于2014年4月8日签订的《协议书》于2016年5月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，对于尚未履行的部分，即2016年5月1日之后原告预付的租金126万元，被告杨晓雷应当予以返还。对于原告主张的利息请求，因原被告双方于2016年4月11日签订过《补充协议》，有拆迁补偿款折抵房屋预交租金的约定，同时合同的解除非因被告违约行为导致履行不能，因此对该利息请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、原告济南金视觉商贸有限公司与被告杨晓雷于2014年4月8日签订的《协议书》于2016年5月1日解除。 二、被告杨晓雷于本判决生效之日起十日内，返还原告济南金视觉商贸有限公司预付房屋租金126万元。 三、驳回原告济南金视觉商贸有限公司对马宝艳的诉讼请求。 四、驳回原告济南金视觉商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17184元,由原告济南金视觉商贸有限公司负担2184元，由被告杨晓雷负担15000元；诉讼保全费5000元，由被告杨晓雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 审 判 长  左 琦 人民陪审员  姜丽丽 人民陪审员  汪秀英 二〇一九年九月九日 书 记 员  孙晓松