天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初4075号原告：天津市河西区德心企业管理中心，住所地天津市河西区玉峰花园3号楼底商14号。经营者：阚楠，男，1986年4月15日生，回族，住天津市河西区。。委托诉讼代理人：赵建林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津国安社区科技有限公司，住所地天津市南开区南京路358号今晚报大厦8层。法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：李琪，天津安久百律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，天津安久百律师事务所律师。原告天津市河西区德心企业管理中心与被告天津国安社区科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵建林、被告的委托诉讼代理人李琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告提前解约违约金130500元；2.判令被告向原告支付自2018年12月19日至2019年1月22日的房屋租金41072元；3.判令被告向原告支付自2019年1月23日至2019年3月30日的逾期返还房屋违约金119625元，并支付至实际返还房屋之日止；5.判令被告赔偿原告房屋拆改恢复费550000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年6月18日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的坐落于天津市武清区蒲洼街道办事处翠通路33号、35号房屋，承租面积为240平方米，租赁期限自2018年6月18日至2023年7月18日，分段计算租金。被告已付自2018年6月18日至2018年12月18日的租金，计217500元。2018年10月22日，被告向原告发出解约通知函。合同约定，单方解约需提前90天书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金。被告未按约定交付房屋，每逾期一日按月租金的5%的违约金支付给原告，以及被告未经原告同意私自拆改房屋结构。原告索款未果，故成诉。被告辩称，1.在未退还押金，且被告已实际腾退房屋并通知原告解约的情况下，提前解约违约金金额过高，请求法院予以调整。2.原告第二项诉讼请求无事实和法律依据，被告方已依照合同约定履行了提前通知义务，根据双方签订的租赁合同第3.1条的约定，第一个月（2018年6月18日至2018年7月18日）为免租期，免租期内不计租金，因此被告方第一期六个月的租金对应的租赁期间应为2018年7月19日至2019年1月19日，并非原告诉状中所主张的第一期租金至2018年12月19日，因此于2018年10月22日发出解约函，被告已经履行提前告知义务，且即使未提交通知，原告主张此项诉讼请求也没有事实和法律依据。3.被告对原告第三项诉讼请求不予认可，根据租赁合同第13.6条约定，被告书面通知原告解约收房，当时被告已经撤出租赁房屋，并通知原告解约，根据合同约定，原告完全有权收房，系原告拒绝收房导致逾期收房损失，因此被告认为因原告自身行为导致的损失，应自行承担；4.针对第四项诉讼请求的答辩意见同第三项诉讼请求；5.被告认为合同附件未明确交接房屋室内设施及状况，原告主张的房屋拆改恢复费过高，被告不予认可；6.根据双方租赁合同第13.2条的约定，提前退租需要支付违约金，但同样约定了对方应退还押金和多付部分的租金，只有违约金不足抵付损失，才有权主张另行赔偿。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人存在争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的天津市博鉴建设工程咨询有限公司对涉案房屋恢复工程的造价进行鉴定，鉴定意见为：依据现场房屋恢复工程量及有关法律、法规、计价标准、计价办法及有关规定可以确认该房屋恢复工程造价为人民币550144元。被告对该鉴定报告不认可，并明确表示于第一庭审之日起七日内予以书面回复，逾期未提交书面鉴定申请，视为放弃申请重新鉴定。被告逾期未提出鉴定申请，已放弃重新鉴定。综合上述情况，结合鉴定报告，本院对于涉案房屋的恢复费用金额确认为550144元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，原被告签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁原告承租的坐落于天津市武清区蒲洼街道办事处翠通路33号、35号，房屋总建筑面积499.59平方米，分租该房屋一层建筑面积240平方米。租赁期限自2018年6月18日至2023年7月18日，其中2018年6月18日至2018年7月18日为房屋租赁免租期，免租期间，乙方（被告）无需缴纳房屋租金、物业服务费。甲方（原告）应于2018年6月18日前将房屋按约定条件（见附件：房屋交接清单）交付给乙方（被告）。《房屋交接清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应将房屋及附属物品、设备设施按照符合合理正常使用后的自然损耗状态返还甲方。返还时甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收后，结清各自应当承担的费用。租金标准及支付方式：435000元／年，租金每两年递增5%，房屋租赁期内租金总计：人民币2263086元。支付方式押一付六，按半年支付租金。合同第十二条第二款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋或违反协助义务导致乙方装修进度迟延达到15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康以及正常使用的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、签订本合同时甲方未告知乙方该房屋已设定抵押或租赁期内甲方以该房屋设定抵押未依约告知乙方。5、因房屋自身原因，不符合工商局等政府主管部门要求，致使乙方无法办理营业执照、食品经营许可证等开展约定义务必须的证照的。6、合同履行期限届满之前，甲方以明示或默示的方式表明不履行本合同约定义务的。7、本合同约定的其他情形，包括但不限于抵押权人实现抵押权导致合同无法继续履行的。合同第十三条违约责任第一款约定，违约方如有以下违约情形，守约方除按合同约定解除本合同外，违约方需按以下标准承担违约责任：……乙方有第十二条第三款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，原告依约定交付被告房屋，被告开始对涉案房屋进行装修，被告共计向原告支付租金217500元，押金36250元。2018年10月22日，被告向原告发出解约通知函，载明“天津国安社区科技有限公司（原名：国安邻家（天津）科技有限公司，以下简称“国安社区”）于2018年6月18日与您就坐落于天津市武清区蒲洼街道办事处翠通路33号、35号的房屋签署了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月18日起至2023年7月18日止。现国安社区基于自身业务调整原因，拟与您解除《天津市房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》及《天津市房屋租赁合同》第十三条第二款的约定，向您发出本《解约通知函》。请您于收函后7日内，与国安社区就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》”。原告收到该《解约通知函》后，双方就解约事宜并未完全达成一致。被告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行拆改装修。2019年6月24日，双方进行了涉案房屋的交接并签署了交接确认书。本院认为，原、被告签订的天津市房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。被告因自身业务调整，而向原告发出解除通知函要求解除涉案房屋租赁合同，既不符合合同约定的解除条件，也缺乏法律依据，所以被告不享有解除权。从解约通知函上可以看出，被告是以自己的行为明确表示其不再继续履行涉案房屋租赁合同，原告收到后并未提出异议，也认可从2018年10月22日后就不再要求被告继续履行合同，故本院认定合同自2018年10月22日解除。由于被告并不享有涉案合同的解除权，其单方向原告提出解除合同，该行为应认定被告违约，其应向原告承担违约责任，根据合同约定，被告在合同履行期限届满之前，以明示或默示的方式表明不履行本合同约定义务的，应承担向原告支付当年租金30%的违约金130500元，被告抗辩称该违约金过高。综合当事人的过错程度，以及房屋恢复需要的时间等情况，本院酌定被告支付原告10万元违约金，与被告交纳的36250元押金冲抵后，被告应再支付原告63750元违约金。合同解除后，被告在2019年6月24日才与原告办理完毕涉案房屋的交接手续，故被告应该向原告支付自2018年10月22日解除后至2019年6月24日交还房屋的占用费（参照租金标准计算）。现在已经支付到2019年1月18日，被告还应给付自2019年1月19日至2019年6月24日的占用费187291元。合同解除后，被告理应将房屋恢复原状交付原告，被告应向原告赔偿恢复原状的费用，根据原告提交的评估报告，被告应向原告支付550144元恢复费用。原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，之规定判决如下：一、被告于本判决生效后5日内支付原告违约金63750元；二、被告于本判决生效后5日内支付原告占用费用187291元；三、被告于本判决生效后5日内支付原告恢复原状费用475433元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6892元，保全费5000元，合计11892元，由原告负担3239元，由被告负担8653元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  贾晓杰二〇一九年九月五日书记员  王 然附：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。