四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初2225号 原告：巴中德嘉元投资有限公司。住所地四川省巴中市经济开发区兴文镇（物流园）。 法定代表人：洪文佳，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨海林，男，1980年10月10日出生，汉族，大专文化，巴中德嘉元投资有限公司副总经理，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被告：赵平华，男，1973年2月22日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋三权，四川智合律师事务所律师。 第三人：巴中市恒通建筑有限公司。住所地四川省巴中市巴州区江北大道198号华川大厦1单元401号。 法定代表人：张光富，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李健，四川法之缘律师事务所律师。 第三人：胡泽华，男，1968年12月29日出生，汉族，住四川省渠县。 原告巴中德嘉元投资有限公司（以下简称“德嘉元公司”）与被告赵平华、第三人巴中市恒通建筑有限公司（以下简称“恒通建筑公司”）、胡泽华合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德嘉元公司的委托诉讼代理人杨海林、陈伟国，被告赵平华的委托诉讼代理人蒋三权，第三人恒通建筑公司的委托诉讼代理人李健到庭参加了诉讼。第三人胡泽华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告德嘉元公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）；2.判令被告向原告返还《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）项下的全部商品房；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2013年12月14日，原告与第三人恒通建筑公司签订了《建设工程施工合同》，约定由第三人恒通建筑公司负责巴中五金机电综合市场工程施工。《建设工程施工合同》签订后，由项目负责人第三人胡泽华组织进行了施工。2014年11月11日，原告与第三人恒通建筑公司、胡泽华签订了《房屋抵偿工程款协议》，约定原告以其开发的巴中五金机电综合市场的38套商品房抵偿恒通建筑公司、胡泽华工程款31900760元。2015年1月27日，第三人胡泽华委托原告将用于抵偿工程款的38套商品房中的10套转移给被告赵平华，抵偿第三人恒通建筑公司、胡泽华工程款8310200元。2015年6月17日，原告基于以房屋抵偿工程款的目的，依据胡泽华的委托，与被告签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264），将巴中五金机电综合市场（一期）A3幢1层37、39、40、41、42等5套商品房（总价款4147600元）网签转移给了被告并实际交付给被告使用。巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3142号民事判决、四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终455号民事判决、四川省高级人民法院（2017）川民申602号民事裁定认定，上述抵偿尚未完成，恒通建筑公司及胡泽华也不认可以房抵款事宜。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，既未实现抵偿工程款的目的，被告亦未向原告实际支付购房款，致使原告抵偿工程款的合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告赵平华辩称：一、原告诉称，2015年1月27日，第三人胡泽华委托原告将用于抵偿工程款的38套商品房中的10套转移给被告，抵偿第三人恒通建筑公司、胡泽华工程款8310200元。与客观事实不符，是错误的，人民法院应不予采信。原告与恒通建筑公司及胡泽华房屋抵扣工程款的事实发生在2014年11月11日。2015年1月27日，第三人胡泽华出具的委托书委托的是将自己拥有的巴中兴文五金机电市场A3栋32号至42号共10间门市的购买所有权转移给赵平华，赵平华以每平方米4000元的价款予以购买。胡泽华是转移的商铺购买权，而不是房屋，赵平华获得商铺购买权之后与原告形成的商品房买卖合同关系，原告与胡泽华之间抵多少工程款与赵平华无关，两者之间系不同的法律关系，受不同的法律调整，本案中对于赵平华而言，不存在10套房屋转移的事实及法律关系。二、原告诉称，巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3142号民事判决、四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终455号民事判决、四川省高级人民法院（2017）川民申602号民事裁定认定，上述抵偿尚未完成，恒通建筑公司及胡泽华也不认可以房抵款事宜。系原告对生效法律文书理解错误，应依法予以否定。1.巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3142号民事判决并未认定抵偿尚未完成，更没有认定恒通建筑公司及胡泽华也不认可以房抵款事宜。2.德嘉元公司不服（2015）巴州民初字第3142号民事判决，提起上诉，巴中市中级人民法院作出（2016）川19民终455号民事判决，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，虽然在本院认为中阐述“德嘉元投资公司抵偿给胡泽华的16套门市，德嘉元投资公司没有举证证明门市已属恒通建筑公司或胡泽华所有，抵偿尚未完成，无法确认德嘉元投资公司是否超支工程款”，这显然仅是指德嘉元投资公司自己未举出这方面的证据证实，并不是巴中市中级人民法院对事实的认定。3.四川省高级人民法院（2017）川民申602号民事裁定，同样界定了一审法院对案件事实认定的正确性，认为“因案涉门市网签给案外人是否真实有效，德嘉元投资公司与胡泽华、与案外人就该门市建立的法律关系与本案不属于同一法律关系”。这是完全正确的。三、原告以既未实现抵偿工程款的目的，被告亦未向原告实际支付购房款，致使原告抵偿工程款的合同目的不能实现为由，请求解除原、被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》，既不符合双方的约定，也不符合合同解除的法律规定，人民法院应不予支持。首先，本案的事实就是被告不向原告实际支付购房款，只是进行了转账的方式（即顶账方式），即被告只向胡泽华结算购房款，原告与胡泽华进行结算，相互间互不干涉与牵连。其次，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告逾期超过30日不支付房款，原告有权解除合同，被告是一次性支付的购房款，不存在违反了合同的约定，也无其他违约行为，没有出现解除合同的任何情形。再次，原、被告之间系商品房买卖合同关系，双方的合同目的于2015年6月17日已完全实现，原告是否能在胡泽华处实现抵偿工程款的目的，与本案商品房买卖不属同一法律关系，各是独立的法律关系，与被告商铺买卖无关。四、原告的本次起诉违背了“一事不再理”原则，应依法驳回原告的起诉。巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3142号民事判决于2016年5月4日作出，属生效多年的民事判决，该判决对原告将涉案商铺出售给赵平华、郭蓉的客观真实性、合法性等予以了充分认定，原告本次起诉违背了“一事不再理”原则，应依法驳回原告的起诉。五、原告就涉案《商品房买卖合同》的解除权已消灭。2015年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，并在巴中市房产管理中心进行了备案登记，确定了涉案商铺产权人为被告。同时，原告将涉案商铺交付给了被告，被告对商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。自2015年6月17日起至原告于2019年4月3日提起诉讼，原告未对涉案商铺提出任何异议，也未就此事向被告主张过任何权利。如果原告认为（2015）巴州民初字第3142号民事判决、（2016）川19民终455号民事判决能够足以引起自己行使涉案合同的解除权，也应当在解除权发生之日起一年内行使。原告在2019年4月3日才向法院提起诉讼，请求行使合同解除权，依照法律规定，原告未在合理期限内行使合同解除权，其解除权已消灭，不受法律保护，应依法予以驳回。六、原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，不能成立，应依法予以全部驳回。1.原、被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告没有任何违约行为，无合同约定的解除情形，也无法律规定的合同解除的情形，合同已实际履行多年，因此，原告请求解除案涉《商品房买卖合同》于情无理，于法无据。2.2015年6月17日，原告不仅为被告办理了涉案商铺的备案登记，而且将商铺交给了被告。事后，被告又对商铺行使了处分权。2017年12月19日，被告用案涉37、39、40号商铺为原告与王涛民间借贷纠纷一案在巴州区法院提供了执行担保。2018年3月20日，巴中市国土资源局依法对案涉的41、42号商铺进行了不动产权登记，确定了物权，被告用此物权于2018年3月22日在巴中农商行东城支行进行了抵押贷款。2017年11月27日，原告的法定代表人洪文佳以343万余元的价款将被告的案涉37、39、40号商铺予以购买。在此期间，原告均未提出任何异议。由此证实，被告系合法且善意取得的涉案商铺，应依法保护。3.原、被告间《商品房买卖合同》的相关事实已经生效的（2015）巴州民初字第3142号民事判决依法判决确认，合法有效，不得解除。4.原、被告之间形成的是商品房买卖合同关系，即使原告在胡泽华处没有收到或与胡泽华之间工程款没有结算清楚，这也是原告与胡泽华之间的事情，原告可以向胡泽华主张权利，而不能要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》。 第三人恒通建筑公司述称：第三人胡泽华的身份不是第三人恒通建筑公司承建由原告德嘉元公司开发的兴文五金机电市场的项目经理或项目负责人。案涉的10套门市在胡泽华出具委托书的时间点，所有权人为德嘉元公司，胡泽华无权委托德嘉元公司处分属于德嘉元公司自有的资产。（2015）巴州民初字第3142号民事判决不是一份生效判决，二审及之后的关联判决对该判决认定的部分事实做了更改。本案中，原告德嘉元公司在开发时，由于无力支付工程款，通过第三人胡泽华，认识了第三人赵平华，于是在赵平华处借款（现金）用以支付对外下差的工程款。原告德嘉元公司用自有门市作担保，并通过网签的形式使之完整化。第三人赵平华在给原告德嘉元公司的出借款中，部分在被告郭蓉处筹措，所以，将10套门市中的5套门市又让原告德嘉元公司网签给被告郭蓉，这一行为本身充分证明了原告德嘉元公司不但知道而且同意当时的处理方式。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月14日，原告德嘉元公司（发包人、甲方）与第三人恒通建筑公司（承包人、乙方）签订《建设工程施工合同》。约定，工程名称：巴中五金机电综合市场工程；工程地点：巴中兴文经济开发区物流园；工程内容：甲方提供给乙方的施工图中所包含的全部内容（不含水电、消防、铝合金门窗、临街外立面装修及安装工程）；承包范围：按合同约定项目全程包（一期工程A1-A6共六幢，建筑面积6.5万㎡，实际面积以竣工和规划测绘单位计算面积为准）；发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。2014年11月11日，甲方（德嘉元公司）、乙方（恒通建筑公司、胡泽华）签订《房屋抵偿工程款协议》，约定：甲方将A3栋总计38套房源（含案涉A3幢1层32、33、34、35、36等5套商品房），预测建筑面积7975.19㎡，价款31900760.00元抵扣工程款。甲方在竣工验收合格后交付房屋；甲乙双方按购房合同各自承担相关手续费用；协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括自用、出租、转让、抵押等）。附加条款约定，甲方负责完善A3栋相关债权债务问题，待完善相关债权债务，与乙方签订正式购房合同……该协议加盖了德嘉元公司、恒通建筑公司巴中五金机电市场项目部的印章，胡泽华在项目负责人一栏上签名。 2015年1月27日，原告德嘉元公司（甲方）与被告赵平华（乙方）签订《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》。约定：一、乙方认购巴中五金机电综合市场商铺房号为A3-32、33、34、35、36、37、39、40、41、42号（三层联体），暂定建筑面积为2077.55平方米（以最终商品房买卖合同约定为准）。二、该商铺按建筑面积计单价为4000元／平方米，总房价款为8310200元……该协议加盖了原告德嘉元公司合同专用章，被告赵平华签名。2015年1月27日，第三人胡泽华与被告赵平华签订协议。约定胡泽华自愿将巴中德嘉元投资公司抵偿工程款的巴中兴文五金机电市场A3幢中的A-32、33、34、35、36、37、39、40、41、42号十个门市共计2077.55平米产权办理在赵平华名下，以以上资产作为抵押向赵平华和巴中市鑫旺投资有限公司分期借款，并用以上资产保证赵平华和巴中市鑫旺投资有限公司的其它应在胡泽华处的收款。赵平华与德嘉元投资公司的销售合同一经签订，视为德嘉元将以上资产销售给赵平华，在胡泽华未归还完赵平华和鑫旺投资公司的借款和应收款前，德嘉元应按正常程序办理网签与产权证书。同日，第三人胡泽华出具委托书，委托原告德嘉元公司将2014年11月11日《房屋抵偿工程款协议》中约定的巴中兴文五金机电市场A3栋32号至37号商铺、39号至42号商铺建筑面积总计2077.55平方米、单价为4000元／平方米，总价共计8310200元的10间商铺购买所有权转移给赵平华。因该10间商铺已由胡泽华转销给赵平华，委托德嘉元公司配合赵平华办理此10间商铺的购买销售合同及相关手续。该委托书上德嘉元公司盖章，德嘉元公司时任法定代表人、赵平华及胡泽华签名。同日，德嘉元公司出具收据收到赵平华房款8310200元，胡泽华出具加盖有恒通建筑公司巴中五金机电市场项目部公章的收条，载明收到德嘉元投资公司五金机电市场项目拨付工程款8310200元。 2015年6月17日，赵平华出具承诺书，自愿将由胡泽华抵偿借款的部分商铺转移给郭蓉，转移商铺房号为：巴中五金机电综合市场Ａ3-32、Ａ3-33、Ａ3-34、Ａ3-35、Ａ3-36，共五间。同时，请德嘉元公司给郭蓉办理房屋所有权手续。郭蓉亦在承诺书上签名。同日，原告德嘉元公司（出卖人）与郭蓉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510270），约定买受人购买巴中市五金机电综合市场（一期）Ａ3幢1层32、33、34、35、36号营业用房，建筑面积共计1040.65平方米，合计价款4162600元。同日，原告德嘉元公司（出卖人）与被告赵平华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264），约定买受人购买巴中市五金机电综合市场（一期）Ａ3幢1层37、39、40、41、42号营业用房，建筑面积共计1036.90平方米，合计价款4147600元。其中，第五条：付款方式及期限。买受人采取一次性付款方式付款。买受人在签订《商品房买卖合同》的当日内一次性付清合同约定的全部房款共计4147600元。第九条：逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金。同日，原告将《商品房买卖合同》约定上述房屋交付被告。2017年11月27日，被告赵平华为甲方、原告德嘉元公司法定代表人洪文佳为乙方，签订《购房协议》。约定乙方自愿以5500元／平米购买甲方位于巴中市兴文五金机电市场商业用房Ａ3栋37、39、40号，共计624.39平米，总价值343.4145万元。洪文佳向被告赵平华出具了欠付购房款343.4145万元的欠条。2017年12月19日，王涛、洪文佳、赵平华签订《协议书》，担保人赵平华自愿将自己所有的位于五金机电市场商业用房Ａ3栋1-3层37、39、40号三套营业用房为德嘉元公司提供担保，若德嘉元公司未按协定时间偿还其借款，担保人赵平华自愿将担保物交由法院处置（评估、拍卖），处置后支付其借款本金及利息。2018年3月20日，坐落于巴中经济开发区金机电综合市场一期）Ａ3幢1层41号房屋设立抵押，办理不动产抵押登记，义务人为赵平华，权利人为巴中市恩阳区农业融资担保有限责任公司。 同时查明，2013年11月20日，第三人胡泽华与案外人张峻源签订《合作协议》，约定胡泽华与张峻源合作承建巴中五金机电综合市场工程，胡泽华投资600万元，张峻源投资1200万元。2014年1月8日，张峻源、胡泽华与第三人恒通建筑公司签订巴中市五金机电综合市场《建筑工程内部承包合同》，张峻源、胡泽华为实际投资人承建巴中市五金机电综合市场项目，向恒通建筑公司缴纳管理费40万元。 本院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。拥有解除权的人既可以行使其权利，也可以不行使，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告作为理性的发包人、房屋投资开发商，应该明了与自己建立合同关系的相对方，清楚自己与被告赵平华、第三人恒通建筑公司、第三人胡泽华之间及相互之间的债权债务关系。基于此，原、被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264），系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。原告于2019年4月3日起诉请求解除合同，返还合同项下全部商品房，明显超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告巴中德嘉元投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费39980元，由原告巴中德嘉元投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  庞 军 人民陪审员  赖金华 人民陪审员  吴小平 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  张 恺