广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初1378号原告：保利（海陵岛）房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市海陵岛十里银滩保利银滩度假酒店东翼1-2楼。原告确认的送达地址为阳江市江城区马曹路31号五楼，联系人黄远航。法定代表人：唐翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。被告：欧一蓉，女，1994年12月16日生，汉族，住四川省苍溪县。原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）诉被告欧一蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利房地产公司的委托诉讼代理人黄远航到庭参加诉讼。被告欧一蓉经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告于2017年5月25日签订的编号为2017053297《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、请求判令被告向原告支付违约金110779元，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除；三、请求判令被告配合原告到政府部门办理注销、变更、过户等相关登记手续；四、请求判令被告支付原告的律师费6500元；五、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年5月25日，原告与被告签订编号为2017053297《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告向原告购买位于阳江市××银滩××·××区××房××商品房××套，购房款总价为553895元。按照合同约定，被告应当于2017年5月25日支付首期款173895元，余款380000元由被告申请银行按揭贷款支付。被告在支付了首期房款（已含20000元定金）后，由于被告自身原因未能获得银行按揭贷款批准，导致按揭款未能支付给原告，被告也没有采取现金、汇款等其他有效付款方式付清剩余购房款。被告逾期付款后，原告多次催促其选择原告认可的其他付款方式支付剩余购房款，均未果。被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。根据双方已经签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条及其补充协议第二条、第三条的有关约定，原告有权解除双方的购房合同及补充协议，并要求被告向原告支付违约金110779元（按总购房款553895元的20%计付）及律师费6500元，且原告有权在被告已支付的购房款中优先扣除。现原告为维护自己的合法利益，根据有关的法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告欧一蓉没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2017年5月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为2017053297《商品房买卖合同(预售)》，合同主要约定：原告将位于阳江市海陵岛十里银滩西区保利·银滩K区7幢3层302房出售给被告；该商品房建筑面积共75.42平方米，其中套内建筑面积57.13平方米，分摊共有建筑面积18.29平方米。计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9695.34元，总价款为553895元；付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金与交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2017年5月25日前支付首期房价款173895元，占全部房价款31.39%，余款380000元向中国工商银行股份有限公司阳江分行申请贷款支付；逾期付款责任：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交付时间和手续：出卖人应当在2018年8月28日前向买受人交付该商品房；等等。同日，原、被告双方签订《补充协议》，补充协议主要约定：关于按揭付款：2、买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以按揭银行最终批复为准。买受人应主动及时了解按揭申请审批情况。买受人按照约定的时间办理了按揭手续并按银行要求提供了齐全且合格的办理银行按揭所需资料后，如买受人按揭申请非因出卖人原因未获得银行批准而导致按揭银行不能将按揭贷款如期足额划款给出卖人的，买受人应在按揭未获批准三日内书面通知出卖人；买受人应在银行按揭未获批准六日内选择出卖人认可的其他付款方式支付应付购房款，并就此获得出卖人的书面确认。如果买受人在银行按揭未获批准三日内未通知出卖人或者在银行按揭未获批准六日内未选择出卖人认可的其他付款方式，按买卖合同逾期付款的约定处理，逾期起算日为签订买卖合同当天。买受人选择了出卖人认可的付款方式的，应按照约定履行，如未履行或未及时履行的按买卖合同逾期付款的约定处理。关于逾期付款，如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期付款，且买受人未能以其他出卖人认可的付款方式如期支付逾期应付款的，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担买卖解除合同所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续等），出卖人有权将上述违约金及费用在买受人已付的购房款中优先予以扣除；等等。签订合同后，被告在支付了首期房款173895元（含定金20000元）后，由于被告自身原因未能获得银行按揭贷款，导致按揭款未能支付给原告，被告也没有采取现金、汇款等其他有效付款方式付清剩余购房款。原告经多次催促被告履行合同的付款义务无果，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，涉案商品房尚未交付给被告。原告委托广东粤宏律师事务所处理涉案商品房纠纷用去律师代理费6500元。以上事实有原告提供的原告法定代表人证明书身份证、营业执照、商品房预售许可证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、发票以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。被告没有按照合同的约定履行支付保利·银滩K区7幢3层302房的购房款义务，属违约行为，应承担违约责任。被告自身原因未能获得银行按揭贷款，导致按揭款未能支付给原告，被告也没有采取现金、汇款等其他有效付款方式付清剩余购房款，故逾期付款时间应从双方签订《商品房买卖合同（预售）》当天即2017年5月25日起算，至起诉时，被告逾期支付剩余购房款380000元的起算时间，从2017年5月25日起算，至今已超过90天，原告依据合同的约定，请求解除原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，理据充分，本院予以支持。上述《商品房买卖合同》及其补充协议解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告应退还购房款173895元给被告，原告可另行处理阳江市海陵岛保利·银滩K区7幢3层302房。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的约定，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，原告请求被告支付违约金110779元（553895元×20%），理据充分，本院予以支持。上述违约金，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除。原告请求被告支付律师费6500元，有增值税发票予以证实，理据充分，本院予以支持。被告欧一蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司与被告欧一蓉签订的合同编号为2017053297《商品房买卖合同（预售）》及相应的《补充协议》；二、限原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还购房款173895元给被告欧一蓉；三、限被告欧一蓉在本判决生效之日起十五日内支付违约金110779元给原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司；四、限被告欧一蓉在本判决生效之日起十五日内支付律师费6500元给原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9338.95元（原告已预交），由被告欧一蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  林影芳人民陪审员  沙美莲二〇一九年九月十二日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。