湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再514号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：株洲华宇房地产开发有限公司，住所地湖南省醴陵市西岳山办事处江源村20号。法定代表人：朱玲华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李发佑，该公司股东。委托诉讼代理人：刘汉西，湖南弘一律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢浩，男，1995年6月23日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：谢永明，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省醴陵市,系谢浩的父亲。原审被告：宁超然，男，1963年1月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张道科，男，1963年10月14日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系醴陵市新辉房地产开发有限责任公司员工。原审被告：醴陵市新辉房地产开发有限责任公司，住所地湖南省醴陵市陶瓷花炮大市场内。法定代表人：宁超然，该公司经理。委托诉讼代理人：张道科，该公司员工。再审申请人株洲华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇房地产公司）因与被申请人谢浩、原审被告宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司（以下简称新辉公司）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民终1788号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月19日作出（2019）湘民申869号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人华宇房地产公司的委托诉讼代理人李发佑、刘汉西，被申请人谢浩的委托诉讼代理人谢永明，原审被告宁超然和新辉公司的委托诉讼代理人张道科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇房地产公司申请再审称：一、原审法院审理程序违法。本案原由醴陵市人民法院审理，华宇房地产公司以谢浩的父亲谢永明是该院工作人员为由申请该院回避，株洲市中级人民法院认为谢浩的父亲并非本案的承办人，仍裁定由醴陵市人民法院审理本案。但该裁定生效后，株洲市中级人民法院又作出不同裁定，以华宇房地产公司提出了谢永明干扰本案审理为由将本案移送天元区人民法院审理。该移送裁定没有事实和法律依据，明显违法，存在偏袒。二、原审判决认定的基本事实错误。1、一审判决案由为商品房买卖合同纠纷，二审法院改变为合同纠纷，而谢浩在原审中均认可与华宇房地产公司是商品房销售合同纠纷，如果是商品房销售合同的法律关系，谢浩没有提交已按商品房认购协议交纳了40万元认购金以及在2015年6月30日前与华宇房地产公司签订《商品房买卖合同》的相关证据。2、原审认定华宇房地产公司一房二卖的依据是湖南省高级人民法院（2017）湘民申2626号民事裁定，同时否定了已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2017）湘02民终718号民事判决以及株洲市荷塘区人民法院（2015）株荷法民一初字第1965号民事判决所认定的事实，且该裁定并非实体判决，原审据此认定事实错误。3、虽然华宇房地产公司的代理人在与张升钦商品房销售合同纠纷案件中讲过以借款抵房款，但如果真是借款冲抵房款，华宇房地产公司应收回宁超然70万元的借据，然后向谢浩出具收其70万元房款的收据，但事实上借条至今仍在谢浩手中，故并非“借款抵房款”，本案明显是谢浩与宁超然、新辉公司之间的民间借贷法律关系。三、本案是商品房销售合同纠纷，原审判决却适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，且华宇房地产公司对于谢浩出借给宁超然的70万元，既不是借款人也不是保证人，原审适用该规定判决华宇房地产公司承担共同偿还责任，适用法律明显错误。请求撤销一、二审判决，判决华宇房地产公司不承担本案借款本息的偿还责任；由谢浩承担诉讼费用。谢浩答辩称：一、原审审理程序合法。本案先由株洲市中级人民法院裁定由醴陵市人民法院继续审理，在醴陵市人民法院审理期间，华宇房地产公司多次无理取闹，臆断醴陵市人民法院会偏袒谢浩（谢浩的父亲系醴陵市人民法院正式干警），醴陵市人民法院为避免当事人的合理怀疑，再次移送株洲市中级人民法院，经该院指定由天元区人民法院审理。二、合同纠纷包括商品房销售合同纠纷，二审案由定为合同纠纷于法有据，符合法律规定。三、原审认定的基本事实清楚。签订认购协议时，华宇房地产公司要求谢浩出具欠20万元购房款的欠条，说明华宇房地产公司已认可了宁超然借谢浩的70万元冲抵认购金及购房款，否则，谢浩应出具欠购房款80万元的欠条。华宇房地产公司在另案诉讼中提交了本案借条，拟证明谢浩以宁超然的借款抵偿购房款的事实。本案纠纷系华宇房地产公司一房两卖造成的，一切法律责任应由华宇房地产公司承担。原审已查明华宇房地产公司是在为其挂靠的新辉公司筹资以解决双方合作开发的银苑山庄项目的资金问题，是为新辉公司帮忙。请求驳回华宇房地产公司的再审请求。宁超然、新辉公司共同陈述称：宁超然、新辉公司与谢浩借款70万元属实。本案原审及张升钦案生效判决均认定新辉公司与华宇房地产公司是挂靠与被挂靠的关系。为解决华宇房地产公司与新辉公司合作开发的银苑山庄项目资金，宁超然以个人名义向谢浩借款70万元用于支付该项目工程款，并向谢浩出具了借款70万元的借条，并在借条上注明将银苑山庄20号别墅作为抵押并将该房屋网签到谢浩名下，如按期还款则谢浩退出网签和其他手续，否则将该栋房屋作价80万元卖给谢浩。2015年1月26日，华宇房地产公司同意将宁超然、新辉公司向谢浩所借的70万元及其利息用于抵偿银苑山庄第20栋别墅的购房款，华宇房地产公司的法定代表人李发佑按宁超然出具的借条与谢浩签订了认购协议并办理了网签，同时李发佑拿出打印好的欠条及承诺书要谢浩签字、按手印，这一系列民事行为都是李发佑操作的，宁超然不知道，没参与，也没有签字。现该房屋已交付给了张升钦，事实上不可能再按认购协议交付谢浩房屋，也没有偿付谢浩本息，过错责任在华宇房地产公司，华宇房地产公司应向谢浩承担本案认购协议的违约责任，宁超然、新辉公司不承担民事责任。谢浩向一审法院起诉请求：1、解除谢浩与华宇房地产公司签订的《醴陵市商品房认购协议》；2、华宇房地产公司、宁超然、新辉公司共同返还其购房款70万元及资金占用期间的利息（自2015年1月26日起以2%的月利率计算至还清之日止）；3、华宇房地产公司、宁超然、新辉公司共同赔偿其经济损失70万元；4、本案所有的诉讼费用由华宇房地产公司、宁超然、新辉公司承担。一审法院认定：2015年1月21日，新辉公司的法定代表人宁超然以个人名义向谢浩借款70万元，用于新辉公司挂靠华宇房地产公司所开发“银苑山庄”项目。借条上记载：今借到谢浩人民币柒拾万元，借款期限到2015年6月30日止，利率按人民银行基准利率的四倍计息，此借款本人同意用“银苑山庄”20号别墅作抵押，该栋房号2011-2115号，并将该栋房网签到谢浩名下，借款付清后谢浩退出网签和其他有关手续。如未按期归还借款，本人同意该栋别墅作价80万元给谢浩，并协助办理有关手续。2015年1月26日，谢浩与华宇房地产公司签订《醴陵市商品房认购协议》，约定：买受人谢浩认购华宇房地产公司开发的位于醴陵市的银苑山庄项目第20栋别墅，建筑面积为365.89平米，每平米2186.45元，总金额为人民币捌拾万元；签订协议时，买受人应支付认购金肆拾万元；买受人应在2015年6月30日之前与出卖人就本协议所指商品房签订商品房买卖合同；如因买受人原因未能在上述期限之前与出卖人签订商品房买卖合同，出卖人有权解除本协议；如因出卖人的原因未能在2015年6月30日前与买受人签订商品房买卖合同，出卖人必须如数退还买受人所交认购金（不含利息）。同日，谢浩还出具了承诺书，承诺内容如下：本人谢浩，自愿购买银苑山庄别墅20号栋，购房的所有购房款均没有通过华宇房地产公司，直接交给宁超然个人，如果以后需要退房，所有退房费用由宁超然承担，与华宇房地产公司概无关系。另本人欠华宇房地产公司购房款贰拾万元整（房屋办理房产证、国土证所需税费、办证费等）。认购协议签订当日，“银苑山庄”Ｃ型20号别墅办理了商品房认购网签手续，认购人为谢浩。另查明，2013年6月7日，新辉公司收取了案外人张升钦10万元购房定金，2013年7月3日又收取了张升钦20万元房款，2013年12月20日又收取了张升钦50万元房款。2013年12月21日，宁超然以华宇房地产公司委托代理人身份与张升钦共同签订了房地产行政管理部门的制式商品房买卖合同，合同编号为1300529，合同约定张升钦购买第20栋房，地上三层，地下一层，建筑面积共252平方米，整栋计价人民币80万元。出卖人应当在商品房交付后30日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年5月20日，张升钦就涉案标的物的商品房买卖合同纠纷向人民法院提起诉讼，要求确认其2013年12月21日与华宇房地产公司签订的商品房买卖合同有效，并由华宇房地产公司协助办理产权过户手续。2016年12月18日，株洲市荷塘区人民法院作出（2015）株荷法民一初字第1965号民事判决，认定张升钦与华宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并认定谢浩与华宇房地产公司签订的《商品房认购协议》非真实意思表示，谢浩与华宇房地产公司之间并非商品房买卖合同关系。谢浩作为第三人不服判决，上诉于株洲市中级人民法院。2017年5月31日，株洲市中级人民法院作出（2017）湘02民终718号民事判决，驳回上诉，维持原判。谢浩仍不服向湖南省高级人民法院申请再审，2017年11月1日湖南省高级人民法院作出（2017）湘民申2626号民事裁定书，认为张升钦与华宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》、谢浩与华宇房地产公司签订的《商品房认购协议》均合法有效，在两份购房协议均有效的情形下，张升钦作为真实购房人，签订购房合同并支付价款在先，其合法权益应优先得到保护，原判决认定张升钦的购房合同有效并应当继续履行，并无不当，故裁定驳回谢浩的再审申请。现谢浩认为既然其与华宇房地产公司签订的《醴陵市商品房认购协议》有效，但华宇房地产公司已无能力向谢浩交付“银苑山庄”项目第20栋别墅，合同目的已不能实现，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。在审理中，谢浩变更部分诉讼请求，自愿放弃由华宇房地产公司、宁超然、新辉公司共同赔偿其经济损失70万元的请求。一审法院判决：一、解除原告谢浩与被告株洲华宇房地产开发有限公司于2015年1月26日所签订的《醴陵市商品房认购协议》；二、限被告宁超然、被告醴陵市新辉房地产开发有限责任公司以及被告株洲华宇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内共同偿还原告谢浩借款70万元，并自2015年1月26日起按人民银行同期基准贷款利率的四倍计息至借款还清之日止；三、驳回原告谢浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21558元，由被告株洲华宇房地产开发有限公司、宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司共同承担10779元，原告谢浩承担10779元。华宇房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，华宇房地产公司不共同承担偿还宁超然向谢浩的借款70万元本息；2、由谢浩承担本案一、二审所有的案件受理费。二审法院确认一审采信的证据和认定的事实。二审法院认为，本案系合同纠纷。二审争议焦点：华宇房地产公司是否需承担本案还款责任。宁超然系新辉公司的法定代表人，新辉公司对宁超然向谢浩借款70万元用于“银苑山庄”项目支付工程款的事实并无异议，且该项目系新辉公司挂靠华宇房地产公司合作开发，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，宁超然、新辉公司以及华宇房地产公司应共同承担还款责任。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，处理恰当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由株洲华宇房地产开发有限公司负担。再审审理期间，谢浩提交了如下证据：1、2019年7月12日华宇房地产公司向银苑山庄各住户发的告知书，拟证明银苑山庄是华宇房地产公司开发的，银苑山庄的一切债权债务都是由华宇房地产公司承担；2、2017年9月26日湖南省高级人民法院的听证笔录，拟证明华宇房地产公司承认了借款抵购房款；3、华宇房地产公司在与张升钦案中提交的证据目录，拟证明华宇房地产公司将谢浩与宁超然借款借条作为证据提交法院，华宇房地产公司认可谢浩以对宁超然的借款抵偿购房款的事实。华宇房地产公司质证认为：对证据1的真实性无异议，关联性、合法性有异议；对证据2的真实性无异议，但当时华宇房地产公司的代理人是一般代理，且并不是同意为宁超然、新辉公司帮忙还款，而是基于宁超然在借条中的承诺内容，不代表华宇房地产公司同意借款抵购房款；证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，不代表华宇房地产公司认可以自己的房款来帮宁超然、新辉公司还借款。宁超然、新辉公司对以上证据均无异议。本院经审查认为，谢浩提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。本院再审查明，一审期间，华宇房地产公司提交了谢浩于2015年1月26出具的承诺书，谢浩、宁超然和新辉公司对该证据的真实性均无异议。其他事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点是华宇房地产公司应否承担还款责任。首先，根据已查明的事实，谢浩与华宇房地产公司于2015年1月26日签订《醴陵市商品房认购协议》，是基于2015年1月21日新辉公司的法定代表人宁超然以个人名义向谢浩借款70万元用于新辉公司挂靠华宇房地产公司所开发银苑山庄项目，双方约定以涉案房屋作抵押。对此，宁超然已在借条上予以了明确注明，称70万元借款期限到2015年6月30日止，利率按人民银行基准利率的四倍计息，此借款本人同意用银苑山庄20号别墅作抵押，该栋房号2011-2115号，并将该栋房网签到谢浩名下，借款付清后谢浩退出网签和其他有关手续；如未按期归还借款，本人同意该栋别墅作价80万元给谢浩，并协助办理有关手续。因此，谢浩和华宇房地产公司才按照商品房买卖合同的特征签订了《醴陵市商品房认购协议》并办理了网签。其次，本案《醴陵市商品房认购协议》明确约定“签订协议时，买受人应支付认购金肆拾万元；买受人应在2015年6月30日之前与出卖人就本协议所指商品房签订商品房买卖合同；如因买受人原因未能在上述期限之前与出卖人签订商品房买卖合同，出卖人有权解除本协议；如因出卖人的原因未能在2015年6月30日前与买受人签订商品房买卖合同，出卖人必须如数退还买受人所交认购金（不含利息）”。但谢浩并没有按认购协议约定向华宇房地产支付认购金，反而于签订认购协议当日出具了书面承诺，明确声明其购买银苑山庄别墅20号栋的所有购房款均没有通过华宇房地产公司，而是直接交给宁超然，如果以后需要退房，所有退房费用由宁超然承担，与华宇房地产公司概无关系。各方当事人对此承诺书的真实性均无异议，该承诺对各方当事人具有法律约束力。因此，在本案《醴陵市商品房认购协议》签订时，各方即已认可谢浩是将所有购房款直接交给宁超然，在谢浩要求退房时，华宇房地产公司概不承担退还谢浩已付购房款的义务，而由宁超然承担。同时，由于宁超然是银苑山庄项目的实际开发主体新辉公司的法定代表人，新辉公司亦认可谢浩所付70万元用于银苑山庄，故在认购合同无法继续履行时，亦应由新辉公司与宁超然共同承担全部退款义务。现本案认购协议所涉银苑山庄20号栋别墅已经人民法院生效判决归案外人张升钦合法取得，认购协议所约定的合同目的实际已无法实现，根据当事人约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，对谢浩要求解除《醴陵市商品房认购协议》以及由宁超然、新辉公司返还其70万元购房款本息的诉讼请求，应予支持。原审虽适用上述规定判决解除《醴陵市商品房认购协议》正确，但适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，判令华宇房地产公司与宁超然、新辉公司共同向谢浩偿还70万元借款不当，本院予以纠正。谢浩辩称承诺书中的所有购房费用仅指税费，华宇房地产公司应与宁超然、新辉公司共同承担还款责任的理由，与其承诺相悖，没有事实和法律依据，不能成立。综上，华宇房地产公司提出其不应承担本案还款责任的理由成立。原审认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民终1788号民事判决和湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1245号民事判决第二项、第三项；二、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1245号民事判决第一项；三、宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内共同返还谢浩购房款70万元，并自2015年1月26日起按人民银行同期基准贷款利率的四倍计息至还清之日止；四、驳回谢浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21558元，二审案件受理费10800元，共计32358元，由宁超然、醴陵市新辉房地产开发有限责任公司共同负担21558元，谢浩负担10800元。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  罗 斌审判员  刘前进二〇一九年九月十二日法官助理沈雅书记员李睿茜