广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3193号原告：黎春霞，女，1978年4月22日出生，汉族，住江西省南康市。委托诉讼代理人：吴祥瑞，系其丈夫。被告：广州新岛物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深大道中145号。法定代表人：林东强。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。原告黎春霞诉被告广州新岛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎春霞及其委托诉讼代理人吴祥瑞，被告广州新岛物业管理有限公司（以下简称新岛公司）的委托诉讼代理人刘燕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎春霞向本院提出诉讼请求：一、新岛公司向黎春霞双倍返还履约保证金21000元；二、新岛公司向黎春霞支付装修补偿费50000元；三、新岛公司向黎春霞赔偿损失27300元；四、本案诉讼费用由新岛公司负担。事实和理由：2017年底，黎春霞打算在新塘租赁一间铺位做小吃店，当时新岛公司正准备开设银裕美食商城，当时因商城还在建设，新岛公司就拿出图纸给黎春霞选铺位，当时新岛公司提出B22至B26都是做小吃铺位的，铺位前面和左前面都是公共就餐区，共有5个行人通道。黎春霞特意问新岛公司届时铺位是否与图纸的一致，新岛公司表示是肯定的。因此黎春霞才选定了图纸的B22的铺位。后2018年1月2日双方签订《商铺租赁合同》。2018年3月，黎春霞进驻商城，当时的格局确实如新岛公司提供的图纸的一致。后2018年10月开始，新岛公司将B23至B26铺位以及商铺右边的公共区域，右前边的四排公共就餐区围起来，改建为“愿者上钩”餐厅及餐厅的厨房。因此，上述改造将黎春霞的铺位独立隔离出来，因为只有B22至B26铺位连在一起才能聚集人气，现只剩黎春霞的铺位独立存在，严重影响人流量及就餐环境，而且上述改造噪音扰民，产生大量粉尘，致使黎春霞经营的牛杂档食品变坏，经黎春霞报警，新岛公司才赔偿了500元。黎春霞铺位被迫停产停业了一个多月。2019年3月，新岛公司将店铺前面的所有公共就餐区全部收回改建为新岛公司自己经营的“转转火锅”，为了经营方便，新岛公司把原公共就餐区前的两条行人通道堵死。对此，新岛公司却表示改建商城格局与黎春霞无关，为此，黎春霞诉至法院，请求判令所请。被告新岛公司辩称：不同意黎春霞的所有诉讼请求，黎春霞主张新岛公司违约没有事实依据。一、双方签订的租赁合同对租赁区域有明确的租赁范围，根据合同第2条第二款约定，黎春霞租赁的是B22，约14平方米。新岛公司在进行整体区域调整时，黎春霞不同意调整，所以保持了黎春霞的铺位区域，而且也给予了黎春霞租赁的铺位相应的位置给客人就座。二、新岛公司在经营场地之后，双方应该齐心协力，商城开始生意不好，从新岛公司向法庭提交的营业款数据可以说明黎春霞的生意一直不好，新岛公司也进行了追加投资，增加了一些饮食种类以带旺商场，从而也有利于黎春霞的经营，新岛公司在装修中确实对黎春霞有一定的影响，新岛公司也对黎春霞进行了补偿。而且2019年1月到3月的营业款，减轻黎春霞交付租金的负担，从一开始的3500元每月调整为按营业额分成支付租金，并没有超过3500元，从新岛公司向法庭提交的营业额数额可以明确看出黎春霞的营业额有大大的提高。三、在签订合同后，因实际上生意不好，黎春霞很少按时按月足额交付租金，新岛公司对此也体谅，但新岛公司没有放弃追究黎春霞的违约责任。经审理查明：广州市增城区新塘镇卫山区卫深路65号房屋权属人为世球发展有限公司。2018年1月2日，新岛公司（甲方）和黎春霞（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，“第一条……租赁物业是广州市增城区新塘镇广深大道中145号银裕美食商城的部分区域（见附件一附图）。乙方对该物业的现状均已十分了解，同意按现状承租该租赁区域。第二条……1、用途：乙方承诺该租赁区域只用于经营餐饮（仅限经营牛杂）……2、租赁面积：该租赁区域为B22号铺位，约14平方米（含公摊面积），具体详见附图。……3、……租赁期限自甲方交付之次日起5年（2018年1月1日至2022年12月31日）。4、租赁期内的租金：双方确定租金为每月3500元……6、履约保证金：乙方在双方签订合同后二日内向甲方交付本合同的履约保证金10500元。……合同期限届满或者双方协商一致提前终止本合同的，甲方应在乙方支付完本合同约定的全部费用且乙方无任何违约情形及将承租的物业按约定交付给甲方后五日内将保证金无息退还给乙方。……第四条……1、甲方负责统一对商业广场进行装修。2、装修费用由乙方承担，具体由甲乙双方另行协定。……第十条……2、在租赁期（包括装修期）内，归于甲方原因，甲方有下列情形之一的，导致乙方无法正常使用租赁物的，乙方有权提前二十天单方书面通知甲方解除合同，要求甲方双倍返还履约保证金、退还多收的预交款项，如赔偿的履约保证金不足弥补乙方全部经济损失，乙方有权向甲方追偿：（1）未经乙方事先书面同意，甲方擅自转让本合同项下义务和责任的；……”。合同后附商城的平面布置图，该图显示，B22商铺位于商场入口4的左边第一间商铺，该商铺与B23至B26商铺相连，商铺前方是公共就餐区域，B26商铺下方处是公共就餐区域。2018年1月2日，新岛公司（甲方）与黎春霞（乙方）签订一份《装修补偿协议》，约定“……甲乙双方就装修费补偿相关签订如下协议，……一、乙方应向甲方支付装修补偿费50000元，装修完成后，甲乙双方验收无误后，方可退回。……四、如果乙方违约导致解除租赁合同，由上述装修补偿费不予退还。如果甲方违约，则对乙方未使用商铺的时间的折旧比例退还。……”。2019年3月26日，黎春霞向新岛公司邮寄《解除租赁合同通知书》，该通知书载明，从2018年10月起，因新岛公司擅自对租赁区域进行大范围改建，经黎春霞多次反对仍不纠正，严重影响黎春霞商铺经营，致使合同目的无法实现。为此其行使法定解除权，发出《解除租赁合同通知书》，限新岛公司在收到本通知4日内接收涉案铺位并赔偿相应损失。新岛公司确认其于同月27日收到该通知书。另，世球发展有限公司出具一份《已建建筑物门牌确认通知书》，内容为增城区新塘镇卫山区卫深路65号的门牌地址为增城区新塘镇广深大道中145号；世球发展有限公司还出具一份《证明》，内容为其公司已将广深大道中145号B区铺位出租给新岛公司使用，并有权对外分租。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，（一）黎春霞向新岛公司支付了保证金10500元，以及装修补偿费50000元；签订《商铺租赁合同》后，新岛公司向黎春霞交付B22商铺时，商城现状是与平面布置图一致的。（二）因“愿者上钩”火锅店的装修，新岛公司向黎春霞赔偿了食物损失500元，以及免收了黎春霞的2018年10月、11月的租金和管理费。（三）“愿者上钩”火锅店是封闭式的，转转火锅店是开放式的。在“愿者上钩”火锅店和转转火锅店成立后，B22商铺就成为了独立于两间火锅店以外的单独存在的一间商铺。二、黎春霞陈述以下，（一）第三项诉讼请求的损失指的是店铺加盟费21800元、店铺招牌装修费4000元以及营业执照办理费1500元，为此其提供了收据、牛状元合同书等。（二）其在2018年3月27日正式营业，用于经营“牛状元”即销售牛杂，其在2019年3月28日将铺位交还给被告。（三）其第一项诉讼请求的依据是双方合同第十条第二款的约定。新岛公司违约行为指的是，租赁合同第一条约定的租赁区域见附件，而新岛公司将涉案的铺位区域改得面目全非，与附图不一致；2018年11月左右，被告出租给他人经营“愿者上钩”火锅店，占用了公共区域，2019年3月29日左右，被告自营的转转火锅店开业，同样占用了公共区域，这两间火锅店就在黎春霞经营铺位的前面。（四）新岛公司有提过将商铺B22提供给“愿者上钩”经营，并让更换一个位置不好的小的铺位，黎春霞不同意。商铺B22前面是有保留两张就餐桌子。从合同的附图可以看出铺位B22原来是处于十字路口，客人从各方都可以过来。但“愿者上钩”的位置是商铺B23到26以及隔壁的B27，将客人进来的路口堵住了，以及商铺B31、32等位置本来也是有通道可以过来铺位B22的，也被堵住了。因此导致只有从商场的大门才可以进来铺位B22即在附图B22上方的位置客人才可以进来并停留。转转火锅的位置就是合同附图中的铺位B32和B22之间的公共就餐区域，该转转火锅设置了一个很大的广告牌，导致客人经过看不到商铺B22。三、新岛公司陈述以下，（一）大概在2018年10月份，“愿者上钩”有意进场，新岛公司考虑到黎春霞的经营一直不好，当时想把黎春霞的商铺B22连同商铺B23至B26的租户一并提供给“愿者上钩”经营，可以采取转租或者提成的方式，但黎春霞不同意，因此保留了黎春霞的铺位以及保留黎春霞商铺单独的就餐区域（含两张桌子）。因此后来商铺B23至B26的租户共同向“愿者上钩”经营者转租，因此上述商铺的公共区域以及B26下方的小部分公共就餐区域就围起来成为“愿者上钩”的封敝区域。至于转转火锅的区域是当时新岛公司对公共区域进行整改，黎春霞在2019年3月26日撤走，所以新岛公司就将B22前方公共就餐区域出租给他人，用于经营转转火锅。（二）黎春霞解除合同是违约行为，但基于现状，新岛公司同意不继续履行双方的合同。本院认为：新岛公司与黎春霞于2018年1月2日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。新岛公司确认黎春霞已于2019年3月26日搬离涉案铺位，且在2019年3月27日收到黎春霞发出的《解除租赁合同通知书》。结合新岛公司对解除双方签订的《商铺租赁合同》不持异议的陈述，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》业已解除。关于黎春霞自行搬离涉案铺位以及发出《解除租赁合同通知书》的行为是否构成违约的问题。黎春霞陈述因新岛公司擅自改动涉案商场布局导致黎春霞的铺位受到影响无法经营，而新岛公司亦确认其有改动涉案商场布局。对此，本院分析如下，因《商铺租赁合同》并未明确约定新岛公司不得对涉案商场的布局进行调整变动，故黎春霞主张新岛公司的上述行为构成违约，依据不足，本院不予采纳。但在签订《商铺租赁合同》时，涉案商场的格局位置等与《商铺租赁合同》所附的平面图一致，黎春霞系在考虑到其所承租的商铺的位置、地段、格局等综合因素下签订了《商铺租赁合同》并在其承租商铺经营牛杂等速食生意。且在实际经营中，黎春霞的商铺系用于速食销售，公共就餐区域有利于客人就餐，而新岛公司将黎春霞承租商铺处的公共就餐区域调整改动为火锅店运营，仅给黎春霞保留了两张就餐桌椅，既限制压缩了客人就餐环境，又因增加了原未规划用于经营饮食地段的火锅店，从而一定程度减少了客人购买其他食品的需求。再者，因新岛公司的上述布局改动，导致黎春霞承租商铺的商场位置，除了火锅店以外，已无其他小吃商铺经营，对黎春霞的商铺经营确实造成了一定困难。在此情形下，黎春霞和新岛公司对继续履行《商铺租赁合同》未达成一致意见，黎春霞向新岛公司发出《解除租赁合同通知书》以及搬离涉案铺位，不宜认定为黎春霞构成违约。综上，黎春霞主张要求新岛公司双倍返还履约保证金21000元，缺乏依据，本院不予支持，但因黎春霞已向新岛公司支付履约保证金10500元，且《解除租赁合同通知书》已经解除，新岛公司应向黎春霞退还履约保证金10500元。至于装修补偿费。《装修补偿协议》约定了“如果甲方违约，则对乙方未使用商铺的时间的折旧比例退还”，虽新岛公司未构成违约，但因双方《商铺租赁合同》解除，黎春霞的商铺使用期限未至《商铺租赁合同》约定的租赁期限五年，因此黎春霞已付的装修补偿费50000元宜按黎春霞未使用商铺的时间45个月（总租赁期限12个月×5年-已使用商铺期限15个月）折旧比例退还，即37500元。黎春霞主张要求支付超出前述金额部分的装修补偿费，缺乏依据，本院不予支持。至于黎春霞要求的第三项诉讼请求的损失即店铺加盟费21800元、店铺招牌装修费4000元以及营业执照办理费1500元。黎春霞主张上述损失要求新岛公司负担，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州新岛物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎春霞退还履约保证金10500元；二、被告广州新岛物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎春霞退还装修补偿费37500元；三、驳回原告黎春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，由原告黎春霞负担578元，被告广州新岛物业管理有限公司负担551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年九月二日书记员  王燕芳