北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初7272号原告：北京易美心得科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄西路15号怡美家园20号楼地下一层B18，统一社会信用代码91110108690846168H。法定代表人：李保华，董事长。委托诉讼代理人：崔星生，男，1961年6月12日出生，汉族，北京易美心得科技有限公司法务，住北京市海淀区。被告：北京宏盛聚鑫商贸有限公司，住所地北京市顺义区×镇×村村委会西侧200米，统一社会信用代码91110113675719937N。法定代表人：王玉良，经理。委托诉讼代理人：程长远，北京市卓智律师事务所律师。原告北京易美心得科技有限公司（以下简称：易美心得公司）与被告北京宏盛聚鑫商贸有限公司（以下简称：宏盛聚鑫公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人崔星生，被告法定代表人王玉良、委托诉讼代理人程长远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易美心得公司向本院提出诉讼请求：1.返还原告缴纳的4538190元；2.赔偿装修费用68万元；3.赔偿原告直接经营损失190万元整；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年3月9日，被告宏盛聚鑫公司与原告易美心得公司签订了《土地使用权及地上建筑物转让合同》。2017年6月19日，原告接到北京市顺义区×镇人民政府通告，因宏盛聚鑫公司未取得国土、规划和建设等相关部门的审批手续，属于违法建筑，且违反《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》，所以原告要求被告返还已缴纳的4538190元整的购房款。因被告违反《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》，违规出售给原告，原告在使用过程中部分9套房子于2015年12月份进行了装修使用，直到2016年7月5日原告汇入被告10万元购房款。以后得知小产权房不能转让，所以原告不能继续缴纳剩余款项；于2017年4月10日被告给原告下《通知》要求原告搬离，并将停水、停电，导致原告不能直接使用该房屋，因被告违反《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》，造成原告与齐守华在2016年4月10日签订的协议书中原告违约，被告给原告造成经济损失190万元，原告要求被告赔偿190万元给原告。因原告不能直接使用该房屋，因此要求被告赔偿房子装修费用68万元整。被告宏盛聚鑫辩称：我方仅收到原告支付的转让款235万元，原告仅凭收据主张返还4538190元证据不足。原告的第二项和第三项请求既无事实依据，也无法律依据。我方不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同》（以下简称：案涉合同，双方约定被告将位于×村西原市场内的10.5亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方，土地使用权年限为50年，自2009年5月1日至2059年4月30日止；建筑物的建筑面积约为壹万平方米；五十年土地使用权及地上建筑物所有权转让费总计叁仟万元整。自合同签订之日起，乙方分期分笔支付总款项。甲方在收到第一笔款后，将土地使用权及建筑物的所有权转给乙方。甲方协助乙方办理工商注册公司，提供本土地使用权的乡镇规划与土地使用性质附件。乙方有对该土地使用权及地上建筑物对外的租赁和转让权。甲方保证建筑物正常使用，若因此建筑为违规建筑出现被政府拆迁，则甲方全款退还乙方。甲方提供（北京市顺义区住房和城乡建设委员会）京建法罚（顺建）字【2011】第660003号行政处罚决定书已履行完毕，且无任何异议。同日，双方签订《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》，双方约定付款方式为自合同签订之日起，乙方于2015年6月30日前付款贰佰万元，剩余款项于2016年6月30日前付清。乙方付完陆佰万元后与甲方共同与北京市顺义区×镇×村村民委员签订三方协议。乙方未按期支付完相应款项，则甲方根据付款比例，收回未付款款项的建筑物使用权，乙方已付款甲方按照叁仟元每平方米的价格标准，结算乙方所购房使用权的使用面积。2015年3月9日，宏盛聚鑫公司与易美心得公司签订《土地使用权及地上建筑物转让合同的确认书补充协议》，约定：甲方与乙方共同认定此土地使用权及地面建筑物的总价值为陆仟万元整，因乙方付出了前期（签订协议以前）的建筑款项，故甲方与乙方共同约定此建筑物以叁仟万元的优惠价格转让给乙方，则乙方前期所投资的所有款项均为乙方自愿投资，甲方不再欠乙方任何投资款，而乙方需要在2017年6月30日前向甲方支付总金额叁仟万元后，则土地使用权及地面建筑物完全归乙方所有。在该协议落款处李国华书写有：“以上仅做融资用途，不作其他用途。”2017年6月19日，顺义区×镇人民政府向被告发布公告，北京宏盛聚鑫商贸有限公司：根据北京市疏解整治促提升总体工作部署，按照市区两级政府统一要求并结合本镇实际，现决定对你单位采取断电措施，具体事项通告如下：一、你单位未取得国土、规划和建设等相关部门审批手续，属违法建设。二、你单位房屋建成后非法对外出租、出售等，违反了《北京市不得销售小产权房屋的相关规定》。三、所建房屋建筑结构、治安、消防、供电等安全隐患突出，建筑内存在非法经营，违法排污、环境卫生等严重问题。根据市政府疏解整治促提升相关工作部署及出租大院整治规范标准要求，现×镇政府决定对你单位依法断电，断电期间业主及房东要按照标准进行整改，达到整改规范标准之规定并通过政府验收合格，方可恢复供电。四、原购（租）房户通过原有渠道或法律途径解决相关经济纠纷。特此公告。此通告公示三天，三天后（6月22日）将强制断电。诉讼过程中，双方对下列问题存在争议。关于付款情况经询问，原告称：除了转账汇款的钱之外，其余的2188190元是通过现金方式支付的。签订合同后就一直给现金，具体时间记不清了，现金是李国华当面给王玉良的。对此被告称：从常识来看，两百多万元的现金从不打收条，也没有凭证，是支付了若干月以后后补收据一般人很难理解。原告是企业法人并不存在大额的现金，也不是零售型的企业，没有现金来源，现行的财务支付对现金有这严格的财务规范，不可能有两百多万元现金支付给被告，原告陈述是虚假的。关于补充协议，原告称：我方向法院提交的补充协议上边写的以上仅做融资用途，不做其他用途是补充协议只是做融资用途使用，所有的内容都无效。对此，被告称：不认可原告所述，第一句话写的总价六千万元与转让合同的总价值叁仟万元相差叁仟万元，被告方避免以后有纠纷要求李国华对此份补充协议予以备注说明仅用作融资用途，内容对双方不具有效力。关于涉诉收据开具的具体情况，原告称：我方提交的收据是在王玉良办公室开的，王玉良说他不会写字，是李国华开具的，王玉良签的字。当时是李国华和王玉良在场。被告一直没有向我方催要过218万元，我认为这部分钱就是给被告了。对此，被告称：我给李国华发短信要求解除合同，但是李国华说要给转让费，晚上带了四个保镖和公司的人还有别人，说让我把收据开了，第二天就把钱打过来，结果钱没有打过来，我给他开的租金，他说不行；租金的收据是李国华的会计开的，他说不行，他自己就拿着收据开的，他自己写的，自己签的字，让我签我没签；章是李国华自己盖的，盖的是我的章，说明天给我打钱，之后我就再没有见到他。为此我提交收据原件一份，上边写的是2015年6月9日的，6月9日的收据是李国华的会计开的，上边写的是租金，收款人是我签的。原告提交的九张收据我也向法庭提交底联，当时写的日期是2015年6月18日这不是我写的，字是李国华自己写的，是他自己开的，收款人的王字是李国华后补的。租金的收据对应的钱款没有收到，李国华跟我说先开收据后拿钱。关于涉诉房屋性质和涉诉合同的效力问题，经询问原告称：签订合同之前我方不了解房屋的性质；不了解合同第五条要写处罚的约定，就是为了防止被告的房屋是违法的，我方不能经营。处罚通知书我方没有看到过，不能证明房屋不是违法建筑。我方认为涉诉合同无效。涉诉钢结构房屋不是施工一天两天的，当时施工时被告没有提出异议。我方是2015年3月份开始进场，现在还没有撤场。我方腾退了一部分。我方买的是1572平米，现在还占了一套房，房屋已被断水断电，跟被告还没有交接。对此被告称：认可合同无效，但是原告在签订合同时是知晓房屋以及土地的性质，我方给原告看过处罚决定书，关于此在合同中有明确约定。我方还向原告出示过我们与村委会签订的土地使用权合同。房屋交付的是白墙地砖，通电通水，路面是硬化好的，具备居住条件，原告说的钢架是破坏了原房屋的结构的情况下没有经过被告的同意下建的，现在房屋存在消防隐患。关于原告所主张的损失赔偿问题，经询问原告称：我方主张的190万元还没有向齐守华支付。另在诉讼过程中，原告申请就其对涉诉房屋装修和增建部分进行评估。经本院随机摇号并委托中鸿茂盛资产评估有限公司进行评估。经评估，该评估机构出具评估报告书，载明涉诉房屋的装修损失以及增建部分评估价值为725380元。原告为此支付评估费1万元。故此，在庭审中，原告就其第二项请求明确要求评估结果进行计算。上述事实，有《土地使用权及地上建筑物转让合同》、《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》收据、通告及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几点：焦点一是关于涉诉合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定的评价。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，易美心得公司与宏盛聚鑫公司所签订的土地使用权及地上物建筑物转让合同中所涉及的地上建筑物并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批，已被政府认定为违法建设。双方所签的涉案建筑物的转让合同显然违反了我国相关法律法规及合同法的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案来看，宏盛聚鑫公司首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还易美心得公司；然后再根据案件实际情况分析应否承担相应的缔约过失责任。即原告所主张的对涉诉房屋进行加建和装修改造的损失承担以及经营损失承担问题。关于此问题，本院在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。争议焦点二是关于易美心得公司所交款项的认定和返还问题。关于付款情况经询问，原告在庭审中称：除了转账汇款的钱之外，其余的2188190元是通过现金方式支付的。签订合同后就一直给现金，具体时间记不清了，现金是李国华当面给王玉良的。关于涉诉收据开具的具体情况，原告称：我方提交的收据是在王玉良办公室开的，王玉良说他不会写字，是李国华开具的，王玉良签的字。当时是李国华和王玉良在场。被告一直没有向我方催要过218万元，我认为这部分钱就是给被告了。对此，本院认为原告就其主张的以现金方式支付了转让款2188190元，除收据外并没有其他证据予以佐证。本案中原告提交的证据并不能证明其该项诉讼主张，且原告的陈述与公司财务管理规范以及交易习惯不相符，故本院对其相应的诉讼主张不予采信。被告认可收到原告支付的235万元，故对于该款项应当返还给原告。争议焦点三是关于本案双方当事人的缔约过失责任的认定以及原告所主张装修和经营损失的认定问题。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。首先分析一下本案当事人的先合同义务。对此可从两个方面进行分析：一方面是被告对于涉诉房屋并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批之重要事实应属明知，却依旧将其转让，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面则是作为受让人的原告对于涉案房屋权属及其合法性亦未尽审慎之注意义务；双方均存在相应过错，对于过错程度和责任比例本院酌情确定。再来看由此产生的相应损失。本案中，原告的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为装修费等。关于原告在本案中所主张的装修费用，原告申请进行了司法鉴定。本院参照鉴定结论、原告装修改造情况、双方的过错程度等相关因素综合考量，酌情确定被告应当赔偿原告的装修损失数额。关于原告所主张的经营损失问题，因证据不足，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京宏盛聚鑫商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京易美心得科技有限公司转让款二百三十五万元；二、被告北京宏盛聚鑫商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京易美心得科技有限公司支付装修损失三十六万二千六百九十元；三、驳回原告北京易美心得科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费一万元，由原告北京易美心得科技有限公司负担五千元（已交纳）；由被告北京宏盛聚鑫商贸有限公司负担五千元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费六万一千九百四十五元，由原告北京易美心得科技有限公司负担三万零九百七十二元（已交纳）；由被告北京宏盛聚鑫商贸有限公司负担三万零九百七十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  王晓琳人民陪审员  梁玉春二〇一九年九月二十八日书 记 员  赵文鑫