北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10345号原告：兰慧芹，女，1981年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京先锋兴盛百货有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：杨永胜，总经理。第三人：李冬青，女，1974年12月15日出生，满族，住北京市海淀区。原告兰慧芹与被告北京先锋兴盛百货有限公司（以下简称先锋兴盛公司）、第三人李冬青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员曹松清担任审判长，与审判员宋玉希、人民陪审员李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰慧芹、第三人李冬青到庭参加诉讼。被告先锋兴盛公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兰慧芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付至2018年1月16日止的租金65397.47元，并向原告支付违约金至实际支付租金之日止（违约金暂计算至2018年1月16日金额为22797.15元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与其他业主于2013年1月31日授权李冬青与北京先锋时代服装商贸有限公司（以下简称先锋时代公司）签订了房屋租赁协议，由先锋时代公司承租位于北京市昌平区×楼的商铺，包括原告×商铺（占全体签约业主投资额的0.003768481%），合同约定租赁期限为2013年1月17日起至2025年10月24日止。随后签订了补充协议，变更了2013年1月17日至2016年4月16日的租金计算方法，明确了支付时间和具体金额，约定2013年1月17日前支付租金294万元，2013年7月17日前支付租金294万元，2014年1月17日前支付租金294万元，2014年7月17日前支付租金308.7万元，2015年1月17日前支付租金308.7万元，2015年7月17日前支付租金308.7万元，并约定每逾期一日，应支付银行利息4倍的违约金，逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。补充协议未规定的内容，以原合同为准。2013年12月4日，原告与其他业主授权李冬青与被告和先锋时代公司签订了《债务转移协议书》，约定原告与先锋时代公司签订的租赁协议及补充协议因履行而产生的债权债务全部转移给被告（当时先锋时代公司欠付全体业主租金100万元）。截至2018年1月16日，被告共欠全体业主租金17353800元、违约金6049436元，其中欠原告租金65397.47元、违约金22797.15元，严重违反了协议约定。故原告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告先锋兴盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。第三人李冬青述称，通过本次诉讼，希望维护业主的权益，已经有两批业主进行了诉讼，但是仍然没有拿到钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：位于北京市昌平区×的房屋登记于兰慧芹名下。该套房屋的建筑面积为35.52平方米，其中套内建筑面积为17.66平方米。2013年1月31日，兰慧芹及北京市昌平区×号楼其他部分房屋的所有权人授权李冬青（甲方）与先锋时代公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将其所有的位于北京市昌平区×楼（×购物中心）商铺租赁给乙方合法使用（包括自用和转租）；商铺租赁期自2013年1月17日起至2025年10月24日；本合同所涉及每平方米租赁价格（层均价）均按照使用面积计算；2013年1月17日起至2013年7月16日，如乙方出租价格达到5元以上（含5元）/平方米/天，甲方收取总收益的80%，乙方收取20%，若乙方出租价格不能达到5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2013年7月17日起至2015年7月16日，按照6元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6元（含6元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2015年7月17日起至2017年7月16日，按照6.5元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过6.5元（含6.5元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到6.5元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；2017年7月17日起至2019年7月16日，按照7元/平方米/天计算租金，如乙方出租价格超过7元（含7元）/平方米/天，甲方收取总收益的90%，乙方收取10%，若未达到7元/平方米/天，则全部收入归甲方所有，乙方不得收取；甲方按照对该商铺的投资总额即购房发票所示的购房款总额占所在楼层与乙方签订相同租赁合同业主投资总额的百分比收取本层租金；市场开业后的一个自然月内，乙方应邀请甲方共同确认当年租金，并通过转账方式将第一年租金转入甲方指定账户，之后每一个新的租赁年度开始的第一个月内乙方应按照同样方式确认并支付租金；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权对乙方所欠租金按照每天1%的标准向其加收滞纳金；本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；本合同所列出租单价均为第二层标准，第一层单价在此基数上浮0.5元，第三层出租单价在此基数上下调0.5元，甲方按其商铺所在楼层对应以上相应标准计算租金。合同签订后，李冬青（甲方）与先锋时代公司（乙方）又签订《租赁合同补充协议》。该协议主要约定：本协议起止期为2013年1月17日至2016年4月16日，其中2016年1月17日至2016年4月16日是甲方给予乙方的免租期；原合同的租期维持不变，不因本协议的三年零三个月期限而受到任何影响；原合同期限中的首个本协议租期，甲方以定额回报的方式获取租金，本协议期满后，在本协议均能满足双方诉求时，可以另行签订补充协议；租金支付时间和金额分别为：2013年1月17日前支付租金294万元，2013年7月17日前支付租金294万元，2014年1月17日前支付租金294万元，2014年7月17日前支付租金308.7万元，2015年1月17日前支付租金308.7万元，2015年7月17日前支付租金308.7万元；乙方须严格按照本协议第五条的约定支付租金，逾期每超过1日，乙方须向甲方支付应付金额同期银行利息4倍的违约金，超过30日，甲方有权解除本协议，并向乙方索取赔偿；本协议未明确规定内容均以原合同规定内容为准。2013年12月4日，李冬青（甲方）、先锋时代公司（乙方）与北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（该公司名称于2016年3月3日经核准变更为北京先锋兴盛百货有限公司）签订《债务转移协议书》，主要约定：1.乙方将因履行其与甲方于2013年1月31日签订的《租赁合同》及其全部补充协议而产生的债权债务全部转移给丙方；2.本合同签订之日，乙方对甲方尚欠2013年1月17日至2013年7月16日期间租金合计100万元尚未支付，乙方将此债务也一并转让给丙方。上述合同签订后，至2015年1月17日前，先锋兴盛公司共计向李冬青支付租金1076万元。2015年1月17日后，先锋兴盛公司未再支付租金。李冬青称先锋兴盛公司支付租金的具体时间及金额为：2013年7月4日支付194万元、2013年9月30日支付294万元、2014年1月21日支付294万元、2014年7月25日支付100万元、2014年8月28日支付194万元；兰慧芹对此无异议。本案庭审中，李冬青称其收取先锋兴盛公司支付的租金后，按照每个业主实际支付的购房款金额占所有业主购房款总金额的比例进行分配。兰慧芹对李冬青陈述的租金分配方法及分配比例无异议。另查，兰慧芹及北京市昌平区×楼其他部分房屋的所有权人于2018年4月-8月期间收回房屋，并与坚果易购公司签订《房屋委托租赁合同》。兰慧芹称其已将上述×号房屋交付给坚果易购公司占有使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，兰慧芹委托李冬青与先锋时代公司签订《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，兰慧芹与李冬青之间形成委托合同关系，该委托合同关系合法有效。先锋时代公司在与李冬青签订合同时，应当知道李冬青与兰慧芹之间的代理关系，因此，李冬青受托与先锋时代公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》直接约束兰慧芹及先锋时代公司。先锋时代公司将上述合同中的权利义务一并转让给先锋兴盛公司后，兰慧芹与先锋兴盛公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。根据《租赁合同补充协议》的约定，先锋兴盛公司应于2013年1月17日前、2013年7月17日前、2014年1月17日前各支付租金294万元，应于2014年7月17日前、2015年1月17日前、2015年7月17日前各支付租金308.7万元，若逾期超过30日，兰慧芹有权解除合同。而在合同履行过程中，先锋兴盛公司履行支付租金义务并不符合合同约定，且自2015年1月17日之后未再支付租金，现兰慧芹要求由先锋兴盛公司支付租金至2018年1月16日，本院对此不持异议。关于2016年4月16日《租赁合同补充协议》期限届满之后的租金支付标准，应依《房屋租赁合同》予以确定，但《房屋租赁合同》未明确租金的具体金额，双方当事人亦均未举证证明先锋兴盛公司在此租期内获取租金收益的具体情况，故本院参照《租赁合同补充协议》约定的租金标准酌情予以确定。因《租赁合同补充协议》约定的租金额系为李冬青所代理的所有业主应得的租金额，故在具体到兰慧芹应得租金额的确定上，本院根据李冬青陈述并经兰慧芹认可的分配方法及分配比例予以计算。根据前述法律规定，兰慧芹要求先锋兴盛公司支付迟延付款违约金，理由正当，本院应予支持。其中对于迟延支付《租赁合同补充协议》内租金的违约金计算标准，本院按照该补充协议予以确定；对于迟延支付补充协议期满后应付租金的违约金计算标准问题，《房屋租赁合同》约定为欠付租金的每日1%，该标准过高，现兰慧芹自愿参照《租赁合同补充协议》的约定计算，本院对此不持异议。经计算，兰慧芹主张的截至2018年1月16日的违约金金额合理，本院予以认定；对于自2018年1月17日起的违约金，本院以欠付租金额为基数，参照《租赁合同补充协议》约定的违约金计算标准，计算至实际给付租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付兰慧芹租金65397.47元；二、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后十日内给付兰慧芹截至2018年1月16日的违约金22797.15元，并向兰慧芹支付自2018年1月17日起至实际给付租金之日止的违约金（以65397.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元，由北京先锋兴盛百货有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清审 判 员  宋玉希人民陪审员  李 强二〇一九年九月九日书 记 员  姚东方