云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2651号原告：杨竹新，男，1975年2月23日出生，汉族，居民，住昆明市。委托诉讼代理人：杨思源，云南八进律师事务所律师,代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司（原为云南昆润高鸿投资有限公司），住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告杨竹新与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨竹新的委托诉讼代理人杨思源、被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨竹新向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行原、被告双方2013年7月26日签订的房屋租赁合同及补充协议，由被告支付欠原告的房屋租金87767.68元；2.判决被告支付原告违约金22271.05元，以上二项合计110038.73元。3.判决被告以租金87767.68元为基数按0.05%日息计算支付自2019年7月24日起至该租金实际清偿之日止的违约金。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年7月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告以548548元购买被告开发的弥勒市弥阳镇湖泉湾1号X栋XX层XX号商品房，建筑面积75.27㎡的房屋租给被告用于经营酒店式公寓，租赁期限为2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金由净租金和租赁税费组成，按原告所购房屋价款8%计算，被告每年应向原告支付的租金为43883.84元，租金支付方式为每年一付，即在每年租赁年度开始的第一个月内付清。同日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定将租期延长至2019年7月31日。《房屋租赁合同》签订后，原告按要求将房屋交给被告管理、使用，被告也按合同约定支付了4年的租金。第5年租期开始后（即2017年8月1日起），被告未支付当年租金给原告。按照双方签订的《房屋租赁合同》，自2018年8月1日起的第一个月被告就应当支付2019年度的租金。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，原告要求支付尚未支付的租金外,还要求被告承担违约责任。按合同约定，被告应按未付租金额以万分之五日息计算逾期支付的违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护自己的合法权益，原告只好起诉到法院，请人民法院查明本案，判决支持原告的诉讼请求为谢！被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.租期已到，合同不应该继续履行；2.租金标准过高，调整为1300元/月；3.2017年8月1日到2018年7月31日第五年的租金已经过了一年诉讼时效，不应该支持。4.第六年的租金要求调整为1300元/月；5.违约金计算标准过高，要求调整为银行同期借款利率，而且应该以净租金为标准基数计算。6.税费由被告代扣或者原告缴款后把税票交至被告。原告杨竹新围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据材料:1.身份证复印件一份，欲证实原告的自然情况。2.《商品房购销合同》、发票、《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，欲证实租赁房屋的来源，房屋的购买实际价格为548548元；原、被告之间存在房屋租赁关系以及双方的权利义务。3.2019年7月20日原告妻子柳颖和被告售楼部办公室的通话录音一份（原告代理人用其手机播放）,欲证实第五年的租金未过诉讼时效。经质证：被告对原告提交的第1份证据无异议，对原告提交的第2份证据的真实性给予认可，证明目的不认可，税费的交纳应该是被告方代扣代缴或者是原告方缴纳，将票据交给被告。对第3份证据的三性均不认可，2019年7月20日已经过了诉讼时效。被告云南昆润高宏投资有限公司就其答辩理由向本院提交如下证据：1.精装公寓租金收条复印件一份；2.2016年10月1日农村信用社电子银行转账汇款单复印件一份，欲证实被告已经付清原告前四年的租金。经质证，原告对被告提交的二份证据均无异议。经举证、质证，原、被告双方无异议的证据，本院予以采信。有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的第2份证据有异议，但未提交证据证实自己的主张，本院对原告提交的证据予以采信。被告对原告提交的第三份证据有异议，但不符合法律规定，本院对原告提交的证据予以采信本院查明的事实与原告陈述的事实相一致。本院认为，原告杨竹新将所购房屋租给被告用于经营，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定相关事宜，系双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的法律特征，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，原告要求被告支付租金87767.68元的诉讼请求，有事实及法律依据,予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案被告出售房屋时与原告约定返租及日万分之五的违约金，现被告要求调整违约金，但并未举证证明其约定的违约金过分高于给其造成的损失，辩称无事实及法律依据，依法不能成立。原告主张自2017年8月1日至2019年7月31日止的房屋租金87767.68元（548548×8%×2年），2017年的违约金为15139.92元（43883.84元×0.0005×690天），2018年度违约金计算为7131.12元（43883.84×0.0005×325天），违约金合计为：22271.04元，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年7月24日起至付清之日止的违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。关于诉讼时效问题。原告要求被告支付自2017年8月1日起至2018年7月31日的房屋租金。被告辩称已超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本法自2017年10月1日起施行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。本解释自2018年7月23日施行。据此，被告的辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内支付原告杨竹新房屋租金人民币87767.68元（含税金），支付违约金人民币22271.04元，合计人民币110038.72元。二、驳回原告杨竹新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2500元，减半收取计人民币1250元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  罗丽萍二〇一九年九月二十三日书记员  尹超祎