安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5853号上诉人（原审原告）：王成志，男，1952年9月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：龚剑，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓艳，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张桂芳，女，1953年7月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：龚剑，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓艳，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张海泉，男，1954年11月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：张跃文，安徽持优律师事务所律师。上诉人王成志、张桂芳因与被上诉人张海泉确认合同无效纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王成志、张桂芳上诉请求：撤销原判，改判支持二人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定涉案房屋土地在1993年已全部变更为国有土地，与事实不符。皖土（建）字[1993]第183号文件没有任何关于涉案房屋土地被征收、变更为国有土地的内容，该文件仅为关于“农转非”人口的批复，不是土地由集体性质转为国有性质的批文。王成志土地使用证明确登记为集体土地，案外人王锡海的土地使用证也登记为集体土地，直至2008年才变更为国有土地，故王成志与张海泉签订合同时，涉案土地属于集体土地。而2013年张海泉起诉王成志要求履行合同、办理产权登记，因合同违反法律规定，无法办理产权变更登记，张海泉撤诉，亦可证明涉案土地在1993年并未变更为国有土地。涉案房屋土地直至2009年才变更为国有土地，且为划拨土地，依据法律规定，划拨性质国有土地使用权上房屋转让应获得政府批准。本案房屋转让未获政府批准，应认定合同无效。2.一审将无效合同认定为有效合同错误。涉案房屋在签订合同时，属于王成志在宅基地上合法自建的房屋，土地性质为农民集体所有土地，双方签订的《售房协议书》应为无效合同。且涉案房屋中部分为无证房产，部分有证房产的土地性质于2009年3月20日变更为国有土地使用权，使用权类型为划拨土地，该协议中有证房产的转让未经政府批准，而无证房产不得转让，故涉案《售房协议书》应为无效合同。涉案《售房协议书》至今未获得政府批准，签订合同时亦不合法，一审认定双方所签无效合同为有效合同，适用法律与判决结果相互矛盾，应予撤销。张海泉辩称，1.王成志、张桂芳对“案涉房屋所在地集体经济组织的土地全部被国家征收”提出异议，属认识错误。皖土（建）字[1993]第183号文件为“关于肥东县三十埠乡燎原完小郢村民组土地被征完‘农转非’人口的批复”，完小郢村民组土地被征完后，案涉房屋亦由“建立在集体土地上的房屋”变成为“建立于国有土地之中的房屋”，不受“只能在集体经济组织成员之间买卖”的限制。案涉房屋土地早已不再是集体土地，王成志以“集体土地之上建造的房屋只能在本集体组织成员之间买卖”为由，主张案涉房屋买卖合同无效，无事实依据，理由不能成立。2.集体经济组织的土地被征完后，对原来集体土地上建造的房屋，法律未作“只能在本集体经济组织成员之间买卖”的限制性规定，可以进行自由买卖。3.法律只规定买卖国有划拨土地的合同无效，并未规定买卖国有划拨土地上房屋的合同无效。现案涉房屋的土地性质属国有划拨，对国有划拨土地上的房屋买卖，法律没有作出合同无效的强行性规定，案涉房屋买卖合同为有效合同。4.虽合同“履行不能”，但不能据此否认合同本身的有效性。涉案房屋买卖合同于2003年经当事人协商一致订立，双方互付代价，未违反法律的强制性规定，依法成立，是有效合同。现王成志、张桂芳于2019年起诉有悖诚实信用的基本原则，故请求驳回王成志、张桂芳的上诉请求。王成志、张桂芳向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《售房协议书》无效；2.本案诉讼费由张海泉承担。一审法院认定事实：1991年，经肥东县人民政府批准，王成志获得东集建[1991]第0696号集体土地使用证,证书载明的土地使用者是王成志，土地坐落于原肥东县卅埠乡燎原村完小郢队，确权土地使用面积为203平方米，其中建筑占地147平方米，土地权属性质为集体。1997年7月23日，王成志获得东政房权证№S970582房屋所有权证，证书载明所有权人是王成志，房屋坐落店埠镇龙泉西路78号，建筑面积246.95平方米，确权依据是[91]第0696号集体土地使用证。2003年10月8日，王成志与张海泉签订《售房协议书》，约定，由张海泉购买王成志所有的坐落店埠镇龙泉西路通用机械厂东边、面积约300平方米、北沿公路门面一间三层、南边一层二间半、二层三间的房屋，房屋所有权证号S970582，另有土地使用证壹份。房屋售价85000元（张海泉负责办理过户手续并承担过户中的各项费用，王成志提供办理过户各项手续的各项证明）。付款方式：首付贰万元，五日内一次性付清。交房时间为签订协议后的次日，王成志已签订租出的协议到期后为张海泉自然接房时间。王成志已将此房的四周与相邻相关的证明材料复印件转交张海泉，使用水电张海泉应重新开户，王成志不承担以前的水、电债务，污水排放已接向污水主管道。《售房协议书》签订后，王成志将房屋及房屋所有权证交付于张海泉，张海泉支付了房款，张海泉入驻后对房屋进行了装修、翻建等添附行为。肥东县不动产登记（交易）中心的档案材料载有下列内容：一、案涉宗地1991年经县政府批准集体土地使用证为东集建[1991]第0696号，因1992年转让两间房产给王锡海时，证书未分开办理，现申请补办分户后的使用权，权属来源合法。该宗地以绘制的宗地草图所示为准，界址明确，四邻无纠纷，可予登记的国有土地使用权面积为110.1平方米。2009年3月20日，肥东县人民政府向王成志颁发东国用（2009）字第0429号土地证书。土地权属性质为国有土地使用权。二、安徽省皖土（建）字[1993]第183号《关于肥东县三十埠乡燎原完小郢村民组土地被征完“农转非”人口的批复》。该批复同意肥东县三十埠乡燎原村完小郢村民组常住农业人口119户、342人“农转非”。三、王锡海的土地登记申请审批表载明，该宗地位于店埠镇花园居委会，91年经县政府批准颁发东集用（2002）字第2336号集体土地使用证。根据申请人申请，经调查该宗地系集体土地使用证换发国有土地使用证，（根据）皖土（建）字[1993]第183号《关于肥东县三十埠乡燎原完小郢村民组土地被征完“农转非”人口的批复》…，拟同意办理国有土地使用权变更登记。变更的土地使用权性质为国有土地，土地使用类型为划拨土地使用权，土地用途为住宅，面积为90.2平方米。肥东县人民政府准予发证，土地证书号为东国用（2008）字第0910号。1991年，王成志经批准取得了案涉土地东集建[1991]第0696号集体土地使用证，土地使用权面积为203平方米。1992年，王成志将占用该土地使用权范围内的二间房屋转让给案外人王锡海，王锡海于2002年取得东集用（2002）字第2336号集体土地使用证，土地使用权面积为90.2平方米。2008年，王锡海的该90.2平方米集体土地使用权经批准变更为国有土地使用权，土地使用权类型为划拨土地使用权，土地证书号为东国用（2008）字第0910号。2003年10月8日，王成志将东集建[1991]第0696号集体土地使用证项下的其他房产转让给张海泉。但双方并未办理土地使用权及房屋所有权变更登记。2009年3月20日，王成志获得了东国用（2009）字第0429号土地证书，土地权属性质为国有土地使用权，土地使用权面积为110.1平方米。东国用（2009）字第0429号土地证书，是土地登记机关将东集建[1991]第0696号集体土地使用证进行变更登记，分别登记为权利人王锡海的东国用（2008）字第0910号土地证书，以及权利人王成志的东国用（2009）字第0429号土地证书。该二份土地证书项下的土地使用权均为划拨的国有土地使用权。一审法院认为，虽然张海泉在与王成志签订《售房协议书》时，不具有房屋所在地集体经济组织成员身份，但根据皖土（建）字[1993]第183号《关于肥东县三十埠乡燎原完小郢村民组土地被征完“农转非”人口的批复》，案涉房屋所在地集体经济组织的土地全部被国家征收，土地所有权性质业已变更为国有土地。王成志已办理了案涉房屋占用范围的国有土地使用权证书。因此，张海泉与王成志签订《售房协议书》为有效合同。王成志的诉讼请求，有悖法律规定，不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：驳回王成志、张桂芳的诉讼请求。本案受理费80元，由王成志、张桂芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案房屋所在地集体经济组织的土地所有权性质因皖土（建）字[1993]第183号《关于肥东县三十埠乡燎原完小郢村民组土地被征完“农转非”人口的批复》于1993年变更为国有土地。2003年10月8日，王成志与张海泉签订的《售房协议书》约定张海泉购买王成志所有的涉案房屋，该合同为双方当事人真实的意思表示。协议签订后，王成志即将涉案房屋及房屋所有权证交付于张海泉，张海泉支付了房款、入驻并进行了装修、翻建等添附行为，涉案《售房协议书》已实际履行。王成志、张桂芳诉请确认涉案《售房协议书》无效，未举证证明该协议书具有我国合同法第五十二条规定之情形，应承担举证不能之法律后果，一审未予支持，本院予以认同。综上，王成志、张桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王成志、张桂芳负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年九月二十日法官助理吴丁蔷书记员姚静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。