江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初2928号原告(反诉被告)：南京壹诺行投资管理有限公司，住所地南京市玄武区珠江路687号2幢。统一社会信用代码：913201023025522819法定代表人：程苏青，总经理。委托诉讼代理人：成怡，女，1985年5月13日出生，汉族，住南京市秦淮区，系该公司职员。委托诉讼代理人：张文德，江苏琼宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：如东雨润地华房地产开发有限公司，住所地如东县掘港镇新光村一组。统一社会信用代码：91320623089368206F法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：李宝建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙来凤，北京市隆安（南通）律师事务所实习律师。原告(反诉被告)南京壹诺行投资管理有限公司（以下简称壹诺行公司）与被告（反诉原告）如东雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润地华公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月26日、2019年8月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹诺行公司的委托诉讼代理人成怡（仅参加第二次庭审）、张文德，被告（反诉原告）雨润地华公司的委托诉讼代理人李宝建、孙来凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹诺行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付佣金人民币610892元，违约金人民币15万元以及律师费3万元；2、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2018年3月29日，原、被告双方签订《雨润如东项目商业街招商代理合作协议》一份，约定由原告为协议项目提供招商代理服务，协议期限自2018年4月1日至2018年12月31日止。合同签订后，原告积极履行了合同义务。2018年10月被告突然调整招商政策（租赁合同期限为三年以内），导致原告招商储备客户无法签约，同时被告项目人员调整也对原告的招商工作造成影响，经原、被告协商一致，协议于2018年11月30日终止，被告也同意向原告支付招商佣金，但虽经原告多次催要，被告至今仍未履行付款义务。原告为此向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告雨润地华公司辩称，原告的主张与事实不符，双方于2018年3月29日签订招商代理合作协议书，约定被告将如东商业街的招商工作委托给原告，招商面积约2.3万平方米，原告按约完成合同约定的招商任务，被告支付月费和佣金，委托期间自2018年4月1日至2018年12月31日。协议同时对双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。需向法庭说明的是，被告委托原告进行招商及订立协议的主要目的，是充分发挥原告的投资管理优势，通过招商品牌商家以提高被告如东商业街的品牌价值，否则被告可自行组织人员进行招商活动。然而合同签订后，原告迟迟进场开展工作，而且引进的客户大多非品牌客户。在眼见招商工作无法按协议约定按期保质保量的情况下，假借被告调整相关政策的原因，单方主动解除合同并撤场，导致被告招商工作被迫中断，给公司运行造成很大影响。原告的委托报酬包括月费和佣金。月费被告已经支付，因原告未按约完成招商任务，截止到2018年11月30日，仅完成招商面积8732.6平米，完成招商率为37.96%，远低于双方的约定，且招商的主要商家为个体工商户。因此原告主张要求被告支付佣金不具备条件，应依法驳回原告的佣金诉讼请求。原告于2018年11月30日单方终止合同并撤场，属于单方面解除协议，应向被告支付违约金和律师费等费用。原告和被告是委托和受托关系，双方在协议第5条违约责任条款中明确约定，“如无法定事由或本协议特别约定，甲乙双方不得单方面解除本协议，或者拒不履行本协议条款，否则违约方应当向守约方支付三个月的月费作为违约金，即人民币30万元”，该条约定是双方真实意思表示，双方必须严格遵守。原告在2018年11月30日主动单方向被告提出解除合同，且明确告知被告无法按合同继续履行，因此自2018年11月30日双方的合作关系予以解除，原告应向被告支付30万元违约金以及律师费。被告已经依法提起反诉，要求原告承担相关违约责任，望法庭在核实相关事实后，依法支持被告的反诉主张，驳回原告的诉讼请求。反诉原告雨润地华公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即支付违约金30万元；2、请求判令反诉被告立即支付律师费7万元；3、判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。4、请求判令反诉被告立即向反诉原告交还扣留的租赁合同原件29份。事实与理由：反诉原告与反诉被告双方于2018年3月29日签订了《招商代理合作协议》一份，协议约定：反诉原告将公司商业街的招商工作委托反诉被告代理招商，反诉被告按约完成招商工作目标，反诉原告即按约支付月费和佣金。协议对付款条件和付款时间进行了明确约定，同时双方对违约责任进行了特别约定。在履约过程中，反诉被告拖延进场开展工作，未能及时按期完成招商计划。在屡次未完成招商目标的情况下，假借反诉原告调整招商政策为由提前终止合同并撤场，导致公司招商工作被迫停滞，同时给公司运营造成极大的负面影响。为此，特提起反诉，恳请法庭查明事实后依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告壹诺行公司辩称，反诉原告提出的反诉毫无事实和法律依据，完全是为了拖延诉讼，或是为了逃避法律责任而使用的诉讼技巧。1、反诉原告要求反诉被告承担违约金30万元，但从反诉状中所指责的反诉被告未能按期完成招商计划这一所谓的违约情形并不存在。在双方合作协议的履行过程中，反诉原告迟迟不能确定租赁单价，不能提供租赁合同的模板，并且在履行合同过程中突然改变招商条件，这些情形都是反诉原告的违约情形。没想到，却被对方称为反诉被告的违约，实在是有点滑稽。2、反诉原告要求反诉被告承担律师费7万元，在诉讼标的额只有30万元的情况下，收取7万元律师费，明显超过江苏省律师收费标准，且没有见到实际支付该笔律师费用的凭证。因此，从形式上该笔律师费不能成立。从内容上，由于反诉被告并不存在所谓的违约情形，也无需向反诉原告承担该笔费用。3、反诉原告恶意诉讼所产生的诉讼费用，应当由其自行承担。4、反诉原告要求反诉被告支付违约金为违约款项的给付之诉，是合同及债务纠纷，而反诉原告要求反诉被告返还租赁合同原件，为返还原物的诉讼，这更像是一种物权请求权，并且租赁合同与本诉原告的请求并无关联，不构成民诉法上的反诉。因此，反诉原告的所有主张均缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过庭审举证、质证和审核，本院认定事实如下：1、原告壹诺行公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围为投资管理及信息咨询；商业管理；企业管理咨询、财务信息咨询、生物技术信息咨询；房地产经纪；企业形象策划。被告雨润地华公司系有限责任公司，其经营范围为房地产开发、经营；百货、日用品、电子器材配件、家具家居用品、服装鞋帽、建材、五金销售；物业管理。2、被告雨润地华公司（甲方)与原告壹诺行公司（乙方）于2018年3月29日签订了《雨润如东项目商业街招商代理合作协议》，协议载明：一、项目概况招商面积：约2.3万㎡（以甲方提供图纸为准，已出售未回租面积不在可招商范围内）二、合同期限：9个月。（暂定2018年4月1日-2018年12月31日）三、合作内容条件及支付办法（一）招商代理服务内容项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由双方根据市场条件共同协商确定。甲方拥有最终决定权。乙方应根据市场情况制定相关租赁政策，报甲方同意后予以执行。甲方根据实际情况，有调整招商政策的权利。……1.乙方负责为该项目选择租赁对象，但租赁对象必须符合项目定位目标。甲方有权对目标客户优先选择并最终决定是否租赁；……4.乙方负责根据市场租金现状，为甲方制定招商策略、拟订租赁价格及相关租赁条件，为甲方提供决策租金和条件的建议和依据；……（二）招商代理月费及佣金1.招商月费：10万/月。2.佣金计算：乙方代理招商的品牌商家在整体招商率达成50%以上时，乙方方可向甲方结算招商佣金，总额按照乙方所完成出租物业（除免租期外）第一年平均日租金的60倍计算。……五、违约责任：……2.如无法定理由或本协议的特别约定，甲、乙双方均不得单方面解除本协议或拒不履行本协议条款；否则，违约方应当向守约方支付三倍的月费作为违约金，即人民币叁拾万元整。……六、其他条款……2.履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度互相谅解，协商解决，协商不成，提请项目所在地法院解决，律师费和诉讼费由违约方承担。……双方均在合同尾部加盖公章和经办人签字。3、2018年7月13日，原告向雨润集团商业管理部发送如东雨润商业街项目工作联系函，载明：今收到贵司《如东商业1号楼商铺租赁一铺一价表》，我司与如东项目部签订招商合同，但商务条款均是与集团商业管理部洽谈确认。原合同中仅有项目总面积2.3万㎡，未明确项目招商面积。我司之前收到集团和项目指示已售面积不回租，望贵部门根据一铺一价表给予我司书面确认合同中的招商面积（13092.13㎡）。因集团内部决策问题商铺租金价格到7月13日才确定，商铺租赁合同模板我司早已提交并多次催促集团迟迟未回复，意向客户至今仍无法签定正式合同。我司与贵司项目部4月1日签订正式招商合同，现因贵司原因造成招商签约工作无法开展，严重延误招商时间，我司不承担相关法律责任，在后期合同执行中应按实际情况顺延招商时间节点。2018年7月15日，李民在该工作联系函中批注:（1）如东商业街可招商面积按13000平方米计算招商任务，其余商铺为已售商铺，由业主自行招商或自营。（2）请尽快做好签约准备工作，合同文本近期会通过审核。（3）招商工作完成时间节点不变，月费、佣金的支付按合同约定执行，50%完成后可结算佣金（13000㎡）。4、2018年10月10日，原告向被告发送如东雨润商业街项目工作联系函，载明：1.昨天（10月9日）中午我司接到项目廖总电话告知：即刻起所有新签商户租期不得超过三年。昨天下午有之前洽谈好商家前来签约交款，项目部已因新规定拒收。因三年的签约年限完全达不到餐饮、教育等前期投资较大的业态的基本经营要求，导致我司此类业态的招商工作已无法开展，已洽谈的意向客户也面临流失风险。……4、我司是如东雨润幸福里商业街招商代理公司，业务上接受雨润地产集团商业管理部统一指挥。项目公司与我司只是协作单位，因此项目公司的口头指令让我们无所适从，请集团地产事业部给予我司明确的书面答复。我司在此前的招商工作中尽职尽责，在没有企划宣传等不利条件下，每月仍坚持超额完成招商目标任务。我司再次重申，目前种种突发招商政策的变故将严重制约影响我司招商进度，若由此导致我司招商任务无法按约完成，后果应由贵司负责。该联系函签收人为陈艳。5、2018年11月30日，原告向被告发出终止合同申请，载明：……我司与贵司原合同期为2018年4月1日-2018年12月31日。贵司10月突然通知我司改变招商条件，合同期三年以上商家无法签约，导致我司招商储备客户无法签约，同时由于项目人员调换交接客观上也造成一些商铺签约延误，出现部分掉铺，我司无法按原合同内容继续执行。经过与地产集团商管部、项目部友好协商，在贵司认可我司招商工作、及时支付拖欠的月费和招商佣金的前提上，我司申请于2018年11月30日终止合同，比原合同提前一个月终止合同。……附未结算部分费用清单，9-11月招商月费300000元，招商佣金610892元，合计910892元。李民在该终止合同申请上批注同意终止代理合作协议。原告还提供了招商佣金结算申请，载明：按照我司与贵司签订的《雨润如东项目商业街招商代理合作协议》第二条招商代理月费及佣金第2点我司已经符合招商佣金结算支付条件，截至2018年11月30日，我司已达到结算条件的招商面积为8732.55㎡，招商佣金总额为610892元。按照合同约定应按照以下方式进行结算：第一期可结招商佣金为总招商佣金的80%，金额488714元；第二期在所有商家正式开业一个月后支付剩余20%，金额122178元。现将该申请提交至项目部及集团地产事业部，望尽快确认结算招商佣金。李民在该结算申请上批注：1.同意按代理合作协议结算佣金。2.请如东项目财务部、综合部确认招商面积、合同签订情况。3.代理协议2018年12月1日中止，由集团商管部接手后续招商，请做好招商资料交接工作。6、庭审中，原告提供了原告制作的雨润如东项目招商统计表，以证明原告已完成29户，面积为8732.55㎡的招商工作情况，被告依约应向原告支付佣金。被告对此招商面积与户数没有异议，认为原告招商的商家大多为普通商户，甚至还有零售、花店之类的个体户，不是品牌商家，故原告不具备主张佣金的条件。7、原告另提交了如东项目7月工作总结、8月工作总结汇报、九月工作计划、9月工作总结汇报、九月签约成果表、如东商业1号楼商铺租赁一铺一价表、地产集团内部审批流程系统截图、承租方花韦与被告于2018年8月8日所签订的房屋租赁合同等多份证据，在相关手续上均有李民签字及相关意见。李民系江苏地华实业集团有限公司商业管理部总经理，江苏地华实业集团有限公司是由股东祝义财与雨润控股集团有限公司组建的有限公司。被告系江苏地华房地产开发有限公司投资控股的子公司。根据本院（2017）苏0623民初3967号民事判决书查明的事实，如东雨润地华房地产开发有限公司股东为江苏地华房地产开发有限公司占87.3786%股份，法定代表人祝义财；江苏地华房地产开发有限公司股东为黄山雨润地华置业有限公司占95.3626%股份，法定代表人祝义财。8、原告为此案诉讼与江苏琼宇律师事务所于2019年5月29日签订委托代理合同一份，约定由江苏琼宇律师事务所代理原告进行诉讼，约定案件代理费为30000元，分两期给付。江苏琼宇律师事务所于2019年7月25日提供两张各为15000元的增值税发票，以证明原告为本案花费律师费用30000元，应由被告承担。原告依据委托代理合同已于2019年5月30日实际支付江苏琼宇律师事务所15000元，其余15000元应在一审判决后七日内支付。9、审理中，被告雨润地华公司提出反诉，认为反诉被告（原告）在履约过程中，拖延进场开展工作，未及时按期完成招商计划，又假借反诉原告调整招商政策为由提前终止合同并撤场，导致公司招商工作被迫停滞，同时给公司运营造成极大的负面影响，要求反诉被告支付违约金30万元及律师费7万元，并承担诉讼费用，同时交还扣留的租赁合同原件29份。对于反诉，反诉原告提交了招商代理合作协议、2018年5月17日和6月15日工作联系函、终止合同申请、被告公司财务制作的招商统计表（签约成果表）、委托律师合同及律师费发票等证据。反诉原告为此案诉讼与北京市隆安（南通）律师事务所于2019年7月18日签订委托律师合同一份，约定由北京市隆安（南通）律师事务所律师代理被告进行诉讼，约定案件基本办案费用为10000元，其余为风险代理。被告于2019年8月14日实际支付北京市隆安（南通）律师事务所10000元。10、在审理过程中，原告壹诺行公司于2019年6月11日申请诉讼保全，本院依法于2019年6月11日作出（2019）苏0623民初2928号民事裁定，裁定冻结被告雨润地华公司银行存款800000元或查封、扣押其同等价值的财产、权益。后本院依法采取了保全措施。本院认为，1、双方于2018年3月29日签订的《雨润如东项目商业街招商代理合作协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方之间确立了招商代理服务的委托合同关系。委托人与受托人均应按照合同的约定履行各自的义务，同时做好协调、协作、配合工作。委托人或者受托人可随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。委托人应当按照约定提供工作条件，完成配合事项，接受工作成果并支付报酬。受托人应按照委托人的指示处理委托事务，报告委托事务的处理情况。2、原告按照协议约定为被告提供了招商代理服务，实际完成招商面积8732.55㎡，达到了协议约定的支付佣金的条件，被告辩称的招商面积和招商率不符合协议约定的支付佣金的条件以及招商对象大多不是品牌商家，其理由不能成立。从双方相互之间的往来函件中可看出，实际可供招商面积是13000平方米，而原告实际完成招商面积8732.55㎡，已达三分之二，完全符合结算佣金的条件。对于是否为品牌商家的问题，由于各方可能理解不一，在协议中更未明确细化，加之原告作为受托人仅是提供招商代理服务，最终被告是否与原告介绍的客户签订租赁合同，决定权在于被告，被告事实上已与原告介绍的29户签约，表明该异议不能成立。3、对于双方合作协议是否于2018年11月30日已经终止的问题，从双方的举证来分析，双方在合作过程中，原告于2018年11月30日向被告发出书面终止合同申请，并且在该终止合同申请上李民签署有同意终止代理合作协议的意见。尽管被告认为李民不能代表被告作出决定，故认为是原告单方终止合同，其观点难以成立。虽然被告是独立法人，李民不是被告的负责人或工作人员，但从雨润控股集团有限公司的组织架构与控股企业，江苏地华实业集团有限公司内部机构配置与控股企业的运作现状可看出，被告本身不是完全独立运作的，其地产业务必须接受集团相关部门的指导与管理，李民的签字与意见签署对被告是有影响力与约束力的，否则原告在实际履约过程中不会多次向集团商业管理部发送工作联系函。合同法第四百一十条虽赋予了委托人或者受托人任何一方可以随时解除委托，但并不禁止双方协商解除合同的传统方式。故本院认为合同终止是双方协商一致的结果，而不是原告单方面解除合同。4、对于原告要求被告支付佣金610892元，违约金15万元及律师费3万元的诉求，本院认为，合同的权利义务终止不影响合同中结算条款的效力。根据双方的举证可看出，被告交付给原告可招商面积为13092.13㎡，截止2018年11月底原告完成招商面积为8732.55㎡，根据协议中佣金结算的约定，被告应当支付给原告的招商佣金为610892元。在原告多次催要后，被告拒不给付，有违诚实信用原则，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然根据招商代理合作协议，原告没有完全达到协议约定的至2018年11月30日完成可招商面积的80%，且至今有一户（唐建）未正式开业，原告要求结算全部佣金存在一定的缺陷，但以下原因导致本院对此不作调整：第一，被告未对此提出抗辩；第二，承租户是否正式开业，原因是多方面的，因承租户自身原因不开业，而让本案原告不能及时取得全部佣金显失公平；第三，原告提供的招商统计表计算的佣金与被告提供的签约成果表中列明的押金是相吻合的；第四，李民在原告提供的招商佣金结算申请及佣金结算表中均签名并签署意见，对其佣金予以认可；第五，虽然协议明确约定被告有根据实际情况调整招商政策的决定权，但其招商政策的调整必然会影响原告的招商工作与实际效果，庭审中原告提供了如东雨润商业街项目工作联系函，证明原告于2018年10月10日函告被告因被告招商策略突然变动导致原告招商工作难以开展，储备客户无法签约的情况，并于2018年11月30日向被告发出了书面终止合同的申请。双方在合作协议中约定了违约方应当支付30万元的违约金，并承担律师费和诉讼费，故原告要求被告支付15万元违约金及律师费3万元的诉讼请求，本院予以支持。原告委托律师代理诉讼，虽然目前仅实际支付15000元，但其余15000元是依照约定必须支出的费用，且其收费标准符合江苏律师服务收费标准。5、对于被告提出的反诉请求，本院认为，综观双方的证据，原告作为受托方，已按照协议的约定尽心尽职地为被告做好招商代理工作，且及时将相关情况告知被告及雨润地产集团相关职能部门，从整个合同履行来看，没有发现原告违约与过错之处，故对被告提出的支付违约金与律师费的反诉请求，因没有事实根据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告交还扣留的租赁合同原件29份，因为此请求与本诉非同一法律关系，不符合反诉条件，在本案中不予理涉，双方可另行协商或者另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告如东雨润地华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京壹诺行投资管理有限公司佣金610892元，违约金人民币15万元及律师代理费3万元，总计人民币790892元。二、驳回反诉原告如东雨润地华房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5854元、保全费4520元，反诉案件受理费减半收取3425元，共计13799元，由被告如东雨润地华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服一审判决金额部分向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 王新兵二〇一九年九月十日法官助理 孟良燕书 记 员 陈欣妍