北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3705号原告:北京立昌物业管理服务有限责任公司，住所地北京市昌平区城区镇东关南里小区。法定代表人：郝振宇，董事长。委托诉讼代理人：王松，男，北京立昌物业管理服务有限责任公司项目经理。被告:白林波，男，1973年10月21日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李艳艳，北京市亚东律师事务所律师。被告：赵忠泰，男，1984年6月19日出生，汉族，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：李欢欢（赵忠泰之妻），现住天津市武清区。原告北京立昌物业管理服务有限责任公司（以下简称立昌物业公司）与被告白林波、赵忠泰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告立昌物业公司的委托诉讼代理人王松，被告白林波及其委托诉讼代理人李艳艳，被告赵忠泰及其委托诉讼代理人李欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令白林波支付所欠2018年8月1日至2018年10月31日期间的房屋租金10500元，2018年3月9日至2018年12月31日电费18591元，房租违约金（每日按千分之五计算，基数是10500元，从2018年8月1日至2019年3月27日，共245天）12862.5元；2、依法判令白林波赔偿房租损失，按每日200元的标准，从2018年11月1日起至2018年12月31日，共61天，合计房租损失12200元；3、依法判令白林波承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司与白林波于2013年11月7日签订的《房屋租赁合同》，合同于2018年10月31日到期，房屋租金为每年42000元，按季度支付。依据双方合同，白林波应于2018年7月底交纳2018年8月1日至2018年10月31日期间的房租10500元及电费13717元。白林波以我公司拒绝续签房屋租赁合同为由拖欠至今，并于合同到期后，继续占用该房屋，拒绝归还。此外，还将该室转租给赵忠泰继续经营，违反合同约定，其行为导致我公司财产损失，遂向法院立案，申请赔偿损失。白林波向本院答辩称：1、不同意立昌物业公司的诉讼请求，2018年8月至10月房租和电费应当由房屋实际使用人赵忠泰支付，房租违约金按日千分之五计算没有合同依据，不应当被法院支持；2、2018年11月1日至实际腾退之日12月31日房租损失应当由赵忠泰承担。2013年11月7日立昌物业公司与我签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2018年10月31日止。期间在2017年6月12日，我与赵忠泰签订《店面转让协议书》将店铺转让给赵忠泰，合同中约定“乙方（赵忠泰）同意代替甲方（白林波）履行原有租赁房屋合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”。房屋租金自2017年8月1日至2018年7月30日一年租金均是由赵忠泰交付至物业，此点物业也清楚且并不反对，即自2017年6月12日起至实际腾退日的房租及水电费均应当由涉诉房屋实际占有使用人赵忠泰承担。我与立昌物业公司的合同到2018年8月31日因约定合同到期，合同自动解除，其后面的房租及水电费更应当由房屋实际占有使用人赵忠泰支付，而不应当由我支付。赵忠泰向本院答辩称：涉诉房屋我已经于2018年12月31日归还给立昌物业公司了。2017年7月到2018年7月是我们交的房租，我们和白林波的合同里包括免两年房租，我们的合同是对白林波的，与立昌物业公司无关。白林波与立昌物业公司的合同约定不能转租，但实际转给我们了，我们觉得这属于欺骗。在知道不能转租时，我和白林波、立昌物业公司都联系过，要求退房退钱，白林波不给钱，我就报警了，我找了白林波半年，如果我退房我就损失大了，故没解决完。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2013年11月7日，北京立昌物业管理服务中心（甲方，租赁方，现更名为立昌物业公司）与白林波（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将东关南里小区东门北侧的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用。……乙方应按时交纳房租金，不得改变房屋结构，不可转租、转借他人。水甲方负担，电费乙方自理。合同执行期为五年，2013年11月1日至2018年10月31日止。每年房屋租金为42000元，每季度房屋租金为10500元，租金需于本季度最后一个月的25日前交纳下一季度的房租金，年房屋租金的余额转入下一年度。合同另约定了其他内容。庭审中，立昌物业公司向本院提交东关南里居委会出具的证明一份，其内容为：东关南里小区东门北侧平房，为东关南里小区配套设施，一直由立昌物业公司管理使用。后经本院询问，立昌物业公司自述称涉案房屋为所在小区的配套设施，并无不动产物权登记证书，另因房屋建设年代久远，其亦无法提供建设该房屋的规划许可材料。另查，2017年6月12日，白林波（转让方，甲方）与赵忠泰（顶让方，乙方）签订《店面转让协议书》，主要约定：一、甲方将位于昌平区东关南里东门北侧的店铺转让给乙方使用，……；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方与乙方已签订了转让协议，年租金为4.2万元，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。四、乙方在2017年6月12日前一次性向甲方支付转让费24.5万元，上述费用已包括第三条所述装修、装饰、货物、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。协议书另约定了其他内容。庭审中，经本院依法核实，三方当事人对以下两项内容予以确认：1.涉案房屋租金已支付至2018年7月31日，余款未付；2.涉案房屋已于2018年12月31日由立昌物业公司收回。另，立昌公司主张房屋电费已交纳至2017年9月19日（电表底数为10270度），至2018年12月31日电表底数为22664度，计价标准为1.5元/度。白林波认可已交费情况、电表底数及计价标准。赵忠泰认可已交费情况，但对电表底数及计价标准表示不知情。再查，对于店面转让一节，白林波称其与赵忠泰签协议时并未告知立昌物业公司，但协议签订后其带领赵忠泰向立昌物业公司交付过租金，并据此推断立昌物业公司应知店面转让事宜。立昌物业公司抗辩称并不知情店面转让事宜，直至2018年3月去涉案房屋通知不再续租时才获悉，对于转租的意见为不同意，也不再续租。上述事实，有《房屋租赁合同》、《店面转让协议书》、证明及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，立昌物业公司经本院释明并未提交涉案房屋的不动产权利证书，亦无法在合理期限内提供房屋的建设规划许可材料，故应认定其与白林波于2013年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效。现涉案房屋已于2018年12月31日由立昌物业公司收回，承租人还应参照《房屋租赁合同》的相关约定向立昌物业公司支付相应房屋占用费及占用期间的电力使用费。对于房租违约金一节，因《房屋租赁合同》已被认定无效，且合同双方并未就此达成违约合意，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。经本院核实，本案欠付房屋占用使用费的总数额为17500元（2018年8月1日至2018年12月31日，3500元/月×5个月）、电力使用费的总数额为18591元（22664-18591=12394度×1.5元/度）。行为人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，白林波虽辩称其与赵忠泰所签《店面转让协议书》已明确约定“赵忠泰同意代替白林波履行原有租赁房屋合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”，因而本案房屋占用费及电力使用费应由实际使用人赵忠泰承担。但综合全案材料，白林波并无证据佐证立昌物业公司知悉上述权利义务的转让事实，亦无证据确证立昌物业公司曾作出过同意转让的表示，故其与赵忠泰之转让协议对立昌物业公司并无法律约束力。现立昌物业公司仅要求白林波承担上述责任，该主张符合合同相对性的一般原则，本院应予支持。对于房屋占用费及电力使用费的最终承担问题，白林波可在清偿立昌物业公司后另案与赵忠泰进行清算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、白林波于本判决生效后七日内支付北京立昌物业管理服务有限责任公司房屋占有使用费17500元及占用期间的电力使用费18591元。二、驳回北京立昌物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，由北京立昌物业管理服务有限责任公司负担452元，已交纳，由白林波负担702元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  王清根人民陪审员  许艳玲二〇一九年九月二十九日书 记 员  闫 薇