广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终306号上诉人（原审原告）：罗艺卓，男，汉族，1980年11月15日出生，住广东省博罗县。被上诉人（原审被告）：博罗县星光建材有限公司。住所地：广东省博罗县罗阳镇广汕公路县华侨中学对面。法定代表人：张兰。被上诉人（原审被告）：叶碧红，女，汉族，1958年10月28日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人罗艺卓因与被上诉人博罗县星光建材有限公司（下称星光公司）、叶碧红案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗艺卓向本院提出上诉请求：1、确认惠州市博罗县××花园××房产属于罗艺卓所有的财产；2、本案中停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封。3、本案一审、二审诉讼费用和司法鉴定费用由星光公司、叶碧红承担。理由如下：（一）原审法院以认定售卖双方在交易时并未取得预售证，所以所签合同效力不予确认。但罗艺卓已经在博罗县房管局查证涉案房产在2007年6月4日已合法取得预售证，预售证号为：2007×××。罗艺卓在2008年2月20日与星光公司依法签订《广东省商品房买卖合同》，并一次性交清房款。罗艺卓在交清房款后多次催促星光公司办理过户手续，但该公司以各种理由进行推脱，多次协商无果后，罗艺卓对该公司提起诉讼，广东省博罗县人民法院于2012年2月17日作出(2011)惠博法民一初字第1868号民事判决：一、确认原、被告于2008年2月20日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。二、被告于本判决发生法律效力后10日内提供博罗县罗阳镇××的××花园×栋×××号房屋证件给原告罗艺卓，并协助原告办理该房屋产权证给原告；办证费用依照有关法律法规规定由原、被告各自承担。”原审法院对合同有效性的判定基础已经是错误的，应予以撤销，并认定合同有效。（二）房屋买卖关系的真实性问题。第一，原审法院以合同约定房产交付时间早于合同签订时间不符合常理为原因一，但该合同为早期的手写合同，星光公司是批量填写好合同大部分内容，留空签订时间，每卖出一套就签订一份，所以才造成这个看起来不符合常理的情况。第二，原审法院以合同约定的购房款与实际开出收据的金额不符为原因二，但当时星光公司的销售人员以合同金额填低可减少税款为说辞，罗艺卓也接受了这种方式，但购房款的实际支付是收据上的金额，这点可调阅上述民事判决的相关卷宗查阅。第三，一审过程中，罗艺卓的诉讼代理人由于不熟悉情况，在庭审中对本案的关键性证据开发商所开票据的真实性并未提出司法鉴定，该证据对罗艺卓权益保护起到非常关键作用，罗艺卓要求对开发商所开票据进行司法鉴定，对其开具时间和真实性进行查验。（三）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗艺卓与星光公司签订合同并完成交易的时间是2008年，而星光公司与叶碧红所产生债权问题是2011年，在罗艺卓所签订合同有效性和真实性确认的情况下，法院应对罗艺卓房产的物权予以保护并解除该房产的查封。叶碧红未作答辩。星光公司未作答辩。罗艺卓向原审法院起诉请求：1、确认惠州市博罗县××花园××房产属于罗艺卓所有的财产；2、判决本案中停止对上述房产的执行，解除对上述房产的查封。3、本案诉讼费用由星光公司、叶碧红承担。事实和理由如下：2008年2月20日，罗艺卓与星光公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定罗艺卓以人民币柒万捌仟肆佰捌拾元（78480元）购买星光公司位于惠州市博罗县××花园××房产，合同签订后，罗艺卓即一次性支付全部购房款给星光公司，该公司亦于当日将房产交付给罗艺卓使用。由于星光公司的原因，没有完成房产过户手续。惠州市中级人民法院在执行叶碧红与马某某、星光公司、博罗县富利生实业发展有限公司借款合同纠纷一案中查封了上述房产，并拟对该房产进行处置。罗艺卓得知后，依法提起执行异议，但惠州市中级人民法院以(2017)粤13执异17号执行裁定驳回罗艺卓的请求。罗艺卓认为，罗艺卓向星光公司签订房屋买卖合同，购买涉案房产，且在法院采取执行措施之前，已向星光公司付清全部购房款，并实际占有、使用房屋，罗艺卓依法已取得涉案房产的所有权，享有物权请求权，有权请求解除相关执行措施。原审法院查明，申请执行人叶碧红与被执行人马某某、星光公司、博罗县富利生实业发展有限公司一案，执行依据为广州仲裁委员会(2010)穗仲案字第4209号调解书。案件执行过程中，原审法院于2011年7月27日作出(2011)惠中法执字第145-1号执行裁定，查封包括星光公司名下的位于博罗县罗阳镇××××××队屋后地段××花园×栋×××的房产在内的部分房产，查封期限为二年。此后，执行案件一直查封上述房产。罗艺卓以其是执行标的的权益人为由提出执行异议。原审法院于2017年12月22日作出(2017)粤13执异17号执行裁定，驳回罗艺卓的异议请求。罗艺卓遂提起案外人执行异议之诉。罗艺卓诉星光公司商品房销售合同纠纷一案，广东省博罗县人民法院于2012年2月17日作出(2011)惠博法民一初字第1868号民事判决：“一、确认原、被告于2008年2月20日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。二、被告于本判决发生法律效力后10日内提供博罗县罗阳镇××的××花园×栋×××号房屋证件给原告罗艺卓，并协助原告办理该房屋房地产权证给原告；办证费用依照有关法律法规规定由原、被告各自承担。”经查阅(2011)惠中法执字第145号执行卷宗，博罗县房产管理局确认的《商品房屋权属登记证明书（存档）》显示，博罗县罗阳镇××××、×××屋后地段××花园×栋权属人为星光公司，竣工日期为2009年5月11日。原审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋被查封后博罗县人民法院作出的(2011)惠博法民一初字第1868号民事判决不能作为排除强制执行的依据。本案是案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，罗艺卓主张排除强制执行的理由是其与星光公司签订房屋买卖合同购买涉案房产，并已实际占有、使用房产，已取得该房产的所有权。对此，罗艺卓提供了《广东省商品房买卖合同》、收据、《店铺租赁合同》、博罗县人民法院(2011)惠博法民一初字第1868号《民事判决书》等证据。原审法院认为，罗艺卓提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，罗艺卓与星光公司于2008年2月20日签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗艺卓购买位于罗阳镇××屋队屋后地段雅××花园××号车库，预售价款35970元，罗艺卓签订该合同之日一次性付清车库款，星光公司应当在2007年10月30日前将约定的商品房交付买受人使用。该商品房属预售，但合同中未列明商品房预售许可证号，目前亦无证据证明星光公司与罗艺卓在签订《广东省商品房买卖合同》时或在罗艺卓起诉前已取得商品房预售许可证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，罗艺卓与星光公司签订的《广东省商品房买卖合同》的效力原审法院不予确认。其次，双方约定的房产交付日期为2007年10月30日，早于合同签订日期2008年2月20日，该约定有悖于生活及交易常理。罗艺卓称星光公司于合同签订当日将房产交付罗艺卓使用及罗艺卓于2008年5月23日将房产租赁给他人的主张，亦不符合合同约定以及合同签订时涉案房产尚未竣工的实际情况。罗艺卓提交的收据数额为78480元，与合同约定购房款35970元亦完全不符，且没有转账证明等证实罗艺卓已实际支付对价。故原审法院对罗艺卓主张的房屋买卖关系的真实性不予确认。综上，罗艺卓主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，依法应予驳回。如罗艺卓与星光公司存有纠纷，可另循法律途径解决。2018年10月11日，原审法院作出（2018）粤13民初43号民事判决，驳回罗艺卓的全部诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，罗艺卓向本院提交涉案《广东省商品房买卖合同》（编号：博罗-GF-200-7××××）复印件。该合同有博罗县房产管理局房产股盖章。拟证明买卖合同已交房产管理部门备案。另提交两份他人与星光公司签订的《广东省商品房买卖合同》复印件，内容形式与上述合同一致。拟证明有其他买房人的情形与本案一致。罗艺卓还提交星光公司于2007年5月28日申请的《预售商品房申请表》、《商品房预售审批表》《商品房预售许可证存根》复印件。上述《商品房预售审批表》上有博罗县房产管理局盖章确认，盖章日期为2007年6月4日，内容显示同意发出商品房预售许可证，编号为2007×××，预售证有效期1年。《商品房预售许可证存根》显示核发日期为2007年6月4日，编号为2007×××，有效期为1年。拟证明星光公司已取得商品房预售许可证，出售涉案房产合法。本院对上述证据的真实性予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人罗艺卓的上诉请求及理由，本案焦点问题是罗艺卓对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的交付房产时间早于该合同签订时间，罗艺卓对此解释是该合同是手写合同，星光公司批量填写合同大部分内容后每卖出一套就以签订的时间签订合同，此情况并非只有涉案房产存在，还有其他房产存在与本案的情形一致。对此，结合涉案《广东省商品房买卖合同》盖有博罗县房产管理局印章，其他买房人相应的《广东省商品房买卖合同》以及罗艺卓提交的《商品房预售审批表》、《商品房预售许可证存根》，本院确认罗艺卓与星光公司在人民法院查封涉案房产前已签订买卖合同。原审判决以涉案《广东省商品房买卖合同》未列明商品房预售许可证号为由认定该合同无效，事实依据不足。根据罗艺卓提供的星光公司出具的《收据》显示，星光公司已收取罗艺卓支付的涉案房产购房款78480元。该购房款金额与涉案《广东省商品房买卖合同》约定的购房款金额不一致，罗艺卓对此解释是后来双方口头协商约定购房款变更为78480元。本院认为，不管双方是否曾就购房款有变更的协商，但《收条》显示的星光公司收到的购房款已经大于涉案《广东省商品房买卖合同》约定的购房款，在没有其他证据证明上述购房款虚假支付的情况下，应认定罗艺卓已完全支付了相应的涉案房款。另外，根据罗艺卓提供的《常住人口登记卡》显示，罗某发系罗艺卓父亲；罗某发与他人于2008年5月23日签订《店铺租赁合同》，约定将涉案房产出租他人。因此，应认定罗艺卓实际占有使用涉案房产。涉案房产系星光公司开发的商品房，房产办理过户登记的主要责任在于开发商。因此，涉案房产未能在人民法院查封之前办理过户登记手续不应归责于罗艺卓，即根据本案实际情况，罗艺卓对涉案房产未能办理过户登记不存在过错。综合以上事实，依照上述司法解释规定，罗艺卓对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产依法不得执行。原审判决认定事实错误，所作处理错误，本院予以纠正。至于罗艺卓请求确认涉案房产属于其所有，实质是请求人民法院确认涉案房产的权属，但该确权请求不属案外人执行异议之诉审理范围，本院对此不作处理。综上所述，罗艺卓关于不得执行涉案房产的诉讼请求成立，本院予以支持；罗艺卓关于确认涉案房产权属的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销惠州市中级人民法院（2018）粤13民初43号民事判决；二、不得执行位于惠州市博罗县××镇××花园×栋×××号房产；三、驳回罗艺卓的其他诉讼请求。一审案件受理费1762元由星光公司、叶碧红共同负担。二审案件受理费1762元，由叶碧红负担。罗艺卓向本院预交上诉费1762元，本院向罗艺卓退回1762元；叶碧红需向本院缴纳案件受理费1762元。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年九月二十九日书记员  黄凯容