山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初5495号原告：李军平，男，1954年10月20日出生，汉族，山东省通讯服务公司退休职工，住济南市原告：左鲁鸣，女，1957年6月17日出生，汉族，山东省通讯服务公司退休职工，住济南市两原告共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发,总经理。委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所律师。原告李军平、左鲁鸣与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军平、左鲁鸣的委托诉讼代理人刘彪、田喜玲及原告左鲁鸣，被告绿地西河置业公司的法定代表人金成发的委托诉讼代理人张兴斌、王越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军平、左鲁鸣向本院提出诉讼请求判令：1.被告绿地西河置业公司赔偿原告逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；2.被告赔偿原告逾期交房违约金（自2019年6月2日起至判决生效之日止）;3.被告赔偿原告逾期交房违约金（自本判决之效的次日起至被告取得《分期综合验收备案证明》之日止）；4.案件诉讼费用、保全费等费用均由被告承担。事实和理由：2015年10月30日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发建设的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2017年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告使用，但被告至今未按照合同的约定履行有效交房的义务。为了维护原告合法权益，根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。案件审理过程中，原告自愿撤回了其诉讼请求第三项。绿地西河置业公司辩称：1.涉案商品房已达到法定的支付条件，且在完全达到入住条件的情况下因原告其自身原因未按时收房，应由其自行承担相应的法律责任。本案中，涉案房屋通过了建设工程消防验收且房屋完全达到了正常入住的条件。2.涉案商品房未在合同约定交付期限内交付给原告，是因涉案项目中市政道路设施和教育用地未拆迁等客观原因造成的，并非我单位自身原因所致，我单位依约有权顺延交付期限且无需承担违约责任。涉案商品房所在的绿地新都会项目存在众多影响房地产开发的问题，其中市政道路设施和教育用地未拆迁是影响涉案项目进行综合验收备案的最主要问题，涉案项目地块中的市政道路设施及规划教育用地至今未完成拆迁，导致整个项目无法办理综合竣工验收备案。上述两个问题的存在，均是我单位所无法控制和左右的。根据商品房买卖合同第八条第二款、补充协议第三条第五款第二项以及第七款之约定，因政府部门，市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施等非甲方自身原因而引起的房屋延期交付，我单位可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。3.涉案商品房所在的绿地新都会C-1地块3#楼的水、电、暖、燃气等基础配套设施均已竣工验收，完全达到了法定的居住使用条件，我单位在交房时未取得分期综合验收备案证明并未给原告的居住生活产生任何实质性影响。虽然在交房时尚未取得分期综合验收备案证明，但已取得了涉案商品房所在楼宇的建设工程消防验收意见书，已达到了法定的交付条件，也通过了市政综合验收，对业主居住生活影响较大的房屋质量及市政配套设施也已经通过了有关部门的验收合格，与小区居民生活息息相关的水、电、暖、燃气等基础设施已竣工验收合格，这说明涉案商品房所在的绿地新都会C-1地块3#楼的水、电、暖、燃气已具备使用条件，小区也进行了相应的绿化，前期物业已经入住小区。因此，涉案商品房已达到居住使用条件，原告已于2019年6月17日收房，原告再要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《济南市商品房买卖合同》、购房收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、（2019）鲁01民终2762号民事判决书，被告提交的《建设工程消防验收意见书》、建筑工程竣工验收报告、《建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表》、《燃气设施工程竣工验收备案表》、《供热设施工程竣工验收备案表》、《济南建筑节能专项验收认可表》、商品房预售许可证明等证据的真实性，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2015年10月27日，李军平、左鲁鸣作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C1地块3号楼1单元2904室；建筑面积139.92平方米；房屋价款为1326479元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，李军平、左鲁鸣与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告李军平、左鲁鸣按合同约定支付了购房款1326479元。被告绿地西河置业公司至庭审结束时尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，涉案房屋于2019年6月17交付。被告绿地西河置业公司已按合同约定向原告李军平、左鲁鸣进行了赔付对于2018年3月31日之前的逾期交房违约金。被告称涉案项目是因高压线未落地、教育用地未拆迁完毕、周边市政配套道路未修建等外在因素导致涉案项目综合验收备案迟缓，不能按时将涉案房屋交付给原告，符合《商品房买卖合同》补充协议第三条第7项之约定。涉案房屋已经经过五方竣工验收合格，水、电、暖、燃气等基础配套设施均已竣工验收完毕，完全达到了法定居住使用的条件和市政综合验收条件，原告可正常居住使用。原告对被告的上述陈述不予认可，称被告的证据不能证实被告已达到了合同约定的交房条件。另查明，被告于2017年8月14日通过了所在项目西河片区C-1地块2#、3#、6#住宅楼建设工程消防验收备案；于2017年7月5日取得所在项目西河片区C-1地块3号楼通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收；2018年5月31日，绿地西河置业公司取得济南市城乡水务局出具的编号为济水验【2018】048号建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表，载明：由绿地集团济南西河置业有限公司开发建设的绿地西河片区C-1：2#、3#、6#号楼……经审核，基本符合水务配套设施综合验收备案条件。再查明，原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2014年10月22日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2014526号《商品房预售许可证》。本院认为，李军平、左鲁鸣与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，被告绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且原告对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。绿地西河置业公司于2019年6月17日前未按约交付房屋，应承担相应的逾期交房的责任。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房认交付商品房所应达到的法定条件。由于绿地西河置业公司至今未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件。故涉案房屋虽已交付，但绿地西河置业公司仍应承担逾期交房的违约责任。李军平、左鲁鸣关于计算逾期交房违约金的计算方式依法有据，本院予以支持。原告自愿撤回诉讼请求第三项,是在法律允许的范围内对自己民事权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李军平、左鲁鸣逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于交房之日支付给原告李军平、左鲁鸣剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至判决生效之日止，以1326479元为基数，按每日万分之一计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宫淑英人民陪审员  隋保贵人民陪审员  尹翠美二〇一九年九月二十一日书 记 员  郑娇娇