广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24778号原告（反诉被告）：周丽仙，女，1978年6月17日出生，汉族，身份证住址浙江省平阳县，委托诉讼代理人：杨敬杰，男1971年2月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市盐田区。被告（反诉原告）：刘燕纯，女，1980年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县，委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告，简称原告）周丽仙与被告（反诉原告，简称被告）刘燕纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周丽仙及其委托诉讼代理人杨敬杰，被告刘燕纯的委托诉讼代理人陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽仙向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付242972元，其中2018年5月25日至2019年7月1日的租金114972元、滞纳金114972元、误工费3000元、精神损失费10000元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年11月3日签订了《租赁合同》，约定原告将金沙洲浔洲街御金沙商铺（第51-A）出租给被告，租赁期为5年，从2015年11月25日至2020年11月24日，第一年每月租金16000元，第二年在第一年基础上递增10%，第三年在第二年基础上递增10%，逐年依此推算，被告必须在每月1号前如期向原告缴交当月租金，每逾期一天，每天按照当月应交费合计数的6%加收滞纳金，逾期十天，原告有权终止合同，收回商铺，被告所交违约保证金等费用不予退还，等等。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告，二楼合同签订后，被告通过装修改造，使得被告的一楼商铺与被告租赁的二楼商铺形成一个整体，也只有唯一一条楼梯而且必须要经过被告一楼的商铺才能到达二楼，但是被告编制各种借口理由，虚构不能缴纳租金税开发票等拖欠租金，原告通过（2017）粤0111民初民初14319、14320号判决书，被告才在2018年5月27日付清2018年5月25日前的租金，但从2018年7月开始被告又故意拖欠租金至今。被告恶意拖欠租金，应向原告承担违约责任。被告刘燕纯辩称：1、我方已经支付了一楼2019年8月31日之前的全部租金，没有拖欠原告租金。2、我方已支付了二楼2018年5月31日之前的使用费，而且二楼的合同是无效合同，我方有权终止合同，事实上我方在2018年5月27日已经发出通知终止二楼的合同，且没有再使用二楼，所以无须支付2018年6月之后的使用费，而且因合同无效原告诉请滞纳金也没有合同依据。3、误工费、精神损失费没有事实和法律依据，我方不予认可。4、本案的受理费应由原告承担。被告刘燕纯向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告退还保证金18000元；2、判令原告向被告退回多付的使用费6600元；3、原告承担本案全部诉讼费。事实与理由：当事人双方于2016年10月7日签订了《租赁合同》，由被告向原告承租广州市白云区金沙洲浔洲街金沙51号二楼（下称二楼物业），被告向原告支付了保证金18000元。后，前述《租赁合同》被（2017）粤0111民初14319号民事判决书确认为无效合同，被告于2018年5月27日通知原告于2018年6月1日起终止前述《租赁合同》，且自2018年5月27日起未再使用二楼物业。然而，被告的财务转账时操作失误向原告多付了2018年6月份使用费6600元。原告应向被告退还保证金18000元及多付的使用费6600元。原告周丽仙对反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：莫美好原为白云区浔洲街51号101房的房屋权属人。2015年10月28日，莫美好（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定将白云区金沙洲浔洲街第51号商铺出租乙方，租赁面积68㎡（包括公用面积分摊），租赁期为六年，从2016年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金204000元，租金从第四年起，逐年递增8%，每年租金必须提前一个月缴纳。2015年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将金沙洲浔洲街御金沙第51号-A商铺出租给乙方，商铺面积约45平方左右（包括公用面积分摊，阁楼属于甲方使用），使用性质为中介；租赁期为5年，从2015年11月25日起至2020年11月24日止；等等。2016年10月7日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《租赁合同》，约定甲方将金沙洲浔洲街御金沙第51号二楼商铺出租给乙方，商铺面积约60多平方左右（包括公用面积分摊，阁楼属于甲方使用），使用性质为中介；租赁期从2016年10月15日起至2020年11月24日止，第二年租金在第一年基础上递增10%，第三年租金在第二年基础上递增10%，逐年递增以此推算；租金以月计缴，第一年每月租金为6000元，乙方必须在每月的20号前如期向甲方缴交当月的租金，每逾期一天，每天按当月应交费合计数的6%加收滞纳金，逾期十天，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方所交违约保证金等费用不予退还，违约保证金为18000元，合同期满乙方付清所有费用，该款无息退回；租赁期间，工商、国税、地税、卫生费、电费等一切费用由乙方负责，乙方按时缴纳应缴各项费用，并应遵守市场的各项规章制度，否则后果自负，与甲方无关。原被告双方均在两份《租赁合同》上签名，原告持有的合同原件上甲方一栏添加了包爱国的签名，被告持有的合同原件上并无包爱国的签名。原告出具说明，因被告持有的合同无包爱国签名，不主张包爱国为原告，由此造成后果由原告承担。2015年12月1日，涉案商铺实际使用单位广州裕丰咨询顾问有限公司（乙方）与莫美好（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区浔洲街51号101之一房号房地产出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积45平方米，期限自2015年12月1日至2020年12月31日，月租金12000元。2016年1月8日，涉案房屋在广州市白云区住房和建设水务局办理租赁登记备案。2017年3月21日，白云区浔洲街51号101房的权属人变更为陈景文，被告出具陈景文出具的确认书，主张涉案二楼阁楼由原告周丽仙违法搭建，无权出租和收取租金。原告主张二楼阁楼由莫美好建好框架，由原告进行装修，原告出具许华明的收款条，拟证实2016年1月22日支付装修款50000元。2017年11月9日，周丽仙、包爱国因与刘燕纯的租赁合同纠纷向本院提起两案诉讼，其中2016年10月7日《租赁合同》所涉纠纷以（2017）粤0111民初14319号立案审理，本院于2018年5月9日作出（2017）粤0111民初14319号民事判决书，查明涉案商铺位于白云区××楼，在51号商铺中搭建二楼，未办理规划报建手续，并认定2016年10月7日的《租赁合同》无效。该14319号民事判决书已发生法律效力。诉讼中，原告主张一楼商铺租金已付清，只存在滞纳金未付，并明确本案仅审理2016年10月7日《租赁合同》所涉二楼商铺的租金及相关费用，撤回关于一楼商铺滞纳金及其他费用的诉讼请求。被告出具个人账户支出交易明细、两个案件付费明细，证实其已向原告付清二楼商铺2018年5月31日前的使用费。原告对该支付情况予以确认，主张二楼商铺拖欠租金从2018年6月计算至2019年7月，前5个月每月6600元/月，后9个月为7260元/月，合计98340元。被告出具支付业务回单，拟证实其向被告多支付了二楼商铺使用费6600元，原告确认收到该款项，并主张在拖欠的租金中予以扣减。被告提交了广东省广州市南粤公证处于2019年2月12日作出的（2019）粤广南粤第1793号公证书，拟证实被告于2018年5月27日向备注名称为周丽仙的号码130××××3886发送信息，通知其自2018年6月1日起不再使用二楼商铺，要求周丽仙于2018年6月1日前自行及时收回并将出入口改至由周丽仙使用的一楼商铺，并要求周丽仙于2018年6月1日前退回其交付的保证金18000元。原告确认130××××3886是其手机号码，但表示没有收到该信息。被告提交照片三张，拟证实原告于2019年7月30日将被告承租一楼商铺上二楼的门封闭，并在其自身使用的一楼商铺安装了门上二楼，被告对该情况予以确认。双方确认被告收取原告保证金18000元但还没有退回。原告主张滞纳金自2018年6月1日开始逐月从欠费之日起计算至2019年7月30日，按约定的每日6%的标准，但不超过本金。以上事实，有租赁合同、民事判决书、账户支出交易明细、支付业务回单、公证书、照片、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告于2016年10月7日签订的《租赁合同》无效。原告作为出租人未提供合法建筑物，被告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。双方均确认被告支付涉案物业使用费至2018年5月31日，涉案物业使用权于2019年7月30日交还给原告。涉案物业在被告承租的一楼商铺上面二楼的位置，需通过该一楼商铺内搭建的楼梯和安装的门才能进入，被告直至2019年7月30日才将一楼商铺上二楼的门封闭，也即是被告在封门之前一直实际控制涉案物业的使用权。被告提交公证书证实其于2018年5月27日向原告发送信息通知在2018年6月1日前收回涉案物业，被告虽辩称其没有收到信息，但承认该手机号码是其在使用，故对被告该抗辩理由本院不予采信。合同无效，原告收到被告要求其收回涉案物业的通知却一直未予处理，被告亦未采取其他任何措施将涉案物业使用权交回给原告，故原、被告双方对涉案物业从2018年6月1日至2019年7月30日期间所产生的使用费均有责任，综合双方的过错程度，本院酌定双方应对该期间的使用费各承担50%的责任。原告主张该期间使用费按前5个月每月6600元、后9个月每月7260元计算，未超出合同约定，本院予以支持，经计算，该期间的使用费为98105.81元（6600元/月×5个月+7260元/月×8个月+7260元/月÷31天×30天），被告应向原告支付一半的使用费为49052.91元。被告已支付的使用费6600元，应予以扣减，扣减后被告应向原告支付42452.91元，原告诉请的超出部分，本院不予支持。合同无效，双方均有过错，原告要求被告支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付误工费和精神损失费无法律依据，本院亦不予支持。被告反诉要求原告退还保证金18000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告该反诉请求合法合理，本院予以支持。被告反诉要求原告退还多支付的使用费6600元，本院已在被告应支付原告的使用费中予以扣减，不再重复处理。原告撤回关于一楼商铺滞纳金及其他费用的诉讼请求，属于对其自身权利的处分，本院当庭口头裁定予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告刘燕纯向原告周丽仙支付房屋使用费42452.91元；二、自本判决生效之日起五日内，原告周丽仙向被告刘燕纯退还保证金18000元；三、驳回原告周丽仙的其他诉讼请求；四、驳回被告刘燕纯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2472元，由原告周丽仙负担2040元，由被告刘燕纯负担432元并于本判决生效之日起三日内迳付原告周丽仙；反诉受理费207.5元，由被告刘燕纯负担55.7元，由原告周丽仙负担151.8元并于本判决生效之日起三日内迳付被告刘燕纯。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年九月九日书记员  郑萍军