江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5619号上诉人（原审被告）：王萍，女，1963年1月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京邮电大学资产经营有限责任公司，住所地南京市新模范马路66号。法定代表人：叶玲春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王峰，江苏玄博律师事务所律师。上诉人王萍因与被上诉人南京邮电大学资产经营有限责任公司（以下简称南邮资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人按照原合同约定的租金标准向南邮资产经营公司支付占有使用费。事实与理由：一、我方不同意按双倍标准支付房租，应按合同约定的租金标准支付自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房租。合同约定按双倍标准支付租金的前提是承租户不租的情况下，继续占有房屋。我方按合同约定，提前二个月向校方递交了续租申请，并没有刻意占有房屋，只是在学校招标不公的情况下，向校方提出质疑，但在未收到校方答复的情况下，学校就到法院起诉，没有和我方商量。二、根据法律规定，违约金不得超过损失的30%，且南邮资产经营公司是过错方，其不公平的招标导致我方没有续签合同，我方也同意不继续签订合同，但违约金过高了，不得超过损失的30%。南邮资产经营公司辩称，我方坚决要求按照合同约定的年租金双倍的标准计算房屋使用费。理由如下：一、合同约定的双倍年租金标准，是双方自愿订立的合同条款，按日计算也仅为2.7‰，符合大多数合同约定的逾期违约金的惯例，是公平合理的。二、上诉人拒绝交房和承担房屋占用费的主要理由是认为我方招标违法违规。这是上诉人不符合事实的主观臆断，如其有异议，可以通过招投标监督程序来解决，而不是以侵占房屋来要挟引发争执。三、在鼓楼区人民法院类似的案件共有9件，生效判决中已经查明，承租人将案涉房屋转租的租金标准远高于合同约定的租金标准，且定期增加，可见该房屋的市场价远高于合同约定的租金标准，因此合同约定的双倍租金的违约标准也是有道理的。综上，一审法院判令上诉人按租金的双倍标准支付占有使用费在合理范围内，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南邮资产经营公司向一审法院起诉请求：1.王萍立即向南邮资产经营公司交还南京市鼓楼区中山北路243-7号房屋；2.王萍按照97200元/年的标准向南邮资产经营公司支付自2018年12月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，并赔偿南邮资产经营公司损失3000元；3.诉讼费由王萍承担。一审法院认定事实：位于北四卫头29号的房屋系南京邮电大学所有，南京邮电大学于2010年1月7日颁布了房屋租赁授权书，授权南邮资产经营公司负责经营性房产的对外租赁工作。王萍多年来一直在承租使用南京邮电大学的房屋，并于2016年12月16日作为乙方与南邮资产经营公司（甲方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将中山北路243-7号房屋（建筑面积18平方米）出租给乙方经营服装，租期自2016年12月1日至2018年11月30日；第一年度租金47700元，第二年度租金48600元；乙方如需续租须在合同期满前两个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报省财政厅审批后，重新签订租赁合同，必要时需重新进行公开招租；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止；乙方必须在终止日将房屋交还甲方；如逾期不交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至房屋实际交付为止……。合同签订后，王萍占有并使用了上述房屋。上述合同到期前，南邮资产经营公司通知王萍参与房屋承租的招投标活动，王萍以11万元/年的价格投标了中山北路243-7号房屋租赁项目，该项目包含本案所涉房屋及中山北路243号二幢104、105室。2018年11月28日，南京邮电大学招投标办公室向王萍发放了中标通知书，要求其在30日内签订房屋租赁合同，无正当理由未在规定时间内与招租人签订合同的视为放弃成交结果。王萍在中标后并未与南邮资产管理公司签订新的房屋租赁合同，但仍占有使用涉案房屋。另查明，双方于2016年12月14日签订房屋租赁合同，南邮资产经营公司将中山北路243号二幢104室和105室房屋出租给王萍作为仓库使用，租期自2016年12月1日至2018年11月30日；第一年度租金16500元，第二年度租金16800元等等。审理中，王萍称南邮资产管理公司在其投标的中山北路243-7号房屋中并无违规行为，但在中山北路243-8号的招投标活动中有违规行为，因其未以4万元的价格同意其中标中山北路243-8号房屋，却以该价格使他人中标。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方所签订的房屋租赁合同约定的租赁期为2016年12月1日至2018年11月30日，因王萍在该合同到期后并未与南邮资产管理公司签订新的房屋租赁合同，南邮资产管理公司亦不同意由王萍继续使用该房屋，故该合同已经到期终止。王萍虽在该合同到期前参与投标包含本案所涉房屋在内的房屋租赁项目，但王萍未签订新的房屋租赁合同，故王萍无权继续占有使用本案所涉房屋。王萍虽辩称南邮资产管理公司在招投标过程中存在不当行为，但其对南邮资产管理公司在中山北路243-7号房屋租赁项目中的招投标行为并未提出异议，故南邮资产管理公司在其他项目中是否存在违规行为并不影响其就已中标项目签订新的房屋租赁合同。因王萍与南邮资产管理公司之间的房屋租赁合同已经到期，且王萍未能就该房屋的使用与南邮资产管理公司签订新的房屋租赁合同，故南邮资产管理公司请求王萍交还南京市鼓楼区中山北路243-7号房屋，具有事实和法律依据，予以支持。关于房屋占有使用费及赔偿损失问题。违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付一定数额金钱的制度。本案中，南邮资产经营公司主张的双倍租金标准的占有使用费实为违约金。根据合同约定，王萍如逾期不予交还房屋，应当按照原租金标准双倍向南邮资产经营公司支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。现南邮资产经营公司主张按每年双倍租金的标准即97200元，自2018年12月1日起计算占有使用费，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于其他损失3000元的问题，因双方的合同并未约定王萍应赔偿占有使用费以外的其他损失，且南邮资产管理公司并未提供证据证明其在获得上述租金标准的占有使用费外还有其他损失，故南邮资产经营公司主张王萍额外支付3000元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、王萍于判决生效后十日内向南京邮电大学资产经营有限责任公司返还南京市鼓楼区中山北路243-7号房屋；二、王萍于判决生效之日起十日内按照97200元/年的标准向南京邮电大学资产经营有限责任公司支付自2018年12月1日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回南京邮电大学资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果王萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，减半收取140元，由王萍负担（南邮资产经营公司已预交，王萍在给付上述款项时加付此款）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，上诉人王萍与被上诉人南邮资产经营公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同已于2018年11月30日到期，租赁期届满后，双方并未签订新的租赁协议，上诉人继续占有使用房屋无合法依据，故被上诉人有权请求上诉人返还房屋并赔偿相应的损失。上诉人主张，因被上诉人在房屋招租的招投标过程中存在不当行为，致使双方未能签订新的租赁合同，并且原合同中约定的逾期退房的违约金过高。本院认为，被上诉人在房屋租赁的招投标中是否存在违规行为，应当通过合法途径主张权利，并不因此而影响双方当事人涉案房屋租赁合同的履行和终止。双方签订的原租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方在合同中约定，如乙方逾期不交还房屋，其应当按照租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，故被上诉人有权依据合同约定请求上诉人按租金标准的双倍支付占有使用费，上诉人主张违约金过高，未提交相应的证据予以支持，并且从涉案房屋招投标价格来看，该合同约定的违约金与因上诉人未能按时退房给被上诉人造成的损失基本相符，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。一审判令上诉人向被上诉人交还房屋并按合同约定租金标准的双倍自2018年12月1日起支付占有使用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，王萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人王萍负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年九月十六日书记员  戴 苗