黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初924号原告：哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部，注册号230103601217175，住所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号301室。经营者：范旭，男，1994年12月9日生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王洪喜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告：哈尔滨毛毛体育用品有限公司，统一社会信用代码91230103723690914R，住所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号。法定代表人：范洪君，职务董事长。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所律师。被告：范洪君，男，1965年7月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所律师。第三人：哈尔滨市工艺美术有限责任公司，统一社会信用代码：91230103127185911L，住所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号。法定代表人：马文侠。原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部与被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司、范洪君、第三人哈尔滨市工艺美术有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部（以下简称威力健身）委托诉讼代理人王洪喜、李敏，被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司（以下简称毛毛体育）、范洪君共同委托诉讼代理人方显辉到庭参加诉讼。第三人哈尔滨市工艺美术有限责任公司（以下简称工艺美术公司）经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威力健身向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告分别于2015年和2017年签订的《租赁合同》；2.二被告连带返还从2018年6月15日至2019年2月24日的剩余租金304300元（三层年租金50万元）；3.二被告连带返还从2018年6月15日至2018年6月30日的剩余租金14500元（二层年租金35万元）；4.二被告连带赔偿从2018年6月15日至2018年10月24日期间员工工资247248元；5.二被告连带赔偿装修施工费用117911.06元；6.二被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2015年12月9日签订了哈尔滨市南岗区大成街9-2号三层的《房屋租赁合同》，租期为2016年2月24日起至2021年2月24日止，年租金50万元，租金交付方式为一年一交。后原被告又于2017年8月3日签订了哈尔滨市南岗区大成街9-2号二层的《房屋租赁合同》，租期为2017年7月1日起至2021年2月24日止，年租金35万元，租金交付方式为一年一交。合同签订后，原告按照合同约定履行，但至2018年6月份哈工艺美术公司突然发布公告，对原告租赁的整栋楼房进行加固，并对楼房进行封闭，封闭时间为2018年6月11日至2018年11月30日。但时至今日案涉楼房尚处于封闭状态。事发后原告找被告进行交涉时得知，原告并非是房屋所有权人，房屋所有权人确系工艺美术公司，被告多年前从房屋所有权人处租赁案涉房屋的一至三层楼，租期为一年，期满再续下一年，被告最后一次续租届满时间为2018年3月31日，因房屋所有权人要对整栋楼房进行加固施工，故2018年3月份以后未与被告续签租赁合同。而被告在2018年3月份却收取了原告三层楼的一年租金50万元。原告认为，被告不诚实守信。原告不知道被告是租赁的整栋楼房，在原告与之签订租赁合同时，一直以为被告是房屋所有权人，而被告隐瞒不告知。在被告与房屋所有权人的租赁合同是一年一签的情况下，被告却与原告签订长期的租赁合同。也正是因为被告的不诚实守信，才造成了原告先期投入的装修损失，停业期间的员工开销损失，客户的退费损失，以及后续（楼房整体加固过程中对原有装修造成了很大的损坏）再装修等相关损失。就前述损失，原告与被告进行了数次交涉，被告口头同意退还2018年3到5月份三个月的租金作为赔偿，前提是房屋所有权人不收被告这几个月的租金（实际未收取）。原告为了避免损失扩大，与房屋所有权人进行了友好协商，于2018年10月23日重新签订了一份租赁合同，缴纳了一年房租，在整体楼房尚处于封闭状态下同意原告经营。而被告不但未按照口头协议进行损失赔偿，就连应当退还的租金也不予退还。无奈原告只好诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。毛毛体育辩称，关于第一项请求想请原告明确要解除的是针对二楼还是三楼的租赁合同，对于二楼的租赁合同因已履行完毕，没有解除的必要。对于有关三楼的租赁合同，答辩人同意解除。原告的第二项诉请答辩人仅同意返还原告2018年10月24日至2019年2月24日的剩余租金16.67万元，请求驳回原告的其他诉讼请求。理由阐述如下：虽然第三人工艺美术公司对房屋进行过加固处理，但原告从未停止过对租赁房屋的使用和经营，且房屋加固已于2018年8月15日前结束。范洪君答辩意见同毛毛体育。第三人工艺美术公司未到庭，亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。威力健身提交的证据一合伙协议书1份，证据二租赁合同2份、补充协议2份，证据三收据2张，招商银行交易明细表1份，证据四照片14张、录像视频4个，房屋所有权证复印件1份，证据五中原告职工王德全微信朋友圈截图一份、原告微信公众号截图一份、原告职工孟庆江、范洪军与被告范洪君2018年8月23日的谈话录音1份，证据十原告与工艺美术的房屋租赁合同1份及工商银行45万元凭证一份、中国邮政银行40万元汇款业务凭单一份、40万元和45万元收据各一份，真实合法有效，本院予以采信并在卷佐证。威力健身提交的证据六原告职工孟庆江、王德全与工艺美术负责人高秋娟、李宝霞2018年11月28日现场谈话录音1份，无法核实其真实性，本院不予采信。威力健身提交的证据七2018年6月考勤记录表1份网络打印件及工资表4张、2018年7月考勤记录表1份网络打印件及工资表6张、2018年8月考勤记录表1份网络打印件及工作表7张、2018年6月原告职工工资电子支付凭证2页（手机截图打印件）、2018年7月原告职工工资电子支付凭证共计4页（手机截图打印件）、2018年8月原告职工工资电子支付凭证2页（手机截图打印件）、原告运营部王旭账户手机微信支付部分员工（李碧涵、张丹、崔健鑫）6月、7月、8月工资明细共计3页（手机截图打印件）、原告保洁工作人员领取工资的收据共计4张（2018年6月份工资），证据九私教会员联系名单1份（复印件），闭店期间由原告处转到其他健身房的会员名单1份，威力健身俱乐部先锋店出具的情况说明2份、闭店期间退款明细表一张系威力健身单方制作，且无法核实其真实性，本院不予采信。威力健身提交的证据八工程施工合同1份、收据3份，无法核实其真实性，本院不予采信。威力健身提交的证据十一原告于2018年6月至9月底支付的电费票据两张，证据十二原告3—5月份交付的电费票据三张，无法证明其意在证明的问题，本院不予采信。毛毛体育及范洪君提交的证据一原告职工孟山微信朋友圈照片截屏7张及孟山微信朋友圈中视频（来源：孟山微信朋友圈），证据二照片两张，真实合法有效，本院予以采信。毛毛体育及范洪君提交的证据三证人钱秀云、刘德胜、傅东铭、杨勇证人证言，能够与原被告提交的部分证据相互印证，本院予以采信。本院查明：2015年12月30日范旭（毛毛体育经营者）、案外人孟庆江、王德全、董鸿程签订《合伙协议书》一份，就在哈尔滨市南岗区大成街92号毛毛体育用品内经营威力健身俱乐部达成合伙协议，任命孟庆江为执行董事。2015年12月，孟庆江代表威力健身与毛毛体育签订《租赁合同》一份，约定毛毛体育向威力健身提供约1375平方米的经营场地，场标为整体三层区展位；租赁期限自2016年2月24日至2021年2月24日；年租金为50万元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定了装修、水电等相关事宜。2017年8月3日威力健身与毛毛体育又签订《租赁合同》一份，约定毛毛体育向威力健身提供约750平方米的经营场地，场标为二层区展位；租赁期限自2017年7月1日至2021年2月24日；年租金为35万元。同日，双方就装修、水电等相关事宜签订了《补充协议》一份。上述合同签订后，威力健身分别于2017年4月30日、2017年8月1日共计向毛毛体育交纳二层年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35万元，于2018年3月30日向毛毛体育交纳三层年（2018年2月24日至2019年2月24日）租金50万元。另查明，案涉租赁房屋的产权人系第三人工艺美术公司，毛毛体育自第三人处承租案涉房屋后，将二层及三层转租给威力健身。威力健身于庭审中认可2015年12月其自毛毛体育处承租案涉房屋时未要求毛毛体育出示案涉房屋的产权证书，其于2016年2月份办理营业执照时，毛毛体育提供了案涉房屋的产权证复印件（显示产权人为工艺美术公司），威力健身对此未提出异议，亦未审查毛毛体育与工艺美术公司之间的关系，并于2017年8月与毛毛体育签订了关于案涉房屋二层的租赁合同。2018年6月10日毛毛体育与工艺美术公司赁期限届满后，工艺美术公司在租赁房屋院内贴出公告，内容为：“我公司对楼房加固工程已开工建设，为确保施工期间的工程质量和现场安全，现将我公司大院进行封闭。封闭时间为2018年6月11日至2018年11月30日，施工期间给您带来的不便，敬请谅解”。楼体加固期间对威力健身的部分装修进行了破坏，威力健身自行进行了修复。对此威力健身向本院提交了司法鉴定申请书，申请对案涉房屋二层和三层2018年7月-9月修复装修的费用进行鉴定，通过哈尔滨市中级人民法院司法技术处摇取了黑龙江华圣工程造价咨询有限公司对该申请进行鉴定，该公司出具了黑华圣鉴字（2019）第018号司法鉴定意见书，鉴定意见为修复费用61208.40元，经原被告双方质证，对该鉴定意见均无异议。威力健身支付鉴定费8000元。因毛毛体育自工艺美术公司处承租期限已届满，楼体加固影响经营、破坏装修等事宜，威力健身与毛毛体育产生争议，双方协商未果，形成本案诉讼。2018年10月23日，威力健身与工艺美术公司就案涉房屋二层及三层签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2018年10月24日至2021年6月24日止；年租金为85万元。毛毛体育认可威力健身与工艺美术公司签订租赁合同的期限起始日即2018年10月24日起其与威力健身于2015年12月签订的关于三层的租赁合同解除，认为双方之间关于二层的租赁合同已经履行完毕，无解除的必要。本院认为，威力健身与毛毛体育之间就案涉房屋二层和三层的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均按约定履行各自的义务。因毛毛体育自工艺美术公司处承租案涉房屋的期限于2018年6月10日届满，威力健身与毛毛体育之间的两份租赁合同约定的租赁期限均于2021年2月24日到期，该两份合同事实上已无法继续履行，故威力健身关于解除该两份租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。签订上述两份合同时，毛毛体育明知其自工艺美术公司处承租案涉房屋的期限于2018年6月10日届满，在其能否继续承租案涉房屋处于未知状态的情况下，仍将案涉房屋的二层和三层转租给威力健身至2021年2月24日，对于合同的解除存在过错。威力健身作为承租人，在签订合同时既不审查毛毛体育是否为案涉房屋的产权人，也不审查其是否具有对外转租的权利，且在2016年2月知晓工艺美术公司为案涉房屋产权人后，仍就案涉房屋的二层场地与毛毛体育签订租赁合同，故对于合同的解除威力健身亦存在过错。虽案涉房屋楼体加固期间威力健身一直营业，但楼体加固导致室内装修损坏、进出不便等问题，必然会给其经营效益带来一定的损失。故本院支持由毛毛体育全额退还威力健身租期尚未履行部分的租金及赔偿威力健身修复装修的费用。威力健身因楼体加固产生的经营效益损失金额本院无法认定，也无法通过司法鉴定等手段确定，鉴于威力健身对合同的解除存在过错，且案涉房屋二层租金其交至2018年6月30日，2018年7月1日至2018年10月24日与工艺美术公司签订租赁合同期间，其亦无偿占有使用二层场地，为平衡双方当事人的利益，经营效益的损失予以折抵。因威力健身已与工艺美术公司重新签订了租赁合同，故不涉及其与毛毛体育合同解除后的撤场、装修残值等问题。综上，威力健身诉请的毛毛体育返还案涉房屋二层2018年6月15日至2018年6月30日的剩余租金14500元，因此期间其一直占有使用二层的租赁场地，故对该诉请，本院不予支持。威力健身诉请的毛毛体育返还案涉房屋三层2018年6月15日至2019年2月24日的剩余租金304300元，因威力健身与工艺美术公司签订租赁合同的起始期限为2018年10月24日，而2018年6月15日至2018年10月23日期间威力健身一直占有使用三层的租赁场地，毛毛体育应退还威力健身2018年10月24日至2019年2月24日期间的租金16.6667万元【（50万元/年÷12个月）×4个月】，因毛毛体育同意返还16.7万元，故本院予以支持16.7万元。关于威力健身诉请的毛毛体育赔偿其自2018年6月15日至2018年10月24日期间员工工资247248元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于威力健身诉请的毛毛体育赔偿其装修费用，本院按司法鉴定意见书的结论61208.40元予以支持。同时，鉴定费用8000元亦应由毛毛体育承担。威力健身以其交纳的租金并未进入到被告毛毛体育的账户为由要求范洪君应承担连带责任，因毛毛体育非一人有限责任公司，威力健身的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部与被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司于2015年12月签订的《租赁合同》；二、解除原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部与被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》；三、被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内退还原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部租金167000元；四、被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内支付原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部装修修复费用61208.40元；五、被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内支付原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部鉴定费8000元；六、驳回原告哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10640元，由被告哈尔滨毛毛体育用品有限公司负担4844元，由原告负担5796元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  王春燕二〇一九年九月五日书 记 员  朱颖涵