上海市浦东新区人民法院行 政 判 决 书（2019）沪0115行初569号原告顾惟一,男,1968年10月18日生,汉族,户籍地上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘30号。委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闵行区。法定代表人张宁勇。委托代理人柳黎明，男。委托代理人庄菁，上海中夏律师事务所律师。第三人上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄清海。委托代理人殷鸿华，男。委托代理人严凛煊，男。原告顾惟一不服被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局(以下简称闵行住房局)作出的拆迁行政裁决，向本院提起行政诉讼，本院于2019年6月3日立案受理，并在法定期限内向被告闵行住房局送达了起诉状副本和应诉通知书。因上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉房产公司)与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年7月9日公开开庭审理了本案。原告顾惟一及其委托代理人杨念平，被告闵行住房局的委托代理人柳黎明、庄菁，第三人海峡思泉房产公司的委托代理人殷鸿华、严凛煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告闵行住房局于2018年12月19日作出闵房管[2018]570号房屋拆迁裁决书(以下简称被诉拆迁裁决)，申请人为海峡思泉房产公司，被申请人为原告户，主要内容为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条之规定，裁决如下：一、申请人按《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条,闵府发[2004]12号文,补偿被申请人被拆除房屋补偿款XXXXXXX.85元,装修及附属物等补偿70000元,基本奖励费8000元,一次性每户补偿50000元,未见证房屋补偿款23400元,合计补偿款XXXXXXX.85元。对被申请人的房屋装修及附属物等,申请人承诺采用少补多不退的补偿原则；二、根据货币补偿金额同等价值的产权房调换的规定,依据拆迁基地动迁方案,由申请人提供(1)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(2)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(3)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(4)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(5)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积分别为115.65平方米、60.59平方米、85.96平方米、85.96平方米、76.78平方米，新房价款为115.65×3312+60.59×3276+85.96×3276+85.96×3348+20.63×3420+50×4608+6.15×10700=XXXXXXX.28元。申请双方按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十四条规定结算差价；三、在规定搬迁期限内,申请人有义务协助被申请人做好入户手续,并结算清差价；四、被申请人按本裁决规定期限搬离原址的,给予搬家补助费4211.85元；五、经法院行政裁定实施强制搬迁的,申请人应委托评估公司及测绘公司对被申请人的房屋进行评估和测绘。按少补多不退的原则进行补偿；六、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘30号,搬迁至上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、5号202室、57号201室,57号1301室、21号103室内,并将现居住使用的上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘30号房屋及附属物交申请人拆除。同时告知双方的救济途径和义务。原告顾惟一诉称，原告是本市闵行区七宝镇红明村顾家塘村民,依法拥有位于本村顾家塘30号的房屋。2018年12月19日,被告作出被诉拆迁裁决,对原告前述房屋的补偿安置实施裁决。原告对该行政裁决不服,认为存在严重的事实认定错误和适用法律错误等情形。具体理由如下：1.认定拆迁方案明显错误。七宝镇52-B号地块拆迁方案存在2007年和2014年两个方案,但是,原审判决和被告均未对2007年和2014年两个版本拆迁方案的差异并由此导致的对被拆迁人权益的差异进行充分审查。经原告计算，2014年拆迁方案减损了原告的拆迁权益。但是,被告以2014年拆迁方案的标准对原告实施补偿并以此制作了被诉的裁决书。2.被诉拆迁裁决对原告房屋建筑面积认定明显错误。3.评估方法明显错误。被征收房屋属于特殊结构、样式的房屋,采用基准价格修正法评估明显错误。根据《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》(沪房地资市[2002]0308号)第十条规定：“(房屋评估方法)居住房屋宜采用分部分项法或基准价格修正法进行评估。对于结构、用料、工艺、式样等比较特殊的房屋不宜采用基准价格修正法,宜个案单独评估。”4.原告从未拒绝评估和测绘。原告本人居住在本村,拆迁工作人员与原告均有多次见面协商。被告实施参照评估毫无依据。5.原告不是房屋的产权人，原告和前妻钱德霞于2012年3月1日离婚，签订了自愿离婚协议书，约定涉案房屋归钱德霞所有，故被告作出行政行为的对象错误。6.拆迁许可证延期手续存在违法。综上所述,被告实施的前述具体行政行为严重违法,滥用行政权力,严重侵犯了原告的合法权益。现原告根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定,提起诉讼,请求判令撤销被告作出的被诉拆迁裁决。原告向本院提交了以下证据：1.沪房地闵字(2002)第043760号上海市房地产权证、自愿离婚协议书、离婚证，证明涉案房屋产权属于钱德霞，不是顾惟一，被告作出的行政相对人错误；2.照片，证明原告房屋是装修豪华的洋房，被告使用一般普通住宅参照评估错误。原告房屋是三层，不是两层。被告装修补偿70000元不符合实际情况。被告闵行住房局辩称，被告职权依据充分，认定事实清楚，证据确凿，适用相关法律规定作出了被诉拆迁裁决，符合法定程序。故请求法院驳回原告诉请。被告闵行住房局于法定期限内向本院递交了作出被诉拆迁裁决的证据及依据：第一组证据：1.第三人企业法人营业执照、法定代表人身份证明；2.被告核发的闵房地拆许字(2007)第67号房屋拆迁许可证及延期批复；3.七宝镇52-B号地块拆迁方案、七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案、七宝镇52-B号地块(天安豪园二期)拆迁方案的调整和补充、关于《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案》的特别说明、七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定办法、特别说明、补充裁决房源；4.委托拆迁协议书、营业执照、法定代表人身份证明、房屋拆迁资格证书；5.公示照片一组；6.七宝镇天安豪园二期地块签约动迁户比例数、申请裁决签发证明；证据1-6证明经被告核实，拆迁人属于合法拆迁，且被告对拆迁方案的合理性进行了审查，同时拆迁人委托了有资质的公司实施拆迁工作，此裁决作出时也在拆迁许可证的有效期内。第二组证据：7.七宝镇天安豪园二期、三期地块确认住房建筑面积情况说明表(原告户)、户籍资料、结婚证、户口本、居住证、上海市不动产登记信息、上海市房地产转让、登记申请书、关于同意村民利用非耕地建房的批复、使用非耕地汇总表、村民造房用地许可证、建筑工程执照2份、民房竣工验收单、宅基地附图及面积计算表、新建房屋平面示意图、建筑平面图及面积计算表、行政处罚决定书及罚款收据、契税完税证、拆迁范围附图；8.测绘通知及送达回证2份、测绘情况说明、住房建筑面积认定报告单及送达回证、情况说明；证据7-8证明经被告核查，被拆迁房屋权属情况、用途、有效建筑面积明确，原告户亦在拆迁范围内。第三组证据：9.委托拆迁评估机构推荐表(原告户)、征收项目评估意向表、拆迁估价机构确定通知单、拆迁项目确定估价机构报告单、拆迁估价机构确定公示、天安豪园二期地块选择估价机构情况表、上海仲衡信银房地产评估有限公司营业执照及房地产估价机构资质证书等；10.2014年9月23日评估通知送达回证及情况说明、2014年10月14日评估通知送达回证及情况说明；11.沪仲信房估字(2014)第S030-028号上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单及送达回证、沪仲信房估字(2014)第S031-129号上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单(参照户)、承诺书；12.上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、5号202室、57号201室、57号1301室、21号103室安置房源的产权价值评估报告及五套安置房源的产权登记信息；证据9-12证明经被告核查，拆迁人按规程选定了有资质的评估机构后，对原告的房屋委托该评估机构进行了价值评估，并对提供的安置房源进行了价值评估；第四组证据：13.2017年7月10日、2017年9月4日、2017年11月23日、2017年12月5日基地拆迁谈话笔录；14.看房通知单及送达回证；证据13-14证明拆迁人与原告经四次协商未能达成一致。程序证据：15.受理通知书、会议通知、房屋拆迁裁决申请书、送达回证及照片两组；16.2018年3月15日会议签到单、调查笔录；17.房屋拆迁裁决终止通知书及送达回证、送达照片；18.鉴定申请受理告知单、通知及送达回证和送达照片；19.沪房地估鉴[2018]100号函、沪房地估鉴[2018]100-1号鉴定报告、专家上门鉴定照片；20.会议通知及送达回证、送达照片；21.2018年12月13日会议签到单、调查笔录、原告户提交的材料；证据16-21证明2018年3月6日，被告受理了第三人的房屋拆迁裁决申请，编号为：沪闵房管拆字(2018)第5号，并就裁决申请书连同受理通知书及会议通知向原告进行送达，因当日家里无人无法送达，遂于3月7日再次进行送达，因家里仍无人遂进行公告送达。于2018年3月15日组织了第一次调解，原告出席。调解过程中，原告提出对评估报告要求专家鉴定，被告中止了裁决程序，并按规定向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会提出了鉴定申请，估价师协会受理后进行了实地查勘，于2018年10月31日出具鉴定结果报告。2018年12月13日，被告再次召集申请双方对房屋补偿安置事宜进行第二次审理调查调解，双方均出席，但未能达成调解协议。22.房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定书；23.房屋拆迁裁决书及送达回证、照片；24.空房情况证明及上海市房地产权证；证据23-24证明被告依照《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条之规定，依法定程序作出此裁决。25.国务院《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条、第二十四条、第三十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第三十一条、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条第二款、第五条第一款、第六条第一款、闵府发[2004]12号《闵行区人民政府批转关于调整本区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准意见的通知》、沪价商[2002]024号第二条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条，证明被告职权依据充分、适用法律正确、执法程序合法。被告继续沿用原有法律的依据，裁决对原告进行房屋安置和补偿金额计算方法的依据，结算差价和裁决给予被告安家补助费金额的依据。第三人海峡思泉房产公司述称，不同意原告的诉讼请求，述称意见同被告。第三人未向本院提交证据、依据。经庭审质证，原告对被告出示的职权依据无异议，对被告出示的法律适用和程序依据，原告质证如下：对法律依据中被告继续沿用的依据无异议，但除了这些规定之外，被告还应当适用暂行规定和上海市征收集体所有土地房屋拆迁评估技术规范，对程序依据无异议。对被告提供的事实证据，原告发表以下质证意见：第一组证据中，对1无异议，对2合法性和证明目的有异议，根据实施细则第九、十二、十四、十六条规定，颁发拆迁许可证需要有前置文件，要提交建设项目批准文件，土地规划许可文件等一系列文件，在本案中被告均没有提供办理延期许可证时应当提交的前置文件，且并没有在法定的期限内作出答复。根据城市房屋拆迁管理条例第十二条规定，本案中缺少征地批文，从集体土地转为国有土地需要有批文，相关法律法规均有相关规定，但是被告没有提供两公告的内容。被告公告不符合法律规定，没有及时的公告。根据实施细则规定，本案中没有相关冻结的通知。对3，拆迁方案有两个版本，主要的意见同诉状中的事实和理由。2014年的方案减少了补偿，减少了被拆迁人的利益，没有充分保障被拆迁人的利益。对4，委托拆迁协议书不能等同于委托书，被告没有提供委托书。对5，拍摄时间都是同年同一时间点，不能反映及时公告。对6，合法性、证明目的不予认可。比例数只是被告单方的记载，没有相关数据证明符合事实，被告举证缺失。第二组证据中，对7，原告的房屋是三层，但是被告提供的信息内只反映出两层，不符合客观事实。原告涉案房屋产权已经归原告的前妻钱德霞，调查过程中已向被告反映，但被告没有采纳。对8，原告从未拒绝测绘，被告没有实地测绘造成和实际面积不一致。对第三组证据，合法性、证明目的不予认可，对评估机构的产生有异议，根据《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》第八条，集体土地的征收首先需要发布公告，在网站上公示，由评估公司报名，本案中被告没有提交评估公司报名或者告知可以报名的信息，对于这5家评估公司如何得知消息无法证明。第九条规定，本案中被告没有提供相关证据证明估价机构的产生，不符合法律规定。估价机构的确定不合法，根据第十条规定，被告缺失相关证据。评估机构和委托人需要签订评估委托合同并出具委托书，但是本案中并没有，不符合第十一条规定。没有实地查勘，而是使用参照评估，朱连生户不能作为参照的依据，其房屋只是一般住宅，原告房屋是装修豪华的住宅，系“洋房”。本案中没有整体评估报告也没有分户的初步评估结果，没有将初步评估结果公示，没有送达给房屋所有权人即钱德霞。实际上，原告本人和钱德霞均没有收到过。被告的行为剥夺了对房屋评估报告复核、请求专家委员会鉴定的权利。评估报告作出的时间和评估时点相差10年，不能反映现实的房屋状况。对第四组证据，几次协商过程中，原告顾惟一多次提出其与前妻已经离婚，且涉案房屋所有权已经归前妻所有，但是被告没有采纳，导致作出的行政行为错误。对程序证据，原告认为裁决书不合法，裁决书中反应的房屋结构不正确，房屋的装饰装修认定只有70000元价格过低，不符合客观实际。根据有关规定，搬家补助费和迁移费需要补偿，但是裁决书内没有提及。原告房屋是三层，不是两层，实际面积相差90平方米左右。裁决书中出现所谓的“少补多不退”，违背了行政行为可执行性的原则。从协商的过程可以看出，原告一直在重申房屋归钱德霞，但是被告一直未予理会。综上，原告认为，被告作出的被诉拆迁裁决认定行政相对人错误，延期拆迁手续不足，存在事实不清，证据不足、法律依据不足，依法需撤销。第三人对被告的证据及依据均无异议。被告对原告的出示的证据质证意见如下：对1产权证、离婚证真实性无异议，但是离婚协议书第一次看见，而且上面没有民政局的盖章，真实性不予认可。即使离婚也没有对产权证进行相应的更名，拆迁系按照有效的产权证计户的，被告没有看到产权上有钱德霞的名字，无法认定其作为产权人。如果原告有异议，可以通过内部解决。对2，无异议。但只能看到外墙和外立面情况，不能证明其内部的装修情况，被告无法进入评估，所以无法对其装修情况进行具体的估量。第三人对原告的出示的证据质证意见同被告意见。经审理查明：2007年9月13日，第三人海峡思泉房产公司因“天安豪园二期”项目建设依法取得闵房地拆许字(2007)第67号房屋拆迁许可证，后房屋拆迁期限延长至2019年11月30日。原告户被动迁房屋坐落于本市闵行区七宝镇红明村顾家塘30号，位于拆迁范围内。经上海市闵行区七宝镇人民政府规划建设和环境保护办公室认定，该房屋有证建筑面积为257.07平方米，备案面积为88平方米(顾惟一与钱德霞离婚再婚，增加确认安置面积80平方米，补足8平方米卫生间面积)，增加阳台面积23.72平方米，另依据基地补偿安置方案，考虑到优惠购房面积，原告户合计确认可安置面积为418.79平方米。拆迁人海峡思泉房产公司委托上海闵行闵二房屋拆迁有限公司实施拆迁，上海仲衡信银房地产评估有限公司对被动迁房屋进行评估。因该户拒绝上门评估，依据上海市房屋拆迁评估管理暂行规定第十一条(拒绝估价的处理)规定,对该户作参照评估。第三人与原告户就上述房屋的拆迁补偿安置进行协商，未能达成补偿安置协议。第三人遂向被告提起裁决申请。被告于2018年3月6日受理第三人拆迁裁决申请后，当日向原告递送受理通知书、房屋拆迁裁决申请书、会议通知，因原告家中无人，送达未果。后被告于2018年3月7日再次进行送达，原告家中仍旧无人，遂公告送达。2018年3月15日，被告组织原告及第三人进行了第一次审理调解，原告与第三人均到场参加。调解过程中，原告户提出对评估结果有异议，申请进行专家鉴定。被告遂于2018年3月16日作出《房屋拆迁裁决中止通知书》，决定房屋拆迁裁决中止。2018年10月31日，上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会出具了沪房地估鉴【2018】100-1号鉴定结果报告，鉴定结果为：估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内，估价报告欠规范，评估价格基本合理。2018年12月10日，被告又向原告送达会议通知，通知其于2018年12月13日进行第二次调查与调解。2018年12月13日，原告与第三人均到场参加调解，协商过程中，被告将上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会鉴定结果告知了各方，因原告提出建房时一层至三层一次性成型，三层檐廊及阳台都应计算为有证面积，且要求按2户计算，导致调解未成。被告经审核，于2018年12月19日作出被诉拆迁裁决，并送达原告及第三人。原告于2018年12月24日签收后不服，遂诉至本院。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条及《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第三十一条“施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，因本案建设项目核发《房屋拆迁许可证》时间为2007年9月13日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，被告闵行住房局仍具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。根据相关法律规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。征地拆迁居住房屋，可以实行价值标准房屋调换。补偿安置的实施程序，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的有关规定执行。本案中，原告房屋坐落于集体土地，系居住房屋，可以适用价值标准房屋调换。被告根据原告户的《上海市房地产权证》(集体所有土地上房地产权利凭证)、《七宝镇民房竣工验收单》、《上海市不动产登记信息》等材料确定被动迁房屋的有证建筑面积，并按照基地口径核定了原告户的备案面积和增加有证面积。原告虽主张其并未拒绝评估和测绘，但并未提供充分的证据予以证明，结合被告证据，本院认定被告采用参照同基地同区域同类型房屋进行评估的方式并无不当。对原告的上述主张，本院不予采纳。原告还主张，涉案地块的拆迁延期许可不合法，本院认为，拆迁延期许可与本案属不同法律关系，原告若确有依据，可以依法另行主张。综上，被告裁决第三人与原告户进行房屋产权调换，其认定事实清楚，执法程序合法，对原告户裁决的安置利益符合相关拆迁法律法规和政策规定。被诉拆迁裁决并不存在违法情形，原告要求撤销被诉拆迁裁决之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告顾惟一的诉讼请求。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，由原告顾惟一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  于吉鸿人民陪审员  卫银龙人民陪审员  戴雨珍二〇一九年九月十六日书 记 员  陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。