广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10498号原告：陆斯娜，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：蔡明艳，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海市盈凯达房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：庄勇，董事长。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：深圳市百利行物业发展有限公司珠海分公司，住所地珠海市香洲区。负责人：刘忠。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁珍华，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告陆斯娜与被告珠海市盈凯达房地产开发有限公司（以下简称盈凯达公司）、深圳市百利行物业发展有限公司珠海分公司（以下简称百利行物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆斯娜的委托诉讼代理人蔡明艳、宋悦，被告盈凯达公司的委托诉讼代理人叶艳玲，被告百利行物业公司的委托诉讼代理人梁珍华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆斯娜向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告盈凯达公司、百利行物业公司向原告赔偿财产损失人民币185499元；2.请求判令被告盈凯达公司、百利行物业公司向原告支付修复房屋预计产生租赁房屋的费用人民币5000元；3.请求判令被告盈凯达公司、百利行物业公司承担评估费人民币5680元；4.请求判令被告盈凯达公司、百利行物业公司承担本案全部诉讼费用；5.请求判令两被告向原告支付误工费人民币3500元。事实和理由：原告于2012年9月28日与被告盈凯达公司（原名：中信地产珠海投资有限公司）签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告盈凯达公司购买位于珠海市香××区××单元××房（以下简称案涉1902房），被告盈凯达公司于2013年11月11日将案涉1902房交付原告，之后由被告百利行物业公司提供管理服务。2019年3月22日，案涉1902房所在楼层公共部分管井内消火栓管网发生漏水事故，短时间内引发大面积漫水，案涉1902房距离管井内消火栓管网位置很近，屋内物品因水浸受损严重。经原告委托珠海市昱达价格评估有限公司评估，本次事故造成的损失为人民币185499元。原告认为：被告盈凯达公司为上述房屋的开发商，被告百利行物业公司为案涉1902房的物业管理方，对楼层公共部分的消防设施负有检查、保养和维修的义务，因消防设施而造成的损害，两被告应承担损害赔偿责任。被告盈凯达公司辩称，本案涉案房屋及所在小区已经交由被告百利行公司管理，相关责任与答辩人无关，答辩人已经在交付房屋时向原告提供了其所购房屋的住宅质量保证书，原告也已经确认涉案房屋质保期已过，答辩人没有维保的义务，在2013年11月11日答辩人向原告发出入伙通知书，答辩人向原告交付了符合合同约定交付条件的房屋，原告签收了包括房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书等在内的相关资料，根据住宅质量保证书的规定，案涉房屋各项保修项目均已超过质保期，因此本次事故造成的损害与答辩人无关，原告要求答辩人支付相应费用没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。被告百利行物业公司辩称，一、涉案事件的发生答辩人不存在过错，因为答辩人已尽到管理义务。答辩人作为涉案物业及小区的物业服务企业，依法对小区进行专业化、一体化的物业管理，每年均制定年度设施设备维修保养计划，计划中包括：电梯维护保养计划、发电机维护保养计划、给排水设备维护、消防系统（自动报警系统）设备维护保养、消防系统（疏散出口指示灯）设备维护、消防系统（风机）设备维护、消防喷淋系统维护、消防栓维护、防火卷帘维护、消防广播及报警电话维护、智能化系统可视对讲设备维护保养、智能化系统门禁设备维护、智能化系统监控设备维护、智能化系统车管设备维护、周界红外对射系统设备维护、儿童游乐设施维护等，维护计划中对维护名称、维护保养内容、周期进行了明确要求和安排，答辩人对此已经制定了非常严格的维保制度，针对消防系统，答辩人还额外制定了消防系统操作规则、消防系统检修保养计划。事实上，答辩人也按照维保计划予以执行，消防系统巡查包括每日巡查及每月巡查，涉案事件的发生具有突发性、偶然性，属于小概率事件，答辩人已经对消防系统的维护尽到了审慎义务但是仍然无法避免，本次事件的发生不能苛责于答辩人，答辩人对本次事件的发生没有过错。反之，事件虽然发生于中午12:30分，答辩人快速反应并组织了十几人的抢险人员开展积水处理工作，并迅速关闭电梯降低损失，不仅能反应答辩人作为专业的物业公司各项维保计划、应急计划的完备，也反应了答辩人采取了积极措施将涉案事件的对业主的影响已经被降到最低，未对房屋及屋内装修、家私造成严重损害。涉案事件发生时，被答辩人堆积杂物于下水管道附近，造成排水不畅，被答辩人对损害结果具有主要责任。涉案事件发生后答辩人快速到达了现场，但是到现场后发现用于排水的地漏已经被被答辩人用各种杂物堵住，导致现场的积水无法排放，如地漏能顺利排水，受损情况将大大降低，被答辩人使用房屋时即事件发生时应当确保地漏排水的顺畅，但是事件发生时，被答辩人仍然未挪开杂物以进一步排水，被答辩人在事件发生时并没有采取应尽、妥善的措施避免损失的扩大，对事件的损害结果具有责任。被答辩人单方委托的评估报告中使用已失效的法律文件作为价格鉴定依据，不具有合理性及合法性。根据2017年1月12日，广东省发展改革委废止《关于印发的通知》等2个文件的通知（粤发改价格[2017]36号），《广东省涉案物价格鉴定操作规程》已经被废止，已失效的法律文件不能作为认定法律事实的依据，珠海市昱达价格评估有限公司在其明评估报告中引用已废止的法律依据有失评估机构的公信力，不具有合理性及和合法性，评估程序违法。即使如此，答辩人已经为涉案小区购买公众责任险，为化解纠纷，答辩人愿将向保险公司的理赔金额支付给被答辩人，涉案房屋的受损结果应当以第三方保险公司的认定为准，即受损金额为43206.6元。1、涉案事件发生的次日，答辩人已经请涉案小区所购买的第三方保险公司进行核损，离事件发生时间较近，较能反应受损当时的真实情况；2.根据现场照片可知，涉案房屋的涉水较浅，未对房屋及屋内装修、家私造成严重损害，因此在保险公司的核损中，其中全屋墙纸脚水湿墙纸高度为5厘米，修复高度按0.5米（50厘米）计算，核损金额为8330.4元，但在被答辩人自行委托的评估公司核损项目为全屋墙纸且评估金额高达94950元，严重与事实不符，过度夸大损失，导致评估结果虚高。反之保险公司的核损说明符合事实，核损原则较为客观，应当予以采信。3.除涉案房屋以外，其余全部业主（其中含与被答辩人房屋相邻的1901房，保险公司核损金额为20360.14元）均认可核损结果并进行了调解，也直接说明了第三方保险公司的核损结果较为客观。五、涉案房屋不存在实际维修情况且不影响使用，被答辩人主张的住宿费、误工费没有必要也没有实际产生，其诉求缺少事实和法律依据。本次事件发生后，当天已经将积水处理完毕，对水湿的物品也可以清洗为准，未对业主继续使用房屋造成太大影响。其次，被答辩人所主张的租赁房屋费用没有任何票据证明租赁事实的发生和租赁费用的合理性，我们认为被答辩人所主张的住宿费及误工费没有必要也没有实际发生，被答辩人所主张高额住宿费、误工费没有事实依据。本院认定事实如下：2012年9月28日，原告与被告盈凯达公司（原名：中信地产珠海投资有限公司）签订《珠海市商品房买卖合同》，原告向被告盈凯达公司购买位于珠海市香××区××单元××房。同日，原告与被告盈凯达公司签订《珠海市商品房买卖合同》补充协议，约定买受人同意在签订买卖合同时与出卖人委托的物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》中约定物业服务企业应当提供的管理服务包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放管理等。被告盈凯达公司于2013年11月11日将房屋交付原告使用，由被告百利行公司提供物业管理服务。2019年3月22日中午原告房屋所在的中信地产珠海花园1栋2单元19层公共区域管井内消火栓管网“Y型过滤器”的排泄盖断裂，造成跑水事件，引发19层大面积浸水。事件造成该单元1901、1902房屋严重水浸，1802、1702、1202屋内轻度渗水。次日，被告百利行公司与广州衡准保险公估有限公司及原告对案涉1902房的物品损害情况进行现场查勘，各方在该记录上签名。现场查勘记录主要内容如下：此后，上述保险公司向被告百利行公司出具案涉1902房的核损报告。其中1.世邦床垫1张，报损金额18880元，核损金额9440元；2.澳门床垫1张，报损金额12000元，核损金额6000元；3.入户木桩10个，报损金额16100元，核损金额合计690元；4.大厅地毯1张，报损金额8000元，核损金额4000元；5.大厅窗帘1个，核损金额250元；6.佛堂柜1个，核损金额200元；7.大厅墙布，核损金额为0；8.后防火门，核损金额为600元，其它门4个，核损金额为0；9.4个卧室地板65.2㎡，报损金额26088元，核损金额13696.20元；10.全层墙纸脚500㎡，报损金额99960元，核损金额8330.40元。因原告与被告就损害赔偿问题协商无果，无法达成赔偿协议。2019年5月29日，原告委托珠海市昱达价格评估有限公司经现场勘查并对照相关相片，对案涉1902房的经济损失作出《评估报告》，其内容包括：1.世邦床垫1张，报损金额18880元，评估金额为11800元；2.澳门床垫1张，报损金额12000元，评估金额为7500元；3.入户木桩10个，评估价格为710元；4.大厅地毯1张，报损金额8000元，评估金额为8000元；5.大厅窗帘1个，评估金额为250元；6.佛堂柜1个，报损金额27000元，评估金额300元；7.客厅（背板）1个，报损价格57000元，评估金额24360元；8.房门6个，其中后防火门评估金额600元，大门主门评估金额600元，卧室门4个，评估金额共计600元×4=2400元；9.4间卧室地板65.2㎡，报损金额26088元，评估金额16725元；另原地板拆清费用1304元；10.全层墙纸500㎡，报损金额99960元，评估金额94950元，另原墙纸拆清费用5000元。原告向该评估公司支付评估费5680元。本院认为，本案首先应确定因公共消火栓管网渗漏事故造成的案涉1902房的财产损失金额问题。本案各方当事人对财损发生的原因均无异议，但对房屋内财物损害情况及定损金额存在异议。对案涉房屋内的财产损害情况，被告百利行公司提供现场查勘记录，该记录发生在渗漏事故的次日，具有时效性，且对核损破坏情况均经物业管理人员，保险公估机构及原告三方的签名认可，本院对其真实性予以认可，应作为认定房屋财损的依据。对于财损金额，原告及被告百利行公司均提供具备价格评估资质的机构出具的评估报告，但两份报告结果异同。本院结合上述查勘记录的财损情况，并参考两份评估报告，经综合考虑原告房屋财产损失及重新装修装饰的实际情况，逐一认定如下损失金额：1.世邦床垫1张，报损金额18880元，按折旧5成计算合理，计为9440元；2.澳门床垫1张，报损金额12000元，也同为折旧5成计为6000元；3.入户木桩10个，以平均70元∕个计为700元；4.大厅地毯1张，报损金额8000元，按折旧5成计为4000元；5.大厅窗帘清洗费计250元；6.佛堂柜清洗费250元；7.房屋门其中经现场勘察，后防火门水泡，修复费用计600元，其他门无损害情况，不计价；8.客厅背板，背板起泡脱落，应予更换，采信原告的主张计为24360元；9.4个卧室地板，已确定为起角开裂，应予更换，考虑按折旧因素，价格确定为13696.20元；10.全屋墙纸，因墙纸脚水湿，应全部更换，按折旧因素，按重量价格99960元的50%计算，为49980元。以上合计109276.2元。其次，上述房屋财产损失责任归属问题。被告盈凯达公司为案涉1902房所在住宅小区的建设单位。依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。参照《建设工程质量管理条例》的相关规定，给排水管道的最低保修期限为2年。发生渗漏事故的消火栓管网属给排水管道范围，建设单位与业主之间并无有关保修期的具体约定，故应适用建设工程最低保修期限为宜。案涉1902房于2013年11月交付原告使用，给排水管道的保修期已过，因此，原告要求建设单位即被告盈凯达公司承担赔偿责任，理据不充分。建设单位将竣工验收合格的房屋及相关公共设施设备交付业主使用后，业主与物业服务企业签订物业服务合同，按照《物业管理条例》第三十五条第二款的规定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，是物业服务企业的合同义务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范，确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。案涉漏水事故，为消火栓管网部件损坏导致，物业管理公司未能在平常维护中发现事故隐患，是导致事故发生的原因，因此，物业管理方应对原告造成损失承担相应的民事责任。上述认定的房屋财产损失109276.2元应由被告百利行公司负担，另原告为定损而支付的评估费5680元，具有合法性及一定合理性，故5680元的50%即2840元由被告百利行公司负担。至于原告诉请被告承担修复房屋期间的租金损失，因目前原告房屋未实施修复，租金损失事实并未发生。故该项请求没有事实依据，本院不予支持。另外，原告主张误工费，没有提供误工时间与房屋损失相关联的证据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第三十一条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告深圳市百利行物业发展有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陆斯娜财产损失人民币109276.2元；二、被告深圳市百利行物业发展有限公司珠海分公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告陆斯娜支付评估费2840元；三、驳回原告陆斯娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2112元，由原告陆斯娜负担人民币841元，被告深圳市百利行物业发展有限公司珠海分公司负担人民币1271元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇一九年九月六日书记员  谢雪慧赵梵亦