江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初12291号原告：昆山居安顺物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路198号，统一社会信用代码913205836720097612。法定代表人：董安平，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍欢欢，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。被告：于正马，男，1978年8月4日出生，汉族，住江苏省阜宁县。被告：费书红，女，1978年11月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山居安顺物业管理有限公司（以下简称居安顺公司）与被告于正马、费书红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告居安顺公司委托诉讼代理人解苏楠，被告于正马、费书红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安顺公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告2017年4月18日至2018年12月31日期间的物业管理费3399元，滞纳金865元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拥有的昆山市周市华杨路111号XX家园15栋706室房屋由原告提供物业服务，原告按照相关规定为被告提供了物业服务，但被告截至2018年12月31日拖欠物业管理费3399元，虽经原告多次催讨，被告至今未缴纳，由此产生滞纳金865元。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告于正马、费书红辩称：我们物业费支付至2017年4月17日，之后的物业费没有向原告缴纳。被告未向原告缴纳物业费是因为小区物业服务达不到合同约定标准，主要表现在：1.存在噪音。收垃圾车、电瓶车报警器长期发出噪音，多次向原告管理人员反映，均无人管理，时间长达两年，造成被告神经衰弱，严重影响被告健康。2.房屋存在质量问题。被告发现房屋墙体存在裂缝向物业反映，要求原告和开发商协调，均未得到现场取证并处理相关事宜。3.小区消防设施长期维护不到位，存在消防安全隐患。4.环境卫生脏、乱、差，服务质量差。5.小区安保管理措施不到位，业主财产得不到保障。6.电梯故障频发，维护不到位，返修率过高，多次发生困人坠梯事件。7.物业管理处对于机动车只管收停车费，未有效进行引导停放，地库空位多，地面乱停的车多，长期占用消防通道，导致乱停放问题严重。8.多年来物业公司用小区公摊面积张贴广告，公共收入未公开，收入未分摊给每户业主。经审理查明：2016年4月18日，苏州宇尚房地产开发有限公司作为甲方、原告居安顺公司作为甲方选聘的物业管理公司、被告于正马作为乙方签订一份《昆山市前期物业管理服务协议》，约定由原告居安顺公司为XX家园提供物业管理服务。物业管理费为高层住宅1.60元/月.平方米（其中公共服务管理费为0.8元/月.平方米/，代收代缴费为0.80元/月.平方米）。物业管理费的缴纳，提前一次性以12个月为单位支付。协议第七条第（二）项还约定乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。现因被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：位于昆山市周市镇华杨南路XXX号XX家园XX号楼XXX室房屋所有权人系被告于正马、费书红，房屋建筑面积为103.98㎡，属高层住宅。庭审中，被告为证明原告提供的物业服务不符合标准，提交照片若干张等。以上事实，由昆山市前期物业管理服务协议、房屋所有权证及庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的昆山市前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现原告居安顺公司为XX家园提供物业管理服务后，被告于正马、费书红作为该小区业主应当按合同约定向该公司交纳物业管理服务费。本案中，本院根据被告于正马、费书红房屋面积结合合同约定的物业管理服务费用标准经核算，原告要求被告支付2017年4月18日至2018年12月31日期间的物业管理费3399元，于法不悖，本院予以支持。关于原告居安顺公司要求被告于正马、费书红支付滞纳金865元的诉讼请求，本院认为原告居安顺公司主张的滞纳金计算标准过高，且该公司未提供证据证明因被告于正马、费书红违约造成的具体损失，故本院酌情调整滞纳金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍。双方在合同中并未明确约定物业管理费支付的具体期限，本院按照双方合同约定物业管理费提前一次性以12个月支付一次的标准计算被告于正马、费书红应支付原告居安顺公司的滞纳金，即1996.42元自2017年4月18日开始计算，1402.58元自2018年4月18日开始计算，均计算至实际给付之日止。关于被告提出的原告服务质量不到位，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，且根据物业管理服务协议的约定，原告服务未达到约定标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正并给被告造成损失的，被告可就其损失另行向原告主张赔偿。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。原告在物业服务过程中既要按约提供服务，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告于正马、费书红于本判决生效之日起十日内支付原告昆山居安顺物业管理有限公司2017年4月18日至2018年12月31日期间的物业管理费3399元及逾期付款滞纳金（以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为标准，其中1996.42元自2017年4月18日开始计算，1402.58元自2018年4月18日开始计算，均计算至实际给付之日止）。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于正马、费书红负担。其中，原告昆山居安顺物业管理有限公司预交的案件受理费25元，本院予以退还，被告于正马、费书红应当负担的25元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811117731，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  刘春香二〇一九年九月五日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。