安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初770号原告：张宏丽，女，1965年3月1日出生，汉族，中国银行股份有限公司淮北分行职工，住安徽省淮北市相山区。原告：征羿辉，男，1988年10月1日出生，汉族，南洋商业银行合肥分行职工，住安徽省淮北市相山区。原告：吴茗，女，1990年6月18日出生，汉族，招商银行合肥分行职工，住安徽省芜湖市南陵县。以上三原告共同委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。被告：安徽摩码置业有限公司，住所地合肥市政务区当代花园小区22#商业楼负一层，统一社会信用代码91340100395080235W。法定代表人：涂礼军，该公司董事长。被告：第一物业服务安徽有限公司，住所地合肥市政务区怀宁路与休宁路交叉口总商会大厦7层704室，统一社会信用代码91340100395892786C。法定代表人：张鹏，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告张宏丽、征羿辉、吴茗与被告安徽摩码置业有限公司（下称摩码公司）、第一物业服务安徽有限公司（下称第一物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宏丽及张宏丽、征羿辉、吴茗的委托诉讼代理人张海峰，被告摩码公司及第一物业公司的委托诉讼代理人陶冉、张海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏丽、征羿辉、吴茗向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即对三原告所购买的“当代花园”9幢302室房屋渗水墙面进行维修，消除隐患并符合入住标准；2、判令被告安徽摩码置业有限公司赔偿三原告经济损失80000元（按照每月房屋租金5000元标准，自2017年7月1日暂计算至2018年10月31日，之后仍按上述标准，计算至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止）；3、判令被告第一物业公司对三原告上述经济损失承担连带赔偿责任；4、判令被告第一物业公司退还三原告缴纳的12467.1元的物业费和能源费，免除2018年7月1日起至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止的全部物业费和能源费；5、案件受理费等诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2015年8月12日，三原告与被告摩码公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，购买其开发销售的“当代花园”9幢302室房屋一套，三原告按照合同约定，于2016年6月27日履行了房款支付等合同义务。《商品房买卖合同》对房屋交付期限、房屋交接、房屋装修（设备）标准、保修责任等条款均作出明确约定。2015年8月22日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定在业主大会聘任物业管理机构之前，由被告二第一物业服务安徽有限公司提供物业管理服务。2017年6月19日，三原告按照被告第一物业公司的通知，缴纳了2017年6月1日至2018年5月30日期间的物业费、能源费等费用。同月，三原告与被告摩码公司进行房屋交接。房屋交接过程中，三原告发现房屋地面（地板）严重倾斜、客厅与卫生间墙面多处渗水并导致所装潢的壁纸严重霉变、镜面错位等房屋质量和装修瑕疵问题，不符合正常居住条件。三原告发现上述问题后，立即向两被告反映要求进行维修整改，两被告查验确定上述问题后，虽进行了数次的返修整改，但三原告所购房屋的墙面仍持续渗水、墙纸反复霉变，两被告至今仍无法确定渗水原因和实施长效的整改措施。三原告倾尽积蓄购买被告摩码公司开发的商品房，渴望入住安全、舒适的房屋。由于其销售的房屋存在上述重大的质量瑕疵并怠于履行维修的义务，致使三原告无法按照约定的日期使用房屋，原告征羿辉、吴茗的结婚和新生儿的护理等家庭生活均遭受不可逆转的严重影响，三原告不仅经济上产生实际损失，精神上也因反复折腾而备受折磨。而两被告在长达一年半的时间内，不能彻底解决上述房屋维修问题，严重侵害了三原告的合法权益。三原告认为，被告摩码公司作为商品房销售方、被告第一物业公司作为其指定的物业管理公司，均应当履行合同义务，承担房屋质量问题的维修责任，并共同承担三原告因此所造成的经济损失。被告摩码公司辩称：1、原告的诉请没有事实及法律依据，原告要求赔偿经济损失按照月租金5000元的诉请没有依据，案涉房屋具备合同约定的交付条件，不存在原告所谓的质量问题，即使存在部分装修瑕疵，被告摩码公司也及时给予保修服务予以解决，墙面渗水、墙纸霉变并不影响原告正常的居住使用。2、原告的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，请予以全部驳回。被告摩码公司早已将符合合同约定的房屋交付给原告，原告业已入住，原告诉称的问题等均已经维修好。另外，原告主张的租金损失不存在，租金标准也没有依据。被告第一物业公司辩称：原告与摩码公司基于商品房买卖关系引起的商品房预售合同纠纷，和原告与第一物业公司基于物业服务合同关系引起的物业服务纠纷属于不同的法律关系，亦不能合并审理，不能在同一个案件中处理；2、被告第一物业公司按照合同约定提供相应的物业服务，有权收取物业费和能源费，原告却诉请退还并免除物业费和能源费没有事实和法律依据。被告第一物业公司保留追究原告逾期缴纳物业费和能源费违约责任的权利；3、被告第一物业公司对案涉房屋的没有法定的保修义务，至于原告主张的租金损失和被告第一物业公司没有任何关系，第一物业公司不应承担连带赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告提交的原、被告提交的身份信息、商品房买卖合同及补充协议、购房发票及不动产权证、物业费及能源费缴费单、照片及微信截图、录像资料、之债使用说明书及住宅质量保证书及被告摩码公司提交的商品房买卖合同及补充协议、当代花园9#楼竣工验收备案表、建筑工程质量验收综合表、建设工程规划许可证、微信截图；被告第一物业公司提交的当代物业服务合同、合同补充协议、当代花园临时管理规约、承诺函均符合证据的形式要件，能够证明本案事实，对上述证据，本院予以确认。对原告提交的收据、合肥市政务区房屋租赁信息查询单及催款通知书，不能证明与本案的关联性，本院不予确认。被告摩码公司提交的当代花园9#302室的交房会签单、移交业主物品清单、当代花园项目装饰工程施工档案，不能证明被告摩码公司的证明目的，本院不予确认。被告第一物业公司提交的物业费、能源费缴费通知单及、当代花园私家总管巡视检查记录单、各种活动的通知、保安和保洁服务的照片、清洁记录单、有害生物防制服务报告单、清杀记录验收单、发票、第一物业设备设施维修保养记录单、设施设备日常巡视记录单、巡视签到单、消防水泵房巡检记录单、能源设备电表记录等与本案无关联性，本院不予确认。根据上述审核认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2015年8月12日，原告与被告摩码公司签订商品房买卖合同一份，内容为：被告摩码公司将当代花园9幢302室房屋出售给原告，合同约定建筑面积共143.30平方米，其中套内建筑面积120.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.41平方米。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款单价为人民币每平方米18657.12元，总金额2673505元整，大写金额贰佰陆拾柒万叁仟伍佰陆拾伍元整。买受人于2015年8月12日前一次性付清全款。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。涉案房屋为精装修房，合同附件三对装修及设备标准进行了约定。合同补充协议第四条约定：1、买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志。2、出卖人按合同第八条约定日期将该该房屋交付给买受人的额条件是买受人已付清全部价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。3、在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以电话和特快专递通知买受人房屋交付事宜。以特快专递通知的，以买受人签收日期为送达日期，买受人不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达人，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达的时间为买受人接到通知交付电话的时间，在办理交付手续现场不欠交付通知书。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。4、买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出美人通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。5、在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按合同第十六条承担保修责任。6、若买受人因本条第3款的情形迟延或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由买受人自行承担，同时该房屋的风险责任按合同第十一条约定自出卖人书面通知的售房之日起转移由买房人承担。合同签订后，原告按约支付购房款，该商品房买卖合同于2015年8月13日办理网上认购备案。2017年6月19日，涉案房屋于2017年6月6日取得《建设工程规划许可证（正本）》，2017年6月19日办理交付手续。2017年6月24日，原告向被告第一物业公司私家总管提出涉案房屋存在阳台门锁、北阳台门锁，厨房吊柜门碰，厨房门恍、增地，电动锁窗帘密闭不严，大门锁松动，主卫台面断裂、镜面错位、隆起，浴巾架倾斜，浴缸台面断裂，多处瓷砖断裂或破损，主卧门缝过大，壁纸色差，主卧衣帽间门划伤，插座安装不整齐，客卫镜门铰链选型不当，多处大理石地板凸出等问题。被告摩码公司至2018年9月2日对涉案房屋存在的问题多次进行维修。被告第一物业公司确认对涉案房屋的推拉门、大理石划痕、卫生间台面、烟道、墙纸等进行维修、更换。2018年10月，原告发现涉案房屋次卫周边的墙壁纸霉变、渗水，因未查明渗水原因，原告未同意进行维修。案件审理中，因原、被告对涉案房屋的维修未达成一致意见，本院经现场勘验:涉案房屋存在以下问题：门口入户玄关墙面发霉，有霉变渗水痕迹、次卧入门处衣柜边有墙灰脱落、墙纸起皮。被告工作人员陈述：墙纸更换两次，还未找到墙体受潮的原因。被告摩码公司对上述房屋存在的问题进行了维修，双方确认于2019年7月25日涉案房屋已维修完毕。另查明：被告第一物业公司为当代花园的物业服务公司，原告与被告为物业服务合同关系，房屋交付时，被告第一物业公司收取原告物业费及能源费12746.1元。本院认为：原告与被告摩码公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，双方均应按约履行合同义务。因涉案房屋为精装修房，被告摩码公司交付的房屋存在装修瑕疵，被告摩码公司虽经多次维修，但在本案审理中仍然存在门口入户玄关墙面发霉，有霉变渗水痕迹、次卧入门处衣柜边有墙灰脱落、墙纸起皮等问题，直至2019年7月25日才维修完毕。因被告摩码公司违约至原告无法使用涉案房屋，由此造成的不能入住的损失应由被告摩码公司承担，综合涉案房屋的面积、位置、装潢及相同地段房屋的租赁价格，本院确认被告摩码公司应按每月4000月的标准支付原告2017年7月至2019年7月的损失96000元。因原告已确认涉案房屋存在的渗水问题的已维修完毕，房屋渗水墙面进行维修，消除隐患并符合入住标准的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告第一物业公司系物业服务合同关系，原告要求被告第一物业公司对被告摩码公司应赔偿的损失承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求第一物业公司返还已收取的物业费及能源费12746.1元及免除2018年7月1日起至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止的全部物业费和能源费，与本案不是同意法律关系，本院不予审理。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽摩码置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张宏丽、征羿辉、吴茗损失96000元；二、驳回原告张宏丽、征羿辉、吴茗的其他诉讼请求。案件受理费2112元，减半收取1056元，由被告安徽摩码置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一九年九月十三日书记员  刘媛媛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。