湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2718号原告(反诉被告)：张家界华宇置业有限责任公司，统一社会信用代码91430800738986486D，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会教场路156号。法定代表人：张世明，董事长。委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李树东，女，1972年10月6日出生，土家族，系张家界华宇置业有限责任公司员工，住湖南省张家界市永定区，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：张家界农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800397095676，住所地张家界市永定区古庸路741号。法定代表人：刘光杰，系该行董事长。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告(反诉被告)张家界华宇置业有限责任公司（以下简称为“张家界华宇公司”）诉被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司（以下简称为“张家界农商行”）合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张家界华宇公司的委托诉讼代理人张爱兵和李树东、被告（反诉原告）张家界农商行的委托诉讼代理人向波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界华宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告办证保证金100万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告位于西溪坪的张家界市农商银行15层办公大楼，系购买原告开发的商品房，原、被告双方就此签订了《张家界市商品房预售合同》。被告在支付购房款时扣留了100万元的办证保证金，双方签订的《关于对的补充协议》约定不动产权证办妥交给被告后，保证金全额返还给原告，现不动产权证已办好并交给被告，原告催告多次，但被告拒不返还保证金。现在，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界农商行辩称：2009年8月，被告的前身原张家界市永定区农村信用联社的职工建房管理委员会出资，以原告（反诉被告）的名义购买了湖南省石油分公司的一宗国有土地（即本案办公楼所在的金华苑的用地），并于当年9月双方签订了《房地产定向开发合同》。2014年1月21日，被告与原告（反诉被告）以及张家界华宇建安有限责任公司就在上述地块委托原告（反诉被告）代建农商行办公楼的事宜签订了《张家界农商行办公楼代建合同书》。2016年4月6日，被告与原告（反诉被告）就办公楼完工后的相关购买事宜签订了《购买办公楼相关事项协议书》，该合同中约定了办公楼购买总价款包括大楼的建筑部分价款、土地部分价款等内容，其中第一条第二项约定“办公楼土地单价依据张家界正源地价评估咨询有限公司出具的土地估价报告(张正源评(2014)估字第011号)确定的单价为准（即每平方1885元），面积依国土部门划定的办公楼占地红线计算”，并约定“乙方（即反诉被告）应在本合同签订后18个月内为甲方办理好房地产权证书”，还约定“甲乙双方严格按照合同的约定期限履行自己的义务，如有逾期，按本合同总价款每日万分之一的标准向对方支付违约金”。2016年9月23日，被告与原告（反诉被告）又签订了《关于对的补充协议》，双方约定由原告（反诉被告）向被告留100万元保证金，原告（反诉被告）“在将不动产权证办妥交付甲方（即被告）后，全额返还保证金（办证时间以2016年4月6日《购买办公楼相关事项协议书》约定为准）。”经张家界市国土资源规划勘察测绘院出具的《土地勘测定界技术报告》显示，张家界农商行办公楼土地勘测定界面积为8041.2平方米，为此，被告向原告（反诉被告）支付了15157662元土地价款。2018年11月，原告（反诉被告）将其办理的办公楼不动产权证书送交给被告，这一时间明显超过了双方合同约定的应当在2017年10月5日前（即合同签订后18个月内）办妥的期限。被告查看不动产权证后还发现被告的办公楼用地登记在整个金华苑小区全体业主共有的20257.20平方米土地上，并未将被告单独购买的8041.2平方米土地独立登记在被告名下，被告单独购买的8041.2平方米土地成为整个金华苑小区全体业主共有，损害了被告对该部分土地的单独使用权。原告（反诉被告）的上述没有按照约定办妥房地产权利证书的行为，损害了被告的合法利益，因此，被告不予退还原告（反诉被告）的100万元保证金，并提出反诉。反诉请求：1.要求原告（反诉被告）按照《合同》约定赔偿被告（反诉原告）经济损失1264323.86元；2.由原告（反诉被告）承担反诉费用。原告（反诉被告）张家界华宇公司辩称：反诉被告已按约定给反诉原告办妥不动产权证，并交付给了反诉原告，全面履行了合同义务。即使本案有反诉原告诉称的将土地面积8041.2平方米单独办至其名下之要求，本案也因是政策规定改变所致，并非反诉被告的问题，反诉被告不承担任何责任。反诉被告出具的《土地勘测定界技术报告书》、《勘测定界表》、《张家界农商银行股份有限公司地籍图》、《张家界农商银行股份有限公司净面积界址点坐标表》、《公共面积界址点坐标表》等申报材料可看出，反诉被告是按反诉原告单独使用权土地面积8041.2平方米向不动产权证办理部门进行申报，与反诉原告主张的购买面积8041.2平方米一致。2017年6月28日，《张家界市国土资源局局长办公会会议纪要》[(2017)10号]，就不动产登记相关问题作出了新的规定：从2017年7月1日起，商品房土地使用权类型为出让的不再分摊土地面积的事实。根据该规定，对反诉原告之不动产登记不再分摊土地面积，即不能按反诉原告单独使用权土地面积8041.2平方米进行登记，只能按共有宗地面积20257.2平方米进行登记。根据最高法院的裁判观点：国家政策变更造成合同不能履行的，当事人不承担违约责任。该登记事项并未对反诉原告权益造成任何影响，对其产权的认定和使用没有任何影响。反诉原告办公楼占有和使用的土地使用权面积仍为8041.2平方米（净面积4599.7平方米，公共面积3441.5平方米），其要求返还土地款1264万元没有任何事实和法律依据。办证时间滞后问题，并非反诉被告的原因，而是由于政府机构改革等政策因素所致。2017至2018年度，正是机构改革时期，国土资源局与房管局机构合并，房产证土地证两证合一为不动产权证，一段时间暂停办证，因此造成不动产权证办证时间后延，当时不是反诉被告一家，全市所有不动产权证办证均因此滞后。且双方2016年4月6日签订的《购买办公楼相关事项协议书》第5条对此有明确约定“乙方应在本合同签订后18个月内为甲方办理好房地产权证书，因政府职能部门的不可抗力行为等问题造成的办证延期的行为除外”，本案诉争办证时间滞后是政策原因，责任不在反诉被告，且迟延办证并未给反诉原告造成任何影响，双方也未约定逾期的违约责任，反诉被告也不应承担责任。综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求。查明的事实根据原、被告双方诉辩主张以及举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、原告(反诉被告)通过拍卖竟买取得中国石化集团资产经营管理有限公司湖南石油分公司一宗国有土地使用权后，于2009年9月28日与被告（反诉原告）签订了《房地产定向开发合同》一份，该合同约定由被告（反诉原告）方出资，并以原告（反诉被告）方的名义负责开发建设永定区农村信用社农园工程项目。2014年1月21日，原、被告双方及张家界华宇建安有限责任公司签订了《张家界农商行办公楼代建合同书》一份，该合同约定：被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）给被告（反诉原告）修建办公楼。2、2016年4月6日，原、被告双方签订了《购买办公楼相关事项协议书》，该协议书约定：原告（反诉被告）应在该协议签订后18个月内给被告（反诉原告）办理好房地产权证书，因政府职能部门的不可抗力行为及被告提供相关资料延误等问题造成办证延期的情形除外。3、2016年9月23日，原、被告双方签订了《关于对的补充协议》一份，该补充协议约定：原告（反诉被告）清算给被告（反诉原告）的款项包括原《购买办公楼相关事项协议书》中第三条中的第1、第2款和购房应留足的保证金（按房屋销售总额的100万，以及应支付给原告（反诉被告）的不确定性款项）。原告(反诉被告)在将不动产权证办妥交付被告（反诉原告）后，全额返还保证金（办证时间以2016年4月6日《购买办公楼相关事项协议书》约定为准）。4、2018年10月30日，原告（反诉被告）就本案诉争的房屋向张家界市不动产登记中心提出了《张家界市不动产登记申请书》，该申请书中申请的原不动产权属证书号为湘（2018）张不动产权第××号，土地面积为20257.2平方米，并且，该申请书已经过原、被告双方共同签字盖章予以确认。5、2018年11月26日，原告（反诉被告）取得了张家界市国土资源局颁发的湘(2018)张不动产权第0013599号、0013598号、0013600号、0013721号、0013601号、0013590号、0013602号、0013603号、0013606号、0013604号、0013605号、0013724号、0013722号、0013720号、0013636号、0013591号、0013594号、0013593号、0013595号不动产权证书后（共计十九份），于2018年11月26日将该十九份不动产权证书交给了被告（反诉原告），并且，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）出具了收到不动产权证书的收条。6、2018年12月27日，原、被告双方共同向张家界市不动产登记中心提出了《关于请求分割张家界农商行所购金华苑小区写字楼土地分宗并独立登记的报告》一份，要求将被告（反诉原告）所享有的8041.2平方米土地的产权分宗独立办理在被告（反诉原告）名下。2018年12月28日，张家界市不动产登记中心给被告（反诉原告）出具了《张家界市不动产登记不予受理的告知书》一份，该告知书根据物权法和七十三条之规定，决定对被告（反诉原告）要求分宗独立办理8041.2平方米土地产权的申请不予受理。7、2017年至2018年度，因国家正处于国家机构改革时期，国土资源职能部门与房地产管理职能部门进行机构合并，故张家界市不动产登记中心暂时停止了办理房地产相关登记证书。8、本案诉争的被告（反诉原告）所享有的房屋使用土地（土地面积共计8041.2平方米）与金华苑小区所使用的土地属于同一宗出让土地，该宗出让土地面积共计20257.2平方米。9、2017年6月28日，张家界市国土资源局的（2017）10号《会议纪要》的意见：（1）从2017年7月1日起，商品房开发小区土地使用权类型为出让的，宗地不再分摊土地面积，宗地面积填写该宗地的独自使用权面积，并注明全体业主共有，原来已经分摊的再办理转移、变更等登记时于以取消；（2）土地使用权类型为划拨的，仍按分割方案进行土地分摊。上述事实有原、被告双方的陈述，有原告（反诉被告）提交的《关于对的补充协议》、《不动产权证书》、《收条》、《张家界市商品房销售合同》、《张家界市国土资源局局长办公会会议纪要》[(2017)10号]、《张家界市不动产登记申请书》等证据，以及被告(反诉原告)提交的《房地产定向开发合同》、《张家界农商行办公楼代建合同书》、《不动产权证书》、《关于请求分割张家界农商行所购金华苑小区写字楼土地分宗并独立登记的报告》、《张家界市不动产登记不予受理的告知书》等证据予以佐证。判决的理由与结果本院认为，原告（反诉被告）张家界华宇公司与被告（反诉原告）张家界农商行买卖合同纠纷一案，双方争议的焦点是：（1）原、被告双方在履行合同期间是否存在违约，原告（反诉被告）的诉讼请求是否应当予以支持；（2）被告（反诉原告）的反诉请求是否应当予以支持。一、原、被告双方签订的《购买办公楼相关事项协议书》和《关于对的补充协议》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的《购买办公楼相关事项协议书》和《关于对的补充协议》合法有效。二、关于原、被告双方在履行合同期间是否存在违约，原告（反诉被告）的诉讼请求是否应当予以支持。1、因本案诉争的房屋使用土地与金华苑小区所使用的土地属于同一宗出让土地（原不动产权属证书号为湘（2018）张不动产权第××号，土地面积为20257.2平方米），原、被告双方签订的合同均没有明确约定将被告所享有的8041.2平方米土地使用权分开独立办理相关土地权证书，张家界市不动产登记中心根据张家界市国土资源局的意见也没有将该8041.2平方米土地使用权分开独立办理在被告（反诉原告）名下，并且，原告（反诉被告）在办理本案诉争房屋不动产转移登记证书向张家界市不动产登记中心申请时，被告（反诉原告）已在该申请书上签字盖章确认，这足以佐证被告（反诉原告）当时已认可了原告（反诉被告）的办证申请，同时也得到了房管部门的审核同意。因此，原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书得到了被告（反诉原告）的认可，没有违反双方的合同约定。虽然，原告（反诉被告）没有按照合同约定的期限给被告（反诉原告）办理不动产权证书，延期于2018年11月26日才将本案诉争的不动产权证书交给被告（反诉原告），但是，原告（反诉被告）延期交付不动产权证书是因国家国土资源职能部门与房地产管理职能部门进行机构合并暂停办理房地产相关登记证书所造成的。因此，根据原、被告双方有关“乙方应在本合同签订后18个月内为甲方办理好房地产权证书，因政府职能部门的不可抗力行为及甲方提供相关资料延误等问题造成办证延期的情形除外。”的约定，原告（反诉被告）延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书没有违反双方的合同约定。综上，原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书，以及延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书，均没有违反双方的合同约定，不构成违约。被告（反诉原告）有关原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书，以及延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书的行为已构成违约的辩称意见，理由不充分，也不符合双方的合同约定，本院不予采纳。2、由于原、被告双方签订的合同已经约定原告（反诉被告）在将不动产权证办妥交付被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）应全额返还保证金，并且，原告（反诉被告）已按照双方合同约定将不动产权证办妥并交给被告（反诉原告），没有构成违约，但被告（反诉原告）却至今没有按照双方合同的约定履行返还原告（反诉被告）保证金的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，以及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告（反诉原告）应当按照双方合同的约定返还原告（反诉被告）的保证金。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退回保证金100万元的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。三、关于被告（反诉原告）的反诉请求是否应当予以支持。原、被告双方在履行本案诉争合同的过程中，原告（反诉被告）已按照双方合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告（反诉原告）却至今没有按照双方合同的约定履行返还原告（反诉被告）保证金100万元的义务，其行为已构成违约，故被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违反双方合同的约定为由，要求原告（反诉被告）赔偿相关损失的诉讼请求，理由不正当，不符合双方的合同约定和法律规定，并且，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失1264323.86元的诉讼请求，证据不足。因此，被告（反诉原告）的反诉请求，理由不正当，证据不足，不符合双方的合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司返还原告(反诉被告)张家界华宇置业有限责任公司的保证金100万元，并定于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13800元，减半收取6900元，反诉受理费48820元，共计55720元，由被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇一九年九月九日书记员 郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。