河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初3367号原告：陈永明，男，汉族，1968年7月13日生，住光山县。委托诉讼代理人：卢冬生，河南冠南律师事务所律师。被告：黄耀明，男，汉族，1972年4月23日生，住光山县。委托诉讼代理人：李厚民、杨艳，河南人天律师事务所律师。原告陈永明诉被告黄耀明建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永明及委托诉讼代理人卢冬生、被告黄耀明及委托诉讼代理人李厚民、杨艳均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告陈永明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年2月6日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、依法判令被告向原告偿还工程款38万元及利息（利息自2015年1月1日起算，按人民银行同期基准贷款利率计算）；3.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由:2013年6月9日，黄德军与被告黄耀明签订《工程承包合同》，合同约定:黄耀明将黄老三临街商铺主体包工包料承包给黄德军，以每平方750元计算。2014年4月，黄德军因资金紧张，拉原告入伙共同承建该临街商铺。2014年12月，该临街商铺完工并交付。2015年2月，原、被告进行结算，其中，临街商铺面积共计1125平方米，工程款为843000元，被告黄耀明支出468823元，原告应得工程款375000元。2016年2月6日，经双方协商一致，甲方以房屋折抵工程款，双方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定:“1.甲方自愿将槐店正街道拆旧建新5号楼房一栋附号三楼东一套、四楼西一套出售给乙方。2.此房建筑面积120平方左右，经甲乙双方议定房屋的价格为叁拾捌万元整，款一次性付清。以结算为准，超出的余款一次性付清，否则，此合同无效。3.乙方所购的房屋为农村集体土地使用建筑等。”2019年5月9日，原告将剩余的5000元支付给被告。但是，被告在收到尾款后，拒绝配合办理公证手续，导致原告无法变现，欠付的农民工工资至今无法兑现。迫于无奈，原告只好诉至贵院，请求依法支持诉请。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：1、被告黄耀明与黄德军签订的《工程承包合同》、原告陈永明与黄德军签订的《合伙协议》，证明原告陈永明为被告黄耀明承建临街商铺，工程单价为每平方米750元；2、黄耀明签字的结算单一份，证明被告黄耀明拖欠原告陈永明工程款375000元；3、原、被告签订《房屋买卖合同》、黄耀明签字的《说明》、黄耀明出具的《收条》，证明被告黄耀明认可原告陈永明为其承建临街商铺的事实，被告以两套房屋折抵拖欠的38万元工程款；原告陈永明付清了房屋尾款5000元；房屋所使用的土地为农村集体土地。4、原告陈永明与黄德军的通话录音，证明黄耀明拖欠陈永明工程款的事实。被告黄耀明辩称，一、黄德军承建我的临街商铺是事实，该工程尚未结算，与陈永明没有任何关系，我不欠原告工程款；二、我与原告签订《房屋买卖合同》，该合同系双方自愿签订，真实有效，且我已经交付房屋。合同签订后，原告只履行了5000元，直到现在还有375000元未支付，我要求原告支付剩余房款；三、2019年5月30日，为配合原告办理公证手续，我擅自离岗，被单位罚款1000元，后因程序繁琐，需要资料较多，当天未办理成功。综上，原告不顾客观事实，恶意诉讼，请法院依法驳回其诉讼请求。为支持其答辩理由，被告向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件，证明其诉讼主体资格；2、黄耀明与黄德军签订的《工程承包合同》，证明黄德军承建其临街商铺的事实；3、《集体土地建设用地使用证》及《公证书》，证明被告取得该土地的来源合法，系其父亲黄光彩的遗产；4、《房屋买卖合同书》，证明原、被告之间系房屋买卖合同关系；5、原告陈永明出具的《收条》，证明陈永明已经收到两套房屋；6、《证明》、收款收据，证明2019年5月30日，原告陈永明支付给被告黄耀明5000元；黄耀明为配合原告办理公证手续，私自脱岗，被单位罚款1000元。案件审理过程中，为查清案件事实，本院于2019年9月3日对案外人黄德军进行调查，黄德军陈述：我于2013年承建黄耀明的临街商铺，2014年因资金不足，与陈永明合伙承建（黄耀明知情），2015年完工，2016年我们三方进行结算。经结算，黄耀明应付陈永明工程款37500元，因其没钱支付，遂以两套房屋作价38万元给陈永明，陈永明还需支付5000元购房款。当时结算清单没有留存，只是写了一份《房屋买卖合同》，我以担保人的身份签了字，后来黄耀明不配合交房，引起纠纷。以上双方提交的证据及本院调查笔录均经庭审质证。经审理查明，2013年5月9日，被告黄耀明与案外人黄德军签订《工程承包合同》，黄耀明将黄老三临街商铺主体包公包料承包给黄德军，价格以每平方750元计算。2014年4月28日，因黄德军资金困难，便与陈永明签订《合伙协议》，约定由二人合伙承建该商铺。2015年完工，后经结算，被告黄耀明尚欠原告陈永明37500元工程款，因被告无能力支付，2016年2月6日，被告黄耀明与原告陈永明签订《房屋买卖合同书》，黄耀明自愿将其槐店正街道拆旧建新5号楼一幢附号楼三楼东一套、四楼西一套以38万元作价给陈永明用以折抵工程款，陈永明于当日出具收条一张，证明收到上述两套房屋。2019年5月29日，原告陈永明支付被告黄耀明剩余房款5000元，黄耀明出具说明一份，载明：“现说明如下事实：承建人黄德军转包陈永明承建我位于槐店正街道拆旧建新5号楼一幢附号楼，因我没付工程款，以上述房屋三楼东一套、四楼西一套作为工程款叁拾捌万元相抵给陈永明，说明人：黄耀明，2019年5月29日”。2019年5月30日，双方到公证处办理公证手续，因程序繁琐，所需材料较多，当日未办理。后因黄耀明不再配合办理公证手续，引起本案诉讼。另查明，涉案房屋为农村集体土地，房屋所有人为黄光彩，土地性质为住宅，2012年5月31日，经公证遗嘱，黄光彩将该房屋作为遗产留给黄耀明。本院认为，本案的争议焦点之一：在原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》有效的前提下，原告应付的剩余购房款375000元（原告已经支付购房款5000元）是否可以用来折抵被告拖欠的工程款375000元？本院认为，本案购房款可以用来折抵工程款，理由如下：第一，被告黄耀明认可案外人黄德军承建其临街商铺的事实，也认可其将该临街商铺中的二套房屋卖给原告陈永明的事实，其于2019年5月29日出具说明，明确记载:“因我没付工程款，以上述房屋三楼东一套、四楼西一套作为工程款叁拾捌万元相抵给陈永明”，落款处有“黄耀明”亲笔签名并按手印。黄耀明辩称其签名的时候是一张空白纸，内容为陈永明后来添加上的，本院认为，黄耀明作为完全民事行为能力人，具有一定的文化程度，应该知道其在空白纸上签名的法律后果，在对方尚欠其375000元购房款的情况下，其为对方出具空白纸的签名不符合常理，被告没有足够证据推翻《说明》的真实性和合法性，应该为自己的行为承担法律责任。第二，若如被告黄耀明所说，在原告仅支付5000元购房款、尚欠375000元购房款的情况下，其于2019年5月30日冒着被公司罚款的风险，特意回来配合原告陈永明办理公证手续，亦不符合常理。第三、被告黄耀明虽然当庭否认该工程进行了结算，但是对原告提交的结算单认可为流水账，对其真实性没有异议，从结算单上可以看出，总工程价款为843000元，减去被告黄耀明支出的468823元，被告欠付的工程款为375000元，被告黄耀明在结算单末尾处签名，视为认可了该结算单。第四，被告黄耀明对原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同书》真实性没有异议，其中的手写条款约定:“以结算为准，超出的余款一次性付清，否则合同无效”，原告陈永明已经一次性付清尾款5000元，原、被告双方提交的合同书原件虽然有出入，但是为合同瑕疵，不影响合同效力。综上所述，原告提供的证据能够形成完整的证据链，相互印证，足以认定原告应付的剩余购房款375000元是用来折抵被告拖欠的工程款375000元。本案争议焦点之二：原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》是否无效？本院认为，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告陈永明与被告黄耀明以农村宅基地为标的达成的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。且根据《土地管理法》的规定，农村集体土地只能在本集体组织内部转让，对外转让无效，本案中，买卖房屋位于槐店乡××街道，被告黄耀明没有证据证明该房屋办理的合法的规划和建设手续，而买受人陈永明并不是槐店乡××街道的村民，双方的买卖行为亦不符合农村宅基地管理规定，故原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，理由正当，本院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。本案中，因涉案房屋折抵的工程款375000元及原告已付购房款5000元，被告黄耀明应当予以偿还。关于利息，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”，第十八条“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日”之规定，被告黄耀明当庭认可房屋于2015年完工并实际交付，故原告要求被告自2015年1月1日起支付利息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》第十七条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈永明与被告黄耀明于2016年2月6日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告黄耀明于本判决生效之日起三十日内支付原告陈永明工程款375000元及利息（利息以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起至实际清偿之日止）；三、被告黄耀明于本判决生效之日起三十日内支付原告陈永明购房款5000元及利息（利息以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为标准，自2019年5月29日起至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8183元，减半收取4092元，由被告黄耀明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 梁 焱二〇一九年九月十一日书记员 陈美婷