重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初8043号原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。法定代表人：华永玉，总经理。委托诉讼代理人：林建军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王玉朵，女，该公司工作人员。被告：黄国美，女，1952年2月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杜兴权（系黄国美的配偶），住重庆市渝北区。被告：黄吴美丽，女，1949年4月13日出生，汉族，住台湾桃源县。原告重庆远大物业管理有限公司与被告黄国美、黄吴美丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司的委托诉讼代理人林建军、王玉朵，被告黄国美到庭参加了诉讼。被告黄吴美丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月7日再次公开开庭进行了审理。原告重庆远大物业管理有限公司的委托诉讼代理人林建军、王玉朵，被告黄国美的委托诉讼代理人杜兴权到庭参加了诉讼。被告黄吴美丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆远大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理服务费19656元（计费自2016年2月1日至2018年7月31日止）；2、判令被告欠款行为违约，并共同承担原告由此造成的资金损失1769.04元；3、判令被告对原告物业管理欠费和水电欠费承担连带清偿责任。事实和理由：原告于2007年11月2日对X小区提供物业服务至今，被告系位于重庆市渝北区X街道X北路X号X小区1幢1-2号房屋的业主，依法应当按时交纳物业服务费，但被告因自身原因拒不按合同交纳物业服务费和水电费，原告催收无果。被告黄国美辩称，1、因房屋产权纠纷，被告的房屋产权面积未落实到位；2015年7月，由于相邻业主苏小林将被告诉至法院，法院将被告房屋的部分产权判给了苏小林，又将另一侧邻居刘玉琴的部分产权判给了被告，目前产权未归还到位；开发商华美集团擅自改变房屋结构和性质，搭建楼道将X号商铺内的面积占用了30平方米，交纳物业费的数额也应发生变化。2、被告购买的房产是商用房产，是以租代购的现房，是功能齐全的商用房产；被告将部分产权归还苏小林后，原有的厨房、卫生间、消防通道、烟道及燃气供水设施等全部交归苏小林所有，被告房屋已经改变原有的商用房功能，原与物业公司签订的前期物业管理合同中的内容自然发生了变化，按何种性质、标准交纳物业费，需要由相关部门重新认定并颁发房产证才能确定。3、因产权纠纷，被告房屋从2015年8月至今一直关门歇业，大门长期紧锁，无人管理，造成巨大的经济损失；关停期间，物业公司未提供任何管理服务；2017年6月，面向小区的落地窗玻璃被人砸坏，被告用了500元才修好。4、由于物业公司管理不善，小区住户擅自在被告屋顶种植作物，导致被告房屋屋顶漏水，楼梯间墙壁长期流水，致使墙体、地面、室内物品发霉变质，多次向物业公司反映，未得到解决；2016年2月，被告书面去函要求原告予以整改，但物业公司拒绝签收；物业公司履职不到位，应当承担相应的责任和损失。5、原告诱骗被告续签合同，损害被告利益；所有问题的发生均是因为开发商擅自更改设计造成，物业公司与开发商存在关联关系；被告购买的是现房，但开发商交给被告的房产与设计、施工、竣工验收图不一致，造成多个连环诉讼；在诉讼收集证据过程中，物业公司极不配合、不作为，收了物业费不提供服务，如2016年2月，被告交纳了所欠物业费后，物业公司拒绝盖章，2017年8月，物业公司诱骗被告续签合同后拒绝盖章。6、原告未履行物业管理职责，在被告房屋中放了垃圾桶；被告房屋内有一个水表，原告需要抄表，导致不能锁门。7、原告需要拿出物业费涨价经过双过半业主同意的证据，如无该证据，则应当按照原标准收取物业费。被告黄吴美丽未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告黄国美、黄吴美丽系房屋的业主，原告提供的在重庆市渝北区土地房屋权属登记中心查询的《土地房屋权属登记卡》中载明的建筑面积为187.2平方米。原告在审理中称该房屋为商业用房，被告黄国美称房产证上载明的是商业用房。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区提供前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行，甲方在房屋销售或租赁合同中约定：（1）住宅按建筑面积每平方米1.2元/月；（2）商业物业按建筑面积每平方米不高于6.5元/月；（3）门面按建筑面积每平方米不高于2.5元/月；（4）百安居商场部分按建筑面积每平方米3.8元/月；商业物业和门面的实际物业管理费收费标准由乙方与商家按照公平合理的原则谈判确定；物业服务费用实行包干制，业主向物业管理企业交纳物业服务费后，物业管理企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业管理企业享有或承担。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。位于重庆市渝北区X街道X北路X号X小区X号的房屋产权人为杜宏、杜浈明、黄海琼，该房屋产权证上载明的建筑面积为274.4平方米。审理中，原、被告均称该房屋与本案房屋已经打通。2016年1月1日，黄国美与原告就该房屋及本案房屋签订《X小区（楼盘或小区）商业经营用房物业管理服务合同》一份，其中约定的建筑面积为461.6平方米，商业用房的物业服务费标准为3.5元/月/平方米，从接房之日计算，在每月30日前交纳，若对上述费用拖欠，每天按欠费0.3％承担违约金，直到付清为止。上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告于2018年8月10日通过向被告黄国美邮寄欠费催收告知函的方式向被告催收2016年2月至2018年7月期间的物业服务费。审理中，原告称被告交纳物业服务费的面积为产权登记面积，被告交纳物业服务费的标准为3.5元/月/平方米；被告黄国美辩称其房屋漏水、屋内放有垃圾桶、公共区域未清扫、原告履职不到位，提供了照片、关于要求解决顶坪搭建导致渗水的函、房屋平面图、物管收费清单、商业用水收费清单予以证明。另查明，位于重庆市渝北区X街道X北路X号的房屋与本案房屋相邻，其产权人为苏小林。2019年3月25日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终2743号民事判决书，其中部分判决内容为：黄国美、黄吴美丽将本案房屋所占有的位于重庆市渝北区X街道X北路X号房屋的88.19平方米返还给苏小林，并由重庆华美地产发展有限公司移动隔墙位置。该判决已申请执行，但未执行到位。上述事实，有土地房屋权属登记卡、前期物业管理服务合同、X小区（楼盘或小区）商业经营用房物业管理服务合同、欠费催收告知函、EMS邮递单、（2016）渝01民终2743号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，根据（2016）渝01民终2743号民事判决书，黄国美、黄吴美丽将本案房屋所占有的位于重庆市渝北区X街道X北路X号房屋的88.19平方米返还给苏小林，且由重庆华美地产发展有限公司移动隔墙位置，本案房屋的实际建筑面积应作相应减少。因（2016）渝01民终2743号民事判决书尚未执行到位，重庆华美地产发展有限公司亦未移动隔墙位置，即便隔墙移动，隔墙所占用的面积亦应进行重新测量，但现在并未测量，故本院现无法确定本案房屋面积减少后的实际建筑面积，对原告的诉讼请求，本院不予支持，双方当事人可待（2016）渝01民终2743号民事判决书执行到位后自行协商或另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆远大物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费334元，由原告重庆远大物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一九年九月二十六日书 记 员  肖长萍