北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4519号原告（反诉被告）：赵小浩，男，1980年10月11日出生，满族，北京德欣源投资管理有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：金氏恒泰集团有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄中路4号院2号楼CF3-5、CF3-6。法定代表人：金华三，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，1998年9月25日出生，汉族，金氏恒泰集团有限公司员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。原告（反诉被告）赵小浩与被告（反诉原告）金氏恒泰集团有限公司（以下简称金氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵小浩及其委托诉讼代理人李英华、金氏公司之委托诉讼代理人崔嵩超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵小浩向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年11月7日解除2018年5月14日签订的《周庄嘉园商铺招商经营合同书》；2、判令金氏公司将赵小浩已付四个月租金167292元退还赵小浩；3、判令金氏公司返还赵小浩保证金125469元;4、判令金氏公司支付赵小浩违约金125469元；5、判令金氏公司赔偿赵小浩房屋装修、消防改造、燃气改造、门店监控安装费、租赁房屋中介费、加盟费等各项损失合计336890元。事实和理由：2018年5月14日,赵小浩、金氏公司双方签订了《周庄嘉园商铺招商经营合同书》，合同第一条约定金氏公司将位于北京市朝阳区X单元的房屋（套内面积82.5平方米，以下简称涉案房屋）租赁给赵小浩使用，房屋用途为餐饮，经营品牌为醉串串。每月租金为41823元，保证金交纳125469元。赵小浩依据合同约定于2018年5月15日前向金氏公司支付了四个月的房屋租金167292元及保证金125469元。5月14日赵小浩即委托代办营业执照的公司申请在此租赁地址开展经营活动的北京禾香禾香餐饮有限公司名称核准，5月15日赵小浩将需要金氏公司给予盖章的住所证明电子版提供给金氏公司，要求金氏公司盖章后提供给赵小浩办理营业执照使用。金氏公司收到赵小浩的住所证明后一直推拖，至今也未向赵小浩提供盖章的住所证明，致使赵小浩无法办理营业执照，无法开展正常经营活动。2018年5月15日，赵小浩基于与金氏公司签订的房屋租赁合同与成都大成醉餐饮有限公司签订了《合作协议》，该公司授权赵小浩在北京市（行政区域）经营“大成醉串串”品牌。赵小浩为此已向成都大成醉餐饮有限公司支付加盟费一共是6万元整（醉串串加盟费：含服务费3000元、押金3000元、加盟费55000元，优惠1000元）。金氏公司将房屋交付赵小浩后，赵小浩即投入相关的资金对承租的经营房屋进行了装修并购置了经营所需要的设备设施。现由于金氏公司拒绝提供住所证明，无法办理营业执照的行为，给赵小浩造成了极大的损失。赵小浩认为金氏公司不但应退还赵小浩的保证金、四个月房屋租金，还应承担由于金氏公司的行为给赵小浩造成的其他各项的经济损失。基于上述情况，赵小浩于2018年11月5日向金氏公司发出通知，要求解除合同，退还押金，赔偿我方的装修及营业损失等。金氏公司收到赵小浩的短信通知后至今未给赵小浩任何回复，也不与赵小浩进行房屋交接。现赵小浩无奈，只能起诉至法院，请求法院依法支持赵小浩的诉讼请求。金氏公司辩称：同意解除双方之间的招商经营合同，我方认为解除时间是2018年11月7日。我方不存在违约行为，不存在赵小浩所述的拒绝提供住所证明的情况，因为该证明是乡政府开具的，不是我方开具的，我方也一直在与乡政府沟通。赵小浩一直在涉案房屋经营，实际使用涉案房屋，其主张退还租金、保证金及损失没有依据。因为赵小浩拖欠租金超过双方在招商合同中所约定的时间构成严重违约，因此赵小浩应当向金氏公司承担相应的违约责任，且其所谓的这些损失是其自己造成的，与我方无关。双方解除招商合同之后，赵小浩还实际使用房屋至2018年11月15日，因此其应支付相应的房屋使用费。金氏公司向本院提出反诉请求：1、判令赵小浩支付金氏公司房屋租金及房屋使用费92010.6元；2、判令赵小浩支付金氏公司违约金125469元；3、判令赵小浩支付金氏公司延期履行金99706元。事实与理由：金氏公司与赵小浩签订《周庄嘉园商铺招商经营合同书》后，金氏公司依约向赵小浩交付了涉案房屋，赵小浩迁入并开展经营活动，但赵小浩不但未按双方约定在2018年9月13日支付第二期租金，还在涉案房屋处张贴了停业通知。为此，金氏公司于2018年11月7日解除了双方间的合同，并要求赵小浩及时迁出，但赵小浩拖延至2018年11月15日才搬出涉案房屋。金氏公司认为赵小浩延期超过15日未支付租金构成严重违约，依双方合同约定，金氏公司有权解除合同，并要求赵小浩承担补足租金、支付违约金、支付延期履行金等责任。同时因赵小浩拖延返还涉案房屋，赵小浩还应按合同约定的租金标准支付金氏公司房屋使用费。现望法院依法查明事实，判如所请。赵小浩辩称：本案违约方是金氏公司，在签订合同时我方对于金氏公司没有产权是知情的，但是金氏公司称可以办理营业执照，金氏公司没有告知我方涉案房屋不可以办理营业执照，所以我方无法办理营业执照无法开展经营活动是金氏公司原因造成的，金氏公司在本案中不享有合同解除权。金氏公司也向法庭提交了我方向金氏公司提交的住所证明，足以证明即使没有房产证，但是可以办理营业执照的。金氏公司经我方多次催促，直至今日才向法庭提交，构成根本违约，由此给我方造成无法开展经营活动的损失应由金氏公司承担，其要求返还租金及支付违约金的诉讼请求，没有法律及合同依据。涉案房屋我方2018年11月7日就做了交接没有再使用涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月14日，金氏公司作为甲方与赵小浩作为乙方签订《周庄嘉园商铺招商经营合同书》，甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮；租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日，甲方给予乙方装修期30天，自2018年5月15日至2018年6月13日，装修期内乙方可免租金，但招商单元使用的物业管理费、水电费、通讯费、煤气费、供暖费、卫生费（如有）等均由乙方负担及支付；首年租金为501875元，月租金41823元，此后每2年租金递增6%，乙方应于每一缴费周期满之日前30日缴纳下期租金，即乙方应于每年5月13日、9月13日、1月13日缴费；首期保证金125469元，如本合同提前终止或解除，则甲方应在乙方返还涉案房屋后30日内扣除乙方应承担的费用后返还乙方；乙方已经全面知悉由于房屋产权方的原因，该招商单元现房屋产权等手续未办理，甲方应催促产权方加快办理速度，产权方办理上述手续后甲方应积极配合乙方办理相关经营手续。在此期间，甲方应保证乙方的经营权利，若出现有关部门要求乙方停业或罚款的，由甲方承担相应责任；若乙方欠付租金、物业管理服务费、保证金或其他费用超过15天，则甲方可单方面终止或解除合同；若因甲方原因，提前解除或终止本合同的，甲方应退还乙方已交纳租金的未发生部分，同时赔偿乙方相当于终止当期3个月的租金作为违约金，并于乙方返还招商单元后10日内无息退还保证金，违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有权要求甲方赔偿全部损失；若乙方不按本合同规定准时及如数支付应付租金、物业管理服务费及其他招商单元的使用费用（不论甲方是否催付），乙方应向甲方支付延期履行金，按每日千分之二计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际交付之日止。赵小浩自2018年5月15日即要求金氏公司协助办理营业执照。2018年11月7日，金氏公司向赵小浩发出《解除合同告知函》，认为因赵小浩逾期支付涉案房屋租金达55日，故通知赵小浩双方之间的租赁合同于2018年11月7日解除。庭审中，赵小浩提交了合作协议、装修设计工程协议、消防工程承包、银行转账记录等证据，证明其因房屋装修、消防改造、燃气改造、门店监控安装费、租赁房屋中介费、加盟费等各项费用导致损失合计336890元。金氏公司对上述证据不予认可。经询，双方均认可金氏公司于2018年5月15日将涉案房屋交付给赵小浩使用，赵小浩已支付涉案房屋租金至2018年10月14日及保证金125469元；赵小浩称其于2018年11月7日将涉案房屋交还给金氏公司，金氏公司称赵小浩于2018年11月21日交还涉案房屋。又询，金氏公司称其于2018年11月27日取得用于办理营业执照的场所证明。再询，赵小浩表示双方约定的租金延期履行金过高，要求法院酌减。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：赵小浩与金氏公司订立的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。本案中，租赁合同中约定了金氏公司应积极配合赵小浩办理相关经营手续，现金氏公司自认其于2018年11月27日才取得用于办理营业执照的场所证明，金氏公司在将涉案房屋交付给赵小浩使用后长达数月的时间内仍未能配合赵小浩办理营业执照的行为构成违约，赵小浩有合理理由暂缓向金氏公司支付下一季度租金，故金氏公司无权以赵小浩未按时支付租金为由主张解除合同。现赵小浩起诉要求解除合同，金氏公司同意解除合同，本院对合同的解除不持异议。合同解除后，金氏公司应向赵小浩返还其已支付的保证金。根据双方合同约定，由于金氏公司原因终止合同或提前解除合同，则应赔偿赵小浩相当于3个月的租金作为违约金。现因涉案房屋未能办理营业执照而提前解除合同，故赵小浩主张金氏公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；金氏公司主张赵小浩支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于房屋租金，现赵小浩未提交证据证明其将涉案房屋交还给金氏公司的具体时间，故本院采信金氏公司主张，认定赵小浩于2018年11月21日将涉案房屋返还给金氏公司，赵小浩已实际占有使用涉案房屋，其要求金氏公司退还其已支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现赵小浩已向金氏公司支付房屋租金至2018年10月14日，故赵小浩仍应向金氏公司支付自2018年10月15日至2018年11月21日期间的房屋租金。赵小浩至今仍未向金氏公司支付上述期间的房屋租金亦构成违约，双方于合同中约定的延期履行金标准过高，本院酌情予以调整。现赵小浩提交的证据不足以证明其就涉案房屋装修、租赁、加盟等遭受损失的具体数额，本院认为双方合同中约定的违约金数额足以弥补赵小浩的实际损失，故赵小浩要求金氏公司另行赔偿房屋装修、消防改造、燃气改造、门店监控安装费、租赁房屋中介费、加盟费等各项损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除赵小浩与金氏恒泰集团有限公司于2018年5月14日就北京市朝阳区X单元房屋订立的房屋租赁合同；二、金氏恒泰集团有限公司于本判决生效后七日内返还赵小浩保证金十二万五千四百六十九元；三、金氏恒泰集团有限公司于本判决生效后七日内支付赵小浩违约金十二万五千四百六十九元；四、赵小浩于本判决生效后七日内支付金氏恒泰集团有限公司房屋租金五万一千五百八十一元七角；五、赵小浩于本判决生效后七日内支付金氏恒泰集团有限公司以五万一千五百八十一元七角为基数计算自2018年9月13日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的利息；六、驳回赵小浩的其他诉讼请求；七、驳回金氏恒泰集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11351元，由赵小浩负担7579元（已交纳），由金氏恒泰集团有限公司负担3772元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2966元，由金氏恒泰集团有限公司负担2471元（已交纳），由赵小浩负担495元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 佳审 判 员  王 楠审 判 员  赵 靓二〇一九年九月二十七日法官助理  陈逢源书 记 员  张 莹