北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69986号原告：武海峰，男，1986年2月20日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：李越，男，该公司员工。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：陈飞州，总经理。委托诉讼代理人：刘愿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈彦旭，男，该公司员工。原告武海峰（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司、北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下合述称二被告，分述分别简称江南投资公司、卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯苏言、王梁、江南投资公司委托诉讼代理人李越、盘什尔、卡狄格公司委托诉讼代理人陈彦旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2、判令江南投资公司双倍返还已付定金20万元；3、判令卡狄格公司返还排卡费3万元及银行利息（自2016年6月28日起，以3万元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际给付之日止）；4、判令江南投资公司赔偿原告房屋价格上涨导致的房屋差价损失。事实和理由：2016年6月28日，原告与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，参加二被告联合推出的购房优惠活动“交三万减总房款人民币六万”，并向卡狄格公司支付3万元排卡费。2016年7月2日，原告与江南投资公司签订《认购书》，约定：原告认购江南投资公司开发的位于北京市朝阳区江南府项目3号楼1单元X号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积106.55平方米，认购单价为50440元/平方米，房屋总房款为5374382元；《认购书》签订之日起3日内提交相关资格审核材料，江南投资公司应于《认购书》签订之日起30日内与原告签订正式《北京市商品房预售合同》。《认购书》签订后，原告依约向江南投资公司交纳定金10万元，并依约提交相关资格审核材料，但由于江南投资公司销售违法、建委备案面积违法等行为，导致其被北京市建委和朝阳区房管局暂停网签，双方无法完成正式的《北京市商品房预售合同》签订，同时被告以其他种种理由拒绝签订正式《北京市商品房预售合同》。至今，江南投资公司仍未与原告签订《北京市商品房预售合同》，其行为明显违反《认购书》约定及法律规定，属于违约、违法行为。卡狄格公司作为居间方，由于江南投资公司的违约及违法行为，导致其无权收取排卡费。故原告依法起诉至法院，望判如所请。江南投资公司辩称：同意解除《北京市商品房认购书》，其他诉讼请求均不同意。双方未能正式签订《北京市商品房预售合同》系因原告对该合同中房屋面积、违约责任、交房时间等主要条款有异议，致使双方未能达成合意，故该损失应由原告自行承担。原告所交付的定金10万元收到了，定金依据法律规定及《认购书》第五条第一款的约定不予退还。排卡费的诉讼请求与我方无关，不发表意见。卡狄格公司辩称：不同意返还排卡费并支付利息，我方确实收了3万元排卡费。根据《购房优惠服务说明书》第四条、第五条的约定，原告方已经与江南投资公司签订《北京市商品房认购书》，即已与开发商签订了购房相关手续，故我方已经完全履行了说明书义务，理应获得相应的报酬。原告与江南投资公司之间未签订《北京市商品房预售合同》不是由我方造成，我方无过错，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，二被告签订《项目推广委托服务合同》，约定卡狄格公司利用自身资源为江南投资公司提供涉案房屋所在项目的推广服务。2016年6月28日，原告与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定原告支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，原告向卡狄格公司支付3万元服务费。2016年7月2日，原告与江南投资公司签订《认购书》，约定：原告认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积记载为106.55平方米；单价每平米50440元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30%，原告应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款；原告应于签订协议当日支付认购定金10万元；原告同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若原告未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，原告向江南投资公司支付定金10万元。经询，江南投资公司认可原告在签订《认购书》后提交了资格审核资料，资格审核也通过了。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同，关于未签订正式购房合同的原因，原告称系因涉案房屋所在项目在建委备案的房屋面积与实际出售的房屋面积有差异，故江南投资公司在2016年7月至11月期间自行暂停网签并统一通知所有购买涉案项目的业主等待通知，2016年11月网签恢复之后江南投资公司也一直没有通知原告签约，另外江南投资公司因备案面积不符多次被房管部门暂停网签，导致原告无法与其签订购房合同；江南投资公司则称，签订《认购书》后该公司统一于2016年6月底至7月中旬签约，期间也通知过原告，但原告因房屋面积误差问题未能签约并交付首付款，后江南投资公司发现面积误差的问题，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暂停网上签约，2016年10月中旬备案面积变更后该公司恢复签约，但原告因房屋面积等事宜拒绝签约并拒绝支付全部首付款。经原告方申请，本院调取了涉案房屋所在项目备案面积变更档案材料，材料显示：江南投资公司于2016年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会申请对涉案房屋所在项目三栋住宅楼进行备案面积变更，但该次申请未获批准。后江南投资公司又于2016年9月19日、21日再次申请变更，该次申请获得批准。经查，涉案房屋修改前的备案面积为108.33平方米，变更后的备案面积为99.75平方米，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证。庭审中，原告提交二被告签订的合作协议，用以证明二被告在2017年12月6日签订合作协议，江南投资公司将涉案房屋在内的该项目多套房屋以打包价交给卡狄格公司包销，江南投资公司在《认购书》未解除的情况下签订该协议构成违约。江南投资公司对以上合作协议真实性认可，但证明目的不认可。经询，江南投资公司称其已将涉案房屋以每平米61800元打包出售给卡狄格公司。原告提交北京市朝阳区房屋管理局2018年1月26日出具的《信访事项处理意见书》，该局针对案外人王得臣等人反映江南投资公司“违法发布、制作售楼广告”、“不实行网上认购、网上签约”的问题作出答复，该意见书称：“……关于你们反映北京江南投资集团有限公司不实行网上认购、网上签约的问题，依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条规定，我局已于2017年4月19日对江南府项目的网签进行了行政限制……”。江南投资公司对该证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。江南投资公司提交《通知函》及快递单、快递信息查询网页打印件，用以证明因原告拒绝签约，江南投资公司于2017年9月27日向原告发送《通知函》，该函大致内容为：原告因对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议而未按照江南投资公司通知交首付并完成签约，江南投资公司按照认《认购书》约定已解除合同，并限期办理认购退款手续，如不来办理则定金不予退还。经询，原告称其未收到过该函，且认为该《通知函》不发生解除合同的法律效果。庭审中，原告提交微信聊天记录，用以证明原告与涉案房屋销售人员汪睿询问何时能签约。江南投资公司称汪睿并非其公司员工，对该微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不认可。卡狄格公司称汪睿系其员工，但已经离职，对微信聊天记录真实性认可。原告提交电话录音一份，用以证明原告在2017年3月16日给江南投资公司的王斌打电话询问为何一直不通知签约，反而被通知“清退”，电话中王斌称具体情况不清楚。江南投资公司对该录音真实性认可，但证明目的和关联性不认可。江南投资公司提交股东会决议，欲证明江南投资公司股东会作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。原告对该份证据的真实性及证明目的均不予认可，认为江南投资公司内部决议对外不产生效力。江南投资公司提交微信聊天记录，用以证明原告在内的多名未签约客户系因自身原因拒绝签约。原告对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。另查，住建委于2016年10月12日对涉案房屋所在项目备案面积变更进行审核，后于2016年10月18日审批变更完毕；因备案面积与实际面积不符及江南投资公司拒不签约等问题，认购人到住建委、房管局等部门投诉，江南投资公司在2017年2月至3月、4月至11月期间分别被房管局限制网签。经询，涉案房屋所在项目于2016年6月25日开盘，原告未提交证据证明其在开盘后曾要求卡狄格公司退还购房优惠服务费。本院认为：原告与江南投资公司签订的《认购书》合法有效。原告提交定金收据、录音等证据已证明其积极履约，并要求与江南投资公司签订正式购房合同。江南投资公司虽称其曾通知原告来签约，并称原告因对房屋面积、交付时间、违约责任条款等持有异议而拒绝签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。且经本院查证，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，本院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司的过错导致原告合同目的无法实现，故本院对原告要求解除《认购书》的诉讼请求予以支持。原告已向江南投资公司支付认购定金10万元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将原告支付的定金双倍返还，关于原告要求被告返还定金20万元的诉讼请求，本院予以支持。因江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，原告信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，原告在得知对方被限制网签时就应该知晓继续履约的可能性已经降低；其次，涉案房屋总价数百万元，原告仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。具体金额本院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照涉案房屋打包交由卡狄格公司出售的价格与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌情确定。另，原告与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，原告向该公司交纳优惠服务费3万元，但原告最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应将优惠服务费3万元退还原告。但原告要求卡狄格公司支付优惠服务费利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告武海峰于二〇一六年七月二日与被告北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武海峰返还定金20万元；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武海峰赔偿经济损失18万元；四、被告北京卡狄格房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武海峰返还购房优惠服务费3万元；五、驳回原告武海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由被告北京江南投资集团有限公司负担6900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京卡狄格房地产经纪有限公司负担550元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  甄玉斌审 判 员  王 乐二〇一九年九月十日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  沙京泽