重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初19484号原告：张强，男，1982年1月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，重庆扬华律师事务所实习律师。被告：重庆长川置业有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告张强与被告重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告张强的委托诉讼代理人余孟江、王伟，被告长川公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张强的诉讼请求为：1、依法判决被告承担涉案房屋的物业管理费5032元；2、依法判决被告向原告支付违约金98262.62元（按逾期交房标准，以已付房价款1584881元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年10月1日起，计算至2018年6月12日止）；3、本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：2015年5月29日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市渝北区房屋一套。合同约定被告应当于2016年9月30日前，将符合合同约定的交房条件的商品房交付给原告。逾期交房被告将承担违约责任。2016年9月30日前原告已付清全部房款。被告组织交房时未达到国家规范要求和合同约定标准的通水、通电条件,导致原告于2017年6月才实际接房。2018年6月12日房屋才具备通水、通电条件。原告遂起诉。被告长川公司辩称：1、对于物管费的问题，虽然案涉小区在约定交付前未正式通水电，但原告能正常用水电，未给原告造成损失。且被告承担了此时间段的水电费用，导致临时用水电是第三方原因造成。对物管费的负担已有生效判决对此作了确认，被告同意按同类案件的生效判决支付1000元物管费用。2、对于逾期交房的问题，按合同约定的交付条件是取得竣工验收备案登记证。被告已按合同约定取得该证，具备了交房条件，故原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据。同样同类案件生效判决对该项予以了驳回，原告在明知该项诉请不能得到支持的情况下，仍然提出该项诉讼请求，该部分诉讼费应当由原告自行承担。3、对于律师费没有合同依据，应予以驳回。4、被告经济困难，希望原告体谅宽容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市电力公司公开信箱回复、前期物业服务合同、竣工验收备案登记证等证据本院予以采信。经审理查明：2015年5月29日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定，本商品房项目：暂定名为：东原湖山樾项目东原湖山樾一期二组团。商品房坐落为：重庆市北部新区区，本商品房建筑面积：124.26平方米；总成交金额1584881元；属预售商品房的，甲方应当在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2016年9月30日前通水；（2）于2016年9月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在达到上述通水、通电条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费用。合同附件三建筑材料、设备安装标准说明关于设备部分约定，1、供水：每户配置一块水表，每户设置一个给水点，二供加水压楼层以市政供水要求为准（以自来水公司核定水表容量为准）；2:供电：每户配置一块电表，入户至配电箱（以电力公司核定电表容量为准）。同日，原告与重庆新东原物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费用标准核定：高层公寓物业费按建筑面积：4.5元/平方米/月计收。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。2016年11月2日涉案房屋所处的楼栋取得了竣工验收备案登记证。2018年1月29日市电力公司公开信箱回复内容为：来信内容：重庆市渝北区照母山东原星樾1、2、3、4栋业主接房一年多至今仍未拿到电卡和水卡。经现场拍照发现电表都没有正式安装，目前小区一直使用的临时用电，电压经常不稳定，请问好久能够让该小区人员用上国家供电？办理结果：渝电力信箱﹝2018﹞1号已收悉，现将办理情况回复如下：该项目为重庆长川置业有限公司（下称开发商）承建的商住小区，该项目于2016年2月14日递交用电申请，2016年2月17日签订《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》，该项目为居民配套费项目，已于2017年12月27日完成送电，并已具备一户一表通电条件。开发商于2016年12月31日对星樾1、2、3、4号楼正式交房，开发商在当时未通电的情况下自行安装了电表箱和电表。目前我公司需在更换电表箱和低压空开、核查表后线和更换电能表后才能进行一户一表的送电工作，而更换工作需开发商予以配合进行停电才能完成，我公司多次与开发商协调，但开发商仍未对停电事宜予以答复。供电公司将积极跟进协信东原星樾项目项目用电进展，全力配合开发商工程进度，协助其开展改换电表箱和低压空开，核查表后线和更换电能表的工作，尽快组织一户一表送电。另查明，2016年9月30日前被告已书面通知原告按合同约定时间接房。接房时，小区内通水通电，但是是临时用水用电。2018年6月12日小区已开通正式的一户一表。开通正式的一户一表前是否缴纳水电费原告称其不清楚。对于律师费，原告明确其没有提出具体的金额要求，由法院依职权裁判。本院认为：原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。合同约定的交房时间是在2016年9月30日，但案涉房屋于2016年11月2日才取得建设工程竣工验收备案登记证，故即使被告在2016年9月30日前向原告发出了接房通知书，履行了通知义务，但其交付的房屋也没有达到合同约定的交房条件。被告应当按合同约定支付从2016年10月1日至11月2日期间的逾期交房违约金，为：1584881×33天×万分之一=5230元（保留整数），原告超出部分的逾期交房违约金请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告承担物业管理费的请求，《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据双方签订的商品房买卖合同，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“通水通电”应理解为合法、正常的用电用水。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件，故按合同约定长川公司应该向原告承担违约责任，即支付从2017年1月1日至正式开通一户一表期间的物业管理费。因涉案房屋从使用功能而言在交房时已经实际通水通电，原告也未举示证据证明其因为水电问题而遭受的实际损失，同时综合考虑被告对于逾期接通居民用电的过错程度、被告公司也承担了期间的水电费，本院对于被告承担的违约责任酌情调整为1000元。对于律师费由于原告没有具体的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆长川置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告张强违约金1000元；二、被告重庆长川置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告张强逾期交房违约金5230元；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2370元，因适用简易程序审理减半收取1185元，由原告张强负担1000元，被告重庆长川置业有限公司负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 胡可萍二〇一九年九月二日法官助理 郭蒙政书 记 员 唐春燕