海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初103号原告：饶丹妮，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告饶丹妮与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶丹妮的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶丹妮向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司立即为饶丹妮办理半岛云邸第1幢1单元1701房的不动产权证；2.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年1月8日，饶丹妮与中信公司、新佳公司签订《商品房买卖合同》，约定饶丹妮购买中信公司、新佳公司开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第1幢1单元1701房。饶丹妮已按合同约定付清了购房款8,570,973元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同约定，中信公司、新佳公司应当在2015年12月26日前为饶丹妮办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司、新佳公司仍未为饶丹妮办理完毕。故，中信公司与新佳公司应共同为饶丹妮办理半岛云邸第1幢1单元1701房的不动产权证。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，半岛云邸项目的商品房预售许可证和在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的发展商均是新佳公司，中信公司与姚丹妮签订的合同已因履行不能而解除。二、饶丹妮与中信公司的商品房买卖合同解除后，饶丹妮仍愿意继续购买出卖人为新佳公司的涉案房屋，但因故未能及时与新佳公司签订合同，饶丹妮已经收房。2017年底，饶丹妮准备与新佳公司签订合同时，因原预售许可证到期，预售许可证展期还在办理之中，未能完成网签。三、2018年5月，预售许可证展期许可后，受调控新政的影响，仍不能办理网签，在与房地部门协调准备材料过程中，因新佳公司对第三方的债务问题，该房屋被海南省高级人民法院查封。四、目前，预售许可证再次到期，因新佳公司破产重整，管理人暂停了半岛云邸的全部开发事务，预售许可展期暂停办理，没有包括管理人、房地部门等在内的许可，现仍无法办理网签。五、为饶丹妮办理产权证需要与新佳公司网签，并签订正式合同，待半岛云邸项目取得饶丹妮所在楼栋的不动产权证之后，才能为饶丹妮办理不动产转移登记。因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司并非与饶丹妮签订《商品房买卖合同》的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据饶丹妮提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、饶丹妮提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：双方存在房屋买卖合同关系，并证明交房时间、办证时间；2.《房款收据》。证明：饶丹妮已支付完全部购房款并已实际入住。中信公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，不认可《商品房买卖合同》的证明目的。上述证明了三亚中信公司不是出卖人，不是本案适格被告。新佳公司质证意见为：1.新佳公司并非与饶丹妮签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格主体；2.房款等相关费用支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。二、中信公司提交如下证据：5份房屋《商品房预售许可证》。证明：新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人。饶丹妮对《商品房预售许可证》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，并不存在开发商变更问题。新佳公司质证意见：对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可。本院认证意见如下：饶丹妮提交的证据目录中列明有《商品房预信合同》《承诺函》，但未提交该证据，本院不予确认。各方当事人对对方当事人提交的其他证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年1月，中信公司作为出卖人、饶丹妮作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：饶丹妮购买新佳公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢1单元1701房，房屋总价款为8,570,973元；饶丹妮应在2013年4月17日前支付首期款250,000元，2013年7月17日前支付余款6,070,973元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%（第十五条）。截至2014年4月9日，饶丹妮向中信公司支付了全部购房款8,570,973元。中信公司按约向饶丹妮交付涉案房屋。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。本院认为，中信公司与饶丹妮签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。饶丹妮的合法权益受法律保护，协助办理房屋权属证书是房屋出卖人的附随义务，中信公司在合同约定的期限内未能为饶丹妮办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，中信公司应当在合理期限内协助购房者饶丹妮办理不动产权证。饶丹妮的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。新佳公司未与饶丹妮签订《商品房买卖合同》，未收取饶丹妮的购房款，也未向饶丹妮交付房屋，其抗辩其不是商品房买卖合同关系的适格主体合法有据，本院予以支持。按照合同相对性原理，饶丹妮诉求新佳公司与中信公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。综上所述，饶丹妮的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助饶丹妮办理三亚市吉阳区鹿回头的半岛云邸项目公寓第1幢1单元1701号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元（饶丹妮已预交），由三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。