江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5434号 原告：苏州市人民防空工程有限责任公司，住所地苏州市人民路63号。 法定代表人：居伟元，总经理。 委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏亚，江苏瀚邦律师事务所律师。 被告：邵正秀，女，1971年3月12日出生，汉族，住苏州市。 委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。 原告苏州市人民防空工程有限责任公司（以下简称人民防空公司）与被告邵正秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日、8月23日公开开庭进行了审理。原告人民防空公司的委托诉讼代理人张惟明、朱敏亚、被告邵正秀两次开庭均到庭参加诉讼。被告邵正秀的委托诉讼代理人刘志发第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人民防空公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方租赁合同关系已于2019年5月16日解除，判令被告立即归还租赁房屋；2.判令被告支付拖欠的房屋租金59930元，并自2019年6月21日起按照年租金82.5万(年租金55万的1.5倍)计算房屋实际占有使用费；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2003年开始，原告将位于苏州市人民路63号三益饭店租赁给姜加成经营。直至2014年，双方均签订有房屋租赁合同，在2014年签订的合同中约定，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金人民币55万元。期间，实际房屋使用及经营均由被告与姜加成共同行使。然，上述租赁期限届满后，由于被告原因，双方未再签订租赁合同。直至2017年姜加成去世后，租赁场所仍继续由被告实际使用并经营三益饭店。期间，原告又多次声明，如要继续租赁使用，需重新签订租赁合同，但被告仍自行按照之前的租金标准缴纳租金，且一直存在拖欠租金的情况。原告于2019年5月15日委托律师向被告发出解除租赁关系的通知，并给予了被告一个多月的搬迁期限，要求被告于2019年6月20日将房屋返还原告。被告己于2019年5月16日收到律师函，但被告至今未能按照律师函的要求向原告返还租赁房屋。原告认为，原告已依法解除租赁合同，但被告拒不归还房屋的行为已构成违约，原告有权要求其返还房屋并支付租金及占有使用费。故原告诉至法院。 被告邵正秀辩称,本案租赁合同2009年签订一直履行至2015年，如有变动应再行协商；原告要被告房租，被告就立即交房租，不存在恶意拖欠；今年原告提出签新合同，还在协商过程中就突然提起诉讼；被告为房屋改造花费了合计500多万，刚改造完毕原告就提出涨价，不同意涨价就取消租赁是不合理的，如果原告不想继续租赁，在2018年被告改造前就该提出；被告认为被告有继续承租优先权，再租赁的价格应实事求是，如果不能达成一致意见，原告应对被告的经营投入进行补偿。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了房屋所有权证、合同、通知函、租金支付清单及收据存根、律师函及邮寄凭证，被告对上述证据无异议；被告向本院提供了装修费用票据，原告对该证据有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市人民路63号房屋（面积12739.61m2）所有权人为原告人民防空公司。 2003年起，人民防空公司将苏州市人民路63号三益饭店出租给姜加成经营使用。2014年左右，人民防空公司（甲方）与姜加成（乙方）续签合同一份，约定甲方将苏州市人民路63号三益饭店经营权出租给姜加成使用，建筑面积约为2000平方米，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，承包经营费为55万元，承包经营费分两次支付，于签订合同时支付30万元，5月31日前支付25万元；甲方交付三益饭店时乙方应向甲方支付租赁保证金5万元整，如乙方违约，该保证金不予退还；乙方租赁三益饭店经营期间，不得擅自改变房屋的结构和用途，如需装修应征得甲方的书面同意，装修物在租赁期满时因乙方违约解除合同时为甲方所有；租赁期满本合同自然终止，乙方应在合同期满后三天内将三益饭店归还甲方，如延期不交甲方除有权要求乙方腾清及交还房屋外，乙方逾期交还房屋租金按原合同支付并支付违约金，违约金按天计算并按年承包经营费的5‰向甲方支付违约金，如造成甲方损失，一切损失由乙方承担，如要续租，乙方应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后协商办理新的租赁合同；乙方应按照合同约定支付租赁及其他费用，如果乙方逾期支付，每逾期一天除付清所欠款项外，乙方需支付所欠款5%的违约金，逾期超过一个月未付清，甲方有权单方终止合同，所造成的一切经济损失由乙方承担。姜加成在该合同上签字。之后，双方未再签订租赁合同。审理中，被告邵正秀陈述其与姜加成原系夫妻关系，2014年离婚，离婚前双方共同承租使用三益饭店，离婚后由邵正秀个人承租使用。 2017年7月26日，人民防空公司向三益饭店实际承包人发送通知函，认为承包人私自将院内部分房屋违法转租给第三方，并利用破墙开店的方式与院内南门小商品市场经营相同业态，要求承包人立即解除与该商户的违法租赁合同，将房屋恢复原状。邵正秀签收了该通知函。2019年5月15日，江苏瀚邦律师事务所张惟明律师受人民防空公司委托向邵正秀发送律师函一份，告知其与原告之间的租赁关系解除，要求邵正秀于2019年6月20日前将房屋腾空后返还原告，不得破坏房屋结构及固定装修，并支付实际使用房屋期间拖欠的房屋租金。邵正秀收函后并未将房屋返还，人民防空公司遂诉至法院。 审理中，原告陈述2019年1月1日至6月20日应付租金为259930元，被告支付20万元，剩余59930元未支付。被告对未按约定支付租金的事实不持异议，其陈述每次实际交租金都是原告催，被告就交5万或10万。关于房屋占有使用费，原告认为根据最后一份合同约定被告逾期腾房应按每日房租千分之五支付违约金，但违约金主张过高，自行调整至按照年租金55万元的1.5倍计算。关于未续签合同的原因，被告称合同到期后，原告要求涨房租，双方未谈妥，故未签合同。 本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。人民防空公司与姜加成的租赁合同约定租期至2014年12月31日止，租期届满后双方未就续租事宜达成合意，未再续签合同。邵正秀作为涉案房屋的实际使用人，亦未与人民防空公司签订书面租赁合同，双方成立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。江苏瀚邦律师事务所已于2019年5月15日向邵正秀发送解除合同的律师函，庭审中邵正秀陈述于2019年5月16日收到，故本院认定双方的租赁合同于2019年5月16日解除。 合同解除后，合同解除后邵正秀应及时向人民防空公司交还涉案房屋。邵正秀在腾让房屋时对已与涉案房屋形成附和的装修及附属设施在征得人民防空公司同意下方可搬离，不得破坏房屋结构。2019年1月1日计算至合同解除日2019年5月16日邵正秀应付的租金，按照双方认可的年租金标准55万元的标准计算为204931.51元（55万元/年÷365天×136天）。邵正秀已支付20万元，还应支付4931.51元。现邵正秀仍占用涉案房屋，应当支付2019年5月17日至房屋交接之日期间的房屋占有使用费。人民防空公司主张按照年租金的1.5倍计算房屋占有使用费缺乏相应合同及法律依据，本院对此不予支持，考虑到该房屋占有使用费具有违约金的性质，本院将其酌情调整至参照原年租金55万元的1.3倍计算，即71.5万元/年（55万元/年×1.3）。关于邵正秀主张人民防空公司应对其经营投入进行补偿的意见，缺乏合同及法律依据，本院对此不予认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州市人民防空工程有限责任公司与被告邵正秀之间的租赁合同于2019年5月16日解除。 二、被告邵正秀于本判决生效之日起10日将位于苏州市人民路63号三益饭店返还原告苏州市人民防空工程有限责任公司。 三、被告邵正秀于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市人民防空工程有限责任公司租金4931.51元，并支付房屋占有使用费（自2019年5月17日起按照71.5万元/年租金标准计算至店铺实际交接之日止）。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1298元，适用简易程序减半收取649元，由原告苏州市人民防空工程有限责任公司负担87元，被告邵正秀负担562元。上述费用于本判决生效之日起10日内由原、被告自行结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员 陈 瑾 二〇一九年九月二十五日 书记员 周苏彦