湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再629号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐治球，男，1971年3月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区，所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈建南，男，1970年11月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：曾韦芸，湖南锐杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邹球，男，1967年6月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。再审申请人唐治球因与被申请人陈建南、邹球案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终1511号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月12日作出（2018）湘民申2663号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年9月25日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人唐治球及其委托诉讼代理人廖湘辉，被申请人陈建南及其委托诉讼代理人曾韦芸到庭参加诉讼，被申请人邹球经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。唐治球向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令不得执行长沙市岳麓区观沙路269号八方小区二期Ｂ区Ｂ17栋603号（产权证号：41××43）房屋及Ｂ2-ｂ2-043号车库；2、请求法院确认长沙市岳麓区观沙路269号八方小区二期Ｂ区Ｂ17栋603号（产权证号：41××43）房屋及Ｂ2-ｂ2-043号车库归唐治球所有；3、请求判令由陈建南、邹球承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月26日，邹球与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150217603），以总价款545910元购买了长沙市岳麓区观沙路269号八方小区二期B区B17栋603号房屋，并以价款97800元购买了B2-b2-043号车库。双方约定交房时间为2017年7月31日前。同日，邹球与唐治球就上述房屋及车库签订了《房屋转让协议》，主要约定事项如下：1、房屋及车库转让价格为：开发商核定价+增值额15万元；2、付款方式为：乙方（唐治球）凭甲方（邹球）购房凭证将甲方已付款项人民币贰拾万元和增值额人民币壹拾伍万元，共计人民币叁拾伍万元，在7个工作日内付给甲方；房屋及车库还需支付的款项，由乙方负责，在过户前，款项由乙方筹集，甲方代缴；3、乙方付清甲方款项后，该房屋及车库归乙方所有，并享有相应的权利和义务。4、过户前乙方委托甲方持有产权，甲方应根据要求办理产权登记等手续，并将产权证交乙方保管，代持期间甲方不得对房屋进行抵押、转让等处置；符合条件过户后，甲方应积极配合乙方办理好过户手续，过户费由乙方负责。协议签订后，唐治球履行了付款义务。2017年7月30日，唐治球办理了涉案房产的交房手续。后唐治球对涉案房产进行了装修，并入住至今。由于涉案房产系政府职工的指标房，按照相应政策规定，该房产在产权登记发证之日起五年内不得变更，故涉案房产至今未办理过户手续。另查明，2012年6月14日和7月29日，邹球及案外人兰寨辉共同向陈建南借款共计50万元。后由于邹球、兰寨辉未按约履行还款义务，陈建南遂诉至法院。2016年9月27日，一审法院作出(2015)宁民初字第06003号民事判决书，判决兰寨辉、邹球向陈建南偿还借款50万元及相应的利息。因兰寨辉、邹球未按期履行，陈建南遂向一审法院申请予以强制执行。在执行过程中，一审法院于2017年6月14日作出（2017）湘0124执463-2号执行裁定书，对本案涉案房产进行了查封。因本案涉案房产已由唐治球购买居住，为此其向一审法院提出异议，请求人民法院中止对涉案房产的查封。一审法院于2018年7月19日作出（2018）湘0124执异21号执行裁定书，裁定驳回唐治球的异议请求。唐治球对该执行裁定不服，诉至一审法院。还查明，涉案房产在一审法院查封之前已于2016年12月9日和2017年1月12日分别由岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院进行了预查封。庭审中，唐治球及邹球均表明二人的房屋转让合同签订在前，邹球与开发商的商品房买卖合同签订在后，因被告知涉案房产系政府公职人员的指标房，必须实名登记购房，不能转让指标，故在签订《房屋转让协议》后，二人商定仍以邹球的名义与开发商签订商品房买卖合同。一审法院认为，唐治球对诉争房产（含车库）享有的实体权利是否能够排除人民法院的强制执行及诉争房产（含车库）的权利归属。对此一审法院评析如下：关于焦点一。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，如果唐治球没有取得涉案房产的产权，或者涉案房产产权在人民法院执行手续前没有办理变更登记的情况下要排除强制执行，就必须满足上述四个条件。而本案中：第一，涉案房产于2016年12月9日和2017年1月12日分别由岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院进行了预查封，并于2017年6月14日由一审法院进行了查封，唐治球于2017年7月30日才办理交房手续，故不能认定其在法院查封之前已合法占有涉案房产。第二，唐治球在买受涉案房产时已经明知该房产系邹球作为政府公务人员享有的政策性房产，其指标不能转让，且存在该房产在很长时间之内无法办理过户的风险；唐治球在受让该房产的同时也应当预料到该房产很长时间内不能过户所导致的风险，故买受人对此存在一定过错，本案也不符合“非因买受人自身原因未能办理过户登记”的情形。综上，对于唐治球提出的阻却执行的诉讼请求，一审院不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。但根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，买房人在购买房屋后未办理所有权变更登记手续，则不能发生物权变动的法律后果，买受人尚未取得标的物的所有权，不能依据合同约定，请求法院确认房屋所有权归其所有。本案中，唐治球虽与邹球签订了房屋转让协议，但根据庭审查明的事实，双方至今未办理所有权变更登记手续，故唐治球尚未取得涉案房产的所有权。又根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”确认物权以存在物权归属争议为前提，唐治球作为买受人以支付了全部价款并交房入住为由请求直接确认其享有涉案房屋及车库所有权，也不符合物权确认争议的构成要件，一审法院不予支持。唐治球可另行主张邹球履行合同义务。综上，对于唐治球诉请，一审法院予以全部驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回唐治球的全部诉讼请求。案件受理费11738元，由唐治球承担。唐治球上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持唐治球的诉讼请求；2.判令由陈建南、邹球承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、唐治球是诉争房产的实际购房人、真实权利人，邹球只是名义购房人。一审法院已认定唐治球按照与开发商签订的购房合同的约定履行了付款义务，为诉争房产的实际购房人，且办理了一切与诉争房产相关的买卖手续，唐治球应当享有诉争房产及车库的实体权利。二、唐治球在人民法院查封之前已实质性控制了该房，其妻儿已将户口迁入诉争房屋且儿子已经在该房小区所属小学就读，在付清了全部购房款和办理与购房相关的手续，随后积极履行交房手续、装修入住并支付物业费等事实，应当视为已实质性合法占有诉争房产。交房时间是依据开发商与邹球签订的《长沙市商品房买卖合同》确定的，不是唐治球或者邹球能决定的。三、一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法目的是为了规避在二手房买卖过程中，交易人制造虚假购房买卖以恶意转移财产、逃避债务的行为，而本案中，诉争房产是预售房、一手房，开发商房子还未建好，唐治球在未与开发商完成交付前，根本不可能办理过户，唐治球对此没有过错。四、根据《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》第三条的规定，唐治球购买房屋指标没有违反法律强制性规定，唐治球与邹球的房屋转让协议为有效协议，而且唐治球将购房全款一次性支付给开发商，并在开发商的配合下办理了购房、交房的一切手续，应当认定为开发商同意了唐治球与邹球的购买和转让行为。五、根据《民法通则》，物权的取得要合法并应支付对价，以及诚实有信、等价有偿的原则。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。依据《物权法解释一》第二条的规定，唐治球是诉争房产的实际物权人，人民法院应当予以支持。综上，唐治球对诉争房产（含车库）享有的实体权利，应当而且能够排除人民法院的强制执行。一审法院基本事实认定错误，适用法律错误。请求二审法院依法支持唐治球的诉求。陈建南辩称，一、一审判决事实认定清楚，诉争房产（含车库）系邹球所有。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，本案诉争房产（含车库）尚未过户给唐治球，该房产系邹球名下的财产，是（2015）宁民初字第06003号民事判决书的执行标的物，唐治球对诉争房产（含车库）不享有物权；假设唐治球与邹球间的房屋转让行为有效，唐治球对邹球享有的也是合同债权而已，其不能当然就取得该诉争房产（含车库）的物权，不动产物权转让未经登记，不发生效力。二、一审判决适用法律正确，唐治球所主张的权利于法无据，不能排除人民法院的强制执行。本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1.唐治球在人民法院查封之前没有合法占有诉争房产，其在上诉状中自认的交房时间为2017年7月30日，但在2017年6月14日诉争房产即被人民法院查封且此后一直处于查封状态。装修、入住是在查封之后。2.依据唐治球在一审中提交的证据7，唐治球在明知长沙市政府对该房产的政策规定情况下仍然冒着巨大风险签订转让协议，依据常识和常理，唐治球对涉案房屋未办理过户手续存有一定过错。三、陈建南和邹球以及案外人兰寨辉的借款事实发生在2012年6月14日和7月29日，远在唐治球和邹球房屋转让之前，此案有已经生效的判决，不存在任何虚假诉讼的可能性。邹球未发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，本案争议焦点为唐治球是否享有排除强制执行涉案房产（含车库）的权利。首先，唐治球与邹球签订的《房屋转让协议》只是在其内部产生债权债务关系，双方至今未办理所有权变更登记手续，未经登记不发生物权变动的法律后果，因此不能认定唐治球系涉案房产的所有权人。一审法院未支持唐治球要求确认涉案房产及车库归其所有的诉讼请求具有事实和法律依据，予以维持。其次，虽然唐治球与邹球就涉案房产签订了《房屋转让协议》，唐治球亦履行了支付全部价款的义务，但是一审法院已于2017年6月14日对涉案房产进行了查封，且涉案房产在一审法院查封前已于2016年12月9日和2017年1月12日分别被岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院进行了预查封，而唐治球办理涉案房产的交房手续是在2017年7月30日，之后才进行装修并且入住，在唐治球实际占有涉案房产之前一审法院已对该房产进行了查封，故一审法院认为唐治球在法院查封之前未合法占有涉案房产并无不妥。而且由于涉案房产系政府职工的指标房，按照相应政策规定，该房产在产权登记发证之日起五年内不得变更，故涉案房产至今未办理过户手续。唐治球明知上述情况，仍然冒着该房产在很长时间内无法办理过户登记的风险与邹球签订《房屋转让协议》，唐治球对于涉案房产登记在邹球名下本身具有过错，由此产生的风险应自行承担。因此，一审法院认定唐治球对于涉案房产未办理过户登记存在一定过错并无不妥。唐治球对登记在邹球名下的涉案房产提出异议不符合排除人民法院强制执行的情形，故其不能阻却强制执行，其要求不得执行涉案房产没有法律依据，不予支持。综上，唐治球的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费11738元，由唐治球负担。唐治球向本院申请再审。请求撤销原审判决，依法支持申请人一审诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定事实错误。邹球与唐治球签订的《房屋转让协议》,购买的是购房指标,而非实体房屋。另外,涉案协议签订时本案诉争房屋尚未建设,房屋尚未实际存在,其后均是由唐治球借邹球的名义实际向长沙市经发房地产开发有限公司支付的购房款,故协议约定的只是对涉案房屋指标的转让,而不是对实体房屋的转让，且唐治球向开发商缴纳了涉案房屋的物业管理费,与开发商办理了涉案房屋的交房手续,证明开发商认可了涉案房屋由唐治球实际购买的事实。根据该法律规定,唐治球系涉案房屋的真实权利人,涉案房屋未办理产权变更登记,不能否认唐治球对涉案房屋的真实权利。法院查封的不是邹球的真实财产,查封明显错误,原判认为唐治球2017年7月30日才办理交房手续,在法院查封之前没有占有涉案房屋系认定事实错误。唐治球是涉案房屋的真实权利人,应适用《物权法解释(一)》第二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关法律规定,并参照湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见来处理该案,而本案原判根据《物权法》第9条等法律规定,驳回唐治球的全部诉讼请求,明显适用法律错误。综上,申请人认为,申请人与被申请人邹球签订的《房屋转让协议》是对涉案房屋指标的转让,而不是实体房屋的转让,申请人是涉案房屋的真实权利人,其《房屋转让协议》合法有效,应受法律保护。恳请依法改判。本院再审查明：1、涉案房屋属于八方小区的学区房，唐治球为其女儿上学方便，于2016年8月26日将其配偶和女儿的户口迁入涉案房屋，其女儿于2016年秋季因此得以入读八方实验小学。2、岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院预查封时间分别至2019年12月8日和2020年1月11日。本院再审查明的其他事实与一、二审认定的一致，予以确认。本院再审认为，人民法院在审理案外人提起的执行异议之诉案件中，主要审查案外人对执行标的是否实际享有法律意义上的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，在审理执行异议之诉案件中，可以参照适用，而非必须适用。本案邹球与唐治球签订的《房屋转让协议》不违背法律行政法规的强制性规定，又是双方当事人真实意思的表示，依法应认定有效。邹球与唐治球签订《房屋转让协议》在前，岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院的预查封、宁乡市人民法院的轮候查封在后；唐治球已支付全部价款；唐治球没有及时办理过户登记的原因是涉案房屋是政府公职人员享有的政策性房产，按政策规定必须经过一定时间之后才能办理过户登记，唐治球自身没有过错。本案与一般房屋买卖合同相比，有其特别之处：邹球与唐治球签订的虽然是《房屋转让协议》，但从双方约定的内容及各自履行的义务来看，双方实际买卖的是购房指标，双方签订合同时，涉案房屋尚在建设过程之中，不像一般的商品房买卖，购房人在签订合同时，房地产开发商已经取得商品房预售许可证，房屋的外观权利可以公示；也不同于一般二手房买卖，在签订合同时，能够占有使用。尽管唐治球在法院查封之前没有合法占有涉案房屋，但已经使用涉案房屋学区房的随附利益，供其女儿上学。综合上述因素，足以认定唐治球是涉案房屋的实际权利人并依法使用了一定的权益，其权益依法应该受到保护。且岳麓区人民法院和芙蓉区人民法院预查封时间分别至2019年12月8日和2020年1月11日。宁乡市人民法院2017年6月14日的查封是轮候查封。在第一顺序查封者未处置查封财产前，轮候查封者不能对查封财产进行处置。宁乡市人民法院先对涉案财产进行处置行为违法，也应予以纠正。虽然唐治球对实际上房屋享有排除强制执行的权利，但因唐治球签订的是房屋买卖合同，根据物权法的规定，其对邹球享有的是债权，人民法院不能凭房屋买卖合同直接确认其享有物权，如果邹球在履约过程中违约不办理过户登记手续，唐治球可请求人民法院判决邹球协助过户。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。唐治球申请再审理由部分成立，本院予以支持。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终1511号民事判决和湖南省宁乡市人民法院(2018)湘0124民初4846号民事判决；二、不得执行长沙市岳麓区观沙路269号八方小区二期Ｂ区Ｂ17栋603号（产权证号：41××43）房屋及Ｂ2-ｂ2-043号车库；三、驳回唐治球的其他诉讼请求。一审案件受理费11738元；二审案件受理费11738元，均由陈建南负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 王 琳审判员 方 晶二〇一九年九月二十七日书记员 肖湘青