海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初278号 原告：李行，男，1981年11月1日出生，汉族，现住海南省。 委托诉讼代理人：潘继虎，男，1979年9月14日出生，汉族，现住海南省儋州市。 被告：儋州天易实业有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇伏波东路20号。 法定代表人：颜海珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈翔，男，该公司员工。 第三人:曾庆坪，男，1974年10月3日出生，汉族。 原告李行与被告儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）及第三人曾庆坪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李行，被告天易公司委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。第三人曾庆坪经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李行向本院提出诉讼请求：1、李行与天易公司签订的《商品房买卖合同》真实有效；2、天易公司继续履行合同，将儋城壹品第一栋C单元1003号房屋交付给李行，并备案到李行名下且办理房产的相关手续；3、天易公司支付给李行逾期交房违约金(自2015年2月1日起至实际交付楼房之日止按700元/月计付）；4、诉讼费由天易公司承担。庭审中李行明确:第2项诉请中继续履行合同即是天易公司将儋城壹品第1栋C单元1003号房屋（以下简称涉案商品房）交付给李行，协助办理备案及房产证;第3项诉请所主张的违约金计至2018年12月31日，之后的违约金另行主张。事实与理由:2013年8月20日，李行与天易公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，天易公司将涉案商品房出售给李行，房屋总价399116元；首付款99126元，其余款项通过向银行贷款支付；交房日期为2014年8月30日前。合同签订后，李行向天易公司支付首付款99126元，天易公司出具了发票。合同约定的交房期限届至，天易公司未能依约交房。此后李行经查询得知，因天易公司与曾庆坪之间的借贷关系,天易公司与曾庆坪就涉案商品房另行签订《商品房买卖合同》,并已登记备案。李行认为：1、天易公司与曾庆坪之间名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷关系，双方之间并不具有买卖商品房的真实意思表示，天易公司与曾庆坪签订的《商品房买卖合同》无效。2、李行与天易公司的合同真实有效，应继续履行。涉案商品房已具备交付条件，应交付并办理房产相关手续。3、天易公司逾期交房，应按双方于2015年2月14日签订的《违约赔偿协议》约定，支付从2015年2月1日起至实际交付楼房之日止700元/月违约金。 被告天易公司辩称，天易公司与李行签订的《商品房买卖合同》真实有效，涉案商品房备案至曾庆坪名下且未经过政府职能部门验收，天易公司无法交房并办理备案、房产登记等。天易公司逾期交房，同意按约定支付700元/月的逾期交房违约金。 第三人曾庆坪未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了涉案商品房的查封、备案、登记信息查询材料、儋州市商品房买卖合同备案登记申请表及天易公司与曾庆坪签订的《商品房买卖合同》。本院组织当事人进行了质证，曾庆坪未到庭质证，视为放弃质证的权利。李行提供的《商品房买卖合同》、身份证、购房发票、《违约赔偿协议》《承诺书》，证据内容真实、形式合法且与本案有关，本院予以确认。本院依职权调取的证据可证实，曾庆坪与天易公司就涉案商品房签订《商品房买卖合同》并已办理合同备案手续的事实。 经对证据的分析认定，结合各方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2013年8月20日，李行(买受人）与天易公司(出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：130820131003）。合同约定：买受人购买的商品房为“儋城壹品”xxx号房，该商品房的用途为住宅。建筑面积111.8㎡；单价3570元/㎡，总金额399126元。买受人于签订合同后支付购房总价款的24.84%即99126元，其余的75.16%即300000元向银行或公积金中心申请贷款支付。出卖人应于2014年8月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。出卖人如未按本合同规定的期限交付商品房，按以下方式处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。合同签订后，李行支付99126元购房款给天易公司，天易公司给李行出具了购房款发票。 因天易公司逾期交房，天易公司（甲方）与李行（乙方）于2015年2月14日签订《违约赔偿协议》。协议约定：1、甲方针对交房延期违约事件作出赔偿；2、甲方承诺在延期交房之日起至实际交房时间承担乙方每个月住房租金700元；3、于2014年9月1日至2015年1月31日的住房租金共3500元，在2015年2月28日之内以现金形式一次性支付，剩余房租于每个月最后一天支付；4、乙方承诺对甲方延期交房违约事件的赔偿方式全部接受，自签订之日起不得提出其他任何要求；5、甲乙双方对此协议有保密义务，乙方不得作出有损甲方企业形象和公司利益的事。协议签订后，天易公司已支付违约金3500元给李行。 2015年5月23日，天易公司向李行承诺：定于2015年6月25日前办理房屋备案手续；从即日起至2015年6月25日前儋城壹品所剩房源大于业主所购房面积的百分之五十的房源将不予对外销售，以确保此部分业主房屋的保障。 涉案商品房至今未竣工验收合格。 另查明:2013年2月1日，天易公司与曾庆坪签订《商品房买卖合同》（编号：20130201）。合同约定：天易公司将包括涉案商品房在内的“儋城壹品”第1、2栋A、B、C单元部分商品房出卖给曾庆坪，建筑面积共7063.43㎡；单价为1043元/㎡，总金额7367157元。同日，天易公司在儋州市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。 本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，对照已查明的事实，本案天易公司将正在建设中的商品房预先出售给李行，双方形成的是商品房预售合同关系，因此案由宜定为商品房预售合同纠纷。李行与天易公司于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。天易公司未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，李行要求天易公司依照《违约赔偿协议》约定从2015年2月1日至2018年12月31日以700元/月计付逾期交房违约金32900元(47月×700元/月），天易公司予以认可，本院予以支持。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点主要为:涉案商品房是否具备交付及办理不动产权证书条件；涉案商品房能否备案登记至李行名下。 关于争议焦点一。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；其次，李行与天易公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案商品房交付条件为商品房验收合格，产权登记应当在交付使用后360日内。涉案商品房至今未竣工验收，依法依约均未达到交付条件及办理不动产权证书的条件，李行主张天易公司交付涉案商品房并办理不动产权证书的诉请于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的除外。鉴于涉案商品房至今仍备案在曾庆坪名下，在未涂销该项备案登记的情况下，涉案商品房在事实上无法备案至李行名下，故对李行请求将涉案商品房备案至其名下的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，李行诉请部分成立。曾庆坪经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告李行与被告儋州天易实业有限公司于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：130820131003）有效； 二、被告儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告原告李行逾期交房违约金32900元； 三、驳回原告李行的其他诉讼请求。 被告儋州天易实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7780元(原告李行已预交），由原告李行、被告儋州天易实业有限公司各负担3890元；公告费800元(原告李行已预交），由被告儋州天易实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  许琼焕 审 判 员  王 斌 审 判 员  李润红 二〇一九年九月一日 法官助理  翟嘉贤 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。