广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1352号 原告（反诉被告）：骆荣杰，男，1993年5月18日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：容伟现，广东星旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹素欣，广东星旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江门市世纪综合育乐有限公司，住所地：广东省江门市江海区外海茵雅轩1幢101。 法定代表人：张炳寅。 委托诉讼代理人：杨在坤，广东练达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。 原告（反诉被告）骆荣杰诉被告江门市世纪综合育乐有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人容伟现、尹素欣及被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨在坤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2016年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于江海区外海茵雅轩2幢X单元6层602室房屋，建筑面积97.64平方米，总价款为人民币468672元。原告已支付首期房款并办理银行按揭贷款。2017年7月16日，原、被告签订《房屋移交使用确认书》，正式将涉案房屋交付使用，但截至目前，经原告多次催促被告仍不配合原告办理房屋权属证书登记手续。按照预售合同的约定，应于2016年12月31日前交付涉案房屋，逾期交付房屋的，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金、因出卖人责任买受人未能在商品房交付之日起360日内取得商品房所有权证的，从逾期之日起按照已付房款0.01%支付违约金。为维护自身权益，原告起诉至本院，请求判令：1、被告协助原告办理房屋权属证书登记手续，将位于江海区外海茵雅轩2幢X单元6层602室号房屋登记在原告名下；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金22777.46元【按照已付购房款总额人民币468672元的0.01%/日，自合同约定交付之日起360日期限届满次日（2017年12月27日）计至案涉房屋权属证书办理完毕为止，暂计至2019年4月26日，为485日】；3、被告向原告支付逾期交房违约金9232.84元【按照已付购房款总额人民币468672元的0.01%/日，自合同约定交付期限届满次日（2017年1月1日）计至案涉房屋正式交付之日为止(2017年7月16日），为196日】；4、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）辩称：一、原告诉讼请求第一点，因为原告至今未支付案涉房屋的首期款，根据合同法的相关规定，原告违约，所以被告有权在原告履行支付首期款之前不予配合协助办理案涉房屋的权属证书登记手续。关于诉求二，因为原告没有支付首期款，按照案涉合同的第二十条第三款约定，因买受人的原因，未能在约定期内完成房屋所有权转移的，出卖方不承担责任。因此被告不承担办证的违约金责任。关于诉求三，案涉房屋未能按期交付，原因在于原告，按合同约定被告不承担逾期交付的违约责任，被告方因此提出反诉。二、被告出具首付款发票给原告，并不能证明原告已经支付了相应的款项，被告开具发票是因应房屋审批商业贷款的要求而出具。 被告（反诉原告）反诉诉称：涉案江海区外海茵雅轩2幢X单元6层602室房屋是由原告开发，并由台山市二建集团公司承建，原告父亲骆才世生前在该项目中担任过施工人员。骆才世生前想购买涉案房屋并登记在原告名下，因无力一次性交付购房首期款，遂请求被告代其垫付并在日后的工作收入中分期偿还，被告也同意。之后，骆才世以原告名义和被告在2016年1月27日签订《商品房买卖合同》（预售），合同签订后被告依约为原告垫付了涉案房屋首期款117672元。后来，骆才世意外身亡，原告至今也没有支付购房首期款给被告，被告多次催讨无果遂向法院提出反诉，请求判令：一、原告（反诉被告）支付案涉房屋的首期购房款117672元及违约金（从2016年2月1日开始计至付清之日，按照每日0.01%计算，暂计算到2019年7月1日是14662元）给被告（反诉原告）；二、反诉诉讼费由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）对反诉辩称：一、原告已支付全部的购房款项，并不存在违约情况，原告在本诉中提交的证据同样适用于本案的反诉。二、案涉首期款在合同中约定是2016.01.30前支付，退一步讲，被告认为原告没有支付首付款，那么被告的主张也过来诉讼时效。三、被告的事实和理由中第四行陈述，案涉的首付款是被告代原告父亲垫付，并由其在其工作收入中分期偿还。从被告的陈述可以看出，案涉商品房买卖合同的首付款，早已全部结清。被告认为原告的父亲拖欠其垫付款或者借款，那么应当另行起诉，与本案是不同法律关系。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 一、《商品房买卖合同(预售)》。证明2016年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》，按合同约定，逾期交付房屋及办理产权登记的，要承担相应的违约责任。 二、被告向原告出具的预售购房款的《发票联》(两张)(发票号码：03961264、05675843)。证明被告已收取原告支付的首期房款及银行按揭贷款，并出具发票作为收款凭证。 三、《房屋移交使用确认书》。证明2017年7月16日，双方办理房屋移交手续，案涉房屋交付时间已超过《商品房买卖合同(预售)》约定的交付时间。 四、《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》、《借款借据》、《不动产登记证明》【粤（2016）江门市不动产证明第1001134号】、《不动产登记证明》【粤（2016）江门市不动产证明第1001135号】。证明原告为购买案涉房屋向案外人江门市新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行贷款，并在2016年2月至4月期间办理好贷款手续及预购商品房抵押权预告登记。 五、《交存住宅专项维修资金协议书》。证明原告与被告签订《交存住宅专项维修资金协议书》，约定原告按照所拥有的物业的建筑面积以30元/平方米的标准向被告交存首次住宅专项维修资金。 被告（反诉原告）为支持其反诉请求，向本院举证如下： 一、《医疗费发票》、《人民调解协议书》。证明原告（反诉被告）的父亲骆才世在参与江门市华联建筑公司承建的雄立大厦项目过程中曾受伤入院治疗，被告（反诉原告）的法定代表人张贵焕代公司为其支付了全部医疗费。 二、新会农村商业银行：《客户回单》、《月度交易明细》、《现金缴款单》、《商品房买卖合同》（预售）、《收据》。证明1、原告（反诉被告）的案涉房产首期购房款是由被告（反诉原告）支付的。原告（反诉被告）至今并未偿还过首期款；2、被告（反诉原告）在支持案涉房屋的首期款时同时指出了另两名茵雅轩业主的认筹金各5000元。 经审理查明： 一、2016年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-001686），约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买位于江海区外海茵雅轩2幢X单元6层602室房屋，商品房总价款468672元，买受人应于2016年1月31日前支付首期房价款人民币117672元，余款351000元于2016年4月30日前向新会农村商业银行杜阮支行申请贷款支付，出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户（江门市世纪综合育乐有限公司在新会农村商业银行杜阮支行开立的账号为80XXX67的银行账户）；商品房应于2016年12月31日前交付，逾期超过190日买受人要求继续履行的，合同继续履行，应按日计算以全部房价款万分之一支付违约金；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，从逾期之日起计按已付房款的0.01%按日支付违约金。原告在预售合同及十二份附件的落款“买受人”处签名并加盖手指摸予以确认、被告在落款“出卖人”处加盖合同专用章确认、“法定代表人”一栏加盖被告当时的法定代表人张贵焕的印章予以确认。 二、2016年1月28日，被告向原告开具了金额为117672元的发票，发票上载明了涉案房屋信息及款项性质为“预收购房款”。 三、2016年2月26日，原告与新会农村商业银行杜阮支行签订《个人购房借款合同》及《个人购房担保合同》，约定原告向银行贷款351000元及以涉案房屋为抵押物担保银行债权实现。2016年4月19日，原告取得涉案房屋的不动产预告登记权属证明书。2017年7月16日，被告向原告交付涉案房屋，双方签订《房屋移交使用确认书》。 原告认为，房屋首期款117672元，是原告及其父亲现金凑齐后足额交给被告，其已支付了房屋首期款，但被告未依约按时向其交付房屋、亦未按时为其办理房屋所有权证，被告应立即配合完成房屋确权手续并承担相应违约责任。 被告认为，房屋首期款117672元，是2016年1月29日通过被告当时的法定代表人张贵焕的银行账户中取出，然后将款项存入合同约定的预售资金监管账户。鉴于原告父亲骆才世生前是江门市华联建筑公司的员工，该笔首期款是被告代原告垫付的且该款项从未在骆才世的工资中扣减。被告认为，原告一直未向被告归还房屋首期款，是原告的违约行为导致涉案房屋未能按时交付和办理权属证明，被告没有违约，原告应立即归还房屋首期款及违约金。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同(预售)》、预售购房款的《发票联》(两张)(发票号码：03961264、05675843)、《房屋移交使用确认书》、《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》、《借款借据》、《不动产登记证明》【粤（2016）江门市不动产证明第1001134号】、《不动产登记证明》【粤（2016）江门市不动产证明第1001135号】、被告提供的新会农村商业银行出具的《客户回单》、《月度交易明细》、《现金缴款单》及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是:一、原告是否已经支付首期房款117672元的问题；二、履行合同过程中是哪方违约的问题。 关于原告是否已经支付首期房款117672元的问题。在本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应依法予以保护。从发票上显示，涉案首期房款已依合同约定于2016年1月31日前完成支付，原告后续也办理了向银行贷款的手续，并于2016年4月19日取得涉案房屋的不动产预告登记权属证明书。支付首期房款、办理银行贷款及抵押、取得预告登记三个关键行为已实际完成，预售合同已实际生效，故原、被告均应依照合同约定履行相应义务。被告抗辩认为涉案首期款是其代原告父亲骆才世垫付的，应视为原告尚未支付首期款。本院认为，该垫付款项与本案不属同一法律关系，故在本案中不作审查，其存在与否并不影响本案合同的实际生效且继续履行，被告对此不具有先诉抗辩权，被告对此作为抗辩及反诉证据不充分、理由不成立，本院予以驳回，被告应依约协助原告办理涉案房屋所有权证。 关于本案违约责任的问题。依上所述，涉案合同合法有效且已实际生效，首期款已被认定为原告实际支付到位、房屋余款亦办理了银行贷款，原告已履行了合同中关于价款支付的义务，故被告亦理应依约在2016年12月31日前向原告交付房屋及在房屋交付之日起360日内为原告办理房屋所有权证，但涉案房屋于2017年7月16日才实际交付、直至本案庭审结束前被告仍未协助原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及参照《商品房预售合同》中：“商品房应于2016年12月31日前交付，逾期应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”、“未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，从逾期之日起计按已付房款的0.01%按日支付违约金”的违约条款，被告逾期向原告交付房屋及交付房屋后超过360天尚未协助原告办理房屋所有权证的行为实属违约，应依法承担违约责任，故被告理应向原告支付逾期交付房屋违约金[以全部房价款468672元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自逾期交付房屋之日（2017年1月1日）起至实际交付房屋之日（2017年7月16日）止]及逾期办理房屋所有权证违约金[以已付房款为基数，按照每日0.01%的标准计算，自逾期办理房屋所有权证（自交付房屋之日起360日即2018年7月11日）起至实际办理房屋所有权证之日止]。原告诉请被告支付违约金证据充分、合理合法，本院依法予以支持，但违约金起算时间应以本院认定为准。被告的反诉证据不充分、理由不成立，本院依法予以驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江门市世纪综合育乐有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）骆荣杰办理位于江门市江海区外海茵雅轩2幢X单元6层602室房屋所有权权属登记手续； 二、被告（反诉原告）江门市世纪综合育乐有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）骆荣杰支付逾期交付房屋违约金（以全部房价款468672元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2017年1月1日起计至2017年7月16日止）； 三、被告（反诉原告）江门市世纪综合育乐有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）骆荣杰支付逾期办理房屋所有权证违约金（以已付房款为基数，按照每日0.01%的标准计算，自2018年7月11日起计至实际办理房屋所有权证之日止）； 四、驳回被告（反诉原告）江门市世纪综合育乐有限公司全部的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8330.08元，适用简易程序减半收取为4165.04元（由原告骆荣杰预交）；案件反诉费4165.04元（由被告江门市世纪综合育乐有限公司预交），以上均由被告江门市世纪综合育乐有限公司负担；原告骆荣杰多预交的案件受理费4165.04元，由本院予以退回；被告江门市世纪综合育乐有限公司应向本院补缴案件受理费4165.04元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 方畅威 二〇一九年九月三日 本件与原本核对无异 法官助理 卢晓君 书 记 员 冯玉婵