江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初2594号 原告：张祖义，男，1962年6月18日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。 原告：毛本翠，女，1964年9月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。 委托诉讼代理人:成军伟（代理上述两原告），江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 被告：丁学柱，男，1957年1月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：陈义芬，女，1970年7月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人:张寅，江苏谐达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:阮月超，江苏谐达律师事务所实习律师。 第三人：张扣凤，女，1962年12月11日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：凌爱良，男，1963年7月25日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 原告张祖义、毛本翠与被告丁学柱、陈义芬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序公开审理了本案，经原告张祖义、毛本翠申请，本院依法追加张扣凤、凌爱良为第三人。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月19日、8月27日公开开庭审理了本案。原告张祖义、毛本翠及其委托诉讼代理人成军伟、被告丁学柱、被告陈义芬及其委托诉讼代理人张寅和阮月超、第三人张扣凤到庭参加诉讼；第三人凌爱良到庭参加了第一次庭审，但其经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告张祖义、毛本翠向本院提出诉讼请求：1.请求确认两被告签订的《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同201801150100)无效；2.请求判令被告陈义芬将位于苏州市姑苏区房屋过户至被告丁学柱名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于苏州市姑苏区房屋的原所有权人为被告丁学柱及其母亲陈XX。2005年，丁学柱和陈XX将上述房屋出售给第三人张扣凤、凌爱良，并交付了涉案房屋。2010年，张扣凤和凌爱良又将上述房屋出售给两原告，并向两原告交付了房屋。自2011年以来，两原告及其儿子张凯一直居住在涉案房屋内至今，后儿媳于2017年也住了进来。2018年，丁学柱明知涉案房屋已由张扣凤和凌爱良出售给了两原告，其又与被告陈义芬恶意串通，签订了《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同201801150100)一份，将涉案房屋再次出售给陈义芬并办理了房屋过户手续。两原告认为，丁学柱与陈义芬签订的房屋买卖合同为无效合同，为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告丁学柱辩称：1.我曾向张扣凤、凌爱良借款四万元，但从未将涉案房屋出售给两人，两人长期霸占我所有的涉案房屋，还在我不知情的情况下出售给他人，影响极坏；2.因从陈义芬处采购了大闸蟹，结欠其货款35万元，后约定以涉案房屋抵冲欠款，双方交易行为合情合理合法。 被告陈义芬辩称：1.我与丁学柱签订的房屋买卖合同真实有效，双方不存在恶意串通，也不损害第三人合法利益；2.涉案房屋并未过户登记在张祖义、毛本翠名下，其也未积极争取办理不动产权证，故两人对涉案房屋并无所有权。 第三人张扣凤、凌爱良共同述称:丁学柱和陈XX于2005年将涉案房屋以3.6万元的价格出售给我们，签订合同时有人证在场；我们于2006年对涉案房屋进行了翻建，于2010年以12万元出售给张祖义、毛本翠。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证存根、国有土地使用证、协议、房屋买卖协议、收条、保证书、房屋买卖合同书、房屋所有权遗失申请、公证书、水电费票据、不动产登记薄查询记录、苏州市存量房买卖合同、（2018）苏0508民初6183号庭审笔录、送货单、借据、不动产权证及平面图、购房发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市原平层房屋的登记所有权人为丁学柱及其母亲陈XX，建筑面积为23.89平方米，现登记所有权人为陈义芬。 2005年9月5日，丁学柱、陈XX作为甲方与张扣凤作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将上述房屋卖给张扣凤，房款为35000元，张扣凤已付购房款1万元，并在甲方搬出后付清余款。之后，双方又签订《具结保证书》一份，载明：涉案共有房屋自愿卖给张扣凤，房款36000元已付清，甲方丁学柱及其女儿丁来娣户口须在一月内迁出涉案房屋，张扣凤无偿提供一间住房给陈XX居住到临终。上述协议及保证书的最后落款甲方处均有丁学柱的签字并按捺了手印，同时加盖了陈XX的名字印章，乙方处有张扣凤的签字。审理中，丁学柱称其没有见过母亲陈XX有名字印章，不清楚是谁在上述两份材料上加盖了印章，但是母亲在签订上述《房屋买卖协议》时是在场的；张扣凤、凌爱良称陈XX在签订《房屋买卖协议》时加盖了其名字印章，保证书上的陈XX的名字印章是丁学柱盖上的。之后，丁学柱、陈XX向张扣凤、凌爱良交付了上述房屋，两人并于2006年左右对房屋进行了翻建，但双方未办理房屋过户手续。 2010年8月9日，张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠签订《房屋买卖合同书》一份，约定张扣凤、凌爱良将上述房屋出售给张祖义、毛本翠，房屋价款为12万元。在场案外人刘雪忠和许洪林也在该合同书中签了字。2010年8月9日、8月13日，张祖义向张扣凤、凌爱良分别支付了9万元和3万元房款。 自2011年起，张祖义、毛本翠及家属在上述房屋内居住至今。2012年10月17日，陈XX因病死亡，丁学柱为其唯一法定继承人。2013年，张祖义、毛本翠通过社区民警丁某找到丁学柱要求其协助办理房屋过户手续，丁学柱称房屋权属证书已丢失，张祖义、毛本翠称两人便向其支付了6000元协助办理过户的劳务费，后丁学柱办理了房屋权属证书遗失声明登报手续及继承公证手续。之后张祖义、毛本翠再未能联系到丁学柱，丁学柱亦未协助办理房屋过户手续。 2017年11月20日，丁学柱补领了上述房屋的不动产权证书。2018年1月15日，丁学柱作为房屋出卖人与陈义芬作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定丁学柱将上述房屋出售给陈义芬，房屋价款为2万元，于2018年4月1日前一次性支付；装修状况为毛坯，丁学柱在陈义芬付清房款之日起30日内交付房屋。次日，涉案房屋过户登记至陈义芬名下，陈义芬并未实际支付该2万元房款。 另查明，陈义芬作为出借人与丁学柱作为借款人于2012年7月26日签订名为“借据”一份，载明：因丁学柱称要到江苏宿迁发展做LED灯具业务，其向陈义芬暂借35万元，借款期限为五年，利息为银行正常利息，丁学柱至江苏宿迁成立了江苏晨丰光电科技有限公司，陈义芬以现金方式支付丁学柱35万元，丁学柱承诺如其到期不还或无力偿还35万元，其将涉案房屋过户给陈义芬偿还债务，过户完成后，35万元债务一笔勾销。另，江苏晨丰光电科技有限公司工商登记成立于2014年9月26日，法定代表人为丁学柱，住所地在江苏省宿迁市。 审理中，丁学柱陈述：我与张扣凤、凌爱良之间存在借款关系，我从未将房屋出售给他们，他们提交的涉案收条及2005年6月29日《协议》都不是我的签字。 张扣凤、凌爱良陈述：1.2005年6月29日，我们与丁学柱、陈XX在社区谢书记见证下商谈丁学柱、陈XX将涉案房屋出售给我们的事情，当日丁学柱与张扣凤还签了一份《协议》，约定在两个月内出售，总房款为35000元，最后确定是36000元；2.丁学柱在向我们出售涉案房屋时称房产证遗失，但向我们提供了房管部门出具的房屋所有权证存根。 陈义芬陈述：1.丁学柱在2010年9月至2011年1月期间从我处赊欠大闸蟹货款共计35万元；双方于2012年7月26日签订的“借据”中所涉35万元实为该未付货款转换的；2017年，我找到丁学柱要求其还款，丁学柱称可将涉案房屋出售给我，用欠付35万元货款冲抵；同一年，记得天气很热的时候，我去看了下涉案房屋，但大门是锁着的，没能进去，丁学柱告知我现在是他的朋友在居住，他的这个朋友去外地了；在我与丁学柱办理涉案房屋的过户手续前仅去过这一次。房屋过户后，因丁学柱不配合交付房屋，经向社区报警才得知张祖义、毛本翠一家人居住在里面。 审理中，张祖义、毛本翠申请三位证人出庭作证：1.桑某陈述：我居住在涉案房屋对面已四十多年了，之前与丁学柱是邻居，后自2011年起与张祖义、毛本翠成了邻居；丁学柱与陈XX于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，我是知道的，但只是听说，我们小区都知道的，还听说他们是在社区办理了相关手续。后张扣凤、凌爱良又于2010年将房屋出售给了张祖义、毛本翠，这我也是听说。2.许洪林陈述：是我介绍张扣凤、凌爱良将涉案房屋出售给张祖义、毛本翠的，张祖义、毛本翠在签订房屋买卖合同书当天支付购房款9万元现金，合同上的签名也是我签的，当时张扣凤、凌爱良还出示了其与丁学柱的房屋买卖合同。3.丁某陈述：我原是涉案房屋所在社区的公安民警；2005年一天下午，我正好至社区工作，看到张扣凤、凌爱良和丁学柱、陈XX在社区调解室，当时社区书记也在场并告诉我说丁学柱要把涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，张扣凤、凌爱良承诺买下房屋后管陈XX终老，后我有事就走开了，走之前没见他们签订合同；后张扣凤、凌爱良将房屋出售给了张祖义、毛本翠，我只是听说，但后来我们民警要求相关人员办理居住证时，才知道张祖义、毛本翠实际居住在涉案房屋内；2013年，丁学柱来社区时我曾劝他协助张祖义、毛本翠办理房屋过户手续，并让张祖义、毛本翠给丁学柱一些劳务费，让他去登报挂失遗失的房产证，然后再将房屋过户至张祖义、毛本翠名下。 本案争议焦点有二：一是丁学柱、陈XX与张扣凤、凌爱良之间是否存在房屋买卖合同关系；二是丁学柱与陈义芬之间买卖涉案房屋是否构成恶意串通。 一、丁学柱、陈XX与张扣凤、凌爱良之间是否存在房屋买卖合同关系。 本院认为，丁学柱确认涉案2005年9月5日签订的《房屋买卖协议》及此后签订的《具结保证书》中作为房屋出售方的“丁学柱”签名是其本人签字，尽管其对该两份材料上陈XX的名字印章提出异议，但是其亦陈述陈XX在2005年9月5日签订《房屋买卖协议》时是在场的，本院同时结合证人桑某和丁某关于陈XX出售涉案房屋的证言，可以推定陈XX是同意出售涉案房屋给张扣凤、凌爱良的，故本院认定双方之间存在房屋买卖合同关系，因涉案《房屋买卖协议》及《具结保证书》中亦无法律规定的无效情形，且内容又系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，丁学柱、陈XX在张扣凤、凌爱良支付完全部购房款后应积极履行协助办理房屋过户义务，陈XX去世后，丁学柱作为其唯一法定继承人应继续履行该义务。 二、丁学柱与陈义芬之间买卖涉案房屋是否构成恶意串通。 本院认为：第一，丁学柱于2005年收取全部房款并将涉案房屋交付出售给张扣凤、凌爱良，后又于2018年1月与陈义芬签订房屋买卖合同将房屋再次出售，主观上存在“一房二卖”的故意。第二，双方在涉案《苏州市存量房买卖合同》中约定的购房款2万元明显低于市场价格且未实际支付，约定的装饰状况为毛坯房也与实际不符，该合同约定及履行存在明显瑕疵。第三，陈义芬称丁学柱欠其货款35万元，后在2012年7月26日又转化成借款，但是涉案“借据”中并未提及此事，相反明确陈义芬当时以现金方式支付丁学柱35万元，利息模糊表述为银行正常利息，并提及丁学柱在江苏省宿迁市已成立江苏晨丰光电科技有限公司，而实际上该公司于2014年9月26日才在工商部门登记注册，该“借据”内容与陈义芬陈述及实际情况不符，存在诸多疑点。第四，即便双方协商用欠款35万元冲抵购房款，但是个人之间的房屋买卖属于大额资产交易，陈义芬在签订合同和房屋过户时仅在数月前对房屋的外围现场查看过一次，之后从未实际了解过房屋的装修及真实占有状况，这与民间正常交易惯例不符。据此，本院认定丁学柱与陈义芬之间所签订的房屋买卖合同系双方虚假的意思表示，相关行为构成恶意串通。 综上，丁学柱、陈XX于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，后张扣凤、凌爱良又于2010年转售给张祖义、毛本翠并自2011起居住至今，现丁学柱与陈义芬恶意串通将涉案房屋过户登记至陈义芬名下，导致丁学柱无法继续履行其与张扣凤、凌爱良签订在先的房屋买卖合同，进一步导致涉案房屋无法过户登记至张祖义、毛本翠名下，明显损害了张扣凤、凌爱良及张祖义、毛本翠的利益，本院认定丁学柱与陈义芬签订的房屋买卖合同系无效合同。无效合同自始没有法律约束力，且陈义芬也不构成善意取得，故张祖义、毛本翠主张陈义芬将涉案房屋过户登记至丁学柱名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告丁学柱与被告陈义芬于2018年1月15日签订的《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同201801150100)无效。 二、被告陈义芬于本判决生效之日起10日内将位于苏州市房屋（建筑面积23.89平方米）过户登记至被告丁学柱名下。 案件受理费6550元，财产保全费2020元，合计8570元，由被告丁学柱、陈义芬共同负担。公告费300元，由被告丁学柱承担。被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 长  耿杰圣 人民陪审员  孙毓平 人民陪审员  周雯娟 二〇一九年九月十一日 书 记 员  陈丽华