安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7476号上诉人（原审原告）：朱韦伟，男，1988年12月26日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：李俊，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢传凤，安徽中天恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谷锐，男，1984年1月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。原审第三人：合肥一六八房地产投资有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉路以南，翡翠路西翠微苑二期2号商铺115、215。法定代表人:李磊。上诉人朱韦伟因与被上诉人谷锐及原审第三人合肥一六八房地产投资有限公司（以下简称一六八房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱韦伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持朱韦伟一审诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。首先，朱韦伟、谷锐及一六八房产公司于2016年12月30日签订一份《补充协议》，该协议的主要条款、权利义务承受人、签约主体与《存量房买卖合同》完全不一致，乙方由李珊珊变成了朱韦伟，根据合同相对性原则，合同权利义务主体发生了变化，该协议是一份新的协议，而非是对李珊珊和谷锐签订《存量房买卖合同》的补充。即使该份《补充协议》是基于《存量房买卖合同》签订，但主体和内容均已发生重大改变，依据《合同法》第七十七条、第八十八条规定，可视为合同中权利义务的转让，法律后果应由朱韦伟和谷锐承担。其次，朱韦伟为了履行《补充协议》于当天通过光大银行向谷锐支付了40万元购房款，并在用途中注明：首付款45万元。双方在签订《补充协议》时谷锐和李珊珊并没有对朱韦伟的主体资格提出异议，谷锐还向朱韦伟出具收条确认收到了购房款，并在之后的录音中承认实际购房人是朱韦伟，40万元也是朱韦伟转给谷锐的。因此，一审法院认定李珊珊、谷锐解除了《存量房买卖合同》的行为亦对朱韦伟发生效力的认定明显错误。2.谷锐已将涉案房屋出售他人，《补充协议》无法履行，谷锐应当将40万元购房款退还给朱韦伟。谷锐称40万元已还，但朱韦伟没有收到，谷锐也没有出示证据证明购房款已返还。该笔40万元购房款下落不知，一审法院在未查明40万元购房款现在何处的情况下，驳回朱韦伟诉请，导致朱韦伟无法主张权利，严重损害了朱韦伟的合法利益。3.朱韦伟曾就本案提起多起诉讼，第一次以房屋买卖合同纠纷起诉，一审法院要求朱韦伟撤诉，变更诉请以不当得利为由起诉。朱韦伟重新起诉后，一审法院又以转款注明是首付款为由，认定不构成不当得利，驳回起诉。朱韦伟只得再次以房屋买卖合同纠纷起诉。一审法院在未查清案件基本事实的情况下直接驳回朱韦伟诉请，让朱韦伟丧失救济途径。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院判如所请。谷锐辩称，谷锐与李珊珊签订了房屋买卖合同，房子是卖给李珊珊的。2016年12月30日李珊珊在外地，李珊珊让朱韦伟来签订合同，因为当时李珊珊与朱韦伟是恋爱关系，所以是一方，补充协议是朱韦伟代李珊珊签订的。40万元房款是谁支付的，这是朱韦伟和李珊珊的内部关系，与谷锐无关。如果李珊珊同意过户给其他人，谷锐也无意见。2017年朱韦伟还发过微信，问谷锐房子有无过户给李珊珊，可以看出朱韦伟知道李珊珊是购房人。综上，对一审判决无异议，要求予以维持。一六八房产公司未到庭发表意见。朱韦伟向一审法院起诉请求：1.依法判令解除朱韦伟与谷锐签订的《补充协议》；2.依法判令谷锐退还购房款40万元，并承担自2016年12月31日起至实际还款之日止的资金占用利息（按同期银行贷款基准利率计算至起诉时为38000元）；3.本案诉讼费用由谷锐承担。一审法院认定事实：在一六八房产公司的居间下，2016年10月，谷锐（甲方）与李珊珊（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将其所有的位于合肥市经开区九龙路332号九龙园9幢2单元403室房屋以126万元出卖给乙方。合同落款处谷锐在甲方处签字按印，李珊珊在乙方处签字按印。上述合同签订后，因合肥出台了房屋限购政策，李珊珊不符合购房条件，经谷锐同意，由李珊珊寻找一个符合政策的购房人购买案涉房屋。2016年10月15日，谷锐（甲方）与李珊珊（乙方）又签订《房屋买卖补充协议》一份，协议约定甲方将其所有的位于合肥市经开区九龙路332号九龙园9幢2单元403室房屋以126万元出卖给乙方，购房定金为5万元……，甲方答应乙方，给乙方足够时间寻找满足购房条件的购买人……。补充协议落款处谷锐在甲方处签字按印，李珊珊在乙方处签字按印。上述补充协议签订后，李珊珊向谷锐支付购房定金5万元，谷锐向李珊珊出具收条予以确认。因朱韦伟与李珊珊系恋爱中的男女朋友关系，李珊珊未按补充协议的承诺找到符合购房条件的人购买案涉房屋，为了继续履行合同，2016年12月30日，谷锐（甲方）与朱韦伟（乙方）又签订《补充协议》一份，协议约定由于签订存量房合同时，乙方承诺尽快寻找满足购房资格的购买本套房屋，因未能找到有购房资格的人，现就此情况达成以下共识：乙方在2017年1月20日至2018年2月20日缴纳社保，社保缴纳期满一年后的10日内办理缴税以及过户手续；甲方要求乙方先付房屋首付45万元（包含定金5万元）……。补充协议落款处谷锐在甲方处签字按印，朱韦伟在乙方处签字按印。上述补充协议签订后，朱韦伟通过其账号向谷锐支付购房款40万元，谷锐向朱韦伟、李珊珊出具收条予以确认。2018年2月20日，上述补充协议约定办理社保期限届满，但买受人未按约定办理社保，无法购房，李珊珊与谷锐协商解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并将该《存量房买卖合同》、《补充协议》以及2016年12月30日的《补充协议》在一六八房产公司销毁。此后，朱韦伟与李珊珊关系弄僵并发生矛盾。在庭审中，朱韦伟认为其是买房及支付购房款的主体，谷锐应与其解除双方签订的补充协议，并向其返还购房款40万元，谷锐则认为其系与李珊珊签订的购房合同，不应向朱韦伟返还购房款，故朱韦伟诉至一审法院。另查，李珊珊与谷锐协商解除合同后，谷锐已将案涉房屋出卖给案外人。一审法院认为，本案争议焦点为签订《存量房买卖合同》的主体是李珊珊还是朱韦伟。朱韦伟诉称其是《存量房买卖合同》签订的主体，购房款40万元亦是其支付的，但从该合同签订的形式上看系李珊珊作为乙方签字，朱韦伟并未在该合同上签字，其亦未提供证据证明系其委托李珊珊签订上述合同，虽然购房款40万元确系朱韦伟支付，但鉴于其与李珊珊在购买涉案房期间系恋爱中的男女朋友关系，其代李珊珊支付购房款的行为符合常理，朱韦伟诉称其是《存量房买卖合同》签订的主体，证据不足，一审法院不予采信，因此《存量房买卖合同》的签订主体应为李珊珊与谷锐。朱韦伟与谷锐于2016年12月30日签订的《补充协议》系对李珊珊与谷锐签订的《存量房买卖合同》补充，朱韦伟签订该《补充协议》的法律后果应由李珊珊承担。因李珊珊不合符购房条件，且其未按承诺找到符合购房条件的人购买案涉房屋，李珊珊、谷锐协商解除了《存量房买卖合同》及《补充协议》，该解除行为亦对朱韦伟与谷锐签订的《补充协议》发生效力，朱韦伟诉请解除其与谷锐签订的《补充协议》，于法无据，不予支持。关于购房款的返还，签订案涉《存量房买卖合同》主体是谷锐与李珊珊，朱韦伟通过其账号支付购房款40万元，应视为李珊珊支付购房款的一种方式。合同解除后，根据合同相对性原则，谷锐应向李珊珊返还购房款，朱韦伟诉请谷锐向其返还购房款40万元，无合同和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱韦伟的诉讼请求。案件受理费7870元，由朱韦伟负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，经本院向一六八房产公司时任法定代表人刘铁建核实，刘铁建陈述2016年12月30日的补充协议签订当天李珊珊没能来，到场签字的是朱韦伟和谷锐，但一六八房产公司就朱韦伟签合同一事通知了李珊珊，李珊珊对此知晓。另外，刘铁建称2018年1月15日谷锐和李珊珊协商解除合同一事，一六八房产公司也事先通知了朱韦伟，但是朱韦伟未能到场。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，朱韦伟主张其是涉案九龙园9幢2单元403室房屋的买受人，依据是2016年12月30日朱韦伟与谷锐签订的《补充协议》及支付40万元首付款的事实。但从2016年12月30日《补充协议》内容来看，协议仅对购房资格问题的解决作了进一步约定，以确保房屋交易能够顺利进行，而房屋坐落和面积、房屋总价款、房屋交付、房款支付等买卖合同必备条款在该份补充协议中均未作约定，而是体现在李珊珊与谷锐于2016年10月15日签订的《存量房买卖合同》中。因此，2016年12月30日《补充协议》是基于《存量房买卖合同》的内容签订，朱韦伟上诉称该《补充协议》是一份重新签订的新的协议，缺乏依据。谷锐作为出卖人，所作出的两张收条均是向李珊珊出具，虽然2016年12月30日的收条上载明收到朱韦伟、李珊珊购房款肆拾万元，但鉴于当时朱韦伟和李珊珊的恋爱关系，且首付款实际由朱韦伟转账支付的事实，谷锐在收条中作此表述符合常理。另外，谷锐与李珊珊协商解除涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》时，一并将朱韦伟持有的2016年12月30日《补充协议》销毁，而依据一六八房产公司时任法定代表人刘铁建二审中的陈述，朱韦伟对解约一事事先明知，却对自己持有的《补充协议》由李珊珊一并销毁从未提出异议。因此，综合涉案《存量房买卖合同》的签订及履行情况，本院认定涉案《存量房买卖合同》的缔约主体即买受人为李珊珊，朱韦伟与谷锐并不存在房屋买卖合同关系，其向谷锐主张退还合同解除后的购房款，缺乏事实依据。至于40万元购房款，此系朱韦伟在恋爱期间代李珊珊所支付，朱韦伟可另案向李珊珊主张。综上所述,朱韦伟的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870元，由朱韦伟负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年九月二十九日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。