广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初2857号 原告：杨宇，男，1982年11月1日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原告：韦雪春，女，1982年8月15日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市。 二原告共同委托诉讼代理人：周相，广西国开律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：莫慧杏，广西银正（柳江）律师事务所律师。 被告：刘双春，女，1978年2月6日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被告：罗小欢，男，1976年3月18日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳城县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈翰翔，广西广正大律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：年里旺，广西广正大律师事务所律师。 第三人：柳州市儒房房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳石路35号嘉靖·花园1栋2-4号，统一社会信用代码：91450200MA5N4Q78XE。 法定代表人：曾奇军，该公司总经理。 原告杨宇、韦雪春与被告刘双春、罗小欢、第三人柳州市儒房房地产经纪有限公司（简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人莫慧杏，被告刘双春及委托诉讼代理人陈翰翔、年里旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2018年6月5日签订的房屋买卖合同。2、判令二被告向原告返还双倍定金12万元。3、判令二被告向原告支付中介服务费2万元。4、判令二被告向原告支付房屋评估费2852元。5、本案诉讼费由二被告承担。 原告向本院提出事实和理由：原告韦雪春与杨宇系夫妻关系。2018年6月3日原告韦雪春为购买二被告位于柳州市中介公司签订了房屋认购合同，并支付了房屋认购金及中介服务费。2018年6月5日原告杨宇与被告签订房屋买卖合同，双方对房屋价款，付款方式，违约的处理方式进行了约定。合同签订之后，原告与被告共同到不动产登记中心办理了网签，并按合同约定交存39万元至柳州市房产交易所资金监管账户。原告如约履行合同内容，但被告迟迟不配合办理变更过户手续。经原告口头和书面多次沟通，被告均不予理睬，拒绝按合同约定办理房屋过户手续，导致原告无法实现购买人的权利。因此，原告要求解除与二被告签订的房屋买卖合同，并按合同约定赔偿原告损失。 被告辩称：一、涉案房屋买卖合同不能履行是由于原告的原因造成的，根据原被告2018年6月5日签订的房屋买卖合同的约定，原被告双方履行合同的顺序为：1、原告于合同签订之日向被告支付购房定金5万元；2、原告于申请按揭贷款之日将不低于38万元的首付金额存入指定银行的账户中进行资金监管；3、被告于按揭申请审批通过后3个工作日为原告办理房屋过户手续。本案中，原告存在以下违约行为：1、原告未按合同约定向被告支付购房合同定金，2、原告因为自己的征信调查报告存在不良记录导致其向银行申请的按揭贷款未获得银行的批准，在此情况下原告极有可能不能按合同约定支付足额房款，原告作为先履行方未按合同约定履行合同义务，故被告根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定行使顺序履行抗辩权，拒绝为原告办理房屋过户手续是合法的。本案是由于原告的违约造成合同的无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，因合同不能履行造成的损失依法应由原告承担。被告表示只要原告的按揭银行贷款获得银行批准，或者能够一次性足额支付房屋买卖合同约定的购房款，被告愿意继续履行合同为原告办理房屋过户手续。二、被告没有收取原告6万元的定金，原告主张双倍返还12万元定金没有事实依据。根据原被告于2018年6月5日签订的房屋买卖合同的约定，购房定金的金额为5万元，支付方式为原告在签订合同之日，直接支付给被告，但原告并未将约定的定金支付给被告，原告所提交的收条上载明的收款人为付波，而不是被告，被告对原告主张已支付6万元定金的事实不予认可。三、原告要求被告支付房屋评估费和中介服务费没有事实依据和法律依据，本案合同无法履行的原因是由原告造成的，理由如前述，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，本案损失依法应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认。对当事人提供的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。二被告原系夫妻关系，二人于2014年3月6日离婚。柳州市长风路1-1号金水岸7栋4单元6-2号房屋的所有权人为二被告。 2018年6月3日，原告韦雪春与儒房公司签订《房屋认购合同书》，约定：原告韦雪春委托儒房公司购买柳州市长风路1-1号金水岸7栋4单元6-2号房屋，全权委托儒房公司与该房屋产权人洽谈购房事宜，房屋成交价为135万元，原告韦雪春在签订本合同的同时支付儒房公司购房认购金1万元，若洽谈成功，房屋产权人同意以135万元出售该房屋，该认购金1万元自动转为定金，由儒房公司交给房屋产权人，原告韦雪春需支付儒房公司中介服务费2万元；若洽谈不成功，儒房公司将该认购金1万元退回原告等内容。同日，原告韦雪春按照上述《房屋认购合同书》的约定向儒房公司支付认购金1万元，中介服务费2万元。 2018年6月4日，被告刘双春与儒房公司签订《独家委托书》一份，约定：被告刘双春委托儒房公司销售柳州市长风路1-1号金水岸7栋4单元6-2号房屋，成交价格不低于133万元；委托期限为2018年6月4日至2018年6月7日；委托期限内，被告刘双春必须保证儒房公司能够带领客户顺利看房，若儒房公司介绍的客户同意上述条件的，则被告刘双春全权委托儒房公司代其收取购房定金，在儒房公司代被告刘双春收取购房定金后，即视为被告刘双春同意出售该房屋，并配合在1个工作日内与买方签订房屋买卖合同等内容。 2018年6月5日，原告杨宇与二被告及儒房公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告杨宇购买二被告的柳州市长风路1-1号金水岸7栋4单元6-2号房屋，房屋成交价为135万元；原告杨宇在签订合同时支付二被告购房定金5万元，房款支付方式为按揭购买，二被告配合原告前往银行申请按揭贷款的当日，原告杨宇将不低于38万元的首付金额存入银行指定账户中进行资金监管，并向银行申请按揭贷款88万元（如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由原告杨宇以现金方式在双方向房产管理部门交件当日支付给被告）；双方于按揭申请审批通过后三个工作日内，须到房产管理部门办理房产过户手续等内容。同日，原告杨宇按照上述《房屋买卖合同》的约定向儒房公司支付购房定金5万元。 2018年8月29日，原告杨宇与二被告及柳州市房产交易所签订《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》、《存量房交易资金监管子账户协议书》，约定：原告杨宇将购房款39万元存入监管专用账户内，委托柳州市房产交易所对交易资金进行监管和划转。2018年8月30日，原告杨宇将39万元存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户中。 原告称，原告杨宇将39万元存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户后，被告不配合办理房屋过户手续，为此，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为：涉案《房屋买卖合同》的甲方为被告刘双春、罗小欢，乙方为原告杨宇，丙方为第三人儒房公司。在《房屋买卖合同》签订后办理交易资金监管和划转手续的乙方亦是原告杨宇，同时原告也主张本案房屋买卖合同关系的买方应是原告杨宇，至于原告韦雪春签订房屋认购书及支付认购金1万元，是鉴于原告杨宇与韦雪春是夫妻关系，对于购买意向及价款支付方式的确认。为此，原告韦雪春不是合同主体，其主张本案的诉讼请求，本院不予支持。本案房屋买卖合同案件的合同主体为原告杨宇与被告刘双春、罗小欢及第三人儒房公司。本案的争议焦点为：（一）原告杨宇是否按照合同约定支付了定金以及定金的数额。（二）原告杨宇主张双倍返还定金是否应予以支持。 对于第一个争议焦点，原告杨宇是否按照合同约定支付了定金以及定金的数额。首先，被告刘双春与儒房公司签订《独家委托书》，约定：被告刘双春委托儒房公司销售柳州市长风路1-1号金水岸7栋4单元6-2号房屋，被告刘双春全权委托儒房公司代其收取购房定金。故原告将定金支付给第三人儒房公司即完成了支付定金的义务。其次，2018年6月3日，原告向第三人儒房公司支付了房屋认购金1万元，《房屋认购合同书》中载明若洽谈成功，房屋产权人同意以135万元出售该房屋，该认购金1万元自动转为定金，由儒房公司交给房屋产权人。故三方在签订《房屋买卖合同》时该认购金1万元即转为购房定金。《房屋买卖合同》签订当日，原告杨宇向第三人儒房公司支付了购房定金5万元。故原告支付的定金数额应为6万元。再次，第三人儒房公司提供了2018年6月5日被告刘双春出具的《收据》，载明被告刘双春已经收到第三人儒房公司转交的定金3万元。这一履行行为与三方对于定金交付的约定相符，剩余部分定金何时由第三人儒房公司交付给被告，不影响原告杨宇支付定金义务的完成。为此，原告已经按照合同约定支付了定金，定金的数额为6万元，该数额也没有超过总价款的20%，本院予以确认。 对于第二个争议焦点，原告杨宇主张双倍返还定金是否应予以支持。首先，原告杨宇已经按照合同约定支付了定金，在《房屋买卖合同》后，买卖双方到柳州市房产交易所办理了交易资金监管和划转手续，原告将38万元首付金额存入指定账户进行资金监管，被告也曾配合过原告前往银行申请按揭贷款，双方均按照合同约定履行义务。双方在合同履行过程中产生分歧，对于合同未能继续履行的原因各执一词，经过本院多次调解双方仍未能继续履行合同，综合双方的陈述以及提供的证据材料，目前无法证实涉案房屋按揭贷款未办理成功的原因。综合目前情况而言，《房屋买卖合同》的目的已经无法实现。为此，原告杨宇主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于无法确认合同无法继续履行是由于哪一方违约造成的，故原告杨宇主张双倍返还定金，本院依法不予支持。合同解除后，被告将定金6万元返还给原告杨宇。对于原告杨宇的其他诉讼请求，原告杨宇由于需要通过中介服务购买房屋向第三人儒房公司支付中介费，也是由于履行合同需要确定房屋价值故支付了房屋评估费，现买卖双方均未能举证证实是由于哪一方的原因导致合同无法继续履行，原告杨宇主张被告支付中介服务费及房屋评估费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告杨宇与被告刘双春、罗小欢及第三人柳州市儒房房地产经纪有限公司于2018年6月5日签订的《房屋买卖合同》。 被告刘双春、罗小欢退还原告杨宇购房定金60000元。 驳回原告杨宇的其他诉讼请求。 驳回原告韦雪春的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3157元（原告已预交），由被告刘双春、罗小欢负担1326元，原告负担1831元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃素红 人民陪审员  叶 青 人民陪审员  李佩芳 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  曾林妮 书 记 员  黄 云