湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初3554号 原告：欧峰，男，1990年11月28日出生，汉族，住宁乡县。 委托诉讼代理人：胡军辉、葛敏，上海建纬（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。 法定代表人：李建刚。 委托诉讼代理人：洪志强、李作，秦希燕联合律师事务所律师。 第三人：北京银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心6栋102。 负责人：李佳，该行行长。 原告欧峰与被告长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司(以下简称新华联铜官窑公司)、第三人北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行长沙分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧峰及其委托诉讼代理人胡军辉、葛敏和被告新华联铜官窑公司的委托诉讼代理人洪志强、李作到庭参加诉讼，第三人北京银行长沙分行经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧峰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、判令解除原告与被告、第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》;3、判令被告返还原告购房首付款1348333元及利息55925元（利息以1348333元为基数，按4.35%的标准，暂计算至2019年5月21日,并持续计算至被告偿清之日止）;4、判令被告返还原告已向第三人退还的贷款本金及利息74605元（暂计算至2019年5月24日,退还时以实际发生额为准）;5、判令被告向第三人返还剩余贷款余额865395元（暂计算至2019年5月24日,退还时以实际贷款余额为准）;6、判令被告赔偿原告不动产登记费875元、房屋买卖契税及印花税88318.79元、专项维修资金2343元，合计91536.79元;7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年5月30日,原告欧峰与被告新华联铜官窑公司就新华联铜官窑文化旅游园第Ａ03-02-02幢一层113号商铺签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:20180075113）。原告于2018年5月26日向被告支付认购金20万元、2018年5月30日向被告支付首付款948333元、2018年10月21日向被告支付首付款20万元，以上房屋首付款合计1348333元。原为购买该房屋另花费不动产登记费875元、房屋买卖契税及印花税88318.79元、专项维修资金2343元，合计91536.79元。2018年11月1日,原告与被告、第三人签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（合同编号:35001Ｃ83688），为购买涉案商铺向第三人贷款94万元,第三人将该笔款项足额支付给了被告。后原告开始按月向第三人还贷合计74605元，剩余贷款余额865395元（截止到2019年5月24日）。商品房买卖合同签订前,被告销售人员多次向原告承诺原告所购商铺位于入口,亦是主要出口之一,有游客量的充分保证,因此原告才高价购买该商铺,被告在复函中亦认可此事。合同签订后，原告发现该入口并非被告承诺的景区唯一入口。为此原告多次向被告发函，要求被告履行承诺，以书面形式再次确认将原告商铺所在的樱花大道作为景区唯一入口。2018年9月14日、2018年9月25日，被告两次复函向原告明确表示景区入口问题无法解决，同意依约办理退房手续，该复函实质上为被告向原告发出的解除合同的要约。此后原告与被告就景区入口一事进行了多次协商，但未达成一致意见。原告无奈于2019年5月22日向被告回函表示同意解除合同，该回函构成对被告发出的解除合同要约的承诺，自回函到达被告后，原、被告双方即已达成解除合同的合意,双方签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的，终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”此后原告多次到被告公司协商退房、退款的具体流程,但被告公司一直未给出明确答复。原告遂提起诉讼。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案商品房买卖合同解除后,原告与被告、第三人签订的《借款、抵押及开发商保证合同》的合同目的已无法实现,依法应当予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后,被告应依法返还购房贷款和购房款的本金及利息。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新华联铜官窑公司辩称，1、原告起诉没有事实和法律依据，被告从未向原告提出解除合同的要约，亦从未同意解除合同。2、被告在函件中回复依照合同约定办理，而原告不符合合同约定的解除条件，被告从未承诺樱花大道是景区唯一的出入口。3、买卖合同依法有效，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人北京银行长沙分行辩称，无论购房合同是否解除，原告均应偿还第三人全部贷款本息及其他应付款项，购房合同解除并不减免借款人向第三人偿还全部贷款本息及其他应付款项的义务。截至2019年7月25日，原告欧峰欠第三人贷款本金894182.63元，利息2373.31元，共计896555.94元。 经审理查明：2018年5月26日，原告欧峰与被告新华联铜官窑公司就新华联铜官窑文化旅游园樱花大道旁商铺购置达成初步意向，原告当日向被告交付20万元认购金，被告随即为此出具收据一张。2018年5月30日,原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买新华联铜官窑文化旅游园第A03-02-02幢一层113号商铺，建筑面积31.24㎡,商品房单价73250.1元/㎡，总房价2288333元，其中房屋首付款1348333元，出卖人应当在2018年8月18日前将约定的商品房交付买受人使用。同时，合同约定原告有权解除合同的情形，即“第八条面积确认及面积误差处理（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……第十一条房屋交接及违约责任（2）逾期超过120日，买受人有权解除合同……第十二条规划、设计变更的约定（3）买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同……”另，合同附件六《合同补充协议》中第九条约定“销售人员对项目所作的明确具体的说明或允诺仅指出卖人销售工作人员出具的盖有出卖人单位公章的书面说明或允诺，而不包括销售人员口头说明或允诺。销售现场人员口述项目介绍及楼盘的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请及要求条件，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准。”当日，原告向被告支付首付款948333元、不动产登记费875元。2018年6月25日，原告为上述商铺缴纳物业专项维修基金2343元和房屋契税及印花税88318.79元。2018年10月21日，原告再次向被告支付首付款20万元，以上原告共计支付房屋首付款1348333元。2018年11月1日,原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与第三人北京银行长沙分行签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定原告向第三人贷款94万元用于购买上述商铺。随后第三人将该笔款项足额支付给了被告。原告自2018年12月开始按月向第三人还贷至今。 2018年9月12日，原告欧峰等九人联名向被告发出《关于景区入口樱花大道两侧商铺的询证函》，表示“贵公司市场部各营销置业经理对我们承诺樱花大道及游客中心是入园口和主要出口……，但现在从贵司其他部门得到的消息是景区将来存在第二入口，大量团体游客将从北城门入园，大幅削减樱花大道的客流，樱花大道游客中心成了附属入园口……请贵司对以上三个方面问题予以书面说明和解释”。9月14日，被告向原告等人发出《关于铜官窑古镇樱花大道商铺业主征询疑问答复函》，明确表示“针对业主提出的问题，经过专项会议讨论作如下回复：一、游客服务中心是否唯一出入口问题。游客服务中心作为项目承接游客主要集散地，未来将承接年人流量数百万级的游客接待服务，同时也是景区的集散中心和游客的主入口。鉴于景区面积巨大，考虑未来消防安全及人流、车流动线合理布局，临近大型车辆停泊点的北城门将作为团体游客接待出口使用……四、其他承诺。对于部分受不实销售口径影响，有退房需求的业主，我们将按照相关流程，办理相关退房手续，对于相关责任人我们将严肃处理。”9月17日，原告等十二人联名向被告发出《樱花大道两侧商铺业主诉求书》，表示“……如果贵司坚持违背以樱花大道游客中心作为入园口和重要出口的原有承诺，我们特向贵司提出以下两种善后处理方案，供贵司参考和选择。方案一、我们一致同意你司提出的退铺处理承诺，限一个月全额退还购铺款、契税、维修基金等一切费用，并按原始购铺款的20%支付损失赔偿金。方案二、不退铺方案，贵司返还原始购铺金额的50%作为商铺贬值补偿，并在一个月内退还到账，所购商铺由新华联按10%的回报率向业主返租十年……”。9月25日，被告再次向原告发出《关于樱花大道业主诉求的回复函》，明确“一、关于出入口问题回复。游客服务中心是景区主入口。目前绝大多数游客由此处入园，北城门尚未启用，运营规划中作为部分团队游客的分流入园口，北城门的使用，将由游客量、入园峰值和团散客比例等因素确定。二、关于退铺流程答复。我司在首次回复函已经明确，我司将依照合同约定，依约办理您的退房申请。三、关于处理人员答复。我司部分工作人员的个人行为不代表公司承诺，我司在对外宣传上均无‘唯一入口’承诺。其次，对业主反映的我司工作人员做不实销售宣传的，如经查实，对该工作人员进行经济处罚，情节严重的将予以辞退……”。同日，原告向被告发出《关于明确退房操作详细流程的工作函》，表示愿意与被告深入洽谈退房方案，并要求被告书面说明退房方案的具体操作流程。2019年5月17日，原告等8户业主联名向被告发出《关于确认解除合同并协商后续事项的催告函》，声明“我们同意解除商铺买卖合同，但强烈要求贵司在收到本函后3日内派人与我们协商解除合同的后续事宜，尽量减少我们的损失”，并向被告邮寄上述催告函，被告于5月22日签收该邮件。因未妥善处理上述问题，原告于2019年7月4日向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、收据、税收缴款书、《关于景区入口樱花大道两侧商铺的询证函》、《关于铜官窑古镇樱花大道商铺业主征询疑问答复函》、《樱花大道两侧商铺业主诉求书》、《关于樱花大道业主诉求的回复函》、《关于明确退房操作详细流程的工作函》、《关于确认解除合同并协商后续事项的催告函》、邮寄单以及原被告当庭陈述等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点是原被告签订的商品房买卖合同是否已经双方当事人协商一致解除。协议解除是指合同有效成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为。双方当事人协议解除合同，必须具备两个条件：合意和对价。在本案中，从原被告之间书面函件的内容来看，原告第一次向被告发出《关于景区入口樱花大道两侧商铺的询证函》，是要求被告就樱花大道及游客中心是入园口和主要出口等相关问题进行回复，被告随即向原告发出《关于铜官窑古镇樱花大道商铺业主征询疑问答复函》，对原告提及的上述问题进行了书面回复，之后原告又向被告发出的《樱花大道两侧商铺业主诉求书》中提出了退铺和不退铺的两种方案供被告进行选择，可以看出在此时双方当事人并未就解除房屋买卖合同达成合意，只是就商铺一事双方进行了磋商。被告在收到原告的诉求书后又于2018年9月25日向原告发出《关于樱花大道业主诉求的回复函》表示“我司将依照合同约定，依约办理您的退房申请”，从该表述的字面理解来看，被告是要求按合同约定的内容来解决双方的争议事项，但是并未就原告是否符合合同约定的解除条件进行肯定性回复。原告收到上述函件后于当日再次发函被告，要求被告对退房方案的具体操作进行详细说明。今年5月，原告再次向被告发出《关于确认解除合同并协商后续事项的催告函》，但是被告一直未就退铺的流程与后续事项进行明确回复。被告在庭审中明确表示原告不符合合同约定解除的条件，不同意解除本案房屋买卖合同，应当视为双方未对解除房屋买卖合同达成真正的合意。另外，双方当事人未对解除房屋买卖合同以后权利和义务达成一致意见，即缺乏对价，此时不能认定双方已经对解除合同“协商一致”。被告据此主张双方协商一致解除房屋买卖合同，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。既然房屋买卖合同未解除，那么原告的其他诉讼请求缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于原告提出的2018年9月14日和9月25日被告两次复函向原告明确表示同意依约办理退房手续，该复函实质上为被告向原告发出的解除合同的要约，原告于2019年5月22日向被告回函表示同意解除合同，该回函构成对被告发出的解除合同要约的承诺的意见，本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约和承诺是签订合同的方式，并不是解除合同的方式，故原告上述意见明显没有法律依据，本院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告欧峰的诉讼请求。 本案受理费26286元，适用简易程序减半收取13143元，由原告欧峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙莉萍 二〇一九年九月二十五日 代理书记员  周 帅 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。