江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初6183号 原告：陈义芬，女，1970年7月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：施伟颋，江苏和舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张寅，江苏谐达律师事务所律师。 被告：张祖义，男，1962年6月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：毛本翠，女，1964年9月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：成军伟（上述两被告共同委托），江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马彦芳（上述两被告共同委托），江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 第三人：丁学柱，男，1957年1月17日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 第三人：凌爱良，男，1963年7月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 第三人：张扣凤，女，1962年12月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告陈义芬与被告张祖义、毛本翠返还原物纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。后经被告张祖义、毛本翠申请，本院依法追加丁学柱、凌爱良、张扣凤为第三人。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月19日、9月4日公开开庭审理了本案。原告陈义芬及其委托诉讼代理人施伟颋、被告张祖义、毛本翠及二被告的共同委托诉讼代理人成军伟、马彦芳、第三人丁学柱、凌爱良、张扣凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈义芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告搬离苏州市姑苏区*弄*号房屋；2.由被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2018年1月15日与原户主丁学柱签订苏州市存量房买卖合同，并办理了房产过户手续，并于2018年1月16日拿到了新的不动产所有权证。但在交房过程中发现该房屋由被告一、被告二居住，在原告多次上门要求被告搬离该房屋时被告均拒绝，在居委会及当地民警进行调解后二被告仍拒绝。原告故诉至法院。 被告张祖义、毛本翠共同辩称，被告才是案涉房屋真正所有权人，其权利来源合法，已支付全部房款，业已合法占有案涉房屋近八年时间，故原告无权要求被告搬离；2005年丁学柱及其母亲陈小妹已将房屋出售给凌爱良和张扣凤，凌爱良和张扣凤已支付全部房款，并且当时已经完成房屋实际交付，2010年张扣凤和凌爱良又将房屋出售给被告，被告同样支付了全部房款，双方也完成了房屋的实际交付，大概2011年左右，被告及其儿子就住进案涉房屋，一直居住到现在；原告为苏州本地人，住址离案涉房屋比较近，而被告的街坊邻居都非常清楚房屋是被告购买的，原告诉状陈述2018年1月15日原告与丁学柱签订存量房买卖合同，第二天就办理房产过户手续，将案涉房屋登记至原告名下，显然与不动产登记中心一般交易的习惯与时间不符，因此原告与丁学柱存在恶意串通，损害被告合法权利，故其与丁学柱的房屋买卖合同无效，原告无权要求被告搬出；综上，请法院依法驳回原告诉请。 第三人丁学柱述称，我曾向张扣凤、凌爱良借款四万元，当时谈过把房子卖给他，但是没有过户；因从陈义芬处采购了大闸蟹，结欠其货款35万元，后约定以涉案房屋抵冲欠款，双方交易行为合情合理合法。 第三人凌爱良、张扣凤共同述称，丁学柱和陈小妹于2005年将涉案房屋以3.6万元的价格出售给我们，签订合同时有人证在场；我们于2006年对涉案房屋进行了翻建，于2010年以12万元出售给张祖义、毛本翠。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、账册、房屋所有权证存根、国有土地使用证、协议、房屋买卖协议、收条、保证书、房屋买卖合同书、收条、证人证言、告知书、房屋所有权遗失申请、公证书、水电费票据、不动产登记薄查询记录、苏州市存量房买卖合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市*弄*号原平层房屋的登记所有权人为丁学柱及其母亲陈小妹，建筑面积为23.89平方米，现登记所有权人为陈义芬。 2005年9月5日，丁学柱、陈小妹作为甲方与张扣凤作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将上述房屋卖给张扣凤，房款为35000元，张扣凤已付购房款1万元，并在甲方搬出后付清余款。之后，双方又签订《具结保证书》一份，载明：涉案共有房屋自愿卖给张扣凤，房款36000元已付清，甲方丁学柱及其女儿丁来娣户口须在一月内迁出涉案房屋，张扣凤无偿提供一间住房给陈小妹居住到临终。上述协议及保证书的最后落款甲方处均有丁学柱的签字并按捺了手印，同时加盖了陈小妹的名字印章，乙方处有张扣凤的签字。审理中，丁学柱称其没有见过母亲陈小妹有名字印章，不清楚是谁在上述两份材料上加盖了印章，但是母亲在签订上述《房屋买卖协议》时是在场的；张扣凤、凌爱良称陈小妹在签订《房屋买卖协议》时加盖了其名字印章，保证书上陈小妹的名字印章是丁学柱盖上的。之后，丁学柱、陈小妹向张扣凤、凌爱良交付了上述房屋，两人并于2006年左右对房屋进行了翻建，但双方未办理房屋过户手续。 2010年8月9日，张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠签订《房屋买卖合同书》一份，约定张扣凤、凌爱良将上述房屋出售给张祖义、毛本翠，房屋价款为12万元。在场案外人刘雪忠和许洪林也在该合同书中签了字。2010年8月9日、8月13日，张祖义向张扣凤、凌爱良分别支付了9万元和3万元房款。 2011年左右张扣凤、凌爱良及家属在上述房屋内居住至今。2012年10月17日，陈小妹因病死亡。2013年，张祖义、毛本翠通过社区民警丁某找到丁学柱要求其协助办理房屋过户手续，丁学柱称房屋权属证书已丢失，张祖义、毛本翠称两人便向其支付了6000元协助办理过户的劳务费，后丁学柱办理了房屋权属证书遗失声明登报手续及继承公证手续。之后张祖义、毛本翠再未能联系到丁学柱，丁学柱亦未协助办理房屋过户手续。 2017年11月20日，丁学柱补领了上述房屋的不动产权证书。2018年1月15日，丁学柱作为房屋出卖人与陈义芬作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定丁学柱将上述房屋出售给陈义芬，房屋价款为2万元，于2018年4月1日前一次性支付；装修状况为毛坯，丁学柱在陈义芬付清房款之日起30日内交付房屋。次日，涉案房屋过户登记至陈义芬名下，陈义芬并未实际支付该2万元房款。 审理中，陈义芬陈述：2012年丁学柱向我借款35万，没钱还，2017年，我找到丁学柱要求其还款，丁学柱称可将涉案房屋出售给我，用欠付35万元货款冲抵；同一年，记得天气很热的时候，我去看了下涉案房屋，但大门是锁着的，没能进去，丁学柱告知我现在是他的朋友在居住，他的这个朋友去外地了；在我与丁学柱办理涉案房屋的过户手续前仅去过这一次。房屋过户后，因丁学柱不配合交付房屋，经向社区报警才得知张祖义、毛本翠一家人居住在里面。 丁学柱陈述：凌爱良、张扣凤提交的涉案收条及2005年6月29日《协议》上的字不是我签的；2005年9月5日《房屋买卖协议》上的字是我签的；我带陈义芬去看过一次涉案房屋，在外面转了一圈，当时我敲门，家里没人，陈义芬问我房子有没有人，我说有人，我朋友住的。 审理中，张祖义、毛本翠申请两位证人出庭作证：1.桑某陈述：我居住在涉案房屋对面已四十多年了，之前与丁学柱是邻居，后自2011年起与张祖义、毛本翠成了邻居；丁学柱与陈小妹于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，我是知道的，但只是听说，我们小区都知道的，还听说他们是在社区办理了相关手续。后张扣凤、凌爱良又于2010年将房屋出售给了张祖义、毛本翠，这我也是听说。2.许洪林陈述：是我介绍张扣凤、凌爱良将涉案房屋出售给张祖义、毛本翠的，张祖义、毛本翠在签订房屋买卖合同书当天支付购房款9万元现金，合同上的签名也是我签的，当时张扣凤、凌爱良还出示了其与丁学柱的房屋买卖合同。张祖义、毛本翠另提供了证人丁某的书面证言，其陈述：我原是涉案房屋所在社区的公安民警；2005年一天下午，我正好至社区工作，看到张扣凤、凌爱良和丁学柱、陈小妹在社区调解室，当时社区书记也在场并告诉我说丁学柱要把涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，张扣凤、凌爱良承诺买下房屋后管陈小妹终老，后我有事就走开了，走之前没见他们签订合同；后张扣凤、凌爱良将房屋出售给了张祖义、毛本翠，我只是听说，但后来我们民警要求相关人员办理居住证时，才知道张祖义、毛本翠实际居住在涉案房屋内；2013年，丁学柱来社区时我曾劝他协助张祖义、毛本翠办理房屋过户手续，并让张祖义、毛本翠给丁学柱一些劳务费，让他去登报挂失遗失的房产证，然后再将房屋过户至张祖义、毛本翠名下。 本案的争议焦点在于：一、丁学柱、陈小妹与张扣凤、凌爱良之间、张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠之间是否存在房屋买卖合同关系。 本院认为，丁学柱确认涉案2005年9月5日签订的《房屋买卖协议》及此后签订的《具结保证书》中作为房屋出售方的“丁学柱”签名是其本人签字，尽管其对该两份材料上陈小妹的名字印章提出异议，但是其亦陈述陈小妹在2005年9月5日签订《房屋买卖协议》时是在场的，本院同时结合证人桑某和丁某关于陈小妹出售涉案房屋的证言，可以推定陈小妹是同意出售涉案房屋给张扣凤、凌爱良的，故本院认定双方之间存在房屋买卖合同关系，因涉案《房屋买卖协议》及《具结保证书》中亦无法律规定的无效情形，且内容又系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，丁学柱、陈小妹在张扣凤、凌爱良支付完全部购房款后应积极履行协助办理房屋过户义务，陈小妹去世后，丁学柱作为其唯一法定继承人应继续履行该义务。另外，张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠签订了房屋买卖合同书，张祖义、毛本翠已支付了全部的房屋价款，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应属合法有效。 本案的争议焦点二：陈义芬是否有权要求张祖义、陈义芬搬离房屋。 本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。这里的无权占有是指没有法律根据或未经物权人许可而占有他人之物。本案中,丁学柱、陈小妹于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，后张扣凤、凌爱良又于2010年转售给张祖义、毛本翠，张祖义等自2011起居住至今。由此可见张祖义、毛本翠依据合同关系入住涉案房屋，其居住使用房屋的行为具有法律依据，并非非法侵占。同时，丁学柱明知房屋早已出售给他人，仍于2018年1月与陈义芬签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。陈义芬认为丁学柱欠其借款35万，便以35万购买涉案房屋，但其在购房前并未实地勘察房屋装修及居住情况，购房价款明显低于市场价格，之后从未实际了解过房屋的装修及真实占有状况，这与民间正常交易惯例不符。双方之间签订的房屋买卖合同效力及陈义芬基于该效力存疑的房屋买卖合同取得涉案房屋物权的行为均值得商榷。综上，陈义芬提交的证据不足以证明张祖义、毛本翠占有涉案房屋的行为系非法占有,故对于其要求两被告返还占有物的主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈义芬的全部诉讼请求。 案件受理费80元，公告费600元，由原告陈义芬负担。公告费600元，已由被告张祖义、毛本翠先行支付，原告陈义芬于本判决生效之日起十日内支付给被告张祖义、毛本翠。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈 瑾 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  郁 明 二〇一九年九月十二日 书 记 员  周苏彦