烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2492号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺，统一社会信用代码：9137061279530084X4。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被告：祖保军，男，1983年2月15日出生，汉族，住山东城鄄城县。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。负责人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。原告烟台云海置业有限责任公司与被告祖保军、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲振阳、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人邹昕霖到庭参加诉讼，被告祖保军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-679号）及补充协议，并判令被告于判决生效后10日内协助原告办理位于烟台市牟平区滨海东路586号第4幢2单元3层2302号房屋（以下简称涉案房屋）的商品房买卖合同备案登记撤销及涉案房屋的预告登记撤销手续；2.判令被告和第三人于判决生效后10日内协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续；3.判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款本息158375.86元及自2019年5月18日起至判决生效前垫付新发生的贷款本息；4.判令被告向原告支付违约金80433.90元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除原告、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同。事实和理由：原、被告双方于2013年12月20日和次日分别签订了商品房买卖合同和补充协议，约定被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款804339元，付款方式为一部分首付款，余款用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任，原告代被告偿还到期按揭贷款本息。后原告多次向被告催讨欠款，至今不予偿还该部分款项。原告根据双方签订的合同、补充协议的约定，有权解除商品房买卖合同。祖保军未作答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，同意在解除商品房买卖合同的同时解除个人购房担保借款合同，但是原告必须一次性偿还第三人全部借款本息后，第三人才能配合办理解除预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-679号），约定被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款804339元，其中首付款314339元，剩余部分490000元于2014年1月20日前用按揭贷款支付。合同签订后，被告支付首付款314339元。2013年12月21日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，载明“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的10%向出卖人支付违约金。……买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人。否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到，由买受人自行承担一切法律后果。”2013年12月27日，被告为购买涉案房屋，与原告、第三人签订个人购房担保借款合同，被告以涉案房屋作为抵押物，原告作为借款阶段性保证人，向第三人贷款490000元。2014年1月10日第三人将490000元发放至原告账户。贷款发放后，被告共计偿还第三人借款本金3141.30元，截至2019年8月13日，原告共计代被告向第三人偿还借款本金40146.58元，支付利息、罚息、复利等共计124242.46元。原告向本院提交了还款凭证、银行还款明细予以佐证，且同意2019年8月13日之后的贷款由其偿还。庭审中，原告提交催告通知及EMS快递单存根各一份，证明2016年9月27日原告通过EMS向被告邮寄催告通知，告知被告由于其没有按期偿还贷款，应银行要求，原告已按担保合同约定履行了保证责任，要求被告在收到该通知后七日内偿还原告代付的贷款本息，否则按商品房买卖合同补充协议的约定单方解除商品房买卖合同，收回房屋并由被告承担违约责任。原告以被告违约及合同目的不能实现为由，要求解除合同，主张权利。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。商品房买卖合同补充协议中约定，若原告承担担保责任，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告偿还代偿款项，否则原告有权解除合同，并要求被告按总房款的10%支付违约金。原告代偿贷款后于2016年9月27日按商品房买卖合同中被告预留的地址向被告邮寄催告通知，但被告未偿还任何款项，原告根据补充协议的约定以及合同目的不能实现为由，要求解除合同、要求被告支付违约金80433.90元（总房款804339元×10%），系其对自身权利的处分，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告协助办理合同备案登记撤销手续，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告要求解除个人购房借款担保合同，理由正当，本院予以支持。个人购房担保借款合同解除后，被告应当返还此前原告代其向第三人支付的借款利息、罚息、复利等款项124242.46元，原告应向被告返还购房首付款314339元及被告偿还银行的借款本金3134.30元，原告应向第三人支付剩余的借款本息及可能产生的违约金、罚息等。原告要求被告及第三人协助办理涉案房屋的预告登记及预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。综上所述，原告诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告祖保军签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-679号）及商品房买卖合同补充协议。二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告祖保军及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的个人购房借款担保合同。三、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告祖保军返还已付购房首付款314339元、借款本金3134.30元，合计317473.30元。四、被告祖保军于本判决生效之日起十日内返还原告烟台云海置业有限责任公司向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行垫付的借款利息等款项124242.46元，支付违约金80433.90元，合计204676.36元。五、被告祖保军于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-679号）的备案登记撤销手续及位于烟台市牟平区滨海东路586号第4幢2单元3层2302号房屋的预告登记撤销手续、预抵押登记解除手续。六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余借款本息及可能产生的其他款项。七、在原告烟台云海置业有限责任公司履行完上述第六项付款义务后，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行协助原告烟台云海置业有限责任公司办理位于烟台市牟平区滨海东路586号第4幢2单元3层2302号房屋的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元，减半收取计2441元，由被告祖保军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇一九年九月四日法官助理隋素平书记员陈俊男