贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6603号原告：余某某，女，1973年11月30日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。原告：卜某某，男，1965年9月23日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。被告：杨某，男，1989年7月13日出生，苗族，住贵州省台江县。被告：杨某某，女，1990年1月20日出生，住贵州省台江县。被告：黔东南州万创房地产经纪有限公司，住所地：贵州省凯里市迎宾大道丰球绿都四期3栋1-2层13号。法定代表人：张兵，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：章文姣，贵州争荣律师事务所执业律师。原告余某某、卜某某与杨某、杨某某、黔东南州万创房地产经纪有限公司（以下简称万创经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余某某、卜某某及其委托诉讼代理人张安权，被告万创经纪公司的委托诉讼代理人章文姣到庭参加诉讼，被告杨某、杨某某经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余某某、卜某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告杨某、万创经纪公司于2018年6月5日签订的《二手房买卖合同》无效。2、被告万创经纪公司返还原告定金2万元。3、被告杨某，杨某某返还原告购房款36万元，并从2018年7月24日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至购房款实际返还完毕之日止。4、被告杨某、杨某某赔偿原告信赖利益损失10万元。5、被告万创经纪公司对前述款项承担连带赔偿责任。6、案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2018年6月5日，原告在被告万创经纪公司的介绍撮合下，与被告杨某签订《二手房买卖合同》，合同约定被告杨某将其购买的位于凯里御景天下第5、6幢2单元2-26-5号房转让给原告，面积为131.47㎡，转让价款66万元，同时约定于签订合同时支付36万元，剩余30万元在网签完成时支付。合同签订当日，原告向被告杨某支付购房款36万元，并交付定金2万元。原告支付购房款后，被告杨某、杨某某拒绝履行合同约定的义务，经万创经纪公司多次催促其前来办理相关手续，但被告杨某、杨某某置之不理，为此，原告欲解除合同。之后，经查明被告杨某、杨某某出售给原告的房屋根本没有办理房屋所有权证，且涉案房屋向贷款银行已办理抵押登记，其在转让涉案房屋时亦未取得抵押权人的同意。鉴此，原告认为，被告杨某转让给原告的房屋未办理房屋所有权证，同时该房屋为办理按揭贷款已办理抵押登记，被告杨某在转让该房屋时该房屋仍处于抵押期间且未取得抵押权人的同意，不符合上市交易条件，故原告与被告杨某、万创经纪公司签订的《二手房买卖合同》无效。此外，原告出于对被告杨某、杨某某系国家公务员的身份的信任，同时也相信其转售的房屋符合上市交易条件进而支付购房款和定金38万元，但现因合同无效，原告基于信赖利益支付购房款后导致其丧失购买其他房屋的机会和支付能力，故被告杨某依法应当承担缔约过失责任，被告万创纪经公司作为长期经营二手房买卖的专业中介机构，其对涉案房屋是否具备上市交易条件负有审查义务，但本案中被告万创经纪公司未尽到合理的审查义务，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使原告作为买受人签订的《二手房买卖合同》无效，进而导致原告因支付房款而丧失购买其他房屋的机会，被告万创经纪公司存在重大过错，依法应当承担连带赔偿责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判决支持原告的诉请。被告杨某、杨某某在答辩及举证期限内未答辩及提交证据。被告万创经纪公司辩称：一、万创经纪公司与原告及被告杨某、杨某某签订的《二手房买卖合同》合法有效。首先，我公司非常同情原告的处境，但是在本案中，原告之所以与被告杨某、杨某某签订买卖合同，前提为认定该房屋为被告杨某、杨某某所购买，也是基于看到了二人与房开商签订的《商品房买卖合同》之后产生了本案的买卖关系。也就是说，原告一开始就知道被告杨某、杨某某为公积金按揭贷款所购买的房屋。原告也知道欲出售必须现行将按揭款项全部偿还过后方能办理房产证出售。为了达到这一目的，原告与被告杨某、杨某某约定，原告先行支付相应款项，被告杨某、杨某某将款项用于偿还全部按揭贷款，嗣后办理房产证，便将房屋过户给原告。基于前述约定，签订了《二手房买卖合同》。原告在知晓被告杨某、杨某某未取得房产证的前提下签订的《二手房买卖合同》不存在合同法中无效合同的情形。另，《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由此可见，未取得抵押权人同意而转让抵押物并不当然导致转让合同无效。因此，本案中签订的《二手房买卖合同》为合法有效合同。二、我公司无需对原告承担连带赔偿责任。1、我公司在本案中已尽到居间人的义务，无需对原告承担连带赔偿责任。《合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，我公司作为中介公司不是买卖双方任何一方的代理人，其只是提供媒介服务，收取相应报酬。同时《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，我公司作为中介公司提供相应居间服务，其提供的房源信息并非虚构，也没有伙同被告杨某和杨某某恶意违约。因杨某和杨某某单方行为（未将所得款项用于支付尚欠的银行贷款，没办法办理房产证从而不能继续履行买卖合同）导致合同不能履行。因此本案中，我公司并无过错，不应承担连带责任。2、我公司已尽到《二手房买卖合同》中约定的义务，即依照被告杨某、杨某某所提供的房屋资料到凯里房管局核实了资料的合法性。《二手房买卖合同》第四条约定：丙方将甲方的手续拿到凯里房管局查验其手续的合法性，如查验无误，此合同继续履行，并将定金交给甲方。如果房屋手续不合法和由于国家政策原因不能过户，或因乙方不能办理银行按揭贷款，此合同自行终止，丙方退还乙方所交的购房定金，同时退还甲方房产手续”。被告杨某、杨某某对房屋有合法的使用权，本案房屋登记在二人名下是事实。我公司所得到被告杨某、杨某某的相应房屋资料仅为其二人与房开商签订的《商品房买卖合同》，合同载明贷款方式为公积金贷款，原告接收到的信息与我公司一致。我公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，我公司作为房屋中介机构，在该买卖合同中的作用主要是为买卖双方牵线搭桥，提供洽谈的机会，对于是否订立合同及合同履行相关细节是需要买卖双方自行协商确认的，原告与被告杨某、杨某某自由处分自己的权利，我公司作为居间人无权干预。综上，我公司与原告及被告杨某、杨某某签订的《二手房买卖合同》为有效合同，我公司无需承担连带赔偿责任，请求人民法院依据相关法律规定依法判决，以维护各方当事人合法权益。我公司愿意退还收取原告的2万元定金。本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，原告余某某作为买方（乙方），被告杨某作为卖方（甲方），被告万创经纪公司作为中介方（丙方），三方签订《二手房买卖合同》，合同约定：杨某将其购买的位于凯里御景天下第5、6幢2单元2605号房转让给余某某，面积为131.47㎡，余某某向万创经纪公司支付定金2万元，转让价款66万元，签订合同时支付36万元，剩余30万元在网签完成时支付。合同签订后，原告按合同约定向被告杨某支付购房款36万元，并向万创经纪公司交付定金2万元。嗣后，因被告杨某、杨某某未能履行合同约定的义务，未将原告支付的购房款用于偿还涉案房屋所欠按揭贷款以及将房屋变更过户到原告名下，导致合同不能继续履行。原告遂诉至本院。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。合同不能继续履行的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告签订的《二手房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。关于原告确认涉案合同无效的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，未取得抵押权人同意而转让抵押物并不当然导致转让合同无效，且涉案合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，据此，原、被告签订的《二手房买卖合同》为合法有效合同。原告的该项诉请无事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。被告万创经纪公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于原告主张被告万创经纪公司退还定金2万元，庭审中，被告万创经纪公司认可且表示同意退还原告定金2万元，故原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张被告杨某、杨某某返还购房款36万元并支付利息的诉请，因被告杨某、杨某某的原因导致涉案合同不能继续履行，被告杨某、杨某某因该合同取得的财产应予以返还给原告。原告支付36万元购房款给被告杨某，事实清楚，证据充分，理由成立，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告杨某、杨某某赔偿信赖利益损失10万元的诉请，原告在与被告签订合同时，明知涉案房屋是办理抵押尚欠有按揭贷款的事实，却仍与被告签订房屋买卖合同，其本身未尽审慎义务，亦存在一定的过错，现原告主张被告杨某、杨某某赔偿其损失，理由不成立，且原告未能提供证据予以证明其损失程度，其应承担举证不能的不利后果，故原告的该项诉请本院不予支持。关于原告主张被告万创经纪公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉请，被告万创经纪公司在涉案合同中作为居间人，履行居间人的义务，提供居间服务，收取相应报酬，而合同未能履行并非万创经纪公司的过错，被告万创经纪公司不应承担连带责任。原告的该项诉请无事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。被告万创经纪公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告杨某、杨某某经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为其放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及提交的证据的默认，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州万创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告余某某、卜某某定金2万元。二、被告杨某、杨某某于本判决生效之日起5日内返还原告余某某、卜某某购房款36万元，并支付从2018年7月24日起至实际返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、驳回原告余某某、卜某某的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8564元，由原告余某某、卜某某负担2300元，被告杨某、杨某某负担6264元，此款原告已向本院预交，被告杨某、杨某某在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  杨正华人民陪审员  李春英二〇一九年九月十八日书 记 员  邓汝雪