北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17386号原告：刘小丽，女，1963年5月28日出生，汉族，中华天福经济发展总公司北京分公司员工，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杜道强（系刘小丽之配偶），1972年3月6日出生，汉族，北京中闻律师事务所合伙人，现住北京市大兴区。被告：王桂花，女，1959年7月8日出生，汉族，北京电力公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。被告兼王桂花委托诉讼代理人：马志强（系王桂花之配偶），1956年11月18日出生，汉族，北京化工原料公司退休员工，住北京市西城区。被告：王秀兰，女，1958年8月30日出生，汉族，北京建工医院退休员工，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张雷（系王秀兰之子），1982年9月4日出生，汉族,无业，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王超，北京市中友律师事务所律师。原告刘小丽与被告王桂花、马志强、王秀兰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小丽的委托诉讼代理人杜道强，被告王桂花的委托诉讼代理人马志强、杨景海，被告马志强，被告王秀兰的委托诉讼代理人张雷、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小丽向本院提出诉讼请求：1、确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令王桂花、马志强与王秀兰承担本案诉讼费。事实和理由：刘小丽与王桂花曾为北京电力物业管理公司（以下简称北电物业公司）的同事。2006年5月21日，王桂花与北电物业公司签订《职工集资建房认购协议书》，王桂花认购北电物业公司集资建设的一品亦庄小区102号房屋一套。2006年10月18日，刘小丽与王桂花签订《房屋购买权转让协议》，约定如下：王桂花认购的集资建房的购买权自愿转让给刘小丽，以后的房屋产权归刘小丽所有；刘小丽支付王桂花预交款155000元，第二期和以后所有房款由刘小丽支付；此房屋取得房产证时，王桂花协助刘小丽办理房屋过户手续。落款处有转让人王桂花以及实际购房人刘小丽的签字。自2006年5月21日起，刘小丽先后向王桂花支付了全部房款和税费共计419345元。2016年11月24日，王桂花向刘小丽出具全款已交齐的收条，并将北电物业公司及开发商出具的房款、税费收据和集资购房手续的原件都移交给刘小丽。2007年3月，开发商将新房交付给刘小丽，此后，刘小丽一直对该房屋占有、使用、出租，并一直负担着房屋上的供暖费、物业费和水电费等，至今已经长达12年。2009年9月1日，王桂花与刘小丽签订了字条，约定如下：本房由刘小丽占有控制，王桂花不再占有控制；本房由刘小丽出资并享有产权，未经刘小丽书面同意，王桂花不得出卖，否则无效。2018年3月10日，刘小丽将本房出租给北京美丽屋资产管理有限公司，租期4年，至今仍在出租中。2019年4月23日之前，王桂花从未向刘小丽提出过关于房屋产权的任何异议或主张。2019年4月23日，王桂花主动打电话给刘小丽，并让其子马超找到刘小丽，告知刘小丽房屋已经取得房产证并威胁刘小丽支付其补偿款1600000元，遭到刘小丽拒绝。2019年5月31日，王秀兰之子张雷突然前来房屋处并进行撬锁，欲抢占房屋，刘小丽的丈夫杜道强立即报警，并得知王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月中旬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2019年5月22日将涉案房屋登记过户到王秀兰名下，但张雷竟然说不出购买价格，也拿不出来付款凭证，并承认王秀兰从未前来查看过房屋。据查，王桂花与王秀兰曾经是光源里社区的街坊邻居，马超与张雷现在一起合伙开饭店。在2019年5月31日首次报警后，派出所做出了维持现状的处理，马超与张雷当时还暴力威胁杜道强交出房屋。2019年6月4日，张雷再次前来欲占房并报警，双方发生冲突，而且链家员工前来告诉称王秀兰已经委托中介要网上卖房。2019年6月4日，张雷第三次前来抢房并砸门踹门，当时马超与张雷一起前来，杜道强再次报警。至今房屋一直在刘小丽的占有、居住和出租中。以上事实，刘小丽提交了相关证据。综上所述，王桂花于2006年将所购房屋出卖给了刘小丽，刘小丽已支付了全款并一直占有、使用长达12年，王桂花只是出名购买人，刘小丽为实际买房人和出资人，双方实为借名卖房关系，所以刘小丽实为房屋的实际所有权人。现王桂花故意隐瞒早已出卖给刘小丽的事实，再次卖房给王秀兰，王桂花一房二卖的行为实属恶意。作为买房人，王秀兰既不能提供买房的正常合理市场价格，也不能出示实际付款凭证，而且王桂花与王秀兰、马超与张雷之间都具有特殊关系，王秀兰买房前从未看过房屋，在没有实际交房时就过户，刚过户后就急忙频繁地暴力抢房，可见王秀兰的买房行为具有多处不正常之处，依法足以推定王桂花、马志强与王秀兰之间的房屋买卖行为存在恶意串通。另，刘小丽调取了王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同显示房屋为商品房，成交价格为1500000元，未出租，不存在结构改动，自行成交，过户当日一次性付款，未交定金，房屋交付、转移登记等主要条款均为空白。根据以上事实，刘小丽认为王桂花、马志强与王秀兰的成交价1500000元属于明显不合理低价，合同内容也存在不合理之处，足以认定是恶意串通行为。根据《合同法》第五十二条第二项之规定，王桂花、马志强与王秀兰签订的《北京市存量房买卖合同》依法应为无效。王桂花、马志强辩称，不同意刘小丽的诉讼请求。刘小丽不是本案的适格主体，房屋登记在王桂花、马志强名下，王桂花与王秀兰属于正常合法有效的交易。刘小丽曾于2019年起诉王桂花，主张刘小丽与王桂花之间的房屋买卖合同有效，后刘小丽撤诉。在刘小丽与王桂花的房屋买卖合同的效力未确定前，刘小丽主张王桂花、马志强与王秀兰之间的房屋买卖合同无效，主体不适格。王桂花、马志强认为应当先处理刘小丽与王桂花之间的房屋买卖合同是否存在，才能处理本案中王桂花、马志强与王秀兰的房屋买卖合同的效力。另，刘小丽主张向王桂花支付购买房屋的全款455478.5元不属实，王桂花并未收到该款项，房屋的购买价格也不是该数额。王桂花发现刘小丽将房屋转租给第三方后才将房屋收回，不存在撬门行为。王桂花、马志强与王秀兰签订房屋买卖合同之前，房屋实际由王桂花控制，王桂花、马志强与王秀兰是经过看房、签订房屋买卖合同、交房的流程，符合法律规定，不存在王桂花抢占房屋并出卖的行为。刘小丽与王桂花不存在法律意义上的房屋买卖合同关系，双方签订的书面协议不具备房屋买卖合同所规定的要件，其中关于涉案房屋的位置、金额、交付均未明确约定。刘小丽与王桂花对于房屋成交金额存在重大差异，未能达成一致意见，双方不存在房屋买卖合同关系。关于借名买房的问题，刘小丽并未支付全部价款，王桂花支付了房屋的对价款三十余万，不存在借名买房。王秀兰辩称，不同意刘小丽的诉讼请求。王秀兰在购买王桂花、马志强的房屋前，到房屋查看了确实没人，购买房屋的手续齐全，然后过户并取得房本。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王桂花原系北京电力物业管理公司的员工，马志强系王桂花配偶。涉案房屋位于北京市北京经济技术开发区天华北街7号院13号楼1层2单元102，所在小区名称为一品亦庄。2006年5月21日，北电物业公司（甲方）与王桂花（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，载明：“本人王桂花（乙方），自愿参加北京电力物业管理公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于亦庄D1B—2—102号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：“一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日2006年5月21日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款15万元。同意按照北京电力公司统一规定分三期付房款的规定；同意按规定的时间交付第二期、第三期房款……”2006年5月21日，华北电网有限公司北京电力公司物业管理公司出具《集资建房通知书》，载明：“北京电力物业管理公司：王桂花同志已获得亦庄D1B-2-102房集资建房权，请办理相关手续。”2006年10月18日，王桂花（转让人）与刘小丽（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，载明：“北京电力物业管理公司职工王桂花在2006年电力公司集资建房时购买亦庄开发区一品义庄A座dd102号房，面积为110平米，住房壹套的购买权自愿转于刘小丽名下，从协议生效起，冠名在王桂花名下的这套102号房的购买权和以后购得的房屋产权均归刘小丽拥有。此基础上双方协议如下：1、2006年5月21日王桂花预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为刘小丽名下之日起，由刘小丽支付王桂花预交款壹拾伍万伍仟元整。2、第二期房款和以后所有应付房屋税费款由刘小丽接管支付。3、关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时王桂花协助刘小丽办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，北京电力物业管理公司出具的收据和楼房号证明一并转交刘小丽……”涉案房屋建成后，刘小丽直接取得涉案房屋。庭审中，王桂花称涉案房屋的房产证于2016年11月16日取得。2019年5月14日，王桂花、马志强（出卖人）与王秀兰（买受人）签订《北京存量房屋买卖合同》（合同编号为CW448228），约定：出卖所售房屋坐落于北京经济技术开发区天华北街7号院13号楼1层2单元102，建筑面积为107.57平方米；该房屋不动产权证书号为京（2017）开不动产权第XXXX号；成交方式为双方当事人自行成交；成交价格为1500000元，买受人应当过户当日向出卖人支付。该合同对于房屋交付、违约责任、税费、不动产转移登记及物业交割均未约定。庭审中，王桂花、马志强与王秀兰均称《北京存量房屋买卖合同》的成交价格定为1500000元主要是为了避税，双方的实际成交价格为3300000元，未就实际成交价格、付款方式等签订书面合同，均为口头约定。王秀兰称涉案房屋于2019年5月22日过户至其名下。刘小丽向本院提交了王桂花签字的收条、存款回单、收据，欲证明刘小丽全款出资购买涉案房屋。王桂花、马志强称对收条的真实性不确定，对银行回单、收据的真实性不认可，称王桂花并未收到银行回单上载明的款项，刘小丽以王桂花的名义直接交给开发商，涉案房屋的全款金额为658759元，不含契税，远高于刘小丽交的款项。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。刘小丽向本院提交了“委托与声明”字条一份，欲证明王桂花无权占有和出卖涉案房屋，王桂花、马志强对该证据的真实性不认可，称不是王桂花书写。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。刘小丽向本院提交了刘晓丽本人及其配偶杜道强分别于2012年11月14日、2013年12月4日、2014年3月8日与第三方中介机构签订的四份《钥匙托管协议》，于2013年6月6日与第三方中介机构签订的一份《北京市房屋出租委托合同》以及三张租金收条，欲证明刘小丽实际占用涉案房屋。王桂花、马志强对该组证据的真实性、证明目的均不认可，称中介机构之所以认定刘小丽的出租人身份是因为王桂花与刘小丽之间存在房屋租赁合同关系。经询，王桂花称其与刘小丽之间没有书面房屋租赁合同，口头约定的，也未约定具体的租金、租期。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。刘小丽向本院提交了《北京市居民供热采暖合同》、2011-2019年各供暖季的供暖费发票以及水费、电费的收据，欲证明刘小丽分别于2012年12月9日、2017年2月27日、2017年9月4日与北京博大开拓热力有限公司签订的《北京市居民供热采暖合同》，北京博大开拓热力有限公司向其开具了涉案房屋的2011-2019年各供暖季的供暖费发票；涉案房屋的物业管理公司就涉案房屋分别于2012年12月10日、2015年3月22日、2015年5月14日向刘小丽开具物业费发票；刘小丽亦为涉案房屋多次交纳水电费。王桂花、马志强对《北京市居民供热采暖合同》、供暖费发票的真实性认可，对其他收据的真实性不认可，证明目的不认可，称刘小丽将物业费交纳到2014年，2015年以后的是由王桂花交纳的。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。刘小丽向本院提交了链家、安居客、房天下三家房产中介公司网站上一品亦庄小区的房屋市场成交价，欲证明王桂花、马志强与王秀兰在《北京市房屋出租委托合同》中约定的房屋成交价格远低于市场价格。王桂花、马志强对该组证据的真实性、证明目的均不认可，称此为刘小丽的推论，与本案无关。王秀兰对该组证据的真实性、证明目的均不认可，称楼层不同，价格也会不同。王桂花向本院提交了房款发票和契税发票各一张，欲证明涉案房屋的总价款为658759元，刘小丽出资380000元，剩余价款为王桂花的工龄折算的，不存在借名买房的事实。刘小丽对该房款发票的真实性、关联性和证明目的均不认可，称未写明房屋的信息；对发票的证明目的亦不认可，称发票不是真实交易的付款凭证，不能证明王桂花支付了房款。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。王桂花向本院提交了一张物业费发票，欲证明王桂花交纳了2015年至2017年的物业费。刘小丽对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称不能证明王桂花居住在涉案房屋，该物业费是王桂花取得房本后偷偷交纳的。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。王桂花向本院提交了开锁发票一张、租户书写的收条两张，欲证明王桂花于2019年4月30日将涉案房屋收回，刘小丽进入涉案房屋是通过让开锁公司在2019年5月25日开锁进入的。原告对该组证据的真实性、关联性均不认可，称刘小丽居住涉案房屋时经常换锁，不能证明2019年4月30日后涉案房屋由谁占用。王秀兰称对该证据的真实性无法确定，未见过上述材料。王秀兰向本院提交了收条一张、银行交易清单两张和银行转账凭证一张，欲证明其购买涉案房屋时，共向王桂花支付了3300000元，其中，包含现金支付的105000元定金。上述收条载明：“今收到王秀兰购买北京经济技术开发区天华北街7号院13号楼一层2单元102室购房定金人民币拾万伍千元整。王桂花2019年年5月9日”。两张银行交易清单和一张银行转账凭证分别为:2019年5月10日，王秀兰的配偶张明山向王桂花与马志强的儿子马超转账245000元；2019年5月23日，张明山向王桂花转账1950000元；2019年5月30日，张雷向王桂花转账1000000元。刘小丽对该组证据的真实性均不认可，称105000元大额定金没有银行转账凭证不符合常理；银行交易清单和银行转账凭证说明付款是在过户之后，合同约定是过户当日付清，与合同约定不一致。王桂花、马志强对该组证据无异议，称收到了上述3300000元。王秀兰向本院提交了房屋交接清单一份，欲证明其向王桂花、马志强购买涉案房屋，双方于2019年5月25日进行了交接的。房屋交接清单载明：“1、房门钥匙二套；2、购电卡一张；3、燃气卡一张。”落款处有王桂花和张雷的签名。刘小丽对该证据的真实性、证明目的均不认可，称该交接清单的内容笼统。王桂花、马志强对该证据无异议。经询，王桂花通过北电物业公司集资购房的方式仅购买了一套房屋，王桂花称刘小丽为涉案房屋出资了380000元，之所以让刘小丽替王桂花交购房款，是由于王桂花家庭困难，涉案房屋下来后要返租给刘小丽，双方是房屋租赁合同关系。但未签订书面的房屋租赁合同，也未约定具体的租金、租期，但不允许刘小丽转租。王桂花亦称之所以将部分购房手续、付款凭证的原件交予刘小丽，也是因为刘小丽对涉案房屋出资380000元。王秀兰称其在购买涉案房屋前实地查看过涉案房屋，但刘小丽不认可，并称涉案房屋的钥匙只有自己和被委托将房屋出租的中介机构才有。王秀兰亦称涉案房屋过户后，其并未能进入到涉案房屋中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，刘小丽与王桂花于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》。王桂花、马志强认可刘小丽在签订上述协议后，为购买涉案房屋支付了一定价款，现在出资金额上与刘小丽有所分歧，表明刘小丽履行了全部或部分的付款义务。王桂花、马志强与刘小丽均认可涉案房屋建成后，刘小丽直接取得涉案房屋，并占有、使用，表明王桂花、马志强亦履行了房屋的交付义务。王桂花、马志强虽主张与刘小丽之间是房屋租赁合同关系，但未提供证据予以佐证，且称双方对租金、租期事项均未约定，不符合常理，本院不予采信。因此，本院认定王桂花、马志强与刘小丽之间存在房屋买卖合同关系。王桂花、马志强与王秀兰之间签订的《北京存量房屋买卖合同》是否有效，关键在于双方之间的交易行为是否存在恶意串通。关于成交价格，王桂花、马志强与王秀兰均主张为规避税收隐瞒了真实的交易价格，真实交易价格为3300000元，双方对实际成交价格、付款方式、付款期限均未进行书面约定，仅进行口头约定。涉案房屋建筑面积为107.57平方米，则每平米的售价为30677元，根据刘小丽提交的涉案房屋所在的一品亦庄小区近一年内的房屋成交价格以及本院查询该小区近一年内的房屋成交均价，本院认定王秀兰购买涉案房屋的成交价明显低于市场价格。关于购房款的支付时间，王桂花、马志强与王秀兰在《北京存量房屋买卖合同》约定：“买受人于过户当日向出卖人支付”。王秀兰称涉案房屋是在2019年5月22日过户至其名下，但涉案房屋过户前，王秀兰仅向王桂花支付了350000元。关于交接手续，王桂花、马志强与王秀兰主张对涉案房屋进行了交接，并以房屋交接清单予以佐证，但该清单的内容过于简单、笼统。房屋买卖对于普通家庭属于重大事项和重大支出，交易过程中一般比较审慎，但从王桂花、马志强与王秀兰之间的交易过程可见，在交易方式、成交价格、购房款支付、交接手续等方面存在诸多疑点和不合常理之处，结合日常生活经验，推定王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二项之规定，判决如下：确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费9150元，由王桂花、马志强、王秀兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇一九年九月二十九日法官助理 孙 青书 记 员 董 惠