云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2263号原告曲靖市中辰物业服务有限公司。（以下简称“曲靖中辰物业公司”）统一社会信用代码:91530302560099854Q。住所：曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人张春枚，系该公司总经理。委托代理人刘海义，该公司职员。（特别授权代理）被周某1娴，女，汉族，2009年4月13日生，曲靖市麒麟区人，学生，云南省曲靖市麒麟区室。法定代理周某2辉，男，汉族1978年12月29日生，曲靖市麒麟区人，大学本科，住址同上，系被周某1娴的父亲。委托代理人周承林，男，汉族，1949年6月1日生，云南省宣威市人，高中文化，退休工人，住娴，周某1娴的爷爷。（特别授权代理）。原告曲靖市中辰物业服务有限公司诉被周某1娴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告曲靖市中辰物业服务有限公司的委托代理人刘海义，被周某1娴的委托代理人周承林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖中辰物业公司诉称，原告系曲靖田源小区开发商曲靖市贵源房地产开发有限公司为该小区所聘请的前期物业服务企业，于2014年1月入驻田源小区，开始提供物业管理服务。因田源小区一直未成立业主委员会,也未以业主委员会名义另行聘请其他物管公司，原告一直为田源小区提供物管服务至今。被告系田源小区业主。根据前期物业服务协议，原告于2014年4月1日开始向被告收取物管费。但被告仅向原告支付了第一年（即2014年4月1曰至2015年3月31日期间）的物管费。2015年4月1日至2017年3月31日期间的物管费经催要一直未付，后原告起诉至麒麟区人民法院（已另案处理）。2017年4月1日至2019年3月31日的物管费经原告多次催要未付。现请求判决：由被告向原告支付自2017年4月1日起至2109年3月31日止的物业服务费4220元、二次供水加压费及水池清理费200元、垃圾清运费264元，及截止2019年3月31日的逾期付款违约金1194.42元【2342元/年×1.5%×23个月（2017.5.1-2019.3.31）+2342元/年×1.5%×11个月（2018.5.1-2019.3.31）】，以上合计5878.42元，2019年3月31日以后的违约金按月利率1.5%计付上述费用付清之日止。被告答辩，被告与原告签订的《前期物业服务协议》已于2107年3月31日终止，合同终止后周某1娴所在的小区管理委员会周某1娴本人都未聘请以及续签过物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，被周某1娴未欠原告物业费4220元周某1娴至今未入住，《物权法》、《物管条例》、《前期物业服务协议》均无明确规定不入住也需缴纳物业服务费，周某1娴系无民事行为能力人，无法定义务。原告主张2017年4月1日至2019年3月31日期间被告欠其物业费及二次供水加压费、卫生费、违约金等无事实及法律依据。因一直未入住，无需进行二次加压、水池清洗、垃圾清运，故不应支付相应费用周某1娴与原告也并未签订过合同约定违约金，故不应支付违约金；原告主张其是开发商聘请为田源小区的前期物业服务企业，至今为田源小区提供物管服务。因《物管条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，提供招标方式选聘合法的物业服务企业。原告入驻田源小区后，实际运作时间一年。与被告无合同关系，被告没有欠交原告费用。原告无独立法人资格及营业执照，无经营资格。被告有权拒绝交费。原告未履行前期物业服务协议的相关规定。对筹备成立田源小区业主委员会工作等予以干预，原告以黑恶势力手段强迫小区业主接受服务，以打人、停水等方法侵害业主权利。综上，根据《合同法》、《物管条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》等有关规定及被告举证的事实，请贵院驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件、企业信用信息报告打印件各一份，用于证明原告主体资格及2014年4月15日，原告的公司名称由曲靖市中辰物业管理有限公司变更为曲靖市中辰物业服务有限公司的事实。2、《物业服务协议》复印件一份，用于证明原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司就田源小区的物业管理服务事宜，经双方协商一致后签订了物业服务协议，该服务协议对服务期限、物业服务费收费标准及逾期付款违约金的计算等作了明确约定。3、田源小区（2013）第0655号商品房购销合同、商品房购销合同登记备案表复印件各一份，用于证明被周某1娴是田源小区5幢2单元1404号房屋的业主，该房屋建筑面积135.26㎡的事实。4、曲靖市发改委【2014】3号、【2013】50号文件各一份，用于证明原告的收费标准经曲靖市发改委登记备案，其中高层住宅物管费为1.3元/㎡、二次供水加压机水池清运费为100元/户/月的事实。5、收款收据三份，用于证明被告于2014年3月10日向原告缴纳了自2014年4月1日至2015年3月31日止的物管费、二次加压费、垃圾清运费的事实。6、催收通知二份，用于证明原告已通过《通知》的方式向被告催收物管费的事实。7、证明二份，用于证明原告公司具有经营资质的事实。8、关于田源小区业主委员会备案登记的情况说明，用于证明田源小区没有成立业主委员会的事实。经质证，被告对原告提交的上述证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，但提出该协议系原告与开发商签订，小区业主并不知情。对证据4不予认可。对证据5的真实性无异议，但提出该费用系预交费用，是原告以扣钥匙的方式让其交的。对证据6因未入住，故不知情。对证据7不予认可，提出不能证实原告具备相应资质。对证据8无异议，提出小区并未成立业主委员会，但现已成立了管理委员会。本院认为，原告举证的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告对证据7仅提供通知的文本，不能证明其粘贴通知的具体情况，不能充分证明其已通知到被告，但不影响原告依据服务合同关系主张相应权利。原告的其余举证充分证明了其主张的基本事实。被告针对其答辩理由，向本院提交证据如下：1、《物业服务协议》复印件一份，用于证明被告与原告所签订的合同现已终止。2、资质证书复印件一份，用于证明原告2014年10月21前，没有资质就入住小区进行管理。3、《关于成立田源小区业主大会筹备组的申请》一份，用于证明小区申请成立业主大会筹备组经有关部门批准。4、情况说明一份，用于证明成立田源小区管理委员会经业主签字确认。5，会议记录一份，用于证明小区成立管理委员会的情况。6、会议纪要一份，用于证明小区经批准成立了管理委员会，管委会成员选举主任、副主任。7、告知函一份，用于证明田源小区管委会要求原告退出小区。8、催交函一份，用于证明管委会通知原告解除物业服务协议。终止协议，请原告务必在2017年6月30日退出。9、照片二张，用于证明原告法定代表人张春枚带人闯入田源小区，阻止小区成立管委会。10、照片二张，用于证明对周承林“黑”打的实施人员躲藏的车辆（号牌）。11、照片二张，用于证明周承林被“黑”打住医院的事实。经质证，原告对被告提交的上述证据1的三性均无异议，提出业主手册是和业主签订的，但是日期已经过了，因为该小区没有成立因为主委员会，所以我们与开发商签订的协议是有效的。对证据2无异议，该证据是国家颁发的。对于证据3无异议，是业主筹备组无异议，没有登记备案，不能证明业主成立管委会。对证据4、5、6、7、8不予认可，管理委员会是任何人都可以成立的，该小区没有业主委员会，只有业主委员会才可以让物业公司离开。对于证据9、10、11有异议，该证据与本案无关。本院认为，被告提交的证据1能够证明被告与原告的服务合同关系，原告前期物业服务的履行期限，按每平方1.20元收取服务费等基本事实，不能证明被告主张的其余待证事实；证据2证明了原告资质取得的情况，被告的该项举证不能否定原告已举证证明的原告此前持资质证从事对田源小区服务的事实；证据3-11证明了被告所在小区拟成立业主大会获曲靖市麒麟区文华街道丰登社区居民委员会及文华街道办批准按程序申报；因未成立业主委员会，所成立的管委会与原告发生纠纷，管委会不是业主大会或业主委员会，该组证据不能否定被告与原告现在实际存在的物业服务合同关系。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被周某1娴系曲靖市麒麟区曲沾大道旁田源小区5幢2单元1404号房屋业主，该房屋建筑面积为135.26㎡。该小区系曲靖市贵源房地产开发有限公司开发建设。原告企业名称原为曲靖市中辰物业管理有限公司，后变更为曲靖市中辰物业服务有限公司。2014年1月3日，曲靖市贵源房地产开发有限公司与曲靖市中辰物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定：委托方为曲靖市贵源房地产开发有限公司，受托方为曲靖市中辰物业管理有限公司。物业名称为田源小区，总建筑面积143680㎡，物业类型为电梯房、商铺，商住楼共7幢17单元952户；委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会决议解除委托之日止；受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、维修基金的统筹、代收相关其他费用；物业管理服务费收费标准为：电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；代收水电费、垃圾清运费；业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按每日累加计算承担交纳违约金及双方权利义务等内容。2014年3月10日，被告的爷爷周承林对该小区5幢2单元1404号房屋进行接房时，以被告（甲方）的名义与原告（乙方）签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》一份，约定：甲方委托乙方对田源小区5幢2单元14楼4室房屋（建筑面积135.26㎡）实施物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和配套服务设施、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、养护与管理及配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作及法律法规规定由物业公司管理的其他事项；收费标准为住宅每月每平方米1.2元；期限自2014年4月1日至2017年3月31日止。上述协议签订当天，周承林以被告名义向原告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业费1948元等费用。因被周某1娴未交纳第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）的物业服务费，原告曲靖中辰物业公司向本院提起民事诉讼，本院于2019年2月21日依法作出（2018）云0302民初5111号民事判决，判周某1娴的法定代理周某2辉支付曲靖中辰物业公司2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元。周某1娴不服判决上诉至曲靖市中级人民法院，2019年5月23日，曲靖市中级人民法院依法作出（2019）云03民终974号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中查明，曲靖市中辰物业管理有限公司于2010年10月9日成立。2011年6月21日获得曲靖市住房和城乡建设局核发的《物业服务企业资质证书》，未设定有效期限。2014年8月更名为曲靖市中辰物业服务有限公司，并更换资质证书，经营范围为物业管理、家政服务；资质等级三级；准予从事物业管理活动时间为2014年8月26日至2016年8月25日。（现国家已取消物业服务企业二级及以下资质认定的行政审批程序）另查明，2014年1月24日曲靖市发展和改革委员会曲发改价格备案（2014）3号文件载明曲靖市中辰物业管理有限公司对田源小区的物业服务价格：高层住宅1.30元/㎡/月（含电梯运行维护费）;二次供水加压及水池清洗费100元/户/年。曲靖市发展和改革委员会于2013年11月5日向曲靖市麒麟区环境卫生管理处发出的关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复载明：城区住户的垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告曲靖中辰物业公司与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订物业服务协议，对被周某1娴具有约束力，原、被告双方均应按合同的约定严格履行。在原、被告双方当事人签订的物业服务合同关系履行期限届满后，曲靖市麒麟区田源小区在尚未成立业主委员会的情况下，原告曲靖中辰物业公司依据前期物业服务合同继续对小区进行日常管理，延续履行前期物业服务合同并无不当，现原告曲靖中辰物业公司与被周某1娴之间形成事实上的物业服务合同关系，被周某1娴未按约定交纳物业服务费和其他费用，现已违反合同约定。原告曲靖中辰物业公司主张由被周某1娴交纳物业服务费、二次供水加压费的请求理由成立，本院予以支持。原、被告已明确约定双方物业费以每㎡1.20元交纳，本案物业费应以该单价计算，现原告曲靖中辰物业公司主张以每㎡1.30元交纳，虽在原告曲靖中辰物业公司经曲靖市发改委（2014）3号文件备案的价格范围内，但未经双方充分协商一致，本院不予支持。垃圾处理费属代收性质，原告未能举证证实被告在实际未入住的情况下有关部门对被告实际收取该费用，故本院对原告曲靖中辰物业公司主张由被告支付垃圾处理费的请求不予认定。对其主张由被周某1娴支付逾期付款违约金的请求，因双方未作约定，本院不予支持。因被告系未成年人，应由其法定代理周某2辉支付欠交的相关费用。综上所述，综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被周某1娴的法定代理周某2辉支付于本判决发生法律效力后十五日内向原告曲靖市中辰物业服务有限公司支付物业服务费3895元（135.26*1.2*12*2）及二次供水加压费及水池清洗费200.00元。二、驳回原告曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被周某1娴的法定代理周某2辉承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  张乔德人民陪审员  罗琼芳二〇一九年九月二十四日书 记 员  李 蕊