浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初2754号 原告（反诉被告）：浙江中柏特种纤维有限公司，住所地绍兴市越王路339号办公楼（分块A）。 法定代表人：吕柏松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟伟杰,浙江中行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴炎龙帽业有限公司，住所地绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢1#车间底层。 法定代表人：傅彩英。 委托诉讼代理人：陈志锋，绍兴市越城区明成法律服务所法律工作者。 原告浙江中柏特种纤维有限公司与被告绍兴炎龙帽业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭。诉讼中，被告提起反诉，本院已予以受理。本案分别于4月16日、6月19日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孟伟杰、被告之委托诉讼代理人陈志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江中柏特种纤维有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退原告所有的位于袍江越王路与329国道西北角1#车间底层1681平方米房屋；2、判决被告向原告支付2018年4月1日起至2018年12月11日止期限内的租金152671.64元，并支付违约金39007.6元（违约金从2018年3月1日暂计至2019年2月28日，2019年3月1日起的违约金按日万分之七为标准另计）；3、判决被告向原告支付2018年12月12日至被告腾退上述房屋止的房屋使用费94596.55元（房屋使用费暂计至2019年2月28日，之后的房屋使用费按原租金的双倍标准另计）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份租赁合同，约定：甲方将位于越王路与329国道西北角2幢的浙江开普特氨纶有限公司1#车间底层租赁于乙方使用；租赁面积经双方认可确定为1681平方米；租期为五年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止；租金为一次定价每年每平方米人民币130元，全年租金总计为218530元整；合同签订后乙方须向甲方一次性支付第一年的租金218530元，以后每年租金支付日期必须在2月28日前付清；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%；若遇乙方欠缴租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；本合同提前终止或有效期届满，双方参照租赁物所在的地区公正的市场租赁价格和合理的租赁期仍未能达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。因被告延迟支付2017年租金，原告于2018年1月10日向被告寄发《有关车间租赁合同提前终止的函》，但被告不予认可，向法院起诉确认上述终止函无效，并确认上述租赁合同继续履行。经审理，越城区法院（2018）浙0602民初2804号民事判决书、绍兴市中级法院（2018）浙06民终2096号民事判决书判决双方继续履行上述租赁合同。原告已多次催讨被告支付2018年4月1日至2019年3月31日期限的租金，但被告拒不支付。鉴于此，原告向被告寄发《租赁协议解除通知》，解除上述租赁合同。被告已于2018年12月12日收到上述通知。原告认为，本案租赁合同已于被告收到上述通知时解除。合同解除后，被告应立即向原告返还上述租赁物，但被告至今拒绝腾退。 被告绍兴炎龙帽业有限公司辩称，一、原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。原告于2018年1月19日向被告寄发《有关车间租赁合同提前终止的函》，要求自2018年1月31日起解除双方的租赁合同，2018年2月8日将被告尚在租赁期内使用的租赁房屋车间大门锁住，并切断水电。2018年2月9日在被告租赁使用的车间大门口贴了一份通知书，告知被告如要开门到原告办公室拿钥匙。而当被告相关人员找到原告相关负责人要求打开车间门生产经营时，却被告之被告必须将租赁厂房内的东西全部搬出，且同意解除合同后才可以给被告开门。被告不得已于2018年3月8日向法院起诉，要求确认上述终止函无效，并责令继续履行租赁合同。2018年5月15日，法院作出（2018）浙0602民初2804号民事判决书，支持了被告的诉讼请求。原告不服向绍兴市中级法院提起上诉，该院审理后于2018年10月30日作出（2018）浙06民终2096号民事判决书，依法维持原判。被告于2018年11月1日收到中院判决书后于2018年11月5日再次找到原告协商要求打开车间大门并通水、通电，双方继续履行合同事宜，却被告知要求被告先支付原告擅自关门断水断电被告没有实际使用期间的房租，否则仍不同意开锁、通水通电。双方就继续履行合同事宜没有达成一致意见，被告至今仍无法使用租赁房屋。另，被告为继续履行合同，于2018年3月18日通过银行转账将第四年度租金（2018年4月1日至2019年3月31日）218530元汇至原告处，但原告将其退回。二、由于原告在租赁期间锁门有断水断电行为，导致被告无法正常使用，被告保留主张损失的权利。同时向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付109265元违约金，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；本案诉讼费用由反诉被告承担。根据租赁合同第12.3条约定，因反诉被告需要提前终止合同，反诉原告有权比照12.2条款的内容向反诉被告追究违约责任。12.2条款的内容是合同终止前一日或之前向反诉原告支付相当于6个月的租金作为违约金，故反诉原告要求反诉被告支付相当于6个月租金金额的违约金。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年4月10日签订一份租赁合同，反诉被告将位于1681平方米的厂房租赁给反诉原告使用；租期为5年，从2015年4月1日起至2020年3月31日止，租金为每年218530元。反诉被告于2018年1月10日向反诉原告寄发《有关车间租赁合同提前终止的函》，要求自2018年1月31日起解除双方的租赁合同，并于2018年2月8日将租赁厂房大门锁住，并切断水电。反诉原告无奈于2018年3月8日向法院起诉，要求确认上述终止函无效，并责令继续履行租赁组合同。经过两级法院审理后均判决支持反诉原告的诉讼请求。现由于反诉被告擅自锁门及断水断电，导致双方签订的租赁合同及判决书判决双方履行合同义务无法正常进行，且反诉被告还要求提前解除合同，故依据双方租赁合同第12.3条“在乙方完全履行本合同所规定的一切义务的情况下，如因甲方原因需要提前终止本合同，乙方有权比照12.2条款的内容向甲方追究违约责任”以及12.2条“应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于六个月租金的款项作为赔偿”的规定，特提前反诉。 反诉被告浙江中柏特种纤维有限公司辩称，一、反诉被告并未对反诉原告实施断水断电，反诉原告因自身经营能力不足导致工厂停产，2018年1月份的水费、蒸汽费均为0，2017年12月自行切断蒸汽管道，2016年10月至2017年10月反诉原告的用水用电量非常小，反诉原告2016年10月至2017年8月份的蒸汽费用为0，反诉被告工作人员俞洪英多次向反诉原告催讨要求其按期支付2017年租金，但是反诉原告多次爽约，反诉原告在2017年底至2018年春节期间未经反诉被告同意将租赁物转租给案外人，反诉被告的俞洪英对涉案租赁物加锁，在反诉原告承诺让案外人搬走租赁物后，于2018年春节后正月初十取走了自己的锁，2018年3月12日反诉原告安排人员从租赁物中拉走货物，反诉被告的俞洪英加锁时间是在2018年农历春节前后，不足二十日，对反诉原告的经营不产生任何影响，因为在此前反诉原告的经营已出现停业状态。二、租赁合同12.3条约定追究出租方违约责任的前提是承租方完全履行了本合同约定的一切义务，因出租方原因提前终止合同的，承租方才可以追究违约责任。本案的事实是反诉原告未能按照双方合同约定的时间支付租金，对于2017年的租金也是反诉被告多次催讨后反诉原告才支付，对2018年的租金反诉原告也未能在合同约定的2018年2月28日前付清，故系反诉原告违约在先，在反诉原告不按约支付租金后，反诉被告可以履行不安抗辩权拒绝反诉原告使用租赁物。三、双方之所以产生纠纷，也包括之前2804号案件的纠纷，主要是由于反诉原告未按合同约定支付租金引起，双方在之前的2804号案件纠纷处理过程中，经过承办法官的工作，反诉被告也同意与反诉原告继续履行合同，双方也商妥了新的租赁价，也准备签署调解协议，但是反诉原告要求在2018年的租金中扣除三个月的租金，当时反诉被告没有接受反诉原告的提议，因为双方之前已经是达成了意向，故2804号案双方没有达成调解。纵观本案纠纷由来，是反诉原告未按期支付租金引起，在双方引起纠纷后，承租方明知自己没有能力始终不肯支付租金，迟延支付租金，甚至到扣除2018年租金也不愿意腾退房屋，任由损失扩大。反诉被告经2804号案更加要通过合法渠道维护自己的合法权益。反诉原告主张反诉被告支付违约金没有事实和法律依据。 原告提供以下证据： 1、租赁合同1份，证明案涉房屋由原告出租给被告，双方约定了租金标准等。被告对真实性无异议，租赁物实际位置和合同约定不符，合同约定在原告公司329国道西北角，实际租赁在东南角高铁轨道下，涉及违章建筑出租给被告，被告将另行主张，对原告要求证明的租金支付时间被告有异议，依据（2018）浙0602民初2804号判决书第九页认定事实，双方在合同实际履行过程中对租金支付时间重新做了约定，原告也是认可的。因被告对证据本身无异议，本院对证据予以认定，但被告质证时提出租赁物实际位置与合同约定不符，其在（2018）浙0602民初2804号案件中作为原告起诉就是按照本组证据，且其工商登记也是依据合同约定的租赁物，故对被告这一意见不予采纳。 2、民事判决书2份，证明案涉租赁合同继续履行。被告对证据“三性”无异议，原告在两级法院均判决双方继续履行合同情况下，无故将厂房锁门并断水断电，且在2018年3月18日被告将第四年租金汇给原告后，原告将其退回，导致双方签订的租赁合同无法履行，原告构成违约被告已经反诉。因被告对证据本身无异议，本院予以认定。 3、催款函4份、挂号信8份、短信打印件2份，证明原告多次催讨被告支付租金，被告拒付的事实。被告对证据三性及证明目的均有异议，挂号信及催款函的邮件原件，上面写的是地址不详被退回，而不是被告拒收，该组证据能证明由于被告大门被锁导致被告无法收件，原告只能将挂号信和催款函邮寄到被告法人住所，原告分别于2018.11.07、11.15、11.21、11.28向被告催讨租金，该时间均在中院维持原判后发生，根据被告提供的录音和视频可以证明原告锁门事实并在收到中院判决后被告法人丈夫找原告相关人员要求开锁通电，还是被告知要将之前被告未实际使用的房租全部付清后才可以开门，被告认为原告违反诚信，导致无法履行合同，由于被告已将第四年租金交付原告，原告退回租金，是致本案合同无法实际履行的主要原因。本院认为，挂号信系退回，故无法证明被告已通过挂号信收到催款函，短信显示2018年11月7日、11月26日、11月28日，原告通过短信把催告函拍照发送给被告方的钱总。 4、租赁协议解除通知1份、快递单2份、短信打印件1份，证明原告通知被告解除案涉合同，被告于2018年12月12日收到解除通知。被告对证据三性均有异议，被告并未拖欠原告租金，至2018年2月8日起，原告锁门断水断电导致被告无法使用厂房，原告应返还该期间的租金，原告现已经要求解除合同，根据合同约定应向被告支付违约金，金额以反诉为准。本院认为，快递系被退回，无法证明被告已通过快递收到解除通知，短信显示2018年12月12日，原告通过短信把解除通知拍照发送给被告方的钱总。 5、通知函1份、短信打印件1份，证明案涉合同解除后，原告要求被告处置后续事宜。被告对证据三性均有异议，按两级法院判决，合同尚在履行期限内，原告应积极履行生效判决内容，但原告置之不理，通知被告支付被告未实际使用期间的厂房租金并要求解除合同，原告系违约，请求不予采信。本院认为，该组证据显示2018年12月29日，原告通过短信把设备设施及欠付租金处理通知函拍照发送给被告方的钱总。 6、2015年4月至2018年1月水费收费收据、电费发票1组、原告制作的水电汽费详细清单1份，要求证明自2015年4月即案涉租赁合同开始至2016年7月份（除去农历过年时间），被告的用水用电及蒸汽费用都是很高的，2015年7月、8月每月的蒸汽费达到1万余元，电费高达四五千元，2015年8月至2017年8月，被告的水电费为0，2016年11月、2017年1月、2月、7月水费为0，2016年10月至2017年8月蒸汽费为0，2016年10月至2018年1月电费总计为6000元，平均每月350元左右，用电量相差非常大，进而可以证明2016年10月开始被告的生产经营因自身原因出现问题，一直到2018年1月份，被告的经营都存在重大问题；被告经营出现问题期间，被告没有按照租赁合同约定的时间按时支付原告2017年及2018年租金，特别是2018年被告的水电费为0，被告因自身的经营难以维持才导致其关门，被告的经营不善与原告没有关系。被告质证认为原告称水电费的下降系被告自身原因导致关停，其实与被告自身的生产经营特征有关，被告是生产帽子，有固定的季节性，这与本案的租赁合同纠纷无关，即使被告经营产生了原告所说的不良状况，也与本案无关，因为被告是在按双方约定支付租金，特别是在2018年1月30日将相应的租金支付给原告，原告又将租金原路退回，这一点生效判决书中已明确，原告提供的这组证据在2804号案件中已作为证据提供过，当时本案被告质证，法院认定该组证据的证明目的无法达到，故被告认为原告提供的这组证据在本案中不应予以认定。本院认为，该组证据被告对证据本身无异议，对证据予以认定，可以反映被告承租后的实际经营用水、电、蒸汽等，本院（2018）浙0602民初2804号民事判决书审判的系本案被告是否存在欠付租金且经本案原告多次催讨的情形，故上述案件中对这组证据的一部分以与该案无关不予认定，与本案审判的内容不同。 7、照片6份、光盘1份，有管道的照片要求证明2017年12月份被告自行切割了租赁物中的蒸汽管道，是被告自身经营出现问题后切割管道；另外2份照片及视频要求证明被告在2018年3月份之前将租赁物转租给案外人使用，原告是不同意的，原告的工作人员俞洪英为制止其转租行为，对涉案租赁物加锁，但在2018年农历春节十日左右原告自行取走了自己加的锁，2018年3月12日被告安排人员从租赁物中拉走货物，也就是说2018年3月12日涉案租赁物仍然由被告使用。被告认为这6份照片已在2804号案件中提供过，法院已认定该组证据不能达到原告的证明目的，故希望法院仍不予认定，视频也是照片的内容，质证意见同上。本院认为，关于切割蒸汽管道的照片在（2018）浙0602民初2804号案件中原告未提供，但该照片无法证明系被告自行切割蒸汽管道，其余两份照片原告在（2018）浙0602民初2804号案件中，原告已提供，且证明目的一致，故本院根据生效文书，对该两份照片不予认定。 被告提供以下证据： 8、判决书2份，要求证明被告起诉原告要求确认原告终止合同函无效，要求双方继续履行合同，中院判决要求双方继续履行合同，（2018）浙0602民初2804号判决中，确认被告于2018年3月18日将第四年度租金汇给原告后被原告退回。原告对判决书的真实性没有异议，判决书对双方纠纷的过程有真实的反映。 9、录音2份，要求证明原告于2018年2月8日起将厂房锁住断水断电，及中院判决后被告法人丈夫找原告相关人员要求开锁通电还是被告知要将之前被告未实际使用的房租全部付清后才可以开门，导致无法履行合同。原告对被告的待证事实不予认可，2018年2月9日的录音是被告钱秋炎与原告的工作人员俞洪英间的对话，这是事实，对于2018年2月8日原告俞洪英在被告的锁上又加了一把锁原告是承认的，当时加锁是因为被告将租赁物转租给案外人使用，俞洪英负责租金的催讨，因催讨未果，故加了这把锁，但是在2018年春节过后正月初十（二月二十五日）俞洪英已把锁取走，2018年3月12日，被告已安排人员从租赁物即厂房中开始拉货，也就是说从2018年3月12日开始租赁物仍在被告的控制之中，2018年2月8日的录音可以反映在双方就本案纠纷产生之前被告的经营出现问题，被告已在借钱维持经营，被告早就有关门停业的打算；对于2018年11月5日的录音是双方之前2804号判决书作出后被告钱秋炎与原告沈经理的录音，这份录音12分30秒左右，钱秋炎明确你给我关了两个月差不多三个月的时间，根据这种说法，被告自认原告为被告另外加锁的时间最多不超过三个月，被告也清楚原告在什么时候取走了自己的锁，对于被告提交的录音书面摘抄件，原告不予认可，具体以录音内容及视频为准，特别是2018年2月8日的录音文字内容很多有关原告加锁的文字是没有的，是被告在录音摘抄件中自行加上去的。因原告对录音本身无异议，本院对录音资料予以认定。 10、告知函1份、寄件回执1份，要求证明2018年12月被告法人丈夫收到短信后被告回复原告函件，要求原告对被告造成的损失进行赔偿，邮件邮寄过程及根据回执查询原告已收到函件。原告承认收到过函件，在2804号判决书后被告仍未支付租金，而根据法律规定，理应在2018年2月28日前支付，故原告继续多次发函，至少三次以上催告被告支付，但被告仍未付，在没有支付租金后，被告也向原告发函，但对函件的内容原告不予认可，被告经营关停系其自身存在问题引起的，而不是原告对其断电断水造成的，原告也没有实施断电断水的行为。因原告对收到函件无异议，本院对证据予以认定。 11.视频及照片1组，证明原告从2018年2月8日开始锁门且持续的事实。原告对照片及视频的真实性没有异议，结合录音原告也承认2018年2月8日另外加锁，原告工作人员在春节即2018年2月25日已取走了所加的锁。因原告对证据本身无异议，本院对证据予以认定。 12、租赁合同复印件1份，要求证明反诉原、被告双方在合同第12.3条约定一方违约后应当依照合同第12.2款向对方支付违约金。原告对真实性没有异议，但是无法达到反诉原告的证明目的，履行该条款的前提是承租方完全履行了合同约定的义务，但是本案中反诉原告没有按合同履行义务，本案的纠纷也是因为反诉原告没有按时支付租金引起的。因原告对证据本身无异议，本院对证据予以认定。 经审理查明，2015年4月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定出租方为浙江开普特氨纶公司（现为浙江中柏特种纤维有限公司，甲方），承租方为绍兴炎龙帽业有限公司（乙方），其中：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1条约定：甲方将位于绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢的开普特公司1#车间底层租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1681平方米。1.2条约定：乙方租赁后只能从事衣帽加工制作，不得在该租赁物内进行印染。……第二条租赁期限2.1条约定：租赁期限为五年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止。第三条租赁费用3.1条约定：租金为一次定价每年每平方米人民币壹佰叁拾元。全年的租金总计人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整。第四条租赁费用的支付4.1条约定：合同签订后乙方须向甲方一次性支付第一年的租金也即人民币贰拾壹万捌仟伍佰叁拾元整（即：218530.00元）。以后每年租金支付日期必须在2月28日前付清。第十二条提前终止合同12.1条约定：若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。12.3条约定，在乙方完全履行了本合同所规定的一切义务的情况下，如因甲方原因需要提前终止本合同，乙方有权比照12.2条款的内容向甲方追究违约责任。第十四条约定：本合同提前终止或有效期届满，双方参照租赁物所在的地区公正的市场租赁价格和合理的租赁期仍未能达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。上述合同还对双方其他权利义务作了约定。 被告于2015年5月8日支付第一年度租金218530元，于2016年4月28日支付租金45000元，于2017年1月22日支付租金20万元，于2017年7月31日支付租金8万元，于2017年9月30日支付租金9万元，于2017年10月25日支付租金22060元，合计支付655590元。被告于2018年3月18日通过银行转账将第四年度租金218530元汇至被告处，后被退回。 原告于2018年1月10日邮寄给被告挂号信一份，内容为《有关车间租赁合同提前终止的函》，载明：……根据上述的约定，贵司的违约情况如下：一、贵司如果要转租必须得到我司书面同意，到目前为止我司尚未收到贵司关于转租的书面通知或函件，且贵司在没有得到我司书面同意的情况下已把租赁物转租与他人；二、贵司2016年度租金支付情况为2016年4月28日支付45000元，于2017年1月22日支付173530元。2017年度租金支付情况为2017年1月22日支付26470元，2017年7月31日支付80000元，于2017年9月30日支付90000元，于2017年10月25日支付22060元。实际支付租金时间违约迟于每年2月28日，约定需要一次性付清全年租金而贵司是多次分期支付。……根据上述违约情况和合同第十二条：提前终止合同第12.1的约定若遇乙方欠交租金或水电费超过1个月且经甲方多次催讨无效时，甲方有权提前解除本合同。现我司决定于2018年1月31日提前终止与贵司签订的租赁合同，未到期的租金作为乙方的违约金归甲方所有，望贵司提早做好搬迁准备工作。2018年2月8日，原告对被告租用的房屋关水电并落锁。 被告于2018年3月8日起诉至本院，要求确认原告上述终止函无效，并责令原告继续履行双方的租赁合同。本院于2018年5月15日作出（2018）浙0602民初2804号民事判决书，支持了被告的诉讼请求。原告不服该判决，坚持认为双方的租赁合同已于2018年1月31日解除，上诉至绍兴市中级人民法院，该院于2018年10月30日作出（2018）浙06民终2096号民事判决书，维持我院上述判决。原、被告收到（2018）浙06民终2096号民事判决书后，被告于2018年11月5日前往原告处要求协商合同继续履行事宜，原告要求被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年的租金，被告则认为应扣除原告造成其无法使用房屋期间的租金，并要求原告赔偿其他停产损失，当日双方未能协商成功。2018年11月7日、11月26日、11月28日，原告通过短信把催告函拍照发送给被告方，要求被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年的租金。2018年12月12日，原告通过短信把解除通知拍照发送给被告方，以其多次催讨被告支付2018年4月1日起至2019年3月31日止全年租金而被告不予支付未由，决定解除双方租赁合同。2018年12月29日，原告通过短信把设备设施及欠付租金处理通知函拍照给被告方，要求被告在2019年1月5日前处理完毕承租车间内的设备设施并支付拖欠租金。2019年1月5日，被告通过快递向原告寄送关于提请解除合同强行锁门断电造成损失告知函，要求原告赔偿经营损失及承租房屋内堆放的产品和原材料损失。 诉讼中，经询问，反诉原告表示根据其提出的反诉，其实际接受了反诉被告解除合同的结果。在本院询问双方对被告承租房屋腾退一事的意见时，原告表示为减少损失愿意被告腾空承租房屋；被告则认为其要向原告另案主张原告关门落锁造成的损失，包括承租房屋内羊毛的损失，如果腾空后就说不清了，故暂时不愿意腾空。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告在自行提出解除合同通知后，于2018年2月8日采取措施阻止被告使用承租的房屋，退回被告支付的新一年度租金，被告为此及时提起诉讼救济。根据原告庭审中的抗辩及上诉行为，可以认定2018年2月8日至2018年11月1日（原、被告录音中自认拿到终审判决书的日期）期间，被告因为原告的原因无法使用承租房屋。即这期间被告无需支付租金，其已支付的2018年2月8日至2018年3月31日的租金应属于多付。2018年11月2日起，被告可以根据生效判决继续使用承租房屋，若原告有阻止行为，被告亦可通过有关部门根据生效判决行使自己合法的合同权利。被告未提供证据证明至2018年12月12日原告再次提出解除合同前，原告存在阻止被告使用承租房屋的行为，故2018年11月2日起至2018年12月11日的租金可由被告承担，鉴于被告2018年2月8日至2018年3月31日的租金尚属多付，故原告在2018年11月三次催告被告支付2018年4月1日至2019年3月31日全年租金并于2018年12月12日提出解除合同，在被告不同意的情况下，仍不符合合同约定和法律规定。但本案诉讼中，被告提起反诉的事实理由和诉讼请求，表明其实际接受了原告解除合同的要求，故可以本案第一次庭审时被告提起反诉时作为双方租赁合同解除的时间即2019年4月16日。既然双方的合同已解除，对于原告要求被告腾退承租房屋的诉讼请求，本院可予以支持。双方合同解除前，如前述，2018年11月2日起至2018年12月11日的租金可由被告承担，可在被告多支付的2018年2月8日至2018年3月31日的租金中抵扣。原告主张的2018年4月1日至2018年11月1日租金不应由被告承担。2018年12月12日原告通知被告解除合同起至本院认定的双方合同解除日2019年4月16日前一日的租金，考虑原告已提出解除不可能再让被告正常使用承租房屋，故这期间的租金不应由被告承担。因在本院询问原、被告对腾退租赁房屋意见时，原告表示为减少损失愿意由被告先行腾退，但被告表示不同意，其认为会影响主张承租房屋内原料损失的确定。本院认为，被告若要固定承租房屋内羊毛等原料的损失，完全可以通过公证、评估等方式进行，无需继续占用承租房屋从而扩大损失，故合同解除之日至被告腾退时房屋使用费被告应支付给原告，标准可参照双方租赁合同的租金数额，但这部分使用费中可抵扣被告多支付的两个月左右租金扣除2018年11月2日起至2018年12月11日租金的剩余部分。原告要求按照双倍租金支付房屋使用费的依据是租赁合同第十四条的约定，该条款适用的前提是合同提前终止或有效期届满，本案系原告提出再次解除合同并不符合合同约定和法律规定，只是被告最终接受了合同解除的结果，故对原告要求被告按照双倍租金标准支付房屋使用费，本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，其依据租赁合同12.3条要求反诉被告支付违约金，但该条款适用的前提是反诉原告完全履行了本合同所规定的一切义务情况下。根据本院已查明的事实可见，关于本案租赁合同一而再产生诉讼，反诉原告在支付租金方面未按照合同履行、拖延支付系原因之一，故反诉原告并未完全履行本合同所规定的一切义务，对于其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴炎龙帽业有限公司于本判决生效之日起一个月内将承租的坐落于绍兴袍江越王路与329国道西北角2幢1#车间底层腾退归还给原告浙江中柏特种纤维有限公司； 二、被告绍兴炎龙帽业有限公司支付给原告浙江中柏特种纤维有限公司从2019年4月16日起至实际腾退之日止的使用费（按218530元/年，扣除7783.66元），于本判决生效之日起一个月内履行； 三、驳回原告浙江中柏特种纤维有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告绍兴炎龙帽业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5594元，由原告浙江中柏特种纤维有限公司负担3712元，被告绍兴炎龙帽业有限公司负担1882元，于本判决生效之日起七日内结清。反诉案件受理费1243元，由反诉原告绍兴炎龙帽业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  盛 跃 人民陪审员  傅云林 人民陪审员  王汉章 二〇一九年九月十八日 书 记 员  王银芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。