广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1325号上诉人（原审原告）：江雪芳，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人江雪芳因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江雪芳上诉请求：依法撤销一审判决，改判江雪芳享有凯通公司延期交房违约债权129517元，一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实和理由：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以江雪芳交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。江雪芳要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定江雪芳选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与江雪芳协商，该条款明显免除凯通公司的责任，排除江雪芳的权利，加重江雪芳的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时江雪芳提供了充分证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。江雪芳暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回江雪芳诉讼请求认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：（一）江雪芳未在约定的付款期限付清购房款，案涉商品房交付时间依约已顺延至付清房款之日，而江雪芳付清购房款系在凯通公司进入破产重整程序后，且破产重整期间依法停止计付延期交房违约金，故江雪芳无权主张逾期交房违约金。江雪芳仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的理解。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。江雪芳称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重江雪芳责任、排除江雪芳权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，江雪芳不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。江雪芳向一审法院起诉请求：确认江雪芳享有因凯通公司延期交房的违约债权129517元。一审法院认定事实：2013年1月30日，江雪芳、凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.江雪芳向凯通公司购买××花园C×栋××号房，总价742350元。2.江雪芳应于订立合同之日付首期款519645元，余款222705元于楼宇封顶之日付清。3.凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给江雪芳。4.凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向江雪芳支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，江雪芳有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向江雪芳支付违约金。江雪芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向江雪芳支付已付房款的万分之二违约金。江雪芳、凯通公司同时签订了《合同补充协议》，双方对房屋交付约定：江雪芳选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；江雪芳选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。江雪芳于2013年1月4日向凯通公司支付了519645元，于2013年7月28日支付了9万元，2016年10月10日支付7万元，2017年2月21日付清余款62705元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，一审法院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，一审法院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，江雪芳向管理人申报了债权。2017年11月28日，在第二次债权人会议上，管理人确认江雪芳的违约金债权为11432.19元，并提示业主如对管理人的复核意见有异议的，应当于收到复核意见之日起十五日内起诉，逾期视为无异议。江雪芳对管理人审查意见不服，遂向法院起诉。一审法院认为，根据诉辩意见，双方主要争议焦点：1.江雪芳的起诉有无超过诉讼时效期间；2.江雪芳是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权129517元。一审法院作以下评析：关于焦点一。诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间具有强行性，当事人不得约定排除适用。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，普通诉讼时效期间为三年。管理人在2017年11月28日第二次债权人会议上对江雪芳的债权作出了认定，江雪芳有异议并于2018年提起诉讼，因此，江雪芳的起诉没有超过诉讼时效期间。管理人在债权人会议上督促异议人及时诉讼确定债权是妥当的，但以此异议期排除法定的诉讼时效期间缺乏法律依据。关于焦点二。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是江雪芳付清房款。则在付清房款前，江雪芳无权主张逾期交房违约金。付清房款后即2017年2月22日起，按照合同约定的日万分之二计算违约金至破产重整受理前即2017年5月10日，合计金额11432.19元。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但江雪芳、凯通公司既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，江雪芳的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：确认江雪芳对凯通公司11432.19元违约金债权。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据江雪芳的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为江雪芳要求确认享有凯通公司延期交房违约债权129517元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定江雪芳须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，江雪芳关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除江雪芳的权利而不应生效的主张不能成立。江雪芳主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”江雪芳并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，江雪芳以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。江雪芳的主张没有法律依据，本院不予支持。一审认定管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合约定，对江雪芳要求确认享有凯通公司延期交房违约债权129517元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，江雪芳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890.34元，由江雪芳负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇一九年九月三十日法官助理赵玮玮书记员黎云香林思琪