成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初10312号 原告（反诉被告）：廖晓阳，男，1974年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：冯兵，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都华康鞋业有限公司，住所地成都市武侯区簇桥街办新苗村10组。 法定代表人：刘康健，执行董事。 委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）廖晓阳与被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司（以下简称华康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，华康公司提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，分别于2018年12月12日、2019年1月21日对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭于2019年6月3日公开开庭进行了审理。廖晓阳及其委托诉讼代理人、华康公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖晓阳向本院提出诉讼请求：1.判令华康公司返还房屋租金161956元、押金1万元，共计171956元；2.判令华康公司支付上述款项从2017年9月21日至实际返还之日按照银行同期贷款利率计算的利息；3.判令华康公司返还装修拆除费用59000元；4.判令华康公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年6月3日，案外人成都好易买家居营销有限公司（以下简称好易买公司）承租了华康公司位于成都市武侯区，租赁期限自2010年12月1日至2017年6月30日。2010年11月23日，好易买公司经华康公司同意将该场地经营权转让给廖晓阳，廖晓阳于2010年12月1日起在该场地上经营自有品牌“镇家宝”家俬，且自2011年7月1日起直接向华康公司支付租金。2017年5月31日，华康公司通知双方的租赁合同关系在2017年6月30日到期。2017年6月1日，廖晓阳支付了2017年7月的房租并结清5月份的水电费。后双方一直就续租事宜进行协商，就租赁面积1521.76平方米达成一致后，廖晓阳于2017年7月18日向华康公司预付20万元租金并于7月底退还了多余场地，仅剩余扇形面积。后因双方一直未能协商一致，廖晓阳决定不再续租，廖晓阳要求华康公司退还剩余租金，但华康公司要求廖晓阳拆除装修的设施才能退还，廖晓阳被迫支付59000元拆除了装修设施设备，但该费用应由华康公司承担。华康公司法定代表人刘康健同意廖晓阳搬离后即退剩余租金，廖晓阳于2017年9月20日清空并退还场地。由此，华康公司应退还剩余租金161956（即20万元预付款扣除2017年8月1日至2017年9月20日租金，200000元-1521.76㎡×15元/㎡/月÷30天×50天）以及1万元的押金。 华康公司向本院提出反诉请求：判令廖晓阳支付2017年7月1日至2017年11月24日的房屋占用费和物管费共计197485元（房屋占用费为2475㎡×30元/㎡/月÷30天×146天，物管费为2475㎡×3元/㎡/月÷30天×146天，共计397485元，扣除廖晓阳预付的20万元）。事实与理由：双方的租赁合同于2017年6月30日届满后，廖晓阳仅预付了20万元，华康公司于2017年11月24日收回房屋，故廖晓阳应以实际承租面积2475㎡、按照市场价格支付2017年7月1日至2017年11月24日的房屋占用费和物管费。廖晓阳主张的租赁面积、时间和金额均不予认可，不认可其于2017年7月26日返还部分房屋和于2017年9月20日全部返还房屋。廖晓阳主张的利息于法无据。拆除设施设备费用无证据支持，即使发生也与华康公司无关。 廖晓阳针对反诉辩称，双方的争议发生在原租赁合同到期后，我方应当支付的费用以我方诉讼请求为准，对华康公司的主张不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2010年5月19日，华康公司（甲方）与案外人好易买公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于成都市武侯区，租用面积2200㎡左右（不含已出租部分），租赁期限自2010年6月30日至2017年6月30日，其中2015年、2016年的年租金为404800元；乙方缴纳1万元作为租赁物保证金，租赁期满甲方无息退还；租赁期满或合同终止前10日内乙方应全部搬迁完毕，并按照使用现状完整退还，租赁物经甲方验收合格后退还保证金给乙方。经华康公司同意，好易买公司于2010年11月23日将所租房屋转让给廖晓阳，廖晓阳于2010年12月1日起承租该场地。后廖晓阳新增承租了二楼的办公区，租金3万元/年，并增加支付物管费1万元/年，即2015年、2016年廖晓阳每年支付租金434800元和物管费1万。 2017年5月31日，华康公司通知廖晓阳：租赁合同于2017年6月30日到期，若要续租，尽快到华康公司缴纳房租；若不续租，则于6月30日前将房屋清空并退还华康公司。2017年6月1日和2017年8月24日，廖晓阳分别向华康公司转账支付37066元（444800÷12）和976元，支付2017年7月房租、物管费和2017年8月的水电费。双方协商续租过程中，廖晓阳于2017年7月18日预付20万元租金。 廖晓阳拆除部分设施后，华康公司于2017年9月20日向廖晓阳发出《关于你公司租用综合楼二层未达到退还房屋的整改要求》的通知，认为廖晓阳租用的二楼木地板、地台和顶子未拆除到位，要求拆除到位并经现场验收合格后才能退还房屋。双方由此发生争执，廖晓阳的配偶林霞与华康公司工作人员胡勇报警后到派出所协调纠纷。廖晓阳提交的现场录像显示：林霞要求胡勇确认已于2017年7月26日将承租的“直区”部分返还，且华康公司验收后已打围，胡勇表示不敢签字确认；林霞明确表示当天起不再续租，并愿意承担拆除吊顶费用，办案警官建议双方签订协议予以确认，但双方未签订书面协议。 2017年10月11日和2017年11月15日，华康公司在报纸上刊登公告，要求廖晓阳尽快缴清所欠房租、水电费、物管费等，逾期将采取法律手段催缴。2017年11月24日，华康公司自行撬门进入涉案房屋，其工作人员罗卫兵向派出所报案称，因与廖晓阳的租赁合同已于2017年6月到期，现联系不上租客，故自行处理。 另查明，1.双方协商续租过程中，华康公司的法定代表人刘康健于2017年6月20日向廖晓阳发出的短信显示：圆弧二楼面积1521.76㎡，单价20元/㎡/月，合计年租金365222.40元，另物管费协商。2.廖晓阳与刘康健于2017年7月28日就续租进行协商的通话录音显示，廖晓阳表示已交了1万元押金，不应当交5万元押金，刘康健表示可以协商，若不继续承租，搬完后即可返还租金。 以上事实，有租赁合同、收据、银行流水、通知、关于你公司租用综合楼二层未达到退还房屋的整改要求、接（报）处警登记表、录音录像、结婚证、短信记录、报纸公告等证据及当事人陈述收案在案，予以佐证。 审理中，双方当事人对以下事实进行了举证和质证： 1.廖晓阳主张自行拆除装修设施，支出59000元，应由华康公司承担，提交装修拆除合同、收据各两份及照片。华康公司质证不予认可。经审查，上述证据不足以证明装修拆除的实际履行情况及费用的实际支出，故本院不予采信。 2.华康公司主张续租期间的房租和物管费应按市场价格计算，即30元/㎡/月和3元/㎡/月，提交物业租赁协议、收据予以证明。廖晓阳质证不予认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对与本案的关联性及证明力，本院将结合全案事实及证据综合予以评判。 本院认为，廖晓阳与华康公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《租赁合同》约定的期限于2017年6月30日届满，后双方协商续租，廖晓阳按原合同标准支付了2017年7月的租金、物管费，并结清尚欠水电费。双方约定租赁期满“按照使用现状完整退还”，结合2019年9月20日华康公司向廖晓阳发出的《关于你公司租用综合楼二层未达到退还房屋的整改要求》的通知，以及双方在派出所调解中廖晓阳配偶林霞明确表示不再续租，廖晓阳主张双方的租赁合同关系于当日解除，并承担2017年8月1日至2017年9月20日的租金，本院予以确认。关于租赁面积，除派出所协商的录像外，廖晓阳无其他证据佐证已于2017年7月26日退还“直区”部分，且协商时华康公司工作人员并未对此予以确认，故应以原租赁面积为准。关于租金和物管费标准，应参照原《租赁合同》执行，双方认可后期每年租金为434800元，并缴纳了物管费1万元，且华康公司已按该标准收取2017年7月的费用，故应按此标准计算。由此，廖晓阳应付租金和物管费为61778元（444800÷12×1，故剩余租金138222元（200000-61778）华康公司应予返还。华康公司无证据证明廖晓阳有合同约定的不应当返还押金的情形，故押金1万元亦应予返还。华康公司逾期返还租金和押金，依法应向廖晓阳支付逾期利息，廖晓阳主张利息从2017年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止，本院予以支持，但应以148222元为基数。 廖晓阳主张华康公司应承担装修拆除费59000元，本案中，装修拆除发生在双方协商续租、退租的过程中，应视为廖晓阳对自行拆除予以认可，且廖晓阳并无充分证据证明费用的实际发生，故本院不予支持。 关于华康公司主张廖晓阳应支付租金、物管费至2017年11月24日。本案中，在廖晓阳已表示不再续租的情况下，华康公司要求廖晓阳拆除到位并经其验收后才能返还，与双方约定的“按照使用现状完整退还”不符，本院不予支持。华康公司主张续租期间的租金、物管费标准应按市场价格计算，本院认为，在双方未就续租未达成新的合意前，应以参照原合同执行，且续租期间首月的费用已按此标准执行，故对此主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）廖晓阳返还租金138222元； 二、被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）廖晓阳返还押金1万元； 三、被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）廖晓阳支付利息，利息的计算标准为：以148222元为基数，自2017年9月21日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 四、驳回原告（反诉被告）廖晓阳的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4987元，由原告（反诉被告）廖晓阳负担1797元，被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司负担3190元；反诉受理费3354.50元，由被告（反诉原告）成都华康鞋业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 欢 人民陪审员  王世伟 人民陪审员  陈平安 二〇一九年九月十二日 书 记 员  徐 燕