广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1027号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（原企业名称：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司），住所地惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：甘露，系原告公司职员。被告：魏秋平，男，1983年7月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司（以下简称碧桂园物业惠东分公司）与被告魏秋平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘露到庭参加诉讼，被告魏秋平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年3月至2019年1月止的各项费用共计2498.36元（其中物业服务费2353.12元、水费3.82元、公摊费141.42元）；2、判令被告立即向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之五的标准，计算至实际全额支付应付款之日止），暂计至2019年1月7日为1547.71元；以滞纳金金额计算为371.45元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月30日，惠东碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《惠东碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园十里银滩（一期）项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年8月10日购买惠东碧桂园观山海6单元24层06号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《惠东碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费213.92元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年3月开始拖欠原告物业服务费，至2019年1月拖欠的款项已经达2353.12元。原告于2019年1月9日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2018年2月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计人民币145.24元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告魏秋平未应诉及答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园物业惠东分公司的经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）。被告魏秋平是惠东碧桂园观山海XX层XX号商品房业主。2011年8月10日，原告碧桂园物业惠东分公司（乙方）与被告魏秋平（甲方）签订《惠东碧桂园前期物业服务协议》，内容：“……协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为75.79平方米、公用分摊建筑面积为17.22平方米，合计建筑面积为93.01平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按213.92元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。3.本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内电梯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区照明路灯和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。被告购买的上述商品房于2012年12月30日已到合同收楼日期，原告于2013年1月1日开始计收商品房的物业管理费。根据双方的合同约定及房管部门的最终测绘面积，被告每月应向原告交纳物业管理费213.92元，自2018年3月至2019年1月，被告欠交物业管理费2353.12元、公摊电费145.24元。2018年12月30日，原告向被告邮寄《物业服务催缴函》，催收上述物业服务费及违约金。本院认为，被告魏秋平与原告碧桂园物业惠东分公司签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规，合法有效，双方应诚实履行合同义务。根据业主与原告签订的前期物业服务协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.30元/月/平方米，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未在协议约定的时间内支付物业管理费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，原告诉请被告支付拖欠自2018年3月至2019年1月，被告欠交物业管理费2353.12元、公摊电费145.24元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠的物业管理费的违约金计算问题。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。本案约定迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款利息的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告碧桂园物业惠东分公司诉请被告拖欠的物业管理费的违约金以每月物业管理费为基数，按年利率24%自每月产生的物业管理费之日起至款项付清之日止计算，理由充分，本院予以支持。被告魏秋平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏秋平于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付欠交物业管理费2353.12元、公摊电费145.24元，合计2498.36元。二、被告魏秋平于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付物业管理费的违约金（以每月物业管理费为基数，按年利率24%自每月产生的物业管理费之日起计至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元）、公告费260元，由被告魏秋平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  刘振尧人民陪审员  林运新二〇一九年九月二十四日法官助理黄丽娴书记员张景波