北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民再20号原审原告：王金兰，女，1955年8月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何伟（王金兰之女），女，北京馨星幼儿园职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张瑞建，北京即明律师事务所律师。原审被告：王银凤，女，1960年9月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原审被告：李福林，男，1958年2月22日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。王银凤、李福林共同委托诉讼代理人：李宁宁（李福林、王银凤之子），男，无业，住北京市海淀区。王银凤、李福林共同委托诉讼代理人：李法阳，北京市海淀区紫竹院街道法律服务所法律工作者。原审被告：王志英，女，1976年3月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原审被告：熊建祥，男，1973年10月7日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：何顺生（王金兰之夫），男，1955年5月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原审原告王金兰与原审被告王银凤、李福林、王志英、熊建祥确认房屋买卖协议无效纠纷一案，本院于2005年11月16日作出（2005）海民初字第23959号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月2日作出（2019）京0108民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告王金兰及其委托诉讼代理人何伟、张瑞建，原审被告王银凤、李福林共同委托诉讼代理人李宁宁、李法阳，原审被告王志英、熊建祥，第三人何顺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金兰称，当时我没有参与诉讼，现我认为我与李福林、王银凤之间的调房协议是有效的，李福林给的一万元人民币是对房屋的补偿。李福林、王银凤辩称，我方坚持原审意见，368号院的房屋买卖虽然有调房协议且经村委会确认，但是因为协议未经县级人民政府批准，其仍是无效的。王志英、熊建祥辩称，王金兰与王银凤、李福林之间的买卖协议是经过大队干部书写并确认的。我方认为合同是有效的，故同意原审原告的诉讼请求。何顺生述称，我的立场同王金兰一致。王金兰向本院起诉请求：原告于1997年9月23日将位于北京市海淀区四季青中坞村房屋卖给被告王银凤、李福林夫妇，1998年6月王银凤、李福林将上述房屋卖给王志英、熊建祥，该房屋至今未办理任何产权登记、变更手续。原告及四被告之间的买卖行为系无效行为。故原告起诉至法院要求：1、确认王金兰与王银凤、李福林之间签订的买卖协议无效；2、要求确认王银凤、李福林与王志英、熊建祥签订的房屋买卖协议无效；3、本案的诉讼费用由王银凤、李福林与王志英、熊建祥负担。本院原审认定案件事实：1997年9月23日，王金兰、何顺生以调房的名义将位于北京市海淀区四季青中坞村房屋卖给李福林，房价款1万元。1998年6月6日，王银凤、李福林又将上述房屋卖给王志英、熊建祥，房价款5万元。王志英、熊建祥购房后一直在此房居住。上述买卖房屋的协议均没有有关部门合法的审批手续。本院原审认为，农村房屋的买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，因此在未经有关房屋主管部门合法的宅基地审批的情况下，对农村房屋进行的买卖行为，应属无效行为。因此王金兰、何顺生与李福林签订的调房协议为无效协议。王金兰要求确认该协议无效的诉讼请求，本院予以支持。王银凤、李福林与王志英、熊建祥之间买卖房屋的行为，与本案不属同一法律关系，本院对此不予处理，可另行解决。本院原审判决：一、王金兰、何顺生与李福林于一九九七年九月二十三日签订的调房协议无效。二、驳回王金兰的其他诉讼请求。本院再审认定的案件事实如下：1997年9月23日，王金荣、何顺生、李福林共同在《调房协意（应为“协议”）》（以下简称《协议》）上签字，约定：王金兰将位于北京市海淀区四季青中坞村房屋（以下简称XXX号房屋）卖给李福林，房价款1万元；李福林将所持施工证转给王金兰施工。《协议》中同时约定了付款期限、搬家期限等。王金兰认可已经收到李福林支付的1万元房价款。另查，何顺生系王金兰之夫，王银凤与李福林在签订上述《协议》时系夫妻关系，王金荣为王金兰之妹；王金兰认可王金荣系代其在《协议》上签字。上述《协议》即王金兰起诉要求确认无效的其与王银凤、李福林所签买卖协议。1998年6月6日，王银凤、李福林将368号房屋卖给王志英、熊建祥，房价款5万元。王志英、熊建祥购房后一直在此房居住，后房屋因村内拆迁已拆除。原审判决后，本案当事人间围绕房屋在本院提起多件诉讼。其中,（2006）海民初字第277号判决确认王银凤、李福林与王志英、熊建祥就368号房屋所签房屋买卖协议无效，该案二审维持原判，判决已生效；时间顺序最后的李福林起诉王金兰、北京颐泉房地产开发有限公司要求确认拆迁协议无效的（2011）海民初字第23294号判决及相应二审判决，经北京市高级人民法院依审判监督程序再审后裁定撤销判决并发回我院重审。我院在相关案件再审及本案再审审查期间，就相关争议事实，向北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会调查取证，2016年8月17日，该村委会向本院出具《情况说明》，内容为：“经查，1996年，李福林因家庭原有住房紧张向村里申请宅基地，我村委会根据规定，履行相关手续向其批宅基地一处。但李福林因家庭原因无力在该处审批的宅基地上盖房，一直予以空置。之后，李福林用该处宅基地审批的施工许可证与王金兰的XXX号宅基地予以互换，李福林向王金兰支付了一定房款。这个房屋互换的事情经过了村委会批准。但因原批给李福林的宅基地空置时间过长，村里将该处土地收回批给了其他人建房，后来被编号XXX号。1997年，王金兰依据村里批准与李福林互换宅基地建房，因该处土地已批给他人建房，故将建房地点调整到村北头，并办理了以王金兰为申请人的施工许可证，并注明原宅基地调整给李福林，王金兰在上面建房，后来被编号为XXX号。之后，李福林与梁保珍未经审批私下将368号宅基地卖给了梁保珍，写的是梁保珍女儿王志英的名字。之后，梁保珍未经审批私下将XXX号宅基地进行了翻建。特此证明。”再审庭审中，王金兰提交（96）海农私建字第XXX号《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》（以下简称XXX号许可证），用以证明李福林依《协议》换给自己建房的XXX号宅基地相关情况，该许可证盖有北京市海淀区玉泉山农工商公司、北京市海淀区四季青乡玉泉村民委员会及北京市海淀区四季青乡人民政府规划办公室公章；另提交1997年5月7日《四季青乡政府审核批给社员建房户施工许可证》（以下简称1997年5月7日许可证），用以证明村委会批给自己建房的XXX号宅基地相关情况，该许可证盖有北京市海淀区四季青乡玉泉村民委员会公章。王志英、熊建祥提交1985年4月10日《玉泉山农工商公司建房施工证》（以下简称1985年4月10日施工证），用以证明XXX号宅基地相关情况，该许可证盖有北京市海淀区玉泉山农工商公司公章。王银凤、李福林认为XXX号许可证与本案无关；1997年5月7日许可证及1985年4月10日施工证无三级政府公章，真实性存疑，不能证明相关事实，但未提供相反证据。本院再审认为：王金兰、何顺生与李福林签订《协议》后，各自依约履行了相应义务，且多年未对合同履行及合同效力问题产生争议，可以认定签订《协议》系相关当事方真实意思表示。王金兰、何顺生与李福林均系四季青镇玉泉村村民，当事方签订《协议》互换宅基地并对地上房屋进行处理，并未改变土地的所有权，互换宅基地属于村民自治范围，且已经过本村村民委员会认可，故该换地及买卖房屋行为不违反法律强制性规定。综上，王金兰、何顺生与李福林签订《协议》应属合法有效。李福林、王银凤与王志英、熊建祥之间的房屋买卖协议，与王金兰、何顺生与李福林签订《协议》并非同一法律关系，且就该协议效力我院已在（2006）海民初字第277号生效民事判决中作出认定，二审维持原判，判决已生效，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，判决如下：一、撤销本院（2005）海民初字第23959号民事判决；二、驳回王金兰的全部诉讼请求。案件受理费四百一十元，由王金兰负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  申 张人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇一九年九月三十日书 记 员  李 玲