宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终281号上诉人（原审原告）：宁夏机械研究院股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区高新技术产业开发区17号路东。法定代表人：周钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘亚平，北京市万悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜娜，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街金泰大厦B座十四层东B室。法定代表人：孙志菲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许学平，男，该公司副总经理。上诉人宁夏机械研究院股份有限公司（以下简称机械研究院）与被上诉人宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2018）宁01民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人机械研究院的委托诉讼代理人刘亚平、姜娜，被上诉人海和公司的委托诉讼代理人许学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。机械研究院上诉请求：1.改判一审判决第一项为海和公司向机械研究院支付土地转让款89509241.74元；2.由海和公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院对海和公司应向机械研究院支付的土地款的计算依据及数额认定有误，损害了机械研究院的合法权益。1.海和公司一审中陈述房屋销售单价写字楼和住宅5000元/平方米、商铺10000元/平方米，缺乏证据证明，该价格不能作为认定房屋销售价格的依据。2.机械研究院二审有新证据可以证明，登记备案的涉案房屋预售均价写字楼为14000元/平方米、住宅楼为7800元/平方米、商铺为32000元/平方米，且已售房屋的价格也高于海和公司一审自认的价格，而在本案中机械研究院本着公平、合理的原则，并未以海和公司登记的预售均价主张，而是根据海和公司已经出售备案给他人的价格计算的均价，故应以写字楼7800元/平方米、住宅5600元/平方米作为定案计算依据。3.机械研究院与海和公司的房地产联合开发合作，由于海和公司的资金不到位，导致合作出现问题，本应分配给机械研究院的房屋未交付的已出售给他人或用于抵押，无法按约定继续履行，已构成违约，故海和公司应按机械研究院主张的按照未履行部分面积向机械研究院返还房款。4.一审判决对机械研究院提交的银川市房屋产权交易管理中心商品房管理科于2017年8月3日出具的《备案情况说明》《银川市不动产登记信息查询单》予以采信的基础上，对机械研究院主张的事实作出“根据查询的被告已经出售备案给他人的房屋计算，涉案已出售房产均价为：写字楼7800元/平方米，商铺9415.6元/平方米，住宅5600元/平方米”的认定，但一审法院在判决时未支持机械研究院的该主张，确有不妥。5.一审法院既然认定机械研究院主张的款项实为土地转让款，海和公司如果按约定支付款项，自然就不会发生房产税负。由于海和公司违约，导致机械研究院被迫要求其将未交付房产面积折价后以现金方式支付，一审法院以双方并未实际发生的房产转让作为扣税依据，确有不妥。因此，基于一审法院所认定的土地转让关系，目前税务机构正依据该事由向机械研究院进行调查拟征收相关税金。如此，将造成机械研究院既要按照土地交易进行缴税，又要按照房产交易进行缴税的二次缴税情形。海和公司辩称，因海和公司资金困难，导致无力缴纳上诉费而失去上诉的权利。海和公司认为，机械研究院的上诉理由不能成立，且一审法院对本案定性错误，认定基础事实错误，适用法律错误，应当撤销原判，发回重审。机械研究院向一审法院起诉请求：1.判令海和公司向机械研究院支付款项87690335.54元；2.判令海和公司立即返还机械研究院已预收购房款，共计1818906.2元；以上两项合计89509241.74元；3.判令海和公司立即向机械研究院交付金钻名座地下停车位4个，并办理车位产权转移手续；4.判令海和公司自起诉之日起按照银行同期贷款利率向机械研究院支付逾期付款违约金。5.判令本案诉讼费、保全费由海和公司负担。一审法院认定事实：2009年9月16日，机械研究院、海和公司签订《房地产买卖合同》和《房地产买卖契约》，约定：海和公司购买机械研究院位于银川市高新区17号路的房产及该房屋占用范围内的土地使用权；房屋类型为办公楼、科研楼、实验楼、车间、库房；办公楼结构为框架结构，实验楼、部分车间、库房为钢混结构，装配车间为钢结构；房屋建筑面积6000平方米，构筑物面积约2000平方米，该房屋占用范围内的土地使用权面积15968平方米；该房地产土地所有权性质为国有土地，土地使用权以出让方式获得；转让价格为3000万元，合同签订之日起7日内支付1000万元，其余款项在一方实现房屋销售15天内一次性支付或以本项目中的房产冲抵。2009年9月28日，机械研究院、海和公司签订了《房地产联合开发协议书》，约定：机械研究院以土地出资，海和公司以建设资金出资，共同在机械研究院开发区的土地上开发建设商住楼项目；项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968平方米约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准；机械研究院负责完善土地相关事宜，积极配合海和公司办理有关建设手续，符合开发条件后，将土地过户于海和公司；海和公司负责前期设计、规划、审批等手续，项目经批准后严格按照进度进行建设；海和公司负责建设过程中的资金筹措；房屋建成后的利益分配方式为机械研究院得总面积的25％，海和公司得总面积得75％（地下车库不参与利益分配，全部归海和公司所有），各自出售房屋的税费由各自承担；海和公司在协议书签订后付给机械研究院1000万元，此款含在机械研究院的分配所得中，抵顶同价值的房屋面积；建设过程的财务管理和各项费用的支出均由海和公司承担；如机械研究院违约，双倍返还海和公司所付资金数额，承担由此给海和公司造成的损失，如海和公司违约，机械研究院不予返还所付资金，承担由此造成机械研究院相应损失，并将过户的土地归还机械研究院。2009年12月22日，机械研究院、海和公司签订《关于〈房地产买卖合同〉的协议》，双方确认于2009年9月18日签订的《房地产买卖合同》仅是为了日后的房地产联合开发时一种手续变更需要，不存在实际上的买卖行为，《房地产买卖合同》仅用于土地过户手续的办理，在土地过户完成后，该合同作废，不具有法律效力，双方的合作依据签署的《房地产联合开发协议书》执行。上述协议签订后，机械研究院按照协议约定向海和公司交付了土地，海和公司按照《房地产联合开发协议书》的约定，向机械研究院支付了1000万元。2010年1月28日，机械研究院、海和公司签订一份《关于机械研究院土地过户交纳税金的说明》，约定：该房产土地过户需缴纳税金合计4731415.93元，机械研究院应承担3683426.29元，海和公司应承担1047989.64元，经双方协商土地增值税由海和公司代机械研究院支付，金额为1718016.07元，调整后机械研究院应交纳税金为1965410.22元，海和公司应缴纳税金为2766005.71元。2010年2月1日，机械研究院、海和公司分别按约定缴纳了各自相应税费。2010年2月2日，机械研究院、海和公司共同向银川市国土资源局申请将涉案土地过户至海和公司名下。2013年5月15日，根据机械研究院、海和公司签订的《房地产联合开发协议》中的利益分配条款，就双方联合开发的金钻名座项目房产分配事宜，机械研究院、海和公司签订了《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》，约定根据海和公司提供的施工图纸，金钻名座各类房产面积约71846.85平方米，机械研究院分得各种房产面积25%，折合应得面积约17962平方米，其余房产归海和公司，根据规划和楼层情况，双方商定机械研究院所得房产的分配方案如下：机械研究院分得办公楼为14～18层，五层共计约8236平方米；分得住宅为2号楼东单元1-23层46套，约6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，共计约8140平方米；分得4号楼约1057平方米营业房及1号楼（营业房）约588平方米，共计约1645平方米；上述分配过程经双方协商确认，基本达到机械研究院25%，海和公司75%的比例，营业房面积与办公楼住宅面积误差互补；因规划审批过程中，规划3号楼采光占用宁夏银利电器公司土地事宜，海和公司与银利电器达成补偿协议，补偿面积为280平方米，机械研究院分担25%补偿，面积约为70平方米；上述分配后，机械研究院分得建筑总面积约为18021平方米；海和公司先期已付机械研究院现金和材料款共计1435万元，机械研究院同意用分配的房屋预收款优先偿还海和公司前期支付的现金和材料款约1435万元；海和公司承诺在金钻名座小区内赠送给机械研究院4个地下停车位；上述面积按海和公司提供面积计算，最终以银川市房地产测绘中心核实的实测面积为准。2014年4月8日，机械研究院的名称由宁夏机械研究院（有限公司）变更为宁夏机械研究院股份有限公司。2014年6月9日，机械研究院、海和公司签订《关于机械院房产销售的补充说明》，约定双方开发的金钻名座小区项目已具备对外销售条件，机械研究院的房产由机械研究院销售，不进入海和公司售楼部，机械研究院的房产仍以海和公司名义销售，办理相关手续；海和公司在放贷按揭银行设立一个独立账户，进入账户的资金需双方财务人员签字后可转入机械研究院账户，前期销售额较小的情况下，资金可全额转入机械研究院，累积到一定程度，机械研究院需预留一定金额的资金，作为机械研究院房产销售的缴税预留，具体预留金额双方根据实际税收情况进一步协商；机械研究院派蒲进为销售代表，全权负责房产销售过程中的管理；具体销售房产如下：写字楼：14-18层，五层共计8236平方米；住宅楼：2号楼东单元1-23层46套，共计6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，共计8140平方米；营业房：4号楼，共计1057平方米，1号楼西段A-C轴1-3层，约588平方米，共计1645平方米，以上面积按双方签订的联合开发协议约定进行结算；双方于2013年已签订房产分配协议，最终实际面积以银川市房地产测绘中心核定的实测面积为准；在执行过程中，一切后续约定必须遵从双方签订的联合开发协议，如有不一致，以最初的联合开发协议为准。庭审中，海和公司称涉案的金钻名座项目于2014年12月竣工验收。2015年6月1日，机械研究院、海和公司双方又签订《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》，约定：由于海和公司误将分配给机械研究院的1602号写字楼抵顶给了金钻名座的空调供应商，且该房产已被卖给了第三方，故商定用1202替换1602（面积相等）；调整后应分配给机械研究院的1＃写字楼为：十二层一1202，实测面积783．68平方米；十五层一1501、1502，实测面积1632．59平方米；十六层一1601，实测面积848。91平方米；十七层一1701、1702，实测面积1632．59平方米；十八层一1801、1802，实测面积1632．59平方米；十九层一1901、1902，实测面积1632．59平方米；以上建筑面积之和为8162．95平方米。在上述协议签订后，海和公司按约定向机械研究院及机械研究院指定的购房人交付了4号楼4-101号、4-102号、4-103号营业房共计1057平方米，交付了2号楼1单元101、401、501、502、601、602、701、702、801、802、901、1001、1101、1102、1201、1302、1601共计6808平方米房屋，交付了2号楼3单元302、301、201共计1332平方米房屋。在海和公司向机械研究院交付的23套房产中，其中2-1-602、2-1-702、2-1-1001号3套房产，海和公司按照机械研究院的要求办理了备案登记，下剩20套房产虽然交付给机械研究院或机械研究院指定的购房人使用，但未与机械研究院及机械研究院指定的购房人签订《商品房买卖合同》；机械研究院及机械研究院指定的购房人将共计6571015.2元房款转入海和公司的账户中，由海和公司向机械研究院指定的购房人开具收款收据，在海和公司扣除相应税金后，海和公司又向机械研究院返还购房款4263585.8元，下剩1818906.2元未返还。海和公司向机械研究院交付的房产面积共计4106.41平方米，海和公司未交付的房产面积共计13840.59平方米，其中写字楼8162平方米，商铺583.56平方米，住宅5095.03平方米；除已办理备案的房屋外，海和公司应向机械研究院交付的其他房产部分已经登记在第三人名下，没有出售的部分也已经被抵押或查封。机械研究院对海和公司已经出售的房屋登记情况进行了查询，海和公司对备案登记的房屋价格真实性没有异议，根据查询的海和公司已经出售备案给他人的房屋计算，涉案已出售房屋均价为：写字楼7800元/平方米、商铺9415.6元/平方米、住宅5600元/平方米。审理中，海和公司称写字楼和住宅均价5000元左右/平方米，商铺10000元左右/平方米。机械研究院称对已经扣除的税率，住宅综合税率为8.55%，写字楼和商铺税率为9.05%，海和公司认为税率与本案无关，拒绝向法庭陈述。2016年4月28日，机械研究院、海和公司和机械研究院职工包红伟三方签订《关于借款及利息清算的协议》，机械研究院在建设科研办公楼时，向海和公司借款共计305万元，借款利息1476403.02元，海和公司给机械研究院提供钢材价值1383834.7元，工程管理费209239.91元，以上共计6119477.63元。海和公司于2015年4月16日向机械研究院职工包红伟借款500万元，本息共计625万元，经三方协商一致对机械研究院、海和公司及机械研究院职工三方间的借款本息进行相互抵顶，差额部分多退少补。一审法院认为，本案争议焦点为：一是涉案合同的性质、效力；二是机械研究院诉讼请求应否支持及数额如何计算。关于涉案法律关系的性质及案由。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定。本案中，双方虽然签订了房地产联合开发协议书，但该协议约定，机械研究院以土地使用权出资，海和公司负责建设过程中的资金筹措，建设过程的财务管理和各项费用的支出均由海和公司承担，即机械研究院并未参与项目的经营管理，也未承担项目的经营风险，故双方的约定符合上述法律规定，应认定本案法律关系为土地使用权转让合同关系。因本案定性应为国有土地使用权转让而非合作开发房地产，也就不存在利润分配，机械研究院主张的土地款项实为土地转让款。关于涉案合同的效力问题。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”之规定，案涉地块来源合法，机械研究院系案涉土地的合法土地使用权人，机械研究院将案涉地块的国有土地使用权借合作开发之名转让给海和公司，海和公司向机械研究院支付土地转让价款，该行为符合上述法律规定的土地使用权转让合同的基本特征。依据《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，本案双方签订协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，其法律关系性质的确认并不影响合同条款对双方当事人的约束力。关于机械研究院诉讼请求应否支持及数额如何计算问题，双方签订的合同合法有效，按协议约定应分给机械研究院的25%面积的房屋，应认定为对土地转让款的约定。海和公司辩称双方签订了房地产买卖合同，双方按合同办理了土地登记过户并按管理部门评估价缴纳了税款，应该按照合同价或者评估价确定土地使用权转让费用。因双方虽签订了房地产买卖合同，但后来双方也明确该房地产买卖合同系为办理土地过户手续所签，并非双方具有真实买卖地产的意思表示，故海和公司的该辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。海和公司应按照双方约定给机械研究院分配涉案的房屋作为土地转让款，但在协议履行过程中，未交付给机械研究院的房屋均已出售给他人或用于抵押，海和公司已无法按约定继续履行，构成违约，故对于机械研究院主张海和公司按照未履行部分面积返还房款的诉请一审法院予以支持。对于款项的计算，机械研究院主张的写字楼7800元/平方米、商铺9415.6元/平方米、住宅5600元/平方米均系根据海和公司已经出售备案给他人的价格计算的均价，但该登记信息并不全面，故一审法院按海和公司自认的销售均价写字楼和住宅5000元/平方米、商铺10000元/平方米计算。其中未交付的写字楼面积为8162平方米，应支付的价款应为40810000元（8162平方米×5000元/平方米），未交付的商铺面积为583.56平方米（1645平方米－1061.44平方米），应支付价款为5835600元（583.56平方米×10000元/平方米），未交付住宅5095.03平方米（8140平方米－3044.97平方米），应支付价款为25475150元（5095.03平方米×5000元/平方米），因按照双方合同约定，海和公司扣除相应税费后将房屋销售款返还给机械研究院，故该房屋销售款应该扣除相应税费，对于税率海和公司拒绝向法庭陈述，一审法院参照机械研究院陈述的自认的住宅综合税率为8.55%、写字楼和商铺税率为9.05%予以扣除。扣税费后，应返还写字楼款项为37116695元（40810000元－40810000元×9.05%），商铺款项为5307478.20元（5835600元－5835600元×9.05%），住宅款项为23297024.68元（25475150元－25475150元×8.55%）。海和公司已收取的购房款计6571015.2元，在海和公司扣除相应税费后，已向机械研究院返还了4263585.8元，下剩1818906.2元未返还，对于该未返还部分，一审法院按住宅综合税率8.55%扣除税费后，计算应返还款项为1663389.72元（1818906.2元－1818906.2元×8.55%）。海和公司已支付的1000万元应予扣除。对于海和公司辩称其垫付的税金1718016.07元，因按照双方的约定，该部分税费应由海和公司承担，故该部分税款不应再扣减。对海和公司辩称的支付科研楼的600万元，因机械研究院、海和公司双方及案外人包红伟应达成了顶账协议，顶账后机械研究院不再欠付海和公司该部分款项，故不应再予扣除。综上，海和公司仍应支付机械研究院土地转让款57384587.6元（37116695元＋5307478.20元＋23297024.68元＋1663389.72元－10000000元）。对机械研究院主张的4个车位，该部分车位在双方协议明确约定为赠与，在赠与物交付前，赠与人可撤销赠与，现海和公司明确不履行该合同，应视为对赠与的撤销，故对机械研究院的该项诉请一审法院不予支持。海和公司未按合同约定向机械研究院交付房屋，且将房屋抵押或者出售给第三人，已经违约，故对机械研究院诉请的自起诉之日起按同期同类银行贷款的基准年利率4.35%支付欠款利息的诉请一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百八十六条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条之规定，判决：一、海和公司于本判决生效之日起十日内支付机械研究院土地转让款共计57384587.6元，并按年利率4.35%支付上述款项自2018年3月11日之日起至本判决确定付款之日止的利息；二、驳回机械研究院的其他诉讼请求。案件受理费489346元，由海和公司负担313748元，机械研究院负担175598元；保全费5000元，由海和公司负担。本院二审期间，各方当事人仍然坚持一审举证、质证意见。机械研究院二审提交如下证据：证据一，宁夏回族自治区商品房销售价格备案表，证明2013年5月海和公司就涉案“金钻名座”项目的销售价格在进行了备案，银川市物价局对备案价格进行了审核。经海和公司备案，原应分配给机械研究院的1号写字楼12层的备案销售价格为13800元/平方米，15层的备案销售价格为14400元/平方米，16层的备案销售价格为14600元/平方米，17层的备案销售价格为14800元/平方米，18层的备案销售价格为15000元/平方米，19层的备案销售价格为15200元/平方米，以上写字楼备案均价为14000元/平方米；商铺的备案销售价格为25000元/平方米至35000元/平方米，商铺备案均价为32000元/平方米；住宅的备案销售价格为7400元/平方米至7910元/平方米，住宅的备案均价为7800元/平方米。一审法院作出的按照海和公司自认的销售均价写字楼和住宅5000元/平方米、商铺10000元/平方米的认定与客观事实不符。证据二，银川市房屋产权交易管理中心商品房备案查询表，证明根据机械研究院与海和公司签署的《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》的约定，海和公司分配给机械研究院的写字楼分别为12层1202，15层1501、1502，16层1601，17层1701、1702，18层1801、1802，19层1901、1902，经在银川市房屋产权交易管理中心查询，上述房产已经被海和公司进行转移，其中1202、1801、1802号房的备案均价为8000元/平方米，1501、1502号房的备案均价为7800元/平方米，该销售价格高于机械研究院主张的单价金额。海和公司质证认为，上述证据与本案无关，应先确定土地价格。本院认为，上述证据系机械研究院从银川市物价局、银川市房屋产权交易管理中心调取，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明案涉房产的价格备案情况、已售房屋的实际交易价格情况，本院予以确认。本院二审查明，一审法院对海和公司向机械研究院已交付的房屋面积计算有误，本院予以更正。海和公司按约定向机械研究院及机械研究院指定的购房人交付了4号楼4-101号、4-102号、4-103号营业房共计1061.44平方米，交付了2号楼1单元101、401、501、502、601、602、701、702、801、802、901、1001、1101、1102、1201、1302、1601共计2582.28平方米房屋，交付了2号楼3单元302、301、201共计462.69平方米房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，机械研究院与海和公司签订的合同，名为房地产联合开发协议，实为建设用地使用权转让合同，机械研究院主张的款项实为土地转让款，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：海和公司未向机械研究院交付的房产价格应如何确定。根据查明的事实，海和公司未向机械研究院交付的房产包括：写字楼8162平方米、住宅5095.03平方米、商铺583.56平方米。机械研究院上诉主张一审法院对写字楼、住宅的价格认定不当，同时主张不应扣除税费。本院现分述如下：（一）关于写字楼的价格问题。双方对海和公司应向机械研究院交付10套写字楼的面积没有争议，仅对价格有争议。机械研究院主张按7800元/每平方米计算，海和公司则主张写字楼的均价为5000元/每平方米。经查，根据双方《关于金钻名座写字楼调整分配的补充协议》的约定，海和公司分配给机械研究院的写字楼为：1号写字楼1202室、1501室、1502室、1601室、1701室、1702室、1801室、1802室、1901室、1902室，共十套。而根据银川市房屋产权交易管理中心出具的已售房屋明细表可知，除了1901室、1902室外，其余八套房屋均已出售，1202室售价6269440元、1501室售价6621498元、1502室售价6112704元、1601室售价4244550元、1701室售价3379850元、1702室售价3120144元、1801室售价6791280元、1802室售价6269440元，以上8套写字楼面积6532平方米，总售价36308912元。故，对于已经出售的8套写字楼，可按海和公司实际出售的价格计算，即该8套写字楼的价格为36308912元。对于未出售的1901室、1902室，因价格不能确定，本院结合该楼盘的市场行情，按照已售8套房屋的平均价格来确定单价，即总售价36308912元÷总面积6532平方米，为5558元/平方米。则未出售的1901室、1902室的价格为：（784平方米+849平方米）×5558元/平方米=9076214元。综上，海和公司分配给机械研究院的写字楼价格确定为45385126元（36308912元+9076214元）。一审法院以海和公司自认写字楼5000元/平方米来认定写字楼的价格，有失妥当，本院予以纠正。（二）关于住宅的价格问题。双方对未交付的住宅面积为5095.03平方米无异议，仅对价格有争议。机械研究院主张按5600元/平方米计算，海和公司则主张住宅均价为5000元/平方米。经查，从机械研究院二审提交的涉案金钻名座小区已售房屋备案情况看，住宅的售价从3242元/平方米到7940元/平方米不等，海和公司交付机械研究院的已办理备案的2-1-602房屋备案价为5150元/平方米、2-1-702为5180元/平方米、2-1-1001为5270元/平方米，该三套房屋的面积均为153平方米。机械研究院并未提出其主张按照5600元/平方米计算的依据，本院根据双方当事人对单价的陈述情况，结合本案证据及市场行情，酌情按海和公司已交付机械研究院并办理备案的房屋价格的平均单价，确定住宅的单价为5200元/平方米，则未交付住宅的价款5095.03平方米×5200元/平方米=26494156元。一审法院以海和公司自认的5000元/平方米计算住宅价款，有失妥当。（三）海和公司应向机械研究院支付的款项金额。如前所述，海和公司未交付的写字楼价款为45385126元，住宅价款为26494156元。根据双方的合同约定，海和公司扣除相应税费后将房屋销售款返还给机械研究院，故该房屋价款应当扣除相应税费。机械研究院上诉主张不应扣除税费，有违双方合同约定，上诉理由不能成立，本院不予采信。因海和公司拒绝向法庭陈述应扣除的税率，一审法院按照机械研究院自认的税率进行扣除，并无不当。扣除税费后，应返还写字楼款项为41277772元（45385126元-45385126元×9.05%），商铺款项为5307478.20元，住宅款项为24228905.7元（26494156元-26494156元×8.55%）。加上海和公司已收取机械研究院购房款未返还部分1663389.72元，减去海和公司已支付的1000万元，海和公司应支付机械研究院土地转让款62477545.6元（写字楼41277772元+商铺5307478.20元+住宅24228905.7元+1663389.72元-10000000元）。（四）关于本案一审认定事实部分的问题。机械研究院上诉主张，一审判决在查明事实部分有以下表述“根据查询的被告已经出售备案给他人的房屋计算，涉案已出售房产均价为：写字楼7800元/平方米，商铺9415.6元/平方米，住宅5600元/平方米”，但却未按该价格计算土地转让款，有不妥之处。经查，该表述为一审法院对机械研究院主张的房屋销售价格的表述，并非一审法院对该价格予以确认，并无不当，机械研究院的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，机械研究院的部分上诉请求成立，本院予以支持。因当事人二审提交新证据，本院予以确认并依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初181号民事判决；二、宁夏海和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁夏机械研究院股份有限公司土地转让款62477545.6元，并按年利率4.35%支付上述款项自2018年3月11日之日起至本判决确定给付之日止的利息；三、驳回宁夏机械研究院股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费489346元，由宁夏机械研究院股份有限公司负担135159元，宁夏海和房地产开发有限公司负担354187元；保全费5000元，由宁夏海和房地产开发有限公司负担。二审案件受理费202423元，由宁夏机械研究院股份有限公司负担154973元，宁夏海和房地产开发有限公司负担47450元。本判决为终审判决。审判长 吴 锋审判员 张娜瑞审判员 马 豪 二○一九年九月二日书记员 张雯雯