广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初4063号原告：江门市尚宜物业咨询有限公司，住所地江门市蓬江区发展大道2号124室，统一社会信用代码91440703MA4UPOU92T。法定代表人：黄军志。委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彧健，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：张健柱，男，1977年11月17日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告江门市尚宜物业咨询有限公司（以下简称尚宜物业）诉被告张健柱租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告尚宜物业的委托诉讼代理人梁彧健到庭参加诉讼，被告张健柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金145964元及违约金43789.2元;2.被告向原告支付律师费13000元;3.被告支付占用原告铺位期间的费用(按36491元/月为标准，从起诉之日起计算至被告将物品全部搬离和腾退铺位之日止)；4.被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告支付从2018年11月23日起计至2019年5月28日的占有使用费225145.55元（36491÷30×8+36491×5+36491÷31×28）；增加第五项诉讼请求：被告向原告支付物品搬迁费6500元及拆除空调风口及排气风口6000元。事实和理由:2017年2月23日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将江门市蓬江区港口二路93号首层104、105、106、125、126、127号商铺出租给被告使用，租赁期限从2017年3月1日至2022年2月28日止。2017年2月28日,原告与被告签订《商铺租赁补充协议书》，约定将商铺首两年租金变更为36491元/月。2017年3月1日至2017年8月31日、2018年3月1日至2018年8月31日期间为装修免租期。2017年9月1日至2018年2月28日期间需按月支付租金。合同签订后，原告依约将商铺出租给被告使用。但从2017年11月起至2018年2月期间，被告就没有按约定支付租金给原告。经原告多次催告，被告一直拒不支付。根据《商铺租赁合同》第十条、第十一条的约定，被告拖欠租金，原告有权解除《商铺租赁合同》、收回商铺,要求被告支付拖欠的款项、违约金、并赔偿原告为处理违约事项所支付的律师费、诉讼费等费用。2018年6月28日，原告向被告送达解除《商铺租赁合同》通知书，解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议书》，并要求被告在三日内腾退返还商铺、结清拖欠的款项，但被告至今既不腾退铺位，也没有付清拖欠的款项给原告。经核对:(1)被告拖欠2017年11月至2018年2月的4个月租金，合计145964元。原告与被告约定的违约金过高，现原告要求被告赔偿的违约金调整为按拖欠租金的30%计算，即违约金为43789.2元（145964元×30%）。(2)原告为处理被告违约事项支付了律师费13000元，按合同第十一条约定应由被告予以赔偿。(3)被告经营期间存放在涉案铺位内的物品至今仍未搬走并已被法院查封，一直占用原告的铺位未腾退，被告应向原告支付占用铺位。原告向本院提交的证据有：1.营业执照一份；2.身份证复印件一份；3.商铺租赁合同一份；4.商铺租赁补充协议书一份；5.催告函及签收回执各一份；6.解除《商铺租赁合同通知》及签收回执各一份；7.承诺书一份；8.查封清单一份（三张）；9.律师费发票一份；10.收据一份；11.发票一份；12.民事委托代理合同一份；13.房屋租赁合同、商品房权属登记证明书。被告张健柱未作答辩，亦未向本院提交证据。被告张健柱已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明以下事实：2017年2月23日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁位于江门市××××三栋首层（铺号104、105、106、125、126、127）号商铺，使用面积426.79平方米，用于经营酒吧；租赁期限为五年，从2017年3月1日于2022年2月28日止（含免租期）；第十条、第十一条约定被告拖欠租金，原告有权解除《商铺租赁合同》，要求被告支付拖欠的款项，违约金，并赔偿原告为处理违约事项而支付的律师费、诉讼费等费用，若原告在处理被告留置的物品时产生的费用，由被告承担。同月28日，原、被告双方签订《商铺租赁补充协议书》约定：一、租金。该商铺首两年租金变更为36491元/月，自第三年起租金按每年递增5%，即2017年3月1日至2019年2月28日每月租金36491元，自2019年3月1日至2020年2月28日每月租金38316元；二、物业管理服务费，该商铺总面积为426.79平方米，物业管理服务费每月为2.5元/平方米；三、免租期，双方确认该商铺装修免租期为12个月，但免租期将分阶段执行，自2017年3月1日至2017年8月31日装修免租期，自2017年9月1日至2018年2月28日按月支付租金，自2018年3月1日至2018年8月31日装修免租期，在装修免租期内乙方免交租金，但在装修期间的物业管理费和所发生的其他一切费用（水电费、垃圾清理费等）由乙方自行承担；四、保证金，该商铺履约保证金为82182元（其中租赁保证金72982元、水电费保证金4200元、办证保证金5000元），乙方应于本补充协议签订当日向甲方支付前述履约保证金，并预交首月租金36491元，合计118673元；五、乙方应于每月25日前向四方支付次月租金和物业管理服务费。六、协议约定与《商铺租赁合同》不一致的，按补充协议约定执行。上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告使用，被告亦按补充协议约定支付了保证金82182元及支付租金至2017年10月，自2017年11月起没有支付租金及相关费用。2018年3月12日，原告向被告发出《催告函》，告知被告根据租赁合同及补充协议的约定，被告需于每月25日前支付租金，但截至2018年3月12日，被告已拖欠2017年11月1日至2018年2月28日（共4个月）的租金，因此，原告要求被告于2017年3月19日前前往原告处缴纳拖欠的租金145964元，逾期原告将按《商铺租赁合同》的约定及法律规定处理。被告于次日签收上述《催告函》。《催告函》发出后，被告并未向缴纳拖欠的租金。2018年6月26日，原告向被告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》，告知被告因被告自2017年12月起开始拖欠原告租金，又于2018年2月停止经营，原告多次与被告沟通，且于2018年3月12日又向被告发出书面通知，要求被告足额支付租金、各项费用及在2018年5月1日前开业，否则原告将依据《商铺租赁合同》第十条第1款的约定，解除合同收回商铺。但上述通知发出后，被告并未履行相关的义务，因被告的行为严重违反合同约定，原告于2018年6月26日向被告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》，通知被告自通知到达之日起解除《商铺租赁合同》及其补充协议，并要求被告在《商铺租赁合同》解除后三日内结清所有租金、费用及按约定腾退并向原告交还租赁商铺，若使其结清租金费用及交还商铺的，商铺内所有物品视为遗弃物，原告有权处理；被告支付的保证金将不予退回。被告于2018年6月28日签收上述通知书。2018年9月25日，被告向原告出具《承诺书》，被告称由于资金紧缺导致无法经营，确认累计至2018年2月拖欠原告租金145964元，经双方商铺承诺如下：1.近期内与有意向注资合作的伙伴商讨继续经营，如果再谈合作成功于2018年9月30日前回复贵司并结清租金和欠费，并且在2018年10月15日起正常经营下去；2.如果经过努力近期无法找到有意向合作的伙伴，我方承诺在2018年10月15日前结清拖欠贵方的租金和所有欠费用并撤场，准时腾出商铺交还给原告。被告出具上述《承诺书》后，并没有按其《承诺书》履行。2019年5月28日，原告自行收回涉案商铺，并因搬迁涉案商铺物品，支付了搬迁费6500元及支付拆除空调风口及排风口6000元。原告委托国信信扬（江门）律师事务所处理本案诉讼事宜，支付律师代理费13000元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议书》系双方真实意思表达，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人可以约定一方解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商铺租赁合同》的约定，被告自2017年11月起拖欠租金，经原告催促被告仍未能履行支付租金的义务，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案被告于2018年6月28日签收原告发出的《解除〈商铺租赁合同〉通知》，故原、被告的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议书》于2018年6月28日解除。关于租金及占有使用费的问题。本案中，根据《商铺租赁补充协议书》约定自2017年3月1日至2017年8月31日、自2018年3月1日至2018年8月31日为装修免租期，被告自2017年11月起拖欠原告租金，原告于2019年5月28日收回涉案商铺，故原告要求被告支付自2017年11月1日至2018年2月28日的租金145964元及2018年11月23日至2019年5月28日的占有使用费元225145.55元，依法有据，本院予以支持。关于律师代理费的问题。原告举证的《委托代理协议》和律师费发票证明原告为本案支付了律师费13000元，《商铺租赁合同》中明确约定出租方为追究承租方违约责任产生的一切费用包括律师费由承担方负责，故原告要求被告承担因本案支付的律师费13000元，理据充分，本院予以支持。关于物品搬迁费及拆除空调风口及排气风口费的问题。原、被告租赁合同解除后，被告应按合同及《承诺书》约定及时撤场，向原告腾退涉案商铺，但被告没有按约履行，因此，根据《商铺租赁合同》的约定，原告在处理被告留置的物品时产生的费用应由被告负担，故原告据此要求被告承担物品搬迁费6500元及拆除空调风口及排气风口费6000元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。原告已于2019年5月28日自行收回涉案商铺，且已重新出租，在原告没有提供证据证明存在其他损失的情况下，原告主张的违约金，本院不予支持，依法予以驳回。被告张健柱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张健柱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市尚宜物业咨询有限公司支付2017年11月1日至2018年2月28日的租金145964元；二、被告张健柱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市尚宜物业咨询有限公司支付占有使用费225145.55元；三、被告张健柱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市尚宜物业咨询有限公司支付律师费13000元；四、被告张健柱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市尚宜物业咨询有限公司支付物品搬迁费6500元及拆除空调风口及排气风口费6000元；五、驳回原告江门市尚宜物业咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7305.98元，原告江门市尚宜物业咨询有限公司负担803.66元，被告张健柱负担6502.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  刘长杰人民陪审员  梁荣豪二〇一九年九月三十日法官助理陈祎姗书记员李伟铭