七台河市新兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0902民初567号 原告：黑龙江新财光伏科技有限公司 法定代表人：张静，女，职务经理。 委托诉讼代理人：郭宝军，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：李洪伟，男，该公司营销经理。 被告：山东华政塑胶科技发展有限公司 法定代表人：边岭和，男，职务总经理。 委托诉讼代理人：宋立会，男，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被告：黑龙江万通管业有限公司 法定代表人：陈权，男，职务厂长。 委托诉讼代理人：宋立会，男，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 原告黑龙江新财光伏科技有限公司（以下简称新财公司）与被告山东华政塑胶科技发展有限公司（以下简称华政公司）、被告黑龙江万通管业有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新财公司的委托诉讼代理人郭宝军、李洪伟，被告华政公司法定代表人边岭和及二被告的委托诉讼代理人宋立会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新财公司诉称，2017年1月13日，原告新财公司将位于七台河经济开发区盛昌路北端自有房屋、土地按现状出租给被告华政公司。双方签订了土地面积56000平方米、建筑面积25200平方米的《厂区租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，租赁期限五年；第一年租金195万元、第二年租金200万元、第三年租金206万元、第四年租金212.2万元、第五年租金218.6万元。双方确认付款方式：合同签署生效后15天之内交纳第一年租金、第二年租金2017年11月30日前交纳、第三年租金2018年11月30日前交纳、第四年租金2019年11月30日前交纳、第五年租金2020年11月30日前交纳。双方还约定：新财公司提前终止合同，需提前三个月书面告知华政公司，并一次性支付华政公司违约金及搬迁费400万元；华政公司提前终止合同，需提前三个月书面告知新财公司，并一次性支付新财公司违约金400万元。2017年2月15日，新财公司与华政公司签订《厂区租赁合同（补充合同）》，约定租赁期间，租赁费从黑龙江华通管业有限公司支付（以下简称华通公司），等额增值税专用发票直接开给华通公司。事后，双方又签订格式一致的《厂区租赁合同（补充合同）》，约定租赁期间，租赁费从万通公司支付，等额增值税专用发票直接开给万通公司。2017年2月17日，被告华政公司通过华通公司向原告新财公司支付第一年租金195万元。华通公司经七台河市市场监督管理局核准于2019年1月18日注销。2018年3月1日，被告华政公司给原告新财公司发函，单方要求解决新财公司与华通公司债权问题，并以此为由终止《厂区租赁合同》，这实属于被告华政公司与华通公司内部股东与员工之间纠纷问题，原告新财公司与华通公司不存在债权问题。被告华政公司于2018年4月1日将租赁厂房所有设备全部搬运撤离。综上所述，被告未按照《厂区租赁合同》约定付款节点支付租金，且无正当理由单方违约提出终止合同。为保护原告的合法民事权益，依法诉至法院，要求：1.被告支付原告2018年1月1日至同年3月30日止租金50万元；2.被告支付原告违约金400万元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告华政公司辩称，双方之间合同解除的原因过错在于原告方，原告与被告华政公司签订涉案合同之前，原告已与案外人吕茂永就同一标的物签订合同，该事实致使被告华政公司实际已无法依据合同行使权利，对此原告应首先办理解除与吕茂永合同事宜。在原告始终未解决的情况下，依据合同第七条第一款约定，被告华政公司有权解除合同并要求原告支付违约金及搬迁费400万元，合同解除后原告应承担违约责任并退还被告华政公司所交租赁费，被告华政公司保留另案主张的权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告万通公司辩称，被告万通公司并不是涉案合同相对人，依据合同相对性原则对涉案合同不应承担任何义务，原告无权要求被告万通公司承担任何责任，请求驳回原告对被告万通公司起诉。 庭审中，原告新财公司为证明自己的主张成立提交以下证据： 1、营业执照复印件、法定代表人张静身份证复印件各1份，证明原告诉讼主体资格适格。 2、厂区租赁合同复印件1份及厂区租赁合同（补充合同）复印件2份，证明原、被告双方存在合同法律关系及双方权利和义务，原告与被告约定了可以通过黑龙江华通管业有限公司或者通过万通管业有限公司支付租金及原告公司给华通公司或者万通公司开具发票。 3、关于终止租赁合同的函件复印件1份，证明2018年3月1日，被告华政公司向原告公司发函以无正当理由单方面提出解除合同。 4、交通银行电子回单复印件1份，证明被告华政公司通过华通公司向原告支付2017年度厂房、土地租金195万元。 5、房屋所有权证复印件2份及土地使用证复印件1份，证明租赁给被告华政公司使用的房屋所有权是原告公司的，租赁给华政公司使用的土地使用权是其公司的。合同当中约定的房屋的建筑面积和土地面积与证件不符，以该证件载明的房屋建筑面积和土地使用面积为准。 6、司法鉴定意见书1份，证明被告华政公司从工商局调取的房屋租赁合同书上原告方盖章是虚假公章，是吕茂永伪造的公章，原告与被告华政公司签订的房屋租赁合同中的租赁物即租赁房屋，该租赁房屋原告未租赁给他人。 7、鉴定费票据1张，证明原告花费鉴定费30000.00元。 二被告对原告所举证据1没有异议，本院对原告所举证据1予以确认。 被告华政公司对原告所举证据2真实性没有异议，表示对双方订立合同的事实予以认可，厂区租赁合同和补充合同签订后，其公司依据合同约定履行了第一年租金的交付义务。合同正常履行至2017年11月，其公司发现原告就同一标的物与案外人吕茂永另行签订租赁合同，吕茂永系合同签订后成立的华通公司的法定代表人并且是唯一的股东，吕茂永合同的存在导致其公司无法行使合同权利，为此其公司要求原告依据主合同第七条第一款予以解决，但原告始终未履行该义务，致使其公司的合同目的无法实现，其公司依据主合同前述条款解除了合同。两份补充合同，其公司实际履行的是与华通公司的补充合同，另一份涉及万通公司的补充合同与前面补充合同履行义务完全相同，已经不存在履行的必要和可能性，实际上也没有履行。 被告万通公司对原告所举证据2质证认为，对于该合同以及补充合同的签订，其公司不知情，三份合同中没有其公司任何盖章，三份合同中约定的权利义务在客观上其公司并未享有及履行，因此该三份合同与其公司之间没有任何关联性。 原告新财公司当庭称，其与华政公司签订主合同后，就付款方式签订了补充协议，由华通公司代被告华政公司付租金。华通公司付了2017年的租金后，同年11月份，华政公司与华通公司产生纠纷，2018的租金无法支付，华政公司与其公司协商达成另一份补充协议，由万通公司代被告华政公司支付租金。涉万通公司的补充合同签订的具体时间是在前一份补充合同后，具体时间记不清了，大概是2017年11月份或者是2018年1月份签订的。 被告华政公司当庭称，对于原告陈述的签订涉万通公司的补充协议的目的没有异议，但不认可原告所陈述的吕茂永与华政公司之间存在内部矛盾无法解决影响涉案合同的事实，因为吕茂永与原告签订的合同是完全独立的合同，与原、被告之间签订的合同没有任何关系。吕茂永以个人100%股份的占股比例注册华通公司并非基于华政公司的意愿。涉万通公司的补充协议，具体什么时间签订的记不清了，应当是在签订涉华通公司的补充协议后不长时间签订的，实际这份涉万通公司的补充协议没有履行，主要是考虑华通公司与万通公司财务需要转换产生不必要的麻烦，所以没有履行。 本院认为，原告所举证据2能够证明原告出租厂区、被告华政公司承租原告厂区以及租金的给付方式的事实，本院对该证据予以确认。 被告万通公司对原告所举证据3、4、5、6、7均表示与其公司无关，不发表质证意见。 被告华政公司对原告所举证据3真实性没有异议，认为该函件恰恰能够证实其公司依据双方之间主合同第七条约定依法解除合同的事实。同时，函件能够明确体现合同解除的原因是因为原告与吕茂永另行签订合同，导致其公司无法行使合同权利，其公司多次与原告交涉未得到解决。原告收到该函件后未提出任何异议，依据合同法解释（二）第二十四条规定，应当视为原告认可该函件中的内容。 本院认为，原告所举证据3能够证明原告与被告华政公司之间因租赁标的涉案外人问题而产生纠纷的事实，但不能证明被告华政公司以无正当理由单方面提出解除合同。本院对原告所举证据3予以确认。 被告华政公司对原告所举证据4没有异议，认为该证据体现其公司已经履行合同主要义务，在此情况下原告应当保证其公司能够正常使用合同中所涉及的土地及厂房，原告在此前与吕茂永个人签订合同明显属于对其公司权利的侵害，原告有义务解决与吕茂永的合同问题。 本院认为，原告所举证据4能够证明其所要证明的问题，故对该证据予以确认。 被告华政公司对原告所举证据5真实性没有异议，认为原告在此前并未向华政公司提供该证件，华政公司认可合同中的房屋及土地就是三份证件所载明的房屋和土地。房屋的建筑面积和土地使用面积以证件为准。三份证件中建筑面积为13081.96平方米的房屋所有权证，同样在华政公司调取的吕茂永注册华通公司的登记档案中存档，编号页码为20页。原告向吕茂永提供房屋产权登记证复印件并用于其作为注册华通公司营业场所的事实，能够进一步证实原告与吕茂永个人另行就同一标的物签订合同的事实。 本院认为，原告所举证据5能够证明其所要证明的问题，故对该证据予以确认。 被告华政公司对原告所举证据6鉴定书真实性没有异议，对鉴定结论也没有异议，但认为吕茂永与原告之间存在备案合同的事实，其公司早在2017年11月已经告知原告，原告理应对该问题及时处理，而不应截止本次诉讼才对其公章的真实性进行鉴定，原告未及时处理的行为是导致涉案合同无法履行而解除的原因，原告应对合同解除承担违约责任并且无权主张2017年11月份后的租金。 原告当庭表示，其公司发现公章被伪造后，积极处理此事，向金沙公安分局报案，现在也没有结果。 被告华政公司对原告所举证据7没有异议，但认为该鉴定系原告为了处理与吕茂永之间公章私刻问题所作，也是原告关于涉案合同应尽的义务，费用应当由原告自行承担。 本院认为，原告所举证据6、7司法鉴定意见书的鉴定意见及因鉴定而产生的鉴定费用涉另一法律关系，故在本案中对原告所举证据6、7不予确认。 庭审中，被告华政公司提交了以下证据： 1、营业执照复印件及法定代表人身份证复印件各1份，证明被告诉讼主体资格适格。 2、原告与案外人吕茂永个人签订的房屋租赁书复印件1份及黑龙江华通管业有限公司营业执照复印件1份（该组证据来源于七台河市市场监督管理局），证明原告与案外人吕茂永于2017年1月13日就本案主合同同一标的另行签订合同的事实，该份合同在工商局备案，作为吕茂永成立华通公司的注册资料之一，该份合同未解除并解决相关事宜前，因该合同的存在其公司无法行使涉案合同的权利，由此其公司依据合同第七条第一款解除合同符合客观事实。华通公司的营业执照载明公司的成立时间是2017年1月16日，该成立时间能够证实，吕茂永是以个人身份签订该合同。 3、华政公司向原告出具并送达关于终止合同的函件1份，证明华政公司因为原告未解决与吕茂永的个人合同问题致使华政公司无法行使合同权利，依据主合同第七条第一款解除合同的事实。 4、七台河市公安局金沙分局受案回执复印件1份，证明原告工作人员李洪伟于2018年3月19日以吕茂永伪造公章罪报案，金沙分局受理的事实，该证据证实原告有义务解决与吕茂永个人的合同问题。本次报案是因为华政公司自2017年11月开始就一直要求原告解决前述问题。在未解决前原告无权要求被告承担该段期间的租赁费用。 5、黑龙江华通管业有限公司工商档案第20页复印件1份，证明原告将其厂房租赁给吕茂永作为华通公司工商登记企业经营地的事实。 6、原告公司代表李洪伟与被告华政公司委派在万通公司的于万浩微信聊天记录截图1份，证明在2017年12月8日原告方已明确知晓吕茂永可能私刻公章签订租赁合同的事实，原告应当及时解决。 被告万通公司对被告华政公司所举证据1、2、3、4、5均表示与其公司无关，不发表质证意见；对被告华政公司所举证据6没有异议。 原告对被告华政公司所举证据1没有异议，本院予以确认。 原告对被告华政公司所举证据2华通公司营业执照真实性没有异议，对房屋租赁合同书复印件真实性、合法性、关联性及证明的问题均不予认可，因为上面的公章不是原告公司的公章，是假章，原告也向公安局报案了，但是公安局至今对该案没有结论。 本院认为，被告华政公司所举证据2涉另一法律关系，故在本案中不予确认。 原告对被告华政公司所举证据3的真实性没有异议，但对该证据的内容有异议，认为原告公司与华通公司不存在债权问题。 被告华政公司当庭表示，这只是延续了债权的称谓，实际要说的是原告应当解决与吕茂永的个人合同问题。 本院认为，被告华政公司所举证据3能够证明原告与被告华政公司之间因租赁标的涉案外人问题而产生纠纷的事实。本院对被告华政公司所举证据3予以确认。 原告对被告华政公司所举证据4真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议，原告作为受害单位去报案是维护自身的合法权益，不能证明原告有义务去解决华政公司与华通公司的内部矛盾。 本院认为，被告华政公司所举证据4涉另一法律关系，故在本案中不予确认。 原告对被告华政公司所举证据5真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告公司没有把这份产权证提供给吕茂永。 本院认为，被告华政公司所举证据5，其所要证明的事实涉另一法律关系，故对其所要证明的问题在本案中不予采信，本院仅对该证据的真实性予以确认。 原告对被告华政公司所举证据6真实性没有异议，对证明的问题不予认可，认为其已经积极汇报。 本院认为，被告华政公司所举证据6涉另一法律关系，故在本案中不予确认。 庭审中，被告万通公司未提交任何证据。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，确定本案事实如下： 原告新财公司与被告华政公司签订《厂区租赁合同》（原告新财公司的签字日期为2017年1月1日、被告华政公司的签字日期为2017年1月13日）和《厂区租赁合同（补充合同）》，原告新财公司将位于七台河经济开发区盛昌路北端自有房屋、土地按现状出租给被告华政公司用于经营管业生产，租赁期限自2017年1月1日始至2021年12月31日止。租金方面约定第一年租金195万元、第二年租金200万元、第三年租金206万元、第四年租金212.2万元、第五年租金218.6万元，并约定了付款方式及违约责任。违约责任方面约定：新财公司提前终止合同，需提前三个月书面告知华政公司，并一次性支付华政公司违约金及搬迁费400万元；华政公司提前终止合同，需提前三个月书面告知新财公司，并一次性支付新财公司违约金400万元。2017年2月17日，被告华政公司向原告新财公司支付第一年即2017年的租金195万元，后原告与被告华政公司之间因租赁标的涉案外人问题而产生纠纷，被告华政公司未再向原告新财公司支付租金。2018年3月1日，被告华政公司以原告新财公司未解决问题为由向原告新财公司发出《关于终止租赁合同的函件，要求与原告新财公司终止《厂区租赁合同》。被告华政公司于2018年4月1日将租赁厂房所有设备全部搬运撤离。庭审中，原告新财公司和被告华政公司均表示租赁合同已经实际解除。 本院认为，原告新财公司与被告华政公司签订《厂区租赁合同》，该合同履行至2018年4月1日被告华政公司撤离厂区，双方合同解除，合同的权利义务终止。合同解除前，被告华政公司尚欠原告新财公司租金即2018年1至3月份的租金50万元（200万元/12个月×3个月）应予结算。原告与被告华政公司之间因租赁标的涉案外人问题而产生纠纷，致使合同不能继续履行，原告新财公司诉称被告华政公司违约证据不足，本院不予支持。被告万通公司不是本案涉案合同的合同相对人，作为本案被告其诉讼主体资格不适格，原告新财公司对被告万通公司的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告黑龙江新财光伏科技有限公司与被告山东华政塑胶科技发展有限公司签订的《厂区租赁合同》。 二、被告山东华政塑胶科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告黑龙江新财光伏科技有限公司租金50万元。 三、驳回原告黑龙江新财光伏科技有限公司对被告山东华政塑胶科技发展有限公司违约金的诉讼请求。 四、驳回原告黑龙江新财光伏科技有限公司对被告黑龙江万通管业有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费8800.00元，减半收取4400.00元，由被告山东华政塑胶科技发展有限公司承担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。 审 判 员  王 超 二〇一九年九月二十四日 法官助理  辛黎黎 书 记 员  陶 圆