北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初39390号原告：北京亿世界联创商务有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号3层C3267。法定代表人：杨明新，总经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：琚凯，北京市中永律师事务所律师。被告：北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号14层办公14A1-27。法定代表人：段明，总经理。被告：北京赛伯乐绿科投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号14层十四层办公14A1-108。法定代表人：陈风，总经理二被告共同委托诉讼代理人：潘静，北京市中闻律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京亿世界联创商务有限公司[原名称亿世界（北京）电子市场有限公司，以下简称联创公司]与被告（反诉原告）北京赛智科融投资管理有限公司(以下简称赛智科融公司)、北京赛伯乐绿科投资管理有限公司（以下简称赛伯乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭对本案本诉及反诉合并进行了审理。原告联创公司法定代表人杨明新及其委托诉讼代理人琚向晖、琚凯，被告赛智科融公司、赛伯乐公司共同委托诉讼代理人潘静、李君升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联创公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令赛智科融公司给付自2018年6月1日起至2018年7月6日的租金425328.08元（已扣除1个月的保证金2156177.08元）；2.请求判令赛智科融公司偿付延期付款违约金185868.37元；3.请求判令赛智科融公司支付解约违约金人民币12937062.48元；4.请求判令赛智科融公司支付律师费10万元；5.请求判令赛伯乐公司对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：我公司根据中关村科技园区的整体布局安排，为实现电子市场统一经营，以平台公司名义作为接受630位小业主（809个铺位）的委托与赛智科融公司、赛伯乐公司于2015年5月25日签订《亿世界（北京）电子市场有限公司与北京赛智科融有限公司关于中关村e世界数码广场-1、2、3、4层房屋租赁协议》（以下简称房屋租赁协议）。根据《房屋租赁协议》的规定，我公司接受中关村e世界数码广场-1、2、3、4层部分业主的委托，将业主委托我公司的部分房屋出租给赛智科融公司，由其向我公司支付租金，再由我公司转付至小业主。租金标准为：-1层4元每日每平方米、2层6元每日每平方米、3层和4层5元每日每平方米，租金采取上缴方式，每三个月缴纳一次。我公司签约的小业主铺位共809个，签约建筑面积14231.52平方米。依据合同约定，赛智科融公司应按房屋租赁协议约定于2018年6月1日前10日内缴纳2018年6月1日至2018年8月31日的租金6468531.24元，但其时至今日未支付上述租金。我公司已于2018年7月6日向二被告发出《关于解除房屋租赁协议的通知》并收回租赁房屋。截止至合同解除之日，扣除赛智科融公司已缴纳的1个月保证金2156177.08元，赛智科融公司还应支付2018年7月1日至7月6日的租金共计425328.08元。此外，我公司于2018年6月14日向二被告发出了《关于市场签约小业主催缴租金的通知》，但二被告未按照上述通知缴纳租金，已构成违约，应按照协议第11.2条的规定支付逾期付款千分之二的违约金185868.37元；同时，我公司按照《房屋租赁协议》第10.1.1条、第10.1.2条的规定，与赛智科融公司解除了《房屋租赁协议》，其应按照协议第11.3条的规定，支付解约违约金12937062.48元。最后，依据协议第12.1条、第12.2条的规定，赛伯乐公司应对上述款项的给过承担连带清偿责任，故我公司诉至法院。被告赛智科融公司辩称，第一、双方当事人之间签署的《房屋租赁协议》无效，被答辩人不具有出租权，人民法院应驳回联创公司全部诉讼请求；联创公司不是涉案出租房屋的业主，其是受小业主委托代理将涉案商铺出租给我公司。根据联创公司与小业主签订的委托出租协议的约定，该协议自双方签字盖章之日成立，租赁商铺所在楼层达到统一经营条件（即租赁商铺所在楼层三分之二以上面积的业主签署委托协议之日生效），截止到联创公司起诉之时，离合同约定的统一经营条件相关甚远，远没有达到合同的生效条件，故涉案租赁协议应属无效。第二，假定双方当事人签署的本案租赁合同有效的情况下，我公司认为与联创公司之间也不是简单的房屋租赁关系，涉案协议是为履行两个集团即赛伯乐投资集团有限公司（以下简称赛伯乐集团）和北京亿世界商业经营管理有限公司（以下简称亿世界商业公司）所签订的整体合作协议而签订，判断违约方不应从本案单个租赁合同来看，而应结合两个集团的合作协议的履约情况来判断。实际上，联创公司及亿世界商业公司先行违约，故我公司具有相应的停付租金的抗辩权。2014年3月，赛伯乐集团与亿世界商业公司签订了战略合作协议，约定双方共同打造赛伯乐中关村E世界科技金融中心，联创公司及亿世界商业公司应协助我方对其他小业主的房屋进行包租，故涉案房屋租赁协议是战略合作协议的附属及补充协议，应结合合作协议履行情况来判断各方过错及相应责任。第三，联创公司及亿世界商业公司在合同履行过程中存在多种违约行为，导致我公司租赁合同目的无法实现。合作协议签订后，亿世界商业公司、联创公司一直未按约定达到房屋交付使用的统一经营条件，且拒绝为施工改造提供必要的手续，拒绝签署相应的施工协议，导致我方整体改造无法进行，一直以来未能实际改造和使用租赁房屋，故我公司有权行使拒付租金的抗辩权。第三，即使我公司违约，也应综合考虑实际情况，减轻或免除我公司的违约金。我公司多年来为亿世界大厦整体改造付出了巨额人力、物力，是联创公司及亿世界商业公司原因导致整体改造全部停工，无法实现合同目的；且联创公司在发出解除通知后，立即将房屋出租并交付给了北京智谷科创科技服务有限公司，中间并无空置期，故合同解除并未给其造成实际损失。此外，协议约定的违约金计算标准过高，依法请求人民法院予以减轻或免除。综上，我公司不同意联创公司的全部诉讼请求。被告赛伯乐公司答辩意见与赛智科融公司一致。诉讼中，赛智科融公司提出反诉，请求判令联创公司退回租赁期间其多缴纳的租金792898元。事实和理由：在双方房屋租赁协议履行中，我公司按联创公司要求从2015年6月1日起至2016年9月30日止，实际按每月2024713.81元的标准向其支付租金，但按照协议约定标准应为每月2003401.35元（以总面积14231.52平方米减去未实际交付的863.06平方米计算）；从2016年10月1日起实际按每月2156177.08元标准缴纳，但按协议约定的标准应为每月交纳2134658.4元（以总面积14231.52平方米计算）。当时，我公司为促进双方之间进行长期友好合作，故每次均应联创公司要求多交租金，但现在双方合同提前终止，双方应对履约中的租金缴纳进行结算，我公司有权依据合同约定要求其退还多交纳的租金。原告联创公司对被告赛智科融公司反诉辩称，第一，根据《房屋租赁协议》中鉴于第1条的规定：“甲方即我公司接受中关村e世界数码广场－1、2、3、4层（以下简称：租赁房屋）部分业主的委托，有权将业主委托甲方的部分房屋按照《委托出租协议》（见附件）约定的条件出租给乙方”，根据上述约定，我公司在与809个铺位小业主签订《委托出租协议》后，在与赛智科融公司签订《房屋租赁协议》时一并向其移交了809个小业主的《委托出租协议》，《委托出租协议》中对每位业主的月租金单价均已进行了确定，不存在我公司多收取租金的情形；第二，根据我公司与小业主签订的《委托出租协议》中租金标准及计算的规定，按照每个铺位的购房款不同，按照相对公平的原则，以我公司每层承租单价的报价为基础，按照同一楼层小业主的首次购房款额投资回报率相同的原则进行计算；但每个楼层的总的月租金总额与我公司的租金价格标准是完全一致的，不存在任何问题。综上，赛智科融公司提出向我公司多缴纳租金792892元的反诉请求不成立。诉讼中，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无异议的证据及双方当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2014年3月19日，赛伯乐集团与亿世界商业公司分别签署了战略合作协议及中关村E世界大厦合作协议，双方决定合作将中关村E世界大厦改造升级为中关村科技金融中心。双方将共同出资成立一家投资公司（运营公司）作为该大厦项目的整体运营主体，运营公司整体托管联创公司，利用其作为统一租赁平台包租业主的产权面积并对外出租。运营公司和亿世界商业公司共同管理联创公司，将其打造成统一租务平台，由其向亿世界商业公司和小业主支付租金，向物业公司支付物业费，同时收取租户的租金和物业费。同日，亿世界商业公司(出租方、甲方)与赛智科融公司(承租方、乙方)、赛伯乐集团(担保方、丙方)、联创公司(收款方、丁方)签订一份房屋租赁协议，主要条款规定，甲、乙、丙三方共同委托丁方为本合同资金结算平台，凡涉及合同所有款项均向丁方缴纳。乙方承租的房屋包括：1、五层至十四层的写字间部分，共计38102.18平方米；2、B1层到地上四层的商业部分，共计17344.53平方米；租赁写字间用途为办公，租赁商业面积用途为商业；租赁期限为5年；合同还对其他事项做出了约定。2015年初，中关村E世界数码广场进行业态调整，联创公司从原市场经营模式中退出，由赛智科融公司就数码广场的商铺统一对外出租。2015年5月25日，联创公司（出租人、甲方）与赛智科融公司（承租人、乙方）、赛伯乐公司（乙方担保方、丙方）签订《关于中关村E世界数码广场－1、2、3、4层房屋租赁协议》，约定双方决定合力打造中关村科技金融中心，甲方接受中关村E世界数码广场－1、2、3、4层（以下简称租赁房屋）部分业主（除亿世界商业公司业主外）的委托，有权将业主委托甲方的部分房屋按照《委托出租协议》（见附件）约定的条件出租给乙方。乙方同意承租上述符合本合同约定的房屋。丙方作为乙方的实际控制人，为乙方履行本合同义务提供连带保证责任。租赁房屋总面积12294.76平方米，最终实际租赁面积以双方在2015年6月30日共同核实确认后的面积为准。租赁房屋用途为乙方自用或向其他方转租，不得做电子卖场经营。本合同租赁期限为10年，2015年6月30日之前与甲方签署有效委托协议纳入本协议租赁范围的房屋租赁期限为2015年3月1日起至2015年2月28日止，双方于2015年6月30日就此类房屋进行汇总并形成清单作为本协议附件。2015年6月30日后计入本租赁合同范围内的房屋租赁期限以实际交付验收为准。租赁房屋租金标准为，租金前5年租金标准不变，-1层4元每日每平方米、2层6元每日每平方米、3层和4层5元每日每平方米；租金缴纳采取上缴方式（即先付费后用房），每三个月缴纳一次，第一次租金应以本合同生效且双方办理交付接收手续之日起7个工作日内向甲方缴纳，以后租金缴纳应在未缴纳租金的第一个起租月开始前的10日内3个月租金。租赁房屋的保证金为双方实际交付接收的房屋1个月房租的总和，乙方缴纳的保证金在租赁期限内不得用于抵交乙方应缴纳的租金，该保证金在本合同期限届满、本合同解除或终止之日起60日后，扣除依约应当承担的违约责任（如有）后无息退还乙方。乙方未按本合同规定缴纳租金达15日以上的，且经甲方书面通知15日后仍未缴纳的；乙方所欠各项费用累计达到保证金25%的，经甲方书面通知后30日内仍未补缴的，甲方有权解除本合同；任何一方违反本合同约定支付费用的，每逾期一天，应向守约方支付逾期未付金额千分之二的违约金；一方违约导致本合同解除或终止，应当赔偿守约方六个月的房租作为违约金。丙方作为乙方实际控制人，就甲方和乙方履行本合同义务向对方承担保证担保，保证范围，租金、保证金、物业费、其它费用、物业费、违约金、诉讼费、保全费、律师费等甲方和乙方应承担的本合同义务。乙方不能改造上述支付款项或义务的，丙方以其全部财产向甲方或乙方承担连带清偿责任。2015年7月1日，联创公司与赛智科融中心办理涉案房屋交接手续，签署了《截止2015年6月30日（含）已签约业主协议总表》，根据该表记载，1、-1层铺位237个、建筑面积3700.3平方米，税前月租金443009.8元；2、2层铺位138个、建筑面积2723.25平方米，税前月租金507264.37元；3、3层铺位196个、建筑面积3724.96平方米，税前月租金569619.28元；4层铺位238个、建筑面积4083.01平方米，税前月租金504820.36元；合计809个铺位，建筑面积14231.52平方米，税前月租金总额2024713.81元。同时，双方还签署了《截止2015年6月30日（含）已签约业主付款情况总表》，该表中的付款情况记载，银行汇款铺位343个，发现金铺位302个，已签约未付款铺位114个，上述3类付款情况共计租金及定金7673647.35元、税金425207.89元。此外，表中还载明原10年包租未到期铺位50个，租金及定金、税金为零。诉讼中，联创公司上述租金、定金及税金的总额为应付759户小业主的3个月租金及1个保证金的总额，应付上述小业主的平均每月租金即为2024713.81元。另外，50户小业主由于当时包租期未届满，故其租金由赛智科融公司直接向亿世界商业公司支付。上述租赁协议签订后，赛智科融公司向联创公司缴纳了首期3个月租金及相当于1月租金的保证金。2016年6月30日，上述50户小业主包租期限届满，联创公司将上述50户小业主的产权面积纳入到本案房屋租赁协议的租赁面积当中。自2016年10月1日起，赛智科融公司按照每月2156177.08元的标准向联创公司缴纳租金。2016年7月19日，亿世界商业公司(出租方、甲方)与赛智科融公司(承租方、乙方)、赛伯乐集团(担保方、丙方)、联创公司(收款方、丁方)签订关于《房屋租赁协议书》的补充协议，主要条款规定，经乙方提议与小业主委托出租期限一致，甲乙丙三方同意租赁期限延长至2025年2月28日止；甲乙双方的租赁面积以补充协议的附件一为准，经双方书面确认的附件作为双方计算日租金、月租金和年租金和其他费用(如有)的依据。写字间和商业面积净租金单价及总价详见补充协议附件一。甲方不再指定丁方代收款，本协议生效后，乙方按原协议及本协议约定应向甲方支付的所有款项由乙方直接支付给甲方。其中，第五条规定，在2014年3月1日至2015年5月31日期间，乙方向甲方支付商业面积租金共计39567210元，因市场部分业主不配合等非甲乙双方责任问题，造成乙方实际未使用甲方的商业面积，未达到乙方承租亿世界市场商业面积的目的，甲乙双方协商一致均同意，将乙方向甲方支付的上述款项(以下简称“返还费用”)，按以下方式处理(可同时适用)：5.1、自2019年2月28日起，如甲方仍有上述返还费用未退还或抵扣给乙方，则甲方在每个付款周期用返还费用自动冲抵乙方的应付租金，直至上述返还费用全部冲抵后，乙方再用资金支付剩余租金；5.2、租赁期内，乙方对北科置业大厦整体改造(包括但不限于房屋外立面、房屋外部景观、房屋外部设施设备、房屋-1至4层全部或部分商业面积的改造等租赁面积部分或全部范围内的改造，以下简称为“改造”)。甲方在乙方书面同意的范围内作为改造项目的发包方并在返还费用的总金额范围内承担上述改造费用。5.2.1、在甲方作为改造项目的全部或部分发包方的情况下，甲方虽然作为发包方，但仍应无条件的根据乙方的决定作出相同的决定和行为，未经乙方书面同意或通知，甲方无权就改造事宜作出与乙方意思表示不一致的行为，否则，因此造成的损失和责任由甲方承担；5.2.2、乙方有权单方决定改造项目的何时改造、如何改造、改造实施、改造验收、改造后使用等与改造相关的所有事项，包括但不限于决定改造方案、选定改造的总包方、分包方、材料供应方等改造事宜；5.2.3、甲方根据上述约定作为发包方并承担改造费用的，乙方应尽力配合甲方，尽快完成第5.2.2条的相关事项，督促和协调改造实施各方与甲方签订相关总包、分包合同并按照甲方要求提供相关手续。第七条规定，在原协议及本协议有效期内，且在不改变租赁房屋建筑主体结构的前提下，甲方授权乙方有权自行或授权第三方按照改造方案对承租的房屋进行内部、外部的装修和装饰，而无须再征得甲方同意和审批。涉案房屋租赁协议履行期间，赛智科融公司2018年6月前一直按期缴纳租金，但在2018年6月1日前10日应缴纳2018年6月1日至2018年8月31日期间租金6468531.24元时，其未支付上述租金。经联创公司催告后，亦未予缴纳。2018年7月6日，联创公司向赛智科融公司发出《关于解除房屋租赁协议的通知》，称赛智科融公司逾期缴纳租金，依据协议规定，其决定解除房屋租赁协议并收回809户商铺。同年7月7日，联创公司在《新京报》上发布了上述解除房屋租赁协议通知。诉讼中，赛智科融公司认可收到上述解约通知。自2018年9月1日起，北京智谷科创科技服务有限公司作为亿世界电子市场商业部分统一资源整合平台，与市场各业主就市场统一经营工作开始签约。另查，依据2015年1月，联创公司与小业主签订的委托出租协议，其中约定小业主自愿委托联创公司作为受托方全权代理其将商铺出租给赛智科融公司承租经营，以实现租赁商铺所在楼层的统一经营，联创公司受托向赛智科融公司收取租金，并在收取租金后3个工作日向小业主转账支付；该协议自双方签字盖章之日成立，租赁商铺达到统一经营条件（即租赁商铺所在楼层占三分之二以上面积的业主签署委托协议）之日起生效。诉讼中，赛智科融公司主张其提出的联创公司多收取租金的计算方式为：第一，2015年6月1日至2016年9月30日期间，租赁面积为13368.46平方米，每月租金=承租面积×协议约定的楼层租金标准×365天÷12个月；按上述公式计算得出：1、-1层面积3700.3平方米，月租金450203.178元；2、2层面积2723.25平方米，月租金496993.13元；3、3层面积3724.96平方米，月租金566504.33元；4层面积3219.95平方米，月租金489700.73元；月租金总额2003401.35元，联创公司按月租金2024713.81元收取，实际每月多收21312.46元。第二，2016年10月1日至2018年6月30日，依据上述计算方式，-1层至3层的月租金标准不变，4层面积变更为4083.01平方米，月租金为620957.77元，月租金总额为2134658.4元，联创公司按每月2156177.08元收取，每月多收21518.68元。对于上述面积的调整和月租金标准的调整变化，双方当事人均确认，系50户小业主包租期满后，其产权面积863.16平方米纳入赛智科融公司承租面积之内，并由赛智科融公司直接向联创公司缴纳该部分增加面积的租金所致。诉讼中，赛智科融公司为证明联创公司在履行协议中违约，还向本院提交了在另案中诉讼中反诉亿世界商业公司赔偿因违约给其造成的经济损失7000余万元的反诉状及相关证据材料；对于其证明力，本院将结合具体案情另行予以评述。依据本案双方当事人诉辩意见，本院对双方当事人争议焦点评述如下：一、关于涉案房屋租赁协议的效力结合本案双方当事人提交的涉案房屋所涉及的战略合作协议、合作协议、亿世界商业公司与赛智科融公司签订的房屋租赁协议、与小业主的委托出租协议及本案协议的内容，表明本案房屋租赁协议的缔约背景是为中关村E世界电子市场转型即由松散电子卖场经营模式转为统一经营模式所需，由于该电子市场涉及众多小业主，故商定由联创公司作为平台与各小业主签署委托出租协议，再全部转租由赛智科融公司承租，统一对外经营。虽赛智科融公司以联创公司与小业主签订的委托出租协议未达到协议约定的生效条件为由，主张本案房屋租赁协议无效，但从涉案各协议履行情况来看，涉案相关的各份协议包括委托出租协议均已实际履行，且无论委托出租协议是否满足约定的生效条件，仅涉及到联创公司有无对外出租涉案商铺的权利，即使无权处分亦不构成合同无效的法定事由，不影响本案房屋租赁协议之效力，故赛智科融公司提出的涉案房屋租赁协议无效的抗辩理由，没有法律依据，本院对此不予支持。涉案房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。二、赛智科融公司是否享有拒付租赁协议项下租金的履行抗辩权及联创公司是否享有涉案房屋租赁协议的解除权。本案中，赛智科融公司主张联创公司存在以下违约行为，一直未按约定达到房屋交付使用的统一经营条件，且拒绝为施工改造提供必要的手续，拒绝签署相应的施工协议，导致其整体改造无法进行，长期以来未能实际改造和使用租赁房屋，合同目的无法实现。对此，本院认为，依据本案现有证据，虽表明在涉案房屋租赁协议履行初期由于部分业主不配合的原因导致房屋未达到统一经营的条件，但从2016年亿世界商业公司、本案双方当事人签订的补充协议可以看出，各方已通过延长租赁期限、返还已付租金等形式合意对该问题进行了调处，赛智科融公司接受上述条件并同意继续履行市场转型合作相关的各份协议；该补充协议的签订距其拒付本案欠付租金已近两年时间，现赛智科融公司再以部分房屋未交付使用为由拒付租金，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。对于其所诉的为其整体改造施工提供必要手续，拒绝签署相应施工协议，导致其不能整体改造房屋无法实际使用一节，涉案房屋租赁协议中并未约定联创公司负有上述协助、配合义务或租金的缴纳附有上述条件；如上所述，依据涉案各份协议，联创公司在此次市场转型合作中的地位仅是市场对外统一经营的平台即小业主商铺对外出租的受托方及市场统一出租后租金的收取方，在上述补充协议签订后亦不再收取除小业主以外其他商业、办公面积的租金，从赛智科融公司提交的另案反诉证据中亦可印证此事实，依据合同相对性原则，赛智科融公司无权以其上述主张作为拒付出租方联创公司租金的合法抗辩事由，故其就此不享有履约抗辩权。依据涉案协议约定，涉案房屋租金采用上缴方式，现赛智科融公司未按期缴纳协议约定的3个月租金，已构成违约，经催告后其仍未向联创公司缴纳。联创公司以此解除涉案房屋租赁协议，符合协议约定的解约条件，故联创公司享有合同解除权，依据相关法律规定，涉案房屋租赁协议在解约通知送达赛智科融公司之日解除。三、合同解除后的财产处理及违约责任的承担依据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。据此，双方当事人应就房屋租赁协议履行期间的租金进行结算，同时，联创公司亦有权依约向赛智科融公司主张相应违约责任。对于租金的结算，虽赛智公司主张联创公司多收取其租金，但依据本案房屋租赁协议的约定及委托出租协议的约定，联创公司是按交付小业主的租金总额收取赛智科融公司的租金，虽然二者租金支付及收取标准不同，但各楼层的租金总额基本相同，且依据双方当事人确认的《截止2015年6月30日（含）已签约业主协议总表》、《截止2015年6月30日（含）已签约业主付款情况总表》与赛智科融公司提出反诉请求的租金计算标准相对比，赛智科融公司实际向联创公司缴纳的楼层租金、月租金总额均要低于其按合同约定自行计算的应交的楼层租金标准及月租金总额；此外，再以上述汇总表与赛智科融公司主张相对比，其所谓的租金差额主要争议还是在于包租未到期的50户小业主租金的收取，虽《已签约业主协议汇总表》中标明业主为809户，但依据与其对应的《已签约业主付款情况总表》，上述争议的50户业主的租金并未包含在其中，剩余759户业主的月租金总额与《已签约业主协议汇总表》中确定的月租金总额一致，只是该表中未注明将50户小业主的户数及相应面积扣除，上述汇总表已经双方当事人确认，赛智科融公司一直是按此标准缴纳租金，且租金实缴标准还要低于其主张的应缴标准，故赛智科融公司主张联创公司未按合同约定多收取租金的事实，不能成立，本院对其相应反诉请求不予支持。据此，联创公司主张扣除赛智科融公司已缴纳的1个月保证金2156177.08元后其仍欠付2018年7月1日至7月6日的租金425328.08元的请求，有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于联创公司要求赛智科融公司偿付该笔款项逾期付款违约金的请求，赛智科融公司未依约付款已构成违约，在此情况下，联创公司有权选择继续履行合同并追究其迟延履行的违约责任，亦有权选择依约行使合同解除权并追究其解约责任，现联创公司已选择解除房屋租赁协议，故本案所涉欠付租金系对合同履行期间费用的结算，其再行向赛智科融公司主张迟延履行的违约金，缺乏事实及法律依据，本院对其该请求不予支持。对于联创公司要求赛智科融公司依约支付解约违约金的请求，依据合同约定，“一方违约导致本合同解除或终止，应当赔偿守约方六个月的房租作为违约金”，本案中，因赛智科融公司违约导致涉案房屋租赁协议提前解除，故联创公司作为守约方有权依据上述约定的损失赔偿计算标准向其主张违约金。诉讼中，赛智科融公司主张上述协议中约定的违约金计算标准过高，其为市场转型改造投入巨大人力财力，未完成改造责任不在于其，且联创公司并未因协议提前解除而遭受实际损失。对此，本院结合本案具体案情及当事人违约程度、所受实际损失情况，确定上述违约金计算标准约定过高，具体金额由本院予以酌定。对联创公司超出部分的请求，本院不予支持。此外，对于联创公司要求赛智科融公司承担本案律师费的请求，因房屋租赁协议对此并未明确约定，且联创公司未举证证明该损失要高于合同约定的违约金计算标准，故本院对其该请求不予支持。对于联创公司依据协议约定，要求涉案协议保证人赛伯乐公司承担连带保证责任的请求，有事实及法律依据，本院对此予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告北京赛智科融投资管理有限公司给付原告北京亿世界联创商务有限公司欠付租金425328.08元，于本判决生效后10日内付清；二、被告北京赛智科融投资管理有限公司偿付原告北京亿世界联创商务有限公司解约违约金4312354.16元，于本判决生效后10日内付清；三、被告北京赛伯乐绿科投资管理有限公司对被告北京赛智科融投资管理有限公司上述第一、二项下的付款义务承担连带清偿责任；四、被告北京赛伯乐绿科投资管理有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任的金额范围内向被告北京赛智科融投资管理有限公司追偿；五、驳回原告北京亿世界联创商务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京赛智科融投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费103690元（原告已预交51845元），由原告北京亿世界联创商务有限公司负担67696元，于本判决生效后7日内交纳；由被告北京赛智科融投资管理有限公司负担35994元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费5864元，由被告北京赛智科融投资管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 靖人民陪审员  梁铭全人民陪审员  刘长生二〇一九年九月二十五日书 记 员  宁晓栩