青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1967号原告：西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630100564924233N，住所地：西宁市城中区新民街42号。法定代表人：蒲天秀，该公司总经理。诉讼代理人：许涛、付梦笔，该公司职员。被告：奎刚，男，汉族，1964年4月24日出生，无职业，住青海省西宁市。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告奎刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月2日、8月5日公开开庭进行了审理。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司的委托诉讼代理人许涛、付梦笔，被告奎刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告的房屋租赁合同；二、判令被告给付自2017年8月3日至实际退还房屋时止的租金（截至2019年8月3日的房屋租金为4755.80元）；三、判令被告腾退其租住的公共租赁住房；四、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原、被告于2015年8月4日签订了公共租赁住房租赁合同，合同约定：原告将坐落于西宁市××区，建筑面积64.01平方米的住宅一套租赁给被告，租期12个月，月租金为252.11元，每6个月交纳一次租金；并且约定在租赁合同签订时由被告交纳相当于6个月租金租房保证金；被告逾期2个月不交纳租金的，原告可依约解除合同。合同履行后被告自2017年8月3日至2019年8月3日已拖欠租金4755.80元，被告已经违约，经原告多次与被告联络，均因被告拒付租金催交未果。无奈，原告特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告奎刚辩称：原告所述属实。原告公司乱收费，我有2017年缴纳费用的发票。不同意解除合同，不同意腾退房屋，我已经交清房费，不存在拖欠房租的情况。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、租赁合同，证明双方之间存在租赁关系的事实。二、青海省公共租赁住房管理办法，按照规定来收取费用，按照低保的缴纳方式来收取房屋租金。50平米内每月每平米1.05元，超出部分14.01平方米每平每月收费为10.5元收取，共计252.11元；三、西宁市城乡住房建设领导小组办公室文件（2016年第52号），关于被告所租住的瑞华小区的租金标准、价钱。四、西宁市住房保障和房产管理局文件（宁房住2017年第95号），关于核定公租房租金减免房屋面积标准的批复，明确户型为50平米以内，承租方可享受租金减免及物业补贴政策，超出50平米以上面积部分不享受租金减免及物业补贴政策。五、西宁市人民政府的文件（宁政2016第17号），第四条梯度保障，加强公共租赁住房动态管理工作，明确对本市最低生活保障、家庭按公共租赁住房标准，按租金的90%减免。被告奎刚质证认为：对证据一，租赁合同认可，无异议；对证据二、三、四、五，收费标准有异议，收费过高。按照法律规定执行。本院认为：被告对证据一不持异议，故对该证据本院予以采信。证据二、三、四、五，虽是政府相关文件，但该部分证据系原告计算租金的依据，对本案具有一定的证明力。被告奎刚为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：一、民事调解书，证明我每年的租金为806元的事实；二、收款收据，证明我已经缴纳了自2015年8月4日至2017年8月3日止的租金；三、物业费的收款收据，证明我交了物业费，按照规定原告应该给我报销，但是原告没有报销的事实。原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司质证认为：证据一、对调解书的真实性认可。证据二、2016年2月4日至2016年8月4日止租金为403元；以前对所有低保户不分面积均按照每平方米1.05元收取，后政府调整租金文件规定，对不同小区、不同面积、不同地段做出了不同的收费标准。我们现在要求的租金为自2017年5月15日至2019年7月31日房屋租金共计6115.42元，每月252.11元；三张收款收据，第一次2015年交付的是首次缴纳的租金，第二次2016年2月3日到期应该缴纳下半年的租金，被告2016年8月4日至2017年8月3日一年的租金，前面欠付了2016年2月3日至2016年8月2日半年的租金；第三次2017年12月1日交付的钱，在交付时和被告协商欠付半年钱；把前面欠付的要补交，多出了87.34元，顺延至2017年房费中。现在上述三张票所反映出的缴费金额2017年5月15日至2019年7月31日所欠租金6115.42元，已经扣除了87.34元。证据三、关于物业费报销与本案租金无关，根据政府政策，我公司向小区张贴报销事宜，被告未到我公司进行报销。本院认为：证据一，虽是已发生法律效力的裁判文书，但该文书为民事调解书，该文书中确定的给付数额是经法院调解确定的，存在减免的可能，对于被告应付的房屋租金，应以相关合同及规定进行计算，故对被告以该证据所要证明的租金数额本院不予采信。证据二，只能反映出被告已支付的租金及租房保证金，不能证明被告不欠付租金的事实，故对被告以该证据所要证明的事实本院不予采信。证据三，与本案无关联性，不能作为本案的证据使用。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，由原告将位于西宁市××区的房屋（建筑面积64.01平方米）一套出租给被告使用，租赁期限自2015年8月4日至2016年8月3日，共计12个月。租金每月252.11元，其中的50平方米，每月每平方米租金2.1元，剩余的14.01平方米，每平方米每月10.50元。承租方须向出租房缴纳租房保证金3000元。房屋租金每6个月缴纳一次，承租方必须在签订合同前一次性将6个月租金及租房保证金支付给出租方，以后租赁期的租金承租方须在上次租金缴纳期限到期前20日内支付，以此类推。以上收取的租金及租房保证金共计人民币4512.66元。本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用。本合同租赁期限届满，乙方旭继续租赁该房屋的，应于租赁期限届满前90日向西宁市住房保障管理部门提出续租书面申请，经西宁市住房保障管理部门重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方签订该房屋租赁合同续订书。乙方未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的，甲方可书面通知乙方解除本合同。合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金3000元及6个月的租金共计4512.66元，原告将房屋交付给被告承租使用。合同约定的履行期间届满后，双方虽未续签合同，但被告一直在承租使用，原告也未提出异议。在合同履行过程中，被告自2017年8月3日之后再未向原告支付过租金，截止至2019年8月3日，共拖欠租金4843.14元。经原告多次向被告催要未果，遂向本院提起诉讼。庭审中，虽经本院主持调解，但因被告提出的给付期限较长，原告不予接受，未能调解成功。另查，在租赁合同履行期间，原告根据政府相关文件规定，对被告的房屋租金数额进行了相应的调整。庭审中，经本院释明并经原告计算，被告欠付的租金为自2017年8月3日至9月3日的月租金为252.11元，此后的租金为每月199.61元至2019年8月3日，共计4843.14元，扣除被告之前多付的87.34元，原告将起诉的房屋租金数额降低至4755.80元。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。合同签订后，原告依约向被告交付了被告所承租的房屋，被告在签订合同时向原告交纳了合同约定的半年的房屋租金及租房保证金，后虽又支付了部分租金，但自2017年8月3日之后再未向原告交纳租金，原告也未收回房屋，涉案房屋仍由被告继续占有使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方自此形成不定期租赁关系。双方在合同中约定，承租方未按本合同约定，逾期2个月不支付租金的，出租方可书面通知乙方解除本合同。被告自2017年8月3日开始欠付原告租金不予支付，庭审中提出的给付期限过长，原告不予接受。对此应视为被告以其实际行为表明不再履行合同约定的主要债务，原告主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求符合双方合同的约定和相关法律规定，本院予以支持。双方签订的房屋租赁合同解除后，被告即无权继续占有使用所承租的房屋，其应将涉案房屋腾退给原告。原告据此提出由被告腾退房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告自2017年8月3日起未向原告支付租金，而房屋一直由被告占有使用，其应向原告支付自2017年8月3日至本案开庭之日期间的房屋租金。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。有关原告主张的由被告向其支付截止到实际腾退房屋时止的租金的请求，在庭审中确定的月租金数额明确，被告应当予以支付。原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告在与原告签订房屋租赁合同时，向原告交纳了租房保证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定以及当事人双方在房屋租赁合同中约定的“本合同终止时，甲方收取的租房保证金扣除本合同约定应由乙方承担的全部费用后，在返还房屋后10个工作日内无息付给乙方，如乙方承担的全部费用超过甲方收取的房屋租赁保证金总额时，乙方必须10日内支付差额部分费用”条款，原告应当在双方租赁关系终止时退还被告所支付的租房保证金，该款可顶抵被告欠付的房屋租赁费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司与被告奎刚之间的不定期租赁关系。二、被告奎刚支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2017年8月3日至2019年8月3日期间的房屋租赁费4755.80元。三、被告奎刚支付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司自2019年9月3日后至实际腾退房屋时止的房屋租金，每月按199.61元计算。四、被告奎刚于本判决发生法律效力后十五日内，将位于西宁市××区（建筑面积64.01平方米）的住宅一套腾退给原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司。五、原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司退还被告奎刚租房保证金3000元。上述判决第二、五项折抵后，由被告奎刚给付原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司房屋租赁费1755.80元，由被告奎刚于本判决发生法律效力后十五日内支付给原告西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担（该款原告已预交，由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州 二〇一九年九月九日书记员 马秋梅附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。