北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初674号原告：北京森根比亚生物工程技术有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖河西一路6号。法定代表人：丁毅，董事长。委托诉讼代理人：杜亚军，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：崔洋，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京市长城伟业投资开发总公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区杨雁路88号。法定代表人：单景民，总经理。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。原告北京森根比亚生物工程技术有限公司（以下简称“森根公司”）与被告北京市长城伟业投资开发总公司（以下简称“长城伟业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森根公司委托诉讼代理人杜亚军、崔洋与被告长城伟业公司委托诉讼代理人徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。森根公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖河西东6号厂房（房屋所有权证号：京房权证怀国字第XXXX号）及所占土地（国有土地使用证号：京怀国用（2002出）字第176号）的变更登记，将厂房所有权及土地使用权变更到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月11日，就雁栖经济开发区雁栖河西东6号厂房租赁事宜，原告股东北京佳农新贸易发展有限公司作为承租方与被告签订厂房租赁合同，为兑现开发区承诺的招商引资优惠政策，合同第五条特别约定承租方在承租期内有权按双方约定价格申请购买承租厂房及占地使用权。2007年3月21日，原告、佳农新公司及被告三方签订厂房租赁合同补充合同，约定承租方变更为原告。2011年10月23日，原告与被告签订补充协议，约定延长租赁期限至2012年10月9日，承租期内，原告按约向被告申请购买租赁厂房及土地，后经双方协商一致于2013年1月4日签订了北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同及补充协议一、补充协议二，约定转让价款包括厂房及土地转让价款8581680元、围栏建设资金118024元、市政及附属设施补偿款2100000元等各项费用共计10799704元，被告应配合原告办理厂房及土地使用权的转让手续，转让合同签订同日，双方签订了交接单，完成厂房及土地的移交。转让合同签订后，原告支付了全部转让价款，但是，被告却以种种理由推诿不配合办理过户手续，原告经过多次催告，被告仍拒绝办理，至今已逾5年之久。原告认为，转让合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效，在原告已按约支付全部转让价款后，被告拒不履行合同义务配合办理转让手续已构成严重违约，因此，原告为保护自身合法权益向贵院提起诉讼，望贵院依法查清本案事实，支持原告的全部诉讼请求。长城伟业公司辩称，原告的诉讼请求不能实现的责任不在被告，鉴于双方所签订的转让合同违反中华人民共和国企业国有资产法，企业管理转让办法和企业国有资产监督管理暂行条例的相关规定，依据合同法第五十二条第五项规定，这个合同应属于无效合同。双方签订合同及履行的过程是合同签订后,被告当时做了许多工作配合原告推进办理相关产权转移登记手续，但是由于原告对于房屋土地的价格不同意按照市场的价格来确定双方的转让价格，基于被告企业自身属于国有企业的性质特点，需要履行申报审批等法律程序，在没有得到企业上级主管相关行政部门同意下，被告没有权限擅自做主按照原告所主张的合同约定的转让价格办理产权转让登记。原告在诉状陈述，双方是2013年1月4日签订北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同，但原告并没有向被告支付租金，被告在与原告签订相关合同后履行了向上级管理机关国资委进行了申报的工作，鉴于涉案的厂房土地作为国有资产是按照国有资产管理法及相关办法的规定必须要履行委托有合法资质的评估机构依据市场价格评估作价后，才能确定厂房土地的价格。没有经过批准同意双方约定的价格，偏离或低于市场价格，按照这个价格被告没有办法按照原告的要求办理产权转移登记。2016年国务院印发了北京加强全国科技创新中心建设总体方案的通知，将怀柔科学城重点建设高能同步辐射光源、极端条件实验装置、地球系统数值模拟装置等大科学装置群，创新运行机制，搭建大型科技服务平台，该平台的建设将涉案土地纳入科学城规划用地范围内，同时北京市机构编制委员会批准成立了中共北京市委怀柔科学城工作委员会，撤销了北京市雁栖经济开发区管理委员会，并针对控地控房等做了较为具体的规定，涉案地块在国家规划的打造百年科学城用地范围内，今后涉案地块将作为科学城的配套建设用地由科学城统一规划和使用，所以目前被告没有权限按原告要求将涉案产权土地转移登记至原告名下。根据目前国家打造百年科学城的规划和要求，原告现在占用的厂房及生产环节中与科学城对环节的要求不相符的生产环节还要迁移出去，所以形成目前这一尴尬的局面，基于被告自身不能控制的国家的变更和调整，所引起原告自身没有积极的在可以办理转移登记的时候怠于主张相对的义务，才导致这样的局面。基于上述，我方要求驳回原告的诉讼请求。为证实自己的主张，森根公司提供以下证据：证据一、厂房租赁合同，证明2006年8月11日佳农新公司与被告签订厂房租赁合同，租赁期限自2006年10月11日至2011年10月10日。合同第五条约定承租方有权在承租期期内申请购买厂房及土地使用权。证据二、厂房租赁合同补充合同，证明2007年3月21日厂房租赁合同承租人变更为原告。证据三、补充协议，证明原被告协商后将租赁期延长至2012年10月9日。证据四、比基字2011【08】号申请，证明2011年10月9日，原告按约向被告申请购买租赁厂房及土地。证据五、北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同，证明2013年1月4日，原被告双方正式签订转让合同及补充协议，被告同意将涉案厂房及土地转让给原告，原告需支付厂房及土地转让价款总计8581680元，围栏费118024元，市政管道及附属设施补偿款210万元；被告应配合办理厂房及土地的转让手续。证据六、补充协议一，证明2013年1月4日，原被告双方正式签订转让合同及补充协议，被告同意将涉案厂房及土地转让给原告，原告需支付厂房及土地转让价款总计8581680元，围栏费118024元，市政管道及附属设施补偿款210万元；被告应配合办理厂房及土地的转让手续。证据七、补充协议二，证明2013年1月4日，原被告双方正式签订转让合同及补充协议，被告同意将涉案厂房及土地转让给原告，原告需支付厂房及土地转让价款总计8581680元，围栏费118024元，市政管道及附属设施补偿款210万元；被告应配合办理厂房及土地的转让手续。证据八、交接单，证明原被告双方已经办理交接手续。证据九、转让价款支付凭证，证明原告已向被告支付全部转让价款。证据十、证明，证明怀柔区政府知悉并同意原被告就涉案厂房及土地签订转让合同，并办理转让手续。证据十一、关于尽快办理雁栖河西一路6号土地证及房产证的沟通函，证明原告多次发函敦促被告履行合同义务，配合办理厂房及土地的转让手续。证据十二、关于办理土地使用权及厂房所有权过户手续的函，证明原告多次发函敦促被告履行合同义务，配合办理厂房及土地的转让手续。证据十三、支付凭证及发票9页，证明原告已经按照租赁合同约定向被告支付续租期间的租金共计644399.47元，租金支付到2012年12月31日。长城伟业公司对上述证据的质证意见为：证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六。证据七、证据八真实性均认可，签订过程没有意见。证据九2013年之前，因双方是租赁关系，2013年签订厂房转让合同约定是858万，期间因为没有过户，原告一直占有使用厂房和土地，并没有向被告支付任何租金和使用费。证据十原告不能说明证据的来源及取得方式，从正面的抬头，是开给北京市卫生和计划生育委员会的，应该是跟卫生有关的，我方不能排除是拿着这个办理其他事项所开具的证明，这个证明一直没有用在原告手里，我方不认为与本案有关联性，不是办理房屋转移登记手续所用的，不是双方履行合同和政府同意你办理房屋产权转移登记的批复和批准。证据十一、证据十二沟通函均未收到，不认可证明目的。证据十三真实性认可，没有注明支付租金的期限，只有金额，收款被告收到了，没有办法判断交的是什么时候的租金。本院经审理认定事实如下：2006年8月11日，乙方承租方北京佳农新贸易发展有限公司与甲方出租方长城伟业公司签订厂房租赁合同。租赁合同约定：第三条租赁厂房状况4.厂房位置：雁栖创业中心北侧、雁栖河西一路东侧东6号厂房。第五条租金及其他有关费用的支付11.厂房租金及其他费用支付标准为：租金：0.60元/平方米/日，租赁期间，本合同约定的厂区用地及厂区围栏，乙方不需另行交纳费用。厂房年租金总额为594830.28元人民币。如乙方在租赁期内购买该厂房以及厂房占地使用权，双方应另行签订购买合同；在此期间，厂房购买价格为1500元/平方米，厂房占地转让价格25万/亩，甲方负责将房屋所有权证和土地使用权证过户到乙方名下。购买时，乙方应向甲方支付围栏建设费，收费标准为：实心方钢围栏360元/米，铸铁铁艺围栏250元/米，皆以实测长度收取。2007年3月21日，长城伟业公司、北京佳农新贸易发展有限公司及森根公司三方签订厂房租赁合同补充合同，约定承租方变更为森根公司。2011年10月23日，森根公司与长城伟业公司签订补充协议，约定延长租赁期限至2012年10月9日。2011年10月9日，森根公司向长城伟业公司申请购买租赁厂房及土地。2013年1月4日，森根公司与长城伟业公司签订北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同、补充协议一、补充协议二，约定转让价款包括厂房及土地转让价款8581680元、围栏建设资金118024元、市政及附属设施补偿款2100000元等各项费用共计10799704元，森根公司负责办理《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国房屋所有权证》的转让手续，长城伟业公司予以配合，提供相关材料。同日，森根公司与长城伟业公司双方签订了交接单，完成厂房及土地的移交。转让合同签订后，原告支付了全部转让价款。本院认为，森根公司与长城伟业公司签订的北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同、补充协议一、补充协议二因未经当地国资管理部门批准，并未按照规定的程序完成评估、未在产权交易所公开进行，违反了法律强制性规定，同时亦侵害了国有财产的权利，故双方签订的北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同、补充协议一、补充协议二均应为无效合同。故对于原告要求被告为原告办理北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖河西东6号厂房（房屋所有权证号：京房权证怀国字第XXXX号）及所占土地（国有土地使用证号：京怀国用（2002出）字第176号）的变更登记，将厂房所有权及土地使用权变更到原告名下的诉讼请求，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国国有资产法》第二条、第四十七条、五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认北京森根比亚生物工程技术有限公司与北京市长城伟业投资开发总公司于二〇一三年一月四日签订的北京雁栖经济开发区土地使用权及厂房转让合同、补充协议一、补充协议二均无效；二、驳回北京森根比亚生物工程技术有限公司的全部诉讼请求。案件受理费71872元，由北京森根比亚生物工程技术有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王银龙人民陪审员  杨宝仓人民陪审员  彭明坤二〇一九年九月五日书 记 员  张 琪