北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2316号原告（反诉被告）：均豪北区（北京）物业管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：李鹤，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡颖，女，该公司员工。被告（反诉原告）：盛巍瀚，女，1962年12月31日出生，汉族，华一盛世（北京）网络科技开发有限公司法定代表人，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈克玉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨子军，北京市里仁律师事务所律师。原告均豪北区（北京）物业管理有限公司（以下简称：均豪北区公司）与被告盛巍瀚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪北区公司的委托诉讼代理人李鹤和胡颖，被告盛巍瀚的委托诉讼代理人陈克玉和杨子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪北区公司向本院提出诉讼请求：1.盛巍瀚支付尚未支付的房屋租金47321.04元；2.盛巍瀚支付房屋维修费用1945元；3.盛巍瀚支付尚未支付的房屋供暖费7819.14元；4.盛巍瀚支付因其未按合同约定支付相应费用的违约金39072.42元；5.诉讼费用由盛巍瀚承担。事实与理由：2017年10月26日，均豪北区公司与盛巍瀚签订了《房屋租赁合同》，盛巍瀚从均豪北区公司租赁北京经济技术开发区科创十街10号院共和商务花园2号楼3层X号房屋，房屋建筑面积186.17平方米。双方签订合同后，均豪北区公司按照约定履行了全部合同义务，但盛巍瀚未按合同约定按时支付相应费用。经多次与盛巍瀚协商未果，盛巍瀚于2018年4月2日搬离了涉案房屋，但损坏锁芯3个（每个75元），另需补充缺损钥匙4把（每把10元）。为了维护均豪北区公司的合法权利，特诉至本院。盛巍瀚辩称，房租均已结清，不拖欠均豪北区公司任何一期房租。盛巍瀚的公司在2017年11月1日入住涉案房屋，在均豪北区公司没有服务到位的情况下要求解除合同退还租金。租赁期间均豪北区公司多次骚扰盛巍瀚公司的正常工作，强行进入办公区域大吵大闹。从公司入住起就没有供暖，导致公司的花草都被冻坏，不应支付供暖费。盛巍瀚在租赁期间多次找均豪北区公司解决，曾邮寄终止合同书，但均豪北区公司均置之不理。均豪北区公司阻挠盛巍瀚公司搬家导致占用时间过长。盛巍瀚向本院提出反诉请求：1.判令均豪北区公司返还盛巍瀚租赁费保证金39072.42元；2.判令均豪北区公司支付违约金39072.42元；3.判令均豪北区公司赔偿装修损失20000元，其他损失50000元；4.本案诉讼费由均豪北区公司负担。事实与理由：2017年10月26日，盛巍瀚与均豪北区公司签订了《房屋租赁合同》，约定均豪北区公司将共和商务花园2号楼3层X号房屋租赁给盛巍瀚办公使用。合同签订后盛巍瀚如约给均豪北区公司支付了合计4个月房租的款项。但均豪北区公司的承诺无一兑现，尤其是到了供暖季，均豪北区公司由于自身原因始终未供暖，导致盛巍瀚公司自入住就无法正常使用房屋。为此盛巍瀚公司多次找均豪北区公司及业主恺王科技（北京）有限公司（以下简称：恺王公司），但均豪北区公司一直敷衍推脱。由于均豪北区公司严重违约，不能提供正常的办公供暖，导致盛巍瀚公司无数客户流失，员工冻病住院多人辞职，公司名贵花木被冻坏。盛巍瀚公司入住一个月就迫不得已向均豪北区公司提出不解决供暖问题就退租，但均豪北区公司一直敷衍推脱，供暖问题一直未解决。后盛巍瀚公司被迫搬离，搬离时遭到均豪北区公司的暴力阻挠。均豪北区公司已经严重违约，应依法赔偿盛巍瀚各项损失。为了维护盛巍瀚的合法权利，特提出反诉。均豪北区公司针对盛巍瀚的反诉请求辩称，不同意盛巍瀚的反诉请求。均豪北区公司向盛巍瀚交付的房屋完全符合合同约定，其已实际入住使用，不存在房屋交付不达标的问题。盛巍瀚无证据证明涉案房屋供暖不达标，均豪北区公司并非涉案房屋的供暖公司，盛巍瀚不能以供暖不达标为由认为均豪北区公司违约，从而拒绝缴纳租金和违约金。合同约定盛巍瀚不缴纳房屋租金，均豪北区公司有权没收租赁保证金。根据合同法的规定，违约金与损失只能主张一项，无论盛巍瀚的证据是否充分，其同时要求损失和违约金的主张没有法律依据。均豪北区公司对盛巍瀚提交的证明其违约金的依据、数额、标准的证据均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月26日，均豪北区公司与盛巍瀚签订了《房屋租赁合同》，约定均豪北区公司将座落于北京经济技术开发区科创十街10号院共和商务花园不动产证书楼号：试制中心（一）2号楼3层X室的房屋出租给盛巍瀚办公使用，房屋建筑面积为186.17平方米，租期为1年20天，自2017年10月26日起至2018年11月14日止。自2017年10月26日起至2017年11月14日止为免租期。房屋租金为每天每平方米2.3元，其中包括0.5元物业管理费。月租金（含物业管理费）13024.14元，租金计收起始日为2017年11月15日，每三个月支付一次，除首期缴付款外，盛巍瀚应于每一缴费周期的15日前向均豪北区公司支付下三个月的租金。盛巍瀚在签订合同之日起3日内支付首期租金同时，应向均豪北区公司一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额相当于盛巍瀚应缴三个月租金的总额，共计39072.42元。租赁保证金由均豪北区公司保管直至租约期满，在盛巍瀚无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还盛巍瀚。缴费周期和金额（包括租金、物业管理费、租赁保证金）分别为：自2017年10月26日起至2017年12月14日止为53958.26元，自2017年12月15日起至2018年1月14日止为13024.14元，自为2018年1月15日起至2018年2月14日止为13024.14元，自2018年2月15日起至2018年5月14日止为39072.42元，自2018年5月15日起至2018年8月14日止为39072.42元，自2018年8月15日起至2018年11月14日止为39072.42元。盛巍瀚同意按照均豪北区公司或物业公司规定标准、方式缴纳其他费用，包括但不限于水电费、采暖费、制冷费、网络费、停车场费、通讯费等。同日，双方签署了《补充协议》作为合同附件，协议载明：盛巍瀚所租赁单元的付款方式调整为三个月押三付一，每个月按照合同约定支付一次，从第四个月起恢复为每三个月支付一次。在发生下列情形之一时，均豪北区公司通知盛巍瀚（下列情形中已包含通知的，均豪北区公司无须重复通知和计算通知后的改正时间）改正，但盛巍瀚在收到通知后五日内仍然未改正的，均豪北区公司有权解除合同、合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收盛巍瀚的租赁保证金，并有权继续追讨截至均豪北区公司收回该房屋之日盛巍瀚应付而未付的全部费用及给均豪北区公司造成的其他全部损失。1.未依照合同的约定向均豪北区公司支付租金、物业管理费及其他应付费用的。……4.在合同约定的承租期满前，盛巍瀚因自身原因提前退租的。发生该情形的，租赁保证金不予退还，并且盛巍瀚还应在租赁保证金之外另行向均豪北区公司支付违约金，金额等于三个月租金。但如盛巍瀚提前三个月向均豪北区公司申请退租的，盛巍瀚无须支付违约金，但租赁保证金不予退还。同日，北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称：均豪物业公司）与盛巍瀚签订了《共和商务花园物业管理服务协议》，协议约定物业坐落位置为北京经济技术开发区科创十街10号院，均豪物业公司提供服务的受益人为物业的全体租户和物业使用人。物业管理服务期限自2017年10月26日起至2018年11月14日止。盛巍瀚应向均豪物业公司缴纳物业管理服务费每天每平方米0.5元，供暖费每平方米42元（按建筑面积计算），供冷费45元每平方米（按建筑面积计算）。2018年3月30日，均豪北区公司向盛巍瀚发送了《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明：“租赁合同签订后盛巍瀚无正当理由拒不支付房屋租金等费用，经均豪北区公司多次催告后，仍拒不履行支付义务。2018年3月29日，均豪北区公司收到盛巍瀚要求解除合同的律师函。再次，正式通知盛巍瀚自通知函发之日起双方签订的六份房屋租赁合同解除，盛巍瀚在收到本书面通知后3日内（最迟于2018年4月2日前）交清欠费，与均豪北区公司办理房屋交接手续并搬离房屋”。庭审中，盛巍瀚对该通知书的送达情况未提出异议。退租过程中，房屋实际使用人向均豪北区公司签署了《退租房屋验收单》和《钥匙接收登记表》，验收单载明：墙面、地面分项划痕2处（靠窗/插座位置），脚印墙面1处，钉孔1处；地毯分项烟头烫伤1处（临窗处）。登记表载明：X左差1,X右差1,X单差2。案件审理过程中，经当事人申请，法院调取了2017年12月28日派出所的接警视频记录。视频中被询问人员为均豪物业公司安全主管，其称因恺王公司两周未给共和商务花园的房屋供暖，双方发生了肢体冲突，不清楚恺王公司因何缘由不予供暖。均豪北区公司认可视频中被询问人为均豪物业公司员工，其称均豪物业公司与均豪北区公司属不同法律主体，视频无法显示涉案房屋并未进行供暖而是表明双方因供暖权发生了争执。盛巍瀚称，视频中双方争执的原因确系恺王公司两周未提供供暖服务。庭审中，双方均认可盛巍瀚按照合同约定支付了租赁保证金并支付租金至2017年12月14日。均豪北区公司称涉案房屋供暖开始由均豪物业公司或恺王公司提供，均豪物业公司与恺王公司曾因涉案园区物业问题发生过纠纷，2018年2月1日后供暖由均豪北区公司提供，主张盛巍瀚支付供暖费期间自2018年2月1日起至2018年3月15日止。房屋出租期间，均豪北区公司曾测量室内温度，但并未进行记录，温度测量结果达标。盛巍瀚称均豪北区公司未按约进行供暖，故未按时支付租金。均豪北区公司称盛巍瀚租赁房屋至2018年4月2日，盛巍瀚称其于2018年3月20日腾退房屋。房屋腾退后房内损坏物品，均豪北区公司已自行修复，维修费标准为地毯65元一块，锁芯75元一个，钥匙10元一把。为了证明盛巍瀚多次向均豪北区公司反映供暖问题，盛巍瀚提交了《华一盛世再次申诉》函和陈海亮签收证明，声明载明：从供暖日至今，均豪物业一直没有解决供暖问题，室内温度从未高于18℃，致使我司花草受损严重，已有20多盆花草死亡。同时，我司实验用芽菜、叶菜，因为温度太低，根本无法生长，造成我司实验失败，客户无法参观，影响我司后续业务发展。签收证明载明：今收到2号楼305华一盛世送来《华一盛世再次申诉》函，署名为均豪北区公司陈海亮，时间为2018年1月12日。盛巍瀚称分别于2017年12月18日，2018年1月3日，2018年1月12日向均豪北区公司发送申诉函。均豪北区公司称公司确有名为陈海亮的员工，但现已离职，无法核实是否收到过申诉函，签字的真实性无法确定。为了证明涉案房屋未进行供暖，盛巍瀚提交了张秀清、孙彬、周益峰、齐新光的证人证言和涉案场地照片。为了证明因未进行供暖造成的损失，盛巍瀚提交了购买花木的收据和搬家支出收据、装修支出票据、购买工作服票据、购买办公用品票据、购买天然气票据。本院认为，均豪北区公司与盛巍瀚之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。均豪北区公司交付了房屋，盛巍瀚应按时支付租金，故对均豪北区公司要求盛巍瀚支付租金的请求，本院予以支持。关于租赁期间，双方均认可租金支付至2017年12月14日，本院对此不持异议。均豪北区公司称盛巍瀚实际使用房屋至2018年4月2日，盛巍瀚称使用房屋至2018年3月20日，因盛巍瀚对均豪北区公司于2018年3月30日向其发送的《解除房屋租赁合同通知书》未提出异议，故本院对均豪北区公司主张的租赁期间不持异议，盛巍瀚未支付租金的期间自2017年12月15日起至2018年4月2日止，租金总额为46672.82元。关于逾期支付租金的问题，根据盛巍瀚向均豪北区公司发送的《华一盛世再次申诉》函和2017年12月28日的出警记录，涉案场地确因供暖问题发生过纠纷，供暖纠纷使盛巍瀚对房屋的正常使用产生了合理担忧。均豪北区公司虽非供暖义务人，但其作为房屋出租人，盛巍瀚对房屋使用上的担忧可以抗辩合同对租金支付时间的约定，因此盛巍瀚逾期支付租金确存在客观上的原因，本院不认定其构成违约。盛巍瀚无须支付违约金，本院将其先前支付的租赁保证金计算至租金内一并折抵，经计算盛巍瀚尚欠租金7600.4元。《共和商务花园物业管理服务协议》系盛巍瀚与均豪物业公司签署，均豪北区公司非供暖方及物业管理方，涉案场地虽因供暖问题产生了纠纷，但供暖问题无法对租金的支付形成抗辩。盛巍瀚逾期支付租金，已构成违约，故对均豪北区公司要求盛巍瀚承担违约责任的请求，本院予以支持。均豪北区公司主张的违约金过高，本院根据均豪北区公司的实际损失酌情予以调整，本院确定违约金支付标准以欠缴租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。盛巍瀚应支付违约金自2017年12月15日起至实际付清之日止。盛巍瀚腾退房屋后双方进行了交接，根据《退租房屋验收单》和《钥匙接收登记表》，房屋内墙面和地面确有损坏，钥匙确有缺失，盛巍瀚应进行赔偿。均豪北区公司未提交相关维修票据，本院酌定数额予以支持，本院酌定盛巍瀚赔偿损失1000元。根据《共和商务花园物业管理服务协议》，均豪北区公司非收取供暖费的权利人，故对均豪北区公司要求盛巍瀚支付供暖费的请求，本院不予支持。均豪北区公司非供暖义务人，未有证据表明其在租赁过程中存在违约行为，故对盛巍瀚要求均豪北区公司承担违约责任的请求，本院不予支持。关于装修损失，租赁合同对此并无约定，本院不予支持。关于其他损失，均豪北区公司的租赁行为并无过错，其租赁行为对盛巍瀚的损失不存在因果关系，故对盛巍瀚要求均豪北区公司赔偿其他损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告盛巍瀚向原告均豪北区（北京）物业管理有限公司支付租金7600.4元和违约金（以7600.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月15日起至实际付清之日止）；二、本判决生效后十日内，被告盛巍瀚向原告均豪北区（北京）物业管理有限公司支付维修费用1000元；三、驳回原告均豪北区（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告盛巍瀚的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元，由原告均豪北区（北京）物业管理有限公司负担1003元（已交纳），由被告盛巍瀚负担1421元（已交纳1322元，本判决生效后十日内，被告盛巍瀚向原告均豪北区（北京）物业管理有限公司支付99元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李宝才二〇一九年九月十六日书记员  张家正-2--1-