安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4871号上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。法定代表人：潘春艳，总经理。委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭滔，男，1968年6月18日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）因与被上诉人彭滔房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院作出的（2019）皖0122民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕隆公司上诉请求：1、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初24号民事判决第二项；二、案件一审及二审诉讼费用由彭滔承担。事实与理由：一审判决裕隆公司自2018年9月4起每月支付彭滔房屋占用期间的使用费527.18元至房屋返还时止，没有事实和法律依据。双方签订的《商铺返租合同》已于2018年9月3日因租赁期限届满而自动解除，裕隆公司在2018年1月、9月份及2019年3月份已通知彭滔来办理房屋交接,且彭滔于2019年4月3日以书面形式明确回复“以2019年1月2日已提起诉讼”为由拒绝交接房屋。裕隆公司已尽了通知义务，一审判决裕隆公司支付房屋占用期间的使用费至房屋返还时止，明显有失公平。即使计算房屋占用期间的使用费，最多也只能算到彭滔拒绝交接房屋即2019年1月2日时止。彭滔辩称，裕隆公司称合同到期后其不应承担责任不能成立，即使合同解除，其仍应承担支付租金及违约金的责任。裕隆公司的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。彭滔向一审法院起诉请求：一、判令解除彭滔、裕隆公司签订的《商铺返租合同》；二、判令裕隆公司将承租的房屋内卫生间恢复原状；三、判令裕隆公司支付租金22,669元（自2014年9月4日至2018年9月3日），此后租金按照7.2元/m2计算至房屋交付时止）；四、判令裕隆公司支付逾期交付租金的违约金40,058.4元（上述违约金计算至2018年11月19日，直至所有租金支付完毕止）；五、案件所有诉讼费由裕隆公司承担。一审法院认定事实：2008年7月3日彭滔与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，彭滔购买裕隆公司位于合肥市肥东县撮镇镇新安村的合肥裕隆农机·工程机械大市场A4-4幢105号商铺，且彭滔在2010年1月19日取得房地产权证，房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.22㎡。2013年9月4日彭滔与裕隆公司签订商铺返租合同，约定将裕隆农机·工程机械大市场内A4-4幢105号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年9月4日至2018年9月3日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的9月3日后五个工作日内向彭滔支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。合同签订后，自2014年9月4日至2018年9月3日，裕隆公司未支付租金共计22,669元。合同到期后，裕隆公司未将涉案房屋交付给彭滔。一审法院认为，彭滔与裕隆公司裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同履行义务。一、关于彭滔提出解除合同的诉讼请求；裕隆公司辩称，根据彭滔、裕隆公司双方签订的《商铺返租合同》约定，本合同已于2018年9月3日自动解除；一审法院认为，案涉返租合同对其解除条件有明确约定，根据合同约定，案涉合同已于2018年9月3日解除，故对裕隆公司的抗辩意见予以采纳，对彭滔该项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于彭滔要求裕隆公司将承租的房屋恢复原状的诉讼请求；裕隆公司辩称，彭滔主张恢复原状没有事实和法律依据；一审法院认为，彭滔提供的证据无法证明裕隆公司对涉案房屋进行了更改，双方在合同中亦未作出约定，故对彭滔该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于彭滔要求裕隆公司支付租金22,669元（自2014年9月4日至2018年9月3日），此后租金按照7.2/㎡计算至房屋交付时止的诉讼请求；裕隆公司对未付租金22,669元没有异议，一审法院予以确认；彭滔要求自2018年9月4日起其租金按照7.2元/㎡计算至房屋交付时止的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，彭滔、裕隆公司双方不构成不定期租赁关系，但合同到期后，裕隆公司未将房屋交付给彭滔。彭滔要求裕隆公司支付2018年9月4日之后的租金应参照案涉合同中关于第五年租金的约定，即按照合同约定的7.2元/㎡的价格计算，一审法院予以支持。四、关于彭滔要求裕隆公司支付逾期交付租金的违约金40,058.4元（上述违约金计算至2018年11月19日，直至所有租金支付完毕止）的诉讼请求；裕隆公司辩称，裕隆公司逾期支付租金是由彭滔造成的，裕隆公司不应该承担违约责任，彭滔主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少；一审法院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌定逾期支付租金违约金以逾期交付房租为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，款清息止。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：一、裕隆公司支付彭滔逾期交付的租金22,669元；二、裕隆公司自2018年9月4日起每月支付彭滔房屋占用期间的使用费527.18元（73.22㎡×7.2元/m2/月）直至房屋返还时止；三、裕隆公司支付彭滔逾期交付租金的违约金，自2015年9月9日至2016年9月8日以5,272元为基数、自2016年9月9日至2017年9月8日以10,544元为基数、自2017年9月9日至2018年9月8日以16,343元为基数、自2018年9月9日起以22,669元为基数，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清时止；上述一、二、三项限判决生效后十日内付清。四、驳回彭滔的其他诉讼请求。一审案件受理费1,528元，减半收取764元，由彭滔负担464元，裕隆公司负担300元。二审中，裕隆公司提交裕隆公司向彭滔发送的函及彭滔的复函各一份，证明：裕隆公司一直通知彭滔交接房屋，一审开庭后，裕隆公司在2019年3月27日再次向彭滔通知交接房屋，彭滔回函拒绝交接房屋。彭滔的质证意见为：并非彭滔拒绝接收案涉房屋，而是因为其在等待一审判决结果。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，依据裕隆公司与彭滔签订的《商铺返租合同》，案涉房屋的租赁期限已于2018年9月3日届满，但裕隆公司并未在租赁期满后将案涉房屋返还彭滔，裕隆公司所提交的证据亦不足以证明其于诉讼前已通知彭滔办理案涉房屋的交接手续。一审依据查明的事实，判令裕隆公司自2018年9月4日起每月支付彭滔房屋占用期间的使用费直至房屋返还时止，并无不当。综上所述，裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 严审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一九年九月三十日书记员 张明武附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。