宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5269号原告：中海宏洋物业管理有限公司银川分公司。责任人：曹孟成，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：柴某，男，该公司员工。被告：李某，宁夏青铜峡市人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司(以下简称中海宏洋物业公司)与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海宏洋物业公司的委托诉讼代理人柴某，被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中海宏洋物业公司本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判决被告支付2016年6月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费16098.61元，合计16098.61元;二、请求法院判决被告支付2016年6月1日至2018年12月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金3883.4元。上述违约金暂计至2018年12月31日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。三、欠费合计：19982.01元。本案诉讼费用、公告费、邮寄费等其它费用由被告承担。事实和理由：被告购买了由原告提供物业服务的中海国际社区熙岸某栋的商品房，根据《前期物业服务合同》第六条约定：物业服务费按建筑面积每月4.3元/平方米计算收取；合同第八条约定了物业服务费的计费时间以及交纳时间，物业服务费以预交的方式按季度缴纳，甲方及业主应在每季度末25日前（遇节假日顺延）缴纳物业服务费；合同第二十七条约定甲方、业主或物业使用人未能按照足额缴纳物业服务资金，二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项每天欠费0.5‰的标准向乙方支付违约金且应赔偿乙方因此造成的全部损失。被告系上述物业某栋的业主，2014年11月1日房屋已经交付，物业面积120.77㎡；因此，按约定被告应向原告缴纳2016年6月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费16098.61元，合计16098.61元；期间原告多次通过电话、短信或上门的方式催收物业费，但被告一直拒绝缴纳，逾期31个月，被告应支付2016年6月1日至2018年12月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金3883.4元。上述违约金均暂计至2018年12月31日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。合同履行至今，原告依照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告均置之不理。因此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告李某辩称，一、首先原告提出的违约金3883.4元有异议，根据房地产开发公司与物业公司签订的前期物业服务合同，逾期交付物业服务费每项的计算标准，每年每项3‰，所以每年的违约金是48.29元，两年应为96.58元，物业公司对商户的服务质量不到位，他们没有经过业主大会和半数以上业主同意将属于业主所共有的公共面积对外承包给个人，个人停车，停车位距离商户的位置特别近，对商户的经营造成了很大的影响，导致商户正常的装卸货不能进行，客户上门也会受到影响；二、出现房屋质量问题，物业公司拒不修缮，和房地产公司相互推诿扯皮，公共道路出现坑洼的地方不修理，卫生不及时打扫，商户无监控录像，无绿化；三、物业公司以商户未交物业费为由，给商户断电，因为自身的设备或者操作导致商户经常性断电，我们提出过异议，物业公司拒不修缮，对商户造成了重大损失；四、在2016年在商户门口设立停车位，和物业公司高经理沟通，他答应为了我们正常经营，留出来一个车位，让我们进行正常的装卸货和行人通过，后来他没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的入住通知书，被告认可，本院予以采信；2、原告提交的物业费催费通知、前期物业服务合同，能够相互印证，本院予以采信；3、被告提交的照片、收条、收据，无法达到其证明目的，本院不予采信；4、被告申请的证人吕某，因其是被告的承租户，对于证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李某系银川市金凤区连湖花园三区（二期）某室业主，房屋面积120.77平方米。2015年8月29日，原告与中海宏洋地产（银川）有限公司签订《前期物业服务合同》，该约定由原告为包括被告在内的小区业主提供物业服务，合同期限自2015年9月1日至2017年8月30日，商业物业服务费4.3元/月.平方米。2017年，原告与中海宏洋地产（银川）有限公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2017年9月1日至2020年8月31日。以上合同均向银川市供热物业管理办公室进行备案。现因被告尚欠2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费未付，经原告催要无果遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间物业服务合同法律关系明确，有原告与中海宏洋地产（银川）有限公司签订《前期物业服务合同》为证，原告依约向小区业主提供了物业服务，被告作为业主应按照合同约定缴纳物业服务费。对于原告主张被告拖欠2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业费16098.61的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方在合同中对逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定，但因双方存在争议，被告不属于无故拖欠，故对原告要求被告支付物业服务费违约金3883.4元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出停车场问题及房屋质量问题的抗辩主张属另一法律关系，不属本案调整范围。对于被告提出物业服务不到位的抗辩理由，因其未提供充足证据予以证明，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司支付2016年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费16098.61元；二、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮 二〇一九年七月二十三日书记员 杨晓云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。