成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2317号 原告：中海物业管理有限公司成都分公司，住所地：成都市高新区神仙树南路8号。 负责人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所。 委托代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所。 被告：方艳，女，1971年8月25日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：陈能治，男，1964年10月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：吴建春，男，1970年4月3日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：吴蓉林，女，1966年9月19日出生，汉族，成都市高新区。 原告中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业成都分公司）与被告方艳、陈能治、吴建春、吴蓉林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月18日公开开庭审理。因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月11日公开开庭审理。原告中海物业成都分公司的委托诉讼代理人贾勇和被告吴建春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中海物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告给付2015年5月至2018年8月的物业管理费 30763.6元、2013年7月至2018年8月的代收电费33073.02元、2015年5月至2018年8月的代收垃圾清运费720元，以上共计66863.89元；2.被告从起诉之日起按照欠费额每日千分之三向原告支付违约金直至缴清全部物业管理费、代收电费、代收垃圾清运费之日；3.被告承担本案全部诉讼费用。其诉称，被告系原告所管理的中海锦城2期业主，与成都中海鼎盛房地产开发有限公司（以下称开发商）签订了《商品房买卖合同》，购得位于成都市武侯区中海锦城2期S10-00-0103号商铺。开发商与原告与先后签订了《[中海锦城]2期）前期物业服务合同》及《[中海锦城]（2期）前期物业服务合同补充协议》，委托原告对“中海锦城2期”进行物业管理，委托管理期限至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。根据物业服务合同约定，商业的收费标准为7元/月·平方米，被告应向原告按照欠缴物业费每日千分之三的标准支付违约金；被告应向原告缴纳代收的水费与垃圾清运费，并按照欠缴代收费用每日千分之三的标准支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约按时向原告缴纳上述费用，原告多次催收未果，故原告诉至法院，请求判决： 被告吴建春辩称，其经营的茶舍因中海物业成都分公司不作为，造成两次污水倒灌，库房所保存的茶叶损毁严重。原告在被告商铺旁边有违章修建商铺的行为。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下事实：2015年4月10日，成都中海鼎盛房地产开发有限公司（甲方）与原告中海物业成都分公司（乙方）签订【中海·锦城】（2期）前期物业服务合同，约定乙方为【中海·锦城】（2期）的物业服务企业；乙方按照商业7元/月·平方米，按房屋实测建筑面积向业主收取物业服务资金；物业服务资金按月缴纳，业主应在每月10日前（遇节假日顺延）预交本月的物业服务资金。业主/物业使用人逾期缴纳物业服务资金的，从逾期之日的次月1日起，每日应按应缴金额的千分之三的标准，向乙方支付违约金；供水、供电、供气、信息、环卫、光纤、网络等单位向业主/物业使用人收取费用的，业主/物业使用人应自行缴纳；乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫、光纤、网络等专业单位的委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，业主应在每月10日前缴纳上月代收费用；业主逾期缴纳相关代收费用的，每日应按欠费额的千分之三的标准，向乙方支付违约金，同时，业主欠缴而乙方催缴时，上述读数、费用以乙方记录为准。原告主张物业费期间为2015年5月1日至2018年8月31日（共计40个月），代收水电费期间为2013年7月1日至2018年8月31日（共计62个月），代收垃圾清理费期间为2015年5月1日至2018年8月31日（共计40个月），被告认可上述期间未缴纳物业费，但主张其因为原告方不作为导致两次污水倒灌，导致被告库房所保存的茶叶损毁严重，并且原告在被告商铺旁有违章修建商铺的行为。 另查明，被告吴蓉林、陈能治、方艳、吴建春2014年12月1日购得武侯区智达二路554号1楼商铺（权2764137），与武侯区金履三路55号中海锦城二期SP10-0130号商铺（建筑面积：109.87平方米）系同一商铺。2018年8月20日，原告中海物业成都分公司向被告吴蓉林、陈能治、方艳、吴建春发律师函，催缴物业费、代收水费、代收生活垃圾清运费等共计65325.71元。中海物业成都分公司与成都国邦环保工程有限公司签订了《中海物业管理有限公司成都分公司中海锦城二期化粪池、隔油池清理服务承包合同》、《中海物业管理有限公司成都分公司化粪池、沙井清理服务承包合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与成都中海鼎盛房地产开发有限公司所签订的《[中海锦城]2期）前期物业服务合同》及《[中海锦城]（2期）前期物业服务合同补充协议》及原、被告实际建立的物业服务合同关系系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为中海锦城2期业主，受《[中海锦城]2期）前期物业服务合同》及《[中海锦城]（2期）前期物业服务合同补充协议》的约束。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应按约交纳物业管理费。本案中，被告自2015年5月1日起未交纳物业管理费，截至2018年8月31日共计欠费30763.6元（109.87平方米×7元/平方米/月×40个月），本院予以支持。关于电费，原告提交的证据证明，自2013年7月1日至2018年7月18日被告所在房屋产生电费 33073.02元，原告已代为被告支付，被告对电费金额未予确认，但一直未提供证据予以反驳，故对原告该诉求，本院予以支持。关于垃圾清运费，自2015年5月1日至2018年8月31日被告未缴纳代收垃圾清运费720元，对原告该诉求，本院予以支持。关于滞纳金，其法律性质属于迟延履行违约金，原告主张的金额高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整，酌定以被告所欠物业管理费总金额的10%为基数计算，对原告主张违约金的诉请在3076.36元 （30763.6元×10%）范围内予以支持。 综上所述，本院对原告诉请被告向其支付物业服务费及违约金的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告吴蓉林、陈能治、方艳、吴建春于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司成都分公司支付物业管理服务费30763.6元、代收电费33073.02元、代收垃圾清运费720元并支付违约金3076.36元； 二、驳回原告中海物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1472元，由被告吴蓉林、陈能治、方艳、吴建春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  于 磊 代理审判员  代君秀 人民陪审员  裴幼池 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  曾 凡