北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初10717号原告：沈贵宝，男，1966年12月26日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王瑞，北京市信之源律师事务所律师。被告：徐海军，男，1974年8月21日出生，汉族，住址河北省衡水市故城县。委托诉讼代理人：柴娟，北京市华泰（太原）律师事务所律师。第三人：戴久粟，男，1984年10月27日出生，汉族，现住北京市昌平区。原告沈贵宝与被告徐海军、第三人戴久粟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈贵宝及其委托诉讼代理人王瑞，被告徐海军及其委托诉讼代理人柴娟，第三人戴久粟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈贵宝向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、依法判令被告、第三人立即腾退涉案争议的租赁房屋给原告；三、判令本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，沈贵宝变更第一项诉讼请求为，要求确认合同于起诉状送达徐海军之日解除。事实与理由：2017年5月29日，王磊作为甲方，被告徐海军作为乙方，双方经协商就北京市昌平区回龙观文化居住区龙华园9号楼，地上一层北京缇娜婚纱摄影有限公司经营区东段建筑面积约120平方米签订了房屋租赁合同。双方约定租赁期限自2017年8月1日起至2021年12月31日止；租赁期满后乙方享有优先承租权；每年度租金壹拾捌万元人民币（180,000.00元），租金按年给付，乙方至迟于下年度开始1个月前向甲方缴纳下一年的租金；合同对租赁期间相关的水电等费用、房屋的交付与返还、转租、合同终止和解除、违约责任、不可抗力及争议解决等条款作出了相关约定。2018年3月26日，王磊作为甲方，原告作为乙方，双方签订了转让协议，就王磊与北京天鸿宝地物业管理经营公司第一分公司回龙观租售中心于2017年5月1日签订的房屋租赁合同使用权以及基于房屋租赁合同所投入的全部资产、经营许可等一切与租赁房屋相关的权益等一次性转让给原告沈贵宝，转让费贰十万元人民币（200,000.00元）；双方就转让协议的承诺和保证、转让合同相关事项的协调、争议的解决等相关条款进行了约定。2018年5月-6月，王磊和原告就房屋租赁合同使用权及基于房屋租赁合同所投入的全部资产、经营许可等转让一事向被告徐海军进行了沟通，2018年6月22日，原告与被告徐海军签订了房屋租赁合同，合同的内容与王磊与被告徐海军与2016年12月15日签订的房租租赁合同完全相同。2019年3月份，被告因拖欠原告地下一层租赁房屋租金过程中，原告得知文化居住区龙华园9号楼地上一层约120平方米房屋的实际经营人并不是被告徐海军而是他人，被告徐海军违反合同约定违法将租赁的房屋转租给了本案的第三人经营。根据合同约定，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租给任何第三方，经甲方同意乙方转租房屋的，乙方应依法与转租承租方订立书面协议并报甲方备案。转租承租方使用转租房屋过程中违反本协议的，相应责任由乙方承担。基于上述事实与理由，原告特诉请人民法院，请求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；依法判令被告、第三人立即腾退涉案争议的租赁房屋给原告；判令本案的诉讼费由被告承担。被告徐海军辩称：不同意解除合同。被告转租事宜是经原房东王磊同意。合同已经实际履行，不应解除。原告属恶意诉讼。我们认为原告和王磊签订转让协议书时就知道被告有转租事宜。根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院应不予支持。原告沈贵宝在成为新的出租人时就已得知房屋已转租的事实，现又称其刚刚得知，无任何事实和法律依据。第三人戴久粟述称：第三人是实际使用房屋的人，至于是从原被告哪一方承租，只要能继续使用对我们没有影响就没有意见。现阶段不同意腾退房屋。本院经审理认定事实如下：2017年5月29日，徐海军与案外人王磊签订房屋租赁合同。该合同约定，王磊将位于北京市昌平区回龙观文化居住区龙华园9号楼地上1层北京缇娜婚纱摄影有限公司经营区域东段建筑面积约120平米出租给徐海军使用，房屋用途为商业用途，租赁期为2017年8月1日起至2021年12月31日止；年租金18万元，租金按年付，租金汇款至王磊名下民生银行账户。关于转租事宜，合同第8条约定未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租给任何第三方；未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部权利转让任何第三方，包括但不限于联营合作经营加盟等方式；经甲方同意，乙方转租房屋的，乙方应依法与转租承租方订立书面协议并报甲方备案。合同还约定了其他内容。2017年6月10日，徐海军与戴九粟签订商铺租赁合同。该合同约定，徐海军将回龙观龙华苑底商9号楼面积约150平米，出租给戴久粟使用，租赁期为2017年7月10日至2020年7月9日。戴久粟在涉案房屋经营养生会所使用，租金为每年29万元。2018年3月26日，王磊与沈贵宝签订合同转让协议书，该协议书约定，王磊将与北京天鸿宝地物业管理经营公司第1分公司回龙观租售中心于2017年5月1日签订的房屋租赁合同使用权以及基于房屋租赁合同所投入的全部资产、经营许可等一切与租赁房屋相关的权益等一次性转让给沈贵宝；房屋位于北京市昌平区龙华园底商1层及地下一轴至31.5轴，面积为地上一层部分207平方米，地下部分526平方米（部分临时建筑面积）；转让权益包括但不限于王磊与租售中心于2017年5月1日签订的房屋租赁合同项下全部权益及王磊投入房屋装饰、装修等全部资产以及王磊租赁经营期间的全部投入、应获取收益、经营资质等全部的权益；转让费用总额为20万元。该协议书第四条承诺与保证第1款第3项约定，王磊承诺并保证本协议之签订之日起，王磊在实际租赁经营期间与徐海军所签订的房屋租赁合同中，王磊所享有的一切权益，一次性全部转让给沈贵宝，转让合同签订后，沈贵宝成为王磊与徐海军签订的房屋租赁合同的出租方即新的甲方；第5项约定，王磊承诺并保证转让合同签订后，将王磊与租售中心于2017年5月1日签订的房屋租赁合同中的全部权利义务内容，变更到沈贵宝的名下或保证租售中心同意沈贵宝成为新的租赁人，继续履行王磊与租售中心签订的房屋租赁合同；第6项约定，王磊承诺并保证2018年4月1日后本转让合同签订后，王磊与徐海军签订的房屋租赁合同租金全部由沈贵宝收取。该条第2款乙方的承诺和保证中第3项约定，沈贵宝承诺并保证本协议签订后王磊依据与租售中心及与徐海军签订的房屋租赁合同履行过程中所形成新的责任义务部分由沈贵宝承担。2018年6月22日，沈贵宝在原徐海军与王磊签订的房屋租赁合同上进行了修改，将王磊的身份信息修改为沈贵宝的信息，将租金收款账户修改为沈贵宝名下建设银行账户，将合同尾部甲方处签字修改为沈贵宝。庭审过程中，沈贵宝与徐海军均认可，徐海军的租金已交至2020年7月30日。沈贵宝称收取租金不表示其同意继续履行合同，仍坚持要求解除并返还腾退房屋，称解除后同意退还未使用的房租。徐海军不同意解除合同。审理过程中，徐海军提交案外人王磊的书面证人证言证明其同意王磊转租第三人。庭审后，本院与案外人王磊核实了其证人证言的真实性。王磊陈述，其与沈贵宝签订转让协议时，沈贵宝对徐海军将涉案房屋已经转租给第三人经营是知情的。沈贵宝主张当时王磊没有向其清楚说明与徐海军的关系，其认为王磊与徐海军系合作关系。徐海军对王磊的陈述予以认可。本院认为，根据王磊与沈贵宝签订的合同转让协议书内容可以证明王磊将其与北京天鸿宝地物业管理经营公司第1分公司回龙观租售中心所签订的租赁合同的权利义务概括转让给沈贵宝，同时沈贵宝在转让协议书中亦承诺继受王磊与徐海军签订的房屋租赁合同中所享有的一切权利义务。因此，沈贵宝与王磊签订的房屋租赁合同应属双方当事人的真实意思表示，合法有效。现案外人王磊明确表示其在将上述合同权利义务转让给沈贵宝之前已同意徐海军将房屋转租给戴久粟，沈贵宝继受上述合同权利义务后理应继续履行与徐海军签订的租赁合同并接受徐海军将涉案房屋转租给戴久粟的现状。戴久粟在涉案房屋经营养生会所日久，沈贵宝主张与王磊签订权利义务概括转让的协议之前不知道徐海军将房屋转租给戴久粟，与常理不符；另，沈贵宝未向本院提供证据证明自2018年6月22日其在原王磊与徐海军签订的房屋租赁合同上变更出租方信息之日起六个月内曾对徐海军转租事宜提出异议，沈贵宝要求解除合同并要求返还房屋的诉讼请求欠缺依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回沈贵宝的全部诉讼请求。案件受理费4900元，由沈贵宝负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  赵晨红人民陪审员  闫素霞二〇一九年九月十八日书 记 员  姚东方