广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12305号原告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，该公司职员。被告梁秀红，女，汉族，1973年8月16日出生，住广东省惠州市惠城区。委托代理人刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。原告惠州宝晟投资发展有限公司与被告梁秀红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩、被告梁秀红委托代理人刘国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告于2017年6月14日签订购房认购协议，认购原告开发的宝晟公馆2单元1903号房屋并约定：“买方须于2017年6月21日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款（30%总价）人民币212982元（含定金）；其余房款（70%总价）人民币470000元须于2017年6月21日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款。”然，被告逾期5天后于2017年6月26日才付清首期款，根据认购书第六条第1款约定：“买方已交卖方购房定金为购房款的一部分，买方必须按双方约定的付款方式交付房款。若买方未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金”。据此，被告应按认购书承担违约责任，即192982元×0.05%/天×5天=482.46元。后，被告逾期14天于2017年7月5日才签订正式的商品房买卖合同，再次约定余款470000元采取银行按揭方式付款。但被告迟迟未办理按揭手续亦未支付剩余房款。经原告多次催促，被告于2017年12月22日支付了270000元，距离认购书约定时间已逾期170天。经多次催促，被告于2018年6月12日签订商品房买卖合同的补充协议变更支付方式为一次性付款，并于当日支付剩余房款200000元，该部份款项逾期付款201天。被告签订认购书、买卖合同后，履行付款义务长达一年，这已超出正常、合理的付款期限。根据商品房买卖合同附件十一第五条第（1）款约定：“如买受人未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料合同缴纳相关费用，或者在出卖人或贷款银行通知签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理贷款手续的，视为买受人违约。逾期一日，买受人应每日按照购房总价款万分之五的标准向出卖人支付违约金”，及附件十一第六条关于逾期付款的约定：“逾期超过180日的，出卖人有权要求买受人一次性支付全部房款或者解除合同。……出卖人同意继续履行的，合同继续履行，但买受人要向出卖人支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。”至此，被告没有按认购书、合同约定办理贷款手续或履行付款义务应承担逾期付款的违约责任，违约金以贷款金额470000元为基数，分别以逾期170天及342天计算，即470000×0.05%×170+200000×0.05%×201天=60050元。原告为了维护合法权益，根据民事诉讼法等相关规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、请判令被告支付商品房逾期付款违约金共计60532.46元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告当庭辩称，《房屋认购协议书》约定了买卖双方需要签订正式的《商品房买卖合同》，那么《房屋认购协议书》仅是买卖双方就商品房买卖事宜的初步确认，主要作用在于固定交易机会，约束当事人达成最终交易，并以缔结《商品房买卖合同》为最终目的。《商品房买卖合同》签订后《房屋认购协议书》的使命终止。被告支付首期款符合商品房买卖合同附件四第三条约定，不构成违约。商品房买卖合同没有约定最终支付按揭款的时间，因贷款的发放时间受贷款银行审批时限及政策影响，银行是原告指定的银行，最终的贷款发放时间被告无法控制，不应该承担违约责任，并且，被告已经在商品房交付之前完成支付。双方签订的认购书夫妇和商品房销售管理办法第十六条的规定，不具备商品房买卖合同的全部特征，应该认定为预约合同。况且，双方签订了商品房买卖合同后，认购书被收回，据此，也可以认为商品房买卖合同签订后认购书失去效力。认购书第三条付款方式规定办理房款按揭手续，并及时供款，这里规定了办理按揭手续的时间并非支付银行贷款的时间。同时该条款已经被正式的商品房买卖合同附件四以及附件十一第五条所取代。认购书该条款已经被正式的商品房买卖合同附件四以及附件十一第五条所取代。认购书该条款已经失去效力。被告由按揭改为分期付款，并签订了商品房买卖合同补充协议，支付了剩余款项，该补充协议是双方对付款方式的变更，原告按照补充协议的约定完成了支付，不存在违约。根据综上所述，原告的诉求没有事实和法律上的依据，恳请法院在查明事实的基础上依法裁判。本院查明的案件事实经审理查明，2017年6月14日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆2单元19层03号房，认购价682982元；签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年6月21日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款212982元（含定金）；其余房款470000元须于2017年6月21日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2017年7月5日，原告与被告梁秀红签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市××龙××鹅岭南路××号宝晟公馆2单元19层03号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额682982元，被告应于2017年7月5日前支付首期房价款212982元（含定金），余款470000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。三、如被告未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在原告或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为被告违约，逾期一日，被告应每日按照购房总价款万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，被告应于逾期届满30日之次日一次性向原告付清购房总价款和前述违约金。四、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。五、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查明，原告于2017年6月26日出具首期款收据单，载明收到被告梁秀红认购房屋首期款212982元。2018年6月12日，原、被告达成《商品房买卖合同》补充协议，约定：被告签订合同交付31%房款（即212982元），被告余下69%房款（即470000元）于2018年6月12日前办理一次性付款。被告分别于2017年12月22日、2018年6月12日向原告支付剩余房款270000元、200000元。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、收据单、《商品房买卖合同》及补充协议、刷卡小票及开庭笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》后，又签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》及补充协议履行义务。被告在《商品房买卖合同》约定的期限内支付房屋首期款，故对于原告要求被告梁秀红支付首期款违约金的诉请，本院不予支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方并未约定办理贷款手续及支付购房余款的时间；原告未提交相关证据证明被告收到原告或贷款银行签订贷款合同的通知，亦不能证明被告存在不按时与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的违约事实；且原、被告就购房余款的支付达成补充协议，支付方式及期限最终以《商品房买卖合同》补充协议为准，被告已在补充协议约定的日期内付清了购房余款。因此，原告要求被告支付购房余款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费657元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年九月十六日法官助理谭友婷书记员钟惠康