广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2819号 原告：周信江，男，1995年11月28日出生，壮族，住贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：何鹏飞，贵港市郁州法律服务所法律工作者。 被告：翁巧玲，女，1991年1月4日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：陈洁新，广西正大五星（港南）律师事务所律师。 原告周信江与被告翁巧玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周信江的委托诉讼代理人何鹏飞、被告翁巧玲的委托诉讼代理人陈洁新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周信江向本院提出诉讼请求：1.被告迁出贵港市港北区（阳光城）9幢2单元102号房[房产证号：桂（2019）贵港市不动产权0007256号],房屋价值535000元；2.被告向原告支付违约金40000元；3.被告每月向原告支付房屋使用费1500元（从本案立案之日起计至被告实际迁出该房屋之日止）；4.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年1月5日，原告姐姐周慧君通过中介公司意向购买被告位于贵港市港北区（阳光城）9幢2单元102号房，并于当日交付购房定金20000元给被告，双方签订了《房屋买卖合同》。由于原告姐姐周慧君个人征信问题，不能向银行贷款，改由原告购买，遂在《房屋买卖合同》加上原告名字。2019年2月15日，原告向被告交付首付款130000元，购房尾款385000元由原告向银行贷款支付给被告（原告在中国邮政储蓄银行贷款，该银行于2019年5月13日已将购房尾款385000打入被告银行账户），之后原告与被告依照《房屋买卖合同》办理完所有购房、更名等手续。原告取得该房屋的房产证后，想入住该房屋时，被告依然居住在房屋里，拒不腾房。原告曾拨打110且到城北派出所报警，但公安机关不予处理。综上，因被告至今不腾出涉案房屋，致使原告无法入住，被告违反了《房屋买卖合同》第三条：经甲乙双方友好协商，在甲方收到乙方银行尾款7天内甲方将房产交给乙方使用，双方无争议；第六条：双方义务如下：（一）2.已征得其他产权共有人、同住人及家庭成员同意；4.不存在任何权属争议。第7条：违约责任：（二）因甲方违反合同义务或不履行合同等原因，致使合同无效或合同无法实现合同目的的，甲方应当向乙方赔退双倍所付房款和定金（购买该房屋定金为20000元）；（三）违约方自愿承担一切法律责任及律师费等相关费用。由于被告违反《房屋买卖合同》并侵占原告房屋，导致原告不能入住自己房屋并造成一定损失，故原告请求法院依法判令被告腾出涉案房屋，并向原告支付违约金40000元，同时，被告每月向原告支付占用房屋费1500元直至被告搬离涉案房屋止。 被告翁巧玲辩称，被告没有居住在涉案房屋，被告一直居住在南宁。本案中，原告请求支付违约金40000元，实际就是主张适用合同约定的违约金。被告认为，根据合同法第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则的适用。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从上述规定可以看出，并非所有的违约行为均足以导致定金罚则的适用。定金罚则是一种严厉的惩罚措施，应严格适用，只有一方当事人不履行债务，构成根本违约，导致合同目的无法实现的情况下，才适用定金罚则。在一方只有轻微违约行为的情况下，不可适用。此条款的但书规定的“当事人另有约定的除外”也不能突破“合同目的不能实现”的限制，否则违反民法的公平原则。因此，本案中，即使卖方的行为有迟延履行，并非不履行，卖方的违约行为并不构成根本违约，涉案房屋已登记在原告名下，不存在合同目的不实现，本案不能适用定金罚则。由于原告一直没有收房，被告曾在2017年7月17日委托陈某吩咐原告收房。被告一直居住在南宁，没有侵犯原告的物权，实际使用没有发生，因此没有义务每月向原告支付房屋使用费。被告已经按合同履行且配合原告将涉案房产过户，物权已经设立，本案所有费用与被告无关，由原告承担。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：坐落于贵港市港北区（阳光城）9幢2单元102号房屋原登记所有人为翁巧玲。2019年1月5日，翁巧玲作为卖方（甲方）与周信江、周慧君作为买方（乙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将上述房屋出售给乙方，双方确认该房产总成交价为535000元。乙方于2019年1月5日向甲方支付购房定金20000元，于2019年2月15日前向甲方支付首付购房款130000元，以上共计150000元。余款385000元由乙方向银行申请购房贷款，甲方收到乙方银行尾款7天内甲方将房产交给乙方使用。甲乙双方约定于待补办得甲方不动产权证起20个工作日内办理过户手续，甲方不按期交付房产证、户口本等相关材料或乙方不按期配合办理贷款手续或不及时履行更名、交纳税费等各项相关义务的，每逾期三十日仍未履行各项义务的，违约方要求解除合同的，则按定金罚则处理。因甲方违反合同义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，甲方应当向乙方赔付双倍所付房款和定金；因乙方违反合同义务或不履行合同等原因，致使合同无效或无法实现合同目的的，乙方无权要求返回所付房款和定金，且甲方有权收回房产等内容。同日，周慧君向翁巧玲支付了购房定金20000元。2019年2月15日，周信江向翁巧玲支付了涉案房屋的首付款130000元。2019年4月9日，涉案房屋已变更登记到周信江名下。2019年5月13日，周信江通过银行贷款将购房余款385000元支付给翁巧玲。至今，翁巧玲未将涉案房屋的钥匙交给周信江，亦未将涉案房屋清空交付给周信江占有使用。周信江遂起诉至法院。 以上事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、定金收据、首付收条、房产证等证据为证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，故本院确认该合同合法有效，各方均应恪守。合同签订后，被告虽然已将涉案房屋过户到原告名下，但被告没有按照合同约定的时间将涉案房屋交付给原告使用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求被告迁出涉案房屋，即要求被告将涉案房屋交付给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因双方在合同中并未约定被告逾期交付房屋应承担违约金的数额，故原告依据合同约定要求被告双倍赔偿定金即违约金为40000元，不符合合同约定，但本院考虑到被告逾期交付房屋的违约行为必然会给原告造成一定的经济损失，故根据合同履行情况，原告的损失情况及被告的违约程度，本院酌情支持违约金为8000元。原告主张的违约金以本院认定的为准，超出部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋使用费，因合同并未约定该费用，故原告主张该项费用，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告翁巧玲于本案判决生效之日起七日内将贵港市港北区（阳光城）9幢2单元102号房屋[产权证号：桂（2019）贵港市不动产权0007256号]交付给原告周信江； 二、被告翁巧玲向原告周信江支付违约金8000元； 三、驳回原告周信江的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9566元，减半收取为4783元，由原告周信江负担290元，被告翁巧玲负担4493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9566元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇一九年九月二十日 书记员  黄路瑶