上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19803号原告：上海轻工业研究所有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张一树，书记。委托诉讼代理人：潘晟，上海市沪南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，上海市沪南律师事务所律师。被告：上海山立商务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邹立，董事长。委托诉讼代理人：郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾延珺，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海辉哥海鲜火锅餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：洪瑞泽，董事长。委托诉讼代理人：陆某某，女。被告：上海初音源餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：肖慧，总经理。委托诉讼代理人：朱某某，男，1970年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海幻影餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘振源，总经理。委托诉讼代理人：朱某某，男，1970年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。原告上海轻工业研究所有限公司(以下简称轻工业公司)与被告上海山立商务有限公司(以下简称山立公司)、上海辉哥海鲜火锅餐饮有限公司(以下简称辉哥公司)、上海初音源餐饮管理有限公司(以下简称初音源公司)、上海幻影餐饮有限公司(以下简称幻影公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告轻工业研究所委托诉讼代理人潘晟、张楠，被告山立公司委托诉讼代理人郭健枫、顾延珺，被告辉哥公司委托诉讼代理人陆某某到庭参加诉讼。初音源公司、幻影公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。轻工业公司向本院提出诉讼请求：1.判令山立公司、辉哥公司、初音源公司、幻影公司迁出桃江路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告；2.判令山立公司支付房屋占用费，从2017年10月21日起算，按日租金4,450元至实际交房之日止；支付物业费从2017年1月1日起算至实际交房之日止，按照每日267元计算；支付2018年4月水电费827元，其中电费762元，水费65元；3.判令辉哥公司支付2018年4月水电费21,501.10元，其中电费19,596.10元，水费1,905元；4.判令初音源公司支付2018年4月水电费7,713，其中电费6,858元、水费855元；5.判令幻影公司支付2018年4月水电费10,456.80元，其中电费8,686.80元、水费1,770元。审理中，轻工业公司撤回了诉请中关于水电费的诉讼请求。事实与理由：2000年3月30日、6月26日，原告与山立公司分别签署《租赁合同》，约定原告将桃江路XXX号沿街自建房屋、配电间及周围自用房屋(以下简称涉案房屋)租借于山立公司，年租金分别为60万元及50万元，逐年递增。2002年7月29日，双方签订《备忘录》确认上述两份《租赁合同》中原告租借给山立公司沿桃江路房屋共计2014平方米，即桃江路XXX号。2004年3月23日，双方签署《房屋租赁补充协议》，约定租借给被告的房屋终止期为2016年12月31日，其中2016年租金162.40万元，物业费每月8,000元，从2004年4月起计收。租赁期间，山立公司将租赁的房屋部分转租给辉哥公司、初音源公司、幻影公司使用。合同期满前，原告书面通知山立公司明确期满后将不再续租，要求山立公司按时迁出，但山立公司拒不迁出，后原告通过多种方式通知四被告迁出，但四被告仍不配合，故原告诉至法院。山立公司辩称，请求驳回原告诉请。根据2013年1月23日签订的意向书，租赁期限到2021年12月31日，该意向书已经实际履行，山立公司也支付了相应租金，租赁期未满，故不应该返还房屋。原告与山立公司多次签订协议，均未要上级单位同意。意向书于2013年签订，至2016年发函说上级单位要求收回房屋，在此三年间，原告未向上级单位报备，存在过错。2018年4月24日原告单方面断水断电导致所有被告在租赁房屋无法继续租赁，故原告无权收取2018年4月24日以后的租金，并且由此造成的损失，被告保留追究的权利。本案具有特殊性，系争房屋所有资料申请及房屋建造、房屋建造所有费用均由山立公司承担，在原告没有与山立公司就补偿协商一致的情况下，原告无权收回房屋。原告诉请水电费用，原告没有举证，故山立公司不同意支付。辉哥公司辩称，房屋租赁合同系与山立公司签订，不清楚原告与山立公司关系，现在还没有收到2018年4月的水电费单据，故没有支付。2018年4月后，因为断水断电被迫关门，物品仍留在租赁房屋处，没有办理交接手续。初音源公司、幻影公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2000年3月30日，山立公司作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的上海市轻工业研究所签订《租赁合同》，约定甲方同意将座落在上海市徐汇区桃江路XXX号沿街自建房出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积约450平方米，若经市或区规划土地局同意对该房屋进行改建，甲方同意该房屋改建后的占地面积最大不超过500平方米。超过500平方米的部分，经双方确认，费用另计。该房屋租赁期限为十二年，自2000年7月1日起至2012年6月30日止。该房屋第一、二、三年每年的租金为60万元。乙方发生的水、电、煤气等费用，由乙方自行负担，乙方每月应向甲方付清上月的此类费用。自2003年7月1日起，该房屋每年的租金在上一年租金的基础上提高百分之三。2000年6月26日，山立公司作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的上海市轻工业研究所签订《租赁合同》，约定甲方同意在原配电间移位以后，将沿桃江路的配电间及周围自建房屋(含场地)租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋(含场地)的面积约600平方米，超过或者少于600平方米的部分，经双方确认，费用另计。该房屋租赁期限自2001年7月1日起至2015年12月31日止。该房屋第一、二年每年的租金为50万元。发生的水、电、煤气等费用，按月结算，由乙方自行负担。从2004年1月1日起，该房屋每年的租金在上一年租金的基础上提高百分之五。甲方同意在原配电间移位以后即向乙方提供合同约定的房屋、场地，并协助乙方办理有关房屋改建、装修等手续。2001年7月9日，上海市城市规划管理局发放编号为沪建(2001)0231号建设工程规划许可证，内容为：建设单位上海轻工控股(集团)公司(以下简称轻工控股集团)，建设项目综合楼，建设位置徐汇区桃江路XXX号，建设规模964平方米。2002年2月9日，上海市城市规划管理局发放编号为沪建(2002)0061号建设工程规划许可证，内容为：建设单位上海轻工控股(集团)公司，建设项目综合楼，建设位置徐汇区桃江路XXX号，建设规模1,140平方米。2002年7月29日，山立公司(乙方)与上海市轻工业研究所(甲方)签订《备忘录》，主要内容为：甲乙双方于2000年3月30日签订桃江路沿街自建房屋租赁合同(以下简称合同1)；又于2000年6月26日签订沿桃江路配电间及周围自建房屋租赁合同(以下简称合同2)，由于前期乙方正在进行房屋改建，并申办规划许可证，具体建筑面积尚未正式核定，现上述情况已经明了，双方确认如下：甲方租借给乙方沿桃江路房屋共计2104平方米，即沪规建(2001)023号的964平方米和沪规建(2002)0061号的1140平方米。从2000年7月1日起到2002年12月31日止，乙方应向甲方缴付租赁费：合同1为1,500,000元，合同2为662,400，两项合计2,162,400元，计算如下：合同1约定支付数为600,000元/年×2.5年=1,500,000元。合同2考虑到合同1和合同2建筑的连续性和整体性，并考虑乙方为造甲方的变电间及其周围房屋作出的努力，双方约定按合同1单价的2/3计算为662,400元。从2003年7月1日起，合同1的年租金每年在上一年的基础上提高百分之三。从2004年1月1日起，合同2的年租金每年在上一年的基础上提高百分之五。2004年3月23日，山立公司(乙方)与上海市轻工业研究所(甲方)签订《房屋租赁补充协议(桃江路)》，主要内容为：因桃江路房屋改建时间先后等客观原因，甲乙双方曾于2000年3月30日签订桃江路沿街自建房屋租赁合同(以下简称合同1)，于2000年6月26日签订桃江路配电间及周围自建房屋租赁合同(以下简称合同2)，又于2002年7月29日签订一份备忘录。鉴于以上合同的履行期限较长，为了使合同条文更加简单明了，更具有操作性，并结合上海市轻工业研究所关于《物业服务费收费办法》第6款第2条的规定，双方经过协商，对合同1和合同2的有关条款进行归并，现达成协议如下：甲方租赁给乙方沿桃江路房屋的终止期均为2016年12月31日。其中2016年租金162.4万元。物业费每月8,000元，从2004年4月起计收。2013年1月23日，山立公司(乙方)与轻工业公司(甲方)签订《房屋续租意向书》，主要内容为：甲乙双方就桃江路XXX号沿街房屋订立有房屋租赁合同1(签约日期为2000年3月30日)和原合同2(签约日期为2000年6月26日)，改造配电间协议(签约日期为2000年6月26日)以及房屋租赁补充协议(签约日期为2004年3月23日)。在上述合同及协议的履约期内，双方均信守合约。现经双方协商，就上述房屋续租达成如下意向协议：一、如甲方在2017年1月1日前获得上述合同所表述的桃江路XXX号沿街房屋管理及转租权，甲方同意在原合同期满(2016年12月31日)的基础上续租五年给乙方，续租金额2017年租金250万元、2018年租金260万元、2019年租金270万元、2020年租金280万元、2021年租金290万元。二、如继续签订租赁合同，甲方愿意继续按原合同1、合同2、改造配电间协议以及房屋租赁补充协议的有关约定执行(租赁费除外)，如确有需要补充调整的，双方另行商定。另查明，山立公司将承租的部分房屋出租给辉哥公司、初音源公司、幻影公司使用。审理中，原告与四被告均确认租赁的房屋地址为桃江路XXX号。2016年8月18日，轻工控股集团向轻工业公司发送《关于回收宝庆路XXX号、桃江路XXX号及沿街相关房屋的通知》，主要内容为：经集团讨论，决定收回宝庆路XXX号、桃江路XXX号及沿街相关房屋，同时你公司对上述场地不再具有转租权。《房屋土地租赁合同》期满后不予续租，并于2017年6月底前完成相关租户的清退、房屋收回、移交等工作。2016年12月1日，轻工业公司向山立公司发送《告知书》，主要内容为：根据我司与贵司签订的房屋租赁合同约定，贵司所承租的桃江路沿街自建房屋，将于2016年12月31日合同到期终止。因我司上级集团将统一收回、管理该房屋，故我司不再与贵司续签该房屋的租赁合同，特书面告知。请贵司务必按期移交房屋，并办理相关移交、结算手续。在撤离期内，不作任何装修，不改变承租房屋使用性质及业态，按照本司的安全管理规定配合做好各项安全工作。若贵司不按照本《告知书》约定，进行违规操作，将由贵司承担由此产生的一切后果。2016年12月29日，山立公司向轻工业公司发送《回执》，主要内容为：要求贵方本着实事求是的精神，切实履行我们双方于2013年1月23日所签订的合约，正是因为有了当时内容极尽细致及双方领导经过多次协商产生的这份合约，我方才敢冒极大的违约风险，签下了辉哥这家知名企业，当然同时也面临了巨额的违约赔偿。我们也清楚的明白你们公司的为难所在，但是希望贵方能够与上级单位进行认真沟通，解决目前存在的实际问题。2017年2月7日，轻工业公司向山立公司开具金额为20万元的发票，内容为2017年1-3月房屋租赁费、物业管理费。2017年3月3日，轻工业公司向山立公司开具金额为25万元的发票，内容为房屋租赁费。2017年5月8日，轻工业公司向山立公司开具金额为20万元的发票，内容为房屋租赁费、物业管理费。2017年6月5日，轻工业公司向山立公司开具金额为23万元的发票，内容为房屋租赁费。2017年10月10日，轻工控股集团向轻工业公司发送《关于加快收回宝庆路XXX号、桃江路XXX号及沿街相关房屋的通知》，内容为：集团公司于2016年8月向你公司下达收回宝庆路XXX号、桃江路XXX号及沿街相关房屋的通知。此后，你公司积极执行集团的要求，已完成大部分租户的清退并收回了房屋。但截至目前，桃江路XXX号沿街房屋的收回工作尚未完成，请你公司于2017年年底之前做好剩余租户清退、房屋收回、移交等工作。2017年10月31日，山立公司转账支付轻工业公司20万元，摘要内容为租金；同日，轻工业公司将20万元通过转账退回山立公司。2017年11月6日，山立公司转账支付轻工业公司20万元，摘要内容为租金；2017年11月7日，轻工业公司将20万元通过转账退回山立公司。2017年11月13日，山立公司转账支付轻工业公司20万元，摘要内容为租金；2017年11月14日，轻工业公司将20万元通过转账退回山立公司。2017年12月13日，山立公司转账支付轻工业公司45万元，摘要内容为租金；2017年12月14日，轻工业公司将45万元通过转账退回山立公司。2018年1月8日，山立公司转账支付轻工业公司20万元，摘要内容为租金；2018年1月10日，轻工业公司将20万元通过转账退回山立公司。2018年3月1日，山立公司转账支付轻工业公司30万元，摘要内容为租金；2018年3月2日，轻工业公司将30万元通过转账退回山立公司。2018年4月3日，山立公司转账支付轻工业公司30万元，摘要内容为租金；2018年4月4日，轻工业公司将30万元通过转账退回山立公司。2017年11月20日，轻工业公司向山立公司及桃江路XXX号转租户发送《公告》，主要内容为：本公司与山立公司的租赁合同已于2016年12月31日期满终止，且已明确期满后不再续约，坚决收回房屋。若山立公司与各转租户签署的转租合同超过上述期限的，为无效约定。根据上级公司通知，请山立公司及各转租户于2017年12月20日前将房屋交还本公司，并对房屋占用期间的相关费用进行结算。根据上级公司要求，本公司将于2017年12月21日起，停止提供包括但不限于车辆停放及垃圾清运等服务，并将视情况采取进一步停水、停电等措施。2018年5月，上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称益民公司)至法院起诉本案四被告[案号：(2018)沪0104民初12363号]，诉请与本案一致，法院经审理认定与山立公司签订所有协议、备忘录等的主体为轻工业公司，且在履约过程中，均系轻工业公司与山立公司在实际履行租赁合同，而益民公司并未提供充足证据证明自2000年开始轻工业公司系受益民公司委托与山立公司建立租赁关系，故益民公司要求依据合同法相关规定，作为委托人直接向承租人及次承租人主张合同权利，并无事实依据，判决驳回了益民公司的诉讼请求。益民公司不服上诉，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2019年7月11日，轻工控股集团、益民公司出具证明一份，内容为2000年4月12日，本公司出具《关于委托上海轻工实业有限公司管理上海轻工控股(集团)公司本部不动产的通知》(沪轻控资2000-59号)，将包括桃江路XXX号房屋在内的多处房屋委托上海轻工实业有限公司(现名：上海益民食品一厂(集团)有限公司)经营管理(包括自行或委托第三方对外出租)。2001年7月、2002年2月，本公司分别取得两份《建设工程规划许可证》，在桃江路XXX号建造了涉案房屋，并将房屋同样交予益民公司经营管理。现益民公司委托其子公司轻工业公司将上述房屋出租给山立公司。2016年初因宝庆路房屋(含涉案房屋)被上级集团公司整体调用，故轻工控股集团、益民公司多次要求轻工业公司在2016年12月31日租期届满后清退租户，并将所有宝庆路房屋交还轻工控股集团。而山立公司及次承租人在房屋租赁合同到期后拒不交房。2019年7月11日上海轻工控股(集团)公司、益民公司出具证明一份，内容为2000年4月12日，本公司出具《关于委托上海轻工实业有限公司管理上海轻工控股(集团)公司本部不动产的通知》(沪轻控资2000-59号)，将包括桃江路XXX号房屋在内的多处房屋委托上海轻工实业有限公司(现名：上海益民食品一厂(集团)有限公司)经营管理(包括自行或委托第三方对外出租)。2001年7月、2002年2月，本公司分别取得两份《建设工程规划许可证》，在桃江路XXX号建造了涉案房屋，并将房屋同样交予益民公司经营管理。现益民公司委托其子公司轻工业公司将上述房屋出租给山立公司。2016年初因宝庆路房屋(含涉案房屋)被上级集团公司整体调用，故上海轻工控股(集团)公司、益民公司多次要求轻工业公司在2016年12月31日租期届满后清退租户，并将所有宝庆路房屋交还上海轻工控股(集团)公司。而山立公司及次承租人在房屋租赁合同到期后拒不交房。山立公司认为该证明为公司内部文件，且在诉讼期间取得，对山立公司不发生效力。另查明，2004年5月，上海市轻工业研究所名称变更登记为上海轻工业研究所有限公司。再查明，2018年4月24日开始原告对涉案房屋处采取断水断电措施，至开庭时仍未恢复。四被告占用涉案房屋至今。审理中，原告、山立公司确认山立公司租金及使用费支付至2017年10月20日，物业管理费支付至2016年12月31日。原告主张按照2016年租金及物业费标准要求山立公司支付占用期间使用费及物业费，山立公司认可租金和物业费起算时间及计算标准。上述事实，除当事人陈述外、另有租赁合同、建设工程规划许可证、备忘录、房屋租赁补充协议(桃江路)、房屋续租意向书、通知、公告、回执、转账凭证、发票、民事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与山立公司签订的租赁合同、备忘录、补充协议、续租意向书系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议焦点为租赁合同是否已到期，具体即《房屋续租意向书》是否生效。《房屋续租意向书》第一条约定，如轻工业公司在2017年1月1日前获得涉案房屋管理及转租权，同意续租五年，可以看出该续租意向书附条件生效，即轻工业公司在2017年1月1日前取得涉案房屋转租权续租五年的约定才生效。2016年8月18日，房屋所有权人轻工控股集团告知轻工业公司，轻工业公司对涉案房屋不再具有转租权，轻工业公司也于2016年12月1日发函告知了山立公司此事。因此，续租意向书的条件并未成就，该意向书并未生效，原告与山立公司租赁合同于2016年12月31日到期终止。合同到期，山立公司理应返还涉案房屋，因房屋部分转租给辉哥公司、初音源公司、幻影公司，辉哥公司、初音源公司、幻影公司实际占有使用部分房屋，故辉哥公司、初音源公司、幻影公司也负有返还房屋的义务。关于占有使用费。合同到期后，山立公司继续占有使用涉案房屋，因此应支付占有使用费，原告要求自2017年10月21日起，按照2016年租金标准收取占有使用费，山立公司亦表示同意，本院予以准许。考虑到2018年4月24日起，原告停止供应涉案房屋的水、电，对山立公司使用涉案房屋造成一定的影响，本院对2018年4月24日之后的占有使用费标准酌情予以调整。关于物业费，原告主张物业费标准按照补充协议约定的标准计算，山立公司对于物业费起算时间和计算标准没有异议，故对于原告该项诉请，本院予以支持。原告撤回部分诉请，系当事人处分自己权利，本院予以准许。初音源公司、幻影公司未到庭答辩视为放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海山立商务有限公司、上海辉哥海鲜火锅餐饮有限公司、上海初音源餐饮管理有限公司、上海幻影餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市桃江路XXX号房屋迁出，将上述房屋返还给上海轻工业研究所有限公司；二、上海山立商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海轻工业研究所有限公司2017年10月21日至2018年4月23日房屋占有使用费825,350元，并支付2018年4月24日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按日租金2,225元的标准计算；三、上海山立商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海轻工业研究所有限公司2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业费，按每日267元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29,812元，减半收取计14,906元，由上海轻工业研究所有限公司负担4,666元，上海山立商务有限公司负担10,240元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员陈向红二〇一九年九月二十七日书记员 谯 烨审判员 陈向红二〇一九年九月二十七日书记员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。