河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1624民初596号原告：高小勇，男，1980年6月24日出生，汉族，住沈丘县。原告：李来凤，女，1982年2月15日出生，汉族，住沈丘县。二原告的共同委托诉讼代理人：段光辉，河南裕恒律师事务所律师。被告：于翠侠，女，1982年4月13日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：王银良、陈焕焕（实习），河南千字文律师事务所律师。被告：周国伟，男，1979年9月6日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：王露颖，女，1978年9月12日出生，汉族，住沈丘县，系周国伟之妻。原告高小勇、李来凤与被告于翠侠、周国伟案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高小勇、李来凤及其共同委托诉讼代理人段光辉，被告于翠侠及其委托诉讼代理人王银良、陈焕焕（实习），被告周国伟的委托诉讼代理人王露颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高小勇、李来凤向本院提出如下诉讼请求：请求解除对沈房第10804293号房产的查封并中止执行；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年原告得知在被告周国伟处购得的房产由被告于翠侠依据2018年9月25日沈丘县人民法院作出的（2018）豫1624执保768号裁定书、协助执行通知书予以查封。原告高小勇、李来凤于2019年1月14日对执行标的提出执行异议，沈丘县人民法院于2019年1月26日作出（2019）豫1624执异3号裁定，裁定驳回案外人高小勇、李来凤的异议。事实是2018年5月5日，原告与被告周国伟口头协商，原告以1000000元的价格购买被告周国伟的房屋，并签订房屋买卖协议，原告支付了房款，被告周国伟向原告出具了房款收据。根据相关法律规定，原告为购买房屋的实际所有人。原告购买房屋的行为在于翠侠保全之前，被告于翠侠执行属于原告的房屋是错误的。特提起诉讼，要求判如所请。被告于翠侠辨称：一、涉案房产的登记所有人为被执行人周国伟，沈丘法院在执行过程中对该房产采取保全及执行措施符合法律规定，没有错误；二、原告高小勇、李来凤与周国伟之间并不存在真实的房屋买卖关系。原告也没有有效充分的证据证明其主张的“买卖关系”存在。首先，原告所称的汇款1000000元、补签房屋买卖协议不符合实际和常理，既不能证明所汇的款项1000000元是支付的购房款，也不能证明房屋买卖协议就是2018年5月8日签订的，收条就是周国伟在2018年5月8日出具的；其次、于翠侠自2018年9月26日申请财产保全查封涉案房产至被告提出执行异议申请之前，原告没有对法院的执行行为提出过异议，也没有对涉案房产主张过权利。如果周国伟在2018年5月5日将房产出卖给原告，房产被查封后，周国伟理应在第一时间告知原告，原告也应及时主张权利。3、沈丘县人民法院在执行（2018）豫1624民初4012号民事调解书过程中对涉案的房产进行评估，周国伟于2019年1月10日到法院协商选择鉴定评估机构时，周国伟也没有提出房产已经出卖给他人；4、选择协商鉴定评估机构的次日，周国伟还让其堂兄弟周国争与于翠侠之夫高帅联系，协商不拍卖该房屋。在协商过程中，案外人周国争明确表示涉案房产就是周国伟的。三、原告并没有实际占用该房屋，承租人王婷婷对买卖房屋不知情，原告也没有与承租人签订租赁协议，也没有向承租人催要过租金费用。租金还是周国伟收取的，原告也没有向承租人主张其已购买了该案房产。因此，不能说明被答辩人已经实际占用并使用涉案房产。四、即使原告与周国伟的房屋买卖行为成立，但没有办理房产变更登记，自身存在过错，其房屋买卖行为不能对抗和排除法院的强制执行行为。原告的异议请求不能得到支持。被告周国伟辨称：房屋买卖属实。2018年的房租确实交给原告了，我们没有收取。原告高小勇、李来凤为支持己方的诉讼请求向本院提交了如下证据：第一组：房屋买卖协议书一份、周国伟的收据、银行转账记录、高小勇个人业务凭证。2019年1月21日沈丘县人民法院执行异议听证笔录一份。证明目的：证明高小勇与周国伟签订房屋买卖协议并经过司法所的见证。转账记录证明二原告确实与周国伟于2018年5月5日达成房屋买卖协议，并转账100万元的事实，周国伟收到了100万元。2018年5月8日在司法所的见证下签订了房屋买卖协议书并出具了收据。为了支付100万元购房款，二原告将自己的存款从农业银行陆续取出93万元，后向别人借款7万元，将100万元转入周国伟账号。执行异议听证笔录证明房屋买卖协议签订的真实性，该房屋第二年的受益权人是二原告，说明二原告实际占用房屋并收益租金。该买卖协议是在付井司法所周国印所长核实协议及汇款后加盖的公章。被告于翠侠对原告提交的证据作如下质辩，1、对房屋买卖协议真实性有异议：仅凭该协议不能证明就是双方在2018年5月8日实际签订的，协议上虽加盖有付井司法所印章，也不能证明见证人就是司法所工作人员，更不能证明该印章就是司法所实际加盖，同样不能证明加盖时间就是2018年5月8日。从协议内容看第五条约定该房屋土地没有设定抵押，说明协议的双方当事人是明确知道涉案房产办理有房产证。2、对收据真实性有异议：仅凭该收据不能证明本案被告周国伟实际收到的款项就是购房款。3、对农业银行汇款单真实性无异议，但仅凭该汇单不能证明存款人就是本案原告，也不能证明所实际支付的款项为涉案房产购房款。因该打款时间是在原告提交的买卖协议书之前，在未实际签订协议情况下就先行支付购房款也不符合生活常理。4、对个人业务凭证的合法性有异议：该证据上没有加盖出具单位的任何印章，不能证明其合法来源。另外该证据背面原告高小勇的签名明显不一致，因此不能证明两笔存款业务就是本案原告高小勇实际办理。5、从存折上打印的信息看明显不符合常理，因为该单据的第一张第二行显示有一笔销户时间是2018年5月5日，但是在其下方存在销户时间2016年6月23日、2018年2月20日，该证据也不能证明其存款凭证上的资金来源情况。对执行异议听证笔录的真实性无异议，对证明目的有异议：从笔录中可以看出原告虽然提供了书面证据和证人证言，但作为被申请人的当事人于翠侠对原告提供的证据进行质证并没有认可其证据，因此其在之前听证中虽举证，但该证据并没有得到法庭和生效文书的认定。因此仅凭该听证笔录不能证明协议签订的真实性，且证人周某的证言没有其他证据相印证，且与被告于翠侠提供的证据相互矛盾，不能证明原告实际收取了第二年房租。被告周国伟对高小勇、李来凤提交的证据无异议。被告于翠侠向本院提交了如下证据：一、1、沈房字第××号房屋所有权证书复印件一份。证明1、涉案房产办理有房屋所有权证书，登记所有人为周国伟。沈丘县人民法院据此做出的（2018）豫1624财保768号之三民事裁定查封上述房产完全符合法律规定。2、涉案房产曾办理过抵押登记，周国伟对涉案房产办理有房产证是明确知道的。二、1、通话录音一份（周国伟堂兄周国争与于翠侠之夫高帅）；2、通话记录手机截屏图片两张。证明2019年1月11日，在沈丘法院协商选择鉴定机构的第二天，周国伟让其堂哥周国争与于翠侠之夫高帅联系，协商在不评估拍卖房子的情况下，商量具体还款方案。在通话中明确表明的是：涉案房产归周国伟所有。三、1、门面租赁合同一份；2、录音一份；3、对王建军的调查笔录一份。证明1、2017年10月份，周国伟将涉案房产出租给王婷婷，由王婷婷夫妇经营饭店使用。截至2019年1月19日通话时，原告从没有向王婷婷夫妇主张其已经购买了房子，也没有与王婷婷重新签订租赁协议，没有向王婷婷收取过房租。证明原告并没有实际占有和使用涉案房产。原告方对被告于翠侠提交的证据作如下质辩，1、周国伟或周国伟的亲戚及于翠侠夫妇的协商意见与二原告没有关系，周国伟和于翠侠如何协商的不影响二原告出具100万元购买房屋的事实；2、房屋的承租人在上次听证时已经明确表示将承租费交给了二原告，调查笔录只是证明他们之间通过话，并没有任何意义。被告周国伟对被告于翠侠提交的证据作如下质辩，周国争与于翠侠的通话属实，我（王露颖）在场，当时我与周国争在一起。因为我们当时签了两年的房屋合同，所以承租人与高小勇没有签订合同，但是第二年的承租费确实交给高小勇了，当时交的是现金。被告周国伟向本院提交了如下证据，提交王露颖银行卡流水清单，证明王露颖的转账情况及高小勇交付房款的去向。原告方对周国伟提交的证据作如下质辩，1、对该证据真实性无异议，法庭需要查明在周国伟收到本案原告100万元的去向，即证明是否属于虚假诉讼。周国伟收到100万元后和其妻子通过转账转给了相对的债权人，足以说明高小勇买卖房屋的真实性；2、王露颖无论与黄艳丽和万晓春之间是否存在借贷关系，不是审查本案的关键，审查本案的关键是高小勇是否对法院查封的房产具有足以排除强制执行的权益，王露颖与黄艳丽或其他案外人之间的债务纠纷不应是本案审查的关键。被告于翠侠对周国伟提交的证据作如下质辩，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议：该证据显示起止时间是2016年6月10日至2018年5月20日，不能反映周国伟与其所称的黄艳丽、万晓春之间的民间借贷的真实情况和全部情况，并且周国伟提供该证据所主张的内容与其在上次庭审中称收到100万元之后偿还李高峰90万元的陈述相互矛盾。因此对其提供该证据的证明目的有异议。考虑到其提供证据所称收到100万元是在2018年5月5日合同签订之前，且转账凭证上并没有显示就是购房款，因此该证据不足以证明房屋买卖事实的客观存在。法庭调取了如下证据：向付井司法所调取的见证书、房屋买卖协议书、打印社调取的协议书生成时间、选择鉴定机构笔录、视频照片及法庭向移动公司查询通话记录的情况说明、周国伟2015年5月1日到2018年5月31日银行流水、王露颖工商银行流水、李来凤银行流水。原告高小勇、李来凤对法庭调取证据真实性无异议，该组证据还原了事实的真相，该真相是5月5日汇款100万元，5月8日在打印社打印买卖合同，后到司法所进行见证，证明周国伟与高小勇之间房屋买卖的真实性。该选择鉴定机构时间是2019年1月7日，周国伟在2018年5月5日已经将房屋出售给原告高小勇。周国伟的银行记录与我们的银行记录相一致，也就是2018年5月5日我们汇入周国伟账户100万元。王露颖的银行交易记录也恰恰说明了王露颖与其他人有一定的经济往来，收到我们100万元后将一定的款项转给了其他债权人，更能印证了房屋买卖的真实性及收到房款后该款的流向。被告于翠侠对法庭调取证据的真实性、合法性、证明目的均有异议：两份见证申请书和协议书虽落款2018年5月8日，但是仅凭该材料不能证明司法所就是在2018年5月8日收到的该见证申请，不能证明该见证行为就是在2018年5月8日形成的。司法所依法进行见证不仅应当保存申请人的申请表和待见证的协议书，还应当有见证过程的档案资料，包括见证人的签字，然而法院调取的该见证资料不包括这些。因此不能证明该见证行为客观真实存在，不能证明该见证行为就是2018年5月8日产生，也不能证明该见证行为的合法性。对法庭出示的在打印社调取的文档属性，我们认为该文档属性存在被人为修改的情形，并且该资料上显示的文档属性不符合实际和常理。理由是：1、法院调取行为发生在上次庭审之后，本案各方当事人均知晓要对该协议书的制作过程进行调查核实，而计算机信息上的时间和文档创建时间从技术上来讲很容易被修改，这一点当事人可以当庭演示；2、该属性显示创建时间是2018年5月8日17时31分59，而修改时间却是2018年5月7日18时16分55，查询访问时间与创建时间一致，代理人查询了于翠侠电脑上的文档信息发现，创建时间应当在修改时间之前，因此该文档信息并不是真实的信息，该文档存在着被人为篡改的情形。因此该证据不能说明本案涉及的房屋买卖协议书就是与2018年5月8日在该打印社实际制作。3、对选择鉴定机构笔录和照片真实性无异议，同时需要说明在本案所执行的案件审理阶段和选择鉴定机构之前，周国伟始终是作为涉案房产的所有权人在行使权利，此次参加选择鉴定机构拟对涉案房产进行评估也体现了这一点。这组证据与于翠侠提交的2019年1月11日其丈夫高帅与周国伟堂哥周国争通话记录能印证，证明涉案房产在此时仍然属于周国伟所有，另需要说明在案件的审理阶段和2019年1月14日原告提出执行异议之前，原告从未向审理人员和执行人员主张过其是涉案房产的购买者，也没有向法庭出示过本案的房屋买卖协议书，这一点不仅原告没有提供任何证据，周国伟也从未向法庭出示过合同主张涉案房产已经出卖。因此该证据恰恰证明原告所主张的房屋买卖情况并不是客观真实存在，也不是发生在法院查封行为之前。原告的执行异议是在该选择鉴定机构时间之后，说明此前其根本没有向法庭主张过权利，这不符合实际和常理。4、对周口移动公司出具的情况说明无异议，但该证据不能免除原告就其所主张的合同签订与各方联系这一情形的举证责任，由于其没有提供实际通话联系记录这一证据证明其主张应由其承担不利后果；5、对法庭调取的银行交易明细真实性无异议，对其效力请求法庭依法认定。被告王露颖对法庭调取证据的意见：在选择鉴定机构之前已向法院讲过房子已经卖过了，鉴定笔录上是周国伟的签字。对银行流水无异议。本院经审理认定事实如下：一、于翠侠与周国伟、王大洪建设工程纠纷一案在审理过程中经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院（2018）豫1624民初4102号民事调解书主文内容：1、周国伟、王大洪确认尚欠于翠侠装修工程款842600元及装修工程质量保证金130000元未付，装修工程质保期于2019年2月5日到期；2、周国伟、王大洪自愿于2018年11月19日前向于翠侠支付工程款30000元；于2018年12月30日前向于翠侠支付工程款100000元；于2019年1月30日前向于翠侠支付工程款200000元；于2020年1月30日前一次性付清下余工程款512600元；3、周国伟、王大洪自愿于2020年2月29日前向于翠侠一次性付清质量保证金130000元；4、若周国伟、王大洪不按本协议第二条约定的期限足额履行付款义务，周国伟、王大洪自愿按未付的欠款数额按月利率1.2%向于翠侠支付利息，利息自2018年3月10日起计算至实际还清款之日止；5、若周国伟、王大洪不按本协议第三条约定的期限足额履行付款义务，周国伟、王大洪自愿按未付的欠款数额按月息1.2%向于翠侠支付利息，利息自2019年2月6日起计算至实际还清款之日止；6、若周国伟、王大洪未按照本协议第二条、第三条的约定足额履行任一期款项，于翠侠可就下余全部款项向沈丘县人民法院申请强制执行；7、本调解协议履行完毕后，双方之间就此案纠纷终结；8、案件受理费6219元（减半收取），财产保全费5000元，共计11219元，由周国伟、王大洪承担，该款原告已经预交，周国伟、王大洪定于2019年1月30日前支付给于翠侠。本案在诉讼过程中，本院根据于翠侠的申请于2018年9月25日作出（2018）豫1624财保768号之三民事裁定，并依据该裁定于2018年9月26日向沈丘县房地产管理部门发出协助执行通知书，查封了周国伟位于沈丘县产权证号为沈房字××号的房产一处。因周国伟、王大洪未按调解协议约定期限付款，于翠侠于2018年12月4日就其全部债权申请法院强制执行，现该案已进入执行程序，并依据上述保全裁定拟对10804293号的房产评估拍卖。2019年1月7日，本院组织周国伟、于翠侠选择房地产评估机构，周国伟、于翠侠到场并在选择专业机构笔录上签字。沈房字××号房产位于付井××街北段，房屋所有权人为周国伟，房屋所有权证存根显示领证人为周威（代），领证日期2002年11月17日；2003年1月21日，周威用该房产在中国农业银行沈丘支行办理过抵押贷款。2017年10月23日，周国伟将涉案房产出租给王婷婷做生意，租赁期自2017年10月23日起至2019年10月23日止，租金每年42000元。本院执行异议审查听证时，王婷婷丈夫周某到庭作证，证明2018年9月23日交给高小勇房租42000元；而于翠侠提交的王建军与王婷婷的通话录音显示，王婷婷不知道高小勇购房之事。2019年1月14日，原告高小勇、李来凤就涉案房产被查封和拟拍卖向本院提出执行异议，要求解除对沈房字××号房产的查封并中止执行。本院组织各方听证后于2019年1月26日作出（2019）豫1624执异3号执行裁定：驳回高小勇、李来凤的异议请求。2018年5月5日，原告高小勇分两笔向被告周国伟中国农业银行股份有限公司沈丘县金丝猴集团分理处账号62×××78各存款500000元，合计1000000元。周国伟与高小勇于2018年5月8日签订房屋买卖协议书，约定：1、房屋具体位置：位于原车站十字路口北路西，北面苏岩门面，南面周威门面，东面是大路，西面是车站家属院；2、房屋概况：该房产为底上三层，总面积280平方米。出售时包括该房产、地皮及所属附属物一并出售；3、房屋售价：经双方共同协商，房屋成交价格为人民币100万元（大写壹佰万元整）；4、付款方式：一次性付清，协议双方签字后，乙方一次性将全款付给甲方；5、甲方必须保证和承诺：①甲方有权签署并有能力履行本合同；②该房屋及土地没有设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处置权；③该房屋及土地与第三人不存在任何经济纠纷；6、该房屋一经转让，以后遇国家征地、拆迁等不可抗拒因素引起的赔偿和损失全部归乙方，与甲方无关。由周国伟、王露颖（周国伟妻子）、高小勇、李来凤和见证人李某、赵某签字摁指印，并在沈丘县司法局付井司法所由所长周宝印进行见证并加盖付井司法所印章。周国伟于2018年5月8日向原告高小勇出具收据载明：“今收到高小勇购房款壹佰万元整（1000000元）”。该房屋至被本院采取保全措施前未办理过户登记手续。该1000000元到账后，周国伟于5月6日向李某账号62×××75转款244000元，向王露颖账号62×××33转款500000元，5月13日向王露颖账号转款20000元，并有向他人账号的转款记录。上述事实，由双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案案情，本案争议的房屋系不动产，不动产物权的变更、转让，需同时满足上述条件，并依法登记，否则不发生法律效力。本案争议焦点是原告高小勇、李来凤对该争议房产是否享有足以排除强制执行的权益，即原告高小勇、李来凤作为争议房产的买受人是否全部满足上述法律规定的四个条件。本案中，被告周国伟对其与原告的交易行为予以认可，但被告于翠侠对该房屋买卖合同签订的真实性、支付款项的时间与性质、房产的交付与占有等均提出了异议。纵观涉案房屋合同签订的全过程，本院对合同签订的真实时间、提前打款及房价的合理性、房屋交付的真实性存疑。现本院只就该房屋未办理产权过户登记中原告自身是否存在重大过错评价如下：一、争议房产于2002年11月即为周国伟办理了产权登记，并曾于2003年为他人办理抵押贷款；周国伟称不知道涉案房屋办有房产证的陈述，与事实不符，有悖常理；二、该房屋买卖合同显示，房屋价值1000000元，且不讲该房价与市场价是否相符，是否合理公允，单就其金额对于一般家庭而言当属巨额数字，原告方应是倾其全部财力；同时，有产权证房和无证房甚至小产权房不仅能印证周国伟对该房屋是否有处分权，与房价的高低更是息息相关；所以对涉案房屋的产权是否合法登记，原告方应充分了解，负有谨慎注意义务；三、从房屋买卖合同的签订过程看，该合同经过了沈丘县司法局付井司法所的见证，且在司法所办公室由司法所长周宝印亲自见证，不管司法所是否有权开展此项业务，就其见证的意义主要是公证合同的合法性与真实性，并提醒交易安全；司法见证人员就房屋的产权及过户登记已给予原告方必要的告知和提醒；四、房屋买卖合同显示的签订时间2018年5月8日距离本院对涉案房产采取保全措施时间2018年9月26日四个半月之久，原告方有充足的时间去了解和办理房产过户登记，但原告方因自身原因能够作为而没有作为。综上，原告高小勇、李来凤在房屋买卖交易过程中，未尽到谨慎注意义务，未及时办理房产变更登记，负有重大过错，应承担相应的法律后果，其交易行为不足以排除强制执行的权益。原告高小勇、李来凤以不知道房屋有产权证未办理变更登记的理由不能成立，其要求解除对沈房第10804293号房产的房产的查封并中止执行的的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告高小勇、李来凤的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告高小勇、李来凤承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  周文星审 判 员  许士华人民陪审员  陈心东二〇一九年九月二十九日书 记 员  刘晓静