上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初10472号原告：厉1，男，1961年8月2日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：周敏，上海豪派律师事务所律师。被告：李某1，男，1983年4月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：伍海云，该公司员工。第三人：徐某某，女，1952年3月11日出生，汉族，住上海市广中四村XXX号XXX室。第三人：李某2，男，1950年3月6日出生，汉族，住上海市广中四村XXX号XXX室。以上两第三人共同委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。以上两第三人共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。第三人：李某3，女，1954年6月13日出生，汉族，住上海市花园路XXX弄XXX号XXX室。原告厉1与被告李某1、上海虹房(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告厉1于2015年10月15日向本院起诉，本院于2016年6月28日作出(2015)虹民三(民)初字第2219号民事判决后，被告李某1不服一审判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年10月14日作出(2016)沪02民终7327号民事判决驳回上诉，维持原判。后李某1向上海市高级人民法院申诉，上海市高级人民法院于2018年7月30日作出(2017)沪民申640号民事裁定，指令上海市第二中级人民法院再审本案。上海市第二中级人民法院于2018年11月16日作出(2018)沪02民再82号民事裁定，撤销一、二审判决，发回本院重审。本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告厉1及其委托诉讼代理人周敏、被告李某1及其委托诉讼代理人孟海(暨第三人徐某某、李某2的委托诉讼代理人)、被告上海虹房(集团)有限公司委托诉讼代理人伍海云、第三人徐某某、李某2、第三人李某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉1向本院提出诉讼请求：1.判令上海市虹口区广中四村XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)的《职工家庭购买公有住房协议书》无效；2.判令两被告签订的关于系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；3.两被告将系争房屋恢复至公有住房性质并由原承租人承租。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求判令李某1与李某2、徐某某签订的系争房屋买卖合同无效。事实与理由：系争房屋原系原告一家三人居住使用，承租人系原告前妻李某3即本案第三人。三人户籍均在系争房屋内。被告李某1是李某3的侄子。2000年被告李某1户籍从外省迁入系争房屋内。之后，原告一家就搬离系争房屋，另外居住。对被告李某12004年时购买系争房屋，原告从来没同意过，第三人李某3与原告说一次吵一次，李某3从来没跟原告说过系争房屋已经卖给被告了，只是说过要卖给被告，但原告不同意。李某3是有一笔5万元的银行还贷，但不认为是被告方支付的系争房屋对价款。2015年7月，原告发现被告李某1未经其同意在《职工家庭购买公有住房协议书》上同住成年人一栏由他人冒充原告签名并偷盖印章，又作为购房人与第三人徐某某、李某2签订《上海市公有住房出售合同》，使徐某某、李某2成为系争房屋产权人。原告认为被告行为侵犯自己合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告李某1辩称，不同意原告诉请，请求法院予以驳回。原告没有请求权基础。系争房屋是李某1爷爷李某4于1957年，由上海水产局分配所得。1982家庭内部协议约定户口不得随意迁入，1988年原告与第三人李某3结婚。1990年原告因婚姻关系迁入户口。原告对房屋没有贡献。李某1购买售后公房，原告是明知的。第三人李某3当时按照家事代理规则操办，原告一直对房屋买卖情况知情，买断房屋产权时李某1父母曾支付对价5万元，也符合当时市场行情，原告家庭也用该笔对价5万元偿还其房贷。即便原告一开始不知情，但之后第三人李某3告知原告已出售。2002年原告与李某3搬离系争房屋，2015年才提起诉讼。该诉请已超过诉讼时效。关于原告增加的诉讼请求，该转让合同是双方的真实意思表示，合法有效，是被告与父母之间的房屋转让，没有侵害其他人权益。被告上海虹房(集团)有限公司辩称，对当事人之间的家务不发表意见。购房的相关内容符合标准。遵从法院判决。第三人徐某某、李某2述称，同意被告李某1的辩称。第三人李某3述称，系争房屋是父亲李某4工作单位水产局于1957年分配所得。父母生育6个子女，老大过继了，老二、三死了，还有李定娟、李某3、李某2。李某5后来分出去住了。系争房屋于2004年购买为售后公房时的市场价是10万元，被告方是5万元向李某3买断，2004年6月李某2给了李某33万元，8月又给了2万元。2004年9月李某3就将该5万元归还自己一家三人购置花园路房屋的贷款，该房屋产权登记在李某3夫妻和女儿名下。买卖系争房屋原告是不同意的。2002年12月李某3一家三人就搬到花园路房屋居住。2004年李某1购买系争房屋，被告李某1购买系争房屋的手续是李某3去办的，原告的章也是李某3去街道盖的。后来李某3对原告说过系争房屋卖了，但不是正儿八经说的。原告与李某32011年离婚。本院经审理认定事实如下：第三人李某3、李某2系兄妹关系，被告李某1系第三人李某2、徐某某之子，原告厉1与第三人李某3原系夫妻关系，2011年8月双方至民政局协议离婚。系争房屋系李某3、李某2父亲李某4单位1957年分配的公房，建筑面积33.28平方米。1982年李某4去世。后原告厉1于1990年因与第三人李某3结婚而将户口迁入该处。1991年8月1日起系争房屋租赁户名由李某4变更为李某3。自2002年12月起，厉1和李某3及女儿厉2即搬离该处至新购商品房花园路房屋居住至今。系争房屋由被告李某1居住至今。2004年，李某1与上海虹房(集团)有限公司就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，由李某1购买系争房屋的产权，签订上述合同期间，此时系争房屋的家庭成员为：李某3、厉1、厉2(当时未成年)、李某1四人。在李某1与上海虹房(集团)有限公司签订上述合同时，李某3提交一份《职工家庭购买公有住房协议书》，内容为：房屋承租人或受配人李某3，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋确定为李某1所有。经约定的所有权人同意，委托李某3代为办理购买公有住房的一切手续。协议书上有李某1、李某3、厉1字样的签名及印章，落款日期为2004年3月25日。2004年4月16日，系争房屋性质变更为产权房，产权人为李某1。以后李某2于2004年6月和8月分别给付李某33万元和2万元。同年9月23日，第三人李某3用该5万元归还自己家庭购买的花园路房屋贷款。另查明：李某3、厉1与厉2于2001年5月10日与上海花园城市房地产开发有限公司签订上海市商品房预售合同，购买花园路XXX弄XXX号XXX室商品房，房屋总价款419,343元。同年6月16日李某3、厉1、厉2与中国建设银行上海市虹口支行签订抵押借款合同，住房商业贷款金额为152,000元，住房公积金贷款金额为48,000元。期限从2001年6月22日起至2011年6月22日止，采用等额本金还款法。2003年2月17日，该花园路房屋产权人核准登记为李某3、厉1与厉2。2011年8月4日，李某3、厉1经民政局登记协议离婚，自愿离婚协议书约定：一、子女抚养：我们双方婚生女儿，姓名厉2，1989年3月4日出生，已成年。二、财产分割：我们双方共同财产已自行分割完毕，无纠葛。三、我们双方无共同债务，若有债务，在谁的名下则由谁来偿还。四、双方离婚后，若涉及公有居住房屋租赁户名(包括房地产权利人)变更、分立、拆迁和户口迁移、户主变更、户口分户等事项，由双方依照政策法规的规定及时到有关部门办理申请手续…。2011年8月7日，李某3、厉1与厉2因李某3、厉1离婚，向上海市虹口区房地产交易中心提出上海市房地产登记申请书，申请变更产权人为李某3、厉2。2016年12月19日李某3将房屋份额赠与厉2，2017年1月16日，该房屋产权人核准为厉2。再查明：1、2002年7月至2003年6月期间，第三人徐某某经银行分别转账给被告李某1103,200元、第三人李某252,300元。2、原告厉1曾分别于2004年2月26日、2010年1月14日驾驶机动车发生交通事故。其一，经本院(2006)虹民一(民)初字第657号民事判决厉1赔偿对方共计65,440.04元并承担受理费1,676.85元、鉴定费500元；经本院(2006)虹执字第3057号立案执行，厉1仅支付3,000元，保险公司赔付32,890.64元，余款厉1未履行。其二，经上海市普陀区人民法院(2011)普民一(民)初字第3214号民事判决厉1赔偿对方共计138,963元并承担受理费1,761元；经上海市普陀区人民法院(2011)普执字第3500号立案执行，因查无财产可供执行等，裁定终结本次执行程序。审理中，第三人李某3称与厉1离婚的原因是上述车祸。3、2011年7月28日，李某1与李某2、徐某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定由李某2、徐某某买受系争房屋的产权，房屋转让价款为人民币50万元等。2011年8月15日，系争房屋产权人变更为李某2、徐某某。上述事实，有《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、本户人员情况表、上海市房地产登记簿、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国工商银行汇款凭证以及原、被告的陈述等证据为证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案争议焦点有四：一是厉1对系争房屋的出售是否明知；二是李某1对系争房屋是否构成善意取得；三是厉1是否明知其花园路房屋5万元提前还贷款项来源于被告及第三人；四是本案是否超过诉讼时效。针对上述争议焦点，本院分析如下：首先，对争议焦点一，本院认为厉1对系争房屋的出售应为明知。民法中“明知”为知道或应当知道。2004年买卖系争房屋时，原告表示不同意被告购买系争房屋，原告在本案审理中称“李某3每次讲到系争房屋由被告李某1购买产权一事，就和李某3吵一次”，在此情况下，原告厉1有理由进一步关心系争房屋的买卖情况。而原告厉1却表示对于被告买受系争房屋一直不知情，且没有进一步查证，显然不符常理。直至2015年原告起诉时才知道产权变更的情况，也有违日常经验法则，故本院认为就系争房屋购买为产权房并为李某1所有，原告厉1当时应当是明知的。对争议焦点二，本院认为李某1对系争房屋构成善意取得。《职工家庭购买公有住房协议书》落款处已由李某3本人并代表厉1签字确认，李某3此时系系争房屋的承租人，同时与厉1的婚姻关系处于存续期间。根据婚姻法有关规定，夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李某2代为李某1支付了系争房屋的对价房款5万元，李某3将此5万元用于归还偿还李某3、厉1和厉2购买花园路房屋在银行的抵押贷款，被告李某1有理由相信李某3的转让行为系夫妻双方共同意思表示，且支付了合理对价，并完成相关登记手续，故对系争房屋构成善意取得。对争议焦点三，本院认为原告明知其花园路房屋5万元提前还贷款项来源于被告及第三人。该笔5万元还贷，在当时系一非正常的大额提前还贷，第三人徐某某为证明李某1、李某2有能力支付，提供了于2002年至2003年期间通过银行转给被告李某1103,200元、第三人李某252,300元的银行转账凭证。而原告厉1认为5万元还贷非被告一方支付的房款，是被告与第三人恶意串通，但原告对自己的意见没有提供相应的证据予以证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故对原告的意见，本院难以支持。对争议焦点四，本院认为本案业已超过诉讼时效。从上述分析可以判断原告厉1对系争房屋的买卖在当时就是明知的，原告厉1应在法定诉讼时效内提起诉讼，而且原告亦未提供证据证明有引起诉讼时效中止、中断的法定事由的情况。自2004年买卖系争房屋至2015年原告起诉，期间已十余年之久，明显超过了有关诉讼时效的规定。综上所述，本院认为被告李某1与被告上海虹房(集团)有限公司签订的《上海市公有住房出售合同》真实有效，本院予以确认。之后，2011年7月李某1与其父母李某2、徐某某所做的系争房屋买卖行为也系自行处分物权之行为，并无不当。原告要求确认该份合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告厉1的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告厉1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长  丁汉良审判员  孔 斌审判员  郑 樱二〇一九年九月二十九日书记员  刘汉杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。四、《最高人民法院关于适用若干问题的释(一)》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。