湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4506号原告：刘爱民，女，1968年10月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈立，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波，总经理。委托诉讼代理人：李远谋，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。委托诉讼代理人：周井运，男，1988年3月28日出生，汉族，住湖南省宁远县，系公司员工。原告刘爱民诉被告湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱民的委托诉讼代理人陈立、被告嘉宇地产公司的委托诉讼代理人李远谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱民向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付人民币共计58275元，以及利息6281.96元（以58275元为基数，按银行同期贷款利率从2017年5月5日暂计算至2019年7月31日，今后产生的继续计算至被告支付完毕之日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月4日在被告处购买了位于长沙市望城区月亮岛街道嘉宇西苑第3#栋1单元2层204号房屋，并签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同第五条计价方式及价款约定该商品房单价为（人民币）6310元/㎡，总房价620525元整。原告根据《长沙市望城区商品房买卖合同》的约定向被告支付了全部房款，完全履行了付款义务，但是在《长沙市望城区商品房买卖合同》约定以及长沙市商品房限价政策之外，被告向原告多收取了58275元的价款，明显违反了《长沙市望城区商品房买卖合同》约定、长沙市商品房的限价政策以及相关法律法规的规定，该价款应当予以返还。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法维护自己的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告嘉宇地产公司辩称，原告要求被告退还多收的58275元的诉讼请求无事实和法律依据。2017年4月21日，原告与被告公司的置业顾问陈笑笑签订的一份工程抵款房源协议，协议中对涉案房屋的单价及总价均进行了明确约定，且双方签字确认，该协议系双方的真实意思表示，所约定的购房单价及总价是双方协商一致的真实交易价格，其内容符合商品房买卖合同管理办法的主要内容，其并不违反法律行政法规的强制性规定，应当依法认定其有效，涉案商品房买卖合同中价格条款，系因被告配合原告规避限价政策及部分税金所签订配合性协议，所约定的购房价格未体现双方之间的真实交易价格，是以合法的形式掩盖逃避部分税金的非法目的，依法应当认定无效，因此，该涉案房屋的单价及总价应当以双方签订的工程抵款房源协议约定的价格为准。本院经审理查明：2017年4月21日，刘爱民（认购方）与嘉宇地产公司（出售方）就认购项目地点为望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区3栋1单元204号物业签订了《嘉宇银杉认购书》，该认购书约定认购单价8500元/㎡，建筑面积98.34平方米，认购总价835890元，且备注栏中注明：该房源为中智建筑工程抵款房源，抵款单价8500元/㎡，抵款总价835890元，抵款全额从出售方一次性扣除，经双方协商此房源以6310元/㎡，签订商品房买卖合同于2017年4月21号交款20000元。同日，刘爱民与嘉宇地产公司达成了《工程抵款房源》，约定“经与施工方协商，中智建筑周文同意工程抵押款房源嘉宇银杉3栋204房以6953.43元/㎡出售给认购方刘爱民（4301241968××××××××），总价格683800元，置业顾问陈笑笑、认购方刘爱民、彭亮代签，时间：2017.4.21”。2017年5月4日，刘爱民与嘉宇地产公司就座落于长沙市望城区月亮岛街道嘉宇西苑第3#幢1单元二层204号房屋住宅签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160379204），合同约定该商品房建筑面积98.34㎡，按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为6310元/㎡，总房价620525元。该合同就付款方式及期限进行了约定，一次性付款：首付款（含定金）陆拾贰万零伍佰贰拾伍元整（￥620525.00元）于合同签订之日一次性支付。2017年4月21日，刘爱民向嘉宇地产公司支付房款10000元、10000元；2017年5月4日，刘爱民向嘉宇地产公司支付房款600875元、58275元；嘉宇地产公司于2017年5月4日向刘爱民开具了金额为620525元的湖南增值税普通发票及金额为58275元的收据。在庭审过程中，经原、被告双方确认一致：案涉商品房按双方签订的《工程抵款房源》所载总房款金额与按双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160379204）所载总房款金额相比较，原告刘爱民确系已实际向被告嘉宇地产公司多支付总房款58275元，且案涉商品房网签备案的总价款系按双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定的价格备案的。原告刘爱民以被告嘉宇地产公司多收上述房款58275元为由向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、房款支付凭证、支付宝转账截图、发票、收据及被告提交的《嘉宇银杉认购书》、工程抵款房源协议以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案的主要争议焦点为案涉商品房总价款应以《工程抵款房源》载明的总价款金额为准，还是以《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160379204）载明的总价款金额为准。第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函［2017］38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案原告与被告嘉宇地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价6310元/㎡，总价620525元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务，经庭审查明按《长沙市望城区商品房买卖合同》关于该商品房总价款的约定，原告刘爱民确系已实际向被告嘉宇地产公司多支付总房款58275元，被告应当将原告多支付的58275元退回。被告抗辩根据双方签订的《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》，被告无须再予退款给原告，本院认为《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，但高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，被告在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。第二，关于原告主张被告支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘爱民退还58275元；二、驳回原告刘爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，因适用简易程序减半收取707元，由被告湖南嘉宇房地产开发有限公司负担670元，原告刘爱民负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王科二〇一九年九月十七日代理书记员  谢芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。