湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8773号原告：刘斌，男，1985年12月30日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：曾泽，男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：朱溶芳，女，1985年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾泽（系被告朱溶芳之夫），男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：任双秀，女，1956年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾泽（系被告任双秀之子），男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：曾杰峰，男，1952年12月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾泽（系被告曾杰峰之子），男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告刘斌（以下简称原告）诉被告曾泽、朱溶芳、任双秀、曾杰峰（以下简称四被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告朱溶芳、任双秀、曾杰峰的委托诉讼代理人暨被告曾泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.四被告向原告退还购房款822000元，并按2%的月息计算自起诉之日起至还清为止的利息；2.被告承担本案的全部诉讼和保全费用。事实及理由：2019年4月，原告通过朋友认识了被告曾泽，当时原告正在购房，被告曾泽告知原告可以将房子卖给原告。原告和四被告于2019年5月29日签订《房屋买卖协议》，协议约定四被告将坐落于长沙市雨花区新建西37号长城非常生活507房[产权证号为湘(2017)长沙市不动产权第0275190号]出售给原告，房款910000元，其中定金200000元，银行赎楼款620000元，交房时原告再支付90000元；四被告应于2019年6月21日前交房。原告于2019年5月29日通过民生银行转账200000元到被告曾泽的账户作为定金；于2019年6月3日通过民生银行转账122000元以及通过建设银行转账500000元到被告朱溶芳的账户作为赎楼款，原告共计支付822000元。之后，被告曾泽将赎楼款挪作他用，因房贷未偿还，导致房屋无法过户至原告名下。经原告多次沟通，被告曾泽才支付了200000元定金作为赔偿，之后，被告曾泽、朱溶芳拒不退还剩余房款。原告支付四被告共计822000元房款，其中200000元系定金，根据定金罚则，四被告如违约应双倍返还定金，扣除被告曾泽已支付的200000元定金，四被告还应向原告支付200000元定金以及622000元的其他房款，共计822000元。涉案房屋系被告任双秀、曾杰峰赠予给被告曾泽、朱溶芳，且四被告均在购房协议和收款条上签字，因此被告任双秀、曾杰峰应与被告曾泽、朱溶芳承担连带清偿责任。四被告共同辩称：1.四被告认可原告已支付共计822000元的房屋预付款，其中定金200000元。2.被告任双秀、曾杰峰并非《房屋买卖协议》的合同当事方，亦非涉案房屋的所有权人。原告与被告曾泽、朱溶芳签订《房屋买卖协议》后，经原告的强烈要求，被告任双秀、曾杰峰才在《房屋买卖协议》的落款处补签字和捺印。即使被告任双秀、曾杰峰在《房屋买卖协议》的落款处签字捺印，也仅表明其系《房屋买卖协议》的见证人，无需承担合同违约责任。3.被告曾泽已经将200000元购房款返还给原告，被告曾泽、朱溶芳只需向原告支付剩余的622000元，以及按照法律规定支付相应的利息。本院经审理认定事实如下：被告曾泽、朱溶芳系夫妻关系，被告任双秀系被告曾泽之母，被告曾杰峰系被告曾泽之父。2019年5月29日，被告曾泽、朱溶芳（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》1份，协议约定：“（一）甲方自愿将坐落在雨花区新建西37号长城非常生活507的房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方。房地产总价款910000元，付款方式为定金200000元、银行赎楼620000元、交房支付90000元。（二）乙方支付款项后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，过户费用由甲方承担。甲方应在2019年6月21日前将该房产交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费等。（三）本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付80000元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付700元违约金，逾期7日视为毁约”。原告作为乙方在《房屋买卖协议》落款处签字，被告曾泽、朱溶芳作为甲方在《房屋买卖协议》落款处签字捺印，被告任双秀、曾杰峰在《房屋买卖协议》落款的空白处签字捺印。2019年5月29日，原告通过中国民生银行向被告曾泽转账200000元，原告提交的中国民生银行支付业务回单（付款）载明该200000元用途为购非常生活507号定金。当日，四被告向原告出具《收据》1张，载明：“今收到原告转账（用途：购房定金，收款人：被告曾泽）200000元”。四被告在该《收据》的收款人落款处签字捺印。2019年6月3日，原告通过中国民生银行向被告朱溶芳转账122000元，原告提交的中国民生银行支付业务回单（付款）载明该122000元用途为购房款。当日，原告通过中国建设银行手机银行向被告朱溶芳转账500000元。当日，四被告向原告出具《收据》1张，载明：“今收到原告转账（用途：购房款，收款人：被告朱溶芳）620000元，现金2000元，总计622000元”。四被告在该《收据》的收款人落款处签字捺印。上述资金共计822000元（200000元+122000元+500000元）。之后，被告曾泽陈述上述822000元的房屋预付款中的622000元并没有用于偿还房屋剩余房贷，而是用于其他用途，因未偿还房屋剩余房贷导致无法办理房屋过户手续。为此，原告要求四被告退还所有购房款，被告曾泽于2019年6月12日通过支付宝向原告转账200000元后，未再退还剩余购房款，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明：（一）涉案房屋系被告曾泽、朱溶芳通过按揭方式购买。被告曾泽提交的《不动产权证》显示：2017年11月21日，涉案房屋登记在被告朱溶芳名下，共同共有人为被告曾泽，房屋的不动产权证号为湘（2017）长沙市不动产权第××号。（二）庭审中，对于原告的第1项诉讼请求中的利息标准，四被告予以认可。（三）庭审中，原告明确第1项诉讼请求中四被告应退还的822000元购房款包含四被告应双倍返还的定金。以上事实，有原、被告的身份资料，《房屋买卖协议》，中国民生银行支付业务回单（付款），中国建设银行手机银行转账记录，《收据》，《不动产权证》以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告作为乙方，被告曾泽、朱溶芳作为甲方，双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……”。本案中，被告曾泽明确表示已将原告支付的房屋预付款中的620000元银行赎楼款用作他用，因未偿还房屋剩余房贷导致无法办理房屋过户手续，故《房屋买卖协议》已因被告曾泽的违约行为致使不能实现合同目的而解除。《房屋买卖协议》的解除系因被告曾泽的违约行为造成，被告曾泽应承担违约责任。被告朱溶芳系合同当事方，亦系涉案房屋的共同所有权人，应与被告曾泽共同承担违约责任。《房屋买卖协议》约定原告应支付房款910000元，其中定金200000元，银行赎楼款620000元，交房时支付90000元。之后，原告支付了822000元的房屋预付款，其中包含定金200000元，故原告履行了主要付款义务，因原告应付的剩余房款88000元（910000元-822000元）约定在房屋过户时才支付，因房屋已无法办理过户手续，原告支付剩余房款的时间已不成就，故原告未付剩余房款不构成违约，无需承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，原告虽已按《房屋买卖协议》的约定支付了200000元定金，但该定金金额超出合同标的910000元的20％，本案定金数额应为182000元（910000元×20％）。被告曾泽、朱溶芳违反合同义务，原告主张被告曾泽、朱溶芳承担双倍返还定金责任，本院予以支持，但被告曾泽、朱溶芳应向原告支付的双倍定金金额为364000元（182000元×2）。原告支付的200000元定金中高于182000元的部分即18000元（200000元-182000元），应视为原告预付的房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告要求被告曾泽、朱溶芳返还房屋预付款及该款自起诉之日起的利息损失，符合法律规定，且被告曾泽、朱溶芳对原告主张的利息标准予以认可，本院予以支持。据此，扣除被告曾泽、朱溶芳应双倍返还的182000元定金以及被告曾泽已返还的200000元房屋预付款后，被告曾泽、朱溶芳还应向原告支付剩余的440000元房屋预付款（822000元-182000元-200000元），并以440000元为基数，按月息2%的标准支付自原告起诉之日起至440000元付清之日止的利息。原告主张被告曾泽、朱溶芳双倍退还定金后，双倍定金金额还应按月息2%的标准支付利息，但《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定已具有惩罚性质，本院对原告的该主张不予支持。原告主张被告任双秀、曾杰峰亦应承担连带责任，本院认为被告任双秀、曾杰峰虽在《房屋买卖协议》的落款处签字捺印，但其并非以《房屋买卖协议》合同当事方的身份签字捺印，其亦非涉案房屋的所有权人，故其只是作为《房屋买卖协议》的见证人签字捺印，本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾泽、朱溶芳应于本判决生效后7日内双倍返还原告刘斌定金364000元；二、被告曾泽、朱溶芳应于本判决生效后7日内返还原告刘斌房屋预付款440000元，并以440000元为基数，按月息2%的标准支付自2019年8月6日起至440000元付清之日止的利息；三、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12020元，因适用简易程序减半收取6010元，由被告曾泽、朱溶芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年九月二十五日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。