北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10586号原告：张欣，女，1974年2月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张哲，男，1980年1月30日出生，汉族，住北京市密云区。被告：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路66号4号楼9层Ⅲ段9层。法定代表人：鞠林，总经理。委托诉讼代理人：潘海强，男，1997年3月2日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：全正鑫，男，1991年7月17日出生，汉族，该单位员工。张欣与北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称为世杰佳园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张欣及其委托诉讼代理人张哲，被告世杰佳园公司的委托诉讼代理人潘海强、全正鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除《北京市房屋出租委托合同》；2.依法判令被告承担违约金人民币39000元；3.依法判令被告支付原告欠付租金人民币19500元；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年9月9日签订《北京市房屋出租委托合同》（下称“委托合同”），原告将位于北京市昌平区××小区21号楼3单元104室（下称“房屋”）委托给被告代为出租。出租委托期3年，自2018年9月9日起至2021年9月8日止，租金为19500元/月。签约当日，原告依约将房屋交给被告。2018年12月7日，原告接到被告单方终止委托合同的通知，在2018年9月9日至12月7日三个月委托管理期间，被告只在2018年9月10日向原告支付了两个月房租，共39000元。此后，被告强行与原告进行房屋交接。根据双方签订的委托合同第十条违约责任第1款的约定，“出租委托期内被告需提前终止合同的，应提前30日通知原告，并按月租金的200%支付违约金”。按照合同约定，被告单方作出终止委托合同是违约行为，应支付原告违约金。综上，被告的违约行为客观上为原告带来了经济损失。有鉴于此，为维护自身合法权益，原告特依法起诉至法院，请求法院依法判如所请。世杰佳园公司辩称，我们当时接到房屋时，需要拆隔断，跟原告谈降价，原告不同意，后来原告就给我们拉黑了，我们就联系不上原告。我们没有办法就解除合同。我们不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月9日，张欣（甲方）与世杰佳园公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》），约定甲方将位于北京市昌平区××小区21号楼3单元104室（以下简称涉案房屋）委托乙方出租；出租委托期自2018年9月9日至2021年9月8日，共计三年，出租委托期限可延长一月，季度付款；2018年9月9日至2019年9月8日，月租金19500元，免租期前30天；2019年9月9日至2020年9月8日，月租金20085元，免租期前20天；2020年9月9日至2021年9月8日，月租金20688元，免租期前20天；本合同约定的房屋委托期中的免租期为寻找客户期，无需向甲方支付租金，乙方免费使用；甲方应于2018年9月9日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二；出租委托期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；出租委托期内甲方需提前终止合同的，应提前三十日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金及装修费用（￥15000），同时退还乙方剩余房租；出租委托期内乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。双方还约定了其他权利义务。同日，张欣与世杰佳园公司签订了《附件一》，即《甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用》，主要内容为1.甲乙双方友好协商，甲方同意乙方对本房屋内进行装修，添置家具家电，添置隔断，费用约为15000元整，由乙方承担，与甲方无关。2.甲方原始户型为5居室，现客厅加有2个隔断，一楼1个隔断，半地下1个隔断，均为客厅优化间，如因国家原因导致拆除隔断，甲方同意拆除一个隔断降价2500元，拆除二个隔断降价5000元。《出租委托合同》签订后，张欣将涉案房屋交付给世杰佳园公司，世杰佳园公司支付租金39000元。2018年11月19日，世杰佳园公司的丁建龙，以微信的方式书面提出退租，双方于同年12月7日办理了交接。关于退租的原因，世杰佳园公司主张因张欣不同意履行附件一第2条拆除隔断；张欣则主张是世杰佳园公司要求降低租金，进而主动退租违约。上述案件事实，有《北京市房屋出租委托合同》、《房屋交割清单》、《甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用》、微信记录及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：张欣与世杰佳园公司签订的《出租委托合同》虽名为委托合同，但根据该合同约定的期限、费用及缴纳方式、风险负担等可以认定，该《出租委托合同》实为房屋租赁合同。依法订立的合同具有法律效力。张欣与世杰佳园公司签订的《出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。2018年11月19日，世杰佳园公司提出解除合同，张欣于2018年12月7日与其办理了房屋交接手续，应视为双方就解除合同达成一致意见，双方亦认可《出租委托合同》于2018年12月7日解除，对此本院不持异议。依法成立的合同，自成立时生效，当事人不得随意解除。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，世杰佳园公司在合同到期之前，要求提前终止合同，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的"过分高于造成的损失"。具体到本案，按照《出租委托合同》约定，出租委托期内乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。该数额确实较高，本院结合双方合同具体履行情况及张欣的损失，酌情确定违约金的数额。《委托出租合同》对租金作出了明确约定，即月租金19500元，季度付款，前30日免租金，世杰佳园公司已支付了第一季度的租金，张欣在本案中关于租金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、张欣与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2018年9月9日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2018年12月7日解除。二、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付张欣违约金19500元。三、驳回张欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，由北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  汪 霞二〇一九年九月二十三日书 记 员  李 杰