安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初8689号原告：四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市新站区天水路与武里山路交口101#楼208号，统一社会信用代码9134010007392129XT。负责人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨圣凤，安徽蓝雁律师事务所律师。被告：储归，女，1992年7月27日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。委托诉讼代理人：储昭军（系储归父亲），男，1962年12月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司（以下简称长虹物业公司）与被告储归物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长虹物业公司的委托诉讼代理人杨圣凤，被告储归的委托诉讼代理人储昭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长虹物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠自2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费3507元（81.15平方米×1.44元/月/平方米×30个月＝3507元），并按约定缴纳违约金1052.1元，违约金的计算方式按照合同约定并计算至款项付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，长虹物业公司明确违约金的计算方式为：按照日千分之三的标准，以每半年应缴纳的物业费为基数自2017年1月10日起分段计算2019年3月31日，之后顺延计算至款清之日止。事实和理由：2013年11月5日，*小区建设单位安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为*小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业的业主，物业面积81.15平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业管理费用3507元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告拒不履行缴费义务，经原告多次催缴，未有效果。原告特向法院提起诉讼，请求依法作出公正判决，维护原告的合法权益。储归辩称，我认可原告诉请的物业费未交时间段，但对其收费标准不认可，认为原告主张的收费标准与其服务质量严重不匹配。我不交物业费是因为：我家2018年4月25日被入户盗窃，我多次向物业公司反馈，都没有结果。有车辆停在小区消防通道，物业公司不予处理，对小区业主的人身安全造成隐患。本院经审理认定事实如下：*小区由安徽鑫昊等离子显示器件有限公司开发建设。2013年11月5日，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与长虹物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定委托长虹物业公司对*小区进行前期物业管理，委托管理期限自2013年11月5日至*小区业主委员会成立并通过招投标形式选出新的物业服务企业签订物业服务合同生效后终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.44元/平方米/月，商业物业3.2元/平方米/月。物业服务费应按安徽鑫昊等离子显示器件有限公司通知的收房日期计收，入住时业主预付半年的物业服务费。入住后业主或物业使用人应在每年1月10日、7月10日之前预交纳至少6个月的物业服务费。长虹物业公司按照合肥市甲级物业服务标准提供服务，不得低于基本等级规范要求，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司与业主对物业服务有权进行监督。《前期物业服务合同》签订后，长虹物业公司入住案涉小区进行物业服务。案涉小区至今未成立业主委员会。储归系合肥市新站区*路*号*小区*幢*室房屋的所有权人，该房屋系高层电梯住宅，建筑面积为81.15㎡。2015年9月25日，储归与长虹物业公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容与质量、物业管理服务费用以及违约责任等进行了约定。双方约定电梯住宅物业管理服务费按建筑面积1.44元/m2/月标准收取，物业管理服务费用标准按市物价部门的有关规定进行调整。储归应于每年1月10日、7月10日之前预交至少6个月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。储归未交纳案涉房屋2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，长虹物业公司多次催要未果，遂诉至法院。本院认为，作为*小区开发商，安徽鑫昊等离子显示器件有限公司有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同，其与原告签订的《前期物业服务合同》以及原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，合法有效。业主在选聘新的物业服务企业之前，应受前期物业服务合同的约束。因此，原被告之间的物业服务合同关系成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。储归作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。作为*小区业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。依据物业服务合同约定，被告储归尚欠原告长虹物业公司2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3506（81.15平方米×1.44元/月/平方米×30个月）元，考虑原告长虹物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，对其主张的上述期间内物业服务费本院按照90%予以支持，即3155（3506*90%）元，对其主张的违约金，本院不予支持。被告储归的辩解属于长虹物业公司在物业服务某些环节、个别区域的瑕疵，尚不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条、六十四条之规定，判决如下：一、储归于本判决生效后十日内支付四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3155元；二、驳回四川长虹物业服务有限责任公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告储归负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张慧霞二〇一九年九月十七日书记员  张 莹附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。