上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42213号原告：陈妤汶，女，1997年9月29日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐婕。委托诉讼代理人：张冠萍，上海住珈律师事务所律师。被告：陈华丽，女，1956年2月8日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：钱立，男，1982年8月7日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：朱培蓓，女，1984年12月15日生，汉族，住上海市黄浦区。上述三被告共同委托诉讼代理人：施裕斌，上海李海强律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：邓洁，上海李海强律师事务所律师。被告：上海衡昊房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：吴尉。原告陈妤汶诉被告陈华丽、钱立、朱培蓓、上海衡昊房地产经纪事务所(以下简称衡昊事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈妤汶的委托诉讼代理人唐婕、张冠萍，被告陈华丽及三被告共同委托诉讼代理人施裕斌、邓洁，被告衡昊事务所的投资人吴尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈妤汶向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖居间合同》；2.被告陈华丽、钱立、朱培蓓返还原告购房款人民币(币种下同)25万元；3.被告陈华丽、钱立、朱培蓓支付原告律师费1万元。事实及理由：2018年12月，经衡昊事务所介绍，陈妤汶一家有意购买陈华丽、钱立、朱培蓓名下所有的坐落于上海市浦东新区新场镇新场大街152、154号1幢房屋(以下简称系争房屋)以及同号2幢房屋。同月8日，陈妤汶及其外祖父唐文兴分别与陈华丽、钱立、朱培蓓就上述两套房屋签订了《房地产买卖居间合同》。《房地产买卖居间协议》签订当天，原告支付了系争房屋的定金5万元，又于2018年12月11日支付了购房款20万元。2019年1月22日，双方准备签订正式的网签版房屋买卖合同时，衡昊事务所工作人员告知系争房屋不能正常办理交易手续，因为两套房屋一个房产证，且只有一个门出入，按政策只能过户登记至名下无房产的夫妻名下，陈妤汶及唐文兴不符合购房条件。嗣后，原告前往交易中心询问，得到一样的回复。2019年1月25日，原告与陈华丽签订《解除购房合同的协议书》，但此后被告拒绝返还已付购房款，为维护原告合法权益，故诉如所请。被告陈华丽、钱立、朱培蓓辩称：同意解除双方之间的《房地产买卖居间合同》，但由于系原告违约导致双方至今未网签房屋买卖合同，根据定金罚则，5万元定金应予以没收，同意返还购房款20万元。《解除购房合同的协议书》由陈华丽一人签订，其无权代表钱立、朱培蓓。而且陈华丽在该解除协议上手写“如果测绘中心可以办的话，继续履行买卖合同”，之后陈华丽前往交易中心询问得到的回复是可以办理过户，但原告不再同意继续过户，原告具有欺骗性。另外，原告主张律师费，无合同依据，不同意支付。被告衡昊事务所承认原告在本案中所主张的事实，亦认可原告提出的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(2015)第244605号《上海市房地产权证》载明，系争坐落于上海市浦东新区新场镇新场大街152、154号房屋权利人为陈华丽、钱立、朱培蓓，土地权属性质为国有建设用地使用权，用途为住宅；房屋状况附记记载：1幢建筑面积34.80平米，房屋类型旧式里弄2，竣工日期1911年；2幢建筑面积30.30平米，房屋类型旧式里弄2，竣工日期1911年。2018年12月8日，甲方(出售方)陈华丽、钱立、朱培蓓、乙方(买受方)陈妤汶与丙方(居间方)衡昊事务所签订《房地产买卖居间合同》，经丙方居间介绍，甲乙双方就上海市浦东新区新场镇新场大街152、154号1幢房屋的转让事宜约定如下：……该房地产转让总价款为140万元，乙方于签署本合同时，支付诚意金5万元至居间方，并委托居间方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并签署本合同的，则乙方委托居间方将诚意金转交甲方作为定金……三、主要买卖条件，1.转让总价款140万元。2.第一笔房款甲乙双方同意自买卖合同签订后七日内，乙方向甲方支付房款20万元(包含定金转房款5万元，共支付25万元整)；第二笔房款乙方于2019年2月5日前支付甲方房款50万元；其余房款约定于2019年2月27日过户当天支付甲方房款65万元。4.2019年2月27日前，双方共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。5.2019年3月10日前，将该房地产交付乙方，双方应签署《房屋交接书》。10.若遇交易中心的原因，导致甲乙双方无法过户，双方不作违约，甲方三日内无息退还乙方。四、定金责任，双方同意本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，甲乙双方中的任何一方未能按约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。同日，甲方(出售方)陈华丽、钱立、朱培蓓、乙方(买受方)唐文兴与丙方(居间方)衡昊事务所就同号2幢房屋也签订了《房地产买卖居间合同》。2018年12月8日，陈华丽、钱立、朱培蓓出具收据，载明收到陈妤汶购新场大街XXX号、XXX号一幢房屋定金款5万元。同月11日，陈华丽、钱立、朱培蓓出具收据，载明收到陈妤汶购新场大街XXX号、XXX号二幢房款20万元。2019年1月25日，甲方陈华丽与乙方唐婕(即唐文兴女儿、陈妤汶母亲)签订《解除购房合同的协议书》，乙方向甲方购买坐落于上海市浦东新区新场大街XXX号、XXX号1幢34.8平米(陈妤汶购)、2幢30.3平米(唐文兴购)房屋，现经协商达成协议如下：一、甲乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，1.乙方已付给甲方购房款50万元(含定金款10万元)。2.乙方已付给甲方的购房款商议转为甲方借款，以双方商定金额及利息，从借款之日起计息，不计复利。3.甲方还款事宜另行约定。四、甲乙双方同意，自本协议生效后，双方之间就房屋买卖合同的争议全部解决……落款下方由陈华丽手写“如果测绘中心可以办的话，继续履行买卖合同(一周内)”。根据各方陈述，因系争房屋的特殊性，《房地产买卖居间合同》签订前，衡昊事务所吴尉和陈华丽曾向交易中心咨询，得到答复：如购买者不是夫妻，则1幢和2幢房屋应由两人分别购买。2019年1月22日，吴尉和陈华丽前往交易中心再次咨询，得到答复：由于1幢和2幢只有一个门出入，故外祖父(唐文兴)和外孙女(陈妤汶)不符合购房条件，具体以测绘中心的结果为准。此后，各方又多次向交易中心进行了咨询，得到的回复结果不一。另外，2019年1月底，吴尉约双方见面，并提出钱立、朱培蓓一起到场协商，但三被告均未到场。2019年2月8日左右，陈华丽至衡昊事务所要求继续履行合同，吴尉电话与原告方进行了沟通，但双方对付款条件(原告曾提出过户时两套房屋总计先支付50万元购房款)、不能过户时中介费的承担等问题存在争议，未能达成一致意见。本案审理中原告当庭表示，若两套房屋可以过户登记至原告及唐文兴名下，其愿意继续履行合同；被告陈华丽、钱立、朱培蓓则表示，即使可以办理过户手续，也不愿再继续履行合同。另查，唐文兴就同号2幢《房地产买卖居间合同》亦已起诉，案号为(2019)沪0115民初42212号。以上事实由上海市房地产权证、《房地产买卖居间合同》、收条、《解除购房合同的协议书》、微信聊天记录等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效。原告要求解除合同，被告亦予以同意，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告陈华丽、钱立、朱培蓓应当将收取的款项返还原告，现被告陈华丽、钱立、朱培蓓抗辩应没收5万元定金，因此本案的争议焦点在于，《房地产买卖居间合同》是否因原告违约而解除以及是否应适用定金罚则没收定金。本院认为，涉案房屋是建造年代久远的旧式里弄房屋，且一本产权证、两幢房屋、一门进出，其在交易过户方面确实与普通商品住宅不同，存在一定的不确定性。事实上，各方在签订《房地产买卖居间合同》时也已经对此有所预见，明确约定了遇交易中心的原因无法过户时，双方不作违约。实际履行过程中，相关部门作出了不同的答复(不排除咨询者告知的情况不一致)，在此情况下双方应当充分协商以解决纠纷。《解除购房合同的协议书》仅有陈华丽一人签名，在无明确授权的情况下对钱立、朱培蓓不发生效力，衡昊事务所要求钱立、朱培蓓共同到场协商并无不当。原告在整个过程中积极协商，并不存在无故不继续履行合同的违约行为，其在过户能否成功存在重大不确定因素，且钱立、朱培蓓一直未出面协商的情况下，提出先付50万元购房款进行过户的协商条件，亦属情有可原，不应认定为拒不履行合同的行为。综上，本院认为因系争房屋能否过户存在重大不确定性，双方未能就相关事项协商一致，合同解除不能归责于原告一方，被告陈华丽、钱立、朱培蓓要求没收5万元定金缺乏依据，本院不予采信。原告要求返还全部已付款，于法有据，本院予以支持。原告要求被告陈华丽、钱立、朱培蓓支付律师费，无合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈妤汶与被告陈华丽、钱立、朱培蓓、上海衡昊房地产经纪事务所就上海市浦东新区新场镇新场大街152、154号1幢房屋签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告陈华丽、钱立、朱培蓓应于本判决生效之日起十日内返还原告陈妤汶25万元；三、驳回原告陈妤汶其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,200元，减半收取计2,600元，由原告陈妤汶负担75元，被告陈华丽、钱立、朱培蓓负担2,525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年九月十八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。