四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终943号 上诉人（原审被告）：谢兵荣，男，1975年7月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告）：何芳，女，1974年2月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人谢兵荣之妻。 被上诉人（原审原告）：上海雷盾物业管理有限公司巴中分公司，住所地四川省巴中市。 法定代表人：唐贵平，总经理。 委托诉讼代理人：牟劲松，四川同善律师事务所律师。 上诉人谢兵荣、何芳因与被上诉人上海雷盾物业管理有限公司巴中分公司（以下简称雷盾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人谢兵荣、何芳及被上诉人雷盾物业公司的委托诉讼代理人牟劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢兵荣、何芳上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初3306号民事判决；2.判令驳回雷盾物业公司的诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费由被上诉人雷盾物业公司承担。事实和理由：1.一审法院对上诉人谢兵荣、何芳在一审中提供的被上诉人雷盾物业公司物业服务中存在诸多问题的相关证据未予认定，致使被上诉人雷盾物业公司逃避了违约责任；2.物业管理委托合同是双务有偿合同，当一方履行瑕疵时，另一方有权要求补正。上诉人谢兵荣、何芳多次要求被上诉人雷盾物业公司进行整改，被上诉人雷盾物业公司未作出明显整改，也未与上诉人谢兵荣、何芳进行协商。上诉人谢兵荣、何芳拒绝交纳物业费是保障自己权利的一种方式，亦是对被上诉人雷盾物业公司物业服务的一种监督。 被上诉人雷盾物业公司辩称，1.被上诉人雷盾物业公司作为物业管理公司，在管理小区时，尽到了管理职责，上诉人谢兵荣、何芳拖欠物业费用长达2年之久，未交纳一分钱物业费，开发商已经免除了1年的物业费，经多次催收仍拒不支付物业费用，其行为构成违约，应当承担支付物业费及违约金的责任；2.雷盾物业公司作为物业企业，一直在管理涉案小区，希望业主尽快交纳物业费用。 雷盾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢兵荣、何芳向雷盾物业公司支付欠付的物业费4502元及违约金714元，共计5216元；2.判令谢兵荣、何芳承担本案诉讼费、保全费、公告费等涉诉相关费用。 一审法院认定事实：2013年9月27日，谢兵荣、何芳购买四川福慧置业有限公司开发的位于巴中市巴州区房屋一套（建筑面积101.86平方米）。同日，雷盾物业公司作为甲方与谢兵荣、何芳作为乙方签订了《（前期）物业管理委托合同》，其中约定对乙方房屋共有部位、公用基础设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等提供物业服务；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，每次交纳物业费时间为每月10日前；入住业主未按时交物业费按照每天1.5‰交纳违约金，双方并对各自的权利义务、维修基金管理与使用等进行了详细约定。后雷盾物业公司开始为涉案小区提供物业服务，谢兵荣、何芳于2015年6月搬入现居住房屋。自2016年7月起，谢兵荣、何芳未按时向雷盾物业公司交纳物业费，经雷盾物业公司多次催收无果。雷盾物业公司诉至一审法院，提出前述诉请。 在审理中，雷盾物业公司陈述其主张的物业费的具体计算方式为：按照每个月每平方米1.3元从2016年7月计算至2019年4月（34个月），共计1.3元/㎡/月×101.86㎡×34个月＝4502元；违约金的计算方法为：从2016年7月至2018年12月（30个月），每天支付欠交物业费的1.5‰计算，按逾期120天算，共计714元。 一审法院认为，物业管理条例前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。雷盾物业公司与谢兵荣、何芳签订的《（前期）物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规及国家强制性规定，应为有效。该合同对雷盾物业公司与谢兵荣、何芳具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的权利与承担相应的义务，雷盾物业公司按照合同提供了物业服务，谢兵荣、何芳应当交纳物业费。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由，对于按时足额交纳物业费的其他业主亦不公平，故对于雷盾物业公司要求谢兵荣、何芳交纳物业费的诉请，理由成立，予以支持。 关于物业费的金额问题。雷盾物业公司主张每平方米每月收取1.3元的物业费未超过《（前期）物业管理服务合同》物业费约定的计算标准，予以支持，故予以确认，谢兵荣、何芳应交纳的物业费为1.3元/月/㎡×101.86㎡×34个月=4502元。 关于违约金、保全费、公告费的问题。雷盾物业公司与谢兵荣、何芳签订的《（前期）物业管理服务合同》中约定了违约金即“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰交纳违约金”，该违约金实际为谢兵荣、何芳未按时交纳物业费所产生的资金利息，该利率（折算出年利率为54%）约定超过我国法律关于民事法律利率保护范围，依法确定以谢兵荣、何芳下欠物业费（截止2018年12月底，1.3元/月/㎡×101.86㎡×30个月=3972元）3972元为基数，按照年利率24﹪的标准，自2019年2月1日起计算至物业费付清时止。雷盾物业公司未提供本案产生了保全费、公告费的证据，故该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由谢兵荣、何芳于判决生效之日起十日内向雷盾物业公司支付2016年7月至2019年4月的物业费4502元及违约金（该违约金计算方式为：以下欠物业费3972元为基数，按照年利率24﹪的标准自2019年2月1日起计算至物业费付清时止）；二、驳回雷盾物业公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人谢兵荣、何芳提交如下3份证据：1.网络截图，拟证明涉案小区未通过验收，不应当产生物业费；2.《巴中市国土资源局巴州分局关于丽阳名居A区业主信访事项的回复》照片打印件，拟证明四川福慧置业有限公司没有向房管局申请登记；3.照片27张，拟证明涉案小区环境脏乱差，安全设施不到位，胡乱引进其他商业人员进入涉案小区。被上诉人雷盾物业公司质证认为，对网络截图的真实性、证据来源均有异议；对信访回复的真实性、证据的来源均有异议，该份证据不能达到谢兵荣、何芳的证明目的；对27张照片的真实性有异议，该证据不能达到谢兵荣、何芳不交纳物业费的目的。 经双方质证，本院对上述证据认定如下：对网络截图以及信访事项回复的照片打印件，因上诉人谢兵荣、何芳未提交原件，对其真实性无法核对，本院不予采信；对27张照片的真实性、合法性予以确认，但不能达到上诉人谢兵荣、何芳举证拟证明的目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定履行其义务并享有权利。本案中，被上诉人雷盾物业公司与上诉人谢兵荣、何芳签订的《（前期）物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人具有法律约束力。被上诉人雷盾物业公司已按合同约定履行物业服务义务，故一审判决上诉人谢兵荣、何芳向被上诉人雷盾物业公司支付相关的物业费并无不当。 关于上诉人谢兵荣、何芳提出的被上诉人雷盾物业公司提供的物业管理服务不到位的问题。物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人谢兵荣、何芳未向人民法院提交足以证明被上诉人雷盾物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益的证据。其提交的若干照片佐证物业服务存在瑕疵，但该证据不足以支持其拒绝交纳物业费的主张。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人谢兵荣、何芳若认为被上诉人雷盾物业公司对涉案小区的物业服务存在瑕疵，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等正常途径主张权利，以物业服务存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的抗辩理由于法无据。故上诉人谢兵荣、何芳提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人谢兵荣、何芳提出的涉案小区开发商未向其办理房屋产权证，因此拒不交纳物业费用的问题。因上诉人谢兵荣、何芳与涉案小区开发商成立的是商品房买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，房屋产权办理亦非物业服务企业的法定或约定义务，该项主张不能成为上诉人谢兵荣、何芳拒绝交纳物业费的抗辩理由，本院对此不予支持。 综上所述，谢兵荣、何芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢兵荣、何芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李晓云 审判员 李 巍 二〇一九年九月二十四日 书记员 雒 颖