山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初5980号原告：朱丰雷，男，1984年1月4日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：孙伟，山东柏瑞律师事务所律师。被告：仇青智，男，1974年12月1日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：杨翠，山东文鼎律师事务所律师。被告：江春梅，女，1973年6月2日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：杨东贤，山东华政律师事务所律师。原告朱丰雷与被告仇青智、江春梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱丰雷之委托诉讼代理人孙伟、被告仇青智之委托诉讼代理人杨翠、被告江春梅之委托诉讼代理人杨东贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告经营性补助费360000元[1200平方米×（30元/平方米×10个月）]，搬迁补助费24000元（1200平方米×20元/平方米），退还剩余租金4291元，承担以388291元为基数自2019年4月1日起至判决生效之日止按年利率6%计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告所有位于即墨区环秀街道办事处前东城工业园的厂房进行经营，总面积1200平方米，租赁期限为2018年5月20日至2021年5月20日，合同履行过程中，原告按约定支付租金等费用，但被告却私自与相关部门签订了拆迁补偿协议，相关的补偿费用已由被告领取，上述被告领取的相关补偿款项应归原告所有，但被告拒绝支付。原告为维护自身合法权益，今依法具状起诉，请人民法院判如所请。被告仇青智答辩称，一、被告仇青智已将原告租赁房屋的剩余租金退还给原告，原告起诉要求退还剩余租金的请求无事实依据。二、涉案租赁物系2018年1月12日经拆迁评估机构拍照评估，拆迁补偿款也是以2018年1月12日丈量结果为依据，原告与被告仇青智的《房屋租赁合同》签订于2018年5月20日，签订于拆迁评估之后，拆迁补偿款与原告朱丰雷无关。三、2018年5月上旬，原告朱丰雷多次找到被告仇青智，欲租赁厂房。因该区域涉及拆迁，且已评估完毕，被告仇青智不愿将厂房对外出租，并多次告知原告涉案区域已进行拆迁评估，即将拆迁，但原告仍坚持要租赁涉案厂房。2018年5月20日，双方签订了《房屋租赁合同》。2019年4月，因厂房拆迁，双方便终止了租赁合同，被告仇青智将剩余租金3500元退还给原告，原告及时将厂房腾出，并未提任何补偿问题，这也说明原告自知拆迁补偿款与其无关。现原告突然提起诉讼，要求被告仇青智支付经营性补助费、搬迁补助费，被告仇青智认为，原告的该行为系恶意诉讼，浪费司法资源。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告江春梅答辩称，一、原告诉被告江春梅主体错误，请求人民法院依法驳回起诉。被告江春梅与本案另一被告仇青智曾于1998年10月23日登记结婚。但被告江春梅于2015年10月27日与被告仇青智离婚（见附件一、离婚证）。原告朱丰雷称：“被申请人江春梅与被申请人仇青智系夫妻关系，……”并以此追加被告江春梅参加诉讼，与事实严重不符。故其所诉主体存在错误，人民法院应依法驳回原告对被告江春梅的起诉。二、原告与被告仇青智所签订的《房屋租赁合同》（如果合同属实），严重侵害了被告江春梅的合法权利。应属于无效合同。依法不应受到保护。1、2009年2月28日，被告江春梅与即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会（下简称前东城村委）经协商一致，自愿签订一份《土地出让协议》，出让期限为50年。协议约定，前东城村委将位于即墨市烟青路东侧、前东城村工业园原杜吉功窑厂以内的3亩土地出让给被告江春梅，被告江春梅一次性支付3万元补偿费后，每年每亩再向前东城村委支付500元口粮补贴款（见附件二、土地出让协议）。被告江春梅受让上述土地后在土地上建造了部分厂房。本案被告仇青智得知被告江春梅从前东城村委受让3亩土地后，也与该村委协商受让了3.2亩土地，位置在被告江春梅受让土地的东侧。因被告江春梅与被告仇青智感情一直不和，所以双方在受让上述土地后，始终是各自管理、使用各自所受让的土地，各自的费用各自承担。2015年10月27日离婚时，双方约定各自受让的土地归各方所有，费用自行承担，与对方无关（见附件三、前东城村委收款收据）。2、被告江春梅在管理和使用自己所受让的土地及厂房期间，不仅将厂房作为仓库自行使用过，而且还曾将部分厂房出租给第三方使用过。自2017年春开始，承租被告江春梅厂房的第三方及周边厂房出租者、承租者因陆续听说前东城村工业园区要整体拆迁，所以有很多租赁户便纷纷提前准备，另行寻找租赁厂房。其中，承租被告江春梅厂房的第三方金某某于2017年5月份便搬离了被告江春梅所建厂区。鉴于此处要拆迁，租赁户不愿意再来承租了，所以被告江春梅见继续出租无望后，只好直接将该厂房予以闲置起来。2017年12月份，环秀街道办事处相关领导及前东城村委负责人专门召集本村工业园区企业负责人开会，并明确告知工业园区开始评估拆迁。2018年1月12日，拆迁评估部门进入被告江春梅所属厂区进行了丈量、登记、拍照、评估等（见附件四、拍照资料）。鉴于自己所属的厂房已经被明确要进行拆迁，故被告江春梅再也未将该厂房予以出租。同时，拆迁评估部门自2018年1月12日第一次进厂拍照评估之后，再也没有对该厂房进行过二次拍照评估。3、被告江春梅接到人民法院送达的起诉状后，一时根本没有反应过来，不知道原告为何所诉。后在别人的提示下，被告江春梅只好想方设法联系并询问被告仇青智。在被告江春梅的在再三质问下，被告仇青智才承认是他曾于2018年5月份偷偷的将被告江春梅所闲置的部分厂房交给原告使用过。其中的原因，就是仇青智见被告江春梅将该厂房长期闲置，等待拆迁，所以他见有利可图，就在被告江春梅不知情的情况下将被告江春梅的所属厂房出租给了原告，但对具体出租细节及收取租金等情况，仇青智一直未向被告江春梅予以言明。被告江春梅始终被蒙在鼓里，同时也从来不知道他们之间到底签订过什么租赁合同。4、综上事实清楚，证据充分。被告江春梅认为：1）原告与被告仇青智签订《房屋租赁合同》行为，属共同侵权行为。依法不应受到保护。如果被告仇青智与原告签订《房屋租赁合同》情况属实，则被告仇青智在未经被告江春梅同意的情形下，擅自将被告江春梅所属的厂房租赁给原告，并与之签订所谓的《房屋租赁合同》行为，依据我国的法律规定，是完全不合法的。该双方的行为属共同侵权行为。依法不应该受到法律保护。2）被告仇青智与原告存在恶意串通嫌疑，被告江春梅保留向双方追偿的权利。根据原告所诉，被告仇青智与原告签订了期限为三年的《房屋租赁合同》，其中原告还“按约定支付租金“等。但对此被告江春梅毫不知情。如果该事实成立，则被告仇青智对收取的该租金属于不当得利。根据原告所诉及被告仇青智的认可，原告是于2018年5月份开始租赁该厂房的，但根据当初实际情况，周边的租赁户自环秀街道办事处相关领导及前东城村委负责人专门于2017年12月底召集本村工业园区企业负责人开会，并明确告知工业园区开始评估拆迁时起，就开始另寻厂房陆续进行搬迁的。在此情况下，原告与被告仇青智却反其道而行之，不仅不想方设法到别处租赁房屋，而且还专门到一个要拆迁的地方租赁厂房，这不能不令人费解。不排除双方存在恶意串通，损害被告江春梅之合法权益的嫌疑。3）原告在承租过程中存在严重过错。对合同无效所带来的损失及责任，只能由原告和被告仇青智来承担。按照一般常理，承租方要求租赁房屋时，首先应该要求出租方出示其欲出租房屋的权利证书及相关合同资料等。经查阅无异议后方可承租。假如原告与被告仇青智不存在恶意串通情形，那原告至少在承租被告江春梅所属的厂房时，并未按照一般常规要求进行审查。故对其承租行为，应承担一定过错责任。对合同无效所带来的损失及责任，只能由原告和被告仇青智来承担。与被告江春梅无任何关系。三、被告江春梅领取拆迁补偿款与原告无关。原告无权要求被告江春梅退还租金并支付拆迁补偿款。首先，依上所述，被告江春梅从未将自己所属的厂房租赁给原告使用，被告仇青智未经被告江春梅许可擅自将被告江春梅所属的厂房出租给原告使用，其行为是非法和无效的。如果该出租情况属实，依法也与被告江春梅无关。原告不仅无权依据其与被告仇青智所签订的非法《房屋租赁合同》向被告江春梅主张拆迁补偿，同时也无权要求被告江春梅退还“所谓的租金”。其次，退一万步讲，即使被告仇青智与原告所签订的《房屋租赁合同》有效，则原告也无权向被告江春梅主张拆迁补偿及租金。其理由是，拆迁评估部门早在2018年1月12日就进厂拍照评估了，其后再也没有对该厂房进行过二次拍照评估。而被告仇青智与原告所签《房屋租赁合同》的时间是2018年5月20日（按诉状所述）。也就是说，2018年1月12日拆迁评估时，原告尚未租赁该厂房，其实际租赁时间已经是在实际评估之后4个月了。租赁行为与拆迁补偿没有任何关联。综上，原告所诉被告江春梅主体不适格，被告江春梅与原告之间不存在租赁合同关系。为保护被告江春梅的合法权益，今特请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明，被告仇青智与被告江春梅原系夫妻关系，2015年10月27日，双方协商离婚，在离婚协议书上注明：所有财产归男方所有（被告仇青智）。2009年2月28日，被告仇青智与原即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会签订土地出让协议，约定村委会将位于烟青路东侧前东城村工业园土地3.2亩出让给被告仇青智，土地出让期限为50年，自2007年1月1日至2056年12月31日止。2009年2月28日，被告江春梅与原即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会签订土地出让协议，约定村委会将位于烟青路东侧前东城村工业园土地3亩出让给被告江春梅，土地出让期限为50年，自2007年1月1日至2056年12月31日止。二被告在上述土地建厂房，但所建房屋没有建设工程规划许可证。二被告离婚后各自管理使用自己名下的土地厂房。2018年1月12日，即墨区环秀街道办事处会同拆迁评估部门进入被告江春梅所属厂区进行了丈量、登记、拍照、评估等。并于2018年12月20日由青岛恒德房地产土地评估有限公司出具了评估报告。被告江春梅的厂房在进行登记、评估后将厂房闲置。2018年5月20日，被告仇青智与原告签订房屋租赁合同，将被告江春梅所有面积1200平方米的厂房租给原告，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月20日止，租赁费为年租金85000元，原告已向被告仇青智付清第一年租金。但被告仇青智并未将其出租事宜告知被告江春梅，也未事后取得被告江春梅的同意。2018年9月27日，原告将其独资的企业青岛嘉华国润建筑装饰有限公司登记地址变更为山东省青岛市即墨区环秀办事处前东城村珠江二路南。2018年12月20日，被告仇青智及江春梅分别与青岛景岱实业有限公司签订《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》，补偿数额分别为5639586元、5026618元。2017年3月27日，原即墨市人民政府发布即政发（2017）17号文件，该文件规定非住宅房屋搬迁补助费，以确认的经营面积，按每平方米20元计发；经营性补助费按每月每平方米30元的标准一次性计发10个月。2019年4月18日，因涉案拆迁，原告从涉案厂房搬迁。2019年4月27日，被告仇青智返还原告租金3500元。上述事实，有原、被告的陈述，书证离婚协议书、土地出让协议、房屋租赁合同、补偿协议、收款收据、照片等证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，二被告在离婚时虽约定财产归被告仇青智所有，此约定只是在二被告之间具有约束力，离婚后双方在厂房的使用管理中各自行使，视为二被告对财产重新进行了分配且相互认可。本案中，被告仇青智在未取得被告江春梅同意的情况下擅自将被告江春梅的厂房租给原告使用，系无权处分，且涉案厂房无建设规划许可证，因此，原告与被告仇青智所签订的租赁合同无效，原告向被告江春梅主张权利无事实及法律依据，本院不予支持。合同无效，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中原告租赁期限不足一年，被告仇青智约定退还原告剩余占用费（一个月零3天，计7792元），减去被告仇青智已返还的3500元，原告主张4291元，符合法律规定，本院予以支持；因原告在2019年4月已搬迁，原告未提交证据证明其搬迁费，对原告主张的搬迁补助费，本院不予支持；原告主张的经营性补助费，系政府奖励行为，原告并不能以此作为其损失向被告主张，对原告主张的经营性补助费，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告仇青智于判决生效后十日内返还原告朱丰雷房屋占有使用费4291元。二、驳回原告朱丰雷其他诉讼请求。三、驳回原告朱丰雷对被告江春梅的诉讼请求。案件受理费7124元（原告预缴），减半收取3562元，由原告朱丰雷负担3512元，被告仇青智负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  周学成二〇一九年九月十日书记员  宋娇娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院约定认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。