广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1655号原告：阮江玉，女。原告：邢云超，男。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，广东俭德律师事务所实习律师。被告：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚、郑雪燕，均系广东广法律师事务所律师。原告阮江玉、邢云超与被告惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮江玉、邢云超的委托诉讼代理人崔建年，被告惠东县长银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮江玉、邢云超向本院提出诉讼请求：一、被告支付违反要约的违约金179155.95元；二、被告支付延期办证违约金74648.31元（自2017年4月10日起计至2018年12月26日止，计625天）；三、双方签订的《补充协议》第十一条无效；四、被告承担本案案件受理费。以上共计253804.26元。事实与理由：因被告在房屋销售广告和宣传资料中称：所售房屋为6星级酒店公寓，由具有89年历史全球第一的美国温德姆.豪生酒店集团经营管理，并有28个富铁温泉池，6万平方米的巴厘园林，50个6星级的度假配套设施。故原告于2016年4月14日与被告签订《商品房买卖合同》，被告销售的房屋名称为檀悦度假酒店公寓，建筑层数为30层，用途为酒店公寓，原告所购房屋为1栋20层4号房，建筑面积69.09平方米，套内建筑面积47.36平方米，分摊面积21.73平方米；每平方米25219.02元，购房总价款1194373.00元；双方还签订了《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》（下称“装修交房协议”）和《补充协议》，被告拟定的《补充协议》的第十一条要求“原告不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司（下称“檀悦酒店”）以外的任何单位个人从事经营活动”；《补充协议》第十五条约定：被告的售楼书或广告构成合同要约。双方在合同第十五条约定：出卖人于商品房交付使用后的360日内，办理权属登记及备案。在《补充协议》第九条约定：如延期办证，每日按已付房款的万分之一支付违约金；出卖人在取得《商品房权属登记证明书》后90天内书面通知原告前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务。在《补充协议》第十六条约定：双方通讯地址以合同所载地址为准，通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。合同签订后，原告依约履行了付款义务。并于2016年4月14日验收涉案房屋之日，即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构，既无美国温德姆.豪生酒店进行管理，也无28个富铁温泉池，6万平方米的巴厘园林子虚乌有，实际建筑层数为31层；后根据有关部门的回复，檀悦酒店无温泉水开采权，而且涉案房屋的性质为商品房，并非为被告所称的酒店公寓，以上事实证明被告在销售房屋时存在明显的虚假宣传和欺诈销售行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定以及双方的合同约定，被告应对此承担违约责任。因被告原因，致使原告于2018年12月26日才完成涉案房屋产权转移登记的面签手续，被告也应对此承担延期办证的违约责任。双方签订的《补充协议》系格式合同，被告在第十一条中，要求原告不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司（下称“檀悦酒店”）以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租，委托出租等），即必须将房屋委托给檀悦酒店出租，剥夺了原告的选择权，鉴于该条款对原告明显不公和已经对原告造成的损害，原告根据《合同法》的规定，有权依据《合同法》第40条规定请求确认该合同条款无效。被告惠东县长银房地产开发有限公司辩称:一、本案，被告长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1、关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被告在房管局存档的拟发布的广告样式以及原告提交的宣传资料可以看出，被告对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，该宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受，并非是传统意义上的“六星级酒店”。2、关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。3、关于温泉的宣传。原告以被告不具有采矿权为由，认为被告关于“温泉”属于虚假宣传，没有事实根据和法律依据。不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿许可证而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”的定义、定性。事实上，我国法律及法规对“温泉”的定义及标准至今仍未有明文规定。将采矿权与温泉等同，就如同“没有准生证的新生儿就不是人”一样，极其荒谬，毫无事实根据和法律依据。被告以“温泉”对涉案项目楼盘进行宣传以及向原告销售涉案房屋时，我国仅有一部2011年6月1日起正式实施的首部全国性的温泉行业标准《中国温泉行业标准》（2011年5月通过国家旅游局批准，行业标准编号：LB/T016-2011，全称为《温泉企业服务质量等级划分与评定》），对温泉、温泉企业、温泉服务进行了明确的规定，而根据该行业标准的规定，被告通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于广义的温泉，被告以“温泉”对外宣传不属于虚假宣传。根据上述《中国温泉行业标准》第3.3款“温泉企业”是指：利用温泉资源，并具备相适合的设施设备和环境条件，以温泉服务为主，并提供健康理疗、住宿、餐饮、会务、休闲、度假等相应服务的经济组织。包括温泉酒店、会所、度假村、疗养院、洗浴中心、温泉旅游小镇、温泉旅游度假区、温泉城等各类温泉企业。第3.4款“温泉服务”是指：以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定：冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告阮江玉、邢云超（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2016年4月14日签订了商品房买卖合同及相关附件，该商品房买卖合同于2016年5月30日在惠东县房产交易所备案。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇xx号房出售给原告，商品房用途为酒店公寓，约定房屋交付日期为2015年10月18日前，房屋总价款为1194373元，付款方式为买受人于签订合同时付款600000元，于2016年6月25日前付清首期款350000元，于2016年8月30日前付244373元；第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第⑶项处理……⑶双方同意本条款按照附件补充协议执行。”第二十条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签定补充协议附件四。”第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”商品房买卖合同附件四补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同以下简称本合同的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，补充协议第九条约定：“对本合同第十五条的补充，⑴如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达720天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；⑵出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担；⑶买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理《房地产证》或委托他人代办《房地产证》，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的《委托公证书》，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。”补充协议第十一条约定：“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动，包括但不仅限于出租，委托出租、出资等合体形式，如有发生，檀悦豪生酒店资产管理有限公司有权采取包括但不限于停水、停电等强制措施，以及通过法律途径追讨给檀悦豪生度假酒店带来的经济损失。”补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，（二）重要提示，⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设置燃气接口；买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内外所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，⑴本条所述‘符合要约条件’的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人作出的在本合同生效前仍有效的售楼书或广告，且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束；⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准；⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十七条约定：“通知和送达，⑴双方通讯地址以本合同所载地址为准，一方联系方式如有变更，应在变更后十五天内书面通知对方；⑵本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。”2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了拟发布的广告样式、售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函等证据予以证明。（1）拟发布的广告样式（落款日期为2014年8月18日）记载内容为：①近在咫尺的世界级度假圣地；②会跳舞的海；③六星级酒店公寓的独立产权；④大师级的“水滴酒店”。该广告样式所附的宣传资料内容包含：①涉案房产拥有六万平米巴厘园林+30个温泉池；②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台；③涉案楼盘“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”。（2）拟发布的广告样式（落款日期为2015年3月23日）记载内容为：①拥有檀悦，拥有世界；②5号楼震撼上市，小户型强势回归；③檀悦巨作，颠覆载誉；④华南最纯美的外海，会跳舞的海滩，该广告样式附有相应的宣传广告资料。（3）惠东县国土资源局复函。惠东县国土资源局于2017年3月10日向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。（4）惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，现该区域未设立采矿权”。（5）惠州市东部供水有限公司复函。惠州市东部供水有限公司于2017年3月7日向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。（6）惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月30日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州市东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州市东部供水有限公司供水管道供水”。被告对原告提交的以上证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，辩称被告制作发布的广告、宣传资料等均为要约邀请而非要约，其中六星级系被告对涉案楼盘项目的自我界定，涉案楼盘由温德姆酒店集团旗下的豪生品牌经营管理，被告开采地下泉水供应到温泉池并称之为温泉。（7）惠东县市场监督管理局于2019年1月16日作出的编号为惠东市监处字[2019]第96号行政处罚决定书，该决定书认为被告一方面使用“6万平方米巴厘园林+28个温泉池”、“独有富铁温泉”、“产权酒店，温泉入户”等广告用语违反了《中华人民共和国广告费》第八条、第十一条的规定，构成虚假宣传；再一方面，使用“88年，全球第一的温德姆豪生酒店集团”、“酒店由美国温德姆·豪生集团经营”、“连续9年在世界排行第一”等内容均违反了《中华人民共和国广告法》第九条的规定，构成使用绝对化广告用语行为。决定对被告作出责任当事人停止发布广告及罚款800000元人民币上缴国库。3.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第xx号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。⑴（2018）粤惠惠州第xx号公证书。该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。原告对该证据形式上的合法性予以确认，对其真实性及关联性不予确认。⑵惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》。惠东县市场监督管理局于2017年3月8日向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立。”原告对该证据真实性不予确认，认为惠东县市场监督管理局不能就本案事实进行定性。⑶上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省××市××县××村）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”该证明落款为上海豪生酒店管理有限公司并盖有该公司公章。原告对该证据三性均不予认可。⑷上海豪生酒店管理有限公司出具的英文版信件、中文版信件。该信件记载“……温德姆国际酒店集团已经与一家注册在开曼群岛的国际特许服务公司于1998年10月8日达成了《主被许可人商标许可协议》，根据该协议，FSI或其全资子公司上海豪生酒店管理有限公司成为豪生品牌在中华人民共和国的主被许可人。根据该MLA，主被许可人有权在中华人民共和国发展豪生品牌，并被授权与其客户（作为次被许可人）签订有关协议（包括商标许可协议）”。原告对该证据三性均不予认可。⑸上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告。该报告记载上海豪生酒店管理有限公司经营范围为酒店管理及咨询，以特许经营方式从事酒店管理活动（豪生、豪廷品牌），企业管理咨询、物业管理，建筑装饰建设工程专项设计。另，被告提交一份惠东县人民政府于2019年5月30日作出的编号为惠东府行复[2019]23号《行政复议决定书》，认定惠东县市场监督管理局依据[2019]第96号行政处罚决定书对被告所作出的行政处罚已超出法定处罚时效，故决定撤销该行政处罚决定。4.被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》。5.本院依法向惠东县国土资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2019年6月11日向本院作出复函，内容为涉案房屋申请权籍调查时间为2017年2月23日、取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日，同时备注“材料未到登记中心”。该复函所附案涉房屋的惠东县不动产登记资料查询结果证明记载案涉房屋的权利人为被告，不动产权证号为粤（2019）惠东县不动产权第xxx号。6.原、被告均确认案涉房屋于2016年4月14日交付，被告确认案涉房屋价款已支付完毕。7.被告为证明因不动产登记政策变动，案涉房屋属于增量房、须暂缓发放不动产权证书及不动产登记证明，提交一份发布于《惠东县政府信息公开目录系统》的通告，该通告标题为《关于惠州市惠城区实施不动产统一登记的通告》。另，被告提交一份惠东县人民政府网络问政的截图，记载的回文单位为惠东县国土资源局，处理结果为“我局于2016年6月30日开展不动产登记工作。权籍调查是不动产登记的前提与基础，目前过渡期间，全县权籍调查工作由我局测绘部门承担，人少量大，再加上台风天频繁下雨，影响外业作业，导致办理时限延误。”被告主张在案涉房屋取得权籍调查结果后的90天内通知原告办理转移登记手续，但因受台风山竹影响，相关的通知资料无法提供。8.被告主张在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内已书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，提交了一份短信截图，该截图记载接收号码为“13xxxxx6216”，日期为2017年8月21日，内容为“尊敬的檀悦度假酒店公寓xxx号房业主阮江玉、邢云超，您好！目前您的房产权籍调查已经办结，我司已多次安排专人通知您尽快到港口房管所进行面签，现再次通知您于2017年8月25日前前往惠东县港口房管所进行面签……”，并称因系用业务员的手机发送，该业务员已离职，故无法提交该发送上述短信的手机供法院核实。原告确认上述手机号码为其所使用，但称未收到该短信通知。庭审后，本院依被告的申请依法到中国移动通信集团广东有限公司惠州分公司调取上述短信的发送及接收情况，该公司工作人员告知通话记录、短信记录的保存时间均为五个月，因该短信发送至今已超过上述期间，故无法核实该短信的发送及接收记录。庭审中，被告主张有通过其他书面方式通知原告，但相关证据因台风已被损毁。另，原告主张于2018年12月26日才完成案涉房屋产权转移登记的面签手续。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；2.被告是否存在迟延办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题；3.原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题。关于第一个焦点，分述如下，⑴关于六星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“六星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑵关于美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆?豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。⑶关于温泉问题。判定长银公司提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性从而得出客观的评判结果。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，在各买受人未能提交证据证明长银公司通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的“具有一定温度且含有矿物质、微量元素”定义的情况下，尚不能认定长银公司对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。综合以上分析，在目前证据条件下尚不能认定长银公司存在虚假宣传的事实；此外，即便出卖人为提升物业美誉度所作的宣传广告涉及违反《中华人民共和国广告法》，也应当由相关行政管理部门依据广告法的规定对其进行行政处罚。买受人就该宣传事项要求出卖人承担赔偿责任的，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，就自己所遭受的损失进行针对性地举证。本案中，原告没有提出充分的证明因长银公司何种具体的宣传导致了多大影响的证据，缺乏对购买者可能存在损失的定量化处理的事实依据。关于第二个焦点，关于被告的办证义务，分述如下，⑴被告是否存在逾期办证的违约事实。结合商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，本案被告应当完成两项义务，第一项义务系被告应当在房屋交付之日即2016年4月14日起的360天内即2017年4月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系被告取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》，该日期在2017年4月9日前，可见被告已按照约定完成了该项义务；关于第二项义务，被告应当在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2015年12月15日后90天内即2016年3月14日书面通知原告，被告未能举证证明已经在该期间内按合同约定履行了通知义务，根据举证规则，本院推定被告没有在2016年3月14日前按合同约定完成该项义务。⑵被告抗辩未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。中华人民共和国国土资源部于2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，办理不动产权证需要提交的材料在被告的通知义务2016年3月14日之前已经发生了变化，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被告即使将初始登记的《商品房屋产权权属证明书》交付原告，在完成土地权籍调查前原告亦无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况下，被告推迟通知的时间，实际是因情势变更主张变更合同，推迟办理房产转移登记的时间，理据充分，本院予以支持，相关通知义务应当相应顺延，即被告应自权籍调查完成之日的90天内进行通知原告办理不动产权证。本案中涉案房屋取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日，被告应当在90天内即2017年9月7日前通知原告，虽被告提交一份短信截图，但未提交发送该短信的手机或其他证据证明该短信已成功发送给原告，被告未能举证证明已经在该期间内按合同约定正确、完整、全面地履行了通知义务，本院根据举证规则，推定被告未在该期间内履行通知义务，原告主张被告违约，本院予以采纳；结合现有证据，未能确定被告履行通知义务的时间节点，而原告自认案涉房屋于2018年12月26日完成面签手续，认定该日期为被告履行通知义务的时间节点，故违约金应自被告应履行通知义务的次日2017年9月8日起计算至2018年12月26日止（计474天）以总楼款1194373元为基数按日万分之一计算为56613.28元，原告诉请超过的部分，本院不予支持。关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，本院不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付逾期办理不动产权证的违约金56613.28元给原告阮江玉、邢云超；二、驳回原告阮江玉、邢云超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5108元，由原告阮江玉、邢云超负担3969元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担1139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  林耀驰人民陪审员  赖华辉二〇一九年九月二十三日法官助理陈丹茹书记员何科达