北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初24499号原告（反诉被告）：北京市嘉祥工贸公司，住所地北京市丰台区右外大街162号。法定代表人：赵志生，董事长。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨占山，总经理。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：高潘，男，1984年12月11日出生。原告（反诉被告）北京市嘉祥工贸公司（以下简称嘉祥公司）与被告（反诉原告）嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（以下简称嘉视动感公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉祥公司的委托诉讼代理人李法增、卢青，被告（反诉原告）嘉视动感公司的委托诉讼代理人甄晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉祥公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的合同及补充协议于2016年10月31日解除；2．被告支付原告合同解除违约金2121000元，逾期占用房屋违约金692455元；3．被告给付原告因合同提前解除应支付的免租期的房租1061918元；4．被告支付原告2016年10月1日到2016年10月31日的房租353500元、物业费及空调费41667元、水电费332540．3元；5．被告支付原告租金滞纳金445410元、物业费及空调费滞纳金117500元、水电费滞纳金4734751．4元、电费补贴滞纳金115875元；6．被告支付原告2016年11月1日至2017年4月30日止的房屋使用费461637元、物业费及空调费54413元、水费49790元、电费182757元；7．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月16日，嘉祥公司与嘉视动感公司签订《商铺租赁合同》，嘉祥公司将其位于丰台区北甲地路10号院商业楼中的部分面积（建筑面积约8000平米）租给嘉视动感公司使用。2010年1月14日，双方签订《补充协议》，增加了租赁建筑面积300平米。合同约定租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，嘉视动感公司需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。如嘉视动感公司未按约定逾期交付租金和其他应负担的费用的，每逾期一日，嘉祥公司有权按欠缴金额的1．5%向嘉视动感公司加收滞纳金。2009年12月20日至2010年3月31日定为嘉视动感公司的装修准备期，并约定在合同履行期间因嘉视动感公司原因致使合同提前解除的，免租期将被视为正式租期，按第一年的租金水平支付租金。合同约定了解除条款，其中，如嘉视动感公司未按约定提前交付租金超过15日以上，嘉祥公司可以不经任何督促，而以书面通知的方式解除本合同，通知送达之日即为合同解除日。由此造成合同解除的，嘉视动感公司应向嘉祥公司支付相当于6个月租金的违约金，同时所收取的押金不予退还。合同解除后如嘉视动感公司未交还所租房屋，每逾期一日需向嘉祥公司支付月租金5%的违约金。合同签订后，初期嘉视动感公司对房租尚能如期缴纳，但水、电等费用屡有争议。自2016年第二季度起，嘉视动感公司违约严重，连续出现拖欠情况，已经达到合同约定的解除条件。对于嘉视动感公司的违约和不诚信的行为，嘉祥公司认为，双方己无继续合作的可能，故于2016年10月26日向其寄送《解约函》并于2016年10月31日在涉诉租赁地张贴《公示》并通知所有商户。嘉祥公司认为依照双方约定的合同解除条款，《解约函》送达之日，双方的《商铺租赁合同》已经解除，而且自《公示》张贴之后已经将嘉视动感公司转租给第三人的房屋6478．53平米收回。2017年4月30日，嘉祥公司将剩余的1901．47平方米收回。嘉祥公司认为双方的租赁合同已经解除，解除的原因是因为嘉视动感公司违约造成的。请求法院判令被告支付违约金、房租、房屋使用费、物业空调费及因迟延给付造成的滞纳金及诉讼费。嘉视动感公司辩称，我方认为涉案租赁合同尚未解除，原告作出的2016年10月26日的解约函应属无效，我方不存在根本违约行为，双方租赁关系不应解除，对方要求我们腾退房屋依据并不成立，我方也不应当腾退合法占有的房屋。原告主张的滞纳金，因双方对高额滞纳金存在争议，我方提出要求依据合同及法律规定予以调整，调整后我方同意缴纳。如审查我方存在其他应缴费用逾期未缴的情况，我方认为合同中约定的滞纳金标准过高，请法院予以调整，调整后我方同意支付。原告主张的租金，对方收取了截至2017年3月31日的租金，之后我们交纳被对方退回。退回的租金，如果原告收取我们可以继续交纳，如不收取，可以向法庭交纳。原告主张的水费，原告从未查表，其依据自来水公司的总额减其分租三家商户金额差额计算为被告所有的水费。空调和锅炉用水均有单独水表，原告不计算单独数额，此部分不应由我方负担。原告主张的电费和电费补贴，合同签订后双方依约将用电使用人变更为我方，我方直接向供电部门交费，所以每年我方向原告交纳15万元的电费补贴。2016年7月，原告未经我方同意擅自将用电人名称变更为原告，变更后我方不应当继续承担用电补贴。原告要求我方向其交纳电费，但拒绝向我方出具供电部门的正规抄表表格，双方发生争议，并非我方恶意拖欠。此外，变更使用人后原告计算电费金额与合同约定不一致，合同约定1．1元，原告实际按1．2元收取。2016年9月开始原告不再向我方送达水电费通知单，9月份后的水电费我方只能按预估数额支付。此外，不认可原告所称房屋已经收回的事实，我方与案外人朱宏伟签有租赁合同，该租赁合同还未到期，也尚未终止。原告在合同履行期内与永辉超市签订租赁合同，可以证明原告与永辉超市存在恶意串通，损害我方合法利益，希望法庭严肃处理。嘉视动感公司向本院提出反诉请求：1．请求法院确认被反诉人于2016年10月26日作出的《解约函》无效；2．反诉人与被反诉人于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》继续履行。事实与理由：一、嘉祥公司《解约函》不符合《商铺租赁合同》约定，不能发生解除《商铺租赁合同》的法律效力。1、《解约函》发出前6个月系嘉祥公司首先违反维修义务造成的纠纷。2、上诉人随后及时交纳租金，嘉祥公司足额收取未提任何异议。3、“滞纳金”数额存在争议，不是解除合同的理由。二、通观全案事实，嘉祥公司发出《解约函》系设局构陷。1、合同一直正常履行，反诉人不可能拒交租金。2、下游拒交租金、嘉祥公司停止供冷和发函要求滞纳金、解除合同，前后时间衔接紧密，紧扣《商铺租赁合同》的约定，不符合突发偶然的自然事件特点，均是人为制造。3、供冷纠纷是嘉祥公司和永辉超市联合制造的无故争端。4、嘉祥公司虽发出《解约函》后，但之后仍正常收取反诉人支付的租金，至2017年4月13日还出具《通知函》，要求反诉人缴纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的房租、物业费、空调费用等。5、永辉超市新的租赁价格显著高于原合同，不符合常理。6、嘉祥公司和永辉超市签订合同，将与争议无关的场地，未履行解除手续就租赁给永辉超市。三、反诉人系2009年永辉超市没有和被反诉人形成信赖，双方强烈要求才加入租赁关系。现被反诉人为赶走反诉人，合同未到期情况下背信弃义，严重违反诚实信用原则。1、反诉人不是二房东，是应被反诉人和永辉超市要求加入，承担了双倍风险。2、反诉人承担了清退原有商户、水电改造为商业使用的成本。3、本案涉及纠纷系嘉祥公司无中生有，故意制造事端，目的是赶走反诉人。综上，被反诉人联手永辉超市故意制造事端，恶意制造反诉人违约事实，严重违反诚实信用原则，不符合法律规定的保护守法者权利的基本要求。故提起反诉，请求法院以涉案事件的前后过程、时间衔接点、正常人的操作过程，全面判断争议事实，依法做出公正判决。嘉祥公司对嘉视动感公司的反诉辩称：嘉视动感公司的两项反诉请求均不能成立，其理由有：一、因嘉视动感公司的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，所以双方的房屋租赁关系已经解除。嘉视动感公司在2016年第二、三、四季度交付租金连续违约，且在第二、四季度均达到了合同约定的解除条件。其中第二季度应当于2016年3月17日前交付，迟交达40天；第三季度的租金应于2016牛6月16日前交付，迟交12天；第四季度的租金应于2016年9月16日前交付，迟交32天。嘉视动感公司不但在交付房租上违约，而且在交付物业空调费和用电补贴费上违约更为严重；在交付水电费上不仅迟交还少交，大量拖欠水电费。具体情况是2016年第二季度的物业空调费迟交40天；2016年第三季度物业空调费迟交12天；2016年第四季度物业空调费迟交32天。关于水电费违约的情况是：2016年4月5日至5月6日的水电费迟交28天；2016年5月6日至6月8日的水电费迟交134天；2016年6月15日至7月15日的水电费迟交98天；2016年7月18日至8月16日的水电费迟交73天；2016年8月16日至9月14日的水电费迟交41天；2016年9月14日至10月17日的水电费迟交17天。自2016年5月6日至同年10月31日期间，水电部门查表交费总额为1107773．8元，嘉视动感公司自行核算只交付775233．5元，尚欠332540．3元。关于用电补贴，嘉视动感公司每年应交15万元，应于每季度第一个月交付3．75万元。实际情况是2016年第一季度应于1月交，实际是6月28日交付，迟交148天；2016年第二季度应于4月交，实际是6月28日交付，迟交58天。嘉视动感公司的违约行为完全符合合同约定的解除条件。嘉祥公司也是按照合同约定的方式解除了合同，原租赁合同已经终止。自2016年10月31日解除合同后，嘉祥公司于2016年11月22日以后已将各涉案房屋出租给了他人，截止到2017年5月1日，已经将全部房屋收回，嘉祥公司与其他承租人的新的租赁合同已经履行一年零十个月。二、关于空调维修。按合同约定乙方承租范围内的全部设备的维修责任均由乙方负责。因嘉视动感公司迟交物业空调费及各项费用，严重影响到空调维修的预先准备工作，嘉祥公司并未违约。三、关于收取租金与追究违约责任。嘉祥公司收取了嘉视动感公司的租金后并非就是放弃了对于迟交租金的违约行为追究责任。四、关于合同的相对性。嘉视动感公司在反诉中推测、编造出了很多与本案无关的情节无非是为了扰乱视线，拖延案件审理的时间，以获取更多的经济利益。嘉视动感公司关于因永辉超市迟交租金造成嘉视动感公司严重违约的理由不能成立。综上，被反诉人认为，反诉的请求不能成立，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月16日，出租方（甲方）嘉祥公司与承租方（乙方）嘉视动感公司签订《商铺租赁合同》（合同编号2009第JX-18号），约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落在丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分（不含迪亚天天超市、一品三笑餐厅、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积），建筑面积约8000平方米。第四条租赁期限：该房屋租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。第五条租金及支付方式：1、该房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月30日止年租金为人民币380万/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币399万/年。2、房屋租金支付方式如下：乙方应于本合同签字生效当日，向甲方交付第一笔租金（2010年4月1日至2010年6月30日租金）人民币95万元。承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。甲方所收取费用应向乙方开具正式发票。3、付款方式：押三付三。第十条房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付。收费标准如下：1、水费：商业标准收取。2、电费：1．1元每度。3、物业费、空调费：50万每年。4、物业费及空调费乙方应与租金一并按季支付。第十二条合同的变更、解除与终止：3、乙方有下列情形之一时，甲方可以不经任何督促，而以书面通知乙方的方式解除本合同，通知送达乙方之日即为合同解除日。造成甲方的损失，由乙方负责赔偿：……（4）未按约定提前交付租金超过15日以上的。第十三条违约责任：3、在租赁期间，乙方有本合同第十二条“合同的变更、解除与终止”第3条的任一行为时，造成合同解除或终止时，应向甲方支付相当于6个月租金的违约金，同时甲方所收取的押金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。4、乙方未按约定逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1．5%向乙方加收滞纳金。5、乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的其他费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴金额的1．5%向乙方加收滞纳金。6、本合同期满或合同解除、终止之日，如乙方未按约定交还所租房屋，除仍应按本合同规定的标准交付租金和其他费用外，每逾期一日，还需向甲方支付月租金5%的违约金。第十九条其他约定事项：3、签约日后，自2009年12月20日起至2010年3月31日止为乙方的装修准备期，在准备期内乙方可对该房屋进行装修布置，甲方在此期间免收房屋租金，但乙方仍需按合同规定向甲方交纳在免租期内实际发生的其他费用。在免租期内或在合同履行期间因乙方原因致使合同提前解除或者终止的，免租期将被视为正式租期，乙方必须按第一年的租金水平支付租金。5、甲乙双方在本合同中载明的地址及其联络方式为合法有效之联系方式，双方送达文书、函件均以此联系方式为准。该合同附件二为《关于转租的补充协议》，双方约定甲方同意乙方对部分场所进行转租或以其他方式与第三方共同使用。2010年1月15日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼补充协议》，约定：1、甲方将坐落于丰台区北甲地路10号院商业楼位于地上一层西侧（原迪亚天天超市租用面积）建筑面积约为300平方米的房屋出租给乙方使用。2、租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止。3、房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月31日止年租金为人民币24万元/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币252000元/年。4、甲乙双方约定，乙方应于本补充协议签字生效之日起15日内，向甲方交付第一笔租金（为2010年4月1日至2010年6月30日的租金）即人民币60000元。2010年6月15日之前向甲方交纳第二笔租金（为2010年7月1日至2010年9月30日的租金）即人民币60000元。从2010年7月1日起至2019年12月31日止，承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方交纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。2010年3月4日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼补充协议贰》，约定将《商铺租赁合同》租期顺延五年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期间年租金为人民币524万元/年，租金包含所有承租面积内的物业费及空调费。双方亦对租金交纳时间和方式进行了约定。2011年12月13日，甲乙双方签订《协议》，约定甲方同意将涉诉房屋的用电使用人名称变更为乙方。双方确认：1、由甲方支付电费的电表包括：一品三笑餐厅（电表号10011851）、台球厅（电表号10011852）、网吧（电表号10011850）、空调机组一（电表号014331）、空调机组二（电表号000983）、泵组（电表号000894）、供暖公司锅炉（电表号000031）。2、上述电表产生的电量，甲方将以每月供电局提供的电费单为依据，计算其均价向乙方支付。计算方式为当月供电局提供电费单上所记电费总金额与当月供电局提供电费单上所记用电总量的比值为本月均价，计算到小数点后2位，小数点后第三位四舍五入。另乙方需向甲方提供每月供电局总电费单复印件。3、乙方每年向甲方支付总计为15万元/年的电费补贴，支付方式为乙方在每季度的第一个月向甲方支付3．75万元。5、用电使用人变更后，变、配电室及其他相关用电管理工作仍由甲方委托的物业管理公司负责。7、如出现下列情况，甲方有权将商城电力使用权收回，并将商城用电使用人即商城用电缴费户名变更为甲方且无需乙方同意：③因甲方或乙方原因，双方签署的租赁合同不能继续正常履行；④在甲乙双方签署的租赁合同履行期间，乙方的行为严重影响到甲方的利益等。9、甲方有权要求乙方出示当月缴纳电费发票后，向乙方缴纳应当由甲方承担的相关电费。2016年4月8日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知书》，要求嘉视动感公司交纳2016年第二季度的租金和物业、空调费，并要求嘉视动感公司自2016年3月17日起按日7177．5元交纳上述费用的滞纳金。2016年6月22日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司交纳2016年第三季度的租金和物业、空调费，交纳第二季度的滞纳金及第一、二季度的电费补贴。2016年10月19日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司交纳：1．第二季度租金和物业、空调费滞纳金1557517．50元；2．第四季度租金和物业、空调费滞纳金236857．50元；3．2016年5月至2016年9月水费144723元及滞纳金161963元；4．2016年6月至2016年9月电费682860元及滞纳金499685元。2016年10月26日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《解约函》，其上载明：“鉴于贵司严重违反双方租赁合同的约定，且在2016年10月20日收到我方《通知函》后，仍旧拖欠我公司相关费用不予交纳。现我公司正式通知贵司解除双方租赁合同，终止租赁关系，通知送达贵司之日即为合同解除日”。后，嘉祥公司向嘉视动感公司邮寄送达《解约函》，均被退回。2016年10月30日，嘉祥公司以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系。2017年4月13日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司在收到此通知函后12日内交纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的房租及物业空调费用、水电费及相关滞纳金。2017年4月20日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，继续催缴水电费及相关滞纳金，并声明取消要求嘉视动感公司交纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的房租及物业空调费用的催缴通知。另查一，关于涉案房屋的使用和转租情况：（一）嘉视动感公司承租涉案房屋后，于2010年1月13日与北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）签订《租赁合同》，将涉案房屋中负一层、一层、二层商场出租给永辉超市作商业经营之用，租赁面积按7080平方米计算，租赁期限12年（含装修免租期），租期自2010年1月15日起至2022年1月14日止。嘉视动感公司于2010年1月16日与朱洪伟签订《租赁合同》，将涉案房屋中地上三层加门市房二间，租赁面积1000平方米左右+18平米左右门面出租给朱宏伟使用，租赁期限10年，自2010年4月1日至2020年3月30日；双方于2012年6月28日签订《补充协议一》，将租赁面积调整为：1000平米左右+门市房两间18平方米+三层西楼梯至楼体顶层之间的夹层的153平方米+门市房一间20．47平方米。（二）嘉祥公司向嘉视动感公司发出《解约函》后，于2016年11月16日与永辉超市签订《房屋租赁意向协议》。双方于2016年11月22日签订《租赁合同》，约定将位于丰台区北甲地路10号院商业的负一、地上一、二、三、四层及丰台区北甲地路10号院1号楼、丰台区北甲地路10号院2号楼的负一、地上一、二、三层，建筑面积共约10251．64平方米出租给永辉超市使用，租期120个月，自2017年5月1日起至2027年4月30日止。同日，双方办理房屋交接。同日，永辉超市将涉诉房屋中的部分面积出租给北京咏汇鑫实物业管理有限公司（以下简称咏汇鑫实公司）。案件审理中，本院进行现场勘验，涉诉商业楼中的负一、地上一、二层由永辉超市使用，三层由咏汇鑫实公司转租，现经营网吧、台球和宾馆等项目。另查二，关于各项费用交纳情况：（一）关于租金和物业、空调费的交纳情况。庭审中，双方认可在2016年4月1日前对租金和物业、空调费的交纳时间和金额均不存在争议。2016年4月26日，嘉视动感公司向嘉祥公司交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年6月29日交纳2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年10月18日交纳2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年12月14日交纳2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元。其后，嘉视动感公司向嘉祥公司依约转账支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金和物业、空调费，均被嘉祥公司退回。庭审中，嘉祥公司称嘉视动感公司在交纳2016年第二季度租金时晚交40天，第三季度租金晚交12天，第三季度租金晚交32天，并主张双方合同自2016年10月26日解除，其后向嘉视动感公司收取的第四季度租金实为10月份租金和逾期支付费用的滞纳金。嘉视动感公司对此不予认可，认为双方合同并未解除。嘉视动感公司主张因永辉公司晚交租金导致其无法向嘉祥公司按期支付费用，并提交入账凭证在案佐证。对此，嘉祥公司认为与本案无关。嘉视动感公司亦主张双方在争议发生前一直以转账支票的形式交纳租金和物业、空调费，2016年9月30日其向嘉祥公司开出转账支票两张，嘉祥公司以放假为由要求其收回，后该支票因逾期作废，后其以电汇方式支付费用。为证明其主张，嘉视动感公司提交上海浦东发展银行转账支票在案佐证。对此，嘉祥公司不予认可。（二）关于水费的交纳情况。经查，双方自2012年起就对水费屡有争议，嘉视动感公司多次向嘉祥公司发出工作联系单，要求双方核实水量。自2016年6月24日开始，嘉祥公司向嘉视动感公司发出多份《工作联系单》，要求于2016年6月30日前交纳水费57997．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26695元；要求于2016年8月5日前交纳水费29592．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费25460元；要求于2016年8月30日前交纳水费30219．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26429元；要求于2016年10月1日前交纳水费26913．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费30685元；要求于2016年10月25日前交纳水费22420元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26875．5元；要求于2016年11月23日前交纳水费22847．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费30257．5元。此外，嘉视动感公司于2017年2月6日向嘉祥公司交纳水电费100000元。以上费用均以银行转账形式支付，附言部分均明确载明费用性质和费用期间。另查，自2017年5月23日起，嘉视动感公司多次向嘉祥公司按每月50000元的标准转账支付2017年2月份至2017年11月份的水电费，均被嘉祥公司退回。庭审中，嘉祥公司提交工作联系单、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单、自行制作的收费明细表、水表表底（包括网吧、台球厅、一品三笑餐厅）在案佐证。嘉视动感公司按照自行确定数额交纳费用，但对费用的计算方式未作出说明，亦未提交证据证明。（三）关于电费的交纳情况。经查，嘉视动感公司承租涉诉房屋后，依据《协议》约定，将用电户名变更至自己名下，嘉视动感公司按照1．2元/度向嘉祥公司收取其应当承担的电费。2016年7月，嘉祥公司将用电户名变更至自己名下，并向嘉视动感公司发送《工作联系单》，要求嘉视动感公司承担其承租面积产生的电费。具体情况为：要求于2016年8月5日前交纳电费217864．8元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费153494；要求于2016年8月30日前交纳电费234944．4元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费168971元；要求于2016年10月1日前交纳电费230050．8元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费180279元；要求于2016年10月25日前交纳电费190650元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费136345元；要求于2016年11月23日前交纳电费142717．2元，嘉视动感公司于2016年12月14日交纳电费150920元。以上费用均以银行转账形式支付，附言部分均明确载明费用性质和费用期间。庭审中，嘉祥公司提交工作联系单、国家电网用电客户电费交费通知单、自行制作的收费明细表、电表抄表单在案佐证。嘉祥公司亦申请证人莘继承出庭，证人到庭陈述其系涉案房屋的物业管理公司的配电室电工，证明嘉祥公司与嘉视动感公司的工作人员共同去配电室抄表的事实。嘉视动感公司对此不予认可，并主张按照其自行确定数额交纳电费，但对费用的计算方式未作出说明，亦未提交证据证明。（四）关于电费补贴的交纳情况。2016年6月28日，嘉视动感公司向嘉祥公司交纳了2016年第一、二季度的电费补贴合计75000元。另查三，2016年9月5日，永辉超市以租赁合同纠纷为由将嘉视动感公司诉至我院，要求：1．赔偿未如期供冷和供冷不达标而产生的销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失、防暑降温费、制冷设备维修费共计296．1456万元；2．退还制冷费用7．5万元；3．支付违约金300万元；4．在营业时间内供冷；5．更换已过使用年限的电梯；6．被告承担本案诉讼费用。我院作出（2016）京0106民初19222号民事判决书，驳回永辉超市的全部诉讼请求。后该案经北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）发回重审和我院一审，2018年6月14日，二中院作出（2018）京02民终1794号民事判决书，认定嘉视动感公司未依约制冷，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初18196号民事判决；二、本判决生效之日起七日内，嘉视动感公司赔偿永辉超市销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失共计20万元；三、本判决生效之日起七日内，嘉视动感公司退还永辉超市制冷费3万元；四、驳回永辉超市的其他诉讼请求。2017年1月19日，嘉视动感公司将永辉超市诉至我院，要求：1．支付2016年10月15日至2018年1月14日期间的租金6941055元；2．支付租金滞纳金1120257．78元；3．支付水费滞纳金362735．6元和电费滞纳金1980439．2元；4．支付违约金3000000元；5．被告承担本案诉讼费。我院作出（2017）京0106民初4012号民事判决书，部分支持了嘉视动感公司的诉讼请求。后该案被二中院发回重审，尚未审结。再查，涉案房屋产权登记人为北京玺萌房地产开发有限公司（以下简称玺萌公司）。2008年1月3日，玺萌公司与嘉祥公司签订《房屋交接单》，将涉诉房屋交付嘉祥公司管理及使用。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，原告嘉祥公司与被告嘉视动感公司签订的《商铺租赁合同》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议贰》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同的约定“承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）”，即被告应当在15日或16日至30日或31日期间向原告交纳租金。本案中，原被告双方均对2016年第二季度前的租金不存在争议，被告应当在2016年3月16日至2016年3月31日期间交纳2016年第二季度的租金，在2016年6月15日至2016年6月30日期间交纳2016年第三季度的租金，以此类推。事实上，被告于2016年4月26日交纳了第二季度的租金，迟延支付26天；于2016年10月18日交纳了第四季度的租金，迟延支付18天。原告对租金交纳期间理解有误，对其主张的迟延履行天数，本院不予采信。经查，双方在租赁合同中约定，被告未按约定提前交付租金超过15日以上，原告可以以书面通知的方式解除本合同。本院认为，由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。原告在被告迟延支付2016年第二季度租金后，又向被告收取了第二季度和第三季度的租金，原告因被告第一次迟延支付租金的解除权归于消灭。此外，原告在2016年10月26日向被告发出《解约函》后，于2016年12月14日向被告收取了2017年第一季度的租金及物业、空调费，并在2017年4月13日向被告发出《通知函》，要求其交纳2017年第二季度的房租及物业、空调费。庭审中，原告解释称其向被告收取的是2016年10月份租金和逾期支付费用的滞纳金，并非2017年第一季度租金和物业、空调费，但被告提交的付款凭证上载明其支付的款项性质为租金和物业、空调费。本院认为，原告在发出解除通知后未收回房屋并与被告继续履行合同，应视为原告已经以自己的行为变更了《解约函》的内容，被告由此对双方租赁合同可以继续履行的信赖应当予以保护。故本院对原告主张的确认双方签订的合同及补充协议于2016年10月31日解除及被告支付原告合同解除违约金、逾期占用房屋违约金、免租期的房租的诉讼请求，均不予支持。被告反诉要求确认原告于2016年10月26日作出的《解约函》无效，考虑到原告已经以自己的行为变更了《解约函》的内容，该解约函已经不再具有解除合同的法律效力，故本院对被告要求确认解约函无效的反诉请求，不予支持。经查，在双方合同履行期间，原告将部分面积出租给被告，被告承租后再转租给永辉超市和朱宏伟。现涉案房屋虽由原告全部出租给永辉超市，永辉超市承租位置未发生变化，原被告间的租赁合同不属于在法律上或者事实上不能履行，故本院对被告主张的继续履行双方于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》的诉讼请求，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对于原告主张的各项费用，本院分而论之：一、租金和物业、空调费。经查，被告已经向原告支付了2017年3月31日前的租金和物业、空调费，故对原告主张的2017年4月1日至2017年4月30日的租金和物业、空调费，均予以支持。二、水电费。庭审中，原告向本院提交工作联系单、国家电网用电客户电费交费通知单、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单、自行制作的收费明细表、电表抄表单、水表表底在案佐证。被告虽对原告计算数额不予认可，但未提交其自行交纳水电费的计算依据和相关证据，故本院对原告主张的水电费金额予以确认。经核对，被告不欠付原告水费，欠付原告电费176218．2元。原告主张的2016年11月1日至2017年4月30日的水电费为估算数值，且未提交证据证明，本院难以支持。三、各项费用的滞纳金。经查，被告逾期支付租金和物业、空调费以及电费补贴，应当承担违约责任。原告主张的滞纳金标准过高，被告要求降低，本院予以支持。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算各项费用的滞纳金。双方未在合同中明确约定水电费的交纳时间，本院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故被告应当在原告向其发送的工作联系单中载明的期限内足额交纳水电费，逾期交纳应当承担违约责任。原告主张的水电费滞纳金过高，本院亦按照上述标准酌减。经查，自2017年5月23日开始，被告向原告按月交纳水电费均被被告退回，故本院对于逾期交纳的水电费违约期间计算至2017年5月23日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、继续履行北京市嘉祥工贸公司与嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》；二、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付2017年4月1日至2017年4月30日的租金353500元及物业、空调费41667元；三、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付电费176218．2元；四、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于本判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付租金滞纳金3759元、物业费及空调费滞纳金1329元、水费滞纳金6120元、电费滞纳金26706元、电费补贴滞纳金1885元；五、驳回北京市嘉祥工贸公司的其他诉讼请求；六、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费248850元，由北京市嘉祥工贸公司负担240000元（已交纳）；由嘉视动感传媒科技（北京）有限公司负担8850元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费124425元，由北京市嘉祥工贸公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  顾 群人民陪审员  谷玉珍二〇一九年九月三十日书 记 员  董 博