太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初3038号原告：段亚静，女，1983年6月7日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张国祥，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。被告：山西华吉房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街132号。法定代表人：赵屹松，董事长。被告：山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司，住所地太原市小店区学府街132号华宇绿洲三期写字楼A座8层09号。法定代表人：赵屹松，董事长。原告段亚静与被告山西华吉房地产开发有限公司（以下简称“华吉房地产公司”）、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司（以下简称“华吉房地产物业分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段亚静的委托诉讼代理人张国祥到庭参加诉讼，被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段亚静向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《租赁协议》；2、请求依法判令被告华吉房地产物业分公司退还原告租赁费23764.7元、保证金20000元、赔偿损失1800243.5元，共计1844008.2元，被告华吉房地产公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告华吉房地产物业分公司于2017年11月6日签订房屋租赁协议。协议约定：被告华吉房地产物业分公司将坐落在太原市千峰北路79-85号漪汾花苑南北小区临建商铺租赁给原告，原告用于经营谷味道餐厅，房屋建筑面积为436.06平方米，单价为每平米每天1.8元，年租金为342213元，年管理费为228141.8元，共计570354.8元，租赁期限为贰年，即从2017年12月1日至2019年11月30日止，付款分四次原告第一次付款在2017年11月30日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第二次付款在2018年5月31日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第三次付款在2018年11月30日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第四次付款在2019年5月31日前交纳半年租金及管理费142588.7元。合同签订后，原告支付了被告押金及半年租金，原告前后投资用了180多万元加盟了谷味道从事餐饮业，对房屋进行了装修，招聘员工等支出一系列费用，达到了营业的标准，营业不到半年，2018年政府拆迁改造，因被告所租赁给原告的房屋为违建，需要拆除，导致双方无法继续履行合同，致使合同的目的无法实现，给原告造成重大损失。现原告依法提起诉讼，望判如所请。被告山西华吉房地产开发有限公司未作答辩。被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下，2017年11月6日，原告段亚静（乙方）与被告华吉房地产物业分公司（甲方）签订《租赁协议》，约定被告华吉房地产物业分公司将位于太原市千峰北路79-85号漪汾华苑南北小区临建商铺1-2号出租给原告，房屋建筑面积为434.06平方米，租赁期限为两年，从2017年12月1日起至2019年11月30日止，年租金342213元，年管理费228141.8元，共计570354.8元，付款方式为：乙方分四次向甲方交纳两年房租及管理费，乙方第一次付款在2017年11月30日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第二次付款在2018年5月31日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第三次付款在2018年11月30日前交纳半年租金及管理费142588.7元，第四次付款在2019年5月31日前交纳半年租金及管理费142588.7元，保证金为20000元。其他条款约定房屋按政府统一规划如遇拆除时，甲方接到政府书面通知后立即通知乙方，乙方应无条件在10日内腾房，甲方在乙方搬出后，10日内向乙方退还已交剩余租金、管理费及保证金。如乙方不按规定的时间腾房，视乙方违约，乙方同意甲方不退还剩余租金、管理费及保证金。所退还租金及管理费的计算方法为：剩余天数×日房租及日管理费。如遇甲方拆除，甲方应赔偿乙方评估后的装修费用。上述合同签订后，原告按约交付了租金及管理费共计173866元，被告华吉房地产物业分公司也按约向原告交付了房屋。另查明，2018年4月24日，太原市万柏林区兴华街道办事处下发通知，载明：谷味道，为进一步推进区委、区政府“三化”工程各项工作，提高城市品味，根据万柏林区委、区政府实施“美化、靓化、精细化”工程工作方案统一安排决定，对千峰北路道路两侧环境进行美化、靓化、精细化综合整治行动。你（单位）在千峰北路的谷味道商业门面用房经规划部门认定为违法建设，现要求你（单位）自接到通知后5个工作日内自行搬迁完毕，便于拆除工作顺利进行。请予以积极配合。2018年4月25日，山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司下发腾房通知，载明：临建1、2#段亚静，接政府通知，为加快推进文明开放富裕美丽万柏林建设，满腔热情迎接明年在太原市万柏林区滨河体育中心举行的青运会，按照区委、区政府规划要求，需要拆除商铺。根据合同约定，现通知各商铺租户10日内进行腾房，并办理完毕房屋交接手续。望各商铺租户积极配合政府工作，避免政府或相关单位强拆给您造成不必要损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案所出租房屋未取得建设工程规划许可证，故原告段亚静与被告华吉房地产物业分公司签订的《租赁协议》无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将房屋出租给原告，应承担主要责任，原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争房屋的相关情况，应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然，原告段亚静与被告华吉房地产物业分公司签订的《租赁协议》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费，因系争房屋于2018年4月24日太原市万柏林区兴华街道办事处下发搬迁通知，2018年4月25日，华吉房地产物业分公司下发腾房通知，自此原告已经无法正常使用该系争房屋，原告应当交付2017年11月6日至2018年4月25日期间的占有使用费为265645元（570354.8÷365×170），根据原告提供的证据显示，原告向被告华吉房地产物业分公司交付房屋租金173866元，原告请求被告华吉房地产物业分公司退还租赁费23764.7元，本院不予支持。原告请求的保证金20000元，因无证据证明，本院不予支持。关于原告请求的损失1800243.5元，其中装修费886040元，本院予以认定，因协议无效，原、被告各自承担二分之一的责任，即443020元，关于原告主张能移动物品及其他消费品的损失，因无证据证明，本院不予支持。被告华吉房地产公司系被告华吉房地产物业分公司的开办单位，在本案中应承担连带责任。被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，由此产生的后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告段亚静与被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司签订的《租赁协议》无效；二、被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告段亚静装修损失443020元；三、被告山西华吉房地产开发有限公司承担连带责任；四、驳回原告段亚静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10698元，由原告段亚静负担8128元，被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司负担2570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭全林 二〇一九年九月二十九日书记员 王晓娟