广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3495号原告：阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司。住所地：阳江市江城区东门南路333号。确认的送达地址：阳江市新江北路淘金湾小区7幢2楼（联系人：钟国衡）。法定代表人：林凤强，该公司董事长。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：郭伟伟，男。原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司（以下简称新都汇广场公司）诉被告郭伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新都汇广场公司的委托代理人钟国衡、被告郭伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新都汇广场公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年7月1日签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，被告立即返还位于阳江市江城区东门南路333号“新都汇时代广场”7号楼三层整层铺位给原告管理使用；2、判决被告支付租金517270元给原告（从2018年7月1日暂计至2019年3月31日，2019年4月1日起的租金按每月59800元的标准，计至被告返还租赁铺位给原告时止）；3、判决被告支付水费2625.45元给原告；4、判决被告支付逾期付款违约金给原告（以租金517270元为本金，按年利率24%的标准计算，自2019年4月1日起计至被告付清时止））；5、判决被告已付的119600元履约保证金归原告所有；6、本案诉讼费、公告费690元由被告承担。事实与理由：被告于2017年8月1日向原告承租位于阳江市江城区东门南路333号“新都汇时代广场”7号楼三层整层铺位，1495平方米，用于经营力仕健身房品牌，租赁期限为6年，即从2017年8月1日至2023年7月30日止，双方签订《新都汇时代广场物业租赁合同书》确认上述事实。合同第四条约定，商铺租金每月为59800元；履约保证金119600元；租金逾期缴纳的，原告可按每日3‰计收滞纳金（即违约金）。同时合同第八条约定，被告拖欠费用达15日以上（含15日）的，原告有权解除合同，并没收履约保证金。截至2019年3月31日，被告已拖欠租金517270元、水费2625.45元未付，严重损害了原告的利益。被告郭伟伟辩称：同意解除租赁合同。原告租金打折不明确，59800元是原租金，在不同时间段打折不一样，折扣后租金为多少不清楚。双方为租金打折事宜协商多次，最后商量总拖欠租金是280000元，从起租计至2019年5月3日。对原告的第三项请求没有意见。对于违约金及计算违约金的本金均有意见，要先有偿还日期，再计算违约金。保证金经过多次协商是在总欠款的金额中减除。本院经审理认定事实如下：原告新都汇广场公司于2012年6月6日经工商管理部门核准成立，经营范围为市场经营管理、酒店管理、物业管理等。坐落于阳江市江城区东门南路333号的新都汇时代广场购物中心二期（7号楼）建设项目于2012年12月10日领取了《建设工程规划许可证》（编号：建字第441700201200753号），建设单位为阳江春申投资置业有限公司，该公司于2019年4月22日出具《确认书》确认上述建设项目已竣工验收，并同意该项目7号楼三层整层由原告管理使用、出租，因此产生的权利和义务由原告享有并承担。2018年7月1日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租人）签订《新都汇时代广场物业租赁合同书》，合同主要约定：第二条、租赁场地和经营范围：1、甲方将位于阳江市江城区东门南路333号新都汇时代广场7号楼三层整层铺位，面积1495平方米，租赁予乙方从事经营健身房业态力仕健身房品牌；第三条、租赁期限和免租期：3.1、租赁期限为6年，即从2017年8月1日起至2023年7月30日止。3.2、免租期为11个月（以新都汇时代广场整体正式开业时间之日起计算）。3.3、租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续约权；第四条、租金、履约保证金、管理费、水电费的计算和支付：4.1、租赁商铺每月租金为59800元（含管理费），按自然月计算，第4年起每年（在前一年的基础上）递增5%。4.2、履约保证金：在签订合同时，乙方须缴纳119600元作为履约保证金，该保证金在乙方全面履行本合同各项条款和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁商铺并经甲方验收合格，结清应交的各项费用之后甲方将剩余款项不计息退还给对方。合同期内，乙方因违反相关规定而导致履约保证金被扣款的，乙方应在双方协商一致的日期内补足履约保证金，否则甲方按每日3‰计收滞纳金。4.3、公共分摊费：系场外公共卫生、公共照明、设备设施维护等服务的综合分摊费。该费到时按实际产生费用另行计算，该费每季度与租金同时缴纳。4.4、水、电费：租赁商铺内的用水量和用电量按分户水表、电表计算；水费、电费按阳江市供水、供电部门规定的收费标准计收；乙方应于每个月的5日前向甲方缴纳上个月的水、电费。4.6、租金的支付方式：先付后用，按月支付，乙方须在每月的5号前缴纳该月租金；如逾期缴纳，甲方按每日3‰计收滞纳金；第五条、甲方之权利义务：5.1、甲方按照国家有关法律、法规和政策制定新都汇时代广场各项管理制度，并有权依据管理制度对新都汇时代广场进行管理；第六条、乙方之权利义务：乙方在承租期内确因个别特殊情况需要提前终止合同，应提前三个月向甲方书面申请，经甲方审核同意后，双方结算完毕方可终止合同，但履约保证金不予退还。乙方未提前通知甲方而单方面终止履约合同，或未经甲方同意强行撤离，除履约保证金不予退还外，乙方还需向甲方支付相当于三个月的租金作为违约补偿；第八条、违约责任及免责条款：8.1、甲方有下列情形之一，应向乙方退还已收取的履约保证金及其他相关费用，并给予乙方赔偿由下列情形造成的实际损失：（1）甲方提供的商铺出现合法性方面的问题，致使乙方无法正常使用的；（2）甲方提供的商铺出现质量安全问题，致使乙方无法使用的；（3）甲方未能按合同约定的时间向乙方提供商铺，并经乙方催促后仍不能限期提供，导致乙方无法按计划时间进行装修且导致乙方延迟开业的。8.3、乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除本合同，没收履约保证金，并有权要求乙方限期搬迁。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权进一步向乙方追偿。（1）拖欠应缴任何款项及费用达15日以上（含15日）的；等内容。签订合同后，原告依约将上述商铺交付给被告使用，被告缴纳履约保证金119600元给原告。另查明，原告于2017年7月30日开业。庭审中，被告同意解除双方的租赁合同，并确认尚欠原告水费2625.45元，但其对租金的总额有异议。其主张原告诉请的50多万元租金中包含空调费，并支付过4至5万元用于抵扣空调费，租金是有打折的，履约保证金抵扣租金，其支付过2至3万元租金，且双方协商后租金总额是280000元。原告对被告的主张不予认可，其称被告所欠租金中没有包含空调费，且被告的租金是没有打折的。被告在2018年8月支付过租金20930元，在诉请总额中已扣减。原告在本案中对其的主张并未提供证据予以证实，被告亦不予认可，故对原告的主张，本院不予采纳。另，原告在诉讼中自愿放弃对违约金的请求。本院认为，根据涉案铺位建设单位阳江春申投资置业有限公司出具的《确认书》，原告取得了涉案铺位的使用权，有权对涉案铺位进行出租、经营管理和收取相关费用。原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础下签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告与被告之间形成了房屋租赁合同法律关系。签订合同后，原告已按合同约定履行了将涉案铺位交付给被告经营管理使用的义务，被告亦应按合同的约定使用租赁的铺位并履行缴交租金、管理费等义务。但被告多月没有按约支付租金给原告，已构成根本违约，且被告亦同意解除合同，根据租赁合同的约定及双方的意思表示，故原告请求解除与被告签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》，由被告返还租赁的铺位给原告，本院予以支持。原、被告从2017年8月1日签订合同后，原告自认被告已支付租金20930元，且被告在本案中未能提供证据证实其已支付的租金数额，故本院认定被告已支付的租金为20930元。原、被告在合同中约定免租期为11个月，以新都汇整体开业时间为准，即从2017年7月30日开始计算免租期，免租期的截止时间为2018年6月30日。由于被告已实际使用租赁的铺位进行经营，因此，被告应从2018年7月1日开始按每月59800元缴纳涉案铺位的租金给原告。原告请求被告支付水费2625.45元，被告无异议，本院予以支持。对于履约保证金，本案的租赁合同第八条第三款对违约责任的约定：承租方拖欠应缴任何款项及费用达15日以上（含15日）的，出租方有权单方面解除本合同，没收履约保证金，并有权要求乙方限期搬迁，若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权进一步向乙方追偿。因此，该履约保证金具有定金性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，原告主张已收取的履约保证金119600元不予退还于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司与被告郭伟伟于2017年8月1日签订的《新都汇时代广场物业租赁合同书》；二、限被告郭伟伟在本判决发生法律效力之日起十五日内退还位于阳江市江城区东门南路333号新都汇时代广场7号楼三层整层铺位（面积1495平方米）给原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司；三、限被告郭伟伟在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金给原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司（租金按每月59800元，从2018年7月1日起计至被告退还涉案铺位时止，租金总额应扣减20930元）；四、限被告郭伟伟在本判决发生法律效力之日起十日内支付水费2625.45元给原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司；五、原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司不需返还已收取被告的履约保证金119600元给被告郭伟伟；六、驳回原告阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34316元（该款原告已预交），由被告郭伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员  谭万里人民陪审员  梁端肃人民陪审员  陈丽红二〇一九年九月三日法官助理赖泳彤书记员陈蕴东附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。