江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5572号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园258号-10，（统一社会信用代码：91320200687824187Y）。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚春晖，江苏湖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芸菲，江苏湖滨律师事务所律师。被告：杨辉，男，1987年1月29日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告杨辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人沈芸菲，被告杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨辉向九龙仓物业公司支付自2014年1月1日至2018年12月31日的物业费17148元及逾期付款违约金8616.87元，合计为25764.87元；2.本案诉讼费用由杨辉承担。事实和理由：2009年10月24日，杨辉购买了无锡市时代上城B区6单元104室房屋，面积为119.14平方米，该房屋2010年12月31日已交付于杨辉。根据杨辉与无锡上都物业管理有限公司（以下简称上都物业公司）签订的《时代上城D区前期物业服务协议》，约定杨辉每月物业服务费用为2.2元/㎡，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年末月20日至30日交下一半年物业管理费，若杨辉违反协议，九龙仓物业公司有权要求杨辉补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金，但截止今日杨辉经九龙仓物业公司多次催讨，仍有17148元物业服务费用拒不支付，故诉至法院，要求判如所请。杨辉辩称，1.杨辉不认为不交物业服务费用是一件对的事情，即使是空置房，也需要缴纳一定的物业服务费用，不交物业服务费用损害到了其他业主的权益。因此自愿缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费用的70%；2.杨辉之所以不支付物业服务费用是由于涉案房屋装修期间，遭遇“搬霸”，导致装修工程延期，而“搬霸”的存在与九龙仓物业公司有关。本院经审理认定事实如下：2011年11月20日，杨辉、周超与九龙仓（无锡）置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，双方约定：杨辉、周超购买位于无锡市时代上城Ｄ区，该商品房的用途为高层住宅，建筑面积为119.14平方米；九龙仓（无锡）置业有限公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人，买受人应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续，买受人未接到通知书，则应当按本合同约定的房屋交付时间前往出卖人指定的交付地点办理交付房屋手续，买受人未按出卖人通知书规定时间或者未收到通知书而未按合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期视为房屋交付使用日期，自交付之日起，该商品房的毁损、灭失等风险和责任转移由买受人承担。同日，杨辉、周超与上都物业公司签订《时代上城D区前期物业服务协议》1份，双方约定：物业服务费用（住宅）为2.4元/月/平方米（包含公共水电费0.15元/月/平方米，电梯使用费0.3元/月/平方米），物业服务费于房屋交付之日的次月起计收，首次缴费时间为交房当日，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日-30日交下半年的物业管理费，若杨辉违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，上都物业公司有权要求杨辉补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金。2013年10月29日，九龙仓（无锡）置业有限公司将无锡市时代上城Ｄ区交付给杨辉。交房时，杨辉共计交纳6个月物业服务费1714.8元，之后至2018年12月31日止，未按照协议约定交纳物业服务费用。2011年9月7日，上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司。审理中，杨辉陈述：2014年3月，杨辉拿到房子准备装修，小区“搬霸”开口向杨辉索要12000元的建筑垃圾搬运费，由于杨辉的装修公司提出的垃圾搬运费只需要1500元，因此杨辉前往九龙仓物业公司沟通，是否能不用物业指定的“搬霸”，九龙仓物业公司表示可以。后期杨辉想使用自己的方式搬运垃圾时，九龙仓物业公司和“搬霸”却提出搬运的方式是不符合规定的，例如有些材料超过高度不能使用电梯，由于杨辉叫来的搬运车不符合物业规定，所以不能使用时代上城C区的搬运点，为此杨辉多次与九龙仓物业公司交涉，均没有得到回复。由于装修期间无法协调建筑材料的运送问题，导致装修公司三个月的工期变成六个月，最后杨辉只能叫“搬霸”搬运建筑垃圾。“搬霸”搬运建筑垃圾后，杨辉之前的所谓违规行为都能解决，可以使用电梯搬运，也可以处理建筑垃圾。这期间杨辉与九龙仓物业公司多次交涉，得到的唯一好处是12000元的搬运费减为7000元，但杨辉从未见到九龙仓物业公司负责人，“搬霸”的事情也未给过回应。本院认为，上都物业公司与杨辉签订的《时代上城D区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议成立，合法有效，双方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务，即上都物业公司应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，杨辉作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。本案中，上都物业公司已按约提供物业服务，但杨辉未按约支付相应的物业服务费用，应承担相应的违约责任。上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司，其权利义务应由九龙仓物业公司承继，现九龙仓物业公司依据《时代上城D区前期物业服务协议》的约定，按照2.4元/月/平方米的标准要求杨辉支付拖欠的物业服务费，应予支持。杨辉提出装修房屋时遭遇“搬霸”且“搬霸”系九龙仓物业公司指定，与九龙仓物业公司存在关联的抗辩意见，因未能提供证据证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。九龙仓物业公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，考虑到被告未付物业管理费事出有因，并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故九龙仓物业公司主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、杨辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡九龙仓物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费17148元；二、驳回无锡九龙仓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取计222元（无锡九龙仓物业管理有限公司已预交），由杨辉负担147元、无锡九龙仓物业管理有限公司负担75元。杨辉应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡九龙仓物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇一九年九月十二日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。