河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3920号上诉人（原审被告）：李宇，男，1976年3月25日出生，汉族，住固安县。委托代理人:王金河，河北廊飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:韩素霞，女，1966年10月18日出生，汉族，住固安县。委托代理人:陈楠，北京福和律师事务所律师。原审被告：固安县爱家房地产经纪有限公司，住所地固安县新中东街北侧、广苑公寓北楼7号。法定代表人：王少勇，职务经理。委托代理人：王坤，公司员工。上诉人李宇因与被上诉人韩素霞、原审被告固安县爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宇上诉请求：改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。庭审中上诉人补充以下意见：1.根据上诉人与被上诉人签订的存量房屋买卖合同第3条第二款第二项的规定，应由被上诉人继续申请其他银行贷款，至批准，本案中被上诉人并未向其他银行批贷，就启动诉讼程序，明显违反合同约定，因此本案不属于合同履行不能。2.根据城市房地产管理法第39条规定，划拨土地的房屋并非不能买卖，而是需报有批准权的政府审批，本案应报固安县政府审批，而不是当然的解除合同。韩素霞答辩称，1.一审判决也存在异议但是我们没有上诉，上诉状与事实不符，上诉理由中有提到因为被上诉人的原因不能批贷，但实际情况是上诉人隐瞒了土地的性质，在双方签订的合同中第二条第二款中有写明是出让但实际是划拨，这是银行不放款的原因，在一审的诉讼中法官也说了，能不能找到其他银行放款，但是仍然没有放款的银行，不能放款的理由不是我方原因造成，根本原因是上诉人土地属于是划拨取得。2.刚才庭审中提出的理由说不能放款需申请其他银行继续放贷，这是不能实现的，这根本原因也不是我方。上诉人故意隐瞒土地的取得方式。3.划拨可以交易，但是上诉人在我方买房的时候没有告知该房屋土地权是划拨取得，却告知是出让的方式取得，所以上诉人的上诉理由是不成立的，综上不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。爱家公司答辩称，购房意向金1万元已经转为中介费，我们对一审判决返还1万元的意向金是不服的，但是没有上诉。韩素霞向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原被告之间2016年12月8日签订的《房屋买卖合同》、2016年12月16日签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》；2.请求判令被告李宇向原告双倍返还定金463600元；3.请求判令被告李宇返还原告已支付的购房款300000元；4.请求判令被告固安县爱家房地产经纪有限公司返还原告买房意向金10000元，中介服务费、银贷费及评估费23100元，共计33100元；5.请求判令诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年12月8日，原告韩素霞通过固安县爱家房地产经纪有限公司与被告李宇签订《房屋买卖合同》，原告购买被告李宇固安县工兴小区1-3-501室，合同约定：房屋总价款1159000元，房屋性质为住宅，居间费18700元，贷款代理费11000元。如乙方（韩素霞）需丙方（固安县爱家房地产经纪有限公司）为其办理贷款，乙方须在签订合同后4日内向甲方（李宇）交纳300000元（包含定金4万元）作为首付款，甲方收讫首付款后，开始协助甲、乙双方办理房屋产权过户手续，乙方支付余款的具体方式为二手房按揭贷款。合同签订当日，原告支付被告李宇定金40000元，李宇为原告出具收条一张。原告向被告固安县爱家房地产经纪有限公司交纳买房意向金10000元。2016年12月13日，原告向被告固安县爱家房地产经纪有限公司交纳中介费、银贷费、评估费23100元。2016年12月16日，原告与二被告再次签订《廊坊市存量房屋买卖合同》，约定乙方（韩素霞）在签订该合同的同时支付定金231800元，首付款及定金共计300000元。双方约定乙方（韩素霞）申请贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的费用由乙方自行承担。甲方（李宇）应当在银行贷款下发之日将房屋交付给乙方，乙方应当在银行贷款之日将房款全部付清，三方还就其他事项进行了约定。当日被告李宇收取原告韩素霞房款200000元和60000元。在合同履行过程中，被告固安县爱家房地产经纪有限公司为原告韩素霞与被告李宇办理了涉案房产的房屋产权交易抵押确认书并为原告办理了个人住房（商业用房）担保借款合同，后因不动产登记中心未及时办理过户手续，银行贷款也未下发，原告与被告李宇产生纠纷。2018年7月3日，原告诉至本院，要求被告李宇履行房屋买卖合同，协助办理贷款及过户手续，支付违约金。本院2018年9月17日作出（2018）冀1022民初2279号民事判决书，判决李宇协助韩素霞办理固安县工兴小区1-3-501室房屋过户登记，并协助韩素霞办理房屋按揭贷款。判决生效后，原告申请本院强制执行，银行告知鉴于该房屋土地性质为划拨土地，不予放贷。2019年1月9日，原告诉至本院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并由李宇返还购房款及双倍返还定金，由固安县爱家房地产经纪有限公司返还中介费等费用，诉讼期间，原告撤回执行申请。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《廊坊市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应予认定。被告李宇提交的房产证上未有显示房屋土地性质为划拨，合同履行过程中，因涉案房屋土地性质为划拨土地，银行不予批贷，导致履行不能，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《廊坊市存量房屋买卖合同》应予解除，解除后被告李宇应当返还原告购房款。关于定金问题，一、定金合同属于实践合同，被告实际收取原告定金为40000元；二、被告收取原告定金时间在2016年12月8日，从原告主张的购房款300000元同时包括了该定金40000元，可以认定该定金性质属于订约定金，双方合同已经签订，该定金已经实现了保证双方房屋买卖合同签订的目的并计入了购房款，原告主张双倍返还，一审法院不予支持。关于原告主张被告固安县爱家房地产经纪有限公司返还中介服务费、银贷费及评估费23100元，被告固安县爱家房地产经纪有限公司提交了个人住房（商业用房）担保借款合同及房屋产权交易（抵押）确认书，原告对真实性认可，结合原、被告三方签订的两份合同，能够认定被告固安县爱家房地产经纪有限公司已经从事了相关居间服务，原告起诉被告李宇要求履行合同也可印证该事实。该居间关系中被告固安县爱家房地产经纪有限公司的义务已经完成，由此原告要求被告固安县爱家房地产经纪有限公司返还买房意向金10000元及中介服务费、银贷费、评估费33100元中的中介服务费、银贷费及评估费23100元，一审法院不予支持。被告固安县爱家房地产经纪有限公司主张买房意向金10000元已计入房款交付给被告李宇，未提交相应证据，应将收取原告的买房意向金返还原告，被告固安县爱家房地产经纪有限公司与被告李宇就该10000元买房意向金，由二被告另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩素霞与被告李宇2016年12月8日《房屋买卖合同》及2016年12月16日《廊坊市存量房屋买卖合同》中原告韩素霞与被告李宇之间合同约定。二、被告李宇于本判决生效后二十日内返还原告韩素霞购房款300000元。三、被告固安县爱家房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告韩素霞买房意向金10000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11867元，减半收取计5933.5元，原告韩素霞负担2900元，被告李宇负担2900元，被告固安县爱家房地产经纪有限公司负担133.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。除一审查明事实外，二审另查明，被上诉人申请执行的（2018）冀1022民初2279号民事判决，因不能办理贷款被上诉人撤回执行申请后，一审法院已作出（2019）冀1022执107号执行裁定书，裁定终结河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初2279号案件的执行。本院认为，上诉人李宇提交的房产证上未有显示房屋土地性质为划拨，合同履行过程中，因涉案房屋土地性质为划拨土地，银行不予批贷，导致履行不能，一审法院据此判令解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《廊坊市存量房屋买卖合同》，并判令上诉人返还被上诉人购房款并无不当。综上所述，李宇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800.0元，由上诉人李宇负担。本判决为终审判决。审判长  王章水审判员  柴秋芬审判员  罗丕军二〇一九年九月三日法官助理杜振辉书记员何欢