安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7667号上诉人（原审被告）：浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司，住所地安徽省庐江县庐城镇潜川路6号东方华庭综合楼二楼201、202号。法定代表人：许玉超，该公司经理。委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐璐，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王孝春，男，1968年4月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。原审被告：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1。法定代表人：赵建忠，该公司董事长。原审被告：庐江县广源置业发展有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇潜川路6号。法定代表人：邓文平，该公司董事长。委托诉讼代理人：董本秀，女，该公司员工。上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司（以下简称佳源物业庐江分公司）因与被上诉人王孝春、原审被告浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源物业公司）、庐江县广源置业发展有限公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳源物业庐江分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判以400万元为基数按照同期贷款利率计算违约金。2、一审、二审诉讼费用由王孝春承担。事实与理由:1.一审计算滞纳金的基数高、利率高。双方签订的《房屋租赁合同》约定，王孝春应于2015年7月30日前支付第四其租金120万元，佳源物业庐江分公司于2015年12月31日前交付房屋，但实际上，王孝春在付款期间届满后一直未支付，佳源物业庐江分公司享有顺序履行抗辩权。因此，佳源物业庐江分公司的滞纳金基数应为400万元（620万元-120万元-100万元），一审法院当然的适用（2018）皖01民终8276号判决认定的事实，并没有对本案重要事实进行重新审理，致使利率高，应当按照同期贷款利率计算。2.佳源物业庐江分公司虽然迟延交付房屋，但是王孝春在接受房屋时并未提出延迟交付给其造成了损失。一审中，王孝春也没有向法院提交任何给其造成损失的相关证据，一审法院认定的滞纳金过分高于损失，请求予以减少。王孝春辩称，1.王孝春迟延交付第四期合同价款120万元不构成违约,佳源物业庐江分公司由此要求减少本案违约金计算基数120万元不能成立。根据双方所订《房屋租赁合同》规定,王孝春应于2015年7月30日支付第四期价款120万元。可是,在当年7月份,王孝春发现早在2014年10月份,房屋开发商即本案一审被告广源公司、施工方安徽省佳源建设工程有限公司以及章荣林等五方达成一份《协议书》,将涉案房屋转让给章荣林、钱学庄等人。佳源物业庐江分公司与王孝春达成的合同第六条第(一)项第6目规定,佳源物业庐江分公司保证租赁房屋不存在任何纠纷,不得将房屋出租、抵押给其他第三方。在此情况下,王孝春多次同佳源物业庐江分公司交涉,要求解决前述问题,否则暂停支付其余款项,佳源物业庐江分公司也明确表示同意。直到2015年12月初,佳源物业庐江分公司告知王孝春已退还章荣林50万元,与章荣林之间的纠纷已经解决。王孝春经过核实后于2015年12月22日将第四期价款120万元支付给佳源物业庐江分公司。可见,王孝春并非无缘无故迟延支付第四期价款,而是在佳源物业庐江分公司存在同一房屋一租一卖,丧失商业信誉,可能丧失交付房屋能力的情况下行使不安抗辩权,不构成违约。对此,庐江县人民法院(2017)皖0124民初5902号、合肥市中级人民法院(2018)皖01民终8726号民事判决书均作了明确的认定。因此,佳源物业庐江分公司以此为理由要求减少违约金计算基数120万元,显然不能成立。2.佳源物业庐江分公司要求按银行贷款利率标准计算逾期交房违约金无法成立。双方在《房屋租赁合同》中约定,逾期交房或逾期付款,均按日1‰支付滞纳金。在佳源物业庐江分公司诉王孝春房屋租赁合同纠纷案件中,佳源物业庐江分公司要求按日1‰计算逾期付款违约金,一、二审法院根据案件实际情况将之调整为年利率18%,而且所判违约金王孝春已全额支付到位。在前案中,佳源物业庐江分公司不认为年利率18%计算标准高,甚至于对此还不满足。在本案中涉及到自已违约、需支付王孝春违约金时又认为年利率18%过高,要求按银行贷款利率计算,实为采用双重标准,于法、于理、于情均不相符合。3.在双方办理房屋交付手续前后,王孝春多次与佳源物业庐江分公司交涉逾期交房问题,并因此而迟延支付最后一期合同价款。退一步说,即使交房时王孝春未提及逾期交房损失赔偿问题,也不意味着佳源物业庐江分公司已经放弃或丧失此项权利。广源公司陈述，同意佳源物业庐江分公司的上诉意见。王孝春向一审法院起诉请求：1.判决佳源物业庐江分公司、广源公司支付逾期交房滞纳金899000元（620万元×145日×1‰/日）及该款自2016年5月26日起按照年利率5%标准计算的逾期利息，计算至实际支付之日。佳源物业公司承担连带责任。2.判决佳源物业庐江分公司、广源公司向王孝春提供房屋价款620万元的收费发票。3.本案诉讼费及王孝春的律师代理费20000元由佳源物业庐江分公司、广源公司、佳源物业公司承担。一审法院认定事实：2015年1月15日，王孝春与佳源物业庐江分公司签订一份《房屋租赁合同》约定，佳源物业庐江分公司将位于“佳源·东方华庭会所”西侧建筑面积2019.13㎡房屋（包括该房屋与会所围合内的空地）出租给王孝春使用，租赁期限与房屋的自然/法定使用年限一致，房屋价款620万元由王孝春分五期支付：2015年1月15日前支付诚意金1000000元，2015年1月30日前支付2000000元，2015年3月30日前支付1000000元，2015年7月30日前支付1200000元，2015年12月31日前支付1000000元，佳源物业庐江分公司需开具收据凭证，不开具租赁发票。佳源物业庐江分公司应于2015年12月31日前交付房屋，逾期需按日支付1‰滞纳金。解决争议的律师费（争议标的的2%）由败诉方承担。广源公司作为会所的开发商，向王孝春出具了确认函，确认该合同并承接合同项下的全部权利义务。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，王孝春按约履行了第一、二、三期支付义务，于2015年12月22日履行了第四期支付义务，未履行第五期支付义务，佳源物业庐江分公司提起了诉讼。佳源物业庐江分公司于2016年5月25日履行了交房义务。佳源物业庐江分公司以王孝春违约迟延支付房屋租赁款为由提起诉讼，要求王孝春支付房屋租赁款及滞纳金。案经安徽省合肥市中级人民法院终审判决认定，王孝春迟延支付第四期房屋租赁款1200000元系行使不安抗辩权，不构成违约。2015年12月31日，佳源物业庐江分公司和王孝春互负的债务均已届清偿期限，佳源物业庐江分公司未按约交房，王孝春未按约支付第五期房屋租赁款，双方的履行均不符合约定，构成违约。王孝春2015年12月31日未支付第五期房屋租赁款1000000元，系行使同时履行抗辩权，佳源物业庐江分公司在于2016年5月25日履行了交房义务后，主张同时履行抗辩权事由消失，王孝春不得再主张同时履行抗辩权，而须立即履行支付第五期房屋租赁款1000000元的义务。同时判决认定，佳源物业庐江分公司诉请王孝春按照1‰/日计算逾期付款滞纳金明显过高，酌情确定按照年利率18%计算逾期付款滞纳金。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案佳源物业庐江分公司与王孝春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效成立，双方均应按约全面履行。本案房屋的合同约定交付时间为2015年12月31日前，而实际交付时间为2016年5月25日，迟延交付145日，佳源物业庐江分公司迟延交付房屋构成违约，依据合同约定应当承担违约责任。但佳源物业庐江分公司2015年12月31日前未交付房屋与王孝春2015年12月31日前未支付第五期房屋租赁款1000000元享有同时履行抗辩权，故计算支付滞纳金的基数应当在总额620万元中扣减1000000元；同时按照对等原则，该院酌定调整滞纳金计算标准为年利率18%，本案滞纳金计算数额为371835.62元（520万元×145日×18%÷365日）。关于开具税务发票问题，不是本案双方约定的合同内容，且该内容属税法调整范畴，本案不予处理。王孝春主张滞纳金迟延给付利息没有法律依据，本院不予支持。本案双方均构成违约，皆有过错，王孝春主张律师代理费没有事实根据，该院亦不予支持。广源公司作为会所的开发商，向王孝春出具了确认函，确认本案房屋租赁合同并承接合同项下的全部权利义务，即成为合同的相对方权利义务人，应当同佳源物业庐江分公司一并承担合同义务。佳源物业庐江分公司为佳源物业公司设立的分支机构，佳源物业公司对佳源物业庐江分公司的经营行为依法应当承担最终责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司、浙江佳源物业服务集团有限公司、庐江县广源置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付王孝春逾期交房滞纳金371835.62元；二、驳回王孝春的其他诉讼请求。案件受理费13914元，由王孝春负担8348元，由浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司、浙江佳源物业服务集团有限公司、庐江县广源置业发展有限公司负担5566元。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，一审认定佳源物业庐江分公司承担2016年1月至2016年5月25日期间的逾期交房滞纳金，王孝春虽未在合同约定时间支付第四期房款，但本院生效的（2018）皖01民终8726号民事判决已经认定王孝春迟延支付第四期房款系履行不安抗辩权，不构成违约，且王孝春已经于2015年12月22日支付了该第四期120万元购房款，故在一审认定的佳源物业庐江分公司承担逾期交房违约责任的期间内，王孝春不存在逾期支付第四期房款120万元的情形，佳源物业庐江分公司上诉主张扣除该120万元的滞纳金计算基数没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的标准问题，王孝春租赁案涉房屋用于经营幼儿园，佳源物业庐江分公司迟延交付房屋影响王孝春的开办经营，一审在双方约定的滞纳金的标准的基础上，酌定按照已付房款的年利率18%的标准计算系一审法院的自由裁量权，未有明显不当，本院予以维持。综上，佳源物业庐江分公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13914元，由佳源物业庐江分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年九月十九日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。