广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2225号上诉人（原审原告）：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路65号志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄言熙，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：贾小兰，女，1970年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪公司）因与被上诉人贾小兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。志洪公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实重新审核和认定。事实和理由：1.志洪公司自2011年经坦洲镇人民政府及相关部门授权负责管理志洪嘉园小区物业至2017年8月，收费标准已远低于中山市物业管理费收费标准，一审不顾坦洲镇同类型小区物业管理水平及收费标准，以志洪公司“不具备物业服务企业资质”为由判定志洪公司将收费标准由每平方米1.4元降至每平方米1.12元，加大了志洪公司因业主拖欠物管费而承担的损失。2.志洪公司在一审庭审中强调坦洲镇供水公司只抄取志洪嘉园小区的总表并由志洪公司定期以志洪公司名义交费，并不负责分表读数的抄取及收费，故志洪公司提交的证据之一“水电费发票”皆为总表读数及用电、用水价格总额，一审法院以“提供的水电费发票并非被告房屋所产生的费用，与其制作的缴费通知单不能对应”为由判决业主不需交纳水费。志洪公司作为一个房地产开发商，若不是为小区住户集体买单，缘何在一个入住率90%的小区每月都使用近4万元的水电费。3.志洪公司与“新华力物业管理公司”签订《合作合同》，约定由志洪公司以新华力名义实际管理志洪嘉园小区，2017年4月至2017年9月志洪公司支付物业管理处员工工资，支付志洪嘉园小区水费（至2017年8月）及公共区域电费，出资维护志洪嘉园小区物业管理，以保障小区住户的居住状态平稳正常，即使未与业主签订《物业服务合同》，却已成为事实管理。一审法院以“合作合同不能对志洪嘉园小区业主产生拘束力”为由，不支持志洪公司收费主张。综上，志洪公司管理期间，为住户提供了物业管理服务，各项支出附有发票作为证据，一审认定事实错误，适用法律错误，请求法院依法改判或发回重审。二审期间，志洪公司明确表示：1.申请撤回上述第3点关于新华力公司管理期间的管理费用的上诉理由；2.由于分摊到每一住户的电费金额很小，且2015年4月开始已经由供电部门直接向住户直接收取该部分费用，故放弃上诉理由第2项中的公共电费部分，也放弃主张公共水费部分，理由同公共电费一致；3.志洪公司现只上诉要求业主交纳物业服务费以及每一个住户实际使用的水费。贾小兰二审期间未发表答辩意见。志洪公司于2018年10月9日向一审法院起诉请求：⒈判令贾小兰立即支付自2016年5月1日至2017年3月31日拖欠的由志洪公司管理志洪嘉园小区期间物业费970.04元及其他费用953.69元，合计1923.73元；⒉判令贾小兰立即支付自2017年7月1日至2017年8月31日拖欠的由志洪公司挂靠珠海新华力物业管理有限公司（以下简称新华力公司）管理志洪嘉园小区期间物业费512.55元及其他费用138.36元，合计650.91元。一审法院认定事实：志洪公司系中山市坦洲镇十四村志洪嘉园住宅小区的开发商，贾小兰系该小区A区1幢501房业主，该房建筑面积为52.64平方米。在小区原前期物业服务企业退出后，志洪嘉园小区由志洪公司自2011年临时接管至2017年3月底，期间小区业主或业主委员会均未与志洪公司签订物业服务合同。2017年3月1日，志洪嘉园小区业主委员会（甲方）与新华力公司（乙方）签订志洪嘉园小区物业管理服务合同（编号：ZSZHIHONG001），约定由乙方对志洪嘉园小区提供物业服务。2017年5月10日，新华力公司（甲方）与志洪公司（乙方）签订志洪嘉园物业经营合作合同，约定：同意乙方挂靠在甲方名下以甲方的企业名称经营志洪嘉园小区物业管理服务项目，从事甲方与志洪嘉园小区业主委员会签订的志洪嘉园小区物业管理服务合同范围内的管理项目。志洪公司主张其是按照中山市住宅物业服务费政府指导价的标准以每平方1.4元收取物业服务费。其他费用包括对讲机维护费、梯灯电费、水电费、排污费、二次加压电费、水泵房零件更换维修费以及每月吸粪费用。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。从2011年临时接管至2017年3月底，志洪公司一直在志洪嘉园小区提供物业服务，贾小兰对此事实不持异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。作为物业服务提供者，应当按照合同约定或法律规定对物业服务区域内的房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，与之对应，作为业主也应支付合同约定或与物业服务水平相适应的物业服务费用。因志洪公司并未与贾小兰或小区业委会签订物业服务合同，未就物业服务的内容及服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应符合权利义务对等和公平原则，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则来确定；参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在志洪公司不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，一审法院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为贾小兰应交纳的物业服务费标准,对志洪公司在此范围内即2016年5月1日至2017年3月31日的物业服务费合共648.52元（11个月×52.64㎡×1.12元/㎡）的请求予以支持，超出部分予以驳回。对于志洪公司主张的其他费用，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因志洪公司提供的缴费通知单系其单方作出，其提供的水电费发票并非贾小兰房屋所产生的费用，与其制作的缴费通知单不能对应，且志洪公司未提供接受委托收取该费用的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由志洪公司对此承担举证不能的法律后果，故对其相应主张，一审法院不予支持。对于志洪公司主张的2017年3月31日之后的物业管理费及其他费用，因与志洪嘉园小区业主委员会达成物业服务合同的相对方为新华力公司而非志洪公司，在2017年3月31日之后志洪公司与贾小兰之间并不存在物业服务合同关系，志洪公司与新华力公司签订的志洪嘉园物业经营合作合同不能对包括贾小兰在内的志洪嘉园小区业主产生拘束力，志洪公司以该经营合作合同为依据向贾小兰主张物业管理费用理据不能成立，一审法院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、贾小兰于一审判决生效之日起七日内向志洪公司支付拖欠的2016年5月1日至2017年3月31日的物业服务费648.52元；二、驳回志洪公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取计25元（志洪公司已预交），由贾小兰负担（贾小兰于一审判决生效之日起七日内迳付志洪公司）。本院二审期间，志洪公司提交如下新证据：1.物业服务费、自来水费主张金额明细，拟明确志洪公司诉求；2.中山坦洲自来水有限公司信息公开回复，拟证实供水公司只为志洪嘉园小区安装了两个水表，且未移交二次供水设施，小区的供水协议由志洪公司与供水公司签订，水费由志洪公司交纳；3.志洪嘉园2016年6月-2017年3月住宅水费使用情况公示，拟证实小区各业主住宅自来水使用的情况；4.物业费催缴通知书，拟证实业主经催缴仍未交纳物业费；5.公示图片，拟证实证据3-4有在小区公告栏公示；6.收据、发票等，拟证实志洪公司管理期间履行了应尽的义务，在大部分业主不交物业费的情况下仍垫资为业主提供优质服务；7.中山坦洲自来水有限公司客户缴费清单，拟证实志洪公司2015年1月-2017年7月为志洪嘉园小区住户缴纳水费情况，每吨水基本水费1.66元，污水处理费0.89元；8.前期物业服务合同，拟证实志洪公司主张的每平方米1.4元远低于前期物业服务费的每平方米1.8元；9.中山市康城物业管理服务有限公司的发函，拟证实部分业主习惯性拖欠物业费。贾小兰未针对上述证据发表质证意见，且贾小兰二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2009年11月12日，志洪公司向中山坦洲自来水公司申请报装新水表（包括水表口径为80mm的建筑用水水表，以及水表口径为40mm的商业用水水表）。2009年11月20日，志洪公司（甲方）与中山坦洲自来水有限公司（乙方）就上述申请的供水事宜签订《供用水服务协议》，并约定水表口径40mm的商业用水执行1.9元/立方米的供水价格、水表口径80mm的建筑（30621）用水执行1.9元/立方米的供水价格。另外，根据志洪公司二审提交的住宅水费使用情况公示表格以及该公司物业服务费、自来水费主张金额明细表格反映，志洪嘉园住宅小区A区１幢501房于本案争议期间发生的水费具体如下：2016年5月水费0元，6月水费10.2元，7月水费7.62元，8月水费15.3元，9月水费7.65元，10月水费10.2元，11月水费7.65元，12月水费10.2元，2017年1月水费7.65元，2017年2月水费0元，2017年3月水费5.1元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。围绕志洪公司的上诉，现本案二审争议焦点有二，一系物业服务费收费标准问题，二系代缴水费问题。首先，关于物业服务费收费标准问题。虽然志洪公司至今未取得相应的物业管理资质，但经查，该公司自2011年起至2017年3月底为志洪嘉园住宅小区提供物业服务，涉案小区业主对该事实亦不持异议，故志洪公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系。现志洪公司主张业主应按1.4元/平方米/月的标准向其交纳物业服务费。本院认为，因志洪公司与业主之间从未就涉案小区的物业服务内容、服务费标准等签订书面物业服务协议，且志洪公司在本案中也未举证证实涉案业主在2016年5月前一直系按1.4元/平方米/月标准向其公司交纳物业服务费，故应承担举证不能的不利法律后果，本院对其要求按1.4元/平方米/月标准计付物业服务费的主张不予支持。考虑物业服务费是用于整个住宅小区设施的维护保养、住宅小区正常秩序维护所必需的费用，业主支付物业服务费有利于物业公司改善服务质量，也有利于小区整体管理，以及志洪公司提供的服务项目和服务质量情况，一审法院参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，酌情判决业主按1.12元/平方米/月的标准向志洪公司支付争议期间的物业服务费，并无不妥，本院予以维持。其次，关于代缴水费问题。经查，由于历史原因造成志洪嘉园小区未实现由供水公司抄表到户，供水公司只向涉案小区的总表用户即志洪公司计收水费，小区业主不能直接向供水公司缴纳水费，而只能通过志洪公司代收代付的形式交水费。若涉案小区业主不向志洪公司支付代缴水费，在其用水已实际发生、按现状不能直接向供水公司缴纳水费且志洪公司已实际将业主的应缴水费支付给供水公司的情况下，则其实际已产生的应付未付的水费将构成不当得利，也应当向志洪公司返还。故在业主本案中未提交相应相反证据且志洪公司主张的代缴水费标准并无明显过高的情况下，志洪公司依据其抄取的用水量以及供水公司实际向其收取水费的标准，主张贾小兰支付2016年5月1日至2017年3月31日代缴水费合计81.57元（0元+10.2元+7.62元+15.3元+7.65元+10.2元+7.65元+10.2元+7.65元+0元+5.1元），本院予以支持。最后，志洪公司二审期间撤回关于公摊水费及公摊电费的上诉意见，系当事人对自身合法权益的处分，本院可予准许，对该部分本院不再进行审查。另鉴于志洪公司一审期间怠于举证证实其所主张的代缴水费事实，至本案二审期间才履行相应举证义务，故据此产生的二审上诉费用应由其自行负担。综上所述，对于志洪公司的上诉请求，除因其二审提交新证据致本院对代缴水费部分予以相应调整外，其余上诉请求理据均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21218号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21218号民事判决第二项；三、贾小兰于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市志洪房地产开发有限公司支付拖欠的2016年5月1日至2017年3月31日的代缴水费81.57元；四、驳回中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（中山市志洪房地产开发有限公司已向一审法院预交），由中山市志洪房地产开发有限公司负担15元，由贾小兰负担10元（贾小兰于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市志洪房地产开发有限公司）；二审案件受理费50元（中山市志洪房地产开发有限公司已向本院预交），由中山市志洪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月二十九日书记员  严贝贝