北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初8009号原告：方铭，女，1990年3月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李云洲，北京市茂源律师事务所律师。被告：北京古北水镇房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。统一社会信用代码x。法定代表人：宋海林，董事长。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。原告方铭与被告北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方铭之委托诉讼代理人李云洲，被告古北水镇开发公司之委托诉讼代理人张策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方铭向本院提出诉讼请求：1.判令古北水镇开发公司向我支付迟延交房违约金、损失赔偿金共计863037元；2.诉讼费和律师费由古北水镇开发公司承担。事实及理由：2016年9月24日，我与古北水镇开发公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定的房屋交付期限为2018年12月31日前。合同签订后我依约支付全部房款5753580元，古北水镇开发公司通知我交房后，我发现古北水镇开发公司承诺的市政基础设施和其他设施未达到交付条件，电话通信线、有线电视线、供气至今未达到交付条件、未提供相关水质报告，未提供建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、工程竣工验收合格证书、消防合格、人民防空合格、防雷装置合格等相关文件，因此我拒绝接受房屋，古北水镇开发公司未在约定期限交付具备交付条件的房屋，构成违约，双方签订的合同中关于逾期交付房屋违约金累计不超过已付款5%的约定，违反了公平原则，应属无效，且长期迟延交房给我造成巨额损失，故诉于法院。古北水镇开发公司辩称：涉案房屋在交付之前经过竣工验收，小区内市政公用基础设施及绿化工程也已经过竣工验收，各项工程符合规划设计的规定及施工规定，房屋具备交房条件；我公司按时通知方铭于2018年12月31日收房，但被其拒绝，我公司已经履行了交房义务，不存在迟延交房的情形：方铭所述的水、气、暖不通，因为房屋制热系统是天然气制热，制热之后才能通水，房屋交房日期正值冬季，所处的位置气温极低，方铭在收房之后将天然气充值即可使用，涉案房屋水、气、暖、网络、电视等端口都已经接通，不存在不通的问题；方铭主张违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，方铭主张赔偿金的诉讼请求缺乏事实依据，而且根据合同法的规定违约金和损失不得同时主张，综合以上意见，我公司不同意方铭的诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：2016年9月24日，方铭与古北水镇开发公司签订《北京市商品房预售合同》一份，约定方铭购买古北水镇开发公司开发的位于密云区x镇x村密云区x镇x旅游区x期x-x1、x-x2、x-x3、x-x4地块住宅小区项目x#住宅楼x层x室，套内建筑面积141.36平方米，房屋价款5753580元。该商品房的用途为普通住宅。合同第十二条约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年12月31日前达到使用条件；（2）供电：2018年12月31日前达到使用条件；（3）供暖：2018年12月31日前达到使用条件；（4）供气：2018年12月31日前达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年12月31日前交付，敷设到户；（6）有线电视线：2018年12月31日前交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：见补充协议。补充协议第八条、对市政基础设施和其他设施的补充约定：3、因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施，如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施；若交付时供水、排水设施未与城市公共供排水管网连接或无法正式供电的，出卖人向买受人提供临时性供水、排水、供电设施即视为具备交付条件。6、有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖等配套设施的交付指竣工并达到使用条件，其使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定。合同第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，买受人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交房期限届满之次日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并与该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房（略）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，累计不超过已付款总额的5%；并以该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方同时签订北京市前期物业服务合同、违约责任约定、补充协议等事宜，其中补充协议约定，补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。双方签订北京市商品房预售合同后，方铭向古北水镇开发公司交纳了房款。2018年12月11日，古北水镇开发公司向方铭发出入住通知书，方铭认为涉案房屋未达到交付条件，故未接收房屋，并以此为由诉于本院。诉讼过程中，方铭向本院提交证据如下：证据1、《北京市商品房预售合同》一份，证明涉案合同成立生效；证据2、入住通知单，证明方铭已将房款全部交付，履行了合同义务；证据3、关于x二期交房相关事宜的回复意见，证明涉案房屋附属设施质量很差，不符合交付条件；证据4、户型图，证明涉案房屋为高档住宅；证据5、光盘4张及房屋管家和业主的微信截图，证明今年4月初古北水镇开发公司又通知一次集中交房，同时证明涉案房屋在今年4月14日不具备交房条件。证据6光盘，证明经向移动、联通及有线电视公司询问，涉案房屋固话及有线电视未开通。经质证，古北水镇开发公司对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，并表示该证据恰好证明其公司已经按时通知方铭收房，不存在延迟交房的情形；对证据3的真实性目前无法核实，与本案没有关联性：对证据4户型图宣传页的真实性没有异议；对证据5的质证意见为：视频拍摄时间是在2019年4、5月份，并不能证明涉案房屋在2018年12月31日不具备交房条件，与本案不具有关联性。关于网络、电视不通的问题，视频中歌华有线的工作人员明确回答涉案房屋所在楼栋可以安装有线电视，负责安装网络的人员回答需与物业工作人员接洽、调试再报装，事实上这些市政基础设施都是具备安装条件的，根据合同约定，即使网络、电视没通也不构成逾期交房；对证据6的质证意见：对于视频的真实性和合法性不予认可，目前我公司已将管道和设备安装完毕，目前没有开通是相关市政配套设施公司的原因，与我公司无关，根据补充协议第10条的约定，我公司无需承担违约责任。古北水镇开发公司向本院提交证据如下：证据1、工程竣工验收记录，工程名称：密云县x镇x旅游区x期（x-x2地块）x1#住宅楼等6项工程,工程竣工验收意见：符合设计和规范要求，工程质量合格；证据2、市政公用基础设施验收证明，显示工程名称：密云县x镇x旅游区x期（x-x2地块）x1#住宅楼等6项工程，验收范围：红线内小市政的雨水、污水、中水工程、道路照明等。验收意见：经检查，市政雨污水、中水管道的管径、接口、坡度；检查井砌筑观感质量及数量；路灯、草坪灯、景观照明灯的数量、测试数据等均符合设计及施工规范要求。建设单位、设计单位、监理单位及施工单位均在该验收证明盖章；证据3、绿化工程完工报告。工程名称：密云县x镇x旅游区x期（x-x2地块）x1#住宅楼等6项工程，验收内容：绿地率，绿化物种数量及质量，绿化分区合理性、整体绿化效果等，验收意见：经检查，工程质量符合有关法律、法规、工程建设强制性标准和验评标准、绿地率超过30%，符合设计文件及合同要求。苗木质量达到规定要求，数量准确，施工技术资料汇集整理基本齐全；证据4、中国联通网络通信有限公司北京市密云分公司于2018年11月16日出具的通讯竣工证明，内容为：北京古北水镇房地产开发有限公司建设的：“密云县x镇x旅游区x期（x-x2地块）x1-x9#楼（密云县x镇x旅游区x期项目）”市政配套的网络、电话通信工程已竣工并达到通信安装条件；证据5、北京市密云区文化委员会于2018年12月18日作出的北京市新建商品住宅小区有线广播电视网络工程验收合格证明，内容为：北京古北水镇房地产开发有限公司：你公司建设的北京市密云区x镇x村x号院x1#、x2#、x3#、x4#、x5#、x6#、x7#、x8#、x9#、x10#、x11#、x12#、x13#、x14#、x15#、x16#、x17#、x19#、x20#、x21#、x22#、x23#、x24#、x25#、x26#、x27#、x28#、x29#、x30#、x31#、x32#、x33#楼，x村x1号院x1#、x2#、x3#、x4#、x5#、x6#楼，其中有线广播电视网络工程符合北京市新建商品住宅小区有线广播电视网络工程建设验收标准，验收合格。经质证，方铭对上述证据不予认可，表示上述证据应在第二次庭审之前提交，程序上不应作为证据使用，且提供的证据中不包括水、电、气的情况，也与其现场勘察的不符。诉讼过程中，本院前往诉争房屋所在地进行现场勘查，经勘查，涉案房屋所在小区绿化状况良好，小区非市政道路能够正常通行；涉案房屋内部供水、供电、供暖及供气管道及设施已敷设、涉案房屋院内存在雨后地基旁绿地部分轻度塌陷的情况。另查，涉案房屋的现房号为x村x1号院x1号楼。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。方铭与古北水镇开发公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。关于方铭主张的涉案房屋未达到交付条件，本院认为：1、根据双方所签合同及补充协议的约定，涉案房屋的供水、供电、供暖应于2018年12月31日前达到使用条件，供气应于2018年12月31日前达到设备可以使用的条件，根据本院现场勘查的情况，涉案房屋内部供水、供电、供暖及供气管道及设施已敷设，即供水、供电、供暖及供气均已达到使用条件，何时开通并不属于开发商的合同义务，应由方铭向相关设施的服务提供商申请办理，方铭虽称涉案房屋的供水、供电、供暖及供气未在2018年12月31日前达到使用条件，但未向本院提供证据证实，故本院对其该项主张不予支持；2、方铭主张电话通信线及有线电视线未在2018年12月31日前达到敷设到户的条件，根据古北水镇开发公司提交的通信竣工证明及北京市新建商品住宅小区有线广播电视网络工程验收合格证明，在2018年12月31日前，涉案房屋的网络、电话通信工程已竣工并达到通信安装条件，有线广播电视网络工程业已验收合格，达到合同约定的“敷设到户”的标准，故对方铭的该项主张，本院不予支持；3、关于方铭主张古北水镇开发公司未提供建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、工程竣工验收合格证书、消防合格、人民防空合格、防雷装置合格等相关文件，根据古北水镇开发公司提交的工程竣工验收记录，涉案房屋已于2018年12月18日经竣工验收合格，且双方在合同中并未约定古北水镇开发公司在交付房屋时有提供工程竣工验收合格证书、消防合格、人民防空合格、防雷装置合格等文件的义务，故对方铭的该项主张，本院不予支持；4、关于方铭主张涉案房屋院内有大坑及回填垃圾，不具备交房条件的意见，根据方铭提交的视频证据，并未发现涉案房屋院内有明显的大坑，但本院在现场勘察时发现，涉案房屋院内确有地基旁绿地轻度塌陷的问题，该问题属于房屋附属设施的质量问题，古北水镇开发公司在保修期内应当承担修复责任，方铭以涉案房屋院内有大坑及回填垃圾即主张房屋不具备交付条件的意见，缺乏依据，本院不予支持。综上，涉案房屋已经竣工验收合格，方铭并未提供有力证据证明涉案房屋不具备交付条件，故对方铭以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告方铭的诉讼请求。案件受理费六千二百一十五元，由原告方铭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹志勇二〇一九年九月二十九日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦