福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3281号 原告：厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司，统一社会信用代码91350402585301932H，住所地三明市梅列区丁香新村30幢106室。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：孙露，公司职员。 委托诉讼代理人：李宏，公司职员。 被告：吴光潘，男，1991年5月16日出生，汉族，住梅列区。 原告厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司（以下简称：厦门四方物业公司）与被告吴光潘物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门四方物业公司的委托诉讼代理人孙露、李宏，被告吴光潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门四方物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.吴光潘支付厦门四方物业公司自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3558.8元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费67.2元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯维保费295.4元、2017年4月1日至2019年2月28日期间的公共有水用电公摊费508.5元，共计4429.9元；2.吴光潘支付2017年1月1日于2019年4月30日拖欠物业费产生的违约金469.5元。事实和理由：2013年12月，厦门四方物业公司与吴光潘签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，对吉祥福邸小区进行物业服务。厦门四方物业公司在物业服务过程中依约履行物业服务合同，为全体业主包括吴光潘在内的物业产权人与使用人提供物业服务，依约收取物业服务费及其他费用。（1）吴光潘系乾龙新村XXX幢XXXX室（建筑面积为97.742平方米）房产业主。该幢楼带电梯，单元共有116户业主。按高层带电梯住宅1.3元/月·平方米的标准计算，每月物业服务费127.1元，2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费3558.8元。（2）2017年4月1日至2019年2月28日期间的公共用水用电公摊费508.5元。（3）梅列区乾龙新村360幢单元有2部电梯，2016年每部电梯每月维保费为500元，2部电梯每月维保费为1000元，按装修入住的116户分摊，每户电梯每月维保费为8.6元。2016年6月至2016年12月的7个月，按每户电梯每月维保费8.6元标准计算，电梯维保费为60.2元。2017年至2019年每部电梯每月维保费为490元，2部电梯每月维保费为980元，按装修入住的116户分摊，每户电梯每月维保费为8.4元。2017年1月至2019年4月的28个月，按每户电梯每月维保费8.4元标准计算，电梯维保费为235.2元。合计295.4元。（4）电梯为每年一检，2部电梯年检费（2016年6月至2016年12月）为2800元，按装修入住的116户分摊，每户电梯每月年检费为2元。2016年6月至2016年12月为7个月，按每户电梯每月年检费2元标准计算，电梯年检费为14元。2部电梯（2017年1月至2019年4月）每年年检费为2580元，按装修入住的116户分摊，每户电梯每月年检费为1.9元。2017年1月至2019年4月为28个月，按每户电梯每月年检费1.9元标准计算，电梯年检费为53.2元。合计67.2元。吴光潘理应按时、足额缴纳物业服务费、电梯年检费、电梯维保费、公共用水用电公摊费。厦门四方物业公司于2019年4月15日向吴光潘发送交费通知函，要求其交纳费用，但吴光潘均以各种理由和借口拒交，至今分文未缴。 吴光潘辩称，其入住装修时，厦门四方物业公司对其停水、停电，造成其在外多租房半年，损失10000元左右，要求少付2000元，其余所欠款项现场付清。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。吴光潘系梅列区乾龙新村XXX幢（吉祥福邸）XXXX室业主。2014年12月26日，吴光潘与厦门四方物业公司签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，协议主要约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，厦门四方物业公司提供的是前期物业管理；吴光潘所购买的房屋系坐落于梅列区乾龙新村XXX幢（吉祥福邸）XXXX室，建筑面积97.742㎡；2.厦门四方物业公司依据合同约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；可委托专业公司承担该物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方；向业主收取物业管理费；编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和公共场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在物业管理区域内公示等；3.吴光潘有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；享有厦门四方物业公司与三明众祥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》服务吴光潘的所有权利并承担该合同约定的应由吴光潘承担的全部义务和责任；按时足额向厦门四方物业公司交纳物业管理服务的各项费用，根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金；合理分摊承担物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用（如电梯、水泵、楼道灯等）；正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、同行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；4.物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生保洁；交通与车辆停放秩序的管理等等；5.物业管理费按《福建省物业服务收费管理办法》规定执行包干制，以业主拥有物业的建筑面积缴纳：其中，住宅物业1.3元/月.㎡、固定停车位50元/月.个、公摊水电周转保证金300元/户、装修履约保证金2,000元/户、装修垃圾清运费4元/㎡；物业费每月一缴，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金；物业共用部位及公用设施设备用水用电由业主即吴光潘按照户或者建筑面积分摊，公摊方案每月在小区内公示栏公示；6.违约责任：厦门四方物业公司违反协议乱收费或擅自提高收费标准，吴光潘有权要求厦门四方物业公司清退所收费用，退还利息并支付违约金；吴光潘违反协议，不按规定的收费标准和时间缴纳有关费用的，厦门四方物业公司有权要求吴光潘补交并从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，并承担厦门四方物业公司主张权利及诉讼（仲裁）所支付的费用（含律师费）。 依据上述协议，吴光潘应缴纳的各项费用有：物业管理费、电梯维保费、电梯年检费及公共用水用电公摊费用等。其中，1.物业管理费：吴光潘每月应缴纳的物业管理费为1.3元／月.㎡×97.742㎡＝127.1元，吴光潘欠缴2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，共计3558.8元。2.电梯维保费（共用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票，梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）电梯2部，2016年，电梯维保费共为1000元／月，已装修入住116户业主，每户电梯维保费为8.6元／月，2016年6月至2016年12月，每户电梯维保费为60.2元，吴光潘欠缴60.2元；2017年至2018年,电梯维保费共为980元／月，已装修入住116户业主，每户电梯维保费为8.4元／月，2017年1月至2019年4月，每户电梯维保费为235.2元，吴光潘欠缴235.2元；以上吴光潘合计欠缴电梯维保费295.4元。3.电梯年检费（公用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建省政府非税收入票据，电梯每年一检，梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）电梯2部，2016年6月至2016年12月期间，年检费为2800元，按装修入住的116户分摊，该期间每户应缴年检费为24元，故每户每月应缴年检费2元，7个月共计14元，吴光潘欠缴14元；2017年至2018年期间，年检费均为2580元，按装修入住的116户分摊，该期间每户应缴年检费为22.24元，故每户每月应缴年检费1.85元，24个月共计44.4元，吴光潘欠缴44.4元；以上吴光潘合计欠缴电梯年检费58.4元。4.公共用水用电公摊费：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票及福建增值税电子普通发票记载，2017年4月1日至2019年2月28日期间，吴光潘应分摊公共用水用电费用为508.5元，吴光潘欠缴508.5元。吴光潘前述欠缴物业管理费等，厦门四方物业公司已通过邮政快递及在吴光潘梅列区房屋前粘贴等方式催缴，但吴光潘仍未缴纳上述费用，厦门四方物业公司于2019年8月12日诉至本院。上述事实有厦门四方物业公司提供的《吉祥福邸前期物业服务协议》、《催缴通知单（邮寄、短信、公示等）》、电梯年检及维保发票、公摊水电发票及公布情况、厦门四方物业公司日常服务，及双方的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 本院认为，吴光潘关于“因厦门四方物业公司在其入住装修时对其停水、停电，其要求厦门四方物业公司赔偿其在外租房损失”的辩解，与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。厦门四方物业公司与吴光潘签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。厦门四方物业公司对吉祥福邸小区提供物业管理服务，吴光潘应向厦门四方物业公司交纳相应的物业管理服务费及其他费用，故对厦门四方物业公司要求吴光潘支付物业服务费及水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。依据双方签订的协议约定，物业费每月一缴，逾期缴纳的，缴纳义务人从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，现厦门四方物业公司自愿将违约金标准降至日0.3‰，系对自己权利的处分，予以照准，故厦门四方物业公司要求吴光潘支付按上述日0.3‰的标准计算的逾期付款违约金469.5元，不违反法律规定和双方的协议约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴光潘应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费3558.8元； 二、吴光潘应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费58.4元、电梯维保费295.4元； 三、吴光潘应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2017年4月1日至2019年2月28日期间的公共用水用电公摊费508.5元； 四、吴光潘应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间逾期缴纳物业管理费违约金469.5元。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吴光潘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年九月二十七日 书记员  李志强 附：本判决所依据的具体法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。