贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3372号 上诉人（原审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼，统一社会信用代码91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春梅，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：申时勇，男，汉族，1976年8月1日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：徐曼，女，汉族，1985年9月14日出生，住贵州省毕节市。 上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（简称剑林房开公司）因与被上诉人申时勇、徐曼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院于2018年12月18日作出的（2018）黔0502民初8485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年9月9日进行了庭审询问，上诉人剑林房开公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加庭审询问，被上诉人申时勇、徐曼经通知未到庭参加庭审询问，本院缺席审理本案。本案现已审理终结。 剑林房开公司向本院上诉请求：一、判决撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8485号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回一审法院重新审理。二、判决本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定“……故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力，的抗辩主张不成立，本院不予采纳”属于事实认定错误，同时存在法律适用错误的问题。《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。据此，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服是指对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的后果。法律、政策的修改、颁布、出台属于常见的不可抗力因素。本案中，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订于2015年9月25日，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。毕节市人民政府在新政过渡期内对不动产权属登记工作实施“缓办停办”，给上诉人履行办证协助义务带来了客观障碍。上诉人作为一个普通的房地产开发企业，在面对国家政策变更、法律修改的情况时，也只能遵照政策和法律规定行事，此种在合同订立后，国家颁布新法的情形是上诉人无法预见及无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内政府职能部门“缓办停办”不动产权属登记工作的客观情况也是上诉人无法避免并无法解决的，故原不动产登记制度的改变和新制度的实施于上诉人履行协助被上诉人办证的义务而言属于不可抗力。此外，新政颁布后，就毕节市来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比增加了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验、立体测量（测绘报告）等，导致以综合验收为办证前提的条件增多，即在原来的基础上必须同时具备上述增加条件后才能办理不动产权属登记，此种情况下，上诉人协助被上诉人办理不动产权属登记证书的时间也不得不被延迟。以上情况的出现是上诉人在办证过程中不能预见、不能避免的客观情形，完全符合法律关于不可抗力的规定。在上诉人履行协助被上诉人办理不动产权属证书义务的过程中，虽因新旧政策的更换导致办证遭到阻碍，但上诉人仍积极完善各项办证所需条件，争取为被上诉人顺利办理不动产权属登记证书提供方便。经过上诉人的努力，现涉案房屋已经可以办理不动产权属登记证书，只需被上诉人及时提供办证所需资料即可开始办理权属登记。综上所述，国家新法的颁布、不动产权属登记新政策的施行符合法律规定的不可抗力因素，一审认为该情形不属于不可抗力完全属于认定事实错误，并适用法律错误，依法应予纠正。 二、一审法院认定“……被告应于2017年11月9日前履行房屋所有权转移登记义务……办理房屋产权转移登记的条件。而被告所举证据不能证明其已履行通知原告的义务……，故违约金计算期限应为：2017年11月9日至2018年12月13日”存在严重错误，依法应予纠正。一审法院对该事实认定存在的错误分别为：1、无中生有。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中从未约定上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务，双方在《补充协议》第一条第5项中已经明确约定了被上诉人应当在办证过程中履行配合义务，并明确约定该等配合义务包括：支付各项手续费等、代办费用及本人签字、办理房屋接收手续、提交物管费缴费清单等。对于合同中已经明确约定的应履行的义务，被上诉人必然清楚明白，应由被上诉人自觉履行，上诉人无需另行通知被上诉人。2、偷换概念。在《补充协议》第一条第6项中，双方明确约定上诉人“协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》”，上诉人“只承担办理房屋产权证的协助义务”。据此，上诉人仅负有协助被上诉人办理房屋产权登记的义务，而非全权为被上诉人办理产权登记。一审法院在整个判决中先入为主、偷换概念，置双方合同约定于不顾，将办理涉案房屋产权登记的所有义务强加到上诉人身上，严重损害了上诉人的合法权益。《补充协议》第一条第5项约定：“……买受人应提交相关资料并履行其他配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，如因买受人未能及时、适当地履行协助义务而造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任”；第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》，出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已交清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任”。据此，上诉人在办证过程中仅负有协助义务，即办证的主要义务在被上诉人一方，且上诉人履行协助被上诉人办理房屋产权登记义务的前提条件是：1、被上诉人履行完相关配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等）；2、提供物业管理费已经交清的凭证；3、办理房屋接收手续；4、以上三项义务履行完毕后540个工作日内。本案中，被上诉人虽然已经于2015年4月8日办理了接房手续，但是并没有履行除接房手续外的其他配合义务，从合同履行的角度来看，被上诉人的行为直接导致协议约定的540个工作日办证期间未开始起算。至今，被上诉人仍然未向上诉人提交相关办证所需资料，其配合义务没有履行完毕，补充协议中约定的540个工作日的办证时间应从上诉人提交相关办证所需资料起算，现该期限无法计算，上诉人未协助被上诉人办理完毕涉案房屋不动产权属登记证书的行为不违反合同约定。退一步说，上诉人承担违约责任，违约期限的计算也存在严重错误，根据上诉人提交的《清单》载明，被上诉人在2018年9月26日即缴清所有资料，被上诉人也予以承认。而贵院判决认为上诉人没有尽到通知义务，判决违约期限至原、被告双方就被告提供的《毕节市商品房屋备案证明书》等进行质证之日（2018年12月13日）止。上诉人在此不讨论原告是否看到被告的电梯内通知或微信通知才提交资料，只讨论，被告如何尽到通知义务，通知已经交清资料的被上诉人再次提交资料显得滑稽。故，一审法院在判决中存在事实认定错误的情形。 三、基于以上错误的事实认定，一审法院在判决中存在适用法律错误的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”；第五条规定：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。据此，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，对于合同是否履行，由负有履行义务的当事人承担举证责任，否则应承担不利后果。本案中，被上诉人作为配合义务的履行人，应举证证明自己已经履行完毕合同约定的配合义务，进而证明双方约定的办证条件已经具备，540个工作日的办证期限已经开始起算，否则，无法形成完整的证据链条，无法证明上诉人存在逾期办证的违约情形。一审法院基于对案件事实的错误认定，在被上诉人所举证据不能形成完整、有效证据链的情况下，认定上诉人违约并判决上诉人承担违约责任明显错误。综上所述，本案中上诉人不存在违约，反而是被上诉人违反了《补充协议》的约定，未履行配合义务，导致约定的办证期限未起算。一审法院先入为主，犯了无中生有、偷换概念的逻辑错误不纠，对最基本的证据链条审查不严，对当事人应承担的举证责任及法律后果视而不见，此种不站在客观、中立角度进行裁判的行为，直接导致作出的判决严重不公。为此，上诉人为维护自身合法权益，特上诉至贵院，望贵院查明案情后依法改判。 申时勇、徐曼二审未提交书面答辩意见。 申时勇、徐曼向原审法院起诉请求：1.判决剑林房开公司为申时勇、徐曼所购买房屋办理过户义务；2.判决剑林房开公司支付给申时勇、徐曼逾期办证违约金39270元；3.本案案件受理费由剑林房开公司承担。 原审法院认定事实，2015年9月25日，申时勇、徐曼作为买受人，剑林房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢1单元19层3号房屋，建筑面积121.03平方米，套内建筑面积103.59平方米，公摊面积17.44平方米。总价款为429,657.00元；买受人采取银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129,657.00元，余款300,000.00元银行按揭支付；出卖人应当于2015年9月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，当事人双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，申时勇、徐曼依约向剑林房开公司支付了购房款429,657.00元。剑林房开公司于2015年9月30日向申时勇、徐曼交付房屋。申时勇、徐曼于2015年11月8日向剑林房开公司交纳了电入户费等费用4,329.00元、办理房产证及土地使用证费12,742.00元。至今，剑林房开公司尚未向申时勇、徐曼履行办理商品房转移登记手续，申时勇、徐曼遂以前述诉请诉至原审法院。涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日取得消防验收合格意见书；2018年2月8日，毕节市七星关区环境保护局发函对该项目噪声、固体废物污染防治设施部分予以验收，同意备案；2018年4月8日取得水土保持设施验收备案登记；2018年7月12日取得竣工验收备案登记；2018年9月11日取得《毕节市商品房屋备案证明书》。 原审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由为：当事人双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第26项约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，与合同有冲突或者抵触的，以补充协议为准。限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除剑林房开公司的责任，或者加重申时勇、徐曼的责任、排除其主要权利。本案中，申时勇、徐曼作为买受人，在办证过程中按规定提供相关资料并交付相关费用是其应当履行的义务；剑林房开公司作为出卖人，协助办理产权登记是其法定义务。《补充协议》的内容，并未有免除剑林房开公司责任，加重申时勇、徐曼责任等情形。而合同遵循意思自治原则，合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，合同当事人均应遵守。涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为当事人双方自愿签订，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定剑林房开公司应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付申时勇、徐曼。但《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。”即剑林房开公司应于申时勇、徐曼履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助申时勇、徐曼办理产权登记。而涉案房屋已于2015年9月30日交付，剑林房开公司应于2015年9月30日之后的540工作日内，即2017年11月9日之前协助申时勇、徐曼办理产权转移登记手续。对剑林房开公司认为申时勇、徐曼未履行配合义务的抗辩主张，因申时勇、徐曼的配合义务是以剑林房开公司通知为前提，但剑林房开公司所举证据不能证明其已履行了通知义务，故申时勇、徐曼对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，剑林房开公司也取得了《毕节市商品房屋备案证明书》，已具备办理房屋产权转移登记的条件，且双方合同约定申时勇、徐曼委托剑林房开公司代为办证，故申时勇、徐曼要求剑林房开公司办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，原审法院予以支持，剑林房开公司应于申时勇、徐曼缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为申时勇、徐曼办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，当事人双方合同约定的办证方式为“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，按补充协议约定的时间推算，剑林房开公司应于2017年11月9日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但剑林房开公司于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故剑林房开公司应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而剑林房开公司所举证据不能证明其已履行通知申时勇、徐曼的义务，故原审法院以组织当事人双方就剑林房开公司提供的《毕节市商品房屋备案证明书》等进行质证之日（2018年12月13日），视为剑林房开公司通知申时勇、徐曼，则剑林房开公司逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2017年11月9日至2018年12月13日。同时，当事人双方在合同中未约定违约金，申时勇、徐曼要求以已付房款429,657.00元为基数，按照中国人民银行贷款年利率4.75%计付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。关于剑林房开公司辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以剑林房开公司能够及时完成各项验收为前提，剑林房开公司应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋于2018年7月12日才竣工验收合格，剑林房开公司于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，届时才具备办理转移登记的条件，故剑林房开公司在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力的抗辩主张不成立，原审法院不予采纳。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、剑林房开公司于申时勇、徐曼缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为申时勇、徐曼办理位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢1单元19层3号房屋的不动产权证书；二、剑林房开公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付申时勇、徐曼逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以人民币429657元为基数，按照中国人民银行贷款年利率4.75%从2017年11月9日起计算至2018年12月13日止；三、驳回申时勇、徐曼的其他诉讼请求。案件受理费人民币391元（已减半收取），由剑林房开公司负担。 二审期间，当事人未向本院提交新证据。 本案二审认定，案涉《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项无效，剑林房开公司为原告办理房屋产权证的时间为2016年6月30日前，其余认定与原审判决认定一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均为剑林房开公司提供的格式合同。《商品房买卖合同》第二十二条第二点、第三点约定“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记”“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》，出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应当提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”出卖人剑林房开公司作为提供格式合同条款一方，在《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项免除其责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，因此这一条款无效，应当依照《商品房买卖合同》第二十二条第二点、第三点履行商品房初始登记并将权利证书交付买受人的义务。本案《商品房买卖合同》签订于2015年9月25日，约定的办证期限为2016年6月30日，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例》的规定并不防碍出卖人履行本案当事人约定的办理“房屋所有权证”的义务，《水土保持报告》《环评报告》、土地落宗、土地分户核验、立体测量（测绘报告）等系房开公司在行政法上的义务，对办理房屋产权证并非不可抗力，一审认定正确，剑林房开公司主张协助原告办理房屋产权证与《商品房买卖合同》的约定不符。上诉人以《商品房买卖合同补充协议》第一条第5项约定进行抗辩，但未提交其已经履行通知买受人义务的证据，因此，剑林房开公司不能免除未办理房屋产权证的责任。原审判决明确办理房屋产权证的义务，来自于《商品房买卖合同》第二十二条第二点和第三点的约定，《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项的约定如前所述，系格式合同的提供一方免除自身责任、排除对方主要权利的约定，系无效约定，不具有约束力。至本案原告起诉时，剑林房开公司尚未为原告办理房屋产权证，未履行《商品房买卖合同》约定的办理房屋产权证的义务，剑林房开公司未为卖受人办理房屋产权证的违约行为事实清楚。本案判决由剑林房开公司依《商品房买卖合同》约定明确为申时勇、徐曼办理房屋产权证并无不当。 综上所述，剑林房开公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158元，由贵州剑林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年九月二十日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳