浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初12043号 原告：庞赛君，女，1968年2月24日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈啸晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波市帕特农体育发展有限公司（统一社会信用代码为913302033405321261），住所地：宁波市海曙区孝闻街29弄1号8层（8-1）-（8-7）室。 法定代表人：朱卫红。 委托诉讼代理人：龚媛媛，该公司员工。 委托诉讼代理人：王世平，该公司员工。 原告庞赛君与被告宁波市帕特农体育发展有限公司（以下简称帕特农公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，根据原告的申请，本院依法保全了被告的财产。本院于2018年11月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，后因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本院于2019年7月31日第二次公开开庭进行了审理。原告庞赛君的委托诉讼代理人陈啸晓、被告帕特农公司的委托诉讼代理人龚媛媛、王世平到庭参加了诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未成。本案现已审理终结。 原告庞赛君起诉称：2017年9月30日，原被告签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定由原告将其所有的坐落于宁波市钱湖北路958号的房屋出租于被告用于商业经营（每日健身）。合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋，履行了已方义务，但被告逾期支付租金物业费及公共维修费，还向原告寄送表示解除合同的意向函，原告明确告知被告在双方没有就约定解除事宜达成一致的前提下，被告依然应当按约履行承租人应尽的合同责任。为此，诉至法院，请求判令：1.依法确认被告向原告送达关于解约通知函的行为无效；2.被告立即向原告支付拖欠的房屋租金233709.49元，物业费40440元，公共维修费3370元，违约金93483.796元及按上述所有应付费用总额为基数的日息万分之六的逾期利息（按222.6元/日暂计45天为10017元，以上合计为381020.4元，最终金额以其实际付款日为准）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的律师费18000元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为被告立即向原告支付拖欠的房屋租金467418.98元，物业费52572元，公共维修费4044元，违约金93483.796元及按上述所有应付费用总额为基数的日息万分之六的逾期利息暂计为34854元（以上合计暂为652372.776）；并明确租金系计算二个季度，即从2018年7月20日起至2019年1月19日，关于逾期利息，2018年7月10日至10月10日期间按222.6元/日计算90日为20034元，从2018年10月10日至实际付款日按370.5每日暂孔计至2018年11月21日为14820元（暂计算40天）。 被告帕特农公司答辩称：我公司与原告签订合同后，第一，项目周边的情况和我们签订合同时发生了变化，第二，租赁房屋本身存在消防缺陷，所以我们已经提早发出了解约通知函，我们可以按照合同的约定承担违约责任。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2017年9月30日，原告（作为出租方、甲方）和被告（作为承租方、乙方）签订了合同编号为20170929的《房屋租赁合同》。合同约定，房屋坐落于宁波市鄞州区下应街道钱湖北路958号，建筑面积为1348平方米，房屋用途为商业，结构为钢混，租赁期限自2017年10月20日至2026年1月19日，共计99个月，租金自免租装修期及免租商业培育期满次日（该日为“计租日”）起开始计算，其中免租期为3个月，暂定为2017年10月20日至2018年1月19日，自甲方实际交付房屋次日起算，装修免租期及商业培育免租期内，乙方无需支付租金，无需支付装修押金及装修管理费，但需支付物业管理费，租金先付后用，乙方每3个月支付一次，并确定在每个支付期开始前的十天将应支付租金支付给甲方，首期租金乙方应当在免租期结束前的十天支付；甲方应当就收取的租金款项向乙方出具正式发票，租金根据租赁面积计算，该房租租金为1.9元/平方/天，从第三年开始每2年递增5%，每三个月支付一次，其中2018年1月20日-2020年1月19日，每期每季度租金金额为233709.49元；乙方支付房屋租赁履约保证金为人民币93000元，租赁期满或合同解除或终止后，房屋租赁押金在抵扣应由乙方支付（或承担）的租金、费用、违约金、赔偿金、占有使用费等款项后，剩余部分应在费用结算后7天内无息返还给乙方；因乙方经营管理所发生的一切费用，均由乙方承担，水电费为由乙方承担并应每月向物业管理公司缴纳，维修费为租赁期间，因房屋本身质量导致的维修费用及日常维护等费用由甲方承担，由乙方使用不当引致租赁房屋内的设施损毁，维修费由乙方承担，由于甲方不履行维修或日常维护导致乙方出资维修的，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证，乙方有权向甲方追偿维修费用及损失，如甲方垫付了应由乙方承担的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用；因甲方提出或违约解除合同的，甲方除应退还乙方已付（但未实际发生）的租金、物业管理费、双倍保证金及其他费用外，甲方、乙方双方协商赔偿因其遭受的直接及实际损失，因乙方提出或违约解除合同的，甲方同意接受的固定部分的装修，无偿归甲方所有，并扣除租赁保证金；租赁期内，乙方有本合同第九条第2项（即：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……6.未按约支付应由乙方交纳的费用累计20天以上，7.未按期足额支付租金累计20天以上……）所列行为之一的，乙方应按照当期次年租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失（含预期可得利益损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应就尚欠费用按日息万分之六向甲方支付违约金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须就尚欠租金按日息万分之六向甲方支付违约金直至租金付清日止；本合同发生的争议，由各方当事人协商，协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼，因上述所产生的律师费、诉讼费、担保费等实现债权的费用由败诉方承担。2018年6月4日、2018年6月12日、2018年7月12日、2018年8月7日，被告四次向原告发出解约通知函及解约沟通函（理由为根据目前周边市场情况以及该项目租金水平综合判断，后续被告存在极大的无法达到收支平衡的风险，可能导致房租无法正常支付），向原告表明提出解除《房屋租赁合同》并协商处理已支付费用。原告则向被告回复称解除或终止合同须经双方协商解除一致，如被告能给予合理赔偿则考虑解除合同，但双方并未达成一致意见。 另查明，宁波市鄞州奥利赛物业服务有限公司为原告与被告房屋租赁合同纠纷一案支付了律师费18000元。2018年7月4日，原告在涉案商铺处已经对外挂出“旺铺招租”的横幅。双方一致确认，被告支付了2018年1月20日至2018年7月19日的租金，还支付了押金93000元。 再查明，涉案房屋已于2019年1月22日租赁给他人。被告确认涉案房屋中无其任何东西。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、解约沟通函、解约通知函、回复函、宁波市鄞州奥丽赛物业服务有限公司与天册（宁波）律师事务所诉讼法律服务委托合同、发票，被告提供的照片截图及原被告庭审陈述等予以证明。 本院认为，本案原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告向原告发出解约通知函，明确表示不再履行，因此，系被告违约，应向原告承担违约责任。被告认为涉案房屋存在消防缺陷，并没有提供证据予以证明，且被告在向原告发函要求解除的函中仅载明了根据目前周边市场情况被告存在极大的无法达到收支平衡的风险，而被告当时并未提及消防缺陷，因此，对于被告的该意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因原告庭后确认涉案房屋已于2019年1月22日租赁给案外人，因此，原告主张的第一项诉讼请求已无实际意义，关于原告主张的第二项诉讼请求，其中的物业费及公共维修费合同并没有约定由原告支付，因此，对于物业费及公共维修费本院不予支持，关于租金467418.98元，原告主张的系从2018年7月20日起至2019年1月19日，确系原告的实际损失，本院予以支持，关于原告主张的至实际付款日止的逾期付款利息损失，合同有约定，应予以支持，但2018年7月10日至10月10日计算90日应按233709.49元×0.06%×90天计算为12620.3元；2018年10月11日至2018年11月21日计算40天应按467418.98元×0.06%×40天计算为11218.06元，超出部分，本院不予支持；关于原告主张的违约金93483.796元，合同约定的系原告主张合同解除时适用，原告在庭审中并未主张合同解除，且逾期付款利息按年利率计算已有21.9%，足以弥补原告的损失，因此，对该违约金，本院不予支持。关于律师费，合同有约定，本院予以支持。至于原告在第二次庭审后2019年8月8日向本院增加提出的没收押金93000元及固定装修无偿归原告的请求，因法庭辩论已经结束，本案中不予处理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告宁波市帕特农体育发展有限公司支付原告庞赛君租金467418.98元，支付逾期利息23838.36元，并以467418.98元的未履行部分为基数支付自2018年11月22日起按日万分之六计算至实际付款之日止的逾期付款利息，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波市帕特农体育发展有限公司支付原告庞赛君律师费18000元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告庞赛君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10504元，由原告庞赛君负担2807元，被告宁波市帕特农体育发展有限公司负担7697元，保全费2515元，由被告宁波市帕特农体育发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  孙燕群 人民陪审员  钟嘉兴 二〇一九年九月二日 书 记 员  邵婷婷