福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3344号 上诉人（原审原告）：周怀静，女，1965年3月28日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：苏永达，福建英合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区人民西路1-15号明珠城市广场一层、二层。 负责人：林武雄，该行行长。 委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张发兰，福建同荣仁律师事务所律师。 原审第三人：卢安华，男，1989年1月30日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 上诉人周怀静因与被上诉人中国民生银行股份有限公司龙岩分行（以下简称民生银行）及原审第三人卢安华案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初15197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周怀静上诉请求：撤销一审判决，改判支持周怀静的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、周怀静与案外人林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》是真实存在的，且系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院没有确认上述租赁协议的真实性是错误的。1、虽然周怀静在本次诉讼纠纷中暂无法提供证据《出租房屋协议书》原件，但其确有客观原因，并不能据此否认该证据真实存在。案涉房产于2016年11月被厦门市中级人民法院依据（2015）厦执字第194号民事裁定书裁定拍卖，当时周怀静依法提出案涉房屋存在租约，并将上述《出租房屋协议书》原件提供给厦门中级人民法院执行局叶劲雄法官。在一审庭审前，周怀静曾联系叶劲雄法官想找回原件，但由于时间间隔太久，叶劲雄法官也暂时无法找到。2、现有证据已足以证实《出租房屋协议书》真实存在且合法有效。（1）《司法拍卖网站截图》证实厦门市中级人民法院在拍卖公告中明确载明周怀静与林娇英存在租约，即《出租房屋协议书》已经通过了厦门市中级人民法院执行法官的审核并获得认可；（2）厦门市思明区人民法院（2018）闽0203执异332号《执行裁定书》“本院查明”部分也确认周怀静与林娇英签订过《出租房屋协议书》，对其真实性并未持异议；（3）周怀静与原审第三人卢安华于2016年11月11日签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》中也明确载明“基于乙方2012年7月24日与原业主林娇英签订房屋租赁合同的前提下”，即卢安华也认可上述《出租房屋协议书》的真实性。3、周怀静在一审时提供的证据中信银行信用卡、pos机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票等证据均可以证实周怀静于2016年5月26日向案涉房产物业公司缴纳了2013-2016年期间的物业费等相关费用，如果周怀静没有合法入住案涉房产，则不会存在缴纳上述相关费用的情况，这证实了周怀静及家人自租赁合同签订后即实际入住，周怀静对案涉房产享有合法的租赁权。二、周怀静与卢安华于2016年11月11日签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》（下称《解除协议》）依法不产生解除《出租房屋协议书》的效力。1.周怀静与卢安华签订《解除协议》的时间为2016年11月11日，此时案涉房产尚未拍卖，卢安华更是尚未取得案涉房产的所有权，卢安华此时的身份只是众多竞拍参与者之一。在签订《解除协议》时，卢安华既不是订立《出租房屋协议书》的合同当事人，也不是《出租房屋协议书》中出租方权利义务的继受者，根据合同相对性原则及《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，只有合同的当事人才有权利协议解除合同，因此《解除协议》依法不产生解除《出租房屋协议书》的效力。2.从性质上看，《解除协议》实质上是一份附生效条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”不论是根据上下文的文意表达，还是根据常理判断，双方订立该《解除协议》是附生效条件的，即《出租房屋协议书》解除的前提是卢安华同时竞拍成功厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室两套房产，并且在向周怀静支付80万元赔偿金之后，周怀静才同意解除《出租房屋协议书》并从上述两套房产中搬出。但事实上，卢安华只竞拍成功其中一套房产即案涉房产，更未向周怀静支付80万元赔偿金，因此应视为《解除协议》中约定的条件未成就，该《解除协议》并未生效。但是按照一审法院的裁判观点，该《解除协议》自双方签字后即生效，不论卢安华对两套房产是否有竞拍成功，也不论卢安华是否有向周怀静支付80万元赔偿金，周怀静均不再履行与林娇英签订的《出租房屋协议书》，且不再以该协议的条约向卢安华主张任何权利。若卢安华未依约支付80万元，则周怀静只能依据该《解除协议》另行向卢安华主张债权。假设卢安华一套房屋都未竞拍成功，两套房屋都被其他人竟拍所得，周怀静是不能依据该《解除协议》向卢安华主张要求支付赔偿金80万元的，也不能依据该《解除协议》向实际竞拍成功的其他人要求支付赔偿金80万元。因为根据合同相对性原则，实际竟拍成功的其他人并非《解除协议》的当事人，其并不会受到《解除协议》条款的法律约束。因此，按照（2018）闽0203执异332号执行裁定书的裁判逻辑，在卢安华未竞拍得到其中任意一套房产时，将出现周怀静的损失无法得到任何赔偿的情况，这印证了一审法院的认定理由是错误的，《解除协议》显然属于附生效条件的合同。三、卢安华涉嫌骗取贷款，民生银行对于卢安华抵押贷款审查不实的不利后果不能归责于周怀静。1.民生银行提供的《评估报告》中第三条权益状况描述与分析第8点：“租赁或占有情况：估价对象目前为自用”，上述描述内容明显与事实不符；卢安华于2017年7月10日向民生银行出具的《抵押声明书》中声明“该物业用途为自住”，同样明显违背客观事实。周怀静及家人于2012年7月份入住至今，从未搬离案涉房产，评估公司显然没有尽到如实评估责任和义务，导致《评估报告》内容存在严重错误；民生银行作为抵押权人，负有对《抵押声明书》的内容进行实质性审查之义务，但民生银行却未疏于履行审查义务或实际履行不到位，导致抵押权存在瑕疵。评估公司及民生银行应当承担审查不实的法律责任，且上述不利后果不能归责于周怀静。2.民生银行提供的《抵押声明书》中载明“本人保证该物业情况与房产证上的描述完全相符，无两套或多套独立房产打通使用等异常情况”更加印证卢安华故意欺瞒民生银行，存在骗取贷款的嫌疑，因案涉房产与隔壁1007室早在2012年周怀静实际入住之前就已经打通使用。 民生银行辩称，一、周怀静并未提供合法有效的证据证明其对讼争房屋享有合法的租赁权并已于2012年7月开始入住讼争房屋。1.周怀静未能提供《出租房屋协议书》的原件，且其当庭陈述的关于租金的支付方式为“原房东林娇英欠原告86万元借款无法偿还便把房屋出租给原告抵扣借款”与《出租房屋协议书》中约定的“签订合同当日付给甲方定金67600元，之后一年内，累计付清租赁期限内的所有房租817600元”自相矛盾，其既无法提供相关借款的转账凭证，又无法提供支付租金的相关证据，对于其自相矛盾之处亦无法作出令人信服的合理解释，故无法证明周怀静与林娇英建立了合法有效的租赁关系。2.周怀静所提供的POS机小票，物业费、公共维修基金及卫生费的相关缴费凭证，皆显示其于2016年5月26日一次性刷卡补缴2013年开始的物业管理等相关费用，其无法证实收取上述费用的物业公司为讼争房屋提供物业管理服务的物业公司，周怀静自述自2012年7月开始入住讼争房屋，但直至2016年5月26日才缴纳相关物业管理费，在长达四年的时间内其不缴纳物业管理费，也未提供物业公司通过相关司法途径催缴物业费的证据，显然不合常理，故周怀静提供的证据也无法证其自2012年7月开始已经实际入住本案讼争房屋。二、周怀静与卢安华签订《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》合法有效，卢安华已成功竞拍本案讼争房屋1008室，即使周怀静对本案讼争房屋享有合法的租赁权也转为了对卢安华的债权。《解除协议》并未约定卢安华要同时竞拍成功1007室、1008室，只是约定卢安华拟竟拍上诉两套房屋，若竟价成功，在周怀静解除原租赁关系的前提下同意赔偿其17年租赁期损失。1007室、1008室是具有独立产权的两套房屋，卢安华已经于2016年11月18日成功竞拍《解除协议》当中约定的1008室，按《解除协议》约定条款，卢安华应该支付1008室17年的房屋租赁损失。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周怀静作为完全民事行为能力之人，在明知法院将1007室、1008室分开拍卖，卢安华有可能只竞拍成功其中一套的情况下，依然与卢安华签订《解除协议》，并约定，本协议自双方签字后生效。协议签订后，卢安华成功竞拍1008室，周怀静作为合同的相对人，理应依协议履行义务，向卢安华主张房屋租赁赔偿费并搬离1008室。在卢安华拒绝支付协议约定的租赁损失时应向卢安华主张债权，而不是否认依法成立的《解除协议》的法律效力。周怀静拒不履行合同义务的行为，显然违反了合同诚实守信的原则。综上所述，周怀静无法证明其对讼争房屋享有合法的租赁权，亦不能证明其已于2012年7月已实际入住了讼争房屋，周怀静与卢安华签订的《解除协议》合法有效，周怀静应按协议约定，搬离本案讼争房屋，故一审判决于法有据，应予以维持。 周怀静向一审法院提出诉讼请求：1.确认周怀静与卢安华于2016年11月11日签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》无效，周怀静与林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》继续合法有效，周怀静享有继续履行租赁合同并依约继续占有厦门市思明区莲前东路381号1008室房屋至租期到期日；2.停止责令周怀静腾空上述房屋并交由厦门市思明区人民法院处置的执行行为；3.依法拍卖房屋时应将上述房屋存在合法租赁权的情形列入拍卖公告，即带租约拍卖。 一审法院认定事实如下：一审法院在执行民生银行（申请执行人）与卢安华（被执行人）公证债权文书纠纷一案中，拟对卢安华名下的厦门市思明区莲前东路381号1008室房屋即讼争房屋启动评估拍卖程序，责令卢安华及实际居住人腾空交房。周怀静作为案外人提出书面异议，一审法院于2018年8月8日作出（2018）闽0203执异332号执行裁定书，裁定驳回周怀静的执行异议请求。周怀静对该裁定不服，在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，2016年11月11日，卢安华（甲方）与周怀静（乙方）签订《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》，载明甲方拟参加厦门市中院司法拍卖平台2016年11月17日拍卖标的厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室的竞价，若竞价成功，甲方将成为买受人，拥有该房屋的一切权利，基于乙方2012年7月24日与原业主林娇英签订房屋租赁合同的前提下，甲方为收回房屋，经同乙方友好协商，达成该协议。该协议约定：甲方同意赔偿乙方17年租期产生的损失80万元，于2016年11月28日转入乙方指定账户，乙方开具收据给甲方；乙方同意于2016年12月28日搬出莲前东路381号1007室、1008室，并将房屋钥匙、原租赁合同原件及拍卖物业材料等案涉房屋资料移交给甲方；乙方同意事实上不再履行2012年7月24日以原房屋产权人林娇英签订的房屋租赁合同，并承诺不再以该房屋租赁合同的条约向甲方主张任何权利；本合同签订之日起解除，至于乙方与原产权人林娇英之间的任何纠纷与甲方无关，由乙方自行解决；本协议自双方签字后生效。 又查明，2017年7月10日，卢安华向民生银行出具抵押声明书，确认讼争房屋用途为自住。截至本案诉讼期间，讼争房屋由周怀静占有使用。 一审审理中，周怀静还向一审法院提交了出租房屋协议书、司法拍卖网站截图、中信银行信用卡、POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票等证据，拟证明：周怀静与讼争房屋原产权人林娇英于2012年7月24日签订《出租房屋协议书》，约定林娇英将厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋出租给周怀静使用，租赁期限为16年8个月，自2012年7月24日至2029年3月23日，租金为每月4088元，周怀静在签订协议后一年内付清租赁期限内的所有租金817600元；上述协议签订后，周怀静即入住厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋，并向物业公司缴纳了公维金、卫生费及物业费，周怀静在卢安华将讼争房屋抵押给民生银行之前，就已经占有了讼争房屋。周怀静未能出示《出租房屋协议书》的原件，其出示的POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票为加盖物业公司印章的复印件。 民生银行质证如下：1.《出租房屋协议书》无原件，民生银行对其真实性有异议;民生银行对该协议的合法性以及签订时间、入住时间、付款时间、付款金额均有异议；民生银行怀疑周怀静与林娇英之间并非真实的租赁关系，可能是借贷关系转化而来，《出租房屋协议书》可能是倒签的。2.民生银行对司法拍卖网站截图的真实性无异议，但不能证明周怀静的主张，执行法院不愿清房，就把租约挂在了拍卖公告里。3.民生银行对中信银行信用卡、POS机小票、公维金及卫生费收据、物业费发票的真实性有异议，无法证明周怀静的主张；周怀静于2016年5月26日一次性补交2013年3月至2016年5月的物业费、公维金等费用，不符合正常逻辑；厦门市中级人民法院于2015年2月作出执行裁定，讼争房屋于2016年11月拍卖成交，周怀静于2016年5月缴纳相关费用，可以佐证《出租房屋协议书》是为了阻却执行而倒签的。 关于讼争房屋租金的具体支付情况，周怀静述称，周怀静曾出借86万元给林娇英，后因林娇英无法偿还，双方约定林娇英将厦门市思明区莲前东路381号1007室、1008室房屋出租给周怀静使用，用租金抵扣欠款。 一审法院认为，周怀静主张其于2012年7月24日与讼争房屋原产权人林娇英签订《出租房屋协议书》，租赁期限为16年8个月，但未出示该协议原件。虽然厦门市中级人民法院曾在拍卖公告中载明讼争房屋“存在租约情况”，但亦同时载明“自行看样，由买受人自行判断处理”。因此，根据谁主张、谁举证的原则，周怀静与林娇英之间就讼争房屋租赁约定的具体情况，周怀静应承担举证不能的法律后果。即便周怀静主张的租赁情况是真实的，周怀静也已于2016年11月11日与卢安华签订了《解除协议》，双方约定《解除协议》在双方签字后生效，不存在未生效或无效的情形，周怀静关于《解除协议》无效或未生效的主张不能成立，《解除协议》已发生法律效力，周怀静与卢安华均应按照《解除协议》履行各自义务。周怀静诉请确认《解除协议》无效，周怀静与林娇英于2012年7月24日签订的《出租房屋协议书》继续合法有效，周怀静享有继续履行《出租房屋协议书》并依约继续占有讼争房屋至租期到期日，停止责令周怀静腾空讼争房屋并交由厦门市思明区人民法院处置的执行行为，拍卖讼争房屋时将存在合法租赁权的情形列入拍卖公告即带租约拍卖，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回周怀静的诉讼请求。案件受理费100元，由周怀静负担。该款项应于判决生效后七日内向一审法院缴纳。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，周怀静上诉主张其与原产权人之间存在真实有效之租约。根据周怀静在一审中的自认系林娇英无力偿还其借款，用租金抵扣欠款，故依周怀静之陈述，其与林娇英之间系为偿还欠款而予以租赁，系借贷关系中双方约定还款的方式，并非真实的房屋租赁法律关系，周怀静无法以此阻却执行。其次，周怀静亦未提供租赁协议的原件予以核实，执行法院亦未就租约的真实性予以确认，而卢安华在向民生银行出具抵押声明中亦否认存在租赁关系。且卢安华与周怀静签订的《解除莲前东路381号1007、1008号室租赁合同的协议》亦明确在卢安华买受成功后，解除与周怀静之间的租赁关系，亦可证明双方之间并不存在房屋租赁关系。综上，一审判决认定事实清楚，结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人周怀静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年九月二十三日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。