内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3147号上诉人（原审原告）：郭某，女，1968年10月14日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：霍某，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某，男，1972年9月8日出生，个体工商户，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王某，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人郭某因与被上诉人杨某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判；二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。一审判决认定：“原告主张被告口头承诺由其先行垫付维修费用，后从房屋尾款中予以抵消。原告的该项主张已经被赤峰市中级人民法院的生效判决所否定。”上诉人认为该事实认定错误。因为赤峰市中级人民法院(2018)内04民终3872号生效判决对于被上诉人是否口头承诺过在尾款中抵消维修费用的事实认定也是有误的。3872号判决依据上诉人与被上诉人2017年10月19日的手机短信聊天记录认定，上诉人庭审提交的证据不足以证明本案中被上诉人同意承担维修费及用维修费抵顶相应房款。但上诉人认为该聊天记录证据已经足够证明被上诉人承诺维修费用抵顶相应房款的事实。在上诉人与被上诉人2017年10月19日的手机短信聊天记录中，被上诉人回复“你说我口头说的我都兑现，文字合同也该落实吧”该回复可以证明被上诉人在10月19日前确定口头承诺过上诉人，而口头承诺的内容就是用维修费抵顶购房尾款。后被上诉人又回复“请把尾款和违约金支付，强行扣款没有道理”中院生效判决认定该回复可以证明被上诉人并未放弃该部分房款。而上诉人认为中院这样的认定是以偏概全，理解错误。因为被上诉人在合同签订期间口头承诺过如下内容：上诉人进行修理，被上诉人承担修理费用。被上诉人对上诉人作出的口头承诺在作出后就已经发生法律效力了。该口头承诺应当视为合同双方以口头的方式对原合同中房屋价款数额进行的修改。被上诉人的口头承诺本质上是一种补充协议。因此被上诉人在10月19日上诉人给付尾款后作出的否认行为不仅不能阻却口头协议生效，而且该否认行为还构成了合同违约。本案中，上诉人在发现房屋瑕疵后就提出过解除合同的请求。正是由于被上诉人口头承诺过会承担维修费用，上诉人才接受了质量存在瑕疵的房屋。一审法院对上述客观事实以及证据内容没有依法审理，在庭审中对被上诉人口头承诺的具体内容也未进行调查与认定。一审法院仅凭中院生效判决认定的事实作出判决，违反了司法独立原则。综上理由，一审法院认定事实错误，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决并改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人杨某答辩服判。郭某向一审法院起诉请求：1、判令杨某给付房屋维修款15801元并支付利息（自2017年10月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、杨某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月8日，杨某作为甲方（卖方），郭某作为乙方（买方），双方签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定甲方将位于赤峰市××区西、铁南大街北首地红山郡小区33-1-1022号房屋出售给郭某，建筑面积为121.48平方米，房屋转让总价款为1085000元。乙方向甲方支付定金285000元。甲乙双方协议意见达成一致，乙方于2017年10月18日前将全部剩余购房款（除定金外）800000元支付给甲方。甲方收到该房产的总价款后壹个工作日内将房产交付给乙方。同时约定乙方逾期付款的违约责任：乙方未按照合同约定的时间付款，每逾期一日，应按该房产转让总价每日5‰的标准向甲方支付违约金，每逾期20个工作日，视为乙方不履行本合同，甲方要求乙方归还该房产，乙方承担此次交易中双方的全部税、费，并向甲方支付该房产总价10%的违约金。还约定房屋为毛坯房，房价外赠送车位（4-157）、小棚（33-26），车位小棚不含在房价内，使用过程中出现问题与卖方无关。合同签订当日，郭某向杨某支付了购房定金和首付款285000元，杨某为郭某开具了收据。2017年10月19日，郭某通过银行转账方式向杨某支付了785000元。2017年9月8日，杨某将涉案房屋交付郭某使用。后因双方履行合同约定的付款数额上发生纠纷，杨某将郭某诉至法院，经赤峰市中级人民法院（2018）内04民终3872号民事判决书，审理查明上述事实外，还查明涉案房屋卫生间、厨房和次卧卫生间的天花板存在漏水问题，杨某于2016年10月5日、2017年7月29日曾向深圳市首地物业管理有限公司赤峰分公司电话报修。因至2016年10月5日，涉案房屋给水管保修期已过，需业主自行维修，并已电话告知杨某本人。郭某于2017年9月9日多次向物业公司报修，物业公司亦于2017年9月10日回电告知给水管保修期已过，需业主自行维修。郭某称就涉案房屋漏水问题与杨某进行过协商，杨某口头答应由其负责漏水维修，维修费用从房款中予以扣除。另二审期间，杨某提交了2017年10月19日与郭某的手机短信聊天记录，证实杨某未同意用房屋尾款抵顶维修费用，也未口头承诺负责维修。郭某强行扣款没有事实和法律依据，二审法院认定该证据可以证明杨某的主张。二审期间还查明，一审判决中的“又查明，2017年10月19日15:45分，杨某通过微信将其农业银行卡号发给了郭某，郭某立即通过银行转账方式向杨某汇款。郭某提交的中国农业银行卡交易明细清单中交易日期为2018年10月19日，最后交易金额为185000元，显示摘要/附言为房款已结清。同日17:04分，杨某与郭某的短信聊天记录显示：郭某说：房屋尾款80万元扣除防水维修1.5万，剩余78.5万已全部转入×××杨某农行卡，房款全部结清。杨某说：按合同逾期付款还有5400元违约金，请支付。郭某说：你告我吧。杨某说：“不按合同执行吗，咱们都是诚信守诺的人，你说我口头说的我都兑现，文字合同也该落实吧？”部分所述双方当事人短信聊天记录的内容并不完整。双方的短信记录还包括杨某说的“请把尾款和违约金支付，强行扣款没有道理”等内容。上述事实有手机短信记录及接待笔录中当事人的陈述在卷佐证，可以认定。赤峰市中级人民法院终审判决认为郭某主张杨某同意用购房尾款抵消其房屋维修款的主张不成立，维修费用承担问题与房屋尾款的给付问题并非同一法律关系，维修费承担需另行主张权利。故判决郭某给付杨某尾欠房款15000元，并支付合理利息。另查明，郭某庭审中认可签订合同前看过其欲购的涉案房屋，看见房顶有水圈。2017年9月8日签订合同的当天又查看了涉案房屋，看到漏水比第一次看房严重。但还是在当天接受了杨某交付的涉案房屋。双方对漏水维修问题并未形成书面协议。现郭某主张杨某口头承诺由其先行垫付维修费用，后从房屋尾款中予以抵消。郭某的该项主张已经被赤峰市中级人民法院的生效判决所否定。又查明，郭某于2017年10月份对涉案房屋漏水部分进行了维修，为此提供了案外人刘某出具的维修费用清单一份及收据三枚、销货清单一份，欲证明其发生维修费用15801元。一审法院认为，郭某与杨某签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中郭某主张杨某应该就交付的标的物依法承担瑕疵担保责任。所谓的瑕疵担保责任即出卖人应保证标的物符合国家规定或者约定的质量标准。标的物不符合规定或者约定的质量标准即为有瑕疵，买受人用通常方法检查即可发现的瑕疵，属于表面瑕疵。出卖人具有担保标的物应具有通常的品质或者特别约定的品质。但瑕疵担保责任要求标的物在风险负担转移时存在，且为买受人在合同订立及标的物交付之前不知有瑕疵存在，如果买受人明知标的物有瑕疵而仍与出卖人订立买卖合同时，出卖人应不负担瑕疵担保责任。具体到本案中，郭某作为买受人在查验房屋时已经发现了涉案房屋存在漏水痕迹，在签订合同的当日再次查验房屋时同样发现了漏水痕迹，但在合同中却未对此瑕疵担保责任进行特别约定，对今后可能发生的维修费用亦未进行明确约定，其后又在明知房屋存有瑕疵的情况下受领了杨某交付的房屋，且未依照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验。没有约定检验期的，应当及时检验。”、第一百五十八条第二款：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：“人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的‘合理期间’时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。”之规定，及时通知杨某进行修理，而是自行进行了维修。因此应该认定郭某以其行为表明其已经接受了房屋的表面瑕疵，免除了对方的瑕疵担保责任。后又以杨某同意用尾欠的工程款予以抵扣，该主张已经被赤峰市中级人民法院的生效判决所否定。故法院对郭某的诉讼请求依法不予支持。综上，原审法院判决：驳回郭某的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，郭某与杨某签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，出卖方应当对标的物的质量承担责任。本案中，从双方当事人的微信聊天记录、郭某扣留房款的过程以及双方当事人的诉讼过程，能够认定郭某作为买受人在发现涉案房屋存在漏水的情况后，就产品质量存在的瑕疵积极向被上诉人杨某主张权利。而杨某并未有证据证明郭某放弃了产品瑕疵的损失请求权，亦未有证据证明在合同中对房屋存在漏水瑕疵的责任承担进行了特别约定。因此，杨某作为房屋的出卖方应当对交付的房屋的质量承担保证责任。同时，赤峰市中级人民法院（2018）内04民终3872号民事判决否认了郭某主张杨某同意用购房尾款抵消其房屋维修款的主张，但明确表述维修费用承担问题与房屋尾款的给付问题并非同一法律关系，维修费的承担需另行主张权利。而郭某在本案中主张的即是因楼房漏水而实际支出的维修费用，其诉讼请求应予支持。综上所述，上诉人郭某的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初1247号民事判决；二、被上诉人杨某于本判决生效后十日内给付上诉人郭某房屋维修费15801元；三、驳回上诉人郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费294元，财产保全费186元，合计480元，由被上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 张国利审判员 周振卿审判员 雷 蕾 二○一九年九月五日书记员 刘 禹