贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3479号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：候飞，北京德恒律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：梁莞若，女，1988年9月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：黄雪薇、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人梁莞若商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6404号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要的事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为显然属于事实认定错误。（一）根据明确约定上诉人与被上诉人是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，即向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中上诉人为了方便相关政府部门及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，这完全是上诉人的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情。而且任何人也不应当让上诉人因为自己的好意帮助而遭受不利。（二）根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款：出卖人负责在商品房交付使用之日起90内申请该商品房所有权初始登记，在该合同中并未约定或者上诉人的承诺在申请该商品房所有权初始登记之后多久将办理商品房转移登记的有关文书交付给出卖人，而本案中上诉人在2016年9月26日获得《商品房备案证明书》（即初始登记）。无论是从合同的约定还是法律规定上诉人都是在合法合理期限内获得初始登记的，因此上诉人在2016年9月26日就已经具备相应的办理转移登记的条件。因为是共同办理转移登记，上诉人为了方便相关政府部门及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，所以上诉人无需将相关文书实际交付给被上诉人，而是由被上诉人交付给上诉人后由上诉人协助代缴及递交。（三）为了共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，上诉人于2016年6月20日，通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了“办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。之后在被上诉人收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时被上诉人都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。不能仅仅因为被上诉人接收涉案房屋以及交清相关税费在先，上诉人取得商品房屋备案证明书在后，就否定上诉人已经履行了的通知义务，一审法院忽略了这种通知的期待可能性，苛刻要求上诉人在取得商品房备案证明书之后才可以履行通知，明显对上诉人不公平，违背一般常识观点。上诉人在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对被上诉人进行了多次的告知，而且被上诉人也向上诉人交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明上诉人履行了相应的告知义务，不存在违约行为。二、被上诉人没有能够取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实行统一的不动产登记政策及被上诉人不配合及不关心所导致，并不是上诉人的原因。2016年9月19日毕节市政府通知毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地也需要重新测绘、落宗等，导致了办证慢、办证难的问题。而被上诉人的转移登记也要根据新政策的规定办理，即办理商品房幢首登，但是这并不是上诉人双方之间所约定的内容，我们不能用新政策去解释上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》所约定的内容，更不能否定上诉人已经按照约定履行了约定的关于交付办理转移登记相关文书义务的事实，毕竟上诉人在约定的时间已经符合了办理商品房转移登记的条件，对此不存在过错。所以被上诉人未能办取得商品房所有权证书的原因系不动产政策的实施及被上诉人的不配合不关心所导致，并不是上诉人的原因，上诉人反而在积极协助被上诉人共同办理转移登记。同时政府的政策是不能预见的，办理商品房转移登记是政府职能部门的专职工作，而上诉人通过其余方式是不能完成的，因此本案并非属于商业风险，更加侧重于不可抗力。三、一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书显然是将行政机关的行政行为强加给了上诉人，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，办理转移登记对于上诉人来说仅仅为共同的协助义务，上诉人之间并不存在委托办理房产证的问题。不能仅仅因为上诉人为了方便相关部门统一办理及被上诉人的便利，由上诉人协助收集资料统一递交及代收代缴相关费用，就认定被上诉人与上诉人之间就形成了事实上的委托办证关系，有博弈客观事实。同时不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非上诉人的义务，上诉人也不可能代替行政机关的行政行为，上诉人只需要把收集的相关资料协助被上诉人递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是上诉人能够控制的。同时办理不动产权证书并不属于合同约定的内容，也不属于法律强制性的规定。一审法院不应把行政机关的行政行为强加给上诉人，更不能作为判决的形式出现。因此，一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书根本不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。四、一审法院适用法律错误，完全不顾及合同的约定及被上诉人的逾期收房及交纳税费的违约行为，而且认定的违约金也严重过高。本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定：逾期交付办理商品房转移登记相关文书超过180个工作日的处理方式为由被上诉人解除合同，本案中如上诉人真的存在逾期行为被上诉人不行使该解除《商品房买卖合同》权利视为其放弃自己的权利，其无权向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，只约定了逾期180个工作日的违约金，180个工作日之后的违约金并没有约定，因此，即便认定上诉人违约也应当将违约金进行分段计算，即180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。同时根据《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定：“买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续、由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延其不承担任何违约责任”。本案中通知被上诉人收房的时间及缴纳相关税费的时间为2016年6月30日前，但是被上诉人实际收房以及缴纳相关税费的时间为2016年8月26日。所以如上诉人真的存在违约行为也无需承担违约责任。本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。上诉人二审中补充的上诉理由主要为：一、双方在合同约定中约定由上诉人代为办理房屋转移登记，上诉人无向被上诉人交付相关文书的必要，上诉人收集资料后径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人的义务转化为通知义务，即告知被上诉人已经具备办理转移登记的条件。被上诉人得以向上诉人提交办证所需资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，办证条件是否成就，被上诉人能够在当地房产局查询到。应当推定被上诉人知道。其次，上诉人已经在缴费通知单中告知了缴费明细及需要的材料。上诉人取得办理转移登记的条件发生在合同约定的时间内，被上诉人是能够预期到的。该通知单应视为上诉人已经尽到通知义务。再次，在2017年9月24日，上诉人在案涉小区门口处进行通知，通知业主提交办证所需资料。在住宅已经实际交付的情况下，应当视为尽到了通知义务。在上诉人的努力下于2018年7月12日办理了首幢登。二、一审违约金严重过高，并且适用法律错误。本案当事人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。不适用商品房买卖司法解释第十八条。被上诉人系银行按揭，最后也要向银行办理抵押登记，逾期交付相关文书不会造成被上诉人实际损失。无损失既无违约金。逾期办理转移登记手续普遍存在，原因多半是政策调整导致。毕节辖区楼盘业主多，按照一审违约金计算方式，影响企业生产、不利经济社会和谐。请求调减违约金。被上诉人答辩称，请求维持原判。一审原告梁莞若向一审法院起诉请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第XX幢XXX号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经本院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款288,684.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审查明，2015年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区XXX第XX幢XXX号商品房（房号为XX-XXX），用途为住宅，建筑面积80.43平方米，套内面积62.77平方米，房屋总价款288,684.00元，买受人应于合同签订之日起支付首付款88,684.00元，余款200,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2016年4月9日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。当月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2016年8月26日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，被告于当日将涉案房屋交付原告使用，2016年11月1日，涉案房屋印花税和契税获得完税证明。2016年7月2日，涉案房屋土地获得毕节市国土局（2018）毕节市不动产权第0009575号国有土地证书。2016年9月26日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋XX幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋具备办证条件。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区XXX第XX幢XXX号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年9月26日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2016年8月26日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，并于2016年8月26日签订收楼确认书，收到涉案房屋。因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房屋备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告未举证证明其已履行了通知原告的义务，被告虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院就能予以支持，应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算。因被告并未提供证据证明其已经尽到通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年12月22日作为计算违约金的截止时间。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2016年10月1日起至2018年12月22日止的违约金，以其已支付购房总款288,684.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止。超过部分，本院不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止，超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告梁莞若办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁莞若逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以288,684.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止)；三、驳回原告梁莞若的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，上诉人新提交的证据有：一、不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏。证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为不动产权证，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需要对职权整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了上诉人的合理预期时间，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。二、装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片、不动产权证（幢首登）。证明:2017年9月24日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已经实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已经在2017年9月24日完成通知义务。退一步说，本案至迟于2018年7月12日已符合办证条件，2018年7月12日后上诉人不应当承担任何违约责任。三、通知一份（包括邮寄底单及告知书）。被上诉人质证认为，第一组不动产登记书及询问笔录因真实性无法核实，对其三性不予认可，对于用地分摊审查及测量报告真实性无异议，但与本案无关，达不到上诉人的证明目的，对第一组证据的三性不予认可。对第二组证据第一项，三性不予认可，涉案房屋系招商花园E区，并非D区，对第二项三性不予认可，进一步证明逾期取得不动产登记的原因是上诉人。对于第三组，快递单号失效且没有我方当事人签名，对该证据三性不予认可。经审查，本院对上诉人举示证据的真实性、合法性予以确认；对于相关证据的证明力，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否是委托办证关系的问题，上诉人的补充上诉意见已经认可，不再赘述。依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张通过细缴款通知单的形式，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人另依据装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张其至迟已于2017年9月24日履行完毕通知义务。经查，前述证据均未明确通知对象，而上诉人设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为XXXD区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以认定其与位于E区的案涉商品房之间，具有关联性，本院对其证明力不予确认。至于上诉人以房产部门公示可以办理转移登记的楼盘为由认为应当推定被上诉人已经知晓具备办理转移登记的理由，没有法律依据，不予支持。上诉人举示了邮寄底单及通知书，邮寄底单显示是按照合同载明的被上诉人地址及联系电话邮寄，通知书内容明确告知了办理产权证需要收集的相关资料，被上诉人虽然否认自己收到，但上诉人系按被上诉人在合同中注明的地址及联系电话邮寄，故其后果应当由被上诉人承担，据此，应当认定自上诉人邮寄之日即2018年8月23日上诉人已经尽到了通知义务。故被上诉人主张的违约金只能计算至2018年8月23日。基于二审上诉人新提交的证据，一审对此认定错误，本院二审予以纠正。就本案被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，如前所述，上诉人未向被上诉人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。上诉人上诉还称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，买受人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权，本院对此不予采纳。理由如下：其一，上诉人所称的前述合同条款，系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商置业限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，基于上诉人二审中新提交的证据，一审确定的违约金的计算截止时间有误，本院二审予以纠正，上诉人的其他上诉主张均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6404号民事判决第一、三项；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6404号民事判决第二项为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付梁莞若逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以288,684.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决承担；二审案件受理费50元由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年九月十六日法官助理张园园书记员  郑勤文