北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初64720号原告：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：佟新。委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨程，男，1981年10月14日出生，汉族，东方嘉业（北京）资产管理有限公司副总经理，户籍地河南省唐河县。被告：全商信用管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路甲10号1层102。法定代表人：李丹，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马丽娟，北京市汉威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥鹏，男，1981年7月18日出生，汉族，北京市汉威律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：中铁互汇彩票销售有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼901-905。法定代表人：王建国。原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司(以下称原告)与被告全商信用管理有限公司、中铁互汇彩票销售有限公司（以下分别称全商公司、中铁公司，并称为二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程世雄，全商公司法定代表人李丹、委托诉讼代理人马丽娟、孔祥鹏到庭参加了诉讼，中铁公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求全商公司支付2017年11月1日至2018年8月31日期间的租赁场地占有使用费5273960元；2、要求全商公司支付上述占有使用费的逾期利息，以5273960元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月23日计算至实际给付之日止；3、要求全商公司支付装修期间的租赁场地占有使用费2578999元；4、要求全商公司支付装修期间占有使用费的逾期利息，以2578999元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月20日计算至实际给付之日止；5、要求全商公司支付车位费17220元及利息（以17220元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月20日计算至实际给付之日止）；6、要求中铁公司对全商公司未履行房屋租金承担连带担保责任。事实和理由：2016年12月1日，原告和全商公司签订《房屋租赁合同协议》，约定全商公司承租原告位于北京市某区某产业园4号楼A厅、B厅、9号楼的租赁场地。合同签订后，全商公司一直存在逾期支付租金的情况，并且自2017年10月23日开始大额逾期。之后原告多次向全商公司催讨租金和利息，全商公司刚开始以短期资金周转困难为由申请延期支付，后一再拖延支付。原告为了止损，通知全商公司限期搬离租赁场地，但全商公司却雇佣保安于2018年6月25日占领通道，不允许原告进入，故原告诉至法院望判如所请。全商公司辩称，涉案房屋未取得建设规划许可证、房屋权属问题不明，故双方所签租赁合同是无效的。原告主张的占有使用费过高，我方仅认可2017年11月1日至2018年7月5日期间的占有使用费为197568元。因原告对合同无效具有重大过错，故我方不同意支付利息。原告承诺我方装修期是不收取占用费的，现原告主张我方支付装修期间的占有使用费没有依据，故相应的利息主张亦没有依据。车位使用费，我们没有实际使用车位，故不同意支付车位费及利息。我方不支付房租的原因是租赁合同无效，因原告没有向我方提供合法资质证明，导致我方无法将工商信息迁入涉案房屋内，而且原告还让我方将租金汇至其他公司账户，故我方支付租金存在风险。另外，我方认为中铁公司不应承担连带保证责任。综上不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月28日，北京市某区某村民委员会出具《证明》，载明高碑店村民委员会下属北京市某实业公司与北京某温泉饭店有限责任公司，双方签订自2010年7月1日至2060年6月30日止的土地使用协议。2015年3月，北京某温泉饭店有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋、场地合作合同》，约定甲方将其所属某温泉饭店内部分房屋、场地及附属配套设施，建筑面积总计38600平方米租赁给乙方使用。租赁期限15年，自2015年9月1日至2030年8月31日。双方确认，乙方不得将租赁标的整体转租给同一个承租人，但在符合本合同第11.02款之规定的前提下，乙方可将租赁标的的全部或部分转租或分租给多个不同承租人。2018年2月8日，北京市某区某乡人民政府、北京市某区某乡某村民委员会出具《证明》，载明北京某温泉饭店有限责任公司位于北京市某区某乡某村某街1376号，产权归北京市某区某乡某村民委员会所有，北京市某实业公司隶属于北京市某区某乡某村民委员会。2016年12月，原告（出租方、甲方）与全商公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同协议》，约定根据2016年6月21日原告与北京某有限公司（下称大千公司）签订的北京市某区某产业园4号楼A厅4365平米房屋租赁协议和北京市某区某产业园9号300平米房屋租赁协议订立本协议，由乙方继续履行，合同条款不变。乙方从甲方处承租北京市某区某产业园9号楼（下称9号楼），建筑面积300平方米，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日；2016年7月1日至2016年7月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价82125元的优惠；大千公司房屋租金履行至2017年1月31日，2017年2月1日至2026年6月30日由乙方履约租赁协议；2017年2月1日至2018年6月30日每月租金27375元，自第3年起每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，其中2018年7月1日至2019年6月30日每月租金29565元；支付方式押三付三，首期租金82125元、押金82125元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。乙方从甲方处承租北京市某区某产业园4号楼A厅（下称4号楼A厅），建筑面积4365平方米，租赁期限10年，自2016年7月1日至2026年6月30日；2016年7月1日至2016年7月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价1194918元的优惠；大千公司房屋租金履行至2017年1月31日，2017年2月1日至2026年6月30日由乙方履约租赁协议；2017年2月1日至2018年6月30日每月租金398306元，之后每年租金在上一年的基础上逐年递增8%，其中2018年7月1日至2019年6月30日每月租金430171元；支付方式押三付三，首期租金1194918元、押金1194918元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。乙方从甲方处承租北京市某区某产业园4号楼B厅（下称4号楼B厅），建筑面积3567平方米，租赁期限9年7个月，自2016年12月1日至2026年6月30日；2016年12月1日至2017年1月31日、2017年12月1日至2018年1月31日为装修期，装修期甲方给予乙方租金总价1301956元的优惠；2016年12月1日至2018年11月30日每月租金325489元，之后每年租金在上一年的基础上逐年递增8%；支付方式押三付三，首期租金976467元、押金976467元，乙方应在本合同签订后即日向甲方支付。甲方于2016年12月1日前将符合本合同第一条约定的房屋以现状交付乙方，甲、乙双方签署交接单之日视为房屋交付完毕，大千公司之前租赁的4号楼A厅及9号楼在本协议签署后即视为已经向乙方交付完毕。除租金外，乙方因使用租赁房屋而发生的其他费用（包括但不限于电费、水费、燃气费、网络使用费以及政府规定的相关费用），均按实际发生额由乙方承担并按期向物业管理单位支付。甲方应及时向乙方提供包括乙方其他新办企业办理营业执照所需的甲方能够提供的相关材料，以及合法租赁此房屋的相关合法资质和手续，并提供配套免费车位10个以上。乙方在办理完毕各项施工许可，并按照规定标准向甲方交纳装修押金和装修施工综合管理费后，方可开始装修施工。乙方每逾期交纳费用一日，除应继续履行交纳义务外，还应按应支付总额的日千分之五的标准向甲方支付滞纳金。乙方拖欠租金或其它费用达十五天的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方所交纳的租金及押金不予退还，如造成甲方其他损失还应另行赔偿，并追究乙方违约金责任，且乙方应于解除合同之日起五日内搬离租赁房屋，乙方逾期搬离、交还房屋的，应按照日租金两倍的标准向甲方支付继续占用房屋期间的使用费（日租金的具体数额以月租金数额除以三十天计算），直至乙方向甲方交还房屋之日止，房屋内所有物品和装修无偿归甲方所有，甲方有权对其进行处置。如逾期10天仍未交还租赁房屋，甲方无需征得乙方同意有权采取措施收回租赁房屋。因乙方原因造成合同解除的，乙方应当向甲方补交装修期内的优惠租金（租金按第一年月租金标准计）及其他费用。合同附件一租金支付时间表中记载2017年10月23日支付2017年11月1日至2018年3月31日期间9号楼的租金82125元、4号楼A厅的租金1194918元、4号楼B厅的租金976467元，2018年3月23日支付2018年4月1日至2018年6月30日期间9号楼的租金82125元、4号楼A厅的租金1194918元、4号楼B厅的租金976467元，2018年6月23日支付2018年7月1日至2018年9月30日期间9号楼的租金88695元、4号楼A厅的租金1290513元、4号楼B厅的租金976467元。合同签订后，全商公司向原告支付了2017年10月31日之前的全部租金及押金，后未再支付租金。原告称押金数额为2253510元，全商公司则称押金数额为2554086元。2017年7月25日、2018年4月26日原告向全商公司发送催缴通知。2018年5月21日，全商公司向原告出具《关于补缴房屋资金的承诺函》，载明因遇到困难，未能按合同支付房屋租金达半年之久，承诺于2018年5月25日向原告支付100万到150万房租，2018年5月31日前补齐所拖欠的房租，如果未按上述时间交纳房租，同意配合原告解除《房屋租赁合同》并向原告提供等值的文资产冲抵所欠房租。2018年6月15日，原告向全商公司发送律师函，告知全商公司双方《房屋租赁合同协议》立即解除，要求全商公司于2018年6月20日之前支付欠款并搬离、返还房屋，逾期原告将于2018年6月25日进入涉案房屋进行清场。2018年9月1日，全商公司从涉案房屋搬离并将房屋内办公用品和私人物品搬出，将房屋和钥匙交还原告。2017年3月23日，原告（甲方）与全商公司（乙方）签订《关于四号楼东北广场停车场事项》，约定某4号楼东北广场前共计25个车位，其中11个为赠送使用，另外14个由乙方付费使用，费用为410元/个/月（含发票），从2017年4月1日开始计费。每三个月预先支付，费用共计17220元。此协议自2017年4月1日开始实施，乙方需在此协议生效前支付以上款项；此协议生效之日起，乙方不再使用某园区内的停车位。2018年6月12日，中铁公司出具《担保函》，载明全商公司承诺于2018年6月30日前支付所欠房屋租金，中铁公司为全商公司提供以上承诺的资金担保，即若全商公司未能如期支付，中铁公司将于2018年7月31日前履行担保义务。诉讼中，经全商公司申请，本院向北京市规划和自然资源委员会调取上述房屋的规划手续。北京市规划和自然资源委员会回函称该范围内宗地的土地性质为集体土地，未查询到该房屋建设工程规划许可证审批记载。原告表示对涉案房屋未取得建设工程规划许可证一事知情，被告表示对此并不知情。诉讼中，经原告申请，本院向北京市公安局朝阳分局某派出所调取了110接警单，其上显示2018年6月25日、2018年6月26日，有人报警称在某村1376号某产业园内因房屋租赁产生纠纷。另，原告提交企业信用信息打印件，拟证明多家公司在北京市某区乡某温泉饭店登记注册，故不存在全商公司所述涉案房屋无法办理营业执照的情形。全商公司提交住所证明，拟证明因原告无法提供房屋产权证明材料导致全商公司无法办理营业执照；提交照片打印件拟证明原告违约封门、锁门给全商公司造成了损失。经询，原告主张本案《房屋租赁合同协议》效力由法院依法裁判，但认为合同效力并不影响原告主张房屋占有使用费，而且因全商公司逾期未支付租金，故原告有权收回房屋。全商公司则称涉案房屋未取得建设规划许可证，故双方所签《房屋租赁合同协议》应属无效，房屋占有使用费应按照每平方米每天1元计算。另，全商公司称对涉案房屋地面、墙面、灯具等进行了改造，花费装修费用大概200余万元，但在本案中关于装修费用不提出反诉。原告则称全商公司并未对涉案房屋进行过装修。诉讼中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封、扣押、冻结二被告名下价值4112772.39元的财产，并提供中国某财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保。本院依法查封了全商公司名下中国某银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户。本院于2018年12月11日在《人民法院报》上公告向中铁公司送达了起诉状副本、开庭传票及证据，但在规定的期限内中铁公司未到庭应诉。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证；一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，经本院向北京市规划和自然资源委员会查明涉案土地性质为集体土地，在集体土地上进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但涉案房屋并未取得上述手续，故原告和全商公司签订的《房屋租赁合同协议》应为无效。因原告在明知无建设规划许可手续的情况下将涉案房屋出租给全商公司，故原告对于合同无效的后果应承担主要责任，全商公司承担次要责任。关于房屋占有使用费。虽然原告和全商公司签订的《房屋租赁合同协议》无效，但不影响原告要求全商公司支付房屋占有使用费。现双方均认可租金支付至2017年10月31日，而全商公司于2018年9月1日从涉案房屋搬离，故全商公司应向原告支付2017年11月1日至2018年8月31日期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张按照《房屋租赁合同协议》约定的标准支付，有法律依据，本院不持异议，故原告要求全商公司支付房屋占有使用费5273960元的诉讼请求本院予以支持。关于上述占有使用费的逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于装修期间的占有使用费。因双方曾约定2017年12月1日至2018年1月31日期间为免租期，考虑到本案租赁合同无效的主要责任在原告，故本院对装修期间的占有使用费按照全商公司所主张的每平方米每天1元计算共计493920元。关于原告主张的逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的车位费。双方签订的《关于四号楼东北广场停车场事项》中明确约定了车位数量及收费标准，全商公司未提交证据证明已支付该笔费用，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于利息，无事实和法律依据，本院不予支持。全商公司向原告支付了押金，该押金可以在上述全商公司应给付的房屋占有使用费中予以抵扣。关于押金数额,《房屋租赁合同协议》中约定押金总数为2253510元，全商公司称已支付押金2554086元，但并未提交证据予以证明，故本院对全商公司的的陈述不予采信，认定全商公司已向原告支付押金2253510元。扣除已支付的押金，全商公司还应向原告支付房屋占有使用费3514370元。关于原告要求中铁公司承担连带担保责任的主张。中铁公司出具《担保函》，承诺全商公司未于2018年6月30日前支付所欠房屋租金的情况下，中铁公司将于2018年7月31日前履行担保义务，此为一般保证。故如果经法院强制执行，全商公司仍不能清偿所欠原告房屋占有使用费的情况下，应由中铁公司承担一般保证责任。中铁公司承担保证责任后，有权向全商公司追偿。中铁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告全商信用管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司房屋占有使用费三百五十一万四千三百七十元【已抵扣被告全商信用管理有限公司向原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司支付的押金二百二十五万三千五百一十元】；二、被告全商信用管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司车位费一万七千二百二十元；三、如被告全商信用管理有限公司经强制执行仍不能履行本判决第一项，对不足部分，由被告中铁互汇彩票销售有限公司承担清偿责任，被告中铁互汇彩票销售有限公司承担保证责任后，有权向被告全商信用管理有限公司追偿；四、驳回原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68506元，由原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司负担38786元（其中19851元已交纳，另18935元于本判决生效后七日内交纳）；由被告全商信用管理有限公司负担29720元（于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由被告全商信用管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费560元，由被告中铁互汇彩票销售有限公司负担【原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司已交纳，被告中铁互汇彩票销售有限公司于本判决生效后七日内给付原告东方嘉业（北京）资产管理有限公司】如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡莉芬审判员  黄雪芹审判员  吴 娜二〇一九年九月二十九日书记员  贾月双