北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初22484号原告（反诉被告）：上海诺尔国际物流有限公司，住所地上海自由贸易实验区顺通路五号B楼DX159室，统一社会信用代码91310000051243168T。法定代表人：王屹，总经理。委托代理人：史祎彪，北京培仁律师事务所律师。委托代理人：刘永效，北京培仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区B区安庆大街，统一社会信用代码91110113766754543Y。法定代表人：朱京西，董事长。委托代理人：韦新举，北京市法大律师事务所律师。原告（反诉被告）上海诺尔国际物流有限公司（以下简称诺尔公司）与被告（反诉原告）北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司（以下简称西科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诺尔公司的委托诉讼代理人史祎彪，被告（反诉原告）西科公司的委托诉讼代理人韦新举，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺尔公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告各项经济损失共计1507800元（其中保证金10000元、装修费451700元、货架监控等拆除费180000、搬家运输费50000、员工解散费186100元、营业损失540000元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》约定被告将其位于×××厂房出租给原告使用，租赁期限为七年（自2015年5月1日至2022年4月30日)。该合同第七条第四款约定：被告退租应提前六个月书面申请并征得原告同意后方可退租，并退还原告保证金，装修及其他由此引发的损失；第八条违约责任“本合同生效后如一方违约，违约方赔偿守约方一切损失，守约方有权解除合同”。合同签订后原告正常使用租赁房屋，并按期交付各项费用。2017年4月原告突然收到被告口头通知要求原告两个月内搬离承租场地。原告在此经营己具备一定规模不愿搬离，发函拒绝被告要求。但被告多番施压，令原告无法正常经营，迫于无奈原告于2017年6月15日搬离。原告搬离后被告对原告损失未做任何补偿，甚至保证金也未退还。被告行为己严重违约，对原告造成重大损失。根据本合同约定，原告有权解除合同，原告各项损失由被告承担，原告己向被告发出书面解除函，被告对此并无回复也不进行任何赔偿。综上，为维护原告合法权益，故起诉，请法院依法审理，支持原告各项诉讼请求。被告西科公司辩称，原告单方解除合同。原告主张的损失没有事实依据。被告未单方解除合同也未通知原告限期搬离。原告拖欠两个月租金与物业费。原告2017年7月搬离涉诉租赁场地。请求法院驳回原告诉讼请求。被告西科公司向本院提出反诉请求：1、判令诺尔公司向西科公司支付拖欠的房屋租金272320元（0.8元/平方米*3700平方米*92天）、水电清洁卫生费75324.71元（2016年10月31日至2017年6月1日金额是58586.33元，另2017年6月1日至2017年7月31日增加两个月费用16738.38元，共9个月），共计347644.42元；2、反诉费由诺尔公司承担。事实与理由：2015年5月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定诺尔公司租用西科公司拥有使用权的蔚然路甲2号的厂房，共计3700平方米(10跨)，2017年5月1日至2018年4月30日租金为每天0.8元/平方米。合同签订前，诺尔公已经开始使用租赁房屋，直至2017年7月31日，诺尔公司单方解除合同，但未支付2017年5月1日至7月31日期间92天租金，以及2016年10月31日之后的水电费和清洁卫生费。诺尔公司的行为已构成违约，但却先行起诉西科公司无理索要所谓损失，故此，西科公司提起上述反诉请求，请求法院判如所请。原告诺尔公司针对被告西科公司提出的的反诉辩称：不同意反诉诉讼请求，西科公司在反诉状中陈述是我方解除合同与事实不符。结合我方的证据材料和西科公司提交的证据材料证明，合同无法履行是因为西科公司和北京裕喜发商贸有限公司（以下简称裕喜发公司）解除租赁合同，导致我方无法使用承租场地。解除的原因是西科公司违反合同约定，在未通知我方的情况下擅自和裕喜发公司做出两个月搬出的决定，是西科公司违约在先导致合同无法履行，因此应该由西科公司承担违约责任。反诉状中陈述我公司使用房屋场地直至2017年7月31日，与事实不符，事实是我公司2017年6月15日腾退场地，该事实有我方与西科公司陈建军的笔录为证，笔录显示与我公司腾退时间相符，且接到场地不能租赁通知，我方不能正常使用该场地，因此2017年5月至我公司搬离期间，场地不能正常使用，我方不承担这期间的租金。我公司确实收到过2016年10月31日至2017年6月1日西科公司的水电费价目表，金额是58586.33元，对这部分费用我方认可，增加两个月的计算标准没有异议，但是我方不应承担2017年6月和7月的费用，没有依据且没有向我方送达和确认，我方不认可。关于水电费我公司认为系我公司为搬离的拆除行为产生，是西科公司违约解除合同导致的费用，应当由西科公司承担，我方认可金额但不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对诺尔公司提交的租赁合同、通知、告知书、退仓通知、签收单、合同解除通知函、快递单、发票、收据、货架合同、零售单、谈案笔录、电子邮件，西科公司提交的解除合同书、装修申请报告及平面图，本院的现场勘验笔录、照片以及本院从裕喜发公司调取的涉诉场地产权手续、与西科公司的协议、解除合同书以及政府拆违的函件、从北京市顺义区后沙峪镇人民政府调取的拆违材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年4月18日，出租方（甲方）裕喜发公司与承租方（乙方）西科公司签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋的位置、数量及用途：甲方所属位于顺义区×××房屋，租赁面积共11000平方米租给乙方，用于酒店设备、生产加工经营；二、租赁期限：租期自2014年5月15日至2022年5月14日止，共计8年；三、租金及租金交纳方式：1、租金总额贰仟叁佰叁拾陆万柒仟肆佰元；合同还约定了其他权利义务。2015年，西科公司（出租方，甲方）将部分厂房租赁给了诺尔公司（承租方，乙方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方将厂房部分租给乙方用于货物存放、周转。租赁房屋的位置：火神营路口东侧500米路北。通讯地址：×××号。面积：3700平方米，共计10跨。一、租赁期限：租期柒年，自2015年5月1日至2022年4月30日止；二、租金及租金缴纳方式：租金总额：柒佰柒拾叁万捌仟叁佰陆拾伍元整。押金：壹拾万元整，合同签订后十日内随同第一次租金一并支付。2015年5月1日至2016年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.75元/平米/天，年租金101.2875万元；2016年5月1日至2017年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.78元/平米/天，年租金105.339万元；2017年5月1日至2018年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.8元/平米/天，年租金108.04万元；2018年5月1日至2019年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.82元/平米/天，年租金110.741万元；2019年5月1日至2020年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.84元/平米/天，年租金113.442万元；2020年5月1日至2021年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.86元/平米/天，年租金116.143万元；2021年5月1日至2022年4月30日，建筑面积3700平米，租金单价0.88元/平米/天，年租金118.844万元；合计773.8365万元。租金缴纳方式：租金按年度交纳，乙方每半年交纳一次租金，每年缴纳日期为本年4月15日前缴纳上半年租金、10月15日前缴纳下半年租金。本着先交租金后使用的原则（提前十五天交纳租金），租金到账后，甲方开具发票。逾期未交，甲方将按日加收滞纳金，金额为未交租金额的万分之五，至实际给付租金之日止。超过30日仍未交纳租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋和场地，损失由乙方自负。三、甲方权利和义务：1、租赁期内甲方有权检查所出租范围的财产状况，如有损坏，甲方有权要求乙方修缮或赔偿，自然损坏除外。2、甲方有权对乙方进行安全、防火、环保及其他各方面的检查和管理，但不得无故干扰乙方正常生产。3、在乙方不违约的前提下，甲方保证乙方在租赁期内的房屋使用权。4、甲方提供出租部分的建筑图纸，厂区内提供配电设备、水源设施。五、乙方的权利和义务。1、按时足额交纳租金、水费、电费、配电室及锅炉等公共设施维修维护相关费用。如不能按期足额交纳，除按租金条款规定加收滞纳金外，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋及场地；乙方自行承担相关损失。2、乙方自行进行工商登记，领取营业执照，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任，自行交纳各项经营税费，保持环境卫生，履行门前三包义务。甲方负责提供乙方办理执照的相关证明，如因此导致乙方不能办理营业执照，乙方有权解除合同，并赔偿乙方相关的损失。3、乙方经甲方同意，可对房屋进行必要的装修，费用由乙方自己负担，但必须报经甲方批准，并附有文字说明及设计图纸，否则，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。因乙方原因解除合同，乙方对房屋的装修、建筑等不动产及水、电投入，其财产权益无偿归甲方所有……六、其他约定：1、甲方负责协调乙方正常用水，相关费用由乙方负责，水费执行国家标准，并随国家标准的变动而变，按实际使用数量按月向自来水公司交纳。2、乙方用电按实际使用数量每月直接向甲方交纳，收费标准参照国家电费标准。电费到账后，甲方开具增值税发票。甲方提供的电力不少于250KVA。3、采暖费按实际发生额，由甲、乙双方按照租约面积承担。分两次付款，第一次支付日期：当年12月15日前，第二次支付日期：次年3月15日前。4、乙方租赁期间，消防设施每年的维护、管理费用，甲、乙双方各承担50%，以发票为准。5、乙方的生产加工项目、工作流程要符合安全、环保、消防等条例、制度要求，乙方的营业执照、法人身份证明等企业基本信息资料必须报甲方备案，同时签订“安全协议”及“消防安全协议”等。6、北侧平房使用权归乙方，允许乙方翻建。西侧通道归甲方使用，东侧通道归乙方使用，厂房四周平台要求干净整洁，不允许堆放杂物，甲方负责厂房南侧和西侧卫生，乙方负责东侧和北侧卫生。甲乙双方未经允许禁止进入对方管理区域，由此造成损失，责任方全权负责。七、合同的变更、解除、终止和续租：……3、租赁期内，如乙方退租，应提前6个月写出书面申请，经甲方同意可以退租，但保证金无权索回，装修等其他投入无偿归甲方所有，乙方损失自负；4、租赁期内，如甲方退租，应提前6个月写出书面申请，经乙方同意可以执行，除甲方退还已交未履行租赁期间的租金，及保证金外，装修及其他一起由此而引起的所有损失由甲方承担，乙方应当按照甲方书面通知日期及时腾退承租的房屋及场地，5、租赁期满后，甲方不再续租，应提前6个月书面通知乙方，甲方向乙方返还保证金；乙方应当按照租赁期满日期及时腾退承租的房屋及场地……八、违约责任：本合同生效后如一方违约，违约方赔偿守约方的一切损失，守约方并有权解除合同。九、合同履行期间，如遇政府规划、拆迁，双方成无条件服从，按国家有关法律、法规执行。乙方的经营损失及搬迁等补偿归乙方所有。合同还约定了其他权利义务。诺尔公司向西科公司交纳了保证金10万元。2017年4月30日之前的租金，诺尔公司已支付给西科公司，之后的租金未付。2017年5月，裕喜发公司向西科公司发送了《通知》一份，内容为：西科公司：根据北京市“疏解整治促提升”专项行动，为全面响应顺义区加快“疏解重点区域”的工作要求及北京市顺义区×××彩钢房屋改造工作要求，现我单位位于顺义区×××房屋属于疏解重点区域范围，及由于房屋结构为彩钢房，不符合国家安全标准，现政府要求我单位对彩钢房屋进行拆除。根据以上政府工作要求，现甲方与乙方达成一致，与乙方解除于2014年4月18日签订的房屋租赁合同，由于该项工作属于政府行为不可抗力，因此双方不承担任何责任。（双方不给予经济补偿）现甲方要求乙方于2017年5月15日到2017年7月14日将房屋进行腾退，腾退房屋期限为2个月，在此腾退房屋期间乙方按月交纳甲方房屋租金，每月房租为240900元。签订解除合同书后，腾净房屋后返还乙方保证金。西科公司陈建军将该《通知》于2017年5月4日亦以电子邮件的形式发给了诺尔公司，要求诺尔公司配合搬离。诺尔公司于2017年5月4日提交给西科公司一份《告知书》，内容为：西科公司：1、近期收到贵司口头告知，我司租赁在北京市顺义区×××房屋因种种原因需要我司限期腾退房屋搬离此地。按照贵司与我司于2015年5月1日签订的《租赁合同》租赁期限为7年，到2022年4月30日到期；合同中明确约定：如贵司退租，应提前6个月写出书面申请，经我司同意后可以执行，贵司除了应退还已交未履行租赁期间的租金及保证金外，还应承担装修及其他由此引起的所有损失；2、另外由于贵司不能提供相关证明，导致我司在办理公司迁址营业执照登记工作停滞；在《租赁合同》中5.2条款中，约定由我司自行进行工商登记，但贵司负责提供我司办理执照的相关证明，如因甲方的问题导致我司不能办理营业执照，我司有权解除合同，并赔偿我司相关损失。目前我司不愿办理此地，暂时不解除合同；但保留解除合同及主张赔偿的权利；请贵司对于我司提出上述两项诉求，及时给予回应，双方加强沟通协商妥善解决。特此告知。2017年7月4日，诺尔公司以电子邮件的形式向西科公司陈建军（陈建军的邮箱地址与上述陈建军发送《通知》的邮箱地址相同）发送了一份《退仓通知》，邮件内容为：“陈厂长：您好！附件为我公司关于退仓告知书，纸质版告知书于今天上午送达您手中，现将扫描件邮件一份给您，请您查收！”该通知内容为：西科公司：我司于2015年5月1日与贵公司签订房屋租赁合同，合同中约定我司租用北京市顺义区×××，租期为7年。可我司在2017年5月5日收到通知，让我司于2017年7月15日前搬离此处，期限为2个月。贵司限期我司2个月搬离此处已违反合同约定：根据租赁合同中约定租赁期内，如甲方退租，应提前6个月写出书面申请，经乙方同意可以执行，除甲方退还已交未履行租赁期间的租金及保证金外，装修及其他一起由此而引起的所有损失由甲方承担，乙方应当按照甲方书面通知日期及时腾退承租的房屋及场地。考虑到实际情况我司已于6月15日前搬离此处，故我司将不支付5-6月份房屋租金及其他一切费用，并请贵司退还我司房屋押金。由于贵公司未按合同约定提前通知我司，造成我司多个仓储及运输合同流失，年损失净利润54万元，具体损失如下：1、装修费：45.17万元。2、货架监控等拆装费：18万元。3、搬家运输费用：5万元。4、员工解散费用：18.61万元；5、客户流失额54万元。总损失为：140.78万元。以上我司损失请贵公司认真对待，我司将保留对贵司的追索权。落款时间为：2017年6月15日。2017年9月4日，诺尔公司再次将上述《退仓通知》送达西科公司，并由西科公司陈建军签收。2018年5月8日，诺尔公司向西科公司邮寄发出《合同解除通知函》，内容为：西科公司：因贵司擅自要求我司腾退租赁场地，属于严重违约，依照《租赁合同》第八条约定，解除合同。现向你司函告如下：2015年5月1日，我司与贵司签订《租赁合同》约定贵司将位于×××厂房出租给我司使用，租赁期限为七年（自2015年5月1日至2022年4月30日）。2017年4月贵司突然通知我司两个月内搬离承租场地。我司在此经营已具备一定规模，考虑到短短两个月搬离会严重影响公司业务且搬离成本过高，便书面告知贵司我司不愿搬离。我司于2017年6月15日搬离后函告贵司，贵司未做任何补偿回复，甚至保证金也未予退还。针对贵司违约行为，我司依据《租赁合同》第八条违约责任“本合同生效后如一方违约，违约方赔偿守约方一切损失，守约方有权解除合同”，正式通知贵司解除双方《租赁合同》，并由贵司承担我公司各项经济损失共计1507800元，其中：保证金100000元；装修费451700元；货架监控等拆除费180000元；搬家运输费50000元；员工解散费用186100元；营业损失540000元。请贵司及时就本函回复，于2018年5月15日前赔偿我司损失。否则，我司将依法提起诉讼，届时产生诉讼费等费用亦由贵司承担。特此函告。该快递于2018年5月9日由西科公司门卫签收。诺尔公司称其搬离时间是2017年6月15日，故与西科公司的合同应也是该时间解除，之后西科公司也搬走了，但听西科公司陈建军说裕喜发公司觉得房租过低，在搬走后裕喜发公司进行了整修又重新使用涉诉库房及场地；诺尔公司为此产生了重大损失，现只有一部分票据，当时时间比较紧张，场地较大，拆除空调、货架都是找的临时人员，现金结账，还有员工解除合同后给付的补偿费，也都是口头协商，现金支付，为避免其他纠纷没有留存证据，另外当时有好几笔订单均无法履行，造成营业损失，这些都没有书面的票据，诺尔公司诉讼请求的金额是按照实际损失情况来确定的。诺尔公司为证明其主张提供证据如下：1、发票原件14张及装修工程制作合同原件一份，金额总计176599.95元，装修收据原件12张，金额共计79626元，住宿费发票原件5张，金额公司2889元，证明合同签订后，诺尔公司对承租场地进行了装修并产生的费用。2、安装健康工作系统的发票原件3张，共计20000元，证明合同签订后诺尔公司为承租场地安装了监控设备。3、货架合同原件1份、发票原件5张，金额为500000元，证明合同签订后诺尔公司为承租场地安装货架支付的费用。4、拆除货架的收据原件1张，金额为30299元，零售单原件4张、空调移机费发票原件1张，拆除辅助器具共计支出8883元，收据原件4张，未搬离购买辅助用品支出4116元，证明因西科公司违约退租，诺尔公司搬家产生费用50000元。5、2018年5月30日谈案笔录一份，是诺尔公司的代理律师史祎彪与西科公司的陈建军谈话笔录，内容为：“S：今天约您来，沟通一下贵司和诺尔租赁厂房。C：这件事情从头都是我负责的。之前和诺尔的张伟（副总）和姓李的人，2014年底诺尔特别需要库房，我认识张伟感觉很投缘，诺尔需要库房我就把从玉溪（裕喜）租来的库房不加价转租给你。什么手续都没签呢诺尔就着急搬进来了，好像没签协议就约定临时用半年。2015年5月才正式签订协议，大概其三千多平米，还有二三百平米平房（原来是食堂）白给诺尔当办公室用。合作一直很愉快。后来张伟就回上海了，换了个负责人也合作挺好。后来张伟出面要求增加面积，我就给腾出2000来平米，张伟又说先不用了，我就说给你留着，就一直空着。在这过程中有个老板王毅，我们见了个面聊得也很好。2017年大概其这个时候，我们突然接到玉玺（裕喜）通知让我们两个月腾退。当时他们新来的负责人姓詹。就拆迁的事儿，我就把玉玺（裕喜）给我的告知书发给了诺尔的李晶，也没什么回复。我就以为这事儿是不可抗力，就各自找新地方呗。正好到了交租金的时间，我就说租金先别交呢（指的是17.4之后的租金、水费、电费)。我们老总说水费、电费总得交吧，我把单子给诺尔了大概其1万到2万。他们就找了个地方搬走，走的时候也没办交接，在我们前面搬离的。我们公司彻底搬走是在6月底7月初。正式交接是在17.7.30。17年7、8月份，姓詹的给我发了个通知，意思就跟这次的通知内容差不多。我就找张伟谈这事儿，张伟说你去起诉玉玺（裕喜）吧，之后也没明确答复。我们并没说不退保证金。现在来讲，诺尔确实没有交17.7之后的任何费用，我们确实没有退诺尔10万块钱押金。玉玺（裕喜）没有给我们任何补偿，我们损失最大。S：场地现在什么情况？以后贵司还会参与吗？C：当时拆房子的理由是不防火（还是诺尔告诉我们说嫌弃我们租金低)，现在确实拆了重新做了。之后人家就不租给我们了。玉玺这个公司就是借这个事儿把我们赶走。我们搬到扬州了，北京我们租了个1000平米的库房，北京总部还在顺义。S：跟玉玺（裕喜）合同怎么签的？想过主张赔偿吗？C：跟玉玺（裕喜）合同内容跟诺尔差不多，玉玺（裕喜）确实不地道，我们当时也想去告他，他政府背景，我们也找律师问过，但凡有一点希望能补偿我们也就起诉了，觉得打官司也没用。S：玉玺（裕喜）提供的厂房有问题，为什么不赔偿？C：这么着，明天我把跟玉玺（裕喜）的合同给您看。S：张伟还在诺尔吗？他什么职位？C：张伟还在，应该是副总，我认为还是有一定决策权的。S：现在不考虑玉玺（裕喜）能不能赔偿问题，现在您认为怎么处理。C：扣除水电费，把剩下的保证金退给诺尔。房租都可以再谈。我们已经仁至义尽了，之前2000平米空给诺尔，两三百平米平房白给诺尔用。”证明陈建军在租赁过程中负责接洽并对搬走原因进行陈述。6、照片光盘一张，是诺尔公司搬离前库房和平房在办公期间的使用状况，证明装修程度。对于诺尔公司提交的上述证据，西科公司的质证意见为：证据1施工合同过了举证期，我方不予质证，发票真实性、合法性认可，关联性不认可，看不出与本案有什么关联，证明目的不认可，收据实际上是收条，真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，住宿费发票也超过举证期，我方不予质证；证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，看不出是否安装在涉诉场地和房屋，证明目的不认可；证据3真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，不能证明实际款项已经支出，货架已经拆走，且货架的损失并没有产生；证据4收据四张在举证期内没有提交，我方不予质证，拆货架收据的真实性、合法性、关联性不认可，证明目的也不认可，零售单四张，真实性、合法性认可，关联性不认可，看不出与本案有关，空调移机费发票，真实性、合法性认可，关联性不认可；证据5真实性认可，陈建军在西科公司负责安保和设备维护，是公司的副总经理，与诺尔公司的租赁事宜是陈建军代表西科公司与诺尔公司协商的；证据6真实性认可，证明目的不认可，无法证明诺尔公司的证明目的，只是局部的，只能显示部分状况，仓库内只显示了货架的状况。西科公司称2017年5月4日裕喜发公司发的腾退通知，因为“疏解整治促提升”专项行动，所以西科公司开始腾退，也同时通知了诺尔公司，诺尔公司是2017年7月31日搬走的，2017年8月西科公司也搬走了，后来裕喜发公司将场地租给他人用作仓库了，双方在搬走后合同客观上没有履行，西科公司与诺尔公司的合同解除时间西科公司认为是2017年10月15日，不认可诺尔公司主张的解除时间，诺尔公司单方解除也没有依据，在诺尔公司搬离后，西科公司与裕喜发公司2017年10月达成解除协议，该时间应同时视为是西科公司与诺尔公司事实上的合意解除时间；西科公司与裕喜发公司在2017年10月签订解除协议时，因为保证金没有退，所以当时没有写时间，保证金是签订协议后做完交接退还的，大概是签订协议后一个月左右，解除协议是裕喜发公司要求签订的，如果不签署，则不退保证金，该解除协议解除原因没有写“疏解整治促提升”专项行动，当时西科公司没有提异议，因为大形势也阻止不了，该退就退了；关于诺尔公司提出的员工解散费、营业损失，均不认可，搬家运输费也未提供合法票据，拆除货架费也不认可，诺尔公司提供的是购买货架的费用，并非拆除的费用，租赁期间西科公司将一排平房无偿给诺尔公司使用，实际西科公司的损失最大。西科公司为证明其主张，提供证据如下：1、解除合同书原件一份，该份通知落款只是加盖了西科公司与裕喜发公司公章，没有写时间，证明西科公司与裕喜发公司解除合同时间是2017年10月。2、2015年3月23日《装修申请报告》及平面图原件一份，系诺尔公司向西科公司提交的，内容为：西科公司：诺尔公司北京分公司承租贵公司蔚然路甲2号仓库及后排房屋，现公司对后排房屋进行装修，作办公室使用。委托上海信鸿装饰工程有限公司进行内部装修。具体说明如下：1、拆除后排房屋供暖设备，使用空调进行制冷和制热。2、拆除房屋顶部太阳能设备等，顶部进行油毛毡防水处理。3、电源从仓库牵引，使用16mm电缆。水使用原淋浴房管线进行铺设。4、正面红色外墙使用水泥粉平，再使用防水涂料处理。5、预计自2014年2月24日装修，工期20日，预计每日10-12人施工，施工时间为7:30-22:00。6、所有装修材料符合国家标准，施工期间一切责任由我公司承担。另附装修平面图。证明当时诺尔公司要装修的项目和工程范围，与诺尔公司本案主张的装修范围有差异。对于西科公司提交的证据，诺尔公司的质证意见为：证据1真实性认可，但是没有写日期只关系西科公司与裕喜发公司之间的解除，不影响诺尔公司的合同解除；证据2真实性认可，证明目的不认可，诺尔公司装修是多次进行的，西科公司仅提交了2015年3月的，不是全部的，应以事实为准。经本院与北京市顺义区供销合作联合社调查核实，裕喜发公司系北京市顺义区供销合作联合社的下属公司，该公司租赁给西科公司的场地是有房产证和国有土地使用证的，房产证登记的房屋所有权人是北京市顺义区供销合作联合社，房屋坐落是顺义区×××，产别为集体产，房屋状况中设计用途为仓储，建筑面积为11018.12平方米，登记时间是2006年9月27日。国有土地使用证也是登记在北京市顺义县供销合作联合社名下，在枯柳树村有三个国有土地使用证，登记时间均是1997年，土地证号分别是顺集国用（97）字第00039号、顺集国用（97）字第00040号、顺集国用（97）字第00041号。同时，裕喜发公司向本院提供了一份出租方（甲方）裕喜发公司与承租方（乙方）西科公司签署的《解除合同书》，内容为：甲乙双方于2014年4月18日签订的《房屋/场地租赁合同》，约定甲方将其所属的位于顺义区×××场地出租给乙方经营酒店设备生产加工。现甲乙双方经协调一致，决定从本解除合同签订之日解除上述《房屋/场地租赁合同》，双方互不承担违约责任，落款加盖了双方公司公章，时间2017年5月8日。裕喜发公司另提供了一份2018年8月16日的《关于配合查处×××村一处违法建设的函》，该函内容为：区供销合作社：2018年3月21日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室（以下简称“市专指办”)向我区下发了2018年第2批规划卫星、街景查违核查单，其中一宗项目位于北京市顺义区×××号院南侧，为一栋二层砖混结构房屋。经调查，该建筑物建设人裕喜发公司(法定代表人刘晶利)，为贵单位下属企业，其所建房屋未能办理规划部门核发的建设工程规划许可证，且其提供的《国有土地使用证》(顺集国用(97)字第00040号）表明该土地使用者为贵单位。区查违办已先后于4月10日、5月24日函告(顺违建办函[2018]第40号、第68号)贵单位协助配合调查该宗违法建设，做好建筑物拆除及土地恢复工作。区城管执法监察局后沙峪镇执法队已于6月8日向北京裕喜发商贸有限公司送达了《限期拆除决定书》，截至目前该处违法建设尚未完成拆除工作，且已被市专指办列为挂账督办项目。针对新生挂账督办项目，凡在年底前未办结的，市政府将在年度绩效考核中对相关区政府进行扣分处理。近期市专指办已将全市未办结新生挂账督办项目上报市委市政府，市级领导高度重视此项工作，昌平区、房山区由于新生违法建设销账进展缓办已被市政府约谈。请贵单位提高认识、主动对接、加强与区查违办及×××政府沟通联络，尽快自行拆除该处违法建设，确保按期完成销账工作。特此函告。关于裕喜发公司与西科公司的具体租赁事宜，北京市顺义区供销合作联合社人员表示只能提供上述材料，合作社部门整合，人员调整，对于当时的情况均不清楚，也无法核实。经本院与北京市顺义区×××人民政府调查核实，该政府就×××南侧拆除情况出具了一份说明，内容为：裕喜发公司于2018年9月20日组织施工人员对×××院南侧二层砖混结构违建房屋进行拆除，利用4天时间，2018年9月24日已经全部拆除完毕。并附有拆除前照片以及拆除后照片。对于上述核实调取材料，诺尔公司表示租赁的场地有产权证，双方的合同效力没有问题，裕喜发公司出具的合同解除通知书上表明西科公司与裕喜发公司合同解除时间是2017年5月8日，与西科公司陈述不符，关于拆违的情况，该拆违的场地和建筑与诺尔公司无关，无法导致双方合同无法继续履行，所以诺尔公司与西科公司合同无法履行，是人为造成，而不是不可抗力，西科公司应当承担赔偿损失的责任。西科公司表示其与裕喜发公司解除合同是2017年10月，西科公司与诺尔公司争议的房屋不在北京市政府疏解整治促提升的范围，西科公司与裕喜发公司的合同期限是到2022年，西科公司没有理由解除合同。经本院现场勘验：1、涉诉场地位于北京市顺义区×××，该场地内有库房一个，面积大约11000平方米，东西各有六扇门，从北数第一和第二扇门所在区域西侧是诺尔公司承租范围，库房内有两个东西向隔断，北数第一个隔断以北为诺尔公司承租，该隔断以南为西科公司使用区域；库房北侧有一排北房，从西数第三个门至第十一个门之间房屋为原西科公司免费提供给诺尔公司（以上门均指房间安装的入户门），上述西数第三个至第十一个门现均为棕色的门。2、诺尔公司表示承租后库房北侧北房用于办公，并进行了装修，其中西数第一至五间的棕色门系诺尔公司安装，西数第一至九间的窗户及防盗网也是诺尔公司安装，现西数第六至九间的棕色门是诺尔公司搬走后他人重新改造安装，原诺尔公司安装的是一个双开玻璃门，对此西科公司认可诺尔公司陈述。关于该排房室内装饰，诺尔公司称西数第一、二、四、五棕色门室内铺设了地砖，没做吊顶，西数第七至九棕色的门室内铺设了木地板，做了吊顶，西数第六个门室内铺设地砖，做的吊顶。对此，西科公司表示对于室内装修只记得现在东数第二个棕色门内铺了木地板，其他房屋吊顶和木地板情况均记不清楚了。现场该排室内均是铺设的地磁，东数四个棕色门内有吊顶。诺尔公司称该排房屋顶做了彩钢防水，另外关于西数第三个棕色的门室内卫生间里面的地磁、墙砖以及一道玻璃隔断均是诺尔公司装修完成。对此，西科公司表示对于卫生间及彩钢防水情况不清楚，诺尔公司如提供照片可以照片为准。3、诺尔公司称在北房靠西墙位置其曾搭建有两个车棚子和一个垃圾房。对此，西科公司称就有一个车棚子，当时是不让诺尔公司建的，但诺尔公司坚持才建的。4、库房北数第一个隔断原来是封死的，诺尔公司搬走后开的口，现隔断南北相通。诺尔公司称承租期间其安装货架、摄像头，重新安装了防爆灯，并进行了电路铺设，货架是从北往南大概62米长，宽是东西42.5米左右范围内放置的，都是南北向的，货架东西向有一条通道，该通道南北宽在2.5至3米之间，南北向有6条通道，东西宽2.5至3米之间。南北向通道每个通道之间有防爆灯，每个通道5个，大约30个，货架外区域安装5个防爆灯。摄像装置在每个南北向通道有4个，共24个，在大门外各安装2个，共8个，库房内有32个；室外安装14个摄像头，库房东侧走道有6个，西侧走道有2个，北侧走道有2个，另外北侧平房办公室有3个，场地南侧大门有1个。以上的所有设备均已拆走，除了防爆灯。对此，西科公司表示库房内诺尔公司安装的设备认可，但是不认可诺尔公司重新铺设电路，原来就有电路，诺尔公司只是在原有基础上增加；搭建货架的区域范围及通道情况以及通道内防爆灯情况认可，对货架区域外的防爆灯安装情况认可，对于摄像头数量情况不清楚，但是认可有安装摄像设备，上述除了防爆灯，其他均已拆走，防爆灯个数为35个无异议。5、现场现为闲置状态，仅有看门人员一名。就诺尔公司主张的装修损失，经本院释明，诺尔公司表示不申请评估，请求根据现场情况及装修票据由法院酌定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据本院查明情况，涉诉租赁场地及库房有相关产权手续，西科公司与诺尔公司就此签订的《租赁合同》，没有违反法律规定，且系双方的真实意思表示，故该合同合法有效，双方均应依约履行。在双方合同履行过程中，西科公司以裕喜发公司2017年5月的《通知》内容即因“疏解整治促提升”专项行动，西科公司需要搬离涉诉场地等为由要求诺尔公司搬离，诺尔公司后期确实应西科公司要求腾退了场地，说明双方就腾退场地达成了合意，双方合同解除时间应以诺尔公司实际腾退场地为准，现诺尔公司主张其是2017年6月15日搬离涉诉场地，西科公司主张诺尔公司是2017年7月31日搬离，根据庭审查明的情况西科公司认可诺尔公司是在西科公司搬走前搬走，在诺尔公司提交的谈案笔录中，西科公司负责涉诉租赁事宜的陈建军表示西科公司是2017年6月底、7月初搬走，结合西科公司发送给诺尔公司《通知》所载的腾退期间，诺尔公司所主张的搬离时间符合双方陈述以及一般常理，故本院采纳诺尔公司的主张以2017年6月15日确认为诺尔公司实际搬离时间，并且双方的租赁合同亦于2017年6月15日解除。对于诺尔公司该项解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方2017年6月15日合同解除前的租金及水电清洁卫生费，诺尔公司应当向西科公司支付，对于西科公司请求给付租金及水电清洁卫生费的请求，本院根据双方合同约定的租金标准以及庭审中陈述确认具体金额，对西科公司该部分请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。合同解除后，西科公司收取的诺尔公司的保证金亦应当予以退还。诺尔公司是应西科公司要求提前退租，依据双方合同，西科公司已构成违约，西科公司称诺尔公司系单方腾退，且当时西科公司是因场地的出租方裕喜发公司的要求才腾退，根据本院查明的涉诉场地的产权情况以及西科公司与裕喜发公司签订的解除协议，西科公司与裕喜发公司解除合同并非西科公司免于向诺尔公司承担责任的理由，故此西科公司应当就提前解除涉诉租赁合同给诺尔公司造成的损失进行赔偿。关于诺尔公司提出的装修损失、货架和监控拆除费用、搬家运输费用、员工解散费用以及营业损失，诺尔公司均未提供充足的证据证明，但是根据本院审理查明的情况，双方合同解除后，诺尔公司确有装修损失、货架和监控拆除费用、搬家运输费用的产生，故本院综合双方合同约定和实际租赁使用情况、现场勘验情况、双方庭审中确认的证据材料以及一般市场行业的价格标准酌情确定诺尔公司上述损失金额，对于诺尔公司该请求的合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海诺尔国际物流有限公司与被告（反诉原告）北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司于二〇一五年签订的《租赁合同》于二〇一七年六月十五日解除；二、被告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告上海诺尔国际物流有限公司保证金十万元；三、被告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告上海诺尔国际物流有限公司损失（装修损失、货架和监控拆除费用、搬家运输费用）共计二十四万元；四、反诉被告上海诺尔国际物流有限公司于本判决生效之日起七日内给付反诉原告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司二〇一七年五月一日至二〇一七年六月十五日期间的租金共计十三万六千一百六十元以及二〇一六年十月三十一日至二〇一七年七月十五日期间的水电清洁卫生费共计六万二千七百七十元九角三分；五、驳回原告上海诺尔国际物流有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万八千三百七十元，由原告上海诺尔国际物流有限公司负担一万一千九百七十元（已交纳），被告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司负担六千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千二百五十七元，由反诉原告北京西科盛世通酒店会展设备制造有限公司负担一千一百一十八元（已交纳），反诉被告上海诺尔国际物流有限公司负担二千一百三十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  殷月清人民陪审员  高亚东二〇一九年九月二十九日书 记 员  常思宇计算方法：1损失装修费451700元(原告有票的25、26万元左右，租赁7年，用了2年，折旧)，酌定16万元货架监控等拆除费180000（拆除货架收据30299元）搬家运输费50000（空调移机2999），这两项酌定8万元2租金2017.5.1-2017.6.15（31+15=46）3700*0.8*46=1361603水电清洁卫生费2016年10月31日至2017年6月1日金额是58586.33元，之后计算到2017年6月15日多半个月两个月费用16738.38元/4=4184.6共计62770.93