广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初1160号原告：湛江经济技术开发区旅游局，住所地湛江经济技术开发区。法定代表人：叶茂森，该局局长。委托诉讼代理人：邓映君，广东展望律师事务所律师。被告：余荣业，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告湛江经济技术开发区旅游局（以下简称开发区旅游局）与被告余荣业租赁合同纠纷一案，本院2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告开发区旅游局的委托诉讼代理人邓映君、被告余荣业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区旅游局向本院提出诉讼请求：1.判令解除开发区旅游局与余荣业签订的《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》《龙海天景区椰林承包经营权合同书》补充协议，余荣业将承租的场地及附属物交还开发区旅游局；2.判令余荣业在场地上所搭建的临时建筑物（包括不限于凉亭、木屋）无偿归开发区旅游局所有；3.判令余荣业向开发区旅游局支付从2016年5月至2016年10月共6个月的拖欠租金13500元，2016年11月至2019年3月共27个月的占用费60750元（按每年租金27000元计），此后计算至归还租赁物之日；4.判令余荣业向开发区旅游局支付拖欠租金（占用费）的滞纳金74250元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告开发区旅游局变更第一项诉讼请求为，判令余荣业将承租的场地及附属物交还开发区旅游局。事实与理由：2014年6月9日，开发区旅游局与余荣业签订《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》，约定“余荣业承租开发区旅游局所有的位于湛江市东××路椰林区，范围：东至xx，西至xx，南至xx，北至xx。租赁期共5年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止。每年租金55000元。房屋押金20000元，支付日期：在每年5月10日前一次性交齐下一年租金。逾期不缴纳租金的，视为违约，开发区旅游局有权收回场地并重新出租，余荣业在场地上所搭建的临时建筑物无偿归开发区旅游局所有。租赁期间，开发区旅游局有如下权利：（1）开发区旅游局有权向余荣业按照协议收取租金，并有权在余荣业欠租、违法、违规及违反本协议时扣除押金并单方面解除协议，依法追缴所欠租金；（2）租赁期限内，开发区旅游局有权对余荣业的经营管理工作进行监督；（3）开发区旅游局有权对余荣业管理中存在的问题提出口头批评和书名整改要求，在余荣业达不到要求时，有权扣除押金、解除协议并不作任何赔偿。其中违约责任约定：余荣业未按期足额缴纳租金，开发区旅游局有权按拖欠租金额的5%按日加收滞纳金，如超过三十天仍未缴纳，则开发区旅游局有权解除本协议，且余荣业所欠租金及滞纳金从押金中扣除。”此后，双方又于2015年5月8日签订《龙海天景区椰林承包经营权合同书》补充协议，约定“由于经营范围发生变化，已从原经营范围中划出1555.759平方米租给吴清娇，双方同意将原《合同书》签订的每年租金人民币55000元减至每年租金27000元，押金减至10000元”。合同履行期间，开发区旅游局如约履行了相关约定，而余荣业没有诚信，从2016年5月至2016年10月拖欠租金6个月，开发区旅游局多次催告余荣业依约履行合同，于2016年6月10日向余荣业发出《关于龙海天景区南下海路余荣业档口相关事项的讨论处理意见》，余荣业于2017年1月17日确认，随后，余荣业从开发区旅游局处退回押金10000元，但至今仍占用租赁物，不肯离场。综上所述，余荣业的行为非常恶劣，为维护开发区旅游局的合法权益，特提起诉讼。被告余荣业辩称，余荣业与开发区旅游局签订的合同已于2015年底终止，根本不存在余荣业拖欠开发区旅游局的租金。余荣业现在还不搬东西出来的原因是当时余荣业在外地，开发区旅游局的局长与主任通知余荣业回来，给时间让余荣业搬离东西，余荣业并没有超过其通知的限期时间，但是开发区旅游局将余荣业承租场地上的电断了，使得余荣业承租场地上的冰箱里面所有的物品损坏，局长与主任还找余荣业协商说如何赔偿余荣业以上的损失，但是现在又反过来起诉余荣业。余荣业根本没有拖欠开发区旅游局的租金，因为合同已经终止，如果合同不终止的话，开发区旅游局不会将押金退回给余荣业的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月9日，开发区旅游局与余荣业签订《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》，该合同书的主要内容为：第一条约定，位置及范围。1.位置：中心广场及南北下海路间椰林；2.范围：东至xx，西至xx，南至xx，北至xx（两块大草坪由余荣业负责维护秩序，但不允许任何人在内搭帐篷）。第二条约定，承包经营内容及要求。2.余荣业租赁开发区旅游局中心广场周围椰林南下海路旁空地，经营范围为帐篷以及东海风味小吃（含旅游纪念品、水果、椰青、饮料、烧烤、瓮鸡、网床等，木屋1间、清吧1间、太阳伞若干顶，但烧烤必须在开发区旅游局指定的区域内）。南下海路空地，必须在开发区旅游局规定的区域内搭建简易木屋，外部装饰必须符合景区的统一要求，一律不准砌砖墙；4.余荣业须搭建整齐划一的木屋进行经营，木屋搭建的位置由开发区旅游局指定，余荣业的木屋规划图纸须经开发区旅游局审批后方可搭建木屋为临时建筑，在租赁期内，若政府因规划建设需对承包区域作出征用时，开发区旅游局须提早30天通知余荣业，余荣业必须服从，在承包区域内建造的临时建筑物按评估价计算补偿；租赁期满，余荣业在租赁范围内所搭建的临时建筑物，无条件归开发区旅游局所有；6.租赁期限为5年，自2014年5月15日至2019年5月14日止。租赁期满后，在同等条件下，原租赁方有优先续租权；第三条约定，租金、押金及支付方式。1.每年租金为人民币55000元（其中5000元为代收浴室占用场地费，将来不再占用该场地时，年租金为50000元），第一年于签订合同后三天内缴交（以转账方式），余荣业于签订本合同时，须缴纳违约押金20000元，若在承包期的前四年无发生违约行为的，违约押金在第五年租赁期满时返还；2.支付日期：在每年5月10日前一次性交齐下一年租金。逾期不缴纳租金的，视为违约，开发区旅游局有权收回场地并重新出租，余荣业在场地上所搭建的临时建筑物无偿归开发区旅游局所有；第四条约定，开发区旅游局的权利和责任。（一）开发区旅游局权利。1.开发区旅游局有权向余荣业按照协议收取租金，并有权在余荣业欠租、违法、违规以及违反本协议时扣除押金并单方面解除协议，依法追缴所欠租金；2.租赁期限内，开发区旅游局有权对余荣业的经营管理工作进行监督；3.开发区旅游局有权对余荣业管理中存在的问题提出口头批评和书面整改要求，在余荣业达不到开发区旅游局要求时，有权扣除押金、解除协议并不作任何赔偿。第六条约定，其他约定。2.租赁期满，租赁范围内所有凉亭、木屋归属开发区旅游局所有，余荣业不得故意损坏；5.若因景区规划建设或政府行政行为需要解除本协议时，开发区旅游局提前30天通知余荣业，余荣业必须服从，在余荣业交齐租金情况下，合同履行时间还剩1个月或以上的，开发区旅游局退还未履行合同时间的租金（计算方法：退还金额＝全年租金/12个月×未履行合同月数）；6.由于任何一方原因导致协议不能继续履行时，必须以书面形式提前30天通知对方，经双方协商同意才能终止协议；第七条约定，违约责任。2.余荣业未按期足额缴纳租金，开发区旅游局有权按拖欠租金额的5%按日加收滞纳金，如超过三十天仍未缴纳，则开发区旅游局有权解除本协议，且余荣业所欠租金及滞纳金从押金中扣除；第八条约定，租赁期满后，如开发区旅游局有意继续出租而余荣业又要求继续租赁，开发区旅游局在同等条件下优先租赁给余荣业，另外签订续租合同。2015年5月8日，开发区旅游局与余荣业签订《龙海天景区椰林承包经营权合同》补充协议，该协议书主要内容为：第一条约定，具体位置和范围。1.位置：位于龙海天景区中心广场的南北椰林区（不包括已出租给吴清娇、吴富登以及公厕部分）；2.范围：东至xxx，西至xx，南至xx，北至xx（详见：椰林区承包经营范围示意图）。不得占用广场公共通道经营。两块大草坪由余荣业负责维护秩序，不允许带有经营性质的任何人（包括余荣业）在草坪范围及广场上搭帐篷或经营；第二条约定，租金、押金及支付方式。由于经营范围发生变化，已从原经营范围中划出155.729平方米租给吴清娇经营（见与吴清娇签订的协议书），同时，吴清娇原临时占用经营的地块已收回。经双方协商后，同意将原《合同书》签订的每年租金人民币55000元减至为每年租金27000元，押金减至10000元，支付方式、支付日期、租期不变。开发区旅游局承认余荣业已支付上述协议中约定的押金10000元。余荣业在庭审中承认开发区旅游局已向其退还上述押金。开发区旅游局承认余荣业已向其支付到2016年4月份的租金。2016年8月30日，开发区旅游局向余荣业出具《关于催缴南下海路档口承包租金的通知》，该通知书主要内容为：根据余荣业与开发区旅游局签订的《承包协议书》约定：租金缴交时间为每年5月10日之前，现已超期110天，余荣业已违反了《承包协议书》第三条第1项规定。限余荣业在收到通知后3天内一次性交齐所欠租金，否则，开发区旅游局将与余荣业解除《承包协议书》，并执行违约条款。根据开发区旅游局提供的《文件送达回执单》，因余荣业不在家，其妻子于2016年9月2日拒绝签收上述通知书后，开发区旅游局已将上述通知书张贴在涉案租赁物上。2016年6月10日，区旅游局景区办向余荣业出具《关于龙海天景区南下海路余荣业档口相关事项的讨论处理意见》，该处理意见主要内容为：景区办于2016年6月10日10时在局内103室约谈南下海路档口业主余荣业，处理关于南下海路余荣业档口续租问题，由景区分管副局长牵头，景区办、景区管理处领导参加，对余荣业档口是否续租的问题讨论得出以下结论：为了妥善处理余荣业档口内的物资，双方约定解除《承包经营合同》及其补充协议内的所有内容，开发区旅游局收回余荣业所租档口，退还《承包经营合同》内约定的10000元押金，责令余荣业在2016年6月17日将其档口内的物资搬离完毕，否则开发区旅游局将自行处理档口内物品，造成余荣业的任何损失，后果自负。余荣业于2017年1月17日在上述处理意见上签名确认。截止至本案辩论终结之日，余荣业仍在占用其承租的位于龙海天景区中心广场的南北椰林区（不包括已出租给吴清娇、吴富登以及公厕部分）的场地。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点是：一是原、被告在涉案合同解除后是否存在按原合同继续履行的情形；二是涉案场地及附属物应否交还给开发区旅游局；三是余荣业承租的场地上所搭建的临时建筑物（包括不限于凉亭、木屋）是否应无偿归开发区旅游局所有；四是余荣业是否应支付租金和占用费给开发区旅游局，开发区旅游局主张余荣业支付的滞纳金是否过高。一、原、被告在涉案合同解除后是否存在按原合同继续履行的情形根据开发区旅游局与余荣业于2014年6月9日签订《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》以及于2015年5月8日签订的《龙海天景区椰林承包经营权合同》补充协议，开发区旅游局将龙海天景区中心广场的南北椰林区（不包括已出租给吴清娇、吴富登以及公厕部分）租赁给余荣业，租赁期限是5年，自2014年5月15日至2019年5月14日止。开发区旅游局依约向余荣业交付了涉案场地，但余荣业只向开发区旅游局支付租金到2016年4月份。为催缴租金，开发区旅游局在2016年8月30日发出《关于催缴南下海路档口承包租金的通知》，明确表示根据其与余荣业签订的《承包协议书》约定，余荣业超期缴纳租金110天，若余荣业在收到本通知后3天内没有一次性交齐所欠租金，开发区旅游局将与其解除《承包协议书》。因余荣业不在家，其妻子于2016年9月2日拒绝签收上述通知书后，开发区旅游局已将上述通知书张贴在涉案租赁物上，应当认定开发区旅游局已于2016年9月2日向余荣业送达到上述通知书。虽然余荣业在三天内并未向开发区旅游局支付租金，但开发区旅游局未向余荣业发出解除涉案合同书的通知，故开发区旅游局不能依据上述通知书解除涉案合同书。区旅游局景区办于2016年6月10日发出《关于龙海天景区南下海路余荣业档口相关事项的讨论处理意见》，表示开发区旅游局与余荣业约定解除涉案合同书及补充协议，要求余荣业在2016年6月17日前交还涉案场地并及时搬离。余荣业于2017年1月17日在上述处理意见书上签名确认，应当认定双方已于2017年1月17日解除涉案合同书及补充协议，故双方不存在涉案合同书继续履行的情形。二、涉案场地及附属物应否交还给开发区旅游局开发区旅游局与余荣业签订的《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》以及《龙海天景区椰林承包经营权合同》补充协议已于2017年1月17日解除。在涉案合同书及补充协议解除后，余荣业应当按照涉案合同书的约定，交还其承租的龙海天景区中心广场的南北椰林区（不包括已出租给吴清娇、吴富登以及公厕部分）给开发区旅游局，故对开发区旅游局诉请余荣业向其交还承租的场地及附属物，本院予以支持。三、余荣业承租的场地上所搭建的临时建筑物（包括不限于凉亭、木屋）是否应无偿归开发区旅游局所有根据涉案协议书第三条第2款的约定，余荣业在每年5月10日前一次性交齐下一年租金。逾期不缴纳租金的，视为违约，开发区旅游局有权收回场地并重新出租，余荣业在场地上所搭建的临时建筑物无偿归开发区旅游局所有。由于余荣业欠付租金，开发区旅游局已于2017年1月17日与其解除涉案合同书以及补充协议，在2017年1月17日之后，余荣业在其承租场地上搭建的临时建筑物应当归开发区旅游局所有，故对开发区旅游局诉请余荣业在场地上所搭建的临时建筑物（包括不限于凉亭、木屋）无偿归其所有，本院予以支持。四、余荣业是否应支付租金和占用费给开发区旅游局，开发区旅游局主张余荣业支付的滞纳金是否过高开发区旅游局与余荣业签订的《龙海天景区椰林与南下海路旁空地承包经营权合同书》以及《龙海天景区椰林承包经营权合同》补充协议已于2017年1月17日解除，余荣业向开发区旅游局支付租金到2016年4月份，尚欠2016年5月1日至2017年1月17日的租金尚未支付。涉案合同书及补充协议约定每年承包租金为27000元，余荣业尚欠2016年5月1日至2017年1月17日期间的租金共计19380.82元（27000元÷365天×262天）。在涉案合同书解除后，余荣业应当按照涉案合同书约定向开发区旅游局归还其承租的场地和附属物，但其截止至本案辩论终结之日其仍然在占用涉案场地和附属物，这给开发区旅游局造成了相应的损失，该损失应由余荣业赔偿。本着公平原则和诚实信用原则，损失数额应参照合同终止前每期租金的标准计算。涉案合同书及补充协议约定每年承包租金为27000元，余荣业应当向开发区旅游局支付占用费（从2017年1月18日起按每年27000元计至余荣业实际交还承租场地之日止）。余荣业尚欠开发区旅游局从2016年5月1日至2017年1月17日期间的租金共计19380.82元，按照涉案合同书第七条第2款的约定，余荣业未按期足额缴纳租金，开发区旅游局有权按拖欠租金额的5%按日加收滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案合同书约定的滞纳金过高，违反了上述法律法规的规定，本院以实际欠付的租金为基数按年利率24%计算滞纳金。余荣业应当向开发区旅游局支付拖欠租金的滞纳金，具体从2016年5月1日起以实际欠付租金为基数按年利率24%计至余荣业交还其承租的场地之日止，基于开发区旅游局主张余荣业向其支付拖欠租金的滞纳金为13500元，故最高不得超过13500元。涉案合同已于2017年1月17日解除，已不能按照原合同继续履行，且余荣业支付占用费已经填平开发区旅游局的损失，故对开发区旅游局诉请余荣业支付拖欠占用费的滞纳金60750元，依法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限余荣业在本判决发生法律效力之日起十日内向湛江经济技术开发区旅游局交还其承租的龙海天景区中心广场的南北椰林区（不包括已出租给吴清娇、吴富登以及公厕部分）的场地及附属物；二、余荣业在其承租的龙海天景区中心广场的南北椰林区的场地上搭建的临时建筑物（包括不限于凉亭、木屋）无偿归湛江经济技术开发区旅游局所有，并限余荣业在本判决发生法律效力之日起十日内交付给湛江经济技术开发区旅游局；三、限余荣业于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江经济技术开发区旅游局支付2016年5月1日至2017年1月17日的租金19380.82元以及滞纳金（从2016年5月1日起以实际欠付租金为基数按年利率24%计至余荣业实际交还其承租的龙海天景区中心广场的南北椰林区的场地之日止，以上滞纳金最高不超过13500元）；四、限余荣业于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江经济技术开发区旅游局支付占用费（从2017年1月18日按每年27000元的标准计至余荣业交还承租的龙海天景区中心广场的南北椰林区的场地之日止）；四、驳回湛江经济技术开发区旅游局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由余荣业负担1650元，由湛江经济技术开发区旅游局负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  何昭峰人民陪审员  陈 珊人民陪审员  金少明二〇一九年九月十八日书 记 员  王冬莹速 录 员  陈昭媛附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。