广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初1488号 原告：赵美杰，女，1966年6月18日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：韦卓常，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告：梁贵周，男，1969年5月1日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：梁晶，女，1992年6月22日出生，住址同上，系被告女儿。 原告赵美杰诉被告梁贵周房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月22日、2019年9月11日二次公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵美杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《在建房屋指标转让协议书》（以下简称“转让协议书”），并由被告返还屋给原告，并承担过户税、费；2、请求判令被告在判决生效后15天内协助原告办理完毕房屋过户手续；3、请求判令被告赔偿原告违约金67600元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《在建房屋指标转让协议书》；2、判令被告支付给原告尚欠房屋购房款88000元（4000×22个月，2017年11月至2019年8月）、70000元（20000元+50000元），共158000元；3、判令被告支付给原告欠款利息17760元（88000元×2%+20000元×20个月×2%+50000元×8个月×2%）；4、判令被告赔偿给原告违约金31600元（尚欠房款158000元×20%）；5、请求判令被告立即支付余下的房款80000元（338000－100000－158000）；6、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月6日，原、被告签订了《在建房屋指标转让协议书》合同，约定原告将位于转让给被告，转让价338000元，合同签订时被告给付100000元，余款238000元，被告每月给付4000元给原告，期间被告于2017年12月一次性支付20000元和2018年12月一次性付50000元给原告，直至开发商交房后一个月内付清所有房款。合同签订后原告已协助被告与开发商进行房屋购买网签手续，履行了合同义务；而乙方仅给付到2017年10月份的房款，共计128000元，余款21万元，被告拒绝给付。被告拒绝付款的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）项的规定，原告可以解除合同。根据《合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款的规定，被告应赔偿原告违约金。为维护原告的合法权益，原告诉请法院，提出上述诉请。 被告梁贵周辩称，原告起诉的内容于法无据。原、被告在2017年4月6日签订了《转让协议书》，被告一直按协议履行，支付了共计128000元的购房款。但在2017年10月，被告了解到象州伟弘·锦绣世家项目因不能按时交房涉诉多起，并一直处于停工状态，于是与原告交涉，但未果，于是中止向原告按月付款，行使不安抗辩权，维护自身的利益，待涉诉房屋恢复开工或原告有提供担保后，继续按协议支付款项。现涉诉房屋仍处于停工状态，被告继续行使不安抗辩权，待涉诉房屋所在的12栋工程开工或原告提供相应的担保后，被告即按双方于2017年4月6日签订的《转让协议书》的要求，继续按每月支付4000元给原告。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，一方坚决要求继续履行的，应责令双方继续履行。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，不出现可单方解除合同的法定情形。原告诉状中所列的诉求，于法无据。如被告存在违约行为，原告请求的违约金也过高，具体是多少，由法院依法裁量。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合原、被告的陈述及答辩，经审理查明本案案件事实如下：2017年原告与案外人达成执行和解协议，案外人将其所有的位于象州县象州镇花山大道伟弘·锦绣世家12栋12－1－902号面积为137.42M2的在建房屋，按每平方米2350元的价格，抵债给原告赵美杰。原告赵美杰与被告梁贵周于2017年4月6日签订了《转让协议书》，原告将该房屋转让给被告。协议书约定：房屋总价格为338000元，被告出具相关购房材料，由开发商直接与被告网签，全款购房合同，报房管所备案，交房时间以开发商交房时间为准。被告签订协议时支付购房款100000元给原告，余下238000元在开发商交房前，被告每月支付4000元给原告。期间被告于2017年12月一次性支付20000元和2018年12月一次性支付50000元给原告，直到开发商交房后一个月内付清余下房款。被告要在每月15日前支付4000元给原告。逾期每天向原告支付房款价338000元的千分之二违约金。协议签订后，被告与广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司（以下简称“伟弘地产公司”）签订了商品房销售合同，伟弘地产公司将位于伟弘·锦绣世家12栋1单元902号房出卖给被告梁贵周、李美玉（梁贵周妻子），伟弘地产公司向被告出具了购房款发票。被告梁贵周于当日支付给原告赵美杰100000元，后被告梁贵周每月按协议约定支付给原告4000元房款，直至2017年10月份止。后被告见小区项目停工，即停止向原告支付每月4000元的房款。原告见小区已停工也就没有要求被告立即支付。2019年小区项目复工后，原告即要求被告继续履行合同。双方就合同的履行问题协商不下，原告诉至本院，提出上述诉请。 依据象州县住房和城乡建设局关于对伟弘·锦绣世家项目情况汇报，象州县伟弘·锦绣世家项目自2016年11月停工，12栋楼位于该项目的二期。该项目于2018年12月24日复工。根据承建商的申请，2018年底法院就该项目的土地及未售房源进行查封，目前仍处于查封状态。至2019年8月9日止，二期工程需待土地查封解除后，才能进行工程主体建设。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2017年4月6日签订的《转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体及他人的合法权益，该协议是合法有效的合同，双方当事人均应依约履行自己的义务。针对原告的诉请，本院分析如下： 1.原、被告双方所签订的《在建房屋指标转让协议书》的合同目的，是原告为了将从案外人手中抵债取得的房屋顺利的转让，将物转变为金钱。双方在签订协议后，被告依据协议已与涉房的开发商签订了《商品房销售合同》，至此，该房屋所涉法律关系转变成了开发商与被告之间的买卖关系，该房屋所涉权利义务亦归附于开发商与被告之间。而原、被告之间依据转让协议约定，剩下的只是债权的履行问题。因此，双方之间所签订的《在建房屋转让协议书》已不具备解除的条件。原告诉请要求解除合同，于法无据，本院不予支持。双方当事人应继续依照协议履行其义务。原告诉请要求被告立即支付自2019年9月余下的80000元，理由不充分，本院不予支持。 2.根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。在协议履行过程中，被告梁贵周以协议所涉房屋已处于停工状态，自2017年11月份开始不按双方之间的约定支付价款，本院认为，所涉房屋是房屋开发商与被告之间签订的商品房销售合同取得，针对该房屋的权利义务应归责于房屋开发商和被告，不能因开发商对房屋的停建，即将该责任归责于原告，因此，被告作为违约方以房屋停工来行使不安抗辩权，不向原告支付价款，理由不充分，本院不予采信。原告要求被告支付自2017年11月起至2019年8月份之间每月4000元的价款，及2017年12月应付的20000元及2018年12月应付的50000元，共计158000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。 3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在《在建房屋转让协议书》中约定，被告应在每月15日前支付4000元给原告，逾期每天向原告支付房款价338000元的千分之二违约金，原告诉请中只要求被告按尚欠房款158000元的20%支付违约金。庭审过程中，被告答辩认为，原告诉请的违约金过高，要求由法院进行调整。本院认为，合同违约金性质应是以补偿性为主，惩罚性为辅。针对本案而言，被告依据与原告之间签订的转让协议书，与开发商签订了商品房销售合同，原告以自己的债权代替被告应支付的全部的价款，现被告不依约向原告支付价款，势必会造成原告一定的损失。但原告未能向本院提供证据证明因被告违约造成其损失的数额，且双方在约定时，制定违约金的目的，是为了约束被告能按时支付价款，现被告虽存在违约的行为，但其违约行为并不是完全违约，因此在计算被告应承担的违约责任时，应作区别对待。综合本案，应比照购买商品房进行按揭贷款，需按中国人民银行贷款利率支付利息的方式，确定本案的违约金计算方式，故，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按年利率6%进行分段计算。经分段计算后，计算至2019年9月15日止为9036.32元（分段计算方法附后）。 4.原告诉请要求被告支付逾期付款的利息，本院认为，被告逾期向原告付款，造成的损失已在违约金条款中得到了弥补，且双方在协议中没有对逾期利息进行约定，故，本院不再支持逾期付款利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告梁贵周应于本判决生效之日起十日内支付给原告赵美杰2017年11月至2019年8月应支付的价款158000元； 被告梁贵周应于本判决生效之日起十日内支付给原告赵美杰违约金9036.32元； 三、驳回原告赵美杰的其他诉讼请求。 本案受理费5610元（原告已预交），减半收取2805元，由原告赵美杰负担1178元，由被告梁贵周负担1627元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 梁俊玲 二〇一九年九月十六日 法官助理 黄 璇 书 记 员 陈梦如 违约金计算明细 时间段 债务（元） 违约金（元） 2017.11.16-2017.12.15 19.33 2017.12.16-2017.12.31 2018.1.1-2018.1.15 65.33 2018.1.16-2018.2.15 2018.2.16-2018.3.15 2018.3.16-2018.4.15 2018.4.16-2018.5.15 212.67 2018.5.16-2018.6.15 2018.6.16-2018.7.15 251.33 2018.7.16-2018.8.15 2018.8.16-2018.9.15 2018.9.16-2018.10.15 309.33 2018.10.16-2018.11.15 2018.11.16-2018.12.15 2018.12.16-2018.12.31 2019.1.1-2019.1.15 2019.1.16-2019.2.15 2019.2.16-2019.3.15 2019.3.16-2019.4.15 2019.4.16-2019.5.15 686.33 2019.5.16-2019.6.15 2019.6.16-2019.7.15 2019.7.16-2019.8.15 2019.8.16-2019.9.15 违约金累计 9036.32 逾期违约金=债务*逾期期间*日利率或月利率或年利率 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。