北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4656号原告：孟敏智，女，1952年1月1日出生，汉族，现住北京市西城区。原告：张忠义，男，1950年3月25日出生，汉族，现住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：张孟巍（原告之子），男，1979年4月7日出生，汉族，现住北京市西城区。被告：徐长青，男，1964年3月7日出生，汉族，住所地河南省驻马店市泌阳县。被告：北京翰思玮伦商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇天通北苑三区6号楼3单元101（1至2层）。法定代表人：孙远学。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。原告孟敏智、张忠义与被告徐长青、北京翰思玮伦商贸有限公司（以下简称翰思玮伦公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟敏智、张忠义及其委托诉讼代理人张孟巍到庭参加了诉讼，被告翰思玮伦公司之委托诉讼代理人梅嘉麟到庭参加了第一次开庭审理，未参加此后的诉讼，被告徐长青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟敏智、张忠义向本院提出诉讼请求：1．依法确认《存量房屋买卖合同（合同编号：CWXXXXX）》无效。2．判令将房屋恢复登记至孟敏智名下；3．所有诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2016年8月初，二原告因缺乏资金，委托儿子张孟巍寻找可以融资的渠道，张孟巍找到李某与陈博两人，该二人自称有资金可以借给原告但需要进行公证，但当2016年8月15日原告到达公证处时，李某与陈博两人带来另一个叫刘璇的人说是由其出借给原告。办理公证时刘璇又说原告为借款合同到期办理解押方便，指定原告办理两份委托，并要求后续事宜由李某与陈博两人负责。原告委托张孟巍依约定还款付息并要求出借人及李某与陈博两人赶快办理解押时，三人找各种理由回避，后来干脆就不接电话了。原告发现异常后到相关部门查询发现，原告名下位于北京市西城区五路通北街甲1号院5层7单元13房屋（房屋所有权证：X京房权证西字第XXXX号）已在原告不知情的情况下被徐长青盗卖给翰思玮伦公司，并于2017年1月24日进行了转移登记。而原告未见过该人及任何一个被告，且此成交显然是有预谋的、恶意串通的，严重的损害了原告的合法权益。2017年1月19日，被告签订的存量房买卖合同（合同编号：CWXXXXX）存在如下问题。首先，原告并没有见过被告，也没有当面叫其卖房；其次，被告并没有通过正常方式交易，完全是私下交易；再次，过程也非正常购房方式，买房人不见房东、不看房；最后，成交价格只为市场价的三分之一。综上所述，依据法律规定，此房屋买卖合同无效，特起诉至法院，希望法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。徐长青未到庭参加诉讼，亦未提交任何形式的答辩意见。翰思玮伦公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与翰思玮伦公司签订的房屋买卖合同合法有效，且已经完成了过户登记，应受法律保护，不存在无效的情形。本院经审理认定事实如下：孟敏智、张忠义系夫妻关系，二人共同所有位于北京市西城区五路通北街甲1号院5层7单元13（以下简称涉案房屋）房屋一套，原登记在孟敏智名下。2016年8月15日，孟敏智、张忠义、张孟巍（甲方、借款人）与案外人刘璇（乙方、出借人）签订《借款合同》。合同约定甲方向乙方借款2100000元用于资金周转；借款期限为一个月，自2016年8月15日到2016年9月14日止；合同项下的借款月利率为2%，日息为月利率除以30。合同第七条约定：房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。房屋所有权人：孟敏智，房屋坐落：北京市西城区五路通北街甲1号院5层7单元13，房屋所有权证号：X京房权证西字第XXXX号。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，张孟巍自2016年8月起至2017年3月期间每月向案外人陈博转账支付31500元并注明用途是还款。孟敏智、张忠义称借款时本欲向陈博借款，到了公证处后，陈博带了刘璇，以刘璇作为出借人签订借款合同，陈博与刘璇、徐长青三人关系密切。2016年8月16日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》【（2016）京方正内民证字第87533号】，公证内容为赋予孟敏智、张忠义、张孟巍与案外人刘璇签订的《借款合同》强制执行效力。2016年8月15日，孟敏智（委托人）向徐长青（受托人）出具委托书，授权受托人办理房产的以下事宜：1．代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2．代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续；交纳相关税费；领取由此产生的税费交纳凭证等相关资料。代为领取房屋所有权证（土地使用权证），协助债权人领取房屋及土地的他项权利证书。3．代为签署解押合同，办理注销抵押登记，并在注销抵押登记后领取产权证等有关证书。4．代为查询银行贷款尾款、办理提前还款（包括银行贷款及个人借款等）；代为签署、领取银行贷款结清证明及办理其他与银行还款相关的一切手续；代为办理银行贷款清偿后的后续事宜。5．代为签署并领取与房地产抵押、解押所有相关文件资料及办理所有相关手续；6．代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件并办理有关手续。2016年8月16日，北京市方正公证处出具《公证书》【（2016）京方正内民证字第87534号】对上述委托书进行了公证。2018年8月15日，孟敏智、张忠义（委托人）向徐长青（受托人）出具委托书，授权徐长青办理涉案房产的以下事宜：1．代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续；2．代办银行还款手续、办理房地产的解押登记手续并领取产权证及相关文件；3．代为确定房屋价格，出售房产（及土地使用权），代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销网签；代为办理央产房上市交易手续、开具上市交易证明等文件；4．代收房款（包括代为开立该房屋买卖专用银行账户、代为办理资金监管手续、代为收取定金及首付款、代收房价余款及到银行办理提款手续）。授权委托书还列明了其他授权事项。2018年8月16日，北京市方正公证处出具《公证书》【（2016）京方正内民证字第87536号】对上述委托书进行了公证。2017年1月19日，徐长青以孟敏智（出卖人）的名义与翰思玮伦公司签署《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWXXXXX）。合同约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区五路通北街甲1号院5层7单元13，该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上5层，地下0层，该房屋所在楼层为5层，建筑面积共51．5平方米；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2200000元（小写），贰佰贰拾万元整（大写）。双方在该合同中还约定了其他事项。在出卖人署名位置的签名为“孟敏智（徐长青代）”，委托代理人署名位置签署人为“徐长青”。2017年4月26日，孟敏智签署《声明书》，声明内容为“我于二〇一六年八月十五日办理了委托书公证，公证书号为（2016）京方正内民证字第87534号。现我郑重声明，自本声明书签署之日起，终止上述委托，该公证书原件（共八份）由我负责收回。”2017年4月26日，北京市方正公证处出具《公证书》【（2017）京方正内民证字第60567号】对上述《声明书》进行了公证。2017年4月26日，孟敏智与张忠义签署《声明书》，声明内容为“我于二〇一六年八月十五日办理了委托书公证，公证书号为（2016）京方正内民证字第87536号。现我郑重声明，自本声明书签署之日起，终止上述委托，该公证书原件（共八份）由我们负责收回。”2017年4月26日，北京市方正公证处出具《公证书》【（2017）京方正内民证字第60568号】对上述《声明书》进行了公证。翰思玮伦公司在购买涉案房屋后不久将涉案房屋又出售给案外人王晶。2017年4月6日涉案房屋被转移登记至王晶名下。翰思玮伦公司称房款都支付给了徐长青，房屋的实际成交价格是三百五六十万元，但是并未提交任何证据证明其已经实际付给徐长青的房屋价款金额。在本院向翰思玮伦公司询问涉案房屋内部的情况、购买该房屋前是否向实际居住人询问出售的意愿、从徐长青手中买过几套房屋时，翰思玮伦公司的委托诉讼代理人均称需要向翰思玮伦公司核实。孟敏智、张忠义主张该房屋买卖合同中约定的价格明显低于市场价格，且并未收到任何徐长青支付的购房款。另查，涉案房屋一直由孟敏智、张忠义、张孟巍居住使用至今，翰思玮伦公司在签订涉案房屋买卖合同后从未向孟敏智、张忠义、张孟巍主张过腾退房屋。诉讼过程中，为确定涉案房屋在2017年1月19日的市场价值，孟敏智、张忠义申请进行评估。经本院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了评估，并于2019年5月13日出具《估价结果报告》，经评估涉案房屋于2017年1月19日的市场价值为5900600元。孟敏智、张忠义为此支付了评估费18000元。上述事实，有房屋所有权证书、不动产登记申请书、《存量房屋买卖合同》（网签合同）、《借款合同》、委托书、公证书，房地产估价报告、评估费发票及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告徐长青、翰思玮伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，是指当事人主观上明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害，存在共同意思的沟通或联络，并相互配合或共同作为，实施了损害国家、集体或第三人利益的行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实当事人无需举证证明。是否存在恶意串通，系当事人间的主观心理意识，应当通过当事人外在的行为，结合日常生活经验法则进行认定。具体到本案，本院作如下分析：首先，孟敏智、张忠义签订《借款合同》的时间和为徐长青出具委托书的时间是同一日，并且在同一公证处一并进行了公证，孟敏智、张忠义为徐长青出具委托书的行为是应出借方的要求而为之，是出借方为了保障自己的权利而要求借款人出具，孟敏智、张忠义本身并无委托徐长青出售涉案房屋的意思表示。其次，徐长青作为孟敏智、张忠义的委托代理人，应当以委托人的利益最大化为原则，但徐长青在出售涉案房屋前未询问孟敏智、张忠义关于出售房屋的意见，也未向孟敏智、张忠义支付任何房款，涉案房屋在出售给翰思玮伦公司时的市场价值为590余万元，而徐长青仅以2200000元的价格将其出售，翰思玮伦公司主张实际成交价格为3500000元至3600000元，但对此并未提交任何证据证明，也未提交任何证据证明其已经向徐长青支付购房款。徐长青和翰思玮伦公司明知涉案房屋的价值，却以明显不合理的低价交易涉案房屋，双方均明知以该价格交易涉案房屋会损害孟敏智、张忠义的利益，仍为之，是为恶意。再次，房屋买卖属于日常生活中的重大事项，买卖双方均应慎重。按照常理，买房人在签订合同前需要到现场实地查看涉案房屋的户型、装修，核实房屋所有权人情况、实际居住情况以及是否存在抵押等，交易后要求办理产权登记转移手续、交付房屋。而翰思玮伦公司无法描述房屋内部的情况，可见其在购买房屋的过程中并未实际对房屋进行查看。在取得所有权登记后翰思玮伦公司也从未要求实际居住人腾退该房屋，而是在极短的时间内将房屋出售给案外人王晶，其交易过程明显不符合常理。综上所述，不管是从涉及房屋买卖和借款的几方的关系来看，还是从房屋买卖合同的内容和履行情况来看，徐长青与翰思玮伦公司在整个交易过程中都存在诸多不符合日常生活经验法则之处，能够认定其之间存在恶意串通损害孟敏智、张忠义的利益的情形，因此对于孟敏智、张忠义要求确认涉案房屋买卖合同无效的请求于法有据，本院予以支持。鉴于涉案房屋目前登记在案外人王晶的名下，对于孟敏智、张忠义要求将涉案房屋恢复登记至孟敏智名下的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、徐长青以孟敏智的名义与北京翰思玮伦商贸有限公司于2017年1月19日就位于北京市西城区五路通北街甲1号院5层7单元13房屋签署的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWXXXXX）无效。二、驳回孟敏智、张忠义的其他诉讼请求。案件受理费24400元，由徐长青负担12200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京翰思玮伦商贸有限公司负担12200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费18000元，由徐长青负担9000元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京翰思玮伦商贸有限公司负担9000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费（以实际公告费票据为准）由徐长青负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  宋 颖二〇一九年九月二十六日书 记 员  王俊涛