广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7192号原告：江门市粮油储备调剂有限公司，江门市蓬江区高沙中路36号，统一社会信用代码91440703712223181P。法定代表人：关卓威。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。被告：周友爱，女，1978年3月27日出生，住江门市新会区，原告江门市粮油储备调剂有限公司（下称粮油调剂公司）诉被告周友爱房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序员，于2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘杨到庭参加诉讼,被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。江门市粮油调剂公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除江门市区粮食总公司（下称粮食总公司）与被告于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告将位于江门市××卡及××层的房屋交回给原告；2、请求判令被告支付拖欠的从2018年8月起至2019年7月的租金及水电费174449.43，并自起诉之日其至实际付清日按银行逾期贷款利率支付逾期付款违约金；3、判令被告自2019年8月1日起，按每月人民币15059元支付房屋使用费，直至被告实际将房屋交回给原告日止。事实与理由：2012年6月28日，江门市粮食总公司作为出租方，被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于江门市××卡及××层的房屋租赁被告使用，双方约定租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日止。首年租金为每月8500元，第三年起租金在上年基础上递增10%，合同约定承租方应在每月5日前缴清当月租金，月底前仍不交租金的视为违约，出租方有权收回房屋。2014年8月，原江门市粮食总公司吸收合并入粮油调剂公司。且根据江门市人民政府国有资产监督管理委员会相关文件，本案中涉案的租赁物由原告进行经营管理，因此，原告方为履行涉案合同的实际出租方。自2018年8月起，被告便故意拖欠租金，原告曾多次催收，但被告拒绝支付租金，甚至连其实际使用的水电费也不支付。原告认为，被告有违最基本的诚信原则，已构成违约。被告侵犯了原告的合法权益，造成了国有资产严重流失。今特向贵院提起诉讼，请公正判决。原告在举证期间提供的证据有:1、房屋租赁合同一份；2、文件一份；3、水电费记录及统计表一份。被告无答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。案经审理查明：2012年6月28日，江门市粮食总公司（甲方）与周友爱（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同订明：1、甲方提供位于江门市××卡及××层（面积300平方）的房屋租赁乙方使用；2、租赁期从2012年7月1日起至2022年6月30日止；3、租金，每月租金8500元，第三年起租金在上年基础上递增10%，如此类推；4、乙方签订合同后向甲方支付水电保证金作为水电使用保证金，乙方交租时间为每月5号前缴清当月租金，如每月10日前仍不缴清当月租金，甲方则按每月租金的30%收取滞纳金，月底前仍不交租金的视为违约，甲方有权收回房屋，不退还保证金给乙方。合同签订后甲方粮食总公司依约将涉案的房屋交给周友爱使用。经原告核算，周友爱自2018年8月起没有支付租金和水电费给原告，截止2019年7月31日，周友爱一共拖欠原告租金165649元，电费8476.67元，水费323.76元，合计174449.43元。另查，涉案房屋产权登记在江门市粮食购销公司名下，该房产于2011年划归江门市区粮食总公司管理，2013年江门市区粮食总公司改制变更为江门市区粮食有限公司，2014年江门市区粮食有限公司合并到原告粮油调剂公司。本院认为：本案属租赁合同纠纷。江门市粮食总公司与被告周友爱于2012年6月28日签订的租赁合同条款清楚，内容具体明确，合法有效。因粮食总公司已并入原告粮油调剂储备公司，粮食总公司涉案合同的权利义务由粮油调剂储备公司承继。即周友爱应向原告履行合同义务。本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否解除的问题；2、被告周友爱应向原告交纳租金、水电费及违约金的数额问题；3、被告周友爱是否应向原告支付租赁房屋使用费的问题。一、关于涉案合同是否应解除的问题。根据原告提供的房屋租赁合同约定，周友爱应于每月5日前向原告交纳租金，当月底仍不交纳当月租金视为违约，原告有权收回房屋，终止租赁关系，由于周友爱自2018年8月起没有按合同交纳租金给原告，故涉案租赁合同的解除条件已经成立，原告请求解除涉案的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。二、关于被告周友爱应向原告交纳租金、水电费及违约金的数额问题。1、租金数额问题。根据合同约定，自2018年8月至2019年6月，周友爱每月的租金为13690元，2019年7月每月的月租金为15059元，据此计算得出周友爱尚欠租金的数额为165649元（13690元X11+15059元）；2、水费数额问题。原告主张周友爱尚欠电费8476.67元，提供有电费清单，《对公账户跨机构出（入）账》通知书及发票为证，证据充分，本院予以认定；3、水费问题，原告主张周友爱尚欠水费323.76元，提供有水费清单，《对公账户跨机构出（入）账》通知书及发票为证，证据充分，本院予以认定。综上，周友爱截止2019年7月31日尚欠原告租金165649元，电费8476.67元，水费323.76元，合计174449.43元；4、违约金问题、根据涉案租赁合同的约定，周友爱每月交付当月的租金，如每月10日前仍不缴清当月的租金，原告有权按每月租金的30%收取周友爱的滞纳金，原告请求周友爱从起诉之日即2019年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金，没有超出合同的约定，本院予以支持。三、关于周友爱是否应向原告支付房屋使用费问题。因周友爱自2019年8月1日仍然占有和使用涉案房屋，故涉案合同解除仍应向原告支付房屋使用费，参照合同的约定，2019年8月周友爱应向原告支付的月租金应为15059元，故原告请求周友爱自2019年8月1日起至实际将涉案房屋交回原告之日止，按每月15059元支付房屋使用费合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除江门市区粮食总公司与被告周友爱于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》，被告周友爱应于本判决发生法律效力之日起六十日内将位于江门市港口二路24号之二首层第五卡及二层交回给原告江门市粮油储备调剂有限公司；二、被告周友爱应于本判决生效之日起十日内支付租金、水电费共174449.43元及违约金（违约金以欠款174449.43元为基数，自2019年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至本判决规定的款项付清之日止）给原告江门市粮油储备调剂有限公司。三、被告周友爱应自2019年8月1日起，按每月15059元向原告江门市粮油储备调剂有限公司支付房屋使用费，直至被告周友爱实际将江门市港口二路24号之二首层第五卡及二层的房屋交回原告江门市粮油储备调剂有限公司之日止。如果义务人不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给原告。本案受理费10513.96元，减半收取5256.98元，由被告周友爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王文锋二〇一九年九月十日法官助理康业为书记员潘颖贤