宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初126号原告（案外人）：王红培，男，1974年4月23日出生，汉族，无固定职业，住河南省。委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：沈晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小丽，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘永亮，宁夏浩晟律师事务所律师。被告（被执行人）：石嘴山市千禧房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：孙建新，该公司董事长。被告（被执行人）：孙建新，男，1963年5月31日出生，汉族，石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：杨秀玲，女，1963年9月3日出生，汉族，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：史馥芹，女，1965年7月6日出生，汉族，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：王世刚，男，1958年9月22日出生，汉族，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告王红培与被告中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）、石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧房产公司）、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告王红培的委托诉讼代理人杨丽萍、被告长城资产公司的委托诉讼代理人赵小丽、刘永亮到庭参加诉讼。被告千禧房产公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王红培向本院提出诉讼请求：1.停止对王红培购买的位于石嘴山市大武口区蓝山雅居15栋13层（1301号的位于石嘴山市××区、1302号、1303号、1304号）房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；2.确认王红培与千禧房产公司签订的《购房协议书》合法有效，并确认位于石嘴山市大武口区××15栋13层（1301号、1302号、1303号、1304号）房屋归王红培所有；3.判决千禧房产公司协助王红培办理房屋过户手续（原告王红培当庭放弃该项请求）；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：王红培与千禧房产公司于2014年5月25日签订《购房协议书》，千禧房产公司将位于石嘴山市大武口区××15栋13层（1301号、1302号、1303号、1304号）房屋出售给王红培，房屋建筑面积为666平方米，总价款为1998000元，王红培按约定付清了全部房款。2015年左右，王红培办理了接房手续，现涉案房屋由王红培实际占有并入住使用。截止目前未办理房屋所有权证书。石嘴山市中级人民法院在执行长城资产公司、千禧房产公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚金融借款合同纠纷一案时查封了涉案房屋，王红培提起案外人执行异议，该院作出（2019）宁02执异21号执行裁定书，驳回王红培异议请求。王红培与千禧房产公司签订《购房协议书》是双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，王红培取得涉案房屋后，未办理过户登记非王红培过错，请求法院支持王红培的诉讼请求。长城资产公司辩称，1.王红培与千禧房产公司《购房协议书》时，涉案房屋已由千禧房产公司抵押于中国银行股份有限公司石嘴山市分行。且王红培提交的收据中备注“顶账房”，可知该协议的签订并非王红培与千禧房产公司进行房屋买卖的真实意思表示，而是千禧房产公司基于债务关系将房屋抵顶于王红培；2.王红培仅提供千禧房产公司出具的收据一张，没有银行转账凭证佐证，且收款收据上备注为“顶账房”，无法证实王红培已向千禧房产公司支付了全部购房款；3.经石嘴山市中级人民法院执行法官及长城资产公司现场查看，涉案房屋至今为毛坯，并非王红培所述占有并居住使用。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，王红培不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。王红培诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。千禧房产公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚未作答辩。原告王红培围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、（2018）宁02民初61号民事调解书、石嘴山商业银行流水、转款凭证、《购房协议书》、收据，证明2011年3月18日，案外人李庆林与千禧房产公司形成借贷法律关系，其中借款1000000元由案外人李庆林委托王红培向千禧房产公司支付。2018年3月15日，案外人李庆林向石嘴山市中级人民法院起诉千禧房产公司偿还借款，双方达成调解协议，千禧房产公司于2018年3月31日前向李庆林偿还借款6000000元、利息9260000元，共计15260000的事实。因千禧房产公司无能力还款，2014年5月25日，王红培与千禧房产公司签订《购房协议书》，双方对涉案房屋的位置、房款进行了约定，形成买卖合同的法律事实。此后，千禧房产公司向王红培交付房屋钥匙，办理交接手续。证据二、（2018）宁02执82号、（2018）宁02执82号之一执行裁定书、执行和解协议书，证明被告千禧房产公司未按期向案外人李某某偿还借款，李某某申请强制执行，在执行过程中李某某和千禧房产公司达成执行和解，李某某愿意以王红培与千禧房产公司双方签订的《购房协议书》当中的房屋价款冲抵千禧房产公司的借款本息。在涉案房屋查封前，王红培与千禧房产公司便已签订合法有效的房屋买卖合同，且王红培履行了支付房款的义务。长城资产公司对证据一、二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，两组证据相互结合可证明王红培与千禧房产公司之间不存在房屋买卖交易行为，证明王红培与千禧房产公司以及案外人李庆林之间存在民间借贷法律纠纷，王红培对涉案房屋不具有物权期待权，也不享有所有权。证据三、《石嘴山市××公司写字楼物业服务合同》、石嘴山市××公司收据、房屋室内照片，证明王红培于2017年12月19日缴纳了相关物业费，并对房屋进行了装修，现涉案房屋由王红培实际占有并使用。长城资产公司对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该组证据不能证明王红培实际占有并居住，对于涉案房屋，执行法官与长城资产公司进行了实地查看，该涉案房屋实际处于毛坯状态，并且上述事实在本案执行裁定书中予以确认，故王红培并未实际占有并使用。证据四、《抵押合同》，证明长城资产公司受让了中国银行股份有限公司石嘴山市分行享有的千禧房产公司债权19500000元，抵押合同第5条第6项及第8条第3项明确约定，千禧房产公司享有将涉案房屋所有权出售给买受人的权利，千禧房产公司与王红培签订的《购房协议书》未违反合同约定及法律规定，应当认定双方存在房屋买卖关系。长城资产公司对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，该组证据通过抵押合同关于允许千禧房产公司对外销售的约定是指千禧房产公司按照商品房销售管理办法的规定进行市场销售的行为，且房屋销售尾款用于归还千禧房产公司欠付长城资产公司的借款，不是允许千禧房产公司将抵押物抵顶于案外人，来偿付千禧房产公司欠付案外人的债务。同时，该组证据也证明王红培与千禧房产公司在签订协议时涉案房屋处于持续抵押登记状态，千禧房产公司未经抵押权人同意，擅自转让房屋违反了《中华人民共和国物权法》的规定，该协议非合法有效。证据五、石嘴山市不动产登记事务中心不动产登记信息、查封公告、（2019）宁02执异21号执行裁定书，证明长城资产公司于2014年10月10日向不动产登记事务中心办理涉案房屋抵押登记，将位于××区整体抵押，价值为403.989万元，事实上上述整体房屋总价值远高于抵押金额。2018年8月30日，长城资产公司申请强制执行的行为侵犯了王红培的合法权益。王红培提起执行异议，并启动了执行异议之诉。长城资产公司对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，该组证据不能达到王红培的证明目的，但可以证明长城资产公司是涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权，王红培仅享有普通债权。被告千禧房地产公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院对王红培提交的证据认证如下：鉴于长城资产公司对王红培提交的证据一、证据二、证据四、证据五的真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；对证据三的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月11日，中国银行股份有限公司石嘴山市分行与千禧房产公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》，合同约定千禧房产公司同意以其合法所有的××二期在建工程24024.49平方米（包括涉案房屋蓝山雅居15栋13层）及相应土地使用权22952平方米向中国银行股份有限公司石嘴山市分行提供抵押担保。中国银行股份有限公司石嘴山市分行于2012年10月15日为涉案房屋办理抵押登记。2014年10月8日，中国长城资产管理公司与中国银行股份有限公司石嘴山市分行、千禧房产公司共同签订了《债权转让协议》，中国长城资产管理公司与千禧房产公司签订《抵押合同》。2014年10月10日，涉案房屋的抵押权人由中国银行股份有限公司石嘴山市分行变更为长城资产公司。2016年12月6日，中国长城资产管理公司变更名称为中国长城资产管理股份有限公司。2014年5月25日，王红培与千禧房产公司签订《购房协议书》。该协议约定，千禧房产公司将其名下的石嘴山市大武口区××二期15栋13层房屋出售给王红培，暂定地上面积为666平方米，房屋总价款为1998000元。同日，千禧房产公司为王红培出具收据一张，载明“蓝山雅居二期15栋13层房款1998000元（顶账房）”。2017年12月19日，王红培与石嘴山市××公司签订《物业服务合同》。同日，王红培交纳了2017年12月19日至2018年6月19日的物业费和电梯费。至今双方未办理房屋产权过户登记。2018年7月13日，本院在执行申请执行人长城资产公司与被执行人石嘴山市千禧房地产开发有限公司、孙建新、史馥芹、杨秀玲、王世刚金融借款合同纠纷一案中，作出（2018）宁02执213号执行裁定：冻结、扣划被执行人石嘴山市千禧房地产开发有限公司、孙建新、史馥芹、杨秀玲、王世刚在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入21260808.79元(含执行申请费88572元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。本院据此于2018年8月30日作出了查封公告，查封了千禧房产公司名下位于石嘴山市大武口区黄河西街蓝山雅居15栋13层1301号、1302号、1303号、1304号房产。王红培向本院提出了案外人执行异议申请，本院于2019年4月24日作出了（2019）宁02执异21号执行裁定，以案外人王红培对涉案房屋不享有能够排除执行的权益，异议理由不成立为由，裁定驳回了王红培的执行异议请求。王红培对该执行裁定不服，于2019年5月9日向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是王红培对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。千禧房产公司与王红培虽于2014年5月25日签订《购房协议书》，千禧房产公司亦向王红培出具了载明顶账房的购房款收据，但涉案房屋因未解除抵押等因素，产权至今仍登记在出卖人千禧房产公司名下，未变更登记至王红培名下，故王红培对涉案房屋尚不拥有所有权。并且王红培提交的银行流水和转款凭证无法证明款项用途，银行流水中显示的转款金额为1000000元、转账时间为2011年8月25日与王红培主张的按约定付清了全部房款不符，故王红培的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律情形。并且涉案房屋已于2012年10月15日办理了抵押登记，后长城资产公司受让了中国银行股份有限公司石嘴山市分行对千禧房产公司的债权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权和债权不得分离而单独转让，债权转让的，担保该债权的抵押权应一并转让的规定，长城资产公司受让的包括涉案房屋在内的相关房地产享有抵押权，并且该抵押权先于王红培买受权形成。本案由于千禧房产公司未能按约偿还到期贷款，导致长城资产公司依法申请对抵押的涉案房屋进行执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”王红培对涉案房屋所享有的买受权利尚不足以对抗长城资产公司的抵押权。王红培主张的其他诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不作处理。综上所述，原告王红培主张停止执行千禧房产公司名下位于石嘴山市大武口区蓝山雅居二期15栋13层的诉讼请求，本院不予支持。被告千禧房产公司、孙建新、杨秀玲、史馥芹、王世刚经本院依法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王红培的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王红培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长 王 伟审 判 员 王 华审 判 员 安立莎 二〇一九年九月二日法官助理 王 芳书 记 员 吴学花附：本案适用法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。