浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初4093号 原告:嵊州市天顺食品有限公司，住所地嵊州市经济开发区浦南一路177号。 法定代表人：吕炯萍。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 被告：浙江兰特电器有限公司，住所地嵊州市经济开发区浦南一路177号。 法定代表人：张小校。 委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪晓波，浙江同守律师事务所律师。 原告嵊州市天顺食品有限公司（以下简称天顺食品公司）与被告浙江兰特电器有限公司（以下简称兰特电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人吴松良、被告诉讼代理人宋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年8月7日签订的房屋租赁协议，（排除履行障碍）停止断电恢复供电。2、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失171400元。事实与理由：被告在嵊州市经济开发区浦南一路177号新建有厂房，并对外招租，原告为开办食品厂与被告协商承租。2016年8月7日，双方签订房屋租赁协议，协议规定：原告承租被告厂房面积848平方米，租期10年，自2016年8月8日至2026年8月7日止。承租厂房用途为食品生产车间，未经出租方许可，承租方不得擅自改变厂房的用途。原告承租后，以该处为经营场所申办环评许可、食品生产许可、营业执照等食品行业所需的严格审批许可，花费大量精力。原告又投资建设生产必需的冷库、生产线等，前后投资约200万元，并开始正常生产。至2018年3月初，被告突然发出解除租赁合同通知，并提出仅承担2万元违约金，退还多收款项，对被告投入损失不予考虑，原告明确告知不同意解除合同，并依合同继续交租，使用厂房，被告未再表示异议。合同继续履行。2019年5月26日，被告突然通知第二天断电，2019年5月27日被告果然实施断电，原告与被告方联系，被告方告知：支付你们2万元违约金，让你们搬走，租赁合同必须解除。原告报警，处警人员到来后，被告仍答复，损失会赔的，合同不履行了。2019年5月27日傍晚，原告发函，告知被告，不同意解除合同，并告知冷库内有200万元左右库存食品原料和半成品，继续断电将导致食品变质，损失扩大。要求立即恢复供电，继续履行合同。被告接函后，以电路整修为借口，仍不同意恢复供电，为避免损失扩大，原告被迫在外租用冷库，雇请人员、车辆，尽可能搬迁库内食品至新租冷库。因被告故意断电，现原告企业被迫停工，方案未确定，人员又不能遣散，工资只能照付，因租用的冷库库存量有限，位于被告厂内冷库中尚有价值6732元的散装冻品不能搬走，变质必然产生，各项损失仍在不断扩大。原告认为，双方租赁合同租期十年，承租后，原告进行大量投入，并依约履行付费义务，承租仅过一年多，被告就提出解除合同，此后一年又以故意断电方式，不顾损失的必然产生和扩大，强行迫使原告搬离，被告违反基本诚信，系恶意违约行为，现已对合同履行造成障碍。合同有约束力，应当继续履行，被告应停止中断履行行为，恢复供电，并对其已故意实施的违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。请依法判决。 被告兰特电器公司答辩称，一、对原告租赁被告厂房的事实无异议。依国家新规定，食品厂周围200米内不允许其他厂家存在（签订租赁合同时尚无此要求），原告食品厂的存在，将导致被告自己也不能生产。被告因此于2018年3月9日书面通知原告解除租赁协议，原告没有提出不同意见。此后，被告又多次向原告发出解除的意思表示。双方对解除协议并无争议，但对违约金、损失的赔偿是有争议的。请求判令解除租赁合同。二、合同第5条，对被告（出租方）提前收回厂房约定的是赔偿损失2万元，不是违约金；对承租方违约，约定的是违约金。该条对损失额度的赔偿，已有明确约定，故应当遵从约定。原告损失是否超过2万元，是双方在签订合同时对损失预计的问题，即使超过也应当由原告自己承担。三、原告提交的证据不足以证明其损失的存在。四、断电是被告公司因用电线路整修而采取的行为。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1、原被告于2016年8月7日签订的《屋租赁协议》一份，证明原告主张的租赁关系事实及对双方权利义务的约定。 被告质证表示无异议，认为在协议第5条对损失赔偿、违约责任有具体约定。 证据2、中国工商银行《电子回单》一份，载明吕炯萍于2018年8月5日向张小校付款91010元。欲证明：一、原告已经支付被告2018年8月8日至2019年8月7日即第三年的租金、门卫费、绿化费、垃圾清理费计91010元。二、双方虽发生过是否继续履行合同的争议，但被告仍要求原告继续支付第三年的租金。 被告质证表示对收到租金等计91010元的事实没有异议，但对原告的证明目的有异议。一是在被告于2018年3月份发出解除通知后，原告至8月份仍没有搬离，存在租赁事实；二是该租金系原告未经通知即直接打进被告账户中的，此后双方也就退款问题进行过协商。故该证据不能实现被告要求原告继续履行合同的证明目的。 证据3、2016年11月9日颁发给原告的《食品生产许可证》、《食品生产许可品种明细表》复印件各一份，证明原告系从事肉制品等食品生产的企业。租赁合同第四条明确约定了原告租赁厂房的用途为食品生产车间，证明被告明知原告属于食品行业，原告行业性质不是引起被告解除合同的原因。 被告质证表示该证据的真实性无法确认。 证据4、被告于2018年3月9日作出的《解除租赁协议通知》一份，证明被告提出要求解除合同的事实。 被告质证表示无异议。 证据5、原告于2018年6月1日作出的《复函》一份，欲证明原告明确告知了被告解除合同的条件尚不成就，要求继续履行，并对被告断水断电产生的后果进行了告知的事实。 被告质证表示没有收到此函。 证据6、原告于2019年5月27日发给被告的《不同意解除合同及损失扩大函》一份，并附顺丰速运《快递存根》一份。证明因被告采取了断电等解除合同的强制措施，原告向被告发函表明不同意解除合同，要求继续履行，并告知了可能造成的损失，及该函已到达被告的事实。 被告质证表示收到过该函，但与本案没有关联性。被告曾于2019年5月22日通知原告停电事宜，并告知原告如需要处理冷库内物资，被告方也已经为其联系了冷库，但原告当时回复不需要搬运库内物资。 证据7、被告于2019年5月28日作出的回复《函》一份，被告在函中表示，5月22日已经通知过停电，并要求过冷库搬迁，因未及时转移冷库物料而造成的损失将由原告自行承担。事实上，原告从没有收到过要停电的通知，被告也没有讲过已经安排了相应的冷库。 被告质证表示对该证据没有异议。 证据8、原告于2019年6月3日作出的《恢复供电紧急函》及顺丰快递存根各一份，证明，因冷库内仍有冻品，原告要求被告恢复供电，但被告未给予恢复的事实。 被告质证表示该证据与本案事实没有关联性，内容不属实。 证据9、原告于2019年5月28日与绍兴市一通科技发展有限公司签订的《冷库租用合同》及该公司于2019年6月1日出具的《收款收据》各一份，证明原告为避免损失扩大而向他人租用冷库，并已支付一年的租金15.6万元的事实。现起诉的是2个月的冷库租金损失2.6万元。 被告质证表示，一、停电时，原告告知被告的情况是冷库内基本没有存货，故对冷库租用是否系本案需要有异议。二、被告已经告知原告嵊州有可以租用的冷库，原告不必要远至绍兴去租用冷库。三、紧急性质的租用，只是为了防止损失扩大，短时间租用即可。该租用合同时间是1年，显然不是紧急情况下的租用，因此产生的费用，应原告自己承担。 证据10、原告公司2019年5月份、6月份的《工资发放清单》各一份、手机微信转账记录四份。欲证明，原告职工共12人，因被告没有明确停电期限，原告在无法遣散职工的情况下，发放2019年5月至6月职工工资计116000元的事实。 被告质证表示对证据真实性、关联性均有异议。一、内容不真实。原告只在春节、中秋期间进行生产，其他季节是不生产的，该工资发放是不真实的。二、未提供相应的劳动合同及以前工资发放情况等证据，不能确认这些职工的身份。三、即使如原告所说发放了工资，与本案的因果关系也是不清楚的。 证据11、冷库内需要搬迁食品的部分《照片》一组，证明需要搬库的事实已经发生，包括成品、半成品和原料。 被告质证表示，照片无法辨认是库存的冻品，即使冷库内有这些物品，也不能和本案一一对应，与本案无关联性。 证据12、绍兴高新区加和肉禽批发部出具的《收款收据》一份。证明原告为搬离冷库内食品，支付运费5000元（共5趟、每趟1000元）、装卸费2500元，共计7500元的事实。 被告质证表示对证据真实性、关联性均有异议，原告应当提供付款的银行凭证。 证据13、部分《肉品品质检验合格证》六份、《收款收据》八份，证明原告从固定客户处收购的合格肉皮计收购价6732元，该批肉皮尚在冷库内，已经变质。 被告质证表示对证据真实性、关联性无法确认。 证据14、2019年5月26日拍摄的现场照片一张，照片系在被告通知原告要停电后，原告到现场查看时拍摄，照片显示，连接原告厂房电路桩头已经拔下，并包扎了电工胶带。证明被告对原告厂房采取了断电措施的事实。 证据15、被告法定代表人张小校与商某（原告生产厂长）的通话录音一份，证明在5月27日断电后，原告方针对断电问题向被告进行了交涉，被告方明确答复不继续租赁，同意支付2万元的违约金。 被告当庭质证表示，证据14、15系原告当庭提交，需要向当事人进行核实。庭后提交书面质证意见表示对证据14真实性无异议，但照片反映的是检修电路时的情况；对证据15的真实性不予确认。 庭审后，原告补充提交了下列证据： 证据16、2019年8月2日开具的《增值税发票》及《银行回单》复印件各一份，证明原告向绍兴市一通科技发展有限公司支付第一季度冷库租赁费39000元的事实。 证据17、《微信聊天记录》一份，作为证据12的补强证据欲证明原告支付运费、装卸费共计7500元的事实。 被告提交书面质证意见表示，证据16与证据9的支付事实相互矛盾；证据17的真实性及与本案事实的关联性无法确认。 被告兰特电器公司未提交证据。 本院认证认为，证据1、2、3、4、7、14的真实性，被告未提出异议，对其证据效力应予确认。证据5系原告单方制作要求继续履行合同的《复函》，现被告表示没有收到，原告未提供相应证据证明该《复函》已送达被告，故无证据效力，对原告据此主张的待证事实没有证明力。对证据6、8两函，被告表示收到，本院采纳为证据。证据9有绍兴市一通科技发展有限公司盖章，证据16系增值税发票和银行回单，对合同的真实性及冷库租赁事实应予认定，实际支付租金以增值税发票为准，认定原告已实际支付第一季度租金39000元。证据10工资表系原告单方制作，工资表及微信领款人员的职工身份缺乏证据证明，该证据的真实性无法确认，无证据效力。证据11照片拍摄的时间、地点不明，与原告主张的待证事实的关联性不能肯定，无证据效力。证据12《收款收据》仅记载为“运费“、”装卸费“，具体的运输装卸内容、作业地点不明；证据17的真实性、关联性不能确认，无证据效力，对原告主张的因搬运冷库内产品发生的运费、装卸费损失不予认定。证据13既非正式发票的《收款收据》，且是个人签名收款，其真实性不能确认；《合格证》（肉猪）购货方与《收款收据》收款人（肉皮销售方）不能相对应，缺乏关联性，该组证据无证据效力。证据15的真实性不能确认，无证据效力。 根据双方当事人陈述及本院已确认的证据，本院认定事实如下：原告系从事肉制品等食品生产的企业，被告系从事吸油烟机、燃气灶等机电产品生产的企业。2016年8月7日，被告与原告签订《房屋租赁协议》，将其位于嵊州市经济开发区浦南一路177号厂区中的848平方米厂房出租给原告作食品生产车间使用，约定：一、租期自2016年8月8日至2026年8月7日止，前三年年租金81408元（2019年起为85478元），每年门卫费6000元、绿化卫生费3600元，于每年的8月7日付清当年的全部费用。逾期付款滞纳金按每日万分之五计。押金2万元。二、出租方每月或每季向承租方收取水电费。三、租赁期间，若出租方违约收回厂房使用权，需赔偿承租方2万元，承租方不承担恢复厂房的费用；若承租方违约未租满年限，承租方承担违约金2万元，并承担恢复厂房原样的一切费用。 原告承租厂房后，以此为经营场所于2016年11月9日取得《食品生产许可证》，投资建设生产必需的冷库、生产线等，并开始正常生产。2018年3月9日，被告向原告发出《解除租赁合同通知》，表示：“一、因生产集成灶所需，要求解除与原告的租赁关系，收回出租的厂房，依协议约定支付原告违约金2万元，退还原告押金2万元、已收未到期租金22427元，合计62427元；二、要求原告在2018年3月30日前腾退，如逾期不腾退，被告将采取断电、断水措施，一切后果由原告承担。”原告认为被告未考虑原告的建设投入等损失，一直未同意被告解除合同的要求，在双方已发生矛盾的情况下，原告继续使用租赁的厂房，并于2018年8月5日通过原告法定代表人吕炯萍账户向被告法定代表人张小校账户支付租赁费用91010元。2019年5月27日，原告厂房发生断电，当日，原告向被告发了《不同意解除合同及损失扩大函》，向被告表示：“一、原告已投入200万元，被告以承担违约责任方式强行解除合同有违诚信，将造成原告巨大损失，不同意解除合同；二、原告冷库内有200万元左右库存食品原料和半成品，继续断电将导致食品变质，损失扩大；三、要求被告立即恢复供电，因断电已产生的食品变质损失及以后扩大损失，将由被告全部承担继续履行合同。”该函通过快递方式送达被告。2019年5月28日，被告致函原告，表示：“一、因电路整修，我公司于2019年5月22日已通知停电，并约了冷库迁移队于5月21日到现场落实，然贵公司对我公司的告知未予理睬，我司以为贵司在冷库已无存货。二、由于贵司未及时转移冷库物料，损失将由贵司自行承担，现再次通知贵司及时转移冷库的物料。”2019年5月28日，原告与绍兴市一通科技发展有限公司签订《冷库租用合同》，租赁该公司1号冷库的50块板位、60平方米库位，约定租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日，年租金15.6万元。原告于2019年8月2日支付了其中第一季度的租金39000元。2019年6月3日，原告向被告发《恢复供电紧急函》，表示：“一、你单位5月28日函内容不如实，你单位于2019年5月26日电话通知第二天停电，27日起即实施了断电，不存在提早几天预告及联系了冷库迁移队的事实；二、因电路整修断电的理由不真实，真实目的是逼走我公司；三、为避免损失扩大，我公司已尽可能采取止损措施，现部分物资已转移处理，尚有部分物资无法转移，至今已失温8天，物资将损坏。止损转移费用及变质物资损失等应有你公司承担；四、为免损失继续扩大，请你公司停止故意断电措施，即刻恢复供电。”该函通过快递方式送达被告。原告自2019年5月27日起一直处于断电停产状态。 本院认为，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力，即当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。原、被告签订《房屋租赁协议》，双方意思表示真实，内容合法，合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。现租赁期限未满，原告依约及时履行了支付租金义务，在无合同法规定解除合同的情形存在、原告未违约的情况下，被告若因自己生产所需，欲解除与原告的租赁关系，提前收回出租的厂房自用，依法应当取得原告的同意，即唯有协商解除一途。被告于2018年3月9日向原告发出《解除租赁合同通知》，该通知到达原告时发生要约的效力，但原告因不满被告提出的解除条件并未对该要约作出表示同意的意思表示，即未作出承诺，该要约因此失效。被告仅以原告没有提出不同意见为由，即主张双方对解除协议并无争议，缺乏法律依据，且事实上，原告于2019年5月27日给被告发了《不同意解除合同及损失扩大函》，明确表示不同意解除、要求继续履行合同，故本院对被告提出的合同已经解除的主张不予支持。 依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。一方当事人未取得对方当事人同意，擅自变更或者解除合同，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，从而使对方当事人的权益受到损害，对受损害方的权益依法应当予以维护，对擅自变更或者解除合同的一方当事人，依法应当强制其履行合同义务并承担违约责任。租赁协议约定了原告应按月或按季支付被告水电费，根据合同权利义务相一致原则，被告在享受收费权利的同时，应尽保障原告水电供应的义务。在双方就解除协议长久不能达成一致的情况下，被告基于其优势地位，向原告发函以采取断电、断水措施相威胁，逼迫原告同意解除协议，以达收回厂房之目的，并事实于2019年5月27日采取了断电措施，至今未予恢复供电，其不履行合同义务的行为已经构成违约。被告于2019年5月28日向原告发函所称“因电路整修，我公司于2019年5月22日已通知停电，并约了冷库迁移队于5月21日到现场落实”的事实，缺乏证据，本院不予采信。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因被告违约中断电力供应，致原告无法正常生产经营，造成损失，原告因此请求判令被告继续履行合同并赔偿损失，理由正当，本院予以支持；被告请求判令解除合同，依法无据，本院不予支持。原告在自己冷库无法使用的情况下，于2019年5月28日与绍兴市一通科技发展有限公司签订《冷库租用合同》，临时性租赁该公司冷库，系为避免损失扩大采取的补救措施，原告因此产生的租金损失系被告违约行为所致，被告应承担相应的赔偿责任，原告现已实际支付第一季度租金39000元，暂主张二个月冷库租金损失26000元，并无不当，本院予以认定。原告已支付被告厂房租赁费（含门卫、绿化卫生费）至2019年8月7日，因被告故意不履行合同义务，致原告停产，租赁厂房的合同目的不能实现，现主张按二个月计的厂房租赁费损失15168元，理由正当，本院予以支持。原告主张按二个月计的人员工资损失116000元、主张库内肉皮损失6732元及产品移库运输、装卸费用7500元，举证不足，本案中不予支持，原告如有充足证据时，可在其另行主张其他损失时再一并主张。被告以协议约定出租方违约只需赔偿承租方2万元为由，主张被告的赔偿责任应以此为限，与法律规定不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条第一款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、浙江兰特电器有限公司应继续履行与嵊州市天顺食品有限公司于2016年8月7日签订的《房屋租赁协议》。 二、浙江兰特电器有限公司应赔偿嵊州市天顺食品有限公司暂按二个月计的厂房租赁费损失15168元、冷库租金损失26000元，合计41168元。款限本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3728元，依法减半收取1864元，由原告负担1414元，被告负担450元，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王柏苗 二〇一九年九月九日 书记员  竹 羊 附页：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十六条第一款要约到达受要约人时生效。 第二十条有下列情形之一的，要约失效： （一）拒绝要约的通知到达要约人； （二）要约人依法撤销要约； （三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺； （四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。 第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。