上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27696号原告(反诉被告)：杨文涛，男，1992年8月23日出生，汉族，户籍地甘肃省陇南市，现住上海市松江区。被告(反诉原告)：上海宝旗投资管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：陈琦，董事长。委托诉讼代理人：杨波，男。委托诉讼代理人：毛志强，上海市金钟律师事务所律师。原告杨文涛与被告上海宝旗投资管理有限公司(以下简称宝旗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼期间，被告宝旗公司提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告杨文涛，被告委托诉讼代理人杨波、毛志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文涛向本院提出诉讼请求：要求被告返还上海市闵行区XX路XXX号2幢(B栋)6楼611室办公室内的办公物品(包括8台组装电脑，打印复印一体机1台、办公桌一张、茶桌一张(1.2*0.6M)、电脑桌2张、办公椅8个、会议桌一张(配有6个椅子)、点钞机1台、办公桌椅8套、会议室桌椅1套、茶具及配套桌椅1套、监控设备3套、网络设备1套、地毯127平方米、壁挂书画7幅)。事实和理由：2018年7月16日，原被告双方签订一份房屋租赁合同,约定被告将上海市闵行区XX路XXX号2幢(B栋)6楼611室房屋出租给原告,租期自2018年7月16日至2021年7月15日。每月租金10,043.58元(人民币，下同),每月物业管理费1,778元。被告首次实际支付47,286.32元,其中包括4个月租金与4个月物业管理费。此后，原告将该房屋作为办公室使用。2018年9月15日后,房屋被被告换锁锁门,导致原告无法进入。原告同意继续支付房租并要求继续使用该房屋办公,但被被告拒绝。被告告知原告解除租赁合同。之后，原告要求搬离房屋内属于原告的办公用品,但被拒绝。被告在未取得原告同意的情况下擅自将原告的物品搬到别处,拒不返还给原告。现为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，合同是由原告违约而提前退租，故已付的押金抵作违约金和租金。被告宝旗公司辩称：根据租赁合同规定，原告拖欠租金，经被告催告后仍未支付，原告已构成违约。根据合同约定，被告有权解除合同，故于2018年10月25日清理了租赁房屋内的所有物品并锁门。由于原告违约，在租赁房屋内的物品也被视为无主物，已经由被告予以处理。现原告主张的物品中除8台电脑和1台打印复印一体机外，其他物品都已经变卖。如原告能支付所欠租金等费用，则同意归还8台电脑和1台打印复印一体机。由于原告拖欠租金，被告于2018年9月16日至10月18日期间多次向原告催款，但均未果。被告遂发出收房通知，然原告仍置之不理，被告只得自行清理了涉案房屋内的物品。现提起反诉，要求原告支付2018年10月6日至2018年10月25日期间的租金6,604元，2018年7月16日至2018年8月4日免租期租金6,604元，2018年9月16日至2018年10月25日期间的物业管理费2,362.55元，滞纳金1,868.40元，电费549.90元，恢复房屋原状的费用7,450元，合计25,438.85元。诉讼中，被告放弃要求原告支付滞纳金的反诉请求，并表示原告已付的20,087.16元租赁押金、3,556元的物业管理费押金因原告违约而作为违约金予以没收。针对被告宝旗公司的反诉，原告杨文涛辩称：同意支付被告主张的租金、物业管理费、电费，但被告应当返还原告的办公物品。被告出租给原告的房屋是毛坯房，因此被告同意免租期，免租期内不应支付租金。同意被告没收租赁押金和物业管理费押金，不同意承担恢复房屋原状的费用。经审理查明：2018年7月16日，原告杨文涛作为承租人(合同乙方)、被告宝旗公司作为出租人(合同甲方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方向乙方出租闵行区XX路XXX号X幢(X栋)X楼XXX室房屋，建筑面积127平方米；房屋交付日为2018年7月16日，日租金为2.60元/平方米，每月租金10,043.58元；租期为2018年7月16日至2021年7月15日，装修期2018年7月16日至2018年8月4日。装修期不收租金，但物业管理费照常支付。物业管理费为每月每平方米14元，每月物业管理费1,778元；租赁保证金为20,087.16元，物业管理费保证金为3,556元；付款方式为付二押二，先付后用，每二个月支付一期租金和物业管理费，每期租金和物业管理费到期日前15日向甲方预付后二个月的租金和物业管理费；本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期和免租期，乙方须立即向甲方补交该期间所有租金，并且保证金不予退还；乙方拖欠租金和其他费用逾期15日的，甲方可通知解除合同。违反合同的一方应向守约方偿付相当于二个月租金标准的违约金，若上述违约金不足抵付守约方财产损失的，还应偿付守约方财产损失的不足部分。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，双方按约履行该合同，原告向被告支付了租赁保证金和物业管理费保证金，被告则向原告交付房屋。此后，原告向被告支付了截止2018年10月5日的租金，截止2018年9月15日的物业管理费，未再支付之后的租金和物业管理费。被告通过微信方式通知原告支付租金、物业管理费，但原告未能支付。2018年10月9日，被告向原告发出停电通知，要求原告于10月9日下午4时之前支付所欠租金和物业管理费，否则将采取停电措施。2018年10月18日，被告委托上海市金钟律师事务所向原告发出律师函，要求原告立即支付所欠的租金、物业管理费、电费等费用。原告接到上述通知后仍未支付所欠的租金等费用。之后，被告通知原告将于2018年10月25日清退房屋，要求原告到场。原告表示，当时其正在杭州，无法及时赶回涉案房屋处。其委托了同事到现场，但当同事到达现场时，房屋内的物品已被搬离。涉案房屋由被告于2018年10月25日收回。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，要求被告返还8台电脑和1台打印复印一体机，其他物品不要了，拿回来也已无用处。以上事实，由原告提供的租赁合同，被告提供的微信截屏、停电通知、律师函、涉案房屋室内照片、物品清单，以及当事人陈述所证实。本院认为,原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。出租方主要义务是提供租赁房屋，而承租方的主要义务是按期支付租金等费用。原告在履行合同过程中，未能按期支付租金和物业管理费，已构成严重违约，被告据此享有合同解除权。在被告通知原告到场清理房屋的情况下，原告未能及时到期，确实存在不当。现被告同意返还原告电脑和打印复印一体机，原告在庭审中也表示仅需要返还电脑、打印复印一体机。庭审中原告表示同意支付所结欠的租金、物业管理费和电费，本院予以准许。双方对于租赁保证金和物业管理费保证金作为原告违约金由被告没收的意见一致，本院予以准许。鉴于被告未就没收保证金提出明确的诉讼请求,故本院在本判决书中不再就此作出相应判决。关于被告反诉主张的免租期内的租金，根据合同约定如因原告违约导致合同解除，则原告应支付装修免租期内的租金。因此被告的此项反诉请求，本院予以支持。关于被告反诉主张的房屋恢复原状的费用7,450元，因被告未能提供存在此项损失的相关证据，且原告已承担的违约金本身就是用于弥补因原告违约而造成被告的损失，因此被告的此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海宝旗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨文涛电脑8台、打印复印一体机1台；二、原告(反诉被告)杨文涛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海宝旗投资管理有限公司租金6,604元、物业管理费2,362.55元、电费549.90元，装修免租期租金6,604元，合计16,120.45元；三、驳回被告(反诉原告)上海宝旗投资管理有限公司要求原告(反诉被告)杨文涛偿付房屋恢复原状费7,450元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由被告(反诉原告)上海宝旗投资管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计194.63元，由原告(反诉被告)杨文涛负担122.62元，被告(反诉原告)上海宝旗投资管理有限公司负担72.01元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年九月二十六日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。