河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）冀0291民初785号原告：董天文，男，1957年3月7日出生，汉族。原告：韩德敏，女，1956年4月27日出生，汉族。被告：唐山市博志物业服务有限公司，住所地唐山市路北区新华西道99号（世纪华庭）法定代表人：谷晓燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，河北正一律师事务所实习律师。被告：唐山市博志房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区大里路与翔云道交口。法定代表人：张亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琦，女，该公司法务。原告董天文、韩德敏与被告唐山市博志物业服务有限公司（以下简称博志物业公司）、唐山市博志房地产开发有限公司（以下简称博志房地产公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董天文、韩德敏，被告博志物业公司委托诉讼代理人王建营、张驰，被告博志房地产公司委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董天文、韩德敏向本院提出诉讼请求：1.二被告尽快对原告房屋漏水点进行排查并维修，尽快有效地解除对原告生活的妨碍；2.二被告赔偿原告房屋墙壁及屋顶因漏水点造成的经济损失2700元；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告居住在××区，2016年3月发现餐厅东北墙角漏水，北卧室屋顶有严重的漏水现象。并在当月与物业联系，其回复“不归物业负责，我们负责上报地产公司”。2017年至2019年，原告曾五次找小区物业寻求解决方案，他们除被动上门查看外，只做”登记上报地产“，没有采取任何措施，原告也没有收到博志房地产公司的联系，更谈不上维修。二被告近年来无作为的行为，愈加影响了原告的正常生活，对原告的房屋造成严重损失。博志物业公司辩称，原告要求博志物业公司承担维修及赔偿责任，无事实与法律依据。1.涉案房屋于2011年5月29日由博志房地产公司交付给二原告，而房屋自2012年9月开始出现空调间漏水导致室内墙体受损情况，经博志物业公司上报博志房地产公司，由博志房地产公司指派施工单位进行维修。该漏水问题发生在房屋5年的质量保修期内。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《唐山市物业管理条例》第五十九条第一款，售出的物业在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修，不得故意拖延；保修期满后，保修期内报告的维修事项，应当由建设单位完成维修。而且在《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住户手册》中，也均明确在工程保修期内，由建设单位负责维修，因质量问题造成的财产损害，由建设单位负责赔偿。由此可知，在保修期内发生的房屋质量问题均应由建设单位负责。此外，根据《物业管理条例》第五十三条，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”；《世纪龙庭前期物业服务合同》第四条，“物业服务费用（不包括房屋公用部位、公用设施设备大中修、更新、改造的费用）”。由此可知，即使在房屋保修期满后，对于公共部位维修产生的费用也应该是源于专项维修资金，而非答辩人。2.漏水事件发生后，原告向博志物业公司进行报修，博志物业公司多次派人到现场进行查看，并积极联系博志房地产公司及售后施工单位，要求其进场维修。在该次事件中，博志物业公司一直积极协调，无任何过错。通过以上法律法规及客观事实可知，本案中的维修及赔偿义务主体均非博志物业公司。原告提出的博志物业公司应承担维修及赔偿责任的诉讼请求，与事实不符，与法律规定相悖。因此，请人民法院依法驳回原告对博志物业公司的诉讼请求。博志房地产公司辩称，1.本案房屋漏水是否为质量问题需经过司法鉴定，经济损失也应通过鉴定确定，2.如果原因为质量问题，也应该由建设单位进行赔偿和维护，故请贵院依法驳回原告对博志房地产公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告董天文与原告韩德敏系夫妻关系，2010年5月10日，二原告与被告博志房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了世纪龙庭C区105楼3门1003号房屋。同日，二原告与被告博志物业公司签订了《世纪龙庭前期物业服务合同》，约定原告入住后由博志物业公司为原告提供物业服务。2011年5月29日，二原告与博志房地产公司、博志物业公司签订《楼房交接书》，博志房地产公司将房屋交付给原告，并承诺负有《房屋质量保证书》中规定的保修义务。同日，博志房地产公司向原告提供了《住宅工程质量保证书住宅工程质量说明书》一份，该保证书、说明书内容为：“唐山市博志房地产开发有限公司对我公司开发建设的唐山世纪龙庭C18＃楼工程，承诺如下：……在正常作用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年……建筑产品名称：龙泉北里世纪龙庭105，建设单位：唐山市博志房地产开发有限公司，竣工日期：2011年4月25日……用户对本产品需保修或维修，应向开发公司或物业管理部门提出申请，以便及时维修……在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求”。自2012年9月始，原告房屋空调间出现漏水，造成室内墙皮脱落，壁纸受损。原告向博志物业公司报修，物业服务人员查看后，就漏水情况制作了售后维修反馈单及来访情况登记，并告知了博志房地产公司，博志房地产公司组织人员对原告房屋进行了墙体粉刷，但漏水情况未得到解决。上述事实有《商品房买卖合同》、《楼房交接书》、《住宅工程质量保证书住宅工程质量说明书》、照片、《售后维修反馈单》、《博志物业客服部来电来访登记表》、邮件、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告发现房屋漏水后，多次向博志物业公司报修，博志物业公司对原告的报修情况进行了登记，原告亦提交了房屋状况照片，故本院对原告主张的房屋北侧卧室及餐厅墙壁漏水的事实予以确认。房屋漏水属于房屋存在质量问题，博志房地产公司辩称不排除原告装修原因导致，理据不足，本院不予采信，故对案涉房屋漏水属于房屋质量问题的事实予以确认。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。案涉房屋于2011年4月25日竣工验收,依据《住宅工程质量保证书住宅工程质量说明书》关于“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年”的约定，质保期应截至2016年4月25日。原告提起诉讼时虽已超出质保期,但其自2012年发现房屋漏水后多次向博志物业公司进行报修，符合《住宅工程质量保证书住宅工程质量说明书》的要求，房屋漏水系在质保期内发生，故博志房地产公司对发生于质保期内的质量问题应当承担修复责任。综上所述，原告要求博志房地产公司对涉案涉屋漏水点进行排查并维修的主张，理据充分，本院予以支持。因房屋质量问题导致原告受损的，博志房地产公司确应承担相应的赔偿责任，但原告就其主张的经济损失2700元，未提交证据，故对其该项主张，本院不予支持，原告可待证据充足后，另行要求博志房地产公司承担相应的赔偿责任。原告要求博志物业公司承担维修及赔偿责任，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐山市博志房地产开发有限公司于本判决生效后六十日对原告房屋漏水点进行排查、维修；二、驳回原告董天文、韩德敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐山市博志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 王春梅 二O一九年九月十二日法官助理 刘小利书 记 员 安 月