浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初5507号原告：苍南鸿鼎置业有限公司，统一社会信用代码91330327MA2872UC06，住所地苍南县灵溪镇德嘉华庭4幢302室。法定代表人：柳海滨，总经理。委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。被告：阮美娟，女，1967年11月30日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：王青尚、徐荣觉，浙江塘河律师事务所律师。原告苍南鸿鼎置业有限公司（以下简称鸿鼎置业）与被告阮美娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告鸿鼎置业的委托诉讼代理人高云及被告阮美娟的委托诉讼代理人王青尚到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外调解十五日。本案现已审理终结。原告鸿鼎置业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，并向原告支付剩余购房款1170000元及逾期付款违约金(以每日万分之四，自2018年8月9日起计算至实际付清之日);2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，被告阮美娟作为买受人与原告签订了《商品房买卖合同》及附件，按照约定：被告向原告购买原告开发的万鸿嘉园第6层802号商品房，建筑面积120.00平方米，商品房单价为每平方米13962.42元，总金额为1675490元；买受人应于签订《商品房买卖合同》当日向出卖人支付该商品房首付款505490元，剩余房款买受人同意并配合完成所选银行设定的贷款条件，积极配合办妥所有贷款手续。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，且买受人收到出卖人发出办理按揭贷款通知之日起的7日内到出卖人合作的银行办理完成所有相关贷款手续；若买受人采用按揭贷款、公积金贷款或组合贷款形式支付的，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人原因对买受人申请贷款的额度和银行实际房贷额度产生差额，或申请贷款的额度未被批准时，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点一次性支付该商品房剩余房款。如买受人违反上述约定，没有在出卖人告知的期限内到银行办理按揭贷款手续的、没有在出卖人告知的期限内一次性支付剩余房款的、逾期付款的、提供虚假资料导致无法办理相关登记手续的，均视为买受人违约，应按照《商品房买卖合同》第八条的约定承担违约责任。合同签订后，被告已支付房款共计505490元，剩余购房款为1170000元。原告采取各种方式多次通知被告按照合同约定办理按揭贷款付款，或一次性支付剩余购房款。但是，被告至今仍未能办理按揭贷款手续或直接一次性支付剩余房款。综上所述，被告未能办理按揭贷款手续或直接一次性支付剩余购房款的行为，已经构成违约。特提起诉讼，望判如诉请。被告阮美娟答辩：被告没有任何过错，不承担违约责任。涉案房屋于2018年7月20日被苍南县公安局依法查封，文号是苍公经侦字(2018)1008号，至今没有解封，涉案人是吕承侠，苍南县人民法院已作出（2018）浙0327刑初1332号刑事判决。合同目的已经无法实现，原告应当解除合同，同时被告与原告签订的车位合同应当一并解除。如本案与刑事案件有关，本案应当中止审理或者原告撤回起诉。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告鸿鼎置业向本院提交了以下证据：1.营业执照、身份证，证明原、被告的主体资格；2.商品房买卖合同及附件，证明原告签订合同及附件及被告逾期付款应付违约金的事实；3.浙江增值税普通发票，证明被告向原告支付购房款；4.结顶证明，证明被告购买房屋的结顶时间；5.办理按揭、公积金贷款提示函、催款通知函、EMS特快专递、查询单，证明原告多次通知被告按照合同约定办理按揭贷款或者一次性支付剩余购房款的事实。被告阮美娟向本院提交了以下证据：不动产信息查询记录，证明涉案房屋处于刑事侦查查封状态，至今尚未解封，并不是被告原因造成。原、被告提供的上述证据，经庭审出示，经审查，本院认为，原告提供的证据1-4来源及形式合法，内容与本案具有关联，对其证明力予以确认；原告提供的证据5中的催款通知函，被告承认有收到，对其证明力予以确认，2018年2月3日的办理按揭/公积金贷款提示函原告未有充分证据证明其送达情况，对其证明力不予确认；关于被告提的不动产登记信息查询记录，仅能反映被查封状态，予以确认，但该证据与被告主张的逾期原因不在于被告，缺乏关联性。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年7月19日，被告阮美娟与原告鸿鼎置业签订了编号为201790017910012的《商品房买卖合同》（备案登记号20179404090）一份及附件，约定：被告向原告购买原告开发的位于房屋，房屋建筑面积120平方米，单价为每平方米13962.42元，总价为1675490元。合同第七条约定：买受人应于签订本合同当日支付首期款505490元，剩余购房款117万元买受人同意并配合完成所选银行设定的贷款条件(包括但不限于按照银行要求的“将首付款补足至符合按揭贷款所需的额度”等贷款必要条件)，积极配合办妥所有贷款手续;办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，且买受人须在收到出卖人发出的办理按揭贷款通知之日起的7日内到出卖人合作的银行办理完成所有相关贷款手续;如逾期付款，按本合同第八条的相关约定承担违约责任。合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四(该比率应不小于第(1)项种的比率)的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件八补充协议第二条约定：买受人支付房款，若采用按揭贷款的、公积金贷款或组合贷款形式支付的，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因(如包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等)对买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点一次性支付该商品房剩余房款；如买受人违反上述约定，没有在出卖人告知的期限内到银行办理按揭贷款(或公积金贷款、组合贷款)手续的、没有在出卖人告知的期限内一次性支付剩余房款的、逾期付款的、提供虚假资料导致无法办理相关登记手续的，均视为买受人违约，应按照《商品房买卖合同》第八条的约定处理，并承担相应的违约责任。合同签订后，被告支付原告首付款505490元，尚欠剩余购房款117万元未付，未办理银行按揭贷款。案涉房屋所在6号楼已于2017年12月25日结顶。于2017年12月28日办理不动产预告登记，登记权利人为阮美娟，于2018年7月20日被苍南县公安局查封。2018年7月31日，原告向被告发送催款通知函，要求被告在收函后于同年8月8日前支付剩余购房款117万元，被告于同年8月2日签收。本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务，被告理应按约定及时支付房款，现被告未能按期支付购房余款，应承担相应的违约责任。虽案涉房屋预告登记被查封，但被告辩称其没有过错，不承担违约责任，合同目的无法实现，没有充分事实和法律依据，本院不予采信。原告要被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定，也于法有据，本院予以支持。双方约定逾期90日以上，出卖人要求继续履行合同的，买受人应按日支付万分之四的违约金，该约定合法有效，原告主张按此约定计算违约金，本院予以支持。本案审理中查实涉案房屋的结顶时间为2017年12月25日，双方约定：办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，且买受人须在收到出卖人发出的办理按揭贷款通知之日起的7日内到出卖人合作的银行办理完成所有相关贷款手续;买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点一次性支付该商品房剩余房款；被告收到原告催款通知函时间为2018年8月2日，确定被告逾期付款违约金应自2018年8月10日开始计算。被告提出的不承担违约责任的辩解，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、阮美娟应继续履行苍南鸿鼎置业有限公司与阮美娟于2017年7月19日签订的合同编号为201790017910012《商品房买卖合同》及附件，于本判决生效后十日内支付苍南鸿鼎置业有限公司购房款117万元；二、阮美娟应于本判决生效后十日内支付苍南鸿鼎置业有限公司逾期违约金（以每日万分之四，自2018年8月10日起计算至实际付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费16551元，减半收取计8275.5元，由阮美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  张全标二〇一九年九月二十一日书记员  曾晓梦相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-4--1-