广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初3169号原告（反诉被告）：广东中帆实业有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇黄江大道180号。法定代表人：温金传。委托代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗妃妹，女，汉族，1984年12月13日出生，住广东省东莞市，委托代理人：罗娜，广东星啸律师事务所律师。原告广东中帆实业有限公司（以下简称中帆实业公司）与被告罗妃妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，被告罗妃妹提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中帆实业公司原委托代理人曾伟，被告罗妃妹的委托代理人罗娜均到庭参加诉讼。原告中帆实业公司原委托广东韵文律师事务所律师曾伟代理本案诉讼，后撤销授权，委托北京德恒（东莞）律师事务所律师严伟、路芳代理本案诉讼。鉴定期间不计入审限。本案现已审理终结。原告中帆实业公司向本院提出本诉诉讼请求如下：1.被告支付2015年4月15日至6月14日的租金49560元（24780元*2），2015年9月至12月拖欠的租金75540元（调解书结算金额），2016年3月至2017年5月8日租金353528元（24780元*14+826元/天*8）；2.被告支付2017年5月9日至6月30日的场地占用费43778元（53天*826元/天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月14日签署了《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于东莞市黄江镇××大道××号伟城综合楼三楼BCG单元，合同签订后，由于被告拖欠房租，原告又与被告于2015年12月2日签订了《调解协议书》确认被告截止至2015年12月1日前共拖欠原告租金75540元。被告于2016年2月份搬离部分物品后一直拖欠原告的租金及水电，原告无奈于2017年5月8日委托律师向被告寄送《律师函》后要求于2017年5月8日起解除双方的租赁合同，被告收到律师函后10日内搬离所有的租赁物内的物品否则视为放弃租赁物内的物品所有权，但被告于2017年5月24日知悉律师函后应当于2017年6月4日前搬离租赁物内的所有物品，但被告不但没有完全履行搬离义务反而造成租赁物脏乱不堪且仍有部分物品占用原告的租赁物。被告罗妃妹答辩称，1.对于2015年4月15日至6月15日的租金的诉请，被告不予确认，因为原告没有在2015年4月15日将案涉租赁物交付被告占有使用，原告实际交付被告租赁物的时间是2015年5月中旬；2.对于2015年9月至12月拖欠的租赁金额为75540元，被告对此没有异议，但鉴于原告于2015年的5月至2016年8月期间至今未能完成租赁物所在大厦的公共部位的装修，致使被告无法正常的对租赁物占有使用，故被告请求法院按照公平合理的原则对该部分租金予以减免，对于2016年3月至2017年5月8日租金，被告的意见与前面陈述的意见一致；3.对于原告第二大项诉请即2017年5月9日至6月30日占有使用费，被告认为没有事实和法律依据，因为原告此时已将租赁物另行出租给案外人，被告不应对此期间的占用费承担责任；4.被告自始至终没有收到原告关于解除合同的律师函及其他任何书面或者口头意见。被告罗妃妹向本院提出反诉诉讼请求如下：1.确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2.原告赔偿被告装修损失366324.8元；3.原告返还租赁物内的动产财物（详见妈妈美店内设备清单）或折价18万元赔偿给被告；4.原告返还被告租赁押金49560元；5.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：罗妃妹与中帆实业公司于2015年4月14日签订房屋租赁合同，约定中帆实业公司将座落在东莞市黄江镇××大道××号伟城综合楼三楼BCG单元，面积为708平方米的商铺出租给罗妃妹做商业经营使用，租赁期限为十年，自2015年6月15日起至2025年6月14日止，每月租金为24780元，合同约定免租装修期为2015年04月15日至2015年6月14日。协议签订后，罗妃妹已支付租金元及押金49560元，并对租赁房屋进行了装修后开设了妈妈美美容院进行经营，此后中帆实业公司因案涉大厦外墙及大堂、电梯的装修工程一拖再拖至2016年8月29日，东莞市第三人民法院因与本案相关联的(2016)粤1973民初4454号承包经营纠纷案前往现场核实证实了中帆实业公司大厦的装修仍未完成，严重影响了罗妃妹的正常经营，罗妃妹经多次与中帆实业公司沟通协商解决未果，至2017年5月，罗妃妹再次前往中帆实业公司处沟通，发现案涉商铺已经被中帆实业公司租赁给了案外人经营美容院，但是在此之前中帆实业公司未就相关事项和罗妃妹进行过任何沟通，涉及罗妃妹已经投入案涉商铺的装修及相关动产财物双方未做任何处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定案涉《房屋租赁合同书》无效。因该《房屋租赁合同书》无效，双方基于《房屋租赁合同书》取得的财产，应当互相返还，中帆实业公司己于2017年5月即单方将案涉租赁物收回并重新出租给了案外人，涉及罗妃妹在租赁物内的可拆除财物以及49560元押金均应退还给罗妃妹。案涉租赁合同明确约定了免租装修期，中帆实业公司是同意罗妃妹装修案涉商铺的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时……己形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有：不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，案涉《房屋租赁合同书》无效，罗妃妹对案涉商铺进行了装修，已经形成附合的装饰装修物，中帆实业公司未经罗妃妹同意于2017年5月擅自将案涉商铺重新出租，已实际利用了罗妃妹的装修，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。罗妃妹认为中帆实业公司至少应承担50%的过错责任。罗妃妹因案涉商铺实际投入的装修费用为915812元，按租期10年为期限折旧，每年的折旧率为10%，至2017年5月1日的装修残值为732649.6元【915812元*（1-10%*2年）】，中帆实业公司应当向罗妃妹赔偿的装修损失额为732649.6元*50%=366324.8元。原告中帆实业公司针对反诉答辩称，1.中帆实业公司与罗妃妹签订的《租赁合同书》因罗妃妹未缴纳相关租金已于2017年5月8日通知其解除，因此租赁合同已与罗妃妹依法解除，该合同已失去效力，罗妃妹要求确认合同无效已没有基础；2.中帆实业公司对罗妃妹的租金损失不应承担任何责任，签订合同时中帆实业公司己实际将租赁物的所有情况告知罗妃妹，而罗妃妹知悉后仍旧与中帆实业公司签订租赁合同，罗妃妹的装修也是在未经过中帆实业公司同意情况下进行装修的，中帆实业公司完全不清楚其实际的装修价值，其应当承担超出中帆实业公司预期产生的扩大损失部分，罗妃妹的装修损失的直接原因系因罗妃妹的违约行为导致的，罗妃妹在双方间因租赁纠纷签订的《调解协议书》中也明确确认中帆实业公司在履行合同前后均不存在任何的过错，罗妃妹也向中帆实业公司保证会合理妥善处理因其自行装修而产生的所有问题及风险，也不会因此该问题追究中帆实业公司任何责任，其也放弃相应的权利；3.中帆实业公司没有任何实际控制或占有罗妃妹的任何动产财物的事实，罗妃妹请求返还相关财物的请求没有事实依据，案涉房屋已实际交由罗妃妹管理使用，租赁物内的财物均应当由其承担相关保管义务，案涉房屋罗妃妹已实际交由案外人肖伟东经营管理，其双方约定该动产权属属于肖伟东，其双方也确认肖伟东实际搬走租赁物内物品，中帆实业公司因罗妃妹违约为减少中帆实业公司的租金损失尽快将租赁物另行出租，中帆实业公司己实际通知罗妃妹于2017年5月8日起解除合同要求其收到通知l0天搬离租赁物的一切物品否则视为其放弃相应的物权，而罗妃妹收到通知后也置若罔闻不予以处理，中帆实业公司多次催告其缴纳租金也不予理会，租赁物也没有实际上锁，中帆实业公司有理由相信其以行为方式放弃租赁物内物品所有权，中帆实业公司为减少损失产生无奈将租赁物收回另行出租；4.罗妃妹未缴纳任何押金，无权要求中帆实业公司返还。故请求法院驳回罗妃妹的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年4月14日，中帆实业公司作为甲方、罗妃妹作为乙方，共同签订了一份《租赁合同书》，主要约定中帆实业公司将位于东莞市黄江镇××大道××号伟城综合楼三楼BCG单元（以下简称案涉租赁物）出租给罗妃妹做商业用途，案涉租赁物面积为708平方米，租赁期限10年，自2015年6月15日至2025年6月14日止；每月租金按35元/平方米计算即24780元，租金单价每三年递增10%；甲方同意给予乙方60天（即2015年4月15日至2015年6月14日止）的免租装修期；双方签署合同时，乙方须向甲方缴纳一个月的租金即24780元作为第一个月的租金，以及两个月租赁押金49560元，该租赁押金及各项费用押金由甲方保管，保管期间不计收利息，在租赁期满或双方同意解除合同时，乙方需将押金单据交由甲方，甲方应于收到押金单据7个工作日内将租赁押金及管理费押金退回乙方；租金及管理费按月计算，每月10号前需付讫当月租金及管理费，可采取银行转账或现金支付；乙方逾期未缴纳应缴费用，每逾期一天，甲方可按逾缴金额的0.5%计收滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同，收回写字楼另作安排，并没收乙方租赁及管理费押金；乙方对租赁物进行装修时，必须提前向甲方或管理部书面申请办理装修许可证，并同时将装修方案及用水用电送甲方或管理部，在获取甲方或管理部书面许可后方可施工，甲方有权对乙方之装修方案提出意见并按照管理处规定以每月3.5元/平方米的标准在乙方装修期内向乙方收取施工管理费；任一方如发生违反合同第十一/十二条规定之行为的，则违约方需向对方赔偿50000元作为违约金并没收所缴纳押金，对方有权决定单方终止合同或继续履行合同。2015年12月2日，中帆实业公司与罗妃妹签订了《调解协议书》，载明在签订2015年4月14日《租赁合同书》时中帆实业公司已将租赁物的权属、规划、消防等情况告知罗妃妹，中帆实业公司在签订合同前及履行合同期间均不存在任何过错，《租赁合同书》是否解除或无效或撤销，罗妃妹均同意按照《租赁合同书》及本协议约定的内容履行义务，现罗妃妹已构成根本违约，违反《租赁合同书》约定按月支付租金及支付押金，现双方为解决《租赁合同书》有关事宜，自认达成如下协议：1.从2015年12月1日起，甲乙方均同意每月租金支付日期变更为每月的20日前支付当月租金；2.截止至本调解协议签订时，罗妃妹确认共拖欠中帆实业公司租金75540元；3.罗妃妹若按照本协议约定每月支付租金，中帆实业公司同意除去《租赁合同书》约定的两个月免租期，将多给予罗妃妹两个月的免租期，罗妃妹拖欠的租金可宽限至2016年10月1日前还清，但是罗妃妹应按照月息2%支付租金利息（该利息应当每月支付，从2015年12月开始支付）；4.至于已起诉至法院的案件，中帆实业公司在罗妃妹支付12月份租金及水电费后10个工作日内向法院申请撤销；5.罗妃妹保证合理妥善处理因其自行装修和其客户投诉而产生的所有问题及风险，并自行承担因上述原因造成的损失；6.罗妃妹确认中帆实业公司在签订《租赁合同书》及相关协议前后均不存在任何过错，罗妃妹同意自行承担因《租赁合同书》及相关协议而产生的责任包括但不限于法律责任、商业风险，不会以中帆实业公司在签订《租赁合同书》及相关协议存在过错或其他原因为由追究任何责任；7.若罗妃妹未能按照本协议约定支付租金或违反本协议约定的内容，中帆实业公司有权要求罗妃妹提前归还拖欠的租金，同时罗妃妹应当支付所有免租期的租金，并向中帆实业公司支付24780元作为惩罚性违约金。中帆实业公司庭审时确认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，其提交了一份由东莞市黄江镇板湖村村民委员会出具的《产权证明》，证明黄江大道174、176、178、180的一栋房屋产权归属中帆实业公司所有，该《产权证明》上有东莞市黄江镇房产管理所的盖章确认。经本院发函调查，东莞市黄江镇房地产管理所回函确认东莞市黄江镇××大道××号综合楼没有办理产权证，称当时的《产权证明》系工商部门在办理营业执照时要求村委会和房管部门加意见的。庭审中，经本院释明，中帆实业公司要求变更其诉请中的租金为占有使用费。罗妃妹明确其第三项反诉诉讼请求为要求中帆实业公司折价赔偿180000元。当事人有争议的证据和事实：一、中帆实业公司提交了微信聊天记录截图及《律师函》，主张因罗妃妹长期不交租金，中帆实业公司于2017年5月24日通过微信方式通知罗妃妹从2017年5月8日起解除双方的租赁合同，其应当于10日内办理租赁物，否则视为其放弃相应的物品所有权。罗妃妹对该证据不予确认，抗辩称从未收到过中帆实业公司所举证的《律师函》。因中帆实业公司没有提交微信聊天记录的原始载体到庭，无法核实真实性，罗妃妹对此亦予以否认，故本院对中帆实业公司提交的该组证据不予采纳。二、中帆实业公司提交了租赁物现场照片一组，主张该组照片拍摄时间为2017年6月7日，罗妃妹于2017年2月搬走部分东西后停止营业，在收到原告《律师函》后于2017年6月7日已实际搬走了租赁物内大部分物品，但仍有部分家具物品搁置在租赁物内未清理好现场交付给原告，当时现场一片混乱也未就租赁物上锁管理，其以实际行为方式放弃了租赁物内的搁置物品。照片显示租赁物内有一些椅子、柜子、桌子零散分布在不同房间内。罗妃妹对该组照片的真实性予以确认，但认为该照片只能证实罗妃妹所装修的程度及部分在租赁物内的动产的情况，不能证明被告于2017年2月搬走了部分物品以及于6月7日搬走了大部分物品。本院对该组照片反映的案涉租赁物于2017年6月7日现状予以确认。三、罗妃妹提交了（2016）粤1973民初4454号生效民事判决书（以下简称4454号民事判决）及该案认定之证据，主张自承租之初至2016年8月29日案涉租赁物所处的大厦外墙及电梯大堂均处于装修状态，严重影响了案涉租赁物的正常使用，应对该期间的占有使用费予以减免。中帆实业公司抗辩称从该生效民事判决可知案涉租赁物一直由被告正常使用，实际被告也将租赁物转让给案外人使用并取得了相应的收益，不存在无法使用的情形，该案外人无法使用租赁物的实际原因是其店铺内部分装修问题及未办理正常所需的营业执照所导致，与原告修缮大厦没有直接关联。根据4454号民事判决认定的事实，罗妃妹承租了案涉租赁物后，于2015年11月与案外人肖伟东签订了《托管经营合同》，将黄江妈妈美美容店委托肖伟东经营，承租权和经营权分离，委托经营期限三年，合同签订后肖伟东便承接经营，伟城大厦在2015年12月至2016年8月期间外墙和大堂确处于装修状态有进行经营，但肖伟东在2015年12月至2016年3月期间事实上也在正常经营，结合妈妈美美容店经营性质，本院对罗妃妹关于大厦外墙及电梯大堂装修严重影响租赁物正常使用而要求减免占用费的主张不予认可。四、装修损失。罗妃妹提交了《装饰工程合同书》及装修费收据、订购单，主张其对租赁物装修花费了915812元，按租期10年为期限折旧，每年折旧率10%，至2017年5月1日装修残值约为732649.6元，双方各承担50%的责任，故中帆实业公司应赔偿罗妃妹装修损失366324.80元。中帆实业公司称其虽同意给予罗妃妹装修期，但其并未将装修方案通知中帆实业公司，且罗妃妹也在2015年12月2日调解协议书中明确其自行装修产生的风险及问题由其自行承担。双方在诉讼过程中均申请对案涉租赁物装修价值进行鉴定，本院依法先后委托东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司、广东泰通伟业工程咨询有限公司、广东博众工程咨询有限公司进行鉴定，但前述鉴定机构均表示因当事人提供的鉴定资料不充分，且装修工程存在部分隐蔽工程无法进行现场核实故无法对装修工程造价进行鉴定。本院于2019年7月4日组织双方前往案涉租赁物现场查看，案涉租赁物已重新出租给案外人，案外人已对案涉租赁物进行了重新装修，本院遂终止了鉴定程序。五、罗妃妹诉请的动产损失赔偿。罗妃妹主张中帆实业公司在未经罗妃妹同意的情况下单方收回租赁物并连同罗妃妹放置在租赁物内的所有动产一并出租给案外人，因其主张的起期为2017年6月30日，相关物品价值已有影响，故罗妃妹要求中帆实业公司折价赔偿180000元，罗妃妹主张具体剩余设备以4454号案认定的证据“妈妈美店内设备清单”为依据，该“妈妈美店内设备清单”是2016年3月21日所记录。中帆实业公司对罗妃妹主张不予认可，称物品的数量没有那么多，且均属于脏乱不堪的无价值家具，有价值的只有空调及部分固定在墙面上的柜子，除了空调和固定在墙上的柜子外，中帆实业公司不清楚其所称的其他动产的去向，且再出租时中帆实业公司已向案外人表明若罗妃妹要求返还空调及拆除柜子，案外人同意罗妃妹可随时去拆除并取回，实际上是罗妃妹因与肖伟东之间的纠纷无心经营美容院放弃了物品的所有权。经本院2019年7月4日现场查看，双方确认罗妃妹尚有16台1匹的分体式空调、2台2匹的分体式空调、1台3匹的空调、4台热水器放置在案涉租赁物内，双方现场确认同意罗妃妹在5日内自行将前述物品搬离。从现场查看可见，租赁物内尚有部分内嵌于墙的固定柜子，经双方确认，该固定柜子系罗妃妹所购。六、罗妃妹搬离日期。中帆实业公司主张肖伟东在2016年3月通知中帆实业公司称不租案涉租赁物，也不会再交租，并把钥匙留置在物业管理处，中帆实业公司对肖伟东说因房屋是罗妃妹租的，需罗妃妹表明意愿方可解除合同及撤离，事后肖伟东自行搬离大部分物品，中帆实业公司在2017年4月中旬到现场查看发现租赁物没有锁门也没人经营管理，故锁了租赁物的门，后罗妃妹要求中帆实业公司开门，中帆实业公司才开门并向其主张租金，当时罗妃妹承诺交租并将租赁物转包给第三人经营管理，中帆实业公司就把钥匙给回罗妃妹了，但罗妃妹后来仍没有交租，故中帆实业公司通知罗妃妹于2017年6月4日前搬离，但罗妃妹没有搬离，因中帆实业公司于2017年7月3日与案外人签订了新的租赁合同，第三人清场，故中帆实业公司确认罗妃妹的物品实际占用至2017年6月30日。罗妃妹则称并未收到中帆实业公司所称的解除合同通知，称其实际上从未搬离租赁物，其也从未收到过中帆实业公司交还的钥匙，其与肖伟东因承包合同的纠纷还在进行诉讼故没有处理，其与中帆实业公司因租金给付问题进行较长时间协商，当时中帆实业公司亦接受了罗妃妹减免租金的建议，罗妃妹准备回来继续经营，但中帆实业公司就反悔了，罗妃妹在2017年7月回去租赁物查看才发现已被重新出租了。罗妃妹主张其实际未搬离案涉租赁物，系中帆实业公司擅自单方将案涉租赁物出租，中帆实业公司则主张罗妃妹的物品实际占用至直至新承租人清场之日即2017年6月30日，故本院认定罗妃妹占有使用案涉租赁物至2017年6月30日。以上事实，有前述中帆实业公司提交的证据、罗妃妹提交的证据以及本院庭审笔录、询问笔录、鉴定笔录、现场勘查笔录等附卷为证。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。由于中帆实业公司在法庭辩论结束前仍没有提供案涉厂房的权属证书或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，所以，原、被告双方于2015年4月14日签订的《租赁合同书》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。一、无效合同的过错问题。中帆实业公司明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，仍然把案涉租赁物出租，其过错是导致合同无效的原因之一。罗妃妹作为承租人，有义务主动了解案涉租赁物的权属状况，故罗妃妹明知案涉租赁物没有权属证书仍然与中帆实业公司签订合同，其过错也是导致合同无效的原因之一，双方过错相当。二、关于占有使用费问题。《租赁合同书》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，罗妃妹仍应按约定的租金标准支付中帆实业公司房屋占有使用费。参照《租赁合同书》免租装修期2个月，租赁期限自2015年6月15日至2025年6月14日止，故罗妃妹应当从2015年6月15日开始支付占有使用费，故中帆实业公司要求罗妃妹支付2015年4月15日至6月14日期间的占有使用费没有依据，本院不予支持。罗妃妹确认拖欠的2015年9月至12月份的占有使用费75540元，本院予以确认。如前所述，本院已认定罗妃妹搬离案涉租赁物之日为2017年6月30日，故中帆实业公司诉请2016年3月1日至2017年5月8日的占有使用费353528元（24780元/月×14个月+826元/天×8天），以及2017年5月9日至6月30日的占有使用费43778元（826元/天×53天），合法合理，本院予以支持。综上，罗妃妹应支付的占有使用费共计472846元。三、关于罗妃妹反诉的装修损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，罗妃妹承租案涉租赁物后对租赁物进行了装修，合同载明罗妃妹承租作为商业用途，中帆实业公司亦同意给予罗妃妹装修期，故应视为中帆实业公司同意罗妃妹对案涉租赁物进行装修。至于装修损失，因本院委托的鉴定公司均以鉴定材料不足无法得出造价鉴定结论，且中帆实业公司已将案涉租赁物重新出租并重新装修，结合案涉租赁物的面积、东莞市当地装修市场行情及罗妃妹提交的装修合同及装修工程收据等证据综合考虑，本院认为罗妃妹所主张的装修损失366324.80元已考虑了折旧率及过错责任分担，诉请金额合理，故本院酌定中帆实业公司应赔偿罗妃妹装修损失366324.80元。四、关于罗妃妹诉请的动产赔偿问题。罗妃妹以4454号案中证据“妈妈美店内设备清单”中记载的设备要求中帆实业公司作价赔偿，但该清单系2016年3月21日形成，而罗妃妹实际搬离日期为2017年6月30日，故本院认为该清单与本案没有关联性，罗妃妹未能提供其他证据证明中帆实业公司占有该动产拒不返还，根据谁主张谁举证的原则，罗妃妹应承担举证不能的法律后果。经本院2019年7月4日现场清点确认，对于现存的空调19台及热水器4台，中帆实业公司已返还罗妃妹，本院予以确认。至于已形成附着装饰的柜子，鉴于中帆实业公司已将案涉租赁物重新出租，应视为其同意利用，故本院酌定中帆公司赔偿罗妃妹该动产损失10000元。五、关于押金问题。罗妃妹主张以银行转账方式已缴纳了49560元押金，但其未能提供证据证明，中帆实业公司亦予以否认，《调解协议书》中第4点亦载明“现甲方已构成根本违约，违反《租赁合同书》约定按月支付租金及支付押金”，故本院采信中帆实业公司主张，认定罗妃妹没有支付押金，对罗妃妹诉请返还押金49560元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告广东中帆实业有限公司与被告罗妃妹于2015年4月14日签订的《租赁合同书》无效；二、限被告罗妃妹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中帆实业有限公司支付占有使用费472846元；三、限原告广东中帆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告罗妃妹赔偿装修损失366324.80元；四、限原告广东中帆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告罗妃妹赔偿动产损失10000元；五、驳回原告广东中帆实业有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告罗妃妹的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4409元（原告已预交），由原告广东中帆实业有限公司负担419元，被告罗妃妹负担3990元；反诉受理费4879元（被告已预交），由原告广东中帆实业有限公司负担3081元，被告罗妃妹负担1798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  崔丽君审判员  胡 威二〇一九年九月二十八日本件于原本核对无异书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定