甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘01民初1306号 原告（申请执行人）：岳艳艳，女，ｌ989年10月22日出生，汉族，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：朱宗龙，甘肃西润律师事务所律师。 被告（案外人）：胡银平，男，ｌ976年4月2日出生，汉族，住甘肃省陇西县。 原告岳艳艳因与被告胡银平申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳艳艳的委托诉讼代理人朱宗龙，被告胡银平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 岳艳艳向本院提出诉讼请求：一、请求贵院在执行案件中准予对陇西县文峰镇木源佲仕花园1幢2单元2062室的执行;二、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由:2014年7月22日，原告岳艳艳与陈立强签订了《借款合同》。该合同约定：被告陈立强向原告岳艳艳借款总计500万元(大写伍佰万整)。借期六个月，自2014年7月22日至2015年1月21日止。该合同对利息、还款、担保责任、争议解决等事项作了明确约定。合同成立后，原告依约向被告陈立强履行了提供借款的义务，被告在实际收讫借款后，未能如期偿还借款，其违约行为给原告造成了巨大经济损失。原告多次向被告及担保人催收，被告及担保人总是百般推脱，不予还款。原告诉至贵院，并申请对上述房产予以保全。贵院依法审理并于2016年12月5日作出(2016)甘01民初615号民事判决。判决生效后，被告陈立强及甘肃木源房地产开发有限公司（以下简称木源公司）未在判决书规定的期限内履行支付款项义务，原告遂向贵院申请强制执行。执行过程中，案外人胡银平提出执行异议，主张解除对上述房屋的查封，贵院作出(2018)甘执异字695号执行裁定书，裁定中止，原告不服。岳艳艳与木源公司于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》，木源公司将案涉房屋网签备案至原告岳艳艳名下作为对2014年7月22日原告岳艳艳与被告陈立强签订了《借款合同》的担保。木源公司与被告胡银平私自出售案涉房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。 胡银平辩称，答辩人与被答辩人执行异议之诉一案，被答辩人的诉讼请求背离事实，没有法律依据。答辩人现依据事实和法律提出如下答辩意见，并请求人民法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。本案的基本事实:2013年11月21日，答辩人购买木源公司开发的位于陇西县房屋一套,建筑面积为94.88ｍ’，约定房屋总价款239477元。2014年1月11日，答辩人与木源公司签订了商品房买卖合同，答辩人于2013年12月31日向木源公司支付了全部购房款及契税4480元。2016年8月木源公司向答辩人交付该房屋，在交付房屋钥匙后，答辩人并搬迁居住已实际占有涉案房屋。二、被答辩人诉请准予对答辩人所有的位于陇西县的执行于法无据，而答辩人拥有该房屋产权事实清楚、证据确实充分，有法律依据，所以应依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行）第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，答辩人与木源公司达成正式书面房屋买卖合同的时间是2014年1月11日，缴纳全部购房款时间是2013年12月31日。木源公司向答辩人交付该房屋时间是2016年8月。均先于被答辩人申请人民法院查封和执行的时间（2017年1月），依法不得对抗答辩人房屋所有权;其次答辩人已支付合理对价购买涉案房屋，向木源公司付清了全部购房款;再次答辩人系合法有权占有涉案房屋并搬迁入住。未办理房屋过户登记的原因在于源公司经营状况恶化和债务缠身，并不是购房人自身原因所导致。木源公司怠于办理过户行为严重侵害购房人利益，根据公平原则和诚实信用原则，依法应优先保护成立在先的买卖合同。因此，答辩人的异议理由成立，应予支持。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，具体到本案中，人民法院应根据涉案房屋的买卖、实际占有使用等情形对涉案房屋权属作出确认并依此裁判是否阻却执行行为。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（2016年3月1日实施）第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，人民法院在具体案件的审理中，可采用“穿透原则”直接认定房产的真实权利人，以还原房产的真实权属状态，化解当事人的诉争。答辩人作为购房者，按照日常生活经验，一定是希望早日办妥房屋产权登记。木源公司不仅是房屋买卖合同中主要义务的履行方，而且相对于购房者是强势一方，掌握房产、楼盘相关的初始登记证书、测绘图、平面图、证明资质文件等，还需及时缴纳房屋公用设施专用基金等费用，而这些材料都是申办产权登记最主要的材料。本案中并无证据证明答辩人存在不配合办理产权登记的情形，不存在怠于办理房屋产权证书的情形，过错在于木源公司，答辩人不存在过错。综上所述，答辩人认为，答辩人对涉案房产的所有权是足以对抗法院查封执行的，涉案房屋所有权依法应归属于答辩人。被答辩人的诉讼请求与事实不符，无法律依据，依法应判决驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年11月21日，胡银平与木源公司口头约定胡银平购买木源公司开发的位于甘肃省陇西县房屋一套，建筑面积94.88㎡，总价为239477元，并予2014年1月11日补签了《商品房买卖合同》。2013年12月3日，胡银平向木源公司缴纳了全部购房款并交纳契税4480元，大修理基金7305元，营业税4174元，木源公司向胡银平出具了收据。2016年8月，木源公司将房屋钥匙交于胡银平，胡银平目前实际占有使用案涉房屋。2017年9月30日，甘肃省陇西县人民法院作出（2016）甘1122民初01800号判决，判决确认胡银平与木源公司签订的《商品房买卖合同》有效。 另查明，2014年7月21日，木源公司与案外人兰州金岗山商贸有限公司（以下简称金岗山公司）签订了两份《商品房买卖合同》，约定:金岗山公司购买木源公司开发的“木源佲仕花园”1号楼房屋共37套，本案涉案房屋包括在内。岳艳艳与陈立强、木源公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）甘01民初615号民事判决，判决：一、陈立强向岳艳艳偿还借款本金500万元，并支付截止2016年9月8日的利息157980元，共计6579800元，并自2016年9月9日至借款付清之日的利息，按月息2%计付；二、木源公司对判决第一项债务本息承担连带清偿责任。案件受理费67029元，由原告岳艳艳承担9170.4元，由被告陈立强、木源公司承担57858.6元；保全费5000元，由被告陈立强、木源公司承担。判决生效后，因陈立强、木源公司未履行还款义务，岳艳艳向本院申请强制执行。本院查封了位于甘肃省陇西县文峰镇“木源佲仕花园”商住楼包括1栋ｌ单元ｌｌ32号房屋在内的房产。案件执行过程中，胡银平对上述执行标的提出书面异议，本院于2018年11月5日作出（2018）甘01执异695号执行裁定书，裁定中止位于甘肃省陇西县房屋的执行。 本院认为，本案的争议焦点是岳艳艳对案涉房屋是否享有强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，胡银平先于人民法院查封案涉房屋前签订了《商品房认购书》；其次，木源公司向胡银平出具了收到款项的收据并向胡银平交付了案涉房屋，案涉房屋由胡银平占有；第三，案涉房屋的所有权证未登记在胡银平名下的原因系木源公司行为所致，胡银平并无责任；最后，生效的(2016)甘1122民初01800号民事判决也确认胡银平对案涉房屋享有所有权。据此，胡银平提供的证据证明其享有足以排除人民法院强制执行的权利。故岳艳艳的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，胡银平的物权期待权优先于岳艳艳的债权，岳艳艳的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告岳艳艳的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告岳艳艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长  李志勇 审判员  张惠东 审判员  邢定君 二〇一九年九月三日 书记员  张文娟