山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4292号上诉人（原审原告）：山西东方紫光房地产开发有限公司，住所地太原市民营区五龙口街北一巷9号B1号楼E2-1802。法定代表人：任金彪，董事长。委托诉讼代理人：周晗，山西山竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，男，1980年4月6日出生，汉族，该公司副总经理，住太原市营西街41号4-405。上诉人（原审被告）：姚宏林，男，1973年6月8日出生，汉族，山西逸林企业管理咨询有限公司法定代表人，住太原市。委托诉讼代理人：韩雅凤（系姚宏林妻子），女，1978年12月7日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：魏秋科，山西华盾律师事务所律师。上诉人山西东方紫光房地产开发有限公司（以下简称紫光房地产公司）与上诉人姚宏林房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。紫光房地产公司上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初71号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由姚宏林承担。事实和理由：一、一审法院赔偿姚宏林损失无事实和法律依据。在双方对房屋市场价值未达成一致，姚宏林又拒绝对房屋价值进行评估的情况下，一审法院参照该地区房价确定涉案房屋房价为1l500元/㎡，直接对房屋损失作出认定，无事实及法律依据。其次，无权威部门或评估结论认定该地区的房价，一审法院认定涉案房屋参考价为11500元/㎡明显过高，不应作为认定姚宏林损失的价格依据。二、一审法院作出的违约金判决无事实和法律依据。首先，紫光房地产公司要求解除合同的原因是因为涉案房屋规划变更，是为了服务小区业主建设配套幼儿园而变更，并由政府主管部门批准，紫光房地产公司不存在过错，按照情势变更原则，一审法院要求紫光房地产公司承担违约金明显没有法律依据。其次，违约金应当以实际损失为基础，姚宏林并未就其损失进行证明，一审法院以房屋价值的30%计算违约金，明显加重了紫光房地产公司责任。如果确实要求紫光房地产公司承担违约责任，应以姚宏林的实际损失为基础，在合理范围内承担违约金。二审询问期间，紫光房地产公司表示认可一审法院关于赔偿损失的认定，仅针对违约金提起上诉。姚宏林辩称，根据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条规定，违约金19万比较低，紫光房地产公司有关违约金部分的上诉没有理由。姚宏林上诉请求：1、请求撤销太原市杏花岭区人民法院2019年5月6日作出的（2019）晋0107民初71号民事判决；2、请求依法改判驳回紫光房地产公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；3、本案一、二审全部诉讼费用由紫光房地产公司承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。1、案涉《商品房买卖合同》真实、合法、有效，姚宏林签订合同后，已向紫光房地产公司支付了首付款76180元，并向民生银行办理按揭贷款，紫光房地产公司已全额收到全部购房款336180元。2011年已交房，姚宏林自入住至人民法院诉讼文书送达之前，未接到过任何关于该房屋已变更规划的通知、告知文件、消息及迹象。双方签订《商品房买卖合同》时，该房屋已有合法规划手续（并规民营建字【2008】第0031号）。紫光房地产公司为了私利非法办理变更手续，姚宏林是受害方。原审判决将紫光房地产公司的虚假陈述认定为事实，属严重认定基本事实不清。2、姚宏林在本案中不存在任何过错。姚宏林逐期向银行足额归还按揭款，作为善意购房者，在此过程中没有过错。姚宏林依法收房入住后，紫光房地产公司拒绝交付使用地下室、拒绝供暖、限制购电、限用电梯等，通过其关联物业公司对姚宏林设置生活障碍，长期对姚宏林进行侵害与妨碍，导致姚宏林严重经济损失和精神损害。姚宏林曾对此提起反诉，但未被受理，现已另案起诉。原审判决对该事实未做认定。原审判决经审理查明“原告向被告及该楼座3层已出售的其他住户说明情况，要求解除房屋买卖合同、腾退房屋并提出给予一定的经济补偿”属于对本案事实的错误认定，紫光房地产公司在提起本案诉讼之前，从未向姚宏林通知过规划变更问题，更未向姚宏林提出过上述要求，也从未以书面形式正式协商谈判此事。3、本案不属于法定解除合同情形。紫光房地产公司为非法满足其一己私利，掩盖项目手续的违法操作和应付验收，取得主要证据的程序不合法，不应让善意姚宏林承担后果。姚宏林购买该房屋是为了居住，并且已入住8年，并进行装修产生了必要投入。原审判决认定“本案继续履行不能实现合同目的”，属严重认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。1、应适用《中华人民共和国合同法》第八条，该条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。紫光房地产公司在《商品房买卖合同》依法签订后，采取非法手段申请变更规划，属明显违反上述规定的非法行为，应由其承担对其不利的法律后果。2、应适用《中华人民共和国合同法》第六十条，该条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。紫光房地产公司违背诚实信用原则，隐瞒事实真相违法申请变更规划，向姚宏林提出不合理换房要求，要求未被满足，就找理由解除合同，给姚宏林设置生活障碍，逼迫姚宏林解除合同，恶意提起诉讼。3、应适用我国《民法总则》关于诉讼时效的规定以及《物权法》和相关司法解释的规定。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。姚宏林购买房屋已10年、装修入住已8年，房款已经全额交付紫光房地产公司，购房时已到房地局签订了房地局备案的购房合同，入住前已交纳公共维修资金等费用，入住时承诺两年内办理房产证，现已十年仍未兑现，姚宏林多次向紫光房地产公司提出进行登记办理房屋产权证，紫光房地产公司却置之不理。未进行登记、未办理房产证是紫光房地产公司未履行合约的违约行为。4、本案应综合全面适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”原审判决采信紫光房地产公司提供的不合法证据，断章取义，对姚宏林一再反驳异议的所谓事实却予以采信，对姚宏林提交的证据却全部予以排除。紫光房地产公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，但尚未履行完毕，作为我公司在商品房买卖合同中有两项主要义务：交付房屋和协助办证，但办证义务没有履行。2、关于规划变更问题，我们已经从2012年就已经告知过姚宏林腾退房屋，还有三户也是同样情况已经腾退房屋，我们一审也提交了其它三户的证据。3、姚宏林起诉立案是有关地下室，与本案无关。4、根据《合同法》第一百一十一条规定，本案属于法律和事实上不能履行，所以我方提起诉讼要求解除合同。5、本案没有过时效，因为房屋现在还占着。6、一审认定合法有效。紫光房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除紫光房地产公司与姚宏林签订的位于太原市杏花岭区“府东”“公园6栋”3幢2单元0302号《商品房买卖合同》；2、姚宏林腾退涉案房产，并配合紫光房地产公司撤销涉案房屋网签备案手续；3、诉讼费用由紫光房地产公司、姚宏林依法承担。一审法院认定事实：2008年9月28日，紫光房地产公司取得太原市东客站以西、五龙口街以北、建设项目名称为“府东·公园6栋D2商住楼”的建设工程规划许可证，建筑性质居住；2009年6月30日，紫光房地产公司取得五龙口街北一巷9号“府东·公园6栋”的商品房预售许可证。2009年7月5日，紫光房地产公司与姚宏林签订《商品房买卖合同》，约定：姚宏林向紫光房地产公司购买紫光房地产公司开发的位于太原市杏花岭区五龙口北一巷9号府东·公园6栋第3幢2单元0302号房屋，建筑面积84.8平方米，单价每平方米3964.39元，共计336180元；姚宏林采用按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款76180元，并与中国民生银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款合同》约定按揭事宜。以上合同签订后，姚宏林依约向紫光房地产公司交纳首付款76180元并按时偿还银行贷款。2011年5月9日，紫光房地产公司向姚宏林交付房屋，姚宏林装修入住至今。该房屋在房管部门已办理了网签备案手续，尚未取得产权证书。在该小区内有配套设建幼儿园，因原规划选取地点不符合要求，在重新选取后，紫光房地产公司于2012年向有关部门申请将“府东·公园6栋D2商住楼”的建筑性质变更为商住、幼儿园。2012年10月11日，紫光房地产公司取得太原市规划局民营分局发放的建设工程规划许可证（并规民营建字[2012]第0037号），确定上述D2楼三楼整层及室外平台为幼儿园使用性质。2016年7月19日工程竣工并通过规划验收，确定幼儿园所在楼栋为永久性建筑。因该楼幢的3层5楼房的性质已变更，无法继续办理取得房屋产权证，紫光房地产公司向姚宏林及该楼座3层已出售的其他住户说明情况，要求解除房屋买卖合同、腾退房屋并提出给予一定的经济补偿。姚宏林对安置及补偿数额不同意，双方协商长期未果，现紫光房地产公司诉请法院判如所请。本案诉讼中，经一审法院多次调解，双方未能达成一致。上述事实，有规划施工许可证、商品房买卖合同、个人购房借款合同、建设工程竣工验收备案表等书证，双方当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，紫光房地产公司与姚宏林签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。不动产物权的取得以登记为准，本案所涉买卖房屋尚未取得不动产产权证书，商品房买卖合同尚未全部履行完毕，姚宏林辩称紫光房地产公司提起本案诉讼已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，紫光房地产公司为小区规划配套设置将涉案房屋所在建筑的性质已经申请变更为商住、幼儿园，致使为姚宏林所购房屋办理所有权证书已不可能，本案继续履行不能实现合同目的，符合解除合同的法定条件，对紫光房地产公司要求解除其与姚宏林签订的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以允许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该商品房买卖合同解除后，紫光房地产公司对已收取的购房价款336180元应向姚宏林返还，姚宏林亦应向紫光房地产公司返还房屋。紫光房地产公司在出售该房屋之后申请变更建筑规划，致使姚宏林无法取得该房屋不动产产权证书，导致本案纠纷，紫光房地产公司构成违约，应当向姚宏林承担赔偿责任，以对姚宏林的现实既得利益不因合同的解除而减少，损失赔偿范围可包括合同履行后可以获得的利益。本案所涉建筑规划变更后，紫光房地产公司曾就其已出售房屋与包括姚宏林在内的购房户进行协调，但与姚宏林未能达成一致，现房屋价格已大幅度上涨，本案经征询意见，双方对房屋现市场价值各持己见，姚宏林明确表示拒绝对该房屋的现价值进行评估。本案综合所涉房屋地理位置、环境、楼座、楼层以及周边房屋成交价格等因素，酌情参照该地区房价11500元/㎡以84.8㎡计算该房屋价格为975200元，紫光房地产公司应赔偿姚宏林因房屋涨价受到的损失为639020元（975200元-336180元），另考虑因姚宏林腾退搬迁房屋及装修等因素，按照上述损失的30%计算违约金为191706元。以上共计1166906元（336180元+639020元+191706元），由紫光房地产公司支付姚宏林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、山西东方紫光房地产开发有限公司与姚宏林于2009年7月5日签订的《商品房买卖合同》（位于太原市杏花岭区五龙口北一巷9号“府东·公园6栋”第3幢2单元0302号房屋）于本判决生效之日起解除；二、山西东方紫光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向姚宏林返还购房款共计336180元；三、山西东方紫光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向姚宏林赔偿损失、违约金共计830726元；四、姚宏林于本判决生效之日起十五日内将位于太原市7杏花岭区五龙口北一巷9号“府东·公园6栋”第3幢2单元0302号房屋腾退给山西东方紫光房地产开发有限公司。五、姚宏林于本判决生效之日起十五日内协助山西东方紫光房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的在房管部门的网签备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3126元(山西东方紫光房地产开发有限公司已预交)，由山西东方紫光房地产开发有限公司负担。本院二审期间，姚宏林围绕上诉请求依法提交如下证据：1、太原市房产交易服务中心出具的网签证明，欲证明涉案房屋已经合法登记的产权人为姚宏林，开发商应告知产权登记人并征得其同意；2、2011年5月9日姚宏林去房地产公司收房交付的公共维修基金等费用收据，欲证明姚宏林2011年5月9日收房时支付办证的费用，是房屋的合法所有人，从交房之后入住到现在将近十年；3、晋源区人民法院证据材料收据以及起诉书，欲证明姚宏已经起诉了民营区规划局要求撤销规划局的20120037规划许可证，因此请求中止本案审理。紫光房地产公司质证称，1、对证据1的真实性、合法性均予以认可；2、对证据2费用票据真实性认可，物权的所有人应以登记为准，目前无法证明姚宏林是合法所有人，只能证明是合法购买者；3、对证据3收据的真实性认可，关联性不认可，从编号1-11并没有证据证明20120037规划许可证违法的证据，所以本案不应当中止审理。本院认为，姚宏林与紫光房地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。紫光房地产公司签订合同的目的是为取得房屋价款，而姚宏林签约目的是房屋产权过户。现因案涉房屋所在位置已经规划部门审批变更为商住、幼儿园，案涉房屋的过户登记已经确定不可办理，合同已经客观上确定履行不能，合同目的无法实现，该情形符合《中华人民共和国合同法》第四十九条第四项规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”一审法院对于紫光房地产公司要求解除案涉房屋买卖合同的诉请予以支持，符合上述法律规定。同时根据双方履约情况，一审法院判决紫光房地产公司支付姚宏林违约金191706元等，能够合理维护当事人的合法权益，本院认同。关于姚宏林上诉提出本案已超诉讼时效的问题，本院认为，根据双方当事人陈述，能够证明紫光房地产公司针对案涉纷争一直与姚宏林处于协调处理过程中，后因协调处理未果，紫光房地产公司将姚宏林诉至法院，可以认定本案未超诉讼时效，姚宏林的该项主张，依据不足，本院不予支持。姚宏林二审期间提交证据欲证明其已针对案涉规划证提起行政诉讼，要求对本案中止审理。本院认为，姚宏林虽在收到本案一审判决后提起行政诉讼，但目前该行政案件进程不足以确认必然影响本案民事权利义务，结合本案纷争的发展历程，姚宏林提交的证据不足以认定本案必须中止审理，故对其该项主张，本院不予准许。综上所述，山西东方紫光房地产开发有限公司、姚宏林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（山西东方紫光房地产开发有限公司已预交6252元，姚宏林已预交6252元），由山西东方紫光房地产开发有限公司、姚宏林各自负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 孙云英审判员 刘平则 二〇一九年九月十三日书记员 陈 琼