河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2204号原告张建芳（案外人），男，汉族，1971年7月10日出生，住漯河市源汇区。委托代理人陈建义，河南许慎律师事务所律师。被告中原银行股份有限公司漯河五一路支行（申请人），住所地漯河市泰山路与建设路交叉口东南角金地兰乔迪亚14#楼1层101、104室,统一社会信用代码：9141110056948470A。负责人孙磊，该行行长。委托代理人张鑫鼎，该行员工。委托代理人安建业，河南永力律师事务所律师。第三人漯河市泰源房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地漯河市源汇区漯舞路中段96号院，统一社会信用代码：9141110073549722Y。法定代表人于秀梅，该公司董事长。委托代理人赵书祥，该公司副总经理。原告张建芳与被告中原银行股份有限公司漯河五一路支行（以下简称中原银行五一路支行）、第三人漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告张建芳及其委托代理人陈建义、被告中原银行五一路支行委托代理人张鑫鼎、安建业、第三人泰源公司委托代理人赵书祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书的执行，解除对上述房产的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原告和泰源公司签订商品房买卖协议，购买了位于湘江公寓1幢1单元18层1801、1802、1803、1804室，总价款为1184090元，现金支付。2017年9月2日，第三人将上述房屋交付给原告，告知原告可以装修，原告缴纳了1万元的装修费用后，一直占有居住该房屋至今。该事实有双方签订的商品房买卖合同、收费收据、装修费收据等证据足以证实。（2019）豫1102执异20号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。原告是以商品房买卖的方式，从第三人处购得涉案四间房屋，没有办理涉案房屋过户登记非原告自身原因，而是因为第三人还没有取得权属登记，所以原告无法办理过户登记。综上，案涉房产系原告购买所得，原告已经向第三人支付了全部价款，原告自2017年9月已经实际占有和一直使用该房至今，且没有办理过户登记也非原告自身原因造成，案涉房屋现已归原告实际所有。原告依据民诉法的规定提起执行异议之诉，请求人民法院依法判决。被告中原银行五一路支行辩称，源汇区法院对登记在第三人名下的案涉商品房查封时，该房产没有销售备案，原告起诉所依据的事实和理由不成立，应当依法驳回其诉讼请求。第三人泰源公司述称，第三人2014年建房时以民间借贷的形式向原告借款，2017年该还款时，公司资金紧张，把房产抵给了原告，签订了购房合同，原告按规定缴纳了装修费，一直居住至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张建芳向法院提供以下证据：证据一、1.本院（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书一份，协助执行通知书一份；2.本院（2019）豫1102执异20号执行裁定书，证明原告购买的四套房屋被源汇区法院查封，原告提出的执行异议被驳回。证据二、1.商品房买卖合同四份；2.收款收据收据四份，证明原告已经将房屋全款交付给第三人；3.装修票据一份，证明第三人已将涉案房屋交给原告；4.2014年转款手续，证明经过双方协商，借款已转化为购房款；5.张丽敏证言及视频一份，张丽敏、王博转账明细，张丽敏证明其转账资金为张建芳所有，受张建芳委托，将该款转账给胡友昌、胡艳丽。被告中原银行五一路支行质证认为：证据一无异议。证据二、1.该合同没有登记备案，形成时间无法确定，该合同上标注的房产没有具体坐落，不能证明与法院查封的房产系同一房产；2.收据不能证明原告已经实际交付了购房款；3.从原告提交的手续来看，涉案房产尚未进行竣工验收，不具备交付条件，该收据不能证明第三人已经向原告交付房产；4.5，转款证明不能证明与原告购买本案执行查封的房产所交的购房款有关。综上，原告提交的证据不能证明原告在法院查封前已签订书面买卖合同，也不能证明已经支付总价款，更不能证明原告购买的房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房产。第三人泰源公司质证认为，原告提交的证据属实。经庭审、质证，对当事人无争议事实，本院予以确认。对当事人争议的证据，本院认证如下：一、关于原告张建芳与第三人泰源公司之间的借款合同。原告张建芳提供转账记录、证人证言，证明借款属实；第三人泰源公司当庭认可，上述证据可以相互印证，本院予以认定。二、关于借款转房款的问题。2017年8月17日，双方签订购房合同，第三人泰源公司出具收据、并当庭认可收到原告张建芳上述款项、购房款已经全部结清，上述证据可以证明原告张建芳的陈述。并且，原告张建芳于签订购房合同当日补足购房款260000元的行为，更加有力地证明了购房行为的真实性。故对原告张建芳的该项诉请，本院予以认可。本院经审理，确认以下法律事实：根据张建芳的委托，2014年11月5日，张丽敏向胡友昌000215958900057账号转账482500元，12月4日，张丽敏向胡彦丽000424495800010账号转账465000元。2015年2月11日，王博向尾号为1060的账户转款475000元。以上款项为泰源公司向张建芳的借款。后借款未还，借贷双方协商，以房抵偿借款。2017年8月17日，张建芳与泰源公司签订商品房买卖合同四份，约定：张建芳购买泰源公司开发的预售许可证号为20150221的商品房四套，其中1801号房面积77.73平方米，单价3500元，总价款272055元；1802号房面积77.73平方米，单价3700元，总价款287601元；1803号房面积77.73平方米，单价3700元，总价款287601元；1804号房面积91.04平方米，单价3700元，总价款336848元；以上四套房付款方式均为其他，泰源公司出具收据四份，分别载明如数收到该四套房购房款，加盖泰源公司财务专用章。同日，张建芳以张杰名义与泰源公司签订商品房买卖合同四份，约定：张杰购买泰源公司开发的预售许可证号为20150221的商品房四套，其中1805号房面积91.04平方米，单价3700元，总价款336848元；1806号房面积78.94平方米，单价3700元，总价款292078元；1811号房面积91.45平方米，单价3700元，总价款338365元；1812号房面积84.98平方米，单价3700元，总价款314426元；以上四套房付款方式均为其他。同日，张建芳向胡彦丽4367422560170364956账号转账260000元。泰源公司出具收据四份，分别载明如数收到该四套房购房款，加盖泰源公司财务专用章。2017年9月2日，泰源公司出具收据一份，载明收到张建芳1803、1804房装修费10000元，加盖泰源公司财务专用章。另查明，中原银行五一路支行与泰源公司、漯河市泰源装饰装修有限公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅借款合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理，案号（2018）1102民初761号。2018年5月5日，本院作出（2018）1102民初761号之一民事裁定书，冻结泰源公司等人银行存款或查封扣押相应价值的财产，5月18日，本院预查封泰源公司名下预售许可证号20150221房屋二十套，其中包括本案案涉四套房产。2018年4月2日，本院作出（2018）1102民初761号民事判决书，判令：漯河市泰源装饰装修有限公司返还中原银行五一路支行借款460万元本息，泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅负连带责任等。判决生效后，中原银行五一路支行申请执行，2018年7月11日，本院立案执行，案号（2018）豫1102执903号。案件执行过程中，案外人张建芳提出异议，2019年4月1日，本院立案受理。2019年4月3日，本院作出（2019）豫1102执异20号执行裁定书，驳回异议人张建芳的执行异议。2019年4月24日，张建芳起诉来院。本院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告张建芳向第三人泰源公司提供借款，有其本人及张丽敏、王博向胡友昌、胡彦丽转款证据、证人证言佐证，被告泰源公司当庭认可，本院予以确认。原告张建芳诉称其借款转化为房款，有第三人泰源公司出具的四份收款收据、购房合同及原告张建芳签订合同当日的转账凭证在卷佐证；本案在审理过程中，第三人泰源公司并确认收到原告张建芳上述款项、购房款已经全部结清，上述证据之间可以相互印证，本院予以认定。案涉房产已经办理商品房预售登记许可，但因第三人泰源公司的原因，未办理过户登记。综上，原告张建芳于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故本院认定原告张建芳的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，原告张建芳要求停止（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书的执行、解除对上述房产的查封的诉讼请求依法成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：原告张建芳所提异议成立，停止漯河市源汇区人民法院（2018）豫1102民初761号之一裁定书对漯河市泰源房地产开发有限责任公司名下预售许可证号20150221中1801、1802、1803、1804号房产的执行。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费15460元，由第三人漯河市泰源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  曹玉娥审 判 员  郭成军人民陪审员  史秀燕二〇一九年九月二十一日书 记 员  侯林君