广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初30号 原告：罗燕玲，女，1984年11月25日出生，住澳门特别行政区。 委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。 负责人：董硕,广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶妤，广东良匠律师事务所律师。 被告：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区拱北粤华路183、185商场二层之一。 法定代表人：李世杰，董事长。 委托诉讼代理人：黄醒华，广东铭建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。 被告：李世杰，住所：澳门。 被告：李奇志，住所：广东省珠海市香洲区。 被告：罗章诚，住所：广东省珠海市香洲区。 原告罗燕玲与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称“中熙公司”）、李世杰、李奇志、罗章诚商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，原告申请撤回对被告李世杰、李奇志、罗章诚的起诉，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗燕玲的委托诉讼代理人张德斌、被告泰达公司管理人的委托诉讼代理人叶妤、被告中熙公司的委托诉讼代理人黄醒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗燕玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告泰达公司所签订的《购买商铺意向书》；2、判令被告泰达公司向原告退还已付购房款人民币470230元（30000+160230+100000+180000=470230）及其利息损失（以470230元为基数，按照年利息6%为标准，从2017年4月26日计至实际付清之日止）；3、判令被告中熙公司对第二项诉讼请求（购房款470230元）中的10万元及其所对应利息损失承担连带责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；6、在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：诉讼请求二的款项（购房款及其利息损失），原告就被告泰达公司享有的位于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权。 事实与理由：被告中熙公司是被告泰达公司的代理人，在光博汇（楼盘）的售楼处代被告泰达公司销售该楼盘。2017年4月19日，原告与被告泰达公司就光博汇（楼盘）江门市江海区光博路4号C区70066室商铺（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《购买商铺意向书》，原告也一共支付470230元的购房款。但是由于被告泰达公司经营不善，导致光博汇（楼盘）成为了烂尾楼盘，并且被查封，而被告泰达公司也被法院列入了失信被执行人名单，其中有一个执行案件执行金额更是高达1.3亿余元，所以即使在当地政府多次进行协调的情况下，仍然交房无望。因此，被告泰达公司应当返还原告所支付的购房款。 被告泰达公司管理人辩称，1、同意解约；2、37万元的房款是3万预付款+16.023万预付款+18万房款及10万中介费，其中10万中介费系由中熙房地产收取，与被告无关；同意退回370230元购房款。(20170415付款3万元；2017-04-15到2019-04-22之间，共737天。按利率4.75%计算，利息为2917.29元；20170419付款160230元；2017-04-19到2019-04-22之间，共733天。按利率4.75%计算，利息为15496.69元；20170613付款18万元；2017-06-13到2019-04-22之间，共678天。按利率4.75%计算，利息为16102.50元。以上共计：34516.5元)。 被告中熙公司辩称，一、被告不是本案的适格被告，应驳回原告对被告的起诉。本案的案由是“商品房预售合同纠纷”，原告所提交的《商铺认购书》上有被告泰达公司的公章及原告的签字，并没有被告的盖章或签字，依据合同的相对性原则，该《商铺认购书》的权利义务主体应为原告及被告泰达公司，与被告无关。原告依据《商铺认购书》要求被告对被告泰达公司的返款义务承担责任于法无据。二、被告代理销售被告泰达公司所开发的“光博汇”项目，该代理行为所产生的相关权利义务应由被告泰达公司承担，与被告无关。被告作为被告泰达公司的销售代理人，在整个房产销售活动中的行为皆是代表被告泰达公司所为，包括介绍楼盘、带领购房人实地考察楼盘、代收房款、定金等，最后由购房者与被告泰达公司签订《商铺认购书》、《商品房买卖合同》等文件，被告在此过程中收到的原告所支付的款项都是代被告泰达公司收取的，如原告与被告泰达公司的《商铺认购书》解除，相关款项亦应由被告泰达公司进行返还，被告无需向原告支付任何款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年4月19日，以被告泰达公司为甲方、原告罗燕玲为乙方，双方签订编号为0001753号的《购买商铺意向书》，主要内容：1、乙方向甲方认购位于江门市江海区光博路4号（C区）70066室商铺，建筑面积为41平方米；2、单元价格：该物业销售价格为9030元每平方米，共计370230元；3、付款计划：乙方应于签订本意向书7日内向甲方支付总房款的51.38%即190230元作预付款，且双方同意按以下第（一）种方式向甲方支付该物业总房款；（一）一次性付款：乙方已付的预付款直接转为购房款，剩余房款180000元，乙方须于2017年6月15日前向甲方支付。 二、2017年4月15日，被告泰达公司向原告出具了编号为0007325号的《专用收据》，收据的内容为：今收到罗燕玲交来江门市江海区光博路4号C区商铺70066预付款，金额30000元，收讫方式：刷卡； 三、2017年4月19日，原告通过银行转账向被告泰达公司支付160230元； 四、2017年4月19日，被告泰达公司向原告出具了编号为0006432号的《专用收据》，收据的内容为：今收到罗燕玲交来江门市江海区光博路4号C区商铺70066预付款，金额160230元，收讫方式：刷卡； 五、2017年4月19日，原告通过银行转账向被告中熙公司支付100000元； 六、2017年6月1日，被告中熙公司向原告出具《收据》，收据的内容：交来光博汇C区70066单位定制优惠款（刷卡），金额100000元； 七、2017年6月13日，原告通过银行转账向广东光博汇投资发展有限公司支付180000元； 八、另查明，被告泰达公司是广东光博汇投资发展有限公司的股东，两公司住所地均为江门市江海区邦民路36号办公楼，法定代表人均为陈克俭； 九、另查明，被告中熙公司是被告泰达公司在光博汇项目的销售公司之一； 十、另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。 本院认为：本案属及涉澳门特别行政区当事人在中华人民共和国内地的商品房预售合同纠纷。原、被告各方就涉案房产买卖合同的履行引起本案纠纷，而标的物为位于内地的不动产，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”故本案纠纷应适用中华人民共和国内地法律作为准据法进行审理。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。涉案《购买商铺意向书》约定的主要内容是原告与被告就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原、被告之间就涉案《购买商铺意向书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原告罗燕玲与被告泰达公司于2017年4月19日签订《购买商铺意向书》应否予以解除？二、被告泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？利息如何计算？金额是多少？三、被告中熙公司是否应当承担责任？四、原告是否对被告泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权？ 一、原告罗燕玲与被告泰达公司于2017年4月26日签订《购买商铺意向书》应否予以解除的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。据此，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请，该《购买商铺意向书》已依法解除。因此，对原告该项请求，本院予以支持。 二、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？利息如何计算？金额是多少的问题。 1、关于被告泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向被告泰达公司支付了全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《购买商铺意向书》解除后，原告有权向被告主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的《专用收据》等证据，本院予以确认原告向被告泰达公司支付了购房款合共370230元。 关于原告向被告中熙支付的100000元款项的问题，本院认为，因为被告泰达公司与中熙公司系销售代理关系，被告中熙公司作为销售代理方参与到被告泰达公司与原告签订《购买商铺意向书》的事宜中，并收取原告支付的款项100000元，原告有理由相信被告中熙公司收取款项的行为系代表被告泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人被告中熙公司的代理行为有效，被代理人被告泰达公司应向相对人原告承担责任，因此，原告有权向被告泰达公司追偿被告中熙公司因代理行为而收取原告的款项100000元的损失，综上，被告泰达公司应返还原告因购房支付的金额470230元（370230元+100000元）。 3、关于利息损失的问题。原告要求被告泰达公司支付其利息损失（以470230元为基数，按照年利息6%为标准，从2017年4月26日计至实际付清之日止）；被告泰达公司占用原告的购房款，事实上已给原告造成一定的利息损失，但原告主张向被告泰达公司追偿被告中熙公司因代理行为而收取原告的款项100000元的损失的同时，又再主张该100000元的利息损失，该两项主张性质上同属为赔偿金，因此，被告泰达公司只承担其收取原告的购房款370230元的利息损失；此外，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，被告应支付原告的利息的时间为从实际付款时间至2019年4月22日止，原告主张利率计算标准按照年利率6%的标准计算，依据不足，本院不予支持，本院调整利息计算按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算利息，即年利率为4.75%计算，利息计算及金额与被告泰达公司管理人结果一致，即利息为34516.5元。 三、关于被告中熙公司的责任问题。如前所述，被告中熙公司作为代理人，被告泰达公司作为被代理人，被告中熙公司的本案责任应由被告泰达公司向原告承担，因此，原告请求被告中熙公司与被告泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。 四、关于原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权的问题。 被告泰达公司并未将涉案房产交付给原告，亦没有办理房产过户登记以及抵押手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告并没有办理案涉房屋抵押登记，因此，原告请求对被告泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 关于李世杰、李奇志、罗章诚的责任。因原告撤回对李世杰、李奇志、罗章诚的起诉，因此，本院对原告主张的被告李世杰、李奇志、罗章诚在其各自尚未缴纳出资的范围内对被告中熙公司的上述债务承担补充清偿责任的请求不予处理。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告罗燕玲与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年4月19日签订的《购买商铺意向书》（编号：0001753）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告因购房支付的金额470230元（370230元+100000元）及支付利息34516.5元给原告罗燕玲； 三、驳回原告罗燕玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8354元（已由原告罗燕玲预交），被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告罗燕玲多预交的案件受理费8354元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费8354元。 如不服本判决，原告罗燕玲可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司、被告珠海市中熙房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  何健明 人民陪审员  陈家好 二〇一九年九月二十四日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频