海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初52号原告：江丽芬，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：张恩恩。委托诉讼代理人：王红霞。原告江丽芬与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江丽芬的委托诉讼代理人郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人张恩恩、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江丽芬向本院提出诉讼请求：1.中信公司、新佳公司共同向江丽芬支付逾期办证违约金76,940.24元（7,694,024元×1%）；2.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋的发票交付给江丽芬；3.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2015年4月15日，江丽芬与中信公司、新佳公司签订《商品房买卖合同》，约定江丽芬购买中信公司、新佳公司开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第1幢1单元2902房。江丽芬已按合同约定付清了全部购房款7,694,024元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同约定，中信公司、新佳公司应当在2016年6月24日前为江丽芬办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司、新佳公司仍未为江丽芬办理完毕。江丽芬认为，中信公司、新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向江丽芬支付逾期办证违约金76,940.24元。另，中信公司、新佳公司收取江丽芬支付的房款后已开具了发票，但至今不愿意将发票交付江丽芬。开具购房发票是开发商的法定义务，属于商品房买卖合同的默示条款，中信公司、新佳公司应当将发票交付江丽芬。中信公司辩称：一、江丽芬与中信公司之间没有商品房买卖合同关系，中信公司不是本案的适格被告。二、江丽芬要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.江丽芬与中信公司没有买卖合同关系，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.包括江丽芬在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。江丽芬于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，江丽芬正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，江丽芬不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。三、关于交付发票的诉讼请求。半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，房款发票只能由新佳公司开具，待新佳公司将已经开具的发票交给中信公司之后，江丽芬可以与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。四、中信公司收取房款，是基于与新佳公司的合作协议，且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。五、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，因为新佳公司并非与江丽芬签订认购书的主体，也非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体，无法发表意见。另根据江丽芬提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。新佳公司辩称：1.新佳公司不是本案法律关系的义务主体。2015年4月15日，江丽芬和新佳公司签订的《商品房买卖合同》虽列明出卖人为新佳公司，委托代理机构为中信公司，但根据收据内容、收款单位可知，中信公司为上述合同的实际出卖人，以新佳公司为出卖人仅是方便办理产权登记。因此，本案争议法律关系的权利义务主体实为江丽芬和中信公司。2.即使新佳公司为本案争议法律关系中的义务主体，新佳公司享有先履行抗辩权。根据《商品房买卖合同》第六条规定的付款方式，江丽芬并未向新佳公司履行其付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，新佳公司有权履行先履行抗辩权，拒绝在履行商品房交付使用后360日内办理产权过户手续。3.江丽芬并未向新佳公司付款，新佳公司亦无义务开具并交付发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、江丽芬提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：江丽芬向中信公司、新佳公司购房的事实，以及合同约定的交房时间、办证时间、逾期办证违约金的计算标准等事实；2.《收据》。证明：江丽芬向中信公司、新佳公司购房以及江丽芬已支付完毕全部购房款的事实。中信公司质证意见：对上述证据的“三性”予以认可，不认可江丽芬向中信公司购房的证明目的。对《商品房买卖合同》的“三性”认可，不认可关于逾期办证违约金的证明目的，该证据证明了江丽芬与中信公司之间没有商品房买卖合同关系，中信公司不是本案的适格被告。新佳公司质证意见：1.对《商品房买卖合同》三性认可，对证明目的不认可，虽然该合同是与新佳公司签订的，但新佳公司只是履行辅助办证的义务；2.房款支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。二、中信公司提交如下证据：1.《商品房预售许可证》《预售系统查询截屏》。共同证明：新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，江丽芬与中信公司没有合同关系，中信公司不是本案适格的被告；2.《信访事项答复意见》。证明：因为包括江丽芬在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。江丽芬质证意见：1.对于《商品房预售许可证》《预售系统查询截屏》三性认可，对证明目的不认可。《商品房预售许可证》恰恰证明新佳公司和中信公司是合作开发关系，是项目共同发展商，新佳公司与中信公司应共同承担责任；2.《信访事项答复意见》与本案无关。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》《预售系统查询截屏》三性认可，对证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》与本案无关，对关联性不认可。本院认证意见如下：各方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2015年4月，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、江丽芬作为买受人，三方签订了《商品房买卖合同》，约定：江丽芬购买新佳公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢1单元2902号房，房屋总价款为7,694,024元；江丽芬应在2015年3月10日前支付全部购房款7,694,024元；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%（第十五条）。江丽芬依约向中信公司支付了购房款7,694,024元，中信公司也按约向江丽芬交付了房屋。因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，新佳公司与江丽芬签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。新佳公司在合同约定的期限内未能为江丽芬办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定和交房时间，新佳公司应自2016年6月26日起按已付购房款7,694,024元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过7,694,024元购房款1%的上限76,940.24元，故新佳公司应按合同约定向江丽芬支付逾期办证违约金76,940.24元。中信公司、新佳公司未按审核通过的规划进行建设，导致至今未能完成房屋产权的初始登记，其责任在中信公司、新佳公司，中信公司以江丽芬反对变更规划为由主张发展商不承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》中，中信公司以委托代理机构的身份签订合同，中信公司收取购房款、交付房屋行为的法律责任由新佳公司承担。按照合同相对性原理，江丽芬诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。开具税务发票是当事人税法上应该遵守的法定义务，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理，江丽芬可另行要求税务机关进行处理。综上所述，江丽芬的诉求新佳公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求中信公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、海南新佳旅业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向江丽芬支付逾期办证违约金76,940.24元；二、驳回江丽芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861（江丽芬已预交），由海南新佳旅业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月五日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。