甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1007号上诉人（原审原告）：彭开金，男，汉族，住合水县。委托诉讼代理人：白冰（系彭开金妻弟），男，汉族，住合水县。委托诉讼代理人：田育佳，甘肃金桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张书宁，女，汉族，住合水县。上诉人彭开金与上诉人张书宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2019）甘1024民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭开金的委托诉讼代理人白冰、田育佳，上诉人张书宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭开金向一审法院起诉请求：1.判令张书宁继续履行合同，向彭开金支付房租50491元；2.依法判令张书宁承担本案诉讼费用。一审法院判决：一、解除彭开金与张书宁之间的房屋租赁合同；二、由张书宁支付彭开金摊位占用费44173元；三、由彭开金退付张书宁保证金10000元；四、驳回彭开金的其他诉讼请求。上述给付内容，限判决生效后30日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，减半收取531元，由张书宁负担。彭开金上诉请求：1.请求贵院撤销一审法院判决，依法改判支持其一审诉讼请求，或裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；2.一、二审诉讼费用由张书宁承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与张书宁之间形成不定期租赁关系完全错误。张书宁经营家具销售，其经营活动本身要求相对稳定，加之张书宁承租该摊位系从石永岗处转租，没有与上诉人协商，上诉人与石永岗签订有房屋租赁合同，张书宁对签订合同一事完全知晓，并向上诉人支付了租金，故张书宁从石永岗处转租房屋一事应认定为张书宁承继了石永岗与上诉人签订的房屋租赁合同的权利、义务，张书宁应按照石永岗与上诉人签订的租赁合同履行权利义务。张书宁在一审开庭时未提出以不定期租赁合同进行抗辩，一审法院认定双方成立不定期租赁关系属于事实认定及适用法律错误。二、一审法院认定张书宁有权随时解除合同错误，张书宁没有合同解除权，其无权单方解除合同。张书宁承继的是石永岗在合同中的权利及义务，应按照房屋租赁合同履行权利义务。首先，依照合同法规定，合同的解除只有法定解除和约定解除两种形式，合同法没有关于合同自动解除的规定。按照房屋租赁合同第四条约定可知，双方关于合同自动解除的约定实为约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。根据该规定及张书宁逾期不交纳房租的事实可知，违约方为张书宁，故合同解除权人为上诉人，张书宁没有解除权。只有上诉人才享有合同解除权，因双方未约定解除权行使期限，张书宁也没有催告上诉人行使解除权，加之上诉人多次要求张书宁支付房租，张书宁也承诺迟延支付房租，故上诉人没有主张解除合同。因租赁期限为5年，自2014年6月10日至2019年6月9日，故双方之间的租赁合同应该继续履行。其次，本合同不具有法定解除的情形，同时，张书宁没有解除权，张书宁没有告知上诉人其搬离一事，即使张书宁搬离，也不能认定合同解除，加之白冰不同意解除房屋租赁合同，双方未办理交接手续。张书宁于承租期内未经上诉人同意擅自搬离承租房的行为不能认定合同解除，房屋空置期间的租金应由张书宁承担。三、上诉人诉讼请求中没有关于保证金的诉请。张书宁没有给上诉人支付保证金，一审法院判决上诉人退付张书宁保证金10000元没有事实依据。一审法院的判决超出了上诉人诉讼请求的范围，超范围裁决明显错误。四、一审法院判决张书宁向上诉人支付摊位占用费错误。承租期内张书宁向上诉人支付的是租赁费，而不是摊位占用费。张书宁辩称，其将钱转给石永岗，但石永岗没有给其退还10000元保证金，其给彭开金交房租是续着走的。张书宁上诉请求：1.撤销合水县人民法院（2019）甘1024民初415号民事判决，驳回彭开金的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由彭开金负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、2018年2月4日发生的火灾是因为彭开金违章建造建筑物、违规堆放货物，造成租赁房屋进出通道人行扶梯发生火灾，致使家具商场入口无法进入，阻断了客流，影响了双方房屋租赁合同的正常履行，一审法院未对此事实进行认定。合同履行过程中，上诉人均正常交纳房租，2018年2月4日发生火灾，彭开金的行为是火灾发生的直接原因，因此彭开金对此次火灾负直接责任；彭开金不能按照合同约定交付上诉人可以正常使用的房屋，构成根本违约。二、上诉人交纳了2017年6月至2018年6月的房租，2018年2月4日发生火灾之后，商场无法正常运营，上诉人不应该承担2018年2月4日以后的房租。双方应该按照合同约定履行自己的义务。上诉人按照合同约定交纳了2017年6月至2018年6月的房租；2018年2月4日发生火灾后，商场无法正常运营，彭开金构成违约，上诉人便不应该承担火灾发生之后的房租，因此，彭开金应该向上诉人退还2018年2月4日至2018年6月的房屋租金，一审法院却判令上诉人交纳2018年6月至2019年4月的房租与事实不符，于情理不合。彭开金辩称，驳回张书宁的上诉请求。彭开金将房屋出租给张书宁等人，租赁期限为2014年6月10日至2019年6月9日，张书宁等四人陈述的违章建筑、堆放货物等是张书宁等四人的行为。火灾发生后，并不存在没有入口、无法经营的问题。从火灾事故认定书来看，认定结果为不排除杨雄杰放炮引发火灾的可能性及内部人员吸烟引发火灾的可能性，彭开金对火灾的发生没有过错，张书宁等人引发火灾的可能性不能排除。房屋南北均有通道，南面通道是承租人打开自主经营的，张书宁称没有入口、不能经营与事实不符。火灾发生后，不能正常运营更不符合事实。虽然合同约定不交房租合同自动解除，支付租金的期限届满后张书宁没有自动退出摊位，继续承租的行为可以认为合同继续履行。在张书宁继续经营的实际行为之下，合同并未解除，所以张书宁应当承担2018年6月10日至2019年6月9日的全年房租及违约金。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.一审判决解除合同并由张书宁向彭开金支付占用费是否合法有据；2.彭开金应否退还保证金。关于一审判决解除合同并由张书宁向彭开金支付占用费是否合法有据的问题。彭开金与前承租人石永岗签订的《房屋租赁合同》第六条第一款约定：“租赁期间乙方可以转租，但须与接租方同甲方办理新的房屋出租手续”。石永岗将摊位转租给张书宁后，彭开金与张书宁未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，彭开金与张书宁之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同出租人与承租人均有权随时解除合同，彭开金上诉称张书宁无合同解除权的理由无法律依据。张书宁于2019年4月24日搬离其所租摊位，租赁合同即告解除。合同解除即张书宁搬离前，张书宁应按照前期租金标准支付租赁费至其实际搬离之日。一审判决张书宁支付占用费虽表述欠妥，但实体结果正确，二审予以维持。关于彭开金应否退还保证金的问题。石永岗在转让该摊位时，彭开金未退付其10000元保证金，张书宁又向石永岗支付10000元保证金，故彭开金收取的保证金应退还张书宁。一审为减少当事人诉累，对保证金一并作出处理并无不当。综上所述，彭开金、张书宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。彭开金、张书宁分别预交二审案件受理费1062元，决定收取1062元，由彭开金、张书宁各负担531元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 杨立锋审判员 卢小栋二〇一九年九月二十三日书记员 张 婷