上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15575号原告：乐松(上海)建设管理服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：卫立柱，董事长。委托诉讼代理人：蒋志杭，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：刘剑森，男，1979年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈智骏，上海原本律师事务所律师。被告：上海荣宸酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐榕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，上海原本律师事务所律师。原告乐松(上海)建设管理服务有限公司(以下简称乐松公司)与被告刘剑森、上海荣宸酒店管理有限公司(以下简称荣宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐松公司的委托诉讼代理人蒋志杭、苏蓉蓉、被告刘剑森及其委托诉讼代理人陈智骏、被告荣宸公司的委托诉讼代理人潘凯文、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐松公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告乐松公司与被告刘剑森、荣宸公司就上海市宝山区市台路XXX号(以下简称君鼎大厦)的房屋租赁合同于2019年7月11日解除；2、请求判令刘剑森、荣宸公司迁出君鼎大厦，并将君鼎大厦返还给乐松公司；3、请求判令刘剑森、荣宸公司向原告支付自2019年1月3日起至2019年7月11日止的房屋租金共计人民币(以下币种均同)3,330,124.18元，2019年1月3日至2019年2月28日按516,110元/月计算(共计997,812.7元)，2019年3月1日至2019年7月11日按532,238.44元/月计算；4、请求判令刘剑森、荣宸公司向乐松公司支付自2019年7月12日起至刘剑森、荣宸公司实际返还君鼎大厦之日止的房屋占用使用费(按合同约定租金标准计算)；5、请求判令刘剑森、荣宸公司支付乐松公司滞纳金(按合同3.2条款约定计算：每期未付租金×银行同期贷款利率×逾期天数)。后乐松公司变更诉请为：1、请求判令乐松公司与刘剑森、荣宸公司就君鼎大厦的房屋租赁合同于2019年7月11日解除；2、请求判令刘剑森、荣宸公司迁出君鼎大厦，并将君鼎大厦返还给乐松公司。乐松公司撤回要求刘剑森、荣宸公司支付房屋租金、占用使用费及滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2013年7月30日，被告刘剑森(乙方)与案外人上海君鼎实业有限公司(以下简称君鼎公司，甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将君鼎大厦主楼1-10层及地上以及地下车位出租给乙方用作经营酒店及酒店配套之用。合同另约定，如乙方在租赁标的物所在地注册子公司或分公司，子公司或分公司取得营业执照后本租赁合同的承租方自动变更为该子公司或分公司。后刘剑森在上海市宝山区市台路XXX号1-10楼注册设立荣宸公司。因君鼎大厦客观上无法经营酒店，刘剑森及荣宸公司一直拒付租金。2019年1月，乐松公司通过司法拍卖取得君鼎大厦的所有权，承继了租赁合同中君鼎公司的权利义务，但刘剑森、荣宸公司一直未向乐松公司支付租金。鉴于君鼎大厦无法用作开办酒店，合同目的已经无法实现，且刘剑森、荣宸公司从未向乐松公司支付过租金，故乐松公司于2019年7月致函刘剑森、荣宸公司要求解除租赁合同。刘剑森、荣宸公司拒不向乐松公司支付租金，亦不向乐松公司返还房屋，故涉诉。被告刘剑森辩称，刘剑森从未使用过君鼎大厦，且根据租赁合同约定，自2014年8月25日荣宸公司设立时，该租赁合同承租人已经变更为荣宸公司，故刘剑森不是本案适格的被告。若法院认为刘剑森需要承担相应的法律责任，刘剑森的答辩意见同荣宸公司意见。被告荣宸公司辩称，不同意原告乐松公司的诉讼请求。租赁合同中约定出租方应当配合承租方办理酒店经营相关的证照，但君鼎公司因为公司内部原因一直未配合办理酒店经营相关的证照，乐松公司亦未向荣宸公司提供房屋产权证等资料配合荣宸公司办理相关证照，故乐松公司存在违约行为，但荣宸公司不同意解除租赁合同，要求继续履行合同，亦不同意返还君鼎大厦。关于房屋租金及使用费，乐松公司并未按照合同约定配合荣宸公司办理酒店经营相关的证照，亦未按照合同约定为荣宸公司开通正式用电，存在违约行为，故荣宸公司有权拒付租金。即使计算房屋租金及使用费，也只能按照合同约定的第一期租金标准即516,110元/月计算。原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、成交确认书、执行裁定书、(2014)宝民三(民)初字第1703号民事判决书、律师函及送达凭证、《关于租赁合同履行函》及送达凭证、《解除租赁合同通知函》及送达凭证等。被告刘剑森、荣宸公司围绕辩称意见提交了君鼎大厦拍卖公告信息、(2017)沪0120执异21号执行裁定书、(2017)沪0120民初8979号民事判决书、(2018)沪01民终2687号民事判决书、执行笔录、《关于、的回函》等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本案在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月30日，君鼎公司(出租方，甲方)与刘剑森(承租方，乙方)签订租赁合同，约定甲方将君鼎大厦主楼出租给乙方用于经营酒店，乙方承租范围为君鼎大厦主楼1－10层并拥有地上以及地下车位管理权，租赁面积约为17,675平方米。合同1.2条约定，该房屋用途和土地用途均为工业；2.1条约定，甲方应于2013年8月1日之前交付租赁物并签署交接书；3.1条约定，月租金516,110元，第六年后按比例递增；4.2条约定，甲方须在本合同签约时向乙方提供办理酒店经营证照所需的按照附件甲乙双方所确认的证照证件资料，包括但不限于以下资料文件(复印件并加盖公章)，自双方签约之日起2个月内，即9月30日止，甲乙双方共同努力完成经营证照，若未成功完成办理证件，双方同意自愿解除合同，双方互不承担任何违约责任，如果因甲方原因造成迟延提供以下资料文件的，免租期和起租期相应顺延，甲方提供资料文件：(1)房屋结构质量安全检测鉴定报告，(2)租赁许可证或当地房管部门登记备案的租赁合同，(3)建设工程消防验收合格意见或合格证，(4)房屋产权证；4.9条约定，甲方在移交前，已明确告知乙方目前是临时用电，甲方负责提供正式用电且在临时用电期间不能影响乙方正常经营，如在乙方正式开业前还未完成正式用电，则免租期相应顺延；6.3.1条约定，乙方无故迟延45个工作日未能支付租金的，在收到书面通知后10个工作日内仍不能支付的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方承担违约责任及赔偿经济损失；7.4条约定，任何一方违约导致合同解除的，违约方须向守约方支付一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失。2014年11月24日，君鼎公司向本院提起诉讼，要求解除与刘剑森签订的租赁合同，并要求刘剑森支付违约金及返还租赁物。刘剑森在该案中自认君鼎大厦系工业用房。本院于2015年5月21日作出(2014)宝民三(民)初字第1703号民事判决，判决内容引述如下：“……系争房屋(君鼎大厦)至今未办出经营酒店所必须的行政审批，更未正式供电，存在合同无法履行的现实风险，被告(刘剑森)据此提出抗辩，系行使不安抗辩权……原告(君鼎公司)以被告拒付租金为由主张解除合同，依据不足，不能支持……判决如下：原告上海君鼎实业有限公司要求解除与被告刘剑森之间的租赁合同，并要求被告刘剑森支付违约金6,193,320元及立即返还房屋的诉讼请求，均不予支持。”2015年10月26日，刘剑森向本院提起诉讼，要求判令解除刘剑森与君鼎公司于2013年7月30日签订的《上海君鼎实业有限公司与刘剑森关于君鼎大厦之物业租赁合同》，并要求君鼎公司返还租房押金、赔偿损失、支付违约金。庭审中刘剑森述称：“……房子是工业产权性质，我们要做酒店，所以要改成商业性质，被告承诺改变性质，后来没有办下来……一直装修到2014年的3月份左右，被告承诺的改变性质一直没有办下来……2014年3月份至今房子就空关着。酒店也没有开起来，因为过不了消防……”后刘剑森变更诉讼请求，要求君鼎公司支付刘剑森10,000元，不要求解除合同。2016年1月12日，刘剑森向本院申请撤诉，本院于同日作出(2015)宝民三(民)初字第1901号裁定，准予刘剑森撤回起诉。2018年12月29日，上海市奉贤区人民法院出具执行裁定书，裁定上海市宝山区市台路XXX号工业房地产及附属配套设施的所有权及相应的其他权利归买受人乐松公司所有。该裁定业已生效。2019年5月15日，乐松公司向刘剑森、荣宸公司出具律师函，该份律师函中载明：乐松公司在取得君鼎大厦所有权后承继了租赁合同中出租方的权利义务，鉴于君鼎大厦无法办理经营酒店所必须的行政审批，无法用作开办酒店，且刘剑森、荣宸公司从未向乐松公司支付过租金或房屋使用费，故要求解除租赁合同，将君鼎大厦返还给乐松公司并支付拖欠的租金或房屋使用费。2019年6月3日，乐松公司致函刘剑森、荣宸公司，函件中载明：如刘剑森、荣宸公司要求按现状履行原租赁合同，应当于2019年6月15日支付相应的租金，如逾期支付乐松公司将解除原租赁合同；如刘剑森、荣宸公司既不支付租金，亦不回复乐松公司，乐松公司将按刘剑森、荣宸公司不同意按现状履行原租赁合同处理，乐松公司将解除租赁合同。2019年6月13日，刘剑森、荣宸公司回函乐松公司，回函中确认刘剑森、荣宸公司已经收到乐松公司出具的《律师函》、《租赁合同履行函》，针对乐松公司出具的函件，答复如下：1、要求乐松公司提供其有权承继原租赁合同中出租人权利义务的证明；2、刘剑森、荣宸公司同意按现状交付租赁物，但要求乐松公司提供办理酒店经营证照所需的资料，如因乐松公司原因造成迟延提供资料文件的，免租期和起租期相应顺延，如在荣宸公司开业前未能完成正式用电，免租期相应顺延，在合同约定的前提条件满足前，刘剑森、荣宸公司有权依据租赁合同的约定暂不支付租金等。2019年7月9日，乐松公司向刘剑森、荣宸公司出具《解除租赁合同通知书》，《通知书》中载明：刘剑森、荣宸公司在与君鼎公司签订合同时已经知晓君鼎大厦之物业系工业用房，无法用于酒店经营，相关的工商执照无法办出，该租赁合同事实上履行不能，且根据合同约定，刘剑森、荣宸公司无故延迟45个工作日未支付租金，在收到书面通知后10个工作日内仍未支付租金，乐松公司有权单方面解除合同，故乐松公司要求解除租赁合同并要求刘剑森、荣宸公司三日内搬离。庭审中，乐松公司提交《关于市台路XXX号君鼎大厦开办酒店的申请报告》，乐松公司称曾致函上海市宝山区规划和自然资源局，询问君鼎大厦能否开办酒店，后上海市宝山区规划和自然资源局回复称“本幢楼的使用功能应符合土地出让合同中的相关规定”并加盖了上海市宝山区规划和自然资源局规划管理业务专用章。刘剑森、荣宸公司认为该份报告中上海市宝山区规划和自然资源局规划管理业务专用章并非该部门的合法用章，且即使该回复是真实的，亦不能证明君鼎大厦不能用作经营酒店。本案审理过程中，承办人至上海市宝山区消防支队询问君鼎大厦能否用作开设酒店，上海市宝山区消防支队回复称，君鼎大厦的土地和房屋性质均为工业，如用作开设酒店无法通过消防验收。本院认为，本案争议焦点在于：第一，租赁合同主体如何确定；第二，租赁合同是否可以解除。第一，关于合同主体问题。根据租赁合同的约定，如乙方(刘剑森)租赁标的物所在地子公司或分公司取得营业执照后，本租赁合同承租方自动变更为乙方子公司或分公司，由乙方子公司或分公司按本租赁合同约定向甲方(君鼎公司)缴纳租金及相关费用，甲方开具正规发票都以该子公司或分公司名称为准。乐松公司认为该条款在语义上存在歧义，刘剑森亦未向乐松公司披露荣宸公司，但乐松公司多次致函刘剑森与荣宸公司表示由其承继君鼎公司在租赁合同中的权利义务，可见乐松公司清楚合同相关约定及刘剑森与荣宸公司的关系。本院认为，根据合同约定及乐松公司多次函件的联络对象，可以判定租赁合同的主体为乐松公司与荣宸公司，刘剑森并非是租赁合同的主体。第二，租赁合同是否可以解除。刘剑森与君鼎公司于2013年7月30日签订租赁合同，后乐松公司通过司法拍卖取得君鼎大厦的所有权，现乐松公司愿意承继出租人在租赁合同中的权利义务，符合相关法律规定，本院对此予以确认。租赁合同中载明君鼎大厦土地和房屋性质均为工业，而租赁用途却为经营酒店和酒店配套之用，与土地和房屋性质明显不符。2014年刘剑森起诉君鼎公司时本院已经注意到存在合同无法履行的现实风险。2015年刘剑森向本院起诉要求解除租赁合同，刘剑森明知君鼎大厦土地与房屋性质无法用于经营酒店，亦无法通过消防安全验收。现本院向有关管理部门调查确认，君鼎大厦若用于经营酒店，则无法通过消防验收。本院认为，双方约定的合同目的客观上已经无法实现。鉴于租赁合同约定的目的已经客观上无法实现，从减少损失、物尽其用的角度来看，租赁合同应当解除为宜。乐松公司于2019年7月9日致函荣宸公司要求解除合同，荣宸公司于2019年7月11日签收，现乐松公司要求确认租赁合同于2019年7月11日解除于法有据，本院依法予以准许。鉴于租赁合同已经解除，故荣宸公司应当将君鼎大厦返还给乐松公司。关于租赁合同解除的法律后果，鉴于乐松公司仅要求返还君鼎大厦，荣宸公司在本案审理过程中亦未要求处理解约后果，考虑到本案所涉租赁合同系刘剑森与案外人君鼎公司签订，合同解除的法律后果亦可能涉及君鼎公司的利益，本院认为关于合同解除的法律后果应追加君鼎公司另案查明事实后处理为妥，故对于合同解除的法律后果，本案中暂不处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条之规定，判决如下：一、原告乐松(上海)建设管理服务有限公司与被告上海荣宸酒店管理有限公司就上海市宝山区市台路XXX号的房屋租赁关系(基于2013年7月30日刘剑森与上海君鼎实业有限公司签订的租赁合同建立)于2019年7月11日解除；二、被告上海荣宸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市宝山区市台路XXX号房屋，并将上海市宝山区市台路XXX号房屋返还给原告乐松(上海)建设管理服务有限公司。案件受理费减半收取计11,717.5元，由被告上海荣宸酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆建泉二〇一九年九月二十日书记员  顾名锦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……