江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初4735号原告：沈某1，男，2017年7月21日生，汉族，住启东市。法定代理人：沈某，男，1990年11月25日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被告：上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司，住所地启东市中央路中路713号。法定代表人：林世年，该公司总经理。被告：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地启东市中央路中路715号。法定代表人：查秀文，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张顺意、钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。原告沈某1与被告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰公司）、南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）商品房预售合同、委托合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈某1委托诉讼代理人邓介辉，两被告共同委托诉讼代理人钱元昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈某1向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除原告与被告亿丰公司于2018年3月13日订立的两份商品房买卖合同；2、要求解除原告与被告百安居公司于2018年3月14日订立的两份委托经营管理合同；3、判定被告亿丰公司退还原告购房款100万元，并自2018年3月13日起按同期贷款基准利率支付利息，实际主张至判决生效之日；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年3月13日，原告与被告亿丰公司订立商品房买卖合同，约定由原告向被告购买由亿丰公司开发的房地产项目启东亿丰商城3号楼2018、2027号两套商业用房。2018年3月14日，原告与被告亿丰公司的关联企业百安居公司订立包租合同。原告自2017年11月至2018年3月共向被告亿丰公司支付房款100万元。自2018年下半年起，原告发现二被告根本不能履行承诺，由于被告信誉差，银行拒绝贷款给购房户。2019年初被告无力支付已取得产权购房户的租金，现经营状态继续恶化。另外，二被告在开发过程中存在大量违规违法行为，严重违反《商品房销售管理办法》，严重扰乱市场经济秩序。现原告已无法实现合同目的，为维护自身合法权益，诉至法院。被告亿丰公司辩称：1、原告沈某1同时起诉亿丰公司与百安居公司，并分别要求解除两份《商品房买卖合同》及两份《委托经营管理合同》系将四个独立合同法律关系混为一谈，属被告和诉讼请求列举不当，法庭应当责令原告明确在本案中被告及相应请求权。若原告不作出明确选择，法院应当裁定驳回起诉。2、原告诉状中陈述的由于亿丰公司信誉差，银行拒绝贷款给购房户的事实并不存在。原告选择的付款方式为分期付款，与其他购房户能够获得银行贷款无关，不存在因银行拒绝贷款而使其有理由解除合同的说法。3、原告要求解除《商品房买卖合同》、返还已付房款并支付利息的诉讼请求，没有任何合同法律依据，依法不能成立。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告百安居公司答辩称：1、原告沈某1同时起诉亿丰公司与百安居公司，并分别要求解除两份《商品房买卖合同》及两份《委托经营管理合同》系将四个独立合同法律关系混为一谈，属被告和诉讼请求列举不当，法庭应当责令原告明确在本案中被告及相应请求权。若原告不作出明确选择，法院应当裁定驳回起诉。2、原告诉状中陈述的百安居公司不能支付已取得产权购房户的租金，经营状态恶化基础实施不存在，其诉讼请求依法不成立。3、原告要求解除《委托经营管理合同》的诉讼请求，没有任何合同法律依据，依法不能成立。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年3月13日，被告亿丰公司作为甲方（出卖人）与原告沈某1作为乙方（买受人）签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告亿丰公司以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为亿丰商城，该商品房已由启东市住房和城乡建设局批准预售。原告沈某1购买3号楼2018、2027室商品房，两套房屋合同价款均为686000元。两份合同均约定买受人于2018年3月5日前支付50万元，余款186000元于2018年9月30日前一次性付清。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付垫款部分），并自买受人付款之日起，按4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按全部房款的1%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告分别于2017年11月24日支付两套房定金合计4万元，于2018年3月5日支付2018号房屋房款17万元、2027号房屋房款48万元，于2018年3月11日支付2018号房屋房款31万元。上述房款合计100万元，余款原告至今未支付。2018年3月14日，原告沈某1作为委托方（甲方），被告百安居公司作为受托方（乙方）签订两份《委托经营管理合同》，合同约定甲方将其购买的奥邦皮草层（亿丰商城3幢）C区二层2018、2027号的商业用房（以下简称商铺）自愿授权委托给乙方统一招商、经营管理。甲方将商铺委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，并同意出具该商铺的《授权委托书》、房屋所有权证等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。委托管理期限为壹拾贰年整，正式开业前为统一筹备装修期，甲方同意给予免租并不计入委托期限。委托经营管理起算日期：从2017年12月1日算起，若乙方在2017年12月1日前未能开业，则委托期也从该日期起计算。甲方委托并协助乙方办理商铺交接手续（房屋所有权证手续由甲方自行办理）。甲方必须在开发商指定的时间内办理完产权登记相关手续和付清剩余房款、维修基金、税费，若因甲方原因未能按时办理商铺交接手续的，则委托期限从甲方办理完产权登记相关手续和付清剩余房款、维修基金、税费之日起计算。委托期内前四年（2017年12月1日起至2021年11月30日止）甲方同意将该商铺的使用权和收益（如有）无偿归乙方所有。合同违约责任栏约定：本协议为不可撤销的委托协议，因任何一方单方面终止或解除本协议，导致不能继续履行本协议的，违约方须一次性支付违约金给守约方。合同还对其他事项进行了约定。2018年3月30日，百安居公司在验收无异议后接受亿丰公司交付的上述两套房屋。庭审中，原告方向法庭提交了两份关于奥邦休闲购物中心的广告宣传单，其中一张显示总价二十几万一套（首付十几万），10年包租，每年租金2万到3万，三证齐全……原告还提交两份对于租金计算手写稿及一份百安居公司向案外人打款277元的打款凭证证明履行支付租金情况。另查明，2019年1月3日，被告亿丰公司向江苏启东农村商业银行股份有限公司获取贷款2900万元。本案争议焦点为：1、是否在本案中一并处理原告与两被告之间两种法律关系？2、原告是否有权解除与两被告签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》？本院认为：1、虽《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》为两种不同法律关系，但系基于相同事实而产生，两份合同存在关联。故为减少诉累，方便诉讼，本案中一并处理为宜。2、原告方请求解除《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》无事实和法律依据。理由如下：《中华人民共和国合同法》第93条、第94条规定了合同解除的条件。本案中，原告要求解除合同原因为其他商户贷款因被告原因无法发放、被告未能按约支付租金，但根据双方签订的《商品房买卖合同》及原告提交的证据，无法证明其他商户贷款无法发放系因被告原因造成，且本案原告支付房款方式为分期付款，并未涉及贷款发放问题。被告亿丰公司在履行合同过程中亦不存在违约行为，故原告要求解除与被告亿丰公司签订的《商品房买卖合同》的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉称被告百安居公司未能按约支付租金的意见，原告主张租金的依据为广告宣传单，但该宣传单并非正式合同。且根据原告与被告百安居公司签订的《委托经营管理合同》，合同明确约定了为不可撤销委托协议，且委托期内前四年百安居公司享有商铺使用权和收益权，自第五年起方可收取租金，故原告方主张被告百安居公司未按约支付租金而解除委托管理合同无事实和法律依据。综上，原告诉请依法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告沈某1的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5330元（原告已预交），由原告沈某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10660元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  顾佳庆二〇一九年九月四日书记员  顾秋燕