北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5625号原告：葛英振，男，1986年11月10日出生，汉族，新开水环境投资有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：辛延芳，北京安理（天津）律师事务所律师。被告：李恒吉，男，1969年5月25日出生，汉族，北京生物制品研究所有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学良，安徽安友律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：高晓霜，女，1993年10月18日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告葛英振（以下简称原告）与被告李恒吉（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人辛延芳，被告及其委托诉讼代理人赵强、陈学良，第三人之委托诉讼代理人冯涵、高晓霜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告于2018年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．要求解除原、被告于2018年8月7日签订的《补充协议》；3．要求被告向原告返还首付款23万元及利息（以23万元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年8月7日计算至实际给付之日止）；4．要求被告向原告返还定金5万元及利息（以5万元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年8月5日计算至实际给付之日止）；5．要求被告向原告赔偿违约金61．6万元；6．要求被告承担本案的诉讼费及保全费（包括向法院交纳的5000元及向保险公司交纳的3000元）；7．要求被告向原告支付居间服务费66528元。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将其名下的位于北京市朝阳区三间房南里4号院×号楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋）卖与原告，成交价308万元。合同签订当日，原告支付定金5万元。被告未按照合同约定按时解除涉案房屋抵押登记手续。2018年8月7日，双方再次签订《补充协议》，约定变更购房款支付方式，原告依约支付第一笔购房款23万元。被告仍未按照合同约定办理解除抵押登记手续及网签手续，合同目的无法实现，被告构成根本违约。根据合同约定，原告享有单方解除权。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，买卖合同确实约定了解除抵押登记时间为2018年8月8日，但由于被告资金周转困难，无法自行解押，因此原、被告在2018年8月5日签订的补充协议中约定由原告垫资解除抵押。2018年8月7日，双方再次签订补充协议，约定网签后原告支付购房款153万元，该款项正是用于解除抵押手续的费用，原告因双方未办理网签手续故一直未支付该款项。根据相关政策，即使没有办理解押手续，也可以办理网签手续，故被告不存在违约行为。被告同意在原告一次性支付剩余购房款后，协助办理后续手续，继续履行买卖合同。原告不同意履行合同的真正原因是资金不足、房屋价格回落等因素。若法院判决合同解除，被告同意退还定金5万元及首付款23万元，并同意按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付相应利息，起算及截止日期同意原告的主张。违约金约定过高，要求酌减。居间服务费系原告损失，应当计算在违约金及实际损失内，如果法院判决被告支付违约金，被告无需另行支付居间服务费。合同无法履行系第三人在合同中对网签时间约定不明所致，其应当将收取的居间服务费退还原告。第三人述称，在原、被告履行合同过程中，第三人严格按照程序履行了居间义务，不存在任何过错，有权按照合同约定收取居间服务费；主合同及补充协议均由买卖双方协商一致同意签署，第三人仅为补充协议的见证方，具体网签时间、解抵押时间由双方约定。关于垫资，是有前提的，必须是担保公司提供担保，再由各方共同前往银行，由原告向被告的债权人付款125万元，债权人负责解除抵押，但是由于担保公司没有提供担保，因此原、被告才签订了2018年8月7日的补充协议，对付款时间及方式重新约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月5日，原告作为买受方（乙方）与被告作为出售方（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋成交价为3080000元。该房屋已设定抵押，抵押权人为个人，抵押金额为1250000元，甲方应于2018年8月8日办理抵押注销手续。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元。乙方选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为1710000元。乙方于网签之后且在2018年8月8日向甲方支付1250000元。乙方于过户后且在房屋交接当天向甲方支付20000元。乙方于户口迁出当日向甲方支付50000元。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。同日，原告作为受买方（乙方）、被告作为出卖方（甲方）与第三人作为见证方（丙方）签订《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后，甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到：张某代甲方提前还款1250000元，乙方代甲方向张某支付的还款额作为交易房屋的部分房款。在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。当日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）与第三人作为居间方（丙方）签订《居间服务合同》约定：乙方向丙方支付居间服务费66528元。甲、乙任何一方违反买卖合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2018年8月7日，原告作为受买方（乙方）、被告作为出卖方（甲方）与第三人作为见证方（丙方）签订《补充协议》约定：由于乙方个人原因，付款方式变更为市管公积金打款，拟贷款金额为1200000元，乙方在资质核验通过后且房屋查档后向甲方支付230000元，于网签之后且在过户之前向甲方支付1530000元，于交付房屋当日向甲方支付20000元，于2020年8月4日之前且在户口迁出当日向甲方支付50000元。2018年8月5日，原告向被告支付定金50000元；2018年8月7日，涉案房屋房源核验通过，同日，原告向被告支付首付款230000元，向第三人支付居间服务费30000元；2018年8月8日，原告购房资质核验通过。庭审中，被告主张其未按时办理解抵押登记的原因是原告未按时支付购房款，根据合同约定，解除抵押所需款项由原告承担。原告对此不予认可，表示根据合同约定，原告应当在网签后支付第二笔购房款，被告有义务自行办理解抵押登记。经询，原告主张被告的违约行为对其造成损失，具体为：一、由于被告未解除抵押，由于政策变化，原告办理公积金贷款的额度减少为900000元，另外300000元购房款需要办理商业贷款，需要额外支付商贷利息110000元；二、由于本案纠纷，原告多次请假处理相关事宜，产生误工费，原告现在每月收入平均二至三万元；三、原告购买涉案房屋是为了结婚，现因合同无法履行，原告只能继续在外租房，每月租金5000元。另查，涉案房屋于2016年12月20日设立抵押登记，抵押权人为张某，抵押金额为2000000元，该抵押登记于2018年9月18日注销，注销原因为抵押权人放弃抵押权；涉案房屋于2018年9月13日设立抵押登记，抵押权人为郭静，抵押金额为3000000元。2019年1月11日，原告向本院提出诉讼财产保全的申请，本院依法对涉案房屋进行了查封，期限自2019年1月21日至2022年1月20日。原告支付保全费5000元。另，本院于2019年3月14日向被告送达起诉状。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。被告未按照合同约定按时解除抵押登记，致使合同目的无法实现，构成根本违约，原告享有单方解除权。被告抗辩其未解除抵押登记原因系原告未按时支付购房款，该意见与合同约定不符，且解除抵押登记系房屋出卖人的义务，故本院对被告的抗辩意见不予采信。现原告要求解除合同，于法有据，本院认定原、被告之间的买卖合同法律关系于起诉状送达被告之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告退还定金及购房款，于法有据，本院予以支持。原告主张定金及购房款利息，有合同依据，但原告主张的利息标准过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准，因被告对原告主张的利息起算日及截止日认可，本院不持异议。关于保险公司保费及保全费，因保全并非诉讼必要程序，原告要求被告承担该项费用，于法无据，本院不予支持。关于居间服务费，被告系合同违约方，根据居间服务合同约定，原告有权向被告索要其已支付的居间服务费30000元，对于尚未支付的费用，应由相关权利人另行主张。关于违约金，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定被告向原告支付的违约金数额为80000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告葛英振与被告李恒吉于二〇一八年八月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一九年三月十四日解除；二、原告葛英振与被告李恒吉于二〇一八年八月七日签订的《补充协议》于二〇一九年三月十四日解除；三、被告李恒吉于本判决生效之日起七日内退还原告葛英振定金五万元并支付利息（以五万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一八年八月五日计算至实际给付之日止）；四、被告李恒吉于本判决生效之日起七日内退还原告葛英振购房款二十三万元并支付利息（以二十三万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一八年八月七日计算至实际给付之日止）；五、被告李恒吉于本判决生效之日起七日内向原告葛英振支付居间服务费三万元；六、被告李恒吉于本判决生效之日起七日内向原告葛英振赔偿违约金八万元；七、驳回原告葛英振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31440元，由被告李恒吉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告葛英振负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  丁洁颖人民陪审员  张美荣二〇一九年九月九日书 记 员  吴思琪