广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初956号原告：吴玉彩，女，1965年4月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：周海伟，男，1972年6月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，被告：赵文容，女，1978年8月21日出生，汉族，住贵州省遵义县，第三人：广州领创房地产代理服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道80号1405-1406房，统一社会信用代码91440101MA59EAFL5R。法定代表人：许丰文。委托诉讼代理人：朱俊兴，男，1980年6月16日出生，汉族，系该公司员工。原告吴玉彩与被告周海伟、赵文容、第三人广州领创房地产代理服务有限公司（以下简称为领创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉彩及其委托诉讼代理人梁炽豪，被告周海伟、赵文容，第三人领创公司的委托诉讼代理人朱俊兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉彩向本院提出诉讼请求：1.解除吴玉彩与周海伟、赵文容之间的房屋买卖合同关系；2.周海伟、赵文容返还吴玉彩支付的定金100000元；3.周海伟、赵文容支付吴玉彩违约金142000元。事实和理由：2018年7月29日，吴玉彩与周海伟签订了一份《房屋买卖合同》，约定周海伟将位于广州市南沙××××房的房产出售给吴玉彩，售价142万元；约定签订协议当天一次性缴纳定金60000元，并约定需办理银行按揭贷款，剩余购房款根据银行按揭贷款额度进行多退少补；双方还约定，“卖方同意买家将此房屋转名到第三方名下。”合同签订时，周海伟明确表示，涉案房屋仅涉及两处抵押债务共约100万元，并保证其前妻即赵文容配合办理手续。合同签订后，吴玉彩发现涉案房产被案外人徐灿灿锁定网签登记，吴玉彩为继续履行合同，代周海伟归还欠款，支付款项视为购房定金一部分。但周海伟故意隐瞒有关事实，欺骗吴玉彩，导致合同履行严重拖延。办理网签备案登记后，赵文容只能通过邮寄方式将材料邮寄回来办理手续。周海伟故意隐瞒情况，没有在7天内提供齐全的按揭贷款材料，造成合同履行拖延。2018年9月30日，吴玉彩以第三方何建华的名义取得银行的同贷书，吴玉彩即联系周海伟前往按揭公司办理过桥资金借贷手续，但周海伟一直拒绝配合。周海伟多次隐瞒事实欺骗吴玉彩，已严重违反合同约定，多次沟通后被告仍拒绝履行合同，现涉案合同已无法继续履行，请求法院解除双方房屋买卖合同关系，并要求被告退还购房定金并支付违约金。被告周海伟辩称：周海伟不同意解除合同，无需返还定金，吴玉彩一直未按合同约定进行垫资，拖延了时间，造成了周海伟损失；吴玉彩的原因导致合同没有继续履行，吴玉彩违约在先，为此周海伟向吴玉彩发过两份律师函，因此周海伟不同意向吴玉彩支付违约金。被告赵文容辩称：赵文容不同意吴玉彩全部诉讼请求，赵文容对于《房屋买卖合同》的内容不清楚，其未在合同上签名，只是为了配合吴玉彩办理贷款，在按揭合同上签了名。第三人领创公司述称：同意吴玉彩的诉讼请求。经审理查明：位于广州市南沙××××房于2012年11月2日登记于周海伟、赵文容名下。抵押权人中国工商银行股份有限公司广州南沙支行于2012年11月2日设定抵押权，债权数额327000元，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司于2017年11月23日设定抵押权，债权数额700000元。赵文容向本院另案起诉周海伟离婚后财产纠纷，本院于2013年6月28日出具（2013）穗南法南民初字第128号《民事调解书》，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、原告赵文容与被告周海伟共同所有的位于南沙××××房（房产证号：粤房地权证穗字第××号权属人赵文容和粤房地权证穗字第××号权属人周海伟）归周海伟所有，该房后续购房贷款由被告周海伟负责偿还。二、本案受理费25元由被告周海伟负担。”2018年7月29日，周海伟（卖方）与吴玉彩（买方）、领创公司（经纪方）就买卖涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，其中约定：“第三条、卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失。第四条、双方同意该物业成交价为1420000元。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商），同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第七条、卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款7天内交房屋给买方。第十条、卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。第十一条、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售子买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十九条、三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：一、双方友好协商卖方同意买方将此房屋转名到第三方名下。二、首付款以银行同意贷款书为准，多退少补，过户当天支付首付款，剩余款项由银行放款到买方账户上。三、签订本合同当天，买方向卖方支付定金60000元。四、签订本合同当天7天内，买卖双方需配合提供相关按揭所需资料，如人为不配合的则作违约处理，需按总房款10%赔偿给对方，本合同应在2018年11月30日前将所有手续过户放款完毕。五、此房屋目前有两笔欠款共约100万，由买方负责垫资提还，费用并由买方负责，买方保证8月30日前垫资款到位，如在8月16日前垫资款未到的，买方在定金上再付30000元给卖方还二押款项。签订本合同三天内支付60000元作为定金。”同日，吴玉彩向周海伟支付购房定金60000元，周海伟于同日向吴玉彩出具《收据》，《收据》上有见证人“朱某兴”签名字样。2018年8月6日，吴玉彩向周海伟支付购房定金40000元，周海伟于同日向吴玉彩出具《收据》，《收据》上有见证人“徐某灿”签名字样。周海伟、赵文容与吴玉彩在庭审中确认涉案合同的买方为吴玉彩、卖方为周海伟。周海伟与吴玉彩在庭审中确认签订涉案合同时吴玉彩系第三人观海美寓店店长，涉案合同在上述观海美寓店签订；涉案房产现另案被广州市中级人民法院查封并执行拍卖措施；签订涉案合同时吴玉彩曾向周海伟告知吴玉彩不具备广州市限购区域的购房资格，双方协商同意将涉案房产过户登记在第三方名下，并因此签订涉案合同。涉案房屋买卖合同的网签合同的买方为案外人何某华，吴玉彩在庭审中陈述其想购买涉案房产，故以其具备广州市限购区域购房资格的远房亲戚何某华名义网签，后续再进行转名。本院于2019年3月29日对何某华进行询问，制作询问笔录一份，何某华在笔录中陈述其与吴玉彩系远房表亲关系，吴玉彩与何某华口头协商以何某华名义购买涉案房产，其后再过户给吴玉彩，其非涉案房产的买家，其未支付任何款项给吴玉彩或周海伟、赵文容，仅与周海伟、赵文容签订网签合同，并表示不在本案中主张权利。经质证，吴玉彩对该笔录真实性、合法性和关联性均无异议，何某华与吴玉彩是较为疏远的亲属关系，何某华只是代为挂名，涉案房屋的实际购买人是吴玉彩。周海伟和赵文容对该笔录真实性、合法性、关联性无异议，确认何建华在笔录中确认的事实，但不确认何某华与吴玉彩的亲属关系。吴玉彩在庭审中表示涉案房产在交易过程中曾被案外人徐某灿锁定网签，吴玉彩因此代周海伟归还债务40000元，代垫款项视为购房定金，周海伟在庭审中陈述徐某灿为其借款的金融机构工作人员，不清楚涉案房产是否曾经被徐某灿锁定网签。对涉案合同未能继续履行的原因，周海伟认为系吴玉彩不履行涉案合同第十九条第五点垫资赎契及提前还贷的义务，吴玉彩则认为涉案合同第十九条第五点约定系指周海伟办理垫资手续及涂销抵押。本院认为：涉案合同包括房屋买卖合同关系以及居间合同关系，本案案由为房屋买卖合同纠纷，故本案仅审查涉案合同中房屋买卖合同关系。吴玉彩与周海伟及赵文容均确认涉案房屋买卖合同中的买方与卖方分别为吴玉彩与周海伟，且涉案房屋买卖合同由买方吴玉彩与卖方周海伟签订，涉案房屋买卖合同的合同主体为吴玉彩与周海伟。根据合同相对性原则，吴玉彩要求解除其与赵文容之间的房屋买卖合同关系，以及要求赵文容返还定金和支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。因涉案房屋买卖合同买方系吴玉彩，故涉案房屋买卖合同除“双方友好协商卖方同意买方将此房屋转名到第三方名下”的约定外，均系吴玉彩与周海伟的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴玉彩与周海伟在签订涉案房屋买卖合同前已知晓买方吴玉彩不具备广州市限购区域内购房资格，且吴玉彩至今仍不具备广州市限购区域内购房资格，双方明知吴玉彩作为买方购买涉案房产违反广州市限购政策，仍合意签订涉案房屋买卖合同，导致涉案房屋买卖合同自签订起至今实际无法履行，双方均对此存在过错。鉴于涉案房屋买卖合同违反限购政策，且涉案房产处于人民法院另案查封执行阶段，涉案房屋买卖合同存在履行障碍，吴玉彩主张解除其与周海伟之间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。涉案房屋买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故吴玉彩要求周海伟返还定金100000元，于法有据，本院予以支持。涉案房屋买卖合同未能履行的根本原因在于双方违反广州市限购政策，在涉案房屋买卖合同不具备实际履行条件的前提下，双方关于对方未按合同条款履行义务构成违约的主张及抗辩并无实际意义，故吴玉彩要求周海伟支付违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴玉彩与被告周海伟于2018年7月29日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告周海伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴玉彩返还定金100000元；二、驳回原告吴玉彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，由原告吴玉彩负担2893元，由被告周海伟负担2037元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  朱立群人民陪审员  吴树永二〇一九年九月十七日法官助理付斌书记员陈洁莹