广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异721号 异议人：骆素娟，女，1985年1月23日出生，汉族，住广东省增城市。 申请执行人：广州广永投资管理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号广州银行大厦3101房。 法定代表人：杨志山。 委托代理人：陈浩林，男，1988年9月8日出生，汉族，系该司的职员。 委托代理人：白瑞泉，系广东智洋律师事务所律师。 被执行人：广州盈元贸易有限公司，住所地广州市增城荔城街荔景大道北435号首层。 法定代表人：陆圣时。 被执行人：广州百鸿房地产开发有限公司，住所地广州市增城荔城街府前路增城广场内。 法定代表人：陆圣时。 委托代理人：薛晓青，女，1984年10月24日出生，汉族，系该司的职员。 被执行人：广州科美环保实业有限公司，住所地广州市增城荔城街罗岗村三条石荔城污水处理厂。 法定代表人：杨丹辉。 本院在执行广州广永投资管理有限公司（以下简称广永公司）申请执行广州盈元贸易有限公司（以下简称盈元公司）、广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）、广州科美环保实业有限公司（以下简称科美公司）借款合同纠纷一案中，异议人骆素娟提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人骆素娟异议称：因百鸿公司经济纠纷，导致增城区荔城街荔景大道北431号（以下简称涉案房屋）在合同期内被法院进行清场，以致我方经济损失。因此，提出执行异议，并在有效的合同期内享有合法的使用权，优先的续约资格。同时在合同期内正常营业，不受干扰。 申请执行人广永公司辩称：一、涉案房屋的抵押登记时间早于房屋出租的时间。 异议人与百鸿公司签订《百晟·汇翠湾商铺租赁合同》，租赁期限从2017年12月12日起，但涉案房屋在出租前已由百鸿公司作抵押担保至原抵押权人东莞银行广州分行，并于2014年10月10日完成抵押登记。 根据《担保法司法解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，涉案房屋的抵押登记时间早于房屋的出租时间，异议人的租约不能约束将来的买受人，买受人可依其受让不动产所有权要求异议人交付商铺，因此异议人所主张的租约不应是阻却司法拍卖的正当理由，异议人主张在租赁合同期限内继续使用涉案房屋没有法律依据。 我公司对涉案房屋租赁情况的真实性，不予认可。 异议人仅凭租赁合同无法证实涉案房屋租赁情况的真实性，即使租赁合同中约定了租赁期限、租金支付标准及包括物业管理费、水电费等其他各项费用的承担问题，但是异议人并无证据证实相关款项的支出情况，我公司对涉案房屋租赁情况的真实性不予认可。 综上所述，我公司认为异议人主张的租约不真实，且效力上不能阻却司法拍卖程序的开展，恳请人民法院对异议人关于在涉案房屋租赁期限内继续享有使用权的主张不予采纳，并对我公司位于增城市荔城街荔景大道北的16处抵押物同时进行拍卖。 被执行人百鸿公司答辩：我方与异议人签订的租约都是真实的。 被执行人科美公司、盈元公司均未答辩。 本院查明，广永公司与盈元公司、百鸿公司、科美公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2017)粤0106民初22454号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、盈元公司向东莞银行股份有限公司广州分行（以下简称东莞银行广州分行）偿还借款本金18965171.22元及其利息、律师费202151.71元；二、东莞银行广州分行对百鸿公司名下位于广州市增城区荔城街荔景大道北417、419、421、423、425、427、431、435、437、439、441、443、445、447、451及459号房产享有优先受偿权；三、百鸿公司、科美公司对盈元公司上述债务在2000万元的范围内承担连带清偿责任，百鸿公司、科美公司承责后，有权就承责部分向盈元公司追偿。本案受理费145330元，财产保全费5000元，共计150330元，由盈元公司、百鸿公司、科美公司共同负担。2018年5月21日，东莞银行广州分行与广永公司签订《不良资产转让协议》，将本案债权转让给广永公司。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2018年9月28日，广永公司向本院申请执行。本院以（2018）粤0106执23969号案立案执行。 在诉讼期间，2017年10月11日，本院查封了百鸿公司名下位于广州市增城区荔城街荔景大道北417、419、421、423、425、427、431号、435号101房、437号101房、439号101房、441号101房、443号101房、445号101房、447号101房、451号101房及459号101房。2018年12月3日，本院作出（2018）粤0106执23969号执行裁定，裁定拍卖上述房屋，并于2018年12月11日在上述房屋张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在2018年12月21日前迁出并腾空上述房屋。异议人因此提出异议。 异议人提供了以下证据：1、《百晟.汇翠湾商铺租赁合同》。出租方（甲方）：广州百鸿房地产开发有限公司，承租人（乙方）：骆素娟。约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年4月20日至2020年4月19日，房屋每月租金7340元，租金按月结算，由乙方在每月的第19日前按银行转账或现金支付的付款方式缴付租金给甲方。2、2015年4月至2019年7月涉案房屋租金收款收据37张。收款方均为百鸿公司，付款人均为骆素娟。系异议人承租涉案房屋缴纳的租金、押金、水费、垃圾处理费等费用的凭证。3、支付宝截图8张。时间为2018年3月至2019年9月，抬头：广州供电局。缴费说明：电费-百鸿公司。 另查，盈元公司与东莞银行广州分行于2014年11月6日签订《流动资金贷款合同》，约定由东莞银行广州分行发放人民币2400万元给盈元公司，并由抵押人百鸿公司提供《最高额抵押合同》[合同编号：东银(9803)2014年最高抵字第9029]项下的抵押物（涉案房屋等16处房产）作担保。2014年10月10日，东莞银行广州分行与百鸿公司就涉案房屋等16处房产在广州市增城区国土资源和规划局办理抵押登记备案手续，权属人为百鸿公司，抵押权人为东莞银行广州分行，并领取了他项权证。 2015年12月30日，盈元公司无力全部偿还上述首笔借款的债务，为借新还旧，再次与东莞银行广州分行签订《流动资金贷款合同》[合同编号：东银(9803)2015年对公流贷字第21431号]。当天，东莞银行广州分行与百鸿公司签订《最高额抵押合同》，由百鸿公司继续以包括涉案房屋在内的、相同的16处商铺作抵押并于2016年2月3日完成抵押登记。抵押权人为东莞银行广州分行。 本院认为：本案争议的焦点是异议人的租赁关系能否排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人称与被执行人百鸿公司签订了涉案房屋的租赁合同，但该合同的签订时间是在涉案房屋设定抵押行为之后，其租赁行为没有得到抵押权人的同意。该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权的实现有影响，应当依法去除后进行拍卖，故异议人的异议理由没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人骆素娟的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏