广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申2646号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：张莹，女，汉族，1985年5月22日出生，身份证住址：广州市黄埔区，委托诉讼代理人：刘学彬，广东正大联合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：郑重，该公司总经理。再审申请人张莹因与被申请人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终23019号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张莹申请再审称，二审法院存在事实认定错误和法律适用错误。请求：1.撤销二审判决，2.判令被申请人按《雅居乐富春居一期洋房装修交楼标准（悦然二街5号2-25层01单元悦然二街7号2-25层02单元）》（以下简称《洋房装修标准》）约定继续履行装修义务后交付房屋，3.一审、二审、再审的诉讼费用由被申请人承担。事实与理由如下：一、二审法院认定本案交楼标准为“毛坯标准”属认定事实错误。（一）申请人一审所举证《洋房装修标准》，实际为对装修条款特别约定的变更。1.形式上，被申请人向申请人提供《洋房装修标准》文本构成要约，申请人予以接受构成承诺，表明双方就约定装修交楼标准内容达成合意；双方盖章、签字意味着对合意的确认。该标准独立于《广州市商品房《商品房买卖合同》（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》）存在，因此按交易习惯与日常生活经验法则，《洋房装修标准》为《商品房买卖合同》的交楼装修标准的特别约定。该标准文本属于被申请人习惯性提供的格式文本，当出现多种理解时，应对申请人做出有利解释，即双方真实意思表示就交楼装修标准特别约定形成的主合同变更协议。2.内容上，第一，《洋房装修标准》没有违反法律、法规强制性规定，没有违反国家利益、社会公共利益和公序良俗，没有侵害第三人利益。第二，该标准适用范围已涵盖涉案房号房屋（该标准第一行显示适用范围含悦然二街5号2-25层01单元，涉案房号房屋即悦然二街5号1301房）。第三，该标准单独约定具体明确，完全不同于《商品房买卖合同》内容，实质上成为变更标准的书证。第四，被申请人擅自涂改《认购书》中物业装修标准约定内容，印证该标准的客观性，暴露其为应诉而作伪证。3.程序上，特别约定优先于一般约定是合同法则，单独的、特别的约定应优先适用。其一，如该标准属于《商品房买卖合同》签订前阶段性谈判结果，当与《商品房买卖合同》约定严重抵触时，按交易习惯，在《商品房买卖合同》签订时，至少在本案发生之前，雅恒公司应收回或双方共同声明作废，但雅恒公司至今未有此方面证据。其二，雅恒公司在《洋房装修标准》上盖章的行为，代表其公司法人意志，为公司法人行为，产生法律约束力，并非其辩称的须“授权人”签署方能生效。其三，雅恒公司否认《洋房装修标准》是其真实的意思表示，依法负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。印章已被鉴定为雅恒公司真实公章，其所谓非真实意思表示的反证，即其委托办理按揭买卖签约手续的律所证明，因证据形式不合法兼以重大利害关系，不足以否定作为书证的《洋房装修标准》的证明力。其四，二审判决认定雅恒公司存在内部管理不善方面的过错，则申请人不应为其错误买单，其所谓“有理由相信申请人是通过非法手段获取并且使用印章”的说法，依法同样负有举证责任。其五，若认为《洋房装修标准》属于重大误解或显失公平，雅恒公司却未行使撤销权。其六，雅恒公司声称《洋房装修标准》不备案不生效，但备案与否不影响其效力，且备案工作是雅恒公司的约定义务，若未备案，责任应在雅恒公司。（二）《洋房装修标准》是双方特别约定，依照诚实信用原则与有约必守的契约精神，雅恒公司应全面履行，禁止反言。（三）雅恒公司一审举证并经二审法院调查补强的同栋同户型房屋销售合同与价格对比表，不能证明其主张，二审判决据此推定涉案房屋交楼标准为毛坯标准，无事实根据。首先，每户房屋具有独立性，其他房屋与本案无关。其次，类似交易中的各自当事人交易能力不同，具体交易结果应以双方谈判约定为准，不同交易价格无参考性。再次，按照价格对比表，同样是豪华装修，也有几十万差价。二、二审法院免除被申请人有关举证责任而支持其诉讼主张，存在适用法律错误。二审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（四）项规定，认为根据一般的房地产交易习惯，对于价格交易相同的房屋，装修标准不至于存在过大的差异，免除雅恒公司的举证责任，属于法律适用错误。房地产交易价格与装修标准均为意思自治行为，并非固有事件，不能按生活经验法则推导，交易价格与装修标准没有固定的数量对应关系。本案的法律事实必须按一般证据规则证明，在申请人举证明显占优的情况下，法院应支持申请人诉讼主张。本院经审查认为，本案系不动产买卖合同纠纷，争议焦点为涉案房屋的装修是毛坯标准，还是洋房标准，即《洋房装修标准》是否变更了《商品房买卖合同》关于装修标准的约定。张莹提交的《洋房装修标准》落款日期为2015年7月20日，同日，双方还曾签订《商品房买卖合同》及附件，附件六明确约定为毛坯标准，交易金额为518万元，《洋房装修标准》与《商品房买卖合同》及附件在装修标准上出现严重分歧。一、二审期间，雅恒公司提交了与涉案房屋相邻的1001、1401、1501、1601房的《广州市商品房《商品房买卖合同》（一手房现售）》，1001房装修标准为《洋房装修标准》，合同价6390768元，其他房屋均为毛坯标准，合同价均为518万元。以上房屋与涉案房屋并不存在明显的交易时间、户型、朝向等因素的不同。以上《广州市商品房《商品房买卖合同》（一手房现售）》经双方确认，真实性无异议，来源合法，且同其他证据互相结合，能够证明洋房装修标准的房屋同毛坯装修标准的房屋在交易价格上存在明显差异且相同标准的房屋的交易价格相差甚微，间接证明交易价格为518万元的涉案房屋的装修标准与交易价格相同的其他房屋的装修标准，并不存在明显的且对交易价格产生重大影响的差异，并且，双方承认不存在特殊关系或根据法律法规或政策要求需要给予优惠的情形。在此基础上，按照一般的已知的事实推定另一事实，并无不当。申请人张莹主张涉案房屋为洋房装修标准，应当充分证明双方变更了涉案合同约定的交房标准。张莹提交的《洋房装修标准》为直接证据，与争议的事实具有直接关联，应予以重点审查。虽然经司法鉴定确认《洋房装修标准》上的印章为雅恒公司真实印章，但《洋房装修标准》的落款日期同《商品房买卖合同》签订日期同为2015年7月20日，双方就该文本的取得和签订过程存在巨大争议。根据一、二审法院查明的事实，张莹直到2016年4月15日办理收楼手续时才就装修标准提出异议，有理由认为在2015年7月20日至2016年4月15日的期间，张莹并未向雅恒公司主张过涉案房屋应为洋房装修标准，且雅恒公司对《洋房装修标准》并不知情。虽然直接证据证明力一般强于间接证据，但本案中《洋房装修标准》因其存在的较大争议，证明力与前述证据相比，明显偏弱。因此，二审法院认定装修标准为毛坯标准，并无不当。同时，由于雅恒公司无法证明张莹系通过非法途径取得该《洋房装修标准》，亦无法证明其内部管理不存在过失，因此，有理由推定雅恒公司对《商品房买卖合同》履行争议的产生负有责任。张莹可就遭受的损失请求赔偿，但并非本案审理范围，二审法院不予调处，建议另寻法律途径处理，并无不当。综上，张莹的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张莹的再审申请。审判长  丁海湖审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一九年九月十八日书记员  邹健君