江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初393号原告：赣州浩博置业有限公司，住所地大余县南安镇伯坚大道原矿山机械厂，统一社会信用代码913607237872859937。法定代表人：吴晓玲。委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：李创，男，1968年2月27日出生，汉族，住大余县。原告赣州浩博置业有限公司诉被告李创房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告赣州浩博置业有限公司（以下简称浩博公司）委托诉讼代理人刘训辉到庭参加诉讼，被告李创经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告浩博公司向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告在2015年12月16日签订的商品房买卖合同（合同编号20151106070），本合同交易的大余县东胜豪庭F栋1-802号房产权归给原告所有。2、判决被告向原告支付违约金57544.2元和代缴的按揭款，到2019年1月垫付42861.38元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2015年12月16日签订的商品房买卖合同，被告购买原告的大余县东胜豪庭F栋1-802号房屋，房屋总价款为575442元，按约定被告支付了175442元首付款，剩余400000元于2015年12月24日在中国工商银行股份有限公司大余支行办理按揭贷款，由被告分18年期限进行还贷，因被告按揭贷款时，该交易的房产尚未办理不动产权证，所以银行要求原告作为被告贷款的保证人，在2017年6月开始被告就没有还款，从此由原告代被告还贷。原告根据商品房买卖合同第八条第（2）项的约定出卖人有权解除合同，在2018年6月21日的赣南日报上已登“商品房买卖合同解除声明”，合同补充协议第2条约定原告有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的10%支付违约金，本合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人有权另行处置。为此，现原告诉至法院，请求法院依法裁判。原告浩博公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、赣州市商品房买卖合同。证明原、被告在2015年12月16日签订赣州市商品房买卖合同一份。2、个人购房借款/担保合同。证明2015年12月23日，被告在中国工商银行股份有限公司大余支行办理购房按揭贷款400000元，证明原告是保证人。3、中国工商银行个人违约贷款催收通知书。证明被告不供款还贷，并且银行催促原告承担保证责任的事实。4、商品房买卖合同解除声明及2018年6月21日赣南日报。证明原告声明依合同约定解除原、被告签订的商品房买卖合同。5、中国工商银行个人贷款逾期归还查询结果。证明2017年9月20日还贷3期，6月、7月、8月共计本息10165.73元。6、收款凭证。证明中国工商银行股份有限公司大余支行向赣州浩博置业有限公司发放房屋按揭贷款400000元。被告李创未提交书面答辩状，也未提交任何证据材料。因被告未到庭，原告提交的证据由本院进行认证。经审理查明：2015年12月16日，原告浩博公司与被告李创签订合同编号为20151106070的《赣州市商品房买卖合同》，约定由李创购买浩博公司开发的东胜豪庭小区F栋1-802号房屋，建筑面积137.01㎡，商品房总价为575442元。合同第七条约定：（一）签订本合同前，买受人（李创）已向出卖人（浩博公司）支付定金人民币贰万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015-12-10前支付首期房价款为人民币壹拾柒万伍仟肆佰肆拾贰元整，占全部房价款的30%，余额人民币肆拾万元，向银行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件五补充协议的第2条约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金。本合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人有权另行处置该房产。买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿。2015年12月23日，贷款人（中国工商银行股份有限公司大余支行）、借款人（李创）、保证人（赣州浩博置业有限公司）签订《个人购房借款/担保合同》，合同第二十六条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。合同第三十九条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币400000元。合同第四十一条约定：本笔贷款的担保方式为抵押。第四十二条约定：本合同项下贷款期限为18年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2015年12月24日，中国工商银行股份有限公司大余支行向赣州浩博置业有限公司发放贷款400000元。2015年12月15日，李创向赣州浩博置业有限公司支付首付款175442元。另查明：2016年1月至2017年5月，李创一直按借款合同约定向中国工商银行股份有限公司大余支行还款。2017年6月开始，李创没有再向中国工商银行股份有限公司大余支行偿还房屋按揭款。原告作为借款的保证人从2017年6月开始替李创承担还款责任，即2017年6月至2019年1月期间，原告已向中国工商银行股份有限公司大余支行替被告偿还商品房按揭贷款本金37037元及利息29142.33元。2018年6月21日，赣州浩博置业有限公司在赣南日报上刊登商品房买卖合同解除声明。声明到期后，被告李创未主动归还商品房按揭贷款，致使原告诉诸本院，提出前述之请。本院认为：本案中，原告浩博公司与被告李创于2015年12月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的合意，内容不违反法律规定，本院确认其效力。合同签订后，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。因被告未按合同约定偿还中国工商银行股份有限公司大余支行贷款，致使原告承担了保证责任，原告诉请解除商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》解除后，原告应向被告返还其已支付的房屋首付款以及被告向中国工商银行股份有限公司大余支行偿还的按揭贷款本息，案涉房屋大余县东胜豪庭F栋1-802号房屋产权归原告所有。关于原告要求被告按原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定以商品房价款按10%支付违约金的诉请，根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第2条，原告诉请有事实依据，不违反国家法律禁止性和强制性规定，本院予以支持，即被告应向原告赔偿违约金57544.2元。因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，截至2019年1月原告已向中国工商银行股份有限公司大余支行偿还贷款本金37037元及利息29142.33元，案涉房屋大余县东胜豪庭F栋1-802号房屋产权归原告所有，故原告要求自己偿还的商品房按揭贷款本息由被告偿还，无法律依据，本院不予支持。被告李创经本院传票传唤未到庭，依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州浩博置业有限公司与被告李创于2015年12月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、原告赣州浩博置业有限公司自本判决生效之日起七日内返还被告李创支付的首付款175442元及按揭贷款本息31481.45元，位于大余县东胜豪庭F栋1-802号房屋产权归原告赣州浩博置业有限公司所有。三、被告李创自本判决生效之日起七日内向原告赣州浩博置业有限公司赔偿违约金计人民币57544.2元。四、驳回原告赣州浩博置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项相抵后，原告赣州浩博置业有限公司应自本判决生效之日起七日内返还被告李创支付的首付款及已付贷款本息计人民币149379.25元。案件受理费2308元，由赣州浩博置业有限公司负担693元，由李创负担1615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王显华人民陪审员  **修人民陪审员  钟晓梅二〇一九年九月二日书 记 员  熊方祯附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行