江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初940号原告(反诉被告)：陈某，男，1954年4月12日出生，汉族，个体户，住金湖县。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏某粮油食品有限公司，住所地金湖县。法定代表人：宓某，该公司总经理。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴汶泽，江苏柏玉潭律师事务所实习律师。原告(反诉被告)陈某与被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈某及其委托诉讼代理人吴家宝，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司的委托诉讼代理人柏玉潭、吴汶泽到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈某及其委托诉讼代理人吴家宝，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司的委托诉讼代理人柏玉潭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即退还保证金6万元及利息（从2013年9月1日起，至实际还款之日止，按照月利率千分之六计算）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2008年7月1日，原告领取个体营业执照，名称为金湖县黎城镇某休闲中心。2012年11月23日，原告以个体字号的名义与原告签订了一份租赁合同，合同约定，被告将所属的浴室房屋、洗浴设备用品等租赁给原告使用，每年租金9万元，原告同时向被告交纳违约保证金6万元，合同到期后退还。合同签订后，原告按约履行。2012年2月12日，金湖县人民政府发布公告，对原告所租赁的浴室房屋实施征用，致合同到期后未能继续履行。对于原告所交纳的6万元保证金，原告多次索要，被告均以同拆迁补偿一并结算为由而拒付。原告遂向法院提起诉讼。江苏某粮油食品有限公司辩称，原被告之间存在房屋租赁合同关系，被告作为出租方，将房屋出租给原告从事洗浴服务，合同约定租金每年9万元，合同签订后原告向被告缴纳租金，并且支付6万元保证金，但是合同期满后，原告未及时搬离，仍然一直使用被告的房屋，也没有和被告续签租赁合同，也没有向被告缴纳租金，原告拖欠被告的房租远远超过6万元，原告诉求要求返还保证金理由不能成立，被告同意该保证金在拖欠的租金或者房屋使用费中予以扣减。江苏某粮油食品有限公司提出反诉请求：1.要求反诉被告支付租金36万元（2013年9月1日-2017年9月1日计4年，每年9万元）及逾期利息（从反诉之日2019年4月17日起，至实际还款之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2012年11月23日签订《租赁合同书》，合同约定：由反诉被告租赁反诉原告的洗浴中心进行经营，租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，租期1年，租赁到期后，反诉原告如不拆迁，反诉被告可按此合同条款续租，合同一年一签；租金9万元／年，每季度第二个月20日前各缴纳22500元；合同签订后5个工作日内，反诉被告一次性缴纳6万元作为违约保证金，租赁期满后，反诉被告无违约，反诉原告按实退还保证金，如反诉被告不按时缴纳租金，反诉原告从保证金中扣除，保证金不足时，反诉原告有权终止合同履行；反诉被告是否停业不得作为停付租金的理由；双方在履行过程中因合同不能履行的需提前一个月书面通知对方，即可终止合同等。合同到期后，反诉被告未通知反诉原告解除合同且继续占有房屋进行经营活动直至2018年7月止，累计拖欠租金36万元。为维护反诉原告的合法权利，故提起反诉，请求依法支持反诉原告诉讼请求。陈某对江苏某粮油食品有限公司反诉辩称，对于反诉原告要求反诉被告支付36万元租金及利息不予认可，理由是：2012年2月12日金湖县人民政府对双方签订租赁物所在地已实施征收，时间为2012年2月15日至2012年4月30日，且人民政府已发出公告，为此，反诉被告于2012年5月18日向反诉原告递交申请歇业报告一份，说明因政府征收，加之相关周围房屋已经拆除，浴室已经无法经营，反诉原告于2012年5月20日签收，后双方通过协商在原来的合同基础上续订了一年，时间到2013年8月30日。按照合同约定，合同到期后如继续经营，必须重新签订合同，双方在合同到期后并没有继续续签合同，2014年3月份，洗浴中心的房屋因电路老化发生火灾，2014年9月份，反诉被告将属于自己的财物搬离租赁房屋，并通知了反诉原告，事实上从2013年8月31日之后，反诉被告就没有实际经营，而反诉原告也直至到反诉被告起诉之日从未向反诉被告主张房租。反而，反诉被告多次向反诉原告要求返还保证金6万元。因此，反诉原告要求反诉被告向其缴纳36万元租金及逾期利息无事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告（反诉被告）陈某原系金湖县黎城镇某休闲中心经营者，2019年6月13日该休闲中心注销登记。2、陈某从2003年2月开始租赁江苏某粮油食品有限公司所属的浴室，2008年，原告向被告交纳了承包押金6万元，2012年11月23日，双方在签订租赁合同时将6万元承包押金转为违约保证金。3、2012年2月12日，金湖县人民政府对包括原告陈某租赁房屋范围内的金湖县闸东地块旧城区房屋发布征收决定公告，公告明确征收签约期限为2012年2月15日至2012年4月30日。4、2012年5月20日，金湖县某休闲中心向江苏某粮油食品有限公司提交了《某休闲中心因政府拆迁申请歇业的报告》，该报告的内容为：“我单位根据县政府对闸东旧城区改建征收的决定公告，要求在二○一二年四月三十日前完成搬迁任务的实施,洗浴中心在执行任务已经滞后，周边民房相继已经拆除了,随之带来常住人口严重流失,于是经营受到很大影响,目前天天亏本已无法继续营业。因此无奈决定，从即日起歇业，等待拆迁安置补偿的洽谈为盼！”江苏某粮油食品有限公司法定代表人宓某在报告上签署了“收到此报告，双方以当时签订的租赁合同为准。”5、2012年11月23日，江苏某粮油食品有限公司（以下简称甲方）与金湖县黎城镇某休闲中心（以下简称乙方）签订了《租赁合同书》一份。其主要内容为：甲方将所属的浴室（房屋、原有电器、洗浴设备、用品）租赁给乙方使用、管理;租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，租期1年，租赁到期后，甲方如不拆迁，乙方可按此合同条款续租，合同一年一签；租金9万元／年，每季度第二个月20日前各缴纳22500元；合同签订后5个工作日内，乙方一次性缴纳6万元作为违约保证金，租赁期满后，乙方无违约，按实还保证金，如乙方不按时缴纳租金，甲方从保证金中扣除，保证金不足时，甲方有权终止合同履行；乙方是否停业不得作为停付租金的理由；在合同期内，如遇政府拆迁、征用土地或者其他不可抗拒因素，则此合同自行终止，乙方在甲方监督下自行拆除搬走在承包期间自己购置增添的洗浴设备，并不得向甲方提出任何经济补偿费用，不与甲方发生任何经济纠纷，甲方与乙方交接完毕后，甲方方可退还保证金；双方在履行过程中因合同不能履行的需提前一个月书面通知对方，即可终止合同等。6、2014年3月8日，金湖县某休闲中心因电气老化，二楼休闲大厅发生火灾，烧毁了电脑、空调等财物。7、2014年4月2日，江苏某粮油食品有限公司向金湖县某休闲中心发出通知，要求尽快消除3月8日火灾后的不良影响，对某休闲中心进行修缮，恢复原貌。8、2014年11月5日，陈某拆走由其投入的部分设备，并向江苏某粮油食品有限公司发出通知。9、陈某向江苏某粮油食品有限公司交纳房租至2013年8月底。10、起诉前，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司一直未向原告(反诉被告)陈某主张过2013年8月31日以后的租金。11、2017年8月26日，江苏某粮油食品有限公司与金湖县人民政府房屋征收管理办公室达成房屋拆迁补偿协议后，涉案房屋被拆除。12、庭审中，原告(反诉被告)陈某自认浴室实际经营停止时间为2013年年底，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司对此未提出反驳意见，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司收取原告(反诉被告)陈某的保证金6万元是否应当退还；二、原告(反诉被告)陈某是否应当支付被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司租金36万元。对第一个争议焦点，因被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司收取原告(反诉被告)陈某的保证金6万元的事实是存在的，且双方签订的房屋租赁合同已经终止不再履行，故被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司收取原告(反诉被告)陈某的保证金6万元应当予以退还。对第二个争议焦点。首先，原被告于2012年11月23日签订的《租赁合同书》不违反法律法规强制性规定，合同有效。该合同于2013年8月31日到期后，双方未签订书面合同，原告(反诉被告)陈某仍经营浴室至2013年12月31日，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，2013年9月1日至2013年12月31日，原告(反诉被告)陈某应当按照原租赁合同约定的9万元／年租金支付被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司房屋租金，此期限租金为30000元。原告(反诉被告)陈某诉称此期限内的租金已缴纳，未提供证据证明，本院不予采信。其次，2013年12月31日以后租金原告(反诉被告)陈某是否应当承担问题。根据本案的案件事实，原告从2014年1月1日开始租赁的浴室不再经营，其主要原因是涉案房屋在征收范围，非原告(反诉被告)陈某主观原因造成。原告(反诉被告)陈某于2014年11月5日才拆走投入浴室内的相关设备，未及时交付租赁物的主要原因系原被告就拆迁补偿问题产生纠纷和被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司怠于行使权利等，如租金一直算至被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司主张的2017年9月1日，势必造成原被告利益的严重失衡，不符情理。综上，对2013年12月31日以后租金，本院根据本案的实际情况，酌定由原告(反诉被告)陈某支付7500元。故原告(反诉被告)陈某共应向被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司支付租金37500元。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司返还原告(反诉被告)陈某保证金60000元，原告(反诉被告)陈某支付被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司租金37500元，两者相抵后，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)陈某22500元，并从起诉之日（2019年3月21日）起，至本判决书确定的履行义务之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。二、驳回原告（反诉被告）陈某本诉其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司负担；反诉案件受理费3350元，原告(反诉被告)陈某负担349元，被告（反诉原告）江苏某粮油食品有限公司负担3001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××67）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈德良人民陪审员  叶志海人民陪审员  刘海明二〇一九年九月十六日书 记 员  温海瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。法信超链：国家法律3篇案例171篇裁判57423篇期刊45篇×第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。法信超链：地方法规2篇案例251篇裁判134968篇期刊107篇×第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。法信超链：地方法规1篇案例7篇裁判26176篇期刊10篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。