山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初2749号 原告：周纪平，女，汉族，1987年8月27日出生，农民。户籍地沂源县。现住：嘉祥县。 委托诉讼代理人：李养瑞（特别授权），山东祥城律师事务所律师。 原告：胡建学，男，汉族，1985年4月15日出生，农民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：李养瑞（特别授权），山东祥城律师事务所律师。 被告：山东盛隆置业有限公司，住所地：嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室。 法定代表人：姚青波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：汪提（特别授权），山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董鹏（特别授权），男，1988年5月7日出生，汉族，山东盛隆置业有限公司职工，住山东省嘉祥县。 原告周纪平、胡建学与被告山东盛隆置业有限公司（以下简称盛隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周纪平、胡建学的委托诉讼代理人李养瑞、被告盛隆公司的委托诉讼代理人董鹏、汪提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周纪平、胡建学向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告违约金24,454.95元（违约金从合同约定之日2017年6月16日起至2018年3月3日按照万分之一计算，从2018年3月3日至2018年8月29日验收合格按照万分之二计算）。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告在2016年购买被告山东盛隆置业有限公司的商品房，在2016年8月8日与被告签订了《上海花园储藏室/车库认购协议书》，原告缴纳了相应的费用，原告补齐剩余首付款，于2017年1月12日双方签订了《商品房买卖合同》，双方约定了交房期限、房屋面积、违约责任、争议解决方式等内容。原被告双方在2017年签订了《延迟交房协议书》，双方约定：交房期限为2018年3月3日之前，超期被告承担万分之一的补偿费用，此款不折抵违约金。在2017年签订合同后，直到2018年9月末被告才通知原告交房。被告告知原告，因政府的原因导致改造地下车库等原因部分违约金免责，原告要求被告提供相应的书面证明，被告拒不提供，原告通过阳关信访放映了该问题，建设局书面告知原告改造地下车库并不是免责事由，并建议原告起诉。原告为了维护自己的合法利益，诉至贵院，望贵院判如所请。 被告山东盛隆置业有限公司辩称：一、原告主张违约金起算时间、计算基数与合同约定不符，即使计算违约金，也应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按照买受人已交付房价款进行计算。二、答辩人不应支付原告违约金。商品房买卖合同第八条交付期限中明确约定了出卖人可以据实予以延期的各种情形。而在本合同履行过程中，确实存在合同约定的应当予以延期交房的情形。其中，因政府行政行为导致无法施工共计287天、因人防工程造成施工延误90余天、因施工期间遭遇大雨、大雪、大风等恶劣天气，加之冬季持续低温无法施工，造成无法施工共计250天、因设计变更和施工变更，小区临时加装太阳能，导致施工延误23天。根据商品房买卖合同第八条及合同补充协议第六条的约定，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。综上所述，原告诉求没有事实和法律依据，请求人民法院查明案件事实后，依法驳回原告的各项诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交了以下证据： 证据1、收据两份，上海花园房屋认购协议书一份，上海花园储藏室、车库认购协议书一份，证明原被告资金来往情况。 证据2、商品房买卖合同一份，证明原被告之间约定了房屋价款、交房时间以及违约责任。 证据3、迟延交房协议书一份，证明原被告双方约定若被告不能在2018年3月3日之前交钥匙，除商品房买卖合同约定的违约金外，被告自愿按照每日万分之一的标准支付补偿金。 被告质证意见：对证据一中的两份收据的真实性不能确定。对上海花园房屋认购书的真实性无异议。对上海花园储藏室、车库认购协议书的真实性无异议。对证据二商品房买卖合同的真实性无异议，但是该合同第九条约定的违约金计算基数是已交付房价款，而非房屋总价款。另外合同第八条和合同补充协议第六条对被告延期交付房屋不承担违约责任的情形进行了明确约定。对证据三延迟交房协议书的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该协议是双方对交房时间重新达成的协议，双方一致约定，交房时间变更为2018年3月3日，因此原告要求2018年3月3日前的违约金不符合本协议书约定。 被告提交以下证据： 证据1、商品房买卖合同及合同补充协议一份，证明原被告签订商品房买卖合同以及合同对出卖人可以据实予以延期的各种情形的约定。 证据2、政府文件四十四份，证明涉案房屋建设施工期间因政府行政行为导致无法施工共计287天。 证据3、嘉祥县人民防空办公室出具的人防工程规划设计通知书一份，证明嘉祥县人民防空办公室于2017年5月3日向山东盛隆置业有限公司发出人防工程规划设计通知书，要求涉案房屋小区按照人防工程进行规划设计，由此导致施工工期延误共计90余天，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。 证据4、监理日志一宗。证明因政府行为等原因导致交房延期的事实。 原告质证意见：对证据1真实性无异议，但合同第10条明确约定了规划设计变更应经有关部门批准、同意之日起，十日内书面通知买受人。对证据2真实性无异议，合同签订日之前也就是2017年1月12日之前所产生的政府文件，与本案没有关联性，不再发表质证意见。对于合同签订之后所产生的文件，如果没有明确规定必须停工，且规定了停工天数，原告不予认可。即使以上文件真实客观，被告也应当提供施工日志，证明实际停工天数。请求法院依法核实判决。对证据3真实性无异议，但对证明观点有异议，人防工程设计变更系被告的过错行为，与原告无关，也不是免责事由。对证据4的真实性有异议，监理日志中的内容存在常识性错误；有的缺少记录人或专业监理工程师的签名；有的仅有记录人或者专业监理工程师的签名，并没有同时签名，且都是同一人杜昭广，且被告未提供其资质证明，无法核实其身份。即使监理日志是真实的，但原、被告签订合同之前的监理日志不再一一质证，与本案不具有关联性。对于合同签订以后的日志，基本没有载明停工天数的具体原因，原告不予认可。对于春节假期，同意按照法定节假日计算停工天数。 经审查，本院认为，被告对原告提交的证据真实性无异议，原告对被告提交的证据1-3的真实性无异议，对上述证据，本院予以确认。原告对被告提交的证据4真实性有异议，但经本院审查认为，证据4监理日志载明的内容与证据三中的文件要求能够相互印证，对其真实性予以确认。但对于产生于本案合同之前的文件，与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予采信。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于嘉祥县上海花园4号楼1单元501号房屋一套，房价总款为395,711元。合同第八条约定了交付期限。出卖人应当在2017年6月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件“1、该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其他情况详见合同补充协议第六条。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。 合同签订后，原告于2017年1月12日交纳首付款125,711元，余款270,000元于2017年4月1日办理了银行贷款。2016年8月28日，原告与被告签订储藏室/车库认购协议书，原告购买4号楼1-204号储藏室，并于同日交款20,820元。 2017年，原被告签署延迟交房协议书，协议书载明：“由于上海花园开发商（盛隆置业）原因，没能按时与本小区购房业主交房，为补偿广大业主用户特签约此协议。一、上海花园开发商（盛隆置业）必须于2018年3月3日之前，将位于嘉祥县汽车站东200米处的上海花园小区按协议约定时间内交钥匙（必须具备非临时水、电、电梯、通路且路面硬化），如若延期交钥匙，按已交纳总金额的万分之一/天计算赔偿（商品房买卖合同与本协议书同时有效）。赔偿金额每月月底支付到业主手中。”2018年8月29日，原告领取了房屋钥匙。原告要求被告承担延期交房的违约责任，双方产生争议，原告诉来本院。 本院认为，本案的争议焦点有两个：一是被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由,被告应否承担逾期交房的违约责任。二是原被告约定的2018年3月3日以后延迟交房的赔偿金应否支持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方所签商品房买卖合同及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定的付款方式交付了房款，被告亦应当按照合同约定的交房期限交付房屋。被告辩称在合同履行过程中，存在逾期交房的约定事由，应予以免责。经本院审查，被告提交的政府部门相关文件中，发布于本案合同签订之前的文件，与本案不具有关联性，本院不予评判。对于本案合同订立后发布的相关通知、文件等材料，本院分析认定如下： 被告提交的人防工程规划设计造成施工延期的问题，该通知书于2017年5月3日做出，该规划设计变更虽然对施工工期确有影响，但被告没有提交因该项规划变更导致工期延长的具体天数，证明力不足，本院不予认定。对于被告提交的在涉案商品房买卖合同订立之后发布的关于启动环境空气污染应急预案的相关通知，虽然有的通知只有开始停工的时间，没有载明解除环境预警的日期，但嘉祥县住房和城乡规划建设局发布的《嘉祥县建筑工地重污染天气应急预案》中，将重污染天气预警分为4个级别，由轻到重依次为蓝色预警、黄色预警、橙色预警、红色预警。黄色预警是指：预测ＡＱＩ日均值>200将持续2天及以上，且未达到高级别预警条件。橙色预警是指：预测ＡＱＩ日均值>200将持续3天及以上，且预测ＡＱＩ日均值>300，且未达到高级别预警条件。红色预警是指：预测ＡＱＩ日均值>200将持续4天及以上，且预测ＡＱＩ日均值>300将持续2天及以上，或预测ＡＱＩ日均值达到500。同时根据预警级别规定了不同的应急措施。黄色预警时，加强施工工地扬尘管理，督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方作业；橙色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业；红色预警时，停止所有建筑、道路的施工作业。根据上述预警级别及采取的相应应急措施，对于没有载明解除预警时间的通知，本院酌情按照预警分级中载明的最少天数计算，即黄色预警按照2天计算，橙色预警按照3天计算，红色预警按照4天计算。对于明确载明预警开始和解除时间的通知，据实计算。结合被告提交的相关通知材料，本院审查认定如下：2017年1月13日至2018年3月21日共发布黄色预警6次、橙色预警9次，合计停工时间为58天。另外，被告提交的嘉祥县住房和城乡规划建设局《关于在建房屋建筑及市政工程项目2017-2018冬季“封土行动”期间停止土石方作业的通知》要求，2017年11月15日-2018年3月15日期间为封土行动期间。该期间基本停止各类建设工程土石方作业。根据被告提交的监理日志记载，被告接到该通知后并未申请施工，而是按照通知要求停工。故该期间内除与上述预警重合的44天以外，尚有77天应当计入停工时间。综上，总计停工时间为135天。依照约定属于延期交房的合法事由。被告据此可以免除延期交房135天的违约责任。被告应当于2017年6月16日之前交付房屋，而实际于2018年8月29日向原告交付房屋，超出合同约定339天，扣减符合约定条件的135天后，被告对延期交房204天没有证据证明具备免责事由，依照合同约定，约定承担逾期交房的违约责任。按照已交房款416,531元（含2016年8月28日交储藏室款20,820元）的日万分之一计算，交纳储藏室款之前逾期74天。违约金应为395711元×0.0001×74天+416531元×0.0001×（204-74）天＝8,343.16元。 对于第二个焦点问题，原被告在履行商品房买卖合同过程中，鉴于被告因故未能按照合同约定的期限交付房屋，被告与包括原告在内的部分业主签订了延迟交房协议书，被告在该协议书承诺，如果不能在2018年3月3日之前交付房屋，按照已交房款总金额的万分之一计算赔偿，同时注明原商品房买卖合同与本协议同时有效。该协议并未代替或变更原商品房买卖合同对延迟交房的处理意见，因此，被告应当按照该协议约定履行支付赔偿金的义务。按照该约定，2018年3月3日至2018年8月29日的179天时间，应当按照原告已交房款的日万分之一计算赔偿金，即416531元×0.0001×179天＝7,455.91元。 综上所述,被告应当给付原告逾期交房违约金8,343.16元、赔偿金7,455.91元，合计15,799.07元。被告认为原被告约定的违约金过高，要求按照不超过损失的30%的标准予以减少，并认为应当按照同地段、同类房屋、同时期的租金标准进行计算。但被告没有向法庭提交该标准，本院无法判定违约金是否超过实际损失过高，故对被告的该辩解理由不予采纳。经调解未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告山东盛隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周纪平、胡建学逾期交房违约金8,343.16元、赔偿金7,455.91元，合计15,799.07元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，由被告山东盛隆置业有限公司负担135元，由原告周纪平、胡建学负担71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李修京 二〇一九年九月三十日 书记员  郭淑静