浙江省义乌市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0782执异132号案外人胡来军，女，1970年1月6日出生，汉族，住淳安县，现住兰溪市。案外人祝萃，男，1969年1月29日出生，汉族，住兰溪市，现住兰溪市。申请执行人兴业银行股份有限公司义乌分行，住所地：浙江省义乌市国际商贸城金融商务区国信证券大厦。负责人鲍小龙，行长。委托代理人吴俊霞，浙江森泽律师事务所律师。委托代理人季赛男，浙江森泽律师事务所实习律师。被执行人浙江庆春线业有限公司，住所地：义乌市荷叶塘。送达地址：义乌市荷叶塘工业区聚宝路31号。法定代表人陈小春。被执行人金华市雪婷饰品有限公司，住所地：浙江金东经济开发区广博街西巷1号。法定代表人方勇。被执行人陈小春，男，1963年7月9日出生，汉族，住义乌市。被执行人何永仙，女，1964年11月1日出生，汉族，住兰溪市。送达地址：义乌市北苑街道建设二村102幢2号。被执行人方勇，男，1973年8月27日出生，汉族，住义乌市。被执行人陈海芳，女，1978年2月1日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市新科花园B区8幢4-1902室。在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司义乌分行（以下简称兴业银行义乌分行）与被执行人浙江庆春线业有限公司、金华市雪婷饰品有限公司、陈小春、何永仙、方勇、陈海芳金融借款合同纠纷一案过程中，案外人胡来军、祝萃对执行兰溪市兰江街道李渔路3号营业房的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡来军、祝萃称，两案外人系夫妻关系。2015年11月21日，赵立均与被执行人何永仙签订《房屋租赁合同》，约定何永仙将坐落于兰溪市××街道××号营业房出租给赵立均、祝萃经营“乡下侬”茶餐厅。租期为5年，自2015年11月21日起至2020年11月20日止，租金每年12万。后来降至每年10万。被执行人何永仙、陈小春是夫妻关系。赵立均与祝萃于2015年11月21日签订《合伙协议》，合伙经营通过转让获得的兰溪市李渔路3号乡下侬茶餐厅。乡下侬茶餐厅当时是未注册的商号，自2016年11月23日由胡来军注册为个体工商户，名称为兰溪市午后茶餐厅，店名为香啡阁茶餐厅，经营场所为兰溪市××街道××号。2015年11月21日合同成立生效后，赵立均按约向何永仙交付租金及水电费押金。自2016年起，一直由胡来军向何永仙交付租金，并且交付水电费。2018年，应何永仙要求，胡来军将房租费10万元转账给方金菊。由于胡来军从赵立均、祝萃处接手乡下侬茶餐厅，并注册为兰溪市午后茶餐厅，同时一直承租使用该营业房，何永仙、陈小春并未对胡来军的承租行为表示异议，且按时接受胡来军转账支付的房租费。可以确认，胡来军对兰溪市××街道××号房享有合法有效的租赁使用权。胡来军对该房的租赁使用权应该先于兴业银行义乌分行对该房的抵押权而存在。因案外人对涉案房地产存在租赁使用权，应享有对该房的优先购买权。现请求依法确认案外人对兰溪市××街道××号房地产享有至2020年11月20日止的租赁权。被执行人陈小春、何永仙称，我们是与以前的人签的合同，签订时不知道赵立均与祝萃合伙，后来他们说是合伙，但具体不清楚。与两案外人见过面，但没有跟他们签订合同，我们认为案外人是赵立均的员工或者老婆。合同里约定不能转租转让，案外人提供的合同里这句话划掉了，我们不认可，如果他们内部乱转租赁合同就无效了。本院查明，2018年12月13日，本院受理了原告兴业银行义乌分行与被告浙江庆春线业有限公司、金华市雪婷饰品有限公司、陈小春、何永仙、方勇、陈海芳金融借款合同纠纷一案。2019年1月15日，本院作出（2018）浙0782民初24438号民事裁定，查封陈小春所有坐落于兰溪市××街道××号营业房的房地产[房产证号：兰房权证兰江字第××号；土地证号：兰国用（2003）字第101-87号]等财产。在案件审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告浙江庆春线业有限公司于2019年5月11日前给付原告兴业银行义乌分行借款本金人民币5000万元及利息、罚息、复利（从2018年11月21日起按合同约定计算至实际履行完毕之日止）。二、被告浙江庆春线业有限公司于2019年5月11日前给付原告兴业银行义乌分行律师代理费人民币10万元。三、被告金华市雪婷饰品有限公司、方勇、陈海芳对上述第一、二项债务分别在最高本金限额1300万元及相应的利息、罚息、复利、代理费用、诉讼费用范围内承担连带清偿责任。四、被告陈小春、何永仙对上述第一、二项债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。五、原告兴业银行义乌分行对被告陈小春、何永仙所有的坐落于义乌市北苑街道建设二村102幢2号【房权证号：义乌房权证北苑字第c00134674、c00134675号；土地证号：义乌国用（2013）第004-00026号；最高债权数额：551万元】的房地产折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。六、原告兴业银行义乌分行对被告浙江庆春线业有限公司所有的坐落于义乌市××、义乌市荷叶塘【房权证号：义乌房权证稠城字第c00063431号，土地证号：义乌国用（2010）第001-54246号，最高债权数额：2158万元；义乌房权证稠城字第c00039931号，土地证号：义乌国用（2007）第23-4754号，最高债权数额：2213万元】的房地产折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。七、原告兴业银行义乌分行对被告陈小春所有的坐落于兰溪市永昌镇××、兰溪市××街道××号【房权证号：兰房权证永字第××号，土地证号：兰国用（2000）第105-4657号，最高债权数额：165万元；兰房权证兰江字第××号，土地证号：兰国用（2003）第101-87号，最高债权数额：365万元】的房地产折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权案件受理费146495元，诉讼保全费5000元，均由被告浙江庆春线业有限公司负担。2019年5月8日，本院作出（2018）浙0782民初24438号民事调解书，对上述协议予以确认。调解书生效后各被告未履行，原告于2019年5月13日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）浙0782执5275号执行裁定，查封被执行人陈小春所有的坐落于兰溪市××街道××号营业房的房地产[房产证号：兰房权证兰江字第××号；土地证号：兰国用（2003）字第101－87号]等财产。2019年5月28日，本院作出（2019）浙0782执5275号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2019年7月3日，本院作出（2019）浙0782执5275号公告，责令被执行人陈小春及相关人员于2019年7月28日前将该处房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。另查明，兰溪市××街道××号营业房最后一次办理抵押登记的时间为2017年4月11日。再查明，案外人胡来军办理营业执照时提供给工商部门的《租房合同》，其出租方为陈小春，承租方为胡来军，《租房合同》上所有字均是案外人祝萃写的。案外人胡来军、祝萃提供《房屋租赁合同》复印件一份，该份材料显示，2015年11月21日，案外人赵立均（乙方）与被执行人何永仙（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于兰溪市李渔路3号5间房屋出租给乙方。租期为5年，自2015年11月21日起至2020年11月20日止。每年租金为人民币壹拾贰万元整（￥120000），水电费押金为5000元。乙方每年向甲方支付租金，一次性付清，并必须提前一个月给甲方等内容。租赁合同第三条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、……该条中“乙方擅自将房屋转租、转让或转借的”被划掉。案外人胡来军、祝萃同时提供合伙协议、散伙协议各一份，证明涉案房产原来是和赵立均合伙租赁的，后赵立均退出，案外人继续经营的事实；提供结婚证复印件一份，证明两案外人系夫妻关系的事实；提供中国农业银行个人账户明细三份，证明案外人支付房租的事实；提供新奥燃气有限公司购气收据两份、营业执照复印件一份，证明案外人从租赁后一直在涉案房产处经营的事实；提供历月电费明细二份（无公章），银行卡复印件一份，支付宝账单、转账凭证打印件共十九份，借记卡账户历史明细清单一份，证明案外人近两年通过支付宝交水电费的事实。本院认为，案外人胡来军、祝萃提供的《房屋租赁合同》系被执行人何永仙与赵立均签订，两案外人并非合同的当事人，被执行人陈小春、何永仙也不认可涉案房产租赁给两案外人。案外人胡来军、祝萃虽提供了经营场所为兰溪市××街道××号的营业执照，但两案外人表示办理营业执照时提供给工商部门的租赁合同上的所有字迹均是由祝萃写的，并非被执行人陈小春与案外人胡来军签订。故两案外人要求依据被执行人何永仙与赵立均签订的《房屋租赁合同》保护租赁权的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回胡来军、祝萃的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。（本页无正文）审 判 长  刘苏英审 判 员  邹欣荣人民陪审员  陈明亮二〇一九年九月六日书 记 员  王 蓓