济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2032号 原告：济南华联超市有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈锡忠，董事长。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 被告：明波，男，1987年1月17日出生，汉族，住济南市。 原告济南华联超市有限公司（以下简称华联超市）与被告明波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭审理了本案，原告华联超市的委托诉讼代理人司玲玲、被告明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联超市向本院提出诉讼请求：1.租金95087.74元（自2018年3月26日起至2018年9月25日止）；2.物业管理费4016元（自2018年5月26日起至2018年9月25日止）；3.滞纳金185273元（自2018年3月21日起至2018年9月25日止）；4.违约金53226元；5.律师费待实际产生后予以明确。事实与理由：2017年9月9日，华联超市与明波签订合同，约定将华联超市华强店超市内的141.45平方米场地出租给明波，明波用来经营儿童综合城，租赁期限为2017年10月15日至2020年8月25日，另对月租金进行了详细的约定，并明确约定了缴纳租金的时间。自2018年3月开始，明波拒绝缴纳租金，直至明波擅自撤场（2018年9月25日），明波也未将剩余的租金交给华联超市。根据合同约定，若明波中途退场，在退场手续办理完毕之后，需支付给华联超市不少于三个月的租金作为违约金。华联超市多次催促明波支付租金及拖欠的相应费用，明波均不予理会。无奈，为维护自身合法权益，华联超市特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 明波辩称，华联超市主张的违约金和滞纳金过高。关于租金，我有三个月被迫关门无法营业，但是华联超市仅给我减免了十五天的租金，我认为不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华联超市（甲方）与明波（乙方）于2017年9月9日签订《合同》一份，该合同载明“……1.1甲方同意将位于济南华联超市有限公司123华强店济南市历下区山大路157号华强广场一楼部分区域（位置），使用面积141.45（含公摊）平方米（位置、面积详如附图），由乙方经营使用。……3.1.1场地经营费用……每月末的20日前交纳下月场地费用，每拖延壹天，按场地经营费用1%加收滞纳金。……3.3乙方应在本合同签订后5个工作日内甲方交纳履约保证金20000元，待合同期满六个月后，无质量投诉及其它违约事项，即无息返还乙方。如果乙方在经营期间出现欠缴甲方费用后时，甲方有权起用履约保证金抵付甲方费用，乙方同意及时对约定履约金额足额及时缴纳。……11.4若乙方中途退场，在退货手续办完之后，需支付不低于三个月租金或三个月毛利额/租金给甲方作为违约金，由甲方从货款中扣除，货款不够扣除时，现款交纳；……” 上述《合同》签订后，华联超市将涉案场地交付明波租赁使用，明波已交纳租金至2018年3月25日。 另查明，明波于2018年9月25日退场。 本院认为，华联超市作为出租人与承租人明波签订租赁合同，约定相应的权利、义务是对自身权利的处置行为，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，华联超市主张租金95087.74元（自2018年3月26日起至2018年9月25日止），上述数额已扣减明波未经营的11天租金，明波辩称对租金数额无异议，但应扣减三个月不营业的租金。经审查，明波辩称因消防问题其被迫关门无法营业3个月，但未提交证据加以证实，依照相关法律规定，应承担不利后果。华联超市自认存在消防部门查封门店11天的事实，并在主张租金时予以扣减系对自身权利的处置行为，本院予以准许。另结合明波交纳租金至2018年3月25日及2018年9月25日退场的事实，华联超市主张租金95087.74元合法有据，本院予以支持，扣减明波已垫付的20000元保证金，明波还应支付75087.74元。 华联超市主张物业管理费4016元（自2018年5月26日起至2018年9月25日止），明波无异议。经审查，华联超市提交的济南华联超市合同审批表中明确约定“物业费按6%按月征收米效每年增5%第三年米效4.09物业费5%”，则华联超市主张物业费有事实依据，明波对此也无异议，故华联超市主张物业管理费4016元合法有据，本院予以支持，明波应予支付。 华联超市主张滞纳金185273元（自2018年3月21日起至2018年9月25日止），按照合同约定的每拖延1天按照总租金乘以1%乘以天数计算，明波辩称对滞纳金计算天数无异议，但滞纳金计算标准过高，申请法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，华联超市主张按照其与明波签订的租赁合同中约定的每拖延1天按场地经营费用1%加收滞纳金，结合本案案情，明波是因经营不善而退场，华联超市的主要损失为租金收益，其在主张违约金的同时再按照上述约定计算滞纳金则属于过分高于造成的损失的情形，依照上述法律规定，明波申请调整合法有据，本院酌情支持按照中国人民银行同期同类人民贷款利率计算得出1367.88元，明波应予支付。 华联超市主张违约金53226元，陈述按照合同约定主张三个月的租金（17742元×3个月），明波对违约金计算标准无异议，但辩称其退店后未造成空房期，华联超市将其承租的区域改成了麻辣烫食品，其不存在违约，华联超市对此不予认可。经审查，华联超市与明波在租赁合同中明确约定了中途退场需支付不低于三个月的租金，且明波于2018年9月25日退场，当时的月租金为17742元。另外，华联超市在明波退场后的经营情况与明波无关，明波对华联超市后期出租的具体事实也无证据加以证实。综上，华联超市主张违约金53226元合法有据，本院予以支持，明波应予支付。 华联超市主张律师费，陈述待实际发生后予以明确，明波对此无异议。经审查，华联超市未提交证据证实其实际支出律师费，故华联超市的该项诉求依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六 条规定，判决如下： 一、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付租金75087.74元； 二、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付物业管理费4016元； 三、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付滞纳金1367.88元； 四、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付违约金53226元； 五、驳回原告济南华联超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6364元，原告济南华联超市有限公司负担3844元，被告明波负担2520元。诉中财产保全费2120元，由被告明波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  周继成 人民陪审员  姜丽丽 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦