安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0181民初4556号原告:巢湖市旗鼓资产管理有限公司，住所地安徽省巢湖市白鹤路一幢四层办公楼，统一社会信用代码91340181MA2MYQ1F6T（1-1）。法定代表人：程荣宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德艾，安徽双唯律师事务所律师。被告:巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司，住所地安徽省巢湖市亚夫街道程山口开发区，统一社会信用代码91340181795062917F。法定代表人：王翔，该公司执行董事长。原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司与被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司委托诉讼代理人王德艾，被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司法定代表人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房产买卖合同；2、被告返还原告支付的100万元购房预付款，并支付违约金暂定为20万元（违约金计算至房款和违约金付清之日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原、被告签订房产买卖合同，约定被告自愿将坐落在安徽省巢湖市亚父街道旗鼓村委会砖混结构二层办公楼（房屋总计38间，其中门面10间），建筑面积1200平方米，砖木办公房80平方米，砖木厂房350平方米，钢屋面厂房2470平方米。配套设施80KVA变压器及配套设施、房地产卖给原告，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时转让给原告，土地总占地5.38亩，其中国有土地证载面积4,28亩（附土地证复印件及房屋平面图）；双方议定上述房地产土地使用权及附属建筑物总价款为人民币410万元；被告保证该房产合法、权属清楚、无抵押、无产权纠纷，有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金）。双方约定协议签订后，原告于5个工作日内将预付款100万元付给被告，被告在收到预付款后30个工作日内，将土地使用证过户给原告，后将协议全款发票开出交与原告；原告在收到发票后10个工作日内一次性将剩余款项人民币310万元一次性付给被告；协议签订后被告应将该房产交付原告，并积极配合原告办理有关房产过户手续；双方还约定，一方反悔或违反本合同条款，应向对方支付人民币100万元，并承担相应经济损失；被告如不能按规定时间办理过户及交付房产，按日支付400元逾期罚金。合同签订后，原告于2018年6月11日将100万房款转入被告银行账户，被告于同日出具了100万元的数据（被告法定代表人王翔签字）。由于被告至今未交付房屋，未办理房屋过户手续，已构成违约，故原告诉至法院。被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司辩称，1、签订合同前原、被告共同去行政中心窗口询问工作人员是否可以过户，工作人员说有土地使用权证可以办理过户，然后原、被告签订了合同付了定金。签订合同一周后去了不动产交易中心办理过户，但因为被告只有土地使用权证，没有房产证，过户需要房屋产权证书，被告系招商引资公司，规划时即没有房屋产权证，合同现无法交易；2、当时被告资金出现缺口，将原告给的1000000元已经支付给其他债权人；3、因为1000000元无法归还，将案涉厂房中600平方米的厂房房租36000元（年租金）给原告，至今给了一年的房租；4、本案不存在违约，因为当时是原、被告共同去行政服务中心询问的，被告也没有想到后来不能办理过户。本院经审理查明的事实如下：2018年6月1日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定被告自愿将坐落在安徽省巢湖市亚父街道旗鼓村委会砖混结构二层办公楼（房屋总计38间，其中门面10间），建筑面积1200平方米，砖木办公房80平方米，砖木厂房350平方米，钢屋面厂房2470平方米。配套设施80KVA变压器及配套设施、房地产卖给原告，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时转让给原告，土地总占地5.38亩，其中国有土地证载面积4.28亩（附土地证复印件及房屋平面图）。双方议定上述房产、土地使用权及附属建筑物总价款为4100000元。被告保证该房产合法、权属清楚、无抵押、无产权纠纷，有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金）。房产交易所产生的有关税费、契税由原告承担，其他交易中所产生的税费及其他费用由被告承担。付款方式为：协议签订后原告于5个工作日内将预付款1000000元付给被告，被告在收到预付款后30个工作日内，将土地使用证过户给原告，后将协议全款发票开出交与原告；原告在收到发票后10个工作日内一次性将剩佘款项3100000元付给被告，以上款项均转入被告法定代表人王翔的个人账户（62×××12）。协议签订后被告应将该房产交付原告，并积极配合原告办理有关房产过户手续。合同签订原告全款付清后，被告出售的所有办公用房及附属用房产权归原告所有。一方反悔或违反本合同条款，应向对方支付人民币100万元，并承担相应经济损失。被告如不能按规定时间办理过户及交付房产，按日支付400元逾期罚金。转让后，被告不得以任何理由干涉和阻扰原告对房屋的租赁、改造和装修，余款到账前被告负责将原租赁户的租赁协议变更到原告名下，原被告所有租赁协议同时作废，否则原告有权向被告主张租房款及违约金。合同签订后，原告于2018年6月11日将购买巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司厂房预付款1000000元付给被告。2019年4月11日，原告公司职工周世水出具收条，载明收到郑勇房租费36000元。现案涉房屋仍由被告使用。本案争议焦点为：被告方是否存在违约行为？原告认为，被告未按时交付房产并办理过户手续，存在违约；被告认为，双方在行政服务中心已询问工作人员可以办理过户手续，后因在不动产交易中心不能办理过户才导致现在合同不能履行，其自身不存在违约行为。本院认为，原、被告双方签订合同后，原告已按合同要求履行自身义务，被告在收到预付款后即前往不动产交易中心，了解因无房产证导致案涉合同履行不能的情况后，被告应积极与原告商讨后续履行情况，但至今已有一年时间，双方既未商讨如何履行合同，被告亦没有将预付款归还原告，房屋也没有交付。双方合同中已约定，在原告支付余款前被告应将租赁协议变更到原告名下，否则原告有权主张租房款和违约金，现被告辩称将部分厂房转租给原告，但根据庭审情况，被告虽然和原告签订了转租协议，却并没有告知承租人，亦没有将租赁协议变更到原告名下，该部分厂房仍属于被告实际掌控，综上，原告已完成相应的合同义务，被告领取预付款1000000元后既未完成过户手续，没有交付房屋，亦没有将租赁协议变更到原告名下，故被告存在违约行为。本院认为，原、被告双方签订《房产买卖合同》，双方形成房屋买卖合同法律关系，现因被告无房屋产权证书导致房产无法过户，合同目的无法实现，原告提出解除《房产买卖合同》，符合法律规定，故本院认定双方2018年6月1日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日解除。因被告违约且合同履行不能，现原告主张返还预付款1000000元，本院予以支持；根据双方合同约定，被告不能按规定时间办理过户及交付房产，按日付400元逾期利息，即月利率1.2%，现原告主张按该条款由被告承担逾期利息，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告在收到预付款后30个工作日，即2018年7月23日应将土地使用证过户给原告，现被告在规定时间内未办理过户和交付房产，故逾期利息应自2018年7月24日开始计算。原告公司员工出具收条表示收到房租款36000元，应属职务行为，原告当庭表示愿意在逾期利息中抵扣36000元，不违反法律规定，本院予以支持，故截止到原告公司职工出具收条之日，即2019年4月11日，被告应付未付利息为66800[1000000×1.2%×（8+17/30）-36000]元，后期利息顺延计算至款清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司与被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司2018年6月1日签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司于本判决生效之日起五日内归还原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司1000000元及逾期利息（截止到2019年4月11日逾期利息为66800元，后期利息按月利率1.2%自2019年4月12日开始计算至款清之日止）；三、驳回原告巢湖市旗鼓资产管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费15600元，本院减半收取7800元，由被告巢湖市居巢区新诚废旧金属回收有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 花 洁二〇一九年九月六日书记员 时含琪附：本判决所依据法律原文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。