江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初1698号 原告：贾广英，女，1941年10月29日生，汉族，徐州蔬菜公司退休，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人:全卫东（贾广英之子）,男,1968年11月18日生,汉族,无业,住徐州市鼓楼区。 被告：沈德安，男，1963年1月6日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：付东艳，江苏茂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟昂，江苏茂通律师事务所实习律师。 第三人：徐州市泉山区房产服务中心，住所地徐州市建国西路61号。 法定代表人：顾克秀，该中心主任。 委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晴，女，1975年12月18日生，汉族，该中心法规科长，住徐州市徐州经济开发区。 原告贾广英与被告沈德安排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并根据案情需要追加徐州市泉山区房产服务中心为本案第三人参加诉讼，依法公开开庭进行了审理。原告贾广英及其委托诉讼代理人全卫东，被告沈德安及其委托诉讼代理人付东艳、孟昂，第三人徐州市泉山区房产服务中心的委托诉讼代理人屈庆功、李晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾广英向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告迁出xxx室；2、由被告返还原告xxx室租约；3、被告承担诉讼费。事实和理由：xxx室是徐州市蔬菜公司分给原告的直管公房。多年前，原告将该房借给儿子全向东使用。2018年下半年，原告才知道全向东将涉案房屋租给了被告使用。后经原告要求被告迁出涉案房屋被告不迁出，原告故诉至法院。 被告沈德安辩称，1、原告诉讼案由系排除妨害纠纷，诉讼时效应当自原告知道或应当知道之日起三年内行使。但原告致迟自2004年起就知道房屋卖给了被告，至今已近十五年时间，原告现提起诉讼已超过诉讼时效；2、被告有理由证明原告授权儿子全向东出售处置涉案房屋，原告应当继续履行协议，配合被告办理过户手续。原告诉称涉案房屋系借给儿子全向东使用，而实际上全向东在别处有住房，原告完全没有必要再借房给儿子使用。被告已在涉案房屋居住20多年，原告不可能不知道此情况。原告借给全向东房屋的同时将房产证也一并借给儿子，这明显超出借房使用目的，其真正的目的是授权儿子处置房屋。被告在2002年购买涉案房屋之前即租赁涉案房屋，租金也一直由全向东收取，买房事宜也由全向东办理。基于原告与全向东的母子关系、以及全向东持有涉案房产证的事实，被告完全有理由相信全向东的行为经过原告授权。自2002年被告购买涉案房屋后每月均是由被告向徐州市房管局缴纳使用费，原告自己根本未支付过一次使用费，原告不可能对自己是否需要缴纳使用费或是否缴纳使用费不知情。在2004年被告要购买涉案房屋时，原、被告及全向东、全卫东四人均到达房管局大厅，原告母子三人商量后对过户行为反悔，全向东告知被告其母亲不想卖了，承诺被告继续居住使用，故被告一直使用至今。但随着房价上涨，原告贾广英两次预通过挂失房产证的行为，想要重新办理房产证，但因2002年以来一直由被告缴纳房产使用费原告目的未能达成。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人徐州市泉山区房产服务中心陈述，对原告诉称的涉案房屋租借事实及被告辩称涉案房屋买卖使用权之事第三人并不知情，关于涉案房屋的档案中也并没有相关更名过户的资料，对原被告之间主张的合同效力由法院依法认定。 本院经审理认定事实如下：xxx室租约出租单位为云龙区房地产管理处，现为第三人徐州市泉山区房产服务中心直管公有住房。该租约承租人为贾广英，于1992年7月1日取得公租房租约，该租约规定：“该房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让、转借，否则，出租单位有权收回并按有关规定处理”。后由贾广英交给其子全向东居住使用，贾广英另行居住他处。 全向东使用涉案房产期间，将涉案房产租赁给被告使用并收取租金。2002年10月25日，全向东收取被告19000元将涉案公有住房租约转让给被告，并由全向东将涉案房产租约原件交于被告。自此后被告不再另行向全向东支付租金，由被告按月以“贾广英”名义向徐州市房产管理局交纳租金，并居住使用涉案房产至今。 2019年3月12日，原告以诉称理由诉至法院，被告以辩称理由予以答辩。 庭审中，被告口头申请对原告及其子全卫东的陈述进行测谎，以证明2004年原告及其子与被告一起去过房管局办理过户。原告及全卫东不同意测谎，并陈述原告2018年11月左右才知道此事，此前未与被告去过房管局办理过户；之前因原告搬了几次家租约找不到以为丢失，曾去房管局申请挂失；全向东买卖未经过原告同意，该买卖不成立。 2019年4月30日，原告之子全向东到庭陈述：“涉案房产是1995年前后租给被告的，在租给被告前是我住的，租给被告母亲不知道。从涉案房产搬出去时给母亲贾广英说了，但将房产租出去未给母亲说，母亲基本是不管不问状态，因房子交给我住了，我就将房子租出去了。这些年收的租金自己用了，不交给母亲。涉案房产租约是母亲交给我的，给我的时候也没有什么交代。2002年被告给我19000元买了这个证，从这往后就不再另收他租金了，这个事没有给我母亲说。2018年被告到我家说xxx的房子过户的事，我说这个房子过不了，因租约是母亲的，被告要求见母亲，然后我给母亲说，母亲不同意。2018年前我从没有带着母亲和被告一起到房管局去过。” 第三人徐州市泉山区房产服务中心庭审中陈述，2012年贾广英曾到房管处来一次，是想补证，到徐州日报办理登报挂失后，就没来办理后面的手续。2018年贾广英又来想办理补证手续，需要进行登报，后来登报后，2018年沈某带着租约到房管处来找过，沈某自己说房子他买了房本，工作人员看房本后给贾广英说不能再办补证手续了，因为证没丢。第三人的房管人员知道涉案房屋是沈某居住，租金也是沈某交纳，但原被告之间是怎么说怎么谈的，房管员也不知道。 本院认为，首先，原告之子全向东向被告转让涉案房屋租约虽系双方真实意思表示,但全向东到庭已明确表示其既未告知其母亲，也未经过其母亲同意。因而被告既不能证明全向东有处分权与代理权，也不能证明原告授权全向东处置房屋或原告于事后追认了全向东转让租约的行为。故，全向东转让租约的行为对原告不发生效力。被告应当向原告返还租约与房屋。 其次，被告主张2004年被告要购买涉案房屋时，原、被告及全向东、全卫东四人均到达房管局大厅。但庭审中对该事实原告与全向东、全卫东均予以否认，原告亦未能提供相应证据证明。虽原告曾于2012年至房管部门申请过补证，但最终并未办理后续事宜。第三人庭审亦陈述，房管员在收取该使用费时并不知道租约买卖事宜。故，被告不能证明上述时间原告知道或应当知道房屋租约被全向东处置。 再次，被告明知租约上所登记的承租人为贾广英，在转让涉案房产租约时被告即应核实全向东向其转让租约的行为是否经过原告授权和同意，并征得原告本人的同意。同时，被告还应至房产管理部门办理《租约》更名过户手续。但被告并未完成上述手续，因此不能确认被告尽到了自己的谨慎义务，为善意第三人。 最后，因本案涉案房屋属于徐州市直管公有住房,该类房屋系政府为生活困难的群众改善生活条件提供的福利住房,不能擅自转让。且涉案《租约》中也明确约定该房屋只限承租人自用，不得擅自转租、转让。现全向东与被告在未经第三人许可情况下,擅自转让涉案房屋租约,违反法律规定及合同约定,属无效行为。合同无效,因合同取得的财产,应当予以返还。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告沈德安应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贾广英返还xxx室房屋租约； 二、被告沈德安应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并搬离xxx室房屋,将该房屋返还给原告贾广英。 案件受理费80元，由被告沈德安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  车 勤 人民陪审员  杨晓菊 人民陪审员  方 辉 二〇一九年九月九日 书 记 员  梁 振