海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初47号原告：方文艳，住浙江省临安市。原告：章建平，住浙江省杭州市下城区。原告：方章乐，住浙江省杭州市下城区。三原告共同委托诉讼代理人：聂友峰。三原告共同委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告方文艳、章建平、方章乐（以下简称方文艳等3人）与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方文艳等3人的共同委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方文艳等3人共同向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司共同向方文艳等3人支付逾期办证违约金250,000元（25,000,000元×1%）；2.中信公司与新佳公司为方文艳等3人购买的涉案房屋办理预售登记备案；3.中信公司与新佳公司立即将已经开具的上述房屋的发票交付给方文艳等3人；4.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年2月7日，方文艳等3人与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定方文艳等3人购买中信公司、新佳公司开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第2幢6单元2002房。方文艳等3人已按合同约定付清了全部购房款25,000,000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同约定，中信公司、新佳公司应当在2015年12月26日前为方文艳等3人办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司、新佳公司仍未为方文艳等3人办理完毕。方文艳等3人认为，中信公司、新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向方文艳等3人支付逾期办证违约金250,000元。《商品房买卖合同》第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效起30日内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”涉案合同已于2013年2月7日生效，但中信公司、新佳公司至今未依约履行该项合同义务。因此中信公司、新佳公司应立即为方文艳等3人所购房屋办理登记备案。另，中信公司、新佳公司收取方文艳等3人支付的房款后已开具了发票，但至今不愿意将发票交付方文艳等3人。开具购房发票是开发商的法定义务，属于商品房买卖合同的默示条款，中信公司、新佳公司应当将发票交付方文艳等3人。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与方文艳等3人没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，方文艳等3人不是该合作协议的一方，方文艳等3人要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。二、方文艳等3人要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.方文艳等3人与中信公司签订的商品房买卖合同已经解除，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.方文艳等3人至今没有在与新佳公司网签的买卖合同上签字，其向新佳公司主张逾期办证违约金也没有合同依据和法律依据。3.包括方文艳等3人在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。方文艳等3人于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，方文艳等3人正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，方文艳等3人不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。三、2013年方文艳等3人与中信公司签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证办理在中信公司名下，但2013年底，商品房预售许可证变更至新佳公司名下，该合同已因履行不能而解除，中信公司不是本案适格被告。新佳公司是半岛云邸项目的出卖人，方文艳等3人愿意继续购买涉案房屋。方文艳等3人与中信公司的合同解除后，方文艳等3人就涉案房屋与新佳公司办理了网签，并已经收房。方文艳等3人的行为表明其愿意且已经与新佳公司建立房屋买卖合同关系。4关于为方文艳等3人购买的房屋办理预售登记备案的诉讼请求。方文艳等3人与中信公司签订的买卖合同已经解除，方文艳等3人如诉请要求将其与中信公司签订的已经解除的买卖合同办理预售登记备案，受房地产预售行政管理部门的备案条件要求，无法办理，方文艳等3人属于滥用诉权。方文艳等3人已经与新佳公司完成网签，需要方文艳等3人就其与新佳公司签订的合同完成签字，新佳公司就该合同完成盖章，之后才能办理预售登记备案。五、关于交付发票。半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票只能由新佳公司开具，待新佳公司将已开具的发票交给三亚中信公司之后，方文艳等3人可以与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。六、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，因为新佳公司并非与方文艳等3人签订商品房买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据方文艳等3人提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、方文艳等3人提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：方文艳等3人购买涉案房产，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准，中信公司与科信公司应在30日内未方文艳等3人购买的房屋办理预售登记备案；2.《房款收据》。证明：方文艳等3人已支付完全部购房款。中信公司质证意见为：对《商品房买卖合同》的“三性”及证明目的不予认可，该合同已经解除；《房款收据》的“三性”及证明目的予以认可。新佳公司质证意见为：1.新佳公司并非与方文艳等3人签订商品房买卖合同的主体，不是本案适格被告；2.房款等相关费用支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。二、中信公司提交如下证据：1.5份房屋《商品房预售许可证》、换签后的《商品房买卖合同》《预售系统查询截屏》。共同证明：预售许可证变更至新佳公司，中信公司与方文艳等3人所签合同因履行不能已经解除；新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是适格的被告；方文艳等3人与新佳公司已办理网签。2.《信访事项答复意见》。证明：因为包括方文艳等3人在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。方文艳等3人质证意见：1.对于《商品房预售许可证》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，并不存在开发商变更问题。2.《信访事项答复意见》可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更；3.无论什么版本的合同，都不影响新佳公司与中信公司共同向购房人承担责任和义务；4.虽然预售系统显示开发商是新佳公司，但合同签订的主体以及收款方都是中信公司，中信公司和新佳公司不仅合作开发，而且共同向全体业主做了承诺，均应当承担换签后的义务和责任。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。3.方文艳等3人提交的《商品房买卖合同》是与中信公司签订，中信公司提交的《商品房买卖合同》没有合同当事人的签名、盖章，新佳公司不是合同主体。本院认证意见如下：中信公司提交的《商品房买卖合同》没有合同当事人的签字、盖章，本院对其真实性不予确认。除此之外，其余证据真实、合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年2月，中信公司作为出卖人与买受人方文艳等3人签订《商品房买卖合同》，约定：方文艳等3人购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第2幢6单元2002房，房屋总价款为25,353,560元；付款方式为一次性付款，方文艳等3人应在2013年2月7日前支付全部价款25,353,560元；“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%”（第十五条）。2013年2月7日，方文艳等3人按约向中信公司支付了全部购房款25,353,560元。中信公司按约向方文艳等3人交付涉案房屋。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。另查明，涉案合同已分别于2013年2月7日、2014年8月19日先后两次网签备案。因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与方文艳等3人签订的《商品房买卖合同》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。关于违约金问题。中信公司在合同约定的期限内未能为方文艳等3人办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定和交房时间，中信公司应自2015年12月26日起按已付购房款25,353,560元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过25,353,560元购房款1%的上限253,535.6元，但方文艳等3人只主张250,000元，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许，故中信公司应按合同约定向方文艳等3人支付逾期办证违约金250,000元。关于办理预售登记备案的问题。现有证据证明涉案房屋已办理网签备案手续，方文艳等3人的主张没有事实根据。且预售登记备案是行政机关对房地产市场进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。关于发票的问题。开具税务发票是当事人税法上应该遵守的法定义务，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理，方文艳等3人可另行要求税务机关进行处理。新佳公司未与方文艳等3人签订商品房买卖合同，按照合同相对性原理，方文艳等3人诉求新佳公司与中信公司承担共同责任没有事实和法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。综上所述，方文艳等3人诉求中信公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向方文艳、章建平、方章乐支付逾期办证违约金250,000元；二、驳回方文艳、章建平、方章乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,525元（方文艳已预交），由三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。