上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初6790号原告：施亚兰，女，1942年9月25日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄海雷，上海市恒远律师事务所律师。被告：徐一凡，男，1991年2月18日生，汉族，户籍地崇明区城桥镇新闸村近海1108号，现住上海市崇明区。被告：徐一平，男，1991年2月18日生，汉族，户籍地崇明区城桥镇新闸村近海1108号，现住上海市崇明区。被告：徐伯松，男，1942年1月21日生，汉族，户籍地崇明区城桥镇新闸村近海1110号，现住上海市崇明区。被告：陆品芳，女，1941年9月10日生，汉族，户籍地上海市崇明区，现住上海市崇明区。上述四被告之共同委托诉讼代理人：张成栋，上海市申江律师事务所律师。被告：孙德娟，女，1969年12月23日生，汉族，住上海市崇明区。第三人：上海崇明生态城镇房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东河沿路XXX号XXX号楼XXX室(上海城桥经济开发区)。法定代表人：黄飞荣，董事长。委托诉讼代理人：茅洪达。原告施亚兰与被告徐一凡、徐一平、徐伯松、陆品芳、孙德娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序于同年8月14日公开开庭进行了审理。原告施亚兰的委托诉讼代理人黄海雷，被告徐一凡、徐一平、陆品芳及其委托诉讼代理人张成栋(亦即被告徐伯松的委托诉讼代理人)，被告孙德娟到庭参加诉讼。后本院依职权追加上海崇明生态城镇房地产开发有限公司为本案第三人，并于2019年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告施亚兰的委托诉讼代理人黄海雷，被告徐一凡、徐一平、徐伯松、陆品芳的共同委托诉讼代理人张成栋，第三人上海崇明生态城镇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人茅洪达到庭参加诉讼，被告孙德娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施亚兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与徐荣就位于上海市崇明区城桥镇青柏路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)签订的《房屋买卖协议书》有效；2、五被告继续履行上述《房屋买卖协议书》约定的义务，由第三人配合原告完成对该房屋的过户；3、案件受理费由五被告承担。事实和理由：2016年7月21日，原告与徐荣就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》，约定房屋转让价格为850,000元整，该房屋是徐荣名下原宅基地房屋拆迁安置所得。合同签订当日，原告向徐荣名下银行账户转账80,000元，并给付现金20,000元，为此，徐荣出具了金额为100,000元的收条一张。2016年8月8日，原告分两笔向徐荣名下银行账户转账合计330,000元。同月10日，原告再次向徐荣名下银行账户转账220,000元。次日，原告以现金形式向徐荣支付最后一笔购房款200,000元，徐荣收到现金并出具收条。徐荣也向原告交付了购买该房屋的增值税普通发票、配套商品房供应单、房屋交接书、房地产登记申请书等其他资料原件。2017年7月14日，徐荣不幸因病过世。该房屋登记权利人为第三人，现已符合过户条件，故为维护原告合法权益，提起本案诉讼。原告施亚兰为证明其诉称事实，向本院提供了如下证据材料：1、《房屋买卖协议书》，证明原告与徐荣之间买卖合同关系；2、《中国农业银行银行卡交易明细清单》三份、收条两份，证明购房款支付情况；3、《上海增值税普通发票》、《配套商品房供应单》、《房屋交接书》、《上海市房地产登记申请书》、《集体土地房屋置换补偿安置结算书》等，证明涉案房屋系拆迁安置所得，在原告已经付清购房款的情况下，徐荣将涉案房屋有关材料原件交付给原告；4、(2018)沪0151民初5428号民事判决书，证明该案已经将该户拆迁安置利益进行分配，被告对房屋出售事宜是知情的，房屋出售款已经付清，并用于徐荣生病治疗；5、涉案房屋不动产登记簿信息，证明涉案房屋已符合过户条件。被告徐一凡、徐一平、徐伯松、陆品芳共同辩称，四被告并非合同当事人，该合同无法约束四被告，即使合同有效，现徐荣已过世，四被告没有配合原告办理涉案房屋过户的义务。涉案房屋属于不动产，在尚未办理产权变更登记的情况下，原告仅享有债权，无权要求过户，故请求驳回原告诉请。若经审理认定四被告有义务协助履行房屋买卖协议，相关费用及诉讼费均应由原告承担，四被告不同意承担。对原告提供的证据材料，被告徐一凡、徐一平、徐伯松、陆品芳发表质证意见如下：对证据1，协议书上徐荣签名系本人所签，但房屋出售价格低于市场价；对证据2，对银行转账支付的钱款确认收到，但无法证明与涉案房屋买卖的关联性，对两份收条认可系徐荣出具。对证据3真实性无异议，认为只能证明买卖关系属实，据被告了解材料在原告第一笔付款时已经交付；对证据4、5真实性均无异议。被告孙德娟辩称，其对房屋买卖协议书签订情况不知情，认为因其与徐荣系夫妻关系，对涉案房屋亦享有权利，故该房屋买卖协议无效，不同意原告诉请。对原告提供的证据材料，被告孙德娟均表示对相关情况不知情，不发表意见。庭审中，经核对《房屋买卖协议书》原件上徐荣签名的笔迹，孙德娟确认系徐荣本人所签。对各方无争议的证据材料，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，2016年7月21日，原告施亚兰(乙方)与徐荣(甲方)签订《房屋买卖协议书》，约定徐荣将拆迁安置所得的涉案房屋转让给原告，转让价格为850,000元，费用承担：1、办理甲方产权证时所有费用由甲方承担；2、办理甲乙双方产权过户时产生的全部费用由乙方支付；3、交房前房内的水、电等相关费用由甲方支付，交房后由乙方支付。付款方式：1、2016年7月21日，乙方支付甲方人民币壹拾万元整；2、2016年7月31日前，乙方支付甲方人民币柒拾伍万元整，即日交付房屋全部钥匙；3、转账支付甲方徐荣农行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。协议中还约定了违约金条款。2016年7月21日，原告支付给徐荣购房款100,000元。后原告于2016年8月8日、8月10日三次向徐荣转账付款共计550,000元，于8月11日向徐荣支付现金200,000元，涉案房屋购房款已全部付清，徐荣亦将涉案房屋交付给原告。根据(2018)沪0151民初5428号民事判决书查明的事实，徐荣于2017年7月14日过世，其与前妻季亚香生育儿子徐一平、徐一凡，被告徐柏松、陆品芳系徐荣的父母，被告孙德娟系徐荣的再婚妻子。2013年8月，以徐荣为权证人的宅基地房屋遇动拆迁，被安置人口为徐荣、孙德娟、徐一凡及案外人陈某(徐一凡妻子)。该户共获得安置房屋四套，其中包括涉案房屋。在前述案件中，经法院审理认为，该户成员经签署更改户名申请表对四套安置房屋进行了分配，确定徐荣、孙德娟所得的拆迁安置利益在涉案房屋及崇明区城桥镇青柏路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“201室”)中，因徐荣擅自将涉案房屋出售，所得款项未用于夫妻共同生活，视为其利益在涉案房屋中提前处置，综合考量有关因素后，法院确定在201室中孙德娟占36平方米，徐荣占6.29平方米，徐一凡占21.06平方米。后判决认定201室房屋归徐一凡所有，由徐一凡支付给孙德娟应得的房屋产权份额折价款。另查明，徐荣与转让人上海崇明新城房地产开发有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，由徐荣购买涉案房屋。涉案房屋于2016年7月27日登记权利人为上海崇明新城房地产开发有限公司至今，徐荣未办理过户登记手续。再查明，上海崇明新城房地产开发有限公司于2018年3月2日更名为上海崇明生态城镇房地产开发有限公司。审理中，原告认为涉案房屋的配套商品房供应单及预售合同上载明的购房人为徐荣一人，故认为涉案房屋的权利人为徐荣，涉及到原告办理过户登记产生的税费愿意预先承担，如果其中涉及对方应当承担的税费，另行主张，不在本案中处理。被告徐一凡、徐一平、徐柏松、陆品芳均认为涉案房屋的权利人为徐荣一人。被告孙德娟认为其在拆迁安置中应得的安置利益为40平方米，均体现在201室房屋内，但因其与徐荣系夫妻关系，故其对涉案房屋仍享有权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依约履行自己的义务。本案中，徐荣与原告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方已实际依照约定履行了主要的合同义务，即原告已于2016年8月付清全部购房款，徐荣收到全部购房款并向原告交付涉案房屋，原告实际占有房屋至今，受限于国家对动迁房限制转让的政策规定，尚未办理涉案房屋的过户登记手续。被告孙德娟辩称其对涉案房屋享有权利，但对徐荣处分房屋不知情，故合同无效。本院认为，涉案房屋系由拆迁安置所得，在(2018)沪0151民初5428号案件中，已将被告孙德娟的拆迁安置利益确定于201室房屋内，经该案析产，徐荣已取得涉案房屋的处分权，对此，被告徐柏松、陆品芳、徐一凡、徐一平均予认可，故被告孙德娟的该项辩称意见，无据可依，本院不予采信。涉案房屋已经符合上市交易的条件，原告要求继续履行上述协议，将涉案房屋过户登记至其名下，具有事实和法律依据，第三人亦表示认可，本院依法予以支持。现五被告承继了《房屋买卖协议书》中徐荣作为房屋出卖人的合同义务，应当配合原告办理涉案房屋的产权登记手续。而涉案房屋登记于第三人上海崇明生态城镇房地产开发有限公司名下，第三人亦应配合办理涉案房屋的产权登记手续。根据《房屋买卖协议书》的约定及原告陈述，因办理涉案房屋产权登记至原告名下产生的相关税费，由原告施亚兰先行支付，若根据合同约定其中涉及应当由徐荣一方承担的税费，原告施亚兰自愿表示不要求在本案中处理，待实际发生后再行主张。被告孙德娟在第二次庭审中，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告施亚兰与徐荣于2016年7月21日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告徐一凡、徐一平、徐伯松、陆品芳、孙德娟、第三人上海崇明生态城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告施亚兰办理坐落于上海市崇明区城桥镇青柏路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，因办理产权登记手续产生的相关税费由原告施亚兰负担。案件受理费6150元(已减半收取)，由原告施亚兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  贺宇红二〇一九年九月二十九日书记员  杨喆俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。