湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2164号原告：陈霞，女，汉族，1987年7月16日出生，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：易政言，黄冈市黄州区禹王法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：王金，女，汉族，1977年1月16日出生，住湖北省黄冈市。委托诉讼代理人：方鹏，系被告王金丈夫，代理权限为特别授权。被告：黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司。住所地黄冈市黄州区赤壁三路（孙苹私宅），统一社会信用代码91421102MA491Q9656。法定代表人：陈杰,总经理。委托诉讼代理人：于罡，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：熊拓，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈霞诉被告王金、被告黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司（以下简称黄冈市伍壹捌公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈霞的委托诉讼代理人易政言，被告王金及其委托诉讼代理人方鹏，被告黄冈市伍壹捌公司的委托诉讼代理人于罡、熊拓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依房屋买卖合同内容判决两被告共同偿还原告70000元,中介服务费、过户相关费用人民币22730元，以及违约金50000元，共计人民币142730元。二、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。三、原告当庭增加诉讼请求，即依法解除原告与两被告签订的居间买卖合同。事实与理由：原告与被告王金于2019年3月13日在黄冈市伍壹捌公司的居间服务下，签订了一份《黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司房产买卖居间合同》，房屋总价为250000元，位于黄冈市××街××2-2-601。该合同签订当日，原告向被告王金交付购房定金人民币20000元，2019年3月18日交付给被告王金人民币50000元，2019年3月19日并向被告黄冈市伍壹捌公司一次性支付中介服务费及过户相关等费用人民币22730元。原告履行义务后得知被告王金无法办理房屋过户手续，导致该房屋买卖合同违约。按约定被告王金应退还原告所支付的房屋首付款人民币70000元，并按全部房款（人民币250000元）的20%即人民币50000元赔偿给原告。并要求被告黄冈市伍壹捌公司退还原告支付的中介服务费人民币22730元。综上所述，现诉请法院判决两被告共同偿还原告陈霞人民币142730元，以维护原告合法权益。被告王金辩称，本人在卖房子之前将房子的情况向原告及被告黄冈市伍壹捌公司说清楚了。本人已经委托中介即被告黄冈市伍壹捌公司卖房，有一套完整的流程。原告称房屋不能过户，不是我方故意为之，是政策的原因不能过户，所以本人不存在违约，不存在违约金。本人多次与中介即被告黄冈市伍壹捌公司一起与原告多次沟通，将定金退还原告，但是原告一直不给账户。具体的书面意见：1、本人在准备卖房前己就房屋现状和产权归属及家庭房产情况明确的告知了中介被告黄冈市伍壹捌公司，被告黄冈市伍壹捌公司也熟知该房屋产权及相关情况。2、本人已委托中介被告黄冈市伍壹捌公司卖房，相信被告黄冈市伍壹捌公司应该有一套完整的中介卖房流程，其在获知房源的情况下，应该亲自去审核房源的合法性，合规性，对要准备出售的房源进行审核，对是否能上市交易过户应该到相关部门去核实确认，在取得房产部门及相关部门准许交易的前提下，才能与第三方签订买卖中介合同，避免不必要的纠纷，不应在情况不明，未得到房产部门准许交易的情况下快速签订购房合同，导致现在合同纠纷。3、原告称房屋不能过户，不是本人故意而为之，也不是违约不卖给对方，实属黄冈市有关政策不允许，买卖合同第16条也明确说明，“如因不可抗力或其他法定原因致使合同不能履行的，甲乙丙三方协商可以解除合同，并互不承担违约责任”。所以，本人不存在违约，也不存在支付违约金。4、本人在接到被告黄冈市伍壹捌公司因政策原因房屋不能过户交易的通知后，多次同被告黄冈市伍壹捌公司一起与原告陈霞沟通说明情况和相关政策，并愿意马上退还购房定金和首付款，但原告总以其他理由拒不接受退款，这也说明本人不是故意违约而是积极协商处理。被告黄冈市伍壹捌公司辩称，我公司不是本案被告，其诉讼主体不适格，本案诉讼标的是二手房买卖合同纠纷，经纪公司不是买房，也不是卖房，仅为双方提供服务，是居间人，仅仅负责向房屋交易双方提供订立合同的服务，对房屋买卖合同没有实质的介入权。原告将买卖法律关系和居间服务法律关系混为一谈。因此，我公司并非房屋买卖的当事人，并非本案适格被告。房屋居间合同成立并依法生效，我公司的报酬请求权依法应当予以保护，本案中原告起诉违约金，证明我公司已经促成了合同的成立，原告诉请中应当扣除我公司的中介服务费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证：一、原告提交如下的证据：1、原告身份证。拟证明原告基本情况。2、被告黄冈市伍壹捌公司基本信息、被告王金身份信息。拟证明两被告的基本情况。3、房产买卖居间合同一份。拟证明该合同内容真实有效及违约条款等具体情况。4、收条一份、收据一份。拟证明原告已履行合同义务的事实、被告的违约行为导致合同目的无法实现。二、被告王金提供的证据：1、黄冈市已购公有住房上市出售查询表一张。拟证明房子不是我不买卖，而是政策原因不能买卖，故不是我违约。2、房产证一份。拟证明我在与原告签订合同之前就有房产证。经质证：一、被告黄冈市伍壹捌公司对原告提交的证据1、2无异议。对证3、4真实性合法性无异议，但对关联性有异议，本案诉讼标的并非居间服务法律关系，因此我公司不是适格被告；原告提交的房产买卖居间合同描述的交付定金以及购房款的对象是被告王金，而非我公司，因此我公司对此债务没有偿还义务；依据原告提供的该份合同，第一条第三款2、3、4、5、8、9、10、16条约定，我公司没有任何违约行为，不应承担违约责任。依据双方签订的买卖合同16条规定，因政策性、法定原因导致不能履行该合同，三方互不承担违约责任。被告王金对原告提交的四份证据都没有异议，但是需要说明一点，依据双方签订的买卖合同16条规定，因政策性、法定等不可抗拒原因导致不能履行该合同，三方互不承担违约责任，可以协商解决。二、原告对被告王金提交的证据1的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能达到证明目的，不能证明被告王金不承担责任；对证据2无异议。被告黄冈市伍壹捌公司对被告王金提交的证据1、2均无异议。经合议庭评议认为，一、对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性，依法予以认定；对被告提交的1的真实性、合法性予以认定，其证明目的不予采信，对证据2依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，被告王金（甲方）与原告陈霞（乙方）、被告黄冈市伍壹捌公司（丙方）共同签订了一份《黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司房产买卖居间合同》，该合同约定，第一条（一），甲、乙双方通过丙方居间服务，甲方将本条第二款所列房屋按现状出售给乙方……。（二）房屋座落黄州区胜利街××单元××号，产权证号第0013172号，建筑面积62.32平方米（以产权证为准）……。第二条，乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋。经丙方居间，甲、乙方双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币（大写）贰拾伍万元整（小写250000元）。第三条付款方式约定：本1、合同签订当日，乙方支付定金人民币（大写）贰万元（小写20000元）给甲方。另向丙方一次性支付中介服务费以及过户相关等费用人民币（大写）贰万贰仟柒佰叁拾元整（小写22730元）……4、乙方首付款人民币（大写）柒万元整（小写70000元），待乙方银行审批通过当日支付给甲方，若逾期一日，按未支付首付款的1%向甲方支付违约金。5、尾款人民币（大写）壹拾捌万元整（小写180000元）……。第十条，甲方因房屋产权、债权、或租赁等原因不交付房屋或者不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付费用，且并按全部房款的20%向乙方支付违约金……。合同落款处均有甲、乙、丙三方签字捺手印、加盖公章。该合同签订后，原告于2019年3月13日向被告王金给付了购房定金20000元；2019年3月18日，原告又向被告王金给付购房款50000元。2019年3月19日，原告向被告黄冈市伍壹捌公司转账支付中介费用22730元。2019年8月28日，被告王金经向黄冈市住房制度改革办公室查询回复：产权证号第0013172号房屋不符合房改房政策，不能进入市场交易。后被告王金得知该房屋不能过户，与原告协商处理未果，遂酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原告陈霞与被告王金、被告黄冈市伍壹捌公司签订的《黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司房产买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规规定，应为合法有效。原告已按合同约定向被告王金支付了定金、首付款共计70000元，向被告黄冈市伍壹捌公司支付了中介服务费及过户相关费用22730元，但因该合同所约定的房屋不能办理过户手续，无法实现合同目的，原告当庭要求与两被告解除该合同，两被告均表示同意，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持；因本案所涉房屋不符合房改房政策，不能进入市场交易，被告王金在出售该房屋前未尽到审查核实义务，从而导致该合同不能继续履行，其行为构成违约，原告主张按全部房款的20%支付违约金过高，根据案情应调整按被告王金收取的购房款70000元为基数，即被告王金应承担违约金14000元（70000元×20%）。原告要求被告王金退还购房款70000元、要求被告黄冈市伍壹捌公司退还中介服务费及过户相关费用22730元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告陈霞与被告王金、被告黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司三方签订的《黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司房产买卖居间合同》于2019年9月3日协商解除。二、由被告王金于本判决书生效后七日内向原告陈霞退还购房款70000元。三、由被告王金于本判决书生效后七日内向原告陈霞支付违约金14000元（70000元×20%）。四、由被告黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司于本判决书生效后七日内向原告陈霞退还中介服务费及过户相关费用22730元。五、驳回原告陈霞其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3154元，由被告王金负担1900元，由被告黄冈市伍壹捌房地产经纪有限公司负担368元，原告陈霞负担886元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  徐瑛人民陪审员  肖萍人民陪审员  程璐二〇一九年九月二十七日书 记 员  杨舟