辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终1608号上诉人（原审被告）：耿丹，女，1977年4月14日出生，满族。住址：辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王晗铮，男，1976年2月28日出生，汉族。住址：辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）:鞍山万科物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人耿丹因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初4077号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月2日立案后。依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人耿丹的委托诉讼代理人王晗铮，被上诉人万科物业公司委托诉讼代理人刘沫含到庭参加诉讼。本案已审理终结。耿丹上诉请求：1.请求驳回（2018）辽0302民初4077号民事判决书，重新审理。2.万科物业公司立即停止违法行为。严格执行《消防法》，进行彻底整治消防通道堵塞违法行为；将楼道内堆放的杂物立即清理干净，保证逃生通道畅通；将楼门两侧堆放的杂物清理干净，消除火灾隐患。3.要求万科物业公司立即彻底整治侵权行为并采取补救措施。4.万科物业公司违法行为和侵权行为给业主造成的损失予以赔偿。事实和理由：一、一审法院在审理本案中，对万科物业公司存在的严重违反《消防法》行为，没有做出任何判处。没有充分认真审理我提供的万科物业客观存在的违法事实、侵权事实。根据新民事诉讼法第七条；《宪法》第二条、第五条、第三十三条；《中华人民共和国消防法》第五条、第十六条、第十八条、第六十条、第六十七条、第七十二条；公安部发布《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》的规定。万科物业严重无视《消防法》，存在长期消防通道堵塞是违法行为，因为消防通道堵塞使得119、120无法进入，造成我业主极大的心理恐慌。万科物业始终没有履行保证消防通道畅通的义务，使我业主应急车辆无法及时地进入小区。此问题至现在未根本解决，万科物业公司保安经常执法犯法，经常有意帮助违停车辆停在消防通道。二、我方不存在违约行为。依据法律第三十七条、第三十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，我方不是开始就不交物业费，而是从2012年开始连续三年很早缴纳物业费。我方入住万科后，因为万科物业对我方业主严重违法，侵权，存在重大瑕疵的情况下，我方依法采取保护措施。万科物业违法侵权事实如下：1.消防通道每天都是堵塞。2.晚上进入小区回家小路昏暗。3.物业垃圾车常年停放我家楼门口。4.物业杂旧废物品常年堆放我家楼门两侧。5.楼道有霉味。6.平门改转门。7.路面不平。8.万科几次改变业主公共资源的用途。三、依法惩治万科物业违法行为，要求万科物业采取补救和整改，对业主造成的损失予以赔偿。我方的损失为搬家产生搬家费用1000元，每月不在此居住损失2000元，不在小区居住还要每年缴纳物业费1705元，取暖费2700元。我方出售房屋时，房价因物业影响造成的损失，每平米2000元。双倍赔偿我方入住以来应缴物业费的金额，如不能解决问题，要求退房，要求万科物业作出道歉。万科物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令耿丹给付拖欠物业费1705.08元、违约金268.55元；2.诉讼费由耿丹承担。一审法院认定事实：鞍山万科房地产开发有限公司与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由万科物业公司为鞍山万科惠斯勒小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为1.7元/月/平方米。业主应于每年6月20日前预交当年下半年物业服务费，每年12月20日前预交下一年度上半年物业管理费。业主逾期交费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰向物业公司作为违约金。耿丹在鞍山万科惠斯勒小区拥有房屋一处，面积为83.58平方米，耿丹未交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1705.08元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业公司向耿丹所在小区提供物业服务的行为合法有效。耿丹作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了万科物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于万科物业公司要求耿丹给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于耿丹提出的相关拒交物业费的抗辩理由，耿丹提出的相关抗辩理由不能充分证明万科物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中耿丹存在违约行为，应当承担违约责任。耿丹主张万科物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，耿丹可通过与万科物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，耿丹向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于耿丹提出的抗辩理由，该院不予支持。关于万科物业公司要求耿丹给付违约金268.55元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，经本院审查物业公司主张的违约金及数额符合上述法律规定，故对于物业公司的该项诉讼主张，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：耿丹于判决生效之日起十日内给付鞍山万科物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1705.08元及违约金268.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由耿丹负担。二审期间，耿丹提交新证据。证据1.工作信息记录本照片。用以证明2016至2018年其反映消防通道堵塞问题，物业没有解决。证据2.一组照片。用以证明，消防通道堵塞，其中一张为公安机关出现场，在公安机关的协调下，将阻塞消防通道的车辆清走，但该清理时间超出生命救治必要时间。证据3.照片一张，用以证明垃圾车随意停放，充电有消防隐患。证据4.照片一张，用以证明楼门口堆放杂物，门口建充电桩违反相关消防法规定。证据5.2019年8月9日拍摄照片一组。用以证明楼下车辆随意停放，楼道垃圾依然存在。万科物业公司质证称：证据1.2，该车辆停在市政道路上，不是小区物业管理范围。第三张、第四张照片有车辆停在消防门处，不确定是否和等待开门。证据3.照片列出的位置，为保洁办公室，车辆停放此处正常。证据4.小区转门处设置集中充电桩，不违反规定。垃圾已经清理完毕。证据5.不能证明垃圾堆放是常态。本院认证，该组照片真实性，本院予以确认。证据4关于充电桩的建设，从图片中不能显示是否违反相关消防法规。万科物业提供证据照片一组，用以证明消防通道未堵塞，垃圾未堆放。耿丹质证称，我方称消防通道堵塞不是长期堵塞，照片未堵塞不代表从根本上解决问题。照片看，垃圾已经清理。本院认证，该组照片真实性，本院予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，耿丹与万科物业公司之间具有合法有效的物业服务合同关系，双方应当按照合同约定履行各自义务。万科物业公司依约履行了服务义务，耿丹应当交纳物业服务费用。关于耿丹提出的消防通道堵塞问题。从耿丹提供的照片看，虽然有车辆堵塞，但堵塞位置已经划线禁止停车，说明万科物业公司履行了对消防通道管理，禁止停车的基本义务，而其他业主或人员堵塞消防通道不应由物业公司负全部责任。且照片反映的时即时状态，不能因此认定消防通道一直堵塞，从万科物业公司提供的照片看，消防通道未堵塞。万科物业服务公司的主要工作职责是园区物业服务，对相关违规业主并不具有强制权力，如果存在消防通道堵塞、难以劝阻问题，应当协同消防管理部门，彻底解决问题，耿丹据此不交物业费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于耿丹提出的小区路灯昏暗、楼道长期有霉味、平门改转门、路面不平问题。耿丹没有提出相应证据，故该上诉理由，本院不予支持。关于耿丹提出的楼梯间长期堆放杂物、物业杂乱废物堆放楼门问题。从耿丹提交的照片看，物业堆放杂物是指垃圾未及时清运，而万科物业公司提供了图片已经清运，故此问题不是常态问题，耿丹不应据此拒交物业费。楼梯间的杂物问题，系其他业主堆放，万科物业公司应当向该业主予以劝阻，万科物业公司亦承诺将进行相应工作，故耿丹不应单纯以该理由拒交物业费。关于耿丹提出的物业垃圾车常年停放楼门口问题。耿丹提供了照片证明，物业公司的垃圾车停放在楼门口处，万科物业公司称该垃圾停放位置是物业办公室门口。本院认为，无论该位置是否是办公室门口，垃圾车确实是停放在了园区楼门附近，影响园区美观及卫生，万科物业公司应当在园区僻静处或园区外停放垃圾车，而非就近在其办公区停放，影响居民正常生活，万科物业公司应当对此整改。但物业服务包括多方面，此瑕疵不能成为耿丹拒交物业费的理由。关于耿丹提出万科物业公司几次改变业主公共资源的用途一节。耿丹没有提出证据予以证明，且公共区域归属于全体业主，如果万科物业公司侵犯业主集体利益，应由全体业主推选代表或由业主委员会主张权利。关于耿丹提出依法惩治万科物业违法行为，要求万科物业采取补救和整改，对业主造成的损失予以赔偿一节。一审中，耿丹并未提出反诉，对其赔偿损失的诉讼请求，其可另行主张权利，本院不予一并审理。综上所述，耿丹的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人耿丹负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年九月二十三日书记员 王冠辰