上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7684号原告(反诉被告)：上海市闵行区蝶理美容美发店，住所地上海市闵行区。经营者：袁伟英，女，1977年3月12日出生，汉族，住山西省运城市。委托诉讼代理人：高华亮，男。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乐虹坊商业投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：崔明军。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩雯，上海盈仑律师事务所律师。原告上海市闵行区蝶理美容美发店(以下简称蝶理美发店)与被告上海乐虹坊商业投资管理有限公司(以下简称乐虹坊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理。本案诉讼期间，乐虹坊公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2019年5月8日、2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蝶理美发店的委托诉讼代理人高华亮、姜慧林，被告(反诉原告)乐虹坊公司的委托诉讼代理人赵颖、张倩雯到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。蝶理美发店向本院提出诉讼请求：1.判令蝶理美发店与乐虹坊公司之间的房屋租赁合同解除；2.乐虹坊公司赔偿蝶理美发店装修折旧费人民币(币种下同)197,888.80元；3.乐虹坊公司赔偿蝶理美发店营业损失861,544元。诉讼过程中，蝶理美发店明确上述第1项诉讼请求为确认蝶理美发店与乐虹坊公司签订的房屋租赁合同于2018年10月30日解除。事实和理由：案外人上海先锋实业公司把上海市闵行区虹井路XXX号的商场租赁给乐虹坊公司。乐虹坊公司于2016年7月12日与蝶理美发店签订了《乐虹坊项目商铺租赁合同》，双方约定把上海市闵行区虹井路XXX号商场XXX室(即本案涉案房屋)租赁给蝶理美发店，租赁期限从2016年11月28日至2019年11月27日止，每月租金及物业费共计33,710.65元，蝶理美发店按约履行了合同义务。2018年3月初乐虹坊公司通知：乐虹坊商场从2018年3月5日至2018年4月20日要进行商场外围的整修，共计45天。但到了4月20日并未修缮完毕，一直拖到2018年9月5日才完工，其间外围道路全部封闭，顾客很难进入商场，使蝶理美发店商铺营业额月平均收入从250,000元之多降至月平均收入40,000元左右，造成蝶理美发店经济上重大损失。同年10月26日，乐虹坊公司以蝶理美发店未缴纳房租为由拉闸停电，致使蝶理美发店无法正常营业，员工纷纷辞职，客户纷纷退卡。蝶理美发店在无奈的情况下于2018年10月30日向乐虹坊公司致函，终止租赁合同，乐虹坊公司将蝶理美发店大门挂上锁，致使蝶理美发店无法进出店铺。蝶理美发店认为，乐虹坊公司的商场外围修缮行为不按照事先通知的45天修缮而拖至2018年9月5日才完毕，持续半年之久，共计多了160天，造成蝶理美发店经济重大损失，致使蝶理美发店倒闭。蝶理美发店于2019年4月发现涉案房屋内的所有物品已经被搬离，于2019年5月初发现乐虹坊公司已将涉案房屋另行出租给他人并进行了装修。为维护蝶理美发店合法权益不受侵害，挽回经济损失，故起诉至法院。针对蝶理美发店的诉讼请求，乐虹坊公司辩称，同意于2018年10月30日解除双方之间的租赁合同，但解除合同的责任应该在蝶理美发店。蝶理美发店迟延支付租金等费用，根据合同约定其有权解除合同并要求蝶理美发店承担违约金。不同意赔偿装修折价费，按照合同约定，固定装修部分应归其所有，故其无需对蝶理美发店做出赔偿，且蝶理美发店是违约方，因蝶理美发店违约导致合同解除，故其对装修残值可以不予赔偿。不同意赔偿营业损失，涉案所涉的广场改造工程是政府批准的，且改造工程不必然导致蝶理美发店不能经营，根据合同约定，其有权对公共部分进行改造并且无需征得蝶理美发店的同意，且其不承担任何责任，故其不同意赔偿营业损失。同时，乐虹坊公司向本院提出反诉请求：1.蝶理美发店支付自2018年10月1日起至2018年10月31日止的租金26,385.39元及物业费7,325.26元；2.蝶理美发店承担解约违约金101,131.95元；3.蝶理美发店将其已注册在涉诉商铺的各类证书执照予以注销或变更，并承担迟延注销或变更证照违约金，从2018年10月30日起算至实际注销变更之日，按照日租金的2倍计算。诉讼过程中，乐虹坊公司明确上述第1项反诉请求为蝶理美发店支付自2018年10月1日起至2018年10月30日止的租金及物业费。同时，乐虹坊公司撤回上述第3项要求蝶理美发店注销或变更已注册在涉诉商铺的各类证书执照并承担迟延注销或变更证照违约金之诉讼请求。事实和理由：2016年7月，乐虹坊公司与蝶理美发店就上海市闵行区虹井路XXX号XXX室商铺签订《乐虹坊项目商铺租赁合同》，双方并对该商铺的情况、租赁用途、期限和交付日期、租金、支付方式和期限、房屋返还时的状态、变更和解除、违约责任等做了详细约定。合同签订后，乐虹坊公司按约定交付了商铺，后蝶理美发店租用至今。期间蝶理美发店多次违反合同约定延期支付租金等费用，截至起诉之日，蝶理美发店尚未按约支付2018年10月1日至10月31日的租金、物业管理费等费用，经乐虹坊公司多次催讨均未着，蝶理美发店的行为已构成违约，乐虹坊公司有权解除合同并要求蝶理美发店承担违约金。乐虹坊公司认为，乐虹坊公司与蝶理美发店签订的合同系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。现蝶理美发店屡次逾期支付租金的行为违背了诚实信用原则以及全面履行合同之精神，严重侵害了乐虹坊公司的合法权益。乐虹坊公司依法享有合同解除权并要求蝶理美发店承担违约责任，故乐虹坊公司提起了反诉。针对乐虹坊公司的反诉请求，蝶理美发店辩称，2018年10月份的租金其的确没有支付，但事出有因，系由于乐虹坊公司的施工给其造成重大损失，乐虹坊公司的俞经理曾答应给其补偿，但迟迟未能兑现，故其有理由暂不支付租金。其不认可乐虹坊公司主张的违约金，由于乐虹坊公司违约在先且于2018年10月30日强行关闭店铺，故系乐虹坊公司违约而非其违约。涉及有关证照注销问题，其认为本案尚在诉讼中，且注销需要的营业执照原件其存放在店铺内，现由于被乐虹坊公司搬离他处，故其也无法注销，其同意在待本案了结后注销证照。乐虹坊公司于2018年10月30日已收回店铺且现已出租给案外人，因此其认为乐虹坊公司实际上并不存在经济损失，且乐虹坊公司主张的两笔违约金均严重偏高，应该予以调整。综上，其不同意乐虹坊公司的所有反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月1日，案外人上海燎申投资管理有限公司(作为出租方，签约甲方)与乐虹坊公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区虹井路XXX号XXX街XXX号楼中的地下一楼及地上一至四层；房屋租赁期限自2010年8月1日起至2030年7月31日止。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年7月12日，乐虹坊公司(作为出租方，签约甲方)与袁伟英(作为承租方，签约乙方)签订《乐虹坊项目商铺租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的商铺坐落在上海市闵行区虹井路XXX号乐虹坊项目XXX层XXX室；该商铺建筑面积为192.77平方米；该建筑面积是计算该商铺租金等费用的唯一面积依据；3.租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为专业店业态美容美发业种，品牌或商号名称为名士；4.交付日期和租赁期限：“年”，是指连续365日；本合同的租赁期限为3年，自2016年11月28日至2019年11月27日(暂定)，具体租赁期限自商铺交付日(具体以甲乙双方签署的《商场使用交接书》之约定为准)起开始计算；自商铺交付日起算，乙方享有30日的装修免租期，自2016年11月28日至2016年12月27日(暂定，具体以甲乙双方签署的《商场使用交接书》之约定为准)，并自装修免租期届满之次日(亦即“租金起算日”)起计算并缴纳租金；在上述装修免租期内，乙方无需缴纳租金，但在该期间内乙方仍需缴纳相关费用(包括但不限于物业管理费、装修管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等)；租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形，甲方有权收回该商铺，乙方应及时返还；除甲方书面同意外，该商铺在乙方返还甲方时应恢复至交付时的状态(自然损耗除外)或者甲方届时书面认可的状态；5.租金和支付方式：本合同有效期内，该商铺的租金计算方式如下：该商铺租金采取月固定租金【日单价租金×该商铺建筑面积×(365/12)】的计算方式；该商铺每月固定租金为：第1年：26,385.39元/月，折合日单价租金为4.50元；第2年：26,385.39元/月，折合日单价租金为4.50元；第3年：27,675.35元/月，折合日单价租金为4.72元；固定租金每壹月为一期，每期支付一次，实行先付后用的原则；乙方应于每期最后一个月的第20日前向甲方预先支付下一期固定租金；上述付款截止日逢法定节假日的，则相应提前；首、尾月不足一个整月的，按照实际天数计算；乙方应于签署本合同之同时向甲方支付首期租金与物业管理费33,710.65元/月；甲方有权向乙方送达付款通知；无论乙方是否收到上述付款通知，均不影响乙方严格按照本合同约定按时足额履行支付租金、物业管理费以及其他相关费用的义务；乙方可以以甲方认可的支付方式向甲方支付租赁保证金、租金以及其他费用，并以甲方收到日期为乙方付款日期，具体为：乙方以现金方式支付的，以支付日期为付款日期；乙方以银行转账方式支付的，以甲方账户到账日期为付款日期；6.租赁保证金、物业管理费和其他费用：租赁保证金：乙方应于签署本合同之同时向甲方支付贰个月的平均月租金和物业管理费之总和的租赁保证金，计67,421.30元；甲方收取上述租赁保证金后应向乙方开具收款凭证；本合同有效期内，乙方不得将上述租赁保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费、违约金或其他费用；本合同有效期内，甲方有权从上述租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿；上述租赁保证金不足部分，乙方应于收到甲方书面通知之日起10日内补足；租赁期限届满，上述租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方的损害赔偿外，甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照的注销或变更证明之后30日内将租赁保证金及任何其它尚未退还的保证金(如有)一次性无息退还乙方；本条上述“合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方支付之所有款项，包括但不限于租金、物业管理费、非正常营业时间的中央空调运行费用、公用事业费用、停车费、违约金、赔偿金等；本合同有效期内，乙方应向甲方支付物业管理费；物业管理费标准为每平方米建筑面积每月38元，每月合计7,325.26元；乙方应于该商铺交付日之当日预先支付装修免租期的物业管理费及其他相关费用(费用标准参见本合同附件二)，并于本合同有效期内按照甲方的规定按时向甲方支付物业管理费；租赁期限内物业管理费的支付时间参照租金的支付时间计算;8.商铺使用要求和维修责任：本合同有效期内，甲方保证甲方所属的该商铺及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全的状态；甲方对该商铺进行检查、养护，应提前1日通知乙方；检查养护时，乙方应予以积极配合；甲方应尽量减少对乙方使用该商铺的影响；本合同有效期内，乙方享有对于该商铺以及本商场公共空间和共用设施设备的使用权(另有约定的除外)，但甲方有权保留下列权利，但应尽量减少对乙方正常营业的影响：进入该商铺检查、保养、修理甲方所属的设施设备，但需事先通知乙方；在任何时间无需征得乙方同意而变更、修缮本商场公共区域和公用设施设备，包括屋顶、墙体、天花、中厅、走道、电梯、自动扶梯、中央空调等的权利;调整本商场公共区域布局的权利；对本商场外墙及公共部位、公共空间的排他权利，包括但不限于：展示或悬挂标志、广告、条幅、灯箱、装饰物的权利；10.商铺的出入：甲方出于该商铺的维修、保养、卫生、安全、防火或人员救护等目的，经事先联系乙方后，可进入该商铺进行检查或采取适当措施；但如遇紧急情况，事先无法与乙方取得联系时，甲方可直接进入该商铺并采取相应的必要措施，事后再与乙方取得联系并说明情况；11.商铺返还时的状态：本合同提前终止，如果乙方未能于10日内办理该商铺返还手续并将该商铺按照本合同约定返还甲方的(包括甲方无法与乙方成功取得联系的情形等)，甲方有权停止该商铺的公用事业(包括但不限于水、电、煤气等)和中央空调供应，有权阻止乙方进入和使用该商铺，有权在乙方不在场的情况下自行进入该商铺并对商铺内之任何物品(包括但不限于装修、设施设备等)进行处置，包括拍卖、变卖等方式，并以处置上述物品之所得扣除甲方所有费用后无息返还乙方；不足扣除的部分，甲方有权向乙方追偿；租赁期届满或本合同提前终止，乙方应确保于本合同终止之日起的30日内将其以该商铺为注册地址的各类证书执照予以注销或变更(包括但不限于工商税务登记注册、煤气过户、租赁合同登记备案等)，并将上述注销或变更证明的复印件提交甲方备案；13.解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，本合同立即终止；违约方应向守约方按租赁期限内月平均租金和月物业管理费总和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：13.2.2甲方交付的该商铺存在重大缺陷、危及乙方安全，不能实现租赁目的；13.2.3本合同有效期内，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同；13.2.4本合同有效期内，非本合同约定的情况，乙方擅自解除本合同；13.2.10乙方逾期缴付租赁保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日；13.2.15乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知后或本合同约定的期限内，乙方未予以纠正超过15日；13.2.21其他归因于乙方，法律法规允许甲方解除本合同并收回该商铺的情形；13.2.22甲乙双方一致确认：如果由可归因于甲方的原因导致本合同提前终止的，且乙方的损失(包括但不限于装修、物品等)超出上述违约金标准的，则甲方应就上述乙方损失与上述违约金的差额部分承担赔偿或补偿责任，但最高限额为租赁期内该商铺平均月租金标准的3倍；14.违约责任：14.6逾期支付相应费用的违约责任：乙方逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的3%向甲方支付违约金；逾期累计超过10日，甲方有权采取停止公用事业供应(包括但不限于水、电、中央空调、煤气等)以及阻止乙方进入和使用该商铺等措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；14.11延迟注销或变更证照的违约责任：如果乙方拒绝或延迟将其已注册在该商铺的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案，则每逾期一日，应按照当时日租金的2倍向甲方支付违约金；15.豁免条款：15.1甲乙双方确认，在下述情况下，甲方不承担任何责任，且本合同项下之租金及其它费用不得减免或中止支付：15.1.1本合同有效期内，该商铺的水、电、煤气、通讯及其他服务非因甲方原因停止供应或该商场的任何公共设施非因甲方原因停止运作；15.1.2由于乙方的原因对乙方自身或第三方、或者由于第三者的原因对乙方造成的任何损失和伤害；15.1.3因甲方改建、改造该商铺所在项目的任何部分，造成部分公共区域不能使用，导致甲方所提供的服务水准暂时下降的；15.2乙方在此声明，除非下列任何情形是因甲方的过错直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何其它人士负责，乙方应直接与造成损害的直接责任方交涉：15.2.1该商铺内的任何部分因防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火、有害气体或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫，或因其它损害，而对乙方或任何其它人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏；15.2.2如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方应在法律规定和本合同约定的责任范围内赔偿乙方因此而遭受的直接经济损失；19.权利的放弃、部分有效和非排他性补救：19.1若甲方了解到乙方违约而又接受租金，并不影响甲方继续追究乙方违约责任的权利；乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款以及根据本合同及法律规定的其他权利；此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利；甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准；19.2如本合同的任何条款无效或不合法，不影响本合同其他条款的效力；19.3本合同约定的甲方和乙方各自的权利和补救措施，并不影响各方根据法律规定所应有之权利和补救措施；当一方违约，另一方可行使或采取根据本合同或法律所应有的所有权利和补救措施，直至其损失得到足够的赔偿；22.特别条款：22.1承租方主体变更：22.1.1甲乙双方确认，签署本合同时乙方作为投资者(股东)正在或即将进行该商铺的新经营主体(名称待定，以该商场作为经营场所)的设立申办，但尚未完成上述新经营主体的设立；22.1.2待甲乙双方签署本合同之后且乙方完成了上述新经营主体的设立并营业执照、税务登记证、企业组织机构代码证(如有)的复印件提交甲方备案后，甲方、乙方和上述新经营主体三方将签署《补充协议》就承租方主体变更事项作出书面约定；22.1.3自该《补充协议》生效之日起，本合同中有关承租方的权利义务概括由乙方转让于上述新经营主体，由该新经营主体继受乙方于本合同中的承租方主体地位，乙方与上述新经营主体就本合同承担连带责任。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年10月24日，上海市闵行区虹桥镇人民政府向案外人上海先锋实业公司发出《关于上海先锋实业公司虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号室外总体改造工程的立项批复》1份，批复同意上海先锋实业公司虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号室外总体改造工程的立项；工程建设地点位于虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号；工程用地面积26,173.30平方米；建设内容为对除主体建筑外的所有场地、绿化带、道路管线、停车场等基础设施进行修缮改造；本工程计划于2018年1月开始至2018年8月底竣工。2017年12月14日，袁伟英取得个体工商户营业执照，经营者登记为袁伟英，名称为上海市闵行区蝶理美容美发店。2018年1月30日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了租金33,710.65元。2018年2月26日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了租金33,710.65元。2018年3月1日，上海市闵行区建设和管理委员会就上海先锋实业公司虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号室外总体改造工程颁发了《建筑工程施工许可证》1份，载明：建设单位为上海先锋实业公司；建设地址为虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号；合同工期为150(日历天)；施工单位为上海建溧建设集团有限公司；建设规模为对除主体建筑外的所有场地、绿化带、道路管线、停车场等基础设施进行修缮改造。2018年3月15日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了电费5,000元。2018年3月24日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知蝶理美发店尚未支付2018年3月1日至2018年4月30日的租金与物业管理费67,421.30元，租金与物业管理费的滞纳金另计；并告知蝶理美发店在收到函件后于2018年3月27日前向乐虹坊公司支付上述欠付账款，同时乐虹坊公司有权视情况根据租赁合同的约定向蝶理美发店收取欠付账款项下的逾期违约金。2018年3月30日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了33,710.65元。2018年4月13日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了电费4,000元。2018年4月29日，乐虹坊公司向高华亮发送《告知函》1份，向其告知乐虹坊公司曾于2018年3月致蝶理美发店催款通知书，蝶理美发店需缴付2018年4月1日至2018年4月30日的租金与物业管理费33,710.65元；蝶理美发店拖欠租金和物业管理费累计已逾期超过30天，租金与物业管理费的滞纳金另计；蝶理美发店的行为已严重违反《房屋租赁合同》条款第13条“解除本合同的条件”之约定；蝶理美发店务必于2018年5月2日前按时缴清所有欠款，避免由于蝶理美发店的原因造成不必要的违约。2018年5月3日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了33,710元。2018年5月15日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了电费4,000元。2018年5月28日，乐虹坊公司向高华亮发送《告知函》1份，向其告知蝶理美发店尚未支付2018年5月1日至2018年5月31日的租金与物业管理费33,710.65元，租金与物业管理费的滞纳金另计；并告知蝶理美发店在收到函件后于2018年5月31日前向乐虹坊公司支付上述欠付账款，同时乐虹坊公司有权视情况根据租赁合同的约定向蝶理美发店收取欠付账款项下的逾期违约金。2018年6月7日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了33,710元。2018年6月14日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了2,000元。2018年6月26日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知蝶理美发店尚未支付2018年6月1日至2018年7月31日的租金与物业管理费67,421.30元，租金与物业管理费的滞纳金另计；并告知蝶理美发店在收到函件后于2018年6月28日前向乐虹坊公司支付上述欠付账款，同时乐虹坊公司有权视情况根据租赁合同的约定向蝶理美发店收取欠付账款项下的逾期违约金。2018年7月25日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知乐虹坊公司曾致蝶理美发店催款通知书，蝶理美发店需缴付2018年6月1日至2018年7月31日的租金与物业管理费67,421.30元；蝶理美发店拖欠租金和物业管理费累计已逾期超过30天，租金与物业管理费的滞纳金另计；蝶理美发店的行为已严重违反《房屋租赁合同》条款第13条“解除本合同的条件”之约定；蝶理美发店务必于2018年7月29日前按时缴清所有欠款，避免由于蝶理美发店的原因造成不必要的违约。2018年8月3日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了30,000元。2018年8月8日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知乐虹坊公司曾于2018年7月致蝶理美发店催款通知书，蝶理美发店需缴付2018年7月1日至2018年7月31日的租金与物业管理费33,710.65元；蝶理美发店拖欠租金和物业管理费累计已逾期超过30天，租金与物业管理费的滞纳金另计；蝶理美发店的行为已严重违反《房屋租赁合同》条款第13条“解除本合同的条件”之约定；蝶理美发店务必于2018年8月15日前按时缴清所有欠款，避免由于蝶理美发店的原因造成不必要的违约。2018年8月13日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了20,000元。乐虹坊公司开具发票确认收到220A铺2018年6月的租金及物业管理费33,710.65元。2018年8月18日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了租金13,710元及电费5,000元。2018年8月21日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知乐虹坊公司曾于2018年8月致蝶理美发店催款通知书，蝶理美发店需缴付2018年7月1日至2018年8月31日的租金与物业管理费37,421.95元；蝶理美发店拖欠租金和物业管理费累计已逾期超过30天，租金与物业管理费的滞纳金另计；蝶理美发店的行为已严重违反《房屋租赁合同》条款第13条“解除本合同的条件”之约定；蝶理美发店务必于2018年8月24日前按时缴清所有欠款，避免由于蝶理美发店的原因造成不必要的违约。2018年8月28日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了3,711.30元。乐虹坊公司开具发票确认收到XXX铺2018年7月的租金及物业管理费33,710.65元。2018年8月31日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了10,000元。2018年9月13日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了23,710元。2018年10月1日，袁伟英向乐虹坊公司转账支付了33,710元。2018年10月24日，乐虹坊公司向袁伟英发送《告知函》1份，向其告知蝶理美发店尚未支付2018年10月1日至2018年10月31日的租金与物业管理费33,711.95元，租金与物业管理费的滞纳金另计，并告知蝶理美发店在收到函件后于2018年10月26日15时前向乐虹坊公司支付上述欠付账款，同时乐虹坊公司有权视情况根据租赁合同的约定向蝶理美发店收取欠付账款项下的逾期违约金，如蝶理美发店超过合同约定的期限后仍未支付租金或物业管理费，乐虹坊公司发出告知函后，将在2018年10月26日15时停止对商铺水电煤气通讯等公共设施的供应，直至蝶理美发店付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用(包括但不限于开通恢复费用)。2018年10月26日，乐虹坊公司对涉案房屋停止供电。2018年10月30日，蝶理美发店向乐虹坊公司发送《函告》1份，载明：乐虹坊公司于2018年3月25日发布公告，要求对商厦周围进行重新装修和改造，改造限期为35日，到2018年4月30日前结束，但该装修延期到2018年8月底才结束，在这期间营业收入遭受巨大损失，为此装修期间蝶理美发店营业额一落千丈，经济上损失巨大，蝶理美发店每月营业收入在150,000元左右，降至每月营业收入在10,000元左右，蝶理美发店曾与乐虹坊公司商谈，乐虹坊公司俞经理曾表态可以赔偿蝶理美发店损失，可到了至今未能给予补偿信息。2018年10月26日下午四点乐虹坊公司突然拉闸停电，认为蝶理美发店未能支付电费，为此蝶理美发店请求公安介入解决，由于经济纠纷，公安无法插手。由于乐虹坊公司停电造成蝶理美发店无法营业，公司技师及员工纷纷去其他门店寻找工作，蝶理美发店认为乐虹坊公司在商厦装修期间不赔偿，反而违反合同约定擅自拉闸停电，蝶理美发店决定与乐虹坊公司终止合同。从2018年11月1日起停止支付房租，并通过法律途径追究乐虹坊公司法律责任和经济赔偿责任。2019年2月21日，蝶理美发店以诉称之理由向本院提起诉讼。审理中，蝶理美发店与乐虹坊公司于2019年4月4日至涉案房屋办理可移动物品的交接事宜，因乐虹坊公司认为其根据合同约定享有留置权，故双方未能完成交接。蝶理美发店明确对于由乐虹坊公司留置的物品其不要求在本案中处理。乐虹坊公司明确其已于2019年4月10日将涉案房屋另行出租，且涉案房屋于2019年4月20日开始重新装修，其认为蝶理美发店的装修投入约200,000元，由于系蝶理美发店违约，其无需做出装修赔偿，故涉案房屋内的装修在诉讼过程中已被拆除。诉讼中，乐虹坊公司确认涉案房屋的承租方及租赁合同的相对方为蝶理美发店。蝶理美发店及乐虹坊公司均确认乐虹坊公司于2018年10月30日对涉案房屋进行了锁门，并均确认蝶理美发店已支付了租赁保证金67,421.30元，双方均同意对于租赁保证金在本案中一并处理，蝶理美发店要求返还租赁保证金，乐虹坊公司同意蝶理美发店支付完租金和物业管理费后将租赁保证金返还蝶理美发店。以上事实，由蝶理美发店提供的《乐虹坊项目商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、招商银行转账汇款业务回单、发票、转账记录查询、照片、《函告》、《营业执照》，乐虹坊公司提供的《房屋租赁合同》、《告知函》、《关于上海先锋实业公司虹井路XXX号、XXX弄XXX号、XXX弄XXX号室外总体改造工程的立项批复》、《建筑工程施工许可证》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，蝶理美发店还提供了《虹井路XXX号XXX店铺装修工程报价表决算书》以证明其装修涉案房屋的费用为548,000元；乐虹坊公司对上述证据的真实性有异议，认为蝶理美发店未提供相关的发票；蝶理美发店还提供了《情况说明》以证明乐虹坊公司在2018年3月初发布商场外围整修通知的装修期间为2018年3月5日至4月20日，但实际装修至2018年9月5日；乐虹坊公司对上述证据的真实性有异议，认为其没有发过商场装修通知单，且商场外围全部围起来不是事实，装修系分段进行且有入口可以进入；蝶理美发店还提供了《蝶理美容营业收入损失统计》及《日记小单》以证明商场超期装修造成其营业额损失861,544元；乐虹坊公司对上述证据的真实性有异议，认为系蝶理美发店自行制作，无法证明实际经营额，蝶理美发店也未提供纳税证明，且理发行业的业态每个月的营业额有淡旺季之分，无法证明是由于商场改造造成其营业损失。乐虹坊公司还提供了《情况说明》以证明室外工程改造从3月初至6月初，乐虹坊内商户的经营未受影响；蝶理美发店对上述证据的真实性有异议，认为与实际不符，施工对顾客的进出影响很大；乐虹坊公司还提供了由上海建溧建设集团有限公司出具的《情况说明》、《施工日志》、施工图纸以证明工程的建设情况，涉案商铺所在区域的改造工程在相应工期内分时分段半封闭施工；蝶理美发店对上述证据的真实性有异议，认为无法确认是否为后补，并认为直至2018年9月才施工完毕；乐虹坊公司还提供了《室外场地总体改造施工告知书》以证明案外人上海先锋实业公司已尽妥善告知义务；蝶理美发店对上述证据的真实性有异议，认为其未见到过。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蝶理美发店的经营者袁伟英与乐虹坊公司就涉案房屋的租赁事宜签订了《乐虹坊项目商铺租赁合同》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现蝶理美发店要求确认上述《乐虹坊项目商铺租赁合同》于2018年10月30日解除，乐虹坊公司亦确认上述合同的相对方为蝶理美发店，并同意上述《乐虹坊项目商铺租赁合同》于2018年10月30日解除，故本院确认蝶理美发店与乐虹坊公司就涉案房屋签订的《乐虹坊项目商铺租赁合同》于2018年10月30日解除。诉讼中，蝶理美发店与乐虹坊公司均认为系由于对方违约导致了合同解除，故本案的争议焦点在于：合同解除的责任归属及后果处理。关于合同解除的责任归属，第一，根据双方的合同约定，承租方应于2018年9月20日前向出租方支付2018年10月1日至2018年10月31日的租金与物业管理费，且承租方逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及合同约定的应由承租方支付的任何一项费用，逾期累计超过10日，出租方有权采取停止公用事业供应(包括但不限于水、电、中央空调、煤气等)以及阻止承租方进入和使用该商铺等措施，因此造成的一切后果由承租方自行承担。然而，双方在实际履行合同的过程中，蝶理美发店多次存在逾期付款的行为，且蝶理美发店对于2018年10月1日至2018年10月31日的租金与物业管理费也未能按时支付，在乐虹坊公司于2018年10月24日发函催告蝶理美发店限期付款并告知仍不付款将停止对商铺水电煤气通讯等公共设施的供应的情况下，蝶理美发店仍未能在限定的时间内进行付款，故乐虹坊公司根据催告内容于2018年10月26日停止了涉案房屋的供电，符合双方的合同约定。第二，根据双方的合同约定，因出租方改建、改造商铺所在项目的任何部分，造成部分公共区域不能使用，导致出租方所提供的服务水准暂时下降的，出租方不承担任何责任，且合同项下之租金及其它费用不得减免或中止支付。虽然蝶理美发店认为乐虹坊公司对商场外围的施工影响了其经营，且认为因乐虹坊公司曾答应给予其补偿，故其有理由暂不支付租金，但是商场外围的施工并不必然导致双方的合同目的无法实现，且蝶理美发店亦未能提供相应的证据证明乐虹坊公司曾答应给予其补偿或同意其暂不支付租金，故对于蝶理美发店的上述意见，本院不予采信。第三，虽然乐虹坊公司对涉案房屋停止供电，但乐虹坊公司在《告知函》中也明确了恢复供电的时间为蝶理美发店付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用，现蝶理美发店在仍未支付拖欠款项的情况下，直接以乐虹坊公司停电造成其无法营业为由提出解除合同，缺乏依据。综上，蝶理美发店在没有约定解除权和法定解除权的情况下向乐虹坊公司提出解除合同，而乐虹坊公司于诉讼中同意双方的合同于2018年10月30日解除，故解除合同的责任在于蝶理美发店。关于合同解除的后果处理，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现乐虹坊公司主张蝶理美发店支付自2018年10月1日起至2018年10月30日止的租金及物业管理费，于法有据，本院予以支持，但乐虹坊公司主张的金额有误，本院予以纠正，故蝶理美发店应向乐虹坊公司支付自2018年10月1日起至2018年10月30日止的租金26,023.95元(26,385.39元/月×12个月/365天×30天)及物业管理费7,224.91元(7,325.26元/月×12个月/365天×30天)。由于蝶理美发店逾期支付租金并提前要求解除合同，构成违约，故乐虹坊公司有权主张违约金，现蝶理美发店认为违约金标准过高，对此，本院认为，一方面，根据双方合同的实际履行情况以及蝶理美发店的过错程度，考虑到乐虹坊公司在蝶理美发店提出解除合同后未能合理妥善地行使权利，使得对双方权责界定以及妥善处理合同解除后果造成了一定的影响，最终导致双方系在诉讼中同意合同于锁门当日解除，故本院对于乐虹坊公司主张的违约金予以调整;另一方面，虽涉案租赁合同解除的责任在于蝶理美发店，但涉案房屋内装修被拆除而导致无法客观评价其实际价值的责任在于乐虹坊公司未能妥善处理合同解除后续事宜，且在本院予以明确告知的情况下，擅自处分了租赁现场，考虑到乐虹坊公司不同意对蝶理美发店的装修折旧进行赔偿，故本院综合考量客观实际，酌情调整违约金，在认定由蝶理美发店向乐虹坊公司支付违约金60,000元的情况下，不再支持蝶理美发店向乐虹坊公司要求赔偿装修折旧费之诉讼请求。关于蝶理美发店主张要求乐虹坊公司赔偿商场外围整修期间的营业损失，一方面，乐虹坊公司对蝶理美发店提供的营业损失计算依据并不认可，且仅凭《日记小单》显示的每月营业额的变化并不能直接作为损失的依据；另一方面，经营状况的好坏取决于多方面的因素，包括淡季旺季、宣传策略、服务质量、经营管理等，且蝶理美发店也未能提供充分的证据证明其营业收入的减少与乐虹坊公司商场外围的整修存在必然且直接的联系，故对于蝶理美发店的该项赔偿请求，本院亦难以支持。关于租赁保证金，由于蝶理美发店在诉讼中要求返还租赁保证金，且乐虹坊公司亦同意在蝶理美发店支付完租金和物业管理费后将租赁保证金返还蝶理美发店，故本院在本案中对于租赁保证金一并进行处理。诉讼中，乐虹坊公司撤回要求蝶理美发店注销或变更已注册在涉案房屋的各类证书执照并承担迟延注销或变更证照违约金之诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店与被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司就位于上海市闵行区虹井路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《乐虹坊项目商铺租赁合同》于2018年10月30日解除；二、原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司租金人民币26,023.95元；三、原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司物业费人民币7,224.91元；四、原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司违约金人民币60,000元；五、被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店租赁保证金人民币67,421.30元；六、驳回原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币7,167.45元，由原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,498.43元，由原告(反诉被告)上海市闵行区蝶理美容美发店负担人民币1,036.22元，被告(反诉原告)上海乐虹坊商业投资管理有限公司负担人民币462.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇一九年九月九日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。