湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4150号原告（反诉被告）：黄煜钦，男，1976年11月23日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。原告（反诉被告）黄煜钦与被告（反诉原告）湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄煜钦的委托诉讼代理人王强强、被告（反诉原告）熙日公司的委托诉讼代理人郭效雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄煜钦向本院提出诉讼请求：1、判令熙日公司向黄煜钦支付逾期交房的违约金41366元（暂计算至2017年8月31日，后续计算至熙日公司达到交房条件并向黄煜钦实际交房之日止）；2、判令熙日公司向黄煜钦支付逾期办理不动产权证的违约金27596元（暂计算至2019年1月1日，后续计算至熙日公司办妥不动产权证之日止）；3、判令熙日公司在90天内办妥不动产权证；4、本案诉讼费由熙日公司承担。事实和理由：原、被告于2014年11月7日签订商品房买卖合同，约定黄煜钦以总价566659元购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房，熙日公司应当于2015年8月31日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给黄煜钦，并在2017年8月31日办理好不动产权证。现黄煜钦已履行支付房款义务，但熙日公司逾期交房和逾期办理不动产权证，为维护合法权益，故提出上述诉请。被告（反诉原告）熙日公司辩称：1、黄煜钦至今尚未缴纳物业维修资金，我方有权将交房时间顺延，也不需要支付逾期违约金等，且我方于2017年9月23日向黄煜钦邮寄交房通知；2、黄煜钦未缴纳物业维修资金并提供相应票据给我方，是导致其房屋不动产权证办理不下来的根本原因，我方对此无过错，不需要承担逾期办证责任；3、黄煜钦主张的违约金标准过高，即使我方存在违约责任也应当予以降低。本案在审理过程中，熙日公司提起反诉。反诉原告熙日公司向本院提出反诉请求：1、判令黄煜钦向熙日公司补交购房款17000元；2、判令黄煜钦支付熙日公司自2019年1月1日至2019年8月5日的逾期付款损失666元，并自2019年8月6日起，以17000元为基数按照银行同期同类贷款利率上浮50%的标准支付逾期付款损失至款项全部付清之日止；3、判令黄煜钦向熙日公司支付因其逾期偿还按揭款致使我方被扣划的个贷保证金1307.48元；4、判令黄煜钦承担本案的反诉费用。事实和理由：2014年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定黄煜钦购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房。合同约定房屋建筑面积为206.81平方米，价格为每平方米2740元；同时第五条面积确认及面积差异处理约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。2019年1月，根据望城区不动产登记中心出具的实测报告显示，黄煜钦所购买的房屋面积为216.71平方米，比合同约定面积大9.9平方米，黄煜钦应当补交购房款17000元，但经熙日公司通知后至今尚未向我方补交购房款，根据相关法律规定，黄煜钦还应向我方支付逾期付款损失。另外，2018年10月份，因黄煜钦未按照个贷合同及时向银行偿还按揭款，致使作为担保人的我方被银行扣划个贷保证金1307.48元，应由黄煜钦承担。综上，为维护熙日公司合法权益，故提出上述反诉请求。反诉被告黄煜钦辩称，1、涉诉房屋并没有交付给我方，也没有办理不动产权证，所以反诉要求补交购房款没有依据；2、我方不存在要补交购房款，所以也不应当承担违约金666元；3、熙日公司没有提供证据证明因为我方没有偿还购房款而造成被扣划个贷保证金的事实。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于黄煜钦提交的商品房买卖合同、个人住房（商业住房）借款合同及熙日公司提交的户室面积对照表、邮寄回执，上述证据与本案具有关联性，且相对方对真实性均无异议，本院均予以认定。本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2015年1月27日，黄煜钦（买受人）与熙日公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：黄煜钦购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积206.81平方米，商品房单价2740元／平方米，总房价566659元；交房时间为2015年8月31日前。该合同第五条约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同第二十条约定：买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。合同第二十一条约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。补充协议第三条第3点第（3）款约定：买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等情形之一，出卖人有权将交房时间顺延。补充协议第十条约定：买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担。合同签订后，黄煜钦通过银行按揭贷款方式支付了约定的全部购房款，熙日公司于2017年9月14日向黄煜钦邮寄了交房通知，黄煜钦未去领取被退回。涉诉房屋至今未交纳物业维修资金，至今未办理不动产权属登记，因为黄煜钦个人原因，2019年7月被人民法院司法拍卖给案外第三人。另查明，长沙市望城区房地产测绘队测绘成果显示，涉诉房屋建筑面积为216.71平方米。本院认为，黄煜钦与熙日公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按约履行。本案中，由于黄煜钦无正当理由至今未交纳涉诉房屋物业维修资金，按照双方合同约定及不动产登记的有关规定，熙日公司有权将交房时间顺延，导致不动产权属证书至今未能办理的责任亦应由黄煜钦自行承担，故本院对黄煜钦要求熙日公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求均不予支持。由于涉诉房屋已被人民法院司法拍卖给案外第三人，黄煜钦要求熙日公司限期办妥不动产权证的诉求已属无权主张，本院对该诉请不予支持。长沙市望城区房地产测绘队测绘成果不能替代不动产权属证书，涉诉房屋至今未办理不动产权属登记，故熙日公司要求黄煜钦补交购房款和承担逾期付款损失的反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于熙日公司要求黄煜钦支付因其逾期偿还按揭款致使其被扣划个贷保证金的反诉请求，因黄煜钦对该事实不予认可，熙日公司亦未提供证据证明该事实的实际发生，故本院对熙日公司的该反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告黄煜钦的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告湖南省熙日实业投资有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费1524元，因适用简易程序依法减半收取762元，由原告黄煜钦负担；反诉受理费137元，由反诉原告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇一九年九月十二日法官助理吴文彬代理书记员  陈雯杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。