福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初5147号 原告：怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市晋安区新店镇西井支路5号建发北湖苑3区集中商业B楼，统一社会信用代码：91350100777529739Y。 法定代表人：张宝军，总经理。 委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所律师。 被告：陈锦娟，女，1982年8月24日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林明慧，男，1977年3月6日出生，汉族，住福州市长乐区，系陈锦娟丈夫。 原告怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司（以下简称怡家园公司）与被告陈锦娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园公司的委托诉讼代理人王威、被告陈锦娟的委托诉讼代理人林明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈锦娟向怡家园公司支付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费8688元、公摊水电费1576.6元，共计人民币10264.6元；2.判令陈锦娟支付自2017年1月1日起，每日按拖欠物业服务费金额0.3%的违约金，至物业服务费全部支付为止；3.判令陈锦娟承担本案诉讼费。事实与理由：2011年7月5日，怡家园公司与长乐航翔房地产有限公司（以下简称“房地产公司”)签订《前期物业服务合同》，约定由怡家园公司为长乐区朝阳路“皇庭美域”（以下均简称为“皇庭美域”）提供前期物业服务，合同经长乐区建设局备案（编号：侯物合备[2011]06号）。合同签订后，怡家园公司即依约为皇庭美域提供物业服务。陈锦娟向房地产公司购买了皇庭美域第6幢23层2302号房，建筑面积为180.99平方米，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同意并签署了相关前期物业服务条款，接受怡家园公司提供的前期物业服务，并同意按时支付相应的物业服务费等，如逾期交付物业服务费，需按应交纳费用的千分之三支付滞纳金。上述房屋交付给陈锦娟使用，陈锦娟开始接受怡家园公司提供的物业服务。但陈锦娟在享受物业服务的同时，却未依约支付相应的物业费。陈锦娟仍拖欠怡家园公司的物业服务费8688元、公摊水电费1576.6元，共计人民币10264.6元。经怡家园公司多次催促仍拒不支付，遂诉至法院，请求判如所请。 陈锦娟辩称，1.物业未尽到其职责，陈锦娟于2014年交房，2015年房屋出现漏水漏水，经陈锦娟多次反馈到物业，但是物业一直敷衍未予解决。经陈锦娟反馈到房地产公司，由其出面维修，但在此期间物业一直采取消极态度。物业未站在业主的角度为业主解决问题，至今房屋漏水问题还未解决；2.2017年楼上业主将房屋出租给他人经营瑜伽馆，在其装修期间，我方就与物业反映该问题，但是未得到及时解决，导致陈锦娟晚上无法安睡，家庭经常发生争吵，给家庭生活造成极大的影响；3.出入人员、车辆管理混乱，进出随意，影响正常生活；4.地下室垃圾未进行妥善管理，清洁人员年龄偏大，影响服务质量；5.对于物业的管理有意见；6.物业公摊无依据、发票，公摊公示不明确；7.物业公司使用的水电费是否分摊到业主身上，物业处随意使用水电；8.物业费收费不合理，陈锦娟作为业主但是没有享受到应有的物业服务，因此才未缴纳物业费；9.对滞纳金约定有异议。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事进行了证据交换和质证，对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下:2011年7月5日，怡家园公司与长乐航翔房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡家园公司为皇庭美域提供前期物业服务，合同签订后，怡家园公司即依约为皇庭美域提供物业服务。2013年4月27日，陈锦娟（乙方）与怡家园公司（甲方）签署《前期物业服务合同》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序进行服务与管理；物业管理服务相关费用从开发商交房之日起算（以开发商发出的交房通知单上约定的交房时间为准），业主应在每月10日前缴纳本月的物业服务费、公摊水电费，电梯维保、年检费按年一次性收取，其中，住宅房的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米收取2元，公共水电分摊费每月按实分摊，电梯维保、年检费每年300元；甲方违反合同，未达管理服务质量的，限期改正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方应承担相应责任；乙方不按约定缴交管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，甲方可收取每日千分之三的滞纳金。2014年2月26日陈锦娟签收《交房流转单》，正式接收房产。 上述协议签订后，怡家园公司履行了合同约定的主要义务，但在管理过程中不尽完善。陈锦娟系皇庭美域第6幢B2302号房业主，建筑面积为180.99平方米。陈锦娟自2017年1月1日起未缴纳物业费，累计拖欠自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费8688元、公摊水电费1576.6元，共计10264.6元。怡家园公司多次催讨未果，遂诉至本院。 本院认为：怡家园公司与陈锦娟签订的案涉《前期物业服务合同》，系适格主体各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。怡家园公司作为物业服务公司，已履行了合同约定的主要义务，陈锦娟作为业主，应当支付物业服务费用及公共能耗及代收代付费用10264.6元。案涉合同约定业主未按约支付物业管理服务费应当按日千分之三的标准支付违约金，依据关联案件查明的事实，虽然陈锦娟不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但陈锦娟不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。怡家园公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但怡家园公司在履职过程中未尽完善，为了促进物业与业主之间建立更加和谐的关系，减少双方矛盾激化，促进业主自主履行交付物业服务费用及公共能耗及代收代付费用等义务，故对怡家园公司所主张的违约金请求，本院不予支持。陈锦娟辩称，物业收取公摊无依据，但怡家园公司收费标准系按双方签订的前期物业服务合同及延期补充协议约定，且公摊费用是代收代付费用，并按业主住房面积及实际支付按不了收取，故陈锦娟辩解理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、陈锦娟于本判决生效之日起十日内偿还怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费8688元、公摊水电费1576.6元。 二、驳回怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由陈锦娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王捷 二〇一九年九月二十九日 书记员  林晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。