广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终625号 上诉人(原审被告、反诉原告)：罗哲，男，1975年7月5日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：朱明峰，广西汇百川律师事务所律师 被上诉人(原审原告、反诉被告)：廖教铕，男，1971年4月11日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 原审反诉第三人：秦新权，男，1932年7月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区建设大道519-7号3楼2号。公民身份号码：。 上诉人罗哲因与被上诉人廖教铕、原审反诉第三人秦新权物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭于同年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人罗哲及其委托诉讼代理人朱明峰，被上诉人廖教铕及其委托诉讼代理人刘春颖到庭参加诉讼，原审反诉第三人秦新权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人罗哲上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2505号民事判决，改判确认廖教铕诉罗哲物业服务合同纠纷不合法，廖教铕返还罗哲北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺物业管理费3000元（自2015年5月15日起至2016年3月15日止每月按300元计），驳回廖教铕诉讼请求；2.诉讼费由廖教铕承担。事实和理由：一、《物业服务委托合同》由北海市万达苑业主委员会与万达苑物业管理处双方签订，合同的意思为由万达苑物业管理处承担北海市万达苑7号楼的物业管理。由于万达苑物业管理处未依法登记成立，不具有民事主体资格和民事行为能力，也未取得相应的物业服务企业的资质，其所签订的《物业服务委托合同》依法无效；且由于万达苑物业管理处未取得相应的物业服务企业资质前提下签订了《物业服务委托合同》，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条“从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务”的规定，违反了禁止性规定，该合同无效。《物业服务委托合同》内容的意思为北海市万达苑7号楼物业服务的当事方仅限于万达苑物业管理处提供，并没有约定由其他第三方提供物业服务和将物业服务转由第三方履行的意思表示，且在签订合同时双方真实意思表示以万达苑物业管理处具有相应的民事主体资格和民事行为能力为前提，但万达苑物业管理处均不具备相应的民事主体资格和民事行为能力，该合同履行完全违反了合同的真实意思表示。被上诉人却认为其为《物业服务委托合同》当事人，合同中未体现出具有该真实的意愿，该合同无效。 被上诉人廖教铕辩称：1.业主委员会与万达苑签订的合同合法有效；2.廖教铕为本案的适格主体；3.一审判决没有超出廖教铕的诉讼请求。综上，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原审反诉第三人秦新权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩权利。 被上诉人廖教铕向一审法院起诉请求：1.判决罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺的物业管理费1500元（按每月300元暂从2016年3月15日至8月15日止，继续产生则另计）给廖教铕；2.罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺的物业管理费6720元（按每月420元暂从2015年4月15日计算至2016年8月15日，继续产生则另计）给廖教铕；3.罗哲返还廖教铕代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺垃圾费200元（按每月40元暂从2016年3月15日至2016年8月15日，继续产生则另计）；4.罗哲返还廖教铕代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺垃圾费720元（按每月40元暂从2015年4月15日至2014年8月15日，继续产生则另计）；5.罗哲返还廖教铕代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日至6月16日期间的水费537.6元。 上诉人罗哲向一审法院提起反诉请求：1.判令确认廖教铕诉罗哲物业服务合同纠纷一案不合法，廖教铕返还罗哲北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺物业管理费3000元（自2015年5月15日起至2016年3月15日按每月300元计算）；2.本案诉讼费由廖教铕承担。 一审法院认定事实：2002年3月20日北海市房产管理局出具北房复【2002】04号《关于北海市万达苑“关于成立北海市万达苑业主委员会的申请报告”的批复》，同意成立“北海市万达苑业主委员会”，北海万达房地产开发有限公司与北海市万达苑业主委员会就万达苑小区办理了物业管理交接手续。 2010年8月5日北海市万达苑业主委员会（甲方）与万达苑物业管理处（乙方）签订《业务服务委托合同》一份，主要约定甲方将座落于北海市滨海路红帆步行街7号占地面积为1860.80平方米，建筑面积为10899平方米的万达苑全权委托乙方廖教铕名下实行物业管理，甲方根据对乙方多年来物业服务工作的肯定，依托银湾物业公司承担原银湾物业公司收承担的一切物业服务工作不变全面实施管理万达苑小区比较整齐、规范、统一有序；甲方委托乙方全权对：“万达苑小区”项目实施物业管理服务，按照服务标准等级以《万达苑小区前期物业管理服务合同》为依据，基准执行；甲方义务向乙方提供一间物业办公用房在C单元楼梯间右侧相邻约8.5平方米的房屋无偿给廖教铕物业长期使用。用途（物业办公用房）；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.代收代缴水电费，垃圾处理费；2.物业管理服务费；3.车辆停放充电费；4.其它有偿服务费；5.代收代缴共用部分，共用设施设备修缮基金；乙方对业主和物业使用人违反业主公约和行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止限期整改，要求赔偿损失，对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水，停电，通报等有效措施；第五条物业管理服务费：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元。向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取；2.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑每月每平方米0.55元向业主收取；3.管理服务费标准的调整，合同期内第一年维持以上收费标志不变，一年后维持管理处正常运作并略有盈利为原则，根据市场价会同业委会重新核定收费标准；委托管理期限25年，自2010年8月5日起到2035年8月5日止。上述合同签订后，廖教铕对上述小区提供了物业服务。廖教铕主张位于红帆步行街8、9号底层2号商铺2015年5月15日起至2016年3月15日的物业管理费3000元由该商铺的实际使用人交付，并提交部分《收据》予以证实，罗哲主张上述物业管理费由其自行交付，但无证据证实。位于红帆步行街8、9号底层3号商铺自2015年5月15日起至2016年3月15日的物业管理费以及2号商铺在2016年3月至8月期间的物业管理费，罗哲主张因案涉房屋未在约定的管理范围内，且业主委员会与廖教铕签订的合同无效等为由未向廖教铕缴纳物业管理费。针对上述2号商铺，廖教铕在2015年10月至2016年8月期间一直向被告发出《缴费通知单》，向罗哲催缴每月的物业费420元、垃圾费45元；针对3号商铺，廖教铕在2016年4月至8月期间一直向罗哲发出《缴费通知单》，向罗哲催缴每月的物业费300元、垃圾费40元。廖教铕在2015年5月至6月期间向罗哲发出《缴费通知单》，向罗哲催缴3号商铺水费共计536.6元。另从廖教铕所提交的部分《收款收据》可知，廖教铕在2015年3、4月代为收取2号商铺的垃圾费为45元每月，在2016年2、3月代为收取3号商铺的垃圾费为40元每月。再从廖教铕所提交的部分发票可知，其代为缴纳了万达苑9号楼2015年1-6月的垃圾费。 另查明，万达苑物业管理处并未进行工商登记，廖教铕是该管理处的实际负责人，廖教铕于2006年5月取得《全国物业管理从业人员岗位证书》。位于红帆步行街8、9号底层2、3号商铺登记在罗哲名下，其中2号商铺建筑面积为825.20平方米，3号商铺建筑面积为441.60平方米。 再查明，罗哲于2015年6月10日就位于红帆步行街8、9号第一层3号商铺与北海市供水有限责任公司签订《供用水协议》，主要约定由供水公司向罗哲提供用水。 一审法院认为，万达苑业主委员会与万达苑物业管理处于2010年8月5日所签订的《物业服务委托合同》是双方意思真实表示，没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认。对于罗哲抗辩称廖教铕不是合同当事人，并非适格主体，且上述合同无效的问题。从本案所查明的事实可知，万达苑物业管理处并未经过工商登记，该管理处的实际负责人及履行方系本案廖教铕，而廖教铕于2006年5月取得《全国物业管理从业人员岗位证书》，具备提供物业服务的资格，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，廖教铕作为具有物业管理资质的个人亦可以管理人的身份对案涉物业进行管理。为此，廖教铕系本案的适格主体，上述合同合法有效，罗哲的抗辩不成立。 虽然《合同》内约定的位置为“北海市滨海路红帆步行街7号”，即提供物业服务的区域应为北海市滨海路红帆步行街7号，而本案中廖教铕的案涉商铺为北海市海城区红帆步行街8、9号底层2、3号商铺，从廖教铕所提供的证据可知，罗哲就案涉的两个商铺曾向廖教铕缴纳了物业管理费、垃圾处理费以及水费等，表明案涉的两个商铺亦应是在廖教铕所提供的物业范围内的，罗哲之前也应是无异议的。为此，罗哲抗辩称案涉房屋不在廖教铕的物业管理范围内不成立。现罗哲未按时交纳案涉房屋的物业管理费，为此，罗哲应向廖教铕支付案涉2号商铺从2016年3月15日起暂计算至一审庭审前即2017年12月15日期间的物业管理费6000元（300元/月）、垃圾费800元（40元/月），案涉3号商铺从2015年4月15日起暂计算至一审庭审前即2017年12月15日期间的物业管理费13020元（420元/月）、垃圾费1395元（45元/月），以及罗哲应向廖教铕支付案涉3号商铺2015年4月15日至6月15日代为缴纳的税费537.6元。 综上所诉，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺从2016年3月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费6000元（300元/月）、垃圾费800元（40元/月）给廖教铕；二、罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺从2015年4月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费13020元（420元/月）、垃圾费1395元（45元/月）给廖教铕；三、罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日计算至2016年6月15日期间的水费537.6元给廖教铕；四、驳回反诉罗哲的诉讼请求。 二审期间，上诉人罗哲向本院提交如下证据：证据1，北海市冠千海珍珠有限责任公司出具的证明，拟证明被上诉人未向该公司收取过物业费的事实；证据2，北海天利投资有限公司出具的证明，拟证明被上诉人未向该公司收取过物业费的事实；证据3，（2016）桂0502民初2154号民事判决书，拟证明被上诉人侵害上诉人房屋合法权益的事实。被上诉人廖教铕质证认为：证据1、证据2属于证人证言，现无证人出庭作证证明其相关事实，对该证据的三性均有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。被上诉人基于其与业主委员会签订的物业服务合同而使用另案的房屋，现因上诉人已购买该房屋并通过法院诉讼确认后，被上诉人已将该房屋腾退给上诉人，另案与本案无因果关系。原审反诉第三人秦新权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证权利。本院认为，证据1、证据2的证人证言因无相关证人出庭作证，且并无关联性，故对上述证据本院不予采纳。对证据3的真实性、合法性本院予以认可，但该案与本案无关联性，故本院不予采纳。 被上诉人廖教铕向本院提交如下证据：证据1，收款收据，拟证明冠千海珍珠有限公司向被上诉人缴纳水费、垃圾费的情况；证据2,电费通知单，拟证明涉案物业在供电局备注的地址是步行街7号，与被上诉人和业主委员会签订的合同地址一致；证据3，滨海路7号楼面积情况，拟证明滨海路7号楼的总平方数为7270.39㎡，与被上诉人和业主委员会签订合同里约定的建筑面积10899㎡不符；证据4，物业管理委托合同，拟证明2002年4月17日，北海万达苑业主委员会与北海因万物业管理有限公司约定案涉物业2002年4月18日至2004年4月17日由北海银湾物业管理有限公司进行物业管理。上诉人罗哲质证认为：对证据1三性有异议，该收款收据上并未收取管理费用且收款人不明；对证据2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，电费通知单所列的房屋不是上诉人罗哲所在的9号楼；对证据3的三性有异议，不清楚是哪个单位出具的文件且无原件予以核对；对证据4的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，合同委托管理人为李昌生，与本案无关。原审反诉第三人秦新权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证权利。本院认证认为，证据1与本案无关联性，本院不予采纳；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，证明涉案合同中约定的位置“北海市滨海路红帆步行街7号”属于笔误；对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，但仅证明自2002年4月18日至2004年4月17日涉案物业由北海银湾物业管理有限公司进行管理。 本院另查明：2002年4月18日至2004年4月17日涉案物业由北海银湾物业管理有限公司进行管理。罗哲于2011年10月13日就位于红帆步行街8、9号第一层3号商铺与广西电网公司北海供电局签订《低压供用电合同》，主要约定由广西电网公司北海供电局向罗哲提供用电。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案双方当事人二审争议的焦点为：1.涉案《物业服务委托合同》是否有效，廖教铕是否是适格诉讼主体；2.罗哲支付物业管理费、垃圾费、水费、电费有无事实和法律依据；3.廖教铕返还物业费有无事实和法律依据。 关于涉案《物业服务委托合同》是否有效，廖教铕是否是适格诉讼主体的问题。上诉人主张万达苑物业管理处未取得相应的物业服务企业资质前提下签订了《物业服务委托合同》，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条“从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务”的禁止性规定，以及北海市万达苑业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”的规定，该合同应认定无效的问题，本院认为，《广西壮族自治区物业管理条例》并非法律、行政法规，相应法律、行政法规也未对取得物业管理资质的物业服务企业之外的主体签订的物业服务合同作出效力性强制规定；《物业管理条例》第十二条亦非合同效力性强制规定，而是管理性规定。退而言之，即使上诉人举证出万达苑业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第一款程序的证据，案涉《物业服务委托合同》也侵害了上诉人的合法权益，上诉人也仅能请求人民法院对该委托合同予以撤销，而非确认委托合同无效。由此，案涉《物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条所规定的无效情形，故一审法院认定该委托合同合法有效并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，北海市万达苑业主委员会依法可以委托其他管理人即廖教铕为涉案公寓提供相应的物业服务。万达苑物业管理处虽未经工商注册登记，但有提供物业服务资格的廖教铕以万达苑物业管理处名义从事案涉民事活动，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第一项“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；……”的规定，廖教铕是本案适格诉讼主体，本院对上诉人的相关主张不予支持。 关于罗哲支付物业管理费、垃圾费、水费、电费有无事实和法律依据的问题。本院认为，涉案《物业服务委托合同》合法有效，对包含上诉人在内的全体业主的各方当事人均有约束力。虽然合同中约定的位置为“北海市滨海路红帆步行街7号”，与涉案的北海市海城区红帆步行街8、9号底层2、3号商铺不符，但滨海路7号楼总面积为7270.39㎡，与被上诉人和业主委员会签订合同里约定的建筑面积10899㎡不符，同时结合被上诉人代缴电费时供电局出具的电费通知单中记载的地址、2002年4月17日北海万达苑业主委员会与北海银湾物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》中记载的地址以及上诉人与被上诉人实际履行情况等综合判断，涉案合同中约定的地址属于笔误，涉案商铺所处位置属于被上诉人物业管理范围内，一审法院相关认定并无不当，本院予以维持。被上诉人已履行了合同约定的服务管理义务，上诉人应按合同约定被上诉人支付相应的物业管理费及代缴费用。本案中，上诉人已于2011年10月13日与广西电网公司北海供电局签订《低压供用电合同》，由广西电网公司北海供电局直接向罗哲提供用电；于2015年6月10日与北海市供水有限责任公司签订《供用水协议》，主要约定由供水公司直接向罗哲提供用水，前述水电费由被上诉人直接向水电部门履行，被上诉人要继续提供合同约定的代收代缴水电费服务已属于客观不能。如上诉人分别解除与广西电网公司北海供电局和北海市供水有限责任公司签订的《低压供用电合同》及《供用水协议》，撤除相关设施设备重新恢复经由小区物业的管线统一供水供电经济成本较高，不具合理性。参照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定精神，因被上诉人廖教铕继续代收代缴水电费的合同目的客观上已无法实现，由上诉人继续向被上诉人缴纳该部分的物业管理费不符合合同权利义务对等的公平原则，故本院认定相应代收代缴水电费的条款已实际解除，上诉人签订《低压供用电合同》及《供用水协议》的时间为相应条款解除时间。虽上诉人作为业主自行签订用水用电合同并自行缴纳水电费的行为有违契约精神不应提倡，但该行为在客观上也减少了被上诉人的服务工作量，并未对被上诉人造成实际损失。由此部分条款解除后上诉人每月缴纳的物业管理服务费应酌情按照代收代缴水费和电费服务均为每月每平米0.10元适当予以扣减，即自2011年10月13日至2015年6月10日期间，因被上诉人无法提供代收代缴电费服务，上诉人向被上诉人缴纳的物业管理服务费应按每月每平米0.45元计付；自2015年6月10日至今，因被上诉人无法提供代收代缴电费、水费服务，上诉人向被上诉人缴纳的物业管理服务费应按每月每平米0.35元计付。因此，上诉人应向被上诉人支付案涉2号商铺从2016年3月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费3818.18元（300元/月÷0.55×0.35×20个月）、垃圾费800元（40元/月×20个月）；涉案3号商铺从2015年4月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费8438.18元（420元/月÷0.55×0.45×2个月+420元/月÷0.55×0.35×29个月）、垃圾费1395元（45元/月×31个月），以及被上诉人为上诉人代缴涉案3号商铺2015年4月15日至6月15日的税费537.6元。以后产生的物业管理服务费应参照前述方法另行计算。一审法院处理确有不当，本院予以纠正。 关于廖教铕返还物业费有无事实和法律依据的问题。本院认为，涉案2号商铺自2015年5月15日至2015年6月10日期间应按每月每平米0.45元计付物业管理服务费，自2015年6月11日至2016年3月15日期间应按每月每平米0.35元计付物业管理服务费，故被上诉人向上诉人多收取的涉案2号商铺（自2015年5月15日至2016年3月15日）物业费，即1036.36元（300元/月×（0.55-0.45）÷0.55×1个月+300元/月×（0.55-0.35）÷0.55×9个月）应退还给上诉人。 综上所述，上诉人罗哲合理的上诉请求，本院予以支持，其余上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但物业管理费用计算及相关处理稍有不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第一项规定，判决如下： 一、撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2505号民事判决第一、二、四项； 二、维持北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2505号民事判决第三项； 三、上诉人罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺从2016年3月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费3818.18元、垃圾费800元给被上诉人廖教铕（以后产生另计）； 四、上诉人罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺从2015年4月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费8438.18元、垃圾费1395元给被上诉人廖教铕（以后产生另计）； 五、被上诉人廖教铕退还北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺从2015年5月15日起至2016年3月15日期间的物业管理费1036.36给上诉人罗哲； 六、驳回被上诉人廖教铕的其他诉讼请求； 七、驳回上诉人罗哲的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费50元（廖教铕已预交），反诉案件受理费25元（罗哲已预交），二审案件受理费50元（罗哲已预交），共计125元，由罗哲负担81.54元，由廖教铕负担43.46元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限的最后一日起二年内向有管辖权的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈   邦   和 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇一九年九月二十日 法官助理  梁津源书记员周振霞