四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2736号 原告：杨兴，女，汉族，生于1989年2月7日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：袁明伟，绵阳市游仙区忠兴法律服务所法律工作者。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：茅健，该公司员工。 委托诉讼代理人：耿明珠，该公司员工。 原告杨兴与被告丰四川泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨兴的委托诉讼代理人袁明伟，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兴向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2018年8月13日起至原告取得不动产登记证之日止购房款320000元为基数按日万分之二计算的逾期办证违约金（其中暂计算至2019年5月1日的违约金人民币42304元）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年2月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的“紫金城”小区7栋1单元14楼5号房屋，房屋总价款为320000元，第九条约定付款方式为按揭贷款，合同第二十八条第一款关于初始登记的约定为“出卖人应当在2017年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。…”第二款关于转移登记的第2项约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在漏洞的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，补充协议第8条第3款约定“买受人支付房价款的方式属于按揭的：8.3.1买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。”合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款10万元及维修基金，并通过按揭贷款方式支付了剩余房款22万元，于2016年8月29日向被告预交付了办证费，同日被告向原告交付了房屋。依约被告应在2017年6月30日办理房屋权属证书，但至今仍未办理。被告将“紫金城”小区土地使用权用于抵押贷款，直到2018年7月7日才解除抵押，但在2018年3月1日“紫金城”小区的土地使用权又因丰泰金科公司的其他债务纠纷被人民法院采取了查封措施，因而导致原告房屋不动产权证仍不能办理。原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判如所请。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：1.按揭购房的情形下，根据原、被告签订的补充协议的约定，因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息，严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方解除商品房买卖合同并要求买受人承担5%的违约金。这一约定实质改变了原、被告之间商品房买卖合同的履行方式，原、被告双方在补充协议当中的约定已经将双方在商品房买卖合同当中约定的办证条件变更为原告已经偿还完毕所有银行按揭贷款本息。2.原、被告除了办证的纠纷外，对于商品房买卖合同的履行没有其他争议，丰泰金科公司也已经向原告交付了房屋并办理了预登记，没有影响到原告对房屋的正常占有和使用，预登记效力始终存在，原告也享受了房屋升值所带来的利益，未办理产权过户未给原告造成损失，即使丰泰金科公司应承担违约金，也请求人民法院对该项违约金进行调整。3.丰泰金科公司面临巨额债务，案涉土地存在多轮次查封，案涉商品房买卖合同存在不能继续履行的可能，请法院考虑以合同履行不能为由解除合同，但丰泰金科公司就此不提起反诉。 经审理查明：原、被告对以下事实没有异议：1、双方于2016年3月14日签订《商品房买卖合同》（备案号223443）并已备案登记，《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人在2016年8月31日前向买受人交付该商品房”、第二十七条约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自税费。”、第二十八条第一款关于房屋所有权转移登记违约责任的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”；2、房屋位置紫金城7栋1单元14楼5号，房屋总价款32万元为一次性支付；3、被告已按约向原告交房;4、该房屋所在地块已抵押，至今未解除抵押；5、紫金城7栋至今未办理初始登记（即总证）。本院予以确认 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立并合法有效。 本案争议焦点是：1、被告是否违约。2、如被告违约，违约金计算的起算时间和标准。 一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条约定的是房屋所有权转移登记的违约责任，但没有确定办理楼栋权属证明的时间；不过第二十七条约定了双方共同申请办理房屋所有权转移登记的时限，而买卖双方共同申请办理房屋转移登记的根本条件是出卖人已取得房屋所有权证书，否则无从提及申请办理一事，故该条约定应认定为出卖人应在约定交付之日起365个工作日内办理好楼栋权属证书从而使得共同申请办理每套房屋转移登记具备条件；既然做如此认定，被告即应在2018年1月24日前办理好紫金城11栋的权属证明。被告至今未办理紫金城7栋初始登记（总证），使原告未能取得该套房屋所有权证书（不动产证书）的原因，被告属违约。 二、关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，约定的违约金不属过高，丰泰金科公司要求减少违约金的理由不成立。 三、关于违约金计算期限，原告诉请要求违约金计算的时间从2018年8月13日起办证之日止，丰泰金科公司陈述在其确应承担违约责任的情况下，对原告主张的该起算时间予以认可。经核实合同相关约定及相应的时间依据【违约金起算时间应为初始登记时间及房屋交付时间中时间在后者再加120个工作日，本案中即为视为取得初始登记时间（房屋交付时间2016年8月30日加365个工作日）再加120个工作日】，双方确认的以上违约金起算时间符合约定及相关事实，应予确认。由于案涉房屋所在地块尚有抵押或查封的情形存在，何时能办理案涉房屋的房屋权属过户登记手续尚不能确定，故本案违约金计算到本判决作出之日，之后如仍有违约金发生，原告可以新发生的事实为由另行主张。 故原告的诉讼请求部分予以支持，本案违约金金额认定为26432元【计算方式：以购房款320000元为基数，自2018年8月13日起至2019年9月30日止按日万分之二计算】。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨兴违约金26432元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告杨兴的其他诉讼请求。 本案减半收取诉讼费429元，被告四川丰泰金科投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈慧芳 二〇一九年九月三十日 书记员  马俊骋