江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初2178号原告（案外人）：王秀兰，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：李竹，江苏臻爱律师事务所律师。被告（申请执行人）：倪自忠，汉族，住盐城市大丰区。被告（被执行人）：彭楚中，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：吴新芳，汉族，住盐城市大丰区。被告（被执行人）：吴新芳，汉族，住盐城市大丰区。被告（被执行人）：李兆成，汉族，住盐城市大丰区。原告王秀兰与被告倪自忠、彭楚中、吴新芳、李兆成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王秀兰的委托诉讼代理人李竹，被告倪自忠、李兆成到庭参加诉讼，被告彭楚中、吴新芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，倪自忠与彭楚中、吴新芳、李兆成民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月6日作出（2013）大民初字第2634号民事判决：被告彭楚中、吴新芳共同偿还原告倪自忠借款人民币7.9万元，承担该款自2012年7月30日起至2013年7月30日止按月息1.8%的利率计算的利息，并自2013年7月31日起至判决履行之日止支付7.9万元按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的逾期利息；被告李兆成对被告彭楚中的上述还款义务承担连带清偿责任；驳回原告倪自忠的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据倪自忠的申请，本院于2014年2月13日立案执行，案号为（2014）大执字第0334号。同期，债权人陈昌、施美红、徐伯云、沈德宝等人也向本院提起诉讼，要求债务人彭楚中、吴新芳还款，本院分别作出还款判决（或调解达成协议）后，该部分债权人也分别向本院申请执行，本院予以立案执行。本院在执行过程中，于2015年1月7日作出（2014）大执字第0334-1号执行裁定书、协助执行通知书，对彭楚中名下位于市区恒生商城3335号门市予以查封，后因彭楚中、吴新芳暂无便于执行的财产，本院先后作出终结执行的裁定。2018年7月23日，倪自忠以彭楚中、吴新芳等人名下有门市房可以拍卖为由，申请本院恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2018）苏0982执恢480号，并于2018年7月30日作出（2018）苏0982执恢480号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖彭登祥（彭楚中）名下单独所有的坐落于盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市，并予以公告。案外人王秀兰提出异议后，本院2019年3月27日作出（2019）苏0982执异19号执行裁定书，驳回案外人王秀兰的异议请求。原告王秀兰向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市的所有执行措施并解除查封；2、确认原告是盐城市大丰区市区恒生商场3335号门市的所有人；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月7日，原告王秀兰从被告彭楚中处购得大丰恒生商场3335号门市一间，双方在江苏道远律师事务所（时名江苏盐城道远律师事务所）的见证下签订了购房协议，协议签订后，被告吴新芳（彭楚中妻子）从原告处取走现金并出具了收条，同时吴新芳将3335号门市的房屋所有权证和土地使用证交付给原告。事后，原告王秀兰再未遇到过被告彭楚中，能见到的总是被告吴新芳，原告也曾向吴新芳提起过户事宜，但每次都因彭楚中没空而未能过户，加之原告年事之高，家中也一直有事，故案涉房屋一直未能过户，但房屋一直由原告使用和收益。后被告彭楚中、吴新芳、李兆成因欠倪自忠债务未能履行，倪自忠申请执行，法院作出（2018）苏0982执恢480号之一执行裁定书，将案涉房屋作为执行标的并在执行房屋处张贴公告，原告在得知此事后，提起执行异议申请，2019年3月29日，原告收到（2019）苏0982执异19号执行裁定书，裁定书驳回了原告异议请求，原告认为自己购买案涉房屋，房款已经付清，房屋也一直由原告占有使用，是原告名下唯一的财产，房屋的租赁收入也是原告唯一的收入来源，法院驳回原告的异议申请是错误的，故原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的合法诉求。被告倪自忠辩称，原告王秀兰称其于2005年7月7日与彭楚中、吴新芳签订购房协议，后因一直找不到彭楚中而未能办理过户，与事实相悖，更不符合常理。2013年之前，彭楚中的办公室就在市区工农路人民商场的西隔壁，与恒生商场的房子仅有一河之隔，原告每天都可以找到彭楚中，再者，购买房屋应当以产权过户为最终目的，这是人所共知的事情，原告自称的购房时间至今已有14年之久，还未过户，显然与事实不符，原告陈述的购房一事根本不存在。我认为法院作出的（2019）苏0982执异19号执行裁定书，事情调查清楚、适用法律确当，裁定结果公正，体现了法律的尊严和公平正义，综上，请求维持（2019）苏0982执异19号执行裁定书，驳回原告王秀兰的诉讼请求。被告李兆成辩称，原告王秀兰陈述的其在购房后因为找不到彭楚中才没有办理过户不是事实，因为2011年之后，我跟在彭楚中后面打工有两三年之久，当时彭楚中就在大丰，所以原告的陈述不是事实，请求维持（2019）苏0982执异19号执行裁定书，驳回原告王秀兰的诉讼请求。被告彭楚中、吴新芳未答辩亦未举证、质证。本院查明：2005年7月7日，原告王秀兰（乙方）与彭登祥（被告彭楚中，甲方）、承租人陈方明（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：“甲方现有大丰市区恒生商城3335号门市一间，房产权证号大中字第××号，土地证号大土国用（2004）第4143号，拟出售给乙方，现经双方协商一致，并征得承租人同意后达成如下售房条款：一、甲方同意将本协议中门面房出售给乙方，售价人民币拾叁万元整，该款由乙方于2005年7月7日前一次性付给甲方。二、甲方收到上述款项后，承租人应于2005年7月19日租期到时直接将该门面房交付给乙方。三、过户时间由乙方确定，另行通知甲方，甲方必须配合并出具相关手续协助过户。四、该门面房过户的一切费用（含各种税费、维修基金等）均由乙方承担，与甲方无关。五、本协议一经生效，各方均不得任意违反，如有纠纷则按《合同法》及相关法律规定处理。六、本协议一式四份，自甲、乙方及承租人签字（盖章）后，由律师事务所见证后生效。承租人：陈方明（签字捺印），甲方：彭楚中（彭登祥，签字捺印），乙方：王秀兰（签字捺印），见证方：江苏盐城道远律师事务所（盖章），2005年7月7日”。该《房屋买卖合同》背面，被告吴新芳签注“此售房款已收到。吴新芳彭登祥，2005.7.7”。另查，本案所涉位于盐城市大丰区门市的房屋所有权证和土地使用权证现为原告王秀兰持有，房屋所有权人、土地使用权人均为彭登祥。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。王秀兰对涉案房屋是否享有物权期待权并可阻却执行，应同时满足上述司法解释所规定的四个要件，缺一不可。因此，本案的争议焦点为王秀兰是否对案涉房屋享有权利并足以排除对房屋的强制执行。审理中，王秀兰提交《房屋买卖合同》、证人证言、《租房协议》等证明其在本院查封前购买了涉案房屋并交付购房款13万元，但是对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”方面并未提交证据予以佐证，从本案查明的事实来看，案涉房屋在2005年7月7日王秀兰与彭楚中签订《房屋买卖合同》时已经取得了权属证书且由王秀兰持有，同时双方在买卖合同中约定“过户时间由乙方（王秀兰）确定，另行通知甲方，甲方必须配合并出具相关手续协助过户”。原告王秀兰陈述其未办理过户登记的原因是找不到被告彭楚中，但在庭审中其又陈述“房子买卖时，双方在合同上约定过户时间由王秀兰确定，原告因买该房屋倾尽所有，无力支付过户的费用，而且原告作为不识字的老人，传统的认为，只要两证在手中，可能就不需要过户……”，吴新芳在接受本院执行局调查时亦陈述“另外恒生商城3335号门市是老早就卖掉了，当时买家的儿子因事被抓了，他们没理到这个事，一直拖到现在没有过户”，加之从2005年7月7日至今很长时间内，即便如原告王秀兰所说其因找不到彭楚中而未能办理过户登记，但在此过程中也未见王秀兰通过诉讼等合法有效方式要求彭楚中协助其办理过户登记，对此，不能排除原告王秀兰因其自身原因未办理过户登记的可能性，王秀兰对未能办理涉案房屋的过户登记明显存在过错，故原告王秀兰所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的案外人所享有的权利能够排除执行的情形，王秀兰认为其对案涉房产享有物权期待权请求阻却对被执行人彭楚中名下案涉房产的执行没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王秀兰的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告王秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 奚  锦  静人民陪审员 沈  冠  山人民陪审员 肖  书  平二〇一九年九月六日书 记 员 宋娜拉（兼）附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。