呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初5609号原告（反诉被告）：中信银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：王通,该行副行长。委托诉讼代理人:刘洋，内蒙古星洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓伟，内蒙古星洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国全,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人:赵瑞（系张国全外甥），男，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）中信银行股份有限公司呼和浩特分行与被告（反诉原告）张国全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中信银行股份有限公司呼和浩特分行委托诉讼代理人刘洋、李晓伟，被告（反诉原告）张国全及其委托诉讼代理人赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月16日解除；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于呼和浩特市××区商业用房，建筑面积为727.57平方米，租金单价为5.5元/天/平方米，年租金为146.06万元；租赁期限为60个月，自2019年1月16日起至2024年1月15日止，用途为开设营业网点。同时，合同第三条约定被告应于2019年1月16日前以书面形式通知原告接收租赁房屋，原告在接到被告书面通知之日起3日内接收租赁房屋，并签署房屋设备设施交接清单。房屋的实际交接日以原告签署房屋设备设施交接清单的日期为准，若实际交接日晚于本合同约定的租期起始日期，承租期、免租期相应顺延。此外，合同还就租金支付方式、违约责任等事项作出约定。合同签订后，被告违反合同约定，未在2019年1月16日前以书面形式通知原告接受租赁房屋，且至今仍未向原告实际履行交付租赁房屋的义务，致使合同目的不能实现。基于此，原告于2019年5月16日以短信方式分别向被告张国全及指定接受通知负责人赵瑞发送《解除房屋租赁合同通知书》，并在涉案租赁房屋张贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告张国全及其指定接受通知负责人赵瑞自本通知发出之日起，解除原告与被告于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》，相关权利义务终止，并有权要求被告承担相应的违约责任。因原告无法按照被告张国全提供的联系方式及合同约定的通讯地址就妥善解决租赁纠纷事宜与被告及其指定接收通知负责人赵瑞取得有效联系，经原告申请，上述送达程序经内蒙古自治区公证处依法进行公证，并出具了《公证书》。综上，被告未按合同约定及时履行交付租赁房屋的义务，其行为构成根本违约，故为维护自己的合法权益，原告遂向法院提起诉讼。被告张国全辩称：被告继续履行合同，合同并未解除，2019年1月9日被告书面通知原告接收房屋，结果是2019年1月18日至20日期间原告去接收的房屋，故原告仍应向被告支付租金。反诉原告张国全向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年1月16日起至依法解除合同当日所产生的实际租金约7个月房租（852016元）及合同所约定的3个月违约金（365150元）并退还开具房屋租赁发票所产生的全部费用（441851.50元），共计人民币1659017.5元；2.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中反诉原告张国全变更诉讼请求，将退还开具房屋租赁发票所产生的全部费用（441851.50元）变更为判令反诉被告向反诉原告支付违约金（以发票所产生的全部费用441851.5元为基数，按照年利率24%，自2019年1月17日起至税务局实际退还反诉原告之日止）。事实与理由：2019年1月16日，反诉原告作为出租人，反诉被告作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将呼和浩特市新城区政治部门口4#综合楼房屋出租给反诉被告，租赁期限为60个月，自2019年1月16日起至2024年1月15止，年租金为1460600元，租期内不递增。第3.1条约定，反诉原告应于2019年1月16日前以书面形式通知反诉被告接收房屋；第4.4条约定，反诉被告收到反诉原告开具的发票15个工作日内，按年向反诉原告支付租金。2019年1月9日，反诉原告以书面形式通知反诉被告接收房屋；2019年1月16日，反诉被告已申请完用章并通知反诉原告开发票；2019年1月17日，反诉原告向反诉被告开具1460600元增值税专用发票并实际交付反诉被告；2019年1月18日，反诉被告办公室主任及各部门十多人当场接收房屋，反诉被告的装修设计师开始向反诉原告要图纸开始设计。直至2019年7月15日，反诉被告未向反诉原告支付第一年的房屋租金，经反诉原告多次主张均未果，为维护自身合法权益，反诉原告遂提起反诉。反诉被告中信银行股份有限公司呼和浩特分行辩称，一、反诉原告陈述的内容与本案客观事实不符，反诉原告未按《房屋租赁合同》的约定向反诉被告交付租赁房屋，反诉被告有权请求解除《房屋租赁合同》。合同签订后，反诉原告既未按合同第三条约定的期限以书面形式通知反诉被告接收租赁房屋，也未向反诉被告实际交付房屋，经反诉被告催告，反诉原告至今仍未交付房屋。反诉原告迟延交付房屋的行为构成违约，反诉被告有权依据合同第八条约定请求解除该合同。二、反诉原告向反诉被告主张支付7个月的房租无事实及法律上的依据。1.反诉原告至今未将租赁房屋交付反诉被告使用；2.根据《房屋租赁合同》第三条第3.2款及第八条第8.5款的约定，反诉原告至今既未签署房屋设备设施交接清单，也未向反诉被告实际交付租赁房屋，那么依据合同的约定房屋的承租期及收取租金均应相应顺延，因此反诉被告有权拒绝支付房屋租金；3.反诉原告主张反诉被告向其支付自2019年1月16日起至依法解除合同当日所产生的租金，即说明反诉原告同意解除合同，反诉被告于2019年5月16日向反诉原告依法送达《解除房屋租赁合同通知书》中通知与其解除《房屋租赁合同》解除之日（2019年5月16日）止前后共计4个月，而非反诉原告主张的7个月；4.《解除房屋租赁合同通知书》中对防止反诉原告预期利益受损进行了明确提示和告知。反诉原告作为具有风险判断及防范的理性成年人，应对损失的扩大采取有效的预防措施，即其在反诉被告已明确告知解除《房屋租赁合同》的情况下，应积极寻找其他适租的承租人，以防止利益受损，反诉被告已尽到义务，故无需承担解除合同后反诉原告利益受损的责任。三、反诉原告向反诉被告主张支付3个月违约金无事实及法律上的依据。1.依据《房屋租赁合同》第八条第8.6款的约定反诉原告要求反诉被告支付3个月违约金的适用前提条件是反诉被告中途退租，而本案反诉被告解除与反诉原告的合同是因反诉原告未按合同约定履行交付房屋义务的违约行为导致，并非属于合同约定的中途退租情形；2.结合《房屋租赁合同》第八条第8.5款及8.6款的相关内容可以看出，合同约定的3个月违约金实际上属于补偿性违约金，同时自合同签订之日至合同依法解除之日止前后共计4个月时间，反诉原告却主张支付的是7个月房屋租金。依据《合同法》第114条、《合同法司法解释（二）》第28条的立法本意，补偿性违约金与违约损害赔偿不能同时并用，因此反诉原告在向反诉被告主张7个月的房租的情况下，又向反诉被告主张合同约定的3个月的违约金无事实及法律上的依据。四、反诉原告向反诉被告主张退还开具房屋租赁发票所产生的全部费用无事实及法律上的依据。1.依据《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》、《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）以及国家税务总局内蒙古自治区税务局有关代开增值税发票、代开增值税发票退税流程的规定，当发生销货退回、服务中止等情形时，纳税人可向原代开机关申请作废已代开的发票或通过开具红字发票处理。本案中，因合同解除符合服务中止的情形，依据上述相关规定反诉原告依法可以申请退税，并未对反诉原告造成实际损失；2.反诉被告表示如反诉原告需要，反诉被告将积极协助反诉原告妥善办理相关退税事宜，以友好解决该纠纷。综上反诉原告的诉讼请求无事实及法律上的依据，应予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的位于呼和浩特市××区房屋作为原告营业网点，房屋建筑面积727.57平方米，租赁期限为60个月，自2019年1月16日起至2024年1月15日止。租金单价为5.5元/天/平方米，年租金146.06万元，租期内不递增。被告应于2019年1月16日前以书面形式通知原告接收租赁房屋。原告在接到书面通知之日起3日内接收租赁房屋，并签署房屋设备设施交接清单。房屋的实际交接日以原告签署房屋设备设施交接清单的日期为准，若实际交接日晚于本合同约定的租期起始日期，承租期、免租期相应顺延。并约定被告应向原告开具相应金额的合法税务发票，原告收到被告开具的发票15个工作日内，原告按年以银行转账/支票方式向被告支付租金。合同涉及的税费（包括房产税、增值税、印花税及一切入附带费用）须按有关法律法规的规定，由原、被告双方各自承担。合同还约定若原告未按合同规定的时间，在租赁期未届满时向被告提出中途退租的，原告应支付相当于三个月租金的违约金。原、被告双方在合同中约定被告的指定联系人为赵瑞。后原告未占有使用案涉房屋，2019年5月16日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》，并申请内蒙古自治区公证处对原告委托代理人孙博向被告张国全及指定联系人赵瑞发送短信《解除房屋租赁合同通知书》的过程及内容进行公证。同日，原告申请内蒙古自治区公证处对原告委托代理人孙博及原告工作人员银飞在呼和浩特市××区商业房屋处西门入口的南侧玻璃、北侧玻璃张贴《解除房屋租赁合同通知书》的过程进行公证。另查明，2019年1月17日，反诉原告张国全缴纳税费441851.5元，为原告开具金额为1460600元的增值税专用发票一张。同日，原告工作人员为被告出具收条，载明收到该发票。诉讼过程中反诉原告张国全已办理完成退税手续，截止2019年9月26日该退费未到账。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。原告主张被告未按合同约定在2019年1月16日前以书面形式通知原告接收租赁房屋，且至今仍未向原告实际履行交付租赁房屋的义务，被告提交照片一张证明已向原告工作人员通知接收房屋，原告不予认可。但通过原告工作人员与被告指定联系人赵瑞的微信聊天记录可知，2019年1月18日下午，原、被告相关人员曾约定去案涉房屋，且至2019年5月16日，原告申请内蒙古自治区公证处对原告到案涉房屋张贴《解除房屋租赁合同通知书》的过程进行公证，案涉房屋一直处于空置状态。被告在2019年1月17日已缴纳相关税款并为原告开具金额为1460600元的增值税专用发票，被告在缴纳相关税款并开具发票且房屋空置的状况下，不通知原告接收该房屋，有悖常理。原告工作人员与被告指定联系人赵瑞的通话录音也表明被告履行过通知原告接收房屋的义务。因此，关于原告提出的被告未通知原告接收房屋的主张不能成立，本院不予支持。关于合同是否解除及解除时间的认定。2019年5月16日，原告通过短信及张贴通知的方式向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告对解除合同的效力提出异议，且在法律规定的异议期间内向人民法院起诉，原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》不发生合同解除的法律效力。诉讼过程中，因双方已不能实现合同目的，被告同意于2019年8月16日解除合同，本院予以支持。关于反诉原告的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。反诉被告应支付反诉原告2019年1月16日至2019年8月15日期间的房屋租金852016元。关于反诉原告诉请的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合反诉原告的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以四个月租金为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算违约金，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。合同约定，反诉被告收到反诉原告开具的发票15个工作日内，反诉被告按年以银行转账/支票方式向被告支付租金，因此，反诉被告应自2019年2月2日起至实际付清租金之日向反诉原告支付违约金。关于反诉原告诉请的退税期间的违约金，与上述违约金系重复主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：确认2019年1月16日原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行与被告张国全签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；驳回原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行的其他诉讼请求；反诉被告中信银行股份有限公司呼和浩特分行于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张国全房屋租金852016元及违约金（以486867为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算自2019年2月2日起至租金实际付清之日止）。驳回反诉原告张国全的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告中信银行股份有限公司呼和浩特分行负担。反诉案件受理费减半收取计8355元，由反诉原告张国全负担2786元，由反诉被告中信银行股份有限公司呼和浩特分行负担5569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇 二〇一九年九月三十日书记员 李志红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。