上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11295号原告：欧润(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：闫海燕，董事长。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈清华，上海社平律师事务所律师。被告：上海礼晗酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：田长荣，执行董事。原告欧润(上海)投资有限公司(以下简称“欧润公司”)与被告上海礼晗酒店管理有限公司(以下简称“礼晗酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月16日、2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾俊辉两次均到庭参加了诉讼。被告礼晗酒店的法定代表人田长荣到庭参加了第一次庭审。被告礼晗酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金52,723元；2、判令被告支付原告违约金47,450元(以52,723元为基数，自2019年2月28日起按照日0.5%计算6个月)。本案审理过程中，原告变更诉请为：判令被告支付原告违约金118,626.75元(计算方式为：以263,615元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计39,542.25元；以210,892元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计31,633.8元；以158,169元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计23,725.35元；以105,446元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计15,816.9元；以52,723元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计7,908.45元)。事实和理由：原、被告于2018年11月3日签订《租赁合同书》一份，原告向被告出租坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，约定租赁时间自2018年1月30日起至2033年12月31日止，租金支付方式为第一年每季度一付，第二年开始每半年一付，先付后用。合同签订后，原告按约履行了自身义务，然被告自2019年起，并未按照合同约定的期限每半年一付房租，而是采取按月支付的方式向原告支付房租。原告多次要求被告按约付款，被告始终不予理睬，遂涉诉。被告礼晗酒店向本院提交书面答辩状称，被告不应承担违约责任。首先，涉案房屋前租户为被告公司原股东李某某，原、被告签约时，已明确约定，案外人李某某与原告的争议，同被告无关。然原告曾多次电话、微信威胁被告承担连带责任，故原告违约威胁被告在先，不应由被告承担责任。其次，原告应提供涉案房屋产证及相关图纸材料，被告方能办理工商注册、消防验收、特种行业许可、卫生许可等，但原告未能提供建筑防火分区图，被告虽多方努力予以补救，办理了消防验收，但也曾因此受到消防部门查处，故涉案房屋有证照瑕疵，影响被告办证。再次，涉案房屋房顶多处打洞，未能及时修复，存在渗漏，严重影响被告经营。最后，原、被告虽有上述争议，但未沟通解决前，被告从未拖欠，均为每月预付下月租金，也未给原告造成任何损失。被告对涉案房屋投资巨大，故希望能与原告协商解决，妥善处理，正常经营。经审理查明：2018年11月30日，原、被告签订《租赁合同书》一份。该合同约定，原告将涉案房屋出租给被告，共计面积1,238.12平方米，租赁期限自2018年1月30日起至2033年12月31日止，共计15年。自2018年2月1日至2018年5月30日止，共4个月为装修免租期。合同第四条约定的租金及支付方式为，按前三年日租金1.4元/平/天为单位计算(不含税)，后续租期每叁年年租金增加百分之捌；租赁期间第一年租金按季度支付一次，一年分肆次支付，第二年开始租金按照陆个月支付，以先付后用为原则。……乙方如逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.5%计违约金，如逾期15日，甲方书面告知乙方，逾期超过20日，甲方可视作乙方违约并有权单方解除合同……2018年2月1日至2012年1月31日，每年租金为人民币陆拾叁万贰仟陆佰柒拾玖点叁元整(RMB：632,679.3)。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年11月30日，被告分别向原告转账8,170元、5万元、5万元，附言为“田长荣代礼晗酒店付房租”。2019年2月28日，被告向原告转账52,723元，附言为“嘉和三月份租金”。2019年3月28日，被告分别向原告转账1万元、42,723元，附言为“四月份房租”。2019年4月28日，被告分别向原告转账3万元、22,723元。2019年5月30日，被告向原告转账52,723元，附言为“礼晗酒店租金”。2019年7月1日，被告分别向原告转账1万元、42,723元，附言为“房租”。本案审理过程中，被告曾提交以下证据：1、原、被告负责人微信记录一份，证明双方争议及沟通过程，2、建设工程消防设计审核意见书一份，以证明消防部门认定房屋图纸资料不齐，现状与原始图不相符；3、律师函一份，以证明原告曾向被告发出律师函，但未让律师处理；4、租金支付凭证，以证明曾于2019年8月2日支付租金52,723元。原告认可被告曾于2019年8月2日支付的租金及数额，但认为上述证据均无原件，故真实性无法确认，且被告的相应主张缺乏依据，亦不能构成改变租金支付方式的合法事由。以上事实，有《租赁合同书》、付款凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现根据双方约定，自租赁期限第二年起，租金应按照陆个月支付，以先付后用为原则，然被告在未得到原告许可的情况下，擅自将付款方式变更为按月支付，显属不当。而被告的抗辩意见，尚无充分证据予以证明，且即便被告所称的上家租期内费用应否由被告负担存在争议、原告未能提供相应资料、涉案房屋存在漏水等情况属实，也并非其能够拒付租金的合理抗辩。故被告应就其逾期支付租金行为，承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金标准本身，鉴于合同约定的标准确属过高，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定违约金标准为年利率24%。再结合原告自认的计算金额及相应计算期间内计付天数，故被告应支付给原告的违约金计算方式为：以263,615元为本金，按照年利率24%，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计5,200.08元；以210,892元为本金，按照年利率24%，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计4,160.06元；以158,169元为本金，按照年利率24%，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计3,120.05元；以105,446元为本金，按照年利率24%，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计2,080.03元；以52,723元为本金，按照年利率24%，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计1,040.02元。上述金额合计15,600.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告上海礼晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧润(上海)投资有限公司违约金15,600.24元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,672元，减半收取计1,336元，由原告欧润(上海)投资有限公司负担1,146元，由被告上海礼晗酒店管理有限公司负担190元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一九年九月二十三日书记员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。