广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1308号上诉人（一审原告）：欧小惠，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人欧小惠与被上诉人河源凯通置业有限公司（下称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、法庭调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧小惠上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人享有凯通公司延期交房违约债权183240元；相应一、二审诉讼费由被上诉人凯通公司承担。事实和理由：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以上诉人交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。上诉人要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定上诉人选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是被上诉人凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与上诉人协商，该条款明显免除被上诉人凯通公司的责任，排除上诉人的权利，加重上诉人的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时上诉人提供了充分证据证明被上诉人凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。上诉人暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回上诉人诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：（一）上诉人未在约定的付款期限付清购房款，案涉商品房交付时间依约已顺延至付清房款之日，而上诉人至今未付清购房款，故上诉人无权主张逾期交房违约金。上诉人仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。上诉人称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重上诉人责任、排除上诉人权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，上诉人不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。欧小惠向一审法院起诉请求：确认其享有因凯通公司延期交房的违约债权183240元。一审法院认定的事实：2014年1月7日，欧小惠、凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.欧小惠向凯通公司购买××花园B×栋××号房，总价1093631元。2.欧小惠应于订立合同之日付首期款563631元，余款53万元由银行提供按揭。3.自合同签订之日起，欧小惠在7日内办齐按揭手续。4.凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给欧小惠。5.凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向欧小惠支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，欧小惠有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向欧小惠支付违约金。欧小惠要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向欧小惠支付已付房款的万分之二违约金。欧小惠、凯通公司同时签订了《合同补充协议》，双方对房屋交接约定：欧小惠选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；欧小惠选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。欧小惠于2013年12月13日向凯通公司支付了353631元，于2014年5月12日支付了6.3万元，2014年10月21日贷款支付了53万元，欧小惠至今仍欠凯通公司14.7万元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，该院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，该院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，欧小惠向管理人申报了债权。2017年11月28日，在第二次债权人会议上，管理人对欧小惠的违约金债权不予确认，并提示业主如对管理人的复核意见有异议的，应当于收到复核意见之日起十五日内起诉，逾期视为无异议。欧小惠对管理人审查意见不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为：《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年12月30日前，二是欧小惠付清房款。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。欧小惠至今未付清房款，则按照约定欧小惠无权主张逾期交房违约金。欧小惠的诉请缺乏事实和法律依据，予以驳回。故作出（2018）粤16民初157号民事判决，驳回欧小惠的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据上诉人欧小惠的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为上诉人要求确认享有凯通公司延期交房违约债权183240元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。《合同补充协议》对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，上诉人关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除上诉人的权利而不应生效的主张不能成立。上诉人主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”上诉人并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，上诉人以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。原审认定管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合约定，对上诉人要求确认享有凯通公司延期交房违约债权183240元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，欧小惠的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3964元，由欧小惠负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年九月二十九日书记员  黎云香