安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民初821号 原告：安徽省徽商进出口有限公司，住所地安徽省合肥市芜湖路258号，统一社会信用代码91340000664205789N（1-1）。 法定代表人：王磊，董事长。 委托诉讼代理人：白云峰、朱培培，安徽承义律师事务所律师。 被告：菏泽鹏翔文具有限公司，住所地山东省菏泽市牡丹工业园区兰州路西侧（八一西路与兰州路交叉口南200米），统一社会信用代码91371702683227588X。 法定代表人：邬敏娴，执行董事。 原告安徽省徽商进出口有限公司(以下简称徽商进出口公司)与被告菏泽鹏翔文具有限公司（以下简称鹏翔公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽商进出口公司的委托诉讼代理人白云峰，被告鹏翔公司的法定代表人邬敏娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽商进出口公司向本院提起诉讼，请求判令：1.被告偿还欠款本金1500万元和利息（利息暂计至2019年3月31日为11737065.85元，按月利率1%计算至欠款还清日）；2.确认被告将其名下财产抵押给原告的行为有效，原告对被告抵押给原告的房产（房产证号分别为菏市房权证市直字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）和土地使用权［证号为菏国用（2012）第15013号］享有优先受偿权，原告有权以该抵押财产拍卖、变卖所得价款优先偿还被告所欠原告本金1500万元以及全部利息损失和违约利息；3.被告承担本案全部诉讼费用。 原告徽商进出口公司提起诉讼的事实和理由为： 2012年6月15日，原被告双方签订《购销合同》，原告向被告采购价值16390800元的文具，由于被告资金紧张，合同约定原告向被告预付货款人民币1500万元整，被告将其名下房屋及土地抵押给原告作为履行合同义务的担保，双方签订了《抵押合同》并办理了抵押登记。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了共计1500万元的预付货款，但被告最终未能履行合同义务。2018年10月31日，鹏翔公司出具承诺函，确认截至2018年10月31日共欠原告1500万元，被告保证于2018年12月31日之前还清上述全部欠款，否则自愿按照月利率千分之十向原告支付自付款之日起至欠款还清之日的资金占用利息。被告鹏翔公司至今未偿还欠款，故原告诉至本院，请求判如所请。 被告鹏翔公司认可原告诉称的事实，在庭审过程中陈述，双方确实签订了金额为16390800元的文具买卖合同，收到了原告1500万元的预付款；为了保证履行合同义务，鹏翔公司将其名下的厂房和办公楼（含土地使用权）进行了抵押，并办理了抵押登记；鹏翔公司由于自身的原因，未能履行案涉买卖合同，该公司于2018年10月31日向徽商进出口公司出具了承诺函，作出还款担保，但也未能履行；鹏翔公司认可徽商进出口公司的诉讼请求，但希望徽商进出口公司能体谅该公司的实际困难，将鹏翔公司在承诺函中承诺的按月利率10‰支付利息的标准调整为同期贷款利率。 本院经审理查明： 2012年6月15日，鹏翔公司（供方）与徽商进出口公司（需方）签订编号HNOC-20120615G01的购销合同一份,约定徽商进出口公司向鹏翔公司采购文具组合挂卡彩盒471000打，单价34.8元，总金额16390800元，2014年5月30日前分批交货到指定的上海仓库；产品严格采用出口包装，根据供方提供的样品以及供方的货号，外箱要坚固，以免运输中破损，货样必须在出货前15天内让需方确认，产品和中包装上要印上“MADEINCHINA”的字样，否则客人会索赔3000美元；因鹏翔公司需要购买大批原材料，资金紧张，需要徽商进出口公司预付货款人民币1500万元整，经双方协商决定鹏翔公司用所属房屋及土地作抵押担保人民币1500万元整，其中房屋担保金额为人民币500万元整，土地担保金额为人民币1000万元整；如双方发生争议，应协商解决，如协商无效，提请需方所在地人民法院解决。合同还就其他事项进行了约定。 同年6月17日，鹏翔公司（甲方）与徽商进出口公司（乙方）签订抵押合同一份，约定为确保甲方如期偿还乙方债务合同的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押，乙方经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押，甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方；甲方用作抵押的房地产坐落于菏泽市牡丹工业园区兰州路西侧，其房屋建筑面积共12074.53平方米，规划用途工业，产权证号为房权证市直字第××号、11××19号、11××20号、11××21号、11××22号、11××31号；根据主合同，双方确认债务人为鹏翔公司，抵押期限自2012年7月18日至2014年7月17日；经评估机构评估，确认上述房地产价值为人民币19050300元；抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息，处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索，价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方；合同在双方签字盖章后并经市房地产市场管理部门登记方为有效。合同还就其他事项进行了约定。2012年7月19日，双方就上述房屋中除所有权证号为第11××20号以外的房产办理了抵押登记，徽商进出口公司取得了证号为菏房他证市直字第××号的他项权证书，证书记载的债权数额为500万元。 原被告双方同时就抵押房产占有范围内的土地（土地使用权证号为菏国用[2012]第15013号）签订与上述房产抵押合同权利义务内容相同的抵押合同一份，所涉抵押土地使用权面积为44724平方米，地类用途为工业，使用权类型为出让，地号为025，终止日期为2051年11月27日，土地价值经评估为27164910元，土地抵押金额协商确定为人民币1500万元。2012年7月31日，双方就上述土地使用权办理了抵押登记，徽商进出口公司取得了证号为菏他项（2012）第02609号的他项权证书，证书记载房地产抵押贷款金额1500万元，其中土地1000万元。 上述合同签订后，徽商进出口公司从2012年8月7日至2013年11月14日通过转账方式共向鹏翔公司支付货款1500万元，其中2012年8月7日付款50万元；8月10日付款50万元；8月14日付款100万元；8月22日付款50万元；8月27日付款215万元；9月17日付款50万元；9月21日付款两笔，分别为150万元和200万元；10月24日付款45万元；11月1日付款55万元；11月28日付款100万元；12月14日付款200万元；2013年2月1日付款200万元；11月14日付款35万元。 2018年10月31日，鹏翔公司向徽商进出口公司出具承诺函一份，承诺函记载，双方于2012年签订了购销合同和两份抵押合同，鹏翔公司依法将自有的厂房和土地抵押给徽商进出口公司，他项权证号为菏他项（2012）第02609号；徽商进出口公司按照购销合同向鹏翔公司预付货款1500万元，因鹏翔公司未按约定履行合同义务，截至2018年10月31日，鹏翔公司共欠徽商进出口公司人民币1500万元，鹏翔公司保证于2018年12月31日前还清上述全部欠款，否则鹏翔公司自愿按照月利率10‰向徽商进出口公司支付自徽商进出口公司付款之日起至欠款还清之日止的资金占用利息；若鹏翔公司未在2018年12月31日前还清全部欠款，则徽商进出口公司有权就主债权和担保债权的实现向徽商进出口公司所在地人民法院提起诉讼。 诉讼中，徽商进出口公司就其所主张的“暂计至2019年3月31日的利息11737066.67元作出解释：其中利息损失6406482.22元（按五年期以上贷款年利率6.55%计息），其余5330584.45元为违约金性质的违约利息；鹏翔公司应按年利率6.55%向徽商进出口公司支付利息损失直至欠款还清之日，违约利息同样计算至欠款还清之日，利息损失和违约利息的利率之和不超过月利率1%。即年利率12%。 以上事实，由徽商进出口公司与鹏翔公司签订的购销合同、抵押合同、办理房产和土地抵押的他项权利证书、银行转账回执、承诺书及当事人陈述等证据证实。 本院认为，徽商进出口公司与鹏翔公司签订的购销合同及抵押合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方亦均认可，故合法有效。双方并就约定的抵押物办理了抵押登记，故案涉财产抵押亦合法有效，抵押权合法设立。徽商进出口公司已依据合同约定于2012年8月7日至2013年11月14日期间，分十四笔共向鹏翔公司支付货款1500万元，鹏翔公司未依约向徽商进出口公司供货，亦未返还该款项。鹏翔公司于2018年10月31日出具承诺函明确该事实，并作出返还本金及按年利率12%承担资金占用费的承诺。故鹏翔公司应向徽商进出口公司返还本金及承担自徽商进出口公司向鹏翔公司汇款之日起至款项付清之日止的资金占用利息损失，利率可按徽商进出口公司主张及鹏翔公司承诺函所承诺的年利率12%计付。案涉抵押合同亦约定如鹏翔公司不能偿还债务本息，则按法定程序处理抵押房地产清偿债务本息，故徽商进出口公司有权就案涉抵押物进行折价或者以拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条第一款规定，判决如下： 一、被告菏泽鹏翔文具有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告安徽省徽商进出口有限公司返还预付款本金1500万元并承担款项自支付之日起至实际返还之日止按年利率12%计算的资金占用费损失（其中50万元从2012年8月7日起算；50万元从2012年8月10日起算；100万元从2012年8月14日起算；50万元从2012年8月22日起算；215万元从2012年8月27日起算；50万元从2012年9月17日起算；350万元从2012年9月21日起算；45万元从2012年10月24日起算；55万元从2012年11月1日起算；100万元从2012年11月28日起算；200万元从2012年12月14日起算；200万元从2013年2月1日起算；35万元从2013年11月14日起算）。 二、被告菏泽鹏翔文具有限公司如不履行上述债务，原告安徽省徽商进出口有限公司有权就菏泽鹏翔文具有限公司名下的土地使用权证号为菏国用（2012）第15013号项下的土地使用权及房产证号分别为菏市房权证市直字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号项下的房产进行折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述债务范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175485元，由被告菏泽鹏翔文具有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 罗 钢 审判员 陈 思 审判员 王 倩 二〇一九年九月六日 书记员 叶兆国 附：引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。