广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4161号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市柳北区雅儒路西四巷6号，统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人，覃象艺，广西旺国律师事务所律师。 被告：陈惠全，男，1964年4月1日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司(以下简称泓福物业)与被告陈惠全物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福物业的委托诉讼代理人覃象艺、被告陈惠全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泓福物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年9月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业服务费3158.4元及违约金315元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2008年9月11日，原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司（以下简称兴柳公司）签订了《兴柳·蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》，约定由原告对兴柳公司开发的坐落于柳州市水南路243之一号的“兴柳·蟠龙宝邸”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三/日的标准向原告支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。2012年4月30日，双方就原合同签订补充协议，将原合同约定的合同期限自2012年5月1日延长至该小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业服务合同生效为止。被告购买了“兴柳.蟠龙宝邸”小区10栋3单元101室住宅(建筑面积为141.03㎡)，根据最高人民法院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此原告与兴柳公司签订的《兴柳.蟠龙宝邸小区前期物业服务合同》对被告具有约束力，原合同约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为0.8元/每平方.月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止，被告作为“兴柳.蟠龙宝邸”小区10栋3单元101室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务之后没有再按时向原告交纳物业服务费用。被告自2016年9月1日起至2018年12月31日止，累计欠物业服务费3158.4元及违约金315元，原告经多次催收未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告陈惠全辩称：其承认购买蟠龙宝邸小区10栋3单元101室物业后，与原告签署了有相关物业管理合同和承诺书等，并取得居住权利，但其已于2018年10月搬离该物业并将此物业转让他人，且其已通过物业继受人缴清了物业转让前对原告的欠费及违约金，故其不应该履行物业过户后缴纳物业管理费的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：柳州市鱼峰区水南路243号之一蟠龙宝邸小区系由柳州市兴柳房地产开发有限责任公司开发建设。原告系依法成立的物业服务企业法人。原告与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司于2008年9月11日、2012年4月30日分别签订了《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同》以及《“兴柳·蟠龙宝邸”小区前期物业服务合同补充协议》，约定由原告为蟠龙宝邸小区提供前期物业管理服务。原告于2009年11月24日、11月26日分别取得柳州市建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案。被告系蟠龙宝邸小区10栋3单元101室的业主，其于2010年10月13日到原告处办理了房屋交接手续，并与原告签订了《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》及《蟠龙宝邸前期物业服务协议》、《关于“蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》。其中，《蟠龙宝邸前期物业服务协议》约定：1．被告购买的房屋类型为住宅，建筑面积为141.03平方米；2．收费标准为：住宅为1.1元／㎡·月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费用的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止。《关于”蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》将前述协议关于”住宅为1.1元／㎡·月”的物业服务收费标准调整为”一楼0.8元／㎡·月”。被告从2016年9月1日起未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 另查明，被告于2010年12月17日取得涉案房屋所有权登记，2018年11月20日该房屋变更登记至他人名下。 本院认为，原告与被告签订的《兴柳·蟠龙宝邸业主临时管理规约》、《蟠龙宝邸前期物业服务协议》及《关于“蟠龙宝邸前期物业服务协议”补充协议》，均系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，原告与被告已形成物业服务合同关系。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，因涉案房屋已于2018年11月20日变更登记至他人名下，原告未能举证证明被告仍是该房屋实际使用人，因而原告主张被告支付从2018年11月20日起的物业服务费缺乏事实依据，故本院认定，被告应向原告支付从2016年9月1日至2018年11月19日期间的物业服务费3004.88元（141.03平方米×0.8元／平方米/月×26个月141.03平方米×0.8元／平方米/月÷30天×19天），对原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。关于违约金，因被告未按协议约定履行交费义务，原告主张被告支付违约金，符合协议约定，本院予以支持，虽协议中约定的计算标准过高，但原告仅主张违约金315元系对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告陈惠全应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市泓福物业服务有限责任公司支付2016年9月1日至2018年11月19日期间的物业服务费3004.88元及违约金315元； 驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告陈惠全负担。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇一九年九月二十九日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。