黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1282民初2088号原告：王一玲，女，1972年10月10日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：刘敬会，男，1962年5月20日出生，汉族，户籍地辽宁省兴城市，现住肇东市。被告：黑龙江广润房地产开发有限公司。法定代表人：王金伟，职务经理。委托诉讼代理人：温海江，黑龙江君昌律师事务所律师。被告：南通万全建设工程有限公司。法定代表人：万久全，职务总经理。被告：于和礼，男，1964年5月5日出生，汉族，现住肇东市。原告王一玲诉被告黑龙江广润房地产开发有限公司、被告南通万全建设工程有限公司、被告于和礼商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王一玲的委托代理人刘敬会，被告黑龙江广润房地产开发有限公司的委托代理人温海江、被告于和礼到庭参加诉讼，被告南通万全建设工程有限公司经合法传唤未到庭，按缺席，本案现已审理终结。原告王一玲向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还房款349,084.00元。事实和理由：2015年12月27日，原告从被告处购得楼房肇东市巴黎花园小区4号楼2单元13层2门，面积93.84平方米，每平方米价格3,720.00元，总房款349,084.00元。现被告已将该楼卖给他人，经原告多次与被告催要未果，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及法律法规相关规定，请求法院判决被告返还已付的房款349,084.00元。被告黑龙江广润房地产开发有限公司辩称，接受黑龙江广润开发有限公司的委托，受黑龙江君昌律师事务所的指派，参加本案的审理，通过庭前对本案的调查了解，针对原告的起诉状，答辩如下：一、被告提供完整的证据链条，已经充分证实以下事实：1、广润公司欠于和礼工程款，用整个6号楼2单元18套房产顶账602万，其中包括这个1302室。所有顶账的房屋都归于和礼所有，于和礼再出卖或者顶账，由于只能是开发商出具收据，所以广润公司只是按照于和礼的指示配合出具售楼收据。这是建筑行业通用做法。2、广润公司按照于和礼指示出具的18张售楼票据（合计金额6021704元），其中包括王一玲这张，及于和礼出具的收到顶账工程款的总收据（金额6021704元）完全吻合，很显然包含王一玲的在内18套楼房已经明确抵账给于和礼了，广润公司不可能也根本无权出卖。根本不存在原告主张的向广润公司出资购买。3、2016年8月2日，于和礼出具的欠据上，明确写明欠的就是王一玲的这张票据，这张欠据的原因是因为于和礼欠刘敬会钢材款20多万，就用这个楼房抵押给刘敬会，还完钱就改回来，所以广润公司按照于合礼的意思出具收据，并按刘敬会要求开在王一玲名下。后来于和礼的工人给刘敬会装修顶账，顶完账后只剩下4万元，但是4万元于合礼也没给。所以刘敬会没把王一玲的楼票还给于合礼。于和礼也就没还给广润公司。因为大部分欠款已经还清，于和礼为了变现还债，再次把这个楼房6号楼2单元1302室出卖，又再次要求广润公司给新买主开收据，广润公司不同意，因为这个之前已经开给王一玲了，于和礼于是强烈表示，王一玲的票据只是欠款抵押，卖房还款就能了结，他于和礼负责将这张收据要回来，绝无问题。在此情形下，广润公司要求于合礼出具一张欠据，写明于和礼欠广润公司这个王一玲的收据，由于和礼负责将票据收回来，于和礼信誓旦旦，并给广润公司出具了这样一张欠据。表示一定将王一玲的收据收回，结果于合礼没收回来。4、刘敬会与广润公司马总交谈中，多次承认是刘敬会与于和礼之间的欠款抵押楼房的事实。主要认为装修顶账顶的太高了，只欠4万太少了，而且至今也没给，根本不存在原告在起诉状中及庭审中主张的事实，整个诉讼其实就是虚假的。二、原告明显是虚假诉讼，存在无数矛盾。1、票据必将对应房产，王一玲既然拿4号楼1302室票据主张34万权利，而4号楼2单元1302室是客观存在的，不会因为诉讼而改变，政府部门出具的测绘报告可以证明，实地考察更可以一目了然！4号楼2单元1302室只有60平米，而刘敬会拿的票据上显示却有93.84平米，口口声声说自己花了30多万购买了93.84平米的4号楼2单元1302室，广润售楼均价只有3700元，60平米的面积不可能出现34万的金额。很显然刘敬会根本没有实际购买，更没有实际入住。甚至不知道6号楼2单元1302室和4号楼2单元1302室的实际情况，否则不会拿着根本不存在的、与客观事实完全矛盾的票据主张权利。2、王一玲只有一个收据，主张房屋买卖关系却没有房屋买卖合同，明显违背法律明确规定房屋买卖合同是必须书面形式的要式合同。与正常的房屋买卖完全不符，而且购买房产至少手里有钥匙、门卡、进户费票据、配套费票据、税费票据等权利凭证，而王一玲什么都没有。3、现在法院审理民间借贷及买卖合同等案件时，早已经不是仅凭一张收据就能定案，必须要严格审查发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。原告负有明确举证责任，既然主张交款30多万，那么必须举证款项来源、资金流向、在哪个银行支取的、哪天支取、交付方式、如何给付的等等。综上，原告与被告明显不存在买卖合同关系，原告明显属于虚假诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告于和礼辩称，涉案楼房是广润公司抵给我的工程款，当时我欠刘敬会钢材款，我与王一玲没有任何生意往来，王一玲是刘敬会的老婆，房子开到王一玲的名下，我把欠刘敬会的钢材款付完，楼票子我再收回来。被告南通万全建设工程有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求和主张，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日被告黑龙江广润房地产开发有限公司与被告南通万全建设工程有限公司签订建设工程施工合同，被告南通万全建设工程有限公司承包被告黑龙江广润房地产开发有限公司《巴黎花园二期》5#、6#、10#楼及商业网点工程项目。被告黑龙江广润房地产开发有限公司为发包人、被告南通万全建设工程有限公司为承包人，被告于和礼为该工程实际施工人。被告于和礼在实际施工过程中，原告王一玲的委托诉讼代理人刘敬会为于和礼运送钢材，至2015年6月17日共欠刘敬会钢材款374,473.00元，后被告于和礼与原告委托诉讼代理人刘敬会口头协商，将被告黑龙江广润房地产开发有限公司开发的“巴黎花园”A4#楼2单元2号门，单套面积93.84平方米的楼房抵顶所欠钢材款，按照刘敬会要求将抵账楼房票据开到原告王一玲名下。2015年12月27日，被告黑龙江广润房地产开发有限公司为原告王一玲出具收据，载明收款事由为Ａ4-2-1302室房屋面积93.84平方米、单价为3,720.00元／平方米，房款总价349,084.00元，加盖黑龙江广润房地产开发有限公司财务专用章，双方未签订商品房买卖（预售）合同，该顶账楼房也没有实际交付。后被告于和礼以现金形式陆续给付刘敬会部分钢材款，又以部分建筑材料和人工费抵账形式抵顶部分钢材款，剩余金额刘敬会和被告于和礼没有进行最后结算。2016年8月2日被告于和礼给被告黑龙江广润房地产开发有限公司出具欠条一份，写明欠Ａ4-2-1302房屋面积93.84平方米、单价为3,720.00元／平方米，房款总价349,084.00元，收据名为王一玲收据一份。另查明，2015年8月31日，被告黑龙江广润房地产开发有限公司与被告南通万全建设工程有限公司代表人于和礼签订抵账协议，被告黑龙江广润房地产开发有限公司将被告南通万全建设工程有限公司负责承建的肇东“巴黎花园”项目，以工程款抵账形式将A6#楼2单元2号门，单套面积约93.84平方米房源，二层至二十二层合计共计20套（十层为回迁不计入），合计面积约1876.8平方米，销售总额为6,690,783元，折后金额为6,021,704.00元（9折）拨付给南通万全建设工程有限公司（于和礼）。其中2015年12月27日，被告黑龙江广润房地产开发有限公司为原告王一玲出具的收据，载明收款事由为Ａ4-2-1302房屋面积93.84平方米、单价为3,720.00元／平方米，房款总价349,084.00元。本院认为，本案属于用房屋抵顶建筑材料欠款案件。本案争议的焦点系案涉房屋是否发生了物权变动，原告王一玲是否实际取得了案涉房屋的所有权。本案中，从合同的履行情况看，被告于和礼与原告王一玲的委托诉讼代理人刘敬会之间存在钢材买卖关系，双方商定将被告黑龙江广润房地产开发有限公司开发的“巴黎花园”A4#楼2单元1302号门，单套面积93.84平方米的楼房抵顶被告于和礼欠刘敬会的钢材款，并由被告黑龙江广润房地产开发有限公司为原告王一玲出具收据。被告于和礼与原告王一玲的委托诉讼代理人刘敬会达成以物抵债的合意，但被告黑龙江广润房地产开发有限公司与原告王一玲之间并未签订商品房（预售）买卖合同，亦不具有房屋买卖合同关系，被告黑龙江广润房地产开发有限公司也并未将案涉房屋“巴黎花园”A4#楼2单元1302号门实际交付原告王一玲，原告王一玲也未实际受领该房屋。原告王一玲的委托诉讼代理人刘敬会在庭审中称案涉房屋抵顶钢材款240,000.00元，并交付现金109,000.00元，但未提供充分的证据予以证实。因以物抵债行为是实践性法律行为，依据民法基本原理，以物抵债作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等受领人的现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，对于只有合意而未履行的以物抵债，在未办理物权转移手续之前法律行为尚未成立，因此原告王一玲与被告黑龙江广润房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系并未成立，原钢材欠款债务亦未消灭，原告王一玲的委托诉讼代理人刘敬会在庭审过程中明确表示不变更诉讼请求，且原告王一玲也未提供实际交付购房款的充分证据，故原告要求返还购房款349,084.00元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告王一玲的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告王一玲的诉讼请求。案件受理费3,268.00元，由原告王一玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  景永慧审 判 员  郭春山人民陪审员  周小茵二〇一九年九月三十日书 记 员  段玖杭