广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6846号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：罗庆金，男，1982年6月18日出生，汉族，住广东省德庆县。被告：周琳，女，1981年8月3日出生，汉族，住广东省德庆县。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）与被告罗庆金、周琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人王秀华、冼嘉乐，被告罗庆金、周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理服务费4685元（按2.8元/平方/月的标准计算，从2017年3月3日起2018年9月30日止，共18.9个月，每月物业管理服务费是247.85元）；2.被告向原告支付逾期支付2017年3月3日至2018年9月30日物业管理服务费的违约金【违约金的计算方法为：（1）2017年3月3日至2017年3月31日，以当月欠缴的物业管理服务费是223.7元为本金，按每日1‰的标准，从2017年3月11日起计至被告实际缴清之日止；（2）2017年4月1日至2018年9月30日，分别以每月欠缴的物业管理服务费是247.85元为本金，均按每日1‰的标准，各从每月11日起计至被告实际缴清之日止；违约金均以本金为限】；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系滨海悦城××房的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为2.8元/平方米/月。物业管理服务费以1个自然月为缴纳周期，被告应当在每月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催缴，被告仍未支付，根据物业管理服务合同的约定，被告应当支付拖欠上述物业管理服务费和相应的违约金。被告罗庆金、周琳共同辩称：两被告没有缴纳物业费的原因是涉案房产楼下存在违建，违建产生的烟雾影响到了两被告的居住生活，两被告多次向物业公司进行反映，但都没有得到解决。涉案楼宇的大门是可以直接通往二楼的，且平台也长期有一把梯子可以通往二楼，对两被告的居住生活、人身安全有重大的影响。两被告此前一直是有缴纳物业费的，但两被告向物业公司反映上述问题后，一直没有得到解决，两被告才没有继续缴纳物业费的，两被告认为物业公司并没有尽到管理的职责，无权要求两被告缴纳物业费。物业公司称已经交给城管处理，但城管没有处理的，物业公司是否需要协助城管进行处理。违建何时拆除，两被告就何时缴纳物业费。经审理查明：位于广州市南沙区××房（以下简称涉案房屋），登记在两被告名下，登记建筑面积为88.5183平方米。2016年6月11日，罗庆金（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）就涉案房屋签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务约定如下：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制，由乙方按住宅2.8元/平方米·月收费标准向甲方或物业使用人收取，业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以自然月为缴纳周期，并于每个月10日前缴纳当期费用，甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。乙方应对房屋共用部位、公用设施、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、服务与管理并达到相应服务质量标准；根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度《住户手册》（含业主临时管理规约）并书面告知甲方；制止违反本物业的物业管理规章制度《住户手册》（含业主临时管理规约）的行为等。本合同期限自双方签字之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。”两被告在庭审中陈述两被告为夫妻关系，罗庆金是代表夫妻双方在《前期物业服务合同》的代理人处签名，双方于合同签订当日办理了涉案房屋收楼手续。双方在庭审中确认原告于2014年12月1日开始为涉案小区提供物业服务；涉案房屋每月物业服务费247.85元；两被告自2017年3月3日起未再交纳涉案房屋的物业服务费；涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。两被告抗辩其未继续缴纳物业费的原因系滨海悦城×栋×楼平台违建问题。为此，两被告向本院提交了四份南沙区南沙街道办事处、南沙区国土资源和规划局就该问题出具的信访事项受理告知书、处理意见书，以及现场照片18张，共同证明原告未尽到物业管理服务的义务。经质证，原告对上述证据真实性、合法性均予以确认，对此原告在庭审中回应认为原告并非行政机关，对于商铺的违建行为，原告只能劝阻、向相关行政部门报告，且原告亦已尽了该义务，两被告不应以此作为拒交物业服务费的理由，如果认为物业管理存在瑕疵，两被告可以提请物业公司立即消除或采取补救措施。为此原告提供2017年1月2日及2017年1月7日发出的整改通知书，及2017年1月7日向城管部门报案记录。以及在庭审后，原告提交其于2019年9月29日移走涉案楼宇二楼平台的木质扶梯照片、于2019年9月29日通知安排业主清理平台上垃圾的照片、于2019年9月23日通过微信向南沙街执法对反映违建问题的截图、于2019年9月29日向广州市城市管理综合执法局网站对违建问题的再次投诉截图。经质证，两被告对上述证据没有异议，但认为原告多次督促违建方停工都未能有效阻止施工。另查明，2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。原告向本院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载：“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称‘南沙分公司’）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理服务费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”本院认为：罗庆金代表两被告与广州城建开发物业有限公司签订《前期物业服务合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。两被告作为涉案房屋的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业费。广州越秀物业发展有限公司已将相关物业费和违约金债权转让给原告享有，原告有权主张涉案《前期物业服务合同》所产生的债权，故原告主张两被告支付2017年3月3日起至2018年9月30日止的物业服务费，理据充分，本院予以支持。涉案房屋每月物业服务费为247.85元，原告主张两被告向其支付上述期间物业服务费4685元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。本案中，因原告管理不善原因导致涉案房屋楼下平台存在违建问题，虽然该问题给两被告的生活造成影响，但这并不足以构成两被告拒绝交纳物业服务费的理由，两被告以此抗辩拒交物业服务费，于法无据，本院不予采纳。物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。原告已就违建问题进行劝阻并向有关部门报告，且两被告也未能举证证明二楼平台违建问题给其造成了损失，且足以达到物业服务费免除的后果。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，事实上原告在审理过程中积极回应两被告对物业管理瑕疵的要求，对相应管理瑕疵进行跟进、整改；而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现两被告以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。两被告未按时交纳物业服务费，原告采取诉讼方式维护自身合法权益，并无不当。同时，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《前期物业服务合同》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。虽然两被告未按时交纳物业服务费的行为构成违约，但两被告并非主观恶意拖欠物业服务费，该行为系因原告管理不善原因导致的，原告在履行物业服务基本职责方面存在瑕疵，虽然原告在审理过程中进行改进，但根据公平原则，本院对原告诉请主张两被告支付改进前迟延缴纳物业管理服务费违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告罗庆金、周琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2017年3月3日起至2018年9月30日止的物业服务费4685元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担6元，由被告罗庆金、周琳负担19元。本判决为终审判决。审判员  王健二〇一九年九月三十日法官助理徐丽民书记员陈洁莹