湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初1290号 原告（反诉被告）：陶健，男，1962年2月26日出生，住衡阳市珠晖区。 原告（反诉被告）：刘国铭，女，1962年5月3日出生，系陶健之妻，住衡阳市珠晖区。 委托诉讼代理人：李海鹏，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾梓涧，湖南秦湘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘仕正，男，1939年12月24日出生，住衡阳市雁峰区。 被告（反诉原告）：刘敬敏，女，1943年1月19日出生，系刘仕正之妻，住衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：蒋超，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陶健、刘国铭与被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶健、刘国铭及其委托诉讼代理人李海鹏、曾梓涧，被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏的委托诉讼代理人蒋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陶健、刘国铭向本院提出诉讼请求：1、依法判决刘仕正、刘敬敏履行2005年3月20日签订的购房《协议书》，协助陶健、刘国铭办理坐落于雁峰区新家村36号B栋101室，房产证号为衡房权证雁峰区字第××号房产的过户手续，将该房产变更登记至陶健、刘国铭名下；2、本案诉讼费用由刘仕正、刘敬敏承担。事实与理由：陶健与刘仕正均系湖南交通工程职业技术学院（现湖南高速铁路职业技术学院）教职工。刘仕正因工作关系由单位分配住房一套，位于蒸湘南路1-1号303房，实际面积80.04平方米，产权证面积71.38平方米。2005年因刘仕正、刘敬敏夫妇退休而移居广州，且该房产面临拆迁，年初双方协商刘仕正将该房产以8.8万元价格出售给陶健。同时约定该房产拆迁发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励等费用归陶健，拆迁后房屋验收由陶健完成，新增面积差价、过户所发生的税金均由陶健承担。2005年3月15日，刘仕正与南岳第一峰改建工程雁峰区拆迁协调领导小组签订拆迁安置补偿协议书，因该房产涉及到拆迁，需要办理完拆迁、重建等手续再过户至陶健名下。故刘仕正签订该拆迁协议书并将《衡阳市南岳第一峰改扩建房屋拆迁安置补偿协议书》交付给陶健的同时，委托陶健对该房产进行登记、分配、验收等工作，同时委托陶健对拆迁房屋赔偿事宜进行处理、拆迁补偿费用的领取、产权证办理等事宜。2005年3月20日因刘仕正已经到达广州，委托儿子刘彦波与陶健补签了该房产买卖协议，陶健于补签合同的同时，将该购房款88000元支付给刘仕正。合同签订后，该房产拆迁等相关事项均由陶健进行处理，并办理相关手续，并在单位进行了备案。该房产拆迁面积为80.04平方米，重建新增至106.96平方米，经湖南交通工程职业技术学院测算，新房与旧房之间需要补差价16268.86元，陶健补交了16268.86元房款差价、办证工本费等，并自交房之日起居住至今。然而自该房产可以办理变更登记时起，陶健多次催促刘仕正履行协议约定，办理变更登记，刘仕正均以各种理由推辞，拒不履行协议。综上，刘仕正、刘敬敏违反合同约定，严重侵害了陶健、刘国铭的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏辩称：1、案涉衡阳市蒸湘南路1-1号的房屋所有权系刘仕正所有，刘仕正从未与陶健签订房屋买卖协议，从未授权委托他人与陶健签订房屋买卖协议。刘仕正只是于2005年3月15日出具书面的授权委托书给陶健，由其代刘仕正处理房屋拆迁及新房安置事宜，没有将该房屋出售给陶健的表示；2、委托书的签订时间是2005年3月15日，陶健提供的所谓的房屋买卖协议签订时间是2019年的3月20日，陶健要求刘仕正履行3月20日签订的购房协议，协议书中的甲方刘彦波的签字与刘仕正无关，签字行为没有得到刘仕正同意，因而该协议对刘仕正不产生法律效力且是无效协议；3、案涉新房屋是刘仕正原房屋拆迁所安置的房产，目前登记在刘仕正名下。根据物权法规定，变更转让应当依法登记才能发生法律效力，本案所涉房屋仍属于刘仕正；4、陶健超越代理权限没有经得刘仕正授权的情况下，导致安置房经济低于原拆迁房屋价值，陶健应当赔偿刘仕正的经济损失，所以刘仕正提起了反诉。故陶健要求刘仕正履行所谓的协议书、要求刘仕正协助办理过户登记手续，没有事实法律依据，请求依法驳回陶健、刘国铭全部诉请。 被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏反诉诉讼请求：1、请求判令房产买卖的协议书无效；2、请求判令陶健、刘国铭立即返还代为领取的安置补偿金13879元；3、请求判令陶健、刘国铭赔偿房屋调换导致的经济损失112000元；4、要求陶健、刘国铭在判决生效之日起15日内腾空搬出案涉房屋；5、要求陶健、刘国铭支付刘仕正、刘敬敏从2009年新房竣工后一直居住在该房屋的租金12万元；6、本案的诉讼费由陶健、刘国铭全部承担。事实与理由：刘仕正系现湖南高速铁路职业技术学院的一名已退休教职工，因工作关系，由所属单位分配住房一套，位于雁峰区蒸湘南路1-1号303房。2005年因刘仕正、刘敬敏夫妇退休移居广州，而该房产属于南岳第一峰改建工程雁峰区拆迁工程项目之内，为避免舟车劳顿影响身体，刘仕正遂与同为湖南高速铁路职业技术学院的职工即陶健签署一份委托书，委托陶健为刘仕正办理房屋拆迁补偿等一系列事宜，内容包括：1、新住房亦分在三楼东侧；2、委托陶健对新建安置房登记、验收、分配等事宜；3、委托陶健代为领取拆迁补偿费；4、未达标准面积福利费用由刘仕正自行办理。委托书系双方秉承真实自愿的意思表示而签署，合法有效，除此之外，双方再无签订任何书面协议。如今陶健、刘国铭不履行委托书的全部义务，实施了以下一系列失信行为，导致刘仕正、刘敬敏经济损失：1、违反房屋置换“同楼层同方向”原则，导致现安置房屋经济价值明显低于原拆迁房；2、私自扣押本应属于刘仕正、刘敬敏的安置补偿费13879元，拒不返还。现陶健在本诉中诉称其与刘仕正、刘敬敏夫妻的儿子刘彦波签署了一份房产买卖协议书，对此刘仕正、刘敬敏不予认同。刘仕正、刘敬敏从未授权刘彦波与陶健签署上述协议，刘彦波签署该协议并未经得刘仕正、刘敬敏的同意，事后也未征得刘仕正、刘敬敏同意，是无权处分，所以房屋买卖协议书自始无效。综上所述，刘仕正、刘敬敏根本就没有将案涉房屋卖给陶健、刘国铭的行为和意思表示，仅仅是委托陶健代刘仕正、刘敬敏办理房屋拆迁安置事宜。而陶健、刘国铭一方面欲通过伪造签名的欺诈手段将本该属于刘仕正、刘敬敏的坐落于蒸湘南路1-1号303房通过诉讼手段转为自己所有，另一方面无视委托书的全部义务，处处失信，严重侵害了刘仕正、刘敬敏的合法权益。现请求法院判令驳回陶健、刘国铭在本诉中的全部诉讼请求，支持刘仕正、刘敬敏的全部反诉诉讼请求。 原告（反诉被告）陶健、刘国铭辩称：合同是双方真实意思表示没有违反法律规定不属于合同无效行为；刘仕正、刘敬敏严重违约造成房产无法过户，其所主张的补偿金损失及腾空房屋的请求均不能得到支持；刘仕正、刘敬敏主张的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）陶健、刘国铭提供了如下证据：1、身份资料，用以证明刘仕正、刘敬敏主体身份及双方夫妻关系；2、拆迁安置补偿协议，用以证明（1）刘仕正因工作关系由单位分配住房一套，位于蒸湘南路1-1号303房，该房产因南岳第一峰景区扩建面临拆迁；（2）刘仕正将待拆迁房屋出售给陶健；（3）刘仕正按照协议约定，将安置补偿协议交给陶健，用于房屋出售后陶健办理产权；（4）刘仕正房产已经交付给陶健；3、委托书，用以证明（1）刘仕正履行协议签订书面委托书，委托陶健办理安置房的登记、分配、验收等事宜；（2）在签订协议前，双方已经就被拆迁房产买卖相关事宜达成一致意见；4、《协议书》，用以证明（1）双方在2005年3月20日就安置房买卖事宜达成一致并签订了书面协议，双方意思表示真实，协议合法有效受法律保护，双方应按合同约定履行自己的义务；（2）证明双方在协议中约定刘仕正将拆迁安置补偿协议交给陶健；5、银行交易流水，用以证明陶健已在2005年3月20日向刘仕正交付了房款，拆迁安置房实际已归陶健所有；6、雁峰区新家村36号B栋101室房屋内部登记资料，用以证明陶健依据刘仕正交付的拆迁安置补偿协议及委托书办理了新建房屋的相关手续，因新建房屋为拆迁安置房，房屋只能先办理在刘仕正的名下；7、湖南省行政事业单位往来结算收据、安置楼房款计算明细表，用以证明陶健补缴涉案房屋面积差额16288元；8、职工扣缴水电费明细表，用以证明（1）刘仕正交付了房屋；（2）雁峰区新家村36号B栋101室房产由陶健实际居住使用；9、产权证，用以证明（1）陶健按照合同约定办理了该房产相关证照；（2）刘仕正将该房产证交付陶健；（3）因刘仕正严重违约，拒绝履行合同义务，导致房产不能变更登记；10、陶健与刘敬敏的谈话录音，用以证明（1）2005年3月20日刘彦波在刘敬敏的陪同下代表刘仕正在安置房买卖协议上签字，其签字是经过刘仕正授权并得到刘敬敏同意的，签订协议是刘仕正、刘敬敏的真实意思表示；（2）刘仕正确实收到陶健交付的88000元房款，刘敬敏知情并表示认可；（3）陶健多次找到刘仕正、刘敬敏、刘彦波等人协商房屋过户的事情，但刘仕正、刘敬敏严重违约，不履行合同义务；11、情况说明，用以证明（1）涉案房产系可以合法转让的房产；（2）因刘仕正严重违约，不履行合同义务，导致陶健无法办理产权过户手续；（3）自签订合同，刘仕正已经实际交付房产。被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏提供2005年3月15日委托书一份，用以证明双方是委托关系而不是房屋买卖合同关系。 对此本院认为，原告（反诉被告）陶健、刘国铭提供的证据1对方无异议、证据2的真实性对方无异议，证据1—2本院予以确认；证据3能证明刘仕正向陶健出具委托书的事实、证据4能证明刘仕正之子刘彦波与陶健签订协议的事实、证据5能证明陶健于2005年3月20日在银行取款的事实、证据6能证明案涉雁峰区新家村36号B栋101室房屋办证情况、证据7能证明陶健补缴案涉房屋面积差额16288元的事实、证据8能证明湖南交通工程职业技术学院在工资中扣缴陶健水电费的事实、证明9能证明案涉房屋产权证登记所有人为刘仕正，产权证原件一直在陶健处等事实、证据10能证明系陶健与刘敬敏之间的通话，上述证据3—10本院均予以确认；证据11能证明系湖南高速铁路职业技术学院出具的说明，本院予以确认。庭后刘仕正虽提出湖南高速铁路职业技术学院已否认出具了该说明，但刘仕正一直不能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏提供的2005年3月15日委托书能证明刘仕正向陶健出具委托书的事实，本院予以确认。 依据本院确认的证据及当事人的陈述，本院确认事实如下：陶健与刘仕正均系原湖南交通工程职业技术学院（现为湖南高速铁路职业技术学院）教职工。陶健与刘国铭系夫妻关系，刘仕正与刘敬敏系夫妻关系。刘仕正工作期间湖南交通工程职业技术学院分配给其位于衡阳市蒸湘南路1-1号303房住房一套并归其所有。2005年刘仕正、刘敬敏夫妇因退休而移居广州市。此时，因南岳第一峰景区扩建工程的需要，上述湖南交通工程职业技术学院职工的私有房屋纳入拆迁范围，且经政府协调由湖南交通工程职业技术学院承建并统一安置新房。2005年3月15日，刘仕正、刘敬敏之子刘彦波以刘仕正之名（乙方）与南岳第一峰改扩建工程雁峰区拆迁协调领导小组（甲方）签订了房屋拆迁安置补偿协议书，主要内容为：乙方同意以产权置换的方式与甲方签约，由湖南交通工程职业技术学院在新家村地段全权承建安置楼；房屋产权证面积为71.38平方米，实际面积为80.04平方米，湖南交通工程职业技术学院按实际面积赔偿乙方安置房；各项补偿款及奖金合计12063元；乙方安置房产权证和土地使用证由甲方和湖南交通工程职业技术学院共同负责办理；乙方同意于2005年3月25日前将衡阳市蒸湘南路1-1号303房搬迁完毕交甲方拆除。刘彦波在该协议上签名，同时签有刘仕正名字。 2005年3月15日，刘仕正向陶健出具委托书，内容为：1、新住房亦分在三楼东侧；2、委托陶健对新建安置房的登记、分配、验收等事宜；3、委托陶健对拆迁房屋赔偿事宜的处理以及拆迁补偿费用的领取；4、原房主刘仕正享受未达标准控制面积福利费用由刘仕正自行办理。刘仕正与陶健均在该委托书上签名。此后陶健领取了该房屋的拆迁补偿款12063元。 2005年3月20日，刘彦波以刘仕正名义与陶健签订协议书，主要内容为：刘仕正（甲方）现有住房衡阳市蒸湘南路1-1号303房，实际居住面积为80.04平方米（房屋所有权证：衡房权证城南字第××号，所有权证面积为71.38平方米，超房产证面积为8.66平方米），以人民币八万八千元整出售给陶健（乙方）；本协议签订后，乙方将购房款人民币八万八千元整一次性付给房主甲方，甲方即将同雁峰区拆迁办签订的衡阳市南岳第一峰改扩建房屋拆迁安置补偿协议书交给乙方（该房屋所有权证已交还雁峰区拆迁办），甲方十天内将该房屋的所有私人财产搬出；该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由乙方办理并归乙方；根据“先安置后拆迁”原则，甲方已向雁峰区拆迁办、衡阳铁路工程学校申请一套大面积新家村新建安置房，同时委托乙方负责办理新家村新建安置房的登记、分配、验收等具体事宜，新建安置房所发生的原拆迁房同等面积的房价款、增加面积的房价款、税费等一切费用由乙方承担；本协议签订后，视为甲方将该拆迁房过户给乙方，乙方必须购买新建安置房。新建安置房建成后，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续，在签订本协议后至办理好房屋产权过户手续期间，所有工作及发生的公证、税金、过户手续费等一切费用由乙方承担；甲方现只享受衡阳铁工校福利分房80.04平方米，与应享有该校高级职称住房标准控制面积85平方米相差4.96平方米，属不达标。本次将该住房80.04平方米出售给乙方，不出售甲方应享有未达标的住房福利待遇。如学校执行国家货币分房政策，相差的住房面积福利待遇补发时，由甲方领取，归甲方所有。该协议签订当天，陶健支付刘彦波现金88000元。庭审中刘仕正虽认可收到了陶健支付的88000元，但认为该款应属房屋拆迁安置补偿款及相应政策补助款。 安置新房于2007年5月分配，刘仕正名下分有衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室一套，建筑面积为106.96平方米。因新建房屋面积超过原拆迁房屋面积，陶健于2007年11月13日补交房款16268.86元，湖南交通工程职业技术学院开具的收据上写明交款单位为刘仕正，同时写明陶健交安置房款36栋101房。2007年底陶健对该房屋进行装修后搬进该房屋居住使用至今。使用期间房屋水电费用均由湖南交通工程职业技术学院在陶健工资中扣除。2009年湖南交通工程职业技术学院开始统一办理安置房屋产权证，陶健于2010年5月26日交纳了房屋办证工本费82元。此后陶健领取了衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室房屋所有权证，该证载明房屋所有人为刘仕正，产权证号为衡房权证雁峰区字第××号。新房5年内禁止交易到期后，陶健多次向刘仕正、刘敬敏提出办理衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室房屋所有权变更登记手续未果，以致酿成本案纠纷。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为刘仕正当初的真实意思究竟是委托陶健处理案涉衡阳市蒸湘南路1-1号303号房屋的拆迁及新房安置事宜？还是将案涉衡阳市蒸湘南路1-1号303号房屋出售给陶健而其中委托书只是方便办事的权宜之计？对此本院认为：1、如果双方仅仅是委托关系，那么刘仕正之子刘彦波能到衡阳代其与拆迁方签订房屋拆迁安置协议，刘仕正为何还要委托陶健办理房屋拆迁余下事务？双方之间又是基于什么特别关系？对此刘仕正不能作出合理解释；2、如果双方仅仅是委托关系，那么刘仕正作为房屋被拆迁人就应当关注房屋拆迁安置协议的履行。而本案实际是2007年度就安置了新房，同时陶健补交了新房超面积的房款并办理和领取了安置房屋所有权证，且陶健从2007年底就一直居住使用安置房屋至今达十二年时间。对于这些情况，刘仕正作为房屋被拆迁人却以学校未通知其为由表示不清楚，也一直未向拆迁方或陶健主张任何权利，其行为显然不符合常理；3、刘彦波以刘仕正名义与陶健签订协议书后，陶健按照约定支付了刘彦波购房款88000元，庭审中刘仕正也认可收到了陶健支付的88000元，但认为该款应属房屋拆迁安置补偿款及相应政策补助款。而根据案涉房屋拆迁安置协议的约定，各项房屋拆迁补偿款及奖金合计为12063元，与88000元数额显然不符。至于政策补助款，刘仕正不能提供证据证明相关部门应当发放相关款项或陶健领取了相关款项的事实。对此刘仕正不能反驳证明其收到陶健支付的88000元不是购房款的事实，就应当承担举证不能的法律后果；4、陶健与刘敬敏的谈话录音，证明了刘仕正的妻子刘敬敏是知晓当初房屋买卖的事情，只不过认为当初双方约定的房价过低；5、湖南高速铁路职业技术学院出具情况说明，证明了双方就拆迁房屋买卖事项在学校进行了备案；6、既然双方是房屋买卖关系，为何刘仕正要向陶健出具委托书？对此陶健陈述称当时房屋因拆迁不能办理房屋变更登记，被拆迁人名下还是刘仕正，为便于陶健办理房屋拆迁安置事宜，刘仕正向陶健出具了委托书。本院认为陶健的陈述是符合当时的实际情况，且从委托书和协议书的内容看，委托书约定除刘仕正享受未达标准控制面积福利费用由刘仕正自行办理外，其他事务均由陶健办理。而协议书则约定相差的住房面积福利待遇补发时由刘仕正领取归刘仕正所有，其他房屋安置的办理及相关费用等等均由陶健自行负责。二份合同内容是相呼应的，印证了陶健所陈述的上述事实的合理性。总之，基于上述理由，本院认为刘仕正当初的真实意思应当是将案涉衡阳市蒸湘南路1-1号303号房屋出售给陶健。刘彦波以刘仕正名义与陶健签订案涉房屋买卖协议书，刘仕正应当是同意的且收取了陶健所支付的购房款88000元，此后刘仕正对案涉房屋拆迁安置一切事务均未关注并管理，实际中由陶健管理。 综上，刘仕正之子刘彦波经刘仕正同意，以刘仕正名义与陶健就案涉衡阳市蒸湘南路1-1号303号房屋签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应受法律保护。在陶健按合同约定支付了全部购房款后，双方应当办理房屋所有权变更登记。但因该房被纳入拆迁范围，且房屋所有权证已交拆迁方，双方不能办理房屋所有权变更登记。对此双方在合同中约定该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由陶健办理并归其所有，并委托陶健负责办理新家村新建安置房的登记、分配、验收等具体事宜。约定新建安置房所发生的房价款、税费等一切费用由陶健承担，新建安置房建成后，刘仕正协助陶健办理房屋产权过户手续，同时房屋拆迁安置补偿协议书交给陶健等等。应当视为刘仕正将其在案涉房屋拆迁安置协议中享有的权利与义务转让给了陶健。案涉衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室房屋系案涉衡阳市蒸湘南路1-1号303号房屋拆迁安置而来，根据双方房屋买卖合同的约定，案涉衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室房屋应归陶健所有。因房屋相关政策的限制，案涉衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室房屋应先行登记在刘仕正的名下后再变更到陶健名下，此举不改变双方应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。新房限制交易期限到期后，陶健要求刘仕正协助其办理案涉安置房屋所有权变更手续，符合双方合同约定，且陶健、刘国铭一直在实际使用并管理该案涉安置房屋。故陶健、刘国铭要求刘仕正、刘敬敏协助办理坐落于衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室（房产证号为衡房权证雁峰区字第××号）房屋所有权的过户手续，将该房屋所有权变更登记至陶健、刘国铭名下的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。刘仕正、刘敬敏反诉要求判令房产买卖的协议书无效、判令陶健、刘国铭立即返还代为领取的安置补偿金13879元、判令陶健、刘国铭赔偿房屋调换导致的经济损失112000元、要求陶健、刘国铭在判决生效之日起15日内腾空搬出案涉房屋、要求陶健、刘国铭支付刘仕正、刘敬敏从2009年新房竣工后一直居住在该房屋的租金12万元等诉讼请求，理由均不成立，本院均不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏在本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陶健、刘国铭办理衡阳市雁峰区新家村36号B栋101室的房屋所有权变更登记手续，变更登记在陶健、刘国铭名下； 二、驳回被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏全部反诉诉讼请求。 本案本诉受理费50元减半收取25元，本案反诉受理费2818元减半收取1409元，由被告（反诉原告）刘仕正、刘敬敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  张玉文 二〇一九年九月十七日 法官助理   唐文君 代理书记员  周睿欣                            校对人：唐 文 君                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。