江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6166号上诉人（原审被告）：张康根，男，1974年2月10日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审被告）：翟玉婷，女，1984年12月25日生，汉族，住南京市溧水区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张裕斌，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐义明，男，1972年1月16日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：南京步步高建设工程有限公司，住所地南京市溧水区白马镇共和集镇。法定代表人：洪克兵，该公司总经理。上诉人张康根、翟玉婷因与被上诉人徐义明、南京步步高建设工程有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初6203号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张康根上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由徐义明承担。事实和理由：一审判决事实不清，认定错误。1、涉案房屋原系张康根所有，后因欠步步高公司工程款而与步步高公司协议将其折抵工程款抵扣给步步高公司，但未办理产权变更登记，步步高公司亦未履行抵扣协议。步步高公司依自己未履行义务的抵扣协议将涉案房屋“转让”给徐义明。从一审第一次庭审笔录可见，徐义明“受让时”对上述情况亦知情（见第一次庭审笔录第七页）。因此，涉案房屋系以房抵债，且各方当事人均未履行以房抵债协议，涉案房屋的产权没有办理变更登记，依法应认定为产权未发生转移，步步高公司将涉案房屋“转让”给徐义明的行为是无权处分，溧水区人民法院作出的（2015)溧民初字第2985号民事判决书也对此做出了认定。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定了物权变动的原因行为与物权变动的效果相区分原则，现步步高公司在长达十多年时间内没有按抵债协议偿还银行贷款，张康根无奈之下自行还清贷款，可认为步步高公司以其行为事实上解除了抵债协议，即物权变动的原因行为己被步步高公司解除，张康根己不需要继续履行己被解除了的协议所约定的义务。一审判决在没有查明抵债协议中的各方当事人是否实际履行了各自义务的情况下就错误地判定张康根履行过户义务，当属事实不清，认定错误。2、步步高公司未按抵债协议偿还银行贷款，张康根自然可以不履行过户义务，即涉案房屋的产权人仍是张康根。张康根还清贷款解押后，将涉案房屋转让并过户给翟玉婷是依法处分自己合法财产的行为。3、原审判决程序违法，一审法院受理本案后，于2018年3月19日第一次开庭审理，庭审期间徐义明未变更诉请，但一审法院并未根据起诉状和答辩意见归纳争议焦点，且此次法庭辩论终结后理应作出判决。之后一审法院于2019年4月24日又进行了一次庭审，在第二次庭审期间徐义明变更了诉请，我方曾当庭提出异议，但该意见并未被原审法院采纳。根据《民事诉讼法》第一百六十三条、《简易程序规定》第二十六条规定，本案在2018年3月19日已经庭审结束并由法庭宣布闭庭，故原审法院程序违法。4、徐义明诉讼主体不适格。本案涉及三份协议，第一份是是张康根代表新东方学校与步步高公司在2015年1月26日签订的抵债协议，第二份是徐义明与步步高公司于2015年2月23日签订的房屋买卖协议，第三份是翟玉婷与张康根于2018年7月29日签订的房屋买卖协议。本案系房屋买卖合同纠纷，徐义明的原审诉请是撤销我方与翟玉婷之间的买卖协议，故本案系我方与翟玉婷之间的房屋买卖关系，但徐义明并非涉案买卖合同相对方，故该合同也就对徐义明不产生法律约束力。因此，徐义明与涉案房屋没有直接利害关系，不具备主体资格。因为步步高公司的原因，徐义明非法侵占张康根的房屋长达十几年，双方之间的利益纠纷只是间接利害关系，故请求二审法院法院裁定驳回徐义明起诉。5、本案诉讼是张康根与翟玉婷之间的房屋买卖关系，系合同之诉。徐义明一审诉请属于物权纠纷，是侵权确认之诉，与本案诉讼标的不符。原审法院的前三项判决判令的是配合徐义明过户，系上述三份合同的继续履行，但徐义明的诉请中并未要求继续履行。翟玉婷与张康根之间并不存在纠纷，也就没有继续履行的问题。张康根与步步高公司之间也没有诉讼，也不存在继续履行的问题。徐义明也没有要求步步高工资继续履行合同，根据不告不理的原则，法院的审判范围理应与当事人的诉请范围一致，但本案中原审法院属于超范围判决。6、原审判决主动审查翟玉婷、张康根之间的合同效力，且认定两人恶意串通，是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、十六条的规定，涉案房屋在转让给翟玉婷之前，张康根系涉案房屋的产权人。由于步步高公司的违约行为，造成张康根从2005年开始未向银行偿还贷款本金及利息，且涉案房屋自2005年开始就被徐义明非法侵占，因此张康根被法院执行并被列入被执行失信人名单。在此情况下，张康根对外转让涉案房屋是正常的。翟玉婷在购买涉案房屋之前，也向相关房产部门对涉案房屋进行了产权调查，可以真实涉案房屋的产权人系张康根。经过房产部门的价格评估，张康根与翟玉婷达成合意，并按照约定进行过户。整个购房过程是合法合规的，两人之间不存在恶意串通的事实。翟玉婷上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判；二、本次诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实不清。就涉案房屋而言，围绕该房屋所产生的协议共有三份，分别是2005年1月26日张康根与步步高公司签订的以房抵债协议，2005年2月23日，步步高公司与徐义明签订的房屋转让协议以及张康根与翟玉婷之间签订的房屋买卖合同。一审直接对张康根与翟玉婷订立的房屋买卖合同进行审查，而并未对时间在先的以房抵债协议及房屋转让协议进行实质审查，有违事实与法律规定。1、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在张康根名下。因此，从物权公示的角度来看，张康根是案涉房产的原所有权人。2、抵债协议进一步明确了该协议履行的要件，即由步步高公司负责抵债协议中所涉房屋设立银行抵押所存在的贷款本金及相应利息；而在该协议签订后，步步高公司并未履行该协议约定的事项，又擅自将涉案房屋转售徐义明。结合该协议及一审庭审徐义明自述，可以认定徐义明知晓涉案房屋权利人并非签订协议的步步高公司。3、在一审过程中，徐义明仅提交由步步高公司出具的“收据”来证实存在支付房款的行为，显然无法达到证明目的。徐义明在庭审中表述，其交付款项给步步高公司是用于房产解押并完成过户，而其至今未曾向步步高公司主张该权利则明显存在矛盾。二、原审认定事实错误，不当否定购房合同效力，并从与本案无关的另外一套房屋是否支付价款等角度推断涉案房屋未支付合理对价，明显缺乏依据。综上，请求依法支持翟玉婷上诉请求。徐义明辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。1、原审审理期间，我方依法增加诉请，要求张康根就步步高公司协助我方办理涉案房屋的过户手续，并变更至我方名下。原审法院根据我方诉请，依法作出判决合法有效，程序并不违法。2、张康根与步步高公司之间的协议合法有效，且张康根已经将其与步步高公司协议中的三套房屋实际向步步高公司交付，也明知步步高公司将该三套房屋中的一套出售给我方。张康根与步步高公司之间的抵债协议是在执行过程中签订的，该抵债协议已在一审法院执行局备案。虽然涉案房屋并未实际过户至步步高公司名下，但并不影响其与张康根之间的合同效力。我方占有使用涉案房屋多年，张康根明知该事实，但仍将涉案房屋出售并过户至翟玉婷名下，应属恶意。3、翟玉婷与张康根之间的协议明显与常理不符。翟玉婷还购买了301室，但并未支付相应对价，而是陈述由案外人代其贷款，实际上张康根仍然在为翟玉婷支付该房屋的银行贷款。一审法院审查合同效力时，明确确认张康根与翟玉婷之间存在恶意串通，依法撤销两人之间的买卖合同，符合法律规定。步步高公司与张康根之间达成的抵债协议中涉及六套房屋，其中三套房屋已经出售，并实际办理过户手续，由此可以看出该抵债协议是张康根与步步高公司的真实意思表示。原审法院查明我方已经向步步高公司支付相应对价，并实际占有涉案房屋，是正确的。综上，请求二审法院依法驳回两张康根的上诉请求，维持原判。张康根、翟玉婷述称，同意对方的上诉请求、事实及理由。步步高公司未发表意见。徐义明向一审法院起诉请求:1、撤销张康根与翟玉婷签订的房屋买卖协议；2、确认位于南京市溧水区房屋归徐义明所有。徐义明增加诉讼请求要求张康根及步步高公司协助徐义明办理涉案房屋的变更过户手续并过户至徐义明名下。一审法院认定事实：2005年1月26日，张康根、案外人张康弟作为南京新东方电脑培训学校的代表与步步高公司签订协议一份，约定：一、南京新东方电脑培训学校用弯子口中心花园12幢（张康弟、张康根）所有房产抵作工程款，即房产共计892.11㎡，单价为1710元/㎡，总计价款为1525508.1元。二、扣减江宁广发银行与此同时汉中门浦发银行的贷款100万元，利息有待银行票据结算下来时另行与出售方结算（时间为30天），超过30天如没有完成支付，银行利息由步步高公司负责。另有银行贷款不还，银行收房跟南京新东方电脑培训学校（张康弟、张康根）无关。三、南京新东方电脑培训学校应付工程款为59万元，以上转让房价1525508.1元，应扣减银行贷款及利息100万元，以银行票据为准，余额为房价冲抵工程款525508.1元，不够由新东方另行想办法。四、工程决算出来后，按合同付款，另外扣减维修金。五、房屋过户由买受人办理手续，张康根、张康弟协助负责。如有纠纷，也应由步步高公司承担责任（每户将享受年租金1万元的1／6）。本协议一式二份，双方各执一份。上述协议所涉的位于南京市溧水区房屋，原权利人为张康根。2005年2月23日，步步高公司作为甲方与徐义明作为乙方就上述12幢401室房屋签订房屋转让协议一份，约定现有步步高公司弯子口中心花园12幢房产一套（四层）面积158.17㎡，合计总房价为256000元，转让给乙方，双方达成如下协议：一、该房产是甲方抵工程款所得，房产有甲方协助原产权人办理过户手续，但费用由乙方承担。二、该房西立面广告排位需年满10年后拆除，其现有租金归12幢6户产权人所有，即1000元6户分摊。三、本协议签订时交定金20000元，2005年2月28日交180000元，尾欠款在2005年3月5日付28000元，领房产证时付清所有房款。四、房产证在2个月左右领回，3个月之前，并协助办理房产过户手续。本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。2005年6月5日，步步高公司段厥新在该协议上手写备注：此套产权过户如在7月底未办理完，其借款利息由步步高公司负责。从4月23日起到过户完毕止其利息有我单位负责。协议签订后，步步高公司于2005年3月2日向徐义明开具收款收据一份，收取徐义明购涉案房屋房款200000元。自2005年起徐义明一直实际使用涉案房屋至2018年8月，自2018年9月起涉案房屋空置。2018年10月29日上午，张康根与翟玉婷在南京市溧水区不动产交易中心分别签订了存量房买卖合同，将溧水区永阳街道珍珠南路57号12幢301室、401室房屋过户至翟玉婷名下；同日上午，张康根与案外人陈亮在南京市溧水区不动产交易中心签订了存量房买卖合同，将溧水区永阳街道珍珠南路57号12幢501室房屋过户至陈亮名下。关于溧水区永阳街道珍珠南路57号12幢301室、401室、501室房屋的买卖情况，翟玉婷陈述其中12幢401室、501室是与案外人陈亮一起打包向张康根购买，并提供了其于2018年8月30日与张康根签订的购房合同，上述两套房屋总价为253万元，房款由陈亮一并支付，陈亮于2018年9月30日向张康根支付644977元；于2018年10月23日分别向张康根支付861568元、1000000元，剩余房款由翟玉婷向张康根支付了2万余元现金。张康根陈述翟玉婷购买的12幢301室、401室房款已全部付清，购房款是翟玉婷和陈亮之间怎么借款，然后到银行去还的贷款。张康根及翟玉婷均认为12幢301室房屋买卖与本案无关，拒绝回答一审法院询问的12幢301室房屋买卖相关的问题。翟玉婷在涉案12幢401室房屋过户登记至其名下后，将涉案房屋门锁更换，其陈述已于2019年1月4日将房屋出租给案外人徐红兵使用。另查，在徐义明提交的2018年6月、11月与张康根通话的四段录音中，徐义明曾说：“我是党校徐老师，就是买你房子的那个”，张康根回答：“哎，对”；徐义明说：“那个房子我们赶快把它动一下”，张康根回答：“行，我晓得了”；张康根曾和徐义明说：“不要把什么责任推到我们头上，就像你讲我不给过户”、“所以你讲，当初他们跟你哪么讲呢，他们讲的我不肯过户，你以为是我不肯过户呢，他们的话还能信呢”、“你们完全可以告步步高诈骗，他们收了你们的钱，又不肯还银行的钱。”一审法院认为，涉案溧水区永阳街道珍珠南路57号12幢401室房屋原权利人为张康根，根据2005年1月26日的协议约定，张康根同意将涉案房屋抵付欠步步高公司的工程款，步步高公司在2005年2月23日将涉案房屋出售给徐义明并收取徐义明200000元购房款，此后涉案房屋交付给徐义明实际使用多年，结合徐义明实际使用涉案房屋多年的事实以及徐义明与张康根的通话录音内容，可以认定张康根对步步高公司将涉案房屋出售给徐义明的事实是知情的且不持异议，故而徐义明系本案利害关系人，其作为本案原告的主体适格。徐义明现起诉要求张康根与步步高公司协助其办理过户手续，其该诉请能否成立需首先对张康根与翟玉婷就涉案房屋达成的买卖合同的效力进行审查。本案中，张康根作为房屋出卖人，在明知涉案12幢401室房屋已由步步高公司出售给徐义明并由徐义明占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与翟玉婷签订《存量房买卖合同》，并在签订合同后为翟玉婷办理了产权登记，张康根的行为明显存在恶意。翟玉婷虽然称其对张康根将涉案12幢401室房屋抵给步步高公司并由步步高公司出售给徐义明，且徐义明使用房屋多年的事实均不知情，但翟玉婷称与案外人陈亮打包向张康根购买12幢401室、501室房屋并由陈亮一并支付房款253万元，翟玉婷为证明其该主张，向一审法院提供了其与张康根签订的购房合同；但张康根在一审法院陈述其与翟玉婷之间除了在不动产交易中心签订的《存量房买卖合同》外，双方并未另行签订房屋买卖合同，张康根与翟玉婷陈述的事实存在矛盾；翟玉婷与陈亮在2018年10月29日上午先后办理了12幢301室、501室、401室的产权登记手续，但结合现有证据，翟玉婷的举证不足以证明其已就其同时购买的12幢301室、401室房屋全部付清了房款，即现有证据不足以证明翟玉婷已就购买涉案12幢401室房屋向张康根支付了合理的对价；翟玉婷代理人庭审中陈述翟玉婷购买涉案12幢401室房屋是为了给其父母居住，翟玉婷在购买涉案12幢401室房产前，在张康根并未持有房屋钥匙的情况下，通过更加审慎的实地查看并多加了解情况，应当能够获知涉案房屋已出售给徐义明的事实，仍与张康根签订《存量房买卖合同》并办理产权手续，且在过户之后通过更换门锁的方式取得房屋，与日常交易习惯不符；综合以上情况分析，一审法院认定张康根与翟玉婷恶意串通。张康根与翟玉婷恶意串通的行为，损害了徐义明的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，张康根与翟玉婷之间就涉案房屋达成的买卖合同应为无效。徐义明要求撤销张康根与翟玉婷之间的买卖合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。张康根将原登记在其名下的涉案12幢401室房屋抵作南京新东方电脑培训学校欠步步高公司的工程款，根据协议已消灭了南京新东方电脑培训学校525508.1元的工程款债务，且协议签订后，张康根也实际将涉案12幢401室房屋交付给了步步高公司，上述抵债协议合法有效，张康根应当依照协议约定将涉案房屋过户至步步高公司名下；步步高公司取得用于抵债的涉案12幢401室房屋后，将房屋出售给徐义明并交由其实际使用多年，张康根对此亦明知，故而徐义明有权依据其与步步高公司签订的房屋转让协议，要求步步高公司协助其办理涉案房屋的过户手续。张康根与翟玉婷之间就涉案房屋达成的买卖合同无效，翟玉婷应当将涉案房屋过户登记至张康根名下。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、翟玉婷应于判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市溧水区的房屋过户至张康根名下；二、张康根应于上述房屋过户至其名下之日起十日内协助南京步步高建设工程有限公司办理房屋过户手续；三、南京步步高建设工程有限公司应于上述房屋过户至其名下之日起十日内协助徐义明办理过户手续；四、驳回徐义明的其他诉讼请求。一审案件受理费5140元，保全费1800元，共计6940元，由张康根及南京步步高建设工程有限公司负担。对于一审查明的事实，张康根、翟玉婷认为一审法院遗漏查明抵债协议中的各方当事人是否实际履行了各自义务；徐义明认为陈亮并未实际向张康根支付购房款。各方当事人对于一审查明的其他事实无异议。对于一审查明事实中各方当事人无争议的部分，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。张康根、翟玉婷提交了以下证据：1、张康根与广发银行于2004年6月28日签订的三份借款合同及三份抵押合同，每份借款金额均为19万元，合计57万元；上述证据拟证明张康根与步步高公司2005年1月26日签订的抵债协议中约定的57万元银行贷款理应由步步高公司偿还，但事实上步步高公司并未实际偿还该款项。2、（2006）江宁民二初字第1534号民事调解书一份，证明张康根已经偿清广发银行债务。该调解书作出后，广发银行申请执行，要求张康根还款，至2018年4月23日张康根偿清广发银行全部债务。3、广发银行个人贷款结清证明。证明步步高公司未按照协议履行合同义务，张康根于2018年4月23日向银行偿还借款本金及利息，合计180余万元。徐义明对上述证据的真实性无异议，但认为上述仅能证明涉案房屋曾存在抵押，现抵押权已经涤除，符合过户条件；张康根与步步高公司之间签订的抵债协议虽然明确银行利息由步步高公司承担，但也约定了工程款不足额部分仍然由张康根另行设法支付；如张康根认为其代步步高公司履行了合同义务，应另案主张款项。对于上述证据的真实性本院予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。本院二审查明：徐义明陈述，当时其为开办培训班寻觅场所，涉案房屋系现成教室且临街，较为方便，故想购买。涉争房屋出售者即为步步高公司，徐义明出于对步步高公司的不信任，直接找到了房主张康根及其弟张康弟，张康根称其无权出售房屋，让徐义明去找步步高公司。因室内还有黑板和空调，故张康弟收取了徐义明5000元；当时张康根仍利用301室办理电脑学校，对徐义明购买涉争401室房屋完全知晓。十几年间，徐义明每年都找张康根和步步高公司要求过户，但张康根一直在拖延。2018年6、7月份，徐义明还与步步高公司法定代表人一起找过张康根，当时张康根还明确表示会积极配合过户。一审中徐义明已主张张康根、翟玉婷签订的合同属于无效合同，法院应当对合同效力依法认定。张康根陈述，十几年中徐义明确实多次找到其要求过户，但步步高公司没偿还银行贷款，张康根不可能过户。3楼是张康根之弟开办的培训机构，张康根对于5000元钱的事情不知情。（2005）溧民初字第288号民事调解书确定其需支付的1106414元工程款，一审法院已以保全新东方信息技术学校租金的方式直接执行，其不清楚是否已经执行完毕，但该款项不包括张康根与步步高公司签订以房抵债协议中的59万元工程进度款。步步高公司虽多年未归还银行贷款，但张康根联系不上步步高公司，故未主张解除抵债协议。翟玉婷陈述，其与张康根是几年前认识的朋友，2018年张康根找翟玉婷出售房屋，当时因情况较急，故房屋价格低于市价；301、501室房屋因找熟人而设定了高于房屋价格的190万抵押权。购房前翟玉婷去看了301室的房屋，准备去401室时张康根表示忘带钥匙，因301和401室的结构是一样的，所以就没有去401室。涉争房屋买卖款项如何支付是翟玉婷与陈亮之间的事，与本案无关。另查明，2018年张康根多次向翟玉婷支付款项，亦与陈亮存在大量经济往来。张康根称其与翟玉婷一直存在经济往来，其与陈亮之间只有房款支付和解押款项支付的经济往来。以上事实，有各方当事人陈述及银行流水在案佐证。本院认为，本案中，各方当事人就涉争401室房屋的权利归属发生争议。张康根上诉称徐义明原告主体资格不适格，对此本院认为，徐义明通过与步步高公司的房屋买卖协议实际占有、使用涉争房屋多年，对于涉争房屋具有利害关系；张康根称徐义明主体不适格，并无依据，本院不予采信。张康根、翟玉婷上诉称步步高公司未履行以房抵债协议中约定的归还贷款义务，故协议已经解除，张康根可另行出售房屋；本院认为，涉争房屋已交付给徐义明实际使用多年，结合徐义明与张康根的通话录音内容及各方陈述，应当认定张康根明知步步高公司将涉案房屋出售给徐义明且不持异议。在此情况下，张康根认为步步高公司擅自处分房屋，显与事实不符。如张康根公司认为步步高公司未履行相应合同义务，其可依法向步步高公司另行主张。张康根、翟玉婷上诉称双方之间的房屋买卖系正常市场交易，不存在恶意串通行为，但根据本案查明的事实，张康根明知涉争401室已由步步高公司出售给徐义明、且徐义明占有使用多年的情况下，又将房屋出售给翟玉婷，其行为存在明显的恶意。翟玉婷与张康根系朋友关系，张康根与翟玉婷、陈亮均存在经济往来，翟玉婷在涉案房屋购买过程、款项支付上亦存在诸多与常理不符之处，现有证据也不足以证明其清晰、完整的支付了房屋款项。在此情况下，一审认定张康根与翟玉婷之间构成恶意串通、损害徐义明利益，并依法认定对二人之间就涉争房屋达成的买卖合同无效、各方当事人就涉争房屋履行过户义务，并无不当。综上，张康根、翟玉婷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由张康根、翟玉婷负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月十九日书记员  孙雪松