贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终3507号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明。委托诉讼代理人（特别授权）：张兰，贵州本芳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江学明，男，1964年4月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：葛传英，女，1966年9月3日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司(以下简称“招商投资公司”)与上诉人江学明、葛传英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6167号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商投资公司提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2018）黔0502民初6167号民事判决第一项，并驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。根据明确约定向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中上诉人为了方便相关政府部分及被上诉人，由上诉人代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助被上诉人递交资料，这完全是上诉人的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情，更不能以此认为是委托办理不动产权证书；2、一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为被上诉人办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了上诉人，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。根据《商品房买卖合同》约定，办理转移登记对于上诉人来说仅仅为共同的协助义务，上诉人之间并不存在委托办理房产证的问题。不能仅仅因为上诉人为了方便相关部门统一办理及被上诉人的便利，由上诉人协助收集资料统一递交及代收代缴相关费用，就认定被上诉人与上诉人之间就形成了事实上的委托办证关系，有博弈客观事实。同时不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非上诉人的义务，上诉人也不可能代替行政机关的行政行为，上诉人只需要把收集的相关资料协助被上诉人递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是上诉人能够控制的。同时办理不动产权证书并不属于合同约定的内容，也不属于法律强制性的规定。一审法院不应把行政机关的行政行为强加给上诉人，更不能作为判决的形式出现。因此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人江学明、葛传英提出上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2018）黔0502民初6167号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、原审以被上诉人取得涉案商品房备案证明书在前，上诉人签订收楼意见书在后认定被上诉人已尽到通知上诉人的义务属于事实错误。上诉人与被上诉人之间形成委托代办关系，虽然被上诉人无须向上诉人直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向上诉人告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，上诉人对于上述事实表示认可。但被上诉人在原审中所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知上诉人。上诉人已按合同约定全额支付了购房款，并于2015年12月31日向上诉人交清了办理涉案房屋转移登记的相关费用证明上诉人与被上诉人达成委托代办产权证书的合意；成立事实上的委托代办关系，现上诉人已按合同约定全面履行了己方义务，而被上诉人未在合同约定或法律规定的时间内办理涉案房屋的转移登记构成违约。上诉人于2015年12月31日签订收楼意见书，收到涉案房屋，只能证明涉案房屋满足收房条件，上诉人可办理入住手续，但被上诉人并未在上诉人收房时告知其已具备办理涉案房屋转移登记条件，被上诉人亦未以其他证据佐证其已履行通知上诉人的义务。被上诉人即使在上诉人收房之前就已经取得了涉案商品房备案证明书仍不能代替或免除通知上诉人的义务，收房亦不能代表上诉人已经知晓涉案房屋具备转移登记的条件；2、被上诉人未提供证据证明其已经尽到通知义务，故上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。被上诉人所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知上诉人，而在原审庭审（2018年12月22日）中，被上诉人才向上诉人出示涉案房屋所属的E6幢楼的商品房备案证明书，可见上诉人自开庭之日才知晓涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。上诉人认为，自开庭之日才能视为被上诉人履行了告知义务。故上诉人按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月22日止，依法应得到支持；3、原审滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力，请求二审在查明案件事实的基础上，给予本案当事人同等对待。本案属于商品房预售合同纠纷系列案，被上诉人因违反合同约定构成违约，上诉人要求其按合同及有关法律规定支付违约金，但在原审法院却得到两种完全不一样的判决：一位法官以被上诉人所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知上诉人，支持了上诉人主张违约金的诉讼请求；而另一位法官则以被上诉人已举证证明其已尽到通知上诉人的义务为由，驳回了上诉人要求被上诉人支付违约金的请求。故请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法判决。江学明、葛传英向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经本院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；2、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款448,121.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E6幢5-2号商品房（房号为E6-5-2），用途为住宅，建筑面积115.98平方米，套内面积97.44平方米，房屋总价款448,121.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款138,121.00元，余款310,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2015年12月2日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2015年12月31日交清公共维修基金、产权登记费、契税、印花税及土地证的费用。2016年2月16日签订收楼确认书，收到涉案房屋。2016年1月14日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E6幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋具备办证条件。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，被告获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第0009788号不动产权证。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E6幢5-2号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年1月14日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告虽于2016年1月31日交清公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税，但其于2016年2月16日签订收楼意见书，收到涉案房屋，视为被告在取得涉案房屋商品房屋备案证明书后已尽到通知原告的义务。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告江学明、葛传英办理涉案房屋不动产权证书；二、驳回原告江学明、葛传英的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告江学明、葛传英负担20.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5.00元。二审中，上诉人招商投资公司向本院提交了以下证据：第一组证据：邮寄单、《关于办理房屋不动产权证的告知书》、不动产登记申请表、委托书、《不动产权证书》，用以证明2018年8月23日招商公司按合同约定再一次向江学明、葛传英邮寄了办理产权证的的告知函，通知其准备办证资料，2018年10月15日，江学明、葛传英签署委托书，委托招商公司办理不动产权证，同时双方形成了委托代办证关系。江学明、葛传英质证意见：对邮寄单三性均有异议，无法证明签收人系本案当事人，对告知书真实性无异议，但与本案无关。对不动产登记申请表、委托书、《不动产权证书》三性均无异议，予以认可。第二组证据：《不动产权证》（幢首登），用以证明毕节市自然资源规划局作出为开发商办理《不动产权证》。本院对招商公司提交证据认证如下：对邮寄单，因招商公司未提交回执，无法证明本案上诉人江学明、葛传英已签收，故本院不予认定；对《关于办理房屋不动产权证的告知书》，因其内容无法证明涉案房屋具备办理转移登记的条件，故达不到上诉人招商公司证明目的，本院不予认定；对于不动产登记申请表、委托书、《不动产权证书》以及《不动产权证》（幢首登），因上诉人江学明、葛传英对其三性无异议，故本院予以采信。上诉人江学明、葛传英二审中未向我院提交证据。二审查明：2018年10月15日，上诉人江学明、葛传英委托招商投资公司办理涉案房屋不动产权证，并在不动产申请登记表上进行签字；双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定：“2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金”，本案买受人不退房。其余事实与一审查明一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、一审判令上诉人招商投资公司限期办理不动产权证书是否得当；2、上诉人招商投资公司是否应承当涉案房屋逾期办证违约责任；3、涉案房屋逾期办证违约如何认定；4、涉案房屋逾期办证违约金起止日期如何认定。关于一审判令上诉人招商投资公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。经查，涉案房屋不动产登记证书已经办理完毕，故二审中上诉人江学明、葛传英向我院请求撤回其在一审中要求上诉人招商投资公司立即为其申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向其交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，系江学明、葛传英对自己权利的处分，本院予以确认，故对此问题本院不再赘述。关于上诉人招商投资公司是否应承当涉案房屋逾期办证违约责任的问题。经查，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商投资公司应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人江学明、葛传英。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商公司已代为收取上诉人江学明、葛传英缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商投资公司关于双方未建立委托合同关系、其收取税费以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。同时，根据《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人招商投资公司与上诉人江学明、葛传应订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。江学明、葛传英按约定履行了交付购房款的义务，招商投资公司已取得涉案房屋所属的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但招商投资公司提供证据不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知江学明、葛传英，招商投资公司也未在合同约定的2016年9月30日前为江学明、葛传英办理涉案房屋的转移登记，构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，江学明、葛传英主张招商投资公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。一审认为上诉人江学明、葛传英于2016年2月16日签订收楼意见书，收到涉案房屋，视为上诉人招商投资公司在取得涉案房屋商品房屋备案证明书后已尽到通知江学明、葛传英的义务，驳回上诉人江学明、葛传英要求上诉人招商投资公司承担逾期办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求不当，本院二审予以纠正。关于涉案房屋逾期办证违约如何认定的问题。经查，在本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定：“（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金”。本案中，双方对超过180天日以后的逾期办证违约金的约定并无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金应按照上诉人江学明、葛传英已付购房款总额448,121.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算，本院予以确认。关于涉案房屋逾期办证违约金起止日期如何认定的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，同时，根据双方签订的合同附件十二《补充协议》“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人”的约定，上诉人江学明、葛传英向招商投资公司缴纳了办理涉案房屋不动产权证书所需的相关费用，招商投资公司已代收，视为其同意代江学明、葛传英办理涉案房屋的不动产权证书；招商投资公司在二审中向本院提交了江学明、葛传英于2018年10月15日委托其办理涉案房屋不动产证的《委托书》及不动产登记申请表，表明江学明、葛传英当时已经知晓涉案房屋已具备办理转移登记的条件，视为招商投资公司已告知江学明、葛传英，履行了告知义务。故本案违约金计算期限为：2016年10月1日至2018年10月15日止，本院予以确认。综上，上诉人招商投资公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人江学明、葛传英上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6167号民事判决书；二、由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人江学明、葛传英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以人民币448,121.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年10月15日止）；三、驳回上诉人江学明、葛传英的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇一九年九月十一日法官助理  王 跃书 记 员  刘莉丽