北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初16619号原告（反诉被告）：齐飞虎，男，1985年8月6日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市甘井子区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李研，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈征，女，1976年7月22日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈健（陈征之兄），1970年3月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）齐飞虎与被告（反诉原告）陈征房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐飞虎及其委托诉讼代理人李研，被告（反诉原告）陈征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐飞虎向本院提出诉讼请求：1.判令陈征支付齐飞虎代为偿还银行的贷款本息959759.05元；2.判令陈征支付违约金1000000元；3.判令陈征支付律师代理费50000元；4.判令陈征支付财产保全担保保险费4000元；5.判令陈征承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告明确将第三、四项诉讼请求中的律师代理费及保险费纳入第二项诉讼请求违约金的范围，此外，违约金损失还包括原告2016年6月至2019年6月期间租房的实际损失214800元；若本案支持了原告违约金的诉求，则原告不再另行主张上述三项损失；若本案中没有支持违约金的诉求，则要求被告赔偿上述三项损失。事实与理由：2016年3月1日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将位于北京市顺义区×××房屋(下称“涉案房屋”)出售给原告，房屋总价款460万元（含房屋价款286万元及家具家电、装饰装修和配套设施作价174万元)。2016年3月15日，原、被告又签订了《的补充协议》。2016年6月，原告曾向贵院提起诉讼，要求被告继续履行合同并协助办理涉案房屋的过户手续等，后经贵院(2016)京0113民初10421号民事判决书及北京市第三中级人民法院(2017)京03民终56号民事判决书认定，双方应继续履行合同，被告协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告名下；原告协助被告陈征办理解除首付款213万元的银行资金监管手续；原告给付被告陈征剩余购房款202万元等。2016年12月12日，被告擅自与案外人招商银行股份有限公司北京分行(以下简称“招商银行”)签订抵押贷款协议，约定被告向招商银行贷款100万元，并以涉案房屋作为抵押。由于被告在诉讼中将涉案房屋恶意设立抵押，造成原告无法办理过户手续，为此原告又将被告及招商银行诉至贵院，经贵院(2018)京0113民初26121号民事判决书认定，被告擅自设立抵押又尚无力偿还招商银行债务，故由原告代其向招商银行偿还贷款本息，后者协助、配合原、被告办理涉案房屋的抵押权登记注销手续等。为继续履行(2017)京03民终56号民事判决书确定的条款，原告根据招商银行的要求以及核算的金额，于2019年3月14日向招商银行支付了被告的贷款本息共计959759.05元，故被告依法应当返还。同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议中关于违约责任的约定，被告还应按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。现恳请人民法院查清事实，以维护原告合法权益不受侵害。陈征辩称：在（2018）京0113民初26121号判决生效前，被告没有任何违约，该判决书已经将原告要求被告提前解除抵押的诉讼请求驳回，原告本案第一项诉讼请求属于重复诉讼。如果本案支持原告第一项诉求，相当于要求被告提前偿还银行的贷款本息，提前解除抵押。这个抵押是原、被告买卖合同之外的，买卖合同上的抵押是建设银行的，被告已经按照合同要求解除。本案所涉的抵押，是因为原告逾期履行合同，被告给原告发出合同解除通知之后设立的。在双方（2016）京0113民初10421号买卖合同纠纷的二审阶段，被告向三中院提交了情况说明，在市高院的裁定书中也认定了被告已向二审说明了房屋已设定抵押的事实。被告没有违反任何合同约定。原告替被告偿还招商银行的钱是原告自愿的。（2016）京0113民初10421号判决是2017年3月9日生效的，在这之前被告没有任何违约。判决生效后，原告依然不履行判决义务，判决书要求原告三日内撤销非法网签，原告过了半年才撤销网签。原告在合同履行过程中有拖延撤网签、拖延交税、拖延给被告202万房款的行为。原告所述被告承诺领取202万元后解除抵押这个事情，被告承诺解除抵押是有前提条件的，即要求原告解除非法网签，并按照法律规定交税。原告也有违约行为。原告主张的违约金和损失都不同意给，被告没有违约行为。陈征向本院提出反诉请求：1.要求原告配合被告办理涉诉房屋所有权转移登记手续；2.要求原告向被告支付自2019年1月15日（（2018）京0113民初26121号判决书生效日）以来延期过户违约金（标准为2300元/日）；3.反诉受理费由原告承担。后被告当庭明确反诉请求为：1.要求原告配合被告办理涉诉房屋的抵押权登记注销手续；2.要求原告协助被告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续；3.要求原告向被告支付自2019年1月15日（（2018）京0113民初26121号判决书生效日）以来延期过户、延期解冻房款违约金（标准为2300元/日）；4.诉讼费由原告承担。事实与理由：根据（2016）京0113民初10421号、（2017）京03民终56号、（2018）京0113民初26121号民事判决书相关内容，陈征于2017年3月4日即（2016）京0113民初10421号判决生效之前，在与齐飞虎房屋买卖合同履行中没有任何违约责任。同时，法院在上述生效的判决中已驳回齐飞虎对于陈征延期交房责任、延期过户责任、提前偿还招商银行贷款本金和利息等相关诉求。基于以上事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，齐飞虎对于陈征再次提起的合同违约和偿还招商银行贷款本金和利息的诉求属于重复诉讼，其全部诉讼请求应予驳回。关于房屋抵押事宜，完全系齐飞虎不依法缴税所致。相关事项被告已经在二审、申诉期间向二审和高院法官进行了口头和书面说明。申请抵押贷款前，被告已经按照合同约定向原告发送了解除合同通知书，之后有权处置名下房产。被告申请银行抵押贷款的时间在一审判决前，贷款额度获批后，抵押的具体事宜由贷款行的服务机构全权负责，实际抵押时间不由被告控制。被告办理抵押贷款系迫不得已，是因原告拖延依法缴税导致合同超期而起，抵押贷款用于被告支付另购房屋违约金90万元及齐飞虎恶意诉讼相关的诉讼费、律师费。如合同继续履行，齐飞虎应承担抵押引起的不利后果。审理后，二审和高院法官均未判被告有还款解押责任。之后，双方就此诉至法院，顺义法院在（2018）京0113民初26121号判决书中判定，原告齐飞虎为抵押贷款偿还人，并明确了被告陈征不用提前偿还招商银行的贷款本金及利息。关于执行过户延期事宜，同样系齐飞虎一直不依法缴税所致。而且，自2018年8月2日被告交房后，执行法院未就过户需要配合事项联系被告。自2019年1月15日（2018）京0113民初26121号民事判决书生效后，齐飞虎一直拖延办理偿还招商银行抵押贷款本金和利息的义务，经被告到法院立案执行后才于今年3月15日偿还抵押贷款，但随后从银行领取解押手续后一直不予配合解押（解押事项法院已经受理被告的执行立案申请）。原告目前持有执行法院和招商银行提供的解押和过户资料一直拖延过户，是真正的延期责任方。根据合同约定，原告应按照日万分之五的违约金标准（2300元/日）向被告支付延期违约金。需要特别说明的是，合同和判决都是有履行顺序和步骤的，先缴税后过户是基本的常识。根据合同法第67条有关规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。齐飞虎在合同履行和判决执行中需要履行的各种义务在先，却多次胁迫被告通过阴阳合同的方式逃税超过20万元，导致合同和执行超期。具体延期行为包括拖延撤销非法网签6个多月、拖延向被告支付202万元执行款9个多月、拖延依法缴税超过2年、拖延过户目前已超过3个月、拖延解冻213万元执行款已达3年之久。2016年6月23日是房屋买卖合同约定的最后过户日期，如果双方正常履行，房屋过户早已完成。现原告自身违约还恶意起诉被告三个官司、拖延3年时间未果。3年来，被告换房计划违约、迫不得已将房屋抵押贷款支付90万元违约金，还另行支付诉讼费、律师费约20万元，抵押贷款利息超过10万元，合计金额超过120万元。原本的460万元房款目前只收到45万元定金和202万元执行款共计247万元，剩余213万元执行款至今未解冻。即使日后解冻，如果判决被告偿还银行贷款，被告获得的实际购房款将因维护国家税收利益、守约守法由460万元减少为340万元。被告即使在同一小区再也买不起同类型的房了。齐飞虎却因为房价的上涨，即使没有逃税成功，也获得了缴税后不少于200万元的房屋增值收益。齐飞虎就反诉辩称：第一项反诉请求不应在本案处理，被告应另行起诉，因为解除抵押权的问题还涉及案外人。第二项反诉请求违反了一事不再理原则，房屋所有权转移登记已经有人民法院生效判决进行了确认，本案不宜再次审理。第三项反诉请求没有任何法律依据，原告在代偿判决生效后一直积极与招商银行联系，最后协商确定了还款金额和时间，原告无迟延履行和任何违约。被告陈述的90万元违约金的赔偿请求在（2017）京0113民初10339号案件中已经进行了审理，没有支持被告的诉求，该项请求违反了一事不再理原则，该判决还认定了被告设定抵押不是原告造成的，原告没有任何违约行为。关于贷款利息，贷款是被告擅自设立恶意抵押，与原告没有任何关联，基于被告贷款设立抵押的行为才会有后来两次诉讼。双方诉讼持续了三到四年的时间，即便发生律师费和诉讼费也应该是被告自行承担。就213万元监管资金解冻利息的问题，该213万元在被告账户，属于资金监管状态，所产生的利息仍然由被告所有。被告所述原告有拖延履行的行为与事实不符，就网签和缴税，都是双方按照执行局法官的要求完成，原告没有任何违约行为。原告支付的202万元也是在双方第一次诉讼中就交到法院，顺义法院发还被告的时间与原告没有关系。就高院再审裁定书记载的被告表述已向法院解释抵押行为也是其单方陈述，高院裁决书没有认定。关于被告向执行局作出的收到202万元房款后解除抵押的承诺没有设立任何前提条件，被告所述均与事实不符。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，陈征、闫冬（出卖人）与齐飞虎（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人将涉诉房屋以总计460万元的价格出售给买受人。当日，双方及居间方签订《补充协议》。2016年3月15日，双方签订《〈补充协议〉的补充协议》。双方在《房屋买卖合同》的违约条款约定：出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，逾期在15日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金；买受人逾期付款的，亦按照上述标准支付出卖人违约金。双方在《补充协议》及其补充协议中约定：除定金外，首付款213万元于银行贷款批复后且过户前不晚于2016年5月30日以银行资金监管的方式支付；关于权属转移登记，双方约定应于银行贷款批复后且不晚于2016年6月8日，双方共同办理房屋所有权转移登记手续，双方应于领取换发的房屋所有权证当天共同办理解除首付款银行资金监管等手续；在第四条违约责任约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。后双方就涉诉房屋买卖合同履行事宜发生纠纷，齐飞虎、李某（齐飞虎之妻）诉至法院，诉讼请求为：要求陈征、闫冬继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》及《〈补充协议〉的补充协议》，配合齐飞虎、李某缴纳税费，并办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至齐飞虎、李某名下；判令陈征、闫冬共同向齐飞虎、李某支付逾期办理涉诉房屋所有权转移登记手续违约金，自2016年6月9日起计算至实际办理涉诉房屋所有权转移登记手续之日止；判令陈征、闫冬共同向齐飞虎、李某赔偿因租房产生的损失，自2016年6月22日起计算至陈征、闫冬实际交房之日止；判令陈征、闫冬共同向齐飞虎、李某支付逾期交房违约金，按照2300元/日的标准，自2016年6月16日至实际交房之日止。陈征、闫冬提出反诉请求：判令解除双方签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《〈补充协议〉的补充协议》；判令齐飞虎、李某配合陈征、闫冬注销涉诉房屋的网签手续；判令齐飞虎、李某向陈征、闫冬支付违约金92万元。就该案，本院于2016年10月25日作出（2016）京0113民初10421号民事判决书，判决结果为：1.陈征、闫冬继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《的补充协议》，陈征、闫冬于本判决生效之日起七日内协助齐飞虎办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至齐飞虎名下；2.齐飞虎于涉诉房屋过户至其名下之日协助陈征办理解除首付款二百一十三万元的银行资金监管手续，将该款给付陈征；3.齐飞虎于本判决生效之日起三日内给付陈征剩余购房款二百零二万元……；4.陈征、闫冬于本判决生效之日起七日内将涉诉房屋交付给齐飞虎；5.齐飞虎、李某于本判决生效之日起三日内配合陈征、闫冬注销涉诉房屋的网签手续；6.驳回齐飞虎其他诉讼请求；7.驳回李某全部诉讼请求；8.驳回陈征、闫冬其他反诉请求。在该案一审判决作出前，齐飞虎于2016年10月17日将剩余购房款202万元打入法院案款账户。就一审判决，陈征及闫冬提出上诉。在二审期间，2016年12月12日，陈征与招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行）签订抵押贷款协议，约定由陈征向招商银行贷款100万元，并以涉诉房屋作为抵押，2017年1月3日，涉诉房屋上设立抵押权，抵押权人为招商银行，被担保数额为100万元，并办理了抵押权登记。2017年3月9日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终56号判决书，驳回陈征、闫冬上诉，维持原判。后齐飞虎向本院提出强制执行申请，要求陈征配合办理涉诉房屋过户手续，但因涉诉房屋存在抵押登记，故无法办理过户。在该执行案件中，执行法官于2017年9月4日对陈征进行了询问，并告知陈征于2017年9月7日到执行局领取202万元，陈征表示拿到202万元房款后，先去解除抵押，再联系齐飞虎办理过户事宜。后陈征于2017年12月22日自执行局领取202万元剩余购房款，但并未偿还招商银行的上述贷款亦未办理抵押权登记解除手续，其称因齐飞虎未按承诺解除网签及按照法律规定依法纳税，故其未办理解除抵押手续。2018年7月26日，齐飞虎以陈征为被告、以招商银行为第三人向本院提起诉讼，要求判令陈征立即向招商银行偿还债务本金及利息并判令招商银行在收到陈征上述全部应付款后，立即协助、配合齐飞虎和陈征办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。陈征答辩称其与招商银行之间的借款合同，借款还未到还款期限，齐飞虎作为与借款合同无关的第三方，无权要求陈征向招商银行偿还借款及解除抵押，且因陈征经济能力有限，也无法提前偿还第三人的借款。在该案审理过程中，齐飞虎表示同意代陈征向招商银行偿还剩余的贷款本金及利息，招商银行也表示同意。就该案，本院作出（2018）京0113民初26121号民事判决书，判决齐飞虎代陈征偿还招商银行贷款本息余额（具体数额以还款当日招商银行核算的为准）之后七日内，招商银行协助、配合陈征、齐飞虎办理涉诉房屋的抵押权登记注销手续。各方当事人就该判决均未上诉。判决生效后，齐飞虎于2019年3月14日向招商银行偿还了贷款本息合计959759.05元。招商银行将抵押他项权利证书交予齐飞虎。现齐飞虎提起本案诉讼，要求陈征给付齐飞虎代陈征偿还招商银行的本息959759.05元并支付违约金。庭审中，齐飞虎陈述陈征的违约行为体现在：1.陈征于2017年1月3日对涉诉房屋设定抵押，此时仍然在双方第一个诉讼过程中，且陈征故意不履行主动告知义务。2.2017年9月4日陈征向执行局承诺，在收到法院发还的202万元的房款后解除抵押。陈征于2017年12月12日实际领取了202万元，但至今也没有去解除抵押。3.齐飞虎后期了解到陈征与案外人闫冬作为法定代表人的公司在朝阳法院的案件中显示陈征于2018年1月到2月期间累计收款175万元，该笔钱均发生在房屋设立抵押之后，且在其承诺解押之后，陈征依然拒绝偿还贷款解除抵押，故陈征有恶意违约行为。齐飞虎认为陈征负有合同附随义务，陈征的上述三种行为违反了合同附随义务，应按照补充协议第四条的约定支付违约金。齐飞虎另主张，合同的第七条第一款第一项约定了逾期交房的应按日万分之五的标准给付违约金，陈征在2017年12月22日领到了202万元剩余房款，但一直未履行过户手续，故要求陈征支付自2017年12月22日至开庭日一共是546天，违约金为1255800元，但齐飞虎只主张100万元的违约金，还包括律师费、保险费和租金损失等。为证明租金损失，齐飞虎向本院提交两份房屋租赁合同，证明自2016年6月至2019年6月齐飞虎在外租房产生的租金损失。陈征称齐飞虎在（2016）京0113民初10421号案件中已经提出了租金损失的诉讼请求，但是被法院驳回了，并且经过法院的强制执行，涉诉房屋已经交付齐飞虎。为证明律师费损失7万元，齐飞虎向本院提交了委托代理协议及付款凭证。另查1：2017年6月，陈征、闫冬向本院提起民事诉讼，要求齐飞虎及北京链家房地产经纪有限公司在涉诉房屋过户到齐飞虎名下前，连带赔偿逾期过户、逾期解冻首付款的违约金。本院作出（2017）京0113民初10339号民事判决书驳回了陈征、闫冬该项诉讼请求，该判决书现已生效。另查2：经本院强制执行，涉诉房屋于2018年8月2日强制腾退于齐飞虎。但就涉诉房屋曾与陈征签订房屋租赁合同的刘海东在2018年9月将该房屋出租给了辛鑫，自此齐飞虎并未实际控制房屋。就本案，齐飞虎向本院提起诉前财产保全申请，要求冻结陈征名下中国银行×××账户内的存款限额200万元，并交纳保全费5000元。齐飞虎要求陈征负担该保全费。上述事实，有庭审笔录、（2016）京0113民初10421号民事判决书、（2017）京03民终56号民事判决书、（2018）京0113民初26121号民事判决书、汇款申请书、询问笔录、房屋买卖合同及其补充协议、陈征个人账户交易明细等在案佐证。本院认为：齐飞虎与陈征因房屋买卖合同的履行产生纠纷，齐飞虎作为买受人要求继续履行双方的买卖合同，陈征作为出卖人之一要求解除双方的买卖合同，就双方的纠纷，本院经审理并作出（2016）京0113民初10421号民事判决书，判决陈征继续履行双方的买卖合同，协助齐飞虎办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。陈征在已知一审判决结果的情况下，在二审期间擅自在涉诉房屋上设定抵押权登记，最终导致被二审维持的生效民事判决书无法执行。齐飞虎为了保障生效民事判决书的执行，以陈征为被告、以抵押权人招商银行为第三人，要求陈征偿还借款解除抵押，在陈征不同意且表示无力偿还贷款的情况下，齐飞虎同意代陈征偿还贷款本息、招商银行也表示同意的情况下，齐飞虎向招商银行偿还贷款本息、招商银行同意解除抵押，从而保证生效民事判决书可以执行。现齐飞虎要求陈征给付其代偿的贷款本息，具有事实依据，本院予以支持。关于齐飞虎主张的违约金，就其所述的逾期交房的违约行为，要求陈征支付自2017年12月22日之后按2300元/日支付违约金，因生效的（2016）京0113民初10421号民事判决书判决陈征于该判决生效三日内向齐飞虎交付房屋，判决生效后陈征未按期交付房屋，构成迟延履行生效判决书确认的行为义务，属于执行程序解决的问题，本案就齐飞虎主张迟延交房违约金的诉讼请求不予支持；就齐飞虎所述三项附随义务的违反，因双方在合同中并未约定相关违约金条款，本院对相关违约金的诉求不予支持。关于齐飞虎主张的自2016年6月至2019年6月的房租损失，因齐飞虎在（2016）京0113民初10421号中提出了要求赔偿2016年6月22日至实际交房之日的租金损失，已被人民法院驳回，对齐飞虎主张的2016年6月至本院将房屋强制腾退期间的租金损失，已经生效判决处理，其相应诉求本院不予支持。房屋腾退交付齐飞虎之后，该房屋又由刘海东转租给辛鑫，齐飞虎未能举证证明其在此期间无法控制或居住使用涉诉房屋系由陈征的过错造成，故其要求陈征赔偿该期间的租房损失本院不予支持。齐飞虎要求陈征赔偿律师费损失和保险费损失，无法律依据，本院不予支持。关于陈征主张的办理所有权转移登记手续的诉讼请求，因涉案房屋上有抵押权登记无法办理过户，属于因陈征的原因导致无法办理过户手续，故其要求齐飞虎协助其办理过户手续的反诉请求，本院不予支持。关于陈征要求齐飞虎协助解除涉诉房屋的抵押权登记手续，齐飞虎并非抵押权解除的义务人，且陈征已就解除抵押权向本院提出了强制执行申请，故对陈征的该项请求本院不予支持。如前所述，房屋无法办理过户手续系因陈征擅自在涉诉房屋上设立抵押登记导致，其要求齐飞虎支付延期过户违约金无事实和法律依据，本院不予支持。因（2016）京0113民初10421号民事判决书判决涉诉房屋过户至齐飞虎名下之日，齐飞虎协助陈征办理解除首付款213万元的银行资金监管手续。现因房屋尚未办理过户手续，故齐飞虎尚无协助陈征办理解除资金监管手续的义务，陈征要求齐飞虎支付逾期解除资金监管的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈征于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）齐飞虎九十五万九千七百五十九元零五分；二、驳回原告（反诉被告）齐飞虎其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈征全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千二百一十九元，由原告（反诉被告）齐飞虎负担五千八百七十二元（已交纳），由被告（反诉原告）陈征负担五千三百四十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）陈征负担（已交纳）。保全费五千元，由原告（反诉被告）齐飞虎负担二千六百一十七元（已交纳），由被告（反诉原告）陈征负担二千三百八十三元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告（反诉被告）齐飞虎。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇一九年九月二十五日法官助理 赵 杰书 记 员 王梦伟