上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5046号原告(反诉被告)：张芸，女，1988年2月25日生，汉族，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：陆利平，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海嘉愿教育科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵栩颖，总经理。被告：赵栩颖，女，1982年11月2日生，汉族，住上海市长宁区。被告：姜赋明，男，1983年3月9日生，汉族，住上海市长宁区。以上三被告共同委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。原告张芸与被告上海嘉愿教育科技有限公司(以下简称嘉愿公司)、赵栩颖、姜赋明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序审理。被告嘉愿公司于2019年4月17日提起反诉，本院受理后合并审理，于2019年4月24日、2019年8月9日、2019年9月18日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆利平参加了三次庭审，原告张芸及被告嘉愿公司、赵栩颖、姜赋明共同的委托诉讼代理人许家东参加了第一、第二次庭审，被告嘉愿公司、赵栩颖、姜赋明共同的委托诉讼代理人许秋梅到庭参加第一、第三次庭审。本案现已审理终结。原告张芸向本院提出诉讼请求：一、确认原告和被告嘉愿公司2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；二、被告嘉愿公司向原告返还租金739,125元、物业管理费240,214元、退还保证金201,206元；三、被告嘉愿公司赔偿原告装修费用1,423,354.50元；四、被告嘉愿公司向原告支付律师费100,000元；五、被告赵栩颖、姜赋明与被告嘉愿公司承担连带责任；六、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2016年12月，《中华人民共和国民办教育促进法》修改并颁布实施，鼓励社会力量办学，上海市教育主管部门鼓励社会资本设立经营性民办培训机构。2017年8月，被告嘉愿公司在系争租赁物业所在园区及松江临港科技城通过招商广告、招商手册、上门推广等形式，介绍宣传其在松江临港科技城建设“嘉愿星梦教育城”项目。2017年8月，原告和被告嘉愿公司就租赁事宜进行磋商。被告嘉愿公司提供场地租赁合同、允许转租的说明，并出示松江区洞泾镇人民政府出具的同意将该房屋作为“其他经营”使用的说明，还告知原告，有此说明，即使土地为工业用地，仍然可以申请办学许可证。被告嘉愿公司还介绍了“嘉愿星梦教育城”的规划和设施方案，原告被其招商宣传和项目介绍打动。2017年9月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告嘉愿公司位于园区的1幢2层201室房屋，约定用途为教育培训，还对租金标准、物业服务费标准、租金和物业服务费支付方式等作出约定，同时约定了如因被告嘉愿公司交付的房屋和有关设施设备不符合约定致使合同目的不能实现的，其应当承担的违约责任。签约后，原告按约支付租金739,125元、保证金201,206元、物业服务费240,214元，并支付装修费、空调安装费等共计1,423,354.50元。装修完成后，原告按照上海市教委等部门规定，准备了所有申请办学许可证所需条件，于2018年7月向松江区教育主管部门申请办学许可证，并经过名称核准，设立经营性民办培训机构“语培(上海)培训学校有限公司”。2018年9月7日，松江区教育局经过初审，确定不予审批核发办学许可证，原因：办学场地系工业用地和工业用途的房屋，需将土地和房屋转变性质并办理相关手续后方能予以审批。此后，原告多次催促被告嘉愿公司解决此事，但其一直拖延不予处理。与此同时，签约一年多来，被告嘉愿公司招商宣传和承诺的项目规划均未实现。原告眼见巨额投资的场地已经不能再用于设立教育培训机构，于2018年11月14日向被告嘉愿公司发出律师函，明确双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除。2018年11月15日，律师函送达被告嘉愿公司，但其拒收。当日下午，被告约原告进行洽谈，原告明确在土地和房屋变性前，暂不支付租金。2018年11月23日，原告再次向被告嘉愿公司送达工作联系函，告知：若其能够对房屋及土地的性质进行变更，双方可以重新签订合同，再次合作。被告嘉愿公司未予理会。随后，被告嘉愿公司转租的其他用于设立教育培训企业的场地，也因相同原因，导致承租人退租离场。对部分承租人，被告嘉愿公司进行现金补偿。原告认为，被告嘉愿公司低价租赁系争物业所在大楼，再高价转租，意图开办教育城，其应明知教育培训行业的有关规定，并明知系争房屋和所附着土地为工业用地性质，依规不能用作教育培训用途。然而被告嘉愿公司却隐瞒这一事实，以建设“嘉愿星梦教育城”的招牌，虚构一个用于教育培训及配套服务的一体化综合体，引诱有志于投身兴办民办教育的原告和其他投资者进入，以此谋利。原告因场地原因无法取得办学许可证，导致合同目的无法实现，被告嘉愿公司的行为已经构成违约，被告嘉愿公司应退还已收租金、保证金等，并赔偿装修损失、律师费损失。且因被告赵栩颖、姜赋明系被告嘉愿公司的股东，被告嘉愿公司通过被告赵栩颖收取租金和物业管理费，已经构成公司和股东财务混同；被告嘉愿公司注册资本1,000万元，但未实缴；发生退租危机后，被告嘉愿公司减资到500万元，有损债权人利益；被告赵栩颖、姜赋明系夫妻关系，被告嘉愿公司虽为两人有限责任公司，但与一人有限责任公司并无实质区别。因此，根据公司法及其司法解释等相关规定，应对被告嘉愿公司人格否认。为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告嘉愿公司、赵栩颖、姜赋明辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋租赁合同》是原告和被告嘉愿公司签订，合同关系发生于原告和被告嘉愿公司之间。被告嘉愿公司从未收到原告的解除通知，由于原告违约，被告嘉愿公司基于单方解除权，同意收到起诉状副本2019年4月10日为合同解除之日。系争房屋至今仍然在原告控制之下，租金和物业服务费无需返还，原告要求返还保证金没有法律和合同依据。原告未明确其行使法定解除还是约定解除，要求赔偿装修损失没有合法依据。关于律师费，合同约定原告具有合同解除权且违约金不能覆盖律师费时才能要求赔偿律师费。关于被告赵栩颖、姜赋明的责任，根据公司法规定，原告须具备合法债权，且应提起公司人格否认之诉，本案中要求两个自然人股东承担连带责任没有法律依据。被告嘉愿公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求判令反诉人(以下仍称被告嘉愿公司)和被反诉人(以下仍称原告)签订的《房屋租赁合同》于2019年4月10日解除；二、判令原告将房屋恢复原状，即恢复至起租状态；三、判令原告向被告嘉愿公司支付拖欠的租金438,000元(自2018年11月1日起计算至2019年4月10日止)；四、判令原告向被告嘉愿公司支付自2019年4月11日起至2019年6月11日止的房屋占有使用费164,250元(以2,737.50元/天为标准)；五、判令原告向被告嘉愿公司支付违约金301,809元；六、判令原告赔偿被告嘉愿公司损失402,412.48元；七、判令原告赔偿被告嘉愿公司律师费35,000元；八、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告承租位于上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋。合同第二条“租赁使用性质和生产用途”中载明：乙方(即原告)向甲方(即被告嘉愿公司)承诺，租赁该房屋严格按照经核准的生产经营范围和该房屋原规划设计的使用性质，用于从事教育培训。第三条“租赁期限及交付方式”明确租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日止，自2017年10月1日起至2018年1月31日期间为装修期，装修期内免收租金，但仍需承担物业服务费及其他相关费用。第四条“租金、物业管理服务费、保证金及其他费用支付方式和期限”中约定涉案房屋实行先付后租，以自然季度作为租金和物业管理费的支付周期，故原告应在每个支付周期首月的1号前支付。原告的租金支付至2018年10月31日，本应在2018年11月1日前支付下一个季度的租金，但其并未按时支付，被告曾在2018年12月2日向原告发出《律师催告函》，要求原告立即支付拖欠的房屋租金及物业管理费，但原告依旧未履行。该条款约定如原告支付租金及物业管理费未超过15日的，则需按应付未付款项的日万分之五支付逾期利息直至实际付款之日止，如超过十五日的，被告嘉愿公司有权立即单方解除合同，除要求原告支付逾期利息外，还可按合同8-2条款的约定追究其违约责任。合同8-2条款约定原告逾期不支付租金、物业管理服务费等累计超过十五日的，被告可以解除合同，原告需向被告嘉愿公司承担房屋起租时三个月租金(包括物业管理服务费)的违约金，如造成损失的，还应赔偿损失部分，该损失包括但不限于房屋空置期的使用费用、保管费用、律师费用、诉讼费用等。现原告在不支付租金、物业管理服务费的情况下，本已构成严重违约，原告却在仍占用涉案房屋的情况下，向法院提起民事诉讼，要求解除租赁合同。为此，被告嘉愿公司认为双方租赁关系已无继续履行可能，故提起反诉，希望法院支持反诉请求。原告张芸针对反诉辩称：不同意被告嘉愿公司的全部反诉请求。一、合同已经于2018年11月15日解除。二、恢复原状没有明确标准，无法实际履行和执行，即便原告违约，该项请求没有强制执行的可能性，应予驳回。三、原告已经足额支付租金。四、原告在解约之后就没有继续占有使用房屋，不存在占有使用费。五、被告主张违约金依据合同8-2条款，但该条是约定解除，本案中不存在8-2条款中的1-9项情形。六、被告依据合同9-1条款要求赔偿损失，该条针对原告提前退租的情况，但本案原告是因系争房屋无法实现合同目的主张解除，事实与被告的依据不一致。七、一方解除合同，另一方应承担有解除权一方的律师费，但被告并没有解除权。八、诉讼费由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：案外人上海恒耀环球实业有限公司(以下简称恒耀公司)是松江区洞泾镇沈砖公路XXX号XXX幢的房屋所有权人，该房屋登记土地用途为一类工业用地。恒耀公司又将该房屋出租给案外人上海临港松江科技城投资发展有限公司(以下简称临港松江科技城)，租赁期限至2032年10月31日止。2017年7月25日，案外人临港松江科技城又和被告嘉愿公司签订《房屋租赁合同》，案外人临港松江科技城将其承租的松江区洞泾镇沈砖公路XXX号XXX幢房屋中的1、2、3层和1幢B栋7、20、21层转租给被告嘉愿公司，租赁期限至2032年10月31日止。2017年9月25日，原告张芸和被告嘉愿公司签订《房屋租赁合同》1份，被告嘉愿公司为甲方，原告张芸为乙方，约定甲方将其承租的松江区洞泾镇沈砖公路XXX号XXX幢1、2、3层中的1幢2层201室(建筑面积1,350平方米)转租给乙方，租赁期限自2017年10月1日起至2023年9月30日止，装修期自2017年10月1日起至2018年1月31日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍需承担装修期内的物业管理费及其他费用，装修期内物业管理费为每日每平方米0.45元，如在租赁期间因物业公司调整物业费的，乙方同意按调整后的费用标准和甲方签订补充协议。双方还约定租金标准和支付方式，其中2017年10月1日至2019年9月30日的日租金为2元/平方米，月租金为82,125元(月租金按照建筑面积乘每平方米日租金乘365天后再除以12个月计算、四舍五入取整数)。合同4-4条款约定先付后租，按自然季度支付，在每个支付周期首月的1号前支付租金和物业管理费，逾期支付未超过十五日的，每逾期一日，乙方按照未付款项的万分之五支付甲方逾期利息，逾期超过十五日的，甲方有权立即单方解除合同，除要求乙方支付逾期利息外，并按照合同8-2条款的约定追究乙方违约责任。合同还约定乙方于合同签订后三个工作日内支付首期租金(自2018年2月1日至2018年4月30日止)246,375元，物业管理费(自2017年10月1日起至2017年12月31日止)物业管理费55,434.38元，保证金为该房屋起租时的二个月租金及物业管理费即201,206元(双方确认原告提供的合同原件上表述为“三个月”系笔误)。合同约定乙方支付租金、物业管理费、保证金等款项至甲方指定的被告嘉愿公司的账户原告提供的合同复印件则指定为姜赋明个人账户)。(合同第二部分约定租赁使用性质和生产用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋严格按照经核准的生产经营范围和该房屋原规划设计的使用性质，用于从事英语培训(原告提供的合同复印件上则载明为：教育培训)。合同第八部分8-2条款：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按房屋起租时的三个月租金(包括物业管理费)支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应另行赔偿损失部分，该损失包括但不限于房屋空置期的使用费用、保管费用、调查费用、公证费用、律师费用、诉讼费用等。(1)甲方交付的该房屋和有关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋和有关设施设备危及安全生产或存在消防等级缺陷的；……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费等累计超过十五日的；……。合同第九部分违约责任条款：9-1租赁期间乙方提前退租的，应提前三个月书面通知甲方，并经甲方书面同意；乙方需结清所有费用，在租赁关系终止日前完成房屋清退与交接工作，乙方同意将租赁保证金以违约金形式作为对甲方的补偿，甲方无需退还。若乙方实际租赁期未达到合同约定租赁期1/3的，除同意将租赁保证金以违约金形式作为对甲方的补偿外，并全额赔偿装修期内甲方给予乙方免收租金的金额402,412.48元。原告和被告均未能准确回答为何原告提供的合同原件以及复印件在指定账户、使用用途等内容上有所不同。本院认定事实以合同原件记载内容为准。原告张芸和被告嘉愿公司签订《房屋租赁合同》后，于2017年9月25日支付被告嘉愿公司100,000元，2017年9月27日支付被告嘉愿公司403,015元。上述款项为首期租金246,375元、物业管理费55,434元、保证金201,206元。截至今日，原告已经向被告嘉愿公司支付2018年2月1日至2018年10月31日的租金739,125元(含首期租金)，2017年10月1日至2018年10月31日的物业管理费240,214元，保证金201,206元。2017年7月11日，案外人临港松江科技城出具情况说明，表明同意嘉愿公司就系争房屋对外进行教育培训、商业配套类项目的引进。2018年6月6日，临港松江科技城、恒耀公司共同出具同意转租说明，表示同意嘉愿公司将系争房屋出租给“语培(上海)培训学校有限公司”。原告承租系争房屋后，进行了装饰装修，并拟在系争房屋设立“语培(上海)培训学校有限公司”，于2018年6月1日取得建筑工程竣工验收消防备案受理凭证，2018年8月6日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2018年9月7日，上海市松江区教育局职成教科向原告张芸发出反馈意见函，内容：你提交的语培(上海)培训学校有限公司审理申请材料收悉。经审核，该申请尚不符合《上海市民办培训机构设置标准》、《上海市营利性民办培训机构管理办法》、《上海市非营利性民办培训机构管理办法》等文件规定的要求，具体说明见附件《补充整改清单》。补充整改清单：位于松江区沈砖公路XXX号XXX幢XXX层XXX室，面积1,350平方米，因举办教育培训机构，改变了房屋使用用途，应向政府相关部门办理土地性质、房屋性质变更手续，并出具相关证明材料。诉讼中，系争房屋的土地性质、房屋性质尚未发生变更。原告称其实际使用系争房屋进行教育培训至2018年11月10日，之后因为无法办证，原告就没有使用过系争房屋。被告则认为原告一直在使用，直至2018年6月11日才返还房屋。2018年11月12日，原告从系争房屋内搬离家具、杂物、椅子、沙发、饮水机等物品，2019年2月18日、2019年2月25日、2019年2月26日，原告又从系争房屋内搬离沙发2张、空调外机4台等物品。上海第一测量师事务所有限公司接受法院委托，对系争房屋的装修成本和现值进行评估，并出具《鉴定意见书》、《房屋装修工程折旧计算说明》，确认上海市松江区沈砖公路XXX号XXX幢XXX层XXX室房屋装修工程项目工程造价为：1、2019年6月11日现场勘查时现场有的装修工程项目所涉造价为1,317,781.49元；2、2019年6月11日现场勘查时没有的，但申请人张芸提交的照片中有的，而且其主张并非其拆除的项目所涉造价为13,410.66元；3、申请人张芸主张的现场已拆走中央空调项目所涉造价为202,000元。按5年的年限进行折旧，折旧截止时间定为2018年11月，所涉工程造价的现值为：1、2019年6月11日现场勘查时现场有的装修工程项目所涉造价为1,067,403.01元；2、2019年6月11日现场勘查时没有的，但申请人张芸提交的照片中有的，而且其主张并非其拆除的项目所涉造价为10,862.63元；3、申请人张芸主张的现场已拆走中央空调项目所涉造价为163,620元。鉴定人员出庭作证时，经本院询问，其又确认：按5年的年限进行折旧，折旧截止时间定为2019年6月，则所涉工程造价的现值为：1、2019年6月11日现场勘查时现场有的装修工程项目所涉造价为921,348.89元；2、2019年6月11日现场勘查时没有的，但申请人张芸提交的照片中有的，而且其主张并非其拆除的项目所涉造价为9,376.29元；3、申请人张芸主张的现场已拆走中央空调项目所涉造价为141,231.67元。原告张芸确认上述第2项中所涉项目系其自行搬离，第3项所涉空调设备，原告张芸转让给了收购二手空调的人员，价款为40,000元，原告为此还提供了其和案外人的微信聊天记录、微信收款记录。被告嘉愿公司对原告转让空调得款40,000元的事实以及相关的证据均不予确认。2018年11月14日，原告张芸向被告嘉愿公司发出律师函，邮寄地址：上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号XXX幢XXX室，主要内容：因租赁的房屋无法申办办学许可证，导致合同目的无法实现，故提出律师函送达之日解除合同，要求退还租金、支付违约金，并要求赔偿损失。该函件因拒收退回。2018年11月23日，原告张芸向被告嘉愿公司发出工作联系函，邮寄两处地址：上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号XXX幢XXX室和上海市松江区莘砖公路XXX号XXX栋XXX室，主要内容：2018年11月15日中午，原、被告双方和松江临港科技城部分领导就系争房屋设立教育培训机构事宜进行了沟通，三方确立了由被告和临港科技城园区共同协调松江有关部门和领导对在租赁场地上设立教育培训机构予以审批通过的方案，原告再次强调：1、要求被告对土地形式进行说明；2、要求被告办理土地性质、房屋性质进行变更手续；3、被告履行上述两项工作后，原告乐意与被告重新签订《房屋租赁合同》。原被告双方确认，上述工作联系函中所称的沟通会议，实际发生于2018年11月16日，本案原、被告的委托诉讼代理人均参与会议。结合原告提供的录音资料和双方代理人在庭审中的陈述，本院确认，原告张芸和被告姜赋明于2018年11月13日电话联系合同解除事宜，为解除协议的文本进行沟通；在2018年11月16日的沟通中，原告代理人提出了解约、暂停支付租金、暂不撤场等要求，被告代理人表示未收到律师函，不同意原告的要求等意见。原告的工作联系函原告要求被告在二十个工作日内答复，但被告收到该函件后，并未书面答复。被告嘉愿公司于2018年12月2日向原告发出律师催告函，要求原告支付租金、物业管理费。被告嘉愿公司系有限责任公司，注册资本500万元，有2名自然人股东即被告赵栩颖、姜赋明，分别认缴出资255万元和245万元。被告嘉愿公司制作并在系争房屋所在的区域发放“嘉愿星梦教育城”项目介绍书，称嘉愿教育城是一站式大型教育综合体，为专业的教育机构提供专业的场所，项目书中也提到商业配套将以教育消费、儿童消费、家庭消费为主要内容。被告嘉愿公司在合同签订后，还交付原告张芸一份上海市松江区洞泾镇人民政府及其下属有关部门一起出具的“工业厂房办理住所登记征求意见书”，载明沈砖公路XXX号XXX幢、2幢为工业厂房，现同意作其他经营使用。原告张芸为本案诉讼，和上海市联合律师事务所签订《法律服务委托协议书》，并支付律师费100,000元。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、情况说明、同意转租说明、租金和物业费发票、反馈意见函和补充整改清单、律师函、工作联系函、工程造价鉴定意见书以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告和被告的租赁合同明确约定房屋用途用于教育培训，被告的招商项目说明也充分表明当事人尤其是被告嘉愿公司清楚涉案租赁合同的目的必然包括设立教育培训机构，现由于房屋性质原因，无法实现合同目的，原告可以要求解除合同。关于合同解除的时间，原告2018年11月14日发出的律师函未送达被告，但原告和被告姜赋明的通话录音、原告代理人和被告代理人的谈话录音均能佐证原告已经在2018年11月13日、2018年11月16日多次表明解除合同的态度，现其主张以2018年11月15日作为合同解除之日，并无不当，故本院确认原告和被告嘉愿公司2017年9月25日签订《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除。原告主张退还已付的2018年10月31日之前的租金739,125元和物业管理费240,214元，但相应费用发生在合同履行期间内，对应的期间内原告也实际使用了系争房屋，故其要求退还的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，被告嘉愿公司并未举证证明存在符合合同约定的没收保证金的事实，故合同解除后，被告应当退还保证金201,206元。关于被告嘉愿公司是否存在违约的问题，本案系被告发出设立“嘉愿星梦教育城”的邀请，并提交相关部门的书面意见，在合同上明确约定房屋使用性质为教育培训，可以认定为被告嘉愿公司对系争房屋可以从事教育培训作出了明确的承诺。现因为房屋性质不符合要求，致原告无法按照合同约定性质使用系争房屋，被告嘉愿公司构成违约。因其违约，原告张芸可以要求被告嘉愿公司赔偿由此产生的装饰装修损失。关于装修损失数额问题，原告张芸未在行使合同解除权之后及时返还房屋。即便在何方违约、违约责任承担等问题尚不明确情况下，双方均出于谨慎而不敢或不愿交接房屋，但双方均有尽量避免损失扩大的义务，装修损失现值基准日应以原告实际返还房屋之日为准。鉴于本案实际情况，本院确认双方系于2019年6月11日完成房屋交接，相关的装饰装修损失也以2019年6月的现值为准：1、2019年6月11日现场勘查时现场有的装修工程项目所涉造价为921,348.89元，对此本院予以支持；2、2019年6月11日现场勘查时没有的，但申请人张芸提交的照片中有的，而且其主张并非其拆除的项目所涉造价为9,376.29元，该项目所涉物品系原告张芸自行搬离，本院不予支持；3、申请人张芸主张的现场已拆走中央空调项目所涉造价为141,231.67元，空调设备被原告张芸搬离后，其自行处理情况及实际变现金额的证据并不充分，但二手空调设备会产生较大贬值符合常理，本院酌情认定该项损失为100,000元。故本院认定装修损失共计1,021,348.89元。根据合同8-2条款约定，被告嘉愿公司还应当赔偿原告张芸律师费等损失。根据本案违约情形、损失情况，本院对原告张芸主张的律师费100,000元予以支持。关于是否应当由原告恢复原状问题。被告交付原告的房屋为毛坯房，其要求恢复原状，不利于现有装饰装修尽可能的物尽其用，且因其违约造成合同解除，要求原告恢复原状或者赔偿恢复原状的费用，也有违公平，故本院对其要求恢复原状的诉讼请求不予支持。关于原告张芸应付租金，2018年11月1日至2018年11月15日的租金，按照半个月计算，参照合同该约定的月租金的计算方式，本院确认原告张芸尚应支付租金为41,062.50元。关于房屋的交付日期和原告张芸应付房屋使用费，如前所述，即便对合同解除与否尚存争议，但双方均应尽力避免损失的扩大。双方履行过程中产生纠纷后，均未能采取有效措施止损，一方不告而别，一方置之不理，故本院对2018年11月16日至2019年6月11日之间的房屋占有使用费，按照合同租金标准的50%计算，以1元/天/平方米标准计算208天，为280,800元。关于原告张芸是否存在违约及是否应当支付被告嘉愿公司主张的违约金，原告张芸未在2018年11月1日前支付应付到期租金，存在违约行为。但被告嘉愿公司主张的违约金及其所依据的合同4-4、8-2条款，均是以原告张芸逾期支付租金且因此导致被告嘉愿公司行使合同解除权为前提。现原告张芸在被告嘉愿公司在对此享有合同解除权之前，已经先于行使其合同解除权，故被告嘉愿公司要求原告张芸支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，关于被告嘉愿公司要求原告张芸赔偿免租期内租金损失以及律师费损失，也是建立在原告违约提前解除合同基础上，故本院对被告嘉愿公司的该两项诉讼请求，也不予支持。关于被告赵栩颖、姜赋明的民事责任，原告提供证据并不能证明被告赵栩颖、姜赋明滥用公司人格、公司已经无力对外承担债务等情形，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张芸和被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；二、被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张芸保证金201,206元；三、被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张芸装修损失1,021,348.89元；四、被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张芸律师费100,000元；五、驳回原告张芸(反诉被告)的其余诉讼请求；六、原告(反诉被告)张芸于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司租金41,062.50元；七、原告(反诉被告)张芸于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司房屋占有使用费280,800元；八、驳回被告(反诉原告)上海嘉愿教育科技有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,431元，减半收取计14,215.50元，反诉案件受理费减半收取计8,436.50元，鉴定费43,290元，合计诉讼费65,942元，由原告张芸负担23,143.50元(已付)，被告上海嘉愿教育科技有限公司负担42,798.50元(已付5,854元，余款36,944.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 勇二〇一九年九月二十七日书记员 张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。