浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0624民初3251号原告：嵊州市金鸿物业管理有限公司（统一社会信用代码91330683569369451D），住嵊州市剡湖街道北直街306-5号。法定代表人：黄德千，董事长。被告：王立，男，1985年1月12日出生汉族，户籍所在地新昌县，现住新昌县。原告嵊州市金鸿物业管理有限公司（以下简称：金鸿物业公司）与被告王立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄德千、被告王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1389元，并支付违约金750元；2、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。事实与理由：被告系新昌县业主，房屋建筑面积96.93平方米，另有车棚一个。2018年1月1日至2018年3月31日，被告该物业是由新昌县鑫和物业管理有限公司（以下简称：鑫和物业公司）管理，2018年4月1日起由金鸿物业公司管理。通过债权转让，鑫和物业公司已将2018年1月1日至2018年3月31日的物业管理费转让给金鸿物业公司。原告于2018年3月31日与被告该物业所在的新昌县金都南湾业主委员会（以下简称：金都南湾业委会）签订了物业服务合同。合同约定，服务期限为2018年1月1日至2020年12月31日。物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.1元计算，车棚费每年每个110元，一年一付，交费时间为合同期内的3月份，逾期缴纳的可按逾期天数，每天支付千分之三的违约金。合同签订后，原告如约提供了物业服务，经原告催讨，被告仍未缴纳2018年度的物业管理服务费。被告王立未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：新昌县是我的房子，但没有车棚。2018年的物业管理费经原告催讨仍未支付事实，但金额有误，违约金不符合法律规定。债权转让通知收到了，对服务质量有异议，如果原告在2019年能把所有服务都做好，2018年的物业管理费愿意与2019年物业管理费一并支付，现在不应支付。服务质量问题主要是：消防设施不全,消防设备损坏，存在火灾安全隐患；公共区域杂物众多，绿化枯死，杂草丛生，垃圾成堆，野猫肆虐；车辆管理混乱，影响出入通行；违章建筑严重，未尽阻止义务等。原告金鸿物业公司为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、新昌县不动产登记查询证明一份，证明位于新昌县的房屋，建筑面积为96.93平方米系被告王立所有的事实；2、鑫和物业公司与金都南湾业委会签订的物业服务委托合同一份、债权转让通知一份，证明被告王立应付鑫和物业公司2018年1月1日至2018年3月31日的物业费已由鑫和物业公司转让给金鸿物业公司的事实；3、金都南湾物业管理服务合同一份，证明原告与金都南湾业委会签订了物业服务合同一份，对有关权利和义务进行了约定的事实；4、催款函以及该函张贴在，证明原告向被告催讨物业费的事实。对上述证据，被告的质证意见为：证据1无异议；证据2，债权转让通知书是收到过，但对鑫和物业公司的服务不满意，债权转给第三方，是强制要求付款；证据3，合同约定的服务期限是2018年1月1日至2020年12月31日，但原告2018年3月31日前没有服务，构成违约；证据4没看到过。被告为证明其抗辩主张的事实，向本院提供了以下证据材料：5、U盘一个及相应的打印照片4组，证明公共卫生、草坪、消防安全、违章建筑等原告没有管理好，服务不符合合同约定的事实。原告的质证意见，被告拍照片的时候原告不在场，从哪里拍来不知道。消防设施是开发商的问题；绿化有问题的草坪总共不满五十个平方，是鑫和物业公司打药水打死了，去年原告买了草籽进行了补种，但是买错了草籽，草坪枯死了。现在因为天太热种不活，2019年10月份去重新种好。经原、被告当庭质证，结合双方在庭审中的相关陈述，本院对证据综合审查后认为，原告提供的证据，来源合法，形式完整，与原告主张的事实相关联，也具有客观性，本院作为证明相关事实的证据予以确认并在卷佐证。物业管理是一个动态服务，原告主张被告2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，被告以拍摄时间为2019年4月24日、8月5日、8月6日的U盘及相应的照片证明原告的服务没有达到合同约定的要求，证据的关联性不能确认，证据5本院不予采信。根据本院认定的证据，结合原、被告在庭审中的相关陈述，本院认定事实如下：被告王立系新昌县的房产业主，房产建筑面积为96.93平方米。2017年1月23日，鑫和物业公司与金都南湾业委会签订物业服务委托合同一份，合同约定：新昌县南明街道金都南湾小区物业由鑫和物业公司提供物业管理服务；期限为2017年1月1日至2017年12月31日；物业服务费：多层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，车棚费每年每个110元，空置房按100%收取。另外，双方还对其他有关事项进行了约定。合同期满没有续签，但鑫和物业公司服务至2018年3月31日。2018年3月31日，金鸿物业公司与金都南湾业委会签订物业管理服务合同一份，合同约定：新昌县南明街道金都南湾小区物业由金鸿物业公司提供物业管理服务；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；原告按建筑面积向业主收取物业管理服务费，没有建筑面积的按个数收取：多层住宅、别墅（排房）每月每平方米1.1元；阁楼每户每年280元；越（跃）层每户每年580元；车棚每年每个110元；物业管理服务费在每年3月底前缴纳。逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起每日应交总金额的千分之三的违约金。另外，双方还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告自2018年4月1日起提供了物业服务。2019年5月29日，鑫和物业公司将被告尚未支付的2018年1月1日至2018年3月31日的物业服务费转让给金鸿物业公司，债权转让事项已通知被告。经原告催讨，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费被告未予支付。本院认为，金都南湾业委会与鑫和物业公司及其与金鸿物业公司分别订立的物业服务合同，对全体业主及物业公司具有约束力，双方均应按照物业服务合同的内容履行自己的义务。物业公司应当按照合同内容提供物业服务，小区业主应依约支付物业服务费。关于2018年1月1日至2018年3月31日物业服务费如何处理及原告对该部分费用是否有权主张的问题，依照有关规定，物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方的权利义务可以参照原物业服务合同确定。金都南湾业委会与鑫和物业公司签订物业服务合同，对有关权利义务进行了明确约定，至2017年12月31日期满后未续签，但鑫和物业公司实际服务至2018年3月31日，金都南湾业委会也没有拒绝服务，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方的权利义务可以参照原物业服务合同确定。被告应付鑫和物业公司2018年1月1日至2018年3月31日的物业服务费可以参照2017年1月23日订立的合同确定。合同法规定，债权人可以将合同的权利转让给第三人，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。鑫和物业公司将债权转让给金鸿物业公司，债权转让事项已通知被告，原告金鸿物业公司向被告主张受让的债权，主体适格，但被告对转让的债权仍有抗辩权。鑫和物业公司及原告提供了物业服务，被告应当依约支付物业服务费，被告没有履行付款义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告履行付款义务，符合法律规定，本院应予支持，但物业管理服务费应当按建筑面积及约定价格计算，原告主张车棚的物业管理服务费，因举证不能，本院不予主持。被告抗辩物业服务质量不符合物业合同约定，没有相应的事实，不能提供相应的证据；根据物业管理合同约定，物业管理服务费是分年度支付，2018年与2019年的物业服务费是相互独立的，2019年的物业服务情况不影响2018年物业服务费的收取，且小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司相互配合、共同努力。物业公司应当按照合同内容提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约支付物业服务费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒绝支付物业服务费的方式进行对抗，业主拒绝支付物业服务费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他业主的权益。退一步说，即使原告不完全履行物业服务合同约定的义务，业主也可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，仍不得以此为由拒绝支付物业服务费。被告关于原告的服务没有达到合同约定要求，在2019年能把所有服务都做好，2018年的物业管理费愿意与2019年物业管理费一并支付的抗辩意见，本院不予采纳；关于物业管理费金额有误的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告王立支付原告嵊州市金鸿物业管理有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费1279元；限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告嵊州市金鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告王立负担，在判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  梁永青二〇一九年九月四日书记员  丁英霞?