文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初2937号原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：黎远毅，男，生于1972年10月12日，汉族，公司副总经理，住重庆市开州区。被告：吴有英，女，生于1978年12月1日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：杨厚禄，男，生于1945年3月7日，汉族，住重庆市开州区(系被告的公公)。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉被告吴有英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告吴有英的委托诉讼代理人杨厚禄到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年6月25日将本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅到庭参加诉讼，被告吴有英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉称，我司于2015年8月12日与被告吴有英所居住的“开县XXXX”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按住宅1元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。被告吴有英系该小区X-XX-X号房屋业主，房屋面积为76.38平方米。我司按照合同约定履行了义务，但被告吴有英自2017年9月1日起至2018年8月31日止拒不缴纳物管费824.90元。我司多次向被告催收物业管理服务费用，但被告吴有英仍未缴纳。请求人民法院判令被告吴有英支付我司物业管理服务费824.90元；并按照拖欠物业服务费的金额按日按3‰支付我司违约金至2018年12月31日止。被告吴有英辩称，我是开州区XXXX1栋XX-X号房屋的业主，房屋面积76.38平方米，2017年9月至2018年8月的物业服务费没有支付属实。但《物业服务合同》没有经业主同意就签订了，原告没有按照合同的约定提供物业服务，小区原来的消防控制室被原告搬到另一个地方去了，将原来的消防控制室出售，要求将消防控制室恢复；原来污水管道占用的休闲室被物管公司出售，将污水管道改道，要求将小区内的管道立即恢复原状；小区内还有粪便管道破裂、消防控制室的绝缘板、配电房漏水、化粪池没清掏、天花板损坏、减力墙损坏等问题，原告一直没有解决。只要原告把小区的事情办好，我们就愿意支付物业服务费。经审理查明，2015年8月12日，原开县增辉物业管理服务有限公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：XXXX业主委员会委托开县增辉物业管理有限公司提供物业服务。小区物业服务收费实行包干制，住宅按每平方米1.00元/月收取；业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。同时约定物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。开县增辉物业管理服务有限公司于2015年9月1日起入住开县XX街道XX社区XXXX小区开展物业服务工作。至2017年10月1日，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。被告吴有英系开州区XX街道XX社区XXXX小区1栋XX-X号房屋业主，房屋建筑面积76.38平方米。2017年2月25日，“XXXX”小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会以及部份业主代表签订XXXX活动用房调换协议：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，XXXX业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将XXXX2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足XXXX小区业主的需要。2019年7月23日，在社区、街道、开发商三方协助下，消防控制室换至原小区原来规划的1号楼1层1号房内。另查明，因开县撤县设区，原开县增辉物业管理服务有限公司于2017年7月10日变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”。庭审中还查明，原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司在2016年9月1日至2018年8月30日期间，将其收取物业服务费的标准下调为0.90元/月/平方米。被告吴有英没有缴纳的物管费为2017年9月1日至2018年8月30日计12个月×76.38平方米×0.90元/月/平方米＝824.90元。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司于2018年5月20日书面向被告吴有英发出催收通知，要求被告吴有英缴纳2017年9月至2018年8月的物管费836.40元，被告一直没有交纳。庭审中还查明，被告吴有英提出原告将污水管道改道，要求将小区内的管道立即恢复原状。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司陈述污水管道是按照原来设计图纸安装的，本院责令原告在规定的时间内向本院提供小区污水管道设计图纸，但原告没有向本院提供。XXXX小区1栋1-6架空层(临街门市)业主李物兵，在装修过程中私自改变生活排水管的走向。2019年2月19日，重庆市开州区人民政府XX街道办事处通知重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司及时安排人员对业主李物兵家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告营业执照及准予变更登记通知书，2、被告吴有英的户口证明复印件，3、开县XXXX小区业主委员会与原开县增辉物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》，4、开州区增辉物业管理服务有限公司给吴有英发出的物管费催收通知书，5、增辉物业XXXX电梯、二次供水等维修费用票据，6、增辉物业为XXXX小区支付公共用电费用部分票据，7、生活污水管道改道的照片，8、开州区人民政府XX街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知，9、XXXX小区消防控制室搬迁至1号楼1层1号房的照片两张以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原开县增辉物业管理服务有限公司因撤县设区，变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”，原开县增辉物业管理服务有限公司于2015年8月12日与被告吴有英所居住的原开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司享有和承担。该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告吴有英居住的小区业主委员会与原告之间签订的《物业服务合同》，对原开县XX街道XX社区XXXX小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告吴有英应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。被告吴有英的房屋面积为76.38平方米，未交纳2017年9月1日至2018年8月30日的物业服务费。原告虽于2018年5月20日书面向被告吴有英发出催收通知催缴2017年9月1日至2018年8月30日的物管费836.40元。但根据《物业服务合同》的约定：业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。该条款项下有物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。合同双方对按年或按季交纳选择不明，因此，被告吴有英应于每月10日前交纳物管费用。原告于2018年5月20日书面只能催收被告吴有英2018年5月份以前未交纳的物管费用即9月×76.38平方米×0.90元/月/平方米（下调后）＝618.68元。被告吴有英提出，《物业服务合同》没有经业主同意就签订了；原告将小区原来的消防控制室搬至另一个地方，将原来的消防控制室出售；原来污水管道占用的休闲室被物管公司出售，将污水管道改道；小区内粪便管道破裂、消防控制室的绝缘板、配电房漏水、化粪池没清掏、天花板损坏、减力墙损坏等问题，原告一直没有解决。只要原告把小区的事情办好，我们就愿意支付物业服务费。并向本院提供了照片12张以及关于XXXX存在诸多安全隐患和业主公共用房被侵占后调解的告示一份予以证明。根据《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司是与被告吴有英所在小区业主委员会签订合同，符合法规规定，不构成不支付原告物业管理服务费的理由。消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后调换，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；对于消防控制室以及污水管道占用的休闲室是否是原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司出售，被告吴有英没有提供相关证据予以证明。对于被告提出的污水管道改道问题，原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司陈述污水管道是按照原来设计图纸安装的，本院责令原告在规定的时间内向本院提供小区污水管道设计图纸，但原告没有向本院提供；原告是否进行阻止以及是否向社区及街道办报告，原告没有向本院提供证据予以证明，街道办通知原告及时对业主家停止供电、供水服务，但生活排水管一直没有恢复原状及功能。原告在物业服务中存在一定的瑕疵，可以减少原告10%的物业管理服务费，即被告吴有英应当支付原告的物业管理服务费为618.68元×90%＝556.81元。被告的主张本院部分予以支持。对于被告吴有英提出的小区内粪便管道破裂、消防控制室的绝缘板、配电房漏水、化粪池没清掏、天花板损坏、减力墙损坏等问题，其向本院提供的照片不能证达到其证明目的，其主张本院不予支持。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司还主张由被告吴有英以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至2018年12月31日止。因原告在物业服务中有瑕疵，双方都有违约行为，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告吴有英在本判决生效后七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司2017年9月1日至2018年5月31日的物业服务费556.81元。二、驳回原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司负担5元；由被告吴有英负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  邹  道  宏人民陪审员  徐  莎  莎人民陪审员  李  贤  功二〇一九年九月二十六日法官 助理  吴伟书记员李路原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，统一社会信用代码915002343527681959。被告：吴有英，女，汉族，1978年12月01日出生，开州区XXXXX-XX-X，公民身份号码511224197812016169。。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司与被告吴有英、第三人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于×××年×月×日公开【或不公开】开庭审理了本案。×××的法定代表人×××及其委托代理人××××，×××及其委托代理人×××到庭参加了诉讼；第三人×××经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉称，……(列明原告提出的具体诉讼请求和概述所根据的事实与理由)。吴有英答辩并反诉称，……(概述被告答辩的主要内容)。……（如被告提出反诉，则可和被告答辩部分合并，写法同原告诉称部分）重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司针对被告吴有英的反诉辩称，……(概述原告针对被告的反诉提出的答辩内容)第三人×××答辩并诉称，……(概述第三人针对原被告诉请答辩的主要内容)。……（如有独立请求权第三人，则列明第三人针对原被告争议的标的物提出的具体诉讼请求与事实理由）原被告针对第三人×××的诉讼请求辩称，……(概述原被告针对第三人的诉讼请求进行的答辩主要内容)×××年×月×日，本院组织双方当事人进行了庭前证据交换(或召开庭前会议)。对相关证据进行了举证和质证。经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：本院查明：……(概述本院已经查明的事实)本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：(一)关于的问题；（二）关于的问题。本院认为，(一)关于的问题，本院认为，第一，；第二，。（二）关于的问题，本院认为，第一，；第二，。综上，本院【经本院审判委员会讨论决定】依据之规定，判决如下：第一种判决：驳回原告诉讼请求。第二种判决：一、；二、的诉讼请求；三、驳回的其他诉讼请求。第三种判决：一、；二、的诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由负担。【如决定双方均应负担的，则写为：案件受理费元，由负担元，负担元。】证人、翻译人员等出庭费元，由负担。鉴定费元，由负担。【如决定双方均应负担的，则写为：鉴定费元，由负担元，负担元。】如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判长邹道宏人民陪审员李贤功人民陪审员徐莎莎二〇一九年九月二十六日书记员李路