海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2528号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2528号原告：李娜，女，1980年9月8日出生，汉族，河南省郑州市人，住该市。委托诉讼代理人：李朝荣，男，1946年10月15日出生，汉族，四川省成都市人，住海南省文昌市。被告：文昌中南房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市清澜开发区高隆湾沿海地段（旅游大道西侧）。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：王丹、陈伟彬，均系该公司法务。原告李娜与被告文昌中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜委托诉讼代理人李朝荣，被告中南公司委托诉讼代理人王丹、陈伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金暂计为73,541元（逾期办证违约金以已付购房款359,088元为基数，按照每日万分之二的标准计算1024天）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2013年3月7日购买了被告在海南文昌市××区房。根据双方签定的(文昌市商品房买卖合同)第十五条的约定：出卖人应当自房屋交付之日(2014年9月8日)起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。本案原告(买受人)于2013年3月7日即与被告(出卖人)签定了(文昌市商品房买卖合同)，并于当年缴清全部房款：359088.00元。当时被告向原告出具了收款收据，2014年12月23日换成正式购房发票。2014年9月8日被告把房屋交给原告使用(被告向原告交付了房屋钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等)，原告缴纳了壹年物业管理费及房屋的公共维修基金等。原告完清了相关税费，并把办理房产证的所有资料都交给了被告。按合同约定，被告应于2016年9月8日前为原告办好房地产证。但时至今日2019年6月28日原告仍未收到房产证，按合同约定已逾期1024天，按每天房价款万分之二计算，被告已应向原告支付违约金：73,541.00元。原告保留从诉讼之日起到收到房地产证期间产生被告违约金的追索权。原告在整个购房过程中遵纪守法，信守合同，无任何过错。原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告中南公司辩称，一、涉案房屋的产权证办理遭受延期系政府原因导致。涉案地块的土地证号为“文国用（2009）第W×××”号，涉案房屋为C区房屋，原涉案地块获取时政府并未设定容积率，被告根据已批准的清澜控规指标的容积率合法合规进行建设。后因如下事实导致涉案地块超容建设：1.应市政需要，修建的高隆湾大道从被告用地范围内穿过，影响项目整体布局，导致项目各地块失去平衡，其中因修路刚好占用部分净地面积，其他净地可用面积减少。2.原政府同意我司解决新加坡地块土地权属，为此被告将其地块也已纳入修规中，但该问题至今也并未给被告解决，导致其他净地可用面积减少。3.“中南森海湾滨海休闲G区酒店”原规划面积设计面积为1.5万平米，当初市政府为配套航天发射基地城市匹配需求，鼓励被告扩大酒店建设量，前后比较设计容面积增加2万余平方米，导致其他净地面积及可建设面积减少，从而间接导致涉案地块整体超容。综上可知，被告已按原土地面积和已批准的清澜控规指标容积率计算得出的计容面积开发建设，而以上因素造成了净地可用面积减少，导致如今涉案地块“被超容”。为此，我司于2014年就积极和市政府协商要求解决超容问题并补缴增容费。但市政府内部迟迟未形成统一意见和最终核算方案，直到2018年12月市政府才同意确定被告的增加容积率补缴地价款。被告也于2019年1月马上补缴了增容费。因此，被告之所以至今未办理产权证，其关键在于政府市政道路修建占有项目土地等原因导致项目规划指标平衡被打破，而市政府又迟迟未给出最新规划指标、是否增容及需要缴纳的增容费数额的确定。根据双方签订的《商品名买卖合同》第十五条约定“如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期”。因此，被告为原告办理产证时间应当延顺，并不构成逾期办证，原告关于被告存在逾期办证并主张逾期办证违约金的主张应予驳回。二、原告所主张的被告办证义务之起算日及期限存在错误。1.原告所主张的被告办证义务之起算日存在错误。被告和原告的签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）之第十六条约定“买受人应在房屋交付日前向出卖人缴纳该房产买受人应承担的相关税款，并委托出卖人代缴，若因买受人原因逾期缴纳税款而导致出卖人未按本合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证书的，出卖人不受合同第十五条（关于产权登记的约定）约束”。合同附件七补充协议第（五）条约定“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。”而在该涉案房屋，原告于2014年12月23日才完成契税缴纳。为此，根据合同约定，本案中，被告的办证时间实际应当从原告交纳有关税费、向被告提交办理产权登记所需的全部真实有效资料之日起开始起算而非从交付之日起计算。2.原告所主张的被告办证义务之期限存在错误。虽被告和原告签订《商品房买卖合同》约定：“被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书（即：房屋所有权证），在取得该房屋权属证书后，被告应当180日向土地登记机关申请，为原告办理房屋土地使用权证”，但根据《文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（2016年9月9日）规定：“一、时间和区域：自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务,停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》、《林权证》、《海域使用权证》等证书；自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在我市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证。”即，将原来使用的“土地使用证(http://www.64365.com/baike/tdsyz/“”土地使用证“”“”http://www.64365.com/zs/_blank)”和“房屋所有权(http://www.64365.com/baike/fwsyq/“”房屋所有权“”“”http://www.64365.com/zs/_blank)证”合二为一证(即：不动产登记(http://www.64365.com/baike/bdcdj/“”不动产登记“”“”http://www.64365.com/zs/_blank)证)。为此，自2016年9月就开始实行双证合一，导致原单独进行的房产证办理及土地证办理程序二合一，其办理期限也应包含两阶段的办理时间，即为原告办理产权证期限应为910天（730天+180天）。综上可知，即便不存在第一项之政府因素，根据正确的办证起算日及期限（自原告向被告交齐办证所需资料之日起计910天），被告最早应于2017年6月21日才有可能涉及逾期办证。三、原告的利益目前未遭受任何损失，请求法院将违约金比例降低至日万分之零点五。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款(https://www.itslaw.com/search/lawsAndRegulations/lawAndRegulationsearchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=9ec6644d-60c4-4d74-a64c-06c673895914&lawRegulationArticleId=1000021708“”“”C:UserswcfyDesktop_blank)规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。原告购买被告的房屋后，目前未对原告使用房屋造成任何影响，原告现也已入住且未遭受任何权益损失，被告亦未能从中获得任何利益，贵院可根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，根据公平责任酌定将违约金标准降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同提交的证据：《文昌市商品房买卖合同》及其附件；二、原告提交的证据：1.涉案房屋的房款发票。对原告提交有异议的证据，本院认定如下：1.海南中南物业服务有限公司于2014年12月23日出具的《收款收据》，拟证实被告至今未代原告缴付税款。被告质证对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。该证据中载明代收的契税、维修基金、燃气初装费等款项由海南中南物业服务有限公司代收，而非被告收取，与本案不具有关联性，本院不予确认；2.中南物业服务有限公司于2014年12月23日出具的《收款收据》，拟证实交房和物业费同时。原告庭审陈述涉案房屋于2014年9月8日交付，被告对该证据不予确认，但未提交房屋交接表等反驳证据，该证据载明物业公司收取涉案房屋2014年9月至2015年8月的物业费，本院对该证据予以确认，证实被告于2014年9月8日向原告交付涉案房屋。对被告提交有异议的证据，本院认定如下：1.《文昌市国土环境资源局关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始出让指标有关问题的复函（文土环资函[2014]449号）》，证实涉案土地在初始出让时未设定容积率，文昌市国土局于2014年5月20日要求文昌市规划局核准涉案地块是否涉及增容或改变土地用途；2.《文昌中南房地产开发有限公司关于总体开发量问题的请示【2014】第001号》、《关于文昌中南房地产开发有限公司重新进行修规调整的申请【2014】第009号》、《关于文昌中南森海湾项目增容问题的请示【2015】第003号》，证实涉案地块因修市政道路占用涉案地块的净地面积，导致涉案地块超容建设后，被告多次向政府请示，要求政府进行协调解决的事实；3.《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函（文规建函[2016]729号）》，证实文昌市住房和城乡建设局于2016年11月14日函告被告，确认居住区增容面积、控规指标及其容积率等条件，并要求被告尽快办理土地用途及缴交增容费手续；4.《文昌市人民政府关于同意修正H-33-1、H-45地块规划指标等内容的批复》及其附件《中南森海湾项目规划条件核算表》，证实文昌市人民政府于2016年10月31日同意按照2009年批准实施的中南森海湾修建性详细规划指标核算结果调整文国用（2012）第W××等13宗项目用地的土地出让条件，并修正《文昌市清澜片区控制性详细规划》；5.《文昌市国土局资源局关于重新核定中南森海湾项目改变土地用途及增加容积率有关问题的函（文土资函【2016】1057号）》，经与原件核对无异，证实文昌市国土局在收到文昌市住建局于2016年作出要求被告尽快办理项目土地及增容手续的函后，要求住建局进一步核定项目最终调整指标，重新出具《中南森海湾项目条件核算表》；6.文昌市人民政府2018年12月29日出具的文府函【2018】1569号《关于同意确定改变土地用途及增加容积率补缴地价款的批复》，该证据经与原件核对无异，证实文昌市人民政府于2018年12月29日作出批复，确定涉案土地由综合用地改变为住宅用地，容积率由1.5增至1.847补缴地价款835.6666万元；7.《文昌市人民政府关于实施不动产统一登记的通告（2016年9月9日）》，证实文昌市实施不动产统一登记，实施两证合一的事实。被告提交的证据：《文昌市人民政府关于中南森海湾酒店项目容积率调整的批复（文府函【2016】943号）》，该证据经与被告提交的原件核对无异，客观真实，系对被告开发的酒店项目容积率问题作出的批复，与本案商品房项目用地不具有关联性，本院不予确认。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告李娜于2013年3月7日与被告中南公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市××区房，合同总价款359,088元。《合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人未在双方约定时间收房的，则相应顺延办理房产证等证书的时间。2.如遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。第十六条关于税款缴纳的约定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第3种方式缴纳税款：买受人应在房屋交付之日前向出卖人缴纳该房产应承担的相关税款，并委托出卖人代缴，若因买受人原因逾期交纳税款而导致出卖人未按本合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证的，出卖人不受本合同第十五条约束。《合同》签订后，原告已向被告支付购房款359,088元。被告于2014年9月8日向原告交付涉案房屋。另查明，涉案项目用地土地证号为文国用（2009）第W××号，面积为53797.5平方米，土地出让用途为居住用地，属被告于2009年8月31日通过出让方式取得。按照原市建设出具的规划条件、市政府批准的挂牌出让方案以及签订的《国有建设用地出让合同》约定，该宗地的初始出让条件为：容积率≦1.5。2014年1月21日，中南公司向文昌市政府递交《关于总体开发量问题的请示》，内容提及：“因市政建设需要，高隆湾大道从我司用地范围内穿过，影响我司项目整体布局，导致项目各地块失于平衡，我司在保证符合项目修规的前提下，按高隆湾大道南北两个地块兑现其经济技术指标进行重新调整……恳请市政府对我司总体开发量进行协调，并作出相应政策性补偿”。文昌市国土环境资源局于2014年5月20日向文昌市规划局作出文土环资函【2014】449号《关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始出让指标有关问题的复函》，须由该局核准被告公司的“中南森海湾”项目12宗地是否涉及增加容积率或改变土地用途，如涉及增容或改变土地用途，应及时函告国土局依法办理增容或改变土地用途补缴地价款相关手续。2015年7月21日，中南公司向文昌市政府递交《关于文昌中南森海湾项目增容问题的请示》，内容提及：“中南森海湾项目用地多为2006年取得，自2006年开始进行滚动式开发。但由于2009年文昌清澜片区控规调整，市政道路占地、新加坡烂尾楼等原因直接影响了我司建筑开发总量，我司经过与规划局协商沟通，于2014年5月开始进行修规和增容的相关工作，2014年12月前基础工作已经完成，随后一直与贵府协调尽快召开专题会议对我司增容事宜进行讨论，以保障后期项目的连续性开发……”。2016年10月31日，文昌市人民政府向文昌市住房和城乡建设局作出批复，同意按照2009年批准实施的《中南森海湾修建性详细规划》指标核算结果，调整文国用（2012）第W××等13宗项目用地的土地出让条件，并修正《文昌市清澜片区控制性详细规划》H-33-1和H-45地块规划指标为容积率≦1.85，建筑密度≦23%，建筑限高≦25层。文昌市住房和城乡建设局于2016年11月14日向被告作出《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函》，通知被告包括涉案土地的9个地块，共310610.57平方米用地性质分别为综合用地、二类居住用地、商住用地、旅游、住宅用地等，涉及土地变性或增容，被告应当按规定尽快到文昌市国土局办理改变土地用途及缴交增容费手续。2016年12月29日，文昌市国土资源局向文昌市住规局作出《文昌市国土资源局关于重新核定中南森海湾项目改变土地用途及增加容积率有关问题的函》（文土资函[2016]1057号），恳请市住规建局进一步核定该项目的最终调整指标，重新出具《中南森海湾项目条件核算表》。2018年12月29日，文昌市人民政府作出《文昌市人民政府关于同意确定改变入地用途及增容积率补缴地价款的批复》文府函[2018]1569号，其中，同意确定涉案土地（土地证号为文国用（2009）第W××号），面积53797.5平方米的二类居住用地，容积率由1.5增至1.847补缴地价款835.6666万元。该批复还一并同意中南公司名下位于文城镇清澜开发区高隆湾沿海地段的另12地块及文昌市堡森发展有限公司名下位于文城镇清澜开发区高隆湾沿海地段的1地块容积率变更的具体数值及应补缴的具体金额。同日，文昌市政府向文昌国土资源局下发《关于同意协议收回国有土地使用权价格的批复》(文府函[2018]1570号)，同意确定市政道路占用中南公司位于文城镇清澜开发区高隆湾沿海地段中多个地块协议收回的面积、单价及总价格。截至原告提起本案诉讼前，被告已向政府部门补缴涉案地块的地价款。再查明，被告已取得涉案房屋项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及其商品房预售许可证。《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。截至诉前，被告未取得涉案整体项目的不动产权属证书，尚未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。本院认为，本案的争议焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。被告有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。由于文昌市从2016年9月23停止受理房屋所有权登记业务，于同年9月26日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，但重新整理资料应有一定合理的期限，结合涉案《合同》第十五条约定“出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证。因此，该180日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，涉案房屋的实际交付时间为2014年9月8日，被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋交付之日起910日（730日+180日）内,即2017年3月6日前为原告办理涉案房屋不动产权属证书。截至原告提起本案诉讼时止，被告因涉案商品房项目用地容积率问题未能取得涉案项目的不动产权证书。涉案项目土地在初始出让时虽已设定容积率，但因市政道路建设占用被告整体项目的开发用地，导致整体项目出现增容，被告自2014年起向文昌市政府、文昌市住房和城乡建设局、文昌市住房和城乡规划局等部门申请对其项目增容问题进行调整。政府部门于2016年11月14日核查确认需办理补缴增容费用手续后，文昌市政府并未出函确定应缴交费用的数额，且被告在办理土地增容费补缴手续的过程中，文昌市国土局于2016年12月24日恳请市住规建局进一步核定涉案项目的最终调整指标，重新出具《中南森海湾项目条件核算表》，直至2018年12月29日，文昌市人民政府才出函同意确定容积率具体应补缴地价款及因市政道路占用被告公司地块协议收回的土地及其数额。如前所述，涉案土地因政府修规及其道路占用等问题导致土地增容，增容问题的办理涉及多个行政流程，且需行政部门的工作协调，其用时长短不在被告的控制范围内，且不以被告的主观意志为转移，并非被告自身原因。根据双方《合同》第十五条：“……如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。”的约定及其《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，因市政道路建设占用土地导致增容及其增容手续审批的影响导致延期办证，并非被告原因，本案办证期限应予以顺延。容积率审批通过后，被告仍需办理涉案项目的规划验收、工程验收备案、房屋面积测绘、土地使用权分割等相关程序才能完成不动产初始登记。被告作为出卖人，并非政府办证部门，其在办理完不动产初始登记后，仅负有协助原告办理涉案房屋不动产权证的义务即代购房者向不动产登记机关提交办理不动产登记证所需相关资料的义务。故，本院酌情认定被告向不动产登记机关提交办理涉案房屋不动产证相关资料的时间顺延至2020年1月1日前。原告要求被告支付自2014年9月8日起至2019年6月28日止的逾期办证违约金，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李娜的诉讼请求。案件受理费819.26元，由原告李娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年九月二十六日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》窗体顶端第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A190892&tiao=18“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/zyfl/_blank)窗体底端《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。