安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6143号上诉人（原审原告）：武倩倩，女，1987年9月16日出汉族，住安徽省来安县。被上诉人（原审被告）：李兆根，男，1975年4月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。上诉人武倩倩因与被上诉人李兆根房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武倩倩上诉请求：撤销一审判决，改判支持武倩倩一审诉请。事实与理由：1.《合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。本案中武倩倩一审举证的《合肥市民办教育培训机构设置标准（试行）》第十条规定，招收不满14岁及以下儿童的民办教育培训机构只能设置在建筑3层及以下，此为合同履行过程中出现的不可抗力，武倩倩获得租赁合同解除权。一审法院认为上述标准为试行的征求意见稿，尚处于未实施阶段，明显混淆了试行与实施的概念。该标准虽是征求意见稿，但已明文规定自公布之日起实施，自2018年8月31日起即具有强制执行力，任何单位和个人均不得违反。因此合同不能继续履行系因政府颁布了新政策、法律的行为，属于不可抗力。2.武倩倩与李兆根系协议解除合同，故《合肥市民办教育培训机构设置标准（试行）》的生效与否不影响合同的解除和返还押金问题。武倩倩基于合同解除事宜与李兆根多次协商，2018年11月22日，双方因此发生纠纷，后经南七派出所出面调解。2018年12月4日双方再次因房租问题发生纠纷，南七派出所再次出警。两次接处警记录可以看出，双方因退还押金、租金发生争议，对合同解除并无异议，故双方应于2018年11月22日协商一致解除租赁合同。李兆根在一审中也承认了双方达成了解除合同的一致意见，并且还积极寻找下家。因此，既然双方已经协商一致解除合同，李兆根应当返还收取的押金。3.李兆根应当全部返还押金20000元，一审酌情判决有误。租赁合同第一条虽约定租期三年，武倩倩中途退房愿意交20000元作为违约金，但该条件的真实含义应为三年内因可归责于武倩倩自身原因导致合同终止，则押金不予退还。本案合同终止的原因并非武倩倩过错，合同中关于保证金的条款不得适用，李兆根应当返还20000元。李兆根主张武倩倩在涉案房屋内从事校外培训教育，导致地板、墙壁等损坏发生的25000元损失应从保证金中抵扣，无充分证据证明。李兆根一审中提供了地板现状照片予以证明，但实际上涉案房屋已于2018年12月1日另租他人，照片不能反映是武倩倩损坏。另外，李兆根主张的25000元损失仅凭主观判断，没有鉴定报告和发票，不具有证明效力。综上，请求二审法院判如所请。李兆根辩称，武倩倩于2018年11月22日左右将房屋返还，双方租赁关系自此解除。武倩倩的上诉理由不能成立，李兆根只同意退还武倩倩9000元，对一审判决有异议，但未提起上诉。武倩倩向一审法院起诉请求：1.依法判令武倩倩与李兆根于2017年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月12日解除；2.依法判令李兆根向武倩倩返还款项人民币24492.25元（后当庭明确为押金20000元及未消费的物业费4492.25元，共计24492.25元）；3.本案诉讼费由李兆根承担。一审法院认定事实：2017年5月12日,出租方李兆根（甲方）与承租人武倩倩(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方同意将大唐国际公寓14幢923-928的套房208平方米出租给乙方作为办公场所,租期甲乙双方约定为3周年,3周年内甲方不得上涨房屋租金，乙方不得中途退房并愿意交人民币20000元作为违约金，若乙方中途中止租赁，甲方不退还违约金。甲方将上述套房交付给乙方使用，乙方必须在开始计租之日按季度应付租金按合同规定的日期向甲方缴纳，水电物业费等均由乙方自行承担。租赁期限自2017年5月12日至2020年5月12日，合同计租之日为2017年5月12日开始，租金每季度为21000元，乙方采取按每个季度为一期支付的方式向甲方预交付下一季度的租金给甲方，乙方应当在每季度租期届满提前一个月向甲方支付下一季度租金，同时甲方每次在收到房款后应给乙方收据。合同期间，乙方保证爱惜房内的一切屋子结构及其装修饰物，不任意破坏，造成破坏的必须修复原状，费用由乙方自付。武倩倩已支付2018年4月9日至2020年4月8日期间的物业费6342元（51.21×4×1.29×24）。武倩倩于2018年11月中旬搬离。2018年12月1日，李兆根与安徽修齐律所签订房屋租赁合同。双方因退还押金问题二次到南七派出所进行调解。2018年9月,合肥市民办教育培训机构设置标准(试行于2018年9月4日前征求意见，其中有可能招收不满14岁及以下儿童（含幼儿）的民办教育培训机构，只能设置在建筑的3层及以下，设置在高层建筑内的，还应当独立的安全出口和疏散楼梯等。一审法院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明。武倩倩要求解除合同应予以支持，合同解除后，尚未履行的，终止履行；武倩倩要求李兆根退还押金20000元，李兆根所主张的破坏损失，未提供充分证据证明。武倩倩从事教育培训行业，其未举证证明其提供的征求意见稿（试行）已实际施行，武倩倩提前退租，应对无法继续承租的风险自行承担，但结合李兆根于2018年12月1日已将房屋转租他人，已发生的实际损失，该院酌情确定李兆根退还8000元。武倩倩要求返还物业费4492.25元，物业费已由武倩倩代交给物业公司，退租后的相关利益由李兆根享有，武倩倩主张交还房屋后的物业费，该院予以支持。该院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、武倩倩与李兆根于2017年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月12日解除；二、李兆根于判决生效之日起十日内向武倩倩返还12492.25元；三、驳回武倩倩其他诉讼请求。本案案件受理费421元，减半收取206元，由李兆根承担60元，武倩倩承担146元。二审中，武倩倩向本院提交合教秘（2018）709号文件，用以证明招用14周岁及以下学生的民办教学机构所在楼层应在4层以下。李兆根质证对真实性无法确认，对文件不清楚，但是双方签订合同在先，合同明确约定三年租赁期不满，20000元不予退还，武倩倩举证的上述文件不是退租的理由。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，武倩倩与李兆根签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同履行期间，武倩倩因《合肥市民办教育培训机构设置标准（试行）》出台，要求提前解除合同，一审法院确认双方租赁合同自2018年11月12日解除，李兆根并未提出异议，本院予以确认。关于押金20000元的返还问题，双方合同第一条约定乙方（武倩倩）不得中途退房并愿意交20000元作为违约金，若乙方（武倩倩）中途中止租赁，甲方（李兆根）不退还违约金。武倩倩要求提前退租的事由为《合肥市民办教育培训机构设置标准（试行）》的出台，该意见虽然影响武倩倩继续在涉案房屋内开办教育机构，但并非必然导致涉案租赁合同无法继续履行，更不是致使合同目的无法实现的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而是武倩倩开办民办教育培训机构所面临的商业风险。武倩倩因此提前退租的相应责任应由其自担。但鉴于出租人李兆根已于2018年12月1日将涉案房屋另租他人，武倩倩的提前退租行为并未给李兆根造成过分高的损失，一审法院酌情确认李兆根退还武倩倩8000元违约金并无不当，本院予以维持。综上所述,武倩倩的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费412元，由武倩倩负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年九月十二日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。