浙江省龙游县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0825民初1671号原告：龙游县湖镇镇星火村村民委员会，住所地浙江省龙游县湖镇镇星火村。法定代表人：李剑峰，该村委会负责人。委托诉讼代理人：李建华，龙游县湖镇法律服务所法律服务工作者。被告：吴根发，男，1946年12月4日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：陈德荣，龙游县龙游法律服务所法律服务工作者。原告龙游县湖镇镇星火村村民委员会（以下简称星火村委会）与被告吴根发物权保护纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年5月28日、2019年9月3日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告星火村委会的委托诉讼代理人李建华、被告吴根发及委托诉讼代理人陈德荣均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方申请庭外和解，期限自2019年5月29日至2019年8月20日，期限届满后，双方未达成和解协议。本案现已审理终结。委会向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾退并交付坐落于龙游县房屋。事实和理由：1997年1月，原告将其所有的坐落于龙游县（原兽医站）三间房屋有偿转让给被告，但集体土地建设用地使用证未予变更登记。被告儿子吴春园于2012年向原告申请宅基地建房，因被告所有的三处房屋坐落于文化街区管控范围，不能原拆原建，只能通过与原告置换宅基地。2012年12月，被告及其子吴春园与原告签订了规划控制区内房屋置换协议书。2015年1月，被告及其子吴春园与原告签订结算找补协议。原告为吴春园安排了100㎡的宅基地，并找补了被告超出标准面积的款项。吴春园新房已建造完毕，被告理应将用于置换的房屋、空基全部交付给原告。原告多次要求被告腾退并交付案涉房屋均遭到拒绝。吴根发辩称，其于1997年从原告处购得案涉房屋属实，但未用案涉房屋替其子吴春园与原告置换宅基地，被告对置换协议书不知情也未签过字。被告与吴春园早已分家，吴春园无权将被告所有的房屋用于与原告置换宅基地。所谓的房屋置换协议书对被告无约束力。退一步讲，即使该协议书对被告有约束力，原告的诉请也已超过诉讼时效。原告此前从未提及吴春园将被告所有的房屋与村里置换宅基地的情况，从原告提供的证据来看，仅涉及用空基、杂基置换宅基地，未涉及用房屋置换宅基地。被告未作出过书面承诺，也未在置换协议上签字，在被告不知情的情况下要求其腾退享有所有权的房屋，显然侵害了其合法权益。案涉房屋已列入拆迁范围，价值不菲，原告企图将该幢房屋占为己有，对被告而言是显失公平的。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：委会于1991年3月取得案涉房屋即坐落于龙游县（原兽医站）房屋的集体土地建设用地使用证，证号龙政集建（91）字第94609号，土地使用权人为委会，地号湖-6-81，用地面积72.80㎡，用途为营业。1991年3月，案外人吴虎云（吴根发兄弟）取得坐落于龙游县舍利寺塔底房屋的集体土地建设用地使用证，证号龙政集建（91）字第94620号，土地使用权人吴虎云，地号湖-6-44，用地面积39.30㎡，用途为住宅。1997年1月6日，出卖人委会与买受人吴根发就买卖案涉房屋签订《出让房屋协议书》一份，约定吴根发一次性付清转让价24150元后取得房屋所有权，该房屋的权属变更手续由吴根发自行负责。吴根发于1997年12月31日付清了购房款，但至今未办理集体土地建设用地使用证的变更登记手续，也未就该房屋办理房屋所有权证或者不动产权证。吴根发此后通过买卖等方式取得了前述原属吴虎云所有的龙游县舍利寺塔底房屋，但也未办理权属证书的变更登记手续。坐落于龙游县房屋系吴根发从其堂兄弟吴土发手中购得，未办理过权属证书，该地址上目前存在三个家庭户，分别是：（1）户主王水姣（系吴根发母亲）；（2）户主吴根发，家庭成员有配偶翁玲花；（3）户主吴春园，家庭成员有配偶廖红燕、女儿吴雯景。2010年下半年，吴根发与其子吴春园因分家申请分立户口，经辖区公安派出所审批通过于2011年1月17日正式分户。2012年12月8日，甲方委会与乙方吴春园签订《规划控制区内房屋置换协议书》。2013年8月21日，龙游县文化广电新闻出版局出具《关于郑玉良、胡雪增、方建荣等八户居民要求拆屋建房问题的函》，载明通济街14号建筑应予以就地保护，不能拆建，建议对相关村民另行择地建房且按规范程序申建。2013年3月18日，吴春园申请建房，通过层层审核，龙游县人民政府于2013年11月14日予以审批通过，后吴春园在批准的宅基地上建造了房屋。2015年1月26日，吴根发在建房小组制作的协议上签字。2015年2月11日，吴根发在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字，报销单载明置换户老宅基119.66㎡、空基69.9㎡，村里给置换户面积普通房基100㎡、空基55㎡，应退户屋基、地基款6903.80元。2012年2月12日，龙游县经济合作社向吴根发转账6903.80元，附言“置换找补户屋基、地基款”，吴根发自认已收到该款。另，吴根发原先居住的坐落于龙游县五房里房屋已倒塌，房屋原先占地面积为7.56㎡。前述两本集体土地建设用地使用证原件目前存放于原龙游县国土资源局（机构改革后更名为龙游县自然资源和规划局）。上述事实，当事人双方无争议，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于吴根发为吴春园申请建房审批与委会置换是否包括案涉房屋的问题。吴根发自认其自愿用五房里和舍利寺塔底两处房屋进行置换，但否认用案涉房屋进行置换；委会主张置换的房屋包括案涉房屋在内。本院认为，吴根发在建房小组制作的协议上签过字，在村置换找补户屋基、地基款报销单上也签过字，报销单载明了老宅基119.66㎡、空基69.9㎡，置换普通房基100㎡、空基55㎡，屋基找补款（119.66－100）㎡×300元/㎡＝5898元，空基找补款为（69.9－55）㎡×67.50元/㎡＝1005.75元、四舍五入后1005.80元，两项合计为6903.80元，吴根发已收到找补款6903.80元，仍辩称置换房屋不包括案涉房屋在内，该抗辩明显不合常理。按原告主张，119.66㎡老宅基包括了五房里房屋（7.56㎡）、舍利寺塔底房屋（39.30㎡）和案涉通济街14号房屋（72.80㎡），69.9㎡空基包括了三处房产对应的55.92㎡、9.36㎡和4.62㎡，原告提交了村委会工作人员进行测绘丈量时的图示草签一份，吴根发对图示草签上将“宅基”改为“杂基”的变动提出异议，但未对测绘丈量数据提出实质性异议，且吴根发自认在测绘丈量五房里、舍利寺塔底两处房产时其身处现场，该图示草签形式上存在一定瑕疵，但能印证报销单载明的数据，原告的主张具有较高可信度。原告提交了六户家庭户置换面积及结算书面清单，也可以证明委会对不同的置换户采取统一的找补标准，不存在区别对待的情形。吴根发的抗辩，缺乏相应证据证明，本院不予采纳。综上，本院认定吴根发用于置换的房屋包括了案涉房屋在内。二、关于两本集体土地建设用地使用证原件为何存放于原龙游县国土资源局的问题。委会主张该两本原件系吴根发及吴春园自愿交付；吴根发表示对两本原件为何存放于原龙游县国土资源局的情况不清楚，其推测可能是吴春园瞒着吴根发交付的。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，该两本权属证书原件存放于原龙游县国土资源局系客观事实，作为该两本原件的原持有人吴根发未能举证证明其主张，应承担举证不利的后果，委会关于吴根发及吴春园在吴春园建房审批目的实现后自愿上交权属证书原件的主张符合常理，本院对委会的主张予以采纳。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于历史原因和农村的实际，农村早期建造的房屋存在大量未办理房屋所有权证的情况，本案的情况亦如此，此种情形下，房屋占用范围内的土地使用权证可作为权利人主张权利的依据。根据原告的诉讼请求，本案应当审查原告是否有权要求被告腾退并交付房屋，基于此，本案的争议焦点可归结为确认案涉房屋的权利人（包括房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权，以下不赘述），本院对此作如下评析：首先，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，不发生房屋所有权变动的效果。不动产物权登记具有推定效力，即除有相反证据证明外，应当认定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。案涉房屋初始登记于委会名下，其于1997年将房屋出卖给吴根发后至今未办理建设用地使用证的变更登记手续，买卖合同载明房屋的权属变更手续由吴根发自负，委会对未办理建设用地使用证的变更登记手续不存在过错。房屋买卖合同有效并不等同于产生物权效力。从以上角度而言，认定委会为该房屋的权利人并无不当。其次，前述物权法条文中“法律另有规定的除外”，主要包括三方面内容：（一）本条第二款规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（二）物权法第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（三）考虑到现行法律的规定以及我国农村的实际情况，物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”案涉房屋集体土地建设用地使用证记载的用途是“营业”，而舍利寺塔底房屋集体土地建设用地使用证记载的用途为“住宅”，两相比较，两处房屋的用途明显不同。虽然被告声称案涉房屋用于居住，但不动产的用途以登记为准，案涉房屋不同于通常意义上在宅基地上建造的房屋，这从房屋买卖合同中“原兽医站”的字眼中也能得到印证，严格地说，案涉房屋占用范围的土地使用权不符合前述“法律另有规定除外”中关于宅基地使用权的除外情形。故吴根发虽已与委会签订房屋买卖合同并已付清房款，但仍需办理权属变更登记后方能取得案涉房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权。再次，《规划控制区内房屋置换协议书》的签订主体虽为委会和吴春园，但本院调取自公安派出所的关于吴根发与吴春园分家材料中的分家书明确记载“现有老屋（平房）七间，现住间归儿子吴春园居住，其余归父母居住；待父母百年后归儿子吴春园所有”。置换协议书并无吴根发的签字，委会仅与吴春园签订协议的做法存在瑕疵，但吴春园根据分家书取得了案涉房屋的居住权，且申请审批建房的主体也是吴春园，故村委会选择与吴春园签订置换协议书具有一定的合理性。吴根发参加了置换户主会议并在协约上签字，又在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字并已领取置换找补户屋基、地基款，而且案涉房屋的集体土地建设用地使用证原件已上交原龙游县国土资源局。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，行为人可以默示作出意思表示，吴根发一系列的行为符合以默示形式追认委会与吴春园签订的前述置换协议书的特征，从反面而言，如果吴根发不同意以案涉房屋替吴春园与村委会置换宅基地，其完全可以不在报销单上签字，也不应当领取找补款，如果找补款系村委会强制向其转账，其收到款项后亦可退回村委会。吴根发作为完全民事行为能力人，应当知晓在报销单上签字以及领取找补款的法律后果。最后，委会在置换前基于各种因素未对案涉房屋的权利提出主张。退一步讲，即便吴根发此前系案涉房屋的权利人，但其已用案涉房屋替吴春园与委会置换宅基地，该房屋的所有权已被吴根发处分掉，故委会依约收回该房屋具有事实依据，因该房屋占用范围的土地的原土地使用权人即为委会，故村委会无需对权属证书进行变更登记。综上，本院认定委会为案涉房屋的权利人。吴春园已通过建房审批获得宅基地并在宅基地上建造了房屋，其已实现签订《规划控制区内房屋置换协议书》的合同目的，根据权利义务相统一原则，吴根发既以默示方式追认了该置换协议书并领取找补款，就应当按约向委会交付案涉房屋，吴根发拒绝腾退并交付房屋的行为已构成违约，也违反了诚实信用原则，应承担相应的民事责任。委会要求吴根发腾退并交付案涉房屋，实际上是其作为权利人要求吴根发向其返还案涉房屋，原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于吴根发提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故本院对吴根发的该项抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十五条、第三十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六条规定，判决如下：吴根发于本判决生效之日起十日内返还龙游县湖镇镇星火村村民委员会坐落于龙游县房屋。案件受理费100元，减半收取计50元，由吴根发负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  董正兴二〇一九年九月三十日书记员  吴皓楠