广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民终4398号 上诉人（一审第三人）：周威格，男，壮族，1985年8月15日出生，居民，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：张敏，广西横原律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：邝汉军，男，汉族，1963年12月10日出生，居民，住南宁市良庆区。 被上诉人（一审原告）：莫桂朋，男，汉族，1964年5月16日出生，居民，住南宁市江南区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：玉贻庆，北京盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：麦永文，男，汉族，1981年9月20日出生，居民，住南宁市良庆区。 被上诉人（一审被告）：麦某3（曾用名麦某4），男，汉族，1954年9月16日出生，居民，住南宁市良庆区。 被上诉人（一审被告）：张某（曾用名张某），女，汉族，1957年11月20日出生，居民，住南宁市良庆区。 以上二被上诉人的共同诉讼代理人麦永文，身份情况同上。 被上诉人（一审被告）：麦某1（曾用名麦某2），女，汉族，2002年6月1日出生，居民，住南宁市良庆区。 法定代理人：麦某3，男，汉族，1954年9月16日出生，居民，住南宁市良庆区，系麦某1的父亲。 法定代理人：张某，女，汉族，1957年11月20日出生，居民，住南宁市良庆区，系麦某1的母亲。 上诉人周威格因与被上诉人邝汉军、莫桂朋、被上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2018）桂0108民初1393号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人周威格上诉请求：撤销一审判决，一、确认周威格与麦永文、麦某3、张某、麦某1于2017年11月28日签订的《宅基地使用权转让协议》有效；二、麦永文、麦某3、张某、麦某1将位于南宁市良庆区的土地使用权（450108001012ＧＢ0001400000000）、桂（2017）南宁市不动产权第0008647号土地使用权转移登记到周威格名下。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实理由：一、一审法院偏袒被上诉人邝汉军、莫桂朋一方，邝汉军、莫桂朋一审仅要求判决合同有效、办理土地使用权转移登记及支付违约金，没有提出要求交付本案涉案土地的诉讼请求，庭审中亦无变更或者补偿诉讼请求，但一审判决第二项竟然判决一审被告将涉案土地交付给邝汉军、莫桂朋，超出了其二人的诉讼请求范围。二、一审判决认定事实不清。1、一审判决未查明邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1、温亚月于2012年8月13日签订的《土地使用权转让合同》是否为当事人亲笔签名捺印，即认定该份合同有效错误；2、一审判决没有任何事实和证据的情况下认定麦永文、麦某3、张某、麦某1已将土地交付给邝汉军、莫桂朋错误；3、一审判决认定麦永文、麦某3、张某、麦某1委托邝汉军、莫桂朋到相关部门办理不动产权证没有事实依据。4、上诉人已经支付土地价款57万元，但一审仅认定为50万元明显不公。三、一审判决适用法律错误，关于麦某1的份额处理问题，麦永文并非麦某1的法定代理人，不能行使其法定代理人的权利，而麦某3、张某作为麦某1的监护人，除为维护被监护人的利益外，不得处分麦某1的财产，合同当然无效。一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邝汉军、莫桂朋答辩称：一、根据我方调取（2016）桂0108民初373号案卷材料，可以证实各上诉人均认可2012年8月13日签订的《土地使用权转让合同》。二、在该案中，上诉人已确认被上诉人支付了30万元土地款。三、2016年4月1日，上诉人确认被上诉人已支付完毕30万元土地款，就将土地交付给被上诉人自行使用。四、上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1与上诉人周威格签订的《宅基地使用权转让协议》不真实。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1答辩称：同意周威格的上诉请求。 邝汉军、莫桂朋向一审法院起诉请求：1、确认邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1于2012年8月13日签订的《土地使用权转让合同》有效；2、麦永文、麦某3、张某、麦某1于本案判决生效后15日内协助邝汉军、莫桂朋办理桂（2017）南宁市不动产权第0008647号土地使用权转移登记到邝汉军、莫桂朋名下；3、麦永文、麦某3、张某、麦某1支付邝汉军、莫桂朋违约金90000元。 周威格向一审法院起诉请求：确认周威格与麦永文、麦某3、张某、麦某1于2017年11月28日签订的《宅基地使用权转让协议》有效；2、麦永文、麦某3、张某、麦某1将位于南宁市良庆区的土地使用权（450108001012ＧＢ0001400000000）、桂（2017）南宁市不动产权第0008647号土地使用权转移登记到周威格名下。 一审法院经审理查明：张永业、温亚月是张某的父母。张某与麦某3是夫妻，生育麦永文、麦某1。2002年6月3日，张永业、温亚月、张某、麦某3、麦永文、麦某1（麦某1刚出生2日）与原邕宁沿海经济走廊开发区管委会签订《金象三区商住用地合同书》以4.8万元的价格购买了位于南宁市良庆区92平方米的土地，于2004年取得《建设用地规划许可证》。2009年12月8日，邝汉军、莫桂朋与麦某3、麦永文签订《土地使用权转让合同》，约定将位于邕宁沿海开发区商住用地的面积共92平米（宗地号：编号2800号），以总价30万元转让给邝汉军、莫桂朋，《土地使用权转让合同》内容为：1．交清定金3万元后，不得反悔；2．转让方需协助受让方办理好所有过户证件手续，并一次性交给受让方后，受让方一次性付清全部款项；3．所有转让手续费，税费均由受让方负责。双方如有违约，除应当承担法律责任，还应当赔偿转让总金额的30%违约金。签订合同次日，邝汉军、莫桂朋将定金3万元支付给麦某3、麦永文。2012年8月13日，邝汉军、莫桂朋在麦某3家中与张某、麦某3、麦永文、麦某1、温亚月签订《土地使用权转让合同》，土地转让金额为30万元，《合同》内容为：1．张某方确保土地无抵押等权利设定；2．交清定金3万元后，双方不得反悔；3．张某方把该宅地现有有关证件交予邝汉军、莫桂朋，邝汉军、莫桂朋付给张某方13万元；4．张某方需协助办理相关手续，待办理好土地证、土地规划报建，并经有关部门公证后，邝汉军、莫桂朋再付给张某方10万元；5、待办理好过户等所有相关手续后，付清全部余款给张某方；6．所有转让手续费、税费均由邝汉军、莫桂朋负责。《土地使用权转让合同》签订后，从2009年12月9日至2016年9月20日，邝汉军、莫桂朋共支付张某方土地转让款27.1万元。期间张某方已将土地交给邝汉军、莫桂朋，邝汉军、莫桂朋平整后用做停车场。因该宗土地在原邕宁县撤县设区前未完善相关手续，2015年8月31日，南宁市国土资源局与张某方签订《麦某3等6人450108001012ＧＢ00014宗地协议》，确认张某等6人原来与原邕宁沿海经济走廊开发区管委会签订《金象三区商住用地合同书》所购买的土地的权利人是张永业、温亚月、张某、麦某3、麦永文、麦某1，因张永业于2004年去世，待办理公证继承等手续，明确继承人后再给予发证。张某等于2016年8月25日起诉到法院解决该宗地的继承问题，法院于当日作出（2016）桂0108民初1524号民事调解书，确定了该宗地属于被继承人张永业的遗产份额由张某继承，温亚月自愿将自己所享有的权属份额赠与张某，该国有土地使用权由张某、麦某1、麦某3、麦永文按份共有。邝汉军、莫桂朋为麦永文、麦某3、张某、麦某1垫付了起诉的受理费和律师费用。后麦永文、麦某3、张某、麦某1委托邝汉军、莫桂朋到相关部门办理不动产权证，邝汉军、莫桂朋为此垫付了办理该宅基地相关手续支出的费用11319.62元。2017年2月6日，麦永文、麦某3、张某、麦某1取得桂（2017）南宁市不动产权第0008647号不动产权证。2017年11月28日，麦永文、麦某3、张某、麦某1与周威格签订《宅基地使用权转让协议》，将涉案土地以95万元转卖给周威格，周威格已支付转让款50万元。庭审中，针对周威格的诉讼请求，一审法院进行了释明，周威格仍坚持其诉讼请求。至邝汉军、莫桂朋起诉，该宗土地仍登记在麦永文、麦某3、张某、麦某1名下。 一审法院认为，一、关于邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1签订的《土地使用权转让合同》是否有效。双方于2009年12月8日签订了《土地使用权转让合同》后邝汉军、莫桂朋支付了土地转让定金3万元，2012年8月13日，双方再次签订《土地使用权转让合同》，对前面的合同进行了完善和补充，该合同系双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，因此，双方于2012年8月13日签订的《土地使用权转让合同》合法有效，双方当事人均应严格履行。合同签订后，邝汉军、莫桂朋按照约定支付了绝大部分土地转让款。因原邕宁县撤县设区等历史原因，南宁市国土资源局于2015年再次确认了涉案土地属于麦永文、麦某3、张某、麦某1及张永业、温亚月共有，即2015年麦永文等人已取得土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，“转让方未取得土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，周威格辩解麦永文、麦某3、张某、麦某1于2017年2月才取得涉案土地的不动产权证，邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1的《土地使用权转让合同》无效无法律依据，不予采纳。麦永文、麦某3、张某、麦某1辩解涉案土地没完成投资总额的25%，《土地使用权转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，属于无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定并非效力性强制性规定，且麦永文、麦某3、张某、麦某1已取得不动产权证，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”。因此，麦永文、麦某3、张某、麦某1的辩解意见无法律依据，不予采纳。至于麦永文、麦某3、张某、麦某1及周威格均辩解麦某1没有在《土地使用权转让合同》签字。首先，邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1于2012年8月份在麦永文、麦某3、张某、麦某1家里签订合同时麦某1只有十岁，当然是她的法定代理人代签字；其次，麦永文、麦某3、张某、麦某1是一家人，2009年签订合同时只有麦某3、麦永文签字，因此，2012年第二次签订合同，麦永文、麦某3、张某、麦某1均在合同上签字并捺印，后麦永文、麦某3、张某、麦某1将涉及该地块的相关材料交给邝汉军、莫桂朋，委托邝汉军、莫桂朋办理相关手续，因张永业去世未进行继承诉讼，导致无法变更权属登记，2016年8月，邝汉军、莫桂朋又负责帮麦永文、麦某3、张某、麦某1委托代理人，为其交纳诉讼费提起继承诉讼，麦永文、麦某3、张某、麦某1均无异议，直到第一次开庭，也未提出异议，因此，麦永文、麦某3、张某、麦某1及周威格的辩解意见与事实不符，不予采纳；二、关于麦永文、麦某3、张某、麦某1与周威格签订的《宅基地使用权转让协议》是否有效。《宅基地使用权转让协议》系双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，合法有效；三、关于麦永文、麦某3、张某、麦某1是否违约。邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1的《土地使用权转让合同》于2012年8月签订，且约定邝汉军、莫桂朋交纳3万元定金后不得反悔，麦永文、麦某3、张某、麦某1反悔，于2017年11月与周威格签订《宅基地使用权转让协议》，属于一地二卖，至一审辩论终结前均未办理不动产转户手续，至于周威格主张其已开发土地，未能提供证据证明，不予认定。邝汉军、莫桂朋于2012年至2013年期间按照合同约定支付了绝大部分土地转让款，并协助麦永文、麦某3、张某、麦某1办理了不动产权证，交纳了各项费用，麦永文、麦某3、张某、麦某1已将土地交给邝汉军、莫桂朋平整。麦永文、麦某3、张某、麦某1应当在南宁市国土资源局确定土地权属后协助邝汉军、莫桂朋办理转户手续，其怠于履行义务，直到2017年2月才取得涉案土地的不动产权证。因此，麦永文、麦某3、张某、麦某1的行为已构成违约，应承担相应的法律责任，其应当继续履行与邝汉军、莫桂朋的合同，同时支付土地转让总金额30万元的30%违约金即9万元，邝汉军、莫桂朋支付余下的土地转让款2.9万元（30万元-27.1万元），两项抵扣后，麦永文、麦某3、张某、麦某1尚应支付邝汉军、莫桂朋6.1万元。至于麦永文、麦某3、张某、麦某1违约给周威格造成的损失，庭审中已向周威格释明，其仍坚持不变更诉讼请求，周威格可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的之规定，判决：一、邝汉军、莫桂朋与麦永文、麦某3、张某、麦某1于2012年8月13日就南宁市良庆区［桂（2017）南宁市不动产权第0008647号］国有建设用地使用权签订的《土地使用权转让合同》有效；二、麦永文、麦某3、张某、麦某1于本判决生效之日起20日内将位于南宁市良庆区［桂（2017）南宁市不动产权第0008647号］国有建设用地使用权交付给邝汉军、莫桂朋，同期内协助邝汉军、莫桂朋办理国有建设用地使用权［桂（2017）南宁市不动产权第0008647号］变更登记到邝汉军、莫桂朋名下的手续；三、麦永文、麦某3、张某、麦某1支付邝汉军、莫桂朋违约金6.1万元；四、驳回周威格的诉讼请求。 本案二审的争议焦点是：上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1与上诉人周威格签订的《宅基地使用权转让协议》是否有效，本案讼争的宅基地使用权应变更登记在谁名下。 被上诉人邝汉军、莫桂朋在二审提交1、国内特快专递邮件详情单，证明（2016）桂0108民初373号案的开庭通知已送达麦某1；2、赠与声明，证明邝汉军把土地使用权赠与儿子邝栋铝，故该案原告为邝栋铝；3、民事调解笔录，证明麦永文一方想通过调解的方式把土地过户给邝栋铝；4、撤诉申请书，因土地权属未确定，故先由麦永文一方遗产继承明确后才办理过户，故被上诉人撤诉；5、撤诉退费情况说明；6、民事裁定书；上述六份证据共同证明麦某1同意转让其名下的土地使用权份额。 麦永文、麦某3、张某、麦某1、周威格对上述证据的真实性无异议。但认为《土地使用权转让合同》为麦永文一人代签，调解笔录上麦某1不记得是否其本人签字。 本院经审查认为:被上诉人提交的上述证据来源于法院的诉讼案卷，故真实性本院予以采信。 周威格提出其已经支付的购地款为57万元，一审认定为50万元不当。本院认为本案未审理周威格与麦永文、麦某3、张某、麦某1之间的合同纠纷，故其支付的购地款数额本案不予审查。 根据本案证据及当事人陈述，本院二审查明：2016年，邝汉军将其在《土地使用权转让合同》的权利转让给儿子邝栋铝。南宁市良庆区人民法院受理的（2016）桂0108民初373号案中，被上诉人莫桂朋与邝汉军的儿子邝栋铝作为原告起诉温亚月、麦某3、张某、麦永文、麦某1、张桂叶、张世凤、张世珍建设用地使用权转让合同纠纷一案中，2016年4月1日法官主持调解时，该案的各被告均到庭参加调解，调解中双方达成将本案讼争的土地使用权转让给莫桂朋、邝栋铝，并确认莫桂朋、邝栋铝已支付转让费30万元，温亚月、麦某3、张某、麦永文、麦某1、张桂叶、张世凤、张世珍于收到调解书之日起30日内协助办理土地登记手续的调解协议。后因讼争土地使用权权利人之一张永业去世产生的继承问题未解决及尚未办理土地使用权证，需等待办理土地使用权证，莫桂朋、邝栋铝向法院申请撤诉。周威格与麦永文、麦某3、张某、麦某1签订《宅基地使用权转让协议》后，已支付了部分转让款。 一审查明其他事实客观、真实，本院予以采信。 本院认为：上诉人周威格与被上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1签订的《宅基地使用权转让协议》，被上诉人邝汉军、莫桂朋与被上诉人张某、麦某3、麦永文、麦某1、温亚月签订《土地使用权转让合同》为合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，均应认定为有效合同，虽然麦永文陈述《土地使用权转让合同》他人名字为其代签，但在2016年的诉讼中，双方达成调解协议，麦永文、麦某3、张某、麦某1均到庭并在调解笔录中签字，未对上述转让合同的效力提出异议，即使麦永文所述属实，亦为得到他人授权，并不影响合同的效力，故周威格以该合同签名不是麦某3、张某、麦某1本人所为主张合同无效，本院不予采信；因本案存在“一地二卖”的情形，从合同签订时间、合同的履行及标的物的交付方面审查，《土地使用权转让合同》签订于《宅基地使用权转让协议》之前；麦永文、麦某3、张某、麦某1已经确认邝汉军、莫桂朋于2016年4月1日前支付完毕合同约定的购地款30万元，并且麦永文、麦某3、张某、麦某1出具委托书委托邝汉军、莫桂朋办理不动产权证，邝汉军、莫桂朋还垫付了手续费，邝汉军、莫桂朋的合同义务已经履行完毕；邝汉军、莫桂朋已经提交证据证实标的物已经交付，周威格与被上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1虽不认可，但未提交证据反驳对方的举证；因此依据诚实信用、公平合理原则，麦永文、麦某3、张某、麦某1应继续履行《土地使用权转让合同》，协助邝汉军、莫桂朋完成土地使用权变更登记手续。而周威格与被上诉人麦永文、麦某3、张某、麦某1签订的《宅基地使用权转让协议》虽然有效，但无法继续履行，因此造成的经济损失周威格可向违约方主张。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由上诉人周威格负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇一九年九月五日 书记员 张宁佳