北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初18000号原告：侯少营，男，1970年5月16日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贝贝，北京市国汉律师事务所实习律师。被告：北京市华章伟业商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村南。法定代表人：张国章，董事长。被告:张国章，男，1965年6月9日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。原告侯少营与被告北京市华章伟业商贸有限公司（以下简称华章伟业公司）、张国章租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯少营及其委托诉讼代理人杨永存、王贝贝，被告华章伟业公司的法定代表人张国章及二被告的共同委托诉讼代理人王沛颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯少营向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告双方签订的《租赁合同解除书》；2、判令华章伟业公司按照双方约定的比例重新计算补偿款的数额，并向侯少营支付补偿款的差额1258894.85元；3、判令张国章对上述拆迁补偿差额承担连带责任；4、判令华章伟业公司、张国章以补偿款的差额1258894.85元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向侯少营支付利息损失，从2018年1月31日起计算至实际付款之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，侯少营与华章伟业公司签订《北京市市场场地租赁合同》,后遇政府拆迁，需征收租赁场地，故侯少营与华章伟业公司及张国章协商一致约定拆迁补偿款下来后，一包即张国章获得补偿款的15%,二包即侯少营获得补偿款的85%。后华章伟业公司和张国章伪造了虚假的《北京市集体土地住非宅房屋腾退估价结果通知单》（以下简称估价通知单）,故意隐瞒真实评估价格，导致侯少营作出错误意思表示而签署了《地上物腾退协议书》。因此，侯少营认为华章伟业公司、张国章的行为构成欺诈，属于可撤销情形。张国章作为华章伟业公司的法定代表人，将补偿款全部转到自己名下的银行卡中，有极大的抽逃出资的嫌疑，且在与侯少营的经济往来中亦多次使用个人账号进行收款汇款，其与华章伟业公司的财产早已混为一谈，张国章应对华章伟业公司的债务承担连带责任。故提起诉讼。被告华章伟业公司辩称：不同意侯少营的诉讼请求。涉案土地是腾退项目，侯少营与华章伟业公司的转租合同在此情况下已经无法继续履行，双方才协商解除转租协议，解除协议是在协商一致的情况下签订的。华章伟业公司作为被腾退人，与腾退方签订了一个总的腾退协议，但因为华章伟业公司将部分土地转租给了侯少营等人，故对各承租户如何进行补偿需要一个依据。在此情况下，华章伟业公司要求评估方就各承租户所建的房屋及设施分别进行评估，以作为华章伟业公司与承租户之间进行补偿的依据，所以华章伟业公司提供的《估价通知单》均是真实的，是评估方向华章伟业公司出具的。事实上，侯少营拿到《估价通知单》后没有提出任何异议，认可了《估价通知单》上的内容，签字后双方才在此基础上签订了解除合同的协议。侯少营作为完全民事行为能力人，在华章伟业公司明示且其完全认可的情况下才解除合同，是其真实意思表示，华章伟业公司不存在任何欺诈行为。停产停业损失实际是支付给华章伟业公司及其合作方天下行汽车服务公司的，停产停业损失需要有营业执照和缴税记录才可以给予补偿，侯少营在案涉土地上没有办理营业执照，更没有纳税，因此停产停业的补偿与侯少营没有关系。双方之间不是借贷关系，侯少营主张的利息没有任何法律依据。被告张国章辩称：不同意侯少营的诉讼请求。侯少营系与华章伟业公司签订的合同，案涉地块也是华章伟业公司租赁来的，被腾退人也是华章伟业公司，与张国章没有任何关系，不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2004年12月28日,华章伟业公司（乙方）与案外人北京三元绿荷奶牛养殖中心（甲方）签订《合同书》，约定甲方将北京市昌平区霍营国特公司西、变电站东北角面积为22.37亩的土地出租给乙方使用，租期自2005年1月1日至2024年12月31日。2013年4月6日，华章伟业公司、北京三元绿荷奶牛养殖中心、北京南牧兴资产管理中心有限公司（以下简称南牧兴公司）三方约定，将出租人变更为南牧兴公司。华章伟业公司承租案涉土地后，将上述地块分割转租给侯少营等人,侯少营等人分别在上述地块建设了房屋及附属设施。2015年4月，就续租问题，华章伟业公司（甲方）与侯少营（乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》，合同约定：经甲乙双方协商同意，乙方向甲方续租位于昌平区东小口镇霍营北黄平路2号场地；起租时间自2015年4月24日至2024年12月30日止；单价为4万元；付款方式为按租赁期间提前一个月交纳年租金，每年一次性付清年租金，租金不含税收在内；现有建筑乙方不得再建，如需建设，必须经甲方同意书面证明，否则甲方有权强行拆除；乙方在合同期内，如遇到国家用地，房地产开发，公路扩建等，在不可抗力的情况下，甲乙双方自行终止合同，甲乙双方各不负任何责任；如遇拆迁占地时，补偿后，甲方获得补偿款15%。2017年下半年，相关部门启动了案涉地块的腾退工作。北京盛华翔伦房地产土地评估有限公司于2017年11月20日针对案涉整个地块作出《房地产估价报告》。该《房地产估价报告》的主要内容为：房屋建筑面积为13657.50平方米；被腾退房屋重置成新价款为14296288元；装修、设备及附属物重置成新价款为3784947元；评估价值合计18081235元。2017年12月29日，根据上述《房地产估价报告》的结果，案外人南牧兴公司（甲方），案外人北京北郊农场有限公司（乙方）与华章伟业公司（丙方）签订《地上物腾退协议书》。该协议约定，针对昌平区东小口镇水都河西岸地块拆除腾退项目，由甲方负责腾退和拆除工作，在场清地平后将腾退地块交付给乙方管理和使用，乙方根据腾退协议书和审计报告支付腾退补偿金。该协议第一条约定：“一、需腾退土地的位置或名称、腾退日期。丙方同意于2018年1月12日前将位于昌平东小口镇霍营水都河西岸腾退地块约22.37亩的土地及全部地上物腾退完毕，并交付甲方，由甲方收回土地使用权”。该协议第二条约定：“二、腾退补偿金的支付。1、本协议约定腾退补偿金（腾退补偿金包括但不限于地上物补偿）为人民币21563608元,腾退补偿金包括：①、被腾退房屋重置成新价款为11437030元（评估价格14296288元的80%）；②、装修、设备及附属物评估价值为3784947元；③、搬家补助费为341438元；④、停产停业综合补助费为4973355元；⑤、奖励费为1026838元。2、丙方按照本协议中所约定的期限内将土地腾退完毕交付给甲方，并于审计审结后30日内向乙方开具符合税务规定的正规票据之后，乙方将腾退补偿金支付给丙方。3、票据要求：丙方开具票据须为符合税务规定的正规票据，其中第①②③项开具增值税专用发票”。上述《地上物腾退协议书》签订后，华章伟业公司已经将案涉土地及地上物交还给北京北郊农场有限公司，北京北郊农场有限公司也将腾退补偿金21563608元支付给华章伟业公司，华章伟业公司亦按照约定向北京北郊农场有限公司开具了发票。在华章伟业公司与侯少营洽商解除合同的过程中，华章伟业公司未将案涉房屋以及地上物的评估及补偿情况如实告知侯少营，但向侯少营提供了无评估机构盖章的《估价通知单》，并表示该《估价通知单》是北京盛华翔伦房地产土地评估有限公司针对侯少营所建房屋进行的评估。该《估价通知单》的主要内容为：侯少营所建房屋建筑面积为2192.95平方米；重置成新价款为1498389元，根据昌政发[2016]15号文件规定，重置成新价按照评估额的80%计算，调整后的重置成新价为1198711元；装修、设备及附属物价值为455506元；评估价值合计1654217.20元。后双方以该《估价通知单》为计算依据，于2018年1月30日签订了《租赁合同解除书》，约定：鉴于甲乙双方签订的《租赁合同》，现因北京市集体土地非住宅房屋腾退，甲、乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同及补充协议：一、为积极支持政府工作，现租赁合同终止，按照实际租赁期，核定实际租金金额，多退少补；二、腾退金额核定1408017元，退还租金80600元，腾退金与退还租金数额合计共1488617元，一并5个工作日内打入收款人账号中。上述《租赁合同解除书》签订后，华章伟业公司实际向侯少营支付了1570565元,针对多支付的81948元，华章伟业公司称是额外奖励的费用。本案审理过程中，北京盛华翔伦房地产土地评估有限公司对《估价通知单》的真实性不予认可，否认曾对侯少营所建房屋进行过正式评估，认为该《估价通知单》不应产生法律效力。从北京盛华翔伦房地产土地评估有限公司于针对整个地块作出的《房地产估价报告》中可以区分出侯少营所建房屋的建筑面积为2192.95平方米，重置成新价款为2144053元，但不能区分出装修、设备及附属物的价值。侯少营未能举证证明属于其所有的装修、设备及附属物的价值，但其同意仍按照《估价通知单》中载明的金额予以计算。华章伟业公司表示，华章伟业公司按照约定向北京北郊农场有限公司开具了发票，为此缴纳了税款，该税款侯少营也应当分担。侯少营称，其已经向被告开具过已付款部分的发票，愿意继续为被告开具差额部分的发票，本案中不应该再扣减。现侯少营认为华章伟业公司提供了虚假的《估价通知单》，隐瞒了其与南牧兴公司、北京北郊农场有限公司签订的《地上物腾退协议书》，导致侯少营做出了错误的意思表示，故请求本院撤销双方签订的《租赁合同解除书》，同时提出其他诉讼请求。另查，侯少营在案涉土地上没有办理营业执照。本院认为：侯少营与华章伟业公司签订的《北京市市场场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合法有效。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案争议焦点是，在签订《租赁合同解除书》的过程中，华章伟业公司的行为是否具备欺诈的构成要件。第一、华章伟业公司是否有客观上的欺诈行为。欺诈行为的客观表现是对订立合同的有关事项虚假陈述或者隐瞒。本案中，双方在《北京市市场场地租赁合同》中约定如遇拆迁占地时，补偿后，甲方获得补偿款15%，因此案涉房屋及地上物的评估价格以及补偿款的具体数额是双方进行利益分配的决定性因素。华章伟业公司在与侯少营签订《租赁合同解除书》的过程中，应当如实的将评估及补偿情况告知侯少营，但其并未如实告知，且向侯少营提供了无签章的不具备法律效力的《估价通知单》，故华章伟业公司存在客观的欺诈行为。第二、华章伟业公司是否具有欺诈的故意。虽然华章伟业公司称《估价通知单》系评估机构出具的，但其在签订《地上物腾退协议书》后才与侯少营签订《租赁合同解除书》，此时其已经知晓补偿款的具体数额，理应知晓《估价通知单》与真实的评估结果之间存在差异，但其仍向侯少营提供，因此可以认定华章伟业公司存在主观上的故意。第三、侯少营是否因欺诈行为而陷入错误认知并因此作出错误的意思表示。如前所述，案涉房屋及地上物的评估价格以及补偿款的具体数额是双方进行利益分配的决定性因素。在侯少营不知晓真实的评估价格及补偿款数额的情况下，仅仅依据华章伟业公司提供的《估价通知单》即与华章伟业公司签订了《租赁合同解除书》，而《估价通知单》中的评估价格远低于《房地产估价报告》中的真实的评估价格，因此可以认定侯少营因华章伟业公司的欺诈行为陷入错误认知，并作出错误的意思表示。综上，华章伟业公司的行为构成欺诈，侯少营主张撤销《租赁合同解除书》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被撤销的合同自始没有法律约束力，双方应当按照《北京市市场场地租赁合同》中约定的比例（华章伟业公司获得补偿款15%）分配补偿款。根据《地上物腾退协议书》可知，华章伟业公司获得的补偿款包括五个部分，即：1、被腾退房屋重置成新价，按照评估价格的80%计算；2、装修、设备及附属物评估价值，按照评估价值计算；3、搬家补助费，按照每平方米25元计算；4、停产停业综合补助费，按照每平方米500元计算；5、奖励费，按照以上四项之和的5%计算。因此，在计算补偿款数额时，应以《房地产估价报告》中的评估结果为基础，根据前述补偿项目的计算方法及双方约定的分配比例，合理进行分配。需指出，停产停业综合补助费是对经营者因拆除腾退所造成的经营损失的补偿，其性质属于经营损失，应以实际在被拆除腾退房屋内办理营业执照并进行经营为前提，但侯少营并未以案涉房屋为经营地点办理营业执照，其本身并不存在经营损失，因此在双方对停产停业综合补助费的归属并无明确约定的情况下，侯少营无权要求分配停产停业综合补助费。另指出，鉴于侯少营未能举证证明属于其所有的装修、设备及附属物的价值且其同意仍按照《估价通知单》中载明的金额予以计算，对此本院不持异议。关于华章伟业公司提出的税款分担问题，鉴于侯少营已经向被告开具过已付款部分的发票，且愿意继续为被告开具差额部分的发票，故双方可就开票问题另行处理。经计算，侯少营应分得的补偿款金额为2399926.32元（此金额包含应退还的租金），高于华章伟业公司已付的补偿款金额，故侯少营要求华章伟业公司支付补偿款差额及利息的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持。侯少营要求张国章承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、撤销侯少营与北京市华章伟业商贸有限公司签订的《租赁合同解除书》；二、北京市华章伟业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付侯少营补偿款差额829361.32元；三、北京市华章伟业商贸有限公司于本判决生效后七日内支付侯少营利息（以补偿款差额829361.32元为基数，从2018年2月7日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回侯少营的其他诉讼请求。如北京市华章伟业商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16130元，由侯少营负担4036元，已交纳；由北京市华章伟业商贸有限公司负担12094元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  陈利霞人民陪审员  闫素霞二〇一九年九月三十日书 记 员  姚东方