湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1162号上诉人（原审被告）：安陆市兴旺中介有限公司。住所地：湖北省安陆市碧涢路171号（中百仓储对面）。统一社会信用代码：91420982553929143E。法定代表人：艾光锋，该公司经理。被上诉人（原审原告）：刘谷莲，女，1962年7月6日出生，汉族，住湖北省安陆市东城经济开发区。原审被告：陈幼清，男，1948年7月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。原审被告：李小润，女，1947年12月8日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人安陆市兴旺中介有限公司(以下简称兴旺公司）因与被上诉人刘谷莲及原审被告陈幼清、李小润房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴旺公司上诉请求：请求改判。二审庭审中明确上诉请求：改判兴旺公司不向刘谷莲支付2万元，应承担的诉讼费愿意承担。事实与理由：一、刘谷莲为买方，陈幼清、李小润为卖方，买卖双方于2018年7月24日协商一致，刘谷莲应于2018年11月30日前付清全部房款。合同签字捺印盖了公章，后刘谷莲未按约定期限付款。2018年11月30日，双方又重新签一份合同，约定2018年12月10日前付清全部购房款。但到了2018年12月10日，刘谷莲仍未按期支付购房款。于是双方又写了第三次合同，定于2019年元月10日付清房款，合同签字捺印盖了公章。到2019年元月10日时，刘谷莲还是不能付清，其称5万元定金不要了。过了一段时间，刘谷莲叫来一位姓朱的老师称是其老公，来兴旺公司说：“我跟你们做了一个活，你们得了5万元，你们是否给我1万元”。兴旺公司当时没有答应，第二次，他又来兴旺公司要5000元，兴旺公司还是没有答应。第三次他说“你要是再不给钱我，我就将你绑架了。”二、刘谷莲在法庭上陈述，其在2018年11月30日付清了全部购房款的事实纯属虚假。刘谷莲提交的2018年7月22日兴旺公司与其签订的合同是假证据，兴旺公司没有在2018年7月22日与刘谷莲签定合同。法院应追究刘谷莲的责任。三、刘谷莲陈述陈幼清、李小润以涨价为由不买房，是虚假的。刘谷莲交纳5万元定金是真的。四、兴旺公司是一家公司，有公司章程，兴旺公司有权收取买卖双方的所有房款。公司规定，甲乙双方如违反协议，有权收取所有订金不予退还。公司有公司的开支，因为此事影响了兴旺公司的信誉。兴旺公司签了三次合同，耽误了公司的劳务费、名誉损失费、精神损失费，给兴旺公司在社会上造成了不良影响。五、兴旺公司在税务部门登记了，公司还要养活残疾人，还要搞社会福利，还要帮扶贫困人口，这是兴旺公司范围内的义务。刘谷莲在法庭上出示假证据，且多次违反协议，一审判决兴旺公司退还2万元给刘谷莲不公正。六、兴旺公司没有收取买卖双方的中介费，房屋售价为37万元，则双方应交1%的中介费7800元，刘谷莲造成兴旺公司的误工费为1000元，精神损失费5000元，名誉损失费5000元，现要求对方支付，呈请法院给予支持。刘谷莲、陈幼清、李小润经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为其对相应诉讼权利的放弃。刘谷莲向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘谷莲与陈幼清、李小润签订的房屋买卖合同无效；2.判令陈幼清、李小润退还刘谷莲购房定金3万元，兴旺公司退还刘谷莲购房定金2万元，并赔偿刘谷莲损失。3.本案诉讼费由兴旺公司、陈幼清、李小润承担。一审法院查明，2018年7月24日，刘谷莲与陈幼清、李小润经兴旺公司居间介绍签订房屋买卖协议，约定陈幼清、李小润将位于安陆市儒学路47号（楼层一楼，面积103.67平方米，产权证号A016207）房屋以37万元出售给刘谷莲。过户及过户的所有费用由刘谷莲负责，付款方式为刘谷莲于2018年7月24日首付购房定金款5万元，剩余欠款必须在2018年11月30日前全部付清，陈幼清、李小润暂拿3万元定金，另2万元由兴旺公司保管，协议一式三份，甲乙双方签字时均不得违约。如刘谷莲违约，定金不退。合同自签字生效。又附加内容：如陈幼清、李小润反悔退回原定金3万元，另给刘谷莲3万元。如刘谷莲反悔，定金不退。当日刘谷莲交纳定金5万元，由陈幼清、李小润出具3万元收条，兴旺公司出具2万元收条。签订合同后经协商延长一个月支付购房款，时间过后，又延期到2019年元月10日付清，刘谷莲仍没有履行。另查明，争议的房产系陈幼清、李小润儿子所有，委托其父母出售，在订立合同中，兴旺公司收取陈幼清、李小润房产证，后陈幼清、李小润要求兴旺公司退还其房产证，兴旺公司收陈幼清、李小润5000元后，将房产证交还给陈幼清、李小润。一审法院认为，在合同履行过程中，定金是一方向对方提供的债权担保。刘谷莲与陈幼清、李小润就房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合同应属有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条，定金担保是通过金钱的给付行为设定的，故定金合同是实践合同，即定金合同从实际交付定金之日起生效。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，实际交付定金才生效。刘谷莲与陈幼清、李小润在附加内容中约定，如陈幼清、李小润反悔退回原定金3万元，另给刘谷莲3万元。如刘谷莲反悔，定金不退。可以看出刘谷莲与陈幼清、李小润实际变更定金约定。刘谷莲未按期履行合同构成违约，故刘谷莲要求陈幼清、李小润返还3万元定金的诉讼请求，一审法院未予支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。兴旺公司认为，其收取刘谷莲2万元，是因为刘谷莲违约，应由兴旺公司收取的违约后果，在庭审及调解过程中，均认为，应由其收取，不予返还。一审法院认为其侵害了当事人的权益，违背了公平原则，将自己意志强加给刘谷莲，也破坏了社会经济秩序，兴旺公司应返还刘谷莲2万元。刘谷莲要求兴旺公司、陈幼清、李小润赔偿损失，无证据证明，未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四规定，遂判决：一、兴旺公司在判决生效后5日返还刘谷莲2万元；二、驳回刘谷莲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由刘谷莲负担315元，由兴旺公司负担210元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2018年11月8日，陈幼清作为甲方，刘谷莲作为乙方签订一份《证明》：经双方协商，位于五七宿舍七九栋原成交时间于2018年11月底付清，因刘谷莲原定时间房款钱不能到位，现延长到12月底付清。如刘谷莲不付清房款，伍万元定金不退。此协议一式两份，从签定之日起生效，不能反悔。落款处陈幼清和刘谷莲签名捺印，兴旺公司法定代表人艾光锋签名加盖兴旺公司公章。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题：刘谷莲主张兴旺公司退还其2万元房屋定金的诉讼请求，应否支持。本院认为，2018年7月24日的房屋买卖协议系合同当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的禁止性约定，合同依法成立并生效，对当事人具有约束力。该合同约定，刘谷莲于2018年7月24日首付购房定金款5万元，陈幼清、李小润暂拿3万元定金，另2万元由兴旺公司保管。由此可知，5万元定金系当事人约定的首付房款，应当支付给陈幼清、李小润，陈幼清、李小润“暂”拿3万元，另2万元由兴旺公司“保管”。2018年11月8日，陈幼清作为甲方，刘谷莲作为乙方签订一份《证明》：经双方协商，位于五七宿舍七九栋原成交时间于2018年11月底付清，因刘谷莲原定时间房款钱不能到位，现延长到12月底付清。如刘谷莲不付清房款，伍万元定金不退。该证明进一步明确了“刘谷莲不付清房款，伍万元定金不退”。因刘谷莲未按约定支付房款已违约，故按房屋买卖协议、《证明》的约定，刘谷莲交纳的5万元定金不应退还。故刘谷莲主张兴旺公司退还其2万元房屋定金的诉讼请求，应予驳回。一审判决兴旺公司返还刘谷莲2万元不当，本院予以纠正。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初716号民事判决；二、驳回刘谷莲的诉讼请求。一审案件受理费1050元减半收取525元，二审案件受理费50元，均由刘谷莲负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年九月十二日书记员  陈 星