江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异104号异议人（被执行人）：江苏省广田置业有限公司，统一社会信用代码为91320000743916618G，住所地江苏省淮安市。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建，男，该公司员工。申请执行人：上海明联建设工程有限公司，统一社会信用代码为913102306310545583，住所地上海市。法定代表人：韩翠萍，该公司经理。本院在执行上海明联建设工程有限公司（以下简称明联公司）与江苏省广田置业有限公司（以下至裁定主文前简称广田公司）建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人广田公司对本院作出的评估、拍卖等执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被执行人广田公司执行异议称：1.明联公司申请执行的数额远远高于其实际债权总额；2.对于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）3号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼共计150套房屋拍卖数量和评估价格提出异议，请求贵院重新对150套房屋价格进行评估，并依据异议人实际应承担的债务数额计算拍卖房屋的数量。事实和理由：1.根据淮安仲裁委员会（2016）淮仲调字第0241号调解书，异议人与申请执行人之间的债权债务目前连本带息总计约5800万元左右，但是申请执行人出具的承诺书，对调解书中的2000多万元予以扣减，故异议人与申请执行人之间债务实际为3000万元左右。法院此次拍卖的标的市值达1.5亿元，远远超出申请执行人应得的执行款。2.异议人查询得知，截止目前，淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）的二手房成交价为每平方米9600元左右，且还在不断上升之中，而此次拍卖价格均价才7000元左右。由于法院拍卖的房屋不属于淮政办发[2017]20号文件中政府限购政策范围内限价8000元的限价房，且上述房产均为一手房，所以该拍卖价格严重低于市场价格，严重侵害了异议人的合法权益。综上，异议人请求贵院对上述150套房屋重新进行评估，在评估过程中必须将上述有利于房价上升的因素考虑进去，重新作价，并重新计算应拍卖房屋数额。2019年9月12日，广田公司提出补充异议：1.停止对于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）3号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼共计150套房屋的拍卖。2.依法对明联公司申请执行的工程款数额进行司法审计。理由为：1.拍卖程序违法，法院以公告形式送达没有事实及法律依据，涉嫌程序违法。2.明联公司申请执行的工程款数额错误。申请执行人明联公司答辩称：1.根据淮安仲裁委员会（2016）淮仲调字第0241号调解书第二项，异议人欠答辩人工程款57273300元，于2017年6月30日之前一次性支付给答辩人。由于异议人未及时履行义务，故答辩人向淮安市中级人民法院申请强制执行。异议人主张在仲裁调解书确定的金额中扣除承诺书中提及的两千多万元，但该份承诺书系陈碧华个人作出，不能代表答辩人公司。异议人提出该份承诺书的意图是想推翻双方自愿达成的仲裁调解，显然于法无据。2.依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国仲裁法＞若干问题的解释》第二十八条，当事人请求不予执行仲裁或者根据当事人之间的和解协议作出的仲裁裁决书的，人民法院不予支持。《仲裁法》第五十九条规定，当事人申请撤销裁决的，应当自收到裁决书之日起六个月内提出。不管从哪个角度讲，异议人均不能对生效法律文书提出不予执行或者撤销仲裁调解书的异议。3.对拍卖的财产进行评估，只是执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是交易价格，最终成交价格仍需经市场检验。本案中，执行法院在综合考虑当时的房屋市场价值并进行评估核算后，对案涉房屋进行拍卖，该拍卖价格是客观、合理的。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，只有当事人或者其他利害人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。故在评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估程序。请求驳回广田公司的异议申请。本院查明，明联公司与广田公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2017年4月6日作出（2016）淮仲调字第0241号调解书，调解书内容为：一、明联公司与广田公司自愿解除双方签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》，明联公司未完成的工程量不再继续履行。二、广田公司欠明联公司工程款57273300元，广田公司于2017年6月30日之前一次性付清给明联公司。三、明联公司在57273300元工程款范围内对在建工程享有优先权。四、明联公司因本案产生的律师代理费1000000元、仲裁费用400518元及保全费用5000元，总计1405515元，由广田公司承担（明联公司已预付，广田公司于2017年6月30日之前一次性付清给明联公司）。五、明联公司自愿放弃其他仲裁请求。六、明联公司与广田公司就本案无其他争议。根据明联公司的申请，本院于2017年7月24日立案执行，案号为（2017）苏08执289号。2018年7月9日，本院作出（2017）苏08执289号执行裁定书，裁定终结调解书本次执行程序。2018年11月7日，明联公司申请恢复执行，请求法院强制广田公司履行（2016）淮仲调字第0241号调解书确定的内容，要求广田公司支付工程款57273300元，支付律师代理费、仲裁费、保全费合计1405515元，并要求法院依法处置已查封的房地产。同年12月6日，本院向江苏中泰房地产土地评估有限公司（以下简称中泰评估公司）发出司法评估委托书，委托中泰评估公司对被执行人广田公司位于淮安市淮海南路180号海润枫景佳苑345套房地产的价格进行评估。2019年2月1日，中泰评估公司向本院出具《房地产估价报告》，该报告显示：评估的345套房屋用途为住宅，建筑面积为41995.03平方米，房地产价值为30500.9万元。3月20日，本院在《江苏商报》刊登公告，向广田公司公告送达执行通知书、财产申报令、评估报告、拍卖裁定书等文书，自公告发出之日起，经过60日即视为送达。如对评估报告有异议的，自公告生效之日起10日内向本院书面提出。逾期不提出异议又拒不履行义务的，本院将强制拍卖上述已评估的房地产。2019年5月5日，本院立案恢复执行，立案标的为58678815元，案号为（2019）苏08执恢27号。5月6日，本院向广田公司发出恢复执行通知书，责令该公司自本通知书送达之日起三日内履行调解书确定的义务。5月17日，本院作出（2019）苏08执恢27号执行裁定书，裁定拍卖广田公司拥有的位于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）小区120套房屋。8月2日，本院作出（2019）苏08执恢27-2号执行裁定书，裁定拍卖广田公司拥有的位于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）小区30套房屋。8月8日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2019年9月9日10时至9月10日10时拍卖广田公司所有的位于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）小区120套住宅，该120套住宅建筑面积为14966.26平方米，评估价为10793.4万元，起拍价为7555.38万元。8月21日，本院再次在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2019年9月23日10时至9月24日10时拍卖广田公司所有的位于淮安市海润枫景佳苑（运河福邸）小区30套住宅，该30套住宅建筑面积为3418.98平方米，评估价为2542.85万元，起拍价为1779.995万元。被执行人广田公司遂提出异议。另查明，陈碧华于2017年4月8日出具承诺书，承诺书内容为：“淮安海润枫景房地产开发项目，合同审计价为181581457.97元，现在仲裁中加入的各项费用共计20418543元，如此项目还由江苏广田置业有限公司或由江苏广田置业有限公司指定的公司经营运作，仲裁加入的20418543元各项费用另行协调解决。补充：1.招标费用、审计费用按合同执行；2.律师费、仲裁费双方协商解决。承诺人：陈碧华”。异议审查中，异议人的代理人称陈碧华挂靠在明联公司，系工程的实际施工人。异议审查中，就本案为何公告送达评估报告以及为何增加拍卖30套房屋一事，执行实施案件承办人解释：1.因本院之前向被执行人邮寄执行通知书等文书时均退回，又无法与被执行人取得联系，不得已才采用公告送达的方法送达评估报告。2.因本院拍卖的7号楼房屋他人享有优先受偿权，故本院在裁定拍卖被执行人120套房屋后又裁定拍卖被执行人30套房屋。本院认为，本案争议焦点为：1.明联公司申请法院执行广田公司58678815元是否正确；2.异议人认为评估价格偏低要求重新评估是否符合异议案件的受理条件；3.本院拍卖异议人150套房屋是否合法。关于明联公司申请法院执行广田公司58678815元是否正确问题。本案执行依据明确异议人欠明联公司工程款57273300元，并承担律师代理费1000000元、仲裁费用400518元及保全费用5000元，以上各项款项合计为58678815元。异议人在调解书生效后并未履行调解书确定的义务，权利人明联公司依据上述生效仲裁调解书申请本院执行符合法律规定。因承诺人陈碧华非申请执行人明联公司的法定代表人，异议人提出异议时并未向本院提供陈碧华系明联公司代理人的书面材料，申请执行人明联公司答辩时明确表示对陈碧华出具的承诺书不予认可，故异议人要求从本案执行款中扣减20418543元缺乏事实依据。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，如当事人认为人民法院执行行为违法，可以提出异议，请求人民法院予以纠正或变更，异议人要求在异议程序中对双方当事人之间的工程款数额进行审计，不属本异议案审查范围，故对异议人此项主张不予理涉。关于异议人认为评估价格偏低要求重新评估是否符合异议案件的受理条件问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，异议人认为案涉房屋评估价只有每平方米7000元，远远低于同一小区二手房和政府限购价，要求重新评估，该异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的异议案件的受理条件，本院对异议人广田公司该项异议亦不予理涉。关于本院拍卖异议人150套房屋是否合法问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”本案中，虽然明联公司申请执行的标的为58678815元，但根据调解书约定和法律规定精神，异议人未按调解书规定期限履行义务的，还应承担迟延履行期间的债务利息和评估费、申请执行费及房地产过户所涉税费。此外，本院在测算拍卖房屋数量时还应考虑拍卖的房屋上有无设定优先受偿权的情况。在拍卖过程中，如第一次拍卖流拍，本院可在第一次起拍价基础上再降价20%。本院拍卖的150套房屋评估价为13336.25元，第一次拍卖确定的起拍价为9335.375万元，起拍价为评估价的70%，并未超出司法解释规定的降价幅度。另外，本院在向异议人邮寄执行法律文书被退回，又无法与被执行人取得联系的情况下，采用公告的方法送达评估报告，并不违反法律规定。从上述情况分析，本院拍卖异议人150套房屋并不违反法律规定。综上所述，异议人广田公司所提异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人江苏省广田置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  刘群英二〇一九年九月十七日书记员  程 莹