浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0281民初13660号 原告：宁波报喜龙电器有限公司。住所地：余姚市凤山街道皇山桥村。统一社会信用代码：91330281753257847T。 法定代表人：徐媛国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚银华，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 被告：余姚经济开发区建设投资发展有限公司。住所地：余姚市冶山路475号。统一社会信用代码：913302817369899906。 法定代表人：周杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：褚晓鲁，浙江姚城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽君，浙江姚城律师事务所律师。 被告：余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社。住所地：余姚市凤山街道皇山桥村188号。统一社会信用代码：91330281772333542E。 法定代表人：叶华，该合作社社长。 委托诉讼代理人：沈剑萍，浙江姚城律师事务所律师。 原告宁波报喜龙电器有限公司（以下简称报喜龙公司）诉被告余姚经济开发区建设投资发展有限公司（以下简称投资公司）、余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社（以下简称皇山桥合作社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月13日依法立案，后被告皇山桥合作社提出反诉，本院依法予以受理并合并审理，本案适用普通程序，于2019年2月14日、8月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚银华，被告皇山桥合作社的委托诉讼代理人沈剑萍到庭参加两次诉讼，被告投资公司的委托诉讼代理人陈丽君到庭参加第一次诉讼，被告投资公司的委托诉讼代理人褚晓鲁到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告投资公司、皇山桥合作社补偿原告拆迁费用1220万元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1.被告投资公司、皇山桥合作社支付原告拆迁费用6005194.21元以及自2014年4月8日起至实际履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。事实和理由：原告租赁了被告皇上桥合作社坐落于余姚市的房屋及土地，用于企业生产经营。原告在该房屋及土地上陆续进行了装修装潢，购置了大量设备、设施和材料等，为企业生产经营和建设投入了巨额资金。2014年3月28日被告投资公司作为拆迁人与被拆迁人被告皇山桥合作社签订了拆迁（安置）补偿协议，期间两被告从未告知原告相关情况，更未与原告协商，原告对此毫不知情。原告作为承租人的相关费用、财产和损失等均未作评估，损害了原告的利益。被告又擅自对厂房进行停水停电，使原告无法生产经营并遭受了重大损失。为维护自己的合法权益，根据相关规定特向法院起诉，请求依法裁决。 被告投资公司进行辩称，拆迁是有许可证，通过新闻媒体进行过公告的。两被告签订的合同不违反法律规定，评估也是合法进行的，评估的金额中是包含装修装潢的。被告投资公司已经向被告皇山桥合作社支付800万元。根据浙江省拆迁的相关规定，被拆迁人应当是被告皇山桥合作社。原告要求被告支付1200万元没有相关依据。在第二次庭审中补充辩称，拆迁合同是有效的。被告投资公司也已经履行支付了800万元，拆迁与承租人是没有直接关系，被告投资公司进行公告，原告也没有提出相关异议，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告皇山桥合作社辩称，同意被告投资公司的答辩意见，另外补充如下：原告尚在经营，至目前为止没有损失。房屋的所有权人是被告皇山桥合作社，拆迁与原告没有关系，要补偿也是补偿本被告。原告所要求的1200万元远远高于实际情况。第二次诉讼中补充答辩，因原告没有腾空导致本被告不能领取拆迁款，无法获得拆迁奖励。2019年1月开始的占有使用费应当从原告可获得的款项中予以扣除。 反诉原告皇山桥合作社向本院提出如下诉讼请求：1.反诉被告报喜龙公司立即腾空位于余姚市附属建筑及土地，并按原租赁合同约定租金支付自2019年1月1日始至实际腾空止的占有使用费；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，反诉原告增加诉讼请求：要求反诉被告报喜龙公司赔偿反诉原告皇山桥合作社提前搬迁奖励费916032元。事实和理由：2001年6月至2014年4月底止，反诉被告向反诉原告承租位于余姚市附属建筑物及周边土地，期间该地块由反诉第三人征用，反诉原告于2014年10月统一告知反诉被告拆迁事宜，反诉被告所承租房屋等由余姚天衡房地产评估事务所有限公司进行了入室评估（余房估【2012】第264号），2014年3月28日，反诉原告与第三人签订拆迁（安置）补偿协议，约定需在2014年6月30日前腾空所拆迁范围内房屋（含本案反诉被告所承租的房屋）。反诉原告及时向反诉被告口头通知，并张贴公告。但是，反诉被告以各种理由未搬迁，至今仍在经营，严重妨碍了拆迁事宜，导致反诉原告未能获得提前搬迁奖励及未能全额领取拆迁款。经多方努力，反诉被告仍未有搬迁腾空意愿，且要求高额补偿，故诉请法院判令其立即腾空并赔偿拆迁奖励费。 反诉被告报喜龙公司辩称，双方租赁合同于2018年12月31日到期，原告不腾空是因为拆迁安置补偿的纠纷尚未解决，一旦撤离有可能难以分清。拆迁未告知，评估未参与，拆迁应当由承租人加入进去，不让承租人加入进去的评估是违规的。2018年5月21日通知5月31日开始停水停电，无法进行经营，相应的赔偿应当归报喜龙公司所有。反诉原告所主张的占有使用费也是不存在的。 反诉第三人投资公司辩称，反诉原告皇山桥合作社与反诉被告报喜龙公司之间的租赁合同并不了解。 为证明自己的主张成立，原告报喜龙公司向本院提交了以下证据：1.租房协议2份，拟证明原告向被告皇山桥合作社租赁厂房、土地,租赁期限到2018年12月30日为止的事实。2.拆迁（安置）补偿协议复印件1份，拟证明被告皇山桥合作社、投资公司签订拆迁安置补偿协议的事实。3.收条复印件1份，拟证明承租范围内的钢棚均归原告所有，部分钢棚原告是支付有偿转让费的事实。4.停电停水公函、要求腾空通知书各1份，拟证明涉案房屋已经停水停电的事实。 被告投资公司向本院提交了以下证据：1.浙江省城市房屋拆迁许可证1份，拟证明本被告是符合法律规定的拆迁主体的事实。2.房地产估价报告1份，拟证明涉案房屋土地及装修附属用房的评估价格的事实。3.报纸公告1份，拟证明被告投资公司在规定的时间进行公告，原告对拆迁事宜是知情的事实。 被告皇山桥合作社向本院提交了以下证据：2010年12月31日的租房协议1份、2011年5月31日租房协议1份（均为复印件），拟证明原告报喜龙公司与本被告签订的协议租赁期限截止到2014年5月31日，但原告已经将租金支付到2018年12月31日的事实。 在庭审中，本院出示了以下证据：1.照片1组，涉及房屋及租赁现状的事实。2.余姚市城市房屋拆迁补偿安置相关标准文件1份，关于拆迁补偿安置标准的事实。 经质证，本院对证据作如下认定：1.对原告提交的证1，被告投资公司认为对租赁关系并不清楚；被告皇山桥合作社认为章是真实的，但是没有在档案室备案。经审查，备案与否并不影响租赁协议的效力，本院对该证据予以采信。2.对原告提交的证据2，两被告均无异议。经审查，本院对该证据予以采信。3.对原告提交的证据3，被告投资公司认为并不了解；被告皇山桥合作社认为无法证明原告拟证明的内容，500平方米的钢棚是被告皇山桥合作社出租给上一家承租户的时候盖的。经审查，本院认为被告皇山桥合作社的异议没有证据予以作证，故不予采纳，对原告拟证明的内容予以采信。4.对原告提交的证据4，被告投资公司、被告皇山桥合作社没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信。5.对被告投资公司提交的证据1、2、3，原告对真实性没有异议，但是评估报告中很多财产没有评估进去，原告并不知情也没有参与评估，1187万元有许多是原告的财产；被告皇山桥公司对上述证据均无异议。经审查，本院认为原告主张很多财产没有评估进去但是没有有力证据予以作证，故对原告的质证异议难以采纳，对该组证据予以采信。6.对被告皇山桥合作社提交的证据，原告对真实性无异议，但是第九条在新订立的协议中已经变更；被告投资公司认为并不知情。经审查，本院对该组证据真实性予以采信，但之后双方又签订租房协议，且租金已经支付至2018年12月31日。6.对本院出示的证据1，原被告均无异议，经审查，本院予以采信。7.对本院出示的证据2，原告对真实性没有异议，两被告均无异议。经审查，本院予以采信。 经审理，本院查明如下事实：2010年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，载明：甲方将位于子陵路的平房10间租赁给乙方，租赁期限为叁年，即2011年1月1日至2013年12月31日，租金定为每年35000元等。同日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）又签订《租房协议》一份，载明：甲方将位于房屋出租给乙方，租赁期限为叁年，即2011年6月1日至2014年5月31日止。租金定为每年110000元等。 2013年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，载明如下：甲方的集体生产经营用房，乙方要求租用，经双方商定达成协议如下：一、甲方的集体房屋位于子陵路。二、甲方同意将平房10间租给乙方经营使用，房屋内装修由乙方自行负责，租用期满，乙方必须恢复房子原状，若有损坏照价赔偿。所有财产不得进行企业或商业注册登记。三、经双方商定，租用期限为伍年，即2014年1月1日至2018年12月31日止，期满后如乙方需继续租用，经甲方同意，在同等条件下可优先考虑，协议另订。四、租金定为每年35000元，乙方应遵守先交款后使用的原则，即必须在每年的1月1日前先缴半年租金，于每年7月底前缴清全年租金，否则甲方有权终止协议，收回所租的财产。租用期间，若市场房租价格有变动，甲方应适应调整租房价格。五、乙方因生产需要用电用水，应先申请，然后由甲方按有关规定进行办理（费用自负）。六、在租赁期间，乙方必须对所租的有关财产做好财产保险手续，以便对财产有损进行索赔。七、乙方在租赁期间所发生的债权、债务及违纪违法经营均与甲方无涉。八、乙方租用房屋等财产不得转租和转让他人使用，一经发现，甲方有权终止协议，并收回所租房屋等财产。九、乙方所租的房屋如遇国家和上级有关部门因建设需要，需动迁时，乙方应予服从和配合。 2013年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，租赁位于的房屋，租金定为每年110000元，租用期限为伍年，即2014年1月1日至2018年1月31日止。租金遵守先缴款后使用的原则，必须在每年1月1日前先缴半年租金，于每年的的7月底前交清全年租金。乙方所租的房屋如遇国家和上级有关部门因建设需要，需动迁时，乙方应予服从和配合。 2010年7月6日，被告投资公司获得涉案房屋地块区域的房屋拆迁许可证。 2012年10月12日，余姚天衡房地产估价事务所有限公司对涉案房屋、土地、装饰装修等做出评估报告，拆迁补偿市场评估为11871342.03元，具体载明如下：A.土地评估价值7898899.01元。B.利用重置成本法对估价对象房地产房屋部分进行评估： ①房屋重置成新价值（有权证、合计建筑面积3053.44㎡） 1452290.66元；②房屋重置成新价值（无权证、合计建筑面积2126.32㎡）513942.49元；③有证房屋综合增加15%： 1452290.66×15%=217843.60元；④装饰及附属物价值： 640082.28元，合计2824159.03元。C.选择货币补偿增加12%：（7898899.01+1452290.66+217843.60）×12%=1148283.99元。房地产评估价值合计=A+B+C=11871342.03元。 2014年3月28日，被告投资公司（甲方）与被告皇山桥合作社（乙方）签订拆迁（安置）补偿协议一份，载明：一、乙方被拆迁房屋建筑面积5179.76㎡，其中房产证证载面积3053.44㎡，无权证面积2126.32㎡。土地10.3117亩。经评估核算，甲方应支付乙方上述土地、房屋及附属物补偿11871342.03元（含选择货币补偿而增加的12%），具体详见评估报告。其他补偿：经济损失及搬迁安装过渡费等一次性补助1968308.80元，奖励916032元，容积低于1.0差额部分80%的经济损失及搬迁安装过渡费一次性补助49585.44元，容积低于1.0差额部分80%的奖励549463.20元，空调2700元、电话1080元、电视300元、变压器及配电设施163700元，已交规费予留土地348120元、集体土地360612元。二、本协议总计补偿金额16231243.47元。三、乙方必须在2014年6月30日前，将上述房屋全部腾空，交甲方验收。四、上述各项补偿费及奖励的支付：①在本协议签订后十天内甲方支付乙方补偿费8000000元。同时，乙方必须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》移交给甲方。②乙方在规定时间内搬迁完毕，并经甲方验收合格收十天内，甲方支付乙方补偿费余额及奖励合计8231243.47元。五、乙方保证在上述被拆的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房地产交接后，发生交接前所存在产权或财务纠纷的，由乙方承担全部责任，并赔偿甲方由此引起的一切损失等。 现反诉被告报喜龙公司尚未搬离腾空涉案房屋，房屋租金缴纳至2018年12月31日。2018年5月21日被告皇山桥合作社、余姚市凤山街道皇山桥村村民委员会出具关于报喜龙公司停电停水的公函，要求腾空并要采取停电停水措施的书面函件对报喜龙公司进行告知。2018年8月20日，被告皇山桥合作社、余姚市凤山街道皇山桥村村民委员会出具通知，要求报喜龙公司腾空涉案房屋。 另查明，原告报喜龙公司承租了上述房屋中楼房一排，平房三排（由南往北依次是第一排、第二排、第四排，未承租的平房是第三排、第五排）。其中第三排平房对应评估报告为第30489-04号，装饰补偿价72039.96元，附属物补偿价0元；第五排房屋对应的评估报告为第30489-06号，装饰补偿价54097.28元，附属物补偿价1160元，合计55257.28元。另，关于变压器及配电设施，包含两个变压器，根据原被告自述，其中原告方于2008年安装的为80KVA，被告皇山桥合作社于98年安装的为200KV。 另，根据余姚市城市房屋拆迁补偿安置相关标准的规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，工业用房按被拆迁房屋建筑面积380元/平方米计算。2014年4月10日，被告皇山桥合作社已经收到拆迁补偿款800万元。 本院认为，原告报喜龙公司与被告皇山桥合作社签订租房协议，系双方真实意思表示。在2018年5月，被告皇山桥合作社向原告报喜龙公司发出通知，要求腾空及停水停电。本院认为在租赁期间，政府对涉案房地产进行收购，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和余姚市政府有关文件规定，给被告皇山桥合作社造成的装修及附属物价值和停产停业及搬迁、过渡等损失，政府有相应的补偿项目，该些经济补偿项目现由被告皇山桥合作社享有。本案中原告报喜龙公司承租已久，由原告报喜龙公司对承租房屋进行了装饰装修，但未承租的平房第三排、第五排的装饰及附属物价值应予以扣除，扣除金额为127297.24元（72039.96元+55257.28元），故原告报喜龙公司所得的装饰及附属物价值应为512785.04元（640082.28元-127297.24元）。关于房屋重置成新价值（无权证、合计建筑面积2126.32㎡）金额 513942.49元（砖混结构、砖木结构的房子计价款为274884.74元+简易结构的钢棚计价款为239057.75元），砖混结构、砖木结构的无产权房子原告没有证据证明系其建造，故对274884.74元由原告享有不予支持，钢棚价款为239057.75元应由原告享有。两被告签订的拆迁安置协议发生在原告的租赁期间，并在2018年5月被告皇山桥合作社对原告报喜龙公司发出通知要停水停电并要求原告搬出，给原告的经营损失产生实际影响，但有考虑到至2018年12月底租赁期限届满，原告至目前尚未搬出涉案房屋，结合本案实际情况，从公平、合理原则考虑，未租赁第三排、第五排的平房有权证面积为818.34㎡应予以扣除，故由原告以150元/㎡来享有权证建筑面积2235.10㎡（3053.44㎡-818.34㎡）的一次性补助计335265元。原告以150元/㎡来享有无权证砖混结构、砖木结构的建筑面积596.50㎡计89475元。因钢棚系原告搭建或受让，根据公平合理原则，由原告以190元/㎡享有无权证简易建筑面积为1529.82㎡计290665.80元。关于容积低于1.0差额部分80%的经济损失及搬迁安装过渡费一次性补助49585.44元，与原告无关，对原告主张由其享有不予支持。空调2700元、电话1080元、电视300元应由原告享有。变压器及配电设施163700元，根据双方安装时间以及变压器具体情况，酌情认定原告享有81850元。关于奖励费用，因奖励需要在规定时间内搬迁完毕并经验收合格后才能支付，故本案中奖励是否实际可得并不清楚，待有明确履行结果之后原告可另行理直，本案中暂不作处理。关于原告主张的未评估进的费用20万元以及其他经济损失100万元没有证据予以作证，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告报喜龙公司搬离腾空涉案房地，并要求反诉被告报喜龙公司按照合同约定支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费的主张依法有据，本院予以支持。至于反诉原告要求反诉被告赔偿奖励费916032元，本院认为与本诉的奖励费处理一样，待有明确结果之后另行理直。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社支付原告宁波报喜龙电器有限公司装饰及附属物价值应为512785.04元、房屋重置成新价值（无权证）239057.75元、经济损失及搬迁安装过渡费等一次性补助715405.80元、空调2700元、电话1080元、电视300元、变压器及配电设施81850元，合计1553178.59元，并支付自2014年4月10日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 二、反诉被告宁波报喜龙电器有限公司于本判决发生法律效力后三十日内腾空反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社名下位于余姚市附属建筑及土地（含无权证建筑），并按2013年12月31日年签订的《租房协议》约定的租金支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费； （如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 三、驳回原告宁波报喜龙电器有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社的其他反诉请求。 案件受理费53836元，由原告宁波报喜龙电器有限公司负担39912元，由被告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社负担13924元。反诉案件受理费6520元，由反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社负担6480元，由反诉被告宁波报喜龙电器有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  丁金琴 审 判 员  王艺陶 人民陪审员  施国川 二〇一九年九月二十日 代书 记员  朱黎英