四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初2495号 原告:张思强，男，汉族，1981年4月4日出生，住四川省宣汉县，农村居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：李华丽，女，汉族，1988年2月23日出生，住四川省宣汉县，农村居民，与原告张思强系夫妻关系。 委托诉讼代理人：刘志立，宣汉县昆池法律服务所法律工作者。 原告:李华丽，女，汉族，1988年2月23日出生，住四川省宣汉县，农村居民，与原告张思强系夫妻关系。 委托诉讼代理人：刘志立，宣汉县昆池法律服务所法律工作者。 被告：文德丰，男，汉族，1975年4月16日出生，住四川省宣汉县，农村居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：范锐锋，四川立地律师事务所律师。 被告：胡云俊，女，汉族，1977年5月2日出生，住四川省宣汉县，农村居民，与被告文德丰系夫妻关系。 原告张思强、李华丽与被告文德丰、胡云俊确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李华丽及原告张思强的委托诉讼代理人刘志立，被告文德丰及其委托诉讼代理人范锐锋到庭参加诉讼，被告胡云俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张思强、李华丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告张思强与被告文德丰签订的购房合同即《收条》无效；2、由二被告立即返还二原告购房款本金148000元，并支付资金占有利息（利息按月利率2%的标准从2014年2月12日起计算至履行完毕之日止）。事实与理由：2014年2月，原告张思强与被告文德丰口头约定：由二原告分期支付180000元从二被告处购买住房一套，该房屋坐落于宣汉县。后二被告未经二原告同意，将该房屋卖与他人，二原告多次要求二被告解除合同并返还购房款，二被告均以种种理由推诿。2019年2月8日，二原告与二被告达成新的口头协议，二被告同意以148000元的价款向二原告出售住房一套，该房屋坐落于康家嘴，并由被告文德丰向原告张思强出具了书面收条一份。后经原告张思强多方调查了解到，被告文德丰在康家嘴没有可出售的现成房屋，且所购房屋系小产权房，不能上市交易。综合，根据相关法律规定，为维护原告的合法财产免受损失，原告特起诉至人民法院并提出前述诉讼请求。 被告文德丰辩称，1、被告文德丰没有完全收到148000元，只收到一部分；2、被告文德丰不应支付利息；3、被告胡云俊不应承担责任。 被告胡云俊未到庭应诉，也未向本院提交答辩状。 二原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，二被告未提交证据。对二原告提交的原、被告身份信息、二原告结婚证复印件、二被告结婚登记审查处理表、微信支付交易明细证明，系书证原件或与原件核对一致的书证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对二原告提交的原告李华丽陈述笔录、收条原件4张，本院将结合庭审查明予以综合认定。 经审理查明，2014年，经人介绍，二原告与被告文德丰达成了口头房屋买卖协议，约定：由被告文德丰以180000元的价格卖予二原告坐落于宣汉县的住房一套，购房款三年内付清。后二原告于2014年2月12日、2015年3月5日、2017年12月10日分别向被告文德丰支付了购房款60000元、10000元、15000元，共计85000元，并由被告文德丰分别出具了收条。2018年，二原告与被告文德丰经协商一致解除了原口头达成的房屋买卖协议，并重新达成了口头房屋买卖协议，约定：由被告文德丰以148000元的价格卖予二原告坐落于宣汉县小地名康家嘴处的住房一套。后原告张思强于2018年2月6日向被告文德丰微信转款10000元；于2018年2月9日向被告文德丰转款100元、200元、4500元、5000元，共计9800元；于2019年2月4日，向被告文德丰微信转款20000元；于2019年2月7日，向被告文德丰微信转款7200元、800元，共计8000元；以上共计47800元。2019年2月8日，被告文德丰向原告张思强出具收条一份，收条载明：“收条现张思强在文德丰手里购买套房：地点：康家嘴房款：14万8千元（壹拾肆万八千元整）房款已付清。身份证51302219076051673932019年2月8日收款人：文德丰（签名并捺印）”。后原、被告因房屋交付产生争议，致被告文德丰至今未向二原告交付约定的房屋。2019年7月25日，二原告起诉来院，提出前述诉讼请求。 同时查明，二原告与被告文德丰2018年口头约定买卖的房屋坐落于宣汉县。 审理中，二原告主张2019年2月8日在被告文德丰出具收条时，另给付被告文德丰现金20000元。被告文德丰对二原告前述主张不予认可，同时其主张实际仅收到二原告购房款108000元，收条上载明的“房款：14万8千元，房款已付清”的意思仅是表示总房价为148000元，但未提交证据予以证明，二原告也不予认可。 本院认为，原告张思强、李华丽与被告文德丰于2018年重新达成的口头房屋买卖协议虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空地……”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”之规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地，此地上房屋之买卖必然涉及宅基地使用权人之变化。宅基地使用权是农民生产、生活的基本保障，法律规定禁止向本集体经济组织成员以外的人员流转，禁止建设、买卖小产权房。本案原、被告均不属于宣汉县的集体经济组织成员，其房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，二原告与被告文德丰于2018年达成的口头房屋买卖协议应属无效协议，故对二原告要求确认该协议无效的诉讼请求，本院予以支持。 审理中，二原告就向被告文德丰支付完毕148000元购房款提交了被告文德丰出具的4张收条及微信交易记录予以证明，且其中被告文德丰2019年2月8日出具的收条上明确载明了148000元购房款已付清，故二原告已完成了举证责任，而被告文德丰虽对二原告前述主张不予认可，同时主张其实际仅收到二原告购房款108000元，收条上载明的“房款已付清”的意思仅是表示总房价为148000元，但未提交证据予以证明，二原告也不予认可。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告文德丰前述主张本院不予支持，故本院认定被告文德丰已实际收取二原告购房款148000元。被告文德丰收取了二原告购房款148000元，但一直未向二原告交付房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对二原告要求被告文德丰返还购房款148000元的诉讼请求，本院予以支持。二原告要求被告文德丰从2014年2月12日起按月利率2%的标准支付利息至履行完毕时止的诉讼请求过高，结合二原告及被告文德丰在本案中均有过错的实际，本院酌定被告文德丰从起诉之日即2019年7月25日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付资金占用损失至付清时止。 二被告虽系夫妻关系，但二原告未提交证据证明该债务系二被告的夫妻共同债务，依照最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，对二原告要求被告胡云俊承担本案债务的诉讼请求，本院不予支持。 被告胡云俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张思强、李华丽与被告文德丰于2018年达成的口头房屋买卖协议无效； 二、被告文德丰在本判决生效后十五日内返还原告张思强、李华丽购房款148000元并支付资金占用损失（资金占用损失以148000元为基数，从2019年7月25日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至付清时止）； 三、驳回原告张思强、李华丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，减半收取计1630元，由被告文德丰负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 侯 骏 二〇一九年九月三十日 书记员 陈强名