苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初9682号 原告：刘治全。 委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师。 被告：李杰。 被告：钱丽洁。 被告：程茂新。 原告刘治全与被告李杰、钱丽洁、程茂新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘治全的委托诉讼代理人刘建伟、被告李杰到庭参加诉讼，被告钱丽洁、程茂新经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘治全向本院提出诉讼请求：1、判令被告李杰、程茂新向原告返还定金2万元、支付违约金3万元，并支付逾期付款利息（以5万元为本金，自2019年2月1日起至实际给付之日止，按照银行同期同档贷款基准利率计算）；诉讼中，原告将逾期付款利息的起算时间变更为起诉之日；2、被告钱丽洁对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月1日，原告、被告李杰、程茂新和中介方苏州隆丰房产信息咨询有限公司（下称隆丰公司）共同签订《吴江市存量房买卖居间合同》，约定被告将位于白龙港花苑7幢301室的房屋出卖于原告，原告在签约当天向被告支付定金2万元。在合同履行过程中，由于被告的原因导致无法进行过户交易，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告于2018年12月25日前将产权证办出以及未办出的违约责任。但截至目前，被告仍未履行过户交易，亦未按照补充协议约定承担违约责任。合同签订时，被告钱丽洁与被告李杰系夫妻关系，被告钱丽洁应对此承担连带责任。原告为维护合法权益，故起诉至法院。 被告李杰辩称：涉案房屋为拆迁房，其与原告签订房屋买卖合同时，已说明办出房产证的时间不确定，本来不出意外的话在2019年9月30日能办出手续，但后来因为政府安排选房的时间发生了变化，至今其尚未取得涉案房屋的所有权，其未能按照合同约定办理手续系因不可抗力。根据合同约定，因不可抗力导致无法办出房产证的，则解除合同，退还定金。其仅收到原告支付的1万元，愿意退还。合同上程茂新的签名由其所签，程茂新对签订房屋买卖合同不知情。其与钱丽洁于2013年结婚，已于2018年12月24日登记离婚。 被告钱丽洁、程茂新均未作答辩。 经审理本院认定事实如下：2018年9月1日，李杰、刘志全、隆丰公司签订《吴江市存量房买卖合同居间合同》一份，合同约定：出卖方（甲方）为李杰、程茂新，购买方（乙方）为刘志全，居间方（丙方）为隆丰公司，房屋产权人为李杰、程茂新，房屋地址为苏州市吴江区盛泽镇白龙港花苑7幢301室，转让价款1136000元，定金2万元。房屋为毛坯交付，在签订合同当日支付定金2万元，剩余房款等房产证出来办理托管加贷款交易。甲方于2018年9月30日前办理好房产证，房产证拿到之日开始办理手续，过户当日办理交房手续。李杰在合同甲方处签名，同时“程茂新”的签名系李杰代签。同日，李杰向刘志全出具收款收据一份，确认收到定金2万元，收款收据备注定金中1万元置于中介方作为交房保证金，手续完成后退还李杰。 合同签订后，李杰与刘志全又签订《补充协议》一份，协议约定：乙方（刘志全）购买甲方（李杰、程茂新）位于白龙港花苑7幢301室房屋，由于甲方未按合同约定在规定的时间内办理出房屋产证，导致双方不能进行过户交易，现甲方承诺于2018年12月25日之前办理好房屋不动产产证，价格由原合同的1136000元调整为1110000元，如在2018年12月25日产证未按日期办理出来，不能进行过户交易，则甲方退还已收乙方2万元定金，另赔付3万元作为违约金给乙方，再支付中介方2万元整作为中介费。甲方承诺在2019年1月25日前转入乙方与中介方指定账户，双方合同解除。 以上事实，由吴江市存量房买卖居间合同、收款收据、补充协议以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，首先，关于涉案房屋买卖合同的主体问题。虽然合同载明出售方系被告李杰、程茂新，但程茂新的签名为李杰代签，原告未提交证据证明该代理行为系经程茂新授权，亦未提交证据证明李杰的代签行为符合表见代理特征或事后经程茂新追认，故李杰的代签行为属于无权代理，对程茂新不具有法律约束力，程茂新不是涉案房屋买卖合同的当事人，原告要求程茂新承担合同违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于涉案房屋买卖合同的效力问题。原告刘志全与被告李杰签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，合同签订时李杰对涉案房屋是否具有所有权不影响合同的效力。但因李杰未取得涉案房屋的所有权致使房屋不能按约进行过户交易，李杰已构成违约，按照房屋买卖合同以及补充协议的约定，原告刘志全有权要求解除合同。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告刘志全未提交证据证明其在本案诉讼前已书面通知被告李杰要求解除涉案房屋买卖合同，原告刘志全提起本案诉讼并要求被告李杰退还定金含有解除涉案房屋买卖合同的意思表示，故合同解除的时间点应以本案起诉状副本送达被告李杰时为准。本院于2019年7月20日通过邮寄送达的方式向被告李杰送达起诉状副本等应诉材料，故本院认定原告刘志全与被告李杰之间的房屋买卖合同于2019年7月20日解除。合同解除后，被告李杰应退还原告刘志全已收取的定金2万元，并按照补充协议约定支付违约金3万元。押在中介方隆丰公司的1万元,可由李杰、隆丰公司另行解决。关于原告刘志全主张的逾期付款利息损失，鉴于其已主张违约金，违约金的基本功能即为填补损害,在原告已获得违约金赔偿的情形下再计付违约金的逾期支付利息属于重复计算损失，原告的该项诉请，于法无据,本院不予支持。原告刘志全主张涉案债务属于夫妻共同债务，但未提交证据证明涉案债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于被告李杰、钱丽洁夫妻双方共同意思表示签订涉案房屋买卖合同，故对原告刘志全要求被告钱丽洁承担连带清偿责任的诉请，本院亦不予支持。被告钱丽洁、程茂新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利法律后果理应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告刘治全与被告李杰之间的房屋买卖合同于2019年7月20日解除。 二、被告李杰于本判决生效之日起十日内向原告刘治全返还定金2万元并支付违约金3万元，共计5万元（款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）。 三、驳回原告刘治全的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取7737元，由被告李杰负担。被告李杰应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审判员陈蕾 二〇一九年九月二十日 书记员  钱颖娉 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。