山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初2370号 原告：齐晓辉，男，汉族，1981年1月15日出生，住昌邑市。 委托诉讼代理人：李晓光，山东恒昶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张青菊，女，汉族，1980年4月24日出生，住昌邑市，系齐晓辉妻子。 被告：韩启胜，男，汉族，1976年9月17日出生，住昌邑市。 被告:王妮妮，女，汉族，1977年11月16日出生，住昌邑市。 以上两被告委托诉讼代理人：菅强辉，山东倡义律师事务所律师。 原告齐晓辉与被告韩启胜、王妮妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐晓辉的委托诉讼代理人李晓光、张青菊，被告韩启胜、王妮妮及其委托诉讼代理人菅强辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 齐晓辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2019年3月16日签订的《购房合同》有效；2、判令被告继续履行合同，协助原告办理不动产所有权变更登记并交付房屋；3、判令被告支付原告违约金10万元；4、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加了判令被告继续履行合同，协助原告办理不动产所有权变更登记并交付房产证号为昌邑房权证城区字第××号的房屋及附房。事实与理由：2019年3月16日原告购买被告位于昌邑市××小区××楼××单元××室房屋一套（含附房），房屋产权证号为01××50，建筑面积为95.77平方米，附房面积为17.93平方米。合同约定总房款为68.5万元，原告先支付被告房款20万元，在办理完房屋过户手续后的当日支付尾款48万元，剩余房款5000元待被告交付房屋后再予支付。原告按照合同约定支付了购房款20万元，但被告收到房款后拒不配合原告办理房屋过户手续。经双方多次协商未果，为维护原告的合法权益诉至贵院，请求贵院判如所诉。 韩启胜、王妮妮辩称，同意继续履行合同，未及时交付房屋的原因不在被告。被告因孩子上学急需用钱，多次催促原告交付房款并办理房屋过户手续，原告以资金不足为由拒不交付房款，且在合同中没有明确的过户时间，被告并未违约，不应支付违约金。且违约金数额过高，应适当调整。房屋买卖合同中并未涉及对附房的处分，原告要求交付附房没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其主张成立提供证据如下： 1、购房合同一份，证实2019年3月16日原告与被告韩启胜签订购房合同一份，约定被告韩启胜将位于北苑小区的25#楼306室房屋一套卖给原告，产权证号01××50，并约定该房屋价款为68.5万元，并付定金及首付款共计20万元，剩余房款480000元于产权交割完毕之日付给被告，在交付房屋之日付清尾款5000元。合同第五条约定被告方收到房款之日30日内或7月15日前将交易的房产全部交付原告方。合同第七条约定违约责任，若被告方违约，自违约之日起当日内应以我方所付定金的双倍及已付款的1.5倍承担违约责任。 2、被告韩启胜收到房款后在合同最后一页出具两份收到条，证明房款20万元已经收到。 3、中国农业银行的银行卡交易明细两份，证明以原告之妻张青菊的账户分别于2019年3月17日转给第二被告王妮妮20000元，2019年4月3日转给第二被告王妮妮180000元，以上共计200000元，该房屋买卖王妮妮知情并认可。 经质证，两被告对上述证据的真实性无异议，但根据购房合同中第五条的约定，办理过户的前提条件是原告方付清全额房款，原告未付清全额购房款的情况下被告有权拒绝过户。根据合同第四条约定，收到的200000元并非过户的条件。 4、原告妻子与被告王妮妮手机号为130××××2938的短信记录一份，证明2019年6月13日催告被告办理过户手续，被告拒不办理。 5、中国联通出具的发票一份，证实手机号130××××2938为王妮妮所有并使用。 6、2019年7月5日原告妻子张青菊与两被告的录音一份，证实该录音材料中两被告认可按房屋合同约定过户，并证实原告多次要求被告履行合同，被告未予履行存在违约。 7、2019年7月24日被告王妮妮与原告之妻张青菊的谈话记录一份，证实该记录中王妮妮认可合同约定的内容。 经质证，两被告对上述证据真实性无异议，但提出从录音内容可以看出被告要求按照合同约定支付房款原告并未支付。被告多次催促原告交付购房款，7月24日的录音中可以体现出原告想6月中旬日给钱，但没有给付。7月5日的录音说想6月5日给钱。 8、昌邑市不动产信息查询记录一份，证实涉案房屋无查封、无抵押。经质证，被告无异议。 9、城镇私有房屋确权调查审批表一份，证实涉案房屋房产证号为昌邑房权证城区字第××号。房屋座落于奎聚路35号25幢3单元302室，房屋状况为住宅建筑面积为95.77平方米、附房建筑面积为17.83平方米。经质证，被告对真实性无异议，但根据合同约定双方购买的房屋仅涉及95.77平方米的正房，对附房的处分及价格并未进行约定，不包括在总房款中。 10、委托代理合同、发票及银行打款记录各一份，证实因该案原告委托山东恒昶律师事务进行诉讼花费代理费10000元。经质证，律师费并不属于原告的损失，不应由被告承担。 本院认定证据如下，通过原告提供的上述证据，经质证，两被告对上述证据的真实均无异议，本院予以采信。通过上述证据能够证实，原、被告签订购房涉案房屋合同，原告给付首付款后，原告之妻多次催办被告过户的事实。 经审理查明，两被告系夫妻关系，原告齐晓辉与被告韩启胜于2019年3月16日签订购房合同一份，约定被告韩启胜将其位于北苑小区的25#楼306室，建筑面积为95.77平房米（土地房屋权证第××号）卖给原告齐晓辉，上述房产的交易价格为68.5万元，本合同签定之日，原告齐晓辉向被告韩启胜支付2万元，作为购房定金。在房地产交易中心交税费当日支付首付款（含定金）20万元给被告韩启胜，剩余房款中48万元于交之割完毕当日付给被告，在交付房屋之日付清尾款5000元，每期付款，被告收到后出具收据，交易税费、中介费及代办产权过户手续费由原告承担。第五条约定，被告收到原告金额全额房之日起30日内或7.15号前将交易的房产全部支付给原告使用，并应在交房当日将水电暖等费用结清。第七条，违约责任，原、被告双方合同签定后，若原告中途违约，应书面通知被告，被告应在当日内将原告的已付款（不记利息）返还给原告，但购房定金归被告所有。若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起当日内应以原告所付定金的双倍及已付款的1.5倍返还给原告。购房合同签订当日，原告齐晓辉按约定交付被告韩启胜定金2万元，2019年4月2日交付首付款18万元，韩启胜为原告出具了收到条。 另查，涉案房屋位于昌邑市××单元××室住宅，该房产证号为昌邑房权证城区字第××号。 原告要求两被告支付违约金10万元。 本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约行使权利、履行义务。但原告按约定交付被告涉案房屋首付款后，被告未办理涉案房屋的过户手续，故原告要求两被告协助办理变更登记的请求，本院予以支持。因该涉案房屋的住宅及附房屋系同一房产证，与正房具有不可分割性，且在购房合同第一条中载明内容详见土地房屋权证号第××号即涉案的房产证号，故对被告主张涉案房屋不包括附房的主张，本院不予支持。对原告主张的违约金10万元，本院认为，本案应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出调整，本案综合考虑双方在签订合同时对双方的违约均作出了约定及原告之妻多次催办两被告过户等情形，本院酌情自2019年8月1日起按被告主张的涉案房屋租赁费每月800元计算至被告协助办理过户且交付涉案房屋为止为原告的损失。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、确认原告齐晓辉与被告韩启胜于2019年3月16日签订的《购房合同》有效； 二、被告韩启胜、王妮妮于本判决生效之日起五日内协助原告齐晓辉办理昌邑市奎聚路35号25幢3单元302室住宅及附房（房产证号为昌邑房权证城区第××号）产权转移登记手续； 三、上述涉案房屋产权转移登记手续办理完毕之日起五日内被告韩启胜、王妮妮将涉案房屋腾出并交于原告齐晓辉； 四、被告韩启胜、王妮妮支付给原告齐晓辉违约金（自2019年8月1日起按每月800元至上述房屋协助办理及交付房屋为止）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，财产保全费1520元，计3820元，由韩启胜、王妮妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李梅杰 人民陪审员  吴克忠 人民陪审员  刘泽政 二０一九年九月十六日 书 记 员  邓文秀