广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初629号 原告：黄鹏程，男，汉族，1968年1月19日出生，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：张翠安，广东朗法律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。 负责人：董硕,广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家瑶，广东良匠律师事务所律师。 原告黄鹏程与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张翠安、被告泰达公司管理人的委托诉讼代理人李家瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄鹏程向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还原告预先支付的购房税款73445元；2、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金，暂计至2019年3月31日为189159元；3、请求法院判决被告向原告支付租金补偿金，暂计至2019年3月31日为146910元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年3月22日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》合同编号：2015-005923号。合同约定原告购买被告位于江门市光博路4号第一层的商铺，铺号C1027，建筑面积97.94平方米；该房屋总价款：2309638元，该款项原告已经全部支付；合同第八约定：被告逾期交房的，自逾期交房的第二天起，至实际交付之日止，应按日向买受人支付已交房款万分之一的逾期交房违约金。然而至原告起诉之日，被告依然未能交房，也未支付违约金。2017年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：交房时间为2018年12月31日；因被告逾期交房，被告承诺就逾期交房期间的租金给予补偿，补偿标准为“参照同地段同类商铺租金标准按每平方100元/月”，具体每个月租金损失为9794元。补偿时间自2017年1月1日起直至商铺实际交付。然而，补充协议签署至今，被告既没有支付租金补偿款，也未按约定交付商铺。 被告泰达公司管理人辩称，1、对于诉请1，如原告请求继续履行合同，双方均需履行合同的义务，原告应承担购房税款，由于73445元属于原告自愿先行支付的购房税款，暂不予退回，待破产程序中重整投资人或债务人确实无法继续履行合同时，再将该笔税款并入到债权额中受偿；2、对于诉请2、3,双方签订的商品房买卖合同补充协议所约定的补偿金实际上是买卖合同中关于迟延交楼违约金的变更或补充，应适用补充协议的约定，不应同时请求和重复计算，另外被告已实际支付2017年补偿金共117528元，根据企业破产法第四十六条规定，违约金应至破产申请受理时停止计算，即截止到2019年4月22日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年3月22日，以被告泰达公司作为出卖人、原告黄鹏程作为买受人，双方签订合同编号为2015-005923号的《商品房买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区光博路4号第1层1027室号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2013153，该商品房用途为非住宅，建筑面积为97.94平方米，套内建筑面积为64.25平方米；2.计价方式及价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，总价格为2309638元；3.付款方式及期限：一次性付款：买受人应于2016年3月22日前一次性付清房款2309638元；4.交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。出卖人、买受人分别在上述合同上盖章、签名。 二、2016年4月12日，被告泰达公司向原告出具了发票号码为08628141的《广东省税收通用发票》，收据的内容为：1、收款方名称：江门泰达房地产开发有限公司；2、不动产项目名称:光博汇；3、销售的不动产楼牌号：光博路4号1027；4、建筑面积：97.94平方米；5、单价（元/㎡）23582.17；6、金额（元）309638元；7、款项性质：预收购房款； 三、2016年4月12日，被告泰达公司向原告出具了发票号码为01171064的《广东省税收通用发票》，收据的内容为：1、收款方名称：江门泰达房地产开发有限公司；2、不动产项目名称:光博汇；3、销售的不动产牌号：光博路4号1027；4、建筑面积：97.94平方米；5、单价（元/㎡）23582.17；6、金额（元）2000000元；7、款项性质：预收购房款； 四、2016年9月19日，原告通过银行转账73445元税费给被告泰达公司； 五、2017年9月1日，以被告泰达公司作为出卖人、原告黄鹏程作为买受人双方再次签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.双方同意约定的交楼日期变更为2018年12月31日；2.对于被告逾期交楼补偿金的计付方式，双方同意：从2017年1月1日起至2017年8月31日期间的逾期补偿金，参照同地段同类商铺租金标准即按每平方米100元/月计付，买受人所购商铺C1027的建筑面积97.94平方米，合计9794元/月，从2017年1月1日起至2017年8月31日期间的逾期补偿金合计78352元，出卖人将于2017年9月内支付到买受人指定账户；3.从2017年9月1日起至2018年12月31日期间的逾期补偿金，同样参照同地段同类商铺租金标准即按每平方米100元/月计付，合计9794元/月;4.若在2018年12月31日被告仍不能按合同约定的交楼标准向原告正常交付商铺使用的，则按2017年的补偿政策顺延……逾期补偿款支付到商铺正常交付使用为止； 六、原告确认被告于2017年1月1日至2019年4月22日期间通过案外人“班小凤”名义通过银行转账支付117528元租金补偿金给原告； 七、另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预售合同法律关系的纠纷。本案争议的焦点是：一、被告是否应当返还原告预支付的购房税款？金额多少？二、被告是否应当支付逾期交楼违约金？金额多少？三、被告是否应当支付租金补偿金？金额多少？ 一、被告是否应当返还原告预支付的购房税款、金额多少的问题。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。据此，结合本案，现没有证明证明在法院受理破产申请前，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除或者终止履行，也没有证据证明在法院受理破产申请后，被告泰达公司破产管理人决定继续履行合同，因此，原告诉请退还支付的税费73452.50元，条件尚不成就，本院本案不予调整。 二、被告是否应当支付逾期交楼违约金、金额多少的问题。 原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。而《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》有关交楼时间、逾期交楼补偿金计付方式的变更，因此，原告诉请被告支付按《商品房买卖合同》约定计算2019年3月31日前逾期交楼违约金，本院不予支持。 三、关于被告是否应当支付租金补偿金、金额多少的问题。如前所述，被告逾期交付案涉的商品房给原告，占用原告购房款期间势必然让原告造成损失，但逾期交楼产生的损失应按照原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于逾期交楼补偿金的计付方式计算，即从2017年1月1日起，参照同地段同类商铺租金标准即按每平方米100元/月为计算标准。又根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，故逾期交楼补偿金应计算到被告破产受理之日止即2019年4月22日，现原告主张计算从2017年1月1日到2019年3月31日，扣除被告已支付逾期交楼补偿金117528元即12个月，尚有15个月逾期交楼补偿金未付，本院予以支持。因此，被告应支付给原告逾期交楼补偿金为146910元（9794元/月×15个月）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条之规定，判决如下： 一、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼补偿金146910元给原告黄鹏程； 二、驳回原告黄鹏程的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费26452.38元（已由原告黄鹏程预交），由原告黄鹏程负担16962.79元、被告江门泰达房地产开发有限公司负担9489.59元。原告黄鹏程多预交的案件受理费9489.59元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费9489.59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  区小岳 人民陪审员  何健明 二〇一九年九月二十六日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频