云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终555号上诉人（原审原告）：黄国平，男，1969年12月23日生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：向小多，云南鼎兴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：印彪，云南鼎兴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路2号。法定代表人：旃启宏，该联社理事长。委托诉讼代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：马素梅，云南八谦律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李凯，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：李凯，男，1976年4月27日生，汉族，住云南省昆明市。上诉人黄国平因与被上诉人个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）、云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）及李凯案外人执行异议之诉一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月16日在本院公开开庭进行了审理。上诉人黄国平的委托诉讼代理人向小多、印彪，被上诉人个旧联社的委托诉讼代理人查建纲、马素梅到庭参加诉讼。被上诉人俊腾达公司、李凯经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。黄国平向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法支持黄国平的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，导致原判决错误。1.上诉人黄国平与俊腾达公司签订购房合同、全额支付房款、缴纳物业费、所购房屋已实际交付使用等事实应认定黄国平是涉案房屋的真实权利人。上诉人取得涉案厂房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且上诉人在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结财产。2.个旧联社的抵押权不能优先于房屋买受人黄国平。黄国平于2013年6月6日买房，被上诉人俊腾达公司于2015年6月23日抵押土地，并未包含地上建筑物。被上诉人个旧联社的抵押权设定发生在后，且该抵押权并不优先于黄国平，一审判决认定个旧联社的抵押权优先于黄国平错误。3.一审判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用不当，上诉人的权利满足第二十八条规定的条件，就能够排除执行。4.一审判决对上诉人要求确认其与俊腾达公司签订购房合同的有效性及确认所有权之诉未作处理和评判，属程序违法。5.被上诉人个旧联社与俊腾达公司设定土地抵押时已明知销售了部分房屋，其作为金融机构没有尽到审查核实义务，双方的抵押行为属恶意，属无效行为，且被上诉人个旧联社超标的查封属恶意违法行为。被上诉人个旧联社辩称，1.上诉人黄国平与俊腾达公司签订的购房合同系无效合同。2.上诉人黄国平未提供有效证据证明个旧联社查封涉案房屋时其已合法占有该房屋。3.上诉人黄国平并没有实际支付涉案房款。4.上诉人黄国平未举证证明涉案房产未办理过户登记非因其自身的原因造成。5.上诉人不具有足以排除执行的权利，案涉不动产产权登记在俊腾达公司名下，上诉人并不是涉案房屋的实体权利人，个旧联社对涉案房屋享有优先受偿权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄国平向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对黄国平购买的坐落于晋宁区厂房的强制执行，并解除对上述厂房的查封；2.判决确认黄国平与俊腾达公司于2013年6月6日签订的《标准厂房／配套用房购销合同》合法有效，并确认坐落于晋宁区厂房归黄国平所有；3.判令俊腾达公司协助黄国平办理坐落于晋宁区厂房的产权过户登记；4.本案诉讼费由个旧联社、俊腾达公司和李凯承担。一审法院认定事实：黄小林与黄国平系兄弟关系，与谢美红系弟妹关系，与黄盼、黄娟系父女关系。2011年8月29日，黄小林通过中国银行转款414万元、46万元给李凯，未载明用途；2011年11月9日，黄小林通过中国银行昆明市南市区支行转款170万元给李凯，用途为货款；2012年5月21日和2012年7月20日，黄小林通过中国银行邵东县广场支行各转款150万元给俊腾达公司，用途为借款；2012年12月3日和2012年12月17日，黄小林通过建行邵东支行转款60万元、117万元给俊腾达公司，未载明用途。之后，以俊腾达公司为甲方，黄国平为乙方，双方签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，主要约定：黄国平购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区晋城片区C18-2F厂房，价款199.6343万元。厂房／配套交付乙方后，甲方应协助乙方办理产权证。委托甲方办理的，乙方应与甲方签订《办理产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理产权登记所需的相关材料提供给甲方，同时交清甲方应缴纳的各项费用，甲方应在乙方提供完整的资料后90个工作日内将办理产权登记资料提交至产权登记部门。若乙方在180天内不能完成上述义务，甲方将不再协助乙方办理产权证，乙方自行办理。该合同上盖有甲方俊腾达公司的合同专用章和李凯私章，以及乙方黄国平的签名捺印，但未载明双方签订合同的日期、付款方式及期限、厂房交付期限等主要合同内容。2013年6月6日，俊腾达公司出具编号为NO：0002411《收款收据》给黄国平，该收据上载明：交款人黄国平，交款项目C18-2F，金额199.6343万元，收款人均为阳世荣并盖有俊腾达公司财务专用章（方章）。但黄国平没有提供支付房款的详细凭据，案涉C18-2F的厂房也没有登记在黄国平名下。2015年6月23日，俊腾达公司、李凯为个旧市汇攀矿产品经营部与个旧联社签订的《最高额抵押合同》提供抵押担保，所担保债权的最高金额为4500万元；抵押物为俊腾达公司拥有的国有土地使用权，产权证号为晋国用（2014）第100号。同日，双方到晋宁县国土资源局办理了抵押登记，他项权权利证号为晋他项（2015）第67号。抵押时，该地块上的房屋已建成，并已销售了部分房屋。2016年4月26日，因俊腾达公司、李凯拖欠个旧联社借款，个旧联社遂分三案向一审法院提起诉讼。2016年7月27日，经一审法院庭前主持调解，双方当事人就（2018）云25民初51、52、53号金融借款合同纠纷等三案自愿达成调解协议，协议主要约定：“由俊腾达公司于2016年12月31日前偿还个旧联社借款本金4444.3979万元及相应的利息、复利；个旧联社对俊腾达公司提供的抵押物土地使用权（产权证号为：晋国用〔2014〕第100号）以及该土地上的建筑物享有抵押权（不包括俊腾达公司已销售的房地产，详见后附的清单）。若俊腾达公司不能按约定时间偿还本案债务，则个旧联社对前述抵押物依法拍卖，变卖所得价款享有优先受偿权；若前述抵押物不足以清偿本案全部债务，则由李凯对不足以清偿的部分承担连带偿还责任；俊腾达公司2016年7月20日后收取的购房款（购房人购买涉案房地产所支付的款项），应优先用于偿还本案债务。”案涉C18-2F厂房未包括在已销售的房地产清单中。民事调解书生效后，俊腾达公司、李凯未按已生效的民事调解书履行义务，个旧联社便向一审法院申请强制执行。执行过程中，根据个旧联社与俊腾达公司达成的执行和解协议，俊腾达公司将建盖的80套厂房的房权证和土地使用证统一更换为不动产权证。2017年4月17日，一审法院对包括案涉C18-2F的80套厂房进行了查封，黄国平遂向一审法院提出执行异议申请。2018年1月15日，一审法院组织听证会，并于2018年4月3日作出（2018）云25执异17号执行异议裁定书，驳回黄国平的异议请求。为此，黄国平向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，根据黄国平的申请，一审法院向俊腾达公司、李凯询问其对案外人黄国平提出的执行异议请求有无意见，俊腾达公司、李凯明确表示“反对黄国平的异议申请及其理由”。另查明，根据黄国平的申请，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，将第三人俊腾达公司、李凯变更为本案被告参与诉讼。俊腾达公司、李凯对此未提出异议。一审法院认为：一、关于黄国平是不是诉争不动产的实体权利人？对位于晋宁区不动产应否停止执行的问题。黄国平列举的标准厂房／配套用房购销合同及补充协议、收款收据及收据、银行收付款通知书及转账凭证、物管费缴费用通知单等证据，虽能证明黄国平与俊腾达公司签订过《标准厂房／配套用房购销合同》，但不足以证明黄国平系案涉C18-2F厂房的真实权利人，并对案涉执行标的物C18-2F厂房享有足以排除强制执行的民事权益。相反，个旧联社提供的2017年3月29日云（2017）晋宁县不动产权第0001267号不动产权证，记载的案涉C18-2F号厂房的不动产权利人为俊腾达公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉C18-2F号厂房的不动产权利人在没有变更登记为黄国平的情况下，即便黄国平与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，也不发生不动产物权变动的法律效力。鉴于黄国平并非诉争厂房的真实权利人，其对诉争执行标的并不享有排除强制执行的真实性权利。因此，黄国平要求停止强制执行并确认案涉C18-2F号厂房归其所有的请求，不予支持。至于黄国平与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，黄国平可以另案解决。二、关于俊腾达公司应否协助黄国平办理产权过户登记的问题。俊腾达公司以案涉C18-2F厂房所附着的建设用地使用权抵押给个旧联社时，该地上建筑物C18-2F厂房已经建好。设定抵押时，虽然该地上的C18-2F厂房未一并办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”、第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”的规定，应视为与设定抵押的建设用地使用权一并抵押，个旧联社对俊腾达公司以建设用地使用权抵押的该地上的建筑物C18-2F厂房即享有优先受偿权。又因黄国平依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，而不属于担保物权等优先受偿权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，个旧联社在执行案件中作为申请执行人，对执行标的即案涉C18-2F厂房依法享有的优先受偿权足以对抗案外人即本案黄国平享有的一般债权请求权。基于上述事实和法律规定，黄国平不是案涉C18-2F厂房的真实权利人，其要求俊腾达公司协助办理过户登记的请求，不予支持。三、关于黄国平享有的其他权利能否排除执行案涉C18-2F不动产并解除查封的问题。因他案的执行查封了案涉C18-2F号厂房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄国平在本案中虽主张已支付全部购房款并对案涉C18-2F厂房实际占有和使用，但依此规定，黄国平作为买受人，对登记在被执行人即本案俊腾达公司名下的C18-2F厂房提出执行异议，除了必须符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件即黄国平享有的其他权利能够排除执行该不动产。如前所述，黄国平对案涉C18-2F厂房不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人，黄国平享有的其他权利也不能对抗个旧联社对涉案C18-2F厂房享有的优先受偿权。因此，黄国平对诉争的C18-2F厂房不享有排除强制执行的真实性权利，其要求解除对涉案C18-2F号厂房查封的请求，不予支持。综上所述，黄国平的主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回黄国平的诉讼请求。案件受理费22767元，由黄国平承担。对一审判决认定的案件事实，上诉人认为遗漏了2012年7月25日黄小林通过银行转账50万元给俊腾达公司、调解书的字号应为2016年，并非2018年。个旧联社认可黄国平提出的异议。对此异议本院予以确认。上诉人提出俊腾达公司并非为个旧市汇攀矿产品经营部提供抵押担保，而是用土地抵押向个旧联社进行贷款，个旧联社对此异议不认可，认为调解书对此事实已进行阐述。本院认为，上诉人提出的该异议没有证据予以证明，不予采信。上诉人认为其已经提交了黄小林转款1157万余元到俊腾达公司的凭证，证明黄小林转款中的部分款项用于支付本案的购房款，但是对于黄小林的七笔转款中用于支付本案购房款不能进行区分。被上诉人个旧联社对一审认定的其余事实无异议。本院对于各方当事人无异议的案件事实予以确认，对有异议的事实在以下进行评述。二审中，上诉人黄国平提交两组新证据：1.《收据》，欲证明2019年6月28日，黄国平交纳C18-2F厂房自2018年7月1日至2019年5月30日的物业管理费；2.《厂房租赁合同》，欲证明黄国平于2019年6月1日将C18-2F厂房出租给梁洪乐。被上诉人个旧联社经质证，对新证据的三性和证明目的均不予认可。被上诉人俊腾达公司和李凯在本院庭后组织的质证中，对新证据的三性和证明目的不予认可。本院认为，由于上述证据发生在2019年，只能证明黄国平在2019年交纳过C18-2F厂房物管费和将厂房对外出租的事实，是否能达到其他证明目的在以下进行评判。本案二审中争议焦点为：黄国平对涉案C18-2F房产，是否享有能够排除执行的实体权利？本院认为：首先，关于本案的法律适用问题。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”黄国平的起诉若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。一审判决认为黄国平作为买受人对登记在被执行人即俊腾达公司名下的C18-2F号不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备法定条件，即黄国平享有的其他权利能够排除执行该不动产，属于认定错误，本院依法予以纠正，只要当事人能够满足上述规定的四个条件，就能够享有排除执行的权利。其次，关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。首先，在与个旧联社签订《最高抵押合同》及签订调解协议时，俊腾达公司及李凯均将案涉房产列为未销售房产，诉讼过程中，俊腾达公司和李凯明确表示未与黄国平建立过购房合同关系，对于黄国平与俊腾达公司所签订的《标准厂房／配套用房购销合同》的真实性和效力不予认可。其次，从该合同的内容来看，缺失签订合同的时间，也没有约定购房款的付款期限、交房时间等主要合同内容，且至今也未能就缺失的合同内容形成补充协议或一致意见，缺少订立合同的主要条款内容。鉴于俊腾达公司和李凯对合同的真实性不予认可，且主要合同条款缺失，该合同至今未成立生效，故不能认定黄国平和俊腾达公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.涉案房产的占有。黄国平未能提供买卖双方对案涉房屋进行转移占有的相关证据，不能证明其占有房屋的具体时间。其提供的2017年6月15日向昆明俊腾达物业服务有限公司交纳物业管理费《收据》及2017年6月15日签订的《厂房租赁合同》，所载形成时间晚于一审法院对C18-2F厂房进行查封的时间，且如上所述，黄国平提交的证据不能证实其和俊腾达公司在查封之前已就C18-2F厂房签订合法有效的书面买卖合同，故上述证据仅能证明黄国平在查封之后占用使用了涉案房产，不能证明黄国平在查封之前，已基于房屋买卖关系合法占用使用了涉案房产，应由黄国平承担举证不能的不利后果。3.房款支付。黄国平主张已经支付过购房款，系通过黄小林转账给俊腾达公司的1157万余元款项中的款项冲抵。首先，黄小林与俊腾达公司和李凯之间的转账行为发生在2011年8月29日至2012年12月17日之间，该转账凭证上并没有记载款项性质为购房款，而记载为“货款”、“借款”，或未记载用途。黄国平提交的《收款收据》为2013年6月6日，黄小林转账的款项与黄国平支付的购房款之间无任何证据证明存在关联性。其次，黄国平及关联案件的其他人员均主张黄小林的转款为个人的支付凭证，但转账总额和总的房款并不一致，亦不能明确区分哪几笔系用于支付本案购房款及其他人的购房款。故黄国平主张已经支付本案房款的证据不充分，本院对黄国平已经支付房款的主张不予采信。4.未办理过户登记原因。现案涉房产登记的所有权人为俊腾达公司，并未登记在黄国平名下。黄国平亦未举证证明系因俊腾达公司的原因导致。综上，黄国平对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄国平并不享有足以排除强制执行的民事权利，其上诉理由均缺乏事实依据，不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人黄国平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但判理部分表述有不当之处，本院依法纠正后予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22767元，由上诉人黄国平负担。本判决为终审判决。审判长 崔艳审判员李建华审判员郭婷婷二〇一九年九月二日书记员 李      扬      杰