山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5416号上诉人（原审原告）：杨林，男，1958年5月11日出生，汉族，山西省公路局退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：杜遵廷，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高利芳，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西金牌房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区长治路130号（奥林花园4期）4幢4单元0114号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：高继强，执行董事兼总经理。上诉人杨林与被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初4759号判决向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨林及其委托诉讼代理人杜遵廷到庭参加诉讼，被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨林上诉请求：1、请求依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2019）晋0105民初4759号民事判决书第四项；2、请求依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，业经太原市小店区人民法院审理,作出(2019)晋0105民初4759号民事判决书，关于诉求第二项“依法判令被告支付原告违约金10200元”内容以及关于增加诉讼请求的第一项“恢复原状”，上诉人认为一审法院认定事实错误且一审庭审后产生了新证据，可能影响一审判决，应依法改判。1、被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司构成根本违约，其无故提前解除合同，应当依约承担违约责任，支付违约金10200元。依据双方签订的《房屋租赁合同》违约责任第四条第三项之约定，被上诉人在委托期内无故提前解除本合同的，须通知上诉人，并向上诉人支付年租金30%的违约金。一审庭审查明：被上诉人构成根本违约，致使合同目的无法实现；被上诉人通过其工作人员短信告知上诉人欲解除原租赁合同并拟将上诉人房屋介绍给第三方公司继续承租；上诉人应被上诉人之请将《中止委托合同善后协议书》微信发送给被上诉人，被上诉人查阅后短信回复同意；被上诉人在承租期内以拒付采暖费、物业费及房屋租金的方式无故提前中止合同，应依约承担违约责任。2、被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司依约应承担恢复原状的责任，上诉人为避免更大的损失，自行恢复原状花费6718元，该笔费用应由被上诉人承担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”第二款：二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据。一审庭审后,2019年6月26日上诉人去查看房屋时发现房门大开空无一人。根据合同附件中约定，被上诉人可在客厅打一隔断，卫生间坐便改为蹲便，合同终止时由被上诉人恢复原状。因被上诉人在法庭通知后并未到庭应诉，上诉人为更好的维护自身权益，避免更大的损失，自行恢复原状总计花费6718元，该笔费用应由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人山西金牌房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见。上诉人杨林向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋出租委托合同》；2、依法判令被告支付原告违约金10200元（按年租金34000元的30%）；3、依法判令被告支付原告尚欠的2018年冬季采暖费2821.15元；4、依法判令被告支付原告尚欠的2019年上半年物业费470.22元；5、被告承担本案诉讼费用。后增加诉讼请求，依法判令被告支付占用房屋期间造成的损失并恢复原状，暂计算至2019年6月5日13506.8元；依法判令被告支付占用租金的同期贷款利息，暂计算至2019年6月5日为353.32元；依法判令被告支付租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额计算至实际给付之日，暂计算至2019年6月5日6000元；上述金额均计算至实际给付之日。一审法院审理查明：2016年12月11日，原告（委托方/甲方）与被告（受托方/乙方）签订《房屋出租委托合同》，甲方委托乙方出租其位于太原小店区北张小区北23号楼1单元602室，建筑面积156.73平方米，四室两厅两卫房屋，装修情况及设施以房屋交割清单所列为准，房屋交割清单为委托期满后乙方交还甲方房屋的验收依据；委托期限5年，承租起始日期2016年12月11日至2022年3月31日止；承租每月2833元/月，34000元/年；免租期90天，用于乙方寻找客户，装修、房屋清洁等；房屋租金付款方式为年付，乙方应定期将房屋租金打入甲方指定账户，分别自2017年开始至2020年，每年3月11日支付金额34000元；甲方自愿将该房屋全权委托乙方向第三人出租，乙方可自行以乙方名义将该房屋向第三人出租，无需取得甲方另外授权；委托期满（含延期），乙方应在期满后5天内按正常使用状态向甲方归还房屋及附属设施，归还甲方房屋时应保持屋内原有设施符合正常使用完好状态，因正常使用发生的自然磨损乙方不承担责任；委托期内，房屋的水电煤气费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或由承租人自行支付；乙方如在委托期间内无故提前解除合同的，需通知甲方并向甲方支付年租金的30%房屋租金作为赔违约金；合同并对其他内容作出约定，合同后附房屋交割清单；附件1中约定在承租期间，应由乙方承担的费用（合同乙方权利和义务第5条规定）未及时交纳，经甲方督促在30天之内（费用超过200元），乙方仍不予交纳，甲方有权终止合同等。另查明，原告陈述被告应当在2019年3月11日支付2019年3月11日至2020年3月11日期间的租金，但是未付，原告现参照年租金34000元主张暂计算至2019年6月5日的占用费13506.8元，并主张以34000元为基数自2019年3月11日起算按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；同时原告提供2018年11月1日至2019年3月31日采暖费2821元及2019年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费470元缴费单，并主张被告支付按照年租金34000元30%即10200元的违约金。另原告提供2018年12月11日、12月12日分别向“133XXXXXXXX张志”“高继强155XXXXXXXX”发送终止涉案房屋出租合同内容的短信，高继强155XXXXXXXX回复“杨哥，明天早上见面，我这法院的事还完不了啊。明天早上10点，咱们见，你看行不，”，并提供微信聊天记录截屏佐证。审理中，原告表示2018年12月前往涉案房屋中送达了告知书，当时房屋分租给了四家，现在房屋仍由第三人占有，具体情况不清楚。上述事实有房屋出租委托合同、缴费单、短信记录、微信记录及庭审笔录在案佐证，可以采信。一审法院认为，原被告签订的房屋出租委托合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告已经按照合同约定将其位于太原市小店区北张小区北23号楼1单元602室交付给被告委托出租，被告自2019年3月11日起不再履行支付租金的义务，并欠付采暖费及物业费，构成根本违约，致使原告合同目的无法实现。现原告据此主张解除委托出租合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付参照年租金34000元暂计算至2019年6月5日的占用费13506.8元，本院予以采信。因双方签订的合同中未明确约定被告违约时的违约责任，原告主张按照年租金30%计算违约金，依据不足，本院不予采信。但被告逾期支付租金，必然给原告造成一定损失，原告主张以34000元为基数参照中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合规定，本院予以支持。2018年冬季采暖费及2019年上半年物业费原告实际支付3291元（2821元+470元），该费用被告应当支付给原告。庭审中经核实，涉案房屋实际由第三人承租使用，房屋是否改造无法核实，且涉及第三人权益，原告主张恢复原状的诉求可另行处理。双方签订出租合同时是其真实意思表示，未证明有重大误解显失公平等情形，原告主张被告每月租金增加1000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告杨林与被告山西金牌房地产经纪有限公司2016年12月11日签订的《房屋出租委托合同》；二、被告山西金牌房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨林2018年冬季采暖费2821元及2019年上半年物业费470元；三、被告山西金牌房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨林暂计算至2019年6月5日的租金13506.8元，并支付原告杨林以34000元为基数自2019年3月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回原告杨林其他诉讼请求；案件受理费减半收取266元（原告已预交），由原被告各半负担133元。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否应当支付上诉人违约金10200元（按年租金34000元的30%）；2、被上诉人是否应当支付上诉人自行恢复原状所产生的费用6718元。关于争议焦点一：双方签订的《房屋出租委托合同》约定“乙方如在委托期间内无故提前解除本合同的，须通知甲方并向甲方支付年租金的30%房屋租金作为违约金”，现有证据不能证明被上诉人在委托期间内无故提前解除双方签订的《房屋出租委托合同》，虽然被上诉人构成根本违约，但不属于该条款约定的情形，故上诉人要求被上诉人支付违约金10200元（按年租金34000元的30%）的主张本院不予支持。关于争议焦点二：双方签订的《房屋出租委托合同》并未约定委托期满后被上诉人应将案涉租赁房屋恢复原状，且上诉人提交的证据不能证明案涉租赁房屋的设施不符合正常使用完好状态，故上诉人要求被上诉人支付自行恢复原状所产生的费用6718元的主张本院不予支持。综上所述，上诉人杨林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由上诉人杨林负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ一九年九月十八日书记员 程贝贝