安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初5799号 原告：深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司，住所地营业场所安徽省合肥经济技术开发区坝下路82号时光原著7栋2单元B1层，统一社会信用代码91340100073934939U。 负责人：张智，项目经理。 委托诉讼代理人:孙敏，该公司员工。 委托诉讼代理人:杨德秀，该公司员工。 被告：盛果兴，男，1986年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：章燕丽，女，1986年3月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系盛果兴配偶。 原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司（以下简称吉祥服务合肥分公司）诉被告盛果兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法由审判员陶磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥服务合肥分公司的负责人张智、委托诉讼代理人孙敏、杨德秀，被告盛果兴及其委托诉讼代理人章燕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥服务合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令盛果兴给付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4117.68元；2、判令盛果兴按照每日万分之五的标准支付逾期付款的滞纳金，直至缴清所欠全部物业管理费之日止。截至2018年12月31日应支付滞纳金为2223.55元；3、判令盛果兴承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月1日，盛果兴与吉祥服务合肥分公司签订《前期物业服务合同》。由吉祥服务合肥分公司向建业时光原著小区提供物业服务。盛果兴系该小区xx栋2302的业主，其与吉祥服务合肥分公司签订有《房屋预售/买卖合同》及《业主确认书》，明确盛果兴所属物业的建筑面积为91.5㎡,且知悉并同意《前期物业服务合同》的约定，认可合同的权利义务。 根据《前期物业服务合同》约定：吉祥服务合肥分公司向盛果兴提供物业服务，盛果兴应每月按建筑面积1.25元/㎡的标准向吉祥服务合肥分公司缴纳物业管理费114.38元,如盛果兴逾期付款应根据欠款金额按每日万分之五的标准向吉祥服务合肥分公司支付滞纳金。 合同生效后，吉祥服务合肥分公司依约为盛果兴提供优质完善的物业服务，但盛果兴并未依约向吉祥服务合肥分公司缴纳物业管理费，自2016年1月1日至2018年12月31日,盛果兴共欠物业管理费4117.68元，滞纳金2223.55元,合计6341.23元。吉祥服务合肥分公司已多次通过电话和书面方式对其进行催交，但盛果兴均不予理睬。 综上，盛果兴拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了《前期物业服务合同》，严重侵犯了吉祥服务合肥分公司及其他业主的合法权益。为维护自身合法权益，吉祥服务合肥分公司特诉至法院，请求判如所请。 盛果兴辩称，吉祥服务合肥分公司诉讼主体资格不符合要求。因我是与深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司签订的《时光原著前期物业管理服务协议》，而不是与吉祥服务合肥分公司签订的物业合同，故吉祥服务合肥分公司无资格依据《时光原著前期物业管理服务协议》对我提起诉讼；我与深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司签订《时光原著前期物业管理服务协议》，其中第六条规定物业管理服务质量按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》（以下简称《标准》）执行。物业公司未按《物业管理条例》、合同和上述《标准》提供有质量的物业管理服务，已构成违约，具体违约内容包括：物业公司每天上班达不到《标准》第3条“在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待”的要求；《标准》第4条日常管理第（14）款“每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况”。然而物业公司自2016年以来从未征集服务意见，很多问题得不到处理，且通过多种手段阻挠小区业委会的成立，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是何原因不交物业费，物业公司没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费情况后，只是电话催费、门上贴条直至起诉；《标准》第4条日常管理第（21）款“对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主”。目前小区内多处住宅改为超市、门窗加工场所、面包烘焙房、理发店、快递站、教学场所等商业经营场所，小区车库入口商业用房为洗车房影响车辆进入，小区业主违建、破坏绿化，沿坝下路商铺前车位管理不善、车位私自上锁、卫生条件差，严重扰乱小区秩序，产生多处安全隐患，物业公司未及时劝阻、制止并报告有关主管部门；《标准》第5条公共区域卫生保洁服务“一、生活垃圾的收集、清运（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。”、“二、物业共用部分清洁（五）水景（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底”。目前小区楼道垃圾收集容器分类标志不全，无盖，小区内水景无水、失效；《标准》第9条共用部位及共用设施设备维修养护管理“一、综合管理（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录”。目前小区3幢东侧电梯未张贴年检报告，西侧电梯管理维保不善，经常故障，关门不畅，存在重大安全隐患；《标准》第9条共用部位及共用设施设备维修养护管理“七、安全防范系统（1）对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次”。目前小区3幢等多栋楼对讲机未安装，出入楼栋的大门敞开，未设门禁；《标准》第10条消防安全防范“一、综合管理（5）每周防火巡查3-4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等”。目前小区内消防设施维保不到位，如灭火器压力失效、应急灯具损坏、水泵接合器未张挂分区标识、消防电梯开关按钮保护盖缺失，大量电瓶车停在机动车地下车库及楼道内，物业公司消防管理严重不到位；《物业管理条例》第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”，第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。物业公司将负一层车库外围公共地面车位出租收取费用，出租7号楼负一层位置及3号楼前一层广场位置设置快递柜，默许小区内皖红幼儿园圈占负一层公共区域，严重损害了全体业主的共同利益，违反了《物业管理条例》第五十、五十四条之规定。 综上所述，我请求法院依法判决驳回吉祥物业合肥分公司的诉讼请求，并对今后可能发生的深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司对我的起诉审慎受理。 本院经审理认定事实如下：盛果兴为合肥经济技术开发区时光原著小区xx幢2302室业主（房屋实测面积91.5㎡）。 2014年7月1日，深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司（甲方）与盛果兴（乙方）签订《时光原著前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由……甲方负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限自该协议签署之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，物业管理费为住宅1.25元/㎡·月，商业2元/㎡·月；物业管理费自开发商通知乙方入伙之日起计算，乙方首次入伙时全额缴纳半年的物业管理费，半年期满后应于每半年首月10日内缴纳半年的物业管理费。在业主大会选聘新的物业管理公司签订合约之前，乙方一直按照此标准缴纳（政府有新规定的除外）。合同期满后，如果没有成立业主大会，此协议自动顺延。甲方即物业管理企业提供的物业管理服务质量按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》执行；违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。 2016年5月16日，深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司变更企业名称为深圳吉祥物业服务有限公司合肥分公司，2019年4月24日，深圳吉祥物业服务有限公司合肥分公司变更企业名称为吉祥服务合肥分公司。 上述协议签订后，吉祥服务合肥分公司在时光原著小区内提供物业服务。自2016年1月1日至2018年12月31日，盛果兴欠付吉祥服务合肥分公司物业费4117.68元（91.5×1.25元/㎡·月×36个月），吉祥服务合肥分公司通过张贴催费通知的方式向盛果兴催要物业费无果后，遂诉至本院。 以上事实，有吉祥服务合肥分公司提供的《前期物业管理服务协议》、公司名称变更通知书、专业服务外包合同（保安、保洁、消防、电梯、疏通）、服务图片展示等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：吉祥服务合肥分公司与盛果兴签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，吉祥服务合肥分公司在时光原著小区向包括盛果兴在内的业主提供物业服务，盛果兴理应承担支付物业费的民事责任。盛果兴辩称吉祥服务合肥分公司包括上班时间不达标、阻挠小区业委会的成立，导致业主与物业公司矛盾激化、未及时劝阻、制止小区业主违建、破坏绿化、小区保洁、设施设备维护不足等各项物业管理服务不到位，由于吉祥服务合肥分公司提供的合肥经济技术开发区住宅小区物业服务第三方评估报告不足以证明其提供的服务质量达到合同约定的甲级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定吉祥服务合肥分公司在时光原著小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，盛果兴须向吉祥服务合肥分公司支付物业费3294.14元（4117.68元×80%）。由于吉祥服务合肥分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告盛果兴应于本判决生效之日起十日内向原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司支付物业费3294.14元； 二、驳回原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，减半收取为25元，由被告盛果兴负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年九月二十七日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。