江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初360号原告：常州天安广场置业有限公司，住所地常州市和平北路135号。法定代表人：石成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。被告：江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司，住所地无锡市上马墩路18号A幢501室。法定代表人：顾丹枫，该公司执行董事。原告常州天安广场置业有限公司（以下简称常州天安公司）与被告江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司（以下简称向往苞谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告常州天安公司的委托诉讼代理人张锋到庭参加诉讼。被告向往苞谷公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告常州天安公司提出以下诉讼请求：1、请求判令确认原被告签订的租赁合同于2018年10月31日解除；2、请求判令被告将租赁场地恢复原状并返还给原告；3、判令被告立即支付自2015年5月1日起至2018年10月31日止拖欠的租金1913287元，逾期付款违约金458334元，并支付自2018年11月1日起至租金全部付清之日止的逾期付款违约金（按未付金额的每日万分之三计算），以上合计2371621元；4、请求判令被告支付自2018年11月1日起至租赁场地实际返还之日止的占有使用费；5、本案的全部诉讼费由被告承担。本案审理中，原告申请撤回第4项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：将租赁场地返还给原告自行处置。事实和理由：2012年，原被告签订《建筑物外立面租赁合同》一份，约定原告将其所有的产权商场朝北建筑物外立面出租给被告用于设置LED大屏幕广告发布位，面积约400平方，租期自2012年5月1日起至2020年4月30日止，租金前2年50万元，第3、4年52.5万元，第5、6年55万元，第7、8年57.5万元，付款时间为每年5月1日。合同履行中，被告付租金至2015年5月1日，原告多次催要，被告至今未能支付。原告于2018年10月30日发函送达被告，通知被告解除合同交还租赁物，并依约定支付违约金，但被告一直未履行。被告向往苞谷公司未作答辩。对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下：常州市和平北路135号的3至5层房产属于原告常州天安公司所有。2012年，原、被告签订《建筑物外立面租赁合同》一份，约定原告将其所有的产权商场朝北建筑物外立面出租给被告用于设置LED大屏幕广告发布位，面积约400平方，租期自2012年5月1日起至2020年4月30日止，合同租金按年支付，租金基数标准为50万元/年，租金前2年50万元、第3、4年52.5万元、第5、6年55万元、第7、8年57.5万元，第二年租金支付时间为每年5月1日前，由于LED屏幕用电量大，被告需先行支付5万元电费，为保证合同正常履行，被告还需支付10万元保证金，合同到期未能恢复墙面原状，或有其他损失的，可从保证金扣除。该合同的解除条款和违约责任条款约定，被告一个月未支付租金及水电费的，原告有权解除并提前终止合同，被告支付的保证金作为违约金不再退还，被告未按约支付租金或水电费的，应每日向原告支付迟延款部分的万分之三的滞纳金。该合同还约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应将租赁场地及配套设施以良好适租的状态或恢复原样交还原告，被告未能按约定交还的，原告有权扣除保证金或采取必要措施收回。合同签订后，被告支付了10万元保证金，付租金至2015年5月1日，原告提供了租金支付凭证。2015年5月29日、6月11日、11月10日、2016年3月7日，原告分别向被告寄送催款函，要求被告支付自2015年5月1日后的租金。2015年6月1日，被告向原告寄送申请函一份，载明“我司与贵司于2012年签订的建筑物外立面租赁合同，用来设置LED电子屏，为期8年，还未到期。按合同约定，本年度租金为52.5万元，我司尚未支付。因地铁施工等各种因素影响，我司内部商量决定，终止对我司所有的电子屏的经营活动，改而对外招商……我司申请贵司能把租金调至20万元/年。如得允许，我司愿意在招商成功后与贵司共享经营权买断费用。”2018年10月24日，原告向被告寄送解除合同通知书，告知双方合同关系自解除通知送达之日起解除，被告在解除通知送达之日起三十日内拆除租赁物外立面LED大屏，将租赁物恢复原状后返还原告，支付自2015年5月1日起至返还租赁物拖欠的租金及约定的滞纳金，保证金按合同约定不予退还，逾期不履行返还义务将由原告自行处置LED大屏幕并收回租赁物，由此产生的损失由被告承担，同时视为被告放弃对大屏幕的所有权。该解除通知书于2018年10月31日送达至被告注册经营地，由他人签收。以上事实由房屋产权证、土地使用权证、《建筑物外立面租赁合同》、催款函、申请函、解除合同通知书、EMS邮寄单、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订《建筑物外立面租赁合同》,被告出具的申请函也对该事实予以确认，双方形成租赁合同关系。根据合同约定被告应在租赁期每年的5月1日前缴纳下一年度的租金，2015年5月1日后，被告一直未能缴纳租金，原告多次催缴，被告出具了申请函申请暂缓支付，但是未经原告同意，被告也一直拖欠未能支付，被告的行为已经构成违约。根据双方租赁合同约定，被告的违约行为已经构成根本违约，同时也符合原告单方行使解除租赁合同的约定解除条件，原告向被告送达解除合同通知书应视为双方租赁合同关系的解除。关于租赁期间拖欠的租金及约定的违约金。被告于2015年6月1日向原告寄送申请函，告知缓付租金并要求调低租金，原告自认于2016年6月11日已明确书面回复不同意减租和缓付租金，后又于2015年11月11日、2016年3月7日书面进行催款，并最终于2018年10月31日向被告送达了解除合同通知书。被告应当向原告支付2015年5月1日起至2018年10月31日止的欠付租金，合计1912500元。关于违约金，原告主张的计算标准过高，本院酌情认定按照拖欠租金的年利率6%计算违约金，合计250875元，被告已经支付保证金10万元作为违约金予以扣除，故被告实际还应支付原告违约金150875元。关于租赁物的返还，涉案租赁物为原告所有的建筑物外墙，根据双方约定，合同解除后，被告应将租赁物恢复原样交付原告，即拆除LED大屏幕及相关附属设施。被告未能主动拆除，可由原告自行拆除，拆除费用由被告承担。被告向往苞谷公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、常州天安广场置业有限公司与江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司关于常州市和平北路135号的3至5层房产的《建筑物外立面租赁合同》于2018年10月31日解除；二、江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付常州天安广场置业有限公司租金1912500元，违约金150875元，合计2063375元；三、江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将《建筑物外立面租赁合同》约定的租赁物外立面LED大屏幕拆除，逾期未能拆除由常州天安广场置业有限公司自行拆除，相关费用由江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司承担；四、驳回常州天安广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费25773元（原告已预交），公告费600元，合计26373元，由江苏省向往苞谷文化创意传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  杨 峰人民陪审员  承东粱人民陪审员  谭文群二〇一九年九月三十日书 记 员  阮雯瑜