广东省广宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1223民初1631号 原告：广宁县百顺实业发展有限公司，住所：广宁县。 法定代表人：林涛，总经理。 委托诉讼代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师。 被告：梁秀金，女，汉族，1958年6月2日出生，广东省广宁县人。住广东省广宁县。 委托诉讼代理人：范丽娜。 被告：广宁县恒兆环保建材实业有限公司，住所：广宁县。 法定代表人：苏国飞。 第三人：陈志杰。 原告广宁县百顺实业发展有限公司（下简称百顺公司）与被告梁秀金、广宁县恒兆环保建材实业有限公司（下简称恒兆公司）、第三人陈志杰排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百顺公司的委托诉讼代理人郭春仪、被告梁秀金的委托诉讼代理人范丽娜到庭参加诉讼，被告恒兆公司及第三人陈志杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百顺公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产给原告；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告于2018年11月9日经淘宝网公开拍卖以最高价3678560元的价格竞得房地产权属原梁秀金所有位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产(房产证号:C2069901号)，并已缴清竞买价款。四会市人民法院于2018年12月11日作出(2018)粤1284执311-2号《执行裁定书》，裁定上述房产的房屋所有权、土地使用权及相应的其他权利归原告所有。原告于2019年7月26日取得上述房产的权属证书，不动产证书编号:粤(2019)广宁县不动产权第0016502号，原告作为物权的所有人，被告无理由占有原告的房屋，特提起诉讼，请依法判决。 被告梁秀金辩称，答辩人不存在无理占有百顺公司房屋的事实。请求广宁县人民法院驳回百顺公司的诉讼请求。事实和理由:一、答辩人于2013年7月5日与恒兆公司签订《房地产转让合同》，将位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产转给恒兆公司，合同中说明其股东吴建斌、陈志杰、苏国飞将该房产用作广宁县富士大酒店有限公司的酒店大堂;由于广宁县恒兆环保建材实业有限公司当时急需向广发银行肇庆分行高新区支行办理贷款，要求答辩人在未办理房产过户手续的情况下以该房屋为上述借款办理抵押担保手续，为进一步明确答辩人与恒兆公司的义务与权利，答辩人与恒兆公司分别在2013年11月8日签署《承诺书》、2014年6月4日签订《关于富士大酒店转让的补充协议》。而恒兆公司在办理广发银行肇庆分行高新区支行贷款后，未能按时还款导致被广发银行肇庆分行高新区支行办理按司法程序起诉，银行为实现债权，通过淘宝司法拍卖网公开竞拍，于2018年11月9日被百顺公司以3678560元的价格竞得该房产。二、根据2013年7月5日与恒兆公司签订《房地产转让合同》第九条第3点条款，2013年11月8日签署《承诺书》中第3点条款，2014年6月4日签订《关于富士大酒店转让的补充协议》中第二点、第三点条款充分说明:1、答辩人在房产未办理过户前提下协助恒兆公司办理银行抵押担保手续，是因为恒兆公司已按合同支付房产的交易价款，答辩人履行合同条款中的约定。因恒兆公司办理借款后未能偿还借款而导致该房产一直未能办理过户手续，此事与答辩人无关;2、答辩人位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产已于2013年已交由恒兆公司经营使用，即从2013年起该房产已经不是由答辩人自主使用;3、根据广宁县富士大酒店有限公司营业执照所示，从2013年7月30日成立至今，股东为吴建斌、陈志杰。其股东与2013年6月15日恒兆公司股东会决议中，股东由吴建斌、陈志杰、苏国飞签名，与广宁县富士大酒店有限公司股东吻合;综上述事实所示，在2013年至今，答辩人对位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产不存在诉状中的无理由占有。故该房的一切所属问题应由恒兆公司负责，与答辩人无关。恳请广宁县人民法院驳回百顺公司的全部诉讼请求。 被告恒兆公司书面答辩称，本公司法定代表人苏国飞因公干出外，未能参加与庭参加诉讼，关于富士酒店大堂，特此为我司就作书面的情况说明，当时从原业主梁秀金买过来后，因为原酒店需要大规模的翻新并投入大量人员管理。而我司缺乏管理经验，为更好地管理酒店，我司于2013年8月13日将该楼房出租给原富士酒店管理，法人代表为吴建斌，2015年8月25日因吴建斌患有重大疾病，向我方提出变更租赁方，经我方同意转租赁给冼素娜(香港人)。因租赁合同的租金是大堂与客房区是一体计算的，现希望原告方可以继续执行租赁合同，并就大堂收取合理的租金。 第三人陈志杰无到庭参加诉讼，亦无提交证据和书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广宁县南街镇南东一路39号首层。2018年12月21日，广东省四会市人民法院作出《执行裁定书》[（2018）粤1284执311-2号]，裁定注销被执行人梁秀金所有的位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产（房产证号：C2069901）在广发银行股份有限公司肇庆高新区支行的抵押权（他项权证号：0100011521）；注销被执行人梁秀金所有的位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产（房产证号：C2069901）的使用权；位于广宁县南街镇南东一路39号首层房产（房产证号：C2069901）的所有权、土地使用权及相应的其他权利归买受人广宁县百顺实业发展有限公司所有；买受人广宁县百顺实业发展有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年，原告百顺公司依法取得上述房产的不动产权证书，证号为粤（2019）广宁县不动产权第0016502号。 另查明，2013年7月5日，被告梁秀金与被告恒兆公司签订《房地产转让合同》，约定被告梁秀金将广宁县南街镇五一社区南东一路39号房产转让给被告恒兆公司。同年8月13日，被告恒兆公司与案外人广宁县富士大酒店有限公司签订《楼房租赁合同》，约定被告恒兆公司将广宁县南街镇南东一路39号楼房之大堂、第一层至第七层出租给案外人广宁县富士大酒店有限公司经营旅业、休闲娱乐。2015年8月25日，经被告恒兆公司同意，案外人广宁县富士大酒店有限公司与案外人冼素娜签订《富士大酒店楼房租赁合同》，约定将上述房产转租给冼素娜使用。 以上事实，有原告提供的营业执照、房产证，被告梁秀金提供的房地产转让合同、股东会决议、补充协议、承诺书及被告恒兆公司提供楼房租赁合同、房地产转让合同、营业执照等证据予以证实。 本院认为，本案中，被告梁秀金与被告恒兆公司签订案涉房屋转让合同，双方虽未办理物权变更登记，但被告恒兆公司将案涉房屋出租给广宁县富士大酒店有限公司，广宁县富士大酒店又经被告恒兆公司同意，将案涉房屋转租给冼素娜，可见案涉房屋已然由被告恒兆公司使用支配，故本案房屋的实际占用人应为被告恒兆公司。 原告百顺公司通过法院裁决取得案涉房屋的所有权及国有建设用地使用权，并依法办理物权登记，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告对其所有的房屋及土地使用权依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现被告恒兆公司基于与被告梁秀金间的转让合同而取得上述房产的使用权失去了基础，被告恒兆公司无权继续占用房屋，其持续占用的行为妨害了所有权人百顺公司的正常使用，故权利人原告百顺公司有权要求其排除妨害并予以腾退。鉴于被告梁秀金并非直接侵权人及房屋腾退的义务主体，基于物权的排他效力，原告主张由被告梁秀金腾退房屋的请求，本院不予支持。 据此，原告符合法律规定的请求，本院予以支持，不符合法律规定的请求，本院依法不予支持。被告恒兆公司、第三人陈志杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广宁县恒兆环保建材实业有限公司于本判决书生效之日起三十日内腾退位于广宁县南街镇南东一路39号首层的房产给原告广宁县百顺实业发展有限公司； 二、驳回原告广宁县百顺实业发展有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉受理费100元，减半收取为50元，由被告广宁县恒兆环保建材实业有限公司负担。该款原告已预交，应予退回。被告广宁县恒兆环保建材实业有限公司负担部分应在本判决发生法律效力之日起五天内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  陈维雄 二〇一九年九月二十七日 书记员  邓秉藩 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十五条【排除妨害、清除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。