江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初4198号原告：张家港市亿红商业经营管理有限公司，住所地张家港市塘桥镇妙桥中路182号。法定代表人：王建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕丽，该公司员工。被告：唐杰，男，1987年5月29日出生，汉族，住张家港市。原告张家港市亿红商业经营管理有限公司（以下简称亿红公司）与被告唐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，于5月7日适用简易程序、8月15日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告亿红公司的委托诉讼代理人吕丽、被告唐杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。亿红公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐杰继续履行合同并支付2018年10月15日至2019年10月14日的年度租金74000元及利息（以74000元为基数，自2018年10月15日起按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。2、被告支付原告物业管理费及公共能耗1711元，10月份电费818.68元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告双方为房屋租赁关系，作为出租方的原告将张家港市塘桥镇妙桥社区金运通花园2号楼蒋家南路7号房屋，共计61.99平方米的商业用房出租给被告用于经营披萨店使用。双方于2017年10月15日签订商业房屋租赁合同，合约为期五年，租金为74000元/年，租金支付方式为一年一付。双方约定每年10月15日前支付年租金74000元。截止2019年3月25日被告仍未将应付租金按合同约定汇至我公司任何账户内。此期间我公司和物业公司多次催缴，被告仍然视而不见。请求法院支持原告的诉讼请求。唐杰辩称，被告不同意原告的诉请，由于原告没有按照约定帮助被告进行宣传，商铺入住率也没有达到85%，实际只有50%，客流量较少，生意做不去了，被告要求解除合同并找原告协商，原告找各种理由拖延,2018年11月被告已经搬出涉案租赁房屋，原告于2018年11月中旬将涉案租赁房屋上锁。被告要求解除合同。另外，在签订合同时被告支付原告13000元保证金，要求抵扣房屋租金和电费。本院经审理认定事实如下：2017年9月9日，亿红公司（出租方、甲方）与唐杰（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定亿红公司将张家港市塘桥镇妙桥中路金运通花园（蒋家南路7号）建筑面积为61.99平方米的房屋出租给唐杰开设披萨店使用。租期5年：2017年10月15日起至2022年10月14日止。年租金为74000元，从承租之日起每叁年递增5%，支付方式为年度支付，乙方在进场装修前一个月支付第一次租金，由乙方在上一期租金到期前30日预付下一期租金；租期内房屋所产生的水费、电费、物业管理费由乙方承担，按时交纳，如有拖欠，甲方从保证金内扣除。如乙方需要开具相关发票、税票等，税金由乙方自己承担。自合同签订之日起唐杰应一次性支付亿红公司13000元作为租赁房屋的保证金。关于违约责任，双方约定：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(1)擅自改变租赁商铺的承租方或经营范围；(2)利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益。(3)拖欠房屋租金累计30日以上。2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付贰万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。4、因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。合同未约定唐杰享有单方解除合同的权利。此外，双方还对于租赁期间的商铺修缮和装修、违约责任等进行了约定。合同签订当天，唐杰支付亿红公司保证金13000元及2017年10月15日至2018年10月14日的房屋租金74000元，亿红公司将涉案房屋交付唐杰使用。后因唐杰搬离涉案房屋且未支付2018至2019年度房屋租金等，引起本案纠纷。另查明，2018年3月6日，涉案房屋的所有人吴亭蓉（甲方，委托方）与亿红公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》一份，主要内容为：一、委托方式：吴亭荣将涉案房屋在合同约定的期限5年内全权委托给亿红公司统一经营管理。吴亭荣对亿红公司的委托授权包括：在授权期内由亿红公司全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划，由亿红公司全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策，由亿红公司全权负责以亿红公司自己的名义对该房屋进行统一租赁、统一招商和统一管理、由亿红公司全权负责以亿红公司自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由亿红公司全权负责收取该房屋的租金收益和按本合同约定与吴亭荣进行分配。二、委托经营管理期限：1、从该房屋所在项目交付之日起算5年。吴亭荣同意给予免租并不计入委托期限，具体免租期时长以亿红公司与租户签订的房屋租赁合同中约定的内容为准；委托期从吴亭荣取得房产证（由银行贷款的以做完银行抵押为准）之日算起。2、为保障市场的统一开业，吴亭荣同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，亿红公司即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置，而无须得到双方的书面认可。三、租金收益：由亿红公司从委托生效之日起算，第1个月时支付43791元，第13个月时支付74000元，第25个月时支付74000元给吴亭荣，第37个月时支付77700元给吴亭荣，第49个月时支付77700元给吴亭荣。吴亭荣收取租金产生的相关税费由吴亭荣自行承担。四、吴亭荣保证在本合同约定的委托期限内不得干涉亿红公司的自主经营，配合亿红公司对该房屋的经营管理事宜。五、亿红公司有根据本委托合同按期足额支付租金收益给吴亭荣的义务；亿红公司在本合同约定的委托期限内，对该房屋拥有完整的使用权和自主经营权等权利，包括亿红公司自主决定该房屋的业态调整、租金价格、出租对象、市场区域布局和管理标准；亿红公司有权以亿红公司的名义自主招商，对外签订、变更、终止房屋租赁协议，以及与房屋出租的有关文件。六、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约或导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。违约金计算方式为：按本合同第三条第2款约定的（年租金标准乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限）×100%，未满一年的部分按比例计算。双方还对合同的其他内容进行了约定。后亿红公司出具补充说明一份，内容为：我公司受托于金运通花园蒋家南路7号的业主，对该房屋行使自主招商、经营管理等权利。在委托期内，按照我方与业主签订的委托管理协议中约定的内容支付租金给业主，现对租金支付情况进行如下说明：第一次支付租金日期为2018年3月12日，租金金额：43791元。第二次支付租金日期为2018年10月15日，租金金额：74000元。第三次支付租金日期为2019年10月15日，租金金额：74000元。第四次支付租金日期为2020年10月15日，租金金额：77700元。第五次支付租金日期为2021年10月15日，租金金额：77700元。上述协议签订后，亿红公司向吴亭蓉支付第一期租金43791元。因亿红公司未能按照约定支付第二次租金，吴亭荣向本院提起诉讼，经本院一审、苏州市中级人民法院终审判令亿红公司于判决生效之日起10日内支付吴亭蓉租金74000元及逾期利息（以74000元为基数，从2018年10月16日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。审理中，唐杰主张其于2018年11月搬离涉案租赁房屋，亿红公司不认可，唐杰未能进一步提供证据以证明其主张。亿红公司认可其发现涉案租赁房屋已空，出于安全考虑于2019年2月3日至19日给涉案租赁房屋上锁，2019年2月20日就将锁打开了。本院认定，唐杰于2019年2月3日搬离涉案租赁房屋。本院向亿红公司释明，由于唐杰已搬离涉案租赁房屋，以实际行为表明不再承租涉案房屋，且于2019年5月7日庭审中再次表示不再承租涉案房屋，本院认定租赁合同已事实上不能继续履行，并询问亿红公司是否变更诉讼请求，追究唐杰的违约责任，但亿红公司坚持要求继续履行合同。审理中，亿红公司向本院提交情况说明及唐杰应支付的费用明细表各一份，欲证明唐杰已支付2017年10月15日至2018年10月14日各项费用，尚需支付2018年10月15日至2019年10月14日的租金74000元、物业费1339元、公共能耗备用金372元及2018年9月15日至11月15日的电费818.68元。经质证，唐杰同意2018年9月15日至11月15日的电费818.68元从13000元的保证金中扣除，不认可亿红公司的其他主张。就唐杰尚需支付物业费1339元、公共能耗备用金372元，亿红公司未能进一步提供证据加以证明。上述事实有《商业房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》、（2019）苏05民终4385号民事判决书及庭审笔录等予以佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。未经协商一致，当事人单方行使合同解除权必须符合合同约定或法律规定的条件，且违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商业房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。唐杰未能按照合同约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。唐杰作为违约方不享有单方解除合同的权利，故对于唐杰要求解除合同的抗辩主张，本院不予采信。但本案被告唐杰于2019年2月3日搬离涉案租赁房屋，以实际行为表明不再承租涉案房屋，且于2019年5月7日庭审中再次表示不再承租涉案房屋，综合考虑原告作为守约方有防止损失扩大的义务，也给予了原告沟通督促要求被告继续履行合同的合理期限，本院认定涉案租赁合同已事实上不能继续履行，在向原告释明后原告坚持要求继续履行涉案合同的情况下，本院依职权认定原、被告签订的《商业房屋租赁合同》于2019年5月7日终止。被告应支付原告2018年10月15日至2019年5月7日的房屋租金27405元（74000÷365×135）及电费818.68元，合计28223.68元，扣除被告同意抵扣的保证金13000元，被告还应支付原告15223.68元。原告主张中15223.68元及利息，符合法律规定，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告与案外人吴亭蓉之间的合同关系与本案无关，且已被终审判决确认，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条及相关规定，判决如下：一、被告唐杰支付原告张家港市亿红商业经营管理有限公司房屋租金15223.68元及逾期利息（以15223.68元为基数，自2018年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际支付之日止）。限被告唐杰于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告张家港市亿红商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3618元，由被告唐杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  宋会谱人民陪审员  席建松人民陪审员  缪珊红二〇一九年九月二十三日书 记 员  徐 岩