福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初3048号 原告:中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福安市城关金山北路37号。 主要负责人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 被告：钟平华，男，1980年11月28日出生，汉族，住福安市。 被告：潘巧平，女，1981年11月6日出生，汉族，住福安市赛岐开发区。 被告：永乐（福建）房地产有限公司，住所地福安市解放路1号财经大厦6层。 法定代表人：林昆，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称农行福安支行）与被告钟平华、潘巧平、永乐（福建）房地产有限公司（以下简称永乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行福安支行的委托诉讼代理人张文静到庭参加诉讼，被告钟平华、潘巧平、永乐公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行福安支行向本院提出诉讼请求：1.钟平华、潘巧平共同偿还农行福安支行借款本金335966.82元及利息（利息包括罚息、复利，截至2019年3月29日为48246.73元，此后利息按合同约定标准计算至实际本息还清之日止）；2.永乐公司对上述债务承担连带清偿的保证责任；3.农行福安支行有权就钟平华、潘巧平提供抵押的坐落于福安市赛岐开发区变卖款享有优先受偿权。 事实与理由：2012年9月3日，钟平华、潘巧平因购房需要与中国农业银行股份有限公司福安市赛岐经济开发区（以下简称农行赛岐开发区支行）支行订立《个人购房担保借款合同》，约定：1.钟平华、潘巧平向农行赛岐开发区支行借款50万元，借款期限120个月；2.借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按照逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；3.还款方式为等额本息还款法，以一个月为一个还款周期；4.担保方式为阶段性保证＋抵押，钟平华、潘巧平以坐落于福安市赛岐开发区的房地产提供抵押担保，并于2012年9月10日办理抵押权预告登记手续，由永乐公司提供阶段性保证担保，保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等；5.借款人未按期足额返还借款本息，农行赛岐开发区支行有权提前收回已发放的借款和提前行使担保权。 上述借款合同签订后，农行赛岐开发区支行依约向钟平华、潘巧平发放了借款，但钟平华、潘巧平自2016年10月17日起没有按合同履行偿还借款本息的义务。截止2019年3月29日，钟平华、潘巧平尚欠农行赛岐开发区支行借款本金335966.82元及利息（包括罚息、复利）48246.73元。 钟平华、潘巧平、永乐公司未作答辩。 农行福安支行围绕诉讼请求提交了个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、入库单、房屋预告登记证明、房地产抵押清单、中国农业银行宁德分行文件等证据，上述证据客观合法，均与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。 依据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的主要事实与农行福安支行诉称事实一致。 另查明，钟平华、潘巧平至今未与农行福安支行就福安市赛岐开发区抵押担保事项办理抵押权登记手续，农行福安支行尚未取得房屋他项权证。因资源整合，中国农业银行宁德分行将农行赛岐开发区支行内部降格为二级支行，并从2015年1月1日起隶属农行福安支行管理。 本院认为，农行福安支行、农行赛岐开发区支行均是法人中国农业银行的下属分支机构，不具备法人资格，现农行赛岐开发区支行被降格为二级支行并转隶至一级支行农行福安支行管理，因此，农行福安支行以自己名义就下级支行农行赛岐开发区支行就贷款业务产生的民事权利对借款人提出诉讼，并无不妥，可予以支持。本案个人购房借款担保合同、个人信贷业务申请表系各方当事人的真实意思表示，客观真实、内容未违反相关法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同订立后，农行赛岐开发区支行已按约履行了贷款发放义务，但钟平华、潘巧平却未按约履行还款义务。钟平华、潘巧平的逾期还款行为，已构成违约，农行赛岐开发区支行有权按照贷款合同之约定，要求钟平华、潘巧平提前偿还全部款项。现农行福安支行要求钟平华、潘巧平偿还农行福安支行借款本金335966.82元及利息（包括罚息、复利，截止2019年3月29日为48246.73元，此后利息按合同约定的利率标准计算至实际还款之日止），符合法律规定，本院予以支持。根据案涉合同约定，永乐公司为钟平华、潘巧平的借款提供阶段性保证担保，即在钟平华、潘巧平取得房产权利证书，并办妥以农行福安支行为抵押权人的抵押登记手续时前，永乐公司对钟平华、潘巧平的上述借款本息承担连带清偿责任，截至目前上述房屋仍未办理抵押登记，因此，永乐（福建）房地产有限公司在办妥上述房产抵押登记手续前，均应对上述债务承担连带清偿责任。钟平华、潘巧平提供上述房产进行抵押，办理了房屋预告登记证明,但未办理房屋他项权证，预告登记不等同于物权登记，相应抵押预告登记亦不能等同于抵押登记，不应直接产生优先受偿的效力。抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为。故农行福安支行主张对抵押财产优先受偿的诉请,缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，农行福安支行诉讼请求有依据部分，本院予以支持；依据不足部分，予以驳回。钟平华、潘巧平、永乐公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、钟平华、潘巧平于本判决生效之日起三日内偿还中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金335966.82元及利息（包括罚息、复利，截止至2019年3月29日为48246.73元，此后利息按合同约定的利率标准计算至实际还款之日止）； 二、永乐（福建）房地产有限公司在办妥上述房产抵押登记手续前，对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6340元，减半收取计3170元，由中国农业银行股份有限公司福安市支行负担50元，由钟平华、潘巧平、永乐（福建）房地产有限公司负担3150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  杨胜 二〇一九年九月一日                            本件与原本核对无异                法官助理叶林 书记员张夏溦 附注：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 裁判文书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有发行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。