文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28097号原告：钟文燕，女，1946年4月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：郑中民，广州金鹏律师事务所律师。被告：广东华标创业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：蔡如青，负责人。委托代理人：邝晓欣、冯丽静，均系该司职员。原告钟文燕诉被告广东华标创业集团有限公司（以下简称华标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟文燕的委托代理人郑中民，被告华标公司的委托代理人邝晓欣、冯丽静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟文燕诉称：原告与被告2016年9月5日签订了《商品房预售合同》，向被告购买黄埔区品林西三街17号（自编A10栋A349号）101房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未能在2018年1月1日前交付房屋。被告2018年5月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年8月21日才电话通知原告可以收楼，原告于2018年8月22日去办理收楼时，被告向原告当面交付了《商品房交付使用通知书》，该通知书要求原告于2018年6月30日收楼，因此延期交房的时间应自2017年12月31日计至2018年8月22日，共234日。合同补充协议约定“甲乙双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但本补充协议另有约定的除外”。该补充协议是被告提供，该条款是格式条款，被告并未提醒原告注意，也未对该格式条款的意义向原告做合理说明，故该条款无效。《商品房预售合同》约定按照购房总价的日万分之二计算延迟交楼违约金，这一计算标准本就不高，该条款将总违约金限制为2%，使得业主应当获得的违约金总额被不合理的大幅度减少，导致违约金总额明显偏低。现请求法院判令：被告向原告支付迟延交楼违约金229680元。被告华标公司答辩称：2017年7月3日，建设单位向被告出具建设工程竣工验收报告，但由于峰湖御园的用地才拆迁问题的原因，导致2018年5月29日有关单位才向被告出具竣工验收备案表，导致被告交楼时间延迟，另买卖附件7第7条第2已经定名，甲乙双方同意，如有下面情况之一，所以根据此约定，被告有权延迟交楼。且逾期交楼的违约金应按补充协议约定的内容来处理，如原告认为该条款不足以弥补其实际损失，应举证证明，但原告没有举证，故该请求不应该支持。被告请求人民法院根据法律的规定、合同的约定，合理合法计算违约金。原告具有迟延付款的行为，根据合同约定，原告应于2016年11月7日支付1914000元、2017年1月7日支付2552000元，原告实际分别于2016年11月18日支付1914000元、2017年3月1日支付2552000元，两笔款项分别逾期了11日和53日，故交楼时间逾期顺延。经审理查明：被告为广州市黄埔区华标峰湖御园的开发商，取得《商品房预售许可证》。2016年9月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买华标峰湖御园自编A10栋A349号1层101号房（以下简称涉案房屋），房屋地址为黄埔区品林西三街17号（自编A10栋A349号）101房，总价为6380000元；付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额1914000元，第二期在2016年11月7日前支付房价款的30%，金额1914000元，第三期在2017年1月7日前，支付全部房价款的40%，金额2552000元；（第十二条）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2018年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）如因甲方原因未能于本合同第十三条约定的交房日期交付的，逾期不超过360个工作日的，自本合同第十三条约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按商品房总价款的0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过360个工作日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，除乙方原因或责任导致逾期交楼之外，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日），无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.02%向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面方式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。另，《买卖合同》附件七《补充协议》约定：（第七条）双方同意，如遇下列情形，甲方有权按累计天数顺延交楼日期：①政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；②乙方有任何违约行为（包括但不限于逾期支付房价款、税、费及履行本合同及本补充协议约定的其他义务等）…；（第八条）甲乙双方一致同意不以甲方取得《竣工验收备案表》作为交付条件，乙方不得以此为由拒绝收楼；（第二十五条）甲乙双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但本补充合同另有约定的除外；等条款。关于付款情况，原告称于2016年9月5日付清第一期房款1914000元，于2016年11月18日付清第二期房款1914000元，于2017年3月1日付清剩余房款2552000元，被告接收款项直至本案开庭前从未对此提出过异议。合同签订后，原告向被告付清购房款6380000元。2017年12月8日，被告取得《客户受电工程竣工检验意见书》。2017年12月31日，被告取得广州燃气集团有限公司东区分公司的华标品雅城燃气管道工程（A-F型住宅）《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）。2018年1月24日，被告取得广州燃气集团有限公司东区分公司的华标品雅城燃气管道工程（一期庭院）《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）。2018年4月3日，被告取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》。2018年5月29日，被告取得《竣工验收备案表》，该表记载工程竣工验收备案文件目录包括：1、工程竣工验收报告；2、单位工程质量综合验收文件；3、规划、公安消防、民防等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4、施工单位签署的工程质量保修书；5、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；6、法规、规章、规定必须提供的其他文件；7、备案机关认为需要提供的有关资料。2018年6月4日，被告取得广州市邮政局的通邮文件。2018年5月2日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2018年5月5日至5月31日期间办理交付手续。相应EMS邮单显示收件人为“钟文燕”，手机号码为“137××××5151”，收件地址为“广州市广园西路222号名商天地A0113”，签收情况为“2018年5月3日他人收，朋友”。原告称上述地址及手机号码均错误，其并未收到上述通知。2018年6月25日，被告再次向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2018年6月30日办理交付手续。原告于2018年6月26日收到上述通知。原告表示因双方存在其他方面的争议，故未按上述通知于2018年6月30日前收楼。2018年10月25日，原告收楼。本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。原告已向被告支付了全部购房款，作为卖方的被告应将符合法律规定及合同约定交楼条件的涉案房屋交付原告。被告在具备约定的交楼条件后向原告发出收楼通知，通知原告于2018年6月30日收楼，原告收到上述通知后，以双方有其他争议为由未按上述时间前往收楼，其主张迟延交楼违约责任截止至2018年6月30日，并不不妥，故迟延交楼违约金应自2018年1月2日起计算至2018年6月30日。被告主张原告逾期付款64天，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，第二期及第三期房款应分别于2016年11月7日、2017年1月7前支付，原告实际于2016年11月18日支付第二期房款，迟延11天，于2017年3月1日支付第二期房款，迟延53天。故扣除顺延的64天（11天＋53天）后，其应向原告承担自2018年3月7日起的逾期交楼违约金。关于违约金标准，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，“甲方每日按商品房总价款的0.02%向乙方支付违约金”，上述合同附件七《补充协议》同时约定，“甲乙双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%”，上述约定是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，原告主张该条款无效，缺乏依据，本院不予采纳，故双方均应受该条款的约束。据此，以购房款6380000元为本金，按每日0.02%标准自2018年3月7日起计算至2018年6月30日的违约金已超出购房款的2%，故该违约金应以购房款的2%即127600元为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东华标创业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟文燕支付迟延交楼违约金127600元；二、驳回原告钟文燕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5780元，由原告钟文燕负担2928元，由被告广东华标创业集团有限公司负担2852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  何 晓人民陪审员  王玉珊二〇一九年九月九日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣            判决书已于2019年   月   日送达