上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初3784号原告(反诉被告)：张世冬，男，1986年4月12日生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：于虹，上海科汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恋，上海兆丰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鹿强农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李华，执行董事。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，上海正策律师事务所律师。原告张世冬诉被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司(以下至判决主文前简称“鹿强公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序进行审理。审理中，被告鹿强公司于2019年3月28日对原告提出反诉，经审查，本院予以受理并合并审理，并于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张世冬的委托诉讼代理人刘恋、被告(反诉原告)鹿强公司的委托诉讼代理人祝涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年2月3日签订的《租赁合同》对应的崇明区陈家镇裕民路XXX号内东侧大楼二层部分无效；2、解除原、被告于2016年2月3日签订的《租赁合同》有效部分；3、判令被告赔偿原告经鉴定确认的装饰装修损失2,944,505.11元；4、判令被告赔偿原告POS系统设备损失74,528元(97,528元-23,000元);5、判令被告赔偿原告2016年8月1日至2017年6月30日供应商商品陈列费用损失344,776元;6、判令被告赔偿原告2016年9月1日至2017年9月30日商品过期损失578,581.7元；7、判令被告赔偿原告联营商户提前解除合同损失103,391元(不包括装修损失);8、判令被告赔偿原告2016年8月1日至2017年6月30日经营利润损失1,768,177元(1,600,000元×11月-9,562,829元)×0.22=1,768,177元；9、判令被告赔偿原告搬迁费用损失100,000元;10、判令被告赔偿原告2016年8月5日至2018年3月21日期间资金占用费109,176元(280,000元×24%/365×593天)；11、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月3日,原、被告签订《租赁合同》,被告将位于上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号内东侧大楼二层全部和底层电玩城向南(已发包的店面房除外)全部房屋出租给原告用于开办超市。租赁期限自2016年2月3日起至2025年12月31日止,租金第一年去除装修免租期租金为450,000元,第二、三年每年为1,200,000元。被告未依约交付租赁物的按当年租金总额每日千分之三计算资金占用费,原告未依约支付租金的也按逾期总额每日千分之三计算资金占用费。2016年8月5日起,因被告出租的二楼房屋不具有产权证,工商部门要求原告停业整顿,使二楼3,200平方米左右房屋一直处于不能正常经营的状态，导致原告不能实现合同目的，又因《租赁合同》对应的二楼房屋部分无效，被告应当赔偿原告经济损失。故请求依法支持原告的诉请。原告为证明其诉称的事实，向本院提交以下证据：1、原、被告于2016年2月3日签订的《租赁合同》，证明双方之间存在租赁合同关系，合同中关于第二层房屋部分属无效；2、2016年2月2日签订的《租赁合同》(工商登记备案)，证明合同内容原告虽然知道但不是由其所写；3、2015年12月13日被告与案外人上海裕富棉纺厂签订的租赁合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记信息等，证明备案时有该份合同的登记，同时证明出租给原告的二楼房屋无产权证；4、崇明区市场监督管理局提供的档案材料抄告单3份和情况说明、询问笔录，证明二楼房屋是违章建筑，原告被责令停止使用；5、关于上海裕富棉纺厂存量厂房经营状况的情况说明，证明崇明区市场监督管理局对二楼超市作出暂停营业决定，被告在该合同部分无效中存在过错；6、崇明区经济委员会市场监管科对律师申请调查令的回复，证明二楼房屋无产权证明，当时他们仅从行业规划角度同意了镇政府的意见；7、律师函及快递签收凭证，证明因二楼被责令停业，通知被告原告可以行使解除权；8、上海志宗电子有限公司POS系统报价单、陈家镇乐家购物广场耗材清单、收据、收款人身份证复印件，证明POS系统设备损失97,528元；9、乐家购物广场(崇明)合作协议、对账单，证明供应商商品陈列费用损失344,776元；10、退货单查询，证明因停业造成商品过期损失578,581.7元；11、百润福超市联营商户提前解除合同协议书，证明联营商户提前解除合同损失103,391元；12、2016年6月18日至2017年6月30日供应商前台销售汇总表、2016年6月18日至2017年6月30日商品销售大类汇总表，证明参照2016年7月正常营业销售额1,600,000元，2016年8月至2017年6月间因为停业造成经营利润减少1,768,177元；13、2018年9月18日被告向原告发送的解除租赁合同通知书，证明被告已经发出解除合同的通知，要求解除合同以及腾空房屋；14、崇明区人民法院封条照片两份，证明涉案房屋已经被法院于2018年11月9日查封，原告超市内的物品及设备都在被查封房屋内，同时证明2018年11月9日开始原告没有使用涉案房屋；15、鉴定报告，证明原告的装修损失情况。被告鹿强公司辩称，其不同意原告的诉讼请求。理由：1、双方签订的合同有效且原告没有解除权，政府相关部门已经出具企业住所证明，证明该房屋可以作为企业住所使用，而且涉案超市已经在实际经营中，不存在无法经营的问题，原告实际占用但不缴纳租金，不符合法律规定；2、就算原告有解除权，但解除权存在除斥期间，原告已经实际占用房屋，并已缴纳2016年和2017年上半年租金，原告解除权也已经消灭。此外，原告诉请中第3-11项不存在，其没有就损失提供相应的证据。基于上述事实和理由，鹿强公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告张世冬支付反诉原告鹿强公司2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金计2,460,000元;2、判令反诉被告张世冬支付反诉原告资金占用费536,903.01元(资金占用费暂计算至2019年3月22日,应计算至反诉被告实际全部履行之日止。计算方法：2017年6月30日前应支付租金600,000元的资金占用费为：600,000元×24%/365天×629天=248,153.42元、2018年1月31日前应支付租金600,000元的资金占用费为600,000元×24%/365天×414天=163,331.51元、2018年6月30日前应支付租金600,000元的资金占用费为：600,000元×24%/365天×264天=104,153.42元,2019年1月31日前应支付租金660,000元的资金占用费为660,000元×24%/365天×49天=21,264.66元,合计资金占用费暂为536,903.01元)；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。以上诉请金额暂合计为2,996,903.01元。被告(反诉原告)为证明其辩称及反诉请求，向本院提交了如下证据：1、2016年2月3日反诉原告与反诉被告的租赁合同及产权证一份，证明反诉被告已经实际使用房屋；2、确认书，证明反诉被告签字确认以2016年2月3日合同为准；3、企业住所证明一份，证明乡镇人民政府及崇明区经济委员会均同意涉案房屋作为企业住所使用，反诉原告可以出租；4、崇明区经济委员会市场监管科对律师申请调查令的回复(同反诉被告证据)，证明二楼房屋作为企业住所是经过政府同意的；5、电费收款收据，证明反诉被告未停止营业，一直在正常经营；6、(2018)沪02民终3553号民事判决书，证明双方就租金问题进行过诉讼，合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的证据发表以下质证意见：对于证据1、2无异议，认为租赁合同有效，合同上约定由原告(反诉被告)申办证照；对于证据3无异议，但不认可其证明内容；对于证据4，表示抄告单除给房管局的可以确认送达外，其余两份无法显示送达情况，另外三份抄告单只是明确可能是违章建筑，而不是认定就是违章建筑；对情况说明、询问笔录的真实性予以认可，表示虽然原告(反诉被告)接到工商部门责令停止营业，但是其并未真正停止营业；对于证据5的真实性不予认可，且该证据也未提到合同的效力；对于证据6，表示法院调查令的真实性予以认可，但回复因为没有盖章，无法认定其真实性，如果是真实的，正好证明会议纪要是真实的；对于证据7，表示没有收到，不予认可；对于证据8、9、10、11、12均不予认可，表示该组证据系原告(反诉被告)自行制作，不能达到证明目的；对于证据13因未看到原件，不予认可；对于证据14，表示查封是由于原告(反诉被告)不履行生效判决产生的，与其无关；对于证据15的真实性无异议，但不认可鉴定内容。原告(反诉被告)对于被告(反诉原告)提交的的证据发表质证意见：对于证据1的真实性、合法性予以认可，关联性持有异议，表示并非有合同就要支付租金，无效合同是参照合同支付实际占用费；对于证据2予以认可，并表示其是在被告(反诉原告)要求下签订登记备案合同的；对于证据3，表示企业住所证明不能证明租赁合同有效，其证明出具的部门是人民政府及经济委员会，合同的效力应该根据建筑物是否具有规划许可证等予以认定；对于证据4，表示调查令上区经济委员会的回复也不能证明合同的效力；对于证据5，表示不能证明其正常营业；对于证据6的真实性没有异议，但不认可其证明内容。审理中，经张世冬申请，本院于2018年7月2日通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋(上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号东侧大楼二层及底层南侧)装修工程项目进行鉴定。2018年11月20日，上海第一测量师事务所有限公司出具沪一测(2018)鉴字第046号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：根据现场勘查时测量的数据，按照本案项目施工期间上海市的现行定额，即《上海市建筑和装饰工程预算定额》(2000)版、《上海市安装工程预算定额》(2000)版相关的计价规定和配套的费率，计算出本案“上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号东侧大楼二层及底层南侧装修工程项目”所涉造价为(未包含折旧计算)：1、装修工程项目所涉造价为人民币3,618,509.67元。2、申请人张世冬主张的防盗窗、通风窗项目所涉造价为人民币27,299.30元。原告张世冬为此次鉴定垫付司法鉴定费用96,050元。后张世冬认为该《司法鉴定意见书》未计算折旧率，于2019年1月9日提出补充鉴定申请，要求对折旧率进行鉴定，后鉴定机构对本案涉案房屋装修工程项目出具折旧计算说明：一、平均每月折旧按5年的年限进行折旧：涉案工程项目的原值×(1－5%)÷(12×5)月﹦每月折旧额；二、合计折旧按5年的年限进行折旧：月折旧额×实际使用时间(最多不超过60个月)﹦折旧额；三、装饰工程现值：审价中的原值－折旧额﹦装饰工程项目现值。折旧计算结论：1、装修工程项目所涉造价的现值为人民币2,201,466.01元。2、申请人张世冬主张的防盗窗、通风窗项目所涉造价的现值为人民币16,493.33元。经质证，原告(反诉被告)对上海第一测量师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书及其折旧计算说明的真实性没有异议，同时提出以下质证意见：1、折旧年限取决于装修工程的使用年限，本案中租赁合同期限为10年，按5年计算折旧年限并不合适。2、二楼因无产权证未能正常使用，故对二楼装饰工程项目所涉造价不宜予以折算折旧。被告(反诉原告)对上海第一测量师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书及其折旧计算说明的的真实性、合法性没有异议，但不认可鉴定内容，认为司法审价鉴定的应该是以原告的实际支出来证明其实际损失，而不应以工程造价来估算损失。该司法鉴定因原告提供的审价材料不完整，故金额不准确，不是原告的实际损失。经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：2016年2月3日，张世冬与鹿强公司签订《租赁合同》一份，约定鹿强公司将其承租于案外人上海裕富棉纺厂位于上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号内东侧大楼的二层全部和底层电玩城向南(已发包的店面房除外)全部房屋转租给张世冬使用；租赁期限自2016年2月3日起至2025年12月31日止；租赁用途为开办超市；租金及支付：租金第一年去除装修免租期后租金为450,000元，第二、三年租金为每年1,200,000元，第四至第六年租金为每年1,320,000元……第一年租金于本合同生效时支付，以后分别于每年的1月底和6月底前各支付当年租金的50%；违约责任：甲方(鹿强公司)未依约交付租赁物的按当年租金总额每日3‰计算资金占用费，乙方(张世冬)未依约支付租金的也按逾期总额每日3‰计算资金占用费等。合同签订后鹿强公司交付房屋，张世冬于2016年3月17日在涉案房屋处注册了“上海市崇明县百润福超市”用以个人经营，并于同年4月1日支付鹿强公司2016年度租金450,000元。后因张世冬未能按约支付2017年度上半年租金，鹿强公司于2017年8月16日向本院提起诉讼。该案审理中张世冬表示对因停业造成的经济损失另行提起诉讼，且其未就因鹿强公司原因导致其无法营业的说法进行举证。本院遂于2018年2月2日以(2017)沪0151民初8384号民事判决书判决张世冬支付鹿强公司2017年度上半年租金600,000元；并支付鹿强公司资金占用费59,572元及按年利率24%标准支付自2017年7月1日起至实际履行日止的资金占用费。张世冬不服提起上诉，2018年5月8日，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。另查明，上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号房屋权利人为案外人上海裕富棉纺厂，鹿强公司与上海裕富棉纺厂于2015年12月13日签订《租赁合同》并取得该房屋使用权；上述地址东侧二楼房屋既未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。2016年7月27日，因他人投诉，上海市崇明区市场监督管理局执法人员赴现场检查时发现，张世冬在办理“上海市崇明县百润福超市”营业执照时提供的租赁合同显示其位于上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号内D018号的经营场所为一楼的1,400平方米，而张世冬在该经营场所实际使用面积为2,700平方米，其中一楼650平方米、二楼2,050平方米，且二楼地址未取得房屋产权证，遂于2016年8月5日口头责令张世冬停止二楼地址对外经营。再查明，因张世冬未履行生效法律文书，本院执行局于2018年12月5日及12月19日依法对其经营的上海市崇明县百润福超市相关设备和财物予以查封处理。本院认为，本案第一个争议焦点为：张世冬与鹿强公司于2016年2月3日签订的《租赁合同》的效力应如何认定？合同是否应该解除？本案中，当事人双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，但租赁房屋中二楼部分至今尚未取得产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故与该部分租赁房屋相对应的合同部分无效。本院据此认定张世冬与鹿强公司于2016年2月3日签订的《租赁合同》部分有效，部分无效。合同无效部分自始无效，部分无效的合同，不影响合同有效部分的法律效力。对于合同有效的部分，现张世冬要求予以解除，本院认为，合同约定租赁物用途为开办超市，由于其中二楼房屋的出租系无效，对张世冬整体使用房屋之合同目的实现具有法律上的影响，故本院对张世冬要求解除上述《租赁合同》中有效合同部分之诉请予以支持。本案第二个争议焦点为反诉被告是否应按合同约定支付反诉原告租金及资金占用费？根据双方签订的《租赁合同》约定，鹿强公司将位于上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号内东侧大楼的二层全部和底层电玩城向南全部房屋(已发包的店面房除外)转租给张世冬使用(包括有证和无证)并整体计收租金。虽然无证房屋部分的合同无效，但张世冬实际接受并使用了该部分房屋，故仍应当支付相应的使用费，使用费的标准可参照合同约定的租金标准，并综合考虑本案实际情况予以确定。本案中，即使相关部门于2016年8月5日已口头责令张世冬停止二楼地址对外经营，但张世冬对本院就(2017)沪0151民初8384号作出一审判决后，在二审审理期间曾陈述其使用涉案房屋开办的超市在2017年上半年的大部分时间内仍处于营业状态，在本案审理中亦未提供相应证据以证实其超市在2017年下半年及之后时间处于停业或基本停业状态，至于因张世冬自身原因导致超市被依法查封，其法律后果应由其本人承担。同时本院综合考虑本案具体情况(可能存在二楼商场临时关停情形)，结合原、被告的过错程度，本院对于原告自2017年7月1日之后的租金和使用费予以酌情减少，酌情确定反诉被告张世冬应支付反诉原告鹿强公司2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金及使用费合计1,722,000元(2,460,000元×70%);关于资金占用费，双方在合同中虽有明确约定且鹿强公司主张的资金占用费未超出相关规定，但考虑到合同部分有效，故本院酌定张世冬应支付鹿强公司资金占用费金额为250,000元。本案第三个争议焦点为张世冬是否存在经济损失？该损失应由谁承担？本案当事人双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限为10年，租赁用途为开办超市，为此，张世冬承租后对涉案房屋进行了装修并实际使用，经司法鉴定，其装修工程项目所涉造价的现值为2,217,959.34元。鉴于鹿强公司未提供相关证据证明防盗窗、通风窗非张世冬装修，故本院将该项目所涉造价一并计入张世冬装修现值范围。现因合同部分无效以及《租赁合同》有效部分的解除，故张世冬存在上述装修损失。至于该损失应由谁承担？本院认为，合同难以继续履行的成因也不能片面、孤立地从某一客观事实或某一合同条款出发，仍应本着实事求是、诚实守信的原则综合考虑各种因素，包括当事人签订合同的目的、双方之间的交易习惯、当事人各自在履约过程中的过错和表现等。本案中，鹿强公司作为出租人，将具有合法产权的房屋和未取得建设工程规划许可证的房屋作为整体对外出租，显属不当，而张世冬作为承租人，亦负有对承租房屋审核的义务，从其提交工商登记备案的相关资料可以看出张世冬对二楼房屋无产权证是知情的，其在明知或应当知道部分租赁物不具备产权证及规划许可证的情况下仍然同意承租涉案房屋，亦存有一定过错。且张世冬在履约过程中未按约支付租金，该欠租行为亦是造成本案双方纠纷的原因之一。故本院根据鉴定意见书确定的造价，结合双方的过错责任、房屋的使用和本案的其它情况等，对于张世冬的经济损失2,217,959.34元，酌情确定由鹿强公司赔偿其中三分之二即1,478,639.56元。关于营业损失，因张世冬提供的商品销售汇总表系其单方制作，鹿强公司对此不予认可，该自制表格亦无法证明其经营收益的实际状况，故本院对该诉请难以支持，张世冬可在获得相关证据后另行主张权利。对于张世冬主张的2016年8月5日至2018年3月21日期间资金占用费问题，双方签订的合同中关于资金占用费的约定为“甲方未依约交付租赁物”，鉴于本案中鹿强公司已按合同约定交付租赁物，不存在上述情形，故本院对张世冬该诉请不予支持。关于搬迁费损失，合同终止后承租人返还租赁物是其主要义务，搬迁费也是必然要发生的费用，本案中，鉴于双方对合同难以继续履行均存在过错，现张世冬请求解除合同，其对搬迁费用损失又缺乏依据，故本院对其该项主张不予支持。至于张世冬主张的其他经济损失，首先其提供的相关证据不足以证明其所述损失确实存在，即便该项损失确实存在，亦超出鹿强公司与其签订租赁合同之时可预见的范围，故本院对此均不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张世冬与被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司于2016年2月3日签订的《租赁合同》部分有效、部分无效；其中有效部分于本判决生效之日解除。二、原告张世冬应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区陈家镇裕民路XXX号内东侧大楼的二层房屋及底层电玩城向南(除已发包的店面房之外)全部房屋腾空并返还被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司。三、被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张世冬装饰装修现值损失1,478,639.56元。四、原告张世冬的其余诉讼请求，不予支持。五、反诉被告张世冬于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司租金及使用费1,722,000元。六、反诉被告张世冬于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司资金占用费金额250,000元，并按年利率24%标准支付鹿强公司自2019年3月23日起至实际履行日止的资金占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52,561元，由原告张世冬负担34,453元、被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司负担18,108元；鉴定费96,050元，由原告张世冬、被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司各负担48,025元；反诉案件受理费减半收取计15,387元，由反诉被告上海鹿强农贸市场经营管理有限公司负担4,113元、反诉被告张世冬负担11,274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  陈 洁人民陪审员  黄 新二〇一九年九月二十四日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……