文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0236民初3863号原告：李永香，女，1975年12月20日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：谭龙国，重庆聚焦律师事务所律师。有特别授权。被告：重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行，住所地重庆市奉节县鱼复街道公平巷32号，统一社会信用代码91500236208306797N。负责人：张联杰，行长。委托诉讼代理人：向唐尧，男，1969年1月18日出生，汉族，住重庆市奉节县。系单位职工。有特别授权。被告：杨龙军，男，1974年12月1日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。被告：刘英碧，女，1972年5月13日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。原告李永香与被告重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行（以下简称农商行奉节支行）、杨龙军、刘英碧物权保护纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永香及其委托诉讼代理人谭龙国、被告农商行奉节支行的委托诉讼代理人向唐尧到庭参加诉讼。被告杨龙军、刘英碧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李永香向本院提出诉讼请求：1.确认被告农商行奉节支行与被告杨龙军于2016年2月3日签订的《重庆市房地产抵押合同》中涉及原告李永香事实所有的奉节县鱼复街道诗仙东路142号住宅房（产权证号X号）的抵押无效；被告农商行奉节支行对奉节县鱼复街道诗仙东路142号住宅不享有抵押优先受偿权；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年，被告杨龙军、刘英碧夫妻因新县城建设，其原房屋被拆迁，政府批准杨龙军在位于阴里坪奉节县鱼复街道诗仙东路142号建设自建房，杨龙军、刘英碧夫妻因建房缺少资金，同意原告以每平方米980元的价格购买X号房屋；2008年5月13日，原告和被告杨龙军、刘英碧签订《自建房买卖合同》。2008年6月10日，原告按房屋总价款93100元在税务机关缴纳了1396元的契税。在房屋建设过程中，刘英碧在原告处拿走现金9万元。原告李永香购买该房后，于2008年7月16日将户籍从奉节县康乐镇铁佛村11组10号迁至奉节县鱼复街道诗仙东路142号且一家人装修搬入该房屋居住至今。此后原告多次要求被告杨龙军、刘英碧履行办证过户义务，被告杨龙军、刘英碧总以各种理由拖延至今没有履行办证过户。2019年7月18日原告看到奉节县法院公告，公告提到农商行奉节支行与杨龙军、刘英碧金融借款合同纠纷案中，对位于奉节县永安镇诗仙东路142号房屋查封，要求使用人在2019年7月22日前搬出该房屋。通过楼下邻居的房产证确定，公告中的房系原告购买的X号房屋。2019年7月19日，原告向奉节县法院提出执行异议，在执行异议过程中，通过律师调查发现：一、被告杨龙军于2016年2月3日与被告农商行奉节支行签订了《重庆市房地产抵押合同》，将原告事实所有的奉节县鱼复街道诗仙东路142号住宅房（产权证号X号）抵押给农商行奉节支行。二、2019年5月29日，农商行奉节支行与杨龙军、刘英碧经奉节县人民法院调解达成协议并制作民事调解书，农商行奉节支行对登记为杨龙军所有的，位于奉节县鱼复街道诗仙东路142号的房屋以折价或拍卖、变卖该财产所得价款在债权范围内享有优先受偿权。原告认为原告与被告杨龙军、刘英碧于2008年5月13日签订的《自建房买卖合同》合法有效，原告接收该房屋后对其占有、使用，已属于该房屋的事实物权人。被告杨龙军隐瞒房屋已经出售的事实，明知自己用于抵押的房屋不具有占有、使用、收益、处分的权利，恶意向被告农商行奉节支行提供该房屋抵押；农商行奉节支行在与杨龙军签订抵押合同过程中，没进入现场调查核实抵押房屋的实际占有、使用情况，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，从而错误接受已出售房屋作为抵押物，存在明显重大过错。《最高人民法院关于贯彻执行若干意见(试行)》第113条的规定，以自己不享有所有权或者经营权的财产抵押的，应当认定抵押无效，因而农商行奉节支行对诉争房屋不享有抵押优先受偿权。被告农商行奉节支行辩称，我方无重大过错，我方并不知被告杨龙军将房屋出售后再进行抵押，是杨龙军隐瞒了房屋已出售的事实。法律没明确规定办理房产抵押是否需要入户调查，我方尽到了合理的调查义务，杨龙军称房屋是出租给别人的。原告只是基于合同产生了债权，不一定取得了产权，原告应向杨龙军追偿。被告杨龙军、刘英碧未出庭，也未作答辩。经审理本院认定事实如下：2008年5月13日，原告李永香与被告杨龙军签订了自建房买卖合同，约定李永香购买杨龙军位于奉节县永安镇诗仙东路328号自建房，建筑面积约95平方米，实际面积以房管部门发房产证面积为准，价格980元/平方米。另外约定第一次付款在2008年5月13日，金额4万元，第二次付款在房屋建筑至第五层再付2万元，第三次付款在房屋封顶之日，余款3000元在交房产证及相关证件给时付清。原告按合同约定支付了房款90000元，并缴纳契税1396元，被告杨龙军将自建房4楼（物理楼层）房屋交付原告占有和使用至今。2012年，杨龙军将李永香购买并实际占有使用的该房屋办理房屋产权登记，因有负一楼编号，房屋地址编为奉节县永安镇诗仙东路142号X号，产权证为X号，权利人为杨龙军。2016年2月3日，被告杨龙军与农商行奉节支行签订抵押合同，以位于重庆市奉节县鱼复街道诗仙东路142号X号、房屋设定抵押权作为向被告农商行奉节支行贷款的担保，并办理了渝（2016）奉节县不动产证明第X号不动产登记证明。后因未按时还本付息，农商行奉节支行将杨龙军、刘英碧诉至本院，双方就金融借款达成调解协议，本院于2019年5月29日作出（2019）渝0236民初2182号民事调解书，协议内容为：“一、被告杨龙军、刘英碧偿还原告重庆农村商业银行股份有限公司借款本金330000元，并自2018年12月21日起按年利率7.3515%上浮50%计收逾期利息，对不能按时支付的利息，按上述利率标准计收复利，上述款项定于2019年5月31日前付清；二、若被告杨龙军、刘英碧未按时足额履行上述义务，原告重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行对被告杨龙军所有的位于重庆市奉节县鱼复街道诗仙东路142号X号房屋以折价或拍卖、变卖该财产所得价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权……”2019年8月20日，李永香就本院在执行农商行奉节支行与杨龙军、刘英碧金融借款合同纠纷一案中，提出执行异议，以其在本院查封之前已经购买并占有奉节县永安镇诗仙东路142号房屋为由要求解除查封。本院审理认为农商行奉节支行对案涉房屋办理了抵押登记，在抵押贷款未还清前，李永香与杨龙军形成的买卖合同，不足以排除执行，作出（2019）渝0236执异49号执行裁定书，驳回了李永香的异议请求。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的身份信息、奉节县人民法院公告、自建房屋买卖合同及收据、契税完税证、水费收据、房地证2013字第X号不动产权证、王和元水费缴纳收据、李永香户口簿、（2018）渝0236民初2725号和（2019）渝0236民初1663号民事判决书、重庆市房地产抵押合同、房产证及档案查询线索、（2019）渝0236民初2182号民事调解书、（2019）渝0236执异49号执行裁定书，被告农商行奉节支行举示的房屋登记查询结果等在卷予以证明，上列证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告杨龙军、刘英碧未举示证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因原告请求确认被告农商行奉节支行与被告杨龙军于2016年2月3日签订的《重庆市房地产抵押合同》中涉及原告李永香事实所有的奉节县鱼复街道诗仙东路142号住宅房（产权证号X号）的抵押无效，但未举证证明该抵押合同内容具有合同法规定的上述无效情形，应承担举证不能的法律后果，故上述合同内容应当认定为有效。原告主张抵押无效不能成立，本院予以驳回。本案中，原告李永香与被告杨龙军签订了《自建房买卖合同》，但双方未能就案涉房屋办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因该房屋未办理过户登记，不发生物权变动的法律效力，即案涉房屋的所有权人仍为产权证上登记的权利人杨龙军。原告杨龙军作为房屋产权人有权对自己的房屋设立抵押，被告农商行奉节支行基于登记信赖与杨龙军签订了房屋抵押合同并进行了抵押登记，依法取得案涉房屋的抵押权，原告主张农商行奉节支行对案涉房屋不享有抵押优先受偿权不能成立，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李永香的诉讼请求。案件受理费2176元，减半收取1088元，由原告李永香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 马妮二〇一九年九月二十七日法官助理 覃雪书 记 员 何春