福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1151号 上诉人（原审原告,执行案外人）：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市湖东路153号。 法定代表人：陈良生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蓝永标，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：福建卓锦建设工程有限公司，住所地福建省永安市抚沟街65-1号。 法定代表人：黄德安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地福建省永安市名流公馆1幢1-301室。 法定代表人：郑诚松，该公司董事长。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称长城福建分公司）因与被上诉人福建卓锦建设工程有限公司（以下简称卓锦公司）、第三人华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省三明市中级人民法院（2018）闽04民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 长城福建分公司上诉请求：撤销一审判决，改判对永安大润发商业有限公司永安诚上广场店自2016年9月13日起的租金不得执行。事实和理由：长城福建分公司取得本案房屋所有权之后，作为所有权人即享有房屋的租金收益权。卓锦公司享有的建设工程价款优先受偿权仅限于对建设工程的拍卖价款享有优先受偿权，并不包括房屋租金。在本案地下一层店铺租金及地上一层店铺租金未分割的情况下，法院对作为整体的租金均不得执行。(一)长城福建分公司作为本案房屋的所有权人，享有租金收益权，足以排除本案法院对租金的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，租金作为收益，属于所有权人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，本案永安大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）永安诚上广场店的承租范围包括华夏公司开发的商业用房的地下一层全部及地上一层局部，其中地下一层已办理不动产登记手续（于2016年9月13日登记至长城福建分公司名下），长城福建分公司系地下一层的产权人。长城福建分公司提出的执行异议主张，符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本案应判决不得对永安大润发商业有限公司永安诚上广场店自2016年9月13日起的租金的执行。（二）建设工程价款优先受偿权的范围仅限于建设工程的拍卖价款，并不包括房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。建设工程价款优先受偿权作为合同法规定的特殊权利，其“优先受偿”范围只能限于法律规定的范围，法院无权擅自扩大。2003年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第29条规定，依合同法第二百八十六条规定享有优先权不应包括建设工程出租、使用产生的收益。《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用合同法第286条的指导意见》（粤高法发［2004］2号）第6条规定“承包人对其承建的工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，但对因建设工程使用、出租所产生的收益不得行使优先权”。关于建设工程价款优先受偿权问题，长城福建分公司还认为，建设工程价款优先受偿权只能向合同相对方主张，且只能针对“建设工程”。工程价款优先受偿权由合同法规定，属于债权，债权具有相对性，即卓锦公司只能向华夏公司提出债权主张，并对由其建设的仍在华夏公司名下的建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。但是，大润发诚上广场店已经因为市场买卖流通而产权登记至长城福建分公司名下，已经与华夏公司无关，已经由长城福建分公司享有所有权，而所有权为对世权，足以对抗建设工程价款优先受偿权等债权。而且，大润发诚上广场店已非“建设工程”，是已经进入市场流通的“房屋”，并已由大润发超市经营使用多年，如果允许建设工程价款优先受偿权无限穿透，则将严重扰乱房屋买卖的市场交易秩序，损害作为善意第三人的长城福建分公司的合法权益，违背立法初衷。建设工程价款的受偿可以优先于抵押权，但在法无明文规定的情况下，不能优先于所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）虽然规定工程价款的受偿优先于抵押权，但并未规定优先于所有权。本案长城福建分公司提起执行异议之诉涉及的房屋系其名下的合法产权，其拥有的是对世的所有权。大润发公司应付租金应支付给房屋所有权人，属于所有权项下的收益权。作为物权的所有权的保护顺序，应优先于作为债权的工程价款优先受偿权。（三）在本案地下一层店铺租金及地上一层店铺租金未分割的情况下，法院对作为整体的租金均不得执行。即长城福建分公司在本案中对整体租金提出的排除执行异议应予支持。只有在地下一层店铺租金及地上一层店铺租金已作明确区分的情况下，法院才可以对属于地上一层店铺的租金进行强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”。（四）卓锦公司不享有建设工程价款优先权。1.案涉工程竣工时间应为2014年9月25日，卓锦公司行使建设工价款优先权超过六个月期限。2.卓锦公司于2013年7月4日出具《承诺函》，放弃了前述优先权。 卓锦公司答辩称：（一）根据《批复》的规定，只有该《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，长城福建分公司通过以物抵债方式受让房产所有权的情形，显然不符合该批复中规定的“消费者”。长城福建分公司以所有权转移对抗卓锦公司的优先受偿权为由不能成立。（二）生效的福建省高级人民法院（2017）闽民终字312号民事判决中，在涉案部分房产通过以物抵债的方式转让给长城福建分公司后，判决卓锦公司享有承建房产的优先受偿权（在招商银行三明分行之后），卓锦公司依据生效的人民法院判决书，依法享有涉案房产的优先受偿权。（三）卓锦公司在与华夏公司建设工程施工合同纠纷案中，三明市中级人民法院依据卓锦公司的申请，于2015年7月23日保全了华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金，长城福建分公司在卓锦公司诉讼保全后，通过以物抵债方式于2015年12月22日与华夏公司签订《房地产买卖合同》，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，长城福建分公司要求停止执行租金的诉讼请求不应得到支持。（四）三明市中级人民法院根据卓锦公司的申请，对大润发诚上广场店租金进行执行，大润发诚上广场店的建筑物包括了长城福建分公司享有所有权的部分店面及陈声强享有所有权的部分店面，长城福建分公司一审要求对大润发诚上广场店租金停止执行，相当于诉请的部分包含了陈声强享有所有权的部分店面，长城福建分公司代陈声强提起诉讼没有依据。综上，请求驳回上诉。 长城福建分公司向一审法院起诉请求：判决对永安大润发商业有限公司永安诚上广场店（以下简称大润发诚上广场店）自2016年9月13日起的租金不得执行。 一审法院认定事实：1.2011年5月16日，华夏公司与康成投资（中国）有限公司（以下简称康成公司）签订《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》，约定华夏公司在位于含笑大道与大窑坑路交叉口西南侧地块上建造商业用房，并将该商业用房地下一层及地上一层之局部及附属场地和设施出租给康成公司，康成公司依照约定履行了交付定金等合同义务。 2.2011年9月，卓锦公司、华夏公司签订《建设工程施工合同》一份，约定：由卓锦公司承建华夏公司位于永安外管道（范围含大润发诚上广场店）及3＃石材干挂（一、二标段）工程。后华夏公司建造完成租赁合同约定的商业用房并交付康成公司经营大型超市，康成公司为了经营该超市，全资出资设立了子公司大润发公司。 3.2014年11月26日，华夏公司、康成公司、大润发公司及福建天盈合资产管理有限公司（以下简称天盈合公司）签订《租赁合同转让协议书》，约定由天盈合公司和大润发公司分别承接华夏公司与康成公司签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》项下全部权利义务。之后，大润发公司于2015年起启付租金。 4.2015年5月28日，一审法院立案受理（2015）三民初字第501号卓锦公司与华夏公司、第三人招商银行股份有限公司三明分行建设工程施工合同纠纷一案。诉讼中，根据卓锦公司的申请，于2015年7月23日、2016年7月12日保全华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金（2015年7月23日起）。 5.2015年12月22日，华夏公司与长城福建分公司签订《房地产买卖合同》，长城福建分公司通过以物抵债方式购买坐落于永安市的部分商业用房，并于2016年9月12日登记产权，房产证号为永房权证字第××、20××52、20××53、20××55号，产权证记载房屋坐落于含笑大道1188号地下室1020、1021、1022、1023、1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030号。 6.2017年1月20日，一审法院作出（2015）三民初字第501号民事判决，判决：一、被告华夏公司应于判决生效后十日内支付原告福建卓锦建设工程有限公司工程价款33254545元；二、被告华夏公司应于判决生效后十日内支付原告卓锦公司逾期支付工程价款的利息损失(该利息损失以尚欠工程款33254545元为基数，按中国人民银行同期同类借款基准利率从2017年1月1日起计算至判决确定的履行期限内实际清偿之日止)；三、原告卓锦公司对所承建的永安万年广场工程项目（第一、二标段）的建设工程折价或者拍卖的价款在（2015）三民初字第582号民事判决第二、三、四项确认的招商银行股份有限公司三明分行的抵押债权实现后，在上述第一项所确定的款项内优先受偿。 7.2017年10月12日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民终312号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，华夏公司未履行生效判决义务，卓锦公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年11月13日立案执行，案号为（2017）闽04执420号。执行中，一审法院于2017年11月22日、2018年1月18日向大润发公司发出执行裁定书及协助执行通知书，要求大润发公司将华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金（自2015年7月至2017年12月）转至一审法院账户。后因大润发公司未履行协助执行义务，一审法院于2018年1月25日向其发出限期履行通知书，要求其限期执行。长城福建分公司遂向一审法院提出书面异议，一审法院经审查，于2018年4月11日作出（2018）闽04执异8号执行裁定书，裁定：驳回长城福建分公司的异议请求。长城福建分公司对该裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为：根据《批复》第一条之规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。本案中，一审法院（2015）三民初字第501号民事判决确认，除招商银行三明分行的抵押债权外，卓锦公司对所承建的永安万年广场工程项目（第一、二标段）（范围含大润发诚上广场店）的建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。卓锦公司上述建设工程价款优先受偿权，系其在履行施工合同过程中，将其投入物化到建筑工程上，并依照法律规定而享有的优先受偿权，该权利具有一定的追及效力，即使在建工程所有权发生转移，权利人依然可以行使该权利。根据该《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定虽然对建设工程价款优先受偿权规定了例外情形，但长城福建分公司通过以物抵债形式购买永安市（即永安诚上广场地下一层）的商业用房，并由大润发公司租赁用于生产经营活动，显然不属于《批复》第二条规定可以对抗工程价款优先受偿权的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。虽然案外人长城福建分公司提出其系永安市部分商业用房的产权人，并要求排除执行的异议请求，但因申请执行人卓锦公司对执行标的依法享有对抗案外人的建设工程价款优先受偿权，且（2015）三民初字第501号建设工程施工合同纠纷一案审理中，一审法院于2015年7月23日保全了华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金（2015年7月23日起）。该租金不仅包含地下一层店铺的租金，还包含永安诚上广场地上一层的部分店铺的租金，而长城福建分公司在诉讼保全后通过以物抵债方式于2015年12月22日才与华夏公司签订《房地产买卖合同》，仅以其办理了永安诚上广场地下一层产权证，诉请要求判决对永安大润发商业有限公司永安诚上广场店自2016年9月13日起的租金不得执行，法律依据不足，因此，长城福建分公司就案涉租金不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，长城福建分公司的诉讼请求不成立，不予支持。华夏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第三项规定，判决驳回长城福建分公司的诉讼请求。 本院经审理查明，各方当事人对一审查明的事实没有异议，对于双方没有异议的事实，本院予以确认。 本院认为：（一）关于卓锦公司是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。（2017）闽民终312号一案民事判决已经生效，该判决确认“原告卓锦公司对所承建的永安万年广场工程项目（第一、二标段）的建设工程折价或者拍卖的价款在（2015）三民初字第582号民事判决第二、三、四项确认的招商银行股份有限公司三明分行的抵押债权实现后，在上述第一项所确定的款项内优先受偿”。故长城福建分公司如对前述生效判决有异议，应就该案申请再审，本案不予审查。 （二）关于长城福建分公司主张建设工程价款优先受偿权的范围仅限于建设工程的拍卖价款，并不包括房屋租金的问题。 建设工程价款优先受偿权的性质为法定抵押权。一审法院于2015年7月23日、2016年7月12日保全华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金，该保全行为的法律效力同于扣押的法律效力。依据《中华人民共和国担保法》第四十七条第一款“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息……”之规定，卓锦公司作为法定抵押权人，有权收取本案抵押物的法定孳息，即案涉租金。 依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，建设工程价款优先受偿权的实现，系通过对建设工程的折价或拍卖获利价款的形式优先受偿，故卓锦公司主张对前述租金享有优先受偿权，缺乏法律依据。一审法院认为“该权利具有一定的追及效力，即使在建工程所有权发生转移，权利人依然可以行使该权利”，于法不符，应予纠正。但一审判决认为法院有权保全原华夏公司所享有的对大润发诚上广场店的租金正确。至于租金未分割的问题，可在执行过程中，一并解决。 综上，长城福建分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一二审案件受理费各100元，由中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林国新 审判员  程光毅 审判员  陈志辉 二〇一九年九月三十日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。