北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初17580号原告:陈某，女，1974年8月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书军，男，1975年12月11日出生，汉族，住河北省南宫市。原告：田某1，女，2003年7月3日出生，汉族，住天津市河西区。法定代理人：陈某，女，1974年8月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书军，男，1975年12月11日出生，汉族，住河北省南宫市。原告：田某2，男，2005年4月5日出生，汉族，住天津市河西区。法定代理人：陈某，女，1974年8月22日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书军，男，1975年12月11日出生，汉族，住河北省南宫市。原告：田雨茁，女，1998年3月30日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书军，男，1975年12月11日出生，汉族，住河北省南宫市。被告：迟金子，男，1985年2月4日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：北京松江骄子餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里六区1号楼1至2层115，统一社会信用代码：91110105306689621Q。法定代表人：迟金子。被告：张雪，女，1987年2月3日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原告陈某、原告田某1、原告田某2、原告田雨茁（以下合称四原告、各称姓名）与被告迟金子、被告北京松江骄子餐饮管理有限公司（以下简称松江骄子公司）、被告张雪（以下合称三被告、各称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，四原告共同委托诉讼代理人李晓红、张书军到庭参加了诉讼，三被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。四原告向本院提出如下诉讼请求：要求三被告给付房屋租金246756元、水费7050元、供暖费110205．74元、物业费82696．5元、垃圾清运费13200元；要求三被告给付违约金（即滞纳金）402879．58元。事实和理由：田某1、田某2、田雨茁均系陈某之子女。2013年11月23日，陈某委托张书军与迟金子签订了《商铺租赁合同》，将位于北京市朝阳区驹子房路朝新嘉园东里XXX号商铺出租给迟金子，作为经营场所使用，租期截止2018年11月22日，其中2013年12月31日之前为免租期。签约时，张雪与迟金子系夫妻。签约后，迟金子使用夫妻共同财产在涉案房屋注册北京松江骄子餐饮管理有限公司。自2017年11月1日起，迟金子未按补充协议约定的付款期限、付款方式交付租金，截止2018年12月13日，迟金子累计拖欠租金246756元，拖欠水费7050元、物业费82696．5元、垃圾清运费13200元、供暖费110205．74元。经多次催要，未果。2018年12月13日，早晨，迟金子母亲给张书军打电话，称不再继续承租，要搬走，要求我方过去锁门。约两小时左右，张书军赶到涉案房屋时迟金子、张雪均已搬走，室内仅剩一些员工和要账的。之后我们就无法再与迟金子、张雪取得有效联系。2018年12月13日当天收房时，室内的空调、电视都已经被拆走，仅剩下一些桌椅板凳餐具等没什么价值的物品。涉案房屋现已由我方再次出租。此外，三被告搬出后，我方已代其结算了部分拖欠的物业费、水费、供暖费、垃圾清运费。三被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，陈某与田光启系夫妻，二人育有子女三人，即田雨茁、田某1、田某2。位于北京市朝阳区朝新嘉园东里六区一号楼1至2层115房屋登记在四原告名下，系共同共有。2013年11月23日，受陈某、田光启的委托，张书军（甲方、出租方）与迟金子（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，迟金子承租位于北京市朝阳区驹子房路朝新嘉园东里XXX号商铺（涉案房屋所在建筑共3层，涉案房屋位于第一和第二层，无电梯），建筑面积515平方米，作为经营场所使用，租期截止2018年11月22日，其中2013年12月31日之前为免租期。第一年租金70490元/月，第二年租金78323元/月、第三年租金78323元/月、第四年租金86155元/月、第五年租金93988元/月。迟金子应于每月一日前支付租金，逾期支付的，按月租金千分之五的标准按日支付滞纳金。交付房屋时，迟金子应支付房屋租赁保证金，自合同签订日至2014年3月31日前保证金为一个月租金70490元，2014年4月1日至合同期满按照对应年份三个月的租金标准作为保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由迟金子应付的费用外，剩余部分无息归还。承租期间，因使用房屋发生的水、电、煤气、卫生、通讯、物业管理费、供暖费、房屋和设备日常维修等费用由迟金子负担，设备、房屋维修由出租方承担。迟金子逾期不支付租金累计超过15日的，守约方可书面通知解除合同，违约方应按月租金的一倍支付违约金，若违约金不足以折抵损失的，还应赔偿相应损失。签约后，四原告、迟金子办理了涉案房屋交付手续，迟金子交付租赁保证金234969元。2014年9月1日，迟金子注册成立松江骄子公司，登记企业类型为自然人独资有限责任公司，迟金子系该公司法定代表人，住所地为“北京市朝阳区朝新嘉园东里XXX”，即涉案房屋所在地。迟金子与张雪原为夫妻关系，二人于2018年9月30日协议离婚，离婚协议约定双方所育子女由迟金子自行抚养，张雪可行使探视权利；约定双方婚姻关系存续期间使用夫妻共同财产出资设立了松江骄子公司，该公司全部出资额归迟金子所有，该公司由迟金子经营管理；约定登记在张雪名下宝马牌轿车归张雪所有；约定双方各自名下存款、股票、债券归各自所有；约定婚姻关系存续期间双方对外产生的一切债务，包括经营松江骄子公司的债务全部归迟金子承担；约定双方解除婚姻关系后，迟金子继续经营松江骄子公司的，应向张雪支付20万元补偿款，并于离婚登记之日起每周支付5000元，直至20万元补偿款全部付清。迟金子于2018年12月13日自行搬出涉案房屋，涉案房屋于当日被四原告收回。关于涉案房屋租金，根据四原告计算，欠付租金535011元，具体情况为：2017年10月31日之前租金已如期结清，自2017年11月份租金开始出现逾期付款的情况，其中2017年11月份租金自2018年1月4日开始交纳，并于2018年2月7日结清，2017年12月份租金于2018年2月26日结清，2018年1月份租金于2018年3月12日结清，2018年2月份租金于2018年5月29日结清，2018年3月份租金于2018年7月12日结清，2018年4月份租金于2018年8月31日结清，2018年5月份租金于2018年9月21日结清，2018年6月份租金于2018年11月23日结清，2018年7月份之后至2018年12月13日期间的租金至今未付。基于逾期交付租金的事实，四原告主张滞纳金402879．58元。原告另主张涉案房屋承租期间拖欠的水费、供暖费、物业费、垃圾清运费共计459908．24元，并提供北京金海燕物业管理有限公司东坝分公司出具的《朝新嘉园东里6区1号楼C-115室物业费垃圾费水费明细》，显示自2014年3月20日至2019年3月19日物业费共计82696．5元、垃圾清运费13200元、水费7050元。另提供北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司出具的《采暖缴费通知书》，载明自2014年—2019年度涉案房屋采暖费共计110205．74元。四原告称已垫付了2014年3月20日至2016年3月19日之前的物业费及垃圾清运费27078．6元，垫付了2014-2016年度采暖费43258．32元，并提供北京金海燕物业管理有限公司东坝分公司出具的《物业费交费说明》、转账凭单、北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司出具的供暖费专用票据佐证所述。原告向松江骄子公司主张权利的理由为：1、迟金子签约后，以涉案房屋所在地注册成立松江骄子公司，并以该公司的名义从事经营活动，松江骄子公司系实际使用涉案房屋的企业，而且该公司系自然人独资有限责任公司，无独立法人资格，该公司的经营收益并未独立于迟金子而单独存在，该公司财产与迟金子财产混同。2、迟金子作为发起人设立松江骄子公司，公司成立后，并未对迟金子签订的租约予以反对，且实际享有了合同权利，在该公司并不存在独立财产的情况下，应视为该公司同意承担承租人欠付的租金，构成债务加入，应承担合同责任。原告向张雪主张权利的理由为：1、迟金子签约时，张雪与其系夫妻，故基于合同履行所产生的债务，应认定为夫妻共同债务。2、双方离婚协议中也约定使用夫妻共同财产成立了松江骄子公司，虽然双方在离婚协议中对该公司财产进行了分割，但不具有对抗性，不影响对外承担连带责任的法律后果。而且，虽然双方已经离婚，但结合张雪与迟金子的微信聊天记录，可以确认张雪参与租金支付的事实，可以确认双方对于松江骄子公司经营收益仍存在共同分割享有的事实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现三被告于2018年12月31日自行从涉案房屋中搬出，四原告亦已收回涉案房屋，应视为在合同履行期限届满前，一方当事人以自己的行为表明不履行主要债务，可以认定双方租约已于2018年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先应厘定合同相对方的身份问题。第一、四原告系涉案房屋共有权人，虽然租约系陈某委托张书军所签，但不影响四原告作为适格原告的诉讼主体资格认定。第二、迟金子作为承租人签约，系合同相对方，理应作为适格被告列席。第三、松江骄子公司系以迟金子名义注册成立的自然人独资有限责任公司，且以涉案房屋为实际经营地址，现有证据难以认定松江骄子公司存在独立法人资格，难以认定公司经营收益独立于迟金子，难以认定该公司具备独立的法人财产，所以，应认定松江骄子公司系债务加入，应与迟金子作为共同承租人承担合同项下权利义务，故原告将该公司作为被告列席，本院准予。第四、关于张雪，鉴于张雪与迟金子2018年9月30日协议离婚，迟金子所签租约涉及的租金自2017年11月份即已出现逾期付款的情况，且自2018年7月1日至2018年12月13日期间的租金至今未付，上述逾期交付租金、欠付2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金的行为均发生在双方夫妻关系存续期间，原则上应视为夫妻共同债务。虽然张雪、迟金子在离婚协议中就财产分割事宜进行了约定，但不影响四原告向其共同主张权利的资格。至于2018年10月1日之后的欠付租金及滞纳金承担问题及前述期间张雪应付款项问题，张雪可待承担付款义务后与迟金子另案处理。所以，原告将张雪作为被告列席，本院准予。其次，关于四原告主张的欠付租金、违约金、物业费、垃圾清运费、供暖费、水费数额核定的问题，其中租金、物业费、垃圾清运费、供暖费、水费欠付金额均有相关证据予以佐证，本院据实认定。关于违约金，结合双方租约，合同中已对因欠付租金导致的滞纳金问题进行了约定，四原告将该约定解释为逾期给付租金的违约金条款，并据此主张违约金，并无不妥，本院准予。然而，原告主张违约金的计算标准过高，本院予以适当酌减，酌定违约金100000元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告迟金子、被告北京松江骄子餐饮管理有限公司、被告张雪于本判决生效之日起七日内连带给付原告陈某、原告田某1、原告田某2、原告田雨茁房屋租金二十四万六千七百五十六元、水费七千零五十元、供暖费一十一万零二百零五元七角四分、物业费八万二千六百九十六元五角、垃圾清运费一万三千二百元、违约金十万元；二、驳回原告陈某、原告田某1、原告田某2、原告田雨茁的其他诉讼请求。案件受理费12428元，由陈某负担3028元（已交纳），由迟金子负担9400元（已由陈某预交，于本判决生效之日起七日内给付陈某）。公告费560元，由迟金子负担（已由陈某预交，于本判决生效后七日内给付陈某）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  王艳芬人民陪审员  赵雅筠二〇一九年九月三十日书 记 员  李雅雯