贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5216号上诉人（原审被告）：张顺文，男，1965年12月2日出生，汉族，住四川省隆昌县。被上诉人（原审原告）：吴四团，女，1963年8月19日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师，执业证号：15201201110773035。被上诉人（原审第三人）：夏菊，女，1973年10月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人张顺文因与被上诉人吴四团、夏菊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张顺文上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人即原审原告对上诉人所有的诉讼请求；2、请求解除与被上诉人即原审第三人之间的房屋租赁关系，退还押金1000元和从2011年6月10日至2018年9月10日的房屋租赁所有税务发票并赔偿装修金79180元；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2011年4月11日上诉人与第三人签订了《房屋租赁契约》，租期为6年。上诉人一直按约定交付租金，直到2018年6月仍向第三人支付了第三季度的租金，并对房屋进行了装修，花费79810元。直到2018年9月被上诉人要求上诉人交房租，上诉人才得知第三人将房屋卖给了被上诉人,第三人侵犯了上诉人的优先购买权。二、被上诉人在2018年9月来上诉人租赁的房屋索要房租时，上诉人明确告知被上诉人和其没有房屋租赁关系，并让第三人退还押金和房屋租赁的税务发票。吴四团辩称：1、一审程序合法，事实认定清楚，结果正确，应予以维持。2、上诉人与第三人夏菊签订的租赁合同，已经届满，转为了不定期租赁合同，夏菊将涉案房屋出售给吴四团后，才与吴四团一起要求上诉人支付租金，但是上诉人拒绝支付租金，既然租赁关系已经转为不定期租赁合同，房屋所有人有权随时解除不定期租赁合同。3、吴四团与上诉人作为原审被告，被告主体是适格的，涉案房屋一直由上诉人在使用，房屋所有权人要求使用人支付租金既有事实根据也有法律依据，所以请求二审予以维持。夏菊辩称：我的房屋与上诉人的合同是到期了，我卖房屋时也是经过上诉人同意的，上诉人一直没有交租金，我也与上诉人协商过。吴四团向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；2、被告张顺文、第三人夏菊支付原告从2018年9月10日起至归还房屋之日止的房租；3、被告支付原告从2018年8月23日起至付清租金之日止的违约金；4、被告于本判决生效之日起3日内搬离房屋，将房屋归还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本市南明区花溪大道北段348号华中楼3单元2层1号房屋原属第三人夏菊所有。2011年4月11日，第三人作为甲方，与被告张顺文为乙方订立《房屋租赁契约》约定：甲方将其上述房屋租赁给乙方使用；月租金为1800元；租期从2011年6月10日起至2017年6月10日止；付款方式为按季度（支付），以甲方的收据为凭证；乙方必须按合同规定提前15天交纳房租，逾期交付房租每逾期一日，由甲方按租金的10%向乙方收违约金。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，第三人将房屋交付给被告使用，被告也向第三人交纳了房租。合同期满后，双方未重新订立房屋租赁合同，被告继续占有使用房屋，同时向第三人交纳租金至2018年9月10日，双方之间为不定期房屋租赁关系。其间，第三人于2018年7月8日作为甲方，与原告吴四团为乙方订立《房屋买卖合同》，将该房出卖给原告，双方在合同中约定“甲方保证该房无权利瑕疵，并保证该房屋原有租赁关系已经到期并清空，因原有租赁产生的一切债权债务和法律问题由甲方负责，并将房屋交付给乙方。”2018年8月23日，双方在房屋产权管理部门办理了该房的产权变更登记，原告取得了黔（2018）南明区不动产权第0062741号《不动产权证书》，成为该房的所有权人，第三人将收取被告的押金1000元、2018年8月10日至9月10日1月租金交予原告。同年9月，第三人和原告一块告知被告：被告已将该房出卖给原告，被告此后向原告交纳租金。但被告一直未支付原告租金至今。双方为此发生纠纷，原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉请。审理中，原、被告、第三人一致认可被告占有使用该房至今，被告交纳房屋租金至2018年9月10日止。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；承租人应当按照约定的期限支付租金;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，第三人夏菊与被告张顺文订立的《房屋租赁契约》是双方真实意思表示，双方应按约履行义务。契约签订后，双方在租赁期内按约履行了各自义务。租赁期满后，双方未重新订立租赁合同，但被告继续使用房屋，支付第三人租金至2018年9月10日止，双方形成不定期房屋租赁关系。期间,第三人于2018年8月23日将房屋出卖给原告吴四团，并于同年9月告知被告此情况，通知被告此后向原告交纳租金。原、被告此后也未订立房屋租赁合同，双方形成不定期房屋租赁关系，双方可以随时要求解除租赁关系。被告从2018年9月10日未支付原告租金至今,原告向被告催收租金未果诉至本院,主张解除不定期租赁关系、被告返还原告房屋、被告从2018年9月10日起按1800元/月支付原告租金至返还房屋之日止，具有事实及法律依据，予支持。第三人、被告在《房屋租赁契约》中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金以支付利息方式计算为宜，即以被告所欠原告租金为基数，按月利率2%，从应付租金之次日起，计算至判决指定的履行期限届满之日止。本院为此对原告的违约金请求部分支持,部分驳回。被告的辩解意见于法无据，不予采信。第三人按《房屋买卖合同》“甲方保证该房无权利瑕疵，并保证该房屋原有租赁关系已经到期并清空，因原有租赁产生的一切债权债务和法律问题由甲方负责，并将房屋交付给乙方。”的约定，依法应当承担连带支付租金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴四团、被告张顺文之间的不定期房屋租赁关系；二、被告张顺文于本判决生效后10日内将本市南明区花溪大道北段348号华中楼3单元2层1号房屋腾空并交付原告吴四团；三、被告张顺文于本判决生效后10日内按1800元/月支付原告吴四团从2018年9月10日起至返还房屋之日止的租金；四、被告张顺文于本判决生效后10日内支付原告吴四团违约金（以尚欠租金为基数，按季度分段从应当支付租金之次日起计算至租金付清之日止）；五、驳回原告吴四团的其余诉请。案件受理费1020元，减半收取510元,由被告张顺文负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。审理中，上诉人表示不愿调解。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人第二项上诉请求在一审审理中未作为反诉提出，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院经组织调解未果，依法已告知上诉人依法另行主张权利，不是本案审理范围，本案不予处理。上诉人在审理中认可被上诉人吴四团、夏菊之间签订房屋买卖后已告知其向买受人吴四团交纳房租，故上诉人作为承租人应接受出租人的指示，向出租人指示的收款人交纳房租，一审对吴四团相应诉请予以支持并无不当。上诉人的上诉理由中概括包含了对违约金调减的意思表示，一审判决按照月利率2%的标准支持违约金过高，本院调减为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准予以支持，对一审判决的相应判决予以变更。对于一审判决中上诉人未予上诉的其他判项，本院从当事人自愿予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6369号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6369号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6369号民事判决第四项为：张顺文于本判决生效后10日内支付吴四团违约金（以尚欠租金为基数，按照中国人民银行同期基础贷款利率上浮30%的标准从应当支付租金之次日起计算至租金付清之日止）；四、驳回吴四团的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取510元,二审案件受理费收取1020元，均由张顺文负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年九月三十日书记员 武雨璇