安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初8239号 原告：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场L2幢东3楼，统一社会信用代码913401006758778046。 法定代表人：孟斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所。 委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）事务所实习律师。 被告：童贤东，男，1978年12月5日，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：沈贵叶，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。 原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称美凯龙公司）诉被告童贤东服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告美凯龙公司的委托诉讼代理人桑永标、张伟业，被告童贤东及其委托诉讼代理人沈贵叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2019年1月1日起至2019年9月30日止的综合管理费148936元（413.71平方米＊40元＊9月＝148936元）；2、判令被告向原告支付2019年5月1日起至2019年9月30日止的空调使用费暂计1448元（1448元为2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费，2019年6月1日起至2019年9月30日止的空调使用费以实际发生额为准）；3、判令被告支付迟延支付违约金15284元（以49645.2元为基数，按1‰／日的标准，暂计算自2018年12月20日起至2019年7月1日止为9581.5元、自2019年3月20日起至2019年7月1日止为5113.5元、自2019年6月20日起至2019年7月1日止为546.1元；以1448元为基数，按1‰／日的标准，暂计算自2019年6月1日起至2019年7月1日止为43元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原告受信地置业（合肥）有限公司的委托对信地红星美凯龙家居生活广场（以下简称美凯龙广场）进行商业管理和物业管理，原、被告双方于2017年4月12日签订《管理协议书》，协议书约定：由被告承租原告位于合肥市，租赁面积413.71平方米。商铺用途为经营软装类商铺，品牌为东辉布艺。经营期限自2017年6月15日起至2020年6月14日止，经营期内被告按照40元／月／平米的标准向原告缴纳综合管理费，支付方式为按季结算，应于上季度末20号前结清。协议还约定，被告须按7.5元／月／平米的标准向被告缴纳空调使用费。但被告并未按约定支付上述费用。原告认为，被告恶意拖欠原告综合管理费、商场营销活动费、空调使用费等费用的行为，已构成对原告的违约。为此，原告为维护自身的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、被告在2018年8月向原告书面提出了撤场申请，原告单方以各种理由拖延，不存在违约情形不应支付违约金；依据双方签订的商业管理协议书第7条第01款规定在合作期内如被告需要提前解除协议必须提前2个月书面通知原告；第8条违约责任第03款规定协议期内被告需提前退租的应提前60日以书面形式通知原告，并按一个月综合管理费支付违约金。被告提出申请后原告认可收到申请确以领导不审批的那个各种理由不给被告办理撤场手续，后被告在2019年6月10日时因原告在门上加了锁导致被告不能继续经营，即使计算综合管理费也不应计算至9月30日，应以实际不能经营的最后日期为计算依据。被告不存在违约情形，不应支付相应违约金；2、原告管理的红星美凯龙商场管理混乱，原先承诺的软装区全部移至负一层，后因多数商户不愿意移至负一，导致现在负一、一、二、三楼都有软装区，且进商场客户基本在电梯口直接上了1楼以上的区域，负一的客户极少。被告租赁案涉商铺最终为了获取商业利益，但被告自搬至负一后，没有任何生意，不可以正常经营，给被告的经营带来巨大经济损失。双方协议约定的综合管理费，原告并没有达到相应服务标准，应当不交或予以调整；3、商业管理协议书约定的经营期限自2017年6月15日起，实际被告在2017年8月才拿到案涉房屋，原告多收取了被告4个月的综合管理费，应当予以折抵；4、被告向原告交付了电表押金、停车证押金、质保金，原告一直未予返还，应当折抵相应款项；5、原告的诉求空调使用费因被告只使用案涉房屋到2019年6月10日，空调使用费只应计算至该日；6、原告诉请违约金标准过高，请求法院予以调整。 经审理查明：被告童贤东系租赁美凯龙广场F8168、F8169、F8170-1、F8187铺面经营软装类商品（商品品牌为东辉布艺）的租赁户，原告受信地置业（合肥）有限公司委托对该广场进行商业管理和物业管理。原被告双方于2017年4月12日签订了《信地红星美凯龙家居生活广场商业管理协议书》（以下简称《管理协议书》）一份，约定原告为被告承租的上述铺面（总面积为413.71平方米）提供商业管理、物业管理等服务，服务期间自2017年6月15日起至2020年6月14日止，协议书约定综合管理费标准为40元/月/平方米，共计595742元，按季结算，应于上季度末20号前结清；被告按7.5元/月/平方米的标准向原告缴纳空调使用费，空调每年夏季、冬季开启，具体缴纳金额按空调实际开启时间计算，缴纳时间由甲方通知。被告在签订本协议三日内须向原告一次性缴纳商品质量保证金，如被告退场三年后无售后遗留问题，则原告如数无息退还该保证金。被告签订协议三日内必须向原告一次性交纳水电保证金，办理退场手续后需交齐水电费，经原告物业部签字确认后五天内一次性无息退还。没有交齐的，原告有权自此保证金中扣除，不足部分被告再以现金补齐。在合同期间内，如被告需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知原告，经原告同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。被告未按时交纳各项费用的，违约金的标准为每迟延一日支付欠款额的1%。协议期内，被告需提前退租的，应提前60日以书面形式通知原告，并按一个月综合管理费支付违约金。合同签订后，被告进场经营，并支付了2018年12月31日之前的综合管理费、空调费。被告对原告主张的2019年1月1日至9月30日的综合管理费及2019年6月1日到2019年9月30日的空调使用费不认可，辩称其于2018年8月已书面提出撤场，已经交清相关费用不存在拖欠情形。原告认可收到被告撤场报告，但因原告不同意，被告撤场不符合双方约定。 另查明，被告至今未撤场，后因生意难做，不再正常经营，被告将商铺上锁，被告辩称原告也于2019年6月10日对被告的商铺又加了把锁；原告表示是被告先对涉案商铺加的锁，因被告欠费需要把控风险原告才后加把锁的。原告多次向被告催要欠费未果，双方协商不成，原告遂诉讼来院。 再查明，被告进场经营后，原告收取被告电表押金900元、质保金15000元、停车证押金1000元，被告要求折抵相应款项。 上述事实，有原告提供的被告提供的身份证明、《管理协议书》、记账凭证、收款收据、微信聊天记录截图、东辉布艺童贤东欠费明细表，被告提供的商铺租赁协议书、照片、空调费收据、房租费收据、主题活动宣传费收据、照片、视频、录音音频（附文字版）、电表押金、停车证押金、质保金收据、被告申请证人出庭作证的证人证言以及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告双方签订的《管理协议书》合法有效，双方均应履行合同的约定。原告对商场进行了商业管理和物业服务，被告应按照约定支付综合管理费。 被告辩称其于2018年8月已书面提出撤场，不存在违约情形，不应支付违约金。但按《管理协议书》约定“被告需要提前解除协议，必须提前二个月书面通知原告，经原告同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场”，因被告撤场未经原告同意，至今仍未撤场，且被告提供的证据不能足以证明其提出撤场申请符合约定，故被告仍应按约履行合同义务。原告主张的管理费及空调费，应以被告实际不能经营的最后日期为准。因被告未提供充分证据证明其停止经营的时间，综合管理费及空调费应计算至原告对涉案商铺加锁时的时间，结合双方微信聊天记录，本院认定原告加锁时间应为2019年6月10日，故管理费及空调费应计算至该日为准。综合管理费从2019年1月1日起计算至该日，应为87706.5元（413.71㎡×40元/㎡/月×5.3月）。原告主张被告支付2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费1448元，符合双方约定，本院予以支持；2019年6月1日至2019年6月10日期间空调费应为930.8元，（413.71㎡×7.5元/㎡/月×0.3月），空调费合计2378.8元。 综上，被告应支付原告管理费87706.5元、空调费2378.8元，共计90085.3元。按合同约定，未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%，此违约金约定过高，现原告自行将违约金计算标准调整为按欠款的日1‰计算，该违约金计算标准仍超过法律规定限额，本院将该违约金计算标准酌情调整为按银行同期贷款利率两倍计算，从实际欠款之日起开始计算。被告辩称不支付违约金缺少事实与法律依据，本院不予采信。关于被告辩称相关费用应进行折抵，因质保金并未到期，电费双方并未结算，停车证被告也未返还，故被告要求折抵依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下： 一、被告童贤东于本判决生效之日起十日内支付原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司综合管理费87706.5元、空调费2378.8元，合计90085.3元及违约金（以87706.5元为基数，自2019年1月1日起，以2378.8元为基数，自2019年5月1日起，以上均计算至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率两倍标准计算）； 二、驳回原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3610元，减半收取1805元，由原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司负担725元，被告童贤东负担1080。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇一九年九月十八日 书记员  冯 艳 附相关适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。