山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初1829号原告：陆滟预，男，1972年5月2日出生，汉族，个体工商户，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：勇静华，山东合度律师事务所律师。被告：丁鲁南，女，1993年11月3日出生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：文登区瀛之诺房产销售处，住所地威海市文登区小观镇碧海云居尚品居民小区名誉岛9号2单元203室。经营者：房延斌。委托诉讼代理人：王奕，威海文登小观法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨学允，北京市京师（威海）律师事务所律师。原告陆滟预与被告丁鲁南、文登区瀛之诺房产销售处（以下简称瀛之诺销售处）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陆滟预及其委托诉讼代理人勇静华、被告丁鲁南、被告瀛之诺销售处之委托诉讼代理人王奕到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陆滟预之委托诉讼代理人勇静华、被告丁鲁南、被告瀛之诺销售处之委托诉讼代理人杨学允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆滟预向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付房屋差价款57918元；2、判令二被告连带赔偿担保费损失6525元。事实与理由：2018年1月27日至2018年3月7日期间，原告经被告介绍购买了威海市文登区南海清岛湾居民小区84号楼401室房屋，被告承诺原告购房贷款不用支付担保费，且承诺原告与开发商签完房屋买卖合同并办下贷款后，由被告返还原告房屋差价款57918元，但被告至今未返还，故请求判如所请。丁鲁南辩称，不同意原告的诉讼请求，因为当时我不以营利为目的，对原告属于义务帮忙性质。我不知道原告自己到售楼处，后来又找的我谈的价格，通过他朋友转帐给我，我又转交给瀛之诺销售处的经营者房延斌订的房子。后来原告办贷款，他自己到售楼处办理的贷款，开发商的经理看到了原告，知道原告这一情形，但开发商的经理没跟我们说。等原告办完贷款，我们到开发商处与开发商结帐，没查到这笔帐，财务说这个客户不属于瀛之诺销售处的客户，属于开发商自己招揽的客户。我与瀛之诺销售处是合作关系，不是瀛之诺销售处的员工，当时我所在的中介不能按照这个点位返佣金给原告，我找到瀛之诺销售处走这笔单子。因为开发商不能给我们钱，我也不能返钱给原告。瀛之诺销售处辩称，一、此事与瀛之诺销售处无关，因为经营者房延斌与丁鲁南系朋友关系，为了帮助丁鲁南解决交易中的困难，借用了瀛之诺销售处帐户进行过款手续。原告与丁鲁南之间的交易，瀛之诺销售处既没有参与，也不知情，也没有受益。二、原被告之间不成立居间合同。居间合同是有偿合同，丁鲁南的行为仅是出于朋友情谊而进行的帮忙行为，未收取任何费用。原告多次向丁鲁南承诺介绍客户，二人合作赚钱，丁鲁南是出于对朋友的信任所以承诺免费给原告提供服务并返还提成款。但该承诺的前提是从开发商处取得该笔提成款。售楼处认为原告是自己的客户，从而导致丁鲁南无法获得房屋成交的提成，应归因于原告。退一步讲，即使成立居间合同，根据合同相对性原则，瀛之诺销售处也不是合同的当事人。经营者房延斌不认识原告，仅是出于帮忙目的帮助丁鲁南向开发商转交订金并交代订购房屋的门牌号，其他一切事务均为原告与丁鲁南办理，瀛之诺销售处不知情。且丁鲁南并非瀛之诺销售处的员工，并非职务行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陆滟预为证明自己的主张，主要提交以下证据：1、与丁鲁南的微信聊天记录，拟证明整个事情经过：2018年1月27日，其到威海购房，与范宇直接到清岛湾售楼处看房，当时对方要价7120元/平米，其没有定下来；当晚，结识房屋中介丁鲁南，并告知丁鲁南其已经去过售楼处，对方降不下来价格；丁鲁南说，可以从她所在的中介公司进行交易，能够以6336元/平米的价格购房，并且不用缴纳担保费；后陆滟预一直和丁鲁南进行联系，都是丁鲁南给推荐房屋，最终陆滟预选定了丁鲁南推荐的84号401室房屋；丁鲁南让陆滟预先到售楼处以7120元/平米的价格签署购房协议，并书面承诺在房贷下来后一个月内将房屋差价款57918元返还给陆滟预；2、丁鲁南于2018年3月15日通过微信出具的购房补充协议一份，拟证明丁鲁南承诺房屋差价款为57918元，待银行放贷后一个月内支付给陆滟预；3、提交担保费收据一张，拟证明支付担保费6525元。经质证，丁鲁南与瀛之诺销售处对上述证据的真实性均无异议，但对证明内容有异议。丁鲁南称，其与陆滟预于2018年1月25日成为微信好友，期间向陆滟预推荐过顶帐房；2018年1月29日微信中和陆滟预讲房款开发商给其结清后会转给陆滟预；2018年3月16日微信中和陆滟预说明开发商没有给其转钱；其认为与陆滟预之间是朋友帮忙的关系，最终没有帮成，合同没有成立。丁鲁南认可2019年3月15日的购房补充协议以及经办人房延斌的签名都是由其书写，称“这份补充协议是针对购房者与开发商签订购房合同后，开发商若把佣金给了我，我立马把钱返给原告，所以我写了这份补充协议。”对担保费，丁鲁南称其在微信中已经和陆滟预说过，有一家银行办担保可以不用交担保费，但陆滟预在售楼处工作人员推荐下选择了需要交纳担保费的银行，故不同意赔偿担保费。瀛之诺销售处质证后认为，微信聊天记录可以证实瀛之诺销售处与陆滟预没有居间合同关系，自始至终陆滟预是与丁鲁南进行联络；丁鲁南亦承认购房补充协议中房延斌的签名是丁鲁南书写；丁鲁南明确提出要开发商结清款项、其拿到提成后才可以转给陆滟预，因此丁鲁南现在没有拿到开发商返还的差价，其双方之间的协议没有达到履行条件；2019年4月27日微信中，陆滟预向丁鲁南澄清，其以前没有到售楼处现场进行过洽谈，与事实不符，导致丁鲁南和开发商对客户的界定产生严重分歧，从而导致丁鲁南在交易当中没有享受到向陆滟预承诺的条件，过错不在丁鲁南，也与瀛之诺销售处无关，责任不应由二被告承担。陆滟预同时申请证人朱某出庭作证，拟证明通过证人与丁鲁南的联络经过和购房经过。朱某陈述，其把丁鲁南的微信推荐给陆滟预，他们应该是用微信一直联系；当天上午，陆滟预一行人到南海看了几处楼盘，到了案涉房屋所在楼盘，但看的不是案涉房屋，当时售楼处工作人员领着看楼，证人把看楼的场面拍成视频发给丁鲁南，问她是否认识这个工作人员；陆滟预等人看完楼后，跟着售楼的经理王小霞（音）到了售楼处，证人没有陪同上去，具体他们怎么聊的，证人不清楚；晚上证人夫妻、陆滟预方三人和丁鲁南一起吃饭，丁鲁南讲若陆滟预从自己这里买，她自己可以得到的提成不要了，可以返给陆滟预，让陆滟预给介绍一些客户就行了；第二天陆滟预一行人走了，就委托证人和丁鲁南办这件事；又过几天，丁鲁南通知证人到售楼处找一位姓谭的交定金，证人去交纳了50000元定金；丁鲁南通知交定金的时候，叮嘱证人一定要注明，在签订购房合同中要写上将来要更名一次，证人照做，以证人的名义与清岛湾售楼处签订了一份商品房买卖合同；签完之后，证人把定金单据等材料邮给陆滟预；后来陆滟预过来交尾款，是按原价交的房款，丁鲁南叮嘱整个过程不能提她的名字，得陆滟预自己去办理各项手续；等房子贷款办理下来后，开发商把钱返回来，丁鲁南应得的钱她一分不留，再把钱交给陆滟预。对证人证言，丁鲁南称，证人说发的视频不属实，只是发的照片，照片中的工作人员不是售楼处工作人员，是另外一个中介公司的；证人陈述的50000元定金不是一次性交付，而是证人将其中10000元转给丁鲁南，丁鲁南转交给瀛之诺销售处，让瀛之诺销售处订下案涉房屋；其为陆滟预介绍这套房产的目的是，其不挣陆滟预的钱，将来陆滟预帮介绍客户，其与陆滟预合作挣钱。瀛之诺销售处对证人证言不予认可，但承认房延斌收到丁鲁南转交的10000元后，又通过微信将10000元转帐给售楼处工作人员谭苏林（音），并交代了订购房屋的门牌号，售楼处当时没有给房延斌出具发票或者收据，之后房延斌再未插手任何事宜。丁鲁南为证明自己的主张，主要提交以下证据：1、与朱某的微信截图，拟证明证人说发的视频不属实，只是发的照片，照片中不是证人所说的售楼员，是中介人员；2、与陆滟预的微信聊天记录，拟证明陆滟预多次说要给丁鲁南介绍客户。经质证，陆滟预对丁鲁南所提供的证据1真实性无异议，但认为，从证人陈述以及微信聊天记录可以看出陆滟预告知过丁鲁南其已经去过清岛湾售楼处；对证据2真实性无异议，但认为该事项与丁鲁南承诺返还房屋差价款没有关联。瀛之诺销售处对丁鲁南所提供的证据1真实性无异议，认为可以说明证人在庭审中陈述有虚假；对证据2真实性无异议，认为说明丁鲁南承诺返款的原因是陆滟预保证要给介绍至少两名客户，也说明二人协商确定买房后二人共同介绍客户购买开发商的房子，二人共同挣钱。为查明瀛之诺销售处与案涉房屋售楼处以及开发商之间的关系，本院要求其提交相关证据。瀛之诺销售处在指定期限内提交了与威海博信资产管理有限公司签订的合作协议和清岛湾代理政策复印件，经审查与本案无直接关联。结合双方当事人的陈述以及举证质证情况，本院认定事实如下：瀛之诺销售处系经核准登记成立的个体工商户，经营者系房延斌。丁鲁南非瀛之诺销售处员工。陆滟预因购房事宜通过朋友朱某介绍认识了从事房屋中介的丁鲁南。2018年1月27日，陆滟预一行人先行到南海相关楼盘看房，期间，朱某通过微信与丁鲁南联系，丁鲁南称“他找的时候，到时候你拍一下照片儿，我看看他找的谁”，后朱某将陆滟预看房的图片发给丁鲁南。当日晚上，陆滟预、朱某和丁鲁南等人见面并在一起吃饭。2018年1月28日至2018年3月7日期间，陆滟预与丁鲁南在微信上就房屋选取、价格确定以及合同签订等事项进行了多次联络。在2018年1月28日微信中，丁鲁南与陆滟预就案涉房屋的单价进行了确认，告知售楼处单价为7120元，直接给代理是十二个点即八八折，同时称“但是这个点你得给我留一个点税，我这边得交个税就是八九折”，所算的代理折扣价为6336.87元；其建议陆滟预先交50000元定金，怕房子卖了就白说了；并告知售楼处不能按折后价格6336元签，可能会按照7120元交钱，对担保费表示“这个正常的话就得交担保费，但是从我这里走担保费是不用收的”，对差价款表示等放完贷款了立马打给陆滟预，并称“因为老多优惠不能明面上给，不能影响售楼处卖房的，还有房管局现在要求的也比较严，不能按照签”。当日，朱某通过微信转帐10000元给丁鲁南，1月29日转帐给山东省倪氏房地产开发有限公司40000元。在2018年1月28日、1月29日微信中，丁鲁南告知陆滟预“那个大哥先给我转了一万，我给你找人去交那个定金”，并解释合同单价都按照7120元签，私底是还是按照6336元，并多次表示等房子放贷、开发商结了其应得的提成，其立马转给陆滟预。在2018年2月23日微信中，丁鲁南表示在陆滟预办贷款的时候其不能跟着去售楼处，其不方便出面。在2018年3月5日微信中，丁鲁南指点陆滟预到售楼处找所指定的人办理手续，并叮嘱陆滟预不要与此人加微信，当陆滟预问“你跟她提我了吧，说我今天过来办贷款了吧？”，丁鲁南答“我没跟她提，我跟别人说了，告诉他了，你别跟她提……谁都别提我啊。”在2018年3月7日微信中，丁鲁南就签合同、担保等事情教陆滟预如何说词，多次叮嘱陆滟预“别说你来过”。2018年3月7日，陆滟预作为买受人，与出卖人威海市君泰置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买了位于南海清岛湾居民小区84号1单元401室的商品房，即案涉房屋。合同约定单价为每平方米7120元，总价值为526524元；买受人支付首付款211524元，余款315000元向银行申请贷款支付。2018年3月8日，双方又签订补充协议，变更首付款为236524元，贷款为290000元。陆滟预按合同约定支付了首付款。2018年3月15日，丁鲁南通过微信传给陆滟预一份由其手写的购房补充协议，主要内容为：陆滟预在清岛湾小区购买84#401，面积为73.95平方米，合同单价为7120元，总房款为526524元，实际成交价为6336.8元每平米，计468606元，其中差价为57918元，待银行放贷后，一个月之内付给陆滟预，由丁鲁南打到陆滟预帐号。经办人注明为房延斌。在2018年3月16日陆滟预与丁鲁南的微信中，陆滟预问“房延斌是谁”，丁鲁南回答“走的他公司的帐”，双方同时就差价款付款、转款、担保费等事情进行了沟通。2018年3月25日，陆滟预作为借款人，与贷款人山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行签订《个人住房借款合同》一份，约定贷款290000元用于购买案涉房屋，以转帐形式划入山东省倪氏房地产开发有限公司在农商银行的帐户，山东恒丰融资担保有限公司、威海市君泰置业有限公司作为保证人、山东省倪氏房地产开发有限公司作为丙方均在合同落款处盖章。山东恒丰融资担保有限公司收取陆滟预担保费6525元。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，根据陆滟预与丁鲁南在2018年1月28日至2018年3月16日之间的微信聊天记录，从为陆滟预介绍选房至最终确定购买案涉房屋、从按购房原价签合同到按实际价格确认差价、从交付订金到准备贷款相关材料，二人之间进行了多次沟通联络和最终确认，丁鲁南对整个购房流程进行了详细说明和具体指导。从聊天内容看，丁鲁南对案涉房屋所在售楼处的原始定价、代理售价以及合同成交后的结果非常熟悉，并就购房差价款作出返还承诺，使陆滟预完全有理由相信丁鲁南告知的流程即是丁鲁南为促成合同订立与售楼处或代理商协商的结果。从最终结果看，陆滟预按照丁鲁南的指示，就案涉房屋于2018年1月28日、1月29日交付了订金，于2018年3月7日签订了购房合同，于2018年3月25日签订了借款合同，实现了购房目的，而丁鲁南亦在陆滟预与开发商签订合同后，于2018年3月15日再次以书面形式进行确认并承诺在银行放贷后一个月内将购房差价付给陆滟预。由此，足以认定丁鲁南在事实上向陆滟预提供了订立合同的媒介服务，报告了订立合同的机会，并对己方的义务进行了承诺，双方之间形成了事实上的居间合同法律关系。丁鲁南辩称其系不以营利为目的的无偿帮忙，但也提出其目的是想让陆滟预多介绍客户，退一步讲，即使其在促成合同成立的过程中没有从代理差价中赚取费用，但其想让陆滟预多介绍客户的背后亦包含着盈利的目的，故丁鲁南所辩，不符合常理，本院不予采信。根据丁鲁南提供的其与证人朱某的微信，结合朱某的证言，可以看出丁鲁南在2018年1月27日当天明知陆滟预已经去相关楼盘看房，作为一名房屋中介，应该预见到陆滟预自行看房行为可能会影响到开发商对客户性质的界定，存在着代理佣金结算不能的风险，而从丁鲁南的微信聊天记录来看，其仍然积极向陆滟预提供订立合同的服务并保证返还购房差价，并没有将这种自行看房的风险和后果明确告知陆滟预。且丁鲁南在微信聊天中多次提到签订合同要按7120元签订，并表示“老多优惠不能明面上给、其不方便出面、不能提她的名字、走房延斌公司的帐”等，对涉及订立合同的重要事实含糊其词，亦未明确告知其想通过瀛之诺销售处促成合同成立的具体操作流程，导致陆滟预基于对其形成的合理信赖，而按照其指示以7120元的价格购买了案涉案屋。现丁鲁南以因陆滟预自行与开发商接触、导致开发商不与瀛之诺销售处结算代理佣金、亦导致其无法返还购房差价款的辩称，理由不当，本院不予采信。陆滟预按照丁鲁南的安排就案涉房屋签订了购房合同的事实客观存在，丁鲁南基于其从事房屋中介、促成合同成立的从业经验，书面承诺在银行放贷后一个月之内付给陆滟预购房差价款，意思表示明确，理应按约定履行自己的义务。故对陆滟预要求丁鲁南按约定支付购房差价款57918元的请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。从陆滟预与丁鲁南的微信聊天记录看，丁鲁南虽然表示如果按其指示操作可以不用交担保费，但从内容看只是向陆滟预提供参考建议，双方最终并未就担保费达成协议，亦无证据证实丁鲁南承诺无需支付担保费。故对陆滟预要求赔偿担保费损失6525元的请求，证据不足，本院不予支持。对瀛之诺销售处是否承担连带责任的问题，从丁鲁南将10000元定金转给瀛之诺销售处经营者房延斌、房延斌又将定金转给售楼处工作人员的过程看，丁鲁南所称的“走的他公司的帐”以及瀛之诺销售处所称的“借用其帐户进行过款手续”，实际上是以瀛之诺销售处的名义实施居间行为介绍陆滟预购房，并按其能享受的代理价格进行结算，这也与丁鲁南在微信中多次强调其“不方便出面、不能提她”相一致。但从合同相对性原则看，陆滟预确实与瀛之诺销售处无直接接触，对丁鲁南提供订立合同服务的具体操作过程以及丁鲁南与瀛之诺销售处的关系均不知晓，而瀛之诺销售处经营者房延斌亦未在2018年3月15日的书面协议中签字承诺。故对陆滟预要求瀛之诺销售处承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。对丁鲁南与瀛之诺销售处之间的关系，以及陆滟预是开发商自行招揽的客户、还是丁鲁南自行招揽的客户、亦或是以瀛之诺销售处名义招揽的客户的界定问题，应根据丁鲁南、瀛之诺销售处与开发商之间的合同约定以及所形成的法律关系进行判断，因该事实与本案不属同一法律关系，本案不予一并审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、丁鲁南于本判决生效后十日内支付陆滟预购房差价款57918元；二、驳回陆滟预的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，由原告陆滟预负担143元，被告丁鲁南负担1267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  史丽丽人民陪审员  闫福民人民陪审员  徐梅林二〇一九年九月十日书 记 员  刘 芳