广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3592号原告：广东惠东某商业银行股份有限公司，住所地广东省惠州市惠东县，统一社会代码9144XXXXXXXXX401P。法定代表人：叶庚良，董事长。委托诉讼代理人：刘某、黄某，均系广东惠东某商业银行股份有限公司公司员工。被告：黄某华，男，汉族，1976年10月31日出生，广东省惠东县人，住惠东县，被告：惠东县某投资有限公司，住所地惠东县某地段某花园商业中心1-4层，注册号441323000004741。法定代表人：刘再，总经理。委托诉讼代理人：杨毅，该公司员工。原告广东惠东某商业银行股份有限公司（以下简称惠东某行）与被告黄某华、惠东县某投资有限公司（以下简称惠东某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行审理。原告惠东某行的委托诉讼代理人刘某及黄某、被告惠东某公司的委托诉讼代理人杨毅到庭参加诉讼，被告黄某华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东某行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄某华于2015年9月25日签订合同编号为惠东某行（2015）个房贷字第××号的《个人购房按揭贷款合同》，并提前收回贷款本息；２、判令被告黄某华清偿借款本金人民币394664.86元及至还清款日止的利息（利率按借款合同约定的在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10％，逾期未还本金按当期执行利率加收30％计收罚息，逾期未还利息按当期执行利率加收30％计收罚息），现利息（含罚息）从2019年3月21日起暂计至2019年4月20日止结欠约1786.77元，本息合计共396451.63元；3、判令原告对被告黄某华提供其位于惠东县××城地段××花园××楼××单元××房【房产建筑面积145.29平方米，房产预告登记号为：粤房地预登惠东字第××号】作为借款抵押在折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告惠东县某投资有限公司对被告黄某华结欠原告的借款债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由两被告共同承担。本案在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为本金390925.78元，截止2019年8月20日利息为3534.91元。事实和理由：2015年9月1日，被告黄某华因购买商品房一次性付款有困难为由向原告广东惠东某商业银行股份有限公司（个人金融部）申请房屋按揭借款人民币44万元，用于购买位于惠东县××地段××花园××楼××单元××房【房产建筑面积145.29平方米，房产预告登记号为：粤房地预登惠东字第××号】。经审查，原告同意借款人民币44万元给被告黄某华，2015年9月25日原告与被告签订了《个人购房按揭贷款合同》，合同期限240个月，从2015年9月25日至2035年9月25日止，借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10％，利率实行一年一定，被告黄某华提供其位于惠东县××地段××花园××楼××单元××房作借款抵押，并到房产部门办理了预告登记手续，房产预告登记号为：粤房地预登惠东字第××号。根据《个人购房按揭贷款合同》第十四条第二款及原告与被告惠东县某公司签订的《楼宇按揭贷款项目合作协议书》第五条第二款的约定，被告惠东县某公司对此贷款提供连带责任保证，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及原告为实现债权及担保权而发生的一切费用。截至2019年4月20日，被告黄某华未偿付的贷款利息（含罚息、复利）为1786.77元，结欠本金余额为394664.86元，本息合共396451.63元。被告黄某华向原告借款并提供其名下的房产作借款抵押担保，并办理了有效抵押登记手续，对此事实亦予以认定。被告黄某华对其提供房产抵押担保应依法承担法律责任，现被告黄某华违约未能按时还本付息，违反了原告、被告双方签订《个人购房按揭贷款合同》的第七条第二款的规定，根据合同第十八条第二款第（3）、（7）、（8）、（11）点的规定，即宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，借款人未按时足额偿付借款本金及利息的，贷款人有权对借款人加收罚息和复利，并解除与借款人的借贷关系。被告惠东县某投资有限公司依法对被告黄某华的上述债务承担连带偿还责任。被告无视合同条款，未按期偿还贷款本息。经原告主张权利而拒不偿还，严重损害了原告的合法权益，依法应承担民事清偿责任。为此，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告黄某华未到庭参加诉讼，未作答辩。被告惠东某公司辩称：一、原告应先就被告黄某华提供抵押财产，即位于惠东县××城地段××花园××楼××单元××房实现债权。本案中被告黄某华提供的物的担保又有答辩人提供的连带保证，但是三方没有就债权实现的顺序作出约定，原告应先就债务人提供的物的担保实现债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”答辩人承担保证责任的范围是原告就被告黄某华提供房屋担保受偿后不能实现的部分。根据《个人购房按揭货款合同》第十五条第一款第二项“上述抵押物暂作价人民币（大写）陆拾叁万叁仟叁佰陆拾肆元正，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。”根据《个人购房按揭货款合同》第一条第二款：“本合同项下借款本金440000元。”根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”原告如放弃被告黄某华提供的房屋抵钾进行受偿的，答辩人将免除保证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。二、本案诉讼费用应由第一被告承担。答辩人并不存在违约或者过错。被告黄某华没有按期向原告偿还按揭货款本息是导致原告债权不能受偿的根本原因，也是原告向贵院提起诉讼的根本原因。因此答辩人不应承担本案诉讼费用。经审理查明：原告惠东某行系经营吸收人民币公众存款、发放人民币短期、中期、长期贷款等业务的金融机构。被告惠东某公司经营房地产开发。2015年9月8日，被告黄某华与被告惠东某公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄某华向被告园方公司购买位于惠东县××城地段××花园××楼××单元××房。2015年9月25日，原告与借款人黄某华、保证人惠东某公司签订《个人购房按揭贷款合同》一份，编号为惠东某行（2015）个房贷字第××号《个人购房按揭贷款合同》（以下简称贷款合同），合同主要约定如下：一、借款条款：借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款，并以所购买之房产作为抵押物以担保借款人对本合同的履行，保证人愿意为借款人履行本合同向贷款人提供连带责任保证担保，贷款人经审查同意发放贷款；本合同项下借款金额为440000元，用于借款人购买位于惠东县××城地段××花园××楼××单元××房（借款人的购房合同编号：0079421），期限240个月，即从2015年9月25日至2035年9月25日，利率按年利率5.665%计算，采用等额本息还款法，每期为每月20日应归还本息金额3100元。二、保证担保条款：为保证借款人切实履行本合同，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销之连带责任保证担保，保证范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；当借款人未能按本合同约定履行债务时，无论贷款人对本合同项的债权是否拥有其他担保（无论是物的担保还是其他形式的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序；保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥《房地产权证》和《房地产他项产权证》并完善好移交手续之日止。三、抵押担保条款：抵押人自愿以其所购买的上述房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；抵押担保范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；抵押权的存续期间自本合同签订之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。四、违约责任条款：1、发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：……（3）借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项；……（9）在本合同借款期限届满以前，借款人明确表示或以自己的行为表明不履行本合同主要债务的；……2、借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权（但非必须）分别或同时采下列一项或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；……（6）行使担保权利；（7）借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；（8）借款人未按时足额偿付借款利息，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；……（11）解除与借款人的借贷关系。五、其他事项：本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用；本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任；若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或/和要求保证人履行保证责任。2015年9月1日，被告黄某华作为申请人向原告提交一份《贷款申请书》，以一次性付款购买被告惠东某公司位于惠东县某商住城地段“某花园”存在困难为由，向原告申请房屋按揭贷款44万元。2015年10月19日，惠东县房地产管理局办理了抵押权预告登记，登记字号为粤房地预登惠东字第××号，截明预告登记权利人广东惠东某商业银行股份有限公司，预告登记义务人黄某华，房屋坐落惠东县××城地段××花园××楼××单元××房。另查，上述房产尚未办理房地产权属证书。2015年12月14日，原告按照贷款合同的约定将贷款本金44万元转账至被告黄某华名下，有《借款借据》和《贷款出账通知书》证实。由于被告黄某华未按约定偿还借款给原告，原告于2018年9月29日扣划被告惠东某公司的保证金9116.12元，2018年12月28日扣划5083.59元，2019年3月29日扣划9098.36元，2019年6月27日扣划9108.48元。原告诉称被告黄某华未约定偿还借款本息，截止至2019年8月20日，被告黄某华欠原告本金人民币390925.78元及利息3534.91元，并就此提供《借款户计息清单》予以佐证。2019年7月2日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实有原告惠东某行提交的民事诉状、营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明、被告黄某华身份证复印件、户口簿、离婚证、无婚姻登记记录证明、被告惠东某公司的企业法人营业执照、借款申请书、个人购房按揭贷款合同、抵押物清单、房地产登记信息、借款借据、出账通知书、借款户计息清单以及本院开庭笔录等材料在卷为据。本院认为，原告惠东某行与被告黄某华、惠东某公司签订的《个人购房按揭贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性效力性规定，合法有效。被告在借款后未按贷款合同约定按时向原告偿付本息，原告根据合同约定诉请解除贷款合同，证据充足，理由充分，本院予以支持。借款合同解除后，被告黄某华应向原告偿还余欠借款本金390925.78元，理由充分，予以支持。被告至2019年8月20日仍欠的利息为3534.91元，及之后的利息未支付，原告请求被告支付借款利息应从2019年8月21日起至清偿之日止按贷款合同约定标准计算的利息和罚息及上述计得的利息3534.91元。关于原告对被告黄某华为本案借款提供抵押担保的位于惠东县××城地段××花园××楼××单元××房的房产的处置价款主张优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。被告惠东某公司作为涉案贷款合同的连带责任保证人，现被告黄某华未能按贷款合同约定向原告偿行借款本息，原告据此在保证期间诉请被告惠东某公司在担保范围内承担连带清偿责任，理由充分，本院予以支持。被告惠东某公司承担保证责任后，有权向被告黄某华追偿。被告黄某华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对诉讼权利的抗辩，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东惠东某商业银行股份有限公司与被告黄某华及惠东县某投资有限公司于2015年9月25日签订的编号为惠东某行（2015）个房贷字第××号《个人购房按揭贷款合同》。二、被告黄某华在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东惠东某商业银行股份有限公司偿还借款本金390925.78元及利息3534.91元，并向原告支付自2019年8月21日起至清偿之日止按贷款合同约定标准计算的利息。三、被告惠东县某投资有限公司对被告黄某华的上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告广东惠东某商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7246元（原告已预交），由被告黄某华与惠东县某投资有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通人民陪审员  卢燕芳人民陪审员  卢海清二〇一九年九月二十九日法官助理李旸书记员朱丽媛