安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0191执异27号 案外人：合肥新站中学，住所地安徽省合肥市新蚌埠路219号，统一社会信用代码52340100556348416H。 法定代表人：吴逹。 申请执行人：蔡华，男，1959年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：合肥中浩轻工科技有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路与东方大道西南角，统一社会信用代码91340100059730016C（1-1）。 法定代表人：吴俊，执行董事兼总经理。 被执行人：吴兴鹏，男，1955年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：王宏翠，女，1956年5月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 本院在执行申请人蔡华与被执行人合肥中浩轻工科技有限公司（以下简称中浩公司）、吴兴鹏、王宏翠民间借贷纠纷一案过程中，案外人合肥新站中学（以下简称新站中学）对中浩公司名下位于合肥市××站区东方大道××幢汽车小配件1-6层房屋（所有权证号：合产字第××号）及项下国有土地使用权，名下房产及国有土地使用权（房地权合产字第××号、合产字第××号、合新站国用（2014）第068号）强制执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人新站中学称：1.新站中学为支持合肥市的大建设、大发展，将新蚌埠路219号校园整体移交给新站区进行综合改造，同时以中浩公司名义置换工业性质的出让土地，同时由中浩公司租赁给合肥新站中学办学，因此案涉拟拍卖土地实际系新站中学所有，中浩公司只是名义持有人，被申请人无权执行该土地；2.2015年3月1日，新站中学与中浩公司就上述房产签订《校舍租赁协议》，约定中浩公司将位于新蚌埠路与东方大道交口处西南角的整体场所（即前述查封、拟拍卖的土地及房产）提供给新站中学办学，租赁期限为20年，自2015年3月6日至2035年6月30日。协议签订后，中浩公司如约将案涉土地及房屋交给新站中学使用，并办学至今，新站中学依法享有案涉房屋的租赁权应优先于法院的查封效力；3.在案涉借款发生前，新站中学曾向安徽华安小额贷款有限公司（以下简称华安小贷公司）贷款800万元，由中浩公司以新站中学租赁用地的土地使用权及综合楼1、综合楼2的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，因此华安小贷公司为新站中学租赁用地的第一顺位抵押权人。现华安小贷公司已就相关借款向合肥市庐阳区人民法院起诉并取得胜诉判决，并已申请执行，蔡华作为前述财产的第二顺位抵押权人，虽然已经查封中浩公司房产，但无权申请强制拍卖前述房产。另外中浩公司尚欠安徽中汉鼎建筑公司等工程款约1500万元，根据工程款享有建设工程优先受偿权的规定，该权利优先于抵押权；4.新站中学系依法设立的办学机构，暂时没有其他场所办公，而且根据教育部门要求不得擅自变更办学场所，如果拍卖房屋将严重影响新站中学的办学秩序，对于在校生的正常学习产生重大负面影响；5.申请人、中浩公司已于2017年12月28日同厦门倍凡教育投资公司签订了《合作协议》,近年来,由于种种原因未能按约定持续履行，近期,经中浩公司与厦门倍凡教育投资公司多次沟通、协商,双方已经就达成了《合作协议》的继续履行达成一致意见,具体事宜正在洽谈中,一旦厦门倍凡教育投资公司相关的转让款到账后，中浩公将优先支付蔡华的欠付款项。为保障相关债权人的合法权益，故申请：1.依法撤销合肥高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）皖0191执1184号执行裁定书及协助执行通知书；2.中止对已查封的房产及国有土地使用权的拍卖行为。 申请执行人蔡华称，新站中学不享有法定的优先租赁权,其提交的《校舍租赁协议》明显系为帮助中浩公司、吴兴鹏、王红翠逃避债务而伪造,请求人民法院查明事实,并依法追究吴逵、吴俊妨害执行责任,理由如下: 执行异议申请人与被执行人存在紧密的利害关系,上述人员相互串通,伪造《校舍租赁协议》，拖延执行程序的进行,严重损害了申请执行人的合法权益。首先,《校舍租赁协议》在形式上不符合房屋租赁市场的一般模式，具有后期伪造的嫌疑。该协议涉及占地面积近四万平方米的土地及房屋租赁,却没有在协议中对租赁物的具体位置、租赁面积、租赁标的作出约定,显然不符合常理。无论是其约定的租赁期限(租期及续租长达40年)，还是租赁价格(不是按照房屋单位面积计价,而是按人均200元/年),均明显有悖于现行房屋租赁市场交易惯例。协议没有专门针对承租人的违约条款,反而对出租人违约约定了高达1000万元的违约金,与蔡华对中浩公司所享有的债权相近，其次,从协议的签订主体、出现时间,印证了该协议系吴逵、吴俊相互串通,为帮助中浩公司、吴兴鹏、王宏翠逃避债务而伪造，协议落款时间虽为2015年3月1日,但自本案强制执行并保全查封至今,在长达近两年的时间内,中浩公司从未提及其与新站中学订立协议,恰恰在涉案土地、房产即将被评估拍卖之时提出,显然系妄图通过买卖不破租赁的形式阻却执行。该协议虽然加盖有中浩公司与新站中学公章,但租赁双方的经办人却分别为吴俊、吴逵。该二人不仅是中浩公司工商登记确立的出资人和股东,同时亦系被执行人吴兴鹏、王宏翠夫妇之子。故该协议就其签订主体而言与（2017）皖0191执1184号案件具有紧密的利害关系,显然意在逃避贵院对该执行财产的强制执行 蔡华在收到新站中学的执行异议申请之后,委托律师于2019年4月8日前往新站区社会事务局调取与新站中学有关的申报材料,通过该材料直接证明了新站中学与中浩公司不存在房屋租赁合同关系。其中: 1.2017年度《合肥市民办学校年检报告书》(详见附件一)中的第二项附表(基本办学条件),显示新站中学无租用项目,教室、办公用房、学生宿舍、实验室、图书阅览室、其他活动用房合计占地面积38668.4m,建筑面积10500m,均被新站中学申报为自有项目,租用项目为0； 2.凯吉通审字[2018]第1038号《审计报告书》(详见附件二)中,利润表中需核减营业成本,而该成本中不包括房屋、土地租金; 3.《合肥新站中学财务报表附注》(详见附件三)第15页,价值9460070元的房屋及建筑物被计入新站中学的固定资产。第16页,价值4680709.06元的土地使用权被计入新站中学的无形资产; 4.《关于合肥新站中学用地性质的情况说明》（详见附件四),在该说明中,新站中学自述“选择以合肥中浩轻工科技有限公司产学研基地项目置换土地”,亦未提及租赁事宜,而是将该土地认作其自有资产。综上，请求法院驳回新站中学的异议请求。 本院查明，原告蔡华与被告中浩公司、吴兴鹏、王宏翠民间借贷纠纷一案本院经审理后，于2017年3月28日作出（2016）皖0191民初4605号民事判决书，判决：一、被告合肥中浩轻工科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡华偿还借款本金8000000元并支付利息、违约金（以8000000元为基数，自2014年5月26日起至2014年8月25日按照月息1%计算，2014年8月26日起至2016年11月15日按照月息1.5%计算，自2016年11月15日起按照年利率24%的标准计算至款清之日止，但利息及违约金总额中应扣除被告合肥中浩轻工科技有限公司已经支付的740000元）；二、被告合肥中浩轻工科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡华支付为实现债权支出的律师代理费80000元；三、被告吴兴鹏、王宏翠对本判决第一项、第二项中的款项承担连带清偿责任；四、被告吴兴鹏、王宏翠承担担保责任后有权在承担保证责任范围内向被告合肥中浩轻工科技有限公司追偿；五、驳回原告蔡华的其他诉讼请求。 该判决发生法律效力后，蔡华于2017年8月15日向本院申请强制执行，本院于同日以（2017）皖0191执1184号立案受理。本院依法查封中浩公司名下位于合肥市××站区东方大道××幢汽车小配件1-6层房屋（所有权证号：合产字第××号）及项下国有土地使用权，名下房产及国有土地使用权（房地权合产字第××号、合产字第××号、合新站国用（2014）第xxx号）。 该案在执行过程中，新站中学（乙方）向本院提交其于2015年3月1日与中浩公司（甲方）签订的《校舍租赁协议》，约定：一、租赁形式：1.甲方同意乙方在甲方园区内办学，并在甲方大门前悬挂乙方校牌；2.甲方为乙方提供办学需要的场所，由乙方自行办学；二、租赁期限暂定为20年，即自2015年3月6日起至2035年6月30日止，到期后可续租20年；五、经费：1.房租以每年学生数为准，每生每年200元，十年付一次租金等。 另查明：原告华安小贷公司诉被告新站中学、中浩公司、安徽兴鹏科技学校、安徽服装专修学院、吴兴鹏、王宏翠、吴逵、吴俊小额金融借款合同纠纷一案，经合肥市庐阳区人民法院主持调解于2018年7月16日作出（2018）皖0103民初5028号民事调解书，各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认截至2018年7月15日，被告合肥新站中学欠原告安徽华安小额贷款有限公司贷款本金720万元、利息576000元（利息自2018年3月13日起按月利率2%的标准计算至2018年7月15日），被告合肥新站中学于2018年9月10日之前结清至当日前的利息，并自2018年9月11日开始至2019年4月20日期间于每月的20日前按月利率1.74%的标准支付利息（以720万元为基数），若出现任一期逾期付款的，则对每月计算的利息标准按月利率2%执行，2019年4月20日前结清全部本金和利息；二、若被告合肥新站中学在履行上述付款期限过程中出现任一期逾期付款清况的，则原告安徽华安小额贷款有限公司有权视为所有债权全部到期，并申请人民法院强制执行，同时，原告安徽华安小额贷款有限公司对被告合肥中浩轻工科技有限公司抵押的位于合肥市新蚌埠路以西东方大道以南的土地使用权（证号合新站国用（2014）第xxx号）、位于新站区东方大道2396号综合楼x幢和x幢房产（房产证号合产字第××号、第××号）在折价、变卖或拍卖所得价款中在上述债权范围内优先受偿；三、若被告合肥中浩轻工科技有限公司、安徽兴鹏科技学校、安徽服装专修学院、吴兴鹏、王宏翠、吴逵、吴俊对被告合肥新站中学的上述债务承担连带清偿责任；四、案件受理费减半收取为32806元，由被告合肥新站中学、合肥中浩轻工科技有限公司、安徽兴鹏科技学校、安徽服装专修学院、吴兴鹏、王宏翠、吴逵、吴俊共同负担，由于此款已由原告先行垫付，故被告方于2018年9月30日前直接支付给原告安徽华安小额贷款有限公司。 本院认为，新站中学虽然提交了2015年3月1日其与中浩公司签订的《校舍租赁协议》，但并未提交证据证明其按照约定支付了房屋租金，而合同中约定的租金10年付一次，明显与常理不符，关于新站中学主张案涉土地实际归其所有，中浩公司只是名义持有人，但却未提供证据予以证明，且与新站中学主张对案涉土地享有租赁权的异议理由相互矛盾。综上，新站中学提交的证据不足以证明其与中浩公司就案涉房屋形成租赁关系，亦不能证明该房屋的实际所有权人系新站中学，故本院对新站中的异议理由不予采信。 关于新站中学异议称案涉土地已经抵押给华安小贷公司，并办理了抵押登记，华安小贷公司作为第一顺位抵押权人，蔡华无权申请强制执行案涉房产的理由，因抵押权人系华安小贷公司，可在本院执行过程中对担保物向本院主张优先受偿权，该优先受偿权不影响本院的强制执行，新站中学的该理由亦不成立。 此外，新站中学认为如强制执行案涉房产将导致严重的社会不良影响等理由亦不能作为其排除本院强制执行的理由，本院依法不予采信。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回合肥新站中学的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘正红 人民陪审员  杨圣志 人民陪审员  李凤莲 二〇一九年九月九日 法官助理李婷婷 书记员许丽丽 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议合复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提出执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。