上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7386号原告：居爱勤，女，1972年6月3日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：陆振标，上海文勋律师事务所律师。被告：孙保，男，1974年11月6日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：吴佳倩，上海孚邦律师事务所律师。被告：廖浩纯，男，1986年1月2日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：赵秀华，上海中未律师事务所律师。被告：金彪，男，1981年8月14日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：吴曾保，上海中未律师事务所律师。原告居爱勤诉被告上海弈彩园电子有限公司(以下简称“弈彩园公司”)、金彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年7月12日、7月24日公开开庭进行了审理。后因查明弈彩园公司于2019年5月20日经上海市松江区市场监管局核准注销，经原告居爱勤申请，本院于2019年8月1日依法变更追加弈彩园公司的股东孙保、廖浩纯为本案共同被告参加诉讼，并于2019年8月26日再次公开开庭进行了审理。原告居爱勤的委托诉讼代理人陆振标、被告孙保的委托诉讼代理人吴佳倩、被告廖浩纯的委托诉讼代理人赵秀华及被告金彪的委托诉讼代理人吴曾保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居爱勤向本院提出诉讼请求：1、确认原告与弈彩园公司及被告金彪签订的《房屋租赁合同》于2019年3月29日解除；2、判令三被告搬离上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋，将该房屋按现状返还原告；3、判令三被告支付原告房屋租金和房屋使用费(自2019年5月12日起计算至实际搬离之日止,按合同约定的租金标准计算)；4、判令三被告支付原告租赁合同解除的违约金300,000元。事实和理由：原告与弈彩园公司、被告金彪于2017年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定弈彩园公司与被告金彪共同承租原告位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限为自2017年2月12日起至2023年2月11日止(含三个月装修免租期)，合同还对房屋租金、押金及合同解除的违约责任进行了约定。合同签订后，被告支付原告第一期租金270,000元及押金200,000元，原告于2018年2月6日将系争房屋交付被告，被告于2018年2月至5月期间对系争房屋进行装潢。合同履行过程中，除第一期租金按时支付外，被告均延期支付其余租金，虽经原告多次提醒但仍无改善。被告应按约于2019年2月7日支付原告2019年2月12日至2019年5月11日的租金285,000元，然被告于2019年5月24日才实际支付，逾期超过30天，符合合同解除条件，为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。被告孙保、廖浩纯均辩称，不同意解除系争房屋租赁合同；不同意搬离并按现状返还原告系争房屋；被告已支付原告截至2019年5月11日的租金，同意按照合同约定的租金标准支付原告自2019年5月12日起的租金；不同意支付原告违约金，被告拖延支付租金存在合理理由：弈彩园公司租赁系争房屋后一开始经营的是游艺项目，因国家政策限制经营出现困难，想更换为足浴养生的经营业态。2018年年底被告向原告提出希望其提供产证等材料更换业态，但原告未予配合；系争房屋自2019年2月20日起被原告停电一个月；下水道改造市政工程导致系争房屋前后土地被侵占，影响被告经营。被告金彪辩称，不同意解除系争房屋租赁合同，也不同意返还系争房屋，不同意支付解约违约金，同意继续支付自2019年5月12日起的房屋租金。理由为：被告未按期支付租金有市场原因，存在经营困难；原告在履约过程中存在过失，其未予提供相关材料配合被告更换经营业态，且即使被告拖延几天支付租金，原告也不应当停电，房屋周围有很多垃圾，市政工程改造影响被告经营，原告有义务保证系争房屋适于经营，而被告提出后原告一直消极处理；被告前期投入了几百万元装修，本案起诉后双方都有调解意向，故被告又投入了100多万元装修，若解除合同，被告面临巨大损失，且即使解约，原告也不存在损失，故不同意支付解约违约金；被告逾期支付租金后均予以了接受，说明原告以实际接收租金的行为谅解了被告逾期支付租金的事实，原告无权以此前逾期支付租金的行为主张解除合同。经审理查明，2006年12月7日，原告经核准登记为系争房屋权利人，房屋建筑面积为1,209.42平方米，房屋类型为店铺。2017年1月18日，原告作为出租方(甲方)与弈彩园公司、被告金彪共同作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁系争房屋作为商铺、办公使用，产证建筑面积为1,209.42平方米。在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门批准前，乙方依法不得不擅自改变上述约定的使用用途；租赁期限为六年(包含装修免租期，甲方同意给予乙方三个月装修免租期)，自2017年2月12日起至2023年2月11日，房屋移交应办理书面交接手续；本合同期满或解除时，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，包括对地面、吊顶、内外墙体和室内装潢、设施等不得进行破坏性拆除。乙方返还租赁房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方应支付甲方租赁押金200,000元，起始两年月租金为90,000元，第三、四年月租金为95,000元，第五、六年月租金为100,000元，租金支付方式为每季度一付(详见附表)；本合同签订时，乙方支付甲方押金200,000元及第一季度押金，以后乙方应提前五天支付下一季度租金；乙方如延期支付租金，应按欠款金额每日千分之一支付延期付款违约金，如延期支付租金达15天，乙方同意甲方有权停电(停电期间不免除租金)，直至乙方结清欠款；如乙方延期支付租金达30天，乙方同意甲方有权单方解除本租赁合同，立即收回租赁房屋；合同解除时乙方除应当付清所欠租金及延期付款违约金外，乙方同意租赁房屋的全部装修设施、设备无偿归甲方所有；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息退还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担；租赁期间，甲方擅自解除合同、提前收回租赁房屋及因甲方原因导致合同提前解除的，应当支付乙方违约金300,000元；乙方擅自解除合同、提前退还租赁房屋及因乙方原因导致合同提前解除的，应当支付甲方违约金300,000元。该合同附表(租金付款时间表)载明2019年2月7日应付2019年2月12日至2019年5月11日的租金，2019年5月7日应付2019年5月12日至2019年8月11日的租金，2019年8月7日应付2019年8月12日至2019年11月11日的租金，自2021年2月12日起，系争房屋每月租金为100,000元。另，该合同还对双方其他权利义务内容及租金支付时间进行了约定。2017年2月6日，原告向弈彩园公司、被告金彪交付系争房屋，双方并签订《租赁房屋交接书》一份。另查明，自2018年12月21日起，原告代理人与被告金彪就系争房屋租金、电费支付及相关协助办证事宜进行了微信沟通，其中2019年1月14日，原告代理人发送“下一期租金付款时间是2月7日，正好是春节期间，也希望金总有个预算，早作安排”。1月22日，原告代理人发送“金总，供电局通知今天是最后付款期限，再不付电费就要停电拆表，再申请恢复就麻烦了”。2月25日，原告代理人发送催收租金函一份，其中载明“按照合同约定，2019年2月7日贵方应付我方2019年2月12日至2019年5月11日租285,000元，至今已拖欠18天尚未支付，现通知贵方，请务必尽快结清租金欠款。双方租赁合同在支付租金方面有明确约定：贵方如延期支付租金达15天，我方有权停电(停电期间不免除租金)，直至贵方付清欠款；如延期支付租金达30天，我方有权解除租赁合同，立即收回租赁房屋……另，供电部门已多次催缴电费，因贵方拖欠2019年1月电费至今未付，供电部门可能采取停电拆表措施，请贵方务必引起重视，及时将电费付清”。3月15日，原告代理人再次向被告发送催告函一份，载明“2019年2月7日贵方应付我方2019年2月12日至2019年5月11日租金285,000元，至今已拖欠36天尚未支付，现通知贵方，请务必尽快结清租金欠款。双方租赁合同第7条明确约定：贵方如延期支付租金达30天，我方有权解除租赁合同，立即收回租赁房屋……”。5月27日，被告金彪向原告代理人发送“1，授权书(由大房东出示委托二房东可以转租的证明)2，产证复印件两份，每张都要有产权人签字。3，产调一份”。原告代理人当日回复“收到，我跟房东说一下，能做的先准备起来，大的原则房东说过了，要等租金付齐了再商量后面的事情……”。5月29日原告代理人回复“凡是要房东签字的，要房东本人办理，他的要求就是房租付清了再商量，我目前只能给你提供这些了”，“金总，房东的要求很明确，先付清租金再商量后面的事情，我目前只能做到这一步了”。6月25日，原告代理人再次发送“房东的要求很明确，必须先付清房租才能谈后续合作的事情……希望你们抓紧时间把这个季度(5.12-8.11)的285,000元租金付清，便于推进后面的工作”。2019年5月24日，案外人何某某代被告向原告转账支付房租电费286,967.40元(含自2019年2月12日起至2019年5月11日止的房屋租金285,000元)。再查明，国网上海市电力公司松江供电公司分别于2018年12月12日、2019年1月14日和2月17日出具《欠费停电通知书》，告知系争房屋欠付电费情况，并告知若限期未缴清则按照国家相关规定停止对系争房屋的供电。弈彩园公司注册成立于2011年3月10日，并于2019年5月20日核准注销，注销原因为股东决定、股东会、股东大会决议解散，注销情形为简易注销。被告孙保、廖浩纯系该公司股东(发起人)，该二人于2018年3月27日作为共同投资人签字出具《全体投资人承诺书》，载明“现向登记机关申请上海弈彩园电子有限公司的简易注销登记，并郑重承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。”审理中，原告提供2018年10月9日九里亭街道绿庭尚城小区雨污分流改造工程建设项目合同审核意见、松江区规土局临时用地申请表及相应附件，欲证明系争房屋周围场地被占用系街道改造工程导致，且被告疏于管理，与原告无关。对此，被告孙保和廖浩纯均对该证据真实性无异议，认为街道改造导致被告无法正常使用系争房屋。被告金彪对该组证据真实性无异议，但认为原告有义务对系争房屋周围土地的占用行为予以制止。被告金彪提供系争房屋现场照片一组，欲证明系争房屋周围土地被物业维修施工占用，原告未及时通知，影响被告经营，被告拖延支付租金系行使抗辩权。对此，原告对该组证据真实性无异议，但认为该现状并非原告而是街道改造工程导致，且被告自身也存在原因。被告孙保、廖浩纯对该组证据无异议。庭审中，原、被告双方一致确认如下事实：按照合同约定，被告应于2019年2月7日支付原告系争房屋自2019年2月12日至2019年5月11日止的租金285,000元，实际支付于2019年5月24日，其后租金未予支付；被告已付原告房屋押金200,000元。另，原告陈述，愿意在本案中按合同一并处理押金退还事宜，本案中并无其他合同解除后果需要处理。被告孙保、廖浩纯及金彪一致陈述，若系争房屋租赁合同解除，本案中不需要处理其他的合同解除后果，其保留另案主张装修损失的权利。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、租金付款时间表、租赁房屋交接书、微信聊天记录、欠费停电通知书、中国银行交易流水明细清单、档案机读材料、公司注销登记申请书、建设项目合同审核意见、松江区规土局临时用地申请表及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与弈彩园公司及被告金彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约恪守履行各自的合同义务。虽被告孙保、廖浩纯并非系争房屋租赁合同的签订主体，然其作为股东成立的弈彩园公司未经清算即注销，且在公司办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，原告要求其二人作为共同被告对弈彩园公司债务承担相应民事责任，于法有据，本院予以准许。在案证据显示，自2019年2月12日起至5月11日的房屋租金，被告已延期支付超过30天，且在原告多次催讨后被告仍逾期支付，显属违约。虽在本案诉讼过程中被告交纳了截至2019年5月11日的租金，但原告收取该期租金后仍就被告逾期支付租金行为提出过异议，并未实际接受被告延付的事实，且要求被告按约支付后续租金，然被告至今仍未支付，根据合同约定原告行使合同解除权的条件业已成就。原告主张以本案起诉之日作为合同解除之日，然原告并无证据证明本案起诉前，其向被告孙保、廖浩纯或弈彩园公司发送过书面的解除合同通知，故本院以载有解约意思表示的诉状副本送达三被告之日作为合同解除之日，即确认系争房屋租赁合同于2019年8月26日解除。关于被告辩称原告影响其经营故行使抗辩权拖延支付租金的意见，因原告提供的证据已充分证明相关停电、改造工程并非其实施的事实，为未提供证据证明原告拒不配合提供相关材料，故被告上述意见缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于合同解除，原告主张三被告搬离并按现状返还系争房屋，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告仅支付原告截至2019年5月11日的租金，故原告有权要求被告支付自2019年5月12日起至实际搬离房屋之日止的租金及占有使用费，其中自2019年5月12日起至2021年2月11日止按每月95,000元计算，自2021年2月12日起按每月100,000元计算，并无不当，本院予以支持。因被告逾期支付租金导致合同解除，原告主张被告支付解约违约金300,000元，综合考量原告三个月的免租期租金损失及被告违约程度，并无不当，且符合双方合同约定，本院予以支持。关于房屋押金，原告同意于本案中一并处理，在被告欠付费用中予以抵扣，符合双方合同约定，本院予以确认。审理中，经本院释明，被告明确表示有关合同解除的法律后果不在本案中主张，系被告对其诉讼权利的自行处分，于法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第二十条之规定，判决如下：一、确认原告居爱勤与上海弈彩园电子有限公司、被告金彪签订的《房屋租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告孙保、廖浩纯、金彪于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告居爱勤位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋；三、被告孙保、廖浩纯、金彪于本判决生效之日起十日内支付原告居爱勤自2019年5月12日起至实际搬离房屋之日止的房屋租金和使用费(自2019年5月12日起至2021年2月11日止按每月95,000元计算，自2021年2月12日起按每月100,000元计算)；四、被告孙保、廖浩纯、金彪于本判决生效之日起十日内支付原告居爱勤解除合同违约金300,000元；五、被告孙保、廖浩纯、金彪已付的押金200,000元于上述第三、四项费用中予以抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,810元，减半收取计4,905元，由被告孙保、廖浩纯、金彪共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年九月十日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。