四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2734号 原告：张仔彬，男，汉族，生于1980年4月4日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：袁明伟，绵阳市游仙区忠兴法律服务所法律工作者。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：耿明珠，系该公司员工。 原告张仔彬与被告丰泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张仔彬的委托诉讼代理人袁明伟，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张仔彬向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2018年8月13日起至原告取得不动产登记证之日止以购房款90000为基数按日万分之二计算逾期办证违约金（其中暂计算至2019年5月1日的违约金为人民币7920元）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的“紫金城”小区12幢负一楼第559号停车位。合同第八条约定总价款为人民币90000元，第九条约定付款方式为一次性付款，合同第二十七条关于房屋所有转移登记买卖双方同意自该商品按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记，第二十八条第1项第2目，因出卖人的责任，买受人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起实际取得房屋所有权证书之日止，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议：“第8条第3款约定“买受人支付房价款的方式属于按揭的：8.3.1买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。”合同签订后，原告按约定向被告交付了房款90000元，于2017年8月2日向被告预交付了办证费。依约定被告应当在2018年2月14日前为原告办理好房屋权属证书，但被告至今仍未办理。经查，被告将紫金城小区土地使用权用于抵押贷款，直到2018年7月7日才解除抵押，但在2018年3月1日紫禁城小区的土地使用权又因被告的其他债务纠纷被人民法院采取了查封措施，因而导致原告的房屋不动产权不能办理。被告因自身原因导致原告不能按时取得房屋权属证明，应依约向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所诉。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：我方认可原告主张的违约金起算时间为2018年8月13日，现在房屋初始登记已经取得，产权证还没有办理。针对按揭客户，因为尚处于按揭阶段，原告主张权利为按揭客户办理产权转移条件尚未成就，在房屋买卖协议1.2.4条中约定，若现在为其办理转移登记，该项约定将失去效力，因为若未其办理了产权证我们将无法行驶其为按揭偿还款情况下我方单方解除合同收回房屋产权的权利，针对全款客户我方要求其证明诉讼请求成立即可。 经审理查明：原、被告对以下事实没有异议：1、双方于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》（备案号207962）及补充协议并已备案登记，《商品房买卖合同》第二十七条：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十八条：关于房屋所有权转移登记违约责任的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”，合同约定2016年8月31日前向买受人交付商品房；《商品房买卖合同》补充协议8.3.1条款“买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。”；2、房屋位置紫金城12幢负一楼第559号停车位，房屋总价款90000元；3、2015年10月27日原告向被告预交办证费，2018年2月14日被告向原告交房；4、该房屋所在地块绵城国用（2011）01237号已抵押，至今未解除抵押；5、紫金城12栋房屋尚未办理房屋初始登记。本院予以确认。 本院认为，1、被告是否违约。2、如被告违约，违约金计算的起算时间和标准。 一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条约定的是房屋所有权转移登记的违约责任，但没有确定办理楼栋权属证明的时间；不过第二十七条约定了双方共同申请办理房屋所有权转移登记的时限，而买卖双方共同申请办理房屋转移登记的根本条件是出卖人已取得房屋所有权证书，否则无从提及申请办理一事，故该条约定应认定为出卖人应在约定交付之日起365个工作日内办理好楼栋权属证书从而使得共同申请办理每套房屋转移登记具备条件；既然做如此认定，被告即应在2018年1月24日前办理好紫金城12栋的权属证明。被告至今未办理紫金城12栋初始登记（总证），是原告未能取得该套房屋所有权证书（不动产证书）的原因，被告属违约。 二·、《商品房买卖合同》第二十八条第（一）款的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”，是指商品房交付之日和取得所在楼栋权属证明之日二者之间以最晚那个”之日”作为120个工作日的起算点，2018年1月25日开始计算120个工作日即为2018年8月13日，违约金计算应从2018年8月13日开始计算至本判决出具之日。 关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，约定的违约金不属过高，被告辩称违约金过高的理由不成立。由于案涉房屋所在地块尚有抵押或查封的情形存在，何时能办理案涉房屋的房屋权属过户登记手续尚不能确定，故本案违约金计算到本判决作出之日，之后如仍有违约金发生，原告可以新发生的事实为由另行主张。 故原告的诉讼请求部分予以支持，本案违约金金额认定为7434元【计算方式：以购房款90000元为基数，自2018年8月13日起至2019年9月30日止按日万分之二计算】。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张仔彬违约金7434元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张仔彬的其他诉讼请求。 本案减半收取诉讼费25元，由被告四川丰泰金科投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈慧芳 二〇一九年九月三十日 书记员  马俊骋