上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6130号原告(反诉被告)：曹斌，男，1970年7月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李冰，上海市君志律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东源企业发展股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：王肖飞，董事长。委托诉讼代理人：樊素平，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔一丁，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：上海市宝山区奕博超市，住所地上海市宝山区呼兰西路XXX号XXX号楼1-102。经营者：王军。第三人：上海市宝山区君梅快餐店，住所地上海市宝山区呼兰西路XXX号XXX号楼1楼1-106。经营者：程金梅。委托诉讼代理人：程君。原告(反诉被告)曹斌与被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司(以下简称“东源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知上海市宝山区奕博超市(以下简称“奕博超市”)、上海市宝山区君梅快餐店(以下简称“君梅快餐店”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹斌及其委托诉讼代理人李冰，被告(反诉原告)东源公司的委托诉讼代理人樊素平、孔一丁，第三人奕博超市的经营者王军，君梅快餐店的委托诉讼代理人程君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)曹斌向本院提出诉讼请求：1、判令东源公司赔偿装修残值损失192万元(以下币种均为人民币)。2、判令东源公司返还2017年11月28日至2018年1月15日止的房租33,860.96元。3、判令东源公司退还租赁保证金19,705.44元。事实和理由：2015年1月5日，曹斌与东源公司签订租赁合同，约定，东源公司将宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼底层消防通道西侧1-102室94.26平方米和1-105室337.64平方米的房屋(门牌号已更名为呼兰西路XXX号)出租给曹斌，用途为园区配套员工食堂餐厅和超市；租期从2015年1月15日起至2020年1月15日止。合同签订后，曹斌对房屋进行了装修，102室装修为超市，由王军开办了奕博超市，105室分为两部分，一部分装修后由程金梅开设了君梅快餐店，另一部分装修成为饭店，后来其中一部分开设了中脉美体内衣店，曹斌装修共花费了320万元。2017年11月24日，东源公司召集呼兰西路XXX号内所有商户开会，且有消防警官到场，会上东源公司要求所有商户立即停止经营。消防警官解释房屋系仓库，对外经营不符合消防法律法规，不能取得消防验收和备案，必须停止经营，否则将采取封门措施，并处以罚款。曹斌及奕博超市、君梅快餐店不得不在2017年11月27日关门停业。事后，曹斌与东源公司协商赔偿数额未果，故涉诉。被告(反诉原告)东源公司反诉并辩称，2017年11月，政府及消防部门召集开会，东源公司对此不知情，之后才知道。曹斌未按约支付租金，东源公司通知曹斌解除合同，合同于2019年3月13日解除。曹斌的装修损失应由其自行承担。合同解除前的租金，曹斌无权要求返还。合同解除后，曹斌未返还房屋，租赁保证金用以抵扣欠租。直至2019年6月20日，曹斌才将房屋返还给了东源公司。不同意曹斌的诉请。东源公司向本院提出反诉请求：1、确认租赁合同于2019年3月13日解除。2、判令曹斌搬离房屋，恢复原状。3、判令曹斌支付自2018年1月15日起至2019年2月13日期间的租金294,814.94元，及从应付租金之日起至实付之日止，按欠租的日千分之一计算的滞纳金。4、判令曹斌支付自2019年3月14日起至实际返还房屋之日止，按每日每平方米2元计算的房屋占用费，及按每日每平方米6元计算的违约金。5、判令曹斌支付解约违约金14,195.11元。6、判令曹斌支付2017年9月26日至2019年6月25日期间的水费2,220元(370吨×6元/吨)，及上述期间的电费24,501.10元(18,847度×1.3元/度)。事实和理由：曹斌在履约过程中，多次拖欠租金、擅自违法搭建、扩建，东源公司要求曹斌按约履行并于2019年2月2日发出催告函，但曹斌未予纠正。2019年3月7日，东源公司向曹斌发出解约函，通知曹斌合同于2019年3月13日解除，并要求其返还房屋，同时付清费用未果。原告(反诉被告)曹斌针对反诉辩称，合同解除的时间应为2017年11月27日，曹斌于该日要求将房屋返还给东源公司，虽房屋内还有物品，但不影响东源公司接收房屋，但是东源公司拒收。曹斌租金支付至2018年1月15日。2019年6月15日，曹斌将房屋钥匙返还给了东源公司，但还钥匙不等于还房屋，因为东源公司自己有系争房屋的钥匙，该房屋早已由东源公司控制。曹斌不同意支付房屋使用费及滞纳金、违约金。如需支付，滞纳金、违约金过高，应予以调整。曹斌仅有一个多月的水电费没有付，对东源公司主张的水电费金额不予认可。第三人奕博超市、君梅快餐店述称，奕博公司、君梅快餐店与东源公司签订过租赁合同，但仅用于办理营业执照，实际奕博公司向曹斌租赁房屋，租金也是支付给曹斌的。经审理查明，宝山区南蕰藻路XXX号房屋所有权人登记为东源公司，房屋类型为仓库堆栈。2014年6月10日，东源公司对上述仓库改建项目进行工程竣工验收消防备案。2015年2月10日，该地址门牌号经申请变更为宝山区呼兰西路XXX号。2015年1月5日，东源公司(甲方)与曹斌(乙方)签订租赁合同，约定，乙方承租甲方的标的物为：宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼地楼消防通道西侧1-102室，1-105室，租赁面积1-102室94.26平方米，1-105室337.64平方米；签订本合同前，乙方已对租赁标的物的权利凭证记载的相关信息以及租赁标的物的用途、功能、房屋现状等进行核实和实地查看，充分了解了租赁标的物的状况，愿意根据本合同的约定承租租赁标的物；乙方租赁标的物用于园区配套员工食堂餐厅和超市，如果改变标的物使用性质的，乙方必须向政府有关部门申办相关审核和验收手续，擅自改变由乙方承担全部法律和经济责任；租期从2015年1月15日起至2020年1月15日止，甲方向乙方提供三个月的免租期(2015年1月15日至2015年4月15日)；第一年和第二年，租金每平方米每天1.5元，第三年至第四年，租金每平方米每天1.6元，第五年，租金每平方米每天1.7元；每季度支付一次租金，先付后用，在每个支付日前五日支付，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方按欠缴款项的千分之一支付滞纳金；租金保证金为一个月的租金，租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵本合同约定以及应当由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方：租赁关系终止，乙方无欠费，返还的租赁标的物经甲方验收通过；租赁期内，如乙方对房屋进行装修、改建的，应遵守政府相关法律法规要求，如按规定向政府部门报批的，乙方负责报请审核批准，甲方予以配合，装修费用由乙方自理；租赁期间甲方有权对租赁物本身，及乙方对租赁标的物使用施工中的行为进行检查；乙方应根据规定自行办理工商、卫生、消防等所有手续，如无法办理或不予办理产生的罚款、停业、装修等经济损失和责任与甲方无关；有下列情形之一的，违约方在守约方通知之日起十五日内予以纠正，违约方在十五日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，违约方支付守约方相当于当年1个月租金的违约金：1、乙方逾期不支付租金和保证金超过15天，2、乙方违反本合同转租，3、未征得甲方书面同意擅自改变租赁标的物用途，4、未征得甲方书面同意擅自改变租赁标的物主体结构，5、乙方未经甲方或政府部门的同意，擅自对租赁标的物进行装修、改建、更新、改造的，或擅自改变原来经甲方或政府部门同意的图纸、方案的；租赁期满或本合同终止时，乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，在三十日内甲方有权向乙方按每天以当年日租金的价格收取逾期使用费，以及水费、电费等一切费用，超过三十日甲方有权向乙方追讨由于未能及时搬离而对甲方造成的一切损失，包括但不限于乙方应向甲方按每天以当年日租金三倍的价格支付违约金。合同签订后，曹斌支付了东源公司租赁保证金19,705.44元，曹斌支付东源公司租金至2018年1月15日。审理中，曹斌提供如下证据：1、东源公司(甲方)与王军(乙方)签订了租赁合同，约定，甲方将宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼地楼消防通道西侧1-102室出租给乙方，租期自2014年11月12日起至2022年11月11日止。2、东源公司(甲方)与程金梅(乙方)签订的租赁合同，约定，甲方将南蕰藻路XXX号XXX号楼地楼消防通道西侧1-106室出租给乙方，租期自2014年11月12日起至2022年11月11日止。曹斌表示，东源公司与王军、程金梅签订租赁合同用于办理营业执照，上述证据可以证明东源公司同意并配合曹斌转租及装修。奕博超市、君梅快餐店表示，上述租赁合同仅用于办理营业执照，未实际向东源公司支付租金。东源公司表示，对上述合同真实性不清楚。东源公司提供如下证据：1、落款时间为2019年1月29日的催告函，及寄件日期为2019年2月2日的EMS邮寄凭证、邮件查询单。催告函主要内容为，合同约定曹斌的租赁保证金随着月租金的调整相应追加，按水电费标准支付水电费，且不得对房屋擅自装修、改建、转租、改变房屋主体结构，曹斌在履行过程中严重违约，请于收函之日起15日内将欠付租金、水电费、补足的租赁保证金及滞纳金支付至东源公司账户，并将房屋恢复至合同约定状态。邮件查询单显示2019年2月3日，拒收退回，2019年2月5日退回妥投。2、落款时间为2019年2月28日的催告函，寄件日期为2019年2月28日的EMS邮寄凭证、邮件查询单。该催告函主要内容为，请曹斌收函起5日内付清租金、水电费、补足租赁保证金及支付滞纳金，并将房屋恢复至约定状态。邮件查询单显示，2019年3月1日拒收退回，2019年3月4日他人收。3、落款日期为2019年3月7日的解除函，寄件日期为2019年3月7日的EMS邮寄凭证、邮件查询单。解除函的主要内容为，东源公司于2019年3月13日起正式解除与曹斌的租赁合同，曹斌于2019年3月13日前将房屋恢复约定状态并搬离，注销全部证照，并付清全部费用。邮件查询单显示，2019年3月8日拒收退回，2019年3月9日退回妥投。4、上海铂朗物业管理有限公司出具的情况说明，主要内容为，根据该公司与前物业中山市万宁物业管理有限公司上海分公司水电费交接情况及对租户曹斌的水电费抄表情况，作如下说明：1、2017年10月至2019年6月该租户用水总数379吨，水费标准为6元/吨，上述期间的总费用为2,274元；2017年10月至2019年6月用电总数18,046度，电费为1.3元/度，上述期间的总费用为23,459.80元；水电费由物业公司负责抄表，费用由租户支付给东源公司。东源公司表示，东源公司根据水电费实际抄表数计算，2017年9月25日水表1读数为201吨，水表2读数为2,294吨，2019年6月25日水表1读数为234吨，水表2为2,631吨，上述期间用水量共计370吨，水费为2,220元；2017年9月电表1读数为38,650度，电表2于2017年9月2日更换，拆下时的读数为4,267度，2019年6月电表1的读数为41,734度，电表2读数为20,030度，用电量共计18,847度，电费共计24,501.1元。曹斌表示，未收到过证据1-3，真实性不予认可；对水、电费单价无异议，但系争房屋早已经由东源公司控制，水电表上的读数不是曹斌用的，可能是东源公司自己用的。审理过程中，曹斌表示，在对系争房屋装修进行评估前将房屋返还给东源公司可能会使装修添附毁损，曹斌要求在装修评估后再返还房屋。经曹斌申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对曹斌、奕博超市、君梅快餐店在系争房屋内的装修价值进行评估。评估报告主要内容为，造价汇总表载明，102室房屋装修工程造价共计128,321元，其中含加层造价71,473元，105室房屋装修工程造价1,110,231元，其中含加层造价589,543元，合计造价为1,238,552元。按照合同租期5年折旧，租赁期开始时间为2015年1月，使用时间暂时计至2019年5月，残值为144,498元。曹斌表示，对造价评估的金额无异议，曹斌实际使用系争房屋时间至2017年11月27日止，故装修折旧期应截止至2017年11月27日。曹斌对系争房屋进行加层，东源公司对此是知道的，从未提出异议，故加层损失应一并计入赔偿。东源公司表示，对评估报告无异议，装修折旧期应截止至2019年5月。曹斌装修未经东源公司同意，加层部分是违章搭建，不应予以赔偿。奕博超市、君梅快餐店表示，评估报告中对涉及奕博超市、君梅快餐店装修部分的鉴定均无异议。以上事实，有曹斌公司提供的曹斌与东源公司的租赁合同、王军与东源公司的租赁合同、程金梅与东源公司签订的租赁合同、房地产权证、门牌号变更通知、评估报告，东源公司提供的催告函、解除函、邮寄凭证、邮件查询单、情况说明、消防备案受理凭证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，曹斌与东源公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。东源公司与奕博超市，及与君梅快餐店之间的租赁合同实际并未履行，曹斌、奕博公司、君梅快餐店主张该租赁合同仅用于办理营业执照，可以采信。曹斌与东源公司签订的租赁合同约定，签订本合同前，曹斌已对租赁标的物的权利凭证记载的相关信息以及租赁标的物的用途、功能、房屋现状等进行核实和实地查看，充分了解了租赁标的物的状况，愿意根据本合同的约定承租租赁标的物；曹斌应根据规定自行办理工商、卫生、消防等所有手续。按照上述约定，曹斌对系争房屋的用途、功能、现状均系明知的，其在未确定系争房屋能否办理经营所需的相关证照的情况下，即投入装修及经营，现因消防问题导致无法经营，其对损失应承担主要责任。同时，本院注意到，系争房屋登记的用途为仓库堆栈，而东源公司出租给曹斌的用途约定为餐饮和超市，东源公司并没有对系争房屋进行餐饮、超市用途的消防验收备案，曹斌实际上自己不能办出经营餐饮、超市所需的消防验收证照，故东源公司对系争房屋因消防问题而无法经营的后果也应承担相应责任。租赁合同未继续履行的责任不能归责于曹斌一方。根据双方所述，产生消防问题的时间在2017年11月，而曹斌已支付租金至2018年1月，曹斌未支付此后的租金，亦不能视为违约。东源公司以曹斌违约解约，要求确认合同于2019年3月13日解除，并要求曹斌支付逾期付租滞纳金、解约违约金、房屋占用违约金，本院不予准许。曹斌主张于2017年11月27日要求将系争房屋返还给东源公司，而东源公司拒收，未提供相应证据证明，本院不予采信。且直至诉讼时，曹斌及奕博超市、君梅快餐店在系争房屋内还有物品未搬离，故曹斌主张租赁合同于2017年11月27日解除，本院不予采纳。虽本院对于曹斌、东源公司主张的合同解除时间不予采纳，但从曹斌与东源公司的意思表示来看，双方均同意解除合同，且曹斌也已经将系争房屋返还给了东源公司，故本院判决双方之间的租赁合同解除。东源公司已经收回了房屋，本院不再判决曹斌搬离及返还房屋。曹斌主张于2019年6月15日将系争房屋返还给了东源公司，未提供相应证据，本院不予采信。东源公司认可于2019年6月20日收回了系争房屋，本院予以确认。合同约定，如曹斌对房屋进行装修、改建的，应遵守政府相关法律法规要求，如按规定向政府部门报批的，乙方负责报请审核批准，东源公司予以配合。曹斌擅自在系争房屋内加层搭建，未按约定向政府相关部门报请审批，对此损失应承担主要责任。但东源公司作为业主，曹斌在系争房屋内开设园区配套员工食堂餐厅和超市，其对于曹斌的装修情况应当是清楚的，东源公司在双方纠纷发生前，并未就曹斌的装修提出异议，故可以认定东源公司当时对于曹斌的装修是认可的。关于装修的折旧期限问题，系争房屋在2019年6月前由曹斌控制，其与奕博超市、君梅快餐店的物品也存放在系争房屋内，曹斌要求装修折旧期计算至2017年11月，本院不予采纳。综上，本院参考评估报告中添附的现值，结合双方过错程度，酌情确定东源公司赔偿曹斌添附损失4.4万元。系争房屋内的固定添附归东源公司所有。关于租金之争议，合同约定免租期为2015年1月15日至2015年4月15日，故曹斌的租金起付日期为2015年4月16日。东源公司主张曹斌租金支付至2018年1月14日，曹斌主张支付至2018年1月15日，从租金起算日期上看，曹斌的主张较为合理，可以采纳。2017年11月，因消防问题对曹斌的经营产生影响，本院根据双方的过错等因素，酌情确定曹斌按每季度2万元支付东源公司自2017年12月1日起至2019年6月20日止的租金124,444元。曹斌已经支付的2017年12月1日至2018年1月15日期间的租金可以从上述租金中扣除，扣除之后曹斌还需支付东源公司租金92,915元。东源公司主张租赁保证金19,705.44元从租金中抵扣，本院可以准许。抵扣之后，曹斌还需支付东源公司租金73,209.56元。关于水电费之争议，合同约定东源公司有权向曹斌收取水电费，物业公司也证实水电费由东源公司收取，故东源公司要求曹斌支付水电费可以准许。曹斌作为承租方对支付水电费的情况负有举证责任，曹斌未就水电费支付情况提供证据证明，应承担不利后果。东源公司主张水费2,220元，有水表读数及物业情况说明为证，本院予以准许。东源公司曾拆除过一只电表，其主张该拆除的电表用电数为4,267度，依据不足。东源公司根据该表计算的用电量，本院不予采信。东源公司根据另一只电表计算的用电量本院可以采信，电费应为4,009.2元。至于奕博公司、君梅快餐店的损失，可另行向曹斌主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)曹斌与被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司签订的租赁合同；二、被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)曹斌损失4.4万元；三、原告(反诉被告)曹斌于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司租金73,209.56元、水费2,220元、电费4,009.2元；四、驳回原告(反诉被告)曹斌的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11,281元，反诉案件受理费5,622元，共计16,903元，由原告(反诉被告)曹斌负担11,630元，被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司负担5,273元。鉴定费66,700元，由原告(反诉被告)曹斌负担46,700元，被告(反诉原告)上海东源企业发展股份有限公司负担2万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年九月二十日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。