江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3867号原告：蒋永翠，女，1987年1月27日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：姚美玉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓丽，北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。被告：沈以雄，男，1989年4月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：滨湖区千家惠房地产经纪服务部，注册号320211600411165，住所地无锡市滨湖区山明四村58-6号。经营者：沈以雄。原告蒋永翠诉被告沈以雄、滨湖区千家惠房地产经纪服务部（以下简称千家惠服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月22日、8月13日公开开庭进行了审理。原告蒋永翠的委托诉讼代理人姚美玉到庭参加诉讼，被告沈以雄、千家惠服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋永翠向本院提出诉讼请求：1、请求判令沈以雄退还定金1万元，并支付违约金1万元；2、请求判令沈以雄、千家惠服务部共同赔偿损失10万元；3、本案诉讼费用由沈以雄、千家惠服务部共同承担。诉讼过程中，原告蒋永翠变更诉讼请求为：1、请求判令解除蒋永翠与沈以雄、千家惠服务部之间的房屋买卖合同；2、请求判令沈以雄承担1万元定金罚则；3、请求判令沈以雄、千家惠服务部共同赔偿损失10万元；4、本案诉讼费用由沈以雄、千家惠服务部共同承担。事实及理由：2018年9月11日，沈以雄将惠山区怡和家园19-101室房屋出售给蒋永翠，并由千家惠服务部为该房屋买卖提供中介服务，三方签订了房屋买卖合同。签订合同当日，蒋永翠即支付了定金1万元。后，沈以雄、千家惠服务部在未经蒋永翠同意的情况下将该房屋又转卖给他人。该行为对蒋永翠的权益造成了重大影响，故诉至本院。被告沈以雄书面辩称：案涉房屋的原产权人是仰孝峰及任秀锦，仰孝峰及任秀锦委托金光辉出售案涉房屋，沈以雄、金光辉和潘家睦三人合资购买了案涉房屋，购房合同系金光辉与任秀锦签订的；购房后，沈以雄等决议将案涉房屋转卖，并在2018年1月通过中介将案涉房屋卖给了黄寅，由金光辉与黄寅签订房屋买卖合同；但黄寅支付定金后，购房贷款一直未办妥，中介也说黄寅的购房贷款很难办下来，建议将案涉房屋另行出售；2018年9月11日晚6点左右在千家惠经营部签订本案合同时，沈以雄将上述情况如实告知介绍蒋永翠买房的老古、蒋永翠及其老公，现场还有金光辉、潘家睦、赵茂昶（老古的朋友）以及千家惠经营部的员工；后，黄寅的贷款突然办好了，金光辉就让仰孝峰及任秀锦将案涉房屋过户给黄寅，然后告诉了沈以雄，不清楚具体过户日期，沈以雄在2018年10月中旬将此事告诉了蒋永翠；签订合同时就告诉蒋永翠，如黄寅的贷款办好了，案涉房屋就不卖了，不算违约，将定金退给还即可；2018年11月1日，沈以雄将1万元定金通过微信转账方式退给了蒋永翠，且在赵茂昶的见证下以现金方式给了老古1.5万元作为合同未履行的补偿；同意解除本案的《房屋买卖合同》，但沈以雄没有违约，系双方协商一致解除合同；即使违约，根据合同约定，也只需退还1万元定金并赔偿1万元违约金，现沈以雄已退还1万元定金并补偿了1.5万元，所以对蒋永翠的其他诉讼请求不予认可。被告千家惠服务部书面辩称：事实方面的意见同沈以雄一致；同意解除本案的《房屋买卖合同》，但千家惠服务部没有违约，系双方协商一致解除合同；在案涉合同履行过程中，尽到了中介的责任，不存在违约行为，不应承担赔偿责任，对蒋永翠的诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，沈以雄、蒋永翠及千家惠服务部签订《房屋买卖合同》一份。该合同载明：沈以雄同意将位于无锡市惠山区怡和家园19-101的房屋出售给蒋永翠，蒋永翠对该房屋已作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，同意购买该房屋；该房屋的性质为私产，所有权人为仰孝锋，使用性质为住宅；双方协商后的实际成交价为115万元，以上转让成交价不含税费，该房屋产权过户时产生的个人所得税由蒋永翠承担、营业税由蒋永翠承担，其它过户相关费用由蒋永翠承担，该房屋配套设施过户的相关费用由蒋永翠承担；蒋永翠同意在本合同生效之日起1日内向沈以雄支付定金1万元，在本合同生效后45日内再向沈以雄支付房款14万元；经双方协商一致，约定蒋永翠以向银行按揭贷款方式给付定金之外的房款，蒋永翠须将首期款（不含定金）于银行出具贷款承诺函7日内或2018年10月10日之前（含当日）支付给沈以雄，蒋永翠于2018年9月25日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；沈以雄应当于钱款全部到位将该房屋交付予蒋永翠；如蒋永翠未按照本合同约定的期限履行义务，沈以雄有权要求蒋永翠以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如蒋永翠逾期履行超过15日，沈以雄可解除合同并选择要求蒋永翠支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收蒋永翠已支付的定金；如沈以雄未按照合同约定的期限履行义务，蒋永翠有权要求沈以雄以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如沈以雄逾期履行超过15日，蒋永翠可以解除合同并选择要求沈以雄支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还蒋永翠已支付的定金；备注（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）为，沈以雄承诺该房屋产权清晰，无争议，可顺利过户，蒋永翠承诺其征信材料无争议，如沈以雄违约，应退还蒋永翠所支付的定金并退还蒋永翠同等金额作为违约金，如蒋永翠违约，沈以雄有权不退还蒋永翠支付的定金，具体贷款金额由蒋永翠签字时确定，如沈以雄提供材料有争议导致合同无法履行，视为沈以雄违约，合同签字生效，过户费用由蒋永翠支付15万元给沈以雄，由沈以雄支付，115万元包所有费用。同日，蒋永翠向沈以雄支付定金1万元。另查明：2018年10月17日，案涉怡和家园19-101房屋由仰孝锋、任秀锦名下过户至黄寅名下。2018年11月1日，沈以雄将定金1万元退还给蒋永翠。诉讼中，蒋永翠陈述：因房价上涨，其损失远超过10万元，但仅主张10万元；根据定金罚则要求沈以雄赔偿1万元，如定金罚则与按违约金赔偿损失需二选一，选择按违约金赔偿损失10万；沈以雄是千家惠服务部的经营者，千家惠服务部作为居间人理应知道沈以雄的违约行为，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了蒋永翠的利益，应承担与沈以雄共同承担赔偿责任。沈以雄及千家惠服务部陈述：认可案涉怡和家园19-101房屋已增值，因蒋永翠主张其损失为10万元，故认可该房屋增值为10万元，即使增值超过10万元也只能按10万元计算。以上事实，由《房屋买卖合同》、房款收条、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、无锡市不动产登记申请书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：沈以雄、千家惠服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。当事人协商一致，可以解除合同。蒋永翠、沈以雄及千家惠服务部一致同意解除本案的《房屋买卖合同》，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，沈以雄在明知惠山区怡和家园19-101的房屋已出售给黄寅的情况下，与蒋永翠签订合同向其出售上述房屋，现因该房屋已过户给黄寅，沈以雄无法履行本案合同，应承担违约责任，赔偿蒋永翠的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。蒋永翠明确选择按违约金赔偿损失，但主张双方签订的合同中约定的违约金为1万元，明显低于其损失，要求本院予以增加。而沈以雄、千家惠服务部一致确认，案涉房屋已增值，增值为10万元。故本院酌情将违约金增加至10万元，则蒋永翠要求沈以雄赔偿其损失10万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的售房人沈以雄即是千家惠服务部的经营者，故千家惠服务部对案涉房屋的情况应当明知，却未如实告知蒋永翠，应与沈以雄共同向蒋永翠赔偿案涉房屋的增值损失10万元。沈以雄及千家惠服务部辩称，签订本案合同时已如实向蒋永翠告知了房屋的情况，且双方达成一致意见，如黄寅的购房贷款办妥，案涉房屋不卖，不算违约，蒋永翠不予认可，沈以雄及千家惠服务部未能提供相应证据，本院对此抗辩意见不予采信。故蒋永翠要求千家惠服务部与沈以雄共同承担赔偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2018年9月11日蒋永翠、沈以雄及滨湖区千家惠房地产经纪服务部签订的《房屋买卖合同》；二、沈以雄、滨湖区千家惠房地产经纪服务部于本判决发生法律效力之日起10日内共同向蒋永翠赔偿房屋增值损失10万元；三、驳回蒋永翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，减半收取7575元，由蒋永翠负担60元，由沈以雄、千家惠服务部负担7515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  张露二〇一九年九月四日书记员  王旦