上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0110执异142号案外人：巴某某，女，1975年2月1日出生，蒙古族，住上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室。案外人：江某某，男，1973年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室。上列两案外人共同委托诉讼代理人：李恒康，上海市鲤庭律师事务所律师。财产保全申请人：招商银行股份有限公司上海长阳支行，住所地上海市杨浦区长阳路XXX号。负责人：樊云志，行长。被申请人：钱仁高，男，1967年1月7日出生，汉族，户籍地浙江省。被申请人：程建芳，女，1971年11月24日出生，汉族，户籍地浙江省。被申请人：钱润民，男，1994年8月9日出生，汉族，户籍地浙江省。被申请人：钱勉清，女，2001年3月28日出生，汉族，户籍地浙江省。在本院审理(2017)沪0110民初21457号招商银行股份有限公司上海长阳支行与钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清金融借款合同纠纷一案中，案外人巴某某、江某某对本院查封上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人巴某某、江某某称，2017年6月12日，经上海中原物业顾问有限公司的居间介绍，被申请人钱仁高、程建芳将其所有的系争房屋及4号地下车库82号车位以1,430万元的价格转让给案外人巴某某、江某某，双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理了网签备案手续，两案外人将购房款存入钱仁高的托管帐号内。2017年9月1日，两案外人搬某系争房屋。因2017年6月21日上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)查封了系争房屋，房屋未能过户交易，两案外人向一中院提出执行异议，并于2018年4月12日将购房尾款420万元交付该院执行，2018年4月27日一中院作出执行裁定支持两案外人的异议请求，该执行裁定书已经生效。但现案外人巴某某、江某某经查询得知，系争房屋于2017年10月12日因财产保全被上海市杨浦区人民法院以(2017)沪0110民初21457号法律文书查封。案外人购某系争房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故现对(2017)沪0110民初21457号案件财产保全措施提出执行异议，请求解除对系争房屋及4号地下车库82号车位的查封。本院查明，系争房屋登记产权人为钱仁高、程建芳，房屋建筑面积为194.89平方米。2017年6月12日，巴某某、江某某(乙方)通过中原物业居间介绍，与钱仁高、程建芳(甲方)就购某系争房屋签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，并办理了网签备案。该合同约定：房屋价款为1,400万元，甲乙双方在2017年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应在签订本合同后且签订资金监管协议后当天将首期房价款交与资金监管部门进行监管，首期房价款980万元。待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交上海中原代为办理抵押注销手续。甲方同意乙方通过向贷款银行申请420万元整贷款的形式支付第二期房价款。同日，双方另签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定巴某某、江某某以30万元购某系争房屋所在4号地下车库82号车位。2017年6月19日，巴某某与钱仁高在中国光大银行上海市北支行办理了房屋交易资金网上托管业务，托管账户登记在钱仁高名下，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXX，约定产权过户后，托管资金划转至钱仁高的结算账户。同日，巴某某向该托管账号转账支付购房款980万元及车位款30万元。2017年6月21日，一中院在执行(2016)沪01执147号安永(天津)投资发展集团有限公司与上海九川投资(集团)有限公司投资协议纠纷仲裁一案中，以(2016)沪01执147号裁判文书正式查封系争房屋以及4号地下车库82号车位。又于2017年7月24日扣划了钱仁高名下在中国光大银行上海市北支行(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX)存款1,010万元。嗣后，巴某某、江某某即向一中院提出执行异议，请求中止对系争房屋及4号地下车库82号车位的执行。其并于2018年4月12日将剩余购房款420万元交付一中院。2018年4月27日，一中院作出(2018)沪01执异18号执行裁定书。该院认为，巴某某、江某某与钱仁高、程建芳就系争房屋买卖合同签订时间在执行法院查封之前、通过房产中介公司居间介绍签订网签版买卖合同；按约支付价款后，执行法院对该款扣划执行、剩余价款交付执行；缴付价款数日后，系争房产被司法查封，未办理过户的原因不能归责于买受人，故巴某某、江某某对系争房产享有足以排除强制执行的物权期待权，对其异议请求予以支持，遂裁定中止对系争房屋及4号地下车库82号车位的执行。该裁定作出后因当事人均未提起执行异议诉讼已生效，后一中院即解除了对系争房屋及4号地下车库82号车位的查封。另查明，2017年10月12日，本院在审理招商银行股份有限公司上海长阳支行与钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清金融借款合同纠纷一案中，依据招商银行股份有限公司上海长阳支行的财产保全申请，以(2017)沪0110民初21457号民事裁定书轮侯查封了系争房屋。2018年1月9日，本院就该案作出(2017)沪0110民初21457号民事调解书，内容为：一、钱仁高、程建芳应归还招商银行股份有限公司上海长阳支行借款本金10,950,250.03元、截止2017年12月28日的利息26,231.93元以及自2017年12月29日起至实际清偿日止的、按编号为XXXXXXXXXXXX《个人购房借款及担保合同》约定计付的利息、逾期利息，此款自2018年1月起至2018年11月，每月12日前归还79,527.66元，于2018年12月12日前还清全部剩余贷款本金、利息、逾期利息；二、钱仁高、程建芳应于2018年1月12日前支付招商银行股份有限公司上海长阳支行律师费50,000元；三、如钱仁高、程建芳未按时履行上述第一、二项还款义务，招商银行股份有限公司上海长阳支行有权就全部剩余贷款本金、利息、逾期利息一并申请执行，并有权要求钱仁高、程建芳支付全部律师费200,000元；四、如钱仁高、程建芳未按时履行上述第一、二项还款义务，招商银行股份有限公司上海长阳支行有权就钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清名下的上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号全幢房产行使抵押权，在编号为XXXXXXXXXXXX《个人购房借款及担保合同》约定的抵押担保范围内优先受偿；五、双方无其他争执。案件受理费89,511元，减半收取计44,755.5元，保全费5,000元，公告费650元，共计50,405.5元，由钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清负担。钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清应于2018年1月12日前直接给付招商银行股份有限公司上海长阳支行。该调解书已生效。再查明，本院在审理(2017)沪0110民初21456号招商银行股份有限公司上海长阳支行与钱仁高、程建芳、钱润民、钱勉清金融借款合同纠纷一案中，也曾依据招商银行股份有限公司上海长阳支行的财产保全申请，于2017年10月12日以(2017)沪0110民初21456号民事裁定书轮侯查封了系争房屋。巴某某、江某某后也以对系争房屋享有实体权利为由向本院提出执行异议申请，请求中止对系争房屋的查封。2018年7月5日，本院作出(2018)沪0110执异102号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的财产保全。招商银行股份有限公司上海长阳支行不服该裁定，向本院提出执行异议之诉，其诉讼请求为：1、请求撤销本院作出的(2018)沪0110执异102号执行裁定书；2、请求判令许可对上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋强制执行。2019年5月6日，本院作出(2018)沪0110民初24753号民事判决书，判令驳回招商银行股份有限公司上海长阳支行的诉讼请求。判决后，当事人均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。本院认为，根据上海市第一中级人民法院作出的(2018)沪01执异18号执行裁定书所认定之事实及裁判理由，巴某某、江某某与钱仁高、程建芳就系争房屋及4号地下车库82号车位所签订的房地产买卖合同合法有效，买卖合同的签订时间和巴某某、江某某对系争房屋及4号地下车库82号车位的占有时间均在被查封之前，且巴某某、江某某已支付部分购房款并将剩余购房款交付法院执行，巴某某、江某某对系争房屋及4号地下车库82号车位享有足以排除强制执行的物权期待权。系争房屋及4号地下车库82号车位虽未办理权利人变更登记，但其原因在于系争房屋及4号地下车库82号车位已被司法查封，责任并不在案外人，案外人对系争房屋及4号地下车库82号车位的物权期待权应得到保护，故案外人所某某的本次执行异议成立，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋及4号地下车库82号车位的财产保全。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 孙 咏审判员 施文汇审判员 何 群二〇一九年九月十一日书记员 姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。