江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初5958号 原告：苏州都市花园业主委员会，住所地苏州工业园区都市花园。 负责人：胡寄平，主任。 委托诉讼代理人：胡进，苏州都市花园业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：王伟锋，江苏臻儒律师事务所律师。 被告：苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖大道1655号2号楼301室。 法定代表人：汪美琳，总经理。 委托诉讼代理人：顾海啸，江苏简文律师事务所律师。 原告苏州都市花园业主委员会（以下简称“都市花园业委会”）诉被告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称“华新国际”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日作出（2015）园民初字第00962号民事判决。都市花园业委会不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）苏05民终6764号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。都市花园业委会仍不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年5月22日作出（2017）苏民申3494号裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月20日、2019年8月22日、8月29日、9月11日公开开庭进行了审理。原告都市花园业委会的代理人胡进、王伟锋、被告华新国际的委托代理人顾海啸到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。 原告都市花园业委会向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还全体业主公共收入合计8482600元；2.被告立即向全体业主提供业主委员会设立在被告处的财务专用账户的账目；3.本案诉讼费被告承担。就第1项请求，原告明确具体计算方式同起诉状；就第2项请求，原告明确为被告收取商铺租金、停车费中属于原告所有70%部分收益的专用账户。事实和理由：被告华新国际为苏州工业园区都市花园小区提供物业管理服务。2009年起，双方签订《都市花园物业服务合同》，约定被告提供物业管理公共性服务费采取包干制，但被告有权提取该小区配套用房出租收入的30%作为管理费和员工激励，同时双方另行约定将该款用于补贴被告物业管理公共服务费用的不足。事实上，被告收取了2009年起至2013年1月31日都市花园小区商铺的全部租金收入，此后被告在没有物业服务合同的情况下收取了该小区2013年2月1日后的小区商铺全部租金，甚至被告在2014年1月10日撤离小区之际还向该小区部分商铺收取了该时间之后的商铺租金，被告从未向原告归还过上述30%其可提取比例之外的小区公共收益并一直占用至今。都市花园共计有经营性商业用房面积3874.3平方米，按照被告审计报告中对于商业用房租金的数据即50元/平方米/月计算，年租金收入为2324580元，扣除被告应提取的30%管理费后，余额为1627206元，故自2009年1月1日起截至2013年1月31日期间，被告应归还原告全体业主的公共收益为6644424元。此后被告收取了2013年2月1日后的公共收益，并且收取了2014年1月10日撤场后的公共收益，两项合计1838176元。故被告非法占用而应归还原告公共收益合计8482600元。原告认为，上述配套用房除双方明确约定应支付被告的部分之外，其余8482600元属于全体业主所有。原告多次催要，被告均未归还，原告起诉至法院。 被告华新国际辩称：1、根据双方物业服务合同的约定，“乙方（即被告）利用经营物业公共部分、公用场所和公用设备进行所得的收益归全体业主所有，纳入业委会专用账户，并全部用于补贴物业管理公司公共性服务费用的不足；乙方按照约定，在甲方（即原告）委托其配套用房出租和室外停车管理及其他各类物业经营创收的收入中应提取30%的费用，作为该项物业经营活动的管理费用和相关员工的激励，但业委会与华新国际达成相关约定，物业公司提取的30%管理费用全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。”可以看出双方约定全部收益用于补贴物业管理公共性服务费用不足。配套用房室外停车位也包括在物业共用部分、公共场地和公共设施设备中，配套用房出租收入、室内外停车位管理收入的数额占“物业公用部位、公共场地和共用设施设备”收入的绝大部分，被告在管理上需要付出较大精力与成本，且30%收入数额很大。2007年做法是公用部位、公共场地和共用设施设备收益包括配套用房的收益中，30%由物业公司提取，70%用于补贴物业管理公共性服务费用的不足，而2008年分别审计了提取管理费8%和配套用房租金收入的30%的亏损和不提取这两部分利润的亏损，在提取的情况下2008年亏损达到155万元之多，不提取时亏损达到55万元，上述情况双方都很清楚，故此在2009年对此部分特别强调，将该30%返还给华新国际用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。华新国际的想法是公司可以将应该自己提取的盈利费返还用于补贴不足，但是原告应该清楚被告的补贴并非理所当然。2、根据2009年及2010年物业服务合同约定，对于物业服务费实行包干制，都市花园住宅物业收费标准收取的服务费不足以支出被告的成本，所以约定“不足部分一方面须开发商给予经济补贴，一方面乙方须在本物业区内积极开展创收经营活动”。双方约定将室内外停车使用费全部补贴物业管理公共性服务费用的不足，所谓返还只是条文承接上的说法，对返还进行强调，否则与条款约定以及双方此前的实际做法相互矛盾。3、关于专项账户的账目，双方合同虽对此有约定，但被告并不清楚原告是否设立过原告名下的专项账户，原告也未委托被告管理名下的账户，相关提供账目于法无据。4、关于出租的商业配套用房面积及租金，因房屋大小地段不一，出租金额也不尽相同，也并非能全年出租并获取收益。被告对相关租金收益已经委托审计，可以该金额作为裁决依据。5、被告与都市花园业主大会2011年后没有签订新的物业服务合同，根据双方2010年合同约定，期满未续聘或解聘的，原物业继续管理，之后被告仍在亏损的状态下提供服务，故自2011年1月1日至2014年1月10日被告撤离小区，应当参照原合同继续履行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：华新国际系苏州工业园区都市花园小区原物业服务企业，双方从2007年度至2010年度均签定有相应的物业服务合同。其中双方签订的服务期限从2007年1月1日至2008年12月31日的《都市花园物业服务合同》第十三条约定，乙方（华新国际）依照约定，在甲方（都市花园业委会）委托其配套用房出租及其他各类物业经营的收入中提取30%费用，用于该项物业经营活动的成本支出和相关员工的激励；甲方委托乙方物业经营的收入去除乙方该提取的费用后的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。 2009年1月23日，都市花园业主大会授权都市花园业委会（甲方）与华新国际（乙方）签订《都市花园物业服务合同》，约定甲方通过协议选聘将都市花园一至五期委托乙方实行物业管理服务，委托管理经营范围：总建筑面积370697.59平方米，其中住宅365098平方米，各类配套用房5599.59平方米；室内停车位1129个（其中包括三期独立车库66个），户外停车位137个。委托服务期限从2009年1月1日至2009年12月31日。合同第八条约定，在本合同物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费用包干制，服务报酬在服务费中确定按8%的比例提取，但业主委员会与华新国际达成相关约定，物业公司该提取的8%服务报酬全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。物业管理公共性服务费按月计算，每半年收取一次，对于高层、小高层、普通多层、商用房等物业费的收取有不同约定，上述物业服务费在合同期内的任何类型房屋均不参照其他任何政策规定作任何优惠性下调或折扣处理，需全额缴纳。上述物业服务费并不能满足乙方所提供的物业管理服务质量所发生的运行成本，在本合同约定的委托管理服务期限内，不足部分一方面须开发商给予经济补贴，另一方面乙方须在本物业区域内积极开展创收经营活动（经业主委员会同意），合同期满另行协商。第十条约定，本物业区域内室内停车库的停车位使用权归停车位的权利人所有；车位服务费由乙方收取；室外车辆的停车使用费由乙方收取，归全体业主所有，纳入业主委员会专用账户，并全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。第十二条，本物业管理区域内的经营性商业用房面积为3634平方米，目前由乙方出租经营的商业用房的面积为2889平方米。注：其中745平方米商业用房，业主委员会尚未用维修资金购置，因此目前所产生的收益归开发商所有。第十四条，由乙方利用经营物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行所得的收益归全体业主所有，纳入业主委员会专用账户，并全部用于补贴物业管理公共性服务费用的不足；乙方依照约定，在甲方委托其配套用房出租和室外停车管理及其他各类物业经营创收的收入中应提取30%费用，作为该项物业经营活动的管理费和相关员工的激励，但业主委员会与华新国际达成相关约定：物业公司该提取的30%管理费用全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。第十五条，物业公共部分公用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本。第十六条约定，双方约定在下年度初，甲方审核并公布乙方经第三方审计的本物业区域的财务报告。第二十一条，乙方建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域的重大物业服务事项，每年公布一次物业管理公共性服务费的收支账目。合同终止时向甲方完整移交物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续等。第二十二条，本物业业主代表大会、业主委员会会议开支和必要的日常办公费、公益性等费用及经业主委员会批准的居委会相关费用在业主委员会专用账户中列支。由于本合同实行物业管理公共性服务费用包干制，因此若经费超支影响乙方服务报酬的需征得乙方同意，双方协商解决。第二十七条，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。第二十八条，合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供三个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取，三个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第三十条，合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目。乙方在合同终止后不移交物业管理权、不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元违约金。 2010年1月2日，都市花园业主大会授权都市花园业委会（甲方）与华新国际（乙方）再次签订《都市花园物业服务合同》，约定委托管理经营范围：总建筑面积372027.73平方米，其中各类配套用房6929.73平方米；服务期限从2010年1月1日至2010年12月31日；第十二条，本物业管理区域内的经营性商业用房面积为3477.2平方米，目前由乙方出租经营的商业用房的面积为2732.27平方米。注：其中744.93平方米商业用房，业主委员会尚未用维修资金购置，因此目前所产生的收益归开发商所有。其他内容与2009年签订的上述合同均一致。之后双方未再签订书面物业服务合同，双方一致确认华新国际撤离都市花园小区的时间为2014年1月10日。 另查明，都市花园业委会因人数不足总数一半，都市花园社区居民委员会从2013年9月23日起代行都市花园业委会职责。后都市花园业主于2014年召开业主代表大会，选举产生五名业主委员会委员行使职责，并在苏州工业园区国土房管局备案，任期至2015年4月8日；后选举至七名业主委员会委员，任期四年，并于2015年5月14日至苏州工业园区国土房管局备案。 又查明，2009年至2014年，华新国际均委托苏州方本会计师事务所有限公司（以下简称“方本公司”）对于都市花园上年度收支报告进行审计并出具审计报告。方本公司的经营范围包括：审查企业会计报表、出具审计报告等。根据审计结论，2008年度为物业实际亏损合计556612.66元；2009年1月至12月的状况为：主营收入合计6589084.41元，其中包括物业管理费/电梯收入为4896293.56元，商铺租金为1097278.57元，停车/场地服务费/其他为595512.28元，另有人员成本、行政办公费等支出合计7919428.81元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-1611908.99元。 2010年1月至12月的状况为：主营收入合计6426790.61元，其中包括物业管理费收入为4710539.6元，商铺租金为1036640.91元，停车场地服务费/其他为679610.1元，另有人员成本、行政办公费等支出合计8291169.73元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-2204582.61元。 2011年1月至12月的状况为：主营收入合计6299797.19元，其中包括物业管理费收入为4733641.1元，商铺出租收入为1010318.79元，停车收入为482512.8元，场地/网球场收入为13465元，另有人员成本、行政办公费等支出合计8606616.42元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-2526795.96元。 2012年1月至12月的状况为：主营收入合计5786104.7元，其中包括物业管理费收入为4336151.52元，商铺出租收入为903825.08元，停车收入为471679.6元，场地/网球场收入为64260元，另有人员成本、行政办公费等支出合计9227257.04元，扣除经营税费等相关费用，当年利润为-3696493.93元。 2013年1月至12月的状况为：主营收入合计5994503.04元，其中包括物业管理费收入为4140076.62元，扣除管理及财务等费用，当年利润为-2369889.60元。 就上述审计报告，都市花园业委会述称此前华新国际公示过2008年度、2009年度、2010年度审计报告，其余年度未见过，对此不予认可；华新国际述称每年度审计报告均会以张贴的方式进行公示，且都市花园业委会在持有部分审计报告后一直未与其交涉并提出任何异议。 诉讼中，双方同意2014年度截止被告撤场前收取的商铺租金及车位费按照174950.7元计算。华新国际并提交一份2015年度都市花园小区业主议事规则及管理公约，其中《都市花园公共收益管理和使用办法》规定，全体业主共有部分包含：全体业主在相关部门合法备案的商铺、小区各住宅楼架空层、小区内共有的路面、广场的停车位（不含已售室内停车位），全体业主共有设施设备包括：小区内供业主使用的体育、休闲、广告、宣传等设施设备。都市花园产生的公共收益主要包括：商铺租赁租金、小区路面停车费、广告等经营性活动产生的收益。庭审原告对真实性不持异议，同时确认2015年度之前无相关议事规则及管理公约。 又查明，原、被告发生物业纠纷后，原告向本院提起诉讼，本院就该纠纷作出民事判决，判决由华新国际归还都市花园业委会公共收入15万元等，都市花园业委会后提起上诉，苏州市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判，都市花园业委会后向本院申请强制执行并已执行到相关款项。 诉讼中，都市花园业委会提交其委托南京南审希地会计师事务所有限公司于2017年5月13日出具的审核报告，认为华新国际列支的商业房出租收入明显偏低等，并申请对都市花园小区2009年至2013年的公共收益进行司法审计，本院根据审理情况对其申请中2011年度至2013年度公共收益审计申请予以受理。2019年7月22日，苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）受本院委托审计出具《审计报告》，审计情况为：（一）收入审计情况，2011年度收入合计6299797.19元，其中管理费收入4733641.1元、商业房出租收入1010318.79元、停车费收入482512.8元、场地服务费收入13465元、网球场收入59559.5元、其他收入300元。其中商业房出租收入情况为：苏州工业园区华新国际城市发展有限公司299067.5元，一/三期商铺（19户）、五期商铺（10户）1144245.1元，按合同提30%经营收入成本-432993.81元，账面租金收入合计1010318.79元。 2012年度收入合计5786104.7元，其中管理费收入4336151.52元、商业房出租收入903825.08元、停车费收入471679.6元、场地服务费收入64260元、网球场收入10188.5元。其中商业房出租收入情况为：苏州工业园区华新国际城市发展有限公司170652.9元，一/三期商铺（19户）、五期商铺（10户）1120525.8元，按合同提30%经营收入成本-387353.62元，账面租金收入合计903825.08元。 2013年度收入合计5994503.04元，其中管理费收入4140076.62元、商业房出租收入1218798.42元、停车费收入417859元、场地服务费收入144181元、其他收入73588元。 审计机构注意到：1、账面商业房出租收入中冲减30%经营收入金额为820347.43元，记入“其他应付款/其他往来应付款/管理公司往来”科目。其中，2011年冲减金额为432993.81元，2012年冲减金额为387353.62元。 2、账面停车费收入中冲减30%经营收入金额为408939.6元，记入“其他应付款/其他往来应付款/管理公司往来”科目。其中，2011年冲减金额为206791.2元，2012年冲减金额为202148.4元。 3、账面场地服务费收入中冲减30%经营收入金额为38139元，记入“其他应付款/其他往来应付款/管理公司往来”科目。其中，2011年冲减金额为10929元，2012年冲减金额为27210元。 4、账面网球场收入中冲减30%经营收入金额为9136.5元，记入“其他应付款/其他往来应付款/管理公司往来”科目。其中，2011年冲减金额为4770元，2012年冲减金额为4366.5元。 （二）成本审计情况，2011年度成本合计8606616.42元，其中人员成本4949897.65元、行政办公费250490.86元、运行成本2617371.05元、管理酬金支出636012.5元、房产/其他税金123689.26元、其他支出/不可预见费29155.1元。 2012年度成本合计9227257.04元，其中人员成本4453617.67元、行政办公费198611.34元、运行成本3766340.42元、管理酬金支出683841.45元、房产/其他税金110927.16元、其他支出/不可预见费13919元。 2013年度成本合计7933839.77元，其中人员成本2936792.1元、外包成本3389381.1元、行政办公费129953.02元、运行成本888021.71元、管理酬金支出587691.84元、其他支出/不可预见费2000元。 审计机构注意到：账面管理酬金支出记入“其他应付款/其他往来应付款/内部单位往来/城域”科目。 （三）其他事项，华新国际编制的都市花园小区2011年度-2013年度账面资料显示，通过会计科目“其他应付款/其他往来应付款/内部单位往来/城域”存在代收租金情况，2011年度680583.2元、2012年度674658.3元、2013年度611528元。 都市花园业委会对2013年度成本提出疑义，上述审计机构后回复2013年度财务核算较之前年度有所变化，人员用工也进行外包形式，并列明了外包成本明细。 诉讼中，都市花园业委会对审计报告提出异议，申请审计人员出庭，本院予以准许，该审计机构派员胡文考、汪俊到庭，都市花园业委会询问及审计人员回答主要内容如下，问：附件二里备注的计提是什么意思？是否能看到发票或支付凭证？答：计提只是账面上的一个处理，后面是不附发票或付款凭证的，2013年的费用还没有支付，或收到发票，但被告在期后可补充证据是否支付。问：现在被告已不再管理都市花园了，作为不再持续经营的情况下，计提的费用在没有实际发生的情况下是否应该做相应的财务处理？答：如果期后被告没有实际支付的话，这笔费用应该从支出里面减掉。问：假如说它不再经营、且也无后续发生费用的票据的情况下，具体的费用是不是要做一个冲减处理？答：如果你说的那些条件都成立的话，当然应该冲减掉。问：被告到现在为止仍然没有做冲减处理的话，是不是属于一种会计差错？答：被告期后是否冲减我们没有得到这样的证据，不能判断。问：审计时你们是否知晓都市花园实际的电梯数量？答：不知道。问：如果知晓是57台电梯，而预提费用中出现三家电梯公司提供维保服务，是否属于重复的费用？根据权责发生制是否应记录都市花园的账目？答：因维保的具体项目不清楚，出现多家维护公司也是被告的一种做法，你说的成本我们没法判断；如果多提费用的话，理论上按照权责发生制度应该是冲减掉这部分费用。问：这种财务处理是不是属于财务舞弊还是财务差错？答：他们有他们的一个流程、一个规则，但是否属于舞弊，我们没法判定。问：物业合同约定8%的管理酬金全部返还给都市花园物业，根据审计情况，该8%的管理酬金有没有返还到都市花园？答：从账面上没法判断。问：假如说这种管理酬金返还的话，财务上应该做什么处理？答：支付处理。问：被告该管理酬金有没有实际支付出去？答：实际上是没有付出去，其实他计提之后返还与否，这是他们内部的一种流程，因为账上本身就是一个项目，他左口袋放到右口袋，还是在这个项目上。问：就是说这种返还，要么是记录收入，要么冲销成本？答：如果收到钱的话当然就是作为收入的一部分或者是冲减成本。问：2011年12月003号凭证，通过发票和凭证，能否看出被告实际的费用支付情况？答：他因为挂应付账款，你要查应付账款的明细不能从单一的凭证来说是否已经支付。问：如果有电子账册，能否通过电子账册做追踪审计查出款项的支付情况？如果没有提供电子账册，对该款项的追踪审计，能不能进行下去？答：有电子账册是可以的，如果没有的话，查起来的话肯定要一笔一笔地查，这个工作量非常大，且如果仅凭他的摘要来显示他的支出的话，有可能不一定能找到。从账上来看他已经付了的，如果他付的话是可以找得到的。问：对成本的支出，无法核实每一笔支出的实际支付情况，是基于什么审计的基础，没有核查完整？他实际支付的凭证是没有的，就只有一个发票、一个请款单，就是成本列支，但是实际上支付的凭证也没有，我想反映这个情况。答：作为成本的话不一定是要支付出去才能作为成本，这还有审批程序和发票，就可以列为成本，他最终是如何支付的是他们的一个管理流程。问：那就是说我这个成本不一定是真实的成本，列支的是财务成本。答：从提供的资料上来看，它的很多付款都是通过他另外的项目下面的一些公司进行支付的，具体支付的核查，需要哪些数据，需要被告这边的支付凭证。问：审计报告的审计基础，是包干制还是酬金制？答：以账面为基础。问：从审计人员角度来讲，会计报表是否要反映企业真实的情况？答：从审计的角度是。问：本次审计报告已经披露了此前审计报告中没有发现的被告财务报表，此前的审计报告是否存在差错？答：这个要基于新的证据才能说明，因为之前审计报告是基于被告提供的账面资料进行审计的，我们这次审计也是同样基于账面资料，只是现在出现了新的如房产证等证据，才能说明之前的审计报告有出入。问：对与本案当中如果要审计物管公共服务性费用的支出真实情况，是否需要核查账面记录的费用支出实际支付情况？答：未取得发票部分需要被告进行后期补充，如果没有实际支付也未取得发票的话，应该从成本费用中扣掉。问：也就是说被告应该进一步提供相关计提的费用或者列支的费用实际支付的凭证，才能核算出真实的一个成本支出情况？答：对于计提部分是需要被告进行补充。问：出示电子邮件、财务凭证，对应的恒基公司、瑞欣公司所收取的维保费，该列支费用的依据是不是所附的电子邮件、请款单、进账单，没有其它的东西。答：进账单就是付款的凭证，附了发票的。问：出示第六组及第八组证据，这是否能体现都市花园的资金被用于支付其他小区的费用？答：基于物业公司管理的内部规范，它资金的安排是一个统筹的方式。问：是否违反独立核算的会计原则？答：这个倒不一定，因为它是一种统筹收付。问：这是否属于关联交易？答：不属于。问：2011年至2013年的审计报告当中，关联交易披露的时候有这些分公司关联方。答：交易是有服务或者是货物的往来，只是款项的收付的话不涉及关联交易。问：出示2011年至2013年银行对账单，该尾号132568账户是否是都市花园收支费用的银行账户？答：是被告提供给我们的都市花园的银行账户信息。问：都市花园的物业管理费和租金是不是汇入该账户？答：这个要基于被告的管理。问：被告在2011年转账到其基本账户89万、2012年230万、2013年260万，是否属于关联交易？答：这个也是基于内部的管理，被告进行了统收统支的一种方式，不涉及关联交易。询问审计人员过程中，原、被告根据原告补充提交的房产登记信息，确认上述审计报告第（三）项都市代收城域租金中“金豚礼品”承租的房产属于都市花园业委会所有，涉及该项的租金分别为2011年26680.5元、2012年44467.5元、2013年26680.5元。 以上事实，由《都市花园物业服务合同》、各年度审计报告、业主委员会备案表、司法审计报告等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间签订的《都市花园物业服务合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。根据双方于2010年签订的合同，合同期满甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方、乙方继续管理的，视为合同自动顺延，顺延期限为本合同期限；顺延期限内不再委托的，应当提前三个月通知。因双方在合同期满后并未书面解除或协商变更前述合同，被告客观上延续性地为小区提供物业服务，符合双方对于顺延的合同约定，故2010年合同期满至2014年1月10日被告撤离，双方的权利义务仍受2010年度物业服务合同的约束，可以此为依据判断双方的权利义务。 本案的争议焦点为：一、原、被告之间关于商铺租金及车位费的收益分配方法；二、本案是否具有可供分配的收益；三、财务专用账户账目请求是否具有依据。 针对争议焦点一，原告都市花园业委会认为，根据约定，物业服务实行包干制，华新国际的经营应当自负盈亏；本案诉请的商铺及车位不属于公共部位、公共场地、公共设施，双方约定乙方提取配套用房出租及室外停车管理等经营创收中的30%，故其余70%应当归属原告。 被告华新国际认为，双方的约定为公共部位、场地及设施设备等收益用于弥补物业管理公共性服务费用的不足，现收益不足以弥补，故不存在分配盈余的基础。 本院认为：根据合同约定，华新国际提供物业服务期间，可代为收取的费用包括物业管理公共性服务费、室内外各类停车的使用及收费、其他项目收费、经营性物业公共部位、公共场所和共用设施设备所得收益等，合同对不同部位收费标准及款项用途均有明确约定。其中，实行包干制分配方式的对象为“物业管理公共性服务费”，并非全部收益；就经营物业共用部位、公共场地和共用设施设备收益，合同明确约定“全部用于补贴物业管理公共性服务费用的不足”，乙方在经营性创收中提取30%费用作为管理费及员工激励，而该30%也应补贴物业管理公共性费用的不足。 就该约定，首先，从文义解释而言，弥补亏损的收益为“全部”，在此基础上确定华新国际与全体业主分配的比例，故双方应以弥补亏损后存在盈余为分配前提，并非全体业主能够直接提取70%受益而不承担风险。 其次，从合同目的而言，民事行为遵循公平、等价有偿的原则，原、被告自愿签订物业服务合同，双方的权利义务不应过分失衡。原告认可持有2008年度、2009年度审计报告，故双方在签订2010年度物业服务合同时，对于此前华新国际的物业经营处于亏损状况均明确知晓，如约定全体业主享受收益而仅由华新国际承担风险，有悖物业公司作为市场主体持续经营的本意，对华新国际是否签订该合同必然产生极大动摇。 再次，从业主议事规则及管理规约而言，该规则规约明确约定全体业主共有部分包含全体业主在相关部门合法备案的商铺等，公共收益包括商铺租赁租金、小区路面停车费等收益。该规则规约虽为2015年形成，但全体业主对商铺等是否属于共有部分及公共收益具有一定的固有认识，故本院对原告认为商铺及车位不属于公共部位等的意见不予采信。 最后，从前后合同约定内容而言，2007年至2008年合同约定物业经营的收入去除华新国际提取的30%费用后的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费的不足。之后两年合同均约定利用经营物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行所得的收益全部用于补贴物业管理公共性服务费用的不足；华新国际在都市花园业委会委托其配套用房出租和室外停车管理及其他各类物业经营创收的收入中应提取30%费用，也全部返还都市花园物业，用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。根据2007年至2008年物业服务期间收支情况，审计报告显示存在巨额亏损，在此情况下，物业公司应提取的30%费用在之后合同中也约定全部返还都市花园物业用于补贴，而另外70%费用并不存在变更约定即仍为补贴物业管理公共性服务费用的不足，应为双方订立合同时的真实意思表示。 综上，本院认为，原、被告就商铺租金及停车位收益分配的原则应为先弥补亏损再行分配。 针对争议焦点二，原告都市花园业委会认为，根据审计得出：1、历年审计出现严重会计差错，审计报告已发现将16家商铺的租金错误的计入“其他应付款/其他往来款/管理公司往来款”，并标注在“城域另作帐”将都市花园的租金收入计入了城域公司账目。历年审计报告仅审计了29家商铺的租金收入，物业公司隐藏并转移了16家商铺的租金收入。对物业管理公共服务性费用支出和收入情况审计应该通过会计差错更正来实现。2、电梯维保费列支一半未用于都市花园，都市花园的57部电梯中列明了15台通力电梯维保费、42台三菱电梯维保费，但同期华新国际又以电梯维保费名义转移支付给其他公司，属于虚假支出，被告虚增费用，历年审计报告并未能公允的真实反映都市花园物业管理公共服务性费用支出和收入情况。3、计提费用并未实际发生，2013年成本明细表中，智能化系统维护外包168000元，消防系统维护外包130300.04元，给排水维护外包164430元，都是未发生的计提科目，在会计年度结束后应及时冲销，计入收益。4、存在违约、违法列支费用，合同约定30%的管理报酬全部返还都市花园，本次审计2011年至2013年收取的室外停车费、商铺租金等公共收入30%扣减，并未返还给都市花园。审计报告营业费用中列支的园区公积金、工作餐、行政办公费用等一系列费用不属于法定的服务费成本。5、违约未能返还管理酬金，从2009年起物业合同约定按8%比例提取的服务报酬全部返还，而从2009年起审计报告中每年列支了管理费酬金作为成本，并未有返还。6、被告恶意挪用小区资金，都市花园都是通过尾号为132568账户收付款项，但是该账户通过被告基本账户尾号为29×××62账户转移巨额资金。在都市花园账上一直有钱的情况下，通过其他小区垫付的方式，恶意制造债务，转移利润。7、利润转移至其他应付款，被告将转移的30%公共收益和16个商铺的租金收入计入其他应付款。由此可见被告转移的所有利润都计入了其他应付款。即便根据附表对历年审计报告作简单修正，所获得的数据也始终处于盈利状态。8、华新国际提供的历年审计报告存在虚假和错误，应以原告提供的2014年实际商铺收入的证据为准，来计算华新国际非法占用的公共收益。 被告华新国际认为，经由审计，经营状态为亏损，故不存在可以分配的基础。针对原告异议的问题：1、2004年，根据房管部门的意见，部分商铺面积是需要业委会用维修基金购买，因此即使在业委会名下，当时也被认为是开发商的财产，在当时的财务处理上，把商铺收入纳入开发商的收益是正常的科目处理，并不是账务出错。且即便将代收城域租金归收入还是亏损。2、电梯维保的项目、绿化成本等均有付款、有发票和记账凭证，说明业务已经发生并完结。行业内每家公司的付款凭据都是不一样的，这属于内部管理内容。3、关于2013年计提的问题，经查询2014年财务资料，显示智能化维保成本预提168000元，实际发生168000元，消防维保成本预提130300元，实际发生45150元，给排水维保成本预提164430元，实际发生164430元，均有发票及付款凭据。以上内容在2014年根据实际发生数进行了账务处理，成本无变化，金额有差异了红冲了预提成本，这是正常的会计核算方式。4、关于资金挪作其他小区款项支付问题，我公司的账务处理是挂往来科目，并未计入都市花园的成本。关于原告所提在各小区随意计提成本问题，财务预提成本的金额是按照上次的金额来预估，年底按照实际发生来进行回冲，确认最终成本。公司的管理方式就是由指定账户统一支付，根据实际情况各项目承担相应的成本，承担的依据一般是人数、面积和实际数据等。5、关于管理酬金，由于合同约定了8%的酬金，我们在成本当中列支了酬金，但实际上没有把这个钱付出去，最终这个钱得返还，我们认为是体现在项目的亏损当中，也就是项目亏损如果超过8%的金额，我们就意味着没有把管理费用拿走，因为如果我们把这个钱拿走了，然后再把这个钱还回来，财务上是要另外操作的。6、关于原告所提挪用资金问题，公司的管理方式就是资金集中管理，收款由各项目自己的银行账户收取，付款由公司指定账户统一支持，所以每个项目均有与总公司银行账户之间的往来款。公司基于这样的管理目的在于，物业费都是先支后收，各项目可能存在资金不够支付的现象，为了保证各项目的正常资金运转，所以公司进行统一资金调拨。 本院认为：双方约定在下年度初甲方审核并公布乙方经第三方审计的本物业区域的财务报告，现被告已经按约进行审计。原告自认已收到2011年度之前的审计报告，被告虽主张之后的审计报告也有交付原告但未举证证实，原告收到2011年度之前的审计报告且明确知晓被告按约进行年度审计的情况下，并未就此向被告提出过异议，基于此，原告在本次诉讼申请重新审计公共收益时，本院仅就其申请中2011年度至2013年度的相关审计内容予以受理。 根据重新审计报告结果，原告对审计报告中部分项目提出异议，原告主张被告虚列支出、转移利润，但相关异议项目被告有相应凭证等依据，本院就原告异议不予采信。参照审计人员到庭接受质询回答内容，即便将收入中冲减的30%经营收入列入收入项目，管理酬金支出从成本项目中冲减，2011年度至2013年度最终也为亏损。关于代收城域租金项目，根据历年物业服务合同约定，由华新国际出租的商业用房中有约745平方米，业主委员会尚未用维修资金购置，因此目前所产生的收益归开发商所有。故在2011年度之前华新国际将代收该部分租金列入其他应付款具有合同依据。在2011年度至2013年度，即便将代收城域租金列入收入项目，2013年度计提费用进行冲减，2011年度至2013年度最终仍为亏损。关于2009年度、2010年度审计情况，原告均清楚知晓却并未向被告提出过异议，且参照后续审计报告中30%经营收入、管理酬金列明情况，根据该比例计算的相关费用做相应调整后，2009年度、2010年度也为亏损。故2009年度至2013年度期间缺乏分配盈利的基础。 2014年度截至1月10日，被告收取的商铺租金及车位费174950.7元，一方面，因2014年度继续经营是否必然存在持续亏损并不明确，在华新国际自愿继续提供物业服务的情况下，其主张全部用于填补上年度亏损，本院不予支持；另一方面，华新国际在2014年度提供物业服务期间从时间长度而言极短，而2014年度收取的该部分租金及车位费所对应的时间绝大部分为其撤场之后，华新国际基于撤场客观上也并未提供相应物业服务，故相较于原、被告之间，该部分收益应归属全体业主，可由原告代为主张返还。综合考虑被告撤场的时间点、撤场前提供物业服务所需的人力、物力等成本、参照审计报告所列成本，本院根据公平原则酌情支持由被告退还原告15万元。原告在原审后已申请强制执行并收到退还的15万元及诉讼费用等相关款项，本院在本案中不再进行判决支付。 针对争议焦点三，本院认为，原告诉请被告提供由业主委员会设立在被告处的财务专用账目账册，并明确为属于原告所有70%部分收益的专用账户，但被告辩称并未设立相关账册，原告也不能对于已经设立账册举证证明，故对原告的该项诉请本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏州都市花园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费收取71178元、司法审计费10万元、审计人员出庭费3200元，合计174378元，由原告苏州都市花园业主委员会负担171078元、被告苏州华新国际物业管理有限公司负担3300元（已履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李精华 人民陪审员  李慧娣 人民陪审员  韩朝华 二〇一九年九月三十日 书 记 员  李靖伟