苏州市吴中区人民法院行 政 裁 定 书(2019)苏0506行初9号原告：苏州市吴中区长桥街道西塘北巷9号业主委员会，住所地苏州市吴中区东吴北路西塘北巷9号。负责人：沈文达，主任。委托代理人：张立民，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。被告：苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地苏州市吴中区吴中东路169号。负责人：汪庆丰，该局局长。委托代理人：颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师。第三人：苏州市机关事务管理局，住所地苏州市姑苏区三香路998号。负责人：金伟康，该局局长。委托代理人：张杰，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托代理人：张小盼，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州市吴中区长桥街道西塘北巷9号业主委员会（下称西塘北巷9号业委会）诉被告苏州市吴中区住房和城乡建设局（下称吴中住建局）其他城建行政行为一案，本院于2019年3月12日立案受理。因苏州市机关事务管理局（下称苏州机管局）与本案处理结果有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告西塘北巷××号业委会诉称：吴中区南门××北区（公安编号西塘北巷××号）于2002年全部投入使用，该小区共七幢房，房屋性质为商品房。根据苏州市计划委员会苏计投（1998）266号批复、南门××北区详细规划及相关建设工程规划许可证的规定，该小区配有715平方米公共建筑（包括127平方米物业服务用房）。经专业人员实地测量，座落于小区大门北侧的两幢二层楼房面积为715平方米，房屋来源是江苏省苏州地区行政公署计划委员会苏地行计复（82）字第107号批复。南门二村规划中“生活污水处理及室外排水”项目，因运行成本高而废弃留下两幢二层楼房（面积为715平方米），在2000年南门××北区规划中已重新被认定为小区唯一的公共配套用房（包括物业服务用房）。该建筑应由改制后的民营企业苏州市卧龙房地产有限公司（下称卧龙公司）依法登记为业主共有的南门××北区配套用房，但该公司没有依法登记。2017年2月，其受88％的业主书面委托，多次至吴中区城建档案馆查阅，发现应归档的文件残缺不全，且被告没有对南门××北区商品房进行综合验收，致使座落于小区大门口北侧的两幢面积为715平方米的公共建筑（包括127平方米的物业服务用房）未经验收而不能在房地产管理部门确认所有权，开发商在商品房出售后又将作为小区配套的公共建筑及物业服务用房私分。由于被告没有对南门××北区商品房进行综合验收造成了其所在小区集体所有的715平方米公共建筑和物业用房资产流失，请求法院判令确认被告未对南门××北区715平方米公共建筑（包括物业用房）进行综合验收的不作为行为违法。被告吴中住建局辩称：1、原告提起行政诉讼缺乏主体资格。2、原告提出的“坐落于小区大门口北侧的两幢二层楼房为小区公共建筑”，缺乏事实证据。该两幢二层楼房建造时间早于南门××北区的建设，根本不是该小区的公共建筑。3、其收到行政起诉状后，对南门××北区建设项目的档案资料再次进行了全面的查阅，另依据对因职能划归而已移交的档案线索，针对南门××北区建设项目所颁发的建设工程规划许可证，在建设工程竣工后，按照工程质量进行综合核定，并由质监站出具了合格证书，鉴于历史原因，目前仅查询到部分合格证书，以此可以推断，南门××北区建设项目已根据规划批准的方案完成了验收工作。4、从原告的来访中可以看出，原告与卧龙公司有民事案件在法院，涉及到民事权益，而行政案件不影响民事诉讼权利的行使，按照行政诉讼法规定，应当驳回原告起诉。综上，请求法院驳回原告起诉。第三人苏州机管局述称：1、“坐落于小区大门口北侧的两幢二层楼房”在南门××北区建设前已经存在，不是该小区的公共建筑。该两幢二层楼房分别在1986、1989年建造，而南门××北区商品房住宅共六幢，除此以外，没有其他建筑的建设许可手续。2、两幢房屋中门卫室北侧一栋是1989年苏州市市级机关事务管理局房屋建筑站（下称苏州市级机关房屋建筑站）撤离南门二村搬至西塘××巷办公时建造的，按照苏府【2002】81号、苏府【2002】110号等文件规定，苏州市级机关房屋建筑站与其他单位合并转制成立了卧龙公司，卧龙公司以承担原企业全部债权债务形式接受原企业整体资产，该栋二层楼房也就移交给卧龙公司。另外一栋二层楼房，系苏州机关液化气公司为满足南门二村居民使用液化气需要在原污水处理厂原址上改建而成，后因苏州机关液化气公司改制，将北面四间房屋交由机关房管所管理并收租，后机关房管所也被撤销，才移交给苏州机管局管理。从2010年至今，其将房屋委托给苏州市市级机关物业管理中心进行管理，由该物业管理中心负责签订租赁合同和收取租金。经审理查明，1998年10月7日，原苏州市计划委员批复同意卧龙公司在南门××北区建造商品住宅，计建筑面积11961平方米。此后，原吴县市规划主管部门分别于1998年、2000年及2001年向卧龙公司颁发了南门××北区六幢房屋的建设工程规划许可证，以上项目建设位置均位于西塘北巷××号。在卧龙公司委托的设计单位吴县市规划设计室于2000年5月出具的南门××北区详细规划图上显示，“小区住宅总建筑面积10568平方米，公共建筑总面积715平方米”。1998年11月18日，原吴县建设工程质量监督站针对南门××北区1号楼出具了吴县建筑安装工程质量合格证书。另查明，卧龙公司于1998年6月2日注册成立，法定代表人为高传芳。根据苏改办复【2003】27号《关于同意苏州市市级机关事务管理局房屋建筑站转企改制的批复》文件，苏州市市级机关事务管理局房屋建筑站连同卧龙公司、苏州市卧龙物业管理有限公司、苏州市市级机关房建站经营部以内部协议转让方式进行整体合并改制；房屋建筑站经营部企业法人予以注销，同时撤销房屋建筑站事业单位建制，原单位（包括注销单位）的债权债务由改制后企业承接。根据苏州产权交易所2003年6月27日出具的报告书，上述四家单位合并转企改制新设立苏州市卧龙房地产有限责任公司。2003年7月，卧龙公司改制，但名称仍登记为苏州市卧龙房地产有限公司，股东变更为高传芳、李功鼎、徐堂宝、李金根、韩家怡、王萍、许妍、王莉、周火英、朱根定、程松伍、任作民、唐根生、王源根、沈俭铭、蔡振贤、盛美娟、杨柏元、严静珠、张黎明、邓兴泉、陈光华、张宝国、徐祖德、陶榕等25位自然人。2007年2月15日，卧龙公司注销。2016年10月11日，本院立案受理西塘北巷××号业委会诉卧龙公司股东及苏州苏民投资管理有限公司所有权纠纷一案。该案中，西塘北巷××号业委会的诉请是：请求判令确认西塘北巷××号小区1至6幢共715平方米的公共建筑为小区业主共同所有；判令26被告共同移交并赔偿自2002年1月至2016年6月期间上述建筑的公共收益损失174.32万元；判令26被告共同移交西塘北巷××号小区1至6幢及715平方米的公共建筑的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料。因管辖问题，经江苏省高级人民法院裁定，该案由江苏省无锡市锡山区人民法院审理。该院于2017年9月4日立案受理。审理中，西塘北巷××号业委会于2018年10月30日申请撤回起诉，无锡市锡山区人民法院于同日裁定准许西塘北巷××号业委会撤诉。又查明，1998年10月22日，位于苏州市××区××10543.1平方米的土地登记于苏州市市级机关事务管理局名下，使用权类型为划拨，用途为机关宣传。审理中，原告称，位于南门××北区大门北侧的两幢二层楼房大概在1986-1989年建造，当时政府规划用于污水处理工程，后来工程下马，但房屋已经建成。两幢楼房的面积就是715平方米。从法律归属上，该两幢楼房应该是卧龙公司的，但至今没有办理产权登记手续。在规划建设南门××北区时，已经作为小区公共建筑纳入规划。现在一幢房屋被卧龙公司卖掉，一幢房屋由卧龙公司移交给苏州机管局。被告和第三人则认为，南门××北区大门北侧的两幢二层楼房在新建南门××北区商品住宅之前即已建成，都未办理产权登记。虽然该两幢房屋在小区规划图上能够看到，但不能说这两幢房屋就是规划要建设的715平方米的公共建筑。事实上，并没有715平方米公共建筑的规划建设审批手续。经本院询问，被告称，根据城市住宅小区竣工综合验收办法，当时规定只有建筑面积20000平方米以上的新建住宅才需要综合验收，而南门××北区没有达到面积要求，不需要进行综合验收。诉争的两幢二层楼房没有进行综合验收，也没有进行质量验收。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。反之，如果与被诉行政行为没有利害关系，则无权提起诉讼。本案中，原告主张诉争的南门××北区大门北侧的两幢二层楼房系小区规划公共建筑，应属全体业主共有，从现有证据及当事人陈述来看，虽然南门××北区规划建设715平方米公共建筑，但涉案两幢楼房建成于上世纪八十年代末，比南门××北区建设早十余年，没有充足的证据证明该两幢房屋就是或被规划确定变更为南门××北区计划建设的715平方米的公共建筑，目前尚无715平方米公共建筑的报批报建或其他变更手续，涉案两幢房屋的面积是否就是715平方米也无证据证明，而原告要求确认该两幢房屋为小区全体业主共有之民事诉讼也因其撤诉而无果，原告主张南门××北区规划的715平方米公共建筑即为诉争二幢楼房依据不足，因此无法认定该两幢楼房系原告所在小区的配套公共建筑而归全体业主共有。所以，涉案两幢二层楼房是否经过综合验收，与原告无关，原告无权提起本案诉讼。另外，根据1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）和1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》的规定,针对建设用地规模在20000平方米以上的新建住宅小区及组团要求各级建设行政主管机关依据开发建设单位的申请进行竣工综合验收，而南门××北区建设于1998-2002年，由于该小区规划总用地面积不足20000平方米，故当时无需进行综合验收，亦无证据证明该小区开发建设单位曾向被告申请了综合验收。综上，原告起诉要求确认被告未对南门××北区715平方米公共建筑（含物业用房）进行综合验收的不作为行为违法，没有事实与法律依据。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，裁定如下：驳回原告苏州市吴中区长桥街道西塘北巷9号业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  徐国聪审判员  周长丽审判员  周 宏二〇一九年九月六日书记员  彭讴文