天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初80143号原告（反诉被告）：陈玲，女，汉族，1959年9月12日生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津丰华置地有限公司，住天津市滨海新区临港经济区1号楼274室，社会统一信用代码：91120116300398508C。法定代表人：李永武，董事长。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱米娜，天津安皓律师事务所律师。原告（反诉被告）陈玲与被告（反诉原告）天津丰华置地有限公司（以下简称“丰华置地”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陈玲委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼，丰华置地委托诉讼代理人王忻彤、钱焕章第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审过程中丰华置地委托诉讼代理人由王忻彤、钱焕章变更为朱米娜、孙金刚，第二、三次庭审孙金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玲向本院提出诉讼请求：1.判令丰华置地支付陈玲2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金215000元；2.判令丰华置地以215000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十，自2019年1月2日至实际给付之日计算违约金；3.诉讼费由丰华置地承担。事实和理由：陈玲诉称，2014年12月25日，双方签订《商铺租赁合同》，约定将坐落于天津开发区财富星座底商17号出租给丰华置地，租赁期间2年，年租金750000元，丰华置地应于签订该合同时向陈玲支付125000元保证金，丰华置地延期支付租金，陈玲有权要求丰华置地支付违约金，违约金按每天实欠租金和费用的1%收取。该合同期满后，丰华置地继续租赁该商铺，双方于2018年1月17日签订《商铺租赁合同补充合同》，续约期间自2018年1月1日至2019年12月31日止，年租金860000元，丰华置地每季度支付一次租金215000元，其他相关事宜继续执行原合同约定。现丰华置地无正当理由拒绝支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，故诉至法院，请求判如所请。丰华置地辩称：不同意陈玲的起诉请求，恳请法院驳回其诉讼请求，支持丰华置地的反诉请求。丰华置地在2018年12月23日以特快专递的方式将解除合同通知函送达给陈玲，并且陈玲已经签收，双方之间的租赁合同关系已经解除，所以陈玲再行起诉，无事实理由，更没有法律依据。因为双方之间的合同已经解除，即由于陈玲在接到解除合同函后没有按期进行租赁房屋的验收，所以陈玲无权要求支付租金以及违约金。丰华置地也不存在着支付租金的事实，更没有违约的行为。丰华置地向本院提出反诉请求：1、判令双方之间租赁合同，以及相关补充协议在2018年12月30日已经解除；2、判令陈玲立即返还丰华置地支付的房屋的保证金人民币125000元，并承担逾期返还的利息，至实际退还之日；3、本案的诉讼费由陈玲承担。事实与理由：丰华置地反诉称，2014年12月25日其与陈玲签订了关于天津开发区第三大街财富星座17号《商铺租赁合同》，2018年1月17日签订《商铺租赁合同补充合同》，后因承租房屋无法满足经营需求，丰华置地于2018年12月23日向陈玲邮寄了解除合同通知书，通知陈玲解除租赁合同及补充协议。2019年1月2日再次向陈玲邮寄告知函，书面告知陈玲租赁合同及补充协议已经解除，收到函后2天内进行房屋交接手续，逾期未办理视为租赁合同已完成交接手续。故，双方租赁合同及补充协议已经解除，陈玲应支付诉请款项，望判如所请。陈玲辩称，双方签订的合同合法有效，反诉人无权单方解除合同，即无合同约定及法律规定。基于双方合同未解除，被反诉人无义务返还保证金。本院经审理认定的事实如下：2014年12月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，陈玲将天津经济技术开发区第三大街财富星座底商17号商铺出租给丰华置地使用，商铺建筑面积为421.98平方米，租金标准为750000元/年，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租赁期限内未经协商一致不得提前解除合同。丰华置地向陈玲交付了125000元作为定金，并在支付第一期租金后，自动转为了承租保证金。该保证金至本合同期满或终止时，在丰华置地结清各项费用及交房验收合格（验收合格标准：丰华置地在租赁使用期间不破坏商铺主体结构，双方协商首肯部分除外）后，由陈玲7日内无息退还给丰华置地。合同还约定被告如有拖欠租金和其他费用，陈玲有权要求支付违约金，按每天实欠租金和费用的1%收取。2018年1月17日，双方签订《商铺租赁合同补充合同》，约定续约期限2年，年租金自2018年1月1日至2019年12月31日，租金为860000元/年。丰华置地应于2018年10月1日前向陈玲支付2018年10月1日至2018年12月31日租金215000元，2019年1月1日向陈玲支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金215000元。若非不可抗力造成违约及丰华置地未在合同终止前一个月内书面通知原告不续约的，违约方应按照承租保证金的10%向对方支付违约金。其他相关事宜继续执行原《商铺租赁合同》。2018年12月23日丰华置地向陈玲邮寄了《解除合同通知函》，以承租房屋无法满足经营需要为由解除同陈玲的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充合同》，原告提交的该函记载了上述合同自本通知邮寄发出之日起七日后终止，其公司将于2018年12月27日搬离承租房屋，要求陈玲于上述期限届满前完成房屋交接手续，并签署交接清单，要求陈玲无息退还保证金125000元。因丰华置地未按照合同约定支付陈玲2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，陈玲于2018年11月21日将丰华置地起诉至本院。2018年12月25日庭审过程中，陈玲表示于2018年12月24日收到该解除合同通知函，并表示丰华置地无权解除合同，亦不同意解除合同。丰华置地在该案件庭审过程中表示认可截止2018年12月31日的房租215000元。本院于2018年12月26日作出（2018）津0116民初85176号民事判决，判决被告向原告支付上述租金215000元及逾期交纳租金的违约金。涉案房屋共计两把钥匙。2019年1月2日丰华置地通过快递的形式向陈华的受托人高雅邮寄《告知函》。被告提交《告知函》一份，并表示即系通过快递邮寄的《告知函》，该函内容包括以2018年12月27日已实际搬离涉案房产，陈玲未与其办理房屋交接手续为由，再次告知双方合同已于2018年12月30日终止，要求陈玲于收到本函之日起2日内与其公司办理房屋交接手续，逾期视为完成交接等。庭审过程中丰华置地表示同告知函一同邮寄的还有房屋的钥匙一把，陈玲表示未曾收到该快递和钥匙，亦不认可丰华置地该日曾邮寄过钥匙。该快递单并未注明邮寄物品包括钥匙。另，丰华置地提供的该快递的电子回单上记载“他人收快递箱”。2019年5月21日丰华置地通过快递的形式向陈玲邮寄涉案房屋钥匙一把，陈玲于当日收到该钥匙。2019年5月23日，在当事人双方及物业公司在场的情况下，陈玲方将涉案房产的钥匙交给物业工作人员，由物业工作人员将涉案房产房门打开，并进行了消防检查。丰华置地未能提交实际搬离涉案房屋时间的其他证据。诉讼过程中，本院依职权到开发区消防部门对涉案房屋的相关消防情况进行调查了解，被答复：涉案房产建设完毕后的原消防验收没有问题。2018年10月其单位对财富星座的消防进行例行巡查过程中，发现主机上显示烟感和消防报警器可能存在故障。故，对财富星座物业进行了约谈，要求其整改，但并未进行过停业处理，在未进行停业处理的情况下房屋可以使用。本院认为，本案所涉《商铺租赁合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守。关于合同解除及租金一节，虽丰华置地于2018年12月向陈玲发送过解除合同通知函，陈玲亦已经收到，但陈玲明确作出了不同意解除的意思表示。另，双方合同并未约定丰华置地的单方解除权。虽丰华置地陈述解除合同的理由为涉案房产消防存在问题以及依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，其方已在履行期限届满之前明确作出了不再履行租赁合同的意思表示。然，通过消防部门反馈的涉案房屋消防可能存在问题的部位及消防并未责令停业的答复可知丰华置地使用涉案房屋的主要合同目的并未丧失，可以继续租用，故丰华置地据此解除合同缺乏依据。另，上述法律规定的本意系在履行期限届满之前，当事人一方表明不履行主要债务的，另一方才有权解除合同。故，丰华置地以此为由主张合同于2018年12月30日解除亦缺乏依据。此外，本案在庭审过程中，在法庭明确释明的情况下，丰华置地仍然坚持要求确认2018年12月30日双方合同解除，不同意根据庭审查明情况认定合同解除事宜，故本院对丰华置地主张在要求确认双方2018年12月30日合同解除的诉请不予支持。然，亦并非在出租人不同意解除的情况下，合同就必须继续履行下去，此需结合具体案情，依法进行认定。通过本案已查明的事实可知，虽丰华置地主张其2019年1月2日通过快递的形式向陈玲的受托人高雅邮寄《告知函》及涉案房屋钥匙一把，但陈玲一方陈述未曾收到，且快递电子回单上亦记载系“他人收快递箱”，故无法当然说明陈玲一方确已收到该快递。丰华置地亦未提交2019年3月底之前，其事实上已经搬离涉案房产、陈玲知情其事实上已办理涉案房产或能够证明双方合同已经解除的其他证据，且通过已查明事实亦无法认定双方之间的合同在2019年3月31日之前已经解除，故丰华置地应向陈玲支付该期间的租金，即215000元。对于涉案房产租赁合同的解除以及解除的具体时间丰华置地可另行诉讼解决；关于违约金21500元一节，丰华置地存在违反合同约定而迟延支付租金的行为，依约应当支付违约金。陈玲自愿主张按照按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年1月2日至实际给付之日计算违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持；关于保证金及保证金利息一节，根据双方合同约定保证金应以合同期满或终止及结清各项费用、交房验收合格等为前提，本案审理过程中丰华置地在法庭明确释明的情况下仍然坚持要求确认2018年12月28日合同解除，不同意根据实际查明认定合同解除事宜，且亦未提交结清各项费用的证据等，故本院对丰华置地的该请求不予支持，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津丰华置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈玲给付2019年1月1日至3月31日期间的房租215000元，并以欠付租金215000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准，向原告陈玲支付自2019年1月2日至实际给付之日逾期交纳租金的违约金；二、驳回反诉原告天津丰华置地有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分收取4524.5元，反诉部分收取1400元，均由天津丰华置地有限公司的负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张红杰人民陪审员  张金明人民陪审员  孙建霞二〇一九年九月十二日书 记 员  许 昊附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。