贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3459号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：候飞，北京德恒律师事务所律师实习律师。上诉人（原审原告）：吴东梅，女，1986年8月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：黄雪薇、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商置业）因与上诉人吴东梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6409号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。上诉人吴东梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审以被上诉人取得涉案商品房备案证明书在前，上诉人签订收楼意见书在后认定被上诉人已尽到通知上诉人的义务属于事实错误。1.上诉人已按合同约定全额支付了购房款，并于2015年12月25日向上诉人交清了办理涉案房屋转移登记的相关费用，证明上诉人与被上诉人达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，现上诉人已按合同约定全面履行了己方义务，而被上诉人未在合同约定或法律规定的时间内办理涉案房屋的转移登记构成违约。上诉人于2015年12月25日签订收楼意见书，收到涉案房屋，只能证明涉案房屋满足收房条件，上诉人可办理入住手续，但被上诉人并未在上诉人收房时告知其已具备办理涉案房屋转移登记条件，被上诉人亦未以其他证据佐证其已履行通知上诉人的义务。2.根据原审查明的事实，按照合同约定，被上诉人应履行的义务是告知义务。然被上诉人即使在上诉人收房之前就已经取得了涉案商品房备案证明书仍不能代替或免除通知上诉人的义务，收房亦不能代表上诉人已经知晓涉案房屋具备转移登记的条件，故原审以被上诉人取得涉案商品房备案证明书在前，上诉人签订收楼意见书在后认定被上诉人已举证证明已尽到通知上诉人的义务属于认定事实错误。二、被上诉人未提供证据证明其已经尽到通知义务，故上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。承前所述，被上诉人所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知上诉人，而在原审庭审（2018年12月22日）中，被上诉人才向上诉人出示涉案房屋所属的XXX幢楼的商品房备案证明书，可见上诉人自开庭之日才知晓涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。上诉人认为，自开庭之日才能视为被上诉人履行了告知义务。故上诉人按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年7月1日至2018年12月22日止，依法应得到支持。三、原审滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力，请求二审在查明案件事实的基础上，给予本案当事人同等对待。吴东梅针对招商置业的上诉请求答辩称，维持原判。招商置业针对吴东梅的上诉请求答辩的主要理由是：吴东梅交纳涉案房屋的相关税费并将相关收据交付答辩人的行为，视为其委托答辩人向登记机关办理转移登记。吴东梅交清相关费用时，答辩人已经取得房屋备案证明书，视为答辩人在取得房屋初始登记后已经尽到了通知义务。请求维持原判。一审原告吴东梅向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区XXX第XXX幢XXX号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经本院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款372,179.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年7月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审查明，2014年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区XXX第XXX幢XXX号商品房（房号为XXX-XXX），用途为住宅，建筑面积106.16平方米，套内面积88.86平方米，房屋总价款386,083.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款116,083.00元，余款270,000.00元以银行按揭支付（发票金额372,179.00元）。交付时间及条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商置业支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第XXX号国有土地证书。2015年12月17日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2015年12月25日交清公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，2017年8月4日才交清契税、印花税。2017年11月15日取得契税、印花税完税证明，原告于2015年12月25日签订收楼确认书，收到涉案房屋。2016年1月14日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋XXX幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋具备办证条件。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，被告获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第XXX号不动产权证。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区XXX第XXX幢XXX号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年1月14日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2015年12月25日签订收楼意见书，收到涉案房屋，于2017年8月4日交纳公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税，视为被告在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知原告的义务。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告吴东梅办理涉案房屋不动产权证书；二、驳回原告吴东梅的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告吴东梅负担20.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5.00元。二审中，上诉人招商置业新提交的证据有：通知（包括邮寄底单及告知书）。吴东梅质证认为，快递单号失效且没有我方当事人签名，对该证据三性不予认可。该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，双方之间关于办理产权证系委托办证关系双方无异议，故予以确认。依据合同约定，招商置业应当办理商品房初始登记，并向吴东梅交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向吴东梅交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知吴东梅其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。依照合同约定，招商置业应当于2016年6月30日前将办理产权证转移登记的相关文书交由吴东梅，基于前述论述，因委托关系的发生，招商置业只需要履行告知义务即可。招商置业提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商置业通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向吴东梅披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商置业至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商置业应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2016年7月1日至2018年8月23日。至于招商置业以吴东梅交纳了相关费用为由主张其已经尽到了通知义务的主张，本院认为，吴东梅交纳相关费用并不代表吴东梅已经知晓案涉房屋已经具备办证条件可以提交相关资料进行办证，故对该理由不予支持。鉴于双方对逾期交付文书超过180天的违约责任未进行约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，招商置业应以吴东梅已付购房款372179元（合同约定金额386083元，吴东梅主张计算金额372179元）为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付吴东梅2016年7月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，一审法院判令招商置业限期90日为吴东梅办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”。据此，对招商置业的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人吴东梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人招商置业的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6409号民事判决第一项；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6409号民事判决第二项；三、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴东梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以372179元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。五、驳回吴东梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月十六日法官助理 张园园书 记 员 郑勤文