上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14631号原告(反诉被告)：周道锋，男，1987年10月23日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：陈琪，上海市六角城律师事务所律师。被告(反诉原告)：闵俊莉，女，1968年5月25日生，满族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙元义，上海宇钧律师事务所律师。原告(反诉被告)周道锋与被告(反诉原告)闵俊莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周道锋及其委托诉讼代理人陈琪、闵俊莉的委托诉讼代理人沙元义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周道锋向本院提出诉讼请求：要求闵俊莉返还押金人民币28,000元(以下币种均为人民币)，返还转让费2万元，返还电路维修费28,000元。事实和理由：2017年9月20日，双方签订《租房合同书》，约定闵俊莉将上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号一层门面房(以下简称系争房屋)出租给周道锋，租期2017年10月1日至2019年9月30日，月租金28,000元，押金28,000元。合同签订后，周道锋在闵俊莉要求下又支付转让费2万元，因系争房屋交付时是毛坯房，没有装潢和设施，该笔款项实质是进场费。之后，周道锋将系争房屋转租给他人经营葱油饼店。2018年11月29日，系争房屋电线被剪断，周道锋要求闵俊莉修复未果，只能自行修复并垫付修理费28,000元。2019年4月16日，闵俊莉强行将周道锋赶出系争房屋。周道锋多次要求闵俊莉返还押金等未果，故起诉至本院。闵俊莉辩称并反诉称，2018年11月29日断电的原因，是周道锋拖欠2018年4月至11月电费，所以系争房屋的电线被剪断，但并不是闵俊莉所为，闵俊莉代周道锋向大房东垫付电费17,000元。闵俊莉没有强行将周道锋赶走，2019年4月17日，闵俊莉到现场，发现周道锋已经自行搬离，并欠付2019年4月1日后的租金。周道锋违约，所以不同意返还押金。周道锋将商铺转租给他人，收取转让费16万元，所以闵俊莉也不同意向周道锋返还转让费。周道锋支付的28,000元是电力增容的费用，该费用是交给电力公司的，与闵俊莉无关，应由周道锋自行承担。综上，不同意周道锋的全部诉请，并反诉要求周道锋支付2019年4月1日至2019年4月15日的租金14,000元，支付电费17,000元。周道锋针对反诉辩称，闵俊莉将周道锋强行退场，构成违约，造成周道锋经济损失，所以不同意支付租金。周道锋的次承租人已按月付清电费。综上，不同意闵俊莉的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，闵俊莉与周道锋签订《租房合同书》，主要约定闵俊莉将系争房屋出租给周道锋，租期2017年10月1日至2019年9月30日；月租金28,000元，每三个月付一次；押金28,000元；周道锋有权对租赁进行改善或增加他物；闵俊莉同意转租等。合同签订后，闵俊莉将系争房屋交给周道锋使用，使用面积约12平方米，周道锋又将系争房屋转租给他人，经营葱油饼店。2019年4月16日，周道锋及次承租人退出系争房屋，闵俊莉遂收回系争房屋。租赁过程中，周道锋向闵俊莉付清2019年3月31日前的全部租金，未支付2019年4月1日后的租金。另外，周道锋还向闵俊莉支付押金28,000元、转让费2万元。另查明，系争房屋的权利人为屠益葵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：关于转让费。周道锋自认向次承租人收取12万元，但其中包含了中介费、空置费、隔墙费等费用。闵俊莉表示，系争房屋交给周道锋时确实是毛坯房，向周道锋收取的转让费2万元是承租权转让费用，是商业惯例。关于电路维修费。周道锋向本院提供施工合同、付款凭证，证明以下事实：2018年11月29日，系争房屋的电线是被二楼租户(开火锅店的)剪断的，当时二楼租户告诉周道锋，是闵俊莉让他剪的，因为电不够用了。后来周道锋经人介绍找到自称是供电所的顾亚洲，双方签订施工合同，为系争房屋新拉一根电缆，总费用28,000元已经支付给顾亚洲。闵俊莉表示，对上述证据以及新装电缆的事实均认可，当时周道锋也跟闵俊莉说过，但双方未谈及费用承担的问题，所以相关费用应由周道锋自行承担。关于闵俊莉垫付电费。闵俊莉向本院提供微信聊天及转账记录，证明以下事实：2018年12月19日，大房东刘军要求闵俊莉支付一楼门面2018年4月至12月的电费12,000元、押金5,000元，闵俊莉当天向大房东手下人员陆捷支付17,000元，刘军于2018年12月30日出具收条写明收到上述款项；系争房屋用电是从二楼接下来的，安装了独立分电表。周道锋表示，不认可上述证据。关于退房。周道锋向本院提供视频，证明闵俊莉强制清场的事实，该视频时长6秒钟，显示闵俊莉站在房屋门口处。闵俊莉对该证据的真实性无异议，但表示这是闵俊莉发现周道锋退场后的情况。闵俊莉对周道锋自行退房的事实未举证。本院认为，闵俊莉与周道锋签订的《租房合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于退房的事实，周道锋提供的视频不足以证明闵俊莉强行清场的事实，闵俊莉也未举证证明周道锋自行退场的事实，本院难以确定合同终止的责任由谁承担，但可以确定周道锋于2019年4月16日退房的事实，并认定租赁合同已在当日实际解除。合同解除后，闵俊莉应退还押金。闵俊莉要求没收押金的意见，没有合同依据，本院不予采纳。周道锋要求闵俊莉返还押金28,000元的请求，本院予以支持。根据查明的事实以及交易惯例，周道锋向闵俊莉支付的转让费2万元，应属于为获得承租权而支付的相关费用，鉴于周道锋已实际承租了系争房屋，也向次承租人收取了转让费用，故周道锋要求闵俊莉返还该笔转让费的请求，本院不予支持。根据周道锋提供的证据，其请求的电路维修费，实质是安装电缆的费用，应认定为周道锋在系争房屋内增加的固定添附，如果合同正常履行完毕，固定添附应归出租方所有。鉴于本案租赁合同提前解除，周道锋安装电缆的成本还未在租期内摊销完毕，闵俊莉在收回房屋同时获得添附利益，应给予周道锋相应补偿。至于具体金额，本院根据案情，酌情确定闵俊莉向周道锋支付14,000元。关于反诉部分。周道锋于2019年4月16日退房，但仅付清2019年3月31日前的租金，故闵俊莉要求周道锋支付2019年4月1日至4月15日租金14,000元的反诉请求，本院予以支持。闵俊莉对其主张的电费，提供陆捷、刘军的相关转账记录和收条为证，但未举证证明陆捷、刘军的身份，其称刘军为大房东也与系争房屋实际产权人为屠益葵的事实不符；即使上述情况属实，也只能证明闵俊莉向上家拖欠并支付电费及押金的事实，与周道锋没有关联。因闵俊莉未能提供2018年4月至合同解除之日期间系争房屋用电量的相关依据，本院难以确定闵俊莉主张电费的具体金额，闵俊莉要求周道锋支付电费17,000元的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)闵俊莉于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)周道锋返还押金28,000元；二、被告(反诉原告)闵俊莉于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)周道锋支付电路维修费14,000元；三、原告(反诉被告)周道锋于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)闵俊莉支付2019年4月1日至2019年4月15日的租金14,000元；四、驳回原告(反诉被告)周道锋的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)闵俊莉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取850元，由原告(反诉被告)周道锋负担425元，被告(反诉原告)闵俊莉负担425元；反诉案件受理费减半收取287.50元，由原告(反诉被告)周道锋负担75元，被告(反诉原告)闵俊莉负担212.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年九月十一日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。