内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民2820号上诉人（原审被告）穆某，个体工商户，住赤峰市。委托代理人吴某，内蒙古恒伟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)曲某，住赤峰市。委托代理人彭某，内蒙古紫城律师事务所律师。原审被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司。法定代表人尚某，执行董事。上诉人穆某因与被上诉人曲某、原审被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司（以下简称正隆公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2018）内0426民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。穆某上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回曲某的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，采信证据不当。上诉人一审向一审法院提举了联合开发协议、天越房地产开发公司注册登记资料（包括曲某任职资料）、翁牛特旗新泰和城总平面图。根据联合开发协议第五条2款的约定，能证明曲某未组织拆迁构成违约。曲某是天越房地产开发公司的股东、监事，天越房地产开发公司法定代表人杨迎秋的儿子，证明：曲某截取三方联合开发的新泰和城项目，以天越房地产开发公司的名义进行开发。建成9-14号商品楼，销售并获取利润，直接否定曲某关于无法实现合同目的主张。这些商品楼就立在那儿，现场勘查一目了然，一审判决认定上述证据不能证明穆某的举证目的明显错误。穆某举证联合开发协议、赤发改投字（2013)1151号关于翁牛特旗新泰和城棚户区改造项目可行性研究报告的批复。联合开发协议明确项目位于乌丹路以东，新华街以南，新世纪商场以北。赤峰市发展和改革委员会赤发改投字(2013)1151号关于翁牛特旗新泰和城棚户区改造项目可行性研究报告的批复的建设地址：建设地点位于乌丹路以东，新华街以南，新世纪商场以北。证明：联合开发协议建设地址与赤发改投字（2013)1151号文件选址完全一致，天越房地产开发公司依据赤发改投字(2013)1151号批复开发，就是在联合开发协议选址进行开发。一审判决认定以上证据不能证明穆某举证目的明显错误。一审判决认定合同目的无法实现的事实为：因涉案土地仍由原住户居住，未被征收，致使该《房地产联合开发协议》不能实现合同目的。一审判决故意无视客观存在的事实：新泰和城己经建成的9-14号商品楼，在联合开发协议签订时，土地也由原住户居住，也未征收。可见开发土地上有住户居住，未征收，并不会导致合同目的无法实现。房地产开发企业进行项目开发，需要向政府提出开发申请，政府才会作出征收决定，公告拆迁。曲某在第一次庭审笔录第10页称：被告所持的两份文件在合同签订前就已经失效，按照城乡规划法和土地闲置处理办法的规定，如果正隆公司继续开发建设，需要重新办理建设用地批准书和建设用地规划许可，但正隆公司至今未办理。在2013年以后，翁牛特旗人民政府已经修改了乌丹镇总体规划，在2009年以前的规划己经不能适用，继续开发必须按照新的规划条件重新办理手续。曲某确认：联合开发只需重新办理有关手续，根本不存在无法开发，无法实现合同目的的情形。一审判决对双方共同承认的事实于不顾，认定合同目的无法实现错误。曲某拒不履行合同义务，未向政存申请项目开发，政府怎么会作出征收决定，公告拆迁？又以政府未作出征收决定，未公告拆迁为由，主张合同目的无法实现，要求解除合同，其实质是，因为我违约，所以必须解除合同。同时需要说明的是，需要重新办理有关手续的建设用地仅8370平方米，整个项目用地为32464平方米，8370平方米建设用地外，建成了六栋商品楼，难道不是在开发房地产？一审判决更荒唐的枉法裁判在于无端行使立法权，肆意设立合同解除情形：同时考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点，在目前情况下，双方当事人因缺乏信赖，其设立合作的人合基础已经消灭，且合作尚未真正履行，现在原被告各方已经没有继续合作的可能，故双分合同关系不在存续。判决认定，合同当事人发生纠纷，就应该解除合同。实属无法可依，有法不依。一审判决解除合同的另一个理由：“而且双方就涉案项目分别起诉，且另一案己经生效判决确认合同无效，故原告请求解除《房地产联合开发协议》的请求，本院予以支持”。毫无疑问，一审判决将另一案确认合同无效已经生效判决作为认定本案事实的证据。但在本案诉讼中，曲某从未就另案诉讼及判决举证，被告也从未质证。一审法院以当事人未举证、未质证的“证据”认定案件事实，严重违反法律程序。综上所述，上诉人认为原判认定事实、适用法律均存在严重错误，严重违反法律程序，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人曲某答辩服判。原审被告正隆公司未作答辩。曲某向一审法院起诉请求：1、请求法院解除曲某与穆某、正隆公司签订的《房地产联合开发协议》；2、本案全部诉讼费由穆某、正隆公司承担。一审法院经审理查明，2012年7月8日，曲某与穆某、正隆公司签订了《房地产联合开发协议》，约定三方合作开发翁牛特旗“新泰和城（暂定名）”的地产项目。协议第一条为项目概况，内容为本项目为“新泰和城（以下简称本项目）”已由翁牛特旗人民政府立项批准选址，规划委批准文号：【2011】10号。本项目位于东出口路南，乌丹路以东，新华街以南，新世纪商城以北，建设用地批准书号：2005第18号，建设用地规划许可证：2004-010、翁发改字（20040112）号、翁发改字（2004）113号。协议第二条约定了甲方正隆公司的权利和责任。第一项约定，此项目一部分土地已由甲方（正隆公司）于2004年办理到自己公司名下并交纳了土地出让金。乙方曲某和丙方穆某同意甲方以一期项目的上述前期手续入股作价人民币陆佰万元整，甲方用其所取得的土地入股，占一期项目中甲方已挂牌土地面积占一期总用地面积比例的20%利润作为甲方的回报。第二项约定甲方保证为本项目提供的所有相关手续真实可靠和可延续性，保证上述前期手续能够顺利的使用到本项目中，甲方只负责为本项目一期工程的开发提供一切乙、丙双方所需的服务，保证本项目的拆迁、销售等工作和不因公章及其他手续延误，同时不再另外收取开发资质管理费。协议约定了乙方(曲某)的权利和责任，主要内容为，乙方曲某负责除甲方提供的前期手续外的后续手续办理、拆迁、销售、施工、管理、组建项目部、组织招投标等，以上所有投入在项目销售所得不足的情况下均由乙方垫付，计入乙方投入成本，乙方占“本项目”一期工程利润65%。乙方在此协议签订时付给甲方50万元作为保证金，该款项计入乙方投入的成本中，同时作为甲方提前撤出成本，包含在前期手续作价600万元中。协议约定了丙方穆某的权利和责任，内容为丙方促成“本项目”开发合作成功并协助乙方办理相关手续，占一期工程利润15%的股份，不再投入资金。三方合同签订后，由于双方之间对履行协议发生争议，致使三方协议一直未履行。一审法院认为，本案争议焦点：1、曲某与正隆公司及穆某之间法律关系的性质及效力；2、曲某要求解除协议是否应予支持。1、曲某与正隆公司及穆某之间法律关系的性质及效力。曲某与正隆公司、穆某就涉案地块进行合作开发，明确了具体合作事宜，协议内容反映，双方系合作开发房地产关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。因此，虽然房地产开发也存在市场准入的要求，但合作双方只要有一方具有资质即可。法律作此规定主要系考虑房地产开发可能对广大消费者的利益和社会稳定带来的影响，故房地产开发必须有一方具备开发资质。本案中正隆公司具备房地产开发资质，其与曲某、穆某的合作符合法律规定，该《房地产联合开发协议》合法有效。2、曲某要求解除《房地产联合开发协议》是否应予支持。涉案《房地产联合开发协议》应否解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定其他情形。”依照上述规定，当事人解除合同的情形有两种，一是约定解除，二是法定解除。经审查三方签订的《房地产联合开发协议》内容，三方在合同中并未约定解除合同的条件，即本案不存在约定解除的情形；对于是否构成法定解除，根据合同约定，合同的目的为合作开发房地产，根据三方协议约定正隆公司提供的前期手续，即建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均为合法有效，且正常使用。但是目前手续包括建设用地许可证、建设工程规划许可证已经失去效力，且正隆公司与政府签订的土地出让合同履行期限已届满，现合同已经不具备履行条件，同时至今翁牛特旗人民政府部门没有对正隆公司名下的土地房屋实施征收及安置补偿，该土地出让系毛地出让。该协议中约定土地现在已经不符合国家开发土地政策规定，正隆公司，作为具有房地产开发经营资质的企业，应该积极履行义务，因涉案土地仍由原住户在居住,未被征收，致使该《房地产联合开发协议》不能实现合同目的。同时考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点，在目前情况下，双方当事人因缺乏信赖，其设立合作的“人合”基础已经消灭,且合作尚未真正履行，现在各方已经没有继续合作的可能，故双方合作关系不再存续。而且双方就涉案项目分别起诉，且另一案已经生效判决确认合同无效。故曲某请求解除《房地产联合开发协议》的请求，予以支持。穆某的抗辩事由，因其未提供充分证据予以证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决：解除曲某、穆某、正隆公司三方于2012年7月8日签订的《房地产联合开发协议》。案件受理费100.00元，由穆某、正隆公司负担，公告费600.00元由正隆公司负担。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于曲某与正隆公司及穆某之间法律关系的性质及效力。经查，曲某与正隆公司、穆某就涉案地块进行合作开发，明确了具体合作事宜，协议内容反映，双方系合作开发房地产关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。因此，虽然房地产开发也存在市场准入的要求，但合作双方只要有一方具有资质即可。法律作此规定主要系考虑房地产开发可能对广大消费者的利益和社会稳定带来的影响，故房地产开发必须有一方具备开发资质。本案中正隆公司具备房地产开发资质，在此情况下，一审法院认定正隆公司与曲某、穆某的合作符合法律规定，涉案《房地产联合开发协议》合法有效，本院认为并无不当。关于曲某要求解除《房地产联合开发协议》是否应予支持。经查，根据曲某与穆某正隆公司三方签订的《房地产联合开发协议》的约定，根据合同约定，合同的目的为合作开发房地产，根据三方协议约定正隆公司提供的前期手续，即建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均为合法有效，且正常使用。但是目前手续包括建设用地许可证、建设工程规划许可证已经失去效力，且正隆公司与政府签订的土地出让合同履行期限已届满，现合同已经不具备履行条件，同时至今翁牛特旗人民政府部门没有对正隆公司名下的土地房屋实施征收及安置补偿，该土地出让系毛地出让。该协议中约定土地现在已经不符合国家开发土地政策规定，正隆公司作为具有房地产开发经营资质的企业，应该积极履行义务，因涉案土地仍由原住户在居住，未被征收，致使该《房地产联合开发协议》不能实现合同目的。故现在各方已经没有继续合作的可能，双方合作关系不应再存续。综合以上情况，一审法院对曲某要求解除涉案《房地产联合开发协议》的诉讼请求予以支持本院认为并无不当，上诉人穆某的上诉请求因依据不足本院依法不予支持。解除合同后各方若存在损失可另案主张权利，本案对此不予涉及。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 郭 宇 二0一九年九月四日法官助理 赵妍婷书 记 员 珠 娜