福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初6608号 原告：福建闽厦物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂双洋东路102号宝佳广场五层，统一信用证代码913508006943932822。 法定代表人：王西平，总经理。 委托代理人钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：邱洪彬，男，汉族，1976年7月7日出生，住龙岩市新罗区。 原告福建闽厦物业管理有限公司（下称闽厦物业公司）与邱洪彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闽厦物业公司的委托诉讼代理人钟永香、被告邱洪彬到庭参加诉讼庭。本案现已审理终结。 闽厦物业公司向本院提出诉讼请求：判令邱洪彬支付闽厦物业公司从2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3816.1元、公摊电费662.4元，从2016年7月1日至2019年6月30日的水费115元，从2017年1月1日至2019年6月30日的电梯维保费分摊245.3元、电梯维修费分摊62.5元、柴油费3元，合计4904.3元。事实和理由：2012年11月27日，闽厦物业公司与海西龙门物业园区建设协调领导小组办公室签订了《海西龙门物流园区龙物小区前期物业服务委托合同》，约定海西龙门物流园区龙物小区由闽厦物业公司实施物业管理服务。自接手之日，闽厦物业公司已按照物业合同约定履行了物业管理义务，尽力做好各项物业管理服务工作，绝大部分业主的表示认可与支持。邱洪彬系海西龙门物流园区龙物小区3号楼1102室业主，该房屋面积为90.86平方米。从2016年11月1日开始，邱洪彬经闽厦物业公司多次催缴至今未向闽厦物业公司缴纳物业管理服务费等相关费用。邱洪彬尚欠闽厦物业公司从2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3816.1元、公摊电费662.4元，从2016年7月1日至2019年6月30日的水费115元，从2017年1月1日至2019年6月30日的电梯维保费分摊245.3元、电梯维修费分摊62.5元、柴油费3元，合计4904.3元。为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼。 邱洪彬辩称：对闽厦物业公司诉请公摊电费662.4元有异议，大门口的灯都没电。对物业服务费3816.1元有异议，闽厦物业公司没有为业主提供服务，物业管理制度太差，保安经常不在岗。其他诉请没异议，邱洪彬申请换物业公司。 经审理查明：2012年11月27日，龙岩闽厦物业服务有限公司（2016年6月13日龙岩闽厦物业服务有限公司变更为福建闽厦物业管理有限公司）作为甲方与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室作为乙方签订了《“龙物小区”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业费收取标准为高层（带电梯）住宅为每月每平方米1元（不含水电公摊）（业主或物业使用人所用水费按2.5元每吨计算含变频加压电公摊）。合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签订维保合同，保修期内年检费用由电梯维保公司承担，乙方监督。保修期后所产生的上述费用向大厦全体使用人进行分摊。2013年4月16日，邱洪彬办理龙物小区3号楼1102室房屋的入伙手续，该房产面积为90.86平方米。龙物小区水费、公摊电费均由闽厦物业公司缴纳。2016年11月14日，闽厦物业公司与龙岩双嘉电梯有限公司签订《福建省电梯日常维护保养合同》一份，维保期限从2016年12月19日起至2017年12月19日止，共16台电梯，合同期维保费共57600元。2016年8月23日，因龙物小区停电，闽厦物业公司使用柴油发电，支出柴油费1545元，每户业主（共有512户业主）应分摊柴油费3元。2017年12月14日闽厦物业公司与厦门永祺机电设备有限公司签定《电梯日常维护保养合同》一份，维保期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止，维保费用为57600元。2018年11月27日，因龙物小区电梯年检，闽厦物业公司支出电梯振动整改人工费32000元，每户业主应分摊电梯整改费62.5元。截止2019年6月30日，邱洪彬尚欠闽厦物业公司从2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3816.1元、公摊电费662.4元，从2016年7月1日至2019年6月30日的水费115元，从2017年1月1日至2019年6月30日的电梯维保费分摊245.3元、电梯维修费分摊62.5元、柴油费3元，合计4904.3元。 上述事实，有闽厦物业公司提供的“龙物小区”前期物业服务合同、入伙手续书、电梯维保合同、电梯日常维保费分摊说明、告知函、公告、电梯整改费票据、水费缴费证明、电费缴费发票、电费公摊说明、名称核准变更通知书、停电公告及柴油费票据，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室与闽厦物业公司签订的《“龙流小区”前期物业服务合同》，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。闽厦物业公司根据约定向包括邱洪彬在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费、电梯维保费、柴油费等，邱洪彬在接受前述服务后，应履行按期向闽厦物业公司交纳物业管理费等相关费用的义务。故闽厦物业公司诉请要求邱洪彬支付相应的物业服务费、公摊电费、水费、电梯维保费分摊、电梯维修费分摊、柴油费等费用，有事实和法律依据，应予支持。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。因此，邱洪彬所辩称闽厦物业公司的服务瑕疵并不构成邱洪彬减交或免除物业服务费的理由，邱洪彬可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。此外，邱洪彬也未提供任何证据证明闽厦物业公司存在其所陈述的服务瑕疵。闽厦物业公司作为合同一方，也应积极履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 被告邱洪彬应于本判决生效之日起十日内向原告福建闽厦物业管理有限公司支付从2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3816.1元、公摊电费662.4元，从2016年7月1日至2019年6月30日的水费115元，从2017年1月1日至2019年6月30日的电梯维保费分摊245.3元、电梯维修费分摊62.5元、柴油费3元，合计4904.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由邱洪彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 卢 伟 湘 二〇一九年九月二十五日 书记员 郑丛(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。