广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15078号原告：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告：林光奋，男，1984年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：何展鸿，广东雅商律师事务所律师助理。原告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称为东富房地产公司）与被告林光奋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东富房地产公司委托诉讼代理人侯文黔，被告林光奋委托诉讼代理人李凌男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东富房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告东富房地产公司与被告林光奋签订的《中山市商品房买卖合同》无效；2.被告林光奋立即协助原告东富房地产公司办理注销该房产的商品房销售合同备案登记。事实和理由：2016年6月21日，原告东富房地产公司曾向被告林光奋借款500000元，以商品房买卖合同的形式签订《中山市商品房买卖合同》，并办理了相关的商品房销售登记备案。原告东富房地产公司在借款后一直有支付借款利息。2018年由于原告东富房地产公司资金链断裂，所开发楼盘成为问题楼盘，受到市政府的高度关注并进行督办。另外由于中山市近来的房价涨幅较大，原告东富房地产公司的资产足以覆盖全部债务及后继工程款。为此原告东富房地产公司曾多次要求被告林光奋协助共同处理备案于被告林光奋名下的房产，用于归还原告东富房地产公司的借款及后续工程款，但皆被拒，造成原告东富房地产公司重大的经济损失及利息不断的增长，也给社会稳定带来极大的不安因素。因此，中山市政法委牵头问题楼盘小组和西区维稳办要求原告东富房地产公司立即用法律的手段维护其自身及广大购房者的合法利益。原告东富房地产公司认为，所谓“商品房买卖”以及备案的行为，属于典型的“名为买卖，实为借贷”的行为，被告林光奋显然不能拥有上述商品房的合同权利以及之后的相应物权，更不能以实为流质的方式占有上述房产，而应依法处理双方之间的借贷关系。为此，原告东富房地产公司提起本案诉讼。被告林光奋辩称，1.双方之间在2016年6月21日前后确实存在民间借贷关系，双方签订《中山市商品房买卖合同》不是以买卖合同的方式担保民间借贷，而是以物抵债。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条规定，以物抵债的房屋买卖合同是应当受到法律保护的。2.如果原告东富房地产公司愿意向被告林光奋返还借款本息，被告林光奋也同意解除《中山市商品房买卖合同》，但是该合同是有效的，而非无效。原告东富房地产公司从未以任何方式向被告林光奋主张过要求解除合同，直到原告东富房地产公司法定代表人被追究刑事责任后，才以诉讼的方式主张合同无效。3.原告东富房地产公司一房二卖，在被告林光奋不知情的情况下，又与第三人签订了房屋买卖合同，确实损害了第三人的利益，但是被告林光奋并没有与原告东富房地产公司恶意串通，而是原告东富房地产公司单方损害了第三方的利益。如果被告林光奋当时知道房屋被原告东富房地产公司卖给了第三人，其也不可能同意以物抵债。本院经审理认定事实如下：2016年12月29日，东富房地产公司与林光奋签订《中山市商品房买卖合同》（编号：1601145050），约定：林光奋向东富房地产公司购买其开发的中山市西区江湾路11号万汇美居3幢403房，面积101.44平方米，总价款60万元；购房款以现金方式于2016年12月29日前支付，商品房交付期限为2017年12月31日前。2016年12月29日，双方就该房地产办理了商品房销售登记备案手续（备案合同编号：HTN2016144735）。2019年6月5日，东富房地产公司诉至本院，主张上述《中山市商品房买卖合同》无效。庭审中，东富房地产公司明确合同无效的理由是：1.林光奋从未支付过购房款，涉案房地产系东富房地产公司向林光奋的借款所用作担保的房屋，“名为买卖，实为借贷”，根据民间借贷司法解释第二十四条的规定应认定为无效合同，因买卖合同形成的合同备案也是无效的；2.东富房地产公司与林光奋恶意串通，以不符合市场规律的单价，损害国家税收利益；3.双方约定了高利息，通过以合法的形式掩盖非法目的，达到对非法借贷的保护。诉讼中，东富房地产公司提交了交通银行转账回单、浦发银行网上转账支付操作凭证，该证据显示林光奋于2016年6月21日向其出借50万元，其于2016年6月30日将50万元偿还给林光奋。东富房地产公司表示：林光奋与其及其法定代表人周希智之间存在大量的借款往来，其曾经向林光奋借款50万元，该款项已经还清；因其需要继续向林光奋借款，为保障林光奋的利益，先把一套房屋备案到林光奋名下，借款额度即为合同约定的房款金额60万元，在不超过该金额的范围内其可随时向林光奋借款；双方约定借款利率为2%，但借款期限没有明确约定；双方签订《中山市商品房买卖合同》后其仍多次向林光奋支付借款本息，故该合同并非以物抵债。林光奋则表示：林光奋与东富房地产公司的股东之间存在多次民间借贷，东富房地产公司于2016年6月30日支付的50万元是偿还其股东之前拖欠林光奋的款项；林光奋与东富房地产公司之间只存在50万元的借款，当时约定借款期限为6个月，每月3%利息，故双方在《中山市商品房买卖合同》中约定了60万元的房款金额。对于以上陈述，双方均无法提交借款合同证实。另外，东富房地产公司表示涉案房地产尚未交付，因为是烂尾楼，也未办理不动产权属登记。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。关于东富房地产公司以“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效。从东富房地产公司提交的《中山市商品房买卖合同》来看，约定的房地产交易价格过分低于市场交易价格，有违交易常理。东富房地产公司主张涉案房地产系以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保，林光奋却主张属以物抵债，由于双方未提交其他书面协议以佐证签订合同的真意，故在待证事实真伪不明的情况下，东富房地产公司未进一步举证，应承担不利的法律后果。退一步讲，即使双方签订《中山市商品房买卖合同》的真实意思是为借贷合同设定担保，能否据此认定涉案合同无效？首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”该规定并未否定买卖合同的效力。其次，当事人之间达成借款协议之前或者之后，为保证该协议的履行而签订了包括商品房在内的买卖合同，约定当借款人不能清偿债务时，需将担保标的物的所有权转让给出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，该买卖合同实质为让与担保合同。根据“法无禁止即可为”的私法解释规则，只要是当事人的真实意思，且未违反法律、行政法规的强制性规定，让与担保本身就是合法的，应予保护。至于让与担保合同是否构成虚伪意思表示而无效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，隐藏的行为即让与担保行为要根据合同法的相关规定认定其效力。东富房地产公司并未举证其与林光奋之间的借贷行为存在合同法第五十二条以及民间借贷司法解释第十四条规定的法定情形，应承担举证不能的不利后果。综上，东富房地产公司主张涉案《中山市商品房买卖合同》无效，并要求林光奋协助其办理商品房销售合同备案登记手续的诉求，理据不足，本院予以驳回。东富房地产公司可依据民间借贷法律关系，另行向林光奋主张房屋价值与借款本息之间的差额。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市东富房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元（原告中山市东富房地产开发有限公司已预交），由原告中山市东富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年九月五日书记员  李泳瑜书记员  林雪莲