北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初4288号原告（反诉被告）：马俊昌，男，1940年4月16日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张学记，北京习道律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐明忠，男，1968年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）兼徐明忠之委托诉讼代理人：李洪涛（系徐明忠之妻），1974年2月23日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。二被告之共同委托诉讼代理人：辛霞，北京市信之源律师事务所律师。原告（反诉被告）马俊昌与被告（反诉原告）徐明忠、李洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马俊昌之委托诉讼代理人张学记，被告（反诉原告）徐明忠、被告（反诉原告）兼徐明忠之委托诉讼代理人李洪涛及二人之共同委托诉讼代理人辛霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马俊昌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即办理位于北京市房山区某某102号房屋的过户手续；2.判令被告支付违约金5万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年初，原告看到被告张贴的卖房广告后，即与其广告上所留电话进行联系。联系通话后，双方经友好协商于2008年4月24日签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其所有的房山区某某102号房屋所有权转让给原告，并约定了价款及办理过户手续等事项。原告于签订合同之日即支付了房款32万元，此后一直居住房屋至今。原告已经履行了约定义务，该房屋产权证已于2015年10月颁发，原告多次催促被告依约办理房屋过户手续，被告均拒不办理。原告特诉至法院，望判如所请。徐明忠、李洪涛辩称：不同意原告的诉讼请求。一、徐明忠不存在违约行为，不应承担违约责任。马俊昌曾三次拒不配合办理房屋产权手续。2008年4月24日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，协议约定2012年12月以后正式办理房产过户手续。2013年9月，徐明忠收到某某石油化工有限公司土地房产管理中心的通知，要求提供购房合同及发票等原件材料办理涉案房屋所有产权证手续，徐明忠经多方联系到马俊昌，提出尽快配合办理房屋产权证及过户手续，否则会影响徐明忠购房资格及买房的价格，但马俊昌称担心其子知道其名下有此房产会进行抢夺，不愿办理房屋产权证书，拒绝提供建房协议书原件及房款发票原件等资料。由于马俊昌拒绝配合提供相关手续原件，致使涉案房屋丧失第一次办理产权手续的机会。2015年10月，徐明忠再次收到某某公司的电话通知，称这是最后一次集体补办房屋产权证的机会，如果错过，公司将难再提供相关手续。时间紧迫，徐明忠第一时间电话通知马俊昌，但其拒绝接听电话，并拒绝见面。原告无奈，通过某某公司土地房产管理中心的提示，办理了涉案房屋手续原件的挂失，才得以通过办理房屋产权证的审批手续。2017年3月，涉案房屋最终取得不动产权证。考虑到涉案房屋仍登记在徐明忠名下，徐明忠夫妇多次联系马俊昌办理过户手续，但均未得到明确答复。2018年11月3日、4日，徐明忠夫妻在中间人的陪同下，连续两天到马俊昌家楼下协商房屋过户事宜，均被其拒绝。综上，徐明忠一直在积极推进涉案房屋产权变更手续的进程，而马俊昌拒绝办理，并故意阻挠。现马俊昌要求徐明忠承担违约责任，严重与事实不符。二、马俊昌应承担给徐明忠造成的损失。2013年9月，徐明忠收到某某公司土地房产管理中心的通知，要求提供购房合同及发票的原件材料办理房屋所有权证手续。如果按照此通知要求办理产权手续，双方就办理产权变更手续更近了一步，对双方均有益处。自2010年4月30日，北京市政府出台限购政策以后，徐明忠亦希望能够尽快办理产权登记手续，但马俊昌拒绝配合。2012年11月，徐明忠为了能够获得妻子单位优惠购房的待遇，将其名下位于房山区某某公寓的房子卖掉筹集购房款，但在2013年10月，徐明忠夫妻优惠购房的待遇还是受涉案房屋还在徐明忠名下的影响，两人最终丧失了通过单位分配购房的指标，未能购得单位优惠房屋，给徐明忠夫妻造成严重的经济损失。之后，两人不得已通过租赁用人单位周转房的方式维持家庭居住条件。2018年9月27日，徐明忠的妻子收到所在用人单位发出的通知，通知将徐明忠夫妻列为被清房对象，理由系徐明忠名下有涉案房屋。2019年1月18日，徐明忠夫妻再次接到用人单位通知，明确要求2019年2月28日前将承租的周转房交回，否则将被强制腾退。目前，用人单位已经停止向其出售水电，徐明忠夫妻面临无房可住的境遇。以上系马俊昌的不诚信行为给徐明忠造成的经济损失，其应当给予徐明忠相应的赔偿。据此，徐明忠、李洪涛向本院提出反诉请求：1.判令马俊昌支付合同违约金64万元；2.马俊昌支付各项经济损失326599.39元，以上合计966599.39元；3.律师费、诉讼费用由反诉被告承担。马俊昌针对徐明忠、李洪涛提出的反诉辩称：不同意反诉人徐明忠、李洪涛的反诉请求。一、反诉人在无合同约定的情况下要求马俊昌承担违约责任和赔偿损失没有法律依据。首先，马俊昌依据合同约定全面履行了义务。徐明忠在自己违约被诉的情况下，为了逃避法律责任，捏造马俊昌的义务和所谓违约事实。其次，签订合同时，涉案房屋未登记产权，在签订合同时，双方都没有预想到2018年关于房屋的政策，也不可能预见到。再次，反诉人的所谓损失不是法律意义上的损失，没有法律依据，是其自己想象的。从反诉人提供的证据相关时间可以看出：双方签订合同的时间是2008年4月，涉案房屋竣工时间是2013年11月，通知签订《某某西区集资建房销售合同》时间是2013年9月，签订前述合同的时间是2015年11月11日，反诉人出售其名下2006年3月取得的另外房产的时间是2012年11月，反诉人租用学校周转房时间是2013年1月，学校发文清理时间2018年10月。反诉人所说的违约和损失是无中生有。反诉人一直租住周转房，没有什么优惠买房的存在。总之，反诉人即使现在也可以提交法院传票向校方说明本案房屋的情况。2013年10月时反诉人名下无本案房屋登记，不会影响其优惠购房。二、反诉人歪曲事实，用语过激，是恶意反诉。首先，依据双方协议，反诉人无条件配合被反诉人过户，而在2013年签订正式合同时，反诉人拒绝被反诉人同去办理相关手续的要求是违约。2017年办理产权证后隐瞒事实，而是告知被反诉人还没有办证，从而继续不配合办房屋过户手续的行为构成违约。其次，在得知被诉讼后，反诉人私自到被反诉人住处，并采取非法录音的手段进行所谓的取证，用于制造虚假事实进行恶意诉讼。再次，假设是被反诉人不配合过户，反诉人从2013年10月到2018年10月，为何未起诉解决，而任由损失存在？此外，按照反诉人的说法，被反诉人自2013年起就明确拒绝办理过户，即从那时起就可以计算诉讼时效了，至今已经过了诉讼时效。反诉人陈述的损失不是因为被反诉人的原因造成的，在合同中亦没有约定被反诉人要配合反诉人办理手续，反诉人的损失是国家政策造成的，因此，反诉人要求被反诉人赔偿损失没有法律依据，因为双方不能控制行政行为。综上，反诉人虚构损失，歪曲事实，其反诉请求没有合同约定和法律规定的支持，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月25日，某某石油化工有限公司（以下简称某某公司）与徐明忠签订了《某某西区集资建房协议书》，约定由徐明忠认购某某公司组织建设的位于北京市房山区某某102号房屋（以下简称涉案房屋），该房为某某公司利用自用土地建设的经济适用住房，预测建筑面积90.62平方米，单价为1808元/平方米，总房价为163841元。合同签订后，徐明忠向某某公司交纳了上述购房款。2008年4月24日，徐明忠（甲方，售房方）与马俊昌（乙方，购房方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，售价为32万元（不含其它手续费）；待正式办理该房产证书及过户手续时，该房产相关税费、手续费均由乙方负责缴纳，甲方不再承担税费、手续费；甲方收到乙方房款后，乙方即可对该房屋进行装修使用，并由乙方交纳其后的物业费、供暖费等相关费用。到2012年12月以后正式办理房产过户手续时，甲方要积极配合乙方办理该房产产权、公证及过户手续。在未办理过户手续前，甲乙双方均应严格履行双方签订的各项协议条款，即：在此期间，甲方、乙方均不得再将该房屋租赁或转让、转卖给第三者使用，如遇房价升值或贬值，甲乙双方均不得以此为理由向对方索取补偿款。同时，甲方也不得以任何借口驱赶乙方正常居住。甲乙双方如若违背本协议应向对方给予双倍赔款。协议还约定了其他事项。徐明忠、马俊昌及双方见证人分别在合同后签名并捺手印。合同签订当日，马俊昌向徐明忠支付了购房款32万元。此后，马俊昌居住、使用涉案房屋至今。2015年11月11日，某某公司与徐明忠就涉案房屋签订了《某某西区集资建房销售合同》，确认由徐明忠（配偶：李洪涛）购买坐落于房山区某某102房屋，建筑面积共90.62平方米。2017年1月3日，徐明忠取得涉案房屋的不动产权证书，证书编号为：京（2017）房不动产权第某某号，载明房屋所有权人为徐明忠，共有情况为房屋单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。现马俊昌将徐明忠、李洪涛诉至本院，要求徐明忠、李洪涛协助办理涉案房屋的过户手续，并支付违约金5万元。徐明忠、李洪涛提起反诉，要求马俊昌给付违约金64万元，并赔偿经济损失326599.39元。庭审中，徐明忠、李洪涛称因马俊昌未协助其及时办理涉案房屋的产权登记和过户手续，给其造成了经济损失，64万元违约金亦不足以弥补，具体包括：1.徐明忠、马俊昌为购买单位的福利房屋，于2012年出售了名下一套房屋，后因名下登记有涉案房屋而未能购买单位的福利房屋，后因房价上涨，增加了购房成本，综合卖房损失和买房成本酌定损失为10万元；2.二人无法购买单位的福利房屋，为此租住单位房屋，产生租金损失221856元；3.涉案房屋交易时产生了维修基金和装修押金、物业费等损失合计4743.39元。另查，2019年3月14日，马俊昌在京购房资格初步核验通过。徐明忠、李洪涛系夫妻关系。本院就涉案房屋是否符合上市出售条件询问某某公司意见，某某公司行政事务中心出具书面意见，表示涉案房屋系某某公司出售给徐明忠、李洪涛的集资建房，该房屋在经过某某公司审批后，在同等价格条件下，某某公司放弃优先购买权，同意上市出售。诉讼中，徐明忠、李洪涛主张因马俊昌拒不配合其办理房屋产权登记手续，导致房屋产权登记时间滞后，给其造成了重大损失，故主张马俊昌支付违约金并赔偿损失。马俊昌对此不予认可，称徐明忠、李洪涛要求其交出购房合同原件等资料，且拒绝其陪同办理手续，故其未予配合办理产权登记。后徐明忠、李洪涛自行办理了产权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马俊昌与徐明忠、李洪涛签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋系“按经济适用住房管理”的房屋，现具备上市交易条件，双方就其进行买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依诚实守信原则，全面履行各自的权利和义务。上述协议签订后，马俊昌已一次性付清房款，并实际居住、使用涉案房屋至今。根据双方协议约定，徐明忠有义务配合马俊昌办理涉案房屋的产权过户手续，过户时产生的税费等由马俊昌负担。现涉案房屋已经办理了不动产权证书，马俊昌亦具有在京购房资格，且某某公司同意该房屋上市出售，综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。故马俊昌要求被告徐明忠、李洪涛协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。办理房屋过户手续产生的税费由马俊昌负担。关于马俊昌主张徐明忠、李洪涛违约，要求二人支付违约金一节，于法无据，本院不予支持。关于徐明忠、李洪涛主张因马俊昌拒不配合其办理房屋产权登记手续，导致房屋产权登记时间滞后，给其造成了重大损失，要求马俊昌支付违约金并赔偿经济损失一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，其一，双方当事人在《房屋买卖协议书》中未对马俊昌配合办理房屋产权登记手续的时间和具体方式进行明确约定，且根据双方当事人在庭审中的陈述和提交的现有证据，本院无法认定马俊昌于2013年因其个人原因拒不配合徐明忠办理涉案房屋的产权登记手续；其二，徐明忠、李洪涛主张因马俊昌未于2013年配合办理涉案房屋的产权登记手续，故导致2015年房屋未能办理过户，最终造成其因名下有房而无法购买单位的福利房屋，从而使其卖房与买房之间产生了差价损失、租住单位房屋产生了租金损失，二者之间不具备法律上的因果关系；其三，徐明忠、李洪涛主张涉案房屋交易时，马俊昌未给付二人房屋维修基金和装修押金等，给二人造成了损失4743.39元，马俊昌对此不予认可，徐明忠、李洪涛亦无其他证据证明，本院对此无法采信。综上，徐明忠、李洪涛的上述各项反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐明忠、李洪涛于本判决书生效后七日内协助马俊昌将位于北京市房山区某某102房屋【不动产权证书号：京（2017）房不动产权第某某号】过户至马俊昌名下，因过户产生的全部税费由马俊昌负担；二、驳回马俊昌的其他诉讼请求；三、驳回徐明忠、李洪涛的反诉请求。本诉案件受理费3425元，由马俊昌负担（已交纳）；反诉案件受理费6733元，由徐明忠、李洪涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇一九年九月二十七日书记员  董雪