福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初4904号 原告：金管家（莆田）物业管理有限公司（以下简称金管家公司），住福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1577号霞墩小区6幢203室，统一社会信用代码91350304699037092D。 法定代表人：傅晶莹，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文，男，系该公司员工。 被告：陈志武，男，1987年1月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告金管家公司与被告陈志武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金管家公司的委托诉讼代理人郭少文、被告陈志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈志武向金管家公司支付拖欠的物业服务费、水电公摊费、自用水费等费用共计5697.9元及滞纳金（违约金）4290.5元；2、本案诉讼费用、财产保全申请费由陈志武承担；3、陈志武向金管家公司支付自起诉之日至还清之日止按年利率12%的利息。事实与理由：陈志武系万和新城首府小区2号楼2T2103室业主，该物业面积为140.71㎡。2014年4月10日，该小区开发商福建省万和房地产有限公司（以下简称万和房地产公司）与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定该小区委托金管家公司实行物业管理，并就物业费的收取及计算方式、缴纳时间、公摊水电费的收取、违约责任等作出约定。2019年1月1日，万和新城首府小区成立业主委员会后，与金管家签订《万和新城首府物业服务合同》，合同亦就物业费的收取及计算方式、缴纳时间、公摊水电费的收取、违约责任等事项作出约定。合同签订后，金管家按约定提供了物业服务，陈志武未按合同支付物业费、水电公摊费、自用水费等费用，截止2019年6月30日，共欠金管家公司物业费、水电公摊费、自用水费5697.9元。金管家公司于2019年7月16日向陈志武发出律师函催收物业费，但陈志武拒不支付。 陈志武庭审时辩称：金管家提供的物业服务存在问题，答辩人自2015年装修起，至2018年5月23日，所在房屋一直存在漏水问题，向物业反馈四次仍未解决，最后是自己排查出来；对物业费的金额没有异议，但对公摊水电费、水费有异议，物业没提供水表等相关材料给业主看。 金管家公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 《福建省前期物业服务合同》、《万和新城首府物业合同》、交房会签手续书各一份，欲证明金管家公司系案涉小区物业服务企业、陈志武系万和新城首府小区2号楼2T2103室房产业主的事实。 2、EMS快递回单、律师函、短信截屏一组，欲证明金管家公司曾向陈志武催收物业费的事实。 3、明细表、发票一组，欲证明水电公摊费、自用水费的分配原则和应缴系数。 经质证，陈志武对上述证据的三性均无异议。 陈志武就其主张向本院提供照片三张，欲证明金管家公司未尽到完善的物业管理服务的事实。 经质证，金管家公司认为合法性、真实性由法院审查，对关联性有异议，陈志武提供的照片是别的业主的照片，且照片反映出来的问题是楼上业主侵犯了陈志武的权利，与本案无关。 本院经审查认为，金管家公司提供的第一、三组证据以及EMS快递回单和律师函、陈志武提供的照片，客观真实，来源合法，本院予以确认。金管家公司提供的短信截屏来源不明，不予认可。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区的万和新城首府小区由万和房地产公司开发。2014年4月10日，万和房地产公司与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同》，万和房地产公司选聘金管家公司为案涉小区提供物业服务。合同约定：1、合同期限为三年，2014年6月1日至2017年6月30日，合同期限届满后业主大会未成立业主委员会的，合同自动延续；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.5元／月˙㎡；3、物业服务费于交房时首次收取物业费时按年收取，后续物业服务费按每半年收取一次，于每半年首月10日前交纳；4、业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准支付滞纳金。2019年1月1日，万和新城首府业主委员会与金管家公司签订《万和新城首府物业服务合同》，合同约定：1、合同期限为3年，2019年1月1日至2021年12月30日；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.4元／月˙㎡；3、物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取，于每季度首月5日前交纳；4、业主未能按时足额支付物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的日千分之三比例交纳违约金。2014年9月6日，案涉小区2号楼2单元2103室交付业主陈志武，交房会签手续书中记载建筑面积为140.99㎡，金管家公司起诉状中调整为建筑面积为140.71㎡。自2017年10月起，陈志武未依约交纳物业费。另查明，2019年7月16日金管家公司向陈志武寄送了律师函主张物业费、水电公摊费、自用水费、维修费、维修公摊费等费用共计5283.9元。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，金管家公司系物业服务公司，与万和房地产公司签订的《福建省前期物业服务合同》、与万和新城首府业主委员会签订的《万和新城首府物业服务合同》合法有效，依法对包括陈志武在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。在前期物业服务合同期限内，金管家公司为陈志武等业主提供了物业服务，而陈志武拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，虽然陈志武主张金管家公司未尽到完善的物业管理服务，但照片在未有其他证据佐证的情况下，不能作为相关事实主张的依据，应当承担举证不能的不利后果，其抗辩主张不予采纳。故金管家公司要求陈志武支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。陈志武应支付相应的物业服务费，其中2017年10月至2018年12月计15个月，物业费应为1.5元/月˙㎡×140.71㎡×15月=3165.98元；2019年1月至2019年6月计6个月，物业费应为1.4元/月˙㎡×140.71㎡×6月=1181.96元；共计4347.94元。金管家公司庭审称陈志武尚欠的物业费自2017年10月1日至2019年6月30日为4136.9元，系对其自身权利的处分，应予支持。关于滞纳金，《福建省前期物业服务合同》约定“业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准支付滞纳金”，故2017年10月至2018年12月期间的物业费3165.98元应自金管家公司催缴之日（即2019年7月16日）起计算滞纳金。《万和新城首府物业服务合同》约定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取，于每季度首月5日前交纳”，故2019年1月至2019年6月期间的物业费应以每季度物业服务费590.98元为基数，分别自2019年1月6日、2019年4月6日起计算违约金。因约定的违约金标准超出法律保护范围，现金管家公司自愿调整成按年利率12%计算利息，符合法律规定，应予支持。关于水电公摊费，因二份物业服务合同均有约定计算方式（按户分摊），金管家公司提供的明细表、发票陈志武亦无异议；现金管家公司诉求陈志武承担水电公摊费807元，合法有据，予以支持。自用水费有金管家公司提供的发票及明细予以支持，陈志武对上述证据亦无异议，故金管家公司庭审主张陈志武自用水费588元，予以支持。关于金管家公司庭审主张的维修公摊费166元，因其诉求并未诉请该项费用，不予审查。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 陈志武应在本判决生效之日起五日内支付给金管家（莆田）物业管理有限公司水电公摊费807元、水费588元、物业服务费4136.9元及逾期支付物业服务费相应的违约金（违约金按年利率12%计算至还清之日止，其中物业服务费3165.98元自2019年7月16日起计算；590.98元自2019年1月6日起计算；590.98元自2019年4月6日起计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由陈志武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林美霞 二〇一九年九月二十六日 法官助理梁志英 书记员林晶 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。