云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0422民初604号原告：李秋璇，女，1954年7月2日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李秋璇与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，因本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2017年7月4日裁定将本案中止诉讼。现另一案已审结，本案恢复诉讼后于2019年8月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李秋璇，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李秋璇向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告按双方签订《湖畔圣水租赁合同》约定支付原告拖欠租金31614元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），预付租金15807元（共计47421元）；2.依法判决被告按双方签订《湖畔圣水租赁合同》约定支付原告违约金12644元（6322元×2次）；3.依法判决被告按双方签订《湖畔圣水租赁合同》约定安排原告30天免费入住抚仙湖悦椿度假酒店;4.本案诉讼费由被告承担。本案恢复诉讼后，原告书面增加诉讼请求，并将本案的全部诉讼请求固定为：1.依法判决被告支付原告拖欠租金94842.30元（2016年7月至2019年6月共3年，年租金31614.1元×3年），诉讼过程中，原告明确时间自2016年7月1日至2019年6月27日；2.依法判决被告支付原告违约金25291.2元（2015年6月至2019年6月共4年，年租金31614.1元×20%×4），诉讼过程中，原告明确时间计算至2019年6月27日；3.依法判决被告赔偿原告违约损失61200元（2016年7月至2019年6月共3年，3年×30天×680元/天），诉讼过程中，原告明确该项诉讼请求即要求被告赔偿不能提供免费入住的损失，并明确时间自2016年7月1日起计算至2019年6月27日止；4、租赁期满，被告及时、完好交还原告的租赁房屋；庭审过程中，原告在该请求基础上增加诉讼请求：判令被告按每月2500元计算支付自2019年7月至移交房屋之日止的房屋占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月，被告广告宣传发售投资分红型度假模式酒店，原告参与购买后，将购买的湖畔圣水1幢A座1604号纳入被告分支机构抚仙湖悦椿度假酒店经营管理。2010年5月27日，原告与被告签订租贷2010-042号《湖畔圣水租赁合同》，合同约定租赁期为十年（2010年5月27日至2019年6月27日）。租金回报：1、按照购房款的6.8%向原告支付固定年租金（每半年15807.05元）；2、参与酒店经营利润30%分红；3、每年度提供原告30天免费入住抚仙湖悦椿度假酒店。双方约定租金给付：每半年支付一次，按当年度12月20日、6月20日前分别支付上半年和下半年租金。双方约定违约责任和违约金计算方法：原告违约不将租赁物交付被告使用，按每天300元向被告支付违约金，免费入住违反酒店管理规定扣除当年租金20%作为违约金；被告未能按时支付租金，超过60日，被告向原告支付当年租金20%作为违约金。合同还约定在履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，被告有权在提前3个月通知原告后，解除合同，并不承担违约责任。被告因资金周转困难，于2016年7月5日支付原告2015年下半年和2016年上半年（2015年7月至2016年6月）一年租金31614.10元，原告未收到被告支付的违约金。至起诉之日，被告应给付原告2016年7-12月至2017年1-6月一年租金31614.10元，及按合同约定被告应预付2017年下半年租金15807.05元。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。至原告向人民法院起诉之日止，未接到被告通知原告其主张解除租赁合同的通知，并且被告也没有将租赁物归还原告。原告认为，按照租赁合同约定，在合同履行过程中，没有发生不可抗力事件、政府没有行为和没有发布任何指令关停的文件，抚仙湖悦椿度假酒店继续运营，双方解除合同的条件没有成就，被告不具备单方面解除的权利。被告应当依法履行合同约定义务。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告湖畔圣水公司辩称，一、《湖畔圣水租赁合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订，依法成立并生效，双方就合同解除的情形、解除前的通知时间及通知方式、解除后的法律后果等内容进行过明确约定。后因市场变化、经济形势下滑等客观因素导致抚仙湖悦椿度假酒店持续亏损，抚仙湖悦椿度假酒店已经无法再继续运营，符合合同约定的解除情形，被告提前3个月于2016年3月22日按照该租赁合同约定的方式通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，解除合同的条件已成就。原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日已解除。二、原告主张租金、逾期支付租金产生的违约金及不能提供免费入住酒店的违约损失金的诉讼请求无事实及法律依据。自2016年7月1日起《湖畔圣水租赁合同》解除后，双方的权利义务关系终止，被告不应再向原告支付租金，当然就不会产生逾期支付租金所对应的违约金。同时，被告已经全部履行完毕向原告提供截止2016年6月30日前免费入住客房的义务，因原告未及时领取或未及时使用所导致的后果，合同已明确进行过约定，被告对原告不作任何补偿或赔偿。自2016年6月30日以后，抚仙湖悦椿度假酒店就没有经营，被告也没有使用原告的房屋，原告要求被告赔偿因不能提供免费入住90天所造成的损失61200元（680元/天×90天）的诉讼请求，不应得到支持。三、原告在2019年6月21日，再次变更增加诉请交还标的房屋，系其拒不接收标的房屋所致，该项诉请无事实和法律依据。2016年3月22日，被告已经向原告发出《解约通知书》并于2016年6月30日再次通过报纸公告的方式提醒出租人及时办理接房手续，被告应负担的交还租赁房屋义务已经全部履行完毕。2019年7月8日，包括原告在内的部分业主要求移交房屋，其他业主已顺利办理了接房手续，是原告方拒绝接收房屋及配套设施，并不是被告不愿移交。因此，原告主张交还房屋，并支付自2019年7月至实际移交房屋之日的房屋占用费违反了诚实信用原则，依法应当驳回。四、玉溪市中级人民法院作出类似案件的再审裁判结果不应作为本案审理、裁判的参考依据。首先，被告已就类似案件的再审判决提请玉溪市人民检察院抗诉，玉溪市人民检察院已经依法受理并启动审查工作。其次，再审裁判结果仅就2016年解约时点上被告是否享有单方解除权、租赁合同是否解除等作为焦点进行审理，并未就租赁合同在2016年7月1日起是否还能够履行进行正确审理或认定。最后，该租赁合同不适用于强制履行的法定情形，加之如果继续履行费用过高，耗资数亿元，足以将被告推入破产境地。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、被告湖畔圣水公司的营业执照、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》《合同补充协议》及《湖畔圣水租赁合同》、出警记录、租金支付明细、一期业主入住点卡明细等证据，本院予以确认并在案佐证。根据双方当事人提交的上述证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2010年5月1日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的湖畔圣水1幢第A座第16层1604号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为489379元。合同签订后，原告于2010年5月1日前支付房款20000元，剩余房款469379元于2010年5月9日前付清。2010年5月27日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢A座第16层1604号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年5月27日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.乙方每年按照编号：湖畔圣水租贷2010-042号《商品房购销合同》约定的购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担），乙方应置备关于原告租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。乙方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其他税款或收费等，乙方有权代扣代缴并将代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年5月27日至2010年12月31日的租金19967元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金于当年度的7月1日前10日内支付给甲方，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有，免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿，甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》《抚仙湖悦椿度假酒店管理》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求，因乙方原因导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……；九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金；十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前三个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……。”合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。2016年3月22日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，被告在《云南信息报》上公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但原告未到被告处办理上述手续。2016年7月5日，原告收到被告支付的税后租金31614.10元。另查明，2017年6月21日，原告向本院起诉后，因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，2017年7月4日，本院裁定将本案中止诉讼。本院对另一案作出一审判决后，另一案的原、被告对一审判决不服，均向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院对另一案作出终审判决。判决生效后，被告对终审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院对再审案件作出判决。2019年6月14日，再审判决向双方当事人送达生效后，本案恢复诉讼。庭审结束后，原告向本院明确表示，要求被告按《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向原告支付固定租金，所产生的税费由原告自行向税务部门缴纳。本案争议的焦点问题为：一、原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、被告是否应向原告支付2016年7月1日至2019年6月27日的租金及违约金？如应支付，租金及违约金的金额如何确定；三、被告是否应向原告赔偿不能提供免费入住的违约损失？如应赔偿，损失如何认定；四、原告要求被告交还所承租的房屋，并按照每月2500元向原告支付2019年7月至实际移交房屋之日止的房屋占用费的请求是否成立？对于上述争议的焦点问题，本院逐一评述如下：关于争议的焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”被告依据该条的约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，故本案现有证据不能认定被告主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故被告主张的巨大商业风险依据不充分，被告行使单方解除权的条件并未成就。综上所述，原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日并未解除。关于争议的焦点二，本院认为，（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。依据合同约定，被告应在约定的期限内向原告支付租金。对于原告主张被告向其支付自2016年7月1日至2019年6月27日止的租金共计99833.32元（489379元×6.8%×3年）的诉讼请求，本院予以支持；（二）对于原告主张的违约金，根据双方合同约定，2015年7月1日至2015年12月31日的租金16638.88元（489379元×6.8%÷2）被告应于2015年7月1日前10日内支付，2016年1月1日至2016年6月30日的租金16638.88元应于2016年1月1日前10日内支付，而被告于2016年7月5日才向原告支付了上述两期的税后租金31614.1元，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的义务。至于违约金的计算方式，因双方约定的字面表述为“逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应向李秋璇支付当年度应得租金的20%作为违约金”，本案中，被告于2016年7月5日支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金时，逾期已远远超过60日，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金，而原告每年应得租金是固定的，故对被告逾期支付租金超过60日的行为，应承担的违约责任是一年租金的20%。违约金分两部分计算，第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算，第二部分以当年度应得租金的20%计算。其中第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率计算：2016年7月5日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，逾期天数为370天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算为885.50元（16638.88元×5.25%÷365天×370天）；2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，逾期天数为186天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为402.75元（16638.88元×4.75%÷365天×186天）；以上分段计算的违约金共计1288.25元（885.50元＋402.75元）。第二部分按原告当年应得租金的20%计算违约金，该部分违约金为6655.55元（489379元×6.8%×20%）。以上两部分违约金合计7943.8元（1288.25元＋6655.55元）；（三）对于原告向被告主张自2016年7月1日起至2019年6月27日期间逾期支付租金产生违约金的诉讼请求，因原、被告双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，被告是否要继续向原告支付租金尚不确定，在此情况下，被告没有故意拖欠原告租金的恶意，所以对原告的该部分请求，本院不予支持。关于双方争议的焦点三，本院认为，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：被告每个公历年度向原告免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），原告在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，被告已向原告履行提供免费入住义务，同时将使用时间截止至2016年5月31日，对原告应享有2016年6月1日至2019年6月27日免费使用相同档次共90天的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且现被告已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，原告也不能向被告申请延期，原告已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，被告应承担由此给原告造成的损失。根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，本院酌情确定的标准为150元/天，天数三年共90天，损失共计13500元（150元/天×90天）。关于双方争议的焦点四，本院认为，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2019年6月27日届满，合同的权利义务已终止。合同终止后，原、被告均没有继续履行《湖畔圣水租赁合同》的合意，故被告应向原告移交所租赁的房屋及房屋内的配套设施。涉诉的房屋在合同期限届满后未交付，是因为原、被告就《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行一直在诉讼过程中，且被告也未实际占有和使用涉诉房屋，所以对原告要求被告支付自2019年7月至实际移交房屋之日的租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告李秋璇支付2017年1月1日至2019年6月27日期间的租金共计99833.32元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告李秋璇支付违约金7943.8元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司赔偿原告李秋璇违约损失13500元；（判决主文第一、二、三项共计121277.12元，限本判决生效之日起二十日内支付）；四、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告李秋璇移交湖畔圣水第1幢第A座1604号房屋；五、驳回原告李秋璇的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3927元（原告李秋璇已预交），由原告李秋璇负担1371元，被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担2556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审 判 长  鲁云峰审 判 员  马 艳人民陪审员  保玉莲二〇一九年九月二十三日书 记 员  魏 茜