山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初6180号原告：李宁，女，1986年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。被告：马勇胜，男，1968年10月16日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：展翔，男，1972年9月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：崔泽成，男，1966年10月18日出生，住青岛市即墨区。三被告委托诉讼代理人：吴广，山东宇瑞律师事务所律师。原告李宁与被告马勇胜、展翔、崔泽成农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告李宁的委托诉讼代理人刘金奎，被告马勇胜、展翔、崔泽成的委托诉讼代理人吴广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方之间于2017年6月14日签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，原告将其父亲的房屋卖给了三被告，该房屋的权利证书为集体土地建设用地使用证，证号：即集建（91）字第117164号，土地使用者为李全胜。因三被告不属于本村村民，其无权使用合同项下的宅基地。为维护原告的合法权益，遂具状起诉。三被告辩称，1、双方签订的合同合法有效。我国法律为保护集体经济组织的土地所有权而禁止建于集体用地住宅房屋的买卖。法律之所以这样规定，是因为集体经济组织成员获取宅基地是无偿的，宅基地的所有权是集体的。但房屋所有权人在处分房屋时连同房屋所占用的集体土地的使用权也转让了，这就侵害了集体经济组织其他成员的利益。但本案双方在签订合同时涉案房屋处于被拆迁状态。因涉案房屋即将被拆除，所占用的集体土地也即将腾出，实际已无使用价值。双方合同第七条约定，遇政府或相关单位征地拆迁，拆迁所得归三被告所有。由此确认，双方所交易的并非涉案房屋及其所占用的集体土地，而是涉案房屋被拆迁所应得到的补偿收益。我国法律并不禁止交易建于集体土地上的住宅房屋的拆迁补偿收益，因此，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、原告签订本合同有欺诈故意。原告在签订合同时知道房屋处于即将被拆迁的状态，也知道双方交易涉嫌违法，但仍然坚持交易。原告在收取80万元房款后，仅一年时间就想撕毁合约，利用法律追回房屋，而被告断定原告并没有返款房款的打算，因其无款可还。可见原告在签订合同时就有欺诈的故意，既想占有被告的房款，又追回房屋。为维护法律的公平诚实信用原则，请求法院作出对被告有利的裁决。即使判决合同无效，也应判决双方同时相互返还。即在原告返还购房款及赔偿款后或同时被告返还房屋，在原告返还购房款及赔偿款前，允许被告占有房屋。3、因涉案房屋已列入征迁范围而增值，被告保留在涉案房屋确定拆迁补偿数额从而确认升值数额后要求原告赔偿被告损失的权利。本院审理查明，2017年6月14日，原告李宁作为甲方与被告马勇胜、展翔、崔泽成（作为乙方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于即墨市温泉镇丁戈庄村平房一处卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用证转让给乙方。该房屋的所有权证明为集体土地建设用地使用权证[即集建（91）字第117164号]，土地使用者：李全胜，甲方是李全胜女儿。2、该院落相关附属物同时转让。3、双方议定上述房地产及附属物总价款为人民币捌拾万元整，小写800000元，乙方在合同生效时一次性付清。4、甲方应在协议签订之日起将房屋交付乙方，并保证房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住和使用、无欠账，由此产生的一切损失由甲方承担。5、本合同生效后，甲方如不能按规定交付房产，或乙方不能按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付每日50元违约金。6、甲方应保证房产合法、权属清楚，即所持有的集体土地建设用地使用证真实、有效，并与除了甲方本人以外的任何人无关联，也没有转让或赠与其他任何人。本协议签订后，甲方不得反悔，如甲方反悔或因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲方必须向乙方全额退还房屋转让款并赔付违约金180万元，及房屋改造、建造、装修等费用及土地增值部分。7、合同生效后，如乙方就该房产需办理相关任何手续或证明，不论何时甲方应无条件配合乙方办理（办理相关手续所产生的费用由乙方承担）。如遇政府或相关单位征地拆迁，该房屋地产的拆迁所得（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有，与甲方无关，甲方负责积极配合，补偿款直接打给乙方。2017年6月14日，李宁出具收条一份，载明：“今收到：马勇胜、展翔、崔泽成卖房款人民币捌拾万元整（￥800000.00）李宁2017年6月14日李宁”。同日，被告展翔通过银行账户向原告李宁转账汇款16万元，被告马勇胜、崔泽成通过银行账户各向李宁转账汇款18万元，三被告共计转账汇款52万元。庭审中，原告称三被告仅向原告支付房款52万元，余款28万元未支付。三被告称房款已经于签订合同当日付清，其中当日给付原告现金28万元，银行转账汇款52万元。涉案房屋位于青岛市即墨区温泉镇丁戈庄村，登记于原告父亲李全胜名下，原告李宁及其父李全胜户籍地均为青岛市即墨区温泉镇丁戈庄村319号，三被告并非丁戈庄村村民，均系城镇户口。原告父亲李全胜于2016年去世，原告母亲张秋青于2013年2月21日被即墨市人民法院宣告死亡。原告称涉案房屋因三被告房款并未足额缴付而未将房屋交付给被告，现由原告李宁实际占有。三被告称涉案房屋于2017年6月14日签订合同付款当日就交接了房屋，由被告三人实际控制，现已出租给他人使用。庭审中，原告称起诉后原告才知道涉案房屋列入拆迁计划；被告称据被告所知拆迁回迁房已经建好，但是涉案房屋何时拆迁时间未定。上述事实，有原、被告的陈述，双方提交的《房屋买卖合同》、被告提交的收条、银行转账记录等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，双方争议的焦点问题为：原告李宁与被告马勇胜、展翔、崔泽成之间签订的《房屋买卖合同》是否有效。本院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。原告李宁将房屋处分给马勇胜、展翔、崔泽成的同时也将宅基地处分给了三被告，且三被告不是该集体经济组织成员，双方的行为违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，因此原告李宁与被告马勇胜、展翔、崔泽成于2017年6月14日签订的《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，庭审中，本院向双方释明合同无效并询问双方是否主张合同无效的法律后果，双方均称本案中不主张，考虑到涉案房屋可能被列入拆迁改造范围的实际，三被告可在涉案房屋确定拆迁补偿数额后依据升值数额及双方的过错程度另案主张，本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：原告李宁与被告马勇胜、展翔、崔泽成于2017年6月14日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费11800元（原告预缴），减半收取5900元，由原告李宁负担2950元，由被告马勇胜、展翔、崔泽成负担2950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇一九年九月二十六日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公告利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。