广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1297号上诉人（原审原告）：刘志清，男，1957年6月9日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区学前坝沿江路与红星路交汇处。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人刘志清因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘志清上诉请求：依法撤销一审判决，改判刘志清享有凯通公司延期交房违约债权149265元，一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实和理由：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以刘志清交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。刘志清要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定刘志清选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与刘志清协商，该条款明显免除凯通公司的责任，排除刘志清的权利，加重刘志清的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时刘志清提供了充分证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。刘志清暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回刘志清诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：（一）刘志清未在约定的付款期限付清购房款，案涉商品房交付时间依约已顺延至付清房款之日，而刘志清付清购房款系在凯通公司进入破产重整程序后，且破产重整期间依法停止计付延期交房违约金，故刘志清无权主张逾期交房违约金。刘志清仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的理解的。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。刘志清称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重刘志清责任、排除刘志清权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，刘志清不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。刘志清原审诉称：请求：确认刘志清享有因凯通公司延期交房的违约债权149265元。事实和理由：刘志清于2013年7月24日与凯通公司签订《商品房买卖合同》，购得凯通公司开发的帝豪国际花园B2栋2603号房，总价944585元。凯通公司须于2014年6月30日前向刘志清交付房屋。合同履行中，刘志清发现凯通公司无法按照约定将相应房屋如期交付给刘志清，鉴于此，刘志清未将最后一期房款支付给凯通公司。后凯通公司因经营状况恶化、资不抵债等原因陷入破产境地。凯通公司违约，刘志清依照法律及约定要求凯通公司承担相应的违约责任。违约金实行分段计算，在约定交房日前所付房款，从约定交房日计至2017年5月10日；在约定交房日后所付房款，从实际付款日计算到2017年5月10日；2017年5月10日后所付房款，不计算违约金。违约金计算：（50万元+224585元）×1030×0.0002=149265元。凯通公司原审辩称：按照合同约定，付清房款是交房的前提条件，若买受人在合同约定的付款期限交清对应购房价款的，商品房的交付时间系在合同约定的交房日期，否则，交房日期顺延。在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常。在2013年至2015年间，不断有其它业主愿意购房。无施工停滞不前的现象。管理人确定违约金的标准是付清款项次日起计算违约金至河源市中级人民法院裁定受理破产重整申请日即2017年5月10日。刘志清未按约定付清房款，其诉请缺乏依据。管理人对刘志清的债权审查合法、合理。原审法院查明如下事实：2013年7月24日，刘志清、凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、刘志清向凯通公司购买帝豪国际花园B2栋2603号房，总价944585元。2、刘志清应于订立合同之前付50万元，2013年12月30日前付224585元，余款22万元于2014年6月30日前一次性付清。3、凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给刘志清。4、凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向刘志清支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，刘志清有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向刘志清支付违约金。刘志清要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向刘志清支付已付房款的万分之二违约金。刘志清、凯通公司同时签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，双方对房屋交接约定：刘志清选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；刘志清选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。刘志清于2013年7月23日向凯通公司支付了50万元，于2013年12月28日支付了224585元，于2018年8月30日付清余款22万元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，刘志清向管理人申报了债权，管理人不确认刘志清违约金债权。刘志清对管理人审查意见不服，遂向原审法院起诉。原审认为：根据诉辩意见，双方主要争议焦点：刘志清是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权149265元。原审法院作以下评析：《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是刘志清付清房款。刘志清未在约定时间付款，且刘志清在凯通公司破产重整受理后才付清房款，则按照约定刘志清无权主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但双方既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，刘志清的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决驳回刘志清的诉讼请求。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：根据刘志清的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为刘志清要求确认享有凯通公司延期交房违约债权149265元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定刘志清选择非银行按揭付款的，须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，刘志清关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除刘志清的权利而不应生效的主张不能成立。刘志清主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”刘志清并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，刘志清以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。刘志清的主张没有法律依据，本院不予支持。原审认定管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合约定，对刘志清要求确认享有凯通公司延期交房违约债权149265元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，刘志清的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3285.3元,由刘志清负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一九年九月二十六日书记员  邹政文