上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初11380号原告(反诉被告)：上海赢盈起重机械工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘政芒，总经理。委托诉讼代理人：冯贇，上海市竞业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兰韵电器有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：孙素理，执行董事。委托诉讼代理人：张华，上海市宝恒律师事务所律师。原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司(以下简称“赢盈公司”)与被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司(以下简称“兰韵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赢盈公司的委托诉讼代理人冯贇，兰韵公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢盈公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认赢盈公司与兰韵公司于2014年10月18日签订的《租赁合同书》无效；2、判令兰韵公司返还上海市宝山区宝安公路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)及场地；3、判令兰韵公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间欠付租金人民币5万元(以下币种均为人民币)；4、判令兰韵公司支付2019年1月1日起至实际返还房屋、场地之日止的占有使用费(2019年1月1日至2020年9月30日按年租金176万元计算，2020年10月1日至实际返还之日止按年租金193.6万元计算)。事实和理由：2014年10月18日，赢盈公司与兰韵公司签订《租赁合同书》，将上海市宝山区宝安公路XXX号整体建筑和场地出租给兰韵公司经营空调销售、维修等业务，租期自2014年10月1日至2023年9月30日。合同同时就租金标准、支付时间，违约责任等作出了约定。上述合同签订后，赢盈公司按约交付了租赁标的物，但兰韵公司在实际使用过程中未按约支付租金。因系争房屋没有产权证，根据法律规定，双方租赁合同应为无效，兰韵公司应当返还系争房屋及场地，并按实际使用情况支付使用费，故赢盈公司提出诉请如上。兰韵公司反诉并辩称，双方租赁合同合法有效，2018年6月，系争房屋四楼被政府拆违，兰韵公司要求按拆除后的实际面积支付租金，赢盈公司坚持按合同约定标准收取租金，双方产生矛盾。鉴于赢盈公司要求返还租赁物，兰韵公司同意解除合同、返还租赁物，但不同意按合同约定标准支付使用费。系争房屋四楼拆除面积1,700平方米左右，根据拆除后实际使用面积情况，2018年6月4日至2018年9月30日的月租金应调整为105,000元，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金应调整为115,500元。2018年4月1日至今，兰韵公司共计支付租金99万元，另有赢盈公司应付给兰韵公司安装热水器的费用20万元抵扣租金，承租期间还支付过押金15万元。因四楼被拆除，兰韵公司支付了垃圾清运费3.3万元及修复房屋漏水费用1.4万元，为系争房屋安装电梯支付安装费6万元、改造费3.2万元。现租赁合同解除，故反诉要求：1、判令赢盈公司返还押金15万元；2、判令赢盈公司赔偿升降机安装费用9.2万元；3、判令赢盈公司赔偿拆违后屋顶漏水防水处理和垃圾清运费1.4万元、建筑垃圾清运费3.3万元。赢盈公司针对反诉辩称，不同意反诉请求，兰韵公司未支付过押金，升降机系兰韵公司为自身经营需要安装，不同意赔偿，其也未提供证据证明支付过漏水修复费用及垃圾清运费。四楼因兰韵公司群租导致拆除，拆除后赢盈公司询问过其是否同意继续租赁，但兰韵公司既不返还租赁物也不支付租金。四楼是彩钢板房，面积在1,400平方米左右，由赢盈公司搭建，2018年6、7月份被拆除。合同约定的租金标准不仅是房屋的租金还有场地的租金，兰韵公司按照面积比例计算房屋拆除后的租金标准不合理。本院经审理认定事实如下：2011年8月11日，上海市宝山区规划和土地管理局颁发《上海市临时建设工程规划许可证》，载明，建设单位：上海三维宝灵制药厂；建设项目名称：改建厂房；建设位置：顾村镇宝安公路XXX号；建筑面积：976平方米；本证有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状，确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。2011年1月22日，赢盈公司(乙方)与上海宝山顾村工业公司(甲方)签订《租赁协议》，约定甲方提供宝山区宝安公路XXX号场地5.785亩、厂房690平方米，租赁给乙方建办汽车销售和修理，租期自2011年3月1日至2021年2月28日止。2014年10月18日，赢盈公司(甲方)与兰韵公司(乙方)签订《租赁合同书》，约定，甲方将上海市宝安公路XXX号整体建筑和场地出租给乙方，房屋面积约8,000平方米；乙方租赁该场地作空调销售、维修等业务之用；租赁期自2014年10月1日起至2023年9月30日止；甲、乙双方同意租赁期内该场地和房屋的租金为每租赁年度160万元，每满三年在原租金的基础上递增10%，即2018年10月1日起至2020年9月30日每年租金为176万元，2020年10月1日至2023年9月30日每年租金为193.60万元；租金按每六个月为一期支付，每半年租金80万元；乙方应于签订本合同后按约定的条件缴付保证金计人民币15万元给甲方，租赁关系终止时，乙方将该场地交还甲方并付清其所有应付费用后，一周内甲方将保证金全额退还乙方。合同第十五条约定，甲方出租该厂房无产权证。另查明，2017年7月4日，宝山区区域生态环境综合治理领导小组办公室、宝山区顾村镇人民政府向兰韵公司发出《宝山区区域生态环境综合整治告知书》，主要内容为，宝安公路XXX号区域内存在违法搭建、违法居住、消防安全隐患、生产安全隐患等违法现象，必须尽快消除，请在收到本告知书后，务必于2017年8月31日前采取拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户、消除安全隐患等措施，自行完成整改，积极配合政府部门开展整治工作。2018年5月18日，上海市宝山区顾村镇人民政府向兰韵公司发出告知书，主要内容为，截止到2017年8月31日止，兰韵公司未配合任何整改工作，现通知兰韵公司在收到本告知书后在2018年6月4日之前停止一切生产、居住行为并搬离违法建筑内所有机械设备、生活物资，所有人员全部撤离。顾村镇人民政府以及相关部门将采取强拆、查封、清场、取缔、扣压等强制措施，从速、从重、从严查处，由此造成的一切损失由兰韵公司自行承担，并承担一切法律责任。审理中，兰韵公司为证明己方主张，向本院提供了：1、升降机安装合同及付款凭证，证明安装升降机支付货款及安装费6万元；2、升降机改造协议及付款凭证，证明支付升降机改造费用32,000元；3、施工合同及付款凭证，证明兰韵公司支付楼栋漏水修复费用及垃圾清运费14,000元；4、建筑垃圾清运合同及付款凭证，证明支付四楼被拆除的建筑垃圾清运费33,000元；5、兰韵公司员工黄松健与赢盈公司法定代表人刘政芒的谈话录音光盘及文字摘录，证明赢盈公司认可兰韵公司支付过押金15万元。录音中，黄松健称“帐最后算一下，最后我和你的帐就是加减法，我欠你的租金我给你，然后15万元的押金你去掉”，刘政芒称“从里面扣好来，我答应你的你放心好来，我不是耍无赖的人”，黄松健称“但15万押金我确实给你了”，刘政芒称“就算你给我押金条我没有找到，没有我也承认”。赢盈公司针对上述证据发表质证意见如下：1-2、升降机是兰韵公司为自身经营需要安装，与赢盈公司无关；3-4、真实性不认可，与本案无关；5、真实性无异议，但是该谈话内容并非双方之间完整的对话，刘政芒的意思是如果兰韵公司能够在2019年6月30日前搬离，则同意补偿15万元，兰韵公司未提供押金付款凭证，实际也未支付过押金。庭审中，双方一致确认，兰韵公司付清了2018年4月1日前的租金，2018年4月1日起至今，兰韵公司共计支付租金99万元，另有赢盈公司应付兰韵公司热水器安装费用20万元用以抵扣租金。兰韵公司还表示，其将系争房屋转租给了三个次承租人，分别经营4S店、服装公司和红木产品，所有的转租合同已经交给赢盈公司，当时协商次承租人由赢盈公司直接接手。赢盈公司表示，没有收到过转租合同，也没有协商过由其接手次承租人，本案中只要求处理与兰韵公司之间的租赁合同关系，要求兰韵公司返还系争房屋、场地，如果判决后因次承租人问题导致执行不能，赢盈公司将另案起诉或另行解决。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。赢盈公司与兰韵公司在2014年10月18日签订《租赁合同书》时，系争房屋的临时建设工程规划许可证已过两年有效期，赢盈公司据此请求确认双方就系争房屋签订的租赁合同无效，符合法律规定，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，故兰韵公司应将承租的房屋及场地返还给赢盈公司，现其仍占用系争房屋、场地，理应向赢盈公司支付使用费至实际返还之日止。兰韵公司主张系争房屋四楼于2018年6月4日被拆除并提供告知书为证，赢盈公司也确认拆除时间在2018年6、7月份左右，故本院对兰韵公司的主张予以采信。四楼房屋系由赢盈公司搭建好交付兰韵公司使用，且包含在双方租赁合同范围内，现四楼因违法搭建、违法居住等问题被拆除，赢盈公司及兰韵公司均负有责任，而四楼被拆除确实导致兰韵公司实际租赁面积减少，故其要求调低使用费标准，本院予以支持。关于使用费标准，本院综合考虑双方合同约定的租赁标的物情况、租金标准、四楼搭建房屋的面积、材质、结构，房屋被拆除的原因等因素，酌情确定2018年6月4日起，使用费按照每年140万元计算，2018年4月1日至2018年6月3日的使用费仍参照合同约定标准计算。兰韵公司自2018年4月1日起共计支付使用费99万元，经计算，2018年4月1日至2018年6月3日应付使用费为280,548元。故兰韵公司已付使用费及赢盈公司欠付的热水器安装费20万元抵扣后，尚余909,452元可用以抵扣2018年6月4日起的使用费。赢盈公司主张继续按照合同约定标准计算拆违后的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。系争房屋仅有临时建设工程规划许可证，且在签订租赁合同时，该许可证已经过期，双方租赁合同中也明确约定系争房屋没有产权证，故导致租赁合同无效，赢盈公司及兰韵公司均有过错。兰韵公司已举证证明其为系争房屋安装升降机及支付四楼被拆除后的垃圾清运费、修复房屋漏水费用共计支出139,000元，现租赁合同被确认为无效，此费用确系兰韵公司的实际损失，本院综合考虑租赁合同履行情况，双方对于合同无效及房屋被拆除的过错程度等因素，酌情确定赢盈公司赔偿兰韵公司7万元。关于押金，双方租赁合同中约定了兰韵公司应支付押金15万元，而支付押金系租赁合同的交易惯例，兰韵公司也提供了与赢盈公司法定代表人刘政芒的谈话录音，刘政芒在录音中亦认可兰韵公司支付过押金，故兰韵公司关于已付押金15万元的主张更为合理可信，本院予以采信。合同被确认无效后，赢盈公司理应将押金返还给兰韵公司。赢盈公司庭审中明确表示本案中不要求处理次承租人问题，故关于次承租人问题，本院中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司与被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司就上海市宝安公路XXX号整体建筑和场地签订的《租赁合同书》无效；二、被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝安公路XXX号房屋、场地，将该房屋、场地返还给原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司；三、被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司于本判决生效之日起十日内，按照年租金140万元计算，支付原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司自2018年6月4日起至实际返还上述房屋、场地之日止的占有使用费(上海兰韵电器有限公司已付款909,452元用以抵扣前述占有使用费)；四、原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司升降机安装费用、屋顶漏水处理及垃圾清运费损失共计7万元；五、原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司押金15万元；六、驳回原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,905元、反诉案件受理费减半收取2,817元，合计10,722元，由原告(反诉被告)上海赢盈起重机械工程有限公司负担4,102元，被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司负担6,620元；保全费3,520元，由被告(反诉原告)上海兰韵电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年九月二十日书记员  石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。