广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19007号原告：中山市西区隆平社区居民委员会，住所地广东省中山市西区隆平社区二组10号，统一社会信用代码5544209078295027XH。主要负责人：吴科友，主任。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孔好，广东威格信律师事务所律师助理。被告：广东华夏一德教育投资管理有限公司，住所地广东省中山市西区隆平社区2组2-9号首层，统一社会信用代码9144200031481672D。法定代表人：程玉德，董事长。委托诉讼代理人：黄锋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，广东孚道律师事务所实习律师。第三人：刘艳霞，女，1971年10月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告中山市西区隆平社区居民委员会（以下简称隆平居委会）与被告广东华夏一德教育投资管理有限公司（以下简称华夏一德公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依照原告隆平居委会申请追加刘艳霞作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆平居委会委托诉讼代理人林岗涛，被告华夏一德公司委托诉讼代理人黄锋、刘红到庭参加诉讼；第三人刘艳霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆平居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2014年9月15日签订的土地使用权转让合同无效；2.被告向原告返还上述合同转让的土地使用权（土地使用权证号：中府集用2006第201000号）。事实与理由：2007年4月27日，原告与第三人刘艳霞签订土地使用权转让协议书（以下简称转让协议），约定原告以17755001.8元价格把六冲社的5.7353亩（3823.5平方米，土地使用权证号：中府集用2006第201000号）的土地使用权转让给刘艳霞，在2007年5月10日付清土地转让款。刘艳霞付清土地转让款后，原告把涉案土地交付给刘艳霞使用。2014年9月15日，原告与刘艳霞签订土地使用权回购协议书（以下简称回购协议），约定原告向刘艳霞以3260000元的价格回购涉案土地，回购款由被告支付。同日，原告与被告签订土地使用权转让合同（以下简称转让合同），约定原告以3260000元的价格把涉案土地转让给被告，被告在签订合同之日起三日内支付1800000元，在同时满足两个条件时（自合同签订之日起半年内，土地使用权已过户至被告名下；自合同签订之日起半年内，政府相关部分允许在土地上建设幼儿园及附属建筑，并完成建手续），付清余款，土地转让款直接支付给刘艳霞，原告在合同签订之日起180日内将土地使用权过户至被告或被告指定主体名下，两年内，因法律上的障碍无法过户或政府部门不批准在涉案土地上建设幼儿园，合同解除。合同签订后，被告使用土地至今，没有办理任何报建手续，没有建设。上述转让、回购、再转让集体土地的行为，没有经过村民大会或村民代表大会表决通过。后有村民向政府部门反映，政府部门要求原告依法处理。涉案土地属于集体土地，农村集体组织不能私自转让，原告多次要求被告退还土地，但双方协商未果。原告认为，原、被告签订的转让合同违反《土地管理法》第63条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条规定，转让合同无效，被告应返还涉案土地。故为了维护隆平社区村民的权益，纠正错误行为，原告特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告隆平居委会明确诉求2为：被告向原告返还位于中山市隆平社区“六冲经济社”、面积为3823.5平方米的土地[土地使用权证号：中府集用(2006)第201000号]。被告华夏一德公司辩称，1.转让合同合法有效，因涉案的集体建设用地使用权可以依法流转转让，涉案转让合同为双方当事人合意，涉案土地用于建设幼儿园，转让合同不侵害村民利益，签订转让合同时原告表示已经履行了民主议定程序，原告只是因管理人员变更以及今年中山房地产市场利好而不愿承接原合同义务。2.原告主张合同无效，却未提交任何村民表决结果，应承担举证不能的责任，即使原告存在履行民主程序的瑕疵或遗失表决结果，转让合同也属于效力待定，原告应再次召集村民代表大会会议表决合同事项。3.即使转让合同无效，原告及第三人应向被告返还土地转让款3260000元，并按照同期同类贷款利率向被告支付资金占用利息，被告将保留起诉权利。第三人刘艳霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市隆平社区“六冲经济社”、面积为3823.5平方米的土地[土地使用权证号：中府集用(2006)第201000号]的使用权人为隆平居委会，地类（用途）为公共设施，使用权类型为批准拨用公共设施用地，记事栏显示集体流转。2.2007年4月27日，隆平居委会（甲方）与刘艳霞（乙方）签订转让协议，约定：甲方现有土地3823.5平方（折合5.7353亩），中府集用（2006）第201000号，用途为公共设施，使用权类型属公共设施用地；土地价格为1755001.8元；乙方投得该土地后尽快投入使用，不得作闲置土地；甲方该块土地能否转变使用功能甲方不负责，同时乙方如需过户及转变该土地的使用功能的费用和以后建设所需要的一切费用由乙方全部自负。协议还约定了其他内容。转让协议中分别有刘艳霞以及隆平居委会及其法定代表人卢润松的签字盖章。庭审中，隆平居委会称，合同签订后，刘艳霞向其支付了购地款1755001.8元，其亦向刘艳霞交付了涉案土地，但未办理过户手续，刘艳霞接收涉案土地后未在土地上建设任何建筑物，涉案土地处于空置状态。3.2014年，华夏一德公司向刘艳霞购买涉案土地用于建设幼儿园，经与隆平居委会协商后，于2014年9月15日分别由刘艳霞（甲方）与隆平居委会（乙方）签订回购协议，由隆平居委会（甲方）与华夏一德公司（乙方）签订转让合同。其中回购协议约定：甲乙双方于2007年签订的转让协议，约定乙方将涉案土地使用权转让给甲方，并已实际将土地交付甲方，甲方也按约支付了对价；自本协议签订之日，土地使用权转归乙方所有，甲方清空土地附着物；乙方按每亩570000元回购该土地使用权，合计3260000元；合同签订之日起三日内乙方支付土地转让定金1800000元，余款于2015年3月20日欠付清；乙方委托华夏一德公司将定金及土地转让款支付至甲方指定的“刘艳霞”名下账户。回购协议还约定了其它内容。回购协议中分别有刘艳霞以及隆平居委会及其法定代表人卢润松的签字盖章。转让合同约定：涉案土地目前的土地使用权人登记在甲方名下，土地用途载明“公共设施”，使用权类型为“批准拨用公共设施用地”，目前涉案土地处于光地状态，政府土地控制性规划已经将土地用途转为公共绿地，不准报建；自合同签订之日，土地使用权转归乙方所有，并将土地交付给乙方使用；乙方按每亩570000元购买该土地使用权，土地转让款合计3260000元；合同签订之日起三日内乙方支付土地转让定金1800000元，自合同签订之日起半年内土地使用权已过户到乙方名下、政府相关部门允许在该土地上建设幼儿园及附属建筑并完成报建手续时，乙方一次性将土地转让款余款支付给甲方；乙方按甲方要求将定金及土地转让款转账至甲方指定的“刘艳霞”名下账户；甲方在合同签订之日起180日内将土地使用权过户到乙方指定的主体名下；乙方中途反悔，拒不按照合同约定购买涉案土地的，甲方有权解除合同，并没收定金；甲方拒不办理土地转功能手续或者拒不配合乙方办理过户手续，视为甲方反悔，乙方可以解除合同，并要求甲方双倍返还定金；两年内，因法律上的障碍，导致涉案土地无法过户的，或者政府部门不批准在涉案土地上建设幼儿园的，合同自动解除，双方不负违约责任，甲方应当将已经收取的款项按照同期贷款利息计息返还给乙方或者向乙方提供同等价值的拥有合法手续的其它地块，乙方也可以要求甲方按照当时的市场价进行回购，在土地交付后使用该土地期间产生的费用和收益由乙方承担和享有。转让合同中分别有隆平居委会及其法定代表人卢润松、华夏一德公司的签字盖章。4.回购协议、转让合同签订后，华夏一德公司分别于2014年9月16日、2015年3月20日向刘艳霞转账支付了定金1800000元、购地款1460000元，刘艳霞分别出具收据予以确认。5.2015年12月15日、2016年9月9日，华夏一德公司委托广东孚道律师事务所向隆平居委会分别发送律师函，要求隆平居委会接函后在指定期限内将涉案土地的土地使用权过户至华夏一德公司名下，并配合办理土地用途转变手续，以满足建设幼儿园的目标，否则需在前述期限届满后计息偿还华夏一德公司已支付的土地转让价款或者提供等值的适宜建设幼儿园的其它土地。后隆平居委会以涉案土地属于集体土地，未经村民大会或村民代表大会表决通过不能私自转让为由多次要求华夏一德公司返还土地未果，遂于2019年7月23日诉至本院，主张前述实体权利。4.华夏一德公司称，其向刘艳霞支付全额购地款后，刘艳霞将涉案土地交付给其使用至今，但未办理过户手续，其未在涉案土地上建设任何建筑物，涉案土地处于空置状态。5.庭审中，隆平居委会与华夏一德公司一致确认，华夏一德公司购买涉案土地并与隆平居委会签订转让合同时双方均清楚知道涉案土地系集体建设用地；华夏一德公司称，其向国土部门咨询后，国土部门口头告知涉案土地可以办理过户手续，且隆平居委会亦告知其转让涉案土地已经隆平居委会的村民表决通过。认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。隆平居委会与华夏一德公司签订的转让合同已明确载明“土地用途载明公共设施，使用权类型为批准拨用公共设施用地……政府土地控制性规划已经将土地用途转为公共绿地，不准报建”，而根据已查明的事实可知，涉案土地系集体建设用地，华夏一德公司作为隆平居委会经济成员以外的单位购买涉案土地系用于建设幼儿园，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”规定，因农村集体土地包括农村集体建设用地，本案中，没有任何证据显示涉案土地使用权的转让符合上述法律规定的特殊除外情形，故隆平居委会与华夏一德公司就涉案土地使用权的转让所签订的转让合同违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，双方签订的转让合同无效。《《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”前已论述双方所签订的转让合同被确认无效，故华夏一德公司应当将涉案土地返还给隆平居委会，故本院对于隆平居委会要求返还涉案土地的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市西区隆平社区居民委员会与被告广东华夏一德教育投资管理有限公司于2014年9月15日签订的土地使用权转让合同无效；二、被告广东华夏一德教育投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市西区隆平社区居民委员会返还位于中山市西区隆平社区“六冲经济社”、面积为3823.5平方米的土地[土地使用权证号：中府集用(2006)第201000号]。案件受理费32880元（原告中山市西区隆平社区居民委员会已预交），由原告中山市西区隆平社区居民委员会负担16440元，被告广东华夏一德教育投资管理有限公司负担16440元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  梁燕芳人民陪审员  古燕飞二〇一九年九月十二日书 记 员  张梦如黄怡凤