山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初7196号 原告：关佳，女，汉族，1975年1月22日出生，住青岛市市南区。 被告：刘云鹏，男，汉族，1982年12月18日出生，住青岛市市南区。 被告：刘俊,男，汉族，1954年11月6日出生，住青岛市市南区。 关佳与刘云鹏、刘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。关佳到庭参加诉讼，刘云鹏、刘俊经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关佳向本院提出诉讼请求：1.刘云鹏、刘俊支付关佳违约金1800元；2.刘云鹏、刘俊按照房屋租赁合同退还关佳9个月房租差价款1800元（自2017年12月1日至2018年9月1日，每个月差价款200元）；3.刘云鹏、刘俊赔偿关佳经济损失1万元；4.诉讼费由刘云鹏、刘俊负担。诉讼费由刘云鹏、刘俊负担。事实与理由：关佳于2015年11月与房东纪晓静签订租赁合同租住青岛市市南区***学区房一套，月租1800元，年付，租期5年（2015年12月1日至2020年11月31日）。交房后，关佳将房屋进行了修缮，花费了1万左右。一年后，纪晓静将修缮后的房屋卖给刘俊，刘云鹏作为刘俊的儿子作为代理人。2016年11月20日，纪晓静夫妇、刘云鹏与关佳三方协商，买卖不影响租赁合同的履行，关佳提出如果刘云鹏无法保证租期，则由纪晓静补偿修缮费用，关佳退房，刘云鹏称其可以保证租期，因此关佳才与刘俊（刘云鹏代）续签了租房合同。此时同等房屋租金均在1800元以内，双方约定月租1800，租期4年。2016年11月21日，刘云鹏通过微信告知关佳，可能会提前收房，关佳要求刘云鹏明确告知是否提前收房，并于纪晓静夫妇协商适当赔偿房屋修缮费用，刘云鹏退一个月租金1800元作为违约金，刘云鹏同意。后关佳又与刘云鹏协商违约责任细则，刘云鹏未提出否定意见。2017年3月，因房屋基础设施空调、热水器老化故障，关佳与刘云鹏协商修缮问题产生摩擦，经协商，刘云鹏明确表示履行租期，并同意购买设备。最终刘云鹏出资购买空调和热水器保证关佳居住，关佳付安装费用进行安装。此时租房市场处于淡季，关佳因刘云鹏承担了保证基础设施的责任并再次确认履行租期而放弃终止租住。2017年10月30日，刘云鹏提出租金涨到每月2000元，关佳提出如刘云鹏能保证租期，可以接受调整租房价格，但刘云鹏始终不明确租期，租房市场房价不断上涨的情况下做了两可准备，并告知刘云鹏自己有可能搬到父亲家居住，并于2017年11月18日按照刘云鹏上涨后的房价付了半年房租12000元。后在选择搬家之前，再次与刘云鹏协商，如果可以履行履行合同租期，关佳就继续租住，如果无法保证租期，要提前告知，同时支付违约金，刘云鹏同意。因此关佳于2018年1月6日又向李云鹏付了半年租金12000元，并将父亲的房子出租，此时租房市场的房价已经走高。2018年8月16日，刘云鹏提出收房，关佳要求刘云鹏退3个月房租（9月1日至11月31日）和押金1000元，按照合同退1800元违约金，退还9个月房租差价1800元，共计10600元，并适当补偿因终止合同造成的损失，具体钱数由刘云鹏决定。在协商过程中，刘云鹏否认自己存在违约，反追关佳分期付房租是违约行为，拒绝支付违约金、返还房租差价、赔偿关佳损失。 刘云鹏、刘俊提交书面答辩状称：1.原、被告是协商提前解除合同，被告未违约。双方在多次沟通中，已就房屋收回、退回已收的多余房租和退回押金达成了一致。为此，被告在2018年9月，通过转账向原告退回了7000元，包含多收的6000元（已收取租金但未履行的租金）和1000多元的押金。原告收到后，未提出异议，也在收到款项后顺利的将房屋腾空交还给了被告；2.原告未按合同约定支付租金。双方之间的《房屋租赁合同》约定的租金是年付，而原告却在2018年按半年支付，显然违约；3.合同履行期间房租的增加是因为被告应原告的要求增加了室内的设施和设备。2017年，按照原告的要求，被告购买了热水器和空调，更换了房屋内的旧空调和热水器，从而增加了房屋的入住舒适度、增加了被告的成本，因此被告要求涨房租无可厚非，并得到了原告的同意，且已经按照涨价后的房租履行。4.双方协商一致解除合同，被告按约定退回了租金和押金，被告之前也没有追究原告半年付租的违约问题，原告收到款项后及腾退了房屋，双方的事情已经圆满解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月5日，纪晓静（出租、甲方）与关佳（承租、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将市南区***房屋租赁给乙方居住，租赁期限为五年，2015年12月1日至2020年11月30日。 后纪晓静将该房屋出售给刘俊。刘云鹏作为刘俊代理人（父子关系）与关佳就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租期4年，自2016年12月1日起，月租1800元、付款方式年付。协议签订时，乙方一次性支付租金21600元；甲乙双方如有违约，违约方向对方支付1个月的房租为违约金。合同期内，甲方不得无故提高房租或收回房屋；水、煤、电、房屋设施押金1000元、合同终止乙方结清所有费用，否则甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。 关佳提交了与刘云鹏的微信聊天记录打印件一宗，2017年10月30日，刘云鹏：“***”。关佳：“***？”刘云鹏：“***”关佳：“***。”……2017年11月，关佳：“***”刘云鹏：“***”……2018年1月6日，关佳：“***。”刘云鹏：“***”……2018年8月16日，刘云鹏：“***”。关佳：“***。” 关佳提交了2018年8月18日爱家房产信息有限公司出具的收款收据以及与案外人孙海燕签订的《房产租赁合同》、房屋租金收条，拟证明关佳另行租赁位于***房屋支出了中介费2500元、并支出了2018年9月1日至2020年8月30日的租金6万元。 关佳提交了2018年8月19日其与青岛班家家科技有限公司签订的《搬家合同》，拟证明关佳从***支出搬家费3000元。 另查明，被告向关佳退还了押金1000元以及已缴纳租金但未实际履行的租金6000元。 本院认为，关佳与刘俊（刘云鹏代）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同约定了租期为4年，自2016年12月1日起，并且约定了刘俊不得无故提高房租或收回房屋，但是2018年8月16日，刘云鹏向关佳提出要提前收回房屋，关佳同意，但要求对方承担违约责任。本院认为虽然双方协商一致解除了房屋租赁合同，但刘云鹏提前收回房屋的行为违反了双方合同约定，构成违约，按照合同约定应承担相应的违约责任，即应支付1个月的房租1800元作为违约金。对于关佳要求按照房屋租赁合同退还关佳9个月房租差价款1800元的诉讼请求，本院认为2017年10月30日，刘云鹏向关佳提出将每月房租由1800元涨到2000元，关佳同意，并按照此金额交付了后续的租金，视为双方对后续租金的变更达成一致意见，关佳再要求被告返还2017年11月至2018年8月上浮的租金200元/月*9=1800元无事实及法律依据，本院不予支持。对于关佳要求被告赔偿的经济损失1万元，本院认为首先关佳与刘云鹏解除了房屋租赁合同关系后，另行承租每月房租为2500元的房屋而产生的房屋差价款、中介费并非其必然损失，对于该部分费用本院不予支持。而关佳所主张的搬家费并未提交实际支付搬家费的证据，对于该部分费用是否实际支出，本院无法认定。综上，关佳既主张违约金，又主张了赔偿损失，关佳提交的证据不能证明其实际损失金额超出了双方约定的违约金，因此对于关佳要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 与关佳签订房屋租赁合同的相对方为刘俊，刘云鹏作为刘俊的代理人，其行为的后果均应由刘俊承担。对于关佳要求刘云鹏承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、刘俊于本判决生效之日起十日内向关佳支付违约金1800元； 二、驳回关佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费270元，由刘俊负担50元，关佳自行负担220元；公告费450元，由刘俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵 斐 人民陪审员  夏秋芬 人民陪审员  周 圆 二〇一九年九月三十日 书 记 员  王 君