贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初944号原告：朱广玲，女，1969年6月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：罗浩文，男，1994年8月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市。上述原告的共同委托诉讼代理人：李伟，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201910091243。被告：李春梅，女，1967年7月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘清海，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201510858180。原告朱广玲、罗浩文与被告李春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱广玲、罗浩文的委托诉讼代理人李伟，被告李春梅及其委托诉讼代理人刘清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱广玲、罗浩文向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告与被告于2018年7月22日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告返还二原告购房款300000元；3.判令被告依据定金罚则承担违约责任，支付二原告89000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告经人介绍认识被告李春梅，被告李春梅称自己位于六××水市××大道××花城××单元××室房屋要出售，原被告双方协商后，李春梅自愿将该套房屋以445000元的价格转让给二原告，双方于2018年7月22日签订了《房屋转让协议》。原告依约于2017年7月22日向被告支付了l00000元定金，于2017年7月26日向被告支付了20000元转让款，余款145000元双方约定待被告将房屋过户在原告名下时一次性付清，但原告支付了以上款项后，被告隐瞒了该房屋被钟山法院查封的事实。2018年8月21日，原告向钟山区法院提出执行异议申请，经钟山区法院审理后于2018年12月27日作出（2018）黔020执异183号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现该房已被钟山区法院拍卖，原被告签订的《房屋转让协议》约定的合同目的已经无法实现，应依法解除并返还原告支付的转让款。其次，双方在协议第4项中约定由乙方支付甲方100000元定金，并在协议第8条中约定乙方缴纳定金后，甲方不出让，则支付乙方2倍定金。被告于2018年7月22日向原告出具收条，收到房屋转让定金100000元。依据定金罚则，被告应承担违约责任向二原告支付89000元。综上，被告隐瞒转让房屋被查封的事实，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民诉法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》向贵院提出以上诉讼请求，望贵院支持原告诉求为感。被告李春梅辩称，一、双方买卖房屋行为真实合法，被告不构成欺诈。被告将位于钟山大道××花城××、××、××楼××室房屋出卖给原告，双方于2018年7月22日签订《房屋转让协议》是双方真实意思表示。合同签订当日被告完成房屋的交付。因该房屋按揭款未还清已告知原告，且合同签订时该房屋并未被法院查封。原告当时也不可能预见房屋会被法院查封。在得知房屋被查封后为了避免双方房屋买卖受到影响，双方共同找法院协商处理被告债务问题，做了诸多工作，争取执行被告其他财产以保留320房屋。后法院执行依然处理了该房屋。在该房屋买卖过程中，被告一直对房屋的状况没有任何的隐瞒且配合履行合同，不存在欺诈行为。二、被告不能履行合同并非被告故意违约，不能视为被告单方违约行为。该房屋在2018年8月21日被法院查封，查封是在双方签订协议之后。由于法院的查封、拍卖导致原告不能获得所购买的房屋，并非被告故意不履行。虽由被告所引起，但并不能完全归责与被告，由此造成双方买卖不能完成，不应当视为被告单方违约。三、被告要求双倍返还订金的请求应当依法驳回。双方约定原告购买被告320室房屋购买价445000元，付款方式分为4次，第一次10万元，第二次20万元，第三次10万元，第四次4.5万元。原告共计支付了前两次共30万元。根据协议第4条约定“乙方支付甲方定金100000元；支付完毕后甲方交单元进户钥匙，移交乙方门禁卡”。该议约定付款方式4次，每次付款条件被告义务均进行了约定。由此可认定，每次付款被告的义务都是特定的。其违约责任也是特定的。在原告交付该笔款项后，被告随即交付钥匙、门禁卡。已经完成了此条约定，不应视为被告违约。故本条约定的义务被告并未违反。本条虽有定金字眼，但本质上是购房款，不具被定金的效力。从整体付款方式看，协议约定原告四次付款均为购房款，并未单独支付购房定金。不能认定原告向被告支付购房定金，从原告的诉诉讼请求看，原告所主张的也是退还购房款30万，被告收到的款项也只有30万。并没有收到原告定金。既然未收到定金那么定金罚则就无从谈起。原告就算将支付的10万元购房款作为定金的性质，但根据双方协议第8条约定“若甲方不愿出让，则支付乙方2倍的定金”。该条已经明确约定双倍返还定金的条件是乙方主观上不愿出卖，而非客观原因导致双方交易搁浅。事实上，被告一直积极配合履行，积极偿还银行按揭解除抵押。积极促成交易，不存在不愿出卖，之说以未能完成交易是非被告主观意愿造成。所以对于这一客观原因导致原告未能得到被告出卖的房屋，是不可归责于被告的。故根据双方协议第8条约定，定金罚则不满足生效条件。同时根据担保法及司法解释第一百二十二条规定：因不可抗力、意外事件致使合同不能履行的不适用定金罚则，故本案中不适用定金罚则。综上，原被告双方，对于买卖房屋的行为是双方真实意思表示，被告不存在欺诈。因被告拖欠案外人债务导致双方买卖房屋被法院执行，致使双方合同目的不能实现，并不能以此认定被告构成违约。因双方合同目的不能实现，被告自愿解除合同并退还原告购房款30万元。但对于原告主张的双倍返还定金的诉请，被告并未收受原告定金。约定定金适用的条件也没有成就，且被告是因法院查封而未能履行，可视为不可抗力，不适用定金罚则。请求法院依法驳回原告要求支付定金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告出示的身份证、《房屋转让协议》、手机银行转账凭证、收条、（2018）黔0201执异183号执行裁定书、与被告微信聊天记录截图，被告出示的身份证、《房屋转让协议书》、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、不动产抵押注销申请书。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告出示的与刘定贵微信聊天记录截图，该组证据与本案无关联性，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日被告李春梅作为甲方，原告罗浩文、朱广玲作为乙方签订《房屋转让协议》，约定：“甲乙双方经协商，就甲方拥有的坐落于钟山区××与××处，钟山大道西段四季花城636号15栋303室。转让给乙方，该房屋原购房合同地址为贵州省六盘水市钟山区××与××处西南侧森宇四季花城11、12、13、13号楼320室（现四季花城贵州省六盘水市钟山大道西段636号15栋2单元303室）。为约定双方的权利与义务，订立本协议，以资共同守信：1、甲方自愿出让自有的上述房屋，保证该房屋未进行质押、抵押（除银行按揭）。2、该房屋建筑面积：93.26㎡，套内面积：77.1㎡，转让费由双方协商确定。3、转让总价为：445000元，该房款含过户费、五通费、契税费等所有涉及房款各项交付费用。4、付款方式：共分四次支付，第一次付款：乙方支付甲方定金100000元；付款时间为签订该协议之日前支付。支付完毕后甲方交单元进户钥匙，移交乙方门禁卡。5、第二次付款为甲方银行手续解押完毕后，乙方支付甲方200000元，甲方承诺解押完毕时间为2019年8月31日前，若在双方约定时间未完成解押，甲方支付银行同期利息的违约金给乙方，超出1个月后，甲方支付银行同期利息的违约金1.5倍给乙方。6、第三次付款时间为双方房屋交易中心更名完成后，乙方支付甲方100000元。7、第四次余款为45000元。双方约定时间为2019年2月至4月，甲方同时支付完该房屋所有付款完毕，乙方支付完该房屋所有付款完毕。8、协议生效后，乙方缴纳定金后，若乙方不要该房屋，甲方收到的订金不退还；收到订金后，若甲方不愿出让，则支付乙方2倍的订金。9、如该房屋甲方隐瞒进行了质押或另行进行了抵押，甲方承担由此给乙方造成的一切损失并属甲方违约。乙方未在规定时间支付甲方房屋转让费，甲方加收欠款总数每天千分之五的违约金。10、发生纠纷，双方协商，协商不成，由钟山区人民法院裁决。11、本协议一式两份，双方各执一份。双方签字后生效。甲方：李春梅（签名按印），乙方：罗浩文、朱广玲（签名）”。协议签订当天原告依约被告支付100000元，2019年7月26日原告依约被告支付200000元。被告李春梅分别向原告出具收条，载明：“收条，今收到罗浩文四季花城15栋303室转让定金￥100000.00元（壹拾万元整）。此据，收款人：李春梅，2018年7月22日”；“收条，今收到罗浩文现金￥200000.00元（贰拾万元整）用于房屋转让银行提前结清、解押。房款中一部分款，此据，收款人：李春梅，身份证号”。被告于2018年7月26日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行偿还185999.62元，结清其以案涉房屋进行抵押的贷款。中国建设银行股份有限公司六盘水市分行向原告出具不动产（抵押类注销）登记申请书一份。现钟山区人民法院在执行李春梅作为被执行人的案件中已经将案涉房屋处理。故原告诉至本院。本院认为，原告朱广玲、罗浩文与被告李春梅签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。现原告提出解除《房屋转让协议》，因合同目的不能实现，被告同意解除，故对原告要求解除双方于2018年7月22日签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告返还购房款300000元的诉讼请求，因合同解除，被告也同意返还，故对原告要求被告返还购房款300000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告依据定金罚则承担违约责任，支付原告89000元的诉讼请求。本案中，双方在协议中约定100000元为定金，且约定在被告收到定金后，若原告不愿出让案涉房屋，则支付原告二倍定金。本案中被告主观上并没有不愿意出售案涉房屋，依照约定原告主张适用定金罚则的条件不成立，故对原告要求依据定金罚则承担违约责任的意见，本院不予采纳。而本案中，被告在明知自己系被执行人，仍执意要卖出案涉房屋，且与原告签订该协议，其行为存在过错，因双方在《房屋转让协议》中并未约定违约责任，但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的约定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，本院依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即年利率4.75%，以应当返还的购房款300000元为基数，从起诉之日即2019年3月6日起计算违约金，从起诉之日至本判决作出之日即2019年9月2日，违约金为6967元（300000元×4.75%×5个月26天），从2019年9月3日起至购房款全部返还之日的违约金仍按年利率4.75%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗浩文、朱广玲与被告李春梅于2018年7月22日签订的《房屋转让协议》；二、被告李春梅于本判决生效之日起十日内返还原告罗浩文、朱广玲购房款300000元；三、被告李春梅于本判决生效之日起支付原告罗浩文、朱广玲从2019年3月6日起即2019年9月2日止的违约金6967元（按年利率4.75%计算，从2019年9月3日起至购房款全部返还完毕之日止的违约金仍以未返还的购房款为基数，按年利率4.75%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7135元，由原告罗浩文、朱广玲负担1230元，由被告李春梅负担5905元（原告已预交，被告李春梅于本判决生效之日起十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  娄成志人民陪审员  刘荣武人民陪审员  肖艾群二〇一九年九月二日书 记 员  廖正文