北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21905号原告：西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区阎富路69号院1至4层101二层03，统一社会信用代码91110108MA007QN37K。法定代表人赵钺，总经理。委托诉讼代理人：穆怀之，女，1977年10月17日出生，汉族，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张西玲，女，1979年4月1日出生，汉族，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区。被告：刘向和，男，1979年6月23日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市丰宁满族自治县，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称：中信国安北京分公司）与被告刘向和房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信国安北京分公司之委托诉讼代理人穆怀之、张西玲到庭参加诉讼，被告刘向和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信国安北京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告按照双方签订的《房屋租赁合同》中的房租标准支付房屋租金及占有使用费共计19285元；3、按照每逾期1日支付应付未付款项的2%逾期支付违约金直至付款义务履行完毕；4、支付相当于1个月的违约金4350元；5、支付原告对该房屋装修装配的投入损失68051.29元，对业主端的违约损失7416元，合计75467.29元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月25日，原告与被告签订了就位于北京市顺义区×路×花园×-×-902室的《房屋租赁合同》，租期为2019年4月20日起至2023年5月9日。在合同履行中原告履行了自己的合同义务，按照要求交付了房屋，被告却未按时支付房屋租金，经原告多次催缴，被告仍未履行付款义务。按照《房屋租赁合同》第8.7条约定：“甲方依据本合同第3.1.2条、第5.1条、第5.4.1条、第5.4.2条、第8.6条或甲方因乙方其他违约行为形式解除权解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的违约金，并赔偿因违约给甲方造成的所有损失，同时，甲方有权没收乙方的押金”。被告拒不支付房屋租金的行为给原告造成了巨大的损失，导致原告对业主端的违约，须向业主支付相当于2个月租金的违约金，同时损失了原告对该房屋投入的装修装配，具体的损失数额已提交的计算明细为准。因此原告向法院起诉。被告刘向和辩称：17套涉诉房屋同时给了我。一年之前原告就对房屋进行了装修，还租给了别人，并不是为了我装修，故不能让我赔偿。合同签订完之后，我方没有给原告交房租，原告也没有给我方交房，原告属于违约状态。原告欠房租，业主收房，原告没有给房东付清房款，租赁是有风险的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，中信国安北京分公司（乙方）与案外人傅玉荣（甲方）签订《财产委托管理服务合同》，约定将傅玉荣所有的位于北京市顺义区×镇×村东7#住宅楼（限价商品房）×层×单元-902（以下简称涉诉房屋）独家委托给中信国安北京分公司全权管理并全权代理出租，委托代理权限自2018年1月20日至2023年5月9日。《财产委托管理服务合同》第八条第（三）款第4项规定乙方延迟交支付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，甲方可以单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。《财产委托管理服务合同》附件三约定：委托代理期限与租金、服务费支付方式为季付，委托代理期限自2018年1月20日至2023年5月9日。关于合同期限及租金具体约定如下：一、（1）第一年度合同期限自2018年1月20日至2019年3月20日，为1年60天。（2）第二年度合同期限自2019年3月21日至2020年4月19日，为1年30天。（3）第三年度合同期限自2020年4月20日至2021年5月9日，为1年20天。（4）第四年度合同期限自2021年5月10日至2022年5月9日，为1年0天。（5）第五年度合同期限自2022年5月10日至2023年5月9日，为1年0天。二、第一年合同期：租金为人民币（小写）3600元整/月，（1）2018年1月20日支付10800元，其中租金10800元；（2）2018年6月20日支付10800元；（3）2018年9月20日支付10800元；（4）2018年12月20日支付10800元；合同租约中自2018年1月20日至2018年3月20日为甲方给予乙方的无偿装修期；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费；三、第二年合同期：租金为人民币（小写）3708元整/月（1）2019年4月20日支付11124元；其中租金人民币11124元；（2）2019年7月20日支付11124元；（3）2019年10月20日支付11124元；（4）2020年1月20日支付11124元；合同租约中自2019年3月21日至2019年4月19日为甲方给予乙方的无偿装修期等内容。中信国安北京分公司主张其先与案外人张宏凯签订了《房屋租赁合同》，中信国安北京分公司将涉诉房屋出租给张宏凯。随后张宏凯与刘向和签订《北京市房屋租赁合同》，约定张宏凯将涉诉房屋出租给刘向和。庭审中刘向和主张，2018年12月，其与张宏凯签订了合同，签订合同后张宏凯把房子交付给了刘向和，后刘向和向张宏凯支付了半年的房租，付到了2019年3月，后从房屋搬走，刘向和共向张宏凯了交了一个月押金和六个月的房租。2019年4月25日，中信国安北京分公司（甲方）与刘向和（乙方）通过“国安家APP”签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给刘向和，租赁期限自2019年4月20日至2023年5月9日，月租金4350元。该《房屋租赁合同》第7.4.1条约定拖欠租金达七日的或欠缴各项费用达月租金额15%的，甲方有权单独解除合同，收回房屋。关于违约责任，该合同有如下约定：第8.1条，甲乙任何一方如有违反合同行为，应就违约行为造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费和律师费）进行赔偿，如属双方违约，应视具体情况，由双方分别承担违约责任；第8.2条，如乙方未按照本合同约定的期限足额交纳本合同项下的任何款项，每逾期1日，乙方应按应付未付款项的2%向甲方支付逾期付款违约金，如逾期天数达3日，或乙方有其他违约行为且经甲方通知后超过3日仍未纠正，则甲方有权暂停为乙方提供任何服务（包括但不限于水、电、气、采暖之提供），直至乙方缴清欠款并完全履行其义务及责任为止，由此造成的一切损失由乙方自行承担，且不影响甲方依本合同之规定按实际欠费天数正常收取租金、服务费以及违约金，本合同另有约定的除外；第8.3条，在租期届满或本合同提前解除情形下，乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期1日，乙方应按本合同所约定的租金及服务费标准的2倍向甲方支付房屋占用期间使用费，计算方法：（月租金+月服务费）/30×2倍×逾期天数；第8.7条，甲方依据本合同第3.1.2条、第5.1条、第5.4.1条、第5.4.2条、第8.6条或甲方因乙方其他违约行为行使解除权解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于1个月租金的违约金，并赔偿因违约给甲方造成的所有损失，同时，甲方有权没收乙方的押金，本合同另有约定的除外。该《房屋租赁合同》附件一约定第一期租金及服务费应付款日为2019年4月20日，房屋租金及服务费期间至2019年7月19日，应缴金额17400元。刘向和未按照合同约定向中信国安北京分公司支付第一期房屋租金及服务费。被告刘向和表示，2018年12月，其与张宏凯签订了合同，签订合同后张宏凯把房子交付给了刘向和，后刘向和向张宏凯支付了半年的房租，付到了2019年3月，后从房屋搬走，搬走的原因是原告不给业主交房租，业主来要房租，其给张宏凯交了一个月的押金和六个月的房租，张宏凯也拖欠原告房租，密码锁就给封了。对此原告认为，其先把房屋租给了张宏凯，张宏凯把房屋租给了刘向和，二人解约后，刘向和跟原告签订了租赁合同，并提交张宏凯和刘向和的租赁合同，证明刘向和一直占有房屋。2019年8月23日，原告向傅玉荣发送了短信通知，内容为：尊敬的傅玉荣先生/女士您好，我司中信国安北京分公司于2018年1月20日与您就×花园×-×-902室房源签订委托管理服务合同，双方已协商解除合作关系，并已将房屋交付给您。请您收到信息三个工作日内与我司联系签订最终解约协议；超期未签订，则视为您默认许可自动解除双方已签署各项协议。如已签署解约协议，可忽略此信息。中信国安北京分公司主张托管涉诉房屋后，投入装修装配费用80704.38元，折旧费用12653.09元，残值为68051.29元，赔偿业主端违约损失7416元。现中信国安北京分公司主张刘向和未按期交纳租金，故主张解除《房屋租赁合同》，并要求刘向和支付租金并承担违约责任、赔偿损失。中信国安北京分公司在提起本案诉讼之前并未向刘向和送达书面的解除通知。刘向和不认可其占有使用涉诉房屋，认为原告与其签订合同后，原告并没有交房。上述事实有《财产委托管理服务合同》、《房屋租赁合同》、《财产委托管理服务合同终止协议》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：中信国安北京分公司与刘向和于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。刘向和主张中信国安北京分公司实际并未向其交付房屋而主张合同并未生效，但根据双方当事人陈述、涉诉证据及相关事实情况，可知刘向和在签订《房屋租赁合同》时至业主收回涉诉房屋时已实际占有使用涉诉房屋，故刘向和辩称合同尚未生效、未实际占有使用涉诉房屋的意见，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，刘向和应于2019年4月20日支付第一期租金及服务费，但刘向和至今未交纳，故根据《房屋租赁合同》第7.4.1条约定，中信国安北京分公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在本案中，中信国安北京分公司在起诉前并未向刘向和送达解除通知，刘向和于2019年6月24日签收涉诉起诉状及证据材料，故本院认定中信国安北京分公司与刘向和于2019年6月24日解除《房屋租赁合同》。对于中信国安北京分公司主张房屋租金及占有使用费的诉讼请求，中信国安北京分公司与刘向和于2019年4月25日签订《房屋租赁合同》，实际起租日为2019年4月20日，中信国安北京分公司有权主张2019年4月20日至2019年6月24日的房租。中信国安北京分公司于2019年8月23日向涉诉房屋业主发送了终止协议的短信通知，涉诉房屋业主已默认许可自动解除双方已签署各项协议，于2019年8月29日解除。故中信国安北京分公司有权主张2019年6月25日至2019年8月29日的房屋占有使用费。关于租金及占有使用费，中信国安北京分公司主张租赁天数133天，4350元/月，合计19285元，本院根据中信国安北京分公司于2019年8月29日与涉诉房屋业主解除各项协议，租赁天数调整为132天，4350元/月，合计19140元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，中信国安北京分公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于刘向和未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，中信国安北京分公司有权依据合同约定主张要求刘向和承担相应的违约金。本案中，根据中信国安北京分公司与刘向和签订的《房屋租赁合同》第8.2条、第8.7条，刘向和逾期付款可致其承担两种违约金。对于逾期付款违约金，根据《房屋租赁合同》第8.2条的约定，如刘向和未按期足额交纳合同项下的任何款项，每逾期1日，应按应付未付款的2%向中信国安北京分公司支付违约金，本案中，自双方签订《房屋租赁合同》之后，刘向和未支付任何款项，故现中信国安北京分公司要求其自2019年8月29日起支付逾期付款的违约金符合合同约定，本院予以支持。但计算违约金的标准，应以刘向和未支付的房租及房屋占有使用费为限。关于标准，由于迟延付款违约金主要是中信国安北京分公司未能及时收到租金而必然产生的租金利息等实际损失，所以合同约定的标准明显过高，故本院调整为中国人民银行同期贷款基准利率四倍作为计算标准。对于逾期支付租金导致合同解除的违约金，根据《房屋租赁合同》第8.7条，刘向和应向中信国安北京分公司支付相当于一个月租金的违约金。刘向和因逾期支付租金，导致合同解除，会给中信国安北京分公司带来再次出租成本等损失，本院结合刘向和的违约行为及其过错程度，给中信国安北京分公司所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院对于违约金的金额予以调整，酌定为2175元。对于第五项诉讼请求，本院认为中信国安北京分公司主张的装修装配损失、对业主端的违约损失与刘向和的违约行为并无直接因果关系，故中信国安北京分公司要求刘向和赔偿装修装配损失、对业主端的违约损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司与被告刘向和就位于北京市顺义区×花园×-×-902室房屋签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十四日解除；二、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司房租及房屋占有使用费共计一万九千一百四十元；三、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司逾期付款违约金（以一万九千一百四十元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准，自二〇一九年八月二十九日起计算至实际给付之日止）；四、被告刘向和于本判决生效之日起七日内给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司逾期支付租金导致合同解除的违约金二千一百七十五元；五、驳回原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百三十九元（原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司已预交），由原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担九百七十八元（已交纳），由被告刘向和负担一百六十一元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇一九年九月二十九日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫