广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1934号 上诉人（原审原告）：谭景文，男，汉族，桂林市馨艺园林有限公司总经理，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：诸葛娅，广西钧亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏靖雯，广西钧亚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄英,女，汉族，农民，现住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：秦铮，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕杰，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：董桂新，男，汉族，农民，现住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：秦铮，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕杰，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：石明忠，男，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区灵川县。 上诉人谭景文因与被上诉人黄英，原审第三人董桂新、石明忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭景文的委托诉讼代理人诸葛娅、苏靖雯，被上诉人黄英及其与原审第三人董桂新共同的委托诉讼代理人秦铮，原审第三人石明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭景文上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初1907号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向石明忠交付购房款符合黄英签署的公证《委托书》的约定；二、黄英、董桂新欠石明忠的款项以及石明忠欠上诉人的款项等事实都有证据予以证明，上诉人与石明忠以购房款行使抵销权符合法律规定；三、上诉人已履行完毕购房款的支付义务，至于石明忠是否将购房款交付给黄英与上诉人无关。综上，请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 黄英辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，且一审判决认定谭景文与董桂新签订的合同有效与查明事实不符，请二审法院查明事实作出公正判决。 董桂新述称，其意见与黄英一致。 石明忠述称，其代黄英出售房屋的一系列行为均在公证委托书的授权范围内，属于有权代理，其行为具备法律效力。 谭景文向一审法院起诉请求：一、黄英按房屋买卖合同的约定将位于桂林市七星区XX室交付给原告，并结清全部水电、物业费用等；二、黄英支付违约金450000元、律师费30000元；三、本案诉讼费由黄英承担。 一审法院认定事实：2016年2月4日，黄英签署授权委托书，并予以公证，载明：“现我欲出售上述房屋，因不便亲自办理相关手续，现自愿委托石明忠以我的名义办理……在委托期内，受托人石明忠在其权限范围内所实施的一切行为，签署的一切有关文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任。”同时，董桂新作为黄英的配偶，出具《同意书》，同意黄英办理涉案房屋的出售、过户、抵押、银行贷款等相关手续及领取相关资料。同日，石明忠与黄英签订《抵押借款合同》，黄英将其所有的涉案房屋抵押给石明忠，向其借款人民币400万元，并办理了抵押登记手续，但石明忠没有实际交付借款。 2016年6月24日，石明忠以黄英（甲方）的名义与谭景文（乙方）签订《房屋买卖合同》，将黄英名下的涉案房屋出售给谭景文，并约定：“房屋成交价为450万元，房款在本合同签订后7日内分一期转账给甲方指定的委托代理人银行账号；甲方在双方办理房产过户取得房屋所有权证书之日起3日内将房屋交付给乙方，逾期交付房屋，甲方除应履行相应义务外，还应支付已付房款的10%的违约金……” 2016年6月27日，谭景文和石明忠二人在中国建设银行通过5次现金存入80万元、1次现金存入50万元以及4次转账支取80万元和1次转账支取50万元的方式向石明忠完成支付房款450万元，但谭景文实际只支付了房款80万元。同日，石明忠向谭景文出具《收据》，载明：“本人石明忠今收到谭景文交付桂林市七星区房屋买卖款肆佰伍拾万元整（￥4500000元）。” 2016年6月30日，谭景文取得房屋所有权证。2016年7月11日，谭景文取得土地使用权证。房屋交付期限届满后，谭景文要求黄英按约定交付房屋，但遭到黄英拒绝。随后，谭景文提起诉讼，并支付了律师费30000元。 一审法院认为，石明忠以黄英的名义与谭景文签订的《房屋买卖合同》，在黄英授权范围内，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。按照合同约定，涉案房屋的成交总价为人民币450万元，谭景文应在合同签订后7日内，将购房款450万元分一期转账给黄英指定的委托代理人的银行账号。但从证据来看，谭景文实际只支付了80万元房款，尚欠370万元房款未支付，故谭景文要求黄英交付涉案房屋的条件尚未成就，对其要求黄英交付房屋，并结清全部水电、物业费用的诉请，不予支持。同时，谭景文未完全履行交付房款的合同义务，黄英拒绝履行交付房屋，不构成违约，故对谭景文要求黄英支付原告违约金及律师代理费的诉请，亦不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回谭景文的全部诉讼请求。案件受理费9100元，由谭景文负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。谭景文提交如下证据：一、桂林国家高新区国土资源局、桂林市房地产交易所出具的《收据》，拟证明涉案房屋已办理过户手续，谭景文已拥有涉案房屋的物权；二、谭景文出具给石明忠的《收据》，拟证明谭景文确认收到石明忠的还款428万元（22万元谭景文代缴税费不计在内），房款与欠款实际上相互抵销；三、石明忠与谭景文签署的《债权债务抵销协议》，拟证明谭景文与石明忠对双方的债权债务抵销进行了约定。 经质证，黄英认为证据一不是新证据，而且手续中的签字都是石明忠所签，没有黄英的授权，这些手续是不合法的；对证据二真实性、关联性有异议，对证据三关联性有异议。 董桂新，其质证意见与黄英的意见一致。 石明忠对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性无异议。 本院认为，证据一作为登记费、证书费、权属调查费缴纳收据，仅能证明谭景文有从事申请登记、权属调查活动，且谭景文一审时已提交房屋所有权证等证据，故对证据一不予认证；证据二、三系谭景文与石明忠之间的债权债务关系的相关协议及其履行，与本案缺乏关联性，故不予采信。 石明忠提交如下证据：谭景文出具给石明忠的收据原件，拟证明谭景文确认收到石明忠的还款428万元，房款与欠款实际上相互抵销。 经质证，谭景文对该份证据真实性、合法性、关联性无异议。 黄英、董桂新对该份证据关联性不予认可，因为黄英并没有收到钱，且该证据不是新证据。 本院认为，该证据系石明忠与谭景文之间债权债务关系的履行，与本案缺乏关联性，故不予采信。 黄英、石明忠对一审查明的事实存有异议，黄英认为谭景文没有支付80万元购房款，石明忠则认为谭景文已支付450万元购房款。对此，本院查明，从2016年6月27日谭景文、石明忠相关账户交易记录来看，该二人用同一笔款项（80万元）以“汇入-支取-汇入-支取”如此反复的方式进行交易，谭景文先后5次汇入80万元、1次汇入50万元至石明忠账户，而石明忠先后5次支取80万元、1次支取50万元并最终存入谭景文账户，交易结束后，石明忠账户显示余额为“0.00”元。由此可见，石明忠并未“代收”到任何购房款，故一审查明的“谭景文实际只支付了房款80万元”有误，本院予以纠正。一审查明的其他事实，当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，黄英、董桂新，作为具有完全民事行为能力的民事主体，在经公证委托授权石明忠代为出售、过户、抵押重大房产时，应当能控制自己的行为并认识到因此而带来的法律责任和风险。因此，石明忠代黄英与谭景文签订的《房屋买卖合同》，未违反法律强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》明确约定了谭景文应在合同签订后7日内将450万元购房款一次性转账给黄英指定的委托代理人石明忠银行账户，但谭景文实际上并未支付购房款。谭景文与石明忠均辩称，该450万元购房款进行了抵销，但已在该二人之间的债权债务与黄英并无关系，且石明忠仅有“代收购房款”的代理权限，不能以黄英应得的卖房款去抵销自己与谭景文之间的他项债务，否则有损被代理人的合法权益。此外，本案亦无证据表明谭景文、黄英、石明忠三方就该债务抵销进行了约定。由此可见，谭景文、石明忠的抗辩主张不能成立，而黄英作为卖方在未收到房款的情况下拒绝交付涉案房屋理由正当，不构成违约，无需承担违约责任。 综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，故对谭景文的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由上诉人谭景文负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 郑 军 审判员 王 凯 二〇一九年九月二日 书记员 阳雨芹