山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2015号上诉人（原审原告）：临汾市房地产管理局，住所地：临汾市鼓楼东大街1号。法定代表人：程晓强，该局局长。委托诉讼代理人：贾海龙，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：侯宁杰，该单位员工。被上诉人（原审被告）：石建忠，男，1971年12月17日出生，汉族。上诉人临汾市房地产管理局（以下简称房管局）因与被上诉人石建忠物权保护纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人房管局委托诉讼代理人贾海龙、侯宁杰，被上诉人石建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一审诉讼请求：1、判令被告立即腾空位于南财神楼1号门店，并交付原告；2、判令被告赔偿原告房屋出租损失7800元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，案外人贾建敏1979年由部队到地方工作时，因无房居住，经有关政府机关安排租用本案诉争房屋的土地上的原两间房屋。1987年5月18日，贾建敏与临汾市南城房地产管理所签订《公房修缮协议》，对位于南财神楼捌号院内40平方米的两间瓦房进行了修缮，并支付贾建敏2000元维修费用。1995年8月10日，原告与贾建敏签订《贾建敏租用公房协议（南财神楼01号院）》一份，甲方为原告，乙方为贾建敏，协议约定：“根据城市规划要求，南财神楼01号院临街部分需搬迁改造，经双方协商达成如下协议：一、基本情况：该院后院有公房南房3间，前院有公房西二层楼上下六间楼房一幢。乙方原租用甲方前院西楼一层公房3间。二、新建间数：甲方在前院北起至南建12.3米、3.7米的平房四间背墙与原西楼一层三间西房前墙打通。三、租房间数：新建的四间平房中北一间和原乙方租用的西楼一层北一间为乙方租用。四、房租价格：乙方租用甲方西楼一层北边一间的房租，按使用面积工商企业用房，最低租金标准计算，政策性调租要无条件服从。乙方租用属甲方所有的新建北边一间平房租金额按相邻普面房平方米标准的百分之七十计算，百分之三十部分属二层走道。五、交房时间：甲方新建基础地平后，乙方将西楼一层南二间交回甲方。六、签订本协议时，乙方需交回原公房合同证。……”2016年1月1日，临汾市城中房地产物业管理站与贾建敏签订《房屋租赁合同书》一份，甲方为临汾市城中房地产物业管理站，乙方为贾建敏，该合同中房屋坐落位置：南财神楼1号，租金期限为壹年，自2016年1月1日至2016年12月30日，租金为每年6600元。审理中，原告提供了临财评资[2018]2号《临汾市市直行政事业单位资产出租评审表》，记载：“原租户：贾建敏，营业房位置：南财神楼1号，间/套：1间，结构：砖木，建造年代：80年代，建筑面积（㎡）：29.26，年租金审定额（元）：15600”。原告还提供了2006年5月15日填发的临房权证南字第XXXX号房屋所有权证书，记载：“房屋所有权人：临汾市房地产管理局企事业所，房屋坐落：财神楼南街1号，房屋状况幢号：1，房号：1-3，结构：砖木，房屋总层数：1，所在层数：1，建筑面积（平方米）：84.20，设计用途：营业”。另查明，被告石建忠原与贾建敏在诉争房屋合伙经营饭店，后贾建敏退出经营，饭店由被告独自经营，被告每年支付一定费用给贾建敏。2018年12月4日，贾建敏向原告银行账户内转款6600元，并注明该款系2018年1月至12月房租。一审法院认为，关于原告诉讼请求第一项，本案中原告房管局就其所诉房屋与案外人贾建敏在1987年以前就存在租赁合同关系，根据原告与贾建敏1987年5月18日签订的公房修缮协议，原告出租的房屋为瓦房2间，该协议还约定贾建敏对承租的房屋进行改建，但具体改建的情况该协议未能明确。1995年8月10日，原告与贾建敏签订的南财神楼01号院租用公房协议中，承租的房屋为“新建的四间平房中北一间和原乙方（贾建敏）租用的西楼一层北一间为乙方租用”。2016年1月1日，临汾市城中房地产物业管理站与贾建敏再次签订房屋租赁合同书，该合同中对租赁物并未表述。但原告提供的2006年5月15日填发的临房权证南字第XXXX号房屋所有权证书记载的房屋坐落为财神楼南街1号，幢号：1，房号：1-3，建筑面积：84.20平方米。临汾市市直行政事业单位资产出租评审表上的房屋间数为1间，而原告诉求要求被告腾出的房屋为南财神楼1号门店，根据以上证据，原告诉求被告腾出的南财神楼1号门店的房屋具体情况不明，故原告要求被告腾空南财神楼1号门店的诉求，无法支持。关于原告诉讼请求第二项，根据被告提供的增值税发票记载，该款项为经营租赁、房租，并备注“2017年7-12月，南财神楼1号”，据此贾建敏已向原告交纳了诉争房屋2017年7月-12月的房租；2018年12月4日，贾建敏向原告银行账户转款6600元，并注明“2018年1月至12月房租”，据此贾建敏已向原告交纳了诉争房屋2018年1月-12月的房租，原告未提供证据证明其与贾建敏之间的租赁合同是否已经解除或者其已在合理期限之前通知贾建敏，结合被告提供的证据，诉争房屋的房租已支付至2018年年底，故原告要求被告赔偿其房屋出租损失7800元的诉求，无法支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告临汾市房地产管理局的诉讼请求。案件受理费150元，由原告临汾市房地产管理局承担。上诉人房管局上诉的主要请求及理由，一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人与案外人贾建敏的租赁合同到2016年已经到期，该房屋的实际占用人是被上诉人。2017年，上诉人并未与被上诉人签订书面租赁合同，且已告知被上诉人租赁费要变化，并通知被上诉人参加市财政局招租平台的招租。二、关于租金的认定也是错误的。2017年上诉人通知被上诉人参加财政局招租平台的招租，被上诉人拒不参加。被上诉人悄悄向上诉人的账号存款6600元。一审判决将被上诉人擅自转入的6600元认定为2018年的租金是错误的。三、一审判决适用《合同法》第232条错误。双方的不定期租赁合同在2017年底前已经终止。2018年不存在合同关系。被上诉人属于非法占有。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人石建忠辩称的主要理由，一、诉争房屋系案外人贾建敏在原租用公房上修建的私房，双方约定按照最低工商企业标准收费的优惠协议。现上诉人身为政府行政机关，擅自提出拍卖招租，不接受就胁迫退房，不符合常理。二、被上诉人最初和案外人贾建敏在租赁的房屋共同经营面馆，一直是贾建敏和上诉人签订合同，由他缴纳租金，现在被上诉人在以贾建敏为主的房屋内经营面馆却接受上诉人的招租实属无理。三、上诉人自诉争房屋建成以来，每年只续签一年合同，对房屋的管理、维修及其他事情从不处理。被上诉人对该房屋付出大量的心血，上诉人不应无视此房的历史背景和现实状况，武断提高房租。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院的主管范围。鉴于涉案房屋产权不清、登记混乱，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案当事人的争议焦点是，一、上诉人的腾房请求是否应该得到支持；二、被上诉人是否应赔偿租金损失。关于第一个焦点，上诉人的腾房请求是否应该得到支持，根据查明的事实，涉案房屋位于财神楼南街1号，根据登记该房屋的临房权证南字第XXXX号房屋所有权证书，该房屋所有权人为上诉人。本案上诉人拥有涉案房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被上诉人依据2016年1月1日，案外人贾建敏依据与临汾市城中房地产物业管理站签订的《房屋租赁合同书》取得该房屋的租赁权后，一直占有使用该房屋。根据该合同，该合同租金期限为壹年。目前该合同期限已经届满，且双方未再续订合同。根据这种情形，被上诉人继续占有该房屋已经没有法律依据，上诉人请求腾出该房屋，应该得到支持。关于第二个焦点，被上诉人是否应赔偿租金损失，根据查明的事实，被上诉人2018年始终占有使用涉案房屋。上诉人在2016年租赁合同到期后，通知被上诉人原租赁合同到期，如果被上诉人要继续租赁，应到财政局招租平台招租。但被上诉人并未招租。由于被上诉人继续占有使用该房屋，理当承担该房屋的租金。被上诉人应当按照招租通知支付租金数额，鉴于被上诉人已经支付6600元，被上诉人应当继续支付租金差额7800元（计算至2018年6月底）。综上，上诉人临汾市房地产管理局的上诉请求成立，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初548号民事判决；二、石建忠于收到本判决后三十日内腾空占有的南财神楼1号门店，并交付临汾市房地产管理局；三、石建忠于收到本判决后三十日支付临汾市房地产管理局7800元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，二审案件受理费100元，共计250元由被上诉人石建忠负担。本判决为终审判决。审判长  赵文岗审判员  董 云审判员  吴东红二〇一九年九月二十日书记员  吴临娜