文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0406民初1362号原告：中华人民共和国衡阳海关，住所地衡阳市高新技术产业开发区（华新开发区）长丰大道35号。法定代表人：葛军凯，该关关长。委托诉讼代理人：彭正华，男，1982年4月16日出生，中华人民共和国衡阳海关办公室主任，住衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：邓泽华，湖南湘华律师事务所律师。被告：宁顺省，男，1964年10月1日出生，住衡阳市石鼓区。被告：贺春林，男，1969年1月18日出生，住衡阳市蒸湘区。被告：文灵芝，女，1972年2月24日出生，住衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：贺春林，男，1969年1月18日出生，住衡阳市蒸湘区（系被告文灵芝之夫）。原告中华人民共和国衡阳海关（以下简称衡阳海关）与被告宁顺省、贺春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案。在诉讼过程中，衡阳海关申请追加文灵芝作为被告参加本案诉讼，本院予以准许后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡阳海关的委托诉讼代理人彭正华、邓泽华，被告宁顺省、贺春林及其作为被告文灵芝的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳海关向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宁顺省之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告宁顺省与被告贺春林、文灵芝签订的《租房合同》无效；3、判令被告宁顺省与被告贺春林、文灵芝向原告支付逾期腾房占有的使用费用（以《房屋租赁合同》中约定的年租金42000元为标准，自2019年1月1日起计算至实际腾退房地之日止）；4、判令被告宁顺省与被告贺春林、文灵芝及时腾空租赁房屋及空地，将租赁房产退还给原告；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年12月29日，衡阳出入境检验检疫局（现已并入衡阳海关）与被告宁顺省签订了《房产租赁合同》，约定将其单位的旧址即位于衡阳市两路口**号的房屋及空地（使用面积包括宿舍一栋16套1226平方米，空地约200平方米）租给被告宁顺省合法经营或使用，约定的租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，约定的年租金为42000元。在约定的租赁期限到期后，双方没有签订继签合同。后被告宁顺省未经原告的同意，私自于2018年12月31日与被告贺春林、文灵芝签订了《租房合同》，将上述的租赁房产（空地）转租给被告贺春林、文灵芝使用，用于修建和经营汽车美容厂店，并将上述租赁房产中的宿舍一栋转租给多名人员用于生活及住宿用（租房人员身份信息不明）。由于原告与被告诉宁顺省之间签订的《房产租赁合同》中的第五条其他事项中明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得将租用的房产转租、转借或以其他方式供第三方使用”，因此，被告宁顺省的非法转租行为已经构成严重违约，且原告与被告宁顺省约定的租赁期限早已到期，原告可依法解除《房产租赁合同》，并有权收回租赁物。在原告向被告宁顺省、贺春林等发出了要求腾退房屋及空地的通知后，但其却视而不见，一直占据着租赁房产不愿意配合腾退。现原告认为被告宁顺省违反诚实守信原则，对租赁房产进行了非法转租，损害了原告的利益，应当承担相应的违约责任。被告贺春林、文灵芝作为次承租人恶意占用原告房地，拒绝腾空空地，严重影响了原告对房地的合法使用和管理。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告宁顺省辩称：2000年原衡阳出入境检验检疫局开始委托宁顺省管理其位于衡阳市两路口老院的物业。从2001年开始，每年原衡阳出入境检验检疫局都与宁顺省签订了《房产租赁合同》。但当时原衡阳出入境检验检疫局的领导表示合同一年一签是根据省局的要求，只是一种形式，除非政府拆迁或者省局要将房产出售，不会收回房产，房产一直由宁顺省承租下去。宁顺省承租后自己花钱将房产进行了修缮，便将房产转租出去了，对此，原衡阳出入境检验检疫局也是知情并同意的。2018年因机构改革，原衡阳出入境检验检疫局并入衡阳海关后，双方并未再签订合同。2019年3月衡阳海关突然提出要求腾房，因宁顺省与次承租人的租赁合同尚未到期，按衡阳海关的要求的时间腾房不太可能，请求衡阳海关宽限时间，待其与次承租人的租赁合同到期后再予以腾房。被告贺春林、文灵芝辩称：从2001年开始与宁顺省就本案场地签订了租赁合同。第一次签的租期为三年，以后都是五年一签。刚开始时，只是一块空地，贺春林、文灵芝承租后花钱对场地进行了绿化，并新建了9空门面房。如果合同是一年一签的话，不会投入这么多资金对场地进行绿化和新建房屋并装修。现衡阳海关要求腾退，没有设身处地为承租户考虑，由此给贺春林、文灵芝造成损失应由谁承担。本院经审理查明：从2000年开始，原衡阳出入境检验检疫局将其位于衡阳市两路口**号的房屋及空地（使用面积包括宿舍一栋16套1226平方米，空地约200平方米）租给宁顺省使用，双方每年签订一次《房产租赁合同》。宁顺省承租后，将上述16套宿舍分别转租出去，将空地转租给贺春林、文灵芝开汽车美容店。贺春林、文灵芝承租后，自已花钱在空地上进行了绿化并新建了9空门面。原衡阳出入境检验检疫局对宁顺省的转租行为是知情并默认的。2017年12月29日，原衡阳出入境检验检疫局与宁顺省续签了一份《房产租赁合同》，约定租赁物位于衡阳市两路口附1号房屋及空地，使用面积包括宿舍一栋16套1226平方米，空地约200平方米。租赁期限为一年，从2018年1月1日至2018年12月31日止。年租金为42000元，租金以季度为一个交付结算期。未经发租人书面同意，承租人不得将租用的房产转租、转借或以其他方式供第三方使用。擅自转租、转借或以其他方式供第三方使用的，发租人有权单方终止合同。2018年3月，根据国务院的决定，原衡阳出入境检验检疫局整体并入衡阳海关。合同到期后，衡阳海关未与宁顺省续签合同。宁顺省已将2018年度的租金付清。2019年3月28日，衡阳海关向宁顺省发出《衡阳海关关于终止租赁合同的通知书》，告知宁顺省解除租赁关系，并要求宁顺省最迟于2019年4月17日前搬出衡阳市两路口**号房屋及空地。另查明，宁顺省于2016年、2017年将宿舍分别转租给陈梅仙、林德儒、余楚建等多人，目前尚在转租租期内。2018年12月31日，宁顺省与贺春林、文灵芝签订了一份《租房合同》，约定：宁顺省将位于两路口靠蒸湘南路边大约300多平方的场地出租给贺春林、文灵芝做汽车美容使用，贺春林在该场地内投资自建平层房屋和围墙及绿化带，所需费用及办理任何手续均与宁顺省无关。场地租期为2018年12月31日至2025年12月31日。场地租金为每月3000元。本院认为：原衡阳出入境检验检疫局与宁顺省于2017年12月29日签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规禁止性规定,当属合法有效。在上述合同约定的租赁期中因衡阳出入境检验检疫局整体并入了衡阳海关，衡阳海关取得了涉案房产的所有权。租赁期限届满后，宁顺省未与衡阳海关签订续租合同，也未向衡阳海关交还房产，其与衡阳海关之间形成了不成期的租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，衡阳海关已于2019年3月28日向宁顺省发出了《衡阳海关关于终止租赁合同的通知书》，故对衡阳海关要求解除其与宁顺省之间的《房产租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。宁顺省未经出租人同意与次承租人贺春林、文灵芝签订《租房合同》，系无权处分，因此承租人宁顺省与次承租人贺春林、文灵芝之间签订的《租房合同》无效，故对衡阳海关要求判令宁顺省与贺春林、文灵芝之间签订的《租房合同》无效的诉讼请求，本院亦予支持。衡阳海关与宁顺省之间的租赁合同解除后，承租人宁顺省和次承租人便负有腾房义务，因本案的次承租人除贺春林、文灵芝外还有多人，考虑到本案租赁合同的特殊性，可确定其腾房的期限不宜过短。对衡阳海关要求宁顺省、贺春林、文灵芝支付逾期腾房的占有使用费用的诉讼请求，根据合同的相对性，出租合同与转租合同是两个互相独立的合同，出租人与次承租人之间并不发生直接的联系，出租人仅能向租赁合同的相对人即承租人要求其承担责任。故对衡阳海关的上述诉讼请求，本院支持由宁顺省承担责任，贺春林、文灵芝不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除原告中华人民共和国衡阳海关与被告宁顺省之间的房产租赁合同关系；二、确认被告宁顺省与被告贺春林、文灵芝于2018年12月31日签订的《租房合同》无效；三、被告宁顺省与被告贺春林、文灵芝及其他次承租人应于本判决生效之日起三个月内从位于衡阳雁峰区两路口**号（原衡阳出入境检验检疫局）内迁出，并将租赁物返还给原告中华人民共和国衡阳海关；四、被告宁顺省应向原告中华人民共和国衡阳海关支付租赁房屋的占有使用费（以《房产租赁合同》中约定的年租金42000元/年为标准，从2019年1月1日起计算至实际迁出房屋之日止）；五、驳回原告中华人民共和国衡阳海关的其他诉讼请求。如被告宁顺省未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326元，减半收取163元，由被告宁顺省负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  李林民二〇一九年九月二十九日法官助理熊彬羽书记员韦萍            校对人：熊彬羽      附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。