福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2019号 原告：吴秀菁，女，1988年10月20日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：罗家隆，连城县中心法律服务所法律工作者。 被告：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街F幢1-2号，统一社会信用代码91350825MA32U5255W。 法定代表人：赖德强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告吴秀菁与被告连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀菁及其委托诉讼代理人罗家隆、被告万星公司的委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴秀菁向本院提出诉讼请求：判令万星公司支付给吴秀菁因逾期交房的违约金102029.88元（888672元×0.2‰×574天）。事实与理由：2016年9月8日，吴秀菁与万星公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。双方约定：吴秀菁购买万星公司开发的房屋一间，面积为52.41平方米，总价款888672元;交房日期为2017年7月30日前,如逾期（交房）超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行;出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，吴秀菁依约支付了全部房款888672元，而万星公司于2019年1月29日才通知吴秀菁于2019年２月25日起去办理房屋交接手续。至此，万星公司迟延交房达574天（从2017年7月31日计算至2019年2月25日）。吴秀菁认为，万星公司违约迟延交付房屋，理应承担支付违约金的责任。 万星公司辩称，吴秀菁所称的商品房买卖合同的签订、交房日期属实。万星公司是2019年2月2日通知交房的，而不是2019年2月25日。但万星公司不承担违约责任理由：1、吴秀菁隐瞒实情，未完整提交《商品房买卖合同（预售）》中对其不利的内容，合同总共61页，吴秀菁只提供其中第1-18页，未提供第19-61页，不利的内容主要体现在第56-61页的附件十一《补充协议》。2、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第六条约定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第六条第一款第2项约定，该条所指的“特殊原因”还包括如下：(1)市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；(2)为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；(3)施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温；(4)非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；(5)群体性事件等。又第六条第一款第4项约定，如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。因此，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。3、涉案商品房在施工期间存在因“特殊原因”影响交房507天（已经扣除重叠的天数）的情形。本案发生了特殊原因，施工期间是2015年8月2日至2019年1月31日。根据《连城万星置业有限公司专题气象服务报告》记载，涉案商品房在施工期间，发生影响交房的“特殊原因”，影响交房的天数507天（天数总计714天已经扣除重复207天），详细如下：①施工期间因遇到24小时降雨量大于等于25mm而影响交房的天数84天（见附表1）；②施工期间因遇到12小时降雨量大于等于15mm而影响交房的天数61天+74天=135天（见附表2、3）；③施工期间因遇到日中38摄氏度以上的高温而影响交房的天数69天（见附表5）；④施工期间因遇到6摄氏度以下的低温而影响交房的天数148天（见附表6）；⑤施工期间因遇到6级（含6级）强风而影响交房的天数234天（见附表7）；⑥施工期间因遇到台风而影响交房的天数44天（见附表8）。4、本案在计算逾期交房的时间，应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天。（1）根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。既然《商品房买卖合同（预售）》约定“计算逾期交房的时间应当扣除因‘特殊原因’影响交房的天数”，双方必须遵守合同约定，履行合同义务。（2）涉案《商品房买卖合同（预售）》虽于2016年9月8签订，但涉案工程系整体建设工程，有统一的开工、竣工和交房时间，影响交房的因素系对整体建设工程发生影响，不只单独影响某一商品房，因此对于交房时间顺延与否的确认和计算应从整体工程统一考量，不受单个《商品房买卖合同》签订时间的影响。（3）司法实践中，福建省高级人民法院已有类似案例（详见福建省高级人民法院[2017]闽民再66号《民事判决书》），该案例的判决认为“应当扣除在整个施工期间影响交房的天数”。因此，涉案商品房在计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天。5、当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。（1）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（2）在逾期交房的情况下，因逾期交房给其造成的损失，等同于同地段同类型的店铺租金。由于涉案店铺所在地域系新开发区域，尚未形成成熟商业环境，周围的同地段同类型店铺几乎没人经营，导致店铺租金的市场价极其低下，甚至每平方米几元也没有什么人租用。因此，涉案合同约定的违约金每日万分之一或者万分之二过分高于其造成的损失，依法应当减少违约金。6、万星公司已于2019年2月2日通知吴秀菁交房，但吴秀菁出于不当目的有意拖延办理交房，应当由吴秀菁自己承担法律后果。综上所述，万星公司请求人民法院驳回吴秀菁的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，吴秀菁购买了万星公司开发建造的“连城万星电影广场”B区×××号商品房，并与万星公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16956.15元，总价款888672元；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……（1）逾期在90日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，吴秀菁支付了购房款888672元。2019年2月2日，万星公司向吴秀菁发出《交房通知书》，《交房通知书》主要内容有：“……鉴于办理交付手续的业主人数众多，我司进行分批次交房……一、办理交付手续时间：2019年2月25日起至2019年3月23日止……”。 本院认为，吴秀菁与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条已经约定：“出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房”，即万星公司应在2017年7月30日前向吴秀菁交付商品房，可万星公司于2019年2月2日才发出交房通知书，明显逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。且万星公司通知吴秀菁在2019年2月25日至2019年3月23日期间办理交房手续，明确要求吴秀菁在2019年2月25日之后去办理交房手续，故逾期的期间应当计算至2019年2月25日止，即自2017年7月31日（交房期限届满之次日）至2019年2月24日止，共574天。万星公司以其已于2019年2月2日通知吴秀菁交房、吴秀菁出于不当目的拖延办理交房，故自2019年2月2日至2019年2月25日期间的违约金应当由吴秀菁自己承担的辩解，与事实不符，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司逾期交房已超过90日，应当向吴秀菁支付按全部房价款日万分之二的违约金即574天×888672元×0.0002=102019.54元，吴秀菁主张违约金为102029.88元，超出了10.34元，该超出部分本院不予支持。万星公司提出在施工期间发生了强降雨、台风等“特殊原因”导致工期延误，并提供“龙岩市气象局的气象服务报告”，主张逾期交房时间应扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天的辩解，本院认为，万星公司作为房地产专业开发商，在签订合同时就应当或已经预见因天气原因对正常施工及工期的影响，且万星公司提供的“龙岩市气象局的气象服务报告”，不能证明该报告上的“气象”因素属于“不可抗力”、并与逾期交房存在法律上的因果关系，故万星公司的辩解，本院不予采纳。买卖双方在合同中对违约金已经作出约定，且该约定未超过法律保护的范围，故万星公司主张双方约定的违约金高于实际损失，应当参照同地段同类型店铺的租金计算违约金的辩解，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向吴秀菁支付违约金102019.54元。 二、驳回吴秀菁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2340.5元，减半收取1170.25元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年九月二十三日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -9-