福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初2480号 原告：泉州市别样红物业管理有限公司，统一社会信用代码91350505595998358E，住所地泉州市泉港区山腰街道金山商业街金山街2#楼116店面。 法定代表人：陈守将，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈航，福建欣港律师事务所律师。 被告：上官贤哲，男，汉族，1985年10月12日出生，住安溪县，现住泉州市泉港区。 原告泉州市别样红物业管理有限公司（以下简称“别样红物业公司”）与被告上官贤哲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈航及被告上官贤哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告别样红物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告上官贤哲支付原告拖欠物业费自2017年9月1日起至2019年5月31日止的物业费2709元，自2017年7月1日起至2019年4月30日止的公摊水电费517元，总计3226元。事实与理由：2012年10月15日，原告为址在泉州市泉港区交叉处华盛时代新城（二期）商住楼小区（以下简称“华盛二期”）提供物业服务工作。被告系华盛二期2＃2302号商品房的业主。诉求中的物业费和公摊水电费具体计算方式为：自2017年9月1日起至2019年5月31日止共计21个月，每个月物业费99.16㎡×1.3元／月／㎡，总共2709元。公摊水电费指的是公共部分用水用电费用，自2017年7月1日起至2019年4月30日止共22个月，按2.4元／月计算水费，合计水费52.8元；电费464.2元，其中，总公共照明电费是根据总公共用电度数除以全体业主户数（589户），等于每户的平均电费度数，其中已交房的业主电费＝平均度数×120%，未交房业主电费＝平均度数×90%；5楼及以上的业主需另外缴纳水泵加压电费费用，每户每月按2元计算；电梯公摊用电量＝该栋楼的实际用电量除以该栋楼户数，其中2至5层收取平均值的70%，6至10层按100%收取，11层以上按125%收取电费费用，电费均按0.533元／度计算；双方有约定交纳公摊水电费，但没有约定具体的计算方式。原告依约履行义务，但被告尚欠的物业费和公摊水电费，经原告多次催讨，被告拒不支付。 被告上官贤哲辩称，其对原告别样红物业公司所述的其系华盛二期2#2302商品房的业主、物业费的收费标准系每月1.3元/㎡、其自2017年9月1日起未交纳物业费及自2017年9月1日起至2019年5月31日未交纳公摊水电费的事实均无异议。原告自2012年10月15日起至今为华盛二期提供物业服务。对原告所述的公摊水电费的计算方式其不清楚，2017年9月1日之前公摊水电费其已根据原告提供的收据交纳了。其同意交纳公摊水电费，但原告需给其明细。物业费标准不统一，一期物业费0.8元/㎡，华盛二期物业费1.3元/㎡，收费标准过高，故应少交物业费。现物业合同已经过期，原告与开发商签订的前期物业管理合同期限自2012年10月15日起至2015年10月15日止，自2015年10月16日起，全体业主与原告已经没有合同关系。原告物业服务不到位，具体为：人员配备明显不足，配备人员原告没有公示；安全管理长期缺位，1-6楼消防管道没有水和水压，灭火器过期，楼梯堆积杂物，等等；卫生保洁马虎应付，一栋楼仅有1名保洁；财务管理不透明，业主交费未开正式发票，公用水电费、广告收费没有公示；日常服务不到位，信报箱未启用，3、4楼一楼的空位没有活动设施，没有安排电动车、摩托车位。 本院经审理认定事实如下：2012年10月15日，洛江华大公司作为甲方与原告别样红物业公司作为乙方共同签订《福建省前期物业服务合同》，约定：“由乙方为华盛二期提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2015年10月15日止；乙方提供的物业服务的主要内容：根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料，负责本物业共用部分的日常维修、养护和管理，负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，其他服务事项；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）高层住宅每月1.3元/㎡，物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照[户][建筑面积]分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示，合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；等等。”2013年9月16日，被告上官贤哲与福建华大房地产开发有限公司（以下简称“福建华大公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：“被告向福建华大公司购买华盛二期2#2302号商品房一套，建筑面积98.39㎡，其中，套内面积80.37㎡，公摊面18.02㎡；定于2014年12月30日前交房；由原告提供前期物业服务；等等。”被告系华盛二期2#2302号商品房的业主，华盛二期至今未成立业主大会，原告至今仍为华盛二期提供物业服务。被告未交纳自2017年9月1日起至2019年5月31日止的物业费及自2017年7月1日起至2019年4月30日止的公摊水电费共计3226元。2019年8月5日，原告诉诸本院。 另查明，福建华大公司最初企业名称为泉州市区华大房地产开发有限公司，其名称先后变更为泉州市丰泽区华大房地产开发有限公司、洛江华大公司以及福建华大公司。2013年10月10日，原告与洛江华大公司签订的《福建省前期物业服务合同》在原泉州市泉港区住房和城乡规划建设局（以下简称“泉港住建局”）进行备案。2013年10月11日，被告与福建华大公司签订的《商品房买卖合同》在泉港住建局进行备案。 上述事实，有原告别样红物业公司、被告上官贤哲的陈述及原告提供的营业执照、《福建省前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、住建局出具的《物业服务合同备案证明》、《证明》、《别样红物业管理有限公司（缴费通知单）（2019-05）》、《欠费业主告知书》等证据予以证实。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且被告对上述证据均无异议，本院予以确认。 本院认为，原告别样红物业公司系依法成立从事物业管理服务的企业，原告向华盛二期小区提供了相应的物业服务，被告上官贤哲作为该小区的业主，应当按约定标准向原告支付物业费。原告向本院提供了《别样红物业管理有限公司（缴费通知单）（2019-05）》、《欠费业主告知书》，被告对上述证据均无异议，上述证据可以证实被告尚欠原告自2017年9月1日起至2019年5月31日止的物业费及自2017年7月1日起至2019年4月30日止的公摊水电费共计3226元未交纳且原告书面向被告催收的事实，本院予以认定，故原告主张被告支付物业费2709元及公摊水电费517元，合计3226元，本院予以支持。被告辩称原告提供服务不到位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”因此，原告若存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务的情况，被告可以向原告提出整改要求，请求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，原告也应按照物业服务合同的约定予以整改，但被告不得以此为由拒交或少交物业费，且被告提供的照片不足以证明其辩解，原告又不予认可，依法应由被告承担举证不能的法律后果，故本院对被告的此项辩解不予采纳。 综上所述，原告别样红物业公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条(?javascript:SLC(96816,7)?)、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告上官贤哲应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市别样红物业管理有限公司支付3226元（包括自2017年9月1日起至2019年5月31日止的物业费2709元及自2017年7月1日起至2019年4月30日止的公摊水电费517元）。 如果被告上官贤哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取为25元，由被告上官贤哲负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告泉州市别样红物业管理有限公司预交的50元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林珊珊 二〇一八年九月二十九日 法官助理钟伟科 书记员庄月萍 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -8-