山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0302民初2470号原告：孙克琦，男，1987年4月23日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：郇纪东，山东泰蒙律师事务所律师。被告：黄文娟，女，1972年7月1日出生，汉族，住淄博市淄川区。被告：张乐川，男，1965年8月23日出生，汉族，住淄博市淄川区。两被告共同委托诉讼代理人：张忠民，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。原告孙克琦与被告黄文娟、张乐川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案，本院依法适用简易程序，于同年7月8日组织双方进行调解，同日原告变更诉讼请求，本院依法进行了重新送达，并在之后进行多次电话调解。本院于2019年9月17日对本案公开开庭进行了审理。原告孙克琦及其委托诉讼代理人郇纪东、被告黄文娟、张乐川的委托诉讼代理人张忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙克琦向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告解除购房合同无效，双方继续履行2019年5月26日签订的《房地产买卖合同》；2.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为“请求判令被告支付违约金15.7万元，并支付中介费1.1万元”。事实和理由：2019年5月26日，原、被告通过淄博信乐居房地产经纪有限公司居中介绍，签订《房地产买卖合同》，双方约定：被告自愿将其坐落于淄川区唐骏欧铃路88号粤都庄园小区B1-14楼3单元3-4层西户，不动产权证号为鲁（2018）淄博淄川区不动产权第0016645号，建筑面积为212.25平方米的不动产一套出售给原告，价款157万元人民币，于2019年6月9日支付第一次房款150万元（含定金），2020年11月16日支付剩余7万元；该合同共计十五条，双方对房屋交接及产权过户、违约责任、税费支付、争议解决等事项均作出约定。合同签订后，原告按约支付了1万元定金及中介费1.1万元，并通过各方渠道筹集借取了购房资金，预定了家具、家电，做好了各项交接准备。2019年5月28日，被告突然向原告发出信息，表示毁约意向，遭到原告拒绝。次日，被告强行将1万元定金退还原告银行账户，并将汇款账户销户。2019年6月1日，原告收到被告邮寄《关于解除购房合同通知书》，被告书面明确表示终止双方签订的购房合同。综上所述，原、被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定。为此，依照《中华人民共和国合同法》，提起诉讼，请求裁判。原告孙克琦围绕诉讼请求提交了以下证据：1、2019年5月26日双方签订的《房地产买卖合同》一份；2、合同签订当日黄文娟收到定金1万元后出具的收到条一份；3、合同签订当日淄博信乐居房地产经纪有限公司出具的收取孙克琦购房服务费1.1万元的收据一份；4、孙克琦收到的黄文娟发出的《关于解除购房合同通知书》一份。被告黄文娟、张乐川辩称，1.孙克琦称其在合同签订后筹集购房资金、预定家具与事实不符；2、孙克琦称被告在2019年月29日向原告返还1万元定金后强行将汇款账户销户与事实不符，原告未按合同约定于2019年6月9日之前向被告支付房款150万元构成违约；3、双方都已违约，如认为被告违约在先，建议适用定金罚则，如适用违约金条款，合同约定的按照总房款的10%即15.7万元明显过高，建议按照以对原告造成的损失即房产中介费用1.1万元的130%计算为1.43万元；4、房产中介公司曾明确告知双方，只有在支付购房款后违约，才按合同第七条，由毁约方向对方支付房屋总房款10%的违约金。被告黄文娟、张乐川对原告要求其赔偿中介费1.1万元不持异议。被告根据其答辩提交了以下证据：1、建设银行电子回单、客户回单各一份证实黄文娟在合同签订后将定金1万元转账返还孙克琦的事实；2、建设银行银行卡客户交易明细清单二份证实黄文娟返还孙克琦定金时使用的账户正常使用的情况；3、淄博富尔玛国际家居博览中心商品销售合同4份、被告到富尔玛国际家居博览中心了解原告预定家具的通话录音一份，以证实四份合同编号与日期出现矛盾的情况；4、被告身份证复印件各一份。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人有争议的事实，一是孙克琦诉称的其在合同签订后定金返还前筹集购房资金、预定家具的事实是否成立的问题，对此，原告未提供相应证据证实，且被告提供了一定的反驳证据，原告也未据此再提出相应的证据予以进一步抗辩，故对原告诉称的该事实，本院不予认定；二是孙克琦诉称的被告在2019年5月29日向原告返还1万元定金后强行将汇款账户销户的事实是否成立的问题，被告提出证据证实其向原告返还定金后其建设银行的汇款账户尚未销户，故原告诉称的该项事实不能成立，本院不予认定，且被告返还定金的账户是否销户对本案不产生实质性影响，即使账户销户，原告也可通过中介公司办理其认为可以办理的退回定金业务。本院认为，被告承认原告的赔偿中介费1.1万元诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告请求的由被告承担按照合同约定即按照总房款的10%承担违约金15.7万元，被告关于适用定金罚则，或按照其认为的对原告造成的损失即房产中介费用1.1万元的130%计算调整为1.43万元的建议，以及涉及的对合同文义的理解和相关法律适用问题，本院综合判定如下：1、被告主张原告未按照合同约定于2019年6月9日之前向被告支付房款150万元构成违约，本院认为，被告于2019年5月28日向原告口头提出不再履行合同，又于2019年5月29日返还原告1万元定金，并于返还定金当日向原告寄出终止合同的《关于解除购房合同通知书》，原告亦于2019年6月1日收到，也即在合同约定的2019年6月9日之前，原告向被告支付第一期房款150万元之前，被告已经通过返还定金、明示终止合同等方式违约在先，故原告依法不构成违约。2、关于被告提出的按照定金罚则对本案作出裁判的建议，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该规定，法律对于定金和违约金的选择权赋予守约方，在本案原告作为守约方选择违约金的情况下，法院只能按照违约金来审查和作出相应裁判。3、关于被告提出的房产中介公司曾明确告知双方，只有在支付购房款后违约，才按合同第七条，由毁约方向对方支付房屋总房款10%的违约金的答辩意见，本院认为，一是被告未提交相应证据证实其本项主张，二是原告当庭对此不予认可，即使被告能够提供房产中介公司相关中介人员的相应证言，但在原告不予认可、且无书面合同变更材料的情况下，只能按照双方已经签订的《房地产买卖合同》约定的条文来执行；该《房地产买卖合同》第七条约定，“违约责任：1、毁约责任：因一方中途毁约，毁约方向对方支付房屋总房款10%数额的违约金，甲方将已收房款退还给乙方，乙方将房屋交还给甲方”，该条约定的前半部分明确，只要一方“中途”毁约，即在合同签订并生效后到履行完毕的中途任何一个时间点发生一方毁约行为，毁约方要“向对方支付房屋总房款10%数额的违约金”，而未约定只有交付了房款才由毁约方向对方支付房屋总房款10%数额的违约金。被告答辩所陈述的理解与合同本身约定的内容不符，本院不予采纳。4、原告坚持按照合同约定的房屋总房款10%即15.7万元向被告主张违约金，本院认为，根据本案的实际情况，该约定明显过高，且原告当庭也不能对其主张的15.7万元损失提交相应证据；被告提出其违约对原告造成的损失限于房产中介费用1.1万元，且建议按其130%调整为1.43万元，本院认为，被告违约对原告造成的损失包括但不仅限于房产中介费用1.1万元，且被告当庭也未就其对违约金进行调整的数额提出变更和提交相应证据；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，据此，考虑合同签订后第三天被告就提出终止履行合同，相对于合同约定的于2020年11月16日前交付第二期房款7万元和办理产权过户的较长履行期间比较，其违约的时间点较早，对原告造成的损失也相对较小，故此，本院酌定按照房屋总房款5%即7.85万元确定本案被告承担的违约金。综上所述，原告、被告双方在自愿签订房屋买卖合同后，房屋买卖合同即行成立和生效，后被告明确表示不再履行合同，其行为构成根本违约。原告在诉讼过程中变更其诉讼请求为要求被告承担违约金和中介费，视为其向被告明确提出解除合同的通知，据此合同已经依法解除。在合同解除后，被告作为违约方应赔偿原告相应损失。对于被告承认原告的赔偿中介费1.1万元诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于违约金，本院根据法律规定、法律精神和本案实际情况，根据公平原则和诚实信原则调整确定为7.85万元。至于返还定金1万元，原告未提出该项诉讼请求，且被告已经通过向原告账户转账方式予以实际履行，双方均不持异议，判决中不再涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、黄文娟、张乐川赔偿孙克琦违约金78500元、购房中介费11000元，以上共计89500元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回孙克琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930.00元，减半收取计9465元，由孙克琦负担4423元，由黄文娟、张乐川负担5042元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  袁涛二〇一九年九月二十日代理书记员  冯璐