湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8523号原告（反诉被告）：凤明清，男，1952年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：凤君（系凤明清之女），女，1983年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨秀华，女，1975年6月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：邓文峰，湖南湘康律师事务所律师。原告（反诉被告）凤明清（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨秀华（以下简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凤君、文芳，被告及其委托诉讼代理人邓文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因火灾造成的财产损失84644元，租金损失3900元（按每月1300元计算，暂计算至2019年9月28日）；2.被告承担本案诉讼费用、保全费。事实与理由：2017年9月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于长沙市雨花区，租赁期限24个月，即2017年9月29日至2019年9月28日，租金1300元／月。合同签订后，被告开始居住和使用房屋。2019年5月10日9时57分许，因被告外出时未关闭正在使用的洗衣机导致发生火灾事故，造成了房屋内的家具家电等大量物品烧毁和损毁。被告作为承租人疏忽大意导致火灾，应承担全部损害赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，1.被告外出时未关闭正在使用的洗衣机符合生活习惯，被告对火灾的发生不存在过错，无需承担损害赔偿责任。2.如果房屋起火原因系洗衣机起火造成的，那么原告作为出租人未提供合格的洗衣机，应承担火灾损失的全部责任。如果房屋起火系其它原因造成的，那么原告作为出租人，未提供适租的房屋，亦应承担火灾损失的全部责任。3.原告根据《火灾事故认定书》而主张损失为86464元，但《火灾事故认定书》认定的损失不仅仅包括了原告的损失，还包括了被告的损失。4.火灾发生后，房屋已无法居住，原、被告签订《租赁合同》的目的已无法实现，被告无需向原告支付火灾发生之后的租金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失100000元；2.原告退还被告租金2166元，押金2000元；3.原告承担本案反诉费。事实与理由：被告承租了原告所有的位于长沙市雨花区，租赁期限为2017年9月29日至2019年9月28日，租赁押金2000元。截止至原告起诉之日，被告已付清2019年5月、6月的租金及押金。2019年5月10日，涉案房屋发生火灾，导致房屋中被告的大量物品如电脑、打印机、白酒、衣物等损毁。2019年6月5日，长沙市雨花区消防救援大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因可排除人为纵火、外来火源、雷击、自燃、生活用火不慎和遗留火种等起火原因引发火灾，不排除洗衣机故障引发火灾。原告作为出租人，未能保证租赁物符合使用用途，违反法律规定，应赔偿被告的全部经济损失，并退还2019年5月11日至2019年6月30日的房租以及押金。原告辩称，1.自2017年9月29日被告入住租赁房屋时起至2019年5月10日火灾发生时止，被告从未向原告提出房屋及房屋内的设施设备质量存在问题，应视为被告认可原告交付的房屋及房屋内的设施设备质量合格。2.2019年5月10日，被告外出时未关闭正在使用的洗衣机，未尽到妥善管理房屋和房屋内的设施设备的义务，系导致火灾发生的根本原因，被告应承担火灾全部责任。即使火灾造成被告自身财产损失，也应由被告自行承担不利后果。此外，被告提交的损失申报表及发票等证据均无法证明实际损失情况，相关物品已使用多年，存在损耗，部分发票和财产并非登记在被告名下，要求赔偿的主体不适格。3.2019年7月6日，被告才将交付钥匙退还给原告，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月6日才解除。原告不存在违约行为，不仅不需退还被告的房租和押金，被告还应补交2019年7月1日至2019年7月6日的房租。综上，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：“（一）甲方将自有的坐落于长沙市左家塘街道省建材小区3栋302房出租给乙方使用，租赁期暂定为24个月，甲方从2017年9月29日将房屋交付乙方使用。（二）房屋押金2000元，租金1300元/月。（三）乙方租赁期间，水、电、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。（四）房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据《民法通则》给予赔偿”。原、被告在合同中还约定了其它事项。合同签订当天，原告将房屋交付给被告及其家人使用，被告支付押金2000元。2019年5月10日上午9时57分左右，涉案房屋发生火灾。当日，长沙市雨花区公安消防大队对被告制作了1份“询问笔录”，被告在“询问笔录”中陈述：“当天其将洗衣机启动后便于上午9点左右外出办事，火灾发生时无人在家，其认为起火原因是洗衣机故障造成，洗衣机之前由其自费维修过3次”。2019年6月5日，长沙市雨花区消防救援大队出具《火灾事故认定书》，认定起火点位于书房内东南角处，起火原因可排除人为纵火、外来火源、雷击、自燃、生活用火不慎和遗留火种等起火原因引发火灾，不排除洗衣机故障引发火灾。另查明：（一）2019年9月9日，原告向本院申请撤回起诉。当日，本院依法准许原告撤回起诉。（二）案件审理中，被告将第1项反诉请求变更为原告因违约赔偿被告经济损失100000元，并明确该100000元经济损失的计算方式为：被告因此次火灾损失了台式电脑和显示器、联想笔记本电脑等共计58件购买价合计166700元的物品，扣除物品折旧等因素，原告只主张100000元。被告还明确第2项诉讼请求中的2166元租金系指2019年5月11日至2019年6月30日的房租。（三）涉案房屋内的洗衣机系原告所有，之前被告对洗衣机多次进行维修，但均未告知原告洗衣机存在故障需要维修。（四）被告已付清2019年6月30日之前的房租。截止至原告起诉时止，被告已结清房屋内的水、电、燃气等费用。2019年7月5日，被告将房屋钥匙邮寄给原告，次日，原告收到钥匙。原、被告因火灾造成的损害赔偿等问题未能协商一致，原告遂于2019年8月2日诉至本院，被告于2019年9月4日提起反诉，原、被告均要求判如所请。以上事实，有《房屋租赁合同》、“询问笔录”、《火灾事故认定书》、撤诉申请书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告向本院申请撤回起诉后，本案仅需处理被告的反诉问题，因被告的反诉请求系要求原告退还剩余房租以及承担违约责任，故本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。长沙市雨花区消防救援大队出具的《火灾事故认定书》认定起火原因可排除人为纵火、外来火源、雷击、自燃、生活用火不慎和遗留火种等起火原因引发火灾，不排除洗衣机故障引发火灾，结合长沙市雨花区公安消防大队对被告制作的“询问笔录”中关于房屋起火系因洗衣机故障引起的陈述意见，本院认定涉案房屋系洗衣机故障导致房屋起火。被告作为涉案房屋的实际使用人，火灾发生前，其已自行安排他人对洗衣机进行了三次维修，应当预见洗衣机可能再次发生故障甚至引发事故的可能，但仍因疏忽大意于2019年5月10日上午启动洗衣机后独自外出，最终引发火灾。如果火灾发生时，被告留守在家中并及时采取报警或灭火措施，因洗衣机故障引发的火灾便可被消灭在萌芽状态，进而避免整个房屋被烧毁的扩大损害后果，故被告未尽到房屋谨慎管理人义务。此外被告自行安排他人对洗衣机进行了三次维修，不排除系因维修时操作错误导致洗衣机再次发生故障，进而引发火灾。据此，本院认定被告应对火灾造成的损失承担70%的主要责任，原告作为出租方未能提供无安全隐患瑕疵的家电设备，应对火灾造成的损失承担30%的次要责任。2019年5月10日，火灾发生后，涉案房屋不再适宜居住，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）……”。被告主张《房屋租赁合同》已于2019年5月10日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告主张2019年5月11日至2019年6月30日期间（共计51天）的房租为2166元，经计算，该期间的房租应为2210元（1300元/月÷30天×51天），被告主张的房租金额未超过2210元，本院予以确认。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系因不可抗力原因解除，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故本院根据原、被告的责任比例，认定原告返还被告押金600元（2000元×30%）以及剩余房租649.80元（2166元×30%），被告主张超出部分，本院不予支持。被告还主张因原告未能提供适租房屋造成的损失100000元。首先被告提供的损失申报表及发票等证据均无法证明火灾发生时，房屋内存放的物品即为损失申报表及发票中所载明的物品。其次，经本院释明后，被告明确表示不对受损物品价值进行鉴定，故根据被告提供的现有证据，本院无法查明被告的损失金额，被告应承担举证不能责任。最后，被告对其自身的损失亦存在重大过错。据此，本院对被告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）凤明清于本判决生效后7日内支付被告（反诉原告）杨秀华押金600元和剩余房租649.80元；二、驳回被告（反诉原告）杨秀华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉费2384元，因适用简易程序减半收取1192元，由原告（反诉被告）凤明清负担100元，被告（反诉原告）杨秀华负担1092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年九月十日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。