北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17115号原告:贾恩江，男，1976年5月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：肖凤利，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京采育鑫海农业科技发展有限公司，住所地北京市大兴区黄村东大街38号院3号楼7层741。法定代表人：李志伟，总经理。被告：桑印龙，男，1970年9月4日出生，汉族，住河北省廊坊市大城县。被告：于晓雨，男，1973年12月27日出生，汉族，住河北省廊坊市大城县。以上三被告委托诉讼代理人：于式华，男，北京采育鑫海农业科技发展有限公员工。被告：廊坊万驰土石方工程有限公司，住所地河北省廊坊市廊坊经济开发区荣盛发展大厦1-19-11914。法定代表人：于雪梅，总经理。原告贾恩江诉被告北京采育鑫海农业科技发展有限公司（以下简称鑫海公司）、桑印龙、于晓雨、廊坊万驰土石方工程有限公司（以下简称万驰公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开缺席开庭进行了审理。原告贾恩江的委托诉讼代理人肖凤利、付晓，被告鑫海公司、桑印龙、于晓雨的委托诉讼代理人于式华到庭参加了诉讼。万驰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾恩江向本院提出诉讼请求：1.判令确认贾恩江与鑫海公司签订的《绿色佳源承包合同》无效；2.判令鑫海公司返还农家院购买款16.8万元；3.判令桑印龙、于晓雨对返还购买款16.8万承担连带支付责任；4.判令万驰公司对返还购房款16.8万元承担连带支付责任。事实和理由：2017年3、4月份,鑫海公司以张贴广告、业务员电话、现场样板间方式宣传销售农家小院（或称大棚房），自称可以居住、休闲、种植、养老等等。贾恩江在其诱骗下于2017年4月11日签订了一份所谓《绿色佳源承包合同》，编号为C13号，承包期30年，分两期，第一期自2017年10月31日起至2028年12月30日止，土地使用面积400平米，购买费用16.8万元人民币；第二承包期自2028年12月31日起至2048年12月30日止，此承包期内不再收取温室大棚承包费，贾恩江按本合同使用大棚。合同还约定了园区设施、交付时间等。合同签订后，贾恩江向鑫海公司支付了16.8万的购买款，鑫海公司出具了一张收据。同年年底，鑫海公司比合同约定时间迟延了两个月向贾恩江交付了大棚及房屋。同时，以政府要求不能动工扬尘影响空气污染为由告知暂时不能进行任何建设行为，小屋不能进行任何装修，大棚内的房屋也不能动工等等，其雇佣的工作人员称需要等到2018年5月（全国两会过后）才可以动工建设。到2018年5月，贾恩江没有得到建设的通知，却等来采育镇人民政府的《通告》，载明：不准以设施农业为名从事非农业或圈占地行为；农业设施不准有“大棚房”建设行为；农业生产设施不准改为办公、餐饮、存储等非农业生产行为；在农业生产设施内、操作间、地窝棚不准有人居住；农业设施的附属设施不准改为非农业用途，如从事餐饮、住宿等经营性质的行为；农业设施不准存在搭建多层、连栋温室加建墙体等改建原有设施结构的不符合农业生产条件的行为；农业备案项目不准存在超范围、超标准建设的行为。此时作为购买人的贾恩江才知道大棚房是不允许养老居住的，鑫海公司的宣传是虚假的，违反国家法律。后，采育镇政府推掉大棚一侧的小房屋更进一步印证相关事实，截止现在整个园区杂草丛生。贾恩江寻找鑫海公司退款、赔偿损失，无法联系，经调查核实发现：1.该片土地是桑印龙从北京辛庄营蔬菜果品专业合作社通过土地流转承包过来的，该土地属于采育镇康营村的农用土地，村委会承包给村民至2028年12月31日止，2028年之后村委会会收回土地，村民无权就2028年之后进行土地流转。本合同的第二承包期2028年至2048年之间20年属于无效约定，所谓免费使用无非是为了逃避责任，欺骗购买者。2.鑫海公司的两个股东桑印龙与于晓雨有亲属关系，同时实际收款的两个公司（万驰公司与廊坊市华越汽车维修服务有限公司）的股东于雪梅和于会敏为一家人或者亲属关系。3.鑫海公司的公司实际注册时间是2017年3月30日，部分销售合同在公司成立之前已经签订（公章涉嫌伪造）。公司注册地址虚假，其注册地是农村住户，经村委会核实房屋根本就没有实际租用，公司未在此进行任何办公活动，亦无任何正式工作人员。合同签订时是在农家院里临时简易房子里进行，鑫海公司是一个空壳公司，没有办公地址、没有工作人员、除了卖农家院没有任何其他实际经营。4.鑫海公司宣传资料上的活动中心、生态餐厅、生活超市、物业也都毫无踪影。5.桑印龙以个人名义流转一块采育镇康营村农村集体土地（耕地），并注册一家三无的虚假公司（无实际办公地址、无任何聘用职员、无任何实际经营）、编制虚假的宣传资料诱惑购买人。购买款没有进入其注册的鑫海公司，直接进入其亲属成立的公司然后套现获利走人的过程，整个过程就是桑印龙伙同于晓雨操纵并实际获取非法利益的过程。注册公司只是其利用的工具，以表面上合法形式掩盖其非法获利的目的。桑印龙作为土地实际承包人、公司实际控制人、实际受益人必须承担因其商业欺诈、以合法形式掩盖非法目的而导致合同无效的责任。合同确认无效，视为自始不存在，所有给付均没有合同根据，只能通过确认谁是合同无效的参与者、责任者，谁是合同无效的受益人，谁就应当是承担返还或者赔偿责任主体。本案中各被告均是无效合同整个过程的参与者，其中桑印龙、于晓雨是策划和收益人，万驰公司及案外人华越公司是实际协助收款人，鑫海公司是出面签订虚假合同并出具虚假收据主体，各被告互相协作、密切配合实现其占有贾恩江购买款的非法目的。因此，各被告均应当承担支付返还贾恩江购买款的法律责任。只有如此，才能客观上真正保护贾恩江的合法权益，维护正常的市场秩序，体现法律上的公平与公正，故诉至法院。被告鑫海公司辩称：不同意贾恩江的诉讼请求。鑫海公司已经交付土地，履行了合同约定的义务。被告桑印龙、于晓雨辩称：不同意承担连带责任，二人无亲属关系。被告万驰公司未作答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，北京辛庄营蔬菜果品专业合作社（甲方）与于晓雨和鑫海公司时任法定代表人桑印龙（乙方）签订《土地流转协议》，约定甲方在104国道北延寿营公交站有一般性农田109亩（设施农业大棚已获区农委批复）经和乙方协商，将该地块流转给乙方种植使用，租期：自2016年1月1日至2048年12月31日，第一阶段自2016年1月1日至2028年12月31日止，租金每亩3000元，乙方一次性交纳租金；第二阶段，在无国家土地政策调整的前提下，承租期自2029年1月1日至2048年12月31日止，按当时土地租赁价格延续，租金每年向甲方交付。土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务、采摘、微型私人农场、休闲农业及农业种植和养殖。2017年4月11日，鑫海公司（甲方）与贾恩江（乙方）签订《绿色佳源承包合同》，约定甲方将种植单元编号为C13号大棚地块使用权及地上物交给乙方使用，按照国家土地承包政策要求，为保障乙方的权益，分为两个承包期执行，第一承包期：自2017年10月31日起，至2028年12月30日止。此承包期内，乙方按照承包合同使用大棚。第二承包期：自2028年12月31日至2048年12月30日，此承包期内不再收取温室大棚承包费，乙方按照本合同规定使用大棚。土地使用面积为400平方米。乙方缴纳承包费为16.8万元。甲方同意2017年10月31日前，将符合合同约定的土地及地上物交付乙方使用，完成水、电、路入棚。甲方保证乙方在使用期内水、电、路的正常使用，乙方按时向甲方服务管理中心缴纳各项费用（水、电、服务费）。甲方逾期交付土地房屋的违约责任：甲方如未按本协议规定的期限将该土地及地上物交付乙方使用，按下列1种方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：1.逾期在30日之内，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之贰的违约金，协议继续履行；2.逾期超过30日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议之日起30天内退还全部已付款。乙方愿意继续履行协议，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付实际已付款万分之贰的违约金。附件2：租赁土地及操作间、温室交付标准：操作间房屋，院墙：木艺围栏、木艺大门，地面：地面水泥抹平，温室地面：土地平整，门窗：塑钢门窗，顶面：钢架，内墙：水泥抹平，外墙：涂料。2017年4月11日，鑫海公司向贾恩江出具收据，载明：收到贾恩江支付的大棚承包费16.8万元。贾恩江提交的宣传图片显示，鑫海公司就上述温室宣传称为农家院，可以居住、养老、休闲、种植、养殖等。其中绿色佳源农庄鸟瞰图显示，该园区内除了温室之外，还规划有医务室、生态餐厅、活动中心、生活超市等设施。另，本院生效的（2018）京0115民初22123号判决查明：2018年5月，北京市大兴区采育镇人民政府发出《通告》，载明：不准以设施农业为名从事非农业或圈占地行为；农业设施不准有“大棚房”建设行为；农业生产设施不准改为办公、餐饮、存储等非农业生产行为；在农业生产设施内、操作间、地窝棚不准有人居住；农业设施的附属设施不准改为非农业用途，如从事餐饮、住宿等经营性质的行为；农业设施不准存在搭建多层、连栋温室加建墙体等改建原有设施结构的不符合农业生产条件的行为；农业备案项目不准存在超范围、超标准建设的行为。本院经审理认为：根据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉案的大棚均建设于农用土地上，即便获批建设，应仅限于农业种植用途，不得违反土地管理法的规定，改变土地用途。根据查明的事实，北京市大兴区采育镇政府于2018年5月发布的通告，明确不得进行改变农业用途的“大棚房”建设。而鑫海公司公开宣称具有居住功能并建设涉案大棚房的行为，违反土地管理法规定，改变了设施农业性质及土地使用用途。因此，贾恩江与鑫海公司就上述温室签订的合同，违反土地管理法的规定，应属无效。因此，对贾恩江请求确认合同无效的主张，本院予以支持。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对贾恩江要求退还合同款项16.8万元的请求，本院予以支持。关于贾恩江主张桑印龙、于晓雨、万驰公司承担连带支付责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认贾恩江与北京采育鑫海农业科技发展有限公司于二〇一七年四月十一日签订的《绿色佳源承包合同》无效；二、北京采育鑫海农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还贾恩江承包费168000元；三、驳回贾恩江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由北京采育鑫海农业科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝文婷二〇一九年九月二十九日法官助理 刘 娇书 记 员 杨 月