北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4612号原告：杨晓东，男，1954年10月6日出生，汉族，涿州磨床厂退休职员，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨冰（杨晓东之子），1983年9月29日出生，汉族，无业，住河北省涿州市。被告：陈奇，男，1968年7月12日出生，汉族，湖北省鄂州市梁子湖区太和镇上洪村农民，住湖北省鄂州市梁子湖区。委托诉讼代理人：何艺君，北京市华洋律师事务所律师。被告：李振波，男，1981年6月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王均明，北京市圣奇律师事务所律师。原告杨晓东与被告陈奇、李振波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓东的委托诉讼代理人杨冰、被告陈奇及其委托诉讼代理人何艺君、被告李振波的委托诉讼代理人王均明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓东向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，收取2018年租金9500元；2.判令被告归还原告租赁的土地院落，不得对原告的正常生产生活进行骚扰；3.被告赔偿2018年5月1日至2018年10月1日因封锁大门期间造成的损失30000元（原告租给李坤明的租金为每年80000元，李坤明未给付该5个月期间的费用）并承担相应利息，并赔偿自2018年10月2日起至实际交付院落时止的损失，（按照当地水平每日500元标准计算）；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告陈奇不履行与原告2003年11月28日签订的房屋土地租赁合同，原告多次找被告陈奇交付2018年1月1日至2019年1月1日租金9500元，被告陈奇找各种理由拒收，且无理封锁原告租赁的土地院落并强行霸占、破坏，致使原告无法正常使用，并于诉讼期间将承租院落转让给了被告李振波，为维护原告合法权益，故诉至法院。陈奇辩称：不同意原告的诉讼请求。一、由于原告的违约行为，双方已解除租赁合同。签订租赁合同后，原告不履行合同义务，从未实际支付租金，在承租院内私自搭建泡沫房屋存在安全隐患，拒绝整改，鉴于原告的违约行为，在无法找到原告的情况下，被告通过张贴终止合同通知、短信告知原告儿子杨冰等方式解除租赁合同；二、不存在骚扰原告正常生活的情形。被告最近几年没有见过原告本人，原告未实际使用涉案院落，房屋实际使用人于2018年8月12日将钥匙交给被告，说明原告认可合同解除。2018年9月13日我又将涉案院落承租权和地上所有建筑物及设备转让给了善意第三人李振波，李振波已经将涉案房屋院落出租给了案外人杨立国，杨立国对泡沫房进行了整改，原告未提出异议；三、不存在被告强行霸占、破坏承租院落的情形。双方签订的租赁合同期限为2004年1月1日至2012年1月1日。2012年之后双方应对租赁价格面积进行调整，但原告刻意躲避，致使原告无法联系，根据租赁合同第三条的规定，我方有权与原告解除合同；四、原告在起诉书中的签字与租赁合同签字的字迹明显不同，被告有理由认为起诉不是原告本人的真实意思表示。李振波辩称：不同意原告的诉讼请求。一、直至收到起诉状才知晓原告。在与被告陈奇签订合同之前，没有听说也没有见过原告，当时涉案院内破败不堪，没有生产和经营的迹象；二、不同意继续履行合同。被告陈奇与我签订合同之后，我又转租给了杨立国，现涉案院落由杨立国经营；三、杨立国承租后按照村委会要求对院内不安全房屋进行整改，在兴建房屋过程中，原告未出现；四、被告陈奇称原告拒交租金、拒不整改，在大门口张贴解除合同通知，原告与被告陈奇之间的合同已解除。本院经审理认定事实如下：2000年7月10日，陈奇（合同乙方）与北京市丰台区贺照云农工商联合公司（合同甲方）签订《土地租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方土地5亩，做为养殖食品加工基地；租赁期限为30年，自2000年8月1日至2030年7月31日止；租金及租金交款方式：第一个10年为每年每亩1100元，第二个10年为每年每亩1200元，第三个10年为每年每亩1300元；租金均为上交款，每两年交一次；甲方随时检查乙方安全用电、安全生产、防火等设施等等。2011年10月22日，陈奇（合同乙方）与北京贺照云商贸有限公司（合同甲方）对上述《土地租赁合同》重新修订，双方约定：甲方将位于贺照云村南云良路东侧、贾保良承租场地东侧、东西77.5米、南北50米，总占地面积3875平方米（5.8亩）的场地租给乙方；租赁期为19年，自2012年8月1日至2030年7月31日止；2011年8月1日至2020年7月31日的每亩年租金1500元，5.8亩合计8700元；2020年8月1日至2030年7月31日的每亩年租金2000元，5.8亩合计11600元；甲方有权自行或配合政府部门督促电力、消防等安全检查工作，并作出合理处罚；乙方应自觉服从甲方及当地政府管理，切实做好防火、防盗等安全生产工作；如乙方未履行安全生产责任，导致安全生产事故的发生，由此给甲方及第三人的人身和财产安全造成的一切经济损失，概由乙方承担，并且甲方有权以此解除协议；未征得甲方同意，乙方不准将场地整体或分块转租给第三方等等。陈奇承租上述土地后即开始经营使用，并陆续将承租土地分两块分别转租给杨晓东、杨立国使用。2003年11月28日，杨晓东（合同乙方）与陈奇（合同甲方）签订《房屋土地租赁合同》，双方约定：甲方将贺照云南路边院内四间平房土地不低于三亩租给乙方使用，具体位置以甲方与村委会合同详细标明为准。1.乙方在租赁期间不得搞违法经营。2.乙方在租用期间水电及各项费用自理，甲方提供水源、电源、道路至现场，若水电不够用乙方自行解决，甲方负责协调周边关系。3.租期期限以甲方与村委会所定日期为准（贰拾年），一期为八年，租费五万元一次付清，以后每年一交年租费9500元，乙方必须按时交租金，延期为违约，甲方有权终止合同，收回地房产，租赁期间甲方不得变更租赁价格。甲方租用村委会剩余时间由乙方租赁使用，租费照付。（注：“贰拾年”、“甲方租用村委会剩余时间由乙方租赁适用，租费照付”系由杨晓东添加）4.乙方可以在所用土地上修建房屋，如遇国家征用土地，乙方应无条件拆除（如租费已交，甲方退还乙方剩余租费），政府如有补贴按甲乙方各自房产分配。5.租金一次付清，乙方如有变更甲方不退租金。6.一期租赁日期由2004年1月1日至2012年1月1日。合同签订后，杨晓东交付首期租金5万元，并经营使用上述场地房屋，且在承租场地内又陆续兴建房屋等设施。2012年1月22日，陈奇为杨晓东出具声明一份，内容为：过年以后房租再协商。后双方就合同履行产生争议，形成多次诉讼。其间，2012年5月7日，杨晓东向本院提起诉讼，要求陈奇继续履行合同，杨晓东向陈奇交纳2012年1月1日至2013年1月1日的租金9500元。该案诉讼其间，陈奇提出反诉，要求确认双方合同终止。该案审理期间，经本院向北京市丰台区贺照云农工商联合公司询问，该公司表示对杨晓东与陈奇之间的租赁行为不干涉。本院经审理后于2012年6月7日作出（2012）丰民初字第11695号民事判决书，判决如下：一、杨晓东与陈奇继续履行双方于二○○三年十一月二十八日签订的《房屋土地租赁合同》；二、杨晓东于本判决生效之日起十日内给付陈奇二○一二年度租金九千五百元；三、驳回陈奇的反诉请求。陈奇不服该判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2012年7月20日作出（2012）二中民终字第10654号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后至本次诉讼前，杨晓东每年均起诉陈奇要求继续履行《房屋土地租赁合同》并按年度给付租金，本院作出的多份已生效判决均支持了杨晓东的诉讼请求。杨晓东在其承租期间，曾将涉案院落、房屋转租给他人使用。2017年12月2日、2018年2月7日、2018年7月1日，陈奇多次通过手机短信发送信息给杨晓东之子杨冰，让其转告杨晓东，内容包括交纳租金、进行防火整改、商议租赁事宜等，并多次表示如不到场将视为杨晓东放弃一切权益，清理场地等。其间，陈奇于2018年4月3日、5月25日还曾在杨晓东承租场地的院门张贴告知、通知书，要求相关租户撤离。此后，陈奇于2018年8月12日将院内其他租户清退完毕，并于8月13日将涉案院落封锁，拒绝杨晓东及他人进入。2018年9月13日，陈奇（合同甲方）与李振波（合同乙方）签订《转让合同》，双方约定：甲方将贺照云村南云良路东侧陈奇承租的土地及院落权属的土地及地上建筑物等在内的所有转让给乙方，土地面积约为5.8亩；土地使用权和地上建筑物及设备转让费共计900000元；本协议经甲乙双方签字确认后7天内由甲方配合乙方办理与村委会土地租赁合同变更等相关权证的变更手续，由甲方与杨立国签订的续租合同及已经支付的租金等一切经济事宜全部由乙方负责，如杨立国追究甲方一切事宜全部由乙方负责并承担；双方签字后合同生效等等。此后，陈奇向李振波交付首付款，双方将原杨晓东租赁场地交给杨立国经营管理使用。此后，杨晓东因要求继续履行租赁合同、交付租金无果，故诉至本院。另查明，北京贺照云商贸有限公司前身系北京市丰台区贺照云农工商联合公司，现属北京市丰台区王佐镇庄户村委会（以下简称庄户村委会）管理。多年来，对于杨晓东与陈奇等人之租赁纠纷，庄户村委会均表示不予干涉，由当事人自行解决。多年来，杨晓东对外转租、与陈奇交涉以及提起相关诉讼均由其子杨冰代理。在本案审理过程中，陈奇、李振波表示现涉案院落内原杨晓东承建的部分存在防火隐患的建筑等设施已拆除。关于杨晓东、陈奇在涉案场地内建房情况，双方表述不一。另，本院曾就如果租赁合同继续履行，杨晓东向谁交付2018年租金一事进行询问，陈奇表示其可以接收2018年8月12日前的租金，李振波表示其拒绝收取杨晓东的租金，杨晓东则表示其将租金交付给二人谁都可以。本院认为，杨晓东与陈奇于2003年11月28日所签《房屋土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定以及本院多次生效判决结果，在本案起诉前，杨晓东与陈奇之间的租赁合同仍在履行中，即杨晓东对涉案场地房屋的使用权尚在租赁期内。本案争议焦点之一是双方合同是否已解除。首先，经庭审可查，在杨晓东与陈奇签订的租赁合同中，并未明确约定租金交付日期，故杨晓东可在每年年终届满前任意时间内交付租金，故此虽陈奇多次催促杨晓东交付租金，但杨晓东始终表示同意交付，并无违约行为。其次，由于双方未明确约定合同解除之条件，故陈奇单方行使解除权无合同及法律依据。再次，虽则杨晓东承租期间所建设施存在防火隐患需整改，但鉴于尚未造成任何后果，且双方长期存在租赁关系，杨晓东在院内已兴建房屋等设施并转租他人，陈奇要求解除合同亦无法律依据。据此，陈奇主张其已于2018年8月12日与杨晓东解除租赁关系，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。双方所签租赁合同应当继续履行。虽然陈奇已将包括杨晓东承租场地、房屋在内的全部概括转让给李振波，但不影响原合同的继续履行。现杨晓东要求向陈奇和李振波交付租金的请求，理由正当，本院应予支持。鉴于经本院询问，陈奇与李振波对于杨晓东向谁交付租金各有表述，基于公平原则，为减少当事人诉累，本院认为以陈奇与李振波签订转让合同生效之日划分为宜，即自2018年1月1日起至2018年9月12日期间的租金，杨晓东应交付给陈奇，自2018年9月13日起至2018年12月31日期间的租金，杨晓东应交付给李振波。鉴于陈奇未经杨晓东同意即将涉案院落封锁并转让给李振波，致使杨晓东无法正常经营使用，应承担违约责任。又鉴于陈奇已将全部场地转让给李振波，作为新的受让人，李振波在承继原合同项下相应权利同时，亦有义务将涉案院落、房屋等继续交还给杨晓东，并保证其正常经营使用。杨晓东所称陈奇自2018年5月1日起即已封闭院落致使其无法进入，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于损失情况，因杨晓东未提交充分证据予以证明，且鉴于涉案场地、房屋还涉及其他承租人权益，故对其要求赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于陈奇质疑本次诉讼是否系杨晓东本人意愿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨晓东与李振波继续履行原杨晓东与陈奇于2003年11月28日签订的《房屋土地租赁合同》；二、杨晓东于本判决生效之日起10日内给付陈奇2018年度租金6650元；三、杨晓东于本判决生效之日起10日内给付李振波2018年度租金2850元；四、李振波于本判决生效之日起30日内向杨晓东返还其租赁的土地、院落；五、驳回杨晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由杨晓东负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳），陈奇负担47元（于本判决生效之日起七日内交纳），李振波负担47元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年九月二十九日书记员 张博悦