海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2019）琼9005民初1069号   原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路63号中科院北附楼530室。   法定代表人：邱祥光，总经理。   委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。   被告：崔红，女，1964年9月25日出生，汉族，住湖南省益阳市。   原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥公司）与被告崔红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大祥公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告崔红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告大祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2009年6月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2019年2月28日，为人民币12,357.8元）;2.判令被告向原告支付违约金人民币2471.6元（以欠费总额的20%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2009年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费12,992元;2.判令被告向原告支付违约金人民币2598元（以欠费总额的20%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于海南省文昌市××道房产，房产建筑面积为96.02平方米，被告系文昌市金山美域小区的业主。2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》，委托原告为文昌市金山美域小区提供前期物业管理服务，双方约定：住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米/月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算），其中含日常养护费0.25元/平方米/月；物业管理期限自合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；业主逾期缴纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、水电费等费用。被告因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。   被告崔红未作答辩。   原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《文昌市金山美域前期物业服务合同》，拟证明2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》，委托原告为文昌市金山美域小区提供前期物业管理服务，并约定住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米/月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.25元/平方米/月;物业管理期限为自合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金；2.原告的部分催缴记录，拟证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴；3.房屋登记信息表，拟证明涉案房产于2011年6月30日登记在被告名下及被告身份信息，房屋面积为96.02㎡；4.户籍信息表，证明被告身份信息。   上述证据1到证据4，记载了被告崔红为涉案金山美域小区美好阁A幢805号房产业主，与原告大祥公司存在物业服务关系等相关情况，来源合法，客观真实，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据。   综合当事人陈述及本案全部证据，本院查明事实如下：   2009年4月29日，海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司作为甲方与乙方原告大祥公司签订了《文昌市金山美域前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），将位于文昌市文清大道的涉案文昌市金山美域小区项目委托原告进行物业管理。《物业合同》第二条约定原告提供的前期物业管理服务包括：1.制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；3.共用设施设备的日常维修、养护和管理；4.共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；5.公共区域的绿化养护与管理；6.公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；7.维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；9.消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；10.电梯、水泵的运行和日常维护管理；11.房屋装饰装修管理服务。第三条乙方提供的物业服务质量指标约定“实行岗位责任制，建立房屋档案，保存房屋记录，落实项目责任人，实行巡检制度，确保房屋完好……结合普法教育开展法制教育，提高遵纪守法意识，杜绝违章事件发生，万一出现保证纠正处理；依法管理，优质服务，融洽业主（住户）关系，加强联系与沟通，杜绝对立与不满，确保无投诉，一旦发生投诉，保证处理，并且保证有结果”。第四条物业服务费用约定：1.住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米/月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），其中，含日常养护费为0.25元/平方米/月……第六条乙方的权利义务约定“1.根据本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；2.有权要求甲方配合乙方的管理服务行为；3.向业主和物业使用人收取物业服务费；4.对业主和物业使用人违反《业主规约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施……”。第七条约定“物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止”。第十二条约定“业主逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金”。《物业合同》生效后，原告进驻涉案金山美域小区进行物业管理。   另查明，被告向涉案金山美域小区的开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司购买了金山美域小区美好阁A幢805号房，该房建筑面积96.02㎡，已于2011年6月30日登记至被告崔红名下。原告进驻涉案小区后，因被告未向原告缴纳物业服务费，原告曾通过在被告住处张贴催缴单等方式催告被告缴纳所欠费用，截止开庭之日，被告尚未缴纳拖欠的费用。   本院认为，本案的关键问题是被告崔红是否应向原告缴纳物业服务费并支付相应的违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，本案中，原告在2009年4月29日签订《物业合同》后，进驻涉案小区提供物业服务。原告与海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司就涉案小区签订的《物业合同》效力及于涉案小区全体业主。《物业合同》第七条约定“物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止”，截止开庭之日，涉案小区业主委员会并未与新的物业管理企业签订物业管理服务合同，《物业合同》尚在有效期内。原告按《物业合同》约定提供物业服务后，有权主张其依照合同所享有的收取物业费等权利。被告于2011年6月30日登记成为涉案金山美域小区美好阁A幢805号房的所有权人，是该涉案房产的业主。根据权利义务对等原则，自2011年6月30日起，被告在享受原告提供的物业服务的同时，亦应按《物业合同》约定履行缴纳物业费的义务。原告主张被告支付自2009年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费，但原告提供的证据未能证实被告自2009年6月1日已接收涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告对被告在2009年6月1日已接收涉案房屋的事实负有证明责任，但原告提交的证据未能证实该事实的存在，原告应对此承担相应的不利后果。被告向原告缴纳物业费的起止时间应为被告登记成为涉案房屋的所有权人之日（2011年6月30日）至2019年8月31日，具体欠费数额为96.02㎡（建筑面积）×1.1元×98月（欠费月数）=10,350.96元，原告超出该时间点的主张本院不予支持。对于被告是否应向原告支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定以及《物业合同》第十二条“业主逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金”的约定，本案中，被告存在逾期缴纳物业费的情形，原告主张被告支付违约金具有法律依据和事实根据，本院予以支持。原告以《物业合同》第十二条约定的“每日按应缴费用千分之二加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的20%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可，违约金的数额为10,350.96×20%=2070.2元。   依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)及《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条之规定，判决如下：   1被告崔红于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付自2011年6月30日起2019年8月31日止的物业服务费10,350.96元；   二、被告崔红于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付违约金2070.2元；   三、驳回原告海南大祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费170.72元，由被告崔红负担140.72元，原告南大祥物业服务有限公司负担30元。原告海南大祥物业服务有限公司已预交案件受理费170.72元，本判决生效后本院予以退回140.72元。限被告崔红于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费140.72元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 刘玉龙   人民陪审员 林明富   人民陪审员 梁振忠     二〇一九年九月二十九日   法官 助理 马楠楠   书 记 员 陈 雪   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《关于审理物业服务纠纷案件具体应用   法律若干问题的解释》   第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   窗体底端   第六条房屋的所有权人为业主。   业主在物业管理活动中，享有下列权利：   （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；   （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；   （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；   （四）参加业主大会会议，行使投票权；   （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；   （六）监督业主委员会的工作；   （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；   （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；   （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；   （十）法律、法规规定的其他权利。   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。