江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初3885号 原告（反诉被告）：赵彦，女，1984年2月25日生，汉族，住本市泉山区。 原告：王广营，男，1981年10月5日生，汉族，住本市泉山区。 共同委托诉讼代理人：曹青，江苏恒邦律师事务所律师。 被告：章启龙（反诉原告），男，1955年7月22日生，汉族，住本市泉山区。 委托诉讼代理人：华其中，男，1954年8月25日生，汉族，住徐州市鼓楼区，系社区推荐公民代理人。 原告（反诉被告）赵彦、王广营与被告（反诉原告）章启龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵彦、原告王广营及其两原告共同委托诉讼代理人曹青、被告（反诉原告）章启龙的委托诉讼代理人华其中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵彦、原告王广营向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认坐落在徐州市泉山区（徐房权证泉山字第××号）的房屋归原告所有；2、判令被告履行协助原告办理涉案房屋过户登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月19日，原告赵彦与被告章启龙订立《房屋买卖协议》，双方约定由原告出资64万元购买被告的涉案房屋，后因过户备案之需，双方又于2019年1月16日订立《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》及《存量房买卖贷款抵押保证协议书》，将房屋价格重新约定为653000元，同时约定于2019年1月16日前支付262400元，2019年4月16日前办理完银行贷款批准手续支付390600元。现原告虽未办理银行贷款手续，但已如约如期将全部房款汇入资金监管账户，完全履行了合同义务，而被告在合同约定的房款外又向原告索要了现金3000元，但原告在要求被告到房屋交易中心办理相关手续时，被告予以拒绝，故原告向法院提起诉讼，请求法院对涉案房屋予以确权并判令被告履行协助办理义务，望法院判如所请。 被告章启龙辩称，本案根本不存在原告诉讼请求所陈述的要求法院依法判决确认案涉房屋归原告所有的问题，因为按照案涉存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议的约定，案涉房屋早就该于2019年4月16日前转移登记给原告。本案亦不存在被告到房屋交易中心协助办理相关手续的问题，被告于2019年1月16日签订完存量房买卖合同、存量房交易资金监管协议，同时将房屋权属证书即土地使用权证书交于徐州市房屋置换中心，被告作为卖房人已经履行完全部义务，此后就与被告无关，无需被告协助和配合，只等原告在4月16日之前履行完义务，即原告按照合同约定的付款时间和付款方式委托银行将贷款直接划入徐州市房屋置换中心的房产交易资金监管账户，并经徐州市房屋置换中心核实后由徐州市房屋置换中心受理买卖标的不动产转移登记相关手续，如果原告没有按照合同约定的时间和方式把款汇入监管账户，任何人都无权将房屋登记给原告。被告从来没有在房款外向原告索要3000元，也没有于2018年11月19日签订过买卖合同。如果原告认为房屋产权没有转移到原告名下有问题，其责任也应归于徐州市房屋置换中心，与被告没有任何关系，故原告将章启龙作为被告起诉不适格。综上，原告起诉没有事实依据，请求法院驳回其诉请。 反诉原告章启龙向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赵彦向反诉原告章启龙支付违约金20000元；2、判令反诉被告赵彦限期继续履行存量房买卖合同及存量房交易资金监管协议；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉被告赵彦在对反诉原告章启龙的涉案房屋作了全面了解，并经双方充分协商一致的情况下，于2019年1月16日与反诉原告在徐州市房屋置换中心（以下简称置换中心）签订了一份存量房买卖合同，并同时由反诉原告、反诉被告及置换中心三方签订了一份存量房交易资金监管协议。上述二份合同，都是签约方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签字生效后，具有法律效力，受法律保护，签约各方都必须按约履行。存量房买卖合同明确约定了反诉被告（买受方）的付款时间和付款方式，即分别于2019年1月16日前支付（缴入房产交易资金监管账户）人民币262400元，于2019年4月16日前办理完相关银行贷款手续，并向约定的房产交易资金监管账户支付390600元。随后即办理房屋转移登记，办理房屋转移登记后，由置换中心向反诉原告（出卖人）在置换中心处的银行卡内一次性全额付款。双方（三方）签约后，反诉原告立即将合同约定的房屋的不动产权证（两证）交于置换中心，履行了合同所约定的义务，但因为反诉被告违约，没有按照合同约定的付款时间和付款方式向约定的房产交易资金监管账户支付款项，至今合同无法履行。因反诉被告违约给原告造成了以下损失，一是因反诉被告不履行合同并要求反诉原告从长期居住国回国，致使反诉原告支出交通费2万余元；二是反诉原告的房屋因签约出卖，房屋无法继续出租；三是出卖的房款未能及时入账。为维护反诉原告的合法权利，特依法向法院提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉请。 反诉被告赵彦辩称，反诉原告诉请没有事实和法律依据，反诉原告诉请的违约金在合同中不存在相对应的违约条款。从客观事实上看，针对反诉原、被告双方房屋买卖的法律关系，其实双方均未违约，且反诉被告也按照存量房买卖合同约定的时间、款项给付了全额购房款，同时也正式书面通知了反诉原告，反诉被告的合同义务已实质履行完毕，但涉案房屋至今没有实际办理房产转移的真正原因是，在存量房买卖协议中约定由反诉被告向银行贷款支付尾款，由于涉案房屋老旧银行未予办理抵押贷款。此种情形下，反诉被告及时通知了反诉原告，并且房屋交易中心的人员也告知反诉被告将尾款直接打入资金监管账户即可。在此情形下，反诉原告初始同意前往交易中心协助办理相关手续，但后又以其在国外、深圳开会出差为由拒绝配合办理相关手续，且向反诉被告索要损失。反诉被告的答辩事实有反诉原、被告的微信、短信等内容予以佐证。鉴于反诉原、被告均未违约，从情理上和善良风俗上，反诉原告应配合反诉被告前往房管交易中心办理相关手续。另，根据反诉原、被告于2018年11月19日签订的房屋买卖协议和存量房买卖协议的约定，反诉原告是有配合反诉被告办理房屋交易转移相关手续的义务，故反诉原告以涉案付款方式发生变化要求反诉被告支付违约金2万元的诉请不能成立。反诉原告诉称的“迟迟不能得到购房款”，与反诉原告不到房管交易中心配合办理相关手续有直接关系。综上，本案过错在于反诉原告，法院应驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，原告赵彦、王广营（买受方）与被告章启龙（出卖方）签订《存量房买卖合同》（合同备案号：×××）一份，约定，第一条：房屋基本情况出卖人：章启龙将坐落于黄河新村91号楼后南楼×××房屋出售给买受方……第二条：房屋价款该房屋的成交单价为人民币￥8295.22元/平方米，总价为人民币（小写）￥653000元，（大写）陆拾伍万叁仟元整……第三条：房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋所有权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第（3款）……3、贷款付款：买受方于2019年1月16日前，支付人民币（小写）￥262400元，（大写）贰拾陆万贰仟肆佰元整；买受方于2019年4月16日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币（小写）￥390600元，（大写）叁拾玖万零陆佰元整……第五条：房屋交付出卖方应当在2019年4月16日前，将房产交付给买受方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人……第六条：按下列第（1）款办理登记手续（选一项），选择第（1）项的第七条不生效。1、买、卖双方应当共同待房屋登记机构办理房屋转移登记手续……第十二条：违约责任出卖方应保证上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负责赔偿。若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付￥0.00元违约金。买卖双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方的已付购房款(不计利息)返还给买受方，但买受方应同时支付违约金￥20000给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金￥20000给买受方。出卖方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于出卖方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向买受方支付违约金￥0.00元…… 2019年1月16日，赵彦、王广营（乙方、买方）、被告章启龙（甲方、卖方）及案外人徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》（协议编号：××××）一份，约定，……甲乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。办理监管手续时，甲、乙双方需出示房产证、土地证（或不动产权证）原件，身份证原件及复印件，《存量房买卖合同》原件及复印件。第二条乙方将购房款人民币（大写）陆拾伍万叁仟元整（小写￥653000元）存入以下托管账户：开户银行：中国银行股份有限公司，开户账户：53×××01……买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金监管账户……第五条因房屋不具备登记条件，或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《监管协议》、身份证，填写《撤销监管协议申请表》、《领款申请书表》，办理监管资金领取手续，由丙方审核后直接至第二条规定的买方开设的结算账户…… 2019年1月16日，原告（反诉被告）赵彦（乙方、买方）、被告（反诉原告）章启龙（甲方、卖方）签订《存量房买卖贷款抵押保证协议书》（协议编号：××××）一份，约定，……买方首付金额（元）：262400，监管账户开户行：中国银行股份有限公司，保证卖方最高贷款总额（元）：390600，监管账户号：53×××01，贷款金融机构：中国银行股份有限公司……3、金融机构在审查买方购房抵押贷款符合贷款条件，并查验本协议后，将贷款资金划至资金监管账户。在贷款银行取得房屋他项权证、乙（买）方取得房屋所有权证前，贷款资金和自筹资金由徐州市房屋置换中心同时进行监管，在贷款银行取得房屋他项权证、乙（买）方取得房屋所有权证后，将贷款划转至卖方在资金监管协议中托管行开立的指定账户……原告王广营在乙方处签字确认。 原告赵彦、王广营所提供中国银行人民币汇款业务回单载明，2019年1月16日，原告赵彦以行内汇款方式将262400元汇入收款人为徐州市房屋置换中心客户交易结算资金的账户（账号为：52×××07），并附言：30519010563卖章启龙买赵彦；2019年4月1日，原告赵彦以行内汇款方式将390600元汇入收款人为徐州市房屋置换中心客户交易结算资金的账户（账号为：52×××07），并附言：30519010563章启龙赵彦。 原告赵彦、王广营提供的徐州市房产交易税收缴款凭证载明，2019年4月2日，涉案房屋因权属转移缴纳个人所得税6530元。 2019年3月14日，原告赵彦给被告章启龙发出短信称，由于房子是94年的，房龄时间太长，所以银行贷款没有批下来，需要更改存量房合同，由贷款改成全款，原告这边已准备好了全款，随时可以更改合同，问被告何时方便。2019年3月19日，原告给被告发出短信称，如果被告在国外不能回来，房管局需要通过大使馆出具的公证书和认证等注意事项。2019年4月3日，原告给被告发出短信，告知被告其已将购房款打入资金监管账户，如果被告认为原告违约，被告可以起诉原告；被告在10天内不起诉原告的，则原告不违约，被告违约。被告章启龙于4月23日短信回复原告称，其现在在非洲国家，大部分地区没信号，处理卖房事宜得等其回国办理，之前已经办理卖房手续怎么又有变故？被告告知原告大约5月份回国，具体时间没确定。2019年5月，被告告知原告其已回国，双方约谈了更改合同一事，被告章启龙以应原告要求从境外回国办理房屋过户一事产生了额外的交通费损失为由，要求原告再向被告支付10000元，但原告仅同意再给付被告二、三千元，双方对此未形成一致意见，导致涉案房屋过户事宜搁浅，原告遂起诉来院。 2019年7月29日，徐州市房屋置换中心向被告章启龙出具证明一份，载明，你于2019年1月16日在我中心签订存量房买卖合同，后因买卖合同个别条款内容发生变更，双方未达成一致，致使登记无法进行。现证明你所有的房屋所有权证存放在我中心，全部购房款买方已打入资金监管账户，因登记未完成，房款无法领取。 本院认为，原告赵彦、王广营与被告章启龙所签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案合同在实际履行过程中，因原告变更房屋价款的支付方式，由部分银行贷款支付变更为全款支付，且原、被告双方未能按徐州市房屋置换中心的要求形成付款方式变更的协议，导致涉案房屋过户未能完成。被告章启龙主张两原告应依据合同约定严格履行义务，拒绝协助原告办理变更付款方式的事宜，对此，本院认为，被告章启龙的核心权利为收取约定的售房款，原告赵彦、王广营的付款方式由按揭贷款变更为一次性支付，且两原告已依据买卖合同及《存量房交易资金监管协议》的约定将房屋价款按时交付至指定监管账户，该交付方式的变更系合同履行的瑕疵，该瑕疵并不损害被告章启龙收取购房款的相关权益，付款方式的变更亦不妨碍合同目的的实现，且原、被告双方均同意继续履行合同，故被告章启龙负有协助原告赵彦、王广营办理房屋转移登记的义务。若被告章启龙认为因原告变更付款方式导致其在履行合同过程中产生了必要的损失，被告章启龙可就此向原告赵彦主张权利，但不能以此为由拒绝履行协助原告过户的义务。 关于原告赵彦、王广营要求法院确认涉案房屋所有权的诉请，因案涉房屋已签订《存量房买卖合同》，原、被告双方系债权法律关系，故原告赵彦、王广营要求对涉案房屋进行确权的诉请,无法律依据，本院对此不予支持。 关于反诉原告章启龙主张的违约金问题，反诉原告章启龙主张违约金的依据为《存量房买卖合同》第十二条第三款“买卖双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方的已付购房款(不计利息)返还给买受方，但买受方应同时支付违约金￥20000给出卖方”的约定，本案中，反诉被告赵彦已按合同约定向监管账户存入房屋对价款，故反诉被告不构成合同约定的悔约情形，对反诉原告章启龙的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、原被告双方签订的《存量房买卖合同》继续履行，被告章启龙自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告赵彦、王广营办理坐落于徐州市房屋的转移登记手续； 二、驳回原告赵彦、王广营的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告章启龙的其他反诉请求。 案件受理费10330元，减半收取5165元，由原告赵彦、王广营负担。 反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告章启龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  王继红 二〇一九年九月二十日 书记员  朱 贺