四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1425民初105号 原告：何兵，男，1970年6月13日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：何勇（系原告何兵侄儿），农民，住四川省青神县。 被告：王晓燕，女，1979年1月3日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：江发平，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。 第三人：青神县新世纪房屋咨询中介有限公司，住所地：青神县青城镇一环路北段37号、39号。 法定代表人:卞保兴，该公司总经理。 原告何兵与被告王晓燕、第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司（以下简称：新世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2019年6月13日转为普通程序继续审理。原告何兵及其委托诉讼代理人何勇、被告王晓燕及其委托诉讼代理人江发平、第三人新世纪公司法定代表人卞保兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何兵向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《住房买卖合同》无效，并依法撤销原、被告之间的买卖合同存续关系；2.判决被告清理并归还住房产权、房屋钥匙、不动产证；3.判令被告支付诉讼费用。诉讼过程中，原告何兵变更诉讼请求为：1.请求解除原告何兵与被告王晓燕于2017年11月8日签订的《住房买卖合同》；2.判令被告返还原告青神县振兴路25号万景中岩广场Ａ区房屋及钥匙、不动产权证书；3.判令原告不退还定金49000元。事实和理由：2017年11月8日，因原告女儿结婚急需用钱，原告与被告在第三人新世纪公司的居间服务下签订《住房买卖合同》，约定：将万景房地产开发的住房一套出售给被告，房产证面积62.28ｍ²,房屋成交总价249000元，合同签订当日乙方（被告）支付甲方（原告）定金49000元，拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。签订合同后，被告支付了定金49000元，原告亦将案涉房屋钥匙交付给新世纪公司。2018年11月22日原告将案涉房屋不动产证交给了第三人新世纪公司，原、被告及第三人新世纪公司三方共同约定在2018年12月5日之前完成一切过户手续。2018年12月4日原、被告在微信上约好第二天过户，但是次日王晓燕未到不动产中心，案外人杨树清要求原告将案涉房屋过户到其名下，原告不同意。12月5日，原告收到第三人新世纪公司（经办人方敏）出具的合同变更说明,要求将卖方变成杨树清。2019年1月5日原、被告达成《过户约定协议》，口头约定2019年1月8日将房屋直接由何兵过户给杨树清。2019年1月8日，原告请假到办证中心，并在不动产中心打印了存量房买卖合同，因杨树清没有结婚证无法办理过户。2019年1月16日原、被告到了不动产中心，但是杨树清没有到场，致办理过户未果。现被告除了支付了原告49000元定金外，尚有200000元购房款未支付，卞保兴支付的100000元是向原告购买商铺的房款，不是本案案涉房屋的房款。综上，因为被告和杨树清一再违约，不配合过户，原告现依据《住房买卖合同》第七条的约定，要求解除合同，返还房屋，并返还房屋钥匙、不动产权证，不退还定金49000元。 被告王晓燕辩称，原告与被告在第三人新世纪公司的居间服务下签订《住房买卖合同》，约定：将万景房地产开发的振兴路25号万景一期7栋1单元33层4号一套住房卖与被告，房屋成交总价249000元，房产证面积62.28m²，合同签订当日支付定金49000元，拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。签订合同后，被告支付了定金49000元，原告将案涉房屋钥匙给新世纪公司均是事实。共同声明载明的内容及被告将案涉房屋转卖给案外人杨树清，杨树清已装修入住亦是事实。另应原告要求提前支付部分购房款，以便原告还清案涉房屋银行按揭贷款，为办理过户创造条件，被告请求卞保兴代被告向原告支付了案涉房屋购房款100000元。2018年11月22日原告将案涉房屋不动产证交给了第三人新世纪公司。2019年1月5日被告要求原告先到新世纪公司整理好资料再去不动产中心过户，原告不来，等被告到不动产中心时原告已离去，致第一次办理过户未果；2019年1月8日、1月16日被告要求原告将房屋直接过户给杨树青，被告在经济上补偿几千元给原告，原告口头同意了，但签字的时候又反悔了，被告要求原告将房屋过户给被告，原告也不同意，导致原告未办理过户手续。现被告已支付原告案涉房屋购房款149000元，还有100000元购房款未支付给原告，只要原告办理完房屋过户手续，被告就立即支付剩余的100000元购房款。综上，在合同履行过程中，被告没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人新世纪公司述称，原、被告在第三人新世纪公司的居间服务下签订案涉房屋《住房买卖合同》，被告支付原告定金49000元，第三人收到原告交付的案涉房屋不动产证及《共同声明》载明的内容均是事实。卞保兴支付给原告的100000元系代被告支付的案涉房屋购房款，卞保兴与原告之间未订立过商铺买卖合同，原告向法庭提交的100000元的收据不是第三人出具的。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年11月8日，原告何兵（甲方）与被告王晓燕（乙方）在第三人新世纪公司（丙方）的居间服务下签订《住房买卖合同》，合同约定：……第一条房屋的基本情况1、甲方自愿出售给乙方的住房位于，房产证面积62.28平方……第二条价款、付款方式与期限1、甲、乙方约定，该套房屋成交总价为：249000元……2、甲、乙方约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币49000元作为购房定金，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。3、甲方收取乙方定金的同时，应将房屋所有权证、国有土地证使用权证或者收取的定金交付给丙方代为保管，丙方开具凭证。4、甲乙双方约定，办理该房屋产权过户所需的一切税费等由乙方承担。5、具体付款方式及期限：在拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。……第三条三方约定，甲方应按如下约定将房屋交付给乙方：1、交房时间定于乙方向甲方交付首付款房款当日，甲方将该房屋及其配套设施、附件中所记载的设施设备以及该房屋所占用范围内的土地使用权等一并交付给乙方。…….第六条合同的变更及处理本合同履行期间，任何一方需变更本合同的，应及时书面通知对方，并征得对方同意后，在约定的时限（通知送达之日起7日内），签订变更协议，否则，由此造成的经济损失，由责任方承担。第七条乙方违约责任处理1、本合同签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方，甲方在收到通知之日起3日内将乙方已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有（未约定定金的，定金按成交总额的20%计算），已交付给丙方的佣金不予退还，如尚未交付，丙方有权按约定的佣金标准向乙方追索或从定金中扣除。2、乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付成交价总额万分之二十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按成交价总额的20%向甲方支付违约金。如乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付成交价总额万分之二十的违约金。（3）本条中逾期应付款指依照本合同第二条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款后，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条甲方违约责任处理1、本合同签订后，甲方中途毁约，甲方自毁约之日起3日内将双倍定金及乙方已付款返还给乙方，未约定定金的，定金按成交价总额的20%计算。已支付给丙方的佣金不予退还，如尚未支付，丙方有权按约定的佣金标准向甲方追索或从定金中扣除。2、甲方因房屋权属瑕疵而导致本合同无效的，甲方按成交价总额的20%支付违约金，并退还已付款……签订合同当天，被告向原告交付购房定金49000元，原告何兵出具收条一张。原告亦将该案涉房屋及钥匙交付给了新世纪公司。2018年11月22日原告将案涉房屋的不动产证［权利人何兵，单独所有，川（2018）青神县不动产权第0003383号，坐落青神县振兴路25号万景中岩广场Ａ区，房屋建筑面积：62.28ｍ²］交给了第三人新世纪公司，第三人新世纪公司向原告出具《收条》。同日，原、被告及第三人新世纪公司达成《共同声明》，载明：“何兵、王晓燕、新世纪房屋中介，于2017年11月8日签订《住房买卖合同》，何兵出售住房一套给王晓燕，由于万景公司原因于今日拿到不动产证。双方当事方按《住房买卖合同》约定于2018年11月22日星期四到万景公司领取不动产证，并且按约定过户。三方共同约定在2018年12月5日之前完成一切过户手续。现特此共同声明”。2018年12月4日，原、被告在微信聊天中约定第二天办理案涉房屋过户一事，原告要求直接到不动产中心办理，被告要求先到第三人门市准备资料，双方没有达成一致意见。次日，原告到了不动产中心等候办理房屋过户手续，被告陈述先在第三人门市上等候，到不动产中心时原告已经离开，致当天未办理案涉房屋过户手续。同日，新世纪公司向原告发出《合同变更通知说明》,载明因王晓燕本人原因将房屋转售给张秀华、杨树清，在此通知何兵前来变更合同。后原、被告就合同变更进行过协商，但因对合同变更条件未能达成一致意见，协商未果。2019年1月8日、2019年1月16日原、被告又曾两次约定办理案涉房屋过户手续，约定的是直接过户给张秀华、杨树清。两次均未办理完过户手续，原、被告双方对于未能办理完成的原因各执一词。 对于原、被告双方有争议的事实及证据分析如下： 1．原告何兵于2017年11月20日向卞保兴出具《收条》，该《收条》载明收到了卞保兴100000元。付款方式是银行转账支付。被告主张该100000元系卞保兴代其向原告支付的案涉房屋购房款，卞保兴亦当庭自认该100000元系其代被告向原告支付的案涉房屋购房款。原告认可收到卞保兴支付的100000元，但称该100000元系卞保兴向其购买商铺的房款，与案涉房屋购房款无关，且其与卞保兴已解除商铺买卖合同，已将100000元退还给卞保兴，付款方式是现金支付。原告提供了第三人新世纪公司2018年1月12出具的《收条》一张，拟证明已将100000元退还给卞保兴的事实。该《收条》内容均为打印字体，载明“今收到何兵退还卞保兴购万景8栋3层126号商铺定金。付款方：何兵原协议甲方，现退还现金十万元（100000元）。买房定金退还买卖合同作废！”该《收条》只有正常A4纸的四分之一大小，缺失上面四分之三且左上角残缺。原告解释称《收条》上面缺失的部分载明的是解除商铺买卖合同的内容，商铺买卖合同已被卞保兴撕毁。卞保兴对何兵主张的事实及《收条》的证据三性均予以否认，原告亦未提供其他证据证明其主张。该《收条》的收款人系新世纪公司，何兵收到100000元的付款人是卞保兴，且该收条存在重大瑕疵，真实性、合法性存疑，原告主张的商铺买卖合同的成立、解除均无其他证据可以证明，原告当庭陈述的商铺买卖经过也前后不一，自相矛盾，《收条》载明的内容除何兵的陈述及《收条》本身，无其他证据可以证明，系孤证，故对原告提交的《收条》不予采信，原告主张的卞保兴向其支付的100000元系卞保兴向其购买商铺的购房款，并已经退还的事实没有充分的证据证明。 2．原告何兵向本院提交的2019年1月5日签订的《过户约定协议》与被告王晓燕当天与第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司总经理卞保兴微信聊天记录中传送的《过户约定协议》内容不一致，被告主张微信截图中记载的《过户约定协议》才是原、被告双方签订的《过户约定协议》，且当时只签了一份，原告提供的《过户约定协议》是原告在原协议基础上变造的，被告王晓燕遂申请对何兵提供的《过户约定协议》中第2、4、6、8、9行与其他行是否同次一并打印进行鉴定。本院委托成都联合司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定意见为：标称时间“2019年1月5日”的《过户约定协议》其上正文打印字迹第1、3、5行与第2、4、6、7、8行应系同一机具多次输出形成。原告何兵称该证据来源于被告王晓燕，一式两份，被告王晓燕称该证据来源于原告何兵，且只签了一份。被告王晓燕提供的微信聊天记录中传送的《过户约定协议》内容为：因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房余款，何兵保证同时过户给王晓燕。原告何兵提供的《过户约定协议》内容为：关于何兵与王晓燕签订的《住房买卖合同》纠纷一事。因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕违约在先，愿意按合同第七条第2款赔偿违约金5万元，并向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房余款，否则《住房买卖合同》自动解除。当天支付何兵25万元后何兵保证同时过户给王晓燕。如再次违约，合同解除，定金不退，必须退还房屋及钥匙，房屋装修不得拆除必须保持原样作为违约惩罚及赔偿。加横线部分为何兵提供的《过户约定协议》与被告王晓燕提供的《过户约定协议》相比多出的内容，增加的内容明显不利于被告王晓燕及第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司，原告何兵主张该证据来源于被告王晓燕明显不合情理，且被告否认，原告不能作出合理解释，综上分析，该证据来源于原告何兵，何兵采用同一机具多次打印的方式伪造证据。综上，原告何兵提交的《过户约定协议》是经过加工变造的协议，本院不予采信，被告王晓燕提交的来自微信截图的《过户约定协议》才是原、被告双方达成的真实有效的协议。 3．原告主张系被告一再违约，导致其未能完成案涉房屋过户手续，原告所举证据照片、视频等只能证明原告在约定过户当天到了办证中心，无法证明未能办理过户手续的原因是被告违约导致未能完成办理过户的事实。本院查明的事实是原告陈述与被告达成口头协议，同意将案涉房屋直接过户给张秀华、杨树清。原告认可的变更过户的条件是由张秀华、杨树清按《青神县存量房买卖合同》约定向原告支付购房款250000元，王晓燕支付购房定金49000元不予退还。被告王晓燕陈述双方约定的是被告向原告多支付几千元经济补偿金，原告直接过户给张秀华、杨树清，原告口头同意了，但在去办理过户手续时又反悔了。原、被告未能完成案涉房屋过户手续的根本原因是原、被告就案涉房屋直接过户给案外人的条件未能达成一致。 另查明：1.案涉房屋已由被告王晓燕于2017年11月转售并已经交付给案外人杨树清，杨树清已装修入住； 2.原告曾于2018年5月向我院起诉案外人宋小平（杨树清儿媳）排除妨害纠纷一案，请求判令：宋小平立即搬离案涉房屋、恢复原状，后原告申请撤诉； 上述事实，有原、被告的身份信息，《住房买卖合同》，何兵2017年11月8日向王晓燕出具的《收条》，何兵2017年11月20日向卞保兴出具《收条》，《共同声明》、合同变更通知说明，微信聊天记录，（2018）川1425民初547号庭审笔录，川（2018）青神县不动产权第0003383不动产权证书，成都联合司法鉴定中心成联（2019）文鉴字第92号司法鉴定意见书，原、被告、第三人的陈述等证据可以证明。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告在自愿平等的基础上签订的《住房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告为确定合同的后续履行事宜又先后签订了《共同声明》、《过户约定协议》（以被告王晓燕提供的微信截图版本内容为准），该两份协议是《住房买卖合同》的补充协议，协议依法签订并生效。原、被告双方应当按照上述三份协议的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.王晓燕主张的卞保兴代为被告向原告支付100000元案涉房屋购房款的事实是否成立？2.原告办理案涉房屋的过户手续的义务与被告支付案涉房屋剩余购房款的义务是否有先后履行顺序，被告同时履行的抗辩能否成立？3、被告是否实施了违反《住房买卖合同》第七条约定的行为，导致合同约定的解除条件成就？就本案争议焦点，分析如下：焦点一，卞保兴代为被告向原告支付案涉房屋100000元购房款事实是否存在？王晓燕主张卞保兴代其向原告支付了案涉房屋购房款100000元，有原告出具的收到卞保兴100000元的收条，卞保兴本人的陈述可以证明。何兵主张该100000元不是支付案涉房屋购房款而是支付商铺购房款且该100000元已退还给卞保兴的事实不能成立，理由已在本院审理查明部分阐明，在此不再赘述。故王晓燕主张卞保兴代其向原告支付100000元案涉房屋购房款的事实成立，本院予以确认。焦点二：原告办理案涉房屋的过户手续的义务与被告支付案涉房屋剩余购房款的义务是否有先后履行顺序，被告同时履行的抗辩能否成立？《住房买卖合同》中载明的具体付款方式及期限约定：在拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。《过户约定协议》中载明：因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房款，何兵保证同时过户给王晓燕。《住房买卖合同》、《过户约定协议》均强调了原告过户的义务和被告支付剩余购房款的义务同时履行，不分先后。故原告在没有证据证明是由于被告的原因无法办理过户手续的情况下，应当先履行办理过户手续的义务，在其合格履行自己的义务后，才有权请求被告履行支付剩余购房款的义务。被告主张合同约定的是同时履行的抗辩理由成立，本院予以支持。焦点三：被告是否实施了违反《住房买卖合同》第七条约定的行为，导致合同约定的解除条件成就？原告以自己三次在约定办证时间到了不动产中心，因被告及第三人未到场未能办理案涉房屋过户手续为由，主张被告违约逾期付款，符合《住房买卖合同》第七条约定的原告有权解除合同的情形。本院查明的事实是原、被告未能完成案涉房屋过户手续的根本原因是原、被告就案涉房屋直接过户给案外人的条件未能达成一致。原告未能办理案涉房屋过户手续的原因并非被告或是案外人为了拖延支付案涉房屋购房款尾款不配合原告办理过户手续。被告未支付剩余案涉房屋购房款100000元的理由是原告未履行办理案涉房屋过户手续，被告同时履行的抗辩理由成立，故被告不存在逾期支付案涉房屋购房款尾款的违约行为。合同约定的原告有权解除合同的条件是被告逾期支付购房款超过30日，本案中被告不存在逾期付款的情形，故合同约定的原告有权解除合同的条件并未成就，原告请求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求所依据的事实缺乏充分的证据予以证明，其请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何兵的全部诉讼请求。 案件受理费5035元，由原告何兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  冯 净 人民陪审员  彭儒婧 人民陪审员  李泽明 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  范美灵