广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7878号原告：广州市秉信物业管理有限公司，住所广州市番禺区钟村街谢村村105国道以东。法定代表人：江雄，职务总经理。委托诉讼代理人：廖昆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵坤婷，女，该公司职员。被告：申迪，女，1969年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告广州市秉信物业管理有限公司（以下简称秉信物业公司）诉被告申迪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告秉信物业公司的委托诉讼代理人廖昆、赵坤婷，被告申迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秉信物业公司提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月1日至2019年2月28日物业管理费14182.86元；2、判令被告逾期支付物业管理费违约金5930.85元（暂计至2019年2月28日，按每日千分之一计算）；3、判令被告向原告支付2017年4月1日至2019年1月31日的公共分摊电费518.18元；上述三项共计20631.89元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是珑翠花园2栋（彩雀街3号）XXXX房的业主，被告于2016年5月26日办理收楼手续，依据双方签订的《珑翠花园前期物业管理服务合同》约定：原告向被告提供物业服务，被告应按照每月每平方米3.5元标准向原告支付物业服务费。该商品房建筑面积共139.64平方米，每月物业服务费为488.74元。2018年12月1日起，按房屋实测面积141.8902平方米，每月物业服务费调整为496.62元。被告从2016年10月起，未按《物业管理服务合同》约定支付物业管理服务费，从2017年4月1日起未按《物业管理服务合同》约定支付公共分摊电费。原告于2016年11月30日起每月向被告发出《费用催缴通知单》，要求被告缴纳欠费，但被告至今未履行。综上，原告为了维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告申迪辩称：一、《前期物业服务合同》不是我方自愿与原告签署的；二、涉案物业收楼前存在诸多问题，经过多次返修；三、原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵；四、我方购房时开放商承诺赠送二年物业费，但至今未兑现；五、我方购房时被销售诈骗交了三万元房网费；六、原告收取的物业管理费超出广州市最高限价2.8元/平方米；七、我方对《不动产权证》记载的物业面积有异议。本院经审理查明认定如下事实：原告秉信物业公司于2011年12月5日登记成立，经营范围为房地产业。2013年4月18日，广州市番禺区物价局作出《关于珑翠花园一期住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费函﹝2013﹞15号），核定珑翠花园一期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.02元（不含水电公摊）。2014年10月11日，广州市番禺区香江房地产发展有限公司（甲方、卖方）与申迪（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号2014101xxxxx），约定乙方向甲方购买珑翠花园彩雀街x号xxx房（以下简称涉案物业），建筑面积为139.64平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市秉信物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限到业委会选聘的物业服务企业签订合同为止。《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件一包括《房地产平面层图》，地址记载为2栋三、四层03户。2015年10月9日，《广州科测测绘技术有限公司》出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：39010xxxx），记载地址为番禺区钟村街珑翠花园彩雀街xxxx房总面积为141.8902平方米。2016年5月26日，秉信物业公司（甲方）与申迪（乙方）签订《前期业务服务合同》，约定甲方为乙方提供坐落于广州市番禺区珑翠花园2栋XXXX的前期物业服务，时间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时；物业服务费用自发展商向乙方交楼之日起开始缴交，每月甲方将于乙方委托的银行划扣物业服务费，或每月5号前乙方自行到物业管理公司缴纳当月物业服务费、车位停放服务费等；住宅单元物业服务费按建筑面积每平方米3.50元/月计收；双方同意：在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行不退不补；每月5号之前交纳当月费用；乙方同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定；乙方不按协议缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠缴费用并从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之一交纳违约金。同日，申迪签署《房屋物品签收明细表》，确认收取涉案物业钥匙等物品。诉讼中，原告提交涉案物业《不动产权证》，地址为广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街xxx，建筑面积为141.89平方米，并称2018年3月9日办证。原告诉称在《前期业务服务合同》签订后，其如约为涉案物业所在小区提供管理服务，被告未向原告交纳自2016年10月1日起至2019年2月28日止的物业管理费14182.86元、滞纳金5930.85元及2017年4月1日至2019年1月31日的公摊电费518.18元。经催讨无果，原告遂诉至本院。被告申迪为证明其主张，提交了涉案物业小区照片若干张，显示涉案物业小区存在违章搭建雨棚、垃圾堆积、流浪动物聚集等情况。本院认为，原告秉信物业公司与被告申迪签订的《前期业务服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。秉信物业公司依约提供了物业管理服务，申迪作为涉案物业的产权人，已经办理了收楼手续，应按照合同约定缴纳物业服务费。关于物业服务费金额，《前期业务服务合同》约定物业服务费按建筑面积每平方米3.50元/月计收，在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行不退不补。《广州市商品房买卖合同（预售）》记载涉案物业建筑面积为139.64平方米，涉案物业于2018年3月9日办妥《不动产权证》，依照《前期业务服务合同》的约定，2018年4月前涉案物业每月应交物业管理服务费按照《广州市商品房买卖合同（预售）》记载的面积计算为488.74元（3.50元/平方米×139.64平方米）,2018年4月后（含当月）每月应交物业管理服务费按照《不动产权证》记载的面积计算为496.62元（3.50元/平方米×141.89平方米）。因此，被告所欠原告2016年10月1日至2019年2月28日物业服务费应计算如下：2016年10月285.38元（原告自认对其不利的事实，本院予以确认）；2016年11月至2018年3月共17个月为8308.58元（488.74元/月×17个月）；2018年4月至2019年2月共10个月为4966.20元（496.62元/月×10个月）；以上共计13560.16元。关于被告是否应支付延迟交纳物业服务费的违约金。原告请求从2016年12月1日起以房屋实测面积141.8902平方米计收物业管理费。但是，双方约定的《前期物业服务合同》中又约定“在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行不退不补”，故根据《前期物业服务合同》的约定，在涉案物业未取得《房地产权证》之前均应以《商品房买卖合同》约定面积（139.64平方米）计收，原告自认涉案物业取得《房地产权证》的时间为2018年3月，故涉案物业2016年12月至2018年3月期间的物业管理费，仍应以《商品房买卖合同》约定的面积（139.64平方米）计收，而非实测面积（141.8902平方米）。综上，原告计收物业管理费用计算错误，而其又以该实测面积从2016年12月1日起计收管理费并向被告发出费用催缴通知单，故就《前期物业服务合同》的履行，原告存在过错，相应地，其请求违约金，本院亦不予支持。关于公摊电费，《前期物业服务合同》约定乙方同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定，现原告主张其代垫涉案物业2017年4月1日至2019年1月31日的公摊电费518.18元，有合同依据，且原告提交了相应的电费发票证实，本院予以支持。关于申迪的抗辩意见，本院认为，第一，申迪辩称《前期物业服务合同》系在其非自愿的情况下签署的，未提交相应证据证明；第二，申迪辩称涉案物业存在质量问题、开发商未履行赠送二年物业服务费承诺、购房时被销售诈骗交了三万元房网费等问题，均与本案分属不同法律关系；第三，申迪辩称原告收取的物业服务费超出广州市限价，未提交相应证据，且原告提交的《关于珑翠花园一期住宅前期物业服务收费标准的批复》证实原告收取的物业服务费符合物价部门批复的收费标准；第四，申迪辩称原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵，故不予支付物业服务费，本院认为，居民小区的物业管理服务是包含众多的管理项目的综合服务，原告提供的物业管理服务虽然存在一定瑕疵，但其已向被告提供了大部分合同约定的物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，故本院对被告抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：一、被告申迪应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市秉信物业管理有限公司支付广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街xxx房自2016年10月1日至2019年2月28日的物业服务费13560.16元；二、被告申迪应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市秉信物业管理有限公司支付广州市番禺区钟村街珑翠花园彩雀街xxxx房自2017年4月1日至2019年1月31日的公摊电费518.18元；三、驳回原告广州市秉信物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计158元（原告广州市秉信物业管理有限公司已预缴），由被告申迪负担158元。本判决为终审判决。审判员 姚 琳二〇一九年九月二十四日书记员 叶嘉莹