山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2912号原告：尹延明，男，1970年出生，汉族，安邦财产股份有限公司泰安中心支公司经理，住新泰市。委托诉讼代理人：张生，山东纵观律师事务所律师。被告：闫学柱，男，1964年出生，汉族，从事建筑工作，住泰安市泰山区。被告：闫世龙，男，1990年出生，汉族，务工，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，山东泰诚律师事务所实习律师。被告：孙纪伟，男，1973年出生，汉族，住泰安市岱岳区。原告尹延明与被告闫学柱、闫世龙、孙纪伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹延明的委托诉讼代理人张生，被告闫学柱，被告闫世龙的委托诉讼代理人刘国庆、王丽媛到庭参加诉讼，被告孙纪伟经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。尹延明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款420000元；2、被告赔偿原告经济损失470000元；3、被告支付原告实现债权的费用；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告签订《协议书》，原告购买被告闫学柱、闫世龙顶账房一套，房屋面积113平方米，原告一次性支付了房屋全款420000元，被告应当于2017年6月30日前交房，被告孙纪伟为担保人。因被告一直未履行交付房屋的义务，2019年3月11日原告与被告签订《补充协议书》，被告自愿赔偿原告房屋面积款、违约、溢价款等共计890000元，被告于合同签订后10日内支付。现被告一直未履行《补充协议约定》的义务，被告的行为已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此提起诉讼。闫学柱辩称，当时2017年1月份通过孙纪伟认识了孙纪伟的朋友赵泽延，又认识了尹延明。当时我在司家庄13号楼施工，因资金周转不动，通过以上介绍说我干的司家庄工程顶房，就卖给了原告一套。当时价格是4300元-4400元每平方米，我卖给他113平方米，后来甲方顶给了一套69平方米的，可是公司没给，先支付人工资，结果原告让我给他打了900000元的协议，当时由孙纪伟、赵泽延、李海波还有尹延明、律师，按420000计算。利息按三分五计算，按照每月的利滚利计算，算至2019年3月14日，890000差2400元，所以打了890000，注明因协议书闫世龙补了签字，当时闫世龙不在场。但是因为我的账户已经被法院查封，所以打入闫世龙账户，与闫世龙无关。补充协议代签字是我签的，不代签他们不愿意。420000元我应当还，470000元我不知道怎么来的，32370元我不承担。闫世龙辩称，闫世龙未在司家庄从事过工程建设，也未承包工程，更没有顶账房屋，当时闫世龙对此事不知情，是后来让闫世龙补签的。从协议书可以看出承包工程的是闫学柱，顶账房屋也是闫学柱，闫世龙没有权利在司家庄出售给原告房屋，事实上闫世龙对协议的履行情况概不知悉。原告与闫学柱的纠纷与闫世龙无关，原告所主张的经济损失、实现债权的费用应当提交计算依据，且合同也没约定实现债权的费用由被告承担，合同对损失计算仅仅是420000元的3%支付违约金，其余协议闫世龙不知情。关于闫学柱的代签字，闫世龙没有授权闫学柱签署协议，对此也不予追认。孙纪伟未到庭亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告尹延明（乙方）与被告闫学柱及闫世龙（甲方）、被告孙纪伟（丙方）签订协议书一份，约定由乙方购买甲方位于泰安市岱岳区司家庄的司家庄旧村改造顶账房一套，建筑面积113平方米，总价款420000元。协议另约定乙方一次性支付给甲方全部房款420000元，如甲方违约按照房款420000元的3%支付违约金，丙方作为该房屋买卖的介绍人及担保人监督甲乙双方履行本协议。被告闫学柱跟闫世龙在协议书上签字捺印，被告孙纪伟作为该房屋买卖的介绍人及担保人，也在该协议上签字捺印。闫世龙当时未签字，事后系由孙纪伟持该协议找闫世龙补签。原告于2017年1月16日向被告闫世龙银行卡账户打款2万元，于2017年1月17日向该银行卡账户两次各打入20万元，总共420000元。被告闫学柱、闫世龙于2017年1月22日向原告出具了收到420000元购房款的收到条一份。该收到条上闫世龙的签字也系后来由孙纪伟持该收到条让闫世龙补签。因甲方迟迟未能向乙方交付买卖房屋，甲方即被告闫学柱于2017年12月22日向原告出具保证书一份，写明因未按期向原告交房，闫学柱自愿将位于孙家沟的房产押给原告，以明确交房时效及诚意。后闫学柱仍未向原告交付房屋，2019年3月11日上述甲、乙、丙三方再次签订补充协议书一份，补充协议列明了甲方向乙方出卖涉案房屋，乙方收到甲方420000元购房款，但甲方一直未能交付房屋的事实。协议另约定因甲方实际不能交付房屋，且早已超过交房时间，甲方自愿赔偿乙方因房屋买卖产生的房屋面积款、违约、溢价等共计890000元，甲方于补充协议签订之日起十日内向乙方履行支付经济损失的义务，丙方作为甲方履行担保人，监督甲方履行本协议直至甲方履行完毕为止。另协议第四条特别约定各方应当严格按照本协议履行，违约方将承担守约方因实现债权的所有费用。甲方闫学柱本人并代闫世龙在补充协议上签字捺印，乙方尹延明、丙方孙纪伟亦分别在该补充协议上签字捺印。庭审中被告闫学柱称上述890000元赔偿金系包括购房本金420000元，另按照月息三分五计算复利取整数得出890000元。原告主张该890000元系根据2019年3月份司家庄地段房产价格8000元每平方米乘以房屋面积计算，并在原告放弃部分赔偿金的基础上得出。双方对其上述主张均未提供证据予以证实。原告为本案诉讼向法院申请财产保全，由安邦财产保险股份有限公司承保诉讼保全责任保险并出具保单，原告为此支出保险费970元。另原告委托山东纵观律师事务所指派律师代理诉讼，约定律师代理费31400元，该款系通过网上银行支付，扣除银行转账手续费188.40元，实际到账资金为31211.60元，收到款项后山东纵观律师事务所为原告出具了金额为31400元的增值税普通发票一张。本院认为，原告尹延明与被告闫学柱、闫世龙、孙纪伟于2017年1月16日签订房屋买卖协议书后，因被告闫学柱、闫世龙未能按约交付房屋，甲乙丙三方又于2019年3月11日签订补充协议书，对原协议进行了相应的补充和变更。从补充协议内容看，该补充协议系就原协议甲方履行不能情况下，甲乙双方终止原协议履行而对违约一方责任承担问题重新达成的一致意见，同时对担保方即丙方担保责任问题再次进行明确约定。补充协议中约定“甲方自愿赔偿乙方因房屋买卖产生的房屋面积款、违约、溢价等共计89万元”，另约定“甲方自本协议签订之日起十日内，向乙方履行支付经济损失的义务”，该条款系甲乙双方终止原协议履行后就甲方赔偿责任达成的赔偿责任协议，具有解决双方因原合同履行所产生争议的性质，依法具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方补充协议中约定的890000元赔偿金，实际为约定损害赔偿，其中包括原告已付购房款损失420000元，另包括房屋增值等损失470000元。该赔偿金数额系双方在自愿基础上达成，且无证据证实上述赔偿协议存在无效、可撤销等情形，双方应当遵照该协议享有权利、履行义务，同时根据泰安市2017年以来的房价走势，原告的损害赔偿请求亦属合理范围，故对原告要求被告返还420000元购房款并赔偿470000元经济损失的诉讼请求，依法应予支持。原告为本案诉讼支出的律师代理费31400元、为申请保全支出的保险费970元，按照补充协议约定，应由被告闫学柱、闫世龙承担。被告孙纪伟作为担保人在赔偿协议上签字，其自愿为被告闫学柱、闫世龙所负以上债务承担担保责任，系本案债务连带责任保证人，其对闫学柱、闫世龙所负以上债务应依法承担连带保证责任。补充协议上闫世龙的签名虽为闫学柱代签，但根据本案已查明事实，该代签足以构成表见代理，该协议对闫世龙依法产生法律效力。因补充协议已经对原协议约定的违约金条款作出变更，原违约金条款变更为约定损害赔偿，故原协议中关于甲方违约按照房款420000元的3%支付违约金的约定不再适用。综上所述，对原告要求被告闫学柱、闫世龙返还420000元购房款、赔偿470000元经济损失、支付相应律师费及保险费的诉讼请求，本院予以支持。对被告闫学柱关于本案纠纷与闫世龙无关、其只返还420000元购房款而其余责任不予承担等辩称意见，本院不予支持。对被告闫世龙所称对房屋买卖不知情、对补充协议不知情、赔偿协议上签字系他人代签其不予追认等相关辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、十九条、三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告闫学柱、闫世龙于本判决生效之日起十日内返还原告尹延明购房款420000元；二、被告闫学柱、闫世龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹延明经济损失470000元；三、被告闫学柱、闫世龙于本判决生效之日起十日内支付原告尹延明为实现债权支出的律师费31400元、保险费970元，合计32370元；四、被告孙纪伟对被告闫学柱、闫世龙所负以上债务承担连带保证责任；五、被告孙纪伟承担保证责任后有权向被告闫学柱、闫世龙追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6350元、保全费5000元，合计11350元，由被告闫学柱、闫世龙、孙纪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  姚保平二〇一九年九月二十三日书记员  李 晨