河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初5132号原告：唐杰，男，1984年9月19日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：张先锋，河南平民律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕刘通，河南平民律师事务所律师。被告：孟凡强，男，1979年10月9日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。第三人：王长东，男，1979年12月28日出生，汉族，住河南省睢县。原告唐杰与被告孟凡强及第三人王长东执行异议之诉一案，于2019年6月5日诉至本院。受理后依法向被告孟凡强及第三人王长东送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书，公开开庭进行了审理。原告唐杰及其委托诉讼代理人张先锋、吕刘通和被告孟凡强到庭参加了诉讼，第三人王长东经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐杰向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于商丘市睢县××大道××世纪××单元××号（预购商品房预告登记号：1501005874号）房屋的强制执行，并解除查封；2、被告承担诉讼费。事实及理由：被告孟凡强与第三人王长东买卖合同纠纷一案，商丘市睢阳区人民法院于2017年10月23日作出（2017）豫1403民初7053号民事判决书，判决第三人王长东给付被告孟凡强钢筋款405255.08元级违约金、违约损失3755.864元。判决生效后，第三人没有履行义务，被告申请强制执行，在执行过程中，商丘市睢阳区人民法院查封了位于商丘市睢县××大道××世纪××单元××号（预购商品房预告登记号：1501005874号）房产。2019年5月21日，原告唐杰对位于商丘市睢县××大道××世纪××单元××号（预购商品房预告登记号：1501005874号）提出书面异议，经贵院审理，原告于2019年5月30日收到驳回异议的裁定书，原告认为商丘市睢阳区人民法院查封原告购买的房屋不合法，侵害了原告的合法权益。首先，原告与第三人在2017年11月14日签订了两份房屋买卖协议，根据协议约定第三人也将房屋交付给了原告，之后，原告对涉案房屋进行了装修，并占有居住，有原告于2017年11月27日缴纳的物业费普通发票显示1894.01元、空调安装费收据显示24915元等各项费用收据为凭，而睢阳区法院查封在后。其次，原告与第三人按照房屋买卖协议约定，原告已给付第三人购房款178200元，剩余房款原告按照房屋买卖协议约定支付银行贷款，至今仍有原告偿还给银行。再次，涉案房屋至今没有办理过户手续，非原告的自身原因，而是由于开发商和第三人等多种客观因素所造成的，原告也多次要求开发商和第三人办理房屋过户手续，至今未办成，其过错不在原告，说明原告已尽到自己义务。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，结合本案，原告所提起的执行异议之诉符合第28条规定，为此，原告所提执行异议之诉是有事实和法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上，依法解除对原告房屋的查封，维护原告的合法权益。被告孟凡强辩称，我与原告不认识，我认为这是王长东设计的阴谋，因为王长东欠我的钢材款，是王长东转移财产拒不还给我钱，查封的是王长东的财产与原告没有关系。第三人王长东没有到庭,也没有提交答辩意见。原告唐杰向本院提交了以下证据，第一组：1、商丘市睢阳区人民法院（2017）豫1403执2678号执行裁定书；2、执行异议申请书；3、商丘市睢阳区人民法院（2017）豫1403执异58号执行裁定书。以此证明2018年4月27日商丘市睢阳区人民法院查封了第三人王长东名下的涉案房屋后，原告提出书面异议被裁定驳回的事实。第二组：4、房屋买卖协议两份；5、睢县不动产登记中心出具的证明一份；6、韩安稳出具的证明一份。以此证明在商丘市睢阳区人民法院查封之前，原告唐杰与第三人王长东于2017年11月14日已签订合法有效的书面房屋买卖合同，同时证明第三人于2015年10月13日在睢县不动产登记中心进行了预告登记，其预登记号为1501005874，该预告登记行为具有物权性质，因此，王长东对涉案房屋享有处分的权利。第三组：7、2017年11月14日王长东出具的收条一份；8、2017年11月27日王长东出具的收条一份；9、中国农业银行转账凭条；10、河南省农村信用社客户回单及贷款本金利息收汇凭证；11、2017年11月27日睢县恒鑫物业服务有限公司出具的收据及河南增值税普通发票；12、2017年11月27日睢县恒鑫物业服务有限公司出具的收据；13、河南省农村信用社银行卡一份；14、商品房买卖合同一份；15、睢县农村信用社个人购房担保借款合同一份；16、河南农信贷款查询明细一份；17、河南省农村信用社修改回执单一份；18、原告在该房屋居住生活照片。以此证明在商丘市睢阳区人民法院查封之前，原告唐杰已于2017年11月27日办理了物业交接手续，并缴纳了垃圾清运费、装修费、电费、物业费等相关费用，而后，原告实际合法占有使用该房屋，并居住至今。唐杰按照房屋买卖协议约定向第三人支付了购房款178200元，按约定自2017年6月份之后的银行贷款由原告偿还，至2019年6月已经偿还100595.48元。第四组：19、睢县恒鑫物业服务有限公司出具的证明一份；20、睢县恒鑫物业服务有限公司营业执照复印件一份；21、出具证明的负责人身份证复印件一份。以此证明导致涉案房屋不能及时过户原因在于睢县恒鑫物业服务有限公司因抵押贷款及大证不能解押所造成的，不是买受人唐杰自身原因所造成。被告孟凡强提交的证据有本院（2017）豫1403民初7053号民事判决书一份，以此证明第三人欠其钢筋款的事实存在。第三人没有举证。经庭审质证，被告孟凡强对原告提交的第二组证据中第6项证据认为与本案没有关系，对第三组中第9项证据真实性无异议，但认为是王长东与原告之间的经济往来，与房屋没有关系，第10、11、12项证据真实性有异议，认为是王长东为逃避债务，故意与原告做的不真实的银行流水。对第四组中第19项证据真实性有异议，认为与本案没有关系。对其他证据没有异议。原告唐杰对被告提交的证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。第三人王长东经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃。被告孟凡强对原告提交的证据所提异议，本院认为，第9项证据是2017年1月份最初向王长东购买涉案房屋的买受人出具的，可以证明第三人王长东出卖涉案房屋以及与本案原告最终达成买卖协议的过程，而且，在时间上与原告提供的银行汇款时间能够相印证，对此异议不予采信。被告孟凡强没有提供出第10、11、12项证据存在虚假的证据，对此异议不予采信。第19项证据证明的内容是涉案房屋不能过户的原因是原告以外的原因造成的，与本案有关联，对此异议不予采信。原告唐杰对被告孟凡强提交的判决书所提异议意见，本院认为，该判决书是确认第三人对被告孟凡强所负债务的法律文书，是对第三人强制执行的执行依据，但不能达到证明原告所提执行异议不能成立的证明目的，对此异议予以采信。对双方没有异议或者虽提出异议但异议理由没有被采信的证据，本院予以确认，可以作为有效证据使用。根据双方的诉辩意见和以上有效证据，本院确认以下案件事实：原告唐杰购买预登记在第三人王长东名下的、于2015年2月2日购买的、由睢县恒鑫房地产开发有限公司开发的、坐落在睢县城郊乡凤城大道万达世纪佳苑2幢1单元1101号（预购商品房预告登记号：1501005874号）的房屋，二人并于2017年11月14日签订《房屋买卖协议》，约定：唐杰给付王长东现金178200元，包括已交首付款135000元和已交银行按揭贷款43200元，下余房屋按揭由唐杰偿还，以后的物业费、水电费、中央空调费、温泉水费等费用由唐杰承担，该房屋房产证办理下来后，王长东积极配合办理房屋过户手续，所需费用由唐杰承担。同时，二人又按照王长东购买该房屋时的价格签订一份《房屋买卖协议》，约定成交价为387252元，首付132000元，剩余房款255252元于产权交割完毕当日支付。该房屋由王长东在睢县农村信用合作联社按揭贷款250000元，并作为贷款抵押物设置了预抵押。王长东于2017年11月4日为原告唐杰出具一张收到首付款135000元的收条，于2017年11月27日为原告唐杰出具一张收到已付2015年10月31日--2017年10月31日银行分期款43200元的收条。随即王长东将该房屋交付给了原告唐杰，原告唐杰收到房子之后即缴纳了1894.01元的物业费、499元垃圾清运费、2000元装修押金、100元电费、24915元的中央空调费和500元其他费用。原告唐杰对该房装修后入住居住至今。银行按揭贷款一直由原告唐杰偿还。该房屋于2016年1月27日被睢县恒鑫房地产开发有限公司在向睢县农村信用合作联合社申请贷款时设置了抵押，因该公司没能按时还款，大证于2018年4月28日解押。睢县恒鑫房地产开发有限公司因此没能给原告办理房屋出卖变更手续。第三人王长东因欠被告孟凡强钢筋款经本院审理后作出（2017）豫1403民初7053号民事判决书，判决生效后，王长东没有按时履行生效判决确定的义务，被告孟凡强向本院申请强制执行，本院于2017年12月18日执行立案，于2018年4月27日作出（2017）豫1403执2678号执行裁定书，查封了登记在王长东名下的位于商丘市睢县××大道××世纪××单元××房产，2019年1月25日张贴了查封公告。原告唐杰于2019年5月20日提出执行异议被驳回后提出执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为原告唐杰是否具有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告唐杰与第三人王长东达成买卖涉案房屋的书面协议时间在2017年11月14日，在本院对该房屋查封之前，协议内容没有违反法律禁止性规定，属于双方自愿行为，应当为有效协议。在双方达成协议之后，原告唐杰已经将房屋价款首付款135000元和王长东偿还的银行按揭贷款43200元，共计178200元支付给了王长东，而且，原告唐杰同意并且一直在承担着偿还下剩银行按揭贷款的义务，应当视为已经履行了支付买卖房屋对价的义务。在原告唐杰与第三人王长东签订《房屋买卖协议》支付了约定价款之后，原告唐杰又交纳了物业费、中央空调安装费、垃圾清运费、水电费等费用，并对该房屋进行了装修，入住居住至今，实际占有使用了该房屋。该房屋没能过户或者没能变更买卖合同是由于设置了抵押，不属于原告唐杰的原因所致。虽然，原告唐杰在与第三人王长东交易房屋时存在不规范的情形，但是，这是由于房地产交易市场不完善和当事人法律意识不高造成的，加之，被告孟凡强与第三人王长东之间的债权是金钱之债，而原告唐杰对涉案房屋享有的是居住权，属于生存利益，应当优先保护，原告唐杰提出的执行异议理由符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，可以排除强制执行登记在第三人王长东名下位于位于商丘市睢县××大道××世纪××单元××号（预购商品房预告登记号：1501005874号）房产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条第二款,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行登记在第三人王长东名下的、原告唐杰实际占有使用的、位于商丘市睢县城郊乡凤城大道万达世纪佳苑2幢1单元1101号（预购商品房预告登记号：1501005874号）房产。一审案件受理费7109元，由被告孟凡强承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2017）豫1403执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  刘卫星审判员  陈宗华审判员  侯贤领二〇一九年九月十日书记员  柳 荫