辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终1623号上诉人（原审原告)：王文新，男，1975年11月25日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：锦州阿童木商贸有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区中央大街三段3号。法定代表人：杨毅，该公司经理。委托诉讼代理人：吕明泽，该公司招商经理。被上诉人（原审被告）：徐放，男，1979年9月26日出生，汉族，原锦州阿童木商贸有限公司股东，住辽宁省锦州市太和区。被上诉人（原审被告）：钱兰慧，女，1979年9月6日出生，汉族，原锦州阿童木商贸有限公司股东，住辽宁省锦州市太和区。上诉人王文新因与被上诉人锦州阿童木商贸有限公司、徐放、钱兰慧租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王文新、被上诉人锦州阿童木商贸有限公司委托诉讼代理人吕明泽到庭参加诉讼。被上诉人徐放、钱兰慧经本院合法传唤，拒不到庭，本案现已审理终结。王文新上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判解除双方签订的5B6《租赁合同》、5B7《租赁合同》，被上诉人锦州阿童木商贸有限公司返还上诉人72346元（其中租金31936元、合同履约金20000元、装修款20410元），并承担从2017年08月14日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，由被上诉人锦州阿童木商贸有限公司支付双倍合同履约金的加倍部分20000元，由被上诉人徐放、钱兰慧对上述债务承担连带责任，；2.由三被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院关于商铺是否因未经过消防验收而不具备经营及通风条件，应由相关部门调整，不属于法院调整范围的认定是错误的。是否依法进行消防验收是本案合同能否继续履行、合同目的能否实现、一方当事人是否构成根本违约的前提条件，也是法院应当审查的范围，而未经消防验收如何处罚的问题才是应当由相关部门调整的内容。大型商场等建筑工程在投入使用前必须依法进行消防验收是法律的强制性规定，经过一审庭审调查，己经证实锦州贸业大厦整体竣工后没有依法进行消防验收并取得消防验收合格手续，涉案商铺所在商场属于人流密集场所，依据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，必须依法进行消防验收的场所，没有经过消防验收是不得交付经营的。被上诉人锦州阿童木商贸有限公司作为承租人应当保证其出租的商铺符合交付条件，现锦州阿童木商贸有限公司将不符合交付条件且存在安全隐患的商铺出租给上诉人，致使合同目的不能实现，己经构成根本违约，合同无法继续履行。即使双方在合同中没有将取得消防验收作为违约或解除合同的条件，也不影响上诉人行使法定解除权的权利。二、锦州茂业公司己经与锦州阿童木商贸有限公司解除了租赁合同，导致上诉人与锦州阿童木商贸有限公司的合同无法继续履行，合同目的不能实现。三、被上诉人钱兰慧、徐放原为被告阿童木公司的股东，于2018年2月14日将被告阿童木公司原5000000元注册资金变更为500000元，该行为降低了公司偿债能力，侵害了上诉人的合法权益，被上诉人徐放、钱兰慧应当对被上诉人锦州阿童木商贸有限公司对上诉人的债务共同承担连带责任。锦州阿童木商贸有限公司辩称，锦州茂业公司的消防验收是否合格不在我公司控制范围之内，锦州茂业公司定于2019年2月2日开业是公认的。我公司并未与锦州茂业公司解除合同。公司注册资金变更与公司偿债能力无关。徐放、钱兰慧未答辩。王文新向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的5B6《租赁合同》、5B7《租赁合同》；2.依法判令被告锦州阿童木商贸有限公司返还原告72346元（其中租金31936元、合同履约金20000元、装修款20410元)，并承担从2017年8月14日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.由被告锦州阿童木商贸有限公司支付双倍合同履约金的加倍部分20000元；4.由被告锦州阿童木商贸有限公司承担本案的诉讼费用；5.由被告徐放、钱兰慧对上述债务承担连带责任。事实与理由：2017年8月14日原告与被告锦州阿童木商贸有限公司签订两份《租赁合同》，约定被告将锦州市凌河区中央大街三段3号茂业天地5层5B6、5B7号档口租赁给原告，面积均为43.28平方米，租赁用途分别为餐饮品类重庆小面和餐饮品类牛排杯，年租金均为63188元，租期均为三年，两份租赁合同均约定阿童木公司2017年9月将商铺交付给原告进场装修，逾期五个月乙方有权选择解除合同。原告按两份合同约定交纳租金31936元及合同履约金20000元。但被告阿童木公司未能在约定期限内将约定的档口提供给原告，对此原告多次催促，被告阿童木公司未能履约。后原告在装修档口过程中，因消防不合格被迫停工，直至现在该档口也没有经过消防验收合格，另档口由被告阿童木公司租赁于锦州茂业置业有限公司，茂业公司已经解除与阿童木公司的租赁合同，因被告无法交付符合约定条件的租赁场地，实际履约不能，合同目的无法实现。又因被告钱兰慧、徐放原为被告阿童木公司的股东，于2018年2月2日将被告阿童木公司原500万元注册资金变更为50万元，降低了公司偿债能力。因此要求被告徐放、钱兰慧对本案债务与被告阿童木公司共同承担连带责任。一审法院认定事实：2017年8月14日，原告王文新（乙方）与被告锦州阿童木商贸有限公司（甲方）签订餐饮项目租赁合同（合同编号5B6、5B7），双方约定乙方租赁档口位于锦州市凌河区，面积均为43.28平方米，乙方经营项目为餐饮；品类为重庆小面、牛排杯。租赁期限三年，租金4元/㎡/天，年租金63188元。原告向阿童木公司缴纳租金31936元，合同履约金20000元。合同第二条4项约定,在签订本合同时乙方向甲方缴纳合同履约金各10000元，开业后合同履约金自动转为经营保证金，该合同履约金具有定金性质，如果甲方不履行合同需要双倍返还该笔合同履约金，如果乙方不履行合同则该合同履约金不予退回。该合同第六条2项载明，甲方在2017年9月将商铺交于乙方进场装修，暂定开业日期为2017年11月，甲乙双方约定交铺日期超期五个月之内为延期，如超过延期交铺，乙方有权选择继续履行合同或解除合同，如乙方选择解除合同，甲方退还乙方合同履行金。另查明，被告锦州阿童木商贸有限公司从锦州茂业置业有限公司租赁了锦州市凌河区茂业百货第5层、第6层，后转租各经营者，用于经营餐饮业。锦州市凌河区茂业百货于2019年2月2日营业,5楼亦在营业中。原告于2018年8月20日进场装修，于2018年9月2日停止装修至今。2018年2月2日，被告锦州阿童木商贸有限公司将注册资金由500万元变更为50万元。该公司关于减少注册资本债务清偿担保情况说明载明，至2018年2月2日，公司已向要求清偿债务的债权人清偿了全部债务。未清偿债务的，由公司继续负责清偿，并由股东提供相应的担保。一审法院认为，原告王文新与被告锦州阿童木商贸有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。双方租赁合同中约定甲方于2017年9月将商铺交给乙方进场装修，并暂定开业时间为2017年11月，同时约定交铺日期超期五个月之内为延期，如超过延期交铺，乙方有权选择继续履行合同或解除合同。被告锦州阿童木商贸有限公司超过5个月未能交付，已经构成违约，此时原告可以选择解除合同亦可继续履行合同。原告选择进场装修，系继续履行合同的意思表示，对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原、被告在合同中并未就消防验收问题进行约定，并作为违约条款及解除合同的条件，而该商场是否因消防未验收而不具备经营及通风条件，应当由相关行政部门管理，不属于本案调整范围。原告以此为由要求解除合同并返还租金、费用的请求无事实及法律依据。关于原告要求被告徐放、钱兰慧承担连带责任的请求，因被告阿童木公司注册资金的变更系其公司内部经营管理问题，并不损害原告作为合同相对人的权利，故对原告该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王文新的诉讼请求。案件受理费684元，由原告王文新负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人王文新向锦州阿童木商贸有限公司交付租金31936元、合同履约金20000元。被上诉人锦州阿童木商贸有限公司成立于2011年10月11日，公司股东为被告徐放、钱兰慧。2018年2月2日，经被告徐放、钱兰慧研究通过被告锦州阿童木商贸有限公司股东会决议，同意锦州阿童木商贸有限公司注册资本由500万元变更为50万元。上述事实有原审卷宗和庭审中当事人的陈述佐证，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人锦州阿童木商贸有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方租赁合同中约定，锦州阿童木商贸有限公司应于2017年9月将商铺交给王文新进场装修，同时约定交铺日期超期五个月之内为延期，如超过延期交铺，王文新有权选择继续履行合同或解除合同。本案中，被上诉人锦州阿童木商贸有限公司未能按合同约定时间向上诉人提供商铺，符合合同约定的解除条件，故上诉人有权选择解除其与被上诉人锦州阿童木商贸有限公司之间的租赁合同，并要求被上诉人锦州阿童木商贸有限公司返还租金。关于上诉人主张锦州阿童木商贸有限公司双倍返还合同履约金的问题，依据租赁合同约定，“合同履约金具有定金性质，如果甲方（锦州阿童木商贸有限公司）不履行合同需要双倍返还该笔合同履约金”，上诉人的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于上诉人主张被告锦州阿童木商贸有限公司支付利息一节，被上诉人锦州阿童木商贸有限公司违约且占用上诉人资金的事实存在，应自合同解除之日起，按照中国人民银行同期贷款利率向上诉人支付利息。关于上诉人主张被上诉人锦州阿童木商贸有限公司支付装修款一节，因该部分支出系上诉人在具备合同解除条件后自行决定投入装修，故对该部分款项，应由上诉人自行承担。关于上诉人要求被上诉人徐放、钱兰慧承担连带责任一节，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条规定，公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。本案中，被上诉人并未提交证据证明其减资行为已按法律程序通知债权人，该减资行为削弱了被上诉人锦州阿童木商贸有限公司偿还债务的能力，客观上损害了上诉人利益，故被上诉人徐放、钱兰慧应在减少注册资本范围内对上诉人承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初713号民事判决；二、解除上诉人王文新与被上诉人锦州阿童木商贸有限公司于2017年8月14日签订的关于锦州市凌河区商铺的租赁合同；三、被上诉人锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人王文新合同租金31936元、合同履约金20000元，并给付自本判决生效之日起至实际给付完毕之日止以本金51936元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；四、被上诉人锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效后五日内给付上诉人王文新合同履约金加倍部分20000元；五、被上诉人徐放、钱兰慧对本判决第三、四项所列债务在被上诉人锦州阿童木商贸有限公司减少的注册资本450万元范围内承担连带责任；六、驳回上诉人王文新一审其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费684元，二审案件受理费1368元，由被上诉人锦州阿童木商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 周 野审判员 韩晓武二〇一九年九月十九日书记员 商 阔