江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1432号上诉人（原审被告）：郭莉莉，女，1971年6月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。上诉人（原审原告）：南京市万达广场西地贰街区业主委员会，住所地南京市建邺区万达西地贰街区A区6栋一楼。负责人：刘佳，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李子林，江苏永元律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾成军，江苏永元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘永坚，男，1964年7月29日生，回族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京河洛风餐饮管理有限公司，住所地本市建邺区福园街135-15号。法定代表人：潘永坚，该公司总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。上诉人郭莉莉、南京市万达广场西地贰街区业主委员会（以下简称万达西地业委会）因与被上诉人潘永坚、南京河洛风餐饮管理有限公司（以下简称河洛风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭莉莉上诉请求：1、依法改判驳回万达西地业委会的诉讼请求；2、万达西地业委会承担本案诉讼费用。主要事实和理由：诉争房屋后门的开设位置系现在现场的开设位置，该位置在房屋的房产证上有清楚的记载。该后门经过的位置系房屋所有权人所有，系房屋所有权人通过后门进入小区的通道，并不是小区的公共区域。关于诉争房屋后门的开设位置以及通往小区的通道，万达西地业委会提供的两份证据存在明显的不一致，依据郭莉莉提供的房产证可以看出诉争房屋的后门开设的位置就是现场开设的位置，通道完全由房屋所有权人所有使用。万达西地业委会提供的图纸无法判断出通道系万达西地业委会所述的公共区域。关于该通道的权属一审时上诉人要求万达西地业委会进一步提供相应的证据但万达西地业委会无法提供，故在没有进一步证据的情况下不能简单的推定认为属于公共区域，亦不能推定业委会为权利人，故请求二审法院依法判决。万达西地业委会辩称：1、一审法院对于涉案架空层为公共区域的认定是正确的，在一审庭审中因对方不认可我方作为证据提交的建设图纸，我方去南京城建档案馆调取规划核准图，图中明确显示涉案区域与小区外部是联通的，并非福源街135-15号的专有部分。2、一审法官也曾明确要求对方拿出关于涉案区域应当属于业主专有的所有权证明，并规定了举证期限，对方均未遵照履行。潘永坚、河洛风公司辩称，其意见均与郭莉莉的上诉意见一致。万达西地业委会上诉请求：1、依法撤销一审判决，查明事实后依法改判三被上诉人承担占用公共区域自2017年1月1日至实际返还之日的占有使用费（以年租金26000元为标准，以实际返还之日为止；若暂计至2018年10月31日，计47667元）或者发回重审；2、判令三被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院对本案的事实认定不清。1、上诉人与潘永坚原签署的《房屋租赁合同》合法有效，合同期满后双方系不定期租赁关系，且双方实际履行权利和义务。2013年11月12日，上诉人与潘永坚就建邺区集庆门大街218号的一块场地(即福园街135-15号商铺后门架空层）签订《房屋租赁合同》，双方约定租期为2013年11月12日至2014年11月11日，年租金为26000元。该协议系双方的真实意思表示，不存在合同可变更、可撤销及合同无效的情节，而且自签订房屋租赁合同后，双方均严格履行，现合同期内权利义务已实际履行完毕。根据物权法第七十八条的规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。自上诉人出租行为产生后，并未有任何业主提出过撤销请求，也一直未向业主委员会或者物业管理部门进行投诉。可以认定业主的行为是对上诉人出租行为的默认，故一审法院在未释明的情况下，以上诉人未举证证明出租行为经过了半数业主同意为由，未支持上诉人占有使用费的请求并不合理。2、上诉人始终积极履行业主委员会的职责，维护小区业主的合法利益。一方面，上诉人虽将涉案公共区域出租给潘永坚进行经营，但该出租行为既不是无偿的、也不是永久的，上诉人委托物业公司每年按照26000元的费用标准收取租金，并将该笔收入用于补充专项维修资金或者业主的公共收益（相关费用明细均可查询），且出租公共区域的实际收入完全用于小区的业主身上。另一方面，至2017年因被上诉人的后厨影响越来越大，才陆续有业主向业主委员会投诉，不同意继续出租涉案公共区域。上诉人亦是从维护业主权利的角度出发，提起本案的诉讼，并在一审庭审中不同意调解，坚持要被上诉人腾空、恢复原状。故一审法院驳回上诉人主张的占有使用费，严重侵犯了小区所有业主的合法权益。郭莉莉、潘永坚、河洛风公司辩称，本案所涉通道的面积归谁未确定。一审中，万达西地业委会提供的档案馆所调取的证据显示门的开启方向和最后竣工图的开启方向不一致，两个是反的。这部分究竟属于业主共有部分，还是属于开发商所有，还是河洛风公司无法确定。在没有查清面积权属的情况下，面积应当属于房屋的所有权人。即便没有查清该部分区域的所有权的情况下，答辩人在实际使用的过程中也已经支付了费用，并不是免费使用的。因此该部分的面积应该属于答辩人独立占有使用，并没有损害全体的业主任何权益。万达西地业委会向一审法院起诉请求：1、判令郭莉莉、潘永坚立即支付涉案公共区域从2017年1月1日至2017年11月30日非法占用期间的使用费23833元(以年租金26000元为标准，使用期间暂计算至2017年11月30日，以实际返还之日为止)。2、判令郭莉莉、潘永坚立即腾空并返还非法占用的区域。3、本案诉讼费由郭莉莉、潘永坚承担。诉讼中，万达西地业委会将河洛风公司追加为被告。一审法院认定事实：万达西地业委会与潘永坚曾签订《房屋租赁合同》，由潘永坚承租位于南京市建邺区商铺后门），租期为2013年11月12日至2014年11月11日，年租金为26000元。其后该场地一直由郭莉莉任法定代表人的河洛风公司经营的餐饮店用作厨房使用。万达西地业委会称潘永坚按年租金26000元支付涉案场地租金至2016年12月31日，并提供了相应时间段的租金收据；潘永坚称其已经支付租金至2017年年底，但并未提供相应证据。万达西地业委会在庭审中还提供了涉案场地所在楼栋的规划核准图，规划核准图中显示该场地南侧无实体隔断，系与外部直接连通。潘永坚称该场地系福园街135-15号商铺专有部分，但并未提供相应证据。一审法院认为，涉案场地与外部直接连通，且并非福园街135-15号商铺的专有部分，应当属于业主共有。现潘永坚未向万达西地业委会支付涉案场地2017年之后的租金，万达西地业委会要求郭莉莉、潘永坚、河洛风公司腾空、返还涉案商铺，一审法院予以支持。但因万达西地业委会并未举证证明其将涉案场地租赁给潘永坚经过了过半数业主同意，故万达西地业委会要求潘永坚支付使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决:一、郭莉莉、潘永坚、南京河洛风餐饮管理有限公司于判决生效之日起二十日内腾空并返还福园街135-15号商铺后门的场地；二、驳回南京市万达广场西地贰街区业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交证据。对于一审查明的事实，郭莉莉认为关于权属面积应当按照谁主张谁举证的原则，该部分的举证责任应当由万达西地业委会来承担，如果这部分有没有纳入公共所有的小区建筑成本里面，那么该区域肯定不属于业委会。双方当事人对于一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，建筑区划内不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施部分，应当认定为物权法第六章的称的共有部分；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。郭莉莉主张涉案场地系业主专有部分，但根据万达西地业委会提供的规划核准图等现有证据，可知涉案场地不具备构造、利用上的独立性，郭莉莉也未证明涉案场地登记在所有权人名下，故涉案场地并不满足专有部分的要件，依法应属于共有部分。利用共有部分从事经营性活动，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。利用共有部分进行经营必须经过法定程序，而万达西地业委会对涉案场所的出租行为并未经过业主双过半同意，且直至双方诉至法院仍未履行该程序，故出租行为应认定为无效。万达西地业委会以业主未行使撤销权即视为默认该出租行为的上诉理由不成立，本院不予支持。因万达西地业委会的出租行为无效，郭莉莉、潘永坚、河洛风公司应立即腾空并返还涉案场地；但考虑到其实际占有、使用相关场地，故仍应参照双方之间的约定，支付占有期间的相应费用。一审中，潘永坚称其已经支付租金至2017年年底，但并未提供相应证据。万达西地业委会提供了潘永坚按年租金26000元支付涉案场地租金至2016年12月31日的收据，故万达西地业委会要求潘永坚支付涉案场地从2017年1月1日至实际返还之日的占有使用费，本院予以支持。因签订案涉租赁合同的双方当事人为潘永坚和万达西地业委会，故应由潘永坚承担返还涉案场地并支付租金的义务。综上，郭莉莉的上诉请求不成立，万达西地业委会的上诉请求成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8790号民事判决第一项；二、撤销南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初8790号民事判决第二项；三、潘永坚于本判决生效后十日内向南京市万达广场西地贰街区业主委员会支付福园街135-15号商铺后门场地的占有使用费（按每年26000元为标准，自2017年1月1日起计算至实际腾空返还之日止）；四、驳回南京市万达广场西地贰街区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费396元，由郭莉莉、潘永坚、河洛风公司共同负担。二审案件受理费396元，由郭莉莉负担。审 判 长 李飞鸽审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇一九年九月十日法官助理 滕文欣书 记 员 戴 苗