云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6682号原告：李兴稳，男，彝族，1977年6月14日生，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人朱历，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘迅。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺。二被告共同委托代理人张海涛、张会芳，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告李兴稳诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都公司”）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，于2019年9月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李兴稳及其委托代理人朱历，二被告共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告于2016年12月22日就大都项目二期2栋2层233号商铺签订了《商铺委托经营管理合同书》，约定该商铺委托给被告大都公司经营管理，被告鼎杰公司承担连带责任，根据《商铺委托经营管理合同书》第五条第一条第二项的约定，被告大都公司应每6个月向原告支付一次返租款。但经原告的多次催要，被告均以各种理由拒绝支付。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。根据《商铺委托经营管理合同书》第十二条第五款的约定：“任何一方违约致使另一方采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，违约方应该承担另一方为此支付的律师费、差旅费、公证费、评估费等一方为实现债权而发生的费用”，故被告应承担原告实现债权而支付的诉讼费、律师费、保全费等费用。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》，并判令被告立即将位于昆明彩云北路与珥季路交叉口商铺腾（返）还原告；2.被告大都公司支付原告自2017年6月1日至2018年11月30日止的返租款共计61176元整，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率支付上述租金自2017年12月14日至该款项清偿之日止的利息；3.被告大都公司承担原告为实现债权的律师费1500元；4.本案的全部诉讼费由被告大都公司承担；5.被告鼎杰公司对第1、2、3、4项诉讼请求承担连带责任。被告大都公司辩称：第一点是根据双方所签订的商铺委托经营管理合同书第五条第二款，合同里面有笔误写成的是第一款。根据第二款的固定回报方式，乙方大都企管于每六个月后的十个工作日内将六个月的固定回报支付至产权人，意为被告大都企管公司应于每六个月即支付周期期满以后的十个工作日内支付租金及付款方式为先用后付，因此原告所主张的租金应当是按照先用后付的原则来计算租金的期间，本案合同期限第一年的租金是0元，也就是从第二年开始支付租金，原告计算的租金方式错误，将第二年的租金用第三年的租金标准进行计算，本案最终欠付的租金应为59947.5元，被告对于欠付的真实固定收益是要返还的，但是由于被告大都企管公司存在入不敷出的客观情况，请求法院给予合理时间以便被告分期分批地向原告支付固定的收益。第二点是被告不应当承担利息，欠付租金是由于经济低迷所造成的，原告购买鼎杰新都汇的物业以后，自愿交由被告大都企管公司统一进行管理和运营。双方签署了商铺委托经营管理合同书后，被告一直着力于提升物业的商业价值，花费大量成本，对整个项目进行招商，未炒热整个商圈。被告招租时的价格很低，导致回收资金少，支付给业主的租金高，出现入不敷出的情况，再加上经济不景气，导致资金周转困难，才拖欠了原告的租金，并非是被告恶意拖欠。因此，被告不应当承担原告所主张的利息。即使计算利息，利息的起算时间应当也是按照先用后付的原则来计算，且年利率应当按照中国人民银行同期贷款利率4.35%来计算。第三，原告所主张的律师费和诉讼费没有依据。双方所签署的商铺委托经营管理合同书没有任何一个条款约定因履行本合同产生争议的费用由被告方所承担，因此，被告不应当承担原告所主张的律师费和诉讼费。第四，我方认为原告方无权解除商铺委托经营管理合同书，理由为原告主张解除合同没有合同依据也没有法律依据，被告方一直在履行合同，此外，在客观上也无法解除合同。综上所述，原告所主张的除部分租金本金以外的其余的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。被告鼎杰公司辩称：鼎杰地产公司不应当承担连带保证责任。商铺委托经营管理合同书是原告与大都物业公司所签署的，合同第九条约定鼎杰地产公司对限定的责任提供保证，限定的责任指的是鼎杰地产公司仅仅负责协同原告办理大都二期商铺租金专管账户监督大多少期商铺的租金收益优先用于向原告支付收益。鼎杰地产公司仅对监督责任提供保证，并不对大都企管公司的支付租金的行为承担保证责任。因此，原告要求鼎杰地产公司承担连带保证责任没有任何的合同依据和法律依据。综上所述，原告所主张的除部分租金本金以外的其余的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。原告针对其主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证、被告企业管理信息，欲证明原、被告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同登记备案表，欲证明原告有权出租涉案商业用房；3、商铺委托经营管理合同书，欲证明（1）原被告基于真实的意思表示签订合同，约定原告将涉案商铺委托给被告大都公司经营；（2）原被告关于经营收益（返租款）支付时间、标准、方式及违约责任的约定；（3）被告鼎杰公司对该合同承担连带责任；（4）二被告违反合同约定，拒绝支付经营收益（返租款）的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告为实现债权的诉讼费、律师费应由二被告承担；4、委托协议、律师费发票，欲证明二被告应当承担原告支付的律师费。经质证，二被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据4的真实性、合法性及关联性认可，但对原告的证明目的不予认可，认为原告所主张的律师费和诉讼费，在合同中都没有约定由被告来承担。被告大都公司针对其辩称主张，向本院提交如下证据：租金支付凭证（2016.12.23-2017.5.31），欲证明被告已将第二年第一期（2016年12月23日至2017年5月31日）的租金全部支付完毕，原告诉请的未付租金计算标准错误，应按照《商铺委托经营管理合同书》第五条的约定进行计算。经质证，原告及被告鼎杰公司对被告大都公司提交的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3形式、来源合法，与本案具有关联性，二被告对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信；原告提交的证据4形式、来源合法，本院予以采信。被告大都公司提交的证据形式、来源合法，与本案具有关联性，原告对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。被告鼎杰公司针对其辩称主张未向本院提交证据。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告向被告鼎杰公司购买座落于官渡区小板桥街道办事处小板桥社区居委会鼎杰兴都汇商务中心2幢2层233号商业用房，套内建筑面积10.62平方米，合同总金额为582626元，2016年11月24日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为：KMGDXXXXXXX。后原告（委托方、甲方）与被告大都公司（受托方、乙方）、鼎杰公司（保证人、丙方）签订《大都二期商铺委托经营管理合同书》，约定原告将涉案商业用房委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2016年12月23日起至2027年11月30日止(合同中定义“一个年度”：从开始日期起计算满12个月为一个完整年度，自本合同约定的委托期限开始日开始计算每满12个月为一个完整年度)。被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益0元，第二年应支付收益38327元，第三至第四年每年应支付收益40784元；每6个月为一个支付周期，即被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报。自本合同约定的委托经营期开始时，被告大都公司于每6个月后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告。被告鼎杰公司同意为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰公司承担保证责任，具体列明：被告鼎杰公司协同原告为原告办理大都二期商铺租金专管账户，监督大都二期商铺租金收益优先用于向原告支付收益，对被告大都公司就本合同限定的责任提供保证，在其无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付回报的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息。任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应承担对方为实现债权而发生的律师费等费用。庭审中，原告及二被告共同确认自2017年6月1日至2018年11月30日期间尚欠原告的租金为59947.5元。原告为实现本案债权支出律师费1500元。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告间签订的《大都二期商铺委托经营管理合同书》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。双方并未在该合同中约定若被告未按约定支付租金可以解除合同，被告拖延支付租金的行为也未致使合同目的不能实现，原告并未举证证实本案已符合法定解除的条件，因此，对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》及要求腾还商铺的诉请，本院依法不予支持。原告及二被告共同确认截止2018年11月30日尚欠原告的租金为59947.5元，包含第一阶段：2017年6月1日至2017年11月30日期间，38327元÷2=19163.5元；第二阶段：2017年12月1日至2018年5月31日期间，40784元÷2=20392元；第三阶段：2018年6月1日至2018年11月30日，40784元÷2=20392元，故对于被告大都公司应支付原告截止2018年11月30日的租金本院确认为59947.5元。对于原告要求被告大都公司支付利息的请求。本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任。双方签订的《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款之约定“除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息。”，故被告应按同期银行贷款利率向原告计算支付利息。因原、被告双方未约定按照哪家银行标准计算，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。由于原、被告双方约定租金支付方式为被告大都公司于每6个月后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告，故原告主张的第一阶段（2017年6月1日至2017年11月30日）利息的起算日期应为2017年12月14日，根据合同约定，该阶段的租金为19163.5元（38327元÷2）；第二阶段（2017年12月1日至2018年5月31日）利息的起算日期应为2018年6月14日，根据合同约定，该阶段的租金为20392元（40784元÷2）；第三阶段（2018年6月1日至2018年11月30日）利息的起算日期应为2018年12月14日，根据合同约定，该阶段的租金为20392元（40784元÷2）。对于原告主张的律师费问题，双方对律师费的承担问题作出约定，且原告提交证据证实了律师费的实际支出，本院对原告主张的律师费1500元予以支持。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条规定：连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，原、被告在担保合同中约定被告鼎杰公司对本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债权履行期届满之日起六个月内起诉主张由被告鼎杰公司承担保证责任，故原告的相应诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告鼎杰公司关于其不应承担本案连带担保责任的辩称意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兴稳2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金19163.5元，并支付上述租金自2017年12月14日至该款项清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兴稳2017年12月1日至2018年5月30日期间的租金20392元，并支付上述租金自2018年6月14日至该款项清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兴稳2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金20392元，并支付上述租金自2018年12月14日至该款项清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李兴稳律师费1500元；五、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述判项一、二、三、四确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司负担1342元，由原告李兴稳承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  张静忠人民陪审员  纪琼仙二〇一九年九月二十九日书 记 员  王英凯