海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初2287号 原告:刘海州，男，1977年10月18日出生，汉族，海南省海口市人，户籍地址海南省海口市。 委托诉讼代理人：朱林，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 被告:儋州福安房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海花园--商业城会所A1栋（控规A-7-4号地块），统一社会信用代码XXX。 法定代表人：陈燕山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师 被告:海南中游实业有限公司，住所地海南省海口市美兰区白沙门上村87号，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：李二喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹松生，上海通劵律师事务所律师。 第三人：邓新平，男，1963年5月22日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市，现被羁押在儋州市公安监管医院。公民身份号码：×××。 原告刘海州诉被告儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）、海南中游实业有限公司（以下简称中游公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。判决后，原告刘海州提起上诉，海南省第二中级人民法院做出（2018）琼97民终1210号裁定书，撤销本院（2018）琼9003号民初2646号民事判决，发回重审。本院依法追加第三人邓和平后组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘海州及委托诉讼代理人朱林，被告福安公司的委托诉讼代理人岑怡，被告中游公司的委托诉讼代理人邹松生，第三人邓和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海州向本院提出诉讼请求：1、判令原告与两被告于2016年11月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令两被告于判决生效十日内将位于海南省儋州市××区、A-7-5号地块白马湾·商业城B4栋12单元1209号房交付给原告；3、判令两被告于判决生效十日内将位于海南省儋州市××区、A-7-5号地块白马湾·商业城B4栋12单元1209号房的产权证办理过户至原告名下；4、判令两被告以234429元为基数，自2017年12月31日起至实际交房之日止，按照每日千分之一的计算标准向原告支付逾期交房违约金（截止起诉之日止，违约金暂计为23443元）；5、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系白马湾·商业城项目的共同合作开发商，被告中游公司对涉案房屋具有完全处分权和收益权。2016年11月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向两被告购买位于海南省儋州市××区、A-7-5号地块白马湾·商业城B4栋12单元1209号房；建筑面积为60.11㎡；按建筑面积计价，3900元/㎡，总购房款为234429元，此房款用于抵充邓新平工程款；两被告应在2017年12月31日前，将具备该商品房经验收合格条件起30天内交付原告使用；逾期交房原告要求继续履行合同的，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，两被告按日向原告支付已交付房款万分之十的违约金；被告应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。 因邓新平尚欠原告借款，邓新平将抵充工程款的该套房屋抵债给原告，根据邓新平的安排，原告与两被告签订上述商品房买卖合同，原告已履行支付购房款的义务。但该合同签订后，两被告至今仍未向原告交付房屋，未将该房屋的不动产权证办理登机至原告名下。为此诉至法院，望判如所请。 被告福安公司辩称：1、涉案合同是被告中游公司与原告签订，被告福安公司未收取原告的款项，亦未参与涉案合同的签订和履行；2、白马湾·商业城项目是登记在被告福安公司名下的在建工程项目，即便两被告合作开发期间，亦是约定被告福安公司同意盖章的销售合同才是合法有效的合同，被告中游公司无权以其自己的名义对外销售房屋；3、被告福安公司与被告中游公司合作开发白马湾·商业城项目，但双方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。且被告福安公司虽从涉案项目收益，但是基于土地使用权作为出资应获得的回报，属于对价有偿的商业行为，并非无端收益；4、涉案合同系被告中游公司单独实施的行为，根据合同相对性原则，应由被告中游公司独自承担相应的法律责任，与被告福安公司无关。 被告中游公司辩称：原告的诉请及事实理由与客观不符，其一，被告中游公司与原告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，从其举证商品房买卖文本来看，该合同系被告中游公司交给邓新平的合同草本，并非正式的销售合同文本，从本系列案的五份商品房买卖合同编号即可看出，涉案合同是基于同一份合同的复印文本，涉及诉争房屋的所有对外合同文本均需加盖被告福安公司的公章，才具有法律效力，这也是向房管部门备案及过户的必备要求。合同条款明确的是“抵充邓新平的工程款”，而非本案的原告，被告中游公司与原告亦不相识，从未发生过房屋买卖关系。其二，被告中游公司向邓新平出具合同草本，是因为被告中游公司与邓新平对工程款结算有争议，邓新平提出保障其施工款回收，要求被告中游公司出具以房抵款，若最终结算确认，被告中游公司应给付邓新平工程款，若结算不存在应付款，则该合同草本因缺少被告福安公司的公章，也不发生法律效力。该合同草本仅是被告中游公司与邓新平就工程结算过程形成的相互约束文件，并非正式的房屋买卖合同，对此邓新平是明知的。同时被告中游公司支付邓新平的工程款已超过应付款。其三，即便原告诉状所述系由邓新平安排签订涉案合同是真实的，邓新平将涉案合同草本项下涉及被告中游公司权利义务概括转让给原告，根据合同法第八十八条、第八十九条的规定，此种概括转让亦应事先取得被告中游公司的同意，方能生效，但对此被告中游公司是不知情。其四，从合同草本的内容来看，记载的出售人是被告福安公司，原告理应知晓在落款和出卖人处应由被告福安公司盖章，而非合同草本中的被告中游公司的盖章。综上，原告的主张，欠缺法律依据，恳请驳回原告全部诉请。 第三人邓和平辩称，其与原告不存在借贷关系，只存在项目合作关系，原告转账给我，我投资项目。现在投资项目失败，其才给原告出具借条并和中游实业协商，把涉案房屋抵账。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：1、对于原告提供的证据《商品房买卖合同》（合同编号：FA·0000023），以证实原告与两被告存在商品房买卖的法律关系，并在合同第六条约定的付款方式。该合同是原告与两被告共同签订，落款处有被告中游公司的印章。被告福安公司认为该证据的三性由法院认定，且该证据恰好证明本案与被告福安公司无关。被告中游公司对该份证据的真实性不予认可，认为该合同是一份复印文本，且合同编号与本系列案的另4宗案件的合同文本编号一致。合同上的购买人等信息，从字体辨别来看是原告方自行填写。合同约定的付款方式，是被告中游公司出具给邓新平作为内部结算的担保，并非出具给原告。第三人邓和平认对该份证据真实性没有异议，承认是其通知中游实业的工作人员到现场签订的，但对其合法性有异议，认为是受胁迫签订的。本院认为，原告提供的该份证据，经核对该合同编号与本系列案的其他合同的编号相同，且经比对原告提供的证据原件，该合同首页上被告福安公司的法定代表人“连玉斌”的印章亦为复印章，而非原法人章加盖后形成，但该证据上确有原告与被告中游公司签名、公章予以确认。另，邓和平承认是在其主持下签订该份合同，但对其合法性有异议，认为是受胁迫签订的。因邓和平未能提供证据证明其受胁迫证据材料，故本院确认其真实性、合法性及关联性，但该证据无法证实被告福安公司系涉案合同当事人；2、对于原告提供的证据《中国工商银行转账凭证》、《借条》，以证实邓新平因工程款问题向刘海州借款1250000元，其中转账1000000元，现金250000元。被告福安公司认为上述两份证据三性由法院认定，且该证据仅能证明原告与邓新平之间的款项往来，无法证明被告福安公司与此有关联。被告中游公司认为上述两份证据的真实性无法确认，因涉及邓新平。第三人邓和平认为证据《中国工商银行转账凭证》真实性、合法性和关联性无异议。对证据《借条》有异议，其只收到了1000000元，另外250000元为利息。本院认为上述两份证据系原告与第三人邓新平的款项往来，第三人主张250000元为利息，考虑原告的经济实际情况结合两份证据可相互印证，且转账凭证有相关银行盖章确认，借条亦有邓新平签名、捺印予以认可，据此本院对其的真实性、合法性及关联性予以确认；对于原告提供的证据《刘海州出具的情况说明》，以证实因邓新平未能按期偿还借款，因而邓新平将5套涉案的房屋分别抵债给刘海州及原告刘海州等人，并签订商品房买卖合同。被告福安公司和中游中游公司认为该情况说明系刘海州的陈述，存在利害关系，不能作为证据提交。第三人邓和平对该份证据真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为该份证据系原告出具的书面陈述，两被告对其内容均不予认可故本院对该份证据不予确认。5、对于原告提供的证据《收据》，以证实邓新平向原告出具的收到购房款收据，将借款转为购房款，且收据的时间为2016年11月17日，原被告签订涉案合同的时间是2016年11月18日，亦恰好证明两被告对债权债务转让的确认和认可。被告福安公司认为该证据与其无关，被告福安公司未收取相关款项。被告中游公司认为该证据的真实性存疑，邓新平出具收据却未收回欠条、先收取购房款后签订商品房买卖合同等情节与常理不服。本院认为对原告提供的证据《收据》，系第三人邓和平出具给原告作为收取购房款的收据，上邓新平的签名、捺印，且4张收据的总额与证据《中国工商银行转账凭证》、《借条》所反映的借款金额相吻合，故本院对证据其的真实性、合法性及关联性予以确认；6、对于原告提供的证据《照片》，第三人邓和平认为未能反映其受胁迫的情形，不应采纳。本院认结合邓和平与原告存在债权债务纠纷以及邓和平出具给原告作为收取购房款的收据，被告中游公司派代表与原告签订房屋买卖合同的事实，本院予以确认。 经审理查明：2016年11月18日，原告刘海州与被告中游公司签订《商品房买卖合同》，约定原告按3900元/㎡的价格购买白马湾·商业城B4栋12单元1209号房，建筑面积60.11㎡，总房款为234429元，付款方式为购房款用于抵充邓新平工程款。合同还约定，被告中游公司须于合同项下房屋经验收合格之日起30日内，将房屋交付原告使用，并于交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告中游公司的责任，致使原告未能在规定期限取得房地产权属证书的，被告中游公司应按已付房款的1%向原告支付违约金。后因被告中游公司未能按时交付房屋及办理房地产权属证书，双方协商不成，遂引发本诉。 另查明：被告福安公司与被告中游公司合作开发白马湾·商业城项目，其中被告福安公司以土地作价出资，被告中游公司出资建筑商品房，项目产权登记在被告福安公司，项目开发商也为被告福安公司。 本案的争议焦点为：原、被告存签订的商品房买卖合同是否合法有效。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告诉称合同首页有被告福安公司的法定代表人的印章，被告福安公司亦是涉案合同当事人之一。但根据原告提供的《商品房买卖合同》，该合同落款签名、盖章的合同双方仅为原告刘海州及被告中游公司，并无被告福安公司的公章。且经核对原告提供的合同原件，被告福安公司的法人印章系复印章，而该合同编号与本系列案的其他4宗案件所涉及的合同编号同一，足以证实涉案合同文本确属复印件，故仅凭复印的法定代表人印章，不足以认定被告福安公司是涉案合同的当事人。综上，涉案合同的双方当事人仅为原告及被告中游公司，故根据合同相对性原则，原告主张被告福安公司承担合同义务，本院不予支持。 另，根据本案现已查明的事实，涉案项目系由被告福安公司与被告中游公司合作开发，但涉案项目房屋的对外销售须以被告福安公司的名义，且涉案项目至今仍登记在被告福安公司名下。被告中游公司辩称涉案合同系合同草本，并非正式合同的答辩意见，从涉案合同的内容来看，合同双方的权利义务均有明确约定，且合同落款有原告及被告中游公司的签名、印章，虽合同形式上存在些许瑕疵，但仍足以认定原告与被告中游公司形成商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告中游公司与原告签订《商品房买卖合同》合法有效。故原告请求确认其与被告中游公司签订的商品房买卖合同有效，本院予以支持。 被告中游公司在未经被告福安公司对涉案房屋进行盖章确认的情况下，单方出售涉案房屋，属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”规定，庭审中被告福安公司明确不予追认涉案《商品房买卖合同》，且已将涉案房屋出售给他人，存在合同履行不能的情况。故涉案《商品房买卖合同》对被告福安公司无法律约束力，原告不能享有涉案房屋的产权期待。因此，原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。同时本案合同约定购房款以通过债权转让形式支付，因涉案合同履行不能，原告可另行向被告中游公司和第三人邓新平主张权利。 据此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同》第四十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘海州与被告海南中游实业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回原告刘海州的其他诉讼请求。 案件受理费5168元，由被告海南中游实业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  柴志军 人民陪审员  陈荣光 人民陪审员  陈汉州 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  李 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。