北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初34112号原告：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼22层2602。法定代表人：彭亮，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。原告：彭亮，男，1977年7月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被告：花红林，男，1969年2月1日出生，汉族。原告北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮科技公司）、原告彭亮（以下简称姓名，以下合称二原告）与被告花红林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人陈枫到庭参加了诉讼。被告经本院依法公告传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认二原告与被告之间签订的《全权委托资产管理合同》于2018年8月30日（法院公告落款日期）解除；2、要求被告退还押金29518元（14759元*2个月）；3、要求被告退还已支付但未使用的租金38737.4元（自2018年8月30日至2018年11月17日，14759元/30天*78）；4、要求被告支付违约金29518元（依据合同第7条第1款）；5、要求被告支付原告垫付的物业费4万元；6、要求被告支付原告维修空调的费用3150元。事实和理由：2016年7月16日原告与被告签署《全权委托资产管理合同》约定被告将其位于北京市朝阳区雅宝路12号605室房屋（以下简称涉案房屋）委托给二原告管理使用，2016年12月27日双方对原合同进行重新签订，约定合同期限为六年，自2016年11月18日至2022年11月17日止，租金每月人民币14759元，被告保证所委托的房屋权属无瑕疵，无债务纠纷，房屋设施符合出租条件。二原告按照合同约定支付了房屋押金人民币29518元，租金支付至2018年11月17日。承租期间，被告多次未按物业要求缴纳物业费，为不影响二原告管理使用，二原告代被告缴纳物业费人民币四万元，被告不履行维修房屋设施的义务，二原告无奈只好自行找人维修，发生维修费人民币3150元，2018年8月30日，涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，物业当天断电，导致二原告和第三方签订的合同无法履行，合目的不能实现，根据双方签订合同之约定，被告的行为构成违约，应向二原告承担违约责任，赔偿损失，返还押金、未使用期间租金等费用，但被告拒绝履行合同义务，故诉至贵院依法保护二原告的合法权益，望判如所请。被告未答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，二原告（乙方、受托方）与被告（甲方、委托书）签订《全权委托资产管理合同》，约定乙方承租甲方涉案房屋，甲方承诺给乙方合同期内共计四个月的免租期，自2016年7月18日至2016年11月17日止，委托期限内所有免租期先行扣除：免租期内甲方不向乙方收取任何租金，以便于乙方寻找潜在承租人、协商洽谈、装饰装修及办理入住等事宜，免租期内物业管理费和供暖费由甲方自行缴纳。合同期限为6年，自2016年11月18日至2022年11月17日止。房屋租金每两年递增5%，2016年11月18日至2018年11月17日，租金为17895元/月；2018年11月18日至2020年11月17日，为租金18789元;2020年11月18日至2022年11月17日，租金为19728元/月。租金支付方式为押二付三。2016年12月27日，二原告（乙方、受托方）与被告（甲方、委托书）又另行签订《全权委托资产管理合同》，租期自2016年11月18日至2022年11月17日止。该合同将租金标准变更为：房屋租金每两年递增5%，2016年11月18日至2018年11月17日，租金为14759元/月；2018年11月18日至2020年11月17日，为租金15496元;2020年11月18日至2022年11月17日，租金为16270元/月。首次租金支付方式为押二付二，第二次开始租金支付方式为押二付三，汇款至甲方指定银行账户，户名为花红连。租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金；第二次付款日为2017年11月8日，第三次付款日为2018年2月8日，以此类推。押金相当于两个月的租金即29518元。首期押金支付时间为2016年7月16日，首期租金支付时间为2016年7月18日，以实际交房日为准。合同还约定，甲方应保证所委托房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。对于该房屋内部设施因自然属性无法正常使用导致影响乙方正常工作的，甲方3日内派人维修或乙方代为维修，费用由甲方承担。若乙方代为维修的情况下，乙方有权在支付甲方租金时直接扣除上述费用。甲方拖欠物业费或其他相关费用导致乙方不能正常使用的情况下，为保证乙方正常办理装修手续或正常使用，乙方可自行缴费，款项乙方在付下次租金时在房租里直接扣除。因甲方原因不能履行本协议的，应提前90天通知乙方，甲方须退还乙方已支付保证金及剩余租期的租金，并以两个月租金标准向乙方承担违约责任，同时赔偿乙方由此所造成的相关经济损失。乙方于2016年7月16日支付甲方的房屋押金33946元，与本合同约定房屋押金差额4428元，该差额部分乙方从第二次支付甲方房屋租金中扣除。经甲方双方协商一致，乙方于2016年12月28日将房屋租金差额80174元支付甲方。本合同是甲乙双方于2016年7月16日签订的《全权委托管理合同》的变更，自本合同签订之起原合同作废，不对双方发生任何法律效力。二原告提交肖xx向花红连支付款项的银行对账单四张，证明其涉房屋租金及押金支付情况。其上显示肖xx于2016年7月16日支付33946元（备注为华声国际605业主押金），于2016年7月19日支付53685元（备注为华声国际605业主11.18-17.2.17房租），于2016年12月29日支付80174元（备注为华声国际605业主16.11.18-17.11.17房租余款），于2017年10月26日支付135072元（备注为华声国际605业主17.11.18-18.11.17）。就2016年12月29日支付的80174元，二原告主张该租金金额对应的租赁期间系2016年11月18日至2017年11月17日。而且合同第9.4.3条约定“乙方于2016年12月28日将房屋租金差额80174元支付甲方”，至于上述约定中的差额80174元是如何计算的，原告解释称双方在签订第二份合同时口头协商将租金支付方式变更为按年支付，涉案房屋年租金为177108元（14759元*12个月），扣除2016年7月19日原告已付的租金53685元、扣除2016年11月30日原告替被告垫付的物业费4万元及其他维修费后，双方最终协商确定2016年11月18至2017年11月17日期间还需二原告向被告支付的房租余款为80174元。为此二原告提交2016年9月28日北京华声诚信物业管理有限公司（以下简称华声物业公司）出具的缴款通知单、2016年11月30日案外人肖艳文向案外人田广阔支付4万元的转账凭证、2016年11月30日华声物业公司出具的收据，证明为被告垫付了涉案房屋2013年7月至2016年9月期间的部分物业费4万元。二原告提交2016年7月25日的支出凭证、转账凭证等证明垫付了涉案房屋空调外机清洗费、维修窗户把手费、空调维修费共计3249元。二原告主张双方在合同中对上述款项进行了扣除，这与而且双方在合同中约定的“乙方于2016年12月28日将房屋租金差额80174元支付甲方”相吻合。。就2017年10月26日支付的135072元，二原告主张该租金金额对应租赁期间系2017年11月18日至2018年11月17日。至于上述金额如何计算的，二原告解释双方曾口头协商将2017年11月18日至2018年11月17日的年租金变更为了14万元。且按照合同约定原告支付的押金差额4428元应在第二次租金时予以抵扣，故该笔款项在应支付租金中予以抵扣。此外，二原告主张其为维修涉案房屋空调支付了维修费500元，故将该笔款项亦从应支付租金中进行了抵扣。故年租金14万元减去上述两笔抵扣的款项后，租金金额为135072元。为此，二原告提交其员工孟xx与被告的短信聊天记录打印件，欲证明被告曾同意将2017年11月至2018年11月的年租金标准变更为14万元，二原告称上述证据因员工离职，没有原始载体。二原告提交2017年1月4日肖艳文向案外人支付500元的转账凭证，欲证明其为维修涉案房屋空调支付了500元。二原告提交肖艳文于2017年10月26日向案外人孟xx支付850元的转账凭证、于2018年8月10日向案外人王强支付3119元的转账凭证、于2018年8月23日向案外人支付300元的转账凭证，欲证明其支付了涉案房屋的空调清洗费、维修费，被告应当向其支付上述款项，上述款项金额共计4269元，二原告称其仅主张3150元。二原告提交华声物业公司出具的缴款通知单、2018年2月6日肖艳文向华声物业公司支付4万元的转账凭证，发票一张，欲证明其替被告垫付了2016年9月至2018年6月的部分物业费4万元。二原告提交肖xx录制的视频一段，证明本案中所有肖xx支付的款项均系受二原告委托，代二原告支付。2018年8月30日，北京市朝阳区人民法院在涉案房屋上张贴《公告》一份，其上载明：黄xx与花红林、刘xx民间借贷纠纷一案中，广东省深圳市福田区人民法院作出的（2015）深福法民一初字第5347号民事判决书业已发生法律效力，权利人黄xx依法向本院申请强制执行。执行过程中，被执行人花红林、刘xx未履行生效法律文书确定的给付义务，本院依法查封被执行人花红林名下位于北京市朝阳区朝外雅宝路12号6层605室房产。现本院责令被执行人自公告张贴之日十五日内履行（2015）深福法民一初字第5347号民事判决书确定的全部义务，逾期不履行，本院将对上述查封房屋依法强制腾空并予以评估、拍卖。执行过程中的一切费用及损失均由被执行人负担。房屋实际占用人亦应履行协助义务，如阻碍执行，本院将依法追究其法律责任。二原告提交其与北京苏xx国际贸易有限公司的《北京市房屋租赁合同》、《合同解除协议》、北京苏普尔国际贸易有限公司出具的《证明》，欲证明实际承租人因涉案房屋被查封与原告解除了合同。经询，二原告主张要求解除本案合同的依据系法定解除，被告的原因导致涉案房屋被查封，导致二原告无法实现合同目的。就合同解除时间，二原告主张涉案房屋于2018年8月30日被查封，导致涉案合同实际上解除，且二原告主张其于2018年9月1日以向被告邮寄告知函的方式向被告发出了解除合同的通知，但快递单已经丢失，无法查询到邮件签收情况。二原告称其已于2018年9月3日将涉案房屋腾空。上述内容，有《全权委托资产管理合同》、《北京市朝阳区人民法院公告》、转账凭证、缴款通知单、收据、发票、短信聊天记录打印件、《北京市房屋租赁合同》及当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。租赁房屋被司法机关查封或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租请求解除合同，人民法院应予支持。本案中，《全权委托资产管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。涉案房屋因被告原因被查封，导致二原告无法实际使用，现二原告要求解除《全权委托资产管理合同》与法有据，本院予以支持。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。关于本案《全权委托资产管理合同》的解除时间，二原告主张依据涉案房屋被查封的日期解除没有事实和法律依据，本院不予支持。二原告虽主张其向被告发出过解除通知，但其未进行举证，故本院对原告的该项主张不予采信。二原告将被告诉至本院要求解除合同可以视为其向被告发出解除合同通知的一种方式。本案以公告方式向被告送达起诉材料，故本院以公告送达期满之日即2019年8月12日为本案《全权委托资产管理合同》的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告违约导致合同解除，二原告有权要求其退还押金并支付违约金，故对二原告要求被告退还押金、支付违约金的诉讼请求本院予以支持。被告违约导致合同解除，二原告要求被告退还未使用涉案房屋期间的租金有事实和法律依据，本院予以支持。但关于被告应当退还的租金金额二原告主张有误，具体认定如下：1、关于二原告主张的2016年12月29日支付的80174元系支付至2017年11月17日的租金。本院认为结合《全权委托资产管理合同》中关于第二笔租金的支付时间为2017年11月8日、“乙方于2016年12月28日将房屋租金差额80174元支付甲方”的约定及二原告提交的物业费收据、支付凭证、维修费用转账凭证，可以认定双方将租金支付方式变更为了按年支付。关于支付金额的计算方式，二原告的解释亦能够与上述各项证据互相印证，本院予以采信，故本院认定二原告已足额支付2016年11月18日至2017年11月17日的租金。2、关于二原告主张的2017年10月26日支付的135072元系支付至2018年11月17日的租金。本院认为，二原告提交的证据不足以证明双方曾协商一致将租金金额变更为了14万元/年，故本院依据《全权委托资产管理合同》约定的月租金14759元的标准来计算二原告应当支付的租金金额。原告主张抵扣押金差额4428元的主张有合同依据，本院予以采信。另，二原告提交的转账凭证亦不足以证明2017年1月4日肖xx向案外人支付500元系因维修涉案房屋空调所产生的费用，故本院对二原告将该笔费用从应支付租金中予以抵扣的主张不予采信。综上，二原告应向被告支付的2017年11月18日至2018年11月17日的租金总额为172680元（计算方式为14759元*12个月-4428元），但二原告实际仅支付租金金额为135072元，二原告应当将该部分租金补齐。涉案房屋于2018年8月30日被查封导致原告无法使用涉案房屋，故二原告要求被告2018年8月30日至2018年11月17日的租金38373.4元有事实和法律。经本院核算后，被告应当向二原告退还的租金金额为765.4元[计算公式为38373.4元-（172680元-135072元）]，二原告主张金额有误，本院予以调整。二原告要求被告支付其垫付的物业费4万元，有事实和法律依据，本院予以支持。二原告主张的维修空调的费用，证据不足，本院不予支持。被告经本院依法传唤未出庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司与被告花红林于二〇一六年十二月二十七日签订的《全权委托资产管理合同》于二〇一九年八月十二日解除；二、被告花红林于本判决生效后七日内向原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司退还押金二万九千五百一十八元；三、被告花红林于本判决生效后七日内向原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司退还自二〇一八年八月三十日至二〇一八年十一月十七日的租金七百六十五元四角；四、被告花红林于本判决生效后七日内向原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司支付违约金二万九千五百一十八元；五、被告花红林于本判决生效后七日内向原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司支付垫付的物业费四万元；六、驳回原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3124元，由被告花红林负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告花红林负担（原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司已交纳，被告花红林于本判决生效之日起七日内向原告彭亮、原告北京幼狮科技有限公司支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  窦京京审 判 员  宋晓佩二〇一九年九月二十九日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明