北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14778号原告（反诉被告）：程铭生，男，1971年8月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫猛，北京尚梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王堇，北京尚梓律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京清河天亿奥莱商贸有限公司，住所地北京市海淀区清河三街95号同源大厦B1-3F。法定代表人：郑来松，总经理。委托诉讼代理人：钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。原告（反诉被告）程铭生与被告（反诉原告）北京清河天亿奥莱商贸有限公司（以下简称天亿奥莱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程铭生之委托诉讼代理人闫猛、王堇；被告天亿奥莱公司之委托诉讼代理人钟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程铭生向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令天亿奥莱公司退还我保证金20000元、燃气费余额12143元、电费余额6478元、违约金9000元,总计47630元；2.判令天亿奥莱公司向我支付889820元的房屋租金发票；3.诉讼费由天亿奥莱公司承担。事实与理由：2013年9月，天亿奥莱公司与我签订4年期租赁合同，租赁位于海淀区清河三街的天亿奥莱商场（天兰尾货）地下一层，经营餐饮业务，将餐厅分为9个档口，分租给9家厨师经营不同风味的员工餐，统一管理。租赁期限自2013年9月20日至2017年9月19日，约定了双方的权利和义务。2017年4月，因为天亿奥莱公司消防不合格要求整改，2017年5月1日必须停业，导致合同提前终止。为了配合天亿奥莱公司工作，我不得不赔偿了各档口经营者部分损失，才顺利清场。后来天亿奥莱公司将我所堆放的营业物品在我不知情的情况下处理，损失较大。我多次向天亿奥莱公司索要剩余煤气费、电费、押金、保证金，并要求归还私人物品，赔偿损失，天亿奥莱公司以各种理由推脱，故我诉至法院。天亿奥莱公司辩称，我公司整体消防是合格的，是程铭生二次消防不合格导致合同提前终止。因程铭生一直拖欠2017年5月1日至9月19日的房租，所以我公司不同意退还保证金。煤气费和电费我公司没有直接收取，故不同意退还。因为我公司没有违约，故不同意支付违约金。我公司提出反诉，诉讼请求：1.请求法院判令程铭生向我公司支付2017年5月4日至2017年9月19日期间的租金120750元；2.请求判令程铭生向我公司支付逾期支付租金的违约金6037.5元；3.反诉费由程铭生负担。事实与理由：因程铭生未按照双方签订的关于小吃城的《协议书》第三条约定支付租金，违反了合同约定，故我公司提出诉讼。程铭生针对天亿奥莱公司的反诉辩称，天亿奥莱公司向我出租地下一层，协议已经明确载明为小吃城。天亿奥莱公司需要保证小吃城可以实现经营目的以及消防结构符合检查义务，我的经营目的才能实现。所以即使涉案场所因为防火隔离问题导致我停业，相关后果也应由天亿奥莱公司承担，天亿奥莱公司已经构成违约。我不存在违约，并于2017年4月29日撤出小吃城，4月30日房屋被贴封条。双方的合同已于2017年4月29日解除，故我无需支付天亿奥莱剩余租金。故我不同意天亿奥莱公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2014年11月14日，程铭生（乙方）与天亿奥莱公司（甲方）签订地下一层小吃城《协议书》，约定乙方承租甲方B1层500平方米，经营品项为小吃城；合同期限自2014年9月20日至2017年9月19日止，合同保证金为20000元；租金第一年为300000元每年、第二年为315000元每年、第三年为330750元每年。乙方承租区域内的用电、用水、天然气、卫生、工商、消防、税务等经营期间的相关费用，由乙方自行负责承担，保证按时交纳，并处理好上级部门检查工作以及承担引起的各项费用。甲方的权利与义务：1.制定有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项规章制度，并负责监督乙方实施；2.国家有关行政管理机关对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿；3.为乙方提供经营场地及部分相关配套设施，为乙方办理经营执照提供相关手续；...7.甲方应进行物业管理，并负责市场内的安全防范和公共设施的建设及维护。包括建筑物（公共区域及租赁场地）和管理及维护保养，对乙方装修审查合格后方可经营，保安管理并维护市场的公共安全，消防监督管理，以及市场内外各种通道的管理。乙方的权利与义务：15.乙方在经营期间，必须与甲方签订消防安全责任书以及安全生产责任书。第七条合同解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照当年年度租金总额的5%标准向甲方支付违约金。1.租赁期间内因违反经营被行政管理部门吊销经营证照，或者被责令停业带顿的。另约定，甲方在经营中，发生场内布局调整或是甲方需求、规划调整，以及其它公司整体变动等情况下，甲方提前90天告知乙方提前解除合同，甲方给与乙方当年租金总额的5%作为违约金，同时乙方不得再向甲方提出其它任何赔偿要求。合同签订后，程铭生交付天亿奥莱公司保证金20000元。天亿奥莱公司将地下小吃城交付程铭生。2014年11月21日，程铭生与天亿奥莱公司签订了《经营管理制度》、《消防安全协议》、《治安安全协议》。其中《消防安全协议》约定甲方作为消防安全的主要管理者，对乙方的消防安全工作进行监督、检查和指导并协助乙方做好消防安全防范工作。甲方有权要求乙方及时消除火险隐患，对严重违反消防安全规定并拒不整改的，有权提请消防机关进行处罚。2017年4月28日，天亿奥莱公司向程铭生出示告知函,“2017年4月27日，海淀区公安消防支队对小吃城进行了全面消防检查，此次检查小吃城存在的安全隐患（1小吃城明火区与操作间未做防火分离。2操作间与就餐区未做防火分离）。针对以上安全隐患情况，公安消防中队下达通知，小吃城所有商户及人员必须在2017年4月28日晚上撤出小吃城，责令小吃城停业整顿。如不能执行公安消防支队下达的要求，不按时将人员等撤离出小吃城的，所产生的后果由小吃城自行承担。”程铭生于2017年4月29日退出小吃城，4月30日，天亿奥莱公司在小吃城贴出封条。经查，程铭生交纳租金至2017年5月3日，之后的租金未予交纳。对于程铭生已向天亿奥莱公司支付的租金889820元，天亿奥莱公司同意为其开具发票。程铭生尚有燃气卡1张、电卡9张未予退还，燃气卡中尚有费用12143元、电卡6487元未予退还。天亿奥莱公司认可电卡系从公司处购买，但电费是从大厦物业公司处购买，燃气费系从燃气公司购买，上述两笔费用均应由物业统一退还。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼中，天亿奥莱公司提供《建筑消防设计防火审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》，证明本单位消防系统合格；提供《约见谈话通知书》、《消防检查通知单》，证明消防支队在检查中认定小吃城防火门闭门器故障、小吃城明火区与就餐区未做防火分隔、小吃城操作间与其他区域未做防火分隔、电梯卷帘门内设置摊位，要求小吃城及时停业整顿。经本院向北京市海淀区公安消防支队查询，2014年9月20日至2017年9月19日未发现涉及北京清河天亿奥莱商贸有限公司的消防行政处罚。本院予以确认。经本院询问，如认定违约，原被告均要求降低各自应承担的违约金数额。本院认为，程铭生与天亿奥莱公司于2014年11月14日就租赁地下一层小吃城摊位签订的《协议书》及《消防安全协议》等相关附件均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。协议签订后，天亿奥莱公司将小吃城摊位交付程铭生，程铭生亦经营至2017年4月份。本案双方争议为：天亿奥莱公司于2017年4月28日向程铭生发出的告知函，是否构成违约。根据双方《消防安全协议》约定，天亿奥莱公司作为消防安全的主要管理者，对承租方程铭生在经营过程中存在的消防安全有权进行监督、检查和指导，有权要求承租方及时消除火险隐患，对严重违反消防安全规定并拒不整改的，有权提请消防机关进行处罚。诉讼中，天亿奥莱公司称应消防部门及其他相关部门要求，对程铭生承租摊位出现的安全隐患予以督促整改；虽然程铭生对此持有异议，天亿奥莱公司亦没有提供相应证据证明上述部门的证明材料，但基于双方合同约定，出于公共消防安全考虑，天亿奥莱公司对程铭生发出该告知并无不当。程铭生接到天亿奥莱公司的告知函后，即退出小吃城。天亿奥莱公司亦在程铭生退出小吃城后在小吃城贴出封条。此后双方均没有继续履行双方协议的意思表示，故应视为双方签订的协议书于2017年4月30日解除。但程铭生称天亿奥莱公司违约，缺乏依据；而程铭生因对于明火区与操作间的分离、操作间与就餐区的防火分离是否属经营者的消防安全义务持有争议，对于合同的解除亦非主观原因所致，故本院对于原被告要求对方承担违约责任的请求均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故天亿奥莱公司反诉主张程铭生支付2017年5月至9月的房屋租金本院不予支持。天亿奥莱公司应当将程铭生支付的保证金2万元予以返还，同时为程铭生已支付的租金开具发票。程铭生将电卡返还给天亿奥莱公司，天亿奥莱公司将剩余电费返还给程铭生；因程铭生向燃气公司购气，故剩余款项应由燃气公司予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、确认程铭生与北京清河天亿奥莱商贸有限公司签订的《协议书》于2017年4月30日解除；二、于本判决生效后七日内，北京清河天亿奥莱商贸有限公司退还程铭生保证金20000元，为程铭生开具已交租金889820元发票；三、于本判决生效后七日内，程铭生将电卡退还给北京清河天亿奥莱商贸有限公司，北京清河天亿奥莱商贸有限公司退还程铭生剩余电费6487元；四、驳回程铭生其他的诉讼请求；五、驳回北京清河天亿奥莱商贸有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，由程铭生负担840元，已交纳；北京清河天亿奥莱商贸有限公司负担150元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费1417元，由北京清河天亿奥莱商贸有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  贾玉英二〇一九年九月二十日书 记 员  秦芳芳