沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初3352号原告：章奎伟，男，1982年1月10日出生，满族，住沈阳市和平区。原告：单文华，女，1982年9月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。以上原告委托诉讼代理人：孙洋，沈阳市沈河区正阳法律服务所法律服务工作者。被告：白季秋，女，1990年8月13日出生，蒙古族，住辽宁省凌源市。原告章奎伟、单文华与被告白季秋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告章奎伟、单文华的委托诉讼代理人孙洋到庭参加诉讼。被告白季秋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章奎伟、单文华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告房屋租赁合同；2.被告给付拖欠原告的房屋租赁10,833元，给付优惠期租金10,833元，违约金64,998元，合计86,664元；3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告与沈阳恒嘉置业有限公司于2017年5月26日签订《租赁合同》，约定沈阳恒嘉置业有限公司将龙湖西府原著项目的S3-7商铺出租给被告，租期36个月，即2018年1月15日至2021年1月14日。原告于2017年6月4日与沈阳恒嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案商铺。随即原、被告与沈阳恒嘉置业有限公司三方签订了《租赁合同》权利义务转移协议，约定沈阳恒嘉置业有限公司将与被告合同项下权利义务全部转移给原告，被告表示放弃对租赁房屋的优先购买权。按合同约定，2018年5月15日前是收取租金第二档期的交费期，原告催缴租金，被告拒绝交纳，直到当年7月，被告在未通知原告的情况下连夜搬走，至此再也未与原告联系。结合上述事实，原告认为被告应根据《租赁合同》第九条违约责任的约定承担违约责任，故诉至法院。被告白季秋未予答辩。经审理查明，2017年5月26日，出租人沈阳恒嘉置业有限公司（以下简称“恒嘉置业公司”）（甲方）与承租人白季秋（乙方）签订《龙湖西府原著房屋租赁合同》，约定：“甲方将龙湖西府原著项目的S3-7门（沈阳经济技术开发区沈辽路2-25号7门）商铺的一拖二商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用，该商铺建筑面积159.79平方米，只能从事五金建材日杂，除取得甲方的书面同意外，乙方不得擅自改变该商铺的用途；该商铺租赁期限为36个月，即2018年1月15日至2021年1月14日；装修期为1个月，即2018年1月15日至2018年2月14日，装修期内免收租金，但乙方需缴纳物业管理费…等费用；租金单价13万元/年，从2018年1月15日起，双方约定，乙方采用如下租金标准及支付方式向甲方支付租金：2018年1月15日至2019年1月14日期间，租金单价13万元/年；2019年1月15日至2020年1月14日期间，租金单价13万元/年；2020年1月15日至2021年1月14日期间，租金单价13万元/年；租金支付方式为先付费后使用，第一个计收档期租金在本合同签署时，由乙方一次性缴纳给甲方三个月租金；第二个计收档期租金在2018年5月15日前，由乙方主动到甲方缴纳，以后各期租金均在每一期开始提前十五日由乙方到甲方缴纳…为规范乙方的履约行为，乙方在签定本合同时需一次性缴纳履约保证金10,000元，当合同终止后，如乙方未发生违约行为，甲方应在乙方交还商铺10日内将履约保证金无息退还乙方，如乙方有违约，甲方在扣除损失后将剩余部分不计利息全部返还乙方；甲方责任：保证乙方进场时提供场地装修期间的施工用水、电的供应…租赁期内，甲方有权将商铺抵押、转让、出售，需书面通知乙方并保证乙方在合同内的所有权利…乙方责任：租赁期届满或中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有（另有约定除外）。属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或中途终止合同后三日内自行到该商铺内拆除并搬离该商铺，逾期视为乙方放弃权利…违约责任：租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方原因甲方单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金10,833元（按起始租金计算，从履约金内扣除）并向甲方按当年月租金计算支付6个月租金作为违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有…乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴纳租金或其它费用…守约方有权解除合同…”2017年6月4日，恒嘉置业公司与原告章奎伟、单文华签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给原告方，恒嘉置业公司（甲方，出卖人）、白季秋（乙方，承租人）和章奎伟、单文华（丙方，买受人）签订了《权利义务转移协议》，约定：“甲乙丙三方一致同意，自上述房屋交付丙方之日起，甲方在原《租赁合同》项下的权利义务全部转移至丙方。丙方自该日起即作为原《租赁合同》一方当事人，享有出租人的权利义务…除丙方代替甲方作为出租人以外，原租赁合同及其附件等约定的其他条款不变…在上述房屋交付日之前，乙方因使用租赁房屋应交付的租金，如有未交付的，乙方仍应向甲方交付，甲方和乙方在房屋交付日当日内结算并支付完毕；在上述房屋交付日之后，乙方因使用租赁房屋应交付的租金，应向丙方交付…”另查明，涉案房屋实际交付被告使用，用于经营五金建材。被告交纳了三个月租金32,499元和履约保证金10,000元。又查明，原告方于2018年5月份向被告催缴租金，被告于同年6月12日给原告章奎伟发送短信告知自己不干了，让原告将涉案商铺出租。后，被告搬离了涉案房屋，将房屋钥匙交与旁边商铺的邻居转交给原告方。上述事实，有租赁合同、《租赁合同》权利义务转移协议、商品房买卖合同、短信记录及庭审笔录、询问笔录等证据在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证的权利，被告白季秋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证权利的放弃。本院根据原告提供的证据及法院核实的情况对原告所述的案件事实予以认定。被告就涉案房屋先与恒嘉置业公司签订了租赁合同，恒嘉置业公司后将涉案房屋出售给原告方，三方签订了《权利义务转移协议》，该协议合法有效，原、被告均应依约履行。租赁合同履行过程中，被告未按约定如期交纳租金并搬离涉案房屋，显系违约。因合同已无法实际履行，现原告方要求解除合同，主张合理，本院予以支持。关于原告方要求支付拖欠租金的问题，述称2018年7月发现被告从涉案房屋搬离，现要求被告支付拖欠一个月的租金，经查，被告交纳租金至2018年5月14日，从原、被告间的短信记录看，被告于2018年6月12日告知原告方另行出租涉案房屋，从现有证据看，原告方主张合理，本院予以支持。关于原告方要求支付优惠期租金的问题，因合同有明确约定，且因被告违约导致合同解除，故本院对原告该项请求予以支持。关于原告方要求支付违约金的问题，述称按合同约定主张6个月的租金作为违约金，在本院审理过程中，原告方降低违约金数额，主张按四个月的租金标准计算，因不违反合同约定，本院予以支持，扣除已交的1万元履约保证金，被告仍需向原告支付：10,833×4-10,000=33,332元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告章奎伟、单文华与被告白季秋的租赁合同（沈阳经济技术开发区沈辽路2-25号7门）；二、被告白季秋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告章奎伟、单文华拖欠的房屋租赁费10,833元、优惠期租金10,833元、违约金33,332元,以上共计54,998元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1967元和公告费，由被告白季秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 睿人民陪审员  钱德锋人民陪审员  李文彬二〇一九年九月二十六日书 记 员  李 爽本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。