四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异90号 异议人（案外人）：中国电信股份有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区车城大道二段6号，统一社会信用代码：9151200075661079X3。 负责人：潘开伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈华，男，1990年4月9日出生，该公司员工。 申请执行人：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码：915120026627719478。 法定代表人：许猛。 委托诉讼代理人：李远翔，男，1984年3月19日出生，该行员工。 委托诉讼代理人：刘大翠，女，1986年3月21日出生，该行员工。 被执行人：徐元彬，男，1963年3月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现服刑）。 被执行人：刘翠芳，女，1965年4月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 本院于2019年7月3日受理资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“资阳农商行”）申请恢复执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同一案，在执行过程中，案外人中国电信股份有限公司资阳分公司（以下简称“电信公司”）提出执行异议，本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月12日进行了听证，异议人电信公司的委托诉讼代理人陈华，申请执行人资阳农商行的委托诉讼代理人李远翔、刘大翠，被执行人刘翠芳到庭参加听证，被执行人徐元彬因服刑未参加听证，但听证后，本院向被执行人徐元彬询问核实了案件相关情况并作笔录，本案现已审查终结。 异议人称，因资阳农商行申请执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同一案【执行案号：（2015）雁江执字第1301号】，雁江区法院将位于资阳市雁江区孙家坝财税小区（马鞍山十社）营业房一套（不动产权证号：2003-XXXXX）及住宅一套（房权证资阳字第2003-××6）进行了查封并公告，该查封房屋实际是我公司通过合法途径购买并使用至今的合法财产。1、该房屋系我公司于2000年5月25日与资阳市（现雁江区）东风（峰）镇人民政府（以下简称“东峰镇政府”）签订的《购买房屋协议书》合法取得，合同中约定了房屋产权、土地证等事宜由东峰镇政府负责办理并交付给我公司。签订购房协议后，东峰镇政府交给我们的房屋就是我们现在使用的房屋也即案涉抵押房屋，我公司购买拿到房屋后一直用于通信机房建设作为重点机房使用至今,该房屋已付款90%，剩余10%在办理相关产权后支付。但在当时的历史背景下，无法办理产权登记，也未在房管局进行备案登记，当时政府修的集资楼，实际修建人是徐元彬，被执行人徐元彬正是抓住了这一漏洞，才恶意将本属于我公司的房屋产权登记在了自己名下,而我公司也不知道徐元彬已经将该房屋登记在其名下，直到贵院查封该房屋，我公司才知晓此事。申请人称不动产物权已登记为准，登记后才发生效力，《物权法》是在2007年颁布，我们的购买合同是在2000年签订的，我公司购买使用房屋均在《物权法》颁布之前，应按照合同约定，我公司应当享有该房屋所有权，故可以排除房屋的抵押执行。2、资阳农商行在办理抵押时未尽到现场查验的职责。按照银行贷款相关规定，银行在办理抵押贷款时应当实地查看房屋的实际情况。而事实上，从我公司购买该处房屋后就一直在作为机房使用，后来一楼还开办了营业厅一直在营业至今，且无论是营业厅还是二楼的机房，均有明显的电信标志，如果银行办理抵押贷款时进行了实地查看就会发现该处房屋有很明显的电信标志。正是银行没有尽到自己的调查义务，导致了我公司的房屋被抵押并最终被查封。综上，我公司通过合法途径购买的该房屋，在被徐元彬恶意登记后办理了抵押贷款，而银行又没有尽到自身审查义务，导致我公司合法权利受到严重侵害，故特提出执行异议，请求法院撤销对上述案涉抵押房屋的查封和执行。 申请执行人称，异议人所述的房屋与本案的抵押房屋无关联性，异议人提交的购房协议签订时间是2000年5月，当时房屋未修建好，是在建工程，签订的协议也不是买卖合同，房屋买卖行为没有发生物权效力。我们银行已办理了抵押，进行了抵押登记，也发放了贷款，也不知道这个房屋之前有买卖行为，是善意的第三人。异议人是因为自身原因未办理过户，异议人签订的买卖合同是2000年，案涉房屋是2003年登记在徐元彬名下，抵押登记时间是2014年，中间长达14年的时间，异议人称不是因为自己原因造成的，不能成立。异议人称在房屋上有明显的电信标志，但也不能证明异议人对房屋有所有权，我们银行办理抵押贷款时对抵押物进行了现场勘察，已经履行了相应审查义务。综上，异议人所购房屋是在建工程，具有不确定性，与案涉抵押房屋无关联性；异议人不是本案所涉抵押物所有权人，异议人与东峰镇政府买卖合同没有发生物权效力，没有登记，没有过户；我们银行办理抵押登记、发放贷款符合善意取得的规定；本案所涉案涉抵押物因买受人自身原因没有办理登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除执行，故请求驳回异议人的请求。 被执行人刘翠芳称，异议人所说的我听清楚了，但异议人说的一切我都不清楚情况，徐元彬清楚，我不知道这些事情，我不发表意见。 被执行人徐元彬称，同意异议人的异议，异议人提交的购买房屋协议书中载明的所购房屋就是登记在我名下的案涉抵押房屋，当时建房时没有确定小区，后面才确定的，所以地址有轻微差异。该房屋所在这块地是以东峰镇的名义拿过来并修建的，只是全权由我负责修建以及处理税费相关事宜，之前这块地是长佳汽配厂的，后面政府收回来的，是以东峰镇政府的名义集资建房，但土地还是登记在长佳汽配厂名下，所有的政府的职工，电信公司是从某位职工那里拿到的名额。该房屋之所以过户到我名下，是因为当时电信公司没有将房款付清，其它的房屋都办了产权，只有电信公司购买的门市和住房没有办产权，我就想将房屋过户到我名下，这样就比较好过户给电信公司，但电信公司一直没来找我，所以我就将该房屋用于了贷款抵押。 听证中，异议人提交了如下证据：异议人公司营业执照（复印件）、购买房屋协议书（原件，2份,签订时间2000年5月25日）、四川省非经营性结算统一收据（原件，1张，时间2000年5月25日，金额183,042.00元）、付款凭证（原件，1张，时间2000年6月1日，金额183,042.00元）、中国工商银行转账支票存根（原件，1张，时间2000年6月1日，金额183,042.00元）、房屋外观照片2张（住房1张、门市1张）。 听证中，申请执行人提交了如下证据（原件）：案涉抵押房屋的房屋所有权证2份（门市、住房各1份，登记时间都是2003年1月22日，房屋所有权人都是徐元彬）、国有土地使用证2份（门市、住房各1份，登记的时间都是2003年3月3日）、房他证1份（含门市、住房，登记的时间是2014年1月20日）。 听证中，被执行人刘翠芳未提交证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中当事人的陈述、提交的证据及本院在听证后向被执行人徐元彬询问核实的相关情况以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 资阳农商行申请执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月12日作出（2015）雁江民初字第2733号民事判决书，确定：“一、被告徐元彬、刘翠芳于本判决生效之日其十日内偿还原告资阳雁江农村合作银行借款20万元及利息……。二、被告徐元彬、刘翠芳在抵押财产范围内对上述第一项内容承担抵押担保责任，原告资阳雁江农村合作银行有权以抵押财产即位于资阳市雁江区社）的营业用房一套（房产证号为：房权证资阳字第××号）及住宅一套（房权证资阳字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”。判决生效后，被执行人未履行义务。资阳农商行于2015年12月15日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2015）雁江执字第1301号，在执行中，本院轮候查封了登记在被执行人徐元彬名下的本案抵押财产即位于资阳市雁江区社）的营业用房一套（房产证号为：房权证资阳字第××号）及住宅一套（房权证资阳字第××号），案件于2015年12月22日终结本次执行程序。2019年9月4日，案件恢复执行，执行案号：（2019）川2002执恢399号，在执行中，本院于2019年8月15日对上述抵押房屋进行了续封。后案外人电信公司以上述查封的抵押房屋其于2000年5月25日已购买并使用至今属其合法财产为由提出执行异议，请求法院停止对该案涉抵押房屋的执行并解除查封。 另查明，异议人异议所称并提交购买房屋协议书证明的所购房屋就是登记在被执行人徐元彬名下的上述案涉抵押房屋。2000年5月25日，异议人电信公司的前身资阳地区电信局（乙方）与资阳市东峰镇人民政府（甲方）签订《购买房屋协议书》两份，协议分别约定：乙方拟购买位于资阳市旁东峰镇政府集资楼（原资阳市长佳实业有限责任公司XXXX）底层门市一间（约46平方米）、二楼住房一套（约130平方米）作为电信配线机房、电信机房，单价分别为2980元／平方米、510元／平方米；房屋所涉产权证、土地使用证、税费缴纳等手续均由甲方负责办理并承担费用；购房款按产权核定面积乘单价由乙方分两次给付，合同生效甲方交付房屋时付合同价标的的90﹪，房屋产权证及土地使用权等手续办理完毕交给乙方时结算付清余款。之后，房屋交付给乙方使用至今，乙方于2000年6月1日按合同价标的支付了90﹪的房款，但房屋产权一直未办理在乙方即现异议人名下，2003年该房屋产权登记在徐元彬名下，2014年1月20日因本案贷款设定抵押，办理他项权证。 本院认为，本案争议焦点：异议人是否系案涉抵押房屋的实际权利人，其权益能否排除执行。异议人称案涉抵押门市和住房虽登记在徐元彬名下，但实际系其从东峰镇政府处所购并按约支付价款且交付使用，该房屋实际系异议人所有。异议人提供的购买房屋协议书、支付购房款的付款凭证、银行转账支票存根、收据和房屋外观照片等证据能相互印证形成证据链，结合本案当事人对案件事实的陈述，可以证明异议人在本案中主张的其与东峰镇政府签订购房协议所购的门市和住房就是登记在徐元彬名下的案涉抵押房屋，买卖双方于法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同且房屋已实际交付使用，并且异议人在法院查封之前已按合同约定支付相应比例的价款。但购房后至今长达十几年的时间，房屋产权一直未办理在异议人名下，异议人没有提供相应证据证明产权未办理在自己名下不是因自己原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，只有同时满足以上四个条件，才能排除执行，因此，本案中异议人主张的事实不能全部满足上述规定的条件，故不能排除执行。综上，异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人中国电信股份有限公司资阳分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  曾 萍 人民陪审员  姚金元 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  梁雅茹