海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9005民初1043号 原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路63号中科院北附楼503室。 法定代表人：邱祥光，总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：田毅，男，1974年5月21日出生，汉族，住所贵州省贵阳市，现住贵州省贵阳市。 原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥公司）与被告田毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，在适用简易程序审理过程中，发现案件事实不清，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告大祥公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告田毅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年1月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2019年2月28日共3,165.60元）;2.请求判令被告向原告支付违约金633.10元（以欠费总额的20%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为:1.判令被告向原告支付自2013年1月1日起至2019年8月31日的物业服务费3,422.32元;2.请求判令被告向原告支付违约金684.50元（以欠费总额的20%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：被告购买了位于文昌市××道房产，房产建筑面积为38.89平方米，被告系文昌市金山美域小区的业主。2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》，委托原告为文昌市金山美域小区提供前期物业管理服务，双方约定：纯住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.25元/平方米·月（合同第四条）；物业管理期限：自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止（合同第七条）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金（合同第十二条）；等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。被告拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告田毅辩称，原告在与被告履行前期物业服务协议中存在如下严重违及侵害业主权利问题：1.原告在执行物业管理服务保安服务中，没有实行24小时公共区域全值班、监控、监督和巡视工作制度，存在严重违约，小区保安亭长期白天晚上没有保安人员站岗值班，保安亭形同虚设，小区监控长期损坏没有监控；2.原告在物业管理服务中，对物业公共部位的维修，养护方面没有尽到责任，被告家门前的小区地面开裂几年都没物业人员来修复；3.原告在物业管理环境卫生方面没有尽到管理责任，对此问题物业一直视而不见，并且不作为；4.原告在物业管理协议中物业管理服务费的收取金额严重不合理，被告因为在外地生活，从交房以来仅有一次2周在家居住，被物业断水、断电，造成严重的不便；5.原告对于小区专项维修资金的管理和使用及产生的收益产生严重侵权，至今没有公开专项维修资金的使用情况及收益所得情况；6.本人没有与海南大祥物业管理有限公司签订物业管理协议，也就没有认可海南大祥的服务行为，当然不应该缴纳物业服务费，并且小区到目前为止也未成立业委会。 “没有业委会，就可以不交物业费”，因为“没有业委会，业主就没有代表自己管理公共财产的民事主体，相当于权利无法实现，当然就不必付费，就可以督促各方尽快成立业委会，这是解决小区没有业委会成本最低的方法!”由于共用部位和设施由多个业主所共有，各所有权人的要求又各异，必然导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成业委会对公共部分进行维护，对社区秩序进行自治管理，保证公共设施的合理使用，使业主有一个良好的居住环境。成立业委会并且通过业委会选择物业服务，是否请物业服务机构，请哪家物业服务机构由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织，只有业委会!业委会通过代表大多数、保护极少数的表决规则，整合统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业服务机构、決定社区重大事宜的权利得以有效地实现。没有业委会，业主们根本无法行使其公共权利，“无权利即无费用”--既然业主们无法行使公共权利，自然就不必支付费用。所谓“事实服务”实际是强买强卖，物业服务合同是一种委托合同，根据中国合同法的规定，作为委托人个人的业主不仅可以因威迫而要求撤销合同，也可以随时解除委托合同!而且对于委托合同的解除来说，无需任何理由!在没有成立业委会前，业主以不缴费的方式来保护自己的权益，是成本最低的方法，只有这样，才能使物业服务机构减少对业委会的干扰，协助业主尽快成立业委会，使业主的公共权利能够得以行使，最终实现社区的有效治理，实现社区的安全、清洁与安宁。“做人累，做业主更累。”这几乎是所有小区业主的真实感受。“维权难，成立业主委员会更难。”这是每一位社区维权选举的最大体会。综上，原告违反了与被告所签的前期物业服务协议，严重侵害了业主的合法权益，对小区业主造成经济及精神上伤害，对于原告这一极不诚信，严重违约，严重侵权的行为，请求法官予以明察。恳请法院驳回海南大祥物业服务有限公司的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订的《文昌市金山美域前期物业服务合同》，拟证明2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》，委托原告为文昌市金山美域提供前期物业管理服务，双方约定：纯住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.25元/平方米·月（合同第四条），物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止（合同第七条），业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金（合同第十二条）；2.原告的部分催缴记录，拟证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴；3.房屋登记信息查询表，拟证明房屋于2011年10月8日登记在被告名下，房屋面积38.89㎡。 本院认为，原告提交的证据经本院核实，与原件核对无异，来源真实、形式合法，与本案具有关联性，可以证明原告主张的证明内容。 被告田毅未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买了位于文昌市××道房产，房产建筑面积为38.89平方米，被告系文昌市金山美域小区的业主。2009年4月29日开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司与原告签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》，委托原告为文昌市金山美域小区提供前期物业管理服务，双方约定：纯住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.25元/平方米·月（合同第四条）；物业管理期限：自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止（合同第七条）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金（合同第十二条）等。原告于2009年4月29日入驻金山美域小区提供物业管理服务，被告于2011年10月8日登记房产所有权，自2013年1月1日至2019年8月31日共应支付物业服务费3,422.32元（38.89㎡×1.1元/㎡/月×80个月）。被告未向原告交纳物业服务费，原告多次向被告催收未果。 被告对其辩称主张的事实，未提交证据证明，本院不予采纳。 本院认为，本案争议的焦点是原告的诉讼请求应否予以支持。本案中，原告与金山美域小区开发商海南文昌鸿福伟业房地产开发有限公司签订《文昌市金山美域前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。金山美域小区在未成立业主委员自行选聘物业服务企业之前，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。原告签订上述合同后，于2009年4月29日进驻金山美域小区提供物业管理服务至今。被告作为小区业主，已于2011年10月8日办理房屋产权登记，应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，原告诉请被告支付自2013年1月1日至2019年8月31日物业服务费3422.32元，具有法律事实及法律依据，本院予以支持。被告未按时交纳物业服务费的行为，已经构成了违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。原告以《物业合同》第十二条约定的“每日按应缴费用千分之二加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的20%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告应承担的违约金为684.46元（3,422.32元×20%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告田毅于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付自2013年1月1日起至2019年8月31日的物业服务费3,422.32元，并支付违约金684.46元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告田毅负担。原告海南大祥物业服务有限公司已预交案件受理费50元，本判决生效后本院予以退回50元。限被告田毅于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 曼 人民陪审员  周昌颖 人民陪审员  李兴培 二〇一九年九月三日 法官 助理  云明慧 书 记 员  符策垠 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 窗体底端 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。