宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初6276号原告：罗军，男，1968年12月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：丁瑞婷，宁夏宁竞达律师事务所律师。被告：深海（宁夏）教育管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路737号伊特大厦商业办公室701号。法定代表人：杨学涛，该公司总经理（该信息由原告提供）。原告罗军与被告深海（宁夏）教育管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告罗军的委托诉讼代理人丁瑞婷到庭参加诉讼，被告深海（宁夏）教育管理有限公司经本院依法公告送达，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告押金50000元，租金（营业收入）10663元，并承担违约金5177元（暂计算至2019年4月30日，至全部款项付清之日止）；2.依法判令被告赔偿原告装修费120085元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原、被告就专业教育发展项目签订《合作协议》一份，约定被告将其位于银川市兴庆区教育大厦A座6层605-614房间出租给原告，原告交纳保证金50000元，被告以收取学费为基数按照一定比例提取房租费，租赁期限为两年。合同签订后，原告入驻租赁场地进行装修，并开始经营机器人教育培训项目。经营过程中，被告教育大厦因消防审验导致停课，严重影响原告正常教学。原告经多方打听后才了解到，被告出租给原告的场地未通过消防验收便擅自投入使用。2018年8月底，被告因消防设施不完善，无法通过消防验收等原因通知原告合同无法继续履行，限期要求原告停止营业并撤场，同时承诺向原告退还部分押金，且对于原告的装修也会进行一定赔偿。后原告进行了撤场，但被告并未按照其承诺向原告返还费用并作出补偿或赔偿。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，被告将未经消防验收合格的房屋进行出租，违反了法律强制性规定，双方所签订的合同属于无效合同。且原告在合同签订后为履行合同投入大量人力、物力、财力等，但却因被告的过错行为导致双方签订合同无效，被迫中止履行。被告的行为给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院。深海（宁夏）教育管理有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的合作协议、收据、解除协议、报名表符合证据的客观形式，对上述证据本院予以采信。原告提交的收据与农业银行凭证、网上交易记录截图、照片及视频能够相互印证，能够证明原告对涉案房屋进行了装修且产生了一定装修费，本院予以采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议》一份，协议约定，甲方提供场地，乙方携专业教育项目入驻教育大厦，乙方以自己的名义对外经营，甲方统一收取营业款，甲方扣除一定比例费用后返还乙方。合作期限两年，自2017年9月15日至2019年9月14日，合同到期自动终止。甲方向乙方提供场地643.5平方米，位于教育大厦A座六层南边605-614号共10间。本协议签订之日，乙方应向甲方交纳自合同签订之日起一年的物业费共计21621.6元。协议合作期满或协议协商终止后三十日内，若乙方无违约行为或无拖欠相关费用或无损坏场地及相关设施时，甲方将保证金全额退还乙方，保证金不计息。合作项目营业收入按一定比例进行分配，按收取学费的15%提取，保证金为50000元（已交），若每年计提学费不足75000元房租费，从保证金中补足75000元，当学费总额超出1000000的部分按照10%进行提取房费，超出2000000元按5%提取房费。双方同意并确认，合作期间当月对账、次月底进行结算，甲方扣除相应比例费用后余额支付给乙方。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工，乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满，甲、乙双方未达成商铺续租协议时，甲方同意乙方搬离可移动设施、设备、乙方承担隔墙及室内恢复责任。本协议有效期内，双方不得随意终止本协议，违约终止本协议的一方除向守约方支付违约金30000元外，仍应承担给守约方实际造成的所有经济损失。同日，原、被告与案外人罗梦婷签订担保协议一份，协议约定，罗梦婷对原告与被告签订的合作协议项下乙方的付款义务提供担保。合同签订后，原告于2017年9月30日向被告交付定金50000元。2018年8月29日，被告（甲方）与宁夏星浩宇智能开发教育有限公司签订合作协议解除协议一份，协议约定，因教育大厦长期消防设施不完善，故双方达成一致解除房屋租赁合同。乙方进驻教育大厦时所压押金50000元，租赁期间扣除物业费剩余尾款37440元于2018年11月15日前由甲方平均分三期返还，每次返还金额12480元，每次返款日期为15日当前，若有拖欠，每超过一天甲方罚款1000元。在合同签订3个月内（2018年9月15日至2018年12月15日）双方寻找适合的第三方（承租方）进驻原属乙方承租的房间深海大厦六楼605-615房间，且由甲方确保三个月内将房间出租，由乙方与承租方协商装修费用，甲方协助房屋出租。若规定期限内，房屋无法出租，则甲方需承担一定损失及法律责任。原告经营涉案房屋至2018年9月，房屋因消防验收问题未能继续经营。在经营期间，原告收取学费共计71320元，被告按已收学费的15%收取原告房屋租金。另查明，原告提交因装修支付的材料费收据显示，其于2017年8月7日购买双层百叶窗支出51250元，2017年8月22日购买软木隔挡支出2000元，2017年8月28日通过网上购买培训壁画支出2835元，2017年9月11日购买乳胶漆支出5000元，2017年9月16日因房屋吊顶支出50000元，2017年9月19日因制作前台和背景墙支出9000元，上述支出款项共计120085元，均有银行转账相对应。本院认为，原告与被告签订的《合作协议》约定了合作期限，被告应向原告提供的场所以及原告向被告每年至少应支付的房租，结合被告并不实际参与原告经营活动的特点，该合作协议实际为房屋租赁合同，故本案应以房屋租赁关系进行调整。双方签订的《合作协议》约定合作期限为两年，被告应当确保原告对该房屋享有两年的使用权。因被告出租房屋消防设施不完善，其与担保人作为法定代表人成立的公司协商解除协议，对该解除行为原告予以认可，故解除协议产生的法律后果原告可以承继。原告向被告交付押金50000元，解除协议中约定被告扣除物业费后需向原告返还押金37440元，因原告实际使用涉案房屋，故在其使用期间产生的物业费原告应予承担，被告应当退还原告押金37440元，原告主张超出部分本院不予支持。合同约定，被告应于2018年11月15日前将押金返还完毕，其未按约返还押金构成违约，故被告应按年利率6%承担自逾期之日即2018年11月16日起至本判决确定的付款之日止的违约金。原告要求被告退还营业收入10663元，被告收取的该收入实际为房屋租金，因原告在此期间确实使用了房屋，其应当向原告支付使用房屋期间的租金，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的装修损失，原、被告签订的合同约定合作期限为两年，故被告应当确保原告至少对涉案房屋享有两年的使用权，原告仅使用一年后该房屋即因被告原因无法继续使用。原告基于预期使用年限对房屋进行了装修，因被告原因导致原告装修不能使用两年，被告存在过错。在解除协议中，被告亦承诺对涉案房屋再行出租，如无法出租其承担一定损失，故对原告的装修损失被告应当承担责任。因原告对装修仅使用一年，本院根据原告对涉案房屋的预期使用年限和实际使用年限2:1的比例确定被告应当赔偿损失的范围。原告因装修支出120085元，被告应当赔偿原告装修损失60042.5元（120085元×50%），原告主张超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深海（宁夏）教育管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告罗军押金37440元，并按年利率6%承担自2018年11月16日起至本判决确定的付款之日止的违约金；二、被告深海（宁夏）教育管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告罗军装修损失60042.5元；三、驳回原告罗军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，由原告罗军负担1911元，由被告深海（宁夏）教育管理有限公司负担2107元；公告费300元，由被告深海（宁夏）教育管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  牛建琴人民陪审员  李翠风二〇一九年九月九日法官 助理  马聪聪书 记 员  张 华附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；将被执行人纳入失信人员名单；对被执行人限制高消费、限制出入境。采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。