福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初1528号 原告:福建永嘉商业运营管理有限公司，住所地漳浦县绥安镇龙湖路中段漳浦城市生活广场2幢4楼，统一社会信用代码913506235831081431。 法定代表人：黄为斌，执行董事。 委托诉讼代理人：许育平，福建平贯律师事务所律师。 被告：陈凤珍，女，1976年12月15日出生，汉族，住漳浦县。 原告福建永嘉商业运营管理有限公司（以下简称永嘉公司）与被告陈凤珍租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉公司的诉讼代理人许育平到庭参加诉讼，被告陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 永嘉公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈凤珍支付永嘉公司租金19507元；2.判令陈凤珍按合同约定每逾期一天按逾期缴纳费用总额的千分之三，向永嘉公司支付迟延缴纳租金及运营管理费产生的违约金累计4184元；3.判令陈凤珍自2018年10月4日起至2018年11月10日止，按合同终止之日前一个月每日租金200%标准（每日为372元），向永嘉公司支付占用费13392元；4.判令陈凤珍向永嘉公司支付已由其垫付律师服务费4000元。事实和理由：2016年1月11日,永嘉公司与陈凤珍签订合同编号为ＹＪＴＤ（ＺＰ）-8﹟107号的《商铺租赁合同》及相关附件（以下简称原合同），根据原合同约定，永嘉公司将位于漳浦县商铺，出租给陈凤珍使用，作为经营服装＋咖啡的店面，店名为“依薇”。该商铺的产权面积为163.58平方米，第一年月租金为2658元、第二年月租金4253元、第三年月租金5582元、第四年月租金为7975元、第五年月租金为11696元。运营管理费按每月5.6元／平方米，每月916.05元，按季度缴交，租赁期限自2016年2月1日至2020年10月30日止。根据原合同第四条约定，陈凤珍应当按月向永嘉公司支付租金，按季度支付运营管理费，但陈凤珍自2017年起，经常拖欠租金及运营管理费。陈凤珍逾期不支付租金及运营管理费，永嘉公司多次以口头、电话、催告函等形式，要求陈凤珍履行支付租金及运营管理费的义务，但陈凤珍一直拖延拒不支付。截止2018年9月30日，陈凤珍拖欠的租金累计19507元。陈凤珍的行为，已严重违反原合同的有关约定，构成根本性违约，根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定和原合同第九条、第十一条的约定，永嘉公司有权解除合同。2018年9月28日，永嘉公司向陈凤珍送达了《关于解除租赁合同并收回租赁场地的通知》，永嘉公司已依法解除永嘉公司与陈凤珍之间的《商铺租赁合同》。租赁双方的债权债务关系明确，合法的债权受法律保护，债务应当清偿。根据《合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，陈凤珍应当立即向永嘉公司支付拖欠租金及运营管理费。并且根据原合同第十一条约定“乙方逾期缴纳租金、推广费、运营管理费等相关费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的千分之三支付违约金”，陈凤珍应向永嘉公司支付违约金累计4184元。另外，永嘉公司已依法解除合同，通知陈凤珍应当立即结清费用，腾空迁出店面，将商铺交还永嘉公司，但陈凤珍一直占用商铺，直到2018年11月10日，才腾空搬走物品。根据原合同第九条第六款约定“本合同终止后，乙方未能按甲方要求交还房产的，自第4日起直至实际交还之日止，应按合同终止之日前一个月每日200%的标准向甲方每日支付占用费。”截至2018年11月10日止，陈凤珍继续占用天数36天，应向永嘉公司支付占用费13392元。此外，根据原合同第十一条第一点约定“租赁期限内，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任。违约方除承担本合同条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有发生的费用。”陈凤珍还应向永嘉公司支付已由其垫付的律师服务费4000元。 陈凤珍未作答辩。 永嘉公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《商铺租赁合同》及附件；2.《租赁合同补充协议》；3.关于租金催缴的函件及EMS邮件全程跟踪结果回执；4.关于解除《商铺租赁合同》并收回租赁场地的通知及邮件全程跟踪查询结果回执；5.8﹟107号商铺拖欠租金及违约金明细表；6.8﹟107号商铺占用费明细表；7.委托代理合同书及律师费发票等证据证明其主张。陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，可视为其放弃诉讼权利和对上述证据质证的权利，经审查，上述证据来源及形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，福建永嘉商业运营管理有限公司漳浦分公司与陈凤珍签订合同编号：YJTD(ZP)-8﹟107的漳浦永嘉天地《商铺租赁合同》，合同的甲方为福建永嘉商业运营管理有限公司漳浦分公司，合同的乙方为陈凤珍，约定本系列合同项下的租赁场地为位于漳浦县绥安镇龙湖路甲方经营场所内8号楼1-3层107号商铺，租赁场地产权面积约为163.58㎡。甲方交付场地日为2016年1月25日。商铺经营用途：乙方的经营业种为“服装+咖啡”，经营品牌/店名为“依薇”。租赁期限自2016年2月1日起至2020年10月30日止。乙方开业日为2016年4月1日。租金为第一年（≤12个月）月租金为2658元，第二年（≥12个月且≤24个月）月租金为4253元，第三年（≥24个月且≤36个月）月租金为5582元，第四年（≥36个月且≤48个月）月租金为7975元，第五年（≥48个月且≤60个月）月租金为11696元，乙方应将下一期的租金在当期25日之前支付给甲方；租赁保证金为10000元，乙方应在本合同签订的同时向甲方支付上述押金。自起租日起，该押金转为租赁保证金。甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在甲方扣除上述费用之日起7日内补足租赁保证金。逾期未补足的，乙方每日应向甲方支付应付未付金额千分之三的违约金。合同终止后，甲方在扣除乙方应缴纳的租金、相关各种费用及违约金之后于3个月内无息退还余额予乙方。如因乙方违约导致合同提前终止的，甲方有权收回租赁物且租赁保证金自动转为乙方应向甲方支付的违约金。乙方应于装修免租期及租赁期间自行承担租赁物的综合服务费及其它费用：综合服务费（物业管理费、公摊水电费）每月5.60元/㎡，每月916.05元，按季度缴交，即第季度2748.15元，乙方应于每季度的首月5日前向甲方交纳综合服务费。…乙方逾期缴纳租金、运营管理费、能源费用等相关费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3‰向甲方支付违约金给甲方或物管公司。逾期20天仍未交纳的，甲方可单方解除本合同，租赁保证金不予返还。若造成甲方损失的应赔偿实际损失。…本合同终止后的3天内，乙方应交纳所有应缴费用并将房产按届时甲方认可的清洁状态交还给甲方，…乙方未能按照甲方的要求时间交还房产的，应自第4日起至实际返还之日止，每日应按合同终止前一个月每日租金200%支付占用费…。乙方逾期缴纳租金、运营管理费、能源费用等相关费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3‰支付违约金给甲方或物管公司。本合同终止后，乙方应在甲方书面通知退场之日起3日内退场。合同签订后，永嘉公司将出租的商铺交付陈凤珍使用，陈凤珍也按合同的约定缴交房屋租赁保证金10000元，并对租赁的商铺进行装修，作为经营“服装＋咖啡”场所。租赁初期，陈凤珍尚能依约支付租金，2017年起出现逾期支付租金，2017年12月19日、2018年4月1日，永嘉公司先后两次向陈凤珍邮寄缴交租金的催缴函，而后，陈凤珍缴交租金至2018年5月止，2016年6月未按约定足额支付租金，尚欠该月租金2761元，此后租金也未按合同约定支付。2018年8月27日，永嘉公司再次向陈凤珍邮寄缴交租金的催缴函。2018年9月28日向陈凤珍邮寄《关于解除租赁合同并收回租赁场地的通知》，该通知载明“…于发出本通知之日正式依法解除合同…，请你务必于我司发出本通知之日起七日内根据合同约定结清费用、腾空房屋迁出租赁场所…”，陈凤珍于2018年9月29日收到上述解除租赁合同通知，缴交了部分租金，至2018年9月30日止尚欠19507元（2018年6月租金2761元、7-9月租金5582×3＝16746元）未交。2018年11月10日，陈凤珍将承租的商铺腾空交还永嘉公司。 另查明，2017年6月12日，福建永嘉商业运营管理有限公司与陈凤珍签订《租赁合同补充协议》，约定自2016年4月1日起，陈凤珍与福建永嘉商业运营管理有限公司漳浦分公司签订的《商铺租赁合同》的甲方变更为福建永嘉商业运营管理有限公司，原业务由福建永嘉商业运营管理有限公司接替。 本院认为，永嘉公司与被告陈凤珍签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效，因陈凤珍在租赁商铺后未能按合同的约定支付租金，构成违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，永嘉公司有权请求陈凤珍支付尚欠的租金并支付违约金。现永嘉公司主张按每日迟延履行租金的3‰支付违约金的诉讼请求，因永嘉公司未能提供证据证明由于陈凤珍的违约造成其迟延履行损失的金额，考虑到陈凤珍的违约行为造成永嘉公司的利益损失是资金被占用的利息损失，永嘉公司主张的上述违约金存在过高的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，关作出裁决。…”规定，综合本案的实际情况，将本案的逾期付款违约金调整为按月利率2%计算，截至2018年9月30日（永嘉公司主张支付违约金的期间）陈凤珍应支付永嘉公司的违约金总额为955.75元（2018年6月的租金违约金自同年5月25日至9月30日以尚欠2761元为基数按月利率2%计算为230.08元，2018年7—9月分别自6月25日、7月25日、8月25日至9月30日各以5582元为基数按月利率2%计算为353.53元、241.89元、130.25元）。永嘉公司主张陈凤珍自2018年10月4日至2018年11月10日止，按合同终止之日前一个月每日租金200%（每日372元）支付占用费13392元的诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，永嘉公司的主张按200%计算明显过高，调整按130%计算占用费即8704.80元予以支持。永嘉公司请求陈凤珍支付因本案诉讼而支出的律师费的诉讼主张，因《商铺租赁合同》对该费用并未约定，且陈凤珍也承担了上述分析应承担的违约责任，永嘉公司再请求陈凤珍支付律师费属重复主张并加大了陈凤珍的违约责任，对此不予支持。陈凤珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，依法可缺席判决。 综上所述，永嘉公司请求陈凤珍支付租金19507元，按合同约定每逾期一天按逾期缴纳费用总额的千分之三违约金累计4184元，自2018年10月4日起至2018年11月10日止，按合同终止之日前一个月每日租金200%标准（每日为372元）支付占用费13392元，支付垫付律师服务费4000元，基于本院上述分析意见，对租金19507元的诉讼主张予以支持，违约金部分调整按955.75元、占用费调整按8704.80元予以支持，其余超过部分（违约金、占用费）及律师费的诉讼主张不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、陈凤珍应于本判决生效后十日内支付福建永嘉商业运营管理有限公司的租金19507元、违约金955.75元、商铺占用费8704.80元，合计29167.55元； 二、驳回福建永嘉商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费827元，由福建永嘉商业运营管理有限公司负担298元、陈凤珍负担529元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  许合兴 人民陪审员  余小伍 人民陪审员  蔡艺琴 二〇一九年九月二十日 法官助理许惠琳 书记员陈雪玉