山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4723号上诉人（原审被告）：柴振国，男，1975年12月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：白永清，山西国华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市坞城成建物业管理有限公司，住所地太原市小店区学府街学府艺苑29楼。法定代表人：刘毅，职务：董事长。委托诉讼代理人：董瑞、刘轩，山西恒湾律师事务所律师。上诉人柴振国因与被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人柴振国及其委托诉讼代理人白永清，被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司委托诉讼代理人董瑞、刘轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人柴振国上诉请求：1、请贵院依法撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初3391号《民事判决书》；2、请贵院依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查明被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司(下称“物业公司”)存在违反《坞城村开元市场承包经营协议》的义务，没有按照该协议的约定保证上诉人的独立正常承包权和经营权。1、被上诉人物业公司并未按约定的范围向上诉人交付市场，且在明知他人占有的情况下拒不履行排除妨害的义务，构成根本违约。被上诉人向法庭提交的《坞城村开元市场承包经营协议》及《坞城村开元市场平面示意图》(该协议附件)，可以明确得知双方合同约定的承包范围为：东起体育南路(世纪花苑小区大门北侧)市场入口，西至甲方集体门面房；北起市场办公楼，南至小区锅炉房的经营区域。同时根据被上诉人的当庭自述，也认可该承包范围为协议约定的部分。本案中，根据上诉人向法庭提交的相关证据，可以明确得知自2015年6月以后，案外人李玉东实际占有开元市场的临街门面房，该部分是承包市场收入来源的最主要部分和市场的组成部分。被上诉人对此明知且放任。被上诉人作为产权人和合同相对方，有按约定范围向上诉人交付全部市场的义务。但对于该部分却任由案外人占有使用和收益，上诉人无法实现承包协议的目的和收益。2、一审判决上诉人提供的太原市喜利诚工贸有限公司在2015年6月30日向案外人李玉东出具的授权委托书，委托李玉东代其收回位于太原市体育南路开元农贸市场大门口的商铺(其中南边一、二层共32间，北边一、二层共32间)，同时代表公司对上述商铺进行管理、出租、使用、转让等相关事宜。受托人李玉东签名捺印。上诉人也向一审法庭提交了(2018)晋0105执字第489号之一《执行裁定书》及(2018)晋0105执字第489号《协助执行通知书》。该通知书要求太原市小店区亮明水果店协助扣留太原市喜利诚工贸有限公司在太原市许坦西街开元农贸市场大门口，北十一间、南十间门面房的房屋租赁费2412298元。上述证据共同证明，按协议承包给上诉人的开元市场商铺实际由案外人占有、经营管理和收益。但是一审判决未能对上诉人提供的上述证据予以客观认定，而是在本院认为中认定案外人李玉东占据开元市场的行为系上诉人与案外人李玉东之间的纠纷。上诉人不知该认定的事实依据是什么?上诉人及被上诉人均没有提供关于上诉人与案外人存在纠纷的任何证据，一审法院在没有证据的情况下推断认定，导致认定事实严重错误。3、上诉人自2009年开始向被上诉人承包开元市场，2015年6月30日双方之前签订的承包经营协议到期后，由于案外人李玉东对开元市场北十一间、南十间门面房进行实际占有，上诉人无法继续承包经营。在被上诉人向上诉人承诺同意排除案外人妨害，可以向上诉人完全交付开元市场的前提下，双方于2016年1月18日签订《坞城村开元市场承包经营协议》及相关附件和保证书。但被上诉人在签订协议并收到上诉人510000元的承包费用后，并没有按照约定排除妨害完整交付市场。为此，上诉人于2016年4月8日向贵院起诉，要求撤销该协议。因上诉人无法提交案外人李玉东强占开元市场的证据，被上诉人也否认其知晓案外人占据开元市场的客观事实，法院判决驳回上诉人的诉讼请求。在此情况下，上诉人拒付剩余的承包费用。第二、一审判决对于上诉人因改造开元市场投资1007.18万元，在被上诉人提前解除双方承包经营协议的前提下，认定该投资无条件移交给被上诉人。该认定不仅违反了承包协议的约定，更是没有事实和法律依据。上诉人柴振国向一审法院提交的由山西乾元资产评估有限公司出具的晋乾元评字[2015第004号评估报告，截止2015年6月30日，开元市场由上诉人建设的房屋及基础设施依照“成本法”构筑物价值为1007.18万元【该报告为双方2016年1月18日签订《坞城村开元市场承包经营协议》的附件之一】。上诉人柴振国在其承包的开元市场投入建设房屋及构筑物等基础设施的资金到达1007.18万元。按照承包协议的约定，只有在承包经营期限届满后，且被上诉人在整个承包期内能够保证上诉人完整承包经营市场的前提下，才存在按照协议约定的承包期限届满后无条件移交的情况。一审判决既然已经认定被上诉人提前解除承包协议，对于上诉人提出的该部分事实应当严格依据协议约定予以认定。但是一审判决有失偏颇，错误认定。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，没有严格按照承包协议的内容认定被上诉人违约的事实。同时对于证据的采信也有失偏颇，导致错误认定。请二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分。首先，正如上诉人在上诉状中所述，上诉人承包坞城村开元市场是自从2009年开始，首期承包期为三年，2012年首期承包期到期后，上诉人与被上诉人续签承包经营协议至2015年，后又续签协议至2018年，在历次的承包过程中，被上诉人与上诉人所约定的承包范围均是一致的，协议约定交付义务，被上诉人在2009年即已履行完毕。依照双方协议约定及我国相关法律规定，在合同期限届满后，上诉人应将开元农贸市场的管理权、经营权交还被上诉人。现在承包期限届满后，双方只是签订书面协议对承包期限作顺延。上诉人从未与被上诉人履行过交接手续，且上诉人在2015年合同到期，并未与被上诉人续签承包经营协议的情况下，即继续占有使用开元农贸市场，并提前预收各商户，包括上诉人所称的被占据部分的商户2015到2016年度的租金及各项管理费用，这完全可以说明在2015年合同到期后，开元市场仍处于上诉人的实际控制之下，上诉人完全可以畅通无阻地行使承包经营协议中所载明的属于承包经营权人的各项权利。因此在此期间案外人李玉东私自占有开元市场的临街门面房所侵犯的仅是上诉人的合法权益，属于上诉人与案外人李玉东之间的个人纠纷。依据我国相关法律及协议约定，被上诉人无权干涉。其次，上诉人在上诉状中称2015年6月以后，案外人李玉东及实际占有开元市场临街门面房，但上诉人在2016年1月18日曾向被上诉人出具保证书，其中对案外人李玉东私自占有市场门面房的事实并未有丝毫表述，我方对该事实提出合理质疑。该保证书是上诉人自愿出具的，具备法律效力。上诉人未能按照保证书所载明的内容履行相应义务，理应按照保证书所载明的内容承担法律责任。综上所述，被上诉人已按协议约定履行了交付义务，双方签订的坞城村开元市场承包经营协议是双方真实意思表示，合法有效。案外人李玉东占用商铺的行为应由上诉人另行起诉李玉东侵权来解决，与被上诉人无关。恳请贵院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告之间签订的《坞城村开元市场承包经营协议》；2、请求判令被告立即支付拖欠的承包费用共计311万元；3、请求判令被告立即支付合同约定的滞纳金共计2240770元；4、请求判令被告支付自原告起诉之日起至判决下达之日止的滞纳金。事实与理由：2016年1月18日，原、被告双方续签《坞城村开元市场承包经营协议》，协议约定承包期限为三年，承包费用为每年181万元。按照协议约定，被告应于协议签订时支付原告2015-2016年度的承包费用181万元，但被告仅支付51万元，剩余130万元拖欠至今未付。之后，被告无正当理由拒不支付原告2016-2017年度的承包费用。现被告已拖欠原告承包费用总计311万元。且被告已提前预收开元市场内各租户的租赁费用及管理费用至2018年。经原告多次合理催告，被告仍拒不履行协议约定的义务。被告的行为已经给原告的集体利益造成了重大的损失，构成根本违约，应当按照协议约定承担违约责任。因此原告依据相关法律规定，诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告从2009年开始承包坞城村开元市场，承包经营协议于2015年6月30日到期后至2016年1月18日续签协议，太原市小店区坞城街道办事处坞城村村民委员会作为甲方（以下简称“坞城村委会”）、被告柴振国作为乙方签订《坞城村开元市场承包经营协议》，协议主要约定：承包范围为：东起体育南路（世纪花苑小区大门北侧）市场入口，西至甲方集团门面房；北起市场办公楼，南至小区锅楼房的经营区域；经营用途为市场服务。承包方式为乙方以大包干的方式承包坞城村开元市场，取得对开元市场的经营管理权和收益权；承包期限为三年，自2015年7月2日起至2018年7月1日止。承包期限届满后，同意续签；承包费用为每年度181万元，乙方在本协议签订日支付甲方2015年7月2日-2016年7月1日承包费181万元，第二年承包费在2017年7月1日前支付甲方181万元，第三年承包费在2018年7月1日前支付甲方181万元，本协议所约定的承包费，乙方应在约定的时间内足额支付，逾期三个月甲方按每天千分之一的标准收取滞纳金；甲方在通告乙方知情的情况下有权解除本协议；本协议承包期届满后，乙方必须将在市场投资的所有固定资产自愿无条件移交给甲方所有，移交原承接的固定资产、相关资料，无需甲方给付任何费用。在承包期内，乙方在经营管理活动过程中与任何第三方发生的纠纷，或发生的任何安全、侵权或人身事故，由此引起的法律责任均由乙方自行承担，与甲方无关。协议附件包含开元市场集体资产明细及柴振国评估报告。同日，被告柴振国向原告出具《保证书》一份，说明关于上交开元市场2015年7月1日至2016年6月30日一年承包费事宜，由于资金短缺，现在签合同时先交付村委会51万元（含已交20万元，现交31万元），剩余承包款130万元于2016年5月1日前交付村委会。协议签订后，被告向原告交纳上述51万元承包费后，再未向原告交纳2015年7月2日-2016年7月1日的剩余承包费130万元，以及2016年7月2日-2017年7月1日的承包费181万元，现尚欠原告承包费311万元。2017年7月5日坞城村委会向被告柴振国发出《解除合同通知书》，通知被告解除《坞城村开元市场承包经营协议》。2017年7月25日，坞城村委会再次向被告发出《通知》，通知被告2017年7月27日前补交所拖欠的费用，逾期不来将自行收回开元市场的经营管理权。2017年7月29日原告太原市坞城成建物业管理有限公司向被告发出《通知》，通知“柴振国：经召开坞城公司、社区班子会议，股民代表会议研究决定截止2017年7月1日解除你的开元市场承包经营权。”庭审中，被告否认收到过上述通知。2017年7月，原告收回了开元市场。另外原告还主张按照《坞城村开元市场承包经营协议》的约定，被告应按照每日千分之一的标准向原告支付滞纳金共计2240770元。另查明，2009年7月13日柴振国担任法定代表人的太原市行运商贸有限公司开元农贸分公司（以下简称“行运公司开元分公司”）向坞城村委会出具《开元农贸便民综合市场现状》，说明因市场内部空间狭小、格局混乱、垃圾堆积、脏乱无法清扫等原因，作为市场承包人为了市场繁荣昌盛，希望对市场内部部分地区加宽、改建等。2010年12月15日坞城村委会提出《市场门楼申请书》，申请在开元市场门口搭建仿古门楼。2011年2月17日太原市小店区人民政府办公室作出小店区政办（2011）11号《关于印发太原市小店区建设标准化菜市场工作实施方案的通知》，通知将《太原市小店区建设标准化菜市场工作实施方案》印发执行。2011年3月17日山西省太原市工商行政管理局小店分局作出［2011］第005号《关于进一步加强市场清洁工程的整治方案》，整改方案包含改建开元集贸市场。2011年6月9日山西省太原市工商行政管理局小店分局作出［2011］第013号《关于开元农贸市场属区城乡清洁工程集贸市场整治范畴的说明》，说明经报区政府批准同意，坞城村委会开元农贸市场等14个新建、改建市场属于小店区首批城乡工程整治范畴。2011年6月7日行运公司开元分公司向太原市工商行政管理局小店分局发出《开元集贸市场清洁工程整治报告》，行运公司开元分公司对已经完成改建、整治的工作及正在进行及拟进行的改建、整治工作做了汇报。被告依据上述文件，投入资金对开元农贸市场进行了改建。2015年7月10日，行运公司开元分公司委托山西乾元资产评估有限公司对该公司建设的位于开元农贸市场的房屋构筑物价值进行市场价值评估，2015年7月15日山西乾元资产评估有限公司出具《太原市行运商贸有限公司开元农贸分公司拟了解其建设的位于开元农贸市场的房屋构筑物的价值项目评估报告》，评估基准日为2015年6月30日，价值类型为市场价值，评估方法为成本法，评估结论为行运公司开元分公司建设的位于开元农贸市场的房屋构筑物于评估基准日的评估价值为1007．18万元。再查明，太原市小店区人民政府于2017年4月16日向市城改办发出的《关于确认太原市坞城成建物业管理有限公司为坞城社区原村集体经济组织改制公司的函》载明：坞城社区于2017年1月17日注册登记成立了太原市坞城成建物业管理有限公司，确认由太原市坞城成建物业管理有限公司取代坞城社区原集体经济实体，成为坞城社区集体经济组织改制形成的唯一股份制企业，行使原村集体组织的经济职能。一审法院认为，原告与坞城村委会签订的《坞城村开元农贸市场承包经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行。原告取代坞城社区原集体经济实体，成为坞城社区集体经济组织改制形成的唯一股份制企业，行使原村集体组织的经济职能，也就取得坞城村委会在《坞城村开元农贸市场承包经营协议》中约定的所有权利义务。原告要求解除原、被告之间签订的《坞城村开元市场承包经营协议》，因被告未能按时足额支付承包费，违反协议约定，且至2018年7月1日承包经营协议约定的承包期限届满，庭审中，原、被告均认可原告已经于2017年7月收回开元市场，故对于原告要求解除双方之间签订的《坞城村开元农贸市场承包经营协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应否支付承包费311万元，被告抗辩案外人李玉东占据开元市场门面房22间，原告承诺为其排除妨害而未履行，因原告未完全交付开元市场故其不应向原告支付租金。本院认为，承包经营协议约定：在承包期内，被告在经营管理活动过程中与任何第三方发生的纠纷，或发生的任何安全、侵权或人身事故，由此引起的法律责任均由被告自行承担，与原告无关。根据该项约定，案外人李玉东占据开元市场的行为系被告与案外人李玉东之间的纠纷，被告可另案诉讼处理，且原告提供的其与刘承业的通话录音因刘承业未到庭，无法核实通话双方的身份，通话内容也无法认定原告有为被告排除妨害的意思表示，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。被告主张其为改建开元市场花费1007．18万元，根据承包经营协议的约定，协议承包期届满后，被告必须将在市场投资的所有固定资产自愿无条件移交给原告所有，移交原承接的固定资产、相关资料，无需原告给付被告任何费用，本院对该抗辩意见亦不予采信。被告应当按照《坞城村开元农贸市场承包经营协议》约定向原告支付承包费，现被告尚欠原告2015年7月2日-2016年7月1日的剩余承包费130万元，以及2016年7月2日-2017年7月1日的承包费181万元，共计311万元，被告应支付给原告。原告主张被告应按照《坞城村开元农贸市场承包经营协议》的约定，以日千分之一的标准支付滞纳金，该约定过高，本院酌减为按照年利率6％计算滞纳金，2015年7月2日-2016年7月1日的剩余承包费130万元的滞纳金从被告出具的《承诺书》承诺的支付日期2016年5月1日的次日开始计算，2016年7月2日-2017年7月1日的承包费181万元的滞纳金从《坞城村开元农贸市场承包经营协议》约定的支付日期2017年7月1日的次日开始计算，并继续计算至判决确定之日止。本院二审期间，上诉人柴振国提交了一份新证据：太原市坞城成建物业管理有限公司出具的《通知》，证明太原市坞城成建物业管理有限公司对李玉东实际占有商铺的事实知情，且不认可李玉东占有商铺行为的合法性。被上诉人质证意见：对真实性不予认可，该《通知》是影印件，且日期上存在改动痕迹。本院认为，上诉人柴振国从2009年开始向被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司承包坞城村开元市场，2016年1月18日双方签订《坞城村开元市场承包经营协议》，承包期限自2015年7月2日起至2018年7月1日止。合同签订后，上诉人未向被上诉人支付2015年7月2日至2017年7月1日的部分承包费共计311万元。双方当事人对上述事实的真实性无异议，本院予以确认。本案争议焦点之被上诉人是否向上诉人提供符合约定的租赁物？上诉人提供了案外人太原市喜利诚工贸有限公司给案外人李玉东出具的授权委托书以及太原市小店区人民法院的《协助执行通知书》等证据，称被上诉人承包给上诉人的开元市场中部分商铺实际由案外人占有、经营、管理和收益。本院认为，上诉人与被上诉人之间的承包经营协议虽然签订于2016年，但2009年被上诉人实际已经将坞城村开元市场交由上诉人承包经营，2016年所签协议是对租赁市场行为的延续。上诉人未提供证据证实2015年租期到期后双方对所租赁市场进行过返还或交接，故不存在上诉人2015年续租后被上诉人应履行交接租赁物的义务。上诉人提供的证据中显示，案外人李玉东或太原市喜利诚工贸有限公司占用商铺的时间发生在上诉人承包时间内，依据双方所签《承包经营协议》的约定：“在承包期内，乙方（上诉人）在经营管理活动中与任何第三方发生的纠纷，……由乙方自行承担，与甲方（被上诉人）无关”。故本案中，上诉人所举证据不能证明上述被他人所占商铺系因被上诉人的原因导致，上诉人称被上诉人违反租赁合同的交付义务构成违约的诉求无事实依据，本院不予支持。本案争议焦点之解除双方承包协议的前提下，上诉人是否应将租赁物无条件移交给被上诉人？本案因上诉人未按约支付租金构成违约，导致被上诉人行使解除权，终止双方租赁协议。租赁合同解除后，租赁方应将租赁物返还出租方。且双方在承包协议中约定：“承包期届满后，乙方（上诉人）必须将市场投资的所有固定资产自愿无条件移交给甲方（被上诉人）所有”，上诉人虽提供2015年因改造开元市场投资费用1007.18万元，但依据《承包经营协议》，上诉人应将租赁物及市场投资的所有固定资产无条件移交被上诉人。综上所述，上诉人柴振国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33354元，由上诉人柴振国负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨 二O一九年九月十九日书记员 刘诗毓