江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5264号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘作俊，男，1963年11月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨青清，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翟莉萍，女，1983年6月8日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：谢红飞，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：宋宜萱，国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：张美玲，女，1971年3月24日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：袁宁，系张美玲丈夫。上诉人刘作俊因与被上诉人翟莉萍、张美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2018)苏0102民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘作俊上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被上诉人的交易未能完成与上诉人无关，上诉人并未违约，未收取任何房款，一审判决上诉人承担违约责任，支付双倍定金，既不公平也不合理。上诉人虽是涉案房屋所有权人，但是早在2010年已经将涉案房屋作价18万元转让给张美玲，但因经济适用房未满五年不能办理过户所以并未同时变更产权，仅办理了交房手续，张美玲及其家人已实际入住涉案房屋。至2017年5月，张美玲打算出售涉案房屋，但又不愿承担交易税费，于是应张美玲要求，上诉人出具公证书，委托张美玲出售涉案房屋。两被上诉人签订了房屋买卖合同，张美玲收取翟莉萍七万元定金。之后两上诉人就交易顺序无法达成一致，翟莉萍遂购买了其他房屋，并与张美玲解除了购房合同。在此期间，上诉人曾应两被上诉人要求至派出所参与调解，调解过程中上诉人一再劝说两被上诉人尽快成交，但未果。涉案房屋在上诉人与张美玲签订买卖合同后，价格上涨了几倍，但是上诉人依然诚信的履行合同，按照张美玲的要求出具委托书方便其进行交易。因涉案房屋为经济适用房，需要办理上市认证手续，但是三方都不知道存在认证环节，中介机构亦未作出提示，才导致交易顺序之争。购房合同补充协议中约定双方应当于2018年4月2日前支付首付款，再于2018年4月2日办理产权交易过户手续，这里不应当简单的把产权交易过户手续狭义理解为在房产局办理过户，而是对于先付款再过户这一流程的约定，即付款后再办理相应的房产交易手续，包括认证和过户。虽然2018年3月21日，张美玲怕上诉人反悔，要求上诉人按照先前的约定与其办理了上市认证申请，但是只要翟莉萍交纳了57万元的余款，房屋认证随时可以变更。即使涉案房屋在2018年4月4日过户至张美玲名下，两被上诉人依然可以办理过户手续。综上，上诉人没有违约，一直在诚信的履行自己的义务，且积极配合促成两被上诉人的交易，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。翟莉萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，一审判决应予维持。理由：1、刘作俊主张涉案房屋“交易未能完成与其无关”的上诉理由不能成立。依据一审法院查明的事实，刘作俊系涉案房屋的权利人，为便于涉案房屋的买卖，委托张美玲代办相关交易。为此，双方办理了委托公证手续，由张美玲与翟莉萍签订买卖合同，并收取了翟莉萍交付的7万元购房定金。代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因涉案房屋为经济适用房，根据南京市相关规定，经济适用房的上市交易应当具备上市交易条件即进行上市认证后方可进行交易过户，且规定市房改办针对申请上市材料进行初审、复审，经审核符合上市条件的在10个工作日出具上市确认书。由此可以看出，取得上市确认书的期限不会少于10个工作日。该特殊的交易程序得到了三方的认可，即上市认证手续为交易过户的前置程序，如不办理，则必然导致后续的过户手续无法完成。本案中，双方约定于2018年4月2日办理交易过户的手续，那么作为卖房人的刘作俊最迟应当于2018年3月19日前办理涉案房屋的上市认证手续，否则会影响过户无法顺利完成。但是，在翟莉萍的致函催告下，刘作俊并未配合翟莉萍办理上市认证手续，却在2018年3月21日将涉案房屋办理了转让给张美玲的上市认证申请，并办理了过户手续。作为卖房人的刘作俊明知已与翟莉萍就涉案房屋签订了买卖合同，并收取了定金，却违背诚信原则，一房二卖，导致在先签订的买卖合同无法完成交易，足以证明刘作俊在主观上存在着损害翟莉萍合法权益的故意。因此，刘作俊称交易未能完成与其无关与事实不符。2、刘作俊先付款后过户的上诉理由没有依据。在涉案买卖合同中，双方针对房款交付及过户时间均已明确，即房款最迟应当在2018年4月2日前交付，而房屋的过户手续时间应在2018年4月2日完成。根据合同内容的文义来看，翟莉萍在2018年4月2日当日支付57万元房款，并不构成违约。实践中钱款的交付相对于房屋过户来说，要便捷的多，通过银行转账方式交付只需几分钟时间；而刘作俊在履行交易过户的合同义务时，不仅准备过户材料需要时间，仅仅办理上市认证的确认手续上就需要至少提前10个工作日。刘作俊履行过户手续，必定要在2018年4月2日前办理相关申请手续，刘作俊履行合同义务的起始时间要早于翟莉萍付款的时间，否则，刘作俊肯定因无法按时完成而违约。综上，刘作俊的上诉人请求及理由均无事实和法律依据，且刘作俊针对涉案合同无法完成负有不可推卸的责任，请求二审法院驳回刘作俊的上诉请求。张美玲辩称，本案中翟莉萍是违约方。涉案合同中并未约定办理上市确认书的时间，翟莉萍也未支付首付款，仅仅支付了定金。翟莉萍承诺4月2日之前支付首付款，否则张美玲不会签订涉案合同，但翟莉萍至今也未支付首付款，涉案房屋无法过户均系因翟莉萍行为导致。之前翟莉萍还提出与刘作俊直接交易，认为张美玲无权出卖涉案房屋。张美玲同意刘作俊的上诉意见，请求二审法院支持其上诉请求。翟莉萍向一审法院起诉请求：1、请求判令刘作俊双倍返还购房定金140000元；2、请求判令刘作俊承担中介费16000元。刘作俊向一审法院反诉请求：判令翟莉萍赔偿违约金140000元。审理中刘作俊变更诉讼请求为判令翟莉萍赔偿违约金70000元。一审法院认定事实：2017年5月3日，委托人刘作俊、穆克珍与受托人张美玲签订《委托书》，该委托书主要内容为刘作俊、穆克珍夫妇共同委托张美玲出售案涉房屋，委托权限包括签署房屋买卖合同、办理交易备案手续；办理上述房屋所有权的转移登记手续；办理与出售上述房屋有关的其他事宜（不包括代收房款）等。委托期限自2017年5月3日至2019年5月2日。同日，江苏省南京市南京公证处就刘作俊、穆克珍的委托行为出具（2017）宁南证民内字第18408号公证书。2018年1月19日，甲方（转让方）刘作俊、乙方（受让方）翟莉萍、丙方（中介方）南京市玄武区万昌房产信息咨询中心（以下简称裕兴房产万昌店）签订《存量房买卖中介合同》，约定：坐落在汇贤路6号尚贤苑18幢3单元510室房屋所有权人为刘作俊，房屋售价650000元，乙方承担税费甲方净得价；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方支付丙方佣金和代办费16000元，上述费用应当于签订合同之日支付给丙方；三方商定，如有本合同约定的违约行为，违约金为140000元等内容。同日，三方签订补充协议约定：案涉房屋的付款方式和付款期限为：乙方于2018年1月19日前支付甲方购房定金人民币70000元整，该定金最后冲抵房款，乙方于2018年4月2日前支付甲方首付款人民币570000元整，并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续；尾款计人民币10000元整；案涉房屋甲方净得价650000元整，乙方承担契税及过户费用，定金70000元乙方交给甲方委托代理人张美玲等内容。2018年1月19日，翟莉萍支付了定金70000元，在定金收条收款人处载有“刘作俊张美玲（代）”。同日，翟莉萍向裕兴房产万昌店支付了中介服务费用16000元。2018年3月9日，翟莉萍向刘作俊发送催办函，告知其将准备好约定的首付款570000元及相关税费，提醒刘作俊须提前完成房产上市审核手续及过户前的其他相关工作，以确保2018年4月2日前能如期履行《存量房买卖中介合同》中约定的房产过户手续。2018年3月21日，刘作俊办理了南京市经济适用房上市申请，将其名下的案涉房屋转让给张美玲，买卖双方提供了相关上市交易所需材料并缴纳了相关费用，南京市住房保障办公室对上市予以了确认，2018年4月4日取件完成，案涉房屋已于2018年4月8日过户登记至张美玲名下。2018年3月31日，翟莉萍向刘作俊发送《解除合同通知书》，主要内容为：2018年1月19日，翟莉萍与刘作俊、穆克珍的委托代理人张美玲就案涉房屋签订了存量房买卖中介合同。合同交易房屋为经济适用房，由于刘作俊迟迟未办理房屋上市的相关手续，以致合同及补充协议无法继续履行，故正式通知要求解除合同，自该解除函到达之日，双方签订的存量房买卖合同及补充协议正式解除。翟莉萍为证明其诉讼主张还提供了2018年3月20日至4月2日翟莉萍名下的工商银行账户流水，显示在2018年3月22日至23日期间，账户余额曾达到70余万元至100余万元之间。证明翟莉萍有经济能力支付首付款购买案涉房屋。刘作俊质证认为：该组证据与本案无关，翟莉萍仅提供了2018年3月底至4月2日的银行流水，该账户显示仅在2018年3月22日、3月23日两天有能力支付款项，但并其未实际向刘作俊支付首付款。刘作俊为证明其反诉主张提供以下证据：1、2010年1月18日，刘作俊与张美玲签订《房屋买卖合同》（复印件）。证明在2010年刘作俊即将案涉房屋以180000元出卖给张美玲；2、2010年1月18日和2013年12月26日，刘作俊出具的收条，证明张美玲已向刘作俊支付了全部180000元购房款；3、2013年12月26日，刘作俊就出售案涉房屋委托张美玲作为代理人所签署的委托书，委托期限为2013年12月26日至2015年12月25日。证明刘作俊此前即委托张美玲出售案涉房屋并办理相关手续；4、南京市经济适用住房上市办理程序，该办理程序中载明提供的上市材料进行初审、复合，经审核符合上市条件的在10个工作日内（不含法定节假日）出具《南京市经济适用住房（上市）确认书》，上市交易行为发生变化时，再次申请上市确认书需重新递交申请材料。证明在10个工作日未出件的情况下可以变更受让方，如翟莉萍在4月2日前支付了首付款，仍可以履行合同；5、2018年3月5日，翟莉萍与张美玲丈夫袁宁及裕兴房产万昌店工作人员的电话录音。证明翟莉萍和中介方对于刘作俊和张美玲就案涉房屋的相关情况是明知的，申请上市认证也并不意味着过户，刘作俊与张美玲办理过户的2018年4月4日，如果翟莉萍在4月2日前支付首付款，仍可变更确认，对于应当先付首付款三方都是清楚的。翟莉萍对上述证据质证认为：对上述证据1、2、3的真实性无法确认，关联性也不予认可。张美玲支付购房款仅有刘作俊出具的收条，并无相关支付凭证予以证明；对证据4的真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可。从办理程序的内容来看，上市交易行为发生变化时，再次申请上市确认书需重新递交申请材料，无法得出可以变更受让方的结论，同时上市认证需要10个工作日时间，而刘作俊未能在2018年3月21日前办理，导致4月2日时无法取得经济适用住房（上市）确认书，从而无法办理过户手续；对证据5的真实性和证明目的均不予认可。认可上市认证与过户并非同一意思，刘作俊未提前10个工作日为翟莉萍办理上市认证申请是导致案涉合同无法继续履行的直接原因，而且录音中也可看出翟莉萍一直在督促办理上市认证。张美玲对上述证据质证认为：对证据均予以认可，案涉房屋于2010年卖给了张美玲，当时不具备过户条件，未办理过户手续。2018年初翟莉萍找到张美玲要求购买案涉房屋，之后签订了《存量房买卖中介合同》。因张美玲担心在交易过程中，翟莉萍与刘作俊私下交易，遂要求翟莉萍支付首付款之后再办理过户手续。双方多次当面、电话交流，后来在3月中下旬翟莉萍坚持不支付首付款，须办理上市认证手续后才办理，所以2018年3月21日张美玲才与刘作俊办理了上市认证手续，并在翟莉萍明确表示不支付首付款的情况下才与刘作俊办理了过户手续。审理中，刘作俊认为翟莉萍因已经购买了其他经济适用房，故有意解除案涉合同，故申请一审法院调取了翟莉萍及其丈夫名下的房产信息情况。经查询，2018年3月21日，案外人甲方何玉兰与乙方翟莉萍签订《南京市经济适用住房买卖合同》约定：乙方自愿购买座落于南京市玄武区，建筑面积42.83平方米，房屋用途为住宅；双方协商一致房屋转让价款为475413元。该房办理了经济适用房上市认证手续，并办理了交易过户手续。翟莉萍及其丈夫名下仅有前述一套房屋。上述事实有存量房买卖中介合同、定金收条、收据、公证书、催办函、解除合同通知书、工商银行流水、房屋买卖合同、购房款收条、收条、委托书、南京市经济适用住房买卖合同、南京市经济适用房上市登记收件收据、南京市保障性住房款项缴款单、南京市经济适用房住房（上市）确认书、南京市经济适用住房上市申请表、销售不动产统一发票、契税完税证、南京安居物业有限公司开具的物业费收款收据、刘作俊及其妻子穆克珍的身份证明、张美玲的本市户籍居民家庭购房证明、案涉房屋产权证及拆迁补偿协议、南京市经济适用住房上市办理程序、电话录音、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为:翟莉萍与刘作俊签订的《存量房买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋为经济适用房，经济适用房的交易应当在具备上市交易条件后进行上市认证方可进行交易过户。审理中，翟莉萍与刘作俊均认可案涉房屋的上市认证手续与交易过户手续为两个阶段的手续，而上市认证手续为交易过户手续的前置程序，如不办理上市认证手续则无法办理交易过户手续，应当认定案涉房屋的上市认证是交易过户的必要前提条件。案涉合同约定“乙方于2018年4月2日前支付甲方首付款人民币570000元整，并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续”，对于该条约定，翟莉萍认为应当理解为于支付首付款当日办理交易过户手续，但最迟不应超过2018年4月2日，即同时履行。刘作俊认为应当理解为由翟莉萍先行支付首付款，再由其配合办理过户，履行顺序有先后。一审法院认为，首先，无论对于该条约定的履行先后作何解释，都仅是针对交易过户手续与支付首付款的约定，而并非对上市认证手续与支付首付款的约定。刘作俊不能依据该条约定要求翟莉萍先行支付首付款再行办理上市认证手续；其次，依据该条约定对于交易过户与支付首付款的先后顺序双方理解虽有分歧，但交易过户的最后时间能够确定为2018年4月2日。按照《南京市经济适用住房上市办理程序》的规定，应提前10个工作日办理上市认证手续，如上市交易条件发生变更时需重新提交上市认证申请材料，而并非刘作俊所主张的变更受让人即可。为确保2018年4月2日具备办理交易过户的条件，刘作俊最迟应于10个工作日前即2018年3月19日前配合翟莉萍办理案涉房屋上市认证申请手续，而在翟莉萍的催告下，刘作俊并未配合办理；最后，无论对支付首付款与办理交易过户手续做同时履行解释还是做先支付首付款后履行交易过户手续解释，在翟莉萍履行催告义务后，刘作俊不但未在2018年3月19日前配合办理上市认证申请手续，使得交易过户具备必要条件，相反还于2018年3月21日办理了转让给第三人的上市认证申请，并最终将案涉房屋交易过户给第三人。综上，翟莉萍有理由认为刘作俊以实际行为表明不履行案涉合同的主要义务，故翟莉萍有权拒绝刘作俊提出的先行支付首付款的要求，并解除案涉合同。2018年3月31日，翟莉萍向刘作俊发送《解除合同通知书》，双方于2018年1月19日签订的《存量房买卖中介合同》已于刘作俊收到通知时解除。对于刘作俊主张翟莉萍在案涉合同交易过程中，与案外人签订房屋买卖合同并交易过户，导致案涉合同无法履行系属于违约行为。一审法院认为，翟莉萍与案外人就其他房屋签订的买卖合同及其合同履行行为，并不会导致案涉合同无法履行，故对刘作俊该抗辩意见及相应的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对翟莉萍要求依照定金罚则由刘作俊双倍返还7万元定金的诉讼请求，一审法院予以持。因双倍返还定金足以覆盖翟莉萍主张的中介费损失，故对翟莉萍要求刘作俊赔偿中介费损失16000元的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、刘作俊于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还翟莉萍定金共计140000元；二、驳回翟莉萍的其他诉讼请求；三、驳回刘作俊的全部反诉诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，翟莉萍陈述2018年1月9日签订合同时候，中介公司已告知各方涉案房屋需要上市确认；张美玲称中介公司告知如果涉案房屋要出售，就必须经过房产部门办理手续，但中介公司员工之前已经去询问过房产部门，确定了涉案房屋可以上市；上市确认是中介公司的事情，张美玲可以不管。各方当事人均认可刘作俊与张美玲办理过户时，是先办理上市确认手续，后办理过户手续，其间相隔十日左右，两个手续无法在同一天办理。关于上市确认手续相关税费支付问题，张美玲称在办理手续交件时即应由翟莉萍支付，翟莉萍称付款时间应是在出件时。本院认为，翟莉萍与刘作俊签订的《存量房买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。因合同具有相对性，签署合同的双方当事人均按照约定全面履行自己的义务；刘作俊上诉称其未实际参与交易、不应承担责任，本院不予采信。案涉房屋买卖合同签订后，刘作俊与翟莉萍就上市认证手续的办理时间及首付款支付顺序发生争议，后翟莉萍以书面形式向刘作俊提出解除合同的要求，刘作俊也认可涉案合同无法履行，故可视为双方均同意解除案涉房屋买卖合同。关于案涉买卖合同不能继续履行的责任问题，本院认为，涉案房屋系经济适用房，在办理交易过户手续之前需办理上市认证手续，各方当事人也均认可上市认证手续为交易过户手续的前置程序及前提条件，两手续无法在同一日办理。案涉合同未能就上市认证手续的办理时间及首付款支付顺序作出约定，双方当事人本应妥善协商，以咨解决。在双方未能就此问题协商达成一致的情况下，合同无法继续履行的后果，不应归结于其中一方当事人。考虑到双方的协商情况及费用支出情况，对于翟莉萍主张双倍返还定金的诉讼请求，本院认为刘作俊应予返还78000元。综上，刘作俊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初3106号民事判决第三项；二、撤销南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初3106号民事判决第二项；三、变更南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初3106号民事判决第一项为：刘作俊于本判决发生法律效力之日起十日内返还翟莉萍78000元；四、驳回翟莉萍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3420元，反诉案件受理费775元，合计4195元，由翟莉萍负担1858元，由刘作俊负担2337元。二审案件受理费3100元，由翟莉萍负担1373元，由刘作俊负担1727元。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月六日书记员  孙雪松