福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3083号 原告：兴业银行股份有限公司石狮支行，住所地石狮市金林路38号兴业大厦，统一社会信用代码：913505818582240058。 负责人：黄连团，该行行长。 委托诉讼代理人：许衍树，福建永时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李少红，福建永时律师事务所律师。 被告：蔡妮妮，女，1976年12月14日出生，汉族，住石狮市。 被告：陈金堆，男，1974年11月8日出生，汉族，住石狮市。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司负责人。 原告兴业银行股份有限公司石狮支行与被告蔡妮妮、陈金堆、石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人许衍树到庭参加诉讼，被告蔡妮妮、陈金堆、兴进公司经传票传唤或经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告蔡妮妮、陈金堆立即偿还贷款本金376647.74元及自欠息之日起至实际收回全部债权之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年4月14日利息、罚息、复利为15798.95元）；2、被告蔡妮妮、陈金堆偿付原告律师费2000元；3、被告兴进公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告有权对址于石狮市南洋路东侧、西洋公园南侧兴进豪园××房产处置所得价款优先受偿；5、三被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告蔡妮妮、陈金堆因购买房产资金不足，向原告提出住房按揭贷款申请，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。2009年10月23日，被告蔡妮妮、陈金堆与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同规定原告为被告蔡妮妮、陈金堆提供借款55万元，借款期限为240个月自2009年10月23日至2029年10月23日止及债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约。合同另约定被告蔡妮妮、陈金堆以址于石狮市南洋路东侧、西洋公园南侧兴进豪园××房产为其借款合同项下债务提供抵押担保。原告为实现债权发生的律师费由借款人承担；被告兴进公司对上述借款承担阶段性保证责任。原告于2009年11月13日发放贷款。借款后，被告蔡妮妮、陈金堆未依约足额履行还款义务，现尚欠借款本金376647.74元。庭审中，原告自认被告蔡妮妮、陈金堆自2018年2月16日起结欠利息、罚息、复利。原告因本案诉讼花费律师代理费2000元。 被告蔡妮妮、陈金堆未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为放弃对原告主张的事实抗辩的权利。 被告兴进公司未到庭参加诉讼但提交书面答辩状辩称，1、对原告的诉讼请求没有异议。2、本案房产已经具备办证条件，其已充分履行通知义务，没办理抵押手续过错在于被告蔡妮妮、陈金堆。3、其提供的是阶段性保证责任，抵押登记手续办妥之后，应免除其担保责任。 原告围绕诉讼请求提交了证据，被告蔡妮妮、陈金堆、兴进公司未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。 本院认为，原告与被告蔡妮妮、陈金堆、兴进公司签订的合同主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告蔡妮妮、陈金堆在借款后未按约履行还款义务已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告蔡妮妮、陈金堆应偿付尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限。合同约定律师代理费由借款人承担，原告提出被告蔡妮妮、陈金堆应支付本案花费的律师代理费的请求，并未违反福建省律师服务收费标准的相关规定，对此本院予以支持。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告蔡妮妮、陈金堆怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告蔡妮妮、陈金堆负有协助办理抵押登记的义务，被告兴进公司应督促其办理。本院确定被告蔡妮妮、陈金堆应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告蔡妮妮、陈金堆若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因被告蔡妮妮、陈金堆拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告蔡妮妮、陈金堆提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告兴进公司的保证期间延续。保证人被告兴进公司承担保证责任后，有权向被告蔡妮妮、陈金堆追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告兴进公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告蔡妮妮、陈金堆。被告蔡妮妮、陈金堆、兴进公司经传票传唤或经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告蔡妮妮、陈金堆应在本判决生效后立即偿付原告兴业银行股份有限公司石狮支行借款本金376647.74元及自2018年2月16日起至实际还款之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限，并应扣除被告蔡妮妮、陈金堆自2018年2月16日起已支付的利息、罚息、复利）。 二、被告蔡妮妮、陈金堆应在本判决生效后立即偿付原告兴业银行股份有限公司石狮支行因本案诉讼花费律师代理费2000元。 三、被告蔡妮妮、陈金堆应在本判决生效之日起三十日内协助原告兴业银行股份有限公司石狮支行办理不动产抵押登记手续，被告石狮兴进房地产开发有限公司应督促被告蔡妮妮、陈金堆并配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，被告石狮兴进房地产开发有限公司的保证责任终止。 四、石狮市南洋路东侧、西洋公园南侧兴进豪园××房产抵押登记手续办妥后，原告兴业银行股份有限公司石狮支行有权以该房产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 五、原告兴业银行股份有限公司石狮支行对石狮市南洋路东侧、西洋公园南侧兴进豪园13幢10层1003号房产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮兴进房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还被告蔡妮妮、陈金堆。 六、被告石狮兴进房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告蔡妮妮、陈金堆追偿。 如果被告蔡妮妮、陈金堆、石狮兴进房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7216元，由被告蔡妮妮、陈金堆、石狮兴进房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  柳东晓 人民陪审员  林荣庚 人民陪审员  佘聪结 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  王鑫鑫 注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 4、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 7、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。