福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0102民初10798号 原告：林明珠，女，汉族，1963年4月24日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：张亚俊、蔡梦晓（实习），福建君立律师事务所律师。 被告：俞碧云，女，汉族，1967年6月11日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：雷芳芳，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人：翁建英，女，汉族，1969年3月10日出生，住福建省平潭综合实验区。 原告林明珠诉被告俞碧云及第三人翁建英案执行异议之诉一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林明珠的委托诉讼代理人张亚俊，被告俞碧云的委托诉讼代理人雷芳芳到庭参加诉讼；第三人翁建英经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 林明珠向本院提出诉讼请求：1.判令林明珠对位于福建省平潭综合实验区南侧万宝城东区（海坛金座）别墅6幢02座（房屋所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号）以及地下室、两个车库享有所有权；2.判令解除对福建省平潭综合实验区南侧万宝城东区（海坛金座）别墅6幢02座（所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号）的查封措施；3.本案诉讼费由俞碧云及翁建英负担。事实和理由：2017年8月15日，由俞碧云申请财产保全，贵院作出（2017）闽0102民初5719号《民事裁定书》查封案涉房产，在执行阶段转为执行查封。林明珠认为，林明珠与翁建英于2015年5月15日已签订《二手房买卖合同》，翁建英将案涉房产转让给林明珠，该合同合法有效，林明珠于2015年5月15日取得案涉房产的房屋所有权，并向翁建英支付了全额购房款。2017年1月1日，翁建英将案涉房产的所有权证原件交付给林明珠，并将该房产交付给林明珠，自此林明珠占有并使用该房产，并于当日林明珠与平潭西航实业集团物业管理有限公司签订《物业服务合同》，林明珠对案涉房产地下一层进行装修，并将该层出租给案外人公司作为办公场所使用。上述事实经贵院2018年9月19日作出的（2018）闽0102民初5825号《民事判决书》及福州市中级人民法院2019年1月10日作出的（2018）闽01民终9968号生效《民事判决书》予以确认，进一步确认上述《二手房买卖合同》系合法有效及林明珠已支付全额购房款，林明珠于2015年5月15日已经取的案涉房产的所有权。而根据《二手房买卖合同》第四条的约定，案涉房产的按揭贷款应当由翁建英继续偿还，在银行解押手续完成之日起三日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续，因翁建英未按合同约定向银行偿还按揭贷款并解除抵押登记的原因，导致双方至今未办理房屋转移登记手续。鉴于以上事实，而贵院查封案涉房产系在2017年8月，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，林明珠已满足该条规定的所有条件，林明珠享有排除一切执行的权益。 俞碧云辩称，一、本案已超过法定起诉期限。林明珠在执行阶段向贵院提出执行异议申请，贵院作出（2019）闽0102执异61号执行裁定书，裁定驳回林明珠的执行异议请求，并于2019年4月16日向林明珠送达，林明珠依据该裁定，于2019年5月27日起诉。根据民事诉讼法司法解释第305条规定，案外人提起执行异议之诉,除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外,还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求,且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”。本案中，林明珠在执行裁定送达之日起十五日之后提起本案执行异议之诉,明显超过法定期限，不符合起诉条件，依法应当裁定驳回起诉。二、林明珠对涉案房屋不享有所有权。林明珠与翁建英签订的《二手房买卖合同》，根据其购房款交付方式以及（2018）闽0102民初5825号民事判决书、（2018）闽01民终9968号民事判决书认定的事实，法律性质上属于以房抵债的协议。上述民事判决书也并未确认案涉房产所有权归属于林明珠，只是确认协议合法有效以及翁建英的违约责任，该判决不能直接引起物权变动的法律效果。并且依据《物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。林明珠与翁建英订立合同之前已存在抵押权，至今没有解除抵押，抵押权人福建平潭农商银行从未书面同意翁建英可以转让抵押物，林明珠也没有代为清偿翁建英的债务并消灭抵押权。因此，在抵押权人未书面同意抵押人转让抵押物的情况下，翁建英作为抵押人对抵押物的任何形式的处分均不能发生物权效果。综上所述，因案涉房产一直登记在翁建英名下，物权变动并未完成，林明珠对翁建英只享有依据《二手房买卖合同》所产生一般债权请求权。在完成房屋权属变更登记之前，其债权并不形成优于其他债权的利益。三、林明珠并非是涉案房屋所有权人，也不享有物权期待权，故其权利不足以对抗俞碧云债权，排除法院的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，是对债权请求权的突破。林明珠与翁建英之间签订的《二手房买卖合同》实质上是以房抵债协议，并不适用该规定。理由如下：1.以房抵债协议不具有物权期待权的法律效果。（1）以房抵债协议是以消灭金钱债务，实现债权为目的，而房产的交付仅仅是以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益；（参考（2017）最高法民申1769号）（2）林明珠与翁建英之间的以物抵债仅能产生债法上的效力，由于案涉房屋在林明珠与翁建英订立协议前已经设定了抵押权，在抵押权没有解除的条件下，林明珠是否能够取得案涉房屋的所有权处于不确定的状态，且案涉房屋至今仍然没有解除抵押登记，因此，林明珠并不享有的物权期待权，不能够对抗第三方金钱债权人对标的物的查封执行行为，否则违反债权平等受偿的原则。故不能认定依据以房抵债合同而产生的物权期待权；（3）如果存在债务人和翁建英串通倒签协议，从现实的技术手段是无法判断。因为存在上述现实障碍，实践中会发生了大量的第三方以以物抵债为由而主张排除执行的案件，如果将该抵债行为认定为《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的无过错买受人的物权期待权，那么实践中将会发生大量的此类行为，恶意逃债债务。并且2014年、2015年期间俞碧云即享有对翁建英的债权，而林明珠与翁建英却在2015年5月15日达成以房抵债的协议，损害林明珠等其他债权人的合法权益（参考《审判监督指导》2011年第4辑）。（4）抵债协议属于实践性法律行为，在尚未办理物权转移手续时，债务人反悔不履行以物抵债协议的，债权人要求继续履行抵债协议应当予以驳回（参考《民事审判指导与参考》2014年第2辑）。因此该以房抵债行为并不产生物权期待权，不享有对抗效力，不足以排除执行。2、林明珠并未在查封之前合法占有涉案房屋首先林明珠无证据证明涉案房屋交付相关事实，其次（2018）闽0102民初5825号民事判决书、（2018）闽01民终9968号民事判决书并未确认林明珠已实际居住使用，林明珠提交的《物业合同》并未经过法院确认其真实性，并且根据实践经验，物业合同签订时，甚至物业费缴纳，均不代表业主有实际占有，享有支配控制权，二者并无直接的关联。并且之前无人缴纳的物业费可以补缴，不能说明有实际占有，合同即便签订也不意味能够得到履行，林明珠的物业合同虽在查封之前也即2017年1月1日订立，但其物业费却是在林明珠起诉翁建英之后第十四天也即2018年6月8日缴纳（查封时间2017年8月15日），可见该物业费缴纳证据是林明珠为应付其与翁建英的诉讼而形成的，故林明珠仅提供物业发票，无其他证据印证，不能证明其在人民法院采取执行措施前已合法占有案涉房屋。3、本案购房款给付，是以消灭金钱债务为目的，是债的履行方式，而《执行异议和复议规定》第二十八条规定“已支付全部价款”的履行目的是取得房屋所有权，是房产交易的履行方式，因此该履行方式不属于“已支付全部价款”。4、林明珠对未办理过户登记存在过错：（1）根据林明珠所述，双方按约定应该在2015年9月15日办理过户，但在翁建英未按约定履行情况下，直至本案2017年8月15日查封后，于2018年5月25日起诉至法院要求继续履行办理过户，林明珠怠于行使权力。（2）即便是因翁建英原因导致抵押登记无法解除，但林明珠也明知房屋存在抵押权的情况下，抵押登记未解除，将无法办理过户取得房屋所有权，仍进行交易，对此林明珠应当是有所预见，因此林明珠在三年期间并未尽到合理注意义务，积极催促翁建英还清抵押贷款，也未通知抵押权人，对案涉房屋不能办理所有权变更登记问题上也存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。四、依据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 翁建英未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2015年5月15日，翁建英、施云良与林明珠签订《二手房买卖合同》，约定翁建英、施云良将位于福建省平潭综合实验区南侧万宝城东区（海坛金座）别墅6幢02座房屋以及地下室、两个车库转让给林明珠，房屋转让价款为430万元。 2011年1月1日，林明珠与平潭西航实业集团物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定林明珠将2海坛金座别墅6幢02座交予平潭西航实业集团物业管理有限公司进行物业管理。2018年6月8日平潭西航实业集团物业管理有限公司开具《增值税普通发票》载明：“林明珠缴纳2017年1-12月物业费7243元。” 2018年9月19日，本院作出的（2018）闽0102民初5825号《民事判决书》，确认林明珠与翁建英签订的《二手房买卖合同》合法有效，但诉争房产已由我院因另案查封，故林明珠要求将诉争房产过户至其名下的主张本院不予支持。2019年1月10日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终9968号《民事判决书》对上诉判决维持原判。 本院于2017年8月15日作出（2017）闽0102民初5719号《民事裁定书》，裁定查封被执行人翁建英名下登记的福建省平潭综合实验区南侧万宝城东区（海坛金座）别墅6幢02座房产。林明珠向本院提出执行异议，请求裁定撤销鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初5719民事裁定书、（2019）闽0102执1442号执行裁定书对福建省平潭综合实验区南侧万宝城东区（海坛金座）别墅6幢02座解除查封措施。本院经审查，于2019年4月2日作出（2019）闽0102执异61号《执行裁定书》，裁定驳回林明珠的执行异议请求。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是林明珠对讼争房屋是否具有足以阻止强制执行的权利。本案中，林明珠虽然提交了《二手房买卖合同》、《物业服务合同》、《物业费票据》、《民事判决书》等证据证明其于2015年5月15日购买并实际占有使用了翁建英的房屋，但林明珠提交的证据不足以证实其主张，理由如下：首先，本院在（2018）闽0102民初5825号《民事判决书》中仅确认了林明珠与翁建英以签订《二手房买卖合同》的形式抵偿债权合法有效，未对诉争房产的所有权与实际占有使用情况加以确认；其次，林明珠与翁建英签订的《二手房买卖合同》系以房抵债协议，林明珠就诉争房产达成协议后，未及时办理登记手续，主张诉争房产所有权，故无法形成优先于一般债权的效果，亦无法对抗排除法院的查封执行行为；最后，林明珠提供的《物业服务合同》、《物业费票据》无法证明其实际占有使用了诉争房产。翁建英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回林明珠的诉讼请求。 本案诉讼费30480元，适用简易程序减半收取15240元由林明珠负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一九年九月六日 书记员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。