重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初7546号 原告（案外人）：谭佑宜，男，1954年4月18日出生，土家族，住重庆市石柱县。 委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。 被告（申请执行人）：易忠，男，1968年11月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张俊清，贵州本芳律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆平宇房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道36号1幢1-5-5，统一社会信用代码91500240572100912X。 法定代表人：刘安文，该公司执行董事。 原告谭佑宜与被告易忠、第三人重庆平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭佑宜的委托诉讼代理人刘明，被告易忠的委托诉讼代理人张俊清到庭参加诉讼，第三人平宇公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后因补充证据，本案再次适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭佑宜的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。被告易忠、第三人平宇公司经本院依法合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭佑宜向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于重庆市石柱县××镇××路××号××幢××号的房屋属原告所有；2、请求人民法院判决被告停止对原告购买的位于石柱县××镇××路××号××幢××号房屋的强制执行请求，人民法院停止对原告的该房屋的强制执行、解除对该房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人平宇公司于2016年6月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》，以83490元的价格购买了第三人开发建设的位于石柱县××镇××路××号××幢××号房屋（精装房），含装修费用150000元。原告缴纳了所有税费，并于2017年6月入住至今。2018年8月中旬，原告向石柱县国土资源和房屋管理局查询房地产权证办理情况时，得知因易忠与平宇公司的民间借贷纠纷，渝北法院作出（2017）渝0112民初16344号民事判决书，后查封了案涉房屋。2018年9月3日，原告向渝北区人民法院提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封，渝北法院作出（2019）渝0112执异68号裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人平宇公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同有效并已经实际履行，原告对房屋拥有所有权并可以排除强制执行，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告易忠辩称，根据执行裁定书查明事实证明，原告所购房屋没有办理商品房买卖合同的备案，不动产登记机关公示信息无法显示原告是合法权利人和占有人，其房款收据和合同金额差距较大，原告陈述包含税费与事实不符，无证据证明原告实际支付了房款，原告不应享有足以排除强制执行的民事权益。根据房屋公示情况，法院对房屋采取查封措施无过错，我方对此亦无过错，不应承担本案诉讼费，诉讼费的承担法院依法判决。 第三人平宇公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了重庆市商品房买卖合同、物业管理服务合同、业务受理单、契税完税证明、收据、收条、（2019）渝0112执异70号执行裁定书及（2017）渝0112民初16344号民事判决书等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2017年7月31日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初16344号民事判决书，判决：一、被告刘安文于本判决生效之日起十日内归还原告易忠借款本金150万元并支付利息（以150万元为本金，从2016年6月9日起，按月利率2%计算至付清时止）；二、被告重庆平宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告易忠其他诉讼请求。 该判决生效后，刘安文、重庆平宇房地产开发有限公司未能自动履行债务，易忠向渝北区人民法院申请强制执行。渝北区人民法院于2018年7月25日查封了由重庆平宇房地产开发有限公司开发的位于重庆市石柱土家族自治县××镇××路××号××幢××号房屋。 谭佑宜以案涉房屋归其所有为由提出书面异议，要求中止对涉案房屋的执行。2019年2月27日，本院作出（2019）渝0112执异68号执行裁定书，驳回谭佑宜的异议请求。原告收到该裁定书后不服，在法定期限内提起本案之诉。 另查明，2017年6月14日，以第三人平宇公司为甲方（卖方），原告谭佑宜为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：甲方销售的商品房为现房，《房地产权证》号为××房地证××字第××号，本商品房座落为重庆市石柱土家族自治县××镇××路××号××幢5-12，本商品房建筑面积为42.91平方米，其中，套内建筑面积36.54平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积6.37平方米，本商品房户型为单间配套，本商品房用于为住宅，属于成套住房，本幢商品房层高3米；本商品房为清水房，总成交金额为83490元整，建筑面积单价为1945.70元/平方米，套内面积单价为2284.89元/平方米，付款方式为一次性付款，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……。协议签订后，原告谭佑宜通过现金的方式向于第三人平宇公司支付了购房款，同时，第三人平宇公司向原告谭佑宜出具了两张书面收据，载明：交款单位：谭佑宜，收款方式：现金。其中一张收款金额为壹拾伍万元整（￥150000），收款事由：房屋4幢5楼12号房房款。另一张收款金额为柒仟玖佰叁拾贰元整（￥7932），收款事由契税4500元，大修3432元。原告后于2019年7月9日补开了案涉房屋的购房款发票。 2017年7月29日，原告谭佑宜在物业公司处办理了接房手续。同日，原告谭佑宜与重庆怡兴物业管理有限公司签订了《林泉雅舍物业管理服务合同》，合同约定：甲方为谭佑宜，身份证号码××，房号××幢××单元5楼12号，建筑面积42.88平方米；乙方为重庆怡兴物业管理有限公司。该合同主要约定了乙方物业管理服务费的收取项目和工作范围（即业主享受的权利）；乙方向甲方收取物业管理费用的标准……违约责任等内容。自签订该物业合同起，原告谭佑宜向重庆怡兴物业管理有限公司缴纳了2017年7月29日至2019年7月27日的物业管理费。 2019年4月2日，重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具“重庆市商品房联机备案登记表”，载明2017年6月14日，案涉房屋已经进行了商品房现房买卖备案登记。 2019年7月11日，国家税务总局石柱土家族自治县税务局向谭佑宜出具了税收完税证，载明：纳税人：谭佑宜，税种：印花税、契税，品目名称：产权转移书据、增量房（商品住房买卖），税款所属时期：2019-7-1~2019-7-31，实缴金额4505.55元。备注：地址：石柱土家族自治县××镇××路××号4幢5-12，面积42.91平方米，房屋类型：商品住房，计税依据：1××××5。 至原告起诉时，平宇公司仍未为原告办理涉案房屋过户登记手续。 另查明：原告谭佑宜自购房至今，均向国网重庆市电力公司石柱县供电分公司按时交纳了案涉房屋的电费。原告在重庆市尚有其他住房。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，消费者在购买房地产开发企业开发的商品房虽然不符合第二十九规定的条件，但若符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。本案中，在本院查封案涉房屋之前，原告谭佑宜与第三人平宇公司已签订合法有效的书面买卖合同，并进行了备案登记，且将案涉房屋的购房款全部支付完毕，该房屋虽非原告名下唯一住房，不符合第二十九规定的消费者物权期待权排除执行的条件，但原告谭佑宜在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋；未能过户系因第三人平宇公司违约，怠于履行合同约定的过户义务，导致该房屋被法院查封，故未能过户并非原告自身的原因所致，符合第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的要件，仍然能够排除申请人金钱债权的执行。故对原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求确认案涉房屋归其所有，因其与第三人平宇公司之间签订买卖合同，在合同履行过程中，双方尚未完成标的物的权属转移登记手续，而根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故在双方未完成该房屋的过户登记手续前，原告不能取得该房屋的所有权，对于原告要求确认其对案涉房屋享有所有权请求，本院不予支持。 为此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 一、不得执行位于重庆市石柱土家族自治县××镇××路××号××幢5-12房屋； 二、驳回原告谭佑宜的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由被告重庆平宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王 濛 人民陪审员  邓胜琼 人民陪审员  袁正宇 二〇一九年九月九日 法官 助理  杨 川 书 记 员  樊 娟