辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终852号上诉人（原审原告）：马玲，女，1976年6月28日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：单宝林，男，1960年12月25日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门。法定代表人：李博，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪希铭，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪寒，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人马玲因与被上诉人单宝林、沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称沈阳泰富公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。马玲、单宝林委托诉讼代理人李春丽、沈阳泰富公司委托诉讼代理人纪希铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玲上诉请求：1.请求判令撤销一审法院作出的（2018）辽01民初65号民事判决书并依法改判；2.请求判令单宝林、沈阳泰富公司支付本案的一切诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定“在法院查封之前马玲交付的购房款尚不足总房款的20%”系错误的。马玲于2014年签订了《博荣水立方定购意向书》，房屋首付款为人民币180,013元，马玲于2014年12月16日前已向沈阳泰富公司交付了部分首付款82,982元，另97,031元首付款为以首付分期形式支付，至2021年需依约偿还完毕。也就是说，该首付分期部分钱款存在开发商即沈阳泰富公司先行垫付，而马玲依约偿还的情节。因此，马玲实际支付的首付款金额应认定为180,013元，马玲与沈阳泰富公司的商品房买卖关系和其二者间的借贷关系为两个独立的法律关系，不应予以混淆。除去上述首付款，涉诉房产尾款为人民币262,969元，该部分房款马玲需以商业贷款的方式向沈阳泰富公司进行支付。但未能办理房贷系由于非马玲原因所致，马玲在全过程中无任何过错或过失，是由于单宝林、沈阳泰富公司的原因方导致涉诉房产无法进行备案登记，进而无法办理贷款。因此，马玲不应承担由此而产生的不利后果。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，严重损害马玲的合法权益。请求二审法院支持马玲的上诉请求。单宝林辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院予以维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。只有严格满足上述条文的规定才成立不动产消费者的物权期待权，但马玲与沈阳泰富公司签订的《博荣水立方订购补充协议》并非正式的商品房买卖合同，不能证明双方之间存在购房的真实意思表示。马玲提供的《收款收据》记载日期为2016年9月8日，但单宝林依法查封沈阳泰富公司名下案涉房屋的时间为2015年12月14日，该《收款收据》能够证明马玲并未在查封前支付全部购房款，马玲也没有在法院查封案涉房屋前实际占有使用案涉房屋，所以马玲并不符合解除查封的条件。沈阳泰富公司辩称，因沈阳泰富公司财务人员均已离职，现无法查明缴款情况，请求法院依据查明的事实依法判决。马玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令立即停止对马玲购买的位于沈阳市浑南区营城子大街5甲-3号1-8-1室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由单宝林、沈阳泰富公司承担。一审法院认定事实：2014年，马玲与沈阳泰富公司签订《博荣水立方定购意向书》，协议中约定了马玲购买沈阳泰富公司开发建设的博荣水立方房屋，房屋为81号楼1单元8层1号（案涉房屋），暂定建筑面积77.58平方米，成交单价5710元/平方米，房款总额442,982元，并对房屋交付时间、违约责任等进行了约定。2014年12月16日，马玲通过银行向沈阳泰富公司支付款项5000元、7400元、15,600元、22,000元，四项合计为5万元。2014年9月30日，沈阳泰富公司为马玲开具金额为32,982元的《收款收据》；同年12月16日，沈阳泰富公司另开具金额为5万元的《收款收据》。沈阳泰富公司没有为案涉房屋所在园区办理竣工验收手续。2016年9月8日，沈阳泰富公司与马玲签订《分期付款购房补充协议》，约定签订购房合同当日，马玲缴纳首付款82,982元，剩余首付款97,031元分五次还清，2017年及2018年还款额均为0元，2019年及2020年分别还款19,406元，2021年还款58,219元。另查明，单宝林与沈阳泰富公司因民间借贷纠纷一案，经一审法院和二审法院两审作出（2015）沈中民一初字第00052号民事判决和（2017）辽民终538号民事判决，已经发生法律效力。单宝林于2017年8月25日向一审法院申请执行。诉讼中一审法院于2015年12月14日保全查封了沈阳泰富公司名下位于沈阳市浑南区，即案涉房屋。马玲作为案外人对案涉房屋作为执行标的向一审法院提出异议，一审法院于2017年12月4日作出（2017）辽01执异1389号执行裁定，裁定驳回案外人马玲的异议。马玲不服，向一审法院提起本案诉讼。上述事实，有《博荣水立方定购意向书》《收款收据》、银行凭证、（2017）辽01执异1389号执行裁定、（2015）沈中民一初字第00052号民事判决、（2017）辽民终538号民事判决、协助执行通知书等证据材料及各方当事人陈述，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点是马玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条件应同时具备情况下，买受人的权利才能够排除强制执行。结合本案，首先案涉房屋于2015年12月14日被法院查封，马玲与沈阳泰富公司于2014年签订《博荣水立方定购意向书》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，协议内容包含了房屋位置、价款等房屋买卖的主要内容，应系合法有效的书面买卖合同。其次根据马玲提供的银行支付凭据，与沈阳泰富公司为其开具的房款收据金额，能证明房款总额442,982元，在法院查封涉案房屋之前，马玲仅向沈阳泰富公司支付了82,982元，截止2016年，房屋的首付款马玲尚欠9万余元没有付清，故在法院查封之前马玲交付的购房款尚不足总房款的20%。另沈阳泰富公司没有向马玲交付房屋，马玲虽主张其已经在2017年自行入住，但早在2015年房屋就已被法院查封，因此马玲主张其具有排除执行的民事权益，一审法院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回马玲诉讼请求。一审案件受理费7900元，由沈阳泰富公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳泰富公司于2016年年底将案涉房屋交付马玲，该房屋现已装修并实际入住。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为，马玲对案涉沈阳市浑南区营城子大街5甲-3号1-8-1室房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于如何认定马玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定处理。即应当审查案涉房屋在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；马玲在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产、是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋；案涉房屋购房款是否已支付；是否非因买受人自身原因未办理过户登记等，以此认定马玲上诉主张事实是否符合前述法律规定情形。马玲与沈阳泰富公司于2014年签订《博荣水立方定购意向书》，该定购意向书包含了案涉房屋坐落位置、价款等房屋买卖的主要内容，且已实际履行，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定购意向书可以认定为商品房买卖合同。意向书约定内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性、禁止性规定，一审法院认定合法有效于法有据。本院审理期间，马玲及沈阳泰富公司均认可案涉房屋于2016年底实际交付马玲办理入住，马玲提交的物业费、水电费《收款收据》，证明缴纳时间发生在2017年1月，可以认定马玲在2016年底占有案涉房屋。因案涉房屋于2015年12月14日被一审法院查封，故马玲占有案涉房屋系发生在人民法院查封之后。关于马玲已支付案涉房屋购房款一节。经查，截至本案提起诉讼，马玲实际缴纳购房首付款82,982元。沈阳泰富公司与马玲于2016年9月8日签订的《分期付款购房补充协议》，约定分期缴纳剩余购房首付款97,031元，因系在案涉房屋被一审法院查封之后对购房款的处置，马玲主张该部分款项应由沈阳泰富公司先行垫付，再由马玲依约偿还的上诉理由没有事实根据，该补充协议对单宝林不产生约束力，亦不符合法律规定能够排除执行的情形。一审法院认定马玲已支付的购房价款未超过合同约定总价款的百分之五十有事实根据。综上所述，马玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由马玲负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  郑锦弘审判员  薛 宁二〇一九年九月二十三日书记员  李 婷