湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初148号原告（反诉被告）湖南安石置业有限公司，住所地娄星区月塘街石马公园北门对面安石广场。法定代表人梁石安。委托诉讼代理人龚俊、颜希舟，湖南泰涟律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南荣盛房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区麓谷大道。法定代表人卓振刚。特别授权代理人钟志勇，湖南金州律师事务所律师。一般授权代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。原告湖南安石置业有限公司（以下简称“安石公司”）与被告湖南荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安石公司的委托诉讼代理人龚俊，被告（反诉原告）荣盛公司的委托诉讼代理人钟志勇、王英帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安石公司诉称：2017年7月28日，原告（反诉被告）为取得位于娄底市亩土地（以下称“目标地块”）的顺利摘牌，组织人员与娄底市广电职工团购委员会进行协商谈判，并就住宅商品房团购一事签订《娄底广电职工住宅商品房团购协议书》。2017年12月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《娄底广电项目投资合作协议书》，同意共同摘牌并开发目标地块，该协议约定双方共同设立目标公司，并确保目标公司足额缴纳竞买保证金（原告在2000万元的额度内提供出资义务，被告在3000万元的额度内提供出资义务，其余保证金由被告负责以目标公司名义筹措，利息由目标公司承担，借款利息不高于13.5%／年）。2018年2月2日，目标公司娄底荣鑫房地产开发有限公司正式成立，原告以娄底鑫安科技公司名义持股40%，被告直接持股60%。2018年5月25日，目标地块挂牌出让公告在娄底市公共资源交易中心网站上正式公布，起始价格为300万元／亩。2018年6月19日，原告与被告签订了《补充协议书》，同意目标地块挂牌公告的全部内容，愿意继续合作摘牌。后因被告没有在公告规定的时间内将其3000万元竞买保证金及其他应由其筹措的资金打入目标公司账户内，导致项目公司丧失本次竞买资格，原告在前期投入的大量工作亦全部浪费。安石公司为维护自身合法权益诉至本院，请求本院：1、判令被告向原告承担违约金1000万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）荣盛公司辩称：1、被告积极履行了各项合同义务，且为双方能够成功合作开展了大量工作，从未想过要违约；2、被告最终未缴纳竞买保证金，系因原告未能确保目标地块挂牌起始价格不超过220万元/亩，导致目标地块经营风险增加，且原告没有缴纳竞买保证金；3、因目标地块的竞拍起始价高于220万元/亩，被告有权利随时终止履行投资合作协议；4、原告主张的赔偿金额远大于其实际损失。综上所述，请求法院驳回安石公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）荣盛公司反诉称：2017年12月31日，荣盛公司与安石公司签订《娄底广电项目投资合作协议书》，约定双方共同设立目标公司，开发坐落于娄底市的地块（下称“目标地块”），安石公司应当确保目标地块挂牌起始价格不超过220万元／亩，在目标公司选择参与项目地块竞买时，若双方中任何一方未按本协议约定按时足额缴纳提供竞买保证金，则视为违约方放弃享有目标公司全部收益，本协议自动终止。违约方应向守约方支付1000万元违约金，并应将目标公司的股权按认缴出资额转让给守约方”。该协议书签订后，荣盛公司即刻开始准备前期工作，为项目的顺利开展支出了大量的人力、物力和财力。2018年5月25日，目标地块挂牌公告在娄底市公共资源交易中心网站上正式公布目标地块起始价格为300万元／亩，远超过安石公司承诺的220万元／亩。2018年6月初，在得知有多家其他公司要参与竞拍目标地块后，荣盛公司与安石公司约定，由安石公司负责劝退娄底当地企业，由荣盛公司劝退上市公司。此后，荣盛公司按照约定劝退了竞买合作地块的上市公司，但安石公司未履行劝退当地企业和个人的义务，导致摘牌成本急剧增加，摘牌变得异常困难，目标地块最终也是由当地人摘得；且在荣盛公司有充足的资金准备的情况下，安石公司未按照约定准备和缴纳竞买保证金，已构成违约。因此，荣盛公司特提起反诉，请求法院：1、判令反诉被告安石公司赔偿反诉原告荣盛公司434985.14元；2判令反诉诉讼费用由反诉被告安石公司承担。原告（反诉被告）安石公司辩称：1、安石公司已经履行了合同约定的全部义务，荣盛公司违约是致使双方合作失败的根本原因。目标地块起始价格为300万元/亩的情况双方均已明知并认可，并签订了继续合作摘牌开发的补充协议。安石公司已经准备好义务范围内的竞买保证金，但荣盛公司突然放弃摘牌合作，不肯缴纳竞买保证金，且因缴纳竞买保证金所需要的数字认证Ukey由荣盛公司持有，安石公司无法单方改变数字证书去缴纳竞买保证金，致使安石公司已经准备好的2000万元竞买保证金无法转入，导致竞买资格丧失；2、荣盛公司要求安石公司赔偿其434985.14元的请求没有事实依据。首先，荣盛公司与案外人荣盛建筑设计有限公司均是案外人荣盛房地产发展股份有限公司的全资子公司，二者存在关联关系，二者签订《建设工程设计合同》一事安石公司并不知情，且荣盛公司未提供充分证据证明其已是否实际支付了涉案项目全部设计费。综上，请求法院依法驳回荣盛公司的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定以下法律事实：2017年6月5日，娄底市人民政府发布《关于广电传媒大厦建设有关问题的协调会议纪要》，同意将位于娄底市，北临长青街，南临娄底技校家属区，西临娄底三中，东临娄星区文化局及白塘路的51.4亩土地（简称“目标地块”）用于商业开发，并挂牌出让。2017年7月28日，安石公司与娄底市广电职工住宅团购委员会签订《娄底广电职工住宅商品房团购协议书》，约定若安石公司以不高于220万元／亩的价格摘得目标地块，则娄底市广电职工组团购买目标地块开发建设的“广安小区”。2017年12月31日，安石公司（甲方）与荣盛公司（乙方）签订《娄底广电项目投资合作协议书》（简称《合作协议书》），协议主要内容：第一条第四款，安石公司确保目标地块挂牌起始价格不超过220万元/亩；第二条，在本合同签订后10日内，双方依法在娄底市工商行政管理局登记设立目标公司[娄底荣石房地产开发有限公司]（暂定名，以工商部门核准的名称为准），注册资本1000万元，由甲方认缴注册资金400万元，持股40%，乙方认缴注册资金600万元，持股60%；甲乙双方确保目标公司足额缴纳竞买保证金（甲方在2000万元的额度内提供出资义务，乙方在3000万元的额度内提供出资义务，其余保证金由目标公司名义筹措），目标公司成立后，荣盛公司按本合同约定对目标公司进行管理；第三条，目标地块完成挂牌公示5日内，由目标公司向娄底市国土资源局申请办理数字证书UKEY并完成土地竞买报名获得保证金缴纳账号。甲乙双方确保在目标地块摘牌前5日内，及时完成目标公司注册资金及竞买保证金的交纳工作；甲方力争目标公司以不高于220万元/亩的价格摘得目标地块，若摘牌价格高于220万元/亩，由双方当场协商是否共同继续参与地块竞买，协商结果由双方法定代表人或持有双方授权委托书的代理人当场确认，若双方选择继续竞买，溢价部分由甲乙双方按股权比例共同承担，目标公司完成目标地块挂牌之日起的15个自然日内，由甲方负责协调娄底市广电职工住宅团购委员会与目标公司签订《团购协议书》，同意目标公司承接甲方在《娄底广电职工住宅商品房团购协议书》中的一切权利及义务，包括但不限于收取团购价款、团购房建设等事宜；第六条，若本协议第一条第三项、第一条第五项、第四条第二项关于规划指标、团购房、公寓的约定与实际情况有较大出入，乙方有权单方解除本协议并要求甲方向乙方支付前期所有投入及依照本协议约定计算的违约金。在目标公司选择参与项目地块竞买时，若甲乙双方中任一方未按本协议约定按时足额提供竞买保证金，则视为违约方放弃享有目标公司全部收益，本协议自动终止。违约方应向守约方支付1000万元违约金，并应将目标公司的股权按认缴出资额转让给守约方，若目标地块竞买价格高于220万元/亩，双方当场协商不再竞价时，放弃项目合作，本协议终止，由甲方承担以项目公司名义筹措的竞买保证金（5000万元）的利息。本协议生效后，除协议有约定或双方协商一致，任何一方不得随意解除协议，甲乙双方任何一方中途擅自解除协议，或因不可抗力因素（火灾、水灾、地震等自然因素）以外的严重违约造成本协议无法继续履行，均视为单方违约，违约方需向守约方支付违约金1000万元。合同另约定其他事宜。2018年2月2日，协议约定的目标公司，即娄底荣鑫房地产开发有限公司（原定名：娄底荣石房地产开发有限公司）在娄底市工商行政管理局登记成立，股东为娄底鑫安科技有限责任公司和湖南荣盛房地产开发有限公司。娄底鑫安科技有限责任公司系原告安石公司全资子公司。2018年5月15日，安石公司向娄底市城市建筑设计有限公司出具《工程设计委托函》，载明“根据乐坪控规H-08-02、H-10-01地块规划论证及相关资料，我司现委托贵司对该项目进行工程涉及，工程名称暂定名为广电花园，设计内容为项目方案及地下室底板（含）以下施工图设计，要求在7月份基础施工图满足施工要求，在后续的设计进度要满足施工进度要求，不得影响整个工程进度。2018年5月25日，目标地块在娄底市国土资源局国有建设用地使用权网挂牌出让，《公告》确定出让面积为50.52亩，起始价为15160万元，保证金为15160万元，挂牌出让时间为2018年6月15日9时00分至2018年6月25日10时40分，网上报名截止时间及竞买保证金到账截止时间为2018年6月23日10时00分，并公布申请报名的竞买方法为：有意竞买者须在娄底市公共资源交易中心办理数字证书UKEY（购买数字证书UKEY时进行诚信档案资格审查，数字证书UKEY是竞买人参加网上挂牌竞价的唯一标识，已申购且仍在有效期内的除外），登录指定网址，对意向地块点击“我要申购”按钮，网上填报《竞买申请书》，获取网挂系统生成的随即保证金账号，并足额缴纳保证金，获得竞买资格。2018年6月6日，安石公司（乙方）与娄底市广电职工住宅商品房团购委员会（甲方）、娄底市荣鑫房地产开发有限公司（丙方）签订《关于的补充协议》，各方一致同意由丙方承继《娄底广电职工住宅商品房团购协议书》中乙方的所有权利与义务。2018年6月19日，安石公司（甲方）与荣盛公司（乙方）签订《娄底广电项目投资合作协议书》（简称《补充协议书》），约定：因实际经营需要，甲乙双方同意就已签订的《合作协议书》中的部分条款内容进行补充调整，其中第二条约定，规划方案及文本由乙方负责主导招标，初步设计、施工图设计由甲方负责主导招标，规划方案及文本由“甲方主导招标的施工图设计院”签字盖章，设计费需经甲乙双方共同认可；地勘工程、土方工程、临水临电等临时设施工程由甲方负责主导招标，招标价格需经甲乙双方共同认可，并约定目标公司如未能摘牌目标地块，施工图设计（地下室底板及底板以下施工图）、地勘工程（初勘至具备施工图设计条件）所发生的费用由甲方负责承担，规划方案及文本设计（方案文本深度到规划方案评审完成）所发生的费用由乙方负责承担，道路改造工程、水电气等地块内管线改造工程所发生的费用由甲方负责协调由城投承担。如目标公司摘牌目标地块……此外，《补充协议书》另约定，本补充协议约定内容与《合作协议书》不一致的，以《补充协议书》的约定为准。2018年6月21日，安石公司通过娄底市天鹏资产管理有限责任公司将目标地块的竞买保证金2000万元转至目标公司（娄底荣鑫房地产开发有限公司）股东——娄底鑫安科技有限责任公司账户，并注明用途：广电项目资金。2018年6月22日，荣盛公司副总经理吴双电话告知安石公司总经理吴成业，称目标地块价格过高，荣盛公司希望安石公司申请停牌，不停牌集团同意付钱。同日，安石公司向娄底市城市建筑设计有限公司出具《设计委托中止函》，载明：“由于与我司的合作伙伴湖南荣盛无故未参与乐坪控规H-08-02、H-10-01地块的摘牌，原委托贵司的广电花园设计中止一切设计工作，有关设计费另行计算”。2018年6月27日，娄底市城市建筑设计有限公司向安石公司出具《催款函》，要求安石公司支付设计费用157万元。此外，安石公司另向勘施工人邓才茂支付地勘费用费用0.6万元，并安排相关人员为项目成功摘牌及目标地块的规划建设进行了大量前期工作，安石公司举证其2016年工资支出及各项费用104.899615万元、2017年工资支出135.073558万元、2018年1-6月工资支出及各项费用87.574052万元，以上合计485.147225万元，并认为其预期可得利益损失为8480.336万元。经查，参加网上挂牌竞价的唯一标识，即数字证书UKEY系由荣盛公司一方持有，2018年6月21日，安石公司通过娄底市天鹏资产管理有限责任公司将竞买保证金2000万元支付至娄底鑫安科技有限责任公司账户后，于2018年6月25日才将该款转出，而荣盛公司及至2018年6月25日亦未将竞买保证金转入指定账户，且荣盛公司法定代表人卓振刚在2018年6月25日与安石公司法定代表人梁石安的微信中，亦对荣盛公司未按期缴纳其应缴纳竞买保证金的事实予以认可。另查明，截止至2018年6月22日，荣盛公司在交通银行廊坊分行的存款余额为306539674.92元。此外，荣盛公司于2018年4月18日与荣盛建筑设计有限公司就娄底广电地块签订《规划设计合同》，约定合同金额为170363元，设计费支付进度为：合同签订后15日内预付款12913.82元；成果提交后15日内付款133833.6元；提交最终设计成果并通过相关部门的审批30日内，且满足合同6.3.2（乙方按照政府主管部门审查批复意见和甲方审查意见对设计成果进行了修改完善，并经甲方书面认可）、6.3.3（获得相应阶段的政府主管部门同意，并取得批准或批复文件）时，付款16320元。2018年11月14日，荣盛公司分四次共计向荣盛建筑设计有限公司转账133833.6元、12913.82元、7296元、16320元，并附言：设计费。上述事实，有原、被告身份信息、原告提交的《关于广电传媒大厦建设有关问题的协调会议纪要》、《娄底广电职工住宅商品房团购协议书》、《合作协议书》、《工程设计委托函》、《公告》、《补充协议书》、《设计委托中止函》、建设银行转款回单、《催款函》、被告提交的《规划设计合同》、中国银行转款回单、微信聊天截屏、《劳动合同书》及工资发放表、当事人陈述等在卷予以佐证，足以认定。判决的理由及结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安石公司与荣盛公司签订的《合作协议书》及《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，双方均应履行。根据《合作协议书》，安石公司及荣盛公司均须在目标地块摘牌前5日内完成竞买保证金的交纳工作，因用于交纳目标地块竞买保证金的数字UKEY由荣盛公司持有，安石公司于2018年6月21日将2000万元竞买保证金支付至目标公司股东账户，履行了合同义务，但荣盛公司及至竞买保证金到账截止之日（即2018年6月23日10时）仍未按约定将目标地块的竞买保证金支付到位，致使目标公司丧失竞买资格，荣盛公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人可以对违约金数额进行约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。安石公司根据双方约定，对目标地块进行地勘，支付费用0.6万元，并委托娄底市城市建筑设计有限公司对目标地块的施工建设进行规划设计，娄底市城市建筑设计有限公司亦向其出具《催款函》，要求安石公司支付设计费用157万元，安石公司虽尚未实际支付，但该笔费用属于安石公司的实际损失，对此荣盛公司应予赔偿；关于安石公司要求荣盛公司赔偿其为成功摘牌进行大量工作产生的工资支出及各项费用损失327.4万元，因该损失数额有部分发生在项目确定之前，安石公司未举证证明在项目确定前采取的相应工作，因此对该项损失应予以核减，故本院对该项损失核定安石公司为成功摘牌投入的工资及各项费用损失为2017年6月-2018年6月期间的损失共计166万元。另，因荣盛公司在明知目标地块摘牌价格高于约定的220元/亩的情况下仍与安石公司签订《补充协议书》，未及时与安石公司协商解决措施，也未按约定将竞买保证金支付到位，存在重大过错,安石公司无过错，考虑本案实际情况，结合安石公司实际损失及涉案项目至今房地产价格上涨现状，造成安石公司预期利益损失，及荣盛公司虽提出违约金过分高于实际损失，但并未请求适当减少，本院酌情认定荣盛公司支付安石公司违约金650万元。对于被告（反诉原告）荣盛公司辩称，因目标地块摘牌价格高于220万元/亩，故荣盛公司对《合作协议书》享有单方解除权的辩论意见，本院认为，《合作协议书》中仅约定安石公司力争目标公司以不高于220万元/亩的价格摘得目标地块，若摘牌价格高于220万元/亩，由双方当场协商是否共同继续参与地块竞买，协商结果由双方法定代表人或持有双方授权委托书的代理人当场确认。本案中，荣盛公司在得知目标地块摘牌价格高于220万元/亩时间为2018年5月25日，与安石公司就《合作协议书》签订《补充协议书》的时间为2018年6月19日，在此期间，荣盛公司未告知安石公司其将退出竞买，并在明知目标地块摘牌价格高于220万元/亩的情况下与安石公司签订《补充协议书》，及至2018年6月22日（竞买保证金交纳截止日期为2018年6月23日10时）才将不参与竞买的事实告知安石公司；且《合作协议书》第六条约定的荣盛公司享有单方解除权的的情形并不包括目标地块挂牌起始价格超过220万元/亩的情形，故在荣盛公司未能提供证据证明其已与安石公司经共同协商确认不再参与目标地块竞买的情况下，对荣盛公司的上述辩论意见，本院不予采纳；因荣盛公司在履行《合作协议书》过程中构成违约，其要求安石公司赔偿434985.14元的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）湖南荣盛房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安石置业有限公司违约金650万元；二、驳回原告（反诉被告）湖南安石置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南荣盛房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行支付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元（已缴40900元），财产保全费5000元，反诉费7750元，合计94550元，由被告（反诉原告）湖南荣盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  简少泽人民陪审员  喻日光人民陪审员  廖 瑛二〇一九年九月二十二日书 记 员  吴 婵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人诶案判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。