上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初26966号原告(反诉被告)：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：翟冠民，总经理。委托诉讼代理人：王丽勤，女。委托诉讼代理人：戴以晴，上海仁良律师事务所律师。被告(反诉原告)：张琛伟，男，1976年12月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司与被告张琛伟居间合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告张琛伟提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽勤、戴以晴，被告张琛伟及委托诉讼代理人董旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付居间佣金66,000元(人民币，下同)。事实和理由：2015年10月，经原告居间介绍，被告与案外人(出售人)就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的买卖达成协议，并签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》。根据《佣金确认书》的约定，被告应于涉案房屋过户之前向原告支付佣金66,000元。由于当时涉案房屋存在司法查封及抵押，在原、被告签订了《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》后，原告未再继续提供居间服务，不清楚买卖双方于何时签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。据原告了解，涉案房屋已于2018年过户至被告名下。原告向被告催讨居间佣金，但被告未支付。现向法院提起诉讼。被告张琛伟辩称：2015年10月6日，经原告居间介绍，被告向出售人购买涉案房屋，并签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》，确定购买价格为750万元。签约后，被告发现涉案房屋已于2015年8月21日被上海市浦东新区人民法院司法查封，无法交易。原告则表示可以解除司法查封，不影响交易。被告担心发生纠纷，故让出售方提供相应担保，双方于2015年10月17日签订《房屋买卖合同》。原告故意隐瞒涉案房屋被司法查封的事实，而被告为涉案房屋的交易,已出售了位于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，致使被告陷入困境。涉案房屋的司法查封直至2018年10月29日解除，被告被迫推迟四年之久才完成涉案房屋产权交易，首付款也从225万元被迫提高至525万元，贷款利率增加了20%，造成被告超过百万元的经济损失。在原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，原告未向被告提供任何居间服务,原居间经办人早已离职，原告关闭了位于莘庄凯德龙之梦的营业门店，也未安排其他业务人员提供后续服务。被告寻找到原告的注册地上海市徐汇区XX路XXX号XXX室，却发现该地点也不存在，被告始终无法联系到原告。由于房屋交易已被拖延了四年之久，被告急切希望早日取得房屋产权，因此在出售方的推荐下，经上海A房地产经纪有限公司XX路分公司提供居间服务，办理了网签合同、贷款申请、产权过户、房屋交接等。为此，被告向该公司支付了6万元居间服务费。原告提供的前期居间服务存在重大问题，造成被告重大经济损失，因此无权向被告主张居间佣金，要求驳回原告的诉讼请求。现提起反诉，要求：1、解除《房地产买卖居间协议》；2、原告赔偿被告经济损失20万元。针对被告的反诉，原告辩称：同意解除《房地产买卖居间协议》，不同意被告要求赔偿的反诉请求。房地产交易过程中的信贷风险由被告自行承担。买卖双方签订买卖合同时，被告完全知道涉案房屋被司法查封，且对于解除司法查封及交易的流程均作出了切实可行的安排。被告能完成涉案房屋的交易也是基于原告的居间服务。原告在原业务员离职后即安排新的业务员与被告对接，虽然凯德龙之梦的经营门店关闭，但居间协议上有原告的联系电话，被告可以联系到原告。原告已提供了实质性的居间服务。被告选择非正常的房产交易，如果是正常房产交易不可能拖延四年之久。相关损失应由被告自负或由被告向过错方主张。经审理查明，2015年10月，原告作为居间方(丙方)，被告作为买受方(乙方)、案外人陈某某作业出卖方(甲方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方有意向购买甲方的涉案房屋，总价款750万元，丙方提供居间服务。该协议的落款处未签署具体日期。2015年10月8日，原告调取了涉案房屋产权登记信息,信息显示，涉案房屋产权人为陈某某，房屋存在一项司法查封及两项抵押登记。司法查封的期限为2015年8月19日至2018年8月19日。2015年10月17日，陈某某作为出卖方(甲方)、被告张琛伟、案外人胡某作为买受方(乙方)，双方签订一份由原告提供的填空式《房屋买卖合同》，约定，甲方向乙方转让涉案房屋，总价款750万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订网签文本《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后30日，通过居间方或自行支付甲方首房款225万元(含定金)；乙方通过银行贷款方式支付房款525万元；双方应于2016年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。该合同第17条“补充约定”中以手式方式注明：1、甲方房产有查封及抵押，所以朱某的房产XX路XXX弄XXX号做为担保，确保在2015年12月15日之前将XX路XXX弄XXX号房产的查封和抵扣注销(注：担保人朱某在旁边签名)。2、750万元为甲方净到手价。3、房款只包括固定装修。4、交房时间为款清交房。5、买卖合同以2015年10月17日为主。该合同由陈某某在甲方落款处签名，张琛伟在乙方落款处签名。同日，被告张琛伟签署一份佣金确认书，确认应付佣金66,000元，于过户之前支付原告。此后，由于涉案房屋存在司法查封，被告与出售方未能按约签署网签版《上海市房地产买卖合同》，原告也未再继续提供居间服务。原告的原居间经办人离职，原先办理涉案房屋居间业务的位于莘庄凯德龙之梦内的原告的营业门店也关闭。2018年下半年，涉案房屋的司法查封解除，具备可以交易的条件。同年11月8日，在上海A房地产经纪有限公司XX路分公司的居间服务下，被告张琛伟、案外人胡某作为买受人(合同乙方)，与出售人陈某某(合同甲方)签署了关于涉案房屋买卖的网络版《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让总价为750万元，乙方于2018年11月20日之前支付第一笔房价款525万元，乙方通过银行贷款方式支付第二笔房价款225万元。2018年11月26日，张琛伟、胡某与建设银行签订抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押申请购房贷款。之后，涉案房屋过户至张琛伟、胡某名下，涉案房屋的交易完成。2018年12月7日，胡某向上海A房地产经纪有限公司XX路分公司支付了6万元居间服务费。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、产权登记信息等，被告提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、上海A房地产经纪有限公司XX路分公司的说明、6万元付款凭证，抵押借款合同等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》，被告亦签署了《佣金确认书》，双方建立了居间合同关系。但是，本院注意到，在签订居间协议时，涉案房屋已被司法查封，在司法查封未解除之前，涉案房屋根本无法正常交易。而原告作为专业从事房地产经纪业务的单位，理应知道涉案房屋不同于普通二手房交易，存在交易障碍。虽然在2015年10月17日的房屋买卖合同中确实注明了涉案房屋存在司法查封和抵押登记，不能认定原告故意隐瞒此节事实，但无证据证明原告就涉案房屋的交易存在的风险和不确定性明确告知被告。更何况，在2015年10月17日之后，为被告提供居间服务的原告业务员离职，涉事的营业门店关闭，原告未再为被告提供任何居间服务，无证据证明原告重新指定业务员与被告对接并跟进涉案房屋的交易，因此原告的居间服务存在瑕疵。虽然在原告的居间服务下，被告与案外人于2015年10月17日签订了《房屋买卖合同》，但原告明知在司法查封未解除的情况下，买卖双方无法签署网签版的《上海市房地产买卖合同》，《房屋买卖合同》无法正常履行，合同的约定条款本身也存在瑕疵，比如涤除抵押、司法查封的撤销存在不确定性，需要买卖双方在实际交易过程中就具体的交易步骤和程序进行修正。因此，本院认定，原告的居间并不成功。被告最终通过其他居间方的居间服务与出售方签订了《上海市房地产买卖合同》、并经其他居间方的协助签订抵押借款合同、办理产权过户，完成了涉案房屋的交易。被告也向其他居间方支付了6万元居间佣金。基于此，原告要求被告全额支付66,000元的居间佣金的请求，本院不予支持。鉴于被告最终取得涉案房屋产权，是基于原告向其提供了涉案房屋的相关出售信息，亦付出了相关劳务，因此，被告应当支付原告相应居间的必要费用。本院酌情确定由被告向原告支付居间费用3,000元。被告反诉要求解除双方之间的《房地产买卖居间协议》，由于该居间协议包含了原告与被告之间的居间合同关系，也包含了原告与出售人陈某某之间的居间合同关系，因此被告的此项反诉请求的本质是要解除该居间协议中原、被告之间的居间合同关系。原告在庭审中表示同意解除，对此本院予以准许。关于被告反诉要求原告赔偿20万元损失的请求，首先，该反诉金额缺乏充分的计算依据，而仅是被告单方面的估算；其次，被告于2015年10月17日与出售人签订《房屋买卖合同》时已知道涉案房屋存在司法查封和抵押，在此情况下仍愿意继续与出售方进行交易，被告对于交易可能存在的风险应有预判。因此，被告的此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司与被告(反诉原告)张琛伟以及案外人陈某某签订的《房地产买卖居间协议》中关于原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司与被告(反诉原告)张琛伟之间的居间条款；二、被告(反诉原告)张琛伟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司居间费用3,000元；三、驳回被告(反诉原告)张琛伟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,450元，减半收取计725元，由原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司负担688.75元，被告(反诉原告)张琛伟负担36.25元。反诉案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司负担25元，被告(反诉原告)张琛伟负担2,125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年九月二十九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订阅合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用