北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初265号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马肖，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：马良，男，1982年7月10日出生，汉族，身份证住址呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：安凤英，马良之母。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告马良，被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的委托诉讼代理人马肖，被告马良的委托诉讼代理人安凤英到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。中信信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）京03执异45号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧富城家园综合商业楼×层×号房屋；3.判令马良承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定中信信托公司向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托公司与富源公司签订了《抵押合同Ш》及《＜抵押合同Ш＞之补充协议》，约定：富源公司以其持有的呼国用（2008）第00205号的9362平方米国有土地使用权及其上富城家园项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托公司申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03执407号执行裁定书，依法裁定查封富源公司名下土地使用权及其上富城家园项目在建工程。后马良就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与富源公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托公司认为，马良未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，马良不符合《执行异议和复议规定》规定的有关要件，应恢复执行案涉房屋的执行。主要理由为：一、根据最高人民法院最新裁判，判断案外人的民事权益能否排除担保物权的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。根据北京市第三中级人民法院在中信信托公司与金石??香墅岭项目业主400余宗执行异议之诉的一审判决中所归纳的争议焦点，中信信托公司认为，本案基本事实及争议焦点与最高人民法院（2018）最高法民申6179号民事裁定书及海南省高级人民法院（2018）琼民终15号民事判决书涉及案件情况完全一致。其中，争议焦点为“案涉房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除抵押权人依据抵押权而申请的强制执行。”基本案件事实都包括“（1）抵押权人已依法取得在建工程抵押权；（2）抵押权人曾同意办理案涉房屋预售许可证：（3）设置抵押权后，抵押人与买受人签署了《商品房买卖合同》；（4）在建工程执行程序中，买受人提出案外人异议。”就此类案件，海南省高级人民法院于2018年3月28日作出了（2018）琼民终15号民事判决书，适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，并提出“该司法解释（《执行异议和复议规定》）是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的生活居住权以排除执行之效力。”可见，案外人只有满足《执行异议和复议规定》第二十九条所设定的三项要件，才能获得可以排除执行的生活居住权。只有为保障案外人生活居住权，才能排除抵押商品房或在建工程的执行。最高人民法院于2018年12月20日作出（2018）最高法民申6179号民事裁定书，维持了上述二审判决内容，并重点强调“房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。……即便抵押权人在办理抵押之后明确同意抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见，作为购房者，其现在对抗的是抵押权人针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断购房者对案涉房屋是否享有排除强制执行的民享权益。”海南省高级人民法院民事判决书及最高人民法院民事裁定书对于《执行异议和复议规定》第二十九条的理解与适用具有指导意义。就本案而言，对于马良的民事权益是否能够排除抵押权人依据抵押权所申请的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，必须以审查马良的生活居住权（生存权）是否受到妨碍为重点。即便抵押权人在办理抵押登记后明确同意抵押人出售抵押物，也必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，判断买受人是否享有足以排除执行的生活居住权。抵押权人同意销售抵押物既不能使抵押权人的抵押权灭失，亦不能成为不适用《执行异议和复议规定》有关规定的理由，更不能进而成为排除强制执行的依据。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案马良根本不符合上述规定条件，既未提交充分证据证明其已支付购房款，也从未证明其名下无其他可用于居住的房屋。就中信信托公司所知，北京市第三中级人民法院已经向呼和浩特市不动产登记机构调取了相关材料，应当参考以上材料依法作出判决。综上所述，在判断马良对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行时，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。如果仅以是否具有合法有效的《商品房买卖合同》作为能否赋予马良享有能够排除执行的民事权益，则最高人民法院颁布的作为指导审判实践的《执行异议和复议规定》将无任何意义，任何法院均可无视第二十九条的存在，仅需判断合同是否有效进而排除执行。二、在北京市第三中级人民法院查封之前，马良没有与富源公司签订合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）款规定：“（案外人应）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而马良并未签订任何合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”富源公司未经中信信托公司同意，与马良签订《商品房买卖合同》，违反了前述法律的强制性规定，应属无效。同时，马良可以通过案涉房屋的预售许可证及有关公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同》无效也负有过错。三、马良没有充分举证证明对案涉房屋采取执行措施将影响其居住权。《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）款规定：“（案外人）所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”。中信信托公司认为，尽管该款没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括“全部被告”的居住地、户籍地及身份证上记载的地址，同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，其他机构没有权力就马良房屋居住情况发表意见，其意见也不具有任何公信力和证明效力。本案诉争标的为富城家园项目综合楼的相关房屋，该房屋规划用途为“商业”，并非住宅，显然不是用于居住目的，且马良仅提交了由呼和浩特市不动产登记中心出具的《无房证明》，不能充分证明在其户籍所在地、身份证住所地的房屋所有情况。《执行异议和复议规定》第二十九条的立法目的在于保障购房人的基本生存权，因此对于其购买的首套住房的物权期待权予以特别保护。但本案中，马良所购房屋用于商业或办公目的，无法用于居住，显然不符合该条规定的情形。四、马良没有充分证明其已经实际支付相应购房款。《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）款规定：“（案外人）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”马良在案外人异议审查阶段仅提交了由富源公司自行开具的发票。中信信托公司认为，富源公司的私售行为是引发当前纠纷的直接原因，同时从富源公司的角度，如其协助马良证明已支付了房款，既可减少中信信托公司执行财产，又可避免马良对其进行追索。因此，马良提交的证据并不足以证明其已经支付了全部或50%以上的购房款。马良应当提供完整的银行转账凭证等相关材料。马良当前已经提交的材料尚不能证明其符合《执行异议和复议规定》规定的已支付相应购房款的法定情形。马良辩称，法院裁定中止执行涉案房产认定事实清楚，适用法律正确；中信信托公司的陈述背离了本案基本事实，且适用法律错误，依法应予驳回。理由如下：一、马良在法院查封前已与富源公司签订了合法的买卖合同，所购房屋用于居住，且已经支付的房款超过50%。关于房款的支付，有发票等予以证明，马良享有的权利足以排除执行。二、涉案房屋是证照齐全的预售商品房，《商品房预售许证》是国家核发的准许富源公司向社会公开预售其开发的商品房的行政特许行为，马良在购买之时没有查封公告或限制出售的任何通知。马良购买的是证照齐全的商品房，并且己经支付全部购房款，是善意购房人，法律应保护其作为消费者的合法权利。三、中信信托公司与富源公司之间的约定不能对抗法律和善意第三人，马良对其约定的真实性不予认可，根据合同的相对性，其约定对第三人也没有约束力。四、中信信托公司同意富源公司办理预售许可证、对外销售房屋的行为，等于放弃了对出售房屋的抵押权，即不再是抵押权人，无权查封涉案房产。财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值己经实现。以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权。在建工程抵押权人同意开发企业预售房屋，对于己经销售的抵押物，应视为对相关抵押权的放弃。中信信托公司放弃了抵押权的这部分债权由有担保的债权变为普通债权，由于富源公司无法偿还贷款造成的损失与购房人没有任何关系，中信信托公司只能向富源公司另行主张，而不能请求查封、拍卖购房人所购房产。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信信托公司向本院提交以下证据：第一组证据：证据1.中信信托公司与金石蒙荣集团签订的《信托贷款合同》及（2013）京方圆内经证字第51056号《公证书》，证明双方存在借贷关系且该合同具备强制执行效力。第二组证据：证据2.《抵押合同Ш》、（2013）京方圆内经证字第51060号《公证书》；证据3.《＜抵押合同Ш＞之补充协议》及（2014）京方圆内经证字第09900号《公证书》；证据2、证据3共同证明富源公司以其持有的土地使用权、在建工程为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务提供担保，富源公司应当按照补充协议约定的进度销售富城家园项目房产，两份合同经过公证，具备强制执行效力。证据4.呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》；证据5.呼房建回民区字第201400003号《在建工程抵押登记证明》；证据4、证据5共同证明在富源公司与马良签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已经取得涉案土地使用权的抵押权并于2014年1月9日取得富城家园综合商业楼、1号商业楼的抵押权，马良所购房屋系商铺，规划用途也为商业，无法用于居住，不能满足《执行异议和复议规定》第二十九条第二款“所购房屋系用于居住且名下无其他可供居住房屋”的规定。第三组证据：证据6.银行转账凭证及借款凭证，证明中信信托公司向金石蒙荣集团累计发放信托贷款2.5亿元，已履行《信托贷款合同》项下放款义务；证据7.《要求纠正违约行为的通知》及相关邮寄凭证，证明富源公司违反合同义务，中信信托公司有权宣布贷款提前到期，富源公司已经收悉该通知，但依然未在要求期限内改正；证据8.《宣布贷款提前到期的通知》《关于主债权提前到期及要求承担担保责任的通知》《关于主债权提前到期的通知》及相关邮寄凭证，证明中信信托公司向金石蒙荣集团及包括富源公司在内的各担保人宣布主合同债务到期，要求其履行还款、担保义务，金石蒙荣集团及包括富源公司在内的各担保人已经收悉该通知，但依然未履行还款、担保义务；证据9.（2016）京方圆执字第0107号执行证书，证明包括富源公司在内的各方主体的违约行为已经公证处核实、确认，中信信托公司有权根据执行证书申请对被执行人强制执行；证据10.（2017）京03执407号执行裁定书，证明中信信托公司已经取得合法有效的执行依据，法院的查封措施合法有效；证据11.（2017）京03执407号送达回证，证明法院查封富城家园项目土地使用权及在建工程，在查封时涉案房屋仍为在建工程状态。马良发表质证意见称：对证据1的真实性予以认可，但与购房人无关，对其证明目的和关联性不予认可；对证据2、证据3的真实性予以认可，对其证明目的、关联性不予认可，中信信托公司同意预售房屋，即已经放弃了抵押权；对证据4、证据5的真实性予以认可，但与购房人无关；对证据6-11的真实性予以认可，对其证明目的、关联性不予认可。马良向本院提交以下证据：证据1.《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，证明马良与富源公司于2014年5月17日签订合同购买涉案房屋。证据2.《临时管理规约示范文本》《“MINI公馆”项目室内设施验收表》、供暖、水电、物业、生活垃圾费用收据，证明涉案房屋已经交房且马良已于2015年7月正式入住涉案房屋。证据3.中国工商银行个人购房借款/担保合同的公证书、中国工商银行借款凭证、贷款还款证明、发票，证明马良已支付房款，首付115893元刷卡支付，其余为贷款支付。证据4.呼和浩特房屋管理部门出具的住房查询结果证明，证明马良名下没有房屋。证据5.执行异议案件裁定书，证明执行异议案件相关事实。中信信托公司发表质证意见称：对证据1原件与复印件的一致性予以认可，无法确认其真实性、合法性，对其关联性和证明目的不予认可，《商品房买卖合同》签署的时间晚于中信信托公司取得抵押权的时间，富源公司未经中信信托公司同意与购房人签订的《商品房买卖合同》，违反《中华人民共和国物权法》的强制性规定，应属无效，购房人可以通过公开信息了解涉案土地使用权的查封情况，对《商品房买卖合同》的无效也负有过错；中信信托公司从未出具任何同意富源公司办理富城家园预售许可证的材料，而且案涉房屋的抵押信息已经登记公示，预售房屋后，根据法律的强制性规定，富源公司应与购房人一同办理预售登记，并可通过办理登记了解案涉房屋已被抵押的事实；《商品房买卖合同》第十九条约定“自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”，但富源公司始终没有申请预售登记备案，购房人也未能证明其曾经催促富源公司办理预售登记，购房人本身消极不行使权利，没有尽到必要的注意义务，对于《商品房买卖合同》的无效负有明显过错，并且未经预售登记的《商品房买卖合同》没有公示效果，无法确认其客观真实性；《商品房买卖合同》第九条约定的“交付条件”为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”“该商品房已取得房屋测绘报告”，但目前案涉房屋根本不满足购房人与富源公司约定的交付条件，即便存在交付行为也存在重大效力瑕疵，也就不可能存在购房人“合法占有”的情形。对证据2原件与复印件的一致性予以认可，无法确认其真实性、合法性，对其关联性和证明目的不予认可，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，“未经竣工及消防验收的房屋，不得交付使用，禁止投入使用”，该组证据不能证明涉案房屋已经经过消防验收、五方验收，也不满足《商品房买卖合同》第九条约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”“取得房屋测绘报告”要求，无论是法律规定还是合同约定，涉案房屋均不具备交付、占有的基础，购房人不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”情形。对证据3原件与复印件的一致性予以认可，无法确认其真实性、合法性，对其关联性和证明目的不予认可，发票是富源公司开具，富源公司与中信信托公司存在直接利益冲突，不足以证明付款事实，购房人应该提交支付购房款的银行转账凭证，以第三方金融机构出具的客观支付交易凭证证明购房人已支付全部价款，否则不能证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“支付全款”情形；最高人民法院在《执行异议和复议规定》理解与适用中指出，“消极不行使登记权利”属于“因买受人自身原因未办理过户登记”，根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站公开查询信息，购房人在签订《商品房买卖合同》后，并没有对《商品房买卖合同》办理签约备案，也没有对预售情况进行备案登记；网签备案以及预告登记是房屋买受人对其物权期待权进行公示的合理、必要方式，既是不动产取得的法定要求，也是实践中的普遍做法，购房人在支付款项后没有以合理、必要的方式公示其声称存在的物权期待权，没有对抗其他善意物权人的基础；购房人消极不行使登记权利，且对于案涉房屋至今没有办理预售网签登记、产权登记存在过错，不符合《执行异议和复议规定》规定的“非因买受人原因未办理过户登记”的法定情形。对证据4、证据5的真实性、合法性予以认可，对其关联性、证明目的不予认可。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托公司提交的证据，马良对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对于马良提交的证据4、证据5，中信信托公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于马良提交的证据1-证据3，本院将依法予以核实；对于上述证据的证明目的，本院将结合在案证据和案件事实予以综合认定。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。根据呼他项（2014）第009号土地他项权利证明书显示，座落于呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧国有土地使用权已设定抵押[呼国用（2008）第00205号]，土地他项权利人为中信信托公司，义务人为富源公司，抵押面积8000.55平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。中信信托公司提交的中国邮政储蓄银行资金凭证显示，2014年4月3日，中信信托公司向金石蒙荣集团发放信托贷款1.94亿元。2014年4月28日，中信信托公司向金石蒙荣集团发放信托贷款0.56亿元。2016年5月12日，中信信托公司向富源公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称富源公司违反《抵押合同Ш》及其补充协议第6.1.2条约定，即2016年4月30日前，富城家园项目累计已实现的销售收入不低于0.6亿元，中信信托公司通知富源公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托公司有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月9日，中信信托公司向富源公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2008）第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程，中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。2014年5月17日，马良、贾××与富源公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，约定房屋总价款为225893元。2016年6月29日，富源公司向马良、贾××出具销售不动产统一发票（自开），显示马良、贾××向富源公司交纳涉案房屋购房款225893元。2015年7月9日，贾××在《“MINI公馆”项目室内设施验收表》上签字确认验收涉案房屋。同日，贾××、马良与富源公司就涉案房屋签署了《临时管理规约示范文本》、出具承诺书并缴纳了电费、水费、物业费、生活垃圾清运费等费用。2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第七项载明：被执行人富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任[抵押财产为：富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2008）第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程]。2017年5月22日，本院在执行（2017）京03执407号案件中查封了富源公司名下土地使用权[国有土地使用权证为呼国用（2008）第00205号]以及该国有土地使用权证对应的富城家园项目在建工程（查封综合商业楼、1号商业楼共302户），查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，马良向本院提出执行异议，称其与富源公司签署《商品房买卖合同》购买涉案房屋，支付了购房款并合法占有涉案房屋。本院依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，裁定中止对涉案房屋的执行。中信信托公司对此存有异议，提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》《抵押合同Ш》公证书、《在建工程抵押登记证明》《＜抵押合同Ш＞之补充协议》公证书，《商品房买卖合同》《临时管理规约示范文本》《“MINI公馆”项目室内设施验收表》、供暖费、水电费、物业费、生活垃圾清运费收据、购房发票等证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为马良就涉案房屋是否享有民事权益，是否足以排除中信信托依据抵押权而申请的强制执行。本院对此分析如下：关于马良对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，马良与富源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，富源公司尚未将涉案房屋过户登记在马良名下，故马良对涉案房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，马良对于其取得房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，马良依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。关于马良对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，马良与富源公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年5月17日，而本院依据中信信托公司的申请查封涉案房屋的时间为2017年5月22日，马良与富源公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，就马良提交的证据显示，自2015年7月9日起马良已经占有涉案房屋；再次，根据本案现有证据，在马良与富源公司签订《商品房买卖合同》之后，马良已经向富源公司支付了涉案房屋的全部价款，并由富源公司向马良开具全额发票；同时，就本案查明事实，涉案房屋未能办理过户登记并非马良自身原因导致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，马良作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，不存在依法应予撤销的情形。综上所述，中信信托公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费97.5元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  侯 军审 判 员  尚晓茜审 判 员  龚勇超二〇一九年九月三十日法官助理  王梦琦书 记 员  刘 畅-20--1-