北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初8592号原告：刘发，男，1967年8月5日出生，汉族，现住北京市密云区。原告：张开芳（刘发之妻，亦系刘发之委托诉讼代理人），女，1969年10月4日出生，汉族，现住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。上述二被告之共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上述二被告之共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘发、张开芳与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘发之诉讼代理人兼原告张开芳，被告绿地京纬公司、睿天下公司之共同诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘发、张开芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司退还刘发、张开芳购房款50000元并支付利息（利息以50000元为基数，自2016年5月19日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令绿地京纬公司赔偿刘发、张开芳购房损失17246元（以160668元为基数，自2017年4月20日起至2019年2月2日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：2016年5月13日，刘发、张开芳与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区13-1419号房屋（以下简称涉案房屋），成交房款总额为800668元。当日，刘发、张开芳向绿地京纬公司支付购房款50000元。2016年5月18日，刘发、张开芳又向绿地京纬公司支付购房款110668元。2016年5月18日，刘发、张开芳向睿天下公司交纳服务费50000元，睿天下公司承诺该服务费为购房优惠政策，可以50000元抵80000元购房款。2017年5月，绿地京纬公司因以“商改住”名义进行虚假宣传、违规售房受到行政机关处罚，刘发、张开芳方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，故绿地京纬公司与刘发、张开芳达成退房协议及补充协议，绿地公司承诺于2018年12月31日之前向刘发、张开芳退还购房款160668元并按中国人民银行同期贷款利率支付已付购房款自付款日起至2017年4月19日止的利息。2019年2月2日，绿地京纬公司向刘发、张开芳退还购房款160668元及截止2017年4月19日的利息7058元，共计167726元，但至今未退还刘发、张开芳向睿天下公司交纳的购房款50000元。刘发、张开芳向睿天下公司交纳的50000元服务费系在绿地京纬公司售楼处支付，应系购房款的一部分，故绿地京纬公司、睿天下公司应予退还。因绿地京纬公司虚假宣传及违规销售，还应赔偿刘发、张开芳相应损失。为维护自身合法权益，刘发、张开芳诉至法院。绿地京纬公司辩称，2018年9月10日，刘发、张开芳与绿地京纬公司协议解除合同关系，并就合同解除后各项事宜达成一致意见，绿地京纬公司已经按照退房协议履行完毕；刘发、张开芳要求退还的服务费50000元并非绿地京纬公司收取,与绿地京纬公司无关，因此不同意退还；刘发、张开芳并不存在购房损失，其该项请求缺乏合同及法律依据，故不同意赔偿。睿天下公司辩称，同意退还刘发、张开芳交纳的50000元服务费，但不同意支付相应的利息；刘发、张开芳并不存在购房损失，故不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，刘发、张开芳与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为张开芳、刘发，销售房号13-1419，建筑面积48.26平方米，原总房价936881元，享受折扣94折，成交单价16590.71元/平方米，成交总价800668元。当日，刘发、张开芳向绿地京纬公司支付购房款50000元。2016年5月18日，刘发、张开芳向绿地京纬公司支付购房款110668元，并于当日向睿天下公司支付服务费50000元。2018年9月10日，刘发、张开芳作为乙方与甲方绿地京纬公司就涉案房屋签署《退房协议书》，协议约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起至十二月三十一日内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共7058元（大写：柒仟零伍拾捌元整）（1）2016年5月13日，金额50000元，票据号NO：0062124，（2）2016年5月18日，金额110668元，票据号NO：0062055，以上款项合计167726元（大写：壹拾陆万柒仟柒佰贰拾陆元整）3、乙方应于本协议签署当日，将《定制开发协议》或《绿地密云朗山定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息时间相应顺延。4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”后双方签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“甲方：绿地集团北京京纬置业有限公司，乙方：张开芳、刘发……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。双方均认可绿地京纬公司于2019年2月2日向刘发、张开芳退还了已付购房款160668元及自付款日至2017年4月19日期间的利息7058元，共计167726元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为，刘发、张开芳与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，刘发、张开芳丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，2018年9月10日，刘发、张开芳与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（二）》约定解除双方之间合同关系，本院不持异议。在确认上述事实的基础上，本院对刘发、张开芳的诉讼请求逐项分析。本案的争议焦点之一系刘发、张开芳向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性以及《绿地密云朗山定购协议》解除后该50000元服务费如何处理。根据刘发、张开芳提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，刘发、张开芳享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合绿地京纬公司于2016年5月18日为刘发、张开芳出具的收据与睿天下公司为刘发、张开芳出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，刘发、张开芳有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为刘发、张开芳所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。对于睿天下公司同意返还50000元的答辩意见，本院对此不持异议，睿天下公司与绿地京纬公司共同承担清偿责任。综上，刘发、张开芳要求绿地京纬公司、睿天下公司退还购房款50000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。关于刘发、张开芳的第二项诉讼请求，刘发、张开芳与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，故本院对刘发、张开芳第二项诉讼请求中的合理部分酌情予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京纬置业有限公司、北京睿天下新媒体信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内退还刘发、张开芳购房款五万元并支付利息（利息以五万元为基数，自二〇一六年五月十九日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘发、张开芳购房损失一万三千六百五十三元。三、驳回刘发、张开芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百四十一元，由刘发、张开芳负担四十五元（已交纳），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担四百一十八元，由北京睿天下新媒体信息技术有限公司负担二百七十八元，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘珍君二〇一九年九月二十七日法官助理  张 冉