广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1792号 上诉人（原审原告）：黄文娟，女，1966年9月14日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘骑绮，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区空明西路22号。 法定代表人：席国际，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄敏，广西君美律师事务所律师。 原审第三人：邱月明，女，1963年2月7日出生，壮族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审第三人：桂林市蔚思金马房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区环城西二路蔚思大厦附楼二楼。 法定代表人：邱月明，该公司总经理。 上诉人黄文娟因与被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）、原审第三人邱月明、桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（下称金马公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018）桂0304民初2415号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄文娟的委托诉讼代理人刘骑绮，被上诉人宏基公司的委托诉讼代理人黄敏，原审第三人邱月明、金马公司的法定代表人邱月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文娟上诉请求：1.撤销（2018）桂0334民初2415号民事判决书，改判被上诉人将位于桂林市象山区交付给上诉人，协助上诉人办理不动产登记等相关手续，并向上诉人支付逾期交房违约金10000元（以492515.9元为基数，按每天万分之一计算，自2006年7月1日起至交付房屋之日止）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为涉案《商品房买卖合同》为无效合同的主要依据是上诉人与原审第三人邱月明签订的《协议书》之中约定的内容以及该房屋首付款、银行按揭款的支付情况，但该判决对此认定完全错误，且混淆了法律关系。一、上诉人与邱月明签订的《协议书》系上诉人与邱月明的个人行为，且没有生效、履行，与涉案《商品房买卖合同》的出卖方无关。二、涉案《商品房买卖合同》已依法备案登记、实际履行，上诉人不但支付了全部购房款项，而且银行按揭贷款一直由上诉人承担支付。三、上诉人为涉案买卖房屋的权利所有人，被上诉人对此一直予以认可，没有异议。综上，上诉人与原审第三人金马公司及案外人桂林市金和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，且上诉人已经按照该合同履行了义务。一审判决机械、主观地认定该房屋的相关款项不是上诉人交纳，甚至认为与金马公司是以合法形式掩盖非法目的，是一份认定事实错误、混淆法律关系、适用法律错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院依法查明本案事实，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。 宏基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1.本案商品房买卖合同系虚假的，名为房屋买卖、实为按揭套现的合同；2.商品房买卖合同并未实际履行；3.双方并非房屋买卖关系，因上诉人的行为与真实的房屋买卖的交易习惯完全不符；4.上诉人提供的证据无法证明本案属于真实的房屋买卖关系；5.本案合同不仅存在着与房屋买卖关系完全不符的诸多疑点，而且与虚假买卖实为按揭套现的做法完全相符，也与双方于2005年9月1日签订的《协议书》约定相吻合。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邱月明及金马公司述称，本案商品房买卖是真实、合法有效的，且涉案合同已经履行了十多年。所谓的《协议书》，双方没有履行，而且也不可能履行，因该《协议书》是不能作商品房买卖备案的。本案房产的开发者是金马和金和两家公司，交易习惯完全符合房地产开发，当时公司都是这么交易的。所有商品房买卖的款项，经查实金马公司银行账户和现金账户均没有为上诉人支付过款项（有证据证实），所以一审判决没有查清事实，是推理出来的错误判决。本案《协议书》的来源不合法，《审计报告》显示的内容不真实，都是从公安机关的案件里违法获得的。请二审法院查明事实，撤销一审判决，确认涉案《商品房买卖合同》有效。 黄文娟向一审法院起诉请求：一、判令被告宏基公司将桂林市象山区交付给原告；二、判令被告宏基公司协助原告办理桂林市象山区的土地使用权证及房屋所有权证等相关手续；三、判令被告宏基公司赔偿原告逾期交房违约金10000元（以492515.9为基数，按每日万分之一计算，自2006年7月1日起至被告实际交房之日止，暂算为10000元）；四、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于桂林市象山区住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为第三人金马公司。第三人邱月明系金马公司法定代表人。 2005年9月1日，邱月明（甲方）与原告黄文娟（乙方）签署一份《协议书》，约定：甲方借用乙方名义签订桂林市中山南路35号“经贸广场”项目中的1单元10层17号房的《商品房购房合同书》，并以乙方名义办理该房屋的银行按揭，该银行按揭款归甲方“经贸广场”项目所有，以其名义存的首付款、还银行的本金及利息、保险金等，实为甲方的存款。该银行按揭的首付款、还银行的本金及利息、保险金等一切相关费用由甲方承担并享有，与乙方无关；如甲方需办理该房屋的按揭贷款手续或通知乙方办理退房手续，乙方必须配合，其办理相关手续的费用均由甲方承担，与乙方无关；该房的房屋产权暂不办理，该房屋的归属权归“经贸广场”项目股东所有，如需办理时，乙方须将甲方原垫付的首付款、还银行的本金及利息、保险金等费用付清后，甲方将该房屋办至乙方名下，该房屋属乙方所有。 2005年9月4日，原告黄文娟（买受人）与第三人金马公司（出卖人）及桂林市金和房地产开发有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买“经贸广场”1单元10层17号房，建筑面积189.05平方米，套内建筑面积146.70平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米3357.30元，总价492515.9元；买受人于2005年9月4日付首期款152515.9元，余款34万元办理银行按揭；出卖人应当在2006年6月30日前，将符合合同约定（经验收合格）的商品房交付给买受人使用；如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。该合同于同年9月9日在原桂林市房产管理局登记备案。同年9月5日，第三人金马公司“经贸广场”财务部向金马公司农行账户存入现金90589元，款项来源一栏填写为“房款黄文娟”；同年9月15日，“经贸广场”财务部分两次向金马公司农行账户存入现金20000元和41926.9元，款项来源一栏均填写为“房款黄文娟”。本案庭审过程中，原告黄文娟表示，该房的首付款152515.9元系原告以现金方式交至第三人“经贸广场”财务部。原告现持有金马公司于2005年9月15日开具的“经贸广场”1单元10层17号房首付款152515.9元的《不动产预售款专用收据》存根联复印件。 同年10月12日，原告黄文娟（借款人）与中国农业银行桂林象山支行（贷款人）、金马公司（保证人）签订《个人购房担保/借款合同》，约定银行向原告发放购房贷款34万元用于购买桂林市中山南路35号1-10-17号商品房，借款期限20年，自2005年10月12日起至2025年10月12日止；借款人在贷款人处开立结算账户，户名黄文娟，账号21×××56，开户行象支营业部等内容。合同签订后，银行于同年10月17日，按照约定将贷款34万元通过黄文娟账户内划入金马公司账户，但金马公司未向原告开具不动产统一发票。合同约定的交房期限到达后，金马公司未向原告交房。 另查明，原告黄文娟于2005年9月24日在中国农业银行桂林象山支行以自己的姓名开立用于归还银行按揭贷款的银行账户（账号21×××56）后，银行存折（尾号7256）由金马公司持有，金马公司每月会在该存折中定期存入一笔资金，由银行扣划还贷。对此，金马公司在庭审中表示，该资金是由黄文娟提供。原告黄文娟也表示，还贷资金由原告提供给金马公司，之后由金马公司将该资金存入“黄文娟”上述银行账户（尾号7256），再由银行扣划还贷。2009年1月19日，金马公司与桂林技术交流站签订《关于终止合作兴建经贸广场项目的协议书》，双方约定金马公司退出该项目。2009年2月之后，“经贸广场”项目投资人席国际（现被告宏基公司法定代表人）及其后成立的被告宏基公司持有黄文娟上述尾号7256银行存折，并持有2009年2月至2011年10月期间，每月定期向该存折账户内存入资金用于还贷的存款凭条原件。2011年11月，原告将被告持有的上述存折注销，其本人从2011年11月起向银行归还贷款至今。 2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，金马公司退出该项目的开发建设。宏基公司亦发布公告称，购买“经贸广场”项目房产的业主原与金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。2013年，“经贸广场”项目商品房经验收合格，符合交付条件，但被告宏基公司对于原告黄文娟与第三人金马公司签订的上述《商品房买卖合同》不予确认，亦未通知原告交付房屋。 一审法院认为，本案的主要争议焦点在于，原告黄文娟与第三人金马公司于2005年9月4日签订的《商品房买卖合同》，是否为有效合同。 原告黄文娟作为买受人与第三人金马公司作为出卖人，就购买“经贸广场”1单元10层17号商品房，双方于2005年9月4日签订《商品房买卖合同》，并在合同中约定了双方的权利义务。但双方在签订该合同之前，2005年9月1日，第三人邱月明与原告订立的《协议书》，其中明确约定：“甲方借用乙方名义签订桂林市中山南路35号‘经贸广场’项目中的1单元10层17号房的《商品房购房合同书》，并以乙方名义办理该房屋的银行按揭，该银行按揭款归甲方‘经贸广场’项目所有，以其名义存的首付款、还银行的本金及利息、保险金等，实为甲方的存款。该银行按揭的首付款、还银行的本金及利息、保险金等一切相关费用由甲方承担并享有，与乙方无关”；“该房的房屋产权暂不办理，该房屋的归属权归‘经贸广场’项目股东所有，如需办理时，乙方须将甲方原垫付的首付款、还银行的本金及利息、保险金等费用付清后，甲方将该房屋办至乙方名下，该房屋属乙方所有”等内容。因邱月明作为第三人金马公司的法定代表人，其与原告在《协议书》中约定的内容均涉及金马公司而非其个人，所以邱月明系代表金马公司与原告签订上述协议。通过上述《协议书》所约定的内容可以看出，金马公司与原告签订《商品房买卖合同》意思表示并非真实，金马公司是借用原告名义订立该《商品房买卖合同》，以达到为金马公司套取银行贷款的目的。虽然原告与第三人一致表示，上述《协议书》没有实际履行，原告签订《商品房买卖合同》后，是自行向金马公司交纳首付款和向银行归还按揭贷款。但通过庭审调查，自2005年9月至2009年1月期间，原告黄文娟用于归还银行按揭贷款的存折一直由金马公司持有，金马公司定期将资金存入该存折账户，原告黄文娟并没有证据证明其向金马公司交付了存款资金；之后金马公司逐渐退出“经贸广场”项目，涉及项目的债权债务由被告宏基公司承继，所以在2009年2月至2011年10月期间，由“经贸广场”项目投资人席国际（现被告宏基公司法定代表人）及其后成立的被告宏基公司持有该银行存折，并持有定期归还贷款的银行存单证据，证明该期间也不是由原告进行还贷。加之金马公司并未向原告开具《销售不动产统一发票》，因此，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，可以认定在上述期间内，金马公司及之后承继“经贸广场”项目的宏基公司与原告之间仍在履行上述《协议书》的相关约定，并未真实履行《商品房买卖合同》。第三人金马公司与原告签订《商品房买卖合同》的行为，是以合法形式掩盖非法目的，该合同应认定无效。对于原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决：驳回原告黄文娟的诉讼请求。案件受理费250元（原告已预交），由原告黄文娟承担。 本院二审期间，原审第三人围绕上诉请求依法提交了如下证据：一、桂林市发展和改革委员会文件市发改投资字〔2004〕84号《关于“经贸广场”项目业主变更的批复》，拟证明开发商不是个人，而是金马公司和金和公司，买房卖房的合同需经两公司盖章。二、电脑咨询单、协议书、（2010）秀民初字第614号民事判决书，拟证明席国际不是金马公司的股东。三、桂林市公安局市公经立字〔2009〕042号《立案决定书》，拟证明席国际以其享有5%的股权为由，举报邱月明涉嫌职务侵占，抢夺金马公司“经贸广场”项目的事实。四、桂林市公安局《扣押物品、文件清单》，拟证明职务侵占案中将查扣的公章交席国际使用违法，本案《协议书》属于违法证据。五、金马公司《财务对账单》，拟证明2005年-2009年，金马公司未从公司账户支取过、扣划按揭款存入尾号7256银行存折账户中。 上诉人对上述证据的质证意见：一、对该证据的真实性、合法性、关联性及其证明内容均予以认可。二、对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不发表意见。三、对该证据的真实性、合法性没有意见。四、对该证据的真实性、合法性、关联性及其证明内容均予以认可。五、该证据的真实性、合法性由法庭核实，对其关联性、证明内容予以认可。 被上诉人对上述证据的质证意见：一、该证据不属于新证据，但对其真实性、合法性、关联性均予以认可。二、该证据也不属于新证据，对其证明内容不予认可。三、该证据不是新证据，对其证明内容不予认可，其与本案没有关联性。四、该证据不是新证据，对其证明内容不予认可，其与本案没有关联性。五、该证据不属于新证据，对其真实性、关联性不予认可。 本院对上述证据分析评判如下：原审第三人提供上述证据拟证明的内容，一是证明开发商不是个人，而是金马公司和金和公司，买房卖房的合同需经两公司盖章；二是证明席国际不是金马公司的股东；三是证明席国际以其享有5%的股权为由，举报邱月明涉嫌职务侵占，抢夺金马公司“经贸广场”项目的事实；四是证明职务侵占案中将查扣的公章交席国际使用违法，本案《协议书》属于违法证据；五是证明2005年-2009年，金马公司未从公司账户支取过、扣划按揭款存入尾号7256银行存折账户中。经审查，上述证据拟证明的内容不能起到推翻上诉人黄文娟与原审第三人邱月明于2005年9月1日以“借用黄文娟名义签订本案《商品房购房合同书》”为由所签订的《协议书》内容的法律效果，亦不能否定上诉人没有正常履行涉案《商品房购房合同书》约定的支付购房款义务之法律事实。因此，原审第三人“本案商品房买卖是真实、合法有效的，涉案《商品房购房合同书》已经履行了十多年，本案《协议书》来源不合法，《审计报告》显示的内容不真实”等等主张，没有事实依据，其理由不成立。 综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩和陈述，本案当事人争议焦点为：一、本案《商品房买卖合同》是否有效。二、上诉人黄文娟提出判令被上诉人交付房屋并协助其办理房地产权属证和支付其逾期交房违约金之诉请是否成立。 关于争议焦点一，该焦点问题与当事人在一审中争议的焦点问题一致。一审法院在查明当事人签订涉案《商品房购房合同书》前，另有协议表明是原审第三人邱月明借用上诉人黄文娟名义签订房屋买卖合同，目的是办理房屋的银行按揭获得按揭款之事实，即本案买卖房屋的意思表示并非真实，而是以合法形式掩盖非法目的行为，故涉案《商品房购房合同书》为无效。对此，经核实与本案查明的事实相符，本院对一审法院的该项判定表示认同，不再赘述。 关于争议焦点二，因上诉人诉请判令被上诉人交付房屋并协助其办理房地产权属证和支付其逾期交房违约金，应当以本案《商品房购房合同书》合法有效并已正常支付购房款为前提，故上诉人在无此前提条件的情况下之诉请不成立。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人黄文娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆建华 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇一九年九月二十九日 法官助理 李灵恒 书 记 员 朱银燕