湖南省常德市鼎城区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘0703行初43号 原告庄志方，男，1970年2月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托代理人樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告桃源县陬市镇人民政府，住所地桃源县陬市镇下街。 法定代表人刘仕国，该镇镇长。 委托代理人**，湖南珏晨勇易律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告庄志方认为被告桃源县陬市镇人民政府（以下简称陬市镇政府）未按照约定履行《集体土地征收与房屋拆迁重建合同》（以下简称《重建合同》）向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月1日立案后，于2019年7月5日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月12日公开开庭审理了本案。原告庄志方及其委托代理人樊红普，被告陬市镇政府负责人杜胜勇（副镇长）及其委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄志方诉称：2015年4月8日，被告因城镇建设需要对原告实施房屋拆迁补偿安置，经协商，双方签订《重建合同》，约定合同签订后，原告半天之内搬家，由被告拆除原告房屋，按公寓式安置房标准为原告进行房屋重建，重建房屋必须在合同签订之日起七个月内完成。合同第七条约定，被告交房前必须办理好土地证、建设工程规划许可证、房产证。另外，合同还约定了延期交房、办证的补偿及违约责任。合同签订后，原告按约搬迁，而被告至今未将办好权证的重建房屋交付给原告，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决：1、被告履行双方签订的《重建合同》，将办好权证的重建房屋交付给原告；2、被告向原告赔偿损失3800元/月×42月=159600元，后续计算至实际交房之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。 原告庄志方向本院提交了以下证据: 1、身份证复印件1份，拟证明原告主体适格； 2、《重建合同》复印件1份，拟证明原、被告签订了《重建合同》，约定了双方的权利义务； 3、租房合同复印件1份； 4、银行电子回单5张； 证据3-4拟证明被告未按约定交房，原告一家在外租房产生的损失。 被告陬市镇政府辩称：一、原告要求被告将重建房屋交付给原告并赔偿经济损失的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。被告已经将重建好的房屋于2015年10月21日交付给原告，并为原告办理土地使用权证，之所以没有办理房产证是因为原告不积极提供办证所需的材料，也没有付清超面积的费用，是其自身原因所导致。二、本案应当属于民事诉讼的受案范围，不属于行政诉讼的受案范围。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陬市镇政府向本院提交了以下证据： 1、《重建合同》复印件1份，拟证明双方的合同关系以及应该履行的义务，双方是平等主体签订的合同； 2、《陬市镇和平路庄志方委托重建私宅工程合同书》复印件1份，拟证明被告与原告签订重建合同后委托案外人邱表太重建房屋的事实； 3、《陬市镇和平路庄志方住宅重建工程竣工结算书》复印件1份，拟证明2015年10月21日被告委托案外人邱表太将房屋交付给原告的事实； 4、《集体土地使用权证》复印件1份，拟证明被告已为原告办理土地使用权证； 5、邱表太的当庭证言，拟证明被告已将重建房屋交付给原告。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为对行政协议的起诉属于行政诉讼的受案范围。对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为合同上载明施工方是邱表太，但是加盖的是湖南恒欣建设工程有限公司观音桥分公司的印章，且该合同与原告无关。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，结算书是被告与邱表太之间的结算，原告无法核实真实性，原告没有在结算书上签字，原告的岳母文桃英在没有取得原告合法授权的前提下签字属于无效，该份证据不能作为原告收房的依据。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为被告没有按照合同约定为原告办理房屋产权证。对证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为交房时邱表太并不在场，属于传来证据，对证言的真实性存疑，且邱表太与被告存在利害关系，其证言应当不予采信。 被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3、4的关联性有异议，认为与本案无关，不能证明被告没有将房屋交付给原告。 本院对上述证据认证如下：原告、被告提交的证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中有关提供证据的要求，内容客观真实、来源及形式合法，与本案被诉行政行为具有关联性，本院予以采纳。 经审理查明：2015年4月8日，庄志方（甲方）与陬市镇政府（乙方）签订《重建合同》，合同约定：乙方因城镇建设需要对甲方实施房屋拆迁补偿安置……二、……乙方按公寓式安置房标准为甲方进行房屋重建，采用房屋面积置换的方式重建两层楼房，超过甲方原房屋面积形成的费用，由甲方补偿给乙方，补偿计算方式为：乙方成本价（950元/平方米）×（重建后房屋面积-原房屋面积）-乙方支付给甲方的其他补偿1.43万……五、乙方为甲方进行房屋重建必须在合同签订之日起七个月内完成。在原地号上原建筑后退，要求与左右相邻楼房临街面一致看齐，乙方提供房屋正规设计图纸作为合同附件3，乙方必须严格按照合同附件3图纸进行房屋重建，重建后的两层楼房的房屋面积应为（4×5＋8×12）×2=232平方米＋实算二层以上屋顶的面积……七、乙方交房前必须办理好的证件：重新办理好的土地证、建设工程规划许可证，办理好房产证，房产证最迟不得迟于交房后一个月。房产证办理时间每延迟一个月乙方支付给甲方延迟费3000元。办理的所有证件费用都由乙方支付，甲方概不负责。八、如果乙方未按时交房，乙方每月支付给甲方800元租房费、3000元房屋延期交付的补偿费，直到交房为止……十、合同签订后，半天之内搬家。乙方办理好房产证并交房后，甲方在一周内付清超过甲方原房屋面积部分形成的费用……十二、乙方如不按合同规定的时间、地点、面积、层次给甲方重建住房，应向甲方偿付5万元的违约金……该合同签订后，庄志方在半天内搬家。2015年4月12日，陬市镇政府与案外人邱表太签订《陬市镇和平路庄志方委托重建私宅工程合同书》，合同施工方为邱表太，在签字盖章处加盖湖南恒欣建设工程有限公司观音桥分公司的印章。2018年10月21日，陬市镇政府出具房屋主体工程计算表，计算表载明包括架空层、正屋、屋顶半层在内的房屋工程款共计369960元，庄志方岳母文桃英在陬市镇房屋拆迁户重建（签字）处签字，并领取了房屋钥匙。2016年1月28日，陬市镇政府为重建的房屋办理了土地使用权证，证号为桃集用（2016）第00155号，土地使用权人为庄志方。 另查明，庄志方父亲庄中贵在房屋拆除前一直居住在老房屋内，老房屋拆除后其租房居住。2016年初，庄中贵搬进重建的房屋居住。后庄中贵去世，其葬礼在重建的房屋内举行。 本院认为，本案的争议焦点是:一、本案是否属于行政诉讼的受案范围？二、原、被告在履行《重建合同》的过程中是否存在违约行为？三、被告是否应当按照合同约定赔偿原告的损失？ 关于争议焦点一，本案是否属于行政诉讼受案范围的问题。本院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。本案中，陬市镇政府在职权范围内，出于城镇建设的需要，与庄志方签订的《重建合同》属于行政协议。庄志方以陬市镇政府未按照约定履行该行政协议为由提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议”的规定，本案属于行政诉讼的受案范围。对被告关于原告的起诉不属于行政诉讼受案范围的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，原、被告在履行《重建合同》的过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，行政协议虽然属于一种行政活动方式，但它却借用了民法合同的方式，行政机关与协议相对人之间虽然本质上不属于平等的民事主体，但却是以平等协商的方式订立并履行协议，正是基于这种平等性和双方性，当因行政协议的订立和履行产生争议时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。本案中，陬市镇政府与庄志方签订了《重建合同》，该合同是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，亦未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行义务、行使权利。 1、根据《重建合同》第五条的约定，被告应当严格按照合同附件的图纸为原告进行房屋重建，并在合同签订之日起七个月内完成。重建房屋的图纸上未设计地下室。但在实际中，被告未经原告同意建设了地下室，违反了图纸设计，亦扩大了房屋建筑的总面积，增加了原告应当承担的相关费用，属于违约行为。原告称，被告至今未将重建的房屋交付给原告，违反了七个月内交房的约定。本院认为，原告虽未书面授权委托文桃英收房，但实际上文桃英于2015年10月21日领取房屋钥匙后将钥匙交给了庄中贵，庄中贵系具有完全民事行为能力的自然人，其作为庄志方的父亲，亦作为原房屋的实际居住人，其自行搬进重建房屋内居住的行为应当视为已经对重建房屋进行收房、使用，故陬市镇政府已经在约定的期限内履行了交付房屋的义务，对原告要求被告按照《重建合同》的约定履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。 2、根据《重建合同》第七条的约定，被告交房前应当办理好土地证、建设工程规划许可证、房产证，房产证最迟不得迟于交房后一个月。但在实际中，被告仅为原告办理了土地证，至今未办理建设工程许可证和房产证，违反了合同约定，属于违约行为。被告称，其未办理房产证是因为原告不积极提供办证所需材料，也没有付清超面积的费用所导致。本院认为，被告并未提供证据证明曾联系过原告要求其提供办理房产证所需材料，且根据《重建合同》第十条：“乙方办理好房产证并交房后，甲方在一周内付清超过甲方原房屋面积部分形成的费用”的约定，在被告未履行办理房产证的义务前，原告不具有履行支付超过原房屋面积部分形成的费用的义务。故对被告的上述主张，本院不予支持，对原告要求被告履行《重建合同》的约定为重建房屋办理房产证的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点三，被告是否应当按照合同的约定赔偿原告损失的问题。本案中，原告认为被告延期交房、办理房产证违反合同约定，要求赔偿损失3800元/月×42月=159600元，后续计算至实际交房之日止。本院认为，原告未提供证据证明其遭受了损失，但其按照合同约定的违约金标准要求支付赔偿金，由此可以认定原告真实意思是向被告索要违约金。涉案《重建合同》中约定了多项违约金，但原告仅主张延期交房、办理房产证的违约金，系其自行对权利的处分，本院予以确认。关于原告要求被告支付延期交房违约金的请求，本院认为，因被告交房未超过合同约定的时间，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期办理房产证违约金的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，根据《重建合同》的内容可知，被告应当在2015年12月8日前为原告重建的房屋办理房产证，办理时间每延迟一个月被告支付原告延迟费3000元。故按合同约定，现被告应当支付原告延迟费3000元/月×45月＝135000元（从2015年12月8日起至2019年9月8日止）。但实际上，被告虽未按合同的约定办理房产证，但并未给原告造成实际财产损失，且涉案房屋已正常使用。若按照135000元的标准支付违约金，显然过高，被告亦请求法院予以适当减少。故此，对原告主张的违约金，本院结合《重建合同》中原、被告对房屋重建费负担的约定内容，酌情予以支持60％，即由被告支付原告违约金81000元（135000元×60％）。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下： 一、被告桃源县陬市镇人民政府继续履行与原告庄志方签订的《集体土地征地与房屋拆迁重建合同》，于本判决生效之日起三个月内为重建房屋办理房产证； 二、由被告桃源县陬市镇人民政府支付原告庄志方违约金 81000元。 三、驳回原告庄志方的其他诉讼请求。 案件受理费1746元，由原告庄志方承担699元，被告桃源县陬市镇人民政府承担1047元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 长  田晓晖 审 判 员  周元梅 人民陪审员  莫劲槐 二〇一九年九月八日 法官 助理  陈阿妍 书 记 员  金圆媛 附相关法条： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。 被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。