上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初4991号原告(反诉被告)：上海陶成精密模具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：范建华，经理。委托诉讼代理人：程利军，上海美善律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建国。被告(反诉原告)：上海沈巷实业公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈英，董事长。委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司(以下简称陶成公司)与被告(反诉原告)上海沈巷实业公司(以下简称沈巷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陶成公司的法定代表人范建华及委托诉讼代理人程利军、宋建国，沈巷公司的委托诉讼代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陶成公司向本院提出诉讼请求：1、判令沈巷公司赔偿装卸运输费69,200元、设备安装调试费75,600元、易损易耗件搬迁损失4,840元、安装管线插件支出14,247元、安装电器开关费用26,314元、搬迁支付员工工资43,653元；2、判令沈巷公司支付违约金17,000元。事实和理由：2017年3月5日，陶成公司与沈巷公司签订《租赁协议》，约定沈巷公司将其所有的宝山区塘北生产队东侧、村综治室北侧的厂房459平方米、场地509平方米(以下简称系争房屋及场地)租赁给陶成公司用于工业生产，租期从2017年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金85,000元。2017年6月26日沈巷公司向陶成公司发出《告知书》，以租赁标的物存在重大安全隐患为由擅自解除租赁协议，条件是“免除未付的租金”。陶成公司接到《告知书》后，对房屋进行了维护修缮，并委托机构对房屋进行了检测，解决了安全隐患，随后陶成公司向沈巷公司发出《公函》，要求继续履行合同。但由于沈巷公司在2017年2月开始采取断水等措施，导致陶成公司无法正常经营，陶成公司无奈搬迁。搬迁过程中，陶成公司产生了各项搬迁费用，故提起诉请如上。被告(反诉原告)沈巷公司反诉并辩称，合同终止是因为系争房屋存在安全隐患，双方达成一致意见后陶成公司自愿搬离。装卸运输费、设备安装调试费、易损易耗件搬迁损失、安装管线插件支出、安装电器开关等费用都应由陶成公司自行承担；陶成公司要求支付搬迁员工工资及违约金也无法律依据和事实依据。2017年6月26日沈巷公司向陶成公司发出的《告知书》中明确如陶成公司十日内搬离系争房屋及场地，则沈巷公司免除未付的租金，但陶成公司并未按时搬离，目前在系争房屋及场地内仍遗留了行车等物品未搬离，并将厂区大门上锁导致沈巷公司无法进入系争房屋及场地，故反诉要求：1、判令陶成公司支付系争房屋及场地使用费(按照年租金85,000元标准，自2017年1月1日计算至实际搬离之日止)；2、判令陶成公司交付系争房屋及场地；3、判令陶成公司支付违约金5.5万元。审理中，沈巷公司表示关于违约金的反诉请求不再主张。原告(反诉被告)陶成公司针对反诉辩称，确认租金支付至2016年12月31日，2017年起的租金确实没有支付，但是被告在告知书中已经承诺免除之后的租金。双方在2017年并没有达成解约协议，是沈巷公司违约行为导致陶成公司无法继续生产而被迫搬离。原告在2018年3月31日已经搬完主要设备，目前还遗留了行车及电线、模具在场地内。2019年1月厂区的大门已经被沈巷公司撬掉了，厂房的钥匙确实还在陶成公司处，因为双方的纠纷尚未解决，所以陶成公司没有完全搬离。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，沈巷公司(甲方)与陶成公司(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将塘北生产队东侧、村综治室北侧的厂房及场地出租给乙方，厂房面积约459平方米、场地面积约509平方米。甲方明确告知乙方租赁物土地性质为农用地及厂房为无证建筑，乙方承诺任何时候不因该租赁物性质而提出任何要求甲方赔偿、补偿或违约的请求，乙方亦放弃可能存在的此类权利。租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租赁使用费为每年85,000元，按照半年度支付，先付后用，每年6月底前和12月底前支付。合同另约定，如遇土地复耕、回耕、规划征地、土地批租、政府强制整治拆迁、动拆迁等情形，乙方必须无条件服从配合。涉及土地复耕、回耕、规划征地、土地批租、政府强制整治拆迁、动拆迁等获得的赔偿或补偿款中，如果乙方现有的建筑为违章违法建筑，则甲方不对乙方作任何补偿或赔偿。2017年6月26日，沈巷公司向陶成公司出具告知书，写明：“你公司与我公司于2017年3月5日签订的租赁协议，在履行过程中，双方确认发现租赁物有重大安全隐患，对双方履行协议造成阻碍，已经无法达到合同目的，故为了防范安全事故发生，应及时解除双方协议，现告知你公司在接到本通知之日起十日内及时搬离租赁物内所有物品。鉴于双方确认解除合同，我方在你公司同意无条件搬离的情况下免除未支付清的租金，但你公司应当支付水电煤网络等费用。如届时不搬离，租赁物内物品视为你公司放弃所有权，我公司将采取断电断水封门等措施，并自行处置物品，同时你公司仍然需要支付应付租金和水电煤网络费等。”陶成公司法定代表人在该告知书上签名并加盖公司业务章。陶成公司为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2017年7月27日沈巷公司向陶成公司出具的《公函》，告知陶成公司在2017年7月份对系争房屋及场地进行了修缮、安全隐患已经解决，不存在履行不能问题，不同意解除《租赁协议》，要求继续履行。2、2017年7月18日由上海宝冶工程技术有限公司房屋质量检测站出具的《房屋质量检测报告》，结论为受检房屋出现明显损坏现象，上海市宝山区沈巷村川巷路XXX号评定为一般损坏房。建议对开裂、破损的墙体进行加固修缮等。证明系争房屋仅为一般损坏，仍可以实际使用。3、2018年2月26日陶成公司和案外人上海学琪设备安装有限公司签订的《设备搬迁拆装协议》、设备清单及相应收款收据、验收确认单，证明陶成公司从2018年2月底开始搬迁，为搬迁支付了拆卸搬运费69,200元、设备安装调试费75,600元，上述费用均系现金支付。4、送货单、收款收据、附件购买清单，证明陶成公司由于搬迁另支付了安装管线插件、安装电器开关、重新购买易损易耗件等的费用，上述费用均系现金支付。5、工资单及会计报表，证明陶成公司员工2018年3月工资发放情况，搬迁用了2018年3月一整个月时间。沈巷公司对上述证据的质证意见为：证据1，沈巷公司没有收到过公函。证据2，《房屋质量检测报告》不符合建设工程质量检测管理办法，无法反应系争房屋真实情况，沈巷公司不认可。证据3、4，真实性均不认可，即便存在这些损失，也系陶成公司自主行为，其应当自行承担相应损失。证据5，工资单与本案无关联，会计报表认可原告存在亏损状态。沈巷公司为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2017年6月13日陶成公司出具的同意搬离文书，系陶成公司法定代表人签字并盖章。2、2017年6月13日会议纪要，证明系争房屋存在多墙面开裂的安全隐患情况，经村委会讨论需终止租赁关系。3、现场照片，证明系争房屋存在多墙面开裂的情况。4、月浦镇生产安全、消防安全隐患告知书，系陶成公司法定代表人签收，大约是2017年6月发放的。陶成公司对上述证据的质证意见为：证据1、同意搬离的文书签名确认是2017年6月13日陶成公司法定代表人签字，但是该章不是公章，法定代表人签字时并未敲章，且这份文书内容不完整，前面一截被沈巷公司撕掉了，要求出示完整的材料。证据2、会议纪要真实性无法核实，关联性不予认可。证据3、现场照片只能证明漏水和墙体开裂，不能证明存在重大安全隐患。证据4、隐患告知书收到了，陶成公司随后进行了鉴定，再进行了整改。审理中，沈巷公司表示其从未对系争房屋及场地进行过停水，厂区门锁可能是案外人撬某，与沈巷公司无关，对于陶成公司具体搬迁时间不清楚，目前系争房屋及场地处于空置状态，遗留了一台行车及少量物品未搬离。本院认为，农民集体所有的土地不得出租用于非农建设。沈巷公司将集体所有农用地及地上房屋出租给陶成公司用于非农业建设，系争房屋既无合法权属证明亦没有相关建设工程许可证，根据相关规定，原、被告就系争房屋及场地签订的《租赁协议》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于沈巷公司在《租赁协议》中已经告知租赁物土地性质为农用地、厂房为无证建筑，故对于合同无效的后果双方应当承担同等责任。因搬迁对陶成公司确有损失，相关搬迁费用可由双方分担。关于具体费用，其中装卸运输费、设备安装调试费，陶成公司提供了相关证据予以佐证，本院予以确认；易损易耗件搬迁损失、安装管线插件支出、安装电器开关费用，陶成公司并未提供充分证据予以证明，本院一并酌情确定由沈巷公司赔偿陶成公司搬迁损失费75,000元。关于员工工资，陶成公司主张缺乏依据，本院不予支持。因合同无效，陶成公司要求赔偿违约金，缺乏依据，本院亦不予支持。合同无效后，陶成公司应当将系争房屋及场地返还给沈巷公司，并支付占用期间的使用费。陶成公司提出沈巷公司在《告知书》中已承诺免除未付清的租金，但本院认为该承诺系以陶成公司十日内搬离为前提，陶成公司未按期搬离，故其仍应根据租金标准支付相应使用费。根据陶成公司提供的证据材料可以反映其在2018年3月底已将物品基本搬离，仅遗留了行车等少量物品至今未搬离，故对于2017年1月1日至2018年3月31日期间的使用费106,250元本院予以支持，2018年4月1日起，酌定参照年租金标准的20%予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司与被告(反诉原告)上海沈巷实业公司签订的《租赁协议》无效；二、原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区塘北生产队东侧、村综治室北侧厂房及场地(厂房面积约459平方米、场地面积约509平方米)，并将该厂房及场地返还给被告(反诉原告)上海沈巷实业公司；三、被告(反诉原告)上海沈巷实业公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司搬迁损失费75,000元；四、原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海沈巷实业公司2017年1月1日起至2018年3月31日期间的使用费106,250元，并按照每年17,000元的标准向被告(反诉原告)上海沈巷实业公司支付2018年4月1日起至实际搬离之日止的使用费；五、驳回原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海沈巷实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取2,786元，由原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司负担1,949元，上海沈巷实业公司负担837元，反诉案件受理费减半收取1,075元，由原告(反诉被告)上海陶成精密模具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年九月二十三日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。