云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民终531号上诉人（原审原告)：临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路南天商贸小区1栋5单元603室。法定代表人:刘宗泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋清龙，临沧市临翔区司法局章驮法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。执业证号：325830011101397。被上诉人（原审被告)：吴正玉，女，汉族，居民，住临沧市。上诉人临沧市祥宁物业管理有限公司（以下简称：临沧祥宁物业公司）因与被上诉人吴正玉物业服务合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019)云0902民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人临沧祥宁物业公司上诉请求：撤销云南省临沧市临翔区人民法院2019（云）0902民初1146号民事判决第一项关于吴正玉支付临沧祥宁物业公司2016年1月1日至2018年7月31日物业管理服务费9681.3元，改判为吴正玉支付临沧祥宁物业公司2016年1月1日至2018年11月30日物业管理服务费10931.2元。事实和理由：尽管被上诉人吴正玉所在的临沧印象小区业主委员会在2018年6月向上诉人临沧祥宁物业公司提出终止服务合同，做好物业手续交接准备的通知，但上诉人临沧祥宁物业公司复函，提出需业主委员会处理好物业管理服务涉及后续：1、上诉人临沧祥宁物业公司管理期间对公共设施、设备的更换、添置投入过大，如何帮助启动小区维修基金的弥补的问题，投资的相关设备如何折价补偿的问题？2、正在实施的设施维修护工作持续问题，小区重点区域治安防范交接问题，期间相关风险责任承担问题？3、较多业主物业费拖欠问题？但业主委员会一直回避不答复，导致发生诉讼。这期间，上诉人临沧祥宁物业公司本着为小区业主负责，一直尽心尽职的履行好作为物业服务方的一切义务。直至2018年11月30日，上诉人临沧祥宁物业公司才以函告通知的方式正式退出对该小区的房屋及其配套设备、设施和场地维修、养护，管理区域内环境卫生和公共秩序物业管理服务工作。且，上诉人临沧祥宁物业公司一审时提交了已生效的（2018）云0902民初1660号判决书，证明该物业管理服务合同终止的时间为判决之日，即2018年12月7日。上诉人临沧祥宁物业公司对一审查明的案件事实无异议，但一审判决认定物业服务终止时间为2018年7月31日与事实不符，判决让上诉人临沧祥宁物业公司自行承担2018年8月1日至2018年11月30日物业管理服务工作费用显失公平公正。被上诉人吴正玉未进行书面答辩。临沧祥宁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴正玉立即支付临沧祥宁物业公司2016年1月1日至2018年11月30日的物业管理服务费10931.2元，资金占用费1295.4元（以中国人民银行同期贷款利率4.35%的两倍计算），垃圾清运费280元，合计12506.6元；2、吴正玉承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：临沧祥宁物业公司原是临沧印象小区的物业管理公司，案外人云南临锐祥房地产开发有限公司是临沧印象小区的开发商，吴正玉是临沧印象小区的住户之一。2012年10月31日，云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧祥宁物业公司签订了《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，约定2012年11月1日至2015年10月21日，临沧祥宁物业公司为该小区提供物业服务，若在此期间成立业主委员会，临沧祥宁物业公司与业主委员会需另行续签物业管理合同，合同还约定了临沧祥宁物业公司的管理服务事项、业主交纳费用标准、合同双方的权利义务及违约责任等。其中物业费收取标准为：多层及高层住宅0.8元／㎡／月，别墅及双拼别墅1.2元／㎡／月，连排、叠加、底商连排别墅1元／㎡／月，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2015年11月1日，云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧祥宁物业公司又签订了一份《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，约定临沧祥宁物业公司服务时间为2015年11月1日至该小区成立业主委员会，管理费用调整为：多层住宅0.6元／㎡／月，连排别墅1元／㎡／月，复式楼0.8元／㎡／月，车库0.4元／㎡／月，其余约定事项不变。因临沧住建部门对该小区的违章建筑进行拆除，吴正玉户的花、树被砍，花架被拆除，拆除过程中，吴正玉未能参与并接收被拆除的物品，吴正玉认为临沧祥宁物业公司对此负有责任，且该小区现仍有部分车棚未被拆除，临沧祥宁物业公司未能对小区业主一视同仁，故吴正玉拒交2016年的物业管理费。经查明，2018年1月11日，临沧市临翔区住房和城乡建设局批复，同意临沧印象小区成立业主委员会；2018年7月16日，该业主委员会与临沧汉云物业有限责任公司签订了《临沧市临沧印象小区物业服务合同》，约定该物业公司向临沧印象小区提供物业服务，时间为2018年8月1日至2022年1月10日，合同还约定了其他各项相关事宜。吴正玉向临沧汉云物业有限责任公司交纳了2018年8月1日起的物业管理费。2018年8月15日，该小区的业主委员会将本案临沧祥宁物业公司起诉至法院，要求终止云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧祥宁物业公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》及要求临沧祥宁物业公司将小区的物业管理服务移交给业主委员会，并承担自2018年8月1日起至移交清楚期间的各项费用与该案诉讼费。同年11月13日，经法院判决，终止了云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧祥宁物业公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，判令临沧祥宁物业公司需于该判决生效之日起十五日内将小区的物业服务管理和相关材料移交给业主委员会，并由临沧祥宁物业公司承担了该案诉讼费，驳回了业主委员会的其他诉讼请求。同年12月25日，云南临锐祥房地产开发有限公司向临沧祥宁物业公司发函，要求临沧祥宁物业公司于同年12月28日前移交相关工作。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。临沧祥宁物业公司系从事物业管理的法人机构，与小区的开发商签订了相关的服务合同，该合同系依法成立，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。吴正玉未按合同约定支付临沧祥宁物业公司物业服务费，已构成违约，临沧祥宁物业公司要求吴正玉支付物业服务费的诉讼请求合理合法，予以支持。吴正玉提出的要求临沧祥宁物业公司赔偿被砍的花、树属于财产损害赔偿纠纷，与本案非同一法律关系，在本案中不作认定与处理，吴正玉可另行起诉，故对吴正玉提出的用该部分损失抵扣2016年物业管理费用的答辩意见不予采纳。吴正玉提出临沧印象小区的业主委员会成立于2018年1月份，吴正玉于该年2月起即不应向临沧祥宁物业公司支付物业管理费，但经生效判决确定，临沧祥宁物业公司于2018年11月份以后才移交工作，但吴正玉于该年8月1日起就向新的物业公司交纳管理费用，为兼顾公平原则，吴正玉需支付临沧祥宁物业公司物业管理费的时间应计算至2018年7月31日。庭审中，经双方确定，吴正玉的房屋面积为312.3㎡、物业费为1元／㎡／月、垃圾清运费为每月8元。本案中，支持临沧祥宁物业公司的诉讼请求情况为：1.2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理费312.3㎡×31个月×1元／㎡／月=9681.3元；2.垃圾清运费8元／月×31个月=248元。两项费用共计9929.3元。临沧祥宁物业公司没有提交证据证明该公司向吴正玉催要物业管理费，证明吴正玉在逾期交纳物业管理费过程中存在过错，故对临沧祥宁物业公司主张的资金占用费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、吴正玉于本判决生效之日起十五日内支付临沧祥宁物业公司2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理服务费9681.3元和垃圾清运费248元，共计9929.3元；二、驳回临沧祥宁物业公司的其他诉讼请求。案件受理费112元，适用简易程序审理减半收取56元，由临沧祥宁物业公司负担31元，吴正玉负担25元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据，本院审理查明的法律事实与一审审理查明的一致，不再赘述。针对本案二审中双方争议的吴正玉是否应当向临沧祥宁物业公司支付2018年8月1日至2018年11月30日的物业管理费的问题，本院作如下综合评判：本院认为，案涉临沧印象小区的开发商云南临锐祥房地产开发有限公司与临沧祥宁物业公司签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，合同当事人应严格按照合同约定，履行各自的义务。该合同第二十八条明确约定：“临沧印象物业服务委托期限：自2015年11月1日至本物业成立业主委员会止”。该小区的业主委员会成立后，前期物业委托管理方云南临锐祥房地产开发有限公司于2018年7月向临沧祥宁物业公司发出《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同终止履行告知书》，通知其终止履行前期物业管理服务合同，移交物业管理工作。临沧祥宁物业公司应根据合同约定和通知及时终止履行前期物业管理服务，移交物业管理工作。对于临沧祥宁物业公司复函主张需要解决的相关问题，应通过协商等程序另行解决，不能以此抗辩而不终止履行合同并移交物业管理工作。且，临沧印象小区业主委员会于2018年7月16日与临沧汉云物业有限责任公司签订了《临沧市临翔区印象小区物业服务合同》，被上诉人吴正玉亦向临沧汉云物业有限责任公司交纳了2018年8月1日至2019年12月30日的物业管理费。临沧祥宁物业公司在一、二审审理过程中均亦未提交充分的证据证实2018年8月至2019年12月间其仍提供物业服务，吴正玉仍接受其提供的物业管理服务。故一审判决吴正玉支付临沧祥宁物业公司2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理服务费和垃圾清运费并无不当。上诉人临沧祥宁物业公司上诉认为未终止履行物业服务，吴正玉应支付2018年8月1日至2018年11月30日的物业管理费的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由临沧市祥宁物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  李世兰审判员  龙 伟二〇一九年九月十一日书记员  杨 燊