浙江省义乌市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0782执异137号案外人朱瑞芳，女，1949年1月1日出生，汉族，住义乌市。委托代理人方珊珊，浙江红太阳律师事务所律师。申请执行人蒋天安，男，1964年5月16日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人李志钢，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被执行人陈文大，男，1966年11月14日出生，汉族，住义乌市。在本院执行申请执行人蒋天安与被执行人陈文大民间借贷纠纷一案中，案外人朱瑞芳于2019年8月14日对执行义乌市稠江街道香山新区38幢1、××号的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱瑞芳称，2002年10月，案外人与被执行人陈文大及其妻子金淑珍约定，被执行人陈文大将座落于义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼以263万元的价格转让给案外人。案外人按约将263万元的购房款交付给被执行人陈文大，随后，被执行人陈文大也将涉案房屋交付给案外人使用。案外人一直将涉案房屋出租给他使用。2007年7月23日，双方协商办理房屋产权过户手续，应案外人的要求，双方签订了《房地产买卖合同》一份。案外人认为，案外人已经全部付清房款，并实际占有使用至今，已实际取得涉案房屋的所有权和使用权。因被执行人涉嫌刑事犯罪，房屋交付后一直无法办理过户手续，案外人对未能办理过户事宜并没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现请求法院中止对义乌市××区××、××号房屋的执行，并解除对其查封。本院查明，2015年10月26日，本院对原告蒋天安诉被告陈文大民间借贷纠纷一案作出（2014）金义商初字第1241号民事判决：一、被告陈文大于本判决生效后十日内返还原告蒋天安借款人民币1500000元及利息（其中本金1000000元的利息从2013年9月11日起；其余本金500000元的利息从2013年1月12日起，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的四倍计付至实际履行之日止）。二、驳回原告蒋天安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23170元，由原告蒋天安负担4670元，由被告陈文大负担18500元。判决生效后被告未履行，原告于2017年11月21日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年12月13日，本院作出（2017）浙0782执11946号执行裁定，查封被执行人陈文大所有的坐落于义乌市××区××、××号的房地产{权证号码：义乌房权证稠江字第b00001701号；土地证号：义乌国用（1999）第1－4793号}。为查明涉案房产未过户的原因，本院调取了（2014）金义刑初字第2491号刑事案件中案外人朱瑞芳于2014年2月21日在公安机关的证言。结合该证言和房地产买卖合同等证据证实，2002年案外人朱瑞芳付清房款后，收到涉案房产的房屋所有权证和土地使用权证，在办理过户手续时因没有准备足够的过户费用而未过户。过了1、2年后，被执行人陈文大从案外人朱瑞芳处拿回上述两证用于银行抵押贷款。2007年7月23日，双方又签订房地产买卖合同一份，案外人朱瑞芳将上述两证继续借给被执行人陈文大用于向银行抵押贷款，5年后办理房地产过户所需契税及费用均由被执行人陈文大承担。案外人朱瑞芳提供（2018）浙0782民初9128号民事判决书复印件一份，该份材料显示，2018年5月28日，本院受理原告朱瑞芳与被告陈文大、金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬房屋买卖合同纠纷一案。原告朱瑞芳请求判令：1、确认原告朱瑞芳与两被告签订的房地产买卖合同合法有效；2、两被告协助原告朱瑞芳办理义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼过户转让手续。经审理本院认定如下案件事实：2002年10月5日，原告与黄允虎（已于2011年6月20日死亡）向两被告购买义乌市××区××、××号房屋并支付了购房款263万元，由被告陈文大出具收条一份，载明：“今收到香山38幢1-2单元购房款贰佰陆拾叁万元整（2630000.00元），特立此条为证（购房款全部付清）。”2007年7月23日，原告、黄允虎（乙方、受买人）与两被告（甲方、出卖人）签订房地产买卖合同一份，约定：“甲方将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼房转让给乙方，为明确双方各自的权利义务，特签订房地产买卖合同如下：一、甲方自愿将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、××号五间五层楼[其四至范围及占地建筑面积以义乌国用（1999）第1-4793号《国有土地使用证》、义乌房权证稠江字第××号《房屋所有权证》、义乌房稠江共字第××号《房屋共有权证》登记为准]以人民币贰佰陆拾叁万元的价格全部转让给乙方，相应的土地使用权一并转移给乙方。乙方自愿受让以上房地产。二、上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》继续借给甲方用于向银行抵押贷款，使用至2012年7月底为止。三、甲方提供义乌市华艺塑钢门窗厂厂房五间（自西向东第三间至第七间）作为本合同履行的保证。四、5年后，甲方必须协助乙方办理房地产过户手续，所需契税及国有土地使用权转让过户等所有费用均由甲方承担。五、本合同经双方签名、盖指印之日起生效。本合同一式三份，甲方收执二份，乙方收执一份。”案涉房产自2002年起即由原告在实际管业使用。本院于2018年9月25日作出（2018）浙0782民初9128号民事判决：一、确认原告朱瑞芳、案外人黄允虎与被告陈文大、金淑珍于2007年7月23日签订的房地产买卖合同合法有效。二、驳回原告朱瑞芳的其他诉讼请求。案外人同时提供《房地产买卖合同》、收条各一份（均为复印件），证明案外人向被执行人陈文大购买涉案房产，双方约定于2012年办理过户手续，案外人于2002年就已将购房款全额支付给被执行人的事实；提供租房协议、租房说明、个体户登记基本情况、身份证各一份（均为复印件），证明被执行人于2002年就已将涉案房产交付给案外人使用至今的事实；提供不动产档案证明复印件一份，证明案外人所有的涉案房产被申请执行人查封，且已进入执行程序的事实；提供刑事裁定书打印件一份，证明被执行人陈文大因犯合同诈骗罪、骗取贷款罪正在监狱服刑，涉案房产交付后无法办理过户手续，案外人对未能办理过户事宜并没有过错的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人朱瑞芳对义乌市香山新区38幢1、2层房屋主张所有权，请求本院中止对该房产的执行并解除查封能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其同时具备上述四个条件。案外人朱瑞芳于2002年收到涉案房产的房屋所有权证和土地使用权证后，已经具备过户条件但因自身原因未办理过户登记，之后又将上述两证还给被执行人陈文大用于向银行抵押贷款，使房屋所有权无法实现自身亦存在过错，由此造成的不利法律后果应由其承担。故对案外人要求中止执行并解除查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回朱瑞芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。审 判 长  刘苏英审 判 员  邹欣荣人民陪审员  陈明亮二〇一九年九月六日书 记 员  王 蓓