贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初677号原告(反诉被告)：修文县自然资源局，住所地贵州省修文县龙场镇人民南路110号。负责人：赵俊达，该局局长。委托诉讼代理人：杨祀训，贵州泉湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海江，贵州泉湖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贵州产投联合地产投资开发有限责任公司，住所地贵州省修文县龙场镇幸福村。法定代表人：杨伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李撰江，贵州思九律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄理霜，贵州思九律师事务所律师。原告（反诉被告）修文县自然资源局与被告（反诉原告）贵州产投联合地产投资开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年03月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）修文县自然资源局的委托诉讼代理人杨祀训、陈海江，被告（反诉原告）贵州产投联合地产投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人李撰江、黄理霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）修文县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延支付土地使用权出让款的违约金13,850,400.00元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年01月16日，原告与被告签订了合同编号为2015-CR-007的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定原告向被告出让宗地编号为XW（14）-007，面积为48018平方米，坐落于修××××一宗地的国有建设用地使用权，出让价款为人民币19,900,000.00元，合同签订1个月内必须缴纳出让总价款，自滞纳之日，每日按照迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，被告于2015年12月25日支付11，421，288.00元、2016年11月24日支付524,700.00元、2016年11月28日支付4,494，612.00元、2016年12月09日支付1，049，400.00元、2017年01月12日支付2,410,000.00元，共计19,900,000.00元。因被告未按期缴纳出让总价款，违约696天，按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条之约定，共产生逾期付款违约金13,850,400.00元。该笔违约金经原告多次催收，被告至今仍未支付，故原告诉至法院提出如前诉请。被告（反诉原告）贵州产投联合地产投资开发有限责任公司辩称，1、土地出让金要以财政局出具的缴款书为前提，故支付时间应以财政部门开具的缴款书载明的时间为准，双方实际变更了《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付时间及方式，被告按缴款书载明的时间支付土地出让金，未构成违约，不应支付违约金，故请驳回原告的诉讼请求。2、即使《国有建设用地使用权出让合同》约定的缴款时间没有变更，原告2019年03月26日起诉，其对2016年03月26日前产生的违约金的主张，已过诉讼时效。同时，应当根据被告分期缴纳出让金的情况分段计算违约金，而且，原告主张按《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日1‰计算违约金明显过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。被告（反诉原告）贵州产投联合地产投资开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1、原告在90日内完成涉案土地的征拆工作并净地交付给被告；2、原告向被告赔偿经济损失1,990,000.00元；3、诉讼费用由原告负担。事实和理由：被告未构成违约，原告已构成违约。涉案土地是修文县人民政府与贵州贵财房地产开发有限责任公司签订的《修文县龙场至扎佐道路及两侧土地整治项目投资合作框架协议》、《修文县龙场至扎佐道路及两侧土地整治项目BT建设合同》的配套土地，原告是代表修文县人民政府履行BT合同，应当受BT合同约束，BT合同及其附件均表明原告应当净地移交，但该地块至今未完成征收，导致了部分土地款的延期缴纳，原告已构成违约。且相关土地出让政策也明确，确保用于出让的土地不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方的基本合同义务，故净地移交也应当是出让方的法定义务。但是，原告提供的土地至今仍未达到净地移交条件，存在严重的障碍和瑕疵，也因此导致被告无法进行开发，使被告产生巨额的经济损失，为维护被告的合法权益，故提出如前反诉请求。原告（反诉被告）修文县自然资源局辩称，《国有建设用地使用权出让合同》第六条及《补充条款》第2条均明确约定涉案土地是现状挂牌出让，并明确由被告在挂牌成交后15日内缴纳已征收部分土地的征收补偿费用39,326,740.00元，在挂牌成交后5个月内依法完成地上房屋的征收补偿工作，但被告直到2017年09月12日、13日才支付已征收部分土地的征收补偿费用，其违约导致土地征收价格上涨，征收工作无法正常开展产生的损失应当由被告自行承担，未征收部分土地的征收补偿费用被告至今未向原告支付，故请驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提供的《统一社会信用代码证书》《法定代表人身份证》《法定代表人身份证明书》、《国有建设用地使用权出让合同》《缴交国有土地使用权出让金登记单》《进账单》《修文县房屋征收管理局关于扎佐镇新柱村境内出让地块房屋征收的函》《修文县国土资源局关于修文县扎佐镇新柱村境内五宗国有建设用地使用权（编号XW﹝14﹞14-18号）挂牌出让的请示》《修文县扎佐镇新柱村境内五宗国有建设用地使用权（编号XW﹝14﹞14-18号）挂牌出让方案》等证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告提供的时间为2016年11月28日、金额为2,410,000.00元的《一般缴款书》与时间为2017年01月12日、金额为2,410,000.00元的《一般缴款书》，因系同一笔款项，但缴款时间显示不同，被告主张缴款时间为2016年11月28日，原告对此无异议，故本院对时间为2016年11月28日的《一般缴款书》予以采信，对时间为2017年01月12日的《一般缴款书》不予采信。对原告提供的其他《一般缴款书》，被告无异议，本院予以采信。对原告提供的《土地违约金催缴通知书》《修文县国土资源公文送达回证》《承诺函》《委托书》《约谈记录》《公文送达回证》，被告对真实性无异议，但被告提出系原告后补的，因被告对其主张未提供证据证实，故本院不予采信，对该证据本院予以采信。原告对被告提供的《修文县龙场至扎佐道路及两侧土地整治项目投资合作框架协议》《修文县龙场至扎佐道路及两侧土地整治项目BT建设合同》《授权委托书》《一般缴款书》《修文县房屋征收管理局关于扎佐镇新柱村境内出让地块房屋征收的函》（与原告提交的相同）《县住建局关于提供规划指标的复函》《关于龙扎线项目实施主体的情况说明》《情况说明》《关于扎佐321地块无法达到交付使用条件的函》《一般缴款书》（2016121201号）《银行回单》《退票理由书》《关于拨付龙扎城市主干道（扎佐段）项目321配置地征地拆迁补偿款的函》《进帐单》（2016年04月28日）等证据无异议，本院予以采信。根据经本院审查采信的上述证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年01月16日，原告与被告签订了合同编号为2015-CR-007的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：原告向被告出让宗地编号为XW（14）007，面积为48018平方米，坐落于修××××一宗地的国有建设用地使用权。土地出让价款为人民币19,900,000.00元，被告应当在合同签订之日起30日内即2015年02月15日前向原告一次性付清出让总价款，否则，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。原告在2015年02月26日前向被告交付土地，交付土地条件为现状方式出让交地，土地现状为在总用地红线范围内48018平方米中，已完成征收土地面积为39375平方米，征收补偿费用共计39,326,740.00元，被告须于挂牌成交后15日内向修文县房屋征收管理局支付该笔款项。未征收土地面积为8643平方米，被告须向修文县人民政府申请于挂牌成交后五个月内依法完成该部分地块地上房屋的征收补偿工作，相关费用由被告负责支付。合同签订后，原告依约定向被告现状交付了土地，被告向原告支付土地出让价款情况为：于2015年12月25日支付11,421,288.00元、2016年11月24日支付524,700.00元、2016年11月28日支付6，904，612.00元、2016年12月09日支付1,049,400.00元，共计支付土地出让价款19,900,000.00元。对已征收土地的征收补偿费用39,326,740.00元，被告于2017年09月12日、13日向修文县征收管理局支付完毕；对未征收土地的征收补偿费用，被告至今未向原告支付完毕，现因征收对象要求增加征收补偿费用，导致修文县征收管理局的征拆工作未能正常开展。被告主张其另行向原告支付该宗地征收补偿款13，000，000.00元，并提供《关于拨付龙扎城市主干道（扎佐段）项目321配置地征地拆迁补偿款的函》《进帐单》（2016年04月28日）证明，原告提出该13，000，000.00元系被告支付的多宗地的征收补偿款，根据《关于拨付龙扎城市主干道（扎佐段）项目321配置地征地拆迁补偿款的函》载明的“该项目的321配置用地的征地拆迁工作正在进行中。经测算，需征地拆迁补偿款壹仟叁佰万元整”内容，且被告未提供相应证据证实该笔款项单系案涉宗地的征收补偿款，故对被告的该项主张，本院不予采信。另查明，2015年06月30日，原告对被告就土地出让金逾期缴纳事宜进行了约谈，被告于2015年07月15日向原告出具《承诺函》，承诺于2015年09月15日缴清土地出让价款。2019年01月23日以《土地违约金催缴通知书》的形式向被告催收迟延支付土地出让金违约金13,850,400.00元，被告均在送达回证上盖章确认。除案涉宗地外，原告另向被告出让了四宗地。本案争议焦点为：一、原、被告双方是否违约；二、部分违约金是否已超过诉讼时效；三、原、被告双方约定每日按迟延支付款项的1‰计算违约金标准是否过高，是否需要调整，违约金如何计算问题。本院认为，关于焦点一，原、被告双方是否违约的问题。首先，被告未按合同约定的时间即2015年02月15日前支付土地让金、2015年01月31日前支付已征收土地的征收补偿费用，被告已构成违约，被告应当向原告承担违约责任支付违约金，故原告要求被告支付违约金于法有据，本院应予支持。其次，双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定以土地现状方式出让交付，原告依照约定将现状土地交付给被告，原告未违反合同的约定，合同约定未征收部分土地的征收补偿费用由被告承担，但被告未按照约定向修文县征收管理局支付该笔费用，导致修文县征收管理局的征收工作未能正常开展，过错在被告而不在原告，故被告反诉要求原告在90日内完成涉案土地的征拆工作并净地交付给被告、原告向被告赔偿经济损失1,990,000.00元的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于焦点二，部分违约金是否已超过诉讼时效问题。本案中，原告最后一次向被告送达《土地违约金催缴通知书》催收违约金的时间是2019年01月23日，被告在《修文县国土资源公文送达回证》上签字盖章的行为，视为其同意履行支付违约金义务，诉讼时效于2019年01月24日起重新计算，故对被告提出部分违约金超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。关于焦点三，原、被告双方约定每日按迟延支付款项的1‰计算违约金标准是否过高，是否需要调整，违约金如何计算问题。原、被告双方在出让合同中约定违约金按日1‰计算，不违反法律法规的规定，原告要求被告按照该约定支付违约金，有事实法律依据，本院予以支持。被告分段支付土地出让金，违约金应当分段计算。即2015年02月16日至2015年12月24日期间共计312天，以19,900,000.00元为基数进行计算，违约金计算为19,900,000.00元×1‰×312天＝6，208，800.00元。2015年12月25日至2016年11月23日期间共计335天，以19,900,000.00元-11,421,288.00元＝8,478,712.00元为基数进行计算，违约金计算为8,478,712.00元×1‰×335天＝2,840,368.52元。2016年11月24日至2016年11月27日期间共计4天，以8,478,712.00元-524,700.00元＝7,954，012.00元为基数进行计算，违约金计算为7,954,012.00元×1‰×4天＝31,816.05元。2016年11月28日至2016年12月08日期间共计11天，以7,954,012.00元-6，904，612.00元＝1，049，400.00元为基数进行计算，违约金计算为1,049,400.00元×1‰×11天＝11,543.40元。综上，被告应向原告支付违约金共计6,208,800.00元+2,840,368.52元+31,816.05元+11,543.40元＝9,092,527.97元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州产投联合地产投资开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告修文县自然资源局支付迟延支付国有建设用地使用权出让金的违约金9,092,527.97元；二、驳回原告修文县自然资源局的其余诉讼请求;三、驳回反诉原告贵州产投联合地产投资开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费104,902.00元，减半收取计52,451.00元，由原告修文县自然资源局负担18,018.00元，被告贵州产投联合地产投资开发有限责任公司负担34,433.00元。反诉案件受理费22,710.00元，减半收取计11,355.00元，由被告贵州产投联合地产投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 史 小 平二〇一九年九月四日书记员 杨婷（代）