北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26370号原告：北京嘉恒基业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区康宝路南1号。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：刘凤兰，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博雅，北京市常鸿律师事务所实习律师。被告：北京市丰台区翠庭园小区业主委员会，住所地北京市丰台区方庄南路翠庭园小区。负责人：凌京涛，主任委员。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连宇，男，1979年1月22日出生，汉族，中国医学科学院肿瘤医院医师，住北京市丰台区。第三人：北京德豪国际物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区翠庭园1号楼1层南部104室。法定代表人：孙连玉，总经理。原告北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称嘉恒基业公司）与被告北京市丰台区翠庭园小区业主委员会（以下简称翠庭园业委会）、第三人北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称德豪物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉恒基业公司的委托诉讼代理人刘凤兰、张博雅，被告翠庭园业委会的委托诉讼代理人张旭、张连宇及第三人德豪物业公司的法定代表人孙连玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉恒基业公司向本院提出诉讼请求：1.撤销翠庭园业委会2018年6月2日作出的《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》第3项、第4项内容；2.由翠庭园业委会承担本案诉讼费。事实和理由：嘉恒基业公司系北京市丰台区翠庭园小区业主。2018年4月11日，翠庭园业委会召开临时业主大会。2018年6月2日，翠庭园业委会作出《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》，该决议第3项内容为：“授权业委会通过招标方式自行选择供暖企业，且自供暖服务合同生效之日起不再接受事实供暖服务。”第4项内容为：“同意《翠庭园小区供暖服务合同》。”该决议涉及的燃气锅炉房、供暖设备系嘉恒基业公司依法所有，均不为分摊面积，不属于业主建筑物区分所有权的共有部分。该决议第3项、第4项内容侵害了嘉恒基业公司的合法权益。嘉恒基业公司系业主，具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》的规定，嘉恒基业公司有权请求撤销该决议第3项、第4项内容。被告翠庭园业委会辩称：一、嘉恒基业公司主体资格不合法。嘉恒基业公司提交的证据无法证明其对涉诉小区拥有专有部分所有权。嘉恒基业公司并非小区业主、非本案适格主体，其无权干涉翠庭园业委会所出的决议。二、小区锅炉房及供暖设施为小区业主共同共有。小区锅炉房及供暖设施为小区配套设施，是竣工及交付房屋时必备的条件之一，是小区公用设施，属于业主共同共有。三、翠庭园业委会2018年6月2日作出的《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》程序和内容均符合法律规定。翠庭园业委会有权聘请物业服务企业对小区进行管理，包括服务企业对小区提供供暖服务。第三人德豪物业公司述称：2011年翠庭园小区物业服务合同包含供暖服务内容。京政容发[2010]60号、61号两份文件规定物业服务企业从事供热经营服务的，应当办理供热单位备案登记，物业服务企业与采暖用户的供暖采暖合同应按规定修改、调整或解除。我们是2012年正式办理供热单位备案登记。2011年物业服务有关供暖的内容就无效了。另根据京政容发[2010]60号文件，业主的群众组织不得影响供热企业的经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉恒基业公司系翠庭园小区开发主体。该小区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）仍登记其公司名下。依据北京市规划和国土资源管理委员会备案图纸显示，该房屋用途为物业用房。2007年11月，翠庭园小区业主大会决议，选聘北京仁和德润物业管理有限责任公司（后更名为德豪物业公司）为小区物业公司。2010年11月2日，嘉恒基业公司（甲方）与德豪物业公司（乙方）签订《供暖经营委托协议书》，约定德豪物业公司为翠林园小区提供供热服务。协议还约定，甲方供暖锅炉房委托乙方运营，由乙方直接与用热人签订采暖合同，并负责供暖设备的管理、维护、抢修、保养检测等工作；委托期限自本协议生效之日起至协议约定锅炉房所在“翠庭园”小区土地使用权期限届满之日。2010年12月30日，翠庭园业委会与德豪物业公司签订《翠庭园小区2011年物业服务合同》，约定德豪物业公司为翠庭园小区提供物业服务（含供暖服务）。2018年1月1日，德豪物业公司撤出翠庭园小区，北京方泽园物业公司接手物业服务，但未在×号房屋办公。翠庭园业委会称，由于交接的时候是采暖期间，所以供暖事宜未进行交接。2018年3月26日，翠庭园业委会发出公告，提议延长小区每年的采暖期间，提升供热室内温度标准，并公布相应的采暖合同样本。同年6月2日，翠庭园业委会公布2018年临时业主大会决议。该决议经50%以上业主人数及面积通过，具体事项如下：1.授权翠庭园业委会处理与德豪物业公司之间的纠纷；2.授权翠庭园业委会处理有关单位或个人侵犯小区业主利益的事宜；3.授权翠庭园业委会通过招投标或议标的形式择优选择翠庭园小区供暖服务企业，并自供暖服务合同生效之日起不再接受事实供暖服务；4.同意《翠庭园小区供暖服务合同》。庭审中，嘉恒基业公司主张×号房屋登记在其名下，而小区另有物业服务用房，故其系小区业主。其公司已将供暖事宜委托给德豪物业公司，至今委托期限未到期，且小区供暖设施设备属于市政公用基础设施，不属于业主共有部分，翠庭园业委会无权更换供暖单位。德豪物业公司主张其公司出资对供暖设施设备进行改造，不应认定供暖设施设备属于业主共有。本院认为：《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对本案的争议，具体分析如下：第一，嘉恒基业公司是否系翠庭园小区的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。嘉恒基业公司主张其系业主的理由是×号房屋仍登记在其名下。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。×号房屋的用途是物业服务用房，依据上述法律规定×号房屋属于全体业主共有。因此，该房屋性质上属于共有部分建筑物，不属于专有部分。现小区物业虽然使用其他的房屋，但并不能据此改变×号房屋的性质。综上，嘉恒基业公司仅依据×号房屋未转移登记为由主张其具有业主身份，于法无据，本院不予采信。第二，业委会能否行使对供暖公司的选择权。依据我国《物权法》《物业管理条例》等相关法律规定，业主享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项。依据前述分析，小区内用于供暖的相关设施设备通常属于业主共有。即使开发商或供暖单位主张其系所有权人，由于供暖设施设备的公用特殊性质，所有权人的相关权利也应受到限制。本案中，翠庭园小区是通过自有锅炉房进行采暖，相应的供暖设施设备的使用应为服务于小区全体业主的公共需求。由于该小区不是通过市政集中供暖，那么更换供暖单位也不会对他人的权益造成损害。因此，本案中，业委会有权更换供暖单位。第三，业主大会决议的合法性问题。小区召开业主大会及作出相关决议系业主行使自治权。依据翠庭园业委会提交的证据显示，业主大会的决议程序和内容是符合相关法律规定。嘉恒基业公司也未提交证据证实有违规之处。因此，即使嘉恒基业公司系翠庭园小区业主，也无权要求撤销相关决议内容。综上，依照《中华人民共和国物业法》第七十三条、第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：驳回原告北京嘉恒基业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京嘉恒基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  王建民人民陪审员  张茂才二〇一九年九月二十九日法官 助理  邹 萌书 记 员  高 婧