广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1633号 上诉人（一审原告）：易晓波，男，1987年5月29日出生，汉族，居民，住博白县。 被上诉人（一审被告）：玉林市宏泰房地产有限公司，住所地：博白县博白镇锦绣东路锦绣商业广场B1栋4楼（统一社会信用代码：91450923791307948E）。 法定代表人：冯德，执行董事。 委托诉讼代理人：林旺，广西杜坤律师事务所律师。 上诉人易晓波、上诉人玉林市宏泰房地产有限公司（以下简称宏泰公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2018）桂0923民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 上诉人易晓波提起上诉，请求判令：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：1、一审判决通过计算上诉人所购商铺共有分摊面积为10.87平方米，但上诉人所购商铺的房屋所有权证上的共有分摊面积为1.03平方米，其有分摊面积在房屋所在权证上已有明确数值的情况下，一审通过计算该房共有分摊面积是没有法律依据的；2、关于商品房面积的确定，不管合同签订商品房面积是多少，最终均该以房屋所有权上的面积为准，实行多还少补，上诉人按合同约定购买建筑面积60㎡的商品房并以60㎡缴交了购房总价款，但上诉人房屋所有权证上的建筑面积只有43.46平方米（已含共有分摊面积1.03㎡），少了16.54㎡，在这种情况下，被上诉人通过各种形式包括签订补充协议虚构或重复多算面积强加于该房之上，并以其他方法计算房价实为对消费者的欺诈；3、一审对上诉人请求支付违约金的诉请错误写成对利息的诉讼请求，根据双方合同约定约定了违约金，根据房屋产权证平面图所示日期为2016年9月1日即至少应该在该日，被上诉人已得到房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果，可被上诉人却刻意隐瞒，并未告知上诉人，被上诉人的行为已构成违约，应自2016年9月2日起算，至被上诉人支付应退款之日止，每天违约金为应该退款的万分之三。 被上诉人宏泰公司答辩称，上诉人上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人宏泰公司亦提起上诉，请求判令：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决以商铺建筑面积的单价（每平方米24533.33元）计算商铺的套内建筑面积的价格是错误的，双方在《商品房买卖合同》第五条约定对面积确认及面积差异的处理，双方选择的计价方式为套内建筑面积，而非建造面积，在第四条中只约定建筑面积的单价，没有约定套内建筑面积的单位，但应相关条款可以将建筑面积单价转换为套内建筑面积的单价，即60㎡×24533.33元/㎡÷45㎡＝32693.33元/㎡。 被上诉人易晓波答辩称，宏泰公司的上诉无事实及法律依据，关于商铺单价是24533.33元是有合同约定的，也在房管部门备案。 易晓波向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告宏泰房地产公司退还原告多交的购房款405781.28元给原告易晓波；2、被告宏泰房地产公司退还多交税费12376.33元给原告易晓波；3、被告宏泰房地产公司支付利息40578.13元给原告易晓波。4、本案受理费由被告宏泰房地产公司负担。 一审法院查明事实，2015年1月15日，原告易晓波与被告宏泰房地产公司签订《锦绣商业广场认购书》第一条：认购物业。原告自愿认购被告出卖的锦绣商业广场A4-2-003A号商铺，建筑面积约为60平方米（实际建筑面积以房产部门测定结果为准）；2015年2月11日双方签订《商品房买卖合同》第四条规定：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米24533.33元，总金额（人民币）1472000元；第五条规定：面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多退少补（不计息），任何一方不得以面积差异为要求解除合同。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比值绝对值超出3%时，买受人有权退房。2015年2月11日原、被告双方签订《关于合同面积的补充协议》，原告易晓波向被告宏泰房地产公购买位于商铺。合同约定建筑面积为60平方米，套内建筑面积为45平方米。《关于合同面积的补充协议》约定：一、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%，三楼商铺的建筑面积的分摊率为29%，建筑面积经房地产产权登记机关确认后，以该机关确定后的建筑面积为准，原以商品房建筑面积60平方米为基准计算的房价，不再以产权登记机关确认的面积实行多还少补，按原先合同执行。二、该商铺的面积大小以合同上约定的套内建筑面积为标准，经房地产产权登记机关确定后，依据该确定后的套内建筑面积，实行多退少补，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价。原告在签订《锦绣商业广场认购书》之日起于2015年1月15日、2015年1月17日、2015年1月27日、2015年2月7日分别五次共交购房款1472000元给被告。原告交完购房款、税费及办证费用后，2016年10月房产部门作出房屋所有权证，该房屋的所有权证号为：国房权证博白字第××号。房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.46平方米，套内建筑面积为42.43平方米。该房屋为易晓波、刘子静共同共有。现原告认为被告卖给原告的商铺的建筑面积为43.46平方米，比合同约定建筑面积少了16.54平方米。原告于2018年5月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜，但被告以种种理由推诿。该商铺的共有人原告易晓波妻子刘子静放弃退还该商铺购房款的主张，由原告易晓波主张其权利。向该院提起诉讼，请求法院依法处理。 一审法院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上于2015年1月15日签订了《锦绣商业广场认购书》，2015年2月11日双方签订《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案原告购买的房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.46平方米，套内建筑面积为42.43平方米。原、被告双方约定按建筑面积计价。《关于合同面积的补充协议》约定：一、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%。因此，该房的分摊面积为：10.87平方米（43.46平方米×25%）；原告应按54.325平方米（43.46平方米＋43.46×25%）计价交付购房款1332773.15元（54.325平方米×24533.33元/平方米）。被告交付原告的商品房面积比实际交购房款应得的房屋面积少了5.68平方米[其中1.8平方米为面积误差比绝对值在３％以内，应单倍计价返还购房款44160元（即1.8平方米×24533.33元/平方米＝44160元）给原告；3.88平方米为面积误差比绝对值超出３％以外，应双倍计价返还购房款190378.64元给原告（即3.88平方米×24533.33元/平方米×2＝190378.64元）]。被告应返还给原告的购房款总额为234538.64元（44160+190378.64元）。原告易晓波请求判令被告退还多交税费12376.33元及支付利息40578.13元的诉讼请求与事实不符，该院不予支持。该商铺的共有人原告易晓波妻子刘子静放弃退还该商铺购房款的主张，由原告易晓波主张。这是刘子静对其诉权的主张，该院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告玉林市宏泰房地产有限公司返还购房款234538.64元给原告易晓波。二、驳回原告易晓波的其他诉讼请求。案件受理费8182元，由原告易晓波负担3999元，由被告玉林市宏泰房地产有限公司负担4183元。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内建筑面积√]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 还查明，双方在《商品房买卖合同》第五条第1项第（2）约定：出卖人应该在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将结果以书面形式通知买受人。买受人在接到该通知之日起15日内到出卖人营业所或指定的其他地点补交或领回面积差价款，买受人逾期不补交差价或出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或应退款的万分之三向守约方支付违约金。 再查明，2018年5月9日，宏泰公司向易晓波出具《关于客户反映商铺面积差异处理报告》，载明经核算，宏泰公司愿意退还94943元购房款给易晓波，但双方对此数额及面积无法达成一致意见。 本院认为，双方当事人签订的《锦绣商业广场认购书》、《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于涉案商铺的公摊面积是多少的问题，上诉人易晓波主张双方在《商品房买卖合同》中约定建筑面积是60㎡，而房产权证登记的建筑面积为43.46㎡，比合同约定少了16.54㎡，对此面积差异的问题，双方在签订《商品房买卖合同》的当天亦签订了《关于合同面积的补充协议》，在《商品房买卖合同》中约定，涉讼商铺依合同约定按建筑面积计价，依照《商品房销售管理办法》第20条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”的规定，为此双方在《关于合同面积的补充协议》中约定商铺建筑面积分摊率为25%，即分摊的共有建筑面积是10.87㎡，而对建筑面积和套内面积与房屋产权登记的面积有差异时，在该补充协议中对这两种情况分别作出约定，对建筑面积有误差的，以房产机关确定后的建筑面积为准，原以商品房建筑面积60㎡为基准计算的房价，不再以产权登记机关确认的面积实行多退少补，故一审判决以建筑面积进行计算误差不当，本院依法予以纠正。双方在《商品房买卖合同》第五条及《关于合同面积的补充协议》补充协议的第二条均约定面积差异按套内建筑面积为依据进行面积差异处理，故本案商铺的面积差异应按套内建筑面积进行计价处理，在《商品房买卖合同》中约定涉案商铺的套内面积是45㎡，而房屋产权证登记为42.43㎡，房产登记面积比合同约定面积少2.57㎡，面积误差比为产权登记面积42.43㎡－合同约定面积45㎡÷合同约定面积45㎡×100%＝5.71%，但由于双方对套内面积的价格没有约定，按双方约定建筑面积共60㎡，每平方米的价格为24533.33元，由于合同约定面积误差按套内面积计算，则经换算，套内面积的价格为60㎡×24533.33元÷45㎡＝32711.10元/㎡，其中面积误差比在3%以内为1.27㎡，面积误差比在3%以外的是1.3㎡，即宏泰公司应退还易晓波购房款1.27㎡×32711.10元+1.3㎡×32711.10元×2＝126591.95元。一审判决在应退还购房款的数额有误，本院依法予以纠正。 关于宏泰公司应否支付违约金给易晓波的问题，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，宏泰公司愿意退还多收的购房款给易晓波，但双方在商铺在计算面积差异上存在争议没能达成一致意见而非宏泰公司违约，故易晓波主张由宏泰公司自房产证登记时间即2016年10月19日起至取得房产证之日止的违约金共40578.13元无事实及法律依据，本院依法不予支持；至于易晓波主张应退还的税费，由于该款只是由宏泰公司代收，故一审判决不予支持亦无不当，本院依法予以维持。综上，依照《商品房销售管理办法》第20条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、变更博白县人民法院（2019）桂0923民初309号民事判决第一项为：上诉人玉林市宏泰房地产有限公司退还购房款126591.98元给上诉人易晓波； 二、驳回上诉人易晓波其他诉讼请求。 一审案件受理费8182元（易晓波已预交），二审案件受理费8817元（易晓波已预交3999元，宏泰公司已预交4818元），合计16999元，由上诉人易晓波负担12308元，上诉人玉林市宏泰房地产有限公司负担4691元。 上述判决确定的义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年九月三十日 书记员  蒋晓音