北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民再13号原告：李某，男，1961年5月4日出生。委托诉讼代理人：贾德普，北京市曙光律师事务所律师。被告：北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会，住所地北京市平谷区夏各庄镇某村大街195号。（统一社会信用代码：54110117A02981052Q）法定代表人：杨全明，主任。委托诉讼代理人：刘沛青，男，1958年1月26日出生。委托诉讼代理人：刘明生，北京博陆律师事务所律师。原告李某与被告北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会（以下简称某村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人贾德普，被告某村委会的委托诉讼代理人刘沛青、刘明生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1．解除李某与某村委会于2012年12月7日签订的房屋租赁合同。2．某村委会向李某返还已交租金500000元并给付利息（利息以租金500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年12月8日起算至实际返还日止）。3．某村委会赔偿李某各项损失913000元（其中厂房建筑及院落平整投资800000元、报装工业用电费用113000元）及相应利息（利息以损失总额913000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日起算至实际付清日止）。庭审中，李某变更第1项诉讼请求为依法确认李某与某村委会于2012年12月7日签订的房屋租赁合同及2013年4月签订的补充协议无效，变更第3项诉讼请求为某村委会赔偿李某各项损失共计458300．54元（其中厂房建筑及院落平整投资325300．54元、报装工业用电费用113000元，李某付给王某拆房款20000元）及相应利息（利息以损失总额458300．54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月1日起算至实际付清日止）。增加诉讼请求为鉴定费33000元由某村委会负担。事实和理由：2012年12月7日，李某与某村委会签订房屋租赁合同，某村委会将北京市平谷区夏各庄镇某村西的秦宝西院（面积2亩，东西宽28米、南北长47米，以下简称涉案院落）租赁给李某，租期20年，租金500000元。租赁合同第八条约定，租赁期间国家集体征用此地，在合同未到期时李某所建地上物补偿款归李某所有。如合同到期国家未征占此地，李某不再承租或某村委会不再出租，李某所建地上物无偿归某村委会所有。李某从2013年春天开始在涉案院落内进行平整和厂房建筑施工，2013年底完工。为报装工业用电，某村委会于2013年4月11日、北京市平谷区夏各庄镇人民政府（以下简称夏各庄镇政府）于2013年10月30日共同出具申请用电证明，证明涉案院落内建筑不属于违章建筑，继而李某花费113000元报装了工业用电。为办理营业执照，需要村镇两级政府出具不属于违法建筑的证明，但某村委会突然告知李某，涉案院落属于农业设施用地，不能进行建筑，无法为李某出具合法建筑证明，李某因此无法取得营业执照，涉案院落内所建厂房无法进行生产经营、闲置至今，产生巨额损失。李某多次找到某村委会交涉此事均未果，为维护自身合法权益，李某诉至法院。某村委会辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1．双方签订的房屋租赁合同合法有效应当继续履行。2．如果确认合同无效，我村委会对无效不应承担赔偿责任。3．签订合同时我村委会对涉案的土地使用性质并不知情。4．对于原告租赁土地的用途我村委会不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、上世纪70年代，某村在涉案院落东侧建有手套厂、服装厂。上世纪90年代，在涉案院落内南侧建有喷涂厂。手套厂、服装厂、喷涂厂是一个工厂，只是负责不同的生产流程。2010年左右，熊万兴租赁涉案院落东面的厂房，把涉案院落圈起来作为废料室。熊万兴在涉案院落内北侧修建吊装车间，工程未完工即坍塌。熊万兴后，涉案院落由王某租赁，王某给予熊万兴未完工建筑一定补偿后在涉案院落内新建厂房。2、2012年某村委会针对涉案院落公开招标，李某欲开办机加工企业，参与投标并最终中标。2012年12月5日，李某向某村委会交纳租金500000元。2012年12月7日，李某与某村委会签订房屋租赁合同，某村委会将涉案院落租赁给李某。房屋租赁合同约定：涉案院落南头有平房36平方米，有完整的四周围墙，面积两亩，东西宽28米，南北长47米；双方约定租赁期为20年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止；租金每年为25000元，合同签订时李某一次性交齐20年的租金，共计500000元；李某在租赁期间所使用的电费由李某去交电力主管部门，如需电力组装李某自己去找电力主管部门解决，一切费用由李某自己承担；李某租赁期间不能搞养殖业，不搞对环境有污染的项目，如有污染给村民造成的损失李某按实际损失赔偿；李某在租赁期间守法经营，不能搞有损法律的事情；租赁期间国家集体征用此地，在合同未到期时李某所建地上物补偿款归李某所有，土地补偿款和某村委会原有建筑物归某村委会所有；如合同到期国家未征占此地，李某不再承租或某村委会不再出租，李某所建地上物无偿归某村委会所有；此外双方还对违约责任等事宜进行了约定。3、房屋租赁合同签订后，因王某新建房屋迟迟未被拆走，李某将某村委会诉至法院。2013年4月，双方在庭下就原房屋租赁合同签订了补充协议，对部分条款内容进行了修改。其中，将租赁期限修改为2013年1月1日至2037年6月30日，并约定某村委会在2013年7月31日之前，将上任承租房屋者（王某）留存的房屋拆除完毕。后某村委会承诺的拆房期限未到，李某自行找到王某协商解决了王某在涉案院落内原建房屋拆除事宜。王某原房屋拆除后，涉案院落内仅剩南头36平方米平房，李某在涉案院落内动工修建厂房，并于2013年年底完工。为生产经营需要，李某向北京市电力公司平谷供电公司报装工业用电。某村委会及夏各庄镇政府出具申请用电证明，其上载明申请用电用途为机加工用电，此建筑不属于违章建筑，特此证明，请办理用电手续。2013年8月，李某向北京达贤顺通机电设备安装有限公司支付电力工程款113000元，为涉案院落接通工业用电。4、2014年，李某以涉案院落内厂房为注册地申请办理营业执照，需要开具厂房为合法建筑证明，某村委会于2014年4月21日为李某出具了合法建筑证明，但夏各庄镇政府未为李某出具证明，故李某无法在此取得营业执照。2017年10月26日，涉案院落被政府联合执法部门强制断电，李某停业至今，断电后李某与某村委会协商解决此事未果，故诉至法院。5、涉案院落土地性质为水浇地及设施农用地。某村委会明知李某要在涉案院落内建厂仍将涉案院落租赁给李某。经北京筑标建设工程咨询有限公司鉴定，涉案院落内建筑物工程造价为325300．54元。6、2019年4月26日，本院作出一审判决确认：涉案院落所在地为农业用地，某村委会租赁给李某的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，同时某村委会明知李某将在涉案院落内进行建筑，仍将涉案院落租给李某，亦违反了上述强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同无效。考虑到李某已经实际占用租赁物，该期间无法返还，故返还租金时应根据约定租金标准扣除李某占用租赁物期间的相应费用，扣除李某实际使用期限的费用后，某村委会还需再向李某返还剩余租金本金401587元。此外，某村委会还需返还剩余租金的法定孳息，法定孳息应按照中国人民银行同期贷款利率给付。合同无效给李某造成的损失为建房费用及报装工业用电费用，以及以上费用利息损失。以上损失根据双方过错情况确定分担比例。李某明知或应知涉案院落所在地为农业用地，不履行相应审批手续，在涉案院落内进行建筑，是导致其损失产生的主要原因，故其具有主要过错。某村委会作为租赁方，明知或应知涉案院落所在地为农业用地，仍将其租赁给李某建设厂房，放任了李某损失的发生，对李某的损失亦应承担一定的责任。本院结合无效合同签订的原因及过程以及李某损失产生的原因，认定李某对其建房、报装电力及利息损失承担70%的责任，某村委会承担30%的责任。判决后，原告对此不服提出上诉。2019年7月1日，二审法院经审理认为本案应进一步查明双方对于涉案土地性质的掌握情况，以及双方在缔约、履约过程中的行为表现等情况，进而确定双方的过错程度、划分责任比例。二审法院发回本院重审。7、庭审中，被告表示如果确认合同无效，要求原告拆除建筑物并腾退土地。原告表示可以返还涉案土地及建筑物，但原告无义务拆除建筑物。原告李某放弃向被告主张给付王某拆房款20000元的诉求。本院认为，涉案院落所在地为农业用地，某村委会租赁给李某的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，同时某村委会明知李某将在涉案院落内进行建筑，仍将涉案院落租给李某，亦违反了上述强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同及补充协议均无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到李某已经实际占用租赁物，该期间无法返还，故返还租金时应根据约定租金标准扣除李某占用租赁物期间的相应费用。虽然因为某村委会原因李某在双方约定租赁起算日未实际占有租赁物，但此后双方签订的补充协议将租期延长至2037年6月30日，租金不变，实为以变相降低租金的方式来弥补某村委会给李某造成的损失，故仍将2013年1月1日视为李某占用涉案院落起算日。2017年10月26日政府联合执法部门强制给涉案院落断电，涉案院落已经无法继续使用，双方协商未果，故本院以断电时间作为李某实际占用涉案院落结束时间。补充协议约定的租期超过20年最长租赁期限，但约定的租金标准反映了双方租金的真实意思，故本院以此标准计算李某占用租赁物期间费用。综上，经核算，扣除李某实际使用期限的费用后，某村委会还需再向李某返还剩余租金本金401587元。此外，某村委会还需返还剩余租金的法定孳息，法定孳息应按照中国人民银行同期贷款利率给付。李某主张的超出部分本院不予支持。李某放弃向被告主张给付王某20000元的诉求，本院对此不持异议。合同无效给李某造成的损失为建房费用及报装工业用电费用，以及以上费用利息损失。李某主张的建房费用及报装工业用电费用证据充分，本院予以确认。李某按中国人民银行同期贷款利率主张以上费用的利息损失亦符合法律规定，本院予以支持。以上损失本院将根据双方过错情况确定分担比例。某村委会作为租赁方，明知或应知涉案院落所在地为农业用地，仍将其租赁给李某建设厂房，且在明知原告的实际使用用途时仍与原告签订协议，故对李某的损失亦应承担主要责任。李某明知或应知涉案院落所在地为农业用地，不履行相应审批手续，在涉案院落内进行建筑，是导致其损失产生的原因之一，应承担次要责任。李某主张的超出部分，本院不予支持。合同无效后，原告应将涉案土地返还给被告，但被告主张要求原告承担拆除涉案房屋的诉求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。被告庭审中关于涉案土地性质及原告租赁土地目的是否知情一节前后陈述不一致，且之后的陈述实际性质为改变了之前的陈述，对于被告的改变陈述行为无证据证明合理性，故对于被告改变的陈述本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认李某与北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会签订的房屋租赁合同无效；二、北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会于本判决生效后七日内向李某返还剩余租金401587元及利息（利息从2017年10月26日起算至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率以401587元为基数计算）；三、北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会于本判决生效后七日内赔偿李某建设建筑物损失、报装工业用电费用损失共计241065元及利息（利息从2017年10月26日起算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率，以241065元为基数计算）；四、李某于本判决生效后十五日内将位于秦宝西院房屋及土地（东西宽28米，南北长47米）返还给北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会；五、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费33000元，由李某负担14850元（已交纳），由北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会负担18150元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费13183元，由李某负担4219元（已交纳），由北京市平谷区夏各庄镇某村民委员会负担8964元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 朱 政人民陪审员 王 权人民陪审员 苗润生二〇一九年九月十八日书记 员代 晓 玉