北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20908号原告：季广龙，男，1970年8月14日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：袁波，北京市天安律师事务所律师。被告：许军本，男，1975年11月8日出生，汉族，北京长丰源建设集团有限公司职员，住山东省夏津县。委托诉讼代理人：舒畅，北京市京大律师事务所律师。原告季广龙与被告许军本租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季广龙及其委托诉讼代理人袁波,被告许军本的委托诉讼代理人舒畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季广龙向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；2.许军本支付拖欠季广龙租金13125元，自2018年7月1日起至2018年8月31日止（按年租金52520元标准计算）；另，许军本支付季广龙自2018年9月1日起至2018年10月20日的房屋占有使用费8750元（按年租金52520元为标准计算）；3.判令许军本给付季广龙违约金266800元；4.诉讼费由许军本承担。事实和理由：原、被告于2013年3月26日签订了房屋租赁合同，该合同约定许军本租赁季广龙位于北京市大兴区采育镇张各庄11号房屋，租赁期限为2013年6月30日至2029年5月30日。合同签订后，前期双方如实履行合同义务，但许军本多次拖欠季广龙租金，经季广龙多次催要仍不支付。季广龙认为许军本违反了《合同》的第九条，为了维护季广龙的合法权益，特提起诉讼，望贵院依法裁决。许军本辩称：1、导致许军本未交2018年下半年租金的原因是季广龙拒收租金。双方自租赁合同签订后，许军本自2013年6月30日开始一直到2018年6月30日期间，共五年，已交付季广龙9次租金，没有未支付租金情况。这五年租期的最后一次，也就是2018年6月30日开始交下半年租金，许军本没有交租金是季广龙不收取该次租金。采育镇政府在2018年上半年在采育镇开始全面进行房屋拆迁腾退。腾退办每家每户商谈补偿事宜。许军本与季广龙双方在2018年6月份，也就是快到交下半年租金前，就许军本承租季广龙房屋的补偿相关事宜多次见面、电话沟通。许军本多次提出下半年的租金该交付了，欲向季广龙支付，但季广龙却称镇政府近期陆续就要腾退房屋，房子租不了多久，明确表示不收许军本房租，并且让许军本尽快搬走，配合政府工作。所以2018年下半年租金许军本不是不支付，而是季广龙不收。当时许军本还觉得季广龙不收租金是替许军本考虑，许军本还由衷感谢季广龙。可之后季广龙一系列行为让许军本觉察到其真正目的是不打算把本应属于许军本的腾退补偿款给许军本，其目的就是想让被告许军本尽快搬走，独占全部补偿款。事实上在腾退前已秘密地与镇政府签订补偿协议，自始至终许军本都不知道补偿标准及补偿数额。2、通过事实进行分析，许军本承租季广龙房屋土地是公司行为，用公司经营设备存放及保管，而不是个人用房。房屋年租金2013年至2016年上半年为50000元，2016年下半年至2018年上半年为62620元。这点儿租金对于正常经营且盈利状态下的公司，支付是没有任何问题的，更何况是一个十几年的建设集团公司，企业经营一直稳定且经营效益很好，客观上不存在支付困难的情况。发生房租未付的原因就是想让许军本搬走，所以不收房租，而许军本面对拆迁腾退的补偿问题未解决，是不可能提前搬走的，所以是主动交房租，但季广龙不收。3、2018年6月份，许军本与季广龙的表哥（三哥）多次通电话，因为现租赁房屋要被腾退搬走，故许军本请三哥帮助再找一个库房，也足以说明6月份镇政府拆迁腾退的事实。在季广龙多次拒收许军本房租并且拒绝见面的情况下，许军本多次请三哥做季广龙的工作，希望季广龙收取房租，但季广龙还是不收。无奈之下，许军本请三哥暂收2018年下半年的房屋3万多，请三哥代为转交，但至今季广龙仍旧拒收，且起诉称“许军本多次拖欠季广龙租金，经季广龙多次催要仍不支付”，完全是歪曲事实，颠倒黑白，贼喊捉贼……4、通过上述事实的陈述，可以看出季广龙拒收许军本房租与秘密和镇政府签订腾退补偿协议是有直接关系的，真正原因是季广龙想将许军本承租期间应当得到的因腾退而获得的各项补偿款据为已有。在2018年9月份，许军本找到季广龙商谈补偿款事宜时，季广龙却称因许军本未交房租超过合同约定的30日的，租赁合同视为自动解除，许军本无权得到任何补偿款。季广龙的这一行为也印证了上述分析结论。综上，许军本认为，季广龙使用各种方式拒收租金的目的就是想将许军本应当获得的腾退补偿据为己有。虽然双方签订合同属于商事活动，但也考验着行为人的善良及诚实信用与否的人性关系，不能在利益面前就失去了一些做人的基本准则，比金钱更重要的是人的优良品格。请法庭综合以上事实驳回季广龙诉求，公正审判。季广龙出租的房屋无建房手续，属违章建筑，故涉案房屋租赁合同为无效合同，自始不产生法律效力，不存在解除，故合同中的“应按合同总年限总租金的30%支付违约金”的约定无效；季广龙起诉状称“前期双方如实履行合同义务”，说明许军本前期不存在拖欠租金的情况，季广龙2018年上半年就知道采育镇开始全面腾退房屋，按照腾退计划，随时要求被腾退人腾退搬家，所以季广龙从2018年5、6月份开始就不收2018年下半年房租，许军本开始找房搬家并和季广龙商谈补偿事宜。2018年6月25日的通话录音表明双方开始商谈拆迁腾退经营补偿事宜。6月30日，许军本与三哥的通话录音表明许军本在办理腾退、找房、搬走事宜。但双方在一段时间内没有协商好补偿标准，镇政府也没有要求马上腾退，许军本没有找到合适的房子，所以打算继续使用一段时间，于2018年7、8月份向季广龙交纳2018年下半年房租，但季广龙拒收。许军本多次约见，或委托三哥转交房租，但季广龙拒绝，其目的就是向获得合同约定的高额违约金，并以解除合同的责任在许军本而不给许军本任何腾退补偿收益。从季广龙自2013年至2018年上半年主动收取房租与2018年下半年不想收取房租的对比中，可以看出巨大反差，其不想收取房租的情况只有二种，一是腾退逐步推进，双方均面临随时腾退的情况，季广龙不打算收取，二是季广龙为获取高额违约金及非法占有属于许军本的补偿利益，许军本有理由相信季广龙假借商谈补偿事宜不要求许军本支付房租，但没有给许军本补偿的意思，却在许军本应支付房租的时候恶意拖延，导致合同因延期付款处于违约状态，所以其拒收房租是恶意的。许军本在2013年至2018年上半年期间均支付了房租，在2018年得知拆迁腾退事宜的情况在怎么会因不想交租金使自己处于违约而放弃拆迁利益呢，这明显不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年8月18日，张各庄大队村民委员会（出租方；甲方）与庙洼营大队村民（承租方；乙方；代表人季广龙）签订《土地租赁合同协议书》，约定将本村西口公路东一部分土地租赁给本乡庙洼营村民，经甲、乙双方协商，达成协议如下：1、租赁亩数：六亩三分一厘。2、租赁期限：30年，自1999年6月1日至2029年6月1日止。3、租金款额：每年每亩租金200元，每年租金1262元，30年租金总款数为37860元。4、付款时间：每年分二次付款，6月1日付租金费631元，12月1日付租金费631元。5、租赁土地用途：搞二、三产业，乙方向甲方按每亩200元一次性交齐土地变更费，使用期限按30年计算，乙方使用不足30年，甲方按平均每年款数退给乙方。6、甲乙双方权利义务：租赁期间土地的所有权仍属于甲方所有，乙方不得私自破坏土地。租赁期间甲方有权对乙方的经营有监督权和检查权，乙方不得搞非法经营活动。乙方在租赁期间占用的土地，允许建房经营发展工商贸、服务行业，不准经营其它活动。租赁期间，甲方给乙方提供照明用电，电费按本村收费标准计算由乙方支付。租赁期间乙方有经营自主的权利，正常正当的经营活动，甲方不得随意加以干涉。租赁期间乙方要主动按时上交甲方承租费。农业每五年调整一次承包费，承租方随着本村的调整升降，按相同的比例计算随升随降。2013年3月26日，季广龙（出租方；甲方）与许军本（承租方；乙方）就位于北京市大兴区采育镇张各庄觅凤路11号房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1、房屋基本情况。租赁面积为2000平方米，签订本合同时该土地上原有房屋（楼房/平房）面积为920平方米。该房屋未设定抵押贷款等。本租赁土地为张各庄村村集体土地所有，甲方是转租人，保证对该土地及土地上房屋享有使用权和转租权。甲方应向乙方出示房屋土地所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证作为合同附件。3、房屋所有权。房屋所有权属甲方，乙方对房屋只有使用权，没有所有权。4、租赁期限。房屋租赁期限自2013年6月30日至2029年5月30日，租期共计16年。租赁期满，甲方有权收回房屋，合同期满后，有意继续承租的，乙方享有优先续租的权利，应提前30日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。5、租金。租金标准每年50000元，每年6月30日付清当年租金，半年一付，租金涨幅按每三年递增5%，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。7、房屋的交付及返还。交付：甲方应于2013年6月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后，在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。对于该房屋及其附属设施，因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。如乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品设施发生损坏的，由乙方承担维修或赔偿责任。9、合同的解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用达10%的；3.利用该房屋从事违法活动的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。10、违约责任。乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按合同总年限总租金的30%向甲方支付违约金，同时甲方要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。2013年6月6日，许军本向季广龙交付2013年下半年租金25000元（其中20000元直接给付；另外5000元，为2014年7月4日执照费转为2013年租金）；2013年12月25日，许军本向季广龙交付2014年上半年租金25000元；2014年7月4日，许军本向季广龙交付2014年下半年租金25000元；2015年1月2日，许军本向季广龙交付2015年上半年租金25000元；2015年7月8日，许军本向季广龙转账交付2015年下半年租金25000元；2016年1月1日，许军本向季广龙交付2016年上半年租金25000元；另外，许军本称其于2016年1月31日向季广龙支付租金5000元，季广龙则称该5000元为其他租赁合同中的违约金，并提交通话录音予以佐证。2017年7月2日，许军本向季广龙交付2017年下半年租金26260元；2016年7月8日、2016年7月16日，许军本向季广龙分别转账交付20000元、10000元（应交租金26260元，多交3740元）；2017年1月2日，许军本向季广龙交付2017年上半年租金22500元（应交租金26260元，少交3760元，与上相抵，季广龙当庭表示不再主张20元的差额）；2018年1月3日，许军本向季广龙交付2018年上半年租金26260元。庭审中，经本院询问，双方均认可租金给付方式为向季广龙的配偶汪胜红支付租金。对于涉案房屋的建设工程规划许可证，季广龙称涉案房屋没有建设工程规划许可证，许军本称不清楚。对于双方当事人有异议的事实，季广龙提交照片以证明曾在涉案房屋门口张贴通知催交租金及告知解除合同，许军本不认可该证据真实性、合法性、关联性，辩称没有原件，且无法确认张贴位置，无法证明许军本看到此通知，双方之前有短信和微信记录，但不是有效送达。季广龙提交交易明细、清单以证明许军本支付租金及违约金的情况，许军本认可该组证据真实性，但不认可其证明目的，辩称银行流水不能完全反应支付租金的情况。许军本认可交易明细、清单的真实性，但不认可季广龙所述2016年1月30日的5000元是违约金。季广龙提交收据以证明许军本没有多交租金，许军本不认可该证据证明目的，辩称该证据无法证实其同意向季广龙补偿后院的违约金。季广龙提交集体土地使用证复印件以证明涉案土地用途为商业服务性门面房，许军本不认可该证据真实性、合法性、关联性，辩称无法看出使用土地的范围。季广龙提交录音、文字稿以证明2016年1月30日许军本认可自己不租了，给违约金，2018年10月18日许军本认可是自己原因没有交租金。对于2016年1月30日的录音，许军本认可其真实性，不认可其证明目的，辩称其同意转给季广龙7500元，但不能证明2016年1月31日转账的5000元就是这7500元中的一部分，7500元是现金支付的，该录音与双方转账事宜无关；对于2018年10月18日的录音，许军本辩称季广龙截取了其中的30多分钟作为证据，属于擅自删减，不应作为证据使用，当时许军本的代理人只是作为调解员参与其中，还不是代理人，当时在谈调解，所以谈话内容不能作为证据使用。季广龙提交通话记录以证明刘某、张某在9月21日给季广龙打过电话，张某所述8月份交租金为假。许军本不认可该证据证明目的，辩称张某找季广龙不一定要打电话，张某与季广龙、许军本均有微信、短信来往，9月21日通话记录与是否交租金没有必然联系。庭审中，季广龙申请证人刘某出庭以证明2018年9月21日去季广龙经营的店里买东西时遇到租季广龙前院的租户交租金；申请证人季某出庭以证明农历八月十五张某带着礼品和另外一个人去看他，张某把钱包摔在桌子上了。许军本不认可刘某证言的真实性及证明目的，辩称刘某所述情况系听季广龙所说，其陈述系传来证据，证人记不清交租金的人的体貌特征，刚开始说一个人去交租金，犹豫后又说是两个人，其陈述有虚假成分，其陈述与许军本委托张某于8月份交租金不一致；对于季某的证言，辩称证人与季广龙有亲属关系，其证言不能作为证据使用，证人所述情况无法核实，且陈述与许军本交房租没有关联性。季广龙认可证人证言的真实性及证明目的。许军本提交录音及文字稿以证明在争议房屋出现腾退情况下，与季广龙协商对于商业补偿提供营业执行事宜及正在寻找合适的房子准备搬走，季广龙不认可该证据真实性，辩称无法核实录音者身份，内容与本案无关。许军本提交短信截图以证明季广龙从2018年6月开始拒收租金，季广龙与镇政府签订拆迁协议并未与许军本协商，也未告知许军本拆迁协议内容，对许军本应得的拆迁款避而不谈，拒绝见面，季广龙只是通知许军本搬家，季广龙的目的就是将许军本应得的拆迁款据为己有。季广龙不认可该证据证明目的，辩称是起诉之后发的信息，双方合同于9月1日解除。许军本提交营业执照、证明以证明其承租涉案房屋是公司行为，为经营之用，许军本有能力支付租金。季广龙不认可该组证据的真实性及证明目的，辩称双方的合同与该公司无关，如果是公司委托许军本租赁，应当在2013年签订合同时出具委托书。许军本申请证人张某出庭，以证明2018年7月张某问季广龙，许军本是否拖欠房租，季广龙说不欠，2018年8月许军本给了张某2万多元，交下半年房租，季广龙不收，因为交晚了。季广龙不认可证人证言，辩称拆迁一事证人只是听说，证人陈述与许军本代理人的陈述相矛盾，在证人陈述过程中许军本一方有明显的提示行为，证人与许军本存在利益关系，因为证人介绍房屋时许军本许诺给证人十万元好处费。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。季广龙提交的鉴证书既不是建设行政主管部门出具的建设工程规划许可证，也不是不动产登记主管部门出具的不动产权证书，无法证明涉案房屋系合法建筑，许军本亦未举证证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。许军本主张其承租涉案房屋是公司行为，为经营之用，但《房屋租赁合同》记载的合同相对方为许军本，故本院认定相对方为许军本。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋租赁合同》约定租金（实际为房屋占有使用费）标准每年50000元，租金（实际为房屋占有使用费）涨幅按每三年递增5%，季广龙按52520元/年标准主张租金（实际为房屋占有使用费），许军本亦按照52520元/年标准交纳之前的租金（实际为房屋占有使用费），本院视为双方就2018年6月30日至2019年5月29日期间的房屋占有使用费标准达成了新的合意，即为52520元/年。对于许军本占有使用涉案房屋的时长，许军本认可其占有使用涉案房屋的期间为2013年6月30日至2018年10月21日，许军本并未证明其已经支付了2018年7月1日至2018年10月20日期间的房屋占有使用费，故对于季广龙主张由许军本支付2018年7月1日至2018年10月20日期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院支持其16115.73元[52500/365*（31+31+30+20）]。因为《房屋租赁合同》为无效合同，故对于季广龙主张判令许军本给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许军本于本判决生效之日起十日内给付原告季广龙房屋占有使用费16115.73元；二、驳回原告季广龙的其他诉讼请求。案件受理费2815元，由原告季广龙负担2658元（已交纳），由被告许军本负担157元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 海二〇一九年九月二十四日法官助理  胡文硕书 记 员  苏 舫