江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5625号上诉人（原审原告）：戚春根，男，1976年4月15日生，汉族，南京久硕传媒有限公司经理，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王梅，女，1978年1月8日生，汉族，南京市鼓楼区象山小学文员，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戚春根，系上诉人配偶。被上诉人（原审被告）：南京中储房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路河路道1号。法定代表人：李传玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东衡律师事务所律师。上诉人戚春根、王梅与被上诉人南京中储房地产开发有限公司（以下简称中储公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚春根、王梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判中储公司支付违约赔偿金198153.98元；本案诉讼费用及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决选择性认定事实。1.被上诉人存在欺诈。认购协议上明确双方对公示文本上的内容予以认可，双方签订的合同也是以公示文本的内容为基础，公示文本上明确约定了装修内容，签约时被上诉人对此处变动却未加提醒，一味承诺和以前一样。加上被上诉人对外明确具体的装修广告、样板房展示及工作人员的介绍，上诉人有理由认为后面所签合同内容和公示文本的内容一样。被上诉人明知自己上报的销售方案为Bl、B2两栋楼系毛坯交付，却在广告中宣传为精装交付，应当构成欺诈。2.合同内容不能体现上诉人的真正意愿。合同是由被上诉人提供的格式条款，合同签订也是在被上诉人不公平的要求下签订。2015年2月，被上诉人书面表示，如果上诉人再不签订他们提供的格式合同文本，被上诉人将在无需通知上诉人的情况下，没收上诉人已交的60万元定金，并将房屋另行处置。所以合同上的内容只能按被上诉人要求填写，上诉人没有选择的余地，这有违民法的平等自愿原则。3.合同并未完全得以履行。双方在交房时产生争议，上诉人将问题记录在房屋交接单上，要求被上诉人整改，但被上诉人并未整改。4.被上诉人的宣传广告应视为广告要约。被上诉人的广告宣传具体明确，后面的销售安排亦照此实施。同时被上诉人设置了样板房，依照法律规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。被上诉人应将样板房作为交房的标准。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。中储公司辩称：1.上诉人所称的公示文本上明确标有非正式合同字样，该文本仅做公示之用，双方合同内容应当以签订正式的合同文本为准，正式文本中并未约定案涉房屋是精装修房屋，双方也未就案涉房屋的装饰装修另签合同。2.案涉房屋的交付标准是毛坯房，被上诉人对案涉房屋没有宣传是精装修房屋。上诉人所提供的两张图片证据，均来源于微信公众号，发布主体不是被上诉人的宣传主体，不构成要约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。戚春根、王梅向一审法院起诉请求：1.中储公司支付违约金赔偿金198153.98元（隔层费用20573.2元，380元/平方米×54.14平方米；装修费用135350元，2500元/平方米×54.14平方米；4个月没有能及时搬入房屋的租金费用21000元；银行利息21230.78元）；2.中储公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月9日，戚春根、王梅（乙方）与中储公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），双方约定，由乙方购买甲方开发建设的南京市鼓楼区中央北路河路道1号NO.2012G54地块B1、B2幢442室房屋，建筑面积54.14平方米；商品房设计用途为办公；单价为22534.82元/平方米，总价为1220035元；甲方应于2016年12月31日前向乙方交付房屋；精装修的，由双方另行约定，等等。合同签订后，戚春根、王梅按约支付购房款。2016年12月底，戚春根、王梅接收案涉房屋。2018年4月，戚春根、王梅取得案涉房屋的不动产权证。一审庭审中，戚春根、王梅方提供纸质宣传资料、网络宣传资料、样板房视频等，用以证明中储公司提供的房屋是精装修房屋。中储公司质证认为，对证据的真实性、来源、关联性均不予认可，中储公司没有发放过上述宣传资料。一审法院认为，戚春根、王梅与中储公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。戚春根、王梅方享有案涉房屋的所有权，可以向中储公司主张权利。戚春根、王梅方与中储公司在预售合同中明确约定，“精装修的，由双方另行约定”，因而双方并未在预售合同中约定中储公司提供的房屋是精装修房屋，而且双方也未就案涉房屋另行签订装饰装修的合同，因此双方并未对案涉房屋的装饰装修进行过约定。对于戚春根、王梅提供的相关纸质宣传资料，反应中储公司当时就南京市鼓楼区中央北路河路道1号B1、B2幢的宣传情况，中储公司未举证证明该宣传资料不具有真实性，因此一审法院确定戚春根、王梅提供的纸质宣传资料具有证明效力。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，中储公司提供的上述纸质宣传资料仅是一种宽泛的宣传、广告行为，应视为要约邀请，并非系就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。以戚春根、王梅方作为完全民事行为能力人的认知能力，应知晓装饰装修所产生的相关费用，以及是否为精装修房屋属于双方之间约定的重大事项，在双方没有就装修进行约定的情况下，中储公司没有义务提供精装修的房屋。因此对于戚春根、王梅方的诉讼请求，一审法院不予支持。对于戚春根、王梅方的租金主张，戚春根、王梅方已经在预售合同约定的期限内接收案涉房屋，不存在中储公司延期交房的问题，因此其该项主张，不符合合同约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回戚春根、王梅的诉讼请求。一审案件受理费4263元，减半收取2131.5元，由戚春根、王梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的案涉房屋是否系精装修的事实，本院认定如下：上诉人二审补充提交以下证据：1.项目购房优惠之委托协议书，载明预缴2万元冲抵5万元，直接在总房款中扣减，而原购房合同价款加此5万元为127万元，再加上当时优惠的1万元，达到128万元，完全符合130万元精装修的广告承诺。2.公示合同，系签订认购书缴纳定金时的合同标准，证明上诉人在缴纳定金时，双方有明确交付标准，认购书上也载明认可合同条款，上诉人才缴纳了定金60万元。3.宣传资料上载明国际社装标准，均享拎包入住，有明确高规格精装，明确相关内容都在交付标准中，每个业主均可以拎包入住，让上诉人有理由相信，其可拎包入住。而且宣传资料上列明的“首期亮相仅200余套”，正系上诉人购买的房屋，资料显示B1、B2全部精装交付，明确标准2500元每平方米。4.关于签订合同及办理有关手续通知，证明被上诉人要求上诉人必须在2月4日办理，否则定金不退另行处置，给上诉人施压，按照被上诉人的要求签订合同。5.房屋验收交付表，证明上诉人签字确认阳光井未开，未隔层是毛坯，要求对方整改。6.上诉人与业主的微信聊天记录，证明一审法官在庭审中时训斥上诉人，不让上诉人出示公示文本及交付标准，对方没有委托书，就直接开庭。7.发票，证明因被上诉人交付的房屋不符合交付标准，导致上诉人在外租房而产生租房费用，时间为2017年1月1日-2017年4月30日。8.证人何某的证言，证人何某到庭作证称，其和上诉人均是购买涉案小区房屋的业主，其陈述先是签了一个合同，交了定金，后来交全款时开发商收走了第一份合同，又签了一个新合同，就是现在手上持有的合同，两份合同中关于房屋交付的内容记不清楚了，关于交付标准，一开始宣传的是精装、买一层送一层，但交付时是毛坯房，合同上写的没有仔细看。上诉人认为证人何某的证言能够证明认购书在开发商处，业主手上没有，交房时开发商要求上诉人在验房单上面签字。被上诉人质证认为：1.对于项目购房优惠之委托协议书三性不予认可，该份证据没有甲方的签字和盖章，此外，协议书中对于案涉房屋的精装修内容并没有提及。2.对于公示合同，该份合同是被上诉人在现场用于展示商品房预售合同样本，仅供展示之用，并非上诉人与被上诉人之间签订的正式合同，因此与本案没有关联性。3.对于宣传资料，宣传内容和一审中上诉人提交的广告内容基本一致，一审判决对于上诉人所提交的广告证据已经有了明确的论述和定位。4.对于《关于签订合同及办理有关手续通知》，该份证据与本案没有关联性，亦无法达到上诉人的证明目的，上诉人签订商品房预售合同是其真实意思表示，应当受该合同的约束，即使其不愿意签订商品房预售合同，也有相应的救济途径。5.对于房屋验收交付表与本案没有关联，该份证据恰恰能够证明案涉房屋已经向上诉人交付完毕，双方合同已履行完毕。6.对于上诉人与业主的微信聊天记录三性不予认可，该聊天记录发生在上诉人和案涉房屋所在楼盘业主之间，该业主与上诉人有利害关系，与本案判决结果也存在利害关联，因此对该证据三性不予认可。7.对于发票三性不予认可，发票抬头是公司，不是上诉人，另外发票内容显示是仓储费，也不是上诉人所称的租金。8.证人何某的证言内容表示，对于合同内容记不清，且该证人与本案有直接利害关系，不应被采信。经查，案涉宣传资料上载有“精装LOFT”、“拎包入住”等字样，上诉人二审表示其在签约时看到了附件4后括号内的“精装修的，由双方另行约定”内容，但其认为公示合同上也有这句话，销售人员现场告知其预售合同内容与公示合同内容一样，双方对精装修不需要另行约定，但并未对此提供证据证明。本院经审查认定，上诉人提供的上述证据只能证明被上诉人的宣传资料上载有“精装LOFT”、“拎包入住”等字样，并不能证明双方对精装修进行了明确约定，其主张签约时被上诉人的销售人员告知其合同内容与公示合同一致，无需另行约定精装修，并未提供证据证明，不能据此证明双方合同约定的即系精装修房屋。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人戚春根、王梅与被上诉人中储公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被上诉人的宣传资料中虽有“精装LOFT”、“拎包入住”等表述，但并未对房屋精装修的标准作出具体明确的允诺，且双方在合同中还明确约定精装修的另行约定，故根据最高人民法院相关司法解释的规定，被上诉人的宣传资料只能认定为要约邀请，尚不能认定为合同内容。上诉人认为现场销售人员曾明确告知无需另行约定精装修，但并未提供证据证明，本院不予采信。上诉人还认为公示合同的附件4有明确交付标准，其系在公示合同的基础上签订认购书并签订预售合同。关于两份合同对附件4内容的不同约定，本院认为，公示合同文本虽系认购书中约定的应知内容，但并不同于双方正式签订的预售合同，且预售合同附件4约定的内容与公示合同附件4中约定的内容明显不同，上诉人自述在签约时注意到预售合同附件4上有“精装修的，由双方另行约定”的字样，亦应当注意到正式文本中与公示文本中对附件4的约定并不相同，与装修有关的内容在预售合同中并未出现，但其并未提出异议。上诉人虽主张正式合同系其迫于压力签订，但并未提供证据证明，亦未在合理期间内行使撤销权，故对上诉人要求按公示合同附件4标准交付房屋的主张，本院不予采信。现双方签订的商品房预售合同中未约定精装修，相关宣传资料亦不能认定为合同内容，上诉人亦无证据证明其购房款中包含精装修部分，故上诉人要求被上诉人按精装修标准交付房屋，依据不足，本院不予采信。因双方合同约定的交付标准即为毛坯，上诉人以被上诉人交付的房屋不符合合同约定为由，主张被上诉人承担违约赔偿责任，本院亦不予支持。综上所述，戚春根、王梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4263元，由上诉人戚春根、王梅负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年九月十六日书记员  郭旭冬