北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初23015号原告：武建中，男，1956年2月16日出生，汉族，无业，住北京市丰区。委托诉讼代理人：武鑫（武建中之子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李炳祥，河北经华律师事务所律师。被告：刘建桥，男，1955年10月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：李信春，女，1955年1月19日出生，汉族，中国人民解放军第三〇一医院退休员工，住北京市海淀区。原告武建中与被告刘建桥、第三人李信春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武建中的委托诉讼代理人武鑫、李炳祥，被告刘建桥，第三人李信春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武建中向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2005年3月26日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.判令被告协助办理过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2005年3月26日签订《房屋转让协议》，协议约定：被告（甲方）将其名下的位于北京市丰台区方庄小区芳城园三区15号楼1704室转让给原告（乙方），该房面积为96.55平方米，转让费用共计50万元整，双方协商暂不到房地产交易部门办理相关过户手续，日后一旦需办理，被告（甲方）应积极协助办理。协议签订后，原告依约支付被告50万元购房款，2万元物业管理押金，被告将房屋及相关手续原件交付原告，原告一直居住至今。原告多次要求被告协助办理过户手续，被告均以各种理由不予协助，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告刘建桥辩称，一、原告受让房屋行为是乘人之危，显失公平，对价明显不合理。2005年3月26日，双方签订《房屋转让协议》时，正值被告刘建桥之好友罹患重病面临手术迫切需要大量资金，在迫不得已的情况下以明显低于市场价格的金额，瞒着妻儿同意与原告签署该协议。当时方庄一带的二手房房价已超过8000元，该处96.55平方米房屋的价格不低于80万元，而转让价格仅为50万元。此后，鉴于原被告双方表兄弟的亲情，被告没有向法院提出确认合同无效的要求，原告本人也对此乘人之危、显失公平的行为表示悔恨，多次表示要以转让或者退出在宣化阳光国际投资的股份、投资砂场收益、其母住房拆迁补偿款等，给予被告现价30%以上的金额补偿。二、本案为虚假诉讼，原告未住案涉房屋且不具备过户条件。原告在诉状中称一直在案涉房屋居住至今，是虚假事实，原告在与被告签署《房屋转让协议》后并未在案涉房屋中居住，而是在不久之后即涉及犯罪入狱服刑，该房屋由案外人占据。原告没有北京户籍，不具备在北京享有房屋产权的条件，因此亦从未向被告提出办理过户的要求，提起本案是虚假诉讼，是企图以法院判决达到其在北京享有房屋产权的非法目的。三、案涉房屋为被告夫妻共有且被告之妻拒绝转让。被告刘建桥与李信春是夫妻，涉案房屋由夫妻共同出资购买并取得产权证。原告与被告是亲戚关系（姨表兄弟），明知被告刘建桥与李信春是夫妻关系，明知该处房屋是被告与妻子共有。原被告双方签订《房屋转让协议》时，未取得被告之妻李信春的同意，李信春完全不知情，且从未表示过同意转让该处房屋。现提供被告刘建桥之妻李信春书写并签署的不同意转让该处房产、并不予协助办理该房屋权属变更登记手续的声明，李信春对该处房屋的合法权利应该得到法律的保护。四、根据法律规定原告诉求不应获得法院支持。根据物权法第九十七条的规定，李信春作为案涉房屋共同共有权人，原告要想继续履行《房屋转让协议》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人李信春的同意。而李信春从未同意转让案涉房屋，并书面明确表示不同意转让。另外，《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产”。法院不能违法支持原告继续履行合同、要求被告协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求。被告现提供一份最高法指导性案例《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》。五、原告行为已造成被告重大经济损失。由于原告乘人之危、显失公平，在未取得房屋共有权人李信春同意的前提下，以明显不合理的对价签订《房屋转让协议》，又没有北京户籍、不具备在北京享有房屋产权的条件，由他人长期占有案涉房屋，导致被告在长达14年的时间内无法居住又无法享受应有的购房待遇。14年间，房价飙升数倍，被告之子留学归国后只能由被告补贴高价租房居住，造成被告不低于500万元的重大经济损失。第三人李信春述称，我和刘建桥以夫妻共同财产购得涉案房屋并进行了权属登记，取得了房屋产权证，涉案房屋为夫妻共有财产。作为该处房产的共有人，我从来没有同意过转让该处房产，现在亦明确表示不同意转让该处房产，更不同意办理该房屋权属变更登记手续。未经我同意，刘建桥无权擅自处分该处房产的所有权和其他权利。我对房屋买卖不知情，后来才看到这么多细节的内容，十几年前我们去张家口旅游的时候，原告说感谢我们给解决住房的问题，我也不清楚是房屋卖了，我以为是原告住着。我是因为打官司才看到书面材料，我以为房产证一直在我家。我婆婆2016年夏天去世后，因为我婆婆留下的房子没给我儿子住，我才想到涉案房屋，刘建桥说房子算卖了，但没过户，我才知道房子算是卖了，但没过户，我觉得房子没过户就不算卖。本院经审理认定事实如下：刘建桥与李信春于1981年1月29日登记结婚，婚姻关系存续期间，刘建桥购买了涉案房屋并于1996年4月20日取得房产所有证（编号：市丰字第00100154号），房屋登记所有权人为刘建桥，房产坐落于北京市丰台区方庄小区芳城园三区15号楼1704。2005年3月26日，甲方（转让方）刘建桥与乙方（受让方）武建中签订《房屋转让协议》，约定：甲方同意将位于北京市丰台区方庄小区芳城园三区15号楼1704房屋转让给乙方，转让费用总计人民币52万元整，其中50万元系房屋转让费用，2万元系交付物业部门的管理押金。自本协议签署生效后15天内，乙方将转让费一次性足额交付甲方，甲方收款同时将房屋全部钥匙及有关产权手续资料一并交付乙方。经协商，双方暂不到房地产交易部门办理有关过户手续。日后一旦需要办理，甲方应根据乙方的要求，积极协助办理。但所发生的费用，由乙方承担。此后，武建中通过转账及现金方式支付刘建桥52万元购房款，刘建桥将房产证及房屋交付武建中，现涉案房屋由武建中之子武鑫居住。武建中起诉至本院，要求刘建桥办理涉案房屋的产权变更登记手续，并表示李信春亦负有协助义务。另查，涉案房屋无抵押。本案审理过程中，武建中申请对涉案房屋进行财产保全，本院依法裁定查封涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘建桥与武建中签署的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。武建中已经支付全部购房款，刘建桥应当依约办理涉案房屋的产权变更登记手续。刘建桥主张武建中不具备过户条件，于法无据，本院不予采纳。刘建桥主张其在迫不得已的情况下以明显低于市场价格的金额将涉案房屋出售给武建中显失公平，武建中属于乘人之危，但未提供证据证明其前述主张，本院对此亦不予采信。自《房屋转让协议》签订至武建中诉至本院，时隔十四年之久，在此期间刘建桥、李信春夫妻二人共同居住生活，且李信春在庭审中表示十几年前其到张家口游玩时武建中曾就解决住房问题一事向其表示过感谢，因此李信春关于自己对房屋买卖一事不知情的辩解有悖常理，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、武建中与刘建桥于2005年3月26日签订的《房屋转让协议》有效；二、刘建桥、李信春于本判决生效之日起7日内协助武建中办理北京市丰台区方庄小区芳城园三区15号楼1704房屋的产权变更登记手续。案件受理费4400元，由刘建桥负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  曹 静二〇一九年九月二十五日法官助理  朱 黎书 记 员  吕鑫坤