云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初10223号原告：中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行,住所地：昆明市北京路987号俊发中心商业区（世纪俊园二期1幢1、2层）。负责人：字再强，系该行行长。委托诉讼代理人：郑海波、丁瑜，均系云南震序律师事务所律师，一般授权代理。被告一：昆明市鑫益屋业开发有限公司,住所地：云南省昆明市盘龙区北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑13幢-1-1层商铺1号。法定代表人：赵妮芙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。被告二：陈存文，男，1962年4月4日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：陈宏元、刘伟，均系云南天途律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行(以下简称农行昆明北市区支行)与被告昆明市鑫益屋业开发有限公司(以下简称鑫益公司)、陈存文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行委托诉讼代理人郑海波、丁瑜、被告昆明市鑫益屋业开发有限公司委托诉讼代理人张海、被告陈存文的委托诉讼代理人陈宏元、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行昆明北市区支行向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告陈存文与鑫益公司签订的（合同编号：鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》无效，并判令两被告在判决生效后15日内向备案登记部门申请办理商品房买卖合同登记备案（合同登记号[KM2011092040281]）注销手续；2、请求判令农行北市区支行与鑫益公司签订的（合同编号：鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》有效，并判令鑫益公司继续履行《商品房购销合同》，在判决生效后30日内协助原告将鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺对应的《商品房购销合同》备案登记在原告农行北市区支行名下；3、判令鑫益公司为原告农行北市区支行办理鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺的不动产权属登记手续；4、判令鑫益公司向原告支付逾期办理权属证书违约金，以已支付的购房款总额为9463865元为基数，自2012年10月1日起至原告取得不动产权属证书之日止，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准上限（同期贷款利率上浮50%）计算；5、判令被告鑫益公司向原告支付为实现债权而支出的律师代理费人民币159400元；6、判令两被告共同承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年9月15日，被告鑫益公司与陈存文签订了合同编号为：鑫益龙江雅苑(商铺)9栋11号商铺的《商品房购销合同》。合同约定，陈存文购买鑫益公司销售的鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺，合同价款900万元，首付款为540万元，剩余价款360万元通过按揭贷款方式支付。2011年9月20日，鑫益公司办理了上述房产的商品房买卖合同备案登记手续，取得了合同登记号为KM2011092040281的《商品房买卖合同备案登记表》。针对鑫益.龙江雅苑(商铺)9栋11号商铺，2012年9月11日，鑫益公司与农行北市区支行再次签订了编号为：鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺的《商品房购销合同》。合同约定，农行北市区支行购买鑫益公司开发销售的鑫益龙江雅苑(商铺)9栋11号商铺，合同价款为9463865元，由农行北市区支行于2012年9月28日前一次性支付，鑫益公司应当于2012年9月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给农行北市区支行。2012年9月19日，农行北市区支行将合同价款9463865元一次性支付给被告鑫益公司，并同时缴纳了契税283915.95元、配套费800元、代收的工本费、印花税555元。2012年10月18日，农行北市区支行依法缴纳了上述房产的维修基金20999.7元。2012年10月22日，农行北市区支行依法缴纳了上述房产自2012年10月1日起至2013年9月30日止的首年物业管理费9799.90元。房屋交付后，农行北市区支行将该房产作为营业网点进行装修，并于2013年8月13日取得中国农业银行云南省分行的搬迁批复并使用至今，物业管理费亦一直缴纳至今。根据农行北市区支行与鑫益公司签署的《商品房购销合同》第十二条和第十三条的约定，鑫益公司应当在签订合同之日起30天内向房屋所在地的县或市房地产管理机关登记备案，并自办证资料交产权部门备案之日起180个工作日内负责代办房屋产权登记手续。但是，由于鑫益公司一房两卖的违法行为，尽管农行北市区支行已经将办理权属登记的全部费用(包括但不限于契税、设施配套费、印花税及其他办证费用)已经交清，但鑫益公司至今仍未对诉争房产办理商品房购销合同备案登记手续，导致农行北市区支行至今未取得诉争房产的不动产权属证书。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。昆明市鑫益屋业开发有限公司辩称：本案中并不存在鑫益公司有意将本案房屋进行“一房两卖”的行为，出现的情况是有原因的。原因是本案原告及两被告三方共同造成的。本案诉争的房屋被告鑫益公司是同意卖给原告方并且有相关的会议纪要，但是当时鑫益公司因为资金紧张需要进行贷款，鑫益公司就用其未销售的商铺与被告陈存文进行购买然后在原告方进行按揭贷款，实际上本案当中被告陈存文并未支付首付款。所得贷款一直由鑫益公司使用，按揭还款也是由鑫益公司进行偿还。近两年鑫益公司出现了一些变故，陈存文名下的贷款出现逾期。在此情况下说明了鑫益公司与陈存文之间的所谓房屋买卖是一个虚假的，这种情形原告方也是知情的。从原告的事实及理由中可以反映出来，鑫益公司为陈存文办理了备案登记，同时也是在农业银行办理了按揭。本案中造成一房两卖是三方共同的非法行为造成的。原告要求被告鑫益公司支付逾期贷款利率并上浮50%是没有依据，同时原告要求被告支付相关实现债权费用及律师费是没有法律依据的，原告也存在过错。综上，请求法庭根据本案的事实依法进行裁决。陈存文辩称:希望法庭允许追加中国农业银行昆明度假区支行为本案第三人参与诉讼。原告的诉讼请求有不符合法律规定的方面，其诉请中存在两个法律关系：一是要求确认被告一与被告二的合同无效；二是要求确认原告与鑫益公司的合同有效。如果根据一案一审的原则原告需要分案诉讼。原告的诉请存在司法权干预行政权的问题，诉请中提及向备案部门办理注销手续及办理登记备案手续，还有要求办理不动产登记手续，根据类似案件的处理法院仅是对合同效力进行认定，及对所有权进行认定，对涉及到手续的办理问题并不是法院判决之内。对于原告超出法律规定的诉请不应得到支持。本案的实质是“一房两卖”，被告二签订合同的时间在先，同时按规定进行了网签及备案登记。对于原告提出的被告二未支付相关购房款的情况做如下说明：陈存文做为嵩明县银辉土石方工程处的业主与鑫益公司建立有工程施工合同关系，因此对鑫益公司享有工程款的权利，同时鑫益公司还向银辉土石方工程处及陈存文借款，相关工程款及借款金额已远远超出本案诉争的房屋价值，因此经鑫益公司（当时法人为武志才）同意以陈存文享有的权利抵偿应支付的首付购房款，陈存文与鑫益公司之间的购房款已结清。农行在整个过程中存在有巨大的过错，相关的经办人存在渎职情形。陈存文签订购房合同的同时也与农行度假区支行签订了贷款合同，原告与度假区支行为同一系统应当是明知的。原告在违反昆明市商品房销售规定的情况下未通过网签备案方式，而是私下与鑫益公司签订购销合同，并且在没有备案的情况下就支付了全部的房款同时还擅自进行了装修，造成了数千万的国有资产的流失，陈存文也将向纪检部门举报该重大的渎职犯罪线索。综上请法庭驳回原告对陈存文的诉讼请求。庭审中,原告提交的如下证据在卷佐证:《商品房购销合同》（鑫益公司与陈存文签订）、商品房买卖合同登记备案表、会议纪要、商铺意向租赁协议书、《商品房购销合同》（鑫益公司与原告签订）、购房款发票、收据、维修基金专用收据、维修基金收费明细表、配套费发票、收据、契税完税凭证、《建筑装饰工程施工合同》、装修工程结算审核定案表、装修专用发票四张、金融许可证、工商登记信息表、物业费发票、现场照片、律师费发票及收款凭证。被告一鑫益公司没有证据提交。被告二陈存文提交的如下证据在卷佐证:个体工商户营业执照、组织机构代码证、建设工程施工合同（北市区土方开挖工程）、合同款项支付审批表、结算会议纪要、借款协议（2000万）、中国农业银行转账支票、昆明市鑫益屋业开发有限公司收款收据、商铺租赁意向协议书、关于实行商品房购销合同网上签约及登记备案工作有关问题的通知、昆明商品房购销网上签约新闻、情况说明、商品房购销合同、备案表（9栋9号商铺）、商品房购销合同、备案表（9栋10号商铺）、商品房购销合同、备案表（9栋11号商铺）、公证书(个人购房借款担保合同)中国农业银行银行卡交易明细清单、债务逾期催收通知书、昆明市鑫益、豪生温泉森林度假酒店土方开挖及基坑支护施工合同、中国农业银行银行卡取款业务回单、结婚证、转账凭证、昆明市鑫益屋业开发有限公司收款收据。经审理,本院确认案件事实如下:一、鑫益公司与陈存文于2011年9月15日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,合同主要内容:1、陈存文购买鑫益公司销售的鑫益.龙江雅苑商铺9栋11号商铺，建筑面积217.92平方米,合同价款900万元，首付款为495万元，剩余价款405万元向中国农业银行昆明度假区支行按揭贷款方式支付。2011年9月20日，鑫益公司办理了上述房产的商品房买卖合同备案登记手续，取得了合同登记号为KM2011092040281的《商品房买卖合同备案登记表》。2、鑫益公司应于2011年12月31日前,将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的该商品房交付给陈存文。3、陈存文未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定,造成鑫益公司直接和间接经济损失的,陈存文应承担赔偿责任。鑫益公司与陈存文签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,原告认为合同无效,鑫益公司认为无效,陈存文认为有效。上述合同履行中,对鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺首付款为540万元,陈存文以与鑫益公司有债权债务用债权予以抵扣,并以鑫益公司出具的《情况说明》加以印证,原告对该份《情况说明》不予认可,理由是:从证据形式上来看不符合证据的形式要件，根据民事诉讼法的规定，单位出具的书面材料必须由单位盖章并由经办人或法人签字确认。从内容上来看，该份情况说明没有日期，并且其中涉及的工程款及借款并没有明确的数额，根据常理如果要用工程款或借款进行冲抵的话应当对冲抵的金额及范围都进行约定，本案中仅是约定以工程款及借款进行冲抵并没有数额约定。鑫益公司对该份《情况说明》不予认可,理由认同原告以上陈述意见。对鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺剩余房价款360万元通过按揭贷款方式支付,鑫益公司认可收到银行发放的贷款,该笔贷款由鑫益公司在偿还,并提供银行流水单据予以证实。鑫益公司出具的《情况说明》载明:鑫益公司拖欠昆明市嵩明银辉土石方工程处工程款及借款,为此鑫益公司将用鑫益龙江雅苑9栋商铺9、商铺10、商铺11共三套商铺出售给工程处业主陈存文,并办理了合同登记备案手续,其中约定的购买商铺的款是以拖欠的工程款及借款冲抵,陈存文无需向鑫益公司支付购房款。该份《情况说明》上无时间,无冲抵款金额,也未载明冲抵的是鑫益龙江雅苑9栋商铺9、商铺10、商铺11共三套商铺的首付款还是商铺全款,结合原告、被告一对此《情况说明》的质证意见,本院对陈存文提交该份证据的证明目的不予认可。二、农行昆明北市区支行与鑫益公司于2012年9月11日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,合同主要内容:1、农行昆明北市区支行购买鑫益公司销售的鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺，建筑面积230.59平方米,单价每平方米41041.96元,合同价款9463865元。2、鑫益公司应于2012年9月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的该商品房交付给农行昆明北市区支行。农行昆明北市区支行于2012年9月28日前向鑫益公司一次性支付总房款9463865元。3、合同签订之日起30天内,由卖方向房屋所在地的县或市房地产管理机关登记备案。4、合同第十二条关于产权登记的约定:自办证资料交产权部门备案之日起180个工作日内，卖方负责代办房屋产权登记手续,但办产权证应同时满足以下条件:1、买方已付清全部房款（银行按揭款须到账），设施配套费、契税、印花税及办证相关费用；2、买卖双方己办理房屋交接手续;3、买方向卖方出具代为办理产权证的书面委托;4、买方提供产权证所需的有效个人文件及资料;5政府相关主管部门的审批手续完毕。2012年9月19日鑫益公司向农行昆明北市区支行出具发票、收据,认可收到上述商铺总房款9463865元,契税283915.95元、配套费800元、代收的工本费、印花税555元,并于2012年11月15日向农行昆明北市区支行出具收据,认可收到该商铺维修基金58025.7元。鑫益公司已按约将商铺交付农行昆明北市区支行,农行昆明北市区支行将该商铺装修后占有使用至今。农行昆明北市区支行与鑫益公司签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》,农行昆明北市区支行、鑫益公司认为合同真实合法有效,陈存文对该份合同的三性不予认可,认为鑫益公司没有告知商铺又出售给农行昆明北市区支行,其一直以为是商铺出租给农行昆明北市区支行使用,有2011年6月22日《商铺租赁意向协议书》为据,农行昆明北市区支行、鑫益公司认可《商铺租赁意向协议书》的真实性,但一致认为双方并未建立形成商铺租赁合同关系。三、诉讼中,陈存文要求追加中国农业银行昆明度假区支行为本案第三人参与诉讼。因本案审理的是房屋买卖合同纠纷,合议庭口头告知不同意追加。但鑫益公司与陈存文的房屋买卖合同涉及银行贷款,2019年9月20日合议庭通知案外人中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行到庭,向案外人告知了本次诉讼原告的诉讼请求、二被告的答辩意见。案外人中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行陈述:陈存文贷款逾期后,才知晓鑫益公司将鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺再次出售给农行北市区支行,向法庭提交经过公证的陈存文的《个人购房担保借款合同》,贷款尚未结清。2012年3月12日云南省昆明市明信公证处出具的(2011)云昆明信证经字第21795号公证书载明:陈存文向中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行借款360万元,期限2012年3月8日-2022年3月7日,用于购买鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺,陈存文与马留秧系夫妻关系，二人共有上述商铺的全部产权，并自愿以该商铺为上述借款提供抵押方式的担保，在抵押权设立之前，鑫益公司为该笔借款提供阶段性保证责任。抵押人自愿委托中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行办理上述房屋的抵押登记及抵押登记注销手续。2019年9月20日,原告、二被告到庭,经询问,各方当事人认可以下事实:陈存文与中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行的贷款合同实际由鑫益公司履行,陈存文没有偿还过银行贷款,鑫益公司收到银行贷款360万元后由鑫益公司在偿还贷款,现已逾期,贷款尚未结清。鑫益公司陈述鑫益龙江雅苑商铺9栋11号商铺现在具备办理不动产权证的条件。另查明:中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行与中国农业银行股份有限公司昆明滇池国家旅游度假区支行的上级主管均是中国农业银行股份有限公司昆明分行。鑫益公司先后与陈存文、农行昆明北市区支行分别签订《商品房购销合同》时,鑫益公司的法定代表人为武志才,武志才于2015年4月去世。本案争议焦点:一、鑫益公司与陈存文于2011年9月15日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定:“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的。”第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从本院查明的事实看,该合同签订后,办理了预售商品房备案登记,并办理了银行按揭贷款,陈存文没有确凿证据证明其支付了涉案商铺的首付款、承担了按揭贷款的还款责任,陈存文也没有占有使用该商铺,该合同虽然办理了商品房买卖合同登记,但商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。结合本案当事人各方陈述,本院认为鑫益公司与陈存文签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》不具有商品房买卖合同的缔约真实性,其目的不在取得涉案房屋的所有权而在于利用“假按揭”套取银行贷款,属于以合法形式掩盖非法目的的合同,根据以上法律的规定,该合同应当认定无效。至于鑫益公司与陈存文之间因合同无效而可能导致的相互返还、赔偿损失等纠纷,双方可自行协商解决或通过另案诉讼主张权利,本案对此不予调整。二、农行昆明北市区支行与鑫益公司签订的《商品房购销合同》是否有效?是否应当继续履行?《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本院查明的事实看,该合同签订的时间在鑫益公司与陈存文于2011年9月15日签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》之后,但从合同的履行情况看,农行昆明北市区支行支付了案涉商铺的总房价款及相关维修基金、税费后,从2012年9月底后占有使用该商铺至今,陈存文也没有提供充分有效的证据证明农行昆明北市区支行与鑫益公司之间恶意串通而损害其合法权益,故本院认定农行昆明北市区支行与鑫益公司签订的《商品房购销合同》有效。根据以上评述，原告主张的第一项诉讼请求确认被告陈存文与鑫益公司签订的（合同编号：鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》无效，并判令两被告在判决生效后15日内向备案登记部门申请办理商品房买卖合同登记备案（合同登记号[KM2011092040281]）注销手续，有事实和法律依据，本院予以支持。本院确认农行昆明北市区支行与鑫益公司签订的（合同编号：鑫益龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》有效，则该《商品房购销合同》应当继续履行。鑫益公司作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据案涉《商品房购销合同》第十二条的约定，在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。审理中鑫益公司表示该商铺已具备办理不动产权属登记的条件，故原告主张的第二、三项诉讼请求，本院酌定按以下方式支持即鑫益公司在注销与陈存文商品房买卖合同登记备案手续之日起一月内，由鑫益公司为农行昆明北市区支行代办案涉房屋的商品房买卖合同登记备案手续、不动产权属登记手续（以房屋登记机构实际受理之日为准）。关于原告主张第四项诉讼请求要求支付逾期办理权属证书违约金，从本院查明的事实看，农行昆明北市区支行与鑫益公司在2012年9月11日签订《商品房购销合同》，按常理常规应当知晓案涉房屋的商品房买卖合同登记备案表的买受人登记在陈存文名下，在商品房买卖合同登记备案表买受人没有变更的情况下，农行昆明北市区支行于2012年9月19日仍向鑫益公司付清房款及相关费用，随后农行昆明北市区支行占有使用了该房至今，但其于2018年11月5日才诉至本院主张支付逾期办理权属证书违约金，庭审中农行昆明北市区支行未就违约损失举证，在此期间也未书面委托鑫益公司办理产权证。故导致逾期未能办证，鑫益公司应承担主要过错,农行北市区支行也有一定的过错。《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。综上根据本案的具体情况，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张为实现债权而支出的律师代理费的第五项诉讼请求,因原、被告在《商品房购销合同》、《合同补充协议》未作相关约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。案件受理费,依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第三项、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈存文与昆明市鑫益屋业开发有限公司2011年9月15日签订的（合同编号：鑫益·龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》无效；二、被告陈存文与被告昆明市鑫益屋业开发有限公司于本判决生效后十五日内办理注销本判决第一项所涉商品房购销合同的登记备案手续（合同登记号[KM2011092040281]）;三、原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行与昆明市鑫益屋业开发有限公司签订的（合同编号：鑫益·龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺）《商品房购销合同》有效、继续履行;四、被告昆明市鑫益屋业开发有限公司与被告陈存文在商品房买卖合同登记备案手续注销之日起一月内，由被告昆明市鑫益屋业开发有限公司协助办理鑫益·龙江雅苑（商铺）9栋11号商铺的商品房买卖合同登记备案手续、不动产权属登记手续(不动产权属登记至原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行名下)；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行的其他诉讼请求。案件受理费79163元，由被告昆明市鑫益屋业开发有限公司承担78047,原告中国农业银行股份有限公司昆明北市区支行承担1116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  农绍领人民陪审员  左东晖二〇一九年九月三十日书 记 员  刘艳艳