海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2821号上诉人（原审被告）：常永明，男，1957年8月25日生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭帅，海南云联律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰小蓉，海南云联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南金泰世纪物业管理有限公司，住所海口市玉沙路1号商场仓库，统一社会信用代码91460000747782565T。法定代表人：杜坚，总经理。委托诉讼代理人：周超，北京大成（海口）律师事务所律师（实习律师黄蕾协助）。上诉人常永明因与被上诉人海南金泰世纪物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人常永明上诉请求：一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12525号判决，驳回金泰物业公司的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由金泰物业公司承担。事实与理由：一、原审判决对涉案房屋的交付时间认定明显错误。原审判决以“2006年10月1日，海南金泰世纪地产有限公司统一发出《交房通知书》，通知业主最迟于2006年12月31日之前办理接收房屋手续，逾期视为自动接收了房屋交付”，认定涉案房屋交付时间为2006年12月31日，属于明显的事实认定错误。一则，所谓统一发出《交房通知书》完全是无中生有，也未经过庭审质证，且没有任何证据表明该《交房通知书》已经送达给常永明；二则，涉案房屋到2008年1月12日才完成竣工验收备案，即便2006年确实有通知常永明收房，当时也不符合交房条件，不能将2006年12月31日认定为交房时间；三则，原审已查明常永明在2015年1月才将涉案房屋改装分租，在此之前没有任何证据表明常永明已经收房，或海南金泰世纪地产有限公司在房屋竣工验收合格后有通知常永明收房。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定，因开发公司原因在房屋交付之前所产生的物业管理及相关费用，应当由开发公司全额承担。二、原审判决对物业管理费、日常维护费、水电费欠费金额的认定存在明显错误。其一，原审判决按2元/㎡计算物业管理费、按0.3元/㎡计算日常维护费，并自2007年1月开始连续计算相关费用，系事实认定错误。一则该价格是金泰物业公司提供的物业管理服务质量达到约定和规定的业主满意率的前提下的价格。海南省物价局发布的《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》规定“（物业服务企业）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上”，“载人电梯24小时正常运行”。没有证据表明金泰物业公司的物业管理服务质量达到了85%以上的业主满意率，且1号楼电梯坏了多年至今也无人维修，清洁、保安等岗位常年缺人；二则本院（2018）琼01民终1426号民事判决已经查明，金泰物业公司未完全履行《物业管理委托合同》中约定的义务，并酌定1号楼业主按80%支付物业管理费，故原审判决按原始备案价格认定计费单价，而未考虑金泰物业公司实际提供物业管理服务情况，系事实认定错误；三则没有任何证据能够表明金泰物业公司在2005年10月1日起就进驻小区并连续提供物业管理服务至今，原审判决认定自2007年1月起算物业管理费缺乏证据支持。其二，原审判决认定涉案房屋的水电费欠费金额明显缺乏证据支持。在本案中，就涉案房屋水电费欠费金额问题，金泰物业公司提供的唯一证据，仅仅是其单方统计的欠费单据，该单据并未经过常永明的对账确认，金泰物业公司也未提供涉案房屋实际发生的水电用量等计费依据，不能作为认定涉案房屋水电欠费金额的基本证据。根据谁主张谁举证的原则，金泰物业公司应当承担举证不能的不利后果。三、原审判决对违约责任及滞纳金的认定存在错误。其一，原审判决认定“常永明未按时支付应当支付的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任”，系认定事实错误。一则《物业管理委托合同》中明确约定金泰物业公司提供的物业管理服务应当达到一定的业主满意率，但金泰物业公司始终拒绝提供合同附件以明确约定的业主满意率标准。不过海南省物价局发布的《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》规定“（物业服务企业）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上”，“载人电梯24小时正常运行”。但金泰物业公司从未向业主通报过业主满意率调查结果，实际上在小区金泰物业公司根本就从未做过业主满意率调查，而1号楼电梯等设备坏了多年至今也无人维修，保安、清洁等岗位长期缺人；二则本院（2018）琼01民终1426号民事判决已经查明，金泰物业公司确实没有完全履行《物业管理委托合同》中约定的义务，其中公共区域清洁等部分服务是由业主自己聘请人员完成的。因此，金泰物业公司未完全履行《物业管理委托合同》义务，未提供质价相符的物业管理服务，系违约在先；常永明拒付物业管理费用是行使先履行抗辩权，并非违约，不应承担所谓的违约责任。其二，《物业管理委托合同》约定的滞纳金应当不具有法律约束力。原审判决已经查明在《物业管理委托合同》签订以前，开发公司就已经将小区1号楼的物业管理权让渡给了海南晋阳实业投资有限公司，开发公司与金泰物业公司签订《物业管理委托合同》中包括小区1号楼物业管理的部分内容，系开发公司的无权处分，且至今未经海南晋阳实业投资有限公司追认，根据合同法第五十一条的规定，合同中的该部分尚未发生法律效力。根据合同法第四十二条规定，合同未生效所产生的后果是缔约过失的赔偿责任，而不是合同中约定的违约责任。况且，常永明并非该合同的缔约方，亦无任何过错。原审判决认定常永明向金泰物业公司支付滞纳金，明显属于事实认定和法律适用的错误。四、原审判决对诉讼时效的认定存在明显错误。原审判决认定“物业管理服务费用按合同约定每月分期缴纳，常永明持续拖欠上述费用，无证据表明金泰物业公司明显怠于行使权利，可认定金泰物业公司在持续主张权利”，完全是枉法裁判，其裁判逻辑完全无从理解。民法通则第一百四十条明文规定，诉讼时效因债权人提出要求或债务人同意履行义务而中断。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条进一步规定，债权人提出的要求应当是送达给债务人后才产生诉讼时效中断的效力。未提出要求或提出要求但未依法送达给债务人，都不能中断诉讼时效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定以及原审判决第11页也认定，对业主欠缴物业管理费用的，物业服务企业应当先进行书面催交。显然，“书面催交”和“提出要求”并不包括原审判决所支持的默认或消极式的权利主张方式，“按月缴纳物业管理服务费用”和“常永明持续拖欠费用”，无论如何也难以理解为金泰物业公司在主张权利或常永明同意履行义务，当然不能产生诉讼时效中断的效力。如按此逻辑，所有持续计算利息、违约金的债务或连续分期履行债务，都不存在诉讼时效的问题，因为债务在持续产生，债务人在持续拖欠，岂不是滑天下之大稽。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律存在明显错误，请求二审法院支持常永明的全部上诉请求。被上诉人金泰物业公司辩称，一、一审判决证据充分，认定事实正确，适用法律正确，依法应予以维持。一审判决认定涉案房屋的交付时间为2007年1月1日是完全正确的。1.根据金泰物业公司在一审中提交的证据《交房通知书》及《证明》，完全可以证实在2006年10月1日，海南金泰世纪地产有限公司统一向星光海岸小区1号楼的业主发出《交房通知书》，通知全体业主最迟于2006年12月31日之前办理接收房屋手续，逾期未办理房屋接收手续，视为业主已自动接受了房屋交付，即本案中涉案房屋的交付时间就是为2007年1月1日。2.根据金泰物业公司就案涉星光海岸小区1号楼业主拖欠物业管理费提起的系列物业服务合同纠纷案，已为多份生效法律文书确认业主接受房产的时间为2007年1月1日，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实当事人无需举证证明：(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，本案中涉案房屋的交付时间就是为2007年1月1日。3.虽然涉案星光海岸小区竣工验收备案的时间是在2008年12月31日，但是其实际早在2006年12月31日之前就已经竣工验收，完全符合交房条件，所以一审判决认定2007年1月1日为交房时间是完全正确的。二、一审判决对物业管理费、日常维护费、水电费欠费金额的认定是完全正确的。1.首先金泰物业公司在一审中主张的物业管理费是按照0.9元/㎡计取、日常维护费是按照0.3元/㎡计取，一审判决也是按照该标准判决常永明应向金泰物业公司支付的物业管理费等费用。常永明所说的“原审判决按2元/㎡计算物业管理费”是凭空臆想，没有任何事实依据。2.从2005年10月1日起至今，星光海岸小区开发商海南金泰世纪地产有限公司与金泰物业公司签订三份《物业管理委托合同》，委托金泰物业公司对星光海岸小区实行物业管理。双方系在平等、自愿的基础上签订上述合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，常永明作为星光海岸小区1号楼业主，上述合同对常永明具有约束力，常永明依法应当履行上述合同约定的全部义务。如前所述，上述三份《物业管理委托合同》对业主是具有约束力的。根据合同约定，常永明应按照《物业管理委托合同》和海南省物价局的备案通知向金泰物业公司交纳物业管理费、日常维护费、停车费、电梯费、水费、电费等费用（有欠费明细表、缴费通知单等证据为证）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”，以及《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，金泰物业公司要求常永明支付拖欠的物管费等费用是有事实和法律依据的。3.常永明实际上就是涉案星光海岸小区的实际包销商，整个1号楼18层都是常永明的（一共有4套房，两套房在常永明名下，另外两套房在常永明的妻子严惠卿名下，而且该四套房已经打通，常永明一家人在内居住）。本院（2018）琼01民终1426号、1429号案件审理的就是金泰物业公司与常永明的妻子严惠卿之间的物业合同纠纷案，而且在该民事判决书生效后，常永明的妻子严惠卿在金泰物业公司申请执行过程中已经主动履行完毕全部执行义务，现上述两份判决已经全部执行完毕，已经执行结案。综上，完全可以证实本案中常永明对实际交房时间、对应缴纳的物管费等费用是明知的，常永明应该向金泰物业公司支付拖欠的物管费等费用。三、一审判决对滞纳金的认定是完全正确的。关于开发商海南金泰世纪地产有限公司与海南晋阳实业投资有限公司之间的物业管理委托关系是不存在的，因为海南晋阳实业投资有限公司实际没有履行与海南金泰世纪地产有限公司签订的《承销合作协议》与《承销合作补充协议》，海南金泰世纪地产有限公司已经向海口市美兰区人民法院提起诉讼解除该合同，海口市美兰区人民法院已经作出生效（2018）琼0108民初8943号民事判决书解除了该两份《承销合作协议》与《承销合作补充协议》，因此常永明所称的开发商已经将涉案小区的物业管理权让渡给晋阳公司是没有事实依据的。而事实上，从2005年开始就一直是金泰物业公司在为涉案星光海岸小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公共设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水费等费用。同一小区同一栋楼的生效判决已经查明认定金泰物业公司作为星光海岸小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务。常永明作为该小区的业主享受其服务，双方形成物业服务合同关系，常永明未按时缴纳应付的物业管理服务费用，违反了合同的约定，应承担相应的法律责任。根据上述《物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按每日千分之一交纳滞纳金的约定，以及《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条：“业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。”的规定，金泰物业公司主张常永明按照应付管理费等费用的日千分之一向原告支付滞纳金至实际付清款项之日止，是有事实和法律依据的。该《物业管理委托合同》约定的滞纳金实际为违约金，完全符合法律规定，而且一审判决已经将合同约定的每日0.1%的违约金调整为按年利率24%计算违约金，因此一审判决对滞纳金的认定是完全正确的。四、一审判决对诉讼时效的认定是完全正确的。常永明一直拒不履行缴纳相关费用的义务，金泰物业公司每月均会向常永明发缴款通知单，每月缴款通知单上均表明本月欠款额，上月累计欠款额及本月应交欠款额。也即金泰物业公司每月均向常永明要求履行义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”的规定，诉讼时效不断地中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，金泰物业公司起诉时并未超过诉讼时效期间。这一点也与本院（2012）海中法民二终字第240号判决认定“万骏物业公司每月向业主张贴送达物业缴费通知单，业主不能收到或者不签收缴款通知的风险应由业主自行承担”的事实是一致的。而且物业服务合同是继续性合同，属于分期履行合同的一种。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业服务合同的诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日即合同解除之日起开始计算诉讼时效。而至起诉之日，金泰物业公司与常永明之间的物业服务合同还没有解除，金泰物业公司要求常永明支付自2007年1月至今拖欠的相关费用，并没有超过诉讼时效。这与（2013）海中法民二终字第394号民事判决书所认定的事实是一致的。本案中，金泰物业公司至今仍是星光海岸小区的物业服务公司，常永明仍是星光海岸小区1号楼的业主，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，常永明持续拖欠上述费用，无证据证明金泰物业公司明显怠于行使权利，可认定金泰物业公司在持续主张权利。因此常永明所称的关于2015年10月份以前的物业管理费用的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张是没有事实和法律依据的，一审判决对诉讼时效的认定是完全正确的。在一审中提供的证据就有在海南日报登报催告小区业主缴纳物业管理费的通知，因此常永明称我们从来没有向其催交过是没有事实依据的。综上，本案一审判决证据充分，认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。被上诉人金泰物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令常永明向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1801A房物业管理费15987.58元、日常维护费5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元等费用共计29583.24元，并以29583.24元为基数从2018年8月30日起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息;2.判令常永明自2007年1月份起按照每月应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金至实际付清款项之日止（暂计至2018年8月30日，即64797.44元）；3.判令由常永明承担全部诉讼费用。一审法院查明，海南金泰世纪地产有限公司为位于海口市××路的开发商。2005年2月28日，金泰物业公司（乙方）与海南金泰世纪地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，并于2010年10月1日、2016年10月1日续签该《物业管理委托合同》，约定由乙方对星光海岸小区实行物业管理，受益人为该小区的全体业主和物业使用人。委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等服务，并约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和日常维护费,物业管理费为住宅每月0.90元/㎡，非住宅每月2元/㎡，日常维护费0.30元/㎡。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%缴纳滞纳金。2005年10月1日，金泰物业公司进驻星光海岸小区（现金泰世纪花园）并提供物业服务至今。2004年11月30日，常永明与海南金泰世纪地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买海南金泰世纪地产有限公司开发的位于海口市××路第18层1801A房，建筑面积141.33㎡，套内建筑面积121.63㎡，该合同约定海南金泰世纪地产有限公司应当在2005年5月18日前将取得海南省建筑工程质量监督站初装竣工质量合格意见的房屋交付给常永明。2006年10月1日，海南金泰世纪地产有限公司统一向小区业主发出《交房通知书》，通知全体业主最迟于2006年12月31日之前办理接收房屋手续，逾期视为自动接受了房屋交付。常永明自2007年1月1日起，未向金泰物业公司缴纳每月的物业管理费126.87元（140.97㎡×0.9元/㎡）、日常维护费42.30元（140.97㎡×0.3元/㎡）、电梯费50元。金泰物业公司为此先后于2013年7月31日在海南日报、2017年1月6日在海口日报、2018年9月28日在海南日报上刊登《星光海岸小区催收物业费的通知》，催促常永明缴付拖欠的物业管理费，常永明未予缴交，自2007年1月至2017年6月期间，常永明拖欠的物业管理费为15987.58元、日常维护费计5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元，合计29583.24元。2018年8月30日，金泰物业公司向法院起诉，诉讼请求如上所述。常永明认为海南金泰世纪地产有限公司于2004年8月19日与海南晋阳实业投资有限公司签订《承销合作协议》，合作销售1号楼，海南晋阳实业投资有限公司享有所销售物业的物业管理权，金泰物业公司与海南金泰世纪地产有限公司的《物业管理委托合同》对其不具有约束力，且星光海岸1号楼至今仍不具备房屋交付的法定或约定条件，否认金泰物业公司的全部诉讼主张。另查，2004年8月19日的《承销合作协议》约定：由海南晋阳实业投资有限公司（乙方）合作承销海南金泰世纪地产有限公司（甲方）开发的位于海口市××路整体及项目全部。承销期限为：1号楼承销期限为2004年8月19日至2004年10月18日；承销项目整体期限为2004年8月19日至2005年2月18日。该协议第三条第二款乙方的权利义务中第四项注明：“乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉。”协议后，海南晋阳实业投资有限公司未对合作销售的物业提供物业服务。又查，金泰物业公司就案涉星光海岸小区1号楼业主拖欠物业管理费提起的系列物业服务合同纠纷案，已为多份生效法律文书确认业主接受房产的时间为2007年1月1日，海南晋阳实业投资有限公司签订的《承销合作协议》对金泰物业公司没有约束力，金泰物业公司对星光海岸小区1号楼存在提供物业服务的事实。一审法院认为，海南金泰世纪地产有限公司作为星光海岸小区的开发商，其于2005年2月与金泰物业公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，该合同及补充协议对业主具有约束力。金泰物业公司依据委托合同对星光海岸小区提供物业服务，常永明作为该小区的业主享受其服务，双方形成物业服务合同关系，虽然海南金泰世纪地产有限公司在2004年8月19日与海南晋阳实业投资有限公司签订《承销合作协议》，约定海南晋阳实业投资有限公司享有其所承销物业（即星光海岸小区1号楼）的物业管理权，但金泰物业公司并非该协议的相对方，该协议相关法律后果不应由金泰物业公司承担，故常永明提出《物业管理委托合同》、补充协议对其不具有约束力的抗辩，不予支持，常永明应按规定向金泰物业公司缴纳相应的物业管理费用。常永明未按时缴纳应付的物业管理服务费用，违反了合同的约定，应承担相应的法律责任。本案中，金泰物业公司至今仍是星光海岸小区的物业服务公司，常永明仍是星光海岸小区1号楼1801A房的业主，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，常永明持续拖欠上述费用，无证据证明金泰物业公司明显怠于行使权利，可认定金泰物业公司在持续主张权利，故对于常永明提出金泰物业公司关于支付2015年10月份以前的物业管理费用的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。海南金泰世纪地产有限公司统一向小区业主发出《交房通知书》，通知全体业主最迟于2006年12月31日之前办理接收房屋手续，逾期视为自动接受了房屋交付，故常永明接受金泰物业公司提供的物业服务应缴交2007年1月至2017年6月的物业管理费为15987.58元（126.87元×126个月）、日常维护费计5330.21元（42.30元×126个月）、电梯费6300元（50元×126个月）、水费1965.5元。关于常永明是否应自2007年1月起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金的问题。常永明未按时支付其应付的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。根据《物业管理委托合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金实际为违约金。因《物业管理委托合同》仅约定业主或物业使用人对逾期缴纳的物业服务费用支付滞纳金，而水费为代收代交费用，不属于物业服务费用，故金泰物业公司请求常永明支付水费的违约金于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，金泰物业公司请求常永明支付物业服务费应当先行书面催交。金泰物业公司每月底通知常永明于次月7日前缴纳上月的物业管理费等费用，并先后两次通过报刊进行公示催收，故常永明应自2007年2月8日开始向金泰物业公司支付2007年1月的物业管理费、日常维护费、电梯费的滞纳金至款项实际付清之日止，自2007年3月8日开始向金泰物业公司支付2007年2月的物业管理费、日常维护费、电梯费的滞纳金至款项实际付清之日止，依此类推。《物业管理委托合同》约定的每日0.1%的违约金标准过高，金泰物业公司未提交证据证明其因常永明违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故酌情将违约金标准调整为年利率24%。金泰物业公司诉请超出部分滞纳金以及自起诉之日起按银行同期贷款利率标准计付拖欠的物业管理费的利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、常永明于本判决生效之日起十日内向金泰物业公司支付物业管理费15987.58元、日常维护费5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元及滞纳金（滞纳金计算方式：自2007年2月8日至2017年7月8日期间，分别从每月8日开始以219.17元为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至款项实际付清之日止）；二、驳回金泰物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2159.52元，由金泰物业公司负担809.52元，常永明负担1350元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另查明，本院已生效的（2018）琼0108民初8943号民事判决解除海南金泰世纪地产有限公司与海南晋阳实业投资有限公司签订的《承销合作协议》《承销合作补充协议》。本院已生效的（2018）琼01民终1426号民事判决认定星光海岸1号楼自2007年1月起应缴纳物业服务费，该案系金泰物业公司与严惠卿物业服务合同纠纷一案，当事人严惠卿系常永明妻子,常永明亦系该案的委托代理人。已生效(2018)琼01民终1426号判决查明事实，自2007年1月份起至今，严惠卿依据《承销合作协议》中“乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉”的约定，拒向金泰物业公司交纳星光海岸小区1号楼1805D房的物业管理费等费用，而是自行管理星光海岸小区1号楼的保洁和安保工作，自行支付保洁员和保安的工资。从以上事实可以确认，严惠卿自2007年1月份起就与金泰物业公司就物业费的缴纳发生纠纷，金泰物业公司以不同的方式在向严惠卿催缴物业费用。严惠卿系常永明妻子，本案涉案房产亦与严惠卿名下的房产系同一栋楼同一层。本院据此亦可以推定金泰物业公司以不同的方式持续向常永明催缴涉案房产物业费用。又查明，金泰物业公司分别于2013年7月31日、2017年1月6日、2018年9月28日在《海南日报》刊登向该小区拖欠物业费的业主催缴物业费的通知；2014年8月8日在《山西日报》刊登向该小区拖欠物业费的业主催缴物业费的通知。2016年2月3日，海口市美兰区政法委向海口市委维稳办去函《关于星光海岸小区业主反映物业管理问题的调查处理情况汇报》称，2016年2月1日收到市维稳办转来的《关于星光海岸小区业务管理情况反映》。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，海南金泰世纪地产有限公司已解除与海南晋阳实业投资有限公司签订的《承销合作协议》《承销合作补充协议》，且金泰物业公司在与业主的多次物业管理合同纠纷的诉讼中，海南晋阳实业投资有限公司从未提出异议，应视为金泰物业公司向常永明主张物业费，海南晋阳实业投资有限公司并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。金泰物业公司多次在省级有影响的媒体上刊登催缴物业费的通知，以及双方在2016年就物业费的收取及物业的服务质量发生纠纷向区政法委投诉，区有关职能部门并予以相应处理答复，并结合常永明妻子严惠卿与金泰物业公司物业服务合同纠纷案中已查明的事实，前述事实均已产生诉讼时效中断的效力。金泰物业公司请求常永明支付2007年1月起至2017年6月30日期间的物业服务费用有事实根据和法律依据，本院予以支持。本院已生效(2018)琼01民终1426号判决认定，涉案1号楼由业主聘请清洁工打扫卫生。根据《物业管理委托合同》中的约定，金泰物业公司所应提供的物业服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运）；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤）等。金泰物业公司未完全履行《物业管理委托合同》中约定的房屋共用部位的清洁卫生义务，相应的物业管理费用，应当予以扣除。由于1号楼房屋共用部位的清洁卫生只是金泰物业公司所应提供的物业服务的一小部分，常永明作为业主享受到了金泰物业公司提供的大部分物业服务，故本院酌定常永明仍应向金泰物业公司支付80%的物业管理费，自2007年1月至2017年6月30日期间，常永明应向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1801A房的物业管理费12790.06元（15987.58×80%）、日常维护费5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元。一审法院根据《物业管理委托合同》约定判决常永明按年利率24%支付滞纳金（违约金），处理正确，本院予以照准。滞纳金计算方式：自2007年2月8日至2017年7月8日期间，分别从每月8日开始以198.3（126.87×80%+42.3+50）元为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至款项实际付清之日止。综上，原审判决认定事实部分不清，处理结果部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12525号判决第二项；二、变更海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12525号判决第一项“上诉人常永明于本判决生效之日起十日内向海南金泰世纪物业管理有限公司支付物业管理费15987.58元、日常维护费5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元及滞纳金（滞纳金计算方式：自2007年2月8日至2017年7月8日期间，分别从每月8日开始以219.17元为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至款项实际付清之日止）”为“上诉人常永明于本判决生效之日起十日内向被上诉人海南金泰世纪物业管理有限公司支付物业管理费12790.06元、日常维护费5330.21元、电梯费6300元、水费1965.5元及滞纳金（滞纳金计算方式：自2007年2月8日至2017年7月8日期间，分别从每月8日开始以193.8元为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至款项实际付清之日止）”；三、驳回被上诉人海南金泰世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求;四、驳回上诉人常永明的其他上诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2159.52元，由海南金泰世纪物业管理有限公司负担216元，常永明负担1943.52元。二审案件受理费2159.52元，由海南金泰世纪物业管理有限公司负担539元，常永明负担1620.52元。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年九月五日书记员 韩青妮速录员 符雪梅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。