山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1625民初2681号原告（反诉被告）：田海波，男，1968年7月19日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：崔杰保，山东杰盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，山东杰盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：王蕾，女，1988年9月30日出生，汉族，住博兴县。委托诉讼代理人：张鹏飞，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占川，山东圆刚律师事务所。原告（反诉被告）田海波与被告（反诉原告）王蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田海波及其委托诉讼代理人崔杰保、李建华，被告（反诉原告）王蕾及其委托诉讼代理人张鹏飞、王占川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田海波向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除田海波、王蕾之间的房屋买卖合同，田海波返还王蕾已付购房款，王蕾立即撤离涉案房屋并恢复原状；2.依法判令王蕾向田海波支付房屋占有使用费共计29672.5元；3.依法判令诉讼费由王蕾承担。事实与理由：田海波、王蕾通过山东京博优家房地产经纪有限公司居间介绍，于2017年9月9日签订房屋买卖合同，所售房屋位于京博华艺亭11号楼1单元1701号，成交价格为110万元，双方约定：买受人于2017年9月16日将首付款项40万元存入出卖人指定账户；剩余房款70万元办理完房产过户手续一次性存入出卖人指定账户。王蕾于2017年9月16日支付首付款项40万元后便实际入住。后博兴县住房保障和房产管理局于2017年12月20日公布《关于实行存量住房限制转让工作的通告》，通告规定在全县范围内实行新购住房限制转让措施，自2017年12月25日起，后购买的新建商品房和二手住房取得房产证书至满2年方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。田海波于2018年9月11日取得房屋产权证书，由于住房限购政策的实施致使双方无法实现合同目的。田海波先后多次通过各种方式试图与王蕾取得联系，沟通解决事宜，但王蕾一直以各种理由推脱，并且拒绝支付剩余房款。故为维护合法权益，田海波依法诉至人民法院，望判若所请。王蕾辩称，田海波、王蕾签订的房屋买卖合同依法成立并生效。田海波已经自认房屋买卖合同的效力，并接收了首批房款，自认房屋已经交给王蕾占有并使用；政府政策不是不可抗力，也没有导致合同不能履行，根据契约严守原则和诚实信用原则，本合同不具有解除的条件和事由及请求权基础。故请法庭驳回田海波的诉讼请求。王蕾向本院提出诉讼请求：1.判令王蕾与田海波之间的房屋买卖合同有效；2.判令田海波继续履行房屋买卖合同；3.本案所有诉讼费用由田海波承担。事实与理由：王蕾与田海波于2017年9月9日签订《存量房屋买卖合同》，约定了房款交付的数额和条件。王蕾根据合同要求于2017年9月16日支付首付款项40万元元并入住。2018年11月，田海波以博兴县住房保障和房产管理局于2017年12月20日颁布新规定为由，主张解除涉案房屋买卖合同，并向人民法院提起诉讼，要求判决解除房屋买卖合同。王蕾认为，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。标的物的房屋未办理物权登记的，不影响房屋买卖合同的效力。同时，王蕾认为合同的解除应当符合合同约定或法律规定。涉案房屋买卖合同并未约定合同解除权，博兴县住房保障和房产管理局于2017年12月20日公布的《关于实行存量住房限制转让工作的通告》并非导致房屋买卖合同不能继续履行，也并非导致最终不能实现合同目的，在3年的时间限制届满后仍可继续履行。综上，本案房屋买卖合同没有约定解除权，也不具有合同解除的法定事由，在新政策通过后，双方也未达成解除合同的合意。故王蕾提出反诉，请求法院公正判决。田海波辩称，虽然王蕾一再强调房屋买卖合同有效，但田海波从没有否认合同的有效性，合同也不存在合同法第52、53条的无效性，王蕾的反诉主张没有事实基础。王蕾主张继续履行合同，但是没有明确提出继续履行的方式，应视为诉求不明确。王蕾已经明确拒绝交付剩余房款，且明确拒绝就合同履行与田海波进行磋商，其行为符合合同法第94条第2款，请法庭依法驳回其诉求，支持田海波的本诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.田海波提交了其与山东京博优家房地产经纪有限公司工作人员郑海云、安珣、吕建伟、张扬之间的电话通话记录或微信聊天记录，拟证实田海波自经纪公司工作人员获知案涉房屋无法办理过户手续后，为实现合同目的，促成双方交易完成，多次进行沟通，但均被王蕾无理拒绝。王蕾质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有议。本院认为，田海波提交电话通话记录、微信聊天记录的一方非本案当事人且未到庭予以认可，故对该组证据与本案的关联性不予认定。2.田海波提交的58同城、赶集网租房信息截图，拟证实与田海波的房屋同等地段租赁价格。王蕾质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为该证据与本案无关联性，故不予认定。3.提交录取信息、装修风格确认单、田海波与京博乐安置业有限公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同、境外汇款证明，拟证实：田海波出售案涉房屋具有使用资金的急迫需求。王蕾质证称：对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，田海波提交该些证据欲证实的目的与本案不具有关联性，故不予认定。4.田海波提交案涉房屋质量保证书、使用说明书、业主手册、前期物业服务协议、临时管理规约、不动产证书、案涉房屋前期物业收取费用票据3张，拟证实：案涉房屋没有完成交接，相关房屋的产权和使用权都应归属田海波，王蕾无权使用。本院认为，该证据不能证实其欲证明的目的。5.王蕾提交照片一组，拟证实：王蕾已经对案涉房屋进行重新装修并入住的事实。田海波质证称：对照片的真实性有异议，无法确认为案涉房屋，对关联性亦有异议。本院认为，田海波在诉状已称“王蕾于2017年9月16日支付首付款项40万元后便实际入住”，且对其反驳意见未予佐证，故对该组照片予以认定。6.王蕾提交（2018）鲁14民终933号民事判决书一份，欲证实：法院认定政府关于限制房屋交易的政策不构成解除房屋买卖合同的事由。田海波质证称：对证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，该判决书与本案不具有关联性。根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年9月9日，田海波与王蕾通过山东京博优家房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《存量房屋买卖合同》，约定：田海波将其购买的京博华艺亭11号楼1单元1701号房屋以110万元出卖给王蕾，王蕾于2017年9月16日前将首付款项40万元存入田海波指定账户，剩余房款70万元办理完房产过户手续一次性存入田海波指定账户；田海波应当在办理出房产证后7天内办理过户手续等。2017年9月16日，王蕾向田海波支付首付款项40万元后入住京博华艺亭11号楼1单元1701号。2017年12月20日，博兴县住房保障和房产管理局公布《关于实行存量住房限制转让工作的通告》，通告内容如下：在全县范围内实行新购住房限制转让措施，自2017年12月25日起（之前已受理的除外），所购买的新建商品房和二手住房取得房产证书至满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。2018年9月11日，田海波取得案涉房屋产权证书。至今案涉房屋存在抵押登记的情况。因上述存量住房限制转让政策实施后，田海波、王蕾就房屋买卖合同的履行协商未果，故酿此纠纷。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，其争议焦点为案涉房屋买卖合同能否解除。在案《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定，履行义务。合同解除，必须符合约定事由或法定事由。第一，田海波与王蕾签订的案涉房屋买卖合同对合同的解除没有约定，故不存在约定的解除事由。第二，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。法律规定中的不可抗力应指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，在案涉房屋买卖合同履行过程中，因博兴县住房保障和房产管理局在2017年12月25日公布实施存量住房限制转让政策，致使双方无法按照预期时间完成约定的“田海波获得房产证后7天内办理过户手续，剩余房款70万元办理完产权过户手续一次性存入田海波指定账户”，确系遭遇不可抗力。但因遭遇不可抗力导致合同解除还需“不能实现合同目的”这一条件成立。上述存量住房限制转让政策明确了时间限制，即自2017年12月25日起，所购买的新建商品房和二手住房取得房产证书至满2年方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。田海波已于2018年11月9日获得该房产的房产证，2021年11月9日即可办理过户登记手续，故该政策只是导致合同暂时不能履行，并不致使最终无法实现合同目的。在案涉房屋买卖合同履行过程中王蕾未有违约行为，又不具备法定的合同可以解除的情况下，田海波主张解除合同、返还王蕾已付购房款并要求王蕾立即撤离案涉房屋并恢复原状的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，王蕾在庭审过程中明确其主张田海波继续履行房屋买卖合同的内容为田海波办理涉案房屋的过户手续，因案涉房屋存在抵押登记，故对其该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、确认王蕾与田海波于2017年9月9日签订的《存量房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）田海波的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王蕾的其他诉讼请求。本诉案件受理费542元，由原告（反诉被告）田海波负担542元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）田海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  贾文娟人民陪审员  王爱民人民陪审员  任立志二〇一九年九月二十五日书 记 员  韩 艳