山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1312民初4661号原告：胡晓璐，男，1989年10月29日出生，汉族，住山东省宁阳县。原告：赵文娜，女，1991年11月12日出生，汉族，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：李娜，山东矩量律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红彬，山东矩量律师事务所律师。被告：刘辉，男，1982年11月1日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：王宁，山东百正律师事务所律师。被告：临沂房帮办网络科技有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道环球丹桂园15号楼3002。法定代表人：毛会鹏，总经理。委托诉讼代理人：卓立明，男，该公司员工。原告胡晓璐、赵文娜与被告刘辉、临沂房帮办网络科技有限公司(以下简称房帮办公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓璐、原告胡晓璐与赵文娜的共同委托诉讼代理人李娜、被告刘辉的委托诉讼代理人王宁、被告房帮办公司的委托诉讼代理人卓立明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓璐、赵文娜向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2019年6月10日签订的《房屋买卖合同》（编号0000542）；2.请求依法判令被告向原告返还定金40000元；3.请求依法判令被告向原告支付违约金230000元；4.请求依法判令被告支付原告该涉案房屋溢价的部分；5.本案诉讼费、保全费由被告负担。庭审中，原告放弃了第4项诉讼请求，同时经本院释明，原告选择了主张违约金，放弃双倍定金条款，但仍然要求返还20000元定金。事实和理由：原告通过房帮办公司购买了刘辉所有的位于临沂市河东区翔宇三江领秀二期4号楼2单元2001号房，三方就商品房买卖等相关事宜达成了一致意见，并于2019年6月10日签订了《房屋买卖合同》（编号0000542），根据合同约定，该房产交易价格为115万元，由原告向被告支付定金20000元（交由房帮办保管），被告解除该房产的抵押，并办理房产证。合同签订后，原告按约支付了20000元定金，并按照约定在被告办理完房产证后于2019年7月19日马上进行银行贷款手续，10天左右后得知第一家银行的贷款没有审批下来，接着原告找了第二家银行进行贷款，并于2019年8月6日左右开始多次联系被告配合办理贷款手续，但被告迟迟拖延，各种借口不予配合，并于2019年8月9日通过中介向原告送达了一份解除合同通知。根据合同第四条4.1约定：乙方贷款自首次申请之日起30个工作日内向同一银行或换行申请三次（甲乙双方积极配合前提下）未通过审批的，甲方有权解除合同（因乙方隐瞒或签合同后又造成的征信不良导致银行拒批且无另外约定的视为乙方违约）。原告的征信问题从一开始就告知了被告，且原告在签合同当天晚上就通过电话和微信把征信报告发给经纪人了，原告无任何隐瞒，原告未有任何违约情形。同时原告了解到，该涉案房屋已经由签订合同时的115万元涨价至150万左右，在与被告的交涉中，被告也多次提到在被告办证期间该涉案房屋己涨价，所以被告不积极履行房屋买卖合同约定的义务，单方面解除合同，不再出卖该涉案房屋，已构成根本违约。综上所述，被告行为构成根本违约，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘辉辩称，原告诉讼请求没有事实和依据，原告陈述的事实与理由部分不属实。对于第1项诉讼请求，双方合同于2019年8月9日已经解除，不存在重复解除的情形。对于第2项诉讼请求，刘辉并没有收取原告的定金，不存在返还情形。第3项诉讼请求没有依据，并且第2项和第3项诉讼请求与法律规定相矛盾，不应当同时支持。对于诉讼费与保全费，因原告违约在先，该扩大部分应由原告自行承担。原告在签订房屋合同时故意隐瞒征信事项，导致合同无法继续履行，属于严重违约。根据合同约定，刘辉有权单方解除合同，不存在因涉案房屋涨价刘辉不履行合同的情形，基于上述事实与理由，请求依法驳回原告诉讼请求。被告房帮办公司辩称，作为居间方，买卖双方协商可以依法解除买卖合同，我方依据合同约定扣除相关居间服务费。对于第2项诉讼请求，根据合同约定定金由我方保管，我方依据判决在扣除居间服务费后依法退还并承担刘辉的损失。依据双方的陈述，我方尽到居间服务义务，违约金与我方无关。诉讼费、保全费与我方亦无关，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：胡晓璐、赵文娜提交的微信聊天记录一份、2019年6月10日、8月6日的录音两份，拟证明胡晓璐、赵文娜在签订合同时告知了刘辉及房帮办公司征信问题，刘辉质证称不知情，不能证明真实性，房帮办公司质证意见为对于上述证据恰恰证明了我方作为中间方在本次交易中积极沟通双方办理相关业务，本院认为该微信聊天记录及两份录音的双方是胡晓璐、赵文娜与房帮办公司的经纪人，房帮办公司没有提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡晓璐、赵文娜（乙方）通过房帮办公司（丙方）购买刘辉（甲方）的房屋，三方于2019年6月10日下午签订了《房屋买卖合同》（合同编号0000542）。合同约定：甲方同意将其所有的位于临沂市河东区翔宇三江领秀二期4号楼2单元2001号的房产出售给乙方，成交价格为115万元，付款方式为本合同签订当日乙方向甲方付20000元作为购房定金由丙方保管，甲方向乙方交出房产权属登记证书由丙方保管。房款支付方式为乙方按当地存量房交易相关规定以商贷付清全部房款，具体约定按照4.1条款执行。合同第4.1条关于贷款方式约定：甲乙双方约定于甲方办理完不动产权证7日内配合到银行或相关单位缴纳首付款、办理完所有贷款手续，于达到过户条件后的15个工作日内办理完相关过户转移手续，甲乙双方任何一方逾期7个工作日未履约办理相关手续的，视为违约；乙方应于过户完成后的3个工作日内办理完抵押手续；乙方贷款自首次申请之日起30个工作日内同一银行或换行申请累计三次（甲乙双方积极配合前提下）未通过审批的，甲方有权解除合同（因乙方隐瞒或签合同后又造成的征信不良导致银行拒批且无另外约定的视为乙方违约）。合同第6条关于服务费约定：丙方提供相关居间服务，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费，服务费金额为31055元，由乙方支付。甲乙双方同意服务费以优先定金中扣除的方式于本合同签订的同时一次性支付给丙方；本合同一经签订，甲乙任何一方违约的，居间服务费不退，由缴纳居间服务费的守约方向违约方追偿损失。通过丙方之介绍等居间活动达成本交易的，签订本合同的同时即表示丙方完成居间内容，贷款、过户等服务属于义务服务；甲乙双方自行联系并委托丙方居间签约/代办贷款/过户的，服务内容完成即表示丙方完成委托居间服务。合同第9条关于违约责任约定：9.1本合同签订后甲方双方任何一方不得中途反悔或无故毁约，否则属于违约，违约方需承担居间服务费用以及违约责任，并在确认违约后的15个工作日内积极配合相关方办理本交易相关的所有撤销手续。9.2违约应书面通知对方、解除合同的应三方共同配合书面解除；单方违约证据不充分、本房产交易有纠纷经协商不成的，定金由丙方保管的退还时按法院诉讼或共同调解结果处理。9.3若甲方违约，则甲方须返还乙方双倍定金并按房价的20%向乙方支付违约金；若乙方违约，乙方缴纳的定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方的损失。合同第11条关于争议处理约定：甲乙双方在履行本合同过程中如发生争议应协商解决，协商不成时可向房屋所在地人民法院诉讼解决。丙方作为居间服务方，有对本次交易相关的产权状况、房屋现状、交易税费、交易程序、潜在法律风险等内容向甲乙双方作审慎告知的义务，但甲方须提供有效的产权证明、不动产查询证明、身份证明、租赁合同、租户放弃优先购买权等相关材料，乙方必须提供有效身份证明、不动产查询证明、征信报告、银行卡流水证明、收入证明等材料，代理人签署本合同的应出示有效的身份证明，授权委托书等材料；郑重声明：当事人没有提供上述有效材料将存在法律风险，甲乙双方仍继续签订本合同的，视为丙方尽到告知审慎义务，甲乙双方如发生纠纷协商不成时与丙方无关。合同还就其他相关的权利义务进行了约定。合同签订后，胡晓璐、赵文娜按照合同约定交纳了定金20000元，由房帮办公司保管。同日晚间，胡晓璐、赵文娜与房帮办公司的经纪人通过微信、电话联系沟通办理本次房屋买卖的相关事宜，胡晓璐、赵文娜向房帮办公司的经纪人告知胡晓璐的个人征信有问题并将夫妻双方的个人征信报告发送给房帮办公司的经纪人。合同签订后，胡晓璐、赵文娜多次通过中介催促刘辉办理不动产产权证书，刘辉办理了不动产权登记证书后，胡晓璐、赵文娜于2019年7月19日首次向莱商银行申请贷款，因胡晓璐的征信问题（其于2015年-2018年间有九次逾期），未通过银行审批办理贷款。2019年8月6日，胡晓璐、赵文娜换行再次申请银行贷款并要求刘辉予以配合。2019年8月9日，刘辉以胡晓璐在签订合同时隐瞒其征信不良记录导致银行拒批贷款为由，向胡晓璐、房帮办公司发出了解除合同通知书，解除了房屋买卖合同。本院认为，胡晓璐、赵文娜、刘辉及房帮办公司于2019年6月10日共同签订的《房屋买卖合同》,是各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人各方均应按照合同约定行使自己的权利和履行义务。2019年8月9日，刘辉已经向胡晓璐、房帮办公司发出了解除合同通知书，合同已经解除，故对于原告要求判决解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求，已无必要，本院不予支持。本案的争议焦点问题是刘辉解除合同的行为是否构成违约。本院认为，胡晓璐、赵文娜在签订合同后多次催促刘辉办理产权证书，在刘辉办理完案涉房屋的产权证书后即前往银行申请办理贷款，虽然因征信问题首次申请没有通过审批，但是又换行再次申请，积极履行了合同内容，而刘辉以急着用钱为由，在胡晓璐、赵文娜首次申请贷款的第22日就向胡晓璐、赵文娜提出解除合同，而根据合同约定胡晓璐、赵文娜贷款自首次申请之日起30个工作日内同一银行或换行申请累计三次未通过审批的，刘辉有权解除合同，故刘辉提前解除合同的行为构成违约。刘辉辩解称因胡晓璐、赵文娜在签订合同时隐瞒了胡晓璐的征信不良记录导致银行拒批贷款，构成违约。本院认为，胡晓璐的征信不良记录均发生在签订合同以前，合同中注明了胡晓璐、赵文娜需要提供征信报告，而刘辉对于胡晓璐、赵文娜提交的材料有审查的义务，如果刘辉尽到谨慎的审查义务，就会避免隐瞒被骗的现象出现，即使胡晓璐、赵文娜没有在签订合同的当时提供征信报告，但刘辉仍愿意与其签订合同，就不能再以胡晓璐、赵文娜隐瞒征信问题为由提出异议，同时，从胡晓璐、赵文娜提交的证据来看，胡晓璐、赵文娜至少在签订合同当天晚上即告知了房帮办公司胡晓璐存在征信问题的事实，则进一步说明了其不存在故意隐瞒的故意，故刘辉的该辩解理由不能成立，本院不予采信。对于胡晓璐、赵文娜要求被告退还定金20000元的诉讼请求，根据合同约定，房帮办公司的居间服务费31055元以优先从定金中扣除的方式于合同签订的同时一次性支付给房帮办公司，任何一方违约的，居间服务费不退，由交纳居间服务费的守约方向违约方追偿损失。故对于胡晓璐、赵文娜要求房帮办公司返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但对于胡晓璐、赵文娜要求刘辉返还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于胡晓璐、赵文娜要求刘辉支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，若刘辉违约，则刘辉须返还胡晓璐、赵文娜双倍定金并按房价的20%向原告支付违约金，现刘辉无正当理由单方解除合同，构成违约，对于胡晓璐、赵文娜要求刘辉支付违约金230000元的诉讼请求，本院依法予以支持。但对于胡晓璐、赵文娜要求房帮办公司支付违约金的诉讼请求，依据合同第11条约定，如当事人没有提供约定的有效材料将存在法律风险，胡晓璐、赵文娜与刘辉仍继续签订本合同的，视为房帮办公司尽到告知审慎义务，胡晓璐、赵文娜与刘辉如发生纠纷协商不成时与房帮办公司无关。即使胡晓璐、赵文娜在签订合同时没有提供个人征信报告，按照合同约定，也应视为房帮办公司履行了审慎的告知义务，故对于胡晓璐、赵文娜要求房帮办公司承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘辉返还原告胡晓璐、赵文娜定金20000元；二、被告刘辉支付原告胡晓璐、赵文娜违约金230000元。以上给付款项，应于本判决生效后十日内付清(户名：临沂市河东区人民法院开户行：建行临沂河东支行汇入账号：37×××81)。三、驳回原告胡晓璐、赵文娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告胡晓璐、赵文娜负担150元，被告刘辉负担2525元；财产保全费1520元，由被告刘辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  赵楠楠二〇一九年九月二十六日书记员  徐艳萍