山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6464号上诉人（原审被告）：胡丽丽，女，1986年1月20日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：李振旺，山东保君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜家伟，男，1991年11月18日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审原告）：王东南，女，1991年5月10日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑景磊，山东都君律师事务所律师。原审第三人：济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司，住所地济南市。负责人：刘洪胜，经理。委托诉讼代理人：赵某某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李涛然，男，该公司员工。上诉人胡丽丽因与被上诉人姜家伟、王东南，原审第三人济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司（以下简称十分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡丽丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回姜家伟、王东南的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由姜家伟、王东南承担。事实与理由：一、一审认定胡丽丽至开庭时不符合济南市购买住宅条件错误。1.胡丽丽于2019年4月29日已在济南市槐荫区民政局登记结婚，按照《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕31号）的规定，取得购房资格，胡丽丽作为买方符合济南市购房条件。一审法院于2019年5月9日开庭，胡丽丽在一审辩论终结前已经取得了购房资格，可以继续履行《房屋买卖合同》。2.胡丽丽在取得结婚证的同时就已经通过十分公司的员工赵某某通知姜家伟、王东南办理网签、过户等手续，进而支付剩余房款，但姜家伟、王东南接到通知后并未按照合同约定协助胡丽丽办理网签、过户等手续，是姜家伟、王东南违约在先。3.胡丽丽未恶意隐瞒无购房资格的情形，三方在签订合同时胡丽丽已经明确告知姜家伟、王东南当时不具备购房资格，当时双方协商一致，在胡丽丽取得购房资格后通知姜家伟、王东南，姜家伟、王东南须配合胡丽丽办理房屋过户等。二、一审判决超出姜家伟、王东南诉讼请求，程序违法，应当予以撤销并发回重审。姜家伟、王东南在一审诉讼请求中要求胡丽丽支付违约金20万元，但是一审法院判决定金20万元，其中10万元姜家伟、王东南无需向胡丽丽退还，明显超出诉讼请求的范围，程序违法。三、本案符合延期开庭审理的情形。胡丽丽缺席开庭有客观原因，因胡丽丽的父亲在一审开庭之日过一周年忌日，按照当地风俗，作为女儿必须在周年忌日当天祭拜父亲。开庭前胡丽丽曾给一审法院打过电话告知此事，希望延期开庭，但是电话一直无人接听，胡丽丽又无法第一时间赶到济南向一审法院当面告知此事。一审法院在没有查证的情况下开庭审理办案，剥夺了胡丽丽的诉讼权利，违反了《民事诉讼法》第一百四十六条“有下列情形之一的，可以延期开庭审理：（一）必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭的；（二）当事人临时提出回避申请的；（三）需要通知新的证人到庭，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的；（四）其他应当延期的情形”之规定，属于程序违法。姜家伟、王东南辩称：一审认定事实清楚，程序合法，应当依法驳回胡丽丽的上诉请求。理由：一、一审认定事实清楚。1.一审规定的举证期限为2019年4月15日，胡丽丽在一审中并未提交其拥有济南市购房资格的证据；在法院送达传票定于2019年5月9日开庭时，其拒不到庭参与诉讼，主动放弃其举证、答辩、质证的权利，应当视为对姜家伟、王东南一审证据和事实的认可，也应承担对其不利的法律后果。2.上诉期间，胡丽丽提交的证据包括结婚证等不属于二审新证据，姜家伟、王东南对此不予质证，法庭也不应组织质证，该证据亦不能成为二审定案依据，胡丽丽应当对此承担证据丧权的责任。3.姜家伟、王东南认为胡丽丽到目前为止依旧未取得济南市购房资格，胡丽丽虽然于2019年4月29日在济南市槐荫区登记结婚，但是并不符合济政发【2016】31号的规定，其户口并非济南市而且房屋买卖合同相对方只有胡丽丽一人并非其再婚对像林希明共同签订，所以合同目的依旧无法实现；姜家伟、王东南签订合同的目的是为了能足额及时拿到购房款，但胡丽丽刻意隐瞒其没有购房资格的事实导致了姜家伟、王东南时至今日依旧未拿到购房款，合同无法履行。4.胡丽丽系该合同的违约方，应当承担解除合同及违约的责任。根据合同中其他约定条款第一条规定“乙方已知此房产的权属关系及其利害关系，并自愿购买且承诺自身所提供的资料均为真实有效并符合国家规定”应当视为胡丽丽对自身拥有购房资格的承诺，姜家伟、王东南也是基于该点才签订合同；在一审中中介方赵某某的证明也显示，姜家伟、王东南在合同初期积极履行合同约定义务，在2019年2月15号要求中介通知胡丽丽办理过户手续，2019年2月20日中介带胡丽丽办理购房证明中，被反馈胡丽丽没有购房资格，由此能充分显示出姜家伟、王东南知晓胡丽丽没有购房资格的时间为2019年2月20日。之后经中介反馈，且2019年2月20日胡丽丽办理购房证明的时间也视为办理过户的时间，在办理过户时间内未完成合同履行义务的责任方也是胡丽丽，故一审法院认定胡丽丽承担违约责任并无不当。5.胡丽丽办理的结婚登记，违反公序良俗原则不能作为定案的证据。通过胡丽丽提交的林希明的户籍表能充分显示其就职于济南市丰汇房地产经纪有限公司也就是胡丽丽与姜家伟、王东南订立房屋买卖合同的中介机构。该人员并非合同的经手人，其与逯舒舒解除婚姻关系的时间为2019年3月22日距离与胡丽丽结婚的时间相差仅1个月且胡丽丽比林希明年纪大6岁，种种迹象表明该婚姻的缔结系为了取得济南市购房资格及案件诉讼所致，明显违反婚姻缔结的原则也违反社会的公序良俗原则。二、一审程序合法。关于姜家伟、王东南要求支付违约金20万，一审判决定金20万不予退还问题，一审判决书均已进行了明确说明，该20万的违约金系要求的定金20万不予退还，庭审笔录中也有明确记录，一审中胡丽丽未出庭答辩是导致其认识不清的根本原因。三、本案不符合延期情形。1.申请延期开庭的时间为一审举证期限前，其未在期限届满2019年4月15日前向法院申请，其所称电话打不通纯属无稽之谈。据了解，胡丽丽一直同其前夫生活工作在济南，且其在2019年4月29日同林希明在槐荫婚姻登记处，而婚姻登记处距离槐荫区人民法院仅4公里，不到10分钟车程，完全可以申请延期开庭。2.若当地确有此习俗，胡丽丽作为女儿，应当明确了解父亲的周年忌日时间，有充足的时间同一审法院沟通延期或更改开庭时间，胡丽丽自身怠于行使权利与一审法院无关。3.父亲的周年祭是否确实开庭那天应当提交证据予以证实，周年祭的社会风俗并不属于法定延期开庭的规定，其应当承担对其不利的法律后果。十分公司述称，不认可一审判决，同意胡丽丽的上诉请求。关于胡丽丽购房资格问题，原合同签署时十分公司明确告知了买卖双方，根据济南市政府的相关规定，都是以家庭为单位，如果有一方是济南户口，可以买卖二手房，之所以没有取得类似于证明的材料，是因为姜家伟、王东南没有提供房产证，十分公司需要依据姜家伟、王东南的房产证及胡丽丽双方身份证、户口本、结婚证等材料查询，房管部门会出具买方是否具有相关资格的购房证明，因姜家伟、王东南一直未提交房产证，所以十分公司无法协助买方即胡丽丽取得购房资格的证明。姜家伟、王东南向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除与胡丽丽编号为0013625的《房屋买卖合同》；2.判令胡丽丽支付违约金20万元。一审法院认定事实：一、坐落于济南市槐荫区保利中心三区1号楼1004号住宅及该楼-112号储藏室系姜家伟、王东南共同共有。2017年5月22日，姜家伟、王东南作为卖方、甲方，胡丽丽作为买方、乙方，十分公司作为见证方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、姜家伟、王东南将以上1004号住宅（建筑面积126.39平方米）及-112号储藏室（建筑面积9.92平方米）以215万元的价格出卖给胡丽丽，包括固定装修、地下室；以上房屋无租赁、有抵押，由甲方自行解决。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20万元；付款方式约定为按揭贷款方式，即乙方于2017年6月15日前将首付款75万元（包含定金20万元）存入甲方名下，剩余房款145万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。甲方承担下证之前的所有费用，乙方承担下证之后，过户所产生的所有费用。双方同意，甲方于首付款到账当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。合同的违约责任约定为：1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3.若甲方违反第八条（户口迁出）、第九条（房屋交接）的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条（付款方式）的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。6.甲、乙任何乙（一）方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。合同的其他约定事项处约定：1.乙方已知此房产的权属关系及其利害关系，并自愿购买且双方承诺自身所提供的资料均为真实有效并符合国家。2.甲方同意自本合同签订合同当日，将所有购房合同等相关证件交由乙方，作为本次交易的安全性担保。3.违约方承担本次交易所产生的所有费用，及本合同所约定的违约责任。4.本合同成交价为最终价格，不受市场的价格波动等相关影响。5.甲方自接到办理房屋证件等相关手续需在七日内办理，不得故意拖延。6.甲乙双方经协商一致，乙方剩余房款在本房屋产权证下发之后，经乙方申请银行购房贷款后，由银行一次性结清。该合同中还约定甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；合同另对违约责任等内容进行了约定。该合同甲方由姜家伟、王东南签名、乙方由胡丽丽签名，丙方加盖十分公司的印章，经办人署名为赵某某。以上合同签订后，胡丽丽向姜家伟、王东南支付了定金20万元。姜家伟、王东南在本案诉讼中说明其诉讼请求中要求胡丽丽支付的违约金20万元即是指该定金不予退还。其并说明向胡丽丽出卖的以上住宅及储藏室当时给胡丽丽钥匙，胡丽丽没有要，至现在房屋还没有交付，仍为空置状态。姜家伟、王东南另说明物业费由胡丽丽交纳着。二、以上1004号住宅及-112号储藏室后于2019年办理了不动产权登记，证号分别为鲁（2019）济南市不动产权第0007123号和0007125号。三、姜家伟、王东南在本案诉讼中提供胡丽丽的《社会保险个人权益记录单》，载明胡丽丽自2018年7月至2019年2月在济南培根人力资源开发有限公司参加社会保险缴纳。姜家伟、王东南依此主张胡丽丽在济南市缴纳社会保险的时间不足24个月。四、姜家伟、王东南在本案诉讼中提供署名为“赵某某”于2019年3月10日出具的《证明》，内容为：本人任职于济南汇丰房地产有限公司，经手卖方姜家伟、王东南、买家胡丽丽于济南保利中心一期三区一号楼1004室的房产交易。卖方姜家伟于2019年2月15日通知我联系买家胡丽丽可以过户了，于是我本人于2019年2月20日陪同买家胡丽丽去济南不动产交易中心办理购房证明，经济南不动产交易中心回馈，买家胡丽丽无济南购房资格。本人表述属实，具有法律依据。一审法院认为，1004号住宅及-112号储藏室系姜家伟、王东南共同共有，姜家伟、王东南经十分公司居间，在与胡丽丽协商后于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》，该合同的内容系当事人双方的真实意思，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同有效。但按济南市相关购房政策，要求非本市户籍家庭在本市限购1套住宅，且要求该购房人需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。胡丽丽非济南市户籍，按姜家伟、王东南在本案诉讼中提供的《社会保险个人权益记录单》，显示胡丽丽在济南市参加社会保险缴纳的起始时间为2018年7月。由此表明，姜家伟、王东南与胡丽丽签订《房屋买卖合同》时及至今胡丽丽还不符合在本市购买住宅的条件，也就意味着该《房屋买卖合同》无法继续履行。因此，姜家伟、王东南在本案诉讼中要求解除其与胡丽丽签订的该编号为0013625的《房屋买卖合同》有理，应予支持。但需指出，该合同虽名为《房屋买卖合同》，但实际涉及到了三方当事人和两种法律关系，三方当事人即姜家伟、王东南、胡丽丽、十分公司；两种法律关系，一是姜家伟、王东南与胡丽丽之间的房屋买卖合同关系，二是十分公司提供居间服务的居间法律关系。姜家伟、王东南作为房屋出卖人，其要求解除的系房屋买卖合同关系，对该《房屋买卖合同》中涉及的居间服务合同关系并非本案审理、解除的相关内容，本案中不予处理。姜家伟、王东南除要求解除该《房屋买卖合同》外，还要求胡丽丽支付违约金20万元，其就此项诉讼请求在本案开庭审理时说明是要求胡丽丽向其交纳的定金20万元不予退还。关于定金，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”需要指出，济南市的相关购房政策规定早在2016年12月即已作出，姜家伟、王东南及胡丽丽、十分公司于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》时均应当知晓以上购房政策规定，特别是十分公司作为专业房地产中介服务机构，更应当知晓以上规定，并应向买卖双方进行明确说明。但从《房屋买卖合同》的约定内容来看，并未对胡丽丽购房资格进行说明或约定。该合同在签订后至今无法得到正常履行，不仅是胡丽丽无购房资格的单方责任，姜家伟、王东南作为出卖人同样存在责任。鉴于此，对姜家伟、王东南要求不向胡丽丽返还定金20万元的诉讼请求部分予以支持。结合双方在合同中均存在着责任，一审法院确定该定金中的50%即10万元姜家伟、王东南无需退还。定金的另50%即10万元，因胡丽丽在本案诉讼中未到庭，也未向一审法院提出书面意见，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、姜家伟、王东南与胡丽丽、济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》涉及房屋买卖部分于判决生效之日解除；二、胡丽丽依2017年5月22日签订《房屋买卖合同》的约定向姜家伟、王东南支付的定金20万元，其中10万元姜家伟、王东南无需向胡丽丽退还；三、驳回姜家伟、王东南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取计12000元，由姜家伟、王东南负担5000元，由胡丽丽负担7000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡丽丽提交证据1.胡丽丽与林希明的结婚证、林希明的户口本、身份证原件各一份，拟证明胡丽丽于2019年4月29日在济南市槐荫区民政局与林希明登记结婚，林希明户籍地为济南市，根据济南市相关购房政策，胡丽丽已经具备了在济南市购房的资格，可以继续履行房屋买卖合同。证据2.房屋买卖首付款收条、定金收条原件各一份，拟证明2017年6月15日姜家伟、王东南收到了胡丽丽支付的购房款70万元。证据3.赵某某出具的证明原件一份，拟证明赵某某系十分公司职工，其经手的胡丽丽与姜家伟、王东南房屋买卖合同2019年4月30日在胡丽丽取得购房资格后赵某某通知姜家伟、王东南去房管部门、银行办理房屋交易贷款审批等手续，姜家伟、王东南拒绝配合办理手续。姜家伟、王东南质证称，胡丽丽提交的证据非二审新证据，不予质证，亦不应作为定案依据；关于是否有济南市购房资格及该证据的效力问题，姜家伟、王东南在答辩状已经进行明确的阐释，不再进行说明。十分公司质证称，对上述证据无异议。姜家伟、王东南提交济南市槐荫区民政局出具的林希明2019年3月22日离婚登记审查表和2019年4月29日结婚登记审查表原件各一份（加盖出具单位公章），拟证明胡丽丽的婚姻缔结有违反公序良俗原则，也违反社会的一般常理。胡丽丽质证称，对其真实性无异议，但不认可证明目的，婚姻是个人的选择自由，离婚、结婚并不违反法律规定，也不违反公序良俗。十分公司质证称，对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，案件重点在于客户是否有购房资格、合同是否继续履行，而不在胡丽丽婚姻问题。经审查，胡丽丽提交的证据能够证实其自2019年4月29日起具备购房资格，已向姜家伟、王东南支付购房款70万元，并在具备购房资格后通知姜家伟、王东南办理相关手续的事实，本院予以采信。姜家伟、王东南提交的证据与本案争议焦点无关联，本院在本案中不予采信。另查明，胡丽丽于2019年4月29日通过缔结婚姻形式取得购房资格。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点：一是姜家伟、王东南与胡丽丽签订的《房屋买卖合同》应否解除；二是一审程序是否合法。关于焦点一，姜家伟、王东南与胡丽丽签订的《房屋买卖合同》应否解除的问题。双方于2017年5月22日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。其中关于解除权的约定为：若乙方违反第四条（付款方式）的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；合同中并无对胡丽丽购房资格及胡丽丽申请银行按揭贷款期限的相关约定。涉案房产于2019年办理不动产登记，姜家伟、王东南于2019年2月15日通过十分公司联系胡丽丽办理过户事宜，后胡丽丽于2019年4月29日取得购房资格，合同可以继续履行，胡丽丽应根据合同约定在银行发放贷款之日由银行向姜家伟、王东南直接支付剩余购房款。胡丽丽虽于涉案房产办理不动产登记之后才取得购房资格，但并非构成姜家伟、王东南行使合同约定解除权的事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订《房屋买卖合同》时，涉案房产尚未进行不动产登记，合同亦未约定办理权属证书的时间以及取得不动产权证书后的履行期限、方式等问题，在胡丽丽已经支付70万元购房款，房屋实际交付并由胡丽丽支付物业费的情况下，胡丽丽不存在根本违约，亦不存在姜家伟、王东南行使法定解除权的其他事由；姜家伟、王东南主张胡丽丽不能明确取得购房资格的时间、导致其不能及时足额取得剩余房款，并以此为由要求解除涉案合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。姜家伟、王东南二审中抗辩胡丽丽婚姻登记有违公序良俗等，不属于本案审理范围，本院不予审查。关于焦点二，一审程序是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定：“有下列情形之一的，可以延期开庭审理：（一）必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭的；（二）当事人临时提出回避申请的；（三）需要通知新的证人到庭，调取新的证据，重新鉴定、勘验，或者需要补充调查的；（四）其他应当延期的情形”，胡丽丽上诉主张其因父亲周年祭未能参加庭审，但其并未向一审法院提交延期申请，其所诉称的电话没打通等不属于上述法律规定的延期审理情形，一审法院在向胡丽丽送达开庭传票并在其未到庭参加庭审的情况下，依法缺席判决，程序合法。综上所述，胡丽丽的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1527号民事判决；二、驳回姜家伟、王东南的诉讼请求。一审案件受理费24000元，减半收取计12000元；二审案件受理费24000元，均由被上诉人姜家伟、王东南负担。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇一九年九月二日书记员  李春月