广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终738号上诉人（原审原告）：骆桂才，男，1985年11月21日出生，汉族，户籍地址广东省遂溪县，现住罗定市。上诉人（原审原告）：陈小群，女，1988年5月12日出生，汉族，住罗定市。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华建明，男，1958年11月4日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审第三人）：朱平，女，1964年1月15日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。上诉人骆桂才、陈小群与上诉人华建明、被上诉人朱平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省罗定市人民法院（2019）粤5381民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人骆桂才、陈小群及其共同委托诉讼代理人朱靖、被上诉人朱平的委托诉讼代理人黄学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆桂才、陈小群上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判。2、判令华建明、朱平继续履行骆桂才、陈小群与华建明于2018年9月13日签订的《二手房屋买卖合同》，办理完税及将坐落在广东省罗定市罗定市××街道区屋××茶园里××号房地产的不动产权利变更登记给骆桂才、陈小群，并在骆桂才、陈小群付清购房款后三日内将房屋交付给骆桂才、陈小群。3、若判决解除合同，则变更一审判决的二、三、四项，改判由华建明、朱平共同返还相应款项。4、本案诉讼费由华建明、朱平承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定华建明、朱平夫妻共同到场办理房屋过户手续，但以朱平脸色并不好看不代表其反对房屋出售。从一审法院查明事实可知，朱平参与了办理房屋过户的过程，证明其已知道房屋出售，但没有提出任何反对意见。根据《民法通则意见》第66条规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。又根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》十九条第三款第（二）项“买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的”规定，视为朱平同意。因此，一审判决认为朱平不同意《二手房屋买卖合同》，是认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。如前所述，虽然暂无证据证明华建明与骆桂才、陈小群签订合同时朱平知情，但后来朱平参与办理房屋过户这一事实，证明了朱平知道华建明出售房屋而未表示反对。因此，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》十九条规定，可以判决合同继续履行。一审判决确认合同解除不符合法律规定。3、一审判决朱平对违约解除合同不存在过错，不符合事实和法律。朱平知道华建明出售房屋而未表示反对并参与办理房屋过户手续，其行为已表示事后追认《二手房屋买卖合同》，其受该合同约束。现朱平不同意履行合同，即存在过错的违约行为，应共同承担合同约定和法律规定的违约责任。一审判决没有考虑交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性，损害交易受让方的合法权益。华建明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。朱平辩称：认可一审判决，不同意上诉人的上诉请求及事实理由，因为没有法律证据予以支持。上诉人在一审中已经变更诉讼请求，一审法院也围绕上诉人变更后的诉讼请求进行详尽的审理并作出判决。现上诉人在二审期间再次提出变更前的诉讼请求，于法无据，变更诉讼请求应该在法庭辩论终结前提出。此外，上诉人上诉要求被上诉人朱平共同承担责任，没有法律依据。因为被上诉人朱平对上诉人与华建明发生的涉案买卖合同并不知情，在一审中上诉人也确认被上诉人朱平并未参与上诉人与华建明就交易涉案房屋所进行的洽谈过程及签订合同的过程。且在上诉人到现场看房的时候，朱平也不在场。2018年12月18日办理房屋过户时，朱平既不清楚也没有签名。所以涉案房屋的交易朱平由此至终均不清楚，更谈不上同意或不同意。朱平只有唯一的住房，是不可能同意将涉案房屋出售，否则其与儿子将居无定所，无法生活。涉案房屋是夫妻共同财产，上诉人与华建明在未经朱平同意的情况下，私下签订涉案房屋的买卖合同，其行为侵害了朱平的合法权益，其行为对朱平依法不具有法律约束力。上诉人在上诉状中引用民法通则第66条规定，显然是断章取义，因为上诉人从未向朱平提出过涉案房屋的买卖事宜。而且房屋买卖依法应当采取书面形式，不存在上诉人所述的其行为已表明同意出售，该说法是没有证据予以支持的。上诉人在上诉状中引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条第三款第2项，属于适用法律错误。本案上诉人在一审期间已变更诉讼请求，所以客观上不存在审理继续履行合同的情况，且上诉人没有举证证明朱平知道涉案房屋买卖合同而未表示反对的情形。综上，上诉人的上诉请求及事实与理由是缺乏证据支持，一审判决认定事实清楚，适用法律及作出的判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。骆桂才、陈小群向一审法院起诉请求：1.判令华建明继续履行骆桂才、陈小群与华建明于2018年9月13日签订的《二手房屋买卖合同》，办理完税及将坐落于广东省罗定市××街道区屋××茶园里××号房地产的不动产权利过户变更登记给骆桂才、陈小群，并在骆桂才、陈小群付清240000元购房款后三日内将房屋交付给骆桂才、陈小群；2.本案诉讼费由华建明承担。一审诉讼中，由于华建明抗辩无法以个人名义将属于夫妻共同财产的涉案房屋出售给骆桂才、陈小群，本案涉及朱平的合法权益。在法庭辩论终结前，经一审法院释明，骆桂才、陈小群表示，如果合同无法继续履行，则同意变更诉讼请求为：1.解除骆桂才、陈小群与华建明双方签订的《二手房屋买卖合同》；2.华建明及朱平双倍返还定金即返还200000元给骆桂才、陈小群；3.华建明及朱平返还骆桂才、陈小群已支付的购房款662000元给骆桂才、陈小群，并支付从收款之日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4.华建明及朱平返还骆桂才、陈小群已支付的中介费6000元给骆桂才、陈小群；5.华建明及朱平赔偿骆桂才、陈小群已支付的购房款可预期收益100000元给骆桂才、陈小群；6.诉讼费由华建明和朱平承担。一审法院认定事实：骆桂才、陈小群是夫妻关系。华建明和朱平亦是夫妻关系，二人于1988年8月30日登记结婚。华建明和朱平户籍地址即罗定市××街道区屋××茶园里××号所在的房屋系于1992年建成，于2011年办理了土地使用权证和房屋所有权证，均登记在华建明一人名下，登记建筑面积为108.21平方米。后由于华建明和朱平加建，华建明于2018年12月14日办理了新的房地合一的不动产权证书[证号：粤（2018）罗定市不动产权第0016×××号]，登记建筑面积为247.29平方米，仍然登记在华建明一人名下。2018年9月13日，骆桂才、陈小群（乙方）与华建明（甲方）通过中介居间签订了一份《二手房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在罗定市××镇区屋茶园里××号的房地产，房屋建筑面积为108.21平方米，实际以最新的测绘面积为准，甲方保证房屋没有权属纠纷；交易总价为902000元，由乙方在签订合同时支付定金100000元，成交后转为购房款，再由乙方于2018年9月20日前支付购房款100000元、于2019年2月28日前支付购房款462000元给甲方，余款240000元由乙方通过银行按揭贷款的方式支付；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费、办证费、测绘费等，该费用由甲方负担；过户流程由中介方跟进，甲乙双方无条件提供相关证件配合完成过户；若甲方不履行本合同或因个人（家庭）等因素中途决定不卖给乙方的，视甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约当日内将已收的定金双倍赔付给乙方，并由甲方支付10000元中介费给中介方；若乙方不履行本合同或因个人（家庭）等因素中途决定不买甲方的商品房，视乙方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方所收的定金不得退回给乙方，并有权处理该房地产，乙方须无条件配合，并由乙方支付10000元中介费给中介方。骆桂才、陈小群于签订《二手房屋买卖合同》当日支付了购房定金100000元，于2018年9月20日支付购房款100000元，于2018年12月14日支付购房款50000元，于2018年12月17日支付购房款50000元，于2018年12月18日支付购房款362000元，合共支付662000元给华建明，华建明均开具了收据；此外，骆桂才、陈小群也办理了按揭贷款的申请手续。2018年12月18日，骆桂才、陈小群（乙方）与华建明（甲方）到罗定市不动产登记局办理过户手续，双方另行签订一份《广东省罗定市房地产买卖合同》用于办证。后因华建明未依法缴交税费，当天未能办理完毕过户手续。之后，由于华建明的配偶即朱平不同意骆桂才、陈小群向华建明出售涉案房屋，华建明没有继续履行合同，并向中介方表示希望解除合同。经中介方协调处理，骆桂才、陈小群不同意解除合同并要求华建明继续履行，双方遂产生纠纷。骆桂才、陈小群于2019年2月11日诉至一审法院请求处理。另查明：诉讼中，骆桂才、陈小群确认朱平并未参与其与华建明就交易涉案房屋所进行的洽谈过程及签订合同过程，且在其现场查看房屋时朱平也不在场。在2018年12月18日骆桂才、陈小群与华建明双方到罗定市不动产登记局办理过户手续时，朱平出现在现场，但据证人所言，其脸色并不好看。骆桂才、陈小群表明在合同无法继续履行的情况下同意变更诉讼请求的意思表示之后，当庭补充提交了其缴交中介费6000元的收据作为证据，与证人证言吻合，骆桂才、陈小群质证也未提出真实性异议。再查明：本案诉讼过程中，骆桂才、陈小群提出财产保全申请，一审法院于2019年2月14日依法作出（2019）粤5381民初412号民事裁定书，裁定对登记在华建明名下、位于罗定市罗城街道茶园里三巷35号[粤（2018）罗定市不动产权第0016×××号]的不动产在902000元价值范围内进行查封，查封的期限为三年。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。骆桂才、陈小群与华建明在中介人员的居间下签订了《二手房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。华建明抗辩案涉房屋系其与朱平的夫妻共同财产，其无权以个人名义出售，认为合同无效，并主张由于朱平不同意出售房屋，合同无法继续履行。对此，根据华建明与朱平于1988年登记结婚，于1992成建成案涉房屋，于2001年办理了土地使用权证和房屋所有权证，后再加建，于2018年12月14日办理目前有效的不动产权证书的事实，尽管该房屋登记在华建明个人名下，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，在没有其他证据足以否定的情况下，一审法院认定该房屋属于华建明与朱平的夫妻共同财产。即使华建明以一方名义签订合同出售夫妻共有的房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，华建明主张合同无效，一审法院不予支持。《二手房屋买卖合同》明确约定“若甲方不履行本合同或因个人（家庭）等因素中途决定不卖给乙方的，视甲方中途悔约处理，本合同即告解除”，故该合同属于附解除条件的合同。由于骆桂才、陈小群与华建明就买卖涉案房屋所进行的洽谈、看房、签订合同等过程均没有朱平参与，朱平在骆桂才、陈小群与华建明办理房屋过户手续时脸色并不好看，可见骆桂才、陈小群与华建明签订的《二手房屋买卖合同》未能体现朱平的意思表示。在因华建明尚未缴交税费而未能完成过户登记之后，华建明以朱平不同意为由不再继续履行合同，并向中介方表达解除合同的意思表示，符合合同约定的华建明因家庭因素中途决定不卖的情形，按合同约定，《二手房屋买卖合同》在华建明表达出解除合同的意思表示之后即告解除。由于骆桂才、陈小群与华建明买卖的标的物涉及朱平合法权益，尚未完成所有权转移登记，骆桂才、陈小群尚未取得所有权，故不构成善意取得。骆桂才、陈小群要求华建明继续履行合同，办理完税并将案涉房屋过户给骆桂才、陈小群，既存在侵害朱平合法权益的可能性，也不符合合同约定，理据不足，一审法院不予支持。骆桂才、陈小群表明在合同无法继续履行的情况下同意变更诉讼请求。对于骆桂才、陈小群主张解除《二手房屋买卖合同》的诉讼请求，如前所述，该《二手房屋买卖合同》在华建明表达出解除合同的意思表示之后即告解除，故一审法院确认该《二手房屋买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质采取补救措施、赔偿损失等。对于骆桂才、陈小群主张由华建明双倍返还定金即返还200000元的诉讼请求，符合双方约定和法律关于定金罚则的规定，理据充分，一审法院予以支持。对于骆桂才、陈小群主张由华建明返还购房款662000元的诉讼请求，由于其中的100000元定金已另行处理，故一审法院不予全部支持，华建明应予返还的购房款为562000元。对于骆桂才、陈小群主张由华建明从收款之日起至实际返还购房款之日止按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，由于华建明明知其配偶为其拟出售的房屋的共有人，其未经朱平同意而与骆桂才、陈小群签订合同出售房屋，后因朱平不同意而导致合同被解除，故华建明具有过错，应承担骆桂才、陈小群支出款项的利息损失。因此，该项请求理据充分，一审法院予以支持；华建明应从2018年9月20日起支付100000元的利息，从2018年12月14日起支付50000元的利息，从2018年12月17日起支付50000元的利息，从2018年12月18日起支付362000元的利息给骆桂才、陈小群，利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至华建明实际返还款项之日止。对于骆桂才、陈小群主张由华建明返还中介费6000元的诉讼请求，符合《二手房屋买卖合同》关于“由甲方支付10000元中介费给中介方”的约定，骆桂才、陈小群也已提交证据足以证明其支出了中介费6000元，故该项请求理据充分，一审法院予以支持。对于骆桂才、陈小群主张由华建明赔偿可预期收益100000元的诉讼请求，骆桂才、陈小群并未提供充分证据证明其支付的662000元必然能够取得100000元的收益，理据不足，一审法院不予支持。骆桂才、陈小群主张由朱平与华建明共同承担上述责任，由于本案证据并未显示朱平存在过错，基于合同相对性原则，一审法院不予支持。综上所述，骆桂才、陈小群与华建明签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，但因约定的解除条件成就而导致合同解除，且涉及朱平合法权益，无法继续履行。根据合同约定及法律规定，应由华建明双倍返还定金即返还200000元、返还购房款562000元并支付按中国人民银行同期同类贷款利息计算的利息、返还中介费6000元给骆桂才、陈小群。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认骆桂才、陈小群与华建明签订于2018年9月13日的《二手房屋买卖合同》已经解除。二、由华建明于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金即返还200000元给骆桂才、陈小群。三、由华建明于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款562000元及支付利息（①本金100000元的利息从2018年9月20日起计算，②本金50000元的利息从2018年12月14日起计算，③另一本金50000元的利息从2018年12月17日起计算，④本金362000元的利息从2018年12月18日起计算；①至④的利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至华建明实际返还款项之日止）给骆桂才、陈小群。四、由华建明于判决发生法律效力之日起十日内返还中介费6000元给骆桂才、陈小群。五、驳回骆桂才、陈小群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元、保全费5000元，合共7450元（骆桂才、陈小群已预交），由华建明负担。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，华建明提起上诉后，经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已另行作出裁定，按华建明撤回上诉处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、骆桂才、陈小群与华建明签订的《二手房屋买卖合同》是否应予解除。2、朱平是否应当与华建明共同返还双倍定金20万元、返还购房款562000元及支付利息、返还中介费6000元给骆桂才、陈小群。关于争议焦点一，骆桂才、陈小群与华建明在中介人员的见证下签订了《二手房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。《二手房屋买卖合同》中明确约定“若华建明不履行本合同或因个人（家庭）等因素中途决定不卖给骆桂才、陈小群的，视华建明中途悔约处理，本合同即告解除”本案中，华建明没有按照合同约定继续履行，同时也明确向中介方表示希望解除合同，合同解除的条件已经成就。其次，骆桂才、陈小群经一审法院释明后，表示若合同无法继续履行，则同意解除双方签订的《二手房屋买卖合同》。因此，案涉《二手房屋买卖合同》在华建明表达出解除合同的意思表示之后即告解除。关于争议焦点二，证人余某经一审法院准许，出庭作证并接受当事人的质询。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条规定：“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”证人余某作为与本案当事人无利害关系的中介人员，在法庭上所作的证言真实、客观，依法可以作为认定案件事实的依据。结合本案当事人陈述及证人证言，可以证实华建明与骆桂才、陈小群在2018年12月14日到罗定市不动产登记局办理过户手续时，朱平出现在现场，但没有明确表示反对意见。而且，华建明在办理过户手续的同日，又继续收取骆桂才、陈小群支付的购房款36.2万元。因此，骆桂才、陈小群基于华建明、朱平夫妻间特殊的人身、财产关系，有理由相信华建明可以代表朱平共同作为案涉房屋的出卖方，在合同中签名且一致同意出售案涉房屋。其次，案涉房屋虽登记在华建明个人名下，但华建明与朱平均明确表示该房产属于夫妻共同财产，若办理房屋买卖手续，应取得夫妻双方的一致同意。本案因华建明、朱平的过错，导致《二手房屋买卖合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”朱平应与华建明共同返还双倍定金20万元、返还购房款562000元及支付利息、返还中介费6000元给骆桂才、陈小群。综上所述，骆桂才、陈小群的上诉理由成立部分，予以支持；理由不成立部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2019）粤5381民初412号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项。二、撤销罗定市人民法院（2019）粤5381民初412号民事判决第五项。三、朱平对罗定市人民法院（2019）粤5381民初412号民事判决第二项、第三项、第四项承担共同清偿责任。五、驳回骆桂才、陈小群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元、保全费5000元，合共7450元，二审案件受理费4900元，均由华建明、朱平负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月三十日书记员  何卓璇