黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0624民初1667号原告：金宝国，男，1982年9月25日出生，蒙古族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李帅浦，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告：杜尔伯特蒙古族自治县宏程房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇天湖左岸B区14、15号。统一社会信用代码：91230624MA194QBC8M。法定代表人：郑景利，职务：总经理。委托诉讼代理人：张潇，黑龙江欲凌律师事务所律师。原告金宝国与被告杜尔伯特蒙古族自治县宏程房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宝国未到庭，其委托诉讼代理人李帅浦、被告杜尔伯特蒙古族自治县宏程房地产经纪有限公司法定代表人郑景利及其委托诉讼代理人张潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宝国向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金40000元整；2.判令被告自收取定金之日起，按照银行同期贷款利率支付利息至还款日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年11月17日向原告收取购房定金40000元，至今未能与原告签订房屋买卖合同，无法达成一致意见，故此，被告占有原告40000元现金，无法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，请求查清事实，维护原告合法权益。被告辩称，首先不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告金宝国通过被告购买位于泰康镇馨苑小区2-2-601室房屋，三方口头就购买相关事宜达成一致，即以250000元的价格购买该房屋，房主于2018年11月将该房屋交付本案原告金宝国及其妻子田彩军，约定交房前即2018年11月17日原告交付40000元定金，剩余210000元的购房款办理贷款后支付，后期房主按照双方的口头约定将房屋交付，因原告一直拖延所以并未签订书面合同，后原告妻子田彩军于2019年6月告知中介公司由于其二人征信不良无法办理贷款，剩余房款无法缴纳，所以无法购买该房屋并将钥匙交还中介公司并由中介公司转交房主，因此我方认为金宝国与房主之间已形成了口头的买卖协议并且该协议中符合合同要素已经成立并生效，因此在原告私自违反约定要求解除合同的情况下定金不应返还，综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的收据一份，欲证明：1.被告为有限责任公司，符合法人主体资格；2.被告于2018年11月17日收取原告40000元定金的事实；3.该收据不具有房屋买卖合同的基本属性。其性质属于从合同性质。被告质证称，对真实性无异议，但是该收据收取定金实际上是我方代房主进行收取的，而且在该收据中明确约定了房屋的坐落，因此其不属于从合同性质，属于合同的一部分。本院对该证据的真实性予以确认，对其欲证明的问题将结合本案其他证据综合认定。二、被告提交的益民物业管理处收据两份，欲证明金宝国及其爱人田彩军已经到馨苑小区物业管理公司变更业主姓名，将用户名称变更为田彩军，由此可以证明本案诉争房屋已经交付原告进行使用。原告质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，该两份收据不属于正规发票，无法证实其内容的真实性，更无法证实双方形成买卖合同。本院对该证据的真实性予以确认，对其欲证明的问题将结合本案其他证据综合认定。三、被告提交的录音U盘一份，欲证明2019年7月24日早8.30金宝国与被告单位的工作人员李跃之间的通话录音，证明在该录音中可以证实金宝国购买房屋时已约定了250000元的房款并且于2018年11月入住该房屋直至2019年6月共7个月的时间，因此可以证实买卖双方口头协议已经符合法律规定的合同要素，房主与金宝国之间的买卖合同已经成立并生效，因此不应返还定金。原告质证称，对真实性和证明问题均有异议，1.该录音取得时间是在原告提起维权诉讼之后，无法使内部效力追溯至被告收取定金之时；2.被告取得的录音是为证实买卖合同成立，但该房屋不是被告所有，为无权处分，且没有房屋所有权人的追认，所以该录音与本案没有直接联系，为无效录音，根本无法证实合同关系存在；3.房屋买卖合同为要式合同，录音不符合房屋买卖合同的法定要件，双方不存在法律关系，房屋虽为原告占有，但不是物权变动的法定要件所以双方不成立房屋买卖合同法律关系；4.被告所取得的录音其主体为中介公司，其主观对该40000元定金具有恶意占有的故意，对此原告保留追究刑事责任的权利。本院认为，原告对该证据的真实性有异议，但未提供相关证据予以反驳，因此本院该证据的真实性予以确认，对其欲证明的问题将结合本案其他证据综合认定。四、被告提交的房屋所有权证、结婚证、户口各一份，欲证明本案诉争的房屋为马俊杰、张某共同共有。原告质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，原告出示证据房屋所有权共有人处未曾填写，被告若证实为共同所有应出示该房屋档案证明，我方不予认可。本院对该证据的真实性和欲证明的问题予以确认。五、被告申请证人张某出庭作证，欲证明张某委托中介公司出售房屋给本案原告，该房屋已于2018年11月份交付金宝国使用。原告质证称，对证明问题有异议，首先该房屋是较大财产，其处分应由共有权人一致同意。张某与马俊杰虽为夫妻但没有证据证实该房屋为共同财产亦没有马俊杰的授权，所以张某无权单方出售该房屋，其次张某至今未能收到任何款项。可见该中介公司其主观具有侵吞该40000元定金的直接故意，并且被告方提出张某是否委托被告“代”你出售房屋，即双方形成委托代理法律关系。即使存在合同法律关系也应以被代理人名义对外从事法律行为，但原被告之间从来没有签订合同亦没有马俊杰、张某签字售房的字样，足以证实被告具有侵占该40000元的故意，所以证人无法证实其内容的真实性，原告不予认可。本院对该证人证言的真实性和欲证明的问题予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月，原告为购买房屋找到中介即本案被告，经被告介绍，原告同意以250000元的价格购买马俊杰名下的位于杜尔伯特××自治县××小区××楼××单元××室房屋。2018年11月17日，原告向被告交付40000元，被告向原告出具收据一张，收据内容为“今收金宝国首付定金肆万元整馨苑小区2#-2-601室。收款人：白丽霞、李跃，2018年11月17日。”，并盖有被告公司印章。该款交付后，房主将房屋交付原告使用。2019年6月，原告提出退房，并要求被告退还已交付的40000元。双方协商不成，诉至法院。经查，原、被告及案外人马俊杰之间未签订书面房屋买卖合同且未办理房屋转移登记手续。被告所收取的40000元至庭审时一直在收款人白丽霞、李跃处保管。本院认为，本案的争议焦点系原告向被告支付的40000元是否应当返还问题。首先，原告通过被告购买房屋，原、被告之间应为居间合同关系。本案中，原、被告之间没有签订书面协议，没有约定其他条件，只有被告立具的收据1份。收据中只载明被告所收取的40000元为“首付定金”，该笔款项并不具备完全的定金性质，应视为被告代出卖方收取买方的首付款。被告并非案涉房屋出让方，现案涉房屋已退回房主，不能实现房屋买卖的目的，被告继续占用该40000元没有合同约定，亦没有法律依据，应予返还。原告请求利息主张无法律依据，本院不予支持。案外人如就房屋买卖与原告发生纠纷，与本案无关，应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杜尔伯特蒙古族自治县宏程房地产经纪有限公司返还原告金宝国首付款40000元，此款于本判决生效之日起三日内一次性付清；二、驳回原告金宝国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告杜尔伯特蒙古族自治县宏程房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  白玫二〇一九年九月二十九日书记员  田欣附：本判决所引用相关法条1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。5.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。8.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。