北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12978号原告（反诉被告）：陶雨风，女，1970年8月10日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶雨生，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：楼肖阳，女，1979年12月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宿东风，北京京创律师事务所律师。被告：北京市易合房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平区润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，北京市易合房地产经纪有限公司法务部经理。原告（反诉被告）陶雨风与被告（反诉原告）楼肖阳、被告北京市易合房地产经纪有限公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶雨风及其委托诉讼代理人刘晓雨、陶雨生，被告楼肖阳的委托诉讼代理人宿东风，被告易合公司委托诉讼代理人吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶雨风向本院提出诉讼请求：1．判令楼肖阳返还我支付的定金2万元并支付自2015年5月11日起至实际还款之日止，对应的中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2．判令楼肖阳支付我违约金31．6万元；3．判令本案诉讼费由楼肖阳承担。事实与理由：2015年5月10日，我与楼肖阳签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定我购买楼肖阳所有的位于北京市昌平区x路x号院x号楼x层x单元x号房屋，房屋成交价格为115万元整，房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施等作价43万元一并卖给我，我需要于2015年5月10日向楼肖阳支付定金2万元。合同签订后，我在2015年5月10日向楼肖阳支付了定金2万元。现因居间方的工作人员犯有合同诈骗罪被刑事处罚，房屋买卖合同无法继续履行，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告楼肖阳辩称：双方之间的合同已于2015年10月23日解除，不认可原告诉求，定金依据合同原告违约不予返还，我方没有过错，是原告房屋买卖付款过程中违背合同约定，错误向房产公司工作人员支付，导致买卖不能履行，后经核实，原告没有购房资质，均与原告相关，合同根本违约原因在原告，原告是违约方，应向我方支付违约金。反诉原告楼肖阳向本院提出诉讼请求：1．判令陶雨风向我支付违约金31．6万元；2．判令诉讼费由陶雨风承担。事实和理由：2015年5月10日我和陶雨风签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，《补充协议》第二条第二款第四项约定：甲乙双方约定于2015年6月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续。第四条第三款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知乙方解除房屋买卖居间合同……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。陶雨风未在2015年6月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，办理该房屋的审贷手续，未向我支付剩余合同款。依据《补充协议》的约定，陶雨风需向我支付违约金31．6万元，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告陶雨风辩称：一、将银行贷款所需证件、资料准备齐全，办理房屋的审贷手续是我和楼肖阳双方的义务，楼肖阳也没有准备房屋审贷手续所需的材料，因此，我不存在违约情形。2015年5月10日我和楼肖阳签订的《补充协议》第二条第二款约定：甲乙双方于2015年6月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，办理房屋的审贷手续，将银行贷款所需证件、资料准备齐全，办理房屋的审贷手续是买卖双方的共同义务。楼肖阳未能在2015年6月30日之前准备房屋审贷所需的手续，也未要求我向其提供相应的资料，因此，我不存在违约情形。二、涉案房屋于2012年3月31日至2016年4月19日一直处于抵押状态，不具备过户的条件。楼肖阳于2012年3月31日将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司延庆支行，于2015年5月10日与我签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，2015年11月9日刘东案发逃跑，2016年3月30日刘东被羁押，我发现受骗，合同无法继续履行。整个交易期间，涉案房屋一直处于抵押状态，出卖房屋也没有经过抵押权人的书面同意，不具备过户的条件。直到2016年4月19日楼肖阳才办理解押手续。根据补充协议第二条第二款第四项的约定，我支付剩余80万元房款的义务应在办理完涉案房屋的过户手续之后，涉案房屋一直未过户到我的名下，我也没有支付剩余房款的义务。三、涉案房屋被解押后，楼肖阳在涉案房屋买卖合同未解除且未告知我的情况下，于2016年9月20日将涉案房屋出售给杨秀琴，构成根本性违约，导致我无法实现合同目的，楼肖阳也以其行为明确表示不再履行合同，和我没有关系。四、房屋买卖合同无法实际履行系因为北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）和刘东的过错导致，与我没有任何关系。《房屋买卖居间合同》并未约定购房款的收款账户，我在合同履行过程中按照《房屋买卖居间合同》和《补充协议》的约定于2015年6月26日向刘东支付76万元首付款。因为房屋未办理过户手续，刘东于2015年6月24日将《0002391号购房合同补充条款》送至我家中，该协议一式三份，且协议上面已经有楼肖阳、刘东的签字和易合公司的印章，所以我签署了该补充条款。《0002391号购房合同补充条款》约定等我于2015年11月30日将房屋过户到我儿子名下后再购买涉案房屋，届时楼肖阳再配合我完成后续过户及贷款手续。刘东称因为涉案房屋暂时无法办理过户，首付款暂时无法交给楼肖阳，楼肖阳对上述情况知晓。由于卖方着急用钱，我于2015年8月9日向刘东支付30万元，于2015年9月19日向刘东支付20万元。2015年9月27日，我、楼肖阳、易合公司签订了《0002391合同补充条款》对我已经支付的款项进行了确认。在整个房屋买卖过程中，我积极按照合同约定履行自己的义务，不存在任何过错。本案系因为易合公司审查不严，导致其员工在履行合同过程中，隐瞒经纪人不能收取客户购房款的真相，以签订虚假合同补充条款的方式诈骗导致，合同无法履行系因易合公司和刘东的原因，我不存在任何过错，不应承担违约责任。五、本案在刑事案件发案之前，易合公司刘东曾经给楼肖阳三万元，并告知楼肖阳该三万元是作为对其的补偿，合同履行期限延长至2015年底。六、关于我的购房资格问题，根据我提交的证据中的录音资料可以显示，楼肖阳明确知道并且认可由我的儿子在年满十八周岁后来接收涉案房屋，因此楼肖阳所说的我没有购房资格购买涉案房屋的理由不成立。我请求法院驳回楼肖阳的反诉请求。被告易合公司针对本诉和反诉辩称：我方在本案中应作为第三人，不应作为被告，原告起诉案由是房屋买卖纠纷，我方是居间人，而非买卖双方，合同合法有效，各方应履行相应义务，合同履行中，我方促成合同订立，履行了相应义务。本案是买卖方之间引起，而非居间关系导致纠纷，与我方提供居间服务无关。是否解除合同尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2015年5月10日，经易合公司提供居间服务，陶雨风（买受人）与楼肖阳（出卖人）及易合公司（居间人）签订编号为0002391号的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。其中《房屋买卖居间合同》约定：出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区x路x号院x号楼x层x单元x号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2012年3月31日。出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。买卖双方同意，共同委托易合公司作为交易居间人。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为115万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为43万元。买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。买受人采取具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元。双方对出卖人逾期交房、买受人逾期付款时应承担的违约责任进行了约定。《补充协议》第二条第（4）项约定：甲乙双方（甲方为楼肖阳，乙方为陶雨风）于2015年5月10日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金2万元。甲乙双方约定于2015年6月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后7日内甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款78万元整其中包含定金2万元一次性付给甲方。乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款80万元，该笔贷款到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条第2项约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第四条第3项约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本性违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。上述协议签订当日，陶雨风向楼肖阳支付购房定金2万元。陶雨风与楼肖阳签订房屋买卖合同后，刘东具体负责为双方办理涉案房屋的买卖事宜。合同履行过程中刘东告知陶雨风其购房资质出现问题，并建议陶雨风在其儿子年满十八周岁后将其名下房产转移登记至其儿子名下从而获得购房资质、继续履行其与楼肖阳的房屋买卖合同，陶雨风表示同意。2015年6月24日刘东持一份《0002391号购房合同补充条款》让陶雨风签字，该份补充条款的主要内容为：由于乙方陶雨风目前处于离异状态且名下有北京市房产，因故不能申请北京市购房资格，且经过陶雨风本人承诺她名下位于海淀区蓟门里小区北2号楼2层5单元201号房屋于2015年11月30日过户到其子索仑名下，过户完毕配合申请购房资格，在此期间乙方陶雨风不得以任何理由拒绝购买甲方位于昌平区南口镇玉龙嘉苑x号楼x单元x号房屋，如若违约按照房款百分之二十赔偿给甲方，且居间方中介费不退。甲方楼肖阳在此期间不得以任何理由拒绝出售其名下位于昌平区南口镇玉龙嘉苑x号楼x单元x号房屋，且在甲方申请下购房资格配合乙方完成后续过户及贷款手续，如若违约按照房款的百分之二十赔偿给乙方陶雨风。该份补充条款上甲方处签有楼肖阳的名字并按有手印，居间方代理人处加盖有易合公司字样的公章。陶雨风收到上述补充条款后在该条款乙方处签字。为确保资金安全，陶雨风同意将购房款先打入刘东的账户，由刘东予以保管。陶雨风先后向刘东的账户打入126万元购房款。2015年9月27日刘东持一份《0002391合同补充条款》让陶雨风签字，该份补充条款的主要内容为：由于买方陶雨风系北京市户口且其家庭名下有一房产为北京市房产，不能申请北京市二套住房，经过买卖双方协商于本套房屋满五唯一且买方把名下北京市房产过户到其子名下，使其具有购买二套房屋资质，于2016年5月30日开始走本套房屋的过户手续。买方陶雨风已付总房款为128万元，分别为定金2万元，首付款76万元，尾款为50万元。本套房屋首付款为78万元，由于卖方楼肖阳买房着急用钱，经买卖双方协商买方陶雨风提前支付贷款额中的50万元于卖方使用。卖方楼肖阳同意于本套房屋贷款下来当天退还买方陶雨风提前支付的贷款额50万元，不得以任何理由拖欠，全程由居间方跟单和协助。买方于2016年5月30日前准备好有效证件，进行北京市购房资质申请，也不得以任何理由再拖延房屋的过户手续，否则扣除已付房款的百分之十作为违约金支付给卖方楼肖阳。补充条款下方卖方处签有楼肖阳的名字并按有手印，居间方处加盖有易合公司字样的公章。期间因陶雨风一直未按合同约定履行义务，且楼肖阳未有陶雨风的联系方式，故楼肖阳一直向刘东催促要求陶雨风尽快履行合同，刘东称陶雨风可全款购房正在筹钱，在此期间楼肖阳一直未提出解除双方的房屋买卖合同。2015年9月，刘东因涉嫌合同诈骗罪逃离北京。2015年11月陶雨风将楼肖阳及易合公司诉至本院，要求解除双方合同，并要求楼肖阳返还其定金2万元及购房款，要求易合公司承担连带责任。本院于2015年12月23日组织双方开庭时楼肖阳答辩称同意解除三方签订的房屋买卖居间合同并提出反诉，要求解除三方之间的房屋买卖居间合同及补充协议，要求陶雨风向其支付违约金31．6万元。因该案涉嫌刑事犯罪，本院于2016年3月7日将该案移送公安机关。2016年3月30日刘东因涉嫌合同诈骗罪被羁押，同年5月6日被逮捕。2016年10月27日本院作出（2016）京0114刑初795号刑事判决书，认定刘东以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚假合同章和隐瞒经纪人职责，骗取他人钱财，数额特别巨大为由判决刘东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年六个月，剥夺政治权利三年，并处罚金一万三千元。在公安机关讯问过程中，刘东自认其提交给陶雨风的补充条款上易合公司的公章系伪造，楼肖阳的字并非楼肖阳本人签署，而是其代签，陶雨风转给其的三笔钱均已挥霍。2016年4月楼肖阳办理了涉案房屋的解抵押手续，同年7月14日楼肖阳与杨秀琴办理了买卖涉案房屋的网签手续，将涉案房屋另行出售给杨秀琴。本案审理过程中，楼肖阳主张因陶雨风未按照双方合同约定于2015年6月30日之前将办理银行贷款所需证件、资料准备齐全办理涉案房屋的审贷手续，且一直未取得购房资格，构成根本违约，故要求陶雨风支付其违约金31．6万元。陶雨风提交其与楼肖阳丈夫于2015年12月3日的电话录音以证明楼肖阳对其无北京市购房资质及其无法办理贷款手续明确知情，但楼肖阳并未主张解除合同或向其主张违约责任。在录音中楼肖阳丈夫称其在2015年6月30日之前未收到购房款的情况下多次通过短信、电话催促刘东，但刘东以各种理由推脱，还称陶雨风到2015年12月份时能办理相关手续，到时可以给其一定补偿，楼肖阳对此表示不接受，并称刘东应当让双方见面签订补充协议，但刘东一直以各种理由推脱未让双方签订补充协议。楼肖阳以该份录音没有原始载体为由不予认可。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《定金收条》、《0002391号购房合同补充条款》、《0002391合同补充条款》、（2016）京0114刑初795号刑事判决书、北京市公安局昌平分局询问/讯问笔录、《解除抵押权协议》、《存量房屋买卖合同》、录音及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人产生法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陶雨风、楼肖阳与易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系三方当事人真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同均属合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的义务。在本案审理过程中，陶雨风、楼肖阳、易合公司均认可三方签订的房屋买卖居间合同及补充协议于2015年12月23日解除，本院对此不持异议。鉴于陶雨风与楼肖阳于2015年12月23日就解除房屋买卖合同及补充协议达成了一致意见，故楼肖阳于2016年7月14日将涉案房屋另行出售他人并不构成违约，陶雨风要求楼肖阳支付违约金31．6万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；关于陶雨风的行为是否构成违约的问题，对此本院认为，双方补充协议虽约定双方应于2015年6月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后七日内双方即办理该房屋的过户手续，同时陶雨风将购房首付款78万元（含定金2万元）一次性付给楼肖阳，而在实际履行过程中，因陶雨风的购房资质出现问题，陶雨风未按照上述约定办理审贷手续，楼肖阳亦未按照双方约定准备材料办理涉案房屋的解押手续，即双方均未按照上述约定履行各自义务，楼肖阳在知晓陶雨风尚不具备购房资质的情况下并未要求解除合同而是相信刘东所述陶雨风可全款购房且正在筹钱，楼肖阳对陶雨风通过全款方式购房的履行方式并未提出异议，从上述情况来看，双方均相信刘东所述，在后期合同的履行上变更了原补充协议约定的履行方式，不再按照原补充协议之约定履行各自义务，而在后期的履行中，买卖双方从未直接进行沟通交流，而均通过刘东进行沟通交流，双方均在催促刘东就后续的履行问题达成一致意见但刘东一直推脱，导致双方最终未能就后续的履行问题达成一致意见，直至刘东案发，双方解除合同，在此情况下，楼肖阳以陶雨风未按照补充协议之约定即在2015年6月30日之前办理涉案房屋的审贷手续构成违约为由要求陶雨风支付违约金31．6万元依据不足，本院不予支持；鉴于双方的房屋买卖合同并未实际履行，且双方事后并未就合同的继续履行达成一致意见，合同现已解除，故对陶雨风要求楼肖阳返还购房定金2万元的诉讼请求，本院予以支持；陶雨风要求楼肖阳支付其定金2万元利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、楼肖阳于本判决生效后十日内返还陶雨风购房定金2万元；二、驳回陶雨风的其他诉讼请求；三、驳回楼肖阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6340元，由陶雨风负担6040元，已交纳；由楼肖阳负担300元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6040元，由楼肖阳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨卫东审 判 员  陈振祥人民陪审员  路玉国二〇一九年九月二十七日书 记 员  张书豪