河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4102号上诉人（原审被告）：郑州金泰房地产开发有限责任公司，住所地：郑州市金水区黄河路129号11层1106号。法定代表人：朱岩辉,该公司总经理。委托诉讼代理人：栾敬君、李秋霞，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周口市盛科物业服务有限公司，住所地：周口市汉阳路与黄河路交叉口新和铭城10号楼10-15铺。法定代表人：陈文忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻泽源，河南崔灿律师事务所律师。原审被告：郑州金泰房地产开发有限公司周口分公司，住所地周口市大庆路与育新街交叉口。负责人：李喜同，该公司经理。委托诉讼代理人：栾敬君、李秋霞，河南陆达律师事务所律师。上诉人郑州金泰房地产开发有限责任公司（以下简称：金泰公司）因与被上诉人周口市盛科物业服务有限公司（以下简称：盛科物业）、原审被告郑州金泰房地产开发有限公司周口分公司物业合同纠纷（以下简称：金泰周口分公司）一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金泰公司与原审被告金泰周口分公司的委托诉讼代理人李秋霞，被上诉人盛科物业的委托诉讼代理人喻泽源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰公司上诉请求：1、请求依法判决驳回盛科物业的诉讼请求。2、本案诉讼费由盛科物业承担。事实和理由：一、一审关于盛科物业对金泰公司享有债权的事实认定错误，无任何有效证据。根据盛科物业与金泰公司签订的协议,双方形成债权债务关系的前提是盛科物业要替金泰公司向金泰公司的债权人履行1182496元的付款义务后，才对金泰公司享有债权。本案一审中，盛科物业对债权的成立未提供任何证据，金泰公司提供的对账结果未经双方签字，盛科物业不予认可。一审判决第5页载明:“因原告周口盛科物业服务有限公司就1182496元所依据的十项费用并未全部支付、支出完毕,故应当扣减相应部分”，关于支付、支出了多少、应扣减多少，无充分有效的证据证明,一审判决认定盛科物业对金泰公司享有720005.57元债权的事实错误。鉴于上述情况，一审判决认定盛科物业对金泰公司享有债权无任何有效证据。二、一审关于金泰公司向盛科物业交付财产的事实认定错误。金泰公司向盛科物业交付了价值1182496元的全部资产。1、盛科物业认可协议所涉房产一直由盛科物业使用，直到其退出小区。事实上，物盛物业在退出小区后，仍占有、控制着该房屋。2、金泰公司向盛科物业交付了5个储藏室，盛科物业卖了4个，还有1个未卖的储藏室仍由盛科物业实际占有和控制。3、金泰公司向盛科物业交付了15号车位，该车位由盛科物业实际占有和控制。4、金泰公司将1920257元的应收账款按照0.25的折扣交付给了盛科物业。三、基于上述两项事实认定错误，一审判决金泰公司向盛科物业支付468385.71元错误，金泰公司不应当向盛科物业付款，盛科物业应当向金泰公司返还其占有的金泰公司的财产。盛科物业辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应当驳回上诉请求。第一，金泰公司作为债务方，未按约定交付财产，应当承担支付欠款的法律责任，一审已多次组织双方进行对账核实，金泰公司对盛科物业确实有468385.71元的债务，且金泰公司在一审中已提交了对账单作为第四组证据，可以证实一审判决是一审法庭多次组织对账和调查事实的结果，一审判决是正确的。第二，协议书中的房屋已被案外人查封，一间地下车库和储藏室在盛科物业撤厂后已经失去占有和控制，盛科物业在一审中多次表明，如果金泰公司认为已将上述三处不动产交由盛科物业，应当出具书面凭证，并配合办理过户手续，根据现有证据，金泰公司已经构成根本违约；关于应收账款，盛科物业撤厂后已不可能继续对物业收取相应费用，且盛科物业撤厂也是金泰公司以业委会名义起诉的，盛科物业本着实事求是的态度在一审中如实陈述实际收到的数额，盛科物业完全可以全盘否定将举证责任交由金泰公司，所以在一审多次组织对账核实的情况下，一审判决是正确的，请求驳回上诉请求。盛科物业向一审法院起诉请求：1、依法判决金泰公司向盛科物业偿还债务1182496元，并承担违约责任；2、本案诉讼费由金泰公司承担。一审法院认定事实：盛科物业于2017年1月1日起在金泰公司建造的、位于周口市××区××路金泰王朝小区进行物业管理。在双方合作过程中产生了物业费、保证金、水费、出入证费、空置房物业费、物业抵用券费、减免物业费、电梯维保费、补贴工资款、电价差等合计十项费用的债权债务，应由金泰公司向盛科物业支付1182496元。故双方根据费用明细表于2017年5月18日达成《协议书》，约定金泰公司将其名下金泰王朝小区12号楼108号房一套、15号楼储藏室02、03、04、05、06共计五间、15号楼地下停车位西北角第一间、应收账款,折价1182496元抵偿给盛科物业，用于抵偿金泰公司所欠盛科物业债务。并约定协议签订之日起7日内将约定的抵债财产和相关财产证书交付盛科物业，由双方及金泰公司所属的7位工作人员签字、盖章。协议签订后，金泰公司就金泰王朝小区12号楼108号房一套未向盛科物业转移所有权，储藏室5间由金泰公司出售四间，所得款项为96948元，下余一间金泰公司未向盛科物业转移所有权，15号地下停车位一间金泰公司未向盛科物业转移所有权，应收账款480064元金泰公司已实际收到154671.86元。又查明，案涉1182496元的数额来源于上述十项费用，但盛科物业并未全部支付、支出相关费用，其中金泰公司应退物业费实际为121173.05元、应退保证金实际为286000元、应退水费实际为0元、应退出入证费实际为50元、应退空置房物业费实际为13698.45元、应支付物业抵用券款实际为16440元、应支付减免物业费实际为32644.07元、应支付电梯维保费实际为125000元、应支付补贴工资实际为80000元、应支付电价差实际为45000元。故十项费用实际数额应为720005.57元，再扣除盛科物业已得到的四间储藏室款96948元及已收到的应收账款154671.86元，金泰公司应当向盛科物业支付468385.71元的债务。再查明，金泰周口分公司系金泰公司于2008年5月23日成立的分公司。盛科物业因与金泰王朝小区业主委员会合同纠纷一案经周口市中级人民法院判决作出（2018）豫16民终2915号民事判决，于2018年7月退出金泰王朝小区。一审法院认为，《协议书》系双方真实意思表示，不违反效力性强制性的法律规定，未侵犯他人合法权益，合同项下数额来源有依有据，应属有效合同，受法律保护。金泰公司未全部按照协议约定的内容向盛科物业交付财产用以达成债务消灭，已构成违约，应当承担向盛科物业支付所欠债务的违约责任，但因盛科物业就1182496元所依据的十项费用并未全部支付、支出完毕，故应当扣减相应部分，扣减后计算数额为720005.57元。又因盛科物业已得四间储藏室出售款96948元及已收到的应收账款154671.86元，故经核算金泰公司应当向盛科物业支付468385.71元的债务。同时，金泰周口分公司系金泰公司设立的分公司，非法人主体资格，不具有承担债务的能力。关于盛科物业诉请金泰公司、金泰周口分公司承担30%的违约责任，因盛科物业并未提供证据证明其因金泰公司、金泰周口分公司违约行为造成的损失，故本院结合本案事实情况、合同履行情况以及公平公正的法律原则，其违约责任不予支持。综上，盛科物业诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。判决：一、郑州金泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向周口市盛科物业服务有限公司支付欠款468385.71元；二、驳回周口市盛科物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8326元，财产保全费5000元,共计13326元，由郑州金泰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的主要焦点是：双方签订的合同是否应予解除；金泰公司是否应向盛科物业支付468385.71元的欠款；金泰公司交付给盛科物业的剩余资产归谁所有。一、关于双方签订的合同是否应予解除问题。《协议书》系双方真实意思表示，不违反效力性强制性的法律规定，应为有效合同。因盛科物业已于2018年7月退出金泰王朝小区，故双方之间签订的协议书实际已无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，双方签订的合同应予解除。二、关于金泰公司是否应向盛科物业支付468385.71元的欠款问题。一审认定金泰公司拖欠盛科物业债务468385.71元，事实清楚，证据充分。金泰公司上诉称并不拖欠盛科物业468385.71元的债务，因未提交相关证据予以证明，故金泰公司应向盛科物业支付468385.71元的欠款。三、关于金泰公司交付给盛科物业的剩余资产归谁所有问题。金泰公司就金泰王朝小区12号楼108号房一套因未向盛科物业转移所有权、储藏室一间、15号地下停车位一间、剩余应收款项等应归金泰公司所有。综上所述，郑州金泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8326元，由郑州金泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱记周审判员  何 山审判员  许向朋二〇一九年九月二十七日书记员  张丹丹