北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初76176号原告：北京诺石汇佳投资管理顾问有限公司，住所地北京市东城区民旺园30号楼4层18。法定代表人：王怡茗，执行董事。委托诉讼代理人：梁嗣雯，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浮，北京市通商律师事务所律师。被告：北京元邑房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区青年路12号院1号楼201室。法定代表人：任孝发，执行董事。委托诉讼代理人：郑建生，男，北京元邑房地产开发有限责任公司职员。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。第三人：天津天地和装饰设计有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路48号银泰大厦101室。法定代表人：仲某，总经理。委托诉讼代理人：王阳，女，天津天地和装饰设计有限公司职员。原告北京诺石汇佳投资管理顾问有限公司（以下简称诺石汇佳公司）与被告北京元邑房地产开发有限责任公司（以下简称元邑房地产公司）、第三人天津天地和装饰设计有限公司（以下简称天津天地和公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诺石汇佳公司委托诉讼代理人梁嗣雯、元邑房地产公司委托诉讼代理人刘吉薇均到庭参加了诉讼，第三人天津天地和公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诺石汇佳公司向本院提出诉讼请求：1、要求元邑房地产公司支付招租佣金4208893元；2、要求元邑房地产公司支付未付招租佣金的违约金（以4208893元为基数，自2017年1月1日至实际支付之日，按照日千分之五计算）；3、要求元邑房地产公司支付招租月费500000元；4、要求元邑房地产公司支付未付招租月费的违约金（以500000元为基数，自2017年6月1日至实际支付之日，按照日千分之五的标准计算）；5、要求元邑房地产公司承担诉讼费。事实与理由：诺石汇佳公司是一家注册于北京市朝阳区的公司，主要从事房地产信息咨询、代理房产销售业务。元邑房地产公司是一家注册于北京市朝阳区的房地产开发公司。2016年3月开始，诺石汇佳公司开发的小悦中心商业项目进行前期策划及招租、销售准备公司。2016年8月16日，在前期合作的基础上，诺石汇佳公司与元邑房地产公司签署《小悦中心商业项目招租代理服务合同》（以下简称《招租代理服务合同》），约定诺石汇佳公司在全国范围内全权代理小悦中心商业部分（包括地上一层、二层和地下一层）的招租事宜，期限为2016年8月1日至2017年5月31日，元邑房地产公司需向诺石汇佳公司支付两部分费用：一是招租月费，依据《招租代理服务合同》第六条，元邑房地产公司需每月向诺石汇佳公司支付5万元招租月费，用于诺石汇佳公司招商、宣传、策划等必要开支，直至招租代理服务期结束，二是招租佣金，依据《招租代理服务合同》第七条，诺石汇佳公司提供的客户与元邑房地产公司签订租赁合同，则元邑房地产公司需向诺石汇佳公司支付租赁合同平均月租金的1.5倍计提的佣金。2016年8月，诺石汇佳公司发展了客户周某，周某提出希望整租小悦中心地上两层及地下一层，用来做家装工厂店业态。诺石汇佳公司积极向周某介绍小悦项目的基本情况，向其发送了项目资料，努力促成交易达成。2016年8月20日，元邑房地产公司按照《招租代理服务合同》第八条的约定向诺石汇佳公司出具了《客户确认单》，确认周某属于诺石汇佳公司的客户，周某本人和朋友及关联客户无论租赁买卖成交都算作诺石汇佳公司提供的客户，同时约定客户签约付款后七日内，元邑房地产公司按照合同约定向诺石汇佳公司支付佣金。2016年9月，元邑房地产公司与周某就整租意向和家装业态达成一致，诺石汇佳公司积极协调周某入场小悦中心，开始了前期装修工作。之后，诺成汇佳公司及客户周某多次催促元邑房地产公司签订正式租赁合同，但元邑房地产公司一直以各种理由拖延。2016年12月，元邑房地产公司与周某指定的天津天地和公司签订《小悦中心租赁合同》，租期十年，总租金336711472元（即平均月租金2805928.93元），之后，周某组织成立了北京xxx豪装饰设计有限公司（以下简称北京xxx公司），北京xxx公司作为实际承租人，入住小悦中心并开始装修、准备营业。2017年3月26日，xxx家装北京豪装工厂店在小悦中心正式开业。诺石汇佳公司在得知元邑房地产公司已经与周某的公司签约后，催促元邑房地产公司支付招租佣金，然而，元邑房地产公司却声称已签约的租户与周某没有关系，不是诺石汇佳公司的客户，而是元邑房地产公司自己找来的客户，不需要支付佣金。诺石汇佳公司几次催促，元邑房地产公司均百般抵赖，还提出只要诺石汇佳公司放弃招租佣金，可以将小悦中心的销售业务继续委托给诺石汇佳公司代理。诺石汇佳公司投入大量人力物力成本为元邑房地产公司招商并成功促成了交易，理应获得相应的报酬，协商无果后，诺石汇佳公司提起诉讼。诺石汇佳公司认为，与元邑房地产公司签约，整租小悦中心商业部分的承租人是诺石汇佳公司的客户，诺石汇佳公司在招商过程中发展了周某这一客户，无论最后周某是以自己的名义签约，还是以其朋友或关联公司的名义签约，都属于诺石汇佳公司的客户范围，周某及其关联公司天津天地和公司、北京xxx公司之所以能够与元邑房地产公司建立租赁关系，是因为诺石汇佳公司多次实地带看房，介绍详细的配套设施及进驻手续，帮助其与元邑房地产公司沟通整租方案和经营业态，双方从最初接触到最后交易达成都利用了诺石汇佳公司提供的居间服务，诺石汇佳公司理应获得相应的报酬，元邑房地产公司拒付招租佣金，违反了《招租代理服务合同》，违背了诚实信用原则。依据《招租代理服务合同》，诺石汇佳公司有权要求元邑房地产公司按照其出租小悦中心商业部分的平均月租金的1.5倍支付佣金，即2805928.93元×1.5倍=4208893元。此外，元邑房地产公司逾期支付招租佣金，应每日按照到期未付金额的千分之五支付违约金，元邑房地产公司于2016年12月24日与承租人签约，诺石汇佳公司有权要求元邑房地产公司自2017年1月1日起支付违约金。除了招租佣金外，元邑房地产公司还未向诺石汇佳公司支付每月5万元月费，委托期限十个月，共计50万元，依据《招租代理服务合同》，元邑房地产公司应继续向诺石汇佳公司支付50万元月费，同时按照每日千分之五，自委托期限届满后的2017年6月1日起支付违约金。被告元邑房地产公司答辩称：1、天津天地和公司是元邑房地产公司自行招租的的客户，其是直接与元邑房地产公司对接签订的租赁合同，并非诺石汇佳公司所称的受周某指使才与元邑房地产公司签署的租赁合同，因此诺石汇佳公司无权向元邑房地产公司主张招租佣金。根据《招租代理服务合同》，第一阶段诺石汇佳公司的招租任务为6000平方米，但诺石汇佳公司并未完成招租代理服务合同约定的招租任务，元邑房地产公司不得不通过各种方式加大宣传力度，力求通过公司自身努力将小悦中心出租出去，之后，天津天地和公司找到元邑房地产公司要求承租小悦中心，随后双方经过多次商务洽谈，最终于2016年12月24日签订了租赁合同。诺石汇佳公司所称天津天地和公司是受周某的指定与元邑房地产公司签订租赁合同，纯属无稽之谈。2、元邑房地产公司不认可诺石汇佳公司提交的《客户确认单》真实性和有效性，亦不认可关于周某及其关联客户都是诺石汇佳公司客户的主张。首先，元邑房地产公司不认可诺石汇佳公司提交的《客户确认单》的真实性，原因在于李某某已经从元邑房地产公司处离职，诺石汇佳公司所提交的《客户确认单》上李某某的签字是否真实无法确认，此外，李某某在离职交接中提交给元邑房地产公司两份与周某有关的《客户确认单》，均非诺石汇佳公司提交的《客户确认单》。李某某曾询问诺石汇佳公司其签过的《客户确认单》有哪些，诺石汇佳公司员工王某在2017年7月7日通过微信发给李某某两份签署于2016年8月19日和2016年8月21日的《客户确认单》，并称“就这两个”，而诺石汇佳公司在本案提交的签署于2016年8月20日的《客户确认单》并不在其中，因此，元邑房地产公司认为在2017年7月7日之前诺石汇佳公司提交的《客户确认单》还并不存在，因此元邑房地产公司不认可这份《客户确认单》。其次，李某某为元邑房地产公司的普通工作人员，工作权限仅限于负责与诺石汇佳公司进行工作对接，其并非项目负责人。李某某无权通过其一人签字，确认《客户确认单》的内容，无权通过其一人签字变更合同中关于《客户确认单》需得到元邑房地产公司盖章的约定，更无权扩大化解释客户的范围。再次，根据合同约定，《客户确认单》要有元邑房地产公司盖章方能有效，根据双方合同约定：甲、乙双方就客户所签署的客户确认书作为乙方招租代理客户的重要依据，甲方签章确认的客户确认书记载的客户将视为乙方提供甲方的意向客户，而诺石汇佳公司提交的客户确认单并没有得到元邑房地产公司的盖章确认，对元邑房地产公司不产生效力。此外，《客户确认单》是诺石汇佳公司提供居间服务的确认凭证，应具有明确的客户指向性，《客户确认单》中记载的客户用明确具体，禁止扩大化解释客户的范围，只有这样才符合合同约定的客户确认制度的目的。如果诺石汇佳公司认为天津天地和公司是其提供居间服务所提供的客户，应持有天津天地和公司的客户确认单，而非周某和xx国际公司的确认单。因此，对诺石汇佳公司提交的《客户确认书》的有效性不予认可。最后，周某确实于2016年8月份通过诺石汇佳公司找到元邑房地产公司要求承租小悦中心，并拟以“xx国际家装企业股份有限公司”（以下简称xx国际公司）的名义签订合同，但在双方进行商洽的过程中，元邑房地产公司经过工商查询，发现xx国际公司根本就不存在，是一家虚构的公司。元邑房地产公司认为，诺石汇佳公司作为提供居间服务的一方未尽合同审查义务，甚至连基本的主体审查都没有进行，就盲目向元邑房地产公司进行推荐，明显违反合同约定的审查义务。元邑房地产公司在核实清楚签约主体是虚构的公司后，即与xx国际公司终止了一切商务谈判事宜在这种背景下，元邑房地产公司不可能在写有xx国际公司的客户确认单上盖章。综上，元邑房地产公司不认可诺石汇佳公司提交的《客户确认单》的真实性和有效性，亦不认可诺石汇佳公司对客户范围的扩大化解释。3、诺石汇佳公司未完成《招租代理服务合同》中约定的阶段考核任务，无权向元邑房地产公司要求主张招租月费且元邑房地产公司已于2016年12月24日自行完成招租计划，元邑房地产公司与诺石汇佳公司之间的《招租代理服务合同》及《补充协议》已于该日终止，诺石汇佳公司向元邑房地产公司主张50万元的招租月费没有合同依据。根据双方签署的《招租代理服务合同》第四条各阶段交付周期及任务约定：“甲方给予乙方设定考核制度，制定招租周期、招租任务及招租支付佣金比例。同时，甲方在每阶段考核期完后，根据招租情况，按本协议约定向乙方支付佣金和月费”。该约定说明，诺石汇佳公司需按照合同约定的时间完成招租任务，才有权向元邑房地产公司主张佣金和月费。而合同约定第一阶段任务周期为4个月（2016年8月1日至2016年11月30日）招租任务6000平米，但是截止至2016年11月30日，诺石汇佳公司招租任务完成量为零，因此无权要求元邑房地产公司支付佣金和月费。根据《招租代理服务合同》约定，合同期内元邑房地产公司有权自行招租，元邑房地产公司于2016年12月自行完成所有招租任务，诺石汇佳公司亦清楚元邑房地产公司已经完成全部租赁物的出租。诺石汇佳公司与元邑房地产公司签署的《招租代理服务合同》及《补充协议》自然终止。合同和协议终止后，诺石汇佳公司无需再开展招租代理工作，客观上诺石汇佳公司也没有再开展招租代理工作。因此，诺石汇佳公司无权向元邑房地产公司主张50万元的招租月费。4、元邑房地产公司无需向诺石汇佳公司支付上述佣金以及招租月费，因此，该部分费用对应的违约金诺石汇佳公司也无权主张，即使诺石汇佳公司关于违约金的主张成立，合同约定的违约金标准也过高，申请法院予以调整，参照人民同期贷款利率计算违约金。诺石汇佳公司的全部诉讼请求，均无法律和合同依据，亦无证据支持，对于其主张的招租佣金和月费，元邑房地产公司不予认可，即使诺石汇佳公司关于违约金的主张成立，合同约定的违约金标准严重过高，根据合同法规定，元邑房地产公司请求法院予以调整。第三人天津天地和公司述称：自2016年10月起，天地天地和公司因业务发展需要，欲在北京市朝阳区承租面积约为2万平方米左右的底商用于经营家装业务，为此，天津天地和公司开始关注朝阳区区域范围内新开盘的商业地产的招租信息。2016年12月，天津天地和公司通过户外广告宣传得知小悦中心招租信息，其后，天津天地和公司委派付建军接洽到元邑房地产公司的招租负责人郑建生，通过郑建生详细了解了小悦中心所招租的地上一次、二层及地下一层房屋的具体情况。后经我公司实地勘察最终确认，小悦中心地上一层、二层及地下一层房屋的具体情况基本符合天津天地和公司的业务发展需求，经过多次商谈，双方最终于2016年12月24日签署了《租赁合同》。天津天地和公司是通过元邑房地产公司的广告宣传直接找到元邑房地产公司并直接与其进行洽商并签订租赁合同的，在此期间，天津天地和公司并不知道诺石汇佳公司和周某，也不存在诺石汇佳公司所称的居间服务和周某的居间协商，更不存在受周某的指使才与元邑房地产公司签署租赁合同的情形。周某在得知天津天地和公司与元邑房地产公司签署租赁合同后，于2017年2月初通过朋友找到天津天地和公司的付建军，表示其欲与天津天地和公司合作开展家装豪装业务。考虑到周某的商业背景及其在相关领域的影响力，天津天地和公司同意与其进行合作，并在后来成立的北京xxx豪装饰设计有限公司将其加为股东，与其共同开展装饰业务。诺石汇佳公司围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.诺石汇佳公司与元邑房地产公司签订的《招租代理服务合同》及《补充协议》；2.2016年4月至6月《会议纪要》；3.2016年6月至2017年8月《工作汇总》、《工作交接单》；4.2016年8月20日《客户确认书》；5.2016年8月王某与周某微信聊天记录；6.天津天地和公司工商信息打印件；7、北京xxx豪装饰设计有限公司工商资料；8、北京xxx豪装饰设计有限公司官网截图；9、北京xxx豪装饰设计有限公司经营场地、对外宣传材料、签约合同的照片；10、北京xxx豪装饰设计有限公司开业的新闻报道；11、周某背景资料；12、2016年12月24日元邑房地产公司与天津天地和公司签订的《租赁合同》；13、李某某的名片；14、2016年5月、6月会议纪要两份；15、《商业收费标准》、公寓销售部分的《审批单》、《补款单》；16、赵某某与李某某的微信聊天记录【（2017）京长安内经证字第44294号公证书】；17、李某某发给赵某某的邮件【（2017）京长安内经证字第44295号公证书】；18、诺石汇佳公司人员与北京xxx豪装饰设计有限公司员工谈话录音及文字稿；19、（2017）京长安内经证字第44549号公证书；20、（2017）京长安内经证字第44296号公证书；21、元邑房地产公司相关判决书及业主维权微博网页；22、石家庄天地和豪装饰工程有限公司工商信息；23、唐山天地和豪装饰工程有限公司的开业视频截图；24、北京天地和豪装饰工程有限公司与北京xxxx教育科技有限公司签订的《小悦中心商铺租赁合同》；25、北京xxxx教育科技有限公司及其子公司的工商信息；26、龙某某的名片；27、2016年4月至6月诺石汇佳公司向元邑房地产公司出具的招租方案、落位方案、招商方案；28、北京xxx豪装饰设计有限公司工商档案；29、（2017）京长安内经证字第6517号公证书；30、中国执行信息公开网打印件。元邑房地产公司提交如下证据：1、天地和集团各地公司工商登记及股东信息打印件；2、李某某与元邑房地产公司解除劳动合同协议书；3、王某与李某某关于客户确认单的微信截图；4、元邑房地产公司出具给诺石汇佳公司的授权委托书、元邑房地产公司合同/协议审批表、元邑房地产公司用章流程规范；5、诺石汇佳公司营业执照复印件；6、证人周某证言。第三人未举证。元邑房地产公司对诺石汇佳公司证据1、2、3、6-10、12-17、19-21、22、23、25、28真实性认可，对其他证据真实性均不予认可，诺石汇佳公司对元邑房地产公司1至4真实性不认可，对证据5真实性认可，但表示该营业执照现已被新营业执照替代。第三人未到庭，视为其放弃举证质证的权利。对于各方无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，对于各方有争议的证据，本院认定如下：诺石汇佳公司证据4《客户确认单》签字人为李某某，李某某时任元邑房地产公司项目负责人，元邑房地产公司虽不认可李某某签字真实性，但就其签字不申请鉴定，亦未提交其他证据推翻该证据，本院对证据4予以确认；证据19系对证据5的公证，可以印证证据5的客观性，周某出庭作证亦认可该微信聊天记录，本院对于证据5予以确认；证据24虽为复印件，但经本院向北京xx教育科技有限公司（以下简称xx公司）调查，xx公司表示该复印件与其手中持有的合同原件一致，本院对该证据予以确认；元邑房地产公司认可诺石汇佳公司向其出具过招租方案，表示具体内容需要核实，但其未向法院提交核实意见，本院对于证据27予以确认；证据30系可通过公开渠道查询到的信息，本院对该证据予以确认;证据11系打印件，亦无其他证据佐证，证据18无法确认谈话对方身份，证据26名片内容系自行制定，无法确定该三份证据的客观性，故对证据11、18、26不予确认；证据29系公证件，本院对其形式上的真实性予以确认，但因诺石汇佳公司未能确定聊天人身份，本院对该证据不予确认。元邑房地产公司证据1系可通过公开渠道查询到的信息，证据2有原件，诺石汇佳公司亦无证据推翻该证据，本院对元邑房地产公司证据1、2予以确认，证据3为打印件，亦无其他证据佐证，证据4系元邑房地产公司内部形成文件，均无法确认其客观性，故对证据3、4不予确认。诉讼中，元邑房地产公司申请证人周某出庭作证，周某称：2016年7、8月份，周某与xx国际家装企业股份有限公司的几个人相识，双方打算在北京开展合作，由周某找经营场所，诺石汇佳公司的员工向周某介绍了小悦中心，周某打算以xx国际家装企业股份有限公司的名义承租经营装修业务，后来因xx国际家装企业股份有限公司股东及注册资金的原因，这个项目没能继续进行。2016年12月，诺石汇佳公司问周某天津天地和公司与元邑房地产公司签订租赁合同一事，周某才知道天津天地和公司与元邑房地产公司签订了租赁合同，周某未参与双方签订租赁合同的过程。周某觉得家装业务赚钱，就想参与这个项目，因周某在北京有一定的人脉资源，而天津天地和公司要成立北京公司就需要周某的协助，因此，周某就找郭爽介绍认识了天津天地和公司的付建军，经过几轮谈判，天津天地和公司与周某达成合作意向，于2016年12月底决定成立北京xxx公司，周某以股东身份加入北京xxx公司并办理北京xxx公司成立的相关手续，合作北京项目，北京xxx公司于2017年2月注册成立，天津天地和公司并非周某推荐给元邑房地产公司的，是天津天地和公司签署了整租小悦中心的合同后，周某才联系上天津天地和公司进而与其达成合作。诺石汇佳公司对上述周某证人证言不予认可，表示周某所述与天津天地和公司认识的时间与天津天地和公司陈述不一致，且周某为失信人员，其证言不足为信。对于周某证人证言，本院认定如下：周某证言与第三人天津天地和公司陈述的主要事实相符，与前述本院确认的证据亦相互印证，不能因其是失信人员完全否认其证言真实性，故对周某的证言根据其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，元邑房地产公司作为甲方和诺石汇佳公司作为乙方签订《招租代理服务合同》，约定：项目名称为小悦中心，物业类型商业，代理招租总建筑面积12023.44平方米；甲方委托乙方为甲方进行商业项目招租策划及招租代理工作，委托招租的总建筑面积为12023.44平方米，甲方在全国范围内仅委托乙方开展该物业的商业招租代理事宜，合同期间内不得与其他任何代理公司、中介机构和个人签订该物业同类业务的委托招租代理协议；乙方负责该物业之全部招租工作，并协助甲方与客户订立相关意向书、租赁合同，配合甲方收取租赁押金及首期租金；甲方委托乙方为甲方提供本合同第二条约定的独家招租代理服务的期限为10个月，从2016年8月1日至2017年5月31日；本独家招租代理合同到期前30日，若双方继续合作，各方另行协商签订书面合同顺延期限；甲方给予乙方设定考核制度，制定招租周期，招租任务，及招租支付佣金比例，同时，甲方在每阶段考核期满后，根据招租情况，按本协议约定向乙方支付佣金和月费，所招租商户经营的业态需按照经甲方确认的业态落位进行分布，详见附件1，同时所招租商户的区域顺序及面积范围分为以下三个阶段，详见附件2。1、第一阶段任务为4个月（2016年8月1日至2016年11月30日）完成6000建筑平方米的招租，招租面积范围详见附件2（注：承租户与甲方签订正式的租赁协议，并向甲方支付首期租金以及押金或定金后视为完成招租，签订租赁意向书或未按租赁协议支付首期租金及押金或定金，不视为完成招租）。完成6000建筑平方米招租的，先行向乙方支付相应佣金的70%，未完成6000建筑平方米招租，但完成3000建筑平方米以上招租的，只需向乙方支付相应佣金的50%，甲方有权随时解约，未完成3000建筑平方米面积招租的，甲方有权随时解约，但经甲方认可的品牌商户已经完成招租的，甲方同意给予乙方发放该商户佣金的50%；2、第二阶段任务为3个月（2016年12月1日至2017年2月28日）完成3000建筑平方米的招租，招租面积范围详见附件2（注：承租户与甲方签订正式的租赁协议，并向甲方支付首期租金以及押金或定金后视为完成招租，签订租赁意向书或未按租赁协议支付首期租金及押金或定金，不视为完成招租）。完成3000建筑平方米招租，同时累计招租面积超过9000平方米，甲方向乙方支付第二阶段的佣金的70%，同时将乙方第一阶段的佣金补发支付到100%，未完成3000建筑平方米或累计招租面积不到9000平方米的，根据其第二阶段完成的招租进度情况以及累计招租情况协商解决，如协商未果，乙方无条件同意甲方随时解约，但经甲方认可的品牌商户已经完成招租的，甲方同意给予乙方发放该商户佣金的50%；3、第三阶段任务为3个月（2017年3月1日至2017年5月31日）完成3000平方米的招租，招租面积范围详见附件2（注：承租户与甲方签订正式的租赁协议，并向甲方支付首期租金以及押金或定金后视为完成招租，签订租赁意向书或未按租赁协议支付首期租金及押金或定金不视为完成招租），完成2000建筑平方米面积招租，同时累计招租面积超过11000平方米，向乙方支付第三阶段佣金的100%，同时将乙方第二阶段的佣金补发支付到100%，此后每招租完成一套，结算一套佣金100%，未完成2000建筑平方米招租，或累计招租面积不到11000平方米，根据其第三阶段完成的招租进度情况协商解决，如协商未果，乙方无条件同意甲方随时解约，甲方有权随时解约，但经甲方认可的品牌商户已经完成招租的，甲方同意给予乙方发放该商户佣金的50%。甲方按照招租代理服务的期限，每月向乙方支付5万元的项目招商费月费，用于乙方市场调研，招商策划调整以及派遣驻场工作人员工资、福利、补助，品牌运作等乙方的全部支出；月费支付时间为：按照协议第三条第一项，招租代理服务开始后的第二个月的月末支付前两个月的月费，以后为每月的月末支付当月的月费，招商月费支付周期截止至本合同约定的招租代理服务期结束；佣金标准为：甲方按照签订租赁合同期内平均月租金的1.5倍计提乙方佣金（免租期除外），按照本协议第四条约定的各阶段招租周期及任务结束后，甲方对乙方完成的招租任务进行考核确认后，并根据考核情况，依据第四条约定的支付比例向乙方支付佣金，于各阶段任务结束后7个工作日内向乙方支付佣金；甲、乙双方就客户所签署的客户确认书作为乙方招租代理客户的重要依据，甲方签章确认的客户确认书记载的客户，将视为乙方提供甲方的意向客户，如该客户在本协议约定的招租代理期与甲方签约成功，及满足本合同第四条约定的条件时，将视为乙方招租代理成功，甲方应向乙方支付相应佣金；在本招租代理合同签订前，已经与甲方达成进驻意向的商家（品牌、位置、面积）需和乙方进行书面确认，招租代理期内，甲方自行联络的承租客户，不属于乙方招租客户，但客户所签位置面积需从乙方当期招租任务考核中去除，无需向乙方支付招租佣金，若乙方同期有意向客户竞争此商铺，需遵从价高优先及签约优先的签署原则确定租赁关系；若乙方按合同约定完成招租计划，甲方逾期未向乙方支付招租佣金的，乙方须书面催告，书面催告15个工作日后，甲方仍未付款的，甲方除支付应付佣金外，还须每日按到期未付金额的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方除支付应付佣金外，还应按应付未付佣金总额的50%向乙方支付违约金；若乙方未按合同约定完成招租计划，甲方有权解除本合同。2016年8月16日，元邑房地产公司作为甲方与诺石汇佳公司作为乙方签订《招租代理服务合同补充协议》，约定此补充协议作为招租代理服务合同的另行补充之约定，与招租代理服务合同具有同等法律效力，甲方委托乙方为甲方进行商业项目地下一层的独家招租代理工作，地下一层招租总建筑面积为7028.17平方米，委托期限为10个月，从2016年8月1日至2017年5月31日，地下一层所招租商户经营的品牌及业态需经甲方认可后方可签约；甲方按照签订租赁合同期内平均月租金的1.5倍计提乙方佣金，完成商户的招租后甲方按照佣金标准在7个工作日内支付乙方佣金（承租户与甲方签订正式的租赁协议，并向甲方支付首期租金以及押金或定金后视为完成招租）。2016年4月6日、2016年5月6日、6月2日、6月14日、6月21日，双方就小悦城商业项目招商召开会议，并于2016年6月14日会议上约定诺石的代理合同暂由李某某和诺石汇佳公司进行沟通，2016年6月21日会议上约定郑建生和诺石汇佳公司赵某某就小悦城招商事宜达成一致，相关合同由李某某起草并签署。2016年6月至2017年7月，诺石汇佳公司王某与元邑房地产公司李某某共同签署每月工作汇总，对诺石汇佳公司每月的商业销售和招商工作汇总进行了确认，其中2016年8月工作汇总中载明权金城的周某对于项目很感兴趣，提出了整租的要求，2016年9月工作汇总中载明周某的整租方案确定为家装豪装工厂店，2016年10月工作汇总中载明周某的家装公司整租方案与元邑公司基本达成了签约意向，小悦中心项目的工作中心也基本转向商业销售的蓄客阶段，此后的工作汇总均为商业销售的蓄客。2016年8月19日，王某与周某互加为微信好友，双方沟通小悦中心租赁事宜。2016年8月20日，元邑房地产公司作为甲方与诺石汇佳公司作为乙方签订《客户确认书》，载明看房时间：2016年8月19日，姓名：周某，业态：xx国际家装企业股份有限公司，本确认书确定周某为诺石客户，在此期间周某本人和朋友及关联客户无论租赁买卖成交都算作诺石的客户，本确认书甲方代表签字之日起生效，成交后佣金：客户签约付款后7日内，需支付给诺石汇佳公司代理佣金，佣金标准：以元邑房地产公司和诺石汇佳公司签订的租赁和销售合同内的佣金为准。2016年12月24日，元邑房地产公司作为甲方与天津天地和装饰设计有限公司签订《租赁合同》，约定所出租房屋坐落于北京市朝阳区青年路12号院，项目名称为小悦中心，出租房屋的房号分别为1号楼首层及二层，1号楼地下一层，租赁期自2017年1月1日至2027年8月31日，共10年8个月（租赁期内包含免租金装修期），该房屋的免租金装修期为2017年1月1日至2017年8月31日。2017年2月13日，文某、贺某、周某、常某某、穆某某、仲某作为股东发起成立北京xxx公司并委托周某办理工商注册手续，元邑房地产公司提供了小悦中心的住所证明。2017年2月16日，北京xxx公司注册成立，周某为股东之一。2017年2月15日，北京xxx公司作为出租方与北京xxxx教育科技有限公司签订《小悦中心商铺租赁合同》，约定乙方承租的房屋位于北京市朝阳区青年路甲81号小悦中心东侧一层二层商铺及室外停车场地，其中北京xxx公司的委托代表人为周某。2017年8月28日，诺石汇佳公司王某与元邑房地产公司签署《诺石公司代理小悦中心项目工作交接单》，载明诺石汇佳公司自2016年4月1日至2017年8月13日代理元邑房地产公司小悦中心项目，期间负责项目商业销售、招商工作，现双方对小悦中心项目进行工作交接。诉讼过程中，应诺石汇佳公司申请，本院向北京xxxx教育科技有限公司、北京达美乐比萨饼有限公司调查。北京xxxx教育科技有限公司向本院回函称：北京xxxx教育科技有限公司与北京xxx公司协商租赁事宜的对接人为周某，租赁洽谈时间大约是2017年2月初至2月中旬。北京达美乐比萨饼有限公司回函称：因该租赁项目时间久远，我司负责该租赁项目洽谈的相关工作人员早已离职，现任工作人员对此事均不了解，我司查阅了关于该项目的有关材料，在合同附件《产权人同意书》中查及周某署名签字，但该文件未经产权人盖章，根据现有资料无法获悉调查事项。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案争议焦点在于北京xxx公司是否系诺石汇佳公司介绍的客户。根据诺石汇佳公司提交的证据，诺石汇佳公司确实为小悦中心进行了几个月的招商工作，也发展了潜在客户周某，根据《客户确认单》，与周某有关的客户租赁小悦中心都视为诺石汇佳公司的客户，其中应有之意是该客户因周某而承租小悦中心，彼时，周某准备与xx国际家装企业股份有限公司合作租赁小悦中心开展北京项目，但该项目实际未开展，故周某亦未租赁小悦中心，时隔四个月之后，天津天地和公司与元邑房地产公司签订租赁合同承租了小悦中心，北京xxx公司承租小悦中心系承继天津天地和公司与元邑房地产公司所签订的租赁合同而来。天津天地和公司称其承租小悦中心并非系由诺石汇佳公司提供居间服务，也并非经周某介绍，而是通过元邑房地产公司的广告直接联系元邑房地产公司，天津天地和公司承租小悦中心后，周某方找其合作并成立北京xxx公司，由北京xxx公司继续承租小悦中心，周某亦出庭证实了上述事实，周某与天津天地和公司所述开始合作时间虽不完全一致，但均系在天津天地和公司已承租小悦中心后，根据本院向小悦中心商户北京xxxx教育科技有限公司、北京达美乐比萨饼有限公司的调查，亦可见周某系代表北京xxx公司与商户洽谈出租商铺，谈判时间亦是天津天地和公司已与元邑房地产公司签订租赁合同之后。诺石汇佳公司虽提出天津天地和公司与周某所述开始合作时间不符且周某证言不可信，但根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，诺石汇佳公司应对天津天地和公司系因其招商行为承租小悦中心承担举证责任，但其提交的证据显然并未达到高度盖然性的程度，故对其该事实主张，本院不予采信，对其要求元邑房地产公司向其支付招租佣金的诉讼请求，不予支持。按照《招租代理服务合同》约定，招租代理服务期限为2016年8月1日至2017年5月31日，元邑房地产公司每月向诺石汇佳公司支付招租代理费5万元，2016年8月开始，诺石汇佳公司进行了招商工作，元邑房地产公司于2016年12月24日与天津天地和公司签订租赁合同，诺石汇佳公司此后无需再进行招商工作，且诺石汇佳公司提交的会议纪要亦未显示此后诺石汇佳公司还在进行招商工作，故元邑房地产公司应按照合同约定支付2016年8月1日至2016年12月24日期间的招租代理费，诺石汇佳公司主张2016年12月25日之后的招租代理费，缺乏依据，本院不予支持。《招租代理服务合同》对于招租代理费的支付并未约定条件，诺石汇佳公司实际进行了招商工作，元邑房地产公司应向其支付招租代理费，元邑房地产公司以诺石汇佳公司未完成招租考核任务为由拒付招租代理费，缺乏依据。元邑房地产公司要求诺石汇佳公司支付未支付招租代理费产生的违约金，因无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告北京元邑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告北京诺石汇佳投资管理顾问有限公司支付招租代理费238710元；二、驳回原告北京诺石汇佳投资管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49872元，由原告北京诺石汇佳投资管理顾问有限公司负担47344元（已交纳），由被告北京元邑房地产开发有限责任公司负担2528元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李晓华人民陪审员  赵翠霞人民陪审员  李桂茹二〇一九年九月三十日书 记 员  罗 皓书 记 员  赵伟光