湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0321民初1173号 原告：刘江华，男，1976年3月16日出生，汉族，湘乡市人，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：李奕奕，湖南百舸律师事务所律师。 被告：杨旗，男1989年1月17日出生，汉族，长沙市人，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：王承志，湖南潭州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段懿，湖南潭州律师事务所律师。 第三人：唐浚玮，男，1989年1月17日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：李盛，湖南百舸律师事务所律师。 第三人：湘潭市岳塘区中意建材商行，住所地湘潭市岳塘区红旗商贸城F区99号1层门面。 经营者：黄绎桦。 第三人：唐文兵，男，1965年9月7日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 第三人：黄绎桦，曾用名黄湘华，女，1968年1月16日出生，汉族，湘潭县人，住址同上。 原告刘江华诉被告杨旗、第三人唐浚玮、湘潭市岳塘区中意建材商行、唐文兵、黄绎桦案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘江华及其委托诉讼代理人李奕奕，被告杨旗的委托诉讼代理人王承志、段懿，第三人唐浚玮的委托诉讼代理人李盛到庭参加诉讼。第三人唐文兵、黄绎桦以及湘潭市岳塘区中意建材商行经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘江华向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告租赁的位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋（产权证号分别为：潭房权证湘潭市字第××号、24××23号）的强制执行；2、判决原告与第三人唐浚玮所签订的《租赁合同》合法有效，原告可租赁使用湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋至2025年1月10日；3、请求判决被告杨旗承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告由于经营需要于2015年1月10日与第三人唐浚玮签订了《租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋。租赁期限为10年，截止至2025年1月10日。合同签订后第三人唐浚玮将门面交付原告使用，原告接收门面后，办理了工商营业执照，交纳了水、电、物业等费用，一直使用至今。2014年1月8日第三人唐文兵（系唐浚玮的父亲）向原告借款500万元，约定月息2分。后由于第三人唐文兵无力偿还借款本息，于2015年1月10日与原告签订《租金偿债协议》，约定以第三人唐浚玮名下的位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋租金来偿还原告借款本息。后该《租金偿债协议》经第三人唐浚玮认可。在原告与第三人唐浚玮签订《租赁合同》并实际使用后，唐浚玮将该房屋用于贷款抵押。2017年3月27日案外人上海浦东发展银行股份有限公司湘潭分行向法院申请强制执行（案号为：（2017）湘0321执213号），要求第三人唐浚玮、湘潭市岳塘区中意建材商行、黄绎桦、唐文兵偿还借款本金人民币13894068.55元及利息等。在本案执行过程中上海浦东发展银行股份有限公司湘潭分行将该债权转让给被告杨旗，法院将执行申请人变更为杨旗。之后法院查封了争议门面房屋，并张贴腾房公告，拟对该房屋拍卖。原告在得知法院将对争议门面房屋强制执行，拟拍卖后，依法向法院书面提出案外人执行异议申请，法院受理后经审查认为原告的案外人执行异议理由不成立，并作出（2019）湘0321执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人的异议。同时，该裁定告知原告可自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。原告于2019年4月28日收到该裁定书。原告认为，原告与第三人唐浚玮签订的租赁合同合法有效，应当受到法律的保护。原告在签订合同后已实际占有使用房屋，并按约定支付了租赁，原告享有合法的使用权，同时，原告租赁房屋在第三人唐浚玮贷款抵押之前，根据《合同法》“买卖不破租赁”的原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，原告的承租权应当受到法律的保护，法院应当立即停止对该房屋的强制执行。 杨旗辩称，一、被答辩人刘江华不具有诉讼主体资格。刘江华在设立湘潭市岳塘区冠湘建材商行是在湘潭市工商行政管理局岳塘分局备案的《租赁合同》显示，其与唐浚玮的租赁关系截止时间为2017年12月30日。而刘江华在之前的执行异议中明确表示，其未向唐浚玮支付任何租金，故在2017年12月30日后刘江华未与唐浚玮达成事实租赁关系。因此，刘江华对涉案标的不能基于合法的租赁关系而享有排他性权利，刘江华在本案中不具有诉讼主体资格。二、以租抵债并非一般意义上的租赁关系，不适用“买卖不破租赁”原则。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，被答辩人刘江华与唐文兵在2015年1月10日签订的《租金偿债协议》中唐文兵同意将其儿子唐浚玮位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1层、2层门面租赁费用抵偿自己欠付被答辩人刘江华的债务。从该合同内容看，刘江华为了使自己的债权得到清偿，同意唐文兵以其儿子唐浚玮所有的房屋租金抵偿借款。可见，《租金偿债协议》是第三人以其房屋使用权抵偿债务人欠款的合同之债，唐浚玮与刘江华在同日签订的《租赁合同》也不同于出租人与承租人之间签订的一般性质的房屋租赁合同，是《租金偿债协议》的延续。因此，不应将《租金偿债协议》、《租赁合同》分裂看待，应把两者作为一个整体，唐文兵用唐浚玮的门面租金抵偿自己欠付刘江华的债权,刘江华实际对涉案标的物（被执行财产）拥有的是债权，而答辩人杨旗作为受让债权人，根据法律法规其对涉案标的物（被执行财产）拥有的是物权。基于“物权优先于债权”的原则，答辩人杨旗受让债权后获得的抵押权优先于被答辩人刘江华基于唐浚玮对唐文兵《租金抵偿协议》的追认的行为所在产生的债务关系。三、唐文兵、刘江华之间的《租金偿债协议》、《租赁合同》损害其他债权人利益的，该协议无效。根据裁判文书网查询，本案的被执行人唐浚玮、唐文兵均有多笔已生效判决书确定其需承担借款清偿义务。而在本案中，被答辩人刘江华与唐文兵之间的债务关系在未经生效法律文书确认，唐文兵就擅自将唐浚玮名下的门面租金用于抵偿其欠付刘江华的债务，唐文兵的行为本身就是无权处分的行为。即使此后唐浚玮在2016年1月8日同意以其所有的门面租金抵偿唐文兵欠付刘江华的借款，但唐浚玮以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿刘江华债权的行为，实质上是一种擅自处分自己名下资产的未来租金收益来约定抵偿其他债权的行为，这不仅直接损害了其他已经过生效判决确定的债权人的合法债权，其更是违约行为，该《租金偿债协议》、《租赁合同》应认定为无效。（案例索引：最高人民法院（2010）民抗字第25号民事判决书，见《当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效—陈昌光与甘树北借款纠纷再审案》）。四、本案抵押时间早于被答辩人刘江华的租赁时间。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。至今权证号为潭房他证湘潭市字第××号《他项权证》一直未注销，设立在唐浚玮位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1层、2层门面的抵押权一直存在，故根本不存在被答辩人刘江华所称抵押空档期。2、本案而言,2012年9月14日，上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行在对涉案门面设定抵押权；2015年10月12日，上海浦东发展银行股份有限公司湘潭分行同样对涉案门面设定抵押权。虽然唐浚玮与刘江华签订的《租赁合同》落款时间为2015年1月10日，但出租人唐浚玮于2015年10月12日与上海浦东发展银行股份有限公司湘潭分行签订《最高额抵押合同》时在第六条约定事项6.1抵押人关于抵押财产的承诺中“该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权”。两者存在矛盾，无法确定《租赁合同》的真实性。其次刘江华仅出示了湘潭盘龙物业管理有限公司的证明、湘潭高新技术产业开发区税务局的证明文件，但未提供缴纳相关税费、水电费的具体缴费凭证，无法核实具体缴费人是否为刘江华。因此，刘江华举示的证据不足以证明在抵押权设立之前与唐浚玮就案涉房屋形成了租赁关系并实际自己使用该处门面，故不能对抗答辩人杨旗受让的抵押权。五、唐浚玮作为第三人与债权人刘江华、债务人唐文兵三方达成代物清偿意思表示的时间晚于抵押设立时间。本案涉案门面所有权人为唐浚玮，被答辩人刘江华与唐文兵在2015年1月10日签订的《租金偿债协议》中唐文兵同意将其儿子（唐浚玮）位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1层、2层门面租赁费用抵偿自己欠付被答辩人刘江华债务。而被执行人唐浚玮签字“同意此房屋租金替父亲偿还债务”是在2016年1月8日，此时其作为第三人与债权人刘江华、债务人唐文兵形成三方协议，被执行人唐浚玮同意处分自己的财产来代替债务人唐文兵的金钱给付义务，故《租金偿债协议》以及同时间签订的《租赁合同》实质是第三人代物清偿合同。在本案中《租金偿债协议》、《租赁合同》虽签订于2015年1月5日，但被执行人唐浚玮直到2016年1月8日才同意以房屋租金替唐文兵偿还债务，此时间晚于上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行及湘潭分行设立抵押权的时间。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人刘江华的执行异议之诉，并依法追究被答辩人的法律责任，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 第三人唐浚玮述称，租赁合同和偿债协议系真实的。 第三人湘潭市岳塘区中意建材商行、唐文兵、黄绎桦未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告刘江华提供的2015年1月10日其与唐浚玮签订的《租赁合同》，被告杨旗提供的2014年12月10日刘江华与唐浚玮签订的《租赁合同》系双方就同一事实提供的不同证据，对于证据证明力的认定，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。”因被告杨旗提供的《租赁合同》系原告刘江华在工商行政管理部门登记备案的书证，其证明力大于原告刘江华提供的《租赁合同》书证。故本院对刘江华与唐浚玮于2014年12月10日签订的《租赁合同》予以确认，对刘江华与唐浚玮于2015年1月10日签订的《租赁合同》不予认可。 本院认定事实如下：2012年上海浦东发展银行股份有限公司（简称浦发银行）长沙分行筹备设立浦发银行湘潭分行，筹备期间湘潭分行受理业务由浦发银行长沙分行代办。在筹备期间，湘潭市岳塘区中意建材商行申请向浦发银行湘潭分行抵押贷款，同年7月31日浦发银行长沙分行批复同意湘潭分行报送的湘潭市岳塘区中意建材商行贷款2000万元授信申请（注：浦发银行长沙分行系湘潭分行的上级银行），该批复注明：“业务品种及金额：授信额度2000万元人民币，其中短期流动资金贷款1000万元，银行承兑汇票（敞口）1000万元。担保措施：以位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号门面（产权证号分别为：244629、244623）抵押；……”。因浦发银行湘潭分行当时没有营业执照，故在同年9月4日由湘潭分行的上级银行即浦发银行长沙分行与唐浚玮签订了最高额抵押合同，浦发银行长沙分行作为房屋他项权利人与房屋所有权人唐浚玮对涉案房屋办理了他项权证（他项权证号为：潭房他证湘潭市字第××号），债权确定期间从2012年9月4日至2015年9月4日。2012年9月17日浦发银行湘潭分行办理营业执照，同年9月24日浦发银行湘潭分行与湘潭市岳塘区中意建材商行签订《流动资金借款合同》，浦发银行湘潭分行按照授许可向湘潭市岳塘区中意建材商行发放第一笔500万元短期流动资金贷款。2015年10月12日，浦发银行湘潭分行作为房屋他项权利人与房屋所有权人唐浚玮对前述涉案房屋办理了他项权证（他项权证号为：潭房他证湘潭市字第××号），该证记载为顺位抵押，债权确定期间从2015年10月12日至2020年10月12日。2015年11月16日，浦发银行湘潭分行、湘潭市岳塘区中意建材商行、唐浚玮、黄绎桦在湖南省湘潭市湖湘公证处进行债权文书公证，该处作出（2015）湘潭湖证内经字第172号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2017年3月14日，该处出具（2017）湘潭湖证执字第3号执行证书。2017年3月27日，浦发银行湘潭分行向本院申请强制执行，本院依法受理后，浦发银行湘潭分行于同年6月将对湘潭市岳塘区中意建材商行、唐浚玮、唐文兵、黄绎桦等被执行人享有的主债权、担保合同项下的全部权利及相关附属权益转让给中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称湖南省华融公司）。2018年7月18日，湖南省华融公司又将该笔债权全部转让给杨旗。在执行过程中，本院于2018年8月23日发布公告，要求被执行人唐浚玮及租赁人腾空已设定抵押的位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋，交本院拍卖。刘江华认为本院要求其腾空房屋侵害了其合法权益，提出书面执行异议。本院受理后，作出（2018）湘031执异52号执行裁定，刘江华对该裁定不服，向湘潭市中级人民法院提起复议，湘潭市中级人民法院裁定撤销上述裁定，发回本院重新审查。本院于2019年4月24日作出（2019）湘0321执异28号执行裁定书，裁定：驳回异议人刘江华的异议。刘江华不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。 另查明，刘江华于2015年1月30日在湘潭市工商行政管理局岳塘分局办理了湘潭市岳塘区冠湘建材商行的工商登记，并登记备案有其与唐浚玮于2014年12月10日签订的《租赁合同》，合同载明租赁期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月30日止。 本院认为：原告刘江华提起案外人执行异议之诉，主张停止对位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋执行的诉求，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本案中原告租赁该房屋合同约定的时间是自2015年1月1日起至2017年12月30日止，本院执行公告于2018年8月23日发布，在此时，原告租赁涉案房屋约定的时间已经终止，故原告主张对位于湘潭市岳塘区红旗商贸城Ｆ区99号1、2层门面房屋并不享有足以排除强制执行的民事权利，其请求停止对该房产执行的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告刘江华的诉讼请求。 本案受理费35600元，由原告刘江华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者对方代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  杨 柳 人民陪审员  胡春香 人民陪审员  罗 伟 二〇一九年九月三十日 代理书记员  赵 月 [判决书所附法律条文] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百零九条申请执行人对中止执行裁定未提起执行异议之诉，被执行人提起执行异议之诉的，人民法院告知其另行起诉。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。