广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初11313号原告：朱玲佑。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泳聪，广东德佐律师事务所辅助人员。被告：谢寿伟。委托诉讼代理人：杨增荣，广东法尔律师事务所律师。原告朱玲佑与被告谢寿伟侵权责任纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告朱玲佑（仅参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人陈润珊、黄泳聪（仅参加第一、二次庭审），被告的委托诉讼代理人杨增荣到庭参加诉讼。本案因原告两次变更诉讼请求增加答辩期及举证期扣减审限共30天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即从东莞市大朗镇富康一街11号一楼房屋中退场，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告赔偿租金损失（按19500元/月的标准自2019年3月7日起计算至被告实际交还房屋之日止，暂计至2019年4月6日为19500元）；3.判令被告向原告支付因本案产生的律师代理费8000元；4.判令被告向原告赔偿经济损失10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。原告在第一次庭审中将上述第1项诉讼请求中的房屋地址变更为：东莞市××街××号，在第二次庭审中将上述第2项诉讼请求中的“租金损失”变更为占有使用费。事实和理由：2019年3月7日，原告与案外人陈灼桃签订《房屋租赁合同》，约定陈灼桃将位于东莞市××街××楼的房屋出租给原告，租金为19500元/月。在原告承租该房屋前，被告已占有该房屋的右边门面。原告承租房屋后，被告理应退出房屋并返还给原告使用，但被告无正当理由拒绝了原告的返还请求，并一直无权占有案涉房屋，导致原告无法正常经营，损失较大。原告依据《房屋租赁合同》对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，被告拒不返还房屋的行为严重侵害了原告的权利，故原告起诉至法院解决。被告辩称：1.原告主体不适格，原告没有权利要求被告返还房屋。原告不是房屋的所有权人，没有取得案涉房屋的合法使用权。本案房屋并未取得产权证明，也没有建筑许可，属于违法建筑。2.原告诉请的租金及律师费没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：位于东莞市××街××号的房屋未取得建设工程规划许可证或房产证，原告、被告及东莞市大朗镇巷头社区居民委员会均确认案外人陈灼桃是该房屋的权属人。2014年3月5日，案外人周永华与被告签订《房屋租赁合同》，约定由案外人周永华将上述房屋一楼右面门市的一间出租给被告使用，租期为2年，从2014年3月10日起至2016年2月28日止，押金为3500元，未约定租金标准。同日，案外人周永华向被告出具收据一张，确认收到被告支付的铺面转让费120000元。2016年2月28日，案外人周永华与被告签订《房屋租赁合同》，约定由案外人周永华继续将上述房屋一楼右面门市的一间出租给被告使用，租期为3年，从2016年2月28日起至2019年2月28日止，押金为5250元，每月租金为5250元。被告承租上述店面后开办毛织厂，并在租期届满后未立即搬离上述店面。2019年3月7日，案外人陈灼桃与原告签订《房屋租赁合同》，约定由案外人陈灼桃将上述房屋整栋出租给原告使用，租期为3年，从2019年3月7日起至2022年3月7日止，每月租金为19500元。原告承租本案房屋后，委托案外人周永华及周燕以每月19500元的标准向案外人陈灼桃支付了2019年3-7月的租金。因被告继续占有使用有关店面导致原告无法完整地利用整栋房屋，故双方发生本案纠纷。本案中，被告主张原告主体不适格，无权向被告提起诉讼。原告根据本院的要求提交了案外人陈灼桃的《声明书》，内容为案涉房屋归案外人陈灼桃所有，由原告承租、占有并使用，若该房屋权益受到侵害，案外人陈灼桃同意由原告提起诉讼并主张权利，其本人同意不作为有独立请求权的第三人参加诉讼。原告主张被告于2019年6月左右才搬离本案店面，但搬离后仍有煤气罐瓶、书桌等办公用品存放在店面内，店面由被告上锁，一直未返还给原告。被告则主张其已于2019年3月12日搬离本案店面，自该日起没有被告的物品存放在该店面内，原告主张的煤气罐瓶、书桌等办公用品不属于被告所有，因周永华不接收店面导致双方未完成交接手续，之后店面由原告及周永华实际控制并上锁。原告为其上述主张向本院提交照片、《通知函》、短信及微信。被告为其上述主张未向本院提交证据。原告提交的照片显示店面内存放有煤气罐瓶等杂物，铁闸门被上锁，门口贴有《通知函》。《通知函》由案外人周永华于2019年4月25日制作，通知对象是被告，主要内容为：1.案外人周永华与案外人陈灼桃就本案房屋的租赁关系已于2019年3月7日终止，案外人周永华已将其占有的部分返还给案外人陈灼桃；2.被告作为次承租人，与案外人周永华就有关店面达成的转租关系已于2019年2月28日到期，因被告一直未返还有关店面，故案外人周永华要求被告在收到该函件之日起立即搬离租赁物，并将钥匙等物品交付给案外人周永华、陈灼桃或原告。短信模糊不能辨认，原告未能出示短信的原始记录。微信聊天记录显示案外人周永华于2019年4月25日向被告发送《通知函》。被告在庭审中确认收到该《通知函》。被告主张原告存在停水电的行为，原告确认曾于2019年3月12日停水电一次，后恢复水电双方协商，于2019年4月2日再次停水电至今，原因是被告未支付水电费。原告要求被告按整栋房屋的租金标准19500元/月支付占有使用费，理由是一楼店面是整栋房屋最有价值的部分，被告非法占用一楼右面店面导致原告无法统一规划安排整栋房屋使用。原告确认一楼还有左边店面供其使用。原告认为即使按被告占有使用的面积确定使用费标准，也应该根据租金增加比例来确定。为此原告向本院提供案外人陈玉文与案外人周永华于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定案外人陈玉文将本案房屋整栋出租给案外人周永华，租期从2015年3月7日起至2019年3月7日止，租金为11000元/月。原告主张本案房屋原租金为11000元/月，现租金为19500元/月，涨幅为56.4%，故被告占有使用的店面租金亦应涨幅56.4%，即8211元/月。被告对原告提交的上述《房屋租赁合同》不予认可，认为该合同与原告与案外人陈灼桃之间的《房屋租赁合同》为两份独立的合同，没有承接关系，不存在租金增长的事实。原告确认其与案外人陈灼桃的《房屋租赁合同》之所以约定租金为19500元/月，是因为双方同意由原告处理与被告的租赁纠纷。原告向本院提交《民事委托代理合同》、律师费发票及支付凭证，主张因本案诉讼产生律师费8000元，要求被告予以赔偿，但《民事委托代理合同》载明的纠纷当时为“谢春伟”，不是本案被告。原告向本院提交中国农业银行个人明细对账单，主张其经营的企业月平均收入约300000元，因被告拒不返还店面导致原告无法正常经营造成损失，故要求被告赔偿经营损失10000元。本院认为，本案为侵权责任纠纷。本案的争议焦点为：一、原告是否有权向被告提起本案诉讼；二、如果原告有权向被告提起本案诉讼，那么原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，本院认为，原被告之间不存在租赁合同关系，原告主张被告占有使用本案店面侵犯了其权益，应以原告对本案店面享有合法的权益为前提。本案店面的权属人为案外人陈灼桃，并非原告，原告虽然从案外人陈灼桃处承租了包括本案店面在内的房屋，但因本案房屋未取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，以本案房屋为租赁物的租赁合同应属无效。原告不能基于无效合同而取得本案店面的占有使用权，如确认原告占有使用本案店面的合法性，无异于将原告与案外人陈灼桃之间的《房屋租赁合同》合法化，违反法律规定，故本院不予认定。案外人陈灼桃出具的《声明书》只能视为案外人陈灼桃同意由原告代为行使其对被告所享有的权益，该方式不违反法律规定，本院予以准许，即认定原告有权向被告提起本案诉讼。对于争议焦点二，本院认为，如前所述，因本案房屋未取得建设工程规划许可证，故以本案房屋为租赁物的租赁合同应属无效。合同无效后，被告继续占有使用本案店面的行为缺乏合同依据和法律依据，构成无权占有，故被告应返还本案店面。被告主张其已于2019年3月12日搬离本案店面，自该日起店内未存放被告所有的物品，本案店面由原告及案外人周永华控制并上锁。由于被告占有使用本案店面在先，故被告主张占有使用情况发生变化的，应承担举证责任。现被告未就其主张的上述事实提供任何证据，故本院对被告主张的事实不予采信，认定被告尚未返还本案店面。原告有关要求被告返还本案店面的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。占有使用费应以被告实际占有使用本案店面为前提。被告主张其已于2019年3月12日搬离本案店面，自该日起未实际占有使用本案店面，如前所述，本院不予采信。但原告确认自2019年4月2日起对被告停水电至今，理由为被告未支付水电费。本院认为，即使被告未支付水电费，原告长时间停水电的行为已超过必要的维权限度，故本院不认可其合法性。被告承租本案店面用于经营毛织厂，原告长时间停水电的行为直接导致被告无法正常使用本案店面，故在被告无法正常使用本案店面的期间内，被告无需向原告支付占有使用费。占有使用费应从2019年3月7日起计算至2019年4月2日止，共26天。对于占有使用费的计算标准，原告要求按整栋房屋的承租价19500元/月计算。本院认为，被告只占有使用了本案房屋一楼右边的一个店面，原告要求按整栋房屋的承租价计算占有使用费，显然不具有合理性。况且，19500元/月的租金是原告与案外人陈灼桃约定的，被告不是该合同的当事人，有关约定不可约束被告。原告亦确认其与案外人陈灼桃之所以约定租金为19500元/月，其中一个原因是双方同意由原告处理与被告的租赁纠纷，故上述租金标准不能反映真实的占有使用对价。被告与案外人周永华签订的《房屋租赁合同》约定租金为5250元/月，考虑到案外人周永华为转租人，其应是考虑了其需承担的租金成本后再与被告达成分租租金标准，故以上述租金标准作为计算占有使用费的依据更为客观合理。原告主张应把租金涨幅考虑在内，本院认为，租金涨幅属于预期利润，但本案房屋未取得建设工程规划许可证，不得用于出租，不可能产生预期利润，故本院对原告的主张不予采纳。综上，占有使用费应为：5250元/月÷30天/月×26天=4550元。原告要求被告支付其因本案产生的律师代理费8000元，因律师代理费不是侵权行为造成的法定损失，且有关《民事委托代理合同》载明的纠纷当事人不是本案被告，无证据证明与本案有关，故本院不予支持。原告要求被告赔偿经营损失10000元。本院认为，该损失以原告可以合法占有使用本案店面为前提，但如前文所述，原告不能基于无效的租赁合同取得对本案店面的占有使用权，故经营损失无从谈起。另外，原告之所以可以向被告提起本案诉讼，是因为本案房屋的所有权人陈灼桃同意由原告代为行使其对被告所享有的权益，那么行使范围应以陈灼桃所享有的权益为限。原告主张的上述经营损失是属于其本人的损失，而非陈灼桃的损失，故本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告谢寿伟在本判决生效之日起十日内向原告朱玲佑返还位于东莞市大朗镇富康一街77号房屋一楼右面的店面一间；二、限被告谢寿伟在本判决生效之日起三日内向原告朱玲佑支付占有使用费4550元；三、驳回原告朱玲佑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，原告朱玲佑已预交，由原告朱玲佑负担324元，被告谢寿伟负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年九月十一日书记员  陈清梅彭慧荣