海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初3594号 原告：儋州市保障性住房建设管理服务中心，住所地海南省儋州市北部湾大道怡心花园一期B13栋铺面。 法定代表人：陈志忠，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。 被告：曾珠楼，女，1970年4月27日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。公民身份证号码：×××。 委托诉讼代理人：林圣贤，男，1962年3月18日出生，汉族，现住海南省儋州市，系被告曾珠楼的丈夫。 原告儋州市保障性住房建设管理服务中心（以下简称保障住房中心）与被告曾珠楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁如秀到庭参加诉讼。被告曾珠楼经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。庭后被告提出诉讼时效抗辩，本院组织双方当事人进行调查询问。本案现已审理终结。 原告保障住房中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾珠楼停止对位于儋州市××园铺面的侵占行为，将商铺退回原告；2、被告曾珠楼向原告支付其所拖欠租金27280元（自2014年4月1日计至2019年5月31日止，按每月440元计算）；3、被告曾珠楼向原告支付自2014年4月1日至2018年12月31日累计欠缴物业费1452元；4、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告保障住房中心于2012年1月授权儋州民馨物业管理有限公司（以下简称民馨公司）对儋州民乐花园小区铺面进行租赁及管理。2012年1月20日，民馨公司以其名义与被告曾珠楼签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定将民乐花园小区C栋9号铺面出租给被告用于经营杂货。铺面面积44㎡，租金每月每平米10元，每月租金合计440元。租期24个月，自2012年1月25日至2014年1月25日止。付款方式为签订合同之日起，被告按每年一付缴纳每年铺面租金，第二年租金提前15天续交，逾期5天交租金视为自动终止合同。合同签订之日，被告向民馨公司交1000元铺面押金，用于损坏房屋维修用款，水电押金500元。合同期满后，若被告无损坏房屋设施及无拖延其他费用，民馨公司将足额退还押金给被告。被告应按时交纳自行负担的费用及房屋租赁税。租赁期满，民馨公司有权收回出租房屋，被告必须如期交还。如被告要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知民馨公司，经同意后重新签订租赁合同。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告亦使用铺面进行经营并按合同约定向原告交付租金。合同期限届满后，被告并未撤离涉案商铺，而是继续经营商铺，也未按约定向原告支付租金。原告多次要求被告撤离涉案商铺，被告均置之不理。自2014年4月1日起至今，被告尚欠原告逾期租金。同时，被告没有按时向原告支付物业费。被告的行为已经构成对涉案商铺的侵占，严重损害原告合法权益，导致原告合法权利受到重大损失。 被告曾珠楼辩称，涉案合同期限届满后，因被告曾珠楼不能续租铺面，失去了铺面的使用权，被迫停止经营。但被告为了生计，希望续租商铺，即一直使用铺面至今，等待原告的通知。被告认为，原告保障住房中心应在合同期满后，与被告协商续租事宜，或按合同约定明确如何处理涉案商铺。根据《民法通则》的相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。自2017年10月1日起诉讼时效为3年。原告诉称不符合事实，且诉讼请求已超过诉讼时效。 原告保障住房中心围绕诉讼请求依法提交证据：《关于儋州市2009年廉租房建设项目建议书的批复》《儋州市人民政府关于同意变更市保障性住房项目法人的批复》《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》《企业法人工商登记信息》《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》《证明》《租金追缴通知书及照片》，被告曾珠楼未到庭质证。本院经审查认为原告提供的证据，内容真实，形式合法且与本案有关，予以确认并在卷佐证。 原告提供的《儋州市发展和改革委员会关于民乐花园小区物业服务收费的批复》与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据，查明以下事实：民馨公司（甲方）与被告曾珠楼（乙方）于2012年1月20日签订《儋州民乐花园小区铺面租赁合同》，约定甲方出租乙方位于儋州市××园铺面，用于经营杂货店。出租铺面面积为44平方米，每月每平米租金为10元，每月租金合计440元，一年租金共计5280元。租赁期为24个月，自2012年1月25日起至2014年1月24日止。付款方式为签订合同之日起，承租户按每年一付缴交每年铺面租金，第二年后租金必按在上年租金用完前，提前15天缴交下一年度租金，逾期5天缴交租金的视为自动终止合同。在签订合同之日乙方交1000元给甲方作为铺面押金用于损坏房屋维修用款；水电押金500元，合同期满后乙方如无损坏甲方房屋设施及无拖欠甲方的其它费用，甲方将足额退回房屋押金给乙方。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借、及给予与本公司无关的人员寄居和使用等。合同第十二条约定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期交还，如果乙方要求续租，则必须在租赁期满2个月前通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁。合同期满在同等条件下，乙方有优先承租权”。合同签订后，被告曾珠楼即开始使用涉案铺面，并交纳租金。租期届满，被告继续使用涉案商铺至今。原告保障住房中心主张被告未缴纳2014年4月1日至今的租金和物业费，并主张其于2013年4月1日将涉案小区交给物业公司进行管理。被告曾珠楼主张其在合同期限届满前的租金都已付清。 儋州市那大民乐花园小区是经儋州市发展和改革局批复同意建设的2009年廉租住房，属于保障性住房，由儋州市住房和城乡建设局进行建设管理。民馨公司受儋州市住房和城乡建设局委托与承租人曾珠楼签订上述租赁合同。2012年3月5日，涉案民乐花园小区廉租房的项目法人由儋州市住房和城乡建设局变更为原告保障住房中心，由保障住房中心进行管理。2015年1月6日，儋州市政府办公室试行公共租赁住房和廉租住房并轨管理，统一列入公共租赁住房管理。《儋州市人民政府办公室关于印发儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）的通知》第七条规定，市政府投资建设公共租赁住房配套的商业服务设施不对外销售，由保障住房中心统一出租、统一管理。 民馨公司于2016年11月18日经儋州市工商行政管理局核准注销登记。2019年4月12日，原告保障住房中心向被告曾珠楼发《租金追缴通知书》，向曾珠楼追缴涉案商铺截止至2018年12月的铺面租金25080元，并要求其于2019年4月30日前将租金交付至物业公司。儋州市住房和城乡建设局于2019年6月27日出具一份《证明》，载明“民馨公司与民乐小区商铺承租人签订的租赁合同是受儋州市住房和城乡建设局委托并管理其小区，由于物业公司被注销，民乐小区商铺管理职能移交保障住房中心”。 本院认为，涉案商铺系负责儋州市公共租赁住房建设管理的相关职能部门委托民馨公司进行管理并对外出租，民馨公司注销后，涉案租赁合同权利义务应由现负责儋州市公共租赁住房建设、分配和管理工作的原告保障住房中心承接。涉案合同约定的租赁期限届满后，被告曾珠楼未与原告重新签订租赁合同，双方的租赁关系在租赁期限届满自动终止。被告继续使用涉案商铺，未将商铺退还原告，根据合同第十二条约定“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须如期交还”，原告有权收回涉案商铺。现原告要求被告停止使用并退回涉案商铺，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 租期届满后，被告曾珠楼使用涉案商铺至今，其应参照合同约定的租金标准计付占用期间的租金给原告保障住房中心。原告主张被告未缴纳2014年4月1日至今的租金，被告主张其在合同期限届满2014年1月24日前的租金都已付清。之后的租金是否缴纳，被告未予明确，也未提供证据证实，本院对原告的主张予以采信。原告请求被告缴纳2014年4月1日至2019年5月31日的租金，被告提出诉讼时效抗辩。本院认为根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定。涉案商铺的租金一年一付,先缴后用。原告于2019年4月12日向被告追缴租金，又未能举证证明存在诉讼时效中断的情形。合同期限届满后，参照租赁合同约定，被告曾珠楼应在每年度届满提前15天缴交下一年度租金。《民法总则》自2017年10月1日起施行，2014年4月1日至2017年1月24日的租金，被告曾珠楼应在2014年1月9日、2015年1月9日、2016年1月9日缴纳租金，被告未缴纳，原告至2017年1月9日届满一年诉讼时效，仍未追缴上述期间的租金。原告现起诉请求该期间的租金，超过法定一年诉讼时效期间，本院不予支持。2017年1月25日至2019年5月31日的租金，被告曾珠楼未缴纳，原告至2019年4月追偿。在《民法总则》施行之日，该期间的租金诉讼时效未满一年。根据上述司法解释第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，该期间的租金追偿应适用三年诉讼时效。故该期间的租金未满三年诉讼时效，原告的该部分诉请有事实根据和法律依据，本院予以支持。故被告曾珠楼应支付原告租金12422.67元（440元×28个月+440元÷30天×7天）。 关于原告保障住房中心诉请的物业服务费，本院认为原告并非民乐花园小区的物业服务企业，其又未能提供证据证明其已代被告支付上述物业费给物业服务企业，故其要求被告支付物业费，没有依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告曾珠楼于本判决生效之日起三十日内将位于儋州市××园商铺返还原告儋州市保障性住房建设管理服务中心； 二、被告曾珠楼于本判决生效之日起三十日内支付原告儋州市保障性住房建设管理服务中心租金12422.67元； 三、驳回原告儋州市保障性住房建设管理服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费267元（原告已预交），由被告曾珠楼负担55元，余下212元由原告儋州市保障性住房建设管理服务中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年九月四日 书记员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。