宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初1405号原告：任云，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：何某，系宁夏世仑律师事务所律师，特别授权代理。宁夏金海置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区恒大名都8号楼。法定代表人：王某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：强某、王某1，系该公司员工，特别授权代理。原告任某与被告宁夏金海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告任某的委托诉讼代理人何某、被告金帝置业的委托诉讼代理人强某、王某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，向原告交付恒大名都二期16幢16层01号房屋,并同时办理房屋登记备案手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：吴忠市恒大名都二期商住小区由被告宁夏金海置业有限公司开发建设。原告经人介绍与被告销售人员满经理相识，在满经理妻子刘新处以30000元转让费受让其在被告公司享有的员工优惠房，并与被告宁夏金海置业有限公司就位于恒大名都二期16幢16层01号商品房于2016年9月29日签订《吴忠.恒大名都楼宇认购书》，约定原告以其公司内部员工享有价格购买恒大名都二期16幢1601室房屋，建筑面积133.88平方米，套内面积98.49平方米，豪华装修标准，单价为每平方米3815.31元，总价款为510794元。约定合同签订之日交付10000元定金，后每隔六个月分五期分别支付首期房款及剩余房款；首期款支付完毕后，双方同时需签订正式《商品房买卖合同》，认购书同时约定了其他具体权利及义务。认购协议签订后，原告在约定时间内向被告付清定金及部分首期房款后，被告公司欲对内部员工优惠政策欲将取消，以系统存在故障为由推托接收原告付款，经原告多次催促被告，被告均以各种理由拖延拒不与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不按时向原告交付房屋，其行为严重损害了原告的合法权益。故诉至人民法院，请求依法支持其诉请。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：证据一：吴忠恒大名都楼宇认购书一份（编号0001247,复印件）、吴忠恒大名都更名审批表一份（复印件），以证明原告通过吴忠市恒大名都置业经理安志涛介绍与被告销售经理满经理相识，在满经理妻子刘新处以3万元转让费受让其在被告公司享有的员工优惠房，即涉案的16-1601号房屋，并在吴忠市恒大名都更名审批的事实。证据二：吴忠恒大名都楼宇认购书一份（编号0002197）、收据2张（均系复印件），证明：1.2016年9月29日，原告与被告签订认购协议，约定原告以521547元价款预购被告开发建设的位于吴忠市恒大名都16幢1601号房屋，商品房建筑面积为133.88平方米，装修标准为豪装。原告签订认购协议时支付10000元定金，并选择分期付款每隔六个月内分别支付首期款146464元、88663元、93878元、93878元、93879元，多退少补，支付首期款时须签署《商品房买卖合同》，以及其他具体合同权利与义务等内容；2.原告按照双方约定，于2016年9月29日签订认购书当日支付部分首期购房款56464元，其中包含10000元定金，按约支付房屋维修基金1338.8元，被告为原告出具收据的事实；3.原告按约支付完购房定金、部分首期购房款及房屋维修基金后，被告至今拒不收取剩余购房款，拒不与原告签订正式《商品房买卖合同》办理备案登记手续，亦不交付房屋，已构成违约的事实。证据三：视频资料一份及视听内容文字整理资料一份，证明原告及朋友马某于2019年1月6日到被告吴忠市恒大名都销售部就涉案房屋交费事宜协商，被告恒大名都销售负责人包姓经理接待，被告包姓经理声称涉案吴忠恒大名都16号楼员工福利房，包括杨金芳，初明霞，任某在内客户被恒大集团总公司暂停交易，多年来频繁更换销售经理都系遵照集团公司政策要求不予收缴房款，故原告多次交费均未能交付成功的事实。证据四：通知一份（原件），以证明原告最后一次交费未果后，被告于2019年1月22日向原告发送通知，要求解除其与原告签订的“吴忠恒大名都楼宇认购书（编号0002197）”，其声称截至发函之日，原告已逾期多日未支付首期款及与公司签订《商品房买卖合同》，颠倒事实，故意制造违约解除合同的事实。证据五：吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初1444号民事判决一份（打印件）、吴忠市中级人民法院（2019）宁03民终437号民事调解书一份（原件），以证明：1.就被告包姓经理所提及涉案16幢楼客户初明霞纠纷一案，经吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初1444号民事判决认为被告解约暂停交易无事实依据，并判决双方互负履行义务，交付房屋的同时履行付款义务；2.该案二审期间双方遵循一审裁判，达成调解协议结案的事实。证据六：证人马某的证言，证实马某陪同原告参与认购涉案房屋及交费的过程，以及多次陪同原告到被告处处理交费事宜，被告以各种理由推诿，拒不收取房款的事实。经质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据系复印件，也识别不清，且我公司所持有的吴忠恒大名都认购书与原告的证据二是一致的，因此证据一从何而来，被告不得而知；对证据二的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，根据双方签订的认购书，原告需在2016年8月8日前支付首期房款146464元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2017年2月4日前付清88663元，于2017年8月4日前付清93878元，于2018年2月4日前付清93878元，与2018年8月4日前付清93879元。原告应在2016年8月8日前支付首期房款146464元，但原告所提供的收据显示直至2016年9月29日其缴纳了首付款（含定金）共计56464元，已经违反了认购书的约定，出现了履行不能的情形；对证据三的真实性认可，对合法性及关联性不予认可，该视频并未记载视频的拍摄时间，无法达到原告证明其2019年1月6日到马某公司协商涉案房屋的事宜，且根据点击视频的属性，该视频进行了多次的修改，不排除原告后期制作加工该视频的行为，因此，无法达到原告的证明目的；对证据四的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该通知恰恰表明了由于原告的严重违约，我公司寄发了解除合同的通知，合同已经解除了；对证据五的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，该两份文书与案涉房屋的争议焦点不同，且法院并未认定我公司解约暂停交易没有依据，法院认定的是双方当事人互负债务，有先后履行的顺序，结合原告提交的证据二，原告在协议书约定的时间内并未交清首期款，亦未缴纳后面的房款，故不存在我公司与原告签署商品房买卖合同的条件。对证据六证人马某证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，既然证人说其参与了涉案房屋的认购及缴费过程，但是其却无法回答首期款为何没有全额交清的原因，首期款都没有交清，依据认购书第四条之约定，我方已经为原告预留了房屋，但原告一直不履行交款义务及签署商品房买卖合同的，视为原告放弃购买房屋，原告所付款项我方不予退还，且无需通知原告可另行销售房屋。被告辩称，原告的诉讼请求已经没有任何的法律依据，由于原告的严重违约，我公司按照原告在吴忠恒大名都认购书预留的通讯地址于2019年1月22日向原告寄发了解除合同通知书，根据合同法第九十六条，双方的合同已经解除，不存在继续履行的条件，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩解，向法庭提交如下证据材料：证据一：吴忠恒大名都楼宇认购书一份（与原件核对一致的复印件），以证明：双方就案涉房屋的权利与义务进行了约定，其中合同的第二条约定了付款方式及期限，合同第四条约定了逾期付款的违约责任，合同第八条约定了甲乙双方的联络方式，并就通知义务达成了一致；证据二：通知一份（原件）、快递单据一份（原件）、快递妥投回执一份(打印件)，以证明：由于原告的严重违约，我方按照原告在认购书中预留的通信地址邮寄了解除合同通知书，依据合同法96条规定，双方的合同已经解除，不存在继续履行的情形；证据三：吴忠市利通区人民法院传票一份，以证明本案应该于2019年5月31日开庭的案件，由于原告补充证据，申请延期，直至今日才开庭，不排除原告在此期间制作加工了原告所提供的证据三。经质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该份合同系原告提交的证据二的认购书的母本，原告持有的认购书系该母本的拓印件，该合同第二条中记载的分期付款首期款146464元于2016年8月8日前支付，但合同的签订日期却为2016年的9月29日，从时间上计算，付款期限笔合同签订之日提前了整整51天，按照常理，原告无法超越时空去完成该笔首付款的付款义务，该文本系被告提前印制好的格式文本，在签订合同之日，原告应约支付部分首期款及定金、维修金，被告明知原告付款行为不可能按照合同约定的期限付款，但其收取原告的款项并为原告出具收据应当视为其对付款期限做出了延期的承诺；2.认购书中并未载明被告方的收取房款的相应账户，故达不到因原告的原因造成违约的情形的证明目的；对证据二的真实性、关联性没有异议，对合法性及证明目的有异议，该通知书原告的确收到，与我方的证据四一致，但该通知书中被告载明双方签订合同之日为2016年8月4日，且其认为因原告逾期多日未支付首期款及与其公司签署商品房买卖合同，故而解除合同，但事实上签订合同的日期为2016年9月29日，且在解除合同通知前的两年半时间内，被告未通过任何形式向原告催要过案涉房款，恰恰相反的是原告两年多一直积极的在与被告协商沟通付款一事，被告均以各种理由推脱不予收取案涉房款，其颠倒事实、恶意制造违约，单方解除合同不符合法律规定，其证明目的不能成立；对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，原告方也的确收到了该传票，但在指定的期限内是否如期开庭由人民法院决定，被告方无事实依据的猜测及臆测原告方制作虚假证据不能成立。为查明本案事实，本院依法向吴忠市房屋产权交易服务中心调取了案涉房屋的权属档案信息查询结果单，经查，宁夏金海置业有限公司开发建设的吴忠恒大名都十六号楼11601号房目前处于可预售状态，未办理商品房买卖合同备案。经质证，原、被告双方对本院调取的案涉房屋的权属档案信息查询结果均无异议。经审核，本院对原、被告提交的证据及本院调取的证据综合认证如下：原告提交的证据一系复印件，且被告不认可，故对该证据的证明效力不予确认。原告提交的证据二、证据三、证据四、证据六与被告提交的证据一、证据二、证据三，及本院调取的案涉房屋的权属档案信息查询结果单均具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对其证据的证明效力本院予以确认。原告提交的证据五具有真实性、合法性，但与本案不具有关联性，对该证据的证明效力本院不予确认。根据原、被告双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，原告（乙方）与被告金海置业公司（甲方）签订《吴忠·恒大名都楼宇认购书》，约定：乙方自愿认购甲方恒大名都16幢1601号房屋，建筑面积198.49平方米，其中套内建筑面积133.88平方米，选择豪华装修标准，总价521547元；付款方式为乙方于2016年8月8日前支付首期房款146464元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2017年2月4日前付清88663元；于2017年8月4日前付清93878元；于2018年2月4日前付清93878元；于2018年8月4日前付清93879元。乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方支付首期款的同时预交住宅专项维修资金1338.8元；乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吴忠·恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。协议签订当日，原告向被告交付首付款56464元（含定金），并向被告缴纳了房屋维修基金1338.8元，被告向原告出具了收到任某案涉房屋首付款（含定金）56464元的收据及收到任某案涉房屋维修基金1338.8元的收据各一张。此后原告未再向被告支付房款。2019年1月6日，原告前往被告公司要求支付房款时，被告的工作人员表示因被告公司政策的原因现无法接收原告的剩余房款。2019年1月22日，被告向原告发出书面通知一份。该通知载明：“任某先生/女士：您好!阁下于2016年8月4日与我司签订了《吴忠恒大名都商品房认购书》(编号：0002197，下简称“认购书”)，认购了吴忠恒大名都二期16-1601房源。依据认购书，阁下须于2016年8月8日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日未支付首期款及与我司签署《商品房买卖合同》，违反了认购书的相关约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知。”原告于2019年1月25日收到被告寄发的上述通知。另查明，宁夏金海置业有限公司开发建设的吴忠恒大名都十六号楼11601号房目前处于可预售状态，未办理商品房买卖合同备案。本院认为，原告任某与被告金海置业公司签订的《吴忠·恒大名都楼宇认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称认购书签订后，原告未按照约定履行首期款付款义务，已严重违约，该公司于2019年1月22日向原告寄发了解除合同通知书，双方的合同已经解除，不存在继续履行的条件。关于合同是否具备继续履行条件的问题，经审核，在原、被告签订认购书时，认购书中约定的首付款给付时间就已经超过了签订认购书的时间，被告明知原告不能按照该期限支付首付款仍然和原告签订了认购书，且该认购书系由被告提供的格式合同，原告于认购书签订当日即向被告支付首付款和维修资金，被告接受且未提出异议，应视为被告同意原告延期支付首付款。被告虽于2019年1月22日向原告发出了具有解除合同内容的书面通知，原告也于2019年1月25日收到了该通知。但该通知系在原告于2019年1月6日要求向被告支付剩余房款被拒后发出的。该通知的内容与原告于2019年1月6日主动到被告公司要求支付剩余房款的意思表示相矛盾。且原告在收到被告寄发的通知后即于2019年2月12日向本院提起诉讼，要求继续履行合同。在案证据也证实系被告内部政策原因，导致原告在2019年1月6日到被告处缴纳房款不能。合同不能履行的责任并非在于原告一方。为鼓励交易，促使当事人遵循公平原则确定各方的权利义务，依照诚实信用原则行使权利、履行义务，本院认为涉案房屋目前处于可预售状态，未办理商品房买卖合同备案手续，且原告也愿意继续按照合同约定履行付款义务，案涉房屋认购书约定的内容具体、明确，具备履行条件，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。但是，虽然案涉房屋认购协议书约定的首付款付款时间早于认购书签订的时间，被告在签订认购协议书当日收取了原告的部分首付款，被告的该行为也仅仅是推定首付款付款时间的顺延，在原、被告对下剩款项的付款时间未进行另行约定的情况下，原告仍应按照认购书约定的时间、约定的金额向被告给付下剩房款。按照认购协议书的约定，签署商品房买卖合同的前提是原告需交清首付款146464元，但至2019年1月6日原告仅缴纳了首付款56464元，下剩首付款90000元至今未付。在案证据并不能充分证实在2019年1月6日前因被告一方的原因导致原告不能缴纳房款，也无证据证实双方对首付款付款时间进行了另行约定，原告不能按期支付首付款的行为已违约，应当向被告支付逾期付款期间的违约金。违约金按照认购协议书的约定的标准计算，为平衡原、被告双方当事人的利益，违约金自2017年2月4日起按照未交房款的日万分之一计算至2019年1月5日，共计21932.61元。其中，2017年2月4日至2017年8月4日期间的逾期付款违约金为3233.8元（178663元×181天×0.01％）；2017年8月5日至2018年2月4日期间的逾期付款违约金为4987.5元（272541元×183天×0.01％）；2018年2月5日至2018年8月4日期间的逾期付款违约金为6595.54元（366419元×180天×0.01％）；2018年8月5日至2019年1月5日期间的逾期付款违约金为7115.77元（465083元×153天×0.01％）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告任某于本判决生效后十日内向被告宁夏金海置业有限公司支付购房款465083元，并支付逾期付款违约金21932.61元，共计487015.61元；二、被告宁夏金海置业有限公司在原告任某履行上述房款及违约金给付义务后十日内，将吴忠恒大名都十六号楼11601号房交付给原告任某，并将该房屋备案登记至原告任某名下。案件受理费100元，由被告宁夏金海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 谢丰丞人民陪审员 任振淼人民陪审员 秦爱萍 二○一九年九月九日书 记 员 王 鑫附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。。