广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初659号 原告：邓伟，男，汉族，1976年8月15日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。 负责人：董硕,广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶亮，广东良匠律师事务所实习律师。 第三人：深圳市云房网络科技有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼601。 法定代表人：花蕴。 委托诉讼代理人：江丽红，女，汉族，1990年12月24日出生，系第三人公司的法务，住广东省深圳市南山区。 原告邓伟与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、第三人深圳市云房网络科技有限公司（以下简称“云房公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓尔、被告泰达公司管理人的委托诉讼代理人周莹、第三人云房公司的委托诉讼代理人江丽红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓伟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告泰达公司所签订的《商铺认购书》；2、判令被告泰达公司返还原告已付购房款人民币166623元并支付占用购房款期间的利息（以166623元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，从2017年6月13日计至被告返还之日止）；3、判令被告及第三人云房公司连带返还原告人民币30000元，并支付占用款项期间的利息（以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，从2018年5月7日计至被告返还之日止）。 事实与理由：2018年1月3日，原告在第三人的引导下，与被告签订了一份《商铺认购书》，约定原告认购被告开发建设的光博汇3号D区31654室商铺。该认购书仅约定了认购商铺的基本情况与付款计划等内容，并未约定双方签订购房合同的时间。上述《商铺认购书》签订后，原告即于当日支付了定金30000元，2018年6月13日交付了首期款136623元，第三人名下的Q房网以所谓电商费用名义收取原告30000元。2018年11月15日，经协商一致，原告与被告达成了一份《退款协议书》，协议约定被告须于2019年1月7日前一次性退回原告购房款166623元，但是被告至今仍未按照协议退款。另外，因被告付款未到期，原告已经在2018年12月10日撤回之前对被告的起诉。 被告泰达公司管理人辩称，一、被告确认原告支付的购房款以及利息的计算标准，但是计算的起止期限需要调整，应当以实际支付之日起计算，计算至受理破产重整之日前，即2019年4月22日止；二、第三人收取的中介费，被告方不清楚，没有进到被告的账户，不应与第三人连带返还，但被告会协助原告追缴；三、现阶段案件在破产重整，是否解除合同需要看重整方案或者投资人的意愿等等因素决定。 第三人云房公司辩称,根据原告提供的证据材料，并不能显示原告向第三人交付相关款项，第三人经过核实并未收到原告所说的团购费，因此第三人无需承担返还团购费的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年5月7日，以被告泰达公司为甲方、原告邓伟为乙方，双方签订编号为0003059号的《商铺认购书》，主要内容：1、乙方向甲方认购位于江门市江海区光博路3号（D区）31654室商铺，建筑面积为17.79平方米，套内面积10.72平方米；2、单元价格：该物业销售价格为18360元每平方米，共计326623元；3、付款计划：乙方同意签署认购书时交付30000元作为定金，并同意按以下第（二）种方式向甲方支付该物业总房款；（二）按揭（1)首期房款166623元（含定金，占总房款的50%），乙方须于2017年5月8日前支付给甲方；（2）剩余房款160000元，乙方以按揭的方式支付给甲方； 二、2017年6月13日，被告泰达公司向原告出具了编号为0008309号的《专用收据》，收据的内容为：今收到邓伟交来江门市江海区光博路3号D区商铺31654首期，金额136623元，收讫方式：刷卡； 三、2017年6月13日，被告泰达公司向原告出具了编号为0008310号的《专用收据》，收据的内容为：今收到邓伟交来江门市江海区光博路3号D区商铺31657首期，金额137280元，收讫方式：刷卡； 四、原告提交的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》（卡号：6212262002007993870、户名：邓伟）显示，2017年5月7日经pos交易渠道支出两笔60000元共120000元，对方户名（空白），盖中国工商银行股份有限公司珠海平沙支行自助回单专用章； 五、2018年11月5日，以被告泰达公司为甲方，原告邓伟作为乙方，双方签订《退款协议书》，双方就乙方购买甲方开发的位于江门市江海区光博路3号光博汇D区31654室商铺，达成如下协议：1、乙方已向甲方支付房款166623元，现双方协商立即解除买卖合同关系。甲方同意于2019年1月7日前一次性退回乙方房款166623元，甲方退回房款之日双方解除买卖合同关系，乙方应于收到退款当日将所有合同原件、收据/发票原件退回甲方；2、2019年1月7日始甲方逾期退款，以已支付房款为基数按照银行同期贷款利率计算违约金；3、甲方全力协助乙方向中介公司追回其收取的中介费用。甲、乙双方分别在上述协议上签名、盖章确认。 六、另查明，根据（2018）粤0704民初2110号生效判决确认的事实，第三人云房公司是被告泰达公司光博汇项目的销售代理公司； 七、另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。涉案《商铺认购书》约定的主要内容是原告与被告就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原、被告之间就涉案《商铺认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原告邓伟与被告泰达公司于2017年5月7日签订《商铺认购书》应否予以解除？二、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少？利息如何计算、金额是多少？三、第三人云房公司是否应当承担责任？ 一、原告邓伟与被告泰达公司于2017年5月7日签订《商铺认购书》应否予以解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。据此，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请，该《商铺认购书》已依法解除。因此，对原告该项请求，本院予以支持。 二、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少？利息如何计算、金额是多少的问题。 1、关于被告泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向被告泰达公司支付了首期购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商铺认购书》解除后，原告有权向被告主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的《专用收据》及2018年11月5日双方签订《退款协议书》，本院予以确认原告向被告泰达公司支付了购房款（含定金）合共166623元。 关于原告向第三人云房公司支付的30000元款项的问题。原告提交的其中国工商银行“借记卡账户历史明细清单”（卡号：6212262002007993870）显示，2017年5月7日经pos交易渠道支出两笔60000元共120000元，原告陈述是2017年5月7日签订编号为0003059号的《商铺认购书》认购位于江门市江海区光博路3号（D区）31654室商铺及签订编号为0003060号的《商铺认购书》认购位于江门市江海区光博路3号（D区）31657室商铺时所支付的每间商铺的30000元定金和30000元团购费，团购费由第三人云房公司收取。结合本案第三人云房公司员工办理手续、收款过程、《客户成交确认单》记载内容等事实互相印证，形成完整的证据链，以及本院审理被告泰达公司商品房预约合同纠纷系列案件的交易习惯，原告陈述意见，本院予预采信，认定第三人云房公司本案收取了原告30000元团购费。 因为被告泰达公司与第三人云房公司系销售代理关系，第三人云房公司作为销售代理方参与到被告泰达公司与原告签订《购买商铺意向书》的事宜中，并收取原告支付的款项30000元，原告有理由相信第三人云房公司收取款项的行为系代表被告泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人第三人云房公司的代理行为有效，被代理人被告泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人被告泰达公司承担责任后，可以向代理人第三人云房公司追偿，因此，原告有权向被告泰达公司追偿第三人云房公司因代理行为而收取原告的款项30000元的损失，综上，被告泰达公司应返还原告因购房支付的金额196623元（166623元+30000元）。 3、关于利息损失的问题。原告要求被告泰达公司支付其利息损失（以166623元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，从2017年6月13日计至被告返还之日止及以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，从2017年5月7日计至被告返还之日止）；被告泰达公司占用原告的购房款，事实上已给原告造成一定的利息损失，但原告主张向被告泰达公司追偿第三人云房公司因代理行为而收取原告的款项30000元的损失的同时，又再主张该30000元的利息损失，该两项主张性质上同属为赔偿金，因此，被告泰达公司只承担其收取原告的购房款166623元的利息损失；此外，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，被告应支付原告的利息的时间为从2017年6月13日至2019年4月22日止，共679天；原告主张利率计算标准按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准年利率为4.75%计算利息，本院予支持，故利息应为14723.31元（166623元×4.75%÷365天×679天）。 三、关于第三人云房公司的责任问题。如前所述，第三人云房公司作为代理人，被告泰达公司作为被代理人，第三人云房公司的本案责任应由被告泰达公司向原告承担，因此，原告请求第三人云房公司与被告泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条之规定，判决如下： 一、解除原告邓伟与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年5月7日签订的《商铺认购书》（编号：0003059）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告因购房支付的金额196623元（166623元+30000元）及支付利息14723.31元给原告邓伟； 三、驳回原告邓伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6199.35元（已由原告邓伟预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告邓伟多预交的案件受理费6199.35元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费6199.35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  陈国富 人民陪审员  梁健国 二〇一九年九月二十四日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频