重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初10354号 原告：重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地：重庆市万州区北山大道钟鼓楼购物广场170号4楼，统一社会信用代码91500101208063756L。 法定代表人：熊远清，董事长。 委托诉讼代理人：张泽萍，重庆百安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。 被告：重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司，住所地重庆市万州区周家坝天城大道999号6楼，统一社会信用代码：91500101781581863X。 法定代表人：杨德川。 原告重庆市清江实业（集团）有限公司(以下简称清江实业公司)与被重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司（以下简称闽天人力资源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员魏欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告清江实业公司的委托诉讼代理人张泽萍到庭参加诉讼，被告闽天人力资源公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告清江实业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付第二年度租期内尚欠租金653280元及物业管理费120000元；2.从逾期支付房屋租金和物业管理费之日起，按月利率2%支付房屋租金及物业管理费的违约金。（截止日期至付清之日止）。事实及理由：原、被告2017年9月8日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼大市场3层（建筑面积共计6110.77平米）商业用房出租给被告，租期180个月。第一至第五年年租金为953280元，每年缴纳物业管理费共计120000元。原告向被告交付租赁房屋后，被告对租赁房屋进行装修后开始从事经营活动。第一年租期内，扣除合同约定的7个月免租期租金和物管费，当年的租金及物管费被告已按期付清。第二年上半年的租金及物管费经原告催收，至2019年4月1日被告仅支付房屋租金30万元。后经原告多次催告，被告至今尚欠第二年租期内上半年的租金及物管费共计236640元。被告闽天人力资源公司拒绝履行合同义务构成违约，应依法承担违约责任。 被告闽天人力资源公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理查明：本案出租标的物系原告所属房产，2012年10月15日，清江实业公司取得了房屋权利证书（xxx号，建筑面积共计6110.77平方米）。2017年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼大市场3层（建筑面积共计6110.77平米）商业用房出租给乙方，租赁期180个月，自2017年9月9日起至2032年9月8日止（含装修优惠租金时间7个月在内）；租金按建筑面积计价，第一年至第五年租金单价为13元每平方米（每月），年租金为953280元，物管费按月1万元计算，年物管费为12万元，第六年至第十五年，租金单价为……；租金及物管费按每半年一次性转账的方式支付，第二年度租金及物管费于2018年9月8日前支付半年度租金及物管费，以后年度租金缴纳方式，按此类推执行；乙方在双方约定的下一半年度租金及物管费应在每个起租期到期前30日内，向甲方支付商业用房下一个年度租金及物管费，以此类推；双方按合同约定时间，缴纳租金超过15天的，甲方有权要求乙方按日支付年度租金的千分之三作为违约金……”。上述租赁合同履行期间，第一年租期内的房屋租金及物业管理费，被告已按合同约定按时付清。第二年度租赁合同开始履行之日（2018年9月9日）前被告并未按照合同约定支付第二年度上半年租金及物业管理费。2019年4月1日，被告向原告支付租金30万元。同年6月10日原告委托重庆百安律师事务所向被告送达律师函（被告于6月13日签收），要求被告在收到律师函后15日内支付尚欠租金及物管费。被告收到律师函后仍未履行付款义务。本案审理期间，案外人重庆清江上城物业管理有限公司向本院提交书证：证明该物业管理公司系清江实业公司法定代表人熊远清个人出资依法成立的自然人独资公司，具备从事物业管理服务的合法资质，并已授权清江实业公司按每年12万元收取租赁房屋的物业管理费，并免收第一年租期内7个月的物业管理费。被告租期内尚欠的物业管理费由清江实业公司代为行使权利，收回欠费后转交该公司。清江实业公司在庭审中已当庭撤回要求被告给付第二年租期内下半年度物业费及支付违约金的诉讼请求。同时变更第二项诉讼请求为被告闽天人力资源公司赔偿逾期支付第二年上半年度物业管理费60000元资金占用费的相应损失（按月利率2%）。 本院认为，原告清江实业公司与被告闽天人力资源公司2017年9月8日订立的15年期《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定条款并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。被告从占有使用租赁房屋履行租赁合同之日起，应按合同约定按期向原告清江实业公司履行支付房屋租金及物业管理费的应尽义务。 根据本案租赁合同对租金和物业管理费付款方式及支付时间的约定，从租期第二年起至第十五年止，当年度租金、物管费分上半年和下半年两次支付，上半年的租金及物管费，应在当年租期开始履行之日前一次性付清（9月8日前），下半年租金及物管费，在当年租期届满前30日内（8月9日前）一次性付清。本案租赁合同第二年租期内（2018年9月9日至2019年9月8日），被告应在2018年9月8日前向原告支付当年上半年租金476640元（79440×6=476640）及物管费6万元。至2019年4月1日，经原告催收后，被告才迟延支付租金共计30万元，已构成违约。原告要求被告支付上半年尚欠租金176640元及物管费6万元，并给付逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至本案法庭辩论终结（2019年8月21日），闽天人力资源公司支付下半年租金的条件已经成就，原告要求被告立即支付租期内第二年下半年的租金476640元的诉求，属当事人依照合同约定行使的正当权利，人民法院应当维护。 依照合同约定，被告延迟缴纳租金超过15日，应按日支付千分之三的违约金。上述违约金的支付标准按银行同期贷款利率换算，应为月利率千分之九。清江实业公司自愿减少违约金收取的标准，按合同约定违约金25%左右主张违约金，属当事人一方合法处分自己的民事权利，本院不予干预。故清江实业公司要求被告以尚欠租金款项为基数，按月利率2%支付违约金符合法律规定。其违约金支付时间，应从逾期违约付款之日起15日后开始计算，时间分别为2018年9月24日和2019年8月25日（上半年度和下半年度） 《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，应承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应相当于违约造成的损失。本案租赁合同虽未对闽天人力资源公司延迟支付物管费承担违约责任的方式进行约定，但因被告逾期支付第二年租期内上半物管费6万元构成违约，经原告催收后，扔拒不履行义务为不争的客观事实。本院仅从原告通过合法途径取得上述资金的角度考量，按同期银行贷款利率支付利息，应属原告付出的最低成本支出（被告按期履行合同义务上述损失完全可以避免）。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》，在年利率24%的范围内，根据本案具体情况及被告的违约过错程度，对被告违约给清江实业公司造成物业费6万元资金占用的合理损失，酌情按月利率1.2%确认，较为公平合理。 综上所述，原告清江实业公司要求被告闽天人力资源公司支付租金及物管费共计713280元（176640+476640+60000=713280）并给付租金违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。其要求被告赔偿物管费资金占用费损失的诉求，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司在本判决生效后10日内给付原告重庆市清江实业（集团）有限公司《商铺租赁合同》第二年租期内所欠租金及上半年物业管理费共计713280元； 二、被告重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司在本判决生效后10日内给付原告重庆市清江实业（集团）有限公司尚欠租金653280元的违约租金（月利率均按2%计算，从2018年9月24日起至2019年3月31日，按本金476640元计算；从2018年4月1日起至付清之日止按本金176640元计算；从2019年8月25日起至付清之日止，本金按476640元计算）； 三、被告重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司在本判决生效后10日内赔偿原告重庆市清江实业（集团）有限公司物业管理费60000元资金占用费的相应损失（月利率按1.2%计算，从2018年9月24日起至付清之日止）。 案件受理费12796元，减半收取6398元，由被告重庆市万州区闽天人力资源管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 自本判决内容生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行义务时，权利人可以从法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  魏 欣 二〇一九年九月三十日 法官助理  张建民 书 记 员  王彬冰