江西省永修县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0425民初647号 原告：永修县书香门第小区业主委员会。住所地：江西省永修县涂埠镇新城书香门第小区内。 负责人：高立鹏，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：赵邦国，江西柴桑律师事务所律师。 被告：永修县逸安居物业服务有限公司。住所地：江西省永修县新城开发大道书香门第小区内。 统一社会信用代码：913604255865567150K。 法定代表人：吴小花，系公司经理。 委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。 永修县书香门第小区业主委员会与永修县逸安居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永修县书香门第小区业主委员会的负责人高立鹏及其委托诉讼代理人赵邦国、被告永修县逸安居物业服务有限公司的法定代表人吴小花及其委托诉讼代理人况懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永修县书香门第小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即撤出小区；2.请求判决被告向原告做好交接工作，将开发商交付的业主档案、资料、相关图纸、物业用房等全部交还；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月5日，被告与开发商九江市锦城实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的期限为：2012年1月5日至2013年1月止。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2017年5月26日，书香门第小区成立书香门第业主委员会，并于同年6月6日向永修县房产局备案。同年10月6日，原告向小区业主及业主代表以征求意见书的方式解聘永修县逸安居物业服务有限公司。10月19日，开发商九江市锦城实业有限公司及永修县书香门第小区业主委员会已通知被告合同终止。同年12月13日，原告贴出永修县书香门第小区招聘物业公司公告。2018年1月10日，由小区业主委员会、业主代表成立的评标小组召开了评标会对报名的物业公司服务承诺进行评比打分，议定南昌市天翔物业管理有限公司、江西第一家物业管理有限公司、永修县嘉诚天地物业服务有限公司三家公司入围选聘。同月16日，原告表决通过以确定在三家入围物业单位中选聘新物业以采取入户征集表决标方式和业主委员会设立固定投票箱方式，接受业主的表决。同月20日开始，原告以入户征集投票及设置固定投票箱方式对新选聘物业进行投票。同年3月14日，经小区业主委员会及业主代表采取唱票、监票、记票，南昌市天翔物业管理有限公司以561票同意，4票弃权，无反对票被选聘为书香门第新物业服务单位。次日，原告对选聘的物业公司表决结果进行了公示。22日，原告与南昌市天翔物业管理有限公司签订物业服务合同。同年4月8日，原告通知被告做好交接和善后处理工作，并在4月10日前撤离小区。同月30日，原告告知全体业主现物业单位为南昌市天翔物业管理有限公司。但被告收到通知后，一直拒绝撤离小区，并采取各种违法手段阻碍新物业单位进场。被告的行为已严重侵害了小区业主的合法权益，影响了新物业正常开展工作。为维护权益，特诉至法院。 被告永修县逸安居物业服务有限公司辩称，原告对被告解聘并未经过合法程序，完全是业主委员会的个人行为。 本院经审理认定事实如下：2012年1月5日，被告永修县逸安居物业服务有限公司与开发商九江市锦城实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为：2012年1月5日至2013年1月4日止。合同到期后，被告一直在永修县书香门第小区继续提供物业管理服务。 2016年8月9日，永修县涂埠镇富民社区、永修县房地产管理局物业管理办公室向书香门第小区全体业主发布了《关于成立书香门第小区首次业主大会会议筹备组的公告》。2017年1月12日，永修县涂埠镇人民政府发出《书香门第小区首次业主大会会议筹备组成员名单公示》。2017年5月26日，书香门第小区召开第一次会议，选举产生了书香门第业主委员会的主任、副主任和委员。并于同年6月6日向永修县房产局备案。2017年6月12日，永修县涂埠镇富民社区居委会向各位小区业主发布了《书香门第首届业主委员会选举结果名单公示》。 2017年7月间，原告永修县书香门第小区业主委员会向小区业主大会代表发出关于解聘永修县逸安居物业服务有限公司的《征求意见书》。2017年10月间，原告向小区业主发出关于解聘被告并向社会选出新物业服务公司的《征求意见书》，收回96份意见书。2018年3月间，原告向小区业主发出《书香门第小区选聘物业服务公司业主表决票》，收回565份表决票，以561票选取了南昌市天翔物业管理有限公司作为书香门第物业服务单位。2018年3月22日，原告永修县书香门第业主委员会与南昌市天翔物业管理有限公司签订了物业服务合同，合同期限自2018年4月10日至2021年4月9日。 被告永修县逸安居物业服务有限公司对于原告永修县书香门第小区业主委员会出示的选取新物业公司的投票不予认可，提交了证据证实其实地走访490户，微信走访100户，其中546户表示不知道原告的投票决定，并表示不同意解聘被告，支持被告继续提供物业服务。另外对于原告提交的96份征求意见书，被告走访有41户表示没有召开业主大会，也未授权业主委员会进行诉讼。 2018年10月31日，江西省永修县人民法院（2018）赣0425民初905号民事裁定书裁定驳回了原告永修县书香门第小区业主委员会的起诉；2019年3月18日，江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民终621号民事裁定书撤销了江西省永修县人民法院（2018）赣0425民初905号民事裁定书，并指令江西省永修县人民法院审理。 庭审中，被告永修县逸安居物业服务有限公司对于原告的主体资格不再持异议，但认为根据《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定，虽然前期物业合同已经期满，但因存在事实合同，原告永修县书香门第小区业主委员会仍需按照物权法第七十六条的规定，即解聘和选聘物业是业主大会的职责，要经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，才能解聘被告。被告永修县逸安居物业服务有限公司认可保存了开发商付给的业主档案、资料、相关图纸和物业用房。原告永修县书香门第小区业主委员会在诉讼过程中，认为被告的前期物业服务合同已经到期，申请撤回了解除前期物业服务合同的诉讼请求。 本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。 根据《物业管理条例》第二十六条的规定，即使前期物业服务合同未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同也将终止。本案中，被告永修县逸安居物业服务有限公司的前期物业服务合同已经到期，且原告永修县书香门第小区业主委员会与南昌市天翔物业管理有限公司签订了物业服务合同。因此，原告永修县书香门第小区业主委员会要求被告永修县逸安居物业服务有限公司退出服务区域的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于被告辩称的根据《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定，即虽然前期物业合同已经期满，但因存在事实合同，原告仍需达到物权法第七十六条规定的条件才能解聘被告的意见，因《江西省物业管理条例》只规定，“物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。”根据该条例的规定，存在事实状态的物业服务合同终止，只要求提前三个月书面告知即可，并未要求解聘一方要求按照物权法第七十六条的规定条件才能够解聘物业服务企业。因此，被告永修县逸安居物业服务有限公司的辩称意见，本院不予采纳。 另最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务企业退出物业服务区域，业主委员会有权请求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据庭审查明，被告永修县逸安居物业服务有限公司认可保存了开发商付给的业主档案、资料、相关图纸和物业用房，因此，原告永修县书香门第小区业主委员会的该部分诉讼请求，本院予以支持。 综述，依据《物业管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，参照《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定，经本院审判委员会讨论后，判决如下： 限被告永修县逸安居物业服务有限公司于本判决生效后15日内撤出永修县书香门第小区，并将业主档案、资料、相关图纸和物业用房全部移交给原告永修县书香门第小区业主委员会。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告永修县逸安居物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判长  郇小军 审判员  郭世锟 审判员  邓怡强 二〇一九年九月二十五日 书记员  韩 靖