北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初20653号原告：张蒙生，男，1958年1月6日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。原告：杨素藕，女，1958年8月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：王宏录，北京市中业江川律师事务所律师。被告：邹慕燕，女，1979年10月13日出生，汉族，北京华咨工程设计公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：丁红涛，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹晓彬，北京嘉润律师事务所实习律师。第三人：张东，男，1983年3月2日出生，汉族，户籍地河北省保定市安新县。第三人：魏双，女，1987年3月21日出生，汉族，户籍地河北省保定市安新县。原告张蒙生、杨素藕与被告邹慕燕，第三人张东、魏双排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张蒙生、杨素藕及其委托诉讼代理人王宏录，被告邹慕燕及其委托诉讼代理人丁红涛、尹晓彬到庭参加诉讼。第三人张东、魏双经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蒙生、杨素藕向本院提出诉讼请求：1.被告腾退返还北京市丰台区海户西里9号楼5层501两间卧室，客厅、厨房、卫生间共用；2.被告立即恢复北京市丰台区海户西里9号楼5层501原三居室格局；3.被告自2017年3月1日起至实际腾退房屋止，按每月3500元标准向原告支付房屋使用费；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：张蒙生与杨素藕系夫妻关系，持有不动产权证书，依法共同享有北京市丰台区海户西里9号楼5层501三分之二所有权份额。2009年3月，由张蒙生出资170090元，张东出资85000元，工商银行贷款500000元，购买了海户西里9号楼5层501商品房一套。考虑到张东年轻方便贷款，当时将房屋所有权人登记为张东，但约定张蒙生拥有涉案房屋三分之二的所有权，房权证原件一直由张蒙生持有。购买后，张蒙生同意由张东将涉案房屋出租，房租用于归还房屋贷款。为明确涉案房屋权属，张蒙生、杨素藕于2013年9月以房屋所有权确权案将张东、魏双起诉至人民法院，在该确权案件中得知张东、魏双在未告知张蒙生的情况下，将涉案房屋出售给邹慕燕，邹慕燕私自将涉案房屋三居室格局改成二居室格局。（2013）丰民初字第16977号民事判决生效后，张蒙生、杨素藕要求邹慕燕腾退返还涉案房屋的三分之二，邹慕燕拒绝返还。为维护自身合法权益，张蒙生、杨素藕特诉至人民法院，请求支持诉讼请求。被告邹慕燕辩称，首先，我使用涉案房屋于法有据，不应返还。我之前占有使用房屋是基于与房屋所有权人张东签订的房屋买卖合同，由张东将房屋交付给我使用至今，且依据（2017）京0106民初9065号民事判决书第六项内容，在张东、魏双返还相应款项前，我无需返还涉案房屋。其次，我在合法占有使用房屋期间，进行的改造，是依法享有对房屋进行装饰装修的权利，原告无权要求我进行恢复。最后，我占有使用该房屋是基于合同以及人民法院的判决，故不应向原告支付使用费用。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人张东、魏双未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：张蒙生与杨素藕夫妻关系，张东系两人之子。张东与魏双原系夫妻关系。2013年8月12日，张东（出卖人）与邹慕燕（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：邹慕燕向张东购买北京市丰台区海户西里9号楼5层501号房屋（以下简称还海户西里501号房屋），该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年8月31日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为205万元，买受人采取自行交割的方式付款；买受人向出卖人支付定金5万元；出卖人应当在做完委托公证后15个工作日内将该房屋交付给买受人；双方做完委托公证后，买受人随时可去做房屋权属转移登记。同日，双方签订《购房补充协议》：关于海户西里501号房屋购房买卖补充协议如下：（甲方本房卖主张东；乙方本房买主邹慕燕；丙方中间人张睿）1、定金的赔偿：如果甲方在接受定金后不同意出售本房产，那按照定金双倍返还给乙方；乙方不购买此房定金不返还予乙方（签订合同一起到银行解押当日）。2、首付款：50万元人民币（银行解押当日45万还于银行解押账号，其余5万元给业主本人），银行解押所有证件留于乙方或乙方委托人保留，双方如有任何一方违约：违约金按合同总房价的20%赔付（如甲方违约并需返还乙方所有支付款项）。3、甲方在解押完以后在建委补办新房本过程中，必须甲乙双方或由乙方委托的代理人到场，如有任何一方未经双方同意单独去，则视为违约，按条二违约理赔。4、甲方补完房本当日，房本由乙方或委托代理人留有，房本下发当日或次日第一时间去公证处做委托公证，公证书内容：甲方委托乙方关于房产过户及与房产相关的所有代办手续，如有双方任何一方违约同条二违约处理。5、房本下发以后丙方也就是委托人第一时间按正常流程出网签。6、房屋公证手续办理完毕后如甲方家人以家庭纠纷为名，对乙方造成不必要的麻烦，必须甲方及时出面处理，如对乙方经济上造成损失则甲方按价理赔，对房屋过户造成影响则按甲方违约处理。当日，张东之妻魏双（出售海户西里501号房屋后，张东与魏双离婚）签署《同意出售证明》，同意张东出售海户西里501号房屋；张东签署《售房人家庭唯一住房承诺表》，承诺海户西里501号房屋系其家庭唯一住房；邹慕燕向张东交纳购房定金5万元。2013年8月14日，张东将海户西里501号房屋贷款本息全部还清。2013年8月15日，邹慕燕向张东交纳购房款50万元。后张东补办海户西里501号房屋所有权证（现原件由邹慕燕持有），载明的登记日期为2013年8月26日，房屋所有权证号为：X京房权证丰字第XXXX号。2013年9月6日，张东与邹慕燕、张睿共同签署《关于海户西里小区9号楼501室的购房买卖协议（后续补充协议）》（甲方张东、乙方邹慕燕、丙方张睿）：由于甲方后补办房本未能经过第二次核验，无法正常按合同进行网上签订购房手续，但甲方急需一笔款项另有他用。经与乙方共同协商后决定，乙方按合同提前预支付甲方50万元，此款项属于购房总款内金额，剩余购房尾款100万元待网签手续办完后付清。此笔预支付金额款项按照定金现金方式交付于业主张东，如双方任何一方在进行房屋交易中产生违约，此笔金额款项（五十万元整）按照合同规定和收取定金违约责任一样双倍赔偿。同日，邹慕燕再次向张东交纳购房款50万元。2013年9月13日，张东与邹慕燕再次签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW249175），约定：邹慕燕向张东购买海户西里501号房屋，该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号；该房屋的抵押情况为：未设定抵押；该房屋成交价格为205万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。同日，张东与邹慕燕成功办理上述合同的网上签约手续。2013年9月16日，张东与邹慕燕签订《存量房交易结算资金自行划转声明》及《房款结清证明及交割补充协议》。该补充协议约定：现张睿经办的海户西里501号（X京房权证丰字第XXXX号）房屋成交价格205万元今天已结清全部房款，水、电、燃气等相关事项甲乙双方自行交割，物业、供暖、有线电视所拖欠的费用经查实由甲方支付于乙方自行交付（或甲方出示结清证明）。注：原出示的所有定金收条以及收据全部作废。在签署此协议后当天办理公证手续，如果有任何一方无条件拖延则按照协议二做违约处理。甲乙双方做完房屋委托过户公证以后，如果甲方家人以任何理由为名对乙方造成麻烦，甲方必须无条件出面调解及处理，如没有及时调解及处理则按协议二当做违约处理。如对乙方经济上造成损失则甲方按价赔偿，对房屋过户造成影响则按照甲方违约处理。同日，邹慕燕向张东交纳购房款996521元，该笔款项系扣除邹慕燕为张东垫付的有线电视等欠费后的购房尾款。至此，邹慕燕向张东付清全部购房款。同日，张东、魏双办理《委托书》的公证手续，二人共同委托赵晋军（系邹慕燕的朋友）代为办理海户西里501号房屋的交易手续等与出售该房屋相关的一切事宜，委托期限自2013年9月16日起至2015年9月15日止。同日，邹慕燕向张睿支付交易佣金1.2万元。2013年9月底，张东将海户西里501号房屋交付予邹慕燕，后邹慕燕装修入住，并居住使用至今。2013年9月24日，张蒙生、杨素藕将张东、魏双诉至本院，要求：1.确认海户西里501号房屋归张蒙生、杨素藕所有；2.二被告协助办理海户西里501号房屋产权变更登记手续；3.诉讼费由二被告承担。邹慕燕在该案中作为无独立请求权第三人参加诉讼。2013年9月25日，本院作出（2013）丰民初字第16977号民事裁定，依据张蒙生的申请查封了海户西里501号房屋。2016年12月16日，本院作出（2013）丰民初字第16977号民事判决书，判决：一、张东名下的位于北京市丰台区海户西里9号楼5层501号房屋一套由张蒙生、杨素藕、张东、魏双按份共有，张蒙生、杨素藕享有三分之二所有权份额，张东、魏双享有三分之一所有权份额，张东、魏双于本判决生效之日起十日内协助张蒙生、杨素藕办理上述房屋的产权变更登记手续；二、驳回原告张蒙生、杨素藕的其他诉讼请求。邹慕燕不服该判决，作为一审第三人向北京市第二中级人民法院提出再审申请。2018年6月29日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民申258号民事裁定书，裁定驳回邹慕燕的再审申请。2017年7月24日，北京市规划和国土资源管理委员会颁发京（2017）丰不动产权第0043820号《不动产权证书》，载明海户西里501号房屋为张蒙生、杨素藕、张东、魏双共有，其中张蒙生、杨素藕享有三分之二所有权份额，张东、魏双享有三分之一所有权份额。2017年7月26日，邹慕燕对（2013）丰民初字第16977号民事判决书的执行提出书面异议。2017年9月27日，本院作出（2017）京0106执异351号执行裁定书，裁定驳回邹慕燕的异议请求。后邹慕燕又对北京市规划和国土资源管理委员会上述颁发不动产权证书行为向本院提起行政诉讼。2017年10月27日，本院作出（2017）京0106行初438号行政裁定书，裁定驳回邹慕燕的起诉。邹慕燕不服该行政裁定书，上诉至北京市第二中级人民法院。2017年12月22日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02行终1808号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。2014年3月13日，张蒙生将邹慕燕、张东诉至本院，要求确认二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2015年12月9日，本院作出（2014）丰民初字第05264号民事判决书，判决驳回张蒙生的诉讼请求。张蒙生不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2016年2月29日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终1193号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。张蒙生不服该判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。2016年9月30日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申3498号民事裁定书，裁定驳回张蒙生的再审申请。2017年3月29日，邹慕燕将张东诉至本院，要求办理海户西里501号房屋权属转移登记手续。诉讼过程中，邹慕燕申请追加魏双、张蒙生、杨素藕为案件第三人，并变更诉讼请求为：1、解除邹慕燕与张东之间的房屋买卖合同及补充协议；2、张东协助邹慕燕办理海户西里501号房屋网签注销手续；3、张东、魏双向邹慕燕返还购房款2050000元及自2013年9月17日起至实际返款购房款之日按照同期银行贷款利率计算的资金占用费；4、张东、魏双向邹慕燕双倍返还定金1100000元；5、张东、魏双向邹慕燕赔偿交易佣金12000元；6、张东、魏双向邹慕燕赔偿委托过户公证费用330元；7、张东、魏双向邹慕燕赔偿房屋差价损失2756000元；8、张东、魏双向其支付上述全部款项之前，邹慕燕享有海户西里501号房屋的使用权和出租权。2019年8月16日，本院作出（2017）京0106民初9065号民事判决书，认为“邹慕燕要求确认张东、魏双向其支付上述全部款项之前，邹慕燕享有北京市丰台区海户西里9号楼501室房屋的使用权和出租权，本案属于房屋买卖合同纠纷，并非权属确认问题，而是房屋的返还问题，在通常情况下，房屋买卖合同解除之后，双方理应向对方返还相应财产，关于返还财产的履行顺序问题应在执行中平衡，但本案中邹慕燕实际向张东支付了全部房款，而且张东使用了50万余元购房款完成了涉案房屋的解押，即对房屋状况产生了较大影响，本院参考张东、张蒙生在购置该房屋时的出资情况、贷款请求，酌情认定邹慕燕在张东未完成上述返还房款、赔偿差价款60%金额前无需返还张东房屋”，并据此判决：一、解除邹慕燕、张东就买卖北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋所签的房屋买卖合同及补充协议；二、张东协助邹慕燕办理北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋的网签注销手续；三、张东、魏双于本判决生效之日起十五日内返还邹慕燕购房款2050000元；四、张东、魏双于本判决生效之日起十五日内加倍返还邹慕燕定金550000元；五、张东、魏双于本判决生效之日起十五日内赔偿邹慕燕房屋差价损失2100000元；六、邹慕燕在张东、魏双未完成本判决第三、五项内容60%付款义务之前，无需向张东返还北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋；七、驳回邹慕燕的其他诉讼请求。双方对以下证据和事实存在争议：张蒙生、杨素藕主张邹慕燕2013年9月底进行涉案房屋装修时，将原三居室格局更改为二居室格局，故要求邹慕燕将涉案房屋恢复成原三居室格局。邹慕燕主张其在合法占有使用房屋期间依法享有对房屋进行装饰装修的权利，张蒙生、杨素藕无权要求其恢复。张蒙生、杨素藕主张其作为涉案房屋三分之二所有权人，要求邹慕燕向其腾退涉案房屋的三分之二，即腾退返还海户西里501号两间卧室，客厅、厨房、卫生间共用，并要求自2017年3月1日起支付占有使用费。邹慕燕主张其基于与房屋所有权人张东签订的房屋买卖合同，由张东将房屋交付给其使用至今，且依据（2017）京0106民初9065号民事判决书第六项内容，在张东、魏双返还相应款项前，其无需返还涉案房屋。张蒙生、杨素藕主张在张东、魏双返还相应款项前，邹慕燕无需返还张东、魏双份额，但应返还其份额。本院认为，邹慕燕与张东签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及相关补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。虽然上述协议因未获得房屋共有人张蒙生、杨素藕的确认而无法履行，即邹慕燕不能基于上述协议办理房屋过户手续而获得房屋所有权，但邹慕燕于2013年9月底根据上述协议自当时登记权利人张东处接受涉案房屋的交付，其本身并不存在过错。本院（2017）京0106民初9065号民事判决亦判令张东、魏双返还邹慕燕购房款2050000元、加倍返还邹慕燕定金550000元及赔偿邹慕燕房屋差价损失2100000元，同时综合考虑案件情况判令邹慕燕在张东、魏双未返还房款、赔偿差价款的60%前无需向张东返还涉案房屋。涉案房屋的占有使用具有整体性，房款、赔偿差价款均针对涉案房屋整体，且张蒙生、杨素藕、张东、魏双以及邹慕燕之间的众多纠纷，一定程度上系涉案房屋的实际权属状态与对外公示的权属状态不符所致，而张蒙生、杨素藕、张东、魏双对此均负有一定责任，故对张蒙生、杨素藕关于（2017）京0106民初9065号第六项所述返还标的系返还张东、魏双份额的主张，本院不予采信。截至目前，张东、魏双尚未返还邹慕燕房款、赔偿差价款的60%，故张蒙生、杨素藕要求邹慕燕腾退返还海户西里501号房屋两间卧室，客厅、厨房、卫生间共用及要求邹慕燕支付相关占有使用费的诉讼请求，本院均不予支持。张蒙生、杨素藕要求邹慕燕将涉案房屋恢复三居室格局的诉讼请求，本院暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张蒙生、杨素藕的诉讼请求。案件受理费238元，由张蒙生、杨素藕负担，已交纳；公告费560元，由张东负担，于本判决生效后7日内给付邹慕燕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  曹 静人民陪审员  王连弟人民陪审员  李建光二〇一九年九月二十日法官 助理  朱 黎书 记 员  郭 蕊