湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4504号原告：谭谢军，男，1989年4月9日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：陈立，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波，总经理。委托诉讼代理人：李远谋，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司法务经理。委托诉讼代理人：周井运，男，1988年3月28日出生，汉族，住湖南省宁远县，系公司员工。原告谭谢军与被告湖南嘉宇房地产开发有限公司(以下简称嘉宇地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭谢军及其委托诉讼代理人陈立、被告嘉宇地产公司的委托诉讼代理人李远谋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭谢军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付人民币共计50000元，以及利息4578.47元（以50000元为基数，按银行同期贷款利率从2017年9月5日暂计算至2019年7月31日，今后产生的继续计算至被告支付完毕之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2017年9月11日在被告处购买了位于长沙市望城区月亮岛街道嘉宇西苑第3#栋1单元二层203号房屋，并签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同第五条计价方式及价款约定该商品房单价为（人民币）6380元／㎡，总房价479776元整。原告根据《长沙市望城区商品房买卖合同》的约定向被告支付了全部首付款，完全履行了付款义务，但是在《长沙市望城区商品房买卖合同》约定的金额以及长沙商品房限价政策之外，被告通过其工作人员（置业顾问）杨超向原告多收取了50000元的房款，该行为明显违反了《长沙市望城区商品房买卖合同》约定、长沙市商品房的限价政策以及相关法律法规的规定，该款项应当予以返还。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，提起诉讼，请求维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。被告嘉宇地产公司辩称，原告请求被告返还原告支付的人民币50000元无事实和法律依据，理由：2017年8月14日，原告与被告置业顾问签订了工程抵款房源协议，协议中对案涉房屋单价约定为7044.89元每平方米，总价为529775.728元，进行了明确约定，该协议系双方对案涉房屋价格达成一致意见，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效；涉案商品房买卖合同中的价格条款系因被告配合原告为规避限价及部分税金所签订的配合性协议，所约定的购房价格未体现双方之间的真实交易价格，属于以合法的形式掩盖逃避部分税金的非法目的，依法应当认定为无效，因此，该涉案房屋的单价及成交总价应当以双方签订的工程抵款房源协议为准。经审理查明：2017年8月14日，谭谢军（认购方）与嘉宇地产公司的置业顾问杨超签订《工程抵款房源》，内容为：“经与施工方中智建筑协商，同意工程抵款房源嘉宇银杉3栋203房源以7044.89元/㎡，出售给认购方谭谢军（4304241989××××××××），若房源录入房地局签约系统（网签系统）通过后若认购方不买该房源，则所交定金不退，施工方有权将房源另行出售，若系统没有通过则定金退还认购方。总价536200元，出售给认购方谭谢军”。当日，原告谭谢军通过杨超向被告嘉宇地产公司支付3000元；2017年8月15日，原告谭谢军通过杨超向被告嘉宇地产公司支付17000元；2017年9月4日，原告谭谢军向被告嘉宇地产公司支付80446元；2017年9月4日，原告谭谢军通过杨超向被告嘉宇地产公司支付50000元。被告嘉宇地产公司于2017年9月4日向原告谭谢军开具了金额99776元的发票。2017年9月11日，原告谭谢军与被告嘉宇地产公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号20160379203），合同约定：原告谭谢军向被告嘉宇地产公司购买嘉宇西苑（推广名为嘉宇银杉）3栋203号商品房，建筑面积75.2㎡，单价6380元/㎡，总房价479776元，首付款为99776元（含定金），剩余房款380000元以公积金贷款方式支付。2018年1月10日，原告通过公积金贷款方式向被告支付了剩余房款38万元；被告嘉宇地产公司向原告谭谢军开具了金额380000元的发票。原告向被告支付的前述款项共计530446元（其中购房款529776元、办证工本费670元）。另查明，案涉的嘉宇西苑3栋203号商品房为预售房，由被告嘉宇地产公司开发建设并取得预售许可证。庭审过程中，原、被告双方确认一致《长沙市望城区商品房买卖合同》已备案，合同所载房价系备案价格。2019年8月6日，原告谭谢军以被告嘉宇地产公司多收房款50000元为由向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、银行交易明细清单、微信转账记录、增值税普通发票，被告提交的工程抵款房源，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案原告与被告嘉宇地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价6380元/㎡，总房价479776元，且已通过备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。本案，原告向被告共支付购房款529776元，超出合同约定的房屋总价（即479776元）共计50000元，故被告应当将原告多支付的50000元退回。被告抗辩根据双方签订的《工程抵款房源》，被告无须再予退款给原告，本院认为《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定的单价，高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，被告在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。第二，关于原告主张被告支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告谭谢军退还50000元；二、驳回原告谭谢军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，因适用简易程序减半收取582元，由被告湖南嘉宇房地产开发有限公司负担533元，原告谭谢军负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  秦相会二〇一九年九月二十六日代理书记员  任 利附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。