广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19860号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号。统一社会信用代码914406047470558190。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。被告：叶满和，男，汉族，1957年10月10日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告叶满和物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、被告叶满和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费1739.28元；2.被告向原告支付自2014年9月1日至实际清偿之日的违约金1518.01元（违约金以1739.28元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》。被告是佛山市禅城区华远西路31号701房业主，该房面积为119.95平方米。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2014年7月起欠缴物业管理费、水电费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称：第一，被告与原告不存在物业服务合同约定。1、原告与华远西小区业委会签订的合同是岑贤斌与原告之间的进驻意向，华远西小区业主及被告从未授权委托岑贤斌及华远西小区业委会代表被告与原告签订物业服务及收费等事项的合同，此前也没有收到华远西小区业委会与原告的合同及告示通知，也没有收到原告的进驻及提供服务、收费等事项的通知，以及要求被告签订服务合同书。2、上述所谓合同书签订后，业委会及物业没有组织华远西小区所有业主召开大会，表决通过原告进驻服务，以及通过服务条约、服务收费标准等。该程序是必须进行的，杜绝腐败和黑箱操作，防范有损害全体小区业主利益的行为。3、华远西小区所有业主也无从知道原告是否具备营业执照及专业资质资格，是否有能力为华远西小区全体业主提供优质服务以及安全保障。原告入驻也没有主动进行宣传、与业主互动、互相了解。因此，造成日后物业公司与小区业主之间服务不到位，不断产生矛盾。因此，华远西小区全体业主及被告与原告服务关系不成立，原告起诉被告依据不成立，请求法院驳回原告的所有请求。第二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，原告列举所谓的欠费应在法院接受诉讼日期的规定时限三年内有效，而之前原告编列的所谓的欠费，没有明确延续证据，不应在法律允许保护时限之内，原告无理由无依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三，原告起诉被告欠费没有依据。1、从此前的安信物业提供住宅综合服务收费0.3元/平方米开始，被告授权物业管理公司每月通过银行自动转账收费。既然原告入驻必然有新旧物业交接，物业付费自动转账无缝对接，那么就不存在欠费行为。事实上，被告一直没有收到原告告知欠费的通知。2、请原告出示涉案小区原始收支账簿，明示被告欠费的原始单据及收费收据、发票等依据，而不是随意用电脑打印编列欠费清单就标注被告存在欠费的情形。第四，原告服务缺失。1、原告进入小区后，管理缺失，小车、摩托车和单车乱停乱放不引导，外来接送佛山二中学生的小车随意进入小区停靠，小区内早晚出入堵塞是时有之事，摩托车与单车丢失也是常有之事。2、卫生清洁马虎，特别是节假日，物业管理休假，清洁人员回乡导致缺勤，生活废弃物在楼道内无人收集处理，长期卫生缺位，造成小区内鼠害横行。3、小区没有摄像监控的情况下，从没有巡逻安保，也不增购安装安防设施，以致被告所住楼房三楼及四楼曾发生暴力损坏防盗网入室盗窃情况，至今还未破案，损失也无从追究；小区三个进出口，仅南入口有人员值班，可值班人员上班经常是在睡觉，南北两出入口一直缺人值班，这样服务无法让小区业主安家乐业。4、小区内设备维护不到位，大部分消防设施没有保养以致出现损坏及丢失，原告也不进行维护，在防火安全上造成小区业主极大安全隐患；物业将楼顶排水装置随意损坏，造成楼顶种植植物的树叶及泥土没有过滤，直接冲入下水道，造成下水道堵塞，低层住户常因堵塞受到水倒灌困扰。5、原告存在乱收费嫌疑。原物管安信公司收费按每月0.3元/平方米，原告强行收取每月0.5元/平方米，水电费、电费另行收取，存在随意收费、列费的行为。6、小区业主多次向物业投诉，受理不整改或者整改不到位情况比比皆是。业主多次向季华街道办及上级有关部门反映情况，但还是未得到改善。原告只入驻及收费，而不提供相应服务，存在不对等。因此，投诉不解决，业主向上级反映也得不到根治，全体业主长期受到安全和环境脏乱差的困扰。原告一直以来得不到广大小区业主对物管服务认可，双方矛盾激烈，业主拒绝原告服务及拒付物业管理费是有原因的。第五，原告不存在多次向被告催收。请原告出示催收书或催交函等依据，事实上原告的管理服务缺失。另，关于诉讼时效，原告现提起诉讼已经超过诉讼时效，原告的追诉是无效的，当时原告没有催收，在撤场时也没有公示。关于整改期间，原告并没有提供服务，不应当收取业主的物管费等费用。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告人口信息查询表，证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。3.《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据合同约定，物业管理服务费标准为住宅每月0.5元/平方米。房屋的公共能源按实结算，业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。4.《法律服务合同》、欠费统计表、责任告知书，证明原告在2016年11月30日撤场，曾委托深圳市法眼法律咨询有限公司向欠费业主催收拖欠物业管理费。5.录音光盘、录音摘录内容，证明部分小区业主确认曾收到过深圳市法眼法律咨询有限公司的电话催收。被告在诉讼未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，原告能够提供原件予以核对，被告提出异议但未能提供足以反驳的证据，本院确认该证据的真实性；证据4、5，《法律服务合同》、录音光盘、录音摘录内容与本案无关，本院不予采信；欠费统计表属原告单方制作，本院不予采信；责任告知书没有原、被告的签名或印章，也没有相关送达签收信息，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交2016年6月27日华远西小区业委会向原告发出的《整改通知书》，主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，届时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改，整改事项包括但不限于以下事项，整改均以达到合同约定的三级物业管理服务为标准：一、治安管理；……二、卫生管理；……三、停车管理及公共秩序维护；……四、绿化管理；……五、公共设施维护；……六、停车费公共收益；……”。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交的佛山市禅城区网络发言人平台载明，2015年10月10日发言人答复“……三、关于物业服务未能达到三级标准的问题。2015年10月上旬，我局从市房协抽取物业管理专家，会同石湾镇街道办、季华居委会及小区业委会一起到华远西小区进行检查，对物业公司在服务过程中未能达到合同标准的行为，我局已责令其整改，并发出整改通知书……”；2015年12月31日发言人就消防问题答复“居委会根据投诉情况进行走访排查，发现情况属实，已督促华远西小区物业管理进行整改”。诉讼中，原告陈述：原告于2016年11月30日撤出涉案小区，原告主张被告拖欠的物业管理费至2016年11月30日止。被告陈述：2016年7月至2016年11月期间系要求原告整改的期间，且在该期间原告管理混乱，原告无权向被告收取该期间的费用。另查明，涉案佛山市禅城区华远西路31号701房的产权人系被告，建筑面积119.95平方米。再查明，原告于2019年6月21日向本院提交本案起诉状及证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于被告提出诉讼时效的抗辩意见。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月支付物业管理费的，每一期物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的涉案物业2014年7月至2015年9月的物业管理费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2019年6月21日才提起本案诉讼，故上述2014年7月至2015年9月物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2016年5月的物业管理费，适用三年的诉讼时效，但亦于2019年5月31日届满，故同理原告于2019年6月21日才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2014年7月至2016年5月的物业管理费的诉讼请求不予支持。至于2016年6月至2016年11月的物业管理费，因未超出三年的诉讼时效，原告依法有权主张。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。如上所述，2014年7月至2016年5月的物业管理费因超出法定诉讼时效，原告无权向被告主张，本院对该部分诉请依法不予支持。至于被告提出的原告提供物业服务存在严重瑕疵，在整改期间的物业管理费不应予收取的抗辩意见，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，也无证据证明在整改期间原告未对涉案小区提供物业管理服务。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2016年6月至2016年11月物业管理费359.88元（0.5元/平方米/月×119.95平方米×6个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据当事人的陈述及采信的证据，原告对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶满和于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2016年6月至2016年11月的物业管理费359.88元；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担22元，由被告叶满和负担3元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇一九年九月二十日书记员  林嘉敏附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。