广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初224号原告：江门市江坪市场管理有限公司，住所地江门市蓬江区群星龙马村马鞍山一号，统一社会信用代码914407033519451102。法定代表人：石文伟。被告：李爱明，女，1976年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市横县，原告江门市江坪市场管理有限公司（下称江坪公司）诉被告李爱明租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告江坪公司的法定代表人石文伟到庭参加诉讼，被告李爱明经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的租赁合同;2.被告立即返还租赁商铺;3.被告支付原告租金114000元(暂计至2018年11月，实计至被告返还商铺日止);4.被告支付逾期缴纳租金滯纳金31350元(暂计至2018年11月，实计至被告履行完毕之日止);5.被告支付原告水费12825元、电费93180.1元；6.被告支付逾期缴纳水费滞纳金3917.25元、电费滞纳金25154.7元(暂计至2018年9月，实计至被告履行完毕之日止);7.原告不返还被告履约保证金23000元:8.被告承担全部诉讼费用及财产保全费。原告在庭审过程中撤回上述第二项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年11月13日签订租赁合同，原告将坐落于江门市蓬江区群星龙马里马鞍山一号市场的54—57号商铺租赁给被告经营，合同约定:租期从2017年11月15日至2021年6月15日止，每月租金为11400元，租金及水电费缴交时间为每月5号前支付。若被告逾期支付租金及水电费，每月需向原告支付滞纳金，若被告逾期未支付租金及水电费超过30天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。租赁期间被告自2018年2月1日至2018年11月30日欠商铺租金114000元，欠缴租金滞纳金额31350元。且商铺自2018年2月1日至2018年11月30日欠缴水费12825元，欠缴水费滞纳金额3917.25元;欠缴电费93180.1元，欠缴电费滞纳金额25154.7元，所有欠缴款项合计人民币280427.05元。原告向本院提交的证据有：1.原告营业执照一份，法定代表人身份证一份；2.江坪市场租赁合同书一份；3.被告身份证一份；4.证明一份；5.租赁合同书一份，证明一份；6.微信聊天截图一份；7.水电表照片一份；8.证明一份。被告李爱明未作答辩，亦未向本院提交证据。被告李爱明已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明以下事实：江门市蓬江区群星龙马村马鞍山一号房屋属于江门市蓬江区环市街群星龙马股份合作经济社（下称群星经济社）自建物业。该物业未办理建设工程规划许可证、房产证。2011年4月1日，群星经济社将该房屋出租给原告的法定代表人石文伟及案外人石月群使用，租赁期限自2011年6月15日至2021年6月15日。原告的法定代表人石文伟及案外人石月群同意原告将涉案场地给原告经营出租使用。2017年11月13日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《江坪市场租赁合同书租》，合同约定：甲方将江门市蓬江区群星龙马村马鞍山一号市场54-57号商铺约456平方米出租给乙方经营美食、餐饮；租赁期限为四年，自2017年11月15日至2021年6月15日；租金从2018年1月1日起计收，每月租金为11400元；签订租赁合同时，乙方须交23000元作为合同保证金；2017年11月15日至同年12月31日为免租金装修期；签订本合同时，乙方应先预先交纳2018年1月1日至31日共一个月的租金11400元；合同期内档位不得无故停止经营，若未向甲方申报停止经营超过一个月的，当作自愿离场处理或没收保证金并终止合同；乙方每个月5号前缴交当月租金、管理费，凡过期交租的一律每日收缴5%滞纳金，乙方如不按时缴交租金超过30天，视为乙方违约处理；每月的水电费（水费：4.5元/方，电费：1.3元/度）在5号前缴交；合同还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，原告将涉案租赁物交付给被告使用，被告向原告支付了第一个月的租金11400元及保证金23000元，之后被告就没有再向原告支付任何款项。原告于2019年3月5日自行收回涉案商铺。经原告核算，截至2018年11月，被告尚欠原告租金114000元、水费12825元、电费93180.1元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。关于本案，争议的焦点有：一、关于合同效力的问题。原告与被告签订的《江坪市场租赁合同书》系双方真实意思表达，但涉案租赁物“江门市蓬江区群星龙马村马鞍山一号市场54-57号商铺”未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《江坪市场租赁合同书》应为无效合同。二、关于原告的各项诉讼请求应否支持。如上所述，涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，对于原告的各项诉讼请求，本院分析如下：1.合同的解除。因本院认定租赁合同无效，故原告要求解除双方签订的《江坪市场租赁合同书》，于法无据，本院不予支持。2.保证金。因租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求没收租赁保证金23000元，于法无据，本院不予支持，原告应当向被告返还租赁保证金23000元。3.租金及逾期付款滞纳金。因租赁合同无效，原告依据合同主张租金没有法律依据，但房屋租赁合同无效的，原告可以按照合同约定的租金标准主张支付房屋占有使用费。根据《解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告自2018年2月起没有支付租金，且原告于2019年3月5日才收回涉案商铺，故被告应按合同约定的租金标准每月11400元支付上述期间的占有使用费给原告。经本院核算，被告应向原告支付占有使用费150038.71元（11400元/月×13个月+11400元/月÷31天×5天），在扣除原告应当向被告返还的保证金23000元后，被告还需向原告支付上述期间的占有使用费127038.71元。至于滞纳金，滞纳金是双方对于迟延支付租金等费用时的违约责任，是指违反有效合同规定的义务所产生的责任后果，涉案租赁合同无效，违约条款亦无效，故不产生违约责任。原告根据合同约定请求被告支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。4.水电费及逾期付款滞纳金。虽然租赁合同无效，但被告实际使用了涉案租赁物进行经营，应支付由此产生的水电费。根据原告提交的水表照片及微信聊天记录显示，原告已告知被告其在涉案租赁物中产生的水电费，被告对水电费的数额亦没有提出异议，故本院对原告主张的水电费予以确认，被告应向原告支付水费12825元、电费93180.1元，合计106005.1元。如上所述，原告根据合同约定请求被告支付滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。被告李爱明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李爱明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市江坪市场管理有限公司支付占有使用费127038.71元；二、被告李爱明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市江坪市场管理有限公司支付水费12825元、电费93180.1元，合计106005.1元；三、驳回原告江门市江坪市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10196元，原告江门市江坪市场管理有限公司负担752.2元，被告李爱明负担9443.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  李樊荇人民陪审员  梁荣豪二〇一九年九月二十九日法官助理陈祎姗书记员李伟铭