上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16642号原告：上海漕河泾开发区×园发展有限公司。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：黄某。被告：上海孟璇贸易有限公司。法定代表人：王某某。原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司（以下简称漕河泾公司）与被告上海孟璇贸易有限公司（以下简称孟璇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日、2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告漕河泾公司的委托诉讼代理人黄某、被告孟璇公司的法定代表人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告漕河泾公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日解除；2、判令被告支付自2018年4月1日起至2019年3月6日止，按每月7,202.18元计算的租金80,644.68元；3、判令被告支付解除合同违约金14,404.36元。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×号房屋产权人。2016年9月3日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租×路×号×园大楼第×层×室房屋,建筑面积为147.99平方米,租赁期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金单价1.60元/天/平方米,每月租金7,202.18元，租金先付后用,应于每月1日前支付,每次应付清1个月的租金。自2017年年底开始,被告逾期支付房屋租金,原告多次催讨,并于2018年5月3日向被告发出催款《函件》。2018年5月上旬,被告已无人在租赁房屋内办公,且已搬空房屋内的设施、物品。截止目前被告仍逾期支付自2018年4月1日起的房屋租金,且其拒绝接听电话、拒绝作出回复。2019年3月6日,原告向被告发函要求解除《房屋租赁合同》,要求被告支付房屋租金并承担违约责任，故诉至法院。被告孟璇公司辩称：被告于2018年3月16日已向原告招商联系人黄某甲以邮件方式申请2018年4月1日退租，截至2018年3月31日的租金已结清。2018年4月1日被告已搬离所有物品。被告支付的相当于3个月租金的保证金至今仍在原告处。搬离后，双方就后续事项协商未达成一致。因被告提前解除合同，当时被告同意承担违约责任，但黄某甲表示要没收保证金，并要求被告赔偿6个月租金，双方未达成一致。被告愿意适当赔偿，但原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予调整。被告已付租赁保证金可作为违约金赔偿原告。本院经审理认定事实如下：原告系上海市闵行区×路×号房屋的房地产权利人。2016年8月25日，原告将上述×路×号×室房屋交付被告，案外人上海A物业管理有限公司为该房屋物业方。2016年8月29日，被告支付原告租赁保证金21,606.54元。2016年9月3日，原告漕河泾公司（出租方、甲方）与被告孟璇公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将上海市闵行区×路×号的×园大楼的第×层×室，建筑面积为147.99平方米房屋出租给乙方，乙方租赁“本房屋”不得挪作他用，并愿意遵守上海市政府和园区环境保护要求。合同第五条交付日期和租赁期限：甲方双方约定，在乙方按照本合同7.1条规定付清履约保证金的前提下，甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋；该房屋租赁期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金起算日为2016年10月1日。合同第六条租金及支付方式：“本房屋”租金为1.60元/天/平方米，每月租金为7,202.18元，租金每一个月支付一次；乙方应在签约后10天内交纳首笔租金，合计一个月房租7,202.18元，以后租金应于每月1日前向甲方支付，每次应付清一个月的租金；逾期支付的，每逾期一日，乙方需支付的滞纳金为逾期部分金额的0.05%。合同第七条保证金：为确保“本房屋”设备及公用设施长期使用，乙方向甲方支付履约保证金，乙方在本合同签订后10天内，向甲方缴纳相当于三个月租金额的履约保证金，共计21,606.54元；本合同终止乙方要求退房时，在甲方确认乙方业已付清租金及物业管理费、水、电、通讯等所有相关费用，并与物业管理部门办理完该房屋交接手续后10天内，乙方已付保证金由甲方无息归还；如乙方未付清有关费用，以及因乙方原因造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息归还乙方；不足部分由乙方另行支付。如乙方提前退租，履约保证金不予退还；租赁期间，乙方不得将保证金抵充租金。合同第九条相关费用承担：租赁期间，使用“本房屋”所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担；乙方应在房屋交接前，应与甲方指定的物业管理公司签署有关房屋物业管理合同，并按规定支付物业管理费；物业管理费的起算日为房屋交付后的第一天起算。甲方聘请的物业公司收到乙方支付的水费后应向乙方开具相应合法凭证；但公用事业单位开具的以甲方聘请的物业公司为户名的水费及电费发票归甲方所有。合同第十二条合同终止：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付“本房屋”，经乙方催告后三十日内仍未交付的；(2)乙方未征得甲方书面同意改变“本房屋”用途的；(3)因乙方原因造成“本房屋”损坏的；(4)乙方擅自转租“本房屋”、转让“本房屋”承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(5)乙方逾期不支付租金累计达到贰个月的；(6)乙方利用“本房屋”进行非法活动的。合同第十三条违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。“12.2”所述的违约事实发生后，守约方有权选择终止或继续履行本合同。守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金、赔偿金和滞纳金，违约方均应继续履行本合同。违约金、损害赔偿金应于明确违约责任之日起十天内偿付。合同第十四条其他条款：本合同项下的任何通知应以中文书写并以书面形式发出。如亲手递交，则以通知送达对方当日视为生效。如在上海市内以邮寄方式发送通知，则通知应在邮寄之日后第三个工作日视为生效。如在上海市区内以邮寄方式发送，则在邮寄之日起的第三日即为送达。如以传真方式发送，则传真发送完毕并由发送方传真机打印发送完成回执时即为送达。双方另对其余事项作了约定。租赁合同签订后，被告依约支付原告租金，并依约支付物业公司水电费以及物业管理费。2017年年底，被告由于经营不善开始拖欠支付租金。2018年3月14日，被告支付原告2018年3月的租金7,202.18元，原告向被告开具租金发票。2018年3月16日，被告法定代表人王某某向原告工作人员黄某甲发送退租申请邮件，内容为：因经营情况不佳，特申请退租，并将于4月1日前搬离；另外，原先交纳的3个月押金请求返还。当日，原告工作人员黄某甲收到后回复：邮件收到，已转发给领导，再次谢谢你的配合工作，大家好聚好散。2018年3月31日，被告支付案外人上海A物业管理有限公司2018年2月及之前所欠的电费及物业费后，即自行搬离涉案房屋。2018年4、5月间，原告发现涉案房屋内已无被告物品。2018年5月3日，原告向被告公司发送函件，内容为：截至2018年4月30日，我司账面累计尚记载有上海孟璇贸易有限公司所欠2018年4月的房屋租赁款，总计7,202.18元。上述款项已逾期，按照合同约定，房屋租金每1个月支付一次，逾期1个月未支付房租，本协议终止，但考虑到贵公司实际经营情况，请于2018年5月10日中午12点前将上述房屋租金汇入我司账户，以便财务结算；若未收到所欠房租，届时将采取相关保护措施（包括收回此房屋及不予供电等保护措施），本公司同时保留起诉贵司及相关人员并追偿相关损失的权利。2019年3月6日，原告向被告公司注册地址发送《关于履行的函》，内容为：一、鉴于贵司逾期支付房屋租金，按照《房屋租赁合同》第12.2条的约定，我司决定在2019年3月6日解除《房屋租赁合同》，贵司应自收到本函件之日起五个工作日内依约向我司支付2倍租金的违约金14,404.36元。二、自收到本函件之日起五个工作日内，贵司向我司支付自2018年4月1日起至2019年3月6日止的房屋租金80,644.68元。三、请贵司自收到本函件之日起五个工作日内，与我司办理房屋返还交接手续。否则我司将自行进入并收回房屋，同时视为贵司自动放弃房屋内的设施、物品的所有权和使用权，我司有权自行处理。上述两函，被告称其均未收悉。原告于该日收回涉案房屋。2019年6月20日，案外人上海A物业管理有限公司向本院出具《情况说明》一份，上载：我司接受上海漕河泾开发区×园发展有限公司的委托，提供上海市闵行区×路×号房屋的物业管理服务。2016年8月25日，上海孟璇贸易有限公司在与我司签订了×路×号×园大楼×室房屋的《物业管理服务协议（标准厂房）》。自2018年4月开始，上海孟璇贸易有限公司已无人在租赁房屋内办公；截止目前，该公司付清了2018年2月（含2月）前的电费、物业费，未与我司正式办理退房交接手续。原告在庭审中表示，被告已支付的相当于3个月租金的租赁保证金21,606.54元仍由原告保管，原告主张该款项应当由其没收。以上事实，由原告提供的被告工商信息、房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋入户交接书、《函件》、《关于履行的函》、快递底单及查询单、张贴之照片、原告工作人员黄某甲发送的履行函、案外人上海A物业管理有限公司营业执照、情况说明、收费通知单、发票，被告提供的退租申请邮件、原告工作人员回复邮件、微信聊天记录、电费付款凭证、房租发票、保证金收据等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照上述合同的约定履行各自义务。被告以经营不善为由，于2018年3月向原告申请提前退租，未获原告同意。此时，因被告不享有合同约定和法律规定的解除权，故租赁合同仍应继续履行。被告于2018年3月31日搬离涉案房屋，未与原告办理交还房屋的手续，由此产生的后果应由其自负。从原告履行合同的情况看，原告自认2018年4、5月间发现涉案房屋已经搬空，于2018年5月3日发函催收租金，言明届时被告不履行将采取包括收回房屋的保护措施，故原告发函未果时理当及时止损，收回房屋。现原告于2019年3月6日才收回涉案房屋，此系被告提前退租造成原告出租房屋的合同目的落空，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日解除。从被告搬离至合同解除期间，本院认为原告合理收取租金的期间为2018年4月1日至2018年5月31日，其余因原告未及时收回房屋，扩大的损失应由原告自负。关于租赁保证金21,606.54元，根据约定被告如提前退租，履约保证金不予退还，审理中被告亦表示可将已付租赁保证金作为违约金赔偿原告，故现在原告处的履约保证金21,606.54元可归原告所有。关于原告主张的解除合同违约金，本院参考双方对合同的履行情况，以及提前解除合同对原告造成的损失等情况，综合衡量，酌情支持7,202.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司与被告上海孟璇贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日解除；二、被告上海孟璇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司自2018年4月1日起至2018年5月31日止的租金14,404.36元；三、被告上海孟璇贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司解除合同违约金7,202.18元；四、现在原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司处的被告上海孟璇贸易有限公司之租赁保证金21,606.54元归原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,088.12元，由原告上海漕河泾开发区×园发展有限公司负担647.95元，由被告上海孟璇贸易有限公司负担440.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年九月二十六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。