北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65111号原告：上海永琪美容美发经营管理有限公司，住所地上海市自由贸易试验区华京路2号6层612室。法定代表人：王美芳，执行董事。委托诉讼代理人：秦峰，北京实地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。被告：北京万州太白居美食有限公司，住所地北京市朝阳区安华西里三区15号楼一层。法定代表人：黎伟影，总经理。委托诉讼代理人：邓文忠，男，1966年4月8日出生，汉族，北京万州太白居美食有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋继东，男，1967年6月21日出生，汉族，北京万州太白居美食有限公司副经理。第三人：北京华都安然物业管理中心有限公司，住所地北京市朝阳区安外外馆东街50号。法定代表人：郭春利，经理。委托诉讼代理人：刘峰，男，1963年12月1日出生，汉族，北京华都安然物业管理中心有限公司职工，住北京市朝阳区。原告上海永琪美容美发经营管理有限公司（以下简称永琪公司）与被告北京万州太白居美食有限公司（以下简称太保局公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日作出（2016）京0105民初1257号民事判决书，太白居公司对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）京03民终字第7923号民事裁定书，撤销（2016）京0105民初1257号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加北京华都安然物业管理中心有限公司（以下简称华都安然公司）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。永琪公司之委托诉讼代理人秦峰、杨艳艳，太白居公司之委托诉讼代理人宋继东、邓文忠，华都安然公司之委托诉讼代理人刘峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永琪公司向本院提出诉讼请求：1、判令太白居公司返还我公司多支付的2015年5月20日至2015年6月25日的租金101369．86元（每月按83333元标准计算），2015年6月26日至2015年9月25日的租金300000元；2、判令太白居公司返还保证金100000元；3、判令太白居公司支付违约金1000000元；4、判令太白居公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月6日，我公司与太白居公司签订《协作经营合同》，太白居公司将其租赁的位于北京市朝阳区xx号院内的房屋租赁给我公司开办美容美发店。合同约定，租赁期限为五年，每年租金为1200000元，每半年支付一次。同时约定如太白居公司未能履行五年合同期限的属于其严重违约，我公司有单方面合同解除权，太白居公司除应退还我公司所缴纳的保证金，还应向我公司支付约定赔偿金。我公司与太白居公司签署的《协作经营合同》因为双方约定的租赁期限超过了太白居公司和华都安然公司签订的租赁合同的期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》的相关规定，转租期限超过原租赁合同的，超出部分是无效的，因此太白居公司应当返还2015年5月20日之后的租金，根据双方协议太白居公司收取我公司的保证金也应当予以返还，对其违约部分，应当按照合同约定承担违约责任。太白居公司辩称：不同意永琪公司的全部诉讼请求。本案案由为房屋租赁合同纠纷，但本案不属于此纠纷，理由如下：1、太白居公司除了从安然中心租赁了涉案房屋300多平米，在此基础上我公司自行扩建了300多平米，也就是说永琪公司承租的租赁物有太白居公司自建的部分；2、太白居公司将营业执照交给永琪公司一并经营，这部分属于无形资产；3、最高法院的司法解释不包括这个期间我公司和华都安然公司正常续签合同的情形，恰恰是因为永琪公司违约行为，造成华都安然公司不与太白居公司续签合同的。综上，证明我公司与永琪公司之间系承包经营合同关系，而不是房屋租赁合同关系，故根据相关法律规定，本案因属于承包经营合同纠纷。合同到期后，永琪公司未向太白居公司返还租赁房屋，因此其诉讼请求不成立。4、永琪公司与华都安然公司用合法的形式掩盖非法目的，他俩签订的合同租金是与太白居公司签订合同的金额是一样的。华都安然公司述称，太白居公司明知我公司与其的租赁期限，我公司早就和太白居公司说过合同到期后不再续签。因此，太白居公司明知我公司与其签订合同的到期时间，其仍与永琪公司超过期限签订合同，责任在太白居公司。其次，太白居公司称是因为永琪违约装修，我公司认为太白居公司和永琪公司均存在违约行为。我公司已经和永琪公司签订租赁合同，合同到期后一直向太白居公司和永琪公司主张腾退房屋，现我公司不再向太白居公司主张返还租赁物。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理确认事实：2005年5月12日，华都安然公司作为出租方（甲方）、太白居公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安外xx号院内东大门南侧上下两层（原用途为自行车棚），呈南北走向，使用面积352．5平方米，有供电、供水、设施设备出租给乙方，租赁房屋用途为开餐厅，租赁期限自2005年5月20日至2015年5月19日，共计十年。未经甲方许可，乙方在租赁期内不得以任何形式将该房屋部分或全部转租给他人。2012年4月6日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同》，约定：甲方是位于朝阳区安外xx号商铺（现经营餐饮，经营者为邓某某，个体户执照名称为蜀都饭庄，上下三层，呈南北走向，有供电、供水、设施设备，实际使用总面积双方一致估算值约为725平米，以下简称“商铺”）的合法使用者，2012年2月对该店扩建（扩建费用双方一致评估为人民币260万元）及装修结束（装修费用双方一致评估为人民币100万元，不含留乙方使用电器及设备）。甲方同意将该商铺提供给乙方使用以取得扩建、装修费用的补偿及利润损失补偿。合作期限五年，自商铺实际交由乙方管理之日起计算（也就是从2012年5月12日起计算）。乙方装修期满后每年支付甲方补偿费用均为人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整），即每个月补偿费用为人民币10万元（大写：壹拾万元整）。补偿费用每半年支付一次，每次人民币60万元。首次支付期限为本合同签订之日，其后应在每年的5月及11月前支付下期补偿费用。本合同签订之日，乙方应向甲方缴付人民币10万元（大写：壹拾万元整）作为保证邓某某含美容美发经营项目个体户营业执照合法使用及履行本合同的保证金。在乙方全部履行本合同义务、乙方交还邓某某个体户营业执照、商铺并交清所欠的一切费用（包括水、电、气及电话等费用）情况下，甲方于乙方退房之日起15日内退还乙方保证金（不计利息）。甲方的违约责任：1、邓某某未能在本合同签署后60日内办理完毕营业执照等各项手续，逾期超过30日，乙方有单方面解除本协议的权利，并由甲方承担违约责任。2、甲方和邓某某未能履行五年合同期限条款的。3、违反本合同第六条第一款的约定，导致乙方无法经营的（乙方顾客、访客或与乙方或乙方实际经营者有关的华都安然公司的干扰，则由乙方自行承担责任）。4、因甲方或邓某某原因该商铺被查封或因其他情形被禁止/限制使用，并于二个月内不能得到解除的。乙方享有单方面合同解除权，甲方除应退还乙方所缴纳的保证金及附属违约情形时乙方当期已交补偿费用外，还应向乙方支付约定赔偿金，且甲方无权主张本协议剩余未支付补偿费用，甲方发生乙方违约行为之日起30日内，如甲方承担违约责任或已与乙方达成谅解协议，乙方未履行解除权的，本合同继续履行。乙方违约责任：1、乙方逾期一个月未支付补偿费用。2、乙方未能按照本合同约定经营满五年。3、欠缴各项费用达40天以上的。4、擅自改变经营房屋的用途或拆改主体结构、变动主体结构、损坏房屋主体结构的。5、将该商铺转让或转租给华都安然公司经营的。6、严重不服从北京安然物业管理中心统一物业管理的，导致其向甲方发出解除商铺租赁合同通知，经甲方协商不能避免商铺租赁合同解除后果的。7、发现乙方利用经营房屋从事违法犯罪活动的，经公安机关调查核实的。8、违反本合同第二条第四款约定的，甲方享有单方面合同解除权，除乙方所缴纳的保证金及支付的当期补偿费用甲方不予退还外，乙方还应向甲方支付约定赔偿金。甲方行使单方解除权时，视为同时放弃合同剩余期限未付补偿费用主张。乙方发生乙方严重违约行为之日起30日内，如乙方已承担违约责任或已与甲方达成谅解协议，甲方未行使解除权的，本合同继续履行。约定赔偿金：第一年截至日期2013年5月前赔偿金为200万元。第二年截至日期2014年5月前赔偿金为100万元。第三年截至日期2015年5月前赔偿金为60万元。第四年截至日期2016年5月前赔偿金为100万元。第五年截至日期2017年5月前赔偿金为80万元。已过期限的赔偿金不重新计算，违约时以后年限期间的赔偿金不累加。违约时当年期限内的赔偿金金额固定，不因时间减少而减少。2012年12月24日，太白居公司作为甲方，永琪公司作为乙方签订《协作经营合同补充协议》，约定：一、甲方同意此次要求乙方实际支付的减免后的补偿费数额为1000000元（大写：壹佰万元整），分三期支付，第一期10万元于本协议签订后当日内支付；第二期于2013年1月份内支付40万元，并将原甲方与物业签订的合同复印件交于乙方。第三期50万元于2013年3月份支付。二、乙方本次向甲方支付的款项对应期限为2013年6月26日至2014年6月25日，以后各期补偿费的支付期限仍执行原合同规定。三、除本补充协议中明确所做修改的条款外，原合同其他部分继续有效。从2014年6月26日至2015年6月25日止，仍继续按2012年签订的《协作经营合同补充协议》执行，减免后补偿费数额仍为1000000元（大写：壹佰万元整），分二期支付，第一期50万元于本签订之日支付，第二期于2013年底支付。（引用部分为原文）。合同签订后，永琪公司因经营项目的变更对涉案租赁房屋进行了装修。2013年华都安然公司诉至本院要求太白居公司赔偿房屋损失1107750元，理由是2005年5月12日华都安然公司与太白居公司签订《房屋租赁合同》。2012年5月太白居公司对租赁物进行装修，其未经华都安然公司同意擅自对房屋楼板和承重墙打孔，并在拆卸设备时野蛮施工，造成原完好的屋顶损坏，破坏了租赁物的主体结构，华都安然公司多次制止，但是太白居公司仍继续施工。根据我院调查，当时装修施工人为永琪公司。该案经我院审理认为，对涉诉地点租赁房屋的扩大，不应仅仅视为装修行为，应属改、扩建或新建行为，应当按照规定取得合法建设手续。依据我院查明事实可知，后建房屋并未取得建设规划许可证在内的合法建设手续。纵观双方租赁情况，时间跨度从1999年到2012年，十几年间，产权证上所记载的房屋经过多次大规模的改、扩建和装修，涉及房屋主体结构，期间还因墙体裂缝进行过加固。现华都安然公司诉称，对之前的改、扩建、装修及租赁均无争议，仅要求太白居公司就2012年的装修进行赔偿。本院认为，2012年的装修，是因为涉诉地点经营项目由餐饮转为美容美发，故对租赁物的要求有较大不同。为满足美容美发的经营需要，大厅分割成小服务间，楼板钻空增加给排水设施等。这些装修行为，华都安然公司是明知的。现华都安然公司以2012年的装修行为对涉案房屋的主体结构的损坏以及安全性能降低为由主张损害赔偿，因涉诉房屋改、扩建均未取得规划竣工验收的所有手续，2012年装修前设计方案、安全状况、使用年限、房屋质量均无法判断，现鉴定结论均是在现状基础上做出，无法认定2012年装修为房屋主体结构损坏及安全性能降低的唯一原因。故以此驳回了华都安然公司的诉讼请求。据此，太白居公司认为永琪公司当时的装修行为影响到其与华都安然公司之间合同的续签。2015年5月8日，永琪公司向太白居公司交纳至2015年9月25日的补偿费300000元。2015年5月6日，安然中心向永琪公司出具通知，告知其与太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，且其不与太白居公司续签合同。望你单位接到通知后及时采取措施，腾退房屋。2015年5月25日，安然中心两次向永琪公司出具郑重声明，要求永琪公司立即搬走，结清所欠费用，腾退所占房屋，停止侵权行为。2015年5月29日，永琪公司向太白居公司出具《关于协作经营合同相关问题的函》，写明：根据我公司与贵公司签署的协作经营合同，我公司协作期限到2017年4月19日，现我公司接到该房屋业主北京安然物业管理中心的通知，您与安然物业管理中心的租赁合同于2015年5月19日到期终止不续签，并责令我公司立即搬走，腾退所占房屋。为此，我公司通知您：因您未能与物业中心续租房屋，造成我公司与您的协作经营合同无法继续履行，已属违约。我公司于今日解与您的协作经营合同，同时您应向我公司退还多支付的补偿费用383333元，保证金100000元，并支付违约金1000000元。2015年8月3日，太白居公司向永琪公司出具通知，写明：要求永琪公司继续缴纳拖欠的费用。之后双方多次函件往来均不能取得一致意见。2015年9月12日永琪公司向太白居公司交接了北京汉丰xx中心的公章一枚、邓某某的身份证复印件一份、营业执照复印件二份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。永琪公司与太白居公司签订了《协作经营合同》，但是太白居公司并不参与永琪公司的经营，双方以补偿费的形式交纳租金，故双方合同性质为房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。华都安然公司和太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司已明确表示不同意与太白居公司续签合同，故太白居公司与永琪公司的协作经营合同超过2015年5月19日的部分无效。太白居公司收取永琪公司的房屋租金至2015年9月25日，故太白居公司收取永琪公司2015年5月20日至9月25日的租金缺乏法律依据，应当予以返还。太白居公司和永琪公司的协作经营合同履行至2015年5月19日期间，永琪公司不存在违约行为，其交纳的保证金应当予以返还。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故永琪公司主张的违约金条款依然有效，本院准予，鉴于双方约定违约金目的是减少或避免给给永琪公司造成的装修损失，现永琪公司与华都安然公司已签订租赁合同，故该部分违约金可以适当予以调整，具体金额本院予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告上海永琪美容美发经营管理有限公司与被告北京万州太白居美食有限公司签订的《协作经营合同》、《协作经营合同补充协议》超过2015年5月19日期限的部分无效；二、被告北京万州太白居美食有限公司于本判决生效后十日内向原告上海永琪美容美发经营管理有限公司返还保证金十万元；三、被告北京万州太白居美食有限公司于本判决生效后十日内向原告上海永琪美容美发经营管理有限公司返还补偿款四十万零一千三百六十九元八角六分；四、被告北京万州太白居美食有限公司于本判决生效后十日内向原告上海永琪美容美发经营管理有限公司支付违约金二十万元；五、驳回原告上海永琪美容美发经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万八千三百二十二元，由被告（反诉原告）北京万州太白居美食有限公司负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  龙云斌人民陪审员  邢卫东人民陪审员  李思伟二〇一九年九月三十日法官 助理  陈 霞书 记 员  夏 竹