杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初12372号 原告（反诉被告）：郝秀梅，女，1989年7月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波，副总经理。 委托诉讼代理人：李妮、吴苏华，该公司员工。 原告（反诉被告）郝秀梅（以下简称原告）与被告（反诉原告）杭州爱家物业服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，2019年3月12日，被告提起反诉。本院合并审理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郝秀梅、被告的委托诉讼代理人李妮、吴苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告归还押一付三的押金和租金共计16000元；2.被告支付房屋租赁合同违约金共计8000元；3.被告因其恶劣行为支付惩罚性赔款10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月15日下午17时，原告正式和被告金都新城店的租赁店长洪峰先生签订了一份租赁合同，出租房屋是西湖区莲花新村8幢1单元502室，3室1厨1卫，建筑面积73.39平方米，租期是2018年9月16日至2019年6月15日，押一付三共支付了16000元。因此前整租该套房子的朋友分租给原告，故在签订上述合同时，原告已经租住于该房屋10个月。纠纷发生在正式签订合同两天后，2018年9月17日傍晚原告联系洪峰先生和他商量更换洗衣机、煤气灶和煤气管道问题，不料店长签订合同后态度大变，强硬表示被告维修工程部师傅鉴定洗衣机完全正常，完全不需要更换；煤气灶和煤气管道也不给予更换；并威胁原告，如果不接受，那可以马上终止合同，并要求原告第二天18号必须搬出房子。2018年的2月份和3月份，原告都报修过燃气灶问题，期间原告还联系被告，但是被告坚持认为维修师傅判定燃气灶完全正常，不予更换。2018年8月14日，杭州天然气有限公司对该房屋进行了两年一次的安全检查，检查员检查结果是房屋的燃气胶管和燃气灶超期老化，存在安全隐患；随后原告将燃气灶和燃气管道问题告知洪峰先生，但是直到续签合同之后发生纠纷，问题也没人解决，燃气灶和燃气管道无人更换。老房子各种家电也老旧，空调制造日期2002年，燃气灶年限1999年，洗衣机老化严重；本来修修补补，或者各承担一部分费用换二手电器，都是可以协商解决的，可是被告态度强硬，完全不承认有任何问题。此外，被告维修工程部存在大量使用假冒伪劣产品的问题。相寓杭州微信公众号是被告线上报修系统，线上报修，维修速度很快，而且并不向租户收取费用；但是更换的产品都用不长就又坏掉了。鉴于以上情况，在洪峰先生做出强硬表态之后，原告联系了被告总部要求结束合同，归还押一付三的押金和租金16000元，另支付2000元违约金，并要求给出一个月的时间找到合适的房子搬走，因为当时时间正好是中秋国庆节假期，被告总部表示不能相信原告的说辞，需要再派他们维修师傅取证鉴定，可是被告都是在派同一拨维修师傅过来，鉴定结果自然为完全正常。原告后通过12345热线协调，但结果并不理想。失望之余，原告于11月19号正式搬出该房屋，并于20号联系被告总部想按之前协调结果结束合同，但被告却反悔了。原告为处理本案纠纷，心理承受很多压力，已花费原告大量时间和精力，请求法院维护原告的合法权益。 被告辩称，2018年9月15日，原告承租了业主委托被告出租的西湖区莲花新村8号楼1单元502号房屋，租赁期限自2018年9月16日至2019年9月15日止，月租金4000元/月。签约当天，双方办理了物业交割，同时也签订了《物业交割单》，交割单上显示房屋内物品皆系正常状态。但合同签订两天后，原告提出更换燃气灶、洗衣机等多项诉求，被告表示需维修师傅上门核实上述物品的情况后再商量是否需要更换，但原告却拒绝被告维修师傅上门查看并坚持要求更换上述物品，因无法核实物品的使用情况，被告无法判断上述物品是否有更换的必要，原告却以被告不给其更换物品为由要求解除合同，退还其已支付的房租和押金并支付其精神损失费2000元。被告一再退让后双方达成一致，原告于2018年10月10日退租，房租结算至原告搬走当天，剩余房租与押金被告会退还给原告。2018年10月10日，被告联系原告约定了退租交割时间，但原告却未按约定办理交割，继续居住在案涉房屋内。2018年12月15日，原告所交房租已用尽，被告通过多种方式联系原告让其按约支付房租，但原告处于失联状态。2018年12月21日，因原告逾期未支付房租，被告亦无法联系上原告，故被告按合同约定收回了房屋。基于以上事实与原告提出的诉求，被告认为：第一，原告要求被告退还其押金与租金16000元并支付违约金8000元无事实与法律依据，被告不予认可。在原告提出退租时，被告已与其达成一致的退租条件与时间，但是原告却未按约办理退租手续，而是继续居住在案涉房屋内，既然原告未履行退租行为，《房屋租赁合同》依然系有效，原告应按约支付租金，但原告却选择逃租，根据《房屋租赁合同》第6条、7.1.2条，被告有权追究原告的违约责任。第二，原告要求被告支付惩罚性赔偿款10000元同样无事实与法律依据，应予以驳回。综上所述，被告在合同期内按约履行合同义务，积极解决原告提出的诉求，但原告却以被告无法满足其所有诉求为由拒绝沟通，拒绝履行其支付租金的义务，甚至在合同期内逃租，应承担相应的违约责任。综上，原告的诉讼请求均缺乏依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求:1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同号为TC1048073）；2.原告支付自2018年12月16日至2018年12月21日的租金800元、未结清水电物业费119.56元、收房换锁费用140元、房屋清洁费用100元，购买消防三件套30元，并支付违约金8000元，合计9189.56元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年12月15日，原告所交房租已用尽，被告通过多种方式联系原告催要房租，但原告处于失联状态。2018年12月21日，因原告逾期未支付房租，被告亦无法联系上原告，故被告收回了案涉房屋，收回案涉房屋后，被告缴纳了原告所欠物业费32.94元、电费56.62元、水费30元，支出了卫生清洁费100元，开门换锁费用140元，消防三件套30元，上述费用理应由原告承担。根据《房屋租赁合同》第四条的约定：乙方承租期间的物业费、公共能耗费、数字电视费、水、电、煤等费、网络宽带费用由乙方自行支付。根据《房屋租赁合同》第7条第1.2款的约定：乙方未按约向甲方支付房租的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方2个月的租金作为违约金。同时，根据第六条第6款约定，租金用完后当日内仍未向甲方支付租金或涉嫌利用承租房屋违法、犯罪的，甲方可直接将该房收回。故因原告未按时支付租金，双方签订的租赁合同已构成约定解除事宜，被告有权收回案涉房屋，并要求原告支付二个月租金8000元作为违约金。 针对反诉，原告辩称，原告于2018年11月19号自涉案房屋内搬离，20号联系被告总部，协商未果之后，原告于11月29日向法院提起了诉讼，并先行进入了调解程序，故原告认为双方之间的合同于2018年11月29日已经解除。对于被告的第二项反诉诉讼请求，因被告违约在先，若被告满足原告本诉请求之后，原告可就此予以考虑。 本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落于杭州市西湖区莲花新村8号楼1单元502号房屋出租给乙方，租赁期限自2018年9月16日起至2019年6月15日止，租金为每月4000元，押金为4000元；乙方承租期间的物业费、公共能耗费、数字电视费、水、电、煤等费、网络宽带费用由乙方自行支付；甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用，对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的维修事项，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5个工作日进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租金用完后当日内仍未向甲方支付租金的，甲方可直接将该房收回，乙方应当在甲方发出通知后3日内将屋内的物品清理并搬离该房屋，逾期未予处理的物品，甲方有权清理并搬离承租房屋；乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金；乙方逾期支付租金7天以上或未按付款方式足额支付租金，甲方可以直接将该房收回，屋内所有物品甲方有权清理并搬离承租房屋，由此给甲方造成的任何损失，由乙方负责赔偿，等。同日，原告还在《物业交割单》上签名确认屋内煤气灶、热水器、洗衣机等均正常，且屋内配备了消防五件套。原告还支付了2018年9月16日至12月15日期间的租金12000元及押金4000元。因在2018年8月14日杭州天然气有限公司对涉案房屋内燃气灶检测过程中，认为燃气灶所使用软管未使用燃气专用胶管，为不安全燃气具，故原告认为房屋内的燃气灶存在安全隐患，并据此要求与被告解除合同，但双方未能就此协商一致。原告遂于2018年11月29日向法院起诉，并进入诉前调解。期间，原告自涉案房屋内搬离，但未与被告办理房屋交还手续。2018年12月21日，被告将涉案房屋收回，收回房屋时原告尚有水电物业费119.56元未付。被告为收回房屋支出换锁费用140元、清洁费用100元、消防三件套购置费30元。因调解不成，本案于2018年12月28日正式立案。 以上事实由《房屋租赁合同》及交接清单、照片、电费及物业费收据以及当事人在庭审中的陈述佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。第一，关于涉案合同何时解除。原告因涉案房屋内的燃气灶存在安全隐患，故其在租赁期内提出要求解除涉案合同，因未能就解除合同事宜与被告协商一致，原告向法院提起诉讼，故原告主张涉案《房屋租赁合同》在法院受理其诉前调解申请时已解除。合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案原、被告签订的是房屋租赁合同，原告签订该合同的目的是获取涉案房屋的居住权，被告签订涉案合同的目的在于获取租金。原告主张屋内燃气灶、洗衣机、水龙头均在质量问题，该些物品均属于屋内附属设施，即便其存在一定质量瑕疵，也尚不足以到达影响原告实现其合同目的的程度，原告可以通过更换、维修等方式解决上述问题，故原告以此为由要求解除涉案合同，于法无据，本院对原告的该项主张不予采信。原告租金用尽后未再继续支付租金，导致被告无法实现其合同目的，故被告在7日后即2018年12月21日收回房屋，符合双方合同约定，故被告反诉要求解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。被告反诉主张原告应支付欠付的2018年12月16日至12月21日期间的租金800元、未结清水电物业费119.56元，本院予以支持。原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持，但是原告要求退还其已支付的租金12000元，本院不予支持。 第二，关于原、被告各自主张的违约责任。根据双方合同约定，被告在交付房屋后改变或破坏房屋内部结构及附属设施设备，影响居住的应向原告支付二个月租金的违约金。但是原告在签订涉案合同时在《物业交割单》中确认屋内物品皆处于正常状态，被告在交付房屋后并未改变和破坏房屋内部结构和附属设备设施，故原告要求被告支付二个月租金的违约金，缺乏事实依据。原告要求被告支付惩罚性赔款，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同约定，被告因原告欠租收回房屋的情形下，屋内所有物品被告有权清理并搬离承租房屋，由此给被告造成的任何损失，由原告负责赔偿。被告主张原告应承担被告为收回房屋并补齐屋内设施而产生收房换锁费用140元、房屋清洁费用100元及消防三件套30元，于法有据，本院予以支持。涉案合同因原告欠付租金而提前解除，被告主张原告应当承担相应的违约责任，符合双方约定，但是考虑到原告系因涉案房屋内煤气灶软管未使用燃气专用胶管而对居住安全产生顾虑是本案纠纷发生的主要原因，故本院综合本案的合同履行情况，酌情确定原告支付给被告违约金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、郝秀梅与杭州爱家物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同号为TC1048073）于本判决生效之日解除； 二、郝秀梅向杭州爱家物业服务有限公司支付2018年12月16日至12月21日期间的租金800元、未结清水电物业费119.56元、收房换锁费用140元、房屋清洁费用100元及消防三件套30元、违约金2000元，合计3189.56元； 三、杭州爱家物业服务有限公司退还郝秀梅押金4000元； 四、上述第二、三项相互折抵，杭州爱家物业服务有限公司应支付郝秀梅810.44元，该款于本判决生效之日起七日内付清； 五、驳回郝秀梅的其他诉讼请求； 六、驳回杭州爱家物业服务有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取330元（由郝秀梅预缴325元，由杭州爱家物业服务有限公司预缴25元），其中由郝秀梅负担325元，由杭州爱家物业服务有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 王 蓉 二〇一九年九月二十日 书记员 王越阳