重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初6187号原告：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鑫，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。被告：万众普惠科技有限公司，住所地辽宁省大连市中山区根深巷6号文化街90号办公楼3楼304号房间，统一社会信用代码91210200MA0QDEF99L。法定代表人：陈会军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王令，辽宁泰兰律师事务所律师。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与被告万众普惠科技有限公司（以下简称万众普惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大都会公司的委托诉讼代理人金鑫及被告万众普惠公司的委托诉讼代理人王令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大都会公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2018年11月23日24时予以解除；2.判令被告立即支付其欠付原告承租费47582.05元及对应的增值税2379.11元，商业服务费13862.69元及对应的增值税831.77元，电费730.4元及对应的增值税116.86元，电损费17.42元及对应的增值税2.79元，以上共计65523.09元，并支付以前述金额为基数，直至付清时止按每日0.05%计算的滞纳金以及滞纳金对应的增值税（暂计算至2018年11月23日滞纳金约1587.43元及对应的增值税为253.99元）;3.判令被告除已经缴纳给原告70108.5元履约保证金充作违约金外，还应另行立即向原告支付违约金98463.49元;4.本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月16日，与被告签订编号为东方办租字[2017]第033号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定原告将大都会商厦第16层03+04号面积约为212.45平方米的办公楼单元及其设施租赁给被告使用，租期自2017年10月10日至2019年10月09日。被告应向原告支付承租费、商业服务费及对应的增值税。2017年10月10日至2017年12月9日的月承租费为8599.17元，对应增值税429.96元。2017年12月10日至2019年10月9日的月承租费17198.33元，对应增值税859.92元。承租期间的月商业服务费5010.61元，对应增值税300.64元。被告应于每月首日向原告支付该月的承租费、商业服务费及对应增值税。合同还约定，被告应于2017年10月10日向原告缴纳70108.5元履约保证金。若被告逾期10天未能支付承租费、电气费以及其他费用，则原告有权解除合同，且被告应向原告支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金加未履行承租期的承租费、商业服务费以及对应的增值税总额的40%。若被告未按时支付承租费和对应的增值税、水电气费以及其他费用，被告应按所欠缴金额向原告支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止。因自2018年9月1日起，被告未按照合同约定向原告支付承租费以及其他费用，原告依据租赁合同10.2条之约定，于2018年11月23日向被告寄送《解除租赁合同通知》，通知被告租赁合同于2018年11月23日24时解除，并要求其支付欠缴费用以及承担违约责任。原告认为，被告与原告签订了租赁合同，在承租期内，被告应依照合同约定履行各项义务，但被告逾期未向原告支付承租费以及其他费用，已构成违约，原告根据租赁合同有权单方解除合同，并要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。被告万众普惠公司辩称，不同意原告的第一项诉求，被告与原告的租赁合同应于2018年7月19日在事实上提前终止。被告因经营困难于2018年6月中旬开始与原告进行多次协商，提前终止租赁合同。被告提出主动帮助原告转租，如原告再行出租出现空置期（2018年9、10、11月），被告愿意以已经向原告支付的履约保证金70108.5元作为对原告的补偿。但原告仍不同意提前终止租赁合同，无奈被告于2018年6月中旬告知原告提前终止租赁合同并将搬离，经原告同意于2018年7月19日搬离租赁的办公楼，并将钥匙邮寄给了原告。不同意原告的第二项诉求，原告明知被告2018年7月19日搬离租赁的办公楼，提前终止租赁合同的事实，并没有按照租赁合同第二十一条的约定采取适当的救济措施，包括停止物业服务、水电及中央空调的供应，也未寻找新的承租人，依据合同法第一百一十九条规定，原告无权就其未履行减损义务致使扩大的损失要求被告赔偿。不同意原告的第三项诉求。原告的此项请求是根据租赁合同第二十一条第三项格式条款，此项格式条款明显加重被告责任，有违公平原则，依据合同法第四十条，该条款应为无效条款，原告不能依据该条款主张权利。此外，根据合同法第一百一十四条，即使约定违约金，但违约金过分高于造成的实际损失，被告有权请求法院予以适当减少。被告于签订租赁合同后已向原告支付履约保证金70108.5元，愿意在调解结案的基础上用履约保证金作为对原告的补偿。本院经审理认定事实如下：大都会公司系重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）的权利人。2017年10月16日，大都会公司（甲方）与万众普惠科技（大连）有限公司（乙方）签订《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦第16层03+04号面积约为212.45平方米的办公楼单元及其设施租赁给乙方使用。乙方应向甲方支付承租费、商业服务费及对应的增值税，具体标准为：2017年10月10日至2017年12月9日的月承租费8599.17元，对应的增值税429.96元，月商业服务费5010.61元，对应的增值税300.64元；2017年12月10日至2019年10月9日的月承租费17198.33元，对应的增值税859.92元，月商业服务费5010.61元，对应的增值税300.64元。乙方须于2017年10月10日或之前向甲方缴纳履约保证金70108.5元。乙方须于每月首日向甲方支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。2017年10月10日，万众普惠科技（大连）有限公司向大都会公司缴纳了履约保证金70108.5元。同日，大都会公司向万众普惠科技（大连）有限公司交付了涉案办公楼单元。嗣后，万众普惠科技（大连）有限公司更名为万众普惠公司。自2018年9月1日起，万众普惠公司未按照租赁合同向大都会公司支付承租费、商业服务费及电费等费用。2018年9月5日，大都会公司向万众普惠公司发出《关于催缴欠缴费用的通知》，内容为：根据贵我双方所签租赁合约，贵方在重庆大都会广场租赁L1603+04单元，应于2018年9月1日前缴纳2018年9月30日前尚欠的费用，包括但不限于租金（具体金额见我司财务部所发租单）。经我司催收后，贵方至今仍未前来缴清上述费用。我司将从9月1日起计算滞纳金。为此，本司再次提醒贵方，希望贵方尽快缴纳上述款项；否则，我司将按贵我双方所签合同中的相关规定执行。2018年11月23日，大都会公司向万众普惠公司寄送《解除租赁合同通知》，通知万众普惠公司于2018年11月23日24时解除租赁合同。万众普惠公司于2018年11月26日签收。根据大都会公司举示的付款通知书、电费抄表记录、租户手册、关于大都会东方广场电费调整事宜，万众普惠公司尚欠2018年7月至9月期间的电费730.4元及对应的增值税116.86元，电损费17.42元及对应的增值税2.79元，2018年10月、11月未产生电费。审理中，大都会公司认可涉案房屋于2019年3月另行出租给了他人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，大都会公司与万众普惠公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。万众普惠公司自2018年9月1日起未按约交纳相关费用构成违约，大都会公司依照合同约定享有合同解除权。因此，本院对大都会公司要求确认合同解除的请求予以支持，但解除时间应以函件送达之日即2018年11月26日为准。万众普惠公司辩称双方租赁合同已于2018年7月19日在事实上提前终止，因万众普惠公司此时并不享有合同解除权，且未举示证据证明双方已经协商一致解除合同，本院对其辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照上述规定，大都会公司要求万众普惠公司支付2018年9月1日至2018年11月23日的承租费等费用，本院予以支持。相关费用确定为承租费47582.05元及对应的增值税2379.11元，商业服务费13862.69元及对应的增值税831.77元，电费730.4元及对应的增值税116.86元，电损费17.42元及对应的增值税2.79元，以上共计65523.09元。根据合同约定，大都会公司有权要求万众普惠公司支付逾期未付费用的滞纳金，其性质属于逾期付款违约金，截止2018年11月23日的违约金确定为1587.43元，并以65523.09元为基数按每日0.05%计算自2018年11月24日起至付清之日止的违约金。关于万众普惠公司辩称大都会公司扩大损失的问题，万众普惠公司并未举示证据证明其已于2018年7月19日搬离并将房屋交还大都会公司，且租赁房屋直至2018年9月仍在产生电费，应属尚在使用中，直至2018年10月才未产生电费，大都会公司于2018年11月23日发出通知解除合同，可视为合理期间。故本院对此辩称不予采信。关于大都会公司主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑本案月租金的金额、履约保证金的金额以及房屋空置的时间，本院将合同解除的违约金调整为保证金的金额70108.5元，万众普惠公司无需另行向大都会公司支付合同解除的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告万众普惠科技有限公司于2017年10月16日签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2018年11月26日解除；二、被告万众普惠科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司承租费、商业服务费、电费、电损费及对应的增值税共计65523.09元，以及截止2018年11月23日的违约金1587.43元，并以65523.09元为基数按每日0.05%计算自2018年11月24日起至付清之日止的违约金；三、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2406元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担884元，被告万众普惠科技有限公司负担1522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇一九年九月五日书记员  杨婷