上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9069号原告：上海日夜医药连锁经营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡济平，董事长委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑祎，上海市嘉华律师事务所律师。被告：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，执行董事。委托诉讼代理人：李春何，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。原告上海日夜医药连锁经营有限公司与被告上海荷中商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海日夜医药连锁经营有限公司委托诉讼代理人何立忠、郑祎，被告上海荷中商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人李春何、张裕参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海日夜医药连锁经营有限公司(以下简称日夜医药公司)向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的(红太阳商业广场)房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还63,300元(租赁保证金40,000元、物业保证金5,000元，装修保证金18,300元)3、请求判令被告向原告返还90,000元(2018年9月5日至2019年1月4日的房屋租赁费80,000元及物业管理费10,000元)；3、判令被告向原告赔偿损失406,000元(装修费用为76,000元、消防费用为15,000元，其余为2017年7月5日至2018年9月4日的租金和物业管理费)。4、判令被告向原告返还有关设施设备(空调1台，阴凉柜1台、灭火箱1个、灭蚊灯1台、药品推车柜1台)。事实与理由：2017年6月5日，原告与被告签署了《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》，约定：目标房屋为通河路XXX弄XXX号401A、402A，建筑面积为212平方米，房屋用途约定为“医药连锁销售”，租赁期限为2017年6月5日至2021年4月30日止，计租日为2017年7月5日，月租金20,000元，每月物业管理费为2,500元。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金40,000元、物业保证金5,000元、装修保证金18,300元。并进行了装修，装修费用76,000元，并按约支付租金和物业管理费至2019年1月4日。原告在办理工商登记过程中，被登记机关告知由于通河路XXX弄XXX号401A、402A不属于商业用房，不能登记为经营地址。为此，原告与被告交涉，被告表示该项目系与政府合作，被告将协调处理。直至今年6月，被告提供了其他房屋签订租赁合同，用于办理营业执照，原告以该租赁合同办理了营业执照。但被告却在2018年9月6日突然向原告发出了《解约告知函》，单方面解除了原被告之间的《房屋租赁合同》，并趁原告不在场的情况下，擅自进入原告租赁场所，并将案涉房屋出租给了第三方。原告认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告因自身原因造成原告无法顺利办理营业执照，并在原告按照约定支付租金的情况下，单方面解除协议，致使原告损失，故为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼。被告上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称荷中商业公司)辩称，原告明知道被告房屋的性质，也告知原告要注册公司才能租赁。原告当时在被告的配合下解决了注册的问题，所以不存在原告所述的被告房屋不属于商业用房，不能用于租赁。2018年9月6日合同已经解除,不同意返还租赁保证金及物业保证金45,000元，因为是原告违约导致合同解除。装修保证金不是18,300元，而是10,000元，被告同意退还装修保证金10,000元，另外8,300是垃圾清理费，出入证保证金等，如果原告退还出入证12张，被告同意返还出入证保证金，其他不同意返还。关于91,000元装修和消防费用，不同意赔偿，原因是原告违约导致解约，被告无需赔偿，且只是简单装修，费用过高。关于405,000元的租金和物业管理费，原告已经实际使用房屋15个月，产生337,500元租金和物业费，被告不同意返还，剩余的67,500元租金及物业费同意返还。关于设备损失，当时房屋并没有这些设备，且当时被告通知原告将物品搬离，但原告不予理睬，即使有物品也是原告自行承担灭失责任。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，日夜医药公司与荷中商业公司签署了《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》，约定：目标房屋为通河路XXX弄XXX号401A、402A(以下简称涉案房屋)，建筑面积为212平方米，房屋用途约定为“医药连锁销售”，租赁期限为2017年6月5日至2021年4月30日止，计租日为2017年7月5日，日夜医药连锁承诺在2017年6月5日之后开始装修施工(免租期30天含在免租期内和合同期内，从2017年6月5日至2017年7月4日)，对外营业开始日为不迟于2017年8月1日，月租金20,000元，每月物业管理费为2,500元。合同签订后，日夜医药公司向荷中商业公司支付了租赁保证金及物业保证金45,000元。并支付租金和物业管理费至2019年1月4日，共支付租金360,000元，物业管理费45,000元。涉案房屋交付后，日夜医药公司对涉案房屋进行了装修，并向消防机关申请了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。涉案房屋产权人为上海市宝山区人民政府张庙街道办事处(张庙街道办事处)，张庙街道办事处授权上海张庙资产管理有限公司出租给荷中商业公司使用及管理，对于荷中商业公司将涉案房屋转租给日夜医药公司的情况，张庙街道办事处及上海张庙资产管理有限公司知晓并认可。涉案房屋土地用途为商业，房屋用途为特种用途，但关于该特种用途并未有明确的指向。关于日夜医药公司未能在涉案房屋办理营业执照的责任问题。日夜医药公司诉称，其在办理工商登记过程中，被登记机关告知由于通河路XXX弄XXX号401A、402A不属于商业用房，不能登记为经营地址。对此，荷中商业公司认为，日夜医药公司未能在涉案房屋办理营业执照是因为按照约定日夜医药公司只能注册新的公司，而不能注册分公司。但日夜医药公司未能按照约定办理新公司，所以产权人张庙街道办事处不愿意配合出具相关证明。而其他承租的公司是可以在涉案房屋注册公司的。并且办理营业执照是日夜医药公司自己的义务，荷中商业公司已经尽力配合了。关于日夜医药公司是否构成违约。荷中商业公司认为，日夜医药公司未能在约定期间开业，按照合同约定已经构成违约，荷中商业公司有权解除合同。日夜医药公司认为，其虽然在约定日期之前未开业，是因为营业执照没有办理，其一直在努力办理营业执照，没有恶意拖延办理营业执照。荷中商业公司在2018年9月6日向日夜医药公司发出了《解约告知函》。2018年9月16日，荷中商业公司收回涉案房屋，涉案房屋目前已经由荷中商业公司出租给了案外人上海祥洛保健按摩有限公司。关于装修保证金。荷中商业公司认可日夜医药公司支付装修保证金10,000元，并同意退还，日夜医药公司主张装修保证金应该为18,300元，但其提供的收据中关于装修保证金的记载为10,000元。关于租赁保证金和物业保证金，双方合同约定：如乙方未能在开业日开业的，如因乙方自身原因而未能在开业日开业，超过五天的，甲方(被告)有权选择解除合同并要求乙方承担首期租金2倍的违约金且不退还保证金。以上事实，有租赁合同、收款凭证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，关于荷中商业公司与日夜医药公司签订的《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》效力问题，涉案房屋土地用途为商业，房屋用途为特种用途，但关于该特种用途并未有明确的指向，张庙街道办事处授权上海张庙资产管理有限公司将涉案房屋出租给荷中商业公司使用及管理，并无违反法律、法规强制性规定的情形，也无其他导致合同无效的情形。日夜医药公司未按照约定在2017年8月1日前对外营业，构成违约，荷中商业公司有权解除租赁合同并追究其违约责任。日夜医药公司虽提出其未能办理营业执照主要是该房屋用途为非商业用途，不符合办理营业执照条件，但并未提供证据予以证实，且日夜医药公司本身对于涉案房屋能否办理出营业执照应该承担审核义务，故对于日夜医药公司的说法本院难以支持。关于合同解除时间，本院确定为2018年9月6日，荷中商业公司于2018年9月16日收回涉案房屋，日夜医药公司已经支付但未使用的租金和物业管理费，即自2018年9月16日至2019年1月4日的租金及物业管理费应该予以返还，按照双方合同的约定，日夜医药公司违约应该扣除免租期30天的租金不予退还，故本院对荷中商业公司应退还的租金做相应扣除。关于租赁保证金和物业保证金，因按照双方合同约定，如果日夜医药公司因自身原因未能按期开业，荷中商业公司有权不退还保证金，故本院对于日夜医药公司要求退还保证金的请求，不予支持。关于装修保证金，日夜医药公司并未提出证据予以证明为18,300元，荷中商业公司认可为10,000元，并同意退还，本院确定为10,000元。关于装修费用、消防费用损失，因日夜医药公司为违约方，该诉请无法律依据，本院不予支持。关于日夜医药公司返还设施设备的请求，因其未提供证据证实该设施设备为荷中商业公司取得，故本院对此诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定判决如下：一、原告上海日夜医药连锁经营有限公司与被告上海荷中商业投资管理有限公司之间的《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》于2018年9月6日解除；二、被告上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海日夜医药连锁经营有限公司租金53,115元及物业费9,098元；三、被告上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海日夜医药连锁经营有限公司装修保证金10,000元；四、驳回原告上海日夜医药连锁经营有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4,696元，由被告上海荷中商业投资管理有限公司承担803元，由原告上海日夜医药连锁经营有限公司承担3,893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 亮二〇一九年九月二十九日书记员 叶文玮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。