江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5576号上诉人（原审被告）：南京山西路百货大楼有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中山北路107号。法定代表人：殷洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨青，女，汉族，1990年2月2日生，住河南省睢县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京市房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路58号。法定代表人：赵峰，该公司总经理。、委托诉讼代理人：解丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京山西路百货大楼有限责任公司（以下简称山西路百货公司）因与被上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称南京房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西路百货公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定的违约金计算标准过高。租赁合同约定的违约金计算方式为每逾期一日支付欠缴租金总额的千分之三，约定标准过高，且该租赁合同是被上诉人提供的格式合同，违约金约定加重了上诉人的责任，应属无效。无效的格式条款不应被遵守，且被上诉人并未举证证明其实际遭受的损失，故违约金的支付不应按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍来计算，而应按中国人民银行同期贷款基准利率来计算。二、一审法院判决解除合同，违背了支持民营企业发展的原则。上诉人拖欠房租是因上级管理集团出现金融危机，导致暂时无法按时支付相应房租。上诉人愿意积极履行合同，暂时支付一部分房租，但被上诉人坚持要求一次性付清所有欠付租金，导致双方无法就付款达成协议。合同一旦解除，将影响整个山百大楼的市场运营，导致近千名员工无法妥善安置，造成严重的社会问题。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。南京房产经营公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方之间签订的房屋租赁合同并非格式合同。二、一审法院认定的违约金标准为贷款基准利率的1.3倍，符合目前市场上的资金供求水平，违约成本过低不利于维护合同秩序。三、法律平等保护市场各主体的利益，支持民营企业发展不等同于违背法律的契约精神，法律面前人人平等。综上，请求驳回上诉，维持原判。南京房产经营公司向一审法院起诉请求：1.解除南京房产经营公司、山西路百货公司之间签订的《南京市直管非住宅房租赁合同》；2.山西路百货公司交还所承租的位于南京市鼓楼区公有房屋（建筑面积3828.8平方米）；3.山西路百货公司交付拖欠的房租1378368元（自2018年6月1日起至2019年2月26日止），支付违约金626239（按每日千分之三计算至2019年2月26日止）。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区房屋（共3层，建筑面积共计3828.77平方米，即案涉房屋）系南京市公房管理中心所有公有房屋。2018年6月7日，南京房产经营公司（甲方）与山西路百货公司（乙方）签订一份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定甲方受南京市公房管理中心委托，负责市属直管公房经营管理；甲方将案涉房屋出租给乙方；租赁期限共24个月，从2018年1月1日起至2019年12月31日止；甲方将该房屋出租给乙方作商业用途使用；该房屋月租金153152元，按月支付，由乙方于每月15日前缴付给甲方；乙方逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期间，乙方未按本合同规定缴付租金，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金总额3‰的违约金等等。山西路百货公司于2018年1月1日即已实际使用案涉房屋，并缴纳了2018年5月之前的租金，从2018年6月起欠付租金至今。一审庭审中，南京房产经营公司、山西路百货公司双方确认合同约定的每月15日前支付的租金是当月租金。现案涉房屋仍由山西路百货公司承租，并由山西路百货公司另行转租给多名案外人实际使用。南京房产经营公司表示与山西路百货公司解除租赁合同后，可能会考虑接受现有实际使用人，具体租赁事宜需与案外人另行协商。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，南京房产经营公司、山西路百货公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租赁合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同约定，如山西路百货公司存在逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，南京房产经营公司有权解除合同，收回房屋。现山西路百货公司作为承租人未按约支付2018年6月至2019年2月26日期间的租金，欠缴总额累计超过六个月，构成违约，因此南京房产经营公司按照合同约定行使约定，要求解除租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于交还案涉房屋的问题。如前述租赁合同已经南京房产经营公司行使约定解除权而解除，故山西路百货公司应当返还租赁物，故南京房产经营公司请求山西路百货公司交还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于南京房产经营公司主张山西路百货公司支付欠付租金的问题。南京房产经营公司主张山西路百货公司支付所欠缴的2018年6月1日起至2019年2月26日期间的租金共计1378368元，但根据计算南京房产经营公司所主张的该租金数额（1378368元=153152元/月×9个月）实际对应租期应为2018年6月1日至2019年2月28日，因山西路百货公司对此数额不持异议，故南京房产经营公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持，但对应租期应当予以调整。关于南京房产经营公司主张的违约金问题。山西路百货公司欠付租金，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。山西路百货公司抗辩合同约定的违约金标准过高，应当调整至中国人民银行同期贷款利率。因南京房产经营公司未举证证明其实际损失，且租赁合同约定每逾期一日支付欠缴租金总额3‰标准过高，故一审法院对于山西路百货公司要求调整违约金标准的意见予以采纳。结合本案案情，一审法院酌定违约金标准为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍。另因合同约定每月租金支付的期限为每月15日前，且南京房产经营公司主张的违约金计算节点截止至2019年2月26日，故每月租金违约金的应从每月16日起计算至2019年2月26日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除南京市房产经营有限公司与南京山西路百货大楼有限责任公司就南京市鼓楼区公有房屋签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；二、南京山西路百货大楼有限责任公司于判决生效之日起五日内将南京市鼓楼区公有房屋交还给南京市房产经营有限公司；三、南京山西路百货大楼有限责任公司于判决生效之日起五日内向南京市房产经营有限公司支付自2018年6月1日起至2019年2月28日期间的租金1378368元；四、南京山西路百货大楼有限责任公司于判决生效之日起五日内向南京市房产经营有限公司支付迟延支付租金违约金（均以153152元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，分别从2018年6月至2019年2月期间每自然月16号起计算至2019年2月26日止）。一审案件受理费22837元，减半收取11418.5元，由南京市房产经营有限公司负担3418.5元，由南京山西路百货大楼有限责任公司负担8000元（此款南京房产经营公司已预交，山西路百货公司在支付上述款项时加付此款）。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人山西路百货公司与被上诉人南京房产经营公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人未按约支付租金，欠缴总额累计超过六个月，符合合同约定的解除条件，被上诉人请求解除合同，有事实和法律依据。上诉人认为一审法院判决解除合同违背了国家支持民营企业发展的原则，并无事实依据，且国家保护民营企业依法经营，并不代表民营企业可以违反合同约定却不承担合同责任，故上诉人认为一审法院不应判决解除合同，本院不予采信。关于违约责任的承担，双方合同约定每逾期一日支付欠缴租金总额3‰作为违约金。上诉人认为合同约定的违约金系无效的格式条款，但并未提供证据证明，本院不予采信；对该违约金标准，一审法院审查后认为过高，已经调整至中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，该调整有事实和法律依据，且不违反法律规定，上诉人认为违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率计算，本院不予采纳。综上所述，山西路百货公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14502元，由上诉人山西路百货公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年九月十二日书记员  戴 苗