福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终4248号 上诉人（原审被告）：叶荣明（曾用名：叶菜明），男，1962年6月30日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人（原审被告）：苏美凤，女，1964年4月2日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人共同委托诉讼代理人：王振烈，福建力衡律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：王楚，福建力衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓守珍，女，1960年3月27日生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄艳娜，福建步道律师事务所律师。 上诉人叶荣明、苏美凤因与被上诉人邓守珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏美凤、叶荣明的委托诉讼代理人王振烈、王楚，被上诉人邓守珍及其委托诉讼代理人黄艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶荣明、苏美凤上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回邓守珍的该项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由邓守珍承担。事实和理由：叶荣明、苏美凤未能协助邓守珍办理案涉房屋的过户变更登记手续，具有不可归责己方的客观事实，叶荣明、苏美凤主观上不存在过错，不应承担违约责任。案涉房屋系叶荣明、苏美凤的拆迁安置房，并非一般意义上的商品房。案涉房屋系拆迁安置房，故办理拆迁安置房产权证的资料在签订拆迁协议时就一并提供给厦门海沧房屋征迁服务有限公司（以下简称海沧房屋征迁公司）并由其代为办理，直到2019年5月23日该公司才通知叶荣明领取案涉房屋的产权证。因叶荣杰一家居住的房屋直到2019年5月才交由拆迁公司拆除，拆迁公司扣押了厦门市海沧区温厝社区温厝社271号房屋的所有拆迁安置房之产权证，直到房屋交付拆除完毕后方予以发放，故导致案涉房屋的产权证被拆迁公司扣押的责任在于案外人叶荣杰，而非叶荣明、苏美凤。 邓守珍答辩称：上诉人主张的案外人叶荣杰没有搬离拆迁房导致拆迁部门扣留产权证，不能作为其免于承担违约责任的抗辩理由。案涉《房产预约买卖协议书》明确约定应自案涉房屋一手产权办出后一个月内办理房产过户手续。上诉人所述2019年5月23日才具备领取涉房屋产权证的条件，与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。 邓守珍向一审法院起诉请求：1.叶荣明、苏美凤立即配合邓守珍办理址于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号204室房产的产权过户手续（房屋交易价格270000元）；2.叶荣明、苏美凤支付邓守珍违约金135000元；3.叶荣明、苏美凤承担财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元和案件受理费。 一审法院认定事实：叶荣明曾用名叶菜明。叶荣明与苏美凤系夫妻关系。 2012年3月5日，叶荣明、苏美凤作为甲方，邓守珍作为乙方，厦门中原世际房地产代理有限公司作为丙方，三方签订一份《房产买卖协议》，约定甲方同意将座落于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号204室的房产出售给乙方，成交总价为270000元；本协议签订之日，乙方应支付甲方购房定金100000元，乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付250000元，于一手产权办出来一个月内向甲方支付20000元整；上述房产尚未办理土地房屋权证，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同；甲乙双方应于一手产权出来一个月内，以协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；若于一手产权出来一个月内因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；协议签署之前及协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方，若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方毁约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；甲方保证将上述房屋转让给乙方已经取得其他成员叶少斌、叶少通的同意，日后如果办理出的产权证为甲方叶荣明与其他家庭成员共有，甲方保证会与其他共有人配合乙方办理过户手续，若甲方的其他家庭成员无法配合乙方办理过户，甲方应承担违约责任，赔偿违约金为房屋总价50%；等等。上述协议签订当日，叶荣明、苏美凤与邓守珍向福建省厦门市海沧区公证处申请保全证据公证，该公证处就上述《房产买卖协议》于当日出具一份（2012）厦鹭内字第01503号公证书。2012年3月6日，叶荣明出具收据，确认收到邓守珍购买案涉房产的部分购房款250000元。 2013年2月17日，讼争房产完成产权登记，并登记至叶荣明名下，土地房屋权证号为厦国土房证第01045743号，房屋坐落于厦门市海沧区。 一审中，邓守珍还提供一份坐落于厦门市海沧区房屋的存量房买卖合同，以此证明该房产亦系叶荣明、苏美凤拆迁安置房产之一，且因出售已办理了过户登记手续，案涉房屋不存在过户登记障碍，叶荣明、苏美凤已构成违约。叶荣明、苏美凤对该证据的真实性没有异议，叶荣明主张违约金计算标准过高。邓守珍因本案支出财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元。 一审法院认为：邓守珍与叶荣明、苏美凤签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。根据厦门市不动产登记信息查询结果和厦国土房证第01045743号厦门市土地房屋权证号，可以证明叶荣明、苏美凤于2013年2月17日取得案涉房屋的一手产权证。根据协议约定，叶荣明、苏美凤应于一手产权证办理后一个月内前往土地和房屋管理部门协助办理案涉房屋的过户登记手续。叶荣明、苏美凤的协助办理过户登记手续的义务显然超过了协议约定的期限，故邓守珍请求叶荣明、苏美凤立即配合其办理案涉房产的过户登记手续，有事实和法律依据，予以支持。叶荣明、苏美凤辩称案涉房屋的一手产权证因房屋拆迁争议被扣押在拆迁办处，但叶荣明、苏美凤未能提供相应的证据予以佐证，且亦没有证据显示叶荣明、苏美凤未能协助办理过户登记手续不可归责于叶荣明、苏美凤，故对叶荣明、苏美凤的该抗辩理由，不予采纳。叶荣明、苏美凤超过合同约定期限未配合办理产权过户登记手续的行为显然违反了协议约定，依约应按房产总价的50%承担违约责任。叶荣明主张违约金计算标准过高，一审法院以邓守珍的实际损失为基础（邓守珍未提供证据证明其实际损失），兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑，酌情以房产总价的30%计算违约金，即81000元。此外，协议并未对财产保全费、财产保全责任保险费的负担作出约定，邓守珍请求叶荣明、苏美凤承担其因本案支出财产保全费1195元、财产保全责任保险费1000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、叶荣明、苏美凤于判决生效之日起十日内，协助邓守珍办理址于福建省厦门市海沧区房产的过户登记手续；二、叶荣明、苏美凤于判决生效之日起十日内，支付邓守珍违约金81000元。三、驳回邓守珍的其他诉讼请求。案件受理费7408元，减半收取计3704元，由邓守珍负担421.5元，叶荣明、苏美凤负担3282.5元。 本院二审期间，上诉人叶荣明、苏美凤提供以下证据：1.海沧房屋征迁公司出具的《情况说明》，2.安置房产权证领取登记表，3.收据，以上证据证明因案外人叶荣杰的原因，导致案涉房产的产权证被海沧房屋征迁公司扣押，直至2019年5月23日才领取；4海沧街道温厝社区居民委员会出具的《证明》，证明上诉人于2013年1月搬离被拆迁房屋入住折迁安置房。被上诉人质证认为，证据1《情况说明》的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，不能免除上诉人应承担的违约责任；证据2、证据3的真实性无法确认，即使属实，上诉人领取七套房屋的产权证，但收据仅显示收到六套房屋的产权证，两份证据的内容存在矛盾；证据4《证明》的真实性予以确认，关联性不予确认，与本案无关。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人叶荣明、苏美凤与被上诉人邓守珍签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据协议约定，叶荣明、苏美凤应于一手产权证办理后一个月内前往土地和房屋管理部门协助办理案涉房屋的过户登记手续。根据查明的事实，案涉房屋已于2013年2月17日登记在叶荣明名下，叶荣明、苏美凤至今未协助办理过户登记手续，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，即使案涉房产的产权证因案外人叶荣杰的原因扣押于海沧房屋征迁公司，亦不能免除叶荣明、苏美凤依据《房产买卖协议》约定应向邓守珍承担的违约责任。一审认定叶荣明、苏美凤应承担违约责任并支付邓守珍违约金81000元，并无不当。综上，叶荣明、苏美凤的上诉请求缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1825元，由叶荣明、苏美凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年九月二十九日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。