山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5013号上诉人（原审被告）：邓岗，男，1975年5月3日出生，汉族，现住太原市。被上诉人（原审原告）：李强，男1988年3月15日出生，回族，现住太原市。被上诉人（原审原告）：马进才，男，1987年3月10日出生，回族，现住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：靳雅森，山西真强律师事务所律师。上诉人邓岗因与被上诉人马进才、李强房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓岗上诉请求：1、请求贵院撤销一审法院作出的（2019）晋0105民初3950号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案上诉费由马进才、李强承担。事实与理由：一、原审法院认定“2018年底，因房东杨乃勤通知已与被告解除了房屋租赁关系”属于事实认定错误。第一，邓岗在2019年4月2日开庭之前从未见过房东杨乃勤，所有房屋租赁事宜均由杨红艳代理，甚至签合同都是杨红艳代签，房租也是由杨红艳代收。马进才、李强从未见过杨乃勤本人以及从未与其通过电话。所以一审法院认定杨乃勤通知邓岗解除合同是错误的。第二，2019年1月17日，杨乃勤将邓岗起诉至小店区人民法院，要求解除2016年2月14日签订的《房屋租赁合同》，要求支付拖欠的租金71000元。2019年4月2日，杨乃勤当庭撤诉。由此可见，杨乃勤并未与邓岗解除《房屋租赁合同》。邓岗与杨乃勤签订的《房屋租赁合同》截止到2019年2月14日，根据合同相对性原则，截止2019年2月14日的租金，马进才、李强无权要求邓岗返还。二、马进才主体不适格，不能作为本案当事人。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，既然是合同纠纷，根据合同相对性原则，本案的适格当事人为邓岗与李强。依据合同马进才并非合同当事人，不具备诉讼主体资格。马进才、李强辩称，一、一审法院认定事实正确，在2018年底房东杨乃勤已与邓岗事实上解除了房屋租赁关系。本案涉案商铺的所有权人为杨乃勤，因杨乃勤本人在运城，故商铺的出租，租金的收取等事项均由其在太原的妹妹杨红艳代办，因邓岗欠付租金，杨乃勤在2018年12月便与邓岗解除租赁合同，在一审庭审中，邓岗也认可了在2018年12月23日，在杨红艳的见证下邓岗搬离了涉案商铺，并向杨乃勤出具欠条，至此，邓岗与杨乃勤的租赁合同已实际解除，一审法院认定房东杨乃勤在2018年底已与邓岗解除了房屋租赁关系，认定事实正确，自此后邓岗无权再将房屋出租给马进才、李强，多收取的房租理应退还。邓岗称，“2019年1月17日杨乃勤起诉邓岗要求解除房屋租赁合同，要求支付租金，但在2019年4月2日当庭撤诉，由此可见杨乃勤并未与邓岗解除房屋租赁合同”该理由不能成立，杨乃勤撤诉与其未与邓岗解除房屋租赁关系并无联系，撤诉是因邓岗答应还款，但此后邓岗并未履行还款承诺，据马进才、李强了解，杨乃勤已重新起诉了邓岗，并且小店法院已经在2019年8月2日开庭审理了此案。二、马进才为本案适格主体，是本案的合法当事人。马进才与李强系合伙关系，因二人既是同乡又是亲戚所以双方只是口头约定合伙，没有订立书面的合伙协议，一审中马进才、李强均认可双方的合伙关系。在2017年8月马进才、李强协商后，决定以李强的名义与邓岗签订房屋租赁合同。2018年6月，邓岗与马进才、李强协商后决定续租一年，租金、期限、双方的权利义务均与上一份协议相同，便没有再订立书面租赁协议，后马进才向邓岗支付了2018年8月20日至2019年8月19日的租金12万元整，邓岗收到租金后也向马进才出具了收据，这充分说明了邓岗认可了续租行为，也认同李强和马进才的合伙关系，负责其不会向马进才出具租金收据。据此，马进才主体适格，是本案的合法当事人。马进才、李强向一审法院起诉请求：1、确认李强、邓岗双方的房屋租赁关系于2019年1月1日解除；2、判决邓岗返还马进才、李强房屋租金76000元，并赔偿马进才、李强利息损失(利息自2019年1月1日起算至判决履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，截止起诉之日为1254元。一审法院认定事实：2016年2月14日，邓岗承租房东杨乃勤所有的位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺(311.8平米)用作商业经营，双方签订《房屋租赁合同》约定：租期为36个月，自2016年2月15日至2019年2月14日止，三年年租金分别为13万元、14万元、2315万元，在合同租赁期内邓岗可将房屋或房屋的部分面积租给他人进行合法使用经营等。2017年8月3日，邓岗将其承租的太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺的部分面积(一楼东侧里外套间)转租给李强用作商业经营，双方签订《房屋租赁合同》约定：出租面积为100平米左右，租期自2017年8月20日至2018年8月20日，年租金为12万元等。该合同签订后，马进才便在承租的商铺内开展经营活动，合同到期后，双方又口头达成续租协议，马进才先后两次向邓岗交纳了第二年度的房租共计12万元。2018年底，因房东杨乃勤通知已与邓岗解除了房屋租赁关系，马进才又与杨乃勤就经营的商铺于2019年1月1日签订了新的《房屋租赁合同》，双方约定：出租房屋的面积为73平米，租期为48个月，自2019年1月1日至2022年12月30日，前三年年租金为9万，第四年年租金为10万等。现马进才仍在承租的商铺内正常经营，并向房东正常支付租金。马进才、李强均认可承租涉案商铺是为了合伙经营兰州拉面馆。邓岗当庭述称，2018年我被迫给杨乃勤打了个欠条，搬走时也不是自愿的，现在里面还有我的一部分东西。一审法院认为，马进才、李强当庭认可彼此为合伙关系，而邓岗是与李强签订的转租合同，同时也知道一直由马进才经营商铺并直接从马进才处收取租金，因此，一审法院采信承租涉案商铺是马进才、李强的真实意思表示并认可马进才、李强为共同的次承租人身份。在2018年年底之前，就涉案商铺，邓岗与房东之间为房屋租赁关系，马进才、李强与邓岗之间为房屋转租关系。据现有证据及双方的当庭陈述，在2018年底，房东已事实上解除了与邓岗的房屋租赁关系，邓岗也搬离租赁的商铺不再经营，则邓岗失去了租赁权，无权再转租商铺，马进才、李强和邓岗之间的转租合同应当随之解除，马进才、李强无需再向邓岗继续支付租金。综上，马进才、李强关于确认双方之间的房屋租赁关系于2019年1月1日解除并要求邓岗退还已付房屋租金76000元的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持；对于马进才、李强主张的利息损失，可按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月1日计算至本判决确定的给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定,判决：一、确认李强、马进才与邓岗就涉案商铺的房屋租赁合同关系于2019年1月1日解除。二、邓岗于本判决生效后十五日内退还李强、马进才租金76000元，并支付该76000元租金自2019年1月1日至本判决确定的给付之日止的利息。三、驳回李强、马进才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元（马进才、李强已预交），由邓岗负担。本院二审期间，马进才、李强围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、山西省高级人民法院（2018）晋民再190号民事判决书，欲证明：案涉房屋没有规划证，租赁协议应当无效。2、太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1631号杨乃勤撤诉裁定，欲证明：双方没有解除租赁合同。3、涉案店铺门头照片1张，欲证明：马进才、李强是非法经营。马进才、李强质证称，1、邓岗租给李强之前已经知道没有规划证但又租给李强，有欺诈的行为；2、已经撤诉但就相同事由再次起诉，诉请为确认房屋租赁合同无效，要求邓岗支付欠付租金及水电费；3、仅凭照片不能证明其所述马进才、李强非法经营。本院认为，关于马进才主体是否适格的问题，结合案涉合同签订主体、案涉商铺实际经营主体及租金实际交付主体等情形，一审法院认定承租案涉商铺是马进才、李强的真实意思表示并认可马进才、李强为共同次承租人，符合事实及法律规定，并无不妥。关于邓岗应否退还马进才、李强已付租金76000元的问题，根据本案现有证据及当事人陈述，能够证明邓岗于2018年底与房东解除合同，自2019年1月1日之后，邓岗与马进才、李强之间的后续转租已不具备实际履行条件，一审法院判决邓岗将其收取的2019年1月1日之后的租金76000元退还马进才、李强，符合案件实际情况，能够平等保护双方当事人的合法权益，故对一审法院的判决结果，本院认同。邓岗二审期间虽提交证据，但不足以佐证其上诉提出的各项主张，上诉事由亦不足以推翻一审法院的认定，其应依法承担相应的不利后果。综上所述，邓岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865元（邓岗已预交），由邓岗负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 孙云英审判员 刘平则 二〇一九年九月四日书记员 陈 琼