湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初1038号原告：邓永静，女，1977年10月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：邓万杰，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓彩云，系原告姑姑，一般授权代理。被告：程先国，男，1965年7月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：佘小翠，系程先国之妻，特别授权代理。被告：佘小翠，女，1966年3月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：舒丰年，湖北创智律师事务所律师，一般授权代理。被告：殷根发，男，1957年11月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：许运兰，系殷根发之妻，一般授权代理。原告邓永静与被告程先国、佘小翠、殷根发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，公开开庭进行了审理。原告邓永静及其委托诉讼代理人邓万杰、被告程先国、佘小翠及其委托诉讼代理人舒丰年、被告殷根发及其委托诉讼代理人许运兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓永静向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《购房协议》合法有效；2.依法判令被告程先国、佘小翠向原告交付期拆迁还建的位于新城丽景小区（××）××区××房（建筑面积76.1平方米），并配合原告办理交房登记手续；3.依法判令被告程先国、佘小翠退还原告多支付的房屋面积差价12187.5元；4.依法判令被告程先国、佘小翠向原告支付违约金150000元；5.依法判令被告殷根发对上述债务承担连带责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月6日，原告与被告程先国签订了《购房协议》一份，约定程先国将还建于武汉市汉阳区江堤乡向阳一村的一套80平方米拆迁还建房屋出售原告，单价3125元/平方米，总价250000元。由于还未交房，如果实际房屋面积不足或超过80平米，按实际面积及标准进行结算。被告殷根发作为担保人在该协议上签字，同时还与原告另行签订《保证合同》一份，对被告程先国与原告签订的《购房协议》项上被告程先国的债务承担连带责任保证，保证期限为自签订之日起至主合同项下原告所有权利与经济补偿得到实现为止，担保费为30000元。原告于当日向被告程先国支付了250000元购房款，向被告殷根发支付了30000元担保费。2014年9月4日，被告程先国选得新城丽景小区（原江欣苑五期）A区10栋2单元8层2号房（建筑面积97.58平方米）、X区X栋X层X号房（建筑面积118.43平方米）、X区X栋X层X号房（建筑面积76.1平方米）这三套还建房，并没有告知原告。2017年12月，开发商将新城丽景小区的房屋全部交付给业主，程先国在实际取得所有的还建房后，也未按合同约定将符合合同的房屋交付给原告。原告只得邀请担保人殷根发一同要求被告程先国交付房屋，并办理相关手续，但被告要求加价200000元才交付房屋。原告认为依照《合同法》第60条、第107条的规定，被告程先国、佘小翠应当继续履行合同约定的义务，将其所选房产中接近80平米的房屋交付给原告。同时被告违约，应当依照合同约定向原告支付150000元违约金。被告殷根发作为担保人，在程先国未履行合同约定义务的情况下，应依据《担保法》的规定，对被告程先国的债务承担连带担保责任。故起诉来院，望判如所请。被告程先国、佘小翠辩称，我们与原告签订了购房协议，是在宏业大厦1楼的汉口银行签订的，当场有原告邓永静、我方程先国、佘小翠，中间人殷根发4个人，其后我就应原告要求，把我女儿程英的拆迁协议押在原告手上。2013年跟原告协商，退还她的本金且愿意补偿她的经济损失，到了2014年年底选房，原告拿程英名下的拆迁协议选的房子，这是事实，现在她要其它的房子，我是不接受的。对于诉请第一条，合同属于无效合同，理由有1、合同标的物是一个丧失了行为能力的3级智障的两被告女儿程英的房屋，原被告处置这样的房屋损害了他人的利益。2、合同的无效是双方当事人共同过错，在合同签订的时候原告有担保人，也知道程英是一个智障。3、合同标的物是不能上市转让的，《中华人民共和国房地产管理法》第38条第6款、第39条第1款都对此有明确规定。对于诉请第3条，我们愿意退还其全部购房款，对于诉请第4条，因为本案属于无效合同，所以不存在支付违约金，但是考虑到实际情况，我们愿意对其进行适当的补偿，对于诉请第6条，因为购房协议当中明确约定了诉讼费是由原告承担的，所以本案诉讼费应该由原告承担。请求法庭驳回原告的不当的诉讼请求，我们退还原告的购房款。原告跟殷根发私下签了一份担保书而且还支付所谓保证金30000元，是上次开庭我们才知道，就30000块钱保证金我们说明一下，作为保证金来讲，应该是担保人向对方支付，而不是对方向担保人支付，本案是由原告向担保人支付的，而且上次开庭的时候，殷根发的妻子当庭说这是给她们的好处费。被告殷根发辩称，我只是一个介绍人，程先国和原告在我家玩的时候很多，程先国跟我讲有套房子想卖，我后来就跟我老婆讲，经过撮合原被告就签订了房屋买卖协议，当时价格3000元还是4000元，房屋价格卖的蛮高，当时卖房子的也多，别人都没反悔，被告反悔。保证合同是当时他们交钱的时候要我签字，我根本没看清是担保合同，我只想着我是介绍人，担保不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：程先国与佘小翠系夫妻关系，程英系程先国、佘小翠之女，系智力残疾人。殷根发与程先国系街坊。2009年房屋拆迁，程先国与武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》两份，其中编号JX52-061-2/3拆迁协议约定程先国被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积100平方米，自愿选择安置房建筑面积100平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房1套，建筑面积100平方米。编号JX52-128-1/3拆迁协议约定乙方被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积190平方米，自愿选择还建安置房屋建筑面积190平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房2套，建筑面积190平方米，其中一套110平方米，一套80平方米。2009年12月15日，程英与武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（编号JX52-128-2/3），约定程英被拆迁房屋中经认定的合法建筑面积80平方米，自愿选择安置房建筑面积80平方米。还建安置地江欣苑五期，自愿选择还建安置房1套，建筑面积80平方米。程英签名系佘小翠代签。2011年7月6日，程先国（甲方）与邓永静（乙方）签订《购房协议》一份，约定：“第一条甲方原有的位于武汉市汉阳区江堤乡向阳一村的住宅进行拆迁还建，还建房地址预计为原地址，甲方同意将自己的一套还建房出售给乙方，该房屋建筑面积为80平方米。第二条该交易房屋是甲方的家庭共有财产，甲方保证没有产权纠纷，不存在抵押、担保、债权债务等问题。否则，由此引起的所有责任和损失由甲方承担。第三条由于该交易房屋还未开始建设以及分配房号，所以为免以后产生纠纷，经双方协商一致同意，由于不可抗力（如政府行为）而非个人存在欺诈行为所致，产生交房时间及地址与预计不一致的情况下，双方都不能反悔违约。第四条该交易房屋面积为80平方米，每平方米为3125元，总价为250000元。由于还未交房，如实际房屋面积不足或超过80平方米，由乙方与拆迁办按实际面积及标准进行结算，且结算中如涉及到楼层调节等，一切费用及所得由乙方承担，与甲方无关。第五条本协议签订之日，乙方向甲方支付全部房款250000元。付款方式可用银行转账及现金的方式。第六条本协议签订之日，甲方将《房屋拆迁实物还建安置协议书》原件交给乙方保管。第七条本协议签订后，甲方应及时通知乙方选取房号，且在拿到房号后协助乙方办理开取证明、仲裁等手续。在交房时和统一办理产权证时，甲方根据乙方实际需要，必须积极配合不得推诿拒绝。以上办理过程中的所有相关费用全部由乙方承担。第八条在购房过程中，甲乙双方共同遵守协议约定。如因甲方或乙方的原因违反其中的任何约定，由违约方赔偿对方违约金150000元……第十条如出现违约情况，担保人负责协商直至追回受损方经济损失以及赔偿金，否则担保人负连带责任……”甲方程先国、佘小翠、乙方邓永静、担保人殷根发在该协议上签名按手印。程先国将程英的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》（编号JX52-128-2/3）交由邓永静保管。同日，程先国出具了收条，表示收到邓永静购房款250000元。同日，殷根发（甲方）与邓永静（乙方）签订《保证合同》一份，约定：“经甲乙双方协商一致，甲方同意承担乙方与卖房者程先国签订的《购房协议》（以下简称主合同）的保证责任，甲乙双方特订立本保证合同。第一条甲方保证程先国依照主合同规定履行义务或者承担责任，程先国不履行协议约定时，甲方将承担主合同项下所有的责任和义务，首先按实物进行赔偿（将自己同等面积的房屋让给乙方，如确实无法用实物赔偿时，要对主合同项下的全部金额进行赔偿，包括购房款的利息、违约金及其他所有经济损失）。第二条乙方向甲方支付保证金30000元，甲方承担连带责任保证。第四条本合同的有效期限自签订之日起至主合同项下乙方所有的权利和经济补偿得到实现为止。第五条如甲方违反合同，除退回保证金，还必须向乙方赔偿违约金150000元”。甲方殷根发、乙方邓永静在该合同上签名按手印。同日，殷根发出具了收条，表示收到邓永静30000元担保金。2014年9月4日，为进一步明确乙方还建安置用房房号及建筑面积，程先国与汉阳区江堤街办事处、武汉晴川拆迁有限公司签订《补充协议》两份，约定程先国自愿选择江欣苑五期X区X栋X层X号，建筑面积118.43平方米，楼层调节价每平方米30元；江欣苑五期X区X栋X层X号，建筑面积76.10平方米，楼层调节价每平方米60元；X小区X栋X单元X层X号，建筑面积97.58平方米，楼层调节价每平方米30元。程英与汉阳区江堤街办事处、武汉晴川拆迁有限公司签订《补充协议》一份，约定程英自愿选择江欣苑五期B区23栋23层2号，建筑面积84.64平方米，楼层调节价每平方米60元。2014年1月29日，江欣苑农民（1）还建房五期（B区）项目取得建设用地规划许可证，用地性质为居住用地。同年6月5日，该项目用地取得武汉市建设用地批准书，准予作为国有建设用地。2017年12月，武汉市汉阳区江堤乡农业综合服务中心向程先国交付了新城丽景五期X区X栋X单元X楼X室（实测面积97.58平方米）房屋、新城丽景五期X区X栋X楼X室（实测面积118.65平方米）房屋和x栋x楼x室（实测面积75.65平方米）房屋，向程英交付了新城丽景五期X区X栋X单元X层X室（实测面积97.58平方米）。2018年4月20日，程先国、佘小翠将新城丽景小区B区X号楼X层X号房出租，每月租金为1200元。2018年10月25日，邓永静以程先国、佘小翠、殷根发为被告、程英为第三人起诉至本院，要求确认其与被告程先国、佘小翠签订的购房协议有效；判令程先国、佘小翠向其交付位于新城丽景小区B区X号楼X层X号房，并协助办理产权登记手续；判令殷根发对上诉债务承担连带责任；本案的诉讼费用由被告承担。2019年1月11日，邓永静撤诉。现邓永静再次起诉至本院。案经调解，双方当事人未达成一致协议。本院认为，邓永静与程先国、佘小翠于2011年7月6日签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。程先国、佘小翠辩称协议约定的80平方米还建房系程英的财产，其无处分权利，协议无效。对此，程先国、佘小翠未提交充分证据予以证明，而当时80平方米还建房对应的房屋坐落并不确定，虽然程先国交给邓永静保管的是程英的拆迁协议，但并不能据此表明双方买卖的是程英名下的还建房。且双方《购房协议》中约定的80平方米还建房明确为程先国名下的还建房，双方未对《购房协议》标的物进行变更。故对程先国、佘小翠的抗辩意见，本院不予采信。程先国、佘小翠2017年12月取得新城丽景还建房三套，分别坐落于新城丽景五期X区X栋X单元X楼X室（实测面积97.58平方米）、五期X区X栋X楼X室（实测面积118.65平方米）和x栋x楼x室（实测面积75.65平方米）。程英名下的还建房坐落于新城丽景五期X区X栋X单元X层X室（实测面积97.58平方米）。程先国名下的坐落于新城丽景x栋x楼x室房屋面积最接近于80平方米，程先国、佘小翠应按协议约定向邓永静交付新城丽景x栋x楼x室（实测面积75.65平方米）还建房。依双方所签《购房协议》第四条约定，如实际房屋面积不足或超过80平方米，由乙方与拆迁办按实际面积及标准进行结算，且结算中如涉及到楼层调节等，一切费用及所得由乙方承担，与甲方无关，因此邓永静要求程先国、佘小翠退还房屋面积差价款没有依据，本院不予支持。程先国、佘小翠还建房于2017年12月收房，但至今未向邓永静交付，构成违约，本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为20000元。殷根发作为程先国的担保人与邓永静签订《保证合同》，约定了保证方式及保证责任范围，殷根发应对程先国、佘小翠的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、邓永静与程先国、佘小翠于2011年7月6日签订的《购房协议》合法有效；二、程先国、佘小翠于本判决生效之日起十五日内向邓永静交付位于武汉市汉阳区新城丽景x栋x楼x室还建房；三、程先国、佘小翠于本判决生效之日起十五日内向邓永静支付违约金20000元；四、殷根发对程先国、佘小翠上述债务承担连带责任；五、驳回邓永静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,483元由程先国、佘小翠负担，此款邓永静已交纳，程先国、佘小翠于本判决生效之日起十五日内将应承担的款项直接支付给邓金会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  胡正汉人民陪审员  付北达二〇一九年九月十八日法官助理李玉荣书记员卢雨阳