海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初51号原告：张准立，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：张恩恩。委托诉讼代理人：王红霞。原告张准立与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2019年1月4日立案受理，于2019年2月27日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张准立的委托诉讼代理人郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人张恩恩、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张准立向本院提出诉讼请求：1.中信公司、新佳公司共同向张准立支付逾期办证违约金45,598.28元（4,559,828×1%）；2.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋的发票交付给张准立；3.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司是合作开发关系。2013年1月18日，张准立与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定：张准立购买半岛云邸项目第1幢1单元202房，张准立已依约付清全部购房款4,559,828元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同条款，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日前为张准立办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理。张准立认为，中信公司与新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向张准立支付逾期办证违约金45,598.28元。另，中信公司、新佳公司收取张准立支付的房款后已开具了发票，但至今不愿意将发票交付张准立。开具购房发票是开发商的法定义务，属于商品房买卖合同的默示条款，中信公司、新佳公司应当将发票交付张准立。中信公司辩称：一、2013年张准立与中信公司签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证办理在中信公司名下，2013年底预售许可证变更至新佳公司名下，该合同因履行不能而解除，中信公司不是本案适格的被告。新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，张准立愿意继续购买出卖人为新佳公司的涉案房屋。张准立与中信公司的合同解除后，张准立与新佳公司签订了《商品房买卖合同》并登记备案。二、张准立要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.张准立与中信公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，张准立诉求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.张准立依据已解除的《商品房买卖合同》向新佳公司主张逾期办证违约金没有合同依据和法律依据。3.包括张准立在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。张准立于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，张准立正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，张准立不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。三、关于交付发票的诉讼请求。半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，房款发票只能由新佳公司开具，待新佳公司将已经开具的发票交给中信公司之后，张准立可以与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。另外，因涉案房屋房款不是张准立本人直接支付，根据《反洗钱法》的有关规定，在领取发票前张准立需要完善代付款手续。四、中信公司收取房款，是基于与新佳公司的合作协议，且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。五、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称：1.新佳公司不是本案法律关系的义务主体。2013年1月18日，张准立和中信公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务主体为张准立和中信公司。在此期间的《商品房预售许可证》中的发展商亦为中信公司，新佳公司无须承担任何责任。2.张准立并未向新佳公司付款，新佳公司亦无义务开具并交付发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、张准立提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：张准立购买涉案房产，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准；2.《房款收据》。证明：张准立已支付完全部购房款。3.《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》。证明：中信公司与新佳公司要求张准立换签《商品房买卖合同》，并共同承诺承担交房、办证等责任。中信公司质证意见为：1.对《商品房买卖合同》的“三性”认可，对证明目的不认可，该合同已经解除。2.对《房款收据》“三性”及证明目的认可，但有部分房款不是张准立直接支付，根据《反洗钱法》的有关规定，需要张准立完善代付款手续。3.张准立没有提交《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》的原件予以核对，对其“三性”均不予认可。新佳公司质证意见为：1.新佳公司并非与张准立签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格主体，无法发表意见；2.房款支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体；3.对《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》的“三性”及证明效力均不予确认。二、中信公司提交如下证据：1.5份房屋《商品房预售许可证》、换签后的《商品房买卖合同》《预售系统查询截屏》。共同证明：预售许可证变更至新佳公司，中信公司与张准立签订的合同因履行不能已经解除；新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，张准立与中信公司签订的合同解除后，已经与新佳公司签订了合同；2.《信访事项答复意见》。证明：因为包括张准立在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。张准立质证意见：1.对于《商品房预售许可证》的“三性”认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，是项目共同发展商，新佳公司与中信公司应共同承担责任；2.对《商品房买卖合同》《预售系统查询截屏》的“三性”认可，对证明目的不认可；3.《信访事项答复意见》与本案无关。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》、换签后的《商品房买卖合同》《预售系统查询截屏》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可，新佳公司只是配合办证；2.《信访事项答复意见》与本案无关。本院认证意见如下：张准立虽然未提交《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》的原件予以核实，但上述证据与本院同时审理的其他同类型已提交原件核实的对比，除客户名称外，其余内容相同，中信公司、新佳公司也未提交相反证据证明上述证据与其发给其他客户的内容不符，故本院对其真实性予以确认。除上述证据外，各方当事人对其他证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年1月，中信公司作为出卖人与买受人张准立签订《商品房买卖合同》，约定：张准立购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢1单元202房，房屋总价款为4,559,828元；付款方式为分期付款，应在2013年3月30日支付1,459,828元、2013年4月30日前支付3,100,000元；“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”（第十五条）截至2013年11月13日，张准立分6次向中信公司支付了购房款共计4,559,828元，中信公司按约向张准立交付涉案房屋。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2014年8月15日，中信公司、新佳公司共同向张准立发出《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》，载明：半岛云邸项目的开发确定为以中信公司和项目土地使用权人新佳公司合作开发的模式进行。为了理顺项目预售签约和备案手续，按照三亚市住建局关于预售商品房备案登记的要求，需要对业主此前已经与中信公司签约的《商品房买卖合同》进行换签，换签的合同出卖人主体为新佳公司，中信公司同时作为出卖人委托代理人名义加盖印章。项目今后签署的合同全部以新佳公司的名义签订签署及备案。在换签手续完成后将尽快按照要求办理登记备案手续2014年9月28日，中信公司、新佳公司共同向张准立出具《承诺函》，其中承诺第三条内容为“换签合同后，我公司仍将一如既往的对项目进行全流程管理，并承担按期交房、办证等责任，确保房屋按合同约定标准交付，确保您的购房权益不受任何不利影响。”2018年9月3日，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、张准立作为买受人签订了新的《商品房买卖合同》，除出卖人由中信公司变更为新佳公司外，合同约定的其他条款与中信公司与张准立签订的《商品房买卖合同》相同。因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与张准立签订的《商品房买卖合同》以及新佳公司与张准立签订的《商品房买卖合同》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与张准立、新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托代理人的身份重新与张准立签订了新的《商品房买卖合同》，说明张准立同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。因此，中信公司不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，也不再承担《商品房买卖合同》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。关于逾期办证违约金的问题。新佳公司在合同约定的期限内未能为张准立办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。换签合同时，中信公司向张准立出具《承诺函》，明确承诺“承担按期交房、办证等责任”，其承诺不违反法律规定，具备法律约束力。故张准立诉求中信公司与新佳公司承担共同支付逾期办证违约金责任有事实和法律依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，新佳公司应自2015年12月26日起按已付购房款4,559,828元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过4,559,828元购房款1%的上限45,598.28元，故中信公司、新佳公司应按合同约定共同向张准立支付逾期办证违约金45,598.28元。中信公司、新佳公司未按审核通过的规划进行建设，导致至今未能完成房屋产权的初始登记，其责任在中信公司、新佳公司，中信公司以张准立反对变更规划为由主张发展商不承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于发票交付的问题。开具税务发票是当事人税法上应该遵守的法定义务，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理，张准立可另行要求税务机关进行处理。综上所述，张准立的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向张准立支付逾期办证违约金45,598.28元；二、驳回张准立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元（张准立已预交），由三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月五日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国民法总则第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。