天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初6164号原告：杜刚，男，1982年12月2日出生，汉族，天津泰禾锦川置业有限公司职员，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李浩，天津铸权律师事务所律师。委托诉讼代理人：史利华，天津铸权律师事务所律师。被告：张宇，男，1995年12月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告杜刚与被告张宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜刚及其委托诉讼代理人李浩、史利华到庭参加诉讼。被告张宇经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜刚向本院提出诉讼请求：1、确认杜刚与张宇签订的《租赁协议》于2019年1月9日解除；2、判令张宇向杜刚支付违约金1668元（要求张宇支付违约金35000元，扣减张宇已支付的租金及保证金，还剩1668元）；3、判令张宇按照年租金140000元的标准向杜刚支付自2019年1月10起至2019年4月23日房屋占用费39964元，及至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；4、诉讼费由张宇承担。事实与理由：2018年4月26日，杜刚与张宇签订《租赁协议》，协议约定，张宇承租杜刚名下坐落于天津市河西区商，租赁期限3年，自2018年4月29日起至2021年6月7日止，2018年4月29日至2018年6月7日为装修免租期，自2018年6月8日起开始计租，租金每半年支付一次，张宇应当于计租开始后5日内交付后半年租金，2018年6月8日至2020年6月7日的租金标准为每年140000元，保证金10000元应于合同签订之日交齐。上述协议签订后，张宇占有使用上述房产，并交纳保证金10000元，陆续支付租金105000元。期间因张宇未能按约定支付租金，双方于2018年12月10日签署《补充协议书》，约定张宇于2019年1月9日前向杜刚支付租金35000元，未按约支付的视为张宇违约，双方立即解除原租赁协议，张宇须支付违约金35000元。将张宇预交的保证金10000元以及租金抵扣后，张宇仍需支付违约金1668元，杜刚曾多次联系张宇要求其支付违约金并尽快腾空房产，但张宇消极对待，导致杜刚不能及时将房产再次出租，造成杜刚经济上受损。故杜刚起诉至法院。张宇未出庭，亦未答辩，放弃了举证、质证、辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜刚提交的证据1.租赁协议、证据2.补充协议、证据3.不动产登记证、证据4.照片，客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，杜刚与张宇签订《租赁协议》，协议约定，张宇承租杜刚所有的坐落于天津市河西区商房屋用于餐饮经营，租赁面积为77.11平方米，租赁期限自2018年4月29日起至2021年6月7日止，自2018年4月29日起至2018年6月7日止为装修免租期，租赁房屋自2018年6月8日起计租；前两年租金标准为每年140000元，最后一年租金标准为150000元，租金支付方式为半年付，首期租金应于合同生效后1个工作日内支付，之后每次租金应至少提前5个工作日支付；协议还约定，张宇应于合同签订当日一次性支付履约保证金10000元。上述协议签订后，杜刚依约将房屋交付张宇。张宇于2018年4月26日向杜刚支付履约保证金10000元，于2018年4月29日支付首期房屋租金70000元，房屋租金支付至2018年12月7日。后因张宇未能依约支付租金，双方于2018年12月10日签订《补充协议书》，补充协议约定，2018年12月8日至2019年6月7日期间的房屋租金70000元，张宇应于2018年12月2日前支付，但因张宇个人原因未付，经双方协议一致，杜刚同意张宇将上述欠付租金分两笔进行支付，第一笔于2018年12月10日前支付35000元，第二笔于2019年1月9日前支付35000元；协议还约定，如张宇未依约支付上述租金，则视为张宇违约，双方立即解除原租赁协议，且张宇须向杜刚支付违约金35000元，履约保证金10000元杜刚不再退还。《补充协议书》签订当日，张宇向杜刚支付3个月房屋租金35000元。至此，张宇合计支付房屋租金105000元。截至起诉前，张宇未再向杜刚支付房屋租金。经杜刚向张宇催要房屋租金未果，故起诉至本院。庭审过程中，杜刚同意将张宇预交的保证金10000元折抵违约金。本院认为，杜刚与张宇签订的房屋租赁合同即《租赁协议》和《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应严格全面地履行合同义务。杜刚依约将出租房屋交付张宇，张宇应当依照合同约定给付房屋租金。张宇支付首期房屋租金70000元后，应于2018年12月2日前，支付下一期房屋租金70000元。张宇逾期未付，违反双方合同约定，属于违约行为。张宇于双方签订《补充协议书》当日向杜刚支付房屋租金35000元后，应于2019年1月9日前，向杜刚支付剩余应付未付的房屋租金35000元。张宇逾期未付，再次违反双方约定。依据双方补充协议约定，双方房屋租赁合同的解除条件已经具备，故杜刚要求确认双方签订的《租赁协议》于2019年1月9日解除的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金。依据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。依据本案双方签订的《补充协议书》约定，如张宇未按约定支付租金则视为张宇违约，张宇须向杜刚支付违约金35000元。考虑原、被告双方签订《租赁协议》的标的额，双方约定的违约金数额并无违法之处，张宇逾期未支付房屋租金违反双方约定，应当依照双方约定向杜刚支付违约金。故杜刚要求张宇支付违约金35000元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算。杜刚主张将2019年1月10日之后的房屋租金及履约保证金10000元折抵张宇应支付的违约金35000元，并无违法之处，本院予以确认。故杜刚要求张宇支付违约金1666.67元，符合法律规定，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于房屋占用费。因张宇逾期未支付房屋租金，双方之间的房屋租赁合同自2019年1月9日起解除。张宇应当自房屋租赁合同解除之日起将租赁房屋返还杜刚，张宇未将租赁房屋返还杜刚，应当自房屋租赁合同解除之次日起依照原租金标准支付房屋占用期间的房屋占用费。2019年1月10日至2019年4月23日期间合计3个月零14天，房屋占用费为40444.44元，杜刚主张按照39964元计算上述期间房屋占用费，并无违法之处，本院予以确认。故杜刚主张按照年租金140000元的标准向其支付自2019年1月10起至2019年4月23日止房屋占用费39964元，及至实际腾空交还房屋之日止房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杜刚与被告张宇签订的《租赁协议》于2019年1月9日解除；二、被告张宇于本判决生效之日起十日内，向原告杜刚支付违约金1666.67元；三、被告张宇于本判决生效之日起十日内，向原告杜刚支付自2019年1月10日起至2019年4月23日止房屋占用费39964元，及至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费按每年140000元计付；四、驳回原告杜刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，公告费600元，由被告张宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张国栋审 判 员  张宁宁人民陪审员  赵金花二〇一九年九月十日书 记 员  路 琦本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。