河南省中牟县人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0122民初6954号原告：栗春芬，女，生于1950年3月10日，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：郑建波，河南钎铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文强，河南钎铄律师事务所实习律师。被告：河南义邦物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区祥盛街10号4号楼19层1906号，统一社会信用代码91410100057249288Y。法定代表人：高海义，总经理。委托诉讼代理人：李全永，河南春屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱东雷，该公司员工。被告：郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会，住所地郑州市郑东新区康庄路东、瑞丰路北。负责人：梁芳静，主任。委托诉讼代理人：刘君，河南春屹律师事务所律师。原告栗春芬与被告河南义邦物业服务有限公司、郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告栗春芬及其委托诉讼代理人郑建波，被告河南义邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人李全永、钱东雷，被告郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会负责人梁芳静及委托诉讼代理人刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告一与被告二签订的《郑州市恒通新城物业服务合同》关于商业物业涨价至4元/平方米/月和高层物业费涨价至2.2元/平方米/月的约定无效；2、依法判令二被告立即停止侵权（保障供电正常、保证随时进出小区），并赔偿原告因物业费涨价导致的各项损失10万元（包括商户退租、维权调查律师费用等）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年，原告购买了位于恒通新城小区的商业用房104铺号的房产。2017年，原告将相关商铺出租给李奎作为理发店使用。2019年5月13日，李奎告知原告，被告一物业公司擅自将2019年的商业物业费增加到4元/平方米/月，并且被告一与被告二多次以停电停水强迫李奎缴纳物业费，租户李奎为了继续开门营业被迫无奈缴纳了半年的物业费2838元。后原告到被告一询问情况得知，被告一与被告二签订的《郑州市恒通新城物业服务合同》约定2019年1月1日之后的关于物业费约定中，商业物业费涨价到4元/平方米/月。根据《物业条例》的相关规定，变更增加物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即“双过半”表决同意后才可以上涨。但是被告一与被告二签订的《郑州市恒通新城物业服务合同》关于物业费涨价的问题并没有经过相关表决，物业费涨价已严重侵犯了广大业主的权利。为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼，望贵院依法公断，以维权益。原告向本院提供的证据有：证据一：商品房买卖合同原件及购房发票复印件，证明原告购买位于恒通新城小区的商业用房104铺号的房产的事实。证据二：房屋租赁协议原件一份，证明2016年12月21日，原告将商业用房104铺号的房产出租给李奎作为理发店使用的事实。证据三：收据原件一份，证明被告一物业公司擅自将2019年的商业物业费增加到4元/平方米/月，被告一与被告二多次以停电停水强迫李奎缴纳物业费，2019年5月13日，租户李奎为了继续营业被迫缴纳2019年1月1日至2019年6月30日的物业费2838元的事实。证据四：商品房买卖合同2份原件及购房发票复印件，证明原告购买位于恒通新城小区的其他商业用房的房产事实，二被告私自涨价物业费的行为严重侵害原告的合法权益的事实。证据五：李庆胜的退租申请原件及身份证复印件，证明二被告私自涨价物业费的行为导致租户李庆胜无法正常营业，并退房的事实，进一步二被告私自涨价物业费的行为造成原告商铺的租户退租，直接造成原告房租收益的巨大损失，损害了原告的合法权益的事实。证据六：***证人证言一份，证明租户***在未缴纳不合理的物业费的情况下，被告物业公司私自将店铺停电，导致***无法继续经营店铺并要求退租的事实。证据七：恒通新城2019年物业服务方案，证明恒通新城2019年商业物业费涨价到4元/平方米/月，高层住宅2.2元/平方米/月,2019年的预算物业收入3050000元，物业费用投入预算842291元，证明物业公司收取物业费的盈利二百多万元，进一步证明物业费收费不合理，存在暴利的情况。证据八：房屋租赁协议原件一份，证明2019年3月6日，原告将商业用房105铺号的房产出租给李保峰作为洗衣店使用的事实，该商铺的租金为第一年89000元/年，现二被告私自涨价物业费的行为导致租户退租，两套商业房屋空置，直接造成原告房租收益的巨大损失，二被告应按该房屋租赁协议的租金收益标准就商铺退租和商铺空置赔偿原告。被告河南义邦物业服务有限公司答辩称：第一，原告不具备本案的诉讼主体资格。自被告义邦公司接手恒通小区提供物业服务以来，均不知晓原告的存在，涉及到本案的商业用房104房间，一直是由李奎作为物业使用人在使用，也只有其交纳物业服务费用的。第二，原告的二项诉求，第一项是关于合同条款的无效的诉求。第二项是关于侵权的诉求并并不是一个法律依靠法律关系中的一个诉求，一个是合同纠纷，一个是侵权纠纷，二者不能作为同一诉求存在于一个诉状之内。第三，义邦物业与本案的第二被告恒通新城业委会签订的物业服务合同，该合同是经过招投标的方式，被告义邦公司获得了中标，该程序合法有效，双方所签订的物业服务合同对于全体业主具有法律约束力，所以原告要求认定关于商业物业涨价至4元以及高层涨价至2.2元的合同约定无效，没有事实和法律依据。被告郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会答辩称：第一，原告不是适格诉讼主体。原告与恒通置业有限公司签订的关于商铺104的买卖合同无效，原告不能合法占有该合法占有并使用该房屋，涉案房屋规划的建设是1.5层，而实践是两层，原告租赁给李奎到104商铺正是在第二层，因涉案房屋标的不标的物不合法客观事实，导致涉案房屋买卖合同无效，原告无法合法占有该涉案房屋，原告不具有诉讼主体资格。第二，恒通置业有限公司与原告签订的关于商铺104的商品房买卖合同并未进行备案。我国实行的是强制备案登记制度，未经备案的不具有物权效力，因此该房屋所有权并未转移。根据国务院物业管理条例第六条的规定，房屋的所有权人为业主，原告不是房屋的所有权人，因此不具有业主身份，不能作为本案的诉讼主体。原告与李奎签订的房屋租赁协议以及李奎交的物业费凭证可以显示实际是李奎一直在行使着业主的权利和义务，因此原告不是本案的适格主体。业委会于物业公司签订的关于物业费的合同条款合法有效，答辩人是经过业主双过半表决通过后招标选聘的物业公司，关于物业费的收费标准是答辩人在公开、公正并向全体业主公告后，无异议的情况下约定的，因此根据物业管理条例的规定也是合法有效的。第三，原告的诉讼请求不够具体也无依据。因为原第一个诉讼请求是合同纠纷，第二个诉讼请求是侵权纠纷，两者不是同一民事法律关系，属于不同的案由，法院也不应作为一个案件合并审理。答辩人在选聘物业服务企业的时候，关于物业费的约定合法有效的，答辩人也并未侵犯原告的合法权益。答辩人自依法成立以来一直行使自己的权利义务，原告要求答辩人赔偿损失，应该提供相应的证据证明原告侵犯其合法权利并且造成了实际损失，且所造成损失与答辩人的行为具有关联性，否则根据谁主张谁举证的原则，应由原告承担举证不利的后果。本院经审查认为，原告栗春芬提供的三份《商品房买卖合同》均未在中牟县房管局备案，其提供的证据不能证明支付了购房款，其业主身份无法确认，被告河南义邦物业服务有限公司、郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会均不认可其业主身份，故原告不是本案适格主体，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告栗春芬的起诉。案件受理费2300元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张国宪二〇一九年九月二十九日书记员  刘艳磊