海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初211号 原告：杨伟光，男，1954年10月30日出生，汉族，现住海南省乐东县。 委托诉讼代理人：刘沙沙，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：儋州天易实业有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇伏波东路20号。 法定代表人：颜海珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈翔，男，该公司员工。 被告：张敏生，男，1967年3月14日出生。 原告杨伟光与被告儋州天易实业有限公司(以下简称天易公司）、张敏生商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告杨伟光委托诉讼代理人刘沙沙，被告天易公司委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。被告张敏生经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟光向本院提出诉讼请求：1、确认天易公司与杨伟光签订的《商品房买卖合同》真实有效；2、确认天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令天易公司将位于儋州市××镇房屋交付给杨伟光；4、判令天易公司向杨伟光支付逾期交房的违约金，从2016年1月1日起至实际交房之日止，以杨伟光已付购房款215285元为基数按日万分之一计付；5、诉讼费由天易公司承担。杨伟光庭审中明确第4项诉请所主张的违约金计算至2019年1月1日，之后的违约金另行主张。事实与理由：2015年3月22日，杨伟光与天易公司签订《商品房买卖合同》，合同约定天易公司将儋城壹品1栋B单元1002号房(以下简称涉案商品房）出售给杨伟光，交房时间为2015年12月31日。同日，杨伟光付清全部购房款215285元。交房期限届至，天易公司未履行交房义务。据了解，天易公司与张敏生就涉案商品房签订《商品房买卖合同》，并将涉案商品房备案登记在张敏生名下。杨伟光认为，天易公司与张敏生之间并不是真实的商品房买卖合同关系，该合同项下的房产仅仅是作为债务担保，双方之间实为民间借贷担保法律关系，故该合同应为无效合同。天易公司应当向杨伟光履行交房义务，并按合同约定支付逾期交房违约金。 被告天易公司辩称，1、天易公司与杨伟光签订的《商品房买卖合同》有效。2、天易公司与张敏生之间是民间借贷关系，天易公司在2014年至2015年期间分多笔偿还张敏生的部分借款本息，天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》是对借款的保障，并不是真正的商品房买卖合同关系，该合同应为无效。3、涉案商品房已通水通电且公共部位已装修完毕，但未经过政府职能部门验收，无法交付给杨伟光。4、认可杨伟光的第四项诉请，天易公司逾期交房构成违约，同意依照合同约定支付违约金。 被告张敏生未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向不动产登记中心调取了《儋州市不动产登记信息查询证明》。本院组织当事人进行了质证，张敏生未到庭质证，视为放弃质证的权利。杨伟光提交的《商品房买卖合同》、发票、银行汇款凭证、儋州市不动产合同备案登记信息查询结果，天易公司提供的借款合同、转账凭证、(2017）琼9003民初3164号民事判决书及本院依职权调取的《儋州市不动产登记信息查询证明》，证据内容真实，形式合法且与本案有关，本院予以确认。天易公司未能提交《借款担保合同》原件,其又未能提交其他证据予以佐证,本院不予确认。天易公司未能提交证据证明已将《通知函》送达给张敏生，本院对该证据不予确认。本院根据杨伟光申请调取的天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》，本院对上述证据的真实性予以确认，能否证明当事人的主张，本院将结合本案其他证据在说理部分一并予以说明。 经对证据的分析认定，结合各方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2015年3月22日，杨伟光(买受人）与天易公司(出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：150322121002）。合同约定：买受人购买“儋城壹品”第1栋B单元1002号商品房，该商品房用途为住宅。建筑面积61.51㎡；单价为3500元/㎡，总金额215285元。买受人于签订合同后3天内一次性支付购房总价款215285元。出卖人应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。出卖人如未按本合同规定的期限交付商品房，按以下方式处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任和产权登记等进行了约定。合同签订后，杨伟光支付购房总价款215285元给天易公司。交房期限届至，但天易公司未向杨伟光履行交房义务。 另查明,涉案商品房至今未竣工验收合格，未具备交房条件,且被本院查封。 再查明,2014年11月19日，张敏生与何昱锋(天易公司法定代表人颜海珠的丈夫）签订《借款合同》，约定张敏生借给何昱锋1200万元，借款期限为6个月，年利率24%。同日，天易公司（保证人）、张敏生（出借人）与何昱锋（借款人）签订《保证合同》《补充合同》，约定天易公司就上述借款本息承担连带保证责任并就借款相关事宜进行补充约定。 2014年11月19日，天易公司与张敏生签订《商品房买卖合同》（编号：141119121002）。合同约定：天易公司将涉案商品房出卖给张敏生，建筑面积61.51㎡；单价为1800元/㎡，总金额110718元；天易公司应于2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给张敏生。合同签订后，天易公司在儋州市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。 2014年11月20日，张敏生、何昱锋与天易公司就上述《借款合同》《保证合同》向海南省儋州市公证处申请公证，该处于当日作出（2014）儋证字第1157号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年6月29日，张敏生向海南省儋州市公证处申请出具上述借款合同、保证合同执行证书，该处于当日作出（2015）儋州证字第952号《执行证书》。后张敏生依据上述公证文书向本院申请强制执行。在执行过程中，天易公司与张敏生签订《和解协议》。 本院认为，杨伟光与天易公司于2015年3月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。天易公司未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，杨伟光要求天易公司依照合同约定从逾期交房次日2016年1月1日起至2019年1月1日止，以已付购房款215285元为基数按照日万分之一计付逾期交房违约金，天易公司予以认可，本院予以支持。本案关键问题是：一、天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》的效力;二、涉案商品房能否交付杨伟光。 关于天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》效力问题。从2014年11月19日张敏生与何昱锋签订的《借款合同》及天易公司、张敏生与何昱锋签订的《保证合同》《补充合同》约定的内容来看，天易公司与张敏生于2014年11月19日就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》，其真实意思在于为张敏生与何昱锋的借款提供担保，该合同非双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”由此可知，民事行为要合法有效，各方当事人意思表示应真实。本案涉案商品房买卖并非天易公司与张敏生的真实意思表示，天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，杨伟光主张该合同无效有事实根据与法律依据，本院予以支持。 关于涉案商品房能否交付杨伟光的问题。涉案商品房备案在张敏生名下、未验收合格且被司法查封，天易公司事实上根本无法履行交房义务，故对杨伟光主张天易公司交房的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，杨伟光诉请部分成立。张敏生经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 1确认原告杨伟光与被告儋州天易实业有限公司于2015年3月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：150322121002）有效； 二、确认被告儋州天易实业有限公司与被告张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》（编号：141119121002）无效； 三、被告儋州天易实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告杨伟光逾期交房违约金，该违约金从2016年1月1日起至2019年1月1日止，以215285元为基数按日万分之一计付； 四、驳回原告杨伟光的其他诉讼请求。 被告儋州天易实业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6543.97元(原告杨伟光已预交),由原告杨伟光负担50元，被告儋州天易实业有限公司负担6493元。公告费800元(原告杨伟光已预交)，由被告张敏生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  许琼焕 审 判 员  何 静 审 判 员  李润红 二〇一九年九月一日 法官助理  翟嘉贤 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。