广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2814号原告：颜坚，男，1971年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：何雪莲、陈采芹，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，营业执照442000000063177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：罗坤伦，男，1948年8月21日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告颜坚与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同罗坤伦、张洋有法律上的利害关系，依法追加罗坤伦、张洋作为本案无独立请求权第三人并通知其参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告颜坚委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人罗坤伦、张洋经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜坚向本院提出诉讼请求：被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。事实和理由：2006年1月2日,原、被告签订《白石吉雅花园认购书》约定，原告向被告认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，建筑面积81平方米，认购原价103680元,优惠折扣101606元。认购书签订后，原告依约向被告支付了首期购房款51606元及其他办证契税费用4779元，其余购房款50000元约定以按揭方式支付。被告已将房屋交付给原告使用，但至今仍未为原告办理房地产权属证书。涉案房屋现备案登记在罗坤伦、张洋名下，根据法院已生效的判决书认定，罗坤伦、张洋参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在罗坤伦、张洋名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认第三人罗坤伦、张洋与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人罗坤伦、张洋、被告吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的备案登记手续；3.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。原告颜坚围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.白石吉雅花园认购书、装修标准；2.收款收据；3.证明、吉雅花园物业交接书；4.报案回执、通知；5.物业管理费及水费缴交证明、水费收据。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提交证据。第三人罗坤伦、张洋下落不明，本院依法于2019年6月12日公告通知第三人应诉。公告期限届满，第三人未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2006年1月2日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告向被告吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××房，该物业建筑面积为81平方米，认购原价为103680元，优惠折扣为101606元；付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款20606元须于2006年2月15日或之前付清。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期定金5000元，2006年2月18日、7月30日，原告共向吉雅公司支付二次首期款46606元及办证契税费用4779元。2006年4月29日，吉雅公司同时与原告签订了吉雅花园物业交接书，将涉案房屋交付给原告使用至今。原告认为，原告已依约向被告支付了购房款，且房屋已实际交付占有使用，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2019年1月24日诉至本院，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为81平方米，购房总价为72900元，于2006年11月8日登记备案在罗坤伦、张洋名下（备案合同号HT200643312），权属状态为历史。上述合同登记备案后，吉雅公司与第三人罗坤伦、张洋于2007年8月17日签订《商品房买卖合同终止协议书》，协议终止涉案商品房的买卖合同，双方同时向中山市房地产交易登记管理所申请注销合同登记备案，中山市房地产交易登记管理所于2007年9月30日批准同意办理。庭审中，原告再次变更诉讼请求为：判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。本案审理过程中，本院于2019年9月6日派员到涉案××乡镇××楼××房核查使用人员并张贴通知，经核查该房屋由原告颜坚居住使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司收取了原告支付的购房款后，并已将涉案房屋交付给原告使用，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告没有证据证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故吉雅公司应按合同约定履行协助原告办理房产权属证书的义务。在原告与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务。故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市××乡镇××楼××房的权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款50000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下一、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告颜坚办理位于中山市三乡镇吉雅花园9号楼22幢602房的房地产权属证书；二、原告颜坚于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款50000元。案件受理费2332元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一九年九月十六日书记员  梁晓林林雷