云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初2856号 原告：吴杭洲，男，1983年11月20日出生，白族，住保山市腾冲市。 委托诉讼代理人：周剑康，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山市名城房地产开发有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区海棠路景盛花园88栋1楼。 统一社会信用代码：91530500795193108Q。 法定代表人：杨善宗，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪波，男，1977年12月15日出生，住腾冲市。系保山市名城房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：黄斌，云南德天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告吴杭洲诉被告保山市名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吴杭洲的委托诉讼代理人周剑康、杨皓，被告保山市名城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪波、黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认《商品房购销合同》第十二条的约定无效；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金156045元（自2013年5月15日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被告向原告交付产权证之日止）；3、判令被告履行办理不动产产权证义务；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订了关于保山市景盛花园15-A-602号房屋的《商品房购销合同》，约定于2012年8月31日向原告交付房屋，并自交房之日起90个工作日内被告为原告办理产权证。被告怠于履行合同义务，至今未为原告办理房屋产权证登记。依据法律规定及合同约定，原告有权要求被告承担违约责任。特向法院起诉，维护原告的合法权益。 被告保山市名城房地产开发有限公司答辩称，一、原告吴杭洲于2011年5月21日与被告签订《商品房购销合同》，合同编号0068（15-A602），房屋价款371580元，房屋套内面积114.30平方米，备案登记时间2011年5月26日，备案登记号：LY201101114，合同约定交房时间是2012年8月31日，吴杭洲接房时间是2013年1月2日。产权登记约定内容乙方在满足以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1、甲、乙双方已办理房屋交接手续；2、乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；3、甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；4、乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。2019年3月被告保山市名城房地产开发有限公司已通知原告吴杭洲提供办理产权登记相关手续（未提供）。二、原告诉讼请求第一项确认《商品房购销合同》第十二条约定无效，无法律依据。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反《中华人民共和国合同法》第47条至54条之规定，也未违反法律强制性规定，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当依照合同约定的内容履行权利和义务，该合同条款约定内容依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，应当受法律保护。三、原告诉讼请求第二项要求被告承担逾期办理房屋产权证违约金的请求与合同约定不符，过错责任是承担违约责任的前提。被告向法庭提供的证据充分证明了被告没有过错，不应承担逾期办理产权证的违约金。四、民事诉讼严格依照原告诉讼请求审理，由于原、被告双方未约定逾期办证的违约责任，为此，不应承担逾期办理产权证的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求不成立，依法应当驳回。 原告针对其主张，向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》一份，证明原告向被告购买了景盛花园15-A-602号房屋，被告承诺自交房之日起90个工作日内为原告办理产权登记，否则，被告承担违约责任；2、房款收据二份、办证收据一份，证明原告向被告支付了购房款，被告向原告代收了契税、公共维修基金等与办理产权证相关的费用；3、业主接房应缴税费通知单一份，证明被告于2013年1月2日向原告交付房屋。 经质证，被告认为原告吴杭洲户提交的合同和收据的真实性、合法性、关联性无异议，合同约定了办理产权登记四个条件，原告吴杭洲没有委托被告办理产权证。 本院认为，经质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，虽系复印件，但经庭审与被告提交的《商品房购销合同》内容、房款数额核对一致，能证明本案的案件事实，本院予以采信。 被告向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同及补充协议》1份,证明原被告双方于2011年5月21日签订《商品房购销合同及补充协议》，该合同内容合法有效，当事人必须依照合同内容履行权利和义务;2、保公消验字【2017】第0005号建设工程消防验收意见书1份,证明被告建设的“景盛花园”楼盘全部通过消防验收;3、建设工程竣工验收备案表1份,证明“景盛花园”三期四标段2、3、4、5栋建设项目于2018年12月14日通过验收备案登记;4、“景盛花园”建设项目规划验收的申请1份,证明被告于2017年3月10日已经向保山市规划局申请“景盛花园”小区规划验收;5、责令限期整改通知书及责令限期整改通知书签收表2份，证明由于部分业主违法建设行为，导致景盛花园小区未能通过规划验收;6、保山市规划局文件及保山市规划局关于“景盛花园”建设项目无违建业主具备办理产权登记的情况说明2份,证明“景盛花园”小区经过整改后已通过规划验收并无违法建设业主已经具备办理产权登记手续;7、关于保山“景盛花园”建设项目规划验收的情况及云南省核字第保山市201900010号建设工程规划核实意见2份，证明景盛花园小区建设工程于2016年8月完工，规划验收通过，部分业主存在违法建设，违法建设拆除后通过规划验收，并于2019年1月15日颁发了核字第保山市201900010号建设工程规划核实意见；8、市场化商品房首次登记资料清单及预购新建市场化商品房转移登记资料清单2份，证明办理整栋房屋需要提供的资料及个人办理产权登记需要提供的资料；9、不动产权证书2份，证明办理第一本和最后一本不动产权证书大证的时间；10、办理产权证业主相关信息表、办理产权证业主相关信息询问底稿各一份，证明被告已通知原告，原告至今未委托被告办理不动产权登记。 经质证，原告对被告提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对第2组证据的真实性认可，合法性不作评价，关联性不认可，证明目的不认可。对第3组证据的真实性、合法性不做评价，对关联性、证明目的不认可。对第4组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第5组证据真实性、关联性、证明目的不认可，合法性不作评价。无法查明业主存在违法建设行为，和本案原告无关。对第6组证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。认为整个保山中心城市存在的问题，不针对景盛花园。第7组证据关联性不认可，真实性、合法性不作评价，证明目的不认可。第8组证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。第9组不动产权证书，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，说明2019年3月5日被告才完成1栋的初始登记，2019年4月18日被告才完成87、88、89幢的初始登记。 本院认为，原告对被告提供的证据第一组、第二组、第三组、第六组、第九组证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院予以采信。原告对被告提交的第四组、第五组、第七组、第八组、第十组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。根据庭审查明事实，被告提交的证据来源合法，符合办理产权证的流程，能证明本案的案件事实，本院予以采信。 根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2011年5月21日原告吴杭洲（乙方）与被告保山市名城房地产开发有限公司（甲方）签订了保山市景盛花园0068（15-A602）号房屋的《商品房购销合同》及补充协议，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及关于产权登记进行了约定。原告吴杭洲已支付全部房款、契税、公共维修基金、办理产权证费。合同第十二条约定：关于产权登记的约定为在满足以下4个条件后，90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1、甲、乙双方已办理房屋交接手续；2、乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；3、甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；4、乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。2017年3月10日被告保山市名城房地产开发有限公司向保山市规划局申请规划验收，2018年1月4日保山市规划局发给被告责令限期整改通知书，部分业主存在违法建设行为。通过整改后于2018年12月14日通过验收备案登记。2019年3月11日保山市规划局作出保山市规划局关于“景盛花园”建设项目无违建业主具备办理产权登记的情况说明，经市规划局对该项目调查核实，具备先行办理产权登记无违建业主共涉及1145户。被告保山市名城房地产开发有限公司分别于2019年3月5日、4月18日办理了云（2019）隆阳区不动产权第0001323号、云（2019）隆阳区不动产权第0002458号不动产权证书。原告吴杭洲未与被告保山市名城房地产开发有限公司签订办理产权证的委托书。 本院认为，原告吴杭洲与被告保山市名城房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告要求确认《商品房购销合同》第十二条的约定无效的请求，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金156045元（自2013年5月15日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被告向原告交付产权证之日止）的请求，因本案案涉房屋不能办理产权证是因部分业主违法建设行为造成的，通过整改后才通过验收备案登记，并非被告的行为导致不能办理产权证，被告无违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告履行办理不动产产权证义务的请求，在办理产权登记第3条约定：甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书。本案原告吴杭洲未与被告签订办理产权证的委托书，被告无权代原告办理产权证，故对原告的此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴杭洲的诉讼请求。 本案征收案件受理费3420元，由原告吴杭洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  胡湘云 人民陪审员  邱 宏 人民陪审员  张玉英 二〇一九年九月六日 书 记 员  胡也纳