海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初1143号原告：海南大祥物业服务有限公司文昌分公司，住所地海南省文昌市清澜开发区南二环路天海紫贝1栋101室。法定代表人：邱祥光，总经理。委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。被告：宋丽萍，女，1961年11月8日出生，汉族，住辽宁省开原市。原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司（以下简称大祥公司）与被告宋丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大祥公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告宋丽萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告大祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年1月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2019年2月28日，为人民币7060.6元）;2.判令被告向原告支付违约金人民币1412.1元（以欠费总额的20%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费7553元;2.判令被告向原告支付违约金人民币2266元（以欠费总额的30%计）；3.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：被告购买了位于海南省文昌市××区房，房屋建筑面积为74.63平方米，被告系天海紫贝小区的业主。2008年5月，开发商文昌同业房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告为文昌市天海紫贝小区提供前期物业管理服务；该小区业主委员会（天海紫贝小区业主委员会）成立后，与原告签订《天海紫贝前期物业服务合同》，双方约定：住宅物业服务费由乙方按建筑面积1.1元/平方米/月向业主收取；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有依法选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；业主逾期缴纳物业服务费的经多次催缴仍长期恶意拖欠的，乙方可以从逾期之日每日起按应缴费用千分之二加收违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、水电费等费用。被告因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告宋丽萍未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.天海紫贝物业服务合同（2016年3月4日），拟证明2008年5月，开发商文昌同业房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告为文昌市天海紫贝小区提供前期物业管理服务；小区业主委员会成立后，于2016年3月4日与原告签订《天海紫贝物业服务合同》，双方约定了物业服务费的收取方式、合同关系续存、违约责任等内容；2.原告的部分催缴记录，拟证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴；3.截止2018年10月31日被告的欠费明细表、4.截止2019年2月28日被告的欠费明细表，拟共同证明被告拖欠原告的物业服务费和水费明细；5.房屋所有权档案表，拟证明涉案房屋于2016年9月26日登记在被告名下及被告的身份信息情况；6.文昌市天海紫贝前期物业服务合同，拟证明原告于2008年5月12日起为天海紫贝小区提供物业服务。上述证据1到证据6，记载了被告宋丽萍为涉案天海紫贝小区20-6E号房的业主，与原告大祥公司存在物业服务关系等相关情况，来源合法，客观真实，与本案事实相关，可以作为认定本案事实的依据。综合当事人陈述及本案全部证据，本院查明事实如下：2008年5月12日，文昌同业房地产开发有限公司作为甲方与乙方原告大祥公司签订了《文昌市天海紫贝前期物业服务合同》，将位于文昌市××区的涉案天海紫贝小区项目委托原告进行物业管理。该前期物业服务合同第四条约定“住宅物业服务费由乙方按1.1元/平方米/月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），其中，日常养护费为0.3元/平方米/月；水、电费标准实行‘基本水、电价+公摊’，公摊办法按海南省物价局琼价营字〔1999〕411号文件执行；电梯电费按实际用费由业主分摊”第十四条约定“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金”。该合同生效后，原告于2008年5月12日入驻天海紫贝小区提供物业管理服务。天海紫贝小区业主委员会成立后，作为甲方于2016年3月4日与原告（乙方）签订《天海紫贝物业服务合同》（以下简称物业合同），该《物业合同》第二条约定原告提供的前期物业管理服务包括：1.制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；3.共用设施设备的日常维修、养护和管理；4.共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；5.公共区域的绿化养护与管理；6.公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；7.维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；9.消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；10.电梯、水泵的运行和日常维护管理；11.房屋装饰装修管理服务。第四条物业服务费用约定：1.住宅物业服务费0.8元/平方米/月，养护费0.3元/平方米/月，合计1.1元/平方米/月由原告按月向业主收取（按房屋建筑面积计算，以房产证为准，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）……3.水、电费标准实行“基本水、电费价+公摊”，公摊办法按《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》，在开发商计量器具未安装前，按原收费方式执行；电梯电费按实际用费由业主分摊。第九条约定，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有依法选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第十四条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，经多次催缴仍长期恶意拖欠的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金。另查明，被告购买了涉案天海紫贝小区20#楼6E号房，房屋建筑面积为74.63㎡，并于2015年9月26日办理了不动产登记手续。原告进驻涉案小区后，因被告未向原告缴纳物业服务费，原告曾通过在被告住处张贴催缴单等方式催告被告缴纳所欠费用，截止开庭之日，被告尚未缴纳拖欠的费用。本院认为，本案的关键问题是被告宋丽萍是否应向原告缴纳物业服务费并支付相应的违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，本案中，原告在与天海紫贝小区开发商签订《文昌市天海紫贝前期物业服务合同》后，于2008年5月12日进驻涉案小区提供物业服务。之后又于2016年3月4日与天海紫贝小区业主委员会签订《物业服务合同》，并一直为天海紫贝小区提供物业服务至今。原告与天海紫贝小区开发商及业主委员会就涉案小区签订的两份物业服务合同效力及于涉案小区全体业主。《物业合同》第九条约定“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有依法选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”，截止开庭之日，涉案小区业主委员会并未解聘原告，亦未选聘新的物业管理企业，《物业合同》视为自动延续至今。原告按《文昌市天海紫贝前期物业服务合同》及《物业合同》约定提供物业服务后，有权主张其依照合同所享有的收取物业费等权利。被告于2015年9月26日登记成为涉案天海紫贝小区20#楼6E号房的所有权人，是该涉案房产的业主。根据权利义务对等原则，自2015年9月26日起，被告在享受原告提供的物业服务的同时，亦应按《物业合同》约定履行缴纳物业费的义务。原告主张被告支付自2012年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费，但原告提供的证据未能证实被告自2012年1月1日已接收涉案房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告对被告在2012年1月1日已接收涉案房屋的事实负有证明责任，但原告提交的证据未能证实该事实的存在，原告应对此承担相应的不利后果。被告向原告缴纳物业费的起止时间应为被告登记成为涉案房屋的所有权人之日（2015年9月26日）至2019年8月31日，具体欠费数额为74.63㎡（建筑面积）×1.1元×47月（欠费月数）=3858.4元，原告超出该时间点的主张本院不予支持。对于被告是否应向原告支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定以及两份合同的第十四条“业主逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金”的约定，本案中，被告存在逾期缴纳物业费的情形，原告主张被告支付违约金具有法律依据和事实根据，本院予以支持。原告以《物业合同》第十四条约定的“每日按应缴费用千分之二加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的30%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以认可，违约金的数额为3858.4×30%=1157.5元，原告超出该数额部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：1被告宋丽萍于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司支付自2015年9月26日起至2019年8月31日止的物业服务费3858.4元（物业服务费计算方式：74.63㎡×1.1元×欠费月数）；二、被告宋丽萍于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司支付违约金1157.5元（所欠费用×30%）；三、驳回原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宋丽萍负担30元。原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司已预交案件受理费50元，本判决生效后本院予以退回30元。限被告宋丽萍于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 刘玉龙人民陪审员 林明富人民陪审员 梁振忠 二〇一九年九月二十九日法官 助理 马楠楠书 记 员 陈 雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》窗体底端第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。