文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3152号原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：黎远毅，男，生于1972年10月12日，汉族，公司副总经理，住重庆市开州区。被告：王端竹，女，生于1977年3月11日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：周开秀，女，生于1950年5月28日，汉族，住重庆市开州区(系被告之母)。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉被告王端竹物业服务合同纠纷一案，本院2019年4月8日受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告王端竹的委托诉讼代理人周开秀到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年6月25日将本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人黎远毅，被告王端竹的委托诉讼代理人周开秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉称，我司于2015年8月12日与被告王端竹所居住的“开县XXXX”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按住宅1元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。被告王端竹系开州区XXXX小区X-XX-X号房屋业主，房屋面积为104.46平方米。我司按照合同约定履行了义务，但被告王端竹自2017年1月1日起至2018年8月31日止拒不缴纳物管费1880.28元。我司多次催收，但被告王端竹仍未缴纳。请求人民法院判令被告王端竹支付我司物业管理服务费1880.28元；并按照拖欠物业服务费的金额按日按3‰支付我司违约金至2018年12月31日止。被告王端竹辩称，我没有在家居住，没有产生其他费用，我只能付一半的物业管理服务费。原告的责任与业主签订有一份协议，但原告自业主接房以来，化粪池一直没有清理，粪水横溢，严重影响了业主的身体健良和居住安全；小区内污水和粪便管道原告擅自改装，未经业主同意，也没召开业主大会，严重影响消防通道出行不便，妨碍公务通行；电板房墙壁漏水，原告不整改，导致大块、小块脱落，业主处于身心健康担忧；小区内消防控制室未经业主知晓擅自移在巷道，导致安全隐患；每一层楼的天花板溃烂，路灯没有灯罩，导致业主出行不便；小区内1栋1楼6号房业主因私自改造管道导致爆炸，危及业主生命；1栋5号房和2栋6号房打坏剪力墙，割断钢筋，建委、国土、街道办、社区责成原告修复，一直没有修复；2017年10月17日18时，擅自停电4天，派出所出面，原告才恢复电梯供电，导致精神伤害和食物溃烂。原告没有尽到自己的责任，原告完善上述事实的前提下，并承担停电4天损失费400元后我们依理依法承认缴清物业管理费用。经审理查明，2015年8月12日，原开县增辉物业管理服务有限公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：XXXX业主委员会委托开县增辉物业管理服务有限公司提供物业服务。小区物业服务收费实行包干制，住宅按每平方米1.00元/月收取；业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。同时约定物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。开县增辉物业管理有限公司于2015年9月1日起入住开县XX街道XX社区XXXX小区开展物业服务工作，至2017年10月1日，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。被告王端竹系开州区XX街道XX社区XXXX小区1栋14-6号房屋业主，房屋建筑面积104.46平方米。2017年2月25日，“XXXX”小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会以及部份业主代表签订XXXX活动用房调换协议：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，XXXX业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将XXXX2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足XXXX小区业主的需要。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞。2019年7月23日，在社区、街道、开发商三方协助下，消防控制室换至原小区原来规划的1号楼1层1号房内，附梁上的孔洞一直没有修复。另查明，2017年10月16日，重庆市开州区质量技术监督局通知XXXX各业主：因在用电梯定期检验不合格(电梯机房内无通风降温设施)，存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用，导致该小区电梯停运4天。庭审中还查明，XXXX小区1栋1-6架空层(临街门市)业主李物兵，在装修过程中私自改变生活排水管的走向。2019年2月19日，重庆市开州区人民政府云枫街道办事处通知重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司及时安排人员对业主李物兵家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状。庭审中还查明，原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司在2016年9月1日至2018年8月30日期间，将其收取物业服务费的标准下调为0.90元/月/平方米。被告王端竹没有缴纳的物管费为[2017年1月1日至2018年8月30日(20个月×104.46平方米×0.90元/月/平方米＝1880.28元)]。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司于2018年5月20日书面向被告王端竹发出催收通知，要求被告王端竹缴纳2017年1月至2018年8月的物管费1880.28元，被告王端竹在本院第一次开庭后向原告支付了物管费1000元，下欠物管费经原告在2018年8月后催收，被告王端竹一直没有交纳。因开县撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司于2017年7月10日变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、准予变更登记通知书，3、开县XXXX小区业主委员会与原开县增辉物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》，3、开州区XX街道XX社区XXXX小区业主委员会出具的证明一份，4、王端竹在开发商处办理的接房手续，5、XXXX活动用房调换协议，6、重庆市开州区质量技术监督局给XXXX各业主发的通知，7、开州区增辉物业管理服务有限公司给王端竹发出的物管费催收通知书，8、增辉物业XXXX电梯、二次供水等维修费用票据，9、增辉物业为XXXX小区支付公共用电费用部分票据，10、重庆市开州区人民政府云枫街道办事处关于增辉物业反映事项的答复，11、开州区人民政府云枫街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知，12、XXXX小区消防控制室搬迁至1号楼1层1号房的照片两张以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，因撤县设区，原开县增辉物业管理服务有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”，原开县增辉物业管理服务有限公司于2015年8月12日与被告王端竹所居住的原开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司享有和承担。该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告王端竹居住的小区业主委员会与原告之间签订的《物业服务合同》，对原开县XX街道XX社区XXXX小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告王端竹应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。被告王端竹的房屋面积为104.46平方米，未交纳2017年1月1日至2018年8月30日的物业服务费。原告虽于2018年5月20日书面向被告王端竹发出催收通知催缴2017年1月1日至2018年8月30日的物管费1880.28元。但根据《物业服务合同》的约定：业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。该条款项下有物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。合同双方对按年或按季交纳选择不明，因此，被告王端竹应于每月10日前交纳物管费用。原告于2018年5月20日书面只能催收被告王端竹2018年5月份以前未交纳的物管费用即17月×104.46平方米×0.90元/月/平方米（下调后）＝1598.24元。在诉讼中，被告王端竹已支付物管费1000元，实际下欠原告物管费598.24元。被告王端竹提出，自己没有在家居住，只能付一半的物业管理服务费。其主张不符合物业服务合同的约定，本院不予支持。被告王端竹还提出，原告一直没有清理化粪池，粪水横溢；原告擅自改装小区内污水和粪便管道，严重影响消防通道出行；电板房墙壁漏水，原告不整改；小区内消防控制室未经业主知晓擅自移在巷道，导致安全隐患；每一层楼的天花板溃烂，路灯没有灯罩，导致业主出行不便；小区内1栋1楼6号房业主因私自改造管道导致爆炸，危及业主生命；1栋5号房和2栋6号房打坏剪力墙，割断钢筋，建委、国土、街道办、社区责成原告修复，一直没有修复；2017年10月17日18时，原告擅自停电4天导致精神伤害和食物溃烂，原告完善上述事实并赔偿电梯停运损失400元后我们依理依法承认缴清物业管理费用。消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后调换，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；电梯停运是因电梯定期检验不合格，存在严重安全隐患而停运，被告王端竹没有举证证明系原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司擅自停运，其主张本院不予支持。对于被告王端竹提出的原告一直没有清理化粪池，粪水横溢；擅自改装小区内污水和粪便管道，严重影响消防通道出行；电板房墙壁漏水，原告不整改；每一层楼的天花板溃烂，路灯没有灯罩，导致业主出行不便等问题；被告王端竹没有向本院提供相关证据予以证明，其主张本院不予支持。对被告王端竹提出的小区内1栋1楼6号房业主因私自改造管道导致爆炸，危及业主生命；1栋5号房和2栋6号房打坏剪力墙，割断钢筋，建委、国土、街道办、社区责成原告修复，一直没有修复，只同意支付一半的物管费。小区1栋1-6业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，原告没有向本院提供相关证据证明进行阻止以及向社区及街道办报告。街道办通知原告及时对业主家停止供电、供水服务，但生活排水管一直没有恢复原状。原告在物业服务中存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞一直没有修复。原告没有尽到监督职责，在物业服务中也存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用。本院酌定调减物业管理费20%。被告王端竹的主张本院部分予以支持。被告王端竹应当支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司2017年1月至2018年5月31日的物业服务费598.24元×（1－20%）＝478.59元。原告要求被告王端竹支付自2017年1月1日起至2018年8月31日止的物管费1880.28元的诉讼请求，本院部分予以支持。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司还主张由被告王端竹以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至2018年12月31日止。虽原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司与被告王端竹所居住小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：甲方（开县XXXX小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。但原告自身在物业服务中存在一定的瑕疵，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王端竹在本判决生效后七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司2017年1月1日至2018年5月31日的物业服务费478.59元。二、驳回原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担10元；由被告王端竹负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  邹道宏人民陪审员  徐莎莎人民陪审员  李贤功二〇一九年九月二十六日法官 助理  吴 伟书 记 员  李 路