安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初8241号原告：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场12幢东3楼，统一社会信用代码913401006758778046。法定代表人：孟斌，公司执行董事。委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）律师事务所律师。被告：陈中来，男，1975年3月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称：红星美凯龙）与被告陈中来服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙委托诉讼代理人桑永标、被告陈中来及其委托诉讼代理人陈永庆、陈婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星美凯龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年6月1日起至2019年9月30日止的综合管理费33806.4元（211.29平米40元月平米4月）；2、判令被告向原告支付2019年6月1日起至2019年9月30日止的商场营销活动费4225.8元（211.29平米5元月平米4月）;3、判令被告向原告支付2019年5月1日起至2019年9月30日止的空调使用费暂计740元（740元为2019年5月1日起至2019年5月31日止的空调使用费，2019年6月1日起至2019年9月30日止的空调使用费以实际发生额为准）；4、判令被告支付迟延支付违约金1300元（以9508元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年3月20日起至2019年7月1日止，为979元；以28524元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年6月20日起至2019年7月1日止为313.8元；以740元为基数，按1‰日的标准，暂计算自2019年6月1日起至2019年7月1日止为8元，最终都应计算至判决确定的给付之日止）；5、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告受信地置业（合肥）有限公司的委托对信地红星美凯龙家居生活广场进行商业管理和物业管理，原、被告双方于2018年9月19日签订《管理协议书》，协议书约定由被告承租原告位于合肥市铜陵北路与临泉路交汇处家具广场内的商铺（F8072-1、F8073、F8085、F8086、F8075-2、F8083-2）,租赁面积283.49平方米。商铺用途为经营建材类商铺，品牌为巴蒂格德尔堡。经营期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，经营期内被告按照40元/月/平米的标准向原告缴纳综合管理费，支付方式为按季结算，应于上季度末20号前结清。协议同时约定，被告须按5元/月/平米的标准向被告缴纳商场营销活动费。协议还约定，被告须按7.5元/月/平米的标准向被告缴纳空调使用费。但被告并未按约定支付上述费用。原告认为，被告恶意拖欠原告综合管理费、商场营销活动费、空调使用费等费用的行为，已构成对原告的违约。为此，原告为维护自身的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。陈中来辩称：一、原告未按照合同约定履行合同义务，管理混乱，致使被告无法经营，损失惨重；二、综合管理费用过高，与所提供的服务不相适应，每平方米不高于4元；三、商场营销活动费不应收取；四、空调使用费应根据合同约定和实际使用天数确定。五、被告不应该承担违约责任，原告未按照合同约定履行义务，违约在先。综上，请法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告红星美凯龙系信地置业（合肥）有限公司委托对信地红星美凯龙家居生活广场（以下筒称：“家居商场”）进行商业管理和物业管理的公司。2018年9月19日，红星美凯龙（甲方）与陈中来（乙方）签订《商业管理协议书》，约定陈中来承租家居商场内F8072-1、F8073、F8085、F8086、F8075-2、F8083-2号展厅计283.49平方米经营建材类商品，商品品牌为“巴蒂格德尔堡”；经营期限自2018年10月1日至2019年9月30日止；陈中来按合同约定需向红星美凯龙缴纳综合管理费、商场营销活动费及空调使用费。其中综合管理费按40元/月/平米的标准缴纳，合同期内共计136075元，商场营销活动费按5元/月/平米的标准向原告缴纳商场营销活动费，合同期内共计17009元。这两笔费用的支付方式为按季结算，应于上季度末20号前结清。空调使用费按7.5元/月/平米的标准缴纳，商场空调费每年夏季、冬季开启。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳商品质量保证金。对于续租的乙方上个合同期间交纳的商品质量保证金自动顺延至本合同期内，不足部分需另外交纳。如乙方退场三年后无售后遗留问题，则由甲方如数无息退还该保证金。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳水电保证金。对于续租的乙方上个合同期间交纳的水电保证金自动顺延至本合同期内，不再另外交纳。乙方办理退场手续时需交齐水电费用，经甲方物业部签字确认后五天内一次性无息退还。乙方在商场所经营的所有产品必须按甲方的要求进行环保监测，具体送检的样品、时间由甲方确定，费用由乙方承担。如上个合同年度所缴纳的环保检测费用没有使用，则自动顺延至本合同年度，乙方不再另外交纳。合同约定红星美凯龙对商场提供物业服务，对房屋及配套的设施、设备进行维修、养护、管理，维护商场内的环境卫生及秩序，为乙方创造良好的经营环境。对乙方员工实行统一着装，统一培训、统一管理。在合同期内，如乙方需提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。本合同第二条所列各项费用计算至实际退场日并按一个月管理费金额支付违约金。如未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%等。2019年1月1日，陈中来与红星美凯龙协商后减少部分经营面积，由283.49平方米减少为211.29平方米。在本合同履行期间，陈中来共支付空调费20978元、商场营销费8475元、房租及管理费共计476059元。本合同签订之前，陈中来已在家居商场经营多年，与红星美凯龙签订过多份《商业管理协议书》，并交纳过2万元质保金、3000元水电押金、1000元环境监测费、2268元垃圾费。陈中来对红星美凯龙主张其缴纳了2019年5月31日前的综合管理费及商场营销费无异议，但对2019年6月1日至2019年9月30日期间的费用，陈中来以红星美凯龙存在没有开展培训活动、另行收取推广费用、维修空调不及时、没有单独推广其经营的品牌，没有告知负一楼广告区免费，没有严格划分区域经营多处服务不符合约定的情形导致其经营困难为由未再交纳。本院认为，原告红星美凯龙与被告陈中华所签订的《商业管理协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《商业管理协议书》约定红星美凯龙为家居商场提供商业及物业管理服务，陈中来作为家居商场的经营户向红星美凯龙支付相应的费用。陈中来关于红星美凯龙没有按合同约定提供服务，收取的综合管理费过高的辩解理由。根据庭审调查可知，红星美凯龙受信地置业（合肥）有限公司委托长期为家居商场提供商业、物业管理服务，其通过提供服务提升家居商场知名度，扩大市场占有率，从而促进商场经营户的销售，增加经营户的收入。红星美凯龙提供的服务与其收取的管理费的标准相匹配是红星美凯龙持续经营管理的基础，经营户进驻红星美凯龙受托管理的家居商场当然是考虑了成本与收益等相应市场因素的自主选择的结果。本案被告陈中来在家居商场经营多年，与红星美凯龙签订并履行过多份收费标准一致、权利、义务约定相同的《商业管理协议书》。陈中来继续与红星美凯龙签订本案争议的《商业管理协议书》说明陈中来对红星美凯龙的服务并无异议，而其申请出庭作证的证人所称红星美凯龙对商场区域划分不清、推广活动另行收费、没有提供培训情形，按证人陈述也是在本案《商业管理协议书》签订之前即已存在。故陈中来辩称红星美凯龙提供的服务不符合约定的意见依据不足，本院不予采信。陈中来辩称曾口头提出提前解除合同，但按《商业管理协议书》约定，经营户申请提前解除合同应提前两个月以书面方式提出，故陈中来以口头方式申请解除合同显然不符合约定。陈中来辩称红星美凯龙多收取2019年1月份的综合管理费3610元，经过计算是收据中未将5元/月/平方的营销费列明。陈中来辩称合同实际签订日期是2018年12月份，并非2018年9月份，营销费是提前收取了，红星美凯龙对此不予认可，也没有证据证明合同签订日期与实际不符，故本院对陈中来该辩解意见不予采信。陈中来支付的2万元质保金、3000元水电押金、1000元环境监测费、2268元垃圾费，其中质保金按合同约定应在经营户退场三年后未出现商品质量争议后退还，现在退还条件尚未成就，本案不予处理。3000元水电押金红星美凯龙未提供证据证明陈中来欠付水电费，应当退还给陈中来。陈中来缴纳的1000元环境监测费，红星美凯龙未提供充分证据证明为陈中来经营的商品实际支付了相应的检测费用，故上述两项费用可从陈中来应支付的综合管理费中抵扣。垃圾费在合同中虽未明确约定收取标准，但在合同第五条08条中约定陈中来应缴纳的费用中包括了垃圾清运费，陈中来也未对此费用提出异议，故该费用不应予以扣除。按合同约定，经营户未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%，此违约金约定过高，现原告自行将违约金计算标准调整为按欠款的日1‰计算，该违约金计算标准仍超过法律规定限额，本院将该违约金计算标准酌情调整为按银行同期贷款利率两倍计算。综上所述，红星美凯龙诉请的综合管理费33806.4元抵扣3000元水电押金及1000元环境监测垃圾费后，陈中来还应支付29806.4元，商场营销活动费4225.8元及空调费740元，共计34772.2元。2019年6月1日至2019年9月30日期间空调费，红星美凯龙未明确数额，本案无法处理，红星美凯龙可待数额明确后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陈中来于本判决生效后十日内向向原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司支付综合服务费、营销活动费、空调费34772.2元及违约金（以尚欠综合服务费、营销活动费合计34772.2元为基数，按银行同期贷款利率两倍计算，自2018年12月1日起至判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元由被告陈中来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 瑜二〇一九年九月十一日书记员 李玉利附本案所适用法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。