宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初795号 原告：张秀珍，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：龚志彦，女，系张秀珍女儿。 被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。 法定代表人：陈一松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。 法定代表人：徐毅，系该公司理事长。 委托诉讼代理人：刘海燕，女，该公司销售科科长。 原告张秀珍与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月14日公开开庭审理了本案。原告张秀珍及其委托诉讼代理人龚志彦、被告中信信托有限责任公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、被告隆湖公司委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行位于银川市兴庆区北京东路尚东帝景花园30号楼432室房屋；2、请求依法确认位于银川市兴庆区北京东路尚东帝景花园30号楼432室为原告所有，并解除对该房屋及所在土地的抵押登记及查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月24日原告与被告隆湖公司签订了《商品房预定单》，购买了位于北京东路尚东帝景花园30号楼432室房屋，总面积56.81平米，原告依约向隆湖公司付清了总价款272688元的购房款，隆湖公司给原告出具了收款收据，原告已将购房款全部付清，履行了买受人的义务，而隆湖公司逾期交房时隔八年之久，至今涉案房屋仍属在建工程。原告于2018年2月6日新消息报公告得知，贵院受理的被告中信信托公司与被告隆湖公司公证债权文书执行一案，被告中信信托公司系执行案件的申请执行人，被告隆湖公司系执行案件的被执行人，中信信托公司向贵院提出强制执行申请。贵院作出（2012）银执字第167号裁定书，将隆湖公司出售给原告的涉案房屋予以查封，并发布拍卖公告。由于贵院的拍卖行为损害了原告的合法权益，原告向贵院提起了执行异议申请，要求中止对涉案房屋的拍卖，贵院于2019年3月5日举行了听证会，于2019年3月26日作出（2019）宁01执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告中信信托公司辩称，原告张秀珍的诉讼请求不成立，应判决驳回诉讼请求，具体理由如下：一、中信信托公司享有标的不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日隆湖集团与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖集团提供贷款2.5亿元，隆湖集团以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖集团与中信信托公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托公司向隆湖集团增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137,376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托公司已依约发放贷款，对标的不动产及其所在土地使用权享有抵押权。根据《物权法》第一百八十二条的规定，以建设用地抵押的，地上建筑物一并抵押，因此2010年6月21日，中信信托公司已取得建设用地及在建工程的抵押权。根据《执行异议复议规定》第二十七条，除非法律、司法解释另有规定，中信信托公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、标的不动产系隆湖公司抵债张秀珍，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。根据隆湖公司及公安提供的情况，标的不动产系抵债张秀珍，张秀珍的债权并不属于优先受偿的债权。张秀珍接受抵债在中信信托公司抵押之后。张秀珍未与隆湖公司签订购房合同，也未实际向隆湖公司支付购房款，隆湖公司向张秀珍开具收据也仅是履行抵债行为，且未占有异议房屋。故不符合物权期待权的规定。而且，以物抵债是隆湖公司履行债务方式的变通，并非买卖，异议房屋未能完成权属登记的变更手续，张秀珍只享有对隆湖公司的一般债权请求权，而非物权。从债权的受偿原则来看，一般债权不优先于中信信托公司所享有的抵押权，如直接适用物权期待权的规定赋予其排除执行的物权期待权，将破坏债权受偿的原则，损害中信信托公司的抵押权，也不应适用物权期待权的规定。综上，张秀珍对标的不动产不享有排除执行的权利，恳请法院驳回张秀珍的诉讼请求。 被告隆湖公司辩称，请求法庭依法判决。 对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告（案外人）张秀珍提出异议的“尚东帝景花园”30-432号房屋。 另查明，2011年3月24日原告张秀珍与被告隆湖公司签订《商品房预定单》，预定隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧“尚东帝景花园”30-432号公寓，同日，隆湖公司向张秀珍开具收款收据一份，载明今收到张秀珍SD-469摘由30#-432房款159706元，该收款收据在左下方隆湖公司发票专用章印章处载明“抵顶帐款”。2011年4月15日隆湖公司向张秀珍开具收据一份，载明今收到张秀珍SD-469摘由30#-432房款112982元。2013年8月28日，原告张秀珍通过石嘴山银行向案外人马秀珍转款112982元。原告称马秀珍系隆湖公司会计，隆湖公司认可马秀珍系其公司职员，任出纳一职。原告庭审中陈述上述159706元系抵顶其与隆湖公司的借款本金。 还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人张秀珍对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-432号房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2019）宁01执异18号执行裁定书，裁定认为：张秀珍与隆湖公司间的《商品房预订单》为涉案房屋抵押给中信信托公司后所签，且未实际占有，不能排除执行，裁定驳回案外人张秀珍的异议请求。 本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信公司，被告中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在被告中信公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-432号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据原告提交的收款收据可以证实涉案房屋大部分房款为抵债，原告享有的是普通债权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖。其实际支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十，不能对抗被告中信公司的担保物权，且在原告张秀珍与被告隆湖公司签订《商品房预订单》时，涉案房屋已抵押给被告中信信托公司。故原告主张的权利不能排除执行，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告张秀珍的诉讼请求。 案件受理费5390元，由原告张秀珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年九月十九日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。