广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初4817号原告（反诉被告）：林淑云，女，1975年9月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：谢焯健，广东业证律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市易安邦房地产顾问代理有限公司，住所地广东省清远市清城区锦兴路168号敏捷水岸花园三号楼1-2层商铺10号。法定代表人：陈玛玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。第三人：李健玲，女，1989年10月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告林淑云与被告清远市易安邦房地产顾问代理有限公司（以下简称易安邦公司）、第三人李健玲居间合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林淑云及其委托诉讼代理人谢焯健，被告易安邦公司的委托诉讼代理人禤世文到庭参加诉讼，第三人李健玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林淑云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还代收的剩余购房定金20000元；2、判令被告赔偿原告损失104025元；3、判令被告赔偿违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2、3项诉讼请求为：要求被告赔偿损失54025元。事实和理由：2018年4月29日，原告与被告签订《房地产独家代理销售协议》，原告将位于清远市新城区人民一路恒福上域国际公寓16层20号单元委托被告独家销售，独家委托期限为2018年4月29日至2018年6月29日，委托房价款为实收350000元整，且被告保证原告在2018年8月10号前全额收到卖房款，如超期，则视为被告违约，被告需赔偿10000元违约金。2018年5月2日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，被告保证原告在2018年8月10日全额收到购房款，且被告代收了50000元购房定金，只支付了30000元给原告。但期限届满，被告没有履行承诺，且一再欺瞒原告，被告承诺原告一定能够在2018年8月10日收齐购房款。当原告提出要求被告联系第三人沟通解决事宜时，被告不提供第三人的联系方式，在签订购房合同时，原告也没有见过第三人。鉴于被告的原因，造成交易无法完成，第三人向法院提起诉讼，法院判决原告双倍返还定金合共100000元给第三人，并承担4025元诉讼费。原告急需购房款进行资金周转，鉴于被告的原因，造成房屋无法交易，原告多方筹集资金赔偿给第三人，并且在2019年5月22日就（2018）粤1802民初8092号民事判决书达成和解协议，先支付65000元给第三人，余款39025元在2019年8月1日支付给第三人。根据合同法第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，鉴于被告的原因，造成原告的损失合共104025元，为此，特向原告提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告易安邦公司辩称，一、被告作为中介方已促成原告与买家李健玲签订《房屋买卖合同》，签订合同后被告也协助买卖双方办理银行按揭贷款手续，而且银行也出具了《同意贷款意向书》，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的原因是原告单方面违约拒绝继续履行《房屋买卖合同》造成的，因此产生的一切损失及责任应当由原告自行承担，原告诉请被告承担因其自身违约产生的责任没有任何事实和法律依据。1、在三方签订《房屋买卖合同》后，虽然被告的员工应原告的要求在原告持有的合同上加注了“保证原告在2018年8月10日前收齐房款，如若超期，视为被告违约，被告需缴交1万元违约金给原告”的约定，根据该约定，即使被告未能协助原告在2018年8月10日前收齐房款构成违约，被告仅需额外支付10000元的违约金给原告，即双方对违约责任已有明确的书面约定(支付10000元）。被告作出该“保证”时考虑到的最坏结果就是赔付10000元，现原告向被告主张十多万的损失明显超出双方的约定以及被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、被告作为中介方，仅仅负责协助买卖双方办理贷款及交易过户手续，相关的手续(贷款、过户等)具体还是需要买卖双方配合，被告仅仅负责联系沟通和协助办理。由于受到相关政策的影响，按揭银行于2018年7月23日将第一次按揭贷款的申请手续退了回来，被告已第一时间告知了原告，原告也是清楚知道并同意换一间按揭银行继续重新申请办理按揭贷款，由此可见，当时原告是清楚贷款延期的原因，并同意更换按揭银行继续履行合同的。3、原告无权单方解除三方签订的《房屋买卖合同》。如上所述，原被告双方对被告未能按承诺协助原告在2018年8月10日前收齐房款构成违约的违约责任已经有了明确约定(10000元违约金)，也就是说原告享有的权利仅仅是要求被告支付10000元违约金，并没有权利单方面解除合同，况且《房屋买卖合同》是三方签订的，未经买方李健玲同意是不可以解除合同，这一点原告是非常清楚明白的。4、本案中原告所主张的所谓“损失”完全是因为原告单方违约拒绝继续履行三方签订的《房屋买卖合同》而造成的扩大损失，该损失依法应当由原告自行承担。5、被告已尽职尽责在代理期间促成了买卖双方签订了正式的《房屋买卖合同》，虽然由于政策原因导致原按揭银行将按揭贷款申请退件，但经被告协助重新换了一间按揭银行后成功获得了银行的“同贷”批准。遗憾的是，原告单方违约拒绝继续履行合同，造成被告在本次居间服务中未能成功收取到3万元中介费用(中介费用是卖家委托被告的售价与买卖双方签订的买卖合同价格的差额，即三万元中介费)，该30000元中介费用应当由原告承担。综上所述，原被告双方在合同上已明确约定被告未能协助原告在一定期限内收齐房款的违约责任的情况下额外支付10000元，双方应当按合同约定执行。而且原告无权单方解除三方签订的《房屋买卖合同》以及拒绝履行合同，因原告单方违约拒绝继续履行合同所造成的一切损失(包括扩大损失)应当由原告自行承担，与被告无关，另外原告应当向被告赔付按照合同约定需支付的中介费用30000元。易安邦公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付中介费用人民币30000元;2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告之间于2018年4月29日签订一份《房地产独家代理销售协议》，协议约定反诉被告按实收350000元的价格委托反诉原告独家代理销售位于清远市清城区人民一路恒福上域国际公寓16层20号单元物业，代理期限为2018年4月29日至6月29日，委托期限内反诉被告全权委托反诉原告出售该物业及收取购房者定金等。协议签订后，反诉原告于2018年5月2日成功促成反诉被告与买家李健玲就房屋买卖达成一致，并签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定买方李健玲以380000元的价格购买该物业，定金50000元，首期款80000元，余款办理按揭。合同签订后，由于政策原因导致原按揭银行将按揭贷款申请退件，反诉原告已第一时间告知反诉被告，反诉被告也同意重新换一间按揭银行办理贷款并成功获得了银行的“同贷”批准，遗憾的是，反诉被告以各种理由单方违约并拒绝继续履行合同。原告作为中介方已尽职尽责促成了反诉被告与买方签订了正式的《房屋买卖合同》，且双方已按合同履行了部分义务，反诉原告亦协助买卖双方办理了按揭贷款手续并获得了银行的同贷批准，由此可见，反诉原告已向反诉被告提供了居间服务，并达到了支付中介费用的条件，但因反诉被告原因违约拒绝履行合同，造成反诉原告在本次居间服务中未能成功收取到30000元中介费用(中介费用是反诉被告委托反诉原告的售价350000元与买卖双方签订的买卖合同价格380000元的差额)，按照《房屋买卖合同》约定及相关法律法规的规定，反诉原告的该30000元中介费用损失应当由反诉被告承担。综上所述，为维护自身的合法权益反诉，反诉原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判准反诉原告的诉讼请求。林淑云对易安邦公司的反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回，并且违约的过错在于反诉原告。本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《房地产独家代理销售协议》，协议约定：甲方独家委托乙方代理销售位于清远市新城区人民一路恒福上域国际公寓16层20号房屋，实收房价款350000元，甲方出售房屋的价格高于委托房价款时，高于委托房价款以外的房款作为支付乙方的佣金和奖励，委托期限从2018年4月29日至2018年6月29日止，乙方支付5000元作为独家代理保证金，如在委托期内出售物业保证金在定金内扣除，如未在委托期内出售物业，甲方有权扣除保证金，乙方保证甲方在2018年8月10日前全额收到卖房款，如若超期视乙方违约，乙方须缴10000元违约金给甲方，如甲方过户相关手续不配合，延期甲方负责。2018年5月2日，原告为卖方，被告为经纪方，第三人为买方，三方签订《房屋买卖合同》（NO：0000014），合同约定：第三人向原告购买位于清远市清城区人民一路恒福上域国际公寓16层20号房屋，成交价380000元，定金50000元在签署合同时支付，首期楼款80000元（不含定金）在房管部门成功出具受理交易回执当天支付，剩余楼款250000元办理银行按揭贷款支付，原告在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，协助第三人申请银行按揭，第三人在签署合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，咨询及中介服务费按独家代理合同收取。三方签订合同后，原、被告双方在未经得第三人同意，擅自在其双方持有的合同书对第十八条备注条款增加“乙方保证在2018.8.10前全额收到卖房款，如若超期视乙方违约，乙方须缴交10000元违约金给甲方。如甲方过户相关责任不配合延期则甲方负责”，事后第三人对该增加内容未予以追认。被告述称该增加内容中“乙方”是指其中介方，是应原告要求按独家代理合同约定增加上述内容。签订合同后，第三人向被告支付定金50000元，被告将其中30000元支付给原告，尚有20000元未付给原告。原告与第三人在履行合同过程中发生纠纷，第三人以本案原被告作为另案被告，于2018年11月28日另案[（2018）粤1802民初8092号]提起诉讼，本院于2019年2月25日作出（2018）粤1802民初8092号民事判决，认定林淑云（本案原告）持有合同备注中的付清购房款期限的内容没有取得付款义务人—李健玲（本案第三人）的签名确认或者同意，该备注内容对李健玲不具有法律约束力，林淑云以李健玲未能在其一方持有合同中的备注期限内付清购房款为由而拒绝履行义务，构成根本违约，故判令解除三方签订的上述《房屋买卖合同》，林淑云向李健玲双倍返还购房定金100000元及负担案件受理费4025元。本院（2018）粤1802民初8092号民事判决书已发生法律效力，林淑云已按照该判决书确定向李健玲支付104025元。被告提供广州农村商业银行股份有限公司于2018年9月3日出具的《同意贷款意向书》，予以证实李健玲于2018年7月31日向该行申请贷款210000元，已获得同贷意向审批通过，并认为原告单方不同意继续履行合同而违约，而反诉要求原告支付中介费30000元。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、房地产独家代理销售协议、（2018）粤1802民初8092号民事判决书、和解协议、收据，被告提供的房屋买卖合同、房地产独家代理销售协议、同意贷款意向书、律师函、快递单、签收凭证、微信聊天记录，以及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，原告、被告、第三人三方签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《房地产独家代理销售协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。根据原被告双方签订的《房地产独家代理销售协议》及《房屋买卖合同》约定，被告保证原告于2018年8月10日前全额收到卖房款，虽然该付款期限对第三人没有法律约束力，但对被告具有法律约束力，而实际上第三人并没有在该期限内付清全额房款，并导致原告与第三人发生另案民事诉讼纠纷，过错原因在于被告没有完全履行居间义务所致，被告应承担相应的违约责任。虽然合同约定原告未在约定期限内收齐房款则为被告违约并支付违约金10000元，但实际上原告因涉案房屋买卖合同纠纷向第三人支付款项共104025元，扣减第三人支付定金50000元，实际损失应为54025元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告主张要求被告按实际损失予以赔偿，依据充分，故对原告主张要求被告赔偿损失54025元的诉讼请求，本院予以支持。被告收取第三人购房定金50000元，该定金是被告代原告收取，理应全额支付给原告，但被告只支付给原告30000元，尚有20000元未付，原告要求被告支付剩余购定金20000元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。至于被告反诉要求原告支付中介费30000元，由于被告未依合同约定完全履行居间义务，并导致原告与第三人发生民事诉讼纠纷，并由原告承担赔偿责任，过错责任在于被告，被告要求原告支付中介费30000元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告清远市易安邦房地产顾问代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林淑云支付购房定金20000元；二、被告清远市易安邦房地产顾问代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林淑云赔偿损失54025元；三、驳回反诉原告清远市易安邦房地产顾问代理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2980元，减半收取计1490元，反诉受理费275元，全部由被告清远市易安邦房地产顾问代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年九月十二日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。