贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初2638号原告：蒋婷，女，汉族，1990年1月5日生，高中文化，个体户，住贵州省水城县。特别授权委托诉讼代理人：吴道明，系贵州惟正律师事务所执业律师，执业证号：15202201910087234。特别授权委托诉讼代理人：杨猛，系贵州惟正律师事务所执业律师，执业证号：15202199910993487。被告：六盘水华威天宇房地产开发有限公司，住贵州省六盘水市水城县双水新区商贸区诚信楼B栋一层9号门面。统一社会信用代码：91520200789759603L。法定代表人：王涛，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：蔡丹，系贵州祥紫律师事务所执业律师，执业证号：15202201011419503。原告蒋婷诉被告六盘水华威天宇房地产开发有限公司(以下简称“华威公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人吴道明、杨猛，被告委托代理人蔡丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋婷向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行2013年5月14日与原告所签《协议》第二条之约定，即办理新加坡花园第一栋三单元508室住房的备案手续和房产证；2、判决被告履行2013年5月14日与原告所签《协议》第四条之约定，即赔偿原告（守约方）20000元违约金；3、判决退还原告已预交但不应当承担的诉讼费用，由败诉方向法院缴纳。事实及理由：被告于2013年5月14日与原告签订《商品房买卖合同》，将位于水城县××桥社区××花园××单元××室住房以总价款303634元出售给原告，并于2013年5月14日补签《协议》。《协议》第二条约定，被告（协议甲方）应在2014年6月30日前办理上述住房的备案手续及产权手续；《协议》第四条约定，若被告违约，则应赔偿原告（守约方）20000元违约金。原告于2013年5月15日按《商品房买卖合同》第八条第一项的约定，向被告缴纳了新加坡花园第一栋三单元508室住房总价款303634元，可被告至今未办理该房屋备案手续及房产证，其行为已构成严重违约。根据我国法律的规定，不动产权是不动产权属的法定标志，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告华威公司辩称，原、被告双方没有房屋买卖关系，原告并未向被告支付任何购房款，原告向法庭陈述的支付购房款系原告之父蒋开志、原告之母李琼兰受六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的委托与被告结算工程款，蒋开志擅自将本应属于六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的工程款项处分给其女蒋婷，该行为损害了六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的利益。原被告签订的商品房买卖合同应属无效合同。2014年8月14日因原告与六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司结算后发现原告预付给六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的工程款超额支付2828591元，故依法向水城县人民法院提起诉讼，要求返还多支付的工程款。在该案中六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司提起了反诉，要求被告支付未支付完的工程款947303元。从此情况可体现六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司对蒋开志将工程款处分给蒋婷作为购房款的行为是不予认可的，我方于本案开庭审理前向人民法院书面提交了追加六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司、蒋开志、李琼兰参加诉讼的申请是为了查明该事实。根据被告就超额支付的工程款提起的诉讼可看出原被告签订的商品房买卖合同侵害了被告的合法权利，应属无效合同，因此我方不应当将本案争议房屋的不动产权属备案登记给原告，也不应当向原告承担违约责任。根据原告提交的2013年5月14日协议约定，如果被告存在违约行为主张违约金的诉讼时效起算点为2014年7月1日至2016年6月29日，故已超过诉讼时效。经审理查明，2010年10月28日，被告华威公司与六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司签订了《新加坡花园2#楼工程承包协议》，由六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司承建被告华威公司新加坡花园2#楼。同日，六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司授权蒋开志作为公司的项目部副经理，全权负责新加坡花园2#楼工程事宜。被告华威公司向六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司支付的14399110元工程款中有614921元工程款系被告华威公司通过以新加坡花园1幢3单元5层08号和新加坡花园1幢4单元5层13号两套房屋抵作新加坡花园2号楼工程款的方式向蒋开志支付。2013年5月14日，原告蒋婷（买受人）与被告华威公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人向出卖人购买位于水城县××水新区××花园××单元××号房屋；购房款按照套内建筑面积计算，总价款为303634元。同日，原告（作为乙方）与被告华威公司（作为甲方）就商品房买卖事宜又补充签订了《协议》，协议约定：“1、此房屋签订协议，办理完价款手续后，房屋所有权归乙方；2、甲方应在2014年6月30日前，办理该房屋的备案手续，（如1#楼在2014年6月30日前办理房产证，该套房屋的产权手续应随之办理）；3、乙方在该房屋未备案前，乙方不得到相关部门询问房屋事宜；4、甲方双方任一方违约，应赔偿守约方20000元，并承担相应的责任；……。”2013年5月15日，蒋开志及其妻子李琼兰就被告华威公司通过以上述两套房屋抵作新加坡花园2号楼工程款614921元向被告华威公司出具了领据，领据载明蒋开志及其妻子李琼兰领到新加坡花园2号楼工程款614921元。同日，被告华威公司就新加坡花园1幢3单元5层08号房屋向原告出具了收款收据一份，收款收据载明收到了原告购房款303634元。同日，被告华威公司又就新加坡花园1幢4单元5层13号房屋向李辉出具了收款收据一份，收款收据载明收到了李辉购房款311287元。上述两份收款收据购房款合计为614921元。被告至今未为原告办理新加坡花园1幢3单元5层08号商品房备案手续。2019年，李辉已取得了新加坡花园1幢4单元5层13号房不动产权证。原告蒋婷系蒋开志、李琼兰之女。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、协议、收款收据、房屋信息查询结果、不动产权证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、（2018）黔0221民初1699号民事判决书、2013年5月15日领据、编号0056007收款收据、编号0056006收款收据、法定代表人授权委托书等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》是否合法有效；被告应否履行《协议》约定事项；原告所主张的违约金是否已超过诉讼时效。本案中，虽然被告华威公司提出六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司承建被告华威公司新加坡花园2#楼，被告华威公司向六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司支付的14399110元工程款中有614921元工程款系被告华威公司通过以新加坡花园1幢3单元5层08号和新加坡花园1幢4单元5层13号两套房屋抵作新加坡花园2号楼工程款的方式向六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司授权委托人蒋开志支付，蒋开志擅自将本应属于六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的工程款项处分给其女即原告蒋婷，故原告并未向被告支付任何购房款，原被告签订的商品房买卖合同损害了六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司的利益，应属无效合同的辩称。但根据被告出示的证据（2018）黔0221民初1699号民事判决书六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司辩称中已认可其公司已收到了被告所支付的工程款14399110元（每笔工程款都有委托人蒋开志开具的领条并加盖了手印）。且被告提供的证据领据、收款收据也证实了被告同意原告通过以被告支付给六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司授权委托人蒋开志新加坡花园2号楼工程款作为原告所支付购房款的方式向被告购买房屋，故原告与被告华威公司签订的《商品房买卖合同》系原被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告出示的《协议》，虽然该协议上房号有所改动，但根据原告提供的证据《商品房买卖合同》及收款收据均能与该《协议》相互印证协议上所涉房屋就系新加坡花园1幢3单元5层08号房屋，加之被告未能提供证据证明其与原告就新加坡花园其他房屋签订了买卖合同，故原告与被告签订的《协议》也系原被告真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效。根据《协议》关于“甲方应在2014年6月30日前，办理该房屋的备案手续，（如1#楼在2014年6月30日前办理房产证，该套房屋的产权手续应随之办理）”的约定，鉴于李辉于今年已取得了新加坡花园1幢4单元5层13号房不动产权证，故被告负有为原告办理新加坡花园1幢3单元5层08室商品房备案登记及向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该商品房不动产权属证书的义务。对于原告要求被告支付违约金的诉请。虽然《协议》约定“甲方双方任一方违约，应赔偿守约方20000元，并承担相应的责任”，被告至今未履行为原告办理新加坡花园1幢3单元5层08号商品房备案登记及向产权登记机关递交相关资料履行为原告办理该商品房不动产权属证书的义务，其行为已构成违约，但依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，从2014年7月1日起，原告就应当知道其权利受到侵害，原告主张被告支付违约金的诉讼时效应当从2014年7月1日计算至2016年6月30日止。由于原告2019年才就本案诉至法院，故早已超过了两年的诉讼时效，对于原告要求被告支付违约金的该项诉请，本院不予支持。对于被告提出追加六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司、蒋开志、李琼兰参加本案诉讼及被告早已就其要求六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司返还被告超额支付新加坡花园2号楼工程款2828591元诉至法院，原、被告签订的商品房买卖合同侵害了被告合法权利的主张，因本案系商品房买卖合同关系，被告与六盘水市建设发展建筑工程有限责任公司系建设工程施工合同关系，属于不同的法律关系，故对于被告提出的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告六盘水华威天宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告蒋婷办理水城县××水新区××花园××单元××号商品房备案登记及向产权登记机关递交相关资料履行为原告蒋婷办理水城县××水新区××花园××单元××号商品房不动产权属证书的义务。二、驳回原告蒋婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费300元,减半收取150元，由被告六盘水华威天宇房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在判决生效后三十日内返还给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉,本判决将发生法律效力,原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内,向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇一九年九月十九日书记员 王明栋