广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初805号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称“星河湾物业公司”），住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码：91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍，职务：副董事长。委托诉讼代理人：真萍，系星河湾物业公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系星河湾物业公司员工。被告：谭芳（曾用名谭留芳），女，1976年8月26日出生，汉族，住广州市番禺区，原告星河湾物业公司与被告谭芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人真萍、王晓彤到庭参加诉讼，被告谭芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司诉称：被告于2001年5月22日购得广州宏富房地产有限公司（以下简称“宏富公司”）位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园3栋2座801房，建筑面积为193.92平方米，并于2001年5月22日与宏富公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由宏富公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月2.5元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告曾于2004年因未能从银行扣划，没有缴纳相应物业费，后补交。现被告自2016年8月份开始，再次未再交纳物业管理费、水、直饮水费、排污费差价。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与宏富公司签订的《广州星河湾物业管理服务公司》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令如下：1、被告向原告支付拖欠的从2016年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费14059.20元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月10日为5711.91元，两项总计19771.11元；2、被告向原告支付拖欠的从2016年8月1日起至2018年9月30日止的水费668.60元、直饮水费28.40元、排污费差价1.70元；第1、2项诉讼请求合计20469.81元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告谭芳无答辩。经审理查明：原告星河湾物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理等。广州市番禺区大石街星河湾畅心园3栋2座801（以下简称涉案物业）的产权人为被告谭芳，系谭芳向涉案物业开发商宏富公司购买涉案物业，谭芳于2004年12月16日取得涉案物业的产权证书。该涉案物业的建筑面积为193.90平方米，已被广州市海珠区人民法院等法院查封或轮候查封。被告谭芳曾于2001年5月22日与物业开发商签订《星河湾前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由物业开发商委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且本协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积2.5元计收，每月最后1日前缴交物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。2014年12月1日，原告星河湾物业公司与宏富公司签订《广州星河湾前期物业服务合同》一份，约定由宏富公司委托原告星河湾物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，委托管理期限为六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。上述《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告星河湾物业公司称被告谭芳曾向原告缴纳物业管理服务费至2016年7月31日，从2016年8月1日起未缴纳物业管理服务费，原告经催讨未果，遂于2019年1月10日将被告诉至本院，要求被告支付2016年8月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费14059.20元及逾期付款违约金、水费、直饮水费、排污费差价等。原告星河湾物业公司在本案中提供了《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》、《广州市不动产登记查册表》、《缴费通知单》、费用计算明细表、《番禺区自来水及污水处理费收费标准》、《我区将于9月起调整污水处理收费标准》、《9月1日起全区统一供水价格》、《关于管道直饮水系统报装费及水价的批复》、《直饮水分公司管道直饮水系统水价的复函》、《关于调整直饮水价的通知》、水表读数照片等证据。上述《缴费通知单》中注明费用扣费日为每月15日，逾期缴费则住宅用户需每日按0.1%加收滞纳金。本院立案受理本案后，曾向被告的户籍地及物业地址拟寄送原告起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等司法文书，但均被退回。为此，本院另向被告发出开庭公告，公告期满，未见被告到庭应诉。本案庭审结束后，原告向本院申请财产保全，本院根据原告的财产保全申请，轮候查封了被告名下的涉案房产。本院轮候查封涉案房产后，被告谭芳的丈夫刘国荣前来本院领取了本案的原告民事起诉状及证据材料副本、财产保全民事裁定书等相关司法文书，但被告谭芳仍未向本院提交证据材料或书面答辩意见。另查明：涉案物业的每月物业管理费应为193.90元×2.5元/月=484.75元。被告谭芳拖欠2016年8月1日至2018年12月31日期间共29个月物业服务费应当为484.75元/月×29月=14057.75元。本院认为：被告谭芳与物业开发商签订的《星河湾前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与物业开发商签订的《广州星河湾前期物业服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成事实的物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。被告之前也曾向原告缴纳过物业管理费，系被告对原告物业管理服务的认可。涉案房屋建筑面积193.90平方米，原告主张按建筑面积193.92平方米计算没有依据，根据涉案房屋的实际建筑面积计算被告每月应缴纳物业管理服务费为484.75元。被告谭芳应依约于每月15日前向原告星河湾物业公司缴纳当月的物业管理费484.75元。因被告谭芳自2016年8月起无故拒不缴纳物业管理费，故被告谭芳应向原告缴纳2016年8月1日起至2018年12月31日的物业管理费共计14057.75元。本院对原告主张物业管理费的超出部分，则不予支持。被告谭芳享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月16日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应当以当月应缴物业管理服务费484.75元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张被告拖欠的2016年8月1日至2018年9月30日期间的水费668.60元、直饮水费28.40元、排污费差价1.70元均在合理的范围内，本院亦应予以支持。综上所述，驳回原告星河湾物业公司的其他诉讼请求。被告谭芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谭芳应于本判决生效之日起七日内支付2016年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计14057.75元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳物业服务费用484.75元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的16日起计至实际清还所欠物业管理费用服务费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的物业管理费484.75元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；二、被告谭芳应于本判决生效之日起七日内支付2016年8月1日至2018年9月30日期间的水费668.60元、直饮水费28.40元、排污费差价1.70元共计698.70元给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元、财产保全费225元，均由被告谭芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  林晓玲二〇一九年九月十七日书 记 员  王雅佩