北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异90号异议人（案外人）：孙某，男，1994年5月19日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：丁昊，舟山市普陀区星光法律服务所法律服务工作者。申请保全人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：孟妍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。被申请保全人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路88号。法定代表人：黄海群。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城西路66号。法定代表人：张敏。被申请保全人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道1007号405、407室。法定代表人：李萍。被申请保全人：乔伟海，男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被申请保全人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，营业场所地浙江省舟山市普陀沈家门兴建路439号。负责人：张敏。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园1幢1602室房屋所有权（权证号：舟房权证普字第XXXX号）及土地使用权[权证号：舟普国用（2013）第08355号]（以下简称1幢1602室房地产）。案外人孙某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。孙某提出异议称：我从融信公司普陀分公司购买了1幢1602室房地产，付清了全部房款，已入住并缴纳物业费等相关费用。因融信公司普陀分公司的原因，双方于2016年11月11日补签了1幢1602室房地产买卖合同，并在房地产管理处办理了现售商品房备案登记。我为1幢1602室房地产实际所有人，请求法院解除对1幢1602室房地产的查封。中国进出口银行辩称，孙某自贵院查封1幢1602室房地产之前，一直未办理房屋产权转移登记手续，且贵院查封1幢1602室房地产时，该房地产登记在融信公司普陀分公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，我行认为贵院对1幢1602室房地产的查封合法有效。至于孙某与融信公司普陀分公司之间商品房买卖合同是否合法有效，请依法裁判。融信公司普陀分公司称，我公司与孙某于2016年8月签订了《定金合同》。当月，孙某付清1幢1602室房地产购房全款后，我公司向孙某交付该房地产。1幢1602室房地产设定抵押去除后，我公司与孙某于2016年11月11日补签了正式备案登记的《浙江省商品房买卖合同》，1幢1602室房地产总价款为2437200元。我公司已将1幢1602室房地产权属证书交予孙某，但因双方对接不畅，故一直未办理1幢1602室房地产权属转移登记手续。经审查查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据申请保全人中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被申请保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市不动产登记中心送达了（2018）京民初224号民事裁定书和（2018）京民初224号协助通知书，查封了1幢1602室房地产，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助通知书。另查明，2016年8月16日，孙某与融信公司普陀分公司签订《定金合同》。该合同约定：孙某购买1幢1602室房地产及B03、B04号地下车位使用权，房屋建筑面积为203．1平方米，房屋总价款为3540033元（实际支付房屋总价款为2437200元），车位价款为18万元；孙某应于2016年8月19日前与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》。当日，孙某如约支付定金5万元。因1幢1602室房地产被融信公司普陀分公司抵押给案外人，该抵押权去除后，孙某与融信公司普陀分公司于2016年11月11日补签了《浙江省商品房买卖合同》。当日，融信公司普陀分公司在普陀区房地产管理处办理了该合同备案登记，现售商品房备案号为普房登字5101763。该合同约定：孙某于2016年8月18日前付清全部房款2437200元；融信公司普陀分公司承诺于2016年11月30日前取得相应土地、房屋权属证书交付孙某，由孙某自行办理1幢1602室房地产权属转移登记；融信公司普陀分公司应当于2016年11月30日前将1幢1602室房地产交付孙某。孙某于2016年8月18日以现金方式支付了全部购房款2437200元（含于2016年8月16日支付的定金5万元）；于2016年8月19日与融信公司普陀分公司签订了《住宅交接记录书》，支付房屋物业费，接收1幢1602室房地产。后，孙某对1幢1602室房地产进行装修并入住该房屋。但因双方对接不畅，一直未办理1幢1602室房地产权属转移登记。孙某提交了舟山市国土资源局不动产登记中心于2019年3月1日出具的不动产登记查询证明（编号：QG20190301-0003331）。该证明房产登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司，权证号为舟房权证普字第XXXX号，坐落于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园1幢1602室。房产有查封，无抵押。该证明土地登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司，权证号为舟普国用（2013）第08355号，坐落于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园1幢1602室。土地有查封，无抵押。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，同时具备以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案是财产保全案件的执行，根据查明的事实，在本院查封1幢1602室房地产之前，孙某与融信公司普陀分公司已签订1幢1602室房地产买卖合同，已实际占有使用该房地产，支付了全部房款，未办理过户登记非属孙某的原因，且其对该房地产享有的权利可以排除执行。故孙某所提案外人异议理由成立。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自起诉期限届满之日起七日内对1幢1602室房地产解除查封。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉的，本院应当中止对1幢1602室房地产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初224号民事裁定和（2018）京民初224号协助通知书对舟山市融信置业有限公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园1幢1602室房地产[房屋所有权证号：舟房权证普字第XXXX号，土地使用权证号：舟普国用（2013）第08355号]的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审判长  雷运龙审判员  齐立新审判员  禹明逸二〇一九年九月二十七日书记员  闫 玥