重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初2942号原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黎远毅，男，汉族，1972年10月12日出生，户籍地重庆市开州区。被告：李兴月，女，汉族，1986年10月31日出生，户籍地重庆市城口县。委托诉讼代理人：席永太，男，汉族，1959年4月15日出生，户籍地重庆市开州区。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司(以下简称增辉公司)与被告李兴月物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗鄢毅适用小额诉讼程序于2019年4月17日第一次公开开庭进行审理。本案由于案情复杂转为普通程序，由审判员罗鄢毅担任审判长，与审判员向红和人民陪审员姚瑶组成合议庭，于2019年9月17日第二次公开开庭进行审理。原告增辉公司的委托诉讼代理人唐超凡和黎远毅到庭参加诉讼；被告李兴月在第一次开庭时经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理；被告李兴月的委托诉讼代理人席永太在第二次开庭时到庭应诉。本案现已审理终结。原告增辉公司诉称：原告和被告所在的开州区XXXX小区业委会于2015年8月12日签订了《物业服务合同》，合同约定住宅按照1.20元/平方米/月支付物业服务费，缴费时间为每月10日前，欠费按每日3‰支付违约金。被告居住在该小区1栋6-5，该房屋建筑面积为81.20平米，原告实际按照0.90元/月/平方米收取物业服务费，而被告欠费期间从2017年9月1日至2018年8月30日止。原告依照物业服务合同提供物业服务，该合同在2018年由开州区人民法院判决真实有效。被告辩称1号、8号房楼上的圈梁被钻孔不属实，消防控制室已经在2019年7月23日调换回来，设施设备运行正常，现在不存在漏水现象；原告每一年或者每两年疏通化粪池，化粪池的使用功能符合物业服务合同的约定；1栋1楼业主李某私自改变生活排水管的走向，原告对该行为予以阻止，并且向社区和街道办反映情况，XX街道办于2019年2月19日发出了关于对违法建筑停止供电供水的通知，原告也对李某采取了停水措施，但是没有权利停电；消防控制室圈梁上有孔不属实，2019年7月23日有应急部门来验收。综上，原告请求人民法院判令被告支付从2017年9月至2018年8月下欠原告的物业服务费876.96元，并按照每日3‰支付违约金至2018年12月31日。被告李兴月辩称：我不清楚原告提交的证据，我不清楚具体事情。原告进入小区后被告支付了物业服务费，但是从2018年到现在没有支付物业服务是有原因的。该小区1、2、3栋是通过检查了后才会搬进去住，而且我缴纳了1000元押金。其中1栋最危险，化粪池管道改成消防管道，如果出现火灾而消防管道被堵存在安全隐患；消防控制室的圈梁被打洞也存在安全隐患；三部电梯连续停运4天，业主要求动用大修基金维修电梯，而原告不同意；该小区还存在监控被取，地下车库漏水的情况。原告只要把小区卫生做好，有损坏的地方维修好，圈梁孔洞填满，消防通道疏通好，我肯定支付物业服务费。经审理查明：2015年8月12日，开州区XXXX小区(即被告居住的小区)业主委员会与原告（原开县增辉物业管理服务有限公司）签订《物业服务合同》。双方约定原告为该小区提供物业服务，合同期限从2015年9月1日至2018年8月30日，住宅物业服务费按照1.00元/月/平方米收取，业主应于每月10号前起交纳物业服务费或相关费用，物业服务费或者物业服务资金按季交纳，并约定了服务内容、权利义务、费用、违约责任等内容。原告于2015年9月1日起入驻该小区开展物业服务工作，至2017年10月1日服务质量符合《物业服务合同》约定的服务标准。原告实际按照0.90元/月/平方米收取物业服务费。被告系该小区X幢X-X的业主，房屋建筑面积为81.15平方米。被告从2017年9月至2018年3月应当支付的物业服务费共计511.25元（0.90元/平方米/月×81.15平方米×7个月）。原告于2018年5月20日书面催交后，被告至今未支付相应的物业服务费给原告。另查明：2017年2月25日，XXXX小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会以及部分业主代表签订《XXXX活动用房调换协议》约定：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，XXXX业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房原计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将XXXX2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足XXXX小区业主的需要。1号楼1层1号房业主在装修过程中在承重梁上打洞。2019年7月23日，在社区、街道办、开发商三方协助下，消防控制室换至小区原来规划的1号楼1层1号房内，承重梁上的洞一直没有修复。2017年10月16日，开州区质量技术监督局通知XXXX各业主：“因在用电梯定期检验不合格(电梯机房内无通风降温设施)，存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用”。XXXX小区1栋X-X架空层(临街门市)业主李某在装修过程中私自改变生活排水管的走向。原告未进行阻止，也未向社区及街道办报告。2019年2月19日，开州区人民政府XX街道办事处书面通知原告及时安排人员对业主李某家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状及功能。上述事实，有原被告的当庭陈述，身份信息，《准予变更登记通知书》，《物业服务合同》，《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，《物管费催收通知书》，《XXXX活动用房调换协议》，《开州区人民政府XX街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知》，《通知》，开州区XX街道XX社区XXXX业主委员会出具的书面证明，增辉物业XXXX电梯、二次供水等维修费用以及公共用电票据，照片等证据在卷佐证。前述证据经双方当事人举证、质证和本院的认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告所在的开州区XXXX小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按季收取，原告现在只证明向被告书面催交其从2017年9月至2018年3月期间应当支付的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告应当按照物业服务合同的约定支付该期间下欠原告的相应物业服务费；原告没有提供证据证明向被告书面催交2018年4月至2018年8月的物业服务费，故本院在本案中不予支持该部分诉求。关于被告辩称化粪池管道改成消防管道存在安全隐患，消防控制室的圈梁被打洞存在安全隐患，三部电梯连续停运4天，小区监控被取，地下车库漏水等问题。本院认为消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后的处理结果，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；电梯停运的原因是电梯定期检验不合格存在严重安全隐患，并非原告擅自停运，因此该抗辩理由不能成立。小区1栋某业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，原告未进行阻止，也未向相关部门报告，街道办通知原告及时对业主家停止供电供水服务，但是生活排水管一直没有恢复原状及功能，因此原告在提供物业服务中存在一定的瑕疵；1栋另一业主在装修过程中在承重梁上打洞而没有修复，原告在提供物业服务中也存在一定的瑕疵；根据现有证据查明的相关事实，应当酌情调减物业服务费。综合以上分析，本院酌定调减物业服务费20%，被告实际应交原告从2017年9月至2018年3月的物业服务费共计409元(511.25元×80%)。另外，原告主张被告支付违约金，但是原告自身在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院不予支持该项主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李兴月于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司从2017年9月至2018年3月的物业服务费409元；二、驳回原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担10元，由被告李兴月负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗鄢毅审 判 员  向 红人民陪审员  姚 瑶二〇一九年九月二十九日法官 助理  王兴佳书 记 员  谭 琴