广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终674号上诉人（原审原告）：黄辉，男，汉族，1968年9月24日出生，住云浮市。委托诉讼代理人：陈天成，广东凯印律师事务所律师。委托诉讼代理人：成国英，广东凯印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：新兴县。法定代表人：李海军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈来昌，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海军，男，汉族，1971年10月3日出生，住高要市。被上诉人（原审被告）：李海雄，男，汉族，1973年10月3日出生，住高要市。原审第三人：新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组。住所地：新兴县。负责人：甘志杰，该小组小组长。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。上诉人黄辉因与被上诉人新兴县润富房地产开发有限公司（以下简称“润富公司”）、李海军、李海雄，原审第三人新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组（以下简称“南外第五居民小组”）合同纠纷一案，不服新兴县人民法院（2018）粤5321民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：根据一审判决认定的事实，结合上诉人一审提交的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》、调查笔录、（2018）粤5321民初78号民事判决书以及一审法院依法调取的《房地产开发合作合同》、新兴县国土资源局证明、不动产登记资料查询结果、新兴县不动产登记绘制规划图相互印证，足以证明润富公司开发建设的“XXX苑”建设在黄辉租赁的南外第五居民小组的土地上，即上诉人与润富公司签订的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》合法有效，双方约定的合同权益义务应当得到法律保护。本案事实基础已非常明确，但一审法院认定错误。一、关于案外人彭显泉所享有的在润富公司尚欠的16418687.07元工程款范围内对权属于润富公司名下的XX县XX镇XX路XX号XXX苑工程在拍卖、变卖价款中享有建设工程价款优先受偿权的问题，上诉人与润富公司的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》在本案房地产开发之前已经签订，也即上诉人应得的300平方米商铺早已确定，且若不是上诉人黄辉将涉案土地租赁权益转让给润富公司进行房地产开发，润富公司所开发的“XXX苑”就不存在。因此，这种绝对的因果关系所产生的权利（上诉人应得的300平方米）应得到法律的优先支持和保护。另，若一审法院将上诉人应得的300平方米商铺判决给上诉人，该300平方米商铺的所有权人就是上诉人，就不存在拍卖、变卖商铺的事实，自然就不存在案外人彭显泉享有XXX苑工程在拍卖、变卖价款中优先受偿的问题，这样完全可以实现合同目的，将300平方米商铺判决给上诉人。二、关于XXX苑项目X层及X层共17间商铺已经出售给何沃坤的问题。上诉人与润富公司之间的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》在本案房地产开发之前就已签订，上诉人应得的300平方米商铺早已确定。因此，在时间顺序上，上诉人应优先获得该300平方米商铺的所有权。一审判决认定错误，根本不存在其认定的合同目的已经无法实现的问题。另外，润富公司明知300平方米商铺必须交付给黄辉，仍将全部商铺转让给何沃坤，该行为涉嫌合同诈骗。润富公司与何沃坤的商铺转让合同因违法、犯罪而无效，且严重损害的上诉人的合同权益，一审判决认定错误，应支持上诉人一审的诉讼请求。综上所述，一审判决认定错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人润富公司辩称，润富公司坚持在一审时的答辩意见，一审驳回上诉人诉讼请求的事实理由充分，适用法律正确，望二审法院维持。原审第三人南外第五居民小组述称，一审判决认定事实清楚，望二审法院驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人李海军、李海雄经本院合法传唤，既无到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。黄辉向一审法院起诉请求：1.判决润富公司、李海军、李海雄交付由润富公司开发的座落于XX县XX镇XX路西面的“XXX苑”楼盘中实用面积（公摊面积不计在内）为300平方米的地面商铺（包括：第X、X、X、X、X、X、X号商铺，共计面积298.38平方米；铺面不少于12米宽）给黄辉，并将该商铺的房地产权证办理到黄辉名下，一切税费均由润富公司、李海军、李海雄承担，且由润富公司、李海军、李海雄承担该商铺至2034年6月30日的物业管理费；2.判决润富公司、李海军、李海雄从2016年11月2日起至交付商铺完成之日止,按每天1000元支付迟延履约金给黄辉，暂计到起诉之日为400000元；3.本案诉讼费、保全费由润富公司、李海军、李海雄承担。一审法院认定事实：2013年11月12日，黄辉与李海雄签订《土地租赁权益转让协议书》，约定黄辉将其与南外第五居民小组签署集体土地租赁合同所享有的权利义务转让给李海雄开发房地产项目。该协议书的甲方为李海雄，乙方为黄辉，协议书第五条约定：甲方同意在二幅土地上（具体地理位置分别位于宗地号16××ＸＸ号和16××ＸＸ号）开发的项目取得房地产预售证开盘后，作为乙方租赁权益的补偿，乙方将无偿取得产权实用面积（公摊面积不计在内）为300平方米的地面商铺所有权（铺面不少于12米宽），位置座落于与南外社区第六村民小组土地之间，具体位置根据设计图纸由甲、乙双方确定，并签订确认书。同时由甲方办妥房地产权证交给乙方，一切费、税、金均由甲方承担。如乙方获得的商铺产权实用面积（公摊面积不计在内）大于300平方米的，需按照获得该商铺时该地段的商铺市场价补给甲方。如甲方违约的，按该商铺的市场价的20%赔偿违约金给乙方，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同；第六条约定：乙方取得商铺后至2034年6月30日止免收物业管理费，之后的物业管理费按相邻的商铺价款收取；合同第七条约定：甲方承诺自本项目取得《建设工程施工许可证》，施工单位进场施工之日起24个月内交付上述商铺给乙方，但因以下原因造成延误的，则交付日期相应顺延：……如甲方逾期交付的，则按每天1000元支付迟延履约金。另，商铺办理房产证时间不受此时间限制，由甲方在交付商铺后统一办理；第八条约定：为确保甲方对上述土地开发项目的顺利进行，双方应依据本协议的约定积极履行各方义务。待甲方取得《建设工程施工许可证》后，方可确保项目开发的可行性。若甲方无法取得《建设工程施工许可证》，或签订该协议之日起6个月内未取得二幅土地的使用权及进场施工的，或施工后因政府征收土地等政策性因素导致项目无法进行，则本协议自动解除，双方各自承担因本协议解除所造成的损失。乙方与第五居民小组集体土地租赁合同自本协议解除起恢复原状，由乙方继续使用该土地至原合同期满。此外协议还有其他约定。李海雄与黄辉双方均在协议书上签名和捺指模，签订日期为2013年11月12日。黄辉与李海雄、李海军在2015年10月1日签订了《转让合同书》，该合同书的甲方为李海雄，乙方为黄辉，丙方为润富公司。合同约定：原甲方与乙方签订《土地租赁权益转让协议书》，将乙方承租新兴县新城镇南外居委会第五居民小组的集体土地[具体地理位置分别位于宗地号16××ＸＸ号和16××ＸＸ号两幅地（现威力汽车护理中心不列入转让范围）]的租赁权益转让给甲方，现甲方以其哥哥李海军的名义为法定代表人成立了新兴县润富房地产开发有限公司（即现丙方），由丙方开发该房地产项目。现三方经协商一致，达成如下条款，三方共同遵守执行：一、自签订该《转让合同书》之日起，甲方将原来的权利义务转让给丙方享有及承受，由丙方代替甲方与乙方履行上述的《土地租赁权益转让协议书》。二、本转让合同书自三方签订之日起生效，一式三份，三方各收执一份。李海雄在合同书的甲方处签名及捺指模，黄辉在乙方处签名，丙方上的签名及捺指模为李海军，润富公司并没有加盖其公章。另查明，案外人黄鹏飞与南外第五居民小组于2003年12月16日签订《集体土地租赁合同》，约定由案外人黄鹏飞租赁南外第五居民小组所有的位于新兴县XXXX斜对面、XX镇XX村牌方南边的集体土地一块，面积为1291平方米，租赁期限从2004年1月1日至2012年1月1日。后黄辉与南外第五居民小组于2005年10月18日签订《关于南外村第五居民小组集体土地租赁合同的附件》，将《集体土地租赁合同》原约定的租赁期延长三年，即到2015年1月1日止，承租人变更为黄辉；另约定黄辉续租位于城南派出所北面围墙至南边××××村道边的现洗车场后面约800平方米土地一块，承租期限从2006年5月1日至2016年11月1日。黄辉还与南外第五居民小组签订《关于南外村第五居民小组集体土地租赁合同》，约定南外第五居民小组将李家石路至城南派出所后墙边约800平方米草地租给黄辉用作商业用途，租赁期限从2007年7月1日起至2022年7月1日止。后黄辉作为乙方与南外第五居民小组作为甲方又于2008年9月8日签订了《关于南外村第五居民小组集体土地租赁合同的附件》（非上文同名附件，系新签订的合同附件），主要约定：1.甲方同意将原合同（即现洗车场）的租赁期限延长3年上再延长17年，即从续期到2015年1月1日的基础上延长到2032年1月1日止；2.乙方续租现洗车场后面约800平方米土地一块（即城南派出所北面围墙至南边××××村道边），承租期从2006年5月1日至2016年11月1日，现乙方要求再续租，续租日期从2016年11月1日延长到2032年1月1日止；3.甲方同意将李家石路至城南派出所后墙边草地约800平方米租给黄辉（乙方）用作商业用途的原合同年限为15年，即从2007年7月1日起至2022年7月1日止，再延长10年零6个月，即至2032年1月1日止。黄辉于2010年10月13日与南外第五居民小组签订《李家石路土地承包补充协议书》；约定黄辉原承包的土地：（1）李家石路原洗车场；（2）原洗车场后面一块土地；（3）李家石路至城南派出所后墙边一块土地，因政策原因，黄辉在2009年至2010年6月6日期间停止所承包土地上的一切经营事项，南外第五居民小组同意补偿1年6个月作为上述期间停工的承包期，合同期由原来的2032年12月31日期满延至2034年6月30日。南外第五居民小组与润富公司于2014年8月8日签订《房地产开发合作合同》，约定双方合作开发的项目地块地址：位于XX县XX镇XX路（XXXX对面），项目用地约为2475.50平方米；签约时土地的基本情况：（一）宗地号为新府国用（2014）第00XXXX号、地号为445321001006GB0XXX（以下简称地块一），土地座落位置：新兴县XX镇XX路，土地使用权面积：488.2平方米，土地规划用途：商业、住宅用地，土地性质：国有划拨；（二）宗地号为新府国用（2014）第00XXXX号、地号：445321001006GB0XXXX的土地（以下简称地块二）,土地座落位置:XX路XXXX对面，土地面积：1987.3平方米，土地规划用途：商业、住宅，土地性质：国有划拨；（三）本项目以最终可取得的国有土地面积以政府出让土地面积为准。润富公司开发的房地产“XXX苑”座落于新兴县XX镇XX路XX号，该地块原为南外第五居民小组集体土地，于2014年5月19日办理了初始登记，土地使用权人为南外第五居民小组，土地使用证号：新府国用（2014）第00XXXX号。润富公司于2014年12月5日在新兴县国土资源局通过公开拍卖会竞投取得该地块作为建设用地，于2015年2月4日取得土地权利证书，证号：新府国用（2015）00230号，地号：445321001006GB0XXXX，土地权属来源：新府集用（2014）第00XXXX号，使用权面积为1987.3平方米。润富公司于2015年11月20日开始动工开发“XXX苑”，于2016年11月1日对在建的“XXX苑”取得预售许可证，预售许可证号：新建房预字第[2016]017。该预售许可证载明“XXX苑”项目商业用房共17套，面积为2031.53平方米。另查明，案外人彭显泉、何沃坤先后向一审法院申请查封包括新兴县XX镇XX路XX号XXX苑X幢商铺共17间在内的房地产，目前上述17间商铺（含本案诉争的商铺）处于法院查封状态。润富公司因XXX苑项目工程施工拖欠案外人彭显泉工程款16418687.07元，该事实已被(2017)粤5321民初1866号生效判决确认。该生效判决还确认了案外人彭显泉在润富公司尚欠的16418687.07元工程款范围内对权属于润富公司名下的新兴县XX镇XX路XX号XXX苑工程在拍卖、变卖价款中享有建设工程价款优先受偿权，但应剔除1栋303、403、503、601、603、703、803、901、903、1001、1003、1101、1103、1203、2栋702、3栋304、404、504、604、704、804、904、1004、1104、1204号共25套以及在该判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付全部或者大部分购房款的商品房。(2017)粤5321民初1866号案件已移送执行[执行案号：（2019）粤5321执40号]，目前尚未执行完结。另本院于2018年2月8日作出（2017）粤53民终1031号民事判决，确认案外人何沃坤和润富公司于2016年11月8日签订的约定由何沃坤购买XXX苑X幢X层X号至X号以及X层X号共17间商铺的17份《商品房买卖合同（预售）》，双方仅对合同约定的面积进行变更，除双方约定变更的内容之外，其他条款仍对双方当事人具有效力。再查明，黄辉于2018年1月以建设用地使用权转让合同纠纷作为案由将润富公司、李海军、李海雄列为共同被告起诉至一审法院[案号：（2018）粤5321民初78号]，并提出以下诉讼请求：1.判令润富公司、李海军、李海雄立即向黄辉交付由润富公司开发的位于宗地号16××ＸＸ和16××ＸＸ号两幅地块上与新兴县XX镇XX社区居民委员会第X居民小组土地之间的实用面积（公摊面积不计在内）的商铺号为X、X、X、X、X、X的商铺，共309平方米的地面商铺（铺面不少于12米宽）给黄辉，并将该商铺的房地产权证办理到黄辉名下，一切税费均由润富公司、李海军、李海雄承担，且由润富公司、李海军、李海雄承担该商铺的物业管理费至2034年6月30日；2.判令润富公司、李海军、李海雄从2016年11月2日起至交付商铺完成之日止按每天1000元支付迟延履约金给黄辉，暂计至起诉之日为390000元；3.案件受理费、财产保全费由润富公司、李海军、李海雄承担。一审法院于2018年7月2日依法作出（2018）粤5321民初78号民事判决，现该判决已经发生法律效力。该判决查明：新兴县之前的土地地号是六位数的，后来于2005年间因电脑系统管理升级，土地地号由原来的六位数全部转为九位数即在原号码之前加上016，因此，黄辉申请查询的16××ＸＸ号和16××ＸＸ号实为电脑系统管理未升级之前登记的30XXXX号和30XXXX号或电脑系统管理升级后的016××ＸＸ号和016××ＸＸ号。到了2013年新办证或换新证的地号又采用了445321……表示。而本案中的地号016××ＸＸ于2014年因放弃了802.8平方米的土地使用权，剩余488.2平方米建设用地另行发证，新证地号变为445321001006GB0XXXX；地号30XXXX因未换新证，县国土局档案保存的纸质资料显示地号仍为30XXXX，而电脑系统登记为016××ＸＸ。新府国用（2003）第00XXXX号，土地使用权人：新兴县新城镇南外居民委员会第五居民小组，地号：016××ＸＸ，使用权面积：1291平方米。南外第五居民小组于2014年2月20日向新兴县国土资源局申请同意放弃新府国用（2003）第00XXXX号中802.8平方米的土地使用权，剩余的488.2平方米建设用地另行发证，另行发证的土地权利证书号：即新府国用（2014）00XXXX号[原土地使用证为：新府国用（2003）字第00XXXX号，地号：016303512号]。新府国用（2014）00XXXX号的使用权面积为488.2平方米，地号：445321001006GB0XXXX，权利人：新兴县新城镇南外居委会第五居民小组，单位性质：集体。地号：30XXXX，其登记资料显示：土地座落于XX镇XXX街XX号，使用权面积：69.20平方米，权利人：李树庆，登记时间：2005年1月31日，权属性质：国有土地使用权，使用权类型：出让。（2018）粤5321民初78号民事判决还认定黄辉与润富公司、李海雄签订的《转让合同书》合法有效。黄辉于2018年11月14日向一审法院申请财产保全，请求查封润富公司位于新兴县XX镇XX路XX号XXX苑商铺X幢X号铺至X号铺及X号铺共7卡商铺。一审法院经审查认为，黄辉的申请，符合法律规定，准许其上述查封申请，查封期限为三年，申请费5000元，由黄辉负担。在诉讼过程中，黄辉补充提交土地规划图等证据并向一审法院申请调查核实地号为16××ＸＸ的土地实际登记情况，一审法院依黄辉的申请前往新兴县国土资源局调查相关情况，新兴县国土资源局出具证明及新兴县不动产登记绘制规划图，主要证明：座落在新兴县新城镇XX路西面的土地使用权，权利人：新兴县润富房地产开发有限公司，不动产单元号445321001006GB00208W0000XXXX，土地使用权证号：新府国用（2015）第000XXX号，土地面积1987.3平方米，该地块原地号为016××ＸＸ；坐落在新兴县XX镇XX路XXX街XXX号的土地使用权，权利人：李树庆，土地面积：69.23平方米，原证号：新府国用（2005）第000XXX号（已注销），原地号016××ＸＸ,现不动产单元号：445321100012GB00037F0001XXXX,现证号：粤（2018）新兴县不动产权第004XXXX号，因历史手写原因，上述两地块原地号相同，现办理相关手续均以新不动产单元号为准。规划图显示地号为445321001006GB0XXXX的地块权属南外第五居民小组，该地块面积与润富公司开发建设的“XXX苑”实际占用面积一致。一审法院于2018年12月26日开庭审理时向各方当事人出示了一审法院依法调取的（2017）粤5321民初691号民事判决以及（2017）粤53民终1031号民事判决并组织各方当事人当庭质证，又于2019年2月18日就涉案商铺已被润富公司与案外人何沃坤签订了买卖合同且目前所有商铺已被一审法院查封的情况告知黄辉，并询问其是否变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，黄辉坚持不变更诉讼请求；后一审法院于2019年4月22日再次组织本案各方当事人到庭就一审法院于庭后调取的（2017）粤5321财保53号民事裁定书、（2017）粤5321民初1866号民事判决书、（2018）粤53民终1275号民事裁定书、（2018）粤5321民初272号民事裁定书进行质证，告知各方当事人上述法律文书主要证实：润富公司开发建设的XXX苑第X层X-X号商铺及第X层X号商铺已由案外人彭显泉申请了首查封，后由第X-X号商铺的购买人何沃坤申请轮候查封，本案黄辉申请查封X-X号商铺中的第X、X、X、X、X、X、X号商铺共约300平方米；（2017）粤5321民初1866号民事生效判决书第四判项已经确认案外人彭显泉在16418687.07元工程款内对权属润富公司的XXX苑工程（含XXX苑第X层X-X号商铺及第X层X号商铺）在拍卖、变卖价款中享有建设工程价款优先受偿权，目前该案已立案执行[案号：（2019）粤5321执40号]。同时告知黄辉请求润富公司交付300平方米商铺的合同目的可能无法实现，并询问黄辉是否同意变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，黄辉不同意变更诉讼请求，并坚持其诉状提出的诉讼请求。以上事实，有黄辉提交的身份证、营业执照、企业信用信息公示报告、《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》、商品房预售许可证、视频资料、调查笔录、土地规划图、（2018）粤5321民初78号民事判决书，一审法院调取的（2017）粤5321民初691号民事判决书、（2017）粤53民终1031号民事判决书、（2018）粤5321民初272号民事裁定书、（2017）粤5321财保53号民事裁定书、（2017）粤5321民初1866号民事判决书、（2018）粤53民终1275号民事裁定书、《房地产开发合作合同》、新兴县国土资源局证明、不动产登记资料查询结果、新兴县不动产登记绘制规划图以及本案询问笔录、庭审记录等附卷证实。一审法院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。黄辉与李海雄签订的《土地租赁权益转让协议书》，黄辉与李海雄、润富公司的法定代表人李海军签订的《转让合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。本案主要争议焦点：1.黄辉的起诉是否属于重复起诉？2.润富公司建设的“XXX苑”是否建在黄辉承租的南外第五居民小组的土地上？3.黄辉的上述诉求能否得到支持？对双方争议焦点，一审法院具体评析如下：关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，重复起诉必须同时符合两诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果三项条件。虽然本案原、被告与（2018）粤5321民初78号民事生效判决的原、被告相同，但本案当事人还包括南外第五居民小组，其独立参加诉讼，并影响本案基本事实的认定，两案当事人并不完全相同。此外，虽然本案黄辉系基于其与李海雄、李海军、润富公司签订的《土地租赁权益转让协议书》、《转让合同书》等合同权益提出本案诉求，与（2018）粤5321民初78号案依据的基本事实相同，但本案黄辉提出诉求所依据的主要证据与（2018）粤5321民初78号案不同，而且该证据直接影响本案关键事实的认定，黄辉在本案中请求润富公司、李海军、李海雄交付的涉案商铺座落位置亦与（2018）粤5321民初78号案不完全相同。综上，本案并不同时满足重复起诉的三项条件，故本案不属于重复起诉，润富公司抗辩提出黄辉属于重复起诉应裁定驳回起诉的意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点2,根据一审法院依法调取的新兴县不动产登记绘制规划图，权属南外第五居民小组共有三处集体土地，其中一块为威力汽车美容中心所占用的地块，面积为451.7平方米，另两块集体土地为：宗地号为新府国用（2014）第00XXXX号、地号为445321001006GB0XXXX的地块（下称地块一），面积488.2平方米；宗地号为新府国用（2014）第00XXXX号、地号：445321001006GB0XXXX的地块（下称地块二），面积1987.3平方米。经查询，因历史手写原因，上述地块二原地号为016××ＸＸ，与权属案外人李树庆座落在新兴县XX镇XX路XXX街XXX号的土地使用权[土地面积：69.23平方米，原证号：新府国用（2005）第00XXXX号（已注销），原地号016××ＸＸ]原地号相同，规划图显示权属案外人李树庆的上述土地不在权属南外第五居民小组的集体土地范围内，润富公司开发建设的“XXX苑”明显不可能建在权属案外人李树庆座落在新兴县XX镇XX路XXX街XXX号的土地[土地面积：69.23平方米，土地使用权原证号：新府国用（2005）第000XXX号（已注销），原地号016××ＸＸ]上，故润富公司开发建设的“XXX苑”实际建在地块二[宗地号为新府国用（2014）第00XXXX号、地号：445321001006GB0XXXX]上。再根据《转让合同书》约定“黄辉承租新兴县新城镇南外居委会第五居民小组的集体土地[具体地理位置分别位于宗地号16××ＸＸ号和16××ＸＸ号两幅地（现威力汽车护理中心不列入转让范围）]的租赁权益转让给甲方李海雄，由丙方润富公司开发该房地产项目”的内容以及（2018）粤5321民初78号民事判决查明的“16××ＸＸ号实为电脑系统管理未升级之前登记的30XXXX号或电脑系统管理升级后的016××ＸＸ号”的事实，可以认定“XXX苑”建设所占用的土地系黄辉承租南外第五居民小组的集体土地。综上所述，黄辉提供的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》、调查笔录、（2018）粤5321民初78号民事判决书，与一审法院依法调取的《房地产开发合作合同》、新兴县国土资源局证明、不动产登记资料查询结果证明、新兴县不动产登记绘制规划图相互印证，足以证明润富公司开发建设的“XXX苑”建在黄辉承租南外第五居民小组的土地上。关于争议焦点3，润富公司使用了黄辉承租南外第五居民小组的土地，黄辉据此享有《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》约定的合同权利，但《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》仅约定润富公司、李海军、李海雄同意在二幅土地上（黄辉承租南外第五居民小组的集体土地，宗地号为16××ＸＸ和16××ＸＸ）开发的项目取得房地产预售开盘后，黄辉将无偿取得座落于与南外社区第六村民小组土地之间(具体位置根据设计图纸由甲方李海雄与乙方黄辉确定，并签订确认书)的产权使用面积（公摊面积不计在内）为300平方米的地面商铺所有权（铺面不少于12米宽）作为其租赁权益的补偿，但未对地面商铺所在具体位置及商铺卡位进行约定，之后黄辉与润富公司、李海军、李海雄也没有签订确认书或者补充合同对上述租赁权益补偿所约定的地面商铺具体位置进行明确。黄辉与润富公司、李海军、李海雄签订《土地租赁权益转让协议书》、《转让合同书》，将其承租南外第五居民小组的土地租赁权益转让给润富公司、李海军、李海雄，由润富公司、李海军、李海雄交付约定地段面积为300平方米地面商铺所有权作为租赁补偿，是将租赁权益转为债权权益的一种行为，双方之间不构成商品房买卖合同关系，黄辉不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者，其依据《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》所享有的要求润富公司、李海军、李海雄交付涉案商铺的债权，属于普通债权，不能对抗案外人彭显泉所享有的在润富公司尚欠的16418687.07元工程款范围内对权属于润富公司名下的新兴县XX镇XX路XX号XXX苑工程在拍卖、变卖价款中享有建设工程价款优先受偿权。由于XXX苑项目首层及二层共17间商铺目前已经处于执行阶段，且申请执行的主体彭显泉在XXX苑工程在拍卖、变卖价款中享有建设工程价款优先受偿权，同时XXX苑项目首层及二层共17间商铺已经出售给了何沃坤。故黄辉基于其与润富公司、李海军、李海雄签订的《土地租赁权益转让协议书》及附件、《转让合同书》得到相应租赁补偿的合同目的已经无法实现。一审法院在审理过程中，已向黄辉释明上述情况，并询问黄辉是否变更诉讼请求，但黄辉明确表示不作变更，并坚持原诉求。故此，黄辉的诉讼请求，一审法院不予支持。李海雄、李海雄经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，一审法院依法作缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回黄辉的诉讼请求。案件受理费7300元，由黄辉负担；财产保全申请费5000元，由黄辉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系黄辉将其向南外第五居民小组租赁的土地使用权的权益转让给他人而产生的纠纷，并不是将土地使用权转让给他人而产生的纠纷，一审判决将本案定性为建设用地使用权转让合同纠纷错误，应纠正为合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：李海雄、李海军、润富公司是否需交付商铺及支付违约金给黄辉。关于李海雄、李海军、润富公司是否需交付商铺及支付违约金给黄辉的问题。李海雄与黄辉于2013年11月12日签订的《土地租赁权益转让协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2015年10月1日，李海军、黄辉、李海雄签订《转让合同书》，该合同载明：甲方为李海雄、乙方为黄辉、丙方为润富公司，自签订《转让合同书》之日起，甲方将原来的权利义务转让给丙方享有及承受。虽然润富公司未在该转让合同书上盖印，但从合同的内容来看，润富公司为该转让合同书的相对人，且润富公司的法定代表人李海军在该合同书上签名，润富公司使用了黄辉向南外第五居民小组租用的土地，故黄辉认为李海军是代表润富公司签订上述《转让合同书》的理由成立，本院予以采纳。上述《转让合同书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同书对李海雄、黄辉、润富公司均具有法律约束力。黄辉根据其与李海雄签订的《土地租赁权益转让协议书》，要求李海雄交付商铺及支付违约金。《转让合同书》载明：自签订《转让合同书》之日起，甲方将原来的权利义务转让给丙方享有及承受，黄辉、润富公司的法定代表人在该《转让合同书》上签名确认，表示黄辉同意李海雄将合同的权利义务全部转让给润富公司，润富公司亦同意接受李海雄对该合同享有的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，李海雄、黄辉、润富公司签订上述合同书后，李海雄将其在《土地租赁权益转让协议书》享有的权利及应履行的义务转让给润富公司。因李海雄已将《土地租赁权益转让协议书》享有的权利及应履行的义务转让给润富公司，故黄辉根据《土地租赁权益转让协议书》要求李海雄承担交付商铺的义务及承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。黄辉以李海军签订《转让合同书》为由，要求李海军承担交付商铺的义务及承担违约责任，因本院已确认李海军以润富公司的法定代表人身份签订《转让合同书》，且黄辉亦认为李海军以润富公司的法定代表人身份签订《转让合同书》，故该《转让合同书》对李海军个人不具法律约束力，黄辉该上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决驳回黄辉要求李海雄、李海军承担责任的诉讼请求正确，本院予以维持。关于润富公司是否需交付商铺及支付违约金给黄辉的问题。黄辉认为，润富公司受让了《土地租赁权益转让协议书》的权利义务，故润富公司应根据该协议第五条的约定，交付由润富公司开发的坐落于新兴县XX镇XX路西面的“XXX苑”楼盘中实用面积（公摊面积不计在内）为300平方米的地面商铺（包括：第X、X、X、X、X、X、X号商铺，共计面积298.38平方米；铺面不少于12米宽）给黄辉。《土地租赁权益转让协议书》载明：甲方同意在二幅土地上（具体地理位置分别位于宗地号16××ＸＸ号和16××ＸＸ号）开发的项目取得房地产预售证开盘后，作为乙方租赁权益的补偿，乙方将无偿取得产权实用面积（公摊面积不计在内）为300平方米的地面商铺所有权（铺面不少于12米宽），位置坐落于与南外社区第六村民小组土地之间，具体位置根据设计图纸由甲、乙双方确定，并签订确认书。因上述协议约定，李海雄应交付的商铺的具体位置需由双方确认，即上述协议约定的李海雄应交付的标的物不明确，现黄辉亦未提供证据证实双方确认应交付商铺号为X、X、X、X、X、X、X共298.38平方米的地面商铺，故黄辉要求润富公司交付商铺号为X、X、X、X、X、X、X共298.38平方米的地面商铺的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予采纳。一审判决驳回黄辉该诉讼请求正确，本院予以维持。黄辉要求润富公司将上述商铺的产权登记至其名下，且要求确认由润富公司承担相应的税费，因本院不支持黄辉要求润富公司交付商铺的诉讼请求，故其要求润富公司将商铺的产权登记至其名下，且要求确认由润富公司承担相应的税费亦缺乏事实依据，本院不予采纳。至于润富公司是否需支付违约金给黄辉的问题。黄辉上诉要求润富公司自2016年11月2日起至交付商铺之日止，按每天1000元的标准支付违约金。虽然李海雄与黄辉签订的《土地租赁权益转让协议书》约定，李海雄逾期交付商铺，每逾期一天，则按每天1000元支付迟延履约金，但因该约定适用于润富公司可交付商铺的情形，现黄辉起诉要求润富公司交付的商铺已出售给案外人及已被法院查封，即润富公司无法交付商铺，经一审法院征求黄辉意见，是否需变更诉讼请求，黄辉仍坚持起诉请求，在此情况下，本院对黄辉该诉讼请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人黄辉负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月六日书记员  徐俊贤