湖南省永州市冷水滩区人民法院行 政 判 决 书（2019）湘1103行初76号原告义平，男，1975年4月1日出生，汉族，冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。被告永州市自然资源和规划局（以下称自然资源和规划局），地址永州市冷水滩区湘永路267号。法定代表人蒋良铁，该局局长。委托代理人薛水亮，系该局法规科工作人员，代理权限为一般授权。委托代理人蒋晓夏，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人邓辉，男，1986年5月19日出生，汉族，零陵区人，现住湖南省永州市零陵区。第三人永州广利来房地产有限公司，地址永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人李良树，该公司董事长。委托诉讼代理人杨艳龙，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告义平诉被告永州市自然资源和规划局房屋行政登记一案，于2019年3月26日向本院提起行政诉讼。本院于2017年3月26日受理后，于2019年4月3日向被告永州市自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月12日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。原告义平，被告永州市自然资源和规划局其法定代表蒋良铁的委托代理人薛水亮、蒋晓夏，第三人邓辉、永州市广利来房地产有限公司和代理人出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，在第三人邓辉持有与第三人广利来公司签订的《不动产入场交易合同》（无房屋交易金额）而未提交购房交款票据、第三人广利来公司与被告自然资源和规划局未签订《不动产入场交易委托合同》的情况下，被告自然资源和规划局违反法定程序、未对颁证所需材料进行形式上和实质上的审核，向第三人邓辉颁发《房屋不动产证》【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号】之行为，侵犯了原告义平的合法私有财产权利。为此，原告特向法院提起行政诉讼，要求法院判令：1、依法撤销被告自然资源和规划局颁发给第三人邓辉的《不动产证》【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXXX号】；2、确认第三人邓辉与第三人广利来公司签订的《不动产土场交易合同》无效；3、确认第三人广利来公司与被告自然资源和规划局之间的《不动产土场交易委托合同》无效；4、本案诉讼费由被告自然资源和规划局负担，本案花费的鉴定费由被告与第三人负担。原告义平向本院提交了以下证据：证据一、原告、被告、第三人身份证、统一社会信用代码信息证实：1、原告、被告及第三人的身份信息；2、原告、被告及第三人作为本案的诉讼主体资格符合法律规定；3、原告义平起诉依据。证据二、《铝合金工程款抵支付购房款协议书》一份；证据三、《铝合金工程量决算书》一份；证据四、《广源国际售房情况表（包含股东抵债房）情况表》。证据二、三、四共同证实：1、原告义平用“广源商贸城”第17栋大楼的实际投资者、开发商唐国民、刘金生、周秋花、杨北平、周青五人拖欠自己的铝合金工程款126.434万元，按2000-2300元/平方单价购买该大楼房号为Ⅱ-B-XX、Ⅱ-B-2X、Ⅱ-B-2X及Ⅰ-C-2X四套住房；2、原告义平自2012年9月9日与“广源商贸城”第17栋实际投资、开发商唐国民、刘金生等五人签订《铝合金工程款抵支付购房款协议书》和取得上述四套住房钥匙并进行装修、居住之日起，原告义平即合法取得上述四套住房的居住、使用权；3、当自己的合法财产权被他人侵害时，有权以原告的身份起诉的事实；证据五、《合股协议》及《增资扩股协议》各一份；证据六、《股东出资证明书》一份；证据七、《商铺买卖合同》一份。证据五、六、七共同证实：1、实际投资者、开发商唐国民、刘金生等五人是从第三人广利来公司处合法取得“广源商贸城”第17栋大楼土地开发房屋修建权；2、实际投资者、开发商唐国民、刘金生等五人自己出资修建好该栋大楼，享有对该栋大楼所有住宅、门面对外出售、抵押和处分的权利。未经实际投资者、开发商唐国民、刘金生等五人同意，第三人广利来公司也无权对外出售、抵押和处分该栋大楼住宅、门面的事实。证据八、第三人广利来公司《证明》一份；证据九、《司法鉴定意见书》一份。证据八、九、共同证实：1、第三人唐海燕（72号案）、第三人陈香华（74号案）、第三人唐美花（75号案）、第三人邓辉（76号案）分别与第三人广利来公司签订的四份《不动产土场交易合同》上加盖的“永州市广利来房地产有限公司”公章系伪造、假的的事实；2、第三人唐海燕（72号案）、第三人陈香华（74号案）、第三人唐美花（75号案）、第三人邓辉（76号案）是运用欺骗手段从被告自然资源和规划局处取得《房屋不动产权证》【不动产证号（2017）冷水滩区不动产权第XXXXXX号（唐海燕）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（陈香华）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（唐美花）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX（邓辉）】来源违法；3、原告义平以第三人唐海燕、第三人陈香华、第三人唐美花、第三人邓辉四人取得的《房屋不动产权产证》来源违法为由，要求被告自然资源和规划局对上述《房屋不动产权产证》予以撤销之诉讼请求应予支持的事实。证据十、《房屋不动产权产证》【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（唐海燕）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（陈香华）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（唐美花）】、【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号（邓辉）】《不动产入场交易合同》、《永州市不动产交易委托合同》、《不动产登记申请书》、《询问记录》。被告对证据一没有异议；证据二、三、四、五、六、七均与本案行政行为无关，是各股东民事纠纷关系，与本案行政行为登记无关联；证据八不知道原告从何取得，在庭审中第三人广利来公司的答辩已推翻这份证据，该证明取得来源持怀疑；证据九与本案毫无关系，没有法律规定公司不能使用多个公章；证据十没有异议。第三人邓辉对证据一没有异议，证据二真实性有异议，证据三、四、五、六、七与本案无关，且证明目的有异议，证据八同广利来质证意见，证据十同。第三人永州广利来房地产有限公司对证据一没有异议，证据二有异议，证据不是原件，上面的项目部章不予认可是后加盖上去的，不是公司公章，证据三只是说明债权，证据四中房号与颁证的都不一致，证据五，公司未盖公章，不认可也不知情，与公司无关；证据八是仅在民事官司中原告通过关系按照原告本人意愿出具的，不是我公司的真实意思表示，而且在民事诉讼中也并没有采信这份证据，至于用于这份证明公章鉴定的事，我们公司也不知情。证据九未通知本公司到场，手续违法，其鉴定中也没说明哪个公章是假的，是只说明了不是同一枚公章，公章都在同时使用，所以公章都是真的；证据十真实性没有异议，已经登记在第三人名下了，原告只能主张债权。被告永州市自然资源和规划局辩称，原告主体不适格，不是行政登记行为的相关人，而且与本案第三人并无相关关系，被告审查严格、程序规范，因此不动产登记行为是合法的。被告永州市自然资源和规划局向本院提交了以下证据：证据一、不动产登记申请书，证明该不动产转移登记是由双方共同申请的，申请材料的真实性由两申请人负责；证据二、不动产入场交易合同、入场交易委托合同，证明该不动产交易是由双方签订，是双方真实意思表示；证据三、询问记录，证明不动产机构对申请人申请办证进行询问，不动产机构尽到审查义务；证据四、唐海燕（72号）、陈香华（74号）、唐美花（75号）、邓辉（76号）的居民身份证、营业执照、法人身份证、委托书和委托人身份证等，证明不动产的双方申请人的身份证明符合规定；证据五、税收完税证明，证明该不动产已按规定交纳相关税收；证据六、房屋所有权证书、土地使用权证、宗地图和房屋登记薄，证明该不动产的权属来源。原告对被告证据一对广利来公司公章真实性持有异议，后面有证据证实这个公章是假的，而且上面连申请时间都没写，被告没有尽到审查的义务，这个证据不能作为合法办证的依据；对证据二、证据三两份合同盖有的公章和授权都有异议，入场协议第二条中说明已经详细注明，所以被告在审查第三人要求办理办证的过程中，违反审查义务，没有做到合理谨慎的审查，就随意办理了证给第三人，合同中都没有签订日期，被告方不能做出解释，那么这份合同是没有成立的；被告在办理不动产权证手续中未履行法定职责，没有按照法定程序合理审查第三人办证的相关资料，在程序和实际上都违反了职责。对证据四，对第三人唐海燕（72号）、陈香华（74号）、唐美花（75号）、邓辉（76号）身份信息无异议，但对广利来公司的公章及委托书未注明委托期限及委托权限都有异议，但对广利来公司的公章及委托书未注明委托期限及委托权限都有异议，证据五不能证实第三人与广利来公司买卖合同的真实性与合法性；对证据六系广利来公司的总证，没有第三人唐海燕本人的所有权证。第三人邓辉对被告提交的六份证据没有异议，公章问题广利来公司已经做出说明，税票已经明显表示出来。这不能说明被告的审查有问题。第三人永州广利来房地产有限公司对被告提交的六份证据没有异议，而且广源国际200多套房子都是唐国民用这种方式办证出来的。第三人邓辉辩称，原告诉请应当驳回，主体不适格，与广利来公司没有直接法律利害关系；广利来公司已答辩，唐国民使用了公司备用公章，备用公章使用办证是无效的；还有原告提出的没有税票发票的问题，我做出说明，等会在证据中提交，我们是属于受害的第三人，为维护第三人权益，驳回原告的不当诉求。第三人永州广利来房地产公司辩称,一、被告永州市自然资源和规划局的颁证行为合法有效，广源国际广场系唐国民等人出资开发的项目，为便于该项目部的管理，答辩人公司又刻制了一枚公章交由唐国民暂时保管，现答辩人公司已有三枚公章了，均具有同等效力，其中唐国民保管的公章只能用于该项目部房屋的办证事项，故唐国民在涉案《不动产入场交易合同》上加盖的答辩人公司印章的行为系答辩人公司的授权行为，永州市及自然资源和规划局基于答辩人公司的授权而颁发的不动产登记证书合法有效；二、原告义平不是涉案房屋的权利主体，1、原告义平与唐国民等人签订以房抵债《协议书》时，答辩人公司并不知情，也未在该《协议书》加盖公章，故该《协议书》对答辩人公司没有约束力，答辩人公司对原告义平没有交付房屋的义务，更没有为其办证的义务；2、该《协议书》所约定的原告的权利属于债权，债权不能对抗物权。该《协议书》签订后，原告义平既没有办理网签，也没有办理预告登记，不产生任何物权变动效力，不具有对抗效力，现涉案房屋均已登记至第三人名下，第三人已取得物权对抗效力，应当受到法律保护，这也是对行政行为具有公示效力和信赖效力的一种保护。现原告义平与唐国民等人之间签订的《协议书》已经无法履行，原告义平可以基于该《协议书》向唐国民等人主张债权进行救济。综上所述，被告永州市自然资源和规划局的颁证行为事实清楚、程序合法，应予维持。原告诉请第二、三项属于民事法律关系，不是在本案行政诉讼中解决。不具有行政可诉性，应当予以驳回。第三人邓辉向法院提交以下证据：永州市广利来房地产开发有限公司广源国际小区购房客户办理缴纳契税的函，证明买卖的事实，且已交税。第三人永州广利来房地产有限公司没有证据提交。原告对第三人邓辉提交的证据有异议，没有证据证明广利来公司有三个公章，这份证据不能证明第三人与广利来公司有买卖房屋的事实。被告对第三人邓辉提交的证据没有异议。第三人永州广利来房地产有限公司第三人邓辉提交的证据认为是项目部的公章，不是公司公章，对事实没有异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的所有证据，被告及第三人都对其有异议；被告提交的证据，原告及第三人都对其有异议，第三人提交的证据，原告及被告对其均有异议。但综合全案事实，本院认为：被告证据可予采纳，原告证据可予采纳，第三人邓辉的证据认定为有效证据。经审理查明，第三人永州广利来房地产有限公司为开发“广源商贸城”，设立“广源商贸城国际广场项目部”从事项目的开设事宜。原告义平与该项目部做铝合金工程，经结算该项目拖欠原告义平工程款126.433万元。原告与项目部签订了《协议书》，将拖欠的工程款转为购房款，以每平方2060-2300元购买大楼房号为Ⅱ-B-XX，Ⅱ-B-2X，Ⅱ-B-2X及Ⅰ-C2X四套住户，其取得了四套住户钥匙并进行装修入住。第三人邓辉与第三人永州广利来房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买17栋2504号房，已缴纳全部购房款。第三人邓辉购房后于2017年2月23日，与第三人永州广利来房地产有限公司共同到被告永州市国土局办理不动产转移登记，取得房产权证，证号为不动产证号湘（2017）第XXXXX号。本案受理后，原告申请对第三人邓辉与第三人永州广利来房地产有限公司在《不动产入场交易合同》中，甲方“永州广利来房地产有限公司”所盖公章与该公司提供的样本公章是否为同一枚印进行鉴定。鉴定结论为不是同一枚印章形成。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十九条“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;(二)在建建筑物抵押权登记;(三)因不动产灭失导致的注销登记;(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”被告永州市自然资源和规划局在办理不动产登记手续时，未认真审查相关办证资料，没有正确履行实地查看职责，错误地将广源商贸城17栋Ⅱ（单元）-B户型一楼层XXX房屋当成“永州市冷水滩区潇湘大道西广源国际17栋XXXX”办理，属主要证据不足，且违反法定程序，该办证行为应予撤销。至于原告提出确认第三人邓辉与第三人广利来公司签订的《不动产入场交易合同》无效及确认第三人广利来公司与被告自然资源和规划局之间的《不动产入场交易委托合同》无效，因确认该两份合同无效与否，系民事纠纷，原告义平可通过民事诉讼解决，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销被告自然资源和规划局颁发给第三人邓辉的《不动产证》【不动产证号湘（2017）冷水滩区不动产权第XXXXX号】；二、驳回原告义平的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告永州市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  潘长文人民陪审员  刘湘萍人民陪审员  邹智林二〇一九年九月二十九日代理书记员  游子欣