北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初9361号原告：刘辰琦，男，1988年3月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张旭，北京市博维律师事务所律师。被告：张学印，男，1957年8月22日出生，汉族，住北京市房山区。原告刘辰琦与被告张学印房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月28日作出（2017）京0111民初22452号民事判决书，刘辰琦不服提出上诉。北京市第二中级人民法院于2019年1月24日作出（2019）京02民终304号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2017）京0111民初22452号民事判决，发回重审。现本院依法适用普通程序，另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘辰琦及其委托代理人张旭到庭参加了诉讼。被告张学印经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辰琦向本院提出诉讼请求:1.判令双方签订的《市场房屋租赁合同》无效；2.判令被告退还原告租赁费用43150元；3.判令被告赔偿原告装饰装修损失150000元；4.判令被告支付原告寻找替代房屋周转期间所受损失68250元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月2日和2015年4月6日，原告分别与第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租良乡北潞园北门由东向西第4至7间房屋。被告系房主，第三人系承租人，第三人将房屋转租给原告一事已经被告知晓并同意。2016年3月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告继续承租上述4间房屋，期限自2016年5月1日起至2019年5月1日止，被告保证对其出租房屋有合法的出租资格、没有资金或债务纠纷。原告将租赁房屋用于经营汽车装饰装修，并对房屋进行装修、配置相关生产设备。2017年4月21日，原告依合同约定向被告支付了下半年的租金100000元。2017年7月14日，因租赁房屋涉嫌违法建设，自来水公司突然停水，致使原告无法正常经营。此后，原告多次找到被告协商退租事宜，但均遭到被告拒绝。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。张学印在重审中未出庭应诉，但在2019年7月4日的谈话中发表意见称：不同意原告的诉讼请求。他应该支付我一年房租，但只支付了半年，9月30日，我要原告给我下半年房租。他不想租了，就转给了另一个人。但是我们协议中约定不能转让。刘辰琦转让的租户找到我，我说了不同意转让。刘辰琦拿了租户的40多万，也不给。都报了警，我也不知道他们是不是已经解决了。他使用了我的房屋，没有到期就私自转给第三方了，他违约，应该赔偿我的租金损失。在审理过程中，原告提交如下证据：1.市场房屋租赁合同（2015年3月2日签订）及建设银行的转账凭条，证明原告承租本案房屋是经过被告同意后，与程旭东签订的，合同中约定了租赁期限、租金标准。转账凭条证明租金的支付情况；2.市场房屋租赁合同（2015年4月6日签订），证明目的同原告提交2015年3月2日签订的市场房屋租赁合同的证明目的，租赁的是由东数第4、5间房屋；3.市场房屋租赁合同（2016年3月24日签订）及建设银行转账凭条，证明承租房屋的位置是之前两份合同的房屋，约定了租赁期限为2016年5月1日至2019年5月1日，合同约定了租金情况，原告向被告转账10万元；4.录音，证明2017年10月9日原告致电服务热线，询问自来水公司停水原因，被告知是由于城市建设部门发出的停水通知，原因是涉嫌违法建设。所以自来水公司对承租房屋这片停水，不再供水。当时答复说2017年5月16日就停止供水，不知道什么原因使用过一段时间，7月14日就不能使用了;5.营业执照，证明承租房屋的用途是汽车装饰装修等;6.房屋装饰装修的收据、明细单，证明承租房屋后，原告做的装饰装修情况,是当时施工的人统计的，有统计人的签字;明细中的装修是附和的，不可拆的部分;7.照片，证明原告对房屋装饰装修的整体情况及搬走前的房屋状态;8.工作告知函，是之前庭审申请法庭调取的，证明原告承租的涉案房屋涉嫌违法建设;9.照片2张，证明2019年4月27日承租房屋被贴了通知，第二天就被拆除。原告提交的证据1、2、3、4、6、7在原审中予以出示，张学印对其与刘辰琦签订的合同不予认可，称签字是我签的，但当时签的不是这份合同；对原告与程旭东签的两份合同没有意见；对建设银行的转账记录认可；对照片和装饰装修的收据、明细单都不认可，是原告不同意安装水表自己跑了。原告提交的证据8，在原审中由法院调取，张学印发表质证意见称国家有规定，2012年1月1日以前的房屋都属于合法建筑。在2019年7月4日与张学印的谈话中，张学印对刘辰琦提交的所有证据均不予认可，但其在谈话中表示知道涉案房屋已经拆除，但其不认可是违建，是因为刘辰琦私搭乱建，在房后拆墙打洞，所以才给拆除的。本院对原告提交的证据1、2、3、5、8、9的真实性及证明目的予以采信；对其提交的证据4的真实性予以认可；对其提交的证据6、7，因涉案房屋已经拆除，无法核实其真实性，故对其真实性不予认定。张学印提交营业执照复印件、房山区政府函等证据，刘辰琦对上述证据的真实性、证明目的、关联性均不认可，称本案承租的房屋被定为违法建筑后被强制拆除。张学印在原审案件中提交租赁合同、收据、（2014年）13号西潞街道办事处会议纪要复印件、北潞园居委会证明、被告和昊远隆基物业管理有限公司签订的市场合作建设补充协议复印件、欠电费清单等证据，刘辰琦发表质证称：对租赁合同真实性不认可，第一页不是我写的；对票据不认可，不是我写的；对会议纪要真实性不认可，是复印件，即使有原件，第三项所说的北潞园商业用房属于新增改扩建是违法建设，应当拆除恢复原状，我们所诉的租赁房屋应当取得规划许可证的，西潞街道并无法认定涉案房屋是否属于违法建设，所述内容与本案没有关联性；居委会出具的证明，对章认可，但对所证明的内容不认可，北潞园居委会没有证明这些情况的职能，我们所诉的房屋是没有取得建设规划许可证的房屋；补充协议不是原件，对真实性不予认可，与本案没有关联性，无法证明房屋是属于合法建设的；欠电费明细不认可，是欠电费，但是没有那么多，电费这件事与本案没有关系。本院对张学印提交的营业执照、房山区政府函、（2014年）13号西潞街道办事处会议纪要、北潞园居委会证明、被告和昊远隆基物业管理有限公司签订的市场合作建设补充协议的真实性予以认可；鉴于刘辰琦亦提交了租赁合同，张学印虽不认可该合同，但也认可合同上是其本人签字，故对张学印提交的租赁合同不予认定；对欠电费清单，无其他证据加以佐证，故对该证据的关联性不予认定。根据双方当事人在本案及原审案件的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京昊远隆基物业管理有限公司（甲方）与张学印（乙方）签订《北路园社区综合服务菜市场合作建设补充协议》，约定北潞园菜市场由甲方委托乙方管理，原合同延长5年，自2028年10月1日至2033年9月30日，2028年9月30日至2033年10月1日期间，乙方每年向甲方缴纳150000元收益分红。2015年3月2日、2015年4月6日刘辰琦分别与程旭东签订《市场房屋租赁合同》，约定由刘辰琦承租北潞园菜市场由东第四、五、六、七间房屋，租期为3年，即2015年4月1日至2018年3月31日。第六、七间房屋年租金为90000元、第四、五间房屋年租金为105000元，房租双方协商。双方的合同中约定如遇国家土地改革房屋内装修及设备赔偿归乙方所有。后程旭东退出。2016年3月24日，刘辰琦与张学印签订《市场房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方坐落在良乡的北潞园菜市场，面积266.4平方米；租赁期限为：2016年5月1日至2019年5月1日，其中2016年5月1日至2017年5月1日租金260000元，2017年5月1日至2018年5月1日租金273000元，2018年5月1日至2019年5月1日286500元，租金每年递增5%；每年4月1日前交纳当年租金。刘辰琦已交纳2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金260000元，2017年5月1日至2018年5月1日的交纳100000元租金，后未再交纳租金。2017年5月12日，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局给北京市房山区水务局出具了《工作告知函》，载明北潞园北门外建设无建设工程规划许可证，属于违法建设，同时要求市政公用服务单位办理供水、供电、供气、供热等服务手续时，应当查验建设工程的规划许可证或者房屋产权证明，对没有规划许可证件或者房屋产权证明的，不得提供相应服务。2018年3月19日，北京市房山区人民政府西潞街道办事处北潞园社区居委会出具证明：北潞园北门外北市场有私自侵占京石高速路周边绿化带，并开墙打洞、私搭乱建多处违规行为，经西潞街道办事处及北潞园社区居委会多次督促、责令整改，仍拒不执行，导致工商停止办理执照、水务停止供水。另查明，2017年7月14日涉案房屋被停水；2017年8月，刘辰琦搬离所租赁房屋，但未将房屋交还给张学印。本案庭审时，涉案房屋已被强制拆除。在原审案件审理过程中，刘辰琦因鉴定费用原因撤回了对涉案房屋的装饰装修价值提出的鉴定申请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案中，刘辰琦所租赁房屋未取得建设工程规划许可证，其与张学印签订的《市场房屋租赁合同》应属无效，对张学印称涉案房屋不属于违法建设的意见，本院不予采信，故本院对刘辰琦要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张学印出租的房屋在未取得规划手续的情况下，向刘辰琦出租，其对租赁合同的无效应当承担主要责任。由于租赁房屋不合法，刘辰琦在明知涉案房屋实际产权人是北京昊远隆基物业管理有限公司的情况下，未与涉案房屋实际产权人核实，仅凭主观推断，辩称其已经尽到合理核实房屋合法性的责任，本院对其该辩称不予采信，刘辰琦应对导致合同无效承担次要责任。关于退还租赁费用的诉讼请求。2017年7月14日，涉案房屋被停水，在原审案件庭审中刘辰琦称停水半个月后，即2017年8月已搬离涉案房屋，张学印称原告八九月搬离的。本院结合原被告双方认可搬离涉案房屋的时间点，本院酌定为刘辰琦搬离涉案房屋的时间为2017年8月15日。虽然刘辰琦未及时将所租赁房屋交还给张学印，但张学印在明知刘辰琦已搬离涉案房屋的情况下，亦未收回涉案房屋，没有做到及时减损，应承担相应的责任。刘辰琦应当向张学印支付2017年5月1日至2018年8月15日期间的房屋使用费，其剩余租金，张学印应予退还。故对刘辰琦要求被告退还其租金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于刘辰琦要求的装饰装修损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘辰琦与张学印签订的《市场房屋租赁合同》中未就装饰装修部分进行约定。在原审案件中，其因鉴定费用因素撤回了对装饰装修部分损失的鉴定。现涉案房屋已经拆除，对装饰装修部分的损失已经无法鉴定，且刘辰琦对导致合同无效承担次要责任，故对该部分损失本院不予支持。关于刘辰琦要求的寻找替代房屋周转期间所受的损失。刘辰琦未提供相应证据予以证实，本院对其因寻找替代房屋故而遭受损失的诉讼请求不予支持。被告张学印经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘辰琦与被告张学印于2016年3月24日签订的《市场房屋租赁合同》无效；二、被告张学印于本判决生效之日起十日内退还原告刘辰琦占有使用费20375元；三、驳回原告刘辰琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5221元，由原告刘辰琦负担4814元（已交纳），由被告张学印负担407元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 宁人民陪审员  付林海人民陪审员  于腊梅二〇一九年九月二十六日书 记 员  于 淼