江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1744号原告：向于，男，1990年11月8日出生，汉族，住九江市。原告：祝玲洁，女，1990年6月6日出生，汉族，住九江市。两原告共同委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：向清泉，男，1964年6月19日出生，汉族，住江西省九江市星子县，系原告向于父亲。被告：九江远洲物业服务有限责任公司，住所地：濂溪区浔南大道188号远洲九悦廷商业街（B124-B125），统一社会信用代码：91360402584015053E。法定代表人郑先清，总经理。委托诉讼代理人：刘小雪，该公司职员。委托诉讼代理人：魏玲，该公司职员。原告向于、祝玲洁诉被告九江远洲物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向于、祝玲洁委托诉讼代理人郭斗清、向清泉被告九江远洲物业服务有限责任公司委托诉讼代理人刘小雪、魏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向于、祝玲洁诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿各项损失合计25998.92元（详见赔偿清单）；2、判令被告向原告返还所交的物业费2099元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：两原告是九江九悦廷E2-202室的业主，在2019年5月9日，原告接到被告工作人员的通知，讲述原告家中房屋严重反水。后赶到现场查看，原告家中有大面积积水，积水不断往外流出，造成部分墙面、全部地板、室内部分家具、电线等物件严重浸水。经调查查看，造成渗水事件的原因是厨房内的公共排水管堵塞，造成污水无法排出而导致水返渗到原告家中。根据物业管理条例以及物业服务合同约定，公共排水管属于物业服务范围，被告对公共排水管没有尽到及时疏通、及时检查养护等物业管理职责的，应承担法律责任。后为损失事宜，双方请社区调解员到现场查看并做调解工作，然而被告对赔偿事宜拒不表态。为防止再次渗水，原告自行花费费用疏通管道，被告在明知管道被堵塞后仍拒不履行自身的职责。原告认为，被告物业服务不作为，原告要求被告返还部分物业费，属于合理诉求。为维护原告的合法权益，依据法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告九江远洲物业服务有限责任公司答辩称，1、针对原告提出因公用排水管堵塞，造成污水无法排出而导致水反渗到原告家中，被告对其真实性有异议，2019年5月9日，被告工作人员发现原告家中返水，原因一是由于楼上业主使用不当，油污造成公用下水管部分堵塞，另一原因是E2-702家中水龙头忘记关，大量的水源源不断，导致原告家中返水，故被告不应承担原告的损失。2、针对原告提出被告未尽到前期物业服务合同约定，未及时对小区公共排水管疏通及检查养护，被告认为，按照前期物业服务协议中第12页中物业管理质量标准，污水管道运行保养维修服务要求，“区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次”2018年5月30日，被告请第三方专业疏通单位全面疏通小区雨、污水井及公共管道；2019年5月1日，被告工作人员再次对雨、污水管道进行巡查养护，故原告提出被告未尽到前期物业服务协议约定的义务真实性不存在。原告的损失是由E2-702业主未关水龙头及楼上业主使用不当所致，被告不应承担责任。3、被告工作人员在例行工作巡查时发现原告家中有渗水情况，被告工作人员立即查看原因，同时联系原告，因原告家中长期无人居住，暂时无法处理原因，随即被告人员立即关闭总阀门，防止损失扩大，并在一楼空置房内把公用下水管打开，致使污水从检查口中排出，此行为动作第一时间阻止了原告家中损失扩大，而后，原告开门后，被告立即组织人员在原告家中清理积水（清理积水时原告未曾动手清理自家的积水以及通知专业人员疏通原告家中的污水管道）被告人员处理积水时其中一位工作人员在原告家中摔倒并立即送往九江市中医院，另一工作人员脚摔伤前往九江市中医院救治，因原告长期家中无人居住，也未人看管，针对原告家中突发事件，在原告通知被告后，原告未能及时赶到现场，拖延第一时间处理突发事件的时间，而被告第一时间采取紧急处理措施，第一时间通知原告，第一时间请专业人员疏通，并帮原告处理积水，才使得原告损失不会进一步扩大，被告已按照前期物业协议第七页的第七章第二十九条履行职责，故被告不应承担原告的损失，综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，两原告是远洲九悦廷悦丽廷E2栋一单元202室的业主，被告是远洲九悦廷小区的物业服务公司。2019年5月9日下午4时许，被告工作人员发现原告家中有污水流出，水已流到楼道电梯口。被告的工作人员立即联系原告，说明情况，并检查了全楼层的水表，关闭了水流异常的702室的水表。下午5时许，原告向于的父亲知情后赶回家中，发现厨房废水出水口处渗出很多油、菜汤、菜渣子等污水，房屋内电路出现开关箱跳闸、地插座受潮污染受损，地面普遍浸水，墙面贴的墙布、墙纸受潮污染受损，木质墙面、门套、罗马柱、家具、榻榻米受潮污染受损，主卧和次卧的木质地板浸水污染受损。当天晚上，被告的工作人员将102室（空置房）污水管道检查口打开，将污水释放排出，原告家中不再返水。次日，被告工作人员对原告家中的污水、废水、污物进行了清理并请专业疏通人员对排水管道进行了疏通、清理，原告父亲支付了疏通费280元。原告父亲对相关活动家具、用具、用品进行了搬运、移位，对浸水木地板进行了拆除。2019年6月10日，原告委托江西九江司法鉴定中心对房屋渗水成因分析并进行损失鉴定，支付鉴定费4000元。2019年6月25日，江西九江司法鉴定中心出具鉴定报告，认为，废水倒灌的唯一原因是承担E2栋第2层及2层以上的废水系统的管道在室外埋地范围内的弯头处及水平管段内出现大量堵塞物，严重缩小了排水管道有效通行截面，堵塞了单元楼各楼层的厨房废水向检查井排泄的共用排水管道。原告房屋因漏水造成的损失21698.92元。原、被告之间就损失承担问题发生争议，协调无果，故原告诉至法院，请求判令如请。以上事实有司法鉴定意见书、现场照片及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。综合原告诉请、被告答辩以及庭审质证意见，本案争议焦点为被告九江远洲物业服务有限责任公司是否完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，履行了其应当履行的对公共排水管道的养护、维修义务。被告九江远洲物业服务有限责任公司向法庭提交了一份与原告签订的《远洲·九悦廷前期物业服务协议》，该协议第四十条约定：“双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿责任：…3、因乙方或第三者之故意或过失所致，或乙方、使用人违反本协议、临时管理规约和其他物业管理服务规定所导致的一切相关损害。…5、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。…”协议附件三《物业管理服务质量标准》第2部分“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准”中“雨、污水管道”的服务要求为“区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏。”被告九江远洲物业服务有限责任公司还向法庭提交了一组2018年、2019年《公共雨、污水管道检查、疏通记录表》及照片，证明被告已按合同约定疏通过雨、污水管道，定期检查雨、污水井。原告质证意见认为，《检查、疏通记录表》是被告单方制作的，不具有证明力。照片显示时间是2019年5月24日，此时原告家中返水事件已经发生，不能证明被告履行了合同约定的养护、维修义务。原告未提交证据证明被告违约。本院认为，首先，被告提交的《公共雨、污水管道检查、疏通记录表》虽系单方制作，真实性存疑，但从实际履行检查、疏通工作过程来讲，要求被告检查、疏通时都保留证据也是不现实的，被告已穷尽举证能力。从该《记录表》所记载的内容来看，有的记载了住户厨房返水，有的记载树叶、石子堵塞、有的记载井盖打不开，与现实情况能够契合。因此，从高度盖然性方面考虑，本院采信被告所提交的该组证据，认定被告已履行了检查、疏通义务。其次，对于原告家中返水的原因，江西九江司法鉴定中心分析认为，是因为厨房排废水系统的管道在室外埋地范围内的弯头处及水平管段内出现大量堵塞物（主要是油污、菜渣子等），严重缩小了排水管道有效通行截面，堵塞了单元楼各楼层的厨房废水向检查井排泄的共用排水管道。原、被告对此不持异议。说明原告的损失是由原告及楼上业主不当使用排水管道且排水管道的铺设本身有瑕疵所致，符合原、被告所签订的物业服务协议中约定的免责事由。综上所述，原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：驳回原告向于、祝玲洁的全部诉讼请求。案件受理费502元，减半收取251元，由原告向于、祝玲洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向九江市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  荣于芾二〇一九年九月十八日书记员  胡培培