江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1282民初2347号 原告：朱习明，男，汉族，1956年5月26日生，户籍地靖江市，现住靖江市。 委托诉讼代理人：杨桥林，江苏（江豪）律师事务所律师。 被告：仲广银，男，汉族，1957年6月18日生，住靖江市江阴经济开发区。 委托诉讼代理人：张欢云，江苏丁晓芳律师事务所律师。 被告：朱燕，女，汉族，1986年3月28日生，住靖江市。 被告：陆月凤，女，汉族，1962年6月5日生，户籍地靖江市，住靖江市。 委托诉讼代理人：朱燕，系陆月凤之女。 原告朱习明与被告仲广银、朱燕、陆月凤为确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱习明及其委托诉讼代理人杨桥林、被告仲广银及其委托诉讼代理人张欢云、被告朱燕、陆月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认三被告签订的编号为0007616号的房屋买卖合同无效；2、被告仲广银将位于鼎和花苑二区14-3的车库返还原告朱习明。事实和理由：被告朱燕系原告之女，被告陆月凤系原告配偶，2016年3月12日，原告向常XX购买了位于城南园区鼎和花苑XXXX的房屋和位于鼎和花苑XXXX的车库，并支付了购房款，原告购买后装修并一直居住在该房屋内，该房屋及车库没有产权证，所处土地性质为集体土地。2018年7月被告朱燕未经原告同意，擅自将上述车库出售给被告仲广银，并签订了房屋买卖合同，原告知晓后，不同意将该车库出售给仲广银，并多次与被告仲广银交涉，但均未果。2019年3月24日，被告仲广银将车库出租给案外人，案外人欲使用该车库，故与原告发生争执，案外人通知仲广银到场，双方发生冲突，经报警公安机关到场，通知双方可以通过司法诉讼手段处理，原告遂提起诉讼。鉴于上述事实，原告认为被告朱燕和陆月凤未经原告同意即与被告仲广银签订房屋买卖合同属于无权代理，被告仲广银明知车库系原告所有，在朱燕、陆月凤未取得原告授权情况下即签订房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，故请求法院判决确认该买卖合同无效，并要求被告仲广银将位于鼎和花苑XXXX的车库返还原告，关于价款，可由被告陆月凤进行返还。 被告仲广银辩称：驳回原告诉讼请求。事实和理由：案涉车库并非原告个人财产，据朱燕向仲广银反映，案涉车库的购房款系朱燕出资的，该车库属于朱燕及其父母朱习明、陆月凤家庭成员共有财产，朱燕及陆月凤有权处分案涉车库；被告仲广银与朱燕、陆月凤并非私自买卖案涉车库，对于车库买卖，朱习明是知情且同意的。2018年7月21日，合同签订之日，案涉车库钥匙已交付给仲广银。2019年初，在朱习明与陆月凤的协助下，案涉车库的居民用电已经过户至仲广银名下，案涉车库已经实际交付；在案涉车库进行买卖时，该车库由原告租赁给第三人使用，并非原告居住使用；被告仲广银已经按照案涉房屋买卖合同付清了126800元购买款。综上，被告仲广银认为朱燕与陆月凤在征得原告同意下签订房屋买卖合同，陆月凤作为原告之妻对于原告享有家事代理权，朱燕作为案涉车库共有权人，享有处分权，被告仲广银作为善意第三人，在案涉车库已经交付的情况下依法取得车库的所有权。案涉房屋无产权证属实，土地性质不清楚，其土地性质不影响案涉房屋买卖合同的效力；被告仲广银认为朱燕在合同上签字及陆月凤在合同上按手印的行为不是代理行为，而是处分行为。因为属于家庭共有财产，有处分权。故案涉房屋买卖合同是有效的，案涉房屋买卖合同不存在合同无效的情形。若法院判决该合同无效，我要求被告朱燕、陆月凤按照房屋买卖合同第三条的约定双倍返还购房款以及以126800元为基数计算的利息。 被告朱燕辩称，承认原告的全部诉讼请求。我当时以为我妈陆月凤和我爸朱习明商量好了卖车库，就在合同上签字了，并把我的银行卡交给陆月凤，后来我确实收到房款121000元。后来才知道是我妈背着我爸卖车库的。 被告陆月凤辩称，承认原告的全部诉讼请求。因我与丈夫朱习明经常吵架，每次吵架过后，朱习明总说让我到车库去住，我便想把车库卖掉，不让丈夫赶我去车库。后来仲广银知道我要卖车库，便找我谈，价格谈好了是126800元。2018年7月21日，仲广银带了合同过来，朱习明当时不在家，我和女儿朱燕在家，我们按照仲广银的要求签字，并要了我女儿的银行卡，仲广银让我一起去的银行，转了121000元到我女儿的银行卡，另外又给了我现金5800元。后来我丈夫知道此事，不同意卖车库。 针对被告的答辩，原告补充如下：该车库的产权属于原告，并非被告朱燕、陆月凤及原告共有；原告对买卖不知情，原告亦未配合办理用电过户手续；且该车库并未真实交付，一直由承租人使用；被告陆月凤虽然为原告朱习明的配偶，但原告并未授权其代理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的2016年3月12日房屋买卖合同原件一份及中国农业银行交易明细复印件，因该合同约定的内容与银行交易不符，被告仲广银对其真实性亦不予认可，不能单独作为认定本案事实的依据。对于谢建龙出具的证明，因谢XX未出庭接受询问，该证据不能单独作为认定本案事实的依据。被告仲广银提供的居民供用电合同复印件，无法单独证明案涉车库已经实际交付。被告仲广银提供的靖江市房产网鼎和庄房屋二手房交易信息打印件，不能单独作为认定涉案房屋价格的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱燕系原告之女，被告陆月凤系原告配偶。2018年7月，被告朱燕、陆月凤与仲广银签订了编号为0007616房屋买卖合同一份，该合同约定出卖方为原告朱习明，购买方为被告仲广银，被告朱燕在该合同落款的甲方处签下“朱燕朱习明”，被告陆月凤在“朱习明”处捺印；2018年7月21日，被告仲广银向被告朱燕汇款121000元，向被告陆月凤支付现金5800元。后，原、被告为该合同发生纠纷，致起讼争。 另查明，2005年3月28日，江苏靖江经济开发区管理委员会作出关于新建康兴村农村居住点工程项目的立项批复，同意靖江经济开发区城南园区管委会新建康兴村农村居住点的项目立项。本院工作人员至靖江市自然资源与规划局调查，确认案涉房屋所在地原为靖江市靖城镇康兴村集体土地，并未办理国有土地划拨或出让手续。 本案争议焦点为：编号为0007616号的房屋买卖合同是否有效。 本院认为，当事人应当在法律规定的范围内行使自己的民事权利，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。且拆迁安置房是为解决被征地农民的居住问题而建设，旨在保障失地农民的基本生活需要。案涉房屋靖江市鼎和花苑XXXX车库为农村集体土地上所建房屋，性质上属于拆迁安置房，不宜进行交易，双方签订的买卖合同应认定无效。原告要求确认合同无效的主张，本院予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力。本案中，原告要求被告仲广银返还房屋，但原、被告双方均未提供充分证据证明原告已完成向被告仲广银转让涉案不动产的物权，故原告要求被告仲广银返还涉案房屋的诉讼请求，本院无法支持，如原告有排除妨碍请求，可另行主张。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告朱燕、陆月凤与被告仲广银在签订合同时均明知涉案房产系安置房，且未办理登记，依法不得转让，双方仍签订该房屋买卖合同，均存在过错，被告朱燕、陆月凤除应当返还其收取的房款外，还应当赔偿被告仲广银一定的损失。关于损失的数额，被告仲广银主张按照合同约定双倍返还购房款金额以及以126800元为基数计算的利息。因双方合同无效，该合同中约定的双倍返还购房款金额的条款亦无效，但其主张的以126800元为基数计算的利息符合法律规定，本院酌定按照年利率6%计算。因仲广银亦存在一定过错，其自己应承担上述损失的50%，故被告朱燕、陆月凤实际赔偿被告仲广银的利息损失按照年利率3%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决如下： 一、本案出卖方为朱习明、购买方为仲广银、编号为0007616号的《房屋买卖合同》无效； 二、被告朱燕于本判决生效后十日内归还被告仲广银购房款121000元及利息（以121000元为本金，自2018年7月21日起至实际给付之日止，按年利率3%计算）； 三、被告陆月凤于本判决生效后十日内归还被告仲广银购房款5800元及利息（以5800元为本金，自2018年7月21日起至实际给付之日止，按年利率3%计算）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元，由被告朱燕、陆月凤负担709元，由被告仲广银负担709元（此款原告已交纳，各被告于判决生效后10日内直接付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴长伟 人民陪审员  黄 强 人民陪审员  沈 勇 二〇一九年九月三十日 法官 助理  倪伽任 书 记 员  陈 雨 附录： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。