广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17126号原告：佛山居然之家商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道佛山大道中189号家博城D座八楼D8-8008-1号，统一社会信用代码91440604MA4W68EX77。法定代表人：吴龙熙。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：佛山市乐华正茂家居有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华四路意美家卫浴陶瓷世界30栋一楼8号，统一社会信用代码91440604315261360W。法定代表人：梁清利。被告：梁清利，男，1981年2月20日出生，汉族，住河北省藁城市，原告佛山居然之家商业管理有限公司诉被告佛山市乐华正茂家居有限公司（以下简称乐华正茂公司）、梁清利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告乐华正茂公司签订的《居然之家招商合同》（合同号：JM96-7495970001）；二、被告乐华正茂公司立即向原告交还佛山市禅城区石湾镇街道佛山大道中189号佛山店D号楼一层摊位号JM96-D-1-042的租赁场地；三、被告乐华正茂公司向原告支付欠付的租金（暂计至2019年6月25日并扣除保证金50857.2元后，共69327.85元），包括自2019年3月1日至合同解除之日计租期的租金（暂计至2019年6月25日为34151.62元）、自合同生效起至合同解除之日全部免租期的租金（暂计至2019年6月25日为86033.43元）；四、被告乐华正茂公司向原告按租金标准支付自合同解除之日至租赁场地交还之日的占有使用费；五、被告乐华正茂公司向原告支付欠付的物业管理费（暂计至2019年6月25日共125023.95元），包括自2019年3月1日至合同解除之日计租期的物业管理费（暂计至2019年6月25日为38990.52元）、自合同生效起至合同解除之日全部免租期的物业管理费（暂计至2019年6月25日为86033.43元）；六、被告乐华正茂公司向原告支付自2019年3月1日起每月应付款之日（即上一月25日）次日至租金、物业管理费付清之日的违约金（按每日千分之一的标准分段累计，暂计至2019年6月25日共6514.76元，其中逾期支付租金的违约金为2967.05元、逾期支付物业管理费的违约金为3547.71元）；七、相当于两个月租金数额的违约金25428.6元即解除合同的违约金；八、被告梁清利对被告乐华正茂公司应支付的租金、场地占用费、物业管理费、违约金等承担连带责任；九、本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：一、根据原告与乐华正茂公司签订的《居然之家招商合同》，原告向乐华正茂公司出租场地，乐华正茂公司应依约向原告支付租金、物业管理费等，但乐华正茂公司拖欠租金、物业管理费，依法依约应承担违约责任。原告与乐华正茂公司于2017年签订《居然之家招商合同》（合同号：JM96-7495970001，下称“《招商合同》”），约定原告向乐华正茂公司出租佛山市佛山店（位于佛山市禅城区石湾镇街道佛山大道中189号）D号楼一层摊位号JM96-D-1-042的场地（下称“租赁场地”），面积423.81平方米。《招商合同》关于租赁期限、免租期、租金、物业管理费、保证金、违约责任、争议解决等的约定如下：1.第三条约定，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，共1096天，其中免租期267天，包括2017年10月的31天、2018年2月的28天、2018年4月的30天、2018年7月的31天、2018年11月的30天、2019年2月的28天、2019年6月的30天、2020年2月的29天、2020年6月的30天；2.第三条第2项约定，免租期乐华正茂公司不用交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳，若乐华正茂公司违约导致合同提前终止，乐华正茂公司应赔付原告免租期间的租金；3.第四条约定，租金按每日每平方米1元计算，乐华正茂公司应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；4.第五条约定，物业管理费按每日每平方米1元计算，乐华正茂公司应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；5.第八条约定，乐华正茂公司向原告支付保证金50857.2元，当乐华正茂公司撤场时对原告有未付债务的，原告有权动用保证金弥补自己的损失；6.第十二条约定，乐华正茂公司未依约向原告支付租金等费用（含税款）的，应每日按未付金额的1‰支付违约金，超过7天的，原告有权随时终止合同；7.第五十三条第2项约定，因乐华正茂公司违约导致合同提前终止的，乐华正茂公司除应补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予乐华正茂公司在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中原告给予乐华正茂公司的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，还应向原告赔付相当于两个月租金的违约金；8.第五十四条约定，双方的纠纷应向原告所在地人民法院起诉解决。《招商合同》签订后，原告依约向乐华正茂公司交付租赁场地，乐华正茂公司使用租赁场地开展经营活动。在《招商合同》第三条约定的全部免租期间，乐华正茂公司未依约向原告正常支付物业管理费，暂计至2019年6月25日共欠付免租期的物业管理费86033.43元。而自2019年2月25日起暂计至2019年6月25日的计租期间，乐华正茂公司拖欠2019年3月的租金8299.21元、物业管理费13138.11元，4月的租金12714.3元、物业管理费12714.3元，5月的租金13138.11元、物业管理费13,138.11元，以上合计租金34151.62元、物业管理费38990.52元。对此，原告数次催促乐华正茂公司支付所欠租金、物业管理费，并支付相应的违约金，同时告知其如需撤场，则应办理撤场手续。但乐华正茂公司仍未依约履行，一直拖欠款项至今，亦未办理撤场手续。原告认为，根据《招商合同》第十二条的约定，因乐华正茂公司欠付租金等款项已超过7天，原告现有权解除合同，并要求乐华正茂公司承担违约责任。根据《招商合同》第三条第2项、第八条、第十二条、第五十三条第2项的约定，该等违约责任包括每日按未付金额的1‰支付违约金，补交免租期间的租金，以及赔付相当于两个月租金的违约金等，具体如下：1.免租期间的租金，暂计至2019年6月25日共86033.43元；2.逾期支付租金的违约金（每日按欠付金额的1‰计算），暂计至2019年6月25日共2967.05元；3.逾期支付物业管理费的违约金（每日按欠付金额的1‰计算），暂计至2019年6月25日共3547.71元；4.相当于两个月租金数额的违约金，按每月30天计算共25428.6元。综上，暂计至2019年6月25日，乐华正茂公司欠付的租金及其应补交的免租期间租金共120185.05元，扣除原告已收取的保证金50,857.2元后，为69327.85元；欠付的物业管理费共125023.95元；对合同解除应支付的违约金共31943.36元；以上合计226295.16元。二、梁清利作为乐华正茂公司的唯一股东，依法应对乐华正茂公司的债务承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”乐华正茂公司是一人有限责任公司，梁清利是乐华正茂公司的唯一股东。若梁清利不能证明其财产与公司财产相互独立的，应对乐华正茂公司的债务承担连带责任，向原告清偿乐华正茂公司欠付的租金、物业管理费和违约金等。两被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告提交以下证据：1、《居然之家招商合同》（合同号：JM96-7495970001），证明①原告与乐华正茂公司签订《招商合同》，约定原告向乐华正茂公司出租佛山店D号楼一层摊位号JM96-D-1-042的场地，面积423.81平方米，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日；②根据其约定，租金、物业管理费均按每日每平方米1元计算，乐华正茂公司应按月支付，付款时间为每月的上月25日之前；③根据其约定，乐华正茂公司欠付超过7天的，原告有权解除合同，并要求乐华正茂公司承担违约责任，该等违约责任包括每日按未付金额的1‰支付违约金，赔付免租期间的租金、相当于两个月租金的违约金等；④根据其约定，当乐华正茂公司撤场时对原告有未付债务的，原告有权动用保证金弥补自己的损失。2、《集体建设用地使用权出租合同》、租赁场地所属建设项目的禅石建字第J110824A01018号《建设工程规划许可证》、《委托书》，证明佛山（国际）家居博览城有限公司承租租赁场地所在地块后，依法建设租赁场地所属建设项目，并委托原告对D座一至五层进行出租及管理。原告有权向乐华正茂公司出租租赁场地。3、原告收取乐华正茂公司支付的保证金、租金、物业管理费的《市场收据》，证明《招商合同》签订后，乐华正茂公司向原告支付保证金，并使用租赁场地开展经营活动，向原告支付了2017年10月至2019年1月计租期相应的租金、物业管理费，以及2019年3月的部分租金。4、[2019]中伦穗律函字第104号《律师函》及寄送记录，证明原告委托北京市中伦（广州）律师事务所向乐华正茂公司出具《律师函》，催促乐华正茂公司支付所欠租金、物业管理费和相应违约金，同时告知其如需撤场，则应办理撤场手续；但乐华正茂公司一直拖欠款项至今。5、租赁场地现场照片（2019年5月-6月拍摄），证明乐华正茂公司仍在使用租赁场地，未办理撤场手续。6、乐华正茂公司的企业信息，证明乐华正茂公司是一人有限责任公司，梁清利是乐华正茂公司的唯一股东。若梁清利不能证明其财产与公司财产相互独立的，应对乐华正茂公司的债务承担连带责任。本院认证：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据来源合法且内容相互印证，两被告亦未举证反驳，经核对，本院予以采信。经审理查明：2011年3月17日，佛山市禅城区石湾镇街道塘头股份经济联合社、佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村东风股份经济合作社共同作为出租方与承租方佛山（国际）家居博览城有限公司签订《集体建设用地使用权出租合同》，将位于佛山大道以西、××以北土地面积约合129726.53平方米的集体建设用地使用权出租予佛山（国际）家居博览城有限公司。佛山市禅城区土地交易中心对该合同予以鉴证。2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局向佛山（国际）家居博览城有限公司核发《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为佛山国际家居博览城。2017年1月1日，佛山（国际）家居博览城有限公司出具《委托书》，内容为“地址为佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座一至五楼的房屋（或建筑物），建筑面积（约）70000平方米，根据双方于2016年12月7日签订的加盟协议，现委托佛山居然之家商业管理有限公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日，共20年……”。2017年，原告（甲方）与被告乐华正茂公司（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定“第一条合作形式。甲方将位于佛山市佛山店D号楼一层，面积为423.81平方米，摊位号为JM96-D-1-042的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条经营范围。1、乙方的产品经营类别为陶瓷洁具，主经营品牌为箭牌洁具……第三条合同租赁期限、免租期、计租期。1、租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，共计1096天。2、免租期共计267天，具体时间为：1、自2017年10月1日至2017年10月31日，31天；2、自2018年2月1日至2018年2月28日，28天；3、自2018年4月1日至2018年4月30日，30天；4、自2018年7月1日至2018年7月31日，31天；5、自2018年11月1日至2018年11月30日，30天；6、自2019年2月1日至2019年2月28日，28天；7、自2019年6月1日至2019年6月30日，30天；8、自2020年2月1日至2020年2月29日，29天；9、自2020年6月1日至2020年6月30日，30天。合同期内免租金额共计113157.27元。免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金……第四条租金及付款方式。1、……自2017年10月1日至2020年9月30日，每平方米日租金1元，共464495.76元，合同期内乙方共计应支付甲方租金351338.49元。2、租金支付方式为按月付款。3、租金付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第五条物业管理费及付款方式。1、甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：①自2017年10月1日至2020年9月30日，每平方米日物业管理费1元……2、物业管理费的支付方式为按月付款。3、物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前……第八条合同保证金……4、乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金50857.2元……第十二条乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同……第五十一条合同终止。本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方……甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十三章规定承担违约责任……第五十三条违约责任……2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金……”。据原告举证的收据显示，被告乐华正茂公司已缴纳保证金50857.2元、2017年10月至2019年1月计租期相应的租金、物业管理费，以及2019年3月的部分租金4838.9元。2019年6月3日，原告委托北京市中伦（广州）律师事务所向被告乐华正茂公司发出律师函，要求被告在限期内支付拖欠的租金、物管费及违约金，并告知被告如需撤场、提前终止合同的，需向原告清偿欠费、支付免租期租金及违约金。原告当庭陈述：没有向被告发出书面解除合同通知，以诉讼为通知。另查明一：本院于2019年7月6日向两被告邮寄送达诉讼材料。另查明二：乐华正茂公司为梁清利投资的一人有限责任公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应依约履行。关于合同解除。原告主张被告自2019年3月起拖欠租金、物管费至今，因被告拒不到庭抗辩并举证证明其交纳情况，本院采信原告的主张，确认被告上述欠费事实。被告拖欠租金、物管费已构成违约，根据涉案合同第十二条的约定，原告有权解除合同。现原告以起诉的方式行使合同解除权，被告已于2019年7月6日收到，故本院确认原、被告签订的《居然之家招商合同》已于2019年7月6日解除。关于交还租赁物。据前认定，涉案租赁合同已解除，被告继续占用租赁物已无合同及法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应向原告交还涉案商铺。原告诉请合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金、占用费。被告仅交纳2019年3月部分租金4838.9元并自2019年4月1日起欠缴租金，至合同解除之日止，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年7月6日（其中4月1日至7月6日共97天）的租金合计49408.78元（3月尚欠8299.21元+423.81㎡×1元/天/㎡×97天）。至涉案合同解除时止，被告已享受免租期共计208天，如前认定，涉案合同因被告根本违约已提前解除，根据合同第五十三条第2点的约定，被告应补交上述免租期的租金。经计算，上述免租期租金合计88152.48元（423.81㎡×1元/天/㎡×208天）。原告同意将保证金抵扣欠租，扣减后，被告还应向原告支付租金86704.06元（49408.78+88152.48-50857.2）。因被告尚未向原告返还租赁物，被告还应按423.81元/天的标准自2019年7月7日起向原告支付占用费至实际返还租赁物之日止。关于物管费。原告主张被告欠缴免租期及自2019年3月1日起的物管费，因被告未举证证明其缴费情况，本院采信原告的主张，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年7月6日的的物管费54247.68元及免租期物管费88152.48元共142400.16元。关于违约金。涉案合同约定“因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金”，根据被告的违约情节以及合同的履行情况，原告诉请相当于两个月租金数额的违约金25428.6元，合法合理，本院予以支持。原告诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于连带责任。乐华正茂公司为梁清利投资的一人有限责任公司，梁清利未能举证证明公司财产独立于其自己的财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，梁清利应对乐华正茂公司在本案中的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山居然之家商业管理有限公司与被告佛山市乐华正茂家居有限公司于2017年签订的《居然之家招商合同》于2019年7月6日解除；二、被告佛山市乐华正茂家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司交还位于佛山市禅城区石湾镇街道佛山大道中189号佛山店D号楼一层摊位号JM96-D-1-042的场地；三、被告佛山市乐华正茂家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付租金86704.06元及占用费（占用费按423.81元/天的标准，自2019年7月7日起计至被告实际返还上述场地之日止）；四、被告佛山市乐华正茂家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付物业管理费142400.16元；五、被告佛山市乐华正茂家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山居然之家商业管理有限公司支付违约金25428.6元；六、被告梁清利对被告佛山市乐华正茂家居有限公司的上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告佛山居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行交还义务、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2347元，由被告佛山市乐华正茂家居有限公司、梁清利负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年九月二十五日书记员  吴章斐