杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初10291号 原告（反诉被告）：杭州西溪宾馆管理有限公司，住所地杭州市西湖区文二西路803号。 法定代表人：马前，总经理。 委托代理人：杨雪源，浙江之江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州巴马健康管理有限公司，住所地杭州市西湖区文二西路803-1号。 法定代表人：阚琳，总经理。 委托诉讼代理人：郭海林，浙江鑫家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅娟娟，浙江宏昊律师事务所律师。 原告杭州西溪宾馆管理有限公司（以下简称西溪宾馆）与被告杭州巴马健康管理有限公司（以下简称巴马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序。巴马公司在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以准许。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2019年4月22日公开开庭进行了审理。西溪宾馆的委托诉讼代理人杨雪源，巴马公司的法定代表人阚琳，巴马公司的委托诉讼代理人傅娟娟、郭海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西溪宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认西溪宾馆与巴马公司2013年9月13日签订的《物业租赁合同》于2018年7月15日终止，巴马公司在一个月内腾退租赁房屋等物业给西溪宾馆；2.巴马公司支付西溪宾馆租赁费1471843元（2018年2月1日至2018年8月15日）；3.巴马公司支付西溪宾馆逾期支付租金违约金80473.06元（暂计至2018年8月15日，按每日万分之三的标准）；4.巴马公司支付拖欠西溪宾馆租期内绿化卫生费18750元（计至2018年8月15日），能耗费40750.31元（计至2018年7月30日），两项合计59500.31元；5.巴马公司参照原租赁合同标准支付西溪宾馆逾期腾退造成的房屋、绿化卫生、水电等费用损失至实际腾退之日止；6.巴马公司承担本案诉讼费。事实和理由：巴马公司因经营所需于2013年9月13日向西溪宾馆租赁建筑面积2007平方米及周围停车位等物业。双方签订的《物业租赁合同》约定：巴马公司租用西溪宾馆物业开设SPA会馆和健康管理养生项目，租赁期为8年（不包括4个月免租期），实际租期自2014年2月1日起算，第一年租金为2.80元/平方米/日，第二年租金为3.15元/平方米/日，第三年租金3.5元/平方米/日，从第4年起在上年租金价格上每年递增一次，递增幅度为3%；租金为半年一付，在应交半年期租金期限前一个月付清；如逾期支付，每逾期一日，巴马公司应承担逾期付款额0.3%的滞纳金；逾期付款额超过100万元的，西溪宾馆有权解除合同；巴马公司租赁期间应每月支付西溪宾馆绿化、卫生费2500元，按年度支付，于年度前一个月付清，如逾期支付的，则承担每日0.3%的滞纳金，水、电、煤等费用由巴马公司自行承担。巴马公司在2013年9月底租用西溪宾馆物业后，因本身经营和股权变更等原因，一直未能按时支付租金及相关其他费用。西溪宾馆考虑到巴马公司的实际情况和双方的友好关系，多次谅解巴马公司，但巴马公司却一再违反合同，不按时支付租金和费用。2018年上半年的租金1360043元（2018年2月1日至2018年7月31日）以及绿化、卫生费30000元（2018年1月-12月）以及水电费等，根据合同规定，巴马公司应于2018年1月前付清，但巴马公司却未能支付。为此，西溪宾馆多次向巴马公司催要，但巴马公司仍拖延不付。巴马公司的行为严重违反合同约定，亦严重影响了西溪宾馆的管理经营和合法权益。遂西溪宾馆于2018年7月4日正式通知巴马公司双方之间的租赁合同于2018年7月15日终止，并要求巴马公司在一个月内腾退物业，付清租金和绿化、卫生费及水电费，办理好退租手续。西溪宾馆通知巴马公司终止租赁合同后，巴马公司并未提出异议，亦未按时腾退和付款。 巴马公司辩称，2013年9月13日，在巴马公司尚未工商注册成立前，由其法定代表人赵杭兵与西溪宾馆签订《物业租赁合同》，约定：巴马公司向西溪宾馆租赁案涉场地（2007平方米）作为西溪宾馆的配套设施经营SPA会馆及健康管理养生抗衰老项目，租赁期限8年。2014年5月22日，巴马公司注册成立。2015年8月10日，赵杭兵转让巴马公司70%股权给阚琳，法定代表人变更为阚琳。在阚琳支付770万元股权转让款后，西溪宾馆于2015年12月向巴马公司发送催款函，要求支付自2014年2月起至2015年9月期间未付租金、违约金等共计400余万元。而之前西溪宾馆明知赵杭兵与阚琳在进行股权转让却对阚琳隐瞒了巴马公司成立后从未交过租金、欠款数额高达400万元的事实。阚琳收函后要求西溪宾馆说明情况，当时西溪宾馆的领导为了掩盖事实，承诺只要支付完租金今后会大力支持和宣传巴马服务项目。因阚琳当时已投入1100万元，若不同意则将损失1100万元，无奈只得支付400余万元。后阚琳在向赵杭兵追诉过程中发现，2013年9月13日赵杭兵签订的合同与2014年5月1日工商登记在册的租赁合同完全不同，工商登记的租赁合同中没有租金条款，出租房屋面积仅有587平方米，房屋租赁备案证有效期截止至2016年9月30日止。后在双方履行合同过程中，巴马公司便屡屡遭受西溪宾馆的欺压和限制，并因西溪宾馆的违约行为至今无法经营，三千多万的投入血本无归，损失惨重且持续扩大，具体表现在：1.巴马公司作为西溪宾馆的配套设施，主要经营服务对象为西溪宾馆住店客人，住店客人在巴马公司的SPA养生项目消费金额一直由西溪宾馆代收，共计25.6万元，但西溪宾馆从未将上述代收款项返还给巴马公司，导致巴马公司现金流及运营紧张，经营困难。2.2017年9月，之前的客人告知巴马公司，西溪宾馆对其称巴马公司已暂停营业，巴马公司核实后保留了相关证据，并在西溪宾馆内部微信群中得到印实。巴马公司作为西溪宾馆的配套设施，除了住店客人基本不接待外客，西溪宾馆违背双方在签订协议时约定的合作义务，违背双方在2017年6月13日的会议纪要约定的合作事项及其承诺，以巴马公司暂停营业为由阻断巴马公司客源，致使巴马公司生意受阻，长期积累的品牌效益严重受损。3.巴马公司遵守会议纪要的约定，将原本几百元的项目给西溪宾馆的员工以30元成本费用进行结算，截止2017年11月已经有数十名员工及领导到店进行了消费，并且开具1000张消费券交给西溪宾馆，但西溪宾馆把消费券放至仓库，根本未履行会议纪要的内容。4.西溪宾馆向巴马公司收取的能耗费远远多于巴马公司实际使用数额，其电表、水表、中央空调用电量的计数均虚高不准。2016年12月，巴马公司发现在G20停业期间仍产生大量能耗费，当即提出关停中央空调，要求对水电费用的产生查明原因，并发函告知西溪宾馆，但西溪宾馆未处理。2017年底，巴马公司收到西溪宾馆制作的《SPA2017年度能耗记录表》，发现2017年7月巴马公司实际因会议要求只用了一天空调，表中空调用电量却有4495度，需支付15732元费用，再次要求查明原因并要求按合同约定安装分表。2018年4月，经巴马公司多次要求，西溪宾馆给巴马公司安装电表分表，通过4月到11月的西溪宾馆总表、巴马公司分表用电对比后发现，电表数与西溪宾馆原先给巴马公司计算的度数差距很大，证明巴马公司之前每个月交纳的能耗费高达七、八万元均是虚高数额，与实际用量不符，对此巴马公司提出强烈抗议。巴马公司认为西溪宾馆应当返还2014年1月起至2017年12月止，巴马公司已交能耗费912243元的一半456122元，以示公平。5.2017年3月，巴马公司地下一层木地板渗漏发霉日益严重到无法接待客户，经专业人员查勘后发现系西溪宾馆原消防设施不合格长期漏水所致，巴马公司发函给西溪宾馆要求整修并赔偿相应损失，西溪宾馆收函后没有采取整修措施也未赔偿损失，置之不理。G20峰会期间，消防大队就曾下达《G20峰会安保责令改正通知书》，明确西溪宾馆未有消防许可证及房产证等合法场所许可，西溪宾馆未提供符合合同约定的租赁场所给巴马公司使用，且未按合同约定对出租物业进行修缮责任，应承担违约责任并赔偿损失，返还2017年巴马公司已交租金的一半1320430元。6.2016年2月，西溪宾馆为了扩大经营规模进行施工长达6个月时间，阻断巴马公司进出道路，并因修路、排管道、建造房屋产生噪音和灰尘，致使巴马公司无法经营，加上G20峰会西溪宾馆作为接待单位要求巴马公司停业一个多月，西溪宾馆应赔偿给巴马公司损失共计262.5万元。7.西溪宾馆将电信、联通、移动三家的有害辐射设备安置在巴马公司租赁场所内，却侵吞了三家公司补贴给巴马公司的费用40万元，上述款项西溪宾馆应当返还。8.巴马公司地下一层因在2013年遭遇水灾，西溪宾馆早已收到保险赔付，但至今未支付给巴马公司因负一楼水灾的装修损失2721996元。综上，本案并非巴马公司恶意拖欠租金不付，而是西溪宾馆根本违约，未按照双方约定提供符合条件的租赁房屋给巴马公司使用，致使巴马公司不能实现租赁目的，巴马公司多次书面请求协商解决存在的问题，但西溪宾馆非但不重视解决，反而变本加厉为赶走巴马公司，不惜做出阻断被告客源的恶劣行为，使巴马公司处于没有客人上门、无法经营的困境。因此，巴马公司认为西溪宾馆违约，不具有单方解除权，巴马公司不同意案涉租赁合同于2018年9月15日终止，目前合同并未到期，西溪宾馆应继续履行合同，承担违约责任。巴马公司据此提起反诉，诉请判令：1.西溪宾馆继续履行与巴马公司签订的《物业租赁合同》，承担违约金100万元；2.西溪宾馆返还巴马公司2017年度租金的一半1320430元；3.西溪宾馆返还巴马公司从2014年1月起至今多付的能耗费456122元；4.西溪宾馆返还巴马公司代收住店客人到巴马公司处消费的钱款256000元；5.西溪宾馆支付巴马公司租赁场所负一楼水灾损失2721996元；6.西溪宾馆赔偿巴马公司停业损失262.5万元（2016年2月西溪宾馆三期工程挖路扩建6个月、G20停业一个半月，营业额加上员工工资）；7.西溪宾馆赔偿巴马公司从2017年9月至2018年12月阻断客源损失525万元；8.西溪宾馆返还电信、移动、联通三家有害辐射补贴费40万元；9.本案诉讼费用由西溪宾馆承担。 针对巴马公司的反诉，西溪宾馆辩称，一、巴马公司反诉要求西溪宾馆承担违约金100万元的诉请，不具有任何事实和法律依据。巴马公司未按租赁合同约定支付租金，遂西溪宾馆于2018年7月4日书面通知巴马公司终止双方的物业租赁合同关系，该行为不存在任何违约之处。巴马公司与西溪宾馆之间只是简单的房屋租赁合同关系，巴马公司是一家独立法人的经营单位，不是西溪宾馆的下属和合作经营单位，双方之间除房屋租赁合同关系外无其他合同和法律关系。巴马公司自2013年9月起租赁西溪宾馆的物业独立经营至今，其经营方式和经营好坏与西溪宾馆无关。二、巴马公司反诉要求西溪宾馆返还2017年度已交租金的一半1320430元的诉请，无事实和法律依据。巴马公司反诉所称西溪宾馆对其租用的房屋漏水置之不理，没有给予维修的说法，与事实不符。事实是巴马公司所租物业凡出现破损需要维修的，只要是西溪宾馆应负责的范围都会及时给予修复，包括2017年11月最大一次对房屋破损漏水的维修，西溪宾馆邀请专项工程公司用十几天时间立即修复。为此花费5万多元维修费。至于巴马公司反诉提到的消防漏水，西溪宾馆从未接到过巴马公司的报修申请。G20峰会消防部门对巴马公司的消防整改通知，系消防部门日常的检查提醒工作，该通知中指出巴马公司未有消防许可证问题，西溪宾馆出租物业均有消防合格证，至于巴马公司租用经营所需房屋所需的消防证应由其自行申请审批。消防整改通知中有关消防指示标志和厨房消防门设置的问题，系巴马公司自行改造自身未完善所致。巴马公司改进后，消防部门未作任何查处，未要求巴马公司停业，更未对巴马公司的经营造成实质影响和损失。三、巴马公司反诉要求西溪宾馆返还巴马公司从2014年1月至今的所谓多支付能耗费456122元，缺乏用电常识，至今无任何合法有效证据证明总表有计量问题。事实上，西溪宾馆和巴马公司一直都按巴马公司的用电总表结算，巴马公司对自2014年以来至2017年底的能耗费用均经双方专业人员核对，认可并结算完毕，双方不存在争议。2018年，巴马公司应支付的能耗费拖欠未付，不存在错付多付的问题。四、巴马公司反诉要求西溪宾馆返还代收住店客人消费的挂帐款256000元，缺乏依据。首先，该诉请与本案租赁合同纠纷并非同一个法律关系，不属于反诉范围；其次，双方事实上互有业务客人的挂帐未结付，巴马公司还应支付西溪宾馆挂帐款216779.80元，而西溪宾馆应付巴马公司挂帐款为18万元左右（因巴马公司一直未提供有效凭证与西溪宾馆正式结帐，故数据不确定）。因双方的挂帐款属于互负债权债务，双方只需按凭证结算、互相抵付、多还少补即可，若协商不成，也可另案处理。五、巴马公司反诉要求宾馆公司支付其水灾损失2721996元的请求，与事实不符。首先，2013年的特大台风水淹损失，并非西溪宾馆责任，属于不可抗力。其次，巴马公司台风水淹后自行整修的损失，巴马公司自报为2721996元，但经审计部门最终的核实审定损失为674997元，巴马公司对损失的审计结果是同意认可的，该损失补偿款由保险公司理赔。当时经巴马公司请求，西溪宾馆在理赔款未到位的情况下，在2015年1月为巴马公司先行垫付急用民工工资30万元。2016年3月，西溪宾馆起诉巴马公司拖欠租金的前一个诉讼案件中，在西溪宾馆给巴马公司减付租金102万元的调解协议中，包括该部分水淹损失理赔余款37万余元的抵付，不存在还余留水灾损失理赔款问题。六、巴马公司反诉要求西溪宾馆赔偿其G20峰会停业损失2625000元的请求，无事实依据。事实上，G20峰会造成的企业经营影响和所谓停业，系政府行为，与西溪宾馆无关。西溪宾馆对场地、设施，包括道路进行适当改造，系根据政府要求，服从国家大局所需。除道路、管道整修对巴马公司有一点影响外，其他改造均在西溪宾馆内部，对巴马公司没有影响。而且，西溪宾馆的改造采取的并非阻断交通的施工方式，只是短时间造成一些通行不便，即便确有影响，时间短、影响小，双方应当互相支持、互相体谅配合，不存在损失赔偿的义务和责任。特别要说明的是，根据双方签订的《物业租赁合同》第十六条的特别约定，出租方根据政府要求对园区整改给承租方造成影响的，承租方不得以此为由提出减少租金和任何补偿的要求。七、巴马公司反诉要求西溪宾馆赔偿其从2017年9月到2018年12月阻断客源损失525万元的请求，不仅没有任何合法有效的事实和法律依据，而且与本案系不同法律关系，不属于可反诉的范围。首先，本案中，西溪宾馆与巴马公司之间系房屋租赁合同关系，无其他法律关系，双方在各自经营业务和项目中相互有一些业务照顾、推销和优惠，系友情合作和帮助性质，不是彼此的责任义务，更不是《物业租赁合同》的责任义务。其次，巴马公司反诉所称的阻断客源造成损失，缺乏有效依据。巴马公司请求西溪宾馆帮助推销其产品，甚至要求与宾馆业务捆绑销售，不合理且违法。巴马公司提供的微信或通话记录，不具有真实性、合法性和关联性。再次，巴马公司的所谓巨额损失，缺乏依据及计算凭证。第四，2018年7月，西溪宾馆已终止与巴马公司的租赁合同关系，巴马公司不腾退交还物业继续经营，由此造成的后果应由巴马公司全部承担。第五，2017年和2018年租金等费用，巴马公司已经确认，根本不存在争议，且2017年的租赁等费用巴马公司早已履行支付完毕。八、巴马公司反诉要求西溪宾馆返还移动、电信、联通三家通讯公司对其的辐射补贴费40万元的请求，缺乏依据。九、巴马公司反诉所称的西溪宾馆未对其一些来往函件进行回复和理会的问题。对于能予回答与照顾的，西溪宾馆均予以回复并尽力帮助，对无法回复和无法考虑的，西溪宾馆为维护自身权益，当然不作回复和考虑。巴马公司一再违约不支付租金，致使双方租赁关系无法继续，责任不在西溪宾馆。综上，请求法院驳回巴马公司全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依职权调取了（2016）浙0106民初992号案件的调解笔录。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认证如下：对2013年9页13日签订的《物业租赁合同》，双方的权利义务以该合同约定为准。对催款函及邮寄单的真实性予以认定。对《关于终止物业租赁合同的通知》及邮寄单、《关于催促腾退及交还物业的通知》及邮寄单的真实性予以认定，可以证明西溪宾馆通知巴马公司双方之间的《物业租赁合同》于2018年7月15日解除及要求巴马公司腾退案涉房屋的事实。对巴马公司回复函、西溪宾馆的回复函的真实性予以认定，可以证明巴马公司提出迟延支付租金、物业费的请求，西溪宾馆未予同意的事实。对（2016）浙0106民初992号民事调解书、常州市钟楼区人民法院的函、西溪宾馆回函的真实性予以认定。能耗费凭证，与巴马公司提供的证据中总表数额相符，可以证明西溪宾馆工作人员所记录案涉房屋能耗费（水、电、空调费）的具体数额，至于巴马公司应支付的能耗费数额，将在下文中详述。对不动产所有权证、租赁物业情况证明的真实性予以认定，可以证明西溪宾馆有权出租案涉物业的事实。对消防安全检查合格证、变更业务对接人的公函的真实性予以认定。巴马公司的挂账消费申请、挂账欠费清单，挂账与房屋租赁并非同一法律关系，双方未明确数额且未同意相互抵销，对该款项本案中不作处理，对上述证据不作评析。对《杭州西溪宾馆巴马健康中心负一楼水淹项目结算审核报告》、巴马公司请求预支水灾保险补偿款的申请报告、西溪宾馆支付30万元的付款凭证的真实性予以认定，可以证明经审核水淹造成巴马公司损失674997元及西溪宾馆已支付30万元的事实。对杭州市涉密项目确认表、G20峰会保障文件的真实性予以认定，可以证明西溪宾馆作为G20峰会政府指定接待单位需进行园区改造的事实。对巴马公司租用物业的维修清单，工程维修申请单、报价单、验收单、照片、费用支付凭证及发票，西溪宾馆与移动、联通、电信三公司签订的场租及电费合同的真实性予以认定。对《西溪宾馆SPA馆房屋租赁事宜备忘录》的真实性予以认定，结合当事人的陈述，可以证明双方之间的房屋租赁合同关系的权利义务以2013年9月13日签订的《物业租赁合同》约定为准。收款收据，结合当事人的陈述，可以证明巴马公司向西溪宾馆支付100万元保证金的事实。巴马公司提供的水、电、空调费凭证及照片，2017年前的水、电、空调费数额，双方已结算完毕，应以西溪宾馆所记录的总表数额为准；即便2018年电费的总表、分表数额存在差异，但仅凭该证据不足以证明总表度数有误的事实。《致西溪宾馆水电函》，现无证据证明该函已送达给西溪宾馆，不予认定。《西溪宾馆代收巴马汇总表》、供应商明细账，代收款项与房屋租赁并非同一法律关系，双方并未明确数额并同意相互抵销，对该款项本案中不作处理，对上述证据不作评析。《致西溪宾馆申请函》、工程造价审定单、《关于巴马公司费用的说明》，对2013年10月巴马公司SPA馆负一楼水淹造成的损失经专业机构审核确定为674997元的事实予以确认。微信内容照片、录音光盘、文字记录及证人方某的证言，不足以证明西溪宾馆阻断客源造成巴马公司损失的事实。《关于巴马公司合作事项的会议纪要》《关于酒店配套服务消费卡交接函》、宾馆员工的消费记录，双方进行产品合作与房屋租赁属于不同法律关系，不能以此证明西溪宾馆在房屋租赁合同关系中存在违约行为给巴马公司造成损失的事实。《G20峰会安保责令改正通知书》，视频，电信、联通、移动三公司有关辐射补贴的视频及文字资料，不能证明巴马公司的证明对象。对照片的真实性予以认定，结合当事人的陈述，可以证明G20峰会前西溪宾馆曾进行包括道路整修在内的园区改造的事实。巴马公司给西溪宾馆的函，除2018年6月26日的回复函外，对其他函件的真实性予以认定；回复函，邮寄凭证显示邮寄时间为2018年7月27日，在回复函落款时间2018年6月26日一个月后，且内件品名载明为文件，无法确认回复函与邮寄凭证的对应关系，故不能证明该函已经邮寄送达给西溪宾馆。备案的租赁合同、房屋租赁备案证，根据当事人的陈述，双方实际并未按照该合同履行，双方之间的权利义务以2013年9月13日签订的《物业租赁合同》约定为准。《关于SPA馆相关事宜的会议记录》、催款函，因截至2016年1月31日的租金及其他费用已在（2016）浙0106民初992号案件中处理，故本案中不作评析。仪器照片，不能证明巴马公司的证明对象。对本院调取证据的真实性予以认定。证人马某的证言，将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于杭州市西湖区文二西路803号不动产系杭州西溪湿地经营管理有限公司所有，杭州西溪湿地经营管理有限公司将该不动产出租给西溪宾馆，租赁期限自2012年9月1日至2022年9月1日。案涉物业在西溪宾馆内。 2012年11月5日，西溪宾馆取得了消防安全检查合格证。 2013年9月13日，赵杭兵以巴马公司（承租方，乙方）名义与西溪宾馆（出租方，甲方）签订一份《物业租赁合同》，约定：一、出租物业的情况：1-1本物业是由甲方兴建，坐落在杭州西溪国家湿地公园内。甲方出租给乙方的物业建筑面积2007平方米及该物业周围的停车位。……二、租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁该物业用作开设SPA会馆及健康管理养生抗衰老项目，经营范围仅限为SPA会馆及健康管理养生抗衰老项目，以SPA/足浴/桑拿/推拿/按摩等服务内容为主业，主要服务项目的经营及配套面积不少于租赁面积的50%，并遵守国家和杭州市有关物业使用和物业管理的规定。甲方向乙方承诺，在甲方所属区域内乙方为健康管理及相关产品唯一的经营单位。……2-3在本协议签署后，以本合同项目所在地为注册地，注册公司，领取工商、卫生、税务等有关经营证照（将有关证照交甲方备案），注册资金为1000万元人民币。三、租赁期限和入驻日期：3-1除非甲乙双方按本合同约定提前终止本合同，本合同所约定的物业租赁期限为8年（不包括4个月免租期），租赁时间为免租期结束次日起开始计算（具体租赁时间附补充协议）。……四、租金、支付方式和免租期：4-1该物业的租金包含物业管理费（物业管理费按租金的40%计算），面积以本合同1-1条款规定的建筑面积计算。该物业第1年的租金：每日每平方米建筑面积为人民币2.80元，第2年起租金按3.15元/平方米/日，第3年起租金按3.5元/平方米/日，从第4年起每年在上年价格上递增一次，递增幅度为3%，具体如下：第一年：日租金为2.80元/㎡，年租金为2051154元；第二年：日租金为3.15元/㎡，年租金为2307548元；第三年：日租金为3.50元/㎡，年租金为2563942元；第四年：日租金为3.61元/㎡，年租金为2640860元；第五年：日租金为3.71元/㎡，年租金为2720086元；第六年：日租金为3.82元/㎡，年租金为2801689元；第七年：日租金为3.94元/㎡，年租金为2885740元；第八年：日租金为4.06元/㎡，年租金为2972312元；4-2租金、物业管理费不包括水、电、煤气费及煤气开户费、通讯费等。4-3该物业每年租金的计算方式为：每日的总租金乘以365天。本合同中的租金计算，日租金以人民币元为单位保留到小数点后两位，年租金以人民币元为单位保留到整数。4-4乙方应按半年度向甲方支付租金。本合同签订后正式对外营业前一个月，乙方应向甲方交纳首个半年度物业租金，以后乙方均应在租金支付周期满之前30天向甲方支付下一个半年度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期交纳额的0.3%向甲方支付滞纳金。4-5甲方同意给予乙方免租期为4个月，即甲、乙双方正式办理交付该物业移交后开始计算（免租期仅限于租金的免除）。五、保证金和其他费用：5-1甲、乙双方约定，本合同签订后15个工作日内，乙方应向甲方支付物业租赁保证金，保证金为人民币1000000元（该保证金不进行调整）。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，乙方将该物业按照本协议约定的期限和方式交还甲方，甲方应在物业交还后7日内计清乙方拖欠甲方款项并书面通知乙方，乙方拖欠甲方款项经乙方书面核对无误后可在保证金中直接扣除，甲方在乙方书面核对无误后7日内将保证金或其余款无息返还给乙方。……5-2以上保证金用作保证乙方履行本合同条款。乙方违反本合同条款，甲方可于保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支。若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方。5-3租赁期间，使用该物业所发生的水、电、燃气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具（甲方负责安装）度数和政府规定的标准计算，由乙方承担并负责及时支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。在租赁期间，如果发生政府有关部门依法征收本合同未列出项目但与使用该物业有关的费用，由甲乙双方协商解决。其中水、电费用先用后付，按月度支付。……六、物业交付和返还：6-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该物业，未经甲方同意逾期返还物业的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米/天向甲方支付该物业占用期间的使用费。……七、装修、物业使用要求和维修责任：……7-2租赁期间，该物业及其附属设施的维修由甲方负责，费用由甲方承担。乙方如发现该物业及其附属设施自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修。乙方应积极配合甲方检查和维修该物业。如因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业及其附属设施损坏发生故障的，其维修则由乙方负责，费用由乙方承担。……7-5甲方负责租赁部位的结构维修保养，负责甲方提供的各项设施、设备（包括租赁部位和公共部位）维修保养。……十、合同解除：……10-2租赁期内，甲乙双方任何一方未征得对方同意而单方面解除本合同的，视为违约，其违约责任按本合同第十三条规定执行。10-3有下列情形之一的，守约方有权书面通知另一方解除本合同而不视为违约，并有权要求赔偿经济损失：……（十一）乙方逾期不足额支付租金、物业管理费或其他本合同下乙方应缴费用累计超过人民币100万的。…………十三、违约责任：13-1租赁期间，非本合同规定的情况单方擅自解除本合同，违约方应向对方支付违约金，违约金为人民币1000000元。违约方并应负责赔偿对方的相关实际损失。13-2除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合同终止所遭受的一切损失。……十四、交还该物业：14-1如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知后1个月内搬出该物业（除因正常使用而造成的自然损耗外，物业中原有的设施、设备必须完好无损）交还甲方（除本合同另有规定外）。……十六、特别约定：16-1甲方根据法律、法规、《杭州西溪国家湿地公园保护管理条例》或政府规划要求，可能在不同区域增加经营面积或对园区进行整改，可能会对乙方的经营造成一定的影响，甲方应提早1个月通知乙方，双方须就具体事项协商确定，乙方不能以此为理由提出减少租金或其他任何补偿的要求。……十七、其他条款：……17-2租赁期间，乙方应服从甲方或甲方组建或聘请的专业绿化公司统一的绿化管理。每月绿化及卫生管理费为人民币2500元，乙方应按年度支付，每年总计为人民币30000元。本合同签订后15天内，乙方应预先向甲方交纳首个年度绿化及卫生管理费；以后乙方均应在该管理费支付周期满之前30天向甲方支付下一个年度管理费。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期交纳额的0.3%向甲方支付滞纳金。 合同签订后，西溪宾馆将案涉物业交付给巴马公司使用，巴马公司支付了100万元租赁保证金。 2014年5月22日，巴马公司登记设立，法定代表人为赵杭兵。2015年8月，巴马公司的法定代表人变更为阚琳。 2016年，西溪宾馆作为G20峰会的接待单位在峰会之前对园区进行了道路、设施改造，G20峰会期间西溪宾馆园区有通行证方可进入。 2017年6月24日，巴马公司与西溪宾馆就合作事宜形成会议纪要一份，约定巴马公司原价880元的养生项目与客房打包销售时按350元结算价执行，并对宾馆的各项产品给予巴马公司的优惠政策予以明确。 2017年10月7日，巴马公司向西溪宾馆发函要求维修漏水漏雨点。后西溪宾馆对案涉房屋进行屋顶防水整修。西溪宾馆还根据巴马公司的申请对玻璃、门、石阶等处进行了维修。 2017年9月、2017年11月、2018年1月、2018年3月，西溪宾馆多次催促巴马公司尽快支付租金及其他费用。 2018年7月4日，西溪宾馆向巴马公司发出《关于终止的通知》，载明因巴马公司多次出现逾期支付租金的情况，决定于2018年7月15日终止西溪宾馆与巴马公司签订的《物业租赁合同》，并要求巴马公司自终止日期起一个月内腾退物业并交还给西溪宾馆，同时与西溪宾馆结付清余欠租金和有关费用，办理好退还物业的有关手续。 2018年7月13日，巴马公司回函给西溪宾馆，请求西溪宾馆同意巴马公司房屋租金及物业费放宽迟延至2018年7月31日前支付，并不再向巴马公司主张本次租金、物业费迟延支付的责任。 2018年7月23日，西溪宾馆向巴马公司发出《回复函》，载明2018年7月15日终止西溪宾馆与巴马公司签订的《物业租赁合同》，对于巴马公司提出的余欠房屋租金、物业费放宽迟延至2018年7月31日前予以支付的请求，西溪宾馆将按照《物业租赁合同》的相关条款执行。 2018年8月16日，西溪宾馆向巴马公司发出《关于催促腾退及交还物业的通知》，要求巴马公司于8月24日前务必腾退物业并交还给西溪宾馆，同时与西溪宾馆结付清余欠租金和有关费用，办理好退还物业的有关手续。 另查明，2013年10月水淹造成巴马公司巴马健康中心负一楼财产损失。2015年1月21日，西溪宾馆应巴马公司要求，从保险理赔款中为巴马公司垫付装修队民工工资30万元。2016年7月15日，巴马公司向西溪宾馆发出《关于请求支付水灾保险补偿款的函》，载明：发生于2013年10月份的那次大水，给巴马公司造成了巨大的财产损失，针对巴马公司受灾的现状，西溪宾馆通过保险审计，补偿巴马公司水灾补偿款共计人民币68万元，2016年7月12日西溪宾馆与巴马公司确认该68万补偿款。目前，巴马公司由于负债支付了本应由赵杭兵支付的租金等款项400余万元，巴马公司现有经营举步维艰，为此，恳请西溪宾馆将水灾补偿款支付巴马公司。2016年12月9日，杭州西建建设工程审价咨询有限公司出具结算审核报告，审核结果为工程造价674997元。 又查明，西溪宾馆曾因巴马公司拖欠租金等费用诉至本院。本院于2016年3月17日组织双方当事人进行调解。调解过程中，巴马公司提出：“因为租赁期间发生水淹、三期工程国宾馆建设问题影响我方对租赁房屋的使用，故我方希望租金及违约金能予以扣减。绿化、卫生费及能耗费我方愿意支付”，西溪宾馆表示“我方同意减少租金1025577元。经计算，被告方还应支付租金4615096元，逾期违约金减少为194294元，绿化、卫生费及能耗费不予减少，上述款项合计5417407.95元”。本院作出（2016）浙0106民初992号民事调解书，载明：截至2016年1月31日，巴马公司尚欠西溪宾馆房屋租金5640673元、逾期违约金582886.98元。截至2015年12月31日，巴马公司尚欠西溪宾馆绿化卫生费68750元、能耗费539267.95元。前述款项合计6831577.93元。经本院组织调解，双方达成如下调解协议：杭州巴马健康管理有限公司支付给杭州西溪宾馆管理有限公司房屋租金4615096元、违约金194294元、绿化卫生费68750元、能耗费539267.95元，合计5417407.95元，上述款项于2016年4月30日前付清。 2017年8月3日，常州市钟楼区人民法院向西溪宾馆发函调查（2016）浙0106民初992号一案调解的相关情况，要求就减少的房租部分出于何种原因和考虑向该院作出陈述。2017年8月15日，西溪宾馆回函给常州市钟楼区人民法院，答复如下：“该减少的租金是该案在法院调解中，西溪宾馆本着合作和友好协商，考虑该公司的一些实际情况，在法院调解中对租金等有关费用的减免照顾处理，包含巴马公司在庭审调解中提出的有关租赁房屋曾遭台风部分水淹造成的重新装修、延期开业损失由保险理赔的不足部分，以及该公司因其他原因的经营影响，所减免少收取的款项没有具体分项计算，而是一种总计减免款额，体现减少在应收租金项目中而已，不是仅对租金一项的减免。” 本院认为，西溪宾馆与巴马公司2013年9月13日签订的《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行。 现有证据显示，巴马公司按照合同约定支付租金至2018年1月31日，之后的租金未付。巴马公司欠付的房屋租金及其他费用累计已超过100万元，其行为已构成违约，根据合同约定，西溪宾馆有权解除合同。西溪宾馆于2018年7月4日向巴马公司发出《关于终止的通知》，通知巴马公司将于2018年7月15日解除合同，该通知已送达巴马公司，故西溪宾馆要求确认双方之间的《物业租赁合同》于2018年7月15日解除合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故西溪宾馆要求巴马公司腾退案涉房屋的诉请，合法有据，本院予以支持。关于巴马公司要求继续履行合同及赔偿违法解除合同违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于租金（占有使用费）。巴马公司一直占用案涉房屋，理应按照合同约定支付至合同解除之日的租金及合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。现西溪宾馆主张巴马公司应支付自2018年2月1日起至2018年7月15日止的租金及2018年7月16日起至2018年8月15日的占有使用费1471843元符合规定，本院予以支持。之后的占有使用费，合同约定的每日每平方米5元的标准明显过高，本院酌情调整为按照合同约定的正常租金标准另行计付。因双方签订的《物业租赁合同》约定，巴马公司应在租金支付周期满之前30天向西溪宾馆支付下一个半年度租金，逾期支付的，每逾期一日，则巴马公司需按逾期交纳额的0.3%向西溪宾馆支付滞纳金。此处的滞纳金实质为违约金。现西溪宾馆按日万分之三的标准计算自2018年2月1日起的逾期支付租金违约金符合规定，暂算至2018年8月15日为73306元。之后至款项付清之日止的违约金以未付租金为基数按相同标准另行计付。 关于巴马公司要求返还租金的诉请。巴马公司提供的证据不足以证明西溪宾馆在巴马公司提出维修申请后拒不维修给巴马公司经营造成影响产生损失的事实，而且仅凭消防部门在G20前开具《安保责令改正通知书》亦不能认定西溪宾馆未提供符合合同约定的物业，故巴马公司的该诉请，依据不足，本院不予支持。 关于其他费用。（一）绿化卫生费。根据双方签订的《物业租赁合同》约定，每月绿化及卫生管理费为2500元。巴马公司一直占用案涉物业，西溪宾馆要求巴马公司支付至2018年8月15日的绿化卫生费18750元，巴马公司未提供证据证明其已支付上述费用，故西溪宾馆的该诉请，理由正当，本院予以支持。（二）能耗费（水、电、空调费）。2017年12月底前的能耗费，双方已结算，巴马公司已经实际支付，且现有证据尚不足以证明西溪宾馆能耗费计数存在错误，巴马公司要求退还自2014年1月起多付的能耗费，缺乏依据，本院不予支持。经计算，2018年1月至2018年7月31日的能耗费共计40791.7元，以西溪宾馆主张的40750.31元计，该款项巴马公司应予支付。自2018年8月16日起至巴马公司实际腾退之日止的绿化卫生费、自2018年8月1日起至巴马公司实际腾退之日止的能耗费另行计付。 关于巴马公司要求西溪宾馆返还代收住店客人消费款的诉请。因本案系房屋租赁合同关系，该款项支付与房屋租赁并非同一法律关系，且双方并未就抵扣达成一致，故本案中对此不作处理。 关于巴马公司主张的水灾损失。2013年10月水淹造成巴马公司巴马健康中心负一楼财产损失，西溪宾馆对此应予赔偿。巴马公司主张的损失赔偿额2721996元缺乏依据，本院不予支持。评估机构所做的结算审核报告确认审核结果为674997元。巴马公司在2016年7月发给西溪宾馆的函中，亦提及保险审计及双方确认水灾补偿款为68万元。故本院确认2013年10月水淹给巴马公司造成的财产损失金额为674997元。因西溪宾馆应巴马公司的要求已从补偿款中先行垫付民工工资30万元，故该30万元应予抵扣。关于西溪宾馆辩称水灾损失已在（2016）浙0106民初992号案件调解中通过减少租金的方式予以处理，不再单独赔偿的意见，对此本院认为，西溪宾馆出具给常州市钟楼区人民法院的答复中载明“该减少的租金……包含巴马公司在庭审调解中提出的有关租赁房屋曾遭台风部分水淹造成的重新装修、延期开业损失由保险理赔的不足部分，以及该公司因其他原因的经营影响”，可见，当时调解中仅将水灾损失保险理赔不足部分作为减少租金的考量因素，不能以此免除西溪宾馆对巴马公司水灾损失保险理赔部分的赔偿责任。故西溪宾馆还应赔偿给巴马公司水灾损失374997元。 关于巴马公司主张的停业损失。根据双方签订的《物业租赁合同》约定，西溪宾馆根据法律、法规、《杭州西溪国家湿地公园保护管理条例》或政府规划要求，可能在不同区域增加经营面积或对园区进行整改，可能会对巴马公司的经营造成一定的影响，西溪宾馆应提早1个月通知巴马公司，双方须就具体事项协商确定，巴马公司不能以此为理由提出减少租金或其他任何补偿的要求。虽G20峰会之前的园区改造会对巴马公司的经营活动造成了不便，但因上述行为不可归责于西溪宾馆，且合同中对该种情形已作明确约定，故巴马公司不能以此为理由要求减免租金或者赔偿停业损失。因案涉房屋在西溪宾馆的园区内，西溪宾馆在G20峰会召开期间作为接待单位，安保严格，需有通行证方可进入，势必对巴马公司的经营活动造成较大影响，本院从公平角度出发，酌情确定西溪宾馆补偿给巴马公司停业损失100000元。 关于巴马公司主张西溪宾馆赔偿阻断客源损失的诉请。作为出租方，西溪宾馆的主要合同义务在于提供符合合同约定的租赁物。虽双方之间还存在服务产品的合作关系，但不能以合作情况作为房屋租赁合同关系中要求西溪宾馆承担违约责任的理由，而且，巴马公司提供的证据不足以证明西溪宾馆存在阻断客源导致其严重损失的事实，故巴马公司的该诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。 关于巴马公司主张的返还移动、电信、联通三家公司有害辐射补贴费的诉请，无证据证明，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、确认杭州西溪宾馆管理有限公司与杭州巴马健康管理有限公司签订的《物业租赁合同》（2013年9月13日签订）于2018年7月15日解除； 二、杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空杭州市文二西路803-1号SPA会馆及周围的停车位并交还给杭州西溪宾馆管理有限公司； 三、杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州西溪宾馆管理有限公司2018年2月1日至2018年7月15日期间的房屋租金及2018年7月16日至2018年8月15日期间的房屋占有使用费1471843元； 四、杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州西溪宾馆管理有限公司逾期支付租金违约金73306元（暂算至2018年8月15日），自2018年8月16日起至款项付清之日止的逾期支付租金违约金以未付房屋租金为基数按日万分之三的标准另行计付； 五、杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州西溪宾馆管理有限公司绿化卫生费18750元（暂算至2018年8月15日），能耗费（水、电、空调费）40750.31元（暂算至2018年7月31日）；自2018年8月16日起至巴马公司实际腾退之日止的绿化卫生费、自2018年8月1日起至巴马公司实际腾退之日止的能耗费另行计付。 六、杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内以合同约定的正常租金标准支付给杭州西溪宾馆管理有限公司自2018年8月16日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 七、杭州西溪宾馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州巴马健康管理有限公司水灾损失374997元； 八、杭州西溪宾馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州巴马健康管理有限公司停业损失100000元； 九、驳回杭州西溪宾馆管理有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回杭州巴马健康管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19306元，由杭州西溪宾馆管理有限公司负担86元，由杭州巴马健康管理有限公司负担19220元。反诉案件受理费52989元，由杭州西溪宾馆管理有限公司负担1794元，由杭州巴马健康管理有限公司负担51195元。 杭州西溪宾馆管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州巴马健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 陈 晶 人民陪审员 王 皓 人民陪审员 郑仁孝 二〇一九年九月二十七日 书 记 员 王超男 -26- -25-