北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初56621号原告：徐丰，男，1989年12月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈华，北京市纵横(天津)律师事务所律师。被告：孙德林，男，1965年9月3日出生，锡伯族，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：李晓婷，北京市王玉梅律师事务所律师。被告：雷欣谕，男，1979年3月20日出生，汉族，住北京市昌平区。原告徐丰（以下称姓名）与被告孙德林、雷欣谕（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐丰的委托诉讼代理人陈华，孙德林及其委托诉讼代理人李晓婷到庭参加了诉讼，雷欣谕经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。徐丰向本院提出诉讼请求：1、判令确认徐丰与孙德林签订的《爱屋吉屋房屋买卖合同》解除；2、孙德林支付违约金1020440元，退还购房款200000元，雷欣谕承担连带责任。事实和理由：一、徐丰和孙德林签订了《爱屋吉屋房屋买卖合同》，因孙德林根本违约，徐丰已根据合同约定解除合同。2016年9月17日徐丰与孙德林在满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下称满懿公司）居间的情况下签订了编号为*的《爱屋吉屋房屋买卖合同》，合同约定徐丰购买出卖人为孙德林的坐落于朝阳区*的建筑面积约68.32平方米的房产（以下称涉案房屋），雷欣谕为出卖人的代理人，满懿公司为居间人。房屋总价为人民币263万元，买受人向出卖人支付定金人民币20万元。三方同时又签订了同一合同编号下的《居间服务合同》，合同约定居间服务费人民币39450元。三方同时又签订了《补充协议》，第五条规定：本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。上述系列合同签订后，徐丰于当日通过手机银行转账的方式支付给孙德林的代理人雷欣谕人民币20万元，通过刷卡转账的方式支付满懿公司居间费39450元。之后，徐丰与孙德林、满懿公司联系办理后续事宜，孙德林多次拖延，后告知徐丰因其房产证原因导致房屋买卖合同无法继续履行。徐丰遂根据合同约定，通过邮政特快专递的方式向孙德林、孙德林的代理人、满懿公司送达了合同解除通知书。徐丰认为：因孙德林根本违约，造成《房屋买卖合同》无法继续履行。徐丰已通过合同约定的方式送达了合同解除通知书，《房屋买卖合同》解除。二、孙德林根本违约造成《房屋买卖合同》无法继续履行，依据合同的约定应当承担违约责任。依据《房屋买卖合同》合同第九条的约定：出卖人承诺并保证其提供的与交易房屋相关的信息真实准确完整等，任何一方因违反承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及／或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。《补充协议》第四条约定：孙德林出现下列情况之一的，构成根本违约，徐丰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求孙德林承担违约责任：……(4)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的……孙德林出现上述根本违约情况之一的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金。现因孙德林的原因，无法办理《房屋买卖合同》中约定出售给徐丰的房产房本，孙德林根本违约造成合同无法继续履行，因此，孙德林应承担违约责任，向徐丰支付违约金。三、满懿公司作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务，但因其并未全面履行该义务，应当承担连带责任。《居间服务合同》第四条约定：满懿公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。《补充协议》第五条约定：如孙德林违约，满懿公司退还徐丰佣金。徐丰作为购买者，是基于对满懿公司是一家专业的房屋中介机构才与之签订合同，是对中介公司的信任并在中介公司的指导下签订《房屋买卖合同》的。满懿公司作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务。综上，请求贵院依据法律规定和合同约定，判如所请，以维护徐丰的合法权益。孙德林辩称：一、徐丰在《民事起诉状》事实与理由中所称“雷欣谕为出卖人的代理人，买受人向出卖人支付定金人民币20万元”的表述与事实不符，该笔款项由雷欣谕非法占有，孙德林对出售事宜毫不知情，更没有收取该笔款项。二、雷欣谕作为卖方订立《房屋买卖合同》的行为属于典型的无权代理，应由雷欣谕自行承担全部责任。三、本案实际上是雷欣谕有预谋的伪造公证文书，骗取钱款的犯罪行为，雷欣谕冒充孙德林的代理人与徐丰订立《房屋买卖合同》，系雷欣谕的诈骗手段。故不应当由孙德林承担责任。雷欣谕未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年9月17日，雷欣谕作为孙德林的委托代理人与徐丰签订《爱屋吉屋房屋买卖合同》，购买案涉房屋，约定：成交价格155万元，买受人向出卖人支付定金20万元；买受人申请贷款交易，向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为78万元。于合同签署后100个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人。逾期交房在15日之内，按已收取的房价款日万分之五的标准支付违约金，超过15日，买受人有权退房，出卖人退还全部已收取房款，并按照全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，徐丰（乙方）和孙德林（雷欣谕代）（甲方）、满懿公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：房屋总价款为263万元。就尚未取得交易房屋所有权证的事实情况，乙方已知晓并认可该事实；甲方承诺在2016年11月30日之前取得交易房屋的所有权证；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权和无完全处分权的（包括……甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的……；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方已收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。另，三方还签订了《居间服务合同》。合同签订后，徐丰向雷欣谕支付了定金20万元，向满懿公司支付居间费39450元。2017年7月，徐丰向孙德林、雷欣谕和满懿公司分别发出《解约通知书》，要求解除合同。孙德林称未收到该邮件。徐丰称孙德林委托雷欣谕作为孙德林房屋买卖合同代理人，并提交了内蒙古自治区公证处出具的授权委托书公证书。孙德林不予认可，称该公证书系伪造，授权委托书上签字并非其本人签字，并提交了内蒙古自治区公证处出具的情况说明。本院依法向内蒙古自治区公证处调取了该编号的公证书，其公证书内容和本案双方当事人无关。徐丰称其通过满懿公司得知房产信息，与持有公证授权委托书的雷欣谕签订房屋买卖合同，也见到过房屋产权证原件，有理由相信雷欣谕有权代理，孙德林应当承担责任。另查，孙德林曾在2015年委托雷欣谕为其办理过房屋分户和买卖事宜并办理委托公证书，徐丰买卖房屋时，该委托已经超过委托期限。另查，徐丰曾经将满懿公司列为本案共同被告。满懿公司在诉讼中提交2017年4月16日的《解约协议书》复印件，徐丰和孙德林对该解约协议书均不认可。徐丰后又撤回对满懿公司的起诉。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽孙德林对雷欣谕代其与徐丰签订房屋买卖合同的行为不予认可，但徐丰主张其有理由相信雷欣谕有代理权，相关的合同对孙德林有约束力。就此，本院认为，雷欣谕的行为符合表见代理的表现形式，应当认定为表见代理行为。第一，孙德林与雷欣谕存在着密切的联系，孙德林曾委托雷欣谕办理房屋分户、买卖等事宜；第二，在此过程及之后，雷欣谕获得房屋产权证、持有房屋钥匙，并使用部分房屋；第三，在与徐丰签订、履行合同的过程中，雷欣谕在办理着涉案房屋的分户事宜；第四，根据本案查明的事实，孙德林对雷欣谕的相关行为部分是有授权、知悉或者放任的；第五，雷欣谕在与徐丰签订合同过程中，出示了公证的授权委托书，虽该委托书被孙德林证明系伪造的，但综合前述的其他表象，徐丰也有理由相信该委托的真实性。故，雷欣谕代孙德林与徐丰签订的相关合同，对孙德林发生效力。在合同履行过程中，由于房屋分户的原因，导致合同在约定的期限届满之前，未能完全履行，徐丰据此提出解除合同。故本院判决双方签订的《爱屋吉屋房屋买卖合同》解除。满懿公司虽辩称各方签订过《解约协议书》，但其提交的《解约协议书》为复印件，且孙德林和满懿公司对此均不认可，故本院对于该份证据不予确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙德林未能在合同约定的日期之前完成房屋买卖交易，因此应当认定为系孙德林的违约行为导致的合同解除，孙德林应当支付相应的违约金。关于违约金的具体数额，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等情况，以实际损失为基础，兼顾公平原则等，确定违约金数额为20万元。表见代理依法产生有权代理的法律效力，即代理人行为的法律后果直接由被代理人承担。故徐丰要求代理人雷欣谕承担连带责任的诉讼请求本院难以支持。孙德林承担相关责任后，其与雷欣谕间的问题，可另行解决。雷欣谕经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告雷欣谕代被告孙德林与原告徐丰签订的《爱屋吉屋房屋买卖合同》（合同标的为位于北京市朝阳区*房屋）；二、被告孙德林于本判决生效后七日内退还原告徐丰购房款二十万元并支付原告徐丰违约金二十万元；三、驳回原告徐丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由原告徐丰负担10606元（已交纳4727元，剩余5879元于本判决生效后七日内交纳），由被告孙德林负担5174元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  苏贵增人民陪审员  陈秀珍二〇一九年九月二十三日书 记 员  李丽花