广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15438号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，该分行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：黄祖汇，男，1994年7月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市，委托诉讼代理人：黄静森，男，1970年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市，系该被告的父亲。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省住所地中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文。委托诉讼代理人：王翠琴，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建设银行中山分行）诉被告黄祖汇、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建设银行中山分行诉称，被告黄祖汇拖欠其贷款本息未按时归还，通大公司为涉案贷款保证人，故原告建设银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告建设银行中山分行与被告黄祖汇签订的借款合同；2.被告黄祖汇立即归还贷款本金298763.08元及利息、罚息（暂计至2019年4月28日利息7986.46元、罚息335.05元，借款逾期之日起至清偿之日止按合同约定计算）；3.被告黄祖汇承担本案律师费18354元；4.原告建设银行中山分行对被告黄祖汇提供的位于广东省××火炬开发区××房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.被告通大公司对被告黄祖汇的上述债务承担连带清偿责任。被告黄祖汇到庭确认欠款事实，饮涉案房屋没有按时交楼，经济上出现困难，现暂无能力及时还款，希望可以和原告建设银行中山分行协商分期还款，继续供楼。被告通大公司辩称：1.根据物权法第一百六十七条的规定，原告建设银行中山分行应先处置被告黄祖汇的抵押物实现债权，不足部分由我方承担。2.本案诉讼是因被告黄祖汇的违约行为因其的，与我方无关，故原告建设银行中山分行要求我方承担诉讼费无事实依据及法律依据。经审理查明：贷款人：建设银行中山分行。借款人：黄祖汇。抵押人：黄祖汇。签约情况：2015年10月14日，黄祖汇与建设银行中山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101898-2012-20151113649）。贷款金额：349000元。贷款期限：自2015年10月15日起至2030年10月15日止。还款方式：等额本息还款法，每月15日为还款日。贷款执行利率：执行浮动利率，即在基准利率的水平下调5.0%，即月利率为4.07708‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每年的1月1日调整一次。基准利率指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。罚息及复利计收标准：对于借款人未按时还清任一期借款本金及利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金及利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率计收罚息和复利。借款逾期的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%。实现债务的费用：贷款人为实现债务的费用而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。违约约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。抵押担保情况：合同约定黄祖汇以其名下位于广东省××火炬开发区××房的房地产作为贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）等。2015年10月16日，黄祖汇与建设银行中山分行办理了该抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案证明：易房抵字第××号），登记的担保债权数额为349000元。保证担保情况：2015年2月2日，通大公司（甲方）与建设银行中山分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号：2015年建中山按字14号）。协议约定：乙方对符合贷款条件并购买甲方开发销售的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权发生的有关费用；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；协议合作期限为十年，从协议生效之日起计算。该协议还约定了其他事项，但未明确约定多个担保并存的清偿顺序。至今，通大公司尚未为黄祖汇办妥该抵押房产的《房地产权证》、《房屋他项权证》。贷款发放情况：2015年10月15日，建设银行中山分行向黄祖汇指定收款账户发放349000元贷款。违约欠款情况：黄祖汇自2018年9月19日起未按时足额还款，截至2019年4月28日，欠建设银行中山分行贷款本金298763.08元（其中逾期本金10900.73元）、利息7986.46元、罚息335.05元。另查，建设银行中山分行与广东雅商律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼事务，并为此支付了律师费18354元，该律师事务所开具了相应金额的律师费发票。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。黄祖汇向建设银行中山分行借款后未按时还款，属于违约，建设银行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求黄祖汇承担提前还本付息及支付建设银行中山分行因其实现债权所产生的律师费18354元的违约责任。对于建设银行中山分行主张黄祖汇欠款的数额，有建设银行中山分行提交的个人贷款对账单证实，且黄祖汇予以确认，故本院予以确认。黄祖汇提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当黄祖汇不履行上述债务时，建设银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。另外，通大公司承诺在借款人取得《房屋所有权证》及《房地产他项权证》前提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产至今未取得《房屋所有权证》及《房地产他项权证》，故通大公司依约应对黄祖汇的上述债务承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”涉案合同未约定以担保实现债权的先后顺序，现黄祖汇的上述债务有黄祖汇提供的物的担保，又有保证人通大公司提供的保证担保，故建设银行中山分行应先以黄祖汇提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分由通大公司承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黄祖汇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101898-2012-20151113649）；二、被告黄祖汇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金298763.08元及利息、罚息（截至2019年4月28日，利息为7986.46元、罚息335.05元；从2019年4月29日起至本判决生效之日止，对未到期本金按贷款利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下调5.0%计收利息，对逾期本金按罚息利率即贷款利率的水平上上浮50%计算罚息；从本判决生效之次日起至清偿之日止，罚息以实欠本金为基数，按罚息利率计算）；三、被告黄祖汇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费18354元；四、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告黄祖汇名下位于广东省中山市火炬开发区翠悦园4幢3102房的房地产（抵押登记备案证明：易房抵字第××号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款在本案债权范围内享有优先受偿权；五、被告中山市通大房地产有限公司对被告黄祖汇的上述债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市通大房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告黄祖汇追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6182元，减半收取计3091元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预付），由被告黄祖汇、中山市通大房地产有限公司负担并应在判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  伍青花二〇一九年九月二十四日书记员  何惠怡练洪银