河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初1869号原告（反诉被告）：郑州珠江置业有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼11层，统一社会信用代码91410100716746449H。法定代表人：席云，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志阳，河南博颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。被告（反诉原告）：王伟林，男，1980年1月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：闫正，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告郑州珠江置业有限公司（以下简称“珠江公司”）与被告王伟林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案在审理中，被告王伟林提出反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。2019年6月5日，被告提出评估申请，本案进入评估程序，并于2019年7月18日评估终结。2019年7月31日，本院公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人赵志阳、胡俊及被告委托诉讼代理人闫正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司诉称，2017年3月23日，原、被告签订《门面商铺租赁合同》，约定：原告将位于郑州市惠济区珠江荣景小区13号楼101、102、103、104、105、106号房产（以下简称“涉案房屋”）租赁给被告用于商业经营；租赁期限八年；租赁价格为每平方米80元，总面积为1410.32平方米，其中101、105、106号房产建筑面积为590.14平方米。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。但是，被告自2018年1月24日起便不再向原告支付任何租金。经原告多次催要，被告仍拒绝支付。被告已经严重违约，原告享有合同解除权。另外，被告对上述102、103、104号房产同样存在欠付租金的行为，但因该三房产涉及房屋买卖合同纠纷，原告已诉至惠济区人民法院。故被告欠付的102、103、104号房产租金和违约金，原告将会另案主张。原告因此请求判令：1、依法解除原、被告于2017年3月23日签订的《门面商铺租赁合同》；2、被告将涉案房屋中的101、105、106号房产返还原告；3、被告向原告支付欠付租金708165元（暂计至2019年4月24日，以后租金依据双方合同计算至被告实际返还房产之日）；4、被告向原告支付违约金1931878元（暂计至2019年4月24日，以后违约金依据双方合同计算至被告实际返还房产之日)；5、本案诉讼费用由被告承担。被告王伟林辩称，被告租赁涉案房屋后投资进行了装修，用作酒店经营项目。在被告正常经营期间，原告在被告不知情情况下把其中的105和106号房产出售给了他人，侵害了被告的优先购买权。更重要的是，105和106号房屋正是酒店的大门所在。无奈之下，被告只能买下了103号房屋。102和104号房屋，原告也出售给了他人。由于双方分歧过大，原告已经安排人员对租赁房屋停水停电，酒店早已无法经营。涉案房屋至今没有通过消防验收，存在安全隐患。被告在租赁期间曾经因此受到过消防部门的处罚。原告的出租行为无效，不存在合同解除的问题。原告要求解除合同，理由是被告没有按时支付租金，但事实却相反：在租赁物已经出售给他人的前提下，被告的酒店已经正常经营，但是原告却对被告前期投入的酒店装修费用没有任何答复。被告要求原告对侵犯优先购买权的行为做出解释，原告同样没有任何答复。这种情况下，被告认为其租赁权益已经无法保证，从而行使了不安抗辩权暂停缴纳租金，这是合理合法的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告王伟林诉称，因珠江公司提起解除房屋租赁合同之诉，为了彻底解决纠纷，请求依法判令珠江公司赔偿反诉原告各项损失300万元，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告珠江公司辩称，双方租赁合同不违反任何法律规定，合法有效。原告于2014年7月8日就涉案房屋及本小区其他房屋向消防部门申报消防验收，并于2014年7月15日通过消防验收。被告称租赁合同无效与事实不符，也没有法律依据。被告不交纳租金的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。依据约定，反诉原告在已经根本违约的情况下主张装修损失没有事实依据和法律依据。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院对本案事实确认如下：2014年7月15日，郑州市公安消防支队出具消防验收意见书，认为包括涉案房屋在内的珠江荣景6-13、15、16号楼建设工程消防验收复验合格。2016年3月31日，涉案房屋被登记为原告所有，规划用途为商业服务。2017年3月23日，原、被告在珠江荣景租售中心签订了《门面商铺租赁合同》，约定：原告将涉案房屋租赁给被告用于商业经营，建筑面积共计1410.32平方米，其中101、105、106号房产建筑面积总计为590.14平方米；租赁期限八年，自2017年4月25日至2025年4月24日止；租赁期满或合同因其他原因终止后，被告应无条件腾退租赁物，不得向原告提出任何请求，属于被告的可移动资产、设备，被告可以搬走，其他不能移动设备及装修部分，被告不得拆卸，应无偿交给原告；协议期内，如被告存在拖欠租金或者其他费用的行为，原告有权对被告所租商铺门面停水、停电、停止物业服务，由此产生的一切后果和损失由被告自行承担；被告如需要对所租赁门面商铺进行装修或改造时，必须先征得原告书面同意，改造的费用由被告自负。被告若装修，设计应征得消防部门验收的，其费用由被告支出，原告协助办理。合同第十条第6款约定“因门面商铺的所有权在销售前归开发商所有，自开发商销售后转移至业主所有，甲方（原告）出租的本协议约定门面商铺系甲方受开发商（或业主）委托代为出租，如乙方（被告）需要发票，由乙方向甲方提出后由甲方协调开发商（或业主）向乙方出具。”第十一条第3款约定：乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天支付所欠款项1%的违约金，超过30日甲方有权采取措施，收回房屋，终止合同；第7款约定：被告若有拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回商铺，被告应按照合同总租金的20%支付违约金；若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿直至弥补全部损失为止。关于租金，《门面商铺租赁合同》第三条约定：商铺第一年租金为每平方米80元；从第三年起，租金每一年在上一年基础上递增10%。原、被告在《乙方合同期应缴租金时间及金额明细》单中明确列出了每一个时间段交纳租金的数额：其中被告第1次交款时间为2017年3月23日，交纳自2017年4月25日至2017年7月24日租金，数额为0元；第2次交款时间为2017年3月23日，交纳自2017年7月25日至2017年10月24日租金，数额为338477元；第3次交款时间为2017年9月20日，交纳自2017年10月25日至2018年1月24日租金，数额为338477元；第4次交款时间为2017年12月20日，交纳自2018年1月25日至2018年4月24日租金，数额为338477元。……。合同签订当日，被告向原告交纳租赁保证金112826元，向涉案房屋物业管理公司交纳押金18000元，还交纳了房屋自2017年7月25日至10月24日租金338477元（含2017年2月23日交纳定金10万元）。被告将六间涉案房屋打通连成一体装修后开办了郑州市惠济区悦豪大酒店。2017年11月2日，被告又支付涉案房屋至2018年元月24日期间租金338477元。2017年年底，被告得知原告将105号房屋出卖给案外人后产生争议，遂拒绝再交纳租金。2018年1月16日，悦豪大酒店被消防部门处以罚款30000元。2018年10月26日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告自2017年12月20日以来逾期支付租金共计1353908元，告知原告在接到通知函五日内足额支付拖欠租金1353908元及应支付违约金2349000元，否则其将解除租赁合同、收回商铺。2019年4月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除租赁合同，要求被告最迟在2019年4月6日前搬出101、105、106等房屋，并向原告交纳租金863963元、违约金2044193元。原告当日即停止了对涉案房屋的供水。被告于2019年4月4日向原告发出书面声明，要求原告对酒店停水后的一切损失承担责任。被告于2019年4月2日后未再继续经营酒店。本案在审理中，被告申请对涉案房屋内不可拆除的装饰装修损失进行评估，本院依法委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行评估。该评估机构于2019年7月18日出具评估报告，认为涉案房屋内不可拆除的装饰装修包括：餐厅大堂及包间装饰木门；地面地板砖、木地板、墙面面砖、壁纸、屋顶石膏吊顶、造型吊顶；水电等装置；室外独立水、电表，室内配套插座；配套设施：水电等设施齐全。上述装饰装修折旧后价值共计121.01万元。其中103号房屋室内装修价值为23.52万元。原告支付评估费12185元。为了避免双方损失进一步扩大，本院于2019年9月23日向原、被告书面释明房屋返还问题。被告当即向原告返还涉案房屋六间。原告以102、103、104号房屋已经出售为由拒绝接受被告交还的房屋钥匙。原、被告还均明确表示不申请对涉案房屋装修价值重新评估。被告同意103号房屋室内装修费用23.52万元不再要求本院解决。另查明，案外人祁某、周某于2017年5月份认购了涉案房屋中的105、106号房产，并分别于2017年12月份、2018年10月与原告签订了书面《商品房买卖合同》。原告在出售该两房屋时告知了买受人房屋已经出租给被告的事实，买受人也同意与被告办理商铺转租赁合同。本案在审理中，被告称其不知情原告出售该两商铺的情况，原告未提供证据证明其出卖该两房屋前曾经告知过被告。2018年6月份，原告与被告签订了103号房屋买卖合同。涉案房屋中的102、104号房屋在2018年6月份也被原告另行出卖给他人。本院认为：原、被告签订的《门面商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认其合法有效。涉案房屋在2014年7月15日已经通过消防验收，被告未提交证据证明其在2018年1月16日被消防部门处罚系原告出租房屋过错所导致，被告提出的原告出租行为无效的主张，本院不予支持。因原、被告均不愿意再继续履行租赁合同，故原告提出的解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告已于2019年9月23日向原告返还101、105、106号房产，虽然原告拒收，但是涉案房屋六间已被连成一体，被告一并返还六间房屋不存在过错。被告已将涉案房屋钥匙交到本院提存，原告提出的返还房屋的诉讼请求，本院不再处理。关于原告提出的要求被告支付租金708165元、违约金1931878元的诉讼请求，以及反诉原告提出的反诉被告赔偿其各项损失300万元的反诉请求，本院认为，被告在承租涉案房屋期间享有优先购买租赁房屋的权利，原告未通知被告即将被告承租的房屋出卖给他人的行为侵犯了被告依法享有的优先购买权，被告有权据此主张原告出卖行为无效。但被告在其承租使用权未受到影响的情况下应当继续履行租赁合同约定的义务，其拒绝交纳租金的行为已经构成违约。被告于2017年7月花费百万元巨资豪华装修了租赁房屋以便长期经营，却因原告对其优先购买权的漠视以致其经营未满半年即要面临房屋产权人发生变更的重大变故，被告愤怒之下拒交租金也情有可原。原告此时本应妥善解决纠纷，但其却只是催交租金，并于2019年4月2日停止供水以致被告无法再继续经营酒店，原告对双方矛盾加剧、损失进一步扩大存在过错，应当承担相应的责任。综合考虑原、被告各自过错及本案实际情况，本院酌定被告向原告支付101、105、106号房屋租金70万元，原告赔偿被告101、102、104、105、106号房屋装修费用48万元，该五间房屋内添置的评估报告中所列不可拆除的装饰装修财产归原告所有。扣除被告已向原告交纳的租赁保证金112826元及原告应赔偿被告的装修费用48万元，被告应向原告支付租金107174元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年3月23日签订的《门面商铺租赁合同》；二、被告王伟林向原告郑州珠江置业有限公司支付租金107174元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27920元、反诉费15400元、评估费12185元，共计55505元，原告负担27753元，被告负担27752元。如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  陈亚红审 判 员  王彦斌人民陪审员  马 燕二〇一九年九月二十四日书 记 员  雷云萍