广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1309号上诉人(一审原告）：钟新才，男，汉族，1970年7月16日出生，身份证住址:广东省东源县，委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人钟新才因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟新才上诉请求:依法撤销一审判决，改判钟新才享有凯通公司延期交房违约债权307696元，一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实与理由如下：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以钟新才交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。钟新才要求凯通公司以已付房款为基数支付违约金符合约定。（二）补充协议约定钟新才选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与钟新才协商。该条款明显免除凯通公司的责任，排除钟新才的权利，加重钟新才的责任的格式条款，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时钟新才提供了充分证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日涉案房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司却又陷入破产的境地。钟新才暂停履行付款义务是在依法行使不安抗辩权。一审驳回钟新才的诉讼请求属认定事实、适用法律错误凯通公司答辩称：（一）钟新才未在约定的付款期限付清购房款，案涉商品房交付时间依约已顺延至付清房款之日，而钟新才付清购房款系在凯通公司进入破产重整程序后，且破产重整期间依法停止计付延期交房违约金，故钟新才无权主张逾期交房违约金。钟新才仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的理解，上诉理由无法成立。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确、无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。钟新才称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重钟新才责任、排除钟新才权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，钟新才不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。钟新才向一审法院起诉请求：确认钟新才享有因凯通公司延期交房的违约债权307696元，案件受理费用由凯通公司承担。事实和理由：钟新才于2012年11月6日与凯通公司签订《商品房买卖合同》，购得凯通公司开发的帝豪国际花园A1栋1301号房，总价2319546元。凯通公司须于2014年6月30日前向钟新才交付房屋。在履行己方义务中，钟新才发现凯通公司无法按照约定将相应房屋如期交付给钟新才，鉴于此，钟新才依据合同法行使不安抗辩权，中止履行己方义务，凯通公司未提供担保要求恢复履行义务，且超过约定交房时间未交房。后凯通公司因经营状况恶化、资不抵债等原因陷入破产境地。凯通公司违约，钟新才依照法律及约定要求凯通公司承担相应的违约责任。凯通公司原审辩称：凯通公司经河源市中级人民法院裁定准许破产重整，现仍处于破产重整期间。钟新才未在约定的付款期限内付清购房款，涉案商品房交付时间依约顺延至原告付清放宽至日，而原告付清购房款系在凯通公司进入破产重整程序之后，且破产重整期间依法停止计付延期交房违约金。故钟新才未按约定付清房款，其诉请缺乏依据。管理人对钟新才的债权审查合法、合理。在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常。在2013年至2015年间，不断有其它业主愿意购房，无施工停滞不前的现象，钟新才不具备行使不安抗辩权的条件。管理人在债权人会议上对起诉有15天期限的提示，原告起诉已超过期限。原审法院查明如下事实：2012年11月6日，钟新才、凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、钟新才向凯通公司购买帝豪国际花园A1栋1301号房，总价2319546元。2、钟新才应于订立合同之日付首期款1391727元，余款927819元于封顶之日一次性付清。3、凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给钟新才。4、凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向钟新才支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，钟新才有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向钟新才支付违约金。钟新才要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二天起至实际交付之日，凯通公司按日向钟新才支付已付房款的万分之二违约金。钟新才、凯通公司同时签订了《合同补充协议》，双方对房屋交接约定：钟新才选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；钟新才选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。钟新才于2012年11月6日分别向凯通公司支付了50万元和891727元，于2016年10月10日支付了50万元，于2017年5月24日支付了20万元，2018年8月12日付清余款227819元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，钟新才向管理人申报了债权，管理人不确认钟新才违约金债权。钟新才对管理人审查意见不服，遂向原审法院起诉。一审法院认为：根据诉辩意见，双方主要争议焦点：（一）钟新才的起诉是否超过诉讼时效，（二）钟新才是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权307696元。原审法院作以下评析：第一，2017年11月28日债权人会议对钟新才的债权作出认定，钟新才有异议于2018年提起诉讼，未超过诉讼时效期间。第二，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是钟新才付清房款。钟新才未在约定时间付款，且钟新才在凯通公司破产重整受理后才付清房款，则按照约定钟新才无权主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但双方既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，钟新才的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决驳回钟新才的诉讼请求。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：根据钟新才的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为钟新才要求确认享有凯通公司延期交房违约债权307696元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。《合同补充协议》对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定钟新才选择非银行按揭付款的，须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，不存在多种理解，钟新才关于该条款因免除凯通公司的责任，排除钟新才的权利而不应生效，且应作出不利于凯通公司的解释的主张不能成立。钟新才主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，涉案房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”钟新才并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，钟新才以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。钟新才的主张没有法律依据，本院不予支持。此外，钟新才付清最后一笔款项的时间是2018年8月12日，不符合合同约定。原审认定管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合约定，对钟新才要求确认享有凯通公司延期交房违约债权307696元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，钟新才的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项规定、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5915.44元，由上诉人钟新才负担。本判决为终审判决。审判长  丁海湖审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一九年九月三十日书记员  邹健君