安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终2542号 上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。 法定代表人：张传棉，董事长。 委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方鲁，男，1982年6月10日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 被上诉人（原审被告）：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。 法定代表人：张俊俊，董事长。 委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。 上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人方鲁、滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方鲁对中普公司的一审诉讼请求；2.方鲁承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与方鲁之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与方鲁签订的，中兴公司承租方鲁涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与方鲁所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。 方鲁辩称，一审判决正确，请求维持原判。 中兴公司辩称，请求法院依法判决。 方鲁向一审法院起诉请求：中兴公司、中普公司给付租金21262.08元（自2017年10月1日起按月租金1328.88元计算至实际付清之日止）；给付按合同约定的每月每平方米50元的标准计算的违约金8784元；解除双方签订的《委托经营合同》；诉讼费用由二被告负担。 一审法院认定事实：2013年，方鲁以134684元的价款从中普公司处购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普.城市广场旗舰店）3幢2067室房屋。同年，方鲁（委托方）与中兴公司（受托方）签订《中普.城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》，约定：方鲁将上述房产的使用权交付中兴公司统一招商并管理；本合同中房款总价及面积以方鲁与开发公司签订的《商品房预售合同》为准或以测绘面积为准；经营管理期限自2014年10月1日至2034年9月30日止，计20年；中兴公司承诺给予方鲁委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为房款总价的11.84%；委托期内第五年，中兴公司承诺给予方鲁每年保底收益按房款总价的11.84%计算；委托期内第六年，中兴公司承诺给予方鲁每年保底收益按房款总价的13.16%计算；除第一至第四年租金于第四年租期的第一个月支付外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付；违约责任：双方应严格遵守本合同所约定内容，均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行，均构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止本合同，视为违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为，按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限等内容。上述合同签订后，方鲁将其购买的上述房屋交由中兴公司经营管理。双方系以先付租金，后使用房屋的方式计算租金。经营期间，中兴公司未能按约如期足额支付租金，经双方对账，截止至2019年3月6日，中兴公司欠付方鲁租金计21262.08元。庭审中，中普公司、中兴公司认可前期已支付租金于计算违约金时，可不予扣减。中普公司于售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益。 一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。方鲁已将所购房屋交付中兴公司经营管理，故中兴公司应按合同约定给付租金。根据双方约定，中兴公司最迟应分别2017年10月31日前、2018年4月30日、2018年10月31日前支付各期租金7973.29元。经对账，中兴公司尚欠方鲁截止至2019年3月6日止的租金计人民币21262.08元，应及时给付。方鲁主张按50元/平方米/月计算延期支付租金的违约金。该违约金的计算方式，过分高于其实际损失，酌定调整以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于方鲁主张解除合同，因不符合解除合同条件，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告方鲁截止至2019年3月6日止的房屋租金计人民币21262.08元，并给付逾期支付违约金（违约金分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起，按本金7973.29元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年3月6日止；自2019年3月7日起，按本金21262.08元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告方鲁的其他诉讼请求。案件受理费631元，减半收取计315.50元，由原告方鲁负担85.50元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担230元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司对中兴公司欠付方鲁的涉案租赁费用及违约金应否承担共同给付责任。由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》，虽然最后委托经营管理协议系方鲁与中兴公司签订，但作为开发企业中普公司在宣传资料中的承诺及补充协议的约定内容应作为《商铺委托经营管理协议》的组成部分，故中普公司应对中兴公司所欠方鲁的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担责任。 综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费332元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇一九年九月二十五日 书记员  吴敬 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。