广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1422民初261号 原告：冯国强，男，1986年2月15日出生，汉族，住广西宁明县。 原告：邓燕丽，女，1989年4月4日出生，壮族，住广西宁明县。 原告：邓燕丽，女，1989年4月4日出生，住宁明县。 被告：宁明嘉大房地产开发有限公司，住所地广西宁明县城中镇江滨南路31号新天地城市广场，统一社会信用代码91451226724915430。 法定代表人：梁海波。 原告冯国强、邓燕丽与被告宁明嘉大房地产开发有限公司（以下简称宁明嘉大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯国强、邓燕丽到庭参加诉讼，被告宁明嘉大公司法定代表人梁海波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯国强、邓燕丽向本院提出诉讼请求并在诉讼过程中变更为：1.解除双方于2015年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2.宁明嘉大公司返还购房首付款71616元，并支付自2015年9月8日起至2019年3月1日止同期同类银行贷款利息；3.宁明嘉大公司返还冯国强、邓燕丽累计偿还至2019年5月30日的银行按揭贷款本息共计76460.09元；4.宁明嘉大公司支付自2016年1月26日起至2019年3月1日止按日1%计算支付逾期交房违约金15000元；5.宁明嘉大公司赔偿冯国强、邓燕丽因购房交税的损失3590.05元、各项费用530元，共计4120.05元;6.本案诉讼费用由宁明嘉大公司承担。事实和理由：2015年9月8日，冯国强、邓燕丽与宁明嘉大公司签订《商品房买卖合同》，购买宁明嘉大公司预售的位于宁明县，该房面积105.28㎡，单价2200元/㎡，总价款为231616元，交房时间为2016年1月26日前。合同签订后，冯国强、邓燕丽已按合同的约定支付首期付款71616元，其余付款方式为银行按揭贷款。截止2019年5月30日，冯国强、邓燕丽已偿付贷款本息共计76460.09元。宁明嘉大公司至今已逾期交房37个月，期间虽经冯国强、邓燕丽多次催告，要求解除合同，返还己交房款，但宁明嘉大公司既不同意解除合同返还己交房款，也未能按约定交房，宁明嘉大公司的行为违反了合同的约定，已构成违约。 宁明嘉大公司未答辩，也未提交证据，视为其已放弃答辩和质证的权利。 冯国强、邓燕丽围绕诉讼请求依法提交了证据，这些证据真实、合法，与本案有关联，对待证事实有证明力，是认定案件事实的依据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月8日，冯国强、邓燕丽与宁明嘉大公司签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人冯国强、邓燕丽购买出卖人宁明嘉大公司预售的位于宁明县，该房面积105.28㎡，单价2200元/㎡，总价款为231616元，交房时间为2016年1月26日前，逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,违约金最高总额不超过已付房价款的1%，合同继续履行。逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金。违约金最高总额不超过已付房价款的2%。合同还对买受人逾期付款的违约责任等内容进行了约定。合同签订后，冯国强、邓燕丽已按合同的约定于2015年9月7日支付了首期付款71616元，余下160000元于2015年9月29日在中国农业银行股份有限公司宁明县支行进行按揭贷款支付。宁明嘉大公司从2016年1月27日起已逾期交房至今。 本院认为，冯国强、邓燕丽与宁明嘉大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。冯国强、邓燕丽已按合同约定支付了购房款，宁明嘉大公司没有按合同约定的期限交房，已逾期至今，构成了违约，依法应承担违约责任。 冯国强、邓燕丽在法庭辩论结束后再次变更诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定,本院不予准许，本院按照冯国强、邓燕丽在法庭辩论结束前变更的诉讼请求进行裁判。按照合同约定，宁明嘉大公司应于2016年1月26日前交房，逾期交房超过60日后,冯国强、邓燕丽有权解除合同，因此，2016年3月27日是冯国强、邓燕丽享有的合同解除权发生之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。自2016年3月27日合同解除权发生之日起到冯国强、邓燕丽于2019年3月4日向本院起诉，已远远超过一年的行使期限，因此，对于冯国强、邓燕丽要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。由此，对于其要求宁明嘉大公司返还购房首付款及利息、返还按揭贷款本息、赔偿契税等损失，本院亦不予支持。 因本院不支持案涉合同解除，故应按双方在合同中约定的合同继续履行时逾期交房的违约条款进行处理。按照合同约定，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，同时约定违约金最高总额不超过已付房价款的2%。如果违约金最高总额不超过已付房价款的2%，则违约金明显过低，不足以弥补冯国强、邓燕丽的损失，但冯国强、邓燕丽要求按日1%计算支付逾期违约金亦不符合法律规定，本院支持按照合同双方约定的每日万分之三计算逾期交房违约金。自2016年1月27日逾期之日起至2019年3月1日止，宁明嘉大公司的逾期交房天数为1129天，故逾期交房违约金应为78448.34元（231616元×0.0003×1129天），因此，对于冯国强、邓燕丽要求宁明嘉大公司支付逾期交房违约金15000元的请求，本院尊重其意见，予以支持。 综上所述，冯国强、邓燕丽的诉讼请求部分有法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、宁明嘉大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给冯国强、邓燕丽逾期交房违约金15000元； 二、驳回冯国强、邓燕丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3330元，由冯国强、邓燕丽负担1665元，宁明嘉大房地产开发有限公司负担1665元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙建锋 审 判 员  黄凡华 人民陪审员  农建东 二〇一九年九月四日 法官 助理  林智伟 书 记 员  张怡滢 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。