北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初4983号原告：北京鸿润成业房地产开发有限责任公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号F-430。法定代表人：齐黛林，董事长。委托诉讼代理人：夏鸿光，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：季志庆，北京市中银律师事务所律师。被告：北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市西城区南礼士路60号。法定代表人：张维，主任。委托诉讼代理人：谢国旺，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：段莹，北京市京悦律师事务所律师。原告北京鸿润成业房地产开发有限责任公司（以下简称鸿润成业公司）与被告北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润成业公司的委托诉讼代理人夏鸿光、季志庆，被告市规自委的委托诉讼代理人谢国旺、段莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿润成业公司向本院提出诉讼请求：市规自委支付延期交付土地的违约金83567000元（以39050万元为基数，按日千分之一标准，自2010年1月9日计算至2010年8月10日）。事实和理由：2009年12月27日，北京鸿润华夏商贸有限公司（以下简称鸿润华夏公司）、北京成业行房地产经纪有限公司（以下简称成业行公司）与市规自委签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），对坐落于房山区拱辰街道黄辛庄村北的宗地出让事项进行了约定，土地成交价款为39050万元。2010年1月26日，市规自委与鸿润成业公司签订《补充协议》，约定《出让合同》中的受让人的一切权利和义务由鸿润成业公司承接。根据《出让合同》第三十七条，鸿润成业公司按照合同约定支付国有建设用地使用权出让款的，市规自委必须按照合同约定按时交付出让土地，由于市规自委未按时提供出让土地致使鸿润成业公司本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，应向鸿润成业公司支付国有建设用地使用权出让款千分之一的违约金。市规自委于2010年8月10日向鸿润成业公司交付土地，延期214日，应依约给付迟延交地违约金。市规自委辩称，不同意鸿润成业公司的诉讼请求。理由如下：1.鸿润成业公司的主张已经超过诉讼时效。双方均确定案涉土地于2010年8月10日完成交付，因此至2010年8月10日，鸿润成业公司对土地交付是否逾期、其权利是否受到侵害是完全知晓的，故本案的诉讼时效应自2010年8月10日起算。诉讼时效期间为两年，鸿润成业公司应于2012年8月10日前向市规自委主张权利，而鸿润成业公司在此之前没有主张过权利，已经过了诉讼时效。2.市规自委不应为2010年8月10日交付土地承担违约责任。（1）《出让合同》没有约定具体的交付时间，开工前交付即可。根据双方最终确定的开工时间，市规自委没有违约。（2）市规自委未在2010年6月30日之前交付土地，是由不可归责于双方当事人的原因造成的。案涉土地于2009年11月19日即达到三通一平状态，完成了土地一级开发。根据挂牌文件竞买须知第44-46条，鸿润成业公司作为竞买人，已经对出让土地的情况进行了实际的考察和实地的勘察，并且鸿润成业公司也可以向市规自委进行咨询。因此只要市规自委按照当时案涉土地三通一平的状态移交就没有问题。之后出现的千人静坐的情况影响了交地工作的开展，这是不可归责于双方的原因造成的，并不是因为市规自委没有履行相关法定义务。市规自委与鸿润成业公司经过协商一致，于2010年7月20日签订《补充协议》，推迟了开工时间和竣工时间，对土地交付时间做了变更。在这种情况下，市规自委并没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市土地整理储备中心房山区分中心（以下简称房山土地储备中心）完成了位于北京市房山区拱辰街道黄辛庄村、长阳镇哑叭河村地块的土地一级开发，于2009年11月19日取得《国家建设征用土地结案表》。2009年10月28日，北京市规划委员会对上述土地出具编号为2009规条供字0001号《建设项目规划条件》。2009年10月30日，北京市国土资源局（以下简称市国土局）挂牌出让上述土地，挂牌出让编号为京土整储挂（房）〔2009〕114号，出让宗地四至为：东至国家电力公司研究所西围墙，西至京石高速公路，南至北京市园林学校及房山区供电局，北至金果园小区西区。总用地面积为205194.1平方米，其中建设用地为89809.04平方米。该地块由鸿润华夏公司和成业行公司共同作为受让人摘牌。2009年12月27日，市国土局作为出让人，鸿润华夏公司、成业行公司共同作为受让人，签订了《出让合同》。《出让合同》约定：合同项下出让宗地面积为80561.71平方米，出让宗地坐落于房山区拱辰街道黄辛庄村北，平面界址为东至国家电力公司研究所西围墙，南至北京市园林学校及房山区供电局，西至京石高速公路，北至金果园小区西区；受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建必备的市政设施、公用设施项目、必备的教育、医疗、社区服务配套项目和其他项目，并在建成后无偿移交政府；受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约，受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可请求出让人赔偿损失。《出让合同》未明确使用权出让价款及其交纳时间、宗地交付时间等内容。2009年12月27日，市国土局与鸿润华夏公司、成业行公司签订《补充协议》（附件4）。《补充协议》（附件4）约定：本项目建设用地总面积为89809.04平方米，其中出让宗地面积80561.71平方米，四至范围如本合同附图所示，其余9247.33平方米用地为幼儿园用地、医疗卫生用地、粪便垃圾设施用地，暂不出让，未收取政府土地收益；建设用地建筑控制规模为127147.056平方米，其中出让宗地规划建筑面积为119230.282平方米（住宅用途103116.192平方米，体育用途16114.09平方米），幼儿园用地、医疗卫生用地、粪便垃圾设施用地规划建筑面积为7916.774平方米；本项目建设用地还应符合2009规条供字0001号《建设项目规划条件》的其他要求；出让宗地规划用途为住宅、体育；国有建设用地使用权出让年限为居住70年，综合50年、商业40年；出让本合同约定条件下土地的地价款（包括土地使用权出让金、土地开发补偿费）为土地成交价款，为39050万元，其中政府土地收益（土地使用权出让金）为158144600元，土地开发建设补偿费为232355400元；受让人在本合同签订3个工作日内向出让人支付全部政府土地收益，其中的20%，即31628920元，作为履行本合同的定金，受让人在竞买时交纳的竞买保证金2700万元抵扣定金及其余政府土地收益，不再退还；土地开发补偿款由受让人直接支付给土地一级开发单位房山土地储备中心，具体支付方式及双方其他权利义务由受让人与土地一级开发单位签订的《土地开发建设补偿协议》（以下简称《补偿协议》）予以明确；受让人应在2010年6月30日之前动工建设，需要延期开工建设的，应至少提前30日向出让方提出延期开工建设申请，经出让人同意延建的，其延建时间最长不超过1年；受让人应在2012年12月31日前竣工，如确因工程特殊、复杂或规模较大，受让人在上述要求时间内不能竣工的，应至少提前30日向出让人提出延期竣工申请，经出让人同意延期竣工的，其延期竣工时间不超过1年；该项目应严格执行《关于印发〈北京市新建商品住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法〉的通知》（京建法〔2007〕99号）文件精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准；2009规条供字0001号《建设项目规划条件》为本合同附件之一。2009年12月30日，鸿润华夏公司、成业行公司向市国土局给付土地使用权出让金131144600元。鸿润华夏公司已交纳的2700万元保证金亦转为土地使用权出让金。2010年1月6日，鸿润华夏公司、成业行公司向市国土局提出关于将《出让合同》的受让人变更为鸿润成业公司的申请。2010年1月26日，市国土局与鸿润成业公司签订《补充协议》（附件5），约定将《出让合同》及《补充协议》（附件4）的受让人变更为鸿润成业公司，《出让合同》中约定受让人的一切权利义务由鸿润成业公司承接。案涉土地在准备交付过程中受到了当地村民的阻挠。2010年5月6日，鸿润成业公司向市国土局作出《关于房山区圣水路小区项目顺延开竣工日期的请示》，提出因为房山土地储备中心未按规定期限和标准交付土地，项目各项前期工作无法开展，申请将开工期限延至房山土地储备中心完成土地交付后半年内，并依此顺延竣工时间。2010年7月2日，市国土局与鸿润成业公司签订《补充协议》（附件6），将开工日期变更为2010年12月30日，将竣工日期变更为2013年6月30日。2012年8月8日，市国土局与鸿润成业公司签订《补充协议》（附件7），将《出让合同》约定的建筑总面积、《补充协议》（附件4）约定的出让宗地规划建筑面积变更为165566.86平方米，土地规划用途变更为住宅、体育、商业、办公（物业管理用房）、地下库房、地下办公（物业管理用房）、地下车库，政府土地收益增加为174395157元；受让人在合同出让范围内按规划要求建设建筑面积200平方米的文体活动站、建筑面积50平方米的社区卫生服务站、建筑面积90平方米的居委会、建筑面积315.83平方米的出入口，以上配套内容未收取新增政府土地收益，受让人需建成后按规定移交政府或政府指定的单位，本合同项下受让人取得的土地面积相应减少，如受让人建成后没有移交政府或政府指定单位，须按合同补交政府土地收益。2015年7月23日，市国土局与鸿润成业公司签订《补充协议》（附件8），将《出让合同》及《补充协议》（附件4）所约定的宗地面积及出让宗地面积变更为71855.31平方米（分摊），土地出让范围以协议所附土地出让范围红线图为准，最终以地籍部门测绘数据为准；出让宗地规划建筑面积变更为147706.55平方米，另有地上建筑面积375平方米（社区卫生服务站用途51.4平方米、居委会用途79.02平方米、人防出入口用途244.58平方米），地下建筑面积17521.98平方米（地下人防）不在上述出让范围内；土地规划用途变更为住宅、商业、地上综合（物业管理用房、文体活动站）、体育、地下库房、地下综合（物业管理用房）、地下车库，使用权出让年限作出相应变更，政府土地收益增加为176237354元。2010年8月10日，房山土地储备中心与鸿润成业公司履行案涉土地交接手续，双方在《政府储备土地交接单》上签字盖章。北京市人民政府于2016年7月20日决定设立北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委），不再保留北京市规划委员会、北京市国土资源局。2016年12月9日，北京市国土资源局房山分局出具《不予受理告知书》，针对鸿润成业公司反映的圣水路小区迟延交地问题，建议其按照《出让合同》约定途径解决。鸿润成业公司于2017年10月诉至本院，要求市国土局给付迟延交地违约金。鸿润成业公司在本案诉讼中称：其于2010年7月19日向市国土局和房山土地储备中心发函，督促交付土地；于2010年8月24日向市国土局、房山土地储备中心发函要求支付迟延交地违约金，但未得到任何回复；于2016年11月8日再次向市规土委、房山土地储备中心发函要求支付迟延交地违约金。鸿润成业公司未能提供证明在2010年8月24日至2016年11月8日间向市国土局或市规土委主张迟延交地违约金的证据。2018年11月，北京市人民政府将市规土委、北京市勘察设计和测绘地理信息管理办公室的职责，以及北京市发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，北京市水务局、北京市园林绿化局的资源调查和确权登记管理职责等整合，组建市规自委。另查明，2009年12月31日，房山土地储备中心作为甲方，鸿润华夏公司、成业行公司共同作为乙方就案涉出让土地签订《补偿协议》，约定土地开发补偿费为232355400元，《补偿协议》签订后3个工作日内，乙方向甲方支付土地开发补偿费总额的50%，其中土地开发补偿费总额的20%作为定金，乙方交付“三通一平”的现状用地后3个工作日内，乙方再支付土地开发补偿费总额的50%；乙方支付完50%土地开发补偿费后3个工作日内，甲方向乙方交付“三通一平”条件的现状土地，甲乙双方就交接宗地达成一致且共同签订《项目用地移交通知单》后，该宗地交接成功。2010年1月5日，鸿润华夏公司、成业行公司交纳了土地开发补偿费116177700元。2010年3月18日，房山土地储备中心与鸿润成业公司签订《补充协议》，约定将《补偿协议》的乙方变更为鸿润成业公司，《补偿协议》中乙方的一切权利义务由鸿润成业公司承接。本院认为，市国土局与鸿润华夏公司、成业行公司签订的《出让合同》及《补充协议》（附件4），是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同。鸿润华夏公司、成业行公司将其在相关合同中的权利义务全部转让给鸿润成业公司，市国土局表示同意，该转让行为符合法律规定。市国土局与鸿润成业公司签订的《补充协议》（附件5、6、7、8），是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同。鸿润成业公司和市国土局均应按照《出让合同》及相关《补充协议》的约定行使权利、履行义务。机构改革后，市国土局基于《出让合同》及相关《补充协议》的权利和义务，由市规自委行使和履行。鸿润成业公司主张市规自委迟延交付土地，要求市规自委给付逾期交地违约金83567000元，市规自委提出时效抗辩。本案的争议焦点主要是：一、交付土地义务的履行时间如何确定；二、市规自委是否应承担迟延交地的违约责任；三、鸿润成业公司要求给付迟延交地违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。一、交付土地义务履行时间的确定问题。市规自委、鸿润成业公司对市国土局负有向鸿润成业公司交付案涉土地义务的事实无争议。对于应当交付土地时间，鸿润成业公司认为：按照《补充协议》（附件4）第十条约定，土地开发补偿款由受让人直接支付给房山土地储备中心，具体支付方式及双方其他权利义务由受让人与房山土地储备中心签订《补偿协议》予以明确。双方其他权利义务包括土地交付时间。而《补偿协议》约定，乙方支付完50%土地开发补偿费后3个工作日内，甲方向乙方交付“三通一平”条件的现状土地。50%的土地开发补偿费已于2010年1月5日给付完毕，故市国土局的交地时间应确定为2010年1月8日前。市规自委认为：双方对交地时间无具体约定，只要在约定的开工时间即2010年12月30日前完成交付即可。对交地时间，本院分析如下：1.鸿润成业公司和市规自委的相关主张不能成立。《补充协议》（附件4）约定，土地开发补偿款由受让人直接支付给房山土地储备中心，具体支付方式及双方其他权利义务由受让人与房山土地储备中心签订《补偿协议》予以明确。按照该条款使用的词句及相关合同条款，该约定中“双方其他权利义务”应解释为受让人与房山土地储备中心基于土地开发补偿款的收取等事项产生的权利义务，而不能理解为将市国土局的交地时间在受让人与房山土地储备中心的《补偿协议》中进行约定。鸿润成业公司的相关意见，本院不予采信。考虑到从土地交付到工程实际开工建设在客观上需要一定准备时间等因素，市规自委关于只要在约定的开工时间前交付土地即可的主张，本院亦不予采信。2.交地时间宜结合相关合同约定予以确定。《出让合同》约定，“受让人按本合同约定支付国有土地建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地”。但《出让合同》未对土地出让价款和土地交付问题进一步明确。双方之后签订的《补充协议》（附件4），确定了出让价款的金额和支付时间，但多份《补充协议》均未明确市国土局的交地日期。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，鸿润华夏公司和成业行公司在《补充协议》（附件4）签订后，已依约履行了付款义务。至2009年12月30日，该协议确定的土地出让价款支付义务已履行完毕。依据《出让合同》约定，受让人依约支付出让价款的，市国土局即负有交地义务。《出让合同》和《补偿协议》在内容上具有牵连关系，考虑到《补偿协议》已就房山土地储备中心交付土地的时间作出明确约定、土地交付实际由房山土地储备中心向鸿润成业公司实施等因素，本院认为参照《补偿协议》中房山土地储备中心向鸿润成业公司交付土地时间确定市国土局的交地时间较为合理。依据相关合同约定和实际履行情况，交地时间应确定为2010年1月8日前。二、市规自委是否应承担迟延交地违约责任的问题。市规自委主张迟延交地是因为案外人的阻挠造成的，市规自委不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。市规自委所述的案外人因素，不构成其不承担违约责任的事由。鸿润成业公司于2010年5月6日提出延期开竣工的申请，双方于2010年7月2日签订变更开竣工时间的《补充协议》（附件6），亦无法认定双方对土地交付时间重新做出了约定或鸿润成业公司作出了放弃主张迟延交地违约责任的意思表示。市规自委应对迟延交地的行为承担违约责任。三、鸿润成业公司要求给付迟延交地违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院分析如下：1.迟延交地违约金请求权的时效起算时间问题。《出让合同》约定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。该条款对于迟延交地违约金的给付标准作出了约定，但未对迟延交地违约金的履行时间作出约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”适用该随时履行原则，鸿润成业公司可以随时向市国土局主张迟延交地违约金。在鸿润成业公司第一次向市国土局主张权利，但市国土局拒绝履行或市国土局在其提出的履行期限届满后仍未履行时，鸿润成业公司即知道或应当知道其权利受到侵害，违约金请求权的诉讼时效应从该日计算。鸿润成业公司主张，其于2010年8月24日向市国土局、房山土地储备中心发函要求支付迟延交地违约金，但未得到任何回复。依据鸿润成业公司的该主张，鸿润成业公司此时即已经知道自己的权利受到了侵害。虽然鸿润成业公司未对2010年8月24日向市国土局、房山土地储备中心主张权利的事实予以证明，但作为对已不利事实的承认，本院对该事实予以确认。综上，迟延交地违约金请求权的诉讼时效应从鸿润成业公司2010年8月24日提出主张而市国土局拒绝履行时开始起算。2.鸿润成业公司迟延交地违约金请求权已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。从鸿润成业公司2010年8月24日提出主张而市国土局拒绝履行时，迟延交地违约金请求权的诉讼时效开始起算。鸿润成业公司未提供证明其在2年的诉讼时效期间内向市国土局主张违约金责任的证据。鸿润成业公司提起的本案诉讼已经超过诉讼时效期间。综上所述，鸿润成业公司提起的本案诉讼超过了当事人向人民法院请求保护民事权利的2年诉讼时效，鸿润成业公司亦未提供证据证明存在时效中止、中断的事由。本院对鸿润成业公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第八十八条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，判决如下：驳回北京鸿润成业房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费459635元，由北京鸿润成业房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓审 判 员  王 娜人民陪审员  王伯森二〇一九年九月十九日书 记 员  杨 飞