四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2711号 原告：冯维喜，男，汉族，生于1978年3月21日，住四川省绵阳市游仙区。 原告：王印，女，汉族，生于1977年7月14日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：茅健，该公司员工。 委托诉讼代理人：耿明珠，该公司员工。 原告冯维喜、原告王印与被告丰四川泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯维喜、原告王印的共同委托诉讼代理人袁桂茹，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯维喜、原告王印向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2018年2月15起至原告取得不动产登记证之日止以购房款419000元为基数按日万分之二计算的逾期办证违约金（其中暂计算至2019年5月1日的违约金为人民币36536.8元）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年11月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的“紫金城”小区11栋2单元23楼4号房屋，房屋总价款为419000元，合同第二十七条约定买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起365个工作日内，办理该商品房的所有权登记，双方还签订有补充协议，补充协议约定买受人所购房屋的权属证书由出卖人代办。因此被告最迟应于2018年2月14日为原告办证。第二十八条第一款二项约定出卖人从应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告按合同约定向原告交房，但约定办理房产证时间早已过期，被告却迟迟不予办理。为此，原告多次找到被告要求办理，均无果，为维护原告的利益，特诉至贵院。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：由于原告支付房款是按揭方式，根据补充协议1.2.4条中约定，原告主张权利为按揭客户办理产权转移条件尚未成就，因为若为其办理了产权证我们将无法行使其为按期偿还按揭款情况下我方单方解除合同收回房屋产权的权利。 经审理查明：原、被告对以下事实没有异议：1、双方于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》（备案号214055）并已备案登记，《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人在2016年8月31日前向买受人交付该商品房”、第二十七条约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自税费。”、第二十八条第一款关于房屋所有权转移登记违约责任的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”《商品房买卖合同》补充协议1.2.4条款：“因买受人未按期偿还按揭贷款本息或偿还银行按揭贷款严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任的，并从出卖人提供的保证金中划扣相应金额款项或要求出卖人代买受人清偿银行债务时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担总房款5%的违约金和出卖人代买受人偿付的银行借款本息”、8.3.1条款“买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证备案登记手续由出卖人代办”2、房屋位置紫金城11栋2单元23楼4号，房屋总价款419000元，,贷款支付；3、被告已按约向原告交房;4、该房屋所在地块已抵押，至今未解除抵押；5、紫金城11栋至今未办理初始登记（即总证）。本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立并合法有效。 本案争议焦点是：1、被告是否违约。2、如被告违约，违约金计算的起算时间和标准。 一、《商品房买卖合同》补充协议1.2.4的约定只是在买受人未按期归还按揭贷款致使出卖人承担了担保责任的情形下，出卖人享有合同解除权以及其他权利，与出卖人是否应当为买受人办理房屋产权登记过户手续无关，被告辩称依该约定办理房屋权属证的条件尚未成就的理由不成立。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条约定的是房屋所有权转移登记的违约责任，但没有确定办理楼栋权属证明的时间；不过第二十七条约定了双方共同申请办理房屋所有权转移登记的时限，而买卖双方共同申请办理房屋转移登记的根本条件是出卖人已取得房屋所有权证书，否则无从提及申请办理一事，故该条约定应认定为出卖人应在约定交付之日起365个工作日内办理好楼栋权属证书从而使得共同申请办理每套房屋转移登记具备条件；既然做如此约定，被告即应在2018年2月14日前办理好紫金城11栋的权属证明。被告至今未办理紫金城11栋初始登记（总证），是原告未能取得该套房屋所有权证书（不动产证书）的原因，被告属违约。 二·、《商品房买卖合同》第二十八条第（一）款的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”，是指商品房交付之日和取得所在楼栋权属证明之日二者之间以最晚那个”之日”作为120个工作日的起算点，2018年2月14日开始计算120个工作日即为2018年8月13日，违约金计算应从2018年8月13日开始计算到本判决作出之日止。 关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，约定的违约金不属过高。 故原告的诉讼请求部分予以支持，本案违约金金额计算方式：以购房款419000元为基数，自2018年8月13日起至本判决作出之日止按日万分之二计算】。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告冯维喜、原告王印支付违约金，违约金的计算方式为：以购房款419000元为基数，自2018年8月13日起至本判决作出之日止按日万分之二计算； 二、驳回原告冯维喜、原告王印的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取诉讼费354元，由原告承担100元、被告四川丰泰金科投资有限公司承担254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  王 建 二〇一九年九月三十日 法官助理  杨秋艳 书 记 员  张芸莹