广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16140号原告：徐小文，女，1968年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：曾庆华，男，1960年12月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，系原告徐小文的丈夫。被告：黄湘蓉，女，1975年4月24日出生，汉族，身份证住址广西宾阳县，原告徐小文与被告黄湘蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小文的委托诉讼代理人曾庆华，被告黄湘蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年2月2日签订的租赁合同书；2.判令被告向原告支付2018年12月至2019年3月尚欠租金12800元（按每月3200元标准）及违约金（计算标准：以12800元为基数，从2019年6月17日起按年利率24%计算至清偿之日止）；3.被告向原告支付拖欠的电费111.52元、水费30.23元。事实与理由：2018年2月2日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告向原告承租原告名下位于广东省××××区第一城柏景楼第三幢5、10、14、15、19、26、27、28车房；租赁期限为3年，自2018年3月1日至2021年2月30日；租金为每月3200元，被告应在当月10前将每月租金支付给原告；如被告逾期7天支付当月租金的，则按租金金额加收20%的罚金，超过7天不付清租金及罚金，则原告有权终止合同并收回房屋及换锁并没收押金。合同签订后，经原被告协商，将每月租金调整为3500元，房屋的水电费、租赁税等费用由被告承担。2018年12月份开始，被告拒交租金，也未通知原告欲解除租赁合同，更无按合同第八条的约定将房屋钥匙交付给原告，涉诉房屋也一直由被告转租的次承租人占用。截止2019年4月，被告共拖欠租金17500元、水电费及违约金。原告多次向被告追讨欠款无果，为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告黄湘蓉辩称，1.签订涉案合同的出租方并非原告，签订方亦未有提供原告的委托书。2.我的转租行为是经过原告的同意，并非无故转租，现次承租人由于经营不善已解除合同，所缴交的租赁保证金已作为违约金支付给原告。3.解除合同后有及时向原告交还租赁物钥匙及结清了水电费。原告起诉于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：徐小文系中山市石岐区第一城柏景楼第三幢5，10，14，15，19，26，27，28车房产权人【房产证号：粤房地权证中府字第××号】，房屋建筑面积为71.16平方米。2018年2月2日，徐小文（甲方、出租人）与黄湘蓉（乙方、承租人）签订《租赁合同书》，约定甲方将中山市石岐区第一城柏景楼第三幢5，10，14，15，19，26，27，28车房出租给乙方作开设棋牌室之用，租赁期限为三年，即从2018年3月1日至2021年2月31日止；自签订合同之日起乙方必须向甲方交付租赁押金6400元；月租金3200元，乙方必须在当月10日前将每月租金交付甲方；若乙方逾期交付当月租金，则按租金金额加收20%罚金，超过7天不付清租金及罚金，甲方有权终止合同并收回房屋及换锁，没收押金，对乙方放置（遗留）该房屋的所有物品自行处理；甲方双方未到租赁合约期满不能单方面中止合同，如乙方违约，甲方有权没收押金并向乙方追讨损失赔偿；退房以交钥匙日为准。合同还约定了其他事项。徐小文的委托代理人曾庆华、黄湘蓉分别在合同甲、乙方处签名确认。徐小文依约向黄湘蓉交付涉案房屋，黄湘蓉依约向徐小文交纳了租赁保证金6400元及从2018年3月起的租金。后黄湘蓉于2018年12月开始拖欠徐小文租金。徐小文称黄湘蓉拖欠其2018年12月至2019年3月期间的租金一直未付，其于2018年12月24日通过黄湘蓉收回了涉案房屋钥匙。徐小文与黄湘蓉就所欠租金费用的支付一直协商无果，徐小文遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，徐小文为证明黄湘蓉尚欠水电费未结清，提供发票，显示涉案房屋2018年12月1日至2019年1月1日电费为111.52元，2018年11月15日至2019年1月15日水费为30.23元。又查，黄湘蓉为证明涉案房屋存在转租并取得徐小文同意，提供房屋转租合同一份，内容载明：2018年6月16日，黄湘蓉（甲方、转租方）与案外人陈波（乙方、承租方）签订《房屋转租合同》，约定：甲方将中山市石岐区第一城柏景楼第三幢5，10，14，15，19，26，27，28车房（租赁面积70平方米）转租给乙方作棋牌室使用，租赁期限为2018年7月1日至2021年2月28日；每月租金3200元。合同还约定了其他事项。徐小文未在丙方（房东方）处签名。再查，黄湘蓉为证明其主张提供微信截图，徐小文、黄湘蓉确认微信对话分别为案外人陈波与徐小文的丈夫曾庆华对话、曾庆华与黄湘蓉的微信对话，微信内容反映案外人陈波称其无法继续经营而向曾庆华要求单方解除合同，双方就此进行协商，协商时间为2018年12月4日；曾庆华要求黄湘蓉支付尚欠2018年12月十多天租金，黄湘蓉称陈波告知其无力支付余下租金并同意出租方没收租赁保证金6400元作违约金，黄湘蓉通过微信方式向徐小文支付了截至2018年12月22日水费99.5元、电费71元，曾庆华仍要求黄湘蓉继续支付2018年12月、2019年1月租金，黄湘蓉认为徐小文已收回涉案房屋的钥匙，不同意再支付租金、费用。徐小文确认微信内容，但认为陈波不是次承租人，不确认涉案房屋存在转租，陈波与黄湘蓉系合作方关系。庭审中，徐小文称涉案房屋的租金通过微信方式收取；2018年12月以前涉案房屋的租金黄湘蓉已经支付完毕；其拿到涉案房屋钥匙时黄湘蓉已将涉案房屋内的物品搬走好几天了，其现将涉案房屋另行出租；徐小文称不同意将已收取黄湘蓉的租赁保证金6400元在本案中抵扣黄湘蓉尚欠其的租金、费用，不同意该款在本案中一并处理。黄湘蓉确认涉案合同约定涉案房屋水电费由其负担。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。徐小文与黄湘蓉签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按上述合同全面履行。徐小文已按合同约定将涉案房屋交付黄湘蓉使用，黄湘蓉亦应依约向徐小文支付租金、水电费。黄湘蓉要求解除合同并向徐小文退还了涉案房屋钥匙，徐小文于2018年12月24日接收了涉案房屋钥匙后已另行出租，涉案合同亦约定退房以交钥匙日为准，交钥匙时黄湘蓉已将其物品搬离涉案房屋，故本院认定徐小文与黄湘蓉2018年2月2日签订的《租赁合同书》于2018年12月24日解除。基于黄湘蓉于2018年12月24日向徐小文交还了涉案房屋，故涉案房屋的租金、水电费应交纳至2018年12月24日，故尚欠的租金为2560元（3200元÷30天×24天），徐小文主张黄湘蓉支付其尚欠租金2560元及以2560元为基数从2019年6月17日起按年利率24%支付至清偿之日止的违约金，于法无悖，本院予以支持；对徐小文主张租金及违约金超出的上述部分，于法无据，本院不予支持。关于水电费问题。经查，因黄湘蓉已通过微信方式向徐小文方支付了水费99.5元、电费71元共170.5元，而根据徐小文提供的水电费发票显示其2018年12月电费以及2018年11月15日至2019年1月15日水费合计141.75元，黄湘蓉支付的数额已高于应付费用数额，故对徐小文该诉讼请求，本院不予支持。综上，徐小文的诉讼请求有理充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告徐小文与被告黄湘蓉2018年2月2日签订的《租赁合同书》于2018年12月24日解除；二、被告黄湘蓉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐小文支付尚欠租金2560元及违约金（计算标准：以2560元为基数从2019年6月17日起按年利率24%支付至清偿之日止）；三、驳回原告徐小文的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，减半收取为155元（原告已预交），由原告徐小文负担100元，由被告黄湘蓉负担55元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  仇丽君二〇一九年九月十七日书记员  林文丽练洪银