河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初3866号原告熊正海，男，汉族，1962年3月20日生，住信阳市浉河区。被告吴宗胜，男，汉族，1969年5月13日生，住信阳市浉河区。委托代理人程锐杨卓妮，河南高普律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告闵志浩，男，汉族，1970年6月12日生，住信阳市浉河区。原告熊正海与被告吴宗胜、闵志浩执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊正海，被告吴宗胜及其委托代理人程锐，被告闵志浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告熊正海诉称，浉河区人民法院与2019年5月6日作出的（2019）豫1502执异17号《执行裁定书》，裁定驳回原告提出的执行异议，原告认为该裁定认定事实错误和部分法律适用错误，事实上原告是涉案执行房屋的权利人。被告所申请执行的财产涉案房屋的权利人是原告，而不属于第二被告的财产。涉案执行房屋在第一被告向法院申请查封前，原告和第二被告已经通过以房抵债的方式购买了该房屋，并实际占有使用该房屋。因该房屋所占土地系集体性质，故不能办理相关的过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）项、第二十八条之规定，因此，应当认定原告是涉案房屋的权利人。浉河区人民法院作出的（2019）豫1502执异17号《执行裁定书》适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定作出驳回原告的异议请求属于适用法律错误。另外，生效民事判决书的内容是给付的金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，因此，执行查封本案涉案房屋是错误的。综上所述，本案为了维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求法院依法判令：1、依法判决停止浉河区人民法院作出的（2017）豫1502执字840号之一民事裁定书的执行，即原告购买闵志浩、付杰位于信阳市××风景区××山村××层（信房权证南湾湖风景区第00014586号）房屋，并解除对该房屋的查封；2、本案全部受理费用由被告承担。吴宗胜辩称，一、被答辩人认为，其是“信房权证南湾湖风景区第00014586号”房屋（以下简称涉案房屋）的权利人，该理由不能成立。首先，目前，涉案房屋登记仍然在闵志浩及其妻子付杰名下。被答辩人对涉案房屋主张所有权，依据是被答辩人与闵志浩及其妻子付杰在2015年4月24日签订的一份《房屋抵债协议》。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然被答辩人与闵志浩及其妻子付杰之间签订有《房屋抵债协议》，但涉案房屋并没有办理过户登记，故涉案房屋的所有权仍然属于闵志浩及其妻子付杰，而不属于被答辩人。其次，从《房屋抵债协议》中约定“，如闵志浩欲赎回，在2019年12月底前还清抵债的100万元整后，就可以赎回，逾期不候。”说明被答辩人与闵志浩及其妻子付杰签订《房屋抵债协议》的真实意思表示，是闵志浩及其妻子付杰用涉案房屋为被答辩人向闵志浩出借的100万元借款提供担保，而不是被答辩人与闵志浩及其妻子付杰达成协议用涉案房屋抵偿100万元借款，涉案房屋归被答辩人所有。最后，《房屋抵债协议》只是被答辩人与闵志浩及其妻子付杰之间的一种债权关系的凭证，被答辩人依据《房屋抵债协议》对被答辩人与闵志浩及其妻子享有债权请求权，而不是代表被答辩人拥有涉案房屋所有权的物权登记证书，同时也不属于人民法院确认物权的生效法律文书。因此，《房屋抵债协议》只能证明被答辩人与闵志浩之间存在债权债务关系，而不能证明被答辩人对涉案房屋享有物权。按照被答辩人的说法，被答辩人在2015年3月24日就与闵志浩及其妻子付杰签订了《房屋抵债协议》，那么为什么截止到今天，被答辩人也没有起诉要求确认对涉案房屋享有所有权，同时，也没有起诉要求闵志浩及其妻子付杰协助办理房屋过户手续；二、被答辩人认为，（2019）豫1502执异17号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条进行裁定，属于适用法律错误；应当适用《执行异议和复议规定》第二十五条第（五）项和第二十八条的规定进行裁定，该理由不能成立。首先，《执行异议和复议规定》第二十五条第（一）项规定“（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”涉案的房屋属于不动产，并且已经办理了房产登记，房产登记的权利人是闵志浩及其妻子付杰。而《执行异议和复议规定》第二十五条第（五）项规定是“其他财产和权利，有登记的，按登记机构的登记判断；。”显然，被答辩人是法律的错误理解。其次，《执行异议和复议规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。”从《执行异议和复议规定》第二十八条规定的内容看，该项规定的意思是单纯的房屋买卖合同关系，目的是保护房屋买受人的利益；而不是规定民间借贷中的以房抵债协议，以保证民间借贷债权的实现。而本案，被答辩人与闵志浩及其妻子付杰之间签订的《房屋抵债协议》，不是房屋买卖合同关系，而是一种为保证民间借贷双方债权实现的担保协议。被告闵志浩辩称，原告说的都是真实存在的，对原告起诉的事实无异议。经审理查明，2013年1月31日与2014年3月24日，原告熊正海通过银行汇款的方式向被告闵志浩分别转款60万元、180万元。2014年3月24日，双方签订了《借款协议》，协议约定被告闵志浩向原告借款240万元，借款期限为一年，借款利率为月息3分，到期一次性还本。借款到期后，因被告闵志浩无力偿还借款，2015年4月24日，原告又与被告闵志浩夫妻签订了《房屋抵债协议》，约定将被告闵志浩、付杰二人共有的位于南湾贤隐小区连体别墅作价100万元抵偿之前的240万元借款，且协议约定如被告闵志浩在2019年12月底前还清抵债的100万元，则可以赎回该房屋。因该房屋土地性质为划拨土地，故双方约定不办理两证过户手续。2017年2月，本院在审理申请执行人吴宗胜与被执行人闵志浩民间借贷纠纷一案中，作出了（2017）豫1502民初990-2号民事裁定书，裁定查封被执行人闵志浩位于信阳市××风景区××山村××层（信房权证南湾湖风景区第00014586号）的房屋。2017年10月，本院作出了（2017）豫1502执字840号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人闵志浩名下的上述房屋。2019年2月20日，本院作出（2019）豫1502执恢字14号之一执行裁定书，对上述房屋进行了续封。原告熊正海以案外人的身份于2019年提出了执行异议，经本院审查，作出(2019)豫1502执异17号执行裁定书裁定驳回原告熊正海的异议请求。庭审中另查明，涉案房屋系被告闵志浩与其妻子付杰共同共有，土地性质登记为划拨土地。该房屋自2014年初由原告熊正海的内弟左文利租赁开设餐馆占用至今。2019年5月28日，被告闵志浩、付杰给原告出具了申明一份，表示在约定时间内如无法偿还抵债欠款，放弃赎回房屋的权利。以上事实有借款协议、银行转款凭证、房屋抵债协议、居委会证明、执行裁定书及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，首要审查的内容应为如下两点：1、本院对于涉案房屋采取的执行措施是否合理合法;2、案外人主张对涉案房屋是否具有相关权利，且有优先性及排他性，能否足以排除法院的强制执行。本案原告熊正海与被告闵志浩系债权债务法律关系，双方于2015年4月24日协商将房屋作价100万元，用于抵扣到期债务，并在协议中注明因土地性质不是国有出让土地，故不办理两证过户手续。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中虽然原、被告双方签订了以房抵债协议，但因未办理产权过户登记，房产仍在被告闵志浩与其妻子付杰名下，故本院认为，法院在执行过程中依法查封登记在被执行人名下的财产并无不当。其次，原告熊正海与被告闵志浩在《房屋抵债协议》中还约定，如被告闵志浩在2019年12月底前还清抵债的100万元，则可以赎回该房屋。原告熊正海在庭审中也表示，未办理过户登记的原因是因为协议中约定的赎回期限未到。本院认为，通过该条款可以看出原告签订该协议的初衷并非要取得房屋所有权，在一定程度上更多是作为债权实现的担保。双方签订的《以房抵债协议》实际为一个附期限和附条件生效的协议，即只有在被告闵志浩到期无法清偿抵债债务时，以房抵债协议才彻底成立。故原告熊正海根据该协议享有的与被告吴宗胜享有的同为债权请求权，并不具有法律上的优先性。再者，原告熊正海主张其签订《以房抵债协议》在法院查封之前，且一直占有使用该房屋，未办理过户也不存在过错，故对于涉案房屋享有优先权且可以排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以上规定了几种关于对不动产异议可以排除执行的情形，本院认为，原告方并不符合上述规定的情形。理由如下：第一、双方签订的并非房屋买卖合同，而是具有担保性质的以房抵债协议；第二，原告主张其在查封前一直占有该房屋，但庭审中已经查明该房屋实际由原告的内弟左文利经营餐饮，原告本人并未实际居住或占有；第三、关于过户问题，原告熊正海与被告闵志浩在签订《房屋抵债协议》时就备注因土地性质问题不办理过户。本院认为，根据目前现行的法律及行政法规，以划拨方式取得的土地，需要转让的，转让方应向有关政府部门提交书面申请，经过审查批准后办理出让手续，并交纳土地出让金，然后再去房管部分、土地部门办理变更登记。故涉案房屋土地性质并非不能办理过户的法定理由，且庭审中原告熊正海也说明后来一直未办理过户是因为赎回期限未到，故原告方认为未办理过户不是其自身原因的理由不成立。综上所述，原告熊正海对于涉案房屋并不享优于债权的物权性相关权利，因此并不能排除本院的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告熊正海的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告熊正海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  卢 静审判员  万 欣二〇一九年九月九日书记员  崔 晶