福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民初253号 原告:福建省万亚实业有限公司，住所地：福建省宁化县翠江镇南大街356号闽赣小商品城B3幢1层138、139商铺。统一信用证代码：9135042405434208XR。 法定代表人：黄宏华，执行董事。 委托诉讼代理人：张健超、黄山明，福建枫桦律师事务所律师。 被告：福建省宁化县城市经营有限公司,住所地：福建省宁化县翠江镇南大街248号10-12层。统一信用证代码：913504247380451680。 法定代表人：赖锡光，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赖仕宝，福建翠城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小明，男，1974年12月21日出生，汉族，福建省宁化县城市经营有限公司职工，住福建省宁化县。 原告福建省万亚实业有限公司(以下简称万亚实业公司)与被告福建省宁化县城市经营有限公司（以下简称城市经营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万亚实业公司的委托诉讼代理人张健超、黄山明，被告城市经营公司的委托诉讼代理人赖仕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万亚实业公司向本院提出诉讼请求:1.确认万亚实业公司与城市经营公司之间未履行的房产买卖关系于2019年5月1日解除（未履行的房产面积为5525.21平方米、值价为16188865.3元）；2.城市经营公司立即办理上述房产的抵押、限制转让等手续；3.城市经营公司立即办理解除万亚实业公司权属房产（A区地下商业部分，面积为11918.07平方米；A区一至四层，面积为8557.8平方米）抵押、限制转让手续，并将A区地下商业房产证返给万亚实业公司；4.城市经营公司立即向万亚实业公司支付尚欠的购房款人民币539.132万元；5.城市经营公司赔偿万亚实业公司逾期付款利息982.7万元；6.城市经营公司承担本案的全部诉讼费用。万亚实业公司于开庭前变更诉讼请求：撤回第二项、第三项诉讼请求；变更第五项诉讼请求为城市经营公司支付万亚实业公司逾期付款利息980万元。事实和理由：2012年5月18日，万亚集团有限公司与福建省宁化县人民政府合作开发经营涉讼闽赣小商品综合批发市场。2012年11月8日，万亚实业有限公司与宁化县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定，国有建设用地使用权出让合同中的竞得人万亚集团有限公司变更为万亚实业有限公司。2015年上半年，因受电商冲击及国家金融政策等诸多因素影响，万亚实业有限公司开发的涉讼项目销售量下降，无法按时支付小业主租金及银行借款，业主上访，万亚实业公司经营陷入困境。为了及时回笼资金，解决企业困境，2015年6月26日，万亚实业公司向宁化县委、县政府递交《关于请求政府收购闽赣小商品城项目资产的报告》，恳请县委、县政府对项目资产进行收购。2018年5月3日，宁化县城市经营有限公司经宁化县政府同意以收购价人民币11493万元收购万亚实业公司面积约39179.37平方米的房产，然而却未及时将购房款支付给万亚实业公司及其指定的债权人，万亚实业公司多次要求城市经营公司尽快支付购房款，以解万亚实业公司燃眉之急，但城市经营公司一再拖欠，尚欠已签约房产购房款人民币559.132万元。万亚实业公司同意低价出售房产给城市经营公司的目的是为了短时间内解决万亚实业公司资金周转，解决企业经营困境。城市经营公司一再拖延支付购房款的行为致使万亚实业公司资金周转困难无法得到改善，财务成本增加，使万亚实业公司解决经营困境的合同目的无法实现。据此，万亚实业公司于2019年4月30日向城市经营公司寄送《通知函》，要求解除与城市经营公司未履行房产的买卖关系，城市经营公司于2019年5月1日收到通知书。万亚实业公司认为未履行的房产(面积为5525.21平方米)买卖关系已于2019年5月1日解除，城市经营公司应办理解除未履行房产抵押、限制转让等手续。城市经营公司收购万亚实业公司资产期间，为保证资产安全，宁化县国投公司的借款能够按时支付，单方限制万亚实业公司销售A区地下商业部分及A区一至四层房产。现万亚实业公司已将城市经营公司收购的房产备案给城市经营公司，并将拖欠的借款偿还给宁化县国投公司后，城市经营公司却仍然继续限制限万亚实业公司销售权属的房产，导致万亚实业公司蒙受巨大的经济损失。万亚实业公司已将面积为33654.16平方米房产备案给城市经营公司，合计总价款人民币9860.66888万元，城市经营公司仅支付购房款人民币9321.5361万元，尚欠购房款人民币539.132万元。由于城市经营公司一再拖欠购房款，导致万亚实业公司未能按时足额清偿农行贷款，由此产生逾期利息980.4万元。综上，城市经营公司的行为已构成违约，致使合同目的无法实现，严重损害万亚实业公司的合法权益。请求人民法院依法判决支持万亚实业公司的诉讼请求。 城市经营公司辩称，一、万亚实业公司的第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法不能成立。1.万亚实业公司与城市经营公司之间所形成的是项目房产(项目剩余资产)整体收购为标的的房屋买卖关系。万亚实业公司为解决企业困难，及时回笼资金，恳请宁化县委、县政府对其项目资产进行收购。经过对万亚实业公司报送的要求被收购的房产进行整体评估等程序，2018年5月，宁化县政府同意以收购价款为11493万元收购原告面积39224.86平方米的项目剩余资产房产由城市经营公司统一按重置成本价的95％即2930元/平方米进行整体收购。至2019年2月28日，城市经营公司已支付购房款人民币9321.5361万元。2.万亚实业公司系双方房屋收购买卖关系的违约方。万亚实业公司收到城市经营公司的收购款至今，只与城市经营公司签订了33223.16平方米的房产买卖合同，剩余约6001.7平方米未签约的房产基本属于价值较高的商业房地产，城市经营公司数次要求就履行项目房产收购关系与万亚实业公司签约，但其拖延至今未签。此外，已签订房屋买卖合同部分的房产，万亚实业公司也拖延至今未出具税务发票和协助办理房屋所有权证书，违反买卖合同约定的办理房屋所有权证件的约定。二、万亚实业公司于2019年4月30日邮寄给城市经营公司的通知函，并不形成房屋买卖合同的解除。1.根据《合同法》第96条规定，通过对方解除合同的，必须具备《合同法》第93、94条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，合同才能解除。如前所述，万亚实业公司属于违约方，并不享有合同解除权。2.本案属于项目剩余资产房产按均价整体打包收购的买卖关系，强调的是以均价收购项目剩余资产房产的整体性，如确需解除，也是整体收购解除，而不是对收购标的进行选择性的“挑肥捡瘦”买卖。“项目剩余资产整体打包收购”并统一按“均价”的收购关系说明原告依法不能将收购标的拆分选择出售。三、万亚实业公司和城市经营公司还有预购+回购、民间借贷等法律关系，万亚实业公司已拖欠城市经营公司资金占用费等款项约1037.1657万元，城市经营公司恳请法院一并解决。1.2016年1月30日至2017年11月1日，城市经营公司已付购房款4216万元，根据双方约定，万亚实业公司应按实际使用天数支付资金占用费510.9957万元。2.万亚实业公司于2014年3月11日向城市经营公司借款2261万元，至2017年3月14日才偿还，按万亚实业公司出具的书面承诺，应支付资金点用费536.2695万元。3.宁化县政府要求城市经营公司追缴收回万亚实业公司的履约保证金2251万元。因此，万亚实业公司拖欠城市经营公司的款项远远超过项目应支付的房产收购款。五、万亚实业公司诉称的支付逾期付款利息的诉求依法不能成立。万亚实业公司诉称系由于城市经营公司未及时支付购房款，导致其蒙受利息损失。事实上，城市经营公司已及时超额支付了购房款，万亚实业公司才是违约方，万亚实业公司所诉逾期利息的支付并无事实依据。 2019年7月16日到庭当事人的诉讼代理人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 万亚实业公司向本院提交以下几组证据：1.宁化县城市经营公司收购资产清单一组，欲证明：城市经营公司已购买万亚实业公司房产的面积、位置的事实。2.《关于宁化闽赣小商品城项目恳请政府尽快落实办理政府收购部分资产等后续相关事宜的申请报告》、《情况汇报》、《通知函》、《通知书》各一组，欲证明：万亚实业公司要求城市经营公司支付购房款、归还抵押房产的事实，以及因城市经营公司未按时足额支付购房款而致函解除买卖关系的事实。3.万亚实业公司损失评估预算一组，欲证明：万亚实业公司损失的计算方式。4.《人民调解协议书》一组，欲证明：争讼闽赣小商品城A区地下商业部分（面积为11918.97平方米）产权属于万亚实业公司的事实。5.《超市场地租赁合同》及照片各一组，欲证明：万亚实业公司曾引进超市入驻案涉A区地下室经营，但因城市经营公司不归还房产证，导致正式合同无法签订，万亚实业公司由此遭受经济损失的事实。 城市经营公司对于万亚实业公司提供的前述证据的真实性及证明内容均有异议：认为万亚实业公司于2017年5月份提供的“拟收购闽赣小商品城项目房产情况明收细表”并不是本次提供的明细表，该明细表中遗漏了一套面积为49.45平方米的房产（B1－119号店）；《关于宁化闽赣小商品城项目恳请政府尽快落实办理政府收购部分资产等后续相关事宜的申请报告》、《情况汇报》是万亚实业公司寄送给宁化县人民政府的材料，且内容并不是要求城市经营公司尽快支付购房款；《通知函》、《通知书》城市经营公司没有收到，另外，万亚实业公司并不是抵押财产的产权人，抵押财产的产权人这三明万亚商业有管理有限公司；万亚实业公司损失评估预算是万亚实业公单方制作，且没有事实依据；《人民调解协议书》、《超市场地租赁合同》及照片与本案没有关联。 本院认证认为，万亚实业公司提供的“拟收购闽赣小商品城项目房产情况明收细表”与城市经营公司提供的明细表不一致，亦与委托评估的明细表不一致，且经核实万亚实业公司确实在计算签约总面积时遗漏了一套面积为49.45平方米的房产，以致总面积计算错误，故该组证据不能作为本案认定事实的依据。万亚实业公司提供的《申请报告》和《情况通报》虽然是寄送给宁化县人民政府的材料，但本案房产收购事宜是宁化县人民政府主导的，故该证据与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。2019年3月27日的《通知函》，虽然城市经营公司认为没有收到，但万亚实业公司主张是通过邮政快递寄送给城市经营公司法定代表人赖锡光，并由其本人签收，并提供回执证明，对此，城市经营公司不持异议，故该证据可以作为本案认定事实的依据。2019年3月28日的《通知书》与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。并不足以证明其要求城市经营公司支付购房款的事实。万亚实业公司损失评估预算是万亚实业公司单方制作，且城市经营公司否认，故该组证据不能作为本案认定事实的依据。《人民调解协议书》、《超市场地租赁合同》及照片与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。万亚实业公司提交的上述证据能否证明其主张，将在以下争议焦点问题中进行分析与认定。 城市经营公司向本院提交了以下几组证据：1.宁化县人民政府常务会议纪要（2018年第6次）、宁化县人民政府专题会议纪要（2018）第21号、中共宁化县委会议纪要（2018）第17号及恳请县政府支持的请示、承诺函，欲证明：（1）因万亚实业公司数次要求宁化县政府收购其项目资产，2018年5月，宁化县政府、中共宁化县委同意被告收购方案如下:一是万亚实业公司要求城市经营公司收购的房产系收购该项目剩余资产，以重置成本价的95%即2930元/平方米整体打包价收购万亚实业公司“干净”资产39224.86平方米的房产，收购资金11493万元。二是万亚实业公司应将A区地上商铺8557.8平方米二次抵押给城市经营公司、A区地下商业部份11918.07平方米抵押给城市经营公司。三是宁化县财政局分别于2012年、2014年预付给万亚实业公司招商履约保证金各2251万元。要求城市经营公司对万亚实业公司应预留在财政的招商履约保证金2251万元(4502万元的50％)予以收回。四是要求万亚实业公司在农行的抵押物办理二押手续给城市经营公司，并从2018年5月28日起，万亚实业公司所有未售资产交易、转让、抵押登记，须经县政府同意，县房管所、不动产登记中心方可为其办理相关手续。（2）万亚实业公司确认上述收购方案。2.拟收购闽赣小商品城项目房产情况明收细表、房地产估价报告、项目资产收购已签约明细表，欲证明：（1）万亚实业公司向城市经营公司报送的要求城市经营公司整体收购的项目资产房屋情况(面积、价款等明细)，收购总面积为39224.86平方米。（2）万亚实业公司要求城市经营公司收购的项目资产房产系整体打包价收购。经评估，商业房地产价值为9513.78万元(每平方为4301.99元)，地下车库价值为2622.29万元(每平方为1532.6元)，重置成本价总价值12136.07万元，均价3093.7元每平方米，城市经营公司按该均价的95％即2930元/平方米进行整体收购。（3）目前万亚实业公司仅与城市经营公司办理收购签约手续33223.16平方米，剩余6001.7平方米万亚实业公司违约拖延至今未办签约手续，并且已办理收购签约手续部份万亚实业公司至今未开具税务发票和办理房屋所有权证书。3.宁化县《商品房买卖合同备案信息表》、《商品房买卖合同》欲证明：（1）因本案项目资产系整体打包收购，城市经营公司以价格2930元/平方米进行整体收购，万亚实业公司单方无权对整体收购标的项目资产拆分进行选择销售。（2）万亚实业公司应在180日内办理房屋所有权证书。4.收购闽赣义乌小商品城项目部分房产预付收购款明细表，欲证明：城市经营公司共已支付收购款9323.9361万元。5.农行业务回单、拆除补偿表、拆除补偿谈判情况，欲证明：万亚实业公司于2018年8月13日支付收购款24000元(代垫拆除补偿)。6.资金占用费计算表、催收回执，欲证明：万亚实业公司应按协议支付上述预购款资金占用费按9.6％年利率计算，万亚实业公司已拖欠资金占用费610.9957万-100万＝510.9957万元。7.承诺函、收据、要求按时归还借款的函、关于延期归还借款日才偿还借款的报告、还款银行进账回单及收据，欲证明：（1）万亚实业公司于2014年3月11日向城市经营公司借款2251万元，至2017年3月14日才偿还借款；（2）万亚实业公司承诺按银行同期贷款利率结算借款利息。8.审计取证单、委托贷款借款合同、资金占用费计算表，欲证明：上述借款参照城市经营公司向三明海峡银行的贷款利率年8.5％计息，自2014年6月10日万亚实业公司逾期还款算至2017年3月14日，万亚实业公司应支付资金占用费536.2695万元。9.《关于要求福建万亚实业有限公司履行资产移交及办证(过户)手续函》、邮政快递签收回执。欲证明：城市经营公司数次要求履行房产收购手续，办理收购房屋的产权登记手续及房屋过户手续；（2）万亚实业公司已收上述函件。10.宁化县信访局上访记录、三明市信访局函、福建省信访工作联席会议办公室函件，欲证明：房产涉及案外人利益，因上述房产买卖、租赁等关系，众多购房户不断到县、市、省三级政府部门上访，反映万亚实业公司房产项目存在欺诈等行为，严重影响社会稳定。 万亚实业公司质证认为，对宁化县人民政府常务会议纪要（2018年第6次）、宁化县人民政府专题会议纪要（2018）第21号、中共宁化县委会议纪要（2018）第17号及恳请县政府支持的请示、承诺函的真实性没有异议，但对证明内容有异议，收购价格是城市经营公司单方决定的，不是双方协商的价格；将A区商业部分二次抵押给城市经营公司，系城市经营公司的单方行为，万亚实业公司并未同意；关于要求城市经营公司收回履约保证金事实宜与本案无关；另外，双方并未订立收购合同，城市经营公司无权限制万亚实业公司销售自有房产。对拟收购闽赣小商品城项目房产情况明收细表、房地产估价报告、项目资产收购已签约明细表的真实性、合法性及证明内容均有异议，二份明细表系城市经营公司的单方制作，且内容不准确，不能证明城市经营公司的主张；房地产估价报告系城市经营公司的单方行为，万亚实业公司并不知情。对《商品房买卖合同备案信息表》、《商品房买卖合同》的真实性不持异议，但对证明内容有异议，万亚实业公司不存对项目资产拆分进行选择销售的事实。另外，双方虽有约定办证时间，但城市经营公司从未要求办理房产证。对收购闽赣义乌小商品城项目部分房产预付收购款明细表的真实有异议，系城市经营公司单方制作，且已支付购房款的数额亦不符合实际，城市经营公司已支付购房款人民币9321.5361万元。对农行业务回单、拆除补偿表、拆除补偿谈判情况的真实性无异议，对证明内容有异议，该笔拆迁补偿款应当由城市经营公司自行承担。对资金占用费计算表、催收回执、承诺函、收据、要求按时归还借款的函、关于延期归还借款日才偿还借款的报告、还款银行进账回单及收据、审计取证单、委托贷款借款合同、资金占用费计算表等证据的真实性及证明内容均有异议，该类证据与本案不具有关联性，属于另一法律关系，不属于本案审理范畴。对《关于要求福建万亚实业有限公司履行资产移交及办证(过户)手续函》、邮政快递签收回执的真实性无异议，但对证明内容有异议，该回函系因万亚实业公司向城市经营公司发出催告其办理签收手续并支付剩余购房款的通知后，才向万亚实业公司邮寄的回函，不足以证明其有数次要求履行房产收购手续。对宁化县信访局上访记录、三明市信访局函、福建省信访工作联席会议办公室函件的真实性无异议，但对证明内容有异议，该组证据不能证明万亚实业公司开发项目存在欺诈等行为。 本院认证认为，城市经营公司提供的资金占用费计算表、催收回执、承诺函、收据、要求按时归还借款的函、关于延期归还借款日才偿还借款的报告、还款银行进账回单及收据、审计取证单、委托贷款借款合同、资金占用费计算表、宁化县信访局上访记录、三明市信访局函、福建省信访工作联席会议办公室函件等证据，与本案讼争房产买卖关系不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据；虽然万亚实业公司对城市经营公司提供的拟收购闽赣小商品城项目房产情况明收细表、房地产估价报告、项目资产收购已签约明细表、收购闽赣义乌小商品城项目部分房产预付收购款明细表的真实性持有异议，认为除房地产估价报告外，其他材料均为城市经营公司单方制作，且内容不准确，但该部分证据的内容能够明确、具体的反映讼争房产买卖过程，且与万亚实业公司主张的事实基本相符，故可以作为本案认定事实的依据。万亚实业公司对城市经营公司提供的其他证据的真实性均无异议，故本院认定城市经营公司提供的其他证据为真实、合法、有效，可以作为本案认定事实的依据。至于城市经营公司所提交证据能否证明其主张，将在以下争议焦点问题中进行分析与认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年5月18日，案外人万亚集团有限公司与福建省宁化县人民政府合作开发经营涉讼闽赣小商品综合批发市场。双方签订《项目投资合作协议书》。此后，作为福建省和三明市重点纯商业项目的“闽赣义乌小商品城”正式启动。该项目土地性质为商住两用，占地面积61.6亩，分A、B、C、D四个区域，总建筑面积近11万平方米，其中商业面积8万平方米，住宅面积8千平方米（包括回迁户），地下停车位及配套面积2万平方米，商业面积占比达90%。 2.2012年11月8日，案外人万亚实业有限公司与宁化县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定，国有建设用地使用权出让合同中的竞得人万亚集团有限公司变更为万亚实业公司。 3.2015年上半年，因受电商冲击及国家金融政策等诸多因素影响，万亚实业公司开发的涉讼项目销售量下降，无法按时支付小业主租金及银行借款，业主上访，万亚实业公司经营陷入困境。为了及时回笼资金，解决企业困境，2017年6月26日，万亚实业公司向宁化县委、县政府递交《关于请求政府收购闽赣小商品城项目资产的报告》，为了避免项目破产，万亚实业公司请求宁化县委、县政府对项目资产以低于成本价的价格进行收购。 4.2017年9月1日，宁化县政协组织部分政协委员对宁化县闽赣义乌小商品城项目进行专题调研，形成《关于宁化县闽赣义乌小商品城项目的调研报告》，针对闽赣义乌小商品城项目面临的困境提出了“收购理由”、“收购方式”、“收购后资产的处置”等建议。 5.城市经营公司将万亚实业公司的剩余资产委托三明金湖房地产评估有限责任公司进行价值评估。三明金湖房地产评估有限责任公司2017年9月8日出具的编号为金湖评报字（2017）第NH059号《房地产估价报告》：价值时点2017年5月8日，按重置成本价值评估，闽赣小商品城建筑总面积39224.86平方米，评估价值12136.07万元，均价3093.97元/平方米。按商业房地产市场价值评估，闽赣小商品城面积39224.86平方米,评估价值15375.69万元，均价3919.88元/平方米。 6.根据三明金湖房地产评估有限责任公司2017年9月8日出具的评估报告，万亚实业公司希望按市场评估价收购，经几轮的协调，万亚实业公司改为要求按评估重置成本价收购。后又经几次协调，万亚实业公司最终同意按不低于评估重置成本价95%的价格由县政府收购其剩余资产。城市经营公司建议拟以评估重置成本价的95%即2930元/平方米收购万亚实业公司闽赣义乌小商品城项目剩余资产39224.86平方米,收购资金约11493万元，报送宁化县委、县政府讨论研究。 7.为有效化解业主上访、银行起诉、企业资金链严重断裂等引发的诸多社会矛盾和问题，宁化县人民政府于2017年9月7日、2018年2月5日、2018年5月4日县政府第六次共三次召开政府常务会议研究收购方案，经2018年5月8日的宁化县委常委会（〔2018〕17号）纪要同意后启动收购闽赣义乌小商品城项目剩余资产工作，收购资产按评估重置成本价的95%即2930元/平方米价格收购万亚实业公司闽赣乌小商品城项目剩余资产39224.86平方米。同时政府会议纪要要求：“为确保该项目后续持续经营、企业后续资金持续投入，万亚实业公司要将闽赣义乌小商品城A区地上商铺约8557.8平方米(其中：恒丰银行解押A区6593.97平方米,农业银行解押A区1963.83平方米)二次抵押（最高额抵押）给城市经营公司、A区-1楼地下自持商场11918.06平方米抵押给城市经营公司，并授权城市经营公司对A区上述三处抵押资产相机处置。宁化县住建局、国土局负责办理A区上述三处资产的二次抵押”。并指定由城市经营公司负责收购。 8.从2018年5月29日至2019年2月18日，万亚实业公司与城市经营公司陆续签订了多份《商品房买卖合同（现售）》，该合同主要内容为：城市经营公司统一按重置成本价的95%即2930元/平方米进行整体收购，合同约定的付款方式为签订合同前一次性付款。 8.万亚实业公司于2019年3月27日寄送《通知函》给城市经营公司，该通知函的主要内容为截止2019年3月27日，城市经营公司仅支付购房款93015361元，尚欠购房款21914639元；万亚实业公司要求城市经营公司在收到函件后三个工作日内将剩余的购房款支付给万亚实业公司，逾期支付，万亚实业公司将解除双方关于该部分资产的买卖关系，收回相应资产另行出售。 9.万亚实业公司于2019年3月28日寄送《通知函》给城市经营公司，要求城市经营公司在三日内将三明商业管理有限公司的抵押房产的产权证书归还给万亚实业公司。 10.万亚实业公司于2019年4月30日寄送《通知函》给城市经营公司，该函件内容为：“贵公司向我公司购买闽赣义乌小商品城项目39179.37平方米房产，购买总价11479.55万元。截止今日，我公司已签约给贵公司面积为33654.16平方米资产合计金额9860.66888万元;未签约面积5525.21平方米，合计金额1618.88653万元。贵公司仅支付我公司购房款93015361元，尚欠我公司购房款21780193元。我公司多次催促贵公司支付尚欠购房款，否则，我公司将解除双方未履行部分房产的买卖关系，但贵公司迟迟未将购房款转入我公司账户。鉴于贵公司违约行为，已造成我公司经济损失，我公司决定解除未履行部分（面积5525.21平方米）房产的买卖关系，现致函如下:一、本通知函送达之日，我公司与贵公司尚末履行部分（面积5525.21平方米）房产的买卖关系解除。二、请贵公司收到本函后三日内，办理解除未履行部分房产（农行抵押2702.54平方米，税务抵押18套953.4平方米，经营公司移交产权证9户414.3平方米地下室1454.97平方米）的抵押、限制转让等手续并返还房产证。三、请贵公司收到本函后三日内，办理解除我公司A区地下商业部分（面积为11918.07平方米）及A区一至四层（面积为8617.84平方米）房产抵押、限制转让等手续。四、请贵公司收到本函后三日内，支付尚欠的购房款559.132万元(9860.66888万元—9301.5361万元)。” 11.城市经营公司于2019年5月1日收到该《通知函》。 12.2019年5月5日，城市经营公司寄送《关于要求福建万亚实业有限公司履行资产移交及办证(过户)手续函》，该复函的主要内容为要求万亚实业公司将39224.86平方米的商铺及地下车位全部移交给城市经营公司，并将全部资产的产权证办理到城市经营公司名下，若万亚实业公司不履行协助办理收购资产的办证及过户手续等相关义务，城市经营公司保留采取进一步法律措施的权利。 13.经现场查勘，城市经营公司已收购的房产（万亚实业公司已交付的）大部分处于关闭、闲置状态，并未合理利用。 本案争议焦点：1.双方当事人约定购买房产具体面积；2.已签约房产的具体面积；3.城市经营公司已支付购房款具体数额；4.讼争房产买卖关系是否应当继续履行；5.合同部分解除后的财产如何处理；6.万亚实业公司是否有权要求城市经营公司支付逾期付款利息。 一、关于双方当事人约定购买房产具体面积的问题。 万亚实业公司主张拟出售的房产面积为39179.37平方米。城市经营公司主张整体收购总面积为39224.86平方米，其中地上商业部分为22114.79平方米，地下车位面积为17110.07平方米。根据城市经营公司提供的《拟收购闽赣小商品城项目房产情况明细表》、三明金湖房地产评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》、《宁化县人民政府常务会议纪要（第六次）》等证据，均明确城市经营公司拟收购房产的面积为39224.86平方米，其中地上商业部分为22114.79平方米，地下车位面积为17110.07平方米。且万亚实业公司于2019年3月27日寄送给城市经营公司《通知函》中亦载明收购房产的面积为39224.86平方米。综上，应当认定双方当事人约定购买房产具体面积为39224.86平方米，其中地上商业部分为22114.79平方米，地下车位面积为17110.07平方米。 二、关于已签约房产的具体面积问题。 万亚实业公司主张已签约房产的面积为33654.16平方米，其中地上商业部分面积为17999.06平方米，地下车位面积为15655.1平方米。城市经营公司主张已签约房产的面积为33223.16平方米，其中地上商业部分面积为17999.06平方米，地下车位面积为15224.1平方米。双方当事人对地上商业部分已签约的面积为17999.06平方米均无异议。双方争议的内容为地下摩托车车位（136个，每个车位为3.17平方米、共计431.12平方米）是否已签约，万亚实业公司作为房产的出卖方，其主张合同成立并已履行，故其就合同是否成立、生效及是否履行的事实负有举证证明责任。在本案中，万亚实业公司仅提供其单方制作的《摩托车位签约明细表》，而无法提供其与城市经营公司就涉案摩托车车位转让而签订的《商品房买卖合同（现售）》，应承担举证不能的法律后果，本院认定涉案摩托车车位未签约。本院采信城市经营公司的主张，即认定已签约房产的面积为33223.16平方米，其中地上商业部分面积为17999.06平方米，地下车位面积为15224.1平方米。 三、关于城市经营公司已支付购房款具体数额的问题。 城市经营公司主张其已支付购房款为93239361元。万亚实业公司主张城市经营公司仅支付购房款93215361元。二者主张相差24000元，即2018年8月13日由城市经营公司支付给案外人吴凤莲、徐新根的拆迁补偿款各12000元，共计24000元。之所以产生该笔费用，是因建设闽赣小商品城C、D区时，万亚实业公司在其竞得土地红线范围外西侧规划路上搭建临时用房12间，该项目完工后，万亚实业公司将该临时用房于2018年3月20日转让给案外人吴凤莲、徐新根，因需拆除该临时用房，需补偿案外人吴凤莲、徐新根的拆迁补偿款各12000元。因该临时用房系万亚实业公司因项目建设需要，在其竞得土地红线范围外西侧规划路上搭建，在该项目完工后，本应当及时拆除，并恢复原状，而万亚实业公司却在该项目完工后将该临时用房转让给他人使用，获取非法利益，故该笔拆迁补偿款应当由万亚实业公司负担。即城市经营公司已垫付的该笔补偿款24000元应当计入其已支付给万亚实业公司购房款的总数额。综上，本院认定城市经营公司已支付购房款为93239361元。 四、关于讼争房产买卖关系是否应当继续履行的问题。 讼争未履行的房产买卖关系无继续履行的必要，应当解除，具体现由如下：首先，涉案买卖合同系分批交付标的物的合同，且讼争标的物具有可分割性、独立性。在本案中，由于万亚实业公司经营的闽赣小商品城因经营困难面临破产，向宁化县委、县人民政府发函《关于请求政府收购闽赣小商品城项目资产的报告》，2018年5月份，城市经营公司经宁化县政府同意以收购价11493万元收购原告面积约39224.86平方米的房产（包括商业房地产和地下车库）。虽然该收购方案是整体收购，因城市经营公司系收购房产的一方，在合同履行过程中占主导地位，其在履行该收购方案过程中，并未与万亚实业公司就全部拟收购的房产签订一份或同时签订多份《商品房买卖合同（现售）》，而是选择分批与万亚实业公司签订《商品房买卖合同（现售）》，从已签约房产看，时间跨度为2016年12月29日至2019年2月28日，长达二年半之久，且为多批次。其次，双方当事人在讼争房产买卖合同履行过程中均有违约行为，均存在以自己的行为表明不履行主要债务的情形，双方当事人均有权主张解除合同。在本案中，城市经营公司明知万亚实业公司因各种原因导致其资金周转困难、企业面临破产的情形下，才要求城市经营公司以低于成本价的价格收购企业未售房产；城市经营公司作为收购方（买受人）负有与出卖方（万亚实业公司）订立房屋买卖合同、支付购房款（对价）的义务，即其本应当积极与万亚实业公司订立房屋买卖合同，及时支付对价，以便万亚实业公司实现及时回笼资金，保证企业正常运营的合同目的，但城市经营公司在万亚实业公司催要购房款后，仍就未履行部分房产拒绝与万亚实业公司签订买卖合同、办理备案手续，同时也拒绝支付剩余的购房款。城市经营公司上述行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。万亚实业公司作为出卖方，其主要合同义务为向买受人交付房产、开具不动产统一发票办证联、办理不动产产权转移登记手续（合同约定买受人应在房产交付之日起180日内取得房屋所有权证书）等。在本案中，虽然万亚实业公司已向城市经营公司交付部分房产（已签约部分），但至今未履行开具不动产统一发票办证联、办理不动产产权转移登记手续等合同义务。万亚实业公司上述行为亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。再次，经现场查勘，城市经营公司已收购的房产（万亚实业公司已交付的）大部分处于闲置状态，并未合理利用。而城市经营公司属于国有公司，其资产属于国有资产，从避免国有资产的贬值、浪费，减少国有资产的流失的角度考量，本案讼争的未签约的房产的买卖关系也不应继续履行。最后，解除未履行部分房产的买卖关系并未损害任何一方当事人的利益，亦未加重任何一方当事人负担。万亚实业公司处于企业资金周转困难的境地，其在解除合同后可将未履行部分房产对外出售，及时收回部分资金，可以减轻企业负担；城市经营公司在解除合同后无需支付剩余的购房款，同时也可以有效避免国有资产大量闲置。综上，讼争未履行的房产买卖关系无继续履行之必要，应当予以解除。 五、关于合同部分解除后的财产如何处理的问题。 因城市经营公司是按评估重置成本价的95%即2930元/平方米价格收购万亚实业公司闽赣乌小商品城项目剩余资产39224.86平方米，包括地上商业部分为22114.79平方米，地下车位面积为17110.07平方米，而地上商业部分与地下车位部分的价值不同，三明金湖房地产评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》载明：地上商铺每平方米的价值为4301.99元、地下车位每平方米的价值为1532.6元。根据公平原则，参照地上商业部分与地下车位部分各占总收购房产面积的比例，以已成交的地上商业部分建筑面积为基准，重新调整地下车位面积的比例。拟收购的地上商业部分为22114.79平方米，占拟总收购房产面积39224.86平方米的56.38%；拟收购地下车位面积为17110.07平方米，占拟总收购房产面积39224.86平方米的43.62%。已成交的地上商业部分建筑面积为17999.06平方米，占拟收购地上商部分（22114.79平方米）的81.40%，即成交率为81.40%。而已成交的地下车位面积为15224.1平方米，占拟收购地下车位部分（17110.07平方米）的88.98%，即成交率为88.98%。二者之间的比例不对等，应予以调整，即地下车位部分亦按81.40%进行计算。本院确定地下车位交付面积为13927.6平方米（17110.07平方米×81.4%＝13927.6平方米）。因双方已成交的地下车位面积为15224.1平方米，城市经营公司应返还给万亚实业公司地下车位1296.5平方米。因每个车位的建筑面积为32.74平方米，折合39.6个车位（1296.5÷32.74＝39.6），为方便履行，根四舍五入取整数，即40个车位，共计1309.6平方米。即城市经营公司应返还给万亚实业公司地下车位1309.6平方米。扣减后城市经营公司成交地下车位面积为13914.5平方米（15224.1平方米－1309.6平方米＝13914.5平方米），与成交的地上商业部分相加，共计31913.56平方米。城市经营公司应支付的购房款为93506730.8元。扣除城市经营公司已支付的购房款93239361元，城市经营公司仍应支付购房款267369.8元（93506730.8元－93239361元＝267369.8元）给万亚实业公司。 六、关于万亚实业公司是否有权要求城市经营公司支付逾期付款利息的问题。 在本案中，因双方当事人均有违约行为，均有过错。现未履行的房产买卖关系终止履行，各自损失由双方当事人各自承担。万亚实业公司要求城市经营公司支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，万亚实业公司与城市经营公司确立的房屋买卖合同关系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。万亚实业公司主张对未履行的房产买卖关系予以解除，并于2019年4月30日通知城市经营公司，该解除通知于2019年5月1日到达城市经营公司，城市经营公司对未履行的房产买卖关系解除事宜提出异议，万亚实业公司向本院提起民事诉讼，要求确认解除合同的效力。因双方当事人在履行讼争房产买卖关系过程中，均存在违约行为，均存在以自己的行为表明不履行主要债务的情形，故双方当事人均有权主张解除合同。且万亚实业公司已履行了通知义务，故其要求确认未履行的房产买卖关系已解除，即终止双方之间的房产买卖关系的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另外，因市经营公司已收购的房产（万亚实业公司已交付的）大部分处于关闭、闲置状态，从维护国有资产利益最大化的角度考虑，涉案房产买卖关系亦应当终止履行。因城市经营公司是以统一价格（每平方米2930元）购买万亚实业公司房产，包括地上商业部分及地下车位部分，又因地上商业部分与地下车位的单价（每平方米的价值）相差巨大，根据公平原则，参照地上商业部分与地下车位部分各占总收购房产面积的比例，以已成交的地上商业部分建筑面积为基准，重新调整地下车位面积的比例。城市经营公司应返还给万亚实业公司地下车位40个（建筑面积1309.6平方米）。扣除城市经营公司已支付的购房款93239361元，城市经营公司仍应支付购房款267369.8元给万亚实业公司。因双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，均有过错，各自损失由双方当事人各自承担，故万亚实业公司要求城市经营公司支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除福建省万亚实业有限公司与福建省宁化县城市经营有限公司之间未履行房产的买卖关系，即终止二者之间的房产买卖关系； 二、福建省宁化县城市经营有限公司于本判决生效后十日内返还给福建省万亚实业有限公司闽赣小商品城B、C、D区副一楼车位40个（建筑面积1309.6平方米）； 三、福建省宁化县城市经营有限公司于本判决生效后十日内支付给福建省万亚实业有限公司尚欠的购房款267369.8元； 四、驳回福建省万亚实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199835.9元，由福建省万亚实业有限公司负担100000元，由福建省宁化县城市经营有限公司负担998835.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  张丽伟 审 判 员  吴树辉 人民陪审员  许由铭 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  王晓婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十四条(?javascript:SLC(21651,94)?)的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -22-