云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初2964号原告：乐冬焱，女，汉族，1977年12月12日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：寇士其，云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张笑菡，云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南今玉房地产有限公司，统一社会信用代码：91530400678706592K，住所地：云南省玉溪市高新区宁州路112号。法定代表人：周立成，董事长。委托诉讼代理人：刘国文，男，1972年2月14日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。（系公司法务）特别授权代理。委托诉讼代理人：刘兴明，男，1984年3月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。（系公司法务）特别授权代理。原告乐冬焱诉被告云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日与徐成慧、张德诉今玉地产商品房预售合同纠纷案件合并公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人张笑菡，被告委托诉讼代理人刘国文、刘兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐冬焱提出请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告赔偿自2015年6月1日至2019年4月26日止的逾期交房违约金人民币81412.17元。2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年11月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发建盖的项目名称为“玉水金岸˙玉水居”第16幢第12层第1201号房出售给原告，房屋面积为121.07平方米，房屋总价为人民币609829.00元。同时，合同还约定被告应于2015年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告使用，若被告未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至180日止，被告每天按合同总房款的0.05‰向原告支付违约金，合同继续履行；逾期180天仍未交接，自逾期的181天起被告每天按合同总房款的0.1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款，但被告在约定的交房期限届满后未按约定将房屋交付原告，直至2019年4月27日才交付原告。据此，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告今玉地产辩称：一、被告确实未能按照《商品房购销合同》约定的交房时间节点交房，存在违约行为。二、原告要求的违约金被告无能力赔偿，待项目全部建设完成后回笼销售资金，按清偿顺序清偿对应债务时，双方再行协商解决。三、本案涉及的建设项目因投资方资金链断裂，2014年至2017年处于全面停工状态，影响了建设周期。项目资金链断裂后，原控股东云南锡业房地产开发有限公司未履行股东责任，未投入建设资金。四、项目停工引发了各种社会问题，引起了政府的高度重视，玉溪市委市政府成立“玉水金岸项目风险化解领导小组”，在党委政府的领导下，经过多方努力，筹措了巨额建设资金，项目才得以复工，原告购买的房屋才得以建设完成并交付给原告。现在都还有部分工程未能完工，项目建设还有许多问题未能得到解决，也还存在许多风险，如后续工程不能完工也将引发社会矛盾，甚至导致新的群体性事件，所以只有等项目建成，完成销售，回笼资金，才能逐步解决这些问题。五、在党委政府支持下，原告购买的房屋已经建成交付，原告等人的基本民生问题已经得到解决，原告也应该考虑被告及项目的现状。原告要求巨额违约金将会造成被告无力赔偿也无力完成后续工程，导致项目再次停工，引发更严重的社会问题。本案审理过程中，原告乐冬焱提供了以下证据：1、《商品房购销合同》一份，证明原告与被告于2013年11月11日签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买涉案商品房，合同第七条约定被告应向原告交付房屋的时间为2015年5月31日前。第九条第二项约定被告逾期向原告交付房屋，应向原告支付违约金；2、发票两张，证明原告按照合同约定向被告按时支付了全部购房款609829.00元；3、玉溪市同丰物业服务有限责任公司收款收据一张、发票一张、云南省住宅专项维修资金专用收据一张，证明：①被告未按合同约定按时交房，至2019年4月27日才向原告交付房屋，原告按被告要求支付了相关费用；②被告逾期交房长达1425日，应向原告支付违约金合计81412.17元。经质证，被告今玉地产对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，对原告主张的违约金的计算方式和按合同约定计算所得的金额没有意见，但认为如果按此支付的话过高，其没有能力也不愿承担。本院认为，原告提供的证据被告对真实性合法性和关联性均无异议，本院予以采信。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：“玉水金岸·玉水居”房地产项目位玉溪市红塔区道康井社区，由被告今玉地产投资开发。2013年11月11日，原告乐冬焱与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发的“玉水金岸·玉水居”第16幢第12层第1201号房出售给原告，房屋面积为：121.07平方米，房屋总价为人民609829.00元。合同第七条约定被告应于2015年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第九条约定若被告未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至180日止，被告每天按合同总房款的0.05‰向原告支付违约金，合同继续履行；逾期180天仍未交接，若乙方继续履行合同，自逾期的181天起被告每天按合同总房款的0.1‰向原告支付违约金；若乙方解除本合同，被告须退还原告已付购房款，并支付总房款的1%作为赔偿金，违约金不再支付。合同签订当日，原告向被告支付了购房款609829.00元。2014年5月15日，该合同在玉溪市房地产管理局办理了登记备案手续。被告未在约定的交房期限届满时将房屋交付原告，直到2019年4月底才具备交付条件并通知原告等购房者接房。原告于2019年4月27日办理接房手续并支付了专项维修资金等相关费用。2019年7月2日，原告向本院起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方的《商品房购销合同》合法有效，双方均应该严格履行自己的义务，原告已经依约履行了付款义务，被告应当依约履行交房义务。合同约定的交房时间为2015年5月31日以前，被告没有按约定的时间履行交房义务，本案争议涉及的房产项目直到2019年4月才具备交房条件并通知购房者交房，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持本案所涉违约金自2015年6月1日起算，计算至2019年4月26日止。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质是补偿守约方损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。”上述规定表明违约金应当符合公平合理的法律原则，不能超过守约方损失的合理限度，否则经当事人申请人民法院可以进行调整。本案被告不同意支付违约金，应当视为是认为约定的违约金过高。本案今玉地产逾期交房给乐冬焱造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失或者资金占用损失，原告没有提供租房损失的证据，双方合同约定的逾期交房违约金折算后约为年利率3.2%，本院认为这并不超过逾期交房给被告造成的实际损失，原告要求被告按合同约定标准计算支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：由被告云南今玉房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告乐冬焱逾期交房违约金81412.17元（按本金609829.00元，从2015年6月1日起计算至2019年4月26日，其中2015年6月1日至11月27日共180天，按日利率0.05‰计算计5488.46元；从2015年11月28日至2019年4月26日计1245天，按日利率0.1‰计算计75923.71元，合计81412.17元）。诉讼费1836元，减半征收918元，由被告云南今玉房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 谭 震二〇一九年九月十日书记员 李梦娇