江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5280号上诉人（原审被告）：胡康宗，男，1931年9月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：马赞椿，女，1934年2月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡鉴骏，男，1990年1月12日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：仇莉萍，女，1965年8月19日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：胡肖平，男，1963年3月31日生，汉族，住南京市江宁区。法定代理人：邵某，女，1968年2月23日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：邵某，女，1968年2月23日生，汉族，住南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢增宽，江苏增宽律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐梦婕，江苏增宽律师事务所实习律师。上诉人胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍因与被上诉人胡肖平、邵某确认合同无效纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》有效。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院于2006年5月21日所写手书中载明“胡康宗、马赞椿百年后，亦即成为书面遗嘱”，胡康宗、马赞椿对于涉案房屋的处理并非属于赠与的意思，而是将其作为遗产进行处分，该手书不是协议，更不是合同。2、胡肖平与仇莉萍的婚生子仇鉴骏尚无独立经济来源，胡肖平对其既未尽到父亲应尽的义务、亦无经济上的帮扶。胡康宗、马赞椿担心胡肖平、邵某因债务问题可能会导致胡康宗、马赞椿出资购买的涉案房屋被胡肖平、邵某夫妇变卖以偿还债务、致使胡鉴骏将来无房可住，因此在遗嘱生效前将尚未过户至胡肖平、邵某名下的涉案房屋以买卖的形式过户给胡鉴骏、仇莉萍。胡康宗、马赞椿的行为应视为对2006年5月21日所立遗嘱的撤销。3、涉案房屋登记在胡康宗名下，是胡康宗与马赞椿的共同财产，买卖双方在房屋产权登记机关完成买卖行为，也实际足额支付房款，符合房屋买卖的流程，买卖行为应当合法有效。4、尽管胡鉴骏、仇莉萍知道胡康宗、马赞椿于2006年5月21日所书写的遗嘱内容，但是胡康宗与马赞椿也到公证处改变了遗嘱，此行为符合法律规定。综上，一审法院认定四上诉人恶意串通损坏被上诉人利益与事实不符，请求二审法院查明事实后支持上诉人的上诉请求。胡肖平、邵某辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，四上诉人上诉请求不能成立，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。理由：胡康宗、马赞椿2006年5月21日手书的内容是赠与的意思表示，并且赠与的房款已经完成，并不属于遗嘱；两方上诉人在明知案涉房屋归上诉人的情况下未经被上诉人认可，采取串通的方式将涉案房屋以买卖的方式进行过户，在涉案房屋可以办理产权过户的情况下，被上诉人通过诉讼再经查询，才知道涉案房屋已经交易的事实。四上诉人相互串通的特征非常明显，并不是权利人自主处分个人财产的行为，一审判决通过相关的特征判断双方存在串通行为，由此确认双方签订的合同无效，是正确的。胡肖平、邵某向一审法院起诉请求：1.确认胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效；2.判决胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胡康宗与马赞椿系夫妻关系，胡肖平系胡康宗、马赞椿之子，胡肖平与仇莉萍原系夫妻关系，二人育有一子胡鉴骏。胡肖平与仇莉萍于1994年5月13日登记离婚。胡肖平与邵某于2004年3月4日登记结婚。南京市玄武区人民法院因胡肖平患有精神分裂症于2009年9月7日作出（2009）玄民特字第9号民事判决，宣告胡肖平自2008年3月1日起为限制民事行为能力人。另查明，东南大学于2002年6月27日公布《东南大学江宁住宅区2002年度集资购房暂行办法》，其中第二十六条、第二十七条规定了有关服务期限及房屋产权证、土地使用权证交由学校保管，服务期满发给本人的内容。胡肖平与胡康宗均具有在东南大学江宁住宅区集资购房资格。2005年8月5日，胡肖平与胡康宗分别向东南大学交纳了选房定金3000元。后胡肖平放弃其集资购房资格，以胡康宗名义集资购买的涉案房屋坐落于南京市江宁区房屋），总购房款为279175.88元，胡康宗持有东南大学出具的选房定金收据（时间为2005年8月5日，金额为3000元）、购房首付款收据（时间为2005年9月20日，金额为77400元）、购房收据原件（时间为2006年5月12日，金额为198775.88元）各1份。2006年5月21日，胡康宗、马赞椿出具手书材料一份，内容为：“考虑到胡肖平身体有病，无法坚持正常工作，为保障其家庭今后能过上安定的生活，在已有安排的基础上，由父母将东南大学将军路集资房购买权转让给胡肖平，由其购买35幢206室112.77平方米住房一套，除本应由胡康宗、马赞椿所有的未达到标准的住房补贴约七万元外，再赠送拾伍万元给胡肖平作为其购买东南大学将军路住房的费用。其余所需费用由胡肖平夫妇自行解决。此房购买后即为胡肖平、邵某的共同财产。由于胡肖平与邵某结婚前，父母曾出全资为胡肖平购买宁海路201号住房一套（胡肖平将价值约一半的原福利住房转让给妹妹胡肖春购买）故父母现在拥有的珠江路西大影壁2幢201室住房，今后处理时将根据不同情况归女儿胡某、胡肖春、孙儿胡鉴骏所有。为防止因父母财产问题，今后在子女间出现认识上的分歧和感情上的不愉快，特写下此书面意见。胡康宗、马赞椿百年后，亦即成为书面遗嘱。”涉案206室房屋交付后空置了一段时间，后由胡肖平、邵某夫妻居住使用至今。胡康宗于2007年7月10日申请了206室房屋的房屋所有权登记，登记权利人为胡康宗。该房屋的房屋所有权证原件原由东南大学保管，胡康宗于2016年取回。又查明，2009年3月26日，南京市玄武区人民法院受理了胡鉴骏诉胡肖平、邵某用益物权纠纷一案，案号为（2009）玄民一初字第1145号。该案民事判决载明宁海路201号603室房屋于2009年出售，售房款由胡鉴骏与胡肖平各半分割，胡肖平、邵某提供了2006年5月21日胡康宗书写的证明材料，胡鉴骏认为该材料内容属实。对于涉案2006年5月21日的手书材料性质问题。胡肖平、邵某认为该手书材料并非遗嘱，而是对房屋权属归属的确认，书写手书材料时转让购房资格及赠与部分购房款均已完成。胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍均认为该手书材料并非两方的协议，而是胡康宗、马赞椿单方面处置房屋的意愿，属于遗嘱性质；胡康宗、马赞椿另主张2016年5月21日的手书材料扉页上应当写有“遗嘱”二字，这份材料是其二人截至2006年5月21日的意思表示。一审法院认为，对于该手书材料中涉及涉案206室房屋的内容的性质，从相关内容的文义来看，系胡康宗、马赞椿将涉案集资购房购买权转让给胡肖平的购买权转让协议以及胡康宗、马赞椿赠与购房款给胡肖平的赠与协议。胡康宗、马赞椿主张该手书材料另有写有“遗嘱”二字的扉页，但未提供证据予以证明，故一审法院对胡康宗、马赞椿的该主张不予采信。基于该手书材料书写时涉案集资购房的购房款已经付清的事实，可以认定胡康宗、马赞椿当时已经完成了将部分购房款赠与胡肖平的赠与行为。对于胡肖平、邵某对涉案房屋是否出资的争议问题。胡肖平、邵某主张其二人就涉案206室房屋进行了实际出资，具体为邵某以胡康宗名义缴纳了选房定金3000元，邵某陪同马赞椿交付的首付款77400元中的47400元，以及邵某陪同马赞椿于2006年5月31日交付的购房款198775.88元中的78776.88元（其中63776.88元是邵某取款交付，剩余15000元是胡肖平先将现金交至胡康宗、马赞椿手中，再由胡康宗、马赞椿交款），并就其主张申请法院调取了东南大学的记账凭证、邵某账户银行取款凭条、邵某银行账户个人活期明细、东南大学活期存款明细账、东南大学2006年将军路房款明细等证据予以证明，并认为2016年5月21日的手书材料也已确认其部分出资的事实。胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍对上述证据的质证意见均为：对法院调取的证据的真实性均无异议，但该组证据不能达到胡肖平、邵某的证明目的，涉案房屋的全部购房款包含选房定金、首付款、后期购房款均是胡康宗、马赞椿交纳，胡康宗、马赞椿持有东南大学出具的全部购房款收据原件，邵某的银行取款凭条、个人活期明细与本案无关，且当时胡肖平身负巨额债务，邵某作为胡肖平的配偶，取款用途不明。一审法院认为，胡肖平、邵某申请法院调取的有关证据仅能够证明邵某在特定日期提取了一定金额的款项，但是胡肖平、邵某对于邵某陪同马赞椿将所取现金作为涉案206室购房款交给了东南大学未提供充分证据证明，且胡肖平、邵某也未提供证据证明胡肖平缴纳了206室的选房定金3000元以及将15000元现金作为后期购房款交给胡康宗、马赞椿的事实，故胡肖平、邵某主张其二人共计出资129176.88元的事实，证据不足，一审法院不予采信。胡康宗、马赞椿主张涉案206室由其二人全部出资，虽提交了全部购房款收据原件，但是并未提供款项来源的证据，且胡康宗、马赞椿于2006年5月21日出具手书材料时涉案206室购房款已经全部付清，胡康宗、马赞椿在手书材料中已经确认其二人赠与胡肖平合计约22万元以及除赠与款项以外的购房款由胡肖平夫妇自行解决的事实，故应当认定胡康宗、马赞椿认可除其二人赠与胡肖平的款项以外，胡肖平、邵某亦进行了部分出资的事实。对于胡肖平、邵某主张2008年3月左右在胡康宗家中的谈话录音能够证明其二人就涉案206室房屋交付了十几万元购房款的意见，因录音资料中虽然提到了“十几万元”，但对于有关十几万元是何款项并不明确，且胡肖平、邵某的该主张与其二人关于2016年5月21日的手书材料是对购买权转让以及赠与购房款等事实的确认的意见不相符，故胡肖平、邵某认为录音资料可以证明胡康宗、马赞椿认可胡肖平、邵某对206室房屋出资十余万元的主张，依据不足，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定除胡康宗、马赞椿赠与胡肖平的购房款以外，胡肖平、邵某对涉案房屋进行了部分出资。对于胡肖平自何时起占有使用涉案206室房屋的争议问题。胡肖平、邵某主张其二人自2008年起即入住涉案206室房屋至今，为此提供物业公司开具的缴费票据并申请证人万某出庭作证。物业公司开具的缴费票据显示2006年5月22日所交物业费的发票客户名称为胡康宗，2008年1月5日所交物业费的发票客户名称为胡肖平，2008年8月27日、2009年3月21日所交物业费的发票客户名称为胡康宗，2012年以后所交物业费的票据付款方名称均为邵某，2008年6月份以前的物业费是按照空置70%交纳。证人万某出庭陈述，其与胡肖平是邻居关系，胡肖平住在其房屋前面一幢，其是2006年12月份住到将军大道1号的，其住进去一两年后认识了胡肖平，因为是老邻居，在小区经常能见到面，其能够肯定是其搬进小区后一两年之后胡肖平住进该小区的，但是具体日子记不清，其所居住的房屋是东南大学分给其岳父的，由其出资购买，但产权变更登记至其名下是两三年前才办理，因为东南大学要拖九、十年。胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍的质证意见均为：对物业公司出具的缴费票据真实性无异议，但2012年前有关票据的客户名称为胡康宗，2008年胡肖平将宁海路的房屋出售后用于还债，此后胡肖平、邵某无房可住，胡肖平、邵某因此到邵某父母家住了两年左右，胡鉴骏住到了马赞椿家，后胡肖平与胡康宗、马赞椿协商借住涉案房屋，胡肖平没有钱故仅装修了一间房间并入住，故胡肖平、邵某并非2008年入住206室房屋，而是自2010年借住其中一间至今。证人所持有的产权证登记时间为2015年10月21日，因此证人证言没有基础，证人陈述的2015年前的有关事实没有证据证明，胡肖平、邵某何时入住涉案房屋与本案诉请无关。仇莉萍同时陈述其于2009年买房时实地看过涉案房屋，其是带着门禁和钥匙去的，当时房屋是空置的。一审法院认为，对于胡肖平、邵某提交的物业公司的缴费票据的真实性，胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍均无异议，故对上述缴费票据的真实性一审法院予以认定。首先，上述缴费票据显示2008年6月以前物业费是按照房屋空置状态缴纳，此后是按照正常标准缴纳。其次，证人万某的证言表明其2006年12月入住涉案房屋所在小区后一两年后胡肖平入住涉案房屋，该时间与物业公司的缴费票据反映的涉案房屋结束空置状态的时间相符。再次，虽然证人万某持有的产权证记载将军大道1号36幢304室房屋登记至证人万某及案外人周昭琦名下的时间为2015年10月21日，但是证人也对将军大道1号36幢304室的来源以及变更登记时间迟延的原因作出了合理解释，且有关解释与东南大学集资购房的政策规定相符，证人与本案各方当事人也无利害关系，故一审法院对证人证言予以采信。最后，仇莉萍主张其于2009年买房时实地看过房，看房时房屋是空置状态，但仇莉萍对此并未提供证据证明。综上，一审法院认为，胡肖平、邵某所举证据拟证明其二人自2008年入住涉案房屋的事实达到了高度盖然性标准，故一审法院对于该事实予以认定。对于胡康宗、马赞椿在欲以出售方式转移涉案房屋权属至胡鉴骏、仇莉萍名下前是否已经告知胡肖平并征得胡肖平同意的争议问题。胡康宗、马赞椿主张因胡肖平擅自处分家庭财产用于偿还个人债务，故胡康宗、马赞椿变更了2006年5月21日书写手书材料时有关涉案206室房屋安排的意愿，不再将206室房屋给胡肖平了，要给胡鉴骏，并将该情况告知了胡肖平，胡肖平也予以认可，就该主张胡康宗、马赞椿提供了胡肖平于2008年5月9日出具的手书复印件一份、郭某于2018年4月3日出具的情况说明原件一份、胡康宗与马赞椿于2009年3月23日作出的《产权转让决定》一份及2009年6月19日的《公证书》两份予以证明。落款人为胡肖平、落款日期为5月9日的手书复印件内容为：“郭书记把将军路房子钥匙交给我妈或胡鉴骏，因为宁海路房屋我和胡鉴骏共有现将将军路房子交给胡鉴骏。”落款人为郭某、落款日期为2018年4月3日的情况说明内容为：“2008年5-6月期间，胡肖平委托我将文件复印件（原件在我处）和将军路房子钥匙交给胡肖平妈妈马赞椿，我按文件要求履行完毕。我可以证明，他当时有民事行为能力，是他的真实意愿。”《产权转让决定》的主要内容为胡康宗、马赞椿全额出资以胡肖平、胡鉴骏名义购买的鼓楼区宁海路201号603室房产，因胡肖平急需归还巨额债务已经变卖，现胡鉴骏无房可住，故胡康宗、马赞椿决定将其二人所有的将军大道1号35幢206室产权转让给胡鉴骏所有，2006年5月21日其二人所写的有关该处房产的遗嘱性书面意见同时失效。2009年6月19日的《公证书》两份的内容为胡康宗、马赞椿将将军大道1号35幢206室房屋产权份额的90%遗赠给胡鉴骏，10%遗赠给仇莉萍。胡肖平、邵某的质证意见为：对于胡肖平于2008年5月9日出具的手书复印件真实性不认可，2008年5月9日胡肖平属于限制民事行为能力人；对于2018年4月3日郭某出具的情况说明真实性认可，该情况说明可以证明是胡肖平将涉案房屋的钥匙和相关文件交由郭某进行转交的；对于《产权转让决定》的真实性、合法性均不予认可，如果书写人有此意图，也是侵害胡肖平、邵某合法权益的行为；对于《公证书》的真实性认可，但是公证的内容是遗嘱，遗嘱尚未生效，且从公证书的意图来看，是胡康宗、马赞椿意图通过遗嘱形式处分属于胡肖平、邵某的206室房屋。胡鉴骏、仇莉萍对胡康宗、马赞椿所举证据无异议。一审法院认为，胡康宗、马赞椿提交的落款人为胡肖平、落款日期为5月9日的手书为复印件，胡肖平、邵某对该复印件不予认可，故一审法院对该手书的真实性不予采纳。胡康宗、马赞椿提交的落款人为郭某、落款日期为2018年4月3日的情况说明性质上属于证人证言，证人郭某虽然未到庭，但是胡肖平、邵某对该情况说明的真实性无异议，故一审法院对于该情况说明予以采信。对于《产权转让决定》及《公证书》均为原件，胡肖平、邵某虽对其中的《产权转让决定》真实性有异议，但未提供反驳证据，故一审法院对《产权转让决定》及《公证书》的真实性均予以采信。根据郭某的情况说明，可以认定系胡肖平委托郭某将“文件”复印件和将军路房子钥匙交给马赞椿的，但“文件”的内容不明确，且从该情况说明也不能证明胡肖平对于胡康宗、马赞椿在宁海路房屋出售后变更了对于206室房屋的处分意愿系明知且认可的，更不能证明胡肖平委托郭某将“文件”复印件和将军路房子钥匙交给马赞椿就视为胡肖平认可胡康宗、马赞椿变更2006年5月21日的购买权转让协议。《产权转让决定》及《公证书》均是胡康宗、马赞椿的单方行为，并无胡肖平、邵某的确认，故《产权转让决定》及《公证书》亦不能证明胡肖平、邵某同意放弃涉案206室房屋的权属，同意由胡康宗、马赞椿将206室房屋变更登记至胡鉴骏、仇莉萍名下。因此，胡康宗、马赞椿关于其二人在变更对涉案206室房屋的安排、欲以出售方式转移权属前已经告知胡肖平并征得胡肖平同意的主张，证据不足，一审法院不予采纳。胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍就涉案房屋买卖是否存在恶意串通损害胡肖平、邵某利益的争议问题。胡肖平、邵某主张胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍在明知涉案206室房屋系胡肖平、邵某以胡康宗名义购买，胡康宗、马赞椿将206室房屋购买权转让给其二人，206室房屋归其二人所有的情况下，恶意串通，以买卖方式将涉案房屋过户至胡鉴骏、仇莉萍名下，损害了其二人的合法权益，故胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍之间就206室房屋于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效。胡肖平、邵某对其主张提供了胡康宗、马赞椿的2006年5月21日的手书材料，胡康宗家中的谈话录音以及胡肖平、邵某与仇莉萍的谈话录音予以证明。胡肖平、邵某主张胡康宗家中的谈话录音的录制时间为2008年3月，是胡肖平、邵某在胡康宗、马赞椿家中与胡康宗、马赞椿交谈时的录音，当时胡鉴骏亦在胡康宗家中，但胡鉴骏没有参与胡肖平等人的交谈。此次谈话录音内容提及由胡鉴骏委托仇莉萍出售宁海路房屋用于为胡肖平偿还债务的有关事宜，其中马赞椿在交谈中陈述“将军路的房子当时我们答应给你的，现在没有房产证，有房产证，早给你们了”，胡肖平陈述“我们将军路交了钱我们房产证也在你这边”，马赞椿回复“房产证还没办好”，胡肖平陈述“你什么时候办好，我们什么时候过嘛”，马赞椿回复“那要过两三年”，胡肖平陈述“两三年那我们等你两三年，我们不来催你”，胡肖平陈述“我们写这个协议的时候，小邵还有十几万交给了你们……”。胡肖平、邵某主张胡肖平、邵某与仇莉萍的谈话录音录制时间为2009年8月左右，仇莉萍在谈话中陈述“胡肖平，你当时买东南大学房子的时候，你不是没买嘛，你是用你爸爸的名字买的，你跟我讲过的。”及“胡肖平当时也来问过我的，要让给我买。”胡康宗、马赞椿对两段录音的质证意见为：对于胡康宗家中的谈话录音资料真实性无异议，但是时间是否是2008年3月份不清楚，当时胡鉴骏、仇莉萍并不在场，其二人在场，录音时宁海路和太平北路的房子均未出售，其二人在录音中陈述将军路的房屋给胡肖平、邵某是基于2006年5月21日的说法，但是是有前提的，录音的主要内容是胡肖平逼迫其二人卖房为胡肖平还债，录音中的十几万也非胡肖平、邵某对将军路房屋出资十几万元，而是其二人为胡肖平还债还了十几万；对于与仇莉萍的谈话录音其二人没有参与，其二人不知情，与本案无关，其二人不予认可。胡鉴骏对录音资料的质证意见为：对于两段谈话录音均同意胡康宗、马赞椿的质证意见，此外，对于胡康宗家中的谈话录音，当时是胡肖平叫其找仇莉萍，想委托仇莉萍一起卖掉宁海路的房屋给胡肖平还债，因为仇莉萍是其监护人。仇莉萍对录音资料的质证意见为：对于胡康宗家中的谈话录音，在2007年底的时候因胡肖平欠了大笔债务，胡康宗、马赞椿通过胡鉴骏找到其，说要将宁海路房屋出售还债，当时胡鉴骏不满十八岁，其不想介入胡肖平的家庭矛盾，录音中马赞椿提到的宁海路和将军路房屋都是两位老人买下来后给胡肖平的，胡肖平当时是有选房资格的，后来他放弃了，胡肖平曾说胡肖平的名额可以给其买，但其拒绝了；对于胡肖平、邵某与其的谈话录音，邵某录音当时并未征得其同意，录音时间应当是2012年以后，录音中提到其知道胡肖平家房屋分配的事情，但其仅仅是因为2009年的案件才知道该情况，对于真实情况其并不清楚，其也只是听胡肖平说将军路房屋胡肖平、邵某出钱了，但是其不清楚胡肖平所述是否属实。胡鉴骏、仇莉萍购买206室房屋的购房款50万元的来源。胡鉴骏主张其出资36万元，该36万元系来源于宁海路房屋一半的售房款，宁海路房屋一半的售房款为35.74万元，该款从东南大学领走后交由马赞椿保管，但马赞椿将该款用于偿还胡肖平的其他债务了，故在胡鉴骏、仇莉萍购买206室房屋时以宁海路房屋的一半售房款作为胡鉴骏购买206室房屋的购房款，剩余14万元由仇莉萍出资。仇莉萍认可胡鉴骏的陈述，并对其出资的14万元申请证人胡某（胡康宗、马赞椿之女）出庭作证。胡康宗、马赞椿认可胡鉴骏、仇莉萍的主张，认可收到了全部购房款。胡肖平、邵某对胡鉴骏、仇莉萍的主张均不予认可，并认为胡鉴骏的宁海路房屋一半售房款并未用于为胡肖平还债，否则其根本不用出售太平北路的房屋，证人胡某所述也不属实，此前家庭内部款项的支付均是通过银行的，14万元款项不可能通过现金支付，而该14万元款项既无来源也无去向。一审法院认为，第一，根据前述认定，胡康宗、马赞椿于2006年5月21日所写手书材料中关于206室房屋的内容性质为胡康宗、马赞椿将涉案集资购房购买权转让给胡肖平的购买权转让协议以及赠与部分购房款给胡肖平的赠与协议，款项的赠与已经完成，胡康宗家中的谈话录音可以证明有关购买权转让的协议约定亦已经履行，仅是因为东南大学集资购房限制产权变更的规定致胡康宗、马赞椿没有及时将206室房屋过户给胡肖平、邵某，未能及时过户的责任不在胡肖平、邵某。胡康宗、马赞椿在明知涉案206室房屋购买权已经转让给胡肖平，且其已经通过2006年5月21日所写手书材料确认赠与部分购房款给胡肖平、剩余购房款由胡肖平夫妻出资的情况下，又将206室房屋出售给胡鉴骏、仇莉萍，存在过错。第二，根据前述认定，胡康宗、马赞椿关于其二人已经告知不再将206室房屋给胡肖平而是给胡鉴骏的主张，证据不足，且胡康宗、马赞椿明知胡肖平患有精神疾病，对于涉及胡肖平有关财产性处分应当告知其监护人邵某。第三，根据胡鉴骏与仇莉萍的陈述以及（2009）玄民一初字第1145号民事判决，可以认定胡鉴骏与仇莉萍至迟于2009年胡鉴骏起诉案件审理过程中知晓了2006年5月21日的手书材料，亦即知晓了206室房屋购买权转让给胡肖平、邵某的内容。第四，根据前述认定，胡肖平、邵某自2008年下半年即已入住涉案房屋。第五，胡鉴骏、仇莉萍对于购买206室房屋的购房款50万元的给付情况除胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍的陈述外，仅有证人胡某的证言予以证明，而证人胡某系胡康宗、马赞椿之女，与胡康宗、马赞椿有利害关系，故胡鉴骏、仇莉萍关于已经足额支付购房款50万元的主张，证据不足。综上，胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍明知胡康宗、马赞椿已将206室购买权转让给胡肖平、邵某，且胡肖平、邵某已经实际入住206室房屋的情况下，未征得胡肖平及邵某的同意，于2009年10月30日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通损害第三人利益的情形，该合同应当认定无效。因此，对胡肖平、邵某要求确认胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于胡康宗、马赞椿认为本案超过诉讼时效的争议问题，因本案是确认合同无效纠纷，而确认合同无效纠纷并无法律规定适用诉讼时效的规定，故对胡康宗、马赞椿认为本案超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：确认胡康宗、马赞椿与胡鉴骏、仇莉萍于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效。对于一审查明的事实，胡康宗、马赞椿、胡鉴骏、仇莉萍意见为：一审法院仅查明胡康宗、马赞椿2005年手书材料的内容，而未能查明该手书材料属于其处理四套房屋等家庭财产的一系列家庭协议中的一部分，因而作出了断章取义的处理。胡肖平、邵某对一审查明的事实不持异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡康宗、马赞椿提交以下证据：1、南京仲裁委员会缴纳仲裁费用通知、房地产买卖契约、南京仲裁委员会裁决书，证明胡肖平曾经将太平北路的房屋出售给王静，后又出售给徐丽芳；2、借条一份，证明胡肖平在外有欠债，将太平北路房屋先抵押给朱刚强，后来又抵押给王静；3、接处警工作登记表，证明2008年4月1日胡肖平到马赞椿家进行骚扰后，马赞椿进行报警；4、信用卡照片一组，证明胡肖平曾办理多份信用卡供其套现。胡鉴骏、仇莉萍认可上述证据的真实性、合法性、关联性，胡肖平、邵某认为上述证据不属于法律规定的新证据，对证据1、2、3真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据4真实性无法判断，也无法证明胡肖平套现的事实，与本案无关。本院对证据1、2、3的真实性、关联性依法确认，对证据4的真实性因无原件对应，不予确认。本院二审另查明：胡康宗、马赞椿夫妇育有长女胡某、长子胡肖平、次女胡肖春子女三人。落款日期为2003年10月18日的手书《赠房契约》记载：“胡康宗、马赞椿夫妇考虑儿子胡肖平目前居住房屋比较狭小，本人又无力购置新居，故在女儿胡某、胡肖春的关心、支持、帮助下，以多年积蓄二十四万元购买鼓楼区宁海路201号603室住房一套（产权证号：宁户鼓字236562）赠送给儿子胡肖平、孙儿胡鉴骏。产权归两人共同所有，不得自行分割。以上约定，立此为据。”赠送人处签名为胡康宗、马赞椿，受赠人处签名为胡肖平、胡鉴骏，见证人处签名为胡某。各方当事人均认可鼓楼区宁海路201号603室系胡康宗、马赞椿夫妇全款出资；2009年该房屋被胡肖平出售，胡鉴骏分割获得一半房屋价款。落款日期为2003年11月15日的《转让购房权契约》记载：“本人胡肖平因父母已购赠宁海路201号住房一套，给我和儿子胡鉴骏，解决了居住问题。考虑到妹妹胡肖春目前的住房也不宽敞，故自愿将自己现住太平北路122号14幢510室单室套的购房权无偿转让给胡肖春。此房出售时，由胡肖春以本人名义自行出资购买，并过户给胡肖春，产权归胡肖春所有。以上约定，立此为证。”转让人处签名为胡肖平，受让人处签名为胡肖春，见证人处签名为胡康宗。2009年3月23日，胡康宗、马赞椿手书《产权转让决定》，载明“由我们全额出资，以儿子胡肖平、孙儿胡鉴骏名义购买的鼓楼区宁海路201号603室房产，因胡肖平急需归还巨额债务，已经变卖。现已长大成人的胡鉴骏将无房可住。为此，我们决定：将我们所有的江宁区将军大道1号东南大学宿舍区35幢206室产权转让给胡鉴骏所有。待拿到房地产证后，过户给胡鉴骏。根据有关法律条款，2006年5月1日我们所写的有关该处房产的遗嘱性书面意见，同时失效。”2009年3月26日，胡鉴骏以胡肖平、邵某二人为被告，向南京市玄武区人民法院提起诉讼，以其与胡肖平二人共有的鼓楼区宁海路201号603室已被胡肖平出售为由，要求确认其对于太平北路122号14幢510室房屋享有居住权。南京市玄武区人民法院于2010年1月11日作出（2009）玄民一初字第1145号民事判决，该判决已经生效。据该判决查明事实，庭审中胡鉴骏称2003年家庭内部有约定，由其祖父母将鼓楼区宁海路201号603室房屋买下给胡肖平、胡鉴骏、前提是将太平北路122号14幢510室房屋给胡鉴骏的小姑姑，但由于政策原因至今未能办理房屋产权过户。胡鉴骏于2005年、2006年左右搬至603室，2009年该房屋出售，售房款由胡鉴骏与胡肖平各半分割。胡肖平、邵某称此项情况属实，太平北路122号14幢510室房屋出租的租金是归胡鉴骏的小姑姑所得。南京市玄武区人民法院据此认定，胡鉴骏、胡肖平、邵某双方均一致认可在2003年已达成家庭协议，由胡鉴骏祖父购买南京市鼓楼区宁海路201号603室房屋给胡鉴骏、胡肖平所有，前提是将太平北路122号14幢510室房屋归胡鉴骏小姑姑所有。虽510房屋至今未办理产权过户手续，但胡鉴骏已分割鼓楼区宁海路201号603室购房款，故法院对其主张太平北路122号14幢510室房屋的居住权的诉请不予支持。另查明，2007年2月20日，胡肖平曾与王静就太平北路122号14幢510室房屋签订《南京市房地产买卖契约》，后经南京市仲裁委员会调解解除。后胡肖平又将该房屋出售给徐丽芳；2009年7月27日，徐丽芳向南京市玄武区人民法院就房屋买卖事宜提起诉讼。南京市玄武区人民法院作出（2009）玄民一初字第2572号民事判决，判令徐丽芳于判决生效后十日内给付胡肖平房屋价款50000元；胡肖平在收到上述价款后十日内办理太平北路122号14幢510室房屋的所有权转移登记手续，向徐丽芳交付该房屋，徐丽芳同时给付胡肖平房屋价款310000元。2010年10月19日南京市中级人民法院作出（2010）宁民终字第3773号民事判决，判决驳回胡肖平上诉、维持原判。胡肖平、邵某在本案中认可太平北路122号14幢510室已经出售给案外人徐丽芳并过户至其名下，并陈述当时该房屋市场价值几十万元，其不可能以几千元转让给胡肖春。胡康宗、马赞椿陈述胡肖平出售房屋是为了偿还债务，胡肖春并未收到任何款项，并就此提交落款为胡肖春的手书证明一份。胡康宗、马赞椿陈述：老夫妻二人本就四套房屋作出安排，即江宁的房子给胡肖平、宁海路的房子给胡鉴骏、太平北路的房子给胡肖春，老夫妻二人自住的西大影壁房屋以后胡肖平不能分配，由其他人分配。但胡肖平未履行2003年的家庭协议，将太平北路122号14幢510室另行出售给他人，致使妹妹胡肖春失去该套房屋，又将老夫妻二人打算留给孙子胡鉴骏的鼓楼区宁海路201号603室出售，致使胡鉴骏无房可住。2006年5月21日胡康宗、马赞椿手书材料系遗嘱，也明确载明了“由于胡肖平与邵某结婚前，父母曾出全资为胡肖平购买宁海路201号住房一套（胡肖平将价值约一半的原福利住房转让给妹妹胡肖春购买）故父母现在拥有的珠江路西大影壁2幢201室住房，今后处理时将根据不同情况归女儿胡某、胡肖春、孙儿胡鉴骏所有”，结合之前的《赠房契约》、《转让购房权契约》，可见该手书材料是老夫妻二人及子女对于家庭财产整体分配方案的一个环节。宁海路201号603室系学区房，实质上是老夫妻二人安排给孙子胡鉴骏将来居住、使用，涉争206室面积较大，可供胡肖平、邵某二人使用。在胡肖平已经出售两套房屋、未能保住胡肖春、胡鉴骏房屋的情况下，2006年手书材料的条件不能成就，胡肖平自然不能拥有案涉房屋的所有权。胡康宗、马赞椿于2009年左右已帮助胡肖平归还透支其信用卡造成的债务十余万元，也支付了案涉房屋的全部购买款项，在此情况下，其自然可以以处分自己财产的方式撤销2006年5月21日手书材料的安排。胡肖平、邵某陈述：胡肖平自2004年开始即不工作，其生活来源包括月工资两千余元及帮人画图赚钱；邵某收入较高，当时月收入即有一万余元，其时存款也有十多万，具备支付涉案房屋购买款项的能力。宁海路201号603室系委托东南大学出售，售价为714800元，一半价款357400元由胡鉴骏从学校领走。胡肖平当时债务共五十多万，为偿还债务才将太平北路122号14幢510室出售。胡肖平透支信用卡欠债系因胡鉴骏原因造成。胡康宗、马赞椿陈述胡肖平自1994年起因工作压力生病，2000年左右在家开始休息，当时每个月病假工资六七百元，邵某婚后也称其收入不高，故老夫妻二人在其婚后还不时给予经济帮助。2006年手书材料中虽载明“其余所需费用由胡肖平夫妇自行解决”，但事实上均系由老夫妻二人支付。且购买涉案房屋办理手续、交纳款项时，东南大学均只认胡康宗，胡肖平也不可能自己去交款。胡鉴骏当时还未上大学，且系在胡肖平家暂住，后即被老夫妻二人接去同住，不可能在胡肖平家有大笔透支信用卡开销。以上事实，有《赠房契约》、《转让购房权契约》、南京市玄武区人民法院（2009）玄民一初字第1145号民事判决书、（2010）宁民终字第3773号民事判决书、当事人陈述等在案佐证。本院认为，现双方当事人就2006年5月21日手书材料（以下简称2006年材料）的性质及四被上诉人之间签订的房屋买卖合同效力发生争议。四上诉人认为该材料系遗嘱，与之前的家庭协议密切相关，系家庭财产整体分配方案的一个环节；即使系赠与行为，胡康宗夫妻也可以在变更登记前予以撤销，故四上诉人之间签订的房屋买卖合同应属有效。两被上诉人认为该材料系赠与其购房资格及购房款，赠与行为已经完成，四上诉人系恶意串通损害两被上诉人利益，所签订的房屋买卖合同应属无效。对此本院认为，2006年材料包含具有赠与性质的内容，系家庭财产整体分配的一环；在涉案房屋尚未过户的情况下，胡康宗、马赞椿可撤销赠与，其与胡鉴骏、仇莉萍之间签订的房屋买卖合同应属有效。具体理由为：1、2003年形成的《赠房契约》、《转让购房权契约》系家庭协议。上述两契约前者有胡康宗、马赞椿、胡肖平、胡鉴骏、胡某等人签字，后者有胡肖平、胡肖春、胡康宗等人签字，可以证明胡肖平曾同意将太平北路122号14幢510室的购买权无偿转让给胡肖春，以此换取胡康宗、马赞椿为胡肖平、胡鉴骏全资购买的宁海路201号603室房屋所有权，系家庭成员对于财产分配达成的家庭协议。胡肖平、邵某虽不认可其曾将太平北路122号14幢510室房屋转让给胡肖春购买，但上述契约均系原件，胡肖平、邵某认可胡肖平签名的真实性，也在之前的（2009）玄民一初字第1145号案件中认可上述家庭协议的存在，故对于二人这一主张，本院不予采信。2、2006年材料实质为家庭财产分配的整体安排的一部分环节。该材料除对涉争206室房屋的安排之外，亦载明对胡康宗、马赞椿出资购买的宁海路201号603室房屋、原分配给胡肖平的太平北路122号14幢510室、胡康宗、马赞椿现居住的珠江路西大影壁2幢201室房屋整体处理方案,与2003年形成的《赠房契约》、《转让购房权契约》亦可形成对照，足以证明2006年材料系家庭财产整体安排的一环。3、2006年材料中关于涉争206房屋部分应为赠与性质。该材料中关于涉争206室房屋的部分明确载明“将东南大学将军路集资房购买权转让给胡肖平”，“除本应有胡康宗、马赞椿所有的……七万元外，再赠送拾五万元给胡肖平”作为购房费用，“此房购买后即为胡肖平、邵某的”共同财产，从该部分内容的措辞及实质而言，显非遗嘱分配方案，而是属于赠与性质。胡康宗、马赞椿因材料中具有“胡康宗、马赞椿百年后，亦即成为书面遗嘱”而主张该材料为遗嘱，但该材料中既包含对胡肖平、邵某的赠与内容，又包括对胡肖平房屋、胡肖春权益的安排，涉及胡康宗、马赞椿自有的珠江路西大影壁2幢201室房屋处理方案的仅为该材料的部分内容，故四上诉人主张该材料整体系遗嘱性质，依据不足。4、涉争206室赠与行为未完成，胡康宗、马赞椿可撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。关于赠与行为是否已经完成、能否撤销的问题，胡肖平、邵某认为胡康宗、马赞椿赠与对象是房款，故赠与行为已经完成；胡康宗、马赞椿认为赠与对象是房屋，故赠与行为尚未完成，其有权撤销赠与。本院认为，2006年材料虽注明转让集资房购买权、赠与部分房款，但涉争206室系不动产，系为与胡康宗个人身份密切相关的职工集资房，仅靠赠与购房资格及房款无法完成涉争房屋所有权的转移。同时，该材料亦注明“本房屋购买后即为胡肖平、邵某的共同财产”，故相关条款本质仍是对涉争206室房屋所有权的赠与。因涉争206室房屋系不动产，其权利的转让应办理登记手续方能生效，故在该房屋办理变更登记之前，赠与行为尚未完成。现胡康宗、马赞椿因胡肖平未能履行家庭协议、未保障其妹胡肖春对于太平北路122号14幢510室、其子胡鉴骏对于宁海路201号603室的相应权益，而在办理涉争206室房屋变更登记手续之前将其另行出售，应视为以其行为撤销赠与，符合法律规定及生活情理。5、胡康宗、马赞椿与马鉴骏、仇莉萍之间就涉争206室房屋签订的房屋买卖合同应为有效。依上所述，胡康宗、马赞椿有权在涉争206室房屋变更登记之前撤销赠与，故其将涉争房屋出售给马鉴骏、仇莉萍的行为是对自身财产的合法处分，胡肖平、邵某主张四上诉人之间于2009年10月30日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效，不具备事实与法律依据，本院对此不予支持。如胡肖平、邵某认为其为购买涉争206室房屋支付了一定款项，其可依法另行向胡康宗、马赞椿主张。综上，胡康宗、马赞椿、马鉴骏、仇莉萍的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初1613号民事判决；二、驳回胡肖平、邵某诉讼请求。一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，由胡肖平、邵某负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月六日书记员  倪 辉