济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1212号 原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。 法定代表人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：周利民，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：程芳，女，该公司员工。 被告：马丽娜，女，1989年12月20日出生，汉族，住济南市。 原告金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业公司）与被告马丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年5月14日、2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司之委托诉讼代理人程芳、被告马丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除本案房屋租赁合同；2.判令支付自2018年6月1日至解除合同之日的租金，暂计算至2018年11月30日租金为24186元，违约金10158.12元，共计34344.12元；3.判令以被告交纳的租赁保证金8062元不予退还；4.判令被告合同解除后2日内迁出房屋，并将房屋按原状交还原告；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求：1.撤回第一、三、四项诉讼请求；2.将原诉讼请求中第二条变更为支付自2018年6月1日至2018年8月31日租金12093元，违约金暂计算至2019年5月8日为29849.78元（以判决生效之日为准）。事实和理由：原告系本案商铺的出租代管方，被告系承租方，由原告向被告交付房屋，被告直接向原告支付租金。2017年9月1日，原告作为商铺代管方与商铺出租人、被告签订了房屋租赁合同。根据合同约定，被告承租济南恒大翡翠华庭商业街8号楼****商铺，租期三年，自2017年9月1日至2020年6月30日。被告应在每季度最后一个月28日前向原告预付下一季度租金。按照合同约定，被告应于2018年5月28日前预交下一季度租金，但被告至今尚未支付。根据合同第三条第4款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按未交金额的千分之三支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并且不退还租赁保证金。另外，出租方收取的租金由原告与出租方签订的委托代管服务合同另行约定，和本案没有关系。现根据协议约定及合同法相关规定诉至法院，望判如所请。 马丽娜辩称，原告租与我的商铺没有达到经商的要求，要求原告因市政围挡的期间房租给予折扣。因原告敷衍我方说给予优惠造成延迟交租，这个原因形成的违约金我不予交纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日出租人（以下简称甲方）：张鹏承租人（以下简称乙方）：马丽娜受托方（以下简称丙方）：金碧物业有限公司济南分公司签订《房屋租赁合同》，载明：根据甲方与乙方签订的《委托代管服务合同》（以下简称“代管”合同）约定，甲方委托丙方对其位于山东省济南市恒大翡翠华庭八#楼商铺****的房地产（自定编号为102号，以下简称“该房屋”）进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。第一条租赁房屋【建筑面积】为60.15平方米，其中分摊公用建筑面积5.82平方米。…….第二条经营用途乙方承租该房屋作“商业”用途，主要经营百货、粮油、日化。未经丙方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途及主要经营内容，乙方不得在其名称、招牌等中出现“金碧”或“恒大”字样。……第三条租赁期限、租金、支付方式、保证金、物管费用1、本合同所约定，租赁期限为两年零十个月，自2017年9月1日起至2020年6月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日起开始计算。2、具体租金如下，租赁期限：2017.9.1—2017.11.30，月租金1344元；2017.12.1—2018.8.31月租金4031元；2018.9.1—2019.8.31，月租金4152元；2019.9.1—2020.6.30，月租金4277元。3、租金支付方式：由丙方代收租金。本合同签订当日，乙方应向丙方支付2017年9月1日至2017年11月30日的首期租金共4032元，其他租金均按【三个月】为一个交租期缴纳，乙方应在每个交租期末月28日前向丙方支付下一个交租期的租金。丙方按代管合同约定向甲方支付租金，除此以外，丙方依据本合同收取的其它费用无须向支付。…..第六条违约责任。……4、乙方应按时交纳租金，物业管理费及其它费用。否则，每逾期一日，乙方须按交而未交金额的3‰向丙方支付违约金；如逾期30天不交的，丙方还有权解除本合同。……在案件审理过程中，被告马丽娜向原告交纳了2018年9月1日起至2019年9月30日期间的房屋租金。对于2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金，截止本案一审法庭辩论终结前被告马丽娜尚未支付。在房屋租赁合同存续期间，由于道路施工封闭围挡问题，经原告金碧物业公司与被告马丽娜协商将租赁合同起租日延期至2017年12月1日，原告金碧物业公司据此提交《确认函》一份、被告马丽娜出具的《承诺函》一份，被告马丽娜对此无异议，对于该证据本院予以确认。另查明，三方签订《房屋租赁合同》之前，道路施工封闭围挡已经设立，拆除时间为2018年8月底。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：关于原被告双方在本次起诉前是否就涉案房屋拖欠房租问题如何处理正在协商的问题，被告马丽娜辩称在本次起诉前，双方在协商过程中，原告金碧物业公司一直说就路不通期间的房租如何处理往上报，给解决，现在一直没解决，在还没有给我们解决的情况下就突然起诉了，原告金碧物业公司陈述称在2018年5月份至本次起诉前双方也一直在协商，经审查本院认为，虽然本案被告马丽娜在本案中未提交证据证明其与原告金碧物业公司就围挡未拆除前的房屋房租协商的具体情况，原告金碧物业公司也未向法院陈述协商的具体情况，但在原告金碧物业公司起诉的李长勇、王衍华等其他案件中，房屋承租人也作出了与被告马丽娜基本一致的陈述，且提供了当时与原告金碧物业公司分管相关涉案房屋房租的工作人员的录音，结合原告金碧物业公司当庭认可的双方存在就涉案房屋房租一直在协商的情况，可以证明存在因道路不通影响承租户经营，被告马丽娜等承租户找原告金碧物业公司工作人员反映并要求减免房租，原告金碧物业公司工作人员承诺向上级公司汇报研究后给予答复的问题，故对于被告孙丽娜主张双方就涉案房屋的房租问题一直在协商的意见，本院予以采信。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同所涉当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告金碧物业公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告马丽娜应按照合同约定支付涉案房屋的租金，其未按照约定向原告金碧物业公司支付涉案房屋2018年6月1日起至2018年8月31日期间的租金。原告金碧物业公司要求被告马丽娜支付2018年6月1日起至2018年8月31日止期间的租金12093元，被告马丽娜辩称因道路不通影响其经营，要求给予折扣。经审查本院认为，在被告马丽娜租赁涉案房屋前就存在涉案房屋周围的市政道路封闭施工的问题，其应认识到租赁涉案房屋进行经营存在的风险，而其仍然租赁涉案房屋，在原告金碧物业公司不同意就涉案房屋在市政道路施工期间的房屋租金进行减免的情况下，被告马丽娜应对于自己自甘风险的行为承担责任，故对于被告马丽娜关于应减免在道路施工期间的房屋房租的意见，本院不予采信。原告金碧物业公司主张被告马丽娜应支付2018年6月1日起至2018年8月31日止期间的租金12093元，合法有据，本院予以支持。关于被告马丽娜未按照合同约定交纳涉案房屋的房租是否构成违约的问题，原告金碧物业公司主张被告马丽娜构成违约，被告马丽娜予以否认，经审查本院认为，被告马丽娜在承租涉案房屋后，涉案房屋所在的路段持续处于市政道路施工围蔽遮挡状态，直到2018年8月底施工封闭围挡才予以拆除，对被告马丽娜的经营造成影响是客观事实，且被告马丽娜与原告金碧物业公司对于该封闭施工期间的租金问题一直处于协商过程当中，被告马丽娜未按照合同约定支付涉案房屋租金的行为事出有因，并不构成违约。在被告马丽娜未按照合同约定的期限支付房屋租金的行为不构成违约的情况下，原告金碧物业公司要求被告马丽娜支付暂计至2019年5月8日止的违约金的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、被告马丽娜于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付2018年6月1日起至2018年8月31日止期间的租金12093元。 二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2394元，减半收取计1197元，原告金碧物业有限公司济南分公司负担852元，被告马丽娜负担345元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 审判员 左 琦 二〇一九年九月十七日 书记员 孙晓松