文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初5738号原告：皮啟福，男，汉族，1958年1月23日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭成帅，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭腾，重庆帅风律师事务所律师。被告：胡定均，男，汉族，1973年10月15日出生，住重庆市开州区。第三人：邓晓波，男，汉族，1972年10月29日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆周立太(开州)律师事务所律师。原告皮啟福诉被告胡定均，第三人邓晓波确认合同无效纠纷一案本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，因案情疑难复杂，本院于2019年7月12日依法裁定将本案转为普通程序。本院于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告皮啟福委托诉讼代理人谭成帅，第三人邓晓波到庭参加了诉讼。被告胡定均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮啟福向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告胡定均与第三人邓晓波就X房地证X字第X号房屋签订的重庆市房地产抵押合同无效；2、请求判决被告胡定均协助原告皮啟福办理X房地证X字第X号房屋产权转移登记；3、诉讼费由被告胡定均承担。事实和理由：原、被告因房屋买卖合同纠纷一案，重庆市开州区人民法院作出(2019)渝0154民初2165号民事判决，现已生效，在该案中，原告皮啟福查询档案登记才发现，被告胡定均将涉案房屋出售给原告皮啟福后办理了抵押登记，造成无法办理过户登记，特提起诉讼。被告胡定均未作答辩。第三人辩称，原、被告于2011年12月15日签订的《房屋买卖合同》，虽经人民法院判决有效，但原告皮啟福仅享有合同债权，如因此不能取得房屋产权，只能由本案被告胡定均承担相应的违约责任。现有的法律允许一房数卖，数个买卖合同均为有效合同，但谁能获得房屋产权有诸多不确定因素。本案被告胡定均将房屋抵押给第三人邓晓波是对自有财产的合法处分，办理抵押登记时，被告胡定均可能出于多种考量为第三人邓晓波设定抵押权，被告胡定均有可能是准备解除与原告皮啟福的房屋买卖合同，并愿意承担相应的违约责任，这是法律允许的，被告还有可能是准备向第三人邓晓波设立抵押权后，待第三人邓晓波实现抵押权时另行出卖给案外人或者第三人邓晓波，设定抵押权的目的是保证第三人实现债权，如被告胡定均愿意清偿债务或者原告皮啟福代为清偿债务，第三人在实现债权的情况下，同意解除该涉案房屋上设定的抵押权。本案房屋买卖合同有效，但本案第三人邓晓波的抵押权依法成立并有效，原告皮啟福的诉讼请求应依法驳回。办理抵押时，被告胡定均说了的这个房子卖了的，被告胡定均要解除合同，现在等于是租给原告皮啟福的，原告皮啟福应该是知道这个事的，当时办理抵押后，第三人邓晓波去这个屋的时候，屋里有人，不晓得是否是原告皮啟福，第三人邓晓波告知了屋里的人：被告胡定均说房子无效，要收回房子，要给你解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月15日，原告皮啟福与被告胡定均签订房屋买卖合同，合同内容为：“甲方：胡安正胡定均地址：重庆市开县X街道X街X号X单元X-X身份证号：X乙方：皮啟福身份证号：X经双方协商达成如下协议：一、甲方在重庆市开县新城非占地移民统建还房X号地块X-X-X(X苑)卖给乙方。二、价格及付款方式：房屋单价为255000元（大写：贰拾伍万伍仟元正），交房时付250000元（大写：贰拾伍万元正），余款5000元（大写：伍仟元正）甲方给乙方协助办理房产证后，交房产证时付清余款，办理房产证所产生的费用由乙方承担。三、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。甲方：胡定均乙方：皮啟福2011年12月15日”。被告胡定均在甲方处签字并捺印，原告皮啟福在乙方处签字并捺印。在该合同后批注：“顶楼属乙方使用：胡定均”。合同签订后，原告皮啟福于2011年12月15日通过建设银行向被告胡定均转账100000元，于2011年12月21日通过建设银行向被告胡定均转账50000元，通过建设银行向胡浪转账100000元。该房屋已由被告胡定均交付原告皮啟福。胡安正系被告胡定均的父亲，涉案房屋原产权人为胡安正，后由胡安正赠与给被告胡定均，胡安正已于4年前去世，现案涉房屋的实际产权人为被告胡定均。涉案房屋已取得房屋产权证，房地产权证号为X房地证X字第X号，现权利人：胡定均，坐落开县（现为开州区）X街道X路X号X幢X-X，房屋建筑面积X平方米，套内建筑面积X平方米，房屋用途为成套住宅。原告皮啟福以请求确认原、被告于2011年12月15日签订的房屋买卖合同有效、要求被告胡定均协助为原告皮啟福办理X苑X幢X单元X房屋产权登记过户及由被告胡定均承担诉讼费的主张，于2019年3月4日向本院起诉，本院经审理后，认为虽然在《房屋买卖合同》中在甲方处书写有胡安正的名字，但胡安正并未作为甲方签字，因此胡安正并非该《房屋买卖合同》的相对人。原告皮啟福与被告胡定均是完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效的情形，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涉案房屋抵押权注销登记至今未办理，不满足将涉案房屋所有权转移登记的条件，因此，对于原告皮啟福起诉要求被告胡定均协助其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，本院依法予以驳回。故本院于2019年3月29日作出(2019)渝0154民初2165号民事判决：一、原告皮啟福与被告胡定均于2011年12月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告皮啟福的其他诉讼请求。案件受理费5126元，减半收取2563元，由被告胡定均负担。另查明，原开县国土资源和房屋管理局于2016年3月16日受理了被告胡定均与第三人邓晓波的土地房屋抵押权(地房)（抵押权登记）业务，受理编号为201603160360153。被告胡定均与第三人邓晓波提交至原开县国土资源和房屋管理局的《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》，部分内容约定如下：甲方(抵押人）：胡定均，乙方（抵押权人）：邓晓波，双方约定并向原开县国土资源和房屋管理局申请将房地产权证号为X房地证X字第X号、权利人为胡定均、坐落于开县X街道X路X号X幢X-X及房地产权证号为X房地证X字第X号、权利人为胡定均、坐落于开县X街道X街X号的房屋办理一般抵押登记，贷款金额为500000元，贷款期限为3个月，贷款期至2016年6月16日。第三人邓晓波于2016年3月16日取得渝（X）开县不动产证明第X号土地房屋抵押权（地房）登记证明。还查明，被告胡定均与第三人邓晓波在向原开县国土资源和房屋管理局申请办理房地产权证号为X房地证X字第X号房屋的抵押登记前，第三人邓晓波明知被告胡定均已将房地产权证号为X房地证X字第X号房屋出卖并交付与原告皮啟福。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告胡定均与第三人邓晓波签订的关于房地产权证号为X房地证X字第X号房屋抵押合同是否有效。2、关于房地产权证号为X房地证X字第X号的房屋协助办理产权转移登记问题。关于抵押合同效力问题：被告胡定均与原告皮啟福于2011年12月15日就房地产权证号为X房地证X字第X号的房屋签订的《房屋买卖合同》，已经本院生效判决确认有效，被告胡定均也已于办理案涉房屋抵押登记前交付原告皮啟福使用至今，被告胡定均、第三人邓晓波对以上事实均明知，但被告胡定均仍将案涉房屋售出后又将案涉房屋再行抵押。虽然在原开县国土资源和房屋管理局的房屋权属登记簿上登记的权利人系被告胡定均，但按照诚实信用原则其已将涉诉房屋售出不应再对该房屋行使任何处分行为，而其故意将涉诉房屋抵押给第三人邓晓波的行为明显系恶意抵押；第三人邓晓波在与被告胡定均办理抵押登记前已明知案涉房屋已出售并交付与原告皮啟福使用，仍与被告胡定均签订抵押合同并办理抵押登记，虽然手续在形式上是合法的，但实际上掩盖了被告胡定均与第三人邓晓波非法获取利益的目的，被告胡定均与第三人邓晓波对案涉房屋的抵押行为违背了诚实信用原则，且恶意串通，有悖法律规定，对于被告胡定均所说的案涉房屋的解除或租赁等，第三人邓晓波并未进行进一步核实，其未尽到严格的审查义务，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本院确认被告胡定均与第三人签订的就房地产权证号为X房地证X字第X号房屋的抵押合同无效。关于原告皮啟福主张被告胡定均协助办理案涉房屋的产权转移登记问题，因案涉房屋的抵押合同还未被生效文书确认无效，原告皮啟福现主张被告胡定均协助办理案涉房屋的产权转移登记，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、由被告胡定均与第三人邓晓波签订的房地产权证号为X房地证X字第X号房屋的抵押合同无效。二、驳回原告皮啟福的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告胡定均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  雷亚军人民陪审员  林作超人民陪审员  曾云华二〇一九年九月二十三日书 记 员  段辉镜