甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初120号原告(执行申请人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（执行案外人）：陈雅娟，女，1982年5月17日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司员工。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）因与被告陈雅娟、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）申请人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万城公司的委托诉讼代理人张国维、被告盛世豪龙公司的委托诉讼代理人丁大久到庭参加诉讼，被告陈雅娟经依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）甘执异69号执行裁定；2.恢复对位于甘肃省××县房产的执行；3.本案诉讼费和律师费由陈雅娟和盛世豪龙公司负担。事实和理由：一、陈雅娟购买案涉房产既没有备案也没有预告登记,也没有交款发票，其对案涉房屋不享有所有权。案涉房屋工程没有完工竣工验收，没有合法移交给盛世豪龙公司，没有登记在盛世豪龙公司名下，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应适用该规定第二十七条，驳回陈雅娟的申请，恢复执行。在工程款未付清前，万城公司对工程行使留置权，通过法院判决对案涉工程价款享有优先受偿权。房屋没有办理备案、预告登记及产权变更手续，不产生物权属性或物权期待权，只是合同当事人之间的普通债权，不能排除法院的执行。二、物业管理费收据不能证明陈雅娟已实际占有使用房屋。首先，该房屋在未合法移交给盛世豪龙公司前的合法占有人为万城公司，盛世豪龙公司不具有处置该房屋的权利。其次，在查封时万城公司会同本院查封人员对包括案涉房屋在内的239套房屋经过现场查验，当时这些房屋并没有人实际占有；再次，开具收据的物业管理人与盛世豪龙公司是关联公司，收取物业管理费必须开具税务发票，不能以一张收据认定在查封前已实际占有。三、陈雅娟与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》和付款不能真实的反应合同签订时间，其没有提交银行划款电子凭证，收款交税凭证等客观证据，万城公司有理由认为合同是在查封之后签订的；四、本院（2019）甘执异69号裁定表明，2016年5月19日盛世豪龙公司将在建工程抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司，案涉房屋在抵押范围内。根据《最高人民法院更不安于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，该抵押权不具有排除执行的效力；五、陈雅娟系皋兰县村民，（2019）甘执异69号裁定没有查明陈雅娟是否有农村宅基地房屋居住。凭兰州市无房证明认定陈雅娟没有房屋依据不足。陈雅娟辩称，其是盛世豪龙公司员工，案涉房产盛世豪龙公司抵顶工程款给施工人，陈雅娟是从该施工人处购买的，合同是与盛世豪龙公司签订的，房款也是用现今支付给盛世豪龙公司，具体房子是谁的不清楚。盛世豪龙公司辩称，最高人民法院（2018）民终397号民事判决已经认定案涉房屋建设工程在2016年5月盛世豪龙公司擅自使用，该日期视为竣工日期，因此，万城公司主张没有竣工的理由不能成立。案涉房产有预售许可证，陈雅娟的房子是盛世豪龙公司抵顶工程款给工程施工人，陈雅娟是从该施工人处购买的房屋，只是与盛世豪龙公司签订的合同，陈雅娟交付的房款，盛世豪龙公司直接支付给该工程施工人。在查封前就已经办了买卖手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，万城公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院(2019)甘执异116号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一款规定的条件，案外人陈雅娟不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.甘肃省高级人民法院（2017）甘民初94号民事裁定书、甘肃省高级人民法院（2017）甘执保80号协助执行通知书、查封房屋清单、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被本院依法查封，涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向本院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案第二被告、第三人）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或案外人及邮储银行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件《关于盛世豪龙公司颐和名都（双博龙）项目存在重大社会不稳定因素的报告》，证明万城公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和公司是经工商部门批准具有独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司质证认为：证据2中称建设工程系未完工程有异议，生效判决已确认该工程2016年5月竣工；证据5万城公司所提盛世豪龙公司查封后销售房屋不属实，2017年7月份查封时盛世豪龙公司不知道，2018年5月份知道查封后再没有销售房屋；对证据6不认可，盛世豪龙忠和分公司与盛世豪龙公司是一个公司，忠和是分公司；对其他证据没有异议。陈艳娟庭后质证认为，上述证据与其无关。陈雅娟庭后提交四份证据：1、《商品房买卖合同》；2、收据2张；3、兰州房屋登记查询证明；4、入住明细。证明该房屋系其所购，并已办理入住手续。万城公司质证认为：证据1第27页没有加盖登记机关的印章，没有经过备案，对该合同的三性不予认可。证据2收据0000329号收款方式记载是现金给付工程款，恰恰证明陈雅娟与盛世豪龙公司具有利益关系，此房屋也涉及抵押给北京鹏润金服有限公司，并且该份证据表明款项流入皋兰分公司，违反了会计法，人格混同，对证据三性不予认可。后两份收据与本案无关，证据3无房证明的三性予以认可，但对证明目的有异议，陈雅娟未提供其爱人及子女名下有无房产的证明。证据4入住费用明细没有盖章，不予认可。盛世豪龙公司认可上述证据。盛世豪龙公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年5月18日，陈雅娟与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定陈雅娟购买盛世豪龙公司开发的的位××县，建筑面积78.1平方米，总房款257730元，付款方式为一次性付款。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括陈雅娟购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。万城公司申请执行，本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，陈雅娟提出执行异议，要求终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月3日作出（2019）甘执异69号执行裁定，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢7单元1103室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，2016年5月19日盛世豪龙公司以在建工程抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司168套房屋，并办理了抵押登记，案涉房屋在抵押范围之内。皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，陈雅娟名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是陈雅娟对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈雅娟主张案涉房屋为盛世豪龙公司抵顶工程款的房屋，陈雅娟从该施工人处购买的。首先，该房屋在2016年5月19日就已抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司，并办理抵押登记。陈雅娟为盛世豪龙公司员工，负责房屋销售，其对盛世豪公司在售房屋状况应该清楚。现其本人购买自己公司房屋不可能不知晓所购房的基本情况，其仍然购买存在抵押瑕疵的房屋不符合常理。其次，付款证据仅为盛世豪龙公司出具的普通收据，不能证明陈雅娟是否真实支付款项。陈雅娟和盛世豪龙公司并未提供盛世豪龙公司抵顶工程款的证据，庭审中连最基本的该抵顶工程款人的姓名也无法回答，有违常理。实际占有的证据也是盛世豪龙公司的关联公司物业公司出具的收据，无法证实其实际缴费，且其提交的入住费明细表记载的费用与收据数额不一致。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、陈雅娟与万城公司对此费用并无约定，本院不予支持。综上所述，陈雅娟主张实际购买案涉房屋的证据不足，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋不享有排除强制执行的实体权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本院（2017）甘民初94号民事裁定查封的甘肃省××县房产。驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5166元，由陈雅娟负担2583元，甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司负担2583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 史 莉审判员 马巧玲审判员 赵学平 二〇一九年九月二十八日书记员 杨 洁