山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初2067号 原告：董恭佃，男，1971年1月10日出生，汉族，居民。住嘉祥县。 委托诉讼代理人：张四妮(又名张敏，系原告之妻)，1970年6月15日出生,汉族,居民。住址同上。 委托诉讼代理人：王琦，山东民桥律师事务所律师。 被告：姜红艳，女，1974年8月6日出生，汉族，农民。住江苏省扬州市开发区朴席镇双桥村张庄组2号。现住嘉祥县。 委托诉讼代理人：赵善田，山东众翊轩律师事务所律师。 原告董恭佃与被告姜红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董恭佃委托诉讼代理人张四妮、王琦，被告姜红艳及其委托诉讼代理人赵善田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董恭佃向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的富康洗浴城租赁合同；2.由被告返还案涉房屋钥匙和男宾更衣室衣橱总钥匙；3.由被告赔偿因其违约造成的损失56225元；4.由被告支付被褥、监控主机、微波炉等财产损失共计7000元；5.案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年2月23日，原、被告签订租房合同，原告将其所有的嘉祥县富康洗浴城租赁给被告，约定租期3年，每年租金16万元，如一方提出解除合同，需提前3个月以书面形式告知对方。2019年2月3日，被告回家过年之前，原告发现洗浴城内的被褥、监控设备等物品丢失，双方发生争执且未协调一致。年后，被告一直未与原告联系，并长时间拖欠房租，也拒还钥匙，致案涉房屋长期闲置，无法向外租赁。被告的行为已违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉来院。 被告姜红艳辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，因为原、被告于2018年2月23日所签订的租房合同已经于2019年2月3日终止，且双方也已经履行了合同约定的权利义务。应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）原告举证及被告质证、本院认证情况。原告证据：1.富康洗浴城租房合同一份,拟证明原、被告签订租赁合同，租赁期限自2018年2月23日至2021年2月23日，租赁费每年16万元。合同约定由一方提出解除合同需提前三个月以书面形式告知对方；2.原告之妻张四妮与被告的录音（录制时间2019年4月13日），拟证明原、被告未解除合同，且被告拒绝支付租金及相应赔偿金，拒绝返还房屋钥匙及男宾更衣室钥匙，使案涉房屋长期闲置，给原告造成了巨大的损失；3.税收完税证明一份，证明原告替被告垫付2019年第一季度的相关营业税共计3025元；4.案涉房屋现场照片2张，拍摄时间为2019年6月25日，拟证明截止到开庭之日，因被告故意不解除合同，案涉房屋现仍处于停业状态。 被告质证意见：对原告证据1的真实性无异议，对证明观点有异议，该租赁合同是由原告单方制作打印的，合同中第一条、第二条及第五条双方存在争议，有不同的理解方式，根据原告上次起诉及诉状中涉及的内容，双方是按照该租房合同的第二项履行的；对证据2的真实性无异议，对证明观点有异议，不能证明合同未解除，在录音中存在解除合同的语言，是因被告在理解上的不同。根据原告提交的租房合同第二条，被告未按约定进行续租。关于录音中所涉及的钥匙问题与原告诉状中所陈述的第二项请求不一致，且被告能够证明钥匙给付了原告；对证据3真实性无异议，但不能证明原告的观点，双方在2019春节前就税费问题达成一致意见，且被告也已将1918元的税费给付原告。该税费是税务机关按照季度进行收取的，因原告在与被告解除合同后没有依法向税务机关报停，其损失应由原告自行承担；对证据4真实性无异议，但不能证明原告的观点，其照片中所体现的锁打不开及该洗浴城仍未出租等是原告单方面的问题，与被告没有关系。 经审查，本院认为，对原告证据3真实性无异议，但与本案不具有关联性，其证明力不予确认；原告上述其他证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，故依法确认其证明力。 （二）被告姜红艳举证及原告质证、本院认证情况。被告为证明其辩称观点，提交如下证据：1.被告与原告之妻张四妮2019年2月2日聊天记录和转账记录，证明张四妮告知被告双方的合同已于春节前（2019年2月3日）解除，还能证明被告对损坏的财产赔偿了5000元；2.被告与原告的聊天记录，证明双方协商解除合同后，原告对其租赁屋的设施及工具进行了检查，并将损坏的相关设备通过微信发送给被告，同时证明被告对经营期间所欠的税费及电费进行了结算，被告支付原告税费1918元，电费1012元；3.嘉祥县公安局2019年2月3日的执法视频资料，包含被告与原告夫妇的视频资料，第一段视频证明双方对经营中损毁的物品进行了协商和赔付。第二个视频系该局第一派出所2019年2月3日录制的，证明被告已将钥匙交付给原告。第三个视频系该所2019年2月4日录制，证明双方解除合同后，原告又以合同第二条规定要求被告支付第二年的房租，印证了原告是按照合同第二条履行的；4.（2019）鲁0829民初971号案件中民事诉状一份，证明原告也是按照合同第二条约定主张租金权利的；5.收到条，证明在2019年2月3日原告之妻张四妮收到被告给付的一切维修金5000元；6.（2019）鲁0829民初971号卷宗第25页及84、85页，证明原告在2019年1月10日通过宏利广告公司发布招租信息，联系方式为原告之妻的手机号码。 被告申请证人李某1、李某2出庭作证。李某1称两人均为被告经营洗浴城期间的员工。就租赁事宜在中间给双方调解过，当时因洗浴城折旧费、维修费等，由被告付给原告5000元。后原告又提到被褥、微波炉及监控主机的赔偿问题，但协商未果。两证人均称在工作期间看到过有人（指有租赁意愿的人）由原告陪同去看案涉房屋，并张贴有转租信息。 原告质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但不能证明被告的观点；对证据3的真实性无异议，对证明观点有异议，其中第一段视频，仅显示双方对洗浴城损坏的物品进行协商，不能证明解除合同，还能证明洗浴城的主机等物品丢失，原告向被告索赔的事实。第二段视频不能证明被告将钥匙归还给原告。第三段视频仅能证明原告是按照合同约定向被告索要次年房租，印证没有解除合同；对证据4的真实性无异议、但与本案没有关联性；对证据5的真实性无异议，对证明观点有异议，该证据仅能证明原告收到被告的设备维修款，该款项不包括洗浴城丢失的主机、微波炉和被褥等的赔偿；对证据6真实性无异议，对证明观点有异议，该内容为洗浴城的整体转让，是原告按照被告的要求发布到朋友圈。在房屋转让前被告仍然是承租人；对证人李某1、李某2的部分证言的真实性无异议，其证言能证明原告向被告主张过洗浴城中已经丢失的监控主机、微波炉及被褥等赔偿问题，说明原告的诉讼请求有理有据。李某1证言也证明洗浴城门上张贴的内容为旺铺转让，进而证明是被告要转租该洗浴城。 经审查，本院认为，被告上述聊天记录、视频资料及其他书面证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，故依法确认其证明力。两证言中与其他证据相印证部分的证明力予以确认。 经审理，本院认定如下法律事实：2018年2月23日，原告董恭佃与被告姜红艳签订富康洗浴城租房合同，原告将其所有的位于嘉祥县的富康洗浴城租赁给被告经营，约定租赁期限自2018年2月23日至2021年2月23日，每年租金16万元，同时约定双方协商一致可以解除合同，如一方提出解除合同，需提前3个月以书面形式告知对方。后被告交付第一年租金并从事经营。2019年1月6日、10日、11日，原告之妻张四妮三次在微信朋友圈发布整体转让该洗浴城的信息，并在案涉房屋上张贴“旺铺转让”的广告，其联系方式均附有张四妮的手机号码。2019年2月3日，被告因经营不善终止营业，并在收拾物品撤离租赁房屋之前，就其经营该洗浴城期间毁损的物品与原告进行了协商，由被告给付原告5000元，同时通过微信将经营期间所欠税费1918元、电费1012元支付给原告。次日，原告请求被告按合同约定交纳次年租赁压金20000元以及被褥、监控设备等赔偿问题，双方发生争执，并经公安机关干警调解未果。2019年2月25日，原告以被告未履行租金交付义务为由诉来本院，后撤回起诉。 本院认为，原告董恭佃与被告姜红艳签订的富康洗浴城租房合同系双方真实意思表示，且不违背法律及行政法规的相关规定，为有效合同。本案的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否解除；二、被告应否承担违约责任。 关于案涉租赁合同是否解除的问题。本案中，原告之妻分别于2019年1月6日、10日、11日共三次在微信朋友圈发布整体转让该洗浴城的信息，在案涉房屋上张贴“旺铺转让”的广告，且均留有原告之妻的手机号码作为联系方式，上述行为表达了原告方转让案涉洗浴城的意愿。按照日常生活经验，此意愿应建立在其知晓被告意欲解除案涉合同的基础之上。2019年2月3日，原告撤离案涉洗浴城之前，对经营期间所欠税费、电费进行了结算；对毁损的物品与原告协商并支付了相应赔偿款5000元，其行为符合双方合同中“该楼房现有的装修及设施、设备有乙方（被告）使用期满后，保证所有设施设备的完好无缺，如有损坏乙方负责赔偿”的约定。故原告对被告此后不再继续经营该洗浴城的事实应当是明知的。综上，结合日常生活法则，应认定被告提出解除案涉合同，原告无异议的事实。被告撤离后未再继续经营，亦印证了这一事实。故案涉租赁合同业已解除，其解除时间应为2019年2月4日。 关于被告应否承担违约责任的问题。案涉合同约定：“租赁期限自2018年2月23日至2021年2月23日，期限三年”，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护”。据此，当事人应当按照合同约定，依法履行合同义务。本案中，由于被告经营不善，继续履行合同其损失可能进一步扩大，故提出解除合同。但该行为违反了双方的约定，损害了原告的既得利益和预期利益，应承担相应的违约责任。鉴于双方在案涉合同中未具体约定违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，本院参考担保法中的定金规则和合同法中的违约金规则，并结合案涉房屋两个月的租赁费数额，酌定由被告承担原告经济损失26000元。 综上所述，案涉合同因不可归责于原告的事由而解除，故原告请求被告支付违约金合法部分的诉讼请求本院予以支持。其他诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称观点因与法律规定相悖，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、原告董恭佃与被告姜红艳于2018年2月23日签订的富康洗浴城租房合同于2019年2月4日解除； 二、被告姜红艳于判决生效之日起十日内给付原告董恭佃26000元； 逾期，权利人应在二年内向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告董恭佃其他诉讼请求。 案件受理费754元，由原告负担405元，被告负担349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  王一斌 二〇一九年九月二十三日 书记员  张亚楠