广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初1765号原告：阳江市阳东区爱民物业管理有限公司，住所地阳江市阳东区育才路南边东泰花园。法定代表人：梁显芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤娟，广东拓进律师事务所实习律师。被告：林兴达，男，1990年8月18日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，现住阳江市阳东区。委托诉讼代理人：林海栩，女，1991年5月31日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，系被告林兴达的妻子。原告阳江市阳东区爱民物业管理有限公司（以下简称爱民物业公司）与被告林兴达物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告爱民物业公司的委托诉讼代理人钟艳、刘凤娟，被告林兴达及其委托诉讼代理人林海栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱民物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年11月1日起至2019年5月31日（共19个月，每月170元，每平方1.3元，共130.79平方米）的物业服务费共3230元，并支付违约金共计3943元（从欠费第三个月，逾期一天按欠费总额×0.5%起至付清之日止，违约金计至2019年5月31日止为3943元）；2.判令被告向原告支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的二次供水用电费151元；3.判令被告向原告支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的公共用电费140元；4.判令被告向原告支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的水费686元；5.判令被告向原告支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的电梯用电费262元；6.判令被告向原告支付2017年11月1日起至2019年5月31日止的市政卫生费152元；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：阳江市阳东区东城镇永安路209号东泰花园小区是由阳江市阳东区泰基房地产开发有限公司（以下简称“泰基公司”）开发建设。2010年泰基公司委托阳江市阳东区爱民物业管理有限公司（以下简称“爱民物业”）为东泰花园小区的前期物业管理服务企业，后爱民物业一直为东泰花园小区提供物业管理服务。被告是东泰花园小区的业主，被告在2015年12月已经办理了收楼手续，并与爱民物业签订《东泰花园前期物业服务协议》协议第七条约定商品房住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.3元计收物业管理费，并约定物业管理费欠费超过两个月，逾期一天按欠款总额×0.5%计收违约金。被告为东泰花园小区7幢1901房的业主截至2019年5月31日，共拖欠物业管理费3230元、二次供水用电费151元、公共用电费140元、水费686元、电梯用电费262元及市政卫生费152元，原告多次向被告催收无果，被告的行为已构成严重违约，应支付违约金。综上所述，被告的行为违反合同法的约定，请求法院依法维护原告的合法权利，支持原告诉讼请求。被告林兴达辩称，原告作为东泰花园小区的物业公司，没有尽到物业服务的职责，没有好的服务态度，对业主的意见没有进行解决、沟通，例如电梯卫生、故障、停车位乱停乱放，小区只有一个门口，没有进行人车分流，存在安全隐患，电梯长期闷热，没有空调、抽风设置，电梯里面有广告张贴。因原告没有尽到物业职责，因此被告没有缴纳物业费。西门停车口完全打开，没有保安看守，影响小区的财产安全。被告所在楼层19层的走廊通道有杂物长期没有清理。另外，被告小车在停车位中停放，原告称被告违停，就锁了小车的车轮，事先没有告知已被锁车，导致车辆损坏，原告当时承诺承担车辆维修费用，后协商不成而不同意赔偿修车费用约800元，称应由被告自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告爱民物业公司是于2010年3月18日成立的有限责任公司，公司名称原是阳东县爱民物业管理有限公司，2015年3月24日变更公司名称为阳江市阳东区爱民物业管理有限公司。阳江市阳东区泰基房地产开发有限公司（以下简称泰基公司）是阳江市阳东区东城镇永安路209号东泰花园小区的开发建设企业。泰基公司与爱民物业公司签订《东泰花园前期物业服务委托合同书》，约定泰基公司将东泰花园委托原告爱民物业公司进行物业管理服务，委托管理期限5年，自2010年9月12日至2015年9月11日止。合同期满后双方于2016年9月12日又签订一份《泰基·东泰花园前期物业服务委托合同书》，约定委托管理期限5年，自2016年9月12日至2021年9月11日止。被告林兴达向泰基公司购买东泰花园商品房，并取得该商品房的不动产权证。原告爱民物业公司（乙方）与被告林兴达（甲方）签订一份《东泰花园前期物业服务协议》，约定由乙方对甲方的房屋实施物业管理服务。该协议第七条约定，乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：甲方所购买该住宅为商品房的物业服务费收取标准为商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.30元计收，商品房的计算面积以国土房管部门最终测绘面积为准。第八条约定，甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起向乙方交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。第十三条约定，水、电、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向甲方或者其他物业使用人收取。有关部门可委托乙方代收代缴水费、电费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处及其他费用，甲方或其他物业使用人应当按时缴交有关费用，承担不按时交费的责任。第二十二条约定，甲方逾期缴纳物业服务费，从第三个月开始，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期6个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由乙方代为垫付的，则乙方有权向甲方追讨，甲方应及时清偿并支付相应的违约金。原告爱民物业公司主张，根据被告林兴达购买房屋的建筑面积及物业服务费每月的收费标准，被告每月应缴交物业服务费为170元（130.79平方米×1.3元/月）。被告林兴达收楼后开始缴交物业服务费，从2017年11月1日起再没有交纳物业管理服务费给原告，计至2019年5月31日止共拖欠19个月的物业服务费，尚欠物业服务费一共为3230元（170元/月×28）；另外，被告林兴达还拖欠2017年11月1日至2019年5月31日的二次供水用电费151元、公共用电费140元、水费686元、电梯用电费262元及市政卫生费152元。被告欠费后，原告通过电话催缴和在业主门口张贴催费通知的方式，催告被告交纳上述所欠费用，但被告至今仍未履行缴费义务，故提起本案诉讼。被告林兴达主张，原告未履行物业管理职责，没有管理好小区的卫生问题、治安管理问题及没有完善小区的公共设施等问题，由于原告一直没有解决存在的问题，故被告没有支付物业管理费等费用给原告。原告对被告主张不予认可，关于人车分流问题，是开发商建设小区的规划问题，被告在购买房屋时已经知晓该事；关于电梯问题，电梯有抽风，且每15天检验一次，达到检验标准，被告提供的是货梯的照片，方便业主装修时搬运物品，因此没有拆除电梯里的防护木板；关于西门停车口，不清楚被告拍摄时间，现在西门口已经封闭的，是属于消防通道；关于19层通道有杂物，原告有定期清洁楼层，照片中的物品是业主放置的，原告已经提醒该业主处理物品，尽了义务；关于被告小车被锁，所停的位置是其他业主租用的位置，因车辆没有在物业管理处登记，因此原告锁车后并在驾驶窗门上张贴了违停通知，告知车主到物业处处理，业主在没有开锁的情况下启动车辆，造成车辆损坏，被告要求原告赔偿损失原告不同意赔偿。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告的身份证复印件、前期物业服务委托合同书、东泰花园前期物业服务协议、东泰花园临时管理规约、欠费明细证明、催费通知、不动产登记查询结果证明、公共用电分摊公示等证据证实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。泰基公司与原告爱民物业公司签订的《前期物业服务委托合同书》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述前期物业服务合同对原告爱民物业公司及东泰花园小区的全体业主具有法律约束力。被告林兴达购买东泰花园的业主，原告爱民物业公司是东泰花园小区物业管理服务企业，双方签订的《东泰花园前期物业服务协议》，是双方在平等自愿基础上签订，合同合法有效，双方应按约定全面履行义务。原告按照约定已提供物业管理服务，被告接受物业管理服务应支付物业管理服务费给原告。根据服务协议约定，被告每月应缴纳170元物业服务费给原告，因被告未支付2017年11月1日至2019年5月31日一共19个月的物业管理服务费3230元给原告，现原告请求被告支付该期间所拖欠的物业管理服务费3230元，合法合理，本院应予支持。原告爱民物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务，被告林兴达可另行请求爱民物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而被告直接拒交物业服务费等费用，行为不妥，应予纠正。关于原告请求被告支付二次供水用电费、公共用电费、水费、电梯用电费、市政卫生费的问题。本案中，原告爱民物业公司已代东泰花园小区的业主向有关部门缴交了水费、电费和生活垃圾处理费等项费用，根据物业服务协议约定，小区业主应及时清偿上述费用给原告爱民物业公司。原告爱民物业公司主张被告林兴达拖欠2017年11月1日至2019年5月31日的二次供水用电费151元、公共用电费140元、水费686元、电梯用电费262元及市政卫生费152元，事实清楚，证据充分，本院予以确认，被告林兴达对上述欠款应承担清偿责任。关于原告主张物业管理服务费违约金的问题。业主按时缴纳物业管理服务费及其他各项费用，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费，给物业服务公司造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴交物业管理服务费，属违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《东泰花园前期物业服务协议》中虽然约定“业主逾期缴纳物业服务费，从第三个月开始，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，故被告从2017年11月1日起至2019年5月31日未向原告支付物业管理服务费所产生的违约金，应以每月170元为基数，从2018年1月6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定判决如下：一、被告林兴达在本判决生效之日起七日内支付2017年11月1日至2019年5月31日的物业管理服务费3230元、二次供水用电费151元、公共用电费140元、水费686元、电梯用电费262元、市政卫生费152元，合计4621元给原告阳江市阳东区爱民物业管理有限公司；二、被告林兴达在本判决生效之日起七日内支付2017年11月1日至2019年5月31日所欠物业管理服务费产生的违约金（该违约金以每月170元为基数，从2018年1月6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告阳江市阳东区爱民物业管理有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半计收），由被告林兴达负担。本判决为终审判决。审判员  冯学理二〇一九年九月二十三日书记员  李钊莹附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。