贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1324号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：庞元媛，女，1985年9月13日生，汉族，住四川省泸县，系该公司职工。特别授权委托诉讼代理人：罗艳，系泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711515026。被上诉人（原审原告）：廖德学，女，1980年3月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：刘阳飞，男，1983年9月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人廖德学、刘阳飞商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗艳、庞元媛，被上诉人廖德学、刘阳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉情求：一、依法改判上诉人按租金损失的标准（即8元／平方米／月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2019年3月10日止的逾期交房违约金；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的逾期交房违约金的起始时间计算有误，应自2018年6月30日起开始计算，而非2018年1月1日。一审庭审中，上诉人向法庭提交了涉案房屋的《商品房预售许可证》，上面明确记载“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付日期为2018年6月30日”。该《商品房预售许可证》是由贵州省住建厅监制的，上面所记载的交房日期系经过住建部门进行专业的论证和考量后填写的，该时间节点（即2018年6月30日）较上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间点（即2017年12月31日）更具公正性及可执行性。退一万步说，即便按《商品房买卖合同》约定的交付日期2017年12月31日来认定本案的交房期限，但是被上诉人于2018年2月1日才将购房尾款支付给上诉人。上诉人认为，在被上诉人未将购房尾款支付完毕之前，不应认定上诉人存在逾期交房的违约行为并据此计算违约金。因此，本案即便不以2018年6月30日作为本案违约金的计算起点，也应当自购房款项全部支付完毕之日开始计算。二、一审法院判决的违约金过高，根据相关法律规定，结合本案事实情况，被上诉人的实际损失也仅是租金损失，而原审判决支持的违约金却远高于租金损失的30%。上诉人因其他客观且不可抗拒的原因导致逾期交房，给被上诉人造成的损失仅为租金损失。同时，上诉人通过网上询价了解到，案涉房屋同地段同类型的精装、简装标准的房屋租金价格最高不超过10元/平方米/月。而被上诉人所购房屋属于毛坯房，若按《商品房买卖合同》中约定的己付房款每日万分之一点五标准计算违约金，将远超被上诉人的实际损失，对上诉人极其不公。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。三、一审判决关于违约金的基数计算有误。被上诉人购房总金额为人民币567571元，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金是以上诉人实际收到的购房款为基数进行计算，除此之外的费用均不能作为本案违约金计算基数。上诉人认为，即便按照每日万分之1.5计算违约金，根据合同约定，也应当是按被上诉人实际交付的购房款总金额567571元为基数进行计算，而不包括被上诉人缴纳的维修基金等费用。一审中，被上诉人提交的编号为NO.4258236的收据上载明该费用为代收款，不是购房款，该笔款项是上诉人代为收取的房屋维修基金，不属于房开公司所有，若将该费用列为计算基数中，对上诉人极不公平，也不符合《商品房买卖合同》的约定。4.上诉人对于“逾期交房”并无主观过错。根据上诉人在一审庭审中提交的2014年5月8日工作联系函、2014年7月15日工作联系函（急）、2017年1月9日工作联系函、2017年12月6日工作联系函、2018年4月10日给钟山区城市建设投资有限公司的报告、2018年6月6日的紧急报告两份、2019年1月8日工作联系函（急）等书面文件，均可知上诉人在取得该项目建设资质后在集全公司之力进行建设，只因该项目还属于棚户区改造项目，具有一定的社会公益性，为使该项目成功完成修建，使更多业主享受高质量的住房，上诉人公司股东均对该项目进行了大量出资，但确因政府征收及很多拆迁户不愿搬离建设地块导致政府未及时、完全地将土地交给上诉人进行修建，上诉人为保质保量完成建设，才会造成逾期交房。对此，上诉人绝对不存在主观故意或过错。同时，上诉人还需对案涉项目二期、三期工程进行开发建设，社会责任重大，资金紧缺，实在无力承担过多的违约赔偿金。据此，请求二审法院依法查明上诉人逾期交房的这一客观因素，充分考虑上诉人后期工程履行能力及状况所能造成的社会影响，给予上诉人公平公正的判决。廖德学、刘阳飞答辩称，请求驳回上诉，维持原判，一审法院是根据我方提供的材料进行判决的。廖德学、刘阳飞向一审法院起诉请求：一、判决被告支付逾期交房违约金37792元（自2018年1月1日算至2019年3月10日，每日按已付款580521.5元的万分之1.5计付）给原告；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其开发的博雅馨居，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月28日原告廖德学、刘阳飞与被告贵州汉华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发的位于钟山区××大道与箐××路交汇处北侧博雅馨居A区3单元3-2404号房屋一套出售给原告；总价款为567571元，于合同签订之日支付首付房款177571元，余款390000元以按揭贷款方式支付（原告在接到被告书面通知之日起7日内将办理贷款所需资料交给被告，在接到被告或贷款人书面通知之日起7日内到指定地点办理贷款手续）；被告于2017年12月31日前交付房屋给原告使用（但应取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、水电气到达使用条件、电话通信及有线电视和宽带网络敷设到户）；违约责任为：逾期付款超过90日后，被告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的经被告同意后合同继续履行，原告应每日按逾期应付款的万分之1.5计付违约金给被告，并于实际支付应付款之日起15日内向被告支付违约金；逾期交房超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自交房期限届满之次日至实际交房之日每日按原告全部已付款万分之1.5计付违约金给原告，并于实际交房之日起15日内向原告支付违约金；同时合同还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订之前原告于2017年3月11日向被告支付认购金30000元，合同签订的当日原告已支付购房款147571元及代收款12950元给被告，合同签订后原告于2018年1月19日以按揭贷款方式支付给被告购房款390000元。因被告2019年3月10日才交付房屋给原告使用，故原告诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：原告廖德学、刘阳飞主张的逾期交房违约金计付标准是否过高及违约金的起算点应从何时开始；违约金的计算基数是多少。被告贵州汉华房地产开发有限公司在与原告签订《商品房买卖合同》之前就已经取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》，其在明知该证载明的房屋交付使用时间为2018年6月30日的情况下，而与原告在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2017年12月31日之前，且该合同系被告提供的格式合同，说明被告是在考虑成熟的情况下作出的该约定，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，故合法有效，对双方均有约束力，被告履行交房义务的时间应当以合同约定的时间为准，即最迟被告应于2017年12月31日交付房屋给原告，逾期视为违约，即逾期交房违约金的起算点应为2018年1月1日。原告已按合同约定履行了给付房款等的义务，而被告未按约定的时间交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，双方已在合同中约定被告逾期交房应每日按原告全部已付款的万分之1.5计付违约金给原告，故违约金的计付基数应该为违约期间已经支付全部款额，自2018年1月1日至2018年1月18日期间的违约金计付基数为190521.55元，自2018年1月19日至2019年3月10日期间的违约金计付基数为580521.55元。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供有力证据说明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称不予采信，被告应自2018年1月1日起每日按原告已付款的万分之1.5计付违约金至2019年3月10日给原告。导致本案纠纷的产生系被告未按约定期限交付房屋给原告使用，对此被告应负全部过错责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告廖德学、刘阳飞逾期交房违约金36623.30元（其中：485.83元为按已付款190521.55元自2018年1月1日至2018年1月18日的违约金，36137.47元为按已付款580521.55元自2018年1月19日至2019年3月10日的违约金，均每日按已付款的万分之1.5计付）。案件受理费350元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内返还给原告）。二审中，被上诉人刘阳飞向本院提交了六盘水市住房公积金管理中心出具的“贷款合同明细情况”一份，该情况说明上载明390000元贷款发放日期为2018年2月1日。上诉人质证认为：对真实性、合法性、关联性予以认可，恰好说明廖德学、刘阳飞购房尾款于2018年2月1日支付；被上诉人廖德学质证认为：没有意见，该笔款确实是2018年2月1日到帐的。上诉人未向本院提交新证据。本院对被上诉人二审期间提交的证据分析认定如下：上诉人对该证据的“三性”不持异议，本院予以确认，该证据可以证明刘阳飞390000元贷款于2018年2月1日支付到上诉人账上的事实。本院二审经审理，除对一审查明“合同签订后原告于2018年1月19日以按揭贷款方式支付给被告购房款390000元”中时间更正为2018年2月1日外，对一审查明的其余事实予以确认。另查明，刘阳飞、廖德学系夫妻关系，于2005年9月29日登记结婚。本案的争议焦点是：一、违约金的起算时间应如何认定？二、一审判决的违约金是否过高？三、一审对违约金的起算时间及计算标准是否有误？针对争议焦点一。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。上诉人明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，且该合同系上诉人所提供，该合同系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，系有效合同，故上诉人应当按照合同约定全面履行义务。上诉人主张应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，本院不予支持。针对争议焦点二。上诉人提出其逾期交房没有主观过错。现上诉人逾期交房的事实客观存在，上诉人提交的证据也不能证明其逾期交房属于双方合同约定因不可抗力可免除责任的情形，故上诉人就应依照合同约定承担相应违约责任。对于双方合同中约定的违约金是否过高，本案中上诉人认为被上诉人的损失仅为租金损失，原判支持的违约金超过租金损失的30%，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格调低违约金。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交房的违约金可以按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案中上诉人并未能提交证据证明此期间同地段、同类房屋租金标准是多少，同时适用该条的前提是商品房买卖合同中没有约定违约金的情形，而本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，故不属于该条款规定的情形。上诉人主张违约金过高请求调减，但未能提交证据证明双方约定的违约金过高，本案结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，双方约定的违约金并不存在过高情形，故上诉人提出一审判决的违约金过高要求按租金损失支付逾期违约金的主张没有事实依据，依法不予支持。关于争议焦点三。另案涉《商品房买卖合同》虽约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付商品房，同时该合同“补充协议”中又约定“乙方未付清主合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证费用、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。因被上诉人付清房款的时间在2018年2月1日，故违约金亦应从全部购房款付清后开始计算。双方所签的《商品房买卖合同》中约定购房款为567571元，2017年10月28日廖德学缴纳的12950.55元，收据中注明系上诉人代收的款项，并非购房款，故该12950.55元不应当计入购房款计算违约金。刘阳飞390000元贷款的发放时间为2018年2月1日，并非一审法院认定的2018年1月19日，故违约金应从2018年2月2日起算至2019年3月10日止，共计401天，以购房款567571元为基数，按照日万分之一点五计算，为34139.40元。综上所述，上诉人贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初894号民事判决；二、由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人廖德学、刘阳飞逾期交房违约金34139.40元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被上诉人廖德学、刘阳飞的其他诉讼请求。一审案件受理费350元，二审案件受理费716元，合计1066元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担1010元，由被上诉人廖德学、刘阳飞共同负担56元。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 龙 婷审判员 张德权二〇一九年九月十六日法官助理黄佑玲书记员王婷