江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5680号上诉人（原审被告）：余士德，男，1965年4月7日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：虞柏春，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘环，江苏恒山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：仇淑一，女，1984年3月24日出生，汉族，无业，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈功，江苏锦隆律师事务所律师。原审被告：余忠琪，男，1988年1月16日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：虞柏春，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘环，江苏恒山律师事务所实习律师。上诉人余士德与被上诉人仇淑一、原审被告余忠琪房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余士德上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.合同约定上诉人有将户口迁出的义务，并没有约定上诉人要将该户中的他人户口迁出。2.此房有他人户口，上诉人并不知道，被上诉人并没有告知此房中有他人户口，要求上诉人履行或通知他人迁出户口。3.被上诉人能否将户口迁入溧水房产中，与其受到损失没有必然因果关系，因为被上诉人完全可以将其户口迁入其丈夫户口内从而避免损失。4.被上诉人没有按约及时支付购房款，也要承担违约责任，法院应考虑被上诉人违约的事实，减少违约金。5.一审法院要求上诉人赔偿500元家具折价款也没有事实依据，当时该移交的家电、家具已当场移交，该财产移交是现场完成的，完全可以当场提出异议，而事后提出有部分家电没有移交，没有依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。仇淑一辩称：1.上诉人在与被上诉人房屋买卖合同过程中存在两处违约行为。一是合同约定的家具家电留给买方，但上诉人将一台洗衣机、一台液晶电视及一台空调搬走。二是合同约定余士德、余忠琪需办理户口迁移手续，并取得相关机关的证明，但案涉房屋存在户口未清空的情形，上诉人也没有取得相关机关的证明。2.合同约定上诉人迁出户口，并取得相关机关的证明，不是上诉人片面理解仅清空自己的户口。3.上诉人从未告知过被上诉人房屋内有案外人李霞的户籍信息，如果上诉人告知被上诉人，被上诉人不会购买。正是上诉人隐瞒房屋内有他人户籍的信息，导致了被上诉人无法正常迁入户口，造成案外人薛静起诉被上诉人，导致被上诉人赔偿7.5万元违约金。4.上诉人与被上诉人的合同明确约定，如违约的话，需要双倍定金标准赔偿违约金，即4万元违约金。故一审法院在综合本案客观情况，依法判令上诉人赔偿被上诉人4万元违约金以及空调折价500元，符合客观实际。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余忠琪述称，同意上诉人意见。仇淑一向一审法院起诉请求：1.余士德、余忠琪支付违约金40000元；2.余士德、余忠琪赔偿仇淑一损失75714元；3.余士德、余忠琪赔偿房屋家具家电折价款5000元。一审法院认定事实：坐落于南京市溧水区的房屋原权利人为余士德、余忠琪。2017年9月8日，余士德作为甲方（卖方）与仇淑一作为乙方（买方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买上述房产，房屋建筑面积为123.5平方米。卖方保证所填写和提供的有关该房屋的产权权属情况均是真实合法，保证对上述房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。房屋售价为1596000元，其中乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20000元（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起15日内，向甲方支付首期购房款480000元（含定金）；剩余房款1116000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。双方对交房约定为：1、甲方应于乙方付清购房款总额的100%即人民币1596000元之日起15日内将该房屋交付给乙方使用（房屋内如有其它设备及附属物）双方可协商处理为屋内家电设施家具留给买方生活用品带走。2、……。3、甲方应于乙方支付首付款之日起15日内办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的相关证明，否则视为违约，违约方按双倍定金赔偿的标准向对方支付违约金。双方违约责任条款第一款约定：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍赔偿的标准向对方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2017年9月26日，仇淑一向余士德支付了首付款460000元。仇淑一已付清合同约定的价款，涉案房屋已登记在仇淑一名下，双方已进行了房屋交接。案外人李霞的户口原在涉案房屋内；2018年5月21日，李霞的户口由涉案房屋内迁出。仇淑一于2018年5月23日将户口迁入涉案房屋内。一审法院另查明，2017年7月9日，仇淑一、案外人张玉良作为甲方（出售方）与案外人薛静作为乙方（买受方）签订一份房地产买卖中介合同，约定薛静购买仇淑一、张玉良共同所有的坐落于南京市江宁开发区的房屋，总房价为1200000元，该合同中约定甲方承诺于2017年11月30日前将房屋内所有户口清空，乙方于户口清空当日支付给甲方户口尾款20000元。若逾期，甲方按总房价的万分之四每日支付违约金给乙方。2018年4月8日，薛静因张玉良、仇淑一未按照合同约定将上述房屋内户口清空，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼，要求张玉良、仇淑一支付逾期违约金93600元。2018年6月14日，经人民法院主持调解，薛静与仇淑一、张玉良达成如下调解协议：一、仇淑一于2018年7月13日前支付薛静逾期违约金75000元（扣除薛静尚未付的20000元尾款，仇淑一还需支付55000元）；二、如张玉良未在2018年7月13日前将户口迁出涉案房屋，则张玉良应当自2018年7月13日起，按照480元/天的标准支付逾期违约金直至其将户口迁出案涉房屋之日止。三、本次纠纷一次性了结，双方无其他争议。案件受理费减半收取714元，由仇淑一负担。2018年7月16日，仇淑一向薛静支付了调解协议约定的违约金55000元。一审法院再查明，根据仇淑一提交的其在购买涉案房屋前到房屋内看房时所拍摄的录像显示，涉案房屋阳台处放置有一台洗衣机，客厅内有一台电视，阁楼上卧室中有一台壁挂式空调。仇淑一称双方交付房屋时，余士德、余忠琪违反合同约定将上述家电搬走，要求余士德、余忠琪支付折价款5000元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。仇淑一与余士德签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案余忠琪并非《房屋买卖合同》的当事人，仇淑一现依据该合同约定要求余忠琪承担相应责任，一审法院不予支持。按照仇淑一与余士德所签订的《房屋买卖合同》的约定，余士德应在仇淑一支付首付款15日内办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的相关证明，该约定应理解为余士德负有清空房屋内户口的义务而不仅限于自己的户口，仇淑一于2017年9月26日向余士德支付了首付款，而涉案房屋内的李霞的户口直至2018年5月21日方才迁出，余士德违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。双方对余士德该违约行为约定的违约金为40000元，仇淑一主张的其依据与薛静达成的调解协议所支出的75714元与本案余士德违约行为之间并无直接的因果关系，一审法院对仇淑一要求余士德支付违约金40000元的诉讼请求，予以支持；仇淑一要求余士德赔偿损失75714元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于仇淑一主张的家电折价款，按照合同约定，余士德应当将家具家电设施留给仇淑一，根据仇淑一提交的视频，虽其在购房前看房时其主张的阳台处的一台洗衣机、客厅内的一台电视，阁楼上卧室中的一台壁挂式空调确实在房屋内，余士德现认可其搬走了阁楼上的壁挂式空调，因双方已经进行了房屋交接，仇淑一并未举证证明双方在交接房屋时余士德搬走了阳台上洗衣机及客厅内的电视，也未举证证明其曾提出过异议，根据视频中显示的上述家电的情况，一审法院酌情认定余士德因搬走阁楼上的壁挂式空调向仇淑一支付家电折价款500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、余士德应于判决发生法律效力之日起十日内向仇淑一支付违约金40000元、家具折价款500元，共计40500元；二、驳回仇淑一的其他诉讼请求。一审案件受理费2714元，减半收取1357元，由仇淑一负担902元，余士德负担455元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院已经认定的事实予以确认。本院认为，上诉人余士德与被上诉人仇淑一就案涉房屋签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，上诉人应当在收到首付款之日起15日内办理自己的户口迁移手续并取得有关机关的相关证明，否则视为违约。迁出交易房屋中的户口，系房屋买卖合同中出卖人的附随义务，上诉人未将案涉房屋中他人户籍迁出的行为，违反合同附随义务，应属违约，故上诉人认为合同只约定要迁出自己的户口，并未约定要迁出他人户口的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人因另案房屋买卖交易中无法迁出自己的户口导致对他人违约，一审法院结合本案实际情况，认定上诉人承担违约金40000元并无不当。关于家电补偿，根据合同约定，室内家电设施应属被上诉人所有，上诉人亦认可拿走了阁楼上的壁挂式空调，一审法院判决上诉人对擅自拿走的空调进行折价补偿，符合合同约定。关于空调折价款500元，未过份高于市场价格，且系一审法院结合生活经验自由裁量，并不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，余士德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由上诉人余士德负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年九月十七日书记员  郭旭冬