青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初522号原告：雷雨，男，汉族，1986年出生，住西宁市。委托代理人：赵裕华，江苏锡海律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告雷雨诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵裕华，被告海宏公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、依法判令被告给付原告逾期交房违约金73183元及其自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为14771元，以上合计87954元；二、依法判令被告给付原告因被告的原因未取得房屋权属证书的违约金5656元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月14日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》约定：原告购买位于西宁市××区房屋一套，建筑面积142.1平方米。房屋总价565558元。交房时间为2014年10月30日前，并以书面通知原告办理交房手续。若逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金至实际交房之日止。被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金等。随后原告按约定支付了全部购房款。但是被告未按约定时间交付房屋。2015年9月7日原告与被告签订了《银泰九号公馆补充协议》,该协议第二条第1项约定:从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付总房款万分之一的违约金；第2项约定：2015年7月1日至交房时间。（详见交房时间安排表，该表显示交房时间为2015年9月22日），由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金；第3项约定：根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。在1、2、3项中被告承诺违约金支付以现金形式全额在交房同时给付原告。可是被告未按约定将达到使用条件的房屋交给原告，且在交房的同时也未将逾期交房的违约金给付原告。另外，由于被告的原因，原告至今未能办理房屋所有权证。综上为保护原告的合法权益,特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告海宏公司辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求，原告诉被告迟延交房违约金，被告同意从原告起诉之日2019年2月28日往前推3年即2016年3月1日期间的原告诉求，因原告雷雨所购房屋（西宁市城北区海西路61号九号公馆9号楼2单元2113室）于2015年10月20日经工程验收合格于2015年11月11日交付业主。被告认为根据民法总则第188条第一款规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，现原告起诉时间为2019年1月14日，被告认为人民法院应支持立案之日往前推算三年的原告请求权，超过三年，应根据法律规定原告的请求权已超过诉讼时效，请求法院驳回起诉请求。二、原告诉被告违约金利息一项，被告认为违约金本身就是一种损失的赔偿，在违约金的基础上再主张利息，系重复主张行为，既无法律依据也无合同约定，被告认为不应得到法律的支持。三、针对原告第二项诉讼请求，被告认为首先涉案房产本身逾期交房造成违约，迟延办理房产证违约金也是一个违约延续不能重复主张；其次被告认为一是合同未作明确约定，二是竣工验收从广义上说是综合验收，必须待本小区整体完工后方可进行，诸如：人防、消防、环评、规划等验收，被告九号公馆项目是分期实施，必须待整体涉案工程完成综合验收工作后，方可进行初始登记备案，被告认为办证责任不在开发企业；再次由于办理房产证需对涉案房屋面积进行实测，我省需要进行房屋实测的单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管我公司已多次与相关部门联系沟通，请尽快进行房屋实测工作，但也需要排队等待政府安排，单方主观无法完成。为此被告认为原告此项诉求不应得到法律支持。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、商品房预售合同一份（复印件），证明内容为1.原告购买被告开发的××路房屋一套，价款为565558元；被告应在2014年10月30日前将验收合格的房屋交给原告，若逾期交房应该按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2.被告以书面通知原告办理交房手续。3.如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。二、证明方向，1.被告应自2014年10月31日起按日向原告给付已付房款万分之一的违约金。2.被告应给付原告未取得房屋权属证书的违约金5656元。3.双方约定交房时必须办理交房签署手续。二、收据一份（复印件），被告收到原告交纳的购房款565558元。三、银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议、九号公馆交房时间安排表一份（复印件），一、证明内容，1.（1）从合同中规定的交房日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付总房款万分之一的违约金；（2）2015年7月1日至交房时间（见交房时间安排表），由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金；（3）根据交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。（1）、（2）、（3）都约定了违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2.交付时间安排表显示：被告于2015年9月22日交房。二、证明方向，1.被告应给付原告2014年10月31日至2015年6月30日的逾期交房违约金13681元、2015年7月1日至2015年9月22日的逾期交房违约金9501元、2015年9月23日至2016年4月30日的逾期交房违约金49995元。2.被告应给付原告逾期付款（支付违约金）的利息。四、城北区人民法院（2016）青0105民初114号一份（复印件），一、证明内容，违约金计算时间为2016年4月30日。二、证明方向，1.被告给付逾期交房违约金计算违约金计算至2016年4月30日。2.被告应给付原告自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息。五、青海省高级人民法院民事裁定书一份，结论是，与本案第二项诉求类似的诉求得到了法院的支持。六、公告，被告在小区张贴的公告，2017年8月28日张贴，证明内容为交房时间为2017年左右，证明方向为2017年8月28日原告到物业公司办理相关手续，违约金冲抵物业费。七、调查令（复印件），九号公馆至今未进行工程验收，消防也未验收，达不到相关法律规定，违背法律规定。被告海宏公司的质证意见为：一、对于《商品房预售合同》、补充协议、房款收据真实性无异议，证明方向不认可。二、城北区民事判决书（2016）青0105民初114号真实性无异议，证明方向不认可，该业主楼是位于九号公馆九号楼，判决书是三号楼，不是一个楼号，存在交房时间差别。三、省高院民事裁定书真实性无异议，证明方向不认可，因为情况不一样。四、公告的真实性无异议，证明方向不认可。五、调查令，真实性、证明方向不予认可。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：证据一、公告，2015年10月30日在西海都市报发布的公告，证明2015年11月7日至2015年11月11日交验九号楼。证据二、九号公馆五方验收，验收在前，公告在后，向业主交付房屋。证据三、业主收楼手续书，证明方向，业主收到房屋时认可交纳半年物业管理费，对于房屋交房时间认可。原告质证意见为：证据一公告真实性、证明方向不认可，双方在合同约定第八页第十一条，公告形式不符合合同约定的书面形式，没有打电话，也没有邮寄，单方面选择了公告，没有达到正常交付的使用条件。五方验收表明主体完工，但达不到交房条件，不等于业主可以使用。竣工验收报告、记录真实性、证明方向不予认可，记录的是五方验收的建筑框架结构，并不是商品房的整体验收，应在主管部门备案，我们去调查，一份证据也没有，是承建单位主张工程款的条件。收楼手续，2016年4月8日签订的，交房的时候，需向业主出具竣工验收备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书，交付房屋点燃气卡、电表卡也未交付，证明水、电、燃气没通。物业管理费不予认可，是多收取的物业费，签字不能证实我们从2015年10月11日居住。房屋双方验收完毕，交房时间2016年4月8日，前面说2015年11月1日交房，交房时间不一致，双方签收收楼手续表，应进行房屋验收，违反了相关法律规定，收楼手续书真实性不予认可。对原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的《商品房预售合同》、购房收据、九号公馆交房时间安排表、被告提交的证据《工程质量竣工验收记录》、五方验收手续，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的对原告提交的证据三西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信；对被告提交的证据《西海都市报》（公告）系客观存在，本院予以采信。经审理认定事实如下：原告雷雨与被告海宏公司于2013年1月14日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼2单元2113室房屋一套，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额565558元。三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交付期限：出卖人应当在2014年10月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应到书面买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未如约交付房屋，被告在西海都市报刊登公告，案涉银泰九号公馆61号9号楼定于2015年11月2日开始办理交房手续。2015年10月20日经相关部门对银泰九号公馆号9楼通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。原告主张逾期交房的截止时间是2016年4月8日，表明该房屋于2016年4月8日由被告交付给原告，被告予以认可，本院确认案涉房屋的交房时间为2016年4月8日。2016年4月8日被告向原告出具金额为10874.90元的收据，载明收款事由为：契税8483.40元、维修基金2131.5元、有线（接口费）260元，双方均认可该款项被告未实际出交，由被告作为逾期交房违约金向原告折抵。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月7日－11月11日交验9号楼。以上事实，有《商品房预售合同》、九号公馆交房时间安排表、《西海都市报》（公告）、《工程质量竣工验收记录》、《住宅工程用户手册》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，对双方争议的焦点，本院认定如下：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。原告雷雨与被告海宏公司于2013年1月14日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，属违约行为。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉9号楼已于2015年10月20日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中9号楼于2015年10月20日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的9号楼交房时间为2015年11月7日至2015年11月11日，自2015年11月11日起算60日至2016年1月10日，买受人应在2015年11月7日至2016年1月10日期间收房，最迟应于2016年1月10日接受房屋，2016年1月10日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月10日。双方认可的交房时间2016年4月8日是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年4月8日。本案原告于2019年1月7日向本院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当计算为自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间的次日2014年10月30日起算，计算至实际交付之日2016年4月8日，以总房款万分之一的标准计算，应为565558元×0.0001×525天＝29691.80元，即海宏公司应当向支付逾期交房违约29691.80金元。被告海宏公司关于从原告起诉之日往前推三年计算诉讼时效的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告诉讼请求逾期交房违约金为元扣除被告已经向原告抵偿的契税及维修基金10614.9元等于19076.9元，本院予以支持。二、关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：“产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，被告亦不存在逾期办证违约的问题。故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告雷雨逾期交房违约金19076.9元。二、驳回原告雷雨的其他诉讼请求。本案诉讼费2142元，由原告雷雨负担1705.5元，由被告青海海宏房地产有限责任公司负担436.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 李 萍人民陪审员 王秀芬人民陪审员 滕春天 二〇一九年九月二十日书 记 员 孙霞霞附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。