济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1218号 原告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：程芳，该公司员工。 委托诉讼代理人：周利民，该公司员工。 被告：济南陶鲁商贸有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：杨文生，总经理。 委托诉讼代理人：郭宪华，该公司员工。 委托诉讼代理人：贾群英，该公司员工。 原告金碧物业有限公司济南分公司与被告济南陶鲁商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月10日、2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司济南分公司的委托诉讼代理人程芳、被告济南陶鲁商贸有限公司的法定代表人杨文生及委托诉讼代理人郭宪华和贾群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除本案房屋租赁合同；2.判令支付自2018年5月1日至解除合同之日的租金，暂计算至2018年11月30日租金为47894元，违约金22886.5元，共计70780.5元；3.判令原告支付的租赁保证金13684元不予退还；4.判令被告合同解除后2日内迁出房屋，并将房屋按原状交还原告；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，金碧物业有限公司济南分公司将其诉讼请求变更为：1.撤回第一、三、四项诉讼请求；2.将原诉讼请求中第二条变更为支付自2018年5月1日至2018年9月1日租金27368元，该部分违约金暂计算至2019年4月8日为26273.29元，以判决生效之日为准。已交租金部分的违约金计算至2019年6月10日为51482.48元。事实和理由：原告系本案商铺的出租代管方，被告系承租方，由原告向被告交付房屋，被告直接向原告支付租金。2017年9月1日，原告作为商铺代管方与商铺出租人、被告签订了房屋租赁合同。根据合同约定，被告承租济南恒大翡翠华庭商业街7号楼2-108、109、110室，租期三年，自2017年9月1日至2020年6月30日。被告应在每季度最后一个月28日前向原告预付下一季度租金。按照合同约定，被告应于2018年2月28日前预交下一季度租金，但被告至今尚未支付。根据合同第三条第4款约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按未交金额的千分之三支付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，并且不退还租赁保证金。另外，出租方收取的租金由原告与出租方签订的委托代管服务合同另行约定，和本案没有关系。现根据协议约定及合同法相关规定诉至法院，望判如所请。 济南陶鲁商贸有限公司辩称，针对翡翠华庭三间商铺，这三间商铺我当时在租房子的时候，我和杨总去的，我们当时是商管部的刘杰出面接待的我们，我们在签订合同的时候刘杰当时就对我们说现在路不通，到十月底路可能要通，如果不通的话17年年底一定能通，当时我们想这中间有一段时间的养护期，我们当时就签了合同,他们就扣了我第一季度的房租，后续我们他们说十月底通一直没有通，我对象去恒大去找，一天100块钱都卖不到怎么付得起房租呢，我们联合去恒大找，恒大说往上报，给解决，现在一直没解决。我们不想解除合同，2018年9月份路已经通了，生意已经养起来了。违约金我们不同意支付，我们在协商的时候没有说违约金一直说往上报，突然之间就把我们起诉了，现在路已经通了，当时路不通的时候，送货的都不知道这里面有商铺，那时候也没提过违约金。原来从2018年9月1号之后的租金已经缴纳，在这之前为何不交是因为对方承诺的没有做到，我们没有交的原因主要是由于原告原因造成的。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：关于原被告双方在本次起诉前是否就涉案房屋拖欠房租问题如何处理正在协商的问题，被告陈述称在本次起诉前，双方在协商过程中，原告一直说就路不通期间的房租如何处理往上报，给解决，现在一直没解决，在还没有给我们解决的情况下就突然起诉了，原告陈述称在2018年5月份至本次起诉前双方也一致在协商，经审查本院认为，虽然本案被告在本案中未提交证据证明其与金碧物业有限公司济南分公司就围挡未拆除前的房屋房租协商的具体情况，金碧物业有限公司济南分公司也未向法院陈述协商的具体情况，但在金碧物业有限公司济南分公司起诉的李长勇、王衍华等其他案件中，房屋承租人也作出了与济南陶鲁商贸有限公司基本一致的陈述，且提供了当时与原告方分管相关涉案房屋房租的工作人员的录音，结合原告当庭认可的双方存在就涉案房屋房租一直在协商的情况，可以证明存在因道路不通影响承租户经营，被告等承租户找原告方工作人员反映并要求减免房租，原告方工作人员承诺向上级公司汇报研究后给予答复的问题，故对于被告主张双方就涉案房屋的房租问题一直在协商的意见，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张梅、刘世红（委托人，甲方）分别与金碧物业有限公司济南分公司（受委托人，乙方）签订《委托代管服务合同》，约定甲方同意委托乙方就涉案房屋进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同，甲方承诺在代管期限内不干扰乙方招商、经营、管理等权利，代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2017年6月17日，金碧物业有限公司济南分公司作为商铺代管方和商铺出租人张梅、刘世红与承租人济南陶鲁商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，济南陶鲁商贸有限公司承租济南恒大翡翠华庭7号楼2-108、2-109、2-110商铺，租期2年零10个月，自2017年9月1日至2020年6月30日。除了首期租金外，其他租金按三个月为一个交租期缴纳，济南陶鲁商贸有限公司应在每个交租期末月28日前向金碧物业有限公司济南分公司预付下一个交租期的租金。在案件审理过程中，济南陶鲁商贸有限公司于2019年6月10日，向原告交纳了2018年9月1日起至2019年7月31日期间的房屋租金。对于2018年5月1日至2018年8月31日期间的租金，济南陶鲁商贸有限公司截止本案一审法庭辩论终结前尚未支付。在房屋租赁合同存续期间，由于道路施工封闭围挡问题，经金碧物业有限公司济南分公司与济南陶鲁商贸有限公司协商将租赁合同起租日延期至2017年12月1日，金碧物业有限公司济南分公司据此提交济南陶鲁商贸有限公司出具的《承诺函》一份，济南陶鲁商贸有限公司对此无异议，对于该证据本院予以确认。另查明，三方签订《房屋租赁合同》之前，道路施工封闭围挡已经设立，拆除时间为2018年8月底。 本院认为，金碧物业有限公司济南分公司与济南陶鲁商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同所涉当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。金碧物业有限公司济南分公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，济南陶鲁商贸有限公司应按照合同约定支付涉案房屋的租金，济南陶鲁商贸有限公司未按照约定向金碧物业有限公司济南分公司支付涉案房屋2018年5月1日起至2018年8月31日期间的租金。金碧物业有限公司济南分公司要求济南陶鲁商贸有限公司支付2018年5月1日起至2018年8月31日止期间的租金27368元，济南陶鲁商贸有限公司辩称因道路不通影响其经营，其同意支付一半，金碧物业有限公司济南分公司不予认可，经审查本院认为，在济南陶鲁商贸有限公司租赁涉案房屋前就存在涉案房屋周围市政道路封闭施工的问题，其应认识到租赁涉案房屋进行经营存在的风险，而其仍然租赁涉案房屋，在金碧物业有限公司济南分公司不同意就涉案房屋在市政道路施工期间的房租进行减免的情况下，济南陶鲁商贸有限公司应对于自己自甘风险的行为承担责任，故对于济南陶鲁商贸有限公司关于应减免在道路施工期间的房租的意见，本院不予采信。金碧物业有限公司济南分公司主张济南陶鲁商贸有限公司应支付2018年5月1日起至2018年8月31日止期间的租金27368元，合法有据，本院予以支持。关于济南陶鲁商贸有限公司未按照合同约定交纳涉案房屋的房租是否构成违约的问题，金碧物业有限公司济南分公司主张济南陶鲁商贸有限公司构成违约，济南陶鲁商贸有限公司予以否认，经审查本院认为，济南陶鲁商贸有限公司在承租涉案房屋后，涉案房屋所在的路段持续处于市政道路施工围蔽遮挡状态，直到2018年8月底施工封闭围挡才予以拆除，对济南陶鲁商贸有限公司的经营造成影响是客观事实，且济南陶鲁商贸有限公司与金碧物业有限公司济南分公司对于该封闭施工期间的租金问题一直处于协商过程当中，济南陶鲁商贸有限公司未按照合同约定支付涉案房屋租金的行为事出有因，不存在迟延支付租金的故意，并不构成违约。在济南陶鲁商贸有限公司未按照合同约定的期限支付房租的行为不构成违约的情况下，金碧物业有限公司济南分公司要求济南陶鲁商贸有限公司支付迟延支付2018年5月1日起至2018年8月31日止期间和2018年9月1日起至2019年6月10日止期间租金的违约金的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南陶鲁商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司济南分公司支付2018年5月1日至2018年8月31日期间的租金27368元； 二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1547元，减半收取计774元，原告金碧物业有限公司济南分公司负担290元，被告济南陶鲁商贸有限公司负担484元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘扬军 二〇一九年九月六日 书记员  王薇洁