山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1206号上诉人（原审被告）：王保富，男，1948年12月3日生，汉族，阳城县人，阳城县人，农民。委托诉讼代理人：王剑雄，山西获泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马广杰，男，1938年10月16日生，汉族，阳城县人，阳城县人，阳城县公安局退休职工,现住阳城县,现住阳城县。委托诉讼代理人：马某2马某2，男，1969年7月19日生，汉族，阳城县人，阳城县人，现住阳城县，现住阳城县，系原告马某1马某1儿子。委托诉讼代理人：卫旭东，山西语智律师事务所律师。上诉人王某1王某1因与被上诉人马某1马某1房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳城县人民法院（2019）晋0522民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1王某1上诉请求：请求撤销一审判决第三、四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案超过诉讼时效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一审判决由上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失没有事实及法律依据，本案不同于一般的出卖方主张合同无效，而是买受方要求退还房屋失信在先，被上诉人的损失最多是购房款利息问题，不应将房屋增值部分认定为损失，如果支持被上诉人的房屋增值部分损失，会造成社会的不稳定，也与立法本意相悖；一审判决只支持被上诉人损失，不支持上诉人损失，明显违背公平原则，上诉人存在租金和恢复原状之损失；一审判决由上诉人负担鉴定费超出诉讼请求，违背了“不告不理”的原则；被上诉人主张鉴定的东侧车库不应计入现房产价值。马某1马某1辩称，案涉房屋买卖合同因违反国家土地法的规定而无效，一审确认合同无效正确；引发本案诉讼的原因在上诉人，自答辩人与上诉人协商购房以来，上诉人多次阻挠干扰答辩人对房屋的占有使用，答辩人多次向公安派出所报案，派出所也对上诉人进行了“拘留5日罚款200元”行政处罚；答辩人因合同无效遭受包括房屋增值部分等严重损失；上诉人提到的租金损失和恢复原状之损失不应认定，购房以来，上诉人多次阻挠答辩人对房屋居住使用，2014年答辩人无奈之下搬离了房屋，另行租住他人房屋，答辩人对房屋的装修装饰属于对房屋的添附，已经计入了房屋的增值，上诉人对以上要求在一审时也未提出反诉。马某1马某1向一审法院起诉请求：1、判决确认原被告之间的房屋买卖合同无效；2、判决被告返还原告买房款110000元；3、判决被告赔偿原告原房价与房屋现值差价的经济损失198685元。事实和理由：原告原在阳城县公安局工作，2002年退休。被告系阳城县凤城镇东关村村民。1994年，被告在东关村新坛路修建四层楼房一栋。1997年夏，原告经人居中说合购买被告房屋第三层靠东面一套（新坛路178号），面积约110平方米，双方商定价格为11万元，原告先向被告支付10万元，房屋产权变更登记手续完善后支付余款1万元。原告支付被告房款10万元后，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修装潢。1998年，原告一家人搬进房内居住。入住不久，被告便要求支付剩余房款1万元，在被告再三承诺尽快办理房屋产权手续的情况下，原告将房款1万元支付给了被告。此后，被告并未积极办理房产手续，反而多次骚扰原告。1999年时，被告和其妻子及两个儿子到原告家要求原告再给其支付两万元房款，原告拒绝了被告的无理要求。2003年，原告在房屋门外修建了车库一间。因原告不同意给被告多支付房款，1999年至2014年间，被告和其两个儿子多次到原告家闹事，殴打原告家人，砸坏原告生活用品，原告多次报警，但均没有得到有效处理。原告认为，原告购买房屋后，被告未按约定给原告办理产权手续，无理要求原告增加房款等，严重违背了诚信原则。原告系城镇居民，购买被告的房屋违反了国家法律规定，原被告之间的房屋买卖合同无效，被告应当返还原告购房款，因购房后原告对房屋进行了装修装潢，增加修建了车库，且房屋的价格明显增加，给原告带来较大的经济损失，原告给被告退还房屋后，被告因房价上涨获得更大的利益，原告因此所受损失，被告应予赔偿。一审法院认定事实：原告马某1马某1是阳城县公安局退休职工，系城镇户口；被告王某1王某1是阳城县凤城镇东关村人，系农民。1994年，被告王某1王某1占用阳城县凤城镇东关村集体土地在本村新坛路127号修建房屋四层，1995年建成。1997年，经路宝山介绍，原告马某1马某1购买了被告王某1王某1所建房屋第三层东面一套（新坛路178号），面积约110平方米，并于同年支付购房款10万元，1998年支付购房款1万元。1998年3月4日，被告王某1王某1为原告马某1马某1出具收条一支：“今收到马广建现金壹拾壹万元整王某1王某198.3.4”。1999年5月27日，被告王某1王某1就所建四层房屋以妻子乔花儿的名义办理了《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人为乔花儿，房屋坐落于城关镇（现凤城镇）东关村新坛路127号，系私有，结构是砖混，房屋总层数4层，建筑面积1130.30平方米，设计用途为住宅，权属性质是集体。原告入住后，对房屋进行了装修装潢，并于2003年在所居住房屋外东侧修建车库一间。原告起诉后，向原审法院提出鉴定申请，要求对案涉房屋（包括房屋装修、装潢和房屋东侧车库）的现有价值进行鉴定。经委托鉴定，山西晋城元恒资产评估有限公司于2019年5月13日做出《资产评估报告》，载明：1、阳城县凤城镇东关村新坛路178号房屋净值为302176元；2、装修残值净值为1500元；3、东侧车库净值3170元；4、东侧门洞净值1839元。以上共计308685元。一审法院院认为，原告马某1马某1与被告王某1王某1之间的房屋买卖合同无效。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，如果允许农村房屋外卖，势必导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这将导致宅基地使用权享受主体扩大化，有违《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定；且如果允许农村房屋自由买卖，就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，是土地管理法所禁止的。本案中，原告系城镇居民，被告王某1王某1是阳城县凤城镇东关村集体经济组织成员，所建住宅的宅基地系东关村农民集体经济组织所有，其将所建住宅出卖给非本村集体经济组织成员的原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定，因此，原被告之间的房屋买卖合同无效。原告的起诉没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。一审法院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权利对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，原被告之间的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求权，故原告的起诉没有超过法定的诉讼时效期间。本案中，原被告均存在一定的过错。一审法院认为，原告明知自己是城镇居民，而被告系农民，且被告所建房屋占用的宅基地属于阳城县凤城镇东关村农民集体经济组织所有，原告不具备购房资格，但原告仍然购买被告的房屋，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定，在购房中存在一定的过错，反之亦然，被告明知原告不具有购房资格，仍将房屋卖给原告，亦存在一定的过错，因此，对于因房屋买卖合同无效造成的损失，原被告均应承担一定的责任。综上所述，原告要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，并返还原告购房款11万元及赔偿损失的主张，予以支持；因原告在房屋买卖过程中均存在一定的过错，应当适当减轻被告的赔偿责任。另，经鉴定，案涉房屋价值为308685元，房屋差价为198685元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定，判决：1、确认原告马某1马某1与被告王某1王某1之间的房屋买卖合同无效。2、被告王某1王某1在本判决生效后10日内返还原告马某1马某1购房款110000元。3、被告王某1王某1在本判决生效后10日内赔偿原告马某1马某1房屋差价损失119211元，其余损失由原告马某1马某1负担。4、鉴定费5000元，由原告马某1马某1负担2000元，被告王某1王某1负担3000元。经二审查明：原审认定的基本事实清楚。二审中双方争议的主要焦点是1、上诉人王某1王某1是否应当赔偿被上诉人马某1马某1房屋差价损失119211元、上诉人王某1王某1租金损失及恢复原状之损失是否应当得到支持；2、上诉人王某1王某1是否应当承担鉴定费用、本案是否超过诉讼时效。针对上诉人的请求，结合本案证据，本院评判如下：1、被上诉人马某1马某1系城镇户口，上诉人王某1王某1系农民，双方之间的购房合同违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定，该购房合同无效，对返还购房款110000元双方没有争议，二审予以确认。涉案房屋经司法鉴定价值为308685元，上诉人王某1王某1对房屋部分鉴定数额提出异议，但其并未提供充足的证据证明其主张，该上诉理由不能成立。上诉人王某1王某1提出的租金和恢复原状损失，因导致购房合同无效双方均存在一定的过错，综合考虑租金和利息、修建和恢复原状，房屋不动产的现实增值，一审判决上诉人王某1王某1返还被上诉人马某1马某1房屋差价损失119211元并无不当，上诉人王某1王某1该上诉理由亦不能成立。2、司法鉴定是指在诉讼过程中，对案件中专门性问题由具有资质的鉴定机构运用专业知识和技术所作出的鉴别和判断，本案鉴定费用应由当事人承担，因对购房合同无效的原因双方均有一定过错，一审判决让双方承担鉴定费用正确。本案是先确认购房合同无效，然后根据合同无效产生双方返还和赔偿房屋差价损失，因此，不超诉讼时效，上诉人王某1王某1该上诉理由不能成立。综上：原审认定基本事实清楚，判处并无不当，上诉人王某1王某1所提上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2784元，由上诉人王某1王某1承担。本判决为终审判决。审判长 董丽萍审判员 何向丽审判员 郭永会 二〇一九年九月二十九日书记员 张沁虹