广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4775号上诉人（原审原告、反诉被告）：卓杨，男，1990年5月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘朝霞，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张蕾琳，女，1987年4月11日出生，汉族，住河南省偃师市顾县。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人卓杨因与被上诉人张蕾琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓杨上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的请求，判令没收被上诉人定金180000元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。根据双方各自提交的微信记录及张蕾琳提交的答辩状、民事反诉状，双方已对涉案房屋的交易事宜达成口头预约合同，约定的主要内容是：张蕾琳购买卓杨的涉案房产，房价款实收158万元，张蕾琳先付定金18万元，余下除首期款外的房价款由张蕾琳以银行贷款方式支付，首期款在2019年6月30日办理房屋过户交易受理时付清。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，双方自愿达成的口头预约合同合法有效并已成立。同时，卓杨提交的《收取购房定金转账记录》和张蕾琳提交的《支付宝转账电子回单》摘要栏明确记载相关款项为“15-2004定金”。张蕾琳提交的《民事反诉状》确认其在2018年7月6日至7月27日期间分6次共支付18万元定金给卓杨。张蕾琳的职业是越秀品峰的一名销售员，作为一名房屋销售专业人士，在深思熟虑后分批支付定金，可见比一般人士在购买房屋时更慎重及更清楚知道购买房屋时支付定金的意义及相应的责任。张蕾琳既用书面备注了转账的是涉案房屋的定金，同时也在提交的《民事反诉状》中对支付定金总金额18万元进行了承认。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，结合以上事实和法律依据，双方对定金有书面约定，且完全符合法律规定的书面形式。根据卓杨一审时提交的《微信聊天记录》和张蕾琳提交的《微信聊天记录》双方的聊天内容所述：“卓阳，我家里的房现在卖不出去所以还不了贷款这里没办法买了，家里现在还有需要用钱的地方，你帮我退了吧我不要……”。很明显是张蕾琳因个人贷款问题从而导致单方违约。此外，根据张蕾琳提交的《民事反诉状》书面所述：“原、被告之间在口头达成预约合同后，因原告如何协助被告申请办理银行按揭贷款问题……未能协商一致达成合意致使双方始终未能书面订立预约合同和房屋买卖合同”。而根据房屋买卖交易习惯，协助张蕾琳办理贷款事宜并非出售方卓杨的法定义务，更谈不上须双方协商一致，也当然不影响双方原达成的口头预约合同继续有效。一审庭审过程中，张蕾琳承认已取走卓杨与一手业主所签署的《二手房买卖及居间服务合同》及《主体变更确认书》正本去签名，按交易惯例及生活常识，张蕾琳应已对以上书面文件条款清晰且无任何异议，但事后却提出个人贷款受限不购买了，这不属于不可归责于双方的事由导致合同不能履行。张蕾琳应对违反诚实信用原则的行为承担后果。二、一审判决错误导致本案上诉，请求由被上诉人承担本案费用及一审案件受理费及反诉费。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，维护上诉人的合法权益。张蕾琳辩称：一、双方当事人之间并未达成书面的房屋买卖合同。张蕾琳支付定金时，因该房屋尚未领取产权证书，故双方仅口头上对涉案房屋的坐落、总价款达成一致约定，但法律要求的“商品房价款的确定方式及付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰及设备标准承诺，供水及供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，办理产权登记有关事宜，争议解决方式，违约责任”等内容均未作出约定。故双方的上述口头约定属于预约合同的性质，卓杨在一审诉讼中对此亦予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第十二条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，结合本案的事实，可知双方当事人的口头约定不可以认定为房屋买卖合同。二、双方未就定金事宜签订书面合同，故卓杨关于没收定金的诉讼主张没有法律依据。张蕾琳在缴纳定金的过程中曾多次要求卓杨出示、协商房屋买卖合同及开具定金收据，但卓杨均置之不理。三、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。双方当事人就涉案房屋交易经磋商仍不能达成一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，卓杨应当将定金返还张蕾琳。综上所述，双方当事人未签订书面的房屋买卖合同，也未就定金签订书面形式的合同。因此卓杨的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回其全部上诉请求。卓杨于2019年1月15日向一审法院提出诉讼请求:一、判令解除合同；二、判令没收定金180000元。一审法院认定事实：2017年12月10日，张翠敏（卖方）、与卓杨（买方）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：由买方买受卖方名下位于中山市东区博爱××花园××房；转让总价为1500000元，交易定金为200000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金100000元，合同签订后65个工作日内再向卖方支付定金100000元；合同还约定其他事项。同日，上述三方签订《交易节点确认书》。2018年4月9日，张翠敏与卓杨签订《补充协议》，其上约定：……1.原合同约定卖方需于2018年12月31日前取得一手商品房房地产证并交予居间方保管，修改为：卖方需于2019年5月30日取得一手商品房房产证并交于居间方托管……；3.原买卖合同约定的买方需在合同签订后65个工作日内支付卖方定金人民币十万元整，修改为：买方需在卖方取得房产证并托管与居间方后3个工作日内支付给卖方定金人民币十万元整……；协议还约定其他事项。上述协议签订后，张蕾琳欲向卓杨购买涉案房屋，双方就购买涉案房屋事宜进行协商，张蕾琳共计向卓杨支付款项180000元。一审法院另查明：根据卓杨与张蕾琳的部分微信聊天记录显示：张蕾琳称“我主要是担心我那边名额的问题”、“我家里的房子要转出去才能买这里呀，我要有足够的时间去处理呀，要明年才出证”、“贷款呢，不卖哪里有钱买这里”，卓杨回复称“什么名额”、“没事的”、“不联网”、“有哥哥帮你操作，你怕啥呢”、“所以叫你先别写名字上去嘛”；张蕾琳称“这么多天了，再忙有心给我的话早就写好单据了，现在为止我连一张收据都没老是让我给你钱什么都不给我，既然急着用钱称现在不是有空吗？有空过来拿钱没空给我资料？我已经卖房给你准备钱了马上都没有地方住了”，卓杨回复称“都有转账记录，你怕什么呢”、“我还能不帮你搞定房子？”；张蕾琳称“卓阳，我家里的房现在卖不出去所以还不了贷款这里没办法买了，家里现在还有需要用钱的地方，你帮我退了吧我不要等你找买家赚钱了，趁人家还没出证还有时间找个新买家吧，谢谢！”，卓阳回复称“不行呀美女”、“现在没人买”；张蕾琳称“给你转钱时你说定金18万，到明年6月30日前办理过户时才交钱办手续的哦，怎么又要补交定金10万什么个情况？你可没说中间要交这个钱哦，我现在的情况你是知道的不是不给你。”卓杨称：“由于你不配合交易，现在做没收定金处理，乐有家走违约流程了，告知你一下。”张蕾琳回复称“我们约定可没说中间要交这个钱哦，2019年6月30号过户办理手续并且帮我搞掂贷款的事，而且你是知道我在这个日期之前是没有名额办理贷款的，按我们约定的我不存在不配合，是你不能帮我搞定贷款名额啊，至于你和乐有家怎么约定的我不知情，所以不存在违约，你的告知我不认同。”双方的微信交流还有其他内容。根据卓杨和张蕾琳的对话录音显示，2018年12月14日，卓杨曾到张蕾琳的工作场所就双方交易涉案房屋的补交定金事宜、贷款申请事宜等相关事宜进行协商，双方未能达成一致意见。一审诉讼中，卓杨申请证人张某出庭作证，张某陈述：其在涉案小区有一套房子，卓杨的公司也在涉案小区，有时会到卓杨公司喝茶，其有一天去卓杨公司喝茶的时候，见到张蕾琳与卓杨聊买房子的事情，他们在聊买房子的价格，双方一下午都在协商，后双方谈好了价格。卓杨与张蕾琳均确认双方未签订书面的房屋买卖合同；卓杨确认张蕾琳主张的关于双方口头约定的内容，但其主张涉案房屋只需张蕾琳签订变更主体确认书之后就可以直接由张蕾琳去办理涉案房屋的过户手续，现张蕾琳因其自身贷款问题导致无法继续履行合同，张蕾琳存在违约的事实。张蕾琳对此不予确认，其主张双方之间未能就房屋买卖合同的主要条款达成一致意见，双方的口头约定无效。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。作为房屋买卖合同，其主要条款为买卖的房屋坐落、总价款、购房款支付方式以及房屋过户时间等。而本案中，根据现有证据及双方庭审陈述确认事实，卓杨与张蕾琳之间只就房屋坐落、购房总价款和张蕾琳先行支付180000元给卓杨达成一致意见，但未就购房定金的具体金额、购房款如何支付、何时过户等主要条款达成一致意见，且卓杨并非涉案房屋的所有权人，故一审法院采纳张蕾琳的主张，认定双方之间的房屋买卖合同不成立。《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际支付定金之日起生效。”卓杨收取张蕾琳支付的180000元，由于没有书面合同约定，且其主合同不成立，故不属于定金。在双方买卖合同关系不成立的情况下，卓杨依法应返还上述款项给张蕾琳。卓杨与张蕾琳之间未形成有效的合同关系，故卓杨、张蕾琳关于解除合同的诉求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、卓杨在一审判决生效之日起七日内一次性返还张蕾琳180000元；二、驳回卓杨的诉讼请求；三、驳回张蕾琳的其他反诉请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3900元，减半收取1950元（卓杨已预交），由卓杨负担；一审反诉案件受理费1950元（张蕾琳已预交），由卓杨负担（卓杨于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付张蕾琳，一审法院不另行收退）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据卓杨的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点为:双方当事人是否已就交易涉案房屋达成协议。对此，本院作如下分析：双方当事人均确认双方并未就涉案房屋的交易事宜签订书面的房屋买卖合同，卓杨主张双方已就交易涉案房屋达成口头协议，但张蕾琳对此不予确认。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一项的规定，应由卓杨举证证明其主张的上述事实。本案中，根据双方提交定金支付凭据、微信聊天记录以及电话录音、证人证言等证据，仅能认定双方确已就交易涉案房屋达成初步的意向，双方约定了房屋的交易价款为158万元，张蕾琳已向卓杨支付房屋价款18万元。但因房屋交易系属大宗商品交易，交易标的的价值较大，对当事人的利益影响较深，且交易过程中涉及的按揭贷款、办证过户、缴交税费等事宜还需要房屋中介机构、金融机构、国土房管部门以及税务部门的审批及配合，因此交易过程较为漫长和复杂，促成交易除有赖于交易双方依据诚信原则相互配合外，更需要交易双方就交易过程中所涉及的重要事项（双方的权利义务）作出明确的约定，否则交易难以进行。但在本案中，从卓杨与张蕾琳在交易过程中对交易事宜进行沟通形成的微信聊天记录、通话记录的内容来看，双方对于房屋价款的支付方式、买家申请贷款及支付首期购房款的时间、房屋过户及交付的时间、房屋交付的标准、解决争议的方法、违约责任的确定等重要内容均未进行约定。双方在交易过程中仍就房屋价款的支付方式（包括贷款申请）等问题进行磋商，卓杨要求张蕾琳在支付18万元购房“定金”外，再向其支付“定金”10万元，但张蕾琳对此并未同意；张蕾琳主张其要通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，卓杨承诺帮助张蕾琳协调好贷款资质等问题，但双方最终未达成一致意见。虽然卓杨主张其与张蕾琳的交易受卓杨与上一手出让方张翠敏之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》的内容约束，但张蕾琳并非该合同的合同主体，卓杨亦未举证证明张蕾琳曾确认其与卓杨之间的涉案交易受上述合同条款的约束。故卓杨应承担举证不能的不利法律后果。由此可见，双方对房屋价款的支付方式、买家申请贷款及支付首期购房款的时间、房屋过户及交付的时间、房屋交付的标准、解决争议的方法、违约责任的确定等重要交易事项均未达成合意，不能认定双方就涉案房屋存在买卖合同法律关系。卓杨以其与张蕾琳存在房屋买卖合同法律关系、张蕾琳未按合同约定继续履行合同义务为由，主张张蕾琳的行为已构成违约，其可没收张蕾琳已支付的购房款（定金），理据不足，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，卓杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元（上诉人卓杨已预交），由上诉人卓杨负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年九月九日书记员  隋 越