贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初5021号原告：贵州银行股份有限公司仁怀市支行，住所地贵州省仁怀市酒都新区国酒大道东侧，统一社会信用代码91520382761399327Y。负责人：杨晓平，系该支行行长。委托诉讼代理人：马毅，男，系该支行职工。委托诉讼代理人：郭小刚，男，系该支行职工。被告：贵州省仁怀市茅台镇华贵酒业（集团）有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市茅台镇，统一社会信用代码91520382709521639H。法定代表人：赖弟强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文勇，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。原告贵州银行股份有限公司仁怀市支行（以下简称贵州银行仁怀支行）与被告贵州省仁怀市茅台镇华贵酒业（集团）有限公司（以下简称贵州仁怀华贵酒业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银行仁怀支行委托诉讼代理人马毅、郭小刚，被告贵州仁怀华贵酒业公司法定代表人赖弟强及其委托诉讼代理人赵文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州银行仁怀支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交还租赁房屋即位于仁怀市国酒大道XX花园××综合大楼××楼××层，共868㎡；2.判令被告向原告支付所欠租金826118.96元（暂计算至2019年6月15日），之后产生至被告搬出之日止的租金按照合同约定计算；3.判令被告向原告支付违约金247835.69元（计算至2019年6月15日，按拖欠租金的30%计算），之后产生至被告搬出之日止的违约金按照合同约定计算；4.判令本案的所有诉讼费用、保全费、执行费等相关费用由被告承担。事实与理由：2011年4月14日，原告贵州银行仁怀支行（原名为遵义市商业银行仁怀市支行）与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于仁怀市国酒大道XX花园××综合大楼××楼××层（共868平方米）的房屋出租给被告作为办公用房，租赁期间从2011年4月15日起至2016年4月15日，共五年；租金为每月18元/平方米，每年为187488.00元，每年交付一次租金，提前十天交付下一年租金，原告给予被告3个月的房屋装修时间，即租金从2011年7月15日起算。合同期满后，被告如需续租则每年房租在原基础上每年递增5%，若被告逾期交付房租，每逾期一日，由被告按应交金额的5%支付违约金。被告租赁原告房屋后，仅于2013年至2014年向原告交纳了两年房租，从2015年起，被告就拖欠房租不交，更令人气愤的是，合同约定的租赁期限到期后，被告既不交房屋，也不支付租金，原告一而再再而三地要求被告交还房屋，交付租金，但被告至今仍然占用房屋，拒交租金。无奈之下，原告只有向人民法院提起诉讼。贵州仁怀华贵酒业公司辩称，答辩人认为被答辩人的诉请不能得到支持。第一，双方目前应依据2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》确定权利义务关系，而非继续沿用2011年4月14日所签订的协议。双方于2011年4月14日签订的《房屋租赁合同》约定答辩人租用被答辩人位于仁怀市国酒大道XX花园××综合大楼××层房屋用于办公，租赁期暂定五年。2013年12月25日，双方对前述房屋的租用事宜另行签订了《房屋租赁合同》，且新的合同与原合同条款不完全吻合，如双方在新的合同中明文约定降低了租金金额、删除了答辩人逾期支付租金时的违约金条款等。答辩人与被答辩人已经于2013年12月25日通过另行签订合同的方式，解除了双方于2011年签订的《房屋租赁合同》，故被答辩人诉请沿用2011年所签订的合同条款来确定双方的权利义务关系于法无据，不应得到支持。第二，被答辩人诉请的年租金高于合同约定，进而导致诉请的总金额过高。双方于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》第三条第1款载明：“该房屋租赁期限为2年，自2014年1月1日起至2016年1月1日止……”；该合同第四款载明：“双方约定该房屋租金总金额为187488.00元，大写（壹拾捌万柒仟肆佰捌拾捌元整）。”由此可知，双方约定答辩人租用被答辩人的房屋两年，共计需向被答辩人支付租金187488元。《房屋租赁合同》约定的两年租赁期限届满后，答辩人继续使用该房屋，且被答辩人未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同继续有效，租金仍然按照187488元∕2年计付。被答辩人诉请答辩人按照每年187488元支付租金，与合同约定不符。2014年4月1日，答辩人向被答辩人支付租金374976元，根据合同约定，该笔租金系2014年1月1日至2017年12月31日，共计为期四年的租金。自2014年1月1日至今，答辩人租用该房屋五年有余，答辩人欠付租金的时段为2018年1月1日至2019年8月，尚不足二年，依约无法得出答辩人欠付租金826118.96元的结论。第三，被答辩人诉请答辩人支付违约金不符合双方约定。答辩人因生产经营遇到巨大障碍无法及时向被答辩人支付租金，答辩人深感歉意。然而，被答辩人诉请答辩人支付违约金不符合双方约定，答辩人不予认可。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被答辩人主张违约金的前提是双方对违约金先期进行约定。本案中，双方当事人签订的合同并无违约金条款，没有适用违约金的基础，且被答辩人主张的违约金远远高于其受到的损失，故答辩人请求人民法院驳回被答辩人要求支付违约金的诉讼请求。第四，被答辩人已于2018年1月6日收回涉案房屋若干个房间，答辩人不应全额支付自该时间点至今的房屋租金。2018年1月，被答辩人已经将涉案房屋的部分房间收回以供其自己使用，答辩人实际使用的房屋面积远远小于约定的868平方米。在被答辩人未完全交付出租房屋的前提下，答辩人同样不应全额支付房屋租金，而是应作相应扣减后再行支付。第五，答辩人对涉案房屋进行装修装饰所支出的款项应得到折价补偿以抵扣租金。答辩人承租涉案房屋后，在被答辩人同意的前提下不仅对房屋进行了屋内装修，还购买了办公所需的各类用具，包括但不限于茶几、沙发、办公桌、办公椅、格子间等。答辩人在对涉案房屋进行装修的过程中共计支出300余万元，且被答辩人已经实际使用了部分经答辩人装修的房屋，被答辩人已经因此获利，故答辩人在交回房屋时，被答辩人应将与房屋不可剥离的装修装饰部分及其已经使用的办公用具折价补偿答辩人，以抵扣相应租金。综上所述，被答辩人的诉讼请求不能得到支持，请贵院依法判决。本院经审理认定事实如下：2011年4月14日，原告贵州银行仁怀支行（原名为遵义市商业银行股份有限公司仁怀市支行）与被告贵州仁怀华贵酒业公司（原名为贵州省仁怀市茅台镇华贵酒业有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于仁怀市国酒大道XX花园××综合大楼××楼××层（共868平方米）的房屋出租给被告作为办公用房，租赁期暂定五年，即自2011年4月15日起至2016年4月15日止；租金为每月每平方米18元，每年为187488.00元，每年交付一次租金，提前十天交付下一年租金；原告给予被告3个月的房屋装修时间，此时间段不收租赁费，即租金从2011年7月15日起算。合同期满后，被告如需续租则每年房租在原基础上每年递增5%；若被告逾期交付房租，每逾期一日，由被告按应交金额的5%支付违约金。被告租赁原告房屋后，自2015年4月16日起，未向原告支付租金，原告多次催收未果，故原告诉至本院。另查明，2017年5月6日，原告发函告知被告自2015年4月15日起未支付租金，并告知被告收到函后三内交清所欠房屋租金、搬离出租房屋。被告收悉函后，于2017年5月10日向原告出具回复函，告知原告其已收悉原告的来函。2017年5月17日，被告向原告出具欠条，确认自2015年4月15起至2017年5月17日止未支付原告的租金为391341.00元；2017年5月18日，被告就其差欠原告的租金391341.00元向原告出具了还款计划，约定分三期还清所欠租金租金391341.00元。《房屋租赁合同》约定租期届满后，原、被告双方未再续签租赁合同。再查明，2013年12月15日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》第一条载明：原告出租给被告的房屋位于仁怀市国酒大道XX花园××综合大楼××楼××层，出租房屋面积共868平方米；该《房屋租赁合同》第三条第1款载明：该房屋租赁期限为2年，自2014年1月1日起至2016年1月1日止……；该《房屋租赁合同》第四款载明：双方约定该房屋租金总金额为187488.00元，大写（壹拾捌万柒仟肆佰捌拾捌元整）。2018年1月6日，原告已收回部分租赁房屋，收回的该部分房屋面积经原、被告确认共计为138平方米。诉讼过程中，被告已于2019年9月24日将案涉房屋剩余部分交还原告。上述事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》（签订时间2011年4月14日）、函、回复函、欠条、还款计划，被告提供的《房屋租赁合同》（签订时间2013年12月25日）、照片等证据及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》（签订时间2011年4月14日）系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，在约定租期内，被告未按约定向原告支付租金，原告诉请被告支付租期内租金于法有据，本院予以支持；租赁期限届满后，原告未与被告续签租赁合同，被告继续使用原告的房屋已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，租赁期限届满后，原、被告之间形成不定期租赁关系，为此原告主张被告支付租金亦应予支持。关于原告主张被告支付的租金，结合原、被告签订《房屋租赁合同（签订时间2011年4月14日）》约定租金计算方式能够与被告向原告出具欠条载明租金金额计算结果相互印证的事实，足以认定原、被告之间在不定期租赁期间确认的租金计算方式系按照原、被告签订《房屋租赁合同（签订时间2011年4月14日）》约定租金计算方式进行计算，本院对被告主张租金按照《房屋租赁合同》（签订时间2013年12月25日）约定计算方式进行计算的辩称意见不予采纳；再结合原告于2018年1月6日收回租赁房屋138平方米的事实及被告已于2019年9月24日将租赁房屋剩余部分交还原告的事实，本院对原告诉请的租金予以支持（自2015年4月16日起至2019年9月24日止）849148.72元[187488.00元+（187488.00元×1.05）+（187488.00元×1.05×1.05）+（187488.00元×1.05×1.05×1.05）+100574.63元-59522.63元]。关于原告诉请被告交还租赁房屋的请求，因被告已将租赁房屋交还原告，现原告的该诉请于法无据，本院对其不予支持。关于原告诉请被告支付违约金的请求，因原、被告签订《房屋租赁合同（签订时间2011年4月14日）》约定违约金按每日5%计算的标准明显过高，且被告主张调减，现结合原告未举证证明因被告逾期支付租金给其造成的实际损失的情况，故本院对原告主张的违约金酌情支持127372.31元（849148.72元×15%）。关于被告辩称其因装修租赁房屋所产生的装修费用应折抵原告主张租金的意见，因原告不同意，且被告也未举证证明其因装修产生的装修费用的具体数额，故本院对被告的该辩称意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州省仁怀市茅台镇华贵酒业（集团）有限公司于本判决生效后十五日内向原告贵州银行股份有限公司仁怀市支行支付租金849148.72元、违约金127372.31元，共计976521.03元；二、驳回原告贵州银行股份有限公司仁怀市支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7233.00元（已减半），由原告贵州银行股份有限公司仁怀市支行负担656.00元，由被告贵州省仁怀市茅台镇华贵酒业（集团）有限公司负担6577.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  骆运淋二〇一九年九月二十五日书记员  李 政