北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初829号原告：刘雪莉，女，1983年11月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。被告：万宝义，男，1975年12月6日出生，汉族，户籍所在地河北省衡水市阜城县，公民身份号码×××。第三人：李波，男，1972年3月20日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：丛梅，女，1971年10月27日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。第三人：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义区府前中街，统一社会信用代码91110113802491737D。负责人：向辉，副行长（主持工作）。委托诉讼代理人刘洋俏，女，1986年2月3日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司北京顺义支行职员。原告刘雪莉与被告万宝义，第三人李波、第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雪莉及其委托诉讼代理人张旭征，第三人李波之委托诉讼代理人丛梅，第三人建行顺义支行之委托诉讼代理人刘洋俏到庭参加诉讼。被告万宝义经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪莉向本院提出诉讼请求如下：1．万宝义履行双方于2015年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．万宝义协助办理北京市顺义区×××的房产（房产证号：×京房权证顺私字第×××号）过户手续，第三人李波、建行顺义支行协助办理抵押权解除手续；3、诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：原被告于2015年1月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告出卖位于北京市顺义区×××的房产（房产证号：×京房权证顺私字第××××号）。原告于2015年1月28日将首付款100万元（含3万元定金）支付给被告。双方约定待原告办理贷款审批通过后10个工作日内由被告配合办理过户手续。被告在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押权为由，不配合原告办理住房贷款。截止2015年8月24日，仍未配合原告办理住房贷款。2015年12月原告向法院起诉要求履行双方签订的房屋买卖合同，办理房屋过户手续，该案中万宝义认可签订合同，收取原告购房首付100万元，但推脱由于没有身份证无法办理银行还贷手续，由于存在银行抵押权未解除，无法直接判决过户，无奈原告撤诉，撤诉后原告联系了银行和另一抵押权人，并协商好一起办理解押手续，后原告再次起诉，后又发现房屋被法院查封，无法进行过户，经过一审二审诉讼最终由于存在查封和抵押无法进行过户。2017年9月20日原告将剩余房款全部打入顺义法院指定账号内，2018年原告陆续将阜城县人民法院、献县人民法院和顺义区人民法院的查封解除，结合原告入住房屋的时间，合同签订时间，查封的时间，依照法律规定房屋应属于原告所有。原告认为：双方签订的房屋买卖合同对双方具有约束效力。被告无故不予履行的行为严重违反合同约定。且被告的行为致使原告经历多次诉讼，耗费大量人力物力，给原告造成了难以弥补的损失。现原告无奈诉至贵院，请求判如所请。被告万宝义未到庭参加诉讼，亦未向本院作出答辩。第三人李波述称：2014年4月28日万宝义、李霞与李波、汇京银通（北京）投资担保有限公司签订《借款合同》，万宝义向李波借款120万，双方就涉案房屋办理了抵押担保。后万宝义陆续还款，现仍有46980元利息尚未支付。如果刘雪莉同意清偿上述利息，李波则同意解除抵押并配合原告办理过户。第三人建行顺义支行述称：万宝义在购买涉案房屋时办理了抵押贷款，目前抵押贷款已经还清，建行顺义支行同意解除抵押并配合原告办理过户手续。经审理查明：2015年1月26日，出卖人（甲方）万宝义、买受人（乙方）刘雪莉签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定万宝义将位于北京市顺义区×××房屋（以下简称涉案房屋）出售给刘雪莉，涉案房屋成交价格为2220000元，买受人在签订本合同的同时支付定金30000元，涉案房屋内的家具、家电、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价230000元。买受人需要贷款的，支付的首付款为900000元，拟贷款金为1550000元，支付首付款的时间为2015年1月28日，剩余款项由买受人申请贷款。出卖人应当在全款付清十个工作日内将涉案房屋交付给买受人。自贷款审批通过十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，刘雪莉支付定金30000元。2015年1月28日，刘雪莉支付首付款1000000元（包含定金30000元）。2015年2月11日，双方办理了网签。后因万宝义无法配合办理过户，双方产生争议。刘雪莉曾于2015年8月26日将万宝义诉至本院，该案案号为（2015）顺民初字第14766号，后刘雪莉于2015年11月25日办理了撤诉。后刘雪莉于2016年9月2日再次将万宝义诉至本院，该案案号为（2016）京0113民初13119号，请求判令万宝义配合办理过户手续。本院在该案中经审理查明：房屋买卖合同签订当日，刘雪莉支付定金30000元。2015年1月28日，刘雪莉支付首付款1000000元（包含定金30000元）。2015年2月11日，双方办理了网签。经查，2015年1月4日，涉案房屋上设定有两个抵押，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、李波。涉案房屋于2016年4月18日被本院查封，文号为（2016）京0113民初5075号，又于2016年9月14日被河北省阜城县人民法院查封，文号为（2016）冀1128财保96-2号。在该案中，经释明，刘雪莉表示不变更诉讼请求，坚持要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并同意代万宝义清偿债务消除抵押和法院查封。但在本院规定的时限内，刘雪莉未消除抵押和法院查封。本院在该案中经审理认为：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权或针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权、查封的除外。本案中，刘雪莉与万宝义签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》前涉案房屋上已设定抵押，签订合同后，涉案房屋又被有权国家机关采取了强制措施。虽然刘雪莉与万宝义签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效，但在刘雪莉未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除的情况下，本院对刘雪莉要求判令继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并办理所有权转移登记手续以及要求万宝义承担违约金的诉讼请求均不予支持。本院就该案作出判决如下：驳回原告刘雪莉的全部诉讼请求。该判决作出后，刘雪莉不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终5420号终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年5月12日，刘雪莉以案外人执行异议之诉纠纷为由将多洪志、万宝义诉至本院，该案案号为（2017）京0113民初8926号，本院在该案中另审理查明：多洪志与万宝义民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，多洪志向本院提出财产保全申请，要求对万宝义名下位于北京市顺义区×××的房屋采取保全措施。本院于2016年4月14日作出（2016）京0113民初5075号民事裁定书，裁定查封万宝义名下位于北京市顺义区×××的房产。因万宝义未履行生效法律文书确定的义务，多洪志向本院申请执行。刘雪莉针对上述查封行为向本院提出异议。本院于2017年5月3日作出（2017）京0113执异18号执行裁定书，裁定驳回刘雪莉的异议申请。刘雪莉不服上述裁定，向本院提起诉讼，即本案。……刘雪莉提交北京顺义银座村镇银行出具的个人存款余额证明，证明其可以一次性支付剩余房屋价款。2017年9月20日，刘雪莉将其应支付的剩余房屋价款145万元存入本院指定案款专户。本院在该案中经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘雪莉与万宝义于2015年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经法院生效裁判文书确认合法有效，本院在此不予赘述。另，刘雪莉提交的物业费票据及居住证明可以证实其在2015年即本院查封涉诉房屋（2016年4月14日）之前已实际占有涉诉房屋，现刘雪莉已将剩余房屋价款存入本院指定案款专户。而刘雪莉在本院查封涉诉房屋之前，在万宝义无法对涉诉房屋解押配合其办理过户的情况，已经向法院起诉要求万宝义继续履行合同义务，故可以推断刘雪莉作为买受人对办理过户事宜已经履行了合理的注意义务，涉诉房屋未办理过户登记并非刘雪莉自身原因导致。综上，刘雪莉对涉诉房屋执行所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其享有的权利可以排除执行。综上，本院在该案中作出判决如下：自本判决生效之日起，停止对登记在被告万宝义名下的位于位于顺义区×××房屋的执行。该判决现已发生法律效力。随后，刘雪莉先后在河北省献县人民法院、河北省阜城县人民法院提起诉讼，请求解除对涉案房屋的查封，案号分别为（2017）冀0929执1221号之三、（2018）冀1128执异8号、（2018）冀1128执异9号，上述裁定书均裁定解除了对涉案房屋的查封。本案中，刘雪莉提起财产保全，要求对涉案房屋进行查封并提供了担保，本院作出（2019）京0113民初829号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封【执行案号为（2019）京0113执保239号】。保全费5000元，由刘雪莉支付。经与北京市顺义区不动产登记中心调查核实，截至2019年9月14日，涉案房屋仍登记在万宝义名下，其抵押权情况如下：抵押权人建行顺义支行，被担保主债权数额50万，登记时间2010年12月20日，注销时间2015年1月4日；抵押权人李志斌，被担保主债权数额60万，登记时间2013年11月29日，注销时间2014年5月15日；抵押权人李波，被担保主债权数额120万，登记时间2014年5月6日，注销时间2015年1月4日；抵押权人建行顺义支行、李波，登记时间2015年1月4日（更名登记），目前尚未注销。该房屋的查封信息：查封机关北京市大兴区人民法院，查封文号（2012）大民初字第6506号，登记时间2012年5月22日，解封时间2013年8月30日；查封机关北京市顺义区人民法院，查封文号（2016）京0113民初5075号，登记时间2016年4月18日，解封时间2019年8月1日；查封机关河北省阜城县人民法院，查封文号（2016）冀1128财保89号，登记时间2016年8月26日，解封时间2016年9月14日；查封机关河北省阜城县人民法院，查封文号（2016）冀1128财保96-2号，登记时间2016年9月14日，解封时间2019年6月25日；查封机关河北省阜城县人民法院，查封文号（2017）冀1128执153号，登记时间2017年6月8日，解封时间2019年6月25日；查封机关河北省阜城县人民法院，查封文号（2017）冀1128执124号，登记时间2017年12月19日，解封时间2019年6月26日；查封机关河北省献县人民法院，查封文号（2017）冀0929执1221号，登记时间2017年12月22日，解封时间2018年11月12日；查封机关北京市顺义区人民法院，查封文号（2019）京0113执保239号（即为本案中刘雪莉申请的保全），登记时间2019年4月11日，目前尚未解除查封。本案审理过程中，刘雪莉申请追加李波、建行顺义支行作为第三人参加诉讼，经本院通知，上述第三人均到庭进行了陈述。就李波述称的万宝义仍有46980元利息尚未偿还的问题，刘雪莉明确表示同意清偿并就上述46980元不再向万宝义主张权利。双方达成一致意见后，刘雪莉于2019年9月18日向李波转账46980元。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、判决书等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告万宝义经本院合法传唤未到庭参加诉讼，仅向本院提交了答辩状，应视为其放弃了质证的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，万宝义与刘雪莉在签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，应当按照合同约定履行其义务。现刘雪莉已将剩余房屋价款存入本院指定案款专户，完成了其合同义务，故对于其诉请的要求万宝义履行合同义务、将涉案房屋予以过户的主张，本院予以支持。第三人建行顺义支行已明确表示涉案房屋的抵押贷款已经还清，其同意解除抵押并配合原告办理过户，本院不持异议。第三人李波与刘雪莉就借款利息以及解除抵押、配合过户达成的一致意见，不违反法律规定，本院亦不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人李波、中国建设银行股份有限公司北京顺义支行于本判决生效之日起七日内协助原告刘雪莉办理北京市顺义区×××房屋（房产证号：×京房权证顺私字第××××号）的抵押权解除手续；二、被告万宝义于本判决第一项执行完毕之日起三日内配合原告刘雪莉将北京市顺义区×××房屋（房产证号：×京房权证顺私字第××××号）过户至原告刘雪莉名下。案件受理费70元（已由原告刘雪莉全部预交），由被告万宝义负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元（已由原告刘雪莉全部预交），由被告万宝义负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱建娜人民陪审员  李振涛人民陪审员  汤红林二〇一九年九月二十三日法官 助理  徐四林书 记 员  周弋歆