云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0926民初929号 原告:严玉琼，女，1968年11月16日出生，汉族，云南省凤庆县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 原告：万建国，男，1964年5月24日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 委托诉讼代理人：施晓波，男，云南通恒（沧源）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：欧睿平，女，云南通恒（沧源）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：云南耿马吉龙房地产开发有限公司。住所地：云南省耿马自治县青年路延长段糖业小区D栋-101号。 法定代表人：唐涛，公司执行董事兼总经理。 第三人：王发昌，男，1981年2月19日出生，拉祜族，云南省耿马自治县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 原告严玉琼、万建国诉被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司、第三人王发昌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后,因该案与（2019）云0926民初924号、928号案件同属于商品房销售合同纠纷系列案，经征求双方当事人意见同意合并审理，本院依法组成合议庭于2019年9月20日公开开庭进行了合并审理。原告王建国及严玉琼、万建国的共同委托诉讼代理人施晓波、欧睿平，第三人王发昌到庭参加诉讼，被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告严玉琼、万建国向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《商品房购销合同》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告履行原、被告之间签定的《商品房购销合同》及办证承诺，及时为原告办理房屋产权证；3、本案的所有诉讼费、保全费、保全担保费及执行费等由被告承担。 事实和理由：2014年3月24日，第三人王发昌与被告签订《商品房认购合同》（甲方为被告，乙方为王发昌），王发昌购买被告开发建设的耿马县青年路延伸段吉龙花园小区C组7栋4号房屋，该认购书确定了所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式。该认购书签订当日，第三人向被告支付了100000元定金。同年5月26日，双方又签订《购房合同补充协议》，约定房屋总面积为348.29平方米，单价2440元/平方米，总价款为850000元。第三人在本协议签订时支付首期款450000元，围墙款18000元。乙方交清首期款后，甲方同意乙方接房装修使用。付款方式为按揭贷款，乙方选择银行按揭付款，待甲方通知乙方办理银行按揭贷款时，乙方提供相关证件，甲方代办银行按揭贷款。甲方为乙方办理两证，办理期限为90个工作日。补充协议签订当日，第三人支付首期款350000元，大门围墙款18000元，共计468000元。 2016年1月12日，第三人与原告签订《房屋买卖协议》，约定第三人将上述房屋转让给原告，由原告支付第三人购房款636000元（包括第三人已支付给被告的房款468000元，及原告支付给第三人的转让费168000元），剩余400000元房款尾款由原告按约定向被告支付。当日，被告对上述房屋买卖协议进行了追认，与原告另行签订《商品房购销合同》，同意将房屋销售给原告，并由原告承接第三人在《商品房认购书》、《购房合同补充协议》中的权利义务。同时对房屋总价款、已支付款项、交房时间、付款方式等再次进行了确认。在原告及第三人已按约定缴纳相应款项后，被告按照双方约定交付了房屋供原告方使用，后原告按照约定向被告支付尾款但被告因一时难以办理产权证而未予接受，也未为原告办理贷款手续和办理房屋产权证，原告多次与被告协商未果。2018年7月5日，被告向原告出具承诺书，承诺会将房屋产权办至原告名下，但被告承诺至今仍未为原告办理相关产权证。 原告认为，原告虽系通过第三人转让购买本案房屋，但其已与被告签订《商品房购销合同》，转让行为得到了被告的认可，该合同真实、合法有效，对原、被告双方具有约束力。原告已履行了缴纳定金、首期款、大门围墙款等义务，被告除了履行交房义务外，至今仍未按照约定履行给原告办理贷款手续和办理房屋产权证的义务，导致原告迟迟未能获得该房屋的产权证。被告的行为违反了双方的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，侵害了原告的合法权益，现原告为了维护的自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 第三人王发昌辩称，原告所述大部分事实其不清楚，涉案房屋系其转让给原告，但购房合同由原告直接与被告签订。在转让房屋时，不知道被告将本案房屋抵押的事实。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见。 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： A1、居民身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体资格。 A2、《商品房认购书》、《购房合同补充协议》复印件各1份，欲证明第三人与被告于2014年3月24日签订了《商品房认购书》，双方约定：（1）乙方自愿购买“吉龙花园小区”C组7栋04号房屋，并约定房屋面积、单价、总价款等。（2）认购书签订时缴纳定金10万元。（3）认购书签订60日内签订《商品房销售合同》及购销合同补充协议，同时支付首期款（含定金）。（4）双方同意按分期付款方式支付购房款。证明第三人与被告于2014年5月26日签订《购房合同补充协议》，约定：（1）房屋总面积、单价、价款等情况。（2）在本协议签订时支付首期款450000元，大门围墙款18000元，交清首期款后被告同意原告方接房装修使用。尾款于协议签订之日起一年内付清，同时被告为原告办理两证。 A3、《收据》原件1份，复印件2份，欲证明原告按约定向被告支付了首期房款400000元，大门围墙款18000元及装修保证金1000元等共计419000元。 A4、《房屋买卖协议》原件1份，欲证明2016年1月12日，第三人与原告签订房屋买卖协议，约定第三人将上述房屋转让给原告，剩余尾款400000元由原告向被告支付。同时将《购房合同补充协议》中由被告为第三人办理两证及按揭贷款的权利一并转让给原告。 A5、《商品房购销合同》原件1份，欲证明被告认可了原告与第三人签订的房屋买卖协议，同意将房屋销售给原告，并由原告行使及履行第三人在《商品房认购书》、《购房合同补充协议》中的权利和义务。2016年1月12日，被告与二原告签订《商品房购销合同》，约定：所购商品房为吉龙花园C组7幢4号住宅别墅，房屋总价为850000元，房屋参考套内建筑面积为354.9平方米，余款400000元于合同签订之日同时办理银行按揭贷款。乙方达到条件时，甲方为乙方办理房屋产权登记。 A6、《承诺书》复印件1份，欲证明因被告原因导致双方一致未能办理房屋产权证，被告于2018年7月5日向原告出具承诺书，承诺：1、在房屋产权证未办理到原告名下之前，被告不追究原告违约责任；2、办理产权证之后，维持原协议所约定的房屋成交价不变；3、被告承诺将房屋产权证办理到原告名下，但被告至今仍未按约定或其承诺为原告办理房屋产权证。 A7、《情况说明》原件1份，欲证明原告多次向被告交付尾款，但被告以房屋暂时无法办理相关产权而未收取房屋尾款。 A8、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院执行裁定书复印件1份，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实。 A9、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院协助执行通知书复印件1份，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实。原告已经于2019年8月19日向昆明市中级人民法院提交了执行异议申请。 2019年8月1日，原告向本院申请，请求人民法院查询：1、云南耿马吉龙房地产开发有限公司《耿国用字2010第381号》土地及在该土地上建盖的商品房登记情况（商品房预售许可证：预许临字第2004-2号），房号：吉龙花园C组7栋04号，及该房屋是否设置抵押权的情况。2、云南耿马吉龙房地产开发有限公司名下不动产登记情况。3、云南耿马吉龙房地产开发有限公司银行账户及存款信息。本院于2019年9月2日向耿马自治县住房和城乡建设局调取了本案所涉房屋的登记情况，耿马自治县房产管理所向本院提供了《耿马县房产管理所档案摘抄单》。对于其余两项申请内容，因与本案审理无关，本院不予支持。欲证明：1、本案所涉房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社；2、该房屋于2019年7月19日被昆明市中级人民法院查封的事实。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交任何书面证据，未对原告提交的证据及法院调取的证据发表质证意见，视为放弃自己的诉讼权利。 第三人王发昌对原告提交的证据均无异议。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司及第三人王发昌均未向本院提交证据。 对以上证据，本院作出如下认定： 原告提交的A1至A9组证据及本院依职权调取的证据《耿马县房产管理所档案摘抄单》，来源合法、客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2014年3月24日，第三人王发昌与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，王发昌认购被告开发建盖的位于耿马自治县房屋，合同确定了所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式。2014年5月26日，王发昌与被告签订《房屋合同补充协议》（云南耿马吉龙房地产开发有限公司为甲方，王发昌为乙方），合同约定：1、乙方自愿购买吉龙花园小区C组7栋04号房屋，房屋总面积为：348.29平方米，单价为2440.49平方米，总价款为850000元。乙方在本协议签订时支付首期款450000元，大门围墙18000元。乙方交清首期款后甲方同意乙方接房装修使用。3、尾款付款方式为按揭贷款，自签订协议之日起两年内付清即2014年5月26日起至2016年5月26日止。甲方为乙方办理两证期限为90个工作日。补充协议签订当日，原告按照约定向被告支付了首期款、大门围墙款。 2016年1月12日，原告严玉琼与王发昌签订《房屋买卖协议》，王发昌将上述房屋转让给严玉琼。当日，原告严玉琼、王建国就该房屋与被告公司签订《商品房购销合同》，合同内容基本同上。 原告按照约定交纳上述购房款后，被告按照约定将房屋交付原告使用，但一直未按约定为原告办理房屋产权证，原告多次与被告协商未果。2018年7月5日，被告向原告出具了《承诺书》一份，承诺会将房屋产权办至原告名下。2019年7月29日，被告向原告出具《情况说明》一份，严玉琼曾交来尾款，但因该房屋暂时无法办理相关产权证，公司未收款。 涉案房屋与其他由被告发开的房屋共同登记在被告名下，房屋所有权证号为：耿房权证（2013）字第00010534号（大证）。该产权证上的房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社。2019年7月2日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执821号执行裁定书，在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与云南巨发商贸有限责任公司、云南耿马吉龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，对被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司抵押的坐落于耿马自治县青年路吉龙花园房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，所得价款优先受偿。同时昆明市中级人民法院向耿马自治县土地管理所发出了（2019）云01执821号协助执行通知书。 本院认为，针对原、被告签订的《商品房购销合同》是否有效的问题。第三人王发昌与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司购买房屋，并签订《商品房认购书》及《房屋合同补充协议》，第三人王发昌又将该房屋转让给二原告，二原告就该房屋再与被告签订《商品房购销合同》，对该合同的效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭的除外”。该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，虽然原、被告签订的买卖合同时间发生在2013年抵押权设定之后，但原、被告签订的《商品房购销合同》确系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，故对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。本案房屋被告已实际交付原告使用，但因涉案房屋存在抵押权及查封的情况，截止本案庭审结束，该抵押权和查封的情况亦未能消灭，因房屋最终权利归属存在不确定性,房屋过户条件尚未成就，故涉案房屋的权属登记转移在目前阶段成为事实上的履行不能，原告请求依法判决被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司立即履行购房合同、为原告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待抵押权涉及的主债权消灭、司法查封等权利限制被撤销后，再主张由被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司按照合同履行过户义务。若不能实现合同目的，原告可根据情况另行行使民事权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告严玉琼、万建国与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》合法有效。 二、驳回原告严玉琼、万建国的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告严玉琼、万建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  杨健华 审 判 员  郭玉珠 人民陪审员  罗正美 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  茶世涛