广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4039号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁丽娟，女，1963年7月25日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄家乐，男，1991年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄祺乐，男，1993年3月21日出生，汉族，住广东省中山市。三上诉人之共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱益祥，男，1970年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐因与被上诉人邱益祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的全部反诉请求并驳回邱益祥的诉讼请求。事实和理由：1.民间借贷案件的和解和涉案房屋过户协议属于不同法律关系，应由不同的案件处理。签订民间借贷的和解协议不等同于各方就涉案房屋过户签订了和解协议。2.根据合同相对性原则，黄祺乐未在关于房屋的和解协议上签名，也未授权他人签名，事后也未追认，故该协议对黄祺乐无约束力。3.涉案过户协议处理的房产是梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的共有财产，共有人未经其他共有人同意擅自处理共有财产的行为无效。该过户协议未经黄祺乐签字即不发生效力，无效合同自始无效。撤销合同的前提是合同有效，故即使黄祺乐未要求撤销该协议，也不能推定黄祺乐同意过户。4.梁丽娟账户转账93万多元给邱益祥是客观事实，邱益祥应对该款项的用途作合理说明。依照证据规则，在其不能合理说明的情况下，应认定该款为黄伟文的还款，故邱益祥应当返还。5.邱益祥长期占用涉案房屋系事实，现基于合同无效的事实，其应返还房屋，且因为黄伟文通过梁丽娟账户向邱益祥还清全部欠款，则邱益祥占有房屋便无法律上和合同上的依据，故其应当支付占用费。邱益祥辩称：1.签订涉案合同时黄祺乐未成年，即使黄祺乐签名也没有用。2.邱益祥与黄伟文在2008年底、2010年3月30日两次对账后确认黄伟文欠邱益祥1464000元，2010年5月1日黄伟文用涉案房屋抵扣了500000元用于偿还上述借款，再于2011年2月17日用梁丽娟的账户转账935320元支付剩余借款后，双方就上述1464000元的欠款全部结算完毕。邱益祥向一审法院起诉请求：1.梁丽娟立即归还本金500000元及利息（从2010年5月1日起按月息10000元计算至清偿之日止）；2.黄家乐、黄祺乐在继承黄伟文遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任。一审诉讼中，邱益祥变更诉讼请求为：梁丽娟、黄家乐、黄祺乐协助邱益祥将涉案房产过户至邱益祥名下。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐向一审法院提出反诉请求：1.邱益祥向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐返还欠款435320元及逾期付款的资金占用利息（以435320元为本金，从反诉之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；2.邱益祥立即搬空位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房并立即办理及将该房屋的商品房买卖合同、不动产销售发票和房产证归还位梁丽娟、黄家乐、黄祺乐；3.邱益祥立即向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐支付上述房屋的占用费（按月租金3000元的标准，从2010年5月1日计算至实际腾空房屋之日止）。一审法院认定事实：梁丽娟与黄伟文是夫妻关系，黄家乐、黄祺乐是黄伟文与梁丽娟的婚生儿子，黄伟文于2013年12月31日死亡。位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易030560号、房产证号：粤房地证字第××号】共有人为黄伟文与黄祺乐。2010年5月1日，黄伟文、黄祺乐作为甲方与邱益祥作为乙方签订房屋买卖合同，就上述房产的买卖达成一致协议，约定甲方将涉案房产以500000元的价格卖给乙方，过户费由甲方负责，过户时间不超过2011年12月30日前，未按时过户，乙方有权向甲方讨回500000元本金及利息，利息按每月10000元计算（按实际收款时间至还款时间）。黄伟文、邱益祥分别在甲、乙方处签名并按指印，黄祺乐并未在合同上签名。同日，黄伟文书写收款收据，确认收到邱益祥支付的购房款500000元。2011年2月17日，梁丽娟通过自有银行账号向邱益祥转账支付935320元。2015年4月21日，邱益祥以黄伟文拖欠其借款1600000元及利息起诉梁丽娟、黄家乐、黄祺乐被继承人债务清偿纠纷【案号：（2015）中二法民一初字第668号】，要求梁丽娟、黄家乐、黄祺乐清偿借款1600000元及利息，2015年6月26日邱益祥变更诉讼请求为因黄伟文已以中山市东凤镇逸湖半岛花园27栋1008房抵销500000元借款为由撤回其诉讼请求的1600000元借款中的500000元借款的诉讼请求。邱益祥在该案中称主张的1100000元借款为2011年11月29日的借款200000元、2012年2月25日的借款300000元、2012年3月25日的借款500000元、2012年6月16日的借款100000元；2008年1月4日的借款500000元则已用中山市东凤镇逸湖半岛花园27栋1008房进行了抵扣。一审诉讼中，邱益祥曾提交涉案房产的房产证、土地使用权证及购房房产的收款收据。一审法院于2015年9月7日作出（2015）中二法民一初字第668号民事判决书，驳回邱益祥全部诉讼请求。邱益祥不服提起上诉，2016年9月9日，中山市中级人民法院因邱益祥与梁丽娟、黄家乐、黄祺乐就上述纠纷达成一致调解意见，作出（2016）粤20民终611号民事调解书，调解协议如下：“一、被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐同意共同向上诉人邱益祥偿还900000元，双方就此了结本案全部纠纷。该款分十三期支付，前十二期每期支付70000元，最后一期支付60000元，被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐应从2016年10月开始至2017年9月期间于每月25日前向邱益祥支付当期款项70000元，最后一期款项60000元于2017年10月25日前支付完毕。支付方式为银行转账，上诉人邱益祥指定的收款账号为：户名邱益祥，开户行中国银行，账号60×××04。二、如被上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐未按本协议第一条的约定向邱益祥付款，则邱益祥有权按1100000元的金额向法院申请强制执行梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的财产。三、一审案件受理费27450元（邱益祥已预交），由邱益祥负担；二审案件受理费27450元（邱益祥已预交），减半收取为13725元，由上诉人邱益祥负担。四、双方同意本协议自双方当事人或特别授权委托代理人签字之日起即发生法律效力。”上述案件中，广东广诚信律师事务所邓华坚律师作为黄家乐、黄祺乐的委托诉讼代理人参加了案件的审理及调解，调解当天黄祺乐没有到场，调解协议由梁丽娟、黄家乐、委托诉讼代理人邓华坚与邱益祥共同签订。在上述调解协议签订当天，即2016年9月9日，邱益祥作为甲方，梁丽娟、黄家乐作为乙方签订协议书，协议书内容如下：“甲、乙双方就2010年5月1日黄伟文将中山市东凤镇××湖半岛花园××房转让给甲方一事达成如下协议：一、乙方同意于2017年12月30日配合甲方办理将房产过户到甲方名下。过户费各自承担一半。二、乙方逾期不配合办理过户手续，甲方有权向法院提起诉讼，要求乙方配合办理。三、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，中级法院存档一份，均具同等法律效力。”邱益祥在甲方处签名，梁丽娟、黄家乐在乙方处签名。针对该份协议，黄祺乐的委托诉讼代理人邓华坚称，需要询问黄祺乐本人，梁丽娟及黄家乐签订协议时是否已告知黄祺乐，并要求庭后提交书面意见，但至今并未提交。一审庭审中，邱益祥称2010年5月1日签订合同后，双方并未办理房屋交接手续，但黄伟文将涉案房产的钥匙、房产证、土地使用权证交给邱益祥后，邱益祥并未实际居住；2016年9月9日的协议书因黄祺乐在国外读书，并没有回来，所以没有黄祺乐的签名；签订上述协议在先，邱益祥再与梁丽娟、黄家乐、黄祺乐签订（2016）粤20民终611号调解协议并放弃了200000元借款本金及利息。梁丽娟、黄家乐、黄祺乐在一审庭审中确认签订二审调解协议时，梁丽娟、黄家乐另外与邱益祥签订了房屋买卖协议。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、梁丽娟于2011年2月17日通过自有账号向邱益祥转账支付的935320元是否超过诉讼时效；二、2016年9月9日邱益祥与梁丽娟、黄家乐所签订的关于涉案房产的协议是否有效。现就上述焦点分析如下：第一，梁丽娟于2011年2月17日通过自有账号向邱益祥转账支付的935320元是否超过诉讼时效。邱益祥就其与黄伟文之间的借款，最早已于2015年4月21日起诉至一审法院要求黄伟文的继承人梁丽娟、黄家乐以及黄祺乐归还相关借款，直至2016年9月9日，双方通过中山市中级人民法院主持调解，达成一致调解协议，但整个诉讼过程中，梁丽娟均未提出曾于2011年2月17日向邱益祥转账支付935320元。现梁丽娟于本案诉讼中提出用上述款项抵扣邱益祥已付房款并要求邱益祥返还剩余款项435320元，显然已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。第二、2016年9月9日邱益祥与梁丽娟、黄家乐所签订的关于涉案房产的协议是否有效。2015年4月21日，邱益祥以黄伟文拖欠其借款1600000元为由起诉梁丽娟、黄家乐、黄祺乐，要求三人清偿黄伟文上述债务【案号（2015）中二法民一初字第668号】，后在诉讼过程中，认为其中500000元已抵扣用于购买涉案房产，变更诉讼请求为要求三人清偿借款1100000元，并提交涉案房产的房产证、土地使用证及收款收据。即在上述案件诉讼过程中，无论是梁丽娟、黄家乐还是黄祺乐均已知悉黄伟文曾用涉案房产抵扣借款的情况，双方并未为此提出异议，并于2016年9月9日在中山市中级人民法院就借款以及房产过户重新签订协议，即使黄祺乐并未在房产过户的协议上签名，但鉴于两份协议是同一天同时所签，虽然黄祺乐并未在场，但归还借款的协议由其代理人代为签署，房产过户的协议则已由其母亲梁丽娟、哥哥黄家乐签署，且黄祺乐在知道黄伟文与邱益祥之间的房屋买卖合同的情况下，并未要求撤销该合同，一审法院推定黄祺乐对房产过户的协议知情，并同意房产过户一事。综上，邱益祥起诉要求梁丽娟、黄家乐、黄祺乐协助办理中山市东凤镇××湖半岛花园××房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易030560号、房产证号：粤房地证字第××号】过户有理，一审法院予以支持，同时驳回梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁丽娟、黄家乐、黄祺乐于一审判决生效之日七日内协助邱益祥办理中山市东凤镇××湖半岛花园××房的房产【土地使用证号：中府国用（2008）第易030560号、房产证号：粤房地证字第××号】过户手续；二、驳回梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的反诉请求。一审本诉案件受理费17940元，由梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担(该款邱益祥已预交，梁丽娟、黄家乐、黄祺乐在一审判决生效之日七日向返还给邱益祥，一审法院不另收退)；一审反诉案件受理费5592元，由梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”而梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的第一项反诉请求，即邱益祥向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐返还欠款435320元及逾期付款的资金占用利息（以435320元为本金，从反诉之日起按年利率6%计算至清偿之日止），与本案双方当事人所诉争的房屋买卖合同关系并无牵连，故不应纳入本案的审理范围，一审法院就该诉求进行审理有误，本院予以纠正。综合双方诉辩意见，就本案二审的争议焦点分析如下：焦点一，邱益祥主张梁丽娟、黄家乐、黄祺乐将涉案房屋过户至邱益祥名下的诉求能否得到支持。对此本院认为，黄伟文与邱益祥于2010年5月1日签订的房屋买卖合同，其目的是因为黄伟文拖欠邱益祥的借款，而双方约定将该房产抵债卖给邱益祥。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”规定，当时黄祺乐尚未成年（黄祺乐系1993年3月21日出生），而从上述房产买卖合同的签订情况反映，作为黄祺乐监护人的黄伟文一并处分与黄祺乐共同共有的涉案房屋，不足以认定属于是为了维护黄祺乐利益的情形，故黄伟文出售房屋给邱益祥的约定,不对黄祺乐发生法律效力，即对其不具法律约束力。其后，梁丽娟、黄家乐为黄伟文与邱益祥于2010年5月1日签订的房屋买卖合同事宜，作为乙方与邱益祥于2016年9月9日签订协议书，但黄祺乐既非该协议书的合同主体，且虽当日梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的共同诉讼代理律师代表该三名当事人与邱益祥达成清偿金钱债务调解协议，但未有证据显示作为房产共有人的黄祺乐授权或者明确同意梁丽娟、黄家乐与邱益祥签订上述的房产过户协议，而其后也没有证据证实黄祺乐作出同意协助过户的承诺或相关的意思表示。而梁丽娟、黄家乐、黄祺乐基于继承、夫妻共有、物权登记等法律事实享有涉案房屋的相应份额的物权，但梁丽娟、黄家乐在与邱益祥的过户协议中一并处分了属于黄祺乐所有部分的财产，显然属于无权处分情形。对于梁丽娟、黄家乐、黄祺乐上诉认为协议书无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院不采纳该上诉主张。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权……”规定，本案邱益祥并不符合取得涉案不动产所有权的情形，黄祺乐有权向邱益祥追回涉案房产，即邱益祥主张黄祺乐一并负有协助将房产过户义务的理据不成立，本院不予支持。综上，梁丽娟、黄家乐与邱益祥之间的协议书因黄祺乐拒绝予以追认及拒绝同意履行，故该协议书基于无法继续履行的情形而应当解除，邱益祥请求梁丽娟、黄家乐、黄祺乐协助邱益祥将涉案房产过户至邱益祥名下的主张不成立，应当驳回。且基于上述的法律后果，邱益祥应当向物权人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐返还其所占用的涉案房屋。一审法院的相关认定和处理不当，本院予以纠正。另本案仅围绕双方的诉求进行审理，至于邱益祥认为黄伟文欠债而向其继承人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐追偿引起的金钱债务清偿纷争应另行解决，本案不予审查。焦点二，关于梁丽娟、黄家乐、黄祺乐反诉要求邱益祥返还涉案房屋的房地产权证、商品房买卖合同、不动产销售发票，以及支付涉案房屋占用费的主张能否得到支持的问题。首先，因邱益祥一审中承认黄伟文已经将涉案房屋的房屋所有权属证书以及土地使用权证交给其持有，故现邱益祥应当向梁丽娟、黄家乐、黄祺乐返还上述权属证书。至于涉案房屋的商品房买卖合同和不动产销售发票，因邱益祥并无确认持有上述资料，梁丽娟、黄家乐、黄祺乐亦无举证有关材料由邱益祥保管，故该部分诉求证据不足，本院不予支持。至于邱益祥是否应当支付涉案房屋占用费的问题，本院认为，本案的过户协议书仅是因对房屋物权转移的重大处分事项未有证据显示已经得到共同物权人黄祺乐的明确授权或者明示同意下，过户协议不能对黄祺乐产生约束力，故才不支持邱益祥继续履行的请求，并为此因黄祺乐享有物权而支持黄祺乐行使追回权的反诉主张。但在本案黄祺乐行使追回权且经法院审理认定邱益祥负有返还房屋义务之前，邱益祥是基于当时黄伟文（当时既是房屋共有人，也是黄祺乐的法定监护人）以房抵债而占有涉案房屋，其占有具有约定因由和代价，并不构成非法占有或者不当得利情形。而其后梁丽娟、黄家乐亦同意继续协助办理过户，并没有对邱益祥的占用行为提出异议。另从本案以及结合（2016）粤20民终611号案件的相关具体案情，显然黄祺乐对于邱益祥一直占用涉案房屋事实是应当知情的，期间亦并没有证据反映其有提出异议。故此，梁丽娟、黄家乐、黄祺乐请求邱益祥支付涉案房屋占用费的理由不充分，本院不予采纳。综上，上诉人梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8776号民事判决；二、邱益祥于本判决生效之日起30日内将中山市东凤镇东海四路3号逸湖半岛花园27幢1008房以及该房屋的土地使用权证和房屋所有权证归还梁丽娟、黄家乐、黄祺乐；三、驳回邱益祥的诉讼请求；四、驳回梁丽娟、黄家乐、黄祺乐的其他反诉请求。一审本诉案件受理费17940元（邱益祥已预交），由邱益祥负担。一审反诉案件受理费5592元（梁丽娟、黄家乐、黄祺乐已预交），由梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担5492元，邱益祥负担100元（邱益祥负担部分由其于本判决发生法律效力之日起7日内径付梁丽娟、黄家乐、黄祺乐，一审法院不另收退）。二审案件受理费11184元（梁丽娟、黄家乐、黄祺乐已预交），由梁丽娟、黄家乐、黄祺乐负担11084元，邱益祥负担100元（邱益祥负担部分由其于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月二十九日书记员  廖博睿