山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终5817号上诉人（原审原告）：于秀兰，女，1939年11月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张辉，山东建与恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔红，女，1963年6月7日出生，汉族，山东省建材局房地产开发公司退休员工，住济南市。被上诉人（原审被告）：乔社，男，1956年4月19日出生，汉族，山东建勘集团退休员工，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞，山东圣义律师事务所实习律师。原审第三人：乔钢，男，1954年10月26日出生，汉族，国务院国资委青岛培训中心退休职工，住山东省青岛市。上诉人于秀兰因与被上诉人乔红、乔社、原审第三人乔钢确认合同效力纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秀兰上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判乔玉源与乔红、乔社签订的济南市天桥区无影山新村二区15号楼1-102室《济南市存量房买卖协议》无效。事实与理由：本案于秀兰要求确认无效的房屋买卖合同，涉及不动产。涉案房产是乔玉源与于秀兰的夫妻共同财产，这是事实，并经一审法院认定。2014年11月乔玉源单方将涉案房屋卖给乔红、乔社，显然是无处分权人。于秀兰有权确认房屋买卖合同无效，并有权追回。一、乔红、乔社的购房行为符合合同法第52条规定的合同无效的情形第（二）项，即恶意串通，损害国家、集体及第三人利益的。涉案房屋的买卖双方作为直系亲属（父母与子女）关系，在明知涉案房屋是于秀兰与乔玉源的夫妻共同财产的情况下，乔红、乔社以明显不合理的低价24万元购买当时市值80万左右的房产，足以证明其与乔玉源在签订《济南市存量房买卖协议》时具有主观恶意，属恶意串通，且该合同的履行足以损害于秀兰的权益，不但会导致于秀兰财产权益的损失，并会直接导致于秀兰丧失居住权、生存权。二、乔红、乔社的购房行为同时符合合同法第52条规定的合同无效的情形第（三）项，即以合法形式掩盖非法目的。乔红、乔社受让涉案房产是以买卖的形式，通过房产登记部门办理了过户手续，其达到了独占涉案房屋的目的。此行为看似经过了房产部门的审核，但却严重侵害了于秀兰的合法权益。三、乔红、乔社取得房产的行为不符合物权法第一百零六条规定的第一项：受让人受让该不动产或者动产时是善意的。具体表现为：1、乔玉源与乔红、乔社是父母子女关系，双方完全可以通过遗嘱继承的方式处分涉案房产，而其却选择了买卖的方式，显然是为了回避于秀兰干预。2、买卖涉案房屋选择的时机，显然也是回避某些事情。房屋过户是2014年11月24日，乔玉源去世是在2014年11月28日。3、乔红、乔社作为亲属，选择此时机和买卖方式受让涉案房产，说明其对涉案房产是夫妻共同财产是明知的，对乔玉源无权单方处置房产也是明知的。4、如于秀兰知情且同意，乔红、乔社则完全可以通过继承取得涉案房产，这恰恰说明转移房产于秀兰是被蒙蔽的、是不知情的。5、善意取得的前提是有偿交易行为。乔红、乔社根本没有，也无意支付房屋买卖的对价。2014年11月1日的济南市存量房交易资金不予托管声明中，卖方乔玉源的签字是乔红所书，委托代理人是乔红，而买方也是乔红。这不符合买卖合同交易的常理。乔红、乔社显然想恶意占有涉案房产。6、一审乔红、乔社持有的所谓“遗嘱”载有于秀兰只享有涉案房屋的“居住权”，上面有乔红、乔社的签名。这说明乔红、乔社在受让涉案房屋之前，就有恶意串通和策划。7、2011年2月5日乔玉源的遗嘱载明：“继母辞世后，你们再处置父母的遗产房屋，均按法律。在你们继承的同时，将继母应继承我财产的一定份额，分给她的子女，圆满地完成此项任务”。该部分遗嘱说明三点：（1）涉案房屋应在于秀兰辞世后处置；（2）处置时按照法律规定;（3）在子女继承的同时，于秀兰享有的份额转给于秀兰的子女。而乔红、乔社在乔玉源病重期间处置并受让涉案房产，有违该遗嘱，难以体现乔玉源的真实意思表示。8、本案所涉房屋买卖合同系在亲属关系之间发生，无法显示出于善意交易的合同目的。以上几点，说明乔红、乔社受让涉案不动产时不是善意的。乔红、乔社取得房产的行为也不符合物权法第一百零六条第一款第二项规定：以合理的价格转让。理由为：乔玉源与乔红、乔社于2014年11月1日签订的《济南市存量房买卖协议》房屋价款为24万元。而当时涉案房屋的市场价大约为80万左右，两者相差巨大，显然交易行为不是以合理的价格转让。现涉案房屋由于秀兰一直居住，乔红、乔社未实际占有。以上事实均说明乔红、乔社受让涉案房屋的行为，非善意取得，也不符合善意取得的构成条件。综上，乔红、乔社受让涉案房屋的过程中，明显存在恶意串通，侵犯于秀兰的权益的行为，其为达到独占财产的目的，以不合理的价格取得涉案房屋产权，不构成善意取得。乔红、乔社辩称，一、济南市天桥区无影山新村二区15号楼1单元102室为乔玉源个人财产，，并非夫妻共同财产，与于秀兰无关。乔红、乔社对一审判决结果认可，但对一审判决认定涉案房屋为乔玉源与于秀兰的夫妻共同财产不予认可。于秀兰作为乔红、乔社的继母，一审出具判决后，乔红、乔社考虑到于秀兰年老体衰，不愿意继续与于秀兰对簿公堂，所以针对该事项乔红、乔社没有提起上诉。涉案房屋系基于乔玉源婚前个人财产转化取得，并且登记在乔玉源个人名下，为乔玉源单独所有，并无任何共有人，涉案房屋为乔玉源的个人财产而非夫妻共同财产，乔玉源有独立的处分权利。涉案房屋买卖合同的签订是乔玉源生前真实、合法的意思表示，不违反合同法52条规定的任一情形，合法有效，应当予以尊重。乔玉源于2014年11月28日因病去世，去世前意识清楚，去世前多次表示涉案房屋的处理是他唯一牵挂的事情，于是在2014年11月应乔玉源要求，济南市房管局开通绿色通道至乔玉源处将涉案房屋过户至乔红、乔社名下。济南市房管局也尽到审慎义务，乔玉源这一行为是乔玉源生前真实的意思表示，合法有效，且于秀兰知晓这一事实，也应当尊重乔玉源的意愿。即使认定涉案房屋为乔玉源与于秀兰的夫妻共同财产，依据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，也应当驳回于秀兰的上诉请求。综上所述，一审判决结果正确，程序合法，适用法律正确，应当驳回于秀兰的上诉请求，维持原判。乔钢未作陈述。于秀兰向一审法院起诉请求：依法确认乔玉源与两被告签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：乔玉源与赵树文原系夫妻关系，二人婚后育有四位子女，分别为乔钢、乔社、乔櫟、乔红，赵树文于1997年因病去世，乔玉源与于秀兰于1999年2月9日登记结婚。2014年11月28日，乔玉源去世。乔玉源与赵树文在夫妻关系存续期间通过房改方式取得位于济南市天桥区无影山新村五区25号楼3-101号的房屋一处，系使用乔玉源与赵树文二人工龄折算购得。上述房屋权属状况信息显示所有权人为乔玉源，共有人为赵树文，房产证号为省直089086，所有权登记日期为2002年9月12日，权属取得方式为房改购房。2006年2月9日，乔玉源与案外人宁淑贤、毛大伟签订房屋买卖合同一份，约定乔玉源购买位于济南市房屋一处，即涉案房屋，买卖双方约定房屋总价款为17万元。该房屋权属状况信息显示该房屋于2006年6月4日登记在乔玉源名下，权属取得方式为二手房买卖。两被告称上述房屋购房款及办理登记所需税费的款项来源为被告乔社出资42000元，第三人乔钢出资42500元，乔櫟出资4万元，被告乔红出资3万元，案外人解坤出资3万元。2006年8月30日，乔玉源与济南市城市建设投资有限公司(以下简称城建公司)签订补偿协议一份，约定城建公司为实施北园大街道路建设，拆除济南市天桥区无影山新村五区25号楼3-101号房屋，乔玉源选取货币补偿方式，补偿款数额为244047元，乔玉源已收到该款项。两被告持有“遗嘱”一份，落款处载有乔玉源、乔钢、乔社、乔櫟、乔红的签名，主要内容为乔钢、乔社、乔櫟、乔红四人对乔玉源名下的涉案房屋享有平等的继承权;四人的继母于秀兰仅享有居住权。2014年11月1日，乔玉源与两被告签订济南市存量房屋买卖协议一份，约定乔玉源向两被告出售涉案房屋，房屋价款为24万元;相关税费由买方负担。房产管理部门于2014年11月3日对上述协议进行审核后加盖“已见当事人”印章，并由工作人员签名。2014年11月12日，两被告向济南市地方税务局天桥分局交纳契税7200元。2014年11月24日，上述房屋所有权办理至被告乔社名下，共有权人为被告乔红。该房屋现由原告居住使用。一审法院认为，本案系确认之诉，而非请求权之诉，不受诉讼时效期间的限制，故对两被告就本案诉讼时效提出的抗辩意见，不予采纳。乔玉源取得涉案房屋时处于其与原告婚姻关系存续期间，且双方登记结婚时未约定婚后财产的归属，故依照房产管理部门对该房屋的登记日期，涉案房产应为原告与乔玉源的夫妻共同财产。乔玉源与被告乔红、乔社签订涉案房屋转让合同，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认为上述合同应为无效，对此一审法院认为，其一，原告主张乔玉源与两被告约定的房屋交易价格低于市场价格以及存在恶意串通的行为，但未提交直接有效的证据予以证实，无法认定两被告就涉案房屋约定的交易价格属明显不合理的低价;其二，综合原、被告提交的证据来看，现有证据不能证实乔玉源与两被告就涉案房屋的交易存在以合法形式掩盖非法目的的情形。同时，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，出卖共有之物的合同应当认定为有效，只是该出卖的标的物所有权是否发生转移，处于效力待定状态。因此，两被告签订的上述转让合同系双方协商一致的结果，且已经过房产管理部门审核，应系买卖双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原告于秀兰主张乔玉源与两被告之间的房屋买卖合同无效的理由不能成立，其要求确认乔玉源与两被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：驳回于秀兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于秀兰负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于秀兰向本院提交以下证据：证据一、山东中安土地房产资产评估测绘有限公司作出的房地产咨询报告一份，证明涉案房屋在2014年11月24日市场价值52.44万元，同时说明乔红、乔社受让该涉案房屋的价值明显偏低，不是以合理价格取得；证据二、乔玉源在2011年2月5日所作遗嘱复印件一份，证明乔玉源在生前就作出对涉案房屋应该在于秀兰于秀兰去世后处置，同时证明在涉案房屋转让时不是乔玉源真实意思表示。乔红、乔社对上述证据质证称，对评估报告真实性认可，对关联性及证明目的不认可，该份评估报告并非法院委托评估，仅系于秀兰单方委托，且本案是确认合同效力纠纷，该评估报告与本案没有关联性，涉案房屋出售价格之所以为24万元，是因为对乔玉源而言涉案房屋是基于其与前妻房屋拆迁款项24万元而定的价格，乔玉源作为乔红、乔社的父亲不存在挣钱的行为，对乔玉源是始于24万元终于24万元；对于证据二遗嘱复印件真实性认可，该份遗嘱没有生效，对证明目的不认可，该份遗嘱内容看乔玉源在遗嘱中明确表示“现住房屋是我与你们生母的共同财产，继母对此房有终生居住权”，遗嘱的内容与乔红、乔社在一审中提交的乔玉源于2013年留有的遗嘱内容相同，均明确表示涉案房屋为乔玉源与前妻的夫妻共同财产，而非与于秀兰的夫妻共同财产，乔玉源有独立处分权，于秀兰既然能出具该份遗嘱，也足以证实涉案房屋为乔玉源的个人财产，于秀兰对该事实知晓并无异议。乔钢同乔红、乔社质证意见一致。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经于秀兰委托，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司于2019年7月5日作出鲁中安估字（2019）第2003号《房地产咨询报告》一份，评估结果为涉案房产在2014年11月24日的市场价值为52.44万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”。涉案济南市房屋系乔玉源与于秀兰夫妻关系存续期间购买，产权虽登记在乔玉源个人名下，但依法应认定为乔玉源与于秀兰的夫妻共同财产，一审对此予以认定并无不当，且本案当事人对该认定事实均未提出上诉，故本院对此予以确认。上述房屋购买于2006年2月9日，乔玉源与赵树文通过房改方式取得的济南市天桥区无影山新村五区25号楼3-101号房屋的拆迁补偿协议签订于2006年8月30日，之后乔玉源方才取得相关拆迁补偿款，由此可见乔玉源购买涉案102室房屋的款项并非来源于3-101号房屋的拆迁补偿。乔社、乔红主张102室房屋的购房款系由乔玉源先向乔社、乔红、乔櫟、乔红、解坤借款筹措而来，之后乔玉源以获得的3-101号房屋拆迁补偿予以还清，但现有证据并不足以证明乔社、乔红的该主张成立，且即使该主张属实，亦不能据此推翻102室房屋属乔玉源与于秀兰夫妻共同财产的事实认定。故乔社、乔红主张102室房屋应属乔玉源个人财产的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。鉴于本案当事人之间的特殊亲属关系，乔玉源、乔社、乔红理应明知102室房屋应属乔玉源与于秀兰的夫妻共同财产，亦应明知处分该房产应当征得于秀兰的同意。现乔玉源和乔社、乔红在于秀兰并不知情的情况下，在乔玉源去世前不久，双方签订房屋买卖合同，乔玉源以明显低于市场价的价格将102室房屋出售给乔社和乔红，且现有证据并不足以证明乔社、乔红已经向乔玉源实际缴纳相应房款的事实。由此可见，乔玉源和乔社、乔红的上述行为明显具有恶意，损害了于秀兰的合法财产权益，双方之间签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形，故应当认定为无效合同。于秀兰起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，具有事实和法律依据，应予支持。一审认定上述房屋买卖合同有效并判决驳回于秀兰的诉讼请求，该处理欠当，本院予以纠正。综上所述，于秀兰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初4579号民事判决；二、被上诉人乔红、乔社与乔玉源于2014年11月1日签订的《济南市存量房买卖协议》无效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人乔社、乔红负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年九月十八日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利