湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再207号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈荣，女，汉族，1986年5月16日出生，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：王思源，湖北真武律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：十堰神龙源房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区北京北路95号。法定代表人：吴远军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨守祥，男，汉族，1981年5月13日出生，住湖北省郧西县夹河镇大东沟村6组，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：廖佳丽，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃仕兵，湖北今天律师事务所律师。再审申请人陈荣与被申请人十堰神龙源房地产开发有限公司（以下简称神龙源公司）、杨守祥房屋租赁合同纠纷一案，原由神龙源公司向湖北省十堰市茅箭区人民法院起诉，该院于2017年9月11日作出（2016）鄂0302民初2749号民事判决。神龙源公司不服，向湖北省十堰市中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月20日作出（2018）鄂03民终1021号民事判决。判决生效后，陈荣不服，向本院申请再审。本院于2019年3月15日作出（2019）鄂民申522号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月6日开庭审理了本案。再审申请人陈荣及其委托诉讼代理人王思源，被申请人神龙源公司委托诉讼代理人张兆学、孟爱民，被申请人杨守祥委托诉讼代理人廖佳丽、覃仕兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神龙源公司向一审法院起诉请求：1.解除神农源公司与陈荣、杨守祥之间的《房屋租赁协议》；2.判令杨守祥、陈荣支付房租及物业管理费共计259402元（如神龙源公司应支付杨守祥的食代印象酒店装修设备折款15万元、押金5万元不能抵销，则为459402元）及自2015年5月8日起按日千分之三的违约金；3.清场搬运费1600元；4.退还租赁房屋用电卡；5.本案诉讼费用由陈荣、杨守祥负担。一审法院认定：2009年12月14日，神龙源公司与许涛签订《商业房屋租赁合同》，约定许涛租赁该公司位于十堰市××箭区××办事处北京××楼后面房屋及二楼整体房屋。建筑面积共计3688m2，租赁期限自2009年12月14日至2014年6月8日，每年租金60万元。许涛需支付保证金5万元，合同履行完毕后，无息返还许涛。许涛租赁上述房屋经营食代印象酒店和浅水湾养生会所，系与杨守祥合伙经营。许涛、杨守祥于2011年4月13日分别出具书面申请，将许涛承租的该房屋转让给杨守祥一人租赁经营，原合同内容不变，神龙源公司签章表示同意。2014年6月9日，神龙源公司（甲方）与陈荣（乙方）签订《房屋租赁协议》，将甲方第二层及附楼第一层门厅约832.25m2房屋（即浅水湾养生会所房屋）租赁给乙方，租赁期限为五年，自2014年6月9日至2019年6月8日。第一年、第二年、第三年年租金均为229701元，第四年、第五年年租金在第一年租金基础上递增10%，即252671元（甲方不负责提供发票，租赁税由乙方承担）。合同第二条第3项约定：本合同项下双方约定违约金3万元，甲乙双方均不得提前解除合同，否则视为违约，应向守约方支付违约金，并赔偿相应经济损失。乙方有以下行为甲方有权解除合同、要求乙方退场并要求乙方承担违约金，造成其他损失乙方应另行赔偿：①拖欠应交租金超过10天。②拖欠应缴其他费用超过10天。③未经甲方同意私自转租。④恶意损坏房屋及附属设备。双方约定按先支付租金后使用的原则，每半年支付一次租金。支付时间为每一个半年租赁开始日之前十天内。本合同签订时，乙方向甲方支付3万元保证金，合同到期后如无房屋及附属设施损坏和各种费用拖欠，乙方向甲方交房时，甲方将保证金全额无息返还乙方。租赁房屋的水电、物业、卫生等费用由乙方承担，其中物业费为1元/m2/月，水电费按市政商业用电加电损标准（遇市政部门调价时，按调整后的价格），现水、电费价按该小区商业统一标准收取，按月、度向甲方交纳。合同第十二条对违约责任约定：乙方延迟交付房屋租金及水电费，甲方有权自延迟之日起对所欠费用按日千分之三收取违约金，直至乙方完全交清。租赁期满乙方未能取得续租权或合同解除后，乙方须在期满日或合同解除日7日内清理完毕离场，将所租房屋钥匙交还甲方指定人员。否则，甲方有权采取自救措施，包含停水、停电、封门、自行清场，造成乙方损失，乙方自行承担。如果乙方租赁期满未能取得续租权或合同解除后恶意占据房屋拒不离场，甲方除要求乙方承担违约金外，有权要求乙方支付违法占据期间的租金，租金按当年应付租金的3倍支付。乙方由陈荣签名，并加盖了十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章（该厂无相关工商登记信息）。2014年6月9日合同到期后，杨守祥称因神龙源公司要求收回房屋，其退出了租赁房屋，并与神龙源公司协商将其在食代印象及浅水湾养生会所不可拆卸的装修、设备各折价15万元，由神龙源公司返还杨守祥，并由神龙源公司返还杨守祥押金5万元。因神龙源公司未支付前述款项，遂占用了浅水湾养生会所的两间房屋存放自己的物品。神龙源公司称与许涛签订的合同（后转给杨守祥）到期后，杨守祥退出了经营食代映象酒店的房屋，对浅水湾养生会所的房屋继续租赁。陈荣与神龙源公司签订的《房屋租赁协议》，是杨守祥继续租赁浅水湾养生会所。神龙源公司只就食代印象酒店不可拆卸的装修及设备与杨守祥达成折价15万元，并退还杨守祥保证金5万元的口头协议，未与杨守祥就浅水湾养生会所装修及设备协商一致。神龙源公司与陈荣签订《房屋租赁协议》后，因陈荣长时间未实际经营亦未支付租金，神龙源公司向杨守祥索要租金无果，于2016年5月10日自行清理并控制了浅水湾养生会所房屋。诉讼过程中，双方当事人同意对杨守祥存放物品的两间房屋面积按137m2认定。一审法院认为，许涛与神龙源公司签订《商业房屋租赁合同》，租赁神龙源公司诉争房屋经营食代印象酒店、浅水湾养生会所。经神龙源公司同意，许涛于2011年4月13日按原合同内容将租赁房屋转让给杨守祥承租经营。因三方协商一致对合同主体变更，杨守祥成为租赁合同相对人。2014年6月9日合同到期后，杨守祥退出了承租的食代印象酒店。神龙源公司另行与陈荣签订合同将浅水湾养生会所房屋租赁给陈荣。陈荣应按合同约定支付神龙源公司租金和物业费。陈荣长时间未实际经营且未支付神龙源公司租金，神龙源公司要求解除双方之间的《房屋租赁协议》，符合双方合同约定，也符合法律规定。神龙源公司于2016年5月10日自行清理控制诉争房屋，视为于此日以实际行动终止了双方之间的《房屋租赁协议》。神龙源公司认为陈荣所签的《房屋租赁协议》实际为杨守祥经营，依据不足，神龙源公司要求杨守祥支付2014年6月9日之后租金的诉讼请求不予支持。但杨守祥占用了浅水湾养生会所两间房屋，实际占用该房屋期间的租金和物业费应由杨守祥承担。依照神龙源公司诉讼请求以及陈荣与神龙源公司约定的租金、物业费标准，依据相应的房屋面积比例，截止2016年5月10日，陈荣应支付的租金为367787.25元［229701元/年×（832.25m2-137m2）÷832.25m2÷12月×23月］，物业费为15990.75元［（832.25m2-137m2）×23月×1元/月］。杨守祥应支付的租金（占有使用费）为72473元（229701元/年×137m2÷832.25m2÷12月×23月），物业费3151元（137m2×23月×1元/月）。陈荣未按约定时间支付租金，应按合同约定承担违约责任。神龙源公司要求陈荣自2015年5月8日起按日千分之三支付违约金，其标准符合双方合同约定，具体日期应以合同约定的当期应支付租金金额分期计算。神龙源公司的其他诉讼请求依据不足，不予支持。此外，神龙源公司应支付杨守祥食代印象酒店的装修及设备折款15万元及押金5万元，与神龙源公司的诉讼主张并非同一性质的债务，不属于法定抵销情形，不宜在本案中予以抵销。当事人可自行协商处理或另行主张。一审法院判决：一、解除十堰神龙源房地产开发有限公司与陈荣于2014年6月9日签订的《房屋租赁协议》；二、陈荣支付十堰神龙源房地产开发有限公司租金367787.25元，物业费15990.75元，合计383778元。并按日千分之三支付违约金，其中191889元自2015年5月8日起计算，95944.50元自2015年6月19日起计算，79953.75元自2015年12月19日起计算，直至还清之日；三、杨守祥支付十堰神龙源房地产开发有限公司租金（占有使用费）72473元、物业费3151元，合计75624元；四、驳回十堰神龙源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5215元，由陈荣负担4215元，杨守祥负担1000元。神龙源公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判杨守祥、陈荣支付神龙源公司房租259402元（扣除神龙源公司应支付杨守祥的食代印象酒店装修设备折款15万元、押金5万元）及自2015年5月8日起按日千分之三支付违约金至全部租金支付完毕；3.杨守祥、陈荣支付神龙源公司清场搬运费1600元；4.杨守祥、陈荣退还神龙源公司房屋用电卡；5.一、二审诉讼费由杨守祥、陈荣承担。二审期间，双方均未提交新的证据。一审法院认定的事实属实，二审法院予以确认。二审法院认为，神龙源公司主张杨守祥在2014年6月9日后实际承租浅水湾养生会所，但该陈述与各方一致认可的神龙源公司作为出租方于2014年6月9日与陈荣作为承租方签订的《房屋租赁协议》相矛盾。神龙源公司在将浅水湾养生会所租赁给陈荣后不可能又租赁给杨守祥。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”故神龙源公司与陈荣签订的《房屋租赁协议》，只能约束神龙源公司与陈荣之间的民事权利义务关系，并不能约束杨守祥。一审法院依据神龙源公司与陈荣之间的《房屋租赁协议》及杨守祥自认的实际占用房屋的面积予以判决并无不当。神龙源公司称杨守祥和陈荣于2014年6月9日至2016年5月9日期间实际租赁诉争房屋，该公司从未认为杨守祥只承租了两个房间，而是认为杨守祥承租的是浅水湾养生会所内所有房屋，该上诉理由与神龙源公司、陈荣之间签订的《房屋租赁协议》相矛盾，该上诉理由不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5215元，由十堰神龙源房地产开发有限公司承担。陈荣申请再审称，（一）原审认定事实错误。房屋实际承租人和使用人均为杨守祥。陈荣签订《房屋租赁协议》是受杨守祥授权，《房屋租赁协议》上十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章是杨守祥私刻和加盖的，该公章之前一直由杨守祥使用。陈荣是杨守祥的表妹和员工。杨守祥与神龙源公司之间的《商业房屋租赁合同》到期后，浅水湾养生会所的经营者并未发生变化，仍然是杨守祥。2014年6月9日签订本案诉争《房屋租赁协议》时，陈荣以杨守祥授权代表的身份在《房屋租赁协议》上签字，陈荣与杨守祥妻子高义梅一起去签订《房屋租赁协议》。浅水湾养生会所因违法经营曾被公安机关查处，公安机关对杨守祥的询问笔录可以证明杨守祥一直是该会所经营者。陈荣在《房屋租赁协议》上签自己的名字是因为信任杨守祥。神龙源公司从未向陈荣主张过房租，而是以发短信方式向杨守祥主张，且神龙源公司也主张实际承租人是杨守祥。根据合同法第四百零二条规定，应由杨守祥支付租金。（二）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案《房屋租赁协议》约定违约金过高，应予以调整。（三）原审判决送达程序不合法，剥夺了陈荣的辩论权利。一、二审邮寄送达的地址和电话，并非陈荣居住地址和使用电话，杨守祥明知陈荣及其家人的联系方式，拒不向法院提供，试图将该债务转嫁给陈荣。一、二审法院未核实陈荣居住地址、联系方式，未向陈荣户籍地送达，在邮寄送达被退回后直接公告送达，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释的规定。现提交2019年1月8日洪福雅小区业主委员会和2019年1月10日茅箭区武当路街道办事处三桥社区居委会共同出具的证明，2019年1月9日中国移动通信集团湖北有限公司业务收款凭证，证明陈荣在一、二审期间并未居住在原审送达地址、未使用送达凭证上的电话号码。综上，请求撤销一、二审判决，驳回神农源公司对陈荣的诉讼请求。神龙源公司答辩称，本案诉争房屋的承租人是杨守祥，诉争《房屋租赁协议》签订前由杨守祥与神龙源公司协商，陈荣既是杨守祥的表妹，也是杨守祥的会计。由于神龙源公司疏忽未让陈荣在《房屋租赁协议》签杨守祥名字，陈荣与高义梅一起来神龙源公司签订《房屋租赁协议》。高义梅加盖了十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章。《房屋租赁协议》上承租人是陈荣，因此起诉时列陈荣为被告之一。2.原审法院送达程序合法。原审法院穷尽了送达方式，由于用电话不能联系到陈荣，一审法院通过公安机关查询陈荣实际居住地及电话号码后，直接送达未果才公告送达。请求判决杨守祥支付本案诉争租金和物业费。杨守祥答辩称，1.诉争《房屋租赁协议》上没有杨守祥签名，签章的主体十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂与杨守祥无关，杨守祥不是本案诉争《房屋租赁协议》当事人。2.诉争的浅水湾养生会所工商登记资料上亦无杨守祥名字。陈荣主张杨守祥委托其签字，并未提交证据证明。即使浅水湾养生会所的电费是杨守祥交纳的，根据合同的相对性原则，也应认定陈荣是诉争《房屋租赁协议》当事人。综上，请求驳回陈荣再审请求。陈荣向本院提交四组新证据：证据一，中国电信股份有限公司湖北分公司收费凭证，2019年8月5日生成，客户名称为杨守祥、电话号码为153××××6789。该电话号码与本案诉争《房屋租赁协议》上电话号码一致，《房屋租赁协议》上电话号码系杨守祥妻子高义梅书写，拟证明陈荣以杨守祥授权代表的身份签订《房屋租赁协议》。证据二，银行交易明细12份，时间为2015年6月10日至2016年6月12日，拟证明陈荣是杨守祥聘请员工，杨守祥向陈荣发放工资。证据三，茅箭区五堰浅水湾水疗会所企业基本注册信息查询单，该会所2011年1月14日成立，2015年1月14日变更经营范围，但负责人一直是杨守成，拟证明该会所经营者未发生变化，一直是杨守祥。证据四，湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2807号民事判决书，拟证明杨守祥在另案中自认经营浅水湾养生会所，2014年6月9日之后给他人分红。神农源公司发表质证意见：对证据一中国电信股份有限公司湖北分公司收费凭证的真实性、关联性无异议，对证据二12份银行交易明细真实性、合法性、关联性均无异议。对证据三浅水湾水疗会所企业基本注册信息查询单真实性无异议，对证明目的有异议。证据四（2017）鄂0302民初2807号民事判决书请法庭核实真实性。杨守祥发表质证意见：证据一无法达到其证明目的，因为《房屋租赁协议》上的电话号码不是杨守祥书写。对证据二12份银行交易明细真实性无异议，但没有写明用途，不足以证明杨守祥给陈荣发工资。对证据三浅水湾水疗会所企业基本注册信息查询单真实性、合法性无异议，但关联性有异议，无法证明系杨守祥经营诉争会所。对证据四（2017）鄂0302民初2807号民事判决书真实性、合法性无异议，但该判决书中杨守祥并未认可经营该会所。本院认为，由于陈荣和神龙源公司均未提交证据证明诉争《房屋租赁协议》上电话号码系杨守祥授权书写，因此证据一无法达到其证明目的，本院不予采信。在再审申请书中陈荣陈述，从食代印象酒店离职后，其到杨守祥的十堰祥超科工贸有限公司工作，因此，证据二12份银行交易明细不能证明上述转账系在诉争《房屋租赁协议》签订后，杨守祥为经营浅水湾养生会所给陈荣所发工资，故该证据无法达到其证明目的。本案诉争《房屋租赁协议》签订之前实际系杨守祥经营，但亦不能排除陈荣接手后未及时变更工商登记的可能性，陈荣亦未提交证据证明诉争合同签订后该会所经营范围的变更系杨守祥所为，故证据三浅水湾水疗会所企业基本注册信息查询单无法达到其证明目的。证据四（2017）鄂0302民初2807号民事判决书中杨守祥并未认可经营该会所，该证据亦无法达到其证明目的。陈荣于2019年7月18日向本院提交调查取证申请，本院于2019年7月31日签发调查令，指令陈荣的委托诉讼代理人王思源向十堰市公安局茅箭分局朝阳路派出所调取2014年6月9日至2016年5月10日期间，该所因浅水湾养生会所涉嫌违法经营对杨守祥调查询问的相关证据，并向国家电网（国网）十堰供电营业厅调取2014年6月9日至2016年5月10日期间杨守祥为浅水湾养生会所交纳电费的相关记录，其均未能调取。各方对原审中承租人系陈荣、杨守祥占用两间房屋137m2的事实认定有异议，对原审查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实依法予以确认。本院另查明：第一，一审中，承办法官张昌安于2017年6月20日主持现场勘验，神龙源公司委托诉讼代理人张兆学（该公司经理）、孟爱民（律师）、杨守祥参加。《调查笔录》载明，杨守祥称保管物品的大厅二楼和V15包厢两间房屋面积为137m2，承办法官就此询问神龙源公司，神龙源公司回答：“我们认为这两个仓库的面积是其中的一部分，而且房屋是整体经营多年，一直未退还、不存在其说的只占用两间，杨守祥是整个房屋未交还给我们，同意按上述数字确认相应房屋的面积。”第二，杨守祥的委托诉讼代理人在二审中陈述杨守祥不认识陈荣。第三，2015年6月10日至2016年6月12日期间，杨守祥向陈荣的银行账户先后转账12次。第四，一审和二审中，杨守祥的委托诉讼代理人均认可电话号码189××××8888为杨守祥所有，再审中神龙源公司提交了短信记录的原始载体，杨守祥核实后对真实性无异议。该手机短信中神龙源公司向杨守祥催交房租，杨守祥回复短信内容是自己不在十堰。第五，陈荣在再审庭审中陈述十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章系高义梅加盖，在再审申请书中陈述系杨守祥加盖。第六，关于陈荣如何得知本案一、二审判决结果，陈荣在再审申请书中陈述系陈荣哥哥陈世斌在二审判决之后的2018年7月向陈荣告知，陈世斌是从杨守祥处得知。再审庭审中陈荣陈述系陈世斌在法院无意中刷陈荣身份证时，得知陈荣被起诉后向陈荣告知。第七，关于送达情况，一审案卷中的《情况说明》载明，一审法院向陈荣邮寄送达被退回后，通过公安系统查询到陈荣现居住地××箭区××号，向陈荣直接送达时发现其已不在此处居住，该房屋已经出售，直接送达未果，从而公告送达。根据再审查明事实及各方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.应向神龙源公司支付租金和物业费的主体。2.租金和物业费违约金应否调整。现评析如下：一、关于杨守祥是否本案租赁合同的实际承租人第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就本案争议的浅水湾养生会所，原《商业房屋租赁合同》到期后，杨守祥理应退出诉争房屋，但杨守祥从一审到再审均主张因为与神龙源公司达成对该会所设备折价15万元的口头协议，在神龙源公司未支付该款的情况下，杨守祥保留了两间房屋存放物品。原审依据承办法官张昌安于2017年6月20日主持现场勘验时神龙源公司的陈述认定神龙源公司对此予以认可，系对神龙源公司陈述的断章取义，该公司的完整意思表示是杨守祥占用该会所整体面积，只是对杨守祥所指两个房间的面积予以认可，并非认可杨守祥只占用两个房间。双方对杨守祥占用诉争会所的具体房间数目有争议，根据前述司法解释的规定，杨守祥应对其只占用两间诉争房屋举证证明，但其并未举证证明。因此，原审认定杨守祥只占用两间房屋存放物品没有证据证明，该事实认定错误。第二，杨守祥的委托诉讼代理人认可的电话号码189××××8888手机短信中神龙源公司向杨守祥催交房租，杨守祥回复短信内容是自己不在十堰，但并未否认其承租人身份。第三，虽然再审中陈荣提交的12份银行交易明细不能达到杨守祥系该会所经营者的证明目的，但该证据证明杨守祥在二审中关于其不认识陈荣的陈述虚假，令本院对杨守祥在诉讼中其它陈述的真实性存疑。第四，神龙源公司一直主张杨守祥是诉争会所的实际承租人，只是由于陈荣在《房屋租赁协议》上签字才将陈荣列为被告之一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”据此，可以认定杨守祥系诉争会所的实际承租人，杨守祥已经实际享有合同权利，神龙源公司要求杨守祥支付租金，有事实和法律依据。二、关于陈荣应否承担责任第一，陈荣主张签订《房屋租赁协议》系杨守祥授权，协议上十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章是杨守祥妻子高义梅加盖的，陈荣基于对杨守祥的信任在该协议上签字。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，陈荣对此应承担举证责任，但其并未举证证明。神龙源公司亦未举证证明陈荣与杨守祥之间系委托代理关系。因此，不能仅依据神龙源公司和陈荣均主张杨守祥系实际承租人，认定陈荣的委托代理人身份。陈荣与杨守祥间系何种关系从现有证据无法判断。第二，陈荣对十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂合同专用章加盖人的陈述自相矛盾，亦令本院对其其他陈述的真实性存疑。第三，陈荣在《房屋租赁协议》上承租人栏签名“陈荣”，从外观上成为名义承租人，该签字行为应视为陈荣对神龙源公司与杨守祥之间租赁关系愿意承担承租人的责任，即债的加入，名义承租人陈荣与实际承租人杨守祥构成并存的债务承担。并存的债务承担是指第三人加入债务关系成为债务人，原债务人在不免除债务的情况下，与第三人并负同一内容的债务，非设立新的债务，债的同一性并不因此而丧失，债的加入符合鼓励交易和保护债权人的价值取向，应予以肯定。第四，虽然神龙源公司主张本案的实际承租人系杨守祥，但起诉的被告包括陈荣，可以认定神龙源公司对陈荣与杨守祥构成并存的债务承担并不否认。第五，陈荣作为理性成年人和完全民事行为能力人，理应知道其在《房屋租赁协议》上签字的法律后果，否则不符合日常经验法则和逻辑推理。综上，本案应由陈荣和杨守祥共同承担支付租金责任，本案改判陈荣与杨守祥共同承担责任并未超出神龙源公司一审诉讼请求。至于陈荣与杨守祥之间的内部权利义务关系并非本案审理范围，双方如有争议，可以另行主张。三、关于违约金调整问题合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”根据上述规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，延期支付租金的损失即该租金的利息损失，由于《房屋租赁协议》约定的违约金标准是日千分之三，折合计算为年109.5%，明显畸高，即使当事人未主动请求予以调整，根据公平原则和诚实信用原则，法院也可主动予以调整。理由如下：第一，虽然当事人对违约金数额达成合意，但权利不得滥用，该约定并非完全不受限制和约束。当事人对违约金数额的约定应当有合理的限度。根据合同法第一百一十三条第一款之规定，违约金系补偿性质，兼具适当的惩罚性。如果当事人约定的违约金过分高于实际造成的损失，不仅会加重违约方的违约责任，恶化其财产状况，也使守约方获得超过其损失的不正当利益，悖离诚信原则，破坏市场交易秩序。第二，公平原则是民事活动应遵循的基本原则之一，对此《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”适用公平原则具有补充性，只有在其他具体法律规则均无法适用，而不对当事人的利益加以平衡将明显有违社会公平正义的情况下才适用。换言之，适用公平原则意味着对当事人先前的意思表示加以否定，需要特别慎重，因而原则上法院应尊重当事人的意思自治，一般不宜主动调整违约金。但如果当事人在合同中约定高额违约金，法院仍固守合同约定，会导致实质不公平，使合同各方当事人权利义务严重失衡。第三，法院依照职权调整过高违约金的正当考量因素。当事人处分其自身实体权利和程序权利是原则，法院主动调整过高违约金为例外，必须考量合理性和正当性。即在个案中，如果合同约定的过高违约金对当事人权益产生明显的实质性影响，若法院简单依据合同约定判处违约金，将导致案件处理结果明显偏离社会公众的普遍认知和朴素的公平正义观念，法院可适用公平原则对过高违约金予以调整，以平衡各方当事人利益。综上，即使陈荣和杨守祥没有提出对本案违约金予以调整的抗辩，由于《房屋租赁协议》约定的违约金标准明显畸高，根据公平原则和诚实信用原则，法院也可主动予以调整。第四，关于调整幅度，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于延期支付租金和物业费给神龙源公司造成损失的认定，对于借款合同外的双务合同，作为对价的价款、报酬给付、租金等，与借款合同项下的还款性质不同，因此不能以民间借贷利率上限作为神龙源公司租金损失的依据。神龙源公司的实际损失即利息损失，在神龙源公司没有举证证明其实际损失的情况下，应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准为基础予以确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）对此进一步予以明确，该通知第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”。在本案双方约定违约金过高应予以调整的情况下，本院参照上述规定，酌定按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算违约金，以体现违约金补偿性及适当惩罚性的功能。陈荣和杨守祥应支付神龙源公司租金为：2014年6月9日至2015年6月8日（即第一年）229701元，2015年6月9日至2016年5月8日（2016年5月10日清场）的房租为210559.25元（229701元/年÷12月×11月），房租共计440260.25元。物业费为832.25m2×23月×1元/m2/月=19141.75元。合计459402元。关于违约金，诉争《房屋租赁协议》第三条约定，按照先支付租金后使用的原则，每半年支付一次，支付时间为每一个半年租赁开始日之前十日内。因此，本案诉争租金杨守祥和陈荣应分四期支付。分别为：第一期，2014年6月9日（租赁开始日）杨守祥和陈荣应向神龙源公司支付2014年6月9日至2014年12月8日的房租114850.50元（半年房租）。第二期，2014年12月9日之前10日内杨守祥和陈荣应支付2014年12月9日至2015年6月8日房租114850.50元。第三期，2015年6月9日之前10日内杨守祥和陈荣应支付2015年6月9日至2015年12月8日房租114850.50元。第四期，2015年12月9日之前10日内杨守祥和陈荣应支付2015年12月9日至2016年5月10日的房租95708.75元。由于神龙源公司起诉请求违约金自2015年5月8日起算，视为其放弃对2014年6月9日至2015年5月8日期间延迟支付租金和物业费的违约金。因此，229701元（第一期和第二期租金）自2015年5月8日起算违约金，114850.50元（第三期租金）自2015年6月10日起算，95708.75元（第四期租金）自2015年12月10日起算，直至付清之日止。四、关于原审送达是否合法第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。”《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”本案一审法院邮寄送达开庭传票时，记载的是收件人拒收，该邮寄送达地址和电话均为公安机关户籍信息登记的陈荣现住地和电话。陈荣再审申请时对此予以否认，并提交业主委员会和社区居委会共同出具的证明，但该证据作为孤证不足以推翻公安机关登记的现住地。陈荣还提交中国移动通信集团湖北有限公司业务收款凭证，但该凭证显示的缴费时间系本案二审判决之后，亦不能证明本案诉讼发生时陈荣未使用该电话号码，亦不足以推翻公安机关登记的电话。一审法院在邮寄送达被退回的情况下，到其住处直接送达未果后，通过公告送达符合《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定。第二，陈荣关于如何得知本案判决结果的陈述前后矛盾，不能排除陈荣在一、二审均知道本案诉讼及开庭相关信息的可能性。综上，陈荣的部分再审请求成立，原审判决部分基本事实认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条，判决如下：一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民终1021号民事判决及湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初2749号民事判决；二、解除十堰神龙源房地产开发有限公司与陈荣于2014年6月9日签订的《房屋租赁协议》；三、杨守祥和陈荣共同向十堰神龙源房地产开发有限公司支付租金440260.25元，物业费19141.75元，合计459402元。违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮50%的标准计算，229701元自2015年5月8日起算，114850.50元自2015年6月10日起算，95708.75元自2015年12月10日起算，直至付清之日止。四、驳回十堰神龙源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，应于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5215元，二审案件受理费5215元，共计10430元，由陈荣负担5215元，杨守祥负担5215元。本判决为终审判决。审判长 邢 勇审判员 龚 璟审判员 朱红祥二〇一九年九月十六日法官助理胡静书记员杨洋