文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初4622号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人：夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人：张锦杰，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：杨文桂，女，1969年5月19日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告杨文桂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰、韦延伟、被告杨文桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即支付2010年1月10日至2019年1月10日止的物业服务费7557元、违约金1511元，合计9068元。二、案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告系南川区XXXXX小区XXXXXXXX号房屋的业主，其房屋建筑面积为130.9㎡，根据原告与重庆市南川区XXXXX小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，被告应当履行交费义务，但被告自2010年1月1日至2019年1月10日期间未缴纳物业费，故原告诉至法院。被告杨文桂辩称，我的房子是买了后没有装，我的房子被粪水淹了，原告也应该通知我们，但是没有通知我，是中介公司通知我的。原告明知道我们的房子是空着的，但是原告给我的防盗门弄坏了，让人在我家住。有小孩在我家玩，同时有人在我们的家里大小便，我也找过物业公司。是物业公司叫去我家住的，他们把我家打了些洞和把我家的玻璃门也弄坏了，我家坝子经常积水，我也找过他们，但是他们说是隔壁家的下水道，但是他们不承认。我的房子放了有十几年了，我的垃圾处置费是缴纳了的，但是物管没有找过我。地上在车库可以看见我家地板上的洞，物管也都没有问过我为什么没有缴纳物业费。经审理查明，2010年1月10日，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：甲方通过招标、议标等方式选聘乙方为XXXXX小区提供物业管理服务。合同期限为2010年1月10日起至2013年1月9日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.65元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米，业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。2011年5月7日，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）签订了《补充协议》，协议约定，住宅物业服务费变更为1元/月·平方米（按建筑面积计算），该协议为原物业服务合同的补充条款，补充协议从2011年5月1日起至2013年4月30日止。2013年4月25日，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：甲方通过招标、议标等方式选聘乙方为XXXXX小区提供物业管理服务。合同期限为2013年5月1日起至2015年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收四元，每增加一层递增二元的方式向业主分摊计收。第八条中约定：业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前二十日内履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。上述合同到期后，2016年6月8日，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：乙方通过招标、议标等方式选聘乙方为XXXXX小区提供物业管理服务。合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经甲方（业主委员会）决定，乙方代甲方向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由甲方保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。上述合同到期后，天之骄俊园业主委员会与原告于2017年1月1日续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。2018年1月1日，天之骄俊园业主委员会（甲方）与原告恒昌物业公司（乙方）再次签订《重庆市物业服务合同》，该合同约定：合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定的收费标准同上一份2017年签订的物业服务合同一致，该合同约定的其他事项也同上一份2017年签订的物业服务合同内容一致。2019年1月10日，原告从该小区撤场。另查明，被告杨文桂原系重庆市南川区XX街道XX大道XXX号XXXXX小区XXXXXXXX的业主，其房屋建筑面积为130.86平方米。被告每月应缴纳公共能源消耗费为4元（2元/月/层方米×2层），原告主张被告从2010年1月10日至2019年1月10日期间未交纳物业费等费用。在审理中，原告释明2015年2月28日之前的物业服务费等按半价计算。还查明，原告恒昌物业公司在为XXXXX小区提供物业服务过程中，确存在清洁卫生不到位、电梯超过六个月未及时维修导致不能正常使用、安全管理方面有漏洞等未完全达到服务质量标准的现象。以上事实，有原、被告双方的陈述和辩解，以及原告提交的重庆市物业服务合同等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。原告恒昌物业公司与天之骄俊园业主委员会签订的物业服务合同，依法对天之骄俊园小区包括被告杨文桂在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对天之骄俊园小区进行了物业管理服务，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。但因原告提供的物业服务确存在不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调10%。同时，对其主张的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。按照合同约定，2010年1月10日至2011年4月30日期间的物业费为1336元（0.65元/月·平方米×130.86平方米×15个月+0.65元/月·平方米×130.86平方米÷31天×22天）；2011年5月1日至2013年4月30日期间的物业费为3141元（1元/月·平方米×130.86平方米×24个月）；2013年5月1日至2017年4月30日期间的物业费为4397元（0.7元/月·平方米×130.86平方米×48个月），公共能源消耗费为192元（4元/月×48个月）。上述期间费用共计为9066元，被告房屋2019年以前系空置房，因《物业服务合同》约定空置房减半缴纳物业费等费用，故上述期间物业费为4533元。《重庆市物业服务收费管理办法》自2017年5月1日在重庆市全面实施，原《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价【2004】778号）已废止，故，2017年5月1日之后被告的物业费按全价收取。2017年5月1日至2019年1月10日期间的物业费为1862元（0.7元/月·平方米×130.86平方米×20个月+0.7元/月·平方米×130.86平方米÷31天×10天），公共能源消耗费为81元（4元/月×20个月+4元/月÷31天×10天）。2010年1月10日至2019年1月10日期间费用共计6476元，被告应当缴纳5828元（6476元×90%）。原告主张超过的部分，主张的其他费用，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的房屋被粪水淹损，房屋被原告喊去住的人员损坏等抗辩理由，被告并未提交相应证据予以印证，同时，房屋损坏属侵权纠纷，侵权纠纷被告可另案主张，对此抗辩，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨文桂在本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2010年1月10日至2019年1月10日期间的物业服务费、公共能源消耗费共计5828元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告重庆恒昌物业管理有限责任公司已交纳），由被告杨文桂负担。本判决为终审判决。审 判 员 秦先俊二〇一九年九月二十九日法官助理 彭恒瑶书 记 员 周 雄