浙江省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙执异4号 案外人：金开平，男，汉族，1978年10月5日出生，住浙江省东阳市。 案外人：陈锦康，男，汉族，1975年7月8日出生，住浙江省东阳市。 案外人：朱跃中，男，汉族，1964年3月29日出生，住浙江省东阳市。 案外人：王美珠，女，汉族，1972年9月11日出生，住浙江省东阳市。 案外人：王奇志，女，汉族，1972年11月20日出生，住浙江省东阳市。 案外人：陈加云，男；汉族，1961年5月21日出生，住浙江省东阳市。 案外人：朱惜春，女，汉族，1965年1月26日出生，住浙江省东阳市。 案外人：金巧玲，女，汉族，1975年4月18日出生，住浙江省东阳市。 案外人：张胜利，男，汉族，1956年8月9日出生，住浙江省东阳市。 案外人：郑冰，女，汉族，1986年1月6日出生，住浙江省东阳市。 案外人：王永彬，男，汉族，1975年6月26日出生，住浙江省东阳市。 案外人：吴连群，女，汉族，1977年10月10日出生，住浙江省东阳市。 案外人：潘向阳，男，汉族，1967年10月29日出生，住浙江省东阳市。 案外人：张琳云，男，汉族，1959年12月3日出生，住浙江省温州布鹿城区。 案外人：王天赐，男，汉族，1999年4月23日出生，住浙江省东阳市。 案外人：吴明月，男，汉族，1973年1月4日出生，住浙江省东阳市。 案外人：吕巧珍，女，汉族，1974年5月10日出生，住浙江省东阳市。 案外人：蔡钦鹏，男，汉族，1997年5月8日出生，住浙江省东阳市。 案外人：任巧丹，女，汉族，1980年5月21日出生，住浙江省东阳市。 案外人：罗雅丽，女，汉族，1989年8月16日出生，住浙江省义乌市。 案外人：陈兴忠，男，汉族，1971年9月29日出生，住浙江省东阳市。 案外人：单小兰，女，汉族，1968年10月5日出生，住浙江省东阳市。 案外人：程亚萍，女，汉族，1977年8月26日出生，住浙江省东阳市。 案外人：程旭东，男，汉族，1973年12月20日出生，住浙江省东阳市。 案外人：周方帆，女，汉族，1977年4月19日出生，住浙江省东阳市。 以上案外人共同委托诉讼代理人：金开平，男，汉族，1978年10月5日出生，住浙江省东阳市。 以上案外人共同委托诉讼代理人：傅晓捷，女，汉族，1979年12月11日出生，住浙江省东阳市。 申请执行人：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2302。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 被执行人：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被执行人：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：楼芳晨，浙江无双律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华增，浙江无双律师事务所实习律师。 被执行人：广安印象红城文化发展股份有限公司，住所地四川省广安区协兴镇华西路1号。 法定代表人：贾云。 被执行人：贾云，男，汉族，1965年2月19日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：虞海燕，女，汉族，1968年5月5日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：潘美姣，女，汉族，1947年8月13日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：虞秀正，男，汉族，1945年12月13日出生，住浙江省东阳市。 本院在执行珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）申请执行东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正债务清偿纠纷一案时，案外人金开平等25人向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人金开平等称，浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）查封皮卡王公司位于浙江省东阳市江北街道东阳市国用(2009)第3-38号、3-37号、东阳市国用(2008)第3-89号项下土地（以下简称案涉土地）使用权及地上房屋，但案涉土地使用证虽登记在皮卡王公司的名下，实际上其地上的住宅及商业用房已于2011年开始陆续销售给案外人，到2015年5月17号止已经全部销售完毕，案外人已经将款项全部付清，实际的房屋所有权已经属于案外人。2015年，因皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款案导致工程尾款未结清，不能如期竣工验收，故无法办理房屋初始登记，导致房屋无法过户登记到案外人名下。目前，已达到可以办理房屋产权初始登记并过户到案外人名下的条件,由于浙江高院的查封导致此事无法办理，致使案外人的合法权利受到了损害。故案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请求浙江高院解除2018年10月23日作出的(2015)浙执民字第2号之七的协助执行通知书中第一项对案涉土地使用权及地上房屋的查封。案外人为证明其主张向本院提交了国有土地使用证、商品房预售证、竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、东阳市房管处商品房批量查档表、案外人与皮卡王公司签订的商品房买卖合同及发票等证据材料。 申请执行人横琴公司称，一、房屋所有权应以房屋登记部门记载的权利人为准。横琴公司保全查封时，案涉土地使用权及地上房屋仍登记在皮卡王公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，查封合法有效。二、案外人支付案涉商品房预售房价款及占有房屋并不构成取得案涉房屋所有权的效力，案外人的上述商品房买卖行为存在名为商品房买卖实为民间借贷的可能，有的购房户未付清全款，有的是商铺，有的购买的商品房并不是唯一一套房子，所以不能获得买受人优先权。三、案涉房屋未经验收即交付不符合法律规定，属于恶意交付和占有，不构成合法交付和占有。综上，案外人认为对案涉房屋拥有所有权证据不足，亦不符合我国《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，浙江高院对案涉房屋进行查封符合法律规定，请求浙江高院对案涉房屋继续采取查封保全措施。 本院查明，2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司(以下简称华能信托)受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北××福路××、××以东、××海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年拟月23日作出(2013)京中信内经证字11548-11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出(2015)京中信执字00632号执行证书。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等，并于2018年10月23日作出(2015)浙执民字第2号之七予以续封。 2009年12月，皮卡王公司取得案涉土地建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等，建设项目为商业、住宅（帝景湾）。2011年1月31日，皮卡王公司取得商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月25日，竣工验收日期为2016年8月1日。 另查明，金开平等案外人与皮卡王公司分别于2010年至2015年间签订了商品房买卖合同，所购房屋分别为：金开平2幢503室、程亚萍1幢2单元502室、陈锦康2幢1301室、朱跃中2幢1202室、陈兴忠1幢2单元703室、张胜利2幢802室、王永彬2幢602室、陈加云2幢1101室、郑冰2幢703室、潘向阳2幢402室、吴明月1幢1单元602室、吕巧珍1幢1单元503室、金巧玲2幢901室、程旭东1幢2单元303室、王美珠2幢1103室、蔡钦鹏1幢1单元303室、朱惜春2幢1002室、单小兰1幢2单元602室、吴连群2幢501室、周方帆1幢2单元302室、任巧丹1幢1单元302室、罗雅丽1幢1单元301室、王天锡1幢1单元702室、张琳云2幢302室、王奇志2幢1102室。案外人均已支付全部购房款，并在2015年之前陆续占有各自的房屋。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。各案外人同时符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款”及“对未办理过户登记手续没有过错和非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，因此，各案外人即买受人对登记在被执行人皮卡王公司名下的不动产即房屋及相应的土地使用权提出异议，人民法院应予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对以下房屋及相应的土地使用权的执行：东阳市江北街道帝景湾2幢503室、1幢2单元502室、2幢1301室、2幢1202、1幢12幢703室、2幢802室、2幢602室、2幢1101室、2幢703室、2幢402室、1幢1单元602室、1幢1单元503室、2幢901室、1幢2单元303室、2幢1103室、1幢1单元303室、2幢1002室、1幢2单元602室、2幢501室、1幢2单元302室、1幢1单元302室、1幢1单元301室、1幢1单元702室、2幢302室、2幢1102室； 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  方嘏风 审判员  叶向阳 审判员  袁松杰 二〇一九年九月二十三日 书记员  葛嘉明