贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1362号上诉人（原审原告）：黎春梅，女，1973年11月18日生，汉族，住贵州省毕节市八寨镇木樨村八组21号，现住六盘水钟山区。被上诉人（原审被告）：六盘水粤恒基房地产开发有限公司，住所地：六盘水市红桥新区红桥大道宝山商贸城，统一社会信用代码：91520290569215225A。法定代表人：苏志泉，系该公司经理。上诉人黎春梅因与被上诉人六盘水粤恒基房地产开发有限公司（以下简称“粤恒基房开”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2018）黔0221民初4405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黎春梅上诉请求：1、撤销原判，改判由被上诉人六盘水粤恒基房地产开发有限公司支付给上诉人黎春梅违约金31889.93元（从2017年4月1日起算至2018年10月31日止，共计579天，每天按万分之一计），2018年11月1日起到被上诉人将产权证书交给上诉人时止的违约金仍按日万分之一计。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条第3项约定：买受人（上诉人）以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（被上诉人）交付首期房款（小写）计550776元，余款（小写）100000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续。这一条款签订后，上诉人当日就将购房款550776元交给了被上诉人，2015年6月19日又交了房屋维修基金、预告登记费、预抵押费等共计8339.5元给被上诉人，履行了上诉人应履行的义务，余款100000元至今仍等待被上诉人通知办理，拖延至今未办理，责任应由被上诉人全部承担，不应成为免除被上诉人承担违约金的理由。2、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第二十二条对商品房的预告登记、初始登记、转移登记作了明确约定，在预告登记上双方没有争议，不存在判决书上所说的上诉人未按第二十二条约定提交登记申请书及其他必要材料的问题，在初始登记上双方约定：被上诉人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该约定说明申请登记的责任在被上诉人；在转移登记上双方约定：（一）出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：即约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，此时买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该商品房所有权初始登记后办理转移登记的有关文书当然包括为上诉人办理该商品房的产权证书在内。被上诉人应承担已经按时办理该商品房转移登记的有关文书的举证责任，否则，就应依约承担相应的违约责任。再者，最高法院的司法解释对买受人取得商品房产权证时限也作了规定，否则出卖人也将承担违约责任。综上所述，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同应属有效合同，双方都应按照合同约定条款履行自己应承担的义务，一旦违约，除免责情形外，依法应当承担违约责任，支付违约金。一审判决认定上诉人无权诉请赔偿的理由是不分责任的主观臆断，从证据上判决驳回上诉人的诉讼请求，显然适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人粤恒基房开在二审中未提交书面答辩意见。黎春梅向一审法院起诉请求：１、请求判令被告向原告支付未按时为原告办理产权证书的违约金31,889.93元（自2017年4月1日起算至2018年10月31日止，共计579天，每天按万分之一计），2018年11月1日起的违约金按日万分之一计至被告将产权证书交付给原告时止；２、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月10日，黎春梅与粤恒基房开经口头协议，粤恒基房开将其开发建设的〖六盘水红桥·宝山商贸城〗5号楼15号商铺以总价款人民币765,026.00元出售给黎春梅。当日，粤恒基房开即将〖六盘水红桥·宝山商贸城〗5号楼15号商铺交付给黎春梅，双方签署了《交楼确认协议》。随后，双方又签署了《返租协议》：黎春梅将已接收的〖六盘水红桥·宝山商贸城〗5号楼15号商铺返租给粤恒基房开，租期为三年，每年租金34,752.00元，三年共计人民币104,250.00元，抵扣黎春梅应付的相应购房款。2015年4月3日，粤恒基房开与黎春梅正式签署〖六盘水红桥·宝山商贸城〗5号楼15号商铺、编号为1504030004的《商品房买卖合同》，房屋总价款在用104,250.00元房租冲抵后，为650,776.00元。粤恒基房开作为出卖人，黎春梅作为买受人，双方约定，买受人购买的房屋位于出卖人修建的第5幢1-4层115铺，建筑层数地上1-4层，建筑面积144.8平方米，套内建筑142.38平方米。该商品房单价每平方米4,570.7元，总价款650,776.00元。买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款550,776.00元，余款100,000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或按揭贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付商品房，商品房达到交付条件后，出卖人应在交付期的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；买受人应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续。查验商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期交付的，合同继续履行，所产生的一切责任及后果由买受人自行负责，并视为出卖人公布交付期限为已交接，物业管理费及保修期由买受人负责。由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起90日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同及其他必要材料，买受人提交申请人的身份证明与其他必要材料。申请商品房现房所有权预告登记时，由出卖人提交登记申请书、房屋所有权转让合同与其他必要材料，由买受人提交申请人的身份证明及其他必要材料。申请预告登记日期必须在买受人交清所有费用、款项及提供相关资料的前提下，否则不视为出卖人违约。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并于不可抗力事件结束起10日内向另一方当事人提供证明。合同签署后，黎春梅即向粤恒基房开支付房款人民币550,776.00元。2015年6月19日，黎春梅再向粤恒基房开交付房屋维修基金、预告登记费、预抵押费等共计人民币8,339.50元。后粤恒基房开未通知、联系办理剩余100,000.00元房款的银行按揭贷款手续，黎春梅亦未再交付任何费用及向粤恒基房开提交必要的相关资料。另查明，案涉商铺在租期届满后已如期交还给黎春梅占有使用。一审法院认为，虽《商品房买卖合同》二十二条·三·（一）约定“出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但此处的“办理商品房转移登记的有关文书”并不等同于黎春梅诉请的产权证书，而且产权证书的办理也不是一方完全掌控，除了买卖双方的相互协助和密切配合外，还有不动产登记部门的原因，况且黎春梅除了尚欠的100,000.00元房款未得以妥善处理以外,其也未按《商品房买卖合同》第十四条·(四)·2的约定交纳契税及其他应缴费用，未按第二十二条约定提交登记申请书及其他必要材料，而这些义务的履行完全关系到甚至决定后期的转移登记文书及产权证书的办理。因此，就原告黎春梅诉请的事实和理由，不能说明被告粤恒基房开有违约行为——即便有违约行为，也属违反后合同义务，黎春梅无权诉请赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决如下：驳回原告黎春梅的诉讼请求。案件受理费598元，减半收取计299元，由原告黎春梅负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是：对上诉人主张被上诉人支付未办理房屋产权证书违约金的请求是否予以支持。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条·(四)·2的约定，交纳契税及其他应缴费用应由上诉人自行向相关单位缴纳，上诉人未提供证据证明其已缴纳契税，仅在一审庭审中陈述对办证需缴纳的费用其会自行缴清，故一审因此认定黎春梅尚未履行完缴费义务，对其诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费597元，由上诉人黎春梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨梅审判员  林波审判员  张丽二〇一九年九月二十五日法官助理浦红梅书记员罗云云