北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京0113民初18152号 原告：徐蕊，女，1975年9月12日出生，满族，北京市东城区×××居民，住北京市东城区，工作单位北京溢科赛尔科技有限公司（法定代表人），身份号码×××。 委托诉讼代理人：周密，女，1984年11月18日出生，汉族，北京溢科赛尔科技有限公司人事专员，住北京市昌平区，北京溢科赛尔科技有限公司推荐。 委托诉讼代理人：王荣欣，男，1993年11月17日出生，汉族，北京溢科赛尔科技有限公司IT行政，住北京市密云区，北京溢科赛尔科技有限公司推荐。 被告：北京绿地京源房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区金航中路1号院2号楼401室（天竺综合保税区-024），统一社会信用代码911101130854729707。 法定代表人：潘伟，董事长。 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。 原告徐蕊与被告北京绿地京源房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐蕊的委托诉讼代理人周密，被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐蕊向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行两份《北京市商品房预售合同》，为原告办理两套房屋的所有权登记手续；2、判令被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金（以房屋总款4065815.96元为基数，每日万分之二的标准，自2018年5月30日至原告实际取得房屋所有权证止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号×××）、《北京市商品房预售合同》（合同编号×××），原告购买被告出售的位于北京市顺义区×××商品房，且该商品房已取得了预售许可证。该×××房屋总价款3192825元，×××房屋总价款2727751元。2015年10月原告支付了两套房屋的首付款，后通过银行按揭贷款支付了剩余房款。2016年5月30日被告向原告交付两套房屋，但原告至今未取得房屋所有权证。根据合同第二十一条（二）项，被告应承担违约责任，被告行为导致原告经营的公司无法办理地址变更，严重影响公司业务，造成重大损失。根据合同法第一百零七条及第一百一十四条的规定，特提起诉讼。 被告绿地公司辩称，同意继续为原告办理产权登记手续，但是原告的手续还在办理，原告是委托的代办机构，所以被告没办法确定办理时间。原告的第二项诉讼请求不同意，违约金的支付期限应为原告取得产权证书之日起60日，而原告尚未取得产权证书，该期限无法明确，并且按照合同第二十一条约定，该项违约金最高不超过买受人已付房款的百分之零点五。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件二份、联机备案表原件二份、房款发票原件四张、面积确认及房款结算协议原件一张和复印件一张、收据原件四张、入住通知书原件二份、证明原件一份、身份证复印件一份，被告提交的意见反馈单复印件二张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下： 2015年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《北京市商品房预售合同》，一份合同编号为×××，另一份合同编号为×××。编号为×××的合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共174.56平方米。其中，套内建筑面积122.67平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积51.89平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26027.75元，总价款3192825元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2016年5月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第2种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……2、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计1602825元（含已付定金），剩余房价款计159万元以商业按揭贷款方式支付。 编号为×××的合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共153.67平方米。其中，套内建筑面积107.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积45.68平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25259.29元，总价款2727751元……该合同其他条款内容与上述编号为×××的合同条款摘选的内容一致。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第2种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……2、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计1367751元（含已付定金），剩余房价款计136万元以商业按揭贷款方式支付。 当日，双方针对上述两套房屋分别签订了《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期均为2015年10月14日。2015年10月14日，被告就上述×××房屋为原告出具房款为1602825元的发票一张，被告就上述×××房屋为原告出具房款为1367751元的发票一张。 2016年5月20日，被告就上述两套房屋向原告分别发出《×××入住通知书》，内容为：×××已如期竣工，您所购买的房屋已经有关部门验收合格，准予入住。按照贵我双方的《商品房买卖合同》约定，现定于2016年5月30日正式交付使用……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2016年5月30日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续。本次交付为了便于您顺利快捷的收房，减少等待，我们建议您于集中收房期（9:00-12:00）、（13:00-16:30）之间来办理入住手续。入住手续地点：A座东大堂……二、若因您的原因未能前来办理入住手续，根据贵我双方的《商品房买卖合同》第十六条第四款的相关规定，视同我公司已按期交付，您所购房屋的钥匙将由物业公司代管，房屋相关风险将由您自行承担，同时从您应收房日起计物业费及供暖费等相关费用。 原告于2016年6月27日收房。2016年6月27日，原告与被告就上述两套房屋分别签订《面积确认及房款结算协议》，上述×××房屋的协议约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××，该涉诉房屋实测建筑面积为175.06平方米，实测套内建筑面积122.85平方米，该房屋实测总价应为3197510元，经买卖双方同意，最终以3197510元作为《房屋所有权证》立契价款。上述×××房屋的协议约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为154.11平方米，实测套内建筑面积108.15平方米，该房屋实测总价应为2731792元，经买卖双方同意，最终以2731792元作为《房屋所有权证》立契价款。当日，被告为原告出具契税95925.3元（×××房屋）收据一张和81953.76元（×××房屋）收据一张。当日，代办公司就上述两套房屋为原告出具代办费等的收据二张。被告确认上述301房款为3197510元，上述302房款为2731792元，两套房屋的房款原告均已经付清。 被告于2017年6月23日就涉诉两套房屋所在楼栋办理了初始登记。 庭审中，原告主张其实际入住时间为2016年10月1日，办证人员承诺收房后两年内办理完毕产权证，并提交涉诉小区物业公司出具的证明原件及为原告代办产权证的工作人员的身份证复印件予以证明。对此证据的真实性和证明目的，被告不予认可，并表示其不清楚也不知情。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，双方签订的两份《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据涉诉两份合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。双方确认原告的收房时间为2016年6月27日，原告应当于2018年6月26日前取得房屋所有权证书。双方于2016年6月27日就两套房屋签订《面积确认及房款结算协议》，原告已经履行了缴纳全部房款及契税的合同义务，涉诉房屋于2017年6月23日初始登记至被告名下，具备办理房屋产权证的条件，故原告第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持。现被告已经迟延为原告办理房屋产权证，被告应当根据双方合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，向原告承担违约责任，因原告主张的违约金标准超出双方合同约定，故本院予以调整，对原告主张的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北京绿地京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告徐蕊办理位于北京市顺义区×××室房屋的过户手续； 二、被告北京绿地京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告徐蕊办理位于北京市顺义区×××室房屋的过户手续； 三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐蕊支付迟延办理上述×××房屋产权证书的违约金一万五千九百八十七元五角五分； 四、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐蕊支付迟延办理上述×××房屋产权证书的违约金一万三千六百五十八元九角六分； 五、驳回原告徐蕊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费二千六百五十元，由原告徐蕊负担二千三百七十九元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担二百七十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  棋其格 二〇一九年九月二十五日 书记员  常思宇