江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5560号上诉人（原审原告）：南京大贺房地产销售有限公司，住所地南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张忠臣，男，汉族，1989年3月2日出生，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：张寿辰，北京友恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曼，北京友恒（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）因与被上诉人张忠臣居间合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初11342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大贺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、其并未提供虚假情况，损害委托人利益。1.其接受房主的售房委托后，询问过涉案房屋的房龄，由于具体房龄需要产权人到房产交易中心调档查询方可得知，故房主当时并不清楚具体房龄，仅描述是80年代的房产，经其大致评估，初步记载为1989年，与实际房龄仅相差8年，并不影响房屋的具体使用及质量情况，应在法律能够容忍的误差范围内。2.张忠臣经现场多次察看并认为满意后才决定购买案涉房屋。在整个房屋买卖居间过程中，张忠臣从未提及房龄事宜，张忠臣作为购房人，如果对房龄有特别要求，应善尽审慎义务，在签订《房地产买卖中介合同》或《补充协议》中作出特别的书面约定，但张忠臣并未就此作出约定，说明张忠臣不以房龄为购房条件。3.办理银行贷款前，必须要调取涉案房屋的登记簿作为办理贷款的必要材料，房龄信息记载于登记簿，属于可公开获取的信息，并非大贺公司可以隐瞒、虚假陈述所能掩盖，大贺公司也无虚假陈述房龄为1989年之必要。事实上，房主在2018年5月底6月初即将涉案房产登记簿交于张忠臣办理贷款，张忠臣有充足时间了解案涉房屋的详细信息，因此，大贺公司并未损害张忠臣的知情权。张忠臣在拿到房产登记簿后，甚至辗转了3家银行办理贷款，也未就房龄问题提出任何质疑，大贺公司认为房龄并非张忠臣不履行合同的根本原因。张忠臣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，大贺公司作为长期从事房地产业务的专业中介公司，在未审查核实待出售房屋的各项基本信息的情况下对房屋构造年代信息作出了错误的表示，损害了张忠臣对待出售房屋相关信息的知情权，根据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，大贺公司故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况，不得要求张忠臣支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综上，请求本院驳回大贺公司的上诉请求，维持一审判决。大贺公司向一审法院起诉请求：张忠臣给付房地产中介佣金以及代办费用18900元。一审法院认定事实：2018年5月22日，委托人王祥（出售方、甲方）、委托人张忠臣（买受方、乙方）与受托人大贺公司（中介方、丙方）签订一份房地产买卖中介合同，三方约定：1、丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项。房屋坐落于南京市栖霞区，建筑面积为48.02平方米，售价为126万元，且注明“甲方为净得价”。甲方委托丙方出售以下房产，并代办产权转移、房屋交付事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款等事宜；2、丙方完成约定的乙方委托事项，乙方按照售房款1.5%向丙方支付佣金和代办费，具体数额为18900元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的，未按约定提供必要的文件和配合、造成丙方无法履行合同的，串通损害丙方利益的，未支付约定佣金和代办费的。违约方应按标的额的10%支付违约金给守约方。同时，三方签订一份补充协议约定：约定定金为2万元，乙方于签订合同当日支付甲方定金2万元；购房款88万元乙方以银行贷款方式支付给甲方，且乙方应于2018年5月31日前与贷款银行签订借款合同；乙方收到贷款银行出具的个人贷款预审批意见书当日起10个工作日，甲方配合乙方办理权属转移相关手续，尾款1万元在交房时以现金方式支付给甲方；银行下款5日内正式交付该房屋，另甲方在交房前将其在该房屋的户籍关系迁出，每逾期一天则按总房款的万分之三支付违约金。2018年5月22日，案外人王祥收到张忠臣给付的购买约定房屋的定金2万元。同年6月14日、19日，大贺公司工作人员通过微信询问张忠臣是否已与银行签订贷款合同，7月4日，大贺公司又询问张忠臣是否可到房产部门办理有关手续，但张忠臣均未予答复。一审法院另查明：南京市栖霞区房屋的建筑年代为1981年。一审中大贺公司称：1.在大贺公司企业网站的网页中，显示涉案房屋的建造年代为1989年，但实际房龄登记在房产登记簿上，具体信息需要产权人调档查询方可得知。房主并不清楚案涉房屋的具体房龄信息，仅可描述是80年代的房产，经大致评估后，大贺公司初步记载为1989年，但并不影响房屋具体使用以及质量状况；2.大贺公司经办人员在与张忠臣的多次沟通中并未询问案涉房屋的房龄，张忠臣是因办理银行贷款手续时的个人征信问题而未能成功获得贷款审批，从而明确表示不愿继续履行房屋买卖合同的，房龄并非张忠臣拒绝买房的真实原因。一审法院认为，大贺公司与张忠臣订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并应当有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。在日常的居间活动中，作为从事房地产经纪的专业机构，大贺公司负有义务详细审查售房者名下的房产各项信息，特别是交易房屋的建筑年代、建筑面积、质量状况、权属性质等影响交易是否进行的重要事实，且有义务向委托人如实告知上述重要事实，而售房者也应如实告知经纪机构其真实的房产状况。大贺公司未能履行法律规定的审查义务，在涉案居间合同订立时，在没有任何合法依据的前提下，就涉案房屋的建筑年代作出了明显错误的意思表示，未向张忠臣履行如实告知义务，损害了张忠臣对于涉案房屋建筑年代的知情权益。依据合同法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，不得要求委托人支付报酬。所以大贺公司要求张忠臣给付中介报酬18900元的主张，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回大贺公司的诉讼请求。一审案件受理费137元，由大贺公司负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，大贺公司提交新证据如下：一、微信聊天记录打印件12页，用于证明张忠臣分别办理了三次贷款，第一次是2018年6月至7月初期，张忠臣自行选择的银行，但却始终没有签订贷款合同；第二次也是在张忠臣自己选择的银行，即南京市上的广州银行，买方、卖方及中介曾于2018年7月25日共同前往办理，但也未能签订贷款合同；第三次是在2018年7月底，仍然未能签订贷款合同。需要强调的是，办理银行贷款前必须要调取涉案房屋登记簿作为办理贷款的必要材料，而房龄记载于登记簿，在上述第二次办理贷款时，大贺公司已经将涉案房屋的登记簿交于张忠臣，直至张忠臣第三次办理贷款，该登记簿至少放在张忠臣处一个星期以上，张忠臣有充足的时间了解涉案房屋的详细信息，但张忠臣自始至终没有提出过关于房龄的任何异议，大贺公司有理由怀疑房龄并不是张忠臣不履行合同的根本原因。张忠臣质证认为：对第一次办理贷款的聊天记录的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能证明大贺公司的证明目的。聊天记录不能证明其已经收到了不动产登记簿，了解到房屋的建造年代；第二次办理贷款的聊天记录是房主与大贺公司工作人员之间的聊天记录，其无法核实真实性；对第三次办理贷款的聊天记录的真实性、合法性予以认可，但不能证明大贺公司的证明目的。张忠臣确实办理过三次贷款手续，但三次贷款手续的办理完全是在大贺公司的主导下参与的，前两次没有办理贷款是由于担保公司要求收取的手续费过高，张忠臣认为不合理，所以拒绝了。张忠臣的妻子就是银行工作人员，了解银行的贷款利率，案涉房屋买卖期间，张忠臣本人不存在因征信问题而不能办理贷款的情况。本院询问张忠臣，其2018年7月25日是否与卖方以及大贺公司一同前往位于南京市的广州银行办理贷款手续。张忠臣陈述，当天其确实去办理过贷款手续，也看到了案涉房屋的不动产登记簿，其当场就提出了异议并在当天明确表示不再购买案涉房屋。大贺公司陈述，张忠臣未在2018年7月25日提出不再购买案涉房屋，否则张忠臣不会第三次去办理贷款手续。本院询问张忠臣，其称于2018年7月25日提出不再购买案涉房屋，为和根据大贺公司提交的微信聊天记录，其直至2018年7月31日还在与大贺公司协商案涉房屋的贷款手续办理事宜。张忠臣陈述，其是在最后一次办理贷款的时候才看到的房屋不动产登记簿。此后，张忠臣又改称其7月25日时拿到了相关材料，但没有仔细查看，因其要再去找一个利率低的担保公司，当其将材料拿回去交给家人和朋友看的时候才发现案涉房屋的建造年代是1981年，与大贺公司在网站上所作的宣传不一致。本院询问张忠臣，如其所称属实，其为何还要第三次去办理贷款手续，其在何时、通过何种方式、以何种理由告知卖方和大贺公司其不再履行案涉房屋买卖合同。就此问题，张忠臣庭后向本院提交书面回复称，其实际仅两次办理贷款手续，第二次办理贷款未成时，大贺公司告知其会想办法重新找担保公司，其也通过朋友帮忙办理贷款，大贺公司提交的所谓关于第三次办理贷款的微信聊天记录打印件仅系双方洽谈过程的交流，并无实际办贷行为。其不愿购买案涉房屋的唯一原因系房龄问题，大贺公司的虚假宣传已给其造成了不利影响，且大贺公司未促成房产交易，故其无须支付佣金。以上事实，有微信聊天记录打印件、以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，大贺公司要求张忠臣支付18900元佣金的诉讼请求能否成立。本院认为，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，大贺公司作为居间方，应将包括案涉房屋房龄在内的关系合同订立的事项如实告知买房人张忠臣，案涉房屋实际建筑年代为1981年，张忠臣称大贺公司告知其案涉房屋建成于上世纪九十年代，大贺公司对此虽不予认可，但其销售网页中将案涉房屋的建造年代实际写为1989年，可见，大贺公司作为专业的房屋买卖中介机构，在未核实案涉房屋房龄的情况下即向买房人提供虚假的房龄信息，在此情况下，即便张忠臣实际履行案涉房地产买卖中介合同购得案涉房屋，其也可能因所购房屋的实际房龄与大贺公司告知的房龄信息不一致而导致利益受损，大贺公司在本案二审中关于张忠臣在第二次办理贷款手续时已知悉案涉房屋实际房龄但仍与其联络第三次办理贷款手续的陈述即便真实，亦不能当然免除其上述法定责任，故一审法院根据上述规定驳回大贺公司要求张忠臣支付18900元佣金的诉讼请求，并无不当。综上所述，大贺公司要求张忠臣支付佣金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由上诉人南京大贺房地产销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年九月十九日法官助理 吴伯庙书 记 员 倪 辉