湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终774号上诉人（一审原告）：湖南天泓房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路。诉讼代表人：孙创前，湖南天泓房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：袁铁山，湖南瀛湘律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：向纪全，男，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周琴，湖南悦凌律师事务所律师。上诉人湖南天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓公司）因与被上诉人向纪全确认合同无效纠纷一案，不服湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泓公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认向纪全与天泓公司签订的四分《商品房买卖合同》无效；3、判令向纪全腾退怀化大厦一楼消防通道夹层房屋，并退还收取的租金276万元；4、诉讼费用全部由被上诉人负担。事实与理由：一、从现有民事法律来看，向纪全与天泓公司签订的《商品房买卖合同》应属虚假无效合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款的规定，本案应按民间借贷关系审理，涉案买卖合同不受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，涉案买卖合同的签订属于虚假意思表示，应当直接确认其无效。二、2015年6月4日，黄天泓因非法吸收公众存款罪被判刑，向纪全的借款全部被认定为非法集资。根据《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》第（二）项规定，向纪全与天泓公司之间的借贷行为无效，因借款的主合同无效，用于担保的买卖合同也就归于无效。向纪全辩称：1、向纪全已经支付了600万元购房款，天泓公司开具收据，2012年11月16日办理了预告登记，天泓公司也因未按期交房于2012年9月3日出具了《承诺书》，上述事实证明双方之间确认是买卖合同关系。向纪全于2013年6月就已经占有使用涉案房屋，此后5年天泓公司一直未提出异议。2、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款，尚未办理产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，天泓公司无权请求返还。3、一审认定双方之间的买卖合同实际为以转让标的物权方式达到债权担保的目的与事实不符。天泓公司并无任何证据证明双方之间存在借贷关系，刑事案件中涉及的本案600万元并无借条等有效证据证明是借贷。虽然黄天泓曾向向纪全支付部分款项，但无证据证明系600万元的本息，黄天泓与向纪全之间还存在其他经济往来，仅凭转账记录不足以证明600万元系借款。4、即使涉案买卖合同是借款的担保，在天泓公司未按时偿还的情况下，天泓公司出具承诺书的行为也表明双方变更了原来的法律关系。天泓公司向一审法院起诉请求：1.确认天泓公司与向纪全签订的买卖合同无效，判令向纪全退还收取的租金276万元；2.判令向纪全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋；3.本案诉讼费由向纪全负担。一审法院查明事实如下：天泓公司法定代表人黄天泓。“怀化大厦国际名品城”是天泓公司开发的房地产项目，该项目于2008年4月3日取得《商品房预售许可证》[怀房售许字(2008)第0024号]。2011年11月15日，天泓公司与向纪全就“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋签订合同编号为：湘怀房（合）1012636、1012637、1012638、1012639号的4份《商品房买卖合同》，每份购房合同约定购房定金450000元。同日，天泓公司出具4份金额为450000元的购房收款收据；次日，当事人双方将上述4套房屋分别办理了怀房预鹤城字第411005771、411005772、411005773、411005774号预告登记，预告登记权利人为向纪全。2012年9月3日，天泓公司出具《承诺书》，内容为“我公司2011年11月17日同向纪全分别签订了湘怀房（合）NO.1012636、1012637、1012638、1012639号商品房买卖合同，合同第八条约定于2012年6月30日交付合同约定的商品房给向纪全使用。现由于我公司原因导致无法按合同约定时间交房，已经违约。现承诺在2012年12月30日前一定把验收合格的房屋交付买房人向纪全，如到期不能交房我公司愿意承担违约责任，按购房合同总价款5%每天支付违约金，直至房屋交付使用。如向纪全不再愿意继续购买该房屋，可无条件退房，我公司除退购房款之外，自愿承担从收款之日起，每月2.5分的利息。”2012年12月25日，天泓公司出具《向纪全借款说明》，内容为：“本公司于2011年11月15日向向纪全借款金额为6000000元，利率6%，以一楼消防通道夹层作为抵押物，面积661.61平方米，按开盘价计算661.61＊16800=11115048.00元。利息已付至2012年8月份金额3240000.00元，1900000.00元无票未作账。”2013年6月13日，向纪全向“怀化大厦国际名品城”物业管理处申请开通水、电。此后，上述房屋由向纪全占有、管理。2017年5月12日，一审法院作出（2017）湘12破申4号民事裁定，受理湖南芷江农村商业银行股份有限公司对天泓公司的破产申请。2017年8月21日，一审法院作出（2017）湘12破4号决定，指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任天泓公司管理人。2018年8月23日，管理人书面通知向纪全[（2018）天泓破管字第008号],认为“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋为破产企业天泓公司的财产，要求向纪全向管理人交付上述房屋。向纪全给管理人书面回复，称天泓公司与向纪全之间系商品房买卖合同法律关系，并非民间借贷法律关系，房屋已实际交付给向纪全，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋不属天泓公司破产财产，管理人无权请求交付。对于签订商品房买卖合同时，向纪全支付600万元给天泓公司的事实，当事人双方均无异议。此后，天泓公司还陆续给向纪全支付了部分款项，向纪全当庭予以认可，但提出天泓公司支付的款项为打牌款项和其他经济往来款项。怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤刑初字第376号刑事判决认定天泓公司法定表人黄天泓犯非法吸收公众存款罪、逃税罪，合并执行有期徒刑十四年。一审法院认为：天泓公司请求返还租金收益及退腾房屋，是基于商品房买卖合同无效提出返还财产请求，系主张合同无效衍生的诉请，故本案案由应确定为确认合同无效纠纷。对于签订商品房买卖合同时向纪全支付600万元的事实，当事人双方均无异议。天泓公司认为签订商品房买卖合同实际为借款提供担保，商品房买卖合同是虚假合同，应当认定无效。对此，评析如下：商品房买卖合同签订后，天泓公司还陆续给向纪全支付了部分款项，向纪全也不能提供证据证明双方之间还有其他经济往来，而房地产开发的商品房买卖交易中，开发商的义务是交付房产，不需向购房人支付款项。天泓公司在签订商品房买卖合同后陆续支付款项给购房人向纪全，符合当前房地产行业开发商以房产担保借款情形。因此，向纪全与天泓公司之间并无商品房买卖真实意思表示，虽然向纪全与天泓公司未签订借款合同，但根据双方交易特征能够认定双方基础法律关系为民间借贷，所签订的商品房买卖合同及办理预告登记，实质为借款债务提供担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”的规定，天泓公司与向纪全签订商品房买卖合同是以转让标的物权利方式来达到债权担保目的，系借贷双方真实意思表示，不属《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定的虚假意思表示情形。同时，该担保行为也不损害第三人利益，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形。故天泓公司以双方之间系民间借贷关系，提出商品房买卖合同是虚假合同无效，并据此请求返还财产的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。此外，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房屋，向纪全虽然已经支付了全部购房款，并事实占有、经营案涉房屋，但未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。现天泓公司依法破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，案涉房屋仍为债务人天泓公司的财产，但天泓公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十七条请求财产持有人交付财产的，与合同无效返还财产的权利属性、法律依据完全不同，天泓公司管理人应当另行主张。一审法院判决：驳回天泓公司的诉讼请求。案件受理费28880元，由天泓公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点是向纪全与天泓公司签订的涉案四份《商品房买卖合同》是否有效，向纪全是否应当腾退涉案房屋。本案诉讼中天泓公司主张向纪全与天泓公司签订的四份《商品房买卖合同》无效主要是认为双方实际系民间借贷法律关系，该《商品房买卖合同》系借款的担保，但从本案证据看，天泓公司并未提供借款合同或者借条等证据证明其与向纪全之间是借款关系，天泓公司在本案中提交的其自行出具的《向纪全借款说明》系单方制作，不能达到其证明目的，相反，本案双方签订《商品房买卖合同》后，向纪全支付了600万元款项，次日就将涉案4套房屋办理了预告登记，2012年9月3日，因天泓公司无法按期交房，天泓公司还出具了《承诺书》，承诺在2012年12月30日前交付房屋，如不能按时交付则支付违约金，此后的2013年6月13日，向纪全开始占有房屋，从双方上述行为看，四份《商品房买卖合同》已经实际履行，应当认定双方之间有真实的商品房买卖意思表示，目前虽未能将房屋产权证办至向纪全名下，但并非向纪全的原因导致。另，即使如黄天泓非法吸收公众存款罪一案查明事实部分的认定，向纪全存在向天泓公司提供借款的行为，但从天泓公司向向纪全出具《承诺书》、向纪全占有涉案房屋这一事实来看，双方也已经作出明确的意思表示将该借款关系变更为商品房买卖合同关系，应视为双方仍然形成了商品房买卖的真实意思表示，且本案无证据证明天泓公司以明显不合理的价格出售涉案房屋，同时，该行为发生在天泓公司破产前5年，没有证据证明双方之间存在恶意串通或者行为结果损害了第三人利益的情形，涉案四份《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的虚假意思表示情形，合同合法有效。天泓公司上诉提出本案应适用《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》第（二）项的规定，经查，该规定已经被最高人民法院废止，且该规定也不适用本案情形。至于向纪全是否应腾退涉案房屋给天泓公司的问题，因涉案四份《商品房买卖合同》合法有效，向纪全已经支付了购房款，天泓公司在给向纪全的《承诺书》中明确表示将房屋交付向纪全，向纪全占有房屋系合法占有，且已经占有使用多年，合同已经实际履行，现天泓公司在本案中以《商品房买卖合同》无效为由主张向纪全返还房屋没有法律依据，本案以确认合同无效纠纷为案由并无不当。综上，天泓公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28880元，由湖南天泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹德辉审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一九年九月二十五日书记员  刘思伊