河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初3830号原告：翟志丹，女，1989年6月4日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：魏新安，总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告翟志丹与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟志丹委托诉讼代理人王晶，被告奥星公司委托诉讼代理人徐会展、沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟志丹向本院提出诉讼请求：判令奥星公司赔偿翟志丹逾期交房违约金1726.06元（暂计算至2019年1月10日，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）。事实和理由：2017年8月13日，翟志丹与奥星公司签订商品房买卖合同，翟志丹以239731元的价格购买奥星公司开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰新尚C区17-2号楼1单元8层836号房屋。合同第八条约定奥星公司于2018年10月30日向翟志丹交付房屋，如违约按日向翟志丹支付房价款万分之一的违约金。然而直至起诉之日，奥星公司仍未向翟志丹交付符合条件的房屋，且拒不赔偿违约金。为维护合法权益，特提起诉讼。奥星公司辩称，1.因郑州市环保政策原因，2017年11月15日至2018年3月15日采取了封土行动，禁止一切施工作业,导致项目停工149天，交房时间应相应顺延；2.合同第6条约定首付款时间为2017年8月13日前，剩余房款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清。合同第8条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延；买卖人逾期支付房款及房屋专项维修基金、办理产权证等费用，买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息的；买受人的其他违约行为未得到纠正的。翟志丹迟延支付购房款项，奥星公司据此有权对交房日期相应顺延；3.涉案房屋于2019年1月16日通过竣工验收备案，扣除上述顺延交房时间，奥星公司交房并不构成违约，故请求驳回翟志丹的诉请；4.因国家机构改革，消防备案和验收职能从公安消防部门移交至新组建部门，郑州市在移交期间均停止消防备案和验收工作，受此影响，不能办理天数至少90天以上；5.奥星公司已于2018年12月26日书面通知翟志丹于12月30日交房，翟志丹拒绝配合交房，故其主张的违约金不应支持，翟志丹还应承担12月30日之后由奥星公司垫付的物业费。本院经审理认定事实如下：2017年8月13日，翟志丹与奥星公司签订编号为17001913249的《商品房买卖合同》，其主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰新尚C区17-2号楼1单元8层836号房，合同约定该商品房建筑面积共37.11平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6460.01元，总金额贰拾叁万玖千柒百叁拾壹元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：以现金方式支付120731元，付款时间2017年8月13日；以商业贷款方式支付119000元。备注：余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限按时办理贷款手续或者按揭款未按时到账的，视作买受人违约，按本合同第七条约定承担责任。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3.因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。买受人逾期支付房款及房屋专项维修基金、办理产权证等费用；买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息的；买受人的其他违约行为未得到纠正的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。附件四《合同补充协议》三、关于按揭贷款付款的补充约定1.买受人应于2017年8月13日前支付首付款120731元，剩余房款119000元贷款支付。2.贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于合同签订之日前向贷款方提交完整、真实、合法、有效的贷款申请资料并签署相关文件、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。2017年8月18日，翟志丹向奥星公司支付首付款120831元。2018年8月27日，翟志丹通过商业贷款的方式向奥星公司支付剩余房款119000元。奥星公司提供的证据证明，2019年1月16日涉案房屋通过竣工验收，1月31日完成竣工验收备案。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，发票2张，中国工商银行业务回单，《工程竣工验收意见表》，《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》等证据证明。本院认为，奥星公司与翟志丹签订的编号为17001913249的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。此后，翟志丹履行了支付购房款的义务。关于奥星公司辩称因政策原因导致逾期交房问题，郑州市人民政府治理大气污染采取临时性措施，已于2017年前实施，奥星公司作为专业的房地产开发销售企业，应当充分考虑开发地域季节气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定售房合同所涉及的履行日期。涉案合同签订于2017年8月31日，奥星公司在约定交房日期时应当对此项因素予以充分考虑。因此，奥星公司上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于奥星公司辩称翟志丹延迟支付购房款问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，翟志丹商业贷款部分由奥星公司指定贷款银行，并向贷款银行提供所需材料，奥星公司不能证明翟志丹延迟支付购房款系翟志丹原因，本院对此抗辩理由不予采信。关于奥星公司辩称已通知翟志丹收房，其不应承担延期交房责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用。2019年1月16日，涉案房屋通过竣工验收，因此，奥星公司于2018年12月26日通知翟志丹交房时，交房条件并不具备。奥星公司未按照约定时间即2018年10月30日前交付房屋，已构成违约，应当自2018年10月31日起至房屋交付之日止，按日向翟志丹支付已交房价款万分之一的违约金。因此，翟志丹要求奥星公司支付逾期交房违约金1726.06元（暂计算至2019年1月10日，并支付至房屋交付之日止）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州奥星实业有限公司于判决生效后十日内向原告翟志丹支付逾期交房违约金1726.06元（以239731元为基数，自2018年10月31日起按日万分之一计算），以及此后的逾期交房违约金（按上述计算方法自2019年1月11日起计算至房屋交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑州奥星实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇一九年九月二十七日代理书记员  林艳艳