广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4433号原告:文郁才，男，1982年1月9日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬XXX路X号301房。法定代表人：高国河，总经理。委托代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。原告文郁才诉被告广东粤联企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文郁才的委托代理人钟钦才、钟旭杰律师、被告广东粤联企业管理有限公司的委托代理人曾旭山律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文郁才诉讼请求：1、判决自2018年11月22日起原被告双方于2016年1月29日签订的合同编号：A2-3《物业租赁补充协议》解除；2、判令被告立即向原告双倍返还履约保证金人民币22992元；3、判令被告立即返还原告已缴纳的2018年12月1日后的租金人民币11375.94元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月29日被告与原告签订了合同编号：A2-3《物业租赁补充协议》，被告将广州市荔湾区XXX路X号A2-3铺位出租给原告使用，租赁期限为2016年1月29日起至2019年3月15日。根据《物业租赁补充协议》的约定，原告向被告支付了履约保证金114965元。由于被告长期拖欠场地所有人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬联社)租金。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，调解书明确约定如被告不履行调解书约定的义务，葵蓬联社可立即申请强制执行收回场地的经营管理权。被告违反调解书约定的义务，葵蓬联社申请强制执行。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，并且于当日依法强制执行，将广州市荔湾区XXX路X号、Y号场地经营管理权已交还给葵蓬联社。综上所述，被告是因长期拖欠葵蓬联社租金而被法院强制执行收回经营场地的，被告已无权再将场地再出租给原告，被告対提供场地给原告使用的行为已构成法律上的履行不能，被告的行为已构成根本性违约,原告有权依法解除合同并依据《物业租赁补充协议》第16条第2项的约定要求被告双倍返还履约保证金共22992元及2018年12月1日后的租金人民币11375.94元给原告。被告广东粤联企业管理有限公司答辩：我方已向荔湾区法院提起异议之诉，在荔湾区法院作出的（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，我方又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中院申请复议，故我方认为（2018）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，广州市荔湾区XXX路X号、Y号场地的经营权属于我方，并不构成根本违约的行为，双方签订的《物业租赁合同》仍然有效。故请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：2016年1月29日，广东粤联企业管理有限公司与文郁才签订《物业租赁补充协议》，约定文郁才租赁广州市荔湾区葵蓬XXX路X号A栋2层3号铺，租赁期限为2016年1月29日起至2019年3月15日，从2016年3月16日起租；需支付11496元（相当于第一个租约年的3个月租金及水电周转金1500元）作为履约保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时无息退还；因文郁才违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司有权没收合同项下之履约保证金；因广东粤联企业管理有限公司违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司应无息双倍返还履约保证金。2016年1月29日，文郁才向广东粤联企业管理有限公司支付A2-3铺租赁保证金9996元，广东粤联企业管理有限公司开出收据，今收到文郁才交来A2-3铺租赁保证金9996元。据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第01XXX号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬XXX路X号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在在2019年8月15日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含XXX路X号之A栋、B栋、C栋、F栋建筑物，F栋所在的平面附图（5）（8）在被告承租后加建了一层，其他有部分只是加建了雨棚防漏水。2018年11月22日，本院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区XXX路X号、Y号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区XXX路X号、Y号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社制定XXX路X号、Y号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集XXX路X号、Y号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。广东粤联企业管理有限公司到会并签名。庭审中，原告文郁才称就租赁物已与广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社重新签订新的租赁合同，在本案中不需要返还租赁物给广东粤联企业管理有限公司。另原告文郁才主张已向被告缴纳2018年12月1日后的租金人民币19992元，并因此提供缴费通知单（载明2018年9月16日至2019年3月15日租金19992元，备注2019年3月15日前需付，半年19992元）及POS机刷卡单（显示有广州市灶能电器有限公司名称外，并没有显示被告名称）。被告对原告提供的上述证据均不予确认。本院认为：涉案租赁物广州市荔湾区葵蓬XXX路X号A栋2层3号铺建筑物，已取得房地产权证，涉案的租赁合同应为有效合同。XXX路X号场已经本院强制执行移交给业主广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，被告广东粤联企业管理有限公司与原告文郁才签订的XXX路X号A栋2层3号铺租赁合同事实上已于2018年11月22日解除。故原告要求确认案涉租赁合同于2018年11月22日解除的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。依据租赁合同的约定，被告广东粤联企业管理有限公司应双倍返还租赁履约保证金给原告文郁才，因原告文郁才实际向被告支付的租赁保证金为9996元，故被告广东粤联企业管理有限公司应向原告返还租赁履约保证金19992元。关于退还租金，原告文郁才提供的证据不足以证明其已向被告广东粤联企业管理有限公司交纳了2018年12月1日后的租金19992元，原告要求被告返还2018年12月1日后的租金人民币11375.94元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告广东粤联企业管理有限公司与原告文郁才在2016年1月29日签订的XXX路X号A栋2层3号铺《物业租赁补充协议》于2018年11月22日解除。二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告广东粤联企业管理有限公司双倍退还履约保证金共19992元给原告文郁才。三、驳回原告文郁才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由原告负担276元，由被告广东粤联企业管理有限公司负担384元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林惠卿人民陪审员  李玉兰人民陪审员  黄 镭二〇一九年九月四日书 记 员  王 盼陈展鹏