广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12313号原告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，该公司职员。被告甘高辉，男，汉族，1979年9月25日出生，住广东省龙川县。委托代理人刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。原告惠州宝晟投资发展有限公司与被告甘高辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩、被告甘高辉委托代理人刘国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原被告于2017年5月22日签订《房屋认购协议书》认购惠州宝晟公馆2单元2010号房，建筑面积为43.08㎡，总房款667042元，并约定2017年6月22日签订正式买卖合同、支付首期款207042元并办理按揭手续，被告认购当天支付了定金20000元，后被告于2017年6月26日才支付首期款50000元，其余款项一直未支付亦未办理按揭手续。经原告多次催告，要求其分期或一次性付款，被告拖延了15个月后分别于2018年9月20日及2018年9月21日才支付40000元及557042元。因被告从按揭付款改为了分期付款方式，鉴于商品房买卖的交易流程的特殊性，买卖合同需要在房管局的系统内网签，在不确定答辩人如何付款之前不能随意的签订买卖合同，否则很难更改，故双方只能在被告付清剩余款项后于2018年10月12日与原告签订商品房买卖合同，且买卖合同约定的付款时间只能写为签订合同当天。在商品房买卖合同未签订前，原、被告均应全面的履行认购书内容，但被告拖延了15个月才付清首期款，根据合同法第107条约定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及认购书第六条第1款“……若买方未按本协议约定支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金”约定，被告应支付款首期款逾期违约金，即（207042-20000）×4天×0.05%+（207042-20000-50000）×446天×0.05%+（207042-20000-50000-40000）×1天×0.05%=30982.97元。原告为了维护合法权益，根据民事诉讼法等相关规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、请判令被告向原告支付逾期付款违约金15196.91元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告当庭辩称，《房屋认购协议书》约定了买卖双方需要签订正式的《商品房买卖合同》，那么《房屋认购协议书》仅是买卖双方就商品房买卖事宜的初步确认，主要作用在于固定交易机会，约束当事人达成最终交易，并以缔结《商品房买卖合同》为最终目的。《商品房买卖合同》签订后《房屋认购协议书》的使命终止。被告支付首期款符合商品房买卖合同附件四第三条约定，不构成违约。商品房买卖合同没有约定最终支付按揭款的时间，因贷款的发放时间受贷款银行审批时限及政策影响，银行是原告指定的银行，最终的贷款发放时间被告无法控制，不应该承担违约责任，并且，被告已经在商品房交付之前完成支付。双方签订的认购书夫妇和商品房销售管理办法第十六条的规定，不具备商品房买卖合同的全部特征，应该认定为预约合同。况且，双方签订了商品房买卖合同后，认购书被收回，据此，也可以认为商品房买卖合同签订后认购书失去效力。认购书第三条付款方式规定办理房款按揭手续，并及时供款，这里规定了办理按揭手续的时间并非支付银行贷款的时间。同时该条款已经被正式的商品房买卖合同附件四以及附件十一第五条所取代。认购书该条款已经被正式的商品房买卖合同附件四以及附件十一第五条所取代。认购书该条款已经失去效力。被告由按揭变更为一次性付款，在签订认购书后签订了正式商品房买卖合同，根据买卖合同附件四第三条2.1款，将按揭支付变更为一次性付款，商品房买卖合同的该条款取代了认购书中关于按揭的条款，且相对于按揭，一次性付款对原告更为有利，因此，被告没有违约之处。根据综上所述，原告的诉求没有事实和法律上的依据，恳请法院在查明事实的基础上依法裁判。本院查明的案件事实经审理查明，2017年5月22日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆2单元20层10号房，认购价667042元；签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年6月22日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款207042元（含定金）；其余房款460000元须于2017年6月22日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2018年10月12日，原告与被告甘高辉签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市××龙××鹅岭南路××号宝晟公馆2单元20层10号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额667042元；被告采取一次性付款，被告应当在2018年10月12日前支付该商品房全部价款。三、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。四、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查明，被告分别于2017年6月26日、2018年9月20日、2018年9月21日向原告支付购房款50000元、40000元、557042元。2018年9月20日，原告出具收据，载明收到被告甘高辉的全额房款667042元。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、收据单、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、刷卡小票、国内支付业务收款回单及开庭笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》后，又签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》履行义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方约定被告于2018年10月12日前一次性付清购房款，被告已在约定的日期内付清了购房全款，被告不存在违约。因此，原告要求被告支付首期款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费287元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年九月十六日法官助理谭友婷书记员钟惠康