山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初674号原告：泰安市机关事务服务中心，住所地泰安市市政大楼B2006号。法定代表人：于海涛，主任。委托诉讼代理人：林准，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：邢代军，男，汉族，1966年11月30日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：邓辉，山东泰山法正律师事务所律师。原告泰安市机关事务服务中心与被告邢代军租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市机关事务服务中心的委托诉讼代理人林准、被告邢代军及其委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市机关事务服务中心向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间的房屋租赁合同为无效合同；2.依法判决被告支付房屋占有使用费9100元，房屋占有使用费（按前期租赁标准758元/月，自2019年1月1日计算至实际腾退之日止）及逾期滞纳金(同期人民银行贷款利率为标准，自2019年1月1日起计算至全部款项付清为止)；3.依法判决被告腾退并返还租赁房屋；4.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由:被告长期租赁原告房屋用于经营，每年签订一次租赁合同。2017年1月1日原告与被告再次签订了租期一年的房屋租赁合同，2017年12月31日租赁到期。租赁合同中明确约定了房租标准、支付时间、违约责任等权利义务。被告按照合同约定的租金标准向原告支付了2017年度的租赁费。该租赁期届满后，被告仍继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告应按照原租赁合同约定支付租金，但被告一直未缴纳租金。2018年10月10日，原告向被告当面送达房租收取通知。根据双方签订的租赁合同第九条约定，被告不支付租金，原告有权解除租赁合同，租赁合同第十条约定被告逾期未支付租金的应向原告支付滞纳金。2018年12月8日原告向被告邮寄送达补交房租腾退房屋通知，决定解除与被告的租赁合同关系，收回租赁房屋。但被告一直未缴纳租金，并继续占有使用房屋至今。租赁合同第八条约定，被告应于租赁期满或合同解除后5日内将房屋全部交还原告。原告认为被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，诉至贵院，望法院判如所诉。邢代军辩称，原告及泰安市人民政府办公室不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋也不是国有资产，其无权向被告收取租赁费。被告所租赁房屋为岱宗大街169号小区（原岱宗大街52号市直机关一宿舍北院）配套房，是1996年由泰安市人民政府办公室组织干部、职工集资，在该小区占用土地范围内建设的，该房屋建设没有使用国有财政资金，没有办理国有产权登记。2003年该小区房改，将小区土地使用权登记在1-4号楼155户业主名下，全体业主均办理了土地使用权证，宗地图上明确载明涉案出租房屋建设在该小区使用土地范围内，涉案房屋应是岱宗大街169号小区全体业主共有的财产。本案中，原告和泰安市人民政府办公室既没有房产证，也没有土地使用证，不能证明是涉案房屋的产权人。所以涉案房产产权人不是泰安市人民政府办公室，更不是原告。另，根据财政部2006年5月30日发布的《行政单位国有资产管理暂行办法》第三条第二款规定，涉案房屋依法不在行政单位国有资产法定范围内，依法不是国有资产。原告向被告出具的是收款收据或增值税普通发票，不是财政非税收入发票，也证明了涉案房屋不是国有资产的事实。另，根据泰安市财政局、泰安市国有资产监督管理委员会和泰安市公共资源交易中心2015年1月28日联合颁发的《泰安市国有（集体）产权交易操作规程（试行）》第4、6、9、28和30条规定，国有资产有偿出租，应当按照该规范性文件规定进行招标、拍卖、挂牌方式，进行竞价，确定承租方。从本案原告出租方式看，涉案房屋也不是国有资产。综上，涉案房屋是岱宗大街169号小区全体业主共有的财产，泰安市人民政府办公室及原告对该房屋不享有所有权，也不是国有资产。根据物权法规定，其无权对涉案房屋进行处分、收益。原告依法无权向被告主张租赁费、房屋占有使用费以及要求被告返还房屋等诉讼请求。原告于2017年12月30日已经退出涉案小区的物业管理，与邢代军签订的租赁合同在2017年12月31日已终止。2017年12月31日前，被告确与原告签订了《房屋租赁合同》，是因为原告自2001年成立后负责岱宗大街169号小区（包括涉案房屋）的物业并安排物业站管理，包括被告租赁房屋的租金代收、房屋管理维护等。2017年12月30日，原告物业站退出，不再负责小区物业管理服务，2018年1月15日物业公司、原告和小区业主筹备小组出具了物业交接单，2018年2月9日岱宗大街169号小区依法召开业主大会，成立小区业主委员会，全面管理小区。邢代军于2018年3月8与小区业主委员会签订租赁合同，同日缴纳2018年度租金9100元。被告与原告的《房屋租赁合同》于2017年12月31日已终止。原告在2017年12月30日退出该小区管理。此后原告无权代表全体小区业主继续出租、签订合同，收取租金，更无权针对涉案房屋向被告主张其他权利。被告对涉案房屋的占有使用是合法的，原告无权要求被告腾退并返还房屋。如前所述，涉案房屋不是国有资产，原告及泰安市人民政府办公室对涉案房屋也没有所有权。原告物业站退出之后，小区全体业主于2018年2月9日选举成立了岱宗大街169号小区业主委员会，代表小区全体业主作为涉案房屋的所有权人、管理人与被告邢代军签订租赁合同完全合法，且被告也向业主委员会缴纳了2018年度的租赁费。因此，被告对涉案房屋的占有使用是合法的，原告无权要求被告腾退并返还房屋。综上，泰安市机关事务管理局及泰安市人民政府办公室不是涉案房屋所有权人，2017年底后也不是涉案房屋的管理人，依法不符合原告的主体资格，无权起诉；涉案房产依法不是国有资产；被告是合法占有涉案房屋的。所以恳请法院依法驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：2017年泰安市机关事务管理局作为甲方，被告作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为：房屋坐落于泰安市，建筑面积共计21.53平方米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，租金总额为人民币9100元。合同签订后，被告使用租赁房屋，并缴纳了租赁期限内的租赁费。合同到期后被告继续使用租赁房屋。2018年2月27日，泰安市泰山区泰前街道办事处建环办出具证明,内容为：岱宗大街169号小区已按国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《山东省物业管理条例》的相关规定，于2018年2月9日成立业主大会，选举产生了首届业主委员会。2018年3月8日，泰安市岱宗大街169号小区业主委员会与被告签订岱宗大街169号小区门头租赁合同，约定该门面租赁期限暂定三年，租金按上年的同等费用收取，以后每年初及时交纳租金。合同签订后，被告向泰安市岱宗大街169号小区业主委员会交纳租赁费9100元。另查明，泰安市机关事务管理局更名为泰安市机关事务服务中心。诉争房屋坐落于泰安市，门牌号为××。泰安市人民政府于2004年5月9日颁发编号为泰土国用（2004）第0296号土地使用权证，该证书记载：土地使用权人泰安市人民政府办公室，座落岱宗大街52号，使用权类型划拨。该土地上尚有其他住房，后以房改房的形式出售给个人，并且办理了土地使用权证，记载使用权类型为划拨，该宗土地使用权以房改房方式取得，依据泰土国用（2004）字第0296号变更而来，房改单位泰安市人民政府办公室。庭审中，原告称诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦无房产证，但已经纳入了国有资产管理，租金已上缴财政并进行了审计。原告提交泰安市人民政府办公室的证明一份，内容为：“市直机关宿舍区8间门头房（位于泰安市泰山区岱宗大街163-1号、163-2号、163-3号、163-4号、163-6号、163-7号、163-8号、163-9号、163-10号）是由泰安市人民政府办公室建设，属于国有资产，自建成以来由市政府办公室管理使用。自市直机关后勤改革后，市政府办公室将上述房产交泰安市机关事务管理局统一管理使用。”本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，被告应将涉案房屋腾退给原告，并向原告支付自2018年1月1日起的房屋占有使用费，标准参照双方合同约定的租金标准。原告主张逾期滞纳金，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于被告辩称涉案房屋系全体155户业主共有的答辩意见，现有证据不足以证实其陈述，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、泰安市机关事务管理局与被告邢代军签订的房屋租赁合同系无效合同；二、被告邢代军于本判决生效之日起十日内将门牌号为泰安市岱宗大街163-8号的门头房腾退给原告泰安市机关事务服务中心；三、被告邢代军于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市机关事务服务中心自2018年1月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费（标准参照双方合同约定的租金标准，即按照9100元/年计算）；四、驳回原告泰安市机关事务服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告邢代军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇一九年九月十九日法官助理张振锋书记员黄媚