山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3968号 上诉人（原审原告）：张国清，女，1969年12月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘金涛，山东庆龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：牟孝雨，男，1962年9月6日出生，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：库兵，山东睿泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王淑芬，女，汉族，1963年12月21日出生，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：库兵，山东睿泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。 上诉人张国清因与上诉人牟孝雨、被上诉人王淑芬合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。上诉人张国清的委托代理人刘金涛，上诉人牟孝雨、被上诉人王淑芬的共同委托代理人库兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张国清在法定上诉期内上诉上诉请求：1.请求人民法院依法判令二被上诉人再向上诉人支付购房款8800元。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 被上诉人应当依法向上诉人支付购房款8800元。 一审法院认为：“《中华人民共和国土地管理法》63条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，农民的住宅不得不得向城市居民出售、也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房权证。虽然牛淑香与被告采取借名买房规避国家政策……”上诉人认为如果牛淑香与被告顶名买房的行为违反法规定而无效，那么根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人认为二被上诉人应当首先向上诉人返还购房款8800元，然后该房屋的拆迁利益再按照比列进行分配。 上诉人牟孝雨上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3706号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费、保全费等相关费用由被上诉人承担。 事实与理由： 上诉人与被上诉人合同纠纷一案，经青岛市崂山区人民法院作出（2017）鲁0212民初3706号民事判决书，上诉人认为该判决认定事实错误、证据不足，具体理由如下： 一、一审判决书认定了所谓的“借名买房”行为无效，涉案房屋业经崂山法院、青岛中院法院的判决书已经认定上诉人独自享有该房屋的所有权益。现本案即便认可牛淑香实际出资过这一事实，但鉴于出资买房行为无效，所以，该涉案房屋的所有收益也与被上诉人无关，即被上诉人不能通过一种无效的民事行为来主张房屋的收益。 二、一审法院判决没有证据支持，均系主审法官的主观推测和臆断判决。 1、本案定案的承诺书，仅系一份意思表示，并没有实际履行；上诉人牟孝雨在1999年10月8日真实购买了牟孝会房屋一处，因为牛淑香没有子女在身边照顾，想依靠牟孝雨家人对其养老生活，牛淑香打算想要这套房屋，于是在1999年10月10日被上诉人手写一份备忘录（正本、复写）各一份留在牛淑香处，牛淑香知道非本集体组织的成员购买农村集体土地房屋不受法律保护，加之原房主很难相处，就实际放弃继续要该房屋，在上诉人在场情况下将正本在已经销毁。作为当时买卖过程的一种补偿，在2009年7月28号，上诉人向对方出具了借据一份（原件在被上诉人处），承诺对牛淑香在房屋拆迁安置时给予补偿。之后，涉案房屋在2012年—2014年间与原房主提起数起诉讼，牛淑香知道此事，其并未参与到诉讼来主张权利，其行为已经充分说明牛淑香已经认可了房屋实际所有权人为牟孝雨。实际上对该份备忘录的内容并没有真正的履行，牛淑香更没有在该房屋实际居住过一天，显然该份孤立的证据不能证明被上诉人的诉讼主张。 2、牛淑香的“日记”不能作为本案定案的依据。双方是否存在房屋处分合意的证据需要客观证实、完整；本案的关键证据牛淑香“日记”无论从形式上还是记载的内容都存有诸多瑕疵。首先该份日记并不是完整体现，法院显然没有查清。其次，该显该份证据的采信违法。日记系牛淑香单方意思记录，不能作为房屋处分的合意。 三、一审判决书十分不严密谨慎，实际上案件涉及的房屋仅仅是大集体土地使用权证书下的三间房屋，但一审法院草率行事，错误的将使用权证书下的五间房屋全部进行了分割，显然破坏了法律的严肃性。 综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不当，侵犯了上诉人的合法权益，上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，依法提起上诉，望依法予以改判，支持上诉人的请求。 两上诉人均辩称，对方上诉不能成立，应予以驳回。 被上诉人同意上诉人牟孝雨的意见。 原告张国清向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告母亲牛淑香与被告签订的委托合同有效；2、请求人民法院依法判令二被告向原告返还位于青岛市崂山区间房屋（集建（92）字第××号）或返还房屋拆迁款130万元。3、诉讼费、保全费被告承担。事实与理由：1999年10月8日，原告母亲牛淑香委托被告购买位于青岛市崂山区间房屋。被告牟孝雨及其妻子王淑芬签订备忘录一份。现牛淑香去世，原告多次要求二被告返还房屋，但二被告拒绝承担责任。请求人民法院依法保护原告的合法权益。 原告为证明自己的诉讼主张，提交证据如下： 证据一：牟孝雨与案外人牟孝辉之间签订的《房屋买卖合同》，证明：涉案的房屋系由被告牟孝雨顶名购买。在被告与案外人牟孝辉之间的买卖合同原件及牟孝辉出具的房屋款收到条当时均在牛淑香手中，上述证据的原件在2012年牟孝雨与案外人牟孝辉进行诉讼时由牛淑香交给了牟孝辉。 证据二：涉案房屋的集体土地建设使用证，证明：涉案房屋相关的手续。 证据三：备忘录，证明：房屋是由牛淑香出资购买，牟孝雨只是受托顶名而已。 证据四：房屋修缮花费明细，证明：涉案房屋的修缮和改造全部由牛淑香出资。 证据五：户籍证明，证明：牛淑香与张廷秀生育一女张国清，现牛淑香和张廷秀距已过世，牛淑香的父母也已经过世，原告系合法继承人。 证据六：牛淑香于2006年8月5日的日记，记载了崂山中韩女外甥（指王淑芬）来电询问房屋拆迁事宜，问要房还是要钱？牛淑香回答要1套80平方米左右，咱们150平方米一半要房一半要钱，钱分之二，外甥一半，我一半。一切事宜由牟孝雨办理清后，再分。证明：涉案房屋所有权利均由牛淑香享有，被告对涉案房屋无任何权利。 证据七：牛淑香于2006年8月20日的日记，记载了房屋买卖合同的原件及收据在信阳路5号蔡姨家将上述原件交给被告，证明：合同及原件交付给被告的时间和地点。 证据八：牛淑香的通讯录，该通讯录中有被告的律师电话号码。 证据九：牟孝雨诉案外人牟孝辉房屋买卖合同一案的案件受理通知书。 证据十：青岛联科司法鉴定所出具的（2013）文鉴字第05号鉴定书。 证据八至十证明：涉案房屋系牛淑香购买，涉案房屋的权利由牛淑香享有。 被告为反驳原告的主张，提交证据如下： 证据一：崂山区人民法院作出的（2013）崂民一初字第774号民事判决书及青岛市中级人民法院作出的（2014）青民一终字第2100号民事判决书，证明：涉案房屋的实际购买人为牟孝雨，牟孝雨在涉案房屋内居住使用、修缮和管理涉案房屋，水电和有线电视费用的缴纳人系被告。 双方当事人围绕诉讼请求提交了上述证据，经一审法院依法组织证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据予以认定并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，一审法院认定如下：对原告提交的证据一、二、九、十已经生效的（2014）青民一终字第2100号民事判决书所认定，对该证据的真实性、合法性和关联性，一审法院依法予以认定。证据三由两被告出具，证据六、七虽然系牛淑香自行记录内容，但与证据三的内容可以相印证，因此对上述证据，一审法院予以认定。根据一审法院认定的有效证据，一审法院查明如下事实： 1999年10月8日，牟孝雨与牟孝辉签订了《房屋买卖合同》，约定牟孝雨购买牟孝辉房屋三间，价格8000元。该买卖合同业经青岛市中级人民法院作出的（2014）青民一终字第2100号民事判决书认定有效。 本案在审理过程中，原告提交了牟孝雨、王淑琴于1999年10月10日为原告的母亲牛淑香出具备忘录一份，内容为：“关于牟孝雨买牟孝辉正瓦房三间一事，实为牛淑香所买。买房所用8800元（大写捌仟捌佰元正）也由牛淑香一次性负给了牟孝辉，有房约所证，为此该房的一切手续和使用权完全归牛淑香所有。因牟孝雨是本村村民，对办理房产手续和其它手续方便，只是借用其姓名而已，没有任何其它的意图，特此证明，以备后用。” 原告又提交了牛淑香的日记，该日记记载：2006.8.5下午5点半，董大哥：崂山中韩外甥女来电询问，崂山拆迁问题，讲现村改造，问姨你要房还是要钱？我答要1套房80平方米左右，咱们150平方，一半要房一半要钱。钱分支二，外甥一半……一切事宜由牟孝雨办理清后再分。2006.8.20日，我与赵去崂山孝雨处，给他送去房屋买卖合同及房产证复印件一份。同日，记载崂山女外甥、孝雨及儿子到蔡姨家来电叫我去送牟孝辉买房给牟孝雨原件两份。 另，在牛淑香的本子中还记载了牟孝雨妻子的电话、牟孝辉的电话和牟孝雨代理律师的电话。 另查明，牛淑香于2014年7月16日去世，其父亲牛根庆1983年9月21日去世，母亲王美林1977年8月13日去世，丈夫张廷秀1990年10月25日去世。张国清系牛淑香的女儿。王淑芬系牟孝雨的妻子。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第63条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因牛淑香系城镇人口，不得购买农村房屋，因此借用了被告牟孝雨的名义与案外人牟孝辉签订了《房屋买卖合同》，出资购买了涉案房屋。该事实有两被告签字确认的《备忘录》可以证实，即本案存在借名买房的事实。从牛淑香的日记记载内容看，被告告知牛淑香拆迁事宜在先，与案外人牟孝辉的房屋买卖纠纷在后。牛淑香向牟孝雨提供了《房屋买卖合同》和《集体土地建设用地使用权证》的原件，即牛淑香知晓涉案房屋的诉讼事宜。虽然双方未就房屋拆迁分配达成书面意见，但就本案查明的事实，可以推定牛淑香所记录的房屋拆迁方案可视为与两被告就涉案房屋的拆迁利益分配达成一致意见。在达成一致意见的前提下，牛淑香才会将涉案房屋的《房屋买卖合同》和《集体土地建设用地使用权证》的原件交给两被告。虽然生效的（2014）青民一终字第2100号民事判决书已经确认了牟孝雨享有涉案房屋买卖合同的权利义务，但不能否定牛淑香为实际购房出资人的事实。虽然牛淑香与被告采取借名买房规避国家政策，但是双方当事人对于房屋所获的拆迁补偿利益达成分割的意思表示一致，系当事人对自己权利的处分。综合本案案情，一审法院酌定涉案房屋所获的拆迁利益由牛淑香与被告均分。因牛淑香已去世，由其继承人张国清承继其权利义务。综上、依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定，判决： 一、原告张国清享有位于青岛市崂山区牟家社区房屋（集建（92）字第××号）所获拆迁利益的二分之一；二、驳回原告张国清的其他诉讼请求。案件受理费16500元，保全费5000元，共计21500元，原告负担10750元，被告负担10750元。 在二审案件审理的调查中，上诉人张国清于2019年5月27日申请增加上诉请求，判令上诉人享有涉案房屋所获拆迁利益百分之七十。因该增加的上诉请求系在法定上诉期外提起，其请求缺乏法律依据，不予准允。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人双方对张国清是否对案件涉及房屋享有拆迁利益有争议。 1999年10月8日，牟孝雨与牟孝辉签订了《房屋买卖合同》，约定牟孝雨购买牟孝辉房屋三间，价格8000元。牟孝雨、王淑琴于1999年10月10日为原告的母亲牛淑香出具备忘录一份，内容为：“关于牟孝雨买牟孝辉正瓦房三间一事，实为牛淑香所买。买房所用8800元（大写捌仟捌佰元正）也由牛淑香一次性负给了牟孝辉，有房约所证，为此该房的一切手续和使用权完全归牛淑香所有。因牟孝雨是本村村民，对办理房产手续和其它手续方便，只是借用其姓名而已，没有任何其它的意图，特此证明，以备后用。” 牛淑香于2014年7月16日去世，张国清系牛淑香的女儿。 一审法院认定因牛淑香系城镇人口，不得购买农村房屋，因此借用了牟孝雨的名义与案外人牟孝辉签订了《房屋买卖合同》，出资购买了涉案房屋。本案存在借名买房的事实。虽然双方未就房屋拆迁分配达成书面意见，推定牛淑香与牟孝雨以及王淑芬就涉案房屋的拆迁利益分配达成一致意见。因牛淑香已去世，由其继承人张国清承继其权利义务。一审法院酌定涉案房屋所获的拆迁利益由牛淑香与牟孝雨以及王淑芬均分，于法有据，因此上诉人牟孝雨上诉请求不能得到支持。上诉人张国清要求支付购房款8800元，因该8800元是上诉人获得拆迁利益的必要成本，已经实际投入，其主张返还不能得到支持。上诉人在法定上诉期外，主张获得拆迁利益百分之七十，该请求缺乏法律依据，也不能得到支持。 综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10350元，上诉人张国清负担50元，上诉人牟孝雨负担10300元。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  龙 骞 审判员  潘红燕 二〇一九年九月二十九日 法官助理 费晓宇 书记员隋欣孜