北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初13470号原告（反诉被告）：刘淑霞，女，1979年1月5日出生，汉族，个体户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚思宇，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：徐东权，总经理。被告（反诉原告）：北京金色时枫房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇龙海路3号182室。法定代表人：李瑞，总经理。共同委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。原告（反诉被告）刘淑霞与被告（反诉原告）北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称：金色时枫公司）、被告（反诉原告）北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称：瑞兆天成公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘淑霞及其委托诉讼代理人闫川、尚思宇，被告（反诉原告）金色时枫公司、被告（反诉原告）瑞兆天成公司的共同委托诉讼代理人赵佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘淑霞向本院提出诉讼请求：1.判令金色时枫公司、瑞兆天成公司向我赔偿货款198450元、财产损失680元；2.金色时枫公司、瑞兆天成公司向我赔偿装修款17846元；3.本案诉讼费由金色时枫公司、瑞兆天成公司承担。事实和理由：我在羽亨羽奥奥特莱斯商城经营服装摊位，该商城所在建筑物的所有权人为金色时枫公司，其委托瑞兆天成公司进行管理。2015年9月18日，金色时枫公司、瑞兆天成公司因与北京羽亨羽奥服装小商品市场有限公司（以下简称：羽亨羽奥公司）发生纠纷，未经我同意，擅自将羽亨羽奥奥特莱斯商城封闭并拒绝我将货物撤出，导致我无法继续经营。2017年5月，我发现被告已将该商城内原有商铺及装修全部拆除。金色时枫公司、瑞兆天成公司未经我同意，擅自封闭我经营场所并进行拆除的行为，严重侵犯了我的合法权益。为了保护我的合法权益，故我诉至法院。被告（反诉原告）金色时枫公司、被告（反诉原告）瑞兆天成公司辩称：金色时枫公司已经与羽亨羽奥公司解除了租赁合同，刘淑霞为次承租人，从羽亨羽奥公司通过联营或租赁方式获得房屋的使用权。作为次承租人，刘淑霞在原租赁合同已解除的情况下是有义务腾退房屋的。瑞兆天成公司受金色时枫公司的委托处理房屋收回一事，在租赁房屋贴公告达三次才进行的封门。我方与刘淑霞没有租赁关系，也没有刘淑霞的联系方式，我方在我方范围内多次贴公告，也要求所有的次承租人将货品领回，2016年3月23日才进行清场，期间刘淑霞完全可以自行去租赁场地取回货物，包括拆除已有的装饰装修，但其不予配合。刘淑霞非法占用场地超过一年，我方依据与羽亨羽奥公司的合同有权收回场地。另外，我方给刘淑霞留出了足够的自行清理场地的时间与条件。在刘淑霞未采取任何行动的情况下我方为了维护自己的财产权益，才收回场地。现在我方愿意将留存的物品返还给刘淑霞。对刘淑霞主张的财产损失，其未提交相关证据，另外如果有损失亦是刘淑霞自己造成的，故我方不同意赔偿。被告（反诉原告）瑞兆天成公司、被告（反诉原告）金色时枫公司向本院提出反诉请求：1.判令刘淑霞支付至其清场之日的场地占用费（自2015年1月13日至2016年3月22日，按照租赁合同的承租面积、租金及物业服务费标准计算）47050.50元；2.判令刘淑霞撤走遗留货品；3.判令刘淑霞承担本案的反诉费用。事实及理由：2013年8月26日，金色时枫公司与羽亨羽奥公司签订租赁物业合同书。后羽亨羽奥公司与刘淑霞签订联营合同书，将所租赁物业转租给刘淑霞。因羽亨羽奥公司严重违约，租赁物业合同书被金色时枫公司于2015年1月13日依法解除。租赁物业合同书解除后，羽亨羽奥公司及刘淑霞丧失了对租赁物业的合法使用依据，但刘淑霞仍继续非法占用物业。瑞兆天成公司先后于2015年1月13日、2015年9月11日、2015年9月18日、2015年10月12日在租赁物业各处醒目位置持续张贴公告，要求刘淑霞在内的二级商户撤货、腾退、交还所租赁物业，部分二级商户进行了撤货、交还，但刘淑霞仍拒不撤货、腾退，继续强行占用场地。在持续公告、沟通无果的情况下，为减少损失，瑞兆天成公司于2016年3月23日进行了封场，并将刘淑霞货品另行安排存放地点看管。综上，租赁物业合同书解除后，刘淑霞无合法依据占用租赁物业，其强行占用、拒不腾退的行为严重侵害了我方合法权益，刘淑霞应当自租赁物业合同书解除之日起支付场地占用费、物品看管费。望法院依法支持我方反诉请求。原告（反诉被告）刘淑霞针对被告（反诉原告）瑞兆天成公司、被告（反诉原告）金色时枫公司的反诉请求辩称：我不同意其全部反诉请求，理由如下：1.双方没有形成合同关系，瑞兆天成公司、金色时枫公司没有对物品进行看管，而是将物品弃置于地下的垃圾场附近，存储环境极为恶劣，本案法官也曾到场查看并确认相关情况；2.其所提出的各项请求的计算金额，没有法律和合同依据，从其所提供的视频看及现场盘物的结果对比，其对于我租赁面积及货品面积的计算亦没有依据，并且造成大量货品丢失；3.从我在本诉中提交的证据来看，是金色时枫公司、瑞兆天成公司对经营场所进行封店所导致的，公告贴在已经封闭的卷帘门上，实际其早就封闭了场所，所以其所称我不撤货物的说法不符合客观事实。本院经审理认定事实如下：金色时枫公司系大兴区黄村东大街38号院7幢房屋的所有权人，即本案涉诉房屋的所有权人。瑞兆天成公司系涉诉房屋的物业管理公司。2013年8月26日，金色时枫公司（出租方，甲方）与羽亨羽奥公司（承租方，乙方）签订大兴火神庙商业中心地下一层南区《租赁物业合同书》载明：甲方拥有建造项目名称为火神庙商业中心的建筑物之所有权，甲方向乙方出租的商业用房位于建筑物地下一层南区部分，租赁物业总建筑面积约为11600平方米；乙方承租租赁物业从事商业店铺经营活动，乙方使用租赁物业的经营范围限于商品零售及批发；在租赁物业租赁期内，未经甲方事先书面同意，不得擅自变更本合同书第二条约定的租赁用途及经营范围，否则甲方可以单方面解除本合同书，乙方承担相关违约、赔偿责任；租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日；双方当事人并就其他事项进行了约定。2014年，羽亨羽奥公司就火神庙商业中心地下一层的部分经营场所与刘淑霞签订了期限为2014年9月1日起至2017年12月31日止的《联营合同书》，由羽亨羽奥公司提供场地供刘淑霞设置专柜，刘淑霞只可经营与羽亨羽奥公司合同约定的商品。刘淑霞对涉案商铺进行了装修。因羽亨羽奥公司在合同履行期间存在“擅自变更约定的租赁用途及经营范围”和“不按约定支付租金等费用超过三十天”的违约行为，金色时枫公司准备与羽亨羽奥公司解除《租赁合同》，并要求羽亨羽奥公司于2015年2月15日前将租赁物业恢复原状后交还，于2015年1月12日委托瑞兆天成公司办理下列事项：1.在火神庙国际商业中心区域内公告解约事宜；2.向其经营商户发撤场通知；3.收回租赁物业。2015年1月13日，金色时枫公司向羽亨羽奥公司发出解约通知书载明：因贵司存在“擅自变更约定的租赁用途及经营范围”和“不按约定支付租金等费用超过30天”违约行为，特通知贵司解除租赁合同。2015年9月11日，瑞兆天成公司在涉案房屋所在的羽奥·奥特莱斯商城各处张贴公告。公告主要内容为：羽亨羽奥公司欠付业主逾期腾还违约金、物业费、滞纳金、违约金，高达上千万元，业主决定按照合同约定于2015年9月18日正式封闭该租赁物业大门，进行全面清场以收回该物业；希望二级商户予以理解，并在2015年9月18日前将物品搬离，以免造成不必要的损失。另提示：二级商户如有意向在火神庙国际商业中心经营，可与我司营运部联系。涉案房屋所在的羽奥.奥特莱斯商城于2015年9月18日正式封闭。同日，瑞兆天成公司就商户撤货等事项在商城各处张贴公告，主要内容如下：一、请羽奥·奥特莱斯商城内仍存有货物的商户于2015年9月25日前，持与羽亨羽奥公司的《租赁合同》原件及复印件至我司营运部办理撤货登记。二、已办理撤货登记的商户，按我司通知的时间撤货。撤货时需携带《租赁合同》原件，撤货人身份证原件及复印件。承租方为厂家的，撤货人需携带厂家的授权委托书；承租人为个人的，撤货人须为承租人。三、商户撤货时，应听从我司的统一安排，办理相关手续。四、逾期未办理撤货登记或未按我司通知时间撤货的，视为商户在羽奥.奥特莱斯商城内已无存放货物或放弃货物所有权。五、商户如有意向在火神庙国际商业中心经营，可与我司营运部联系。2015年10月12日，瑞兆天成公司再次在羽奥.奥特莱斯商城张贴公告，主要内容为：现羽奥.奥特莱斯商城内的二级商户已经陆续将自己的物品撤出。为避免给您造成不必要的损失，请目前仍有物品未撤出的商户，在2015年10月23日前至我司营运部登记并统一安排撤货事宜。如逾期未登记的商户，视同您已经放弃自己物品的所有权，我司有权自行处理。2016年3月23日，金色时枫公司和瑞兆天成公司将刘淑霞在涉案租赁房屋内的物品搬出至火神庙A座地下二层仓库内（在垃圾站附近），并拆除了租赁房屋的装饰装修。2017年8月31日，本院组织双方去现场勘验。经勘验，刘淑霞所承租房屋情况如下：地面为瓷砖，屋顶有吊灯，其余所有装饰及附属物已全部被拆除，没有吊顶。刘淑霞表示在自己装修之前涉案场地与现场勘验情形一样。本院对包含刘淑霞在内的商户物品保存情况进行了勘验，他人的物品有部分有霉点。因物品太多，双方均同意自行安排时间清点物品。双方清点物品后，刘淑霞称涉案物品已经损坏，不能继续使用，要求对存放在瑞兆天成公司仓库内的货品、物品进行价格鉴定，对灭失的货品、物品进行价格鉴定。本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称：中源公司）进行评估。2019年5月23日，中源公司作出评估报告，评估报告确定评估基准日为2018年6月21日；结论为在2018年6月21日刘淑霞拥有的货物评估值为198450元。该评估报告第十一项特别事项说明：（二）由于部分评估标的已灭失，因此已灭失评估标的品牌型号、数量以委托方、资产占有方提供灭失清单为准，清单中未标明具体规格型号的货物以该品牌货物的市场平均价为准。未灭失的货物品牌型号、数量以委托方提供的经双方当事人签字确认的现场盘点清单为准。（三）由于商品处于未正常出售前，故评估值采用批发进货价，不考虑未来正常出售产生的溢价。（四）根据委托方及双方当事人要求此次评估根据现场勘验清单及灭失清单分别评估货物价值，灭失货物数量及现场盘点货物分类明细存在异议，故与委托方及双方当事人协商确定此次评估项目均设定为争议项。（五）评估值未考虑资产转让时可能发生的费用和税金。评估报告送达双方后，瑞兆天成公司、金色时枫公司对评估报告提出异议，并申请鉴定人员出庭接受询问。瑞兆天成公司和金色时枫公司认为该评估报告存在评估鉴定方法简单粗暴、毫无专业；评估鉴定依据严重不足，评估依据自身前后矛盾的严重问题，根本无法作为依法处理案件的依据，要求重新鉴定。鉴定人员出庭接受询问时，针对瑞兆天成公司和金色时枫公司提出的异议，鉴定人员一一作了解释。另查，2015年3月10日，羽亨羽奥公司将金色时枫公司诉至本院，要求继续履行双方签订的《租赁物业合同书》；金色时枫公司赔偿因违约行为给羽亨羽奥公司造成的经济损失8752764.85元。本院经审理，于2015年11月3日作出（2015）大民初字第4125号民事判决书，认定金色时枫公司行使解除权符合法律规定，合法有效，遂判决驳回羽亨羽奥公司的诉讼请求。羽亨羽奥公司不服前述判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院），经审理，二中院于2016年2月3日作出（2016）京02民终624号民事判决书，认定双方租赁合同于2015年1月13日解除，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，2017年11月27日本院组织双方开庭时，瑞兆天成公司和金色时枫公司提交了2016年3月23日全部清场时的视频光盘，以证明刘淑霞留存在现场的货品仅为录像中的货品，刘淑霞诉讼主张的货品远远超过了录像中的货品。刘淑霞对视频的真实性认可，对关联性和证明目的均不认可，在观看视频时发现商铺还有其他物品，包括电脑、衣架、模特、射灯、摄像头、监视器、监视器显示屏、电视机等，这些物品在货物清点时没有发现，在视频中可以看出工作人员是有盘货记录的，但未向法院提交，存在隐瞒证据的行为。刘淑霞因前述视频发现自己存在其他损失，包括模特的损失，要求赔偿680元。瑞兆天成公司和金色时枫公司称向包括刘淑霞在内的商户均发放了前述四次公告：即2015年1月13日公告、9月11日公告、9月18日公告、10月12日公告。刘淑霞不予认可，称仅知晓9月18日公告。其中2015年1月13日公告内容如下：因羽亨羽奥公司在租赁期内，不按合同约定履行合同并出现重大违约行为。出租人已正式解除与羽亨羽奥公司的租赁关系，并要求羽亨羽奥公司在2015年2月15日前将火神庙国际商业中心地下一层的租赁物业恢复原状交还我司。本院认为：首先，本案需要确定侵权行为是否存在及侵权主体是谁。金色时枫公司系涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给羽亨羽奥公司使用，羽亨羽奥公司与刘淑霞签订联营合同将涉案房屋交付刘淑霞使用。由此可见，刘淑霞对涉案房屋的使用权来源于与羽亨羽奥公司签订的联营合同，而羽亨羽奥公司因违反了与金色时枫公司签订的租赁合同的约定，被金色时枫公司于2015年1月13日解除了租赁合同，丧失了对涉案房屋的使用权。在羽亨羽奥公司与金色时枫公司之间的租赁合同被解除的情况下，金色时枫公司委托瑞兆天成公司办理商户清退事宜，并无不当，刘淑霞使用涉案房屋失去合法依据。在瑞兆天成公司张贴公告要求商户搬走时和取走物品时，刘淑霞未按期搬走，亦未取走相关物品。在二中院对羽亨羽奥公司诉金色时枫公司要求继续履行《租赁物业合同书》并赔偿经济损失一案作出终审判决一个多月后，瑞兆天成公司自行搬走刘淑霞在涉诉房屋内的物品并拆除其装修，此行为并未不当。但经现场勘验，瑞兆天成公司将物品存放的场所离垃圾场很近，其他商户部分物品从外包看已发霉，故本院认定瑞兆天成公司未能妥善保管的行为实属不当。因瑞兆天成公司在本案中的相关行为系金色时枫公司授权而为，故本院认定本案中金色时枫公司存在侵权行为，为侵权主体，瑞兆天成公司不是侵权主体。其次，关于损失问题，分为两个部分：一是物品损失，金色时枫公司认可搬离了刘淑霞在涉诉房屋内的物品，并表示愿意全部返还给刘淑霞，刘淑霞要求赔偿全部损失，不要求返还。关于涉诉物品是否可以继续使用，因物品从外部看部分有霉点，鉴定机构不能对涉诉物品是否能继续使用做出鉴定，此项主张举证不能的后果应由金色时枫公司和瑞兆天成公司承担，故金色时枫公司应向刘淑霞赔偿涉诉房屋内物品损失。金色时枫公司和瑞兆天成公司对评估报告提出异议，中源公司进行了回复。金色时枫公司和瑞兆天成公司申请重新鉴定，其提出的理由不足以推翻鉴定结论，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中可以申请重新鉴定的相关规定，故本院结合有本案具体情况对本案评估结论予以认定，对其所提出的重新鉴定申请书不予批准。关于库存现场留存物品，本院参照评估报告结果予以酌定，为198450元。关于灭失物品问题，因金色时枫公司和瑞兆天成公司提交的全部商铺清退现场视频显示存在电脑、衣架、模特、射灯、摄像头、监视器、监视器显示屏、电视机等，库存地点没有这些物品，故刘淑霞要求赔偿模特的损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院根据案件实际情况酌定为100元。二是装修损失，刘淑霞在承租涉案商铺后进行了装修。因金色时枫公司与羽亨羽奥公司已于2015年1月13日解除了租赁合同，刘淑霞至此丧失了对涉案房屋的使用权；另外，金色时枫公司未利用屋内装修，现屋内装修已拆除，故刘淑霞要求赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。最后，关于金色时枫公司和瑞兆天成公司的反诉请求，金色时枫公司和瑞兆天成公司称在2015年1月13日向包括刘淑霞在内的商户发放了公告，刘淑霞不予认可，金色时枫公司和瑞兆天成公司未提交证据以证明向包括刘淑霞在内的租户发放了该公告，且该公告的内容未指向具体的商户，故本院对金色时枫公司和瑞兆天成公司的前述意见不予认可。瑞兆天成公司在2015年9月11日才张贴公告要求商户搬走，于同月18日封闭了涉案商铺，后涉案商铺未经营，至本案中法院组织双方现场勘验时即2017年8月31日涉案商铺仍未投入使用，故本院对金色时枫公司和瑞兆天成公司要求刘淑霞支付至其清场之日的场地占用费的反诉请求，依据不足，本院不予支持；因金色时枫公司和瑞兆天成公司保管物品不当，导致物品不能正常使用，故其要求撤走遗留货品的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下：一、于本判决生效后10日内，北京金色时枫房地产开发有限公司赔偿刘淑霞货物损失198450元；二、于本判决生效后10日内，北京金色时枫房地产开发有限公司赔偿刘淑霞物品损失100元；三、驳回刘淑霞的其他诉讼请求；四、驳回北京金色时枫房地产开发有限公司、北京瑞兆天成商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4619元，由刘淑霞负担348元（已交纳），由北京金色时枫房地产开发有限公司负担4271元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费488元，由北京金色时枫房地产开发有限公司、北京瑞兆天成商业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年九月三十日法官 助理  华 琳法官 助理  孟 洋书 记 员  赵宝维