广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂07执复40号 复议申请人（异议人）：广西北部湾金诺粮贸有限公司，住所地：钦州市人民南路3号。 法定代表人：宣如龙，该公司负责人。 申请执行人：张宝安，男，汉族，1962年7月30日出生，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 申请执行人：徐东法，男。汉族，1950年11月15日出生，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 被执行人：钦州市金岐粮油有限责任公司，住所地：广西钦州市钦州湾大道泥桥粮油市场内。 法定代表人：宣如龙，该公司负责人。 被执行人：宣如龙，男，1953年2月11日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 被执行人：陈群英，女，1971年8月22日出生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市。 被执行人:广西北部湾钢结构工程有限公司，住所地：钦州市钦北区皇马工业园一区。 法定代表人：陈宝云，该公司董事长。 钦北区人民法院在执行在执行张宝安、徐东法与广西北部湾金诺粮贸有限公司(以下简称金诺公司)、钦州市金岐粮油有限责任公司(以下简称金岐公司)、宣如龙、陈群英民间借贷纠纷一案中，异议人广西北部湾金诺粮贸有限公司对钦北区人民法院（2019）桂0703执异17号执行裁定不服，于2019年8月2日向本院提出申请复议。本院立案后，依法组成合议对本案进行了审查，现已审查终结。 钦北区人民法院查明，原告张宝安、徐东法与被告金诺公司、钦州市金岐公司、宣如龙、陈群英民间借贷纠纷一案经浙江省诸暨市人民法院审理，于2015年1月6日作出判决被告金诺公司归还原告张宝安、徐东法借款本金1000万元，支付借款本金的利息；被告金岐公司、宣如龙、陈群英对被告金诺公司的债务承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向债务人金诺公司追偿。以上判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。2015年4月1日，张宝安、徐东法向浙江省诸暨市人民法院申请强制执行，浙江省诸暨市人民法院于同日受理后，于2015年8月20日委托本院执行。本案进入执行程序后，本院于2016年11月2日作出(2015)钦北法执字第731号之一《执行裁定书》，裁定将被执行人金诺公司名下享有的位于钦州市××道、泥桥西侧的国有建设用地一块［土地使用权证号为：钦国用(2013)字第A2115号］和位于钦州市钦州湾××、泥桥西侧××市场××号仓(房产权证号为：钦房权证城区字第××号)、4-6号仓的房产(房产权证号为：钦房权证城区字第××号)予以查封，将被执行人宣如龙名下享有的位于钦州市××马路××·海湾花园××单元××房(房产权证号为：钦房权证城区字第××号)予以查封并责令被执行人金诺公司、金岐公司、宣如龙、陈群英立即履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行的，本院将依法司法处置被查封的财产。2018年12月20日，本院依法委托广西万宇房地产评估有限公司对涉案房地产进行价格评估。2019年1月21日，该公司出具（××）广万房地估字F［2019］第011号《房地产估价报告》。同年1月31日，本院将《房地产估价报告》送达各方当事人。2019年7月4日，异议人就该评估报告向本院提出书面异议。 钦北区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”。当事人、利害关系人认为评估程序严重违法可以向负责执行的人民法院提出执行异议。异议人金诺公司认为涉案的房地产评估报告存在程序违法情形、估价过低及所评估的地上建筑有部分产权属他人所有向本院提出执行异议，本院认为，1、涉案的地上建筑权属问题。由于涉案土地上大部分地上建筑未报建及办理《房屋所有权证》，异议人亦未能提供相关的证据证实涉案房屋的权属，其主张部分地上建筑属他人所有，本院不予确认，另涉案共用宗地上建筑使用权问题，评估报告已予提示说明，不属财产信息错误的情形；2、评估报告是否存在程序违法问题。根据《中华人民共和国资产评估法》第二十八条规定，评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章及《中华人民共和国国家标准房地产评估规范》规定的估价程序3.0.2第4条，除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产评估师全程参与受理估价委托、实地勘察估价对象、撰写估价报告等工作。本案涉案的评估报告由两名注册房地产评估师出具且估价程序符合法定程序，不存在程序违法情形；3、经查本案卷宗材料，因经本院通知，金诺公司无人到现场参加勘验，由白水塘社区工作人员吴日祥见证并签名，符合法定程序。因此，异议人的异议理由不成立，应当裁定驳回异议。至于异议人认为评估报告估价过低，实质是对评估报告的异议，涉及专业技术领域，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”且人民法院委托评估的目的是为公开拍卖确定保留价，不是对标的物的实际价值进行估价。同时，评估价值不是标的物的最终价值，标的物的价值最终通过公开拍卖，公开竞价，由市场决定。因此，异议人认为评估报告评估价值过低的主张不属于执行异议审查范围，本院不予审查。综上，异议人提出执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项的规定，裁定:驳回异议人广西北部湾金诺粮贸有限公司的异议请求。 复议申请人广西北部湾金诺粮贸有限公司不服，向本院申请复议,请求依法撤销广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703执异17号执行裁定。事实与理由：一、评估财产基本信息错误，评估的假设与事实严重不符，评估报告的结论不足采信。二、评估报告评估价严重低于市场价。2014年5月9日，异议人聘请了广西衡泰房地产评估有限公司和广西衡泰不动产评估有限责任公司对仓储用地【钦国用（2013)第A2115号】土地进行评估，当时的评估价是760元/m2。相隔4年多，土地价值在不断的升值，同比升值比例不低于100%，而广西万宇房地产评估有限公司给出的评估价才是457元/m2,严重低于4年前的市场价。三、评估程序严重违法。一是到现场的房地产估价师不足两名，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十八条：评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。在（××）广万房地估字F【2019】第011号《房地产估价报告》上签名的估价师是：丁丽声和谭荣仲，但是在附件中没有看到丁丽声去现场承办，在估价报告中注明是注册房地产估价师谭荣仲和助理人员陆德渐参与了现场勘查，丁丽声没有参与。助理人员陆德渐不是注册房地产估价师。二是评估报告没有资产评估师签字。《资产评估法》第二十八条明确规定，评估报告要由资产评估师签名，但是此报告中，签名的丁丽声和谭荣仲都是房地产估价师，而不是资产评估师。三是土地评估没有土地估价师参与。土地的评估应该由土地估价师评估，但本项目的签字人丁丽声和谭荣仲都是房地产估价师，不是土地估价师。【钦国用（2013)第A2115号】土地的评估结果没有土地估价师的参与，所以没有合法性依据。 本院对钦北区人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，由于复议申请人金诺公司提供的证据均未能证实（××）广万房地估字F［2019］第011号《房地产估价报告》存在上述（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产的情形，故对其主张本院不予支持。关于复议申请人金诺公司提出评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法问题。根据《中华人民共和国资产评估法》第二十八条规定：“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章》”及中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》估价程序3.0.2第4条规定：“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产评估师全程参与受理估价委托、实地勘察估价对象、撰写估价报告等工作。”，本案涉案的（××）广万房地估字F［2019］第011号《房地产估价报告》是由两名注册房地产评估师承办并在评估报告上签名并加盖评估机构印章，另，到实地勘察估价物现场，经钦北区人民法院通知，金诺公司无人到现场参加勘验，由白水塘社区工作人员吴日祥见证并签名。因此，估价程序符合法定程序。复议申请人关于评估人员不具备相应评估资质及程序违法的理由不成立，本院不予采纳。关于复议申请人提出的评估报告评估价值过低的主张不属于执行异议审查范围，钦北区人民法院不予审查正确。钦北区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人广西北部湾金诺粮贸有限公司的异议申请并无不当。 综上，钦北区人民法院（2019）桂0703执异17号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人广西北部湾金诺粮贸有限公司的复议理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回广西北部湾金诺粮贸有限公司的复议申请，维持钦北区人民法院（2019）桂0703执异17号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张艳蓉 审判员  梁明晔 审判员  黄富丽 二〇一九年九月二十七日 书记员  李日雄