宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初8097号 原告：银川开源物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：杨勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨莉芳，女，公司工作人员。 委托诉讼代理人：金英，女，公司工作人员。 被告：刘宏，女，1968年9月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告银川开源物业服务有限公司与被告刘宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司委托诉讼代理人杨莉芳，被告刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费2712元；2.判令被告向原告支付物业费滞纳金2441元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月受清水湾社区街道办、居委会、陶然水岸业主委员会委托，根据双方合同约定，为鲁能陶然水岸小区提供物业服务。被告系鲁能陶然水岸小区，该房屋建筑面积为137平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截止2018年7月5日，被告尚拖欠18个月（自2017年1月6日至2018年7月5日）的物业服务费2712元，物业费滞纳金2441元。虽经原告多次催要，至今无果。综上所述，被告拖欠交付物业管理服务费的行为构成违约，已严重地损害了原告经济利益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求人民法院在查清案件事实后，依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告于2018年1月7日向原告员工交纳了2880元的物业服务费，不存在逾期未交费的事实，更不应该承担违约责任。原告提供的物业服务质量极差，管理混乱，不应该按照原定标准收取物业费。2013年7月原告通过招聘的方式进入小区，为陶然水岸小区提供物业服务，因在履行物业服务过程中，严重违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《银川市物业管理条例》、《银川市普通住宅小区等级服务标准》的相关规定，将银川市比较有影响力的高端小区鲁能陶然水岸糟蹋得满目疮痍，房价暴跌，严重地侵害了原告的合法权益。2018年7月28日，原告被陶然水岸小区全体业主赶出小区，目前已被金凤区物业办降为C级物业服务单位同时列入行业黑名单。其劣质服务具体表现如下：一、原告自进入小区后从未对重点公共设施、设备尽到维护保养义务，致使小区消防、监控、电梯，变电室等主要设施、设备功能瘫痪，现已存在重大安全隐患。1.消防功能瘫痪被答辩人进入小区管理后，小区的消防设施从来没有做认真细致地维护，消防专用水道水管形同虚设，消防灭火器大部分已经过期，消防通道经常被乱停车辆阻挡的无法通行且原告不予制止。2016年大年三十，由于小区17号楼、20号楼发生火灾，造成消防车无法开进，后经多方努力才勉强将火扑灭，幸好没有造成人员伤亡事故火灾避险和紧急救援宣传、教育、定期演练更是无稽之谈。以上情况银川市消防支队二大队曾提出过严厉的批评和下发整改通知书。2.监控设施瘫痪，安保人员未对安全防范工作尽到义务，外来车辆随意停放。小区大门虽有保安值守，但大部分保安都是下岗退体和社会上的闲杂人员，素质低，年纪大，没有进行专业化的培训，虽在岗位但无法职责。小区所有门禁系统犹如摆设，闲杂人员随便出入，没有任何登记制度，卖大米的、捡破烂的、散发小广告的、小偷及外面的流浪狗等“陌生拜访”都是常客。很多不明身份的人随便进进出出，从不进行身份核查和登记，对小区住户的人身及财产安全带来了极的隐患。小区车辆乱停乱放不进行疏导和管理，使本来车多位少的小区挤占的水泄不通，被答辩人为了私利，将本来不宽裕的马路又违规划出了几十个临时停车位，甚至伙同第二届业主委员会将地下停车库的消防通道划出10个车位，以租赁40年的期限变相卖给业主，从中收益近150万元且资金流向不明。由于小区砸车划车经常发生，致使业主多次报案，上海西路派出所出警后，发现小区监控基本瘫痪。很多业主为了自身安全，私自安装自家监控，破坏了小区整体规划和美观。以上情况上海西路派出所有案可查，事实证据铁证如山。3.2018年8月深房物业公司进入小区后对小区13部电梯进行了全面检查，发现小区13部电梯几乎瘫痪，发现存在重大安全隐患，电梯钢丝绳接近断裂，电梯井积满了水，有的在运行过程中响声不断，正因检查维修及时，才避免了人员生命伤亡事故的发生。4.小区的主要设施配电室，常年不维护，室内多处漏水，控制柜不清扫，积灰严重，配电室的窗户大开且没有防护网，缺失值班记录，这些都存在重大安全隐患；小区内有三个低压箱式变压器，从未进行过维护，设施损坏严重，一直到8月新的物业进驻小区后才发现三台变压器里的变压器油都已经消耗干，所幸发现及时，否则后果不堪设想。二、在原告对小区管理期间，小区内私搭乱建成风，严重影响了小区的整体建筑风格和美观。根据《银川市物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为物业服务企业应当制止，及时向有关行政管理部门报告。但是原告对部分业主的私搭乱建行为不管不问的态度，纵容了更多的私搭乱建的行为，严重影响了小区内的整体形象。同时，小区内脏乱、差一年比一年严重，小区内道路坑坑洼洼，人行道砖凸凹不平草坪杂草丛生，树叶、树胶满地撒落，景观水道漂浮物臭气熏天，海盗船破烂伤人并存在安全隐患，雕像受损严重，装修垃圾、树枝长年堆积，卖大米的、拾破烂的经常出现，流浪狗咬人时有发生，原告视而不见，得过且过严重失职，把一个高档小区管理的还不如仅一条马路之隔的康居C区，来重降低了包括被告内的全体业主的居住品质，并使小区内的房价一跌再跌，给被告和小区全体业主造成了严重的经济损失。三、原告拒绝公示物业合同和物业公司财务收支。《银川市物业管理条例》第三十八条规定：物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》-三级服务标准第一基本要求之7条规定：按有关规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况。原告现提起的是物业服务合同纠纷诉讼，但是真正的物业服务合同从来都没有公示过，被告至今不知道该份合同中服务方和被服务方的具体的权利义务。物业服务合同本不是商业保密文件，被告也多次向原告催要物业合同，但是原告均以各种理由拒绝，这严重的侵害了被告的知情权。为此，小区业主代表联合将与之签订合同的第二届业主委员会起诉到金凤区人民法院，银川金凤区人民法院于2018年4月17日做出(2017)宁0106民初3192号民事判决书，责令业主委员会在小区公共区域内公示物业合同及小区资金使用情况，银川市中级人民法院也于2018年8月14日做出(2018)宁01民终1911号维持原判的民事裁定书。但是，原告和陶然水岸第二届业主委员会拒不执行已经生效的法律文书，而且还和金凤区执行庭玩起了藏猫猫的游戏，后经金凤区法院执行局的强制执行下勉强做了执行，但是还是拒绝提供第二届业委会和原告五年来的财务收支明细。时至今日，原告到底是按什么标准提供服务，以什么根据收取服务费，物业费如何使用以及小区公共收益的支出和分配情况，被告及全体业均不知晓。物业公司是受全体业主委托提供服务，收取物业管理费虽然是其权利，但是根据权利与义务对等的原则，提供与之相应的服务则是其义务，现在原告不履行相关法律法规赋予的义务，将小区管理的如此之差，且业主们连其财务收支都不知情，没有依据收取全额物业费。综上，原告无权要求欠交物业费的业主补交物业费，被告虽已交纳，故保留向其追索的权利。请求法院在本案中依法驳回其请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的催费通知单照片、欠费明细表，虽被告不认可，但结合物业服务合同、不动产信息查询单及双方陈述，对其证明的被告系小区业主、被告房屋基本状况及欠付物业服务费事实予以确认；2.被告提交的信用卡交易明细无其他证据佐证不能达到其证明目的，本院不予确认；3.被告提交的民事判决书、民事裁定书与本案主要待证事实并无关联，本院不予确认；4.被告提交的公证书均系复印件，未提交原件核对，亦无其他证据佐证，本院不予确认；5.被告提交的银川市普通住宅小区物业服务等级标准、银川市物业管理条例、金凤区物业行业黑名单公示打印件，经本院审核，对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月20日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《陶然水岸物业服务合同》一份，约定银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会选聘原告为银川市金凤区北京路陶然水岸小区提供物业服务并依规收取物业服务费；收费标准分别为别墅1.2元/平方米/月、高层（小高层）1.1元/平方米/月、底商1.2元/平方米/月，电梯费1-3层0.2元/月/平方米、4-6层0.25元/月/平方米、7-8层0.3元/月/平方米、9-11层0.35元/月/平方米，二次供水费3.55元/吨（小高层6层以上），车位管理费地下车库80元/月、地面规划车位120元/月、地面临时车位100元/月、其余按照政府及物业局有关规定收费；物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期的前一个月内履行交纳义务，业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日千分之三的标准承担相应的违约金；服务期限为五年，自2013年7月6日至2018年7月5日；同时亦约定了其他权利义务。2015年6月18日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《补充协议》对原合同中关于发生争议管辖条款进行变更。被告系陶然水岸小区15－2－201室业主，房屋建筑面积137平方米。现因被告欠付2017年1月6日至2018年7月5日期间物业服务费，原告催要未果，故诉至本院请求判如所请。 另查明，已生效的（2019）宁01民终1614号民事判决确认，2018年6月21日，银川市供热物业管理办公室发布银物办发[2018]136号文件，对银川市五月份物业日常巡查处理进行通报，原告在陶然水岸小区的物业管理区域内存在设施设备、公共环境、公共秩序、机动车或非机动车等管理不到位的情况。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为陶然水岸小区的业主，应受上述合同约束。在原告依约提供物业服务后，其应按约支付物业服务费。现综合本案合同约定内容、已查明事实及原告提供服务的条件、过程及服务效果，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，且一定程度上影响了包括被告在内的小区业主的生活，故对被告应支付的物业费酌情予以减交15%，即被告应向原告支付2017年1月6日至2018年7月5日期间的物业服务费为2306元（1.1元/平方米/月×137平方米×18个月×85%）。另，物业服务合同中虽约定逾期支付物业服务费的违约责任，但因双方存在争议，被告不属于无故拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘宏于本判决生效后五日内向原告银川开源物业服务有限公司支付2017年1月6日至2018年7月5日期间的物业服务费2306元； 二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘宏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  周宁 二〇一九年九月二十三日 书记员  邵帅