上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初15194号原告(反诉被告)：刘淑红，女，1977年2月2日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：施志敏，上海沪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪翔宇，上海沪法律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄妙娜，女，1976年11月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。原告刘淑红与被告黄妙娜及反诉原告黄妙娜与反诉被告刘淑红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)刘淑红的委托诉讼代理人施志敏，被告(反诉原告)黄妙娜及其委托诉讼代理人严瑾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑红提出诉讼请求：一、判令黄妙娜支付2019年7月至8月租金人民币40,000元(以下币种均为人民币)及逾期支付的违约金240元(以每天万分之四自2019年6月26日暂计至2019年7月10日)；二、判令黄妙娜支付自2019年1月1日至2019年6月30日止的6个月车位管理费900元；三、判令黄妙娜承担律师费3,000元及本案诉讼费用。审理中，原告刘淑红撤回上述全部诉讼请求，同时增加诉讼请求：判令黄妙娜结清截至2019年8月31日的水、电、煤气费用，并将房屋返还刘淑红。事实与理由：刘淑红将其购买的位于上海市普陀区泸定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)出租给黄妙娜，约定租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，但黄妙娜在租赁期限内拖欠相应费用，故刘淑红诉至法院。在诉讼期间，因黄妙娜实际搬离系争房屋，故刘淑红请求判如所请。被告黄妙娜辩称，同意承担水、电、煤气费用，但其已经发函给刘淑红要求解除合同，双方现已通过中介确认房屋返还的状态，可当庭交付房屋钥匙。反诉原告黄妙娜提出反诉诉讼请求：一、确认双方于2018年11月5日签订的《上海市租赁合同》于2019年8月31日解除；二、判令刘淑红返还押金20,000元；三、判令刘淑红赔偿损失13,000元；四、反诉诉讼费由刘淑红承担。事实与理由：承租期间，黄妙娜发现系争房屋多处墙体存在霉变，并多次联系刘淑红要求履行维修义务，但双方始终未能就维修及安置补偿确定有效方案，造成系争房屋发霉情况更加严重，故黄妙娜通知刘淑红于2019年8月31日解除合同，现已实际搬离系争房屋，故黄妙娜提起反诉，要求判如所请。反诉被告刘淑红辩称，同意合同解除的时间，但按照合同约定提前解除合同构成违约，刘淑红有权没收押金。黄妙娜主张的搬家损失并非因刘淑红的原因造成，故不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、2018年11月5日，刘淑红作为甲方，与作为乙方的黄妙娜签订《上海市租赁合同》，该合同约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方作为居住使用；租赁期为贰年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；月租金20,000元，以两个月为一期支付；首期付三个月，另付20,000元押金；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费应由乙方承担；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方向对方支付违约金20,000元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。二、黄妙娜与刘淑红微信聊天记录显示：2019年2月25日,黄妙娜发送消息称：“墙纸的问题说春节后解决，但是没人来过，然后其他两间卧室前面也慢慢霉出来了”；刘淑红回复并向黄妙娜推荐了物业公司维修人员的微信账号；黄妙娜回复：“我们现在人都住里面，再装修肯定会灰呀，胶水之类的污染源，我们家宝宝才几个月，能让他们(物业公司)先出个方案我看看再决定吗”;2019年4月24日，刘淑红向黄妙娜发送其与物业维修人员的微信聊天截屏显示：物业公司维修人员称“1号1602明天上午九点跟(更)换墙纸，安排有人在家”；刘淑红回复：“我和租客确认好，因为租客家宝宝太小，更换墙纸会有很多粉尘，对孩子不太好，晚一段时间更换”；2019年4月28日，刘淑红向黄妙娜发送微信语音称：“跟他们物业经理就是定下来…墙上的那个就是没(霉)点，全部让他墙纸撕下来…墙上的霉点铲除…暂时不贴墙纸，过了梅雨天以后就是在看这里面有什么变化，然后再定方案”；黄妙娜回复：“现在我们人是住在里面，而且还有个不满周岁的小宝宝，这个又要撕墙纸又要铲霉点…一定是弄的一塌糊涂的，这个没有办法”。后黄妙娜与刘淑红未能就维修方案达成一致。截至2019年8月，系争房屋主卧飘窗窗框侧面、次卧窗框侧面及窗户下方墙面墙纸仍存在发霉情况。三、2019年8月12日，上海古北物业管理有限公司长风名苑物业管理处出具《情况说明》，载明：“本小区568弄1号1602室房屋，在今年2月发现窗口两边墙壁上有少许霉点。据查看分析，可能是因为使用地暖或空调使用过程中产生冷凝水造成的。不影响房屋正常使用。本小区相类似的业主房屋未发生类似情况”。四、2019年8月30日，黄妙娜委托律师向刘淑红发送《关于2018年11月5日解除通知函》，主要载明：自入住即发现系争房屋多处墙体存在霉变，多次联系要求履行维修义务，但始终未能就维修及安置方案确定有效方案，造成系争房屋至今存在严重的发霉状况，不仅影响承租人的正常居住生活，甚至影响家中新生儿的健康发育；故依据合同法的规定行使合同解除权，双方于2018年11月5日签订的《上海市租赁合同》于2019年8月31日正式解除。该函件通过中国邮政EMS向刘淑红寄送，于2019年8月31日由他人代收。以上事实，有《上海市租赁合同》、《情况说明》、《关于2018年11月5日解除通知函》、微信聊天记录、照片、视频及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉事实同本诉。审理中，黄妙娜于2019年9月3日当庭向刘淑红返还系争房屋钥匙。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。刘淑红与黄妙娜就系争房屋租赁事宜签订《上海市租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现黄妙娜已实际搬离系争房屋，双方当事人均确认上述合同于2019年8月31日解除，本院对此予以确认。合同解除后，黄妙娜应按照合同约定结清租赁期间内实际发生的水、电、燃气费，并将房屋返还刘淑红。现双方已在本案审理期间通过返还钥匙的方式交接房屋，已无判决的需要，故本院对该项诉讼请求难以支持。针对反诉部分，双方对因何方违约导致合同解除存在争议。黄妙娜认为，刘淑红作为出租方，应按照合同约定承担租赁物的修缮义务，并保障房屋可满足约定使用用途，现刘淑红迟延履行维修义务，致使合同目的无法实现，故行使合同解除权并要求其承担赔偿责任。结合已查明的事实，系争房屋虽然存在卧室部分墙面发霉的情况，但尚不足以导致承租人无法居住使用房屋，致使合同目的无法实现。同时，黄妙娜向刘淑红反映卧室墙纸出现发霉情况后，刘淑红均予以回应，联系维修人员上门查看，并出具相应的维修方案。双方未能就维修问题达成一致，系因黄妙娜对房屋居住条件存在较高要求，认为房屋维修会影响其居住所致，而在双方签订的合同中，仅约定租赁用途为居住使用，并未体现承租人对房屋状况及居住条件存在特殊要求。在刘淑红同意对房屋进行维修的情况下，黄妙娜自行搬离系争房屋，并以此为由要求刘淑红承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。根据合同约定，承租方违约的，出租方有权不退还押金，故本院对黄妙娜要求返还押金的诉讼请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告黄妙娜应于本判决生效之日起十日内结清上海市普陀区泸定路XXX弄XXX号XXX室房屋截止至2019年8月31日的水、电、燃气费(以实际发生的数额为准)；二、对原告刘淑红的其余诉讼请求不予支持；三、反诉原告黄妙娜与反诉被告刘淑红就上海市普陀区泸定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2019年8月31日解除；四、对反诉原告黄妙娜的其余诉讼请求，均不予支持。本诉受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由被告黄妙娜承担。反诉受理费人民币312.5元，由反诉原告黄妙娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年九月二十七日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。