广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1295号 原告罗克忠，男，1954年6月2日出生，壮族，住广西田东县。 原告韦金秀，女，1956年9月11日出生，壮族，住广西田东县。 委托代理人潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 被告卢艳新，女，1971年2月5日出生，汉族，住广西。 委托代理人黄炳圣，男，1960年7月2日出生，壮族，田东县民新缘法律服务所法律工作者。 原告罗克忠、韦金秀与被告卢艳新租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法由审判员蒙秋美和人民陪审员李海有、韦玉强组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。法官助理周玲担任记录。原告韦金秀及罗克忠、韦金秀的共同委托代理人潘红梅、被告卢艳新及其委托代理人黄炳圣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗克忠、韦金秀向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告之间的不定期租赁合同，被告立即搬离田东县平马镇东宁大道106号一楼，在5日内将一楼门面面前招牌拆除、屋内隔断打通，恢复一楼通亮无隔断的原状或者赔偿恢复原状的费用；二、判令被告给付逾期办理的租金按每月1250元计算从起诉之日至被告办理并恢复房屋原状时止；判令被告缴清水电费用；三、本案受理费由被告负担。事实及理由：2016年1月，原告位于田东县平马镇东宁大道106号1-5楼房由原承租人郑年青续租经营养生保健项目至2022年5月16日止。2016男6月20日，郑年青的店长张福祥没有经过原告同意把该房一楼门面转租给被告，租期为5年，张福祥收取被告每年租金15000元。被告进驻经营后于2017年4月28日才告知原告，原告只得同意其转租。2018年5月19日，原承租人郑年青因经营不善，不交付下一年度租金，将房屋钥匙交个原告，要求解除合同。双方因合同履行和恢复原状事宜产生矛盾，原告于2018年6月起诉至法院要求郑年青支付租金，法院于2018年12月26日判决双方解除合同，被告以其与张福祥的租赁合同没有到期为由，拒不搬离。据上述事实，原告认为，原告与郑年青的租赁合同已经法院判决解除，被告基于郑年青的租赁合同转租部分房屋，主合同已经解除，从合同衍生的转租合同也应随解除，被告拒不搬离，造成原告不能出租房屋，被告依法应承担民事责任，应立即搬离、恢复原状并赔偿原告的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告依法提起本案诉讼，请人民法院依法判决。 原告罗克忠、韦金秀围绕其诉讼请求提供了5份证据:1、租赁合同书，拟证明原告于2016年1月将房屋1-4楼出租给郑年青经营养生保健项目；2、租赁合同书，拟证明张福祥于2016年6月将一楼门面转租给被告，原告于2017年4月才被迫同意转租；3、收据，拟证明张福祥收取被告的租金；4、通知书，拟证明原告已经通知被告限期搬离；5、照片，拟证明被告在原告房屋一楼经营，致使原告无法出租房屋；6、民事判决书，拟证明原告与郑年青的租赁合同已经解除，被告是转租，主合同已经解除，转租合同应当一并解除。 被告卢艳新辩称，一、本案案由定性不是恢复原状纠纷，而是合同纠纷，原告起诉的诉请请求与本案事实不符。理由是：本案被告于原承租人郑年青的久美子店长张福祥签订一楼门面经营照明产品，租期五年，即2016年6月20日至2021年6月19日，这件事原告是知道的并同意的，要不被告也不可能完成合同的签订和实际经营三年。二、被告租用一楼就当时是独立空门面的，与二楼、三楼没有关联。三、被告于张福祥所签订的转租合同时经过原告同意而且独立存在的合同形式，与原告和郑年青所签的合同没有直接上的关系。四、被告卢艳新与张福祥签租一楼门面合同得到原告罗克忠的同意和支持，罗克忠为卢艳新提供房产证件、身份证件给卢艳新到有关部门办理营业执照和各种证件，因此，原告罗克忠在诉状所说“被告进驻经营后2017年4月28日才告知原告”与事实不符。五、本案被告卢艳新与张福祥所签订的一楼西边门面合同时经原告罗克忠、韦金秀同意的，是合法有效的。这在田东县人民法院（2018）桂1022民初1072号民事判决书中第五页倒数第一段已经表述清楚。六、由此可见，本案的合同纠纷不应因主合同的解除、终止而终止。七、被告卢艳新进驻一楼门面时，原本就有隔墙，不像罗克忠在诉讼请求所述的那样（恢复一楼通亮无隔断的原状或赔偿恢复原状的费用）。八、虽然原甲方张福祥已经不再此房承租，但卢艳新还是继续履行合同乐约定交纳租金，只是租金向房东罗克忠交纳而已，罗克忠也已经签收，由此可见，罗克忠的行为在法律意义上是默认。九、被告卢艳新经营的照明产品是要办理营业执照，要有固定的经营场所，有长远的固定地址才能迎合新老顾客，生意才能生存下去，如果原告罗克忠执意要求解除合同，那么造成卢艳新的经济损失应给予赔偿。基于原告变更的诉讼请求补充一点：合同不是不定期租赁合同，而是转租合同定期5年，而且转租时经过原告同意。综上所述，被告卢艳新请求继续履行合同至2021年6月，希望法院支持。 被告卢艳新为其答辩在举证期限内向本院提交3份证据：1、民事判决书，拟证明本案被告与张福祥所签订的一楼西边门面合同是经罗克忠、韦金秀同意的，是合法有效的，这在田东县法院(2018)桂1022民初1072号民事判决书中的第五页倒数第一段已表述清楚。本案的合同纠纷不应因主合同的解除、终止而终止；2、租赁房屋产权证书、3、原告罗克忠身份证，两份证据拟证明被告与张福祥签租一楼门面合同得到罗克忠同意和支持，罗克忠为卢艳新提供房产证件、身份证件给卢艳新到有关部门办埋营业执照和各种证件，证明转租合同得到原告的同意。 经开庭质证，被告卢艳新对原告罗克忠、韦金秀提交的证据证据1、2、3、5的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据4的对真实性没有异议，对合法性有异议，这项通知不合法；对证据6的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，本案被告与张福祥所签订的一楼西边门面合同是经罗克忠、韦金秀同意的，是合法有效的，这在田东县法院(2018)桂1022民初1072号民事判决书中的第五页倒数第一段已表述清楚。本案的合同纠纷不应因主合同的解除、终止而终止。 原告罗克忠、韦金秀对被告卢艳新提交的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，被告所租一楼门面，不是原告租给被告的，而是张转租给被告的，如果原告不同意的话，转租合同根本不成立；对证据2、3的真实性合法性无异议，但是身份证和房产证是张福祥提供给被告的，2017年原告才知道张福祥转租，才被迫同意转租。 对原、被告提交的证据，各方当事人无异议的本院予以确认，对有异议，本院结合本案的事实予以综合采纳。 经本院审理后认定事实如下： 2016年1月6日，原告与案外人郑年青签订《房屋租赁合同书》，约定由郑年青租赁原告位于田东县平马镇东宁路150号一至五楼整栋房屋，用于经营公共浴室、保健按摩和居住使用，租赁期限为5年，即2017年5月7日起至2022年5月16日止。原告与郑年青在《房屋租赁合同书》后签字并捺印，案外人张福祥在该合同尾部空白处签字。合同签订后，郑年青支付首年租金并进驻装修使用，但第二年租金郑年青未能如约支付。同年5月6日，原告找到郑年青催收房租。郑年青称因外部原因无法继续经营，要求解除合同，原告遂诉至本院，本院于2018年12月26日作出（2018）桂1022民初1072号民事判决书，判决解除2016年1月6日原告罗克忠与郑年青签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月19日解除、支付原告罗克忠、韦金秀2018年5月17日至2018年5月19日房租570元并将位于田东县平马镇东宁路150号一至五楼整栋楼房恢复原状。 另查明，2016年6月20日，案外人张福祥代表郑年青与被告卢艳新签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租田东县平马镇东宁大道106号久美子保健城单间铺面用于经营照明、卫浴、居住使用。转租的合同签订后，被告卢艳新分别将2015年6月20日—2016年6月20日、2016年6月20日-2017年6月19日、2017年6月20日-2018年6月20日三年的房租交给张福祥。2017年4月28日，原告罗克忠在该《房屋租赁合同书》右上角空白处写下：“同意久美子转租给卢艳新。罗克忠。2017.4.28”。2018年2月起，因原告与郑年青存在纠纷，被告卢艳新于2019年5月21日向原告罗克忠交纳2018年6月20日-2019年6月19日的房租，原告罗克忠向被告卢艳新出具收据：“今收到卢艳新补交2018年6月20日到2019年6月19日房租人民币壹万伍仟元正。房屋租期到今年6月19日止，请提前做好搬迁工作。收款人：罗克忠。2019年5月21日。”被告卢艳新在该收据下方空白处写下：“先补交2018年6月20日到2019年6月19日房租人民币壹万伍仟元正，原定合同到2021年6月20日止，要求续租到合同期满。付款人：卢艳新（租户）。2019年5月21日”。2019年5月9日，原告韦金秀作出《通知》，要求被告卢艳新交付尚未交纳的租金，并做好移交手续，并要求在三天内搬出房屋。庭审中，被告卢艳新确认收到该《通知》。 又查明，原告罗克忠与韦金秀系夫妻关系，张福祥与被告卢艳新的房屋租赁合同签订时间系二人夫妻关系存续期间。 本院认为，在转租关系中存在两个独立租赁合同关系，而转租合同是以第一手租赁合同为基础，当第一手租赁合同解除时，转租合同成立的合同基础已经不存在，故转租合同处于履行不能的状态。本案中，原告罗克忠与郑年青签订的《房屋租赁合同》依法解除后，虽然不当然使张福祥与被告卢艳新签订的转租合同丧失效力，但是原租赁合同是因承租人郑年青的违约而解除时，郑年青已丧失了租赁权，转租合同已失去存在的基础，除非原告同意，次承租人卢艳新不得对原告主张租赁的存续。 依法，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本院于2018年12月26日判决解除原告罗克忠与郑年青的《房屋租赁合同》之后，原告于2019年5月21日收取了被告卢艳新交来的2018年6月20日到2019年6月19日房租15000元。虽然原告罗克忠未与被告卢艳新签订书面的租赁合同，但在原告罗克忠与郑年青的房屋租赁合同解除之后，原告收取被告租金，应视为双方成立新的租赁合同关系。但在原告罗克忠出具的《收据》中，双方对于租赁合同的期限并未达成一致意见，亦没有证据证明双方约定的租赁期限，双方为不定期租赁。本案中，出租人原告在2019年5月10日向被告送达了《通知》，通知中明确要求被告卢艳新交付尚未交纳的租金，并做好移交手续，并要求在三天内搬出本案所涉租赁房屋。可认定原告在合理期限内已经履行通知义务。故原告要求判决解除原、被告之间的不定期租赁合同，依法有据，本院予以支持。 依法，合同解除尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的不定期租赁合同解除后，被告卢艳新应当将租赁房屋归还给原告，并拆除广告牌等将租赁房屋恢复原状。原告要求被告打通屋内隔断，恢复一楼通亮无隔断的原状或者赔偿恢原状的费用。但原告无证据证明该隔断为被告卢艳新所做，故对该诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告给付从起诉之日起至被告搬离并恢复房屋原状时止的逾期搬离的租金损失每月1250元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告卢艳新向原告交纳了2018年6月20日到2019年6月19日的房租，且原告在合理期限内通知被告解除该不定期的租赁合同，被告亦应在合理期限内搬离并向原告归还租赁房屋，逾期不搬的应向原告支付房屋占用费。故被告应从原告起诉之日起即2019年7月9日起至被告实际搬离租赁房屋之日止，按照原、被告之间不定期租赁合同的租金每天41.1元（15000元÷365天）计算。 关于原告要求交清水电费用的问题。本案中，原告未明确其请求的水电费用数额，亦未提供相应的证据予以证明，本院对于该诉讼请求无法查明，故对该诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百五十一条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告卢艳新于本案判决生效之日起10日内搬离广西田东县平马镇东宁大道106号一楼，并拆除一楼门面前的广告牌恢复原状； 二、被告卢艳新向原告罗克忠、韦金秀支付逾期搬离房屋占用费（计算方式：从2019年7月9日起至被告实际搬离广西田东县平马镇东宁大道106号一楼之日止，每天按照41.1元计算）； 三、驳回原告罗克忠、韦金秀的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告卢艳新承担50元。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  蒙秋美 人民陪审员  李海有 人民陪审员  韦玉强 二〇一九年九月三日 书 记 员  韦彩云