北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初16305号原告：刁迁，男，1973年5月5日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，北京修复新瑜伽健身有限公司员工，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托代理人：张琳，女，1996年12月22日出生，满族，辽宁省宽甸满族自治县村民，北京修复新瑜伽健身有限公司员工，住北京市朝阳区，北京修复新瑜伽健身有限公司推荐。被告:北京太和嘉利商贸有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇西环南路5号5幢3层5-1，统一社会信用代码91110117MA0053PM13。法定代表人：汪漫，经理。被告：汪漫，女，1971年3月31日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：杨瀚，男，1969年1月14日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市昌平区，身份号码×××。第三人：北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会，住所地北京市顺义区马坡地区衙门村安乐路99号，统一社会信用代码54110113A028619823。法定代表人：王乃湖，主任。委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，北京朗空律师事务所律师。原告刁迁诉被告北京太和嘉利商贸有限公司（以下简称太和公司）、汪漫、杨瀚、第三人北京市顺义区马坡镇衙门村村民委员会（以下简称衙门村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刁迁的委托诉讼代理人张琳，第三人衙门村委会的委托诉讼代理人闫丽群、刘帅，到庭参加诉讼。被告太和公司、汪漫、杨瀚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刁迁向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋转让合同无效；2、判令被告共同返还购房款50万元；3、判令被告共同赔偿财产损失16.78万元；4、判令被告汪漫、被告杨瀚、第三人在被告太和公司赔偿责任范围承担连带赔偿责任；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月10日原被双方签订房屋转让合同，由被告将其位于北京市顺义区×××房屋的使用权转让给原告，期限为45年，转让费共计50万元。合同签订后，原告于2018年1月3日以手机转账的方式向被告支付共计20万元转让费。2017年5月上述房屋因系违章建筑，北京市顺义区人民政府对×××房屋向被告下发《违法建设期限拆除通知书》。合同签订期间，被告声称已经依法取得北京市顺义区×××土地使用权，未如实向原告告知房屋属于违章建筑的事实，已经构成欺诈。且在政府2017年8月限期拆除违建通知下达后，被告多次将通知书私自撕毁，然而在2017年12月被告还收取原告尾款30万元，致使原告的财产未能及时转移，造成原告装修费、家具等财产损失。故被告存在欺诈行为。综上，为维护原告合法权益，根据合同法及城市房地产管理法之规定，特起诉请求支持原告的诉讼请求。被告太和公司、汪漫、杨瀚既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。第三人衙门村委会述称：不同意原告的诉讼请求。我方不是合同相对方，也均未参与涉诉案件，更没有收到过原告支付的购房款。原告的所有财产损失均与第三人无关。原告起诉第三人无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《房屋转让合同》原件一份、收据原件一张、中国银行交易明细原件、装修协议原件两份、马坡镇人民政府通知书复印件一张，第三人提交的本院（2018）京0113民初24198号民事判决书一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：太和公司系自然人独资公司，汪漫系太和公司法定代表人。杨首忠与汪漫系夫妻关系。汪漫、杨首忠与衙门村委会于2012年12月8日签订《土地租赁合同》，约定：汪漫、杨首忠承租衙门村委会原址小学校的土地，出租年限为20年，自2012年12月8日至2032年12月7日止，每年租金23100元，在每年12月8日交当年租金；承包期内，因国家和上级规划建设开发用地，双方应服从国家和上级需要，承租方按国家和上级规定搬迁，地上赔偿归承租方所有；合同到期后自动顺延30年，租金调整为每年25100元。汪漫、杨首忠租赁后在该租赁土地上建造了涉诉楼房。2016年8月6日，太和公司（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《房屋转让合同》，内容为：甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，己依法取得北京市顺义区×××土地使用权，依照《中华人民共和国经济合同法》甲、乙双方在自愿、平等、公平、协商一致的基础上，就阳光小镇房屋转让事宜达成如下协议：一、甲方经批准，在上述地块建设的房屋定名为阳光小镇。二、乙方所受让房屋为【现房】【期房】，乙方对所受让房屋享有45年的使用权，即从2016年9月10日到2061年9月9日为止。三、乙方所受让房屋基本情况:本项目占地面积为7亩，共计三栋房屋。乙方所受让房屋为北京市顺义区×××；合同约定建筑面积为78平方米……四、转让金及相关费用：1、房屋转让金（合同签订之日前交付):按整套一次性支付45年的转让费计算，总金额为50万元整……8、房屋装修费用（合同签订之日前交付）：本项目的所有房屋都由甲方统一装修，房屋的装修标准与甲方提供的样板间标准相同……五、房屋交付时间。房屋达到交付转让条件（具体交付标准见合同附件二），甲方在2016年9月10日前将质量合格的房屋交付乙方；合同还约定了其他权利义务。双方在合同附件还约定：一、乙方购×××，总房款50万元，包括门前院约25平方米，同期使用权，乙方于2016年8月6日首次付款30万元，余款20万元将于2017年12月31日前付清（甲方不予计算利息），如乙方2017年12月31日前不能付清余款，甲方将按日千分之五计算违约金。二、双方对附件内容均予认可，特此证明。2018年1月3日，太和公司向原告出具20万元收据一张。2016年11月23日，太和公司与原告签署收据一份，内容为：今收到汪漫女士退出房款陆万元，还差本人陆万元，定于12月31日退还给我。×××的房屋所有权利及使用权完全退还给汪漫女士，特此证明。自此14万房款，两万算佣金，余款12万分两次付清。所有钱款以银行转账为凭。对此，原告表示在购买涉诉房屋之前原告先选中了一套小平米的房屋，房款12万元左右，当时是和朋友安娜一起买房，安娜买了涉诉房屋，后安娜不买了，将她买的涉诉房屋转给原告购买了，所以原告将之前买的小平米房退了，所以原告与太和公司签了该份书面收据，太和公司退还原告之前的房款12万元，安娜就涉诉房屋交纳的25万元首付款转为原告支付的首付款，原告又通过银行转账把安娜的钱转给了她。原告提交银行转账明细、微信截图予以证明，其中转给徐恩良和罗红梅的钱都是支付的装修款，原告银行卡转账有限额，所以也通过朋友方炜进行了转账，原告转款的时候汪漫、杨瀚均在场，他们都是太和公司的人，钱款有转给汪漫、杨瀚的，所以要求二人共同返还、赔偿。对此，衙门村委会均表示不清楚，没有参与，涉诉土地性质是集体土地建设用地，有土地证，登记在村委会名下，租赁给汪漫、杨首忠的时候地上有房屋，对于该地上后建的涉诉房屋没有经过村委会，村委会只是基层群众性自治组织，并非管理者，更无权认定是否为违法违章建筑，村委会不存在任何过错，原告要求村委会承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。2018年5月21日，北京市顺义区马坡镇人民政府张贴通知书，内容为：×××内各住户：按照《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市禁止违法建设若干规定（2011）》，2017年8月1日，北京市规划委员会顺义分局对衙门村×××杨守（首）忠建设之建筑物认定为违法建设。按照法律程序，顺义区×××人民政府于2017年8月3日，依法对×××建设人杨守（首）忠下发《违法建设限期拆除通知书》；2018年4月2日，对该处建设人杨守（首）忠下发《拆除违法建设催告通知书》；2018年4月9日，对该处建设人杨守（首）忠下发《违法建设拆除通知书》。为妥善处理承租户相关权益，马坡镇人民政府要求违法建设人杨守（首）忠，如实告知院内承租户实际情况，同时按照相关法律规定，妥善处理好其与承租户之间相关经济责任。但至今违法建设人杨守（首）忠并未按照相关法律规定，进行拆除和腾退工作。为严厉打击违法建设，规范城乡建设行为，顺义区马坡镇人民政府决定于2018年5月28日，依法对上述违法建设进行强制拆除，望×××院内各位住户积极配合属地政府工作，于2018年5月28日前搬离，避免造成财产损失。特此通知。2018年5月23日，北京市顺义区×××人民政府发布《强制拆除决定》，内容为：×××：你（单位）在衙门村东南侧集体土地上未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定责令你（单位）于2017年8月3日之前自行拆除，逾期未拆除，我单位将依据北京市228号令于2018年5月28日上午八时依法组织拆除。2018年5月28日，涉诉房屋因系违建被政府强制拆除。涉诉房屋没有房产证及审批规划手续。原告称房屋买卖合同上写着精装修，但是收房后原告又进行了装修，并根据承包范围的不同签署了两份装修合同，装修合同是分别与杨瀚、徐恩良签署，因涉诉房屋拆除给原告造成了装修损失。原告提交两份装修合同予以证明。对此，衙门村委会表示其没有参与，与其无关。另查，汪漫与杨瀚系就涉诉房屋建设签订有合作协议。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告太和公司、汪漫、杨瀚经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条的规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十七条（六）的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告与太和公司签订的《房屋转让合同》实为房屋买卖合同关系，由于涉诉房屋系在农村集体土地上建造，既未取得房屋产权证，亦未取得相应的审批规划手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，故原告与太和公司达成的房屋买卖合同关系违反了法律的强制性规定，应属无效，对原告请求确认其与太和公司签订的《房屋转让合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。太和公司收取的房款50万元应当返还给原告，故对于原告返还房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的装修、家具等财产损失，因原告该主张依据不足，且原告在明知涉诉房屋无相关合法手续的情况下购买，自身亦存在过错，故对于原告该部分请求，本院不予支持。关于原告主张汪漫应承担连带责任之请求，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。汪漫未能举证证明其个人财产与公司财产独立，且原告的部分房款系打入汪漫个人的银行账户，故对于原告主张汪漫承担连带责任之请求，本院予以支持。关于原告主张杨瀚、衙门村委会承担连带责任之请求，因上述人员均非合同签订主体，该请求缺乏依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四、第三十七条（六）、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刁迁与被告北京太和嘉利商贸有限公司于二〇一六年九月十日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告北京太和嘉利商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刁迁房款五十万元；被告汪漫对此承担连带给付责任；三、驳回原告刁迁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百三十九元，由原告刁迁负担八百三十九元（已交纳），被告北京太和嘉利商贸有限公司、汪漫负担四千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年九月二十四日书记员  常思宇