江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0121民初1622号原告：南昌丰华轻纺城有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲塘大道，统一社会信用代码：91360100759985140A。法定代表人：郑小根，职务：总经理。委托代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。被告：邱怡，男，1962年12月5日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。第三人：万长义，男，1961年1月15日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告南昌丰华轻纺城有限公司（以下简称丰华公司）与被告邱怡、第三人万长义民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，后于2018年7月13日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹新春、被告邱怡、第三人万长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款23万元及利息13.8万元（利息按年利率24%计，自2015年9月2日暂计算至2018年3月1日，以后的利息继续按年利率24%计算至付清借款之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月2日，被告因购买原告开发的鹿鼎·爱丁堡商业写字楼短缺资金，提出向第三人万长义借款23万元，并向第三人出具借条，借条约定第三人将借条项下款项支付至原告账户视为被告收到借款。借条出具的当天，经第三人与原告协商一致，第三人将借条项下的全部债权及与债权相关的其他权利一并转让给了原告。被告在债权转让通知书回执上签名确认。尔后，原告向被告出具收到被告支付387612元的首付款的购房预收款收据（全额包含借款23万元），被告已凭上述预收款收据凭证办理完毕银行按揭贷款，并取得房屋所有权。借款到期后，被告迟迟不履行还款义务，原告多次催促被告还款，均被其以种种理由推诿，原告遂诉至法院。被告辩称，我在2015年期间向原告开发的鹿鼎国际红酒城陆续购买了八间写字楼准备作办公室出租。由于国家规定买写字楼首付款要达到总房款的50%，当时我手头紧张没那么多钱，原告正好有一个垫首付30%，买方只需出20%的政策。购房户在红酒城交付20%的首付后，虽然马上向红酒城规定的人万长义写下剩下的30%的首付款借条，但真实情况是没有资金进出，即万长义既没有支付现金给购房户，也没有转账给购房户。购房户甚至连万长义的面都未见过，全部借款过程全由工作人员完成。从2017年下半年开始，他们就说我还欠三个房间的垫首付款共计23万元整。2018年3月中旬，他们叫我到红酒城对账，说1栋1601、1613、1614三间房的垫首付款未还合计23万元，随后他们给了我三张借条的复印件，我对此存疑，1601号和1614号房的借期是2015年9月2日，而这两间房的合同签订日期分别是2015年1月15日和2015年1月10日。我另外有五间房，即2号楼601、614、608、609、610是在2015年4月7日订的合同，这五间房的垫首付款都还了，反而1601、1614号的没还。根据红酒城的购买流程：客户先付20%首付，红酒城马上要求写30%首付的借条，然后再签合同，合同上写首付款为房款的50%。1601、1614房是2015年1月15日和1月10日签的，那借条也应是1月15日和1月10日签的。我在购买这两套房屋时完全有可能没办理借红酒城钱而垫首付，因我当时手里有较多的闲钱。借款法律关系系实践性法律行为，需要实际支付借款才会产生借款合同生效的法律后果。因此，未实际交付借款的借款行为并未生效。开发商所谓的债权，本质上是房地产买卖合同确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。本案也不构成债务承担。开发商以垫付之名让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国家对于首付比例和限贷的规定付足，开发商这种虚假借款行为应被认定为以合法形式掩盖其非法目的的无效行为，所谓借款子虚乌有，其规定的年息24%也根本不成立。开发商违规售房，将写字楼当住宅卖，实际房屋产权只有28年，所以我竭力要求退房。原告于2017年8月在南昌县法院起诉我时也没有提出要我还垫首付款的事，却在2017年10月才说我还有三间房屋首付款230000元未还，此事我完全不知情。我认为我不欠原告所谓的垫首付款，希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提供的三张借条、债权转让通知书及回执真实性提出异议，并向本院申请对上述借条进行鉴定。本院依法委托江西天剑司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定意见为：送检三张《借条》中非印刷体字迹为书写形成；送检三张《借条》中落款处“邱怡”签名上的红色指印为红色印油捺印形成；送检三张《借条》中落款处“邱怡”签名上的红色指印因条件较差，无法确定是否为邱怡本人所留。被告对该份鉴定意见书亦不认可。本院认为，鉴定意见书系具有相关资质专业人员出具，本院对该份鉴定意见书予以认定。结合鉴定意见，虽然借条落款处“邱怡”签名上的红色指印无法确认，但该签名系书写笔书写形成，签名上的红色指印亦为红色印油捺印形成，换言之，该三张借条均为原件，且被告邱怡并未否认签名的笔迹，故本院对该组证据予以认定。2.被告对原告提供的（2017）赣0121民初3159号民事判决书、八张税务局通用预收款收据的证明目的提出异议，对原告提供的三张收据提出异议。本院认为，该份民事判决书系生效判决，查明的房款金额与税务局通用预收款收据金额一致，本院对其真实性予以认定，三张收据与原件核对一致，收据显示的金额、借条金额与贷款金额总计与房款总额相符，相互印证，故本院对上述证据予以认定。3.原告对被告提供的两份2015年1月签订的《商品房买卖合同》关联性提出异议。本院认为，首付款的实际支付时间以及向万长义借款的时间应当以首付款收据时间及借条落款时间为准，故本院对该组证据的证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：被告与原告分别于2015年1月10日、2015年1月15日、2015年4月7日、2015年9月8日签订《南昌县商品房买卖合同》八份，约定被告购买原告开发的鹿鼎·爱丁堡商业写字楼1栋1614室、1栋1601室、2栋601室、2栋608室、2栋609室、2栋610室、2栋614室、1栋1613室共计八套房屋，购房价分别为243182元、266551元、254115元、260201元、235640元、233934元、237345元、237879元，八套房屋总价为1968847元，其中首付款总计1028847元，贷款总计940000元。被告于2015年5月1日刷卡支付了鹿鼎·爱丁堡商业写字楼2栋601室、608室、609室、610室、614室五套房屋首付款共计641235元，于2015年9月2日刷卡支付1栋1601、1604室部分购房首付款共计109733元，于2015年9月6日刷卡支付了1栋1613室部分购房首付款47879元。被告因缺少资金支付1栋1601、1604室、1613室剩余首付款230000元，遂同意向第三人万长义借款，并在原告处办理借款手续。为此，被告出具三张借条，其中2015年9月2日借款7万元、8万元，约定于2015年12月1日前全部还清；同年9月6日借款8万元，未约定还款日期。三张借条均约定款项支付至南昌丰华轻纺城有限公司的账号，视为收到借款，如未按期全部还清借款，则按照借款额的24%/年支付利息。出具借条同时，第三人万长义即将上述债权转让至原告，并将债权转让事宜告知被告。原告随后于2015年9月18日开出税务局通用预收款收据三张，分别是鹿鼎·爱丁堡商业写字楼1栋1613室购房首付款127879元、1601室购房首付款136551元、1614室购房首付款123182元。被告依据上述收款收据已办理完毕房屋银行按揭贷款，但至今未履行借条约定的还款义务，原告遂向法院起诉。本院审理过程中，原告于庭审后自愿调整利息计算标准为年利率6%，自2015年9月2日起计算至归还借款之日止。本院认为，出借人与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时，可以视为出借人已履行出借义务，自然人之间借款合同即生效。被告因购买原告开发的写字楼缺少资金向第三人借款，并出具三张总计金额为230000元的借条，约定款项支付至原告账户即视为收到借款。原告据此认可被告补足鹿鼎·爱丁堡商业写字楼1栋1601、1604室、1613室的购房首付款230000元，加上被告刷卡支付的157612元，原告向被告开具了上述三套房屋足额首付款收据共计387612元，应视为第三人已按照约定履行出借义务，双方借贷关系合法有效。被告抗辩第三人未将借款支付至本人账户，上述三套房屋首付款中230000可能系其自己支付，且原告存在违规售房等问题，从而主张其与第三人之间借款不成立。本院认为，被告认可其已足额支付上述三套房屋的首付款，但被告仅刷卡支付157612元，被告未提供证据证明剩余230000元由其本人支付。被告因资金短缺向第三人办理借款手续，且被告已获得借款给其带来的利益，即补足购房首付款，关于原告是否存在违规售房问题，并非民事案件审理范围，亦不影响原告与第三人之间借贷关系的成立与否，因此，对于被告的抗辩主张，本院不予采纳。第三人将其享有对被告的债权自愿转让给原告，并已通知被告，该转让对被告产生效力。现还款期限届满，经原告催促后，被告仍未履行还款义务的行为已构成违约，被告应承担相应违约责任。根据借条约定，如果被告未如期全部还清借款，应按照全部借款额的24%/年支付利息，现原告主动将利息计算标准调整为年利率6%，符合法律规定，本院予以认定。因此，对于原告要求被告归还借款230000元及利息的诉讼请求，本院予以支持，其中借款150000元按照年利率6%自2015年9月2日起计算至该笔借款还清之日止，借款80000元按照年利率6%自2015年9月6日起计算至该笔借款还清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告邱怡于本判决生效之日起十日内向原告南昌丰华轻纺城有限公司归还借款本金230000元，并支付相应利息，利息按照年利率6%计算，其中借款本金150000元自2015年9月2日起算至借款还清日止，借款本金80000元自2015年9月6日起算至借款还清日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，由被告邱怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  余永祥人民陪审员  黄新民人民陪审员  万 伟二〇一九年九月五日法官助理彭一蕾书记员李倩云