上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63165号原告：上海天歌置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海浦东至吉旅馆，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴某某，经理。委托诉讼代理人：梁寓禹，上海尊源恒律师事务所律师。原告上海天歌置业有限公司与被告上海浦东至吉旅馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海天歌置业有限公司委托诉讼代理人吴秀青、被告上海浦东至吉旅馆委托诉讼代理人梁寓禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海天歌置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方间的不定期租赁合同；2、判令被告将上海市浦东新区乐昌路XXX号、XXX号物业(以下简称系争房屋)返还原告。事实和理由：2012年10月11日，原告与被告的法定代表人吴某某就系争房屋签订《天歌华庭商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将系争房屋出租给被告，并约定了租赁期限、租金支付等。2013年12月3日，原、被告及吴某某签订《天歌华庭商铺租赁合同补充协议》，约定自2013年12月2日起，租赁合同中吴某某的权利义务转由被告享有和承担。2015年12月1日起，被告开始拖欠原告租金。2016年11月18日原告向被告发送书面催款通知单，但被告未履行。2017年5月9日，原告向被告发送解除合同通知书，要求被告支付租金、滞纳金及通知双方合同解除等事项。之后被告虽付清了租金，但原告认为由于双方未重新签订新的租赁合同，故双方已转为不定期租赁合同关系。2019年5月6日，原告向被告发送解除合同通知，告知被告双方的不定期租赁合同关系于2019年5月31日终止，并要求被告于2019年6月5日前搬离系争房屋。2019年5月9日原告收到被告不同意解除合同的回函。原告认为，根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，故诉至法院。上海浦东至吉旅馆辩称，不同意原告的诉请。在双方履约过程中，被告履约情况良好，租金支付虽会有迟延，但一直足额支付。若原告有催讨，被告即及时补足租金。原告所称2017年5月邮寄的解除合同通知书，被告并未收到。2012年10月11日的租赁合同一直在履行过程中，该合同并未解除。原、被告之间也并不存在不定期租赁关系。并且对于被告偶有延迟支付租金的行为，原告是予以接受、未提异议的，2017年5月原告也无权解除合同。被告在系争房屋内经营格林豪泰宾馆，已投入大量装修及人力，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人。2012年10月10日，原告(出租方、甲方)与被告法定代表人吴某某(承租方、乙方)签订租赁合同，约定原告将系争房屋(建筑面积4100.74平方米)出租给吴某某。合同2-1-1约定，月租金以计租面积计算，单价0.7元/天/平方米，首期付款：87,311.59元/月，乙方按季度(每三个自然月)向甲方缴纳租金，其后租金逐年递增(详见附件二)。2-1-2约定，乙方租金甲方按季度收取，乙方在每月的第1日前到甲方指定的账号以现金、支票或汇票等方式缴交当月租金给甲方……逾期视为拖欠，并按本合同第九条的相关约定处理。甲方收到租金后，需在10个工作日内将符合财务规定的发票交乙方。2-4条约定，乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金(不计利息)，金额为乙方首期应缴租金的三个月基本租金总额，共计261,934.77元。3-1条约定，甲方出租该商铺(即系争房屋)的期限为12年。从2012年11月1日至2024年10月31日止。其中从2012年11月1日至2013年11月30日为装修期，装修期期间免交租金，但需支付其他费用。8-2约定，本合同效力终止时，乙方应当向甲方返还所租赁商铺。无论合同终止基于何种原因以及此间双方当事人的权利、责任状态如何，乙方均应依照本条款约定返还租赁商铺。乙方必须在合同终止后五天内将承租商铺全部空出，搬出所租赁的商铺，将该租赁商铺大门和其他所有钥匙交还甲方，并自费拆除架设于商铺的设施设备，将商铺恢复至承租前甲方交付乙方使用时的状况，此状况以本合同3-4条款中所存档的照片为准。8-3条约定，乙方在合同终止日后五日内仍未搬出所租赁商铺的，甲方有权提请公证机关办理证据保全并自行处理乙方租用租赁物业内的所有财产。乙方可在两个月内向甲方申请退还甲方代其保管之财产，但必须先行清偿其所欠甲方的款项，并支付保管期间所发生的一切费用。9-1条约定，在合同有效期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，甲方应双倍返还乙方的租赁保证金：9-1-1租赁期限内，甲方非因法律法规及本合同约定的情况擅自解除本合同，提前收回该商铺的。9-5条约定，在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权以书面通知方式解除本合同，乙方已缴纳的租赁保证金及有关费用不予退还，乙方应补齐有关欠缴的所有费用，造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿相应损失：9-5-1乙方拖欠租金、物业管理费或有关费用超过30日(无论是否甲方已经催告)。14-1条约定，本合同中所涉及的有关通知书的收取方式，乙方选择以下第1种方式接受。(1)挂号信：南通市通州区杏园路XXX号江海皇都32幢。合同附件二租金递增表，其中2016年11月1日至2017年10月31日，月租金96,261.03元；2017年11月1日至2018年10月31日，月租金101,074.08元；2018年11月1日至2019年10月31日，月租金106,127.78元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由承租人经营使用。2013年12月3日，原告(出租方、甲方)、吴某某(原承租方、乙方)及被告(现承租方、丙方)签订《天歌华庭商铺租赁合同补充协议》，经甲乙丙三方协商就《天歌华庭商铺租赁合同》主体变更事宜作相应调整，三方同意自2013年12月2日起，该合同中乙方的权利义务转由丙方享有和承担。2016年12月1日，原告向被告发送律师函，要求被告于2016年12月7日前向原告支付自2015年12月1日至2016年11月30日的租金1,104,710元及2015年12月1日以来欠付租金的滞纳金，若不履行付款，将对违约行为追究法律责任。2016年12月6日，被告向原告转账支付了前述应付租金。2017年5月9日，原告出具解除合同通知书一份，称被告多次长期拖欠租金，至今仍拖欠2016年12月1日以来的租金未支付。2017年4月27日原告发送给被告的催款通知单，被告未予理睬。故通知被告正式解除双方租赁合同；要求被告于2017年5月15日前撤出系争房屋、按合同约定交还，并支付2016年12月1日至2017年5月15日的房屋租金、滞纳金。原告称前述解除合同通知书已寄送给被告，但无法提供邮寄凭证。被告表示其未收到过该份通知书。另查明，2017年5月3日，被告转账支付原告2016年12月1日至2017年3月的租金385,044元。2017年6月2日，转账支付原告2017年4月至6月的租金288,783元。此后，被告按期支付原告租金，截止庭审之日(2019年8月14日)，双方确认被告已支付原告租金至2019年9月30日。2019年5月6日，原告向被告发送提前解除合同通知，称2017年5月9日原告以挂号信方式向被告发送了解除合同通知书，被告一直未与原告另行签订租赁合同，双方已转为不定期租赁关系。现通知被告合同终止日期为2019年5月31日，原告将根据租赁合同第九条的相关约定承担违约责任，请被告收到通知后7个工作日至原告处结清费用，并于2019年6月5日前搬离系争房屋。该通知书于2019年5月8日送达至被告。2019年5月9日，被告向原告发送回复函，表示双方仍在按照2012年10月11日签订的租赁合同履行，并未因2017年5月的解除函而解除合同。被告在2017年5月后交租时间、标准均按照2012年10月11日签订的租赁合同在履行，原告从未曾提出异议。原告以前对被告的轻度违约行为予以了包容，双方并没有解除租赁合同。原告主张双方在履行不定期合同的理由不成立，被告要求继续履行租赁合同至租期结束。此后，原、被告双方发生争议，原告诉至本院。审理中，被告称其在2019年5月9日的回函中虽提到了2017年5月的解除合同通知书，是因为原告于2019年5月的提前解除合同通知书中向被告出示了2017年5月的解除合同通知书，但随后被告即发现公司从未收到过2017年5月的解除通知，且被告在回函中强调了双方的租赁合同在履行过程中。被告另提供了2018年12月29日、2019年3月20日，原告向被告出具的收款委托书，内容为因公司业务需要，委托南通申沃贸易有限公司作为原告合法委托代理人，进行2019年1月-6月房租收款工作。经庭审质证，原告对证据真实性无异议，认为原告委托第三方收款并不代表涉案租赁合同未解除。审理中，原告另表示，倘若法院认为涉案租赁合同未于2017年5月解除，则要求按照租赁合同9-1-1条的约定，原告请求解除合同，同意承担违约责任。本院认为，通过2013年12月3日原、被告及案外人吴某某签订的《天歌华庭商铺租赁合同补充协议》已经确认，涉案租赁合同承租方变更为本案被告。原、被告之间的租赁合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。原告认为租赁合同已明确约定租金的支付方式，因被告欠付租金超过30日，其于2017年5月9日已行使合同解除权，故涉案租赁合同已于2017年5月解除，此后被告继续使用系争房屋、支付租金，但双方未签订新的租赁合同，双方已转变为不定期租赁关系，原告可随时解除不定期租赁关系。对于原告的陈述，被告持否定意见。本院认为，2016年底、2017年初，被告虽有延迟支付原告租金的行为，但在原告的催讨之下，被告补足了应付款项。即使在2017年初原告根据合同约定享有单方解除合同的权利，但涉案租赁合同是否解除，是以原告的解除通知书到达被告始发生合同解除的效力。原告虽提供了其制作的日期为2017年5月9日的解除合同通知书，但对于该通知，被告表示未收到过，原告亦未提供前述通知已有效送达被告的相关凭证。虽然双方在2019年5月的往来函件中提及了2017年5月的解除通知，但被告的回复是根据原告发送函件的内容所作出的回应，回应中被告并未认可合同已在二年前解除之观点。故不能仅凭被告于2019年5月的回函推断原告在2017年5月向被告发送了解除合同通知且被告已经收到。其次，在2017年5月以后至原告提出涉案诉讼的二年期间，双方仍按照涉案租赁合同(包括租金支付、递增)的约定继续履行租赁合同。期间未有证据表明双方曾提及合同解除或解除后果处理之事项。原告认为双方在解除合同以后又建立了不定期租赁合同关系的主张，与事实不符，本院难以采纳。故从合同履行情况以及当事人提供的证据反映，涉案合同并未在2017年5月发生解除的后果。此后合同继续履行，原告亦未持异议。另，原告表示要求按照租赁合同9-1-1条解除租赁合同、原告同意承担违约责任。本院认为，租赁合同的9-1条列举的是当出租人出现该条违约行为时，承租人享有单方解除合同的权利。该条并非给予原告的任意解除权。其请求依据该条款解除合同，本院不予支持。综上，原告诉请解除合同并返还房屋的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告上海天歌置业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海天歌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年九月五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。