上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初10773号原告：上海百乐门大酒店有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：乐理，董事长。委托诉讼代理人：周伟，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仲程，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海和心庭餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：汤家林，执行董事。委托诉讼代理人：吕建雷，上海匡道律师事务所律师。原告上海百乐门大酒店有限公司(以下简称百乐门公司)诉被告上海和心庭餐饮有限公司(以下简称和心庭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，被告和心庭公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2019年3月20日裁定驳回其对管辖权提出的异议。和心庭公司不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年4月17日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，本院于2019年6月26日、2019年9月12日两次公开开庭进行了审理。原告百乐门公司的委托诉讼代理人周伟，被告和心庭公司的委托诉讼代理人吕建雷到庭参加了两次庭审，原告百乐门公司的委托诉讼代理人吴仲程到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告百乐门公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告和被告签订的《租赁合同》于2019年1月27日解除；2、请求判决被告支付欠缴的租金1,130,561.08元，以每月201,084.58元的标准，自2018年8月1日起至2019年1月27日止；3、请求判决被告支付逾期支付租金的违约金，第一期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年7月27日起至实际支付之日止；第二期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年8月27日起至实际支付之日止；第三期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年9月26日起至实际支付之日止；第四期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年10月27日起至实际支付之日止；第五期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年11月26日起至实际支付之日止；第六期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年12月27日起至实际支付之日止；4、请求判决被告支付自2018年10月1日起至2019年1月27日欠缴的物业管理费119,225.81元，以每月30,800元的标准计算；5、请求判决被告支付逾期支付物业管理费的违约金，第一期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年9月26日起至实际支付之日止；第二期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年10月26日起至实际支付之日止；第三期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年11月26日起至实际支付之日止；第四期以月租金201,084.58元为基数，按日千分之五计算，自2018年12月26日起至实际支付之日止；6、请求判决被告支付2018年10月25日至2019年1月27日欠缴的能源费64,088.5元；7、请求判决被告支付逾期支付能源费的违约金，第一期以欠缴的2018年10月25日至2018年11月24日的能源费20,908.2元为基数，按日千分之五计算，自2018年12月11日起至实际支付之日止；第二期以欠缴的2018年11月25日至2018年12月24日的能源费20,096.2元为基数，按日千分之五计算，自2019年1月11日起至实际支付之日止；第三期以欠缴的2018年12月25日至2019年1月25日的能源费20,584.6元为基数，按日千分之五计算，自2019年1月28日起至实际支付之日止；8、请求判令被告支付占用费，以日租金的二倍即13,405.64元的标准，自2019年2月27日起至被告将工商登记从涉案房屋内迁出或注销之日止。事实和理由：原告与被告于2015年5月28日签订了《租赁合同》，约定原告将位于上海市静安区南京西路XXX号(1730号)6楼房屋整层(以下简称系争房屋)及其设施设备出租给被告使用，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，共5年，月租金为184,020.83元，该租金于第二年起在前一年的基础上递增3%，每一期租金计二个月的租金，每一期结束日前5日支付下一期的租金，先付后用，月物业管理费为30,800元，每月的25日支付下月的物业管理费。自双方履行《租赁合同》起，租金实际以一个月为一期进行结算，即双方以履行行为变更了《租赁合同》中关于租金支付周期的约定。自2018年起，被告开始拖欠租金、物业管理费等费用，原告多次发函并委托律师制发律师函要求被告支付欠缴租金等费用，但被告仍未支付欠缴款项。2019年1月27日，被告向原告出具《交房申请》，先行向原告交还系争房屋并作出承诺，明确尚拖欠原告租金等费用。被告的上述行为已构成根本性违约，严重侵犯了原告的合法权益。审理中，原告变更上述第三项、第五项诉讼请求为：请求判决被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，以月租金201,084.58元为基数，自2018年11月27日起至实际支付之日止，按日千分之三计算；并撤回上述第七项诉讼请求。被告和心庭公司辩称，同意租赁合同于2019年1月27日解除。对拖欠的租金、物业管理费无异议，同意支付。不同意支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，认为违约金标准过高，要求法院予以调整。对2018年12月25日至2019年1月25日的水电费有异议，对原告主张的其余能源费无异议。被告公司股东之间有纠纷，目前无法将工商登记迁出，原告主张的占用费没有依据，且标准过高。另原告处有被告支付的保证金368,041.66元，请求予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百乐门公司系上海市南京西路XXX-XXX号房屋的权利人。2015年5月28日，百乐门公司作为甲方与和心庭公司作为乙方签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋及其设施设备，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，共5年。该房屋租赁期间的履约保证金为736,083.32元，待乙方正常经营及按时支付租金一年后，甲方无息退还乙方一半的履约保证金368,041.66元。待租赁关系终止，乙方将该房屋交还甲方，且乙方完成该房屋内的工商执照注销或迁移后的五个工作日内，甲方扣除双方约定的相关费用、赔偿(若有)后无息将上述另一半的履约保证金368,041.66元，归还乙方。租赁期内乙方应向甲方支付的年租金为：第一年……第四年2018年5月1日至2019年4月30日2,413,014.96元。每一期租金计二个月的租金，每一期结束日前5日支付下一期的租金。月物业管理费为30,800元，乙方每月的25日支付下月的物业管理费。乙方不能按时足额向甲方支付履约保证金、租金、物业管理费等款项的，每延迟一日，应按照当年月租金的5‰向甲方支付违约金。本合同期满日或本合同被解除日后，乙方不能在15日内交还该房屋的，甲方也没有强行收回该房屋的，乙方应按当年日租金的二倍的标准支付该房屋占用费。百乐门公司将系争房屋交付和心庭公司使用，并收取和心庭公司保证金736,083.32元，已向和心庭公司退还一半保证金368,041.66元，尚有另一半保证金368,041.66元未退还。后因和心庭公司拖欠租金等，百乐门公司催讨未果。2019年1月27日，和心庭公司向百乐门公司出具《交房申请》：我司承租了系争房屋及其设施设备，因我司不再经营，为避免双方损失扩大，故向贵司申请按照房屋现状在2019年1月27日先行交还系争房屋及其设施设备，并承诺如下：1、保证系争房屋内已无实际经营、无人员滞留，房屋内的装饰装修(包括可拆卸和不可拆卸部分)以及遗留的一切物品皆归贵司所有，任由贵司处理。2、我司自即日起1月内将工商注册从系争房屋内迁出或注销，逾期未完成的我司将支付相关占用费。3、我司在系争房屋经营期间如与第三方有遗留问题，都由我司自行解决，与贵司无关。4、我司拖欠贵司的系争房屋租金、物业管理费、能源费等，由双方另行解决。后百乐门公司给和心庭公司员工几天时间搬离物品，2019年2月3日，和心庭公司向百乐门公司交付系争房屋钥匙。审理中，百乐门公司表示其于2019年5月将系争房屋出租他人。以上事实，有当事人的陈述，及百乐门公司提供的《租赁合同》、《交房申请》、租户缴费通知等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，百乐门公司与和心庭公司就系争房屋签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。双方一致同意上述合同已于2019年1月27日解除，本院予以确认。百乐门公司要求和心庭公司支付欠付的租金1,130,561.08元、物业管理费119,225.81元，和心庭公司表示对上述金额无异议并同意支付，本院予以支持。百乐门公司要求和心庭公司支付能源费64,088.5元，并提供了相应的租户缴费通知等证据加以证明，和心庭公司仅就其中2018年12月25日至2019年1月25日期间的水电费金额有异议，认为该租户缴费通知上未有和心庭公司员工的签名。和心庭公司于2019年1月27日搬离，因找不到和心庭公司人员而无法签收2019年1月28日的缴费通知，该解释尚属合理，考虑该租户缴费通知上的金额与以往缴费通知的金额差异不大，尚在合理范围内，且双方以往亦以发租户缴费通知的方式确认并收取水电费，故百乐门公司要求和心庭公司支付能源费64,088.5元，于法有据，本院予以支持。百乐门公司主张逾期支付租金及物业管理费的违约金，根据《租赁合同》约定，乙方不能按时足额向甲方支付履约保证金、租金、物业管理费等款项的，每延迟一日，应按照当年月租金的5‰向甲方支付违约金。鉴于和心庭公司逾期支付租金及物业管理费，现百乐门公司要求和心庭公司支付以月租金201,084.58元为基数，按日千分之三计算，自2018年11月27日起至实际支付拖欠的租金及物业管理费之日止的违约金，和心庭公司认为双方约定的违约金标准过高，现百乐门公司已自行调整违约金计算标准，未超出合理范围，且有合同依据，本院予以支持。百乐门公司要求和心庭公司支付自2019年2月27日起的逾期迁出或注销工商登记的占用费，和心庭公司在《交房申请》中承诺自2019年1月27日起1月内将工商注册从系争房屋内迁出或注销，逾期未完成的将支付相关占用费。鉴于和心庭公司尚未注销或迁出工商登记，理应按照承诺支付占用费。审理中，双方一致确认《交房申请》中的占用费就是指《租赁合同》中约定的逾期交还房屋应按当年日租金的二倍标准计算的占用费，和心庭公司认为该标准过高，综合考虑各项因素，本院酌定按照每日4,000元计算为宜。另和心庭公司要求百乐门公司退还保证金368,041.66元，并在上述费用中予以抵扣。根据《租赁合同》约定，待租赁关系终止，乙方将该房屋交还甲方，且乙方完成该房屋内的工商执照注销或迁移后的五个工作日内，甲方扣除双方约定的相关费用、赔偿(若有)后无息将上述另一半的履约保证金368,041.66元，归还乙方。现百乐门公司主张和心庭公司未完成工商登记的注销或迁移，不予退还保证金，有合同依据，合同约定的退还保证金的条件尚未成就，和心庭公司要求退还保证金并予以抵扣的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海百乐门大酒店有限公司与被告上海和心庭餐饮有限公司于2015年5月28日签订的《租赁合同》于2019年1月27日解除；二、被告上海和心庭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百乐门大酒店有限公司支付租金1,130,561.08元；三、被告上海和心庭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百乐门大酒店有限公司支付物业管理费119,225.81元；四、被告上海和心庭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百乐门大酒店有限公司支付以201,084.58元为基数，自2018年11月27日起至实际支付上述租金及物业管理费之日止，按照日千分之三计算的违约金；五、被告上海和心庭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百乐门大酒店有限公司支付能源费64,088.5元；六、被告上海和心庭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百乐门大酒店有限公司支付自2019年2月27日起至被告上海和心庭餐饮有限公司将工商登记从上海市静安区南京西路XXX号XXX楼迁出或注销之日止，按照每日4,000元计算的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,231元，减半收取计9,115.5元，由被告上海和心庭餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇一九年九月二十六日书记员  潘雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。