广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2511号原告：李彬，男，1984年11月23日出生，汉族，住山东省宁阳县，原告：吕启圆，女，1984年10月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，两原告共同委托诉讼代理人：陈路遥、邝李楠，广东宏力律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区环市北路1路，统一社会信用代码914401157082169661。法定代表人：刘煜。委托诉讼代理人：付强，男，1990年1月23日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑燕燕，女，1991年4月1日出生，系该公司员工。原告李彬、吕启圆诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彬、吕启圆及其委托诉讼代理人陈路遥,被告逸涛雅苑公司的委托诉讼代理人郑燕燕、付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彬、吕启圆向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告返还购买广州市南沙区南×街××街×号（自编×号楼×座）×房的购房定金50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月21日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告向被告购买位于广州市南沙区南×街××街×号（自编×号楼×座）×房（以下统称涉案房屋），总价款1713720元，被告给予原告购房折扣为【（商业银行按揭付款100%-活动优惠折扣-总房款减50000元）*认购优惠折扣98%-活动优惠折扣-楼栋优惠-10000元】，折扣后成交总价为1620446元。该1620446元系未将两个优惠折扣计算在内，而根据被告销售人员骆义连的允诺，两个活动优惠折扣均为99%，则折扣后成交总价应为1588199元。原告在签订《商品房认购书》时向被告支付了50000元的购房定金以及向广州新臣房地产经纪有限公司支付了10000元的电商优惠折扣款。但随后被告没有向原告兑现两个99%的活动优惠折扣，最后致使原告无法与被告签订正式的《商品房买卖合同》，被告销售人员骆义连曾在2018年11月22日向原告允诺3至6个月内退款，但原告至今仍未收到该笔退款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应向原告返还购房定金50000元。被告逸涛雅苑公司答辩称：1.2018年10月21日双方签订的认购书已经依法成立生效，双方均应当按照生效的认购书承担义务履行责任。根据认购书的约定，原告应当于2018年10月28日前办理签约及付款手续，但经过被告多次催促原告均以钱款未备齐、办理户口没有时间等理由拒绝履行认购书的约定，因此被告有权依照法律及认购书第三条第四款的约定解除双方签署的认购书并依法没收原告的定金。2.认购书中已经明确约定总房价、购房折扣以及相应折扣后的成交总价，原告充分知悉并同意上述价格，并予以签字确认。根据认购书第一条第六项购房折扣的约定，一共有三项折扣，一是总房款减50000元，二是9.8折的认购优惠，三是减10000元的活动优惠。除了上述三个折扣优惠以外，并没有原告所述的9.9折优惠。被告已经严格按照购房折扣给予原告购房优惠，原告拒绝办理后续的签约及付款义务，是由于原告自身原因导致的，并非是其起诉状所述被告未给予原告认购书约定的购房折扣。经审理查明：2018年10月21日，李彬、吕启圆（乙方，联络地址广州市×区）与逸涛雅苑公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定李彬、吕启圆认购涉案房屋，总房款1713720元，房屋折扣为（商业银行按揭付款100%-活动优惠折扣-总房款减50000元）*认购优惠折扣98%-活动优惠折扣-楼栋优惠-10000元，折扣后成交总价1620446元。备注双方同意，总房款为基础固定总价，折扣后成交总价=总房款×购房折扣，折扣后成交单价=折扣后成交总价÷预测建筑面积，上述按建筑面积摊分单价系遵循市场房价表达习惯，仅供乙方对标价格水平之用，最终计价方式、计价面积、和总价最终以双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件约定为准，但总价（面积补差部分除外）应以不超过本认购书约定之基础为限。付款方式为按揭贷款付款，首期款不低于成交总价50%即810466元，具体金额以乙方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件当天甲方确认的应付产值首期房款金额为准，乙方不得因此拒绝履行本认购书第三条第2款约定，无论采取何种付款方式，乙方应于《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起45天内付清全部房款。乙方理解并同意上述付款方式及期限，承诺若未按时足额支付甲方确认之应付首期金额或尾款，甲方有权按照本认购书第三条第4款之约定处理。选择贷款付款方式的，乙方应于签署《商品房买卖合同》及补充协议和配套文件前提供真实完整贷款资料，乙方理解并同意，若在前述《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起7天内未取得贷款银行/公积金中心（以下统称银行）批准贷款申请文件，乙方应在时限届满之日起3天内更换贷款银行申请，如截至2.1条约定的余款付款期限期满之日银行批准的贷款金额/实际放款金额不足付清应付未付购房款的，乙方应按照《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件约定承担违约责任，并应在2.1条约定的付款期限届满之日起10日内一次性补足购房款。乙方知悉并认可前述期限，未经甲乙双方同意，在签订《商品房买卖合同》其补充协议和配套文件时不得变更。第三条其他约定，1.乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。2.乙方应于本认购书签订之日起7日内即2018年10月28日前持本认购书原件、定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件。3.双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的全部内容，充分了解《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件之内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议的全部内容与甲方在房地产交易所网签系统导入的合同模板一致，并无异议。同时，双方确认为购买该房屋双方另行签署的配套之相关文件、附件，虽未导入网签系统，但双方签署本认购书时也已对配套之相关文件、附件中的内容充分协商一致，同意在签署《商品房买卖合同》时同步签署。若乙方以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4.乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。8.双方同意，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。甲方及销售人员为客户提供的付款模拟测算在任何情况下均不被理解为销售承诺。12.乙方在本认购书中提供的联系方式应准确详尽，如须变更，应以书面方式告知甲方，否则甲方按本认购书载明的乙方的联系方式所发出的任何书面通知均视为乙方已收悉，由此导致无法送达的责任由乙方自行承担。18.在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。在《商品房认购书》附上《购房须知》。《购房须知》载明逸涛雅苑公司在现场销售中心，已公示《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关文件、《红线内外不利因素特别提示》等文件，认购前，请认真审阅由逸涛雅苑公司已公示的商品房买卖合同及其补充协议和其他相关文件的示范文本、法律法规规定应公示的各项证书、文件，并对所认购的物业状况、交楼标准、交付时间、交易条件、周边环境，经充分了解后进行签订认购书等内容。请明确所认购的所有者姓名后，方可在《认购书》上签字。此文件一经签署，所有内容条款即时生效，不得更改。在签订《商品房认购书》当天，吕启圆、李彬向逸涛雅苑公司支付购房定金50000元。后吕启圆、李彬以逸涛雅苑公司没有兑现99%的活动优惠折扣为由，未在约定的期限内与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》。2018年11月8日，逸涛雅苑公司向吕启圆、李彬（地址为认购书约定的联络地址）寄送《通知函》，载明“您与我司签订《认购书》，认购涉案房屋，因您未在约定期限内签署《商品房预（出）售合同》以及相关文件、付清相应购房款、提交完整的购房资料/按揭贷款资料。根据《认购书》相关约定，我司与您签署的《认购书》已经解除。如您愿意重新认购该房屋，请务必于本函发出之日起5日内，至我司售楼处办理重新认购该房屋以及支付相应购房款/签署《商品房买卖合同》/补齐购房款和按揭贷款资料等相关手续。否则，《认购书》解除后的相关后果（包括该房屋转售他人、不予退还您已支付的定金等）由您自行承担。”逸涛雅苑公司提供的时间地点和跟踪进度单显示该邮件于2018年11月13日由他人签收。吕启圆、李彬认为未收到该通知书。2018年11月22日，逸涛雅苑公司向吕启圆、李彬（地址为认购书约定的联络地址）寄送《解约确认函》，载明“您与我司签订《认购书》认购涉案房屋，截至本函件发出之日，您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续，故此，我司再次正式通知您，您与我司签订的《认购书》已经解除，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售。”逸涛雅苑公司提供的时间地点和跟踪进度单显示该邮件于2018年11月23日由本人签收。吕启圆、李彬认为查询的结果虽显示为本人签收，但其并没有拆开该邮件，且逸涛雅苑公司在2018年11月4日允诺吕启圆、李彬退款，其不构成违约，逸涛雅苑公司要求解约的依据不足。另查明:对《商品房认购书》约定的购房折扣的理解，吕启圆、李彬认为商业银行按揭付款100%是指1713720元，活动优惠折扣-总房款减五万50000元，是指1713720元减去50000元得1663720元，认购优惠折扣98%是指在1663720元的基础上打98折得1630446元，而活动优惠折扣-楼栋优惠减10000元虽然在字面上意思是指1630446元的基础上减减10000元得1620446元，但逸涛雅苑公司销售人员承诺在1630446元的基础上再打99折，得1614141元。逸涛雅苑公司则认为约定三项折扣，“活动优惠折扣-楼栋优惠减10000元”，“-”是破折号，意思是活动优惠折扣是总房款减10000元，认购书第一条第七款折扣后的成交总价的金额恰好是总房款结合第六款的购房折扣计算所得，两者金额证明了购房只有被告所称的三项优惠。吕启圆、李彬则认为该“-”是减号。吕启圆、李彬提供其二人分别与逸涛雅苑公司销售人员骆义连的微信聊天记录，以证明因逸涛雅苑公司的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》。吕启圆与骆义连的微信聊天内容其中有，2018年10月23日，骆义连“吕老师，我把您的情况反应给经理了，您需要按照原来的时间28号前来草签（有法律效应）交首付，这样能帮您保留准签折扣，然后11月9日过来正式签约。”吕启圆“骆小姐，您好，我那个房子到28号签约的话总共是打三个折扣98折，99折，99折，对吧。”骆义连“最后一个99折是您28号前签约才有的。”“想给您一个惊喜，您自己发掘到了。”吕启圆“我现场给您确认过的啊，我知道最后一个折扣的啊，这个惊喜早就知道了啊。”骆义连“好的吧。”吕启圆“当时你手机上帮我算的最后是160万零几千的房价吗？就是所有折扣打完。”骆义连“嗯嗯，是的。”2018年10月24日，骆义连“吕老师，你们资金准备妥当就可以过来草签的，不需要等到27/28日，那时人太多，一天都不一定能签下来。”吕启圆“没关系我们不着急。”“我准备先弄户口去。”骆义连“您户口不是11月9日才能弄到么？”“28号前能否草签呢。”吕启圆“现在不能确定。”“这个星期非常慢。”“忙。”骆义连“吕老师，您不要跨过28日，跨过承诺书上写的日期，最后那个折扣我几乎申请不到了”2018年10月26日，骆义连“老师，有时间就先过来草签，我给您争取准时签约99折吖。”吕启圆“今天征信也没打出来，打车过去下班了，下午我又上一下午课，钱也稍微差点。”2018年10月27日，骆义连“吕老师，您明天几点过来签约呢。”吕启圆“明天过不去了啊，我的钱还没准备好。”2018年10月29日，吕启圆“如果换房需要重新下定还是直接把之前的转过去？”骆义连“老师，不要换熙悦，是前者。”“不是因为重新交钱的问题，是觉得澜悦更好。”吕启圆“我家里因为买房闹的不可开交，交房太晚是一个问题，我买了房子学校的房子必须要退回去，所以想换熙悦交房早点。”吕启圆“我还是想买那边的房子，只是我老公因为环境的问题是态度比较强硬，我也没办法了。”2018年10月30日，吕启圆“骆小姐，请问你们领导是什么答复，可以允许我们换房吗？”骆义连“不能换的”吕启圆“主要是那个地方离污染源有点近，交房晚，我孩子要上学，可以再商量啊”骆义连“吕老师，污染源这件事和您的丈夫说过，不在我们的红线范围。熙悦和澜悦的情况，当初给您对比过，您和您的丈夫选择了澜悦（我依旧赞同当时的选择），咱都要有契约精神”吕启圆“那您现在可以给我说下污染源在哪里吗？我是有知情权的吧”骆义连回复了一张地图截图。吕启圆“直线距离是多少？”骆义连“不在红线范围”2018年11月22日，骆义连“吕老师，李先生：你好已经在破例退定了，定金到了会打在当初认购那张卡上，当初已告知李先生退订的时间是3-6个月，当初是在接受这个情况下，李先生才同意退订的。”李彬与骆义连的微信聊天内容其中有，2018年10月29日，李彬“那个合同没有尽告知义务签的，是无效的，你们也是欺骗行为”骆义连“我需要向领导反应您的情况，您是因为什么原因要换房”李彬“因为上当。你一定比我清楚，也应该知道我为什么换房，除非你们是装糊涂”骆义连“我是真不明白，是因为交楼时间的问题么”李彬“这是其次的，不是主要的，交楼时间你以前是告知的，我也清楚。你应该比我清楚，更了解那里的环境。为什么不告诉我们那里的污染源呢？污染这么严重，你们为何不提”骆义连“哪里有啊，平时大家都在那条河里钓鱼的。您说的是小虎岛么？它距离我们一万八千里，而且您都没办法看见的”李彬“你签合同前都没有带我们去现场看，后来我又去现场看了垃圾处理的也在附近，小虎岛2公里多”骆义连“您明天过来，我再带您去看看。垃圾处理站是在越秀滨海新城小区，不是在我们小区的。整个南沙有很多问题，我不能都告知啊，我能讲的是项目附近的情况啊”。2018年11月22日，李彬“我的五万块钱什么时候给我退回来？”骆义连“不是3-6个月么。”李彬“我只知道你们经理说3到六个月，不知道为什么久。”骆义连“现在您的信息是直接对接区域财务的。我们也查不到”“您违约了，我们破例让您退，走流程还是要等的吧。”2019年1月30日，李彬“骆小姐好！今天有空帮我问问吧！谢谢！”骆义连“没那么快啊，已经在追了，卡在集团那里了，流程到最后一个了，审批完了等执行就好”2019年2月27日，李彬“能不能帮我问下大概的时间？”骆义连“我问了后台，您的退房申请被退回来了，集团不通过审核，因为定金都不让退的，最后到集团那里又被打回来了”。庭审中，吕启圆、李彬提供涉案房屋所在的阳光城丽景湾与小虎岛石化工业区的距离的地图、就涉案房屋所在小区阳光城丽景湾发布的文章《近400户南沙业主喊冤！没！人！管！》，以证明逸涛雅苑公司销售人员骆义连隐瞒涉案房屋所在阳光城丽景湾就在小虎岛石化工业区重大污染源的事实，这是导致吕启圆、李彬无法与逸涛雅苑公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的一个原因，逸涛雅苑公司通过欺骗、隐瞒手段达到销售房屋的目的。逸涛雅苑公司对涉案房屋所在的阳光城丽景湾与小虎岛石化工业区的距离的地图的真实性予以确认，对就涉案房屋所在小区阳光城丽景湾发布的文章《近400户南沙业主喊冤！没！人！管！》的真实性、合法性、关联性不予确认。吕启圆、李彬提供通话录音，以证明无法继续履行《商品房认购书》的原因在于逸涛雅苑公司，逸涛雅苑公司承诺在3至6个月退回定金50000元。2018年11月4日通话内容其中有，李彬“那钱什么时候可以退到银行卡里？”骆义连“年底。”李彬“这个我可以，就是其他的怎么解释。什么定金一方拒绝订立合同的无权要求返还定金。”骆义连的经理“你能不能理解，你这个合同本来就是成立的。你现在要退钱，我帮你申请。懂我意思吗？我原则上是可以不退给你的……我现在帮你申请，但原则上我可以不退给你的，帮你申请而已。”李彬“你一定可以退给我们是不是？”骆义连的经理“不是说一定，我们帮你走流程申请上去……”李彬“嗯，行。”骆义连的经理“快的话3个月，慢的话6个月……”。2019年李彬通话内容有，李彬，“是，你当时是没有答应给我们一个99折，你没有做到。你没有给我们加个99折，是因为这件事，我找你们经理，你们经理才说。”骆义连“当时是因为那个99折吗？你真的确定是因为那个99折吗？当时跟你说不是这样子。”本院认为，案件的案由反映其所涉及民事法律关系的性质，因当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系存在不一致的情形，应以法院最终查明法律关系予以确认。涉案《商品房认购书》约定吕启圆、李彬向逸涛雅苑公司支付定金50000元，双方于2018年10月28日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是逸涛雅苑公司应否返还购房定金给吕启圆、李彬，本院据此阐述如下。其一、吕启圆、李彬提供的证据不能证明小虎岛石化工业区对涉案房屋造成环境污染，其以逸涛雅苑公司销售人员隐瞒涉案房屋所在楼盘就在小虎岛石化工业区重大污染源，导致双方未能签订《商品房买卖合同》的依据不足，本院不予支持。其二、从吕启圆与逸涛雅苑公司销售人员的微信聊天记录看，逸涛雅苑公司销售人员曾多次要求吕启圆在2018年10月28日前草签合同，才能争取准时签约的99折优惠，吕启圆则以先办理户口或未准备好购房款为由，回复不能于2018年10月28日签订合同。另外，《商品房认购书》已约定购房折扣和折扣后成交总价，吕启圆、李彬提供的证据不能证明逸涛雅苑公司销售人员再承诺给予其两个99%的活动优惠折扣。故吕启圆、李彬认为逸涛雅苑公司没有向其兑现两个99%的活动优惠折扣，致使其未与逸涛雅苑公司签订正式的《商品房买卖合同》的依据不足，本院不予支持。其三、从李彬与逸涛雅苑公司工作人员的电话通话中，逸涛雅苑公司的工作人员亦表明帮吕启圆、李彬申请办理退款手续，快的3个月，慢的6个月，不是一定能退款，而从李彬与逸涛雅苑公司销售人员骆义连的微信聊天记录看，骆义连也表明“现在您的信息直接对接区域财务的。”吕启圆、李彬认为逸涛雅苑公司工作人员承诺3至6个月退款的依据不足，本院不予采纳。因此，吕启圆、李彬未能依约与逸涛雅苑公司于2018年10月28日签订《商品房买卖合同》，责任在于吕启圆、李彬，逸涛雅苑公司已向吕启圆、李彬发出《解约通知书》，通知吕启圆、李彬《商品房认购书》已解除，不予退还定金。现吕启圆、李彬要求逸涛雅苑公司返还定金50000元的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吕启圆、李彬的全部诉讼请求。本案受理费1050元，由原告吕启圆、李彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  老善涵人民陪审员  陈润彰二〇一九年九月十二日书 记 员  谢芝华