广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16555号原告：中山市财兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市竹苑新村骏景花园第八幢地下，统一社会信用代码91442000282144570D。法定代表人：刘国华，公司董事长。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：何再，男，1970年8月15日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市石岐区，原告中山市财兴物业管理有限公司（以下简称财兴物业公司）与被告何再物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告财兴物业公司委托诉讼代理人肖金、被告何再到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年3月至2019年6月期间共28个月的物业管理费6252.40元及违约金1000元（违约金计算方法：以每月物业管理费223.30元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止）；2.被告支付2017年3月至2019年6月期间共25个月的二次供水费586.40元；3.被告支付2017年3月至2019年6月的梯间能源费168元；4.被告支付2017年3月至2019年6月的车位费1064元。事实与理由：原告与被告所在小区的业主委员会签订《东逸豪园物业管理委托合同》，约定由原告为被告所在小区物业提供物业服务。被告为广东省中山市石岐区孙文东路56号东逸豪园1幢701房的业主，每月应交物业服务费223.30元，但自2017年3月至2019年6月期间未缴纳物业管理费用，且经催收仍不支付。被告何再确认未交纳物业服务费的事实，但辩称：1.原告提供的物业服务质量差，卫生、治安差，短期间内多次发生盗窃事件，且进出随意；原告主张物业费的合同依据已于2007年到期；2.不同意支付二次供水费、梯灯费及车位费。案涉物业在七楼，不存在二次供水问题，之前的生效判决亦驳回了原告二次供水费的诉求；梯灯费没有合同依据，之前也没有交纳；被告已自行购买车位，小车停放于自己购买的车位上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何再系广东省中山市石岐区孙文东路56号东逸豪园1幢701房的业主（产权登记时间2009年4月14日），物业建筑面积235.06平方米。东逸豪园业主委员会作为甲方与财兴物业公司作为乙方签订《东逸豪园物业管理委托合同》，双方约定：甲方将位于广东省××××东逸豪园小区委托给乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；物业委托管理起止日期从2005年11月1日起至2007年12月31日止；小区实行定额包干制，收费标准为：A、物业服务费0.95元/平方米/月（多层住宅），B、车位费38元/月/个（地库已售车位），C、代收代支项目：6元/月/户（梯间能源费，含电费及灯泡灯具维修更新费用，但不含线路改造及感应开关更新、改造费用），D、按实际发生额摊分到户项目：二次供水费（含电费、水损，直供水用户水费执行供水公司收费标准）；支付方式为银行转账/现金支付，每两个月支付一次（即2、4、6、8、10、12月为交纳期）；业主或物业使用人未能依时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。财兴物业公司于庭审中确认合同期满后未签订新的物业服务合同，一直由其为案涉小区提供物业服务。另查，财兴物业公司曾以何再为被告向中山市第一人民法院提起物业服务合同纠纷之诉[案号：（2017）粤2071民初4396号]，诉请何再支付2009年3月至2016年4月期间的物业服务费及违约金、二次供水费。该案经两审终审，中山市中级人民法院作出的（2017）粤20民终2214号《民事判决书》认定事实：2009年3月13日12时许，何再妻子的摩托车在中山市孙文洞窟56号东逸豪园地下车库西侧出口处被盗，中山市石岐区分居豪莲派出所接到报案后予以处理并制作询问笔录……本院认为，财兴物业公司提交的物业服务合同虽有二次供水费项目，但该项目属实际发生额摊分到户的项目，且约定直供水用户执行供水公司收费标注。因此，财兴物业公司首先需证明何再不属执行供水公司收费标准的用户。若何再不属执行供水公司收费标准的用户，财兴物业公司还需证明二次供水的实际发生额以及何再应摊分的数额，但一审期间财兴物业公司未提交上述相关证明。二审中财兴物业公司提交的管理明细表系其单方制作且未包含如此供水费项目及金额，故财兴物业公司该主张缺乏事实依据，故判决何再应向财兴物业公司交纳2014年5月至2016年4月期间的物业管理费金额为6415.44元[（235.06平方米×0.95元/平方米/月+6元/月/户+38元/月/个）×24个月]及违约金，并驳回了其关于二次供水费的诉讼请求。再查，财兴物业公司提供四张照片拟证明其已为案涉小区提供物业服务，该四张照片分别反映财兴物业公司将物业服务费计收标准、车辆停放制度的公示情况及清洗地下车库及路面的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”财兴物业公司与东逸豪园业主委员会签订的物业服务合同对何再具有约束力。合同期满后，财兴物业公司继续为案涉小区提供物业服务，财兴物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。财兴物业公司对何再的物业履行管理服务，何再应向财兴物业公司支付相应物业服务费。财兴物业公司主张何再全额支付物业服务费及逾期付款违约金，应举证其已按合同约定全面、恰当履行了物业管护义务，但财兴物业公司提交的证据仅反应为案涉小区提供卫生清洁服务，此外，未提交管理台账证明其已履行了如安保巡查、出入登记、车位服务、设备养护等物业服务，而财兴物业公司提供的物业服务质量较差确是导致何再拒交物业服务费的主要原因，故在财兴物业公司未举证其已完全、恰当履行物业管护义务的前提下，本院对财兴物业公司主张的逾期付款违约金不予支持。关于车位服务费（38元每月）无相应理据且何再仅自认曾按20元/月缴交，本院以何再自认为限予以核缴。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定及参照案涉物业服务合同的约定，结合财兴物业公司提供的物业服务质量及所在地物价水平，本院核定何再应向财兴物业公司支付2017年3月至2019年6月期间的物业服务费6252.60元（235.06平方米×0.95/平方米/月×28个月）、车位费560元（20元/月/个×28个月），合计6812.60元。关于财兴物业公司主张的梯间能源费及二次供水费，因没有证据证实涉案物业楼梯间实际用电量及应摊分的二次供水数额，故其主张何再支付梯间能源费168元及二次供水费586.40元的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上，财兴物业公司的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告何再于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市财兴物业管理有限公司支付2017年3月至2019年6月期间的物业服务费及车位服务费合计6812.60元；二、驳回原告中山市财兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市财兴物业管理有限公司已预交），由原告中山市财兴物业管理有限公司负担6元，被告何再负担19元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市财兴物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年九月九日书记员  何惠怡书记员  黄静雯