广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7814号原告：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：范菲，职务董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司职员。被告：赵慧坤，女，1974年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：曹巍，男，1968年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，系赵慧坤配偶。原告广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）诉被告赵慧坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告锦绣香江物业公司的委托诉讼代理人吴毅锋、被告赵慧坤的委托诉讼代理人曹巍均到庭参加了诉讼。被本案现已审理终结。原告锦绣香江物业公司提出诉讼请求：一、被告支付所购买的锦绣香江花园锦绣路XXXX房自2016年4月起至2019年05月止的物业管理费为7501.2元，累计违约金为4219元，合计11720.20元；二、被告支付欠交2016年4月1日至2019年3月31日的水费979.20元（水表行至读数为821）；以上共计12699.40元。三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购买了锦绣香江花园锦绣路XXXX房，并于2010年12月29日办理了过户收楼手续，现因被告拖欠物业管理费（2016年04月起至2019年05月止），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费用的时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：锦绣路133号住宅每月每平方米3元；被告所购的锦绣香江花园锦绣路XXXX房单元房建筑面积为65.8066平方米、每月应交管理费197.4元。收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向乙方交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条违约责任第4点约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。”综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费用的事实已严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此恳请法院判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费及违约金。被告赵慧坤辩称：一、涉案合同内容未经业主大会对内容进行审批及授权，其签署并不合法，我方主张合同无效；二、即使根据未经合法签署之合同的第五条之第1.7款，第1.8款，第6.1款，第十二条之第5款等，原告均未予以全面实行，为此我方向原告进行了书面督促，但未获答复即被其无视。我方不同意本案适用小额诉讼程序。本院经审理查明认定如下事实：原告锦绣香江物业公司于2001年12月29日登记成立，经营范围为房地产业。广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路XXXX房（以下简称“涉案物业”）权属人系被告赵慧坤，收楼时间为2010年12月29日，该房产建筑面积65.8066平方米。2015年10月14日，广州锦绣香江花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜协商签订了《广州锦绣香江花园物业服务合同》，约定由原告对锦绣香江花园进行物业服务。合同第五条“物业管理服务的内容及标准”1.7约定每年不少于1次进行物业管理服务满意率全面调查，征求业主意见，改善服务质量；1.8约定每季度至少开展1次健康有益的社区文化活动；6.1约定公共区域草坪生长良好，每月进行1次修剪，及时补栽、补种、除杂草；第六条第1款约定物业服务期限为四年，为自2015年11月1日至2019年10月31日；第七条第3款约定业主交纳费用时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定锦绣路133号住宅的物业服务费为每月每平方米3.0元；第十二条第5款约定乙方应当提前制订全年的公共收益使用计划，报业主委员会批准后执行。乙方应当合理使用上述费用，并每半年向甲方公布收益使用情况，接受甲方监督；第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向物业公司支付违约金。原告诉称在上述合同签订后，其如约为涉案物业所在小区提供管理服务，被告未向原告交纳自2016年4月起至2019年5月止的物业管理费7501.2元、滞纳金4219元及2016年4月1日至2019年3月31日的水费979.20元。经催讨无果，原告遂诉至本院。另查明，锦绣香江物业公司提供的证据显示其于2016年7月28日（EMS单据号为103513358xxxx）向被告赵慧坤涉诉房屋的地址邮寄管理费催款函，于2019年6月22日（EMS单据号为103695990xxxx）向被告赵慧坤涉诉房屋的地址邮寄管理费催缴律师函。再查明，广州市番禺区房地产东乡水厂2010年11月5日出具《证明》一份并加盖公章，载明：“按照锦绣香江花园小区供水设计，我厂对锦绣香江花园小区实行总表计量收费，锦绣香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州锦绣香江物业管理有限公司收取。广州锦绣香江物业管理有限公司至今均能每月按时向我厂交纳小区内住户的水费（含污水处理费）。”原告锦绣香江物业公司一并提交了已向广州市番禺区东乡供水有限公司交纳水费及污水处理费的发票。本院认为，原告锦绣香江物业公司与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，原告与被告赵慧坤之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原告及被告均具有法律约束力。原告履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费，故原告主张被告按建筑面积65.8066平方米、3.0元每平方米每月的标准收取物业管理费的请求，符合物业服务合同的约定，本院予以支持，按照上述标准计算的每月物业管理费为197.4元，2016年4月至2019年5月共38个月，故对原告要求被告付2016年4月起至2019年5月止的物业管理费7501.20元(197.4元/月×38个月)的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，原告主张被告以每月应缴管理费197.4元为本金，自次月1日起至2019年5月止按每日1‰的标准计算违约金，并明确不再计算2019年6月后的违约金，均视为当事人对自身权利的自由处分，亦符合当事人约定，本院予以支持，但不得超过每月应交物业管理费197.4元。原告另主张被告支付2016年4月1日至2019年3月31日的代垫水费979.20元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告赵慧坤辩称涉案《锦绣香江花园物业服务合同》在未经业主大会进行审批及授权下签署，应属无效。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《锦绣香江花园物业服务合同》涉案物业小区业主委员会与原告签订的，依据上述规定，对业主具有约束力，故被告上述抗辩意见本院不予支持。被告赵慧坤另辩称原告按合同约定提供全面的物业服务，因此不予支付物业管理费。本院认为，居民小区的物业管理服务是包含众多的管理项目的综合服务，原告提交的证据证实其已向被告提供了大部分合同约定的物业服务，被告提交的证据不足以证明原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵，故本院对其抗辩意见不予支持。被告赵慧坤于庭审后辩称因本案权利义务关系不明确，当事人争议较大，故不同意适用小额诉讼程序，应适用普通程序审理。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷……”本案系物业服务合同纠纷，且争议金额符合适用小额诉讼程序的条件，依据上述规定应当适用小额诉讼程序审理；其次，被告上述抗辩意见系于开庭审理后提出，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十一条规定：“当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录”，被告提出异议的时间不符合上述规定，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第二项、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第八项、第二百八十一条的规定，判决如下：一、被告赵慧坤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付广州市番禺区南村镇锦绣香江花园锦绣路XXXX房自2016年4月至2019年5月的物业管理费7501.20元及违约金(违约金以每月应交纳的物业管理费197.40元为本金，自次月1日起至2019年5月31日止按每日千分之一的标准计算，每月物业管理费的违约金分别计算，但不得超过每月应交物业管理费234.10元)；二、被告赵慧坤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年3月31日的水费979.20元；三、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计59元（原告广州锦绣香江物业管理有限公司已预缴），由被告赵慧坤负担59元。本判决为终审判决。审判员 姚 琳二〇一九年九月二十日书记员 叶嘉莹