天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4486号上诉人（原审被告）：中矿（天津）环保设备有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇福兴道2号。法定代表人：孙浩，董事长。委托诉讼代理人：张志胜，北京秀中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津中天昊达置业有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街知业道13号107室-2（集中办公区）。法定代表人：张建，执行董事。委托诉讼代理人：门绍彬，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：王文明，天津岳河律师事务所律师。上诉人中矿（天津）环保设备有限公司因与被上诉人天津中天昊达置业有限公司建设用地使用权纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初14589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中矿（天津）环保设备有限公司的委托诉讼代理人张志胜，被上诉人天津中天昊达置业有限公司的委托诉讼代理人门绍彬、王文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中矿（天津）环保设备有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人并未提供任何证据证明涉案合同达到法定或约定的解除条件，涉案合同不应该解除。双方签订的《协议书》约定涉案项目转让的审批手续由被上诉人与相关部门沟通完成，但其未完成该义务，构成违约；一审法院已查明该项目无法过户的原因系相关政府机构审批问题，在此基础上，即便判令解除合同，也应认定双方互不承担违约责任；一审法院未查明也没有任何证据支持其作出的“因上诉人未完成25%的投资所以无法过户登记”的认定，却臆造“未完成25%投资”这一事实。二、一审判决适用法律错误。涉案《协议书》所约定的转让项目并非房屋建设工程，并不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款二项关于房屋建设工程转让时最低投资额限制。涉案土地出让时所签署的《天津市国有建设用地使用权出让合同》明确约定了涉案土地系“工业用地”性质，而非住宅用地，一审法院以投资总额未达25%为由认定上诉人违约，显属错误。天津中天昊达置业有限公司辩称，涉案土地的使用权之所以无法办理过户手续，导致协议无法履行，根本原因是上诉人未依照法律等规定使其达到转让的条件；上诉人的行为已构成根本违约，被上诉人解除合同合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。天津中天昊达置业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除天津中天昊达置业有限公司、中矿（天津）环保设备有限公司双方于2017年7月25日订立的《协议书》；2．判令中矿（天津）环保设备有限公司立即退还天津中天昊达置业有限公司土地转让款6800000元及利息591600元（自2017年7月25日至2018年7月25日，并按照人民银行同期贷款利率上浮100%的标准支付自2018年7月26日至生效判决确定给付之日期间的利息）；3．判令中矿（天津）环保设备有限公司给付天津中天昊达置业有限公司违约金1000000元；4．判令中矿（天津）环保设备有限公司给付天津中天昊达置业有限公司前期投资及管理费用共计1095340元；5．诉讼费由中矿（天津）环保设备有限公司负担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据及事实一审法院认定如下：中矿（天津）环保设备有限公司对天津中天昊达置业有限公司证据1双方所签《协议书》，证据2天津中天昊达置业有限公司向中矿（天津）环保设备有限公司交付6800000元转让款收据不持异议，一审法院可以认定双方签订了关于天津市武清区南蔡村镇金博工业区金广路6号建设用地使用权及地上的围墙、变压器和中矿（天津）环保设备有限公司研发基地建设项目（在建项目）由中矿（天津）环保设备有限公司转让给天津中天昊达置业有限公司的合同的事实，并确认天津中天昊达置业有限公司已于2017年7月31日向中矿（天津）环保设备有限公司支付转让价款6800000元的事实；该协议约定了目标项目土地及在建工程全部转让价款13800000元，自协议签署之日次日，天津中天昊达置业有限公司支付中矿（天津）环保设备有限公司6800000元，在天津中天昊达置业有限公司取得房地证次日，由天津中天昊达置业有限公司向中矿（天津）环保设备有限公司支付剩余7000000元转让款的内容；对违约责任约定内容为，如因中矿（天津）环保设备有限公司原因导致不能履行合同，则中矿（天津）环保设备有限公司退还天津中天昊达置业有限公司已支付款项，并向天津中天昊达置业有限公司支付违约金1000000元，如因天津中天昊达置业有限公司原因导致不能履行合同，则中矿（天津）环保设备有限公司在天津中天昊达置业有限公司已付款中扣除1000000元，余款返还天津中天昊达置业有限公司。天津中天昊达置业有限公司提供的证据4天津中天昊达置业有限公司与天津市中迈达建筑工程设计有限公司订立的合同、收款收据166000元，证据5天津中天昊达置业有限公司与天津市武清区规划建筑设计所签订的测绘合同、增值税发票17440元，证据6支付天津市武清区凯森建材经营部的电力维修费银行转账凭证20000元，证据7天津中天昊达置业有限公司与天津市金海岩土工程有限责任公司订立的建设工程勘察设计合同，合同价款78000元，证据8天津中天昊达置业有限公司与天津市徳奕厚机械设备有限公司的结算协议及关于土地平整的机械费、人工费的三张收款收据共49600元，中矿（天津）环保设备有限公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均认可，仅不认可证明目的，认为以上为天津中天昊达置业有限公司对项目继续建设所支出的成本，一审法院通过审查证据，认为能够确认天津中天昊达置业有限公司为履行合同进行了上述工作，并支付了上述相关费用合计331040元的事实。中矿（天津）环保设备有限公司对天津中天昊达置业有限公司提交的证据9张淑维所打借条项目资料代理费145000元、证据10杜玉民收条中介费400000元、证据11前期代理手续费200000元三项不认可真实性和关联性，一审法院审查认为以上个人的收条不能说明客观性，天津中天昊达置业有限公司也没有说明上述费用与履行合同的紧密必要关联性，一审法院亦不予确认。中矿（天津）环保设备有限公司对天津中天昊达置业有限公司提交的证据12，中矿（天津）环保设备有限公司与天津市国土资源和房屋管理局武清区国土资源分局签订的国有建设用地使用权出让合同没有异议，一审法院能够确认中矿（天津）环保设备有限公司通过出让方式取得案涉土地的建设用地使用权的事实，该合同中对宗地项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额126754700元、建筑系数30%-45%、准入产业类别为专用设备制造业等内容进行了规定。天津中天昊达置业有限公司主张双方转让的在建工程项目未投资建设达到投资开发总额的25%，按照中矿（天津）环保设备有限公司取得土地使用权时的合同规定，固定资产总投资额不低于126754700元的25%应为31688675元，中矿（天津）环保设备有限公司一审庭审中称达到了该标准，关于此问题天津中天昊达置业有限公司系主张否定事实一方，中矿（天津）环保设备有限公司系主张肯定事实一方，根据举证规则，应由主张肯定事实的一方当事人承担举证责任，但中矿（天津）环保设备有限公司并未举证对此予以证实，故应承担举证不能的不利后果，对其完成了投资开发总额25%的事实主张不予确认。天津中天昊达置业有限公司、中矿（天津）环保设备有限公司双方对一审法院调取的涉案不动产登记簿查询证明均无异议，经向不动产登记行政主管部门查询，涉案宗地不动产除存在天津中天昊达置业有限公司的保全查封外，还存在河北省衡水市桃城区人民法院对该不动产的查封。一审法院认为，本案的争议焦点为1．原中矿（天津）环保设备有限公司双方所签的涉及土地使用权及在建项目至本案一审庭审时是否满足办理不动产权转移登记的条件？2．如不满足这样的条件原因在哪一方？3．天津中天昊达置业有限公司主张已付款利息和违约金及前期投入损失三者之间是什么关系？是否应同时主张？第一，当事人一方迟延履行债务或者有违约行为致使合同目的无法实现的，另一方当事人可以要求解除合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”依照该项法律规定，中矿（天津）环保设备有限公司系以出让方式取得案涉的建设用地使用权，用于建设工业项目建设，中矿（天津）环保设备有限公司在从国土部门受让宗地时，约定了项目固定资产总投资最低数额、投资强度，其利用土地属于房屋建设工程，所以中矿（天津）环保设备有限公司转让时应当符合该条款规定的条件方可转让。通过事实认定，一审法院认为中矿（天津）环保设备有限公司的开发投资总额尚未达到总额的25%，故不符合法律规定的条件，所以双方不能在不动产登记的行政主管部门处完成过户登记，天津中天昊达置业有限公司无法取得不动产权证书，另外中矿（天津）环保设备有限公司名下的案涉不动产还存在中矿（天津）环保设备有限公司与他人的纠纷导致的其他法院对该不动产的查封，故天津中天昊达置业有限公司的合同目的无法实现，符合解除合同的法定要件，对天津中天昊达置业有限公司解除合同的请求应予支持。第二，本案中，天津中天昊达置业有限公司已向中矿（天津）环保设备有限公司交纳6800000元土地使用权和在建工程的转让金，按约定双方即要办理不动产权转移登记，在天津中天昊达置业有限公司取得不动产权证书后支付余款，但截至一审庭审时，双方现实地也未能完成不动产权的转移登记。在原中矿（天津）环保设备有限公司的双务合同中，天津中天昊达置业有限公司为受让方，合同义务为支付转让价款，中矿（天津）环保设备有限公司为转让方，义务应为出让其享有的物权给天津中天昊达置业有限公司，并转移登记给天津中天昊达置业有限公司，现天津中天昊达置业有限公司已经完成了约定的支付先期款的义务，但中矿（天津）环保设备有限公司因其未能完成投资开发总额的25%，而未能完成转移登记的义务，故应承担绝大部分违约责任。另一方面，法律面前人人平等，当事人均应依法律规定的内容处理自身事务，天津中天昊达置业有限公司作为案涉土地使用权和地上在建工程的受让人，在签订合同之初，也应该按照法律规定内容尽到注意义务，即双方既然转让的是在建项目，天津中天昊达置业有限公司亦应考察中矿（天津）环保设备有限公司是否完成了项目转让的法定条件，是否完成投资开发总额的25%，故天津中天昊达置业有限公司未能尽到应有的注意义务即签订和部分履行合同，对造成合同解除后果也存在一定责任。第三，关于天津中天昊达置业有限公司主张的已付款利息、前期投入损失和合同约定的违约金是否应同时适用问题，一审法院认为天津中天昊达置业有限公司为了取得案涉在建项目而向中矿（天津）环保设备有限公司付款，最终未能实现合同目的，存在已付款利息的实际损失；中矿（天津）环保设备有限公司认可天津中天昊达置业有限公司举证的前期对案涉项目的一些投入工作及所花费用，现合同解除天津中天昊达置业有限公司的这部分投入不能再为其带来实际利益，同样为天津中天昊达置业有限公司遭受的实际损失，而合同约定的违约金其性质即为违约赔偿金，实质就是对守约方所受损失的赔偿，所以天津中天昊达置业有限公司主张的实际损失与约定的违约金不能同时适用，即使天津中天昊达置业有限公司认为约定的违约金低于其实际损失的，在约定违约金等于实际损失部分也不能双重适用，而是在此基础上适当调整增加。第四，鉴于天津中天昊达置业有限公司因合同无法履行确实存在实际损失，应予弥补，天津中天昊达置业有限公司的两项实际损失中，前期投入损失一审法院已予确定为331040元；已付款利息损失天津中天昊达置业有限公司以中国人民银行同期贷款利率上浮100%主张，没有法律或合同依据，一审法院不予支持该计算标准，同时确定以中国人民银行同期贷款利率（1-5年期年4.75%）计算利息损失，自2017年8月1日计算至本判决确定之日为592166元，以上实际损失金额合计为923206元。该金额与违约金金额1000000元相比，略有差距，因中矿（天津）环保设备有限公司在答辩中并未主张合同约定违约金过高调整问题，但考虑天津中天昊达置业有限公司也应负一定的注意义务，一审法院酌定选择天津中天昊达置业有限公司的实际损失金额作为天津中天昊达置业有限公司的损失弥补方式，约定的违约金不再支持。判决：一、解除天津中天昊达置业有限公司与中矿（天津）环保设备有限公司于2017年7月25日签订的《协议书》；二、中矿（天津）环保设备有限公司于判决生效后五日内返还天津中天昊达置业有限公司转让款6800000元，并赔偿天津中天昊达置业有限公司违约损失923206元，以上合计7723206元；三、驳回天津中天昊达置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74482元，保全费5000元，共计79482元，由天津中天昊达置业有限公司负担8620元，由中矿（天津）环保设备有限公司负担70862元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《协议书》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议签订后，被上诉人为履行该协议已与案外人签订合同，对该地块进行了测绘、设计、勘察、土地平整等工作，并支付相应测绘、设计、勘察及电力维修、机械、人工等费用，现涉案地块不符合法律规定的转让条件，且直至一审审理期间，该地块被河北省衡水市桃城区人民法院采取的查封措施仍未予解除，因此，被上诉人要求解除涉案《协议书》符合法律规定。因上诉人提供的地块不符合法律规定的转让条件，被上诉人未尽审慎注意义务，双方对协议不能实际履行均存在一定过错，一审法院根据本案事实认定上诉人应承担大部分违约责任，被上诉人亦应承担相应责任并无不当。该协议解除后，上诉人应返还被上诉人已支付的转让款，并应就被上诉人的损失承担相应赔偿责任。上诉人所持涉案协议不应解除及其不存在违约情形、不应承担违约责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中矿（天津）环保设备有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65862元，由中矿（天津）环保设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年九月六日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……