广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4654号原告：陈桂芳，女，1965年10月5日生，汉族，住广东省开平市。原告确认的送达地址为广州市天河区珠江东路28号越秀金融大厦54楼5407室。委托诉讼代理人：孔秋廉，广东理奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶珍青，广东理奥律师事务所律师。被告：阳江市北洛秘境度假酒店有限公司。住所地为阳江市海陵岛闸坡镇北洛湾大道保利顺峰北洛秘境1幢负一楼。被告确认的送达地址为阳江市江城区漠江路442号。法定代表人：成沙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁富述，广东中瑜律师事务所律师。原告陈桂芳诉被告阳江市北洛秘境度假酒店有限公司（以下简称北洛秘境酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂芳的委托诉讼代理人孔秋廉，被告北洛秘境酒店的委托诉讼代理人梁富述到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂芳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《委托经营管理合同》；二、判令被告立即返还原告保利顺峰北洛秘境2号楼2413号房屋；三、判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：被告通过虚假宣传的方式，欺骗原告购买房屋后委托其管理可以获取不菲收益所得，导致原告在购买房屋后，与被告签订了《委托经营管理合同》，该合同的约定：“阳江市北洛秘境度假酒店有限公司由新加坡励进酒店集团北京励进酒店管理有限公司执行酒店经营管理”；第三条第二款第一项约定：“甲方收益计算是100%（经营收入）-5.56%（营业性税收）-13.11%（直接成本）-36.88%（经营费用）-17.78%（非经营费用及所得税）=26.67%（税后利润率）X50%（分成率）=13.34%（总分配收益）X（待定）%=甲方收益”；第四条第二款约定：“物业管理每月3元/每平方米（第4年始每平米3.8元）”；第六条约定：“乙方专门构建服务于广大业主的“业主信息服务平台”。每月公布经营状态”；第七条第五款约定：“乙方为业主成立酒店业主委员会，监察有关酒店的经营管理状况”。合同签订后，被告没有按照约定将北洛秘境物业交由新加坡励进酒店集团经营管理，而是自主经营；其次，被告超高额收取业主管理费，重复计算经营直接成本（营业性税收、经营费用），蚕食业主既得利益，经营管理极其混乱；同时，被告也没有按照合同约定帮助北洛秘境业主建立业主委员会，对物业收入、经营管理状况实施监察，也没有构建“业主信息服务平台”，致使业主投资近百万的房产年收益才几千元。被告年经营收入近四千万余元，而每年给原告的收益才区区几千元，尚不足以支付银行每年的按揭利息，其收益分配方式明显是显失公平，严重侵犯原告合法权益。《物业服务协议》中，被告严厉禁止原告“将房屋私自出租或委托乙方除乙方以外的第三方经营，或另用于其他商业用途”，该约定明显有失公平。本案中，被告在签订《委托经营管理合同》之时，采取欺诈的手段，之后又不履行合同中规定的义务，其行为严重违反了法律相关规定，属违约行为；重要的是，本案的《委托经营管理合同》属于委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，因此，原告可以随时要求解除《委托经营管理合同》。根据上述事实和法律规定，为维护原告的合法权益不受侵犯，现诉请法院，依法判如所请。被告北洛秘境酒店辩称：一、被告与原告签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示、合法有效。该合同名为委托，实为房屋租赁合同，应按租赁合同相关的法律法规进行处理。（一）被告与原告双方签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平和乘人之危等情形，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行各自义务。（二）被告与原告双方之间是租赁合同关系。判断合同当事人之间的法律关系，应根据合同双方当事人的约定以及实际履行的权利义务进行综合判断。根据《中华人民共和国合同法》第212条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。其法律特征一般为：1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同；2、承租人取得租赁物使用权以支付租金为代价；3、租赁合同的标的物是有体物，非消耗物；4、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同；5、房屋租赁合同具有临时性。《中华人民共和国合同法》第396条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人的权利仅为收取处理该项事务的报酬，义务是依据委托人的指示处理某项委托事务。其法律特征一般为：1、合同标的是处理事务的行为；2、受托人须在委托人授权范围，以委托人名义从事与委托事务有关的活动，其活动后果由委托人承担；3、委托合同是诺成性、不要式合同；4、委托合同既可以是有偿，也可以是无偿；5、委托合同的订立和履行具有人身信任的属性。从被告与原告签订的《委托经营管理合同》的内容来看，双方约定的租赁期限为5年，是长期固定的；被告并未向原告收取委托费用，反而在合同中约定向原告支付租赁回报，超过约定租赁回报的部分归属被告；被告以自己的名义对外承担权利义务，为合同的履行投入大量的人力和物力来完善经营条件、购置设备、办理证照、聘请人员、开拓市场、联系客户等；任何一方不得单方面解除合同。从合同履行分析，原告将房屋交付给被告后，被告只需按合同约定向原告支付租金，且被告有权在约定范围内自行决定使用涉案房屋。故被告与原告签订的《委托经营管理合同》名为委托，但从该合同约定的内容和履行情况等方面审查，更符合租赁合同的特征，实为租赁合同，应按租赁合同相关的法律、法规进行处理。二、被告严格按照《委托经营管理合同》的约定履行自身义务，不存在任何违约行为。被告严格按照与原告签订的《委托经营管理合同》履行了自身义务，如委托北京励进酒店管理有限公司（以下简称北京励进酒店）进行经营管理；构建业主信息服务平台—北洛秘境度假酒店网站“http://www.fairylandresorthotel.com”和北洛秘境度假酒店微信公众号“FairylandResortHotel”业主通道，并在该平台定期公布酒店财务报表、业主租金分配表、酒店财务分析报告和其他信息（成立业主委员会倡议等），业主可随时登录网站—业主通道或微信公众号—秘境咨询—业主通道进行查看；按合同的约定计付租赁租金。虽然原告对被告履行的义务提出质疑，如认为获得的租金回报低，但根据双方签订的《委托经营管理合同》约定的租金计算方式，原告所获得的租金是按经营利润分成计付的，其受市场环境、租赁人数、经营收入和成本、人工、税负等方面综合影响的，若原告对所获得的租金数据有质疑的，可按合同的约定进行处理，聘请第三方会计事务所进行审核。三、诉争的《委托经营管理合同》不存在约定解除和法定解除的情形。合同的解除分约定解除和法定解除，且行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。是否能够解除合同，应当依据诉争合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的相关规定作出判定。诉争合同不存在约定解除情形。《中华人民共和国合同法》第93条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告与原告在签订的《委托经营管理合同》中并未约定合同解除的条件，相反在《委托经营管理合同》第八条第1款明确约定“本合同履行期间，甲、乙双方任何一方不可单方面解除合同。”该约定未赋予任意一方解除合同的权利。被告承租涉案房屋后，需要投入大量的人力和物力来完善经营条件、购置设备、办理证照、聘请人员、开拓市场、联系客户等，为了防止合同相对方任意解除合同带来的不确定风险，故对合同解除作出了特别约定以排除任意一方解除合同。该约定是被告和原告对合同履行风险作出的特殊安排，是双方真实意思表示，且也不损害国家利益、社会公共利益以及第三人的合法利益，合法有效。在此情况下，如仍允许原告任意解除合同，就会给被告带来重大损失，且由于经营可得利益的不确定性，解除合同后被告所能获得的损害赔偿往往与继续履行合同所能获得的收益不相匹配，被告前期所作的巨大投入也会付诸东流，这一结果明显有悖公平原则。现被告作为守约方明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。因此，诉争合同不适用约定解除。诉争合同不存在法定解除情形。被告自2018年5月1日营业起至2018年12月31日止，实现营业收入4436.67万元。2019年截止至8月31日止，实现营业收入5702.18万元。目前酒店经营状况良好，营业收入明显比2018年高，原告所获得的租金也相应增加，一年比一年好。且被告2019年经营保底任务目标8000万元，冲刺9000万元，合同目的完全可以实现。因此，诉争合同不适用法定解除。综上，被告恳请法院查明本案事实，依法作出公正的判决，以保护被告的合法权益。经审理查明：原告向阳江市海陵岛北洛湾旅游开发有限公司（以下简称北洛湾公司）购买坐落于阳江市闸坡镇××大道保利顺峰北洛秘境2幢24层2413房，购房总价款750169元已经支付完毕。2018年5月20日，原告（作为委托方、甲方）与被告北洛秘境酒店（作为受托方、乙方）就上述房屋签订《委托经营管理合同》，合同主要约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下，甲方同意将所购买于广东省阳江市海陵岛闸坡镇北洛湾风景区内的保利顺峰北洛秘境2号楼2413号房（以下简称“该房屋”）全权委托乙方进行酒店模式的经营管理（酒店名称为：北洛秘境度假酒店，以下简称“酒店”，由新加坡励进酒店集团直属子公司-北京励进酒店管理有限责任公司执行酒店管理）。特签订本合同，条款如下：第一条：委托房屋管理。甲、乙双方约定经营管理的房屋为：保利顺峰北洛秘境2号楼2413号房，该房屋的总成交价款为750169元。第二条：委托管理期限。1、整体委托经营管理期限：保利顺峰北洛秘境1#楼及2#楼公寓的整体委托经营管理期，自酒店正式对外进行酒店经营之日（即：酒店产生第一位付账消费客人的当日）起至满五（5）年时止，北洛秘境1#楼及2#楼公寓在2018年5月1日起正式营业，委托经营管理期限为：自2018年5月1日起至2023年4月30日止。2、本合同的生效期限：甲方房屋委托乙方经营管理的有效期限为自甲方自2018年5月1日起至2023年4月30日时止。第三条：委托经营方式。1、经营权限：甲方同意在本合同期内将该房屋有关经营管理的一切事项全权委托给乙方处理，并同意以乙方名义在符合国家相关法律法规的基础上从事该房屋经营管理的一切合法活动。2、收益分配：1)自北洛秘境1#楼及2#楼公寓正式对外进行酒店式经营之日起，乙方于每个经营年度的整体营业额中，在减去因经营所产生的：营业性税收、直接成本、经营费用、非经营费用、及所得税后，以经营利润余额的50%作为所有参与1#楼及2#楼公寓房屋委托经营的收益池，再按甲方所委托经营房屋的成交价款所占北洛秘境1#楼及2#楼公寓整体参与委托经营管理房屋总成交价款的权重比率计提收益所得。计算公式如下：100%（经营收入）-5.56%（营业性税收）-13.11%（直接成本）-36.88%（经营费用）-17.78%（非经营费用及所得税）=26.67%（税后利润率）×50%（分成率）=13.34%（总分配收益）×（待定）%（甲方房屋所占整体委托经营房屋总成交价款的权重比率）=甲方收益（备注：以上公式所列明属国家规定的营业性税收如出现调整，将以国家税法为准。）（说明：因北洛秘境1#楼及2#楼之本合同签订之日，存有部分单位尚未售出，未能最终明确代管户数，收益池比例将存在变化，于本合同签订后的第一年将以每月动态报表方式显示参与托管的房屋户数状况，并于经营首年结束时最终核算及公布甲方当年收益，此办法将于北洛秘境1#及2#楼公寓所有房源出售并明确委托经营管理户数后，以本合同补充附件的形式最终明确甲方所占收益权重比例。）自2018年5月1日后加入北洛秘境1#及2#楼公寓委托经营管理的房屋，将以加入后所占之权重比例，于当年所剩余的整月进行计算（第一个月不足整月的以下一个整月开始计算）。）2)酒店每个经营（会计）年度为1月1日至12月31日，会计核算以人民币为记账本位币，甲方房屋托管经营收益所得将统一存入由业主委员会管控的专门银行账户内，乙方于每个经营年度结束并于审计完成及完税后于次年的2月份内，以转账形式将甲方房屋当年收益汇入甲方指定于中华人民共和国境内的银行账户内并于业主信息服务平台中向甲方公布。第五条：自用房使用。1、甲方享有“该房屋”每年14天的自用权利。第六条：管理信息监督。1、信息公开：为让参与北洛秘境1#及2#楼公寓委托经营管理其房屋物业的业主可更清晰的了解酒店的经营状况，乙方专门构建服务于广大业主的“业主信息服务平台”，该平台的发布形式包括但不限于：酒店公共网站及手机客户端，并于酒店开业后每月公布经营状况。第七条：业主公约。4、经营公约：为维护北洛秘境1#及2#楼参与委托经营业主整体的共同利益并争取最大的经营效益，经营公约须共同遵守，其中包括但不限于：1）业主不得将房屋私自出租或委托除乙方以外的第三方经营；5、业主委员会组织：乙方为北洛秘境1#及2#楼公寓参与委托经营管理的业主组建北洛秘境度假酒店业主委员会。第八条：转让和终止。1、本合同履行期间，甲、乙双方任何一方不可单方面解除合同。如有违反，违约方须向守约方赔偿因违约产生的一切直接损失。等等。合同还约定了其他条款。原、被告双方均在合同是签字盖章予以确认。签订合同后，原告依约将涉案房屋交付给被告经营管理，被告亦依约向原告支付了经营收益。原告主张被告在签订《委托经营管理合同》时，采取欺诈的手段，之后又不履行合同中规定的义务，且约定的收益分配方式显失公平，被告行为严重违反法律相关规定，原告与被告协商无果，遂诉至本院，请求如诉称。庭审中，被告称：涉案房屋实际交付给被告经营管理的时间是签订委托经营管理合同之日，但涉案房屋租金计算时间是从签订《委托经营管理合同》次月1日开始计算，依据是《委托经营管理合同》第三条第二款。合同第二条约定2018年5月1日为经营期限的起点时间是指在此前已经签订委托经营管理合同的业主房屋计算租金的起点时间是2018年5月1日。被告已经按照约定向原告支付了2018年度的租金。北洛秘境1号、2号楼酒店公寓由北洛湾公司委托北京励进酒店管理有限公司（以下简称北京励进酒店）进行经营管理，双方于2017年4月24日签订《委托管理合同》，由于北洛秘境1号、2号楼是北洛湾公司投资建设开发的，原告涉案房屋也是向北洛湾公司购买的，北洛湾公司与被告是关联公司，因为北洛湾公司投资开发的北洛秘境1号、2号楼为酒店式公寓，对外销售房屋时已经说明是业主购买房屋后将房屋出租给被告，由北京励进酒店进行经营管理，当时被告尚未注册成立，被告注册时间为2017年10月11日，所以被告注册前是以北洛湾公司的名义与北京励进酒店签订《委托管理合同》，被告注册成立后并未重新与北京励进酒店签订《委托管理合同》，但《委托管理合同》的权利义务都是由被告来履行与承担，包括向北京励进酒店支付委托经营管理费用，合同的主体实际履行上已经变更为被告。原告对此予以确认。关于成立业主委员会的问题。被告称：根据北洛秘境业主与被告及开发商北洛湾公司于2019年4月在海陵区政府协调下，被告及开发商已于2019年6月开始筹备组建业主委员会，该筹备方案已于2019年8月25日在被告构建业主信息服务平台公布，目前的进展是业主正在签署《业主委员会成立申请书》，即业主委员会正在筹备成立中。对此，原告回应称：因业主与被告正处于矛盾之中，业主不是维权就是在进行诉讼，因此被告所称的业主委员会正在筹备以及业主正在签署《业主委员会成立申请书》等文件，是不属实的，最主要的问题在于，经过业主的不断投诉以及本次诉讼，被告才筹备成立业主委员会，即被告成立业主委员会是被动的；被告确实是在业主信息服务平台公布业委会筹备方案，但发布的时间是在发起本案诉讼后。关于被告是否在业主信息服务平台每月公布经营状况的问题。被告称：被告自2018年9月开始每月在业主信息服务平台公布经营状况。该公布的经营状况均可在业主信息服务平台查询，可以现场通过手提电脑进行演示。对此，原告回应称：被告陈述属实，但是据业主所称，在业主向海陵区政府投诉后，被告才在业主信息服务平台公布经营状况，在业主发起投诉之前，被告没有按时公布经营状况。另查明，2017年4月24日，北洛湾公司（作为甲方）与北京励进酒店（作为乙方）签订《关于阳江市海陵岛北洛湾保利顺峰服务式公寓项目一号楼及二号楼之委托管理合同》（以下简称委托管理合同），合同主要约定：甲、乙双方本着平等互利的原则，经双方友好协商，就甲方所拥有及位于中华人民共和国广东省阳江市海陵岛北洛湾保利顺峰项目的服务式公寓一号楼及二号楼（以下简称“公寓”）之委托管理事宜，达成协议，并按协议制定本合同，以兹双方须遵守的承诺。协议为：作为公寓业主，甲方同意委托乙方负责其公寓的筹备开业与经营管理，并承诺其公寓的所有债权债务均属甲方所有。乙方同意在严格遵守中华人民共和国的法律、法规和有关条例规定基础上，有偿承接公寓于开业前的筹备开业与开业后的经营管理之权责上的委托，并承诺以维护公寓的利益为己任。甲方拥有公寓的全部资产所有权，乙方在本合同期限内受委托负责全权经营管理公寓的全部资产，不得以公寓资产作任何形式的抵押、担保、转让；并在本合同期满时将所有公寓资产归还予甲方。特签订本合同，条款如下：第七条：当甲、乙双方签订本合同后，本合同立即生效，并成为一份对甲、乙双方有法律约束之合同。本合同的有效期如下：1、开业前的服务（技术顾问服务）：本合同生效起至公寓开业当天之前，为公寓的筹备开业技术顾问服务阶段。2、开业后的服务（管理委托服务）：按公寓开业当天（即：接待第一位付账消费顾客的当天）起开始计算，合同期限为五（5）年。在满约前三个月，甲、乙双方须完成是否续约事宜，倘若续约，须另行签订续约的委托管理合同。第八条：乙方将为甲方公寓在筹备开业上，提供筹备开业所需的各项计划、方案与预算，使公寓可成为一间具有完整管理机制、高效工作队伍、严格规范的高端服务式公寓。第九条：乙方将提供公寓于营运上的经营管理专业服务同时为公寓积极开源节流地营运，使公寓能创造最大的经济效益与社会效益。第十二条：甲方同意购买由乙方所提供的筹备公寓开业顾问服务，并同意分期支付顾问服务费予乙方，乙方筹备公寓开业顾问服务…顾问服务费支付节点：以分期定额形式支付。自本合同签订之日起三个工作日内，甲方须支付首期筹备公寓开业顾问费…给乙方；其余的顾问服务费自本合同生效的第三个月起。……甲方付清开业前技术顾问服务费用后，公寓仍未开业的，乙方应无偿提供服务至公寓开业时。第十三条：甲方同意购买由乙方所提供的公寓开业后委托专业服务，并委托乙方全权负责甲方公寓的经营管理事宜。甲方同意自公寓开业当日时起，每月支付委托管理费予乙方，直至本合同届满时。合同还约定了其他条款。北洛湾公司与北京励进酒店均在合同签名盖章予以确认。签订合同后，北京励进酒店依约对涉案公寓进行经营管理，北洛湾公司和被告亦依约向其支付了管理服务费。再查明，北洛秘境酒店属有限责任公司（自然人投资或控股），股东为詹匡文、成沙，经营范围为旅业服务、餐饮服务、酒店管理、客房、旅游业、酒店业等。以上事实，有原告提供原告的小区房源介绍材料、虚假宣传材料、律师函、委托经营管理合同、不动产查询结果，被告提供的委托经营管理合同、委托管理合同、网站-业主通道、微信公众号-业主通道、财务分析报告、酒店财务报表、业主租金分配表、银行流水记录、网上银行电子回单、银行付款通知书及增值税发票等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致基础上签订的《委托经营管理合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。根据《委托经营管理合同》约定的合同内容及原、被告双方在庭审中的陈述，原、被告双方签订的《委托经营管理合同》实质为房屋租赁合同，应适用租赁合同的有关法律规定来处理本案纠纷。原告主张原、被告双方建立的是委托合同关系，原告可以随时要求解除委托合同，理据不足，本院不予采纳。《委托经营管理合同》签订后，被告对涉案的房屋等进行经营管理，委托北京励进酒店进行管理，支付相应的租金给原告，支付相应的管理费给北京励进酒店，因此，被告按《委托经营管理合同》的约定履行了相应的义务。原、被告双方约定原告的收益计算是与被告的经营收入成正比的，原告认为其收益没有达到预期目标，据此认定该收益方式显失公平并要求解除双方签订的《委托经营管理合同》，于法无据，本院不予采纳。原告主张被告通过虚假宣传的方式，欺骗原告与其签订《委托经营管理合同》，存在欺骗性，证据不足，本院不予采信。原告主张被告高额收取业主管理费，但没有提交有关的证据予以证实，证据不足，本院不予采信；原告主张被告没有按照合同约定帮助建立业主委员会，没有构建业主信息服务平台，但实际上业主信息服务平台已经建立，被告也开始按合同约定履行帮助业主成立业主委员会。故原告以《委托经营管理合同》显失公平，该合同属于委托合同，原、被告双方不属于房屋租赁关系为由，请求解除原、被告双方签订的《委托经营管理合同》并要求被告立即返还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈桂芳的诉讼请求。本案受理费300元，由原告陈桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  沙美莲人民陪审员  张程生二〇一九年九月二十五日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。