广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终762号上诉人（原审原告）：陈开矿，男，1983年9月8日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：江影，女，1983年7月10日出生，汉族，住罗定市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东新丰泽房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：杜新许，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。上诉人陈开矿、江影因与被上诉人广东新丰泽房地产开发有限公司（以下简称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈开矿、江影上诉请求：一、维持一审判决关于逾期交房违约金部分的判决；二、改判支持陈开矿、江影要求新丰泽公司退还多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由新丰泽公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。一、天然气安装、设计费应当全额退还。（一）根据国家计委、财政部和广东省物价局的规定，天然气安装设计费应由新丰泽公司承担，新丰泽公司无权向陈开矿、江影收取该部分费用。1.国家计委、财政部明文规定任何部门不能向购房者收取天然气安装设计费。国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知[计价格（2001）585号]第二、三条明确规定，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，有关部门不得以任何名义向购房者收取该部分费用。2.广东省人民政府明文规定不能向业主收取天然气安装、设计费。《广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知》[粤价（2006）297号]第一条规定：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目向用户收取此类费用。”广东省物价局在1999年7月1日起施行的《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》中也指出：“按规定，所有基础设施、公共配套建设费用应全部在房价中补偿，不得在价外另行收费。”（二）天然气安装设计费由开发商支付，包含在房价中。根据国家发改委585号文件及广东省人民政府的文件明确规定，天然气安装设计费属于城市基础设施配套费，在开发商购买土地时就应由开发商缴纳，这些费用已经计入房价,不得冠以任何名义重复收取(见发改委585号文件第二、三条)，开发商无视国家和地方政府规定，将该些费用转嫁给购房者，明显是偷梁换柱、推卸责任。购房者只要在使用天然气时支付天然气费即可，天然气的管道权属并不属于业主所有。（三）商品房买卖合同未约定天然气初装费由购房者承担。1.商品房买卖合同并无关于新丰泽公司有权收取陈开矿、江影的天然气安装、设计费的约定。2.商品房买卖合同关于天然气安装的约定是“不到室内”，并非法院认定的“不提供天然气安装配套”。一审法院关于天然气设施的认定部分仅片面摘录了“第十条（一）基础设施设备第4.燃气处备注本项目不提供此配套设施”，却并未完整摘录合同约定的整段文字内容，明显断章取义。商品房买卖合同第十条第4点的约定是“燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，”备注处是“本项目不提供此配套设施”。该条的约定仅是不“完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，仅指不完成室内燃气管道的铺设，并非不提供室外燃气配套。所有新建商品房都会配备室外燃气配套，室外燃气配套是市政基础设施配套，是政府强制要求的配套，是明文规定的，该部分费用无须购房者承担。而室内燃气配套一般无需开发商提供，只有特别约定，或者精装房才提供。一审法院片面认定该条款，有失偏颇。3.商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，即使双方对该条款存在不同的理解，根据合同法的规定，也应依照国家有关部门、广东省人民政府的法规、规章作出不利于开发商的解释。（四）购房者和开发商之间不是委托关系。1.一审法院认为购房者在收楼时自愿向开发商缴纳3000元天然气安装、设计费，证明双方形成关于代办天然气安装、缴费的委托关系没有任何事实和法律依据。购房者不是自愿缴纳该部分费用。该部分费用是开发商强制要求购房者缴纳，若不缴纳该部分费用则不能收楼，并非双方协商或者购房者自愿支付，是开发商利用自己的优势地位强制向购房者收取，购房者并不是自愿缴纳，本次诉讼就是最好的证明。若所有的收费只要支付了就认定是自愿，且以此认定为合法，则没有人通过诉讼要求退还各种费用。是否自愿和合法应当以当事人的意思表示和有关法律法规规定为准。2.一审法院认定双方关于天然气安装、设计费的缴纳是委托关系没有任何事实和法律依据。陈开矿、江影与新丰泽公司关于天然气的安装、设计费缴纳不存在任何委托事实和证据。双方在开发商收取天然气缴纳费用前没有任何协商和委托授权，事后陈开矿、江影也没有进行任何追认或补委托。一审法院认定双方是委托关系不当。3.《管道燃气设施配套建设合同》的签订主体是新丰泽公司和燃气公司，与陈开矿、江影无关，陈开矿、江影与新丰泽公司不存在任何委托关系。《管道燃气设施配套建设合同》的签订主体明确约定是新丰泽公司和燃气公司，付款主体是新丰泽公司，开通义务主体也是新丰泽公司，新丰泽公司在付款开通时无须经过陈开矿、江影同意，也没有经过陈开矿、江影同意，没有陈开矿、江影的任何授权，一审法院认定系陈开矿、江影委托新丰泽公司缴费没有事实和法律依据。二、新丰泽公司违法收取陈开矿、江影3000元办证费没有任何事实和法律依据。1.国家有关部门规定办证费的标准是80元/件。根据国家发展改革委员会与财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》[发改价格规（2016）2559号]第一条的规定，规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，收取不动产登记费，收费标准为每件80元。新丰泽公司收取陈开矿、江影3000元办证费用，没有事实和法律依据，依法应当退还多收取的费用，并赔偿资金占用费（利息）。2.一审法院已认定新丰泽公司是免费受托办证，则额外多收取费用没有事实和法律依据。3.新丰泽公司收取陈开矿、江影3000元办证费是单方强制收取，没有任何协商。一审法院认定陈开矿、江影是自愿向新丰泽公司支付3000元办证费没有任何事实和法律依据。实际上，该部分费用是在陈开矿、江影与新丰泽公司签订商品房买卖合同时即需支付，所有购房者都被强制要求支付，此过程不存在任何协商。4.一审法院既然认定陈开矿、江影与新丰泽公司之间是委托办证关系，则根据合同法的规定，委托人可以随时撤销部分委托事项。根据合同法的规定，委托人享有单方撤销权，随时有权要求受托人退还已支付的部分款项。如果因此给受托人造成损失的，委托人可以承担部分损失。但陈开矿、江影要求新丰泽公司退回多收取的办证费用对新丰泽公司不存在任何损失，新丰泽公司反而从中获利良多。5.陈开矿、江影仅要求退回部分不合理的收费，不影响新丰泽公司与陈开矿、江影之间的委托办证关系。若新丰泽公司有证据证明其所收取的3000元办证费用合理合法，各项收费都有法律依据，陈开矿、江影愿意支付或者在新丰泽公司办证过程中产生费用可随时告知陈开矿、江影，陈开矿、江影愿意在合理的期限内支付，若陈开矿、江影不能在合理期限内支付，则愿意承担因此造成的逾期办证后果。6.新丰泽公司违法多收取陈开矿、江影该部分款项用于房地产建设，获利颇丰。实际上，新丰泽公司故意利用自身的强势地位违法向购房者多收取办证费，按照3000元每户计算，1000户即300万元，XXXX小区几千户业主有几百万元以上的费用，新丰泽公司利用该部分费用用于房地产项目建设或其它投资，获取巨额利润，应当在退还违法多收取费用的同时支付资金占用费。三、所有罗定市和云浮市乃至整个广东省均没有开发商要求购房者支付天然气安装设计费和3000元办证费。四、一审法院明显回避了陈开矿、江影关于新丰泽公司违法收费的质疑。一审法院未对新丰泽公司收取陈开矿、江影天然气安装设计费及多收取的办证费的合法性、合理性进行任何回应和认定，也未查明天然气安装设计费应由谁支付，办证费金额为多少，在陈开矿、江影提出要求新丰泽公司退回部分办证费用后，简单的以“在本案暂不作处理”为由驳回陈开矿、江影该项诉讼请求，违反了法院不得拒绝裁判的原则，且拒绝裁判没有任何事实和法律依据。综上所述，一审法院部分判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院在依法查明事实真相的基础上，准确适用法律，依法改判，支持陈开矿、江影的全部诉讼请求。补充事实和理由：1.关于办证费的问题，在委托法律关系中，委托人具有单方撤销权。在开发商没有证据证明其收取业主3000元办证费合法合理并具有法律依据的情况下，业主作为委托人，有权要求其退还多收取的费用2920元，并承诺在受托人办理委托事项需要委托人额外付费的情况下，自受托人通知后的合理期限内支付，若委托人没有在此期间内支付的，由此产生的逾期办证责任由委托人承担。若开发商收取业主的费用，既没有法律依据也没有合同依据，又不愿意退还，会有损双方之间的委托信任关系，影响委托关系的基础。按照业主的要求退还多收取的办证费，并不影响开发商办证，也不会损害双方之间的委托关系。2.关于其他费用，根据开发商向业主发出的收楼通知书显示，该部分费用是开发商单方收取，并没有任何法律依据，也没有合同条款约定，故该部分收费可以退还。新丰泽公司辩称，一、对于办证费的处理，应或在委托办证事项完成后多退少补，或全额退还并解除委托办证关系。1.“办证费”是指办理房地产权证过程中相关部门收取的全部费用，不动产登记费只是“办证费”的其中一项。业主认为不动产登记费即是办证费，以偏概全。2.办证费由相关部门收取，在委托办证事项完成前，无法确定最终需要缴纳的金额。如按业主要求退还2920元办证费并在后续的办证过程中经通知再交付，由于业主人数众多，如此不仅会增加新丰泽公司的通知送达成本，还会直接影响办证的进程，容易产生其他纠纷。此外，绝大部分购房者是通过按揭贷款的方式购买商品房，在办妥房地产权证及他项权证前，根据银行按揭贷款的相关规定由开发商提供阶段性担保，办证进度被延误将直接增加开发商承担保证责任的风险。新丰泽公司是无偿代办房地产权证，没有承担或垫付办证费的法定义务，更没有义务承担额外的成本及风险。3.委托办证本身就是一个事项，其中每个环节均紧密联系、缺一不可、不可分割，不存在部分委托，更不存在部分撤销委托之说。陈开矿、江影主张解除委托办证关系，也只能是全部解除而不可部分解除。二、新丰泽公司已经完成代办天然气安装、缴费的委托事项并因此而产生包括但不限于与燃气公司沟通协调、在安装中提供必要的协助、安装过程中的用水用电费用的支出，业主要求退还3000元天然气安装、设计、材料费理据不足。1.商品房买卖合同清楚显示业主购买的商品房关联的基础设备设施并不包含天然气配套设施，而新丰泽公司在规划时政府部门也没有要求必须安装。因此，天然气配套设施并未纳入建设开发成本。2.商品房买卖合同第十条第4点“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”仅是指如安装燃气配套设备设施应达到的交付标准。而新丰泽公司在下方横线部分填上“本项目不提供此配套设施”，足以说明天然气配套设备设施（无论是室内还是室外）并不在商品房买卖合同的履行范围内，不存在理解上的偏差。同时，商品房买卖合同是由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定，上述关于燃气设备设施交付标准的内容，除横线部分可以由新丰泽公司填写外，其余部分均是固定的，该固定部分在任何情况下均不能视为格式条款，从而作出不利于新丰泽公司的解释。3.根据合同法第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可见，新丰泽公司与业主之间代办天然气安装、缴费的委托关系的成立不限于书面形式，业主以未签订书面委托协议为由否定双方的委托关系没有任何事实和法律依据。4.新丰泽公司代办天然气安装、缴费的委托事项而产生包括但不限于与燃气公司沟通协调、在安装中提供必要的协助、安装过程中用水用电费用的支出是客观存在的，且该部分支出无法通过相关证据予以证明（如新丰泽公司不可能对整个安装过程进行录音、录像，不可能另外安装单独的水表、电表去计算安装过程中的用水用电量，不能单独就燃气公司因安装需要而使用电梯以及其他设备而产生的损耗进行记录并统计）。故一审法院以证据不足为由判决新丰泽公司退还600元，不但与客观事实相违背，还不合理地加重新丰泽公司的证明责任。三、本案不存在新丰泽公司强制收费的情况。1.陈开矿、江影虽然主张本案的办证费及天然气安装、设计、材料费系新丰泽公司强制收取，但其未能提供证据证明新丰泽公司存在胁迫行为。陈开矿、江影作为完全民事行为能力人，应当对其自身的判断及相应的行为负责。2.新丰泽公司只是普通的房地产开发企业，与陈开矿、江影均是平等的民事主体，所进行的商品房买卖也只是平等的民事主体之间的交易。四、新丰泽公司是否违规收费，不属于人民法院的审理范围。1.陈开矿、江影认为新丰泽公司违规收费所引用的文件，均是物价部门等相关政府部门据以作出行政处理的依据，而非人民法院处理民事纠纷的直接依据。新丰泽公司是否违规收费，属于行政管理的范畴，应当由物价部门等相关部门进行行政处理，人民法院不宜代行行政机关的职责。2.陈开矿、江影所引用的文件仅为行政机关的一般管理性文件，并非法律、法规，本案不存在合同法第五十二条所规定的情形。陈开矿、江影向一审法院起诉请求：1.判令新丰泽公司支付陈开矿、江影逾期交房违约金2763.72元（以511809元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是51.18元/天，从2018年10月31日暂时计算到2018年12月24日，共54天，合计2763.72元，其余计算至新丰泽公司合法交付之日止）；2.判令新丰泽公司退还陈开矿、江影多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元；3.判令新丰泽公司赔偿陈开矿、江影差旅费、误工费损失3000元；4.本案诉讼费由新丰泽公司承担。一审法院认定事实：新丰泽公司是位于罗定市龙××路（××中学××区对面）XXXX花园商住小区（二期）的房地产开发商。2016年6月8日，陈开矿、江影作为买受人与新丰泽公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为XXXX花园商住小区X座XX房，用途为住宅。第六条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，总金额为511809元。第七条约定买受人应当于2016年6月8日前支付首期房价款161809元，余款350000元由买受人自行选择银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，陈开矿、江影向新丰泽公司交付了办证费用3000元，并按合同的约定支付了购房款给新丰泽公司。新丰泽公司开发的XXXX花园商住小区（二期）至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。2018年10月28日，新丰泽公司向陈开矿、江影发出《XXXX花园收楼通知书》，通知陈开矿、江影于2018年10月30日至2018年11月30日期间收楼。陈开矿、江影以涉案商品房不符合合同约定的交房条件为由拒绝收楼。以上事实，有陈开矿、江影提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、收楼通知书等证据及一审法院的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈开矿、江影与新丰泽公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于陈开矿、江影请求新丰泽公司支付逾期交楼违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。但涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即新丰泽公司不能按时将符合合同约定的商品房交付给陈开矿、江影使用，其已构成违约，根据双方签订的合同第十二条约定，逾期交房的，需按日向陈开矿、江影支付全部房价款万分之1的违约金。因此，新丰泽公司应向陈开矿、江影支付自本合同第十一条约定的最后交付期限的次日起至交付之日止的逾期交楼违约金，其中从2018年10月31日计至2018年12月24日期间的逾期交楼违约金为2763.77元（511809元×1/10000×54天）。陈开矿、江影请求2763.72元属于其自行处分权利，一审法院予以确认。对于陈开矿、江影请求新丰泽公司退还陈开矿、江影多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元的问题,陈开矿、江影自愿向新丰泽公司交付了3000元的办证费用，而新丰泽公司亦收取了陈开矿、江影交付的上述费用，双方已以事实行为成立了委托办证关系。新丰泽公司代陈开矿、江影办理房产证是无偿的，双方之间就该3000元没有约定利息，鉴于目前双方的委托关系依然处于存续期间，且涉案商品房的权属证书尚未办理终结，应待办妥不动产权证书后，再对办证费用进行多退少补，因此，在本案暂不作处理。综上，对陈开矿、江影的第二项诉讼请求，一审法院予以驳回。对于陈开矿、江影请求新丰泽公司赔偿差旅费、误工费损失3000元的问题，陈开矿、江影在诉讼中未能提供证据证实其支出的差旅费以及造成其误工损失的具体情况，应承担举证不能的后果，故对陈开矿、江影的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、限新丰泽公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈开矿、江影支付从2018年10月31日起计至2018年12月24日止的逾期交楼违约金2763.72元；从2018年12月25日起的逾期交楼违约金，每日按全部房价款511809元的万分之1的标准计至商品房交付之日止；二、驳回陈开矿、江影的其他诉讼请求。案件受理费25元，由新丰泽公司负担8元，陈开矿、江影负担17元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。陈开矿、江影与新丰泽公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：新丰泽公司应否提前退还部分办证费用给陈开矿、江影。陈开矿、江影委托新丰泽公司代为办理涉案商品房的不动产权证书，并向新丰泽公司交付了相应的办证费用。陈开矿、江影认为新丰泽公司违法多收取办证费用，而要求退还多收取部分的费用。本院认为，陈开矿、江影虽然将办证费用交付给新丰泽公司，但陈开矿、江影支付的办证费用是用于办证，费用需缴纳给产权登记机关，新丰泽公司接受陈开矿、江影的委托代收代缴办证费用，新丰泽公司并未就委托事项收取委托费用，故不存在违法收费的情况。陈开矿、江影认为其并非自愿交付办证费用，但陈开矿、江影不同意解除双方之间的委托办证关系，亦未提供证据证实新丰泽公司存在强迫陈开矿、江影达成委托并交付办证费用的事实，故一审判决认定双方自愿达成委托关系正确，本院予以确认。陈开矿、江影要求新丰泽公司退还部分办证费用，但双方委托关系仍然存续，委托办证的事项亦未完结，且办证费用是用于办理委托事项，故办证费用应如何多退少补，应待委托办证完结后再行确定。因此，陈开矿、江影认为新丰泽公司违法多收取办证费用，并要求新丰泽公司提前退还部分费用的主张，本院不予支持。一审判决驳回陈开矿、江影该部分主张正确，本院予以维持。综上所述，陈开矿、江影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈开矿、江影负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月二十九日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。