山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终5575号上诉人（原审被告）：孙吉庆，男，1947年1月3日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：孙吉祥，男，1956年10月23日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：孙桂珍，女，1954年3月4日出生，汉族，住山东省梁山县。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孔军，男，1976年9月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：温然，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙桂芳，女，1963年3月19日出生，汉族，住济南市。上诉人孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍因与被上诉人孔军、孙桂芳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、本案一审过程中，孔军均未能提供出涉案房产所有人王玉香知道、认可房屋出售的证据。如本案买卖事实确实存在，孔军必然存有王玉香认可出售的相关证据。而事实是，孔军及其父亲在购买该涉案房产时，均知道该房产的所有人系王玉香，该父子二人系完全行为能力人，购买房产得到房产所有人的认可，是众所周知的事情，却从未与王玉香做任何接触，只与孔桂芳及其配偶交易，有悖于常理。本案涉及的房屋买卖合同系孙桂芳与孔军之间签订的合同，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条不当，该合同非法签订，侵害了房屋所有权人的权利，应为无效。二、证人肖某某与证人岳某某证词相互矛盾。肖某某称，与被上诉人孔军的父亲孔祥文、岳某某等人一起看房时，仅孔祥文自己进入房间。而岳某某却称其与孔祥文一起进入房间，且与王玉香聊天。孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍在庭审后反馈亦称仅一人进入房间，与肖某某的证言相吻合。说明岳某某的陈述虚假，其也根本不可能与王玉香聊天。请法庭查实，并对岳某某的虚假陈述依法作出处罚。并且，买房卖房是只要双方认可同意，是一件正大光明的事情，孔祥文带朋友去看房，却自己进入涉案房屋，进屋后也不与屋内居住人交流，看完就走，签订合同也不与房屋所有人画押确认，这本身就说明买卖过程存在不正常的问题，请求二审法院酌情考虑。三、孙桂芳对证人岳某某陈述内容无异议错误。孔祥文看房时，孙桂芳没有在场，却对岳某某的陈述无异议。孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍认为，综合孙桂芳配偶与孔军父亲的关系，孙桂芳与孔军存在合伙侵占涉案房产，侵害孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍权益的嫌疑。四、一审法院认定孙桂芳陈述的事实背离了民事活动的基本诚信原则。且孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍认为，本着谁主张谁举证的原则，提供证据证明王玉香在生前有出卖涉案房屋的举证责任在孔军，而不在孙桂芳，一审法院以此及岳某某的证言，对孔军提出的主张予以确认确属不当。五、因涉案房屋长期由孙桂芳控制，孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍一直无法了解房屋状况，仅是通过孙桂芳口述且自孙桂芳将王玉香、孔吉庆撵出涉案房屋后，王玉香去世前，每年都向王玉香支付现金，称是涉案房屋的租金。所以孔军长期在涉案房屋内居住不足为怪，一审法院以孔军长期在涉案房屋内居住作为认定合同有效的条件之一不当。孙桂芳辩称，卖房子是孙桂芳卖的，当时孙桂芳嫂子在里面住，孙桂芳就把孙桂芳嫂子和哥哥赶出去了，把房子租出去了，孙桂芳没跟孙桂芳家里说房子卖了，孙桂芳也没有跟孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、王玉香商量。孙桂芳在家里收的孔军的钱，孙桂芳对象给孔军打的7万元和8万元的条，孙桂芳家里人都不知道，只说房子租出去了，每月给孙桂芳母亲50元，后来孔军为了孩子上学落户口，签订了协议，之后孙桂芳与孔军签订了合同，之前没有签订书面材料，只打了条。孔军辩称，孔军在一审中已经举证证明了王玉香老人出售涉案房产的事实，完成举证义务。一审法院结合双方提交的证据及一审庭审记录，运用证据规则综合判断支持了孔军的诉讼请求，此判决认定事实清楚，逻辑论证严谨，适用法律得当，应予以维护。本案发生的根本原因不在当事人双方证据的证明力是否扎实，而在于作为涉案房屋的标的房屋，系拆迁安置房，由于迟迟不具备办证条件（直到2015年才具备办证条件），导致双方在漫长等待16年的过程中，房屋价值几倍暴涨，物是人非而至人心有变，诚信履约让位于巨额利益，但需要指出的是15万元成交价格在2003年时是一笔巨款，也完全体现了当时涉案房产的市场价格，综上请求依法驳回上诉请求，维持原判。孔军向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，配合原告办理房屋产权过户手续。一审法院认定事实：一、孙善亭与王玉香系夫妻关系，两人育有四子女，即本案三被告及孙桂芳。孙善亭于1997年6月24日死亡，王玉香于2012年4月29日死亡。二、2002年10月8日，济南阳光置业有限公司作为拆迁人、济南市槐荫区拆迁办公室作为委托代理人（以下简称甲方）与被拆迁人孙善亭、委托代理人王玉香（以下简称乙方）签订《拆迁货币补偿协议》，协议载明：因阳光花园工程建设，甲方拆除乙方纬十二路295号合法住宅，根据济南市现行拆迁法规规定，甲方以货币补偿的方式补偿乙方，乙方被拆除房屋建筑面积78.86平方米，每平方米2880元，合计金额227116.80元。同日，双方还签订《补偿房屋产权协议》，协议载明：因阳光花园工程建设，甲方拆除乙方纬十二路295号房屋，建筑面积35.99平方米，易地补偿房屋在明星小区15号楼3单元101号三室一厅（以下简称101号房），建筑面积102.94平方米。根据济南市现行拆迁法规有关规定，双方签订协议如下：一、依据乙方保留补偿房屋产权的要求，应当补偿房屋的建筑面积部分102.94平方米，按住宅房屋上一年的建筑造价优惠价每平方米385元，计39631.90元。乙方应于迁入到位补偿房屋之日起（空白）日内缴清上述价款，逾期按放弃保留产权处理，本协议自行作废。二、双方结清价款后，乙方凭市拆迁行政主管部门出具的产权调换证明、拆迁房屋补偿协议和安置房屋平面图到市房产行政管理部门办理产权手续。属出租的住宅房屋继续保持租赁关系的，原租赁合同条款应作相应修改。三、产权调换后的房屋，所有人必须遵守房管部门对异产毗连房屋的管理规定，对共有、共用部分合理使用，并承担相应的义务，不得有损害他方利益的行为。该协议下部另手写添加“小房：7.02×800＝5616”。三、2003年3月29日，济南市槐荫区公证处对王玉香、三被告及孙桂芳做《接待笔录》，载明三被告及孙桂芳自愿放弃对101号房中遗产的继承权。同日，三被告与孙桂芳出具《放弃继承权声明书》，内容为：孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳兄妹四人是被继承人孙善亭的子女，系被继承人遗产的合法继承人，现孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳声明：对被继承人在101号房的遗产中孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳应继承的部分，自愿放弃继承权。2003年3月31日，孙秀明、孙秀兰出具《声明书》，内容为：济南市纬十二路385号房屋9.5间系孙秀明、孙秀兰二人与哥哥孙善亭的共有房产。上述房屋已拆迁。孙秀明、孙秀兰二人没有要求房屋产权调换，而是对孙秀明、孙秀兰所有的上述房屋产权份额进行了货币补偿，孙善亭所占上述房屋份额拆迁后安置于101号房。现孙秀明、孙秀兰声明：101号房由孙善亭的继承人进行产权调换，产权归其所有，与孙秀明、孙秀兰二人没有产权关系。济南市槐荫区公证处于2003年4月10日出具（2003）济槐荫证民字第797号《声明书公证书》，证明孙秀明、孙秀兰于2003年3月31日在其处在《声明书》上签名、按手印。同日，济南市槐荫区公证处还出具：1.（2003）济槐荫证民字第794号《死亡公证书》，载明根据济南市公安局振兴街派出所出具的材料，证明孙善亭于1997年6月24日因病死亡。2.（2003）济槐荫证民字第795号《放弃继承权声明书公证书》，证明三被告与孙桂芳于2003年3月29日来其处，在前面的《放弃继承权声明书》上签名。3.（2003）济槐荫证民字第796号《继承权公证书》，载明查明被继承人孙善亭于1997年在济南市死亡，死亡后遗有与孙秀兰、孙秀明共有的济南市纬十二路385号房屋9.5间，该房屋拆迁后安置被继承人孙善亭于101号房（孙秀兰、孙秀明所占房产份额已进行货币补偿）。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人孙善亭的上述遗产依法应由其父母、配偶、子女共同继承。因其父母已先于被继承人死亡。上述遗产应由其妻王玉香及其子女孙即本案三被告和孙桂芳五人共同继承。因继承人本案三被告及孙桂芳已声明自愿放弃对上述遗产的继承权，故上述遗产应由其妻王玉香一人继承。四、2011年12月28日，山东省济南市槐荫公证处对三被告及孙桂芳做《谈话笔录》，载明三被告及孙桂芳对其父孙善亭与其母王玉香共有的-107号地下室放弃继承权。同日，三被告及孙桂芳出具《放弃继承权声明书》，内容为：孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳系被继承人孙善亭的子女，是被继承人遗产的合法继承人，现孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳声明：对被继承人孙善亭在济南市槐荫区明星小区-107号地下室（见明星小区南区地下室面积确认书）（以下简称-107号地下室）的房产遗产中孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳应继承的部分，自愿放弃继承权。2012年2月22日，山东省济南市槐荫公证处对王玉香做《接待笔录》，载明王玉香陈述-107号地下室是其与孙善亭拆迁安置，是夫妻共有财产，权属无争议，其要求由其一人继承。2012年3月19日，山东省济南市槐荫公证处出具：1.（2012）济槐荫证民字第997号《公证书》，证明本案三被告及孙桂芳于2011年12月28日来其处，在前面的《放弃继承权声明书》上签名、按手印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。本案三被告及孙桂芳的声明行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2.（2012）济槐荫证民字第998号《公证书》，载明当事人为王玉香、本案三被告及孙桂芳，该公证处确认事实为：被继承人孙善亭于1997年6月24日因病死亡；孙善亭第一顺序法定继承人共有五人，即孙善亭之妻王玉香，子女本案三被告及孙桂芳。当事人申请继承的-107号地下室为被继承人孙善亭与其妻子王玉香共有的房产。现继承人本案三被告及孙桂芳均表示自愿放弃对被继承人孙善亭上述遗产的继承权，王玉香表示继承被继承人孙善亭的上述遗产。该公证书证明被继承人孙善亭遗留的-107号地下室由王玉香继承。五、2012年7月20日，济南市槐荫区拆迁办公室出具《关于拆迁安置房屋面积问题的说明》，内容为：市房屋登记交易中心、地税征收办：新世界阳光花园二期工程拆迁，安置到槐荫区明星小区的住户王玉香，原住槐荫区纬十二路385号，房屋性质为私，被拆迁房屋建筑面积114.85平方米。拆迁时，执行济南市人民政府的济政发【1999】11号暨《济南市旧城区部分区片危陋房屋改造拆迁试行规定》。按照本办法的规定，由济南阳光置业有限公司委托拆迁单位槐荫区拆迁办公室拆迁，对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。该户选择的拆迁补偿方式是房屋产权调换，产权调换时对该户选择的一套房屋签订协议，即101号房，安置房屋协议面积为102.94平方米，该房屋实测建筑面积为117.20平方米，相关面积14.26平方米。同样安置的地下室即-107号地下室，协议面积7.02平方米与实测面积10.11平方米相差3.09平方米。出现协议面积与实测测绘不符的原因是在拆迁时是按照房屋套型面积（或建筑施工图面积）安置，济南阳光置业有限公司作为拆迁人在拆迁时已经按照面积差部分进行让利，槐荫区拆迁办公室已经与被拆迁人签订安置房屋产权调换协议，三方不再追究面积差及房屋差价问题，并且被拆迁人已经按照拆迁安置房屋产权调换协议缴纳全部差价，拆迁人给被拆迁人出具发票，故在办理房屋登记过程中，请地税部门按照税收征收规定，对安置按照实际测绘面积与安置评估价格计征，私房应当抵押的部分给予免征；请房屋登记交易中心按照拆迁安置房屋登记的规定给予办理房屋产权证。特此说明。2015年1月15日，济南阳光置业有限公司作为拆迁人（甲方），与被拆迁人（乙方）“孙善亭”签订《明星小区拆迁安置房屋及地下室确认书》，内容为：因新世界阳光花园工程拆迁，甲方对乙方进行安置，现房屋101号房，实测面积117.20平方米，协议面积102.94平方米，安置房屋差价为5490.10元。地下室号为3--107，地下室实测建筑面积10.11平方米，协议面积7.02平方米，地下室实际差价为2472元。以上双方认可，安置房屋实测面积与协议面积差价结清后不再找补，地下室无面积的按房号结清后，双方不再找差，并认可现提交图纸。孙桂芳作为代办人在该确认书的乙方处签名按指纹。2015年7月22日，101号房和-107号地下室进行了所有权登记，证号分别为“济房权证槐字第196721”和“济房权证槐字第槐196720”，载明所有权人均为孙善亭，建筑面积分别为117.20平方米和10.11平方米，套内建筑面积分别为102.47平方米和7.02平方米。以上两份《房屋所有权证》均由孙桂芳持有。当事人双方有争议的事实：一、孔军主张其购买了101号房及-107号地下室，其就该主张在本案诉讼中提供《房产买卖合同》，载明其为买方，卖方为王玉香，合同内容为：一、卖方将坐落在明星小区15号楼三单元101号房产，建筑面积102.94平方米，储藏室建筑面积7.02平方米，及本房屋附属设施出售给买方，买方已对上述房产充分了解，自愿购买。二、双方议定上述房地产（含附属设施）的总价款为15万元。三、购房付款方式与房产交接。1.合同签订时付15万元。2.到卖方账后十日内交接房产。四、双方在本合同签订（划掉）天内，共同到房管部门办理房产过户手续，办理房产过户手续过程中所需要交纳的有关税、费由（划掉）方承担。五、卖方保证上述房产合法，权属清楚，质量合格。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。六、在履行本合同过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成时，可向济南市仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。七、本合同自双方签章之日起生效，双方不得毁约。八、本合同共二页，一式两份，卖方一份，买方一份。九、双方约定其他事项：卖方同意买方将户口迁至房产所在地。该合同的卖方处有王玉香的签名及按指纹，孔军在合同买方处签名。合同标明签定日期为2003年6月8日。合同第二页下部另有手写内容“备注：房产款项已付清”，后有王玉香签名及按指纹。孙桂芳之夫李兴凯分别于2003年5月20日和7月19日出具收条，写明收到孔祥文（孔军父亲）购房款8万元和明星小区房钱7万元。该房屋此后一直由孔军居住至今。2007年3月，孔军的户籍由原济南市历下区文化东路22号迁入至该101号房屋。孔军主张以上《房产买卖合同》签订时，因王玉香不会写字，由孙桂芳代签了王玉香的姓名，但手印是王玉香本人所按。孙桂芳在本案诉讼中也提交该《房产买卖合同》，但其主张该合同系其与孔军签订，王玉香在签订合同时未出面，合同中的签名及手印均为其所为。三被告在本案诉讼中主张王玉香至去世时从未表示卖掉以上房屋，也从未与他人签订过房屋买卖合同，也从未收到过出卖房屋的款项，其认为孔军及孙桂芳提供的《房产买卖合同》为虚假合同。孔军在本案诉讼中提出鉴定申请，要求对《房产买卖合同》中第二页卖方王玉香签名上的指纹是否为孙桂芳本人的指纹进行鉴定。经一审法院委托，天津市天鼎物证司法鉴定所对此进行鉴定，并于2018年8月18日出具津天鼎［2018］痕迹鉴字第260号《司法鉴定意见书》，说明检材（即2003年6月8日签订的《房产买卖合同》）指印捺印较重，特征点少，不具备检验条件。鉴定意见为检材指印不能确定是否为“孙桂英”手指捺印。孔军对该鉴定意见书提出异议，认为该鉴定意见书中“检材指印不能确定是否为孙桂英手指捺印”不具有客观性，且该意见书对检材为何“不具备检验条件”也没有进行详细的专业分析说明。其请求另选鉴定机构进行重新鉴定。天津市天鼎物证司法鉴定所出具津鼎发［2018］1305-1号《补正函》，说明其于2018年8月18日出具津天鼎［2018］痕迹鉴字第260号《司法鉴定意见书》中因笔误将“孙桂芳”误打印为“孙桂英”，特此补正。该补正不影响原鉴定意见。其另出具津鼎发［2018］1305-2号《回复函》，说明：检材（即2003年6月8日签订的《房产买卖合同》）指印为“王玉香”签名处指印，有两枚，经检验，两枚指印均系红色印油捺印形成，但由于两枚指印捺印较用力，捺印后指印内部花纹、纹路等均已模糊，无法准确判断其内部花纹形态。由于纹线模糊不清，特征点数量不足，不具备检验条件。故其出具了不能确认是否样本捺印人（即孙桂芳）手指捺印的结论。孔军为以上鉴定交纳鉴定费3000元，天津市天鼎物证司法鉴定所出具发票。一审法院认为，孔军及孙桂芳在本案诉讼中均提供了《房产买卖合同》，合同中载明王玉香将101号房及-107号地下室以15万元的价格出卖给孔军。但该合同是否由王玉香本人签订（包括按指纹）双方存在争议，该事实需要结合其他查明事实进行综合确认。二、孔军为证明其购买房屋的事实经过，其在本案诉讼中申请肖某某和岳某某出庭作证。其说明该两人与其父亲孔祥文是朋友，在购买涉案房屋时陪同其父亲一起参与。孙桂芳确认与肖某某、岳某某及孔军的父亲孔祥文都认识，都是朋友关系。三被告说明不认识肖某某、岳某某。肖某某在本案第二次开庭审理时出庭作证，其陈述和孙桂芳的丈夫李兴凯、孔军的父亲孔祥文都是好朋友。其就孔军购房的情况陈述其于2000年在“闫千户”买了房子。2002年孔祥文问还能在闫千户买房子吗？其向孔祥文说还有房子。后孔祥文跟其在闫千户看了6号楼3楼的房子，已经看好了，孔祥文说房子可以。之后一起吃饭的时候，孙桂芳的对象李兴凯就跟孔祥文说，他岳母王玉香在明星小区有套房子。后来孔军的父亲、其本人还有另外几个人去明星小区看房子。其没有进门，当时孙桂芳的母亲王玉香和其大儿子在里面住，孔祥文进去谈的，时间大约是在2002年6月份，怎么谈的和是否定下来其不清楚。后来听说孔祥文交给孙桂芳对象李兴凯8万元。到了当年的8月份其和孙桂芳一起买材料，一起装饰的该处房子。其另说明知道孔祥文交钱的事，但具体交钱时其不在场。孙桂芳对肖某某陈述当时看房时，其哥哥孙吉庆及配偶、其母亲王玉香在该房屋居住无异议，其并主张当时其哥哥孙吉庆及配偶是抢进房子里住的。证人岳某某出庭陈述其与孔军的父亲孔祥文及孙桂芳夫妻都是朋友关系，孙桂芳的哥哥姐姐其不认识。其就孔军在明星小区买房的情况陈述孔军的父亲孔祥文买房子的时候其跟着来了。一开始孔祥文买房子看的闫千户小区的房子，一看差不多就回去了，当时没有定下来。后来孙桂芳对象李兴凯去曲阜玩，吃饭的时候李兴凯就说他那边有房子，就跟孔祥文说了，孔祥文说可以。没多长时间就去看的明星小区的房子，其也来了。其进去看房子了，里面有一个老太太，一个（孙桂芳的）哥哥。老太太跟孔祥文说房子卖给你们了，老太太说给我钱我就搬走。老太太说的时候其在现场。后来在一起吃饭的时候就说了房子价格的，孙桂芳对象李兴凯说15万元，孔祥文说行，这样就要了。岳某某另陈述签订买卖合同及交房款时其不在场。三被告对岳某某的作证陈述内容有异议，其认为岳某某陈述很多事情记不清楚了，却唯独记得老太太（王玉香）对孔祥文说房子卖给他了，与常理不符，其认为岳某某陈述内容不真实。三被告在庭后向一审法院反馈称孙吉庆与其配偶当时住在涉案房屋中，确实有人去看过房子，是一个人进去的。孙吉庆询问该人时，该人称是孙桂芳丈夫李兴凯的朋友，准备在附近买房，知道李兴凯的亲戚在该处住，来看看户型。对方看了房子后没说什么就走了。当时王玉香十分糊涂，无法与人正常交流，来人也未与王玉香说话。孙桂芳对岳某某陈述内容无异议。一审法院认为，肖某某、岳某某就孔军（孔军父亲孔祥文）购买101号房屋及-107号地下室的事实进行了说明，三被告未予认可；孙桂芳无异议。鉴于肖某某、岳某某作证内容未得到共同确认，需要结合本案审理查明的事实进行综合确认。三、孔军在本案诉讼中提供其与孙桂芳之间的通话录音、短信往来记录，载明其多次催促孙桂芳办理本案所涉房产的过户手续等内容。孙桂芳在通话和短信回复中称家里人都同意，并称先将涉案房产过户到其自己名下，再过户至孔军名下。三被告对孔军提供以上通话录音、短信往来记录质证认为真实性不确定，即使真实，孙桂芳的说辞也仅系一面之词。实际情况是其三人在孔军起诉之后才得知涉案房屋出卖之事。孙桂芳对孔军提供通话录音、短信往来记录的真实性无异议，但其主张以上通话及短信是其为了拖延给孔军办理房屋产权过户，无法证明其家人已经知道卖房的事实。一审法院认为，孔军提供的通话录音、短信往来记录产生于其与孙桂芳之间，孙桂芳对真实性无异议，因此一审法院对真实性予以确认。在以上通话录音、短信往来记录中，孙桂芳所述其家人同意的内容系其个人单方陈述，三被告在本案诉讼中明确表示不予认可。因此孔军与孙桂芳通知、短信往来中涉及三被告承担义务的内容一审法院不予确认。四、孔军在本案诉讼中还提交“测谎”申请，要求对三被告、孙桂芳进行测谎，内容为房屋买卖的情况，围绕本案的基本事实。三被告及孙桂芳对孔军的该申请均表示不同意。一审法院认为，孔军提交申请，要求进行“测谎”，其该申请内容无法律规定，且三被告及孙桂芳均不同意。因此不予准许。一审法院认为，101号房及-107号地下室由拆迁安置而来，经王玉香、三被告及孙桂芳的协商一致，在三被告及孙桂芳放弃继承权后确定为王玉香继承，该事实有山东省济南市槐荫区公证处、山东省济南市槐荫公证处出具的多份《公证书》可以确认，三被告、孙桂芳及孔军实际也无争议，一审法院对该事实亦予确认。孔军在本案诉讼中提出的诉讼请求是要求将以上房屋的所有权办理转移登记至其个人名下。三被告及孙桂芳均提出异议。以上当事人双方的争议焦点在于101号房及-107号地下室是否由王玉香出售给了孔军。就此主张，孔军提供了《房产买卖合同》，并主张房屋的权利人王玉香在合同中按指纹确认出卖以上房屋。三被告不予认可，理由为王玉香至去世时从未表示卖掉该房屋，也从未与他人签订过房屋买卖合同，也从未收到过出卖房屋的款项；孙桂芳亦不予认可，理由为合同中王玉香的指纹为其本人所按，并非王玉香所为。本案诉讼中，曾就合同中指纹为谁所按进行了司法鉴定，但同样未能确定。综合本案的审理内容，一审法院认为，可以确认王玉香与孔军之间存在着101号房及-107号地下室的房屋买卖合同关系，理由为：一、王玉香为以上房屋的权利人，其有权出卖以上房屋。尽管孔军提供《房产买卖合同》中的指纹是否为王玉香所按未能确定，但可以确认的基本事实是自2003年起至今，孔军一直在以上房屋内居住，其户籍也早于2007年迁入该101号房屋。自2003年孔军入住以上、使用以上房屋至2012年4月王玉香死亡，时间长达近十年，王玉香作为权利人并未对孔军居住、使用房屋提出过任何异议。二、通过本案的审理，可以确认孔军购买、取得以上房屋主要是经由孙桂芳及其丈夫李兴凯参与、处理，包括《房产买卖合同》中“王玉香”的签名由孙桂芳书写，购房款15万元也是由孙桂芳的丈夫李兴凯收取。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”该解释第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”在本案当事人对王玉香是否出卖过101号房及-107号地下室的事实存在争议的情形下，一审法院就本案中各方当事人的主张、举证进行综合、相互比较，以“高度可能性”标准来确认本案的相关事实。具体为：1.孔军主张其购买101号房及-107号地下室，其提供了《房产买卖合同》、交付购房款的收条、户籍迁入证明，并有其自2003年至今在以上房屋居住、使用的事实。2.三被告虽辩称王玉香从未表示过出卖以上房屋，但三被告并未就该辩称意见提供任何证据。且从本案审理查明事实来看，在孔军购买以上房屋过程中，三被告并未实际、具体参与，所以三被告对房屋买卖的过程实际上也并不知情或了解。3.孙桂芳作为孔军购买房屋的实际经办人，其不仅在《房产买卖合同》中代王玉香签名，也实际收取了孔军的购房款（由其丈夫李兴凯出具收条）。其更加清楚以上房屋出卖给孔军的事实。但在以上房屋于2015年7月22日进行了所有权登记后，其不仅未积极协助孔军办理以上房屋的所有权转移登记手续，反而在本案诉讼中也主张王玉香本人没有出卖以上房屋。但其又在与孔军通电话、发送短信过程中多次称家人都知道、准备办理等。孙桂芳的行为，一方面是背离了民事活动的基本诚信原则，另一方面孙桂芳在本案中也没有提供出任何证据证明王玉香在生前没有出卖以上房屋的相应证据。此外，孔军申请的证人岳某某在作证时陈述其与孔军的父亲孔祥文一同来看明星小区的房子，当时里面的老太太跟孔祥文说房子卖给孔祥文了，老太太说给老太太钱老太太就搬走。孙桂芳对岳某某陈述的该内容予以认可，并无异议。因此在综合以上各方当事人的诉辩称、提供的相应证据及主张后，一审法院对孔军提出的主张予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”孔军购买101号房及-107号地下室时，以上房屋尚未进行不动产权登记，因此也无法办理所有权的转移登记。2015年7月，101号房和-107号地下室进行了所有权登记，具备了转移登记的条件。因此孔军在本案中提出诉讼请求，要求办理以上房屋的所有权转移登记一审法院予以支持。鉴于以上房屋因拆迁安置，在办理不动产权登记时，仍登记在三被告及孙桂芳之父孙善亭名下，而孙善亭与王玉香均已死亡，三被告及孙桂芳作为孙善亭及王玉香的法定继承人，有义务协助孔军办理以上房屋的不动产权转移登记。另需说明，孔军购买以上房屋签订的《房产买卖合同》中对办理不动产权转移登记的费用未作约定，后经一审法院向孔军进行调查，其明确自愿负担以上费用。因此一审法院确定该费用由其承担。综上，判决：孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳于判决生效之日起十日内协助孔军将原登记所有权人为孙善亭、坐落于济南市槐荫区明星小区南区15号楼3-101号（房产证号为槐196721）和3--107号（房产证号为槐196720）房屋的不动产权转移登记至孔军名下；转移登记期间的费用，由孔军负担。案件受理费3550元，减半收取计1775元，由孙桂芳负担；鉴定费3000元，由孔军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为孔军与王玉香之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。首先，孔军主张其与王玉香之间存在房屋买卖合同关系，提供了其于2003年6月8日与王玉香签订的《房屋买卖合同》，所涉购房款15万元已全部付清，交易价格合理，并由孙桂芳之夫李兴凯出具收条，涉案房屋亦由孔军一直居住至今，仅因房屋前期不具备办理产权过户条件，导致房屋一直未能过户至孔军名下。其次，关于《房屋买卖合同》中王玉香的签名和捺印问题，孔军主张因王玉香不会写字，王玉香的签名由王玉香之女及经办人孙桂芳代签，但捺印系由王玉香本人所为，而孙桂芳主张王玉香的签名及捺印均为孙桂芳所为。经一审法院委托司法鉴定，因不具备鉴定条件导致鉴定不能。但即使孙桂芳的上述主张成立，鉴于王玉香与孙桂芳之间的母女关系，以及王玉香当时的身体状况，再根据孙桂芳在与孔军的通话录音及短信往来中亦表示家里人对房屋买卖一事都同意等事实，据此，孔军亦有理由相信孙桂芳能够代表王玉香作出房屋买卖的意思表示。最后，关于涉案房屋买卖合同的签订过程，孔军提供了肖某某、岳某某的证人证言予以佐证。上述《房屋买卖合同》签订后，孔军即入住涉案房屋至今将近十六年之久，并将户口迁入该房屋处，孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳却称王玉香对此不知情，明显有违常理，亦无相反证据予以证实，本院对此不予采信。综上，一审认定孔军与王玉香之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，并判决王玉香的法定继承人孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍、孙桂芳协助办理涉案房屋产权过户手续，具有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由上诉人孙吉庆、孙吉祥、孙桂珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年九月五日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利