安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1238号原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，该公司员工。被告(反诉原告)：颜旭辉，男，1991年12月30日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）与被告颜旭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，被告颜旭辉提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于同年4月12日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东方公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）颜旭辉的委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与颜旭辉签订的租赁合同及补充协议，判令颜旭辉立即将位于东方城市广场·东方汇**号商铺交还东方公司；2.判令颜旭辉向东方公司支付租金117234元、管理费、物业费34776元、POS机使用费2300元，合计154313元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3、判令颜旭辉向东方公司支付滞纳金（即违约金）167565元，暂计算至2018年8月31日；自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费由颜旭辉承担。事实和理由：东方公司与颜旭辉于2016年7月17日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将东方城市广场·东方汇购物中心**号商铺出租给颜旭辉使用，该商铺套内建筑面积54㎡，租赁期限为2年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给颜旭辉使用至今。另，东方公司与颜旭辉还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2016年10月1日以来颜旭辉一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果，东方公司向颜旭辉公证送达了催缴租金等费用的《催收租金等相关费用的律师函》，但颜旭辉仍不履行自己的义务；2018年7月13日2018年7月18日东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了双方之间的租赁合同。颜旭辉的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失，特提起诉讼，请依法判决。颜旭辉辩称，东方公司与颜旭辉之间合同无法履行，是因为东方公司存在重大过错，导致颜旭辉签订合同的目的无法实现，把不具备出租条件的商铺出租给颜旭辉使用。东方公司在签订合同前进行虚假宣传，在签订合同后，东方公司的运营情况并非如签订合同时候许诺的一样，不具备开业条件，同时出租商铺未经过消防验收，违反法律规定；在2018年9月份，合同未到期的情况下，东方公司强行把颜旭辉店面拆除，给颜旭辉带来经济损失，其系根本违约行为，东方公司起诉的各项损失没有事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。颜旭辉向本院提出反诉请求：1.请求依法解除合同；2.请求依法判令东方公司返还合同价款，赔偿颜旭辉加盟费、保证金共计15万元、员工工资1.5万元、装修等前期投入219218元，共计389218元；3.诉讼费由东方公司承担。事实和理由：2016年7月29日，颜旭辉与东方公司签订《租赁合同》一份，合同约定：东方公司将城市广场·东方汇购物中心4层016、019号商铺租赁给颜旭辉使用。在合同签订的过程中，东方公司虚假宣传招商及运营情况；在合同履行过程中，东方公司不具备开业条件，强令颜旭辉开业，管理混乱物业服务不到位；合同约定东方公司应于2016年8月25日开业，颜旭辉积极准备配合开业，但东方公司却未能如约开业；营业后发现三楼空铺率达90%左右，二楼空铺率达75%左右，承诺的儿童乐园的电梯也未正常运行。东方公司已经构成根本违约，致使合同的目的无法实现。颜旭辉有权要求解除合同，并要求东方公司赔偿各项经济损失。故依法提出反诉，请予支持。东方公司针对颜旭辉的反诉请求辩称，一、2016年7月17日，颜旭辉与东方公司签订租赁合同及补充协议，合同期限为2年，自2016年8月25日至2018年8月24日止，至本案起诉时，该合同期限已经届满；二、颜旭辉反诉称在2018年8月东方公司强行关停其店面、9月份强行拆除其店面没有事实依据。颜旭辉自2016年9月26日起至今一直拖欠租金等费用，东方公司多次催要无果，截止解除合同通知日长达二年之久，东方公司有权依法解除租赁合同、收回商铺。颜旭辉长期严重违约，拒不缴纳租金等相关费用，东方公司多次依法催告通知包括依法通过公证处向其送达了相关催告函，但是颜旭辉仍然不予理睬，东方公司依法收回了商铺。三、东方城市广场运营公司于2015年8月13日取得营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。颜旭辉不能以与东方公司无关的燃气、漏水漏电为由拒不支付租金、物业费等费用的法律责任。综上，颜旭辉的反诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。双方当事人为支持各自的主张提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。东方公司提交的租赁合同、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、解除合同催告函2份、公证书2份、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书及消防验收意见书、邮政回执查询单，颜旭辉提交的租赁合同、照片19张、东方汇1-6层商铺平面分布图6页、招商海报广告墙及照片14页、短信截图三张、装饰工程施工合同一份、设备清单2份、货物清单2份、装修设备网购图片11张、收据3张具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年7月17日，东方公司与颜旭辉签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心**号商铺出租给乙方（颜旭辉）；每月基本租金，起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约54㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“**”品牌餐饮项目；租赁期限2年，自2016年8月25日至2018年8月24日，第1个租赁年度，92元/月/㎡，第2个租赁年度，97元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为5元/月/㎡，共270元/月；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金10000元；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，每月15元/月/㎡，共810元/月；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费100元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，超过15日按一个月计算使用费，即100元/台）；商铺交付日期暂定2016年7月31日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金等内容。合同签订后，颜旭辉向东方公司支付经营保证金10000元、装修押金6048元、电表、电卡、水表、水卡押金1100元。东方公司于2016年7月24日将商铺交付颜旭辉使用。颜旭辉接收涉案商铺后进行了装修并指出了装修费用。2017年1月15日，东方公司制作《律师函》，向颜旭辉催缴拖欠的自2017年1月1日起至2017年1月31日的租金4968元、管理费、物业费、推广费1512元，上述2017年费用合计6480元，东方公司制作《律师函》，让颜旭辉在接到律师函后十日内付清欠付的租金、管理费、物业费、推广费合计27000元，否则将采取相应的法律手段。2017年1月25日2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，因2017年1月25日向颜旭辉送达催收律师函无果，现催告如下颜旭辉在接到此通知5日内向支付租金、管理费、物业费、POS机使用费140610元及违约金139500.36元，合计28110.36元，否则将依法解除租赁合同收回商铺，并通过法律手段解决就此造成的经济损失。东方公司当日将上述催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，因自2017年1月16日送达《催款通知书》、2018年7月13日送达《解除合同催告函》无果，现通知如下：1、解除东方公司与颜旭辉于2016年7月17日签订的租赁合同及补充协议；2、请颜旭辉于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还；3、请颜旭辉在接到本通知函三日内向支付拖欠的自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金106758元、管理费、物业费31752元、POS机使用费2100元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至商铺恢复原状返还至之日止；4、请颜旭辉在接到本通知函三日内向支付自2016年10月1日起至2018年6月30日止的违约金139500.36元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，否则将采取法律手段，要求颜旭辉就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司当日将上述催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书，“城市广场2018年9月1日?东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收，“城市广场2016年9月26日?东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。本院认为，东方公司与颜旭辉之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。关于租赁合同的解除问题。由于颜旭辉未及时缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与颜旭辉签订的租赁合同，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向颜旭辉发出该函，但未妥投。根据合同约定，任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件在寄出后第7日视为送达，故双方之间的租赁合同及补充协议于2018年7月30日2018年8月6日解除，城市广场2018年9月1日?东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回。故东方公司要求颜旭辉交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、管理费、物业费、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，双方于2018年8月6日解除合同。颜旭辉未在解除合同后3日内将物品搬离，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、POS机使用费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月9日。根据合同及补充协议的约定，自2016年10月1日起算租金，故2016年10月1日至2017年9月30日的租金为59616元（92元/㎡*54㎡*12个月），2017年10月1日至2018年8月9日的租金为53930元（97元/㎡*54㎡*10个月+97元/㎡*54㎡*12个月/365天*9天），合计113546元；综合物业管理费为24080元（1080元/月*22个月+1080元*12个月/365天*9天）；合同约定POS机使用费首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，东方公司主张颜旭辉支付的POS机使用费为2250元。本院仅对其中的租金113546元、综合物业管理费为24080元、POS机使用费为2250元，予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如颜旭辉逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，颜旭辉在履行合同的过程中也的确存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都违反合同约定，其违约责任相当，东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于颜旭辉的反诉请求。合同解除后，东方公司应向颜旭辉退还经营保证金10000元、装修押金6048元、电表、水表押金1000元；POS机押金1000元、电卡、水卡押金100元，POS机、电卡、水卡退还给东方公司时该款应予以退还。关于颜旭辉主张的装修费。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是颜旭辉拒不履行支付租金等费用，颜旭辉的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。颜旭辉在合同解除后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故颜旭辉主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，本院不予支持；颜旭辉对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。颜旭辉主张的加盟费、加盟保证金、设备费、logo灯箱、人员工资系其经营行为支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，颜旭辉主张上述费用没有依据，本院不予支持。颜旭辉主张的器械损坏费用、桌椅板凳赔偿费用，双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。颜旭辉未在解除合同后3日日将其主张的上述物品搬离，后果由其自行承担。颜旭辉辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，不是合同的主要义务，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。颜旭辉在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，颜旭辉作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故颜旭辉拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司与颜旭辉签订的房屋租合同及补充协议于2018年8月6日解除；二、颜旭辉于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金113546元、综合物业管理费24080元、POS机使用费2250元，合计139876元；三、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还颜旭辉经营保证金10000元、装修押金6048元、电表、水表押金1000元，合计17048元；POS机押金1000元、电卡水卡押金100元，颜旭辉将电卡、水卡退还时一并予以返还；四、上述第一、二项相互折抵后，颜旭辉于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司122828元；五、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回颜旭辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6128元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司2128元，颜旭辉负担4000元；反诉案件受理费3569.14元，由颜旭辉负担3000元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担569.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  潘红梅人民陪审员  梁永祥二〇一九年九月二十七日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。