江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初7403号原告：张家港市金茂投资发展有限公司，住所地张家港市杨舍镇港城大道567号金茂大厦B3101、B3201。法定代表人：陈建兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘振涛，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告：张家港市通裕机械有限公司，住所地张家港市杨舍镇东莱村东七公路北侧。法定代表人：吉红学，该公司执行董事。原告张家港市金茂投资发展有限公司（以下简称金茂公司）诉被告张家港市通裕机械有限公司（以下简称通裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开审理。审理中，于2019年7月10日转普通程序审理并组成合议庭，并于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托诉讼代理人刘振涛到庭参加诉讼。被告通裕公司经本院公告送达开庭传票，届时未能到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。金茂公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋。2、要求被告支付拖欠的租金41946元，电费2855.6元。3、要求被告支付房屋使用费(自合同解除后15日后开始计算至实际腾退之日，按照原租赁价格日租金的2倍的标准计算)。4、要求被告支付违约金30410.85元(以拖欠租金41946为基数，按照每日千分之五标准，自2019年1月5日暂计算至2019年5月30日，要求计算至实际付清之日)。5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，金茂公司变更诉讼请求为：1、放弃第1项诉讼请求；2、要求被告支付租金40799.43元；3、要求被告支付房屋使用费52416元；4、要求被告支付违约金（以40799.43元为基数，按照年利率24%，自2019年1月5日计算至实际付清之日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月2日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告向原告租用位于原牡丹三分厂区房屋(带行车梁)，办公室4间，土地500平方米，合同对租用方式、租期、租金结算方式及违约责任等均作了明确的约定。依据合同第三款的约定，被告本应在2019年1月5日前付清剩余半年度租金91946元，原告多次催要，并向被告寄发律师函，被告始终拒绝支付。扣除被告缴纳的房租押金5万元，现被告拖欠房屋租金共计41946元。租赁期间，被告所使用的水电费由原告代缴，由被告承担，现被告仍拖欠原告电费2855.6元。依据合同第五款有关违约责任的约定，如因被告未按时交纳租金，原告有权解除房屋租赁合同，并要求被告按照每日千分之五的标准支付违约金。合同解除后被告未在约定期间内搬离的，原告有权主张房屋使用费。原告为维护自身合法权益而起诉。审理中，原告放弃第1项诉讼请求理由为：被告已经在2019年8月25日腾退了房屋，合同已经到期。变更第2项诉请理由为：被告尚结余电费4002.17元在原告账户，扣除所欠的电费2855.6元，仍剩余1146.57元，用于抵扣租金，第2项诉请中电费已经结清。第3项诉讼请求房屋使用费52416元计算方式为：自2019年7月4日计算至2019年8月25日是52天，按照每日1008元计算。通裕公司未作答辩。对本案事实，本院认定如下：2018年7月2日金茂公司（甲方）与通裕公司（乙方）签订《房屋、土地租赁合同》，乙方向甲方租用厂房土地，约定：一、租赁范围：位于原牡丹三分厂区房屋(带行车梁)面积1191.4m²，办公室4间80m²，土地500m²；租赁期限：自2018年7月5日始至2019年7月4日止。二、租赁价格：本期租金总额为183892元，厂房按每平方140元，办公室每平方120元，土地按每亩1万元租赁。三、付款时间及方式：1.本期租金采取先付后用方式，租金分两次支付，第一次为签订合同后五个工作日内支付91946元，第二次为2019年1月5日前支付91946元；2.乙方向甲方交纳租赁押金5万元。四、双方的权利和义务：1.租赁房产、土地的面积及现状经双方确认，对此以后双方不存在异议。2.未经甲方书面同意，乙方不得将租赁的房屋、土地转租、转借或转让给他人使用。不在租赁范围的房屋、土地，乙方不得私占乱用；3.租赁期间乙方不得破坏房屋的整体结构和相应设施；不得在租用的空地上搭建房屋；乙方需要对房屋进行内部装修、改造或者增加设施，所有费用由乙方承担，合同期满或提前终止后，乙方添置的可移动物品归乙方所有，不可移动的物品及对厂房的装修归甲方所有，甲方不作任何补偿；4.乙方使用的水费、电费及其他类似费用由乙方负责按时交纳，如有违约造成的停电、停水等后果由乙方自负；5.租赁期内，租用区域的用电、用水、房屋等所有设施由乙方负责维护修理，乙方负责全部设施的安全维护、安全使用责任。乙方对安全、卫生、综治、环保、消防等管理工作负全责；由于乙方的责任造成甲方或他人的资产损失、人身伤亡，乙方自行负全部赔偿责任；乙方独立承担全部的民事、经济法律责任；6.乙方应自觉遵守国家有关法律和张家港市有关规定，守法经营，乙方经营项目必须办理好相关的证照，符合国家和地方行业的各项规定要求，由此出现的一切责任，均由乙方承担，与甲方无关；7.租赁期满或因合同解除等其他原因致本合同终止后，乙方必须在合同终止后15日内全部搬出，并付清全部应由乙方承担的各种费用；甲方不承担任何补偿责任，搬出当日，甲方必须同时在场；8.租赁期满，乙方应如期退还所租的房屋土地等，乙方如需继续承租的，应于租赁期满前四个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；9.租赁期内，如甲方出租给乙方的厂房土地等被出售、拍卖或受其他处分，甲方应提前两个月通知乙方，乙方应当配合，无条件搬离；10.若双方合同关系终止，乙方未在约定日期内无条件搬离，甲方再给乙方30日的宽限期，宽限期租金按每日4000元计算，宽限期满乙方仍未搬离，应按照原租赁价格的两倍向甲方支付房屋使用费，且视为乙方授权甲方有权搬离乙方所有物品，所产生的损失由乙方自行承担。五、违约责任：1.乙方在租赁期内未按时交纳租金，甲方有权单方解除本合同并向乙方追索每日千分之五的违约金；2.乙方擅自将租赁的房屋土地转租、转借或转让给他人使用，或破坏了房屋整体结构，或私占乱用未租的房屋土地，或严重违反本合同的其他约定，甲方有权单方解除本合同并追索应由乙方承担的费用和赔偿金。合同签订后，金茂公司依约交付租赁物给通裕公司使用，通裕公司也依约支付了押金5万元及第一期租金91946元。因通裕公司未能按合同约定支付第二期租金，金茂公司催讨未着，为此引起本案纠纷。审理中，金茂公司自认：2019年8月25日通裕公司滕清了租赁房屋及土地；至滕清租赁物之日的电费等费用通裕公司已经结清，并有结余1146.57元。金茂公司同意以该1146.57元及押金5万元冲抵租金，因此通裕公司在租赁期内还结欠租金40799.43元。从租赁期满之日即2019年7月5日至通裕公司滕清租赁物之日即2019年8月25日为52天，金茂公司按合同第四条第10项约定，要求通裕公司按原租赁价格每日504元的两倍即1008元承担使用费即52416元。上述事实有《房屋、土地租赁合同》，涉诉出租房屋及土地的不动产权证，通裕公司支付租金、押金、电费、水费的中国农业银行苏州分行电子回单，金茂公司为通裕公司代付水电费的网银支付借记凭证，以及原告陈述佐证。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。审理中，原告与被告之间的合同期限届满且被告已经滕清租赁物，因此原告放弃第1项诉讼请求并无不当。被告未能按合同约定支付第二期租金，经原告催讨后仍不能支付，引起纠纷的责任在被告。被告应支付结欠的租金给原告并承担逾期支付租金的违约责任。原告主动调低房屋使用费计算标准及违约金计算标准，对被告并无不利且不违反法律规定，本院予以采纳。在合同第四条第7项中约定，合同终止后，被告有15天时间搬离承租房，因此，该15天给予被告的搬离宽限期原告不应向被告收取房屋使用费。按15天，每天1008元计算为15120元。原告要求被告支付的房屋使用费52416元中扣除15120元为37296元。综上，对原告诉讼请求中房屋使用费金额酌情调整，原告的其他诉讼请求合法正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家港市通裕机械有限公司应支付原告张家港市金茂投资发展有限公司租金40799.43元、房屋使用费37296元，上述共计78095.43元，限被告在判决生效后十日内履行。二、被告张家港市通裕机械有限公司应支付原告张家港市金茂投资发展有限公司逾期支付租金的违约金(以40799.43元为基数，从2019年1月5日起至实际付清租金之日止，按年利率24%计算)，限被告在判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84。)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3978元由原告张家港市金茂投资发展有限公司负担178元，由被告张家港市通裕机械有限公司负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  赵春华人民陪审员  庞春安人民陪审员  朱晓华二〇一九年九月二十六日书 记 员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××95。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。