江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4695号上诉人（原审被告）：虞军，男，1978年2月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审被告）：王俊妹，女，1978年10月4日生，回族，住江苏省南京市江宁区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李良，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王俊友，男，1984年3月13日生，回族，住安徽省定远县。被上诉人（原审原告）：杜宝献，女，1985年7月9日生，回族，住安徽省定远县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。上诉人虞军、王俊妹与被上诉人王俊友、杜宝献房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初4776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞军、王俊妹上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判驳回王俊友、杜宝献要求虞军、王俊妹赔偿1000000元损失的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由王俊友、杜宝献负担。事实与理由：一、双方于2017年1月31日签订的房屋买卖合同，并非虞军、王俊妹的真实意思表示，实际为虞军、王俊妹为向王俊友、杜宝献借款提供担保。二、即便合同有效，王俊友、杜宝献在明知案涉房屋已由虞军、王俊妹出卖他人的情况下，仍与虞军、王俊妹签订房屋买卖合同有明显过错，应减轻虞军、王俊妹的赔偿责任。三、一审法院认定王俊友、杜宝献损失高达1000000元明显不当。本案合同与普通经济合同有明显区别，法院在考虑相关法律规定时，也应考虑双方之间的特殊关系，判决时既要考虑法律，也要考虑情理。双方签订买卖合同时，并非按市场价格确定房款，虞军、王俊妹出于担保金额考虑确定房屋价值，价款远低于市场价值。即使合同有效，一审法院也应考虑双方之间的亲情，考虑虞军、王俊妹的让利，大幅降低损失金额。该让利从法律上来说应为赠与，作为赠与人的虞军、王俊妹可以撤销该赠与。一审法院采用向中介机构调查的方式确定损失金额不客观不真实。法院应该参照民间借贷利息相关规定，确定王俊友、杜宝献的真实损失。因双方并未约定借款利息，故王俊友、杜宝献不存在损失，其要求赔偿损失的主张不应得到支持。王俊友、杜宝献答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方于2017年1月31日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在为借款提供担保的情况，相关的录音中也可以证明。2、王俊友、杜宝献不存在过错，王俊友、杜宝献不知房屋出卖给第三人，对于签订合同之后不能履行的责任应归责于虞军、王俊妹。3、一审法院认定王俊友、杜宝献的损失为1000000元有事实和法律依据，在确定房屋单价时虞军、王俊妹与王俊友、杜宝献通过对案涉房屋周边中介机构询价，确定案涉房屋价格为1万多元每平方米，不存在虞军、王俊妹所称没有按照市场价格确定房款的情况。双方之间虽然有亲情关系，但基于虞军、王俊妹不存在让利的事实，也不存在房屋价款不符合市场价格之事实，不应调整。4、一审法院通过向案涉区域周边的房产中介机构询价确定损失金额，符合该地区房屋实际成交价格，无须通过鉴定机构进行确定，一审中虞军、王俊妹也没有提出对案涉房屋价值进行司法鉴定。5、一审法院按照合同终止的时点确认并无不当。王俊友、杜宝献向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2017年1月31日签订的房屋买卖合同；2．判令虞军、王俊妹返还购房款570000元，并赔偿损失1000000元；3．判令虞军、王俊妹承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月31日，虞军、王俊妹（甲方）与王俊友、杜宝献（乙方）就位于江宁区房屋（以下简称案涉房屋）签订房屋买卖合同一份，合同约定：甲方自愿将案涉房屋（建筑面积90平方米）以净得价人民币1000000元出售给乙方；甲方于本协议签订之日将案涉房屋和相关证件全部交付给乙方，乙方将上述购房款一次性付清1000000元给甲方；本合同签订时，甲、乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，乙方需办理房屋的过户手续，则由乙方承担一切相关的费用（包含小产权向产权过渡的相关费用；变更产权人的相关费用以及其他相关所产生的费用），甲方有义务协助乙方办理过户手续；如需甲方亲自出面办理时，甲方应当及时办理并不得拖延；如甲方不协助乙方办理过户手续等，造成损失的由甲方赔偿给乙方；本合同签订后，甲方对案涉房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等所有权权利一并转让给乙方；本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如任何一方不按本协议履行，必须按当年同地段房价房款总额2倍的违约金赔付给对方。双方一致认可签订房屋买卖合同前虞军、王俊妹共计欠王俊友、杜宝献645000元。2017年1月31日暨房屋买卖合同签订当日，王俊友出具欠条一份，载明欠虞军房款355000元。后双方之间存在多次钱款往来，其中2017年9月29日，虞军、王俊妹返还王俊友、杜宝献100000元。2018年2月12日，虞军、王俊妹出具收条一份，收条载明：今收到王俊友购房款人民币伍拾柒万元（570000元），外加王俊友写的一张叁拾伍万伍千元（355000元）的欠条一张。对于570000元如何形成双方陈述不一，但对570000元数额本身双方均未提出异议。审理中，虞军、王俊妹主张收条系王俊友、杜宝献逼迫其所签，王俊友、杜宝献未支付过任何房款，双方实为借贷关系，房屋是作为抵押担保，对此王俊友、杜宝献不予认可。虞军、王俊妹另主张2017年9月29日还钱的目的和意思就是合同无法履行、需要解除，故双方房屋买卖合同应于2017年9月29日解除，王俊友、杜宝献认可该合同解除时间为2017年9月29日。一审法院另查明，南京市政府办公厅于2016年10月5日下发宁政办发[2016]143号文件《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，其中规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。王俊友、杜宝献的户籍均在安徽省。一审审理中，王俊友、杜宝献自认自购房之日至合同解除之日，其无南京市购房资格。一审法院再查明，2016年12月20日，案外人徐根成以虞军为被告，王俊妹、穆世华、虞伟政为第三人就案涉房屋向一审法院提起诉讼，要求确认其与虞军签订的房屋买卖合同有效，判决虞军继续履行合同交付案涉房屋。2017年7月，一审法院作出（2016）苏0115民初16813号民事判决，判决徐根成与虞军2005年12月30日签订的《房屋买卖契约》有效；虞军继续履行《房屋买卖契约》，于判决发生法律效力之日起十日内向徐根成交付位于南京市江宁区房屋。虞军、王俊妹、穆世华、虞伟政不服判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。2017年11月，南京中院作出（2017）苏01民终7715号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。就王俊友、杜宝献主张的损失，王俊友、杜宝献陈述案涉房屋现在的市场价在21000元/平方米至22000元/平方米之间，因生效判决判令案涉房屋须交付给徐根成，故其与虞军、王俊妹签订的合同无法履行，其是否具备购房资格不是案涉合同不能履行而解除的原因，故虞军、王俊妹应赔偿其损失。虞军、王俊妹主张即使法院认定双方房屋买卖关系存在，因王俊友、杜宝献不具有购房资格且双方房屋买卖合同签订前案涉房屋已被法院查封，故双方合同应属无效；无论案涉合同解除或无效，其均不应当承担赔偿责任，理由如下：1．双方签订房屋买卖合同之前，徐根成已就案涉房屋向法院提起诉讼并进行保全查封，王俊友、杜宝献对此明知；2．王俊友、杜宝献未实际支付房款、不存在损失；3．违约金约定过高；对此提交2017年11月22日虞军与杜宝献的通话录音一份，证明王俊友、杜宝献明知案涉房屋已经出卖给他人。王俊友、杜宝献对通话录音的真实性认可，但主张该通话录音形成时双方已经就案涉合同的履行产生纠纷，不能证明其在签订合同时知晓案涉房屋已出卖给他人，且其在2017年1月25日前往案涉房屋时也没有看到封条。经一审法院向中介机构进行调查，自2017年9月至今，案涉房屋同小区同类型房屋的市场价单价在21000元/平方米至23500元/平方米之间，报价在2050000元/套至2300000元/套之间，价格没有明显变动，成交价与报价基本一致。一审法院认为，王俊友、杜宝献与虞军、王俊妹就案涉房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。虞军、王俊妹主张双方系借贷关系、房屋买卖合同系借贷的担保，但双方签订房屋买卖合同时已确定欠款数额645000元，王俊友于签订房屋买卖合同当天出具欠条载明“欠虞军房款355000元”，结合房屋买卖合同约定购房款1000000元的事实，可以认定为双方已对账确认将借款645000元转为购房款，房屋买卖合同并无为清偿借款提供担保的意思表示，故对于虞军、王俊妹主张双方系借贷关系而非房屋买卖关系的抗辩意见，一审法院不予采纳。购房资格及诉讼保全的相关规定并非效力性强制性规定，故对于虞军、王俊妹主张王俊友、杜宝献无购房资格且签订合同时案涉房屋已被保全，双方买卖合同无效的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。双方当事人一致认可房屋买卖合同于2017年9月29日解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虞军、王俊妹于2018年2月12日出具收条确认收到王俊友购房款570000元，虞军、王俊妹虽主张该欠条系受逼迫所签，但未提交证据证明。根据前述认定，双方已将借款645000元转为购房款，虞军、王俊妹陈述570000元系基于645000元经过多次经济往来后得出，对于570000元数额本身亦未提出异议，故对于收条，本院予以采信，对于王俊友、杜宝献要求返还购房款570000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因虞军、王俊妹在签订案涉房屋买卖合同之前已将案涉房屋出卖给案外人徐根成，并经生效判决判令交付房屋、协助过户，致使案涉房屋买卖合同无法履行而解除，虞军、王俊妹存在违约行为，王俊友、杜宝献按合同履行后可得利益主张损失，具有事实及法律依据。关于损失数额，综合考虑案涉房屋的户型、楼层及同小区同类型房屋的市场价等因素，一审法院酌定损失为1000000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、王俊友、杜宝献与虞军、王俊妹就案涉房屋签订的房屋买卖合同于2017年9月29日解除；二、虞军、王俊妹于判决发生法律效力之日起10日内返还王俊友、杜宝献案涉房屋购房款570000元；三、虞军、王俊妹于判决发生法律效力之日起10日内赔偿王俊友、杜宝献损失1000000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19010元，由虞军、王俊妹负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王俊妹、杜宝献提交杜宝献的常住人口登记表，拟证明杜宝献于2019年3月13日落户南京。虞军、王俊妹对该登记表并无异议，但认为双方解除购房合同时王俊友、杜宝献户口均在安徽，不具备在南京的购房资格。以上事实，有常住人口登记表、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：虞军、王俊妹应赔偿王俊友、杜宝献的损失金额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人虞军、王俊妹对一审法院判决确认合同解除及返还购房款并无异议。王俊妹与王俊友为姐弟关系，双方在房屋买卖合同时也知晓案涉房屋签订合同时暂不具备过户条件。双方认可签订房屋买卖合同前虞军、王俊妹对王俊友、杜宝献的欠款总数为645000元，签订合同当日王俊友也出具的355000元欠条。上述645000元与355000元相加，与双方合同约定的房屋总价款为1000000元可以互相印证，双方之间为真实的买卖关系。双方之后还存在多次款项往来，虞军、王俊妹后又出具收条，确认收到王俊友购房款570000元。但因虞军将该房屋出售给徐根成，生效判决也已判令虞军向徐根成交付案涉房屋，双方之间的房屋买卖合同无法履行，一审法院确认合同解除，并判决虞军、王俊妹返还购房款后，通过对双方解除合同时点时案涉房屋价值的询价，并综合考虑房屋的情况及当事人的违约情形，酌定虞军、王俊妹应赔偿的损失金额，属依法行使裁量权，并无明显不当。综上所述，虞军、王俊妹的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人虞军、王俊妹负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年九月二十日书记员  倪 辉