江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1351号上诉人（原审原告）：姚小莲，女，汉族，1962年12月7日出生，江西省宜春市人，住宜春市袁州区。上诉人（原审原告）：刘志文，男，汉族，1986年7月21日出生，江西省宜春市人，住宜春市袁州区，系姚小莲之子。上述二上诉人委托诉讼代理人：张小俞，女，汉族，江西省宜春市人，住宜春市袁州区，系刘志文妻子。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：宜春市君和物业管理有限公司，住所地：宜春市秀江西路192号，统一社会信用代码：9136090031468066XB。法定代表人：刘政君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘秉奇，男，汉族，江西省宜丰县人，住宜丰县，该公司经理，代理权限：特别授权。上诉人姚小莲、刘志文与被上诉人宜春市君和物业管理有限公司（以下简称：君和公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姚小莲、刘志文上诉称：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由君和公司负担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，应当适用江西省关于物业管理的具体规定，而不是简单适用《物业管理条例》十二条的规定。业主委员会不能代替业主大会直接作出物业费涨价的决定，一审法院简单套用业委会决定对业主具有约束力这一条款用于判决属于断章取义；2、一审采信的证据是业委会的会议记录草稿，但是在该会议记录上签字的业委会委员仅4人，登记备案的业委会委员有11人，且没有盖章、公告，严重违反程序。君和公司答辩称，一审法律适用正确，证据认定清楚，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉、维持原判。首先，《物业管理条例》位阶高于江西省内的规定，应作为本案的适用法律规定。其次，一审采信的证据不存在严重违反的情形，该小区的业委会成员是全体业主共同选举出来的，有权代表业主做出决定。2013年业委会成立以来，有点业委委员退出，有新的业委委员加入，不能以2013年备案的业委会委员名单来否认做出会议记录的业委会委员的资格。君和公司按0.6元/每月每平方米的标准向业主收取物业费经得了天利中央原业主委员会的一致决定同意并进行了公告，其决定对业主具有约束力。再次，物业服务合同到期后，君和公司继续为天利中央全体业主提供物业服务，天利中央业主也应继续缴纳物业费，双方存在事实上的物业服务合同关系。最后，加压费的收费调整也是征得了原业主委员会的同意。姚小莲、刘志文向一审法院起诉请求：1、判决君和公司依据合同约定退还给姚小莲、刘志文多收的四年物业费1479.6元；2、判决君和公司依据合同约定退还给姚小莲、刘志文多收的水泵加压费320元；3、该案的诉讼费用由君和公司承担。一审法院认定事实：姚小莲、刘志文系宜春市袁州区文体路669号天利中央小区1栋2单元201室的业主。2014年12月23日君和公司与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》约定：“宜春天利中央小区业主委员会委托被告对天利中央小区实行专业化、一体化的物业管理；……合同期限为3年，自2014年12月27日进场开业，2015年1月1日起至2017年12月31日；……管理服务费按双方协商暂定的标准向业主收取，即按建筑面积0.5元/每月每平方米；……”。2015年7月3日，经业主委员会讨论，审核君和公司半年收支平衡账目，按原来与物业公司约定半年后的物业费上调为0.6元/每月每平方米。2015年11月13日，业主委员会在物业办公室召开会议，讨论水加压费用问题和物业收费问题，决定“采用先公告征询意见，无太大反应就实行”。后君和公司为小区居民提供了加压服务，并收取了相关加压费用。2016年6月13日，姚小莲、刘志文向君和公司缴纳了2016年1月-6月物业费492元；2018年3月15日，姚小莲、刘志文向君和公司缴纳了2016年7月-2018年12月物业费2460元（其中2016年7月-12月492元，2017年1月-12月984元，2018年1月-12月984元）和加压费240元。故姚小莲、刘志文向法院提起诉讼。一审法院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该案中，君和公司是具有物业管理资质的企业，天利中央业主委员会是姚小莲、刘志文居住的物业管理区域代表业主利益的组织。天利中央业主委员会作为独立民事主体，代表全体业主与君和公司签订《物业管理服务合同书》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同对双方及涉案小区的全体业主均具有约束力。姚小莲、刘志文作为天利中央小区的业主，应当受该合同的约束，在君和公司为其提供物业服务后，依约缴纳相应物业服务费系其基本义务。依据《江西省物业管理条例实施细则》第五十八条之规定“物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。”故姚小莲、刘志文应向君和公司缴纳物管费。依据合同约定由君和公司按建筑面积0.5元/每月每平方米向小区业主收取物业管理费；后于2015年7月3日，经业主委员会讨论，审核君和公司半年收支平衡账目，按原来与物业公司约定半年后的物业费上调为0.6元/每月每平方米，并制作了会议记录。依据《物业管理条例》第十二条之规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。故君和公司按建筑面积0.6元/每月每平方米向姚小莲、刘志文收取物管费有事实和法律依据，该院对姚小莲、刘志文主张判决君和公司依据合同约定退还给姚小莲、刘志文多收的四年物业费1479.6元不予支持。2015年11月13日经业委会讨论，依据加压产生的电费及相关成本费用收取加压费，水泵加压系为小区业主用水方便，姚小莲、刘志文亦在庭审中确认其作为小区业主享受了该项服务，故姚小莲、刘志文主张判决君和公司依据合同约定退还给姚小莲、刘志文多收的水泵加压费320元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回姚小莲、刘志文的诉讼请求。案件受理费50元减半收取计币25元，由姚小莲、刘志文负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另说明姚小莲、刘志文按份共有的201室房屋建筑面积是137.02平方米。本案的争议焦点是：一、部分物业收费是否要退回；二、2018年物业费业主是否应当交纳；三、加压费业主是否应当支付。本院认为：部分物业收费是否要退回的问题。2016年起至2018年，君和公司将物业服务收费标准从0.5元/每月每平方米上调至0.6元/每月每平方米后，君和公司一直正常继续为小区提供物业服务，未出现业主大会通过行政或诉讼形式要求撤销提高物业费事项或业主群体欠费情况。姚小莲、刘志文每年按照君和公司通知的缴费金额按0.6元/每月每平方米标准进行了交纳，君和公司虽未直接针对该收费标准与全体业主协商，但姚小莲、刘志文作为业主根据君和公司通知进行了交纳，视为对物业收费调价的认可。针对涉案房产物业费交纳情况，姚小莲、刘志文在历年交纳过程中，所交物业费均是连续的和足额的，均未对交款数额和收费标准提出异议，也未在君和公司物业服务期间提出多交退还物业费或者在下年度中扣除等意见，故姚小莲、刘志文现主张君和公司退还其多交物业费，本院不予支持。关于2018年物业费业主是否应当交纳的问题。当2017年12月31日，君和公司与天利中央小区业主委员会签订的物业服务合同期限届满后，君和公司仍然按已到期的合同内容继续在天利中央小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务关系。姚小莲、刘志文享受了君和公司提供的服务，应当支付物业费。姚小莲、刘志文主张的君和公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付2018年度物业费的问题，由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务。虽然君和公司提供的物业服务有瑕疵也确需完善，但这不能成为姚小莲、刘志文不支付物业费的理由。关于加压费业主是否应当支付问题。水泵加压系为小区业主用水方便，在共用设施设备上安装加压水泵属于更新、改造的一种行为，目的是亦为了业主们的共同利益，由此产生的费用不计入物业服务成本，应按专项费用进行收取，其费用的计算标准是依据加压产生的电费及相关成本费用收取。姚小莲、刘志文亦在一审中确认其作为小区业主享受了该项服务，故2016年至2018年加压费用240元（80元每年）姚小莲、刘志文应当支付。综上所述，姚小莲、刘志文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚小莲、刘志文负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年九月十七日法官助理杨金斗书记员黄艺舟