广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初11933号原告苏小燕，女，汉族，1981年2月7日出生，住广东省陆丰市。委托代理人陈子文，系广东惠泰律师事务所律师。被告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭，系该公司总经理。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，系该公司职员。原告苏小燕与被告惠州宝晟投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈子文、被告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称,2017年5月1日，原告经被告工作人员介绍到被告位惠城区龙××鹅岭南路××号号的宝晟公馆了解楼盘信息。到宝晟公馆后，被告工作人员极力向原告推销房子，原告说自己是外地户口，被告说惠州不限购，不用担心；原告说买不起，被告说可以按揭；原告说按揭不知银行可不可以通过，被告说会帮原告弄好；原告说不够交首付的钱，被告说可以借钱给原告，并承诺银行按揭贷款不到就退钱给原告。就这样，在被告工作人员的各种许诺下，原告选购了宝晟公馆1单元10层04房，建筑面积约38.92平方米，毛坯房价格420523元，装修费为147291元，原告在《成交房价确认书》上签名确认。2017年11月17日，被告通知原告可以办理银行按揭手续了，当天原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买宝晟公馆1单元10层04房，建筑面积约38.92平方米，精装修房单价为每平方米14484元，商品房总成交金额563748元。付款方式约定原告应支付首期房价款173748元，占总房价款30%，余款390000向商业银行申请贷款支付。由于被告承诺原告不够首付款由被告借钱给原告，2017年11月20日，被告以詹万林的名义向原告出借借款80000元，原告收到后立即向被告支付了173748元，被告于当天向原告出具了收到173748元的《收据单》。原告为办理银行按揭贷款手续，向被告提供了银行流水和银行征信，被告承诺会帮原告办好按揭贷款手续。几个月过去后，被告仍没有为原告办好银行按揭贷款手续，原告催促被告赶紧办好，如被告办不到银行按揭贷款，就赶紧退钱给原告。由于银行放贷政策的变化，被告在向多家商业银行申请按揭贷款无果后，告知原告贷不到款。原告遂要求与被告解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告退回原告已支付给被告的首付款93748元，但被告一再推脱，就是不肯退钱给原告。原告认为，被告以各种理由欺骗原告购房，在原告不够交首付款的情况下向原告借款80000万元，又办不到银行按揭贷款手续，被告的行为违反了行业规则，违反了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，请求人民法院判如所请：一、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判决返还原告首付款93748元及占用资金利息8906元（计算至2019年5月30日止共19个月），其余占用利息从起诉之日起以93748元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿为止；三、本案诉讼费用由被告承担。案件审理期间，原告变更第二项诉讼请求，请求返还原告首付款173748元及利息数额，利息从2017年11月17日以173748元为基数按照银行贷款利率计算至首付款清偿之日。被告惠州宝晟投资发展有限公司辩称，一、被告惠州宝晟投资发展有限公司与原告苏小燕签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不存在违反法律法规的强制性规定，合法有效。首先，原告苏小燕没有证据证明其因受被告惠州宝晟投资发展有限公司的欺骗而违背个人真实意愿签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），相反，原告苏小燕经历了签订成交确认书、买卖合同及向多家银行办理按揭手续等一系列购房程序，原告苏小燕不可能不知道购房所应承担的法律责任，而原告苏小燕仍签订了买卖合同并递交了按揭手续，称被告惠州宝晟投资发展有限公司“欺骗购房”是与事实不符的。其次，买卖合同的内容未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应按约履行。最后，原告苏小燕作为具有完全民事行为的成年人，理应清楚向银行贷款是存在不确定因素的，而且在买卖合同中附件十一第五条第（3）款中也约定了，如无法按揭付款可采取分期付款方式，而分期付款期限亦较为宽裕。甚至，原告苏小燕还可选择与被告惠州宝晟投资发展有限公司协商其他付款方式，而被告惠州宝晟投资发展有限公司也曾函告原告苏小燕，要求其尽快履行付款义务。换言之，就付款而言，原告苏小燕有其他选择的方式可以继续履行合同义务，但被告惠州宝晟投资发展有限公司并没有积极履行，仅仅是消极拖延付款。二、原告苏小燕要求解除买卖合同、退还房款缺乏事实依据和法律依据。首先，原告苏小燕未通过银行按揭贷款审批的最根本原因系其个人征信问题，非被告惠州宝晟投资发展有限公司造成或不可抗力等原因，不属于买卖合同中可解除合同的原因。其次，办理按揭手续系原告苏小燕履行付款义务的一个环节，相关按揭资料均系原告苏小燕自行向贷款银行递交，这并非被告惠州宝晟投资发展有限公司的合同义务，被告惠州宝晟投资发展有限公司仅是配合办理，原告苏小燕因自身原因未履行合同义务而要求被告惠州宝晟投资发展有限公司解除合同、退还房款，违背了合同约定及诚实信用原则。且，原告苏小燕自购涉案房屋（2017年5月1日）至今已逾两年半，一直未支付购房余款390000元，因无法收回房款给被告惠州宝晟投资发展有限公司造成了重大损失，原告苏小燕应按买卖合同承担违约责任。综上所述，原告苏小燕解除买卖合同的诉求缺乏事实依据和法律依据，望贵院依法驳回原告苏小燕的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2017年11月17日，原告苏小燕与被告惠州宝晟投资发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告苏小燕出售惠州市惠城区龙××鹅岭南路××号宝晟公馆1单元10层04房号（预测建筑面积为38.92平方米），双方协商一致同意被告实际交付的商品房为精装修房，原告苏小燕按精装修房的价格支付房款，即本合同项下商品房总成交金额为563748元；付款方式为商业贷款方式，原告苏小燕应当于2017年11月17日前支付首期房价款173748元，余款390000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付；如因原告本人的征信、提交的贷款申请资料或者其他与出卖人无关的原因，导致贷款银行未批准原告的贷款申请的，则按分四期向被告支付该贷款金额，即接到被告通知后十五日内付贷款申请额20%；于两个月内付贷款申请额的30%；于四个月内付贷款申请额的30%;于六个月内付贷款申请额的20%。逾期不支付的，每逾期付款一日按照购房总价款万分之五向被告支付违约金；逾期付款超过90日的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告还应按购房总价款的10%支付违约金。被告于2017年11月20日出具《宝晟公馆认购首期款收据单》，载明：被告收到原告苏小燕认购房屋的首期款173748元。被告于2019年5月16日向原告发出《关于无法办理按揭部分的房款支付通知书》，载明：原告因征信问题导致无法办理按揭，自收到该通知后按照合同约定分四期向被告支付购房余款。另，原告当庭表示其征信不存在问题。上述事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同（预售）》、《宝晟公馆认购首期款收据单》、《关于无法办理按揭部分的房款支付通知书》及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告苏小燕与被告惠州宝晟投资发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同内容履行各自的义务。关于原告请求解除合同及要求被告返还购房首付款的诉请，根据原、被告双方合同约定，原告未获得银行批准的房价款应分四期向被告支付，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》有继续履行的可能，继续履行《商品房买卖合同（预售）》亦符合双方利益。根据查明的案件事实，原告并无证据证明被告存在违约情形，故原告的上述诉请缺乏事实理由，本院不予支持。原告苏小燕认为被告惠州宝晟投资发展有限公司存在欺骗行为，被告主张原告苏小燕因征信问题而无法办理按揭手续,因双方都未提供证据证明各自的主张，故本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告苏小燕全部诉讼请求。案件受理费1887元（已减半收取，原告已预交），由原告苏小燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年九月二十一日法官助理谭友婷书记员钟惠康