山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6136号上诉人（原审被告）：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：李静，女，1978年9月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：段致彬，男，1980年9月3日出生，汉族，住山东省齐河县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原审被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：汪琰，总经理。委托诉讼代理人：亓俊，男，该公司工作人员。原审第三人：济南怡生乐居广告有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102755939270。法定代表人：贺寅宇，经理。委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶岩枫，女，该公司工作人员。上诉人济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）因与被上诉人李静、段致彬、原审被告山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛咨询公司）、原审第三人济南怡生乐居广告有限公司（以下简称怡生乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判驳回李静、段致彬要求锦兴置业公司返还契税、不动产登记费及赔偿利息损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李静、段致彬承担。事实和理由：一审法院认定，双方房屋买卖过户过程中，契税及印花税由锦兴置业公司与李静、段致彬共同承担，系认定事实不清，适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，购买标的系存量房屋，双方共签订了两份买卖合同，分别是签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》以及双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》。两份合同中对契税及印花税的约定不相符，其中《济南东都国际广场公寓买卖合同》中约定契税、印花税由双方共同承担，而《济南市存量房屋买卖合同》中明确约定，房屋过户过程中产生的税费均由买方即李静、段致彬承担。首先，两份合同均是双方的真实意思表示，均是合法有效的合同。虽然《济南市存量房屋买卖合同》中李静、段致彬一方是由其代理人和盛咨询公司的法定代表人汪琰所签，但李静、段致彬已向和盛咨询公司出具了授权委托书，受托人代理行为产生的法律后果应当由被代理人即李静、段致彬承担。故此，双方《济南市存量房屋买卖合同》系有效合同。其次，从两份合同的签订时间上来看，《济南东都国际广场公寓买卖合同》签订时间在前，《济南市存量房屋买卖合同》签订时间在后，对于两份合同约定内容不一致的，应当以时间在后的合同为准。第三，从两份合同的实际履行情况来看，本案房屋过户过程中的税费也全部是由李静、段致彬支付，并且因李静、段致彬前期所交的税费不足，李静、段致彬之后补交了部分税费。可见，在实际履行合同的过程中，双方均是按照《济南市存量房屋买卖合同》中的约定履行，由李静、段致彬承担全部税费。故此，《济南市存量房屋买卖合同》税费全部由李静、段致彬承担是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，李静、段致彬无权要求锦兴置业公司返还税费及利息。李静、段致彬辩称，一、李静、段致彬与锦兴置业公司签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订，合同内容是双方的真实意思表示，合同明确约定相应税款及不动产登记费由双方共同承担，锦兴置业公司应当依据合同约定履行义务，承担相应税款及不动产登记费。二、锦兴置业公司提出的《济南市存量房买卖合同》，系为办理网签所需要而签订，并不是双方真实的意思表示。首先，该合同并不是买受人本人所签，买受人也从未见过该合同，更不知道该合同的存在，买受人虽然对和盛咨询公司出具了授权委托书，但只是授权其代为办理房产登记及抵押登记事宜，并且从授权也可以证明，其签订《济南市存量房买卖合同》也是为了办理网签登记等手续。其次，该份合同是为办理网签所需要而签订，作为网签合同仅具有登记备案作用，在双方前期已签订书面房屋买卖合同的情况下，网签合同不具有独立性，内容不一致时应以双方前期签订的书面房屋买卖合同为准。三、从两份合同签订的时间也可以证明，双方就购买涉案房屋达成合意而签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》，后为办理网签登记手续才由和盛咨询公司代签了《济南市存量房买卖合同》，前合同才是双方真实意思表示。当两份合同内容不一致时，应以代表双方真实意思表示的合同为准，锦兴置业公司仅以签订时间先后作为认定依据，显然是错误的。四、关于税款及不动产登记费支付的情况，锦兴置业公司作为房屋交易优势方，在当时税费具体数额不能完全确定的情况下，要求买受人先行垫付上述费用，买受人基于购房的迫切需求，便先行垫付，待数额确定后再进行结算。后期补交部分税费，也是因为锦兴置业公司怠于履行义务，买受人为了尽快拿到房屋产权证，只能先行垫付再向锦兴置业公司主张权利。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回锦兴置业公司上诉请求，维持原判。怡生乐居公司述称，一、涉案合同已经实际履行完毕，不存在法定无效情形，应受法律保护。买受人与怡生乐居公司签订的《服务协议》及《结算确认书》系双方真实意思表示，并且买受人已经实际享受了购房服务优惠，顺利签订了《商品房认购协议》，涉案合同已经履行完毕。买受人没有证据证明合同存在合同法52条规定的法定无效情形，事实上涉案合同也不存在法定无效的情形。上述合同属于双方真实的意思表示，且未损害国家、集体及任何第三方的合法权益，未违反公序良俗，买受人属于完全民事行为能力人，且合同已实际履行，合同真实有效。二、《服务合同》中买受人的合同目的已经实现，已经实际享受了折抵5万元的购房优惠，要求返还服务费没有依据。双方签订的《服务合同》约定，买受人为购买新建商品房，在第三方支付平台开立的预存账户预付拾贰万元，作为预存的服务费以享受“贰万抵伍万”的购房优惠。双方签订的《结算确认书》约定买受人同意将预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费，再次明确了款项的性质是购房服务优惠的服务费用，并且买受人已经实际享受了折抵房款的优惠。此外，从双方签订的《商品房认购协议》中可以看出，买受人因怡生乐居公司提供的优惠服务，享受了“贰万抵伍万”优惠，优惠的过程已经清晰明确的写明。可见，济南乐居已经履行了合同义务，买受人实际享受了购房优惠，《服务合同》中的合同目的已经实现。和盛咨询公司未做陈述。李静、段致彬向一审法院起诉请求：1.请求依法判决锦兴置业公司向李静、段致彬返还所收取的服务费40000元、契税印花税费10713.28元、不动产登记费275元并支付利息损失（利息计算方式：以40000元为基数，自2017年6月16日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以10713.28为基数，自2017年6月23日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.请求依法判决锦兴置业公司返还代理办证费2600元并支付利息损失（利息计算方式：以2600元为基数，自2017年6月23日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），和盛咨询公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由锦兴置业公司、和盛咨询公司承担。一审法院认定事实：2017年6月16日，李静、段致彬支付锦兴置业公司4万元。其后，李静、段致彬与锦兴置业公司（甲方，出卖人）在东都国际售楼处签订两份《商品房认购协议书》（均未载明签订日期），分别约定李静、段致彬（乙方，买受人）认购锦兴置业公司所有的位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1421、1422室两套房产，总价款分别为415067元、416339元，乙方在签订两份协议时共缴纳定金6万元。后李静、段致彬与怡生乐居广告公司在该售楼处签订1700120号、1700243号《结算确认书》（均未载明签订日期），内容均为：本人通过怡生乐居广告公司提供的优惠服务，确认购买涉案公寓，确认使用E金券，用以享受预存2万服务费优惠5万购房款政策，同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。《结算确认书》中关于服务机构服务细则约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋；2.服务机构代为查询发展商房源基本情况后，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息后，购房者及时与发展商签署商品房买卖合同；3.服务机构为购房者提供订约的媒介服务；4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还；5.如本人与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，则视为服务机构提供的服务已生效，本人同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。锦兴置业公司于2018年4月27日、4月28日向李静、段致彬出具了两张2万元服务费的发票。2017年6月23日，李静、段致彬在两份《东都项目购房合同审批表》上签字。两份审批表显示，李静、段致彬购买的东都国际广场1-1421，折前总价415067元，折后总价350646元；购买的东都国际广场1-1422，折前总价416339元，折后总价351868元；折扣说明均为：2万抵5万，99、98、99折。同日，李静、段致彬、（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）签订两份《公寓买卖合同》，分别约定李静、段致彬购买位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1421房屋，总价款为350646元、1422号房屋，总价款为351868元。合同中第六条税、费相关规定约定（二）办理房屋所有权转移登记手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税、费为：契税、增值税及附加、房屋维修基金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税。乙方承担的税、费为：契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。同日，李静、段致彬出具两份授权委托书并经济南市齐鲁公证处公证，授权和盛咨询公司法定代表人汪琰到相关银行及房屋产权登记部门办理涉案房产东都国际1-1421、1-1422产权登记至李静、段致彬名下，代为办理抵押登记、代领涉案房屋的《不动产权登记证书》、《不动产登记证明》。2017年6月26日，李静、段致彬支付和盛咨询公司办证手续费共2600元。2017年7月31日，李静、段致彬（买受人）与锦兴置业公司（出卖人）签订两份《济南市存量房屋买卖合同》，约定李静购买位于历城区东都国际广场1-1421商务公寓，建筑面积40.61㎡，成交价款为350646元；1-1422号商务公寓，建筑面积40.61㎡，成交价款为351868元。合同约定，买卖双方就两处房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担。该合同系办理网签需要，由汪琰代理李静、段致彬与锦兴置业公司签订。涉案房屋系锦兴置业公司自其他开发商处整体购买，其在取得权属证书后对外出售。李静、段致彬于2017年11月1日取得四份税收完税证明，证明显示李静缴纳契税5259.69+5277.89＝10537.58元，印花税87.7+88=175.7元，段致彬缴纳契税5259.69+5277.89＝10537.58元，印花税87.7+88=175.7元，二人合计缴纳21426.56元。现李静、段致彬已取得涉案房屋的不动产权证书，房产共有情况为两人共同共有，二人因此支付不动产登记费1100元。审理中，李静、段致彬认可其涉案房屋的不动产权证系由和盛咨询公司代为办理。锦兴置业公司、怡生乐居广告公司均称，锦兴置业公司收取的4万元服务费系其代怡生乐居广告公司收取，之后双方再进行结算，目前尚未结算。一审法院认为，李静、段致彬与锦兴置业公司签订的《商品房认购书》、《公寓买卖合同》以及李静与怡生乐居广告公司签订《结算确认书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。锦兴置业公司辩称契税费用的承担应当按照后来签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准，因该合同系为办理网签所需由汪琰所签，一审法院认为双方的真实意思应以《公寓买卖合同》约定为准，故一审法院对该辩称意见不予采信。根据《公寓买卖合同》约定，契税、印花税应由李静、段致彬和锦兴置业公司双方共同承担。李静、段致彬在缴纳了涉案房屋的契税、不动产登记费后，有权要求锦兴置业公司返还50%，即21426.56元×50%=10713.28元、1100元×50%=550元。一审法院认为，李静、段致彬主张锦兴置业公司返还契税、印花税10713.28元，不动产登记费275元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于代理办证费问题，李静、段致彬向和盛咨询公司法定代表人汪琰出具委托书，系其真实意思表示，且和盛咨询公司也按照委托书授权为李静、段致彬代为办理了涉案房屋的不动产权登记，李静、段致彬应当予以支付代办费用。对于李静、段致彬主张的锦兴置业公司将合同收回恶意刮掉的事实，其并未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信，因此，李静、段致彬要求锦兴置业公司、和盛咨询公司返还代理办证费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于服务费问题，李静、段致彬与怡生乐居广告公司存在服务合同关系，与锦兴置业公司存在房屋买卖合同关系，两者并非同一法律关系。锦兴置业公司与怡生乐居广告公司之间存在合同关系，双方的合作符合交易惯例，双方之间的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。李静、段致彬支付了服务费4万元，享受了交2万元服务费抵5万元房款的优惠政策后，要求锦兴置业公司返还服务费4万元并支付利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李静、段致彬税款10713.28元，并赔偿李静、段致彬利息损失（以10713.28元为基数，自2017年11月2日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算）；二、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李静、段致彬不动产登记费275元；三、驳回李静、段致彬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取320元，由李静、段致彬负担282元，济南锦兴置业有限公司负担38元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，锦兴置业公司与李静、段致彬签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于税费的约定均以在税费项目前打“√”的形式确定各方应承担的税费。在该条约定中，锦兴置业公司项下打“√”的项目为契税、增值税、房屋维修金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税；李静、段致彬项下打“√”的项目为契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。锦兴置业公司陈述，锦兴置业公司负担费用项目中契税前打“√”系工作人员工作失误，不能代表其真实意思表示。本院认为，本案的争议焦点在于锦兴置业公司是否应当向李静、段致彬支付税费。首先，本案所涉《济南东都国际广场公寓买卖合同》系锦兴置业公司与李静、段致彬在平等自愿无胁迫的情形下签订，应视为真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。其次，《济南市存量房屋买卖合同》中约定契税由李静、段致彬负担，但在买方签字处系由汪琰签字确认。汪琰受李静、段致彬委托办理房产过户等事宜，但在授权委托书的委托事项中不包括代为签订买卖合同的权限，汪琰超出授权代表李静、段致彬在该合同中签字的行为系无权代理，李静、段致彬未予追认，亦不予认可，其签字的行为不能代表李静、段致彬的真实意思表示，故该合同中关于契税由李静、段致彬负担的约定对李静、段致彬没有约束力。再者，锦兴置业公司虽陈述，关于契税、登记费承担的约定系其工作人员失误所致，但并未提供证据证实，且锦兴置业公司作为合同一方加盖公章，视为对条款的确认和认可，其亦应对该条款产生的后果予以承担，即《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于费用负担的约定，契税、登记费这一项前双方均打“√”予以确认，根据税费的确定方式，应视为双方认可对契税共同负担。另外，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同虽约定双方负担契税、登记费，但并未对负担的比例明确约定，一审法院根据惯例，推定双方各负担50%并无不当。综上所述，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由上诉人济南锦兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年九月二十日书记员  朱俞颖