广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3212号原告（反诉被告）：曾达钜，男，1989年2月25日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）曾达矩诉被告（反诉原告，以下统称被告）广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告曾达钜及其委托诉讼代理人徐绰敏，被告元邦公司的委托诉讼代理人龙天然、黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾达钜向本院提出诉讼请求：1.判令元邦公司支付逾期办理房地产证违约金（违约金以购房款4627102元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%计算自2016年3月8日起至2017年12月24日止约510027元）给曾达钜；2.诉讼费用由元邦公司承担。事实和理由：2011年8月8日，曾达钜与元邦公司签订《商品房预售合同》约定：第四条曾达钜购买山清水秀花园第AX栋1层1XX号房，房屋地址：花都区山前旅游大道泰福大街（AX栋）1XX房。第七条1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为8124.14元/平方米，总金额为4627102元。第十三条元邦公司应当在2012年6月30日前将房屋交付给曾达钜使用。第二十一条产权登记2、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任2、如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。本合同补充协议第九条乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。合同签订后，曾达钜依约支付购房款4627102元，元邦公司在2012年6月30日前把房屋交付给曾达钜使用。曾达钜于签订合同当天向元邦公司支付办理产权证的契税费等143116元。按合同约定，元邦公司应当在2014年6月30日前为曾达钜办妥房地产权证，但元邦公司在2017年12月24日才办妥该商品房的房地产权登记，办证逾期1249天，按合同约定元邦公司应当向曾达钜支付逾期办证的违约金。曾达钜诉请合法有据，请依法判决。元邦公司辩称，一、因曾达钜未支付涉案房屋面积差异款导致逾期办理产理证书，元邦公司不应承担该逾期办证的责任。曾达钜与元邦公司于2011年8月8日签订《商品房买卖合同》及补充协议购买山清水秀花园第AX栋1层1XX房，合同约定元邦公司应于2012年6月30日前将标的房屋交付于曾达钜，元邦公司于2012年9月19日向曾达钜发函催告其收楼，但曾达钜直至2012年11月1日方实际收楼，根据双方签订补充协议第九条关于产权登记的规定：“……乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方……”，即元邦公司应当于2014年11月1日前为曾达钜办理房地产权让。2013年3月18日、2014年5月24日、2014年10月15日三次发函催告曾达钜配合办理房地产权证的相关事宜，但曾达钜均未予回复和配合。元邦公司于2012年12月14日取得涉案楼栋初始登记证明，符合办证条件，不存在因元邦公司过错导致的办证障碍。根据补充协议第十条第一款的约定，曾达钜应当向元邦公司提供产权登记机关要求的证件材料，否则导致延期办证的，应免除元邦公司的违约责任。涉案房屋预测套内面积为569.55平方米，2011年12月1日实际测量的套内面积为580.55平方米，面积差异11平方米为3%以内的误差，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条，曾达钜应当按照合同约定的价格据实结算房款，合同约定的单价为每平方米8124元，面积差异款为89366元。元邦公司于2014年10月15日向曾达钜发函催告差异款的补交以及配合办理房地产权证，但曾达钜至今未补交该笔差异款，元邦公司于2017年12月4日在曾达钜未补交差异款的情况下仍协助为其办理了房屋产权登记并交付。根据双方签订的补充协议第十条关于迟延办理产权登记的约定：“1、办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的的差价及税费）……否则甲方无法为乙方办理房地产权证，且应免除甲方延期办证的责任……”，元邦公司认为，《商品房买卖合同》及补充协议是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，元邦公司不应承担因曾达钜过错导致逾期办证的违约责任。二、曾达钜诉讼请求中关于逾期办证的违约金计算方式，元邦公司不敢苟同。首先，元邦公司仍坚持不应承担该逾期办证的违约责任。其次，如果法院没能采纳元邦公司的观点，那么关于违约金的计算方式便值得讨论了。根据补充协议第十条关于迟延办理产权登记的规定：“……(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。(4)逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于出卖人过错导致逾期办证的违约责任规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中对逾期办证的违约金进行了约定，该约定系双方协商并经元邦公司签字盖章、曾达钜签字按手印而成立并生效的，体现了高度的意思自治，应该为合同当事人所恪守，因此暂时不能适用上述解释第十八条第二款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”但曾达钜未能举证证明“约定的违约金低于造成的损失”，因此，本案中曾达钜暂不能适用该法条请求人民法院予以增加逾期办证的违约金。因此曾达钜关于逾期办证违约金的请求缺乏合同以及法律的根据。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法作出公正的判决。元邦公司向本院提出反诉请求：1.判令曾达钜向元邦公司支付涉案房屋面积差额89366元，并按中国人民银行同期贷款利率上浮40%支付自2014年10月16日至实际支付日的逾期付款违约金。2．判令曾达钜承担全部诉讼费用。事实和理由：曾达钜起诉状所述与事实不符。曾达钜房款支付存在瑕疵，涉案房屋预测套内面积为569.55平方米，2011年12月1日实际测量的套内面积为580.55平方米，面积差为11平方米，合同约定的单价为每平方米8124.14元，面积差额为89366元，曾达钜根据预测套内面积支付房款，面积差额尚未支付，元邦公司于2014年10月15日催告无果。由于曾达钜未支付面积差额款导致逾期办理房屋产权证书，根据补充协议第十条，元邦公司不承担逾期办证的责任。综上所述，曾达钜起诉状所述与事实不完全相符，法院不应支持其全部诉讼请求；而且曾达钜也应承担违约责任。请求法院依法判决，维护元邦公司合法权益。曾达钜针对反诉辩称，元邦公司反诉缺少事实、法律和合同依据，应予以驳回。元邦公司从未向曾达钜主张过面积差异款，要求曾达钜支付面积差异款，所以元邦公司的反诉请求已经超过法定诉讼时效。元邦公司要求按照人民银行贷款利率上浮40%支付违约金，缺少事实和合同依据。曾达钜是委托元邦公司办理产权证，元邦公司2011年12月1日在取得房屋面积测量成果报告书后，从未告知曾达钜房屋存在面积差异，也从未向曾达钜主张过面积差异款。所以元邦公司的反诉请求已经超过诉讼时效，并且元邦公司的诉求也不适用于补充协议第10条第1款的约定，约定的是无法办理产权证的情况下，免除其延期办证的责任。事实上曾达钜已经按合同约定支付购房款、支付办证税费，而元邦公司也根据合同及其出具的购房款发票，代办涉案房屋的产权证，并在2017年12月4日才办妥产权登记。因而，元邦公司逾期办证，应当承担所有的责任。元邦公司在2011年12月1日取得面积差异报告书后，从未向曾达钜送达过该报告书，及向曾达钜主张面积差异款，故元邦公司的反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2011年8月8日，元邦公司（甲方、卖方）与曾达钜（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇山前旅游大道泰福大街（AX栋）1XX房，套内建筑面积569.55平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8124.14元，总金额为4627102元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十八条约定，1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定价格据实结算房价款。乙方同意继续履行本合同情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，2、乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的额标准向乙方支付违约金。第二十九条，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七为本合同补充协议，第七条约定，关于面积差异处理（对合同第十八条的变更）：1、合同约定面积与实测面积均以广州市花都区地籍测量队测量的面积为准、实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费、专项维修资金等）。2、合同约定面积与实测面积存在差异，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。第九条约定，关于产权登记（对合同第十九条的变更）：因“山清水秀家园”项目所在的花都区的具体情况，必须取得“竣工备案表”方可进行房地产初始登记，与广州市中心六区的规定不一致，故双方同意合同第二十一条变更为“甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》；乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定，关于迟延办理产权登记（对合同第二十二条的补充）：1、办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，且应免除甲方延期办证的责任。2、乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯地址发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担，甲方有权根据实际请情况对该商品房作出处理。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，曾达钜向元邦公司支付了房价款4627102元。2011年8月8日，元邦公司向曾达钜出具了《收款收据》，载明收到曾达钜房屋契税143116元。2011年12月1日广州市花都区地籍测量队出具了《房屋面积测量成果报告书》，显示涉案房屋套内面积580.55平方米。2012年7月11日，曾达钜首次缴存了涉案房屋的住宅专项维修资金46066.79元。2012年11月1日，元邦公司将涉案房屋交付给曾达钜。2012年12月14日，位于广州市花都区泰福大街、泰福北街的房屋办理了初始登记。2017年12月4日，涉案房屋的权属登记至曾达钜名下，涉案房屋的不动产权证上载明，房屋专用建筑面积（套内面积）为580.55平方米。诉讼中，曾达钜与元邦公司关于涉案房屋逾期办证的原因及元邦公司有无要求曾达钜支付面积差异款项各执一词。曾达钜认为元邦公司从未向曾达钜主张过面积差异款项，因元邦公司的原因存在逾期办证。元邦公司认为是因曾达钜迟延交付办证材料及未按合同约定付清面积差异款项导致，元邦公司于2012年9月19日催告曾达钜收楼、2013年3月18日通知曾达钜配合办理房地产权证、2014年5月24日通知曾达钜配合办理房地产权证、2014年10月15日向曾达钜邮寄送达书面催告函通知曾达钜补交面积差异款，元邦公司提交单号为10744132088、114039440092、114444044016、114147044726的顺丰速运快递底单、单号为1018805383906的EMS快递底单（其上没有邮戳，寄件人签名处落款日期为2014年10月15日）及《关于支付拖延收楼违约金的催告函》、《关于元邦山清水秀花园办理房地产权证相关事宜的通知》、《关于元邦山清水秀花园缴交维修资金及办理房地产权证的通知》拟证明其上述陈述，上述快递底单上的签收人为曾达钜，地址为双方签订的《商品房买卖合同》约定的曾达钜收件地址，通知书落款日期分别为2013年3月18日、2014年5月24日、2014年10月15日，载明，请业主在收到本通知7日内携带相关资料前往元邦山清水秀花园售楼部办理房地产权证申请手续。其中落款日期为2014年10月15日的《关于元邦山清水秀花园缴交维修资金及办理房地产权证的通知》上除要求提供办证资料外，另外载明，按照《商品房买卖合同》的约定，阁下所购商品房面积存在差异，现进行面积差异补退款工作，实测套内面积580.55平方米，合同约定套内面积569.55平方米，应补退退金89366元。曾达钜不确认其收到上述邮件，元邦公司向本院申请向中国邮政集团公司广东省分公司、中国邮政集团公司广州市分公司查询并调取快递单号为1018805383906（寄送时间2014.10）投妥情况证明及签收底单，及向顺丰速运有限公司、广州顺丰速运有限公司查询并调取快递单号为114147044726（寄送时间2014.5）、114444044016（寄送时间2013.3）、107444132088（寄送时间2013.3）、114039440092（寄送时间2012.9）投妥情况证明及签收底单。2019年4月30日，本院就曾达钜上述申请事项向中国邮政集团公司广东省分公司、中国邮政集团公司广州市分公司及顺丰速运有限公司、广州顺丰速运有限公司发函调查。2019年5月15日，中国邮政集团公司广州市分公司回函称单号为1018805383906的邮件收寄日期为2013年，根据邮件面单背面的协议第15条：“本单第三联为交寄邮件的凭证，凭证联或收据可在邮件交寄之日起一年内办理查询，逾期不再办理”及国家邮政局2000年颁布的《国内邮件处理规则》第293条：“邮件业务档案从单据填制之日起计算，一般应保管两年”之规定，该邮件已超出邮件查询和保管的期限，邮件的纸质底单已作销毁处理，无法核实上述邮件的妥投情况。2019年5月21日，顺丰速运有限公司回函称快递单号为114147044726,114444044016、107444132088、114039440092的快件已妥投，签收底单已销毁。诉讼中，元邦公司陈述，其多次催促曾达钜办理产权登记但曾达钜一直不提供相关材料，也不交面积差异款，2017年与曾达钜取得联系后，元邦公司垫付面积差异款，先行为曾达钜办理产权登记。另查明，2019年3月28日，元邦公司提起反诉，元邦公司陈述其在提起反诉时适当调整了合同约定的违约金标准，调整后的违约金标准比合同约定的标准还要低。本院认为，曾达钜与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为元邦公司是否应当向曾达钜支付逾期办证违约金，以及曾达钜是否应当向元邦公司支付面积差异款及逾期付款违约金。曾达钜对元邦公司通过顺丰速运的方式向其送达四份邮件不予确认，但据顺丰速运有限公司的复函，该几份邮件均已妥投，故本院对曾达钜的陈述不予采纳，元邦公司通过顺丰速运的方式催促曾达钜提交办证资料，曾达钜并未提交证据证明其按照通知交纳了办证资料，且曾达钜至今未补交面积差异款，依照《商品房买卖合同》附件七第十条的约定，曾达钜未付清全部房价款的情况下，应免除元邦公司逾期办证的责任，故曾达钜请求元邦公司向其支付逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案房屋的不动产权证显示，涉案房屋约定面积与实测面积存在差异，面积误差比绝对值在3%以内，依照双方签订的合同中约定，应当按照合同约定的价格据实结算房价款，关于曾达钜抗辩面积差异款项已过诉讼时效，因在商品房买卖关系中，购房款是取得房屋需要支付的对价，故此，购房款不适用诉讼时效的规定，元邦公司请求曾达钜向其支付面积差异款项89365.54元【（580.55平方米-569.55平方米）×8124.14元】，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金，元邦公司认为其于2014年10月15日通过EMS向曾达钜送达了催款通知书，但元邦公司仅提交了邮件底单，邮政公司的复函仅显示邮件收寄日期为2013年未查询到妥投情况，因此逾期付款的违约金应当从元邦公司提起反诉之日即2019年3月28日倒推三年开始计算，元邦公司自行调低了违约金标准，属于元邦公司处分自己权利的行为，故逾期付款违约金应当按照89365.54元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%为标准，从2016年3月28日起计至付清款项之日止，并以本金为限。元邦公司反诉请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告曾达钜于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广东元邦房地产开发有限公司支付房屋面积差异款89365.54元；二、原告曾达钜于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广东元邦房地产开发有限公司支付逾期付款违约金，违约金以89365.54元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%为标准，从2016年3月28日起计至付清款项之日止，并以本金为限；三、驳回原告曾达钜的全部诉讼请求。四、驳回被告广东元邦房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，由原告曾达钜负担，反诉案件受理费1319.5元，由原告曾达钜负担1240元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担79.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄序洲人民陪审员  邓振雄二〇一九年九月四日书 记 员  王 呈朱婷欣