广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0113民初852号原告（执行案外人）：广东广昌实业发展有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇东线公路八号。法定代表人：李伟红，总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑源良，广东均桓律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州农村商业银行股份有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城华夏路l号。法定代表人：王继康，董事长。委托诉讼代理人：蔡兴源，该公司职员。委托诉讼代理人：梁志森，该公司职员。被告（被执行人）：吴永强，男，1987年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（被执行人）：王涛，男，1991年8月4日出生，汉族，住江西省丰城市。原告广东广昌实业发展有限公司（以下简称广昌公司）诉被告广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商行）、吴永强、王涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法进行审理。原告广昌公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决确认广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园××栋××房为原告所有；2.判决停止对广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园××栋××房的执行并解除该房屋的所有查封措施；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年11月21日，被告吴永强与原告广昌公司签署了《广州市商品房买卖合同》（编号：201411185697），约定由吴永强购买广昌公司开发的位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园××栋××房屋（以下简称涉讼房屋）。2014年12月15日，涉讼房屋办妥商品房预告登记；2015年4月1日，涉讼房屋办妥商品房抵押权预告登记。之后，因吴永强拖欠按揭银行月供款，中国工商银行股份有限公司广州云山支行（以下简称工行云山支行）向广州市白云区人民法院提起诉讼，后广州市白云区人民法院于2017年3月14日作出(2016)粤0111民初8659号《民事判决书》。该判决书认定工行云山支行虽为涉讼房屋的抵押权预告登记权利人，而非正式的抵押权人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对吴永强抵押房屋办理抵押权登记的请求权，最终判令广昌公司对吴永强拖欠工行云山支行的贷款本金及利息承担连带清偿责任，并驳回工行云山支行对涉讼房屋行使抵押权的诉请。一审判决后，工行云山支行不服上诉至广州市中级人民法院，后广州市中级人民法院于2017年10月30日作出(2017)粤01民终12575号《民事判决书》，判决驳回工行云山支行上诉，维持原判。前述判决生效后，工行云山支行向广州市白云区人民法院申请强制执行，后广昌公司代被告吴永强共向工行云山支行清偿1564699.45元，该案现已执行终结，工行云山支行的债权已全部清偿。鉴于吴永强的断供行为导致广昌公司代吴永强向工行云山支行履行了代偿义务，2018年8月30日，广昌公司向广州市番禺区人民法院提起诉讼，诉请解除广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园××栋××房的买卖合同。广州市番禺区人民法院于2018年11月28日作出(2018)粤0113民初8341号《民事判决书》，判决解除广昌公司与吴永强之间的买卖合同，吴永强应当在判决生效之日起十日内协助原告办理涉讼房屋的预告登记注销手续，该判决已于2018年12月24日生效。在广昌公司诉请解除与吴永强买卖合同的过程中，广昌公司得知，因吴永强涉及另案诉讼，涉讼房屋已被广州市番禺区人民法院作出的(2016)粤0113财保13-1号法律文书予以预查封，且该另案诉讼现已进入强制执行程序。因此，广昌公司于2018年9月19日向广州市番禺区人民法院提出书面执行异议，广州市番禺区人民法院于2018年12月14日作出(2018)粤0113执异481号《执行裁定书》，认为“广昌公司主张其是涉讼房屋的所有权人没有证据……涉讼房屋的预告登记权利人由吴永强变更为工行云山支行，如继续执行可能会损害工行云山支行的权益”，并基于前述理由裁定中止对涉讼房屋的执行。广昌公司认为，该裁定书认定广昌公司非涉讼房屋的所有权人，且基于工行云山支行权益可能受损为由中止对涉讼房屋的执行显属事实认定错误。根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向广州市番禺区人民法院提起执行异议之诉。请求广州市番禺区人民法院判决确认涉讼房屋为广昌公司所有，并请求法院依法停止对涉讼房屋的执行，解除对涉讼房屋的所有查封措施。具体理由如下：一、(2018)粤0113执异481号执行裁定书认定广昌公司并非涉讼房屋所有权人，并以继续执行可能会损害工行云山支行权益为由中止对涉讼房屋的执行，属事实认定错误。（一）涉讼房屋的所有权人为广昌公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条和第一百四十二条规定，不动产物权归属采法定的公示、公信原则，不动产权属登记是判断不动产所有权的根本。涉讼房屋系由广昌公司开发建设的商品房，根据广州市房地产交易登记中心出具的15登记02509491号《广州市房地产初始登记告知书》，该房屋已于2015年11月9日确权登记在广昌公司名下，根据不动产物权变动的公示、公信原则，广昌公司应为涉讼房屋的所有权人。此外，吴永强虽与广昌公司签订涉讼房屋的买卖合同，但双方并未就该房屋办理产权过户登记手续，涉讼房屋自始亦未交付给吴永强，吴永强只是基于双方签订的买卖合同对广昌公司所享有一般的债权请求权。因此，涉讼房屋的所有权人自始即为广昌公司，(2018)粤0113执异481号执行裁定书不予认定广昌公司为涉讼房屋的所有权人，明显有违客观事实。（二）吴永强仅为涉讼房屋的预告登记权利人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，预告登记制度的目的在于“保证将来实现物权”，即预告登记是一种建立在不动产登记薄上登记的担保手段，是为了防止物权人（开发商）未经预先登记权利人（买受人）同意而处分该不动产。预告登记作为一种为“保证将来实现物权”的请求权具有排他性，但其本质仍属于债权请求权的范畴，其设立并不能导致涉讼房屋物权发生变动。本案中，吴永强与广昌公司签署买卖合同后，仅就涉讼房屋办理了预购商品房预告登记手续，自始未办理产权过户登记手续。因此，吴永强仅作为涉讼房屋的预告登记权利人，并非涉讼房屋的所有权人。（三）工行云山支行仅为涉讼房屋的抵押权预告登记权利人。广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地预登穗字第××号《广东省房地产预告登记证明》证实，工行云山支行于2015年4月1日为涉讼房屋办理了抵押权预告登记，工行云山支行仅为涉讼房屋的抵押权预告登记权利人。当涉讼房屋具备不动产物权登记条件成就时，工行云山支行享有优先办理抵押权登记的请求权，该请求权的设立亦不发生物权变动的效果。已生效的(2017)粤Ol民终12575号《民事判决书》认定：涉讼房屋办理的商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。工行云山支行作为抵押权预告登记权利人，在未办理涉讼房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定届满对涉讼房屋办理抵押设立登记的请求权。据此，工行云山支行作为抵押权预告登记权利人，既非系涉讼房屋的正式的抵押权人，不足以排除对涉讼房屋的执行。退一步讲，即使工行云山支行系涉讼房屋的正式的抵押权人，抵押权人对执行标的物的权利，虽然属于实体权利，但该权利是就标的物变价款优先受偿的权利，并不足以阻止或排除对涉讼房屋的强制执行。抵押权人可以从执行标的变价款中优先受偿，实际也不需要排除对抵押物的执行。(2018)粤0113执异481号执行裁定书认定涉讼房屋的预告登记权利人已变更为工行云山支行，并以继续执行可能会损害工行云山支行的权益为由中止对涉讼房屋的执行，缺乏事实与法律依据。二、吴永强办理的商品房预告登记及工行云山支行办理的商品房抵押权预告登记均已失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，债权一旦归于消灭，标的物对应的预告登记将失效，涉讼房屋项下的商品房预告登记及抵押权预告登记均已失效，具体如下：（一）吴永强办理的商品房预告登记已失效。涉讼房屋预告登记的债权基础是广昌公司与吴永强签订的买卖合同，但根据法院作出的已发生法律效力的(2018)粵0113民初8341号《民事判决书》，涉讼房屋对应的买卖合同已正式解除，即吴永强基于买卖合同所享有的债权已消灭。在该债权消灭的情况下，吴永强对涉讼房屋不再享有任何权益，对应涉讼房屋项下的商品房预告登记应已失效。（二）工行云山支行办理的商品房抵押权预告登记已失效。工行云山支行基于与吴永强签订《个人购房借款／担保合同》对吴永强享有的相应债权，且为担保其债权实现而办理了涉讼房屋的抵押权预告登记。因吴永强断供，工行云山支行已通过(2017)粤01民终12575号生效《民事判决书》解除与吴永强所签订的《个人购房借款／担保合同》。广昌公司作为担保人已向工行云山支行代为偿还前述生效判决所确定的义务，工行云山支行的债权基于广昌公司的代偿行为已消灭。另外，广昌公司与吴永强签订的买卖合同也已解除。在此情况下，涉讼房屋项下的抵押权预告登记已不存在转化为正式抵押登记的可能。因此，涉讼房屋项下的抵押权预告登记亦应失效。因此，(2018)粤0113执异481号《执行裁定书》认定涉讼房屋预告登记权利人已变更为工行云山支行，并以继续执行可能损害工行云山支行权益为由中止对涉讼房屋的执行明显缺乏事实与法律依据。三、在涉讼房屋买卖合同解除后，涉讼房屋的预查封措施已失去转为正式查封的条件与可能，(2016)粤0113财保13-1号法律文书采取的预查封措施应予以解除。（一）涉讼房屋的预查封措施已失去转为正式查封的条件与可能。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条的规定，被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，在预查封期间房屋权属登记在被执行人名下的，预查封登记自转为查封登记。因此，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记才能自动转为查封登记，即预查封期间预告登记失效的，则解除预查封措施当属必然。本案中，吴永强仅仅为涉讼房屋办理了预告登记，并未办妥房屋权属登记，即因(2016)粤0113财保13-1号法律文书对涉讼房屋采取的查封措施属于预查封，而非正式查封。鉴于涉讼房屋买卖合同已依法解除，客观上吴永强已不可能办妥涉讼房屋的权属登记，(2016)粵0113财保13-1号法律文书对涉讼房屋采取的预查封措施也已失去转为正式查封的条件与可能。（二）(2016)粤0113财保13-1号法律文书采取的预查封措施应予解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，本案涉讼房屋买卖合同现已依法解除，根据前述法律规定，对于(2016)粵0113财保13-1号法律文书对涉讼房屋采取的预查封措施也应当予以解除。四、广昌公司对涉讼房屋享有足以排除强制执行的物权所有权，优先于广州农商行基于普通债权而享有的请求权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人若就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。前文已述，广昌公司对涉讼房屋享有完全的物权所有权，足以排除对涉讼房屋的强制执行。广州农商行基于与吴永强、王涛之问的借贷事实，其所取得对吴永强的权利实际仅为一般的债权，并未指向特定的财产。涉讼房屋只是预告登记在吴永强名下而成为了被预查封的标的物。根据物权优先于债权的原则，广昌公司对涉讼房屋所享有的物权所有权应优先于广州农商行所享有的一般债权请求权。综上所述，恳请法院查明本案事实，依法判如所请。本院经审查认为：（2017）粤0113执6021号案执行过程中，广昌公司作为异议人向本院提出书面异议，主张广昌公司是涉讼房屋的所有权人，吴永强仅为涉讼房屋的预告登记权利人，在涉讼房屋的买卖合同解除后，预告登记失效，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，故请求中止对涉讼房屋的执行。2018年12月14日，本院就广昌公司的上述异议作出（2018）粤0113执异481号《执行裁定书》，认定：广昌公司主张其司是涉讼房屋的所有权人，但现有证据证明涉讼房屋于2015年4月1日登记权利人为工行云山支行，因此广昌公司主张其司是涉讼房屋的所有权人没有证据；广州农商行辩称涉讼房屋登记在吴永强名下，因预告登记权利人发生变化，其答辩理由也不成立；虽然广昌公司申请理由不成立，但涉讼房屋的预告登记权利人由吴永强变更为工行云山支行，如继续执行可能会损害工行云山支行的权益，且现没有证据证明吴永强是涉讼房屋的权利人，因此裁定中止对涉讼房屋的执行。广昌公司在法定期限内提起本案诉讼。庭审中，广昌公司确认其在本案中主张的诉请是基于认为（2018）粤0113执异481号《执行裁定书》中对所有权的认定有错误以及对中止执行的理由有异议而提出的。由此可见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）……。”广昌公司存在异议的（2018）粤0113执异481号《执行裁定书》已经裁定中止对涉讼房屋的执行，广昌公司的执行异议申请实际已得到支持，故广昌公司对该裁定所认定的事实和理由存在异议不属于执行异议之诉案件的受理范畴，故广昌公司的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告广东广昌实业发展有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  刘 奕人民陪审员  马智英二〇一九年九月三十日书 记 员  罗嘉敏