云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初1506号原告：中国工商银行股份有限公司通海支行，营业场所：云南省玉溪市通海县秀山街道南街4号。统一社会信用代码：91530423217750988H。负责人：王万吕，任行长。委托诉讼代理人：宋祥，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：艾红玲，女，1963年11月8日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。被告：吴迪，女，1988年10月26日生，汉族，住北京市海淀区。被告：西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道延龄路中段48号。统一社会信用代码：915304235551326212。负责人：艾红玲，任经理。原告中国工商银行股份有限公司通海支行与被告艾红玲、吴迪、西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司（以下简称“福泰公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋祥，被告艾红玲，被告福泰公司的负责人艾红玲到庭参加诉讼，被告吴迪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行通海支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年11月13日所签订的[商房]字[玉溪分]行[通海]支行[2012]年[571]号个人购房借款/担保合同；2、判令被告艾红玲、吴迪立即连带偿还原告借款本金493250.74元，及截至2019年6月13日的利息8890.83元，本息合计502141.57元；2019年6月13日起的利息按[商房]字[玉溪分]行[通海]支行[2012]年[571]号个人购房借款/担保合同约定的标准计付至本息还清之日止；3、判令被告福泰公司对第2项诉讼请求中列明的债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告艾红玲及福泰公司辩称：本案涉及的商铺是福泰公司开发，艾红玲既是业主，也是福泰公司的法定代表人，福泰公司与原告签订的担保协议中已明确福泰公司缴纳5%的保证金，如果业主偿还不了房款时，福泰公司愿意用保证金偿还，答辩人与原告多次协商，用福泰公司的保证金清偿本案贷款，但原告认为艾红玲是双重身份，不同意永福泰公司的保证金偿还艾红玲的贷款，未能清偿贷款的违约责任在原告，原告应承担完全的责任。被告吴迪未提交书面答辩意见。本院认定本案的法律事实如下：艾红玲与吴迪系母女。2012年11月6日，被告艾红玲、吴迪向原告申请贷款110万元用于购买通海电信公司天翼园商铺8号。2012年11月13日，以艾红玲、吴迪为借款人，福泰公司为保证人、原告为贷款人，三方签订[商房]字[玉溪分]行[通海]支行[2012]年[571]号《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款110万元，用于购买通海县电信公司天翼园商铺8号，建筑面积271.86平方米。担保方式为抵押担保，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定利率以借款凭证记载为准。贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名西双版纳福泰房地产公司通海分公司，账25×××877，开户行中国工商银行股份有限公司通海支行；借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人指定艾红玲在工行通海支行开立的账户（账62×××888）为还款账户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或解除本合同；涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；本笔贷款的担保方式为抵押和阶段性保证；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。B、本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件；合同附抵押物清单，抵押人自愿用购买的通海县电信公司天翼园商铺7号房屋提供借款抵押。抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押人应及时到有关机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。抵押人至今未办理抵押登记手续。2012年11月13日，原告按约定向艾红玲、吴迪指定的账户转账支付借款本金1100000元。同日，被告艾红玲在原告提供的借款凭证上签字确认：借款人艾红玲、账25×××133、开户行工行；收款人西双版纳福泰房地产公司通海分公司，收款账25×××877；借款当期年利率7.205%，借款期限120月，借款到期日2022年11月13日；还款账62×××888，还款方式按月等额本息还款。被告艾红玲、吴迪在还款过程中，连续3个月以上，累计6次以上未足额还款，现尚有493250.74元本金未清偿，截止至2019年6月13日，拖欠利息（含复利）8890.83元。本院认为，本案的《个人购房借款/担保合同》由借款、抵押和保证三部分构成，合同系合同当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合同合法、有效。被告艾红玲、吴迪借款后，未按月等额本息还款法持续还款，已连续3个月以上，累计6次以上未还款，已构成违约，原告据此要求解除未到期的合同，符合合同的约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告已在本院向被告送达的民事诉状中做出解除借款合同的意思表示，该意思表示已随本院向被告送达的应诉法律文书到达被告，本院根据应诉法律文书送达被告的最迟时间确定合同解除时间，即：2019年7月24日。关于合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告工行通海支行要求被告艾红玲、吴迪清偿借款本金493250.74元及利息、复利的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于抵押和阶段性连带责任保证的问题。抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案借款的担保方式为抵押担保和阶段性连带责任保证，用于抵押的房屋未办理抵押登记，抵押权没有设立。而阶段性连带责任保证自抵押权设立起，对于之后到期的债务免除保证责任。本案中，抵押权没有设立，福泰房公司的阶段性连带责任保证尚未解除，所以，福泰公司按合同约定，应承担连带责任保证。对于原告要求福泰公司承担连带清偿责任的主张有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司通海支行与被告艾红玲、吴迪、西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司签订的[商房]字[玉溪分]行[通海]支行[2012]年[571]号《个人购房借款/担保合同》于2019年7月24日解除；二、被告艾红玲、吴迪于判决生效之日起三十日内连带清偿原告中国工商银行股份有限公司通海支行的借款本金人民币493250.74元及利息（其中，2019年6月13日之前的利息、复利为8890.83元；自2019年6月14日起至实际清偿之日止的利息、复利，按合同约定的利率计算），利随本清；三、被告西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司对上述第二项还款义务承担连带清偿责任，被告西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司实际承担责任后，有权向被告艾红玲、吴迪追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8820元，减半收取4410元，由被告艾红玲、吴迪、西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。审判员  赵金霞二〇一九年九月二十日书记员  吴晓燕