海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初88号原告：邓明承。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告邓明承与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2019年1月4日立案受理，于2019年2月27日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓明承的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓明承向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司共同向邓明承支付逾期办证违约金95,700元；2.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：三亚市鹿回头半岛云邸项目在三亚市规划部门登记的是由中信公司和新佳公司合作开发建设。2012年11月30日，中信公司取得该项目的三房预许字〔2012〕028号《商品房预售许可证》。2013年1月，邓明承与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定邓明承购买半岛云邸项目第1幢1单元2601房，房屋总价款9,570,000元。邓明承依约付清全款并入住房屋。2013年11月26日，涉案项目《商品房预售许可证》的发展商主体变更登记为土地使用权人新佳公司，并注明“该项目属于新佳公司和中信公司合作开发。”因为发展商主体变更，所以由中信公司作为出卖人的原合同无法办理预售备案登记，必须换签为出卖人是新佳公司的合同方后可办理。中信公司、新佳公司遂于2014年8月15日共同向小区业主出具《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》，通知业主重新与新佳公司签署购房合同，并出具《承诺函》承诺：中信公司对购房人“承担按期交房、办证等责任”，并确保换签合同后购房人“购房权益不受审核不利影响”。邓明承于2014年8月16日重新与新佳公司签订《商品房买卖合同》，换签后的合同除出卖人主体变更为新佳公司外，其他条款均与原合同内容一致，原购房权益未受影响。换签后，邓明承将原合同交还。换签后的合同于2015年10月28日在三亚市房地产交易管理所办理了预售备案。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同条款，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日前为邓明承办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理。邓明承认为，中信公司与新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向邓明承支付逾期办证违约金95,700元。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与邓明承没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，邓明承不是该合作协议的一方，邓明承要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。二、邓明承要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.邓明承与中信公司没有买卖合同关系，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.包括邓明承在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。邓明承于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，邓明承正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，邓明承不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。三、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，换签后的合同虽然是与新佳公司签订，但新佳公司只是履行辅助办证的义务，新佳公司并非是与邓明承签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格主体。另根据邓明承提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、邓明承提交如下证据：1.换签后的《商品房买卖合同》。证明：邓明承购买涉案房产，原是与中信公司签订合同，换签后合同的出卖人为新佳公司，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准；2.《房款收据》。证明：邓明承在收房之前已支付完全部购房款；3.《入住缴费收据》。证明：邓明承已入住涉案房屋；4.两份《商品房预售许可证》。证明：原预售许可证颁发至中信公司名下后变更至新佳公司名下；5.《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》。证明：因土地证和预售许可证登记在新佳公司名下，为了业主能在房地产管理部门顺利办理网签和备案，中信公司通知邓明承换签购房合同，以及中信公司与新佳公司仍对换签合同的购房人承担按期交房、办证等责任，共同承诺确保换签后购房人的权益不受任何不利影响，即换签后仅仅是合同主体发生变更，合同权利义务未发生变化；6.《网签及备案查询回执》。证明：涉案房屋的网签时间以及预售备案时间。中信公司质证意见为：对《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》的“三性”及证明目的不予认可，其余证据的“三性”予以认可。换签后《商品房买卖合同》正好证明了邓明承与新佳公司之间的商品房买卖合同关系，中信公司不是出卖人，不是本案适格的被告，《网签及备案查询回执》也证明了网签及备案的出卖人都是新佳公司。新佳公司质证意见为：1.换签后的合同虽然是与新佳公司签订的，但新佳公司只是履行辅助办证的义务；2.房款支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体；3.《入住缴费收据》非新佳公司出具，新佳公司无法核实；4.《商品房预售许可证》虽然2013年后变更为新佳公司，但相应的保证金款项等账户仍为中信公司，新佳公司是为了配合办理相关房产证所做的变更；5.《承诺函》明确涉案项目属中信公司全程管理，项目的规划、设计、报建、施工等均完全按照中信地产开发项目全流程管控程序进行。换签合同后，中信公司将继续对项目进行全流程的管理，并承担交房办证的责任。该证据也能证明邓明承知晓中信公司为本项目实际开发商，应知晓相应义务，其应向中信公司主张权利。中信公司在《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》中明确表述是为了理顺项目预售和备案手续，按照有关部门登记要求进行换签，新佳公司也是为了备案登记而进行配合；6.对《网签备案查询回执》的“三性”及证明目的予以认可。二、中信公司提交如下证据：1.《商品房预售许可证》。证明：新佳公司是半岛云邸项目的建设单位，中信公司不是适格的被告；2.《信访事项答复意见》。证明：因为包括邓明承在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。邓明承认为该证据的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》没有原件予以核对，且复印件中有涂改痕迹，对其真实性本院不予确认。各方当事人对其余证据真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市河东区（注：现吉阳区）鹿回头。2013年1月，中信公司作为出卖人与买受人邓明承签订《商品房买卖合同》，约定邓明承购买位于三亚市鹿回头的半岛云邸项目公寓第1幢1单元2601房。该房建筑总面积为232.47平方米，总价款为9,570,000元。合同签订后，邓明承按约向中信公司支付了购房款9,570,000元。中信公司也按约向邓明承阳交付涉案房屋。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。为了理顺项目预售签约和备案手续，中信公司要求换签《商品房买卖合同》。2014年8月16日，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、邓明承作为买受人，三方签订了《商品房买卖合同》，并于2015年10月28日办理了预售备案。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与邓明承签订的《商品房买卖合同》以及新佳公司与邓明承签订的《商品房买卖合同》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与邓明承、新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托代理人的身份重新与邓明承签订了新的《商品房买卖合同》，说明邓明承同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。因此，中信公司不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，也不再承担《商品房买卖合同》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。按照合同相对性原理，邓明承诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。新佳公司在合同约定的期限内未能为邓明承办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，新佳公司应自2015年12月26日起按已付购房款9,570,000元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过9,570,000元购房款1%的上限95,700元，故新佳公司应按合同约定向邓明承支付逾期办证违约金95,700元。中信公司、新佳公司未按审核通过的规划进行建设，导致至今未能完成房屋产权的初始登记，其责任在中信公司、新佳公司，中信公司以邓明承反对变更规划为由主张发展商不承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邓明承的诉求新佳公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求中信公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、海南新佳旅业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向邓明承支付逾期办证违约金95,700元；二、驳回邓明承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,192元，由被告海南新佳旅业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长   李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。