江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初483号原告康昌煜，男，1987年4月9日出生，汉族，住乐平市。被告乐平巨通房地产开发有限公司，住所地：乐平市东风北路南方翡翠城一期8号楼，统一社会信用代码：91360281556036092F。法定代表人张少军,经理。委托代理人张武通，江西济仁律师事务所律师。原告康昌煜诉被告乐平巨通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康昌煜，被告乐平巨通房地产开发有限公司委托代理人张武通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康昌煜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2019年1月31日为17622元，对于2019年1月31日后的逾期违约金计至实际交付房屋之日止）。2、请求判令被告因逾期交付商品房相关设施设备（供水、供电、燃气）而向原告支付违约金（暂计至2019年1月31日为17622元，对于2019年1月31日后的逾期违约金计至实际交付房屋之口止）。3、请求判令被告因逾期交付商品房相关设施设备（电话通信、有限电视、宽带网络）而向原告支付违约金（暂计至2019年1月31日为1188元，对于2019年1月31日后的逾期违约金计至实际交付房屋之日止）。4、请求判令被告立即向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件，《住宅使用说明书》以及《住宅质量保证书》。5、请求判令被告立即向原告出示该房屋测绘报告，并退还原告所购买商品房销售面积与原告产权证面积差价。6、请求判令被告因设计变更而向原告支付违约金890元。7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月26日与被告乐平巨通房地产开发有限公司签订商品房头卖预售合同（以下简称“合同”）,购买被告所开发的乐平市翡翠城二期楼盘9栋3单元106号房，购房总金额为445000元，首期房价款95000元已于2017年7月26日支付，剩余余款350000元选择公积金按揭付款并已下款。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还全部已付款，并按合同约定支付已付全部房款（含已付贷款部分）的利息及违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房价款万分之一违约金。根据合同第十条，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，交付基础设施设备（含供水、排水、供电、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络）,如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理，其中供水、供电、燃气未达到交付使用条件的，按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任（合同总价款）,按日向买受人支付已交付全部房价款万分之一违约金；电话通信、有限电视、宽带网络未达到交付使用条件按日向买受人支付1元的违约金。当初购买该商品房时，根据合同第三条第2款约定，该商品房预测建筑面积共104.28平米，其中套内建筑面积为82.23平方米，但根据合同附件一套内建筑面积仅有72.93半米，另约9.3平方米涵盖在此房与9栋3单元电梯中间入住过道面积内，过道面积约20平方米，同时根据出卖人销售政策，购买此房剩余中间入住过道面积一并给买受人使用（“两房送三房”）,后因出卖人原因，出卖人无法将上述赠送面积赠送。双方就赠送面积已达成书面调解协议，协议约定出卖人将地下车位32号赠送给头受方,但对于买受人已支付购房款的部分面积。出卖人一直未交付、未提供房屋测绘报告也并未退还相应购房款。根据合同第十五条关于设计变更之约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定出卖人按照全部房款的0.2%向买受人支付违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失。严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及双方签订的合同约定，判令支持原告的诉请。原告康昌煜围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，被告营业执照，证实原、被告主体适格。2、房屋预售合同1份、收据及发票共3份，证实原、被告签订了房屋买卖合同，原告按约定支付了维修基金、首付款等。3、贷款合同、偿还贷款支出交易明细，证实原告按揭购房的事实。4、房屋现状示意图，证实被告准备交付的房屋面积与套内面积严重不符，房屋结构也有所改变。5、支付购房定金及首付款的转账凭证，证实原告在7月17日支付了定金1万元，7月24日支付了首付款85000元。6、录音情况说明并当庭播放录音（住房和城乡建设局分管测绘队的副局长曹乐发、测绘队负责人与原告的对话录音），证实房管局已经出具了涉案房屋的测绘报告，但是被告在2019年3月初为止未领取。7、2019年8月3日钥匙领取通知单，证实虽然被告不符合交房条件，但考虑到开发商实际困难，不利于解决双方的纠纷，为减轻开发商经济压力，我已经领取了钥匙，接收了房屋。被告乐平巨通房地产开发有限公司辩称，房子之前已经通知原告来收房，但原告拒收。原告自身没有按照合同约定按时付款，应该免除逾期交房的违约责任。由于原告违约在先，被告保留向原告起诉的权利。原告主张的违约金计算过高。被告乐平巨通房地产开发有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：车库赠送转让协议书及过道面积事宜调解协议（复印件），证实原告已经接受了交房的事实。经审理查明，2017年7月26日，原告康昌煜（买受人）与被告乐平巨通房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）1份，约定原告向被告购买位于乐平市南方翡翠城二期楼盘9栋3单元106号房，购房总金额为445000元，首期房价款95000元已于2017年7月26日支付，剩余余款350000元选择公积金按揭贷款支付。合同第九条：该商品房交付时应当符合下列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。原告在7月17日支付了定金1万元，7月24日支付了剩余85000元首付款。原告按约履行了交付房屋首付款和办理银行贷款付房款的义务。2017年7月19日，原、被告曾就被告在销售房时承诺赠送的过道面积无法交付，达成了书面调解协议，该协议约定被告将地下车位32号赠送给原告。之后原告以被告一直未履行办理好竣工验收文件和提供房屋测绘报告等交付义务，及被告改变了房屋结构，不具备交房条件，且未书面通知原告交房为由拒绝收房。被告认为上述两证未办好，系政府原因，过错不在被告。为此原告诉至法院，引起本案诉讼。本案在审理过程中，在被告至今未能提供房屋测绘报告情况下，原告于2019年8月3日领取了房屋钥匙，接收了房屋，并为此变更了诉讼请求，放弃了其在诉状中提出的要求被告乐平巨通房地产开发有限公司履行交房义务的诉讼请求。上述事实，有原、被告提交的证据及本院的庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，双方自愿签订的商品房买卖合同，合同签订后，原、被告应严格按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点在于：被告是否应按合同约定承担逾期交房的违约责任？对此本院认为，原告履行了按时交付房款的义务，被告应履行按期交付房屋以供原告使用的义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。从上述合同条款来看，被告出具竣工验收文件和房屋测绘报告是被告按约交房的前提条件。本案中，被告至今未提供房屋测绘报告，原告作为买受人有拒绝接收房屋的权利。原告主张未收到被告的交房通知，且被告未举证证实其已书面通知原告收房。根据双方签订的合同约定，应认定截至目前被告尚未达到交房条件。但鉴于原告基于其他考虑在2019年8月3日已接收房屋钥匙后接收房屋的事实，本院认为，被告应就2019年8月3日之前的逾期交房违约行为按合同约定承担违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告主张逾期交房时间应从2018年1月1算至2019年8月3日，因而，被告逾期交房应付的违约金数额为445000元×0.0001×580天=25810元。对于原告因被告延期交房而要求被告在房屋延期交付期间内另行承担延期交付房屋内部的供水、供电、燃气及电话通信、有限电视、宽带网络等设施的违约责任的请求，本院认为上述设施为房屋的附属物，系房屋的一部分，原告在被告已就房屋延迟交付承担了违约责任的情况下，再要求被告就该房屋的一部分在房屋延迟交付的期间内另行承担延迟交付的违约责任，系要求被告对其一个违约行为向原告承担多个违约责任行为，不符合事实和法律规定。加之，原告未提供证据证实其在接收房屋后，被告就房屋内部的供水、供电、燃气及电话通信、有限电视、宽带网络等设施未履行交付义务，故本院对原告要求被告因逾期交付商品房供水、供电、燃气及电话通信、有限电视、宽带网络等相关设施设备而向原告支付违约金的请求不予支持。因案涉房屋的测绘报告至今未形成，本院对案涉房屋的面积差额及是否存在设计变更等情况现无法确定，故在本案中无法对原告的相关诉请予以确认和支持，原告可在案涉房屋的测绘报告形成后就相关事项另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乐平巨通房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内一次性支付原告康昌煜因逾期交房所产生的违约金25810元。二、驳回原告康昌煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满之日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费1140元，由原告康昌煜承担590元，由被告乐平巨通房地产开发有限公司550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  袁杰民人民陪审员  李风连人民陪审员  黄雪琴二〇一九年九月十二日书 记 员  杨 群