福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终2094号 上诉人（原审原告）：周亚银，女，1949年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：欧阳立威，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄学宇，男，1959年10月31日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 上诉人周亚银因与被上诉人黄学宇房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院(2018)闽0205民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周亚银上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定讼争租赁合同的承租主体错误。周亚银与黄学宇之间存在房屋租赁合同关系，讼争房屋的承租主体系黄学宇而非厦门东茂光学有限公司（以下简称“东贸光学公司”）。讼争房屋系黄学宇直接向周亚银承租，租金的议价、支付等都是由黄学宇和周亚银沟通。二、原判认定东贸光学公司为承租主体，损害了周亚银作为出租方对承租人的选择权和信赖利益。本案中，正是因为黄学宇以个人名义承租，周亚银才同意向其出租讼争房产。实践中存在很多承租人承租房产后以该房产作为营业登记地设立公司的行为，且该行为必然要求出租方提供最低限度的配合，但该行为只是出租方为了方便承租方使用房产而提供的便利，不改变双方之间的法律关系，即周亚银与黄学宇之间的房屋租赁合同关系。 黄学宇答辩称：1.黄学宇系案外人东贸光学公司法定代表人，其代表东贸光学公司向周亚银承租讼争房屋，租金均由东贸光学公司的员工进行转账支付，房屋租赁合同项下的支付租金义务由东贸光学公司实际履行，黄学宇从未支付过租金，周亚银对此未提出异议。周亚银的上诉理由不足以证明案涉房屋系黄学宇个人承租。2.自2011年11月份黄学宇跟周亚银承租房屋起，周亚银就知道黄学宇是在办工厂，整个过程都是公司的行为。如果是个人租住，则不必租那么大的面积。 周亚银向一审法院起诉请求：1.确认周亚银与黄学宇签订的《厂房租赁协议》无效；2.黄学宇向周亚银返还址于厦门市湖里区五通社区凤头社189号的房屋（以下简称“189号房屋”）；3.黄学宇向周亚银支付占用房产的使用费【使用费分两段计算，暂计至2018年4月30日拖欠使用费124500元（人民币，币种下同）；自2018年5月1日起按照每月18500元的标准支付至实际返还房产之日止】；4.黄学宇承担本案的公告费、保全费等诉讼费用。 一审法院认定事实：一、案涉189号和191号房屋均系周亚银自建房。2011年12月1日，周亚银委托其女婿即案外人郑永忠与黄学宇签订《厂房租赁协议》(以下简称“租赁协议一”），约定黄学宇租用191号房屋，租赁期限从2011年12月1日至2016年11月30日止；租赁费每季度39000元，保证金13000元。同日，周亚银郑永忠与黄学宇签订一份《厂房租赁协议》（以下简称“租赁协议二”），将189号房屋二、三层租赁给黄学宇使用，租赁费为每季度9000元，保证金3000元。同日，周亚银委托郑永忠与东贸光学公司签订一份《厂房租赁合同》（以下简称“租赁协议三”），约定周亚银将191号房屋租赁给东贸光学公司，租期自2011年12月1日起至2016年11月30日止，每月租金为19800元（含189号房屋1-3楼），保证金为一个月租金。上述三份协议签订后，周亚银将案涉189号和191号房屋交由东贸光学公司作为经营办公场所使用。租期届满后，东贸光学公司继续使用房屋，周亚银未提出异议。 二、周亚银确认由东贸光学公司的员工张晓雅转账支付租金，2016年12月1日前的租金已结清，2016年12月1日起至2018年4月30日，周亚银共收取租金197536元。 三、黄学宇向一审法院提交一份由厦门市湖里区人民政府金山街道办事处于2012年4月18日出具的《企业住所（营业场所）使用证明》并附上文所述的租赁协议三，拟证明黄学宇系东贸光学公司的法定代表人，其代表公司与周亚银签订租赁合同，该行为是职务行为，且房屋由东贸光学公司实际使用并支付租金，与黄学宇个人无关。该《企业住所（营业场所）使用证明》内容载明：“厦门东贸光学科技有限公司拟设立的住所位于厦门市湖里区五通凤头社191号，该住所为周亚银所有，面积1300平方米，房屋用途为非住宅，系厦门东贸光学科技有限公司租用，并对该住所具有使用权。”周亚银对该证据真实性无异议，但认为该两份文件系为配合黄学宇办理公司住所变更登记而签订的虚假合同，应以周亚银提交的租赁协议为准。 四、东贸光学公司员工因劳动争议案向厦门市湖里区人民法院申请强制执行，湖里区人民法院在执行过程中于2018年6月30日将案涉191号房屋腾退返还给周亚银，并依法查封了东贸光学公司存放于189号房屋第二层的物品。周亚银确认案涉189号房屋第三层已于2016年8月腾退归还。 五、东贸光学公司员工张晓雅接受一审法院询问时陈述：其接受东贸光学公司的委托向周亚银支付案涉房屋的租金系代表东贸光学公司支付，与其本人无关；其分别于2018年4月8日、4月9日、7月11日因案涉房屋断电、现场拍照被锁等纠纷三次向厦门市公安局五通边防派出所报警。 一审法院认为：黄学宇系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。本案的争议焦点在于周亚银与黄学宇是否存在房屋租赁合同关系。根据在案证据及庭审查明的事实，一审法院认定周亚银与黄学宇之间不存在房屋租赁合同关系，理由如下：第一，周亚银于2011年12月1日分别与黄学宇和东贸光学公司就案涉房屋分别签订两份租赁协议，其认为租赁协议三系为配合黄学宇办理公司所签的虚假协议，对此，周亚银作为具备完全民事行为能力的成年人，理应知晓其于租赁协议三签字确认的相应法律后果，且无相应证据证明该租赁协议三存在欺诈、胁迫等因素，故，周亚银只认可租赁协议一不认可租赁协议三的理由不成立。第二，案涉189号和191号房屋均由东贸光学公司实际使用，并作为东贸光学公司的法定营业场所进行经营办公，周亚银对此知情并未提出异议。第三，从合同实际履行的情况看，租金均由东贸光学公司的员工进行转账支付，黄学宇并未支付过任何租金，房屋租赁合同项下的支付租金义务由东贸光学公司实际履行，周亚银对此亦未提出异议。综上所述，周亚银提交的证据及庭审陈述不足以证实案涉房屋系黄学宇个人承租的事实，因此，黄学宇并非本案房屋租赁合同关系的相对人，不是本案适格的诉讼主体，故周亚银要求黄学宇承担租赁合同项下的合同义务及违约责任，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回周亚银的全部诉讼请求。案件受理费5388元，由周亚银负担。 二审期间当事人均未提交新的证据。 经审理查明，上诉人周亚银对一审认定的“周亚银将案涉189号和191号房屋交由东贸光学公司作为经营办公场所使用”有异议，周亚银是将房屋交付给被上诉人黄学宇使用。周亚银对一审查明的其他事实没有异议。黄学宇对一审认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事方之间是否成立房屋租赁合同法律关系应结合合同签订、合同标的物实际使用以及合同实际履行情况等因素综合确定。本案讼争的三份租赁合同，租赁协议一和二的签订主体虽是黄学宇，但是租赁协议三记载的承租方为东贸光学公司，且租赁协议三约定的租金数额，包含了案涉189号和191号房屋的全部租金。从合同实际履行情况来看，案涉189号和191号房屋均由东贸光学公司实际使用，房屋租金均由东贸光学公司支付。故，双方当事人实际履行的是周亚银与东贸光学公司签订的租赁协议三。一审认定东贸光学公司为实际承租主体并无不当。周亚银关于承租主体应为黄学宇的上诉主张缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5388元，由周亚银负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一九年九月二十九日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。