湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4010号原告：汪斌，男，汉族，1980年9月22日出生，住湖南省临澧县。原告：李亚辉，女，汉族，1984年4月17日出生，住湖南省宁乡县。共同委托诉讼代理人:田云峰，湖南崇民律师事务所律师。被告：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市望城区月亮岛街道双盈卧龙湾会所5楼。法定代表人：谭智，董事长。委托诉讼代理人：张钦格，长沙市正浩法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何雄美，长沙市正浩法律服务所法律工作者。原告汪斌、李亚辉与被告湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人田云峰，被告委托诉讼代理人何雄美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告继续履行合同，即时履行交房义务；二、请求依法判决被告支付逾期交房违约金42435元(自2017年4月20日起暂计算至2019年7月20日)；自2019年7月20日起，以后的违约金以已交付房价款(523892元)为基数，按照每日万分之一的比率进行计算，直至实际交付房屋止；三、请求依法判决被告即时为原告办理不动产权证，并向原告支付逾期办理不动产权证违约金23575元(自2018年4月20日起暂计算至2019年7月20日)；自2019年7月20日起，以后的违约金以已交付房价款(523892元)为基数，按照每日万分之一的比率进行计算，直至实际办理完毕不动产权证止；四、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月23日，原告与被告签署《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:201304101501)。合同内容主要约定有:1、该商品房总房价款为523892元，买受人(原告)以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金)计163892元，剩余房款360000元向银行申请贷款；2、出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。同时约定逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3、在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；4、本合同在履行过程中发生的争议，依法向房屋所在地人民法院起诉。商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告已于合同签署当日通过自有资金和向被告借款人民币135000的方式向被告合计支付了购房款的首付款163892元，2015年1月27日，被告向原告开具了销售不动产统一发票；剩余房款360000元以银行按揭方式支付完毕。至此，原告的合同义务已完全履行完毕。为积极督促被告履行交房及办理不动产权证义务，原告于2017年4月14日通过银行转账的方式向被告归还购买该商品房时被告提供的借款135000元，但该笔款项被被告主动退回。同年4月20日，原告再次以银行转账方式向被告归还该笔款项，仍被被告恶意退回。截止起诉之日，被告仍未向原告履行交房义务和办理不动产权证的义务，已经严重违反了合同约定。被告应当依法承担继续履行合同义务并承担违约责任。被告双盈公司辩称，截止开庭之日原告仍未向被告付清合同款项（含违约金及取消优惠款133735元），答辩人享有顺序履行抗辩权，被告无义务向原告交房和办理不动产权证。被告不存在任何违约行为，被告作为后履行一方，有权拒绝原告的履行要求，是被告的法定权利，需要承担违约责任的系原告。被告保留向原告追索拖欠全部款项的权利。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，针对购房过程中两原告是否享受了购房优惠的争议，两原告提交了涉案房屋销售广告照片，被告提交了商品房认购书、商品房期房现房交易及预售资金监管系统截图，双方对彼此证据均持异议，本院审查后认为被告陈述的购房优惠仅在《欠条》中有所体现，而双方签订的商品房买卖合同中已经明确了购房价格，并未约定购房优惠内容，销售广告照片显示的价格也与商品房买卖合同价格相近，故对于被告认为两原告应支付取消购房优惠133735元的诉讼主张，本院认为其证据无法达到证明目的；被告提交了长沙晚报刊登公告，拟证明其已经履行交付通知义务，两原告对此提出异议，双方签订的商品房买卖合同中载明了两原告的联系电话及联系地址，被告应当以更为合理、适宜的方式通知两原告交房，故该组证据不能达到其证明目的；所有证据均在卷作证。本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，双盈公司（出卖人）与汪斌（买受人）、李亚辉（共有人）签订编号为201304101501《长沙市望城区商品房买卖合同》，该合同约定：汪斌、李亚辉购买双盈公司开发的座落于望城区，建筑面积118.26ｍ2，单价4430元／ｍ2，总价523892元；付款方式以银行按揭方式付款，在商品房买卖合同签订之日支付首期房款163892元，剩余房款360000元向银行申请贷款。商品房买卖合同第七条第1款约定，买受人未按合同约定时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条约定买卖双方应于合同签订之日起90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人没有按照约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料。同日，两原告向原告出具《欠条》，载明：因个人财务问题，欠双盈公司房款135000元，承诺于2015年7月30日前归还欠款70000元，2016年1月23日前归还欠款65000元，同时以购买的乾源国际广场1栋1501房作为抵押物，并同意将该商品房首付款发票作为抵押物交予双盈公司，并承诺待房款交清后才能办理交房；并承诺如出现未按期归还所欠款项，如有逾期还款，该套房的所有优惠133735元予以取消。被告双盈公司在庭审中表示，要求将《欠条》所涉款项在本案中一并处理。商品房买卖合同签订后，两原告向银行办理了按揭贷款，两原告陈述自己一直按时偿还房贷，未出现逾期还贷。另查明，2014年6月13日，汪斌向被告支付了购房定金5000元；2015年1月23日，汪斌、李亚辉支付了购房款23892元，共实际支付购房首付款28892元，2015年1月27日，被告向两原告出具《销售不动产统一发票》，载明系乾源国际广场1-1501房屋的购房款163892元，该款项金额与合同中约定的首期房款金额一致。2016年11月，双盈公司起诉至本院要求解除《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号201304101501）并要求汪斌、李亚辉支付违约金13500元，该（2016）湘0112民初3350号案件诉讼过程中，汪斌于2017年4月14日以银行转账方式向被告双盈公司支付剩余房款135000元，该笔款项被退回；汪斌于同年4月20日再次以银行转账方式向被告支付剩余房款135000元，该笔款项亦被退回。本院于2017年5月2日作出（2016）湘0112民初3350号民事判决，驳回双盈公司的诉讼请求；双盈公司不服判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）湘01民终5029号民事判决，维持原判。本院认为，该案的争议焦点一，被告是否应当向两原告交房以及如何履行。当事人签订《长沙市望城区商品房买卖合同》、《欠条》后，两原告未及时足额支付被告首期房款，当时逾期付款达一年余，致使被告起诉要求解除合同，系两原告违约在先，本院（2016）湘0112民初3350号案件诉讼过程中汪斌两次向被告付款135000元被退回，被告辩称退回款项的原因一方面系解除合同诉讼正在进行，另一方面系汪斌支付的款项金额不符合《欠条》约定的金额。经两次审理判决生效后，两原告未再支付被告款项，被告亦未向两原告交付房屋。综合上述情况，本院认为两原告应当向被告支付双方在《欠条》中载明的欠付款项135000元，并应自约定还款期限届满之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付被告期间的利息损失，计算至判决之日2019年9月3日的利息为33377元。被告则应当在两原告付清上述款项后十五内向两原告交付房屋，并协助两原告办理涉案房屋的产权登记等相关手续。关于两原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金，由于两原告系先违约方，且（2016）湘0112民初3350号、（2017）湘01民终5029号民事判决生效后，合同应当继续履行，两原告未向被告支付欠付房款，故对于两原告的该诉讼请求本院认为依据不足，不予支持。本案的争议焦点之二，被告要求两原告依据《欠条》支付取消购房优惠133735元是否有充足依据。本院认为涉案纠纷的主合同系《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号201304101501），该合同明确约定了商品房的面积、单价、总价等内容，双方当事人据此也顺利办理了《个人购房担保借款合同》，故对于购房款项金额及支付方式应以上述合同约定为准。被告辩称自己给予两原告购房优惠133735元，两原告则认为涉案房屋当时市场价格及广告销售价格与自己实际购房价格相近并无优惠。当事人在《欠条》中约定“如有逾期还款，该套房的所有优惠133735元予以取消。”该133735元不属于借款性质，亦超出了违约金的标准，争议焦点一的处理中已经酌定两原告支付被告利息损失，结合《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号201304101501）并无购房优惠约定内容，故本院认为被告主张两原告支付取消购房优惠款项的依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汪斌、李亚辉于本判决生效后五日内支付被告湖南双盈房地产开发有限公司欠付房款135000元及利息损失33377元（后续利息以未付房款为基数自2019年9月4日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款实际清偿之日止）；二、被告湖南双盈房地产开发有限公司在原告汪斌、李亚辉履行完毕上述第一项付款义务后十日内协助原告汪斌、李亚辉办理长沙市望城区房屋（商品房买卖合同编号201304101501）的产权登记相关手续，并向原告汪斌、李亚辉交付该房屋；三、驳回原告汪斌、李亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9700元，减半收取4850元，由原告原告汪斌、李亚辉负担1940元，由被告湖南双盈房地产开发有限公司负担2910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗 果二〇一九年九月三日代理书记员  刘荣丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。