福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终2008号 上诉人（原审原告）：曾玉女，女，1977年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炎昇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏明军，男，1984年10月28日出生，汉族，住四川省犍为县。 被上诉人（原审被告）：肖志阳，男，1986年4月3日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：郑跃滨，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人曾玉女因与被上诉人魏明军、肖志阳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院(2018)闽0211民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曾玉女的委托诉讼代理人林伯奇、陈炎昇，被上诉人肖志阳及其委托诉讼代理人郑跃滨到庭参加诉讼。被上诉人魏明军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾玉女上诉请求：撤销原判第四项，改判魏明军支付违约金人民币（下同）999600元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未请求调整违约金亦未举证证明违约金过高，一审法院依职权调整违约金为25万元是错误的。违约金的调整，只能依据当事人申请，法院不能依职权主动调整。退一步而言，魏明军的违约行为已经给曾玉女造成重大损失，即使魏明军、肖志阳提出违约金过高的抗辩，也没有事实和法律依据。 魏明军未提出答辩意见。 肖志阳答辩称：其与魏明军并未存在根本违约，即使存在违约，时间也很短暂，导致本案房产买卖协议被解除的过错在于上诉人曾玉女，曾玉女不配合协助办理房屋抵押贷款所需的手续，导致其与魏明军无法在合同约定的期限内交付购房款。即使其与魏明军存在违约行为，也未给曾玉女造成任何损失。曾玉女请求的违约金标准过高，应予调整。一审法院调整违约金是正确的，请求驳回上诉，维持原判。 曾玉女向一审法院起诉请求：1.解除曾玉女与魏明军于2018年5月10日签订的《房产买卖协议》；2.魏明军立即将厦门市集美区房产过户回曾玉女名下；3.魏明军承担将上述房产过户至曾玉女名下产生的全部税费；4.魏明军向曾玉女支付违约金999600元；5.魏明军赔偿曾玉女支出的律师费25万元；6.肖志阳对魏明军履行上述3、4、5项诉求承担连带责任；7.诉讼费、保全费由魏明军、肖志阳承担。2018年7月25日，曾玉女增加诉讼请求：魏明军、肖志阳赔偿诉讼保全责任保险费12448.3元。 一审法院认定事实：2018年5月10日，以曾玉女为出售方（甲方）、魏明军为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议》（编号：0004884），约定：“第一条甲方同意将座落于厦门市集美区的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积194.38平方米，购房合同号闽（2016）不动产0051624。第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）肆佰玖拾玖万捌仟（￥4998000）元整……本协议签订当日乙方应支付购房定金人民币（大写）贰拾万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方。第三条甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。第四条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于过户当天再向甲方支付人民币（大写）（不含定金）捌拾万元整（￥80万元整）（否作为房产解押转款使用）……4.乙方向银行申请贷款（商业贷）人民币（大写）叁佰玖拾玖万捌仟（￥3998000）元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方根据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条上述房产的产权现状为Ｃ类：（Ｃ：上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态），甲、乙双方均清楚该房屋产权现状，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2018年5月14日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续……第六条甲方应于收到全部房款三日内将房产交付给乙方使用……第十一条甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。第十二条若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款的每日0.05%的违约金，若达十日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。第十三条甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后两日内即2018年5月25日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款的0.05%的违约金。若于产权解除抵押注销后四日内即2018年5月25日前因乙方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。第十四条乙方应在签订《存量房买卖合同》后十日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证并接到银行通知后柒个工作日内办理抵押登记手续，逾期达十日的，对方有权解除合同并有权按第十一条的约定追究违约责任……第十九条甲方负责解押该房产。乙方承诺从过户之日起67天内银行贷款放至甲方账户，如有多贷部分应于放款后24小时内转还给乙方，若乙方个人原因不能申请银行贷款，应以现金方式在过户之日起67天内一次性支付给甲方，如违约，乙方有义务将该房产过户回甲方名下并承担过户所有费用”。 《房产买卖协议》签订后，魏明军已向曾玉女支付定金20万元、购房款80万元，共计100万元，剩余款项尚未支付。2018年5月18日，曾玉女与魏明军签订关于讼争房屋的《存量房买卖合同》。2018年5月21日，讼争房屋过户到魏明军名下。 2018年6月5日，魏明军出具一份《承诺书》，承诺：“1.按照2018年5月10日签订的编号为：0004884的《房产买卖协议》第十四条：乙方应在签订《存量房买卖合同》后十日内备齐银行贷款所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，因魏明军未能及时提供所需资料，已超过协议规定日期，现承诺在2018年6月14日前向曾玉女提供农村商业银行厦门分行出具的魏明军已提交完整的贷款所需材料的书面凭证以及申请贷款金额，如未能提供则属于根本违约，曾玉女有权解除该房产买卖协议，并按协议追究违约责任。2.因欠曾玉女人民币叁佰玖拾玖万捌仟元整（￥3998000.00），产权证（闽2018不动产第0055486）自愿交由曾玉女保管，魏明军承诺在保管期间不得挂失、出售、抵押该房产，不得将该房产抵债等”。 2018年6月5日，肖志阳出具一份《担保书》：“本人肖志阳（身份证号码：……）就魏明军向曾玉女购买厦门市集美区所签订的《房产买卖协议》编号为：0004884以及魏明军所签订的承诺书作为担保人，自愿承担连带责任”。 一审法院询问“你方有无在2018年6月14日向曾玉女出具农商行厦门分行出具的魏明军已提交完整的贷款所需材料的书面凭证以及申请贷款金额？”魏明军陈述：“没有”。对于讼争房屋现状，曾玉女、魏明军、肖志阳均陈述：“曾玉女居住使用”。对于曾玉女要求解除房产买卖协议的主张，魏明军表示“我方同意解除”，肖志阳表示“我方同意解除，但曾玉女要承担肖志阳的损失，过户税费、中介费、评估费，首付款是借的，借款利息”。对于曾玉女要求将房屋过户至曾玉女名下并承担相应税费的主张，魏明军表示“我方同意过户回曾玉女名下，但税费我方不同意承担，因为过户到我名下时税费都是我自己承担的”，肖志阳表示“同意过户回曾玉女名下，但曾玉女退还购房款及赔偿相应损失”。 另，一审中曾玉女向法院申请诉讼财产保全，支付诉讼财产保全责任保险费13195.20元。 一审法院认为：曾玉女与魏明军于2018年5月10日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方均应依该协议的约定履行各自的义务。 关于本案中是否存在违约情况。首先，曾玉女已依《房产买卖协议》的约定与魏明军签订《存量房买卖合同》并将讼争房产过户到魏明军名下，但魏明军未依约“在签订《存量房买卖合同》后十日内备齐银行贷款所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续”。其次，魏明军于2018年6月5日出具一份《承诺书》，承诺“在2018年6月14日前向曾玉女提供农村商业银行厦门分行出具的魏明军已提交完整的贷款所需材料的书面凭证以及申请贷款金额，如未能提供则属于根本违约，曾玉女有权解除该房产买卖协议，并按协议追究违约责任”，但魏明军亦未在上述《承诺书》约定的日期前向曾玉女提供农村商业银行厦门分行出具的魏明军已提交完整的贷款所需材料的书面凭证以及申请贷款金额。再次，根据《房产买卖协议》的约定“乙方承诺从过户之日起67天内银行贷款放至甲方账户，如有多贷部分应于放款后24小时内转还给乙方，若乙方个人原因不能申请银行贷款，应以现金方式在过户之日起67天内一次性支付给甲方，如违约，乙方有义务将该房产过户回甲方名下并承担过户所有费用”，魏明军亦未按照上述约定将相应的款项支付给曾玉女。综上，魏明军的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现曾玉女要求解除《房产买卖协议》并将讼争房产过户回曾玉女名下，魏明军、肖志阳均表示同意，故对曾玉女的上述诉讼请求予以支持。关于曾玉女要求魏明军承担将讼争房产过户回曾玉女名下的全部税费的诉讼请求。一审法院认为，根据《房产买卖协议》的约定“如违约，乙方有义务将该房产过户回甲方名下并承担过户所有费用”，故相应税费应由魏明军承担。 关于违约金。魏明军、肖志阳认为其没有违约不同意支付违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，根据曾玉女的实际损失情况，兼顾本案合同的履行情况、魏明军的过错程度以及本案的实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情综合认定违约金的金额为25万元。 关于律师费。《房产买卖协议》约定违约方应承担律师费用，且曾玉女有提供律师费发票证明其律师费损失，故可予支持。关于曾玉女主张的诉讼财产保全责任保险费。该项费用系曾玉女为了保证以后判决的实际履行而支出的合理费用，可予支持，发票载明的诉讼财产保全责任保险费金额为13195.20元，但曾玉女仅主张12448.3元，予以准许。 关于曾玉女要求肖志阳承担连带责任的主张。肖志阳出具《担保书》表明“本人肖志阳（身份证号码：……）就魏明军向曾玉女购买厦门市集美区所签订的《房产买卖协议》编号为：004884以及魏明军所签订的承诺书作为担保人，自愿承担连带责任”，故曾玉女的该项主张于法有据，应予支持。曾玉女的其他诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除曾玉女与魏明军于2018年5月10日签订的《房产买卖协议》；二、魏明军于判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区的房屋转移登记至曾玉女名下；三、魏明军履行上述第二项义务的同时应承担相应税费；四、魏明军于判决生效之日起十日内向曾玉女支付违约金25万元；五、魏明军于判决生效之日起十日内赔偿曾玉女律师费损失25万元；六、魏明军于判决生效之日起十日内赔偿曾玉女诉讼财产保全责任保险费损失12448.3元；七、肖志阳对上述第三、四、五、六项承担连带责任；八、驳回曾玉女的其他诉讼请求。案件受理费46784元、保全费5000元，均由魏明军、肖志阳负担。 二审期间，被上诉人肖志阳提交安居房客产网截图，证明案涉房屋的价格上涨，即使合同解除，上诉人曾玉女亦不存在经济损失。肖志阳并申请重新评估房产价格。曾玉女质证认为，对该证据不予确认，相关信息不具有客观性，案涉房屋价值已经贬损；肖志阳未在一审提出评估申请，二审提出评估申请不符合法律规定。被上诉人魏明军未提出质证意见。 经审理查明，上诉人曾玉女对一审认定的事实无异议，但认为遗漏查明：1.被上诉人肖志阳与魏明军均陈述首付款是借来的；2.魏明军存在重大负债，没有履行能力；3.肖志阳名下的银行账户已被公安机关冻结，没有履行能力。被上诉人肖志阳对一审认定的事实无异议，但认为遗漏查明：1.案涉房屋的产权证原件由曾玉女保管；2.讼争房屋仍由曾玉女占用；3.肖志阳与曾玉女签订一份补充协议，该补充协议也由曾玉女持有；4.曾玉女提交的律师代理费是转账到代理律师个人账户，代理律师所在的律师事务所出具证明，证明款项有转到律师事务所。被上诉人魏明军未提出意见。对曾玉女、肖志阳均无异议的事实，本院予以确认。 本案二审争议的焦点是魏明军、肖志阳应承担的违约金数额。 本院认为，上诉人曾玉女与被上诉人魏明军于2018年5月10日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。根据查明的事实，合同履行过程中魏明军的行为已构成违约，应承担违约责任，依《担保书》的承诺肖志阳亦应承担连带责任。曾玉女请求解除《房产买卖协议》并将讼争房产过户回曾玉女名下，对此魏明军、肖志阳均无异议，予以照准。根据《房产买卖协议》的约定，魏明军、肖志阳违约应按总房款的20%支付违约金（即999600元）。魏明军、肖志阳一审中答辩认为其没有违约不同意支付违约金。二审中，肖志阳认为合同约定的违约金过高应予调整。从合同履行的情况看，曾玉女已收取购房款100万元，案涉房屋虽已办理过户手续但尚未交付给魏明军。综合曾玉女的实际损失情况，兼顾本案合同的履行情况,魏明军、肖志阳的过错程度以及本案的实际情况等因素，一审法院酌定违约金的金额为25万元是合理的，并无不当。曾玉女的上诉请求缺乏依据，不予支持。另，肖志阳二审提出的评估房产价格申请本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11296元，由曾玉女负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一九年九月二十六日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。