江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终7239号上诉人（原审被告）：南京伊莱顿文化传播有限公司,住所地南京市建邺区福园街133号3012室。法定代表人：李玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会，住所地南京市建邺区应天大街769号。负责人：李荣平。委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京伊莱顿文化传播有限公司（以下简称伊莱顿公司）因与被上诉人南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会（以下简称新百花园业委会）恢复原状纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊莱顿公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回原审诉请；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院错误的认定《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》及《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》的履行无事实基础。2017年6月28日，上诉人与被上诉人签订《新百花园幼儿园租赁协议》，该协议上明确被上诉人已召开新百花园业主代表大会一致通过决议，新百花园幼儿园的租赁协议以本协议为准，被上诉人有权利、有责任与上诉人完成本协议约定的一切事项，并盖有被上诉人公章。该协议真实合法有效，故双方应严格按照协议履行。2、一审法院错误的认定被上诉人所作出的出租决定被撤销，则《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》及《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》不对全体业主产生效力。业委会是全体业主选举产生的合法组织，有权代表全体业主执行事务，上诉人与被上诉人签订租赁协议合理合法。于上诉人而言，本案并不存在前任业委会及现在业委会之分，上诉人是与南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会签订租赁协议，则该小区业委会理应按协议履行义务，现上述协议并未被撤销亦未被解除，故该协议对上诉人和被上诉人均具有法律效力，双方应严格按照协议履行义务。二、一审法院适用法律错误。一审中，被上诉人明确其因被上诉人侵权要求恢复原状，判断是否侵权需行为人侵害他人民事权益且有过错。纵观本案，并无侵权行为产生，上诉人依据协议履行义务进行装修，并无过错，故上诉人的装修行为是履行协议的合法行为，不存在侵权。三、本案诉讼涉及共有部分处置问题，但被上诉人起诉未经业主大会决议同意，故被上诉人无权起诉。综上，被上诉人以其内部管理事务，用以对抗已尽谨慎义务的上诉人，显失公平，其要求恢复原状的诉请明显扰乱社会经济秩序，故请求二审法院查明事实后，作出公正判决。新百花园业委会辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉人的上诉。新百花园业委会向一审法院起诉请求：伊莱顿公司停止施工并恢复小区幼儿园用房原状。一审法院认定事实：，新百花园小区幼儿园用房属于业主共有。2017年6月，当时的小区业委会以其所称小区业主代表大会的名义形成书面决议，决定将新百花园小区幼儿园用房出租给伊莱顿公司使用。随后，当时的小区业委会与伊莱顿公司签订《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》，协议载明：伊莱顿公司承租新百花园小区幼儿园用房用于开办经营幼儿园，租期5年。协议签订后，伊莱顿公司开始对新百花园小区幼儿园用房进行装修（目前仍在装修施工中）。2017年10月，当时的小区业委会又单方签署《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》，其中载明：在原合同基础上续租一年，并在合同到期后续租一期。2017年11月，小区业主李荣平、阮玉明、张素桂提起业主撤销权诉讼，一审法院于2018年6月作出（2017）苏0105民初7930号民事判决书，认定当时的小区业委会作出的向伊莱顿公司出租新百花园小区幼儿园用房的决定违反法定程序损害到业主权利，故判决撤销此决定。此后，新百花园小区经换届选举产生新一届业委会。2019年3月，新一届业委会提起本案诉讼。上述事实，有庭审笔录、（2017）苏0105民初7930号民事判决书等证据证实。一审法院认为，《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》及《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》系由小区前任业委会在作出出租决定后所签署，但前任业委会所作出租决定因违反法定程序侵害到业主权益已被人民法院依法判决撤销，故前任业委会据以签署《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》及《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》的事实基础与法律依据已不存在，其签署的《新百花园小区幼儿园用房租赁协议》及《新百花园业委会与南京伊莱顿文化传播有限公司租约补充协议》并不能代表和反映业主的共同意思表示，对全体业主并不具有法定约束力，在此情形下，伊莱顿公司对小区幼儿园用房的装修改造施工已构成对全体业主共有不动产物权的侵害，新百花园业委会出于维护全体业主合法权益的需要向伊莱顿公司提出停止施工恢复小区幼儿园用房原状的诉讼主张，并无不当。依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，一审判决：南京伊莱顿文化传播有限公司停止对新百花园小区幼儿园用房的装修施工并于判决生效之日起三十日内将新百花园小区幼儿园用房恢复原状。本案受理费80元，由南京伊莱顿文化传播有限公司负担。本院二审期间，新百花园业委会提交了《南京市新百花园住宅小区业主大会议事规则2018（正式稿）》，伊莱顿公司认为真实性无法核实，且该议事规则也明确列明，管理区域内全体业主诉讼事宜应当经专有部分占建筑物总面积过半数及总人数过半数的业主同意，故被上诉人无权提起本案诉讼。本院对该证据的真实性、关联性、证明力予以确认。本院二审查明：根据《南京市新百花园住宅小区业主大会议事规则2018（正式稿）》第二条第十四项规定，决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜属于业主大会的议事内容；除第七项、第八项、第九项之外，决定其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。新百花园业委会陈述，因业主大会已于2018年12月5日授权新百花园业委会对外出租小区幼教用房，故就提起本案诉讼的议题未单独召开业主大会表决；《南京市新百花园住宅小区业主大会议事规则2018（正式稿）》中规定新百花园业委会权限是执行业主大会决议，未明确授权新百花园业委会可以提起诉讼，但是也没有规定此类事项必须由业主大会同意；业委会作为执行机构，可以决定是否起诉。以上事实，有南京市新百花园住宅小区业主大会议事规则2018（正式稿）》及本院询问笔录在案佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定；业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，就新百花园小区幼教用房租赁合同纠纷提起诉讼，属于有关全体业主共有和共同管理权利的重大事项，根据《物业管理条例》及《南京市新百花园住宅小区业主大会议事规则2018（正式稿）》规定，均应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，新百花园业委会未能证明新百花园小区业主大会已以双过半形式决议授权其提起本案诉讼并已知晓相关诉讼后果，故其并不具备本案的原告主体资格，本院依法驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2172号民事判决；二、驳回南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会的起诉。一审案件受理费80元，退还南京市建邺区新百花园住宅小区业主委员会；上诉人南京伊莱顿文化传播有限公司预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月十九日书记员  倪 辉