湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初2585号原告：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。法定代表人：刘占军。委托诉讼代理人：文鹏学，系该公司员工。委托诉讼代理人：吕和鑫，系该公司员工。被告：彭美凤，女，1959年6月5日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉娟，女，1981年6月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系彭美凤儿媳。原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称“世纪金源物业公司”）诉被告彭美凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业公司的委托诉讼代理人文鹏学、吕和鑫，被告彭美凤的委托诉讼代理人李迎军、罗玉娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪金源物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付湘江世纪城湘江豪庭X栋XXXX号房屋2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理费共计6413.22元，违约金700.32元，合计7113.54元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年4月22日，被告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订《湘江世纪城商品房买卖合同》，购买了湘江世纪城湘江豪庭X栋XXXX号房屋，面积197.94平方米，该合同第11页第十八条明确约定由原告对该房屋进行前期物业管理。2011年4月22日，被告就湘江豪庭X栋XXXX号房屋签订了《承诺书》，明确表示已经认真阅读了《湘江世纪城临时管理规约》，并承诺遵守该管理公约的约定。《管理公约》第10页第二十五条明确约定业主或者物业使用人应当在每半年开始前十日内履行交纳义务。《管理公约》第11页第三十六条明确约定违约金为每日千分之三。但是自2017年1月1日至今，被告未向原告缴纳上述房屋的物业管理费，原告多次催缴未果，遂向法院起诉，请求判如所请。被告彭美凤辩称：1、原告作为物业管理服务单位对小区内住宅改商户的监管及垃圾的清理、消防的监管等责任没有做到位，给小区各业主带来了不良影响，因此原告作为物业服务单位对其服务合同的履行存在严重瑕疵，相应的物业费应该予以减免；2、被告拒绝给付物业费并非无理取闹，而是因为原告没有适当履行其物业服务义务，其缓交物业费的理由正当，因此，原告没有权利要求被告支付违约金，其损失应当由其自行承担；3、原告没有依约完全履行自己的物业服务合同义务，前期物业合同约定的标准及内容比较模糊，原告的管理服务达不到合同约定的内容及标准，反而应当向业主支付违约金。原告收取1.8元为标准的物业费不符合合同约定，应打五折按0.9元每平方米收取。4、原告在2018.4.29号就前期物业合同达成附生效条件的合同，在原告未完成倡议书的条件之前，已经承诺全体业主暂缓交纳物业费，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了购房合同、临时管理规约、催费通知单、荣誉称号及证书、特种设备检验合格证、消防维护合同、水质检测报告、合同、整改通知单回执、业主感谢信及锦旗照片、倡议书、请示书、消防系统维护保养合同、保洁服务合同、保安人员劳动合同及参保证明、付款凭证、发票等证据，被告围绕诉讼请求向本院提交了拍摄的光盘、共同管理倡议书、2016至2018年住改商楼栋名单及照片、物业占用共用部分照片。地下停车场规划平面图及停车场进出口照片、业主关于湘江豪庭地下停车场的意见与要求、业主反映小区物业服务存在问题的材料等证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，被告彭美凤与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订了《湘江世纪城商品房买卖合同》，合同约定由彭美凤购买了湘江世纪城湘江豪庭X栋XX层XXXX号房屋，建筑面积198.24平方米，合同第二十条对物业服务约定为出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以邀请招标方式选聘原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的收费标准为1.8元/月·建筑平米，收费的起始时间为见前期物业服务合同。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》（见附件5）。湖南湘水雅境房地产开发有限公司（甲方）与原告世纪金源物业公司（乙方）签订的《湘江世纪城前期物业服务合同》第二章对于服务内容与质量约定为：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理，包括：主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；3、物业共用部位和相关场地（包括：道路、化粪池、自行车棚、停车场）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化，花木、建筑小品的养护和管理；5、车辆行驶与停放秩序的管理；6、协助公安部门维护公共秩序和安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。”第三条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、家庭特约有偿服务；2、维修有偿服务；3、其他便于本小区业主生活的物业管理延伸服务；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供质价相符的服务，业主应按约定付费。”协议第二十五条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.8元/月·建筑平方米；本物业服务费用不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。”合同第三十七条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”前期物业服务合同附件中，对物业管理服务标准进行了约定，对保洁的服务标准约定为：“小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3、保持公共区域内的清洁卫生，做到服务范围内无废弃杂物；4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫；5、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。”对公共区域消防设施的维护及消防管理的服务标准约定为：“1、有健全的消防管理制度，建立消防责任；2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。”2011年4月22日，被告彭美凤出具了承诺书，确认已详细阅读湖南湘水雅境房地产开发有限公司制定的“湘江世纪城临时管理规约”、“湘江世纪城前期物业服务合同”；同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。被告向本院提交了光盘一张，拟证明原告在综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、共用部分设备、电梯维护等方面存在物业服务不到位的情况，被告不应当支付现标准的物业服务费，原告对此不予认可，认为该证据仅能反映瞬间情形状态，不能达到证明目的。另被告称因其未交纳物业费，原告于2017年8月16日对其房屋进行断电，被告向公安机关报案，但公安机关未受理。原告对此不予认可，认为其未对被告房屋进行断电。被告向本院提交了住改商楼栋及照片，拟证明在湘江豪庭小区内存在大量住改商的情况，原告未尽到监管职责，原告对此不予认可，并向本院提交了住改商整改通知书及送达照片，认为原告已经出面制止，并要求商户整改。另被告向本院提交了停车场规划平面图及地下停车场出入口现状照片，拟证明原告擅自改变规划的车辆出入口，将原有的七个出入口变更为一个出入口，侵犯了业主的权利，原告对此不予认可，认为小区的出入口需经交管部门审批，该小区目前通过审批的仅为现用出入口，并向本院提供了原告与社区致函开福区园林局的关于湘江豪庭车库大门改造的请示，拟证明其已尽到应尽的义务。原告及被告均向本院提交了落款为湘江豪庭业主栋代表联席会的物业管理倡议书，载明，进入2018年，物业公司从服务上有一定的改善，大力整改小区花园环境卫生、种树种草、楼道刷漆、水泵更新、路灯更换，监控维修，都投入一定的人力物力。原告提供的2018年4月13日签订的倡议书中载明，经跟物业协商，为控制住改商在小区蔓延，对一层及负一层进出口大门改成滚闸式刷卡门，改造完后大家交纳年底前的物业费。被告提供的2018年4月29日的倡议书载明，栋代表与物业公司共同协商，物业公司将在规定时间完成以下事项：1、按既定方案在今年六月底完成豪庭所有进出口大门改造；2、同期小区内所有监控摄像头，更换成高清摄像头；3、即日起公布之前承诺的24名保安、22名保洁，信息上小区公示栏，以便大家监督。若物业公司在规定期限内有效整改，则栋代表积极带头缴纳物业费，并配合号召本栋业主积极交纳物业费至物业公司完成上述工作时间止，如未完成则继续缓交。原告对被告提供的倡议书不予认可，认为其一直致力于完成包括该倡议书所提要求在内的相关事项，但并未对此做出过缓交物业费的承诺。两份倡议书均未有原告的盖章，落款的栋代表不完全相同。原告向本院提交了其与湖南宇军智能电子科技有限公司签订的《监控设备改造合同》及照片、负一楼电梯前厅吊顶改造合同，车库单元门买卖合同及不锈钢岗亭订购合同等证据，拟证明其已对监控设备，门岗等进行了改造，已经尽到应尽的义务，被告对此不予认可，认为仅凭上述材料无法达到证明目的。原告还向本院提交了其与湖南华鸥伟业保洁服务有限责任公司签订的《保洁服务合同》及付款凭证，其中《保洁服务合同》补充协议第一条约定：“人员配备：富湾国际和湘江豪庭共配备保洁服务工作人员27人。变更为富湾国际和湘江豪庭共配备保洁服务工作人员34人”，拟证明小区已配备充足保洁人员。另原告向本院提交了保安人员劳动合同、社保参保证明等证据，拟证明小区已配备充足保安人员，被告对上述证据不予认可，认为仅凭劳动合同无法确认上述保安人员均在湘江豪庭担任安保工作，该证据无法证明小区的卫生及安保达到了物业服务标准。另查明：被告彭美凤在2017年1月份开始未再交纳物业费。本院认为：综合原被告诉辩观点及本案证据，本院可以确认原告世纪金源物业公司为被告购买房屋所在小区物业管理提供方，根据《湘江世纪城商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《湘江世纪城前期物业服务合同》等合同约定，被告应当依约向原告交纳物业费。但被告就原告公司提供的物业服务质量提出了异议，因此本案的争议焦点可以归结为：一、被告提出的物业费减免事由是否成立；二、被告是否应当就物业费的逾期交纳而支付违约金的问题。本院分而述之。焦点一：被告提出的物业费减免事由是否成立的问题。被告主张原告作为物业服务单位在提供物业服务过程中存在：对小区部分业主“住改商”、个别业主改变房屋主体结构和占用公共空间的行为监管不力，设备更新及垃圾清理等方面没有做到位，占用公共资源谋取不正当利益，擅自改变小区原规划车辆出入口等严重瑕疵，应当减免物业费。1、对于被告主张的小区部分业主“住改商”问题，原告作为物业服务企业，有义务采取措施，对小区进行适当的管理，为业主营造良好的居住环境，改善管理小区的“住改商”问题。但考虑到原告公司作为物业服务公司，并无对小区业主“住改商”进行强制制止的执法权，且原告提供了证据证明其其对住改商行为进行了劝阻，因此被告以物业公司对小区“住改商”监管不力为由要求减免物业服务费缺乏事实与法律依据，本院不予采信。另对于个别业主改变房屋主体结构和占用公共空间的问题，原告亦进行了劝阻，被告以原告对此监管不力为由要求减免物业费，并无法律依据，本院不予认可。2、对于垃圾清理及设备更新等方面不到位的问题，被告向本院提交了拍摄照片及视频拟证明原告在设备更新、垃圾清理等方面存在瑕疵，本院经审查认为，上述证据在客观上能反映原告提供的物业服务在一定时间存在瑕疵，但物业服务是一项长期性的动态服务，如卫生的清理、设备的维修更换亦是如此，凭借目前被告提供的证据尚不足以证明原告公司所提供的物业服务长期存在严重瑕疵，需直接对物业费进行减免，故对于被告提出的该项减免主张，本院不予采信。3、对于被告提出的原告占用公共资源谋取不正当利益的问题，根据《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。因此，如被告认为原告公司对于全体业主共有部分进行了擅自处分并造成了全体业主利益受损，应当另行提起侵权之诉，而不宜在本案中对单个业主的物业费予以单独抵扣或减免。4、对于被告主张原告擅自改变小区原规划车辆出入口的问题，原告对此不予认可，原告主张目前仅有现开放的出入口通过了行政部门的同意，因此小区出入口只能开放目前的出入口。本院经审查认为，小区出入口的开放会直接影响相关道路交通状况，物业公司并无单方决定小区出入口开放与否的权利，现无证据证明小区目前关闭的规划出入口已经经过了相关行政部门同意，达到可开放的标准，因此被告不得以原告擅自改变小区原规划车辆出入口为由要求减免物业服务费。但根据湘江豪庭小区停车实际情况，原告作为物业公司应当和有关部门进行积极协调，科学合理的开放小区车辆出入口，满足业主出行需要。5、对于被告提出的因原告未按照物业管理倡议书的要求整改到位，被告有权缓交物业费的主张。本院经审查认为因被告递交的物业管理倡议书中并未有原告公司的签章，且原告公司亦否认承诺同意业主缓交物业费，故，对被告提出的该项主张，本院不予采信。综上，本院认为被告提出的减免物业费的事由不能成立。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主配合物业公司及时交纳物业服务费，共同促进小区物业的有效管理，实现对业主物业的良好维护。综上，被告彭美凤应按前期物业服务合同的约定交纳欠缴的物业服务费6423（1.8＊198.24＊18）元，原告主张6413.22元，本院予以认可。焦点二：被告是否应当支付违约金的问题。本院认为，原告作为物业服务企业，应当为被告提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中被告提交的照片及视频，可以证明原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠原告物业服务费，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持，原告在后续的服务中，应当继续采取措施，提高服务质量及水平。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告彭美凤于本判决生效之日起十日内向原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业费共计6413.22元；二、驳回原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告彭美凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  解 钢审 判 员  张 淳人民陪审员  陈毓奇二〇一九年九月三十日书 记 员  沈 沙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。