福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终990号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘灿珍,女，1985年3月9日出生，汉族,住福建省清流县沙芜乡新矶村沙坑19号。 上诉人（原审原告、执行案外人）：黄美菊,女,1982年11月1日出生,汉族,住福建省清流县龙津镇长兴中街107幢104室。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林银香，福建海山律师事务所律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈瑞敏，福建海山律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区金田北街1号405室。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号。 法定代表人：游开辉，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县均溪镇锦绣福田5栋A区、B区29、30、31、32层。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县均溪镇锦绣福田5栋A区、B区29、30、31、32层。 原审第三人：苏文积，男，1969年5月4日出生，汉族，住福建省南安市康美镇赤岭村中埔头79号。 上诉人刘灿珍、黄美菊因与被上诉人周实奇、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）、范立派、张新美、原审第三人苏文积案外人执行异议之诉一案，不服福建省三明市中级人民法院(2019)闽04民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘灿珍、黄美菊的委托诉讼代理人林银香、陈瑞敏，被上诉人周实奇的委托诉讼代理人彭建芬、邵杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘灿珍、黄美菊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：(一)2013年7月29日，案外人苏文积以2600万元的总价向鸿图公司清流分公司购买了该分公司开发的清流县龙津镇北山天城149间商铺，支付了购买对价款，办理了房屋预告登记手续，其购买后，部分商铺对外出租至今。2017年11月17日，由黄美菊向苏文积合同约定的指定账户支付购买价款500万元，2017年11月24日上诉人黄美菊向苏文积合同约定的指定账户支付购买价款200万元。2017年12月14日，黄美菊向苏文积合同约定的制定账户支付购买价款500万元，对上诉人相应付款，苏文积均出具收条予以明示，后解除了购买房屋的预告登记，将房屋交付上诉人，现房屋由刘灿珍、黄美菊实际使用。(二)上诉人购买的商铺至今无法办证的原因在于鸿图公司。鸿图公司清流分公司尚欠清流县地方税务局大量税收，如办理不动产登记，需为鸿图公司清流分公司代缴大量税费，加上所购商铺大部分至今没有办理竣工验收手续，因此实际上也无法办理不动产登记。综上，刘灿珍、黄美菊已支付了全部的购买价款，而且大部分商铺已经装修并实际使用，该行为属于善意取得，不存在虚假购房的行为。此外，鸿图公司对外欠款纠纷的责任不应转嫁给上诉人承担。请求依法改判。 周实奇辩称，(一)原审法院认为，苏文积与鸿图公司签订四份《商品房买卖合同》后，进行网签备案登记，并不具有物权变动性质，商铺的所有权人仍为鸿图公司的清流分公司。此后，当鸿图公司清流分公司和苏文积申请注销了合同备案登记后，四份《商品房买卖合同》项下的149间商铺就成为鸿图公司清流分公司所有且可以另行出售的不动产。系认定事实清楚，适用法律正确。(二)原审法院查明苏文积将其未依法登记领取权属证书的讼争商铺转让给刘灿珍、黄美菊，认定其违反了法律强制性规定，苏文积与刘灿珍、黄美菊签订的《物业转让协议》无效。系认定事实清楚，适用法律正确。(三)原审法院认定刘灿珍、黄美菊在法院查封前未就涉讼争商铺与被执行人鸿图公司签订书面合同的事实，认定事实有据。(四)刘灿珍、黄美菊与苏文积签订的《物业转让协议》证明了刘灿珍、黄美菊对没有过户的原因在交易前就早有预料且愿意承担后果，故刘灿珍、黄美菊对未能过户犯有过错。(五)根据清流县不动产登记中心的《备案信息登记表》和《房屋登记簿》，证明了刘灿珍、黄美菊通过《物业转让协议》购买的案涉商铺所在楼栋的其他商铺可以办理备案登记，同时也证明了刘灿珍、黄美菊在苏文积没有办理权属登记和过户给刘灿珍、黄美菊的情况下，又把房产转卖给其他人，偷逃了多个环节的交易税费，损害了国家不动产登记制度。(五)不动产买卖不适用善意取得的规定，刘灿珍、黄美菊对涉案房产没有过户的购买行为不能对抗法院执行。 刘灿珍、黄美菊向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对刘灿珍、黄美菊购买的位于清流县龙津镇北山天城A2-5B幢510铺、511铺、512铺、504铺；A2-5D幢110铺、111铺、103铺、104铺、106铺、107铺;A2-3A幢113铺、118铺;A2-2幢217铺、218铺、219铺（前述15间商铺以下简称讼争商铺）的强制执行，并解除对上述讼争商铺的查封。2.判决确认位于清流县龙津镇北山天城讼争商铺归刘灿珍、黄美菊所有。 一审法院认定事实：苏文积、鸿图公司清流分公司于2013年7月28日签订了编号为MF-2007-01№0325122、0325130、0325172、0325178共四份《商品房买卖合同》，苏文积向鸿图公司清流分公司购买149间位于清流县龙津镇北山天城的商铺，2013年7月29日支付了商铺购买款2,600万元并办理了预购商品房预告登记。2014年3月20日、2017年11月17日、11月24日和12月15日鸿图公司清流分公司和苏文积申请注销了合同备案登记。清流县房屋交易管理所备案商铺价值合计25,658,460元。 2017年11月16日，苏文积（甲方）与刘灿珍、黄美菊（乙方）签订《物业转让协议》，约定将苏文积购买的鸿图公司清流分公司开发的北山天城项目物业转让给刘灿珍、黄美菊。物业包括115间商铺。其中，协议中“物业情况”中约定：“上述物业没有办理房屋产权手续，部分没有竣工验收，可能未缴纳税款及相关费用，可能未支付工程款，可能存在设计变更导致房屋实际情况与合同约定不符，也可能被他人重复购买或实际占用等，乙方对于物业上述权利瑕疵情况已经实地勘察，全面了解并予以认可，乙方负责解决上述权利瑕疵并承担相关费用，甲方对上述权利瑕疵不承担任何责任”；第二条“物业现状”中约定：“在签订本协议之日前所涉物业没有设定抵押，也未被人民法院冻结查封。甲方解除预售登记证后被人民法院冻结查封由乙方负责处理，与甲方无关。甲方只需将商品房买卖合同移交给乙方，并配合乙方解除本合同所涉物业的预告登记则视为交付房屋。乙方同意按现状接收物业”。合同签订后，刘灿珍、黄美菊向合同指定账户分三次合计支付1,200万元购房款。苏文积出具三张收条，确认合计收到购房款1,200万元。 在执行申请执行人周实奇与被执行人范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2018年6月向清流县房屋交易管理所送达（2018）闽04执恢59号《执行裁定书》《协助执行通知书》，查封了鸿图公司清流分公司坐落于清流县龙津镇北山天城讼争商铺。嗣后，刘灿珍、黄美菊向一审法院提出书面异议，请求解除查封，将被查封商铺返还给刘灿珍、黄美菊。一审法院于2018年7月31日作出（2018）闽04执异59号《执行裁定书》，裁定：撤销一审法院向清流县房屋交易管理所送达的（2018）闽04执恢59号《协助执行通知书》。周实奇不服一审法院（2018）闽04执异59号《执行裁定书》，向一审法院申请复议。一审法院于2018年10月26日作出（2018）闽执复81号《执行裁定书》，裁定：撤销三明中院作出的（2018）闽04执异59号《执行裁定书》，发回三明中院重新审查。一审法院于2018年12月10日作出(2018)闽04执异148号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人刘灿珍、黄美菊的异议请求。 一审法院认为，苏文积与鸿图公司清流分公司签订的四份《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签备案登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。本案中，四份《商品房买卖合同》项下149间商铺虽然办理了预购商品房预告登记，但149间商铺的物权并未变动，此时149间商铺的所有权人仍为鸿图公司清流分公司而非苏文积。此后，鸿图公司清流分公司和苏文积申请注销了合同备案登记，四份《商品房买卖合同》项下的149间商铺就成为鸿图公司清流分公司所有且可另行出售的不动产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”之规定，苏文积将其未依法登记领取权属证书的讼争商铺转让给刘灿珍、黄美菊，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，苏文积与刘灿珍、黄美菊签订的《物业转让协议》无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”之规定，刘灿珍、黄美菊与鸿图公司清流分公司在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同是排除执行的必备要件之一，但刘灿珍、黄美菊与鸿图公司清流分公司并未就讼争商铺签订书面买卖合同，因此，刘灿珍、黄美菊并不享有排除执行讼争商铺的权利。鸿图公司、范立派、张新美经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，刘灿珍、黄美菊的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第一项规定，判决：驳回刘灿珍、黄美菊的诉讼请求。 二审中，刘灿珍、黄美菊认为一审法院遗漏查明刘灿珍、黄美菊已实际占有使用讼争房屋的事实；遗漏查明鸿图公司无力支付相关税费的事实；遗漏查明讼争商铺未竣工验收不能办理产权登记手续，对其他事实没有异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。双方当事人二审均未提交新证据。 本院认为，本案争议焦点是刘灿珍、黄美菊就讼争商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。苏文积与刘灿珍、黄美菊签订《物业转让协议》，将苏文积购买的鸿图公司清流分公司开发的北山天城项目物业转让给刘灿珍、黄美菊。上述协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属管理性规定，而非效力性强制性规定，不影响协议的效力，原审认定协议无效系适用法律不当，应予纠正。但根据协议中“物业情况”约定，表明刘灿珍、黄美菊对苏文积尚未办理讼争房屋产权登记，讼争商铺尚未全部竣工验收，存在拖欠税收和工程款的的权利瑕疵以及可能不能办理产权过户的法律风险是明知的。刘灿珍、黄美菊明知讼争店铺存在办理过户登记的种种障碍，却仍然选择购买，主观上存在明显过失，讼争商铺未能办理产权过户存在自身原因。故刘灿珍、黄美菊上诉主张案涉房产享有排除执行异议的权利，不符合上述规定第(四)条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。至于讼争商铺在查封前是否占有使用，不影响本案的处理结果。 综上所述，刘灿珍、黄美菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17940元，由刘灿珍、黄美菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  李为民 审判员  陈乐思 审判员  陈 曦 二〇一九年九月三十日 法官助理何必林 书记员陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。