湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2452号上诉人（原审原告）：张桂兰，女，1964年8月9日出生，汉族，住老河口市，委托诉讼代理人：钟呈银，湖北筑阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔雪刚，男，1969年12月6日出生，汉族，住襄阳市，被上诉人（原审被告）：李山英，女，1973年12月24日出生，汉族，住址同上，被上诉人（原审被告）：湖北安嘉置业投资咨询有限公司，住所地：襄阳高新区长虹北路6号广景碧云天A栋。法定代表人：都军，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：常建斌，男，1986年7月28日出生，汉族，住老河口市，上诉人张桂兰因与被上诉人崔雪刚、李山英、湖北安嘉置业投资咨询有限公司（以下简称安嘉公司）、常建斌房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张桂兰的委托代理人钟呈银，被上诉人崔雪刚、李山英到庭参加了诉讼，被上诉人安嘉公司、常建斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂兰上诉请求：撤销原判；解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同（WD193号），并由被上诉人安嘉公司与常建斌共同返还及赔偿购房款36万元，被上诉人安嘉公司和被上诉人崔雪刚、李山英返还或赔偿定金3万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、原判认定常建斌的行为属个人行为，不是职务行为不符合客观事实。2、原判认定上诉人自行与常建斌办理了委托手续不属实。3、原判认定2015年9月29日签订的房屋买卖合同于2015年12月10日常建斌代理其与几被上诉人口头解除不符合事实。4、原判认定常建斌表态将被上诉人崔雪刚、李山英收取的定金2万元予以放弃，不予返还，也不符合事实。5、原判认定常建斌已经偿付7.5万元不符合事实。二、原判适用法律错误，判决结果错误。1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应履行。上诉人交付了房款，有权主张所购房屋或者要求返还房款，原判未支持不符合法律规定。2、常建斌的行为系职务行为而非个人行为，上诉人并未私人委托常建斌，也从未委托常建斌以外的人员办理，一审认定并无可靠证据予以佐证。3、本案应当适用合同法买卖合同及居间合同，原判淡化了法律保护合法交易安全及当事人权益维权原则。4、常建斌的行为属于安嘉公司的职务行为，案发后安嘉公司未依法追究，过错严重。5、四被上诉人相互串通解除合同，损害上诉人的合法权益，不应当保留定金，安嘉公司与崔雪刚、李山英应返还定金3万元。崔雪刚、李山英辩称，原判正确。张桂兰一审诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.四被告共同返还原告购房款共计36万元，并从起诉之日起至判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率支付利息；3.四被告共同赔偿原告购房定金损失3万元；4.被告负担本案诉讼费用。一审法院认定：原告张桂兰系常建斌的舅母，常建斌曾是被告安嘉公司的业务经理。被告崔雪刚、李山英夫妇原通过阜家房产中介公司出售房屋，原告张桂兰在阜家房产中介公司看中该房屋后告知常建斌，常建斌通过中介内部渠道将获知的房主信息告知了原告，原告告知房主崔雪刚、李山英其外甥在被告安嘉公司上班，可以节省中介费，被告崔雪刚、李山英遂随原告张桂兰至被告安嘉公司签合同。2015年9月29日，原告张桂兰作为购房人（乙方），被告崔雪刚、李山英作为售房人（甲方），被告安嘉公司作为居间方（丙方）在安嘉公司万达店处签订了编号为WD193的《房屋买卖（置换）合同》，合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方自愿委托丙方将被告崔雪刚、李山英所有的座落在襄阳高新区长虹北路民发天地8栋1单元15层3室，建筑面积为89.13㎡的商品房出售给乙方，房产证号为70114134-2，土地证号为36××54；第三条“成交价格与相关约定”约定：实际成交价格为56万元，该房屋产权过户的相关费用包括契税等由乙方承担；第四条“居间服务费及支付”约定：如乙方贷款，则须向丙方支付贷款服务费3千元；第五条“付款、交房约定”约定：1、交付定金：乙方于2015年9月29日交付购房定金3万元，其中2万元交给甲方，1万元由甲乙双方共同委托丙方代为保管（该款丙方可以自动将其转为居间服务费）。甲方将房产证、土地证各一本原件贰份暂存于丙方。2、付款约定：如果乙方贷款，则按以下方式付款：首付款：甲乙双方携带买卖该房产所有资料约定于2015年12月10日交清首付款36万元（含定金），从交清该首付款两个工作日之内到市房管局签署存量房网签备案合同办理过户手续，若两日内任何一方不到丙方公司签到、也不提交资料，则违约。尾款：剩余房款20万元由乙方通过银行贷款付给甲方。合同签订当日，原告张桂兰以现金方式向被告崔雪刚支付定金3万元，崔雪刚向原告张桂兰出具了一份内容为“今收到张桂兰（420683196408091866）交来高新区长虹北路民发天地8栋1单元15层3室房屋定金叁万元整（30000.00）。收款人：崔雪刚。2015年9月29日”的收条。同时，崔雪刚将其中1万元给了被告安嘉公司的工作人员何波涛。安嘉公司的员工何波涛向崔雪刚出具了一份“今收到崔雪刚（）交来高新区长虹北路民发天地8栋1单元15层3室务业交割金壹万元整（10000.00）。收款人：何波涛。2015年9月29日”的收条。2015年9月30日，原告向常建斌账号为62×××77的银行账户转款32.2万元，后常建斌退还原告现金1.2万元，原告又分两次在常建斌父母家中给其现金共计5万元。常建斌给了原告两份加盖有“湖北安嘉置业投资咨询有限公司财务专用章”的制式收据，其中第一份收据编号为8242681、入账日期为2015年9月29日、收款方式为现金、金额为3万元、收款事由为“今收到张桂兰交来购买民发天地8幢1单元1503室之税费叁万元整”；第二份收据编号为8242682、入账日期为2015年9月30日、收款方式为农行银行卡、金额为33万元、收款事由为“今收到张桂兰交来购买民发天地8幢1单元1503室之购房首期款托管现金叁拾叁万元整”。此后，原告前往外地打工。2015年12月10日，被告安嘉公司员工何波涛通知被告崔雪刚、李山英前往安嘉公司人民路分店，何波涛和常建斌均在场，何波涛向其告知因原告办不了银行按揭，其与原告间的购房合同解除，2万元定金作为赔偿归其所有。2016年春节后，原告从外地回到襄阳，到被告安嘉公司找到常建斌，常建斌告知原告购房合同已解除，定金不予退还。当原告向其索要所交购房款时，常建斌让其找安嘉公司索要。2016年12月1日，常建斌向安嘉公司出具“说明”，内容为：编号为WD193的《房屋买卖（置换）合同》（物业位置为民发天地，房主姓名为崔雪刚、李山英，客户姓名为张桂兰，成交日期为2015年9月30日），本人私自收取张桂兰支付的购房款36万元，并私自雕刻贵公司财务专用章后向张桂兰出具了36万元的收款收据。2017年8月8日，湖北中真司法鉴定所作出鄂中司鉴[2017]文鉴字第133号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为原告提交的两张收据上的印章与被告安嘉公司财务专用章不一致。后原告多次向常建斌和安嘉公司索要购房款及定金未果，故引起纠纷。同时查明，事发后，常建斌先后向原告张桂兰退还购房款7.5万元。一审法院认为，针对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本案中房屋买卖合同的双方当事人为原告张桂兰和被告崔雪刚、李山英，双方对解除合同均无争议，因此，对原告的这一诉讼请求，一审法院予以支持。从原、被告的诉辩意见和查明的事实，本案存在以下争议焦点：1、常建斌在本案中的行为是否属于安嘉公司的职务代理行为，是否构成表见代理；2、常建斌与张桂兰之间是否存在代理关系；3、原告要求返还原告购房款共计36万元，并从起诉之日起至判决确定的给付之日止按照银行同期贷款利率支付利息及定金损失3万元的赔偿义务人如何认定。关于争议的焦点1，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，职务代理行为的构成要件必须具备以下三点：①代理人是法人或者非法人组织的工作人员；②代理人实施的必须是其职权范围内的事项；③必须是以该法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为。结合本案中当事人陈述和相关的证据，一审法院认为，常建斌的行为不构成职务代理行为，理由如下：第一，在张桂兰与崔雪刚、李山英签订的《房屋买卖（置换）合同》的第一条第1项中明确表明“甲方（崔雪刚、李山英）自愿委托丙方（安嘉公司）将该房屋出售给乙方（张桂兰）”，由此可以看出在本案中的中介服务合同的当事人是崔雪刚夫妇和安嘉公司；对于该合同顶部的“郑重申明：凡我公司员工向客户收取任何款项及费用，需开具我公司正规收据且加盖财务印章，白条以及其它方式我公司一律不予承认”，应当理解为对客户的提醒，谨慎向公司员工个人交纳款项。同时，该合同的第五条第2项约定“甲乙双方携带买卖该房产所有资料约定于2015年12月10日交清首付款叁拾陆万元整（含定金），从交清该首付款两个工作日之内到市房管局签署存量房网签备案合同办理过户手续（节假日顺延）。若两日内任何一方不到丙方公司签到，也不提交资料，则违约”。由此可以看出，崔雪刚夫妇与张桂兰在付款方式上明确约定为2015年12月10日双方当事人当场交付，安嘉公司并没有收、付款的义务。第二、常建斌虽然曾经系被告安嘉公司的员工，但原告张桂兰在一审法院的庭审过程中承认被告常建斌系其外甥，之所以将在阜家中介公司登记的房屋通过被告安嘉公司购买，是因为常建斌在安嘉公司工作，可以减少相关的费用，同时，结合本案中2015年9月29日崔雪刚给张桂兰出具的收条，以及当日安嘉公司的员工何波涛给崔雪刚出具的收条可以看出，在张桂兰与崔雪刚、李山英的房屋买卖合同中，从《房屋买卖（置换）合同》的签订到定金的收取，安嘉公司作为房产中介部门参与的员工是何波涛而不是常建斌，无论常建斌是否是安嘉公司的员工，收取张桂兰房款的行为都不是其职权范围的事项，不符合职务代理“实施的必须是其职权范围内的事项”的构成要件。第三，从常建斌于2016年12月1日向安嘉公司出具的说明和2017年8月8日湖北中真司法鉴定所作出鄂中司鉴[2017]文鉴字第133号《文书司法鉴定意见书》可以看出，常建斌收取的购房款上的印章并非安嘉公司的印章，而是常建斌的个人行为。综上所述，常建斌的行为不符合职务代理行为的构成要件，不属于职务代理行为。关于争议焦点2，一审法院认为，当事人陈述是证据的形式之一，本案中原告张桂兰在2016年11月7日的庭审中明确表示“我办了委托，全部委托给常建斌了”。虽然之后其对委托常建斌的事实予以了否认，但被告崔雪刚和李山英的在庭审中始终陈述“我卖房子时选的是阜家中介公司，原告也在看我的房子，并说其外甥是安嘉公司的，可以省中介费，是原告要我们去安嘉公司签合同，我一直不知道常建斌是中介的，当时签合同时安嘉公司的员工何波涛在场，不是常建斌与我们签的，一开始他并没有说他外甥是中介，我们理解他外甥是帮忙他来买房子的”，且对于该陈述，原告张桂兰在2016年11月7日的庭审中也明确予以认可。同时，从张桂兰房款的交付时间和方式上看，张桂兰并没有按照合同的约定于2015年12月10日现场交付，而是在2015年9月29日签订《房屋买卖（置换）合同》的第2日即2015年9月30日，距离合同约定的交付时间2015年12月10日还有两个多月的情况下，原告张桂兰既没有将该36万元购房款直接交付给卖方，也没有将该款项交付给安嘉公司的对公账户，而是通过直接转帐给常建斌和在常建斌家中交付现金的方式将36万元的购房款交付给常建斌。若其仅以常建斌系公司员工为由，以此种方式将如此大额的购房款直接交付给常建斌，既不符合常理也有违当事人基本的合理注意义务。综上所述，根据张桂兰、崔雪刚、李山英的陈述，结合张桂兰与常建斌的关系及签订合同时对购房款交付的约定、收取定金的方式和张桂兰在办公地点以外的地方直接将房款交付给非联系此业务的其他人等证据，张桂兰虽然没有与常建斌签订委托合同，但其行为更符合委托常建斌购买房屋的特征，可以认定张桂兰系委托常建斌办理买房的相关事项，二人之间存在委托关系。关于争议焦点3，一审法院认为原告张桂兰（买方）与被告崔雪刚、李山英（卖方）在被告安嘉公司（居间方）的居间下签订的编号为WD193的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，属有效合同，合同的当事人均应当遵循诚实信用原则来行使权利和履行义务。从合同的内容可以看出，三方当事人存在以下法律关系：1、张桂兰与崔雪刚、李山英之间的买卖合同关系；2、崔雪刚、李山英与安嘉公司的服务合同关系；3、张桂兰与常建斌之间的委托合同关系。本案中常建斌作为受托人应当按照委托人张桂兰的指示处理委托事务，但其却在收到张桂兰的购房款后没有及时履行买卖合同的义务，给张桂兰造成损失，对此其应当承担赔偿责任。本案中张桂兰的损失为36万元的购房款、交付给崔雪刚李山英夫妇的2万元定金，以及由崔雪刚转交给被告安嘉公司的1万元交割金。对于被告崔雪刚、李山英收到的2万元为定金，因在合同约定的交付房款的日期到期后，被告崔雪刚、李山英并没有收到36万元的购房款，且被安嘉公司告知因房屋无法办理银行按揭贷款导致合同解除，在此过程中被告崔雪刚、李山英不存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，守约方没有返还定金的义务。但该违约行为的产生系常建斌没有及时将36万元的首付款交付无法办理贷款手续所致，其过错在常建斌，因此对于该2万元的损失应当由常建斌承担。对于安嘉公司收取的1万元“交割金”，应当认定为在中介服务合同中收取的中介费用，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，安嘉公司在并没有促成《房屋买卖（置换）合同》，且在庭审中也并没有举证证明其在从事居间活动中是否有必要费用的支出，因此对于其收取的1万元交割金应当予以返还；对于张桂兰交付给常建斌的36万元购房款，一审法院认为，该购房款是由常建斌占有挪用，该行为系其个人行为，被告崔雪刚、李山英夫妇作为房屋买卖合同中的房屋的出售人没有收到36万元的购房款，其没有返还购房款的义务；安嘉公司作为中介服务合同的服务方既没有代收购房款的义务，也没有实际收取该36万元购房款，故没有返还购房款的义务；常建斌应当承担返还的责任。综上所述，被告常建斌应赔偿原告张桂兰的金额为38万，扣除原告张桂兰认可常建斌已经支付的7.5万元，常建斌实际应支付原告30.5万元。安嘉公司应返还收取的“交割金”1万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告张桂兰，被告崔雪刚、李山英、湖北安嘉置业投资咨询有限公司于2015年9月29日签订的编号为WD193的《房屋买卖（置换）合同》已经解除；二、被告湖北安嘉置业投资咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告张桂兰返还1万元；三、被告常建斌于本判决生效后十日内向原告张桂兰返还30.5万元；四、驳回原告张桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元、公告费560元，共计7710元，由被告常建斌负担7000元，由被告湖北安嘉置业投资咨询有限公司负担710元。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：本案二审庭审中，崔雪刚、李山英退回张桂兰定金1万元。张桂兰撤回对崔雪刚、李山英的上诉，并承诺：今后，所有此案诉讼，张桂兰不会再行追究崔雪刚、李山英的任何责任，并与崔雪刚、李山英无关。本院认为，原审查明常建斌先后退还张桂兰购房款7.5万元，有上诉人张桂兰一审委托诉讼代理人暨张桂兰之女杜雪平的陈述为证。上诉人张桂兰称常建斌已经偿付7.5万元不符合事实，本院不予采信。张桂兰系常建斌的舅母，常建斌曾是安嘉公司的业务员。崔雪刚、李山英夫妇原通过阜家房产中介公司出售房屋，张桂兰在阜家房产中介公司看中该房屋后告知常建斌，常建斌通过中介内部渠道将获知的房主信息告知了张桂兰，张桂兰告知房主崔雪刚、李山英其外甥在安嘉公司上班，可以节省中介费，崔雪刚、李山英遂随张桂兰至安嘉公司签合同。本案所涉房屋买卖合同约定购房款由购房人直接交给售房人，并未约定购房款由购房人交给居间方后再转给售房人。张桂兰于2015年9月30日向常建斌银行账户转款，又在常建斌父母家中给其现金。常建斌出具两份加盖有安嘉公司财务专用章的收款收据。本案诉讼中，经鉴定，收据上的印章与安嘉公司财务专用章不一致。且常建斌亦自认其私自雕刻安嘉公司财务章，并收取张桂兰支付的购房款。因张桂兰与常建斌之间的亲属关系，上述交易过程赋予了较强的人身关系属性，导致交易方式，特别是购房款的给付偏离了人们正常交易的行为模式。张桂兰无论是按照合同约定向售房人直接交付购房款，还是在安嘉公司营业场所缴款，或是在将款项交给常建斌之时，履行必要的注意义务，及时寻求安嘉公司的确认，均会避免本案纠纷。张桂兰自主选择行为方式，造成的后果，应由自己承受。上诉人张桂兰主张被上诉人安嘉公司与常建斌共同返还其购房款，本院不予支持。本案房屋买卖合同签订当日，上诉人张桂兰向被上诉人崔雪刚支付定金3万元，崔雪刚将其中1万元给了被上诉人安嘉公司的工作人员何波涛。一审判决被上诉人安嘉公司返还上诉人张桂兰1万元。本案二审庭审中，被上诉人崔雪刚、李山英退回张桂兰定金1万元，撤回对崔雪刚、李山英的上诉，并承诺：今后，所有此案诉讼，张桂兰不会再行追究崔雪刚、李山英的任何责任，并与崔雪刚、李山英无关。上诉人张桂兰上述对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，张桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人张桂兰负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年九月二十三日书记员  张诗怡