北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初28938号原告：姜文新，男，1968年5月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄晔，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人：魏墨松，总经理。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。第三人：北京童虎科技有限公司，住所地北京市海淀区上地三街9号A座4层A506-01。法定代表人：王东亮，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，女，该公司职员。原告姜文新与被告北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域国际公司）、第三人北京童虎科技有限公司（以下简称童虎科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜文新之委托诉讼代理人黄晔，被告金域国际公司之委托诉讼代理人王滨才，第三人童虎科技公司之法定代表人王东亮及委托诉讼代理人王鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姜文新向本院提出诉讼请求：1.请求判令金域国际公司和童虎科技公司完全、及时腾房，向我归还涉案租赁房屋；2.请求判令金域国际公司因逾期腾空租赁房屋而向我支付违约金，暂计为175451.34元，其中2019年3月25日至2019年5月24日的违约金为1.2倍租金标准，自2019年5月25日起至实际腾房之日，月违约金按1.5倍租金标准计算；3.请求判令金域国际公司向我支付租赁房屋维修费用共计25000元，维修项目包括全屋地板、踢脚线、损坏插座等；4.请求判令童虎科技公司支付我逾期腾房占有使用费暂计为127138.65元，按照每月25427.73元的标准计算，自2018年3月25日起计算至实际腾房之日；5.请求判令金域国际公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：涉案租赁房屋位于北京市海淀区X1号（以下简称涉案房屋），我是该租赁房屋的产权人。2018年3月23日我与金域国际公司签订《X1城租赁代理合同》，合同期限自2018年3月25日至2019年3月24日。但实际上，我的房屋自2012年至2019年都出租给金域国际公司。根据约定，金域国际公司应在合同到期时归还房屋，如不按约定腾房，则支付逾期腾房的违约金。合同期限届满时，金域国际公司并未腾空房屋，经2019年3月25日现场查看，房屋中仍有不属于我所有的杂物、垃圾、办公桌、沙发、组合柜等物品占用租赁房屋，现在房屋仍由金域国际公司控制，故其应按照合同约定支付违约金。我自2012年起就将涉案房屋出租给金域国际公司，并允许其转租，金域国际公司有义务维护房屋的设备、设施，但由于金域国际公司未尽到维护、维修义务，导致租赁房屋地板损坏严重、插座损坏两个、墙体踢脚线损坏、线槽损坏，金域国际公司应当予以全部更换，故我方主张维修费用25000元。童虎科技公司作为次承租方，其在2018年3月25日之后的租赁合同无效，亦负有相应的腾退义务。综上，我现诉至法院。金域国际公司辩称，不同意姜文新的诉讼请求，双方的租赁合同在2019年3月24日到期，在3月21日我公司就通知姜文新进行房屋交接。3月22日，童虎科技公司已经将房屋腾空，属于我公司及童虎科技公司的物品已经全部搬空，我公司在交接当天已经将自己的锁拿走了，故不存在我公司及童虎科技公司占用涉案房屋的事实，姜文新主张的逾期腾房违约金不应当得到支持。对于姜文新所述的维修房屋问题，涉案房屋2012年2月5日开始由我公司承租，合同于2018年2月9日到期，到期后因房屋地板破损不好出租，直至2018年3月也没有租出去，我公司于是于2018年3月25日与姜文新重新签订了为期一年的租赁合同，该合同于2019年3月24日到期。合同签订后，我公司将房屋转租给了童虎科技公司。转租时房屋和地板本来就有些破损，所以不存在我公司与童虎科技公司故意损坏的情况，故维修费用不应该由我公司承担。关于姜文新的第四项诉讼请求，3月22日已经进行了房屋交接，故不应该由童虎科技公司承担房屋占用费。诉讼费、保全费我方认为应该由姜文新承担，而且因保全会造成我公司的损失，我公司保留追究姜文新责任的权利。童虎科技公司述称，不同意姜文新的全部诉讼请求。合同我公司是与金域国际公司签订的，签订的是两年的合同，后在一年期的时候被迫搬走，我方也是受害者。我方搬离的时间是2019年3月22日，姜文新当时也在场，3月25日涉案房屋就已经被中介占有了。对于地板问题，我们搬进去的时候就是那样的。我方是通过中介公司介绍认识金域国际公司的，其与姜文新之间的关系我方不清楚。本院经审理认定事实如下：姜文新系涉案房屋的所有权人。2018年3月23日，姜文新（甲方，出租方）与金域国际公司（乙方，代理方）签订《X1城租赁代理合同》，约定：第一条，甲方确认是该房屋的所有权人，并委托乙方代理出租或以自己的名义出租该房屋；乙方接受甲方委托，将房屋代理出租，并将房屋租金按照合同约定支付给甲方；第二条，在本合同规定的委托期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，甲方有义务将相关房屋及个人身份的证明文件无偿提供给乙方使用；第三条，乙方同意将房屋作商务使用，并以此为标准寻找客户，乙方如确需改变该房屋用途，应提前一个月征得甲方同意，并按有关规定办理变更手续；第五条，房屋建筑面积为139.33平方米；第六条，房屋的用途为办公；第八条，乙方的具体代理权限为：1、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方向承租方收取租金；第九条，出租代理时间为自2018年3月25日至2019年3月24日，委托期届满，若乙方仍有意愿租赁代理该房，乙方应在本合同到期提前30天书面通知甲方，与甲方协商一致后方可续约；否则，乙方应在委托期限届满时按时腾空租赁房屋予以归还甲方；第十条，双方约定的租金为每月25427.73元；第十四条，由于甲乙双方此前已经签订《X1城租赁代理合同》，该合同于2018年2月9日到期，本合同为双方继续合作而签订，因而视为甲方已经于2018年2月10日向乙方交付房屋钥匙；第十七条，乙方权利和义务：（4）乙方未能合法、合理使用租赁房屋，导致房屋损坏的，乙方应当负责维修，并承担费用；第十八条，乙方逾期占用租赁房屋的，构成违约，逾期占用期间，应向甲方支付1.2倍租金；逾期占用租赁房屋超过2个月的，则应向甲方支付1.5倍租金。庭审中，姜文新与金域国际公司均认可涉案房屋从2012年起就开始由魏某某作为法定代表人的公司，包括本案的金域国际公司代为出租，且在整个租赁期间金域国际公司均未要求姜文新装修过涉案房屋。姜文新提交签订日期为2012年的《X1城租赁代理合同》，其后所附《房屋交割清单》载明的交接物品包括：沙发（一组，一个单人、一个双人、一个茶几）、储物柜一个、书柜3组、深色书柜一组、组合工位（10个人的）、经理桌一组、饮水机一个、网络电话交换机一组。该清单上有姜文新及金域国际公司法定代表人魏某某签字，日期为2012年2月10日。庭审中，金域国际公司表示在租赁期间不存在欠付房租的情形，对此姜文新不予认可，其表示金域国际公司欠付2018年2月10日至2018年3月24日期间的房租。2018年2月26日，金域国际公司（出租方）与童虎科技公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：将涉案房屋出租给童虎科技公司，房屋用途为办公，租赁时间为24个月，自2018年3月12日至2020年3月11日。姜文新就其主张的金域国际公司和童虎科技公司逾期占用涉案房屋以及屋内相关设施损坏严重一节，提交照片及2018年3月25日的现场视频予以佐证。对此，金域国际公司的质证意见为：真实性认可，但是不认可证明目的；合同到期之后属于我公司和童虎科技公司的物品已经全部搬走；涉案房屋从2012年开始就委托我方出租，地板和插座的正常磨损不应当由我方来修理。童虎科技公司的质证意见为：同意金域国际公司的意见，我方是与金域国际公司做的交接，并于2019年3月22日搬离涉案房屋。童虎科技公司就其主张的搬离时间提交如下证据予以证明：证据一、北京X1物业管理有限责任公司（以下简称X1物业公司）出具的《X1城携物出门凭证》（以下简称出门条），其上记载：携物单位为童虎科技公司，楼号为X1号，物品包括会议桌、饮水机、沙发等，时间为2019年3月22日。证据二、童虎科技公司（承租方，乙方）与纳什凯旋科技（北京）有限公司（出租方，甲方，以下简称纳什公司）于2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》，约定：出租房屋的地址为X2号房屋（以下简称X2号房屋）；房屋仅作办公使用，房屋建筑面积156.08平方米，租赁期自2019年3月31日至2020年3月30日，甲方应于本合同租赁起始日之前将标的房屋按约定条件交付给乙方。金域国际公司对上述证据的真实性均无异议。姜文新对上述证据的真实性均不予认可，但认可X1物业公司是涉案房屋的物业管理公司。金域国际公司提交其法定代表人魏某某与姜文新的微信聊天记录，证明童虎科技公司已于2019年3月22日将涉案房屋腾空，其于3月25日给姜文新发信息，要求到现场进行交接，后来双方也去了现场。其中，3月21日魏某某向姜文新发送的内容为：客户刚来电话，本周六搬家，周一上午我们一起来做房屋交接。姜文新回复：好的。3月22日，魏某某发送：客户今天就能搬完，下午要做交接，您下午可以过来做交接吗？姜文新未回复。3月25日上午8:43，魏某某再次发送：9.30分能到吗？姜文新认可上述聊天记录的真实性，但表示不能凭该证据就证明已经完成交接。经本院多次询问金域国际公司以及童虎科技公司，是否对2019年3月22日以后遗留在涉案房屋内的物品主张权利，其均明确表示不主张权利，且房屋中的物品也不是其公司的。此外，姜文新表示，3月25日交接当天金域国际公司的法定代表人及工作人员、童虎科技公司的法定代表人及代理人均在场，其本人、代理人以及中介也都在场。姜文新就其主张的维修费用提交维修项目报价单三份，并表示尚未进行实际维修，只是进行了市场询价。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，姜文新与金域国际公司签订的《X1城租赁代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。现姜文新主张金域国际公司逾期占用涉案房屋，故应承担相应的违约责任。但从本案已审理查明的事实来看，姜文新的上述主张明显依据不足。首先，童虎科技公司提交的相关证据能够证明其已于2019年3月22日搬离了涉案房屋，且经本院当庭询问，金域国际公司与童虎科技公司均明确表示不对涉案房屋中的任何物品主张权利。其次，从姜文新与魏某某于2012年签订的《房屋交割清单》中记载的物品来看，涉案房屋在出租时包括办公桌、饮水机、组合工位等常用的办公设备，对比姜文新提交的3月25日交接现场的照片和视频可以看出，在交接当天涉案房屋内亦同样有上述办公设备，故在姜文新不能举证说明哪些物品是金域国际公司和童虎科技公司遗留的，哪些物品是涉案房屋在最初出租时交接给魏某某的情况下，本院对其相关主张不予采信。最后，退一步说，即便在3月25日交接当天涉案房屋内确实有金域国际公司和童虎科技公司尚未搬离的物品，那么在当时各方当事人均在场的情况下，姜文新应当予以明确提出，但其亦未能就此举证。故综合上述分析，姜文新要求金域国际公司和童虎科技公司立即完全、及时腾退房屋；金域国际公司支付逾期腾房违约金、童虎科技公司支付逾期腾房占有使用费之诉请，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。就姜文新提出的要求金域国际公司给付房屋维修费用25000元之诉请，首先，姜文新主张的该项费用并未实际发生。其次，涉案房屋从2012年开始就由魏某某作为法定代表人的公司，包括金域国际公司代为出租，至今长达七年有余，且姜文新和金域国际公司均认可在此出租委托代理期间，金域国际公司从未要求过姜文新装修涉案房屋，故在此情况下，房屋地板、墙面、踢脚线、插座等部位出现一定程度的磨损、脱落，属于房屋长期使用过程中自然磨损的结果。现姜文新没有证据证明相关部位的损坏系金域国际公司非正常、合理使用涉案房屋所致，故其要求金域国际公司给付维修费用之诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回姜文新的全部诉讼请求。案件受理费2920元，由姜文新负担，已交纳。保全费1332元，由姜文新负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇一九年九月二十九日书记员 姚媛媛