贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初6977号原告：王锡義，女，汉族，1973年9月21日生，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘海，贵州大局律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圆中，贵州大局律师事务所律师。被告：遵义市恒润房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路四巷七号，统一社会信用代码91520300780158262P。法定代表人：史永利。委托诉讼代理人：伍良华，系该公司资产部主任。原告王锡義与被告遵义市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王锡義委托诉讼代理人刘海，被告恒润公司委托诉讼代理人伍良华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王锡義向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金61404元（以319814.46元为基数，按同期银行贷款利率计算，从2016年6月30日起至2019年6月29日），并从2019年6月30日计算至被告协助办理登记完毕时止；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告取得××镇××村××湾“××××公寓”的商品房预售许可。2013年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于红花岗区××镇××村××湾××公寓××号商品房，面积104.81㎡，价款为321347.46元，交付时间为2014年12月31日，被告承诺在2015年3月31日前取得该房初始登记，并将办理产权转移登记相关文书交付原告，并约定了其他内容，后确认原告所购房屋价款为319814.46元，被告向原告出具了不动产统一发票，但被告至今未将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，也未协助原告办理转移登记。被告未履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任，故请求法院支持原告诉讼请求。被告恒润公司辩称，依据《商品房买卖合同》附件《补充协议》的特殊约定，我司不承担逾期办证的违约责任，我司逾期完成初始登记是因为政府行为导致，属于不可抗力因素，是被告不可预见不可避免不能克服的因素，该项目为经济适用房项目，主体工程外的配套设施建设费用由政府负担，因该片区供电设施问题，我司于2012年3月向供电部门提出了新增6850KVA用电申请，2013年11月上报主管部门遵义市经济适用房中心，到2015年8月，红线范围外供电线路才安装架设完毕，由于市政供电配套设施改造工程滞后，导致整个项目验收延期，系我司不可预见无法避免的，属于合同法规定的不可抗力，应当免除责任；因该项目备案的消防设计是按照旧规范设计施工，但因供电配套设施改造工程滞后至2015年8月，而消防验收部门按照2015年5月1日施行的《建筑设计防火规范》的要求进行验收时对我司提出整改意见，我司按要求在整改工程中又受到少数业主阻拦无法完成整改，至2018年8月，在工作组协调下，消防验收单位按照旧规范进行了消防验收，2019年1月8日，1期6号楼、2期4号楼通过了消防验收，国家调整消防验收规范属我司不可预见无法避免的，属于合同法规定的不可抗力，故不同意原告要求被告承担逾期办证违约责任；并且，根据合同约定，即使原告认为我司构成违约，也只能解除合同退房，并不能要求我支付违约金。原告买的房子属于经济适用住房，仅有有限产权（居住权），应当追加共有人遵义市住建局参与诉讼；原告买的房屋系经适房，目的为了解决原告居住问题，不是在出租、抵押、转移等行为中获利，本案中，原告购买房屋的目的（居住）已实现，五年内何时办手续并不影响其基本权利的实现，未造成原告的损失；现我司已经办理完该项目房屋产权初始登记，2016年7月4日起已经陆续公告可以办证，2019年1月，项目全部房屋可办理产权登记。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年11月24日，遵义市发改委以遵市发改投资（2009）251号文件核准被告“××.××”公寓经济适用住房建设项目的开发，并划拨了位于××镇××湾土地一宗用于该项目的建设。2012年10月16日，遵义市经济适用住房发展中心在遵义晚报发布了经济适用住房销售公告，向社会公开销售的相关事项：一、项目概况，“××˙××”公寓经济适用住房项目位于红花岗区××路××湾，已具备（预）销售条件，一期工程可销售房源679套、基准价正在审计核定；二、优先销售给2010和2011年度取得资格的轮候家庭；三、轮候期限为2年；四、登记地点为汇川区遵义市经济适用住房发展中心，并于2012年10月18日核准一期销售基准价格为2925.40元，上浮比例不超过2%，2013年8月9日，该中心又发布了二期工程经济适用住房销售公告，同年8月16日，遵义市住房和城乡建设局核准二期销售基准价格为3185.99元，上浮比例不超过3%。2012年3月26日，原告王锡義以家庭困难为由申请购买经济适用住房一套，并申领填写了相关资料。2013年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将位于遵义市红花岗区××镇××村××湾××××公寓经适住房×期×幢×层×-×号经济适用住房一套出售给原告，价格为321347.46元；被告承诺于2015年3月31日前取得初始登记，并将办理所有权转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在规定期限内向原告交付办理所有权转移登记的有关文书的，在90日内交付房屋登记有关文书的按已付房价款0.01%承担违约金，超过90日以后原告选择退房的，被告应自收到退房通知日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息，选择不退房的则未约定违约金；合同附件《补充协议》约定，该项目合同采用遵义市住房和城乡建设局网上通用格式，因本项目为经济适用房项目，故合同中涉及的商品房应了解为经济适用房，还对逾期交房条款作出特别约定，如遇以下特殊情况，出卖人可据实予以延期：政府制定政策所致；政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；小区外市政配套设施原因所致；不可抗力造成延期交房的。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2015年8月4日向原告出具了销售不动产统一发票，载明该房面积为104.31㎡，单价为3066元/㎡，总价为319814.46元。因被告未能在约定期限交付相关文件，原告遂诉至本院，在审理中原告变更第一项诉讼请求为要求被告协助办理房屋所有权转移登记。另外查明，《遵义市经济适用住房管理暂行规定》第九条的规定经济适用住房项目外的基础建设费用由政府负担，并协调水电气等部门做好配套建设工作；该项目在建设过程中，由于项目所在片区市政供电容量不足，由政府出资于2015年8月完成了该项目外线工程建设验收后交供电局管理。市政供电接通后，消防部门根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）进行验收，并出具了《消防验收意见书》，针对一期、二期各号楼存在问题要求被告整改，被告进行部分整改后，大部分楼号消防验收合格，但因部分业主反对规划调整设计，一期6号楼、二期4号楼未能完成整改措施通过消防验收，后在遵义市经济适用住房××××公寓工作组多方协调下，项目一期6号楼、二期4号楼于2019年1月通过消防验收。在完成各分项验收后，该项目一期1、2、3号楼于2015年2月完成初始登记，5、7、8于2018年4月完成初始登记，一期4号楼和二期1、2、3号楼于2018年3月完成初始登记，一期6号楼于2019年5月、二期4号楼于2019年7月完成初始登记，可办理产权登记手续，小区部分业主已于2018年办理了不动产登记。与原告共同起诉的共35户业主中，购买一期房屋的业主大致于2015年入住所购买房屋，购买二期房屋的业主大致于2017年入住所购买房屋。还查明，本市经济适用住房购买人拥有有限产权，购买不满5年的不得上市交易，具备购房已满5年且缴清购房款及银行按揭贷款，补缴土地收益金和政府优惠费用等条件允许上市交易。前述事实有原被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房预购登记证》、《销售不动产统一发票》、申请购买经济适用房的审批手续、市政府会议纪要、市财政局、遵义市经济适用房发展中心、遵义市住房和城乡建设局、供电局关于配套供电项目的函关于配套供电项目文件、遵义市消防支队消防验收意见书、××街道办事处成立××××经济适用住房工作组文件、照片、经济适用住房中心文件、问题房开办文件及文件说明、遵义晚报经济适用房销售公告、遵义市住房和城乡建设局关于××××公寓经适房基准价格的批复、遵义市经济适用房发展中心关于××××公寓经适房基准价格的批复、不动产登记中心关于××××公寓项目初始登记情况说明等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示、合法有效，因该项目立项为经济适用住房建设项目，土地使用权由国家划拨，遵义市经济适用房发展中心等管理部门履行了对购买人资格进行审查、对该项目房屋基准售价予以审计核定的监督管理职责，且原告也在申领经济适用住房认购资料，取得购买资格后方与被告签订了合同，虽然被告出售价格超出了基准售价允许的上浮上限，违反了经济适用住房管理部门的规定，相关部门可根据规定对其予以处罚，但并不影响双方合同涉及房屋的性质，故原告主张其购买房屋为商品房并非经济适用住房与客观事实不符，本院不予采信。关于原告要求被告协助办理所有权转移登记的请求，因该项目房屋已完成了初始登记，已具备办理所有权登记手续的条件，原告持有效合同、本人身份证明、不动产发票（完税凭证）即可办理房屋所有权登记，被告已完成了协助办理产权的义务，故本院对原告该项请求不予支持；被告未按约定期限完成初始登记，违反了合同约定义务，但庭审查明市政配套用电设施安装的迟延在客观上影响了项目部分楼号的验收进而导致初始登记延后，因市政配套用电设施安装并非被告承担的义务，同时，双方《补充协议》中也约定了“市政配套原因造成被告逾期交房的被告可据实予以延期”的免责事由，故逾期交付相关登记手续的责任不能完全归责于被告，因原告所购房屋系经济适用住房，故原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担违约责任与查明事实不符，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，以原告因逾期办证所受实际损失确认被告的责任，由于经济适用住房是政府为了保障民生，解决城市低收入群体居住问题，是具有保障性质的政策性住房，原告申请购买经济适用住房的根本目的也是为了居住，虽然被告未按约定期限交付相关文件，但原告已实际接收该房并入住，其签订合同的目的已实现，且原告未向本院提交其因此所受损失的相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告未能证明其因此受到的实际损失，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王锡義的诉讼请求。案件受理费670元（已减半收取），由原告王锡義负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  刘远贵二〇一九年九月三十日法官助理沈妍书记员张进