上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7515号原告：唐明瑛，女，1937年12月12日出生，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告：上海衡智房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：彭飞，董事长。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告唐明瑛与被告上海衡智房地产有限公司(下称“衡智公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年5月28日、9月25日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵凤英、被告委托诉讼代理人贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐明瑛诉称：2016年12月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定坐落于上海市青浦区朱家角镇张家圩路XXX弄XXX号房屋(以下称“系争房屋”)由被告出售给原告，房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)3,800,685元，被告应于2018年6月30日前将房屋交付给原告。合同还将其他事项做了约定。合同签订之前，样板房和自己购买的107号房屋前的花园面积均有55平米。但是合同签订后，在2018年6月30日之前的四个月左右，被告将原告的花园动工改小到30平米；也没有按约定时间交付房屋，并且煤气由于被告在施工时自行改了管道线路，政府至今没有做出处理意见，造成煤气无法开通，至今还不具备交房条件；车位在购房时约定是大理石材料的，在交房时均为沥青的。原告认为，被告以上的行为均以构成违约，花园面积的减少造成原告房屋价值的减少；房屋至今不具备交房条件，造成原告无法按时入住房屋；停车位未按约定材料制作，均造成原告房屋价值的减损，理应做出赔偿。为此，原告诉诸法院，请求：1、判令被告赔偿原告因花园面积减少的差价损失12万元；2、判令被告支付原告延期交房违约金(按照房款3,800,685元的日万分之五，从2018年7月1日计算至2018年7月29日止)；3、判令被告赔偿原告停车位材料变更的差价损失5,000元；4、判令被告对原告的房屋按照法定的标准改正天然气管道线路；5、判令被告赔偿原告因天然气线路问题造成原告装修停工的租金损失(按照月租金5,000元，从2018年8月1日计算至天然气管道问题解决为止)。审理中，原告认为被告已履行第4项诉请，故该项诉请自愿撤回，其他诉请不变。诉请1的理由及依据是，原告购买的系争房屋是联体别墅带花园，合同约定面积是104.04平米。合同未书面约定花园面积，双方仅口头约定花园面积。合同补充条款一第11条约定原告所购房屋附带花园，未约定花园面积，且约定原告对于花园享有使用权，无所有权。同样户型面积不带花园的销售价为352万元，原告附带花园的房款是380万元，被告交房时，将花园面积减少了25平米，与被告原先销售房屋时承诺的55平方米不一致，原告参照28万元*25平米/55平米，即为原告主张的12万元。售房时，原告的花园面积参照其他业主对应的花园面积55平方米，原告认为系争房屋的花园面积也应该是55平方米。原告所主张的该差价损失，无其他相关依据。诉请2的理由及依据是，根据合同第11、12条约定，被告应于2018年6月30日之前交房，合同第12条约定了违约金标准。2018年7月29日被告将系争房屋交付给原告。原告以2018年7月29日作为实际交房日，2018年7月1日至2018年7月29日期间计算逾期交房违约金。诉请3的理由及依据是，被告销售房屋时，样板房的车位是采用大理由材料制作，实际交房的车位制作的材料是沥青，原告自行计算材料相差价格为5,000元，无相关依据，系原告自估。车位是购房时附带的，不可以办理独立产证，原、被告就车位也未签订单独车位买卖合同。预售合同没有关于车位的具体约定，车位位于系争房屋门口，且车位上明确载明系争房屋的门牌号，原告认为享有的是车位的使用权，而非所有权。诉请5的理由及依据是.鉴于交房后，系争房屋内无法开通天然气，故造成原告虽然收房，实际上无法正常装修入住，故要求被告赔偿租金损失。该项诉请无合同依据。被告上海衡智房地产有限公司辩称：不同意原告的所有诉讼请求。针对诉请1，花园面积未有明确合同约定，合同第11条约定原告对花园享有使用权，交付房屋时也附带花园，但是未列明具体面积。系争房屋是预售，销售时花园并未定型，花园的面积也是原告自行推断，并非双方合意。且据原告陈述，系政府对于河道改建才导致花园面积减少，原告可以向政府部门主张相关权利。合同补充协议第11条约定买受人对花园无所有权，且以房屋现状实际作为交付，该花园对房屋价格无影响。对于原告计算花园面积及单价，无法律依据及合同依据。针对诉请2，被告按照合同约定，2018年5月22日被告按时按质向原告交付房屋，原告的代理人，即装修公司代为也进行签收。故交房日期为2018年5月22日，无其他理由。针对诉请3，根据预售合同第37页第13条约定车位的所有权、使用权系被告的。原告该项诉请无请求权基础。双方未就车位所有权签订过买卖合同，该诉请无法律依据。且双方就车位的材质未达成合意。原告就车位材料差价无法律依据。针对诉请4，无意见，被告已履行。针对诉请5，不同意支付租金损失，理由是系争房屋经过相应的燃气验收，不存在瑕疵，且房屋是毛坯房，不存在居住问题。故也不存在租金问题。原告的租金计算方法于法无据。经开庭审理查明：2016年12月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定，由乙方向甲方购买坐落于上海市青浦区朱家角镇张家圩路XXX弄XXX号房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为104.04平方米，其中套内建筑面积为97.71平方米、公用分摊建筑面积为6.33平方米，另有地下附属面积41.50平方米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为36,531元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,800,685元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止，逾期超过15天后，甲方有权按照《补充条款一》相关约定处理。合同第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日与乙方签订本合同变更协议；甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。合同第十一条约定，甲方定于2018年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在2018年6月30日前将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自2018年6月20日第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权按照《补充条款一》相关约定处理。合同附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2016年12月15日付清首期购房款19,550,685元；乙方应于2017年3月15日付清购房款110万元；乙方应于2017年6月15日付清购房款75万元。乙方承诺于购房合同签订当日向甲方提供办理按揭贷款所需的完整材料，由甲方代向按揭贷款银行/公积金中心报送，若按揭贷款银行/公积金中心要求乙方签办有关文件等手续的，乙方应于甲方或者按揭贷款银行/公积金中心通知之日起5日内至按揭贷款银行/公积金中心签办有关文件等手续。《补充条款一》第四条约定，乙方在签订购房合同及本《补充条款一》时，已经充分了解个人住房按揭贷款(包括公积金贷款)的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺于购房合同签订当日向甲方提交办理按揭贷款所需的完整资料、签办相关按揭手续、缴纳办理按揭贷款所需的相关费用，由甲方代向按揭贷款银行/公积金中心报送；如按揭贷款银行/公积金中心要求增加或重新提交按揭贷款资料、要求补充签办相关按揭手续、增加缴纳办理按揭贷款所需的相关费用，乙方应于甲方或按揭贷款银行/公积金中心通知之日起3日内提供按揭贷款银行/公积金中心认可的完整资料、补充签办相关按揭手续、增加缴纳因办理按揭贷款所需的相关费用；如乙方逾期提供完整按揭贷款材料或逾期签办相关按揭手续或逾期缴纳办理按揭贷款所需的相关费用，逾期30日(含30日)以内的，应按申请按揭贷款金额日0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除购房合同；如甲方选择解除购房合同，乙方应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时乙方应按商品房总价款的20%向甲方支付违约金；如甲方选择不解除购房合同，则购房合同继续履行，同时自逾期之日，乙方应按申请按揭贷款金额日0.08%的标准向甲方支付违约金。第十一条、乙方所购底层房屋且附带花园的，享有与所购商品房相对应的底层花园使用权,无所有权，该花园采用绿化或结合其他方式进行分隔,并以实际交付现状为准。乙方对该花园的使用必须遵守项目物业管理规定和临时管理规约,同时承诺不得阻止物业管理企业为了本幢楼宇的维护和检修等公共事务进入该花园和无偿的临时使用该花园,同时承诺不得遮盖花园内的公共井盖和更改地下管线等设施,并应按照不妨碍他人的原则,对该花园予以使用、管理、维护并自行承担相关费用。乙方承诺对其他乙方享有的底层花园使用权予以放弃并无异议,亦不构成解除购房合同或主张购房合同无效之事由。第十三条约定，乙方同意，为相邻权利人所有的房屋在包括但不限于设计、建造、通行、修缮等方面提供必要的便利，并不得就此向相邻权利人及甲方提出任何权利主张或索赔要求。对于建筑区划内的城镇公共绿地、道路及明示属于甲方或其他个人的包括但不限于绿地、车位、车库等乙方均不享有所有权。凡未通过出售、租赁等方式处分所有权或者使用权的车位，均归甲方所有。第十四条约定，甲方应当在2018年6月30日前,将符合以下约定条件的商品房交付乙方使用：取得《住宅交付使用许可证》；如甲方未能在上述期限内达到上述交付条件，乙方同意给予甲方三个月的交房宽展期(下称“宽展期”，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延)，允许甲方在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付乙方使用，乙方同意宽展期内购房合同继续履行，且甲方不承担违约责任；若该商品房提前符合交付条件，甲方亦有权提前交付，此不构成甲方违约，乙方同意在甲方通知的交房期限届满前付清所有购房款并接某该商品房，且承担自甲方通知的交房期限届满之日起应由乙方承担的物业管理费等相关费用；商品房交付的标志为甲方将该房屋的钥匙移交乙方，乙方应当配合办理签收手续；如乙方拒绝接某或者未按照甲方通知交房的时限办理钥匙接某的，视为乙方对该商品房及一切所属设施均无异议并已接某该商品房(即甲方已履行完成交付房屋的义务)，商品房的风险和物业管理费等费用自动转移由乙方承担；乙方同意，甲方可在办理完成该商品房交接手续后，补充出示、提交购房合同第十三条所约定的证明文件，乙方承诺不以“文件不齐全”为由拒绝接某该商品房或者要求甲方承担延期交房责任；该商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由甲方根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，以项目整体建成交付时间为准；该商品房相关基础设施设备，以最终实际交付现状为准；乙方付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用(包括面积补差款、物业服务费等)后方可办理该商品房交接手续，否则甲方有权拒绝交房且不承担延期交房违约责任；但该商品房涉及的物业管理费等费用、风险、责任等从购房合同约定的房屋交付日或甲方通知提前交房期限届满之日(以先到者为准)起由乙方承担；如乙方未按甲方要求办理完毕该房屋的交接手续(包括签署《房屋交接验收表》、未付清相关税费及物业服务费、未接某房屋钥匙等)，甲方有权推迟该房屋的交付日期且甲方不承担任何延期交房责任；乙方若认为交付的商品房存在质量瑕疵，应在房屋交接验收表中载明(但不影响乙方根据购房合同约定的期限完成对该商品房的验收交接)，并由甲方核实后进行维修，乙方不得以属于房屋保修范围的质量瑕疵(包括但不限于门窗翘裂、五金件损坏、管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部空鼓、开裂、起沙等)为由拒绝接受该商品房(包括拒绝接某该房屋的钥匙等情形)；若以属于房屋保修范围的质量瑕疵为由拒绝接受该商品房的，则视为该商品房已按时交付，乙方不得以此追究甲方延期交房责任,维修期间不视为逾期交付；如房屋需要进行整改或维修的，乙方应当给予甲方一切必要的配合，如因乙方不予配合而导致维修不能、延误或者损失扩大的，甲方不承担任何责任。第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，甲方可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因[包括累计24小时降雨超过24M(含24M)或日刮风6级以上(含6级)或日最高气温35C以上(含35C)等]；⑤供水、供电部门的停水、停(限)电通知；⑥其他非甲方所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，甲方即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知乙方的义务，同时甲方也无需对该延误承担任何责任，有疑义的乙方可在交房时向甲方提出查阅相关事实文件的要求，甲方应当给予配合。第十六条约定，如甲方超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，乙方有权拒绝交接，甲方自宽展期届满之次日起按如下约定承担延期交房违约责任，逾期不超过90日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款0.005%的违约金、合同继续履行。第四十条约定，甲方向乙方提供的项目或商品房相关资料和广告(包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明)不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。甲方雇佣或者委托的任何人员(包括销售人员)出具或签署的任何文件，均应在甲方予以书面授权或书面确认的情况下方对甲方具有约束力；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与购房合同及本《补充条款一》不一致的或超出购房合同及本《补充条款一》约定的，不构成合同内容；样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准；该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。第四十九条约定，本《补充条款一》为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如本《补充条款一》与购房合同及其附件存在不一致的地方，均以本《补充条款一》的约定为准。本《补充条款一》自双方签字或者盖章之日起生效。第五十二条约定，乙方确认：签字之前乙方已经详细阅读并理解本《补充条款一》的全部内容，相关内容已经与甲方进行充分协商，甲方对相关条款已进行全面、合理提示和说明，双方同意接受本《补充条款一》内容并自愿签订本《补充条款一》。合同签订后，原告已经全部支付房屋价款。同日，原告向被告出具《房屋改造声明》，载明，为提供系争房屋的实用性和私密性，原告已委托第三方施工单位对系争房屋进行改造施工并与第三方签订《房屋改造施工协议》，现原告就系争房屋改造施工的有关事项声明如下：1、原告自愿委托第三方对系争房屋进行改造施工，该房屋改造施工过程及结果与被告无关；2、原告在此不可撤销的授权第三方代理原告从被告处接某系争房屋并组织改造施工，原告不再对系争房屋进行购房合同约定的交付验收；3、第三方完成改造施工后，原告同意第三方委托被告书面通知本人接某系争房屋，原告按照购房合同及施工协议约定与被告办理系争房屋的交接手续，原告对该安排不持任何异议；4、原告承诺严格按照购房合同约定的交付时间(如被告通知提前交房，原告同意按照被告通知的期限及时办理)查验并接某系争房屋，验收以购房合同及施工协议约定内容为准。原告未在购房合同约定的期限内办理收房手续的，视为原告对于第三方实施的改造及系争房屋的现状均无任何异议，且被告及第三方已履行完成交付系争房屋的义务；5、原告知悉并认同系争房屋及该项目其他房屋的改造施工将导致该项目公共区域或设施设备等有所变动，原告对此无任何异议，同意在任何时候都不会因此向被告提出任何权利主张；6、因系争房屋改造施工将会造成系争房屋面积、布局、管线等与购房合同约定存在差异，上述差异与被告无关，原告承诺不因改造施工导致系争房屋面积、布局、管线等变化而向被告主张任何权利。且原告同意系争房屋交付时以实际交付现状为准；7、如因政府等原因导致改造施工未能实施，原告不因此向被告主张任何权利。该声明还约定了其他事项。另查明，2017年12月22日，由上海青浦煤气管理所出具的新建住宅配套建设验收合格证明，由被告负责建设的位于青浦区朱家角镇张家圩路299弄的新建住宅青云里，其配套设施经煤气部门施工完毕，经验收合格。2018年5月15日，被告取得青浦区朱家角镇张家圩路299弄的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年5月22日，被告与原告委托的第三方上海国鼎建设工程发展集团有限公司签订了房屋交接书，系争房屋已于2018年5月22日经由第三方上海国鼎建设工程发展集团有限公司代原告接某。2018年7月20日，被告向原告发出《中骏·青云里交房通知书》，载明：原告购买的系争房屋已具备交付条件，可办理交房手续。被告定于2018年7月27日至2018年7月30日集中办理该项目的交房手续，为确保集中交房期间的相关工作有序进行，您所购房产安排于2018年7月29日办理交房手续。如无法按以上规定时间办理交房手续，请于2018年7月27日前与被告联系，另行预约办理交房手续的时间，预约的办理交房时间截止集中交房期间届满之日。如原告未在上述集中交房期间截止日(即2018年7月30日)前办理交房手续，被告将根据《商品房买卖合同》的约定视为原告已同意接某系争房屋。原告于2018年7月29日收到该交房通知书。2018年7月29日，原告在《房屋交接书》上签字。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房出售合同、燃气配套验收合格证明、交付使用许可证、交付通知书及快递凭证、房屋交接书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告还提供录音光盘及文字整理资料、照片、雍景湾燃气开通申请、网上下载的58同城、链家公司两家中介公司针对系争房屋所在小区的房屋租金标准打印件等作为证据。被告对原告提供的上述证据真实性均不予确认。被告表示：原告系委托案外人进行装修改造，并向被告出具了承诺书，故该房屋是由被告于2018年5月22日交付原告委托的案外人接某，后续案外人装修公司为保障交房时的秩序，将系争房屋委托被告统一于2018年7月份交付。即使2018年7月份的交房是由被告进行，也未超过合同约定的宽展期，且案涉项目在施工过程中遇到极端天气，按照补充条款需延长工期，交付时间也应相应顺延。原、被告从未就车位材质达成合意，原告对材质差异损失的主张无相应依据。为此，被告提供房屋改造施工协议、气象资料证明等作为证据。原告对被告的上述证据真实性无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告主张被告赔偿原告因花园面积减少的差价损失12万元，本院认为，原告购买的系争房屋是联体别墅，合同约定面积是104.04平米。合同未约定花园面积。根据预售合同第十一条约定，乙方所购底层房屋且附带花园的，享有与所购商品房相对应的底层花园使用权，无所有权，该花园采用绿化或结合其他方式进行分隔，并以实际交付现状为准。原告主张该项诉请的依据不足，本院不予支持。对于原告主张的延期交房违约金。本院认为，根据合同补充条款第十四条约定被告在2018年6月30日前未能取得《交付使用许可证》的条件下，原告同意给予被告三个月的交房宽限期，被告于2018年5月15日即取得案涉小区的交付许可证，故对被告提出的其享有三个月宽展期的主张，本院不予采信。但原告向被告出具改造声明，授权案外人代为原告接某系争房屋，结合被告提供的2018年5月22日房屋交接书，本院认定系争房屋已于2018年5月22日交付原告，对原告主张的逾期交付违约金本院不予支持。原告主张的车位材质损失，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告因天然气线路问题造成原告装修停工的租金损失，根据查明的事实，系争房屋已经过相应的燃气验收，原告主张该项诉请并未提供充分的证据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐明瑛的全部诉讼请求。案件受理费人民币4,200元，减半收取计人民币2,100元，由原告唐明瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一九年九月三十日书记员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。