广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终2658号上诉人（原审被告）：黄炯辉，男，1972年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：梁嘉雄，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉婷，广东同门律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘森潮，男，1968年7月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：林珈锋，国信信扬（花都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许学成，男，1956年2月6日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。上诉人黄炯辉、刘森潮因与被上诉人许学成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1185号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄炯辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由许学成负担。在本案二审庭审时，黄炯辉明确其上诉请求为撤销一审判决第二项，且表示同意搬离案涉租赁物。事实和理由：一、一审事实认定不清，对案涉《房屋租赁合同》效力的认定错误。一审未对案涉租赁物有产权证和无产权证的部分进行区分，笼统地认定案涉《房屋租赁合同》无效不当。法院应在查清事实的基础上将租赁物有房地产权证部分与无产权证部分明确予以区分，只有对涉及房地产权证或未取得建设工程规划许可证部分房屋的租赁合同认定为无效合同，且合同部分无效不影响其他部分的效力，其他部分仍有效。二、《房屋租赁合同》被认定无效后，因该合同取得的财产应予以返还或折价补偿。双方在案涉房屋租赁合同中约定“房屋外的所有空地，乙方自行利用”，因此黄炯辉在空地上搭建了一栋建筑物，该建筑物已与土地形成附合，不具有返还的可能性，因此许学成应对此予以折价补偿。但一审对此并未进行处理，且未向黄炯辉释明对于其提及的扩建物的返还需要提起反诉，程序上存在瑕疵，导致黄炯辉的利益没有得到合法保护。三、许学成先行违约，未按合同约定交付租赁物，导致案涉租赁物无法使用，黄炯辉不需要支付占有使用费。许学成没有按照案涉合同约定履行交付合格消防设施的义务，也没有提供有关消防验收合格证，而且其还违反协助办理消防的义务。在交付案涉租赁物后，其擅自在与案涉租赁物安全通道上盖起高楼，使得案涉租赁物无法通过消防验收，进而无法实现使用的经营目的，因此，黄炯辉无需向许学成支付占用使用费。上诉人刘森潮上诉请求：1.撤销一审判决第一项、二项，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由许学成负担。事实和理由：一、一审判决认定刘森潮对拖欠许学成主张至2017年11月的使用费总额1358000元没有异议属认定事实不清，刘森潮从始至终对该笔使用费一直存在异议。由于许学成先违反了交付合格消防设施、提供消防验收合格证的合同义务，且在交付租赁物后擅自在与租赁物一墙之隔的安全通道盖起高楼，使涉案租赁物没有安全的消防通道，无法通过消防安全验收，许学成该行为是消极的怠于履行先行义务也是侵害刘森潮合法权益的行为。二、一审认定案涉合同无效后却没有根据法律规定确定双方的过错责任不当。在刘森潮已经对租赁物投入巨额的扩建、建造、装修等费用的情况下，一审法院既没有作出评估，也没有认定双方应负担的过错赔偿责任就作出返还租赁物的裁判，侵害了刘森潮的合法权益。三、许学成出租给刘森潮使用的租赁物仅有2756.69平方米是有合法证件的建筑物，其余大部分的土地及建筑物是没有合法手续的，且土地均属于长安镇新安社区横岗头集体所有。许学成在没有合法手续的情况下，处置、出租该物业，违反了我国土地管理的相关法律法规，其有重大过错且侵害了集体的利益。依据《中华人民共和国土地管理法》并参照适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，本案应裁定驳回原告起诉。被上诉人许学成答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。黄炯辉、刘森潮在上诉中提起的损失部分，由于黄炯辉、刘森潮在本案一审时并没有对此提起反诉，二审亦无需在此进行审查。二、在一审时许学成已明确向法院陈述，黄炯辉、刘森潮在案涉租赁物上的搭建物并没有得到许学成的允许及同意，且该搭建物没有获得有政府部门的验收，因此许学成无需对该搭建物进行折价补偿，而且许学成还可以要求黄炯辉、刘森潮恢复原状。许学成向一审法院起诉请求：1.判令因黄炯辉、刘森潮违约拖欠租金，解除许学成与黄炯辉、刘森潮签订的租赁合同；2.判令黄炯辉、刘森潮支付拖欠许学成的租金1358000元及利息（利息按月息1%计算，从起诉之日计至清偿之日）；3.判令黄炯辉、刘森潮立即搬离租赁物，并按每月170000元标准向许学成支付租赁物场地使用费（使用费从2017年12月1日计算至搬离之日为止）；4.本案诉讼费由黄炯辉、刘森潮承担。后许学成在一审诉讼中将其第二项诉讼请求中的“租金”明确为占有使用费。一审法院认定如下事实：一、租赁合同。2014年4月19日，许学成与黄炯辉、刘森潮签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定许学成将其位于广东省东莞市长安镇横岗头沙浦尾工业区五栋房屋共计11000平方米出租给黄炯辉、刘森潮使用，租赁期限从2014年5月1日至2034年12月31日，2014年5月1日至2014年11月30日为装修免租期，2014年12月1日到2017年11月30日的租金为每月158000元,2017年12月1日至2018年11月30日每月租金为170000元，2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为200000元，2020年12月1日至2023年11月30日每月租金为220000元，2023年12月1日至2028年11月30日每月租金为250000元，2028年12月1日至2034年11月30日每月租金为280000元；租金按月支付，如超过60天未支付租金，许学成有权单方解除合同，黄炯辉、刘森潮需承担押金不得退还、装修费不得补偿等违约责任；黄炯辉、刘森潮需于签订合同三日内支付上期租金158000元及押金316000元，许学成确认收取了押金316000元。合同还约定，租赁期间许学成应保证出租物、电梯、变压器、消防设施、水电都能合格正常使用，由黄炯辉、刘森潮自行保养，租期满时完好交还给许学成，许学成需提供证明等，协助黄炯辉、刘森潮办理工商登记、消防报建，费用由黄炯辉、刘森潮承担。房屋外的空地，由黄炯辉、刘森潮自行利用，五年后，自建空地有盈利时，黄炯辉、刘森潮可适当补偿给许学成。二、合同履行情况。合同签订后，许学成将案涉租赁物交付给了黄炯辉、刘森潮，但后黄炯辉、刘森潮拖欠租金（使用费）未付，许学成曾诉至法院，后黄炯辉、刘森潮于2017年1月19日出具承诺书，载明：在许学成同意黄炯辉、刘森潮继续使用房屋的情况下，黄炯辉、刘森潮同意向许学成支付1828000元（包括拖欠的租金、使用费、律师费、诉讼费等费用），在2017年1月20日前支付1090000元（由刘森潮和黄炯辉分别转账545000元），余738000元分9个月内支付完，自2017年2月起每月10号前支付82000元（由刘森潮和黄炯辉分别每月按时转账41000元）。黄炯辉、刘森潮承诺从2017年2月起按约支付租金和使用费不拖延，若拖延达2个月，许学成可按月息10厘计息，若拖延达8个月，许学成可立即收回房屋，并且有权留置房屋钢架。许学成称其诉求的第二项使用费1358000元是截至2017年11月的金额，其中2017年6月-11月，每月158000元，合计948000元，另有410000元是此前拖欠租金的尾款738000元当中未付部分。黄炯辉、刘森潮对于许学成主张拖欠的使用费总数没有异议。刘森潮称拖欠的原因是许学成未履行承诺，导致案涉租赁物无法使用。刘森潮提交了一份盖有“东莞市创建消防工程有限公司”公章的函。该函称，横岗头沙浦尾工业区五栋房屋消防工程初步意见为：该物业西侧马路不通畅，影响消防车进出；物业后面有民房紧靠，消防距离不足；物业年久失修，存在严重安全隐患。许学成对该函不予确认，称许学成租赁给黄炯辉、刘森潮的上一手客户金龙岛休闲中心已办理消防证并由保险公司进行承保，在黄炯辉、刘森潮使用前消防合格，且设施完备。三、有关租赁物情况。许学成称出租给黄炯辉、刘森潮的五栋房屋部分是连在一起的，但有产权证部分与无产权部分可以区分。案涉租赁合同是将有产权部分、无产权部分及空地部分整体出租给黄炯辉、刘森潮，没有区分租金，且空地是停车场。黄炯辉、刘森潮也确认有产权部分、无产权部分没有区分租金，但认为空地是给黄炯辉、刘森潮使用的、不属于计租范围。经查，许学成提交的粤房地证字第1692277号、第1692278号、第1692279号载明的房屋建筑面积合计为2756.69平方米（1393+985.6+378.09）。上述房产证载明，权属人为许学成，租地建房，土地权属来源为东集（98）1900120502327。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。虽然许学成出具的租赁房屋中有部分取得了房地产权证，建筑面积合计为2756.69平方米，但许学成出租给黄炯辉、刘森潮一共五栋房屋合计11000平方米，且双方均确认案涉租赁合同对于有产权证和无产权证部分的租赁并未区分，租赁对价亦未作区分，因此对于许学成出租给黄炯辉、刘森潮的租赁物应作整体看待。现出租的11000平方米案涉租赁物中仅有2000多平方米取得了房地产权证，其余大部分未取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，许学成与黄炯辉、刘森潮签订的《房屋租赁合同》为无效合同。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。许学成有权要求黄炯辉、刘森潮参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现黄炯辉、刘森潮对于拖欠许学成主张至2017年11月的使用费总额1358000元没有异议，予以确认。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，许学成请求黄炯辉、刘森潮搬离案涉租赁物，予以支持。至于许学成收取的押金316000元，亦应予以返还。故扣除黄炯辉、刘森潮已交的押金，黄炯辉、刘森潮尚拖欠许学成至2017年11月的使用费数额为1042000元（1358000元-316000元）。至于2017年12月起的使用费，合同约定2017年12月1日至2018年11月30日的月租金为170000元、2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为200000元等，现许学成主张按每月170000元计算，合法有据，予以支持。另因合同无效，许学成请求解除合同无法律依据，不予支持。至于许学成请求的利息，虽是基于黄炯辉、刘森潮承诺，但该承诺是基于本案双方签订的租赁合同，且该承诺书明确是在继续使用房屋的前提下签订，即该承诺书也应视为原租赁合同的一部分，故在租赁合同无效的情况下，该承诺书有关利息的约定亦属无效，因此，许学成要求黄炯辉、刘森潮依据该承诺书支付利息，也不予支持。至于黄炯辉、刘森潮所提及的扩建物损失，黄炯辉、刘森潮在本案中并未提出反诉，一审法院在本案中不予处理，黄炯辉、刘森潮可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、限黄炯辉、刘森潮于判决生效之日起十五日内搬离许学成与黄炯辉、刘森潮于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物；二、限黄炯辉、刘森潮于判决生效之日起三日内向许学成支付拖欠至2017年11月底的使用费款项合计1042000元，自2017年12月起黄炯辉、刘森潮按照每月170000元的标准向许学成支付使用费至黄炯辉、刘森潮搬离租赁物之日止；三、驳回许学成的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17022元，由许学成承担2022元，黄炯辉、刘森潮共同承担15022元。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。二审补充查明：1.在二审庭审时，黄炯辉、刘森潮称，自2014年4月签订案涉合同后就进场对案涉租赁物进行装修，现同意搬离，但许学成应赔偿损失。刘森潮确认其在案涉空地上搭建了建筑物，与案涉及租赁房屋连接在一起，且没有办理施工许可。2.在一审时，黄炯辉、刘森潮均表示对许学成主张拖欠的租金总数没有异议。且刘森潮还主张，拖欠的原因是许学成没有履行其承诺，导致案涉物业无法使用。3.在一审庭审时，黄炯辉、刘森潮均表示对承诺书的真实性没有异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对黄炯辉、刘森潮的上诉意见，本案二审分析如下：首先，虽然许学成出租的案涉租赁房屋中有部分取得了房地产权证，建筑面积合计为2756.69平方米，但许学成出租给黄炯辉、刘森潮一共五栋房屋合计11000平方米，且双方均确认案涉租赁合同对于有产权证和无产权证部分的租赁并未区分，租赁对价亦未作区分，因此对于许学成出租给黄炯辉、刘森潮的租赁物应做整体看待，属于整体租赁。现出租的11000平方米案涉租赁物中仅有2000多平方米取得了房地产权证，其余大部分未取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，许学成与黄炯辉、刘森潮签订的案涉租赁合同为无效合同。一审对此认定并无不当，本院予以支持。其次，从刘森潮及黄炯辉均确认真实性的《承诺书》的内容来看，刘森潮及黄炯辉在该承诺书上确认存在拖欠租金和使用费的情况。且案涉租赁合同无效，许学成有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，要求黄炯辉、刘森潮参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审认定黄炯辉、刘森潮支付拖欠的使用费数额已作详细论述，且并无不当，本院不再赘述，予以维持。再者，因案涉合同无效，因该合同取得的财产依法应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在案涉合同无效且黄炯辉表示同意搬离的情况下，为了减少双方当事人的损失，黄炯辉及刘森潮应及时搬离案涉租赁物并予以返还。至于上诉人黄炯辉、刘森潮上诉提及许学成存在违约行为及过错行为造成其损失，并要求许学成赔偿损失的问题，因黄炯辉、刘森潮在本案中并未对此提出反诉，一审法院在本案中不予处理并无不当，黄炯辉、刘森潮可另行主张。综上所述，黄炯辉、刘森潮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28356元，由黄炯辉负担14178元、刘森潮负担14178元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年九月二十四日书记员  彭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。