广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1174号原告：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄，统一社会信用代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，女，该公司职员。被告：谢清光，男，1969年12月3日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）与被告谢清光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告恒远公司的委托诉讼代理人梁碧芸到庭参加诉讼,被告谢清光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒远公司向本院提出诉讼请求:1.判令谢清光向恒远公司支付自2016年7月至2017年9月期间谢清光所拖欠的广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号房屋的物业管理费3502.2元;2.判令谢清光向恒远公司支付自2016年2月至2017年9月期间谢清光所拖欠的广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号房屋的电费1100.56元、水费59.06元、污水处理费14.58元、公摊水费150.66元及公摊电费584.22元；3.判令谢清光按每日1‰标准向恒远公司支付自逾期支付之日起至付清款项之日止欠缴余额的滞纳金（暂计至2018年11月5日为2600.93元）；4.判令谢清光承担全部的诉讼费用。诉讼中,原告恒远公司变更诉讼请求为:1.判令谢清光向恒远公司支付自2016年7月1日至2017年9月28日期间谢清光所拖欠的广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号房屋的物业管理费3486.63元；2.判令谢清光向恒远公司支付自2016年2月1日至2017年9月28日期间谢清光所拖欠的广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号房屋的电费1100.56元、水费59.06元、污水处理费14.58元、公摊水费150.66元及公摊电费584.22元；3.判令谢清光按每日千分之一标准向恒远公司支付自逾期支付次月1日起至付清款项之日止欠缴余额的滞纳金（暂计至2018年11月5日为2600.93元）；4.判令谢清光承担全部的诉讼费用。事实和理由：恒远公司是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄的物业管理公司。谢清光是广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号房屋的产权人。2003年6月29日，谢清光通过购买方式获得房屋产权。2003年6月29日，谢清光与恒远公司签订物业管理服务公约，约定：恒远公司统一向谢清光收取水、电、管理费等费用；若谢清光无故拖欠水电、管理费等应缴纳费用，谢清光应按缴纳费用的千分之一收取滞纳金。谢清光应向恒远公司支付房屋转让前的物业管理费，根据恒远公司与山庄的开发商广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及山庄物业管理费的收费标准，谢清光应按建筑面积每月每平方米1元的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为233.48平方米，谢清光应向恒远公司支付每月233.48元物业费。同时，谢清光也应向恒远公司支付房屋的公摊水电费。山庄分别为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。除E、F区房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部水电费（包括房屋自用水的污水处理费、公摊水电费）是由恒远公司向供水、供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水、用电量以及小区公共用水、用电分摊情况，在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取水电费、污水处理费及公摊水电费。根据合同的约定，谢清光不按约定的收费标准和时间缴纳物业管理费及有关费用的，谢清光须向恒远公司补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰交纳违约金。自2016年4月起，谢清光一直拖欠物业管理费、水电费、污水处理费、公摊水电费。恒远公司多次向谢清光催收，谢清光至今仍未向恒远公司支付该等费用。谢清光应缴电费1105.17元，但供电局退费4.61元，所以电费为1100.56元。谢清光应缴公摊电费588.2元的基础上减去供电部门所退电费3.98元得出公摊电费为584.22元。恒远公司认为，恒远公司已尽物业管理服务义务，谢清光理应向恒远公司付清物业管理费、水电费、污水处理费、公摊水电费及污水处理费。谢清光拖欠该等费用的行为已经损害了恒远公司的合法权益。请求法院查明事实，判如所请。谢清光没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：恒远公司于2002年10月23日成立，具有三级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇山前大道御水路1号金碧御水山庄环湖街1XX号，建筑面积是233.48平方米，谢清光于2003年9月6日签署涉案房屋的《楼房交接验收表》接收了涉案房屋。2017年9月29日，涉案房屋的权属登记至案外人吴昭杰名下。2009年8月20日，恒远公司（乙方）与案外人广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅收费标准为1-5元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月6日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《前期物业管理服务协议》每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2009年10月1日起至业主委员会成立止。合同还就其他权利义务进行了约定。2003年6月29日，恒远公司（乙方）与谢清光（甲方）签订了《物业管理服务公约》，约定，物业公司依照法律及有关规定对园区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。所有业主（住户）及有关人员均应服从管理，支持、配合物业公司的工作。第六条按章统一向业主（住户）收取水、电、管理费等费用，若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰收取滞纳金。对拒交或无理取闹的，保留依法追讨的权利。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。恒远公司陈述，涉案房屋属于别墅,位于B区，依其与开发商签订的《前期物业服务合同》中的约定，按照每月1元每平方米的标准收取物业服务费，涉案房屋物业服务费为每月233.48元。谢清光按照建筑面积1元每平方米每月的标准向恒远公司交纳了收楼之后至2016年6月30日的物业管理费、2016年2月1日之前的公摊水电费、污水处理费、水费、电费。涉案房屋的公摊水电费、水费、电费、污水处理费由恒远公司向有关部门代缴后，恒远公司再根据谢清光的使用、分摊情况，向谢清光收取。诉讼中，恒远公司为证明其主张向本院提交了其向有关部门代缴公摊水电费的发票、供电公司及自来水公司出具的证明、各月抄表收费明细表、具体电费分摊明细表以及涉案房屋所在区域的其他房屋缴费单据等。谢清光欠付了2016年7月1日至2017年9月28日期间的物业管理费3486.63元、2016年2月1日至2017年9月28日期间的电费1100.56元、水费59.06元、污水处理费14.58元、公摊水费150.66元及公摊电费584.22元。恒远公司多次电话催收并于2018年3月20日邮寄律师函追讨上述欠费及其滞纳金，现谢清光至今仍未缴纳上述拖欠的物业管理费及其他费用，恒远公司遂诉至本院成讼。本院认为:恒远公司与广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该《前期物业管理委托合同》对谢清光具有约束力，谢清光作为涉案房屋的业主，享受了恒远公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远公司支付物业管理费及公摊水电费等费用。涉案房屋每月物业管理费为233.48元（1元/平方米/月×233.48平方米），因此恒远公司要求谢清光支付2016年7月1日至2017年9月28日期间的物业管理费3486.63元（233.48元×14个月+233.48元÷30天×28天），合理有据，本院予以支持。关于恒远公司主张的2016年2月1日至2017年9月28日期间的电费1100.56元、水费59.06元、污水处理费14.58元、公摊水费150.66元及公摊电费584.22元，恒远公司已提供计算方法、各月费用明细以及向供水供电部门代缴的凭证等予以作证，本院予以采信，因此谢清光亦应向恒远公司支付上述费用。关于逾期缴费的滞纳金，谢清光迟延支付物业管理费及相关费用已构成违约，理应向恒远公司支付滞纳金，恒远公司依据合同约定要求谢清光以当月所欠费用为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算滞纳金，合理有据，本院予以支持。谢清光经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年7月1日至2017年9月28日期间的物业服务费3486.63元及滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费233.48元为基数，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，滞纳金以不超过本金为限；二、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年9月28日期间公摊电费584.22元；三、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年9月28日期间公摊水费150.66元；四、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年9月28日期间的电费1100.56元；五、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年9月28日期间的水费59.06元；六、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年9月28日期间污水处理费14.58元；七、被告谢清光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付上述第二、三、四、五、六项公摊水电费、电费、水费、污水处理费的滞纳金（滞纳金分别以每月欠缴水电费、污水处理费、公摊水电费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算，滞纳金以不超过每月应缴本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢清光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曹雪云人民陪审员  任识和二〇一九年九月五日书 记 员  朱婷欣邓国靖