山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终439号   上诉人（原审原告）：潘某，女，1969年9月11日出生，汉族，现住太原市。   委托代理人：杨某，山西黄河律师事务所律师。   委托代理人：冯某，山西黄河律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）:吕某，男，1964年2月20日出生，汉族，浙江广扬建设集团有限公司经理，现住浙江省东阳市。   委托代理人：高某，山西平略律师事务所律师。   委托代理人：柳某，山西神角律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：山西瑞驰房地产开发有限公司。   无独立请求权第三人：山西百善源健康养老科技实业有限公司，住所地太原市阳曲县黄镇龙兴村。   法定代表人：王某，该公司总经理。   委托代理人：卢某，该公司职员。   上诉人潘某因与被上诉人吕某、山西瑞驰房地产开发有限公司（以下简称瑞驰公司）执行异议之诉纠纷一案，太原市中级人民法院（以下简称太原中院）于2016年2月1日立案，同年10月20日作出（2016）晋01民初259号民事判决，潘某不服，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日作出（2017）晋民终446号民事裁定，发回太原中院重审。太原中院于2018年7月13日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年12月25日作出（2018）晋01民初788号民事判决。潘某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在该系列案件审理过程中，潘某向本院提交《变更诉讼主体申请书》提出已将本案所涉债权转让与山西百善源健康养老科技实业有限公司（以下简称百善源公司），请求该公司为本案诉讼主体参加诉讼。同时百善源公司向本院提交《参加诉讼申请书》，请求本院准许其作为诉讼主体参加本案诉讼活动。经本院研究决定，准许百善源公司以无独立请求权第三人参加诉讼。潘某的委托代理人杨某、冯某，吕某的委托代理人高某、柳某，百善源公司的法定代表人王某、卢某到庭参加了诉讼。第三人瑞驰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   上诉人潘某的上诉请求：一、依法撤销太原中院（2018）晋01民初788号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：吕某没有签订真实的预订书及商品房买卖合同，也没有真实支付房款，对其收据、预订书的真实性不认可，原审判决也认定吕并未支付房款，其所提供的证据无法证明吕支付了涉案房款，应认定吕某不享有排除强制执行的权益，驳回其执行异议申请，恢复对本案的执行。为维护上诉人的合法权益，恳请省高院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。   被上诉人吕某辩称，其作为浙江广扬建设集团有限公司经理，具体垫资承建瑞驰公司的蓝水假日工程，瑞驰公司欠其工程款，双方约定以四套房抵顶，在2013年6月3日与瑞驰公司签订了《蓝水假日预订书》，该公司出具的收据，收据载明房款为抵顶的工程款数额。所剩余的工程款后来在2015年向太原中院起诉，工程款具有法定的优先受偿权，瑞驰公司明确以该四房产抵顶，至今无法占有系由于法院查封停建，原审判决适用法律正确，应驳回潘某的上诉请求。   百善源公司发表意见称，瑞驰公司与吕某的预订书是倒签的，双方没有抵顶协议，没有真实付款，涉及到虚假诉讼，不能对抗其强制执行。   原审法院经审理查明，2013年6月3日，吕某与瑞驰公司签订《蓝水假日预定书》四份，约定吕某预定购买瑞驰公司蓝水假日4#4-1401号、4#4-1501号、4#4-1502号、4#4-1503号房屋，房款总价为50万元。其中4#4-1401号房的建筑面积168.32平方米，单价5776元/平方米，总价为972216元；4#4-1501号房的建筑面积168.32平方米，单价5824元/平方米，总价为980296元；4#4-1502号房的建筑面积116.29平方米，单价5824元/平方米，总价为677273元；4#4-1503号房的建筑面积64.25平方米，单价5824元/平方米，总价为374192元。协议还对其他事项作了约定。2013年6月3日，吕某以人工费、材料费抵顶了上述房款，瑞驰公司出具收据4份。2013年9月4日，太原市房产管理局为瑞驰公司颁发蓝水假日4＃楼的《商品房预售许可证》。本院在审理原告潘某与被告瑞驰公司等借款合同纠纷一案中，于2013年11月15日查封了涉案房产。瑞驰公司曾于2014年1月21日向本院提交《解除查封保全申请书》，申请解除对西渠路（玉门北沿岸）12号蓝水假日4号楼房产等的查封。2014年10月15日，本院作出（2013）并民初字第469号民事判决，判决：一、被告太原市丽晶假日酒店管理有限公司于本判决生效后十日内偿还原告潘某借款本金21532961.72元；二、被告太原市丽晶假日酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告潘某截止到2014年6月30日的利息13955984.83元及自2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止的利息（以尚欠借款本金21532961.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、被告山西瑞驰房地产开发有限公司、王云洲、郑有文对上述一、二项承担连带偿还责任；四、被告山西太极龙汽车销售有限公司在1000万元范围内对上述一、二项承担连带偿还责任；五、驳回原告潘某的其他诉讼请求。在执行申请执行人潘某与被执行人瑞驰公司等借款合同纠纷一案中，本院于2015年11月30日作出（2015）并执字第422号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司、山西瑞驰房地产开发有限公司、郑有文、王云洲银行存款3548.89466万元及迟延履行的债务利息、执行费102888.95元；如银行存款不足，查封、扣押被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司、山西瑞驰房地产开发有限公司、郑有文、王云洲相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人山西太极龙汽车销售有限公司银行存款1000万元；如银行存款不足，查封、扣押被执行人山西太极龙汽车销售有限公司相应价值的财产。吕某对本院查封瑞驰公司位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢4单元1401号、第4幢4单元1501号、第4幢4单元1502号、第4幢4单元1503号房产提出异议，请求中止执行（2015）并执字第422号执行裁定确定的由异议人购买，但登记在被执行人瑞驰公司名下的房屋，解除对异议人所购房屋的查封措施。本院于2015年12月14日作出（2015）并执异字第99号执行裁定，裁定：中止对山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢4单元1401号、第4幢4单元1501号、第4幢4单元1502号、第4幢4单元1503号房产的执行。   原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，吕某与瑞驰公司签订的《蓝水假日预订书》对房屋建筑面积、单价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容作了约定，符合房屋买卖合同的法律特征；吕某已支付全部购房款；瑞驰公司已取得涉案房产的商品房预售许可证。故《蓝水假日预订书》应认定为商品房买卖合同。《蓝水假日预订书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。涉案《蓝水假日预订书》签订于查封之前；涉案房屋由于查封而停建至今；吕某已按照约定支付全部购房款。故吕某对执行标的享有足以排除强制执行的权益。潘某要求对该房屋恢复执行无事实及法律依据，其诉讼请求本院不予支持。第三人瑞驰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回潘某的诉讼请求。   本院二审审理中，吕某认可其提交法庭的《蓝水假日预订书》是瑞驰公司为了抵顶所欠其工程款而签订，并陈述房款收据所注明房款并未实际交纳，是部分工程欠款数额。上诉人质证认为，吕某未实际交纳房款，与瑞驰公司所签订的《蓝水假日预订书》非真实的商品房买卖合同，其不应享有排除执行的权益，人民法院应恢复强制执行。双方对原审判决查明的其他事实没有异议，本院予以确认。   围绕上诉人的上诉请求和理由，本院认为，本案当事人争执的焦点问题为：被上诉人吕某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，吕某提供的浙江广扬建设集团有限公司于2013年5月28日给瑞驰公司出具的《委托书》虽记载有“我司施工阶段的人工费、材料费等由项目经理吕某个人负责筹集垫付，经公司授权同意以吕某个人的名义和瑞驰公司办理房屋抵顶手续”。太原中院（2015）并民初字第330号民事判决明确载明原告广扬建设公司于2010年7月1日中标被告瑞驰公司开发的蓝水假日4号住宅楼工程，截止2015年3月25日，瑞驰公司已付工程款13950183元，尚欠13501346.94元。《蓝水假日4号楼所收工程款》虽盖有瑞驰公司工程部浙江广扬建设集团有限公司项目部公章，并记载有2013年与2014年收款总计13950183元。但以上三份证据并未明确瑞驰公司曾用四套房屋抵顶，其所提交法院的《蓝水假日预订书》与收据中只有房屋坐落位置及房款等内容，并无工程款抵顶房款的记载，与吕某陈述的瑞驰公司以工程款抵顶房款内容不相一致。故该《蓝水假日预订书》无法认定为真实有效的商品房买卖合同、吕某亦非真实购房人，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。如其认为权利受损，可向瑞驰公司主张权利。上诉人潘某的上诉请求有事实依据，本院予以支持。原审判决认定事实与适用法律皆错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   撤销山西省太原市中级人民法院（2018）晋01民初790号民事判决；   准许执行山西瑞驰房地产开发有限公司名下位于太原市玉门河北沿岸12号蓝水假日第4幢4单元1401号、第4幢4单元1501号、第4幢4单元1502号、第4幢4单元1503号房产。   一、二审案件受理费各100元，由吕某负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘 英   审判员 刘志刚   审判员 仲俊光     二○一九年九月二十八日   书记员 段梦萦