福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初2152号 原告：林小兰，女，1963年10月9日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：林文清，女，1957年3月24日出生，香港特别行政区居民，大陆联系地址：住福建省福清市。 上列两原告共同委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 被告：集盒地（福建）信息技术有限公司，统一社会信用代码：91350521MA2YPH6453，住所地福建省泉州市惠安县中山南路欧景步行街225号。 法定代表人：赵雄斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏小梅，女，1980年11月11日出生，汉族，住福建省惠安县。该公司员工。 原告林小兰、林文清与被告集盒地（福建）信息技术有限公司（简称集盒地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林小兰、林文清及其共同委托诉讼代理人陆享民，被告集盒地公司的委托诉讼代理人苏小梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林小兰、林文清向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《店铺租赁合同》及《年后补充协议》。2、判令被告向原告支付拖欠的租金19447元（暂计至2019年2月28日，实际金额计至合同解除之日）。3、判令被告在合同解除后立即将租赁商铺交还原告，逾期被告按租金15277元／月的标准向原告支付占用费。4、判令被告向原告支付逾期付款违约金（尚欠租金19447元按5%的标准计算逾期付款违约金972.35元；自2019年3月1日起以每月应缴纳15277元租金／占用费为基数按5%的标准，自每月7日起计算当月应付租金／占用费的逾期付款违约金至商铺实际交还原告之日止）。5、判令被告按月租金标准的五倍向原告支付违约金计87862.5元（17572.5元／月×5个月）。6、确认原告有权将被告缴纳的租赁押金30000元抵充上述费用。诉讼中，原告增加诉讼请求为：要求被告将14台空调恢复原状。事实与理由：2017年11月，原、被告签订《店铺租赁合同》1份，约定由被告租赁原告所有的位于惠安县店面，面积550ｍ2，楼下面积约35ｍ2；租赁期限3年（自2017年12月1日至2020年11月30日）；第一年月租金16500元，后两年月租金17572.5元，租金一月一付，每次付款时间为到期日的前一星期；被告未按时足额支付租金满10个工作日的视为违约，应按当期租金的5%支付违约金；租赁押金为30000元；任何一方在合同期间提前终止合同或违反合同的规定，均按月租金的五倍向对方赔偿违约金。2019年1月23日，原、被告就《店铺租赁合同》签订了《年后补充协议》，约定2017年12月1日至2018年11月30日的不含税月租金为14343元，2018年12月1日至2020年11月30日的不含税月租金为15277元；截至2019年1月23日，被告尚欠原告租金59447元（计至2019年2月28日），并承诺在2019年1月31日前付清，否则视为违约，原告有权解除合同和补充协议，并要求被告承担合同及补充协议项下的违约责任。截至起诉之日，原告已多次催缴尚欠租金19447元，但被告毫无诚信，拒不支付。另，双方交接时，原告将安装好的14台格力品牌的挂式空调交付给被告，被告在单方撤店时擅自拆除并运出涉案房屋，在原告以报警的警告下，被告才同意将空调运回涉讼房屋，但并未恢复原状，安装到原来位置。原告多次要求被告恢复原状，均被拒绝。 被告集盒地公司辩称，被告同意解除合同，但被告在2019年2月21日已明确告知原告因无力承租，要求解除合同并且多次催促原告交接。2月28日，被告发函告知原告将钥匙寄在原告的另一租户郝太爷牛肉店内、要求原告现场交接。4月27日，被告再次发函告知原告到现场。但原告一直未到现场交接。本案租赁合同在2019年2月21日已经解除，被告同意支付对拖欠的租金及自2019年2月1日至2月21日的违约金。但合同约定的违约金偏高，应予调减。另，原告应提供出租时的设备清单。综上，被告支付给原告的押金30000元，在扣除应付房租后，余下部分作为违约金赔偿给原告。 双方争议的焦点是：本案合同解除的时间如何确定，及合同解除的法律后果问题。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《店铺租赁合同》、《年后补充协议》、不动产权证书、微信聊天记录、《物品交接清单》，原告对被告提供的2份函、聊天记录、双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的《关于租赁场所钥匙寄放的证明》及与“淡意的优柔”的微信聊天记录，原告对其真实性有异议，鉴于该些证据属于证人证言，但该证明并没有出具人的签字，证明人及“淡意的优柔”身份不明，且证人未到庭接受质询，故对其真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系涉讼店面的业主。 2017年，原、被告签订《店铺租赁合同》1份，约定：被告向原告承租其所有的位于惠安县店面，不动产证明：闽（2017）惠安县不动产权第0010963、0010957、0010960号；租赁期限3年（自2017年12月1日至2020年11月30日止），原告必须在2017年11月9日将店面交付给被告；租赁期满时不管双方是否同意继租或续订合同，都应于租赁期限届满前90天内以书面形式通知对方，若双方同意续租时，双方应重新协商签订新的租赁合同，在同等条件下，被告享有优先权；自2017年12月1日至2018年11月30日每月租金16500元、自2018年12月1日至2020年11月30日每月租金递增6.5%，为17572.5元；租金付款方式一月一付，每次付款时间到期日的前一星期，被告逾期或未足额支付租金的视为违约，满10个工作日应按照当期金额的5%支付违约金，满45个工作日，原告有权单方面解除合同；租赁押金为30000元，合同期满，原告应在验收房屋无异后3日内如数无息退还租赁押金给被告，租赁期年满2年出现退租现象，原告需无条件退还被告的押金；原、被告双方任何一方在合同期间提前终止合同或违反本合同的规定，均应按月租金的5倍向对方赔偿违约金。 2019年1月23日，原、被告在《店铺租赁合同》的基础上就租金调整及租金归还事宜达成《年后补充协议》1份，载明：1、鉴于双方在原合同中对租金的税费承担问题约定不明，双方同意按以下方式计租：自2017年12月1日至2018年11月30日每月租金14343元（不含税），自2018年12月1日至2020年11月30日每月租金15277元（不含税）；原告向被告开具收款收据，若被告需要发票，原告予以配合，所有税费由被告承担。2、截至本补充协议签订之日，被告已支付租金158500元（含2018年12月支付的10000元），尚欠租金59447元（租金计至2019年2月28日），被告承诺在2019年1月31日前付清尚欠租金59447元，否则视为违约，原告有权立即解除《店铺租赁合同》及本补充协议，要求被告承担《店铺租赁合同》及本补充协议项下的违约责任。 协议签订后，被告于2019年1月31日前支付租金40000元。 2019年2月21日，被告的员工与原告林小兰通过微信进行联系，具体内容如下：（林）“我下午下去136××××3337”，（被告）“林姐，因为经营不好，投资还得等到年中，为了不出现拖延房租，也为了精减费用，我们那边是没办法再租了。您看一下需要如何办理。”“我们这边已经安排搬迁，这两天应该好了。您要是来了，快到前电话我，我在泉州，得赶回惠安的。”（林）“按合同办”（被告）“那具体接下来要怎么对接呢？”（林）“问律师看”（被告）“若您这边不愿意接纳我们请求，我也实在强迫不了，毕竟我们确实没有能力再租。也不希望加大您的负担。那不管怎样，场地你们也是需要收回的。”“我们也只能是请求您这边多多支持理解，毕竟创业不易，企业经营不下去了，总不能继续占有着地方”“您毕竟是出租房子是为了收房租费，也不是租着为了收这些违约金的。我们也不是故意说不租，换好地方了。”“确实是经营无方，没有资金了。”“还烦请您高抬贵手”“房租上到二月结束我们还有一万多未付，也是希望您从三万押金中去补偿。”“若您再按合同走违约金高达五倍房租，那真是雪上加霜，置这公司于死地了。希望你们几位也能从中释怀。确实这公司没有能力再租了。”“哎，真是够的！为了这个空调乌龙吵得不可开交，个个相互推卸，不知道所以然。真是够倒霉遇上这样的公司。空调已经送去，没有你说的十四只有十三。您抓紧时间来接收，我也要离职了。希望能在离开前把事情给您落实好。” 2019年2月22日，被告的员工与原告林小兰的微信内容：（被告）“林姐您意思是说，押金不退了，也得把二月房租交完，再把违约金给您，然后才能退租，您才来收房吗？”“我的意思是您过来一趟，对一下东西，房子先给您，您也好做下一步出租。该交清的物业水电我们都会去交，空调这些如果是该落实，都会落实。房租、押金、违约金，那和我们不租了，钥匙要给您并没有冲突啊。”“对一下我才知道还有什么不足的。不然这个弄完，又那个，您总不能一直不来验收吧。”过程中原告的微信语音显示无法同步。 2019年2月23日，被告的员工与原告林小兰的微信内容：（被告）“林姐，你安排一下何时过来这边吧，我好钥匙给您。” 2019年2月24日，被告的员工与原告林小兰的微信内容：（林）“空调安装了没？” 2019年2月28日，被告的员工与原告林小兰的微信内容：（林）“你好，你没有公司授权，也不是公司法人代表，我不懂你能不能代表公司做出决定。如果你想和我谈撤店事宜，请出示公司方面授权的材料，以使我们双方谈撤占事宜。同时，请将你们私自拆除的14台空调按交按初的情况安装好，谢谢！”（被告）“……如果不能代表公司，那我干嘛一直和你说啊。您这不是钻牛角尖嘛。”“那我回头给您一份证明吧。”（林）“好”。被告员工通过微信向原告林小兰发送其为公司员工的证明，原告林小兰称“14台空调安装事宜请尽快安装清楚”。 2019年3月4日，被告的员工与原告林小兰的微信内容：（被告）“您何时过来呢？望你早些拿钥匙，也好早些出租。合同虽然各方面都有讲到，但毕竟对物件和退租是没有充分说明。再这样拖下去，就是您的损失了。我已经办理离职中，后面请与苏总或朱女士联系。”“公司的人把钥匙放一楼郝太爷了，空调的事情具体联系153××××6213朱女士。” 2019年2月28日，被告向原告林小兰发函，称：现因公司经营不济，面临解散，无力承担高价房租，为避免未来房租拖延，被告于2019年2月21日已委派职工梅子（苏小梅）联系告知退租及协助办理相关事项，介因原告多日未来接收钥匙，特书面再次通知，请知悉！ 2019年4月26日，被告向原告林小兰寄出《退租函》1份，称：因公司经营不济问题，面临解散，无力承担高价房租，为避免未来房租拖延，增加原告的困扰，被告于2019年2月21日已委派职工梅子（苏小梅）多次与原告沟通，告知被告退租事宜，催促原告来现场核收场地，都被原告以各种理由推辞，拒绝来场地对接。现今被告已收到原告寄来的律师函，针对原告起诉状中提到的占用场地一条，并非事实存在，存在诬陷。现今无论原告是否起诉，出于尊重，再次正式请原告于收到此函后第一时间与被告联系，核收场地，否则视为场地接收完毕。 诉讼中，原、被告于2019年7月6日就涉讼店面进行交接并签订《物品交接清单》，载明交接物品如下：1、格力空调内机11台，2、格力空调外机13台，3、靠背椅10张，4、圆桌1张。物业管理服务费及电费：1、2018年12月801.2元，2、2019年1月796元，3、2019年2月380.5元，4、2019年3月至5月各328元。 本院认为，一、原、被告签订的《店铺租赁合同》、《年后补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。被告自2019年2月21日起通过微信告知原告及撤店的方式表示不再履行该租赁合同，已构成违约，原告于3月4日向本院提起诉讼要求解除合同，符合法律规定，且被告同意解除合同，故予照准支持。虽法律并未明文禁止违约方享有合同解除权，但基于维护交易安全及合同约束力的考虑，鉴于原告作为守约方并未滥用权利故意拖延解除合同造成显失公平的法律后果，本案合同解除时间确定为原告2019年3月4日向本院提起诉讼时为宜。二、关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告支付计至合同解除之日的租金、商铺返还前按租金标准计算的占用费、支付违约金，符合法律规定及合同约定，应予支持。1、根据《年后补充协议》，计至2019年2月28日的租金被告尚欠59447元。被告于2019年1月31日支付租金40000元，即计至2019年3月4日的租金尚欠34724元（19447元+15277元/月）。《店铺租赁合同》第三条约定：“被告逾期或未足额支付租金满10个工作日应按照当期金额的5%支付违约金。”被告在原告起诉后未能支付尚欠租金，至今已逾半年，原告要求其支付逾期付款的违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持，违约金应确定为1736.2元（34724元×5%）。原告主张自2019年3月1日起以月租金标准为基数按5%的标准计至商铺实际交还原告之日止的违约金，没有合同依据，不予支持。2、双方于2019年7月6日就涉讼店铺进行交接，原告原诉讼请求中关于被告返还店铺的内容，无事实基础，不予支持。另，2019年2月21日至2月28日间，被告的员工多次通过微信告知原告林小兰不再承租涉讼店铺、要求原告林小兰到现场交接，未果后于2019年3月4日告知原告林小兰已将店铺钥匙寄放在原告的另一租户处，但原告未予回复。虽然双方对将空调恢复原状的事宜存在争议，但至原告2019年2月底撤店、3月4日在原告未到现场交接的情况下将钥匙寄放给原告另一租户时，原告已经可以实际控制涉讼店铺。因此，被告实际占用涉讼店铺的时间应确定至2019年3月4日为宜。由于该时间与合同解除时间恰好一致，被告不需要向原告支付店铺占用费。3、被告提前结束租赁合同的行为已经构成违约，并给原告造成了一定的经济损失，原告要求其承担相应的违约责任，符合法律规定及双方约定，应予支持。根据《店铺租赁合同》第六条的约定：“双方任何一方在合同期间提前终止合同或违反本合同的规定，均应按月租金的5倍向对方赔偿违约金。”鉴于双方已于2019年7月6日进行交接，距合同解除约4个月，故违约金调减按月租金的4倍即61108元（15277元/月×4）。4、原告要求被告将14台空调恢复原状，但在本院指定期限内未能提供证据证明其交付给被告的空调数量，应承担举证不能的法律后果。若原告存在其他损失，可另案主张权利。 综上，原、被告双方签订的《店铺租赁合同》、《年后补充协议》应确定于2019年3月4日解除，被告需向原告支付租金34724元、逾期支付租金的违约金1736.2元、提前解除合同的违约金61108元，计97568.2元。被告向原告缴纳30000元押金，应用于抵扣上述款项。原告的其他不合理请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告林小兰、林文清与被告集盒地（福建）信息技术有限公司签订的《店铺租赁合同》及《年后补充协议》； 二、被告集盒地（福建）信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林小兰、林文清支付截至2019年3月4日合同解除前尚欠的租金4724元（已扣除此前被告已付的押金30000元），及逾期支付租金的违约金1736.2元； 三、被告集盒地（福建）信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林小兰、林文清支付违约金61108元； 四、驳回原告林小兰、林文清的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7721元，由原告林小兰、林文清负担6231元，原告林小兰、林文清多缴纳的1490元予以退回，由被告集盒地（福建）信息技术有限公司负担1490元，于判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄 坚 审 判 员  黄钕婷 人民陪审员  叶福文 二〇一九年九月十一日 书 记 员  周 璇 速 录 员  何夏妮 本案引用的主要法律条文及执行申请： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。