辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初65号原告：王艳，女，1973年7月2日生，汉族，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：张君，辽宁古塔律师事务所律师。被告：锦州华沣置业有限责任公司，住所地锦州滨海新区福海中路龙湾骏景27-4号。法定代表人：王自勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张砚峰，该公司法律顾问。原告王艳诉锦州华沣置业有限责任公司委托代建合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张君和被告的委托诉讼代理人张砚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行水、电、供暖、煤气和办理房照的合同义务；2、判令被告给付原告逾期交房的违约金48446元（自2014年1月1日以270651元为基数，按日万分之一计算至2018年10月30日）；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年10月9日，原、被告签订委托代建协议，按协议约定，代建住宅位置为锦州市龙栖湾新区“香格里拉·龙湾骏景”高层住宅，起价2080元/平方米，于2013年底办理入户手续；如甲方未按期交房，自约定期限的第二天起至实际交房之日止，被告向原告按日支付已付房款万分之一的违约金，其他详见约定。委托代建协议签订后，原告分别于2010年10月9日、2013年5月19日分别交付房款10000元、150000元、110651元，合计95%房款270651元，门牌号为××楼2单元14-118号。因被告未能提供水、电、煤气、供暖等符合合同约定的交房条件且不能办理房照，故原告未办理入住手续及交纳剩余5%房款。原告认为被告应承担违约责任。后原告与被告多次协商，现被告人去楼空，故原告诉至法院。原告为了证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、委托代建协议，证明原、被告的权利义务，被告未按约定履行合同义务；2、收款收据，证明原告分三次交款270651元。被告对原告证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，认为原告未按约定交付剩余5%的房款，是原告违约。被告辩称，1、原告与被告签订的委托代建协议是合法有效的；2、被告符合房地产开发条件。被告与原告签订委托代建协议后，被告取得了建设用地规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工许可证，建设工程规划许可证，商品房预售许可证，符合土地利用规划、建设用地规划和城市规划的要求；3、被告的建设用地是通过竞标取得，并经过市政府批准的城市规划区域内的土地；4、城市规划区域内的基础建设是政府的职责，城市规划应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系，同时规划范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系等应当作为城市总体规划的强制性内容；5、被告已完成委托事项，原告应依约履行其义务。2013年5月11日经锦州市公证处公证，原告已确定了各自的楼房号，2015年5月20日通过在锦州日报及前期拨打电话的方式向委托人通知交付剩余购房款；6、办理不动产登记是依申请的行为。根据法律规定，原告可以单方申请不动产产权登记；7、办理不动产登记的申请人必须履行法定纳税义务；8、不能办理不动产登记是明示行为，法律规定不动产登记机构不予办理不动产登记的应当书面告知不动产登记申请人，现原告没有证据证明其所选定的楼房，不能办理不动产登记。故被告符合受委托资格，并完成委托事项，原告诉讼请求没有证据证明，没有履行纳税义务，违反委托协议，应驳回原告的诉讼请求。被告为了证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，证明被告具备委托建房的资质；2、委托代建协议、收款收据、公证书，证明原、被告之间委托代建关系及原告房号和尚欠5%的房款14245元未交纳；3、锦州日报，证明2015年5月20日被告通过登报方式通知原告交纳剩余房款；4、房屋建筑工程竣工验收报告，证明被告建设的房屋符合交房标准；5、商品房销售面积核定认证书，证明原告房屋面积98.69平方米。原告对被告证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、5的真实性未提出异议，认为证据1与本案无关联性，证据3不能证明通知到原告，对证据4的真实性、关联性提出异议，认为不是竣工验收合格的证据，也未体现煤气项目验收合格。结合当事人的质证意见，本院对证据认定如下：原、被告证据均具有证据的真实性、合法性、关联性，本院据此认定以下事实：2010年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了委托代建协议，约定被告为原告代建位于锦州市龙栖湾新区“香格里拉·龙湾骏景”住宅，户型为B户型，面积暂测100平方米，具体楼层和房号抓阄产生，起价每平方米2080元，付款方式为签订协议之日交订金1万元，自签订协议之日起一周内交首付款16万元，在确定房号后一周内按产权面积交总房款的95%，并签订商品房买卖合同，剩余房款在入户前一个月内交清；入户时间是2013年底办理入户手续；并在协议第七条违约责任中明确：“除自然不可抗力或政府配套设施不到位等客观因素外，如甲方未按期交房，自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方按日支付已付房款的万分之一的违约金”，同时合同中还约定了交工标准有土建部分、室内配置以及小区安防设施标准等其他条款。协议签订当日，原告交纳定金1万元。2013年5月11日，原告通过公证确定房号，并经过调换确定房号为××楼2单元14层118号，建筑面积98.58平方米，总房款284896元，原告于2013年5月19日交纳房款260651元，共计交纳95%购房款270651元。另查，2013年11月15日，被告建设的楼房签署了竣工验收报告，载明土建、水暖、电气验收合格。2015年5月20日，被告在锦州日报通知购房客户，载明“您所购买的龙湾骏景小区住宅即将交房，请您于2015年5月29日至31日到项目售楼中心交齐购房款”。又查，被告建设的楼房的供暖管线与政府的外部管网未能连接，被告在小区内自行建立了天然气供应站以及以天然气的配套设施。被告在法庭审理过程中向本院提起反诉请求，但其在本院要求的时间内未交纳反诉费。本院认为，原、被告自愿签订的委托代建协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行合同义务。双方既已约定在2013年底交房，被告逾期交房构成违约，应按照合同约定的违约金计算方式向原告支付违约金。关于原告主张被告建设的房屋现仍不符合交房条件问题，原、被告在委托代建协议中交工标准只约定了工程的土建部分、室内配置以及小区安防设施标准，现被告提供了土建、水暖、电气竣工验收报告，故原告以被告建设的房屋不符合交房条件的主张本院不予支持；关于原告主张的小区供暖内网与市政的外网未连接不能供暖现仍不具备交房条件问题，双方在协议中约定了“除自然不可抗力或政府配套设施不到位等客观因素外”被告违约应支付违约金，小区供暖内网与市政外网未能连接系政府配套设施问题，基于此，故如因供暖设施问题导致被告逾期交房被告亦不需承担违约责任；故至被告刊登报纸通知原告交齐房款之日止，被告逾期交房构成违约应向原告支付违约金，违约金计算方式应以260651元为基数自2014年1月1日起，按日万分之一计算至2015年5月31日止为13449.59元（即260651元×0.0001×516天）；关于原告主张的为其办理房屋所有权证等手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理不动产权属登记条件依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告对原告该诉求亦无异议，故在案涉房屋符合不动产管理部门要求的不动产权属登记条件时，原告也履行了购买房屋应缴纳的全部房款、支付税金、住房维修基金等先履行合同义务后，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。关于原告主张的要求被告履行供暖义务问题，被告称具备履行供暖义务的设施，原告未办理入住，其无证据证明被告不能履行供暖义务，且小区供暖内网与市政供暖外网未连接系政府配套设施问题，原告该主张本院不予调整。关于被告反诉问题，因其未交纳反诉费用，故本案不作调整，被告可另案告诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告锦州华沣置业有限责任公司在原告王艳所有的坐落于锦州市龙栖湾新区“香格里拉·龙湾骏景”24号楼2单元14层118号楼房具备办理不动产权属证书的条件时协助原告办理案涉房屋的不动产权证；二、被告锦州华沣置业有限责任公司与本判决生效后一次性支付原告王艳逾期交房的违约金13449.59元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取506元，由原告王艳负担406元，被告锦州华沣置业有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王利民二〇一九年九月十一日书记员  杨 晋