广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1006号 原告：桂林市叠彩区群山花苑业主委员会，住所地：桂林市叠彩区中山北路135号群山花苑19栋一层。 负责人：李成远，桂林市叠彩区群山花苑业主委员会主任。 委托诉讼代理人：梁毅，广西利业律师事务所律师。 被告：黄辉，女，1958年5月28日出生，瑶族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：邹倩，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 原告桂林市叠彩区群山花苑业主委员会（以下简称群山花苑业委会）诉被告黄辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告群山花苑业委会的负责人李成远及其委托诉讼代理人梁毅，被告黄辉及其委托诉讼代理人邹倩、卢自聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告群山花苑业委会向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2015年7月至2019年5月拖欠的物业管理费2559.44元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原物业公司因退出小区物业管理，经业主大会决定，由原告履行物业管理职责，对小区实施自治管理。2015年5月，原告通过发放问卷调查形式，针对小区物业管理费、地下车场及地面车位占用费等，向小区全体业主征求收费标准。经统计收回的问卷调查，全体业主同意物业费每月按0.5元/平方收取和地下车场及地面车位每个占用费分别为150元/月、50元/月，原告于2015年6月21日召开会议，记录收费实施方案。被告系小区13栋业主，其所有的房屋建筑面积为111.29平方米。原告通过自治管理提供了物业服务，被告有义务每月应按55.64元（建筑面积111.29平方米×0.5元/平方米×1月=55.64元/月）交纳物业服务费。但被告至2015年7月截至2019年5月，拒不履行交费义务，拖欠时间长达46个月之久，拖欠物业费2559.44元（55.64元/月×46个月=2559.44元）。原告多次催要，被告均以各种理由搪塞，拒不履行，其行为严重侵害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。庭审中原告将第一项诉讼请求“1．判令被告向原告支付2015年7月至2019年5月拖欠的物业管理费2559.44元。”变更为：“1．判令被告按每月55.64元支付2015年7月至实际履行之日止的物业管理费。” 被告黄辉辩称，1．原告不是本案的适格原告，依法应驳回其起诉。首先业委会是业主大会授权的执行机构，其向业主收取物业费、车位费及提起诉讼，均应事先获得专有部分占建筑物总面积和过半数的业主且占总人数过半数的业主授权同意。本案中原告提起本案诉讼收取物业费用并未获得双过半的业主授权和同意，其不具备原告的诉讼主体资格，其次原告成立程序不合法，无权提起本案诉讼；2．原告要求被告支付物业费没有依据，首先，小区自管，物业费属于业主共同决定的事项，依法需获得双过半的业主同意，原告作为业委会，无权对上述事项作出决定，其主张的物业费收费标准不能成立，其次，原告主张的物业费收费标准，没有经过物价部门核准备案，收费不合法。再次，原告作为非营利性组织，应按其实际支出的费用，收取物业费用，对于原告未公示超出实际支出的部分，被告有权拒交。3．原告诉请2015年7月至2019年5月之间的物业费，但其在2016年7月份才开始备案，对于备案之前的费用无权收取，而且其诉请已超过诉讼时效；4．原告物业服务期间财务管理混乱，未尽职责，损害业主利益，被告依法有权拒绝支付物业费；5．被告曾经也跟业委会沟通说过愿意交纳物业费，但因为业委会管理服务、员工管理不到位，曾出现员工恐吓业主的情况，因此被告拒绝交物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：群山花苑小区位于桂林市叠彩区，被告黄辉系群山花苑北区的业主，该房屋建筑面积111.29㎡。2016年7月27日，群山花苑小区业主关于成立业主委员会事宜向桂林市叠彩区土地房产工作局备案。业主委员会备案表登记该管理性质属于业主自管，业主委员会会议决定：选举产生新一届业主委员会，会议决定李成远为本届小区业委会主任，蒙冬贵、宋杰为副主任；决定收取适量物业费及停车位维持正常运转，每月按0.5元/平方米收取物业费，按50元/月收取地面车位停车费，按150元/月收取地下车位停车费；聘请业主委员会管理人员1名，保安7人，保洁员4人，绿化工1人；业主委员会账目每半年公示一次；业委会实行民主管理，没有会计收纳实行收支监管，业委会实行义务管理，不发工资，每年只发少量通讯费及误工费。 另查明，群山花苑管理规约第九条约定：“物业服务收费方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。”第十九条约定：“业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期支付，业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或者其他管理人可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收支情况，并注明欠交费的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或者其他管理人可以依法通过法律途径解决。”因被告从2015年7月至今未交物业费，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：1．原告是否是本案适格的主体；2．原告的诉请是否超过诉讼时效；3．原告要求被告自2015年7月起，每月支付55.64元的物业管理费直至实际履行之日止的主张，是否有事实及法律依据，应否得到支持。 一、原告是否是本案适格的主体。 根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”业主委员会有权自治管理本小区物业并收取物业服务费。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。本案群山花苑小区业主委员会经全体业主大会选举产生，且经桂林市叠彩区土地房产工作局登记备案，系依法成立。群山花苑小区业委会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。被告拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益，故本案原告具有适格诉讼主体资格。 二、原告的诉请是否超过诉讼时效。 关于被告辩称原告无权收取2015年7月至2019年5月之间的物业费，因其在2016年7月份才开始备案，对于备案之前的费用无权收取，且原告的诉请已超过诉讼时效的问题。本院认为，业委会是物业管理区域内小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治管理组织，在备案之前，其已经产生。故本院对于被告该辩称不予采信。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：“不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，物业服务费实质是债务纠纷，本案中原被告双方并未明确约定物业费的支付方式及支付时间，即未明确约定债务的实际履行期限，故本案履行期限应截止至原告起诉之日届满。在庭审中，被告亦自认经常就物业费及业委会的管理问题与原告进行沟通，因此诉讼时效在原告向被告提出履行请求时亦产生中断。故本院认为原告诉请的2015年7月至2019年9月的物业费未超过诉讼时效。 三、原告要求被告自2015年7月起，每月支付55.64元的物业管理费直至履行之日止的主张，是否有事实及法律依据，应否得到支持。 群山花苑小区的物业管理单位是原告桂林市叠彩区群山花苑业主委员会，该小区是业主自管，原告依照会议决定收取物业费，进行物业管理。双方当事人应当按业主委员会会议决定的约定全面履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。按上述规定，被告应按照业主委员会会议决定支付拖欠原告的物业管理费，被告住房建筑面积为111.29㎡，按照业主支付该房屋物业服务费每平方米0.5元计算，即每月支付55.64元（建筑面积111.29㎡×0.5元）物业管理费。原告主张被告应按此标准交纳2015年7月至实际履行之日的物业管理费。本案中，2019年9月以后的物业管理费尚未产生，且原告尚未对被告实际履行相关服务义务，该费用尚未确定，故本院仅对已实际产生且被告至今拖欠的物业服务费予以支持。被告应支付原告2015年7月至2019年9月共计51个月的物业管理费2837.64元【55.64×51】。 被告辩称原告在管理小区方面存在财务管理混乱，垃圾堆放等问题，因此拒绝交纳物业费。本院认为，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和业委会双方的同心协力。在业委会依约提供服务后，业主应当履行缴纳相关费用的义务。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费的方式对抗。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下： 一、被告黄辉向原告桂林市叠彩区群山花苑业主委员会支付2015年7月至2019年9月物业管理费2837.64元； 二、驳回原告桂林市叠彩区群山花苑业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告黄辉负担。另25元由本院退回原告桂林市叠彩区群山花苑业主委员会。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄石慧 二〇一九年九月二十六日 书记员  黄玉洁 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十三条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃、排放污染物或者噪声、违法规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。