江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2770号上诉人（原审被告）：马平方，男，1966年4月23日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：费章福，江苏致邦（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李怀兴，男，1986年2月22日生，汉族，河南省民权县人，住河南省民权县王庄寨乡李西村093号，现住江苏省常州市新北区。上诉人马平方因与被上诉人李怀兴农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院作出的（2019）苏0411民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年07月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马平方的上诉请求：撤销一审判决第四项判决，支持上诉人的反诉诉请。事实和理由：被上诉人是外来常州市的打工人员，平时为企业修理模具，收入较高，且长期居住在。2018年初，因上诉人归还银行贷款需要，打算出售建造不到五年的住房。被上诉人闻讯，前来向上诉人咨询，了解房价，上诉人如实相告建房情况。经过商议，双方确定以1620800元成交。面议当天，被上诉人担心上诉人将房子再卖给别人，就主动交付购房定金1万元，并表态五日内再交19万元定金。被上诉人恪守信用，在2018年3月8日及时通过银行转账支付19万元定金。鉴于被上诉人信用很好，3月8日收款当日，双方在上诉人村民小组组长周荣明的见证下，订立了“房屋买卖协议书”。协议签订后，为了准备交付房屋，上诉人另行搭建住房，并搬迁腾空了协议房屋。上诉人用电话、微信、短消息将此事告知了被上诉人，催其交款入住，但被上诉人不予理睬。为此，上诉人书面通知被上诉人交款收房，被上诉人收到通知后，以房产不能交易为由，不愿履行合同并起诉至法院，要求确认协议无效、退还定金。庭审中，法官释明，该房屋买卖协议书不符合当前国家政策，应为无效。上诉人认为，本案所涉合同虽然无效，但被上诉人在问明房屋情况后，依然积极主动交付定金、签署协议，上诉人有理由相信被上诉人是真心需要上诉人的房屋。被上诉人在协议签署后不履行，违反诚实信用原则，且在协议签订后，直至上诉人在2018年11月底收到被上诉人的通知书前，被上诉人从来没有表达过毁约不买的意思，致使上诉人也抱住一个诚信履约，尽快交房的意愿，搭建新的简易住房。为此开支建设装修搬迁费用488047元。故被上诉人在本案中具有明显过错。任何人都有理由相信，被上诉人如果协议签署前反悔，或者协议签署后就反悔，上诉人就不会开支建设装修搬迁费用488047元。因此，被上诉人应按照合同法第四十二条、第五十八条的规定，承担缔约过失责任和过错赔偿责任。向上诉人赔偿十万元。李怀兴辩称：我方没有给上诉人造成任何损失，协议约定必须等全款付清之后才可以搬迁，搬迁及付款时间另外协商，所以在没有付清房款的情况下，房屋仍然在上诉人的控制下，且至今上诉人没有给我钥匙，上诉人搭建房屋与本次房屋没有关联。因此我方不存在任何过错，请驳回上诉人的诉请。李怀兴向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年3月8日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令马平方立即返还购房定金20万元及利息损失（自2018年3月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用马平方承担。马平方向一审法院提出反诉请求：1.判令李怀兴赔偿马平方经济损失10万元；2.判令李怀兴承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年3月左右，李怀兴与马平方商谈购买标的房屋，且2018年3月3日李怀兴先向马平方交付了1万元定金，收条中注明：还欠定金19万元，五天之内交清。2018年3月8日，双方正式签订《房屋买卖协议书》。在该协议中主要约定：甲方（马平方）现有位于华美盛超市南山路南第二排两间三层楼房出售，乙方（李怀兴）有意向购买，经双方协商达成协议如下；一、经双方商量，甲方同意以壹佰陆拾万零捌佰元正的价格卖给乙方，乙方一次性付清，甲方则随后搬迁，付款及搬迁时间另定。二、甲乙双方为敲定事成，乙方必须预付定金贰拾万元…；三、甲方出售房内的电器及家俱，乙方如需保留，则由双方协商折价，如不需要，则由甲方带走；四、甲方出售的房屋，无房产证，仅政府有关手续，如今后政策许可办理，其费用等均由乙方自行承担。如涉及村民小组有关事宜，甲方有义务配合做好协调工作…。协议签订当日，李怀兴又交付马平方19万元，完成了20万元定金的交付。之后李怀兴未再付款，马平方于2018年9.10月份左右向李怀兴寄送《付款交房通知书》，要求李怀兴在收到通知后十日内付清房款，以便交房。否则视为放弃购买，协议自行解除，已收定金不再退还。李怀兴自认于2018年10月底收到该通知书，并于2018年11月21日向马平方寄送《函》，该函中主要陈述：协议签订后，我了解到该房屋属于违章建筑，法律禁止买卖，而且你也没有提供任何证据证明该楼房系你名下的楼房。此外，我向村委了解到，我的户口也不在楼房所在地的村委，无法购买该楼房。以上情况导致了我极大的不安，这几天我也一直在核实相关政策。为了确保我们之间的交易不违反法律法规，请你在收到本函后3日内，向我提供以下材料，以消除我的不安，保障合同继续履行：1、华美盛超市南山路南第二排两间三层楼房系你所有房产的证明；2、该楼房的政府有关手续；3、村委出具的我购买的相关凭证（如村委不愿出具，我们可以共同前往相关部门了解相关政策）。后因协商不成，李怀兴诉至法院。法院经审查后，当庭向双方释明协议无效。因调解无效，马平方提出反诉，李怀兴变更相应诉请。一审法院认为,本案所涉标的房屋系农村宅基地上所建房屋，相关审批手续不全，更无产权登记，本案李怀兴并非当地同一集体经济组织成员，根据相关法律规定，农村住宅房屋只允许在同一集体经济组织范围内转让，超出此范围的买卖合同无效。故对李怀兴提出要求确认双方于2018年3月8日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，该院予以支持。在合同无效的情况下，根据相关法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对李怀兴要求马平方返还20万元定金的诉讼请求，该院予以支持。关于双方各自主张的损失赔偿问题。该院认为，本案所涉房屋买卖，双方在签订协议时，对房屋的状况及农村房屋买卖的相关政策都有关注，在协议书第四条的约定中就可以看出。但双方都没有认真调查了解相关法规政策，未尽到注意义务即签订协议。合同无效，该院认为双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。马平方可能为准备交房作了一些准备，但其另外建房的行为，系其自主决策行为，并非由合同无效而直接导致损失。而李怀兴在起诉之前，也未明确因合同无效要求马平方立即返还定金。综合以上因素情况，该院对马平方反诉主张不予支持，对李怀兴主张的利息损失，调整为自受理之日起起算。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决，一、确认李怀兴和马平方于2018年3月8日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、马平方于本判决生效之日起10日内返还李怀兴定金20万元及逾期利息（自2019年1月9日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、驳回李怀兴其他诉讼请求；四、驳回马平方的反诉请求。如果马平方未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由马平方负担（该款李怀兴已预交，马平方应负担的部分于本判决生效之日起10日内迳付李怀兴）；反诉案件受理费减半收取1150元，由马平方负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据；经查阅原审卷宗查明，马平方于一审中曾提供2018年5月两份由案外人出具的收条或收据，载明其因拆除及搬离案涉房屋内的电器产生费用共计13000元。二审查明的案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为：我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方就未取得相应合法手续以及位于农村集体土地上的房屋签署买卖合同，该合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效，故因该合同取得的财产应予以返还，双方对合同无效均有一定过错，需各自承担相应责任。现马平方主张其因该合同无效而产生了建设装修搬迁费用40余万元，马平方自主决定对其所有的其他房屋进行装修是否为履行本案合同而为并无充分证据予以证明，即无法认定该部分支出系本案合同无效所致；同时双方合同约定案涉房屋内电器应在李怀兴不需保留的情况下方由马平方带走，且合同约定搬迁应在房屋价款付清之后，故该部分费用亦无法认定系合同无效而导致的损失，一审法院结合本案案情判令马平方承担利息损失起始时间为2019年1月9日开始，已考虑李怀兴的过错因素，故一审判决驳回马平方的反诉请求并无不当。综上所述，上诉人马平方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人马平方负担。本判决为终审判决。审判长  刘敬兵审判员  吴立春审判员  杨 迪二〇一九年九月二十五日书记员  吴 冰