天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津执异26号案外人：张文荣，女，汉族，1956年3月27日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：王立彬，该公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，该公司员工。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省临沂市沂南县界湖街道城北外环路。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：王立彬，山东晨始置业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，山东晨始置业有限责任公司员工。被执行人：陈贵德，男，汉族，1965年5月9日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：王立彬，山东晨始置业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，山东晨始置业有限责任公司员工。被执行人：高树英，女，汉族，1962年4月8日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：王立彬，山东晨始置业有限责任公司员工。委托诉讼代理人：杨翠翠，山东晨始置业有限责任公司员工。在本院指定本市第一中级人民法院（以下简称一中院）执行的申请执行人中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英等融资租赁合同纠纷一案中，案外人张文荣于2019年4月12日向本院提出书面异议，要求确认登记在山东晨始置业有限责任公司名下的沂南县智圣汤泉庄园南区D11号楼归异议人张文荣所有；要求依法解除对登记在山东晨始置业有限责任公司名下的沂南县智圣汤泉庄园南区D11号楼的查封。案外人张文荣称：一、查封房屋归异议人张文荣所有。1.异议人与被执行人之间存在商品房买卖合同。被执行人山东晨始置业有限责任公司在依法取得合法建设手续开发建设智圣汤泉庄园小区工程，2010年8月6日，从洪君与被执行人签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定购买被执行人开发建设的沂南县智圣汤泉庄园南区D11栋别墅住宅，总房价为1484226元。当日，从洪君用智圣庄园工程款抵交房款支付定金开具了10万元单据（编号0049148同意换名为张文荣）、2010年9月3日从洪君用智圣庄园工程款抵交房款开具了1333086元单据（编号0052118同意换名为张文荣）。陈贵德在2010年8月6日、2010年9月3日借据签字确认，全部结清购房款。2011年5月17日，从洪君将房屋转让给张文荣并办理了更名手续，财务给张文荣开具了1333086元凭证（编号0041825）。2016年4月20日，被执行人为张文荣开具了1442663元销售不动产统一发票（编号00052979）。2.异议人张文荣实际占有房屋。异议人自2013年4月1日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费。异议人于2013年4月实际占有并居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，该登记在山东晨始置业有限责任公司名下的沂南县智圣汤泉庄园南区D11号房产已经由异议人实际占有，并已经归异议人所有。异议人准备办理房产证时，发现房屋已被法院查封。异议人与申请执行人中国金融租赁有限公司不存在任何债权债务关系，由于申请执行人的申请导致异议人不能办理不动产手续以及过户等出让手续，严重侵害了异议人的合法权益。3.异议人张文荣没有过错。异议人于法院查封之前购买上述房产，购房过程中没有任何过错，按规定属于善意无过错行为，该房屋不应被查封执行。二、依法应解除对异议房屋查封，确认归异议人张文荣所有。异议人在购买房屋过程中没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当解除对异议人购买房屋的查封。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》(【2014】执他字第23、24号)，购房者权益优于工程优先权和抵押权、具有对涉案房产的排除权利。案外人张文荣为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.天津市高级人民法院（2016）津民初100号民事裁定书及2017年1月12日作出的沂南县房地产管理局协助执行通知书；2.蒙山温泉庄园Ｄ11号楼沂房权证城区字第××号房产证，证明查封错误；3.2010年8月6日从洪君与山东晨始置业有限责任公司签订的《智圣汤泉庄园认购协议》、2010年8月6日从洪君10万元交款单据（编号0049148）、2010年9月3日从洪君1333086元交款单据（编号0052118）、及2010年8月6日、2010年9月3日从洪君用智圣庄园工程款抵交房款借据、2011年5月17日张文荣缴纳1333086元房款凭证（编号0041825）、2016年4月20日张文荣1442663元销售不动产发票（编号00052979），证明从洪君与山东晨始置业有限责任公司双方存在真实意思有效的蒙山温泉庄园Ｄ11号楼房屋买卖合同，并工程款抵交完毕房款，符合购房者权益优先规定，拥有排他权利，异议人张文荣受让从洪君房屋并开具不动产发票，合法受让拥有购房者权益优先权，拥有排他权利；4.购房户钥匙发放联系单、物品交验清单及物业费单据，证明异议人自2013年4月1日已经实际占有入住，拥有排他权利。申请执行人中国金融租赁有限公司称，1.异议人在执行程序中请求确认案涉房屋归异议人所有，不属于案外人异议程序中法院应予审查的事项，法院应当直接驳回该项请求；2.中国金融租赁有限公司对案涉房屋享有抵押权，异议人对案涉房屋不享有任何物权，其异议主张无法对抗中国金融租赁有限公司的抵押权，且仅依据《异议规定》第27条之规定，法院就应直接驳回异议人的申请；3.异议人所提异议不符合《异议规定》第28条所明确规定的相关条件。中国金融租赁有限公司向本院提交沂房他证城区字第××号抵押他项权证，证明涉案争议房产已经于2015年10月9日进行了抵押登记。被执行人山东晨始置业有限责任公司称，同意张文荣的异议请求，异议人的证据足以排除执行。事实与理由如下：一、异议人购房合同在前，具有优先权。山东晨始置业有限责任公司先后取得合法建设手续及预售许可，2010年开始对外销售，2010年8月6日从洪君与山东晨始置业有限责任公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，约定购买其开发建设的沂南县智圣汤泉庄园南区D11栋别墅住宅，总房价为1484226元。协议签订当日从洪君用智圣庄园工程款抵交房款支付定金10万元、2010年9月3日从洪君用智圣庄园工程款抵交房款1333086元。2011年5月17日转让给张文荣并办理了财务更名手续。张文荣于2013年4月1日领取钥匙入住占有，自2015年5月开始缴纳物业费。山东晨始置业有限责任公司于2016年4月20日为张文荣开具了销售不动产统一发票。虽然以上异议房屋因故没有备案登记，但是异议人均缴纳完毕房全部款，并于2015年9月29日前领取入户钥匙入住，以上情况属实。二、抵押合同签订在后、应属无效。山东晨始置业有限责任公司与中国金融租赁有限公司于2014年7月23日签订《融资租赁合同》，在此期间中国金融租赁有限公司对山东晨始置业有限责任公司财务、资产、销售情况已经详细了解，对涉案别墅销售、入住状况应知或者明知，山东晨始置业有限责任公司没有欺骗与隐瞒。山东晨始置业有限责任公司在履行《融资租赁合同》约定支付租金义务过程中，按照约定于2015年2月15日支付第一笔租金后，迟延支付本金，中国金融租赁有限公司要求山东晨始置业有限责任公司提供担保。在双方均明知争议房屋已经出售前提下，于2015车9月29日签订《抵押合同》，把包括张文荣提出异议的31套别墅办理他项权证，以上情况异议人不知情、严重侵害异议人的合法权益，根据《合同法》第五十二条(二)款应属无效合同，对异议人的房屋不产生抵押效力。三、理应解除查封。在执行中异议人依法提出异议符合法律程序规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》([2014]执他字第23、24号)规定，购房者权益优于工程优先权和抵押权，异议人属于购房者享有购房者优先权，具有对涉案房产的排除权利。综上，异议人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出异议应当支持、应当解除对异议人购买房屋的查封。本院查明，本院在审理中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中国金融租赁有限公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人山东晨始置业有限责任公司名下蒙山温泉庄园Ｄ11号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。2017年7月10日，本院作出（2016）津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿（应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准）；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432ｌ元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。本案张文荣主张权利的蒙山温泉庄园Ｄ11号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）系上述判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”之一。(2016)津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定：本院(2016)津民初100号民事判决书由天津市第一中级人民法院负责执行。本院另查明，沂房他证城区字第××号他项权证，其中标明房屋他项权利人为中国金融租赁有限公司，房屋所有权证号为沂房权证城区字第××号，房屋坐落沂南县城区，登记日期为2015年10月9日。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因申请执行人对涉案争议房产已经生效法律文书确定享有对抗案外人的抵押优先受偿权，本院对案外人张文荣提出的排除执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回张文荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李红春审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇一九年九月二日法官助理解丹书记员李颖