青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2372号原告：杨金莲，住西宁市城北区海西路61号11号楼1单元1152室，公民身份号码：630102196504180424。原告：刘玉宁，住址同上，公民身份号码：630102196307150437。上列原告委托诉讼代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司。统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚。委托诉讼代理人：葛建浩。原告杨金莲、刘玉宁与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨金莲、刘玉宁的委托诉讼代理人勾健、哈瑞艳，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨金莲、刘玉宁向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付自2014年10月31日至2016年4月30日逾期546天交房违约金55127元（计算方式为：总房价款471975×0.0001×242+471975×0.0002×145+471975×0.0004×159）。2.判令被告支付延期办理房屋所有权证的违约金4719元（计算方式为：总房价款471975×1%）。3.判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2013年1月18日，原被告签订《商品房预售合同》，购买位于西宁市城北区海西路61号11号楼1单元1152室房屋一套，设计建筑面积116.25㎡，房屋总价471975元，付款方式为一次性付款。按购房合同第八条约定，被告应于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房被告将按日支付违约金。合同签订后原告依约向被告付清了购房款，但是被告却未能按照合同约定交付房屋。2015年10月30日，被告在《西海都市报》上公告的11号楼交房时间为2015年11月22日，但是原告前去查验时发现该房屋存在水、电、暖未接通，消防设施严重缺失等大量问题，根本未达到合同约定的交房和入住使用条件，据此，部分业主已于2016年1月向法院起诉，诉请被告承担延期交房的违约责任。2016年6月8日城北区人民法院作出的(2016)青0105民初114号民事判决书确定：被告当庭认可九号公馆房屋于2016年4月底才通过相关部门验收，5月份才向业主交付房屋。故，原告诉求的违约金按照已生效的法律判决确定的时间段予以计算，因被告原因未能按时交付房屋的逾期时间长达546天。2、根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》，一同交给住户。3、根据合同第十五条规定：竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证，逾期未办理者按总购房款的1%支付违约金。直至今日未办住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金4719元。被告海宏公司辩称，关于延期交房违约金，被告认为已过了三年的诉讼时效期。原告购买的房屋是城北区海西路61号11号楼1单元1152室。该11号楼于2015年10月21日经五方验收合格后，于2015年的11月22日到11月26日交付业主，被告认为根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告起诉时间为2019年5月15日，原告请求权已超过诉讼时效，法院应驳回该请求；对于原告第2项请求，被告认为涉案房产违约金也过了诉讼时效，被告不认可该请求。且延期办证违约也是一个延续，原告不能重复主张。对于竣工验收备案表，因为此项工程是一个分期实施，必须在整体涉案工程完成综合验收工作后，方可进行初始登记备案。所以被告认为办证责任不在被告，由于实测单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管被告多次与相关部门联系沟通请求尽快进行实测工作，但也须排队安排，致使综合验收无法完成，也无法完成初始登记。《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已办理完毕，原告可前往物业办公室自行领取。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.《商品房预售合同》、原告《身份证》复印件各一份，证明本案原告适格，原告与被告就九号公馆住宅楼买卖事宜订立案涉商品房预售合同，合同中明确约定房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料、约定房屋出卖人逾期交房的违约责任、房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等内容；2.《银泰九号公馆补充协议》及交房时间安排表一份，证明原被告就被告延期交房违约金赔付签订《补充协议》，约定案涉房屋的交房日期；在违约金赔付比例方面作出详细约定：从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由被告方按日向原告支付已付总房款万分之一的违约金；2015年7月1日至交房时间由被告按日向原告支付总房款的万分之二的违约金；根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金的事实；3.购房发票、收据，证明原告已经按照合同约定履行了向被告支付购房款的合同义务，房屋价款已付清；4.交房公告，证明2015年10月30日，被告虽然在《西海都市报》刊登公告，原告购买房屋拟定了交房时间，但是该公告并非书面送达交房通知的手段，且原告得知后前去查验发现案涉房屋水、电、暖、消防等设施均存在大量问题，未达到合同约定的交房条件；5.城北区人民法院生效判决书一份，证明2016年6月8日城北区人民法院作出（2016）青0105民初114号民事判决书确定：被告当庭承认2016年5月份才向业主交付案涉房屋，法院认定2016年5月为最终交房的时间，并根据该日期作为逾期交房之日对违约金作出判决；6.西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》。证明“九号公馆”未进行消防验收的责任在于被告消极不作为，因被告原因无法办理不动产权证，属于被告违约，被告应承担违约责任。被告海宏公司质证意见为：对证据1、2、4无异议；3收据中三张房款收据无异议，收据中契税不是业主缴纳，而是因为因开发商逾期交房约定在违约金中扣除；证据5是复印件，不能确定真实性，不认可证明方向，本案已经超过诉讼时效；证据6是复印件，真实性不能确定，不认可证明方向。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：1.西海都市报公告，证明，被告于2015年10月30日在报纸上登报公告，告知11号楼房交验房时间为2015年11月22日至11月26日；2.被告自制表格及《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）复印件，证明被告已取得《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》，目前在物业公司统一发放，原告可自行前往领取。《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》因具体核实完成实测和验收备案的时间不能确定而无法提供，海宏公司正在积极推进此项工作；3.五方验收手续，证明原告所在11号楼经验收合格后公告交房时间，应以该公告时间确定交房日期。原告质证意见为：对证据1真实性无异议，不认可证明方向。确实在报纸上登过公告，但实际并未按公告日期交房。出卖人应当书面按户通知买受人办理交付房屋手续。按公告上确定的交房日期查验房屋时，业主发现水电暖存在大量问题，根本没有达到合同约定的交房使用条件；对证据2真实性无异议，但被告同时应当提交竣工验收备案表及住宅面积实测表；对证据3真实性无异议，不认可证明方向，认为该材料不能证明房屋已达到使用条件。对原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的《商品房预售合同》、购房收据、《银泰九号公馆补充协议》、九号公馆交房时间安排表、被告提交的证据《工程质量竣工验收记录》、五方验收手续，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的对原告提交的证据3西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信；对被告提交的证据《西海都市报》（公告）系客观存在，本院予以采信。经审理认定事实如下：原告（买受人）杨金莲、刘玉宁与被告（出卖人）海宏公司于2013年1月18日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼1单元1152室，预测建筑面积116.25平方米。二、房屋价款：总金额471975元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月6日，原、被告又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，被告向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），被告向原告按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、根据九号公馆交房时间安排表约定的时间，如再次发生延期造成新的违约，由被告向原告按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登（公告），主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月22日－11月26日交验11号楼。以上事实，有《商品房预售合同》、购房收据、《银泰九号公馆补充协议》、九号公馆交房时间安排表、《西海都市报》（公告）、《工程质量竣工验收记录》、《住宅工程用户手册》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，对双方争议的焦点，本院认定如下：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。原告杨金莲、刘玉宁与被告海宏公司于2013年1月18日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年10月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆补充协议》一份，补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉11号楼已于2015年10月21日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中11号楼于2015年10月21日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的11号楼交房时间为2015年11月22日至2015年11月26日，自2015年11月26日起算60日至2016年1月25日，买受人应在2015年11月26日至2016年1月25日期间收房，最迟应于2016年1月25日接受房屋。2016年1月25日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年1月25日。本案原告杨金莲、刘玉宁于2019年5月15日向本院起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对原告的该项诉讼请求不予支持；二、关于海宏公司是否应当支付延期办理房屋所有权证的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，原告此项请求没有合同依据，不应予以支持；三、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但被告当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，原告可自行领取，故对其要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持；四、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨金莲、刘玉宁的全部诉讼请求。本案诉讼费1298元，本院减半收取649元，由原告杨金莲、刘玉宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张育宁 二○一九年九月三日书记员 马海霞附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。