湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3722号上诉人（原审原告）：吴志平，男，1956年9月25日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄利芳，女，1963年3月1日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。上诉人吴志平、黄利芳因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初3515号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴志平、黄利芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴志平、黄利芳的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：首先，熙日公司至今没有达到交房条件，逾期交房的违约金应该继续计算。其次，一审法院以初始登记不是登记在吴志平、黄利芳名下就认为不会对吴志平、黄利芳权利造成影响，故而不支持逾期办理初始登记违约金是错误的。再次，一审法院判决熙日公司在房屋交付后730个工作日办理不动产权证是不合理的，也是不公平的，应当改判支持吴志平、黄利芳关于90天办理初始登记及不动产权证的诉讼请求。被上诉人熙日公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴志平、黄利芳向一审法院起诉请求：1、判令熙日公司支付迟延交房违约金5364.47元（暂计算至2017年3月1日）；2、判令熙日公司支付迟延办理初始登记违约金487.68元（暂计算至2018年9月20日）；3、判令熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证；4、本案诉讼费用由熙日公司承担。在一审庭审中，吴志平、黄利芳将第2项诉讼请求中的初始登记违约金487.68元变更为2527.07元。一审法院认定的事实：2016年3月14日，吴志平、黄利芳与熙日公司签订合同编号为20150098501的《商品房买卖合同》，合同约定：吴志平、黄利芳购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积106.83平方米，总房价443345元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，吴志平、黄利芳依合同向熙日公司支付了全部购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲小区11＃号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日，包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2016年10月30日，熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知星月绿洲11号栋业主于2016年10月31日携带身份证、购房合同等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。吴志平、黄利芳于2016年12月16日办理业主入伙会签手续、收楼手续及钥匙签收手续。至一审法庭辩论终结之日，熙日公司尚未办理房屋初始登记，亦未办理不动产权登记。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。一审法院认为：吴志平、黄利芳与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。熙日公司虽然提交了2016年10月30日《长沙晚报》刊登的《交房通知》以及2016年12月16日吴志平、黄利芳办理收房手续的资料，但通知交房及实际收房时，涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件，不能视为其完成交房义务。结合涉案房屋竣工验收情况及消防验收情况，一审法院确定熙日公司完成交房义务的时间推延至2017年1月24日消防验收合格之日。熙日公司没有在合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为。关于逾期交房违约责任的承担。《商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容相矛盾。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故《商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容不一致的，以《补充协议》第六条约定为准。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。根据上述约定，熙日公司在约定的交房日期届满后90日内无需向吴志平、黄利芳支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算，违约金的标准为《商品房买卖合同》第十二条约定的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。经核算，自合同约定的交房时间2016年10月31日，扣减90天宽展期，至2017年1月29日。熙日公司于2017年1月24日即完成交房义务，根据合同约定，尚在宽展期内，无需向吴志平、黄利芳承担逾期交房违约责任。因此，一审法院对吴志平、黄利芳要求熙日公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于熙日公司是否应当支付迟延办理初始登记违约金的问题。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。涉案房屋的初始登记不办理至吴志平、黄利芳名下，办理房屋初始登记是办理不动产权证的前置行为，熙日公司未在约定的时间内办理初始登记，不必然导致吴志平、黄利芳不动产权证办理的迟延，对吴志平、黄利芳的权利义务不产生实质影响，故吴志平、黄利芳要求熙日公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于熙日公司是否应当在90日内办理初始登记和不动产权证的问题。吴志平、黄利芳、熙日公司在《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。虽然新规施行后，吴志平、黄利芳、熙日公司就权证办理事宜的约定没有进行协商变更，但向有关部门提交资料并申请办证的义务承担主体仍为熙日公司。长沙市望城区从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为吴志平、黄利芳办理不动产权证。本案截止一审法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满。另如前所述，涉案房屋的初始登记不办理至吴志平、黄利芳名下，故吴志平、黄利芳请求判令熙日公司在90日内办理初始登记及不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吴志平、黄利芳的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由吴志平、黄利芳共同负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：吴志平、黄利芳与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。事实上，熙日公司于2016年10月30日在《长沙晚报》刊登了《交房通知》，吴志平、黄利芳于2016年12月16日办理了收房手续，但涉案房屋于2017年1月23日才经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，于2017年1月24日才经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格，故一审法院认定熙日公司完成交房义务的时间为2017年1月24日正确。综上，熙日公司没有在合同约定的期限内即2016年10月31日前交付房屋，存在违约行为。但是，由于双方《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期；宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。根据上述约定，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算。本案中，合同约定的交房时间为2016年10月31日，扣减90天宽展期，逾期交房违约金应从2017年1月29日开始计算，而熙日公司于2017年1月24日已经履行交房义务，熙日公司无需向吴志平、黄利芳承担逾期交房违约责任，故一审法院对吴志平、黄利芳要求熙日公司支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。根据我国现行不动产登记制度，涉案房屋的初始登记不应办理至吴志平、黄利芳名下，故熙日公司未在约定的时间内办理初始登记，对吴志平、黄利芳的权利不产生实质影响，因此一审法院对吴志平、黄利芳要求熙日公司办理初始登记及承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不予支持，亦无不当。另外，根据双方合同约定和我国现行不动产登记制度的规定，一审法院认定熙日公司最迟应当在涉案房屋交付使用后730个工作日内为吴志平、黄利芳办理不动产权证正确，故一审法院对吴志平、黄利芳要求熙日公司在90日内办理不动产权证的诉讼请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人吴志平、黄利芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人吴志平、黄利芳负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年九月十二日书记员 孙 娇