广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初3931号原告：曾才喜，男，汉族，1979年2月14日出生，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。被告：陈娟，女，汉族，1973年6月20日出生，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：梁智荦（被告姐夫），男，汉族，1967年8月7日出生，第三人：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，住所地：湛江市赤坎区华盛新城Q1-2号楼06号铺。法定代表人：徐曼曼。原告曾才喜与被告陈娟、第三人湛江市安家不动产信息咨询有限公司（以下简称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾才喜的委托诉讼代理人周彦渊、被告陈娟及其委托诉讼代理人梁智荦到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告曾才喜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即配合原告到房屋登记机关办理涉案房屋（湛江市××区军民路××翠××商住楼××房）所有权转移登记手续，将涉案房屋的产权过户到原告名下；2.判令被告按合同的约定（每逾期一天，按物业成交价千分之一计算，计至被告履行完全部合同义务之日止，暂计至2018年12月7日止的违约金为92300元）支付违约金给原告；3.本案的诉讼费用由被告全部承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告按合同的约定（每逾期一天，按物业成交价千分之一计算，计至被告履行完全部合同义务之日止，暂计至2018年12月7日止的违约金为92300元）支付违约金给原告；2.本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2017年12月16日，在第三人的居间下，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：ZJAJ-0000093），约定被告将其位于湛江市××区军民路××翠××商住楼××房（证号：粤房地证字第C6387716）以总价130万元转让给原告。合同第四条第三款约定：“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买房支付违约金；”。合同签订后，原告于2018年1月5日向被告支付了购房定金（5万元）及首付款共计39万元，被告在收到原告的上述款项后并没有按合同约定与原告到贷款机构办理贷款申请手续，经原告及第三人多次催促，被告向原告提出加交5万元首付款的要求。2018年5月31日，被告在收到原告加交的5万元首付款后与原告签订了《补充协定》，该协议进一步明确了合同双方的权利与义务，其中第三条约定：“权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后20日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”。2018年9月7日，原告收到贷款机构同意贷款的通知函，原告收到同意贷款通知后及时转告被告与第三人，并要求被告及时配合原告到房屋登记机关涉案房屋所有权转移登记手续，但被告以各种理由敷衍原告，一拖再拖，经原告及第三人多次催促，至今已逾期将近三个月，按照双方签订的《房屋买卖合同》第四条第三款约定，暂计至2018年12月7日被告应付给原告的违约金为92300元（物业成交价130万元×1‰/天×71天=92300元）。被告辩称：一、我已经配合原告办理的房屋过户。2019年5月31日配合原告到中国邮政储蓄银行申请贷款，6月24日第一次协助无房证明查询，7月12日第二次协助无房证明查询，7月17日房屋过户。之前原告及原告委托的中介都说房屋过户一个星期贷款即可到账，现在两个星期过去了，现在还是不明不白。二、我自始至终不违约，不承担原告所述所有损失。另房屋买卖2017年12月签订合同，至今没有履行有多方原因，主要原因是第三人，我方没有违约，我方急需钱用一直希望卖房，之前原告一直没有提供银行批贷函，没有提供给我银行的批贷信息，我方一直没有看到中国建设银行的批贷函，原告也没有配合去银行查询，我方没有确认贷款是否落实，所以才没有办理过户手续，也损失很大，我方认为是原告拖延时间，我方也一起配合。按照合同约定，由于原告是在2019年6月才有批贷函，我方已配合原告过户了。我方在批贷函没有落实的情况下，我方没有办理过户手续。如果双方沟通好，完全可以在批贷函有效期间区办理手续。我方确认贷款落实之后就与原告办理了过户手续，我方由于急着用钱，不是在诉讼中被迫办理了过户手续，现在房款也没有收到，因此，我方不存在违约行为。第三人不作应诉答辩亦未提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年12月16日，原告曾才喜（买方）与被告陈娟（卖方）以第三人安家公司为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：ZJAJ-0000093）,该合同约定：原告购买被告陈娟的位于湛江市××区军民路××翠××商住楼××房，房屋总价为130万元，首付款39万元，房价余款91万元通过银行按揭贷款支付。其中合同的第四条约定：卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买房支付违约金。截至2018年1月5日，原告共支付被告首期款39万元（含定金5万元）。2018年5月31日，原告另行追加支付被告5万元作为首付款，至此，原告共计支付首付款44万元（含定金5万元）。当天，原告（乙方）与被告（甲方）以第三人安家公司为经纪方，另签订一份《补充协议》，约定：1.首付款：乙方于2018年1月5日向甲方支付首付款（包含定金）39万元整，现2018年5月31日补首付款5万元整，即总共支付甲方首付款：44万元整，余款86万元整为银行按揭贷款。2.申请购房贷款：甲乙双方应于2018年6月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。3.权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后20日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；双方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因甲方原因导致抵押登记办理延迟的，则甲方需按按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2018年8月2日，原告以其妻子吴妃妹作为主借款人向中国建设银行申请贷款86万元，中国建设银行2018年9月7日审批同意贷款（在本案起诉前，原、被告均未能提供中国建设银行同意贷款的书面资料）。后第三人电话通知被告银行同意贷款（被告在庭审中确认第三人于2018年10月电话告知银行同意贷款）。2018年12月13日，第三人原业务员曾智通知原被告到不动产登记部门办理过户手续，因双方就银行按揭贷款付款期限等产生新的分歧，没有于当天办理房屋过户手续。原告遂于2018年12月20日向本院提起诉讼。在诉讼中，2019年5月下旬，因上述中国建设银行贷款审批有效期已过，原、被告协商继续履行办理按揭贷款与过户手续，并选择到中国邮政储蓄银行办理贷款手续。2019年5月31日，原告在被告的配合下到中国邮政储蓄银行申请贷款，该银行审批同意贷款。2019年7月4日，原告向本院申请解除对涉案房屋的查封措施。2019年7月17日，被告陈娟配合原告方到湛江市不动产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。另查明，诉讼中，被告认为如果其构成违约，原告主张的违约金过高，需要进行调整。又查明，原告立案后向本院申请查封被告名下涉案房屋，并预交财产保全费5000元。2019年7月4日，原告向本院申请解除对被告名下涉案房屋的查封。2019年8月，原告向本院申请保全被告银行存款10万元，并预交财产保全费1020元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。以第三人为经纪方，原告曾才喜与被告陈娟于2017年12月16日签订的《房屋买卖合同》和2018年5月31日签订的《补充协议》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。原告向银行申请贷款后，银行已于2018年9月7日同意贷款，根据双方补充协议，在贷款机构签发批贷函后20日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。被告确认第三人已于2018年10月通知其银行同意贷款事项，第三人通知原被告于2018年12月13日到不动产登记部门办理过户手续，原告在此之前并未就被告是否违约提出异议，视为双方对合同约定的办理不动产登记手续时间的变更为2018年12月13日。由于被告要求确定贷款发放时间致双方产生争议未能办理过户手续，被告已构成违约，其应自2018年12月13日起承担逾期办理过户手续的违约责任。对于违约金的认定问题。诉讼过程中，原、被告2019年5月下旬协商到另一银行办理贷款手续，选择变更贷款银行继续履行合同，鉴于陈娟已积极履行配合办理过户手续的合同义务，且涉案房屋存在查封措施需等待原告曾才喜申请解除查封措施等因素，在2019年5月下旬双方协商重新选择按揭贷款银行至涉案房屋解除查封措施后2019年7月正式办理过户手续期间，陈娟不应承担违约责任。2019年7月17日起，陈娟协助办理过户手续的合同义务已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告主张按照每日以成交价的千分之一计算违约责任明显过高，因此，被告主张违约金过高，请求法院予以调整减少，本院予以准许。本案中，原告没有证据证明被告陈娟的违约行为给其造成的实际损失，原告未付清全部购房款，实际支付的购房款44万元约占房屋总价款的33.8%，故对于违约金，本院根据公平和诚实信用原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素酌情确定，本院酌情调整被告陈娟应支付违约金20000元给原告。对原告请求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告陈娟于本判决生效之日起十日内支付违约金20000元给原告曾才喜。二、驳回原告曾才喜的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按原告减少后的诉讼请求收取案件受理费2107.7元（原告已预交17330.7元），由原告曾才喜负担1807.7元，由被告陈娟负担300元。财产保全费6020元，由原告负担5800元，被告陈娟负担220元。原告已预交的15223元予以退回给原告曾才喜。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  莫凯程人民陪审员  梁 明人民陪审员  徐小明二〇一九年九月二十三日书 记 员  莫雪晴附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。