山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初1179号原告（反诉被告）：潘某某，男，1973年1月2日生，汉族，济南二机床集团有限公司职工，住济南市委托诉讼代理人：何敏蕾，山东勤力律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕某某，女，1966年3月2日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉林，男，1993年3月22日生，汉族，山东瀛岱律师事务所实习律师，住济南市。被告：济南润丰房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：扈莲荣，总经理。委托诉讼代理人：杜超峰，男，1987年4月23日生，汉族，该公司职工，住济南市。原告（反诉被告）潘某某与被告（反诉原告）吕某某、被告济南润丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某某的委托诉讼代理人何敏蕾，被告吕某某的委托诉讼代理人郁志成、唐玉林，被告济南润丰房地产经纪有限公司法定代表人扈莲荣的委托诉讼代理人杜超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋买卖合同》无效，被告承担缔约过失责任；2、判令被告吕某某返还原告购房款205000元及利息，以205000元为基数，自起诉之日起至实际支付全部购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告济南润丰房地产经纪有限公司返还居间服务费6850元；4、判令被告吕某某赔偿原告装修及租房损失16000元。5、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告通过被告济南润丰房地产经纪有限公司与被告吕某某签订《房屋买卖合同》一份，合同编号1000215，合同约定被告吕某某将位于济南市某某某房屋一套，建筑面积91平方米及地下室/小房面积约15平方米的房产及全部配套设施以总价685000元卖给原告潘某某。被告吕某某自合同签订时将房屋所有权证交由被告济南润丰房地产经纪有限公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。合同同时约定，原告潘某某于2018年8月27日将205000元（含定金5000元，已支付）存入被告吕某某指定账户，剩余房款48万元于2018年11月10日过户当日存入被告吕某某指定账户。被告吕某某于2018年9月5日前通知原告潘某某进行房屋验收交接。如原、被告任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向相对方支付总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。2018年8月29日，被告济南润丰房地产经纪有限公司向原告潘某某收取居间服务费6850元。按照合同约定，原告于2018年8月27日，通过燕某某的农业银行账户向被告吕某某指定账户付款20万元，被告吕某某于2018年8月29日出具收条一张，加上原告已支付的5000元定金，原告完成合同约定的首付款支付义务。在原告的催促下被告吕某某交房后，原告开始装修涉案房屋。同时，原告要求被告吕某某和被告济南润丰房地产经纪有限公司出具房屋产权证并备好余款准备过户。被告吕某某不讲信用，突然反悔，采取停水、停电等手段强行终止原告装修。两被告拒不出具房屋产权证。2018年11月10日约定过户日到期后，原告持余款要求被告吕某某按照合同约定办理房产过户手续，但被告吕某某拒不履行义务，被告济南润丰房地产经纪有限公司也以种种借口推脱责任，不予协调过户事宜，给原告造成极大损失。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告吕某某辩称，被告吕某某没有隐瞒涉案房屋的产权情况，不应当承担缔约过失责任，原告潘某某与被告吕某某签订房屋买卖合同时，原告明知涉案房屋为小产权房，无法办理房产证，虽然该房屋买卖合同无效，但按照双方约定在袁柳村村委会办理合同更名手续后，涉案房屋的占有、使用、收益、处分等权利可以由原告完全享有，因此如果双方依约履行，则被告吕某某对于685000元的房款也就有可期待性，但因原告在履约过程中，多次反复，最终不予购买涉案房屋，导致被告吕某某因此遭受严重经济损失，原告的行为严重违反诚信原则，造成被告吕某某信赖利益损失，具有过错，应承担赔偿责任。关于装修款，被告吕某某将涉案房屋交付给原告时，因涉案房屋为被告吕某某自住，已经进行了装修，原告在搬入后无须装修就可使用，如果原告真进行了装修，也是原告的自主行为，要求被告吕某某承担该费用于法无据。被告济南润丰房地产经纪有限公司（以下简称：润丰公司）辩称，原告不是通过被告润丰公司看的房子，只是在购房过程中出于朋友关系代办，中介费正常收费标准为2%，对原告只收取1%的中介费。被告润丰公司向原告出示了被告吕某某的相关房屋手续，不存在与被告吕某某向原告隐瞒房屋权属状况的情况。反诉原告吕某某向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告潘某某赔偿反诉原告经济损失125000元；2、判令反诉被告支付反诉原告租金损失4500元、物业费300元、水电费200元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月27日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，合同约定反诉被告在签约当日支付首付款205000元，余款48万元于2018年11月10日前支付。2018年9月20日反诉原告依约将涉案房屋交付给反诉被告，但反诉被告未按照约定在2018年11月10日前向反诉原告支付余款，反诉原告多次催要未果。2018年12月6日，反诉被告违反合同约定，单方解除合同并将涉案房屋返还给了反诉原告，并告知反诉原告可以另行出售涉案房屋。反诉原告于2019年1月7日以市场价56万元的价格将涉案房屋出售他人，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大经济损失，应当予以赔偿。反诉被告接收涉案房屋后实际居住使用，产生了水、电、物业费，由于反诉被告违反合同约定，应当向反诉原告赔偿期间的租金损失、水、电、物业费等费用。反诉被告潘某某辩称，因涉案房屋没有产权证，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，反诉原告主张的违约责任没有法律依据。反诉原告主张的租金损失没有证据证明，不予认可，反诉原告主张的物业费和水电费在反诉原告提供真实票据的基础上，根据票据数额反诉被告同意承担相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月27日，原告潘某某（乙方）与被告吕某某（甲方）、被告润丰公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同一份，合同约定被告吕某某将位于济南市某某某房产出售给原告潘某某，房屋建筑面积89.1平方米，地下室/小房面积约15平方米。附属设施包含：固定装修、整体厨房、二台空调、冰箱、沙发、茶几，具体详情以物业交割单为准。房屋无抵押、无租赁。房屋及配套设施的总价款为685000元，原告潘某某在买卖合同签订时向被告吕某某支付定金5000元，于2018年8月27日前将205000元（含定金5000元）存入被告吕某某指定账户，剩余房款48万元于2018年11月10日过户当日存入被告吕某某指定账户。被告吕某某于2018年9月15日前通知原告潘某某进行房屋验收交接，原告潘某某应在收到通知之日起两日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，交付之前发生的费用由被告吕某某结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由原告潘某某自行承担。关于违约责任，原、被告约定在签订本合同后，如原、被告任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖合同相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。其他约定事项详见补充协议，其他条款以补充协议为准。原、被告三方另签订买卖合同补充协议一份，补充约定：被告吕某某必须积极的为原告潘某某办理更名、过户以及贷款等一切手续；房屋定金5千元已交付被告吕某某，自动转为房款首付款；如在交易过程中，出现国家政策有所变动，按国家政策执行；被告吕某某保证该房屋无任何经济纠纷产权纠纷，如发生以上两种情况，被告吕某某承担所有责任；此价格包含地下室（小房）；被告吕某某保证在物业交割时该房屋没有任何产权纠纷和经济纠纷，若房屋存在但不限于上述纠纷，责任由被告吕某某承担；吕某某代理人保证与吕某某具有同等法律效力签订买卖合同；没有产权证的，要求一次性付清房款，当天改完合同当天付款。2018年8月27日，原告潘某某向被告吕某某交付购房首付款205000元。2018年8月29日，原告潘某某向被告润丰公司支付佣金6850元，被告润丰公司向原告潘某某出具收据一张。2018年9月20日，被告吕某某将涉案房屋交付给原告潘某某。后原告潘某某与被告吕某某发生纠纷，原告潘某某于2018年12月10日将涉案房屋返还给被告吕某某。另查明，济南市某某小区2号楼未办理建设工程规划许可证。济南市某某居民委员会出具情况说明一份，载明：“济南市某某小区2号楼是袁东居委会集体共有财产，土地性质是国有土地，非国家建设用地。根据济南市现有政策，不具备办理个人房产证条件”。被告吕某某于1999年12月18日与济南民天面粉有限责任公司签订住房调换分配协议书后，通过住房调换分配的方式取得了涉案房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告潘某某主张，购买涉案房屋时被告吕某某及被告润丰公司未向其告知涉案房屋系小产权房，交房后经调查了解涉案房屋无法办理房产证，原告提出不再购买涉案房屋，双方发生纠纷。被告吕某某故意隐瞒房屋产权性质，除返还购房款205000元外，还应当承担缔约过失责任，赔偿原告购房款利息，以及原告的装修费及因购房不成在同地段租房的租金损失，共计16000元。原告提交销货清单一份，证明其装修涉案房屋贴壁纸花费2520元。原告潘某某另主张，在购房过程中，被告润丰公司作为房屋中介故意隐瞒未向原告出示或告知涉案房屋不具备产权证的情况，故应当退还居间服务费。被告吕某某主张，被告吕某某在出售涉案房屋前已将涉案房屋的有关手续，即住房调换分配协议、住房证明等向被告润丰公司出示，并交由润丰公司保管。根据原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议约定的内容，结合同地段、同等面积有产权证的商品房的市场价值明显高于涉案房屋的售价的事实，可以证明原告潘某某在购房时对涉案房屋的产权情况是明知的。被告吕某某不存在缔约过失责任。后因原告潘某某未筹足购房余款，且因征信问题无法办理贷款，原告违反诚实信用原则，致使房屋买卖合同无法继续履行，被告吕某某的信赖利益受损。被告吕某某后来将涉案房屋进行转让，由于房地产市场价格的变动，最终以56万元的价格将涉案房屋出售他人。原告的行为造成了被告吕某某125000元的差价损失，另外原告接收涉案房屋后占用涉案房屋的费用应当参照租金的标准支付给被告吕某某，原告在实际占用涉案房屋期间产生的水电费、物业费也应由原告承担。房屋占用费按照每月1500元租金标准计算，自2018年9月20日至2018年12月10日，按三个月计算共计4500元。为证明其上述损失，被告吕某某提交房屋买卖协议、同地段同房型租房信息网页截图、物业费收据及电费发票予以证实。其中物业费收据载明物业费每月89.1元，被告吕某某已交纳至2018年9月30日。电费发票载明2018年8月11日交纳电费142元。被告吕某某称物业费及水电费都是提前交纳的。另查明，根据本院调查，房天下、安居客、58同城、链家等房屋交易信息网站公布的济南市市中区袁柳小区与涉案房屋同面积同户型的房屋租金价格，在2018年9月至2018年12月期间，租金为每月1000元至1300元区间。被告润丰公司辩称，签订房屋买卖合同时，原告对涉案房屋的产权区情况是明知的，被告润丰公司向原告出示了相关手续，不存在故意隐瞒的情形，不同意退还居间服务费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告潘某某与被告吕某某、润丰公司于2018年8月27日签订的关于买卖济南市某某某房产的合同及补充协议，因该房产未办理建设规划许可手续，故应认定为无效。因房屋买卖合同无效，原告潘某某要求被告吕某某向其返还已付购房款205000元，合法有据，本院予以支持。关于赔偿责任及各项损失，本院认为，根据原、被告提交的证据、房屋买卖合同及补充协议约定的内容，能够认定原告潘某某在签订房屋买卖合同时对于涉案房屋的系小产权房的状况是明知的，其主张被告吕某某、润丰公司在出售涉案房屋的过程中故意隐瞒产权状况，证据不足，本院不予采纳。原告潘某某、被告吕某某在明知涉案房屋系小产权房的情况下买卖涉案房屋，对于因合同无效而有可能造成的损失，均存在过错，并应当各自承担相应的责任。本院认为，原告潘某某与被告吕某某应各自承担50%的过错责任。原告潘某某向被告吕某某交付首期购房款后，因合同无效，被告吕某某对于占用该款项期间的利息损失，应当按照50%的比例予以赔偿，即以205000元为基数，自2019年1月22日起至该款项实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告潘某某主张的超出部分，本院不予支持。原告潘某某主张的装修及租房损失，证据不足，本院不予支持。原告潘某某要求被告润丰公司返还其居间服务费，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，原告潘某某可另案主张权利。被告吕某某要求原告潘某某赔偿其房屋差价损失，因涉案房屋系小产权房，被告吕某某的该项损失请求，于法无据，本院不予支持。原告潘某某自2018年9月20日收房至2018年12月10日向被告吕某某返还涉案房屋，实际占有使用了涉案房屋，应当向被告吕某某支付相应的房屋占用费，参照房天下、安居客、58同城、链家等房屋交易网站公布的同地段同面积户型的房屋租金价格，本院酌定涉案房屋占用费按照每月1100元计算，原告潘某某实际占用涉案房屋两个月另二十天，房屋占用费为2933元，原告潘某某应按照50%的比例予以赔偿，对于被告吕某某主张的超出部分，本院不予支持。关于被告吕某某主张的房屋占用期间的物业费和水电费，因被告吕某某未提交证据证明其实际垫付支出了上述费用，对于其该项请求，证据不足，本院不予支持，待实际发生后，被告吕某某可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告潘某某与被告吕某某、被告济南润丰房地产经纪有限公司于2018年8月27日签订的关于买卖济南市某某某房产的合同及补充协议无效。二、被告吕某某于本判决生效之日起十日内返还原告潘某某购房款205000元。三、被告吕某某于本判决生效之日起十日内，按照50%的比例赔偿原告潘某某利息损失，以205000元为基数，自2019年1月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、反诉被告潘某某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告吕某某房屋占用费1466.5元。五、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告吕某某的其他诉讼请求。案件受理费10650元，财产保全费2295元，由原告潘某某负担5325元，被告吕某某负担5325元；反诉费1450元，由反诉原告吕某某负担1400元，反诉被告潘某某负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张译文人民陪审员  杨寿娥人民陪审员  魏丽云二〇一九年九月二十六日书 记 员  李艳艳