北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初69954号原告:左金英，女，1970年2月10日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。被告：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村，统一社会信用代码：54110105801658566W。法定代表仍：王家山，主任。委托诉讼代理人：周扬，北京凯基律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。被告：庞旺，男，1968年11月26日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告左金英（以下简称原告）与被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府何各庄村民委员会（以下简称何各庄村委会）、被告庞旺（以下称其姓名，与何各庄村委会合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨柳、何各庄村委会委托诉讼代理人周杨、庞旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求二被告将位于北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村XXX号宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋中原告享有的40%使用权份额房屋腾退并返还给原告；2、要求二被告支付原告房屋占有使用费，按照每月6000元的标准支付自2019年6月12日至实际腾退并返还房屋之日止；3、要求对经何各庄村委会改造后的房屋中原告享有的40%份额的房屋进行分割，原告主张分得四间房屋。事实和理由：原告与庞旺原系夫妻，2011年9月8日，经法院调解离婚。2009年3月11日，庞旺（甲方）与何各庄村委会（乙方）签订《房屋委托改造经营合同》，约定庞旺将其房屋全部委托给何各庄村委会改造，租期10年，自2009年3月11日至2019年6月11日，房屋租金68200元/年，租金每三年递增一次，递增率未10%。2012年9月，原告以离婚后财产纠纷为由诉至法院，经审理，法院于2014年12月8日判决原告对何各庄XXX号宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋享有40%的使用权份额。庞旺不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院于2015年3月30日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。现《房屋委托改造经营合同》约定的租赁期限已经届满，庞旺有意继续租赁房屋，却不同意按照市场价格给与原告租金，并且在未经原告允许的情况下继续占有使用房屋，严重侵害了原告的合法权益，故提出本诉。何各庄村委会辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、本案实际诉讼请求无法明确，房屋是三家宅基地和村委会集体公共土地面积混在一起建造的，庞旺的宅基地房屋到底是多少，没法分割确定，并且庞森、庞义也已起诉要求分割，故原告诉讼请求无法确定房屋。2、原告关于要求分割确认享有涉案房屋40%使用权的要求也不明确，我们认为不应当在房屋租赁合同中区分明确，这是确权之诉应该解决的内容。3、针对第三项诉讼请求，原告应当另行起诉。我们认为上一判决对应的房屋界定不明确。综合上述几点，我们认为本案诉争房产在权属范围没有明确的事情下，是没有办法确认40%的份额。上一案件判决书对于房屋实际认定没有跟事实相符，实际上，涉案房屋不能进行简单的认定，改造后的房屋哪些属于庞旺的，是需要重新界定的庞旺辩称：不同意原告诉讼请求，该案与我无关，上一案件法院判定我给原告的租金，我都给了，我已经什么都不欠原告的了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据本院作出的（2012）朝民初字第XXX号民事判决及（2015）三中民终字第XXX号民事判决查明如下事实：1、原告与庞旺原系夫妻，二人于2011年9月8日经本院主持调解离婚。庞某1、庞某2夫妇育有子女7人，即庞某3、庞某4、庞某5、庞某6、庞某7、庞旺、庞某8，其中庞某1于1998年12月去世，庞某2于1990年去世，庞某3于2002年去世，庞某3与田某系夫妻，二人育有庞某9、庞某10。庞某4、庞某5有智力残疾，其中庞某于1999年去世，至今下落不明，但未经法院宣告失踪或死亡，庞某6于1999年去世，各方当事人均表示庞某6生前未婚，表示庞某7失踪前也未婚。2、针对北京市朝阳区崔各庄乡何各庄XXX号院（以下简称何各庄XXX号院）内房屋分割事宜，1991年11月10日，庞某1主持分家，庞某3、庞旺、庞某5达成《分家单》，大致内容为“庞某1现因年老体弱和子女已成家立业，今决定将房屋产业及赡养后事等立字如下：房屋有东至西北房十间其中庞某5分得东头北房一间，与其父和庞某6同居；庞旺分得北房三间，本人愿意赡养庞某8，并与其父、庞某8、庞某6同居；庞某5分得北房三间；庞某4分得北房三间，并赡养庞某6。等”分家单签订后，庞某1、庞某、庞旺共同居住，庞某5、庞某4各自在分得的院落居住。1993年，庞某5、庞某4分得宅院均登记在各自名下，庞某1名下宅院则认定家庭人口5人，分别为五子（即庞旺）、之五子妻（即原告）、之孙女、之六子，宅基地总面积248平方米，四至为：东至与坑、南至道、西至庞义、北至与坑，并注明房后滴水1米，房东1米。庞旺、左金英均称庞某1名下宅院内之后有建房，庞某4、庞某5等人则表示未在何各庄村XXX号院内建房。3、2009年3月11日，庞旺（甲方、委托方）与何各庄村委会（受托方、乙方）签订《房屋委托改造经营合同》，约定庞旺将其房屋全部委托给何各庄村委会改造，约定租期10年，自2009年3月11日至2019年6月11日（其中包括免租装修期3个月），年租金68200元，租金每三年递增一次，递增率为10%。何各庄村委会可根据经营需要对原有房屋进行结构和装修改造，但必须保证改造后建筑面积不得小于原红本面积（不包括红本外面积），投资由何各庄村委会自理。签约后，何各庄村委会对何各庄290号院内房屋进行了改造经营，将院内原有房屋拆除，新建了房屋。4、该案审理中，本院曾走访何各庄村委会调查，何各庄村委会负责人表示，何各庄村委会不同意当事人之间就经过何各庄村委会改造后的置换房屋使用权进行分割，认为双方合同尚在履行过程中，房屋委托改造经营合同的甲方只享有收取租金的权利，只有在合同解除或到期不再续租的情况下，经村委会改造之后的房屋才能退还给甲方，现在改造之后的房屋使用权属于村委会。加入村民遇到离婚、继承等问题，村委会可以在其内部已经确定对原有房屋各自享有比例的情况下，根据该比例向各自支付租金。本院于2014年12月8日作出民事判决，判令“一、左金英对何各庄290号宅基地范围内经何各庄村委会改造后的房屋享有百分之四十的使用权份额；二、庞旺于本判决生效后给付左金英2011年9月9日至2013年12月11日期间的租金65756元；三、驳回左金英的其他诉讼请求。”后庞旺上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院作出（2015）三中民终字第XXX号民事判决，驳回上诉，维持原判。现庞旺已履行前述判决所载付款义务。本案审理中，经询，各方当事人均认可，现有涉案房屋除占用了庞某5、庞某4及原登记在庞某1名下的宅院土地外，还占用了村集体所有的其他公共土地，现已无法厘定庞某4、庞某5、庞某1名下宅基地的四至。此外，庞旺提交一份《房屋委托改造经营合同（总租金模式）》及《总租金确认表》，证明鉴于庞旺与何各庄村委会之间的前述合同履行期限届满，故双方已于2019年4月1日签订了新的合同，结合法院作出的生效判决中认定的扣除左金英享有的40%使用权后的房屋权益，庞旺与何各庄村委会之间达成了新的约定。何各庄村委会对该证据无异议，但认为该份证据不能作为认定左金英可得享有利益的计算标准，因为该份合同还考虑了超出宅基地范围部分的房屋权益。左金英则认可应当按照庞旺所签合同记载的付款标准确定其享有40%份额房屋的费用结算问题。本院认为：合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告享有何各庄290号院内现有房屋40%使用权份额的事实已由生效判决予以认定，在原告与何各庄村委会之间合同关系履行期限届满后，原告有权提出变更合同或者续签合同的请求，也有权提出要求返还房屋的主张。但原告的上述主张需得以标的物合法性为前提。根据查明的事实，可以认定涉案房屋系建造在庞森、庞义、庞风芝名下宅院及部分村集体土地之上，房屋的建造超出了庞森、庞义、庞风芝名下宅基地的四至，在无相关政府部门对超出宅基地范围的建造的房屋合法性予以认定的情况下，本院不宜先行对原告主张房屋分割的请求予以处理。原告关于返还房屋的请求需建立在房屋可得实际分割的基础之上，鉴于涉案房屋合法性手续尚不具备的情况，在本院不宜先行分割房屋的基础上，本院对原告要求返还房屋的请求不予支持。原告与何各庄村委会并未签订合同，难以认定费用计算的具体标准，庞旺虽与何各庄村委会签订合同，但该合同并不当然可得作为考量评判原告应享有房屋收益的额度，所以，本院对原告提出的房屋占有使用费请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，判决如下：驳回原告左金英的全部诉讼请求。案件受理费219元，由原告左金英负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年九月三十日书记员  李雅雯