安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初2402号 原告：朱汪斌，男，1993年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡帅帅，安徽皖和律师事务所律师。 被告：安徽华冶置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区明珠广场5号楼，统一社会信用代码91340100588869013N。 法定代表人：王德志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告朱汪斌与被告安徽华冶置业有限责任公司（以下简称华冶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告朱汪斌及委托诉讼代理人方达夫、胡帅帅、被告华冶公司的委托诉讼代理人杨求文、李济均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱汪斌诉称：2016年4月3日，原告认筹被告开发的华冶天然居小区房屋，向被告支付了20000元定金。2016年10月1日，原告与被告签订了《认购单》，约定：原告购买被告华冶天然居小区房产，并经被告要求于当日向被告支付了产权登记费30167.7元和号头费60000元。其后，2016年12月27日，原告在售楼楼部向被告支付了590000元首付款，加之此前原告支付的20000元定金，被告于当日向原告出具了610000元的首付款收据。 2017年3月，原告发现被告将其认购的出卖给他人，遂要求被告处理此事。后经原、被告双方协商一致：“被告同意将原告之前所认购的房产更换为房产，原告本应补交因更换房产产生的差价40000元首付款和1855元产权登记费；但因被告原因导致房产更换，被告给予原告20000元房价优惠，原告仅需再向被告支付20000元首付款即可”。2017年6月13日，原告就购买华冶天然居小区房产事宜，与被告正式签订《商品房买卖合同》《合肥市商品房网上认购备案确认单》（以下简称《网上备案单》），约定：“买受人采取按揭方式付款，首付房款650000元，应在2017年6月13日前支付给买受人……”。2017年7月16日，被告将涉案房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修并居住至今。虽经原告屡屡催促，被告却未办理房屋所有权登记。原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理房屋所有权登记；2、被告向原告返还号头费60000元；3、被告向原告赔偿违约金3250元及损失30000元。 被告华冶公司答辩称：1、我公司从未与原告签订过任何商品房买卖合同及相关协议，原告也未向我方支付过任何款项，也没有按照合同约定办理银行按揭手续。原告所提交的商品房买卖合同等材料均系伪造的，合同上加盖的印章也是伪造的，故该合同对我方没有任何法律上的约束力；2、原告无证据证明其向我方支付了相关款项，也没有证据证明我方向其收取了60000元的号头费，应依法驳回原告的诉讼请求；3、我方将华冶天然居小区房屋的销售委托给上海万憬房地产经纪有限公司（以下简称万憬公司），孙一晖是万憬公司员工，我方从未对其行为进行追认。孙一晖涉嫌犯罪已被采取强制措施，案件目前在高新法院审理中。 经审理查明：2012年11月，华冶公司与万憬公司签订全程营销代理合同，约定由万憬公司代理销售华冶公司开发的华冶天然居项目。孙一晖系万憬公司的销售人员，负责华冶天然居楼盘的销售工作。 2016年4月3日，朱汪斌认筹华冶天然居小区房屋，在售楼部转帐至孙一晖账户20000元定金，孙一辉开具了收据，加盖了华治公司财务章。2016年10月1日，朱汪斌与华冶公司签订了《认购单》，约定：原告购买华冶天然居小区房产……，并于当日向孙一晖转账支付了产权登记费30167.7元，孙一晖开具了收据并加盖了华冶公司财务章。朱汪斌当日向孙一晖现金支付了号头费60000元。2016年12月27日，朱汪斌在售楼部刷POS机支付了590000元首付款，加之此前支付的20000元定金，孙一晖于当日向朱汪斌出具了610000元的首付款收据并加盖了华冶公司财务章。 2017年3月，朱汪斌发现其认购的出卖给他人，遂要求华冶公司处理此事，经协商：“华治公司同意将朱汪斌之前所认购的房产更换房产，朱汪斌本应补交因更换房产产生的差价40000元首付款和1855元产权登记费；但因华治公司原因导致房产更换，给予20000元房价优惠，朱汪斌仅需再向华冶公司支付20000元首付款即可……”。朱汪斌于2017年3月28日向孙一晖转帐支付补交税款1855元，2017年6月6日向孙一晖转帐支付房款补差价20000元。 2017年6月13日，孙一晖伪造了《商品房买卖合同》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》，以华冶公司的名义与朱汪斌签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的华冶天然居5幢902室房屋，单价12920元，房屋总价款105000元，首付款650000元，剩余房款40000元办理按揭贷款……。孙一晖于2017年7月16日将涉案房屋钥匙交付朱汪斌，朱汪斌接收后对该房屋进行了装修并居住至今。 另查明：2019年5月20日，我院作出（2019）皖0191刑初173号生效刑事判决书，关于本案部分，认定孙一晖明知华冶公司规定销售人员不能私自收取客户购房款等款项，客户只能通过财务人员以该公司pos机刷卡或者向该公司对公账户转账的方式交款，其仍然乘华冶公司财务人员不在售楼部且将POS机和收据留在售楼部期间，采取伪造合同、网上备案单等材料，与朱汪斌签订虚假购房合同，收取朱汪斌定金20000元、办证费用30167.7元、补交税款1855元、首付款590000元、补交首付款20000元，开具真实的收据、代收产权登记费收据。孙一晖收取购房款不上交到单位，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。孙一晖骗取朱汪斌号头费60000元，其行为构成诈骗罪……。 上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜，朱汪斌前往华冶天然居的售楼处购房，有理由相信其具有售房权限。朱汪斌在售楼处进行认筹、支付定金、办证费用，刷POS机支付首付款，其已经履行作为正常买受人的给付义务，故原告朱汪斌与被告华冶公司于2017年6月13日形成的商品房买卖合同法律关系是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。朱汪斌已经支付购房款630000元，剩余购房款420000元未予支付。经本院释明，朱汪斌已将剩余购房款420000元汇入法院账户，故华冶公司应承担相应义务为朱汪斌办理涉案房屋产权登记证书。对华冶公司的辩称，本院依法不予采纳。 关于孙一晖骗取朱汪斌号头费60000元，号头费系合同外巧立名目乱收费，本院已生效刑事判决书认定孙一晖构成诈骗罪，应当由孙一晖负责承担返还责任。原告诉请被告返还号头费60000元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 朱汪斌一直使用案涉房屋，现合同继续履行，华冶公司并无过错，其诉请华冶公司承担违约金及律师费损失，无法律依据，对原告的第三项诉请，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽华冶置业有限责任公司应于本判决书生效后十日内协助原告朱汪斌办理位于合肥市房屋权属证书登记； 二、驳回原告朱汪斌的其他诉讼请求。 案件受理费15089元，由被告安徽华冶置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  张广珍 人民陪审员  王劲松 二〇一九年九月九日 书 记 员  高国婧 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。