安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终2317号 上诉人（一审被告、反诉原告）：亳州华仑国际文化投资有限公司，住所地：毫州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园(商业A03三楼)。 法定代表人：苗刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所执业律师。 上诉人（一审原告、反诉被告）：贾瑞，女，1981年3月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：张友夫，安徽润天律师事务所执业律师。 上诉人亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称华仑公司）因与被上诉人贾瑞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华仑公司的委托诉讼代理人于腾飞、被上诉人贾瑞及其委托诉讼代理人张友夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华伦公司上诉请求：1.撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决，驳回贾瑞的诉讼请求，支持华伦公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由贾瑞承担。事实和理由：一、一审认定华府﹒翡翠庄园认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力属于适用法律错误。首先，在签订华府﹒翡翠庄园认购书时达成合意，双方都认可该份认购书不是商品房买卖合同。认购书约定签署商品房买卖合同时定金自动转为购房款，如果贾瑞在约定期限内未能完成该套房屋商品房买卖合同签署，未交付约定之房款，华伦公司有权不再另行书面通知贾瑞将该套房屋另行出售。其次，认购书未约定商品房买卖合同除价格外其他的主要内容，缺少商品房买卖合同主要条款。再次，贾瑞并没有按照交易习惯缴纳购房款。一审认定认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力违背了商品房买卖合同司法解释第五条和商品房销售管理办法第十六条的规定；二、一审认定华伦公司未及时交房的行为导致双方签订的认购书未得到履行，认定事实错误，实际上是贾瑞怠于支付购房款的违约行为导致该认购书未得到履行。首先，认购书中对付款条件约定不明，付款条件应依照合同有关条款或者商品房交易习惯确定。其次，双方签订认购书时案涉房屋已经综合验收合格并具备交付条件，被上诉人应该在签订认购书时就一次性缴纳完所有购房款。贾瑞未及时缴纳购房款的行为导致认购书未得到履行，一审认定华伦公司未及时交房导致认购书未能履行不正确；三、一审认定华伦公司收回案涉商品房另行出售是恶意违约，属认定事实错误。华伦公司多次催告贾瑞及时缴纳购房款及交房均无果。虽然贾瑞存在未及时缴纳购房款的违约行为，华伦公司仍按照认购书上的通讯方式多次以打电话、发信息等方式敦促贾瑞缴纳剩余购房款、签订商品房买卖合同及交房。2017年11月3日华伦公司在亳州晚报刊登公告并将公告信息发送至贾瑞手机号，告知贾瑞若未于2018年1月23日前到公司办理相关签约手续，该套房屋将依照认购书约定的违约条款收回并另行出售，贾瑞依然没有如约办理相关签约手续。鉴于贾瑞的违约行为和认购书违约条款的约定，以及华伦公司多次催告无果的事实，华伦公司实际收回并另行出售案涉房屋符合合同约定及法律规定；四、一审判决驳回华伦公司反诉请求错误。华伦公司因本案交易失败遭受资金占用等经济损失，贾瑞应对此承担赔偿损失。贾瑞为依约缴纳购房款并签订房屋买卖合同，构成根本违约，应赔偿华伦公司遭受的经济损失。 贾瑞辩称，一、一审认定双方签订的认购书合法有效，其中对双方商品房交易主要内容已作出约定，结合案涉房屋已在2016年初就已经竣工验收交付给华伦公司，一审法院据此判定华伦公司继续履行交房义务，完全公正合情合理合法；二、对于原合同履行过程中，华伦公司违背原认购书约定未能及时与贾瑞签订商品房买卖合同和交付房屋，华伦公司违约事实清楚，依法应承担相应的违约责任；三、华伦公司在未合法解除与贾瑞原合同关系的情况下，依然将案涉房屋另行备案他售的行为显然违背了诚实信用原则，属恶意违约行为；四、一审判决客观公允，华伦公司上诉应予驳回。 贾瑞向一审法院起诉请求：1.判令华伦公司继续履行合同,即履行房屋交付义务；2.本案全部诉讼费用由华伦公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月18日,贾瑞与华伦公司签订了《华府.翡翠庄园认购书》，贾瑞认购华伦公司开发的华府.翡翠庄园别墅区6栋03号单位,建筑面积369.64平方米,单价688元每平方米,总价款为2546080元。认购书约定贾瑞在协议签订之日缴纳购房定金20000元,在签订商品房买卖合同时自动转为购房款。约定在交房时一次性付清全部房款。认购书签订后,贾瑞缴纳了购房定金2000元,并在2016年12月20日缴纳房款166080元(含购房定金转两万元)、在2016年12月31日缴纳房款200000元。华伦公司至今未履行交房义务,亦未与贾瑞签订商品房买卖合同。华伦公司于2017年11月3日在亳州晚报刊登公告并将公告信息发送至认购书中所载贾瑞手机号，告知贾瑞若未于2018年1月23日前到公司办理相关签约手续，该套房屋将依照认购书约定的违约条款收回并另行出售。贾瑞要求华伦公司交付涉案房屋小区相同面积、相同价款的同类型房屋。一审法院认为，贾瑞与华伦公司签订华府.翡翠庄园认购书，明确了交房时间、交款方式、商品房买卖合同的签订时间，明确了房屋位置，面积及价格，虽贾瑞与华伦公司未签订书面的商品房买卖合同，但华府.翡翠庄园认购书对房屋位置、面积、交付时间、购房款均作出了明确约定，该认购书与商品房买卖合同具体同等法律效力。贾瑞依约支付了部分房款，依据认购书约定，剩余房款于交房时一次性付清。因华伦公司一直未按照认购书约定向贾瑞交付房屋，故贾瑞未向华伦公司交付剩余房款，本案是因为华伦公司的原因导致认购书未履行，贾瑞要求华伦公司继续履行认购书具有事实与法律依据。华伦公司应当按认购书中的约定向贾瑞交付房屋，因华伦公司已将贾瑞购买的房屋另售他人，是在华伦公司于2018年6月27日催告后将该涉案房屋出售给案外人，属恶意违约，应承担违约责任。贾瑞明确要求华伦公司交付涉案房屋小区相同面积、相同价款的同类型房屋别墅一套的要求，予以支持。华伦公司辩称涉案房屋已出售，但并没有提交证明该小区同类型房屋已售完的证据，对其抗辩理由，不予采信。华伦公司于2017年11月3日在亳州晚报刊登公告并将公告信息发送至贾瑞，告知若未于2018年1月23日前到公司办理相关签约手续，该套房屋将依照认购书约定的违约条款收回并另行出售为由提出的反诉请求，因贾瑞于2018年6月27日还在联系华伦公司要求其继续履行合同，而其没有和贾瑞协商的情况下，擅自于2018年7月12日出售该涉案房屋的行为，属恶意违约行为，对其反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）亳州华仑国际文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内依照《华府.翡翠庄园认购书》的约定向原告（反诉被告）交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉费4243元，财产保全费5000元，合计9323元，由被告亳州华仑国际文化投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。华伦公司二审主张案涉认购房屋出卖他人价款为264.5836万元。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉认购协议能否应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。案涉当事人签订的认购书约定了认购商品房的基本情况、建筑面积、总价款以及交房时一次性付清内容，但未约定付款时间、商品房交付使用条件及日期等主要条款。贾瑞支付华伦公司部分购房款，未按照约定一次性付清，不符合上述司法解释规定的出卖人已经按照约定收受购房款的情形。故一审法院认定案涉认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力确有不当。 案涉认购书是预约合同，目的是为了签订本约,即商品房买卖合同，该认购书是华伦公司与贾瑞达成的合意，合法有效。华伦公司已将案涉认购房屋备案出卖他人，导致签订本约的认购合同目的不能实现。故一审判决华仑公司向贾瑞交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套，缺乏事实和法律依据。 另关于华伦公司请求贾瑞赔偿因违约给其造成的损失问题。因当事人在认购书中未有约定付款时间、商品房交付使用条件及日期等主要条款，双方未能就商品房买卖合同主要内容达成合意，并签订本约。华伦公司已实际接受了部分房款，购房定金也已转成购房款，一审对华伦公司要求没收贾瑞所交购房定金2万元的诉讼请求不予支持，并无不当。后华伦公司将案涉认购房屋以高于案涉认购价款出卖他人，故华伦公司请求贾瑞赔偿损失，证据不足。 综上所述，华伦公司的上诉请求部分成立。一审判决华仑公司向贾瑞交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套，适用法律错误。贾瑞就不能实现案涉认购合同目的所致纠纷，可另行解决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）的诉讼请求； 二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初4871号民事判决第一、二项，即被告（反诉原告）亳州华仑国际文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内依照《华府.翡翠庄园认购书》的约定向原告（反诉被告）交付涉案房屋小区内相同面积、相同价款的同类型别墅一套和驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求； 三、驳回被上诉人贾瑞的诉讼请求。 一审案件受理费80元，财产保全费5000元，由被上诉人贾瑞负担，反诉费4243元，由上诉人亳州华仑国际文化投资有限公司负担；二审案件受理费8216元，由上诉人亳州华仑国际文化投资有限公司负担8136元,由被上诉人贾瑞负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年九月二十六日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。