山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1191民初1098号原告：日照市东港区北京路街道管家村村民委员会，住所地日照市东港区北京路街道管家村。统一社会信用代码54371102ME0511424B。法定代表人：牟敦龙，该村村委会主任。委托诉讼代理人：安丰省，山东世纪星律师事务所律师。被告：山东万聚节能设备有限公司，住所地日照市经济开发区上海路567号。统一社会信用代码913711025926388322。法定代表人：李宗伟，该公司总经理。原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会（以下简称管家村村委会）与被告山东万聚节能设备有限公司（以下简称万聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告管家村村委会的委托诉讼代理人安丰省、被告万聚公司的法定代表人李宗伟到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告管家村村委会的委托诉讼代理人安丰省到庭参加诉讼，被告万聚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管家村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月1日签订的《厂房和设施租赁合同书》，被告返还原告租赁物并将租赁物恢复原状；2.被告支付原告厂房和设施租赁费、行车租赁费共计人民币765800元（暂计算至2019年5月16日）；3.被告支付原告逾期滞纳金，滞纳金每日按逾期付款部分千分之五计算至付清之日止；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求数额增加至859915元（计算至2019年8月8日），本院予以准许。事实和理由：原告与被告于2016年7月1日签订《厂房和设施租赁合同书》，后原告按照合同约定将租赁物交付被告。《厂房和设施租赁合同书》约定每年7月1日支付下一年度租赁费，但被告已经欠付租金765800元（暂计算至2019年5月16日），致使原告不能实现取得租金的合同目的。原告多次向被告主张权利，被告均拒绝履行义务。万聚公司辩称，第一，对原告的第一项诉讼请求无异议。第二，对第二项诉讼请求有异议。原告主张的租赁费数额不正确，被告实际使用原告租赁物二年零九个月，应按实际使用时间计算租赁费，且被告已经支付租赁费580000元。原被告不存在行车租赁关系，涉案厂房原由案外人现晟（山东）汽车冲压模具有限公司（以下简称现晟公司）承租，后由被告承租，该行车系原告依据与现晟公司的协议购买，现晟公司向原告支付费用。被告租赁厂房后与现晟公司达成协议，帮现晟公司承担租赁费230000元，现晟公司给被告留有部分设备，但因现晟公司将设备运走，协议作废。另因行车无法使用，被告出资80000元进行了维修，但其中一个行车仍无法使用，行车维修费不应当由被告承担。另外，被告还支出了房屋维修费40000元、暖气安装费100000余元，要求原告折价支付。被告更换变压器支出50000元，要求厂房接手者支付。第三，对原告的第三项诉讼请求有异议，不同意支付滞纳金。第四，本案的诉讼费用要求与原告平摊。诉讼过程中，万聚公司提出反诉请求，要求管家村村委会支付其维修费用等，后放弃了反诉请求，要求另案主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。管家村村委会向本院提交了以下证据：证据1.原被告签订的《厂房和设施租赁合同书》原件一份，用以证明原被告之间存在租赁合同关系，以及租金数额和支付方式、违约责任等；证据2.现晟公司与被告签订的《协议》复印件一份，用以证明万聚公司负担230000元行车租赁费；证据3.收款收据复印件5张，用以证明万聚公司已经交纳行车租赁费180000元、厂房租赁费400000元；证据4.案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费票据原件各一份，用以证明原告实际支出的诉讼费用；证据5.原告与现晟公司签订的《解除合同协议书》原件一份，用以证明万聚公司应当支付原告行车租赁费230000元；证据6.《日照市人民政府关于石臼街道管家村补办用地手续的批复》复印件一份，用以证明涉案厂房所在土地为集体土地，市政府同意补办土地使用手续。对管家村村委会提交的证据，万聚公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，万聚公司与现晟公司之间存在协议，但并非管家村村委会提交的协议；对证据3，被告支付款项后未要求原告交付收款收据，对款项金额无异议，但对记载的款项项目有异议；证据4与被告无关；对证据5的真实性无异议，但对协议的内容，被告不知情，且应当扣除双方合同解除后的行车租赁费数额；对证据6无异议。对双方当事人无异议的证据1、6，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据2，被告主张其与现晟公司另有协议，但未提供证据予以证实，该证据虽系复印件，但能够与证据5相互印证，本院予以采信。2.证据3，被告对收款收据载明的缴费金额无异议，但对缴费项目有异议，故本院对被告向原告缴费的事实及金额予以确认，对缴费项目将结合本案其他证据综合予以认定。3.证据4系原告因本次诉讼实际支出的费用，证据客观真实，本院予以采信。4.证据5内容真实，与本案存在关联性，应作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案厂房建筑面积共计3881平方米，位于日照市东侧，系管家村村委会集体所有，项下土地为集体所有。管家村村委会与现晟公司分别于2009年10月26日和12月25日签订两份《厂房和设施租赁合同书》，将厂房和行车等设施交付现晟公司使用，2016年7月1日双方协商解除合同后，管家村村委会于同日与被告万聚公司签订《厂房和设施租赁合同书》，将涉案厂房和设施交付给万聚公司使用。管家村村委会与现晟公司、现晟公司与万聚公司、管家村村委会与万聚公司分别签订合同对相关事项进行约定。管家村村委会（甲方）与现晟公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：甲方与乙方分别于2009年10月26日和2009年12月25日签订了两份《厂房和设施租赁合同书》，原合同有效期至2030年6月30日，现因乙方另外建新厂房原因主动撤出所租厂房和场地，致使原合同无法继续履行，原合同书由于乙方的违约而提前终止，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.甲乙双方原签订的两份《厂房和设施租赁合同书》自2016年7月1日解除，自解除之日起，原合同约定的双方权利义务终止；2.……；乙方合计结欠甲方厂房租赁费1153820元；3.行车租赁费共10年，部分尚未结清，包含2016年7月1日至2020年6月30日，共4年，乙方合计结欠甲方行车租赁费600000.00，经乙方与后续承租该厂房的万聚公司协商，万聚公司支付230000.00元，乙方支付370000.00元；4.乙方结欠甲方厂房租赁费和行车租赁费合计总金额1523820.00元，乙方承诺于2017年1月27日前分5次付清……现晟公司（甲方）与万聚公司（乙方）签订《协议》，约定甲方于2009年12月25日与管家村村委会签订了《厂房和设施租赁合同书》，因甲方另外新建厂房的原因致使原合同无法继续履行，经甲方与管家村村委会协商一致，于2016年7月1日解除该租赁合同书，并转租给乙方。原合同中协定的行车租赁期限剩余期限为4年，租赁费150000.00元/年。现就行车租赁费相关问题，甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.行车租赁费共600000.00元，由甲乙双方共同承担，其中甲方承担370000.00元，乙方承担230000.00元；2.乙方于2016年8月12日前将230000.00元租赁费交于甲方，由甲方一同支付于管家村村委会……。管家村村委会（甲方）与万聚公司（乙方）签订《厂房和设施租赁合同书》，约定：甲方将厂房和设施出租给乙方，租赁财产为管家村村委集体所有，位于上海路北侧、兰州路东侧，办公、生活建筑、行吊设施建筑面积3881平方米；租赁期限为14年，自2016年7月1日起至2030年6月30日止；租赁费第一年至第三年按照100元/平方米/年支付，乙方每年支付租赁费388100元，从第四年其每三年续约一次，租赁价格按照市场行情适当调整，涨幅不超过上年度的10%；乙方于合同签订之日支付第一年度租金（2016年7月1日至2017年6月30日）388100元，乙方于每年的7月1日前支付下一年度的租金，甲方为乙方出具“收款收据”，不出具税务发票；在租赁期内，因乙方实际使用而发生的水、电、燃气、热力、通讯等费用由乙方承担，土地使用税由乙方承担；乙方应爱护并合理使用所租赁的厂房和设施，租赁期间乙方负责维护维修，如因乙方使用不当造成的厂房和设施的损失、损坏或灭失，乙方应予以修复或赔偿；乙方逾期支付本合同书项下其应向甲方支付的款项，每逾期一天，应向甲方支付逾期付款部分千分之五的滞纳金……。合同签订后，管家村村委会将涉案厂房和行车等设施交付万聚公司使用。2016年12月6日，万聚公司支付行车租赁费80000元，2017年6月28日支付行车租赁费100000元，2018年5月28日支付厂房租赁费200000元，2018年8月22日支付厂房租赁费200000元。原告主张，被告欠付第二年度厂房租赁费376200元、第三年度厂房租赁费388100元、第四年度厂房租赁费45615元（总费用上浮10%后计426910元，万聚公司欠付自2019年7月1日至原告主张的合同解除之日2019年8月8日的租赁费）。同时查明，原告于2019年6月25日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）鲁1191财保124号民事裁定，查封了万聚公司存放于日照经济开发区上海路567号厂房内的金属切割机（设备编号BDF-1609231）一台（保全金额20万元）。原告管家村村委会为此支出保全费1520元，诉讼财产保全责任保险费500元。本院认为，根据本案各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、管家村村委会与万聚公司签订的《厂房和设备租赁合同书》应否解除及解除的时间，万聚公司应否返还涉案厂房设施及行车并恢复原状。二、万聚公司拖欠管家村村委会厂房和设施租赁费、行车租赁费的数额及滞纳金。三、管家村村委会支出的案件受理费、保全费及诉讼财产保全责任保险费负担问题。一、管家村村委会与万聚公司签订的《厂房和设备租赁合同书》应否解除及解除的时间。关于合同效力问题。管家村村委会与万聚公司签订的《厂房和设施租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内同不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原被告双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定的内容完全履行合同义务。因涉案厂房为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，管家村村委会未提交涉案房屋相关手续不影响合同效力。关于合同是否应否解除及解除时间。《厂房和设施租赁合同书》履行过程中，万聚公司未按约定及时支付租赁费，其行为构成根本性违约，符合解除合同的条件，管家村村委会有权依照法律规定和合同约定行使合同解除权并主张欠付租金。解除权在性质上属于形成权，享有解除权的一方当事人将解除合同的意思表示送达到合同的另一方当事人，就能发生合同解除的法律效果，而无需对方当事人的同意。诉讼前，管家村村委会和万聚公司均未向对方发出解除合同通知，本案中，管家村村委会通过诉讼方式解除合同，起诉状送达对方的时间为合同的解除时间，万聚公司收到起诉状的时间为2019年7月22日，故合同的解除时间为2019年7月22日。关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《厂房和设施租赁合同书》解除后，承租人万聚公司应当返还租赁物，即应当返还涉案厂房和办公、生活建筑、行车设施。租赁合同解除，出租人有要求恢复房屋原状的权利，但本案中，合同中对于应予恢复原状的情形约定不明，且原告并未提交证据证实万聚公司对涉案租赁物进行了改变原状的装修等行为，故原告要求恢复原状缺乏依据，本院不予支持，但万聚公司返还涉案租赁物时，应当返还双方租赁合同范围内的全部租赁物。二、万聚公司拖欠管家村村委会厂房和设施租赁费、行车租赁费的数额及滞纳金。关于万聚公司拖欠管家村村委会厂房和设施租赁费、行车租赁费的数额。合同签订后，管家村村委会按约将涉案房屋及设施交付给万聚公司使用，万聚公司应按约支付租金。第一，关于厂房和设施租赁费。根据双方合同约定，第一年度（2016年7月1日至2017年6月30日）租赁费为388100元；第二年度（2017年7月1日至2018年6月30日）租赁费为388100元；第三年度（2018年7月1日至2019年6月30日）租赁费为388100元；第四年度（2019年7月1日至2020年6月30日）起，租赁费涨幅不超过10%，因双方未就具体涨幅达成补充协议，本院认定涨幅为10%，第四年度租赁费应为426910元，因本院认定合同解除的时间为2019年7月22日，故第四年度至合同解除前的租赁费数额为25731.64元。以上万聚公司应当支付管家村村委会厂房及设施租赁费共计1190031.64元，因万聚公司已经支付400000元，尚欠790031.64元。第二，关于行车租赁费，根据现晟公司与万聚公司签订的《协议》、管家村村委会与现晟公司签订的《解除合同协议书》约定，万聚公司承担2016年7月1日至2010年6月30日计4年的行车租赁费共计230000元，每年租赁费为57500元，因万聚公司与管家村村委会的租赁合同于2019年7月22日解除，万聚公司应当支付行车租赁费共计175965.66元，因万聚公司已经支付180000元，已经超付4034.34元，因万聚公司未提出返还请求，且行车租赁费与厂房和设备租赁费系基于不同合同约定，该费用亦不能折抵厂房和设备租赁费，万聚公司可在另行主张权利时一并提出。关于滞纳金。滞纳金通常意义上属行政处罚手段，具有法定性，非法律授权的个人或团体不得规定滞纳金，但基于民事合同中双方当事人约定滞纳金是为了防止逾期支付欠款，确保合同得以全面履行，故可将滞纳金视为违约金性质。违约金是按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时，应当向另一方当事人支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，万聚公司超过合同约定的支付期限支付租金，构成违约，应当承担违约责任。管家村村委会主张按照双方合同约定要求万聚公司支付从应付租赁费之日起至合同解除之日止的滞纳金，支付标准要求按照逾期付款部分的日千分之五计算，经计算共计3681030元。双方约定的内容看，该“滞纳金”系违约时应当支付的金钱，属于合同违约金的性质，故双方实际约定了违约金。对于违约金如何确定问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方当事人在合同中约定的逾期付款违约金明显过高，应当进行调整。根据已经查明的案件事实，综合考虑本案合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，确定万聚公司应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付逾期付款的违约金。根据合同约定，万聚公司应当于每年的7月1日支付下年度租金，同时根据万聚公司实际支付租赁的时间及数额，并结合管家村村委会主张滞纳金计算至合同解除之日止的诉求，本院认定万聚公司应当支付违约金的数额如下：第一年度的逾期支付租赁费违约金，以388100元为基数，自2016年7月1日起至2018年5月28日止，以188100元为基数，自2018年5月29日起至2018年8月22日止；第二年度的逾期支付租赁费违约金，以388100元为基数，自2017年7月1日起至2018年8月22日止，以376200元为基数，自2018年8月23日起至2019年7月22日止；第三年度的逾期支付租赁费违约金，以388100元为基数，自2018年7月1日起至2019年7月22日止。因管家村村委会放弃第四年度逾期支付租赁费违约金，系其对自身权利的处分，本院予以支持。万聚公司辩解不支付滞纳金，无法律依据，本院不予采信。三、管家村村委会支出的案件受理费、保全费及诉讼财产保全责任保险费负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案将依照管家村村委会的获支持的请求数额决定案件受理费的分担。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，管家村村委会申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，因此，保全费1520元应当由万聚公司负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，管家村村委会可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。因万聚公司违约引起本案诉讼，管家村村委会为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费500元系其合理必要费用，系其损失部分，应当由万聚公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会与被告山东万聚节能设备有限公司于2016年7月1日签订的《厂房和设施租赁合同书》;被告山东万聚节能设备有限公司于本判决生效之日起二十日内将《厂房和设施租赁合同书》项下的厂房、生活建筑、行吊设施及行车返还给原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会。二、被告山东万聚节能设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会租赁费790031.64元。三、被告山东万聚节能设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会逾期付款违约金（以388100元为基数，自2016年7月1日起至2018年5月28日止，以188100元为基数，自2018年5月29日起至2018年8月22日止；以388100元为基数，自2017年7月1日起至2018年8月22日止，以376200元为基数，自2018年8月23日起至2019年7月22日止；以388100元为基数，自2018年7月1日起至2019年7月22日止。以上均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。四、被告山东万聚节能设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会保全费1520元、诉讼财产保全责任保险费500元。五、驳回原告日照市东港区北京路街道管家村村民委员会的其他诉求请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费12399元，减半收取6199.5元，由被告山东万聚节能设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘春明二〇一九年九月二十九日法官助理刘明明书记员叶文文