宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终2768号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司永宁县支行，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇杨和大街285号。负责人：王晖，该行行长。委托诉讼代理人：唐永利，男，1969年11月16日出生，汉族，系该支行风险部经理。委托诉讼代理人：马锐，男，1961年1月5日出生，汉族，该支行员工。被上诉人（原审原告）：高乐乐，男，1993年3月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。被上诉人（原审被告）：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园区。法定代表人：陈自茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀东，男，1954年12月19，汉族，该公司法务主任。上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行因与被上诉人高乐乐、银川旺元投资实业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司向上诉人一次性返还剩余本息（本金120331.23元，利息540.49元，及2019年5月21日至贷款还清日产生的利息），被上诉人高乐乐承担连带清偿责任；2.本案二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人在《借款合同》中约定如房屋买卖合同解除，如售房人未将贷款本金及利息直接偿还贷款人，借款人应承担合同项下全部债务。高乐乐系借款合同借款人，也是合同相对方，其应当根据与上诉人签订的《借款合同》的约定承担返还下欠购房款的义务。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定由出卖人将收受的购房贷款合同购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但并未免除购房人的还款义务。故被上诉人高乐乐应当对旺元公司债务承担连带责任。被上诉人高乐乐经本院合法传唤，无正当理由未到庭，也未提交书面答辩意见。被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。高乐乐向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2016年9月25日签订的编号为兰花花国际公寓20162927号《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告已支付的首付房款5470元；返还已向第三人支付的贷款本金及贷款利息29677.86元（贷款本金及利息暂计算至2019年3月），合计35147.86元；2.判令因被告违约向原告支付房款利息54479元，违约金6994.53元，共计61473.53元；3.判令解除原告与第三人签订的担保借款合同，由被告履行向第三人支付剩余按揭贷款本金及利息的义务（以银行计算为准）；4.判令被告向原告支付因未及时交付房屋导致原告在外租房产生费用26000元；5.判令被告办理永宁县望远镇兰花花国际公寓4栋26层43号房屋备案解除手续；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年9月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告建设的位于永宁县望远镇兰花花国际公寓4幢26层43号房（面积：86.02平方米），总价款为225630.00元；原告应于当日支付90630.00元，余款135000.00元按揭贷款支付。被告于2017年12月31日前交付该预售房屋，逾期90日交付房屋，原告有权解除合同，且被告退还原告全部房款，并按0.001%（不低于中国人民银行同期贷款利息基准利率）承担利息，同时按全部房款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告于2016年9月25日支付了5470.00元。2016年11月3日，原告与被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款135000.00支付给了被告。原告每月向第三人偿还贷款本息，截止2019年5月19日原告共计偿还贷款本息30994.62元（本金14668.77元，利息16325.85元）。交房期限届满超过90日后，经原告多次催促，被告仍不能交付房屋，原告遂提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按约交付购房款后，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，现逾期超过90日未能交房，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房款5470.00元及已返还银行贷款本息30994.62元（暂计算至2019年5月19日），且被告应按合同约定承担原告已付房款的利息（以中国人民银行公布的同期贷款利率4.75%算至2019年6月13日）和违约金。原告与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦属有效合同，但原、被告之间的购房合同解除，致使原、被告与第三人之间的担保借款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除，由于被告违约，致使原、被告及第三人签订的担保借款合同被解除，应由被告向第三人支付剩余贷款本息。原告主张的租房费用没有证据证实，且房款利息和违约金已是对原告损失的赔偿，故原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告高乐乐与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由被告办理涉案房屋的备案解除手续；二、解除原告高乐乐与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行及被告银川旺元投资实业（集团）有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内返还原告高乐乐已付的购房款5470.00元、利息16680.81元（140470×4.75%×2.5年）、违约金140.47元（140470×0.1%）及已还的银行贷款本息30994.62元（暂计算至2019年5月19日），共计53285.90元；四、被告银川旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行一次性返还剩余贷款本息；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2752.00元，减半收取计1376.00元，由被告银川旺元投资实业（集团）有限公司负担566.00元；由原告负担810.00元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行主张被上诉人高乐乐对下余借款本息承担连带还款责任有无法律依据。本案中中国农业银行股份有限公司永宁县支行、高乐乐与银川旺元投资实业（集团）有限公司为履行涉案《商品房买卖合同》而签订《个人购房担保借款合同》，中国农业银行股份有限公司永宁县支行按合同约定将贷款直接支付给银川旺元投资实业（集团）有限公司，该公司为该贷款提供保证担保。现因旺元公司不能按约交付房屋，致上述《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。依据上述规定，旺元公司作为房屋出卖人负有向担保权人即本案上诉人返还剩余贷款本息的义务。上诉人要求高乐乐对下余贷款本息承担连带还款责任无明确法律依据。上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律及判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2717元，由上诉人中国农业银行股份有限公司永宁县支行负担。本判决为终审判决。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  刘 磊二〇一九年九月二日书记员  陈丽霞附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。