浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初14272号 原告：刘宪池，男，1951年8月1日出生汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：宁波市鄞州区长寿南路126弄三期220号1102室。 被告：宁波广发房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA282E3D28）。住所地：宁波市鄞州区天童北路899号（和邦大厦Ｃ座3102、3106室）。法律文书送达地址：宁波市鄞州区东裕路359号。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石鹏，该公司员工。 原告刘宪池与被告宁波广发房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序审理。经当事人同意，本案继续适用简易程序审理三个月。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2018年12月17日、2019年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告刘宪池到庭参加诉讼，被告广发公司的委托诉讼代理人石鹏第一次到庭参加诉讼，后未经法庭允许中途退庭，本案依法缺席审理。因各方当事人要求庭外和解，本院审查后予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告刘宪池向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告之间的《房屋出租全程委托代理合同》，收回出租房屋，交还钥匙；2.判令被告赔偿违约金5600元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间的《房屋出租全程委托代理合同》；2.被告支付自2018年5月1日起至判决生效之日止的占用期间租金，按每月2800元标准计算，暂计至2018年12月1日为19600元）；3.判令被告赔偿违约金5600元；4.判令被告赔偿原告物品损失6500元。事实和理由：原、被告于2016年10月16日签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，2016年10月23日开始交接，约定月租金2800元。2018年5月1日起，被告未按合同约定支付租金。因被告违约，原告于2018年5月18日告知被告终止合同，恢复房屋原状，归还钥匙，赔偿2个月租金的违约金。后经法院调解，被告仅归还一把钥匙，且遗留室内物品拒绝搬走，致使原告仍不能正常使用房屋。 被告广发公司答辩称：第一，原告在合同履行过程中违约在先，涉案房屋出现漏水后未及时处理漏水事宜，导致楼下住户投诉等影响涉案房屋对外出租，根据合同约定，被告有权单方解除合同，且已告知原告解除合同，并提起诉讼。对于原告主张的2018年5月1日之后的租金不认可，合同解除后，被告无须再支付原告租金；第二，涉案房屋已在2018年7月16日完成交接返还原告；第三，原告主张的赔偿物品损失中在交房物品清单中没有席梦思和床，虽有电视机但未注明品牌尺寸，对于原告主张的损失不予认可；第四，因原告违约导致合同解除，故被告配置的物品由原告按金额赔偿，被告不需要搬走腾空。 原告刘宪池为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据: 证据1.《房屋出租全程委托代理合同》一份，拟证明原告委托被告出租房屋的事实； 证据2.情况说明一份，微信记录（打印件）一组，拟证明涉案房屋2018年1月24日仍有人居住使用的事实； 证据3.民航小区8.305业主刘宪池微信记录一份，拟证明关于涉案房屋维修责任分工，委托维修的费用由原告承担的事实； 证据4.8.205业主匡守云证明一份、房屋维修费收款凭据一份，拟证明原告已处理房屋漏水问题。 证据5.2018年10月16日证明一份，拟证明涉案房屋在被告委托代理出租期间租客经常影响周边住户的事实； 证据6.石鹏短信一组、告知书一份，拟证明原告多次向被告催讨租金不付，原告通知被告解除合同的事实； 证据7.现代金报一份，拟证明被告被投诉合同“套路”深，减轻自身违约责任加重委托方违约责任的事实； 证据8.水电费清单一组，拟证明涉案房屋在2018年1月期间仍有人居住使用的事实； 证据9.房屋买卖合同一份，拟证明涉案房屋已于2019年4月出售他人并已办理了房屋变更登记手续。 被告广发公司为证明其主张的事实，向本院提供了短信记录（收件人181××××0608）一组，拟证明因原告原因，被告已通过原告解除合同，并提起诉讼的事实。 为查明本案事实，本院依职权调取了（2018）浙0212民初12577号法庭审理笔录一份。 原、被告提供的证据及本院调取的证据，经庭审质证，双方当事人的质证意见及本院的认证意见如下： 原告提供的证据1，被告无异议。证据2，被告有异议，证明人及微信聊天记录人员均为原告的儿女同事，具有利害关系，不能证明原告主张的事实，涉案房屋发生漏水后，一直未能正常入住使用。证据3，被告无异议。证据4，被告有异议，被告曾联系原告要求维修或费用由原告承担，原告迟迟不给答复，导致维修未能进行，后来拖到2018年3月25日才付了1500元，之前却迟迟不处理；收条是给原告的，被告并不清楚。证据5，被告有异议，与本案无关。证据6，被告对短信无异议，对告知书有异议，认为从未收到过。证据7,被告有异议，认为与本案无关。证据8、9,被告未发表质证意见。被告提供的证据，原告有异议，181××××0608并非原告电话而是被告方代理人自己的电话，原告从未收到被告的上述短信。本院调取的证据，原告无异议，被告未发表质证意见。本院认为，原告提供的证据1来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据2，情况说明书出具人身份无法确认，本院不予认定；微信记录无原载体，本院不予认定。证据3与本案具有关联性，被告亦无异议，本院予以认定。证据4，本院对原告于2018年3月27日向205室业主支付1500元的事实予以认定。证据5、7与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据6，短信记录被告无异议，本院予以认定；告知书未有有效送达证明，被告否认收到过该告知书，本院对此不予认定。证据8系打印件，无制作单位盖章，真实性无法确认，本院不予认定。证据9，本院对真实性予以认定。被告提供的证据，短信收件人号码181××××0608是该合同落款处被告方经办人曾辉的电话，原告表示未收到该短信，且从短信内容来看，亦未有回复信息，不能证明被告主张的事实，本院对此不予认定。（2018）浙0212民初12577号法庭审理笔录由本院依法调取，与本案具有关联性，本院对此予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2016年10月16日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》一份，双方对原告名下位于宁波市中兴路829弄8号305室房屋的出租委托代理事宜达成约定如下：出租委托代理期限自2016年11月1日至2019年10月31日；原告应于2016年10月25日前将房屋交付给被告；出租委托代理期限届满或本合同终止后，被告应将房屋交回；原告承诺每年给被告第一年30天、第二年20天、第三年30天做为被告装修、维护房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间原告不收取被告租金费用；租金为每月2800元，年租金为30800元，付款方式为季付；因原告、原告亲属邻里，妨碍或影响房屋出租或承租人居住的，被告有权单方解除合同；被告延迟划付房屋租金达十五个工作日以上的，原告有权单方解除合同；原告同意，鉴于被告为原告提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理各项服务，提升了该房屋资产价值及该房屋市场竞争力，同时市场价格行情存在现实波动，被告有权根据实际市场情况调整对承租人的实际出租价格，双方同意，如该房屋实际出租总价格高于本合同约定的被告应付原告支付的租金标准的，则高出部分直接作为被告的管理服务费，由被告直接自行收取；原告确认将租赁房屋独家委托被告全权代理出租，在委托代理期限内，原告不得另行委托第三方办理该房屋的代理出租事宜等等。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，并在上述委托合同后签署了《房屋交接详单》。2017年9月，涉案房屋内的水管发生破裂，被告更换了屋内管道，并从当季应支付原告的租金中扣除了1000元。被告已支付租金至2018年5月1日。后双方因漏水维修等问题产生纠纷，被告于2018年3月以漏水导致楼下住户投诉导致涉案房屋无法正常对外出租为由提起诉讼，要求返还多付租金并赔偿损失。2018年5月17日，原告以被告未按约支付租金为由通知被告解除合同。后原告亦向本院提起诉讼。 2018年7月16日，本院组织双方当事人进行诉前调解，双方虽对何人违约存有争议，但均同意解除涉案委托合同，本院现场组织房屋交接，被告将涉案房屋交还原告。双方经现场确认，被告遗失两把钥匙、主卧电视机故障无法开机、次卧房门损坏；被告添置次卧空调一个、客厅沙发茶几一套，确认不搬走由原告自行处理。 2019年4月10日，原告将涉案房屋出售给他人，并已办理了变更登记手续。 本院认为：原、被告签订《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。根据双方陈述及上述合同的内容来看，本案应为委托合同纠纷。本案的主要争议焦点在于在合同履行过程中，何人存在违约，合同双方何人享有合同解除权。原告主张被告延迟划付租金超过十五日构成违约，其有权按合同约定解除合同；被告辩称因未及时处理漏水问题导致邻居干挠影响房屋出租构成违约，其有权按合同约定解除合同。在涉案合同的履行过程中，双方对于涉案房屋在委托出租期间曾发生水管破裂的事实无异议，从原告提供的微信记录及双方在另案庭审中的陈述来看，2017年9月发生水管破裂后，2017年10月初原告已委托被告将涉案房屋的水管进行整修，并在下期租金中扣除了该费用。涉案房屋已具备正常出租的条件。被告辩称因漏水引起楼下住户投诉影响出租，但未提供有效证据予以证明，且其向本院提供的所谓与原告沟通处理漏水事宜未果并要求解除合同的短信均系向被告的合同代理人曾辉发送，并非向原告发送，且在原告在合同中有明确联系方式的情况下，被告却选择与被告自己的合同代理人发送短信亦明显有违常理，该短信记录并不能证明因原告未妥善处理漏水导致邻里干挠影响出租构成违约的事实，其无权据此通知原告解除合同并要求原告承担违约责任。因原告并不存在违约情形，故被告理应按约支付租金，现被告逾期支付达十五日以上，原告有权通知被告解除合同，涉案合同自解除通知送达被告之日即2018年5月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告仍占用涉案房屋至2018年7月16日才返还，被告理应支付自2018年5月1日起至2018年7月16日止的租金及占有使用费7000元。原告虽主张2018年7月16日之后，被告仍有使用涉案房屋，但未提供有效证据予以证明，本院对此不予采信。对于原告主张的违约金，涉案合同第八条约定的违约责任第（一）款内容指一方单方要求解除合同时需支付月租金的两倍作为违约金，而非指因一方违约导致合同提前解除的违约金，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的物品损失，席梦思等未在原告交付给被告的交接清单内，对于被告确认的电视机、次卧门的损坏，原告未提供其实际已支出的修理费用情况，也未提供证据证明物品的实际价值；同时，根据原告陈述其已将涉案房屋包括被告添置的空调和沙发茶几一起一并出售他人，亦可弥补原告的损失，故本院对该损失赔偿主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告刘宪池与被告宁波广发房地产经纪有限公司于2016年10月16日签订的《房屋出租委托代理合同》于2018年5月17日解除； 二、被告宁波广发房地产经纪有限公司支付原告刘宪池租金及占用费7000元，限于本判决生效后三日内履行完毕； 三、驳回原告刘宪池的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费593元，由原告刘宪池负担543元，被告宁波广发房地产经纪有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  缪飞凤 人民陪审员  谢良红 二〇一九年九月十三日 书 记 员  汪 洁