北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初16249号原告：赵珊，女，1979年10月24日出生，汉族，北京市朝阳区东城区景山街道职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。原告：张志，男，1990年8月21日出生，汉族，北京市天安门消防支队职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。被告：史振明，男，1968年12月1日出生，汉族，北京商海利能农纺织品有限责任公司总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵羽，北京六明律师事务所律师。被告：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：申栋，男，1989年6月9日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司法务。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告赵珊（以下简称姓名）、原告张志（以下简称姓名，与赵珊合称二原告）与被告史振明（以下简称姓名）、被告北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张志、二原告委托诉讼代理人薛晗，史振明委托诉讼代理人赵羽，中融信公司委托诉讼代理人申栋，第三人委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二原告与史振明签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除；2、请求判令二原告与史振明、第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》于判决生效之日解除；3、请求判令史振明协助二原告办理解除合同编号为C16570xx号的网签备案手续；4、要求史振明返还购房款280万元；5、要求在史振明未向二原告返还购房款280万元时，中融信公司向我方返还购房款260万元（剩余20万元仍由史振明向我方返还）；6、请求判令史振明向二原告支付违约金145万元。事实和理由：2018年6月16日，二原告与史振明在第三人的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》，约定二原告以725万元的价格购买史振明所有的位于北京市朝阳区幸福二村39号楼11层2单元11xx号房屋（以下简称涉案房屋）。同时，二原告与史振明、第三人还签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。因涉案房屋存在两个抵押登记，需要用二原告的首付款及史振明自筹部分资金用以解除抵押。针对二原告支付首付款解抵押事宜，二原告支付的第一笔首付款260万元用以解除抵押权人李青晓的抵押登记，史振明自筹130万元交至中融信公司后，中融信公司向二原告发出《风险告知书》，二原告按照告知书支付第二笔首付款300万元用于解除抵押权人为民生银行的抵押登记。二原告按照约定支付260万元，加上20万元定金，合计280万元解除了李xx的抵押登记。后因史振明无法自筹130万元，致使民生银行的抵押登记无法解除。因双方签订的补充协议中约定，2018年11月15日前，史振明应当办理完毕解除抵押登记手续。按补充协议第四条约定，史振明逾期履行约定义务超过十五日，即为根本违约。二原告有权解除房屋买卖合同，并要求史振明按照房屋总价款的20%承担违约责任。另，根据《担保支付协议》约定，史振明未按照判决时间向二原告返还购房款，则中融信公司有义务在返还期限届满后履行担保支付代偿义务。经协商未果，二原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。史振明辩称：第一，双方签订的《补充协议》第二条中明确约定二原告应于2018年10月31日前将第二笔首付款280万元以第三方担保支付的方式支付给甲方。2018年6月21日，双方签订《变更协议》将第一笔首付款付款金额从280万元调整为260万元，将第二笔首付款付款金额从260万元调整为280万元，《变更协议》未调整付款日期及其他条款。综上可见，二原告应于2018年10月31日之前，将第二笔首付款300万元以第三方担保支付的方式支付给甲方，遗憾的是，在我方违约的同时，二原告也未能按期履行上述付款义务。第二，根据法律规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方签订的《房屋买卖合同》第四条第三款约定：买受人向出卖人支付定金人民币20万元。双方签订了定金条款并已实际履行，本协议项下的违约行为可选择适用定金条款。第三，二原告要求史振明支付总房款的20%作为违约金，史振明需明确的是本案所涉交易房屋的成交总房款价格为人民币240万元，而非二原告所述的725万元。《房屋买卖合同》第四条第一、二款约定：该房屋成交价格为人民币240万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币485万。而且双方于2018年7月12日签订并在北京市住房和城乡建设委员会备案的《北京市存量房屋买卖合同》(编号为：C16570xx)第四条第一款再次明确了房屋成交价格为240万元。本案房屋交易总价不应涵盖该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备，即房屋总价款为240万元，如基于此计算，违约金应为48万元，二原告诉讼请求中要求的145万违约金无事实依据。《房屋买卖合同》自2018年6月16日签订后至今，北京市二手房房屋成交价格并未上涨，反而出现了下跌情形。所以二原告并没有实际损失或损失较少，由此可见，48万元的违约金远远高于二原告的实际损失，史振明按照上述法律规定，请求法院酌情降低。综上所述，我方认为，涉案房屋不能如期完成交易是双方的违约行为导致的，如追究被告单方的违约责任应考虑适用定金罚则，即支付20万元，如法庭选择本案适用违约金条款，请考虑48万元违约金远远高于原告的实际损失，酌情予以降低。中融信公司辩称：如果法院判决非二原告的原因解除合同的话，我方同意在史振明不能向二原告返还280万元中的260万元时，我方同意代史振明向二原告返还260万元。涉案房屋上原本存在两个抵押，抵押权人一个是李青晓，一个是民生银行。原告在支付280万元后，已经解除了李xx的抵押登记，第一份担保协议已经履行完毕。第二个抵押金额是430万元，应当由史振明先自筹130万元，我方出具风险告知书，二原告在我方的担保的情况下向史振明支付300万元，如果合同非因买方的原因被解除，则我方负责代偿。但是史振明没有筹到130万元，所以这份担保协议实际上没有履行。其他诉讼请求不针对我方，不发表意见。第三人述称：我方公司同意解除买卖合同和补充协议和变更协议书，按照补充协议的约定，三方应当在2018年10月31日前通过中融信公司担保支付的方式支付第二笔300万元的首付款以及史振明自筹130万元共同偿还银行的抵押贷款，解除房屋抵押。但是史振明至今未能向我公司及中融信公司提供相应的财产证明也未交纳130万元的解押费用，且史振明12月底之前一直向我方表示无法凑齐钱款，已经超过合同约定的根本违约期限，史振明构成根本违约，根据补充协议的约定二原告享有单方解除权，所以我公司同意解除买卖合同，补充协议以及变更协议书。其他的诉讼请求不针对我公司，不发表意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，经第三人居间服务，史振明（出卖人）与二原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，二原告购买史振明名下的涉案房屋，建筑面积为101.73平方米，房屋成交价格为240万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价485万元，定金20万元，拟贷款金额为120万元。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行。同日，史振明（甲方，出卖方）与二原告（乙方，买受方）、第三人（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋有抵押的，甲方应于2018年6月19日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2018年6月26日前将第一笔首付款280万元以第三方担保支付方式支付甲方，乙方于2018年10月31日前将第二笔首付款280万元以第三方担保支付方式支付甲方，乙方过户前3个工作日将第三笔首付款130万元以理房通方式支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方所有的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：该房屋存在两笔抵押：其中第二笔抵押权人为李青晓，抵押登记日期为2017年6月8日，甲方解押所需资金来源为：用乙方首付款解押，乙方第（1）、（2）笔首付款用于甲方还款解押，乙方（1）、（2）笔首付款不足以甲方完全解押剩余部分由甲方自筹。二原告于2018年6月16日、2018年6月20日分两笔向史振明支付定金20万元。2018年6月21日，史振明（甲方，出售方）与二原告（乙方，买受方）、第三人（丙方，居间方）签订《变更协议书》，将《补充协议》中约定的第一笔首付款金额由280万元变更为260万元（不包含前期支付全部订金），将第二笔首付款金额变更为300万元。其他事宜均按照原协议继续履行。同日，史振明（甲方，出卖方）与二原告（乙方，买受方）、中融信公司签订两份《担保支付协议》，两份协议除涉及的首付款金额分别为260万元（编号为JR0101529553770102xx）和300万元（编号为JR0101529554972169xx）外，其他约定内容均相同。协议约定，为顺利完成该房屋交易，甲方需先行偿还对本次房屋交易存在影响的债务或解除该房屋上的登记，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款以供甲方偿还债务或解除抵押登记。丙方对符合担保要求的上述购房款提供担保服务。经丙方审查确认，甲乙双方须同时满足以下全部支付条件，符合丙方的担保要求，且乙方收到丙方出具“达成”的《风险告知书》并按丙方要求支付购房款的，丙方在本协议项下承担相应担保责任。除本协议约定应支付的购房款外，如甲方还需自筹部分资金偿还欠款，则应在丙方规定的时间内预先将自筹资金存入还款卡内。因甲方不满足本条上述支付条件或甲方拒绝或怠于配合丙方办理本协议项下相关业务，导致乙方不能按照买卖合同中约定的时间支付购房款的，甲方不得因此要求乙方承担违约责任。甲方保证严格按照本协议及《信息确认函》中约定用途使用乙方支付的该笔购房款，甲方需与债权人/抵押权人预约还款时间，并将确定的还款时间告知乙方及丙方，乙方应于还款日的前1个工作日将该笔购房款支付至《风险告知书》中明确的甲方指定的收款账户，且不得晚于买卖合同约定的房款支付时间，具体支付时间以丙方通知为准，如因乙方提前支付或延迟支付，引发购房款被挪用或产生其他违约罚息的风险由乙方承担，与丙方无关。如经丙方审查，甲乙双方满足前述第二条约定的支付条件，乙方根据丙方要求支付该笔购房款后，发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除买卖合同或法院判决解除买卖合同的情况，如甲方未在上述买卖合同的解约协议或判决/调解书中约定时间内返还购房款的，则丙方应在返还期限届满后收到乙方提交购房款转款证明文件、上述买卖合同的解约协议或判决/调解书以及相关书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙已按照本协议约定支付的该笔购房款。自丙方代偿后，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方追偿。2018年6月26日，中融信公司向二原告出具《风险告知》书，告知其第一笔首付款的支付条件达成。同日，二原告向史振明支付第一笔首付款260万元。2018年7月12日，原、被告签署《北京市存量房屋买卖合同》（C1657007），办理了涉案房屋的网签备案手续。双方均认可在二原告购买涉案房屋时，涉案房屋存在两个抵押，抵押权人分别为中国民生银行股份有限公司北京分行、李青晓，债权额分别为430万元和280万元。二原告支付定金20万元及第一笔首付款260万元后，史振明用该款项解除了李青晓的抵押权。双方亦认可解除中国民生银行股份有限公司北京分行抵押权需要二原告支付第二笔首付款300万元外，还需史振明自筹130万元。史振明认可于2018年10月31日前自筹130万元用于解除涉案房屋抵押权属于房屋买卖合同履行过程中己方的义务。二原告提交其制作的交易流程表一张，欲证明交易流程约定史振明应在2018年10月31日前自筹130万元用于解除房屋抵押，中融信公司收到史振明资金后向二原告发出风险告知书，二原告按照风险告知书向史振明支付第二笔首付款300万元。第三人、中融信公司、史振明均认可该交易流程表真实性，亦认可其上内容。二原告主张史振明未将其负责自筹的130万元预先存入还款卡内，且二原告具备第二笔首付款的支付能力。为此二原告提交张志与第三人工作人员陈xx的微信聊天记录、赵珊与陈xx的通话录音并申请陈xx出庭作证。史振明认可证据及证人证言的真实性，认可因资金紧张未按期将130万元存入卡内，但其主张二原告应当按期支付第二笔首付款300万元。第三人认可证据及证人证言的真实性，亦认可证明目的。第三人提交史振明与陈xx的短信聊天记录，欲证明在2018年10月31日之后史振明仍未按期凑齐解押的款项，拒绝履行合同。二原告认可上述证据真实性，亦认可证明目的。史振明认可上述证据真实性，亦认可证明目的。其中短信部分内容如下：2018年10月30日，陈xx：史先生您好，关于咱们交易的房屋……补充协议约定的是乙方于2018年10月31日前将第二笔首付款300万元以第三方担保支付的方式支付甲方。目前客户随时可以支付第二笔首付款300万元，但是鉴于俺们签署的担保支付协议，目前您未满足担保支付协议中第二条的支付条件。……还请您尽快达成担保支付条件，咱们可以继续往下走流程。史振明：你好陈小姐，我能和客户沟通一下吗，我的资金晚了三周能到，在11月20日号可以到，能帮忙和客户沟通延期一下，麻烦了，请帮帮忙。谢谢您。陈xx：史先生您好，我刚才又给客户打电话沟通了一下，客户说就按照合同执行，不同意协商，我们一直在和客户沟通确实已经尽力了。如果您想自己和客户沟通都是没有问题的，咱们合同上都有客户电话的。我们确实是已经该说的都和客户说了，您再想想办法吧，拜托了。2018年11月6日，陈xx：史先生，咱们约定最迟应于2018年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续……。史振明未回复。2018年11月13日，陈xx：史先生，马上就到15号了，咱们的资金能提前到位吗？史振明未回复。2018年11月18日，陈xx：史先生，有消息了吗？史振明未回复。2018年11月20日，史振明：你好陈小姐，我手机打没电了今天，我晚上到家给你回过去，或者明天一早。2018年11月27日，陈xx：史先生，咱们这边目前是什么进展呢？史振明未回复。2018年11月28日，史先生，马上还有两天就根本违约了，客户也已经给您发了催告函，在咱们微信群里都有，您这边什么情况和我说一声我也好和客户沟通。史振明未回复。史振明提交网上查询截图打印件，欲证明自2018年6月16日双方签订合同以来，北京市二手房房屋成交价格并未上涨反而出现了下跌情形。二原告及中融信公司不认可真实性，无法核实。第三人认可证据真实性，但认为不能据此确定房屋价格出现下跌。经询，史振明称涉案房屋未能在2018年11月15日前解除抵押系因其资金紧张，自筹130万元没有到位。史振明称目前仍没有能力自筹需要解除涉案房屋抵押权的130万元。经本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋档案查询：1、在合同签订后，2018年7月6日涉案房屋又被另行设立抵押，抵押权人为中航xx股份有限公司，债权额为35万元，截止法庭辩论结束之日尚未解除抵押登记。史振明代理人当庭表示对此并不知情，称史振明本人没有向其披露过该事宜，并称其与史振明之间就案件的沟通较少。庭后，史振明向本院邮寄《说明》一份，称该抵押系其经中融信公司介绍向中航信托股份有限公司借款35万元用于履行涉案房屋的交易，史振明凑够95万元时，中航xx股份有限公司会将上述35万元打给史振明，以便能履行其自筹130万元解抵押款的义务，但最终史振明未能自筹95万元，故该35万元借款实际未发放。史振明还称中航信托公司会在涉案房屋过户前10日内，将上述抵押解除。经本院与中融信公司电话核实，中融信公司认可其将中航xx公司有限公司介绍给史振明借款35万元用于筹集涉案房屋的解押款，但其不清楚该抵押预计解除的时间。2、2019年1月16日，涉案房屋被北京市东城区人民法院查封，查封期限自2019年1月15日至2022年1月14日。另因史振明下落不明，二原告曾申请对史振明进行公告送达。公告送达期满开庭当日，史振明代理人到庭称未收到起诉材料，申请答辩期，本院予以准许。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、《担保支付协议》、风险告知书、付款凭证、证人证言、微信聊天记录截图打印件、录音、短信截图打印件、网页截图打印件及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、《担保支付协议》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行自己的合同义务。就史振明是否根本违约一节：本案中，史振明未在2018年10月31日前将130万元自筹资金存入还款卡内，涉案房屋未能在2018年11月15日前办理解除抵押登记手续，导致无法继续履行合同，构成根本违约。根据《变更协议书》约定二原告需在2018年10月31日前支付第二笔首付款300万元。双方均认可解除中国民生银行股份有限公司北京分行抵押权需要二原告支付第二笔首付款300万元外，还需史振明自筹130万元。根据《担保支付协议》约定如史振明还需自筹部分资金偿还欠债的，史振明应在规定的时间内预先将自筹资金存入还款卡内。故，史振明应当在2018年10月31日前将自筹资金130万元存入还款卡内。根据第三人提交的短信记录，史振明在2018年11月20日前仍未将上述款项存入卡内，导致涉案房屋未能在2018年11月15日前解除抵押登记手续，构成根本违约。史振明预存自筹款130万元的义务应当先于二原告支付第二笔首付款300万元的义务，在史振明未履行其在先义务的情况下，二原告有权拒绝其履行要求。故史振明关于二原告未在2018年10月31日前支付第二笔首付款300万元系违约的主张，本院不予支持。史振明根本违约，二原告诉至法院要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》，协助办理解除网签备案手续、返还购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人同意解除《补充协议》、《变更协议书》并配合办理解除涉案房屋的网签备案手续，本院不持异议。史振明根本违约，二原告有权选择适用违约金条款。故二原告要求史振明向其支付违约金，依法有据，本院予以支持。就违约金的计算基数，史振明主张合同约定房屋成交价为240万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价485万元不应在违约金的计算基数范围内。但根据《补充协议》的约定，一方根本违约的应当以相当于房屋总价款的20%向另一方支付违约金。经询，史振明称房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价485万元属于房屋总价款的一部分，但认为不属于成交价的一部分。故本院认定计算违约金的基数应当以房屋总价款即725万元为计算基数。就违约金的计算标准，史振明主张的违约金标准过高，要求法院酌减。本院认为违约金除了填补守约方的损失外，还有具有一定的惩罚性质。本案中史振明在合同履行过程中违约，诉讼中消极应诉致使诉讼拖延，到庭后发表与事实明显相悖的答辩意见。综上，史振明在合同履行、纠纷解决过程中均明显违背诚实信用原则，应通过违约金予以惩戒，因此史振明要求酌减违约金本院不予支持。就中融信公司承担的担保代偿义务一节：二原告要求中融信公司在260万元的范围内承担担保责任，符合《担保支付协议》的约定，本院予以支持。就担保责任的性质，根据《担保法》规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。上述规定系穷尽司法救济途径后，债权人之权利仍未得到保障之时一般保证人方承担责任之义。本案中《担保支付协议》约定史偿义务。上述约定未及于判决后的强制执行阶段，仍期冀于债务振明未在判决书约定时间定返还购房款的，则中融信公司应履行担保代人的主动履行，故该约定实质上应是连带保证责任之义。故中融信公司应当在返还260万元购房款的范围内对二原告承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《担保法》第十七条之规定，判决如下：一、原告赵珊、原告张志与被告史振明于二〇一八年六月十六日就位于北京市朝阳区幸福二村39号楼11层2单元1101号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告赵珊、原告张志与被告史振明、被告北京中融信融资担保有限公司、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一八年六月十六日就位于北京市朝阳区幸福二村39号楼11层2单元1101号房屋签订的《补充协议》、《变更协议书》于本判决生效之日解除；三、被告史振明、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告赵珊、原告张志解除位于北京市朝阳区幸福二村39号楼11层2单元1101号房屋的网签备案登记手续；四、被告史振明于本判决生效之日起十五日内向原告赵珊、原告张志返还定金二十万元；五、被告史振明于本判决生效之日起十五日内向原告赵珊、原告张志返还购房款二百六十万元，被告北京中融信融资担保有限公司对上述债务承担连带清偿义务；六、被告史振明于本判决生效之日起十五日内向原告赵珊、原告张志支付违约金一百四十五万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告史振明负担（原告赵珊、原告张志已交纳，被告史振明于本判决生效后十五日内向原告赵珊、原告张志支付）。案件受理费62550元，由被告史振明负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告史振明负担（原告赵珊、原告张志已交纳，被告史振明于本判决生效后十五日内向原告赵珊、原告张志支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 矫 辰审判员 胡东方审判员 窦京京二〇一九年九月二十五日书记员 赵晓琳