北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13636号原告：张国文，男，1963年8月13日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。被告：北京鑫鑫鑫商贸有限公司，住所北京市海淀区农大南路88号1号楼B1-624。法定代表人：刘喜发，经理。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。第三人：张雪芳，女，1984年6月8日出生，汉族，住北京市门头沟区。第三人：刘强，男，1979年5月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：陈秀文，女，1953年11月3日出生，汉族，回龙观社区卫生服务中心主治医师，住北京市昌平区。原告张国文与被告北京鑫鑫鑫商贸有限公司（以下简称鑫鑫鑫商贸公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国文及其委托诉讼代理人白斌、第三人陈秀文到庭参加了诉讼，被告鑫鑫鑫商贸公司、第三人张雪芳、刘强经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张国文向本院提出诉讼请求：确认原告与被告就北京市昌平区回龙观镇东村家园××号楼××单元××号房屋签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：原告因急用从第三人刘强处借款，2016年9月30日，原告与刘强签订借款合同，由原告向刘强借款人民币2300000元,借款期限一个月，自2016年9月30日至2016年10月29日，利息为月利率2%。同时，原告将其名下的北京市昌平区回龙观镇东村家园××号楼××单元××号房屋作为担保抵押给刘强，并办理了抵押登记手续。2017年1月21日，原告及其家人与刘强联系还款事宜。1月26日，刘强同意原告还款并承诺2017年农历春节后配合解押房屋。2017年2月3日，原告名下的东村家园××号楼××单元××号房屋被第三人常宏伟强行换锁并霸占，原告及家人报警后惊奇的发现常宏伟竟然持有东村家园××号楼××单元××号房屋的房产证。此后，原告到昌平区建委查询，才发现东村家园××号楼××单元××号房屋已经于2016年11月被第三人张雪芳和刘强解押；2017年12月通过张雪芳过户给了被告北京鑫鑫鑫商贸有限公司；2017年1月由被告北京鑫鑫鑫商贸有限公司过户至第三人常宏伟名下；后常宏伟将房屋过户至第三人陈秀文名下。原告认为，其与刘强之间系借款关系，将房屋抵押给刘强作为借款的担保，按照刘强的安排对第三人张雪芳所做的委托也是借款手续的一部分，并无授权第三人张雪芳卖房的意思表示，现第三人张雪芳在原告不知情的情况下以明显低于市场价值的价格将房屋出售，其行为损害了原告的合法权益。故原告为维护合法权益，提起诉讼，请依法判决。被告鑫鑫鑫商贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方房屋买卖是合法交易，合同应属有效，且合同已经履行完毕。第三人陈秀文述称，没有意见。第三人张雪芳、刘强未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张国文因资金需求，通过他人结识第三人刘强。2016年9月30日，张国文与刘强、邱海龙等人来到北京市中信公证处。当日，在公证员甄真见证下，张国文与刘强签订《借款合同》一份，主要约定刘强出借2300000元给张国文，月利率2%，借款期限自2016年9月30日至2016年10月29日（自实际放款之日起算，以实际银行转账为准）；借款逾期的，按利息、本金的顺序偿还。同日，张国文向邱海龙提供身份信息的张雪芳（本人未到现场）出具《委托书》二份，主要约定张国文委托张雪芳代理其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇东村家园××号楼××单元××房屋的查档、抵押、解押等相关事宜和签署买卖合同、过户、缴税、代收房款等相关手续。北京市中信公证处出具了相应公证书。之后，刘强向张国文支付了借款，并办理了前述房屋的抵押手续。而张国文未能如期偿还借款。张雪芳长期有300000元在邱海龙处用于放贷并收取利息，刘强的前述出借款项中包含邱海龙的资金。邱海龙与刘强协商，准备出售前述抵押房屋。邱海龙通过案外人王鸿勋联系被告鑫鑫鑫商贸公司。鑫鑫鑫商贸公司实际经营者王兰新称，双方约定房屋出售价格为2600000元，相应税费由买受人承担。2016年11月22日，刘强与张雪芳共同办理了前述房屋的抵押权注销登记。次月16日，张雪芳代理张国文、王鸿勋代理鑫鑫鑫商贸公司共同到相关行政部门办理了不动产登记申请，将前述房屋所有权由张国文转移登记至鑫鑫鑫商贸公司名下。张雪芳代张国文收取了收房价款，并在邱海龙指示下将款项转付刘强。2017年1月11日，王鸿勋代理鑫鑫鑫商贸公司与常宏伟共同到相关行政部门办理了不动产登记申请，将前述房屋所有权由鑫鑫鑫商贸公司转移登记至常宏伟名下。当月26日，张国文通过其前妻任淑亭银行账户向刘强账户汇款2505000元，用于清偿所有借款及利息。2017年2月3日，张国文通过租户得知，在春节假期期间，前述房屋被常宏伟换锁并实际控制。2017年2月20日，通过北京链家房地产经纪有限公司居间服务，常宏伟与陈秀文签订房屋买卖合同，将前述房屋以4480000元的价格出售给陈秀文。次日，刘强通过银行汇款退还张国文2415000元。事后，邱海龙给付王鸿勋2万余元，王鸿勋称此款项为佣金。案件审理过程中，本院要求鑫鑫鑫商贸公司提供其参与的前述房屋的两次房屋买卖交易的买买价款、价款支付方式、收付款账户、买卖合同、相应票据等证据及信息，鑫鑫鑫商贸公司均未能提供，亦未能说明。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，张雪芳与邱海龙相识并有合作关系，刘强与邱海龙相识亦有合作关系。张雪芳在出售前述房屋时，作为张国文的委托代理人，并未与张国文沟通，亦未向张国文询问收房价款范围，而是在邱海龙的指示下直接与王鸿勋代理的鑫鑫鑫商贸公司办理了前述房屋的所有权转移登记。房屋出售后，张雪芳代为收取了售房价款，但亦未将该款项转付张国文，而是与邱海龙、刘强一起私自将该款项分配处理。由此可见，张雪芳的代理行为不是为了维护被代理人张国文获取最大利益，相反却是损害了张国文的正当利益，张雪芳主观上存在恶意。由前述房屋所在区域的当时售房价格可知，张雪芳的房屋出售金额亦大大低于出售时的市场交易价格。在整个房屋出售过程中，张国文并不知情，王鸿勋亦未实际勘查过房屋，且该房屋在短时间内经历了数次易主。鑫鑫鑫商贸公司作为房屋买受人对于房地产市场行情应有较为清醒的认知，对于明显低价的房屋交易应负有更加谨慎的注意义务。鑫鑫鑫商贸公司在未接触房屋产权人张国文的情况下，即信赖张雪芳有权以明显过低价格出售前述涉案房屋，而未作进一步审查确认。鑫鑫鑫商贸公司明知或者应当知道张雪芳低价出售涉案房屋损害张国文合法利益，亦未能充分证明其实地查看过房屋，其在此情况下购买涉案房屋，不符合常理，其主观上构成恶意。因此，可以认定张国文与鑫鑫鑫商贸公司之间就前述房屋的买卖合同系张雪芳等人恶意串通，损害张国文利益的行为，应当认定该合同无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：张国文与北京鑫鑫鑫商贸有限公司之间就坐落于北京市昌平区回龙观镇东村家园××号楼××单元××房屋的房屋买卖合同无效。案件受理费30800元，由被告北京鑫鑫鑫商贸有限公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人张雪芳负担10000元（于本判决生效后七日内交纳），有第三人刘强负担10800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  郝成宝人民陪审员  李 强二〇一九年九月二十九日书 记 员  李圣楠