北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5800号原告：北京桃园物业管理服务中心，住所地北京市门头沟区新桥南大街27号。法定代表人：韩潇，经理。委托诉讼代理人：王春燕，女，1977年1月15日出生，北京桃园物业管理服务中心员工。委托诉讼代理人：王跃军，男，1962年7月20日出生，北京桃园物业管理服务中心员工。被告：韩俊华，女，1961年11月16日出生，汉族，北京市门头沟区民政局退休员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张立军（韩俊华之夫），1960年4月1日出生，冀北出租汽车公司司机。原告北京桃园物业管理服务中心（以下简称桃园物业中心）诉被告韩俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桃园物业中心之委托诉讼代理人王春燕、王跃军，被告韩俊华之委托诉讼代理人张立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃园物业中心提出诉讼请求：1、要求被告给付2009年6月至2018年5月物业费5465元，2012年至2018年5月卫生费154元，2012年至2018年5月秩序维护费308元，以上共计5927元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告韩俊华居住北京市门头沟区桃园小区7楼7单元502室（以下简称502室），该房屋面积为82.53平方米，被告于2000年6月与我司签订《房屋委托管理合同》，合同约定了委托期限内物业费需缴纳到我司，物业费为607.18元/年，但被告自2013年6月至2018年5月一直未缴纳物业费，且经原告多次催要，一直未交费。故我公司要求韩俊华支付其拖欠的上述费用。被告韩俊华辩称，原告陈述不属实，不同意原告的诉讼请求。关于事实。首先，我与原告并未订立过合同。因为桃园小区入住合同中并没有写物业收费明细，因此该入住合同并非物业服务合同。其次，对方之前也没有催缴过我们，事前也没有沟通。被告原来在门头沟区医院工作，后来调入民政局。之前是区医院一直给交的，直到2014年原告起诉我，我才知道我方需要交物业费。但是2014年起诉我之后对方撤诉了，又等了五年，期间也没有沟通，一直到现在又起诉我。由于本案涉及到单位给职工缴纳物业费的问题，当时被告还在工作岗位上还没退休的时候跟单位更容易沟通，但是原告当时并没有向我们积极主张权利，即便起诉，立案之后不知道为什么就撤诉了，所以我们也没能及时与单位沟通，现在我爱人退休了，想沟通也有困难了。对原告起诉的收费项目和标准没有异议，相信原告是根据相关的文件计算得出的。但是，如果原告早点主张的话，物业费一年一交我们还能负担得起，但是自从2013年我得了大病，我们家就乱了，经济负担也特别重，一起交我们负担不起了。本院经审理认定事实如下：2000年6月13日，门头沟区医院与桃园物业中心签订《房屋委托管理合同》，约定内容主要为门头沟区医院将自有房产桃园小区7号楼共计92套房屋委托桃园物业中心管理；门头沟区医院如将房屋出售、转让或以其他方式转移所有权，在委托管理期限内需提前一个月通知桃园物业中心；委托期限自2000年6月13日起，委托费每年93322.35元；委托管理期内，桃园物业中心按照北京市普通居民居住小区物业管理服务收费暂行办法规定项目收费，并按照收费项目进行服务，托管期内所收各项费用由乙方支配，凡属物业产权人、使用人需要提供物业服务项目以外特需服务，收费标准双方另行商定。2000年6月16日，韩俊华与桃园物业中心签订《桃园住宅小区入住合同书》，约定主要内容为管理机构的义务职责及权限包括为住户管理房屋，对房屋在使用、维修、装修、租赁等方面进行管理及监督；对如供水、供电、供气、路灯、绿化、卫生环境、供暖管线等公用配套设施进行维修、养护和管理；负责小区内服务网点的管理；负责车辆管理；配合公安及治安联防部门管理日常治安工作；按规定向产权人及产权单位收取管理服务费；定期对房屋进行勘查；从事物业经营或开展其他多种经营的有偿服务。2002年6月2日，甲方北京门头沟区城建建筑有限公司（以下简称门头沟城建公司）与乙方桃园物业中心签订委托书，约定门头沟城建公司聘用桃园物业中心对桃园小区进行物业管理，桃园物业中心应进行物业管理工作，管理好交接的住宅及配套设施，为业主提供良好的居住环境，桃园物业中心收取物业管理费标准和制定执行政府有关文件和规定。韩俊华原系门头沟区医院职工，于2006年4月12日取得502室房屋产权，京房权证标门移字第XXXX号房屋所有权证载502室房屋建筑面积为82.66平方米。502室房屋收费标准为：物业费：每年每平米6.61元（管理费2.4元，小修2.36元，公共维修1元，绿化0.55元，化粪池清理0.3元），平米数82.53，加上30元（生活垃圾清运费）。每年需要交物业管理税物业费的百分之五点五。卫生费：一年24元，一月2元。秩序维护费：每月4元，一年48元。2011年桃园物业中心就2007年6月13日至2011年6月12日期间7号楼物业费等起诉门头沟区医院，我院于2011年12月20日作出（2011）门民初字第3400号民事判决书，判决：“一、北京市门头沟区医院于本判决生效之日起七日内给付北京桃园物业管理服务中心物业管理服务费十七万八千五百三十八元五角二分。二、驳回北京桃园物业管理服务中心的其他诉讼请求。”门头沟区医院不服上述判决上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2012年3月2日作出（2012）一中民终字第02826号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2014年11月桃园物业中心就502室物业费起诉韩俊华至我院，后于2014年12月撤回起诉。庭审中，经本院询问，桃园物业中心坚持按照面积为82.53平方米主张502室物业费，就上述面积与502室房权证登记建筑面积之间的差额放弃相关权利，不再另行主张，认可502室物业费已经生效判决确认，由门头沟区医院缴纳至2009年6月12日，本次诉讼请求中主张的物业费系自2009年6月1日计算。上述事实有委托书、入住合同书、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，（一）法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；（二）当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，根据查明事实，可以认定502室房屋所在桃园小区，由桃园物业中心实际提供物业服务，韩俊华虽主张其未与桃园物业中心订立书面物业服务合同，但未就其未接受桃园物业中心提供的物业管理服务提供相反证据，故本院对其主张不予采信。桃园物业中心作为物业服务的提供方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业服务费。韩俊华主张桃园物业中心未在韩俊华退休前及时与韩俊华沟通，导致韩俊华未能与单位协商，造成韩俊华没有及时缴纳物业费，且韩俊华现在患病，没有缴费能力，不能构成韩俊华拒绝交纳物业服务费的理由；韩俊华认可桃园物业中心主张收费项目及收费，本院不持异议；桃园物业中心认可2009年6月12日前物业费已由门头沟区医院缴纳，且韩俊华已实际缴纳卫生费及秩序维护费至2011年12月31日，本院不持异议；韩俊华主张2009年6月1日至2009年6月12日期间物业费不应重复收取，有事实和法律依据，本院予以确认，并根据计费标准及房屋面积予以核减，核减的具体金额由本院酌定。关于韩俊华主张桃园物业中心除2014年起诉外，从未就物业费向韩俊华进行催缴，本案一并主张九年费用难以理解这一问题，因桃园物业中心实际提供物业管理服务是一个持续、不间断的过程，因此桃园物业中心通过诉讼方式要求给付物业管理费并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、韩俊华于本判决生效之日起七日内向北京桃园物业管理服务中心支付2009年6月13日至2018年5月31日期间的物业服务费5445元、2012年1月1日至2018年5月31日期间的卫生费154元、秩序维护费308元，以上共计5907元；二、驳回北京桃园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由韩俊华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年九月二十五日法官助理 苏 振书 记 员 孙品一