上海市嘉定区人民法院民 事 裁 定 书（2019）沪0114民初17642号原告：张国珍，女，1967年5月25日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：广州海伦堡物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：秦自来。委托诉讼代理人：王悦，女。委托诉讼代理人：林玉梅，女。原告张国珍与被告广州海伦堡物业管理有限公司上海分公司(以下简称海伦堡物业上海分公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张国珍向本院提出诉讼请求：要求变更原有物业管理合同，降低物业收费标准为5元/平方米/月。事实和理由：原告系上海市嘉定区南翔镇新影商务中心(又称海伦堡爱ME城市，以下简称案涉物业)8栋12单元105号商铺(以下简称105号商铺)的业主，被告海伦堡物业上海分公司系由案涉物业的开发商上海颐海置业有限公司(以下简称颐海公司)指定的物业服务企业，未给予业主选择余地。售楼时承诺统一招商、统一运营、统一管理等虚假宣传，并签订收费为10元/平方米/月的物业管理服务合同。但是：1.承诺统一招商、统一运营、统一管理未做到，欺诈消费者；2.商铺大量空置，严重影响收益；3.延期交房至业主无法正常出租商铺；4.欺骗业主10元/平方米/月收费经物价局核定；5.服务质量不达标。故诉至法院，望判如所请。被告海伦堡物业上海分公司辩称，要求驳回原告的诉讼请求。案涉物业主要为商铺和办公用房，原由开发商颐海公司和案外人广东中奥物业管理有限公司上海分公司(以下简称中奥物业上海分公司)签署前期物业服务合同，合同约定商铺物业服务费用按10元/平方米/月的标准收取。该合同、物业服务公司、收费标准均已经完成备案。被告原系受中奥物业上海分公司委托提供物业服务，现已经选聘为案涉物业的物业服务公司。本院经审理查明，2017年10月18日，原告张国珍与案外人中奥物业上海分公司签署《前期物业管理服务协议》，约定中奥物业上海分公司为原告购置的105号商铺提供物业服务；第二条约定：原告同意商业物业区域按照“统一经营、统一管理、统一广告”等统一方式由中奥物业上海分公司进行商业物业运营管理；第六条约定：物业管理服务费按照商铺建筑面积每月每平方米10元收取等。同日，原告在附件确认书签字确认：……现本人同意，自2017年10月18日起，新影商务中心的物业管理单位变更为同资质的广州海伦堡物业管理有限公司上海分公司(即本案被告)，本人同意与该单位继续按照《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》以及新影商务中心原有的物业管理相关文件约定履行双方权力义务。原告张国珍自述其与案外人颐海公司签署了105号商铺的买卖合同，但目前尚未取得产权证。案涉物业目前尚未成立业主大会及业主委员会。另查明：2015年2月4日，颐海公司与中奥物业上海分公司签署《前期物业服务合同》，约定中奥物业上海分公司为案涉物业提供前期物业管理服务；第七条约定：商业物业服务费标准为每月每平方米10元；第三十四条约定：本合同为期三年，自2015年2月4日起至2018年2月3日止，并对其他事项作了约定。审理中，本院至上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称嘉定房管局)调查了解案涉物业的物业服务相关情况。据介绍，2019年6月20日，嘉定房管局通过了案涉物业的物业管理区域核定；2019年7月24日，案涉物业的招标备案收件审核通过；2019年8月20日，案涉物业的物业服务合同备案完成。备案材料显示，颐海公司与被告签署前期物业服务合同，约定被告为案涉物业提供物业管理服务；第二条约定：本合同为期五年，自2018年2月4日起至2023年2月3日止；第三条约定：商业用房物业服务费标准为每月每平方米10元。备案材料还显示，颐海公司作为甲方，与广东中奥物业管理有限公司(乙方)签订了《上海市前期物业服务委托合同补充协议》，言明就双方2014年12月18日签订的新影商务中心《上海市前期物业服务委托合同》(主合同)，协商达成如下条款：一、主合同的签署、履行的前提条件为甲方看重乙方委托提供专项服务的广州海伦堡物业管理有限公司的团队组织能力及项目管理能力，若乙方与广州海伦堡物业管理有限公司的专项委托服务合同因故终止或被认定无效的，则甲方有权随时终止主合同并无须对乙方进行任何赔偿、补偿；……三、非经甲方同意，乙方不能终止广州海伦堡物业管理有限公司的专项委托服务合同，否则甲方有权随时解除主合同；等等。本院向原告释明上述事实后，原告认为，其并不知晓开发商签署的两份前期物业服务合同，仅在签署买卖合同时签署了前期物业服务合同及确认书，确认由被告海伦堡物业上海分公司提供物业服务，且案涉物业实际一直也是由被告提供物业服务，所以被告是物业服务合同的相对方，坚持其诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上述规定表明原告在起诉时应具备民事诉讼的主体资格。本案中：1.原告诉讼请求的实质是变更案涉物业原前期物业服务合同的收费标准。案涉物业的开发商颐海公司于2015年与案外人中奥物业上海分公司签署前期物业服务合同，约定由中奥物业上海分公司为案涉物业提供前期物业服务。颐海公司将105号商铺售出后，原告作为买受人，与中奥物业上海分公司就105号商铺也签署了前期物业服务合同。两份物业服务合同所涉及的物业管理事项、收费标准等主要条款基本一致，实质均是为案涉物业提供前期物业服务。《上海市住宅物业管理规定》第四十八条第二款规定，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行统一价格标准。原告诉讼请求要求变更原前期物业服务合同的收费标准，指向的是原告与中奥物业上海分公司签署的前期物业服务合同，但必然影响案涉物业其他业主的收费标准，其实质是就案涉物业原前期物业服务合同中商业物业的收费标准签订补充变更协议，变更案涉物业原前期物业服务合同的收费标准。2.原告不是本案的适格原告。一方面，合同具有相对性，请求变更合同的权利人应当是合同的相对方。《中华人民共和国合同法》第五十四条也规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……。上述关于合同可变更的规定中，主张变更合同的主体必须是当事人一方。本案原告诉请的实质是变更原前期物业服务合同中的服务费用。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主委员会、业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同。案涉物业的原前期物业服务合同由开发商颐海公司和物业服务企业中奥物业上海分公司签署，合同相对方分别是颐海公司和中奥物业上海分公司，只有前述两者才有权请求变更原前期物业服务合同，原告无权诉请变更前期物业服务合同。另一方面，原告诉请变更案涉物业原前期物业服务合同中的服务费用，该诉请涉及案涉物业全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。现原告以105号商铺业主名义直接向法院提起诉讼缺乏法律依据。综上，原告不是本案的适格原告，并不具备本次诉讼的主体资格，本院对本案依法裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告张国珍的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 高 璐二〇一九年九月二十九日书记员 王燕华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……二、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。