中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3518号 上诉人（原审原告）：郑安中，男，1970年8月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建英合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾天爵，男，1954年1月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：吴自爱（ＧＯＣＨＵＡＩ），女，1935年7月12日出生，菲律宾国籍，现住菲律宾。 原审被告：宫田江美（ＥＭＩＭＩＹＡＴＡ），女，1968年3月20日出生，日本国籍，现住日本。 原审被告：古园江梨（ＥＲＩＦＵＲＵＺＯＮＯ），女，1966年2月8日出生，日本国籍，现住日本。 原审被告：益田江津（ＥＴＳＵＭＡＳＵＤＡ），女，1969年12月27日出生，日本国籍，现住日本。 上列原审被告共同委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 上列原审被告共同委托诉讼代理人：施静仪，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人郑安中与被上诉人曾天爵与原审被告吴自爱（GOCHUAI）、古园江梨（ERIFURUZONO）、益田江津(ETSUMASUDA)、宫田江美(EMIMIYATA)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初11770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑安中委托诉讼代理人陈同裕、林琳，被上诉人曾天爵及原审被告吴自爱（GOCHUAI）、古园江梨（ERIFURUZONO）、益田江津(ETSUMASUDA)、宫田江美(EMIMIYATA)共同委托诉讼代理人黄煌、施静仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑安中上诉请求：1、依法撤销福建省厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初11770号民事判决书；2、依法判令被上诉人曾天爵立即退还上诉人5.2万元及利息（自起诉之日起至退回全部款项日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利息计算利息）；3、判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定郑安中取得涉案房屋的使用权，是支付给曾天爵5.2万元的对价，显然认定事实错误。1、证人吴某在庭审中陈述郑安中与曾天爵在签订涉案《合约书》的真实意思表示是郑安中想要获取涉案房屋租赁项下全部权益，包括与公房管理中心直接签订租赁合同以及当涉案房屋遇到拆迁或者退还给政府时的补偿权。郑安中为了获取前述权利才愿意付出涉案5.2万元对价。2、因为曾天爵未将在政府备案登记的承租人姓名变更为郑安中，该讼争房屋属于侨房又退还给了华侨，导致郑安中无法在侨房清退后享受上述文件规定的相应待遇，已经使得郑安中签订涉案《合约书》的目的无法达到。3、根据《合约书》约定以及签订时二人的合意，郑安中付出了对价但无法获得约定权益，自然符合曾天爵退还涉案款项条件。4、曾天爵抗辩郑安中应当归还涉案房屋，可涉案房屋已于庭审前已经由法院强制性退回给了业主，不构成归还涉案款项的有效抗辩。5、一审法院认为郑安中支付涉案款项的对价款仅为取得涉案房屋的使用权显然认定错误，也与生活常识相悖。 曾天爵辩称，一审法院对事实认定清楚，适用法律准确，应予维持。 原审被告吴自爱（GOCHUAI）、古园江梨（ERIFURUZONO）、益田江津(ETSUMASUDA)、宫田江美(EMIMIYATA)辩称，一审法院对事实认定清楚，适用法律准确，应予维持。 郑安中向一审法院提出诉讼请求：1.吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津、曾天爵共同赔偿郑安中装修费用190258元；2.曾天爵退回郑安中5.2万元并支付利息（利息自起诉之日起至退回全部款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3.郑安中 对位于厦门市思明区房屋享有优先购买权。事实和理由：郑安中和曾天爵于1998年6月18日签订《合约书》，约定郑安中支付5.2万元给曾天爵，曾天爵将厦门市思明区二楼房屋（下称案涉房屋）给郑安中居住。若房屋业主收回房屋，曾天爵应无条件归还郑安中5.2万元。该房屋原属侨房，由政府代管，原由曾天爵父亲曾建成承租。郑安中和曾天爵签订协议后，郑安中支付曾天爵5.2万元，并开始使用案涉房屋并支付租金给业主（由房屋代管人龚元剑代收）。案涉房屋于1998年7月6日由厦门市土地房产管理局通知要退还给业主吴自强。后吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津继承案涉房屋并起诉郑安中，诉求郑安中搬离案涉房屋，法院审理后予以支持。故郑安中提出如上诉讼请求。 一审法院认定事实:1998年6月18日，郑安中与曾天爵签订《合约书》一份，载明：兹有郑安中及曾天爵两户因住房困难，为了解决双方住房困难问题，经双方协商订下此合约书。约定如下：一、郑安中提取伍万贰仟元作为购置新区公产房壹套给曾天爵居住。二、曾天爵自愿将思南路78号二楼代管房壹套让给郑安中居住。三、在房租手册薄未改郑安中作为租户户主的时候，如碰到所属拆迁或旧城改造，对方给予租户的解决条件如住房或资金补偿等等均属郑安中所得。曾天爵应无条件协助办理一切手续。四、如租户变更户主手续未办妥之下，碰到物业主人向房管部门讨回产权手续，曾天爵应无条件退回人民币伍万贰仟元归还郑安中，同时郑安中应将思南路78号二楼住房归还曾天爵。五、现住户如有发生违反对社会不益的事情导致房屋被查封，均由当事人自行负责，跟曾天爵无任何责任。六、本合约在租户变更手续办理完整后自行作废。 1998年7月6日，厦门市土地房产管理局印发《关于退还思明南路78-86号第二、三层房屋的通知》，通知载明自1998年7月起取消吴自强被代管的思明南路78-86号第二、三层房屋，退还业主自行管业，并通知业主持通知书到思明房管所办理房屋移交手续并可至土地房屋管理局权籍登记中心办理产权登记。 2015年11月20日，吴自爱等人诉至本院，提出诉讼请求：1.郑安中与案外人郑志杰、曾建成腾空搬离并归还包含案涉房屋在内的思明南路78-86号第二、三层房屋并支付占用房屋期间的费用（按每月1000元的标准，自2012年10月24日起计算至房屋实际归还之日止）；2.郑安中、郑志杰立即将户口从案涉房屋迁出。该案审理中，郑安中、郑志杰主张其在1998年向案外人曾建成购买案涉房屋使用权并支付对价，且一直以曾建成的名义向吴自爱等人支付租金至2014年12月31日。本院于2017年6月23日作出（2016）闽0203民初15309号民事判决，判决：一、郑安中、郑志杰立即腾空归还吴自爱等人前述房屋；二、郑安中、郑志杰于判决生效之日起十日内支付吴自爱等人占有使用费（按每年975元的标准，自2015年1月1日起计算至实际腾退前述房屋之日止）；三、驳回吴自爱等人的其他诉讼请求。郑安中、郑志杰不服前述判决，提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）闽02民终1192号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2018年4月28日发生法律效力。 前案生效判决查明如下相关事实：1995年1月1日，厦门市思明房管所与案外人张佩喜签订《住宅租赁合同》，将其代管的案涉房屋租赁给曾建成，租赁期限自1995年1月1日起至2000年12月31日止；正房使用面积31.62㎡，副房使用面积为9.58㎡；月租金为19.7元。2013年5月23日，吴自爱等人经公证继承包含案涉房屋在内的思明南路78-86号第二、三层房屋并于2013年7月17日取得房屋权属证书。2013年10月24日，吴自爱等人向曾建成发送《律师函》，要求其立即迁出并返还思明南路78-86号第二、三层房屋等。2015年1月4日，吴自爱等人再次向郑志杰发出律师函，要求腾退房屋和支付房屋占用费，郑志杰拒收该函。郑安中、郑志杰系父子关系。法院经审理分析认定：郑安中、郑志杰自1998起一直以曾建成的名义向吴自爱等人支付租金至2014年12月31日，双方虽未签订书面租赁合同，但吴自爱等人对郑安中、郑志杰居住于案涉房屋未提出异议并收取相应租金，双方存在不定期租赁关系，且任一方可随时终止合同，吴自爱等人的解除通知已到达，故郑安中、郑志杰应腾空搬离思明南路78-86号第二、三层房屋。 2018年6月19日，吴自爱等人向本院申请强制执行前述生效判决，双方确认截至庭审时案涉房屋已腾退。 另查明，曾建成与曾天爵系父子关系。 本案审理中，郑安中申请证人吴某出庭作证，以证明案涉《合约书》的签订过程及合同文本含义，吴某陈述其是案涉《合约书》的见证人并在“证人”处签字，内容系郑安中、曾天爵、吴某三方共同拟定，案涉款项5.2万元系郑安中支付的将案涉房屋承租人更名至郑安中名下的对价，当时郑安中的意思是用5.2万元要求曾天爵将案涉房屋的承租人变更为郑安中，如果变更不成，曾天爵应将5.2万元无条件退还给郑安中；郑安中要求更名的原因在于如案涉房屋遇到拆迁或退还房屋时政府的补偿系直接付给登记在册的承租人，当时在侨办要求收回房产退还业主时，郑安中向曾天爵提出将房屋归还并收回案涉款项，但曾天爵并未接受。郑安中认为，证人证言的真实性应予确认，可以证明在法院判决郑安中将案涉房屋返还给原业主的情形下，曾天爵应将5.2万元退还郑安中。曾天爵认为证人的陈述系断章取义，根据合约内容，曾天爵退还5.2万元的同时郑安中也应归还案涉房屋。吴自爱等人认为，证人吴某确实有来交过租金，但其称系代曾建成缴交租金，从未提及郑安中。 郑安中主张其与曾天爵之间系合同关系，与吴自爱等人之间系房屋租赁合同关系，该两个法律关系均系涉及案涉房屋的租赁使用问题，存在关联性。根据《民事案件案由规定》，基于不同法律关系的多个诉讼请求在一案中合并审理是有法可依的。 一审法院认为，郑安中与吴自爱等人之间建立房屋租赁合同法律关系已经生效判决认定，郑安中与曾天爵之间亦系因案涉房屋的承租问题建立的合同关系，二者之间具有关联性，当事人诉争的法律关系的性质应为房屋租赁合同关系，郑安中的相关诉讼请求可在本案一并审理。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合前述查明事实，一审法院认为，郑安中的诉讼请求均缺乏依据，应予以驳回。理由如下：首先，根据案涉《合约书》约定内容，郑安中支付曾天爵5.2万元的合同目的系取得案涉房屋的承租权并对案涉房屋进行占有、使用，其在（2016）闽0203民初15309号一案审理中亦主张系通过支付对价取得的案涉房屋的使用权。《合约书》第三条已明确约定承租人无论是否更名至郑安中名下，关于案涉房屋的相关补偿均属郑安中所得，故郑安中主张其合同目的系取得案涉房屋的补偿，与订约时当事人的真实意思相悖，一审法院不予采信。根据前述生效判决查明的事实，郑安中自1998起一直以曾建成的名义向吴自爱等人支付租金至2014年12月31日，且郑安中是对包含案涉房屋在内的78号二、三层房屋的整体使用，即虽然案涉房屋的承租人未更名至郑安中名下，但郑安中已实际取得了案涉房屋的承租人地位并长期占有使用案涉房屋，其已获取案涉款项的对价，合同目的已实现。其次，案涉房屋原系代管公房，案涉《合约书》签订于1998年6月18日，案涉房屋在1998年7月6日即通知退还业主，郑安中在案涉房屋退还业主后并未及时依《合约书》第四条约定内容向曾天爵主张退还案涉款项，而是继续使用案涉房屋并向房屋业主支付租金长达十六余年。郑安中已获取了案涉房屋多年的使用权益，在业主通过诉讼向其收回案涉房屋后再主张返还案涉款项，有违诚信。第三，案涉房屋已经法院强制执行予以腾退，各方并未就案涉房屋的装修赔偿进行约定，郑安中也未就装修情况及损失进行举证，故其关于赔偿装修费用的诉请，缺乏依据，其主张对案涉房屋装修进行评估鉴定的申请亦无必要。最后，法律规定的承租人所享有的优先购买权系指在租赁合同存续期间，出租人如要出售租赁房屋，承租人享有同等条件下优先购得该房屋的权利。郑安中在双方租赁关系解除后主张对案涉房屋享有优先购买权，缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下：驳回原告郑安中的诉讼请求。 本案二审期间，郑安中、曾天爵、吴自爱（GOCHUAI）、古园江梨（ERIFURUZONO）、益田江津(ETSUMASUDA)、宫田江美(EMIMIYATA)均未提交新的证据，曾天爵、吴自爱（GOCHUAI）、古园江梨（ERIFURUZONO）、益田江津(ETSUMASUDA)、宫田江美(EMIMIYATA)对一审法院查明认定的事实无异议，郑安中对除了案涉5.2万款项为购买房屋使用权之外事实均无异议，本院对一审法院查明的其余事实部分予以确认。 关于曾天爵是否应退还案涉5.2万元款项，本院认为，鉴于：1.案涉房屋性质为侨房，由厦门市思明房管所代管并租赁给曾建成，曾建成因此获得了案涉房屋的合法承租权，而郑安中并不具有直接以约定价格租赁案涉房屋的资格。2.讼争《合约书》载明在曾天爵自愿将案涉房屋让与郑安中居住的情况下，郑安中支付5.2万元款项作为曾天爵购置新住处费用，该约定表明案涉5.2万元系作为取得案涉房屋承租权的对价。3.讼争《合约书》虽约定如案涉房屋租户遇拆迁或旧城改造所获得的住房或资金补偿应归属于郑安中，但未有证据表明原登记租户曾建成因需退还案涉房屋而获得过任何资金补偿或者房屋安置补偿。因此，郑安中主张的案涉5.2万元款项包含案涉房屋收回后政府可能给予的经济补偿亦不存在。4.讼争《合约书》约定如案涉房屋被讨回，则郑安中在归还房产给曾天爵时有权要求曾天爵退还5.2万元款项。然合同签订后不足一月时间，厦门市土地房产管理局即发函退还案涉房屋给原业主吴自强。但此后长达十多年期间，并无证据表明郑安中曾向曾天爵主张解除合同、归还房屋及返还款项。与此相反，郑安中继续承租案涉房屋并通过曾天爵缴交租金直至原业主继承人申请法院强制腾退之时。5.案涉房屋已腾退并交付给产权所有人，郑安中要求曾天爵退还5.2万元同时应负担的归还房产义务实际已无法完成。综上，郑安中以曾建成的名义承租案涉房屋长达十多年，已经获得了案涉款项对应的合同权益，现要求曾天爵返还案涉款项，缺乏事实与法律依据，一审法院依法予以驳回，并无不当，应予维持。 综上所述，郑安中的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4934元，由郑安中负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 林 审判员 洪培花 审判员 陈 石 二〇一九年九月十日 书记员 黄 琳 附页 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。