海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1149号上诉人（原审被告）：海南和泓房地产开发有限公司，统一社会信用代码914600005679980944，住所地海南省海口市秀英区长滨路东一街3号滨海新天地项目二期（31号地块）19-2#一单元18层1801。法定代表人：柴璐璐，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李春光，海南惠海律师事务所兼职律师。被上诉人（原审原告）：余梅香，女，汉族，1959年8月12日出生，公民身份号码×××，户籍住址江西省景德镇市。委托诉讼代理人：杨斌，广东君言（前海）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：冉华，广东君言（前海）律师事务所专职律师。上诉人海南和泓房地产开发有限公司（以下简称：和泓公司）因与被上诉人余梅香商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。和泓公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或者依法改判，驳回余梅香一审中提出的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费全部用余梅香承担。事实和理由：其公司既未在《预约登记协议书》约定正式房屋买卖合同签订日期，也未与余梅香达成口头协议，没有证据证明2018年6月是双方约定买卖合同的签订日期，未能签订买卖合同是政府层面原因导致，其公司不存在过错，不应承担违约责任。其公司积极申请批准文件并办理相关手续，不存在其公司迟延履行合同、拒不履行合同义务或合同目的无法实现的法定或约定解除情形，《预约登记协议书》不应予解除。余梅香辩称，一审判决正确，和泓公司在一审诉讼过程自认双方约定的房屋买卖合同签订日期为2018年6月，其正是基于此口头约定才一次性支付全款338万元。和泓公司至今未取得预售许可，无法确定开盘日期，以自己的行为表明不履行合同义务，超过了合理期限范围。余梅香向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与和泓公司签订的《预约登记协议书》；2.和泓公司返还所交338万元；3.和泓公司赔偿经济损失129,122.5元（以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月7日起暂计至2019年1月25日；以100万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月13日起暂计至2019年1月25日；以228万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月16日起暂计至2019年1月25日。上述利息损失实际计算至本金付清之日止）；4.本案诉讼费用由和泓公司承担。一审法院认定事实：余梅香分别于2018年3月7日、3月13日、3月16日向和泓公司支付三亚市海棠区和泓·海棠府项目房屋G25栋2单元1层02号房预约登记费10万元、100万元和228万元，共计338万元。同年3月19日，双方签订《预约登记协议书》，约定“甲方（和泓公司）拟开发海棠府项目，现已取得相关土地手续，预售手续正在办理中，乙方（余梅香）已充分知晓并无异议。现就乙方预约购买海棠府项目房屋有关事宜协议如下：1.甲方公司项目名称为和泓·海棠府。乙方自愿以内部优先顺序及优惠价格签订《预约登记协议书》，在取得预售许可证时与项目开发商签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。2.乙方认购的××府房，建筑面积120平方米。（该面积为销售面积，待房产管理部门出具预测报告，届时按预测面积据实核算，最终面积以产权登记面积为准）。……4.乙方采用的付款方式为一次性，销售单价按建筑面积28,166.67元/平方米计算，总房款为338万元。5.乙方签订此协议书时需向甲方交纳预约登记费10万元，在2018年3月12日前支付预约登记费100万元给甲方；在2018年3月15日前支付预约登记费228万元给甲方。……7.乙方须在接到甲方通知后（空白）日内，按甲方通知要求，携带本协议、定金及预约登记费收据及有效证件的原件，并按照项目开发单位提供的《购房须知》、代收费明细及所需的其他资料到该甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等书面文件，并付房款及相关费用。签署正式《商品房买卖合同》后，与所认购房屋有关的内容均以合同为准，届时本协议自动失效”。《预约登记协议》另约定：客户在开盘后可享受一次免费更名权限，更名有效时间为开盘三个月后至六个月内，具体开盘时间以开发商通知为准。余梅香与和泓公司口头约定《商品房买卖合同》应于2018年6月签订，但和泓公司未与余梅香签订《商品房买卖合同》。一审法院认为：《预约登记协议书》其性质为预约合同，协议内容并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订协议的时间为2018年3月19日，付完购房全款的时间是此日前，余梅香可继续办理购房相关手续。和泓公司未举证证明开发建设的项目已经取得《商品房预售许可证》等相关审批手续的事实，余梅香通过签署商品房买卖合同达成交易的合同目的至今无法实现，应认定和泓公司违约。和泓公司迟延履行合同义务，导致合同目的不能实现，余梅香依法有权要求解除合同，和泓公司收取的预约登记费338万元应予退还，并应以每次付款金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止的利息损失。判决：一、解除余梅香与和泓公司签订的《预约登记协议书》；二、和泓公司应于判决发生法律效力之日起十日内向余梅香退还338万元购房预约登记费及赔偿利息损失（利息损失以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月7日起计至本金付清之日止；以100万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月13日起计至本金付清之日止；以228万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月16日起计至本金付清之日止）。案件受理费34,872元，由和泓公司负担。二审诉讼期间，双方当事人未提交新证据。除约定房屋买卖合同签订日期外，当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。原审诉讼法庭审理过程中，和泓公司的委托诉讼代理人赵匹灵律师承认和泓公司与余梅香口头约定2018年6月签订房屋买卖合同，赵匹灵律师参与诉讼代理权限为一般授权。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.签订房屋买卖合同的日期约定；2.《预约登记协议书》的解除条件。围绕焦点问题，分析评判如下：一、签订房屋买卖合同的日期约定《预约登记协议书》约定依和泓公司通知签订房屋买卖合同，即签订日期因和泓公司指令而特定，但余梅香未对此日期特定化的事实进行举证。在原审诉讼过程，余梅香主张和泓公司曾对合同签订截止期限作出口头承诺，对该项事实的承认将直接导致承认余梅香解除《预约登记协议书》的诉讼请求，而原审判决亦以此事实判断作为调整双方权利义务关系的法律适用前提。由于和泓公司出庭委托诉讼代理人仅为一般授权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定，该代理人所作承认不应视为当事人和泓公司的承认，没有证据证明余梅香主张的该项事实。余梅香对双方约定房屋买卖合同签订日期的事实举证不能，应承担相应的不利后果。原审法院事实认定错误，依法应予以纠正。二、《预约登记协议书》的解除条件除当事人协商解除合同外，行使解除权应满足法定或约定的合同解除条件。原审法院认为和泓公司逾期不与余梅香签订房屋买卖合同导致合同目的无法实现符合已满足法定合同解除条件，此种判断既无和泓公司违约事实根据也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的诸如因不可抗力致使不能实现合同目的情形。由此，原审判决解除《预约登记协议书》属适用法律错误，和泓公司亦不应承担退还购房款并支付利息损失的赔偿责任，依法应予以纠正。余梅香诉求解除《预约登记协议书》并返还已付购房款、赔偿经济损失的理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，和泓公司的上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民(javascript:SLC(125300,0))事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1573号民事判决；二、驳回余梅香的诉讼请求。一审案件受理费34,872元，由余梅香负担；二审案件受理费34,872元，由余梅香负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年九月二十四日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。