福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初633号 原告：蒋小波，男，1979年10月25日出生，汉族，陕西省西安市新城区人，住西安市浐灞生态区。 委托诉讼代理人：白云，陕西联强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帅，陕西联强律师事务所律师。 被告：林枝莲，女，1958年5月15日出生，汉族，福建省长乐市人，住长乐市。 被告：郑茂壮，男，1992年9月18日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司，住西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾13号楼10106室。 法定代表人：安卫民，总经理。 委托诉讼代理人：王晶华，男，系西安馨慧房地产营销策划有限公司客户经理。 第三人：交通银行股份有限公司西安南二环支行，住西安市雁塔区二环南路西段88号世纪星大厦1层。 负责人：雷冰，行长。 委托诉讼代理人：杨云涛，陕西国友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱珍，陕西国友律师事务所律师。 原告蒋小波与被告林枝莲、郑茂壮，第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧公司）、交通银行股份有限公司西安南二环支行（以下简称交行西安南二环支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月18日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋小波及其委托诉讼代理人白云、王帅，被告郑茂壮，第三人馨慧房地产公司的委托诉讼代理人王晶华，第三人交行西安南二环支行的委托诉讼代理人朱珍到庭参加诉讼，被告林枝莲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋小波向本院提出诉讼请求：1.将购房尾款75万元按照屏南县人民法院的要求交付执行；2.依法解除对位于西安市浐灞生态区的查封。事实和理由：2017年11月12日，蒋小波（买受人）与郑茂壮（出卖人）通过第三人即居间方馨慧公司签订了一份《西安市存量房买卖合同》，由蒋小波购买郑茂壮名下案涉房产一套。合同签订后，蒋小波按照合同约定履行了相关义务，投入大量资金进行了装修、购置了家具，并花费13万元购买了该小区的车位，现全家已居住该处。但郑茂壮在收到房款38万元后，未按照合同约定于2018年9月30日前向银行提前还款，办理撤押手续。2018年10月19日,福建省屏南县人民法院对案涉房产作出查封裁定。至此，蒋小波请求郑茂壮继续履行过户手续均因房产处于查封状态而受阻。2019年3月21日，蒋小波作为案外人向屏南县人民法院提出执行异议申请，明确表示愿意依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议与复议司法解释》）第二十八条规定将剩余的购房款交付屏南县人民法院依法执行，但屏南县人民法院在收到蒋小波执行异议申请书后，未通知蒋小波进行听证程序，也未电话询问，便作出了《执行裁定书》，驳回了蒋小波的执行异议，属于程序违法。该《执行裁定书》认为“房产共有人吴孜扬没有在合同上签字，该合同属于效力待定合同”，实际上案涉房产应为郑茂壮个人婚前财产，且吴孜扬也向郑茂壮出具了处置该房产的授权委托书，所以买卖房屋合同合法有效，屏南县人民法院认定购房合同效力待定错误。综上，蒋小波依据《异议与复议司法解释》第二十八条等规定，向屏南县人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判令蒋小波将购房尾款交付屏南县人民法院执行，并解除对涉案房产的查封，以便蒋小波可以顺利过户登记。 郑茂壮辩称，合同约定首期房价款45万元，蒋晓波仅支付了35万，后期郑茂壮发送《催告书》催要10万元，若蒋晓波支付了这10万元，郑茂壮还给林枝莲，林枝莲就不会起诉，这样房产就能顺利过户。 馨慧公司辩称，2017年11月12日，馨慧公司客户经理王晶华和同事何航带着业主郑茂壮及客户蒋小波在馨慧公司总部签署了《西安市存量房买卖合同》，当天蒋小波给了郑茂壮3万元定金，过了一周，也就是2017年11月19日，三方一块去了案涉房产住址，郑茂壮和蒋小波签订了一份《补充协议》，由蒋小波付给郑茂壮首付款35万元。根据合同约定，钱应当全部打入资金监管账户。在案涉房产处，郑茂壮将房子的钥匙及物业的相关手续给了蒋小波，做了相关的交接工作。原本这个交易就能顺利进行下去，但到了2018年6月份左右，馨慧公司员工何航接到郑茂壮的电话，郑茂壮给何航说：“因西安房价上涨，心里落差较大，觉得当时房子卖的便宜了，想抬高房价，追加房款30万元。”何航告知郑茂壮，合同己经签订，再加钱是违约行为。代理人把郑茂壮想涨价的情况电话告知蒋小波，蒋小波认为合同已经签订，坚持按照《西安市存量房买卖合同》及补充协议的约定进行。2018年9月初，馨慧公司权证部打电话给何航，让他联系双方到西安办理撤押手续，网签、资金监管等手续，但郑茂壮联系不上。2018年11月13日，郑茂壮联系何航，说是要再给付10万元才同意回来办理撤押和后续手续，经过协商，并与公司法务部沟通后给郑茂壮发了一份《催告函》，让郑茂壮尽快回西安办手续。2018年11月28日，郑茂壮给何航发了一张照片，告知案涉房产被查封的事实。以上是本案的全部经过，馨慧公司一直在努力协调解决此事。 交行西安南二环支行辩称：一、该涉案房产已设立抵押登记，未经抵押权人同意或未清偿抵押权人全部债务的，不得转让抵押财产。二、该涉案房屋已设立抵押登记，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。郑茂壮于2018年6月5日开始，未按照合同约定偿还贷款，已构成违约。截至2019年5月5日，郑茂壮尚欠第三人交行西安南二环支行贷款本金455663.21元、利息21452.51元、罚息715.12元，合计477830.84元（利息、罚息、复利应计算至实际支付之日）。综上，第三人交行西安南二环支行对案涉房屋处置价款具有优先受偿权，在未清偿第三人全部贷款本金及利息前，案涉房屋不得进行转让，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 蒋晓波为证明自己的诉讼请求向本院提供证据《西安市存量房买卖合同》即《补充协议》，（2018）闽0923民初1400号《民事裁定书》，结合郑茂壮、蒋晓波及第三人馨慧公司、交行西安南二环支行的当庭陈述。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。并对本案事实作如下认定：2017年11月12日，蒋小波与郑茂壮通过房产中介馨慧公司签订了一份《西安市存量房买卖合同》，合同约定：郑茂壮将其名下位于西安市浐灞生态区转让给蒋小波，房屋总价款113万元，交房日期为2017年11月19日，合同签订当日蒋晓波支付郑茂壮定金3万元。2017年11月19日，蒋小波与郑茂壮签订了一份补充协议，变更了原合同的补充条款，即交房当日蒋晓波支付给郑茂壮首付款35万元，与3万元定金共计38万元打入资金监管账户。但该款项并未按约定打入资金监管账户，而是直接交付郑茂壮，郑茂壮于2017年11月19日收到38万元购房款并出具收条两张。2018年10月15日，被告林枝莲因与郑茂壮的民间借贷纠纷向屏南县人民法院申请保全了案涉房产，本院于2018年10月19日作出（2018）闽0923民初1400号民事裁定书，裁定查封了登记于郑茂壮名下的案涉房产。涉案房产已抵押给交行西安南二环支行，并办理了抵押登记。截至2019年5月5日，郑茂壮尚欠第三人交行西安南二环支行贷款本金455663.21元、利息21452.51元、罚息715.12元，合计477830.84元。 本案的争议焦点：1.蒋小波与郑茂壮双方在履行西安市存量房买卖合同过程中是否存在违约行为。2.蒋小波对本院于2019年4月4日作出的（2019）闽0923执异3号执行裁定书提出的案外人执行异议之诉是否合法的问题？ 一、关于蒋小波与郑茂壮双方在履行西安市存量房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题。 蒋小波认为其与郑茂壮的买卖合同合法有效，郑茂壮未履行其合同义务，构成严重违约。为支持其主张，蒋晓波提供第一组证据：1.《西安市存量房买卖合同》即《补充协议》，《西安市存量房买卖合同》第八条约定：甲方（即卖方）应在2018年9月30日前向银行办理撤押手续，但郑茂壮至今没有向银行办理撤押手续，也未向银行偿还按揭贷款。2017年11月19日，蒋小波与郑茂壮签订了补充协议，约定将首付款由45万元降为35万元，协议第一条约定交房当日乙方（即买方）交付甲方首付款35万元，再付3万元定金。蒋晓波已按照合同及补充协议履行了合同义务。由于郑茂壮未能在2018年9月30日前向第三人交行西安南二环支行提前还款，办理撤押手续，导致该合同迟迟不能继续履约。2.郑茂壮在2018年11月份要求蒋晓波再支付10万元，但在2018年的10月份案涉房屋已经被屏南县人民法院查封，与蒋晓波实现权利已经造成障碍的情况下，郑茂壮仍要求蒋晓波再支付10万元，于情于理于法都不合适，所以违约行为系郑茂壮造成。3.蒋晓波提供第三组证据：《西安市房屋登记薄》、《关于配偶同意出售的承诺书》、《委托书》即郑茂壮妻子吴孜扬手持《委托书》照片，以上证据证明涉案房产系郑茂壮婚前购买，且登记为郑茂壮单独所有，郑茂壮签订房屋买卖合同前，郑茂壮之妻吴孜扬知情且同意出卖该房产。 郑茂壮质证认为《补充协议》中没有明确说将首付款降为35万。 第三人馨慧公司对以上证据没有异议。 第三人交行西安南二环支行对第一组证据、第三组证据的真实性认可，其余证据均与第三人无关。 郑茂壮认为蒋晓波存在违约行为，为支持其主张提交反诉状，证明郑茂壮与蒋晓波的买卖合同在西安法院起诉是蒋晓波没有缴交45万元首付款违约。 馨慧公司提交证据《催告函》，证明蒋晓波已交付购房款，因未办理过户手续而向业主郑茂壮发出了《催告函》。同时证明，《补充协议》中首付款由45万转成35万，签订协议时馨慧公司的委托诉讼代理人王晶华在场。 交行西安南二环支行提交证据一交通银行个人贷款申请表及相关资料，证明郑茂壮向第三人交行西安南二环支行申请贷款的事实。证据二个人房产抵押贷款合同、借款凭证，证明交行西安南二环支行与郑茂壮签订个人房产抵押贷款合同，约定各方的权利与义务。证据三西安市房地产（预购商品房）抵押合同、不动产登记证明，证明郑茂壮将所购房屋抵押给交行西安南二环支行，并办理了抵押登记。证据四贷款逾期、欠息明细表，证明郑茂壮未按时还款，已构成违约及拖欠本息的事实。证据五《商品房买卖合同》，证明交行西安南二环支行贷款具有真实交易背景。 蒋晓波对第三人交行西安南二环支行提交的证据质证认为,第一组证据真实性没有异议，证据一的个人基本信息，基本信息上配偶的资料显示空白，另有单身证明书，足以证明郑茂壮在买房时是单身，所以在2017年处理房子时无需通过配偶同意；对证据二和证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，在抵押期间不得转让是事实，但是债务清偿后可以转让，蒋晓波和郑茂壮约定还清贷款撤押；对证据四没有异议，郑茂壮和蒋晓波签订合同后就不再支付房贷，从而证明了交易的真实性；对证据五《商品房买卖合同》没有异议。对馨慧公司提交的《催告函》没有异议，蒋晓波与馨慧公司一直在协调处理此事。 本院认为，蒋晓波与郑茂壮签订的合同是当事人意思自治的表示，当事双方应当本着诚实信用的原则全面履行合同。2017年11月19日双方签订了《补充协议》，约定将首付款由45万元降为35万元，协议第一条约定交房当日乙方交付甲方首付款35万元，再付3万元定金，蒋晓波已经按照合同及补充协议履行了自己的合同义务，向郑茂壮支付了38万元。郑茂壮收到该38万元并出具了收条。乙方蒋晓波完成了合同约定的缴款义务，由于郑茂壮未能在2018年9月30日前向第三人交行西安南二环支行提前还款，办理撤押手续，导致该合同迟迟不能继续履约。从第三人交行西安南二环支行提交的《西安市房屋登记薄》委托书等证据，可以证明案涉房产系郑茂壮的婚前个人财产，签订《商品房买卖合同》时郑茂壮与吴孜扬未婚，且吴孜扬提供了合法的委托手续，因此，吴孜扬知晓郑茂壮买卖案涉房产并同意。因此，双方签订的买卖合同和补充协议合法有效，蒋晓波已按约履行。由于郑茂壮未能在2018年9月30日前向第三人交行西安南二环支行提前还款，办理撤押手续，导致该合同迟迟不能继续履约，郑茂壮存在违约行为。 二、关于蒋小波对本院于2019年4月4日作出的（2019）闽0923执异3号执行裁定书提出的案外人执行异议之诉是否合法的问题。 蒋小波认为其对本院作出的（2019）闽0923执异3号执行裁定书提出的案外人执行异议之诉合法，根据《最高人民法院〈关于办理执行异议和复议案件〉的若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蒋晓波认为其在查封之前已合法占有案涉房产，为支持其主张提交第一组证据：1.屏南县人民法院作出的（2018）闽0923民初1400号的裁定书，查封了郑茂壮名下的案涉房产；查封是因为林枝莲与郑茂壮民间借贷纠纷一案引发，林枝莲申请执行，是关于金钱和债权的执行案；2.2017年11月12日蒋晓波与郑茂壮签订《西安市存量房买卖合同》，屏南县人民法院查封案涉房产的时间是2018年11月5日，在蒋晓波与郑茂壮签订合同之后。为证明蒋晓波在查封之前已合法占有该不动产，蒋晓波提供第四组证据：《前期物业服务协议》、《物业补充协议》、物业费缴纳票据若干（2017年11月19起）、物业管理公司出具的证明装修工程施工合同的证据、《车位购买协议书》，以上证据证明蒋晓波自2017年11月19日合法占有涉案房产至2018年11月5日屏南县人民法院查封之日，在该期间内，蒋晓波与物业公司签订了合同、缴纳了物业费、委托了装修公司对该房产进行了装修，而且在涉案房产所在小区购买了车位。故，蒋晓波诉请事实符合《异议和复议司法解释》第二十八条第（二）项的规定，即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。第（三）项规定已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（该款已交付至屏南县人民法院）；第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记。蒋晓波为支持其主张提交第六组证据《告知书》，该份告知书是蒋晓波收到郑茂壮寄送的通知书后立即向郑茂壮寄送回函的快递物流信息；证据《西安市未央区人民法院传票》，是蒋晓波收到郑茂壮的解除合同通知书后，迅速向法院起诉，要求继续履行合同，西安市未央区人民法院定于2019年7月1日开庭。蒋晓波认为其提交的证据显示的事实已经符合了《异议与复议司法解释》第二十八条规定，蒋晓波满足了《异议与复议司法解释》第二十八条的四项规定，应当排除执行，解除对涉案房屋的查封。 郑茂壮未发表质证意见。 第三人馨慧公司和交行西安南二环支行对以上证据没有意见。 本院认为，案外人蒋晓波执行异议的合理合法性是根据《异议与复议司法解释》第二十八条规定，本案异议是否成立，关键在于否符合上述法律规定的情形。1.蒋晓波与郑茂壮已签订了合法有效的买卖合同（第一个争议焦点已进行了分析）；2.屏南县人民法院查封之前蒋晓波已合法占有不动产；3.蒋晓波已经按照协议支付38万元首付款，且蒋晓波已将购房尾款75万元交付于屏南县人民法院；4.本案中蒋晓波无过错，郑茂壮违约没有办理撤押手续造成案涉房产不能过户。因此，根据《异议与复议司法解释》第二十八条的以上四点可以排除执行查封。原告执行异议具有合理合法性，其诉讼请求予以支持。 综上所述，本院认为，蒋晓波于2017年11月向郑茂壮购买登记于郑茂壮名下坐落于西安市浐灞生态区的房产，并已实际占有该房屋，蒋晓波与郑茂壮于2017年11月12日通过居间方西安慧馨公司签订了《西安市存量房买卖合同》，且支付了房款38万元。现蒋晓波已将未支付的余款75万元交付执行。蒋晓波对上述房地产享有的权益足以排除强制执行的权益，其请求本院予以支持。被告林枝莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（45673,0）?）》第十九条（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（45673,2）?）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 终止（2018）闽0923民初1400号裁定书中对坐落于西安市浐灞生态区［不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第××号］的执行。 案件受理费9200元，由郑茂壮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本院（2019）闽0923执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  李益民 审判员  李巧玲 审判员  周少丹 二〇一九年九月二十七日 书记员  叶常凤 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。