云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3138号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，汉族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县。特别授权代理。被告：徐艳，女，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告徐艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、被告徐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的北岸康城住宅小区B栋1001号房屋2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费10536元；2、判令被告按合同约定的每日千分之三计算支付上述拖欠款项的违约金2999元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计13535元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过称中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的北岸康城住宅小区B栋1001号房屋2013年1月1日至2019年12月31日期间的二次加压费1050元、2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护费720元。事实和理由：2008年10月18日，原告与西双版纳海诚投资有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的北岸康城住宅小区提供物业服务。2009年6月21日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》及《北岸康城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定:物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，电梯住宅每月每平方米为0.85元。根据景洪市发展和改革局景发改价格（2010）13号文件《关于规范景洪城区物业服务收费标准的通知》的规定，自2015年1月1日起，物业费调整为：七层（含七层）以下每月每平米1元，八层（含八层）以上每月每平方米1.1元。协议第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2013年1月1日起被告无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年12月31日，被告欠原告物业费共计10536元，并因此产生违约金2999元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告徐艳辩称，被告从2013年之后不交物业费是因为小区物业管理服务差，例如卫生打扫不干净、车辆随处停放、监控设施损坏、家中被盗，没有享受到应有的服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告佳和物业公司向本院提交的证据：1.身份证复印件，欲证明被告的主体资格；2.《入伙手续书》，欲证明开发商、原告、被告于2009年6月21日办理入伙手续，交接房屋的事实；3.《北岸康城前期物业管理服务协议》，欲证明被告与原告签订前期物业管理服务协议，约定双方权利、义务的事实；4.物业管理费催收函照片，欲证明被告欠原告物业费，原告进行催收的事实；6.景发改价格[2010]13号文件，欲证明普通住宅物业费的收费依据及标准的事实。以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据5.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告徐艳系景洪市景亮路北岸康城商住小区B栋1001号房屋的业主，其所居住的房屋建筑面积为121.78平方米。2009年6月21日，原、被告双方签订了《北岸康城前期物业管理服务协议》及《入伙手续书》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算。该协议第四条第二款约定“甲方每月需交纳的物业管理服务费及其他费用为：3、电梯住宅：按产权面积0.85元/月/平方米。”、第十一条第四款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”此外，合同还约定了其他内容。根据景发改价格[2010]13号文件《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》的规定，物业服务收费标准的政府指导价为“电梯房(7层以下，含7层）每月每平方米0.9元，电梯房（8层以上，含8层）每月每平方米1元，最高可上浮10%，下浮不限。”景洪市各物业公司自2010年4月10日开始遵照此文件执行，原告于2015年1月1日起将物业费由0.85元/月/平方米上调至1.1元/月/平方米。自2013年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费10521元、二次加压费1050元、电梯维护费720元，合计12291元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，原告佳和物业公司与被告徐艳签订了《北岸康城前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告签署了该协议同意遵守物业管理规约，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《北岸康城前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定“甲方每月需交纳的物业管理服务费及其他费用为：3、电梯住宅：按产权面积0.85元/月/平方米。4、电梯每年年检及维保费按实际产生费用按产权面积进行分摊。6、二次加压费及设备维修、维护费按实际产生费用按产权面积进行分摊。”及景发改价格[2010]13号文件《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》，自2010年4月10日起物业费由0.85元/月/平方米上调至1.1元/月/平方米。第十一条第四款的约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”，对原告要求被告支付2013年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业费10536元的诉请，本院仅对其中10521元[2013年1月1日至2014年12月31日期间的为2484元（121.78平方米×0.85元/月/平方米×24个月）+2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为8037元（121.78平方米×1.1元/月/平方米×60个月）=10521元]的部分予以支持，对超出的部分不予支持。对原告要求被告支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的二次加压费1050元（12.5元/月×84个月=1050元）和2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护费720元（30元/月×24个月=720元）的诉讼主张，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物管费12291元×10%判令被告承担违约金1229元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐艳于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于景洪市景亮路北岸康城商住小区B幢1001号房屋2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费10521元及二次加压费1050元、2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护费720元，合计12291元；二、被告徐艳于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金1229元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取69元，由被告徐艳负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 昳二〇一九年九月二十五日书记员 匡湘云