上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3233号原告(反诉被告)：上海绿特丹保温工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王植飞，董事长。原告(反诉被告)：上海华力化工产品有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王植飞，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：邓益忠，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海蕴福新材料科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈国水，执行董事。委托诉讼代理人：刘沛，上海国瓴律师事务所律师。原告上海绿特丹保温工程有限公司(以下简称绿特丹公司)、上海华力化工产品有限公司(以下简称华力公司)与被告上海蕴福新材料科技有限公司(以下简称蕴福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。同年3月21日，本院受理被告蕴福公司提起的反诉。同年4月16日和5月9日，本院两次对本案公开开庭进行了审理。原告绿特丹公司、华力公司的共同法定代表人王植飞及其共同的委托诉讼代理人邓益忠、被告蕴福公司的委托诉讼代理人刘沛到庭参加诉讼。2019年6月3日，经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年5月15日签订的租赁合同(面积为340平方米，以下简称《合同一》)和2017年11月20日签订的租赁合同(面积为45平方米，以下简称《合同二》)无效；2．判令被告退还原告租金及押金132,153.75元(其中，《合同一》应退租金73,153.75元、押金40,000元，《合同二》应退租金17,500元、押金1,500元)；3．判令被告赔偿原告装修损失71,847元；4．判令被告赔偿原告搬迁费27,500元；5．判令被告赔偿原告经营损失280,021.26元；6．判令被告赔偿原告货物损失650,000元(共损失45.109吨，按每吨18,000元计算，现暂主张650,000元，以鉴定结果为准)；7．判令被告赔偿原告人工损失20,000元。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《合同一》，约定被告将位于本区东兴路XXX号厂房中的南面部分区域(一号仓库内部)出租给原告用于水性涂料的生产，租赁期间自2017年5月20日至2021年5月19日等。签约当日，原告向被告支付半年租金及押金40,000元，随后开始在厂房内搭建隔层并搬迁入住。签约前，被告向原告明示上述厂房既有产证又有环评。2017年11月20日，双方又签订《合同二》，约定被告将位于本区东兴路XXX号厂房中的东南面二楼全部及一楼喷漆房南面一侧出租给原告作办公室，租赁期间自2017年11月20日至2021年5月19日等。此后，原告向被告支付租金及押金，并对该办公室进行装修后于2018年3月底入住。2018年5月底，被告通知原告，称上述办公室“要拆掉”。2018年5月30日，上述办公室被强拆。2018年7月14日，被告通知原告，称“区里要来人拆厂房”。次日，“拆迁的人就强制把一部分厂房屋顶掀掉，并相继拆除钢铁平台等构筑物，致使原告无法正常生产和经营。上述办公室和厂房被拆后，原告要求被告赔偿，但被告予以拒绝。期间，2017年6月10日上午九时许，突降大雨，原告承租厂房的水沟等部位大面积积水，导致原告存放在一楼的约45吨复合岩片、涂料色卡、涂料样本封面和内页、产品说明书等被雨水淋浸。原告积极采取补救措施，用了大量的人工才将岩片搬上二楼，但岩片后来结块严重。原告将该情况通知了被告，被告表示上述岩片由被告使用，一年之内一定用完，如用不完就赔偿原告损失。然，被告仅用掉不足100公斤，剩下的一直堆着。岩片的价值已严重贬损。2019年1月3日，原告发现原来堆放在厂房拆除后的空地上用油布盖好的岩片及样本等，全部被转移至空地的边缘并露天堆放，空地中央部分被另搭棚子准备出租。原告要求被告用油布盖上，被告答复马上安排。2019年1月5日，原告发现只有一堆已经盖上，另一堆还是没有盖，而这几天一直下雨。经原告再次催促，被告才将所有岩片等物盖好。这必将造成岩片等物进一步贬损和报废。原告要求被告赔偿，但被告亦予以拒绝。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.涉案房屋属于违章建筑，故涉案合同确实属于无效合同，但是被告将涉案房屋交付原告使用，原告应该按照合同约定标准支付租金。2．涉案房屋被拆除以后的租金和押金，被告愿意返还，但是应扣除此后原告仍然占用被告场地产生的场地占用费。3．对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，不予同意。理由是：首先，被告不清楚原告是否对涉案房屋进行过装修。其次，如原告确实对涉案房屋进行过装修，亦因未征得被告同意，故被告不应承担赔偿责任。4.搬迁费不是因合同无效产生的必然损失，故原告主张搬迁费无相应依据。5.原告主张的经营性损失皆系其雇佣人员的人力成本，该成本属于原告的经营成本，不属于合同无效后原告产生的损失，故原告该项诉讼请求，无相应的法律依据，被告不予同意。6.对原告主张的货物损失，被告不予同意。因为被告提供的租赁厂房虽属违章建筑，但是该厂房不存在缺陷，原告主张的货物损失无相应的证据证明，而且原告主张的货物损失和被告提供的房屋之间无因果关系。7.被告提供的涉案房屋不存在质量瑕疵，并未给原告造成损失，原告主张的雇佣人员搬运货物造成的损失20,000元，并无相关证据证明，故被告不同意原告该项诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告将位于上海市松江区东兴路XXX号内部场地上的全部物品搬走；2.判令原告支付被告场地占用费(按照8,000元/月的标准计算，自2018年7月20日始计算至实际清除之日)。事实和理由：2018年7月19日，涉案房屋被依法拆除后，原告并未及时将其物品全部搬离，占用了被告面积650平米左右的场地。而且，经被告多次催促，原告仍未搬离，故原告应按原合同标准支付场地占用费。因为涉案场地已被拆除，故被告自行调低使用费标准为8,000元/月。对被告的反诉，原告辩称：1.场地上堆放的是原告主张的货损，主要是盐片、说明书等。因为现在货损数额未确定，故原告不能擅自搬离。在固定货损数额后，原告可以将其搬离。2.涉案厂房属违章建筑，场地属于绿化地带，无证据证明场地是被告的，场地权属不清楚，故被告无权主张使用费。3.即便法院认为原告需要支付使用费，货物所占用的面积没有被告所述的那么大，月租金标准8,000元的标准过高。经审理查明：一、2017年5月15日，原、被告签订《合同一》一份。该合同约定，被告将位于本区东兴路XXX号厂房中的南面部分区域(一号仓库内部)出租给原告用于水性涂料的生产；租赁期间为4年，自2017年5月20日起至2021年5月19日；厂房租金186,150元/年、办公室租金1,500元/月/间，年租金共计204,150元/年；合同签订后三日内支付半年租金102,075元，押金为40,000元，租金每半年支付，实行先付后用原则；租赁期间，设备安装及改造由原告负责。该合同另对其他事宜作了约定。当日，原告向被告支付142,075元(其中,102，075元为租金、40,000元为押金)。此后，被告按约将房屋交付原告。2017年11月18日和2018年5月19日，原告两次向被告支付租金，每次均为102,075元。以上租金合计306,225元。二、2017年11月20日，原、被告签订《合同二》一份。该合同约定，被告将位于本区东兴路XXX号厂房中的东南面二楼全部及一楼喷漆房南面一侧出租给原告作办公室；租赁期间为自2017年11月20日至2021年5月19日；厂房及通道租金21,000元/年，押金为1,500元，首次付款12,000元；租金每半年支付，实行先付后用原则；租赁期间，设备安装及改造由原告负责。该合同另对其他事宜作了约定。2017年11月18日，原告支付被告上述办公室半年租金10,500元、押金1,500元，被告向原告开具的收据注明“租金(自2017年11月20日-2018年5月20日)”字样。2018年5月19日，原告支付被告上述办公室租金10,500元，被告向原告开具的收据注明“租金(自2018年5月20日-2018年11月20日)”字样。以上租金合计21,000元。三、诉讼中，当事人对上述厂房及办公室没有相关合法建造审批手续的事实，没有异议。但是，当事人对因此导致上述《合同一》、《合同二》无效的过错，存有分歧。原告提供微信截屏，欲证明被告于2018年6月20日才将产证给原告，被告此前蓄意隐瞒上述房屋为违章建筑的事实，故被告是合同无效的过错方。被告认为，对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明其欺骗原告涉案厂房存在产证的事实，同时认为原告明知上述房屋属违章建筑，但仍然租赁，嗣后又要求赔偿损失，有违诚信，故原告承担全部的合同无效的责任。就租金和押金的返还问题，原告认为，《合同一》中厂房于2018年7月14日开始拆除，故被告应退原告2018年7月15日至2018年11月19日租金71,033元(204,150元÷365天×127天)，以及押金40,000元。《合同二》中的办公室被告于2018年2月20日才交付原告，原告随后又进行分隔和装饰，实际上于2018年4月10日才使用，2018年5月20日被强拆，故被告应退原告2017年11月20日至2018年4月9日及2018年5月20日至2018年11月19日租金18,584元(21,000元÷365天×323天)，以及押金1,500元。以上合计131,117元。被告认为，上述厂房和办公室均于2018年7月19日被拆除，故厂房应退租金68,050元(使用期限为2017年5月20日至2018年7月19日)、办公室应退租金7,000元(使用期限为2017年11月20日至2018年7月19日)、应退押金合计41,500元。但该款应另行扣除其反诉主张的场地占用费。就装修损失问题，原告提供物资销售合同、提货单、劳动包干合同、收据、发票、证明、发货单和收条等，欲证明其装修上述厂房和办公室支付装修费71,847元，并认为按合同关于“设备安装及改造由原告负责”的约定，被告是允许原告进行装修的。被告认为，上述证据无法证明原告对上述厂房和办公室进行装修，“设备安装及改造由原告负责”的约定系对原告生产设备的安装等由原告自行负责的约定，并非同意原告对厂房进行改造，故被告无需赔偿原告装修损失。就搬迁费问题，原告提供证明、发票、收据等，欲证明其为搬离上述厂房和办公室内的财物而支付27,500元的事实。被告认为，上述证据均属证人证言，不符合证据的形式要求，而且搬迁费不属于合同无效产生的损失，故原告该项主张无事实和法律依据。就经营损失问题，原告提供公积金汇缴书及补缴清册、工资发放情况、社保收据，欲证明其因合同无效所受经营损失274,665.70元，并认为其对房屋被拆事先毫无准备，2018年7月15日至2018年12月公司处于停产状态，期间有一些杂务需要员工处理，公司为员工继续支付工资等，但无法为公司创造利润，故被告应予赔偿。被告认为，对公积金汇缴书及社保收据的真实性无异议，对工资发放情况的真实性不予认可，并认为其于2018年5月通知原告房屋将被拆除，原告主张的上述损失系其本身经营应负担的成本，故其不认可原告该项主张。就货物损失问题，原告提供接报回执单、库存清单、照片、告知书及微信截屏，欲证明其所诉称的货物受损的事实，并申请对受损货物价值进行鉴定。此外，原告提供出货单，欲证明被告确实使用了一部分岩片，但未履行浸水岩片全部由被告使用的承诺。被告认为，对上述回执单的真实性予以认可，但对其中的货物被淋受损的内容不认可；对清单的真实性、合法性、关联性均不予认可；对照片的真实性无异议，但不能证明其出租的厂房存在原告所称的漏水缺陷；被告未收到原告所称的告知书，对告知书的内容不予认可；被告对微信聊天记录的真实性予以认可，被告只是为了避免原告货物进一步受损才做出“马上安排”的表示；对出货单的真实性无法确认，即便真实亦仅能证明被告向原告购买岩片的事实，亦可反证原告关于岩片被淋受损不是事实；房屋被拆后，原告应妥善保管自己财物，原告未及时搬离财物造成的损失应自行负责，而且被告提前两个半月通知原告搬迁，但原告未搬迁。就人工损失问题，原告认为，此系因岩片被淋浸以后，为避免再次被淋浸，其雇人将岩片搬至二楼平台而支付的费用，但没有留下票据。被告认为，其出租给原告的厂房不存在质量问题，未给原告造成损害，且原告未提供任何证据佐证该项主张，故其不认可原告该项主张。就物品的搬离及占用费问题，被告提供照片，欲证明房屋被拆后，原告仍将物品堆放在被告场地上的事实。对此，原告认可照片中的岩片、架子、楼梯、钢结构系其所有，但认为上述堆放区域不在被告向其出示的产证范围之内，被告也有没证据证明其对该场地有所有权或使用权证据，故其不同意支付占用费。2019年5月25日，被告出具情况说明，称“无需对原告占用的场地是否在被告产权证上土地范围内进行测绘”，其理由是：根据本案案件事实情况，其对原告占用的场地享有独占使用，被告对该场地进行占有并管理。根据《物权法》第二百四十五条之规定，无论被告占有的土地是否在权证范围内，原告皆侵犯了被告的占有权，应当赔偿被告损失。2019年6月10日，本院对现场进行了勘查，当事人对岩片占地约47.5平方米、其他物品占地约30平方米予以确认，且原告同意将其余堆放在“东南”位置的占地约5平方米的物品于同月23日前搬走。2019年6月17日，原告出具情况说明，称已将“平台山的一台设备及两个铁架”全部搬走。2019年9月9日，原告又出具情况说明，称“空地上的钢材已全部搬离！至此，除岩片外再无其他堆放物”。2019年9月17日，被告出具情况说明，称“原告已于2019年9月6日将除岩片外的相应遗留物进行处理”。以上事实，有《合同一》、《合同二》、汇款凭证、收据、现场勘查笔录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、合同效力及过错房屋租赁合同司法解释第二条规定就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据诉辩意见，原、被告对《合同一》和《合同二》项下的厂房和办公室因未取得相应的合法建造审批手续而无效并无争议，故本院对原告关于确认上述合同无效的诉讼请求，予以支持。对于上述合同的无效，作为出租人的被告，应承担主要责任。其理由是：被告对租赁标的合法与否是明知或者应知的，但其仍将不具有合法性质的租赁标的出租给原告使用，以致厂房和办公室最终被强制拆除。而作为承租人的原告，应承担次要责任。其理由是：原告在签订合同前应当充分了解上述厂房和办公室是否具有合法性，但原告却怠于或疏于对租赁标的作合法性审查。因此，并综合原告对租赁标的使用情况，对于因上述合同无效所造成的损失，原告负担30%，被告负担70%。二、合同无效后果的处理(一)基本规则合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。(二)具体处理1.租金及押金根据查明的事实，当事人对厂房及办公室的拆除时间存有争议。鉴于原告对其主张的拆除时间，并未提供相应证据佐证，故本院以被告自认的拆除时间作为厂房和办公室的拆除时间。因此，厂房部分，被告应返还原告使用费即原告所称的租金68,795.75元(2018年7月20日至2018年11月19日，计123天，204,150元÷365天×123天)以及押金40,000元。办公室部分，被告应返还原告使用费即原告所称的租金7,076.71元(21,000元÷365天×123天)以及押金1,500元。以上使用费合计75,872.46元、押金合计41,500元。原告有关被告于2018年2月20日交付办公室的意见，本院不予采纳。因为，原告首笔租金支付之日为2017年11月18日，《合同二》签订之日系2017年11月20日，约定的租期起始日亦为2017年11月20日，2018年5月19日支付的第二笔租金收据注明“租金(自2018年5月20日-2018年11月20日)”字样，且无证据证明纠纷发生前原告曾向被告提出过被告迟延向原告交付办公室。2.装修损失房屋租赁合同司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，按合同关于“租赁期间，设备安装及改造由原告负责”负责的约定，结合原告就其该项主张所提供的证据，以及至强拆前无证据证明被告对原告装修提出异议的事实，足以认定被告同意原告进行装修。现装修已随上述房屋和办公室被拆而毁，不具备通过鉴定方式确定其现值损失，故本院根据原告的使用情况，并结合过错及相应主张，酌情确定被告赔偿原告装修损失30,000元。3.搬迁损失双方约定的厂房和办公室的租期分别为4年和3.5年，现厂房部分仅履行了1年2个月，办公室部分仅履行了8个月，原告因租赁物不具有合法性而被拆除所发生的必要的搬迁费用很难认为是一次性费用，而是原告在相同承租期间内一次额外增加的费用损失，故被告应当赔偿原告搬迁费损失。至于具体的数额，本院根据原告使用情况，并结合过错及其主张，酌情确定被告赔偿原告搬迁费损失10,000元。4.经营损失原告主张的经营损失，不属于无效合同损失赔偿范畴，此系其自身经营中应当自行负担的部分，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。5.货物损失就在案证据而言，尚难以证明原告所主张的货损，系因被告出租的厂房存在漏水的缺陷所致。此为其一。其二，厂房被拆后，作为岩片所有者的原告，将岩片堆放于场地，未经妥善管理义务。其三，原告有关被告表示被告在一年内用完岩片，用不完就赔偿原告损失的意见，被告对此未予认可，且原告无其他证据相佐证。因此，被告不应向原告承担货损的赔偿责任，更无对货损进行鉴定的必要。6.人工损失原告对其该项请求，仅有其陈述，无任何证据予以佐证，且被告不予认可，故本院难以支持。7.物品的搬离及占用费一方面，被告无证据证明其有权占有现堆放岩片等财物的场地。另一方面，被告亦明确拒绝通过测绘方式解决上述场地再其出示的产证范围之内。因此，本院对被告上述反诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司与被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司于2017年5月15日签订的租赁合同和2017年11月20日签订的租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司使用费计75,872.46元、押金计41,500元;三、被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司装修损失30,000元；四、被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司搬迁损失10,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,514元，减半收取7,757元，反诉案件受理费740元，合计诉讼费8,497元，由原告(反诉被告)上海绿特丹保温工程有限公司、上海华力化工产品有限公司负担5,993元(已付)，被告(反诉原告)上海蕴福新材料科技有限公司负担2,504元(已付740元，余款1,764元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年九月二十日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。