云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2931民初177号原告（反诉被告）：陈凯，男，1976年7月20日出生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周晓波，男，1964年5月15日出生，汉族，重庆市渝中区人，住重庆市渝中区，现住剑川县（沙溪古镇平舍客栈)）。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：杨元杏，男，1943年8月15日出生，白族，云南省剑川县人，住剑川县。委托诉讼代理人：王炫杰，云南展腾（剑川）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）陈凯与被告（反诉原告）杨元杏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓波、被告杨元杏及其委托诉讼代理人王炫杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凯向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告与被告签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、依法判决被告不得骚扰原告的正常装修和经营；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年9月25日与沙溪镇寺登村杨元杏、杨元吉签署位于房屋租赁合同，合同期限2008年11月1日起至2028年10月31日止，房屋租金合同约定分两次支付给被告，前10年已付清。2017年国庆期间、2018年春节和2018年清明节原告委托周晓波先后三次到杨元杏家询问交付后10年租金一事，杨元杏孙女阿凤说要等在六库的杨元吉爷爷回到沙溪再说。2018年12月12日杨元吉回到沙溪，杨元吉及其女婿和被告杨元杏三人一道在沙溪寺登观景客栈找到原告代理人周晓波，被告给周晓波说，两被告已经快80岁了，租赁合同还有10年，两被告活不了10年，所以给原告三个月时间，限期搬离租赁房屋，他们要收回并出卖，将出卖房屋所得款项分给杨元杏、杨元吉膝下10个子女。当时原告代理人周晓波说，如果被告要单方面毁约，并终止合同，就请被告通过司法途径解决。如果法院判处合同无效，应该终止，原告即刻搬离并将房屋交还给被告，否则合同必须继续履行。三人表示赞同并离开。2018年12月13日下午5时许，原告代理人周晓波再次去被告杨元杏家找到了杨元杏和杨元吉，交付后10年房租给两被告，两被告明确表示拒绝收取后10年的房租，并再次强调3个月后将强制收回出租房屋。2019年3月15日，两被告和杨元吉女婿来到出租房屋平舍客栈吵闹，说被告给原告的三个月时间已经到期，并要求原告立即搬离出租房屋，原告代理人周晓波说原来不是说好的你们去找法院走司法途径解决合同吗？被告说他们不打官司了，经过一番吵闹，最后周晓波建议被告，如果被告不起诉法院解除合同，那就请被告出具一份正式的书面通知给原告，责令原告搬迁退房。2019年3月16日，被告杨元杏、杨元吉将“通知”送达原告沙溪平舍客栈周晓波处，并在“通知”中捏造事实，说房屋已成危房，政府多次通知并责令整改（原告从未收到过政府的危房通知书）。限期原告在2019年3月22日前搬出租赁房屋，否则将强行收回。被告杨元杏辩称，原、被告双方签订《房屋租赁合同》属实，房屋的租赁时间和期限也属实，但原告在与被告签订《房屋租赁合同》之后擅自将房屋进行转租，且未对房屋进行修缮，造成房屋成为危房，原告的诉讼请求应该依法驳回。被告杨元杏向本院提出反诉请求：1、请求法院解除被告杨元杏（反诉原告）与原告陈凯（反诉被告）签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、请求法院判令原告立即向被告返还房屋及向被告支付从2018年11月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（以每天10.41元计算）；3、请求法院判令原告将被告房屋屋顶恢复为原来的青瓦屋面；4、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2008年9月25日签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将其位于剑川县房屋出租给原告居住使用；租期为20年即2008年11月1日至2028年10月31日；租金为前10年每年3,200.00元，共计32,000.00元，于2008年11月1日前付清，后10年每年3,800.00元，共计38,000.00元，于2018年11月1日前一次性付清。合同同时还约定原告在租赁期限内有义务维护房屋的安全。2009年12月11日原、被告双方就房屋的转租及装修问题签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原告在租赁期间内如需转让，必须与被告办妥一切手续即需经被告同意。合同约定的第一个10年房租到期后原告未按协议约定向被告支付第二个10年的租金。2018年12月被告与原告商议相关事宜时，发现原告在未经被告同意的情形下将房屋屋顶更换为采钢瓦，且因原告未按合同约定对房屋进行维护，导致房屋墙体等主体结构开裂，房屋已经变成危房，严重威胁房屋的使用安全，原告还在未告知被告的情形下，以委托管理的形式实际上是将房屋转租给第三人周晓波经营。基于原告的上述种种违约行为，2019年3月16日被告向原告发出书面通知，告知其已经逾期4个月未支付租金，并因其未对房屋进行维护，导致房屋已经成为危房，被告将于2019年3月22日后收回房屋。原告收到上述通知书，未做任何答复，至今也未向被告支付租金，而是恶人先告状将被告告上法庭。被告认为原告在双方《房屋租赁合同》的履行过程中存在如下诸多违约行为：1、逾期未支付租金；2、未按合同约定对房屋进行维护，导致房屋已经成为危房；3、在未经被告同意的情形下实际将房屋转租给第三人经营；4、原告已将物资移交清单中被告的10项祖传物资（古董）损毁；5、在未告知被告的情形下擅自将房屋主体屋顶更换。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告的上述违约行为已经导致合同目的不能实现，构成根本违约，被告依法有权解除合同。综上，请求法院支持被告的诉讼请求。原告陈凯对被告杨元杏的反诉辩称，1、原告逾期未支付租金与事实不符。原告多次委托周晓波去协商交房租，均被被告杨元杏以杨元吉不在为由拒绝收取房租，2018年12月13日，周晓波再次找到被告请求收取房租，被告明确拒绝收取房租。2、原告未按合同约定对房屋进行维护，导致房屋已成危房，与事实不符。剑川县人民政府公布的沙溪危房有620家，原告家并不在其中，而且房屋租赁过来后原告花费大量的时间和费用进行修复和装修，有房屋租赁后装修前的照片和房屋修复装修后的照片进行对比，最明显的就是大门的前后对比，而且还有很多地方是在被告方强烈干涉下无法完工的半截工程。3、原告在未经被告同意的情形下将房屋转租给第三方经营纯属无稽之谈。4、原告已将被告的10项物资损毁与事实不符。在房屋租赁后，原告多次要求被告将遗留在出租屋的物品搬出，这些物品体积很大，占据房屋，使原告的装修无法完成。5、原告在未告知被告的情形下擅自将房屋主体屋顶更换问题。原房屋屋顶由于年久失修，随处漏雨，无法修缮，必须将原来的旧瓦更换成新瓦，否则无法解决漏雨，至于前面说的，将房屋更换为彩钢瓦，那个地方原来是猪圈，在被告的干涉下化粪池建在了猪圈的位置，现化粪池所建位置不能在建造房屋住人，只能建一个临时的洗衣、晾衣房，晾衣房需要透光当然只能是彩钢瓦。就承租方改造装修而言，原合同以及后来的补充协议均规定出租方无权干涉承租方的装修方案和工程实施，但是在施工过程中出租方总是横加干涉，使得前院的一些房间由于距离化粪池较远，无法装修成有卫生间的标准间或者大床房，还有一些房间是由于出租房大件物品不搬出，致使承租方的装修无法正常完工，造成客房数目减少，承租方的损失非常巨大。综上所述，第一，房屋并无所谓危房的情况，而是对方企图撕毁合法合同的借口；第二，客栈的装修无法达到我们的原计划，导致合法的投资经营利益受损，完全是对方违反合同干涉装修造成的；第三，对方留下的所谓财物都是些土坛子和打谷机，毫无价值可言。多次要求对方搬走，对方一方面说东西不值钱但有感情，但又不搬走，用这种行为霸占本就紧张的经营空间。恳请法院支持原告的诉讼请求，并驳回被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、原告身份证复印件1份，以证明原告身份情况；2、房屋租赁合同复印件1份、房屋租赁合同补充协议复印件1份，以证明原、被告双方之间存在房屋租赁关系；3、通知1份，以证明被告勒令原告限期搬走；4、照片30张，以证明原告对租赁物进行了维护、装修，修缮后的房屋更好；5、光盘1张，以证明原告向被告交后10年的租金，但被告拒收租金。经庭审质证，被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的“三性”没有意见，同时证明原告有义务对承租房屋进行修缮的义务；对证据3的“三性”没有意见，但对其证明方向不认可；对证据4的“三性”没有意见，但对其证明方向不认可；对证据5的“三性”没有意见，但对其证明方向不认可。被告围绕诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、被告身份证复印件1份，以证明被告的诉讼主体身份情况；2、集体土地使用证，以证明被告对位于剑川县的涉案房屋有合法的土地使用权和房屋所有权，该房屋性质为农村宅基地住宅；3、《房屋租赁合同》1份，以证明被告与原告于2008年9月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定了被告将其房屋出租给原告居住使用以及房屋的租期、租金和原告维护房屋安全的义务；《房屋租赁合同补充协议》1份，以证明2009年12月11日被告与原告就房屋的转租及装修问题签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定原告在租赁期间内如需转让，必须与被告办妥一切手续即需经被告同意；4、通知1份，以证明合同约定的第一个10年房租到期后原告未按协议约定向被告支付第二个10年的租金，2019年3月16日被告向原告发出书面通知，告知其已经逾期4个月未支付租金，并因其未对房屋进行维护，导致房屋已经成为危房，被告将于2019年3月22日后收回房屋。原告收到上述通知后，未做任何答复，至今也未向被告交付租金；5、房屋现状照片53张，以证明原告在前十年即2008年11月1日至2018年10月31日租用被告房屋期间，未按合同约定维护房屋，导致房屋多处墙体开裂、损坏，屋顶杂草丛生，椽梁多次损坏，目前被告的房屋已成为危房，严重威胁房屋的使用安全，且原告在未经被告同意的情形下将房屋屋顶更换为采钢瓦；6、平舍客栈工商档案1份，以证明2016年9月9日原告以230,000.00元的价格将沙溪古镇平舍客栈转让给周晓波，周晓波于2018年9月4日对营业执照进行了变更，证明原告已将承租房屋转租给了周晓波。经庭审质证，原告对被告提供的证据没有异议，认为营业执照只是为了更好地与相关部门沟通，便于管理客栈，所以才对营业执照进行变更，现在承租人还是原告。本院依职权取得的证据：一、勘验笔录1份，以证明租赁房屋的基本情况；二、大建司鉴字【2019】49号司法鉴定意见书，鉴定意见：（一）剑川县寺登村杨元杏基地上八幢房屋建筑存在多处危险点的安全隐患，属D级危房；（二）八幢房屋建筑存在安全隐患，达不到当地抗震设防标准，房屋建筑应停止使用，避免发生安全事故。经庭审质证，原告认为鉴定不符合鉴定的规范，鉴定过程简单，分析说明不规范、不客观，所以对该鉴定意见书不认可，申请重新鉴定。被告人对该证据没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的本院依职权取得的证据大建司鉴字【2019】49号司法鉴定意见书，符合证据的“三性”，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月25日被告杨元杏与原告陈凯签订《房屋租赁合同》。该合同约定：被告将其位于剑川县的房屋出租给原告，租期为20年即2008年11月1日至2028年10月31日止，被告同意于合同签订日起将房屋交付原告，合同期满后，如被告仍继续出租，原告享有优先权。第一个十年每年租金为3,200.00元，原告于2008年11月1日前付清第一个十年的租金，共计32,000.00元；第二个十年每年租金为3,800.00元，原告于2018年11月1日前付清第二个十年的租金，共计38,000.00元。租期内，所租赁房屋由原告全权使用，被告不得干涉；原告有义务维护房屋的安全，防止人为损坏，并且在装修中不得破坏房产证上规定的主要围墙和产权区域；原告进行装修如需被告到相关政府部门办理手续的，被告应给予配合；租期内原告可根据自身情况转租给第三方，如被告欲将租赁房屋的所有权转移给第三方或发生继承情况时，合同对新的房产所有者或继承者继续有效，出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；同时，原、被告双方还约定了其他的权利义务。《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告支付了前10年的租金32,000.00元，被告按约向原告移交了出租房屋。在履行《房屋租赁合同》的过程中，原、被告双方对房屋的装修、改造以及其他事项产生争议，2009年12月11日在剑川县法律服务见证下，被告与原告签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：在本租约履行期间，原告享有被告出租房屋的完全使用权，对于装修工程、工程安排、使用方式及用途，原告将完全按照本人的意愿来进行计划和实施，被告不得进行任何干涉，不得提出其他意见和要求；原告在合同到期后，对所装修的固定物品及资产不得撤除和损坏；如果原告在中途转让，必须与被告办妥一切转让手续；原告负责于2012年3月底以前将大门按修旧如旧原则进行修复，并以镇政府指定机构验收为准；同时，原、被告双方还约定了其他的权利义务。2016年9月9日原告与周晓波签订《转让协议》,该协议约定：原告将其在沙溪租赁房屋并建设、注册、经营的平舍客栈房屋租赁合同、客栈及其附属设施(包含装修、客栈设备)整体转让给周晓波,转让价格230,000.00元；转让时间为2016年10月31日，10月29日至10月31日期间原告和周晓波开始并完成所有交接工作；从转让之日起平舍客栈内一切装修装饰、设备、用品、房屋租赁合同等全部转让给周晓波所有，除前转让费230,000.00元外，不再有任何其他费用；从转让之日起平舍客栈的一切经济收益和损失均由周晓波自行承担和享有；原告负责结清2016年10月31日以前的客栈一切费用；原告向周晓波提供身份证复印件一份、公证全权委托书一份等其他的权利义务内容。2018年9月4日周晓波办理并领取了个体工商户营业执照，该营业执照载明：“统一社会信用代码为92532931MA6NCQUU16,注册号为532931600153647，名称为沙溪寺登雅平舍客栈，经营者为周晓波，经营者核准日期为2018年9月4日”。2018年12月13日周晓波找到被告向其交付后十年房租，被告拒绝收取。2019年3月16日被告向原告发出书面通知,通知内容为“你向我们租用的房子前十年已经到期，并已超期四个月，你不闻不问，近三年来不见你的踪影，我们无法寻找你的去向。同时你在租用期间并未按合同履行装修和维护义务，目前：租给你的这院杨氏门宗老祖房已成危房，政府已多次通知并责令整改。现在我们要收回自行修复与管理。限你在3月16日至22日，一个星期内与甲方办理移交手续，如逾期不办，甲方将强行收回”。因原、被告双方纠纷未能协商解决，2019年3月25日原告向本院提起诉讼，同年4月17日被告向本院提起反诉。审理中，2019年5月25日经被告杨元杏申请并经双方当事人同意，本院委托大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心对房屋租赁合同中所涉房屋的建筑安全性进行鉴定，司法鉴定中心鉴定意见为：(一)剑川县寺登村杨元杏基地上八幢房屋建筑存在多处危险点的安全隐患，属D级危房；(二)八幢房屋建筑存在安全隐患，达不到当地抗震设防标准,房屋建筑应停止使用，避免发生安全事故。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告陈凯与被告杨元杏签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告在《房屋租赁合同补充协议》中约定“如果乙方(原告陈凯)在中途转让，必须与甲方（被告杨元杏）办妥一切转让手续”,此约定应理解为原告在转租房屋时必须得到被告的同意，方可转租房屋。2016年9月9日原告未征得被告的同意，擅自于将承租房屋转租给周晓波，并隐瞒转租行为、转租事实达三年之久，原告擅自转租房屋的行为已违反合同约定，构成违约。被告作为房屋出租人主张解除与原告间签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》无法律依据，依法不予采纳。合同解除后，原告继续占有案涉房屋无法律依据，被告要求原告将案涉房屋返还并无不当，本院予以支持。因原告结欠租金未付，对于被告要求从欠付之日（2018年11月1日）起，按照合同约定的租金标准，计算欠付的房租或房屋占有使用费符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。原告在不损害承租房屋主体结构的情况下对房屋进行修缮，并不违反合同的约定，故被告要求原告将房屋屋顶恢复为原来的青瓦屋面的请求，依法不予支持。综上所述,原告的诉讼请求依法不予支持，被告的反诉请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈凯与被告(反诉原告)杨元杏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、原告(反诉被告)陈凯在本判决生效之日起三十日内将承租房屋返还给被告(反诉原告)杨元杏,并从2018年11月1日起至实际返还房屋之日止，按10.41元/天(3,800.00元/年÷365天)计算，支付给被告(反诉原告)杨元杏房屋租赁费；三、驳回原告(反诉被告)陈凯的诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)杨元杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务（应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500.00元,由原告（反诉被告)陈凯负担。反诉案件受理费500.00元，由原告（反诉被告)陈凯负担400.00元）被告(反诉原告)杨元杏负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提出上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  赵新科审 判 员  马卓亮人民陪审员  施卫勋二〇一九年九月五日书 记 员  颜慧仙