广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初13394号原告：浙江华夏物业管理有限公司顺德容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容新居委会体育路188号骏悦华庭19号铺首层之二。负责人：吴浩俊。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。被告：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处桂新西路20号之五。法定代表人：叶家伟。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所实习律师。原告浙江华夏物业管理有限公司顺德容桂分公司（简称华厦物业容桂分公司）诉被告佛山市顺德区城业投资发展有限公司（简称城业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁刚垣,被告的委托诉讼代理人梁惠敏、钟锦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年7月至2019年5月期间的物业服务费1671273.2元及违约金（违约金从欠费之次月1日起按每天千分之一计至支付之日止，暂计至2019年5月31日为211412.13元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是顺德科技创新中心的物业服务企业，而被告是顺德科技创新中心多家单元的业主，也分别购买了39个自然停车位、31组机械停车位及128个摩托车位。2016年6月30日和2016年12月30日，原、被告双方先后两次签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的上述物业、汽车位、摩托车位提供物业管理服务，其中单元房屋的物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米5元，小车位每月每个70元，摩托车位每月每个15元，被告应于每月15日前交付当月的物业服务费，逾期交付按每天千分之一的标准计算违约金。2018年7月起，被告开始拖欠物业服务费，截至2019年5月31日累计拖欠物业服务费1671846.3元，原告有权按《物业管理服务协议》的约定进行追缴并计算违约金。被告辩称，一、2018年7月至2018年12月期间的物业管理费应为每月79462.6元（按已使用部分物业确权面积15892.52平方米，每平方米每月5元计算），理由是因部分物业未办理交楼手续且空置，不符合交付条件，消防不合格，对于未交付物业，原告未按协议约定提供服务，物业内部分电梯无法正常使用、电线混乱、物业内现场杂乱无章，故对于未交付使用的物业，原告要求支付物业服务费没有事实和法律依据。二、关于2019年1月起的物业服务费。1.关于写字楼的物业服务费。根据原告提供的两份《物业管理服务协议》约定的期限，原告提供的物业管理服务期限至2018年12月30日，期限届满后原告与被告未另行签订书面的物业管理协议，且实际上未向被告提供物业管理服务，故无权主张2019年1月起的物业服务费。2.关于小车位、摩托车位的物业服务费。《小车位物业管理服务协议》《摩托车位物业管理服务协议》并未约定具体的物业服务期限，但小车位、摩托车位与上述写字楼是配套的，故写字楼的物业服务期限终止，小车位、摩托车位的物业服务期限应随之终止，且实际上原告并未就此提供物业服务，故被告无须支付小车位、摩托车位2019年1月起的物业服务费。三、关于违约金问题。如上所述，原告主张的物业服务费没有依据，故无权主张逾期违约金；若法院认为需支付物业服务费和违约金，原告主张按日千分之一计算过高，应予降低并按中国人民银行同期同类贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行了质证、辩证，双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；至于证明内容，属认定问题，另行论及。本院经审理查明以下事实：位于佛山市顺德区高新技术开发区（容桂）科技产业园区的顺德科技创新中心由案外人广东高骏实业投资集团有限公司（简称高骏公司）投资开发，该项目建成后，高骏公司于2013年11月与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，委托城业公司为该物业管理区域提供前期物业管理，合同期限至2016年11月29日或业主委员会与其他依法选定的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。之后，高骏公司又于2016年11月与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定物业服务期限为：2016年11月29日至2019年11月18日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年6月30日，原告与被告签订《物业管理服务协议》一份，约定：由甲方（原告）为乙方（被告）位于顺德科技创新中心创新1座301等共计建筑面积26592.97平方米的物业提供物业管理服务，具体物业编号包括：创新1座301—303、401—403、501—503、601—603，2座301—306、401—406、501—506，4座1201—1206、1301—1306，1401—1406、1501—1506、1601—1606；物业管理服务协议的期限为自2016年1月1日起至2018年12月30日止，协议期限届满后，双方再另行签订协议；物业管理费的收费标准为2015年5月1日至2017年4月30日为3元/月/平方米，自2017年5月1日起为5元/月/平方米；因乙方原因空置房屋的，乙方交纳物业管理费及其他费用标准不变；乙方必须按期缴纳相关费用，逾期缴交的，乙方须补交并从逾期之日起按每日2‰向甲方支付违约金，违约金累计最高不超过乙方未缴费用的20%。协议还就其他方面的权利义务进行约定。同日，双方又另签订一份《物业管理服务协议》，约定：由甲方（原告）为乙方（被告）位于顺德科技创新中心创新4座401等共计12750.64平方米的物业提供物业管理服务，具体物业编号包括：创新4座401、501—505、601—606、701—706、801—806、1101—1106；协议就双方权利义务方面的约定与前述协议的约定相同。上述两份协议签订后，被告根据协议约定的收费标准从2016年7月起陆续支付了计至2018年6月份为止的物业服务费。之后原告以部分物业未实际使用且被告未按约定提供物业管理服务（提出具体未实际使用的物业包括：1座401—403、501—503、601—603，2座301—306、401—406、501—506，4座401、1301—1306，1601—1606，建筑面积合计20972.54平方米）为由，起诉要求退回就该部分物业已支付的物业服务费2826030.52元及利息，本院经审理后于2019年2月15日作出（2018）民初19120号民事判决，驳回被告在该案中提出的诉讼请求。上述判决已发生法律效力。此后，对于2018年7月至同年12月的物业服务费，被告只支付其中部分，从2019年1月起没有支付物业服务费，原告遂再次起诉。关于原告提供物业服务的情况，本院在审理双方此前纠纷期间于2019年1月25日组织双方到顺德科技创新中心现场勘查查明：顺德科技中心共4座，浙江华厦物业容桂分公司已提供物业服务，包括保安、清洁、绿化维护等均有工作人员跟进，但整个科技创新中心业主的进驻使用率不高，特别是1座、2座进驻率较低，没有入驻部分的房屋未配消防栓、电箱，已进驻的则已配置并可正常使用，3座、4座进驻使用率相对较高，电梯正常开放使用；被告提出的没有享受相应物业服务的物业均为毛坯房。1座、2座之间共用的大堂配有扶手电梯，但大堂尚未完成装修，故扶手电梯亦没有投入使用。1座、2座每座往高层均分别配有4台垂直电梯，现每座只开放使用两台垂直电梯，另有两台尚未投入使用。被告的1座3楼的物业已出租给他人，已入驻并正常使用，4楼、5楼的物业尚未入驻，未配消防栓、电箱。本案庭审中，原告针于有关物业服务相对于当时有无较大改变的问题述称，楼层中增加了城业公司需求的消防门及玻璃门，消防栓已经配备，增加了巡逻及保洁的人员，后期还将需要根据业主入驻后具体要求来完善。城业公司对原告陈述的上述情况既未作肯定，也未作否认。关于物业服务费的计算，其中房屋部分原告主张按合同约定的预售总面积减除其中出租给广东吉宝电器科技有限公司使用的2386.77平方米，即按36956.84平方米的总面积，以每平方米每月5元的标准从2018年7月至2019年5月计算房屋部分的物业服务费，自然停车位、机械停车位及摩托车位按合同约定的标准从2019年1月计至2019年5月，减除2018年7月至12月期间实际支付共计458453元，实际尚欠此期间的物业服务费1671273.2元。被告对上述计算方法无异议。本院认为，案涉的《物业管理服务协议》合法有效，原告事实上已为顺德科技创新中心提供物业服务，被告作为其中的业主之一有义务根据协议约定支付物业服务费。关于被告以其所购置的部分物业没有实际使用且未达到交付条件为由提出减少该部分物业的物业服务费的意见，对此，本院分析认为：原告虽未提供证据证实被告购置案涉物业后物业出售方具体交付物业的情况，但被告于2016年6月30日即与原告签订《物业管理服务协议》,且事实上从2016年7月开始已陆续支付了计至2018年6月份为止的物业服务费，可见其对接受原告提供的物业管理服务并无异议，至于其所购置的部分物业没有投入使用与原告无关，且事实上被告在顺德科技创新中心所购置的部分物业亦有投入正常使用并享受物业服务的情况，鉴于被告所购置的部分物业处于闲置状态，原告对此部分物业提供的管理服务相对于正常使用的物业有一定的差别，原告亦表示可根据被告日后入驻使用情况完善相关物业服务，并非原告拒不履行物业服务合同的义务，物业服务中的个别瑕疵不足以说明严重影响被告对物业的正常使用，被告此前以上述理由要求退回已缴交的部分物业服务费亦经法院作出生效判决予以驳回，现又以同样理由拒绝继续支付该部分物业的物业服务费，缺乏理据，本院对此抗辩意见不予采纳。至于被告另提出双方所签订的《物业管理服务协议》约定的期限至2018年12月30日届满，之后没有续签合同，故原告无权主张2019年1月起的物业服务费的意见。但案涉的顺德科技创新中心是由高骏公司作为建设单位选聘原告作为物业服务企业，即原告是基于与建设单位之间的前期物业服务合同提供物业服务，在前期物业服务合同的合同期限内，至今并未通过业主、业主大会选聘物业服务企业，前期物业服务合同对全体业主仍有约束力，原告事实上仍按前期物业服务合同提供物业服务，被告作为业主应按合同约定支付物业服务费。综上，被告应向原告支付2018年7月至2019年5月期间的物业服务费，原告根据合同约定主张此期间的物业服务费数额共计1671273.2元，被告对此数额的计算无异议，本院予以支持。关于违约金的计算。被告未按期支付各月的物业服务费，已构成违约。原告主张从每期物业服务费逾期之日起按每日1‰计算违约金，明显高于因违约给原告造成的损失，被告要求予以调整，本院根据被告违约客观上造成原告资金被占用等实际情况，酌定由被告支付违约金70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区城业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浙江华夏物业管理有限公司顺德容桂分公司支付2018年7月份至2019年5月份期间的物业服务费1671273.2元及违约金70000元；二、驳回原告浙江华夏物业管理有限公司顺德容桂分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为10872.08元（原告已预交），由原告浙江华夏物业管理有限公司顺德容桂分公司负担772.08元，被告佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担10100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年九月十日书记员 佘凯琪