山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申2044号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李某，男，1973年11月22日出生，汉族，陕西省旬阳县人，个体经营，现住晋城市。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杨某，男，1950年3月18日出生，汉族，辽宁省兴城市人，退休干部，现住太原市。   再审申请人李某与被申请人杨某房屋买卖合同纠纷一案，山西省晋城市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）晋05民终369号民事判决，己经发生法律效力。李某不服向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。   再审申请人李某请求：1、撤销晋城市城区人民法院（2017）晋0502民初1340号民事判决书及晋城市中级人民法院（2018）晋05民终369号民事判决书；2、驳回被申请人的一、二审诉讼请求；3、判令被申请人立即为申请人办理房产转让手续及产权手续；4、判令被申请人赔偿申请人损失993200元；5、诉讼费用由被申请人承担。   事实与理由：   （一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人李某与被申请人杨某签订的《房产转让协议》成立并生效。杨某与李某于2012年12月10日签订《房产转让协议》，约定杨某将其拥有的房产（位于晋城市经济开发区民营园区颐翠路369号1号楼C区）转让给李某，转让价款490万元。虽然合同中约定“双方签订合同后，乙方应在约定时间内将首付款给甲方，该合同视为生效，否则该合同视为无效，甲方有权支配该房产买卖权利。”但双方以对合同义务的实际履行，赋予了合同效力，并在随后签订的《补充协议》中进一步重申了合同效力。   1、双方以实际履行合同义务的行为变更了附生效条款，并赋予了合同效力。按《房产转让协议》第三条第1项约定，李某应在2013年2月1日前付首付款200万元，但由于当时临近春节，资金紧张，李某想方设法筹措到170万元，并于2013年2月6日付给杨某，杨某接受了付款，并开具了收据，随后将房产的占有转移至李某。这一事实两审判决均予以确认。双方上述实际履行合同的行为，比合同文本更具有实际效力，特别是杨某将房产交付给李某的行为，应当视为双方协商一致对附生效条款的变更。如果杨某在李某支付170万元时，坚持首付款必须是200万元，否则合同不生效，那么他就不应当接受这170万元，更不会移转房产的占有。由此可见，杨某以自己的实际行为变更了所谓附条件生效的条款，双方以各自实际履行合同义务的行为赋予了合同效力。   2、双方于2014年11月28日签订的《补充协议》进一步重申了《房产转让协议》的效力，并对该协议作出了补充约定。《补充协议》确认“本协议为2012年12月10日所签订《房产转让协议》的补充协议”，并特别声明协议已开始履行，只是“未正常履行”，且未正常履行的原因是“甲方（杨某）与第三方打官司”造成的。一审判决在事实查明部分也确认了被申请人杨某在移交房产后，因杨某与第三方针对该房产存在争议，形成长达两年诉讼的事实。该《补充协议》表述的意思是①原《房产转让协议》已开始履行；②李某不能正常使用房产长达一年零六个月，责任在杨某；③对后期履行的重新约定。整个《补充协议》从头到尾未提到李某的任何责任，更未提到此前的《房产转让协议》因未交足首付款而不生效。据此，可以清楚表明双方的真实意思已经确认了《房产转让协议》的效力。因此，一、二审法院判决认定《房产转让协议》与《补充协议》未生效的理由不充分，应当驳回被申请人的诉讼请求。   （二）原判决适用法律错误。1、双方以实际履行合同主要义务的行为变更了附条件生效条款，并赋予了合同效力。   2、本案存在违约行为并使合同后期履行陷入困境的责任方是杨某，李某根本不存在违约行为，杨某不拥有合同解除权。双方在签订和履行合同过程中，因杨某隐瞒其与第三方的产权争议，导致移交房产存在重大权利瑕疵构成违约，且因杨某至今未理顺与第三方的产权手续，致使合同后期的履行陷入困境。李某不存在违约行为，《补充协议》已明确杨某的违约行为使李某无法正常使用房产长达一年零六个月，而后期房款迟延交付是在杨某无法办理产权手续的情况下行使的抗辩权。因此，杨某不拥有合同解除权。   3、假使杨某曾经拥有解除权，根据《合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”杨某应当在“合理期限内”行使。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”可以得知，《合同法》第九十五条第二款规定的“合理期限内”应适用于《商品房买卖合同司法解释》第十五条房屋买卖合同有关当事人行使解除权期限最长为一年的规定，该规定对人民法院在审理类似案件中确定解除权期限有重要的指引和参照价值。具体到本案，假如没有发生李某支付170万元房屋款和杨某接受房款并移转房产占有的事实，那么杨某依照《房产转让协议》和《补充协议》拥有解除权的起始时间分别是2013年2月1日和2014年12月15日，现均超过了行使解除权为最长为一年的合理期限，解除权消灭。   （三）原判决遗漏诉讼请求。李某向晋城市中级人民法院的上诉请求里明确提到：判令被申请人立即为申请人办理房产转让手续及产权手续，但二审法院对此诉讼请求未作任何评价。杨某至今未能为李某办理房产转让过户登记和产权证书，导致李某对房屋权利的行使受到严重制约，无法实现房屋整体价值。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。双方签订的《房屋转让协议》第四条第4项及随后签订的《补充协议》第四条均约定了杨某为李某办理房屋产权过户登记和产权证书的义务。房屋产权手续既是确认房屋产权归属的合法凭证，更是房屋所有权人充分行使权利，实现房屋整体价值的重要根据。李某目前虽然占有该房产并开始使用，但因没有办理房屋产权过户登记和产权证书，对房屋权利的行使受到严重制约，正常的经营活动无法开展。从庭审的情况看，杨某如果要为李某办理房产手续，受到第三方的制约，其应当先理顺与第三方的产权手续（在杨某与第三方签订的《合同》中，第三方也承诺给杨某办理产权手续），才能为李某办理产权手续。这也是李某未支付后期房款的原因所在。   （四）被申请人杨某存在重大违约行为，移交的房产存在权利瑕疵，应当赔偿给李某造成的直接经济损失993200元。杨某在签订合同时，隐瞒其与第三方存在产权争议的事实，导致移交的房产存在重大权利瑕疵。李某在对上述事实毫不知情的情况下于2013年2月接受了该房产，但在组织工人进场装修之际，却遭到了第三方的阻碍，且发生了激烈的冲突，装修工人被迫停工，装修材料遭到破坏，装修工程陷入停顿。激烈的冲突导致公安机关介入，晋城市公安局开发区分局兰花路派出所多次出警制止冲突，但因第三方声称其是房屋产权人，杨某无权处置，公安机关遂以经济纠纷为由要求杨某与第三方通过诉讼途径解决，并要求在纠纷解决前不得对房屋进行装修施工。至此，杨某与第三方长达近两年的诉讼开始了。一审判决也对上述事实予以确认。在此期间李某遭受了重大损失，其中停工损失62400元，材料损失38400元，工人误工损失8400元，贷款利息损失884000元，总计损失993200元，以上损失是由于杨某的违约行为造成的，杨某应当予以赔偿。   （五）案涉房屋已无法实现原物返还。李某从接手的毛坯房到2014年底装修完工花费2731470.5元，装修价值添附于原房屋上，无法实现分离，房产有了极大的增值，无法实现原物返还。即使返还，接受房屋的一方也应当根据房屋实现的增值支付相应对价。综上所述，申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）、（十一）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护申请人的合法权益。   被申请人杨某未提交书面答辩意见。   本院经审查认为，申请人李某与被申请人杨某2012年12月10日签订的《房产转让协议》和2014年11月28日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合同成立。协议中约定“双方签订合同后，乙方应在约定时间内将首付款付给甲方，该合同视为生效，否则该合同视为无效，甲方有权支配该房产的买卖权利”，双方于2014年11月28日签订的《补充协议》第二条将首付款的时间进行了变更，其他责任及义务、违约责任按原《房产转让协议》执行。按照协议约定，李某在约定时间内将首付款付给杨某，合同方生效，系附生效条件的约定。李某未在约定的时间（2014年12月15日前）付清首付款，合同生效的条件未成就。虽然杨某将涉案房产交付给李某占有，但交付行为并不是协议约定的生效条件，加之李某没有按约支付全部价款，杨某请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原审判决予以支持适用法律正确。   李某所提杨某立即为其办理房产转让手续及产权手续的请求，因合同未生效，李某亦未履行付清房款的义务，合同目的无法实现，该请求不予支持。   关于李某主张的损失，生效判决已确认了杨某对涉案房产合法占有，本案双方签订的补充协议时间是在杨某与第三方诉讼之后，李某对当时房产状况是知情的。申诉所提杨某存在重大违约行为，移交的房产存在权利瑕疵，给其造成经济损失的理由与原审查明的事实不符，且主张的损失993200元中，有884000元系李某与案外人所签订的借款利息，该损失与本案无关，原审判决不予支持并无不当。   李某请求返还涉案房屋增值部分的申诉理由，因原审时并未提出，亦无证据支持，不符合申请再审案件的审查范围，本院不予采纳。申请人李某向本院申请再审，请求对本案进行再审并依法改判的理由不成立，不予支持。   综上，再审申请人李某申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回李某的再审申请。   审  判  长   殷 泽   审  判  员   韩德荣   审  判  员   任君虹   二〇一九年九月三十日   书  记  员   程晓美