重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初5308号 原告：李世安，男，1954年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：李世国，男，1959年3月18日出生，汉族，住重庆市万州区，系原告弟弟。 委托诉讼代理人(特别授权)：李枝斌，重庆四方律师事务所律师。 被告：廖文清，女，1982年6月18日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人(特别授权)：廖桂林，男，1958年1月26日出生，汉族，住重庆市开州区，系廖文清父亲。 第三人：李行政，男，1979年12月10日出生，汉族，住重庆市开州区。 第三人：杨利，女，1986年5月20日出生，汉族，住四川省渠县。 原告李世安与被告廖文清，第三人李行政、杨利案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日第一次公开开庭进行了审理，原告李世安及其委托诉讼代理人李世国、李枝斌，被告廖文清的委托诉讼代理人廖桂林，第三人李行政、杨利到庭参加诉讼。于2019年8月28日第二次公开开庭进行了审理，原告李世安及其委托诉讼代理人李世国、李枝斌，被告廖文清的委托诉讼代理人廖桂林，第三人李行政、杨利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李世安向本院提出诉讼请求：请求法院中止对重庆市开州区XX街道XX东路18号G16幢10-1号房屋执行，并解除对该房屋的查封。事实及理由：李行政、杨利系夫妻关系，原告与李行政、杨利于2016年10月3日在开县金都房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定将李行政、杨利共同位于开州区XX街道XX东路18号G16幢10-1号房屋一套出卖给李世安，并将房屋交付李世安装修、占有至今。李世安已按合同支付首付款，并承担按揭款的偿还义务，剩余2万元房款约定待房屋过户登记后支付。因当时房屋产权证未办理，所以未办理房屋过户登记手续。由于李行政、杨利要外出务工，不能在家等候到场办理过户手续，原告于2017年3月向开州区人民法院起诉，重庆市开州区人民法院于2017年4月27日作出(2017)渝0154民初2622号《民事调解书》。后房屋产权证办理下来后，李行政、杨利拒不见面，原告李世安于2018年8月向开州区人民法院申请强制执行，在执行过程中，法院告知该房屋被廖文清申请财产保全并查封，现被告廖文清申请法院执行，原告李世安提出执行异议，开州区人民法院组织听证，认定原告在法院查封前购买李行政、杨利房屋，并履行合同义务的事实，同时认定没有过户的原因非原告，但是错误以原告没有占有房屋和将房屋尾款2万元交付法院为由作出（2019）渝0154执异37号《民事裁定书》驳回案外人李世安的异议请求，为此原告依法起诉，请求法院裁决以上诉讼请求。 被告廖文清辩称，原告与李行政、杨利签订房屋买卖合同，将签订时间写在李行政向廖文清借款时间之前，该房屋买卖合同是虚假的，用来对抗法院的执行工作。原告没有办理案涉房屋的物业入住手续，为案涉房屋缴纳天燃气费的先后是刘六霞、段辉炼，现案涉房屋的实际占有人是段辉炼而不是原告，故原告李世安没有合法占有案涉房屋。原告也没有付清案涉房屋的全部价款，并且案涉房屋的款项没有一次是李世安本人向出卖人支付的。原、被告签订房屋买卖合同后，没有到税务机关去缴纳房屋契税，所购买房屋系抵押贷款的房屋以及被法院查封的房屋，故案涉房屋未办理过户登记系被告廖文清自身原因。综上，原告的请求不符合法律规定，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人李行政陈述，与原告的买卖合同是通过中介公司真实签署的买卖合同，真实有效，并且当天合同签署完之后，李世安把首付的全款一次性打给我们的，我们的按揭款合同写明了的，是由李世安方负责支付。把房子卖给李世安后，钥匙也交给他了，后面的事情我都不知情。赞同原告的诉讼请求。 第三人杨利陈述，2016年10月3日我亲自回来将房屋卖给李世安，后来我们出去了，就由李世安打的按揭款，其他的事情我都不知情，我只知道我的房子是卖给李世安的，我赞同原告的诉讼请求。 各方当事人围绕争议焦点，向法庭提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的事实和证据，本院作如下认定：1.原告提交的案涉房屋买卖合同，拟证明原告与李行政、杨利在案涉房屋查封前签订了房屋买卖合同的事实，被告廖文清对该合同真实性有怀疑，认为将合同签订时间写在廖文清向李行政出借款项之前，但廖文清对此未提出充分有效的证据予以证明，结合本案审理的实际情况，本院对该合同的真实性予以采信。2.原告出示的收款人为杨利的收条，拟证明李世安已向杨利支付案涉房屋首付款163658元的事实，被告廖文清对其真实性有异议。经当庭质证，本院对收款人为杨利的收条的文本真实性予以确认，对其载明的所收款项的真实性，本院结合杨利银行明细账户载明的情况，本院对该借条所证明的目的予以确认。3.原告提交的银行交易明细，经本院核实，对其真实性予以采信。对其证明目的，本院将结合其他事实予以综合评述。4.原告提交的段辉炼、刘六霞、郭华斌的书面证言以及出庭作证的证言，拟证明三人向杨利名下的银行卡付款用以偿还银行按揭贷款的行为系受原告李世安的委托。该书面证言与三人出庭作证的证言内容相互矛盾，不符合逻辑，且与本院查明的事实不符，故本院对原告方举示的证人证言均不予采信。6.原告提交的周武的证明，因证人周武未出庭作证且未说明不出庭的理由，故对其出具的书面证明不予采纳。7.对重庆市开州区九隆房产经纪有限公司出具的证明，该证明不符合证据形式要件，不予采纳。8.对原告是否对案涉房屋进行了装修的事实，原告提供了装修保证金收据以及购货单等证据，本院予以采信。 根据本院采信的证据，结合各方当事人的陈述，本院认定如下事实： 李行政与杨利原系夫妻关系，2015年4月，杨利向重庆市金科骏耀房地产开发有限公司以银行抵押贷款方式购买了位于开县(现为开州区)XX街道XX东路18号G16幢10-1号商品房一套（以下简称案涉房屋）。2016年10月3日，李行政、杨利作为甲方与李世安作为乙方、经纪方开县金都房地产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将案涉房屋转让给乙方，转让价格为586000元。甲乙双方同意接按揭付款方式，乙方应向甲方交付首付款163658.89元，银行按揭尾款402341.11元由乙方在每月6日前按时还款，甲方将建行月供卡号给乙方还月供。尾款20000元在房产过户或公证手续完成当日付清。合同订于2016年10月3日签订正式合同首付款付清当日将案涉房屋交付乙方。2016年10月3日、2016年10月8日，原告李世安通过案外人沈辉翠的银行账户向杨利分别支付了首付款143658元、23400元（其中3400元系装修保证金、物管费等）。 2017年4月10日，李世安以李行政、杨利、开县金都房地产经纪有限公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，同年4月27日，本院作出(2017)渝0154民初2622号民事调解书，调解协议内容为：“一、原告李世安与被告李行政、杨利及第三人开县金都房地产经纪有限公司于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》有效；二、该《房屋买卖合同》中载明的重庆市开州区XX街道XX东路18号G16幢10-1号房屋（房屋产权证备案编号为312字第XXXXXX，证书号312房地证2013字第XXXXX号）的产权证办理下来后一个月内由被告李行政、杨利及第三人开县金都房地产经纪有限公司协助原告李世安办理产权变更登记手续，办理变更手续的一切费用由原告李世安负担。”2017年9月26日，案涉房屋办理了产权登记，其登记的坐落位置为重庆市开州区XX街道XX大道（东）一段51号3幢10-1产权证号为：渝（2017）开州不动产权第XXXXXX号，产权登记人为杨利。2018年8月20日案外人李世安要求案涉房屋过户至其名下，向本院申请强制执行。 2017年4月16日案外人周武与案外人刘六霞、王晓刚签订房屋买卖合同，将案涉房屋以738000元的价格出卖给刘六霞、王晓刚并交付买受人使用。2017年11月27日刘六霞、王晓刚又将案涉房屋作价830000元出卖给案外人黄道平并交付其使用。2018年5月25日，黄道平将案涉房屋以898000元的价格出卖给案外人段辉炼并交付段辉炼占有使用。案涉房屋的上述数次转手交易，均以买受人按合同约定支付首付款后，剩余银行贷款由买受人按月存入杨利名下的银行账户以支付银行按揭贷款。 2016年12月30日，因廖文清与李行政、杨利申请诉前财产保全一案，本院作出(2016)渝0234执保506号执行裁定，查封了案涉房屋。2017年1月24日，廖文清因与李行政、杨利民间借贷纠纷向本院提起诉讼，同年2月21日，本院作出（2017）渝0514民初844号民事调解书，调解协议内容为：“被告李行政、杨利于2019年3月31日前共同偿还原告廖文清借款本金290000元，并从2017年3月1日起按月支付借款利息2800元/月直至还清该笔借款本金时止。”2019年4月2日，廖文清向本院申请强制执行。案外人李世安对案涉房屋提出书面异议，经审查，本院于2019年6月17日作出（2019）渝0154执异37号执行裁定书，裁定驳回案外人李世案的异议请求。李世安不服该裁定，于2019年6月26日向本院提起执行异议之诉。 另查明：1.案涉房屋的银行按揭贷款支付情况。经本院核实，2016年10月至2017年4月期间，由沈辉翠、李世国代李世安向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2017年5月至2017年11月期间，由刘六霞向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年2月至2018年6月，由黄道平、郭华斌向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年7月至2018年8月由段辉炼向杨利名下的银行账户付款以偿还银行按揭贷款。2018年10月至2019年9月期间，因各买受人均停止向银行支付按揭贷款，杨利遂自行向其名下的银行账户存款以偿还银行按揭贷款。2.案外人段辉炼与郭华斌、黄道平等人就案涉房屋买卖合同纠纷，本院作出的(2018)渝0154民初7048号民事判决以及重庆市第二中级人民法院作出的（2019）渝02民终1399号民事判决已发生法律效力。案外人黄道平与刘六霞、王晓刚就案涉房屋买卖合同纠纷，本院作出的（2018）渝0154民初8830号民事判决已发生法律效力。 本院认为，本案争议的焦点为李世安对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本院认为李世安对涉案房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行。理由如下：原告李世安与第三人李行政、杨利虽然在案涉房屋查封前已签订了书面买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律禁止性规定，应属有效合同，并且李世安在签订买卖合同之后，通过沈辉翠的银行账户亦向杨利支付了合同约定的首付款，并对案涉房屋进行了装修，剩余房款由沈辉翠、李世国代李世安每月向杨利的银行账户转款以支付银行按揭贷款。但是，案涉房屋在装修之后，周武又将案涉房屋转手出卖与案外人刘六霞、王晓刚并交由刘六霞、王晓刚占有使用，此时，李世安事实上未能实际占有并使用案涉房屋。根据已发生法律效力的本院（2018）渝0154民初7048号民事判决以及重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民终1399号民事判决书所确认的事实：“案涉房屋经多次转手买卖均未办理产权过户登记，后手买受人均是将按揭款继续打入杨利银行按揭账户，继续偿还银行按揭贷款。”此外，根据银行账户明细显示，自2018年10月5日起，案涉房屋的银行按揭贷款由杨利在进行支付。从以上事实可以看出，案涉房屋在李世安购买之后，已进行了多次转手交易，李世安在案涉房屋转手之后，并未实际控制并占有案涉房屋也没有实际支付案涉房屋的银行按揭贷款，故本院不能认定李世安按合同约定支付了案涉房屋的价款。李世安虽称，案涉房屋由周武擅自出卖，其本人不予认可，案涉房屋的权利应归其所有，但纵观案涉房屋进行多次转手交易，并由后手买受人刘六霞、段辉炼等人先后缴纳水电气费的事实，在时间跨度长达两年的期间内，作为买受人李世安对所购房屋既未按月支付银行按揭贷款又未对房屋进行实际占有使用，这并不符合李世安所称的占有使用的买卖目的。故对于案涉房屋，买受人李世安所享有的主要是基于买卖合同的债权请求权，该权利不能排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，原告李世安对涉案房屋所享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利不足以排除对案涉房屋的强制执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告李世安的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告李世安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  雷 洪 人民陪审员  徐心华 人民陪审员  陈前光 二〇一九年九月十九日 法官 助理  沈 建 书 记 员  唐 琳