吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初2323号 原告（反诉被告）:高杨，男，1978年11月7日出生，汉族，个体，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人:孙延翔，吉林易金律师事务所律师。代理权限:代为参加庭审，代为承认事实，代收法律文书。 被告（反诉原告）:通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司,住所:吉林省通化市通化开发区新胜北路240-955/561-096。 法定代表人:王艳天，经理。 委托诉讼代理人:王盛，吉林乾羽律师事务所了律师。代理权限:代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求，以及进行调解、和解，代收法律文书。 原告高杨与被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司（以下简称旗瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高杨及其委托诉讼代理人孙延翔，被告旗瑞公司的法定代表人王艳天及委托诉讼代理人王盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高杨向本院提出诉讼请求：一、解除与被告于2015年8月17日、2016年9月7日分别签订《房屋租赁合同》；二、判决被告给付违约金96000.00元，原告垫付电费8000.00元，以上合计104000.00元；三、被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月17日、2016年9月7日原告与被告分别签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于通化市新胜北路XXX号房屋，合同中约定了租期、租金、违约责任等，合同签订后，原告向被告交付房屋，而被告拖欠原告2019-2020年度租金没有给付，并且单方终止上述合同。为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 旗瑞公司辩称，一、被答辩人在合同没有到期时，擅自将房屋上锁，造成答辩人无法经营，答辩人已书面通知被答辩人解除房屋租赁合同。现房屋租赁期限已到期，被答辩人起诉解除租赁合同，答辩人同意解除房屋租赁合同。二、被答辩人在合同到期前擅自将房屋大门上锁,被答辩人违约在先，故被答辩人无权主张索要违约金96000.00元。被答辩人的该项诉讼请求，法院不予支持。被答辩人擅自上锁给答辩人造成经济损失，答辩人提起反诉。双方于2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》约定，合同租赁期限五年，自2015年9月1日至2020年8月31日，其中第四年租赁期限:2018年9月1日至2019年8月31日。合同虽然约定每年租赁房屋租金按合同约定的年限应在每年7月末前交付。但是按照合同第五条第一款约定第四年租赁期限到期日为2019年8月31日。被答辩人在合同没有到期时，却于2019年8月4日，未经答辩人同意，擅自将房屋大门上锁，造成答辩人无法正常经营，给答辩人造成了经济损失。因此，被答辩人违约在先。并且合同第九条第三款、第十二条第一款“拖欠房东租金累计1个月（含）以上的,”才支付违约金。2019年8月4日房屋租赁合同期限并没有到期，更没有出现合同约定的拖欠租金累计1个月以上的情形。因此，答辩人没有违约，被答辩人无权主张违约金。三、被答辩人索要垫付的电费8000.00元，答辩人交付给被答辩人的押金20000.00元,按照实际产生的电费，从押金中扣除，剩余部分予以返还。 旗瑞公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方的房屋租赁合同；2、被反诉人返还给反诉人押金12000.00元、一个月的租金16700.00元，并赔偿一个月的经营损失42000.00元，共计70700.00元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年9月7日反诉人与被反诉人签订一份书面的《房屋租赁合同》，合同约定:合同租赁期限五年，自2015年9月1日至2020年8月31日，其中第四年租赁期限:2018年9月1日至2019年8月31日。第四年房屋租金壹拾玫万元(190,000.00元)。签订合同时，反诉人向被反诉人交纳了押金20000.00元。第四年租赁合同的到期日为2019年8月31日。被反诉人向反诉人要求交纳下一年度的租金未果，被反诉人于2019年8月4日，在房屋租赁合同没有到期的情形下，未经反诉人同意，擅自将出租的房屋大门上锁,造成反诉人销售的车辆无法经营，给反诉人造成了一定的经济损失。现被反诉人起诉反诉人要求解除租赁合同，反诉人也同意解除租赁合同。因被反诉人在合同没有到期时，擅自把出租的房屋大门上锁的行为，违约在先。故反诉人要求解除双方签订的房屋租赁合同,同时要求被反诉人返还给反诉人交纳的押金。押金20000.00元可以扣除被反诉人垫付实际产生的电费8000.00元，剩余的押金12000.00元应予返还。被反诉人于2019年8月4日将出租的房屋大门上锁，导致反诉人无法正常经营。故2019年8月份的一个月租金16700.00元应予返还。并且由于被反诉人的违约行为，给反诉人造成了2019年8月份无法经营，因此一个月的经济损失42000.00元，应予赔偿。故反诉人依法提起反诉，请求法院依法判决。 高杨对旗瑞公司反诉辩称，同意解除双方签订的租赁合同,但不同意返还原告的押金及租金并赔偿经济损失，理由如下:1、反诉人租金计算有误;2、依据合同的约定，是由反诉人单方终止合同，押金、租金不应返还，并且是反诉人未缴纳租金在先，所以不应赔偿反诉人的损失。 本院经审理认定事实如下：2015年8月17日原告高杨（甲方）与被告旗瑞公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于通化市新胜北路XXX号，出租房屋楼层为一层面积共302平方米。该房屋租赁期共60个月。自2015年9月1日起至2020年8月31日止。该房屋第四年租金为190000.00元，租赁期间:2018年9月1日至2019年8月31日;第五年租金为195000.00元，租赁期间:2019年9月1日至2020年8月31日;租金总额为920000.00元。房租每壹年交付一次，交付时间为每壹年的前一个月时间（即每年租赁房屋租金按合同约定的年限应在每年7月末前交付）。乙方需交给甲方抵押金20000.00元整，与首期租金同时给付（即甲方交房前)，为防止乙方对水电取暖及主要设施损坏，各种费用托欠等，如乙方无以上事情发生，合同到期后甲方应返还抵押金本金。乙方在租赁期间,与该房屋和乙方营业有关及甲方出租房屋需交纳的相关税、费，均由乙方承担（包括但不限于取暖费、水电费、卫生费、房屋租赁经营税、土地租金费等)。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还，乙方未支付的租金必须立即给付：（4）拖欠房租累计1个月（含）以上的。2016年9月7日原告高杨（甲方）与被告旗瑞公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于通化市新胜北路XXX号，出租房屋楼层为三层面积共50平方米。该房屋租赁期共48个月。自2016年10月1日起至2020年9月31日止。该房屋租金为每年10000.00元，租赁期间:2016年10月1日起至2020年9月31日终止。房租每壹年交付一次，交付时间为每壹年的前一个月时间（即每年租赁房屋租金按合同约定的年限应在每年7月末前交付）。乙方在租赁期间,与该房屋和乙方营业有关及甲方出租房屋需交纳的相关税、费，均由乙方承担（包括但不限于取暖费、水电费、卫生费、房屋租赁经营税、土地租金费等)。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还，乙方未支付的租金必须立即给付：（4）拖欠房租累计1个月（含）以上的。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告，被告依约向原告支付租金至2019年8月31日和2019年9月31日，并交纳抵押金20000.00元。2019年8月4日原告因被告未按合同约定在每年7月末前交付下年度租金，遂将案涉房屋门上锁。同年8月7日原告收到被告邮寄的书面解除合同通知。同年8月11日原告将房屋门锁打开。 本院认为，原、被告所签订的合同合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。因被告违约，未按合同约定履行给付租金的义务，并已逾期超过了合同约定的终止合同的期限，符合双方约定合同解除的条件，故对原告要求解除原、被告于2015年8月17日和2016年9月7日分别签订的房屋租赁合同，本院应予支持。本案中，被告的违约行为主要体现在迟延支付租金，并导致原告提前解除合同收回案涉房屋，其所承担的违约责任亦应当与其违约行为造成的实际损失相适应，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，而合同中约定的违约责任明显过高，本院综合考虑被告迟延支付租金的情况、合同履行期限以及因被告迟延履行导致原告提前收回案涉房屋的事实等，酌定以双方租赁合同约定的第五年租金195000.00元和每年租金10000.00元的4个月作为调减后的违约金数额即68333.00元=195000.00元÷12个月×4个月＋10000.00元÷12个月×4个月。原告要求被告给付其垫付电费8000.00元，被告无异议，本院应予支持。反诉原告解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。反诉被告擅自将租赁房屋上锁系违约行为，对其违约行为应承担相应的违约责任，返还反诉原告租金4384.00元（原告上锁期间2019年8月4日至同年8月11日）=190000.00元÷365天×8天＋10000.00元÷365天×8天。反诉原告要求反诉被告返还一个月租金16700.00元，缺乏依据，本院不予支持。合同约定承租方拖欠房租累计1个月（含）以上的，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的10%向出租方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还。根据合同约定，该押金具有担保和违约金的双重功能。因押金不足以抵扣违约金，故对反诉原告要求反诉被告返还给其押12000.00元，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿其一个月经营损失42000.00元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，判决如下： 一、解除原告高杨与被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司于2015年8月17日和2016年9月7日分别签订的房屋租赁合同； 二、被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司自本判决生效后，立即给付原告高杨违约金68333.00元； 三、被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司自本判决生效后，立即给付原告高杨垫付的电费8000.00元； 四、反诉被告高杨自本判决生效后，立即返还反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司租金4384.00元； 五、驳回原告高杨的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理(本诉部分)1190.00元，由原告高杨承担337.00元，被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司承担853.00元，保全费1070.00元退返原告高杨；案件受理费（反诉部分）784.00元，由反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司承担759.00元，反诉被告高杨承担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  毛德义 二〇一九年九月二十三日 书记员  徐慧丽