安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4386号 原告：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余建树，浙江越人律师事务所实习律师。 被告：蒋玉洁，女，汉族，1986年6月11日出生，住安徽省宿州市萧县。 第三人：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告谢莲莲与被告蒋玉洁排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，根据被告蒋玉洁的申请，本院依法追加安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）为第三人参加诉讼。原告谢莲莲委托诉讼代理人史向阳、被告蒋玉洁及其委托诉讼代理人梁修甫、第三人荣享公司法定代表人轩家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莲莲向本院提出诉讼请求：1.判令蒋玉洁立即将谢莲莲名下位于合肥市高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.蒋玉洁将上述房屋恢复原状；3.蒋玉洁向谢莲莲支付占有使用费（自2017年4月30日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为31500元（1500元／月×21个月）；4.本案诉讼费由蒋玉洁承担。事实和理由：谢莲莲系合肥高新区长江西路729号峰尚公寓XX栋2209室房屋的所有权人，产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第10005XXX号。由于谢莲莲长期经商，不在房屋所在地，现发现蒋玉洁非法占有了该房屋。期间，谢莲莲多次要求蒋玉洁排除妨害，腾空并返还房屋，蒋玉洁拒不配合。蒋玉洁的行为已经严重侵害了谢莲莲的合法权益。 蒋玉洁辩称，1、谢莲莲对涉诉房屋已经委托第三人荣享公司对外销售，我方是通过荣享公司购买该房屋，并按照约定支付了首付款242552元，也根据合同约定从第三人处取得该房屋钥匙，双方已经完成房屋交付，并对房屋进行装修入住。只因谢莲莲与第三人的违约尚未办理过户手续，蒋玉洁取得涉诉房屋合法有据；2、蒋玉洁与第三人签订房屋买卖合同后，已经履行了支付首付款的义务，但谢莲莲及第三人一直没有配合我方办理房屋过户手续，我方多次催促及交涉，至今无果。部分购房者已经通过法律手段来维护自己的权益。我方保留追究谢莲莲及第三人违约责任的权利；3、谢莲莲违反民诉法规定，未如实陈述该案事实，故意隐瞒自己已经委托第三人将涉诉房屋对外出售的基本事实，在第三人与蒋玉洁所签存量房买卖合同尚未解除或被宣布无效的情况下，谢莲莲的诉讼请求显然没有事实法律依据，法庭应当依法驳回。 荣享公司述称，我司与谢莲莲签订代理合同，有权代理谢莲莲向蒋玉洁出售2209室房屋，房主与买卖人签订买卖合同。买房人与代理人签订买房合同，并按照合同约定已经交付首付款，我司在收到首付款后将诉争房产交付买房人，买房人基于买卖合同占有房产属于合法占有。从房屋买卖合同签订到交付买房人后，因开发商与卖房人自己的原因，一直未能取得房产证，造成买房人一直不能办理按揭贷款及过户手续。占有房屋不能继续履行合同的过错不在买房人而是卖房人。卖房人在同一楼层有六套房产全部委托我司代理销售，从2017年年底买房人去开发商处办理产证交费、计税及物业费等手续，在2018年上半年拿到房产证，一年多时间里卖房人多次往返，买房人及我司一直催卖房人办理手续，卖房人不可能不知情。因此卖房人在取得产证之后不能因为房子涨价就反悔，甚至撒谎说不知情去损害买房人利益。而应该继续履行合同，继续配合买房人按照买卖合同约定继续办理按揭贷款及过户等手续。综上所述，买房人是基于买卖合同合法占有房屋，谢莲莲无权让买房人搬离诉争房屋，应当驳回谢莲莲的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。 2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。 2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。 2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓XX-2209室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第10005XXX号。 2018年7月13日，谢莲莲诉至本院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，本院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2018年11月16日作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年1月14日诉至本院，要求判如所请。 另查明：荣享公司（甲方）与蒋玉洁（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号XX幢2209室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为807552元；乙方于2017年6月13日前将支付首付款242552元，余款565000元向甲方指定的银行申请借款支付。2017年6月4日，蒋玉洁向合肥质越房产经纪有限公司名下银行账户转账支付69697元、70830元、82025元，合计222552元。另，蒋玉洁在庭审中陈述，其系通过朋友购买涉案房屋，预交了20000元的预付款，由其朋友为其代付。荣享公司于2017年6月4日向蒋玉洁出具收据，注明金额为242552元，收款事由为购房首付2209号。2017年6月初，蒋玉洁从荣享公司处取得房屋钥匙，并占有、使用该房屋，但一直未支付剩余房款565000元。 荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。 上述事实，有谢莲莲提供的代理销售合同、委托书、补充协议、不动产权证、民事判决书、搬迁通知、蒋玉洁提供的存量房买卖合同、银行卡交易明细、收据及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 蒋玉洁主张已购买案涉房屋，为此提供了《存量房买卖合同》以及收据。从《存量房买卖合同》约定的首付款支付时间以及荣享公司出具收据的时间来看，可以判断出该合同形成于2017年2月26日，该时间在荣享公司代理销售期间内，但蒋玉洁并未提供其实际支付购房款的证据。蒋玉洁转账支付的222552元，从收款账户来看，与本案缺乏关联性；该款付至案外人账户的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系，蒋玉洁与荣享公司均未能提供证据加以证实。故荣享公司虽与蒋玉洁之间签订了买卖合同，但不足以证明蒋玉洁取得案涉房屋具有合法依据。另从现有证据看，蒋玉洁在购买案涉房屋时，并不清楚房屋权利人是谁，且如蒋玉洁支付首付款242552元（包含其转账的222552元及其口头陈述的20000元）属实，该款也与房屋总价款807552元相差甚远，不符合受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求。 综上所述，蒋玉洁占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求蒋玉洁腾空房屋、恢复原状并返还，本院予以支持。 关于占有使用费，蒋玉洁自2017年6月以后占有、使用案涉房屋，故本院确定蒋玉洁自2017年6月起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋玉洁应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋； 二、被告蒋玉洁应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年6月起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费588元，减半收取计294元，由原告谢莲莲负担196元，被告蒋玉洁负担98元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张小娟 二〇一九年八月二十六日 书记员  尹可可 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。