安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初11927号原告:合肥金达物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市包河区当涂支路232号碧湖云溪二期3幢1505室,统一社会信用代码91340100563404818K。法定代表人：李平，总经理。委托诉讼代理人：程春，安徽善维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆峰，安徽善维律师事务所律师。被告:朱森，男，1981年1月2日出生，汉族，企业员工，住安徽省合肥市包河区。原告合肥金达物业服务有限公司（以下简称金达物业公司）与被告朱森物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金达物业公司的委托诉讼代理人程春、被告朱森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的2015年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费用5347元及违约金952元，合计6299元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告所有的房屋位于合肥市包河区繁华大道6525号格林雅地小区6#楼1801室，原告自2013年1月1日起至2018年3月31日止在该小区进行相应的物业管理服务，并与格林雅地小区第一届业主委员会签订了《格林雅地小区物业服务合同》，合同对物业服务的范围、服务费用标准和收取，以及逾期支付按日千分之三收取违约金等事项进行了具体的约定。上述期间内，原告依据物业服务合同及物业管理相应法律法规之规定，依法依约为该小区进行日常物业管理服务工作。被告房屋建筑面积114.26平方米，自2015年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费计5347元（按1.2元/月·平方米计算）一直没有缴纳，经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。原告为维护自己的合法权益，特具此状，请求支持如诉所请。朱森辩称，一、2017年1月1日至2018年3月31日期间我没有交费，其他时段已交费，但收据遗失，因我交费后不可能长期保存票据。二、拖欠物业费事出有因：一是房屋质量有问题，家中房顶、侧墙漏水，原告只上门看过一次，有没有针对维修问题作出相关处理，现在没有相关证据证明。二是对格林雅地小区第一届业主委员会选聘原告提供物业服务有异议，该业委会的有效期自2013年1月1日至2015年12月31日，无权委托期满后三年的未来服务。三是原告不作为，物业服务质量很差，业主安全得不到保障，经常出现偷盗现象，2017年夏天深夜曾发生入户抢劫、持刀伤人事件；车辆停放无序，楼道前、楼道间电动车乱停放，阻挡出行；楼道间乱堆杂物、无人清扫。上述现象经多次反映没有改观。本院经审理认定事实如下：金达物业公司于2010年10月8日登记成立，营业期限至2020年9月29日，经营范围包括物业管理等内容；其物业服务企业资质等级贰级，准予从事物业管理活动时间自2012年6月26日至2018年7月27日；格林雅地住宅小区物业服务收费标准于2013年2月6日经审核备案，有电梯1.2元/月·平方米。2013年1月11日，格林雅地小区第一届业主委员会与金达物业公司签订《格林雅地小区物业服务合同》，约定由该公司对格林雅地小区提供物业服务；物业服务费按建筑面积向业主收取，其中高层住宅1.2元/月·平方米，业主应在每年的元月15日前、6月15日前履行交纳义务，逾期交纳的从逾期之日起按每日千分之三收取违约金；合同为期3年，自2013年1月1日至2015年12月31日。2015年12月20日，双方又签订《格林雅地小区物业服务合同》，约定金达物业公司自2016年1月1日至2018年12月31日继续为该小区提供为期3年的物业服务，物业服务费收取标准、交纳时间及违约金计算标准等事项约定同前一份合同。2013年1月1日至2018年3月31日，金达物业公司在格林雅地小区从事物业管理服务工作。朱森系格林雅地小区6#楼1801室业主，住宅建筑面积114.26平方米，欠付2015年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费计5347元。2014年3月5日、2015年2月20日、2017年3月1日和12月15日，金达物业公司先后在格林雅地小区张贴通知催收欠费。另上述2013年1月11日和2015年12月20日签订的两份《格林雅地小区物业服务合同》效力，以及金达物业公司自2013年1月1日至2018年3月31日期间已依约为该小区业主提供物业服务等事实，已为本院、安徽省合肥市中级人民法院发生法律效力的判决予以确认。上述事实，有当事人当庭陈述及金达物业公司提交的营业执照、资质证书、合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知、《格林雅地小区物业服务合同》、通知、网页信息、（2019）皖01民终4320号民事判决书等证据佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为，案涉两份《格林雅地小区物业服务合同》均合法有效，金达物业公司在物业服务合同期间依约为格林雅地小区提供了物业服务并有权收取相应物业服务等费用，已为人民法院发生法律效力的判决所确认。朱森作为案涉小区业主，在接受和享有了物业服务内容后，应当依照合同约定和法律规定及时、足额交纳物业管理服务费用。朱森主张2017年1月1日前的物业管理服务费用已经交纳，无证据证明，本院不予采信；另其主张金达物业公司在履行物业服务管理过程中存在不作为、物业服务质量很差等问题，可通过与金达物业公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用，且该行为对其他已经交纳物业管理服务费用的案涉小区业主亦不公平，影响了整个小区物业服务关系的良性循环，故此抗辩理由本院亦不予采信。朱森因房屋质量及维修问题与金达物业公司进行交涉，未按期交纳物业管理服务费用可认定事出有因，不属无故拖欠，金达物业公司主张违约金应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告朱森于本判决生效之日起五日内向原告合肥金达物业服务有限公司支付2015年1月1日至2018年3月31日期间所欠物业管理服务费用5347元；二、驳回原告合肥金达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告合肥金达物业服务有限公司负担5元、被告朱森负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 程 珧二〇一九年九月十二日书记员 李国庆附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。