广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17903号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号。统一社会信用代码914406047470558190。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：吴奕民，男，汉族，1971年8月18日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：米健祥，男，汉族，1993年11月10日出生，住广东省清新县。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告吴奕民物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪、被告委托诉讼代理人米健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费2036.16元、水电费234元；2.被告向原告支付自2014年2月1日至实际清偿之日的违约金1921.87元（违约金以2036.16元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》。被告是佛山市禅城区华远西路37号606房业主，该房面积为113.12平方米。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2013年12月起欠缴物业管理费、水电费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称：第一，被告与原告素不相识，从未打过交道。双方不存在委托合同关系，更不存在拖欠物业管理费的事实，不存在物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，合同只约束合同当事人，不得约定第三人的义务。因此，即使要收取物业管理费，也应向委托方收取，不得向被告主张收取。第二，被告同意并授权佛山市禅城区置地集团物业公司负责物业管理，签订的合同已经房地产管理部门登记备案。根据《中华人民共和国合同法》第八条“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，以及《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务实施物业管理”的规定，被告没有再与其他机构签订物业管理委托合同。原告未经合法授权而进行物业管理，是恶意侵权行为，侵害了被告的合法权益。第三，被告从未收到业主大会的会议通知，更未收到业主委员会的选举通知。业主委员会是由业主大会选举产生的，既然没有召开业主大会，就不可能产生业主委员会。根据《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”，第六条第四款和第五款“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权”规定，既然没有通知被告参加业主大会，也非法剥夺被告的业主委员选举权和被选举权，该业主委员会没有取得所有业主的授权，也未能切实体现全体业主的意志，其作出的决定对本人没有任何约束力。第四，业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物业管理公司以及小区所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定。根据《物业管理条例》第十一条第四款规定“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”。既然没有召开业主大会，也就不可能存在选聘和解聘物业服务企业的会议决定。在没有通过业主大会决定和授权的情况下，华远西小区业委会自行决定解聘佛山市禅城区置地集团物业公司和选聘原告的行为，已超出其职权范围，不具有法律约束力。第五，根据佛山市禅城区人民法院作出的（2002）佛石法民一初字第439号民事判决书，物业管理公司的诉讼请求已被驳回。根据佛山市中级人民法院作出的（2010）佛中法民一终字第256号民事判决书，同意物业管理公司放弃诉讼请求。现在又出现物业管理公司进行恶意诉讼，属于情节严重的侵权行为，不仅给被告造成人力、物力的损耗，也浪费司法资源。综上所述，原告在此案中并不具备诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告人口信息查询表，证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。3.《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据合同约定，物业管理服务费标准为住宅每月0.5元/平方米。房屋的公共能源按实结算，业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。4.华远西路37号垫付电费缴费明细，证明原告先行垫付了佛山市禅城区华远西路37号楼在2013年11月至2016年11月期间的公摊水电费。5.录音摘要、《法律服务合同》、缴费通知书、欠费统计表，证明原告在2016年11月撤场后，继续委托深圳市法眼法律咨询有限公司进行催收，缴费通知书原件已经派发给小区各业主。被告在诉讼中举证：1.《商品房购销合同》，证明合同约定涉案小区由指定的物业公司提供物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3、4，原告能够提供原件予以核对，被告提出异议但未能提供足以反驳的证据，本院确认该证据的真实性；证据5，《法律服务合同》、录音摘要与本案无关，本院不予采信；缴费通知书没有原告、被告的印章或签名，本院不予采信；欠费统计表属原告单方制作，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交2016年6月27日华远西小区业委会向原告发出的《整改通知书》，主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，届时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改，整改事项包括但不限于以下事项，整改均以达到合同约定的三级物业管理服务为标准：一、治安管理；……二、卫生管理；……三、停车管理及公共秩序维护；……四、绿化管理；……五、公共设施维护；……六、停车费公共收益；……”。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交的佛山市禅城区网络发言人平台载明，2015年10月10日发言人答复“……三、关于物业服务未能达到三级标准的问题。2015年10月上旬，我局从市房协抽取物业管理专家，会同石湾镇街道办、季华居委会及小区业委会一起到华远西小区进行检查，对物业公司在服务过程中未能达到合同标准的行为，我局已责令其整改，并发出整改通知书……”；2015年12月31日发言人就消防问题答复“居委会根据投诉情况进行走访排查，发现情况属实，已督促华远西小区物业管理进行整改”。诉讼中，原告陈述：原告主张被告拖欠2013年12月至2016年11月的物业管理费、水电费未缴。被告陈述：被告确认未向原告缴纳上述期间的物业管理费及水电费。另查明，涉案佛山市禅城区华远西路37号606房的产权人系被告，建筑面积113.12平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系为由抗辩不存在对原告拖欠物业管理费，如前所述，涉案《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》对原、被告均具有法律约束力，被告应当按照合同约定履行相应的义务，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。现原告主张被告拖欠2013年12月至2016年11月的物业管理费，被告亦确认未向原告缴纳该期间的物业管理费，因此，根据合同约定，被告应就涉案物业向原告支付2013年12月至2016年11月物业管理费2036.16元（0.5元/平方米/月×113.12平方米×36个月）。关于原告主张被告支付公摊水电费的诉请。原告提交的证据不足以证明其已实际垫付相应的公摊水费、电费以及已向被告列明该费用的分摊方式，故本院对该诉请不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中当事人的陈述及相关证据，原告对涉案小区的管理服务确存在一定管理瑕疵，华远西小区业委会也向原告发出《整改通知书》，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴奕民于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2013年12月至2016年11月的物业管理费2036.16元；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担13元，由被告吴奕民负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年九月二十日书记员  林嘉敏附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。