江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3155号原告（反诉被告）：罗敏，女，1969年10月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：石金贵，上海段和段律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱剑，男，1977年11月15日生，汉族，住苏州市吴中区。原告罗敏与被告朱剑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，朱剑提出反诉，本院将本诉、反诉予以合并审理，并转普通程序进行审理。本案于2019年5月5日、2019年8月19日两次公开开庭进行了审理，原告罗敏的委托诉讼代理人石金贵、被告朱剑均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。罗敏向本院提出诉讼请求：1、判令朱剑自相城区相城大道中翔商贸城二区3302号搬出；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，罗敏增加一项诉讼请求：判令朱剑支付2017年3月22日至2019年3月21日期间拖欠租金19000元，并支付自2019年3月22日起按49000元/年的标准计算至朱剑之际搬出之日止的房屋占有使用费。事实与理由：罗敏于2013年3月18日与朱剑签订《商铺租赁合同》，将坐落于相城区相城大道中翔商贸城二区3302号商铺出租给朱剑经营服装生意，租期自2013年3月22日至2016年3月21日。期满后，双方又续签3年，租期自2016年3月22日至2019年3月21日。双方约定，租金按年支付，每年租期届满前交清下一年的租金。租赁期间，朱剑拖欠第五年租期的租金6000元、第六年租期的租金13000元。2019年3月22日租期届满后，朱剑既未与罗敏续签租赁合同，又未实际支付租金或搬离商铺，罗敏多次通知朱剑搬离，朱剑均置之不理。现罗敏为维护自身合法权益，诉至法院。朱剑答辩并反诉称，我方愿意从案涉房屋中搬出，但需要至少半年以上的宽限期；2017年3月22日至2019年3月21日期间的租金我已足额向罗敏支付，不存在拖欠；关于2019年3月22日之后的占有使用费，罗敏曾在电话中与我沟通按照33000元/年的标准计算，我认为应按该标准计算；由于罗敏向我出租商铺时在租金之外还收取了转让费，该转让费应为转租的情况下收取,罗敏作为房东不应收取或少量收取即可，故现罗敏收回商铺，应向我退还转让费。朱剑提出反诉请求：罗敏向朱剑返还店铺转让费45000元。经审理查明，2013年3月18日，罗敏作为出租人（甲方），朱剑作为承租人（乙方），双方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将坐落于苏州市相城大道中翔商贸城二区3302号、面积26.8平方米的商铺出租给乙方用于服饰经营，租期共3年，自2013年3月22日至2016年3月21日。租金为第一年45000元、第二年47000元、第三年48000元，3年共计140000元。租金每12个月交一次，第一次租金于合同生效后2天内交给出租人，第二次租金于2014年3月21日前交清，以后支付方式以此类推。合同第九条约定，租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满后日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设备以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成损失由乙方承担。合同第十条约定，乙方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前日书面通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。签署《商铺租赁合同》同日，罗敏（为甲方）与朱剑（为乙方）还签订《店铺转让合同》一份，约定双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：甲方同意将自己位于苏州中翔商贸城二区3302号店铺转让给乙方使用，建筑面积为26.8平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；转让后现有店铺的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等均归乙方；乙方在2013年3月22日前向甲方支付转让费45000元；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；合同到期后，乙方续签合同，甲方不能收回店铺，甲方同意乙方可将店铺转让第三方。该合同还对其他事项进行了约定。2013年3月19日，罗敏向朱剑出具收条一份，载明，“今收到朱剑第一年房租肆万伍仟元整，转让费肆万伍仟元整，共计玖万元整”。2016年3月4日，罗敏与朱剑就续租事宜达成一致，朱剑在上述《商铺租赁合同》下方书写：第1年2016年3月22日至2017年3月21日，48000元；第二年2017年3月22日至2018年3月21日，49000元；第三年2018年3月22日至2019年3月21日，49000元，三年总价146000元。在上述手写内容右侧，罗敏在第二年租金下方书写“租金两欠、给清43000元”，在第三年租金下方书写“租金三欠、给清36000元”。又查明，本案所涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道相城大道688号3302室，为原告罗敏与案外人马立前共同所有。以上事实，由《商铺租赁合同》、《店铺转让合同》、房产证复印件、土地使用权证复印件及当事人陈述为证，本院对此予以认定。本院认为，《商铺租赁合同》系罗敏与朱剑的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。关于《商铺租赁合同》下方关于续租事宜的手写内容，因双方当事人均认可系关于续租事宜的约定，亦为合法、有效。朱剑作为承租人应当按照约定的期限支付租金。双方均确认，朱剑实际向罗敏支付的2017年3月22日至2018年3月21日期间的租金金额为43000元；实际支付的2018年3月22日至2019年3月21日期间的租金金额为36000元。朱剑辩称，该两年由于案涉房屋所在小商品市场生意不如以前，故双方口头约定对该两年的租金进行减少，但未对此提交证据。罗敏对朱剑的上述辩解不予认可。对此，本院认为，《商铺租赁合同》下方手写部分明确约定了2017年3月22日至2018年3月21日期间、2018年3月22日至2019年3月21日期间的租金均为49000元，朱剑辩称双方对该期间的租金进行变更但未对此提交证据，本院不予采信。现2016年3月22日至2017年3月21日期间的租金朱剑已足额支付，2017年3月22日至2018年3月21日期间的租金朱剑已支付43000元，2018年3月22日至2019年3月21日期间的租金朱剑已支付36000元，故其共应向罗敏支付2017年3月22日至2019年3月21日期间欠付的租金合计19000元。关于罗敏要求朱剑搬离苏州市相城区元和街道相城大道688号3302室的诉讼请求。罗敏认为，双方租赁关系于2019年3月21日租赁合同届满后自然终止，朱剑曾提出按照租金33000元的标准续租合同，罗敏不同意。朱剑陈述，其在2019年3月21日前曾电话联系罗敏要求续租，房租一年33000元左右是罗敏提出的价格，朱剑希望价格更低一点，双方未达成一致，故罗敏不同意续租，双方亦未就续租事宜签订书面租赁合同。本院认为，根据《商铺租赁合同》，案涉租赁合同原租赁期限为2013年3月22日至2016年3月21日，后经双方协商一致，延长至2019年3月21日。期满后，双方未就续租事宜达成一致，故案涉《商铺租赁合同》因租赁期限届满终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故朱剑应搬离坐落于苏州市相城区元和街道相城大道688号3302室房屋。庭审中，罗敏表示，若能双方协商一致处理本案，其要求朱剑在2020年1月1日前搬走；若调解不成，法院判决则要求被告在判决生效之日起10日内搬走。朱剑表示，我要到2020年1月25日搬出案涉房屋。因双方未能就本案协商一致，朱剑应向罗敏支付租赁合同终止至其实际搬走之日的房屋占有使用费。罗敏主张按双方反约定的2018年3月22日至2019年3月21日期间的租金标准49000元/年计算占有使用费，较为合理，本院予以支持。关于朱剑的反诉请求。朱剑陈述，在2013年商铺行情好的时候，确实有支付转让费的做法，但都是支付给二房东的，不是支付给房屋产权人的；当时罗敏要求其一定要支付转让费，其为了租商铺只能向罗敏支付转让费；根据《店铺转让合同》第一条、第二条，如房屋是罗敏从他人处承租后再转租给朱剑，朱剑应向罗敏支付转让费，而不是向房屋所有权人支付转让费。朱剑主张，现因罗敏不愿将案涉商铺续租给朱剑，故罗敏应返还转让费。罗敏陈述，《店铺转让合同》是朱剑在网上下载打印出来的，罗敏没有什么文化，事实上是没有在先的租赁合同，罗敏本身就是产权人，因2013年时一铺难求，收取转让费是店铺转租的普遍现象，朱剑支付转让费以后也获得了相应的权利，一个是店铺使用权，另一个是合同到期后双方续签合同的情况下罗敏是不能收回店铺的，并且在三年租期届满后双方很顺利的续签三年；案涉租赁合同到期后，罗敏起初并非不愿意将商铺续租给朱剑，但是朱剑不愿意签订书面租赁合同，且要求年租金33000元左右，罗敏无法接受该租金标准，且被告此前支付租金有迟延情况，故现不愿意将商铺续租给朱剑。对此，本院认为，根据双方当事人陈述，罗敏在朱剑同意支付转让费的前提下才愿意与朱剑建立租赁关系，则支付转让费系双方关于建立租赁关系的一种约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定；朱剑在签订《店铺转让合同》及交付转让费时知晓罗敏为案涉商铺的产权人而非承租人，其自愿向罗敏交付转让费，双方关于支付转让费的约定应属合法、有效。双方在约定支付转让费的前提下签订相应期限和租金标准的租赁合同，现朱剑已实际按照双方约定享受了承租人的相关权利，无证据证明双方约定租赁期限届若不续租罗敏需向朱剑返还转让费，亦无证据证明罗敏在租赁合同履行中存在违约情形，故朱剑要求罗敏退还转让费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告朱剑于本判决生效之日起十日内搬离坐落于苏州市相城区元和街道相城大道688号3302室的房屋。二、被告朱剑支付原告罗敏2017年3月22日至2019年3月21日期间欠付租金19000元。三、被告朱剑支付原告罗敏自2019年3月22日起按49000元/年计算至被告朱剑实际搬离苏州市相城区元和街道相城大道688号3302室的房屋之日止的房屋占有使用费。上述二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014057。四、驳回反诉原告朱剑的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费660元，由本诉被告朱剑负担（该款罗敏自愿垫付，本院不再退还，由朱剑于本判决生效之日起十日内支付罗敏）；反诉案件受理费462.50元，由反诉原告朱剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  卢芝华人民陪审员  周云生二〇一九年九月二十日书 记 员  姚 锐