上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初4423号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：吴侃。委托诉讼代理人：夏飞。被告：上海砾挚物资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘俊。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业公司”)诉被告上海砾挚物资有限公司(以下简称“砾挚物资公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人吴侃到庭参加了诉讼，被告砾挚物资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付拖欠的上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号502(复式)房屋2013年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费173,791.2元；2、被告向原告支付上述拖欠物业管理费的滞纳金,自2013年10月1日起按每日千分之三标准分段计算，现调整为35,000元。事实和理由：被告系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号502(复式)房屋的所有权人，房屋面积329.15平方米，物业管理费为8元/月/平方米，被告至今拖欠2013年7月1日后的物业管理费。原告根据《仁恒怡庭前期物业服务合同》、《仁恒怡庭临时公约及会所会则》对小区进行物业管理，并按照物业管理服务合同的约定全面履行了对系争房屋的管理服务义务，但是被告没有如约支付物业管理费，虽经原告多次催讨，均无果，故诉至法院。被告砾挚物资公司未到庭应诉，亦未向本院提供证据材料。经审理查明，上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号502(复式)房屋的产权人为被告砾挚物资公司，于2012年3月26日核准登记，房屋建筑面积329.15平方米，房屋类型公寓。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与原告上海仁恒物业管理有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；(第一条)物业座落于杨浦区新江湾镇国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-XXX号)；(第二条)乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项；(第七条)乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；(第八条)新建商品住宅的买受人应从甲方(或其委托的物业公司)书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；(第十条)物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；(第十二条)车位所有权人应按车库车位每个每月120元的标准向乙方交纳车位管理费，车位管理费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；(第十四条)本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；(第十八条)乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行……；(第三十二条)本合同期限自2010年10月1日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止。合同另对其他权利义务作了相应的约定。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的仁恒怡庭小区会所委托给乙方进行前期管理；(第11条)……在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照每日千分之三的标准向业主收取滞纳金……；(第13条)乙方应符合保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵，应保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能；应按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养；应保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：(第三十五条)物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费，以后本物业管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清。(第三十六条)地下机动车库车位按每月每车位收120元标准向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的车位管理费，以后本车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清。业主逾期缴纳物业管理费、车位管理费，每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2012年3月5日，被告方在该临时公约及附件《确认函》上签字确认，同意遵守该临时公约。2015年4月1日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于2015年4月15日前缴纳2013年7月1日至2015年3月31日的物业管理费55,297.2元。2016年9月5日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于2016年9月15日前缴纳2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理费102,694.8元。2017年7月15日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于2017年7月31日前缴纳2013年7月1日至2017年6月30日的物业管理费126,393.6元。2019年2月，原告具状来院，作如上诉请。本院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。原告提供了物业服务，被告理应按期交纳物业服务费，现无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。《前期物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金，现原告已自行降低了约定的滞纳金的标准，符合合同约定，本院予以准许。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海砾挚物资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号502(复式)房屋2013年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费173,791.2元；二、被告上海砾挚物资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司上述欠付物业管理服务费的滞纳金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,776元，由被告上海砾挚物资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陆    青审 判 员 张    扬人民陪审员 陈  铭  浩二〇一九年九月二十九日书 记 员 史晨璐肖蔚瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。