湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2363号上诉人（原审原告）：十堰龙宝华模具制造有限公司。该公司住所地：湖北省十堰市镜潭路12号。法定代表人：李华然，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：十堰市三泰汽车维修中心。该中心经营场所：湖北省十堰市镜潭路12号。代表人：孙霜，该中心营业者。委托诉讼代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务所律师。上诉人十堰龙宝华模具制造有限公司（以下简称：“龙宝华公司”）因与被上诉人十堰市三泰汽车维修中心（以下简称：“三泰汽修公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。现已审理终结。龙宝华公司上诉请求：撤销一审判决，改判三泰汽修公司向本公司支付51772元。事实与理由：一审判决遗漏被上诉人移交钥匙这一事实，其应继续支付租金；一审判决未认定房屋烧毁的事实；一审判决认定被上诉人还有22个月剩余租期错误，合同早已解除；一审法院适用法律错误。三泰汽修公司未提交答辩状。龙宝华公司向一审法院起诉请求：三泰汽修公司履行房屋租赁协议向龙宝华公司支付2018年3月1日至2019年2月的房屋租金62000元；三泰汽修公司支付龙宝华公司违约金10000元；三泰汽修公司向龙宝华公司支付已经使用的水电费2544.50元。一审法院经审理查明：案外人李华然与李军系父子关系，李华然系龙宝华公司的法定代表人，李军系该公司的工作人员。三泰汽修公司系个人工商户，业主为案外人孙霜2015年1月8日，李军以李华然的名义作为出租方（甲方，下同），孙霜的委托代理人案外人祝建军代表孙霜作为承租方（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定由李华然出租给孙霜门面房用于小型汽车修理，双方就门面房的位置、合同租赁期限、续租条件、租赁房屋用途、押金、租金及水电费交纳标准、房屋维修及改造、双方的保证条款、合同解除条件、违约责任、争议解决等进行约定，同时约定：“……门面房位置：甲方出租给乙方的门面房位于十堰市××路门面××号半边。靠南边三角小房一间，和前面对马路的右手一间小屋属租房范围。本合同租赁期限为5年。2015年3月1日起至2020年3月1日止。甲方证实交付门面房于乙方使用的时间是2015年1月1日。……合同生效以后，乙方向甲方交付押（金）￥10000元。……乙方按年交纳租金，租金为：￥50000元/年……乙方须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费（电费1元千瓦小时水费1元吨）……乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。……甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水、消防等公用设备的正常使用安全。……甲、乙任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的，均可以解除合同……乙方恶意拖欠或者不支付到期租金的，甲方可以解除本合同，但需要书面通知乙方。……甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方营业的正常使用需要，或甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继承履行的，乙方可以解除本合同，但需书面通知甲方。违约责任：违反本合同内容，应承担违约金：￥10000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。争议解决：本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，协议内容作为本合同之附件，与本合同具有同等效力。……本合同自双方签字（盖章）之日起生效。注：1：装修期间甲方给乙方减免房租2个月。2：所租房屋满两年房租按全年房租总价上浮5%按年计算”。李华然于2015年1月8日在“甲方法定代表人”项下签字确认。三泰汽修公司收到龙宝华公司交付的门面房后开始进行装修，装修花去30430元（卷闸门10900元+照明540元+电线2050元+混凝土3040元+彩瓦2400元+电焊气体1500元+其他10000元）。三泰汽修公司分别于2015年3月1日、2016年3月28日向龙宝华公司交纳租金100000元（50000元+50000元），龙宝华公司向其出具《收款收据》两张，收据分别注明“租右边门面店，2015年3月1日-2016年3月1日到期=1年”、“租南边门面修车，2016年3月1日-2017年3月1日=1年”。2015年5月8日，三泰汽修公司向龙宝华公司交纳押金10000元。2017年3月，龙宝华公司向三泰汽修公司主张按照每年房屋租金62000元交纳第三年房屋租金及租金增幅部分被拒，2017年5月21日，龙宝华公司切断出租房屋供电，三泰汽修公司遂于2017年6月8日向龙宝华公司交纳房屋租金62000元及递增费3100元，合计65100元。期间，三泰汽修公司应龙宝华公司要求支付水费2150元，电费25802.40元。2018年3月，龙宝华公司向三泰汽修公司主张按照每年房屋租金65100元交纳第三年房屋租金被拒，龙宝华公司于2018年3月8日向三泰汽修公司提交书面《通知》，内容为：“三泰汽修店老板，2018年房租从3月1号到期，上次我已经给孙老板打招呼了，到现在没有办理，现从几（即）日起至3月16号房租认（仍）不到位，那就自动断电，尽量（经量）不要走2017年的路，特次（此）通知！谢谢相互理解，为盼。总金额：68350元整，大写：陆万捌仟叁佰伍拾元，房屋负责人：李华然，电话：138××××0508，2018.3.8号”。后三泰汽修公司未向龙宝华公司支付房屋租金，同月，龙宝华公司再次切断出租房屋供电，2018年3月21日，三泰汽修公司搬离承租房屋，搬走了部分可移动物品，电动卷闸门及部分物品未搬走。2018年5月1日，龙宝华公司欲找开锁公司开锁并报警，后处警人员向三泰汽修公司告知相关情况后，龙宝华公司将出租房屋门锁打开。现三泰汽修公司认为龙宝华公司存在违约行为，遂要求解除合同、返还押金及多收取的房屋租金、水电费，并要求其支付违约金10000元，双方协商未果，故而成诉。一审法院另查明，1、本案审理过程中，在法院主持下，当事人双方于2018年10月25日进行了物品移交，三泰汽修公司将未搬离可移动物品进行了搬离，其主张已另行租赁房屋并已经重新安装卷闸门，故未将本案所涉卷闸门拆除。截至当日，水表读数为1710吨，220伏电表读数为12086度（初始00933度），380伏电表读数为9895度（初始00001度），按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的电费每度1元，水费每吨1元的标准，三泰汽修公司应向龙宝华公司支付水费1710元，电费21047元（12086-933+9895-1），合计22757元。2、截至法庭辩论终结前，三泰汽修公司已经向龙宝华公司支付房屋租金165100元（50000元+50000元+65100元），水费2150元，电费25802.40元，合计193052.40元。3、根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于承租房屋范围、租金交纳标准，以及租金增幅方式的约定，2015年3月1日至2017年3月1日，三泰汽修公司应支付给龙宝华公司房屋租金100000元，2017年3月2日至2018年3月1日，三泰汽修公司应向龙宝华公司支付房屋租金52500元[50000元×（1+5%）]，截至2018年5月1日，双方协商由龙宝华公司开锁重新控制承租房屋之前1日，即2018年4月30日共计60天（2个月），三泰汽修公司应向龙宝华公司支付房屋租金8630.14元（52500元÷365天/年×60天），以上38个月租金共计161130.14元。4、2018年5月16日，孙霜代表三泰汽修公司向李华然、李军提起租赁合同诉讼，要求其二人返还租赁押金及多收取的房租租金、水电费，支付违约金、赔偿装修损失，一审法院于2018年7月5日作出（2018）鄂0303民初1203号民事裁定书，以主体不适格为由驳回了孙霜的起诉。一审法院认为，当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同，反之则不能认定系协商一致。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。龙宝华公司在履行前述合同过程中，分别提高了三泰汽修公司交纳租金、水电费的标准，三泰汽修公司相继以口头异议和拒交等行为表示不接受该变更，应视为双方未就上述变更内容协商一致，龙宝华公司按照自己确定的标准向三泰汽修收取租金及水电费，不产生合同变更的效力，其主张按相关标准计算要求被告三泰汽修公司补交租金、水电费的诉求，不予支持。因截至三泰汽修公司与龙宝华公司协议解除合同，即2018年5月1日三泰汽修公司同意龙宝华公司开锁重新控制承租房屋之日止，三泰汽修公司交纳的房屋租金及水电费已经超过根据合同约定应交纳的数额，故龙宝华公司主张三泰汽修公司支付违约金，于法无据，不予支持。三泰汽修公司相关抗辩符合法律规定，予以予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回十堰龙宝华模具制造有限公司诉讼请求。案件受理费1664元，由十堰龙宝华模具制造有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：2015年双方签订的《房屋租赁合同》约定租金为每年50000元，满2年上浮5%。2017年3月，龙宝华公司要求三泰汽修公司按照年租金62000元交纳被拒，2个月后三泰汽修公司的电源被切断，三泰汽修公司于2017年6月8日交纳了租金以及递增费共计65100元。经法庭询问，三泰汽修公司称龙宝华公司切断电源导致无法经营，被迫交纳了上述租金。2018年，龙宝华公司要求三泰汽修公司按照年租金65100元交纳被拒，龙宝华公司遂发出《通知》，该《通知》显示，如“房租”不到位，自动断电，尽量不要走2017年的路。以上事实表明，龙宝华公司违背双方签订的《房屋租赁合同》的约定，以“断电”的方式增涨房租，是违约行为，也违反了诚实信用的原则，其要求三泰汽修公司承担违约金无事实依据，亦无法律依据。2017年，三泰汽修公司被迫交纳租金65100元，并非其真实意思表示，双方之间的合同并未变更。龙宝华公司违约抬高租金，三泰汽修公司因此拒付租金是行使抗辩权，即便龙宝华公司发出解除合同的通知，也不发生合同解除的效果，因为合同解除的条件并未成就。因合同未解除，也未到期，不存在不定期租赁的问题。2018年5月1日，龙宝华公司报案后将诉争房屋门锁打开并更换，其已控制该房屋，未将新的钥匙向三泰汽修公司移交，视为其要求终止合同。三泰汽修公司同意龙宝华公司将门锁打开，视为同意解除合同，一审法院认定合同解除之日为2018年5月1日符合法律规定。合同解除以后，租赁房屋电闸门需要接通电源后用钥匙打开，三泰汽修公司无法打开诉争房屋搬走物品，相应损失不应由其承担。直至2018年10月25日，在一审法院主持下，双方才办理了移交手续，此时三泰汽修公司再移交原钥匙已无意义。截至移交之日，一审法院现场查看水表、电表数，至一审法庭辩论终结前，三泰汽修公司已超付水电费。龙宝华公司并未提供证据证实诉争房屋发生火灾，其认为房屋被毁损的主张不能成立。经审理查明，三泰汽修公司已经超付房租及水电费，龙宝华公司的诉讼请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1644元，由十堰龙宝华模具制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇一九年九月十八日书记员  李大旭