北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58839号原告：北京千百惠鲜花礼品店，经营场所北京市朝阳区水岸庄园1010号楼1层（01）115-1号。经营者：李雪娜，女，1980年11月18日出生，汉族，北京千百惠鲜花礼品店负责人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴智锋，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京文创猫科技文化有限公司，住所地北京市朝阳区郎家园6号【3-3】10幢等17幢3幢3层303。法定代表人：张尧，经理。原告北京千百惠鲜花礼品店（以下简称原告）与被告北京文创猫科技文化有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经营者李雪娜以及原告委托代理人柴智锋到庭参加了诉讼。被告于2019年8月13日经本院依法传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原、被告签订的租赁合同（撤销合同的依据是合同法第42条，被告存在欺诈行为，而且存在重大误解、显示公平。欺诈行为的表现是被告没有对租赁物享有所有权和经营权的情况下，向原告谎称具有所有权和经营权，开始租赁的是xxx号商铺后来又改为xxx号商铺，事实上被告对xxx号商铺和xxx号商铺均不享有所有权和经营权，事实上我方租赁哪个场地都可以；通过被告的陈述，我方得知在我和被告签订了租赁合同之后，被告才和商场签订了租赁合同，说明被告在和我方签订合同的时候才使用权都没有；被告是利用我方的租金才和商场签订了合同，被告在合同中明确约定自己对租赁物享有所有权和经营权，被告在没有所有权的情况下不可能出具变更登记经营地址的手续，被告以原告没有进行变更登记为由解除合同；被告以业主和商场经营者的名义收取了各项费用。重大误解的表现是被告没有对租赁物享有所有权和经营权的情况下，向原告谎称具有所有权和经营权，原告就相信了被告，原告造成了重大误解。显示公平的表现是被告收取的场地押金69300元是不公平的，因为租赁的场地什么都没有，收取这么多押金明显不合理，被告事实上就是转租，但是原、被告之间的合同条款是显然不公平的，被告要求原告提供营业流水，被告只是出租租赁物，没有权利干预原告的经营，而且只要原告不提供就视为原告违约，被告要解除合同，索要违约金）；2、被告返还收取的原告租金、押金共计147000元（返还的原因就是基于合同撤销，而且这些费用的收取没有法律根据）；3、被告赔偿原告损失29400元（实际指双倍返还定金，双方在合同中没有约定但是在签订合同之前双方的法定代表人通过微信明确原告需要向被告支付预付款的10%即14700元）；4、被告返还原告支付的电费606元。事实和理由：原告与被告就华贸天地购物中心展位租赁基本达成一致。被告利用原告对法律、合同、程序的陌生，以及年底急迫的心理，于2018年12月3、4日先诱使原告支付了定金14700元，后在原告的催促下于2018年12月10日拿出一份已经拟好且日期都已经填好的格式合同（合同已经写好的合同签订日期为2018年12月3日而不是实际的12月10日）与原告仓促草率签订，合同标的租赁物为“华贸天地购物中心四号楼Fl-xxx，房间（或展位）”。合同根本无法履行，因为xxx号才是被告的，但当天被告就让原告将余款132300元全部支付完毕，被告明显系毫无诚意的欺诈！原告全部诚实的履行完自己的义务后发现，被告合同约定的标的根本无法履行，但原告己经将钱全部支付给了被告，不得己只得催促被告，经多次催促后，被告于2019年元月11日才拿出一份格式合同（合同签订日期都已经写好2018年12月3日），爱签不签，反正收的钱不退，原告无奈签了该合同，该合同确定的合同标的为“华贸天地购物中心四号楼F1-xxx房间（或展位）”（以下简称涉案商铺）。不久，被告就以原告未按照原合同约定开业违约为由，单方强制解除合同，将原告强行逐出，所收原告租金等一概不退。明显以合同等合法形式，非法欺诈原告钱财。本案事实明显证实系被告违约：1、本案客观事实证实系被告格式合同确定的合同标的租赁物履行不能，并非原告不履行合同，而是被告非法、违约不履行提供合同约定租赁物的义务，系被告违约；2、原告营业执照营业地址变更依法需要被告出具法律文书、证照等，被告拒不提供，导致原告无法开业，显系被告拒不履行法定、约定义务，系被告违约；3、被告将该案租赁物同时租给第三人，第三人在该租赁物一直经营，导致原告根本无法装修、安装等，客观现实不能，且也系被告违约行为、不科学不现实的出租行为所致，显系被告违约，责任不在原告；4、被告至今未给原告出具发票，致使原告履行合同的付款的事实不能确认得不到保障，原告依法具有抗辩权；5、华贸通知被告购电等事宜，被告非法违约不履行告知、协助义务，致使原告不知、无法购电，且正赶上过年放假，没电则什么也不能干，更谈不上营业，责任系被告违约所致；6、原告装修、安装宽带、安装监控以及其他需要物业办理的事务，都必须以被告的名义或被告出面才能办理，被告拒绝履行协助义务，导致工作的拖延甚至很多至今仍不能办理，原告根本无法开业等等不再一一赘述。显系被告恶意违约不履行约定、法定义务，导致合同无法履行，且造成原告无法也不能营业，长达数月，损失巨大，被告依法应当承担赔偿责任。本案原告有重大误解。原告签订租赁合同时，被告声称对于租赁物有合法的权属，被告来详细、具体界定、阐明其对于租赁物的“权属”，被告行为明显系欺诈，但造成原告的重大误解。原告至今不知道被告对于租赁书具有何种权属！但是合同签订后，原告全部履行完毕自己所有的义务后，无法行使权利、无法安装、无法营业等等，被告依法应当采取积极措施弥补其过错及违约、违法、违反法定义务等，避免原告损失扩大，积极履行协助义务，履行关键、重要的义务——让华贸及其物业等相关部门认可原、被告签订的租赁合同及原告的权益，但是被告不但不履行该法定、约定义务，反而继续不法违约行为、进一步加害原告——单方解除合同、将原告逐出，雪上加霜，放大了原告损失的倍数，明显具有恶意，丝毫看不出善意、诚实、公平、积极等。本案租赁合同不但具有重大误解、显失公平、欺诈等，且本案合同系被告提供的格式合同，不但与事实不符，而且被告在该合同中免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，明显非法无效等等不再一一赘述。据上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，请法院依法判决如上所请，切实维护法律尊严、市场秩序、公平正义、诚实信用以及原告的合法权益。被告辩称，原告在2018年12月底就看过商铺，当时我方就将钥匙交付原告。商铺号码确实写错了，但是在第二次合同中更正了。按照合同约定，原告需要提供装修效果图，原告只给了一张手绘图，我自己出的设计报给了商场，我的装修人员将商铺进行整体装修。装修期间是元旦，耽误了一些时间，于2019年1月初，在签订第二次合同前就装修完毕了。双方在2018年11月底谈到商铺租赁事宜，被告愿意承租60平米。我方从产权方即北京华贸奥苑房地产开发有限公司（以下简称华贸公司）处承租了涉案商铺，租赁期自2018年12月20日至2020年3月31日。商铺面积共75.88平米，我方承租后将商铺转租给原告，将部分面积由我方自己经营。商铺是有分界的。产权方约定，在2019年1月29日前进行经营。2018年12月底时就谈到了装修，最后是我出的设计图进行了装修，2019年1月11日与原告签约之时，商铺刚做完装修，里面并没有人摆摊。我在2018年12月份就把钥匙给原告了，我这还有一把钥匙。原告一共支付了14.7万元。房屋交给原告后，原告没有家具，没有产品，没有人员，也没有运营，1月中旬原告就联系不上了，2月4日原告和我联系了，但当天正是除夕，原告非要去商店经营，原告说没有电，原告就联系物业充电。原告说要进行公司地址变更，还要求我办理网络，联系后让我出人给她装网，2月13日原告说要改电，我不同意帮忙，原告就说要退租。原告的家具一直占在商铺内，还去我的商铺内打闹，还和商场起冲突，报警说我诈骗。我们实在受不了，原告于2019年2月15日将东西拉走，商铺我就收回来了。我找了其他的市集商户，我才能开业。我不同意撤销合同，我不存在欺诈行为，根据合同约定不同意返还押金，不同意赔偿损失，电费不退，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（乙方、参展方）与被告（甲方、主办方）签订《华贸天地购物中心参展租赁合同》，约定：被告出租给原告的展位位于北京市朝阳区华贸天地购物中心5号楼-F1-xxx展位（以下简称涉案场地），租用面积60平方米，作为经营花店书店等文创类产品零售、体验之用途，租赁期自2018年12月18日至2020年12月17日，被告同意给予原告自涉案场地交付之日起20日的搭建期，即2018年12月18日至2019年1月6日，原告无须承担搭建期内的租金。双方暂约定交付日为2018年12月18日，原告应于本合同签订之前或签订之时或展位交付之时（以日期在先者为准）向被告支付场地押金69300元，场地押金于原告撤场完毕且被告验收合格30日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。涉案场地每月物业费1500元，租金每平方米每天12元，即涉案场地每月租金21600元。付款方式押三付三。原告应于交付日或之前向被告支付装修押金，装修押金的金额为每平方米100元，即6000元，装修押金于涉案场地二次装修工程经被告验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。原告应于交付日或之前向被告支付公共事业保证金，金额为每平方米40元，即2400元。原告应于本合同签订日起三日内向被告支付147000元，其中包含三个月押金（包含物业管理费）、三个月租金（包含物业管理费）、公共事业保证金、装修押金。如原告违反本合同之约定，则被告有权以场地押金抵扣原告应付款项（但原告无权用场地押金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为被告因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如场地押金发生金额不足时，原告应在收到被告通知后的五个工作日内补交该等差额。租赁关系终止时，原告应办妥以涉案场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，被告应在原告交还涉案场地后且完成相关注销、变更手续后六十日内将场地押金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还原告。原告应于租赁期内向被告支付涉案场地的物业管理费，该物业管理费由被告自主使用。此费用为涉案场地配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、运营、管理、水、电和维护相关区域内的环境卫生和秩序发生的费用；商场营业时间内涉案场地的空调费用以及其他根据规定应列为管理服务成本或管理服务支出而向原告所收取的费用包括但不限于用于商场管理的固定资产折旧及办公费用；商场共用部位、公用设施设备的财产保险费用及商场共用部位与公共区域的公众责任保险费用；专项性服务费用（即电梯、转供电、二次供水和中央空调等展位设备运行费用）、特约性服务费用（即商业运营顾问费、商业物业管理费、品牌使用费等其他特约服务物业管理费用）的总和。原告应在进入涉案场地搭建三十个工作日前向被告递交搭建所需的各类图纸（包括但不限于门头效果图）、机电设施配置说明以及施工说明报甲方审核，经被告审核确认后，方可进行实施。未经被告书面许可不得擅自进行搭建，被告有权要求原告恢复原状并赔偿损失；在搭建完成前原告应报被告进行工程验收，经验收合格后方可开业。原告己知悉所租赁涉案场地的实际情况，承诺在此情况下仍租赁涉案场地，并自行承担本租赁行为而产生的全部责任。原告自行办理经营、设计、搭建涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由原告承担。原告擅自中途退租的，被告有权选择要求原告继续履行本合同并就所发生的损失向原告索赔或者解除本合同并按本合同约定处理。若原告需于本合同约定的商场营业时间内暂停或停止营业，原告应事先书面通知被告并在获得被告书面同意后方可暂停或停止营业。原告擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为原告擅自中途退租。按照本合同约定的时限，原告超过十日以上未进场搭建或未正常营业的，被告可书面通知原告解除本合同。原告已支付的所有租金以及场地押金和其他费用均不予退还。同时，原告还需支付给被告相当于当年六个月的物业管理费和六个月的宣传推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不予以弥补因此给被告造成的损失的，原告应补足被告损失额与违约金之间的差额。原告称，双方之前签订过一份合同，展位为xxx号，之后发现错误又重新签订的此份合同，合同落款处签约日期为2018年12月3日，实际签订日期为2019年1月11日，并于同日交付涉案场地。被告对此予以认可。合同签订后，原告依约向被告支付各项金额共计147000元，并以被告名义向北京华贸第一太平物业管理有限公司第三分公司购电600元，交纳手续费6元。原告称其支付的款项中有14700元系定金。就此，原告提交经营人李雪娜与被告法定代表人张尧往来微信打印件，其中显示：“张尧：如果按10号签约付款的话还有一周时间，需要提前支付一些定金，好锁定下铺子……李雪娜：定金多少钱？张尧：定金预付款的10%，1万4700。李雪娜：14700，1.5万，怎么给你。张尧：ok你能直接转到我们公司账户吗”李雪娜于2018年12月3日、12月4日和12月10日分别向被告付款10000元、4700元和132300元。就交付场地情况，原告提交照片两张（未显示拍摄时间），其中显示相邻两个场地，一个仅有物品陈设，另一个有人经营。原告称，该两张照片可以证明被告将涉案场地交付给原告的同时还租赁给其他商户，其他商户入驻导致原告无法装修。就原告搬离涉案场地时间，原告提交其与张尧2019年2月13日往来微信打印件一页，其中显示：“下午2:05张尧：地方我们今天要收回重新招商了，你这样一直不能开业已经严重超期了，我这边已经没法继续协调开业时间了，后续事情你不接我电话，那就让律师联系吧。下午8:03张尧：解决方案已经让石头和你说了，你今天这么一闹，行不行，我都等不了你这边了，家具我和加品说下收回了。”原告称，该证据可以证明被告违约单方解约。经询，原告表示，如果法院无法支持原告第一项诉讼请求，原告也不再要求与被告继续履行合同。本院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，原告主张被告在与其签订租赁合同时对于涉案场地尚不具有出租权利，但未举证。从实际结果上看，原告认可被告以实际向其交付场地，可以证明无论缔约时被告方是否获得出租权利，均未对原告承租涉案场地的真实意思表示构成误导，也未因此给原告造成损失，故原告就此主张被告存在欺诈以及自己存在重大误解，本院均不予采信。至于双方约定的押金数额属于立约双方意思自治范畴，从合同约定内容上看，也不构成原告主张的显示公平，故原告要求撤销双方签订的租赁合同，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告于2019年1月11日将涉案场地交付给原告，直至被告向原告主张解除合同的2019年2月13日，时间已达到合同约定十日以上未进场搭建或未正常营业的解除条件。尽管其间包括春节假期，原告进行装修可能会存在一定客观困难，但原告可以要求被告通过签订补充协议等方式变更合同履行期限或解除条件，但在双方未就合同进行变更之前，各方均应按照约定履行各自义务。原告虽主张因他人入驻涉案场地导致无法装修，但其提交的照片无法辨认哪张系涉案场地，也不足以证明其中陈设系何人所摆，以及是何主体在实地经营。原告未能提交其就交付场地后他人占用情形与被告沟通的任何证据，且其提交的被告方所发解除合同微信内容明显不连贯，应承担举证不能的不利后果，故本院对于原告的主张不予采信。根据合同法相关规定，对于解除合同对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。现被告于2019年2月13日通知原告解除合同，原告于2019年6月4日向本院起诉要求撤销合同，未在合理的异议期内主张权利，故根据现有证据，本院认定双方租赁合同已于2019年2月13日因原告违约由被告主张而解除。在此情况下，原告主张被告双倍返还“定金”，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，双方虽在合同中约定，合同因原告违约被被告单方解除后，“原告已支付的所有租金以及场地押金和其他费用均不予退还。”但考虑到合同中约定租金支付方式为押三付三，且原告同时还需支付装修押金、物业费以及公共事业保证金等，一次性付款金额较大；在此情况下，上述合同中对于原告违约导致合同解除后的约定，应视为免除原告方主要权利的约定。就此，作为提供格式条款的一方，被告应在签订合同时遵循公平原则并采取合理的方式提请原告方注意。现被告并未履行该格式条款的提示义务，且该条款排除了原告方的主要权利，故本院认定该条款无效。原告要求被告返还已交纳的费用，本院予以支持。但在无证据显示被告存在违约行为的情况下，原告也未在场地交付后进行装修，因此自2019年1月11日场地交付至2019年2月13日合同解除期间的租金（按照21600元/30天*32天计算）应予扣除。另外，在被告方未到庭就其实际损失举证的情况下，依照合同约定原告应向被告支付的违约金也应予以扣除。至于电费，原告未向被告交纳，原告购电后没有实际经营的过错不在被告，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十七条、第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十四条第一款、第二款、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京文创猫科技文化有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京千百惠鲜花礼品店押金、租金、物业费、保证金等共计十一万四千九百六十元。二、驳回原告北京千百惠鲜花礼品店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，由原告北京千百惠鲜花礼品店负担614元（已交纳），由被告北京文创猫科技文化有限公司负担1300元（原告北京千百惠鲜花礼品店已交纳，被告北京文创猫科技文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京千百惠鲜花礼品店）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年九月六日书记员 刘菁菁