广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2316号原告：王振宁，男，汉族，1979年9月18日出生，住广东省东莞市，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：阳西沙扒月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈思,该公司员工。原告王振宁诉被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振宁、被告银河公司、被告月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振宁向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告2018年7月1日-2019年6月30日（共12个月）房款返还租金（每季度总金额7500元×4季度-2019年5月23日付1616.64元），合计28383.36元及相应的迟付利息（以中国人民银行公布的同期贷款利息，上浮30%计算）；二、判令被告立即返还2018年1月至2018年6月两个季度少支付的费用（1114.18元）。二季度应付15000元，实付l3880.82元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、交通费、住宿费、鉴定费、评估费等）。事实与理由：2016年8月6日，原告与被告签订《月亮湾公寓租赁协议书》（证据1），2017年10月23日，原告向支付被告8200元酒店配置费（证据2）后，于当天将该物业交付给被告。根据合同约定：在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为l00000万整；该款项由阳江银河东方投资商贸有限公司按照交付时间2018年1月1日起计（即该物业实际交付之日顺延60天后开始计租），按每个季度结算的方式以现金／银行转帐方式支付给乙方，每季度总金额为7500元整。被告分别从2018年5月03日（第一季度1月3月）、2018年7月25日（第二季度4月一6月）和2019年5周23日（付1616.64兀，不足一个季度租金）实质共支付了二个季度（证据3）的后，再无支付。经原告多次追付，亦拒不支付。被告已支付的二个季度租金中，合同约定金额与实际支付金额不符。原告签署租赁协议并未约定租金需要扣取任何费用，因此被告需全额支付租金。被告应承担本案的全部诉讼费用，合同违约责任条款中约定：乙方承担损失的责任（或违约责任）包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、交通费、住宿费、鉴定费、评估费……依据合同对等原则，被告应承担同等违约责任。此案诉讼中，原告支出法律文书及法律指导费5000元，诉讼费、误工费、交通费等等。据此，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院依法予以支持。原告于2019年7月20日向本院提交变更诉讼请求申请书，请求：第一项变更为：判令被告立即支付原告2018年7月1日-2019年6月30日（共12个月）房款返还租金（每季度总金额7500元×4季度一2019年5月23日付1616.64元），合计28383.36元及相应的迟付利息(以中国人民银行公布的同期贷款利息4.75%上浮30%即6.175%计算,合计：28383.36元×6.175%=1752.67元。28383.36+1752.67=30136.03元；第二项变更为：判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、交通费、住宿费、鉴定费、评估费等）。费用暂计算至2019年7月15日。1．法律咨询费、文书费、开庭指导费5000元。2．误工费，异地开庭，二天，按400元／天，即800元；3．交通费来回320元；4．住宿费138元；5．法院案件受理费440元。合计6698元；增加第三项：判令被告立即返还2018年1月至2018年6月两个季度（二季度应付15000元，实付13885.82元）少支付的费用（1114.18元）及利息（利息暂计至2018年6月）。合计：1114.18元×6.175%=68.8元，1114.18+68.8=1182.98元。以上三项合计为38017.01元。被告银河公司、被告月亮湾公司辩称：一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告阳江银河东方投资商贸有限公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求第一项中的租金金额有误，应予纠正。二、被告阳江银河东方投资商贸有限公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告起诉要求被告支付违约金或利息或者其他款项没有事实、合同及法律依据，应予驳回；三、月亮湾公司只对银河商贸公司应支付给原告的租金承担担保责任，不承担其他担保责任；四、对于原告2018年1月-6月两个季度被告银河商贸公司少支付的1114.18元为原告应承担该房屋的租赁税费，被告1已经支付给税局，相关的税费凭证被告可在庭后提交；五、原告要求两被告支付利息及其他误工费等没有事实和法律依据，也无证据予以证实，两被告均不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，原告王振宁（乙方）、被告银河公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，该租赁协议书载明：“一、委托事项第1条委托物业概述：（1）广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾翡翠湾1栋1909号房；（2）房屋的建筑面积均为38.81平方米，房款总价为300000元；（3）委托期限：本委托协议期限为五年，自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2018年1月1日起至2022年12月31日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延。三、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务第1项为委托期间甲方是唯一的经营者，对委托物业享有独立的经营及管理权（包括不限于转租、分租权等），乙方不得干涉甲方委托经营。有关该物业的经营后租赁收益归甲方所有，甲方享有独立支配权；乙方的权利义务第5项为乙方在每个自然年度享有30天的免费入住天数，公历11月至4月免费入住22天，公历5月至10月免费入住8天，乙方需提前7天，在核实业主身份后，根据预定公寓的实际租赁情况安排乙方入住，如果业主未能提前预定或预定已经客满，业主应于谅解；担保的权利义务为担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任，对甲方或乙方损害担保方合法权益的，担保方有权追究损害方的责任并追讨全部损失。四、租金及结算方式：1、在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为150000元，该款项由银河公司按照交付时间2018年1月1日起计（即该物业实际交付之日顺延60天后开始计租），按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为7500元整。五、相关费用中的物业房产等政府税费及滞纳金、罚款由乙方承担；八、违约责任的第5条为甲方严重违反本协议导致不能实现本协议目的的，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相应责任。九、协议的终止、续签的第2项为若因不可抗力因素（台风、飓风、地震、火灾、泥石流、战争、暴乱等不可控制的原因）导致委托物业、设施设备和物品损毁或灭失的，任何一方不承担任何责任。不可抗力发生导致本协议不能继续履行的，任何一方均有权单方解除本协议。十一、担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。”合同签订后,被告银河公司支付2018年1月-6月13885.82元租金（其中的2018年1月-3月租金6942.91元，2018年4月-6月租金6942.91元）给原告，但自2018年7月1日起未能按约支付租金。原告经催收无果后，诉至法院，请求如诉请。2019年5月3日，月亮湾公司出具一份《致业主的一封信》，向全体业主告知，就部分业主投诉反映的房屋收益事宜，月亮湾公司作为担保方不推卸担保责任并予以解决，公司董事会经研究决定筹集500万元资金根据各业主房屋收益比例先期分配支付部分租金，并承诺在2年内付清截至2019年6月止的全部租金，对2019年7月起的租金按协议约定执行。庭审中，原告自认收到了被告方于2019年5月23日支付的租金1616.64元，被告方对此没有异议，且原告陈述：如果被告方确实代其缴纳2018年1月1日至2018年6月30日这两季度租金的税款1114.18元，其就不再请求被告方返还该笔钱款；被告方陈述：被告已经支付至2018年6月30日的租金，对于被告在2019年5月23日已支付的1616.64元，由被告在后续应支付给原告的租金中另行扣除，在本案不作扣除。另查明，2018年11月13日，被告银河公司代原告王振宁支付了2017年10月至2018年6月的租金14931元的7%（4%的房产税和3%的个人所得税）的税款1045.17元。本院认为，原、被告双方之间签订的《月亮湾公寓租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。合同签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交付被告银河公司使用，被告银河公司理应按合同约定支付租金，但被告银河公司没有按约支付每季度的租金，显然违约，理应承担违约责任。基于合同约定按季度结算、支付租金，而银河投资公司、月亮湾公司对原告主张的欠付租金时间从2018年7月1日起算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结日（2019年8月7日）止，2018年7月1日至2019年6月30日的租金支付时间已届满，银河投资公司理应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定每季度租金为7500元，从2018年7月1日计至2019年6月30日（4个季度），即7500元×4=30000元,扣减银河投资公司已向原告支付的1616.64元，尚欠租金计为28383.36元。此后产生的租金，原告可根据合同的实际履行情况另行主张。虽然原、被告双方在合同中约定银河公司有权对应付给原告的租金代为扣取相关税费，但原告为房产税和个人所得税的实际交税义务人，而被告银河公司并非法律规定的代扣代缴义务人，若扣取相关税费再另行支付剩余租金给原告，无法保障原告能按法律规定履行交税义务，而税务机关亦无法向直接要求被告银河公司缴交税款，故两被告主张按租金比例4%扣减房产税以及按租金比例3%扣减个人所得税后支付租金，缺乏合理依据，本院不予支持。原告收取租金后自行向税务机关履行其交税义务。因双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》为格式合同，双方在第四条第一款中约定，租金由被告银河公司按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给原告。虽然每季度租金的支付时间并没有具体到当季的哪一天，但根据诚实信用原则，按照通常理解，每季度的租金应在每季度内完成支付，即每季度的租金的最后支付期限应是第三个月的最后一天。虽然原、被告双方没有约定逾期支付租金违约责任，但被告月亮湾逾期付款的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，因此本院酌定逾期违约金按年利率6%从各期租金逾期之日即分别从2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起计算。原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2018年7月1日起计算违约金，对其超出部分，本院不予支持。鉴于被告银河公司已支付1616.64元未能清偿全部的债务，因此按照法律规定应清偿先到期的2018年7月1日至2018年9月30日的租金。据此，2018年7月1日至2018年9月30日的季度租金的逾期利息从2018年10月1日以7500元为计算基数计算至2019年5月29日，2019年5月30日起以5883.36元为计算基数予以计算。2018年10月1日至2019年6月30日三个季度的租金逾期利息，以每期租金7500元为计算基数，从各期租金逾期之日即分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起计算。原告请求计算违约金的期间为2018年7月1日至2019年7月1日，因此据上述计算起止时间及计算方式得出的违约金为:5883.36×(6%÷12×9)+7500×(6%÷12×6)+7500×(6%÷12×3)+7500×(6%÷12÷30)=264.75+225+112.5+1.25=603.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，守约方有权请求违约方赔偿其损失。而损失赔偿额依法应当相当于因违约所造成的损失或者按当事人约定的损失赔偿额的计算方法进行计算，本案中，房屋租赁合同双方出租房屋过程中均未对原告实现债权支出费用的负担或对损失赔偿额的计算作出约定，现原告主张其因追讨租金支出要求被告银河公司赔偿其因诉讼所支出的误工费、住宿费以及其他直接损失、间接损失、律师费等，因其所主张的以上费用不属于原告为实现债权必然支出的合理费用，且其没有提供相应的票据予以证明部分费用的支出，故原告请求被告银河公司支付上述费用，理据不足，本院不予支持。被告月亮湾有限公司作为保证人在《月亮湾公寓租赁协议书》保证人一栏上签名确认，为银河公司支付给原告的租金承担保证责任，双方成立合法有效的保证合同关系。上述协议书的担保条款没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，月亮湾公司应对银河公司尚欠原告的租金承担连带保证责任。因原、被告对保证期间没有约定，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债务人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，保证期间为主债务履行期届满之日起的六个月内。诉讼中，月亮湾公司向不特定的业主群体致函同意对银河公司欠付的全部租金承担保证责任并提出解决方案，据此可认定月亮湾公司与包括原告在内的业主成立新的保证合同关系，依月亮湾公司承诺的内容，本案租金应在保证范围和保证期间内。故原告请求判令月亮湾公司对银河公司欠付的租金承担连带清偿责任，本院予以支持。原告请求被告月亮湾公司对租金的逾期利息承担连带责任，理据不足，本院不予支持。至于原告请求被告银河公司足额支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金的问题，鉴于原告开庭时陈述若被告银河公司确实已代为垫付税款可不予请求该项租金，但经审查被告银河公司仅代原告缴纳了1045.17元税款，因此扣除税款后被告银河公司应支付2018年1月至2018年6月两个季度租金为13954.83元（7500元×2季度-1045.17=13954.83元），而实际上被告银河公司只支付了6942.91元+6942.91元=13885.82元。因此，被告银河公司仍应支付2018年1月至2018年6月两个季度少支付的租金13954.83元-13885.82=69.01元给原告。鉴于被告银河公司确未足额支付全部的租金，故原告请求计付未足额支付部分租金的违约金，符合法律规定，本院予以支持。据前所述，被告银河公司未足额支付的租金为69.01元，故应以69.01元为计算基数按照上述所述的违约金计算标准即年利率6%予以计算违约金。原告请求违约金自2018年7月1日计算至2019年7月1日，此系自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以支持。故该项违约金为69.01元×6%×1年=4.14元。同时据前所述，被告月亮湾公司应未足额支付的租金承担连带责任，对该违约金不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十六条，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年7月1日起计算至2019年6月30日止的4个季度租金合计28383.36元及逾期利息603.5元给原告王振宁；二、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告王振宁自2018年7月1日起计算至2019年6月30日止的租金28383.36元承担连带偿还责任；三、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月至2018年6月的2个季度少支付的租金69.01元及逾期利息4.41元给原告王振宁；四、、被告广东东方月亮湾有限公司对被告阳江银河东方投资商贸有限公司尚欠原告王振宁自2018年1月1日起计算至2018年6月30日止的租金69.01元承担连带偿还责任五、驳回原告王振宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，由原告王振宁负担134元,由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司负担294元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年九月九日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。