黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0822民初1582号原告（反诉被告）：焦新玉，男，1984年7月15日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：任世凯，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：张海艳，女，1988年2月6日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：庞开岭，佳木斯市永正法律服务所法律服务工作者。被告：于富，男，1974年3月4日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：杨坤，桦南县中心法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）焦新玉与被告（反诉原告）张海艳、被告于富排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦新玉及委托诉讼代理人任世凯、被告（反诉原告）张海艳及委托诉讼代理人庞开岭、被告于富委托诉讼代理人杨坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）焦新玉向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令被告排除妨害；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2019年1月15日，原告焦新玉与被告于富签订了房屋买卖协议，原告焦新玉为买房人于富为售房人。房屋位置位于桦南县××花园××楼××单元××号，面积为86.19平方米，房屋售价为170000元。合同签订后，原告焦新玉进行了装修，当装修快要结束时，受到被告张海艳及其家人的阻拦和制止，当原告问其原因时，被告拿出于富与其签订的房屋买卖合同，楼房号与原告购买的房屋相同。为此，原告找于富问其原因，于富说此楼先是卖给了张海艳，但张海艳提出不要才卖给焦新玉的。由于于富没有将房款退给张海艳，所以她不但阻止焦新玉装修，而且还将原告的房门锁换掉。原告多次与被告张海艳交涉，均无济于事，致使房屋无法装修，且不能入住。为此原告提起诉讼，同时追加于富为共同被告。恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张海艳辩称：一、答辩人房屋买卖合同真实、合法、有效，答辩人诉求有据可证，有法可依，答辩人的反诉请求，应依法支持。2018年5月17日，答辩人出资18万元购买于富位于桦南××楼××单元××室，面积86.19平方米住宅楼。双方房屋买卖合同约定，甲方（卖房人）于富必须保证产权的合法性、可信性，保证无按揭、银行无抵押、一房卖两家等经济纠纷，并由王彦杰承担担保。房屋买卖成交后，答辩人领取了该房屋入户单元门、防盗门钥匙，并向物业交缴了物业费、单元照明费、电梯费、给水费、供热费、装修清运费、房屋装修保证金及房屋面积差价款等。2019年2月3日，答辩人发现自家房屋门被他人贴有春联及开锁入室迹象，当即在防盗门贴上“房子是我的，手续齐全，勿动。”答辩人尽到了声明告知的义务。之后，答辩人在被答辩人尚未装修情况下，多次当面、电话交涉，并报警求助。被答辩人仍耍无赖，强行草率装修，恶意侵占，非法妨害，致使答辩人至今不能如期入住，严重侵犯了答辩人的合法权益。事实胜于雄辩，答辩人房屋买卖合同在先，并领取了该房屋进户门钥匙，缴纳了物业、水、电、供热等各项费用，根据法律相关规定，答辩人购买的房屋已实际交付使用，实际转移占有，实际享有物权。答辩人与于富房屋买卖关系依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。据此，答辩人与卖房人于富签订的房屋买卖合同合法、有效。答辩人的反诉请求，应依法支持。二、被答辩人房屋买卖协议系一房两卖、一房两买，严重违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定无效。被答辩人在起诉状中称：“2019年1月15日，原告与于富签订一份房屋买卖协议，房屋位置桦南××楼××单元××室，面积为86.19平方米。被告与于富签订的房屋买卖合同，楼房号与原告购买的房屋相同。”由此可见，被反诉人明知反诉人先期购买了该涉案房屋，仍主观恶意与卖房人于富签订一房两卖、一房两买协议，并不择手段，恶人先告状，捏造事实，虚假诉讼，被答辩人如此行为，这是法律所不允许的。1、答辩人签订的房屋买卖合同优先于被答辩人房屋卖买协议8个月。根据先优于后的推定原则，答辩人与卖房人于富签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。2、被答辩人与卖房人于富签订的房屋买卖协议明显存在一房两卖、一房两买情形，严重违反法律、行政法规的强制性规定。据此，该房屋买卖协议自签订之日起就没有法律效力，属于无效合同。3、被答辩人与卖房人于富签订的房屋买卖协议，涉嫌恶意串通，恶意取得，主观恶意损害答辩人合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。此外，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条规定：买受人与出卖人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并将房屋交付使用，导致他人无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。根据上述法律规定，本案被答辩人与卖房人于富签订的房屋买卖协议，有悖于法，应依法认定无效。三、被答辩人无事实、无法律根据，非法侵占他人私有住宅，恶意实施妨害，其后果咎由自取。被答辩人在起诉状中称：“卖房人于富说，此楼先前卖给了被告，被告不要才卖给原告的。”被答辩人如此说法，纯属荒谬。事实上，自2018年5月17日房屋买卖依法成立后，答辩人始终履行房屋各项缴费义务，坚持主张涉案房产所有权。答辩人从未书面或口头提出退房，更没有书面或口头委托他人办理退房事宜。被答辩人有何依据、证据，证明答辩人退房的事实呢？铁证如山，谎言终被揭穿，2019年6月18日，也就是被答辩人诉讼期间，答辩人的老公电话询问卖房人于富，涉案房屋你究竟想给谁？于富断断回答：“房子给你们，回迁房都落到你们名下了，不可能给他们（焦新玉）。”答辩人均有视听资料为证。被答辩人无事实，无法律根据，非法侵占他人私有住宅，恶意实施妨害，其后果咎由自取。答辩人遭遇非法妨害，损失巨大。答辩人将依法另案追究被答辩人与卖房人于富恶意串通，一房两卖、一房两买的经济责任及法律责任。综上所述，本案事实清楚，答辩人的证据，足以证明本案事实，也足以认定本案事实。答辩人反诉请求，有法可依。被答辩人与卖房人于富签订的一房两卖、一房两买协议，严重违背法律、行政法规的强制性规定，应依法撤销。被答辩人种种狡辩苍白无力，更对抗不了答辩人依法、合法取得的个人私有房产。请求人民法院依法支持答辩人的反诉请求，切实维护答辩人的合法权益，真实践行公平、公正，司法为民的法治理念。被告（反诉原告）张海艳向本院提出反诉请求，1、请求人民法院依法判令被反诉人停止侵权，排除妨害，立即将位于桦南县桦南××楼××单元××号，面积为86.19平方米房屋归还给反诉人；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月17日，反诉人出资18万元购买于富位于桦南××楼××单元××号，面积86.19平方米住宅楼。房屋买卖合同明确约定，甲方（卖房人）于富必须保证产权的合法性、可信性。保证无按揭、银行无抵押、一房卖两家等经济纠纷，并由王彦杰承担担保。房屋买卖合同签订后，反诉人当即领取了该房屋入户单元门、防盗门钥匙，并向物业交缴了物业费、单元照明费、电梯费、给水费、供热费、装修清运费、房屋装修保证金及房屋面积差价款等。2019年2月3日，反诉人发现自家房屋门被他人贴有春联及开锁入室迹象，当即在防盗门贴上“房子是我的，手续齐全，勿动。”之后，反诉人及家人与被反诉人多次见面、电话交涉，并报警求助，被反诉人仍然我行我素，强行草率装修，恶意侵占，非法妨害，致使反诉人至今不能如期入住，严重侵犯了反诉人的合法权益。事实胜于雄辩，反诉人房屋买卖合同在先，反诉人领取了该房屋进户门钥匙，缴纳了物业等各项费用。本案中，反诉人的大量证据，足以证明本案事实，也充分证实该房屋已实际交付使用，实际转移占有，实际享有物权。被反诉人无事实，无法律根据，以非法手段，强行侵占他人住宅，恶意实施侵权妨害，剥夺反诉人合法财产，严重损害反诉人合法权益，有悖于法。反诉人请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，严格遵循民事证据审核认定规则，依法支持反诉人的反诉请求，切实维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）焦新玉辩称，本案涉案房屋都是从于富手中购买的，而且双方都有合同，原告买房后，于富将房门钥匙交给原告，并允许原告进行装修。当装修即将接近尾声时，张海艳的母亲前去制止和阻拦。并称此房屋款于富没有返给他们，不得原告装修。为此原告找到于富问明情况，于富称此房原来确实卖给了张海艳，由于张海艳没有看中户型，提出不要的前提下才卖给原告的。由于单元门排列顺序改变，致使张海艳对变更后的户型不如意，便提出退房返款要求。涉案房屋就是在张海艳退房之后于富才卖给原告的。只是因为于富没有能及时返还房款，才导致此案发生。张海艳应当向于富主张权利，法院应当驳回反诉原告张海艳的反诉请求。被告于富辩称，张海艳和焦新玉的房屋都是我出卖的，但不是一房二卖，因为该房屋的开发商开发后，由桦南县动迁办接收管理，将原来规划的单元顺序号给变更了，即原来的一单元变成为三单元，这样于富同张海艳签订合同的户型发生了变化，张海艳看到新的楼房时，对户型不满意，提出不要了，并且约定由于富返给张海艳的购房款，但我现在在积极筹款将购楼款返还给张海艳，这个房应当归焦新玉所有。原告（反诉被告）焦新玉围绕诉讼请求，提供如下证据：2019年1月15日原告焦新玉与被告于富签订的房屋买卖合同一份，购房交款收据一张，证明原告焦新玉与被告于富签订的房屋买卖合同是合法有效的，而且该合同确定了房屋的位置、面积及房款，并且已经支付13万元的购房款；证人关某出庭作证，证明其与于富和原告焦新玉牵线购买此争议楼，当时于富说该楼卖完后又不要了，所以又卖给了原告焦新玉；2019年3月2日，焦新玉与张海艳的通话录音光碟一份，证明张海艳在录音中明确表示不要这个房子了，并且还提出于富把钱返给张海艳，张海艳就将房屋手续交给焦新玉的事实。用电服务一卡通一份，证明焦新玉在入户时，小区物业开具介绍信去用电部门办理的购电卡，以焦新玉的妻子陈美玲名义办理的。经庭审质证，被告（反诉原告）张海艳对该合同有异议，认为该合同存在一房二卖的情形，违反法律规定。证人关某与焦新玉存在亲属关系，不能作为本案的定案依据。二人的录音是卢登师在我回迁后，我给焦新玉打电话，卢登师说五月前后给解决，后来没有解决，所以产生了这些问题，我现在要房子，不要钱。我本人也有用电服务一卡通，具体时间在原告焦新玉之后。被告（反诉原告）张海艳围绕诉讼请求，提供如下证据：房屋买卖合同一份，证明被告张海艳于2018年5月17日出资18万元购买乙方房屋的事实；莱茵花园小区回迁安置专用结算单及收据各一份，证明张海艳于2019年3月1日交付房屋差价款3430.4元，供热费2858.58元的事实；物业费清单一份，收据一份，用电服务一卡通一份，证明张海艳交纳物业管理费625元，单元照明灯费24元，电梯使用费600元，二次给水、二次供热费261元，装修清运费150元及装修保证金1000元，并且办理了用电服务一卡通的事实；卢登师证明一份、照片一张，证明涉案房屋是卢登师交给于富，于富将案涉房屋的钥匙、防盗门钥匙6把交给张海艳的事实；照片一张，证明张海艳于2019年2月3日将“房子是我的，手续齐全，勿动”的纸张张贴在防盗门上，证明张海艳已经尽到了告知义务。结婚证一份，91335部队函一份，证明张海艳与91335部队的郭满系合法夫妻；视听资料光碟三张，证明2019年6月18日张海艳的丈夫郭满与于富通话时，于富说给张海艳，不可能给焦新玉，及2019年3月1日张海艳在办理缴费等事宜的影像资料。经庭审质证，原告（反诉被告）焦新玉对上述证据的真实性不符存在异议，认为取暖费的名字是卢登师，房屋是卢登师的，没有过户到张海艳名下。本院经审查认为，原、被告提供的证据均具有真实性，对双方提供的证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，张海艳与于富签订商品房买卖合同，价款为18万元，位于桦南××楼××单元××室，面积86.19平方米住宅楼，当时交款16万元。双方房屋买卖合同约定，甲方（卖房人）于富必须保证产权的合法性、可信性，保证无按揭、银行无抵押、一房卖两家等经济纠纷，并由王彦杰承担担保。房屋建成后，由于开发商将房屋交给桦南县动迁办管理，在测绘时，将单元号改变，原来的一单元变更为三单元，三单元变更为一单元。根据合同，桦南县动迁办将该房屋交给了工程施工人卢登师，卢登师又将房屋给了承包该工程水暖的于富。于富接收房屋后交给张海艳。张海艳及其母亲发现该房屋与原来确定的户型不符，便提出了退房要求。于富同意退房，但没有将所交房款给付张海艳。2019年1月15日，焦新玉欲购买楼房，通过关某找到于富，于富称莱茵花园小区三号楼1单元1001室房屋卖出后又不要了，双方经协商，该楼房以17万元的价款成交，焦新玉先交付13万元，待房屋手续办理齐全后，再交尾款4万元。焦新玉交款后，于富将房门钥匙交给焦新玉，物业出证明让焦新玉办理了用电一卡通，便着手进行装修事宜。2019年2月3日，张海艳发现该房屋有人入住装修，其母亲便以于富没有将购楼钱返还为由，阻止焦新玉装修，双方因此到桦南县公安局处理，因认定是民事纠纷，桦南县公安局不予受理。2019年3月1日，原房主卢登师领张海艳办理了物业费、单元照明费、电梯费、给水费、供热费、装修清运费、房屋装修保证金及房屋面积差价款等事宜。经协调，双方暂时保存房屋状态不变，待协商解决。2019年6月10日，焦新玉以张海艳阻止其装修入户为由，诉讼至法院，要求判令张海艳排除妨害，并承担诉讼费用，诉讼中追加于富为共同被告参加诉讼。张海艳以其购买的房屋已实际交付使用，实际转移占有，实际享有物权，与于富房屋买卖关系依法成立为由提起反诉，请求判令焦新玉排除妨害并承担诉讼费用。本院认为，焦新玉与于富签订的房屋买卖合同及张海艳与于富签订的房屋买卖合同均有效。本案中，由于张海艳与于富签订合同后，发现该房屋户型不如意，其母亲便要求退房款，于富亦同意退款，说明双方的房屋买卖合同已经口头解除。但没有实际履行返还购楼款，合同解除后，双方变成了债权债务关系。焦新玉与于富签订合同后，对该房屋实际入住装修。综合双方的实际入住情况，该房屋由焦新玉购买所有比较适宜。张海艳应当停止对案涉房屋的妨害，其反诉主张不予支持。张海艳辩解于富对该房屋属于一房二卖，其与焦新玉的房屋买卖合同属于恶意串通，损害其合法权益的主张，证据不足，其辩解主张不予采纳。张海艳所缴纳的其它费用，本案不予审理，可另案诉讼。被告于富作为该房屋的出卖人，在没有实际返还张海艳房款的情况下，又将该房屋出卖，且所卖的房款又不给付张海艳，存在重大过错，也是本案产生的根本原因，应当承担返还房款的责任，具体数额本案不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，第一百零六条，第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张海艳排除对原告（反诉被告）焦新玉房屋的妨害；二、驳回被告（反诉原告）张海艳的反诉请求。案件受理费50元及反诉费50元均由被告于富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  林佳智二〇一九年九月九日书记员  夏 丽