安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5776号上诉人（原审被告）：合肥舜洲置业有限公司，住所地合肥市肥西县桃花镇松林路与书箱路交口禹洲华侨城柳园2＃楼107商铺。法定代表人:林宇华，公司总经理。委托诉讼代理人:江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人:马侃，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙燕玲，女，1981年10月21日生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人:徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人:储陈城，安徽安泰达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴明枝，女，1989年2月19日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人:徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人:储陈城，安徽安泰达律师事务所实习律师。上诉人合肥舜洲置业有限公司（以下简称舜洲置业公司）因与被上诉人孙燕玲、吴明枝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院作出的（2019）皖0123民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舜洲置业公司上诉请求：1.请求依法改判舜洲置业公司无须向孙燕玲、吴明枝返回定金10000元；2.本案二审诉讼费用由孙燕玲、吴明枝承担。事实与理由：舜洲置业公司与孙燕玲、吴明枝之间签订的《禹洲天玺项目认购书》第五条约定孙燕玲、吴明枝应在签订认购书后七日内主动前往售楼处与舜洲置业公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，若未前去签订或双方未能签订《商品房买卖合同》，则视作孙燕玲、吴明枝自动放弃认购该房产权利，舜洲置业公司有权单方解除认购书并没收孙燕玲、吴明枝已支付的定金及其他款项。孙燕玲、吴明枝在一审中未能举证证明是由于舜洲置业公司单方违约导致双方之间不能签订《商品房买卖合同》，也未能举证证明在认购书签订后履行过程中出现了不可抗力情形，亦未能举证证明其在认购书约定的时间内前往售楼处要求与舜洲置业公司签订《商品房买卖合同》。故在《商品房买卖合同》至今未签订的情形下，舜洲置业公司有权没收孙燕玲、吴明枝交付的定金。孙燕玲、吴明枝辩称，1、舜洲置业公司上诉依据的《禹州天玺项目认购书》第五条系格式条款，过分加重了孙燕玲、吴明枝的义务，本身无效。舜洲置业公司作为提供格式条款的一方当事人，有两项基本义务：第一，应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款的义务；第二，对格式条款内容予以说明的义务。从该认购书的内容形式上看，认购书中并没有任何一个条款使用了加粗或其他字体等形式提请孙燕玲、吴明枝注意。在审理过程中，舜洲置业公司也未提出任何证据证明已经尽到了对认购书的说明义务。故在本案中，舜洲置业公司提供认购书要求孙燕玲、吴明枝签署，用以排除限制孙燕玲、吴明枝的权利，减轻舜洲置业公司的格式条款，依法应当认定无效。2、即使认定该《认购书》内容有效，舜洲置业公司未通知孙燕玲、吴明枝解除认购书，双方未能按照认购书约定签订《商品房买卖合同》，不能归责于任何一方，一审法院认定事实正确，适用法律正确。根据《禹州天玺项目认购书》第五条的约定，舜洲置业公司行使合同解除权，是舜洲置业公司没收定金的前提条件。但孙燕玲、吴明枝并未接到任何合同的解除通知，舜洲置业公司即已将房屋另行出售，该行为导致了孙燕玲、吴明枝事实上不能取得涉案房屋。孙燕玲、吴明枝向一审法院起诉请求：1、依法判令解除孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司之间的商品房买卖合同关系；2、依法判令舜洲置业公司返还孙燕玲、吴明枝支付的定金10000元及利息(自2015年12月27日起，以中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止，暂计100元)；3、依法判令舜洲置业公司返还孙燕玲、吴明枝支付的房屋价款156874元及利息(其中66874元自2015年12月31日起，90000元自2016年5月11日起，均以中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止，暂计126元)；4、依法判令舜洲置业公司赔偿孙燕玲、吴明枝房屋现有价值与《禹洲天玺项目认购书》之间的价差的实际损失(以法院评估为准)；5、依法判令舜洲置业公司承担孙燕玲、吴明枝已付购房款一倍的赔偿责任333748元；6、案件诉讼费由舜洲置业公司承担。一审法院认定事实：2015年12月27日，孙燕玲、吴明枝和舜洲置业公司签订了《禹洲天玺项目认购书》，该认购书约定，孙燕玲、吴明枝认购舜洲置业公司开发的位于肥西县桃花镇繁华大道与泰山路交口禹洲天玺项目14幢2804号商品房，该房建筑面积约104.05平方米，价格6674元每平方米，总价694430元。同日，孙燕玲、吴明枝向舜洲置业公司支付定金10000元。该认购书第5条约定，孙燕玲、吴明枝应在签订认购书后于七日内主动前往售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。若孙燕玲、吴明枝未前去签订或双方未能签订《商品房买卖合同》，则视作孙燕玲、吴明枝自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收孙燕玲、吴明枝已支付的定金及其他款项，并有权在事先不通知孙燕玲、吴明枝的情况下，单方面将上述房产收回另行出售，而不再对孙燕玲、吴明枝做任何补偿；第七条约定，在本认购书约定签约期限内，如因舜洲置业公司原因造成不能购买该房产的，则舜洲置业公司双倍返还认购定金。除此情形外，已支付的定金不予退还；第十条约定，本定金并入按揭首付房款或一次性房款中一并开具收据。《禹洲天玺项目认购书》签订后，孙燕玲、吴明枝、舜洲置业公司双方并未签订《商品房买卖合同》，案涉禹洲天玺14幢2804房屋已经出售给案外人王芳，总购房价832400元，并于2016年5月27日备案《商品房买卖合同》。根据孙燕玲、吴明枝、舜洲置业公司双方提供了的四份银行卡交易明细，其中，尾号为1389的农业银行卡于2015年12月31日向舜洲置业公司刷卡支付41000元；尾号1025中行借记卡向舜洲置业公司刷卡支付25874元；尾号1389号农业银行卡于2016年5月11日向舜洲置业公司刷卡支付52000元；尾号1025中行借记卡于2016年5月11日向舜洲置业公司刷卡支付38000元，以上总计156874元。2015年12月27日，案外人方芳与孙燕玲、吴明枝一同至舜洲置业公司处认购了另一套房产禹洲天玺15#601室，共计价款666875元，该套房屋，于2015年12月31日备案《商品房买卖合同》，合同约定买受人采取按揭方式付款，首付款人民币166874元，剩余房款办理按揭。一审法院认为，孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司签订《禹洲天玺项目认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定履行各自的权利义务。孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司未能按照认购书约定签订商品房买卖合同，舜洲置业公司也未通知孙燕玲、吴明枝方解除该认购书，结合双方两次开庭陈述、当时房价上涨行情及案涉房屋另售他人价格，一审法院认为双方未能按照《禹洲天玺项目认购书》约定签订《商品房买卖合同》，不能归责于任何一方，舜洲置业公司应退回孙燕玲、吴明枝定金。孙燕玲、吴明枝要求舜洲置业公司返还定金10000元及利息的诉讼请求，其中返还定金10000元，一审法院予以支持，其余部分一审法院不予支持。关于孙燕玲、吴明枝要求舜洲置业公司返还支付的房屋价款156874元及利息的诉讼请求，舜洲置业公司辩称其收到四笔刷卡支付款共计156874元，该款系禹洲天玺15#601室房款，并非本案孙燕玲、吴明枝认购房款。一审法院认为，本案支付款项156874元并非银行转账，按照交易习惯，现场刷卡后，孙燕玲、吴明枝除刷卡单外理应向舜洲置业公司索要收款收据或其他付款凭证，孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司认购协议第十条也约定“本定金并入按揭首付房款或一次性房款中一并开具收据”。孙燕玲、吴明枝提供的刷卡单不能证明该款系为案涉14幢2804房屋支付的房款，且该款数额与舜洲置业公司所称的该款用于支付的禹洲天玺15#601室首付款恰好一致。孙燕玲、吴明枝要求舜洲置业公司返还支付的房屋价款156874元及利息的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司双方在签订《禹洲天玺项目认购书》后七日内并未能签订《商品房买卖合同》，该认购书虽有商品房买卖合同部分内容，但舜洲置业公司并未按照约定收受购房款，该认购书不能认定为商品房买卖合同，孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司之间尚未成立商品房买卖合同关系。基于以上几点，孙燕玲、吴明枝要求解除孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司之间的商品房买卖合同关系的诉讼请求，一审法院不予支持；孙燕玲、吴明枝要求舜洲置业公司賠偿孙燕玲、吴明枝房屋现有价值与《禹洲天玺项目认购书》之间的价差的实际损失及承担孙燕玲、吴明枝已付购房款一倍的赔偿责任333748元的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决：一、舜洲置业公司于判决发生法律效力后七日内返还孙燕玲、吴明枝定金10000元；二、驳回孙燕玲、吴明枝其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4404元，由舜洲置业公司负担25元，由孙燕玲、吴明枝负担4379元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，孙燕玲、吴明枝与舜洲置业公司签订《禹洲天玺项目认购书》后，未能按照认购书的约定签订商品房买卖合同，对于未能签订商品房买卖合同的原因，双方均无法举证证明系因对方过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故一审判决舜洲置业公司返还孙燕玲、吴明枝定金10000元，于法有据。另，合肥舜洲置业有限公司主张孙燕玲、吴明枝未向其支付过任何款项，与其一审陈述不符，本院不予采信。综上所述，舜洲置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20元，由合肥舜洲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年九月二十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。