济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初6798号 原告：山东钢铁集团房地产有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：王庆山，董事长。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。 被告：济南槐荫玉之锦瑜伽馆，住所地济南市。 经营者：姜希风。 委托诉讼代理人：霍建华，山东通卓律师事务所律师。第三人：毕江军，男，1982年4月25日出生，汉族， 住山东省五莲县街头镇沿河村87号。 委托诉讼代理人：高永亮，济南历下金宏法律服务所法律工作者。 第三人：卓楚伟，男，1972年5月25日出生，汉族，住深圳市。 委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。 原告山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢房地产公司）与被告济南槐荫玉之锦瑜伽馆（以下简称瑜伽馆）物权保护纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，原告山钢房地产公司申请追加毕江军、卓楚伟作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告山钢房地产公司的委托诉讼代理人李善江、被告瑜伽馆的经营者姜希风及其委托诉讼代理人霍建华、第三人毕江军的委托诉讼代理人高永亮、第三人卓楚伟的委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山钢房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令瑜伽馆腾还房权证槐字第158905号201室房屋；2.请求判令瑜伽馆、毕江军、卓楚伟支付房屋占有使用费486935元（自2015年5月份至2019年2月止）；3.请求判令瑜伽馆、毕江军、卓楚伟支付自2019年3月起至实际腾房之日止，每月损失额按照鉴定意见中明确的2019年2月份月房屋占有使用费标准计算；4.评估费3000元。事实与理由：济房权证槐字第158905号201室房屋为山钢房地产公司所有，瑜伽馆未与山钢房地产公司签订房屋租赁合同，却长期占有使用涉案房屋。山钢房地产公司多次找瑜伽馆腾还上述房产，瑜伽馆至今未腾还。因毕江军、卓楚伟将涉案房屋交付瑜伽馆，其应一并承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，山钢房地产公司起诉至法院，望判如所请。 瑜伽馆辩称，因为是毕江军将涉案房屋交付给姜希风用于经营瑜伽馆，当时是毕江军同意由徐丹丹经手签署了相应的《房屋租赁协议书》，姜希风也已经交纳租金至2019年6月11日，姜希风与徐丹丹签订的《房屋租赁协议书》合法有效，山钢房地产公司对我方的诉讼请求应予以驳回。 毕江军述称，我方同意瑜伽馆的意见，我方与山钢房地产公司之间有商品房预订协议，因此我方有权利将房产对外出租。 卓楚伟述称，我方对房屋出租事宜不知情，并且未收到瑜伽馆交付的租金，与我方无关，请求驳回对我方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 山钢房地产公司系坐落于槐荫区经十路25166号1号公建201（房产证号：济南20170260497）房屋所有人，现该房屋由瑜伽馆经营使用。 山东莱钢建设置业有限公司（甲方，出售方）与卓楚伟（乙方，认购方）于2011年6月15日签订《商品房预定协议书》，载明“甲、乙双方经过·友好协商，就乙方向甲方预定的山东省济南市莱钢建设住宅商品房事宜达成如下协议，共同信守。第一条预定房屋情况乙方自愿预定位于济南市经十路25166号的莱钢建设·凯旋新城项目1号公建101、102、103、104、105、106、107、110、111、112、113、114、201、203、204、205、206、207号房屋（以下简称该房屋），该房屋建筑面积合计暂定为1737.18平方米，附属地下室为号，建筑面积约为平方米，附属车位为号。第二条价款1、房屋款：该商品房售价按建筑面积计算为人民币12000元/平方米,按预测面积计算，以上房屋总价款为2084.616万……第四条付款时间及约束1、签订本协议时，乙方应向甲方给付定金人民币（大写）50万元整即（小写）：￥500000元……”毕江军于当日交纳50万元定金，山钢房地产公司、卓楚伟、毕江军未在上述约定时间内签订房屋团购协议。 另查明，山东莱钢建设置业有限公司于2014年9月1日变更企业名称为山钢房地产公司。 徐丹丹（甲方，出租方）与姜希风（乙方，承租方）于2015年5月1日签订《房屋租赁协议书》，该协议书载明“根据相关法律规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订协议如下：一、甲方将自有的位于济南市济南槐荫区经十路25166号一号公建201的临街商铺出租给乙方，乙方用于养生馆使用。二、租赁期为2015年5月12日至2020年6月11日，其中2015年5月12日-2015年6月11日为乙方免装修期。三、租金为每年捌万贰千元整，乙方交纳叁仟元作为房屋押金。……”，协议书还约定了其他内容。另，徐丹丹系作为毕江军的代理人与姜希风签订了上述协议书，姜希风已缴纳租金至2019年6月11日。 山东莱钢建设置业有限公司济南分公司于2012年4月作出《情况说明》，载明“2011年6月18日毕江军、卓楚伟与山东莱钢建设置业有限公司济南分公司签订一号商业公建18套及4号楼3套商业共计21套，毕江军并于当日交纳了50万团购保证金，随后于2012年3月9日交纳了40万房款，加之前结转的房款10.6万元，累计交纳房款180万元，毕江军与卓楚伟共同要求4号楼3套商业房产证先办理至济南盛世环球阀门有限公司名下，办理房产证所有税费约45万元由毕江军承担，并于2012年4月份将公建分批交付”。该说明中还附有房号，其中包括1号公建1-201，交付日期2012年4月。 山东信莱物业管理有限公司凯旋新城西区管理处于2015年8月29日出具《证明》，载明“兹证明济南市经十路25166号凯旋新城1号公建如家宾馆、济南盛世环球阀门有限公司房产自2011年5月至今由毕江军办理租赁及协助交纳水、电费等事宜”。 毕江军于2013年9月30日作出《承诺》，载明“本人毕江军（身份证371121198204250713）与2013年5号及2013年9月30日分两次向莱钢建设置业有限公司交纳凯旋新城西区一号公建团购保证金贰拾肆万元及伍拾陆万元。本人承诺在2013年12月20日前将团购的凯旋新城一号公建全部房源缴纳完，并签订完成商品房买卖合同。如未按期缴纳完全部房款并签订购房合同，则本人承担一切由此引起的风险和损失。”该《承诺》毕江军在（2014）槐民初字第2567号案件中提交。 山钢房地产公司委托山东中安土地房地产评估有限公司就涉案房屋在2019年2月18日时的市场租金价值及相关利息进行评估，山东中安土地房地产评估有限公司于2019年2月22日作出鲁中安房估（2019）008号《房地产咨询报告》，估价结果：2015年度，每平方米月租金52.55元，年租金115639.43元，利息8108.61元；2016年度，每平方米月租金55.18元，年租金121421.40元，利息6593.81元；2017年度，每平方米月租金57.94元，年租金127493.11元，利息4937.09元；2018年度，每平方米月租金60.83元，九个月租金合计100395.05元，利息2349.61元；自2015年5月至2019年2月租金损失合计为486935元。山钢房地产公司为此支付评估费3000元。瑜伽馆对上述评估结果提出异议，向本院提交《重新鉴定申请书》，申请对涉案房屋租金价值进行重新鉴定，本院予以准许，后依法选定山东众合土地房地产评估有限公司为评估机构，但瑜伽馆拒绝缴纳评估费，该评估机构作出《退卷函》，就评估事宜予以退卷处理。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋登记在山钢房地产公司名下，山钢房地产公司为涉案房屋所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 关于山钢房地产公司与卓楚伟之间的法律关系。卓楚伟辩称毕江军因资金缺乏与自己合作购买房屋，以自己名义与山钢房地产公司签订《商品房预定协议书》，山钢房地产公司也在收据中注明了自己与毕江军的名字，而且50万元定金也由毕江军缴纳，其仅缴纳了凯旋新城4号楼1-101、1-201、1-102房屋的全款并将房屋办理至济南盛世环球阀门有限公司名下，其他18套房屋其并未购买。经审查，山钢房地产公司提交的坐落于槐荫区经十路25166号1号公建201房屋的《房屋权属状况信息》载明的所有权人为山钢房地产公司。山钢房地产公司收取毕江军租金并在定金收据上注明毕江军的名字，即认可了毕江军也系《商品房预定协议书》的合同相对人，事实上山钢房地产公司也将包括涉案房屋在内的房屋交付给了毕江军而非卓楚伟，毕江军对外行使对涉案房屋的出租权。综上，本院对卓楚伟的辩解意见予以采信，则山钢房地产公司就涉案房屋与卓楚伟之间仅存在名义上的《商品房预订协议书》，双方就涉案房屋不存在实质上的权利义务关系，故山钢房地产公司就涉案房屋向卓楚伟主张权利于法无据，本院不予支持。 关于山钢房地产公司与毕江军之间的法律关系。山钢房地产公司陈述毕江军经手其多处房产销售事宜。经审查，毕江军参与了山钢房地产公司与卓楚伟关于《商品房预订协议书》的签订事宜，并交纳了50万元定金，山钢房地产公司也将涉案房屋交付给了毕江军，后又收取了毕江军交纳的部分房款，从山东莱钢建设置业有限公司济南分公司作出的《情况说明》可以印证。依据现有证据，本院认定山钢房地产公司与毕江军之间系商品房买卖合同关系。 关于徐丹丹与姜希风签订的《房屋租赁协议书》的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，毕江军委托徐丹丹作为代理人代理自己与姜希风签订《房屋租赁协议书》，并约定相应的权利义务，签订行为、约定内容均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。另外，山东信莱物业管理有限公司凯旋新城西区管理处的工作人员也称毕江军购买了1号公建的大多数商铺，并且在1号公建内设有办公室对外进行房屋租赁与销售，并负责商铺的物业费、水电费交纳事宜。结合山钢房地产公司陈述的其与毕江军的合作形式及收取定金、房款并将涉案房屋交付给毕江军的相关事实，可以证实姜希风是善意承租人，不存在恶意串通情形。综上，本院确认《房屋租赁协议书》合法有效。 关于《房地产咨询报告》应否采信问题。山钢房地产公司提交山东中安土地房地产评估有限公司作出的《房地产咨询报告》作为证据经双方当事人质证，瑜伽馆对评估意见提出异议并申请重新鉴定，但因瑜伽馆拒绝缴纳评估费，依法选定的鉴定机构予以退卷处理。经审查，瑜伽馆辩称对《房地产咨询报告书》不予认可申请司法鉴定，但对此未提交证据加以佐证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，瑜伽馆仅辩称《房地产咨询报告》不予认可，但就相应的事实与理由均未作陈述，也未提交证据佐证其辩解意见，依照上述法律规定，应承担不利后果。另外，山东中安土地房地产评估有限公司具备相应的评估资质，评估程序合法、评估意见明确具体、依据充分。综上，本院对该评估机构作出的评估意见予以采信。 山钢房地产公司请求判令瑜伽馆腾还房权证槐字第158905号201室。本案中，山钢房地产公司系涉案房屋所有权人，其该项请求系行使物权，物权系绝对权具有对世性，而瑜伽馆基于债权占有、使用涉案房屋，根据物权优先性及排他性，山钢房地产公司的该项诉求合法有据，本院予以支持。 山钢房地产公司主张瑜伽馆、第三人毕江军、卓楚伟支付房屋占有使用费486935元（自2015年5月份至2019年2月止）；自2019年3月起至实际腾房之日止，每月损失按照鉴定意见中明确的2019年2月份月房屋占有使用费计算。瑜伽馆辩称不同意赔偿，因其已交付房租，应该由受益人毕江军赔偿。毕江军则述称，同意瑜伽馆的意见。卓楚伟述称与其无关。经审查，山钢房地产公司主张卓楚伟承担责任于法无据，本院不予支持。徐丹丹与姜希风签订的《房屋租赁协议书》合法有效，根据合同相对性,姜希风仅负有向毕江军支付租金的义务，山钢房地产公司主张该期间瑜伽馆承担责任于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，毕江军在该期间收取租金没有法律依据，构成不当得利，山钢房地产公司作为受损失人有权主张返还。因评估意见已被本院采信，毕江军应按照评估意见确定的数额向山钢房地产公司履行支付房屋占有使用费的义务。故山钢房地产公司主张毕江军支付自2015年5月份至2019年2月止房屋占有使用费486935元合法有据，本院予以支持。 另外，山钢房地产公司主张自2019年3月1日起，房屋占有使用费按照鉴定意见确定的2019年2月租金数额计算。经审查，依照一般生活经验法则，参照已被采信的评估鉴定意见，涉案房屋对外的租金是呈上涨趋势的，山钢房地产公司主张按照2019年2月份的评估意见确定的租金标准计算之后的房屋占有使用费系对自身权利的处置行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，更不损害其他人合法权益，本院予以准许。综上，山钢房地产公司的该项诉求合法有据，本院予以支持，毕江军应予支付。 山钢房地产公司主张评估费用3000元，提交《房地产咨询报告》、评估费发票佐证，毕江军对此无异议。经审查，评估意见已被本院采信，评估意见为明确双方当事人权利义务的重要依据，为必要支出费用，故山钢房地产公司的该项诉求合法有据，本院予以支持，毕江军应予支付。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第 三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告济南槐荫玉之锦瑜伽馆于本判决生效之日起十日内将坐落于槐荫区经十路25166号1号公建201房屋腾交给原告山东钢铁集团房地产有限公司； 二、第三人毕江军于本判决生效之日起十日内向原告山东钢铁集团房地产有限公司支付房屋占有使用费486935元； 三、第三人毕江军于本判决生效之日起十日内向原告山东钢铁集团房地产有限公司支付房屋占有使用费（自2019年3月1日起，以每月租金为11155元为基数，计算至涉案房屋被实际腾还之日止）； 四、第三人毕江军于本判决生效之日起十日内向原告山东钢铁集团房地产有限公司支付评估费3000元； 五、驳回原告山东钢铁集团房地产有限公司对第三人卓楚伟的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8649元，被告济南槐荫玉之锦瑜伽馆负担100元，第三人毕江军负担8549元。诉中保全费5000元，公告费300元，由第三人毕江军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  姜丽丽 人民陪审员  刘 艳 二〇一九年九月三十日 法官 助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦