山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初1868号原告：孙某某，男，1948年12月24日生，汉族，住河东区。委托诉讼代理人：郁雅文，临沂河东九曲法律服务所法律工作者。被告：史某某，男，1988年6月9日生，汉族，住枣庄市山亭区。被告：鲁某某，女，1987年5月10日生，汉族，住山东滕州市。被告：临沂市鲁房房屋置换有限公司，住所地：临沂市兰山区瑞联温州街A座10号楼1012室。法定代表人：赵霞，经理。委托诉讼代理人：张弛、山东有泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继鑫，男，1994年11月8日生，汉族，系该公司职工。原告孙某某与被告史某某、鲁某某、临沂市鲁房房屋置换有限公司（以下称鲁房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人郁雅文、被告鲁房公司的委托诉讼代理人张弛与张继鑫到庭参加诉讼，被告史某某、鲁某某经本庭公告合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同书》；2、依法判令三被告立即返回原告购房款、违约金及装修费、佣金等各项损失共计937000元及利息（利息按照银行同期贷款利率自2018年6月11日开始计算至被告实际履行之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月8日，原告通过第三被告鲁房公司购买被告史某某、鲁某某名下位于临沂市河东区，原告与三被告在第三被告鲁房公司提供的格式合同《房产买卖合同书》上签字，合同签订后，原告向第三被告鲁房公司支付佣金1.4万元，并按照合同约定向被告史某某、鲁某某支付61万元房款，被告史某某、鲁某某在收到原告61万元房款后，将该房产交付原告使用，原告在接手该房产后，即进行了装饰装修，花费装修费用10万余元。后案外人蒙山典当行工作人员找到原告居住的房子，告知原告，该房产被被告史某某、鲁某某在其公司做了抵押贷款10万元，要求原告代史某某、鲁某某偿还所欠的款项，后原告联系史某某、鲁某某，两人均置之不理。经原告多方落实，在三被告与原告签订《房屋买卖合同书》之前，涉案房产除有银行分期抵押贷款外，兰山区人民法院于2018年6月6日和6月8日两次采取司法保全和查封措施，原告多次就涉案房产相关事宜与三被告协商未果。综上所述，因三被告未如实告知原告涉案房产已被司法查封的实际情况和相关信息等违约行为，致使原告购买该房产的合同目的已不能实现。被告史某某、鲁某某在法定期限内未答辩。被告鲁房公司辩称，原告诉被告违背事实，不符合法律规定，请求法院判令驳回原告对我公司的起诉。首先，系原告与被告史某某、鲁某某签订的房屋买卖合同，我公司作为居间人，根据合同的相对性，在房屋合同纠纷中，不是合同的相对主体，列我公司为被告，主体资格不当。二、我公司作为居间方为买卖双方提供中介咨询、信息等服务，为双方实现合同目的提供必要的协助，我方可以根据双方要求签订其所要求的合同或为买卖双方提供合同模板，本案中，在签订的合同中双方也根据具体情况进行了约定，达到双方要求的签订合同目的，而非原告所诉的我方提供格式合同。三、如原告在诉状所诉，其是按合同约定向史某某、鲁某某支付房款61万元，史某某、鲁某某在收到房款后也按合同约定将房屋交付原告使用，说明双方对卖房屋达成合意，在合同的特殊约定中，我公司也向双方告知了其中风险，所以应由双方互相承担责任。四、被告史某某、鲁某某将房屋抵押导致房产被查封，系被告史某某、鲁某某相对于原告构成违约，约定由其承担相应的违约责任，在签订的合同第二条明确约定了，卖方史某某、鲁某某保证房产一切介绍属实，承诺和保证房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，我公司作为居间人，对房产被查封的事实完全不知情，现合同目的不能实现，应由相对方及被告史某某、鲁某某承担违约责任。五、在二手房交易中，为了交易安全，一般会办理资金监管，或按照买卖双方约定其他付款方式，在合同的第六条中明确约定，原告按照买卖双方要求约定其他付款方式，在合同第六条明确约定，原告向被告史某某、鲁某某支付房款61万元系其自行约定，我公司已向双方告知其中风险，且房款也是原告向史某某、鲁某某直接支付，我公司没有承担返还责任的义务。六、作为居间人，为买卖双方提供中介咨询、信息等服务，收取中介佣金费符合法律规定，在发生史某某、鲁某某失联后，我公司也积极协助原告寻找，我公司在买卖关系中不存在过错，且退还了收取的中介佣金费用，不应当承担原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据一、身份证复印件，证实原告的身份信息和诉讼主体资格。证据二、被告鲁房公司的企业信息，证明被告鲁房公司的工商登记情况和诉讼主体资格。证据三、被告史某某、鲁某某的身份证复印件，证明二被告的身份情况和诉讼主体资格。二人在2018年签订本案房屋买卖合同时系夫妻关系，后二人办理了离婚手续，并在离婚协议中将涉案房产注明为婚后共同财产。证据四、房屋买卖合同书一份，证实涉案房产的价款、位置、违约责任等系列约定，原告与被告史某某、鲁某某系房屋买卖关系，与被告鲁房公司形成的是居间合同关系，并证实签订合同时，被告隐瞒该房屋已被查封的事实，且并未尽到风险提示义务，未采取有效措施降低交易风险以维护原告合法权益的事实。证据五、银行转账明细，证实原告已支付61万元房款的事实。证据六、不动产登记信息查询证明，证实涉案房产在原被告签订房屋买卖合同之前已被法院查封及抵押的事实，并证实本案被告与中介公司未尽到审慎义务，向原告如实提供涉案房产真实情况，导致原告利益遭受损失，应承担赔偿责任的事实。证据七、房产中介河东分店的图片，证实完成涉案房产交易的中介公司店面及位置。证据八、房屋装修费用票据10万元，证实原告实际支出10万元涉案装修费的事实。被告鲁房公司未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，鲁房公司对原告证据的质证意见：对于证据一、三、五、七均无异议，对于证据二、四、六的真实性无异议，对于证据八的真实性、合法性、关联性均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，分析认证如下：对于原告的证据二、四、六，被告对该三组证据的真实性无异议，本院认为，该三组证据能够反映案件的事实，本院予以确认。对于证据八，被告不予认可，本院认为，原告提供的该证据不能反映与本案的关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，综合认定事实如下：原告孙某某(乙方)经被告鲁房公司居间，于2018年6月8日与被告史某某、鲁某某（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定，甲方史某某、鲁某某将位于临沂市河东区卖给乙方孙某某，房屋总价款为71万元。签订合同的当日，原告交纳了2万元的定金（交由中介方保管）。2018年6月11日，孙某某以银行转账方式分两次向史某某账号分别转账50万元及11万元，共计61万元。合同第二条约定：“甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。同时保证已付清房产过户前的所有契税、维修基金和房产交接前的物业管理、水电、气暖、有线电视等费用及相关费用。”合同第十条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方。”另查明，原告现已入住该涉案房屋。还查明，该案涉房屋的产权人为史某某，产权证号：临房预河东区字第××号。又查明，案涉房产于2018年6月6日、6月8日，被临沂市兰山区人民法院查封。本案原告在诉讼中，申请对案涉房产进行保全，本院于2019年3月26日，对案涉房产进行查封。最后查明，史某某、鲁某某于2011年12月8日在枣庄市山亭区民政局婚姻登记处登记结婚，于2019年2月28日，在枣庄市山亭区婚姻登记处办理协议离婚手续。其中《离婚协议书》第二条约定：“位于临沂市河东区归男方所有，剩余房贷由男方偿还……。”本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条是关于不动产物权变动的原因和结果进行区分的规定。依据《房产买卖合同书》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是买卖双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债法上的约束力。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。即使物权不能变动，债权合同仍然有效。因此，案涉合同无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，两被告在合同第二条亦明确承诺“此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。”事实上，案涉房屋在出售之前已被有权机关查封，无法办理相关手续。至此，原、被告双方所签合同的目的不能实现，被告的违约行为已构成根本违约。原告主张解除合同，符合法定解除的情形，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告应退还已居住的房产，两被告应退还已收取的61万元。对于因两被告根本违约行为给原告造成的损失，本院认为，对于定金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告已交纳了2万元的定金，但由于两被告构成违约，因此，两被告应双倍返还原告4万元。双方签订的合同第十条约定了“违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方。”本案中，交易的标的物为房产，近几年房价不断上涨是不争的事实，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”两被告除了赔偿资金占用期间的利息外，亦应赔偿房价上涨给原告带来的预期利益的损失。双方约定的赔偿标准，既是双方的真实意思表示，也体现了公平原则，对于原告要求按照上述合同约定以成交价的30%赔偿的诉讼请求，即赔偿213000元，本院予以支持。该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，且合同第十五条其他特殊约定中亦有“此房屋权属为史某某、鲁某某二人所有，均同意出售此房产……”等约定，由此产生的债务，两被告应共同偿还。另外，被告鲁房公司，做为居间人，原告与居间人之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，应另行诉讼，本案不予处理。被告史某某、鲁某某经本院公告送达传票传唤，拒不到庭参加诉讼，应承担可能对其不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史某某、鲁某某共同返还原告孙某某购房款61万元及利息（以61万元为基数，自2018年6月12日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）。二、被告史某某、鲁某某共同返还定金4万元。三、被告史某某、鲁某某共同赔偿原告孙某某损失213000元。上述一至三项判决，限被告史某某、鲁某某于本判决生效后十日内付清。四、原告孙某某于本判决生效后三十日内腾退案涉房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。案件受理费13170元，财产保全费5000元，由被告史某某、鲁某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李国锋审 判 员  赵楠楠人民陪审员  张如莲二〇一九年九月三十日代理书记员  王桂芝