广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4934号原告：广州市福和化工厂有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇福和安良村西丫岭。法定代表人：王小春，该公司总经理。委托代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。委托代理人：曾国峰，广东民诚众信律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区天河北路610号。法定代表人：葛磊，该公司总经理。委托代理人：申桂梅，广东恒益律师事务所律师。原告广州市福和化工厂有限公司诉被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市福和化工厂有限公司的委托代理人曾国峰、被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司的委托代理人申桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市福和化工厂有限公司向本院提出诉讼请求，1、被告立即向原告支付2014年4月1日至2019年3月31日期间拖欠的租金139980元；2、被告立即向原告支付拖欠租金之日起至实际付清之日止的违约金（2014年4月1日至2015年3月31日的年租金应在2014年4月1日支付，逾期支付的从2014年4月1日起以当年欠付的租金27996元为本金按日千分之三的标准计至被告付清该年租金之日止，之后每年的租金的违约金都是按上述规律计算，暂计至2019年3月31日的违约金为100785.60元）；3、被告立即搬离租赁场地并交还给原告；4、被告向原告支付2019年4月1日起至实际搬离并交还租赁场地之日止的占用费（以租赁合同约定的租金为标准）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2014年3月20日签订《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》，约定如下，1.原告将座落于广州市增城区中新镇福和安良村西丫岭广州市福和化工厂有限公司内面积约35平方米的场地出租给被告；2.租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止；3.每月租金为2333元，五年租金共139980；4.租金为一年一付；被告应当在每年4月1日前支付等。上述合同签订后，原告遵守合同约定将场地出租给被告建设使用，但被告租赁场地至今，未支付过租金。经原告多次沟通，向被告催收租金，但被告不予理会。现租赁期已满，被告仍强行霸占场地使用，不续签合同，不向原告支付任何费用。原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司辩称，一、由于原告未履行合同约定的处理第三方相邻纠纷义务，从而导致场地的机房未能投入使用，租赁合同无法实际履行，合同已提前终止。基于上述原因，被告未支付租金给原告。原告对于合同无法履行存在过错，原告提出的第1至4项诉请没有任何事实和法律依据。二、原告所主张的2014年4月1日至2017年3月31日的租金已超过诉讼时效，应予驳回。对于第3项诉讼请求，原、被告已在协调搬迁事宜，被告可以一周内把租赁场地返还给原告。三、原告主张的违约金过高，与原告第1项诉请的租金金额相差不多，且原告对于合同无法履行存在过错，合同系因第三方周边村民逼迁导致被告无法实际使用租赁场地，合同已提前终止，被告也是利益受损方，请法院依法调低违约金。经审理查明，位于广州市增城区中新镇福和安良村西丫岭的土地使用权人为原告，土地使用权面积15336平方米，土地用途为工业，土地证号为增国用（2011）第B0600205号。2014年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》，约定内容如下：“……二、为发展广州移动通信事业，改善数字移动电话网络的使用效果，甲方同意将增城市中新镇安良村西丫岭广州市福和化工厂有限公司内约35平方米的场地提供给乙方用以设立移动电话基站机房，机房傍约10平方米用于架放安置1支30米移动电话美化杆。三、基站基本情况：基站名称：广州增城区福和下岳村T……面积：机房面积35平方米，机房傍10平方安置1支天线美化杆。……四、合同执行期自2014年4月1日至2019年3月31日止，使用期限为5年。……甲方应当在2014年4月1日前将相关用房、用地和天面交付乙方使用。五、价款租金（含天面使用费、管理费等杂费）：按月2333元（元/月）人民币计。5年合计139980元……六、付款方式：1、甲乙双方同意按以下方式付款：1.1租金：第一年为一支付周期，乙方于每年4月1日前一次性向甲方预付下期租金。首期款2014年4月1日至2015年3月31日合计费用：27996元，乙方应当于合同双方签订后60个工作日内支付给甲方。……2、租金每次付款前甲方必须按法律规定先向乙方开具符合国家法律法规和标准的等额的发票，乙方承诺在收到甲方发票后在30天内以划帐方式付清该笔款项。……八、甲方权利义务……5、甲方配合乙方进行机房基站设备安装以及确定传输电缆布放并配合施工，协助乙方做好防火、防盗等服务工作，以保障机房及设施的安全。……8、甲方有义务向相邻关系的第三者解释场地的用途，消除第三者的顾虑，负责处理与第三者的相邻权纠纷。……九、乙方权利义务……2、乙方按照合同约定向甲方支付合同金额。……十一、违约责任1、甲乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，本合同有约定的按本合同约定，本合同未做约定按法律规定承担违约责任。2、甲方逾期交付场地的，每逾期一天应当按合同总额的3‰向乙方支付违约金直至履行完毕，逾期超过90天的，乙方有权终止合同，因此终止合同的按甲方违约导致合同提前终止的违约责任处理。3、乙方逾期履行付款义务的，每逾期一天应当按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金直到履行完毕，逾期超过90天的，甲方有权终止合同，因此终止合同的按乙方违约导致合同提前终止的违约责任处理。4、由于一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金。5、非经乙方同意甲方不得无故终止协议。否则，甲方除应退回多收租金。……”签订上述合同后，被告在4月初进到租赁场地建设基站，并将基站设备以及通信杆搬到租赁场地内，但受到周边村民阻挠，被告无法继续建设使用基站，但被告的设备一直存放在租赁场地内，被告也未向原告支付租金。2016年4月21日，被告委托钟海庆通过邮箱139×××＠139.ｃｏｍ向原告的法定代表人王小春的邮箱236×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送主题为“请业主审核和补充账号信息（广州增城区福和下岳村T）终止协议”的邮件，邮件附件为“关于《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》的终止协议”的文件，该文件内容为：甲乙双方签订的《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》，由于在乙方选址完成后，周边村民反对，使该基站无法正常委托入场施工，导致无法继续履行合同，现甲乙双方友好协商协议的终止事宜达成协议如下，一、甲乙双方经友好协商同意自2016年4月20日起终止《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》；二、《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》已履行部分按现状由履行方自行承担；三、未履行部分甲乙双方均无需再履行且不再承担任何法律责任；四、乙方需支付给甲方2014年4月1日至2015年3月31日的首期租金合计27996元，另付一年租金（含青苗补偿）合计27996元作为乙方补偿甲方费用等等。2017年9月22日，原告的法定代表人王小春针对钟海庆于2016年4月21日发送的“请业主审核和补充账号信息（广州增城区福和下岳村T）终止协议”邮件作出回复，发送附件“关于《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》的终止协议”的文件，该文件内容为：甲乙双方签订的《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》，乙方在选址完成后，由于周边村民反对，使该基站无法正常委托入场施工，导致无法继续履行合同，现甲乙双方友好协商协议的终止事宜达成协议如下，一、甲乙双方经友好协商同意自2016年4月20日起终止《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》；二、《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》已履行部分在本协议签订后十五天，由乙方负责拆除、搬迁、返还场地给甲方。乙方未在上述期限内拆除、搬迁、返还场地给甲方的义务，乙方需支付甲方违约金30000元，逾期满30天，视为乙方主动放弃场地上的所有财产，甲方有权处置该些财产；三、《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》未履行部分甲乙双方均无需再履行且不再承担任何法律责任；四、其他约定，乙方需于合同签订时支付给甲方一年租金合计27996元，另付十五个月租金（含青苗补偿）合计34995元作为乙方补偿甲方费用等等。2018年1月25日，原告的法定代表人王小春通过邮箱236×××＠ｑｑ.ｃｏｍ向钟海庆的邮箱139×××＠139.ｃｏｍ发送附件“关于《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》的终止协议”的文件，该文件内容与王小春在2017年9月22日向钟海庆邮箱发送达文件内容除第四条其他约定中更改了关于“另付一年租金（含青苗补偿）合计27996元）”的内容之外，其余内容相同。本案审理过程中，一、原告陈述以下内容：1、原告在2014年4月1日已将租赁场地交付被告。2、根据《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》约定，原告的义务是交付租赁的土地给被告使用，被告实际上已在租赁土地上建设基站以及通信杆。3、原告承认被告在建好基站之后确实遭到周边村民反对，原告也有按照合同义务与村民进行协调，在协调过程中，被告自行拆除了设备，并将设备堆放在租赁场内，一直占用土地至今。4、在被告拆除设备之后，原、被告都有协商解除合同事宜；在钟海庆代表被告向原告发送终止协议时，原告是同意解除合同的，由于双方对终止协议的条款内容没有协商一致，最终没有签署终止协议。5、原告认为双方签订《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》并没有在2016年4月21日提前解除。6、原、被告之间一直有在协商，说明原告的诉请没有过诉讼时效。二、被告陈述以下内容：1、原告在2014年4月1日曾带被告的施工人员进到租赁场地，当时原告并未将租赁场地的钥匙交付给被告；第二天，被告将基站设备以及几米高的通信杆运到租赁场地时，遭到了村民反对；在基站建设的第二天，被告已遭到村民围堵，村民还将租赁场地的出入通道堵死，原告无法进入租赁场地，无法建设基站，也无法使用租赁场地，所以原告未实际交付租赁场地给被告。2、在遭到村民反对之后，被告通过钟海庆向原告表明，要求原告履行义务协调与村民的纠纷，但原告并未充分履行合同约定，处理好第三方的纠纷，原、被告之间的合同关系最终因与第三方的相邻纠纷而终止。3、原告委托广州天音科技有限公司负责基站的选址，而钟海庆是广州天音科技有限公司的员工，负责基站的选址与建设，被告仅就合同终止事宜授权钟海庆发送邮件给原告，从未授权钟海庆就合同期内的租赁支付事宜进行协商，原告也未就合同期内租金支付事宜主动向被告提出权利主张。4、在遭遇村民逼迁之后，因租赁场地内设备无法建设而滞留在租赁场地内，被告向主管部门反馈协调设备入库事宜，并就合同终止和搬迁事宜与原告协商，在双方多次协商无果后，被告发送终止协议给原告，并要求搬迁设备，但原告无理扣留设备拒不配合搬迁。5、被告已根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，于2016年4月将单方解除合同约定的事宜通过邮件发送终止协议的方式送达给了原告，原告收到邮件后并未在三个月的法定合理期间内进行回复。应视为对合同解除的认可。原告提供发票复印件一张，拟证明原告已开具第一年的租金发票给被告，但被告拒付租金的事实。被告对于发票的真实性、关联性不予确认，被告并没有持有该发票原件。被告提供邮件截图打印件三张，证明租赁场地因第三方村民反对导致机房未投入建设使用，租赁合同未能实际履行。原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，被告提供的邮件截图显示是广州天音科技有限公司与被告的邮件往来，与原告无关。2019年8月16日，原告的代表与被告的代表何新签署《搬迁确认函》，原、被告均确认双方于2014的3月20日签订的《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》已终止，被告已于2019年8月16日将基站机房设备搬迁清退，租赁场地已交还给原告，经原告确认，板房可按搬迁时现状保留，不进行拆除。本院认为，原告与被告签订的《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应恪守履行。《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》约定，原告将位于增城区中新镇福和安良村西丫岭的场地出租给被告用于建设移动电话基地站机房，被告按期每年向原告支付租金。根据查明的事实，原、被告在签订合同后，被告已进场进行了基站建设，由于周边村民反对，被告无法继续在租赁场地内建设机站。《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》第八条第8款明确约定，甲方有义务向相邻关系的第三者解释场地有用途，消除第三者的顾虑，负责处理与第三者的相邻纠纷。由此可见，原告作为出租方有协调好相邻关系保证承租方能正常使用租赁场地的义务。由于周边村民反对被告在租赁场地内建设基站，原告也无法协调处理好租赁场地周边村民对于被告使用租赁场地的纠纷问题，导致被告的无法使用租赁场地设立建设移动电话基地站机房及安装移动电话美化杆，被告的合同目的已无法实现。基于上述情况，被告虽有基站设备堆放在租赁场地内，却也一直未向原告支付过租金。结合原、被告之间在2016年4月21日、2017年9月22日的邮箱往来情况，被告基于合同无法履行的理由于2016年4月21日向原告发出的终止协议的邮件。原告在庭审中也陈述其在钟海庆代表被告向原告发送终止协议时是同意解除合同的。由此可见，被告想要解除合同的意思表示送达到了原告，原告也同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告就解除租赁合同已达成合意，双方签署的《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》于2016年4月21日已解除。虽然双方并未签署终止协议，但双方只是对于合同解除后搬迁、返还场地以及另付租金的金额等问题未能协商一致，并不影响双方租赁合同关系已解除的事实。在本案审理期间，原、被告在2019年8月16日签署了《搬迁确认函》，双方均确认被告已于2019年8月16日搬迁清退并交还了租赁场地给原告，表明原告主张被告立即搬离租赁场地并交还的诉讼目的已实现。故原告继续该项诉请已无事实依据，本院予以驳回。关于被告是否应向原告支付租金或占用费的问题。被告抗辩原告主张的2017年3月31日之前的租金已过诉讼时效。原告主张通过双方的邮件往来，原告诉请的租金并未过诉讼时效。本院对此作如下分析：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，根据《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》第六条约定，被告应在签订合同日即2014年3月20日后的60个工作日内（即2014年6月18日前）向原告支付首年即2014年4月1日至2015年3月31日的租金27996元，逾期未付的，从2014年6月19日起算一年至2015年6月18日诉讼时效届满。但是，被告在2016年4月21日向原告发送终止协议的文件第四条其他约定被告需支付2014年4月1日至2015年3月31日的租金27996元，表明被告作出了同意支付首年租金的意思表示。故，第一年租金的诉讼时效在被告作出同意支付的承诺之后从2016年4月21日重新计算一年，至2017年4月20日时效届满。由于原告并未举证证明其在2017年4月20日前有向被告催收过首年租金27996元，故原告诉请的首年租金27996元已过诉讼时效。另，按合同第六条约定，第二年起每年的租金应在每年4月1日前一次性预付，即2015年4月1日至2016年3月31日的租金27996元以及2016年4月1日至合同解除之日2016年4月21日的租金，应分别在2015年4月1日前和2016年4月1日前支付，逾期未付的，分别从2015年4月2日起和2016年4月2日起算一年，分别至2016年4月1日和2017年4月1日时效期间届满。由于原告未举证证明其有向被告催收过2015年4月1日至2016年4月21日的租金，故原告诉请的第二年租金27996元以及2016年4月1日至2016年4月21日期间的租金均已过诉讼时效。承上文分析，原告主张被告支付2014年4月1日至2016年4月21日之前的租金，本院不予支持。二、原、被告租赁合同关系解除后，被告虽然没有使用租赁场地设立移动电话基地站机房，但被告的基站设备仍然存放于原告出租场地内，并未搬走，故被告仍然要支付合同解除后即2016年4月22日至返还场地之日止的占用费，占用费的标准应参照《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》第五条约定的月租金2333元/月计算。关于占用费的时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张自2016年4月22日起的占用费应适用三年的诉讼时效。原告虽在2018年1月25日向被告发送达终止协议，但该终止协议第四条约定只载明原告要求乙方支付首年租金，而未要求被告支付首年之后的租金，此时首年租金的诉讼时效已届满，被告并未作出同意支付的回应，故原告发送的终止协议不产生租金时效中断的效力。而原告是在2019年6月11日向本院提起的本案诉讼，且原告也未提供证据证明其在诉讼之前有向被告催收过租金或占用费，自2019年6月11日往后倒数三年即2016年6月11日之前的占用费已超过三年的诉讼时效，故原告主张被告支付2016年4月22日至2016年6月11日期间的占用费，本院不予支持。但被告仍然应向原告支付2016年6月12日至交还场地之日即2019年8月16日止的占用费。经计算，占用费参照《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》第五条约定的月租金标准2333元，被告应向原告支付上述期间的占用费为89042.83元（2333元/月×38个月+2333元/月÷30日×5日）。综上，原告诉请的租金和占用费超出上述支持的部分，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。首先，原告主张的2014年4月1日至2016年4月21日期间的租金均已过诉讼时效。其次，《关于建立广州增城区福和下岳村T移动通信基地站的合同》并未明确约定被告须对迟延支付占用费的行为承担支付违约金的民事责任。最后，签订合同后，原告虽交付场地给被告使用，但被告并未按合同第八条第8款约定处理好与第三方的相邻纠纷，导致被告无法在租赁场地内建设基站，原告违约在先。综上，原告主张被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市福和化工厂有限公司支付占用费89042.83元。二、驳回原告广州市福和化工厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，由原告广州市福和化工厂有限公司负担1548元，被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年九月十日书记员  陈夏欣周思珍