广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1303民初2040号原告:惠兴隆贸易运输公司，香港商业登记证号码:09155975-000-08-18-5，住所地:香港九龙九龙湾宏开道16号德福大厦20楼2003室。法定代表人:陈盛辉。委托诉讼代理人：王永平，广东天立律师事务所律师。委托诉讼代理人：马志强，广东天立律师事务所律师。被告:广东中胜置业有限公司，统一社会信用代码:9144130366651004XE，住所地:惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人:颜春。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。原告惠兴隆贸易运输公司诉被告广东中胜置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永平到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人陈振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令被告自2014年11月19日起至2018年4月12日止，以687277.6元为基数，按照每日千分之一向原告支付违约金:852224.22元。二、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:原告原合法拥有位于淡水镇土湖外经工业区内面积为2000平方米的国有土地使用权（）0地号，图号:0），国有土地使用权证号码:惠阳府国用（2001）字第13210100470号）。被告因开发建设“清泉广场房地产项目”需要占用原告所属上述土地使用权，为此经被告与原告协商同意，于2011年11月18日签订了《土地使用权转让合同》【下称“转让合同”】，约定由原告将名下上述土地使用权转让给被告使用，转让总价包括土地款及地上物拆迁、搬迁补偿款共计为人民币1000万元整。付款方式为签暑合同当天全额支付1000万元，原告提交相关资料原件给被告，由被告自行到国土部门办理该土地使用权过户手续，原告配合办理。转让合同同时约定:在该地块原址（或旁边）的新建大楼（方向金惠大道）向路面（12栋E户型、详附图）的二十层位置由被告提供两套公寓给原告，每套68.8平方米，若低于每套66.8平方米时，其低于的部分差额应由被告以当期销售价支付原告；若高于每套75平方米时，其高出的部分差额应由原告以当期销售价支付被告，装修标准按同期同批交楼标准。转让合同约定了交楼时间和违约责任，即:被告应在本合同生效后的三年内，在第一批交楼予业主时应保证交付两套公寓给原告，并以第一批交楼的业主办理房产证的同时为原告办妥房地产权证；若因被告不按约定将已建好的公寓（第一批交楼时间）同时交付原告及未按期办妥房产证的，则须按该两套公寓当时市场出售总价来计算违约金，每逾期一日，支付1‰（千分之一）的违约金给原告。转让合同签订后，原告完全履行了转让合同约定的义务，双方共同到国土部门办理了约定土地使用权过户登记手续至被告名下，被告已经使用原告的土地使用权并开发建设成为“清泉广场房地产项目”，根据转让合同约定，被告应在转让合同生效后三年内（即2014年11月18日前）向原告交付约定的两套公寓，但被告却拖延几年迟迟不予交付原告。经原告多次催告，直至2018年4月12日才得以收楼，导致原告几年无法取得约定两套公寓的所有权和使用权。根据转让合同约定，被告的行为已构成严重违约，理应承担相应的违约责任！按照《商品房买卖合同》约定，该两套公寓销售单价为4994.75元，总价应为4994.75×68.8×2＝687277.6元。被告应自2014年11月19日至2018年4月12日，按照每日1‰向原告支付违约金:687277.6元×1240天×1‰＝852224.22元。原告对其陈述的事实提供如下证据：1、声明书；2、工商登记信息表；3、土地使用权转让合同及其附件；4、国有土地使用证；5、土地使用权转让审核呈批表；6、入伙通知书；7、商品房买卖合同（预售）{两份}；8、收据{两份}。被告辩称，依据被答辩人起诉的事实理由及证据，本案共涉及三份合同，该三份合同共涉及两个不同性质的法律关系、四个不同的合同主体:一是《土地使用权转让合同》，所涉及的法律关系是建设用地使用权转让合同关系，所涉及的合同主体是答辩人与被答辩人；二是《商品房买卖合同（预售）》所涉及的法律关系是商品房预售合同关系，所涉及的合同主体是答辩人与案外人陈盛辉、李术银。答辩人认为三份合同所涉及的两种法律关系、四个合同主体不能混同，被答辩人不能同时依据该三份合同主张权利。且不论是按照《土地使用权转让合同》还是按照《商品房买卖合同（预售）》，被答辩人的请求都不应当得到支持。一、按照《土地使用权转让合同》，被答辩人的起诉已超过诉讼时效。按照被答辩人的起诉理由，《土地使用权转让合同》约定的交房时间是该合同生效后三年内，也就是2014年11月18日前。假如被答辩人所述的理由成立，那么根据《中华人民共和国民法通则》第135条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则）诉讼时效制度若干问题的解释》【法释（2018）2号】第三条的规定，被答辩人应当在2016年11月18日前提起诉讼，其于2019年4月22日提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效。二、依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，与交房有关的事务应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定处理，而按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间，答辩人根本不存在逾期交房情形。1、《商品房买卖合同（预售）》的相对人是案外人陈盛辉、李术银，按照被答辩人的陈述，案外人陈盛辉、李术银是受被答辩人的指定与答辩人签订上述合同的。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”的规定，假如两份《商品房买卖合同（预售）》确实是被答辩人指定案外人陈盛辉、李术银与答辩人签订，那么该《商品房买卖合同（预售）》所约定的事项应直接约束被答辩人。2、两份《商品房买卖合同（预售）》签订的时间是2017年11月23日，明显晚于《土地使用权转让合同》签订的时间，且《商品房买卖合同（预售）》对于商品房的具体状况以及交付条件、交付时间等均有明确约定，故应视为合同各方对于与交房等有关的事项重新进行了约定，与交房有关的事务理所当然地应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定处理。3、按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，答辩人的交房时间是2018年9月30日前，而事实上答辩人已于2018年2月5日通知《商品房买卖合同（预售）》的相对人收楼，比该合同约定的交房时间提前近7个月，显然不存在逾期交房的情形。三、被答辩人不是《商品房买卖合同（预售）》的相对人，根据合同相对性原则，不具有提起本案诉讼的主体资格。《商品房买卖合同（预售）》的相对人是案外人陈盛辉、李术银，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同（预售）》所涉及的权利义务（包括收楼等事项）应当由案外人陈盛辉、李术银行使。因此，被答辩人不具备依据《商品房买卖合同（预售）》主张权利的主体资格。综上所述，被答辩人要求答辩人支付高达852224.22元违约金，没有任何依据，请人民法院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。本院经审理查明，2011年11月18日，原告作为甲方，被告作为乙方签订一份《土地使用权转让合同》约定，甲方该将位于淡水镇土湖外经工业区内，面积为2000平方米的土地使用权转让给乙方，该土地转让总价包括土地款及地上物拆迁、搬迁补偿款共计人民币1000万元以及在该地块原址（或旁边）的新建大楼（方向金惠大道）向路面（12栋E户型、详附图）的二十层位置由乙方提供两套公寓予甲方，每套68.8平方米，如低于每套66.88平方米，其低于的部分差额应由乙方以当期销售价支付甲方，如高于每套75平方米时，其高出的部分差额应由甲方以当期销售价支付乙方，装修标准按同期同批交楼标准。合同在双方责任部分约定，乙方应在本合同生效后约三年内，在第一批的交楼予业主时应保证交付本合同第一条约定的两套公寓给甲方，并以第一批交楼的业主办理房产证的同时为甲方办妥房地产权证；若因乙方不按约定将已建好的公寓（第一批交楼时间）同时交付甲方及未按期办妥房产证的，则须按两套公寓当时市场出售总价来计算违约金，每逾期一日，支付1‰的违约金给甲方。2017年11月23日，被告根据原告的指令，分别与案外人陈盛辉、李术银签订《商品房买卖合同（预售）》。被告与陈盛辉的合同约定：被告向陈盛辉出售位于惠州市××区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房，总价款336996元，出卖人在2018年9月30日前交房，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告与李术银的合同约定：被告向原告出售位于惠州市××区淡水金××大道清泉城市广场××楼××房，总价款336996元，出卖人在2018年9月30日前交房。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告自认2018年4月12日上述两套房产已收楼。本院认为，原、被告之间签订的《土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。根据双方2011年11月18日《土地使用权转让合同》，被告应在2014年11月18日前向原告交付两套房产。2017年11月23日，原告指令陈盛辉、李术银与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定在2018年9月30日前交付上述两套房产。原告指令他人签订上述两份《商品房买卖合同（预售）》时，已超过第一份《土地使用权转让合同》约定的3年交房期，陈盛辉、李术银作为原告指令的合同受益人，其对合同条款的认可应视为原、被告对原土地转让合同中交付日期的变更约定。被告在第二次约定的2018年9月30日前交付房产，不违反合同约定，不构成违约，对原告提出的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的有关规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告惠兴隆贸易运输公司的诉讼请求。本案受理费6161元，由原告惠兴隆贸易运输公司负担。如不服本判决，原告惠兴隆贸易运输公司可在判决书送达之日起30日内，被告广东中胜置业有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判审判员  冯文娟二〇一九年九月二十六日书记员  苏庭玮