濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初7591号原告：刘水英，女，汉族，1963年6月15日出生，现住濮阳市华龙区。委托代理人：和红卫，男，汉族，1963年4月7日出生，住址同上，系原告丈夫。委托代理人：胜忠堂，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：耿自峰，男，汉族，1976年10月6日出生，现住濮阳市华龙区。委托代理人：田聚高，河南信行（濮阳）律师事务所律师。委托代理人：岳鹏，河南信行（濮阳）律师事务所实习律师。第三人：濮阳市诚信居家房产经纪有限公司，住所地濮阳市黄河路与文明路交叉口北100米路东。统一社会信用代码：91410902MA3XBH3N6Q。法定代表人：刘小丽。原告刘水英与被告耿自峰、第三人濮阳市诚信居家房产经纪有限公司（以下简称诚信居家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘水英的委托代理人和红卫、胜忠堂，被告耿自峰及其委托代理人田聚高，第三人濮阳市诚信居家房产经纪有限公司的法定代表人刘小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水英的诉讼请求:1、依法确认《买卖定金协议书》《居间服务合同》《濮阳市房屋买卖合同》无效，予以撤销;2、判令被告耿自峰返还原告定金50000元;被告濮阳市诚信居家房产经纪有限公司黄河路天街分公司退还原告居间代理费2500元，二项共计52500元;3、被告濮阳市诚信居家房产经纪有限公司黄河路天街分公司承担不能返还定金的连带责任;4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中,原告变更诉讼请求为:1、依法确认《买卖定金协议书》《居间服务合同》《濮阳市房屋买卖合同》无效，予以撤销;2、被告耿自峰返还原告定金50000元;3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由:原告与被告自房产网确定购房信息后，被告介绍了房屋中介部门，被告个人自有商业用房一套同意对外出售，出售价格为1070000元，原告同意购买后，以上三方于二O一九年六月二十日签订了《买卖定金协议书》《居间服务合同》《濮阳市房屋买卖合同》等各一份，依照合同原告交于中介部门居间代理费2500元;交于被告定金50000元;对办理过户税金的约定，《买卖定金协议书》第二条定金收付约定第一款确认价款后说明“此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费”;《居间服务合同》第一条居间服务未提到告诉税金的条款。第三条权利义务第二款规定“丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务;丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。”《濮阳市房屋买卖合同》第七条税、费相关规定“本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由出售人、买受人缴纳。”上述合同条款及中介服务约定中，对购买方应当缴纳的税金数额均无约定，无有介绍。该上述合同签订的第二天上午，上述原告即去(被告在场××濮阳市阳光大厦税务局纳税服务大厅办理购房纳税计算，先询问该购房的纳税额。经税务部门认真核算为购方须缴纳税金额约92.8万元，完全在购房人的预计计划以外，对该款额购房人成为了不具备购买能力人，原告只能终止购买，对原订立购房合同中无人告知购买房产的税金数额，说明相关方均未有进行有关告知，致使购买方发生了重大误解，对重大误解的民事法律行为依照我国《民法总则》第147条、第151条的规定可以撤销。上述合同订立后原告完全是按照合同约定进行办理的，但对于税金的支付数额明显超出了原告的支付能力，且原来被告各方均未告知，均未尽到注意的义务;依照我国合同法第五条遵循公平原则，被告不退还原告定金是不公平的，被告实无经济损失;第三人收取了中介费费用，作为中介其注意及告诉义务严重不足，应当承担违约责任。综合以上事实及法律规定，上述各方当事人签订的合同书是有瑕疵的，在纳税数额上各方存在重大误解;且在合同签订的第二天上午即发现该误解即终止了本合同的履行，这里是谈不上合同订立的缔约经济损失的，完全违背了自愿、公平原则。鉴于被告未有履行上述义务，应当退还原告的定金，因此，特具状向人民法院起诉，请求人民法院判如所诉。被告耿自峰答辩称,一、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，上述合同均属有效合同，原被告双方应当依照合同约定内容履行合同义务。刘水英与中介公司签订的《居间服务合同》耿自峰表示认可，耿自峰并按照合同约定及时履行了相关义务，刘水英诉称的居间方未尽到居间服务义务，不符合客观事实。二、刘水英诉称的房屋买卖合同属重大误解签订的可撤销合同的情况与事实不符，双方签订的合同都是合法有效的合同且都属于双方真实意思表示，不存在重大误解情形。本案的事实为:2019年6月20日，刘水英发现耿自峰在濮阳市房产网发布卖房信息后，欲购该房产即与耿自峰联系，双方初步就房款数额及缴纳税费问题进行了协商探讨。刘水英方为此进行了看房，专门到阳光大厦房产交易窗口了解买卖房产的相关事宜。后来双方为了房产买卖能得以顺利进行，共同到了被告濮阳市诚信居家房产经纪有限公司黄河路天街分公司(以下称市诚信居家房产经纪天街分公司)，均同意由市诚信居家房产经纪天街分公司提供房产买卖中介服务。市诚信居家房产经纪天街分公司根据刘水英与耿自峰陈述的买卖房屋事宜，专门进行中介服务，提供《买卖定金协议书》《居间服务合同》《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》。刘水英与耿自峰在充分了解协议及合同条款内容的情况下，协商一致才签订了相关协议及合同。中介服务工作人员还专门就协议及合同内容进行了当场宣读。协议及合同主要约定耿自峰将自有商用房屋一套作价107万出让给刘水英;107万为耿自峰净得价款;约定定金五万;房款分两次支付予耿自峰等条款。刘水英通过手机银行转到耿自峰银行账户定金5万元，说第二天，网签时给耿自峰50万元钱，到交税窗口时再给50万元，下剩2万元交接物业时支付清。第二天也就是2019年6月21日，刘水英方、取自峰方及市诚信居家房产经纪天街分公司方共同到了房产交易窗口。网签时，刘水英并没有按约定的给取自峰50万元钱，刘水英丈夫到缴纳税款窗口一会儿回来，无故说不购买了,有急事，就带着刘水英走了。四、刘水英起诉状中诉称“合同条款及中介服务约定中,对购房方应缴纳的税金数额均无约定，无有介绍”不符合客观事实。2019年6月20日，双方签订合同及协议前，刘水英方专门用手机拍摄耿自峰提供的房产信息通过手机传到其熟人处，査询了买卖房产交税款数额的多少。另，税金缴纳数额多少是税务机关依法核定计算，不是谁能约定了的。刘水英起诉状中诉称“经税务部门认真核算为购方需缴纳税金额约为92.8万元”，明显看其称的涉案房产评估价1965894元虚高。对此耿自峰不清楚，也与耿自峰无关。五、《买卖定金协议书》中第三条第2款明确约定，若购买人违约5万定金将不予返，若出让人违约需要双倍返还定金。刘水英已拒绝履行协议，耿自峰有权依据该协议拒绝返还5万元定金。六、《濮阳市房屋买卖合同》第七条明确由房屋受让方承担所有税费，刘水英对此事认识充分，不存在重大误解的可能。综上所述，被告耿自峰认为，与原告刘水英之间的《买卖定金协议书》《居间服务合同》《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》均是双方真实意思表示，是合法有效的。刘水英不履行其义务导致所签订协议、合同无法执行下去，应承担严重违约责任，耿自峰不应返还刘水英定金5万元。故耿自峰请求法院依法驳回刘水英诉讼请求。第三人诚信居家陈述,双方当时约定好后来找的诚信居家做的第三方，主要负责为其拟定定金合同、买卖协议、居间服务合同并为其办理过户，在原被告签订合同时双方对每款内容都商讨并认可，合同中确实涉及了税款承担,约定由买方承担税费，卖方得到的房款是净得价，但是由于税务部门调整，具体的税额诚信居家也不清楚。商户的税款在诚信居家帮助其签订居间合同时,他们称自己对税款进行处理，不需要诚信居家对税款进行核实，诚信居家只负责过户。签完合同的第二天他们去交税费时对数额产生了纠纷，中间诚信居家也曾居中其进行协商，但是效果不理想，然后就直接起诉了。经审理查明，2019年6月20日，刘水英和耿自峰在诚信居家中介服务下签订《买卖协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》各一份，主要约定：一、刘水英购买耿自峰位于濮阳市××区华府山水小区××单元××号的商铺，面积131.83㎡，成交价格1070000元，此价款不包含依国家规定应当由耿自峰承担的税费，房款支付方式为全款，刘水英购买上述房屋向耿自峰交付购房定金50000元，双方应于签署定金协议后当日内签署《濮阳市房屋买卖合同》等相关法律文件，耿自峰违约应双倍返还定金，刘水英违约则定金不予返还，违约方并承担上述房屋所有居间代理费。二、双方在《濮阳市房屋买卖合同》中约定，合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人刘水英缴纳。三、双方在《补充协议》中约定：1、双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币(大写)壹佰零柒万元整，此价格为耿自峰净得价，不含税。2、刘水英于2019年6月20日向耿自峰支付定金人民币(大写)伍万元整，《濮阳市房屋买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。3、关于购房款的支付，双方同意分两次支付:刘水英于过户前将首付款人民币(大写)伍拾伍万元整[含前期支付全部定金人民伍万元整以自行支付/银行托管的方式支付耿自峰；剩余房款伍拾贰万元整，刘水英在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给耿自峰。4、税费的承担：双方同意，本交易涉及的税费全部由刘水英承担，并直接向主管机关纳。双方同意;在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳:由刘水英承担100％。5、违约责任：（1）耿自峰若出现下列情形之一的，构成根本违约，且刘水英有权以书面通知的方式解除房屋买实合同：提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致刘水英无法取得房屋所有权的；该房屋被査封或限制转让，导致刘水英无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给刘水英或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。耿自峰出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向刘水英支付违约金:中介方收取的所有费用不予退还，由耿自峰直接赔付刘水英。（2）刘水英若出现下列情形之一的，构成根本违约，且耿自峰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；因商铺税费偏高，拒绝购买该房屋的。刘水英出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向耿自峰支付违约金；刘水英己支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介方收取的费用不予退还。6、如《补充协议》与《濮阳市房屋买卖合同》《居间服务合同》约定不一致的，以补充协议为准。四、2019年6月20日，耿自峰收到刘水英交付的定金伍万元，并出具收条一份。五、2019年6月20日，双方在签订房屋买卖合同时，对房款、税款进行了协商，原告对合同中税款的负担问题明知并认可，对双方的违约责任的承担明知。2019年6月21日，双方办理过户手续时，原告认为缴纳的税款过高，双方发生争议。另查明，本案诉讼后，耿自峰的涉案商铺在网上公布的售房信息中注明包过户转让价格175万-190万元。该涉案商铺按非住房交易税种及税率计算，办理过户各项税费合计约为70万元-90万元本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。在日常人与人之间的经济交易活动中，最基本的规则就是相互之间的诚实守信。就本案而言，不难看出原告在看到被告发布的出售商铺的广告信息后，即于2019年6月20日在中介公司的居间下签订了《买卖协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，并交纳了50000元的定金，次日即确定前往房产交易所办理过户手续，此不排除原告对于1070000元出售价格较为便宜的青睐，而急于交易。但是在办理交易房产过户过程中，因该商铺交易的税费高达90余万元而超出原告购房的预期，致该房屋交易未能办理相关过户登记手续，对此原告负有一定的责任。而被告作为涉案商铺的出售方，对于其所购商铺的价格及出售时承担的税费应是明知的，虽然协商中约定了税费由原告承担，但是税费的金额并未明确，也未告知原告，致办理过户登记时，出现高达近90余万元的税费，而使交易无法进行，对此被告也负有一定的责任。综观本案，原、被告在本案的房屋交易过程中，各有不同的心理和考虑，有些是明知的，有些是不明确的，但应归究在交易成本的合理性，以及各自利益的最大化。针对本案的争执，原、被告及第三人在涉案交易中均有瑕疵行为，根据实际情况及《中华人民共和国民法总则》的基本原则，即诚实守信和公平原则，解除双方签订的《买卖协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》，确定由被告返还原告定金35000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告刘水英与被告耿自峰于2019年6月20日签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《濮阳市房屋买卖合同》;二、被告耿自峰于本判决生效后十日内返还原告刘水英购房定金35000元;三、驳回原告刘水英的其他诉讼请求。本案受理费556元，由原告刘水英负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员 李 慧二〇一九年九月二十八日书记员 王静远