深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初20058号原告：陈颖，男，汉族，1982年7月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告：朱仪庆，男，汉族，1994年3月20日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：孙峰，广东德城律师事务所律师，执业证号14403201410015841。原告陈颖与被告朱仪庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖、被告朱仪庆委托诉讼代理人孙峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告继续履行《房屋买卖合同》所声明的义务，支付购房款的尾款2191.11元，及按银行同期利息自2019年4月22日至实际支付日止的欠款利息。二、请求判决被告依照合同所声明未按照合同约定的期限履行义务的买方需以转让成交价一百五十五万元为基数按日万分之五支付违约金。共计13950元。三、请求判决被告结清未经交接擅自进入标的物业后所发生的水、电、燃气及管理费用以及这些费用的相关滞纳金，并办理水、电、燃气及管理费过户交接工作。事实及理由：2019年3月3日，被告朱仪庆与原告签订《房地产买卖合同》，合同约定原告以实收人民币一百五十五万元的价格向被告转让罗湖区中兴路一品东门雅园南座911物业，原告收到全部房款后将该物业交付于被告。截止2019年4月22日原告收到该物业担保赎楼尾款后，总共实收房款金额为1547808.89元，尚余尾款2191.11元未收。2019年4月25日，原告到达标的物业现场，发现该物业的大门已经被更换、房子内部呈现墙体已被翻新的状态。当日原告与邻居住户了解，该物业墙体翻新已达数周。原告致电被告，被告表示拒绝支付尾款2191.11元。双方交涉无果，故向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告诉讼请求第一项中的购房尾款，并不是指被告未结清购房款，按照涉案房地产买卖合同第八条中的约定该笔款项实际上指的是原告提前还贷按揭银行增收的短期利息，即该笔款项不属于还款，而属于交易过程中所产生的税费，上述费用被告已于2019年6月1日通过银行转账2200元至原告账户，已超过原告起诉的金额，故原告的第一项诉讼请求不应支持。二、如上所述，该笔税费在涉案合同中并未约定税费支付的时间，也未对此约定单独的违约责任，而原告混淆税费和购房款二者之间的差别，在未通知又未催告的情况下，直接向法院起诉以此要求被告承担违约责任，没有法律依据，故原告的第二项诉讼请求不应支持。三、事实上本案纠纷系被告购入涉案房产后发现房屋严重渗水，在卧室及卫生间处等都留有大量的水渍，经被告多次要求修缮但原告置之不理，且按照涉案合同第9条中的约定，原告未与被告办理涉案房产的交接手续，房屋钥匙至今还在原告处，附随于该房产的水电燃气费，物业管理费等相应的结清单据也未交付给被告确认。被告经多次要求原告拒不配合，后迫于无奈被告只能自行去查询处理，在2019年5月11日才将水电燃气费用等过户至自己名下，故本案纠纷的过错方不在于被告，责任亦原告自行承担，原告诉求中的第二、三项均不予支持，综上，原告时至今日仍未履行自身义务，而被告所有的义务已履行完毕，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年3月3日，原被告双方签订《房地产买卖合同》，合同约定原告以155万元的价格向被告转让罗湖区中兴路一品东门雅园南座911房，合同备注中约定155万元为原告实收。被告应于合同签订当日向原告支付定金5万元。被告采用银行按揭贷款方式支付房款，被告应于2019年3月25日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款支付至双方约定的监管账号，但合同中未约定首期款的具体金额，合同备注中约定买方首付监管资金以银行约定为准。被告须于2019年3月28日前向按揭银行提交贷款申请。涉案物业处于抵押状态，被告同意原告委托担保公司担保融资赎楼。交易过程中的包括因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用，赎楼担保费和短期利息在内的各项税费均由被告承担。原告应当于收到全部（购房款后）将该物业交付予被告。二、合同签订后，被告于2019年3月3日向原告支付定金5万元。2019年3月26日，担保公司代原告向平安银行偿还了涉案房产此前的抵押贷款，支付本息共计285790.58元。2019年4月9日担保公司向原告支付53万元，次日原告转回50万元，剩余3万元作为购房款项的一部分。2019年4月22日原告收到银行贷款中的1177808.89元，2019年4月23日收到案外人黄寿兰代担保公司支付的剩余款项4209.42元。2019年6月1日，被告向原告支付2200元。三、原被告双方于2019年4月2日向深圳市不动产登记中心申请了涉案房产的产权转移登记。被告称其于2019年4月9日取得了涉案房产的权利证书，于4月20日自行开锁进入涉案房屋。被告于2019年5月11日办理了涉案房屋的燃气过户。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告应当依照合同约定向原告支付155万元购房款，考虑到在房产交易过程中，原被告双方并未按真实交易价格向银行申请贷款以及存在同担保公司间的资金结算，双方在买卖合同中并未就购房款的支付期限作出明确约定，但原被告双方于2019年4月2日申请了产权转移登记，被告于2019年4月9日取得了涉案房产的权利证书。由于双方并未约定交房押金，依照交易习惯，被告在取得涉案房屋权利证书后理应向原告支付全部购房款。双方合同也约定被告支付全部购房款后，原告才向被告交付房屋。截至2019年4月23日，原告实际收到的购房款金额为1547808.89元，被告有义务补足2191.11元的差额。被告主张该差额是原告提前还贷按揭银行增收的短期利息，但即使是提前还贷银行收取的罚息，依合同约定提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、赎楼担保费和短期利息也应由被告承担，双方合同中也明确约定155万元以原告实际收到为准，被告并未完全履行其支付购房款的义务。被告在未支付全部购房款的情况下，即自行占有涉案房屋，违反了双方在合同中关于房屋交付的约定，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付购房款尾款2191.11元及利息的诉讼请求，由于被告已于2019年6月1日向原告支付了2200元，因此对于该请求本院不予支持。关于被告要求原告按155万元为基数按日万分之五支付违约金的诉讼请求，由于被告在支付5万元定金后，其余款项均为他人代为支付，在担保公司完成向原告的支付前，被告无法确定其还应向原告支付的款项数额。在4月23日担保公司完成付款后，原告实际已收到155万元购房款中的99.85%以上。尽管被告未及时补足差额，但原告未举证证明实际损失金额，以全部购房款155万元为基数，按日万分之五计算违约金标准过高，显失公平。本院酌定违约金为被告迟延支付款项2191.11元的30%，即657元。关于原告要求被告结清水、电、燃气、管理费用并办理过户的诉讼请求，原告并未举证证明被告存在拖欠水、电、燃气、管理费用的情形，被告在庭审中确认已经交纳了水、电、燃气等费用并办理了过户，因此对于该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱仪庆应于本判决生效之日起十日内向原告陈颖支付违约金657元；二、驳回原告陈颖的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告负担52元，被告负担50元；上述案件受理费原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇一九年九月十日向红敏书记员    周洋洋