宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初5108号 原告：宁夏百聚物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市城区。 法定代表人：王惠芳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：闫周荣，女，宁夏百聚物业服务有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：王晓蕾，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被告：冶正得，男，1986年11月18日出生，回族，工程师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告宁夏百聚物业服务有限公司与被告冶正得物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏百聚物业服务有限公司的委托诉讼代理人王晓蕾、闫周荣，被告冶正得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4449.80元和电梯费1708.70元，两项共计6158.50元，并支付逾期付款滞纳金1683.50元，(暂自2016年5月28日起算至2018年12月31日，合计910日，滞纳金按欠费总额日万分之三计算为1.85元)，欠款本金及滞纳金共计7842元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是金凤区xxxx室的业主。该社区由原告提供物业服务。被告自2016年5月28日至今，一直未付物业服务费和电梯费。被告拖欠物业服务费和电梯费的行为已严重影响原告经营，导致原告难以提供正常的物业服务。故原告涉诉法院，恳请判如所请。 被告冶正得辩称，起诉状所述“被告拖欠物业费、电梯费”是因为原告没有履行合同和法律规定的相关服务，已经造成违约。被告家房子墙面倾斜度严重超规范，墙面大面积开裂，电线规格偏小，裸露埋在地下，严重偷工减料行为，我给银川建设工程质量监督站金凤区分站投诉，同时通知原告协调处理，原告不履行应有义务。根据宁建(建)发[2015]xx号《关于进一步加强全区住宅工程质量分户验收工作通知》和宁建发(2009)xxx号《关于进步加强住宅工程质量分户验收管理的实施意见及实施细则》1.4条物业管理单位是住宅工程质量投诉处理最直接、最基层的管理者，要全过程参与分户验收工作，充分发挥物业管理单位在分户验收中的作用。而原告并未履行应有义务，已经严重违约。2015年6月6日原告强行收取我1年物业费、电梯费等费用，不给我开具发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。原告在办理物业承接时没有查验竣工资料的完整性，不能给业主提供竣工平面图和设计说明。根据《物业承接查验办法》第十五条和《物业管理条例》第十九条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，但物业公司均没有上述资料。在物业合同中没有对物业服务等级或服务质量、物业服务企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配、物业管理用房及配套设施设备等进行约定，合同模糊不清，不签合同不交房强买强卖，严重属于合同诈骗。请法院判入住协议无效，入住协议约定的内容没有进行公示，多次要求公示，原告爱理不理，账务不清楚。根据《银川市物业管理条例》第三十七条物业服务合同应当包括以下主要内容：(一)委托管理物业的基本情况；(二)物业服务事项：(三)物业服务等级或服务质量：(四)服务费用；(五)双方的权利与义务；(六)物业服务企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；(七)专项维修资金的管理与使用；(八物业管理用房及配套设施设备；(九)合同期限；(十)违约责任；(十一)双方约定的其他事项。物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。建设单位没有给森林九里小区配置物业用房，原告明知宁夏绿地房地产开发有限公司没有配置物业用房，已经违法，原告不但没有制止，还违法承接物业服务，没有按照《物业承接查验办法》尽到物业服务的义务，违反职业道德。按照《宁夏回族自治区物业管理条例》第六条建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定：(一)建筑面积在五万平方米以内的，按不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；(二)建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按不低于千分之二的标准配置；(三)位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。小区共有部分停车费收入未公开，地下停车场属于人防工程，原告和宁夏绿地房地产有限公司没有买卖的权利，储物间属于业主公摊范围，原告伙同宁夏绿地房地产有限公司出售，获取非法利益。根据《银川市物业管理条例》第五十六条利用住宅小区内道路空地等共用部位停车以及利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。楼道内防火门为闭式防火门，防止着火后火势蔓延和浓烟进入楼梯内，是老百姓保命的最后一道防线，防火门的闭门器大面积损坏，多次要求原告维修，保护老百姓的生命安全，原告不履行临时管理规约相关约定，严重违约。森林九里小区电梯53台，没有设置管理机构，电梯安装质量问题，电梯运行不稳定，经常发生控人事故，原告以委托第方对电梯维保服务为由，不对电梯进行管理，不对小区人民生命安全负责，严重违约。根据《特种设备使用管理规则》TSG08-20172.3.2条规定原告应根据本单位特种设备类别、品种、用途、数量等情况设置特种设备安全管理机构，逐台落实安全责任人。小区绿化更是糟糕，杂草丛生，稂莠不齐的草坪一直不修剪草干死也没有补种，刮起风尘土飞扬。原告物业服务人员不能满足小区物业服务，不符合入住协议约定的要求。可以查看被告对服务人员缴纳的社会保险记录。楼梯间墙面大面积脱落、漏水，原告一直没有修复，楼道里闭门器大面积损坏，原告进行了部分修复。楼层的外墙鼓包开裂的现象原告一直没有修复，有砸伤行人的危险。入住协议没有按照银川市物业管理条例第三十七条规定的内容进行实施，避重就轻，没有将原告应履行的义务写入入住协议，不签订协议不交房钥匙，原告物业人员不能满足小区物业服务的要求，不符合入住协议的要求。森林九里小区有53部电梯，没有设置管理机构，电梯安装质量问题导致电梯运行不稳，经常发生困人事故，原告以委托第三方维保服务为由，不对电梯进行管理绿化特别糟糕，杂草存生，良莠不齐，草坪一直没有修剪，大面积草坪干死没有修复，原告没有履行相应的义务，在办理物业承接时没有对竣工资料进行查验，缺少设计说明和总规划平面图。对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月6日，原被告签订《入住协议》一份，约定：原告为被告居住的绿地森林九里小区提供业务服务，物业费的收费标准为高层每月1.5元/㎡/月，电梯费55元/月。被告冶正得系该小区13-1-501室业主，房屋面积为95.49平方米。被告未交纳自2016年5月28日至2018年12月31日的物业费4449.80元，电梯费1708.70元。原告书面催交未果，故引起本案诉讼。 本院认为，原、被告签订的《入住协议》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同约定的义务。原告按约向被告提供了小区物业服务，被告作为小区业主就应当按照合同约定交纳物业费等相关服务费用。故原告诉请的2016年5月28日至2018年12月31日的物业费4449.80元，电梯费1708.70元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告对物业服务存在异议，并非被告恶意欠交，故原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。被告抗辩物业服务瑕疵未提供充分证据证明已达到减免物业费的程度，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下： 一、被告冶正得于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏百聚物业服务有限公司物业服务费4449.80元、电梯费1708.70元，合计6158.5元； 二、驳回原告宁夏百聚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告冶正得负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇一九年九月二十日 书记员  于哲 本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。