重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初16324号 原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。 法定代表人：夏绍飞，董事长。 委托诉讼代理人：田愉燕，女，苗族，1977年12月6日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李梦秋，女，汉族，1993年5月28日出生，住重庆市北碚区，系公司员工。 被告：熊茂州，男，汉族，1967年2月26日出生，住重庆市渝北区。 被告：熊永国，男，汉族，1972年6月26日出生，住重庆市渝北区。 原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业）与被告熊茂州、熊永国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法由审判员田秀荣适用简易诉讼程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人田愉燕、李梦秋，被告熊茂州、熊永国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金科物业向本院提出诉讼请求：依法判令二被告共同支付物业服务费32707.62元（建面338.24平方，2015.7.1-2016.7.31为2.6元每月每平米，2016.8.1-2017.7.31为3.2元每月每平米，2017.8.1-2018.2.28为3.5元每月每平方米，本案只起诉从2015.7.1-2018.2.28的物管费）、违约金8514.5元（按日万分之六的标准，按合同约定计算）、水电分摊320元（从2015.7.1-2018.2.28）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告是青麓雅园业主，原告与青麓雅园业主大会签订《青麓雅园物业服务合同》，自2015年8月1日至今，原告一直为青麓雅园提供物业服务，被告却没有按时缴纳物业费，截止2018年2月，被告累计拖欠物管费32707.62元、违约金8514.5水电公摊费320元，原告多次催收无果，为维护合法权益，遂来法院起诉，望判如所请。 被告熊茂州、熊永国辩称，物管费上涨没有通知我们，换物管也没通知我们，房子我是出租给别人，物管应当找承租人收取，我带着承租人去物管讲清楚了的，让物管找承租人收取。 本院经审理认定事实如下：被告熊茂州、熊永国系位于重庆市渝北区xx街道xx大道xx号商x号x号和x号房屋的业主，该房屋建筑面积分别为173.37平方米及164.87平方米，共计338.24平方米，系门面。 2014年6月1日，熊茂州、熊永国将青麓雅园x商业用房租赁给贺华云，面积为338平方米，并约定由承租人按规定缴纳物管费、水、电等费用。 2015年7月30日，以青麓雅园业主大会为甲方，金科物业为乙方签订《青麓雅园物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对青麓雅园项目物业实行物业管理。物业管理服务费用：商业第一年2.6元每平米每月，第二年3.2元每平米每月，第三年3.5元每平米每月；物业服务费的计算标准：计费面积，以产权部门核定的建筑面积为准，业主所购专有部分物业水、电、气任一表走动，该物业按全价标准计算物业服务费；业主或使用人应在每月25号前履行当月物业服务费交纳义务，逾期乙方将按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。本合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日。合同还对其他内容进行了约定。 2015年6月30日，溜马山社区居民委员会向青麓雅园的全体业主发出《通知》，通知载明，由于聚信物业合同将于2015年6月30日到期，新的物业选聘工作正按程序进行，按相关法律规定，由聚信物业继续为青麓雅园小区服务直至新的物业公司进场，过渡期的物业费仍按照聚信物业原合同标准执行，由新聘物业公司进场后代收并转交聚信物业公司。原告举示由原聚信物业盖章确认的《青麓雅园7月物管费未缴费明细表》，其上载明了熊茂州截止7月28日欠付物管费879.42元、公摊水电费10元，2015年8月4日，金科物业转账物管费86792.86元至聚信物业账户。 2018年7月27日，重庆市渝北区房屋管理局出具《关于青麓雅园小区继续提供物业服务的回复》，回复上载明：按照《重庆市物业管理条例》第五十四条：“物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”。根据《重庆市物业管理条例》的规定，在业主大会没有做出选聘或续聘前，请金科物业继续按照原《青麓雅园物业服务合同》服务标准继续为业主提供服务。2018年11月13日渝北区双凤桥街道溜马山社区居民委员会出具《物业服务证明》，明确了青麓雅园小区自2015年8月1日由金科物业管理，合同时间为2015年8月1日至2018年7月31日，合同到期，因小区至今无业委会，也未续签服务合同，由金科物业继续对青麓雅园小区提供物业服务。2016年8月26日，渝北区房管局出具物业服务合同备案证明，确认金科物业为青麓雅园提供物业服务。 2018年8月21日，上海段和段（重庆）律师事务所接受金科物业的委托，针对拖欠物管费等费用一事，向熊茂州、熊永国发送律师函交涉并催收，催促熊茂州、熊永国缴纳物管费、公共能源分摊费及滞纳金。 审理中，被告熊茂州、熊永国陈述，不清楚欠费的时间，房子在之前贺华云退给我们了，那一段该我们交，但具体时间我们不清楚；原告提供的物管服务有瑕疵，承租人说他东西被偷了还有哪里没打扫，所以没交物管费。原告金科物业陈述，我们只跟业主发生法律关系。租户被盗后我公司进行了及时处理，清洁也是他自己过道内的清洁。 上述事实，有青麓雅园物业服务合同、商品房买卖合同、土地房屋产权属登记卡、身份证、溜马山社区出具的通知、银行流水凭证、青麓雅园2015年7月物管费未缴费明细表、重庆市渝北区房屋管理局关于青麓雅园小区继续提供物业服务的回复、物业服务证明、物业服务合同备案证明、资质证书、准许变更通知书、业主临时公约、建筑消防设施维护检查检测记录表、今日我值班记录表、青麓雅园项目清洁专项服务合同、青麓雅园项目回访记录表、协管值班记录表、物业服务照片、物业服务所获荣誉照片、催收物管费的律师函及寄送凭证、房屋租赁协议、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金科物业与青麓雅园业主大会签订的《青麓雅园物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。金科物业与青麓雅园业主大会签订的《青麓雅园物业服务合同》对青麓雅园的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为青麓雅园进行了物业服务，二被告作为该区域的业主，应当按照物业服务合同向金科物业支付物业服务等费用。根据合同约定，被告交纳的标准为商业第一年2015年8月1日至2016年7月31日为2.6元每平米每月，第二年2016年8月1日至2017年7月31日为3.2元每平米每月，第三年2017年8月1日至2018年7月31日为3.5元每平米每月；根据溜马山社区居民委员会向青麓雅园的全体业主发出的《通知》，聚信物业合同2015年6月30日到期，聚信物业继续为青麓雅园小区服务直至新的物业公司进场，过渡期的物业费仍按照聚信物业原合同标准执行，由新聘物业公司进场后代收并转交聚信物业公司。二被告欠付聚信物业2015年7月的物管费879.42元，因此看出聚信物业原合同标准也为2.6元每平方米每月，2015年8月4日，新聘的金科物业已向聚信物业支付了2015年业主未缴纳的物管费86792.86元，故金科物业有权向二被告主张2015年7月份的物管费。被告熊茂州、熊永国作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现熊茂州、熊永国未对此进行举证，本院依法认可原告陈述的熊茂州、熊永国欠付从2015年7月1日-2018年2月28日的物管费，被告应交纳的物业服务费为2.6元/月/平方米×338.24平方米×13个月+3.2元/月/平方米×338.24平方米×12个月+3.5元/月/平方米×338.24平方米×7个月=32707.81元。原告金科物业自愿请求被告支付物业服务费32707.62元，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认。故对于原告金科物业请求判令被告熊茂州、熊永国支付物管费32707.62元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。被告辩称原告提供的物业服务不到位，经本案审查并结合另案证据，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但这尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 对于公摊水电费，原告未提供任何明细、单据等予以佐证，请求被告熊茂州、熊永国支付公摊水电费无事实和法律依据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告熊茂州、熊永国在本判决生效之日起三日内支付原告金科物业服务集团有限公司2015年7月1日至2018年2月28日期间的物业服务费32707.62元； 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费840元，减半收取420元，由被告熊茂州、熊永国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  田秀荣 二〇一九年九月九日 书记员  马晓苒