安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1213号原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，该公司员工。被告(反诉原告)：高芳，女，1983年8月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）与被告高芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，被告高芳提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于同年4月12日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)东方公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）高芳及其委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与高芳签订的租赁合同及补充协议，判令高芳立即将位于东方城市广场·东方汇**号商铺交还给东方公司；2.判令高芳向东方公司支付租金116600元、POS机使用费2000元，合计118600元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3、高芳向东方公司支付滞纳金（违约金）112956.12元（暂计算至2018年8月31日），自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费由高芳承担。事实与和理由：东方公司与高芳于2016年1月6日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将城市广场·东方汇购物中心**号商铺出租给高芳使用，该商铺套内建筑面积84㎡，租赁期限为3年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给高芳使用至今。另，东方公司与高芳还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2017年1月1日以来高芳一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果，东方公司向高芳公证送达了催缴租金等费用的《催收租金等相关费用的律师函》，但高芳仍不履行自己的义务；2018年7月13日2018年7月18日，东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了双方之间的租赁合同。高芳的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失，特提起诉讼，请依法判决。高芳辩称，东方公司与高芳之间合同无法履行，是因为东方公司存在重大过错，导致高芳签订合同的目的无法实现，把不具备出租条件的商铺出租给高芳使用。东方公司在签订合同前进行虚假宣传，在签订合同后，东方公司的运营情况并非如签订合同时候许诺的一样，不具备开业条件，同时出租商铺未经过消防验收，违反法律规定；在2018年9月份，合同未到期的情况下，东方公司强行把高芳店面拆除，给高芳带来经济损失，其系根本违约行为，东方公司起诉的各项损失没有事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。高芳向本院提出反诉请求：1.请求依法解除合同；2.请求依法判令东方公司返还合同价款，赔偿合同押金17600元、装修押金5880元(押金条已被商场丢失)、装修管理费1414元、电表水表押金1100元、装修费用90000元、延迟开业造成的物料(泡泡液)损失60000元、设备和加盟费70000元、空调隔音处理费2676元（人工+隔音板+隔首棉)、运费3400元，合计252070元；3.本案诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：高芳在东方城市广场经营****体验馆，2016年1月6日与东方公司签订租赁合同(铺位3F-042)，合同约定商铺使用面积84㎡，但实际使用面积只有76㎡，合同签订后东方公司未按约定时间开业，承诺安装的两人电梯也未安装，使得高芳经营的店铺成为一个死角，客流量稀少，商铺入住率没有达到宣传的90%，东方公司延迟开业使得高芳的购买的设备、物料和招聘人员受到经济损失，且商铺内管道漏水严重，空调不能正常开放，消防验收也不达标，曾发生过火灾。2017年9月21日东方公司切断电源，强行关停涉案商铺。多次与东方公司协商不成，遂提起反诉，请求依法支持高芳的反诉请求。东方公司针对高芳的反诉请求辩称，1，双方签订租赁合同及补充协议，合同期限为3年，自2016年1月6日2016年5月1日至2019年4月30日止，至高芳反诉时该合同期限已经届满；2.高芳反诉称在2018年8月强行关停其商铺、9月份强行拆除没有事实依据。自2017年1月1日起至今其一直拖欠租金等费用，截止解除合同通知时长达近一年半之久，经东方公司多次催要无果，东方公司有权依法解除租赁合同并收回商铺。东方公司依法不应当承担高芳提出的各项经济损失，应依法驳回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。东方公司提交的租赁合同、补充协议、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、解除合同催告函两份、公证书两份、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书及消防验收意见书、邮政回执查询单，高芳提交的租赁合同、照片19张、东方汇1-6层商铺平面分布图及照片14张、短信截图3张、淮北东方汇管装修施工合同、施工预算单、收据3张、聊天记录3张、发货单、转账记录、修理商场空调费用发票、收据各1张、收据3张、运费收据、设备及加盟费转账单一张，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对高芳庭后补充的证据认证如下：高芳提交的法律规定不属于证据；消防验收图片与事实不一致，不予采信；高芳提交的商铺被拆除的照片系在庭审后拍摄，达不到其证明目的，本院不予采信；高芳制作的文档资料（庭后补充材料说明），不是证据；高芳拍摄的电梯未开通、未改造的视频，系其单方制作，达不到其证明目的，不予采信；验收应提供的资料系法律规定，不是证据；提供的照片（公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证）与本案无关联性，不予采信；高芳补充提交的其他证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经审理查明：2016年1月6日，东方公司与高芳签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心**号商铺出租给乙方（高芳）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约84㎡，商铺供乙方经营“**体验馆”品牌儿童游乐项目；租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金数额详见补充协议；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金17600元；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费100元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，超过15日按一个月计算使用费，即100元/台）；商铺交付日期暂定2016年3月25日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。当日，双方并签订补充协议，主要内容：原租金70元/月/㎡，第一年、第二年租金不变，第三年租金递增6%，即第一年、第二年固定租金70元/月/㎡，第三年规定74.2元/月/㎡；租金、综合物业管理费，按照先付后用的原则每季度交付一次，乙方（高芳）应于每季度尾月15日前向甲方支付下一季度的固定租金。租赁合同及补充协议签订后，高芳向东方公司支付经营保证金17600元、装修保证金5880元、出入证50元、装修管理费504元、装修证30元、装修垃圾清运费等1414元、电表、电卡、水表、水卡押金共1100元。东方公司于2016年3月25日将商铺交付高芳使用。2016年4月份高芳开始对涉案商铺进行装修，支出了相关装修费用。高芳于2017年1月1日前交纳了涉案商铺租金1000元。2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向高芳催要其拖欠的自2017年1月1日起至2018年6月30日的租金104840元、POS机使用费1800元、违约金91452.66元，否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，主要内容为：东方公司自2017年7月1日起向高芳多次派员催收租金、POS机使用费等相关费用无果，于2018年7月13日向高芳送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，高芳的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向高芳通知如下：1、解除东方公司与高芳于2016年1月6日签订的租赁合同及补充协议；2、请高芳于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请高芳在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2018年6月30日止的租金104840元、POS机使用费1800元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至高芳将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请高芳在接到本通知函三日内向东方公司支付自2017年1月1日起至2018年6月30日止的违约金91452.66元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求高芳就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书，“城市广场2018年9月1日?东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收，“城市广场2016年9月26日?东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。本院认为，东方公司与高芳之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。关于租赁合同及补充协议的解除问题。由于高芳未及时缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与高芳2016年1月6日签订的租赁合同及补充协议，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向高芳发出该函，但未妥投。根据合同约定，任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件在寄出后第7日视为送达，故双方之间的租赁合同及补充协议于2018年7月30日2018年8月6日解除，城市广场2018年9月1日?东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回。故东方公司要求高芳交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，双方于2018年8月6日解除合同。高芳未在解除合同后3日内将物品搬离，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、POS机使用费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月9日。根据合同及补充协议的约定，自2017年1月1日起算租金，故2017年1月1日至2018年8月9日的租金为112460元（84㎡*70元/㎡*19个月+84㎡*70元/㎡*12个月/365天*9天-1000元）。合同约定POS机使用费首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，东方公司主张高芳支付的POS机使用费为1950元。本院仅对其中的租金112460元、POS机使用费1950元予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如高芳逾期支付租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，高芳在履行合同的过程中也的确存在拖欠租金、POS机使用费的情况，因双方当事人都违反合同约定，其违约责任相当，东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于高芳的反诉请求。合同解除后，东方公司应向高芳退还经营保证金17600元、装修押金5880元、电表、水表押金1000元；高芳主张的装修管理费1414元，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，已履行完毕，其主张返还没有依据，不予支持；电卡、水卡押金100元，在退还给东方公司电卡、水卡时该款应予以退还。关于高芳主张的装修费。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是高芳拒不履行支付租金等费用，高芳的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。高芳在合同解除后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故高芳主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，本院不予支持；高芳对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。高芳主张的物料损失、加盟费、运费，系其经营行为支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，高芳主张上述费用没有依据，本院不予支持；高芳主张的设备损失，其未能举证证明涉案设备是否存在，如存在在何处，如有损失，谁造成的，损失多少，高芳应承担举证不能的法律后果。高芳请求的空调隔音处理费、延迟开业物料损失，其所举证据只是与东方公司在协商，但并未达成的一致补偿意见，本院不予支持。高芳辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，不是合同的主要义务，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。高芳在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，高芳作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故高芳拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司与高芳签订的房屋租合同及补充协议于2018年8月6日解除；二、高芳于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金112460元、POS机使用费1950元，合计114410元；三、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还高芳经营保证金17600元、装修保证金5880元、电表、水表押金1000元，合计24480元；电卡水卡押金100元，高芳将电卡、水卡退还时一并予以返还；四、上述第一、二项相互折抵后，高芳于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司89930元；五、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回高芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司2000元，高芳负担2773元；反诉费2540.53元，由高芳负担2000元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担540.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  潘红梅人民陪审员  梁永祥二〇一九年九月二十七日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。