江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6950号上诉人（原审被告）：南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路389号1208室。法定代表人：候庆江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：喻建平，男，1984年9月24日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人喻建平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宣公司上诉请求：依法改判一审判决第一项违约金数额为870元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方合同约定的违约金为月租金的200%，明显高于被上诉人实际损失，被上诉人没有提供任何证据证明自己的损失，理应考虑实际损失。综合本案情况，请求二审法院其按2900元/月租金标准的30%，即870元向被上诉人计付违约金。喻建平辩称，一、上诉人认为当事人约定的违约金超过造成损失的30%，但造成损失是多少、以什么标准来衡量并不明确。二、如果超过损失的30%可以按照合同法认定，过分高于造成的损失，并没有规定违约责任就一定是按照30%来计算。三、关于被上诉人损失问题。涉案合同约定租期三年，免租期为三个月，如果双方合同履行三年期限届满，上诉人才享受三个月免租期的权利，但上诉人在合同履行刚满一年，就强制要求解除合同，上诉人在第一年度免交了三个月的租金免租期，平均下来我每个月租金才2000元，如果按照三年租赁期，我每个月租金达到3000多元，如此计算下来，双方合同约定的违约金，远远不能弥补给被上诉人造成的损失。综上，请求二审法院维持原判。喻建平向一审法院起诉请求：判令金宣公司向喻建平支付违约金5800元（按每月2900元计算2个月），换锁费230元、洗衣机维修费798元、电费244元、水费238元、7天房租（2019年1月10日至2019年1月17日）676.67元、灯具、鞋柜修理费共计460元、误工费400元、空置费1600元，合计10446.67元。一审法院认定事实：喻建平系南京市玄武区房屋的共有权人之一。2018年1月10日，甲方喻建平与乙方金宣公司签订《南京市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于南京市玄武区（以下简称案涉房屋），建筑面积54.98平方米，本房原始格局2室1厅1厨1卫；出租代理期限自2018年1月10日至2021年1月9日，共计3年。出租代理期限可延长3个月，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方；本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年90天；甲方应于2018年1月10日前将房屋交付给乙方；每月房屋租金为人民币2900元整，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年1月10日8700元，第二次2018年4月10日0元，第三次2018年7月10日8700元，第四次2018年10月10日8700元，以此类推；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同；乙方有合同约定的违约情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金等内容。合同签订后，喻建平向金宣公司交付了案涉房屋，双方签署了《房屋交割清单》，清单中列明了双人床、衣柜、洗衣机等物品。此后，金宣公司分别于2018年1月13日、7月10日、10月11日各向喻建平支付了租金8700元，之后未再按约支付租金。2019年1月17日，喻建平与金宣公司业务员武振签署了《情况说明》，双方确认案涉房屋已于2019年1月17日交还给喻建平，室内物品无丢失，除柜门、柜玻璃破损外其他完好。因停电，电器未试，暂不知。水、电、燃气费用未结清。开锁及换锁芯（因钥匙丢失更换）费用230元为喻建平代付。代理合同解除相关事宜（含违约金等）本次未涉及，待后续办理。今天后喻建平可自行全权处理案涉房屋租卖等事实。喻建平为证明其诉讼主张还提供了以下证据：1、喻建平与金宣公司业务员武振的微信聊天记录，证明其代交案涉房屋水费235元，电费244元，洗衣机、灯具发生损坏。2、电费网上缴费记录244元、在苏宁易购购买洗衣机的网上支付记录798元、换锁收据230元。金宣公司认为，微信聊天记录仅能证明双方于2019年1月17日交付了案涉房屋，而洗衣机损坏系发生在交房之后，其不应当承担更换洗衣机费用。一审法院认为，喻建平、金宣公司签订的房屋出租委托代理合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据双方约定，如金宣公司未能按约支付租金达5日以上，喻建平有权解除合同，并要求金宣公司支付欠付租金。金宣公司于2018年10月11日支付租金后，未再按照约定于2019年1月10支付下一期租金。因此喻建平有权解除合同。2019年1月17日，金宣公司业务员武振向喻建平交付了案涉房屋，并与喻建平就案涉房屋交付情况签署了情况说明，因此喻建平、金宣公司签订的《南京市房屋出租委托代理合同》于2019年1月17日解除。金宣公司自2019年1月10日至返还房屋之日2019年1月17日期间仍占有使用房屋，且未支付租金，故喻建平有权要求金宣公司参照合同约定租金标准支付占有使用费共计676.67元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋交还喻建平当天，根据喻建平、金宣公司双方签署的《情况说明》，金宣公司认可租赁期间的水、电费用未结清，因钥匙丢失产生了开锁及换锁芯的费用，且该部分费用由喻建平垫付。此后喻建平提供了微信聊天记录，水、电费缴费凭证及换锁费用的收据，能够与2019年1月17日《情况说明》的内容相互印证，上述费用实际发生。故对喻建平要求金宣公司支付电费244元、水费238元、开锁换锁芯费用230元的诉请一审法院予以支持。根据喻建平提供的与金宣公司业务员武振的微信聊天记录来看，洗衣机发生了损坏，但损坏程度，是否可以修复等情况不明，故不应按照直接更换新洗衣机的标准计算该部分损失，一审法院酌情支持喻建平洗衣机损失费用200元。根据2019年1月17日的《情况说明》及微信聊天记录内容来看，柜子、灯具等发生损坏，但喻建平未能提供证据证明460元的维修费用实际发生，故对该部分主张酌情支持喻建平100元的维修费用。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。喻建平、金宣公司双方约定，如金宣公司未能按规定支付租金达5日以上，按月租金的200%向喻建平支付违约金，该违约金标准并不过高，故金宣公司应当向喻建平支付违约金共计5800元。由于喻建平未能证明其所主张的误工费、空置损失实际发生，且其所主张的违约金足够覆盖上述损失，故对喻建平该部分请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、金宣公司于判决发生法律效力之日起十日内向喻建平支付违约金5800元，电费244元，水费238元，房屋占有使用费676.67元，换锁费230元，并赔偿洗衣机损失200元，灯具、柜子修理费100元，上述各项费用共计7488.67元；二、驳回喻建平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取30.5元，由金宣公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。本院认为，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言，上诉人金宣公司与被上诉人喻建平在涉案房屋出租委托代理合同中，约定租期为三年，免租期为三个月。因此，上诉人全部享有该三个月免交租金权利的条件，应满足合同履行至期限届满。但是，上诉人在合同履行至一年时，单方违约导致合同解除，纵然对照实际履行期间与合同约定期间的比例，上诉人可享有一个月的免租期，但上诉人实际免交了三个月的租金，事实上使被上诉人产生了二个月的租金损失。因此，一审判令上诉人按约定的2900元/月标准200%向被上诉人支付违约金5800元，符合法律规定，上诉人以被上诉人无实际损失为由，要求调低该违约金数额，依据不足，本院不予支持。综上所述，金宣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由上诉人南京金宣公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一九年九月十一日书记员  汪海燕