安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初2404号 原告（反诉被告）：安徽东居纺织品有限公司，住所地安徽省桐城市桐城经济开发区龙腾社区经一北路1号，统一社会信用代码91340881325511386Q。 法定代表人：叶佳木，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金良义，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：安徽常荣机电科技有限公司，住所地安徽省桐城市桐城经济开发区南三路，统一社会信用代码91340881571779070R。 法定代表人：江松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司与被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司委托诉讼代理人金良义，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司法定代表人江松及其委托诉讼代理人孙江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽东居纺织品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告停业期间损失172364元（含人员1个月工资83800元，可期待1个月年经营利润88564元）；2.判令被告赔偿原告在租赁期限内的装潢损失43793元及搬迁费用10000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月10日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、原告承租被告位于开发区南三路的标准化办公楼；2、租赁期限为3年，从2017年5月10日至2020年5月9日；3、合同第五条约定：租赁期满前，如甲方需要自用，提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后，同意解除合同；4、诉讼地：双方协商不成，向所在地签订地（即桐城）法院起诉。合同租赁期限内的2018年5月份，原告收到被告发出的书面逋知(要求提前解除合同并搬离)，而被告未按合同约定提前三个月通知，擅自于2018年6月20日至2018年7月19日将原告经营的厂停电，致原告厂一个月内持续停工。另原告在租赁开始期间因经营需要对承租房屋的一楼地面、水电及三楼办公场所隔断、装修及水电等总计投入了87587元的开支。同时，在2018年7月19日后搬离承租房屋,原告支出了1万元的搬迁费(租用车辆和人员)。原告认为被告擅自违反合同提前解除合同，亦未按合同约定提前三个月书面通知，更是通过擅自停电迫使原告停业、搬迁，应当承担原告未到租赁期满期间的装溃损失及停业期间的合理损失。为此，特依据《民事诉讼法》第119条规定，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 安徽常荣机电科技有限公司辩称并反诉称，1.原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回；2.双方签订的房屋租赁合同第三条约定了租赁价金、给付方式及交付租赁物条款，第六条约定了违约责任及免责条件条款，但反诉被告未按第三条约定支付相应租金，存在违约行为，故要求反诉被告立即给付反诉原告租金22468元，并支付违约金53555元（计算至2019年6月10日，余下部分计算至租金、违约金实际付清之日止）；3.由反诉被告承担本案反诉受理费用。 安徽东居纺织品有限公司针对安徽常荣机电科技有限公司的反诉辩称，1.原告不存在违约行为，已按合同约定支付了租金，合同第三条并未约定第二年和第三年的租金是按月还是按年支付，原告按月支付租金，被告未提出异议，并接受了按月支付的方式；2.原告已经支付了2018年5月10日之前的的租金，但由于被告向原告发出了解除合同通知，原告行使不安抗辩权，故未支付2018年5月之后的房租，因被告拉闸断电，致该期间我公司无法进行生产，故该期间的租金原告不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的以下证据，本院作如下认证：1.原告提交的2018年6月－7月工资表，证明此两个月原告工资支出分别为88613.83元和83001.81元，平均每月为83800元。被告认为该工资表说明原告在这两个月期间仍然保持正常生产，且其员工还有加班、领取补助的现象，并不存在停工的事实，且原告没有证据证明其在租赁期间存在生产停工，故原告主张一个月的工资损失没有事实依据。2.原告提交的报销凭证及装修清单，证明原告对租赁房屋一楼地面、三楼办公场所隔断、装修及水电等投入了87587元。被告认为根据合同约定条款解除双方签订的房屋租赁合同是合法的，故无需对原告作出任何经济补偿，且该组证据无相应正式发票及装修合同予以印证。3.原告提交的资产负债表，证明租赁期间的第一年度即2017年度企业经营利润为885648元。被告认为该证据系原告自行制作，不具有证明力。4.被告提交的2018年3月16日的通知、2018年5月24日的通知、2018年5月24日的回复函、2018年5月25日的回复函、2018年6月15日的催款通知、2018年7月11日的催缴通知单、2018年7月18日的证明，证明1：被告于2018年3月16日、2018年5月24日两次向原告发出解除合同书面通知，原告于2018年5月24日作出书面回复，符合解除合同的条件；证明2：原告于2018年7月18日将机器设备搬离租赁房屋，视为房屋租赁合同已解除；证明3：原告有拖欠房租的情况存在，经被告催要后至今仍未给付。原告认为2018年3月16日的通知未收到，仅收到2018年5月24日的通知，两份催款通知也未收到。本院经审查认为，对被告提交的两份通知、双方的两份回复函及催缴房租、水电费通知，以及原告出具的证明等证据，虽然原告表示仅收到2018年5月24日的通知，其他通知及函件均未收到，但通过对上述证据内容的综合判断，可以确认被告自2018年3月16日起向原告发出关于提前解除房屋租赁合同，返还租赁房屋，并缴纳逾期房租及水电费的书面通知，双方的房屋租赁合同于2018年7月18日实际解除。因此，对被告提交的上述证据，本院予以认定。对于原告提交的上述三组证据，因被告要求提前解除房屋租赁合同，符合合同约定，且提前三个月进行了通知，故对其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于桐城市开发区的标准化办公楼，租赁期限为3年，自2017年5月10日至2020年5月9日；年租金为117156元，月租金为9763元（折合日租金为325元）。该合同第五条约定：租赁期满前，如甲方需要自用，提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后，同意解除合同。2018年3月16日，被告向原告发出书面逋知，要求将租赁房屋于三个月后返还。因原告未按期返还，被告于2018年6月20日对原告租赁的房屋采取停电措施。2018年7月18日，原告将其机器设备等搬离租赁房屋，将租赁物返还被告。被告接收该房屋后，其中部分用于自用，部分另行出租。另，原告已支付被告房屋租金至2018年5月10日止。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效。该合同第五条第五款明确约定：“租赁期满前，如果甲方需要自用，提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后，同意与甲方解除合同并将房屋交还甲方，房租多还少补。不作其他任何补偿”，因此，被告提前通知原告解除合同符合合同约定，原告要求被告赔偿停业期间损失172364元及搬迁费用10000元，缺乏依据，本院不予支持。考虑被告收回房屋后并非全部用于自用，存在一定违约行为，且原告对租赁房屋进行必要装修后仅实际使用了一年零一个多月，故对原告要求被告赔偿装潢损失43793元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提起反诉要求原告给付租金22468元及相应违约金，因为原告于2018年7月18日搬离租赁房屋，自2018年5月11日至2018年7月18日的租金合计22100元（325元/天×68天）仍应支付给被告，但违约金因系被告提前解除合同引起纠纷致原告发生拖欠租金行为，故本院对被告关于违约金的反诉主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司赔偿原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司装潢损失43793元。 二、原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司支付被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司房屋租金22100元。 上述一、二项相比，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司仍应给付原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司款21693元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司其它诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4692元，减半收取计2346元，由原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司负担1892元，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司负担454元。反诉案件受理费851元，由原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司负担247元，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司负担604元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨大勇 二〇一九年九月九日 书记员  雷珊珊 附件：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。