贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初1279号原告：贵州普定农村商业银行股份有限公司,住所地：贵州省安顺市普定县定南街道富强路23号。统一社会信用代码：91520422750193252J。法定代表人：陈明龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志龙、郑厚荣，贵州定南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：马霞，女，1972年5月11日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。被告：梁昌辉，男，1974年12月13日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。原告贵州普定农村商业银行股份有限公司（以下简称：普定农商行）诉被告马霞、梁昌辉金融借款合同纠纷一案。本院于2019年4月24日立案受理，依法由审判员赵厚培适用简易程序进行审理。由于被告马霞、梁昌辉下落不明，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告普定农商行的委托诉讼代理人郭志龙到庭参加诉讼，被告马霞、梁昌辉经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《个人购房借款合同》；2、判令被告偿还原告借款本金183857.87元及相应利息；3、判决当被告未按时还款时，原告有权以被告提供抵押的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月17日，被告马霞、梁昌辉向原告普定农村信用合作联社借款19万元，借期240个月，月利率5.4583‰，逾期还款在约定利率的基础上加收50%罚息，还款方式为等额本息还款。被告以其向普定鑫臻房地产开发有限责任公司购买的普定鑫臻苑小区2幢2单元4层1号房屋设定抵押，该抵押办理登记，借款后被告仅偿还小部分借款，已严重违约，根据《个人借款合同》约定，贷款人有权宣布借款到期收回贷款。2018年12月14日，原普定农村信用合作联社经批准变更为贵州普定农村商业银行股份有限公司，享有原普定农村信用合作联社的一切权利，故起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告马霞、梁昌辉未作答辩。原告向本院提交了下列证据：1、营业执照、法人证明及身份证复印件、批复文件，证明原普定农村信用合作联社经批准改制为贵州普定农村商业银行股份有限公司，原普定农村信用合作联社的债权债务由贵州普定农村商业银行股份有限公司享有和承担，贵州普定农村商业银行股份有限公司具有原告资格；2、被告身份证、结婚证复印件，证明二被告的身份情况；3、借款申请书、商品房买卖合同、个人购房借款合同、委托转账付款授权书、抵押物清单、借款借据，证明被告马霞、梁昌辉于2014年2月24日购买房屋向原告借款190000元，作为购房款支付给房开公司，借期240个月，借期内月利率5.4583‰，逾期在借款约定利率的基础上加收50%罚息；4、催收通知书，证明对二被告进行催收的事实。被告马霞、梁昌辉未向本院提交书面证据。以上证据经开庭举证，并经本院审查，符合法律规定，本院予以采信。经审理查明，2014年1月20日，被告马霞、梁昌辉与普定鑫臻房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买普定鑫臻苑小区2幢2单元4层1号房屋。2014年1月21日，被告马霞、梁昌辉向任国发出具《委托书》，载明被告马霞、梁昌辉在贵州省普定城关镇拟向普定鑫臻苑房地产开发有限公司购买一套住房（鑫臻苑12-2-4-1号，建筑面积113.28平方米），被告马霞、梁昌辉因忙到外地工作不能亲自办理与购买上述房产有关的签订购房合同、签订银行按揭贷款等事务，特委托受托人任国发全权办理，委托内容为：一、本委托为全权委托。受托人有权代为办理购买上述房屋有关的一切手续（代为签订购房合同、代为到银行签订按揭贷款合同、缴纳相关费用、领取产权证等）。凡受托人在一切与办理购买上述房屋中签订银行按揭贷款合同等相关文书上的签字，受托人均予以认可。二、委托期限从2014年1月21日起至办理完上述委托事项手续为止。三、受托人无转委托权。同日，上述《委托书》在普定公证处公证，并出具字号为（2014）黔普公证民字第11号公证书。2014年2月24日，任国发以被告马霞需购买普定鑫臻苑小区2幢2单元4层1号房屋向原普定信用联社申请个人购房按揭贷款19万元，并于同日以被告马霞作为借款人、被告马霞、梁昌辉作为抵押人与原普定信用联社签订《个人购房借款合同》，约定借款金额为19万元，借款期限为240个月，实际借款期限及到期日以借款借据为准；借款利率为月利率5.4583‰，还款方式为等额本息还款法，按月归还借款本息共240期，还款日为每月20日；被告未按期偿还借款本息的，在借款借据载明的贷款利率水平上加收50%罚息；被告连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息的，原告有权宣布全部借款提前到期，要求被告偿还全部借款本息；被告马霞、梁昌辉以其所购买的普定鑫臻苑小区2幢2单元4层1号房屋为借款提供抵押担保，并于2014年3月5日办理了抵押权预告登记（登记证号：普房预城关镇字第Y1400521号）；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）违约金、赔偿金、实现债权的费用及因被告违约给原告造成的损失及其他应付费用；抵押期间从抵押登记之日起至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年止，即从2014年2月24日起至2034年3月21日止。任国发在借款人及抵押人处签字捺印。2014年3月17日，原告向被告马霞、梁昌辉发放借款19万元，借款借据载明借款到期日为2034年3月21日，借款利率为月利率5.4583‰。被告马霞、梁昌辉分别在借款借据上签字捺印。截止2016年12月21日，被告马霞、梁昌辉偿还借款本金共计6142.13元，偿还借款利息共计14381.15元。被告马霞、梁昌辉已偿还的本金及利息抵扣至2015年5月20日。此后至起诉之日止，被告已经逾期47个付款期未付款。现尚欠借款本金183857.87元及2015年5月20日后的利息。同时查明，被告马霞、梁昌辉系夫妻关系，二人于2014年1月14日登记结婚。另查明，2018年9月26日，中国银行业监督管理委员会贵州监督局批复同意原告普定农商行开业，同时普定信用联社自行终止，其债权债务转为普定农商行的债权债务。本院认为：代理包括委托代理、法定代理和指定代理。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告马霞、梁昌辉于2014年1月21日向任国发出具的《委托书》，明确了代理权限及代理事项，并经普定公证处公证，符合委托代理的法律规定，故任国发作为被告马霞、梁昌辉的受委托人，在《委托书》明确的权限内以被告马霞、梁昌辉的名义实施的民事法律行为，对被告马霞、梁昌辉发生法律效力，其行为所发生的法律后果由被告马霞、梁昌辉承担。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。受委托人任国发以被告马霞、梁昌辉的名义与原告签订的《个人购房借款合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同，《个人购房借款合同》对原告及被告马霞、梁昌辉发生法律效力。原告按照合同约定向被告马霞、梁昌辉履行了自己的义务，向被告马霞提供了借款19万元，被告马霞应当按照合同约定偿还借款本息，但被告马霞仅按合同履行还款义务至2015年5月20日就未再继续履行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告诉请解除《个人购房借款合同》符合法律规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案的借款人是被告马霞，但被告马霞、梁昌辉二人系夫妻关系，本案的借款发生在二被告夫妻关系存续期间，借款用途是购买房屋，且二被告分别在借款借据上签字捺印，故认定本案的借款为二被告的夫妻共同债务，原告诉请被告马霞、梁昌辉偿还借款本金183857.87元及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。被告马霞、梁昌辉以其购买的普定鑫臻苑小区2幢2单元4层1号房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权，该抵押权预告登记并未发生抵押权效力，故原告诉请对案涉房屋优先受偿本院不予支持。被告马霞、梁昌辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州普定农村商业银行股份有限公司与被告马霞、梁昌辉于2014年2月24日签订的《个人购房借款合同》。二、被告马霞、梁昌辉在本判决生效之日起十日内偿还原告贵州普定农村商业银行股份有限公司借款本金183857.87元，并自2015年5月21日起至借款还清之日止，按《个人购房借款合同》中约定的利率（含逾期罚息利率）给付原告贵州普定农村商业银行股份有限公司借款利息、逾期利息。三、驳回原告贵州普定农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3976元，由被告马霞、梁昌辉承担。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请执行。审 判 长  赵厚培人民陪审员  魏正永人民陪审员  鄢英慧二〇一九年九月十日法官助理阳玉梨书记员吴树附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录放最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人民代表大会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。