重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初5396号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：谭超，男，1982年9月28日出生，苗族，住重庆市黔江区。被告：漆晓蓉，女，1980年10月7日出生，汉族，户籍地重庆市永川区，现住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告谭超、漆晓蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人向宇到庭参加了诉讼，被告谭超、漆晓蓉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告漆晓蓉、谭超缴纳物业服务费12689.94元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，并累计计算），2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。二被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。二被告于2013年4月22日接房入住黔江区城南办事处三台山588号观邸XXX幢XXX单元XXX，建筑面积为199.85平方米。按约定，二被告应当向原告缴纳从2015年12月1日至今（暂计算至2019年3月31日）的物业费12689.94元，该款经原告多次催收未果，被告已构成违约，其行为严重阻碍了原告的管理服务工作，也影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，同时也损害了原告及其他业主的利益，原告为了维护自身合法权益和物业管理工作秩序、经营秩序，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件，证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件，证明二被告购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的观邸XXX幢XXX单元XXX，面积为199.85平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》，证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；观邸洋房为2元/平方米；4.收楼证明，证明被告于2013年4月22日接房，并承诺收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；5.被告承诺书两份，证明被告于2013年4月22日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表，证明被告截止2019年3月31日共计欠费12689.94元；7.催款通知照片，证明原告于2019年3月26日、4月28日向被告催收欠费的事实；8.监制申报表，证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；观邸洋房定价为2元/平方米；9.原告的物业服务资质，证明原告具有物业服务资格。本院经审理认定事实如下：原告重庆黔鹏物业管理有限公司与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2011年5月24日签订了《前期物业服务合同》，约定原告为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的晋鹏三台山观邸A组团提供物业管理服务。被告谭超、漆晓蓉与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2012年12月10日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号观邸XXX幢XXX单元XXX号房屋，建筑面积为199.85平方米，并于2012年12月31日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理房屋交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告谭超、漆晓蓉出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告谭超、漆晓蓉仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告谭超、漆晓蓉同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确了花园洋房按2元/月·平方米标准收取物管费，按照上述标准计算的物管费的30%，自通知接房之日起三年内，由重庆晋鹏房地产开发有限公司直接支付给重庆黔鹏物业管理有限公司，作为重庆晋鹏房地产开发有限公司回馈业主的一项优惠措施。合同中约定，物业服务费按月缴纳，业主或者使用人应在每月15号前履行缴纳义务，否则按每月千分之三的标准向原告支付违约金。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，被告谭超、漆晓蓉接房后，交清了2015年11月30日之前的物业服务费，自2015年12月1日之后再未缴纳过物业服务费，被告谭超、漆晓蓉缴纳2015年11月30日前的物业费后尚有结余，抵扣后尚欠2015年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费217.74元。在2013年1月1日至2015年12月31日期间属于优惠期，应按1.4元/平方米·月收取物管费；原告方陈述，因为被告居住的房屋无电梯，故物管费从2016年1月1日起按照1.6元/平方米·月收取。二被告尚欠2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费12470.64元（199.85平方米×1.6元/平方米×39月）。2019年3月26日、4月28日原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告谭超、漆晓蓉进行过催收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对晋鹏三台山观邸A组团的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告谭超、漆晓蓉的房屋所在小区（晋鹏三台山观邸A组团）的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告谭超、漆晓蓉作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但被告谭超、漆晓蓉经原告重庆黔鹏物业管理有限公司书面催收后仍未缴纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆黔鹏物业管理有限公司要求被告谭超、漆晓蓉支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，其诉讼请求本院予以支持。被告谭超、漆晓蓉尚欠2015年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费217.74元、尚欠2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为12470.64元，合计12688.38元，对原告重庆黔鹏物业管理有限公司主张超出的部分，本院不予支持。原告在审理过程中自愿将违约金的计算期限从逾期之日调整到2019年4月1日起计算并将计算标准调整为按照年利率24%计算，系当事人对其部分权利的放弃，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告谭超、漆晓蓉于本判决生效后十日内支付原告重庆黔鹏物业管理有限公司物业服务费12688.38元及违约金（以12688.38为基数，按年利率24%从2019年4月1日计算至交清之日止）；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元（原告已预交），由被告谭超、漆晓蓉负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇一九年九月五日书记员  王霞