江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6506号上诉人（原审原告）柳和庆，男，1957年8月16日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：柳六兵，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）柳波，男，1985年3月27日生，汉族，住南京市江宁区。原审第三人：张慧，女，1988年8月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈辰，江苏海越律师事务所律师。上诉人柳和庆因与被上诉人柳波、原审第三人张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭于2019年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人柳和庆的委托诉讼代理人柳六兵、被上诉人柳波、原审第三人张慧的委托诉讼代理人陈辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳和庆上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，上诉人与被上诉人于2017年4月17日签订《南京市存量房买卖合同》，合同签订后，上诉人按约履行了房屋交付手续，但被上诉人迟迟不履行合同约定的付款义务。2019年3月1日，上诉人向被上诉人发出《告知书》，明确告知被上诉人：在5日内履行合同约定的付款义务，逾期不付，上诉人解除《南京市存量房买卖合同》。而一审中，对这一事实只字没提；二、一审适用法律错误。1、关于付款期限。首先，涉案房屋买卖合同系上诉人与被上诉人双方所签订，根据合同的相对性原则，上诉人无须向第三人主张权利，而上诉人己经向被上诉人主张过权利。合同法第62条第四款：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由此，2019年3月1日上诉人向被上诉人发出告知书的时间即为被上诉人履行合同的期限。不存在判决书所称没有明确履行期限。且从告知书的内容来看，上诉人也给予了被上诉人必要的准备时间，但被上诉人仍不履行。2、关于解除条件是否已经成就。一审法院认定上诉人与被上诉人没有约定解除条件，对上诉人是否具备合同解除的法定条件只字不提。而上诉人依据法定解除的原则提出解除该买卖合同。上诉人于2019年3月1日，向被上诉人发出告知书明确要求被上诉人在5日内履行合同约定的付款义务，逾期不付，上诉人解除《南京市存量房买卖合同》。根据合同法第94条第三款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同法第96条：当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由此，上诉人向被上诉人提出解除房屋买卖合同，符合合同法第94条第三款的法定解除条件，合理合法。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第15条：根据合同法第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。上诉人自2019年3月1日要求被告履行付款义务至今己有三月有余，被上诉人无力支付。且第三人也明确表示从没履行过付款义务。柳波辩称：没有钱支付房款，也履行不了义务，请二审法院依法判决。张慧述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人与被上诉人系父子关系，目前第三人与被上诉人正处于离婚阶段，上诉人起诉被上诉人并没有将第三人列为本案的相关权利人，上诉人与被上诉人意图通过诉讼手段排除第三人的相关权利第三人在一审中明确表示，愿意就双方房屋买卖价款进行相应的对价支付。上诉人所称，被上诉人未在告知书告知的时间期限内进行付款，第三人并不认可。第三人自一审法院通知其参加庭审才获悉上诉人就房屋买卖向被上诉人发出履行通知。此外，第三人明确表示愿意履行，在一审判决后第三人通过发函向上诉人询问了其收款的个人账户等信息，第三人愿意履行相关合同义务，不存在适用合同法第94条解除合同的情形。柳和庆向一审法院起诉请求：1、请求解除柳和庆、柳波之间关于南京市秦淮区小火瓦巷51号1706室的《南京市存量房买卖合同》，将房屋恢复登记到柳和庆名下；2、判决柳波承担诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人无争议的事实：柳和庆与柳波系父子关系。柳波与第三人张慧系夫妻关系，双方于2011年11月11日登记结婚，柳波于2019年1月24日诉至法院，要求与第三人离婚，此案法院尚在审理中。2017年4月17日柳和庆与柳波签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定柳和庆将其名下位于本市秦淮区房屋（丘号为214010-I-371）以700000元的价格出售给柳波，但未约定购房款的给付方式及给付期限，仅注明柳波付清房款。因柳和庆、柳波之间系父子关系，双方口头约定房屋系半买半送，柳波仅需向柳和庆支付约定购房款的一半即350000元。柳波于2017年4月21日领取了涉案房屋的苏（2017）宁秦不动产权第0008742号不动产权证书，产权人登记为柳波。后柳波及第三人一直未将购房款给付柳和庆，柳和庆起诉前从未向第三人主张过权利，涉案房屋买卖前后均由柳和庆夫妻居住使用。一审法院对以上事实予以确认。对于双方有争议的事实柳和庆、柳波是否约定了合同的解除条件、涉案合同是否应当解除，柳和庆提供了其与柳和庆签订的《南京市存量房买卖合同》用以证明该合同应予以解除。第三人提出此合同即未约定购房款的给付方式及给付期限，亦没有约定合同的解除条件，对柳和庆的证明目的不予认可，同意按照柳和庆、柳波的约定向柳和庆支付购房款，柳和庆提出如柳波及第三人愿意支付购房款，要按照现市场价的一半支付，不同意按照原合同定价付款。一审法院认为：关于柳和庆对涉案房屋是否享有解除权问题，首先从柳和庆提供的2017年4月17日柳和庆与柳波签订的《南京市存量房买卖合同》的内容可以认定，柳和庆、柳波即未约定购房款的给付方式及给付期限，亦没有约定合同的解除条件；其次柳波购买涉案房屋的行为及涉案房屋的产权变更登记行为均发生在其与第三人婚姻关系存续期间，柳和庆亦自认被告买房时双方约定是半买半送性质，虽然其认为其中一半房屋产权是赠送柳波一人所有，但柳和庆没有提供相应的证据予以证明，故第三人依法应为涉案房屋的共同权利人，柳和庆庭审中自认其从未向第三人主张过购房款，现第三人愿意按照柳和庆、柳波的约定支付购房款，不同意解除合同。综上，一审法院认为柳和庆要求解除其与柳波签订的《南京市存量房买卖合同》，并将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回柳和庆的全部诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由柳和庆负担。二审中，上诉人柳和庆主张其将涉案房屋以70万元的价款出售给被上诉人柳波是指在房屋原本价值200万元左右的基础上便宜后以70万元出售给被上诉人柳波，而非在70万元的基础上再便宜。各方对于一审法院查明的其他事实均没有异议。二审中，原审第三人张慧提交快递单号打印件和询问函一份，证明其在一审及庭审后，都积极向上诉人表示愿意根据上诉人与被上诉人之间的合同对房屋的购买支付相应的对价。上诉人柳和庆质证称，其没有收到该快递。被上诉人柳波质证称，这份快递其收到了，快递上面留的是被上诉人的号码，因为被上诉人和其父亲关系很僵，所以被上诉人没有将快递给其父亲看，其也没有钱支付房款。二审中另查明，2019年5月21日一审法院第一次开庭时，原审第三人张慧尚未参加诉讼，上诉人柳和庆陈述“因为考虑到父子关系，所以给一半就可以了，但被告至今未给”；一审法院询问被上诉人夫妻关系如何、有无外债、其妻对诉讼是否知情，被上诉人柳波陈述“夫妻感情良好。我们俩对外没有债务，在法院没有诉讼案件”，“我老婆知道，但她没有发表意见”。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否有权解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现上诉人已经履行了其过户义务，但被上诉人并未支付房款。因涉案房屋系被上诉人与原审第三人夫妻关系存续期间购买，对此上诉人亦明知，故被上诉人因购买涉案房屋所负债务系夫妻共同债务，上诉人应向被上诉人和原审第三人主张债权。从本案查明的事实看，上诉人在房屋过户近两年后、被上诉人与原审第三人离婚期间向被上诉人主张涉案房屋房款，被上诉人表示其无力支付房款，但上诉人并未举证证明其已向原审第三人有效催告过涉案房屋房款，现原审第三人在诉讼中亦表示愿意支付房款，故上诉人仅以被上诉人未履行付款义务为由要求解除合同，依据不足，一审法院对此判决并无不当。综上所述，柳和庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人柳和庆负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年九月二十日书记员 戴 苗