贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3927号 上诉人（原审被告）：贵州樽憬房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路兰苑花园，统一社会信用代码：91520500565021810G。 法定代表人：龙天来，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611931804。 被上诉人（原审原告）：邓娅，女，白族，1985年10月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王晓明，男，汉族，1985年12月14日出生，住贵州省毕节市。系被上诉人邓娅之丈夫。 上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司（以下至判决主文简称为：樽憬房开公司）因与被上诉人邓娅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人樽憬房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邓娅的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由邓娅承担。 事实和理由：（一）樽憬房开公司与邓娅签订的《商品房买卖合同》中对房屋转移登记并未进行约定，一审法院简单以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定邓娅未能在法定期限内取得不动产权证书是因为樽憬房开公司的原因导致，属于认定事实和适用法律错误。 首先，就商品房不动产证书的办理而言，无论是《房屋登记规定》，还是《不动产登记暂行条例》，均系规定买受人和出卖人共同办理。办证路径、模式有两种：一是买受人自行办理，出卖人承担协助义务；二是买受人委托出卖人办理，买受人承担协助义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，从文字表述上看，是“由于出卖人原因”，作为障碍因素，导致买受人结果上未取得房屋权属证书，即承担违约责任。所谓“未取得”，可以是买受人自行办理不能，也可能是出卖人受托办理无果。从该法条上并不能得出是出卖人负有完全的办证义务的结论。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，一审法院不能将涉案房屋的不动产登记证书的办理义务归于樽憬房开公司。本案中，樽憬房开公司与邓娅签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款均以“斜杠”方式就涉案房屋转移登记的不动产权属证书的办理是双方共同申请办理还是樽憬房开公司受托办理予以否定，就是说未进行约定。结合第二十二条的整体结构和国家办证规定来看，应当是出卖人取得商品房转移登记的有关文书，为办理转移登记创造前提条件，而后依双方共同申请办理或者出卖人受托办理。在双方没有明确约定的情况下，只能依《城市房地产开发经验管理条例》第三十三条的规定认定为买受人即邓娅办理，樽憬房开公司协助。本案中，邓娅从未向樽憬房开公司发出由其自行办理而请求樽憬房开公司提供协助的请求，故而不能据此判定樽憬房开公司逾期为邓娅办理商品房《不动产证书》而违约。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定樽憬房开公司负有在商品房交付使用之日起90日内向邓娅交付涉案房屋不动产权证书的义务属于法律适用错误，依法应予改判或发回重审。其次，就樽憬房开公司办理商品房初始登记而言，樽憬房开公司与邓娅在合同中仅约定樽憬房开公司应当在涉案商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所属楼栋的初始登记，而并非约定樽憬房开公司应当取得涉案商品房所属楼栋的初始登记，也就是说，只要樽憬房开公司在涉案商品房交付使用之日起90日内向有关职能部门申请涉案商品房所属楼栋的初始登记，樽憬房开公司的合同义务即履行完毕，而对于涉案商品房所属楼栋的初始登记何时取得，不是樽憬房开公司能控制的范围，不能因而认定樽憬房开公司违约从而判定樽憬房开公司应当承担违约责任。退一步说，即使依据《商品房买卖合同》认定樽憬房开公司应当在约定的商品房交付使用之日起90日内完成涉案商品房的初始登记，樽憬房开公司取得涉案商品房初始登记的时间也仅仅是超过约定日期2个月零6天，也就是说，即使认定樽憬房开公司违约，也仅能认定樽憬房开公司逾期2个月零6天取得涉案商品房的初始登记，但《商品房买卖》对逾期取得商品房初始登记的违约责任并未约定，也无相关法律规定，因此，樽憬房开公司也无承担违约责任的事实基础及法律基础。 （二）樽憬房开公司接受邓娅委托后，为邓娅办理《不动产权证书》的时间为2018年11月26日，一审法院认定樽憬房开公司承担违约责任的时间截止至2018年12月14日属于事实认定错误。双方对于转移登记并无约定，依据《城市房地产开发经验管理条例》第三十三条的规定，办证责任归于邓娅，樽憬房开公司履行协助义务。邓娅办证过程中应当主动要求樽憬房开公司履行协助义务，但自签订《商品房买卖合同》之后，樽憬房开公司从未接到任何邓娅要求履行协助义务的通知。直到2017年10月31日，邓娅都还未要求樽憬房开公司履行协助义务，樽憬房开公司才在小区张贴《通知》，告知樽憬财富广场1、2、10号楼所有业主，到樽憬房开公司办公室领取《毕节市商品房备案证明书》，《毕节市商品房备案证明书》系办理《不动产权证》所需资料，逾期不领取一切责任由业主自行承担，并告知所有业主，若需要委托公司办理《不动产证书》，务必亲自至公司签署授权委托书。接到通知后的邓娅直到2018年9月10日才到樽憬房开公司签署授权委托书委托樽憬房开公司代为办理《不动产权证》。樽憬房开公司接受委托后，于2018年11月26日为邓娅成功办理涉案房屋的《不动产权证》。在接受邓娅委托前，樽憬房开公司均不负有替邓娅办理《不动产权证》的义务，在接受委托后，樽憬房开公司积极为邓娅办理《不动产权证》，在不到两个月的时间内为邓娅办理成功《不动产权证》，且在接受委托的时候，樽憬房开公司与邓娅并未就办证时间予以约定，因此，樽憬房开公司不存在违约基础。同时，樽憬房开公司为邓娅办理《不动产权证》的时间为2018年11月26日，截止该时间，邓娅事实上已经取得涉案房屋的所有权利，其对该房屋的所有权不会因未将《不动产权证》掌握在手中而有任何影响。因此，一审法院的该认定属于事实认定错误，依法改判驳回邓娅诉讼请求或将本案发回重审。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判驳回邓娅诉讼请求或将本案发回重新审理。 被上诉人邓娅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告邓娅向一审法院起诉请求：1、判令樽憬房开公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计10,000元（具体金额以邓娅已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。从2016年4月1日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付邓娅之日止）；2、本案的诉讼费用由樽憬房开公司承担。一审诉讼中，邓娅将诉请的“逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金”变更为“逾期办证违约金”，违约金的计算方式不变更。 一审法院认定事实：2014年10月2日，邓娅作为买受人，樽憬房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：10-0241），约定：买受人购买的商品房为位于毕节市××大道××财富广场××房，房号为10-12-3号；该商品房总价款317,435元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97,435元，余款220,000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90天内申请该商品房所有权初始登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，邓娅按约定向樽憬房开公司交付了购房款317,435元。2015年12月30日，樽憬房开公司向邓娅交付涉案房屋。2016年5月6日，樽憬房开公司取得涉案房屋所属10幢的《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年9月10日，邓娅签署委托书，委托樽憬房开公司代为办理涉案房屋的不动产权证书，同时，邓娅与樽憬房开公司双方共同签署不动产登记申请书，申请办理涉案房屋的不动产权证书。2018年11月26日，涉案房屋转移登记至邓娅名下。2018年12月14日，樽憬房开公司向邓娅交付涉案房屋的不动产权证书。邓娅认为，樽憬房开公司未按约定交付办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，虽合同未约定违约金，但根据相关法律的规定，应以邓娅已付购房款为基数，从2016年4月1日起至实际办理完毕房屋权属证书并交付邓娅之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计付违约金。故邓娅以前述诉请诉至一审法院。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，邓娅与樽憬房开公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。邓娅按约定履行了支付购房款的义务，樽憬房开公司按约定于2015年12月30日向邓娅交付涉案房屋，但未在约定的期限内办理初始登记。虽然《商品房买卖合同》中对转移登记未作约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，樽憬房开公司逾期办理初始登记，导致邓娅在法定的期限即2016年3月31日（交房之日起90天）内未能取得房屋权属证书，而是在2018年11月26日涉案房屋才转移登记到邓娅的名下，2018年12月14日才交付邓娅，樽憬房开公司应当承担违约责任，向邓娅支付违约金。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合当事人履行情况，邓娅诉请的违约金，以邓娅已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2016年4月1日起计算至2018年12月14日止。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓娅支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2016年4月1日起计算至2018年12月14日止；二、驳回原告邓娅的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州樽憬房地产开发有限公司负担。 二审中，樽憬房开公司提交了一份邮寄快递单复印件，拟证明樽憬房开公司已经于2017年10月28日通过邮政快递方式向邓娅邮寄了不动产办证通知。邓娅质证意见：邓娅与其丈夫长期居住在赫章，樽憬房开公司的邮寄地址是毕节的地址，并非邓娅的居住地址，邓娅没有收到樽憬房开公司邮寄的文书。 本院审查认为，樽憬房开公司提交的邮寄快递单系复印件，无其他证据印证其邮寄的文件已经邓娅收悉，邓娅提出的异议成立，该证据本院不作为二审新证据认定。二审经审理查明：毕节市住房与城乡建设局于2017年11月27日出具《关于商品房备案证明书的说明》，内容为：“根据《中华人民共和国房地产管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省住建厅关于加强商品房交付备案管理工作的通知》，我局对符合条件的商品房办理对应的备案证明书，商品房备案证明书是准予房开企业现房销售的证明，办理商品房备案证明书所需要件与《房屋登记办法》中办理初始登记要件基本一致，因此，商品房备案证明书即房开企业办理完初始登记的凭证，同时也作为该商品房可以办理转移登记的凭证。”2018年9月10日，樽憬房开公司通知邓娅前去办理不动产权证，同日，邓娅向樽憬房开公司出具了委托书，委托樽憬房开公司为其办理不动产权证，双方共同签署《不动产登记申请书》，向不动产登记机关申请办理案涉房屋的不动产权证。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：樽憬房开公司应否承担逾期办证的违约责任，违约金如何确定。樽憬房开公司于2015年12月30日将案涉商品房交付邓娅使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，樽憬房开公司负责在商品房交付使用之日起90日内即2016年4月1日前申请办理该商品房所有权初始登记，虽然《商品房买卖合同》中并未约定樽憬房开公司向邓娅交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故樽憬房开公司作为本案商品房的出卖人，负有协助邓娅办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故樽憬房开公司向邓娅交付办理商品房转移登记的有关文书协助邓娅办理商品房转移登记的时间，应确定在樽憬房开公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，樽憬房开公司向邓娅交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为樽憬房开公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限届满后的90日内，即樽憬房开公司应于2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付邓娅并协助邓娅办理商品房转移登记。本案中，樽憬房开公司提交的证据虽能够证明樽憬房开公司已于2018年9月10日通知邓娅前去办理不动产权证，并于同日接受邓娅的委托为邓娅办理案涉商品房的不动产权证，但樽憬房开公司既未举证证明2018年9月10日前已将该公司持有的办理商品房转移登记的有关文书交给邓娅，也未举证证明案涉商品房未能办理转移登记系邓娅自己的原因造成，一审认定樽憬房开公司构成违约并判决樽憬房开公司向邓娅承担违约责任正确。虽然案涉《商品房买卖合同》中对樽憬房开公司协助办理转移登记的违约责任并未约定，但因樽憬房开公司违约导致邓娅未在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审法院判决樽憬房开公司以邓娅已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍向邓娅支付违约金并无不当。如前所述，本案违约金应从2016年7月1日起计算至2018年9月10日止，一审法院确定的违约金起算时间和截止时间有误，本院依法予以纠正。樽憬房开公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 综上所述，贵州樽憬房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2306号民事判决第二项即“驳回原告邓娅的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2306号民事判决第一项即“被告贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓娅支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2016年4月1日起计算至2018年12月14日止”； 三、上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人邓娅支付逾期办证违约金，违约金以邓娅已付购房款317,435元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2016年7月1日起计算至2018年9月10日止； 四、驳回上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司负担20元，被上诉人邓娅负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司负担40元，被上诉人邓娅负担10元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭