江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1434号原告：王有权，男，1977年8月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：张小珍，女，1980年10月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：陈当澳、张素杰，江苏新苏律师事务所律师。被告：吕红玲，女，1991年4月10日生，汉族，住陕西省石泉县。委托诉讼代理人：管赛龙，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号。负责人：马天梅，行长。委托诉讼代理人：匡小雨、匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。原告王有权、张小珍与被告吕红玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案，由审判员王玲适用简易程序独任审判，于2019年4月10日第一次公开开庭进行了审理。原告王有权、张小珍及两原告共同委托诉讼代理人陈当澳、张素杰，被告吕红玲及其委托诉讼代理人管赛龙均到庭参加诉讼。其后，本院根据原告王有权、张小珍的申请，通知中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）作为本案第三人到庭参加诉讼，并于2019年6月3日第二次公开开庭进行了审理。原告王有权及两原告共同委托诉讼代理人陈当澳、张素杰，被告吕红玲及其委托诉讼代理人管赛龙，第三人中行相城支行委托诉讼代理人匡小雨均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案组成由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周云生、李玉参加评议的合议庭，适用普通程序于2019年8月6日第三次公开开庭进行了审理。原告王有权及两原告共同委托诉讼代理人陈当澳，被告吕红玲及其委托诉讼代理人管赛龙到庭参加诉讼。第三人中行相城支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王有权、张小珍向本院提起诉讼，请求判决：1、由原告王有权、张小珍代被告吕红玲偿还在第三人中行相城支行处的房屋抵押贷款，第三人中行相城支行在贷款清偿以后配合解除相城经济开发区蠡塘河路168号花海家园5幢1801室房屋的抵押权；2、被告吕红玲协助原告王有权、张小珍将相城经济开发区蠡塘河路168号花海家园5幢1801室的房产过户至原告王有权、张小珍名下；3、被告吕红玲向原告王有权、张小珍支付逾期履行金(以130万为基数，按照每日万分之五的标准计算自2019年2月15日至房屋实际完全交付之日)；4、本案诉讼费用由被告吕红玲承担。事实和理由：王有权、张小珍与吕红玲于2018年4月签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定吕红玲将相城经济开发区蠡塘河路168号花海家园5幢1801室的房产出售给王有权、张小珍，房屋价款为130万元。合同签订后，王有权、张小珍向吕红玲支付定金3万元。2018年10月25日，双方签订《补充协议》一份，约定双方按照127万元的价格进行网签备案，王有权、张小珍为公积金组合贷款，双方于2018年10月29日下午4点前提供办理交易的材料，网签、托管、贷款当天起三个月内贷款下放等内容。该协议签订后，王有权、张小珍及时提交了交易所需的材料，双方于2018年11月9日签订了《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》一份，约定将127万元交易资金进行托管。王有权、张小珍于托管协议签订当日将其中的63.5万元存入托管账户，其后即积极申请商业贷款和公积金贷款。2019年1月31日，王有权、张小珍接到银行贷款已经下放通知后，即要求吕红玲进行过户，但吕红玲拒绝配合。其后，王有权、张小珍又数次催促，吕红玲均未配合，且声称王有权、张小珍逾期。因吕红玲无端指责且拒绝配合已经构成违约，故应承担继续履行并赔偿损失的责任。现起诉至法院，望判如所请。被告吕红玲辩称，本案不适合继续履行，也不具备继续履行的基础。因王有权、张小珍一再违约，逾期办理贷款及贷款迟迟不能下放、夫妻复婚等原因导致最先签订的买卖合同一直耽搁不能履行。从2018年4月1日双方签订买卖合同，到王有权、张小珍真正去办理房屋贷款，再到房屋贷款审批，时隔近一年。这一年中房屋行情变化较大，因王有权、张小珍的迟延履行使得吕红玲丧失了其他房屋的订约机会，造成了损失。双方在2018年年底就商量去办网签手续，因为王有权、张小珍的原因，经吕红玲一再催促还拖延到年后才办理手续，双方失去了信任基础。因王有权、张小珍的贷款下放时间超过双方约定期限，已经构成违约，且贷款下来后，王有权、张小珍也未通知吕红玲。另外，涉案房屋尚有贷款抵押权人，故本合同不可能继续履行，请求驳回王有权、张小珍的诉讼请求。第三人中行相城支行述称，同意抵押人吕红玲继续履行贷款合同，或者提前一次性清偿剩余贷款。在不影响中行相城支行的利益情况下，涉案房屋归属与中行相城支行无关。经审理查明，2018年4月1日，王有权（乙方）与吕红玲（甲方）、苏州元泰房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将坐落于相城区的房产出售给乙方，总价130万元，乙方于当日交付定金三万元，甲乙双方须在2018年11月5日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年11月5日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条违约责任第4款约定：“甲方认可乙方贷款方式付款时：……（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。”第5款约定：“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的15%作为违约金……。”合同第九条，约定其它事项中另手写：“……2、乙方承诺在苏州有购房资格且贷款购买此房。3、乙方承诺信用无恶意拖欠、无信用卡逾期，办理此房交易流程时，丙方承诺找当时银行利率上浮最低的做此房按揭贷款，不收取乙方任何附加费用。”合同还就其他内容进行了约定，三方在落款处签名、盖章确认。当日，王有权、张小珍支付吕红玲定金3万元。2018年10月25日，吕红玲（甲方、出卖人），王有权、张小珍（乙方、买受人）与苏州元泰房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）再次签订《补充协议》一份，载明就此前签订的房屋买卖合同达成补充说明：1、房屋实际成交价格130万元，定金已经支付3万元，现在网签备案价格127万元正常网签贷款流程到甲方托管账户。2、现甲乙双方协商约定：因房价和租客原因，乙方补助甲方房款1万元于交税过户当天支付，甲乙双方领证领款当天交房，交房当天起此房所产生的租金由乙方收取，甲方于2019年6月30日之前解决租客问题，以上收款实际到账为准，甲方出示收条。3、甲乙双方协商约定，乙方此房为公积金组合贷款，甲乙双方于2018年10月29号下午4点之前提供办理此房交易材料，网签、托管、贷款当天起三个月之内贷款下放，此补充协议包含买卖合同第八条免责条款，否则视为乙方违约。4、本协议自签字之日起生效等。另查，2018年11月9日，吕红玲作为甲方（卖方）、王有权作为乙方（买方），苏州市相城区房产交易管理所作为丙方，三方签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》一份，约定甲、乙双方在2018年11月9日签订《存量房交易信息确认书》，甲方将相城区房屋以成交价127万元出售给乙方，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理；乙方将购房款127万元存入托管账户（开户银行为建设银行，尾号为3405），同时甲、乙方在指定银行以各自名义开设结算账户，乙方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户，乙方在领取不动产权证书后，甲方结算账户户主本人凭本协议、身份证、银行卡办理托管资金领款手续，由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续，涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续，乙方领取不动产权证书后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。协议还就其他内容进行约定。同日，王有权向协议约定的资金托管账户存入635000元。同日，王有权还作为甲方（抵押人），苏州工业园区住房置业担保有限公司（以下简称住房置业担保公司）作为乙方（抵押权人），双方签订《个人住房抵押（反担保）合同》，约定甲方因购买自住住房向上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（以下简称浦发苏州分行）申请借款，乙方同意为甲方向浦发苏州分行提供保证担保，同时甲方自愿向乙方提供本人购买的花海家园5幢1801室房屋的全部价值向乙方作抵押，作为乙方向浦发苏州分行提供担保的反担保，协商价为127万元，抵押价值为635000元。2019年1月31日，王有权作为甲方（借款人），浦发苏州分行作为乙方（贷款人），住房置业担保公司作为丙方（保证人），三方签订《苏州工业园区个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，载明鉴于甲方在苏州工业园区缴存个人住房公积金，并向苏州工业园区公积金管理中心申请个人住房公积金贷款；根据相关法律法规的规定，苏州工业园区公积金管理中心在甲方提供的相关书面材料和陈述基础上就甲方的住房公积金贷款申请签发了《贷款申请审批表》；苏州工业园区公积金管理中心授权委托乙方代为向甲方发放、监督使用并协助收回本合同项下的住房公积金贷款以及办理相关贷款手续；乙方接受甲方申请，同意向甲方发放本合同项下的个人住房商业性贷款。合同第八章特别条款约定，乙方向甲方发放个人住房公积金贷款为30万元，借款期限自2019年1月31日至2039年1月31日止；乙方向甲方发放个人住房商业性贷款为335000元，借款期限自2019年2月1日至2039年2月1日止，借款用于购买花海家园5幢1801室房屋等。又查明，苏州市存量房交易资金监管存款凭证显示王有权作为存款人、受让人，为购买出让人为吕红玲的涉案房屋，于2018年11月9日存入资金托管账户635000元（非贷款），于2019年1月31日存入30万元（公积金贷款），于2019年2月2日存入335000元（商业贷款），账户内资金余额为1270000元。2019年2月21日，王有权、张小珍委托律师向吕红玲发出《律师函》，通知购房款已于2019年2月1日全部存入托管账户，但截止2019年2月21日吕红玲仍未配合办理过户手续，故要求吕红玲收函后1日内即配合办理过户及其他各项附随义务等。经查，该函件于2019年2月22日由他人收签收。庭审中，吕红玲确认收到该律师函。同日，吕红玲亦委托律师向王有权、张小珍发出《律师函》一份，通知王有权、张小珍未按双方补充协议约定在2018年10月29日起的三个月内贷款下放并办理过户手续，王有权、张小珍存在违约，给吕红玲造成巨大经济损失，吕红玲现明确通知王有权、张小珍双方签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》解除，要求王有权、张小珍在接函起三日内联系吕红玲，配合撤销网签合同并商讨违约赔偿责任等。王有权、张小珍确认于2019年2月22日收悉该函。涉案位于相城区房屋的登记权利人为吕红玲，该房屋设定有他项权利，他项权利人为中行相城支行，担保范围为全部，债权数额为45.9万元，债务履行期限为2014年6月25日起至2044年6月25日止。再查明，第一次庭审后，中行相城支行提供吕红玲因购买涉案房屋与其所签订的《个人一手住房贷款合同》复印件、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询明细、《吕红玲情况说明》（该情况说明载明截止到2019年6月4日，吕红玲在中行相城支行贷款余额为425796.05元，贷款情况正常）。王有权、张小珍及吕红玲对上述证据均不持异议。2019年9月23日，王有权、张小珍将45万元提存至本院账户。王有权、张小珍自述上述款项作为代吕红玲涤除抵押权的数额进行处理，不要求在本案中一并处理，由其另案向吕红玲进行追偿。另，审理中，王有权、张小珍及吕红玲均将建立于2018年10月23日的同一微信群内的部分微信聊天记录打印件作为证据提交。该聊天记录显示，2018年10月25日中介通知双方“你们的材料今明两天提供给我，11月5号之前网签托管”，中介并通知了双方所需提供的材料清单。2018年10月26日中介通知“买卖双方的材料都提供，我们现在已挂牌送审，快的话下周四能通过”。2018年11月1日中介通知“星湖花海的网签合同出来了，可以网签托管了，你们这边都安排下时间，我们去房管局办手续。”2018年11月4日，各方确定于11月7日办理网签手续。2018年11月7日上午，中介告知吕红玲要带户口本原件等材料，吕红玲表示没有通知过要原件，其原件在老家，其后各方约定改期至11月9日至房管部门办理手续。2019年1月7日吕红玲开始催促“你要抓紧了，时间不多了”，王有权则回复应该是这个月月底，其后各方就贷款下放时间催促等进行了多轮沟通。2019年1月23日，吕红玲表示“只要29号4点没下贷款！房子我就不卖了！”。2019年1月29日下午6时18分，吕红玲表示至该时贷款还未下放，根据协议王有权、张小珍已经违约，正式通知房子不卖了，并要求中介尽快办理后续手续；中介回复称年后再办，现在都放假回家了，2月2日至7日也不上班的，中介并放出了《补充协议》照片，要求吕红玲去问问究竟是谁违约，双方约定10月29日办手续，因吕红玲户口本没到，耽误几天，时间应自做贷款当天起算；吕红玲则回复认为是因为王有权、张小珍要办理复婚才拖的，当时写协议时其要求写到1月10日，中介称因王有权、张小珍要复婚，故时间写到1月底，其也同意了一月底；王有权则表示贷款年后会下来，吕红玲回复不愿意等。2019年1月31日10点左右，王有权以@吕红玲、中介的形式，通知贷款已下放，中介方回复称房东表示按照协议时间已过，房子不卖了。2019年2月1日，王有权还在群里晒出银行向其发放的贷款335000元于当日进账的短信。以上事实，由王有权、张小珍提供的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》、《个人住房抵押（反担保）合同》、《苏州工业园区个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》、《律师函》、微信聊天记录打印件，吕红玲提供的《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、《补充协议》、不动产权证书复印件、《律师函》、微信聊天记录打印件，中行相城支行提供的《个人一手住房贷款合同》复印件、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询明细、《吕红玲情况说明》及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本院认为，王有权、张小珍与吕红玲签订的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为合同未能按约履行的责任在于哪一方，以及违约方应承担的违约责任。针对第一项争议焦点，王有权、张小珍认为根据《补充协议》第三条约定，双方应在2018年11月29日下午4点前提供办理网签手续及资金托管手续前需要由房管局进行审核交易的相关材料，待提交资料审核通过后才能办理资金托管以及网签，而在资金托管办理完毕之后才能办理申请贷款的手续。因苏州市二手房资料审核需要7个工作日，所以不可能在提交资料的当天就完成网签、托管、贷款的三个流程，且该三个流程也需要吕红玲的配合。双方约定网签时间为2018年11月7日，但因吕红玲原因导致延迟至2018年11月9日。王有权、吕红玲在2019年2月1日取得贷款在期限之内，故并未违约。吕红玲拒不履行后续合同义务，构成违约。吕红玲则主张系因涉案房屋涨价，王有权、张小珍要复婚，要求吕红玲给予一定宽限时间，故双方在2018年10月25日签订《补充协议》。根据《补充协议》第三条约定，双方应在2018年10月29日下午4点前提供办理网签手续、资金托管手续的交易材料，并在同一天办理完毕网签及资金托管手续。贷款下放截止时间应自2018年10月29日起算三个月，即至2019年1月28日下午4点前。因贷款下放迟延，故王有权、张小珍违约。吕红玲还主张根据双方谈判成果，吕红玲要求在2019年1月底拿到房款，故双方才会精确的约定在2018年10月29日下午4点前这样一个时间提供所有的办理网签手续的材料，否则如王有权、张小珍一直拖延办理网签、托管、贷款中的任何一个手续，则吕红玲永远无法追究其违约责任了。另在回答本院关于《房屋买卖（居间）合同》中约定吕红玲需在2018年11月5日前解除房屋抵押，但至庭审时涉案房屋尚存在抵押权的问题时，吕红玲主张从《补充协议》可以看到，王有权、张小珍履行付款时间已经延后三个月，而解除抵押是为了配合过户，只要在过户之前还清贷款解除抵押，对王有权、张小珍的利益是没有任何损害的。根据二手房交易的惯例，一般房屋出让人解除抵押均需要委托中介或者第三方垫资还贷，该第三方为了节省垫资成本均在买受方付清所有房款以后过户之前再办理解除抵押的手续，所以《房屋买卖（居间）合同》中的该条款，因《补充协议》的达成已经作废。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》中仅约定资金托管时间及吕红玲涤除抵押权的时间为2018年11月5日前，未就贷款下放、房屋过户等的具体时间进行明确。此后双方在2018年10月25日签订《补充协议》，就网签、资金托管、贷款等的期限进行约定。现双方实际系就《补充协议》第三条“双方于2018年10月29号下午4点之前提供办理此房交易材料，网签、托管、贷款当天起三个月之内贷款下放，否则视为乙方违约”中，对于“网签、托管、贷款当天”的该“当天”的理解存在争议。本院综合《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》及市场交易惯例等，认定该“当天”不应即理解为2018年10月29日。理由：首先，按照本区二手房买卖交易惯例，办理资金托管之前需进行资料审核，该审核周期一般为一周，审核完毕后双方可办理资金托管手续，其后方可办理贷款，故该第三条中在2018年10月29日下午4点之前提供交易材料，应认为系提供资金托管前相应审核材料较为妥当。在微信聊天记录中，中介方在2018年10月25日通知“你们的材料今明两天提供给我，11月5号之前网签托管”，2018年10月26日通知“买卖双方的材料都提供，我们现在已挂牌送审，快的话下周四能通过”均可予印证。其次，如按吕红玲理解，即双方应在2018年10月29日下午4时前需办理网签、资金托管及贷款，但根据微信聊天记录，显然双方在2018年10月25日签订《补充协议》后至2018年11月7日前并未碰面。2018年10月25日中介通知双方所需提供的材料清单后，至11月1日通知“星湖花海的网签合同出来了，可以网签托管了，你们这边都安排下时间，我们去房管局办手续”，并直至11月4日各方确定11月7日办理资金托管手续等，根据该后续履行过程，亦可认为各方对于并非在2018年10月29日下午4时前即办理网签、资金托管及贷款并不存在争议。最后，吕红玲还认为按照网签、托管、贷款当天起三个月之内贷款下放的理解，如王有权、张小珍迟迟不去办理网签等手续，则其永远不能追究王有权、张小珍的违约责任，有违公平原则。对此，虽按字面理解确有可能出现如此之后果，但银行贷款的放款时间并非王有权、张小珍可控范围，现根据微信聊天记录及双方履行情况，即使按照吕红玲理解的在2019年1月28日为贷款下放的最后期限，在王有权、张小珍并未有故意拖延之举的情形下，亦不应以该迟延的4、5天时间即认定王有权、张小珍存在违约，且该违约行为已严重到足以导致合同解除的程度。因各方此前的沟通均直接在微信群内进行，故王有权在贷款放款后即在微信群内以直接@吕红玲的方式进行通知，应认为已履行其通知义务。另结合《房屋买卖（居间）合同》中约定吕红玲应在2018年11月5日之前解除房屋所有抵押权并注销他项权证，但至今未予注销抵押权的情形，本院认定合同未能按约履行的责任在于吕红玲。现涉案房屋上存在中行相城分行的抵押权，王有权、张小珍同意代为涤除，且已经将45万元汇至本院账户，双方的合同具备继续履行的条件，故对于王有权、张小珍要求吕红玲继续履行《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》，并将涉案房屋过户至其二人名下的诉讼请求，本院予以支持。合同总价款130万元，王有权、张小珍已以支付吕红玲定金3万元，支付至资金托管账户127万元的形式履行完毕。王有权、张小珍应按照中行相城分行确定的他项权数额代为涤除抵押权，并代为清偿至涤除抵押权之日的借款利息。上述款项王有权、张小珍可在履行完毕支付义务后向吕红玲进行追偿。另，根据《补充协议》，过户当天，王有权、张小珍需支付吕红玲房款1万元。关于违约责任。本院已认定合同未能继续履行的责任在于吕红玲，故应赔偿王有权、张小珍因此造成的损失。虽双方对于过户时间未做约定，但鉴于王有权、张小珍的房款127万元已于2019年2月2日全部进入资金托管账户，王有权、张小珍于2019年2月21日委托律师向吕红玲发出律师函进行催告，律师函上载明的截止日期为收函后1日内，故王有权、张小珍的损失从2019年2月24日起开始计算。王有权、张小珍主张逾期履行金按照《房屋买卖（居间）合同》第五条第五款，即以房款130万元为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，但因王有权、张小珍就其实际损失等未作举证，故本院以王有权、张小珍实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定吕红玲支付以房款130万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准、计算自2019年2月24日起至房屋实际交房之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告王有权、张小珍与被告吕红玲签订的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》继续履行。二、原告王有权、张小珍于本判决生效之日起十日内按照被告吕红玲与第三人中国银行股份有限公司苏州相城支行签订的《个人一手住房贷款合同》的借款数额代被告吕红玲涤除位于苏州市相城区房屋的抵押权（包含借款本金及利息）。原告王有权、张小珍履行完毕该付款义务后，可向被告吕红玲追偿。三、被告吕红玲于涤除银行抵押权后十日内协助原告王有权、张小珍办理位于苏州市相城区房屋的过户手续，并将该房屋交付原告王有权、张小珍。四、原告王有权、张小珍于上述第三项履行完毕之日起十日内支付被告吕红玲房款1万元。五、被告吕红玲于本判决生效之日起十日内支付原告王有权、张小珍以130万元为基数、自2019年2月24日起至被告吕红玲实际交付房屋之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为17787元、保全费5000元，合计人民币22787元，由被告吕红玲负担（此款原告王有权、张小珍已自愿垫付，不再退还，被告吕红玲于本判决生效之日起十日内支付原告王有权、张小珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  周云生人民陪审员  李 玉二〇一九年九月二十六日书 记 员  唐宽正