济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3599号 原告:于水，男，汉族，1975年4月28日出生 委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴荣彬，董事长。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。 原告于水与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告于水委托诉讼代理人李清亮，被告龙腾公司委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年9月28日至判决文书生效之日的逾期交房违约金（暂计算至2019年6月20日，共计34759.66元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于龙腾国际花园的房屋，合同签订后，原告支付了全部房款。《商品房买卖合同》第八条约定了交房日期以及交房标准，被告至今未能达到《商品房买卖合同》约定的交房标准，故原告依照合同约定要求被告承担逾期交房的违约责任，望判如所请。 龙腾公司辩称，违约金赔偿标准过高，请求予以减免。被告龙腾公司应向原告于水承担违约金的标准（即按日支付已交购房款万分之二）过高，按该标准计算的被告龙腾公司应每月支付的违约金数额，远远高于涉案商品房屋相同地段同等面积房屋的租金。原告于水未举证证明未收房而有实际损失，加之涉案房屋在2015年底大幅升值，故原告于水购买该商品房后并没有实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院依法减免违约金的数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年3月29日，原告于水作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定于水购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园X号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013391号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7418元，金额653377元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。 同日，被告龙腾公司与原告于水还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。 二、原告于水按合同约定向被告龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具收据，金额为653377元。 三、因被告龙腾公司未能按与原告于水签订《商品房买卖合同》中约定的时间交付商品房，双方于2016年4月1日签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，于水为乙方、买受人，内容为：鉴于2014年3月29日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目X室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金5880.39元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。 四、济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初723号民事判决书已判决被告龙腾公司向原告于水支付以购房款653377元为基数，按日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至2016年6月30日逾期交房违约金及按日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至本判决生效之日止的逾期交房违约金。该判决已于2018年9月27日生效。 五、因被告龙腾公司未取得开发项目《分期综合验收备案证明》，原告于水至今未接收其所购买的商品房。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实，被告龙腾公司主张补充协议中关于逾期交付商品房的违约金标准即按日向买受人支付已交付房价款万分之二的比例过高，其认为应当依法减免违约金的数额。原告于水对被告龙腾公司的该主张不予认可，其认为补充协议中关于违约金标准的约定并不过高。 本院认为，原告于水与被告龙腾公司于2014年3月29日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告于水的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，被告龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向原告于水交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，被告龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订《补充协议》的约定在2016年6月30日前向于水交付商品房，其行为已构成违约，应当向原告于水承担逾期交房的违约责任。 关于该项违约责任，原告于水与被告龙腾公司于2016年4月1日签订的《补充协议》系当事人双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日后将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二，系在被告龙腾公司违反合同约定、没有如期向原告于水交付商品房的情形下双方重新达成的一致意见。本院认为，补充协议中约定的日万分之二标准并不明显过高，且被告龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据。被告龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”予以减免，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于水支付逾期交付龙腾国际花园X号商品房的违约金，以购房款653377元为基数，按日万分之二的标准自2018年9月28日起计算至本判决生效之日止，如在本判决生效之日前，于水实际接收该商品房的，则计算至实际接收之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费669元，减半收取计334.5元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵冬梅 二〇一九年九月二十五日 书记员  王 芳