福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民申2720号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：薛由明，男，1973年6月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小菊，福建坤广律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：林瑞兰，女，1975年5月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小菊，福建坤广律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，该公司董事长。 再审申请人薛由明、林瑞兰因与被申请人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）商品房预售合同一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终8844号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 薛由明、林瑞兰申请再审称：（一）一、二审法院未考虑到如意城公司先行违约的客观事实，判决薛由明、林瑞兰继续履行合同，无事实和法律依据。1.薛由明、林瑞兰与如意城公司签订《商品房买卖合同》的时间系2012年12月29日，且在当天支付了首付款，双方签订合同的时间并非如意城公司提交的《商品房买卖合同》中的落款时间2014年4月10日。根据薛由明、林瑞兰新发现的证据，如意城公司取得案涉房产的《商品房预售许可证》的时间系2013年5月15日，如意城公司擅自将《商品房买卖合同》的签订日期延后，目的是为了掩盖如意城公司在实际预售商品房时还没有取得商品房预售许可证。本案中，因如意城公司延后一年多时间办理完房屋交易所销售备案登记手续后并没有通知薛由明、林瑞兰提供办理银行按揭借款资料，至2018年3月通过起诉方式通知薛由明、林瑞兰继续履行合同，薛由明、林瑞兰接到起诉状后以提起反诉的形式通知如意城公司解除案涉合同有法律依据。2.如意城公司的一系列违约违法行为造成薛由明、林瑞兰无法按照原合同约定继续履行合同。如意城公司未按照合同约定和法律规定进行备案登记，两次变更实际股东、附有义务的原有股东撤资退股，没有按照合同及广告宣传的要求完成5A级、云计算服务写字楼设施设备的建设等行为，均表示其经营状况已经严重恶化，且已丧失商业信誉，薛由明、林瑞兰可以依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，申请解除合同。特别是薛由明、林瑞兰在查看现场时发现地基下沉、剪力墙露筋、绿化面积缺少2000多平方，4-6号楼改变规划，目前的销售对外宣传仍为酒店式公寓而非规划要求的办公楼。薛由明、林瑞兰多次找如意城公司协商未果，如意城公司起诉后，薛由明、林瑞兰依法行使不安抗辩权，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院认定薛由明、林瑞兰未按照法律规定行使不安抗辩权，是错误的。（二）解除《商品房买卖合同》的权利系法律赋予薛由明、林瑞兰的私有权利，一、二审法院判决该合同继续履行，无法律依据，事实上也无继续履行的可能。本案中，薛由明、林瑞兰支付完定金、首付款与如意城公司签订《商品房买卖合同》，依据该合同约定，剩余购房款是通过办理商品房按揭借款方式，每月向借款银行支付借款本息。因如意城公司销售宣传承诺的是集群写字楼、整体招商，现负义务的股东变更，4-6号楼改变规划用途，云计算服务没有建设而造成营商环境发生重大变化，薛由明、林瑞兰即使继续履行合同支付剩余购房款，也无法通过出租所购房产收取租金支付月按揭借款本息，签订合同的目的已经无法实现，继续履行合同会造成更大的经济损失，且薛由明、林瑞兰的合同履行能力发生重大变化，已无法继续履行该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，如意城公司一系列违约行为导致原合同目的无法实现，而薛由明、林瑞兰也已通过提起反诉的形式向如意城公司明确提出解除合同，已经符合在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务的法律规定，应当依法判令解除合同。综上，请求依法对本案进行再审。 本院经审查认为，本案争议焦点系薛由明、林瑞兰是否有权解除案涉《商品房买卖合同》。（一）案涉合同的落款时间为2014年4月10日，薛由明、林瑞兰主张案涉合同签订的实际时间为2012年12月29日，但其未能提交证据予以证明，即使签订案涉合同实际时间为2012年12月29日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因案涉房产取得预售许可证的时间为2013年5月15日，该时间在一审起诉之前，案涉合同依法有效，故薛由明、林瑞兰以案涉合同签订时如意城公司未取得商品房预售许可证为由，主张案涉合同无效，理由不能成立。（二）薛由明、林瑞兰主张案涉合同未按照合同约定和法律规定进行备案登记，如意城公司两次变更股东、股东撤资、无法按合同约定及广告宣传完成5A级、云计算服务写字楼设施设备建设，故其有权依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，行使不安抗辩权，解除案涉合同。因薛由明、林瑞兰主张的上述情形并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的可以行使不安抗辩权的条件，且即使薛由明、林瑞兰有权行使不安抗辩权，其享有的系中止履行合同的权利，并且根据该法第六十九条规定应当及时通知对方，而非解除合同的权利，故对其该项主张不予支持。（三）薛由明、林瑞兰主张如意城公司擅自变更规划设计，造成项目验收时绿化面积减少、4-6号楼改变规划使用功能，影响了其购买案涉房产的商业及办公价值，其有权解除合同。根据案涉合同第十条的约定，薛由明、林瑞兰主张解除合同应满足存在规划设计变更事实和该规划设计变更影响到商品房质量或使用功能两个要件。经查明案涉商品房所在的3号楼并不存在有进行规划设计变更的事实，且薛由明、林瑞兰也未能提交证据证明其他楼栋变更规划设计对案涉房产有影响。薛由明、林瑞兰主张因其他楼栋变更规划设计导致商业、办公价值降低，并无事实和法律依据。（四）薛由明、林瑞兰主张因如意城公司的违约行为导致合同目的无法实现，其已以提起反诉要求解除合同的行为表明其不履行合同主要债务，其有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定解除案涉合同。因《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有权行使法定解除权的主体系守约方，薛由明、林瑞兰属违约方，其无权在表示不履行合同主要债务的情况下行使法定的合同解除权。本案既不符合法定解除条件，亦不符合约定解除条件，且案涉房产已具备过户条件，故薛由明、林瑞兰主张合同目的无法实现，理由不能成立。 综上所述，薛由明、林瑞兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回薛由明、林瑞兰的再审申请。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年九月二十四日 法官助理张天栋 书记员李佳玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。