广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2292号 原告：庞某，男，1986年5月10日出生，壮族，无业，住钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：庞敏，1982年3月2日出生，系原告的胞姐。 委托诉讼代理人：梁永发，广西三鸿律师事务所律师。 被告：钦州市某汽车修理有限责任公司，住所地钦州市城西明珠三路，统一社会信用代码：914507027943012183. 法定代表人：李花，该公司经理。 委托诉讼代理人：李阶卫，住广西钦州市钦南区，公司员工。 被告：钦州市某房地产有限公司，住所地：钦州市鹤凤街A单元301房，统一社会信用代码：9145070069985931XX。 法定代表人：张艳丽，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李阶卫，住钦州市钦南区。与张艳丽是夫妻关系。 原告庞某与被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞某的委托诉讼代理人庞敏、梁永发，被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司的共同委托诉讼代理人李阶卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞某向本院提出诉讼请求：1、判令解除2014年09月7日原告与两被告签订的《认购协议书》；2、两被告共同双倍返还原告已付购房款共计人民币120000元；3、两被告共同赔偿原告损失人民币28800元（以同期银行贷款年利率6%计算，以120000元为本金，暂时计算4年的损失，以后的损失另行计算）；4、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2013年至2014年间，两被告合作开发钦州市某汽车修理有限责任公司位于钦州市（电力宾馆后面）的职工住宅楼[土地使用权证号：钦国用（2008)第A2312号],项目名称“钦州市某汽车修理有限责任公司职工生活小区政策性职工住房综合楼”（以下简称永华公司职工宿舍楼），现该综合楼已经建成。2014年9年7日，原告与两被告三方共同签定《认购协议书》,主要约定：一、两被告将合作建成永华公司职工宿舍楼之一栋中的1402号房屋（面积约95.95平方米）以单价2500元/平方米（共计房款239800元）出售给原告[即《认购协议书》第一点）]。二、如被告故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况致此协议无效，被告应当承担违约责任，除双倍返还原告所付款外,并赔偿原告相应损失[即《认购协议书》第三点之第1小点）]。三、从原告交付认购房款定金之日起8个月内，两被告承诺将建好的房屋交给原告。如逾期交房，则以认购总房款为基数，按每日千分之三付违约金给原告。如逾期交房，则以认购总房款为基数，按每日千分之三付违约金给原告（即《认购协议书》第三点之第3小点）。签订协议书当日，原告即日把购房定金现金人民币120000元存入被告钦州市某房地产有限公司时任法定代表人李阶卫的账户（帐号为62×××06)内。两被告毫无诚信可言，收到原告的购房定金后，以各种借口拒绝与原告订立《商品房买卖合同》。在原告多次催促和强烈要求下，两被告被迫于2015年12月10日写下《承诺书》给原告，承诺在完成永华大厦工程时，保证于2016年5月31前将房屋交给原告。但是直至现在，两被告仍然拒绝与原告订立《商品房买卖合同》，拒绝把房屋交付给原告。综上所述，原告认为，两被告应本着诚实信用的原则，积极履行合同义务，与原告订立《商品房买卖合同》，把房屋交付给原告。但两被告严重违约，拒绝履行合同义务，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 两被告共同辩称：原告提供的证据1、2是无效的。被告钦州市某房地产有限公司无权销售被告钦州市某汽车修理有限责任公司的房产，钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初555号判决书已经确定被告钦州市某房地产有限公司不承担被告钦州市某汽车修理有限责任公司的责任，所以该合同无效。贵院（2017）桂0701民初781号案件中，黄奇才出具了被告钦州市某房地产有限公司将原告认购房屋抵顶工程款的证明，该房是黄奇才转售给原告的，两被告及黄奇才均确认该房是抵债的，原告所交的房款第二天即转交给了黄奇才。由于转让方黄奇才要配合办理相关手续，所以被告就给原告出具了认购协议和购房房款收据，但实际房款收取是黄奇才，该款被告不得收取，所以不认可，余下房款应由黄奇才交纳，所以与两被告无关。原告提供的承诺书，被告不是提供给原告的，当时是给被告的客户提供的。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年5月9日,钦州市某汽车修理有限责任公司获得钦州市发改委批准，对其公司进行棚户区改造建设限价房。被告钦州市某房地产有限公司代建及销售钦州市某汽车修理有限责任公司职工生活小区政策性综合楼。原告庞某（乙方）与被告钦州市某房地产有限公司、钦州市某汽车修理有限责任公司（甲方）于2014年9月7日签订了一份《认购协议书》，协议书主要条款如下：一、乙方以预订购方式认购甲方建设的位于钦州市某汽车修理有限责任公司永华公司职工宿舍楼楼盘范围内的第14层A户型一套，建筑面积分别约95、96平方米，房屋价款每平方米2500元/平方米，总房价为239800元。二、认购付款方式：1、乙方在签订《认购协议书》时，支付现金120000元给甲方。2、乙方在甲方建设完善交付房屋给乙方使用并办好房产证时付清所有余款119800元。三、甲方承诺：1、具备建设条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况致此协议无效，被告应当承担违约责任，除双倍返还原告所付款外,并赔偿原告相应损失给乙方。2、从乙方交付认购房款定金之日起8个月内，建好房屋交给乙方。如逾期交房，则以认购总房款为基数，按每日千分之三付违约金给乙方。双方还约定了认购房屋定金交付之日起8个月内，建好房屋交给乙方，逾期交房的违约责任以及商品房交付的装修标准外墙、水电、阳台、入户防盗门等设施进行了约定。签订协议书当日，原告庞某即把购房定金现金人民币120000元存入被告钦州市某房地产有限公司时任法定代表人李阶卫的账户（帐号为62×××06)内。收到原告的购房定金后，原告催促被告交房。被告钦州市某房地产有限公司的法定代表人李阶卫于2015年12月10日写下《承诺书》，《承诺书》内容：今承诺采取一切措施，争取尽快完成永华大厦工程，并于2016年5月31前给业主交房。逾期按相关规定和合同执行。但被告承诺至今，双方仍然没有签订《商品房买卖合同》，原告向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 以上事实有原告提供的认购协议书、承诺书、钦州市永华汽车修理有限公司职工生活小区政策性综合楼建设用地、建设工程许可证、批文及被告提供的钦州市发展和改革委员会文件（钦市发改投[2012］89号）、当事人庭上陈述等予以证实。 根据当事人诉辩意见，归纳争议焦点如下：一、被告钦州市某房地产有限公司有否有权出售本案涉诉房屋；二、原告与两被告之间签订的《认购协议书》是否有效；三、本案是否遗漏当事人黄奇才。 本院对本案综合评判如下： 一、关于被告钦州市某房地产有限公司有否有权出售本案涉诉房屋。 本院认为，《商品房销售管理办法》第四条：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”被告钦州市某房地产有限公司代建并销售钦州市某汽车修理有限责任公司职工生活小区政策性综合楼，不违反法律规定，其有权销售钦州市某汽车修理有限责任公司职工生活小区政策性综合楼。 二、原告与两被告之间签订的《认购协议书》是否有效。 《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告与两被告于2014年9月7日签订的《认购协议书》符合买卖合同的特征，是双方当事人真实意思的表示，协议的内容没有违反法律以及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，应受到法律的保护，原、被告均应按照约定全面履行各自的义务。但是，合同签订后，原告依约定履行了支付部分购房款的义务，被告也应依约履行按期交付房屋的义务，但被告在合同履行的过程中，被告没有在约定的期限内履行交付房屋给原告，属于被告违约。双方在《认购协议书》约定了认购房屋的价款、交付房屋时间、商品房装修标准、外墙、水电、阳台、入户防盗门等等设施进行约定，以及逾期交房的违约责任等等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》第十六条十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方的《认购协议书》应为《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”签订《认购协议书》后，原告即将房款120000元交给被告钦州市某房地产有限公司的时任代表人李阶卫，而被告故意隐瞒原告认购的房屋属于拆迁安置棚户区房，导致不能实现商品房买卖合同，被告违约在先，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：之（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”原告请求解除双方的合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失本院予以支持。原告请求返还已经交付的120000元及利息损失，原告请求利息损失按同期贷款利率6%计算，从2014年9月7日起至实际返还之日止，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于本案是否遗漏当事人黄奇才。 被告主张本案遗漏当事人黄奇才。本院认为，合同的相对性是指合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，包括主体的相对性、内容的相对性及责任的相对性。因此，本案并没有遗漏当事人。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下： 一、解除原告庞某与被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司于2014年09月7日签订的《认购协议书》； 二、被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司返还原告庞某购房款120000元及损失（以120000元为基数，年利率6%计算，从2014年9月7日起至实际返还之日止）； 三、被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司赔偿原告庞某经济损失人民币28800元（以同期银行贷款年利率6%计算，以120000元为本金，从2014年09月8日起至付清之日止）。 案件受理费减半收取1688元，由被告钦州市某汽车修理有限责任公司、钦州市某房地产有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈熙玲 二〇一九年九月二十九日 书记员  黎洪涛