吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2018）吉0202民初1053号原告：刘艳，女，1959年4月30日出生，满族，户籍地辽宁省北镇市。委托诉讼代理人：张婧，吉林松花江律师事务所律师。被告：中国人民解放军31692部队，住所地吉林省吉林市船营区。部队长：刘豪杰。委托诉讼代理人：姜维东，吉林佳誉律师事务所律师。原告刘艳与被告中国人民解放军31692部队（以下简称31692部队）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人张婧、31692部队委托诉讼代理人姜维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求返还房屋及场地剩余租赁费5,333元；2、请求赔偿厂房损失1,112,200元，设备损失84,760元；3、由被告赔偿一次性停产停业损失239,392元、临时安置费16,683元，以上共计256,075元；4、熏鸡加工厂2018年至2028年营业损失1,067,712元；5、猪食槽子加工厂一次性赔偿损失166,830元、营业损失1,067,712元；以上共计1,234,542元；6、猪槽及种犬搬迁费62,000元；7、藏獒补偿安置费200,000元，胜伯纳（种犬）1条200,000元、其他犬60,000元，共计960,000元；8、诉讼费22,622元；9、鉴定费16,722元；10、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用及鉴定费用。以上诉讼总标的为4,821,966元。事实与理由：1998年3月10日，原告刘铁江、刘艳（吉林市昌邑区沟帮子熏鸡厂实际经营者）、杨志国（刘艳姐夫）与被告前身中国人民解放军81817部队签订猪舍租赁协议，承租该31692部队猪舍30年，后于2000年3月10日该部队与原告刘艳、刘铁江、杨志国三人签订厂房协议，该部队在本次协议中同意原告三人在猪舍所占土地上建厂房数间，2012年6月5日杨志国将自己的部分权利转让给刘艳，已实际演变成原告一人经营。因当时政策部队允许经营，因中央军委政策性调整，2018年前停止一切经营活动，致租赁土地协议解除，原告没有过错。现该部队番号已变更为解放军31692部队，该部队于2017年12月15日起诉到贵院，要求原告返还其占有使用的军用土地，案号为（2018）吉0202民初775号。原告认为被告该诉讼行为违反协议约定，该协议尚有10年未到期限。被告对原告的工厂及生活断水断电，被告已无法再继续经营，现被告起诉到贵院诉原告返还土地剩余租赁费，建厂投资损失，设备损失，经营熏鸡利润损失，藏獒迁移损失，经营猪槽利润及加工损失等各项损失，总计4,821,966元。被告31692部队辩称：答辩人同意原告第一项诉讼请求，即返还军用猪舍租金5,333元（自2018年3月11日至2028年3月10日租赁协议尚未履行期间的租金费用)。对于第二至第十项关于房屋和生产设备出资、经营性损失赔偿及安置补偿费等请求，因均无事实和法律依据，请法院予以驳回。一、本案原、被告双方于1998年3月10日签订和土地租赁“协议书”和2000年3月10日签订的“建厂房协议书”虽然已经本院(2018）)吉0202民初775号民事判决书确认为无效，但自上述判决书生效之日前，双方签订的上述两个协议已经实际履行完毕(对于协议书约定的履行剩余期限，自2018年3月11日起，因超出租赁物法定20年的期限，该租赁期间自然视为没有约定)。因原告租赁猪舍而后改建扩建厂房，其目的是为了实现自己的经营目的，因此，对于已经实际履行完毕的租赁协议，无论其是否有效,双方都已经实现了预期的签约目的,即原告已实现了签约时可预见的租赁期限内的投资建房进行经营的目的,其投资建房行为,本身就是其从事相关经营的成本，法定的经营期限到期后，不存在法律意义上的损失，而此时双方签订的租赁协议即使被法院生效判决书认定为无效，也不应再适用《合同法》第五十八条关于合同无效后折价补偿与赔偿损失的相关规定；二、从书面协议载明的原告与部队签约的目的来看，其出资建设厂房的目的，就是为了在可预见的土地租赁期限内，建设厂房归其自己使用，实现自己特定的经营目的，并不是在协议实际履行完毕后将所建厂房交给部队（土地出租方)，进而来寻求合同终止后的出资和经营损失赔偿。否则，双方应就厂房的数量、建设标准、出资价格、协议到期后的产权归属及补偿、赔偿等事项，明确约定相应的折价或补偿的办法。对于出于承租方为自己经营的目的，由其自行决定如何建房，归其自己特定的经营用途使用，于土地出租方无任何益处的建设行为，要求土地出租方在协议实际履行完毕后给予补偿、赔偿，不符合双方签约的目的；三、从原告签约时的认知条件看，原告与部队（土地出租方）签约时，明知租用的是军用划拔土地，其建设的厂房属于临时建筑物，不存在归其所有的、合法的永久性建筑物的条件，其对合同到期后无条件拆除建筑物或无条件归属于出租方，是可以预见的。合同到期，经营目的达到后，再主张补偿或赔偿，主观上明显存在恶意；四、本案租赁协议实际履行完毕并终止后，原告所建设的厂房及其他附属建筑物、构筑物,不存在折价给予补偿的法定条件，即不适用“添附”法律关系关于折价、补偿的法理规定。本案原告与部队于1998年3月10所签订的租赁协议书，其租赁标的物是部队特务连的猪舍;2000年3月10日签订的建厂房协议，是对前协议的补充或修改,其实际行为是原告经部队同意后,是对部队特务连猪舍进行改建、扩建，并非新建建筑物。《军队房地产经营管理规定》（1991年5月27日印发)第十条规定:“军队出租的房地产,承租方由于某种需要，对所租用的房屋、设施进行改建、扩建,应经出租方同意并连同双方签订的协议书一并报上一级产权管理部门批准后方可实施,租赁合同。终了时，由出租单位一并无偿收回”。这一规定是签约当时政策、法规条件下的军、地租赁合同履行和终止后解决争议的依据,对于特定的军事用途的租赁标的,裁判机关应当参照适用。原告在签订租赁协议时亦应当知晓并应当预见其租用军用房屋、设施并实施改、扩建以及租赁合同终止后的法律后果,违背当时条件下的政策、法规依据主张赔偿，不应获得支持；五、本案的案由是租赁合同纠纷。租赁合同到期终止后，应依据合同法关于租赁合同的相关规定,结合租赁协议的约定，清理和结算合同履行期限终止后的债权债务关系。本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的对未登记的临时建筑物进行补偿的相关规定，当然也就不存在所谓停产停业损失及临时安置费的请求依据。原告申请本院委托鉴定的房地产和资产评估价格，因是其经营成本性投入,理应由其自行承担，不应向出租方部队请求补偿和赔偿。综上，请法院查明本案事实，准确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1998年3月10日，中国人民解放军81817部队（甲方）与杨志国、刘铁江、刘艳（乙方）签订《协议书》，约定：经双方协商甲方同意将特务连猪舍（甲方已无使用价值）租用给乙方，乙方一次性付给甲方租金16,000元，租期30年，乙方租用期间不得转让转卖，租期从1998年3月10日起生效，至2028年3月10日止（附图一份）。2000年3月10日，中国人民解放军81817部队（甲方）与杨志国、刘铁江、刘艳（乙方）签订《建厂房协议》，约定：于1998年3月10日中国人民解放军81817部队特务连猪舍租用给刘铁江、刘艳、杨志国使用，因无厂房经甲乙双方协商，部队同意乙方在此地建厂房（特务连猪舍）数间，建房资金由乙方自付，特此协议，于2000年3月10日起生效。2004年4月5日沟帮子熏鸡厂成立，经营者为刘铁江。2012年6月5日杨志国与刘艳签订协议，载明刘艳给杨志国180,000元，沟帮子熏鸡厂、经营权利和义务都委托刘艳全权代理。在合同履行期内81817部队番号变为650307。上述合同中涉及的土地坐落在吉林市昌邑区珲春北街，用途为军用土地，土地使用权人为中国人民解放军650307部队。2017年原解放军650307部队调整合并至解放军31692部队，其原有土地使用权、房屋所有权随之归并解放军31692部队。2016年中共军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求深化国防和军队改革，军队和武警部队全面停止包括空余房地产租赁在内的一切有偿服务活动。2018年4月9日31692部队起诉至本院，请求杨志国、刘铁江、刘艳返还案涉土地，本院于2018年5月28日作出（2018）吉0202民初775号民事判决书，认定杨志国、刘铁江、刘艳与31692部队于1998年3月10日签订的协议书及2000年3月10日签订的《建厂房协议》无效，并判决杨志国、刘铁江、刘艳于本判决生效之日起立即将其占有的位于吉林市昌邑区珲春北街沈吉字第0453坐落1013平方米土地返还给原告中国人民解放军31692部队。2018年5月7日刘艳将31692部队诉至本院，要求该部队承担相应的赔偿及补偿，同时申请本院委托鉴定机构对其投资的厂房、设施等价值进行鉴定，吉林智邦测绘地理信息科技有限公司（以下简称智邦公司）于2018年5月14日作出（2018）吉0202鉴99号测绘技术报告，对刘艳所盖房屋面积进行测算，经测算，房屋面积合计1217.39平方米。2019年5月10日吉林省欣泰资产评估有限公司（以下简称欣泰公司）作出吉省欣评报字（2018）第06009号鉴定意见报告书，对厂房内的燃油锅炉、热水锅炉等设施的价值进行评估，净值合计84,760元。2019年5月10日吉林方正公司作出吉方估字第20182000121946号房地产估价报告，对所盖房屋的价值进行评估，评估的房产总价为1,112,200元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、个体工商户营业执照复印件、（2018）吉0202民初775号民事判决书、协议书、建厂房协议、测绘技术报告、房地产评估报告、资产项目鉴定意见报告书、书面材料、照片。以上证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院认为，（一）关于刘艳诉讼主体资格问题：刘艳与杨志国于2012年6月5日签订协议，约定：由刘艳给杨志国180,000元，沟帮子熏鸡厂经营的权利、义务都委托刘艳全权代理。2018年刘铁江与刘艳签订协议，约定刘铁江同意由刘艳处理沟帮子熏厂等全部业务事宜，如与解放军31692部队协议诉讼所涉及的相关经济赔偿事项等都由刘艳处理，事后关于二人经济利益分配等问题由其二人内部自行解决，不再找31692部队和法院。杨志国、刘铁江均将权利让渡给刘艳，故刘艳有权起诉要求31692部队赔偿及补偿。（二）关于31692部队是否有义务向刘艳进行赔偿或补偿的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 31692部队与杨志国、刘铁江、刘艳签订的《协议书》及《建厂房协议》均被判决无效，对此双方均有过错，且31692部队过错程度更大。理由为：31692部队作为案涉土地的实际使用权人，其对国家将该部分土地无偿划拨给其使用的目的应当非常清楚、明确，但为了获取部分租金而违反法律规定将该部分场地出租给刘艳、杨志国、刘铁江，在双方签订合同及交付场地过程中，31692部队居于主动地位。31692部队与刘艳、刘铁江、杨志国签订协议，收取租金，其实质是以国家无偿划拨给其具有专门军事用途的场地来获取了部门利益，行为明显不当。同时，刘艳、刘铁江、杨志国作为承租场地一方，与31692部队签订协议所约定由其承租使用的场地，其三人应当明确知晓场地的出租方为部队，也应当知晓该土地系国家划拨给部队具有专项用途的军事用地，但刘艳、刘铁江、杨志国为谋取个人的利益，与部队签订协议，承租使用该场地，其行为亦存在着明显不当之处。根据双方的过错程度，本院认定31692部队对刘艳、刘铁江、熏鸡厂的实际损失承担70%的赔偿责任。（三）关于31692部队赔偿范围的问题：1、合理损失：（1）返还场地剩余租赁费5,333元，31692部队对此无异议，本院予以支持；（2）厂房损失1,112,200元、设备损失84,760元，租地协议及建房协议均被判决为无效合同，房屋及设备无法拆除且若拆除即不具备价值，31692部队作为过错方有义务向刘艳赔偿相关的合理损失，该损失有鉴定意见为依据，予以支持。结合31692部队应承担70%责任的认定，31692部队应向刘艳赔偿的厂房损失及设备损失数额为（厂房损失1,112,200元+设备损失84,760元）×70%=837,872元。2、关于刘艳所主张的其他损失：（1）停产停业损失、营业损失：合同不成立、无效或被撤销的，有过错的当事人应当承担缔约过失责任，缔约过失行为所侵害的是信赖利益，故缔约过失责任以信赖利益为限。信赖利益损失指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由的发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，表现为既有财产的减少，即为了准备履行合同而支出的经济费用。与信赖利益相对应的概念为履行利益，是指合同有效成立的情况下，当事人因履行合同而可以获取的利益。两者适用于不同的情形，前者适用于合同无效的情形，后者适用于合同有效的情形。原告所主张的停产停业损失属于经营利润，本质上属于履行利益。由于双方签订的合同不具有法律效力，因而刘艳所主张的停业损失不能得到支持；（2）临时安置费：临时安置补助费是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。补助对象是被拆迁人或者房屋承租人，由拆迁人支付临时安置补助费。本案中原告并非被拆迁人，主张的该笔费用不符合法律的规定，不予支持；（3）猪食槽子加工厂一次性赔偿损失：原告主张该项赔偿的依据是《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十一条第二款的规定，而依该条规定，补偿的主体为房屋征收部门，本案并非房屋征收案件，原告的该项诉请不符合法律规定，本院不予支持；（4）种犬搬迁费、藏獒、大丹犬、胜伯纳及其他犬搬迁安置费缺乏证据予以认定，且没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军31692部队于本判决生效后十五日内向原告刘艳返还剩余租金5,333元；二、被告中国人民解放军31692部队于本判决生效后十五日内向原告赔偿刘艳厂房及设备损失共计837,872元；三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,376元，由被告中国人民解放军31692部队承担12,232元，由原告刘艳承担33,144元；鉴定费16,722元，由被告中国人民解放军31692部队承担11,705元，由原告刘艳承担5,017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长   邵明强人民陪审员   袁长江人民陪审员    王宏  二〇一九年九月二十六日   本件与原本核对无异                       书记员    张金鑫   提出执行申请期限为二年