上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33289号原告：朱辉，男，1965年11月20日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告：费菊妹，女，1965年4月20日出生，汉族，住上海市奉贤区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：刘林生，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：林雨晗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：乐配荣，男，1974年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大(上海)律师事务所律师。原告朱辉、费菊妹诉被告乐配荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱辉、费菊妹的共同委托诉讼代理人刘林生、林雨晗，被告乐配荣及其委托诉讼代理人胡志铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱辉、费菊妹向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告返还上海市浦东新区金高路XXX号房屋；2、判令被告支付自2019年2月4日起至实际搬离日止的使用费，(按年使用费人民币(以下币种相同)92万元、每日使用费2,520.50元标准计算)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告朱辉与被告于2014年元月28日签署《租房协议》,确认被告从原告处承租原告朱辉名下、两原告共同共有的上海市浦东新区金高路XXX号房屋(以下简称系争房屋),租期5年(2014年2月3日至2019年2月4日)。后双方对房屋租金发生争议,经法院调解,(2015)浦民一(民)初字第6435号民事调解书确认双方继续履行《租房协议》,并明确租金及支付方式。现原、被告间《租房协议》已于2019年2月4日到期,原告多次告知被告,并委托律师事务所于2018年12月4日正式发送《告知函》,告知房屋租赁期满后,原告不再续约,到期将收回租赁房产另作他用。但协议到期后,被告仍拒不归还系争房屋,目前市场上涉案商铺租赁价值约100万元/年,被告将涉案商铺约一半面积对外转租,16年租金即为46万元/年。为维护原告的合法权益,特提起诉讼，望判如诉请。被告乐配荣辩称，不同意返还房屋，要求继续租赁系争房屋，如续租被告愿意年租金涨至60万元。不同意按照年使用费92万元的标准计算2019年2月4日起的使用费，如果要计算应按调解协议上的57.50万元年租金标准计算。被告承租的是系争房屋的一楼和二楼，十多年前在二楼上搭建了三楼(没有产证)，因为有三楼的搭建，二楼的租金才能租得起价格。且原告同意被告转租并搭建，如果返还房屋原告应对被告的搭建部分进行补偿。另被告向原告家人打听，原告律师未经原告本人授权提起本案诉讼，系虚假代理。针对被告乐配荣的答辩意见，原告表示：第一，不同意对被告的搭建部分进行补偿。被告搭建部分系违章建筑不合法，至今没有产证；其搭建行为未经原告同意，搭建系被告自己经营行为，应当预料合同到期后原告收回房屋的处理结果，其搭建成本没有理由让原告承担。第二，原告代理人系经过原告本人委托。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。两原告系上海市浦东新区金高路XXX号房屋的权利人，于2003年5月8日取得房屋所有权，该房屋总层数2层，建筑面积共计577.73平方米，房屋类型为店铺。被告承租系争房屋多年。2014年1月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将位于金高路XXX号的商铺/房屋上下二层出租给乙方(建筑面积577.73平方米,按房产证面积)供乙方做电气五金摩托车汽车配件业务使用,乙方在租赁期间不得擅自改变房屋的使用性质和房屋结构；房屋租金为每年65万元。付款方式每年租金按二次支付,每次付6个月为32.50万元；租借期为2014年02月03日至2019年02月04日止,租赁期五年；乙方按期支付房屋的水、电、煤气和物业管理费用,并爱护使用租赁的房屋,对房屋有维护管理的义务不得改动主体结构和设施；租赁期满后,乙方必须将房屋完好无损的转交给甲方,乙方已付清全部水、电、煤气、物业管理费账单后应将保证金退还乙方,乙方须开收据给甲方或退还原收据；乙方租赁期满后,如延长需提前六个月与甲方协商续租之事宜,双方协商后再行签订协议；乙方租金到期必须在一个月内支付给甲方,如超出一个月还未付给甲方租金的,乙方按每天2千元计算付甲方房租,如乙方超过两个月不付房租,甲方有权收回房屋,乙方无条件把房屋还给甲方,乙方租赁屋的一切设备设施按废旧物处理。租赁协议另对其他事项作了约定。另查明，本院于2015年7月17日出具(2015)浦民一(民)初字第6435号民事调解书，达成如下协议：一、原告朱辉、费菊妹与被告乐配荣于2014年1月28日签订的《租房协议》继续履行,原合同租金由每年65万元变更为每年575,000元,租金支付方式为半年一付,先付后用；二、被告乐配荣于2015年8月4日之前支付自2014年8月5日至2015年8月4日的租金575,000元,于2015年11月4日之前支付自2015年8月5日至2016年2月4日的租金287,500元,之后的租金被告乐配荣应按合同约定按时支付;三、若被告乐配荣未按本调解协议第二条支付任何一笔租金,原告朱辉、费菊妹有权解除合同,并有权要求被告乐配荣按照原合同约定的租金标准(每年65万元)支付租金及物业管理费。2018年12月4日，北京市惠诚律师事务所上海分所接受两原告的委托，向被告乐配荣发出告知函，就租赁协议是否续租一事函告被告，2019年2月4日协议期满后,委托人明确表示不再续约,到期将收回租赁房产另作他用。因租赁协议到期后，被告未迁出系争房屋亦未向原告支付房屋使用费，以致引发本案诉讼。庭审中，双方一致确认被告已向原告支付房租至2019年2月3日。原告表示已收取被告的水电费押金5,000元在本案中不作处理，待返还房屋、结算水电费用时另行处理。以上事实，由原告提供的《租房协议》、(2015)浦民一(民)初字第6435号民事调解书、告知函、被告与案外人租房协议、照片、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、银行流水明细，由被告提供的施工协议书及发票联、屋顶翻新说明等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。合同到期前，原告已提前书面通知被告到期不再续租、要求被告迁出并返还房屋。被告现要求继续租房，遭原告拒绝，且于法无据，本院难以支持。合同终止后，被告负有搬离系争房屋并交还租赁物的义务，交还房屋之前的房屋使用费应予支付。现原告要求被告腾空房屋并支付自2019年2月4日起至实际搬离系争房屋之日止的使用费，本院应予准许。原告主张按照92万元年租金标准计算，不符合租房协议要求，本院难以支持，经查原、被告在(2015)浦民一(民)初字第6435号民事调解书上对年租金进行了调整，故应按照调解书确定的协议标准计算。被告要求按照年租金575,000元计算，本院予以支持。原告要求已收取被告的押金不在本案中处理，鉴于被告尚未返还房屋，可能产生水电煤等费用的结算，故本院予以准许。被告要求补偿装修，不符合租房协议约定，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告乐配荣于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区金高路XXX号房屋，将上述房屋返还原告朱辉、费菊妹；二、被告乐配荣于本判决生效之日起十日内支付原告朱辉、费菊妹2019年2月4日至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费，按照年租金575,000元标准计算。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,123元，减半收取计561.50元，由被告乐配荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年九月五日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。