广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7877号原告：广州市秉信物业管理有限公司，住所广州市番禺区钟村街谢村村105国道以东。法定代表人：江雄，职务总经理。委托诉讼代理人：廖昆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵坤婷，女，该公司职员。被告：申迪，女，1969年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：郑彬浩，男，1996年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告广州市秉信物业管理有限公司（以下简称秉信物业公司）诉被告申迪、郑彬浩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告秉信物业公司的委托诉讼代理人廖昆、赵坤婷，被告申迪到庭参加了诉讼。被告郑彬浩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告秉信物业公司提出诉讼请求：一、被告支付2017年6月1日至2019年2月28日物业管理费11609.65元；二、被告支付物业管理费逾期违约金3370.26元（暂计至2019年2月28日，按每日千分之一计算）；三、被告向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日的公共分摊电费157.70元，以上三项合计共15137.61元；四、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告秉信物业公司以被告已支付物业管理费为由，变更本案诉讼请求如下：一、被告支付物业管理费逾期违约金3370.26元（暂计至2019年2月28日，按每日千分之一计算）；二、被告向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日的公共分摊电费157.70元，以上二项合计共3527.96元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是珑翠花园17栋（翠鸟街X号）XXXX单元房的业主，被告于2016年12月23日办理收楼手续，依据双方签订的《珑翠花园前期物业管理服务合同》约定：原告向被告提供物业服务，被告应按照每月每平方米3.5元标准向原告支付物业服务费。该商品房建筑面积共162.5819平方米，每月物业服务费为569.03元。2018年6月1日起，按房屋实测面积165.4692平方米，每月物业服务费调整为579.14元。被告从2017年6月起，未按合同约定支付物业管理服务费，从2018年8月起未按合同约定支付公共分摊电费。原告于2017年7月31日起每月向被告发出《费用催缴通知单》，要求被告缴纳欠费，但被告仅支付了物业管理费，尚有物业管理费逾期违约金和公共分摊电费未支付。综上，原告为了维护自身的合法权益，特依据民事诉讼法的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告申迪辩称，一、《前期物业服务合同》不是我方自愿与原告签署的；二、涉案物业收楼前存在诸多问题，经过多次返修；三、原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵；四、我方购房时开发商承诺赠送二年物业费，但现未兑现；五、我方购房时被销售诈骗交了三万元房网费；六、原告收取的物业管理费超出广州市最高限价2.8元/平方米。被告郑彬浩未作答辩。本院经审理查明认定如下事实：原告秉信物业公司于2011年12月5日登记成立，经营范围为房地产业。2014年3月27日，广州市番禺区物价局作出《关于珑翠花园三期A-2～A-7、B-2、C-3栋住宅小区前期物业服务最高收费标准的批复》（番价费函﹝2014﹞14号），核定珑翠花园三期A-2～A-7、B-2、C-3栋住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4.05元（不含水电公摊）。2015年8月15日，广州市番禺区香江房地产发展有限公司（甲方、卖方）与申迪、郑彬浩（乙方、买房）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买珑翠花园（翠鸟街2、4、6号）第A-6栋XXXX房（以下简称涉案物业），建筑面积为162.5819平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市秉信物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限到业委会选聘的物业服务企业签订合同为止。《广州市商品房买卖合同（预售）》种附件一包括《房地产平面层图》，地址记载为A-6型17栋4-5层平面。同日，秉信物业公司（甲方）与申迪、郑彬浩（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：物业座落位置为广州市番禺区××花园××层××单元；物业服务费用自发展商向乙方交楼之日起开始缴交（交楼时间以《交楼通知书》为准），每月甲方将于乙方委托的银行划扣物业服务费，或每月5号前乙方自行到物业管理公司缴纳当月物业服务费、车位停放服务费等；住宅单元物业服务费按建筑面积每平方米3.50元/月计收；双方同意：在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行不退不补；每月5号之前交纳当月费用；乙方同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定；乙方不按协议缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠缴费用并从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之一交纳违约金。2016年11月8日，《广州科测测绘技术有限公司》出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：39010XXXX），记载地址为番禺区钟村街珑翠花园翠鸟街6号XXXX号房总面积为165.4692平方米。2016年12月23日，申迪签署《房屋物品签收明细表》，确认收取涉案物业钥匙等物品。原告诉称在《前期业务服务合同》签订后，其如约为涉案物业所在小区提供管理服务，被告未向原告交纳自2017年6月1日起至2019年2月28日止的物业管理费11609.65元、滞纳金3370.26元及2018年8月1日至2019年1月31日的公摊电费157.70元。经催讨无果，原告遂诉至本院。审理过程中，原告确认被告已于2019年8月9日向其支付所欠物业管理费，且已支付2018年8月1日至2019年1月31日的公摊电费157.70元，目前仅欠逾期交纳物业管理费的违约金。被告申迪为证明其主张，提交了涉案物业小区照片若干张，显示涉案物业小区存在违章搭建雨棚、垃圾堆积、流浪动物聚集等情况。本院认为，原告秉信物业公司与被告申迪、郑彬浩签订的《前期业务服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。秉信物业公司依约提供了物业管理服务，申迪、郑彬浩作为涉讼房产的所有人，已经办理了收楼手续，应按照合同约定缴纳物业服务费。《前期物业服务合同》约定乙方同意甲方预收公摊电费、水费，收费标准执行政府规定，原告提交了电费发票证实其已代垫公摊电费，被告应向原告支付公摊电费。现原告确认被告已向其支付拖欠的物业服务费及公摊电费，属原告自认对其不利的事实，本院予以确认。关于被告是否应支付延迟交纳物业服务费的违约金。原告请求从2017年6月1日起以《商品房买卖合同》约定面积162.5819平方米计收物业管理费，从2018年6月1日起以房屋实测面积165.4692平方米计收物业管理费。但是，双方约定的《前期物业服务合同》中又约定“在取得《房地产权证》之前，按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定面积计算物业服务费，取得《房地产权证》之后，物业服务费收缴以《房地产权证》中建筑面积计费，未办妥《房地产权证》之前所收取的物业服务费实行不退不补”，故根据《前期物业服务合同》的约定，在涉案物业未取得《房地产权证》之前均应以《商品房买卖合同》约定面积计收，原告自认涉案物业至今仍未取得《房地产权证》，故涉案物业的管理费至今仍应以《商品房买卖合同》约定的面积计收，而非实测面积。综上，原告计收的物业管理费用计算错误，而其又以该实测面积从2018年6月1日起计收管理费并向二被告发出费用催缴通知单，故就《前期物业服务合同》的履行，原告存在过错，鉴于二被告已在诉讼中支付完毕物业管理费用，相应地，其请求违约金，本院亦不予支持。被告郑彬浩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：驳回原告广州市秉信物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计59元（原告广州市秉信物业管理有限公司已预缴），由原告广州市秉信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 姚 琳二〇一九年九月二十四日书记员 叶嘉莹