浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初3970号原告（执行案外人）：徐宝柱，男，汉族，1982年7月16日出生，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李上利，浙江思勤律师事务所律师。被告（申请执行人）：温州百一超市有限公司，统一社会信用代码91330327753987460Q，住所地浙江省苍南县龙港镇港河路港湖商厦1-2层。法定代表人：章海燕。被告（申请执行人）：温州百一超市有限公司管理人，温州天原会计师事务所，统一社会信用代码91330327799619348Ｐ，住所地浙江省苍南县龙港镇正丰大厦202室。法定代表人：吕忠仁。委托诉讼代理人：陈如文，浙江浙信律师事务所律师。第三人（被执行人）：鲜八里集团有限公司，统一社会信用代码91330327717676630Ｔ，住所地浙江省苍南县龙港镇半河工业区。法定代表人：钱锡星。委托诉讼代理人：孙星安，男，汉族，1994年8月9日出生，住浙江省平阳县，系鲜八里集团有限公司管理人职工。第三人（被执行人）：金田集团有限公司，统一社会信用代码91330327145804608Ｎ，住所地浙江省苍南县龙港镇龙金大道（海港路）。法定代表人：方崇钿。第三人（被执行人）：章加楼，男，汉族，1962年11月4日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：林金妹，女，汉族，1967年9月13日出生，住浙江省苍南县。第三人（被执行人）：袁法加，男，汉族，1958年5月31日出生，住上海市浦东新区。原告徐宝柱与被告温州百一超市有限公司、第三人鲜八里集团有限公司、金田集团有限公司、章加楼、林金妹、袁法加案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宝柱及其委托诉讼代理人李上利到庭参加诉讼。被告温州百一超市有限公司管理人的委托诉讼代理人陈如文，第三人鲜八里集团有限公司管理人的委托诉讼代理人孙星安到庭参加诉讼，第三人金田集团有限公司经传票传唤及第三人章加楼、林金妹、袁法加经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告徐宝柱向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告徐宝柱与第三人章加楼、林金妹签订的坐落于苍南县转让契约有效；2.依法停止温州百一超市有限公司对苍南县的执行；3.本案的诉讼费由被告承担。由于确认合同效力不属执行异议之诉的裁判范围，经法庭释明，原告同意撤回第一项诉讼请求。事实和理由：第三人章加楼与林金妹系夫妻关系，坐落于苍南县于2002年3月登记在章加楼的名下。2011年3月15日，经龙港房产交易所中介人高福满、金某介绍，徐某受原告委托与第三人章加楼签订涉案房屋《商品房转让协议书》，当日徐某现金支付20000元定金给章加楼。2011年3月23日，原告徐宝柱与第三人章加楼、林金妹签订《卖尽契》，约定章加楼、林金妹将涉案房屋作价715800元出让给原告。原告委托徐某通过银行转帐680000元给章加楼，尾款15800元现金支付给章加楼。章加楼收款后将房屋的钥匙、房产证书等相关材料交付给原告。原告接收房屋后进行装修并作为婚房居住生活至今。由于涉案房屋的土地性质属于农村集体所有，整个小区只有一本共有的农村集体土地使用权证，受政策的限制至今无法办理过户手续。因此，原告对此不存在过错。综上，原告与第三人章加楼、林金妹房屋买卖合同合法有效，双方已全面履行合同，且对涉案房屋未过户事项不存在过错。据此，向本院提出执行异议，请求法院停止对苍南县房屋的拍卖，并解除查封。本院于2019年4月12日作出（2019）浙0327执异60号裁定，驳回原告异议申请。原告不服，向本院提出案外人执行异议之诉，请求法院支持其诉讼请求。被告温州百一超市有限公司答辩称：对执行局（2019）浙0327执异60号第4页中的相关裁定内容没有异议。根据原告提交的证据不足以证明原告实际入住涉案房屋，并支付全部价款，涉案房屋的产权至今未办理过户手续，显然存在过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人鲜八里集团有限公司陈述：不了解案件事实经过情况不作陈述，请法院依法作出判决。第三人金田集团有限公司、章加楼、林金妹、袁法加未作陈述。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.徐宝柱公民身份证，证明原告的主体资格；2.被告企业信用信息，证明被告主体资格；3.第三人企业信用信息，第三人公司身份信息，结婚证，证明第三人主体资格的事实，第三人章加楼与林金妹系夫妻关系；4.商品房转让协议书、卖尽契，证明第三人章加楼与林金妹将涉案房屋出售给原告的事实；5.房产证、银行转账会单，证明原告已付清购房款，第三人章加楼将房屋交付给原告的事实；6.苍南县人民政府关于同意龙港镇方岩新村安居工程--方岩新村使用土地的批复、苍南县不动产登记查询记录、方岩村委会证明，证明方岩新村土地所有权属于方岩村集体所有，小区业主土地所有权未分割登记，原告属于方岩村村民，购房涉案房屋不违背法律法规规定；7.执行裁定书，证明原告提出执行异议被驳回的事实；8.中介证人证言，《中国电信股份有限公司温州分公司客户登记单》，证明原告购买涉案房屋并已支付购房款，后一直居住至今的事实；9.徐某证言，常住人口登记卡，证明徐某与原告徐宝柱系父子关系，商品房转让协议书是徐某受原告徐宝柱委托的代理行为，其家事代理权也符合法律规定。本院依据原告的申请准许证人金某、徐某出庭作证。证人金某、徐某陈述，2011年3月15日，第三人章加楼、林金妹将夫妻共有的坐落于苍南县通过经房产交易所中介人高福满、金某介绍将涉案套房出让给徐宝柱。2011年3月23日，徐宝柱与章加楼、林金妹签订《卖尽契》，徐某依合同约定支付清全部购房款。章加楼收到购房款后将套房、产权证书和钥匙交付给原告，原告接收房屋后对房屋进行装修并在此结婚、居住生活至今。被告温州百一超市有限公司，第三人鲜八里集团有限公司、金田集团有限公司、章加楼、林金妹、袁法加均没有向本院提交证据。原告提供的上述证据及证人证言，经庭审出示质证，第三人金田集团有限公司、章加楼、林金妹、袁法加拒不到庭应诉，视为其自行放弃诉讼质证权利。被告温州百一超市有限公司及第三人鲜八里集团有限公司对原告提交的证据1、2、3、7，对三性没有异议，对其证明效力，本院予以确认。对证据6，效力由法院认定。对证据4、5、8、9及对证人证言真实性有异议，认为涉案存在两张契约，受让人不同，原告与第三人章加楼、林金妹是否存在真实买卖房屋及购房款是否全部支付有异议。本院认为，虽然两张契约，受让人不同，但从证人证言可以证明徐某作为原告的父亲，为原告徐宝柱结婚出资购置房屋作为儿子的结婚用房，符合民间传统习惯与基本生活常理，并不违反法律、法规强制性规定。证人证言与上述证据与之间也能相互印证，形成完整证据链，证明徐某为原告购房支付了全部购房款，第三人章加楼、林金妹收到购房款后将房屋交给原告作为婚房居住至今。因此，原告提交的证据及证人证言符合证据的基本特征，可以证明原告的待证目的，本院予以采纳。经审理查明：第三人章加楼与林金妹为夫妻关系，登记在章加楼名下坐落于苍南县为章加楼与林金妹夫妻共有。2011年3月15日，徐某通过龙港镇黎明房地产交易所经纪服务站高福满、金某介绍与章加楼签订涉案房屋《商品房转让协议书》，徐某于当日现金支付20000元定金给章加楼。2011年3月23日，原告徐宝柱与第三人章加楼、林金妹签订房屋《卖尽契》，约定第三人章加楼、林金妹将夫妻共有的涉案房屋作价715800元出让给原告。当日，徐某通过银行转帐680000元、尾款15800元用现金支付给章加楼。章加楼收到全部款后将涉案房屋的钥匙和房产证书等相关材料交给原告。原告接收案房屋后进行装修作为自已结婚婚房并居住生活至今。本院在执行申请执行人温州百一超市有限公司与被执行人鲜八里集团有限公司、金田集团有限公司、章加楼、袁法加房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年1月30日作出（2018）浙0327执6454号执行裁定，拍卖登记在被申请人章加楼名下的坐落于苍南县房屋。案外人徐宝柱于2019年4月2日向本院提出执行异议，请求法院停止对苍南县房屋的拍卖，并解除查封。本院于2019年4月12日作出（2019）浙0327执异60号执行裁定，驳回原告的执行异议申请，原告不服，向本院提起本案诉讼。另查明，徐某与徐宝柱系父子关系。徐某为其儿子徐宝柱准备结婚购买涉案房屋并支付全部购房款。本院认为：本案争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告徐宝柱在本院对涉案房屋进行查封之前与第三人章加楼、林金妹签订房屋《卖尽契》，原告的父亲徐某支付清全部购房款，该契约双方真实意思表示，并不违反法律、法规规定，买卖契约有效。第三人章加楼将涉案套房、产权证书及钥匙移交给原告，原告在该房结婚生活居住使用至今。由于涉案房屋宗地土地使用权至今未分割，整个小区只有一本产权证书，导致不能办理产权变更过户登记的原因，属于买受人意志以外的客观障碍，原告没有存在过错。因此，以上事实表明，原告实际履行了房屋买卖合同的全部义务，应视其为本案涉案房屋的权利人，符合上述司法解释的规定，原告具有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：停止对坐落于苍南县的执行。案件受理费10958元，由徐宝柱负担5958元，温州百一超市有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2019）浙0327执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  章华树人民陪审员  李中包人民陪审员  刘日存二〇一九年九月二十三日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。-8--9-