山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0911民初3033号原告：于玺，男，1995年7月13日出生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铭柱，山东盈和盈律师事务所实习律师。被告：泰安恒地玉都房地产开发有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：倪彦炜，执行董事。委托诉讼代理人：林文琴，福建民丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。原告于玺与被告泰安恒地玉都房地产开发有限公司（以下简称恒地玉都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于玺的委托诉讼代理人陈海涛、李铭柱，被告恒地玉都公司的委托诉讼代理人林文琴、禹化军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于玺向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金（以全部房款为基数自2019年1月1日起按日万分之0.5标准计算至实际交付之日），暂计789元，庭审中原告变更诉讼请求第一项为，逾期交房违约金以购房款为基数，自2019年1月1日至2019年7月22日按日万分之0.5计算，共计8857元；2、判令被告支付因违约给原告造成的损失暂计1万元（最终以鉴定数额为准）；3、被告承担本案的诉讼费、鉴定及律师费用。事实和理由：2017年9月14日，原告购买被告开发的“恒地首府”房产一套，双方签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中明确约定：涉案房产的交付时间为2018年12月31日，合同第十一条、第十二条同时约定了相应的违约责任；合同签订后原告依约交付了相应的购房款，但至起诉之日被告尚未交付房产，已构成违约；另，被告在销售涉案房产时对购房户所作出的广告宣传及承诺与拟交付的房产现状存在严重失实，主要表现在误导宣传及承诺学区房、擅自更改规划设计影响房产的实用性及舒适性，装修标准不达标等，被告的违约行为直接侵害了原告的合法权益；为维护原告的合法权益，为此成诉。被告恒地玉都公司辩称，一、关于逾期交房的问题。（一）被告于2018年12月21日已通过报纸公告及向原告寄送交房通知书的形式告知原告交房事宜，并已于2019年1日10日之后的几天里向原告交付讼争房产。（二）根据双方补充协议第十条第三款第二项约定，因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、恶性××等）造成工期延误的。因政府有关部门机构行为，以及为遵守和配合政府有关法规和规范性文件、政策而导致的延误，出卖人可以据实延期交房。本案存在如下可以延期交房而无需承担逾期交房违约责任的情形：1、在项目施工过程中，因环保问题，泰安市建筑工程管理局、环保部门等政府机构频繁指令暂停施工，单2018年第四季度政府机构指令暂停施工的天数就达20天。2、在项目施工过程中因恶劣天气也导致了工程停工。3、项目施工期间因中、高考问题政府指令暂停施工，暂停施工的天数共计9天。4、还有其他如交通管制等原因导致的施工停工的情形。（三）结合合同约定的交房时间、被告实际交房时间以及存在的被告可延期交房情形，被告无需向原告承担逾期交房违约责任。二、关于虚假宣传问题。（一）原告该项主张没有事实依据。1、关于“岳峰小学”宣传问题。被告在销售房产过程中从未如原告所述的，宣传讼争房产系“岳峰小学”的学区房。从被告的宣传资料内容来看，无论从文意还是载明方式，都不能认定被告已作出讼争房产系“岳峰小学”的学区房的意思表示，被告所有的宣传仅是周边教育资源的介绍以及地理位置的介绍。2、关于“博文中学”的宣传问题。需要说明的是，博文中学并没有在房地产项目开发的规划范围内。被告前期与博文中学签订《联合办学协议》，因政府拆迁安置存在诸多问题，学校的用地迟迟不能提供，导致目前学校尚未建成，被告正努力与各部门协商力争早日开始该学校的建设工作，被告关于博文中学的宣传为“签约博文中学”等文字，被告并无不实宣传。（二）原告的主张也没有合同依据。1、原告的主张没有合同依据。原告购买房产，看中的是开发商的品牌及房产质量、规划设计等因素。首先，关于学区如何划定，是政府教育部门的职权范围，教育部门都有对各个学校所属校区划分进行公布，被告对讼争房产的所属学区无权确定，原告也有对买房事项进行必要的了解与核实义务，涉及教育资源的问题，可以向有权行政机关查询、确认，切实保障其权利。其次，双方合同第二十四条第六款约定“买受人确认在签订商品房预售合同时已熟知本项目的相关情况，对出卖人在相关广告、宣传资料及其他表述与本商品房预售合同及补充协议不一致的地方，以本商品房预售合同及补充协议签订的内容为准。”补充协议第一条第一项约定“出卖人所展示的样板间及其他广告、宣传资料、项目模型及户型模型，不作为任何房屋的交付标准，一切以本合同约定及政府相关批准文件为准。出卖人同时提醒买受人在签订合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作了充分了解。本合同是约定买卖双方权利义务的唯一依据，其余口头约定或相关广告宣传资料等都不作为本合同的一部分，不作为双方解决纠纷的依据。签约前，为更好地保护双方权益，签订人已仔细阅读本合同相关内容”。原告在合同及补充协议未就涉案房产学区归属存在约定的情况下，主张被告违约，没有合同依据。2、原告的主张没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，即使如原告所述被告存在误导宣传情形的，被告承担的也应当是缔约过失责任，而非违约责任，原告也只能另案主张。三、关于擅自更改规划设计影响房产的使用、舒适及装修标准不达标等问题。商品房作为受国家监管部门监管的产品，从规划设计到具体施工都是受监管部门监管的，擅自更改规划设计及工程质量不达标是无法通过监管部门竣工验收合格，进而无法办理相关交房手续。涉案房产早已竣工验收合格并交付使用的事实表明原告该项诉求毫无事实依据。关于装修标准问题，被告严格按合同约定委托知名企业进行装修，并不存在原告诉称的装修标准不达标的问题。根据合同第十六条第三款的约定，即便被告存在该情形，承担的责任也仅是更换、修理的责任。四、关于律师费用承担问题，没有合同和法律依据。综上所述，原告的诉求没有事实与合同及法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告建设的坐落于泰安市岱岳区粥店街道办事处大佛寺社区恒地首府项目11号楼2单元14层1401号房产（恒地首府项目与被告宣传材料上的君悦山项目系同一项目）。合同签订后，原告已向被告交纳全部购房款876986元。涉案合同约定：第九条商品房交付条件1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备。1、供水、排水：……城市公共供水达到开通条件；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，城市公共供电达到开通条件；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，在小区满足供暖企业入住率规定的前提下开通供暖，具体开通时间由供暖企业确定,以专业公司通知为准；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，城市供燃气达到开通条件；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。(2)、经双方协商，如因专业公司、政府行政管理部门、恶劣天气等非出卖人原因导致基础设施设备未在约定期限内达到交付使用条件，出卖人不承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2018-12-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第一种方式处理：(1)逾期在180日之内(……)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。第二十四条销售和使用承诺第6项约定，买受人确认在签订商品房预售合同时已熟知本项目的相关情况，对出卖人在相关广告/宣传材料及其他表述与本商品房预售合同及补充协议不一致的地方，以本商品房预售合同及补充协议签订的内容为准。附件十一补充协议约定，本协议是《商品房买卖合同》有关条款的补充。买受人确定出卖人向其提供了该商品房相关证书及证明文件，并对《商品房买卖合同》及本补充协议条款作了解释，买受人对于本补充协议已经充分理解。以下补充协议内容为出卖人和买受人在此基础上平等、自愿的约定。本补充协议与买卖合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，《商品房买卖合同》与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。一、关于《商品房买卖合同》的说明。1、出卖人所展示的样板间及其他广告、宣传资料、项目模型及户型模型，不作为任何房屋的交付标准，一切以本合同约定及政府相关批准文件为准。出卖人同时提醒买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。2、本合同是约定买卖双方权利和义务的唯一依据，其余口头约定或相关广告宣传资料等都不作为本合同的一部分，不作为双方解决纠纷的依据。4、签约之前，为更好地保护双方权益，签订人已仔细阅读本合同的相关内容。5、经双方认可之手写文字与印刷文字具有同等效力。第十条房屋交接，双方同意按以下程序处理房屋交接事实，3、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、恶性××等）造成工期延误的。因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。（3）该商品房已通过房屋建筑工程竣工验收备案，但因有关部门或其它第三方原因导致延期取得《分期综合验收备案证明》，出卖人可据实予以延期。第十一条第一款约定，该商品房所在单体建筑经竣工验收合格，且上下水、供电及燃气达到接通条件后，即视为已达到房屋交付条件，可以向买受人交付。第十六条特别说明第一款约定，本合同中的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求予以明确说明。另查明，2015年9月23日被告与泰山博文中学签订《联合办学协议》一份，约定学校备选名称“泰山博文中学”。因大佛寺社区遗留的诸多问题，社区无法提供学校用地，学校至今尚未建设。被告在相关宣传材料上有关教育方面作如下宣传：1、顶尖学府就在家门口。出了家的西门，隔着樱桃园路，即来到了博文中学，沿着东岳大街向东，不到一刻钟就到了岳峰小学。同时社区设立国际双语幼儿园，学区氛围足够浓厚。做父母整天的忙于工作，自身的压力也够大，有时出于生计确实对孩子的关心不够。或许安家君悦山，不但能让孩子少了上学、放学路上艰难的挤公交，焦虑的在川流不息的叉路口等红绿灯过马路，更能让孩子就近上顶尖学府，做父母也宽心多了。2、优享金牌教育，品质遥遥领先。项目内设省级示范幼儿园，师资力量强大；同著名的小学初中一体化的博文中学签订了协议，项目西侧博文中学分校即将开工，岳峰小学距离仅有百米；北临泰安市重点中学实验中学，教育品质遥遥领先。3、优享12年金牌教育，让孩子一路领先。古有孟母三迁，今有置业名校。君悦山名校教育特区，社区国际双语幼儿园、携手重点学府博文中学联合办学，近享重点小学教育资源，12年优质名校教育，给孩子最好的未来，让孩子一路领先。4、引入顶尖学府博文中学。十年树木，百年树人。教育始终是君悦山畅享品质生活的重要一环，社区建国际幼儿园，引入博文中学，让孩子享家门口的顶尖教育。泰安泰山港华燃气有限公司出具证明，证实涉案房产燃气管道已于2018年12月30日验收合格，燃气已具备接通条件；泰安市自来水有限公司出具情况说明，证实自来水供水于2018年12月份起已正常供应；国网山东省电力公司泰安供电公司出具情况说明，证实该公司2018年12月底已对涉案房产项目的受电工程验收合格，具备送电条件。2019年1月18日被告向原告交付涉案房屋。原告提出鉴定申请，要求对涉案房产是否为上述学区，从而对业主合法权益造成的影响价格进行司法鉴定。以上事实有原、被告陈述、收据、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、入住交接单、《联合办学协议》等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点是：一、被告交付房屋是否已达到交付条件，被告是否构成逾期交房；二、被告就涉案房产教育资源的宣传是否承担违约责任。关于争点一，原、被告双方合同第十一条第一款约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，合同第十二条第一款第一项约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房价款万分之0.5的违约金，被告于2019年1月18日向原告交付房屋，逾期天数18天，故被告已构成违约，对原告主张被告应支付逾期交房违约金的请求本院予以支持，其违约金数额为789元（房屋总价款876986元×18天×0.5?）。根据双方签订的补充协议第十一条第一款约定的该商品房所在单体建筑经竣工验收合格，且上下水、供电及燃气达到接通条件后，即视为已达到房屋交付条件，可以向买受人交付，现查明涉案房产水、电、气已达到接通条件，并且原告已实际接收房屋，视为对达到房屋交付条件的认可，对原告提出的未达到房屋交付条件的主张本院不予采信；被告辩称因环保等问题导致延期交房不应承担违约责任，本院认为被告的施工应符合相关施工标准和要求，因环保等原因导致施工停工，应属于在签订合同时就能预见到的情形，被告应对此留出合理的交房期间限，对其辩称本院亦不予采信。关于争点二，本案中被告的相关广告、宣传材料及其他表述虽对教育资源进行了宣传，但均未明确涉案房屋为学区房，并且在双方签订的合同中对出卖人的相关广告、宣传材料及其他表述作出了约定：“对出卖人在相关广告、宣传材料及其他表述与本商品房预售合同及补充协议不一致的地方，以本商品房预售合同及补充协议签订的内容为准”，该条款表明，经双方协商一致被告的相关广告、宣传材料及其他表述已明确排除了成为商品房买卖合同的内容；相反，在合同中明确载明对相关广告、宣传材料及其他表述与购房合同及补充协议不一致的以合同及补充协议签订的内容为准的意思表示后，原告仍与被告签订购房合同，则视为完全认可购房合同的内容，在此之前的任何销售广告、宣传资料均不具有约束效力，双方的交易行为应以购房合同为准。原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍未到相关教育主管部门核实确认，因此原告亦未尽到理性购房人的谨慎注意义务。为此，原告的请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，且与双方的合同约定相矛盾，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因对原告的该项诉讼请求未予支持，故对原告的鉴定申请不予准许。原告亦没有提供证据证实律师费由被告承担，对该项请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告泰安恒地玉都房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告于玺违约金789元；二、驳回原告于玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安恒地玉都房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  国素清二〇一九年九月二十六日书记员  耿 颖