广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31432号原告：深圳市信德全投资发展有限公司，住所地深圳市福田区华发南路8号金宝城大厦附楼，统一社会信用代码91440300708421687G。法定代表人：朱文豪，执行董事长。委托诉讼代理人：王夕雨，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：羊丹桂，广东五维律师事务所实习律师。被告：张永红，女，汉族，1978年11月12日出生，住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：孙小龙，广东磐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪佳娜，广东磐信律师事务所律师。原告深圳市信德全投资发展有限公司与被告张永红租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2019年7月8日、8月14日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王夕雨、羊丹桂，被告的委托诉讼代理人纪佳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金和管理费，共计111381元；二、判令被告向原告支付因拖欠租金和管理费而产生的违约金134570元；三、本案诉讼费用由被告承担。在第二次庭审中，原告明确诉讼请求第一项的计算期间为2018年2月1日至2019年3月13日；第二项诉讼请求的违约金从2018年2月1日计至2019年3月13日。事实与理由：原、被告签署的《房屋租赁合同》约定，被告承租原告位于深圳市××区××宝城大厦××楼××1ＦＡ113的房屋用作经营，租赁期自2017年12月1日起至2019年11月30日止，租金为每月8000元，管理费为每月300元，租金和管理费应在付费租期起始日提前十五天支付，每两个月缴纳一次，延期五天以上付款的，需按每天缴纳总额的0.5%支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2018年1月起未向原告缴纳租金及管理费，原告多次向被告发出催缴通知未果。原告于2019年3月13日登记解除房屋租赁合同，截至合同解除之日，被告拖欠原告租金和管理费共计111381元，违约金134570元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、租赁合同是原告提供的格式合同，原告没有以合理方式特别提醒被告关于违约金的条款，故应将该条款排除，且被告手中没有租赁合同的原件，合同存在被篡改的可能性；二、根据《商户营业管理规定》，被告与原告之间的租赁合同关系已经解除，被告不应承担违约责任；三、租赁期间，原被告双方就租金打折事宜进行过协商，但未能达成一致意见。被告搬离涉案商铺的根本原因在于原告未兑现其关于市场人流量的承诺，导致被告租赁的商铺无法正常经营，处于倒闭状态；四、被告缴纳的两个月的租赁保证金、入场费2万元以及通过微信转账给原告工作人员的费用应当抵扣租金；五、被告缴纳了保险费，原告应当向被告提供投保的证据材料，否则应当退还被告保险费。经审理查明，2017年10月22日，被告张永红出具《交费通知单（市场联）》，载明：租户张永红向中港通讯手机市场租赁铺位经营，目前已选定A113号铺位。租户原缴纳的意向金壹万元转为租赁定金，并再缴纳市场基础装修费贰万元。五天内，租户需付清以下费用：保险费：叁佰元/年/间，管理费：叁佰元/月/间，租赁保证金（两个月租）：壹万陆仟元/间。租金管理费交费方式：二个月……被告在落款处签字。2017年12月1日，原告深圳市信德全投资发展有限公司（出租方、甲方）与被告张永红（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市××区××宝城大厦××楼××1ＦＡ113的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；月租金总额为人民币8000元（大写：捌仟元），乙方应于2017年11月15日前交付首期租金，金额为人民币16000元（大写：壹万陆仟元）；乙方租用租赁房屋的期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，甲方应于2017年12月1日前将租赁房屋交付给乙方使用，并办理有关移交手续，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币16000元（大写：壹万陆仟元），甲方收取租赁保证金时，应向乙方开具收据……租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、综合管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达贰仟元以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案……合同还对双方的其他权利义务作了约定，原告在落款甲方处加盖了深圳市信德全投资发展有限公司合同专用章，被告在落款乙方处签字。同日，双方签订《补充条款》，约定：租金、管理费每两个月支付一次，在应付费租期起始日提前15天将应付款项支付给中港通讯市场公司，延期五天以上交款的，乙方需每天按缴纳总额的0.5%支付违约金……该补充条款还对双方的其他权利义务作了约定。庭审中，原告确认被告已支付涉案租赁商铺的租金及管理费至2018年1月31日，被告对此无异议。原告主张其分别于2018年4月16日、2019年1月向被告发送催缴租金的短信，并当庭出示手机短信记录，被告对此予以认可。被告提供一份落款为中港通讯城市场部的《商户营业管理规定》，其中第3条规定“市场部将每天安排工作人员对商铺柜台进行三次以上的检查登记，对一天没来开门经营的商户，市场部会作出警告处理……如果连续五天没有来开门经营的商户，公司将依据合同规定与该商户解除合同关系，并无偿收回该商铺”。被告称，其于2018年5、6月将商铺钥匙给了管理员，原告对此不予认可，被告就该项主张未提供相关证据予以证明。原告称被告于2019年3月托人将钥匙交还管理处，原告在确认被告租赁商铺内没有东西且不再承租后办理了注销租赁手续。原告自认被告已缴纳的租赁保证金16000元尚在其处，根据合同约定原告将不予返还。另查，原告于2019年3月13日在福田区房屋租赁管理局南园所办理了涉案租赁合同的注销登记，注销原因为“因欠租金，出租方单方面解除合同，如有纠纷自行承担法律责任。停62”。以上事实，有《交费通知单（市场联）》、《深圳市房屋租赁合同》及《补充条款》、《房屋租赁合同证明书》、短信截图及庭审笔录予以证实。本院认为，被告签署的《交费通知单（市场联）》以及原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，任何一方均不得擅自解除合同。原告依约向被告交付租赁房屋后，被告拖欠2018年2月1日以后的租金及管理费超过了15天，已构成违约，达到了约定的解除合同条件，原告于2019年3月13日办理注销租赁合同登记，视为租赁合同已于该日解除。原告请求被告支付自2018年2月1日至2019年3月13日即合同解除之日的租金及管理费共计111381元，未超出合同约定，本院依法予以支持。被告辩称其于2018年5、6月将钥匙交给了管理处，商铺没再开门营业，合同应在该期间解除。首先，被告没有提供证据证明其有交还钥匙给管理处；其次，被告拖欠租金及管理费已构成违约，违约方没有合同解除权；再次，被告关门，没有告知原告其真实意思，原告无法得知被告是否要提前解除合同；另外，不管是提前解除合同还是合同到期终止，交还商铺给出租人是承租人的义务，交还的行为应当是明示的积极行为，承租人一走了之的行为并不构成有效的交还。被告辩称合同已在2018年5、6月解除，没有事实依据，也不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。被告没有提供任何证据证明原告有作出过关于商场人流量的承诺，被告以此为由提前解除合同，没有合同依据。因被告违约导致合同解除，被告已缴纳的租赁保证金原告不予退还，符合合同约定，被告要求抵扣租金，没有合同依据，本院不予支持。被告缴纳了装修费2万元，但被告未能提供证据证明其缴纳了入场费2万元，亦未能提供证据证明其有通过微信转款给原告工作人员，故被告抗辩入场费及微信转款应抵扣租金，没有事实依据，本院予以驳回。关于违约金，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》约定了违约金，但违约金条款是针对被告不履行义务的处罚措施，约束被告依约履行合同，并没有加重被告正常履行合同的负担，也没有免除原告的义务，被告辩称违约金条款应予排除，缺乏合同及法律依据，本院予以驳回。原告主张被告应从2018年2月1日开始每隔两个月以16600元为基数按每日0.5%的标准支付违约金计至2019年3月13日，有合同依据。但原告未能提供证据证明因被告逾期支付租金及管理费给其造成的实际损失，被告对此亦提出了异议，故本院认定原告主张的违约金过分高于实际损失，宜酌情进行调整，即被告应按日万分之二点一的标准支付迟延支付租金及管理费的违约金共计5394.24元[16600元×0.00021/日×（405天+346天+285天+224天+163天+102天）+8300元×0.00021/日×40天+3320元×0.00021/日×12天]。另，《商户营业管理规定》主要是规定被告应按时营业，被告违反规定的，原告可以处罚，甚至可以解除合同。按时开门营业是原告设定的被告义务，安排人员检查、对违规商户处罚是原告设定的自身权利。权利可以行使，也可以不行使，权利没有及时行使并不当然丧失，也不会成为义务。被告还要求原告退还其已缴纳的保险费，因被告未提起反诉，本院对此不作处理，被告如认为原告应当退还保险费，可另行起诉主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张永红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市信德全投资发展有限公司支付租金、管理费111381元及违约金5394.24元；二、驳回原告深圳市信德全投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4989元（原告已预交），由原告负担2620元，被告负担2369元（由被告径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范桃江人民陪审员  李艳艳人民陪审员  魏显峰二〇一九年九月十六日书 记 员  洪婷茹