内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终1283号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘绍刚，男，1956年11月10日出生，汉族，工人，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：刘哲宇（系刘绍刚长子），男，汉族，1982年7月1日出生，央企总经理，现住浙江省宁波市江东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓婷，女，1984年4月18日出生，满族，联通公司职员，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：勾菲菲，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。上诉人刘绍刚因与被上诉人王晓婷房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初1012号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘绍刚上诉请求：1.请求撤销原审判决第一、第二、第四项，依法审理后改判；2.请求人民法院依法判令被上诉人支付房屋成交价格的20%的违约金；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2018年9月20日通过通辽市中盛房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，签订合同当日被上诉人交给上诉人购房定金2万元。合同签订后，被上诉人开始于2018年9月23日利用通辽市中盛房地产经纪有限公司和鹏博地产的网站将上诉人出卖给被上诉人的房屋挂在网上出售，后被上诉人通知中盛房地产经纪有限公司说被上诉人对象银行信贷不够条件，贷不了款，该房屋不能买了，所交的2万元定金也不要了，让中盛房地产经纪有限公司通知上诉人不买了，并同时通知上诉人说房子买不了。被上诉人伙同涉嫌黑社会人员朱亚晶，王霄雪联系上诉人制造房屋另卖咨询的假象，然后伙同涉嫌黑社会人员做假证，被上诉人王晓婷通过上述手段意图敲诈勒索上诉人九万元人民币。被上诉人的朋友一直租住在上诉人的房子里面，被上诉人告知上诉说房子钱不够买不了了，上诉人在经被上诉人的同意情况下才登的出售房子的广告，如不同意张贴广告，房子门都进不去。被上诉人是以非法占有为目的，对房屋所有人使用威胁或者要挟的方法，伙同王霄雪等人作假证，敲诈上诉人九万元人民币的行为。可能涉嫌刑事犯罪，请求二审法院审理查明后，移交公安机关处理。被上诉人王晓婷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由没有任何依据，请求驳回上诉请求。一审法院认定事实，2018年9月20日，原告（反诉被告）王晓婷与被告（反诉原告）刘绍刚在通辽市中盛房地产经纪有限公司的中介服务下签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，原告（反诉被告）以970000元价款购买被告（反诉原告）所有的坐落于通辽市××区西室（建筑面积181.45平方米）的房屋，约定以分期付款方式交易本房屋，原告（反诉被告）于2018年9月20日（合同签订日）交付定金20000元、于2018年10月20日前交第二笔房款300000元、于2018年12月20日前交付剩余房款650000元。合同还约定“如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生上述违约行为，均有（由）违约方向其他方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金（违约金不足壹万元的按照壹万元计），如实际损失超过违约金总额，责任方应据实赔偿”。合同签订当日，原告（反诉被告）交付定金20000元。另查明，2018年10月15日，原告（反诉被告）电话告知被告（反诉原告）贷款出现问题，可采取其他方式付款。2018年10月16日，被告（反诉原告）在涉案房屋的窗户玻璃上张贴了另行出售的广告。2018年10月18日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）电话问询，被告（反诉原告）明确表示不予出售给原告（反诉被告）涉案房屋。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用原则。在合同履行中，由于被告（反诉原告）在2018年10月18日即第二笔房款交付届满日之前以电话的形式明确通知原告（反诉被告）不予出售涉案房屋，并且还张贴了另行出售的小广告，致使原告（反诉被告）无法实现购买房屋的合同目的，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现双方分别请求解除合同关系，故合同应予解除。被告（反诉原告）因该合同收取了原告（反诉被告）的定金作为约束原告履行合同的担保，却没有履行自己的合同之债，依法应当双倍返还定金。虽然双方在合同中约定了违约方应当赔偿损失，但原告（反诉被告）没有提供证据证明其在本合同交易中存在经济损失，且根据我国合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告（反诉被告）在庭审中已明确选择定金条款。被告（反诉原告）提起反诉主张原告构成违约，其请求权的事实基础是“在履行合同过程中，原告（反诉被告）于2018年9月22日通过通辽市中盛房地产经纪有限公司的网站将涉案房屋登记出售，并于2018年10月15日给被告（反诉原告）打电话告知其对象银行信贷不够条件，不能贷款，房屋不买了，所交的20000元定金也不要了”两个事实。关于登录网站出售的事实，首先，被告（反诉原告）虽然提出主张，但没有证据证明唯原告（反诉被告）所为，其主张缺乏事实依据；其次，按照被告（反诉原告）的主张，该行为发生在2018年9月22日，尚未至付款届满之日。原告（反诉被告）至届满日是否能够支付房款是待证事实，不能就此得出结论只要登录出售信息原告（反诉被告）就一定不能支付购房款。所以，被告（反诉原告）主张的事实以及构成违约均不能成立。关于被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）于2018年10月15日电话通知不予购买的主张，没有提供证据证明，不予采信。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求部分成立，对成立的部分应予支持。被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王晓婷与被告（反诉原告）刘绍刚房屋买卖合同；二、被告（反诉原告）刘绍刚于本判决发生法律效力后立即双倍返还原告（反诉被告）王晓婷定金40000元；三、驳回原告（反诉被告）王晓婷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘绍刚的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计1025元，由原告（反诉被告）王晓婷负担625元，被告（反诉原告）刘绍刚负担400元。反诉案件受理费减半收取计1045元，由被告（反诉原告）刘绍刚负担。本院二审期间，上诉人刘绍刚提供了几分证据。证据1.陈立明出具的证明一份，证明陈立明没有劝说退款的事实；证据2.通辽市蓬勃房地产公司出具的证明一份、卖方信息的网页截图一张，证明被上诉人和上诉人签订完房屋买卖合同第二天，该公司就把上诉人的房子挂在网上卖了；证据3.中盛房地产的职员李明龙的证明一份，是上诉人和王晓婷签订房屋买卖合同的签约人。证据4.李明龙出具的中盛房地产卖房子的流程截图五张，证明中盛房地产卖房子的流程；证据5.中盛房地产出具的证明，证明到期后王晓婷未交房款，王晓婷违约了。证据6.信驰易家中介公司职员和刘绍刚的微信聊天记录截图一张、信驰易家中介公司下载的房屋图片九张，证明王晓婷一房多卖，赚差价。被上诉人王晓婷质证认为对以上的证据三性均有异议，上述证据不能否定上诉人违约的事实。经审查,以上证据均不能证明王晓婷逾期无能力支付房款而违约的事实。经二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订房屋买卖合同之后均以对方违约为由要求合同相对方承担违约责任。关于哪一方存在先行违约情形的问题，双方签订合同约定2018年9月20日付定金2万元，2018年10月20日前交付第二笔房款30万元。双方正是在第二笔房款交付届满日前发生争议。通过证据看，2018年10月18日双方通话过程中，刘绍刚明确表示拒售房屋,此时，约定的第二笔房款交付期限尚未届满，从此情形看，刘绍刚首先违约。从此次通话时间及通话内容看，距离付款日期仅余两日，而王晓婷对于30万元的应付房款称“我这边先张罗着”，可以说明，此次通话时，王晓婷尚缺乏付款能力，存在着潜在违约风险。但刘绍刚未到第二期付款届满日既已明确表示拒售房屋，尚未达到行使不安抗辩权的条件，其违约情形更为明显。刘绍刚所称王晓婷将涉案房屋挂到网上进行销售，如属实，王晓婷将尚未取得产权的房屋擅自出售，则其行为确有不当。但刘绍刚未能提供充分证据证明此行为是王晓婷所为，鹏博房地产经纪公司只是证明涉案房屋在其公司登记出售信息，但未能证明登记申请人的身份，刘绍刚也未能证明此出售信息对其与王晓婷之间房屋交易存在不利影响。综合以上原因，一审法院认定刘绍刚违约在先，承担双倍返还定金责任，并无不妥。上诉人刘绍刚所反映的相关犯罪嫌疑情况，可自行报案处理。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090.00元由上诉人刘绍刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 师 国 亮审 判 员 陈 婷 婷审 判 员 韦 青 青二〇一九年九月四日法官助理 其力牧格书 记 员 于  磊