广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初3303号原告：惠州市金铂商业管理有限公司，住所地：惠州市博罗县罗阳镇北门路85、87号。负责人：程泉华。委托诉讼代理人：张家琪，系广东安法律师事务所律师。被告：李献平，男，汉族，1977年6月3日出生，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：陈谨，系北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶嘉怡，系北京大成（广州）律师事务所实习律师。原告惠州市金铂商业管理有限公司与被告李献平租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告惠州市金铂商业管理有限公司委托代理人张家琪，被告李献平委托代理人陈谨、叶嘉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市金铂商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告李献平的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除;2、依法判令被告李献平向原告惠州市金铂商业管理有限公司支付租金18900元及逾期支付租金的违约金3713.85元(暂计算至2019年6月14日)；3、请求依法判令被告李献平向原告惠州市金铂商业管理有限公司支付员工管理费400元、网络费200元、电费4666.5元、逾期支付电费的违约金10984.2元变更为4666.5元，以实际欠付的电费为上限(暂计算至2019年6月14日)；4、请求依法判令被告李献平向原告惠州市金铂商业管理有限公司支付擅自停业违约金28350元；5、请求依法判令本案诉讼费用由被告李献平承担。事实和理由如下：2018年12月31日,原、被告签订《金铂中心广场商铺租赁合同》,约定原告惠州市金铂商业管理有限公司向被告李献平出租位于惠州金铂中心广场1楼xx铺柜台,租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日,每月租金为9450元,被告李献平应于每月25日前支付下月租金。每月员工管理费为200元,电费按0.654元/度+0.846元/度(损耗+户外公共用电分摊+设备折旧费)计算。案涉合同签订后,原告惠州市金铂商业管理有限公司积极履行合同义务,但自2019年4月起,被告李献平未再依时足额支付租金及缴纳各项费用,并于2019年5月30日擅自撤场停业。截止至2019年6月14日,被告李献平尚欠付租金18900元,员工管理费400元,网络费200元。根据案涉合同第六条、第八条、第十七条的约定,被告李献平逾期交付租金的,原告惠州市金铂商业管理有限公司有权每天以租金的3‰计收违约金;被告李献平逾期交付电费的,原告惠州市金铂商业管理有限公司有权每天以未交电费的10%向被告李献平计收违约金;被告李献平擅自停业超过8小时的,原告惠州市金铂商业管理有限公司有权解除合同,并要求被告李献平支付三个月的租金作为违约金。因此,原告惠州市金铂商业管理有限公司要求解除案涉合同合法合理。同时,原告惠州市金铂商业管理有限公司无需向被告李献平退回押金。综上,原告惠州市金铂商业管理有限公司认为,被告李献平承租案涉铺位,却未依照合同约定支付租金并缴纳各项费用,且无故撤场停业的行为,违背了诚实信用原则,违反了法律规定和合同约定,给原告惠州市金铂商业管理有限公司造成了巨大的损失。为维护自身合法权益,原告惠州市金铂商业管理有限公司依法向贵院提起诉讼,恳请判如所请。被告李献平辩称，1、根据双方的合同约定应以被答辩人实际开业日作为合同生效日及起租日期，答辩人并未逾期支付租金及违约金。2、租赁合同中并无约定答辩人需支付网络费，且答辩人未实际使用被答辩人的网络设备，被答辩人诉求无事实和法律依据。3、水电费违约金计算过高，应在法定范围内予以调低，并扣减答辩人已预交的500元水电周转金。4、答辩人已预缴的保证金应用于抵扣停业违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告惠州市金铂商业管理有限公司向本院提交七组证据：证据1、《金铂中心广场商铺租赁合同》；证据2、2019年1-5月份各专柜电费表；证据3、原告惠州市金铂商业管理有限公司于2019年5月28日向被告李献平发出的《告知函》；证据4、原告惠州市金铂商业管理有限公司委托律师于2019年6月14日向被告李献平发出的《律师函》及快递单；证据5（即补充证据1）、《收款收据》四份（NO.5003971，NO.5003970，NO.5003704，NO.5003701）；证据6（即补充证据2）、《专柜收据》一份（NO.0000891）；证据7（即补充证据3）、原告惠州市金铂商业管理有限公司于2019年3月1日向租赁商铺商户发出的《通知》一份。被告李献平对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据7真实性、合法性和关联性有异议。被告李献平向本院提交证据1《收款收据》三张(NO.5003970，NO.5003971,NO.5003972)；证据2《转账记录截图》两份，一份转账时间和金额为2018年12月24日转账30500元，另一份转账时间和金额为2018年12月16日转账10000元；证据3《转账记录截图》一份，转账时间和金额为2019年2月12日转账9308元；证据4《转账记录截图》一份，转账时间和金额为2019年4月19日转账10305元。原告惠州市金铂商业管理有限公司对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性和关联性予以认可。对原被告没有异议的事实，确认如下：1、原告惠州市金铂商业管理有限公司与被告李献平于2018年12月31日签订《商铺租赁合同》（合同编号2018122901）。2、案外人张吉霞分别于2018年12月16日和2018年12月24日向案外人张艳和原告惠州市金铂商业管理有限公司法定代表人程泉华转账10000元和30500元，共计40500元。原告惠州市金铂商业管理有限公司于2018年12月28日向被告李献平出具收据11650元，19400元和9450元，共计40500元（包含合同保证金18900元、水电周转金500元、装潢推广费9450元，租金9450元、管理费200元和节庆宣传费2000元）。3、原告惠州市金铂商业管理有限公司于2018年1月30日向被告李献平出具1月电费1833元的收据，原告惠州市金铂商业管理有限公司于2018年1月31日向被告李献平出具7475元的收据（其中包含2月租金9450元、管理费200元、网络费100元，并扣除1月多收的7天的费用2275元），案外人张吉霞于2019年2月12日向原告惠州市金铂商业管理有限公司法定代表人程泉华支付9308元。4、案外人张吉霞于2019年4月19日向原告惠州市金铂商业管理有限公司法定代表人程泉华支付10305元，原告惠州市金铂商业管理有限公司于同日向被告李献平出具10305元的收据（租金8032.5元、管理费200元、电费1972.5元及其他100元）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据原告惠州市金铂商业管理有限公司提供的收款收据、被告李献平提供的收据上可知，被告李献平在原被告签订《商铺租赁合同》前已将首期租金9450元支付给原告惠州市金铂商业管理有限公司，后被告李献平于2019年2月12日和2019年4月19日向原告惠州市金铂商业管理有限公司支付了9308元和10305元租金等费用。被告李献平称本案中应以商场正式开业日即自2019年4月23日起计算承租期，被告李献平在商场开业前已支付的租金应视为2019年4-5月的预缴租金。但在原告惠州市金铂商业管理有限公司提供的收款收据、被告李献平提供的转账记录中注明被告李献平向原告惠州市金铂商业管理有限公司缴纳的是2019年2月-3月的租金等费用，且2019年3月份租金8032.5元与原告惠州市金铂商业管理有限公司提供的证据7《通知》上注明“2019年3月份的租金在原租金的基础上按8.5折收取”相印证，鉴于被告李献平未提供相反证据证明其与原告惠州市金铂商业管理有限公司约定上述费用中有2019年4月-5月的预交租金费用，其应承担举证不利的法律后果，本院不予支持其主张。则本案中被告李献平已支付2018年1-3月份的租金，未支付2019年4-5月份的租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原被告的争议焦点，分析与理由如下：1、本案原被告是否符合合同约定或者法律规定的解除条件。在本案中被告李献平逾期支付2019年4月-5月的租金，且被告李献平称其已于2019年5月30日办妥相关清场手续。根据《商铺租赁合同》第十七条合同解除中17.1：“合同期未满，乙方单方面终止合同，提前退场（因甲方调整需要，同意乙方提前退场的除外）”；17.2：“拒不按期补缴应缴款项，拖欠达三十天以上（含三十天）”，甲方可单方面解除合同。原告惠州市金铂商业管理有限公司曾向被告李献平发出告知函及解除合同的律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。现原告惠州市金铂商业管理有限公司请求原被告的《商铺租赁合同》于2019年6月1日解除，被告李献平在答辩及庭审中对该项请求未提出异议，则本院予以支持原被告的《商铺租赁合同》于2019年6月1日解除。2、关于原被告在合同中约定的违约金条款能否同时适用的问题。原被告的《商铺租赁合同》关于被告李献平违约情形约定了多项违约金条款，其中：1、第六条6.7“上述费用，乙方逾期未交甲方有权按月租金及管理费以每日千分之三的标准向乙方收取违约金。逾期支付租金及管理费超过30天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本合同书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用；甲方并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金及管理保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利”。2、第七条保证金7.1“乙方在租赁合同签署之时，向甲方一次性支付租赁保证金人民币18900元，租赁保证金不是乙方预付的租金或物业费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，租金保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方承担的赔偿等。合同期满，甲方将租赁保证金一次性无息返还给乙方”。3、第八条水电费中“合同签订时，乙方需向甲方交纳水电押金500元；合同期满后，乙方双方不再续约，在乙方缴清所有水电费后30个工作日内无息退还给乙方。乙方须于每月五号前，乙方主动到甲方指定财务部门交付上月用的水电费。乙方逾期支付水电费的，按所欠水电费总额以每日10%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付水电费超过30天的，甲方有权不予发函催缴的情况下单方解除本合同书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用；甲方并有权不予返还乙方所支付的租金保证金及水电保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利”。4、第十七条“合同解除：乙方有下列情况之一时，甲方可单方面解除合同，乙方押金不予退还，立即停止水电供应，收回该物业，并且乙方还需向甲方支付三个月租金作为违约金，并有权要求乙方予以其他赔偿”。本院认为：被告李献平逾期30天支付租金、水电费及提前退场终止租赁合同的行为符合合同解除的条件，应承担相应的违约责任。原告惠州市金铂商业管理有限公司在诉讼请求中要求被告李献平支付逾期交纳租金的违约金、逾期支付电费的违约金、因解除合同应支付三个月的违约金；并提出租赁保证金、水电保证金不予退还。但是租赁保证金、水电保证金具有违约金的性质，与违约金在功能上存在重叠，两者不可重复适用。被告李献平认为违约金项目重复，数额过高，请求对违约金金额进行调整。鉴于原告惠州市金铂商业管理有限公司未提供其因解除合同造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综合考量原告惠州市金铂商业管理有限公司的实际损失、合同履行情况以及被告李献平的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金金额调整为被告李献平已付租赁保证金18900元和水电保证金500元，上述两笔保证金由原告惠州市金铂商业管理有限公司没收，不再退还。3、被告李献平尚未支付的租金、员工管理费、网络费、电费的期间和数额。根据《商铺租赁合同》第六条约定“租约第一年每月租金为9450元……乙方在签合同之后应在每个月的25号前一次性支付下个月的租金及管理费”及本院已认定的事实，被告李献平拖欠原告惠州市金铂商业管理有限公司2019年4月-5月的租金18900元。根据《商铺租赁合同》第六条6.6.3“合同期内乙方向甲方支付员工管理费200元/月”，现原告惠州市金铂商业管理有限公司请求被告李献平支付2019年4月-5月的员工管理费400元，符合合同约定，本院予以支持。在庭审中被告李献平确认欠缴电费金额为4666.5元，经本院核算，该4666.5元是对应原告惠州市金铂商业管理有限公司提供的2019年1月份至5月份的各专柜电费表中的2019年3月份电费2188.5元和2019年4月份电费2478元，共计4666.5元，结合原告惠州市金铂商业管理有限公司的诉讼请求，本院予以支持4666.5元。另，原告惠州市金铂商业管理有限公司请求网络费200元没有合同依据和法律依据，亦未提供被告李献平实际使用网络费由原告惠州市金铂商业管理有限公司代缴代收的相关证据，本院不予支持该网络费200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告惠州市金铂商业管理有限公司与被告李献平于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月1日解除。二、被告李献平于本判决生效后十日内向原告惠州市金铂商业管理有限公司支付尚未支付的租金18900元、管理费400元，电费4666.5元，共计23966.5元。三、驳回原告惠州市金铂商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元（原告惠州市金铂商业管理有限公司已交），由被告李献平负担240元，由原告惠州市金铂商业管理有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  何生二〇一九年九月三十日法官助理周欣书记员陈斯萍附相关法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。