江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初5635号 原告：宋萍，女，1976年11月5日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：梁敏，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：何应美，江西凯莱律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：华传海，男，1983年1月30日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师，一般代理。 第三人：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道1号赣州中航城国际公寓11G-27。 统一社会信用代码：9136070255603082XA。 法定代表人：李海华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘齐泰，男，1993年1月5日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 原告宋萍诉被告华传海、第三人赣州世华房地产经纪有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋萍及其委托诉讼代理人梁敏、何应美,被告华传海及委托诉讼代理人袁利明，第三人世华地产的委托诉讼代理人刘齐泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖（居间)合同》；2、判令被告向原告支付违约赔偿金人民币276000元；3、判令被告向原告支付本案律师代理费人民币12000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月11日，原告宋萍、被告华传海和第三人世华地产三方共同签订了《房地产买卖（居间）合同》。合同约定原、被告双方通过第三人居间买卖位于赣州市××楼××室房屋，该房屋的转让成交价为1380000元，被告需在本合同签署时向原告支付定金30000元，为了原、被告双方本次交易安全，三方一致同意购房定金由第三人暂时保管。因此，被告于同日向第三人支付了购房定金人民币30000元，并约定原、被告双方须于2019年7月22日前将银行按揭所需资料交至第三人，并在第三人通知的时间内配合办理银行贷款审批和产权转移登记手续。任何一方迟延交付材料、延迟办理过户时间超过10天，则视为其根本性违约，另外一方可主张解除合同并按合同第十条追究其违约责任。合同签订后，原告积极履行合同约定，向第三人提交了该房屋过户所需资料。但直至约定时间到期，被告都未向第三人递交银行按揭所需资料，并明确表示因其个人原因无法继续向原告购买该房屋。原告为履行与被告签订的《房地产买卖（居间）合同》，而提前解除了该房屋的《租赁合同》，造成了经济损失，且被告所交的30000元购房定金也由第三人作为居间服务佣金扣除。根据《房地产买卖（居间）合同》之约定，被告未按合同约定及时将银行按揭所需资料交至第三人，已构成违约。原告为维护自身利益，故诉至法院，要求依法处理。 原告宋萍为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格； 证据3、企业信用信息公示报告，证明第三人的诉讼主体资格； 证据4、（赣2017）赣州市不动产权第0070760号、离婚证、离婚协议书、赣州市不动产登记受理单、赣（2019）赣州市不动产权第0064572号等复印件，证明该房屋为原告单独所有的事实； 证据5、《房地产买卖（居间）合同》及《收据》复印件，证明原告、被告以及第三人于2019年7月11日共同签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同约定了转让价格、定金、付款方式及违约责任等相关事项的事实；被告于2019年7月11日向第三人支付了定金3万元的事实； 证据6、委托代理合同、江西增值税普通发票复印件，证明原告因向被告维权支付了律师代理费12000元的事实； 证据7、情况说明复印件，证明原告积极履行了合同约定的事实；被告未按合同约定及时将银行按揭所需资料交至第三人，构成违约的事实。 被告华传海辩称，1、答辩人系因无购房资格签订房屋买卖合同的，之后也基于该因素在签订合同后第二日通知被答辩人及第三人要求解除合同，答辩人解除该合同并没有主观的恶意；2、在签订合同第二天，答辩人通知被答辩人以及第三人协商处理该事宜，经过多方协商无果的情况下，被答辩人才提起诉讼，在签订合同到被答辩人起诉时间较短，且答辩人是在合同签订后第二天即发出通知，作为被答辩人在收到答辩人通知后，有足够时间去处理房屋，被答辩人产生的损失不至于达到房屋交易价值的20%。根据合同法，结合本案事实来看，答辩人没有主观过错，且及时通知被答辩人及第三人解除合同，虽存在违约，但不至于造成原告的重大损失，同时结合目前赣州市的房价来看，房屋买卖时签订的价格与现在的价格没有太大差距，即没有房价大幅下跌的情况，因此答辩人恳请法庭依据合同法第29条规定，结合被答辩人造成的实际损失依法裁判；3、本案中答辩人已经先行支付了购房款定金3万元，定金收条由被答辩人出具给答辩人，虽该定金由第三人保管，从实质上看，该款应属于定金不属于居间费用，第三人无权处分该定金，被答辩人可要求第三人将定金返还；同时作为居间方的第三人，在购房时未明确告知答辩人以他人购房资格购买房产存在风险，居间方存在重大过失，答辩人及被答辩人均可以此为由抗辩支付居间费用，答辩人认为该居间并未实际完成；4、本案中原告诉请的律师费用应当计算至实际产生的费用内，而不应另行主张。综上，答辩人对本案解除合同无主观恶意过错，答辩人也是因为居间方未明确告知以他人购房资格购买房产存在风险，答辩人基于此签订合同并需要赔偿，答辩人也是受害一方，恳请法庭依据法律规定，综合考虑答辩人的过错，核减违约金额，依法公正判决。 被告华传海为支持其抗辩理由，向法院提交证据如下： 证据1、被告购房资格情况说明，证明被告不具备购买案涉房屋的资格； 证据2、录音，证明被告签订房屋买卖合同后几日内即告知原告及第三人，因购房资格原因需解除合同；原告在短时间内知晓被告需解除合同，由此造成原告的损失远远达不到房价的20%。 第三人世华地产辩称，当时签订合同时，合同每一项都给原、被告双方看过，且合同第十条及补充协议里面明确写了被告以其亲弟弟名义购买房产，以被告多次交易房产的经验来讲，被告应知道以他弟弟名字购买房产存在何种风险，并且是他自己提出用他弟弟的名义购买的，所以答辩人不存在有隐瞒过失。2019年7月11日签订合同，2019年7月14日中午14点，双方约定在答辩人处协调解约，被告表示因其弟弟女友并不同意占用购房指标导致被告无购房名额为由要求解除买卖合同，答辩人马上与原告核实，情况是否属实，原告表示一直都是按合同走；7月15日答辩人与原、被告均有过电话沟通解决事项，协调无果，7月16日与原告在赣州市民中心办理产证继承手续，同日十点三十分，买卖双方再次在答辩人面谈解约事项，协商无果，7月19日卖方表示面签材料已准备齐全，答辩人督促买方准备面签材料，7月20日被告表示找到另外可以成功交易的亲戚，7月22日双方再次在答辩人处约见，协调未果；7月24日答辩人有短信及微信提醒被告7月22都未提交银行按揭的相关资料，提醒被告，原告会通过法律形式追究其法律责任，在合同约定期内，答辩人已积极履行了第三方居间义务。 第三人世华地产公司未向法院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原告宋萍、被告华传海与第三人世华地产三方签订了一份《房地产买卖（居间）合同》，约定：1、原告将其离婚所得的位于江西省赣州市章贡区长岗路10号华城名苑11号楼806室房屋【不动产权证号：赣（2019）赣州市不动产权第0064572号】出售给被告华传海，建筑面积为140.8平方米，房屋总价款为138万元；2、合同约定被告华传海须于2019年7月11日向原告支付定金3万元。为防范交易风险，买卖双方同意在定金中预留2000元作为交房押金，此款在原告实际交付时进行结算。为了买卖双方本次交易安全，三方一致同意购房定金、交房押金由居间方暂时保管；3、合同还约定买卖双方须于2019年7月22日前将银行按揭所需资料交至居间方，并在居间方通知的时间内配合银行办理贷款审批和产权转移登记手续；首付款由被告于银行面签当日转入银行指定的账户；在银行同意贷款之日起3个工作日办理房屋所有权过户手续；4、税费承担：原告承担增值税及城市建设维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、土地出让金、印花税、交易服务费、契税、产权登记费、查档费；被告承担提前还贷违约金及利息；5、居间方提供的本次居间服务，基于居间方提供的中价及咨询服务，被告须在签订本合同时向居间方支付服务佣金13800元，原告须在签订本合同时向居间方支付服务佣金13800元……；6、违约责任：如被告方未能履行本合同约定，则原告有权不予返还所收的定金，且原告有权要求被告赔付不低于本合同物业转让价格20%的违约金……；7、另合同还备注：原告承诺此物业无任何保全、抵押、查封等包括不限于情况导致的房屋产权纠纷，否则原告违约；被告配合居间方办理手续；此房屋买受人为华传海、李茜夫妇，直接以华国海名义上户，出资人为华传海、李茜夫妇，按揭人为华国海，被告华传海承担过户前产权分割产生费用。合同签订后，被告华传海于2019年7月11日向原告支付了定金3万元，双方按约定的交于第三人保管。后，因华国海不同意以其名义购房，被告华传海无购房资格，遂于2019年7月14日向原告提出解除合同，且三方也于2019年7月14日进行协商处理，未果。后三方多次协商，未果，现原告认为被告华传海已构成违约，为维护自身利益，故诉至法院，要求依法处理。 另查明，被告华传海与案外人华国海系兄弟关系。 本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的主要依据，经合法成立的合同具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》，系双方的真实意思表示，原、被告均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告因自身无购房资格，后因其弟弟华国海不同意用其名义购房，向原告提出解除合同，就被告第一次提出解除该合同时，且三方就此事已进行协商处理，未达成一致意见，虽被告属于违约方，但其愿意承担违约责任，结合被告确无购房资格，故原告作为守约方，要求解除案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约赔偿问题，虽合同约定若因被告违约，导致合同无法履行，可按物业转让价格的20%作为违约金，原、被告从签订合同到被告提出解除合同期间仅为3天，即使至原告诉至本院（2019年8月6日），期间不满一个月，转让物业价值并无较大的价格变动，原告亦未提供证据证明其实际损失的大小，故原告要求按合同约定的按物业转让价格的20%计算违约金，明显远远超过其实际损失，故结合双方的过错程度以及给原告可能造成的实际损失，本院酌情认定，被告应向原告支付违约金5万元。被告缴纳的定金3万元系购房定金，该定金暂由居间方保管，故第三人作为定金代管居间方应将该3万元定金退还给被告华传海。关于律师费的问题，因原告至今未向法庭提交律师委托合同原件及相应的票据原件，且律师费亦属于原告实际损失的一部分，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告宋萍与被告华传海、第三人赣州世华房地产经纪有限公司于2019年7月11日签订的《房地产买卖（居间）合同》； 二、被告华传海于本判决生效之日起七日内向原告宋萍支付违约金5万元； 三、驳回原告宋萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5620元，减半收取计2810元，由被告华传海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  吴菁菁 二〇一九年九月二十三日                                                              法官助理 刘丽萍                                                              书记员   刘颖