苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8387号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。法定代表人：亢越。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。被告：星美影院发展有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1503。法定代表人：袁鑫。委托诉讼代理人：杨志远，公司职员。被告：苏州名翔影院管理有限公司，住所地苏州工业园区李公堤四期。法定代表人：李东生。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团公司”）诉被告星美影院发展有限公司（以下简称“星美影院公司”）、苏州名翔影院管理有限公司（以下简称“名翔影院公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月28日、2019年5月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告圆融集团公司的委托诉讼代理人潘晓辉、赵倩影、被告星美影院公司的委托诉讼代理人杨志远、被告名翔影院公司的法定代表人李东生到庭参加诉讼。第二次开庭，原告圆融集团公司的委托诉讼代理人潘晓辉、赵倩影、被告星美影院公司的委托诉讼代理人杨志远到庭参加诉讼、被告名翔影院公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告圆融集团公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告星美影院公司签订的《苏州李公堤四期影院租赁合同》于2018年9月19日解除；2、判令被告星美影院公司、名翔影院公司立即将租赁房屋按苏州李公堤四期影院租赁合同》附件四的标准恢复原状并返还原告；3、判令被告星美影院公司立即向原告支付2018年4月1日至2018年9月19日期间欠付的租金1089780.21元、物业管理费479087.82元，合计1568868.03元，并支付延迟付款违约金暂计69909.49元（以延迟支付款项为基数，按日万分之五的标准，自每期逾期次日起计算至实际支付之日止）；4、判令被告星美影院公司支付解除合同违约金825000元、补足租赁期间减免的租金及物业管理费6166562.61元、支付延迟返还房屋的占用费暂计299412.92元（从解除之次日起，暂计算至2018年9月30日，最终计算至被告实际返还之日止），履约保证金100万元作为违约处罚由原告没收而无需返还给被告星美影院公司；5、本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实和理由：原告与被告星美影院公司于2012年1月5日签署《苏州李公堤四期影院租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)一份，约定被告星美影院公司向原告承租苏州工业园区李公堤四期影院区1号楼房屋用于“星美影院”的经营，租赁期限为2012年12月31日起至2028年4月30日止，共计15年4个月，租赁房屋面积为8593平方米，租金采取“票房租金收入加影院内专卖店及卖品收入”的计算方式计收。2013年6月24日，被告名翔影院公司以该地址为注册地，成立影院管理公司。后2014年5月28日，原告与被告星美影院公司就租赁事宜达成一致并签署补充协议，对《租赁合同》约定的租金和物业管理费进行了一定的优惠减免。上述合同签署后，被告星美影院公司并没有完全按照《租赁合同》及补充协议的约定按时足额缴纳约定的租金、物业管理费等费用。2016年3月，因被告星美影院公司拖欠高额费用，原告对被告星美影院公司提起诉讼。诉讼过程中，被告星美影院公司付清截止2016年6月拖欠的费用并出具《承诺函》一份，承诺保证按约履行合同义务，不再发生欠款行为，如再出现违约，则按照《租赁合同》及补充协议的约定承担违约责任，直至解除租赁合同，一切损失均由其自行承担。基于该承诺，原告撤回对被告星美影院公司的起诉，双方继续按照《租赁合同》及相关补充协议履行。但在后续履行过程中，被告星美影院公司再次出现没有按照约定按时足额缴纳约定的租金、物业管理费等费用的情形，且经原告多次函告，被告星美影院公司也仍未按约履行，甚至自2018年3月起被告星美影院公司还闭店停止经营，再次严重违反租赁合同约定。就被告星美影院公司的该些严重违约行为，原告通过多方与被告星美影院公司进行联系，但被告星美影院公司始终无人出面处理，被告星美影院公司的原有联系人员也都表示已离开被告星美影院公司公司，不再负责相关事宜。迫于无奈，在久催无果的情况下，原告只能于2018年8月9日函告解除了《租赁合同》。根据租赁合同约定，特快专递形式发送的函件，从寄出2日后视为送达，因此，从2018年8月12日起，双方之间的《租赁合同》即已解除。现据原告统计，截至2018年8月12日(即解除之日)，被告星美影院公司共拖欠租金833501.68元、物业管理费373382.15元。根据双方租赁合同约定，因承租方原因而导致租赁合同解除，承租方应补足已享用的租赁期间的减、免的费用，该些费用现据统计金额为6012397.58元。此外，由于被告星美影院公司至今未将房屋返还原告，按照合同约定，被告星美影院公司还应向原告支付迟延返还房屋期间的场地使用费。另外，由于该房屋在实际使用中，由被告名翔影院公司在实际管理，因此被告名翔影院公司应协助被告星美影院公司进行房屋返还和复原。综上所述，由于被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，并构成严重违约行为，为依法维护原告合法利益，诉至法院。被告星美影院公司辩称：不同意租赁合同解除，理由：第一，被告租赁的房屋由于房屋漏水，双方对房屋质量问题及租金支付存在争议。第二点，被告支付上一期租金之后，原告迟迟未按照合同约定给被告开发票。依据合同规定被告有权暂停支付房租，所以被告方不存在违约，不同意解除合同。第三，租金、物业费金额是没有什么争议的，但不认为应当支付迟延违约金，租金之所以没有支付，是由于双方对租金支付存在争议，被告暂停支付租金不是由于被告的责任。第四点，原告要求支付违约金及减免的租金、物业管理费没有法律依据，该部分属于合同已经履行完毕的内容，不能追溯。占用费由于合同双方正在履行，应当按照房屋正常租金来计算。原告要求没收履约保证金部分没有法律依据，履约保证金是合同约定来保证合同履行的，在合同不能履行时应当退还给被告。而且原告不是作为行政机关是没有任何权利来没收该保证金的。即使被告方存在违约，违约金最高不能超过未付租金的20%，否则显失公平，请求法院予以调整。第五点，原告主张律师费部分没有任何法律依据，也没有合同约定。是否请律师是原告方的自愿行为，律师费并不是必然要产生的费用。被告名翔影院公司辩称：原告称被告擅自停业关门与事实不符。实际上是因原告断水断电导致被告无法正常经营。原告的行为造成了被告无奈停业，原告称被告转租房屋的一部分，但该转租行为是经过原告的允许。租赁房屋确实是由被告名翔影院公司在为被告星美影院公司的经营加以管理。被告名翔影院公司认可管理、使用该房屋。但近期因为原告在门上加锁，导致被告无法进入，故两被告目前均无法使用房屋。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2012年1月5日，原、被告曾签订了一份《苏州李公堤四期影院租赁合同》，约定原告位于苏州工业园区李公堤四期规划建设中的相应位置房屋出租给被告星美影院公司用作影院使用，根据现场设计影院部分投影面积约为5458平方米，建筑面积为8593平方米（最终以规划和政府职能部门实测面积为准），交付日为2012年12月31日或依据合同调整的日期，起租日同交付日，租赁期限自交付日起至2028年4月30日止，共计15年零4个月。该租赁期内每连续十二个公历月为租赁年度。装修期为交付日至开业日前一天，装修期内乙方不需要交付物业管理费，但需支付租金。租赁合同还约定了租金标准为：“租金：票房租金收入(以下第1部分)+影院内专卖店及卖品收入(以下第2部分)。1、影院票房租金以保底租金与按净票房比例提成两者之间较高者计算。保底租金：保底租金根据计租建筑面积按日计算。1)自2012年12月31日至2013年5月31日期间，保底租金总额为人民币275000.00元；2)自2013年6月1日至2016年4月30日，保底租金为人民币330万元/年；3)自2016年5月1日至2019年4月30日，保底租金为人民币363万元/年；4)自2019年5月1日至2022年4月30日，保底租金为人民币396万元/年；5)自2022年5月1日至2025年4月30日，保底租金为人民币429万元/年；6)自2025年5月1日至2028年4月30日，保底租金为人民币462万元/年。……”租赁合同约定的物业费标准为：“人民币12元/平方米/月，按该房屋之计租建筑面积计算，共计人民币103116元/月(建筑面积最终以规划和政府职能部分实测面积为准)支付时间和方式：从开业日起开始计算。采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费。合同关于“费用支付”的条款约定，乙方拖欠租金经甲方催讨后5个工作日内不支付的，或者拖欠支付物业管理费等费用超过15日的，乙方应按所欠款项每日万分之五的标准向甲方支付违约金。租赁合同关于履约保证金的条款约定，乙方缴纳100万元履约保证金，甲方可将保证基金用于抵消合同项下到期未付的租金及先关费用、维修因乙方过错而造成的甲方和其他商户的财产损坏以及因乙方服务质量和商品质量而引起的消费者向甲方索赔费用，甲方也有权在因乙方违约而解除本合同后将上述保证金冲抵乙方拖欠的租金、费用及违约金，保证金不够冲抵的，甲方有权就乙方未冲抵的拖欠款项及违约金继续向乙方主张。乙方在租赁期间不得将所交保证金视为可以自动抵扣其任何应缴租金或费用。租赁合同第14条关于“甲方解除合同”的条款约定，下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：乙方逾期不支付租金、物业管理费等相关费用之任何一项累计达到一个月以上的；乙方擅自中断、停止或将中断、停止业务或者中途擅自退租行为的；乙方一年内连续5日或累计达到15日以上未营业的或者乙方一年内违反营业时间约定超过5次的。如乙方有实质性违约行为之一或者合同约定及法律规定甲方可以解除合同的其他违约行为的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；（2）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（3）向甲方支付相当于本合同约定的第一租赁年度租金标准3个月的租金。（4）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约的处罚。（5）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利。租赁合同第12条“房屋返还”相关条款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满后十日内或提前终止当日将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方，若乙方未按约办理返还手续，则甲方有权停止向该房屋提供水、电、燃气、中央空调及其它物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：(1)甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋为止，之方须以合同终止(或解除)日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期屈满之日到实际返还之日期间该房屋的空调费、公用事业费及其他费用。租赁合同第18-2条约定，因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解除，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。诉讼费及律师费全部由败诉方承担。后被告经营的星美影院正式营业前，双方于2014年签订了一份《补充协议》，将原租赁合同租金标准修改为：“票房租金收入+影院内专卖店及卖品收入。1、自2014年5月1日至2014年12月31日期间，影院租金为净票房提成，净票房抽成比例为12%；2、自2015年1月1日至2024年12月31日期闻，影院租金以保底租金和按票房超出部分的抽成比例二者累加计算(如票房低手1000万甲方租金按以下金额收取)：1)自2015年1月1日至2017年12月31日期间，保底租金为每年人民币2000000.00元。2)自2018年1月1日至2020年12月31日期间，保底租金为每年人民币2500000.00元。3)自2021年4月1日至2024年12月31日期间，保底租金为每年人民币3000000.00元。自2015年1月1日至2024年12月31日期间，年净票房提成：……3、影院内专卖店及卖品收入……4、自2025年1月1日至2029年4月30日(租赁合同终上日)期间，租金、保底租金、年净票房提成等相关费用仍按租赁合同执行。”补充协议将物业管理费相关约定修改为：“自2014年5月1日至2029年4月30日期间，为人民币10元/平米/月。按该房屋之计租建筑面积计算，共计人民币85930元/月(建筑面积最终以规划和政府职能部门实测面积为准)。同时该协议第五条约定：“若乙方在合同约定的租赁期内有欠缴租金达10日以上的情况，则以上补充条款撤销，仍按原合同约定执行，需在15日内补足应缴的租金。”原告确认被告星美影院向其支付了1000000元租赁保证金。被告星美影院公司租赁使用上述房屋后，最后缴纳房屋租金、物业费至2018年3月，2018年4月1日起未缴纳租金、物业管理费，被告经营的李公堤星美影院也停业至今，被告不同意解除租赁合同，并希望继续使用租赁房屋，故至今仍未搬离、腾空租赁房屋。原告为进行本案诉讼，与江苏益友天元律师事务所签订了委托协议聘请律师代理本案纠纷，并支付律师费43285元。本院认为，原告圆融集团公司与被告星美影院公司双方签订的房屋租赁合同及补偿协议依法成立、合法有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。被告星美影院公司应诚实信用地履行合同及补充协议中承租方的相应义务。被告星美影院公司自2018年4月1日起未缴纳租金并停止经营，未按约履行上述合同义务，已构成违约，原告依照合同约定据此解除租赁合同，具有事实及法律依据。原告在本次诉讼前虽向被告寄送了解除合同函，但未能有效送达被告，故本院按本案诉状副本送达被告之日即2018年9月19日为双方合同解除之日。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称不缴纳租金的理由缺乏证据证实也无相应依据，不能成立。被告星美影院公司应支付原告2018年4月1日起至2018年9月19日期间的租金1089780.21元、物业管理费479087.82元，合计1568868.03元。双方合同约定保证金可以在合同解除后先行抵扣拖欠的租金、物业费，故先行抵扣保证金后，被告星美影院公司还应支付原告拖欠截止2018月9月19日的租金、物业管理费568868.03元。原告主张保证金不予返还，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告应及时将房屋返还原告，根据双方合同约定，被告星美影院应当将房屋恢复至合同附件四约定的交付时的原状后返还原告，该约定合法有效，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告苏州名翔影院公司作为涉案房屋的实际使用人、管理人，对星美影院公司上述义务应予配合协助。被告未能按约搬离租赁房屋，给原告造成租金损失，还应予以赔偿。原告要求被告支付占用费，应予支持。但双方合同约定的占用费标准过高，本院酌情调整至按合同解除时租金标准208333.33元/月、物业费标准85930元/月，合计294263.33元/月计算，被告星美影院公司应当按此标准支付原告2018年9月20日起至实际搬离之日止的占用费。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金以及要求被告按原租金标准补足租金、物业费差额的请求，本院认为：被告存在延迟支付租金、管理费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金等相应违约责任。双方在补充协议内对原合同约定的租金及物业费给予了原告优惠，降低了费用标准。并约定如果被告发生欠缴租金达10日以上的情况被告应补足租金。该条款属于当事人约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法条款。而双方在对于被告出现逾期缴纳租金的违约情形时已经另行约定了逾期付款违约金，对被告逾期付款而导致合同解除也约定了违约金，故该违约责任条款应当与其他两项违约条款一并考虑。原告在主张逾期付款违约金以及解除合同违约金的同时又主张补足600余万元的差额，但就其实际损失，原告不能充分举证证明，其主张的解除合同违约金、逾期付款违约金、补足租金优惠差额损失的总和已经过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、租赁市场情况、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，对上述三项违约责任一并酌情认定被告应当支付原告相当于解除合同时6个月实际租金、物业费总和的违约金1765580元。此外，原告主张律师费损失43285元，双方租赁合同对此有明确约定，该费用也实际发生，且律师费标准符合相关规定，原告该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持，该费用应由被告星美影院公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告星美影院发展有限公司签订的《苏州李公堤四期影院租赁合同》于2018年9月19日解除；二、被告星美影院发展有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复至交付时的原状后交还原告苏州圆融发展集团有限公司，被告名翔影院管理有限公司对此应予以协助配合；三、被告星美影院发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司2018年4月1日至2018年9月19日期间的租金、物业管理费合计568868.03元。（已抵扣保证金1000000元）；四、被告星美影院发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司房屋占有使用费（自2018年9月20日起，按294263.33元/月的标准计算至被告实际恢复原状并返还房屋之日止）；五、被告星美影院发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司违约金1765580元；六、被告星美影院发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司律师费43285元；七、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77746元，由原告苏州圆融发展集团有限公司负担57314元，由被告星美影院发展有限公司负担20432元。被告负担部分已由原告预交，本院予以退还，被告星美影院发展有限公司应于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  计云倩人民陪审员  华为英二〇一九年九月二十七日书 记 员  郭 朦