江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5701号上诉人（原审被告）：王玉琴，女，1971年6月18日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京溧水城市建设集团有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道中山路32号。法定代表人：徐正宏，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：南京溧水中山保障房建设有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道中山东路。法定代表人：徐光华，该公司总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：傅亚东，江苏泰和律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜兆静，江苏泰和律师事务所律师。上诉人王玉琴因与被上诉人南京溧水城市建设集团有限公司（以下简称溧水城建集团）、南京溧水中山保障房建设有限公司（以下简称溧水中山保障房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据双方签订的房屋租赁协议约定，上诉人完全有权利续租。被上诉人除在租赁到期后上诉人不办理续订或退租手续才有权利和上诉人解除租赁协议。合同到期后，被上诉人没有发布招标公告，导致上诉人无法和被上诉人办理续签手续。二、被上诉人终止合同履行无事实依据。根据房屋租赁协议约定，只有在上诉人私自转租、转让、变更房屋用途和利用房屋进行非法活动或因国家建设、旧房改造需拆迁和因危房必须停租时，被上诉人才有权终止合同履行。三、被上诉人2017年10月23日的《函》表明被上诉人违约在先。《函》要求上诉人准备好相关竞标资料进行公开招投标，但目前为止被上诉人也没有进行招投标。溧水城建集团、溧水中山保障房公司辩称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议中约定的租赁期限是2016年6月20日起到2017年6月19日止，租赁期限已经在2017年6月19日届满，被上诉人要求上诉人返还房屋符合法律规定，且在租赁期间届满之前和届满之后被上诉人都通知过上诉人，上诉人应当返还房屋。上诉人所称的其有权继续租赁属于其对法律和房屋租赁协议的曲解。是否选择继续对外出租房屋属于被上诉人的权利，而非上诉人的权利。上诉人提起上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。溧水城建集团、溧水中山保障房公司向一审法院起诉请求：1.王玉琴将占有的位于南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室5间共计302.43平方米房屋恢复原状后返还溧水城建集团；2.王玉琴按照年租金73741.2元的标准向溧水城建集团支付自2017年6月20日至实际返还之日期间的占有使用费（暂计算至2019年2月15日，计122452元）；3.因王玉琴擅自拆改房屋结构，存在违约行为，王玉琴支付违约金11020.68元（按照合同总金额73741.2元的15%计算）。一审法院认定事实：坐落在南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室的房屋权利人为溧水城建集团。2013年6月，王玉琴开始承租使用涉案房屋，分别使用105室、106室经营“中山大药房”、使用104室经营“小沈菜场”、使用103室经营“辛庄水果”、使用102室经营“胭脂河商店”。王玉琴承租房屋后，将105室、106室房屋的间隔墙进行部分拆除。2016年6月1日，溧水城建集团与溧水中山保障房公司签订委托合同，约定溧水城建集团将位于永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室-1013室房屋委托溧水中山保障房公司代为出租管理。委托权限及具体要求为代表溧水城建集团对外签订房屋租赁协议、代为收取租金、监督承租人按照合同约定使用租赁房屋。委托期限自2016年6月1日起至全部承租人返还租赁房屋且无任何争议时止。合同还对转委托等其他事项进行了约定。2016年6月15日，溧水城建集团、溧水中山保障房公司作为甲方与王玉琴作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定：1.甲方将位于新龙路299号新县间，面积302.43平方米出租给乙方。2.合同期2016年6月20日起到2017年6月19日止，合同到期后，同等条件下，乙方有优先承租权，乙方在合同到期后不办理续订或者退租手续的，甲方有权收回房屋另行出租，乙方应无条件搬出。3.甲乙双方约定以上房屋年租金为73471.2元，一次性付清，先交后租。4.未经甲方许可，乙方不得擅自拆改房屋结构及其设备设施，确需拆改的须事先书面申请报甲方同意，违者责令其恢复原状，并按修缮定额处以恢复费一倍的罚款。5.乙方承租时交履约保证金4600元[（收据号码No.0997423）原竞租保证金直接转为此保证金]。保证金不计息，承租期限内不得将房屋关空，不得私自转租、转让、转借，联营牟利（包括变相出租柜台和对外承包），也不得变更房屋用途（含非居住房改变经营项目）和利用承租房进行非法活动，违者，甲方有权收回出租房屋，终止本合同，没收非法所得，并视情节给予月租金四倍处罚或没收交履约保证金。承租期限未到，退租者交履约保证金不退。承租期满，乙方无违约行为的甲方应退回其所交履约保证金。……。12.任何一方违约，均应承担合同总金额10%-20%的违约金，并赔偿给对方造成的所有损失。13.附言：乙方承租期间，水、电改造、增容自理；租赁期满后，乙方所有可移动设施、设备由乙方自行搬走；租赁期间，物业管理费用、水费、电费乙方自理。王玉琴支付了截止2017年6月19日的租金并支付了4600元履约保证金。双方签订的《房屋租赁协议》到期后，溧水城建集团于2017年10月23日向王玉琴发函通知其租赁合同已到期，根据国有资产管理规定，涉及国有资产出租出借等处理都必须经过政府公共资源交易中心，要求王玉琴即刻搬离，并准备好相关竞标材料，溧水城建集团将在南京市溧水区政务服务中心进行公开招投标，请王玉琴关注相关信息。2018年4月3日，溧水中山保障房公司委托江苏泰和律师事务所向王玉琴发出律师函，其在律师函中告知王玉琴：房屋租赁协议到期后，双方未续签合同。根据国有资产管理规定，区属范围内的国有资产资源交易（包括租赁）应当在区政府设立的国有资产资源交易机构中公开进行，溧水中山保障房公司已告知王玉琴相关政策并要求返还租赁物，王玉琴可以到溧水区国有资产资源交易中心参与竞标。租赁期满，承租人应当返还租赁物，要求王玉琴在收到函十日内与溧水中山保障房公司结清所欠的租金并向溧水中山保障房公司返还租赁的房屋。王玉琴收到律师函后仍在涉案房屋内经营未迁出，溧水城建集团、溧水中山保障房公司遂提起诉讼。一审法院认为，溧水城建集团、溧水中山保障房公司与王玉琴签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。双方订立的《房屋租赁协议》于2017年6月19日到期后，溧水城建集团、溧水中山保障房公司未与王玉琴续签租赁合同，且已通知王玉琴不再续租。现租赁期间届满，溧水城建集团要求王玉琴返还租赁物并要求王玉琴按照73471.2元/年的标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。为减少当事人诉累，在王玉琴支付逾期腾房占有使用费时，王玉琴已支付的4600元履约保证金应予以扣减。王玉琴承租房屋后，拆除了涉案105室、106室房屋之间部分间隔墙，王玉琴在返还租赁物时应当将房屋内拆除的间隔墙恢复原状。一审法院已判令王玉琴将涉案房屋恢复原状，溧水城建集团、溧水中山保障房公司现另要求王玉琴因拆改房屋结构支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，一审法院判决:一、王玉琴于判决发生法律效力之日起三十日内迁出位于南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室房屋，并将105室、106室房屋之间的间隔墙恢复原状后，将上述房屋交付给南京溧水城市建设集团有限公司；二、王玉琴于判决发生法律效力之日起三十日内向南京溧水城市建设集团有限公司支付自2017年6月20日起至王玉琴实际迁出涉案房屋之日止按照73471.2元/年的标准计算的房屋占有使用费（计算时应扣减王玉琴已支付的4600元履约保证金）；三、驳回南京溧水城市建设集团有限公司、南京溧水中山保障房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2969元，减半收取1484.5元，由王玉琴负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均未提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，溧水城建集团、溧水中山保障房公司与王玉琴签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期间为2016年6月20日起到2017年6月19日止。上述期间届满后，溧水城建集团、溧水中山保障房公司未与王玉琴续签租赁合同，且已通知王玉琴不再续租，可以到溧水区国有资产资源交易中心参与竞标。故一审法院对溧水城建集团、溧水中山保障房公司要求王玉琴将涉案房屋恢复原状后交还的诉讼请求予以支持，并无不当。王玉琴上诉称，根据双方协议约定，在租赁到期后其不办理续订或退租手续，溧水城建集团、溧水中山保障房公司才有权利解除租赁协议；只有在其私自转租、转让、变更房屋用途和利用房屋进行非法活动或因国家建设、旧房改造需拆迁和因危房必须停租时，溧水城建集团、溧水中山保障房公司才有权终止合同履行。但是，溧水城建集团、溧水中山保障房公司要求王玉琴将租赁物恢复原状并返还，系基于双方租赁期间到期，而不是解除租赁协议或提前终止履行协议。因此，王玉琴上述上诉主张，本院不予采纳。至于涉案房屋公开招投标问题，并不影响双方当事人按照合同约定行使权利和履行义务，不能作为王玉琴拒绝返还到期租赁的房屋的理由。王玉琴该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，王玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2749元，由上诉人王玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年九月二十三日书记员  倪 辉