广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2367号 原告：黎福瀚，男，汉族，1964年7月26日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴桂石，北海市海城区驿马街道办事处法律服务所法律服务工作者。 被告：北海鑫宏房地产开发有限责任公司，住所地广西北海市长青东路100号东海蔬菜批发市场内，统一社会信用代码：914505007451112151。 法定代表人：陈平，执行董事。 委托诉讼代理人：黄家庆，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁捷飞，广西通诚律师事务所律师。 被告：湛江市第四建筑工程有限公司北海分公司，住所地广西北海市海南路一里一巷4号底层，统一社会信用代码：914505007717308536。 法定代表人：黄克安，经理。 被告：湛江市第四建筑工程有限公司，住所地广东省湛江市麻章区政通中路北13号，统一社会信用代码：914408001943780359。 法定代表人：詹振成，总经理。 委托诉讼代理人：董庆江，广西桂三力（北海）律师事务所律师，同时接受被告湛江市第四建筑工程有限公司及湛江市。 委托诉讼代理人：张兴玉，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员，同时接受被告湛江市第四建筑工程有限公司及湛江市。 第三人：吴能锡，男，汉族，1978年5月8日出生，住广西博白县。 委托诉讼代理人：伍贵源，北海市海城区第一法律服务所法律服务工作者。 原告黎福瀚诉被告北海鑫宏房地产开发有限责任公司（简称“鑫宏公司”）、湛江市第四建筑工程有限公司北海分公司（简称“湛江四建北海分公司”）、湛江第四建筑工程有限公司（简称“湛江四建”）、第三人吴能锡商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黎福瀚的委托诉讼代理人吴桂石，被告鑫宏公司的委托诉讼代理人黄家庆、梁捷飞，被告湛江四建北海分公司的法定代表人黄克安、湛江四建北海分公司及湛江四建的共同委托诉讼代理人董庆江、张兴玉，第三人吴能锡的委托诉讼代理人伍贵源到庭参加诉讼请求，本案现已审理终结。 原告黎福瀚的诉讼请求如下：1、解除原告与鑫宏公司所签订的《购房协议书》；2、鑫宏公司退还原告购房款本金25万元及利息15万元（利息以25万元为基数，按照年利率6%，自2009年3月26日起暂计至2019年3月29日，以后另计至还清之日止）；3、湛江四建北海分公司、湛江四建对上述还款责任承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2009年3月，鑫宏公司开发建设东海市场项目时，将该项目分包给湛江四建北海分公司承建并委托其对房屋进行销售，而在对房屋销售时，湛江四建北海分公司委托了其公司人员即第三人吴能锡全权负责房屋销售事宜并收取购房款。2009年3月26日，原告与吴能锡签订《购房协议》一份，约定由原告购买鑫宏公司开发建设的东海市场H栋A303号房，购房款为人民币25万元。协议签订后，原告向吴能锡付清购房款后，被告至今未能交付房屋。原告为维护自身合法权益诉至本院。 被告鑫宏公司辩称：1、原告与鑫宏公司不存在合同关系，鑫宏公司于2010年1月21日取得商品房预售许可证，在取得许可证前，鑫宏公司没有正式合法有效的委托他人对房屋进行销售，在取得许可证后，鑫宏公司委托了湛江四建北海分公司进行销售，但其未与原告签订任何协议，鑫宏公司与湛江四建北海分公司均未收到原告交来的任何款项；2、鑫宏公司没有向吴能锡进行任何授权，对吴能锡在取得商品房预售许可证之前所收取的款项不知情，是吴能锡的个人行为；3、吴能锡所出具的收条不能推断原告与鑫宏公司存在合同关系；4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告对被告鑫宏公司的诉讼请求。 被告湛江四建、湛江四建北海分公司辩称：1、原告在诉状中称是因房屋买卖合同提起诉讼，但湛江四建及其分公司与原告之间从未形成房屋买卖合同关系，基于合同相对性原则，原告将湛江四建及其分公司列为被告不适格，而本案所谓的房屋款项收据和签订所谓的房屋买卖协议均是吴能锡以个人名义与原告实施的；2、湛江四建与原告之间没有合同关系，也不存在侵犯其权利义务，连带责任应由法律规定或当事人约定，原告在本案中要求湛江四建及其分公司承担连带清偿责任，没有法律与事实依据；3、原告关于湛江四建北海分公司委托其公司人员吴能锡全权负责房屋销售事宜及收取购房款的陈述与事实不符，吴能锡不是湛江四建北海分公司的员工，湛江四建北海分公司也从未委托其收取购房款，不存在全权委托的事实；4、涉案款项已经生效判决认定，吴能锡在案件审理中承认收取涉案款项是其个人行为，与湛江四建及其分公司没有关系，且承认涉案款项不是真实发生的房屋买卖关系；5、涉案款项没有银行付款凭证，无法确认款项往来是否真实发生。综上，原告的起诉事实不清、证据不足，请求法院予以驳回。 第三人吴能锡述称：吴能锡与湛江四建北海分公司确实存在合同关系，并且有委托销售的手续，鑫宏公司曾于2010年9月14日通知原告签订商品房买卖合同，因此被告均认可商品房买卖关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告鑫宏公司对原告提交的证据1《判决书》的证明目的有异议，反证明鑫宏公司没有委托第三人收取款项；对证据2《证明》有异议，认为与鑫宏公司没有关联性；对证据3《通知》因无原件不予认可；对证据4《购房业主名单》的真实性有异议，认为没有鑫宏公司的印章；对证据5中《包干协议书》的真实性有异议、《补充协议》的关联性有异议；对证据6中的《购房协议》的真实性、合法性、关联性有异议，认为授权时间都是2010年1月21日，而协议签订时间为2009年，对《收据》的真实性有异议，认为不能证明是购房款。被告湛江四建及其分公司对原告提交的证据1《判决书》的证明目的有异议；对证据2《证明》《委托书》的关联性有异议，认为并未委托第三人收款和对外签订合同；对证据4《购房业主名单》的真实性、合法性、关联性有异议，认为鑫宏公司单方制作；对证据5中的《包干协议》的真实性、合法性、关联性有异议，对《补充协议》有异议，认为内容不完整，完整版本在湛江四建及其分公司处；对证据6《购房协议》的真实性、合法性、关联性有异议，《收据》没有原件。 原告对被告湛江四建及其分公司提交的证据2《证明》、3《说明》的真实性、合法性、关联性有异议，认为仅能证明是张永猛的个人行为。被告鑫宏公司对被告湛江四建及其分公司提交的证据4《签订商品房买卖合同的通知》有异议，认为是鑫宏公司单方制作。第三人吴能锡对被告湛江四建及其分公司提交的证据1《（2018）桂05民终1162号生效民事判决书》的证明内容有异议；对证据2《证明》、3《说明》的真实性、合法性有异议，认为是第三人被迫之下书写的；对证据4《签订商品房买卖合同的通知》的证明内容有异议，反证明鑫宏公司追认第三人的行为。 原告当庭提交了《收据》十份，证明鑫宏公司收取了收据原件。被告鑫宏公司质证称收过原件，但已经退还，且有签收单为凭；被告湛江四建及其分公司质证称鑫宏公司与原告存在法律上利害关系，该证据对湛江四建及其分公司没有约束力。 对原告提交的《购房业主名单》因未加盖鑫宏公司的公章，且鑫宏公司不予认可，本院不予采纳。对当事人提出异议的其他证据，因当事人均无法提出相反证据予以推翻，且确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 2009年1月12日，鑫宏公司与湛江四建签订《建设工程施工合同》一份，主要约定鑫宏公司将其开发的东海市场F、H栋续建工程承包给湛江四建施工。同日，鑫宏公司与湛江四建北海分公司签订《补充协议》一份，主要约定该工程由湛江四建北海分公司全额出资建设、包销，鑫宏公司派人协助，商品房买卖合同以鑫宏公司名义由湛江四建北海分公司具体签订，但必须经其指定人员核查未有损鑫宏公司利益后方可盖章，销售期间为鑫宏公司取得商品房预售许可证之日起1年内售完，销售时鑫宏公司负责签订商品房销售合同，收取销售款，鑫宏公司应收销房款7成，余款3成由鑫宏公司收取后退还湛江四建北海分公司。 2009年2月21日，被告湛江四建北海分公司出具《证明》一份，载明“我公司承建鑫宏公司的鑫宏东海蔬菜批发市场F、H栋二、三楼续建工程项目由我公司全额出资建设、包销，现本公司证明东海市场F、H栋二、三楼的销售工作由本公司人员吴能锡具体处理，包括：1、按开发商确定的《商品房买卖合同》条款的要求与购房客户洽谈、签订《商品房买卖合同》；2、收集购房客户办理银行按揭所需的资料，协同购房户办理银行按揭贷款；3、代为全权处理因销售上述商品房产生的全部纠纷”。 2010年1月21日，鑫宏公司正式取得北海市商品房预售许可证。同日，鑫宏公司向湛江四建北海分公司出具《授权委托书》一份，鑫宏公司委托湛江四建北海分公司代理销售鑫宏东海蔬菜批发市场F、H栋二、三楼楼盘商品房，代理权限：1、按委托人确定的《商品房买卖合同》条款代同购房客户签订《商品房买卖合同》；2、代为全权处理因销售上述商品房产生的全部纠纷；3、代为协同购房客户办理银行按揭；委托期限从2010年1月21日至2011年1月21日。 2010年1月29日，鑫宏公司与湛江四建北海分公司签订《补充协议3》一份，约定将2009年1月12日签订的《补充协议》中“该工程由湛江四建北海分公司全额出资建设、包销，鑫宏公司派人协助，商品房买卖合同以鑫宏公司名义由湛江四建北海分公司具体签订，但必须经其指定人员核查未有损鑫宏公司利益后方可盖章”的条款，修改为：“该工程由湛江四建北海分公司全额出资建设、包销(该工程项目的商品房销售价格由湛江四建北海分公司确定，鑫宏公司不得干预)，鑫宏公司派人协助，商品房买卖合同由鑫宏公司具体签订，湛江四建北海分公司协助，未经湛江四建北海分公司书面同意鑫宏公司以低于湛江四建北海分公司确定的价格与购房者签订合同的，差额部分由鑫宏公司补足，不得有损湛江四建北海分公司利益”。 2011年9月8日，鑫宏公司与湛江四建北海分公司签订《补充协议5》一份，鑫宏公司同意给付湛江四建北海分公司延长销售时间4个月（即延长至2012年1月9日止）。 2011年11月11日，鑫宏公司与湛江四建北海分公司签订《终止包销约定协议书》一份，约定自本协议签订之日起，终止双方之前签订的与“东海市场F、H栋续建工程”项目相关协议中约定的包销条款。 另查明，2009年3月26日，吴能锡（甲方）与黎福瀚（乙方），签订《购房协议》一份，主要约定甲方现在建设开发北海市东海市场三楼房屋，现房屋已经封顶，按售房编号甲方把三楼HA303号房屋卖给乙方；乙方先付人民币25万元用于建造该层楼房，该HA303号房价款为4480元/平方米，房屋面积以房产证为准。该《购房协议》的内容均为手写。 原告向本院提交落款日期为2009年3月28日、8月20日并有吴能锡签名确认的《收条》复印件两份，拟证明吴能锡收到购房款25万元。原告向本院提交落款日期为2010年9月14日并加盖有鑫宏公司公章的《通知》复印件一份，要求预约购买“鑫宏东海蔬菜批发市场续建工程”项目商品房的客户于2010年9月30日前前往售楼部签订《商品房买卖合同》，附购房客户名单：李月章、黎福瀚、梁振强、陈杉、吴方德、黄燕、吴水华、杨和凤、金梅、詹锡龙、黄克乙、朱丽英、潘和华、欧迎春、吴焕福、夏琴、吕明、腾筱兰、叶文良、叶东。以上《收条》及《通知》因无原件予以核对，鑫宏公司不予认可。 2014年4月19日，吴能锡出具《证明》一份，载明“本人吴能锡私自收取北海市东海市场续建工程的购房款（含订金），由本人负责偿还处理，与湛江市第四建筑工程有限公司北海分公司无任何经济和法律关系”。次日，吴能锡出具《说明》一份，载明“本人收取的购房款271万元，其中有部分收条是本人私自借款因无力偿还，于2013年5月被迫写成购房款”、“也有一部分是本人已经退还购房人但收据未退还，真实购房款（含订金）只有100多万左右”。 本院认为，鑫宏公司与湛江四建北海分公司签订的《补充协议》《补充协议3》《补充协议5》《终止包销约定协议书》已经生效法律文书确认有效，双方均应全面履行合同义务，鑫宏公司依据上述协议委托湛江四建北海分公司代理销售鑫宏东海蔬菜批发市场F、H栋二、三楼楼盘商品房，代理销售期限自取得商品房预售许可证即2010年1月21日起至签订《终止包销约定协议书》之日即2011年11月11日止。 吴能锡与原告于2009年3月26日所签订的《购房协议》并不在鑫宏公司授权湛江四建北海分公司销售房屋的代理期限内（2010年1月31日至2011年11月11日）；原告主张其依据《购房协议》向吴能锡支付购房款25万元，但其提交的两份《收条》均无原件予以核对，又无法提交与款项交付有关的其他证据予以佐证，且鑫宏公司、湛江四建北海分公司均未授予吴能锡收取购房款的代理权限，原告在交付款项时未审查吴能锡的代理权限，自身存在过失，不符合表见代理的构成要件；吴能锡所出具的《证明》《说明》亦可证明吴能锡为“私自收取”款项，且所收取的部分款项性质不明；原告提交落款日期为2010年9月14日并加盖有鑫宏公司公章的《通知》复印件一份拟证明鑫宏公司对其与原告之间形成的商品房买卖合同关系予以追认，但无法提交原件予以核对，鑫宏公司亦不予确认，本院对此不予采信。综上，原告作为负担举证责任一方，应当承担举证不能的不利后果，且即便吴能锡确有收取购房款的事实，其签订《购房协议》、收取购房款的行为亦超出代理期限与代理权限，而鑫宏公司、湛江四建北海分公司均拒绝追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。鑫宏公司、湛江四建及其分公司的抗辩理由成立，本院予以采信，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 此外，鑫宏公司已于2010年1月21日取得商品房预售许可证，若原告认为其是正当权利人，应当自2010年1月21日起在民事诉讼时效期间内向义务人主张权利，但其直至2019年6月5日才向本院起诉主张权利，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，被告鑫宏公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告黎福瀚的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告黎福瀚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长 张    东    宁 人民陪审员 苏家莲人民陪审员李石珍 二〇一九年九月四日 法官 助理 姚    裕    梅 书 记 员 钟    丽    妃