安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2002号上诉人（原审原告）：金陵，女，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海惠，安徽有为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周登荣，男，1962年8月19日出生，汉族，住安徽省无为县。原审第三人：无为县昌隆房产经纪有限公司，住所地安徽省无为县无城镇云谷小区4-1号门面。法定代表人：朱昌隆，该公司总经理。上诉人金陵因与被上诉人周登荣、原审第三人无为县昌隆房产经纪有限公司（以下简称昌隆房产经纪公司）定金合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金陵上诉请求：撤销（2019）皖0225民初3422号民事判决，发回重审或者改判周登荣双倍返还定金4万元。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。金陵主张的是周登荣不愿意出售房屋才导致违约，并未将违约的责任归咎于周登荣系加价售房，因此无需就周登荣系加价售房承担举证责任。2、一审法院适用举证规则错误。《定金合同》明确约定在2019年5月20日前办理过户手续，合同对该项约定也未有变通解释，周登荣并未举证证明其就过户之事与金陵进行协商。3、一审法院适用法律错误。一审判决结果有悖常理，形成了错误的价值导向。周登荣辩称，其从未要求加价出售房屋，约定过户时房产证因客观原因没有办下来。金陵向一审法院起诉请求：判令周登荣双倍返还购房定金4万元，并自2019年5月1日起至实际返还之日止按照银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2019年5月1日，周登荣作为甲方（卖方）与乙方（买方）金陵、丙方（中介方）昌隆房产经纪公司签订《定金合同》，约定：周登荣保证出售无为县濡北山庄小区11幢102室，金陵自愿购买该房屋，房屋成交总价为75万元；如周登荣因自身原因不卖，则双倍返还定金，并全额支付昌隆房产经纪公司中介费，若金陵违约不买，所交定金不予退还，并全额支付中介费；2019年5月1日金陵支付周登荣定金2万元，2019年5月20日之前双方签字过户，首付28万元，余款45万元待金陵贷款下来一次性付清；甲方应将房产证等过户办证所需有关资料原件及复印件交由丙方，甲乙双方应及时协助丙方办理过户手续，并按规定签订正式房地产转让合同；。当日，周登荣即收到金陵支付的定金2万元。对于当事人双方有争议的周登荣是否存在拒绝卖房的事实，该院认定如下：金陵为支持其主张举证电话录音两份，拟证明周登荣以加价为由拒绝出售案涉房屋，构成违约。周登荣质证认为，所谓加价出售系金陵主观臆断，其未曾向金陵或昌隆房产经纪公司提出加价出售房屋的要求，其与金陵之间的电话录音可以证明自己提前告知房产证尚未办理完成，希望可以协商延期办理过户手续，但金陵态度恶劣，双方协商未果。该院认定，1.对于2019年5月22日金陵与周登荣之间的电话录音，显示周登荣告知金陵“现在我那个证一直还没办下来”“我提前通知你是对你负责”，并表示愿意退还定金2万元，该段录音并未显示周登荣有要求加价出售房屋的意思表示；2.对于2019年5月28日金陵与朱昌隆（昌隆房产经纪公司的法定代表人）之间的电话录音，因朱昌隆未到庭，无法核实录音的真实性。即使录音内容属实，录音中朱昌隆只阐述“卖方现在意思就是不卖”，其前因是因为周登荣想要加价出售，故意违约，还是因为买卖双方沟通不畅，发生争执而导致的气话，尚不明确。因此，上述两份电话录音不能达到证明周登荣拒绝卖房的目的，金陵应承担举证不能的不利后果。一审法院认为，金陵与周登荣签订《定金合同》是其真实意思表示，且金陵已实际交付周登荣定金2万元，该定金合同合法有效。双方签订定金合同的目的是为了担保后续房屋买卖交易的如约完成，现双方未能按照定金合同约定的时间办理过户手续，对此，金陵主张周登荣存在故意加价、拒绝卖房的情形，构成违约，而周登荣则辩称因案涉房屋系老房子，须将原房产证换成新的不动产权证，故延误了过户手续的办理，在与金陵协商延期过户的过程中双方发生争执，导致房屋买卖交易中断。根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，金陵应对周登荣拒绝卖房，构成违约的主张承担举证责任，但其所举证据不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果，且通过金陵举证的电话录音，可以证明周登荣将因换房产证而导致过户延期的事情提前告知了金陵。该院认为，在房屋买卖交易过程中，因交易双方需要在不动产登记中心、银行、住房公积金管理中心等第三方机构办理相关产权登记、贷款等手续，受第三方机构办事流程所限，在过户、付款等环节上发生适当延期的情形较为常见，交易双方应本着诚实信用、友好协商的原则进行磋商。本案中，金陵与周登荣于2019年5月1日签订定金合同，至约定的过户时间2019年5月20日，时间间隔较短，在双方未提前约定由于特定的合同目的的实现必须要在该日办理过户手续的前提下，周登荣以案涉房屋更换新的不动产权证需要时间为由向金陵要求适当延期办理过户手续的请求较为合理，双方本应相互体谅，友好协商，但因沟通不畅及沟通方式欠妥等原因，致使发生口角，产生矛盾，导致房屋交易中断，双方对此均有过错。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》关于“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，适用定金罚则的必要条件之一是“致使合同目的不能实现”。本案中，周登荣与金陵约定定金的目的是为了实现案涉房屋的买卖交易，庭审中周登荣表示愿意按照原定价格继续出售房屋给金陵，并表示若金陵不愿意购买，也愿意退还定金2万元，但金陵坚持以周登荣违约为由，拒绝购买案涉房屋。经该院释明，并给予庭后七个工作日的考虑期，周登荣同意只要金陵愿意购买案涉房屋，自己愿意按照原定价格出售，但金陵在该期限内仍未同意继续房屋买卖交易。因此，该院认为，金陵与周登荣在本次房屋交易过程中均具有过错，周登荣的行为并未导致定金合同所担保的房屋买卖交易目的的不能实现，故金陵要求周登荣双倍返还定金及利息的主张，于法无据，该院不予支持。因周登荣自愿退还金陵已付定金2万元，该院对此予以支持。综上所述，周登荣应返还金陵定金2万元。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、周登荣于判决生效之日起七日内返还金陵定金2万元；二、驳回金陵的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，保全费420元，共计820元，由金陵负担620元，周登荣负担200元。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同应当全面履行，虽双方《定金合同》约定于2019年5月20日将案涉房屋过户，但该合同第七条也约定“如经三方努力，在过户手续方面因客观原因无法办好，属转让不成功则应无条件退还权属证明或定金，互不作违约处理”，案涉房屋因办理产权证属的原因，在5月20日前不确定是否能办理新的不动产权证书，这对案涉房屋的过户有着实质性的影响，并且该不动产权证书的办理时限不受周登荣主观意志控制。双方后就过户时间事宜没有达成新的合意，按照双方《定金合同》第七条的约定，周登荣应将2万元定金返还给金陵。综上所述，金陵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人金陵负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  徐红梅审判员  蔡 俊二〇一九年九月二十七日法官助理王文成书记员王文成（兼）附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。