贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初7628号原告：陈德松,男，汉族，1975年2月28日生，无业，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：阮正贤，贵州盾辉律师事务所律师。执业证号15201201210787693。被告：贵州金正飞扬汽车服务有限公司，住所地贵阳市南明区花果园五里冲棚户区危旧房城中村改造项目Q区1栋L101、L201号[花果园社区]法定代表人：巫金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张景棠，贵州瀛黔律师事务所律师。执业证号15201201910077151。委托诉讼代理人：高峰，贵州瀛黔律师事务所律师。执业证号15201201911093876。原告陈德松诉被告贵州金正飞扬汽车服务有限公司（以下简称金正飞扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈德松及其委托诉讼代理人阮正贤、被告金正飞扬公司的法定代表人巫金明及委托诉讼代理人张景棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德松向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的《联营合同》；2.判决被告赔偿原告违约损失1053156.34元（具体损失以损失清单为准）；3.判决被告退还原告押金103308.80元（包含房租押金93308.80元、水电押金5000元、装修押金5000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月6日，原、被告签订《联营合同》，被告将贵阳市南明区花果园五里冲棚户区危旧房城中村改造项目Q区1栋L101-8号门面商铺出租给原告，租赁商铺为面积583.18㎡的整体铺面，租赁用途为经营汽车轮胎及相关配件。合同订立后，原告即按照约定支付了第一次租金、保证金等271264元，被告将商铺整体交付给原告后，原告进行了装修、安装。但由于被告未按约定为原告租赁的商铺办理消防手续，且交付原告的商铺存在重大权利瑕疵，迟延提供出租商铺物权证书，致使贵阳市南明区花果园五里冲棚户区危旧房城中村改造项目Q区1栋住房业主对原告租用的商铺进行围堵，在商铺内通行等，该商铺内现还被强行开建通道，造成原告根本无法经营使用租赁商铺。根据双方之间的《联营合同》，被告存在交付的出租商铺不符合合同约定等违约行为，造成了原告的损失，原告订立合同的目的无法实现。为维护自身的合法权益，特诉至法院，恳请依法判如所请。被告金正飞扬公司辩称：1.原、被告签署联营合同后，由于原告拒不履行主要付款义务，自此我公司遭受严重经济损失。我公司已在另案中提出了解除合同、赔偿损失的诉求，基于此，我公司同意解除联营合同。2.在合同履行过程中，我公司履行了所有合同义务，现因原告根本违约，导致合同解除，合同解除后，针对原告主张的经济赔偿，均不予认可。3.根据合同第9条约定，联营期内如乙方即原告违约，则保证金押金等不予退还，故我公司没有退还保证金及押金的义务。4.本案鉴定费用，应由根本违约的原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年10月25日，被告（乙方）与案外人贵阳宏益房地产开发有限公司（甲方，以下简称宏益公司）签订《花果园商铺租赁合同》，约定：将坐落于贵阳市的花果园-花果园商铺-Q区-1栋-L101号房屋，建筑面积3148.28㎡出租给乙方作为生活配套-其他配套-汽车维修服务之用。租赁期限为：自2017年10月25日至2029年10月24日止。2018年4月25日，被告（乙方）与宏益房开公司（甲方）签订《关于＜商铺租赁合同＞之补充协议》，约定：因租赁物乙方用于开展商场经营所需，乙方需要对外引进商家经营，故乙方有权将租赁物分割出租给第三方经营使用。2018年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺联营合同》，约定：甲方所联营商铺坐落于贵阳市××花果园××区××号门面，建筑面积583.18平方米，租赁用途：汽车轮胎及相关配件；租赁期限自2018年6月6日至2028年6月5日止。甲方以减少租金形式占乙方该商铺营业额纯利润10%的股份。联营期满或合同解除后，甲方有权收回该商铺及附着装修设备设施；房租到期，乙方提前15天支付下次租金，支付方式为：季度付。联营保证金93308.8元，联营保证金不能充抵每月联营金，联营期满或合同解除后，商铺联营保证金除抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。合同第九条违约责任约定：经甲乙双方协商一致，十年联营期内如甲方违约需按乙方所投资及经营亏损，工人工资等需按合理的评估价范围内进行对乙方的赔偿。联营期内乙方违约剩余的乙方所支付给甲方的租金及保证金不予退还；合同第十二条其他约定事项约定：第一次房租押二付三，押金为93308.8元，租金为139963.2元，物业管理费为5元/平方米/月，半年物业共计：17495.4元，水电押金5000元，装修押金5000元，广告费3元/平方米/月，半年一付10497.24元。共计首次支付费用为271264.64元。合同签订当日，原告向被告支付首次费用271264元。被告将涉案房屋交付原告使用。2018年9月25日，原、被告签订《补充协议》，约定乙方一次性将消防款54441元交由乙方（应为甲方），甲方负责办理完乙方门面的消防安全许可证，今后乙方不再支付任何关于消防方面的费用及整改费用，如果再增加消防方面的费用由甲方承担。同时，该《补充协议》载明：2018年7月5日向黄金武转消防款10000元。后因宏益公司在原告所承租的商铺内修建消防通道，原告于2019年4月18日向本院提交民事起诉状及评估申请书，提出如前诉请并要求对涉案商铺的装修损失进行评估。经本院委托北京亚超资产评估有限公司评估，该公司于2019年7月31日作出北京亚超评报字（2019）03136号资产评估报告，评估结论为：在评估基准日（2018年9月4日）所委托评估的商铺装饰装修损失价值共计403641元。庭审过程中，原告提交的证据有：一、原告身份证、被告营业执照、法人身份证复印件。拟证明原、被告身份信息及主体适格。被告对此无异议；二、联营合同、补充协议、被告法定代表人巫金明微信留言。拟证明：1.原、被告于2018年6月6日签订《联营合同》，约定被告将坐落于贵阳市南明区花果园Q区一栋L101-8号商铺门面出租给原告，建筑面积为583.18平方米，所在楼层为1层。租赁用途为汽车轮胎及相关配件经营，租赁期限为10年，自2018年6月6日至2028年6月5日止；2.合同约定被告交付商铺严重不符合同约定或影响乙方安全、健康时，原告享有合同单方解除权；3.合同约定租赁期限内，被告违约，被告有义务赔偿原告投资及经营亏损，含人工工资亏损；4.补充协议约定被告负责办理完原告租赁商铺的消防安全许可证，原告支付被告消防款54441元，除此之外，若需要消防方面费用、整改费用等一切费用，均由被告承担。故被告负有为原告办理租用商铺消防有关方面事务的义务，直到取得消防许可证；5.被告向原告承诺，出租给原告的是商铺，不是通道。被告对该组证据的三性无异议，但认为达不到原告证明目的。并提出：1.合同载明合同性质为汽车轮胎，没有原告刚才所述；2.合同第1条载明我方的主要义务为交付标的租赁物，即履行合同的义务；3.合同不能证明我公司交付的房屋不符合约定的证明目的；4.补充协议明确约定增加的消防费用由乙方承担的；三、贵阳农商银行结算业务申请书、收条、消防款付款凭证4份。拟证明原告已按合同约定交纳了第一次租金139963.20元、物业服务费17495.40元、广告费10497.24元、房租押金93308.80元、水电押金5000元、装修押金5000元并支付消防款64441元。原告履行了合同约定的义务，因此不存在违约情形。因被告违约，造成了原告的这些投入损失，被告应该承担违约损害赔偿责任。被告对申请书的三性无异议，证明目的有异议，认为该份凭据支付的是第一次租金即2018年10月6日到2019年1月6日的租金，不能证明履行的是以后季度租金的支付义务。对微信转款单提出，2018年7月5日转给黄金武的消防款与我公司无关。2018年9月23日、26日转给巫金明的消防公摊费是补充协议明确约定的事实。对收条的三性无异议，但认为仅能证明原告支付了第一次租金；四、派出所证明、涉案商铺门面现状照片1张、涉案商铺门面被通道维权人围堵聚集照片4张、涉案商铺门面内修建通道照片2张。拟证明：1.被告违约，出租给原告的商铺门面严重不符合同约定，存在重大权利瑕疵，出租给原告的商铺门面内被他人主张为消防通道；2.被告交付原告的商铺门内，被修建了“7”字形消防通道，改变了被告出租交付给原告时的结构、用途，消防通道占用原告承租商铺的面积，造成原告合同目的无法实现，被告存在根本性的违约行为，应当赔偿违约造成原告的损失。3.因案涉商铺门面被通道维权人维权、修建通道，导致原告无法正常经营使用商铺，实现合同目的，并造成原告损失。被告对派出所证明认为：1.该份情况说明出具时间为2019年4月30日，原告在2018年12月31日已根本违约未支付第二次租金，所以原告违约在先，故达不到证明目的。对三组照片认为达不到原告证明目的，并提出：1.根据合同第6条，乙方应当保证消防符合法律法规的规定及商铺所在小区的物业管理规定，修建消防通道是宏益公司根据消防要求和公共利益而做出的决定，与我公司无关，我公司的义务仅是交付房屋；2.原告所述维权人维权堵路的事实，原告已明确知晓谁是侵权人，故应当自行找侵权人维权，与我公司无关；五、资产评估报告。拟证明原告签订合同接收商铺后，为实现合同目的，投入资金装修承租商铺，被告违约造成原告装修损失403641元。被告认为：1.评估内容没有进行择旧处理，报告第23页评估明细表成新率均是100%，应做折旧处理；2.评估项目中存在大量未形成附和的装修装饰物，合同中没有约定该装修装饰物的处理原则，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题》第10条规定，可由承租人自行拆除。故该部分装饰装修物不应计入评估项目内；3.评估项目明细表第39条新增消防，该项目经双方协商一致，由原告自行承担，且签署了补充协议，不应计入在评估项目内。综上，对评估报告真实性持异议，报告第5页对评估结论产生影响的特别事项载明委托人即产权持有方即原告未提供相关资产的评估基础数据，请报告使用者注意此事项；4.由于现场勘察日期与委托评估基准日相隔时间较长，请报告使用者注意此事项。基于以上，评估项目数据的真实性有异议，应采用市场评估法。合法性有异议，认为原告未在2018年12月31日按照合同约定支付第二次租金，已经根本违约，所以已经丧失了所有违约解除资产继续使用的前提；六、贵州电信公司收据。拟证明原告签订合同接收商铺后，为实现合同目的，安装固定电话花费：1280.00元，被告违约造成原告该笔费用损失。被告认为因原告违约在先，达不到证明目的；七、收据7份、轮胎临时堆放看管协议。拟证明被告违约，造成原告将运进商铺的轮胎转运及临时存放，转运轮胎花费6900元，临时看管费74400.00元。该损失系被告违约造成，被告依法应当赔偿原告。被告对收据及看管协议的三性均有异议，认为发生费用的真实性难以核实，费用的发生也与我公司无关，故达不到原告证明目的；八、招聘费收据1份、工资表9份、劳动合同5份、职工身份证复印件5份。拟证明原告签订合同接收商铺后，为实现合同目的，在市场招聘职工花费招聘费600元，并支付职工工资180000.00元（2018年8月-2019年4月），损失合计：180600.00元。被告对该组证据的三性均有异议，认为内容真实性无法核实，证据与我公司无关联；九、贵阳恒誉汽车维修服务有限公司收据1份、广东中山市昊丰办公家具制造有限公司销货清单1份、电脑打印机收据1份。拟证明原告签订合同接收商铺后，为实现合同目的，购买安装轮胎检修安装设备、打印机和电脑、前台，分别投入：电脑打印机8600元、轮胎设备费128350.00元，前台接待4600元，被告违约造成原告该项损失合计为141550.00元。被告对该组证据的三性均有异议，认为内容真实性无法核实，证据与我公司无关联；十、贵州中广和创企业管理有限公司证明1份、企业营业执照代办费收据1份。拟证明被告违约，导致原告不能办理营业执照并造成原告损失工商营业执照代办费2680元。被告对证明及收据的三性均有异议，认为中广公司出具的证明因公司无法提供产权证复印件，故南明区工商局无法正常注册公司，不具有权威性，不是政府行政意见；十一、收据1份。拟证明被告收取原告通行车牌费200元，被告违约造成原告该笔费用损失。被告对收据的三性无异议，提出合同第5条已明确约定租赁期内所有费用，包括此费用由原告承担。故达不到原告证明目的；十二、收据6份。拟证明被告收取原告水电费9505.50元，因被告违约造成原告无法正常经营使用商铺，因此原告所缴的水电费损失应由被告承担。被告对收据的三性无异议，提出合同第5条已明确约定租赁期内所有费用，包括水电费、物业费等费用由原告承担。故达不到原告证明目的。被告提交的证据有：一、《花果园商铺租赁合同》、《关于之补充协议》,建设工程规划许可证、单体建筑方案面积计算表、施工许可证、预售许可证各1份。拟证明被告从宏益公司处合法取得涉案房屋的使用权与转租权，该房屋手续齐全，故被告将涉案房屋转租给原告无任何权属瑕疵。原告提出真实性不发表意见，关联性与我无关；二、《商铺联营合同》,拟证明原、被告双方签署的《商铺联营合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同主要约定了出租人向承租人交付房屋（毛坯房），承租人向出租人支付租金、承担所有税费、房屋装修符合规范要求、遵守法律法规物业规定等内容。被告按合同约定向原告交付了涉案房屋，履行了合同主要义务的事实。原告对合同的三性无异议。但认为合同证明原告履行合同义务，是在被告按照合同履行义务的前提之下，合同中明确约定了涉案商铺有免租期3个月，即从合同签订的2018年6月6日至2018年9月5日是免租的。原告交付第一次租金自2018年9月6日至2018年12月5日。从2018年9月8日至承租人缴纳第一次租金的承租期间，涉案商铺就被第三方合理合法维权，被告交付原告的商铺存在权利瑕疵，原告对继续交付下一次租金等费用享有抗辩权，原告不存在违约情形，相反，是被告违约；三、贵州车车之家汽车服务公司《营业执照》,拟证明与原告同层的承租人贵州车车之家汽车服务有限公司于2018年9月12日办理了工商登记手续，此时宏益公司同样没有提供房屋产权证书，车车之家依然依法办理了工商登记手续，故不存在原告主张的不能办理营业执照的情形。原告对该营业执照的真实性不发表意见，关联性不予认可，认为因不知是否系车车之家提供，且无法证明被告或宏立城是否向车车之家提供了产权证明，故不能达到被告证明目的；四、建设工程消防验收意见书、《补充协议》、消防办事大厅备案信息表各1份。拟证明：1.被告依法、依约与原告协商一致代收消防整改费，不存在原告主张乱收消防费的情形；2.消防意见书内记载涉案房屋因室内装修、用途变更应依法申请消防设计审核和消防验收的行政意见；3.基于《建设工程消防验收意见书》原、被告双方对消防许可证及内部装修消防整改与费用做出约定的事实；4.“金正飞汽车5S综合体”整体通过竣工验收消防备案。原告对该组证据真实性无异议，但认为意见书和记录与本案无关联性。对补充协议三性无异议，但认为该补充协议为原、被告双方签订的联营合同的补充协议，协议约定了被告有义务为原告租赁的商铺办理消防许可证，原告的义务是支付消防款54441元，原告已经向被告支付了54441元，履行了补充协议的义务，但被告至今未向原告提供涉案商铺的消防许可证，无法说明被告为原告办理了消防许可证。被告违约，应当承担违约损失责任。五、《消防通道的修建通知》，微信聊天记录7页、花果园商铺租赁合同补充协议、被告与案外人车浩萤签署的《关于商铺租赁合同之补充协议》。拟证明被告不存在原告主张乱改消防通道的情形。涉案房屋增加消防通道是宏益公司为了公共利益和消防部门要求作出的决定，根据《合同》第六条约定，原告应该遵守此规定。同时，我公司积极处理该问题，但原告一直拒不配合。宏益公司于2019年1月3日向被告发出通知，而根据合同约定原告应在2018年12月20日前向被告支付第二次租金，此时，原告就已经根本违约。原告提出：1.真实性无法确认。关联性与原告无关。该份证据不能证明被告证明目的，相反，证明了一个事实，被告将涉案商铺及与涉案商铺相类似的商铺提供给承租人后，因被告与宏益公司即涉案商铺产权人的合同关系，被告被宏益公司要求在交付的商铺内开辟通道，且被告与宏益公司达成协议，就在商铺内开辟通道，对承租人的损失赔偿达成了协议。因此，被告与原告并未对涉案商铺内开辟涉案通道达成协议，被告交付的商铺开辟消防通道就是违约事实，又未与原告达成补充协议，理应承担违约责任；2.被告与宏益公司是出租人与承租人之间的租赁合同关系，合同的权利义务双方具有特定性，不得对抗原告，与原告无关；3.被告与案外人车浩营签订的商铺租赁合同补充协议与原告无关，但该补充协议恰恰证明被告交付的商铺内开辟消防通道系被告的违约行为，从被告与车浩营签订的补充协议中被告针对商铺内开辟消防通道的事实，约定了免除车浩允一个月的房租作为赔偿。证明原告承租的商铺被开辟通道系原告违约；六、《律师函》、《商铺租赁交付确认书》各1份，拟证明：1.原告拒不履行支付租金的主要义务，被告多次口头催收无果，故于2019年3月13日向原告发出书面催收第二次租金的事实。时间为2018年12月31日，原告根本违约；2.原告签字确认欠付2019年1月6日以后租金、物业费、水电费等费用的事实，并承诺2019年4月11日前腾房交回房屋，但至今也未支付租金和腾房，给被告造成了不少于60万元的经济损失。原告对商铺租赁交付确认书真实性、合法性有异议，并提出与原告签订的不一致，其上面内容、交付日、水电及其他情况说明，交付情况说明、房租缴纳情况说明系被告单方私自填写，原告对单方填写的不予认可。该份证据无法证明原告同意交付商铺给被告。对律师函真实性、合法性无异议，但该律师函要求原告支付租金，原告不予认可。因被告交付的商铺存在权利瑕疵，被告违约在先，原告享有合同先予履行的抗辩权。原告于2019年3月16日收到律师函后，向被告提出交涉，要求被告赔偿因被告违约造成的损失及要求退还租金及各项押金。在收到律师函之前，原告也多次交涉，要求被告处理因涉案商铺被他人主张修建通道，要求被告排除他人对涉案商铺的合法合理主张，被告无法排除，原告要求被告赔偿损失。故对被告律师函的证明目的不予认可。上述事实，有当事人的陈述、《联营合同》、《补充协议》、《付款凭证》、《收条》、《评估报告》、《建设工程消防验收意见书》、《消防通道的修建通知》、《消防办事大厅备案信息表》、照片等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告与案外人宏益公司签订《花果园商铺租赁合同》及《补充协议》，承租宏益公司位于贵阳市××花果园××区××号房屋（建筑面积3148.28㎡）作为生活配套-其他配套-汽车维修服务之用，并取得宏益公司同意有权将租赁物分割出租给第三方经营使用后，以联营方式将该房中8号（建筑面积583.18㎡）门面转租给原告作汽车轮胎及相关配件之用。为此，双方于2018年6月6日签订《联营合同》，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告按约定向被告支付首次费用271264元，被告亦将涉案房屋交付原告使用。合同履行过程中，因修建消防通道等问题，原、被告双方产生纠纷，原告遂起诉来院，要求解除被告所签订的《联营合同》。对此，被告表示同意，本院从其双方自愿。双方所签《联营合同》及《补充协议》约定：“甲方违约需按乙方所投资及经营亏损，工人工资等需按合理的评估价范围内进行对乙方的赔偿”，“甲方负责办理完乙方门面的消防安全许可证”。消防通道系消防人员在发生火灾等紧急情况时，实施营救和被困人员疏散的通道，事关公共安全及公民人身安全。原告承租案涉房屋后，案外人宏益公司为了案涉房屋处业主的通行和消防验收的需要，在案涉房屋内增加修建消防通道，虽改变了原告承租房屋结构，但修建消防通道不是被告能主观控制，属不可抗力因素。同时，被告现虽未提交案涉商铺门面的消防安全许可证，但被告对所承租的房屋消防工程已于2019年2月2日向贵阳市公安消防支队南明区大队进行竣工验收消防备案，不能认定被告违约，故对原告要求被告赔偿违约损失1053156.34元的主张，本院不予支持。对于原告要求被告退还房租押金93308.80元、水电押金5000元、装修押金5000元的主张。对此，被告辩称原告未按期支付租金，构成违约，根据合同第9条约定，联营期内如乙方即原告违约，则保证金押金等不予退还，故我公司没有退还保证金及押金的义务。因双方所签《联营合同》未对押金退还条件进行约定，故被告的辩解意见无事实及法律依据，本院不予采纳。原告的该诉请有理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告陈德松与被告贵州金正飞扬汽车服务有限公司于2018年6月6日签订的《商铺联营合同》。被告贵州金正飞扬汽车服务有限公司于本判决生效之日起三日内退还房租押金93308.80元、水电押金5000元、装修押金5000元，共计103308.80元。驳回原告陈德松的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18640元，减半收取9320元，由原告陈德松负担8730元，被告贵州金正飞扬汽车服务有限公司负担590元，评估费15000元由原告陈德松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇一九年九月十九日书记员  张 毅