广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1506号 原告：陈剑荣，男，1966年3月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 委托诉讼代理人：区健辉，广东弘新君睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马颖哲，广东弘新君睿律师事务所律师。 被告：袁淑婷，女，1990年2月19日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 被告：陈影红，女，1964年8月5日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：马光明，广东泓科律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：甄健安，广东泓科律师事务所律师。 原告陈剑荣与被告袁淑婷、陈影红确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈剑荣及其委托诉讼代理人区健辉、被告袁淑婷、陈影红及其共同委托诉讼代理人马光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈剑荣向本院提出诉讼请求：一、确认陈影红以陈华灿的名义与袁淑婷于2019年5月9日签订的关于江门市江海区中沙××××室房屋的《房地产买卖合同》无效；二、判令袁淑婷立即到不动产登记中心注销其持有关于江门市江海区中沙××××室房屋的不动产权证书；三、判令袁淑婷立即协助陈剑荣将江门市江海区中沙××××室房屋过户至陈剑荣名下；四、判令袁淑婷、陈影红承担本案全部诉讼费用。庭审中，陈剑荣向本院申请撤回第三项诉讼请求。 事实和理由：陈剑荣与陈华灿是父子关系，与陈影红是姐弟关系，袁淑婷是陈影红的女儿。1986年起，陈剑荣与陈华灿一家一直居住在江门市江海区中沙××××室房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋是陈华灿向其工作单位江门市百货集团股份有限公司购买的房改房。由于陈华灿资金不足，陈华灿同意由陈剑荣全额出资购买涉案房屋，涉案房屋所有权归陈剑荣所有。由于房改房的房屋产权证以及购房款收据只能写在职工陈华灿的名下，为了保障陈剑荣的产权利益，所以涉案房屋的房地产权证、国有土地使用证以及购房款收据的原件都归陈剑荣保管。由于涉案房屋不能满足一家人居住需要，陈华灿主动搬离涉案房屋。陈影红没有告知陈剑荣关于陈华灿去世的事实，直到收到《限期搬离通知书》后，陈剑荣经调查才得知，陈影红到江门市江门公证处，办理了一份陈华灿委托其出售涉案房屋的公证委托书，并于2019年5月9日以陈华灿的名义与袁淑婷签订《房地产买卖合同》。涉案房屋的产权是属于陈剑荣所有的，即使是陈华灿本人也无权将涉案房屋卖给他人。陈影红在陈华灿去世后以陈华灿的名义与袁淑婷签订的《房地产买卖合同》应属无效。 被告袁淑婷、陈影红共同辩称：一、陈影红依法取得涉案房屋的所有权。陈华灿通过房改从工作单位购得涉案房屋，取得涉案房屋的所有权。由于陈剑荣不孝，陈华灿以自书和代笔遗嘱的形式将涉案房屋交给陈影红继承；二、陈影红与袁淑婷的交易符合法律规定。陈影红与袁淑婷就涉案房屋达成交易协议并履行，且双方在不动产交易中心办理相关交易手续，经过审批核准后作出产权变更；三、陈剑荣不是合同关系的当事人，不能提起确认合同无效的诉讼。确认合同无效属确认之诉。确认合同无效的提起主体只有合同当事人，合同以外的第三人是无权提起的。涉案房屋的原权属登记人是陈华灿，陈华灿去世后，陈影红依法成为涉案房屋的新权属人。陈剑荣既不是涉案房屋的权属人，与涉案房屋也没有法律上的利害关系，依法不能提起确认合同无效的诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈剑荣、陈影红是陈华灿的子女。 陈剑荣、陈影红、袁淑婷自认，陈影红与袁淑婷是母女关系。 1998年2月20日，陈华灿取得江门市江海区中沙××××室房屋的所有权，并进行产权登记，房地产权证证号为粤房地证字第××号，房屋权属来源为1997年向江门百货集团股份有限公司买受。陈剑荣、陈影红确认陈华灿是江门百货集团股份有限公司的职工。陈剑荣及其家人一直居住在涉案房屋。 2019年4月9日，陈华灿与陈影红签订《委托书》一份，由陈华灿委托陈影红作为陈华灿的代理人，代陈华灿办理其名下江门市江海区中沙××××房屋关于办证、领证、证书变更、买卖、税费办理、维修基金等与房屋有关的事宜。委托期限：即自签名之日起至2021年4月8日止。同日，广东省江门市江门公证处作出（2019）粤江江门第9271号《公证书》一份，证明陈华灿于2019年4月9日来到广东省江门市江门公证处，在公证员的面前，在上述《委托书》上盖签章及按右手拇指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。 2019年4月10日，陈华灿因病住院，至2019年4月24日死亡。 2019年5月9日，陈影红以陈华灿代理人的名义与袁淑婷签订《广东省房地产买卖合同》，约定：陈华灿将涉案房屋转让给袁淑婷，交易总金额50000元，双方同意于2019年5月8日由陈华灿将该房地产交付给袁淑婷使用等内容。 2019年5月13日，江门市江海区中沙××××室房屋的权利人变更登记为袁淑婷，同时，袁淑婷取得房产登记部门颁发不动产权证书。 2019年7月3日，袁淑婷向陈剑荣、赵丽容、陈振杰提起返还原物之诉[（2019）粤0704民初1505号]，袁淑婷以其为产权人为由要求陈剑荣、赵丽容、陈振杰腾出涉案房屋并向袁淑婷支付占用费。2019年7月22日，陈影红向陈剑荣提起遗嘱继承之诉[（2019）粤0704民初1709号]，以陈影红已经通过遗嘱继承的方式继承涉房屋为由，要求确认陈影红自2019年4月24日起取得涉案房屋的所有权。上述两案本院已作出民事判决书，但尚未发生法律效力。 本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案的争议焦点：一、陈剑荣是否具有原告主体资格；二、陈影红以陈华灿代理人的名义与袁淑婷签订《广东省房地产买卖合同》是否有效。 关于争议焦点一：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，陈剑荣作为涉案房屋现居住人，且涉案房屋是陈华灿的遗产，涉案房屋的处理与陈剑荣有直接利害关系，因此，陈剑荣具有原告主体资格，有权提起本案诉讼。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第四百一十一条“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”之规定，陈影红以陈华灿代理人的名义与袁淑婷签订《广东省房地产买卖合同》时，陈华灿已经死亡，因此，陈影红无权再以陈华灿委托代理人的名义与他人签订房屋买卖合同。另一方面，《广东省房地产买卖合同》的效力不仅仅发生于当事人之间，该合同是房产登记部门变更产权登记的重要依据。即使陈影红通过遗嘱继承已取得涉案房屋的所有权，但陈华灿死亡后，陈影红继续以其代理人的身份签订合同，该合同记载的内容与事实状态不相符，不应作为有效合同提供给房产登记部门作为变更产权登记的依据。袁淑婷也确认在签订房屋买卖合同时知道陈华灿已经去世，但仍继续签订合同，因此，袁淑婷不是善意第三人。综上，本院确认陈影红与袁淑婷签订的《广东省房地产买卖合同》为无效合同。 本案纠纷属于确认合同无效之诉，陈剑荣要求袁淑婷注销涉案房屋房产证，不属于本案审理范围，本院不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决如下： 一、确认被告陈影红作为陈华灿代理人与被告袁淑婷于2019年5月9日签订的《广东省房地产买卖合同》无效； 二、驳回原告陈剑荣的其他诉讼请求。 案件受理费100元，诉前财产保全费520元，两项合计620元（已由原告陈剑荣预交），由被告袁淑婷、陈影红共同负担。原告陈剑荣多预交的案件受理费及诉前财产保全费620元，由本院予以退回；被告陈影红、袁淑婷应向本院补缴案件受理费及诉前财产保全费620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  陆雪莹 人民陪审员  曾振珈 人民陪审员  陈爱兰 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  袁妙玲 书 记 员  赵美兰