西藏自治区山南市乃东区人民法院   民事判决书   （2019）藏0502民初91号   原告：浪卡子县人民政府，住所地西藏山南市浪卡子县县城。   法定代表人：罗文金,系该县县长。   委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。   委托诉讼代理人：旦增卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。   被告：谭建忠，男，1977年10月16日出生，汉族，经商，住西藏山南市。   委托诉讼代理人：普布次仁，西藏兰卓律师事务所律师。   第三人：李智祖，男，1976年8月21日出生，汉族，经商，住西藏山南市。   第三人：山南瑞通职业技能培训有限责任公司，住所地西藏山南市乃东区金鲁乡甲组。   法定代表人：马志云，系该公司经理。   原告浪卡子县人民政府与被告谭建忠、第三人李智祖、第三人山南瑞通职业技能培训有限责任公司（以下简称瑞通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浪卡子县人民政府的委托诉讼代理人王铮、旦增卓嘎，被告谭建忠的委托诉讼代理人普布次仁，第三人李智祖、第三人瑞通公司的法定代表人马志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告浪卡子县人民政府向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月27日签订的《租赁合同》；2.由被告支付自2016年12月30日至2018年12月30日的房屋租金1220000元；3.由被告支付自2018年12月31日起至2019年8月31日止的迟延履行金444690元（以61万元为基数，按每日千分之三标准计算）；4.由被告支付违约金183000元；5.由被告谭建忠及第三人李智祖、第三人瑞通公司腾退山南市乃东区民族路北侧、海思科药业有限公司西侧五层房屋。事实和理由：2013年6月12日，被告谭建忠以谭氏富侨足疗保健会所名义，与原告浪卡子县人民政府签订《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，合同约定由被告谭建忠承租原告所有的位于山南市民族路北侧、海思科药业有限公司西侧的五层房屋，租赁期限为20年，自2013年12月30日起至2033年12月30日止,每年租金为610000元。合同签订后，原告浪卡子县人民政府依约向被告谭建忠交付房屋，后被告谭建忠在承租期间内将案涉房屋第一层部分转租给第三人李智祖。2016年12月27日，经原、被告双方协商，解除了2013年6月12日签订的《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，并就案涉房屋重新签订了《租赁合同》，租期为17年，自2017年1月1日起至2033年12月30日止，每年租金为610000元。2018年12月30日，被告谭建忠未依约向原告支付房屋租金1220000元，在原告浪卡子县人民政府向被告谭建忠索要租金时，方得知被告谭建忠已将谭氏富桥足疗保健会所注销，且被告谭建忠已将案涉房屋二至五层及一层的部分转租给了第三人瑞通公司，被告谭建忠无视双方合同约定已构成违约。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告谭建忠辩称，1.关于原告要求解除合同，不具备法定的解除条件，不同意解除合同。2.关于要求支付租金1220000元，应当分阶段履行，而不是一次性支付。3.关于要求支付迟延履行金的诉讼请求不明确,不应得到支持。4.案涉房屋属于分租,不是整体转租，被告不应当承担违约责任。5.原告的陈述与事实不符，被告与第三人李智祖早已签订了租赁合同，第三人瑞通公司是2017年11月转租的。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。   第三人李智祖述称，其与被告谭建忠于2014年签订合同，2018年9月17日租赁期满后进行了续签，租赁该房屋后第三人投入了大量资金，且合同履行期间第三人并无违约情况。   第三人瑞通公司述称，对原告的诉讼请求无意见，同意腾退房屋。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告浪卡子县人民政府提交的证据有：1.国有建设用地使用权出让合同复印件1份、山乃国用（2012）第142号土地使用产权证复印件1张、地字第54220020110003号建设用地规划许可证复印件3张、税收通用完税证复印件1张及西藏自治区非经营性结算统一收据复印件2张，用以证明原告是经合法出让土地程序取得土地使用权的事实。被告谭建忠、第三人李智祖及第三人瑞通公司对该组证据的三性及证明目的予以认可。本院对该组证据的三性及证明目的予以采信；2.地字第542221201900025号建设用地规划许可证复印件1张、编号SG-SN-211190建筑工程施工许可证复印件1张及建字第542221201900029号建设工程规划许可证复印件1张，用以证明案涉房屋系经批准后合法建设的事实。被告谭建忠以该组证据应由山南市住建局颁发为由，对该组证据三性及证明目的不予认可。第三人李智祖及第三人瑞通公司对该组证据的三性及证明目的予以认可。因该组证据来源合法，内容客观真实，本院对该组证据的三性及证明目的予以采信；3.《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》复印件1份，用以证明原、被告于2013年6月12日首次签订房屋租赁合同的事实。被告谭建忠、第三人李智祖及第三人瑞通公司对该证据三性及证明目的予以认可。本院对该组证据的三性及证明目的予以采信；4.《租赁合同》复印件1份，用以证明被告未按合同约定支付租金，且未经原告同意擅自将案涉房屋转租，原告依法享有合同解除权的事实。被告谭建忠以该证据系复印件，且被告的行为属分租不是整体转租为由，对该证据的真实性及证明目的不予认可。第三人李智祖及第三人瑞通公司对该证据三性及证明目的予以认可。本院对该组证据的三性及证明目的予以采信；5.《房屋租赁合同》复印件2份及照片复印件4张，用以证明被告未经原告同意将案涉房屋整体转租的事实。被告谭建忠以租赁合同系复印件，且2018年9月17日被告与第三人李智祖签订的合同是续签为由，对《房屋租赁合同》的真实性及证明目的不予认可。以无法核实照片拍摄时间及地点为由，对照片4张的三性及证明目的不予认可。第三人李智祖及第三人瑞通公司对该组证据予以认可。该组证据虽系复印件，但与庭审查明的事实相符，故本院对该组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。   被告谭建忠提交的证据有：1.《租赁合同》复印件1份、《房屋租赁合同》复印件2份及照片复印件4张，用以证明被告的行为属分租而不是整体转租的事实。原告以合同已明   确约定未经甲方书面同意乙方不能将房屋转租为由，对该组证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可。第三人李智祖及第三人瑞通公司对该组证据予以认可。本院对该组证据三性予以认可，但对证明目的不予采信；2.地字第54220020110003号建设用地规划许可证复印件3张，用以证明租赁房屋的建设需符合相关审批手续。原告对该证据的三性予以认可，但对证明目的不予认可。第三人李智祖及第三人瑞通公司对该证据予以认可。该证据虽系复印件，但来源合法有效，且与本案有关联，故本院对该证据三性及证明目的予以采信。   第三人李智祖提交的证据有：《房屋租赁合同》复印件1份、收条复印件2份、收据复印件1份及装饰材料供货协议复印件1份，用以证明其与被告签订合同后依法履约，并投入大量资金对租赁物进行装修的事实。原告对《房屋租赁合同》的三性及证明目的予以认可，但以无法核实收条、收据及装饰材料供货协议真实性为由，对该组证据三性及证明目的不予认可。被告谭建忠及第三人瑞通公司对该组证据三性及证明目的予以认可。《房屋租赁合同》虽系复印件，但与庭审查明事实相符，本院对该证据三性予以认可。因其余证据无法核实其真实性，且与本案无直接关联，故本院不予采信。   根据原告浪卡子县人民政府、被告谭建忠、第三人李智祖及第三人瑞通公司的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月12日，被告谭建忠以谭氏富侨足疗保健会所（乙方）名义，与原告浪卡子县人民政府（甲方）签订《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于西藏山南市××区，总建筑面积为3450平方米的五层房屋出租给被告谭建忠经营客房使用，每年租金为610000元，租赁期限为二十年，自2013年12月30日起至2033年12月30日止。合同签订后，原告依约将案涉五层房屋交付被告使用。2014年4月10日,被告谭建忠与第三人李智祖签订《房屋租赁合同》，由被告谭建忠将案涉房屋第一层部分转租给第三人李智祖，租期为2014年4月10日至2019年4月9日。   2016年12月27日，经原、被告双方协商解除了2013年6月12日签订的《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，并就案涉房屋重新签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告谭建忠（乙方）继续承租原告浪卡子县人民政府（甲方）位于西藏山南市××镇老干部活动中心综合楼总建筑面积为3450平方米的五层房屋，租赁期限为十六年，自2017年1月1日起至2033年12月30日止。合同还约定，2013年12月30日至2016年12月30日期间的房屋租金共计1560000元，乙方应于2017年12月30日前向甲方支付1220000元，于2019年12月30日前向甲方支付340000元。自2016年12月30日起至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元，乙方应于2018年12月30日前向甲方支付完毕。合同签订后，被告谭建忠已向原告浪卡子县人民政府支付自2013年12月30日起至2016年12月30日期间的房屋租金1220000元，自2016年12月30日起至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元被告谭建忠至今未向原告浪卡子县人民政府支付。   2017年11月28日，被告谭建忠与第三人瑞通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告谭建忠将位于西藏山南市××区驻山南办事处第二、三、四、五层和现有一楼电梯口大厅及门卫室出租给第三人瑞通公司，租赁期限自2018年3月1日起至2033年12月30日止。2018年9月17日，被告谭建忠与第三人李智祖签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告谭建忠将位于西藏山南市××区驻山南办事处第一层（现有瑞通驾校所使用的电梯大厅和门卫室除外）450平方米出租给第三人李智祖，租赁期限自2018年9月17日起至2033年12月30日止。   另查明，被告谭建忠分别与第三人李智祖、第三人瑞通公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁物浪卡子县驻山南办事处与案涉租赁物一致。   再查明，谭氏富侨足疗保健会所的经营者为被告谭建忠，注册日期为2012年12月10日，注销日期为2018年1月17日。   本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效，本院予以确认，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   关于原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，原、被告双方于2013年6月12日签订《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》后，原告浪卡子县人民政府依约向被告交付了案涉房屋，2016年12月27日双方就案涉房屋重新签订了一份《租赁合同》，该《租赁合同》第五条约定:“1.乙方未按约定期限内交付租金，超过180天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自转租或者转让承租综合楼的,甲方可行使单方解除权”。本案中，2013年12月30日至2016年12月30日期间的房屋租金1560000元，被告谭建忠已向原告浪卡子县人民政府支付1220000元，2016年12月30日至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元，根据合同约定被告谭建忠应于2018年12月30日前向原告支付，但被告谭建忠至今未向原告支付。且被告谭建忠于2018年9月17日与第三人李智祖签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋第一层部分转租给第三人李智祖，被告的上述行为已构成违约，致使原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，解除合同的条件已成就，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   关于原告要求被告支付自2016年12月30日至2018年12月30日的房屋租金1220000元的诉讼请求，根据原、被告签订的《租赁合同》第七条：“乙方应于2018年12月30日前支付所欠的租金为（2016年12月30日至2018年12月30日）1220000元”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告作为出租方依约将案涉房屋交付被告使用，被告作为承租方应按合同约定履行支付租金的义务，且被告对拖欠原告租金1220000元的事实予以认可，故对原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。   关于原告要求被告支付违约金183000元的诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》第五条：“1.乙方未按约定期限内交付租金，超180天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自转租或转让承租综合楼的。上述情形发生，甲方可行使单方解除权。若甲方以本条款第1.2.6.7.条行使解除权的，乙方除向甲方赔偿给甲方的直接损失外，还需向甲方缴纳年租金30%的违约金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”的规定，被告未依约向原告给付房屋租金的行为已构成违约，故对原告的该项诉讼请求，于法有据,本院予以支持。   关于原告要求被告支付自2018年12月31日起至2019年8月31日止的迟延履行金444690元，双方签订的《租赁合同》对迟延履行金作了约定，该迟延履行金实质为逾期付款违约金。本院参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年12月31日起至2019年8月31日止，本院酌定被告应向原告支付的迟延履行金为17665.77元（本金610000元×4.35%银行同期贷款利率÷365天×243天＝17665.77元）。   关于原告要求被告及第三人腾退山南市乃东区民族路北侧、海思科药业有限公司西侧五层房屋的诉讼请求，因原、被告双方签订的《租赁合同》已解除，双方权利义务关系终止，故原告有权要求被告及第三人返还案涉租赁房屋。   综上所述，本院对原告浪卡子县人民政府的诉讼请求中：1.要求解除原、被告之间于2016年12月27日签订的《租赁合同》，予以支持；2.由被告支付2016年12月30日至2018年12月30日期间房屋租金1220000元，予以支持；3.由被告支付违约金183000元，予以支持；4.由被告支付自2018年12月31日起至2019年8月31日止的迟延履行金444690元中的17665.77元，予以支持；5.要求被告谭建忠及第三人李智祖、第三人瑞通公司腾退山南市乃东区民族路北侧、海思科药业有限公司西侧五层房屋，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条的规定，判决如下：   一、解除原告浪卡子县人民政府与被告谭建忠于2016年12月26日签订的《租赁合同》；   二、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付自2016年12月30日起至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元；   三、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付违约金183000元；   四、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付自2018年12月31日起至2019年8月31日止的迟延履行金17665.77元；   五、由被告谭建忠、第三人李智祖及第三人山南瑞通职业技能培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于山南市××镇房屋并交付原告浪卡子县人民政府。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费17427元，由原告浪卡子县人民政府负担4008.21元，由被告谭建忠负担13418.79元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。   审 判 长 旦增宗巴   审 判 员 李 小 宇   审 判 员 巴桑卓嘎   二〇一九年九月一日   法官助理 德琼旺姆   书 记 员 央金卓嘎