山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0181民初4973号 原告：刘辉，男，1976年8月1日出生，汉族，居民，山东省济南市章丘区绣惠街道办事处南关村南关街12号。 原告：苗冬梅，女，1974年12月31日出生，汉族，居民，山东省济南市章丘区绣惠街道办事处南关村南关街12号。 上列原告共同委托诉讼代理人：李延辉，山东鲁明律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：刘静，山东鲁明律师事务所实习律师。 被告：孟繁惠，女，1970年5月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：刘清，山东清照律师事务所律师。 原告刘辉、苗冬梅与被告孟繁惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘辉、苗冬梅及其共同委托诉讼代理人李延辉、刘静、孟繁惠及其委托诉讼代理人刘清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘辉、苗冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房定金50000元、车位款160000元，共计210000元及利息（自2018年3月27日至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）。诉讼过程中，刘辉、苗冬梅放弃要求确认买卖合同无效的诉讼请求，经本院审查，无规避法律情形，予以准许。事实与理由：2017年12月29日，经济南市二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店居间介绍，原被告签订房屋买卖协议一份。约定：原告以120万元的价格向被告购买章丘城建文苑14号楼3单元301的期房一处，原告于签订协议日向被告支付定金5万元，后于2018年3月27日再向被告支付车位款16万元。原告认为，被告在未取得涉案房产产权的情况下，通过"更名"的方式倒卖商品房，规避商品房买卖的交易、税收政策，增加了实际购房人的交易成本，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同应为无效，被告所收取的原告各项费用亦应返还。现为维护原告的合法权益，依法向贵院起诉，望贵院依法判决。 孟繁惠辩称，原被告及第三方二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店于2017年12月29日签订的房屋买卖合同系各方在平等自愿的基础上签订的，系各方真实意思表现，且不违反法律规定，原告所述无事实和法律依据；被告要求原告继续履行房屋买卖合同，补交剩余购房款。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，刘辉、苗冬梅在二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店居间下签订购房合同一份，约定：孟繁惠将坐落在章丘城建文苑14号楼3单元301住房一处按套出售给刘辉、苗冬梅，房屋成交价为120万元；在孟繁惠将房更名至刘辉、苗冬梅名下同时，刘辉、苗冬梅支付给孟繁惠55万元，孟繁惠负责将该房从开发商处更名至刘辉、苗冬梅名下，具体更名时间以孟繁惠时间为准，更名方式以该房开发商形式为准，定金5万元充作购房款；剩余房款由刘辉、苗冬梅支付给该房开发商。因孟繁惠所售上述房产属于期房，具体交房日期以该房开发商交房日期为准。合同签订当日，刘辉、苗冬梅支付定金5万元，2018年3月27日，刘辉、苗冬梅支付车位款16万元，同日，孟繁惠为刘辉、苗冬梅出具结算清单一份，确认房屋差价为558796元，该款项应由刘辉、苗冬梅支付给孟繁惠。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、涉案购房合同的效力问题；二、刘辉、苗冬梅诉讼请求的合理性。 关于焦点一，涉案购房合同的效力。 首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”合同的本质是当事人协商一致的产物或意思表示一致的协议；合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。商品房买卖合同的出卖人以销售商品房营利为目的，买受人以购买商品房居住、使用为目的。根据本案查明的事实，孟繁惠加价558796元将合同权利义务概括转让给刘辉、孟繁惠。因此，孟繁惠认购的涉案商品房只是先占得房屋的购买机会，同时另寻买主，将商品房买卖合同的权利义务转让他人从中牟利，并非通过签订商品房买卖合同购买涉案房产的真实意思表示。因此，孟繁惠不具备涉案商品房所涉及的房屋买卖合同关系中“买受人”的相关合同权利。 其次，根据《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同权利和义务的一并转让，即合同的概括转让是合同一方当事人对合同权利和义务的全面处分，将其权利和义务一并转移给第三人，由第三人全部地承受这些权利和义务。合同的概括转让本质上是一种交易行为，其前提是合同债权债务的有效存在，合同中的权利义务能够被让与，并经另一方当事人同意。通过本院查明的事实，从形式上，本案合同当事人签订合同名为“买卖房屋协议书”，实为合同的概括转让。但，从实质上分析，如上所述，孟繁惠与涉案房地产开发商之间未建立合法有效的商品房预售合同或预约合同关系，其在尚未获得相应的合同权利的前提下即加价将涉案房产通过更名的方式“卖给”刘辉、苗冬梅。因孟繁惠尚未取得原合同权利义务，故孟繁惠与刘辉、苗冬梅之间的关系不能认定为合同权利义务的概括转让，实际上是一种转让未来权益的合同。 再次，根据《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；第五十二条规定，“损害社会公共利益的合同无效”。我国现行法律虽未对转让未来权益的合同作出明确规定，当事人签订、履行合同亦应符合相关法律规定。国家通过运用经济、法律、行政等多种手段，宏观调控规范房地产市场交易秩序，促进房地产经济健康发展，实现房地产业与国民经济协调发展。为抑制房价过快上涨，遏制炒房现象，全国多个城市亦出台相应政策。2017年4月19日，济南市办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发【2017】13号），规定限购区域内住房须取得不动产权证满2年后方可上市交易，并将章丘区纳入限购范围。因此，孟繁惠与刘辉、苗冬梅签订购房合同，意图通过“更名”的方式倒卖商品房，规避商品房买卖的上述限制交易政策、规避纳税环节，增加了实际购房人的交易成本，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益，双方之间的购房合同应认定为无效，依法不予保护。 关于焦点二，刘辉、苗冬梅请求的合理性。根据《合同法》第五十六条第一款规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，孟繁惠与刘辉、苗冬梅之间的合同认定为无效，合同自始没有法律约束力。孟繁惠因该合同取得的定金5万元、车位款16万元应予返还。关于利息损失，刘辉、苗冬梅在签订合同之始，明知涉案房产并不具备买卖条件，其自身也存在过错，故本院对刘辉、苗冬梅主张的利息损失不予支持。 综上所述，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、孟繁惠于判决书生效之日起10日内返还刘辉、苗冬梅定金5万元及车位款16万元共计21万元。 二、驳回刘辉、苗冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2225元，由孟繁惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 栗伟昭 二〇一九年九月二十三日 法官助理 彭 雪 书 记 员 孙荆娴