广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终632号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴华杰，男，1984年5月22日出生，汉族，住云浮市。委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人吴华杰房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人无需支付逾期办证违约金3527.7元给被上诉人；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定办证期限从2014年12月12日起计算是错误的，请二审法院予以纠正。本案中，“XX花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日，故涉案房屋于2015年1月20日才具备法律规定的交付条件。一审判决认定逾期办证违约金应从2014年12月12日起计，但此时涉案房屋尚未符合双方约定的交付条件,亦不符合法律规定的交付条件（法律强制规定未经竣工验收合格不能交付房屋），故上诉人该主张错误。且上诉人与被上诉人双方就逾期交楼的补偿问题达成了《协议书》，约定：由上诉人补偿被上诉人人民币6000元，被上诉人承诺不再以任何方式向上诉人追索相关款项。至今，被上诉人已领取全部逾期交楼补偿款，即被上诉人已同意并认可上诉人将交楼时间延期至《协议书》签订之日。故双方签订《协议书》之日视为上诉人向被上诉人交付涉案房屋之日。二、上诉人有权依据涉案合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。上诉人向被上诉人交付房屋后，已多次通过电话通知被上诉人提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等），但被上诉人很迟才将契税完税发票交给上诉人，导致上诉人未能按照合同第十五条的约定办理权属登记备案。换言之，是因被上诉人迟延提交完税发票等办证所需资料的原因导致迟延办理权属登记备案，故上诉人有权根据合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。三、政府不动产登记部门要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，属政府行为导致，该责任不应由上诉人承担，该期间应予以扣减。政府部门之间就涉案房屋完税问题的相关处理，导致上诉人于2016年6月6日才取得所有权初始登记证书。而按上诉人于原审诉讼中提供的云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终646号民事判决书认定：上诉人于向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止，该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，因此导致上诉人于2016年6月6日取得所有权初始登记证书亦非上诉人的过错。故从2015年5月22日至2016年6月6日该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，应予扣除。且根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住房和城乡建设局于2016年5月31日发出通告：从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于涉案合同第十五条约定的“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由上诉人承担。即政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，也应予扣除。综上所述，一审判决认定错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。吴华杰辩称，被上诉人对一审判决没有提出上诉，且该系列案的部分业主提起的诉讼，已前经云浮市中级人民法院作出终审判决，请求二审法院维持一审判决。吴华杰向一审法院起诉请求：一、判令亘生公司向吴华杰支付逾期办理不动产权证的违约金3527.7元；二、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：吴华杰起诉主张，2014年1月3日，吴华杰与云安县亘生经济发展有限公司（2016年4月19日该公司变更了公司名称为云浮市亘生经济发展有限公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定吴华杰向亘生公司购买一套位于云浮市X区XX路XX号XX花园X栋XX号商品房，建筑面积为100.17平方米，套内面积78.73方米，按套内面积为每平方米6835.82元计算，总房款为538184元。合同签订当日吴华杰已支付首期款168184元，并依约向银行申请相关贷款。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，本院作出（2018）粤53民终646号《民事判决书》，认定业主与亘生公司就延迟交楼达成协议书，亘生公司承担延迟交楼的违约金截止2014年12月11日。即迟办证违约金自2014年12月12日起计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的约定，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。但吴华杰在2017年6月23日才取得《不动产权证书》。从2014年12月12日起计至2017年6月23日，扣除合同约定的540日和法院判决扣减的329天，亘生公司应承担55天的逾期办证违约责任，具体计算：538184元（已付购房款）×4.35%÷365天×55天＝3527.7元。吴华杰为了维护自己的合法权益，向一审法院提起诉讼，请求一审法院依法支持吴华杰的诉求。另查明，XX花园2#、3#楼于2014年12月11日经规划验收合格，于2015年1月20日竣工验收备案。2015年5月22日，亘生公司向云浮市住房和城乡建设局申请办理座落在云浮市X区XX路XX号XX花园第2、3幢商品房确权的初始登记。再查明，2016年3月31日，云浮市云城区人民政府办公室印发《XX岗粮库地块协调会议纪要》，部分内容如下：“区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡地块已于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，后于2011年由云安亘生经济发展有限公司收购，并由区粮食储备中心与亘生经济发展有限公司置换了该地块周边零星土地，因历史遗留问题致使原房产证转移登记和注销未办理，造成现亘生经济发展有限公司开发建设的XX花园无法办理房产证。”2016年4月15日，云浮市云城区地方税务局向云浮市住房和城乡建设局作出云城区地税函[2016]16号《关于征求XX花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，主要内容反映如下：云城区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡的地块于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，由于当时土地转让的相关税费委托国土部门代征，因此核查所需时间较长，目前尚未有结果。亘生公司向华建公司购买的涉案土地的六宗房地产均已完税，并办理了六宗土地证。云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局先对亘生公司所建的XX花园进行初始登记。对粮油食品厂和粮油饲料工业公司转让房地产的涉税情况以及其他有关情况，待云浮市云城区地方税务局核查清楚后再行回复。又查明，2017年6月22日，XX花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服上诉。本院作出(2018)粤53民终646号终审判决，判决认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房竣工验收合格日之次日（2014年12月12日）起计算，扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。吴华杰与亘生公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，双方应按合同约定行使权利、履行义务。此前，XX花园的业主谢某某、黄某某基于类似事实起诉至一审法院，一审法院作出一审判决，经本院二审，作出(2018)粤53民终646号判决，对于双方有争议的逾期办证违约金计算方式问题，已有定论，该判决现已生效。一审法院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：合同第十五条约定，亘生公司未能如期办理权属登记备案或因亘生公司责任，导致吴华杰不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的，亘生公司应支付违约金。由于案涉商品房至2014年12月11日通过竣工验收，才符合双方合同约定的交楼条件，一审法院认定办证期限从2014年12月12日起算。吴华杰、亘生公司对于办证期限应扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间无异议，一审法院予以确认。对于亘生公司提出办证期限还应扣除因吴华杰的行为以及政府其他行为导致的迟延期间，依据不足，一审法院不予采纳。本案中，从2014年12月12日起计至吴华杰取得不动产权证之日（2017年6月23日），减去合同约定的540天办证期限，再扣除329天，亘生公司应付55天的违约金给吴华杰，吴华杰主张55天的违约金，一审法院予以支持。按合同约定，违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，吴华杰主张按年利率4.35%计算违约金，没有超出上述合同约定，计算合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：限亘生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金3527.7元给吴华杰。案件受理费25元，由亘生公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人亘生公司提交了《协议书》复印件，拟证明双方当事人对逾期交楼时间进行了变更，应按《协议书》签订的时间为办证期限的起算日。被上诉人吴华杰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。”再查明，2015年5月17日，吴华杰与亘生公司就亘生公司逾期交房问题达成协议，由亘生公司补偿6000元给吴华杰，并免除吴华杰一年六个月的物业管理费（物业管理费减免期限自2014年6月30日到2015年12月30日）。双方达成的协议中并未明确交房日期或逾期期间。还查明，2017年6月23日，吴华杰取得涉案商品房的不动产权属证书。又查明，本院作出的（2015）云中法民二终字第437号生效民事判决认定，XX花园2#、3#楼因政府行为导致停工12天，交楼时间顺延为2014年7月12日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证的违约责任？关于上诉人应否承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人在涉案商品房竣工验收备案前已实际将房屋交付给被上诉人使用。根据双方签订的合同第十五条的约定，办证期限应从房屋交付之日起算。故上诉人认为涉案商品房竣工验收备案符合交付条件时起算办证期限的主张，本院不予采纳。被上诉人自认涉案房屋实际已于2014年交付使用。双方当事人虽然于2015年5月17日就上诉人的逾期交楼违约问题达成了《协议书》，但双方签订的协议中并未对上诉人的逾期交楼期间进行约定，亦未明确被上诉人的实际收楼时间，上诉人亦未提供证据证实被上诉人何时收楼。故结合双方签订的《协议书》中约定的减免物业管理费用的期限自2014年6月30日起算的情况，本院对被上诉人自认已于2014年收楼的主张予以采纳。现被上诉人主张从2014年12月11日涉案商品房经规划验收合格之次日起算办证期限，并无明显不利于上诉人，故一审判决认定上诉人的办证期限应从2014年12月12日起算正确，本院予以确认。2015年5月22日起至2016年4月15日云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日止，该段期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延期间，共329天应予以扣减，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人认为2016年4月16日至2016年6月6日该段期间亦存在不能归责于上诉人的原因未能办证而主张扣减，但上诉人该主张并无事实依据，本院不予采纳。上诉人于2017年6月23日为被上诉人办妥涉案商品房的房地产权属证书，因此，在扣减329天后，一审判决核算认定上诉人还应承担55天的逾期办证违约责任正确，本院予以确认，上诉人应支付逾期办证违约金3527.7元给被上诉人。综上所述，云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月四日书记员  徐俊贤