江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初2829号 原告：南通中诺彩印包装有限公司，统一社会信用代码91320612MA1W4Q828H，住所地南通市通州区兴仁镇徐庄村5组。 法定代表人：顾勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴红，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。 被告：南通丰采花边绣品有限公司，统一社会信用代码913206127424650854，住所地南通市通州区兴仁镇工业园。 法定代表人：王汉芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：浦焰，江苏清心律师事务所律师。 原告南通中诺彩印包装有限公司（以下简称中诺公司）与被告南通丰采花边绣品有限公司（以下简称丰采公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转入普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中诺公司委托诉讼代理人戴红与丰采公司委托诉讼代理人浦焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中诺公司向本院提出诉讼请求：被告立即赔偿原告因租赁给原告的房屋渗漏给原告造成的损失232907.45元。事实与理由：原、被告于2018年3月1日签订房屋租赁合同一份，被告将位于工业园区自有的厂房一楼2166平方米、办公楼595平方米的房屋出租给原告。双方在合同中约定被告提供的房屋完整不能漏、渗水。但原告在使用房屋过程中，发现雨天厂房均有渗、漏现象，遂多次催促被告维修，被告虽口头答应维护、修理，但始终未能落实。2018年9月16日，天降大雨给原告造成损失。双方为损失的赔偿事宜多次协商未果，故诉至法院要求处理。 丰采公司辩称，原告租赁被告厂房使用，其堆放在厂房内的包装纸板在2018年9月16日因暴雨造成厂房屋顶渗漏被淋湿是事实。但原告的损失与被告无关。理由如下：1、被告事后了解到当天的暴雨天气短时间无法采取补救措施，属于不可抗力，根据双方签订合同第九条约定：“如因地震、风雨雷电等不可抗力的灾害而造成的一切损失，双方责任互免。”故原告因此造成的损失不可归责于被告。2、双方在合同中约定，原告对发现房屋或附属设施有损坏或故障时，应通知被告修复，被告在五日内不维修的，原告可代为维修，费用由被告负担。本案中，原告已经在2018年5月发现房屋存在漏水现象，在被告安排的维修人员没有及时维修时，原告可自行维修，但原告未采取任何措施，故2018年9月16日厂房漏水产生的损失应当由其自行承担。3、原告将自己生产的包装纸板堆放在厂房的排水沟下方，没有妥善保管自己的财产，属于自陷风险，在明知房屋漏雨的情况下，没有提前采取防护措施，应当对损失承担全部责任。4、即使原告损失存在，根据合同约定被告应当购买租赁房屋保险，原告应当对租赁房屋内的财产购买必要的保险（包括责任险），若双方未购买上述保险，由此产生的所有赔偿及责任由各自承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年3月1日，丰采公司（作为甲方）与中诺公司（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将自有的位于南通市通州区兴仁镇工业园区的厂房一楼2166平方米、办公楼595平方米出租给乙方用作生产车间；租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日；厂房年租金为460000元，办公楼年租金为78540元。其中合同第九条约定：1、甲方须将房屋管理完善，供乙方使用；2、乙方在使用期间发现房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后五日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修；……4、如因地震、风雨雷电等不可抗力的灾害而造成的一切损失，甲乙双方责任互免；……6、甲方需保证房屋不能漏雨渗水，并及时修理维护，如有因漏雨渗水造成乙方经济损失由甲方负责。第十条约定：租赁期间，甲方负责购买租赁房屋保险，乙方负责购买租赁房屋内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲（乙）方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由甲（乙）方承担。 合同履行后，中诺公司即开始在租赁厂房内进行包装装潢印刷纸制品的生产和销售。在此期间，中诺公司员工发现租赁厂房部分窗户在雨天存在渗漏现象，遂多次通过微信等方式通知丰采公司管理者林永泰要求派人进行维修，林永泰在接到通知后亦答应在短期内派员维修，但一直未能落实到位。中诺公司遂将生产印刷的纸板产品堆放在厂房中间，生产机器设备放置在厂房四周。 2018年9月16日16时至18时，天降暴雨，2小时内降水量达到52毫米。由于案涉租赁厂房屋顶呈“Ｍ”造型，房顶中间的排水槽因无法及时向两端排水，导致屋顶发生多处渗漏，中诺公司堆放在厂房内印制的瓦楞纸板彩盒被渗漏的雨水浸润，发生软化和粘连，造成经济损失232907.45元。此后，中诺公司与丰采公司就上述损失的赔偿事宜协商未果，中诺公司即诉来本院要求处理。 另查明，1、丰采公司出租给中诺公司的厂房系其公司4号车间，该房屋已于2017年12月22日从南通市通州区行政审批局取得编号为320683201712220101的建设工程施工许可证。2、中诺公司受损瓦楞纸板彩盒等产品的残值为5000元。 本院认为，中诺公司与丰采公司双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按照合同之约定履行合同义务。根据合同第九条约定，丰采公司应当对租赁房屋的完整和适用承担保障义务,其中特别约定因房屋漏雨渗水造成中诺公司经济损失由丰采公司承担责任。中诺公司在使用租赁厂房期间发现窗户存在雨水渗漏现象并通知丰采公司管理人员要求维修，丰采公司并未及时派员维修，加之厂房屋顶在2018年9月16日下午在暴雨中发生多处雨水渗漏造成中诺公司财产损失，可见租赁厂房屋顶在防范雨水渗漏方面是存在明显质量缺陷，丰采公司怠于履行保障租赁房屋完善和适用义务，已构成违约，应当对此承担合同违约责任。现中诺公司因瓦楞纸板彩盒等产品受损造成的经济损失232907.45元在扣除残值5000元后的其余部分227907.45元，应当由丰采公司予以赔偿。丰采公司答辩认为当日暴雨属于不可抗力，中诺公司此前已发现厂房窗户渗漏后未采取修复措施，其将纸板产品放置于厂房屋顶排水槽下方，造成纸板等被渗漏的雨水浸润造成损失，中诺公司对此亦有过错，而且中诺公司未按照合同第十条约定为自己堆放在厂房内的纸板产品投保财产险，故其应当对案涉纸板损失承担全部责任。对此本院认为，1、虽然暴雨属于不可抗力，但本案中的损失系因租赁房屋质量缺陷发生雨水渗漏导致屋内存放物品发生损坏，因此暴雨只是损失发生的外部因素，直接原因是租赁房屋屋顶雨水承载质量缺陷，故本案的损失不可直接归责于暴雨气候，丰采公司主张的不可抗力免责理由，本院依法不予采纳；2、由于保持租赁房屋的完善与适用是出租人丰采公司的法定义务，中诺公司作为承租人对租赁物的质量缺陷不承担责任，中诺公司发现厂房四周窗户存在雨水渗漏现象后将纸板产品放置于厂房中间位置，已经对纸板产品防水事宜尽到了合理的避险义务，而且中诺公司无法提前预见租赁厂房屋顶存在承载质量缺陷会在暴雨气候下产生多处渗漏，因此中诺公司对自身损失的发生没有过错；3、双方在合同第十条约定的购买保险义务目的是投保人在损害发生后能够通过保险理赔对损失实现经济补偿，其并不必然产生免除对损害发生应承担责任其他主体的民事赔偿责任，因此丰采公司的抗辩理由本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、南通丰采花边绣品有限公司赔偿南通中诺彩印包装有限公司损失227907.45元，于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二、驳回南通中诺彩印包装有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4794元，由南通中诺彩印包装有限公司负担100元，由南通丰采花边绣品有限公司4694元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4794元。(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  洪 峰 人民陪审员  徐季云 人民陪审员  陈 明 二〇一九年九月十六日 书 记 员  王文然 书 记 员  周昕颖