上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11697号原告：徐月芳，女，1953年11月16日生，汉族，住上海市虹口区。原告：张家骅，男，1955年11月18日生，汉族，住上海市虹口区。原告：张倩静，女，1984年3月19日生，汉族，住上海市虹口区。三原告共同委托诉讼代理人：周佳玲，上海欧瑞腾律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：上海鹏新置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李士兴，董事长。委托诉讼代理人：滕刚，上海锦汇律师事务所律师。原告徐月芳、张家骅、张倩静与被告上海鹏新置业有限公司(以下简称鹏新公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人周佳玲、马骏，被告委托诉讼代理人滕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告方与被告签订的《上海市商品房预售合同》；二、判令被告返还原告方购房款1,114,290元并支付利息(该利息按中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月15日计算至实际归还之日止)；三、判令被告支付逾期交房违约金111,429元(房款总价的10%)。事实和理由：原告徐月芳与张家骅为夫妻关系，原告张倩静系两人之女。原告方于2016年12月15日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，以2,224,290元的价格购买了位于上海市嘉定区阿克苏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并在合同中明确约定被告应于2018年3月30日前将房屋交付给原告方。原告方已于签约当日支付房款1,114,290元。双方约定原告方于2017年1月15日前支付剩余房款1,110,000元，但原告方于2017年1月前去支付尾款时，被告却明确表示由于政策和验收原因不收取尾款。原告方得知购买的房屋不符合交房标准后当即要求退房，被告工作人员表示会向上级汇报，因退房人数较多需要排队等待，但之后却未有回复。直至2018年8月，被告书面要求原告方办理交房手续，原告方于2018年9月1日以书面形式再次要求解除合同并退房。2019年1月，被告仍发函要求原告方支付尾款，但原告方坚持要求退房，故原告方向上海嘉定区住房保障和房屋管理局反映情况，经协调后被告仍明确不予退房。原告方事后得知，被告曾于2017年7月5日向业主发放过《鹏飞荟都告业主书》，通知业主可在一定期限内退房，但原告方从未收到该通知，被告未尽通知义务，故原告方不应受退房期限的限制；且系争房屋无法居住使用，房屋面积、使用情况与实际交付存在重大差异，亦未通水、电、燃气，导致原告方合同目的不能实现；另，被告存在隐瞒和虚假宣传行为，故原告方有权解除合同。被告辩称，不同意原告方诉请，理由如下：1、被告并无违约行为，原告方无权依据合同法第94条第二项之规定要求解除合同。原告方所述在2017年1月去支付尾款时被告明确表示不收房款一节不符合事实，被告在合同履行期间内从未向原告方表示过不履行交房义务，被告再三发函要求原告方付款，但因原告方并未付清房款，故被告尚未交房，且合同补充条款也约定了相应的宽限期，故被告并未违约。被告确曾于2017年7月5日在售楼处公开张贴《鹏飞荟都告业主书》，若业主不愿意继续履行合同可在2017年7月14日至2017年8月4日期间申请退房，并在业主的微信群中予以公告。该告知书是被告为了配合政府提出的要约邀请，并非被告自认不能履行，原告方依据合同法第94条第二项之规定要求解除合同缺乏依据。2、原告方无权依据《鹏飞荟都告业主书》解除合同，法律并未规定要约邀请一定要送达所有业主，并且被告已对要约邀请设定了明确的承诺时间，承诺期限届满，受要约人未作出承诺，该要约当然失效。原告方在此期间从未向被告提出过解除合同，故其在此期间后的退房要求对被告无法律约束力。3、原告方明知系争房屋性质，被告并未隐瞒和误导。双方在签订预售合同时，被告已经书面告知系争房屋是商办性质，并非住宅物业，原告方亦签订了承诺书，被告已经履行了告知义务且并未隐瞒和误导宣传。关于系争房屋是否可以居住的问题，被告认为是业主购买房屋后对房屋的自有处分行为。4、原告方以合同目的无法实现为由要求解除合同缺乏依据，涉案项目已于2018年7月23日取得建设工程竣工验收备案证书，符合交付条件，水电煤也已接通，且大部分业主已经收房，不存在合同目的无法实现的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告方提交系争房屋户型图以证明被告向原告方销售系争房屋时提供的户型图与预售合同中的图纸不一致，被告存在误导性宣传。被告对该证据真实性、关联性均不认可，认为该户型图来源不明，无法证明是被告给原告方的，故不能证明原告方的证明目的。因原告方并无相应证据证明该户型图系被告提供，且被告对真实性亦不予认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2、原告方提交《退房通知书》复印件，称原件已经交给被告售楼处工作人员，原告方没有原件，证明原告方多次要求被告退房。因原告方未提交原件，被告对该证据真实性不认可，从未收到该通知，且认为单方通知不能引发相应法律效果。因原告方并无其他证据佐证证明其曾于该日向被告提出过退房，且被告对该证据真实性亦不予认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年12月15日，鹏新公司向徐月芳、张家骅、张倩静出具了《告购房客户书》，载明：本项目中15幢2号土地性质为商办，非住宅类物业；本项目不能办理暂住证、户口迁移及落户；本项目水、电、燃气均按照商业收费标准收费；15幢2号交房日期为2018年9月30日前；本公司承诺在销售中不使用虚假宣传或引人误解的语言如“公寓”、“住宅”、“公馆”等误导消费者，混淆房屋性质。徐月芳、张家骅、张倩静在上述告购房客户书上签字确认。同日，徐月芳、张家骅、张倩静亦在鹏新公司出具的承诺书上签字，承诺书上载明其对告知书内容充分知晓并理解，知晓该房屋性质为商办，知晓该项目水、电、物业管理等费用的收费情况，知晓该房屋不能作为居住使用，不能办理居住证或户口迁入。当日，徐月芳、张家骅、张倩静(乙方)与鹏新公司签订一份《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为104.45平方米，房屋层高为3米，总房价款为2,224,290元；乙方应于2016年12月15日支付首付款1,114,290元，并于2017年1月15日前支付111万元。甲方应于2018年3月30日前将系争房屋交付乙方。合同签订后，徐月芳、张家骅、张倩静即向鹏新公司支付房款1,114,290元。2017年5月9日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合出台一份《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，载明各区要组织开展全面检查和集中整治，严肃查处违法行为并公布典型案例；本市停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管；对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿；对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。2017年6月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》通知，载明为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合。购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。2017年7月5日，鹏新公司通过在售楼处张贴的方式向全体小业主发出《鹏飞荟都告业主书》，载明：“……，如要求解除《上海市商品房预售合同》的，我司将按以下方案执行：一、业主要求解除《上海市商品房预售合同》的，业主向我司提出申请，我司同意为其办理解除《上海市商品房预售合同》手续，申请受理时间为2017年7月14日—2017年8月4日；二、对于提出解除合同申请的业主，我司返还业主已支付房款本金加中国人民银行同期贷款利率；三、我司将在业主配合我司完成合同网签撤销手续之日起90个工作日内，将上述款项转至业主本人提供的以业主名字开户的银行账号内；……。”2017年7月11日，鹏新公司向小业主发出《鹏飞荟都告业主书修正说明》将第三条中90个工作日改为90天。2018年8月25日，鹏新公司向徐月芳、张家骅、张倩静出具一份《交房通知书》，通知其于2018年8月31日至9月3日期间前往办理交房手续。2018年11月2日，鹏新公司向徐月芳、张家骅、张倩静邮寄一份《催款函》，要求其于收到函后10日内支付剩余房款111万元。徐月芳、张家骅、张倩静于次日签收该函，但未予回复。2019年1月9日，鹏新公司再次向徐月芳、张家骅、张倩静邮寄一份《催款函》，要求其在收到函后5日内支付剩余房款。徐月芳、张家骅、张倩静于次日签收该函，但未回复。之后，徐月芳、张家骅、张倩静未再付款。鹏新公司亦未向徐月芳、张家骅、张倩静交付房屋。2019年2月2日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局向徐月芳、张家骅、张倩静出具《答复意见书》，对其反映房屋销售相关问题告知如下：“您反映鹏飞荟都(深城投十一街区)申请退房被拒绝，经核实，该项目办公部分为公寓式办公，已通过各部门的验收，且无插层、分隔等‘类住宅’行为。对于您反映的要求开发商给予退房一事，经我局协调，开发商明确表示不予退房，由于协调不成，故建议您通过司法途径解决。”之后，因双方协商未果，故诉至本院。另查，涉案项目于2018年7月23日取得建设工程竣工验收备案证书。本院认为，鹏新公司发出的《鹏飞荟都告业主书》明确同意业主可以解除《上海市商品房预售合同》。该告业主书系鹏新公司根据政府按照商业办公项目清理整顿相关政策作出的行为，面向全体业主，对徐月芳、张家骅、张倩静亦应有效。鹏新公司辩称徐月芳、张家骅、张倩静主张解约超过了告业主书规定的受理时间，故不同意解除。但徐月芳、张家骅、张倩静表示，其并未收到该告知书，也没有接到鹏新公司的电话告知，并不知晓受理时间，而鹏新公司并无证据证明其已在该时间内将告业主书有效送达徐月芳、张家骅、张倩静；且商业办公项目清理整顿相关政策并未对解除合同时间进行限制性规定，鹏新公司自行设定的办理时间并不合理。此外，该告业主书中亦未明确规定超过办理时间，业主将不再享有解除权。综上，对徐月芳、张家骅、张倩静要求解除预售合同的请求，本院予以支持。合同解除后，鹏新公司应将已收取的房款返还徐月芳、张家骅、张倩静。关于徐月芳、张家骅、张倩静主张的利息损失，因告业主书中鹏新公司承诺对于提出解除合同申请的业主，同意返还已支付房款本金加中国人民银行同期贷款利息，故对徐月芳、张家骅、张倩静主张的利息损失，本院亦予以支持，因鹏新公司至今尚未返还房款，故利息应计算至实际返还之日止。至于徐月芳、张家骅、张倩静主张的逾期交房违约金，根据合同约定，徐月芳、张家骅、张倩静付款义务在先，鹏新公司交房义务在后，故在徐月芳、张家骅、张倩静未付清房款的情况下要求鹏新公司承担逾期交房违约金缺乏依据，对此本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐月芳、张家骅、张倩静与被告上海鹏新置业有限公司于2016年12月15日签订的关于上海市嘉定区阿克苏路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海鹏新置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐月芳、张家骅、张倩静购房款人民币1,114,290元，并支付利息(该利息以1,114,290元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月15日计算至实际返还之日止)；三、原告徐月芳、张家骅、张倩静的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,831.47元，减半收取7,915.74元，由原告徐月芳、张家骅、张倩静负担501.43元，由被告上海鹏新置业有限公司负担7,414.31元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇一九年九月六日书记员  居晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。