河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初1802号   原告：李笑娥，女，1983年3月20日出生，汉族，迁西县兴城镇钓水院村360号。   委托诉讼代理人：刘振华，男，河北鸿翔律师事务所律师。   被告：迁西县中视金桥物业服务有限公司，住所地：迁西县城关紫玉街北332号二楼，统一社会信用代码：911302270966193760。   法定代表人：吴芳菲，女，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘力，男，系该公司副经理。   第三人：唐山市中视金桥房地产开发有限公司，住所地：迁西县城关紫玉街北，统一社会信用代码：91130227063125142A。   法定代表人：张志会，男，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙荣平，女，迁西县太平寨法律服务所法律工作者。   原告李笑娥与被告迁西县中视金桥物业服务有限公司（以下简称中视金桥物业公司）、第三人唐山市中视金桥房地产开发有限公司（以下简称中视金桥房地产公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李笑娥委托诉讼代理人刘振华、被告中视金桥物业公司委托诉讼代理人刘力、第三人中视金桥房地产公司委托诉讼代理人孙荣平到庭参加诉讼。本案现审理终结。   原告李笑娥向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告以下款项：物业费2160.4元（2016年7月1日至2017年6月30日）、取暖费2588元（2016年至2017年度）、施工保障金500元、拆除垃圾清运押金500元；2、本案诉讼付费用由被告承担。事实和理由：2015年1月31日，原告与本案第三人中视金桥房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发建设的楼房一套，该楼房为金桥首郡四号楼1单元26层41261号。2016年6月30日，该楼房交付使用。原告向被告交付物业费2160.4元（2016年7月1日至2017年6月30日）、取暖费2588元（2016年至2017年度）、施工保障金500元、拆除垃圾清运押金500元。后原告通过了解得知其购买的楼房交付使用时未经过竣工验收，该楼房并未达到交付使用条件，物业费用应当由第三人承担。取暖费为第一年集中供暖，依据相关法律规定不得收取。施工保障金、拆除垃圾清运押金，属于违规收费。就以上费用原告多次要求返还未果。   被告中视金桥物业公司辩称：原告于2015年1月31日与物业公司签订了物业合同，2016年6月中旬物业公司介入进行了物业服务。原告在2016年8月13日领取了钥匙，并于2016年8月18日与物业公司签订了装修管理协议，后进行了装修。实际上已经享受了物业服务，并于当年享受了正常供暖，在装修管理协议中对收取的费用（拆打垃圾清运费500元、施工队的装修保障金500元）进行了明确，因为原告没有申请验收，所以没有退还原告垃圾清运费；如果原告没有安装过水热，我公司会将装修保障金退还原告。   第三人中视金桥房地产公司辩称：原告与第三人于2015年12月31日签订了《商品房买卖合同》，合同第八条第五项有明确规定，该商品房经单体验收合格并缴纳购房款的视为商品房已达到交付使用条件，这是双方商品房买卖合同明确约定的条款。2016年8月13日原告领取了该房屋钥匙，并收到了房屋使用说明书及房屋质量保证书等一些第三人交给的验房材料，原告已经实际进行了交接、检验，并在业主签收上进行了签字，故原告要求返还物业费及取暖费的请求不应得到支持。   原告李笑娥为证明其主张提交的证据有：证据一、商品房买卖合同、入住通知、供暖费收据。拟证明1、原告于2015年1月31日在第三人处购买金桥首郡住房一套，房号为第四栋一单元26层41261号；2、该楼房于2016年6月30日交付使用，并收取原告2016年度取暖费2588元；3、原告向被告交付的取暖费为新建住宅小区首次实行整体供热取暖费，依据2016年6月21日河北物价局住房和城乡建设厅联合发布的《关于规范居民供热收费有关问题的通知》，该费用应当统一由开发商缴纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。就取暖费用被告应当向原告返还。证据二、《前期物业服务合同》、物业费收据、迁西县住建局向原告出具的金桥首郡1至8栋竣工验收备案表和证明书。拟证明1、2016年6月30日，被告向原告收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费2160.4元；2、第三人向原告交付房屋时该房屋并未通过竣工验收，验收时间为2017年2月14日。按照《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定，楼房需通过竣工验收后合格方能交付使用，且该交付应当包括交付原告及物业。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用的条件为楼房单体验收合格之条款约定，因违反法律禁止性规定应认定为无效，该楼房交付使用的条件应当为竣工验收合格；3、原、被告约定物业服务内容包括13项公共服务，其中公共部位、公共设备设施、附属建筑物和设备的维护、电梯养护、二次供水系统养护等8项内容应当按照《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定，通过竣工验收合格后方能交付使用。在该楼房竣工验收之前，以上8项内容的维护、管护费用均应由第三人承担。被告在明知楼房未经竣工验收的情况下，接受物业、开展物业服务并向原告收取物业费用，导致原告错误支出本应由第三人承担的相关设备、设施的管理和维护费用，被告和第三人对此具有故意或重大过失，就该笔费用被告应当向原告返还。证据三、《山东省物业收费管理办法》和《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》。拟证明：《山东省物业服务收费管理办法》第十六条和《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十条，均对因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费用应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业等内容作出了明确规定，证明原告因第三人未依法定条件交付楼房，原告要求被告返还物业费具有事实依据和法律依据。证据四、拆除垃圾清运押金、施工保障金收据。拟证明2016年6月30日被告收取原告拆除垃圾清运押金500元，2016年8月18日被告收取原告施工保障金500元。依据河北省和唐山市《物业服务收费管理事实办法》规定，物业管理单位不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费等费用，目前原告所购楼房已经装修完毕，被告应当向原告返还以上两笔款项。   被告中视金桥物业公司对原告证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，原告所属的河北省的文件确实存在，但是迁西县另有规定，我方根据迁发改价（2016）第28号文件规定向原告收取取暖费符合规定。所以不同意返还。对证据2真实性无异议，但对要求返还有异议，我公司确实收取了原告2016年度的物业费2160.4元，但我公司按照物业服务合同提供完整的物业服务，所以物业费2160.4元我公司不同意返还。证据3是山东省的规定与本案无关，对证据4真实性无异议，我公司确实收取了原告垃圾清运费押金500元、装修保障金500元，但原告装修结束后，经我方验收无违规（装修承诺书中的约定）行为我公司予以返还；如有违规行为，整改合格后退还。   第三人中视金桥房地产公司对原告证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，原告所述要求第三人承担第一年度取暖费用依据不足，依据迁西县物价、发改局迁发改价（2016）第28号文件的规定，该文件发布的时间是2017年11月，原告领取钥匙适用的时间为2016年8月13日，在2017年11月之前，不应实行该文件。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，原告是以金桥首郡1至8栋竣工验收备案表及证明书为双方商品买卖合同交付标准，而第三人是按双方签订的商品买卖合同第八条第五项的约定进行的交付，双方所依据的标准不同，竣工验收备案表是政府行政部门对商品房验收的备案说明，原告不能以此作为双方交付房屋的法定标准。原告所依据的建筑法、城市管理条例的一系列法规中没有明确约定必须达到竣工验收备案表的规定才能算达到交付的条件，竣工验收备案表是在2017年2月份进行备案的。证据3是原告在网上下载的山东省烟台市物业服务费收费办法，与本案没有关联性。证据4质证意见同被告质证意见。   被告中视金桥物业公司为证明其主张提交的证据有：证1、金桥首郡物业服务管理协议。拟证明被告按照协议约定收取了物业费，并按协议约定提供了物业服务。证2、承诺书。拟证明原告收到承诺书后同意承诺书规定的各项规章制度。证3、金桥首郡房屋装修管理协议书及房屋装修申请表。拟证明原告已申请装修并实际入住，其中有收取费用的明细。   原告李笑娥对被告证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，该协议能证明原告缴纳物业费的时间为2016年6月30日，但该协议中没有约定原告向其缴纳物业费的起始实时间，依据我国物业管理条例第29条规定，物业公司在接收物业时建设单位应向其转交配套设施等竣工验收资料。根据此规定，被告在接收物业时明知金桥国际1至8栋没有验收合格，其对物业接收具有重大过失，原告向被告缴纳物业费的起始时间依法应当为所购买楼房竣工验收合格之日，即2017年2月14日。证据2为原告向被告承诺前期物业合同、业主临时管理规约等内容，并无同意被告向原告违法收取物业费、取暖费、装修保障金和垃圾清运押金等费用的承诺。证据3中明确约定原告向被告缴纳了装修垃圾清运费，在此之外被告再向原告收取垃圾清运押金，明显不合理；另外，依据物业管理条例、河北省唐山市物业服务收费实施管理办法，垃圾清运费押金和装修保障金两项费用均为物业违规收费，依法应当予以返还；被告所称原告装修是否安装过水热与被告向原告违规收取装修保障金并非同一法律关系，被告无权以此理由扣押原告装修保障金，被告应通过其他法律渠道予以解决。   第三人中视金桥房地产公司对被告证据无异议。   第三人中视金桥房地产公司为证明其主张提交证据有：证1商品房买卖合同。拟证明原告与第三人是按合同第八条第五项的约定将该商品房交付原告使用。证2、房屋验收交接单。拟证明原告于2016年8月13日对该房屋进行了验收，并在业主验收一栏进行了签字。证3、收房资料交验卡。拟证明原告领房时收到了入住通知单等其他材料（房屋使用说明书、质量保证书）。证4、竣工项目审查报告。拟证明原告所购买的楼房已经通过验收，达到合格标准。证5、迁西县发展改革局、迁西县住房和城乡建设局迁发改价字（2016）第28号文件。拟证明2017年以后建设的楼房首次供暖由开发商承担，原告所购买的楼房是2016年竣工的，不适用此文件。   原告李笑娥对第三人证据的质证意见为：证据1中第八条规定，楼房交付使用条件为单体验收合格，该约定违反建筑法第61条、城市管理法经营条例第17条规定，工程未经竣工验收合格不得交付使用，该条款依法应认定无效；原告与第三人约定的交付使用条件最底线应为楼房竣工验收合格。证据2中原告对门窗、墙等内容均提出过不达标的表述，该交接单可以看出第三人向原告交付的楼房并未经验收合格。证据3、该交接卡仅显示房屋使用说明书、质量保障书，并不能证明两项材料的真实性、合法性。证据4、竣工项目审查为建设单位、勘查单位、建设单位等六各单位联合作出的，但六单位的性质仅为企业，仅能证明该楼房在2016年6月30日作了一个阶段性的验收，该验收并非竣工验收，竣工验收应当有规划、建筑、监理、消防等主管部门对建设工程进行整体的验收和监管。证据5（2016）第28号文件仅为复印件，无发改局、住建局的签章，对该文件的真实性不予认可，另外，依据河北省供热、用热办法的第35条规定，“热价实行政府定价；制定和调整居民热价，设区的市或各县市价格主管部门应举行听证会，听取用户及供热单位的意见”，迁西县并非设区的市或各县市无法对物价厅发布的文件予以更改，该文件是否获得省物价局、住建厅的准予批复不得而知；根据河北省物价局、住建厅联合发布的132号文件之规定自发文之日起执行，并未授权市、县政府调整，更改，所以证据5不具有合法性。   被告中视金桥物业公司对第三人证据无异议。   综合原、被告及第三人诉辩、举证及质证意见，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告李笑娥从第三人中视金桥房地产公司处购买迁西县金桥首郡4楼1单元26层41261号房屋一套。当日，原告（甲方）与被告中视金桥物业公司（乙方）签订金桥首郡物业服务管理协议，约定甲方所购房屋物业费为每年2160.4元。原告购买该房屋后并实际入住，原告于2016年6月30日向被告中视金桥物业公司缴纳2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2160.4元、2016年度至2017年度取暖费2588元、拆除垃圾清运押金500元，原告另于2016年8月18日向被告中视金桥物业公司缴纳施工保障金500元。   本院认为，原告李笑娥与被告中视金桥物业公司签订的物业服务管理协议合法有效，原告实际入住了所购买房屋，被告进行了物业管理服务，原告应履行缴纳物业费的义务，原告主张被告不应在该房屋未经验收的情况下收取物业费，理据不足，故原告要求被告返还物业费，本院不予支持。原告依据2016年6月21日河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅《关于规范居民供热收费有关问题的通知》主张取暖费在买房当年应由第三人金桥房地产缴纳，不得向居民用户收取。但迁西县发展改革局、住房和城乡建设局在贯彻落实上述文件时，作出了关于转发《河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知》，该通知第二条规定“省文件中第三条关于首次采暖费缴纳问题自2017年11月供暖之日起执行，文件下发前房屋买卖双方已订立购房合同的、按合同约定执行”，本案涉案房屋买卖合同签订日为2016年6月30日，原告应按该通知出台之前与被告签订的合同约定向被告缴纳取暖费，故原告要求被告返还取暖费的请求，本院不予支持。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条第二款“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费”的规定，被告向原告收取装修保障金500元，违反了上述规定，应当予以返还。垃圾清运费，被告中视金桥物业公司未提交证据证明原告因装修房屋产生了相应装修垃圾并由被告中视金桥物业公司进行清运，故垃圾清运费500元应当予以返还。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：   一、被告迁西县中视金桥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李笑娥装修保障金人民币500元、垃圾清运费人民币500元。   二、驳回原告李笑娥其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由原告李笑娥承担20.65元，被告迁西县中视金桥物业服务有限公司承担4.35元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 蔡百响     二Ｏ一九年九月十七日   书记员 柴雨生