江苏省扬州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1091民初248号 原告：王某，女，1990年1月12日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。 委托代理人：熊之扬，江苏乐助律师事务所律师。 被告：马某，男，1973年3月18日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。 被告：董某，男，1962年8月12日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。 原告王某与被告马某、董某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告王某委托代理人熊之扬到庭参加诉讼。被告马某、董某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。 2019年3月4日，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告马某名下在本院的房屋拍卖款。经审查，本院认为原告的申请符合法律规定，并于次日作出（2019）1091民初248号民事裁定书，裁定“冻结被申请人马某名下房屋拍卖款10万元。”2019年3月6日，本院对上述款项进行了冻结。 王某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马某的房屋买卖合同关系，判令被告马某向原告返还购房款48万元，并支付原告违约损失10万元；2、判令被告董某为上述返还款项及违约金承担保证责任；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告与被告马某于2017年10月19日经协商一致，签订《房地产买卖合同》一份，约定被告马某将其所有的扬州市开发区（金山花园）103幢605室房屋（约108.18平方米）以总价60万元的价格出卖给原告所有。根据合同约定，原告分别于2017年10月19日、10月25日向被告马某支付了购房定金3万元和购房款45万元。后因该房被法院查封暂停支付剩余房款。根据《房地产买卖合同》的约定，被告马某应当于收到房款当日办理该房屋所涉的抵押涤除手续。被告马某将该房屋所涉抵押解除后，由于涉及其他债权债务，该房被仪征市人民法院查封，导致无法继续与原告办理过户登记手续。被告董某因与该房屋被查封存在关联，于2017年12月21日向原告出具“担保函”一份，保证于2018年10月30日前解除该房屋的查封，并协助办理过户手续，如到期未能解封，被告董某自愿赔偿原告同地同等价值的房屋一套。原告认为，原告与被告马某签订的《房地产买卖合同》合法有效，且原告按约支付了大部分房款，两被告由于自身因素导致至今未能将房屋过户给原告。现该房屋已被法院拍卖，被告马某已不能履行合同，故原告只能请求解除合同，并要求返还房款和赔偿损失。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法公正裁决。 为证明自己的主张，原告王某提供了下列证据： 1、《房地产买卖合同》一份，证明2017年10月19日，原告与被告马某签订房地产买卖合同，马某将其扬州市开发区金山花园103幢605室房屋以总价60万元的价格出卖给原告所有； 2、《定金收条》一份，证明在合同签订当日原告支付3万元定金的事实； 3、《收条》一份，证明2017年10月25日原告按照合同约定支付购房款45万元的事实； 4、《担保函》一份，证明被告董某向原告出具担保函，承诺在2018年10月30日前负责解除涉案房屋的抵押和查封，并协助办理过户手续，如果到期不解封，董某自愿赔偿原告同地同等价值的房屋一套，也就证明董某对原告与马某之间的房屋买卖合同的履行提供了连带保证责任； 5、房屋所有权证、土地使用证各一份，证明该房屋系被告马某所有，在2017年10月25日原告将45万元购房款用于代替被告马某清偿债务，将该房屋的抵押予以解除的事实； 6、网络截图一份，证明涉案房屋已被扬州市经济技术开发区人民法院拍卖的事实。 被告马某未答辩，亦未提供证据。 被告董某未答辩，亦未提供证据。 原告为证明自己的主张提供了证据。经本院审查，原告所提证据与其陈述能够相互印证，足以证明其主张，故本院予以采信。 本案经过审理，本院认定事实如下： 2017年10月19日，马某作为“甲方”与原告作为“乙方”、扬州和润房地产中介有限公司作为“丙方”签订《房地产买卖合同》一份，约定马某将其名下位于扬州市开发区（金山花园）103-605室房屋一套（面积108.18平方米、附车库一间）出售给原告，总售价为60万元，并约定2017年10月19日支付购房定金3万元、2017年10月27日支付购房余款57万元。该合同还约定，乙方于2017年10月27日付清购房款，甲方于取得房款当天将该房屋交付乙方，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方向对方支付房款总价万分之三的滞纳金； 协议签订当日，原告向马某支付购房定金3万元。2017年10月25日，原告向马某支付房款45万元，并协助马某办理撤销抵押登记。抵押撤销后，2017年10月27日，原告与马某约好支付剩余购房款并办理产权过户手续，但原告发现上述房屋产权已被仪征市人民法院查封，无法办理产权过户手续，于是原告未向马某支付剩余房款12万元； 2017年12月21日，董某向原告出具担保函一份，内容为：“本人董某：身份证号码为。马某与王某房屋买卖合同双方签订并生效。王某已支付马某购房款人民币肆拾捌万元整。现因房屋被法院查封无法办理过户。本人保证在2018年10月30日前解除查封，并协助办理过户手续。如果到期未解封，本人自愿赔偿对方同地同等价值的房屋一套。”此后，董某未能偿还相关债务，导致上述房屋未能解封，现该房屋已在法院强制执行程序中被依法拍卖。 本院认为，一方当事人不履行合同义务，致使合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，案涉房屋已被拍卖，马某已无法履行《房地产买卖合同》所负的产权过户义务，致使原告购买房屋取得房屋所有权的合同目的不能实现，据此原告有权解除双方的房屋买卖合同关系，故本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状，并要求赔偿损失。本案中，原告已向马某支付的房款48万元，应由马某向原告返还。由于马某的原因导致房屋无法过户，马某对《房地产买卖合同》不能继续履行存在过错，属违约方。据此原告要求马某给付占用资金的损失有法律依据，且原告主张的违约金数额10万元不超过双方就违约金在合同中的约定标准，也未超出法律保护的范围，故本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。对于原告的第三项诉讼请求，原告提供了董某出具的《担保函》一份，该《担保函》依法可认定为保证人董某与原告订立的书面保证合同，再依据我国《担保法》第十九条的规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，董某提供的保证方式应为连带责任保证，保证范围约定不明确时，保证范围应包括违约金、诉讼费、保全费等马某所应承担的全部债务，故本院对原告的第三项诉讼请求予以支持。被告马某、董某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应视为其对自身诉讼权利的放弃，本案依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王某与被告马某于2017年10月19日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告马某于本判决生效之日起十日内给付原告58万元； 三、被告董某对上述债务承担连带给付责任。保证人董某承担偿还责任后有权向债务人马某追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元、保全费1020元、公告费600元，合计4320元由被告马某、董某负担（此款原告已预交，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 长  王睿冰 人民陪审员  何承英 人民陪审员  魏 华 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  冯奕睿