上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27259号原告：王迎春，男，1973年2月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：何俊，女，1977年12月14日出生，回族，户籍地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李鹏(被告丈夫)，男，住上海市松江区。原告王迎春与被告何俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王迎春，被告何俊及其委托诉讼代理人李鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王迎春向本院提出诉讼请求：请求判令被告何俊支付在其违约期间的迟延违约金人民币(币种下同)1万元。事实和理由：按照双方约定，被告应在2016年1月20日付清首付款140万元，被告确实于2016年1月20日当日付清了140万元。同年2月1日，被告要回了70万元，此时被告已经构成违约。原告向被告要回该钱款无果。同年3月26日，被告支付给原告121万元，当日被告与原告签订了借款抵押合同并做了抵押登记，将首付款中剩下的70万元，加上121万元，抵押合同借款金额写的是196万元，但实际借款金额为191万元。综上，被告至今没有履行买卖合同中的房屋首付款义务，故原告主张部分迟延支付违约金，原告遂诉至法院要求判如所请。诉讼过程中，原告王迎春将诉请明确为：要求被告何俊支付以70万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年2月27日至2016年3月26日止计算的被告逾期支付首付款的逾期付款违约金1万元(零头取整)。被告何俊辩称，不同意原告诉请，涉案房屋买卖合同已有生效判决，明确载明被告已经支付了首付款及房款，双方房屋买卖合同纠纷已经经过另案一、二审判决并予以确认，被告足额按时支付了首付款，不存在违约情形。且在前案审理过程中，本案原告作为被告提起了反诉，生效判决对双方在履约过程中明确判定是本案原告违约，希望以生效判决书为准。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告王迎春与被告何俊签订《房地产买卖居间协议》1份，约定由被告受让原告自有的坐落于上海市闵行区漕宝路1467弄12区49号502室房屋。本协议签署后，被告向原告支付定金5万元。协议签订时，原、被告均知晓涉案房屋上存在抵押权人分别为李帅、张展明的两个抵押登记。2015年12月11日，原告王迎春(作为出售方，签约甲方)与被告何俊(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，合同第六条约定在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)中约定如下违约责任：(1)甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订该合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除该合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三中约定如下付款协议：1、首期房价款：乙方已在甲、乙双方签订该合同前通过居间方转付甲方定金5万元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订该合同并申请办理公证手续(若有)后于甲方偿还贷款当日且不晚于2016年1月20日内直接支付甲方部分首期房价款计135万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后的伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计135万元。申请贷款：乙方应于签订该合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。3、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押登记(若有)注销后(不得晚于该合同第六条约定的时间)内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。4、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年1月20日，被告向原告支付房款135万元。至此，被告共计向原告支付房款140万元。2016年2月1日，原告向被告退还50%首付款70万元。2016年3月23日，原告王迎春(签约甲方)与被告何俊(签约乙方)签订《补充协议》1份，载明甲方未按照《上海市房地产买卖合同》约定完成涤除抵押事宜，已构成事实违约；乙方表示仍愿意购买该房屋，并要求继续履行甲乙双方所签署的买卖合同，鉴于此，经甲乙双方友好协商因由甲方违约而约定的相应弥补措施如下：甲方自行筹集款项，于2016年3月27日前偿清抵押权人为张展明的抵押债务，并至房地产交易中心处理撤销抵押事宜；甲方应于本协议签订后向人民法院提起诉讼或采取其他措施涤除抵押权人为李帅的抵押权，甲方完成涤除上述抵押权的期限为2016年7月30日前，且双方约定于2016年3月25日前往居间方协助将房屋交付给乙方，同时办理相关交房手续及水电煤等更改为乙方姓名。若甲方未能在协议约定的时间内处理上述事宜，视为甲方再次违约，甲方应于违约事项发生之当日退还乙方已付房价款70万元，并向乙方支付违约金56万元；若甲方涤除抵押权后延期履行过户手续，每超过一日，甲方应按房屋成交价的0.05%支付滞纳金。若乙方同意给予甲方宽限期，双方可再次达成补充约定。2016年3月26日，双方签订《补充协议(二)》1份，约定：甲方在办理张展明及李帅两项个人抵押注销手续时，在乙方向甲方支付购房首付款140万元的前提下，甲方无法同时办理该房地产抵押注销手续，导致交易产生的不确定因素，因此甲方同意乙方将上述购房首付款140万元作为借款在该交易房地产设置关于何俊的个人抵押，抵押金额为196万元，该抵押金额包括乙方向甲方支付的购房首付款140万元及甲方向乙方追加撤销该房地产张展明及李帅两项个人抵押注销手续而增加的借款56万元。双方还对抵押权的注销时间及注销条件作了约定：甲方办理该交易房地产关于李帅的个人抵押注销手续(张展明的抵押注销手续已办理完毕，且甲方保证能与乙方顺利办理该交易房地产转让过户手续)时，甲、乙双方应无条件同时办理该房地产关于何俊的个人抵押注销手续后，则视为甲方已收到乙方支付的房价款140万元。若双方办理转让过户手续后，乙方同意放弃抵押金额196万元所产生的利息。2016年3月26日，何俊(甲方)与王迎春(乙方)签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额191万元，借款期限为壹个月，自2016年3月26日起至2016年4月25日止。502室房屋为抵押物，该房地产抵押物价值为500万元。同日，何俊与王迎春就涉案房地产向上海市房地产登记抵押申请，确定债权金额为191万元(余额抵押)，债务履行期限为2016年3月26日至2016年4月25日。2016年3月26日，被告向原告汇款70万元。故王迎春收到何俊支付的实际房款为140万元。另查明，2016年3月，王迎春就其与抵押权人李帅抵押合同纠纷一案向上海市闸北区人民法院(现为上海市静安区人民法院)起诉，2017年5月24日，王迎春向该法院申请撤回对李帅的起诉。再查明，本案被告何俊起诉本案原告王迎春的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案，该案诉讼期间，王迎春以解除其与何俊签订的《上海市房地产买卖合同》为由提出反诉，本院经合并审理后于2017年8月27日作出(2016)沪0112民初22105号民事判决书，判决：一、确认何俊与王迎春于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、王迎春于本判决生效之日起十日内负责涤除上海市闵行区漕宝路1467弄12区49号502室房屋抵押权；三、王迎春于其履行上海市闵行区漕宝路1467弄12区49号502室房屋抵押权涤除之日起十日内，协助何俊办理上海市闵行区漕宝路1467弄12区49号502室房屋的产权过户至何俊名下的手续；四、何俊于王迎春履行第二项判决主文所确定的义务之日起十日内向王迎春支付剩余购房款195万元；五、王迎春于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区漕宝路1467弄12区49号502室房屋交付给何俊；六、王迎春于本判决生效之日起十日内支付何俊自2016年8月5日起至上述房屋实际过户日止按每日700元计算的违约金；七、驳回王迎春的反诉请求。后因本案原告王迎春不服上述一审判决提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2018年7月5日作出(2018)沪01民终4067号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议(二)》、《房地产抵押借款合同》等证据，被告提供的(2016)沪0112民初22105号民事判决书、(2018)沪01民终4067号民事判决书等证据以及原被告的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议等一系列文件系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。履约过程中，双方发生争议，现已有生效判决书对涉案房屋买卖合同是否解除或继续履行以及如何履行作出认定。本案的争议焦点在于：原告主张的2016年2月27日至2016年3月26日期间，被告是否有违约情形。对此，原告认为被告之前是按时支付了首付款，但被告在2016年2月1日基于涉案房屋上的抵押问题就索回70万元，故被告在该期间没有足额支付首付款，存在违约，违约始于被告在2016年2月1日要回70万元起。被告则认为，被告足额支付首付款不存在违约行为，生效判决明确判定双方在履约过程中系原告违约。被告支付首付款后，原告就应该撤销抵押，但至同年2月1日，原告没有撤销抵押。本院认为，合同系双方当事人权利义务对等之产物，被告作为买受人负有按时付款之义务，原告作为出售方亦负有涤除抵押、过户交房之义务。合同履行过程中，当事人协商一致，可以变更合同。本院注意到，据双方签订的涉案房地产买卖合同约定，原告应将被告支付的首付款专项用于偿还抵押权人的借款余额，如有不足，应自行补足。原告须于签署本合同后的伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。然在涉案合同履行过程中，被告已经按约、足额支付了首付款，但原告并未按约偿还借款、办理注销抵押手续。在此前提下，原告于2016年2月1日退还了被告70万元首付款，系双方合意之结果，不能据此认定为被告违约，何况当时的违约方为原告。之后，双方经协商达成了一系列给予原告注销抵押的宽限期、保障房屋买卖合同顺利履行的协议。至于协议的性质认定及后续双方履行的情况和处理，均已由生效判决书所认定，本案并不涉及。故评判原告退还被告该70万元至被告再次支付原告70万元期间的行为，可以反映出作为守约方的被告为降低交易风险与原告协商一致后给予原告履行宽限期的过程。被告没有违约，无需支付违约金。综上所述，原告的诉请毫无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王迎春的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇一九年九月二十五日书记员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。