广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤民终793号上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（原名广州市鹤洞农村信用合作社）。住所地：广东省广州市荔湾区。负责人：车铭。委托诉讼代理人：司复兴，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄奕溪，男，1956年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨恒勤，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海南矿集团实业公司（原名南海市南矿集团实业公司）。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华。原审第三人：佛山市南海区南矿集团工业公司（原名南海市南矿集团工业公司）。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华。原审第三人：佛山市南海区南矿集团公司（原名南海市南矿集团公司）。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：王雪华。上诉人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与被上诉人黄奕溪、佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）及第三人佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。农商行荔湾支行上诉请求：撤销原审判决，并准许执行广州市中级人民法院（2001）穗中法执字第1629号执行裁定查封登记在南矿实业公司名下的位于佛山市南海区××镇××号××花园××阁2609房（以下简称案涉房产）。本案一、二审诉讼费用由被上诉人及原审第三人承担。事实与理由如下：（一）一审法院认定“黄奕溪本享有工程款优先权，其未通过司法途径解决与南矿实业公司欠付工程款纠纷虽有一定不适当性，但该权利值得考虑优先予以保护”属于事实认定不清，导致适用法律错误。本案中，无证据显示黄奕溪向南矿实业公司主张过工程款优先权。即使本案存在黄奕溪所称的工程款问题，黄奕溪与南矿实业公司最终实际履行的是拟通过拍卖案涉房屋收回款项来偿还工程款，这即说明黄奕溪该行为当时要求的是卖了房屋使工程款能得到清偿，而非得到房屋。因广州市中级人民法院在黄某棉执行异议之诉一案已查明上述房屋拍卖黄某棉竞拍后并未实际支付款项，因此拍卖无效。拍卖无效，只是拍卖的结果无效，但黄奕溪与南矿实业公司实际履行的是拟通过拍卖案涉房屋收回款项偿还工程款的行为本身并不会改变，即黄奕溪当时要求的是卖了房屋使工程款能得到清偿的行为并不会改变。因此，黄奕溪对南矿实业公司享有的至多就是工程款的债权请求权，而非物权请求权。（二）根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，即南矿实业公司是案涉房产的所有权人，执行行为符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”不动产物权以登记为公示生效的要件，案涉房产登记在南矿实业公司名下。从物权公示的角度看，南矿实业公司是案涉房产的所有权人。南矿实业公司作为本案被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，执行法院依法裁定查封、拍卖南矿实业公司名下案涉房产以清偿债务，执行行为符合法律规定。（三）黄奕溪没有任何足以阻却法院执行的实体权益。南矿实业公司是全民所有制企业，即是国有企业，国有企业处置国有资产，必须遵守相关法律法规的强制性规定。黄奕溪主张案涉房产以物抵债，但该抵债行为未经依法评估及审计、未进入产权交易市场竞价交易、低价处置，侵害国有资产，该处置行为无效。退一步讲，案外人执行异议的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。即使黄奕溪主张的工程款抵房真实合法，该协议的目的在于消灭其对南矿实业公司的债权而非单纯的房屋买卖、不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该抵债行为并不能阻却上诉人基于生效法律文书申请强制执行。黄奕溪口头辩称：第一，对上诉理由第（一）条，是农商行荔湾支行对一审判决认定事实的误解。因为一审判决所表明的是黄奕溪与南矿实业公司之间存在给水工程承包关系，故黄奕溪本享有案涉房产。一审判决强调的是本享有案涉房产，并未对工程款优先权进行处理，故农商行荔湾支行是对一审判决存在误解。第二，对上诉理由（二）、（三）条，已在此前的一审和执行异议中多次强调，并非是新的事实和理由，因此答辩意见也与之前意见相同，也与一审判决认定部分一致。第三，农商行荔湾支行提到双方有恶意串通，应当进行举证。黄奕溪与南矿实业公司之间就双方的关系签订了非常多的协议，时间跨度也很长，农商行荔湾支行所谓的恶意串通是没有任何依据的。农商行荔湾支行向一审法院起诉请求：一、撤销广州市中级人民法院（2018）粤01执异175号执行裁定；二、准许执行广州市中级人民法院（2001）穗中法执字第1629号执行裁定查封登记在南矿实业公司名下的案涉房产；三、本案诉讼费由黄奕溪及南海实业公司、南矿工业公司、南矿集团公司承担。事实与理由如下：（一）根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，即南矿实业公司是案涉房产的所有权人，执行行为符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记物权为公示生效的要件，案涉房屋登记在南矿实业公司名下。因此，以物权公示的角度来看，南矿实业公司是案涉房屋的所有权人，南矿实业公司作为本案被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，执行法院依法裁定查封、拍卖南矿实业公司名下的位于佛山市××路××花园的案涉房产以清偿债务，执行行为符合法律规定。（二）黄奕溪没有任何足以阻却法院执行的实体权益。南矿实业公司是全民所有制企业，即国有企业，国有企业处置国有资产，必须遵守相关法律的强制性规定。黄奕溪主张案涉房产以物抵债，但该抵债行为未经依法评估及审计、未进入产权交易市场竞价交易，抵价处置，侵害国有资产。该处置行为无效。退一步讲，案外人执行异议的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。即使黄奕溪主张的工程款抵房真实合法，该协议的目的在于消灭其对南矿实业公司的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，故不能认定依据以房抵债协议产生的物权期待权及物权本身，该抵债行为并不能阻却农商行荔湾支行基于法律文书申请强制执行。向法院提交（2017）最高法民终354、356号两份判决书，该判决书的核心思想是当事人之间以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，以物抵债协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，简单而言是债务人履行债务的另一种方式，不必然的引起房屋权属的变更，债权人只有债权请求权而非物权，以物抵债的债权并不优先于其他债权，损害了其他与房产登记权属人有其他债权债务关系的当事人的合法救济途径，所以不能认定抵债协议能产生物权的期待权及物权本身，不能阻却其他合法第三人基于有效法律文书申请强制执行。而且今年3月最高院出台了关于抵债协议的司法解释，明确规定了法院不得依抵债协议出具裁定书，而根据最高人民法院执行局在发布会对这个解释的说明，抵债协议有可能侵害到其他合法债权人。抵债协议如果人民法院出具裁定将可能导致物权变动，侵害其他合法人的权利，也就是说抵债协议不能有这个效果。综上，黄奕溪对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。广州市中级人民法院（2001）穗中法执字第1629号执行裁定应当继续执行。一审法院认定事实：一审法院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力，该判决判令：一、南矿实业公司在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息，并按中国人民银行规定计收复利，其已付的578元利息从中抵扣；二、南矿集团公司、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任，等。经广州市鹤洞农村信用合作社申请，一审法院于2001年10月28日以（2001）穗中法执字第1629号立案执行。广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。在执行过程中，一审法院作出（2001）穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于佛山市南海区××镇××号××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、2401、2501、2701、2801和银×阁410、810、1910共17套房屋及首层3号铺。2015年7月15日，一审法院作出（2001）穗中法执字第1629号执行公告，公告称准备对上述房产及对应的土地进行评估、拍卖处理，如有异议，请求公告之日起十天内，即2015年7月24日前，书面向一审法院提出等。根据黄奕溪提交的证据显示：2000年11月10日，南矿实业公司与黄奕溪签订《商品房购销合同》约定，南矿实业公司将××花园首层03号铺，面积共115.85平方米，以总金额为1737750元出售给黄奕溪，南矿实业公司须于2001年11月10日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付黄奕溪使用。该合同中第八条有关付款时间部分约定为空白，即对黄奕溪应付购房款未作任何约定。2001年7月5日，南矿实业公司与广东国安水电消防工程有限公司（黄奕溪）签订《××花园室内给水施工合同补充协议（二）》，该协议中载明：“在1997年9月11日，甲、乙双方签订了“××花园室内给水工程合同”，双方确认该工程总造价5433184元。乙方现已完成室内的全部管道工程，甲方也已经支付750000元工程款，后又在2000年11月10日签订了以铺位抵偿乙方工程款的补充协议。后由于各种原因工程暂停施工，为了重新完成工程，现甲、乙双方经多次协商，报上级同意，定出如下补充协议：一、甲方以××花园首层三号铺位，面积115.85平方米作价1737750元给乙方以抵偿工程款。二、甲方再以××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611共10套844.60平方米商品房，作价2622923元给乙方以抵偿所欠黄奕溪的工程款，剩余的工程尾款322511元作工程保修款。三、经供水部门验收之日起全部以上物业属乙方所有，同时全部抵偿给乙方的物业作为××花园给水工程的最后结算。四、本协议保修期为一年，从该工程通过验收之日起，一年保修期满后，甲方欠乙方322511元的工程尾款甲方保证五天内全部结清。五、本协议签订后，甲乙双方即时签订《广东省商品房买卖合同》并在三天内呈送黄岐房管所一份备案，确定产权人为黄奕溪，确保以上抵偿物业所有权属黄奕溪个人所有。六、在甲方办妥第五条约定手续后的当日，乙方即马上安排施工，并在签订协议后120天内完成××花园三栋楼顶水池的供水……”双方另对未能办妥房产证及未能按协议内容执行完成室内给水工程的违约责任作了约定。2001年8月2日，南矿实业公司与黄奕溪签订《广东省商品房买卖合同》约定，南矿实业公司将××阁25和26层07、08、09、10、11号房，面积共844.60平方米，总金额为2622923元出售给黄奕溪。其中第六条付款方式及期限约定，其他方式，以房抵偿工程款，具体见《××花园室内给水施工合同补充协议（二）》。2003年6月3日，南矿实业公司与广东国安水电消防工程有限公司签订《补充协议（三）》，该协议落款部位由南矿实业公司加盖公章，由黄奕溪个人签名。该协议中载明：“甲方双方在建设××花园的过程中，一直本着平等互利、友好协商的原则。2001年7月，甲方因资金不足，以××花园的10个套间抵偿工程款，完成了大部分室内给水工程。现为尽快完成工程，交付业主入住，经充分协商，特制订如下补充协议：一、2001年7月5日，甲方已将××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611共10套抵押给乙方，现甲方再以××花园××阁2401、2501、2701、2801、银×阁410、810、1910共7个套间抵偿给乙方，合共17套。抵偿期间自供水部门验收合格后3个月。在抵偿期间，若甲方有资金支付给乙方，则乙方无条件退还相应的套间给甲方。抵偿期满后，则通过有关部门将抵偿物通过评估机构评估拍卖后，按评估拍卖的资金结算给乙方作抵偿，多退少补，今后甲、乙双方按第一份合同总工程款5433184元结算工程款。二、乙方必须在该补充协议签订之日起4个月内完成室内水工程，并在5个月内办好验收手续。三、如甲方不按协议执行，若乙方未能执行完成给水工程，甲、乙双方则按2001年7月5日甲、乙双方签订的《××花园室内给水施工合同补充协议（二）》执行。……原1997年9月11日签订的“××花园室内供水工程施工合同”、2000年11月10日签订的购商铺补充协议、2001年7月5日签订的《××花园室内给水施工合同补充协议（二）》与本协议具有同等的法律效力。2003年11月12日，南矿实业公司与黄奕溪签订《和解协议书》，载明：“乙方向南海区人民法院起诉甲方拖欠××花园给水工程款1737750元一事，现经双方充分协商，一致达成如下如解协议：一、甲方确认乙方前期给水工程款1737750元。二、甲方将××花园首层3号铺作价1737750元作为上述工程款付给乙方，该铺位的房产所有权归乙方所有。三、甲方在水工程验收合格之日起三个月内到房管部门将××花园首层3号铺的所有权登记在乙方名下，所需费用由甲方负责。四、甲方如在水工程验收合格后三个月内未能将上述铺位在房管部门办理登记手续，则需按欠款总额的银行同期贷款利息支付利息给乙方，直至乙方取得该铺位的所有权登记为止。五、本协议一式叁份，甲、方双方各执一份，递交南海区法院一份，自双方签名盖章后生效。2003年11月20日，广东省佛山市南海区人民法院就黄奕溪诉南矿实业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2003）南民三初字第416《民事调解书》，确认双方达成的和解协议，内容为：一、被告南矿实业公司确认欠原告黄奕溪××花园给水工程款1737750元；二、被告南矿实业公司将座落于佛山市南海区××号××花园首层3号铺作价1737750元作为上述工程款付给原告黄奕溪，该铺位的房产所有权归原告黄奕溪所有；三、被告南矿实业公司需在××花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内到房管部门将××花园首层3号铺的所有权登记在原告黄奕溪名下。所需费用由被告南矿实业公司承担；四、若被告南矿实业公司在××花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内未能将上述铺位在房管部门办理登记手续，则需按欠款总额的银行同期贷款利息支付利息给原告黄奕溪，直到原告黄奕溪取得该铺位的所有权登记为止。五、案件受理费18699元，财产保全费9020元，合共27719元，由南矿实业公司负担。被告南矿实业公司应于2004年2月12日前付清。2003年11月20日，广东省佛山市南海区人民法院就黄奕溪诉南矿实业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2003）南民三初字第415《民事调解书》，确认双方达成的和解协议，内容为：一、被告南矿实业公司确认欠原告黄奕溪××花园给水工程款2725434元；二、被告南矿实业公司将座落于佛山市南海区××号××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801及银×阁410、810、1910共17套房的所有权抵押给原告黄奕溪，并由被告南矿实业公司到房管部门办理抵押登记手续，所需费用由被告南矿实业公司负责。三、被告南矿实业公司需在××花园给水工程经有关部门验收合格之日起三个月内尽快回笼资金给原告黄奕溪，原告收到被告的全额欠款后退回相应的房屋给甲方。若被告在三个月内不能回笼资金给原告，则通过法院确认的评估机构评估上述房产，评估后，依照法律程序拍卖，所得款项用于支付所欠原告工程款，多退少补。案件受理费23637元，财产保全费14020元，合共37657元（原告已预交），由被告负担。被告应于2004年2月12日前付清。2004年3月16日，南矿实业公司（为甲方）与黄奕溪（为乙方）签订《协议书》，载明“为便于甲、乙双方尽快处理双方的债权债务，根据（2003）南民三初字第415、416号民事调解书达成的和解协议，双方经进一步协商，达成如下履行条款，以资共同信守：一、民事调解书协定甲方抵押给乙方房产，即××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801及银×阁410、810、1910共17套房以及首层3号铺，全部卖给乙方作为冲抵甲方欠乙方工程款4463184元，乙方不得再向甲方主张债权，双方债权债务完结。二、乙方承建甲方××花园的给水工程，按双方约定，保修期为一年。甲方在保修期内双方约定由甲方留置上述房号中的银×阁810、1910两套锁匙，待工程保修期届满，乙方依约履行保修义务后甲方再交给乙方锁匙。三、乙方可以自行处理上述房产，可以选择评估及拍卖，但所有费用均由乙方承担，甲方不再承担任何责任。四、乙方签约后10天内将××花园下述水工程资料交付给甲方（原件）……五、甲方已将所属房号冲抵完乙方工程款，甲、乙方应在签约后三个月内，甲方负责过户上述房产给乙方，乙方均应给甲方开具工程款4463184元的发票，加上原来甲方已付乙方工程款106万元，乙方未开具发票，此次一并开给甲方。六、甲方负责把上述的全部17套房及首层3号铺的房产过户给乙方（办房产证给乙方）所需费用按国家房管部门的买卖房屋的费用各自负责（乙方负责房管部门办理房产证的收费附表客户部份）其他费用由甲方负责……。”另查明，2017年2月，黄奕溪提出案外人异议，要求解除对案涉××花园首层3号商铺的查封，并停止评估、拍卖。一审法院于2017年4月28日作出（2017）粤01执异61-77号执行裁定，认为：“虽然黄奕溪在2004年3月与南矿实业公司达成以17套案涉房产抵偿工程款的协议，并以公开拍卖方式转让给黄某棉，但案涉房产至今仍登记在南矿实业公司名下，现黄奕溪又承认通过拍卖已实现工程款债权，上述房产的所有权属于黄某棉所有，即黄奕溪在本案中对17套案涉房产没有主张排除执行的实体权利，故此，黄奕溪不具备提出案外人异议的主体资格”，遂驳回黄奕溪的异议申请。2017年11月28日，一审法院就原告黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤与被告农商行荔湾支行、第三人南矿实业公司、佛山市南海区南矿集团工业公司、佛山市南海区南矿集团公司案外人执行异议之诉一案，作出（2017）粤01民初327-344号民事判决，该判决中一审法院认为：“……本案中，2004年3月2日，南矿实业公司和黄奕溪签订《协议书》，指定由佛山市南海拍卖行对案涉房产进行拍卖。2004年3月17日，佛山市南海拍卖行与黄某棉签署了南拍成字（2004）第2号《拍卖成交确认书》，同日，佛山市南海拍卖行发函给黄某棉，上述《拍卖成交确认书》及函件显示黄某棉以成交价2601900元拍卖竞得南海区黄岐××花园房产一批，目前被告并无证据否定上述拍卖行为的效力，据此可以认定黄某棉已在一审法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。其次，佛山市海鹏物业管理有限公司于2017年10月26日出具的《证明》显示案涉房产的业主系黄某棉，自2011年11月到2016年6月份的物业费、卫生费、税费一直由其公司收取，且有原告提供的形成时间在一审法院查封前的电费缴交温馨提醒及发票等证据予以佐证，上述证据可以证明原告在案涉房产查封之前已经合法占有案涉房产。再次，南矿实业公司出具的《情况说明》称由于南矿实业公司资不抵债，对于以物抵债的业主，无法协助其开具相应的购房发票，故未能协助办理房产过户手续。目前亦未有证据证明原告对案涉房产未过户存在过错，应视为案涉房产非因买受人自身原因未办理过户登记。但在关于黄某棉是否支付了案涉房产购房款的问题上，一审法院认为，原告在异议审查程序中称黄某棉通过支付现金和转账的方式向黄奕溪支付了全部房款，但其在异议审查及本案审查过程中，均未提供相应支付凭证，仅凭黄奕溪出具的《情况说明》不足以证明黄某棉已经支付案涉房产购房款的事实。因此，原告要求不得执行案涉房产的诉讼请求因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院不予支持。至于原告要求确认黄某棉通过拍卖获得案涉房产的拍卖行为、成交确认书合法有效的诉讼请求因不属于执行异议之诉审理的诉讼请求范围，原告可另循法律途径处理。至于原告要求确认案涉房产属其所有的诉讼请求，一审法院认为，本案中，案涉房产登记在南矿实业公司名下，该登记对外具有公示效力。现原告根据拍卖成交确认书、佛山市南海拍卖行发给黄某棉的函件等证据只能证明其对案涉房产享有债权请求权，并不能证明其对案涉房产享有物权请求权。由于原告提供的证据不能证明案涉房产的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，故对原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告认为南矿实业公司系国有企业，其转让资产未通过法定程序进行评估，亦未在依法设立的产权交易机构公开转让，侵害国有资产及债权人利益的理由。一审法院认为，本案中，南矿实业公司在法院调解其与黄奕溪建设工程施工合同纠纷两案后，为了结其所欠工程款，将案涉房产以物抵债给黄奕溪，案涉房产也是按照南矿实业公司与黄奕溪的共同约定进行评估拍卖，该种情形并不适用《企业国有资产交易监督管理办法》相关规定，故一审法院对被告的上述理由不予采信。综上所述，原告的诉讼请求因没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院于2017年11月28日作出判决驳回原告黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤的诉讼请求。2017年12月25日，黄奕溪与黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤签订《和解协议》，载明：黄奕溪2004年3月5日委托佛山市南海拍卖行拍卖佛山市南海区××镇××号××花园17套房屋（××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、2401、2501、2701、2801；银×阁410、810、1910）及佛山市南海区××镇××号××花园一层03号商铺（以下简称标的房产），黄某棉于2004年3月17日通过拍卖中标购买标的的房产。现（2017）粤01民初327-344号民事判决认定黄某棉不具有上述标的房产的产权，基于上述原因，黄某棉的继承人--黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤（“乙方”）认为黄某棉当初购买上述房屋取得房屋产权的目的因生效判决而无法实现，由此乙方认为黄某棉与甲方通过拍卖建立的房屋买卖关系不能成立，要求甲方退回购房款。甲乙双方为彻底解决此纠纷经平等协商，自愿达成协议如下，以兹共同遵守：1、基于生效判决原因，双方确认甲方与黄某棉关于标的房屋的房屋买卖法律关系自始均未成立。故本协议签订当日，甲方一次性将购房款260.19万元人民币退还乙方。2、本协议签订的当日，乙方将标的房屋移交给甲方，移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，乙方从标的房屋内搬走。3、鉴于（2017）粤01民初327-344民事判决认定黄某棉不具有上述标的房产的产权，双方确认甲方与黄某棉关于标的房屋的房屋买卖法律关系自始均未成立。为此，因乙方及黄某棉在2004年3月至2017年12月25日期间使用标的房屋，乙方愿意为上述承租行为按照18000元/月的费用支付给甲方。上述费用也需在本协议签订当日支付完毕。2018年3月28日，案外人黄奕溪就一审法院作出的（2001）穗中法执字第1629号执行裁定查封的执行标的提出书面异议。一审法院经审查后认为：关于申请执行人农商行荔湾支行提出黄奕溪对同一执行标的提出重复异议的问题。对于案涉的××花园首层3号商铺，黄奕溪曾于2017年2月提出书面异议，称上述案涉房屋以物抵债给其后又通过拍卖方式卖给黄某棉，应属于黄某棉所有。一审法院以（2017）粤01执异61-77号执行裁定认为黄奕溪对案涉房产没有主张排除执行的实体权利，不具备提出案外人异议的主体资格，遂驳回其申请。在上述案件中，一审法院并未就黄奕溪是否对执行标的具有足以排除强制执行的实体权利的问题进行审查。现黄奕溪以其对案涉房屋享有所有权为由提出标的异议，不属于重复异议。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在一审法院执行过程中，黄奕溪对案涉房屋提出执行异议，一审法院审查后作出了（2018）执异字第175号执行裁定，裁定中止对佛山市南海区××号××花园××阁2609房的执行。农商行荔湾支行对一审法院（2018）执异字第175号执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。本案双方争议的焦点是黄奕溪对案涉房屋是否享有实体权利以阻却农商行荔湾支行申请执行。对此，一审法院分析如下：首先，农商行荔湾支行依据一审法院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决申请执行后，一审法院于2015年4月9日才查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于佛山市南海区××镇××号××花园案涉房产。农商行荔湾支行有怠于行使自己权利之嫌。其次，根据黄奕溪提交的证据，1997年，南矿实业公司在建设××花园项目中将给水工程交付黄奕溪施工，此后，由于南矿实业公司建设资金出现问题，在给水工程未完工情况下，南矿实业公司先后将××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、2401、2501、2701、2801及银×阁410、810、1910共17套房抵押给黄奕溪，以此向黄奕溪担保完成给水工程，另以××花园首层3号铺抵偿欠付黄奕溪的工程款1737750元。前述抵押行为及以物抵债行为曾经佛山市南海区人民法院（2003）南民三初字第415、416号民事调解书予以确认。此后，双方为确保给水工程完工，又于2004年3月16日签订《协议书》，再次达成协议由南矿实业公司将××花园××阁2507、2508、2509、2510、2511、2607、2608、2609、2610、2611、23A01、2501、2701、2801及银×阁410、810、1910共17套房以及首层3号铺，全部卖给黄奕溪作为冲抵南矿实业公司欠黄奕溪工程款4463184元，黄奕溪不得再向南矿实业公司主张债权，双方债权债务完结。该协议中确定黄奕溪可以自行处理上述房产，可以选择评估及拍卖方式实现。现案涉房屋登记在南矿实业公司名下，可认定××花园项目已竣工，即黄奕溪承包给水工程亦已完工。而此后，黄奕溪将上述房产拍卖由黄某棉竞拍成功。再次，根据生效（2017）粤01民初327-344号民事判决认定，根据佛山市海鹏物业管理有限公司于2017年10月26日出具的《证明》，黄某棉的继承人，即异议人黎和弟、麦映红、黄结芳、黄雪芳、黄肖芳、黄翠芳、黄世坤已实际占有涉及房产。由此可见，黄奕溪拍卖出售房产的买受人已实际占有案涉房产，即黄奕溪已交付上述房产给买受人。由此亦可认定，黄奕溪交付案涉房产前已实际占有案涉房产。最后，根据南矿实业公司出具的《情况说明》，该司对将案涉房产抵偿黄奕溪，以冲抵南矿实业公司拖欠的工程款4463184元是确认的，而南矿实业公司在《情况说明》中亦称因其司资不抵债，对于以物抵债的业主，无法协助其开具相应的购房发票，未能协助办理房产过户手续。综上，本案黄奕溪提交的证据形成较完整的证据链，可证明其与南矿实业公司之间存在给水工程承包关系。故，黄奕溪本享有工程款优先权，其未通过司法途径解决与南矿实业公司欠付工程款纠纷虽有一定不适当性，但该权利值得考虑优先予以保护。从黄奕溪与南矿实业公司签署协议来看，双方已形成以物抵债关系，该抵债存在于一审法院查封案涉房产之前，而黄奕溪已实际占有，且目前亦未有证据证明黄奕溪对案涉房产未过户存在过错，故黄奕溪对案涉房屋已享有准物权。2018年8月22日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民初412号民事判决，驳回农商行荔湾支行的全部诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据本案双方当事人在诉讼中的举证、质证和诉辩陈述，本院对农商行荔湾支行上诉对一审判决认定事实和适用法律所提出的异议，作如下认定：一、关于以案涉物业抵偿工程款的效力问题。首先，南矿实业公司与广东国安水电消防工程有限公司（黄奕溪）签订的《××花园室内给水施工合同补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《广东省商品房买卖合同》等多份合同，南矿实业公司一直对拖欠黄奕溪工程款没有异议，且经人民法院生效民事调解书认定，证明南矿实业公司与黄奕溪之间存在真实的债权债务关系。其次南矿实业公司与黄奕溪在协商解决工程款过程中签订了多份合同，部分合同及调解书的确存在以案涉房产为工程款提供担保的意思表示，但2004年3月16日双方签订的《协议书》,明确约定以案涉3号商铺和17套房产抵偿工程款，双方债权债务完结。此后双方未再就解决工程款签订过协议，说明2004年3月16日的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，也是工程款的最终解决方案。再次，南矿实业公司以案涉物业抵偿其所欠广东国安水电消防工程有限公司（黄奕溪）施工工程款项的行为并无违反法律的规定，依法应认定为有效。二、关于黄奕溪对案涉物业是否享有排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在农商行荔湾支行执行案件查封案涉物业前，黄奕溪与南矿实业公司于2004年已签订以案涉物业抵偿工程款的协议，该协议约定抵偿的工程款明确，抵债物业清楚，办理过户时间具体，黄奕溪以放弃债权的方式支付房款，南矿实业公司以转让房产为对价免付工程款。故该以房抵债协议的效力和后果等同于房屋买卖合同，可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，已支付了全部价款。黄奕溪依据抵债协议选择以拍卖方式处置房产，案涉房产长期由买受人占有、使用，可以认定在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。南矿实业公司出具的《情况说明》中称其司资不抵债，对于以物抵债的业主无法协助其开具相应的购房发票，导致未能协助办理房产过户手续，故可以认定非因黄奕溪自身原因导致案涉房产未办理过户登记。综上可知，黄奕溪所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的四种情形，一审法院不予执行案涉物业正确，本院予以维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的具体规定，是对其他债权人申请执行不动产的限制。农商行荔湾支行上诉认为如果本案不能执行，就有违《中华人民共和国物权法》有关不动产物权以登记为公示生效要件的规定，该理由不符合前述规定，本院不予采信。南矿实业公司与黄奕溪以案涉房屋进行抵债，完全是双方当事人的市场行为和真实意思表示，并无违反法律禁止性规定，农商行荔湾支行主张该行为无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，农商行荔湾支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇一九年九月十日书记员  李翠微