广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终753号上诉人（原审被告）：苏锋（曾用名张小江），男，汉族，住广东省龙川县。上诉人（原审被告）：苏炳南，男，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：田飞，广东王苗苗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑辉强，男，汉族，住广东省龙川县。被上诉人（原审原告）：曾庆丰，男，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：王国阳，男，汉族，住广东省龙川县。上诉人苏锋、苏炳南因与被上诉人郑辉强、曾庆丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院(2018)粤1622民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人苏锋、苏炳南上诉请求:1、依法撤销龙川县人民法院作出的(2018)粤1622民初1110号民事判决书;2、依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》于2018年4月6日解除；3、依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还押金36366.42元及赔偿装修损失17193.24元的请求;4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：（一）一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》于2018年3月30日解除，没有事实依据。根据一审法院查明的事实，可知上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》于2018年4月6日解除，被上诉人应支付上诉人租金至2018年4月6日。根据一审法院查明的事实可知：被上诉人曾庆丰虽然发信息称在2018年3月30日将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离，但是被上诉人并没有完全清场，也没有将涉案房屋返还给上诉人，直至2018年4月6日，被上诉人曾庆丰才发微信告诉上诉人苏锋，“清完场，钥匙在消毒柜上面”。至此，可以认定，上诉人与被上诉人的《门面租赁合同》于2018年4月6日才解除，被上诉人应支付上诉人租金至2018年4月6日。（二）《门面租赁合同》没有约定租金的具体支付日期，但经上诉人催告后，被上诉人仍未履行，应视为被上诉人违约，上诉人有权没收被上诉人的押金。根据双方签订的《门面租赁合同》可以，合同没有明确约定每月租金的具体支付日期，根据《合同法》第62条第（四）款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在本案中，根据被上诉人提供的证据“微信交流记录”可知：被上诉人在2018年1月5日即支付了1月份租金，2018年2月12日即支付了2月份的租金。2018年3月21日，上诉人苏锋发微信向被上诉人催收租金，称不付租金不交水电到明天就先停水，再到月底就封店，要求被上诉人最好两日内过来当面解决。2018年3月25日，被上诉人回复“今日水管装回去，这2天交给你”。2018年3月30日，上诉人苏锋发微信给被上诉人曾庆丰“你好清场，到四月十号!”从上列“微信交流记录”可知，被上诉人未支付2018年3月份的租金，上诉人先向被上诉人进行催收，要求被上诉人履行，也给了被上诉人必要的时间，并未直接就要求与被上诉人解除合同。而被上诉人在收到上诉人的催收信息后，称要2天支付，但一直未支付，直至2018年3年3月30日，鉴于被上诉人仍未支付2018年3月份租金及水电费，上诉人才要求被上诉人清场。根据《合同法》第94条第（三）款之规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。综上，在双方对每月租金支付日期未进行明确约定的情况下，上诉人可依法要求被上诉人随时履行支付义务，被上诉人在上诉人催告后，在合理期限内仍未支付租金，上诉人有权依法解除合同。鉴于因被上诉人违约行为导致本合同的解除，根据双方签订的《门面租赁合同》第九条的约定，被上诉人不得要求返还押金。（三）因被上诉人未按规定支付租金导致涉案租赁合同解除，上诉人无需赔偿被上诉人装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。如上所述，因被上诉人没有支付租金导致涉案租赁合同解除，根据上述规定，被上诉人要求上诉人赔偿其装修损失，应不予支持。综上，上诉人认为一审法院判决错误，依法应予以改判。被上诉人郑辉强、曾庆丰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。郑辉强、曾庆丰向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2018年1月15日签订的《门面租赁合同》;2、两被告退回收取原告的4.2万元押金;3、两被告共同赔偿原告的装修损失16600元;4、两被告共同赔偿原告的经营损失酌情计算18000元;5、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为两被告共同赔偿原告的装修损失17193.24元;并增加一项诉讼请求为本案鉴定费3000元由两被告承担。一审法院认定事实：苏炳南与苏锋系继父子关系。2017年，曾庆丰、郑辉强与苏锋协商租用苏炳南位于老隆镇水上新村上坑的房屋。2017年10月29日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金2000元，苏锋向曾庆丰出具收款收据一份。2017年12月7日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金20000元。2017年12月15日，苏锋将涉案房屋交付给曾庆丰、郑辉强使用。之后，曾庆丰、郑辉强对涉案房屋进行装修。曾庆丰、郑辉强在涉案房屋经营“溢香美食馆”。2017年12月24日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金20000元。曾庆丰、郑辉强向苏锋支付押金共计42000元。2018年1月15日，苏炳南、苏锋作为甲方，曾庆丰、郑辉强作为乙方，双方签订了一份《门面租赁合同》，合同约定甲方将坐落于龙川县老隆镇水上新村上坑门面租赁给乙方作餐饮使用。租期从2018年1月15日至2021年1月15日止。月租金8500元，乙方于每月一次性向甲方交清当月的租金，但甲方必须提供税务发票。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付2万元押金（不计利息），合同期满后押金退回。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%违约金。承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。合同期内，甲方应提供水、电供应。水、电费按月按表由甲方计收。同时乙方应自觉遵守甲方的水、电管理规定，如有违反，按甲方的水电管理办理。因甲方责任停水、停电，致使乙方损失，甲方按全年租金总额0.5%支付违约金，并赔偿乙方实际损失。如乙方需要增容，其手续和费用由乙方负责。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。曾庆丰、郑辉强向苏锋支付租金至2018年3月15日，水电费支付至2018年2月。2018年3月21日，苏锋通过微信向郑辉强发送信息，内容为“你合伙人不交租不水电费，我明天起停水电，再到月底就封店。造成损失自负，你最好两日过来当面解决。”“你到四月十号过来带合同！全面清场！后果自理！2018年3月22日，苏锋对涉案房屋停水。2018年3月25日，曾庆丰通过微信向苏锋发送信息，内容为“今日水管装回去，这2天交给你。”之后，涉案房屋被停电。2018年3月30日，苏锋通过微信向曾庆丰发送信息，内容为“你好清场，到四月十号！后果自负。”曾庆丰接收到信息后，同日将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离。2018年3月31日，苏锋通过微信向郑辉强发送信息，内容为“你伙计已经将桌橙和其他东西搬走，通知你一声。”2018年4月5日，龙川海源供水有限公司向苏炳南发出缴费通知，内容为“经核实，贵户从2018年3月1至4月未缴交水费。根据《广东省城市供水管理规定》第二十九条的规定，请于2018年4月12日前缴清水费，否则作停止供水并追缴水费、违约金及加收水表拆装费处理。”2018年4月6日，曾庆丰通过微信向苏锋发送信息，内容为“清完场，锁匙在消毒柜上面。”2018年8月25日，苏锋与案外人杨石辉签订《租约合同》，将涉案房屋及曾庆丰、郑辉强装修的地毯、透明瓦、广告牌等一并出租给杨石辉。庭审中，曾庆丰、郑辉强与苏锋确认欠2018年3月电费1215.58元、水费168元。本案审理过程中，曾庆丰、郑辉强申请对涉案房屋地毯、透明瓦、广告牌、三楼厕所、楼梯改造（二楼上三楼坡度改造）的价值进行鉴定，一审法院依法委托广东诚正达工程造价咨询有限责任公司进行鉴定，广东诚正达工程造价咨询有限责任公司于2019年1月2日出具广诚工造司鉴【2019】A004号工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为：涉案房屋地毯、透明瓦、广告牌、三楼厕所、楼梯改造（二楼上三楼坡度改造）工程审定含税总造价为17193.24元。曾庆丰、郑辉强为此支付鉴定费3000元。另查明，涉案房屋原为龙川县航运总公司的职工宿舍，龙川县航运总公司破产清算后，苏炳南对涉案房屋进行回购，并对涉案房屋所在土地办理了国有土地使用证。土地使用者为苏炳南。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方对在签订《门面租赁合同》前苏锋收取押金4.2万元及曾庆丰、郑辉强租赁期间仍欠2018年3月份水费168元、电费1215.58元的事实无异议，一审法院予以确认。苏炳南、苏锋与曾庆丰、郑辉强签订的《门面租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。《门面租赁合同》约定曾庆丰、郑辉强于每月一次性交清当月的租金；水、电费按月按表由苏炳南、苏锋计收。因双方未约定当月租金、水电费的具体支付日期，故曾庆丰、郑辉强在2018年3月21日未支付2018年3月的租金及水电费，不构成违约。苏锋以曾庆丰、郑辉强未按时支付租金及水电费于2018年3月21日发送信息要求解除合同，随后对涉案房屋停水，导致曾庆丰、郑辉强因无法继续正常使用而搬离，构成违约。曾庆丰于2018年3月30日接收到苏锋微信信息要求清场后，当天将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离，应视为苏炳南、苏锋与曾庆丰、郑辉强签订的《门面租赁合同》于2018年3月30日已经解除。曾庆丰、郑辉强于2018年3月16日起未支付租金，租金标准为8500元／月，故曾庆丰、郑辉强欠付租金4250元（8500元／月÷30天×15天）。《门面租赁合同》解除后，苏炳南、苏锋应向曾庆丰、郑辉强退回押金42000元。苏炳南、苏锋主张曾庆丰、郑辉强违约不退回押金42000元，抗辩理由不成立，不予采纳。因曾庆丰、郑辉强欠付租金4250元、水费168元、电费1215.58元。抵扣上述欠费后，苏炳南、苏锋仍应向曾庆丰、郑辉强返还36366.42元（42000元-4250元-1215.58元-168元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，因出租人苏锋、苏炳南违约导致合同解除，故曾庆丰、郑辉强请求苏锋、苏炳南赔偿装饰装修损失17193.24元，予以支持。苏锋对广东诚正达工程造价咨询有限责任公司作出的广诚工造司鉴【2019】A004号工程造价司法鉴定报告存在异议，认为部分项目评估过高，但未提交相应的反驳证据证明涉案鉴定报告存在程序违法或其他不应作为鉴定结论的事实，故对苏锋该意见，不予采纳。曾庆丰、郑辉强主张经营损失18000元因未能提供证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、确认曾庆丰、郑辉强与苏峰、苏炳南签订的《门面租赁合同》已于2018年3月30日解除。二、苏峰、苏炳南应于苏峰、苏炳南应于判决发生法律效力之日起七日内赔偿曾庆丰、郑辉强装修损失17193.24元。四、驳回曾庆丰、郑辉强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2004元（曾庆丰、郑辉强已预交），由曾庆丰、郑辉强负担375元，由苏峰、苏炳南负担1629元。司法鉴定费3000元（曾庆丰、郑辉强已预交），由苏锋、苏炳南负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：（一）涉案合同的解除时间如何确定；（二）上诉人应否向被上诉人返还押金及支付装修损失。对此，评判分析如下：关于合同解除时间的问题。2018年3月30日，上诉人苏锋发信息要求被上诉人曾庆丰清场，被上诉人曾庆丰接收信息后于同日将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离，也即从该日起被上诉人未占有、使用涉案房屋，一审认定双方合同解除合同时间为2018年3月30日恰当，本院予以维持。上诉人主张拿回房屋钥匙的时间为合同解除时间的理由不成立，本院不予支持。上诉人应否向被上诉人返还押金及支付装修损失。本案中，被上诉人交付租金至2018年3月15日，因双方未对每月具体交付租金的时间进行约定，故被上诉人于3月21日前未交付3月份的租金未构成违约。上诉人苏锋于2018年3月21日向被上诉人催收租金后，随即于3月22日就对涉案房屋停水，导致被上诉人无法正常经营而搬离，上诉人的行为构成违约。根据双方合同的约定，上诉人违约应向被上诉人返还押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，上诉人违约，应向被上诉人赔偿装修损失。由此，上诉人认为其无需向被上诉人返还押金及支付装修损失的理由亦不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人苏峰、苏炳南的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138.99元，由上诉人苏峰、苏炳南负担。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  黄 莉审判员  曾贵芳二〇一九年九月二十五日书记员  高小宝