广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初1098号原告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇东风三路220号。法定代表人：钟远强，该公司董事长。委托诉讼代理人：项志媛，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈昱嘉，男，该公司工作人员。被告：徐正托，男，1983年9月30日出生，汉族，户籍地广东省阳西县，现住阳江市阳东区。被告：姚柳霞，女，1986年1月10日出生，汉族，户籍地广东省阳春市，现住阳江市阳东区。被告：阳江市阳东区名城房地产开发有限公司，住所地阳江市阳东区行政三区东和路边。法定代表人：茹文广，该公司经理。原告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被告徐正托、姚柳霞、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳东农商行的委托诉讼代理人项志媛、陈昱嘉到庭参加诉讼，被告徐正托、姚柳霞、名城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳东农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告徐正托、名城公司于2010年3月17日签订的《个人购房按揭贷款合同》【编号：阳东农信（2010）个房贷字第0031000号】；2.判令被告徐正托、姚柳霞共同偿还借款本金113241.17元、利息1603.22元（该利息计至2019年4月20日止），从2019年4月21日起的利息继续按借款合同约定的贷款利率计算至清偿日止给原告；3.判令原告有权对依法折价或拍卖、变卖被告徐正托名下位于阳东县始兴北路××东名城大厦××号房地产后所得的价款优先受偿；4.判令被告名城公司对上述借款本息承担连带担保责任；5.判令本案诉讼费由上述被告承担。事实和理由：被告徐正托因购房资金不足于2010年3月16日向原告申请借款，并于2010年3月17日与原告签订《个人购房按揭贷款合同》，约定借款金额为13.4万元，利率为浮动利率，按基准利率下浮15%执行，借款期限为2010年3月至2040年3月，还款方式为每月等额法，并约定用被告徐正托名下坐落在阳东县始兴北路××东名城大厦××号的房产为该借款作抵押担保，该抵押物已于2010年3月19日办理了预售抵押登记手续，原告已领取了相应的商品房预售抵押备案证明（预押备字第032号）。因该借款发生在两被告徐正托、姚柳霞的婚姻关系存续期间，用于夫妻共同生活，应作为夫妻共同债务由两被告共同清偿。被告名城公司于2010年3月17日与原告签订《个人购房按揭贷款合同》，根据合同第十四条约定，保证期间为“本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止”，直至现在止，该房产尚未办理完善不动产权证及不动产登记证明。合同签订后，原告于2010年3月22日向被告徐正托发放贷款13.4万元，但被告徐正托没有按照合同约定履行还款义务，截至2019年4月20日止，被告徐正托拖欠原告本息5期，拖欠到期的借款本金1384.52元，利息1603.22元，合计2987.74元；尚欠借款本金113241.17元、利息1603.22元，合计114844.39元。鉴于被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，经原告多次催收未果，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告徐正托、姚柳霞、名城公司均未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳东农商行是于2009年1月22日登记成立的股份有限公司，原名称是阳东农村信用合作联社（以下简称“信用合作联社”），2011年7月29日信用合作联社变更名称为广东阳东农村商业银行股份有限公司。被告徐正托、姚柳霞是夫妻关系，双方于2008年10月20日登记结婚。被告名城公司是于2009年6月16日注册成立的有限责任公司，公司名称原是阳东名城房地产开发有限公司，公司经营范围是房地产开发经营；2015年5月15日变更公司名称为阳江市阳东区名城房地产开发有限公司。被告徐正托向被告名城公司购买坐落于阳东县始兴北路××东名城大厦××号房屋，该房屋属预售商品房，于2010年3月12日在阳东房产管理中心备案登记。2010年3月16日被告徐正托因购房资金不足，向信用合作联社申请借款134000元，并愿意以上述房屋为借款作抵押担保。2010年3月17日，信用合作联社（贷款人）与被告徐正托（借款人、抵押人）、名城公司（保证人）签订一份《个人购房按揭贷款合同》，约定被告徐正托向原告借款134000元，借款用途为购房，借款期限360个月，即从2010年3月17日至2040年3月16日止，每月为一期，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算。借款利率为浮动利率，按基准利率下浮15%，确定年利率为5.049%；划款方式约定，借款人授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入售房人名城公司的账户。还款方式为等额本息还款法，每月的20日为还款日。保证担保约定：保证方式是保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。抵押担保约定：抵押人自愿以其所购买的坐落在阳东县始兴北路××东名城大厦××号的房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保。抵押担保范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、主权利、从权利、附合物、加工物和孳息等。违约责任约定：借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，即构成借款人违约。借款人出现违约事项，贷款人有权采取下列措施：要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；行使担保权利；借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按每日万分之2.10375计收利息；借款人未按时偿付借款利息，贷款人有权对借款人未支付的利息按每日万分之1.4025计收复利；解除与借款人的借贷关系。上述《个人购房按揭贷款合同》由信用合作联社、被告徐正托、名城公司签字盖章确认。同日，信用合作联社与被告徐正托签订一份《抵押物清单》，内容载明：抵押房产名称为房屋，所有人为徐正托，房屋坐落在阳东县始兴北路××东名城大厦××号。“抵押人”一栏由被告徐正托签名确认。同时《抵押物清单》附有一份《共有人同意抵押的声明》，由被告姚柳霞在“共有人”一栏签名，该声明内容为：本人作为上述抵押房地产的共有所有权人已完全知悉本合同的内容并同意以上述抵押房地产作为《个人购房按揭贷款合同》项下的债务提供抵押担保。共有人（签字并加盖公章）：姚柳霞，日期2017年3月17日。2010年3月18日，信用合作联社与被告徐正托对上述预购商品房办理抵押登记手续，取得《预售商品房贷款抵押登记证明书》，并于2010年3月19日取得《商品房预售抵押备案证明》，该证明内容为：抵押人徐正托，抵押权人阳东农村信用合作联社，抵押房屋坐落在阳东县始兴北路××东名城大厦××号，权利价值134000元，抵押期限2010年3月17日至2040年3月16日。2010年3月22日，阳东农村信用合作联社向被告徐正托的账户发放借款134000元，并制作一份《广东省农村信用合作社借款借据》，内容为“借款人徐正托，借款金额134000元，借款种类长期按揭，借款用途购房，借款日期从2010年3月22日至2040年3月16日，还款方式为每月等额”。同日，阳东农村信用合作联社从被告徐正托的账户中划转购房款134000元给被告名城公司指定账户。被告徐正托借款后，一直能够正常还款，此后在2018年11月20日没有足额偿还借款本息，从2018年12月20日至2019年4月20日，被告徐正托已连续5期拖欠借款本息共2987.74元没有偿还，计至2019年4月20日止，被告徐正托尚欠借款本金113241.17元、利息1603.22元。2019年5月9日，原告阳东农商行以被告徐正托未按期归还贷款本息违反合同约定应承担违约责任为由，向本院提起诉讼，请求解除《个人购房按揭贷款合同》，要求被告徐正托、姚柳霞共同偿还所欠的借款本息，请求对处置涉案房地产的价款享有优先受偿权，并请求被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任。经查明，涉案商品房至今尚未取得房地产权证，原告阳东农商行与被告徐正托就涉案商品房未办理正式抵押登记手续，没有取得房地产他项权证。另外，原告阳东农商行起诉后，被告徐正托在2019年5月22日清偿了之前到期所拖欠的全部借款本息3319.32元给原告，但此后被告徐正托又拖欠2019年6月20日的借款本息540.59元、2019年7月20日的借款本息670.84元、2019年8月20日的借款本息674.56元。另查明，中国银行业监督管理委员会广东监管局于2011年7月29日作出粤银监复[2011]515号《关于广东阳东农村商业银行股份有限公司开业的批复》，批复内容是：同意广东阳东农村商业银行股份有限公司及该行辖内21个分支机构开业；该行是股份有限公司形式的农村商业银行，实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制；该行及其21个分支机构开业的同时，阳东农村信用合作联社及其21个分支机构自行终止，债权债务转为该行的债权债务。以上事实，有当事人的陈述，原告提供被告徐正托、姚柳霞的身份证复印件、结婚证、被告名城公司的企业信用信息公示报告、借款申请书、个人购房按揭贷款合同、商品房买卖（预购）登记证明书、预售商品房贷款抵押登记证明书、商品房预售抵押备案证明、借款借据、逾期未还款资料等证据予以证实。本院认为：信用合作联社变更名称为阳东农商行，属公司名称的变更登记，二者属同一主体，本案原告阳东农商行的诉讼主体适格。本案是被告徐正托向信用合作联社（即原告阳东农商行）借款后在履行借款合同过程中所产生的纠纷，本案为借款合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《个人购房按揭贷款合同》应否解除的问题；二、被告姚柳霞应否承担清偿责任问题；三、原告阳东农商行对被告徐正托提供的抵押房产是否享有优先权问题；四、被告名城公司承担保证责任的问题。一、关于涉案《个人购房按揭贷款合同》应否解除的问题。原告阳东农商行与被告徐正托、名城公司在平等自愿基础上签订的《个人购房按揭贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定借款合同合法有效。原告阳东农商行与被告徐正托形成借款合同和抵押合同关系，与被告名城公司形成保证合同关系。本案中，原告阳东农商行已履行了发放贷款义务，被告徐正托从2018年12月20日至2019年4月20日连续5期拖欠借款本息共2987.74元没有偿还给原告阳东农商行，计至2019年4月20日止，被告徐正托尚欠借款本金113241.17元、利息1603.22元。此后被告徐正托虽在2019年5月22日清偿了之前所拖欠的全部借款本息3319.32元给原告，但此后又拖欠2019年6月20日至同年8月20日的借款本息共1885.99元未还，其行为已构成违约。计至2019年8月20日止，被告徐正托尚欠原告的借款本金111576.86元、利息1031.42元。根据《个人购房按揭借款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前偿还借款本息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告徐正托没有履行还款义务已构成违约，原告阳东农商行有权解除尚未到期的借款合同。现原告阳东农商行请求解除《个人购房按揭贷款合同》，证据充分，本院应予支持。借款合同解除后，被告徐正托应向原告阳东农商行清偿所欠的借款本息。原告阳东农商行请求被告徐正托偿还借款本金111576.86元及利息（计至2019年8月20日止的利息为1031.42元，从2019年8月21日起至清偿全部借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院应予支持。二、关于被告姚柳霞应否承担清偿责任的问题。被告徐正托、姚柳霞是夫妻关系，双方同意以涉案房屋为借款作抵押担保，并在《抵押物清单》中签名确认，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”规定，本案借款债务是发生在被告徐正托、姚柳霞的夫妻关系存续期间，被告姚柳霞同意以房屋为借款作抵押担保，表明被告姚柳霞清楚该借款的用途，其夫妻对于尚欠原告阳东农商行的借款具有共同举债的合意，应认定该借款为被告徐正托、姚柳霞的夫妻共同债务，被告姚柳霞应与被告徐正托共同偿还借款本息给原告阳东农商行。原告请求被告姚柳霞对被告徐正托所欠的借款本息承担共同偿还责任，合法合理，本院应予支持。三、关于原告阳东农商行对被告徐正托提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告阳东农商行与被告徐正托就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告阳东农商行与被告徐正托并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告阳东农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于被告名城公司承担保证责任的问题。根据《个人购房按揭贷款合同》的约定，原告阳东农商行与被告名城公司形成合法有效的保证合同关系。该合同约定被告名城公司承担连带保证责任，即抵押的商品房在正式抵押登记手续办理完毕时，被告名城公司的保证责任免除，现抵押的商品房尚未取得房地产权证和他项权证，被告名城公司的保证责任依法不能免除。原告请求被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告名城公司承担保证责任后，有权向被告徐正托、姚柳霞追偿。被告徐正托、姚柳霞、名城公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除阳东县农村信用合作联社与徐正托、阳东县名城房地产开发有限公司于2010年3月17日签订的《个人购房按揭贷款合同》【编号：阳东农信（2010）个房贷字第0031000号】；二、被告徐正托、姚柳霞在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金111576.86元及利息(计至2019年8月20日止的利息为1031.42元，从2019年8月21日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计算）给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司;三、被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐正托、姚柳霞追偿；四、驳回原告广东阳东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2597元（原告阳东农商行已预交），由被告徐正托、姚柳霞、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  戴年满人民陪审员  冯起形二〇一九年九月九日书 记 员  李钊莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。