广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18034号原告：中山市新视觉房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区江尾头村明珠苑C幢06卡商铺之三，统一社会信用代码91442000MA4W6FLQ3A。法定代表人：石鹏，总经理。委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。被告：周跃跃，女，1958年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，委托诉讼代理人：杨图胜，广东融朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭小波，男，1981年1月31日出生，汉族，身份证住址重庆市丰都县，系被告丈夫。第三人：黄雪萍，女，1987年10月10日出生，汉族，身份证住址广西环江毛南族自治县，第三人：童建明，男，1983年3月15日出生，汉族，身份证住址湖南省新田县，原告中山市新视觉房地产代理有限公司（以下简称为新视觉公司）与被告周跃跃、第三人黄雪萍、童建明居间合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新视觉公司委托代理人张志源，被告周跃跃及其委托诉讼代理人彭小波、杨图胜到庭参加了诉讼，第三人黄雪萍、童建明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新视觉公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务费18000元及利息（利息从2019年3月17日起计算至付清服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.被告向原告支付律师费损失5000。事实与理由：2019年3月17日，原告为被告提供房地产买卖居间服务，促成被告与第三人签订房地产买卖（居间）合同，且被告最终以700000元价格购入第三人名下位于中山市火炬开发区××大道××房，但被告签订合同并支付第一笔20000元定金后拒不履行合同义务，根据合同约定，被告违约应向原告支付中介服务费及律师费。被告答辩称，1.本案中原告履行合同中存在欺诈行为，并且涉案合同不能履行是由于原告根本过错。当时被告购买涉案房产时已经明确告知原告需要办理银行贷款才能支付首期款，并且明确告诉原告关于支付房款来源，是用被告女儿名下的房产去银行贷款才能交付房款。原告非常明确告诉被告其有能力并且可以经办将被告女儿涉案房产办理贷款支付房款。但签订居间服务合同后，原告没有履行其承诺，不能用被告女儿的房产办理贷款导致涉案买卖无法进行。本案居间服务合同不能履行的过错在于原告。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交了证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。根据原告提供的证据及双方陈述，本院查明以下事实：1.2019年3月17日，黄雪萍（卖方）、周跃跃（买方）在新视觉公司的居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定被告以700000元总额向黄雪萍购买位于中山市火炬开发区××大道××房；购房定金为100000元，其中签署合同时交付20000元，在签署合同后5日内支付第二笔定金80000元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付中介服务费，由周跃跃向经纪方支付中介服务费18000元；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日千分之五向居间方支付迟延付款违约金；若因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金；居间方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。合同还约定其他条款。该合同由黄雪萍委托案外人童建明代为签订。合同签订后，周跃跃合计向童建明支付了20000元。涉案房屋至今仍处于抵押状态。2.黄雪萍曾出具委托书一份，载明委托童建明作为委托人代为办理涉案房产如下活动：1.代为办理与涉案房产抵押相关的贷款提前还贷、注销抵押登记、领取房地产权凭证、签署相关文件；2.代为到相关部门查询及领取上述房地产的档案资料及签署相关文件；3.待前述第1项委托事项办理完毕后才有权代为选择买受人、确定交易价格，代为到有关部门与上述房地产的买受人签订房地产买卖合同，代为收取售房款等。该委托书有效期自2017年6月15日起至2019年6月14日止。3.根据周跃跃提交的微信聊天记录、短信聊天记录显示，微信名为“坚哥”的人称“今天才知道你女儿才13岁，未成年人不能贷款，可能要换种方法才行”、“可以换种方式操作，走过桥赎楼，做高评贷款，所有流程加快，后期资金缺口不大，再用信用卡额度周转”等。3月20日，被告联系“坚哥”称“坚哥，怎么样了？如果实在不行就算了，勿需强求。也许与这套房无缘”、“坚哥，如果明天出来不行的话，那就不要了。家人坚决反对，原本以为房子可以贷。”周跃跃曾向“坚哥”支付5000元，并有收到载明“买房中介诚意金5000元”的收据。周跃跃主张微信聊天记录中的“坚哥”即为杨某2。4.周跃跃于2019年5月11日到火炬开发区分局张家边派出所报警称被诈骗。中山市公安局于2019年5月12日作出不予立案通知书，认为该案属于一般经济纠纷，没有犯罪事实。5.庭审中，原告主张杨某2并非其公司员工，其与杨某2只是认识，关系不熟，并且其收取5000元费用与原告无关，原告对此也不知情。原告的法定代表人石鹏曾于2019年6月向被告支付5000元，原告陈述是因为被告经常去报案，说被原告诈骗，原告不想与其纠缠，于是先把5000元付给被告。对于是否为原告自行支付5000元给被告，原告称是把被告原本没有支付完的中介服务费其中5000元先退还给被告。后原告又更正前述中介服务费的说法，称应为“诚意金”，是被告通过现金方式支付给杨某2的。原告主张涉案房产交易全程服务由石鹏负责，都是由石鹏与被告电话沟通联系交易有关事宜。被告不确认原告的上述主张，被告称整个交易过程几乎没有与石鹏联系，石鹏是处理后续退款事宜才开始与其沟通，但签订涉案合同当天，石鹏与其弟弟石陆亿有到场。6.庭审中，被告申请证人杨某1、马某出庭作证。杨某1的证人证言为：2019年3月时，被告老公与杨某1相遇，其称要去原告公司，杨某1称认识原告公司老板，便与其一同前往。当时被告想买二手房，但首付不够，原告公司称可以用其女儿的贷款支付首付款。后来因贷款不成，房子就买不了，原告的老板石老板说把中介费5000元退给被告。之后再联系童建明，童建明不同意退还定金，当时杨某1与彭小波在一起，跟被告说了之后，被告不同意，之后就报警了。杨某1与被告系朋友关系，公司的监控可以证明证人跟石鹏、杨某2都在原告公司现场，后来石鹏的弟弟也到了。大家当时是协商拿被告女儿房屋做贷款的事宜，但因被告的女儿未成年，因此无法贷款。马某的证人证言为：关于被告买房的事情经过，马某是在7月份的时候知道的。当时买房使用被告大女儿的名字购买，在付了定金后发现被告女儿的贷款没有通过。原告没有保护买家利益，最后一直拖到现在。马某是在涉案交易调解时参与到其中的，当时与被告、彭小波去了原告明珠苑石鹏的公司调解，马某详细了解了事情发展，当时中介石鹏、杨某2愿意把5000元作为中介费退还给被告，并协助被告找卖家退还20000元，但后面没有谈妥。原告对前述证人证言的质证意见为：两位证人与被告都是朋友关系，其证明内容明显倾向被告，且杨某1、马某都是签订合同后才到房产公司，两位证人协调都是在签订合同后，证人证言证明力不大。签订合同时，合同约定被告要按揭贷款购买涉案房屋，合同条文及补充内容都没有显示原告承诺为被告一定办理首期贷款用于购房，另合同及协议中都没有显示由被告女儿作为贷款方申请按揭贷款购房。被告对杨某1、马某的证人证言予以确认，认为两位证人去到原告公司，在双方谈判协商过程中都有将整个合同履行过程还原，还原其中原告一个重要义务就是拿被告女儿房屋办理贷款，但原告没有履行该项重要义务，另外也可以证明杨某2是原告的员工，并且原告授权杨某2处理原告与被告之间的合同关系。原告与被告的合同，被告之前支付了5000元给原告，最后一次谈判时原告已经将5000元退还给被告，表明双方已经就涉案合同处理完毕，原告同意退钱给被告，并且已经履行。7.原告因本案诉讼支出律师费5000元。本院认为，本案系居间合同纠纷。涉案合同是童建明以黄雪萍受托人的身份与周跃跃、新视觉公司共同签订。但根据黄雪萍出具的委托书可知，童建明有权代理黄雪萍选择涉案房产买受人、确定交易价格以及签订房地产买卖合同、收取购房款的前提是已按委托书完成第1项委托事项（即代为办理涉案房产抵押相关的贷款提前还贷、注销抵押登记的相关手续等），而根据涉案房产不动产登记情况显示，涉案房产仍处于抵押登记状态，即前述委托书中第1项委托事项并未办理完毕，童建明无权代理黄雪萍与周跃跃进行涉案房产交易并签订涉案合同。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义事实民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，黄雪萍至今未对童建明的行为进行过追认，亦未到庭确认童建明代理行为的有效性，现有证据亦无法证明黄雪萍知道童建明以其名义与周跃跃进行涉案房产交易事宜。因此，童建明与周跃跃、新视觉公司签订涉案合同所产生的民事责任，由童建明承担。而童建明非涉案房产的所有权人，即使签订涉案合同，其亦无法将涉案房产实际出售予周跃跃并过户至其名下，即涉案房产交易因未经房屋所有权人确认而实际无法履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”新视觉公司作为居间方，有义务审查童建明代理出售涉案房产的合法性、有效性，新视觉公司在涉案房产交易时已取得黄雪萍的委托书，本院推定其已知悉童建明在签订涉案合同时没有取得代理出售涉案房产的情况。新视觉公司明知童建明未实际获得代理出售涉案房产的权限，却未如实告知周跃跃并促成童建明与周跃跃签订涉案合同，损害周跃跃利益，新视觉公司不得要求周跃跃支付报酬。故新视觉公司诉请判令周跃跃支付居间服务费、利息及律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中山市新视觉房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费376元，减半收取为188元（该款原告已预付），由原告中山市新视觉房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年九月三十日书记员 梁敏霞王静