河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2464号原告：王晓娜，女，汉族，1975年6月20日出生，住址：郾城区。委托诉讼代理人：关焕生，河南许慎律师事务所律师。被告：徐新建，男，汉族，1963年11月27日出生，漯河市金都置业有限公司，董事长。被告：漯河市金都置业有限公司，住所地漯河市源汇区长江路。统一信用代码91411100715674930D。法定代表人徐新建，董事长。二被告委托诉讼代理人：李金，河南强人律师事务所律师。原告王晓娜诉被告徐新建、漯河市金都置业有限公司（以下简称金都置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2018年12月25日做出（2018）豫1102民初3198号判决书判决：被告漯河市金都置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告王晓娜办理779.43平方米房屋过户手续及交付222.33平方米房屋；被告漯河市金都置业有限公司于本判决生效后之日起十日内支付给原告王晓娜违约金2674000元；被告漯河市金都置业有限公司与本判决生效之日起十日内赔付给原告王晓娜出售给芦芳房屋的房款1655256元。被告金都置业公司上诉至河南省漯河市中级人民法院。2019年5月15日，河南省漯河市中级人民法院做出（2019）豫11民终677号民事裁定书以原审判判决认定金都置业公司及徐新建怠于履行合同义务，王晓娜的诉讼请求不超过诉讼时效事实不清；约定的违约金数额明显过高，是否有当事人请求、违约金是否超过造成的损失30%事实不清为由撤销（2018）豫1102民初3198号判决，发回本院重审。2019年1月2日，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人关焕生，被告徐新建、金都置业有限公司委托诉讼代理人李金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年四月份原告与被告金都置业的法定代表人徐新建口头商定房屋转让协议，约定被告将位于漯河市人民路金穗广场南头五层楼的三、四、五层和一楼楼梯间的双面门面房共计2300平方米转让给原告，每平米均价900元，总价款200万元，并在2008年12月前给原告办理房产过户手续。随后原告向被告支付了全部购房款200万元。被告给原告出具了收到条，并给原告办理了部分房屋过户手续，同时把土地使用权证书交给了原告。2008年8月26号，双方按照口头协议内容签订了书面转让协议。书面协议第七条约定：“甲方（转让方）违反本合同约定，未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已支付房款的5%支付违约金，……”被告收到购房款后仅将973.68平方米的房屋过户到原告名下，下余1326.32平方米房屋经原告多次催促，被告迟迟不予过户。特具状起诉要求：1、判令被告依照合同约定将下余1326.32平方米的房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金264万元。被告徐新建答辩称：不是本案的适格被告，其是职务行为。被告金都置业公司辩称：本案涉及的房屋转让协议实际上早已经解除，被告早将200万元退还给原告，实际上退还了220万元。原告在庭审中为证明自己的主张提供以下证据：一、王晓娜身份证复印件、被告的工商登记信息，证明原告的身份以及被告的工商登记情况。二、房屋转让合同，证明被告徐新建作为金都公司法定代表人代表公司与原告签订的房屋转让合同的事实。三、被告徐新建收到原告购房款的收条及原告的转账单据，证明原告向被告支付了购房合同对价款200万元。四、房屋产权证书和土地证书，证明在原告支付了购房款后，被告履行了转让合同部分义务，未全部履行合同义务。五、证人及证言（证人方某、王某、韩某）进一步证明原告要求被告继续履行该转让合同办理涉案房屋过户手续及交付是对合同物权的请求，要求被告支付违约金是对被告违约形成的合同债权的请求，证人证明在双方转让合同签订后被告未去全部履行合同至起诉前，原告不停要求被告履行合同义务并要求被告承担违约责任的事实，因被告违约而形成的合同债权因原告的请求而引起诉讼时效中断，本案的债权请求不超过诉讼时效。被告的质证意见为：对房屋转让协议真实性无异议，对两张收到条无异议，对两份土地证无异议，但据当事人讲涉案200万元早已退还，故原告所举证据已不能证明本案诉求成立。对于证人证言1、方某与王晓娜有利害关系；2、方某证明的内容不属实。被告为证明自己的主张提供以下证据：1、河南省高级人民法院驳回申请再审通知书（2007）豫法立民字第8号；河南省漯河市源汇区人民法院民事判决书（2016）豫1102民初2419号；3最高人民法院>文件一份。以上三份文件供本案参考，主要说明诉讼时效已经中断（超过）。经审理查明，2000年6月6日，漯河市金光房地产开发有限公司（以下简称金光房地产公司）取得编号为漯商品房预售字第057号商品房预售许可证。2002年8月8日，金光房地产公司取得坐落于人民路房权证号为漯河市房权证源汇区字第××号、土地证号为（1999）383号、使用年限自1999年8月5日至2033年4月4日、建筑面积分别为762.86平方米和10489.50平方米的房屋产权证。2005年11月16日，金光房地产公司变更为漯河市金都置业有限公司。2014年5月15日，金光房地产公司名下的上述房产过户至金都置业公司。2008年8月26日被告徐新建（甲方）与原告王晓娜（乙方）与签订房屋转让协议一份，约定：甲方将自己合法拥有的位于漯河市人民路金穗广场南头五层楼的三、四、五层和一楼楼梯间的双面门面房，约2300平方米的房屋转让给乙方，转让价格为每平方米均价900元，总房款计贰佰万元。双方一致同意购房款由乙方分期支付，2008年5月13日支付房款壹佰万元，2018年6月5日支付房款壹佰万元。房屋交付乙方后，甲方应当在2008年12月时间内办理该房屋过户手续，将该房屋的产权过户到乙方名下，办理产权证的相关费用由甲方承担。甲方违反合同约定，未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金，逾期三个月交房或办证，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款5%的违约金。房屋转让协议签订后，原告王晓娜分别于2008年5月22日和2008年6月5日两次通过银行转账给付被告购房款200万元。2008年6月5日，被告将位于金穗广场4幢8号4层324.56平方米和4幢6号3层324.56平方米的房屋过户给原告王晓娜，房屋产权证号为漯河市房权证源汇区字第××号，产权人王晓娜；同日将4幢9号4层324.56平方米的房屋过户给原告王晓娜，房屋产权证号为漯河市房权证源汇区字第××号，产权人王晓娜。上述已过户房屋面积共计为973.68平方米，尚有1326.32平方米房屋至今未过户给原告王晓娜。另查明：被告金都置业公司出售涉案房屋的房屋买卖合同及交易契税交款通知书各一份，合同和交款书显示被告金都置业公司将涉案房屋人民路4幢7号楼三楼324.56平方米按合同价60万出售给芦芳，芦芳在税务机关缴纳印花税契税时税务机关按照1655256元征收的契税和印花税，共计缴纳税款67037.84元。至起诉前，被告金都置业公司在出售给原告王晓娜的共计2300平方米房屋中，共过户给原告973.68平方米，出售给芦芳324.56平方米，未办理产权登记部分222.33平方米，仍有应过户但尚未过户的房屋面积为779.43平方米。上述事实，有原被告双方签订的房屋转让协议、被告金都置业公司和芦芳签订的房屋买卖合同、契税缴款书、原告给被告转账凭证、被告徐新建出具的收到条、房权证、判决书、证人证言及当事人陈述等在卷佐证，真实性及合法性本院予以认定。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。虽然原告王晓娜与被告徐新建签订的合同日期是2008年，距起诉已有十年之久，但办理房屋权属证书系物权的变更行为，属于物权请求权。买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。并且，原被告双方提供的证人证言均能证明各方在原告起诉前一直对涉案房屋转让合同履行与否进行协商，一直主张自己的权利。对于合同约定的“未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金，”该约定属于债权请求权，被告金都置业公司在签订房屋转让协议后未按约定将涉案部分房屋过户和交付给原告，已经构成违约，双方合同约定的是违约金计算方式而非损失计算方式，原告主张的是违约金而非损失，故此，本院酌情认定违约金的赔偿数额。本案中，未交付和过户房屋部分的金额为115.33万元（1326.32平米/2300平米X200万元=115.33万元），双方约定的“未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金”的标准过高，本院酌定为不超过未交付和过户房屋金额的30%，即345990元；因为被告徐新建系金都置业公司的法定代表人，应当认定徐新建在协议上签字的行为系职务行为，故其不是本案适格被告，不应承担责任。被告辩称已经退还原告王晓娜220万元，合同早已解除的意见，因无证据证明，本院不予采信。原告诉请未得到全额支持，当负担一定的诉讼费用。综上，依照>第五条、第六条、第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：被告漯河市金都置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告王晓娜办理779.43平方米房屋过户手续及交付222.33平方米房屋；被告漯河市金都置业有限公司于本判决生效后之日起十日内支付给原告王晓娜违约金345990元；被告漯河市金都置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付给原告王晓娜出售给芦芳房屋价款1655256元；驳回原告王晓娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照>蒂二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38320元，保全费5000元，共计43320元，由原告王晓娜负担4332元，被告漯河市金都置业有限公司负担38988元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  胡梦楠二〇一九年九月十二日书 记 员  张鹏飞