江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5686号上诉人（原审被告）：范玉庆，男，1956年12月13日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人（原审被告）：范厚平，男，1981年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡允林，男，1992年5月7日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告）：葛明婷，女，1992年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。原审第三人：陈小巧，女，1955年5月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。原审第三人：南京润科房屋拆迁有限公司，住所地南京市溧水经济开发区宝塔北路8号。法定代表人：王韬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。上诉人范玉庆、范厚平与被上诉人胡允林、葛明婷、原审第三人陈小巧、南京润科房屋拆迁有限公司（以下简称润科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范玉庆、范厚平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉南京市溧水经济开发区秀水园小区5幢3单元308室为上诉人范玉庆与原审第三人陈小巧共同共有，而案涉《房屋转让协议》中并无陈小巧签字，该转让行为无效。2013年7月4日拆迁协议中仅有范玉庆一个人签名，但案涉房屋系家庭共有，《房屋转让协议》没有其他共有权人签字，故买卖协议无效。二、《房屋转让协议》中约定，所买卖的房屋面积为90平米，一审法院擅自将范玉庆所有的秀水园小区5幢3单元308室面积为101.83平米的房产进行处分，违背了处分原则。三、案涉房屋面积90平方米，出售价格22.5万元，显失公平。胡允林、葛明婷辩称，范玉庆、范厚平的上诉理由不能成立。一、上诉人主张案涉房屋属于家庭共同财产，应有陈小巧的签字，又陈述拆迁协议中没有范厚平的签字，故转让协议中范厚平的签字无效，前后矛盾。二、案涉房屋系被上诉人按当时的市场价购买，上诉人主张案涉协议显失公平，但并未提起诉讼要求撤销转让协议。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。陈小巧述称，同意上诉人的上诉意见。转让协议签订时，陈小巧本人并不在家，协议上并非其本人签字，且案涉房屋系范玉庆名下唯一房屋，根据规定该房屋不能擅自交易。润科公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡允林、葛明婷向一审法院起诉请求：1.判令范玉庆、范厚平将位于南京市溧水区的房屋（实际所选房屋有面积差的，差价由胡允林、葛明婷多退少补）交付给胡允林、葛明婷，并将与房屋一并交付的材料交付给胡允林、葛明婷，并在具备领证条件时将房屋过户至胡允林、葛明婷名下；2.范玉庆、范厚平向胡允林、葛明婷支付违约金100000元；3.陈小巧、润科公司协助胡允林、葛明婷将案涉房屋直接交付给胡允林、葛明婷，并将与房屋交付相关的所有资料交付给胡允林、葛明婷。庭后胡允林、葛明婷撤回要求范玉庆、范厚平支付违约金100000元的诉讼请求。一审法院认定事实：范玉庆与陈小巧系夫妻关系，范厚平系范玉庆与陈小巧之子。2013年7月4日，范玉庆作为被拆迁人与润科公司签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，协议约定范玉庆预购房60平方米，因他人将预购房面积划入范玉庆名下，范玉庆申购安置房90平方米一套、120平方米一套。2015年3月14日，范玉庆、范厚平（作为甲方）与胡允林、葛明婷（作为乙方）签订《房屋转让协议》，约定：一、房屋转让价款：甲方将拆迁安置在位于溧水经济开发区新区安置点（具体地址按选房号所选房屋位置为准）建筑面积为90平方米套房转让给乙方，转让价格为225000元；二、转让房款支付方式及时间：乙方于2015年3月31日前将房屋转让款225000元一次性支付给甲方，至此甲方转让房屋所有权归乙方所有；房款支付方式为现金。甲方将溧水经济开发区发放的本协议转让房屋选房房号（选房号牌序号为16号）复印件交付给乙方，交付后选房权归乙方所有，将来由乙方持该选房房号进行选房，届时甲方不得干涉乙方选房；将来转让房屋所涉领取相关产权证（如准建证等）甲方领取后应将原件及时交给乙方；三、转让房屋产权：甲方所转让房屋无产权证书，但应确保乙方对所转让房屋享有绝对占有、使用、收益和处分权，乙方自愿购买甲方房屋；将来如政府政策许可办理房产证，届时乙方办理房屋产权手续时，甲方应无条件协助乙方办理，办理房产手续所涉相关费用由乙方承担；四、其他：甲方所转让房屋应确保无任何矛盾，如将来有陈小巧、润科公司向甲方转让房屋主张权利的，届时甲方应按所转让房屋价款总额的两倍返还给乙方；五、转让房屋征用拆迁：将来如遇国家和地方政府拆迁，所涉转让房屋拆迁补偿费用全部归乙方所有，甲方无权享有；六、如将来遇房屋涨价或降价的，双方不得向对方主张权利，即使法律、法规、政策许可主张权利的，双方也将自愿放弃向对方主张权利。将来过户时，如遇房屋涨价，甲方保证不会以此作为理由拒绝协助乙方办理过户手续，否则甲方愿以过户时房屋市场价格的两倍进行赔偿作为乙方的损失；七、违约责任：以上协议条款属甲乙双方自愿协商签订，应认真履行，不得违约，如有违约，违约方应承担违约金拾万元整。该房屋转让协议在南京市溧水区公正法律服务所见证下签署。签署协议时，陈小巧未在场，范玉庆在协议落款甲方处签署了陈小巧的名字并摁手印。协议签订后，胡允林、葛明婷支付了购房款225000元。2018年11月，润科公司通知范玉庆选房，范玉庆选取了位于溧水经济开发区的两套房屋，房屋面积分别为101.83平方米、122.21平方米。因胡允林、葛明婷向法院申请财产保全，润科公司暂停向范玉庆交付秀水园5幢3单元308室的房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。胡允林、葛明婷、范玉庆、范厚平于2015年3月14日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且法律法规并未对安置房买卖作出禁止性规定，该《房屋转让协议》合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。胡允林、葛明婷已经按照合同约定支付了购房款，现案涉房屋已经符合交付条件，范玉庆、范厚平应当履行向胡允林、葛明婷交付案涉房屋的义务。由于润科公司尚未向范玉庆交付案涉房屋，润科公司对范玉庆、范厚平向胡允林、葛明婷交付案涉房屋及与该房屋相关材料负有协助义务。双方存有争议的房屋差价款问题，双方可另行协商或另案处理。胡允林、葛明婷主张要求范玉庆、范厚平在具备领证条件时将房屋过户至胡允林、葛明婷名下，目前案涉房屋尚不具备办证条件，胡允林、葛明婷可待案涉房屋过户条件成就后再行主张，本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、范玉庆、范厚平应于判决发生法律效力之日起十五日内向胡允林、葛明婷交付位于南京市溧水经济开发区该房屋交付相关的材料，南京润科房屋拆迁有限公司予以协助；二、驳回胡允林、葛明婷的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，保全费1645元，合计1845元，由范玉庆、范厚平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋转让合同的效力认定。上诉人二审提交结婚证复印件两份，证明范玉庆与陈小巧、范厚平与张丽娟是夫妻关系，陈小巧与张丽娟在签订转让合同时，并不在场，也没有同意出售案涉房屋，故案涉房屋的转让行为无效。被上诉人认可签订转让合同时，陈小巧、张丽娟不在场，对上诉人提交的结婚证复印件的真实性无法确认，并认为两上诉人的夫妻关系与本案无关。润科公司认为，该证据真实性无法确认，且与本案无关。本院经审查认定，张丽娟未参加本案诉讼，其是否同意转让案涉房屋，不属于本案审查范围；陈小巧未在案涉合同上签字，尚不足以认定其不同意出售案涉房屋，仅凭上述证据不能证明案涉房屋转让合同无效。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人范玉庆、范厚平与被上诉人胡允林、葛明婷于2015年3月14日签订的《房屋转让协议》上陈小巧的签名系范玉庆代签，陈小巧虽主张自己不清楚合同签订情况，范玉庆签约时未经其同意，但案涉合同于2015年3月签订，而陈小巧自述于签订合同后一个月已知道卖房情况，但其并未提出异议，至2018年11月选房时已经长达三年半的时间，故应当视为其认可范玉庆出售房屋的行为。而案涉《房屋拆迁货币补偿安置协议书》系范玉庆签订，签约时范玉庆的儿子范厚平亦作为出卖人在协议上签名，并经法律服务所人员进行见证，胡允林、葛明婷基于范玉庆与陈小巧之间的夫妻关系，有理由相信范玉庆能够代表妻子陈小巧签字，故案涉合同应属合法有效，对陈小巧同样具有约束力。范厚平以案涉房屋转让协议未经其妻子同意为由，主张转让行为无效，但因范厚平既非与润科公司签约的申购人，也非案涉房屋的所有权人，其妻子是否同意范玉庆转让房屋，与案涉房屋转让协议的效力并无法律上的利害关系，故对范厚平此项上诉意见，本院不予采信。根据合同约定，上诉人应当将案涉房屋交付给胡允林、葛明婷使用，并在条件具备时协助办理过户手续，故一审法院判决范玉庆、范厚平交付房屋，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人范玉庆、范厚平认为其与被上诉人约定的房屋面积为90平方米，与一审法院判决交付的101.83平方米房屋并不相符。因双方在转让协议中虽未明确约定具体的房屋编号，但根据《房屋拆迁货币补偿安置协议书》可见，范玉庆申购的安置房为90平方米及120平方米各一套，该面积只是安置标准，并非准确的房屋面积，现范玉庆实际申购的两套房屋分别为101.83平方米及122.21平方米，101.83平方米房屋的面积与双方合同约定最为接近，故一审法院认定面积为101.83平方米的房屋即为双方约定的90平方米房屋，有事实依据，本院予以确认。关于争议的面积差问题，双方可另行协商或另案处理。上诉人认为案涉房屋售价过低显失公平，未提供证据证明，且未在法律规定的期间内申请撤销，本院不予采纳。综上所述，范玉庆、范厚平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人范玉庆、范厚平负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年九月二十日书记员  孙雪松