上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31697号原告：上海卓发信息科技有限公司，注册地上海市崇明区。法定代表人：孙璐娉，执行董事。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。被告：张建君，男，1987年1月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市浦东新区。原告上海卓发信息科技有限公司与被告张建君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆雯姣，被告张建君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年3月30日签订的租赁合同于2018年12月22日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金11,050元(人民币,下同)、物业管理费5,848元、电费184.02元；3、被告向原告偿付逾期付款违约金(以8,500元为本金,按每日5‰计算自2018年12月5日至2019年2月28日期间的违约金为4,887.50元,要求计算至判决生效之日止)；4、被告向原告偿付房屋空置期损失36,266.67元(空置期自2018年12月22日至2019年4月28日,参照租金标准计算)。事实和理由：原、被告及案外人上海A房地产经纪有限公司于2018年3月30日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜签订了《租赁合同》,被告向原告承租该房屋。双方约定租赁期自2018年5月13日至2019年5月12日止,装修免租期自2018年5月5日至2018年5月12日止,免租期内物业管理费由被告承担。每月租金为8,500元,每三个月支付租金且须先付后租。被告如拖欠租金达十日时,则被告构成严重违约,原告即可终止本合同，押金不退。被告逾期交付房租的,每逾期一日,须按月租金金额的5‰计算违约金。合同签订后,原告依约向被告交付了房屋,但被告未能按约向原告支付租金、物业费、电费。期间,原告数次向被告催讨未果。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称：同意解除合同，被告于2018年10月中旬即向原告表示不再租赁房屋，并将房屋门锁密码告知了原告，要求原告自行收回房屋，但不知道原告具体收回房屋的日期。原告曾要求没收押金并要求被告再支付一个月租金，对此被告未同意。现同意支付租金11,050元、物业管理费5,848元、电费184.02元，同意承担逾期支付租金的违约金，但违约金计算方式过高，要求按每日1‰计算违约金。关于房屋空置期损失，合同并未约定房屋空置期费用的承担，不同意此项诉讼请求。经审理查明：2018年3月30日，经案外人上海A房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为出租方(合同甲方)，被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，乙方向甲方承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积61.35平方米，租赁用途为办公；租期为2018年5月13日至2019年5月12日，房屋交付时间为2018年5月5日；每月租金8,500元，每三个月支付一次计25,500元，每次租金于到期日前8日支付，先付后租；保证金8,500元由乙方于2018年4月1日支付；乙方应按时交付租金，若逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解除或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期间的水电费、物业管理费、网络费、税费由乙方负担。乙方需按时缴纳物业管理费，若拖欠物业管理费，甲方需发函提醒，三次发函提醒无果，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，押金不退。合同对其他事项亦作约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告亦支付了租赁保证金8,500元。双方按约履行合同。合同履行过程中，被告支付了截止2018年11月12日的租金、截止2018年6月30日的物业管理费。2018年10月23日晚，原告工作人员陆某通过微信询问被告是否继续租房，如果提前退租的话双方可以沟通协商。被告回复表示可能会不租。原告要求被告确认后回复。被告未回复。2018年11月21日，原告工作人员陆某再次通过微信询问原告，遗留在租赁房屋内的财产是否需要。被告仍未回复。2018年12月21日，原告工作人员陆某再次微信联系被告时，发现被告已删除其微信联系人，无法通过微信联系。2018年12月22日，原告自行收回了涉案房屋。此后，原告于2019年4月29日与案外人签订租赁合同，将涉案房屋另行出租。另查，被告另结欠原告电费184.02元。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，因被告违约而导致合同解除，涉案房屋自2018年12月22日至2019年4月28日期间空置，按双方约定的租金标准计算，空置损失36,266.67元。被告已支付的租赁保证金8,500元可以抵冲相应的空置损失。被告表示，原告主张的逾期付款违约金计算方式过高，希望按每日1‰计算。另外，同意租赁保证金由原告没收，并承担截止2018年12月22日的租金，不承担房屋空置期的损失。以上事实，由原告提供的租赁合同、电费发票、微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自的义务。被告承租房屋后，按时足额支付租金等费用是其主要合同义务。在合同履行过程中，被告曾于2018年10月23日向原告表示可能不再租赁涉案房屋，而按合同约定被告应于2018年11月4日前支付2018年11月12日起的三个月租金，但被告并未支付，显然已构成违约。据此，原告享有合同解除权。原告于2018年12月22日收回了涉案房屋，并且现要求确认双方的合同于该日解除，被告对此无异议，故本院确认双方的租赁合同于2018年12月22日解除。对于原告主张的截止2018年12月21日的租金11,050元、物业管理费5,848元，以及电费184.02元，被告同意支付，对此本院予以支持。关于原告主张按每日5‰计算自2018年12月5日起的逾期支付租金的违约金，被告表示计算方式过高，要求按每日1‰计算。对此，本院认为，如按每日5‰计算违约金，年化利率达180%，确实过高，因此被告此项抗辩意见本院予以采纳，违约金以每日1‰计算。关于原告主张的房屋空置损失，根据《合同法》规定，一方违约而造成对方损失的，对方有权要求违约方承担赔偿损失的违约责任。从原告提供的证据证实，原告于2018年12月22日收回房屋后，直至2019年4月29日方才重新出租，在此期间房屋确实空置，造成原告无租金收益的经济损失，参照原、被告约定的租金标准计算，空置损失为36,264元。因此，原告有权要求被告赔偿该部分损失。现原告同意将被告已付的租赁保证金8,500元抵冲空置损失的部分金额，本院予以准许。扣除租赁保证金后，上述空置期间的租金损失共计27,764元。对此损失，被告应当赔付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海卓发信息科技有限公司与被告张建君于2018年3月30日签订的《租赁合同》于2018年12月22日解除；二、被告张建君于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓发信息科技有限公司截止2018年12月21日的租金11,050元、物业管理费5,848元，电费184.02元；三、被告张建君于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓发信息科技有限公司以8,500元为本金,按每日1‰计算自2018年12月5日至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告张建君于本判决生效之日起十日内偿付原告上海卓发信息科技有限公司房屋空置损失27,764元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,133.72元，减半收取计566.86元，由被告张建君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年九月二十六日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。