广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初553号 原告：赵学鹏，男，汉族，1970年3月7日出生，澳门永久性居民。 委托诉讼代理人：张德斌，系广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯星，系广东常成律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。 负责人：董硕,广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶亮，广东良匠律师事务所实习律师。 被告：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地：珠海市香洲拱北粤华路183、185商城二层之一。 法定代表人：李世杰。 委托诉讼代理人：肖志锋，广东华信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑秋娜，广东华信达律师事务所实习律师。 原告赵学鹏与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、被告珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称“中熙公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人侯星、被告泰达公司管理人的委托诉讼代理人周莹、被告中熙公司的委托诉讼代理人肖志锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵学鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告泰达公司所签订的《商铺认购书》；2、判令被告泰达公司返还原告已付购房款人民币409076元（209076+200000）；3、判令被告中熙公司对第二项诉讼请求（购房款409076元）中的200000元承担连带责任；4、判令被告泰达公司向原告返还双倍定金100000元；5、请求法院判令诉讼请求二、四的款项（购房款、定金），原告就被告泰达公司享有的位于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：被告中熙公司是被告泰达公司的代理人，在光博汇（楼盘）的售楼处代被告泰达公司销售该楼盘。2016年7月3日，原告与被告泰达公司就光博汇（楼盘）江门市江海区光博路3号D区6031室商铺（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《商铺认购书》，原告也一共支付459076元的款项（含定金50000元）。但是由于被告泰达公司经营不善，导致光博汇（楼盘）成为了烂尾楼盘，并且被查封，而被告泰达公司也被法院列入了失信被执行人名单，其中有一个执行案件执行金额更是高达1.3亿余元，所以即使在当地政府多次进行协调的情况下，仍然交房无望。因此，被告泰达公司应当返还原告所支付的购房款。 被告泰达公司管理人辩称，一、关于本案是继续履行合同还是解除合同，由于本案在破产重整阶段，因此需要考虑最终的重整方案或者投资人的意愿等因素决定。二、对于原告主张的购房款209076元及定金50000元，其中259076元（含定金50000元）为购房款，我方予以确认，剩余200000元属于中介费，是否对于中介费一并承担责任，也要看最终的重整方案或者投资人的意愿。三、关于双倍定金，由于被告一在收取了原告的定金之后已经与原告签订了认购书，并非拒绝与原告进行交易，把房产卖给他人，因此不适应双倍定金法则。四、关于优先受偿权的问题，由于本案的标的物为商铺，并非消费性住房，因此不适用优先受偿权的相关规定。 被告中熙公司辩称，我方对诉请的第三项进行答辩：一、我方不认可原告的诉求，原告也知晓被告是被告泰达公司的代理人，原告是在通过被告的直接推广的信息才知道光博汇项目，并且在被告的协助下，完成了与被告泰达公司的交易活动，那么被告是作为居间人的角色参加到交易中，根据合同法四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人支付居间报酬，那么在本案中原告向被告支付相应的佣金200000元是有事实和法律依据。二、关于承担连带责任的问题，被告并非原告与被告泰达公司之间的买卖合同关系主体，也并未向原告做出任何楼盘烂尾及返还佣金的承诺，而且本案目前合同不能继续履行并非被告的过错造成，导致合同不能如期履行的原因在于被告泰达公司，如果原告因此造成任何损失，因向被告泰达公司主张相应的赔偿责任，被告充分履行了居间义务，对买卖合同或者认购书的履行不能不存在任何过错，原告要求被告对该200000元承担连带清偿责任没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年7月9日，以被告泰达公司为甲方、原告赵学鹏为乙方，双方签订编号为0000996号的《商铺认购书》，主要内容：1、乙方向甲方认购位于江门市江海区光博路3号（D区）6031室商铺，建筑面积为53.36平方米，套内面积40.02平方米；2、单元价格：该物业原价格1139371，获中熙vip折扣优惠，折后价665435元再按乙方同意将交楼后前五年的使用权、收益权归甲方的作价模式，最终优惠后实际成交总房价为499076元；3、付款计划：乙方同意签署认购书时交付50000元作为定金，并同意按以下第（二）种方式向甲方支付该物业总房款；（二）按揭（1）首期房款259076元（含定金，占总房款的50%），乙方须于签订《商品房买卖合同》当日向甲方付清；（2）剩余房款240000元，乙方须按《商品房买卖合同》及附件的约定以按揭的方式支付给甲方； 二、2016年7月3日，被告泰达公司向原告出具了编号为0008942号的《专用收据》，收据的内容为：今收到赵学鹏交来江门市江海区光博路3号D区商铺6031定金，金额10000元，收讫方式：刷卡； 三、2016年7月9日，被告泰达公司向原告出具了编号为0008966号的《专用收据》，收据的内容为：今收到赵学鹏交来江门市江海区光博路3号D区商铺6031定金，金额40000元，收讫方式：现金； 四、2016年8月13日，被告泰达公司向原告出具了编号为0006756号的《专用收据》，收据的内容为：今收到赵学鹏交来江门市江海区光博路3号D区商铺6031商铺首期，金额209076元，收讫方式：刷卡； 五、2016年7月9日，原告通过银行转账280000元（其中200000元为本案购房款）给被告中熙公司； 六、另查明，被告中熙公司是被告泰达公司光博汇项目的销售代理公司； 七、另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。 本院认为：本案属及涉澳门特别行政区当事人在中华人民共和国内地的商品房预售合同纠纷。原、被告各方就涉案房产买卖合同的履行引起本案纠纷，而标的物为位于内地的不动产，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”故本案纠纷应适用中华人民共和国内地法律作为准据法进行审理。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。涉案《商铺认购书》约定的主要内容是原告与被告就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原、被告之间就涉案《商铺认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原告赵学鹏与被告泰达公司于2016年7月9日签订《商铺认购书》应否予以解除？二、被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少？三、被告泰达公司是否应承担双倍返还定金的责任、金额多少？四、被告中熙公司是否应当承担责任？五、原告是否对被告泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权？ 一、原告赵学鹏与被告泰达公司于2016年7月9日签订《商铺认购书》应否予以解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。据此，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请，该《商铺认购书》已依法解除。因此，对原告该项请求，本院予以支持。 二、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少的问题。 1、关于被告泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向被告泰达公司支付了首期购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商铺认购书》解除后，原告有权向被告主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的《专用收据》，本院予以确认原告向被告泰达公司支付了购房款（含定金）合共259076元。 关于原告向被告中熙支付的200000元款项的问题，本院认为，因为被告泰达公司与中熙公司系销售代理关系，被告中熙公司作为销售代理方参与到被告泰达公司与原告签订《商铺认购书》的事宜中，并收取原告支付的款项200000元，原告有理由相信被告中熙公司收取款项的行为系代表被告泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人被告中熙公司的代理行为有效，被代理人被告泰达公司应向相对人原告承担责任，综上，被告泰达公司应返还原告因购房支付的金额459076元（259076元+200000元）； 三、被告泰达公司是否应承担双倍返还定金的责任、金额多少的问题。本案中，根据《商铺买卖合同》的约定，原告向泰达公司交纳的购房款包含了定金，即原告向泰达公司交纳的定金50000元转化为商品房的首付款，因此，双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则，故对于原告要求泰达公司双倍返还定金100000元的诉讼请求，本院不予支持； 四、被告中熙公司是否应当承担责任的问题。如前所述，被告中熙公司作为代理人，被告泰达公司作为被代理人，被告中熙公司的本案责任应由被告泰达公司向原告承担，因此，原告请求被告中熙公司对购房款459076元中的200000元承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 五、关于原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权的问题。被告泰达公司并未将涉案房产交付给原告，亦没有办理房产过户登记以及抵押手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告并没有办理案涉房屋抵押登记，因此，原告请求对被告泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告赵学鹏与被告江门泰达房地产开发有限公司于2016年7月9日签订的《商铺认购书》（编号：0000996）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告因购房支付的金额459076元（259076元+200000元）给原告赵学鹏； 三、驳回原告赵学鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8890.76元（已由原告赵学鹏预交），由原告赵学鹏负担873.76，被告江门泰达房地产开发有限公司负担8017元。原告赵学鹏多预交的案件受理费8017元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费8017元。 如不服本判决，原告赵学鹏可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司、被告珠海市中熙房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  黎 明 人民陪审员  李光健 二〇一九年九月二十五日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频