北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初40044号原告:深圳市卓越物业管理股份有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘霞，分公司负责人。委托诉讼代理人:曹宇，女，深圳市卓越物业管理股份有限公司北京分公司综合主管，住北京市海淀区温泉镇。被告：北京业弘达教育科技有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇。法定代表人：刘丽，职务不详。被告：刘丽，女，1968年12月25日出生，汉族，北京业弘达教育科技有限公司法定代表人，户籍地辽宁省本溪市明山区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司北京分公司(以下简称卓越物业公司北京分公司)与被告北京业弘达教育科技有限公司（以下简称业弘达教育公司）、被告刘丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司北京分公司之委托诉讼代理人曹宇到庭参加了诉讼。被告业弘达教育公司及被告刘丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越物业公司北京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租金79192.79元，房屋租赁押金14660元，向原告支付违约金85680元，合计费用179532.79元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月12日，我公司与业弘达教育公司共同签署一份《租赁合同》，合同约定，业弘达教育公司将白家疃东口×号院内的8间房租给我公司用于员工住宿，之后，双方又签订三份补充协议：业弘达教育公司将此院内另外6间房屋租给我公司使用。合同签订后，我公司严格遵守合同约定，依约履行了全部义务，并于2017年1月提前支付了2017年第一季度租金共97352.9元，但是由于业弘达教育公司并非房产持有者，且未告知我公司，导致房主于2017年1月与业弘达教育公司解除租赁合同后，我公司与业弘达教育公司合同失效，对我公司造成直接经济损失，根据合同规定，我公司有权追回支付给业弘达教育公司多余的租金79192.79元、房屋租赁押金14660元及合同违约85680元，共计费用179532.79元。我公司认为，由于业弘达教育公司的原因，且在合同内并未提前告知我公司，导致合同失效，已经构成违约，并给我公司造成较大经济损失，为维护我公司合法权益，故诉至法院。业弘达教育公司、刘丽未作答辩。卓越物业公司北京分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织卓越物业公司北京分公司进行了证据提交。根据卓越物业公司北京分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月12日，甲方北京业弘达物业管理有限公司（出租方）与乙方深圳市卓越物业管理有限公司北京分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将租住的北京市海淀区白家疃东口×号院B座楼B216,B217，B218，B219，B220,B221,B222,B223共8间房出租给乙方员工住宿，租期2015年9月12日起至2017年9月11日止，租期两年，每年续签合同，租金每年每间房涨100元；房租每间为1600元/月，乙方原因中途退房，甲方不予退还租金及押金，其中2016年9月30日到2017年9月30日房租为1700元/月，2017年10月1日至2018年3月31日房租为1800元/月。2015年10月12日，甲方北京业弘达物业管理有限公司（出租方）与乙方深圳市卓越物业管理有限公司北京分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将租住的北京市海淀区白家疃东口×号院B座楼B215房出租给乙方员工住宿，租期2015年10月12日起至2017年10月11日止，租期两年，每年续签合同，租金每年每间房涨100元；房租每间为1600元/月，乙方原因中途退房，甲方不予退还租金及押金，其中2016年9月30日到2017年9月30日房租为1700元/月，2017年10月1日至2018年3月31日房租为1800元/月。2016年1月15日，甲方北京业弘达物业管理有限公司（出租方）与乙方深圳市卓越物业管理有限公司北京分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将租住的北京市海淀区白家疃东口×号院B座楼B224房出租给乙方员工住宿，租期2016年1月15日起至2017年1月14日止，租期两年，每年续签合同，租金每年每间房涨100元；房租每间为1600元/月，乙方原因中途退房，甲方不予退还租金及押金，其中2016年9月30日到2017年9月30日房租为1700元/月，2017年10月1日至2018年3月31日房租为1800元/月。2016年6月20日，出租人（甲方）北京业弘达物业管理服务有限公司与承租人（乙方）深圳市卓越物业管理有限公司北京分公司签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：本租赁房屋位于北京市海淀区白家疃东口×号院B205、B209、B213房屋3间，房间为6人/间；房屋租赁期限自2016年6月20日至2018年9月30日；月租金为人民币壹仟柒佰元/间，承租房屋3间，共计月租金伍仟壹佰元整，签约时房屋月租金为人民币壹仟柒佰元/间，每年月租金在上一年度月租金的基础上递增100元；支付方式银行转账支付；租金实行季度支付制，每期支付三个月的租金，本协议生效后乙方须于2016年6月20日前支付第一季度租金，后续租金乙方应在每季度租金到期前十日内向甲方支付下一季度租金，以此类推；乙方在签订本合同后当天内须向甲方缴纳人民币伍仟壹佰元整作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方；甲方未按约定时间交付房屋，每延期交付一天，应当按照月租金的10%向乙方支付违约金，并且实际交付房屋交付日期作为租金起算日。2016年12月4日，甲方北京业弘达物业管理有限公司（出租方）与深圳市卓越物业管理有限公司北京分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将租住的北京市海淀区白家疃东口×号院B座楼B211房出租给乙方员工住宿，租期2016年12月4日起至2018年3月31日止，租期两年，每年续签合同，租金每年每间房涨100元；房租每间为1700元/月，乙方原因中途退房，甲方不予退还租金及押金，其中2017年4月1日到2017年9月30日房租为1700元/月，2017年10月1日至2018年3月31日房租为1800元/月。2017年1月9日，北京业弘达物业管理服务有限公司出具《欠条》一份，双方约定如下：北京业弘达物业管理服务有限公司与卓越物业公司北京分公司签署房屋租赁协议事宜，于2017年1月6日北京业弘达物业管理有限公司违约合同条款：鉴于卓越物业公司北京分公司租赁以下房屋如下：1、合同一房间号码为B216，B217，B218，B219，B220，B221，B222，B223，共8间宿舍，租期为2015年9月12日起至2017年9月11日。2、合同二房间号码为B224，租期为2016年1月15日至2017年1月14日签订的两份房屋租赁合同。3、合同三房间号码为B205、B209、B213，租期为2016年6月20日至2018年9月30日。4、合同四房间号码为B215，租期为2015年10月12日至2017年10月11日。5、合同五房间号码为B211，租期为2016年12月4日起至2018年3月31日。北京业弘达物业管理服务有限公司违反合同约定第六条，应退还卓越物业公司北京分公司房租费用为以下金额：1、房租人民币（大写）：柒万玖仟壹佰玖拾贰元柒角玖分，供暖费含在房租里；2、房屋押金（大写）：壹万肆仟陆佰陆拾元整；3、违约金（大写）：捌万伍仟陆佰捌拾元整。4、总合计欠款金额为：壹拾柒万玖仟伍佰叁拾贰元柒角玖分。各项违约费用应在三个工作日内支付给卓越物业公司北京分公司，如未按期支付，卓越物业公司北京分公司有权以司法程序向北京业弘达物业管理服务有限公司追缴。2017年2月10日，欠款人甲方北京业弘达物业管理服务有限公司与乙方卓越物业公司北京分公司签订《还款协议书》一份，双方约定如下：欠款人北京业弘达物业管理服务有限公司，法人刘丽因与卓越物业公司北京分公司签订的租房协议合同一：房间号码为B216，B217，B218，B219，B220，B221，B222，B223，共8间，租期为2015年9月12日起至2017年9月11日，合同二：B224，租期为2016年1月15日至2017年1月14日，合同三：房间号码为B205、B209、B213租期为2016年6月20日至2018年9月30日，合同四：房间号码为B215，租期为2015年10月12日至2017年10月11日，合同五：房间号码为B211，租期为2016年12月4日至2018年3月31日，甲方违反房屋租赁合同约定的第六条，在收了租金的情况下未能提供给乙方房屋租住，造成违约，总欠款共计人民币：壹拾柒万玖仟伍佰叁拾贰元柒角玖分，自2017年1月9日欠款合同到期，现无法全部归还欠款，特此由甲乙双方共同协商，制定如下还款计划：由欠款人北京业弘达物业管理服务有限公司，法人刘丽，每月归还卓越物业公司北京分公司人民币壹万元整，2017年3月开始交付乙方第一次还款，在2018年8月3日内将本金共计人民币壹拾柒万玖仟伍佰叁拾贰元柒角玖分还清，甲方每期应还款必须于当月3日前主动存入乙方账户，开户行：建行北京朝阳支行，收款人：卓越物业公司北京分公司，银行账户：×××。本协议签署后，欠款人任何一期不能按时还款，则甲方余下应还款视为全部到期，乙方除有权追收甲方全部应还款额之外，还有权追收全部应还款的20%作为违约金。甲、乙双方共同确认：根据有关法律规定已经对赋予强制执行效力公证的含义、内容、程序、效力等具有明确的了解，经慎重考虑，双方同意本协议签订并赋予本协议强制执行效力，乙方有权直接向有管辖权的人民法院申请强制执行甲方应向乙方支付的全部未付款项，甲方承诺愿以其全部资产接受人民法院强制执行。庭审中，卓越物业公司北京分公司为证明其公司在上述房屋租赁期间给业弘达教育公司按时交纳了各项费用，提交了支付宝转账电子回单打印件、盖有北京业弘达物业管理服务有限公司财务专用章的收据为证。另查，2016年11月23日，北京业弘达物业管理服务有限公司名称变更为北京业弘达教育科技有限公司。业弘达教育公司、刘丽经本院传票传唤未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，业弘达教育公司、刘丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。卓越物业公司北京分公司与北京业弘达物业管理服务有限公司签订的《还款协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应据此履行。虽然上述协议签订前北京业弘达物业管理服务有限公司就将公司名称变更为北京业弘达教育科技有限公司，但公司实际投资人及法人并无变化，上述还款协议应视为业弘达教育公司的真实意思表示，由其承担公司名称变更后相应的法律责任。业弘达教育公司未按《还款协议书》约定期限支付卓越物业公司北京分公司相应款项，已构成违约，现卓越物业公司北京分公司要求业弘达教育公司返还房屋租金、房屋租赁押金并支付违约金的请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。另，鉴于《还款协议书》的合同相对方为业弘达教育公司，非该公司法人刘丽，现卓越物业公司北京分公司要求刘丽承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京业弘达教育科技有限公司于本判决生效后七日内返还深圳市卓越物业管理股份有限公司北京分公司房屋租金七万九千一百九十二元七角九分、房屋租赁押金一万四千六百六十元；二、北京业弘达教育科技有限公司于本判决生效后七日内支付深圳市卓越物业管理股份有限公司违约金八万五千六百八十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百九十一元，由北京业弘达教育科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年九月二十六日书 记 员  马 赫