山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终5941号上诉人（原审被告）：济南联谊润通实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈卫东，执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：陈卫东，男，1968年7月22日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：薛慧华，女，1971年5月15日出生，汉族，住济南市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：杨刚，天津泰阁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕春静，女，1967年3月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杜芳洲，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贞，山东睿扬律师事务所律师。上诉人济南联谊润通实业有限公司（以下简称济南联谊润通公司）、陈卫东、薛慧华因与被上诉人毕春静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新审理；2.本案诉讼费用全部由毕春静承担。事实与理由：1.一审判决认定房屋买卖合同有效是缺乏事实根据和法律依据的，根据焦杨的民事裁定书可以看出，本案是历史遗留问题，法院已经认定本案不属于人民法院民事案件的受理范围，因此应驳回毕春静的诉讼请求。2.涉案房屋是被历史遗留问题小组作为毕春静单位职工宿舍进行处理的，毕春静不是济南联谊润通公司的职工，因此双方签订的买卖合同为无效合同。3.一审判决既然认定本案涉案房屋是因政策对相关审批权限的调整导致形成违法违建，且经济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组处理，济南联谊润通公司无过错，因此行为所导致的后果就不能由济南联谊润通公司进行承担。4.一审判决认定是业主协商同意集资缴纳涉案房屋的相关税费，就说明是毕春静自愿缴纳的，业主集资缴纳的各项费用并没有进入济南联谊润通公司账户，全部存入魏丽娟，后又转入陈乃峰账户。济南联谊润通公司本着全体业主利益出发，全力协助办理土地、房屋的相关手续，否则房产手续是不可能顺利处理完毕的。5.一审判决认定济南联谊润通公司支付的3515472.42元系全体业主替济南联谊润通公司垫付的费用是缺乏事实根据的，毕春静未提交证据证实济南联谊润通公司同意全体业主为其垫付，之所以全体业主自愿缴纳，是因为业主办理土地和房屋产权所需，真正的受益人不是济南联谊润通公司，是全体业主，因为涉案房屋济南联谊润通公司华没有过错，是政府相关部门越权审批的结果，垫付费用双方没有明确约定济南联谊润通公司同意毕春静为其垫付，也没有委托垫付，亦没有法律明确规定垫付追偿的情况下，那么就应认定为全体业主自愿缴纳的行为，因此垫付费用向济南联谊润通公司追偿缺乏法律依据。6.一审判决仅仅依据土地出让金的补缴款人和涉案缴费票据载明的缴款人为济南联谊润通公司，就认定毕春静垫付的费用由济南联谊润通公司承担是缺乏事实根据和法律依据的，就因为济南联谊润通公司的配合，才顺利将涉案土地和房屋处理完毕，因毕春静是土地使用权的原权利人，合同主体当然为济南联谊润通公司，缴费主体也就当然为济南联谊润通公司，一审判决在没有充分尊重涉案房屋是历史遗留的客观事实，亦没有法律依据的情况下，仅凭缴费主体就认定济南联谊润通公司返还毕春静垫付的费用，显然有失偏颇。7.一审判决判令陈卫东、薛慧华承担连带清偿责任缺乏事实根据和法律依据，陈卫东、薛慧华不存在未及时、怠于履行清算义务的情形，因为济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华一直积极配合毕春静和全体业主办理涉案的相关手续，如陈卫东、薛慧华清算注销公司，涉案土地和房屋手续没有合同主体就无从办理，税费就无法缴纳，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华积极协助办理涉案房屋的行为就能够看出济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华不存在未及时、怠于履行的情形，一审判决再一次没有尊重涉案房屋是历史遗留问题的客观事实。一审判决判令济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧平承担毕春静的律师费缺乏事实根据和法律依据，毕春静的诉讼请求没有涉及济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华任何的违约行为，购房合同也没有约定律师费的相关约定，一审判决在没有认定济南联谊润通公司任何违约行为的情况下就认定律师费4000元系济南联谊润通公司违约导致产生的合理损失是缺乏法律依据的。毕春静辩称，一、在焦扬的判决中济南中院明确说明涉案的房屋是历史遗留问题，在政府有关职能部门未作出审查处理意见之前本院不予处理，但是涉案房屋已经经过济南市政府历史遗留问题小组进行处理并且办理的房产大证，也就不存在济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华称不属于法院案件受理范围的情况。二、本案并非职工用房，买卖合同应为合法有效，首先根据济南市国土资源局向济南市历城区人民法院的复函涉案两栋不动产不是产业配套住房，另外，根据毕春静方从济南市中院公众号查询到的相关解释以及经济适用住房办法可知，经济适用房有以下几个硬性的条件，分别是免收城市基础设施配套费，政府提供政策优惠，单套建筑面积小于60平方米，但是从业主替被告代缴13项费用中就包含城市基础设施配套费793585.44元，同时，涉案的房屋最少的面积也有150平方米，也不是划拨土地，所以并不符合经济适用房的标准，涉案住房并非济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华所称的职工住房，买卖合同应为合法有效。一、在焦扬的判决中济南中院明确说明涉案的房屋是历史遗留问题，在政府有关职能部门未作出审查处理意见之前本院不予处理，但是涉案房屋已经经过济南市政府历史遗留问题小组进行处理并且办理的房产大证，也就不存在济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华称不属于法院案件受理范围的情况。二、本案并非职工用房，买卖合同应为合法有效，首先根据济南市国土资源局向济南市历城区人民法院的复函涉案两栋不动产不是产业配套住房，另外，根据毕春静方从济南市中院公众号查询到的相关解释以及经济适用住房办法可知，经济适用房有以下几个硬性的条件，分别是免收城市基础设施配套费，政府提供政策优惠，单套建筑面积小于60平方米，但是从业主替被告代缴13项费用中就包含城市基础设施配套费793585.44元，同时，涉案的房屋最少的面积也有150平方米，也不是划拨土地，所以并不符合经济适用房的标准，涉案住房并非济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华所称的职工住房，买卖合同应为合法有效。毕春静向一审法院起诉请求：1、依法判令被告济南联谊润通公司为原告办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼（不动产权证号：鲁（2018）济南市不动产权第0149134号）2号楼2-501房屋（不动产单元号：370112013202GB01038F10000018）的房屋产权证书；2、请求依法判令被告济南联谊润通公司向原告返还原告垫付的费用共计65613.29元；3、请求依法判令被告陈卫东、薛慧华对上述诉讼请求承担连带责任；4、本案的案件受理费、保全费、保险费、律师费、交通费等由被告承担。一审法院认定事实：一、毕春静（乙方）与济南联谊润通公司（甲方）于2008年签订《购房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇田庄村地块的土地使用权。该地块土地面积为5413平方米，规划用途为住宅用地。所购房屋是第2座西单元五层501室，建筑面积共150平方米，复式结构为244平方米。甲方与乙方按建筑面积计算该房价款：该房单价为（人民币）每平方米2267元，总房款为34万元。甲方应当在2005年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时具备下列条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用：1、该房以质量监督验收合格，并颁发合格证明；2、该房取得住宅交付使用批准文件；3、附属设施、院墙、院内硬化、垃圾清除。关于产权登记的约定，甲方应当在房屋交付使用90日内，将办理登记所需由甲方提供的材料报登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付房价款的1%赔偿乙方损失。2、甲方最迟应在交付房屋之日起二十个月内办理产权证书，若由于甲方原因致使乙方在房屋实际交付或视为交付（以二者较早为准）之日起二十个月内不能取得房屋权属证书，自房屋实际交付或视为交付（以二者较早为准）后第二十一个月起，乙方所购房屋的物业管理费由甲方支付。庭审中，原、被告均认可涉案房屋济南联谊润通公司先出售给汪继荣，后汪继荣将房屋转售给毕春静，原、被告又签订了上述《购房合同》。该合同签订后，毕春静于2008年6月6日向济南联谊润通公司支付购房款343518.51元，该房屋通过汪继荣交付给原告毕春静。该房屋至今未办理不动产权登记证书。二、济南联谊润通公司是2002年8月6日注册登记的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金为50万元，公司股东为陈卫东和薛慧华，陈卫东出资40万元，薛慧华出资10万元，该公司的经营范围是：电子产品开发；节能灯具制作；家具加工销售；房产营销策划及代理。无房地产开发资质及经营范围。2008年11月28日济南联谊润通公司因未依照规定接受年度检验而被吊销营业执照，该公司至今未进行清算。三、2001年3月6日，济南市历城区土地管理局（甲方）作为出让方与济南市中十六里河镇雨露餐厅（乙方）作为受让方签订了济历城土储合字（2001）第06号国有土地使用权出让合同，该合同约定，甲方出让给乙方的宗地位于历城区港沟镇田庄村，面积为5413.33平方米，现用途为综合用地，本合同项下的宗地按照批准的总体规划是建设综合用地项目。总计出让金21.65万元。2004年3月24日，济南市历城区发展计划局下发济历城计投资［2004］第42号《关于对济南联谊润通实业有限公司（雨露餐厅）新建办公、宿舍楼项目结转计划的批复》文件，该文件的内容是：关于济南联谊润通公司新建办公、宿舍楼项目已由我局济历城计投资［2003］第99号文批复，由于进行前期工作，未能按原计划实施，经研究同意结转今年继续实施。该项目征用港沟镇田庄路段土地8亩，新建宿舍楼6000平方米，办公区域1000平方米，计划投资500万元，资金自筹解决。请据此办理规划、用地、环保等手续并组织实施。同年11月10日和24日，济南联谊润通公司分别取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。后济南联谊润通公司开始施工，毕春静购买的楼房即是上述文件中提到的济南联谊润通公司的宿舍楼。济南联谊润通公司曾取得上述出让土地的国有土地使用证，编号是历城国有（2004）0500067号。后在济南市建筑工程“双清”期间，该国有土地使用证被注销。2005年7月13日，济南市城市管理行政执法局下发了济城执督查综处字（2005）第118号行政处罚决定书，以济南联谊润通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，在经十东路田庄村村西建设职工宿舍楼工程，违反城市规划管理规定为由，对济南联谊润通公司罚款26万元。同年7月25日济南联谊润通公司缴纳了上述罚款。济南联谊润通公司为建设宿舍楼于2004年11月5日向济南市历城区建设管理局缴纳了城市基础设施配套费20万元，于2005年2月21日向济南市财政局缴纳土地转让契税99707元，于2005年3月28日向济南市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费4万元，于2005年3月30日向济南市历城区消防大队补交消防费1万元，于2005年8月18日向济南港华燃气有限公司缴纳了燃气安装工程款71252元，于2006年10月27日向济南市建设委员会缴纳燃气配套费124000元，于2011年11月17日向济南市城市园林绿化局补交了城市绿化补偿费35715.84元，于2011年11月21日向济南市高新技术产业开发区管理委员会建设局补交了供水配套费51964.64元。济南联谊润通公司虽多次找有关部门进行协调，并补交了部分费用，但直至济南市建设工程“双清”办公室停止工作，对被告济南联谊润通公司所建的宿舍楼仍没有具体的处理意见。四、涉案宿舍楼的购买人之一焦杨曾于2009年向一审法院提起诉讼，请求判令其与济南联谊润通公司签订的《购房合同》无效，并要求济南联谊润通公司、陈卫东退还购房款646891.34元、赔偿经济损失818308.66元以及承担诉讼费用。经审理，一审法院作出（2009）历城民商重初字第2472号民事裁定书，认为：“被告济南联谊润通公司建设的宿舍楼，有无合法手续，能否办理相关的房屋所有权证书，有关职能部门在济南市建筑工程双清期间，并未做出明确的处理意见。原告以被告无房地产企业开发资质，该土地用途也非约定用途为由，要求法院确定原告与被告济南联谊润通公司间的房屋买卖合同无效。一审法院认为在有关部门对被告济南联谊润通公司建设宿舍楼工程未明确处理意见的前提下，原告的上述诉讼请求，不属人民法院的处理范围”，裁定驳回焦杨的起诉。焦杨不服该裁定，提起上诉。济南市中级人民法院作出的（2014）济民一终字第337号民事裁定书认为，在政府有关职能部门未做出审查处理意见之前，本案不属于人民法院民事案件的受案范围。该院裁定驳回上诉，维持原裁定。五、2017年8月2日，济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同载明：根据济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组（以下简称“市领导小组”）《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题[2014]1号）文件精神，经乙方申请，市领导小组审核认定，乙方在历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼建设过程中未规划要求实施建设，存在违建行为。现根据我市开展妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的统一部署和要求，甲乙双方本着尊重历史，实事求是，切实解决历史遗留问题，维护群众根本利益的原则，订立本合同。（一）该宗地坐落于历城区港沟镇田庄村，原土地证号为历城国用（2005）第0500018号，用途为仓储用地，使用权类型为出让，土地证载明面积5413平方米。根据规划组审查意见，本次规划将地块一用地条件变更为居住用地，面积为3930.5平方米。（二）根据历城区历史遗留问题无证住宅项目规划审查意见，2001年3月，历城区土地管理局与济南市中十六里河镇雨露餐厅签订土地出让合同，出让5413.33平方米国有土地使用权，用途为综合用地，年限为50年。2004年3月雨露餐厅取得土地证（历城国用[2004]第0500067号），用途为城镇单一住宅用地，2005年2月济南联谊润通公司通过转让获得该土地使用权，并取得土地证（历城国用[2005]第0500018号），地类用途为仓储用地。2004年11月，历城区建设管理局越权审批，为济南联谊润通公司办理了宿舍楼、商业楼的建设工程规划许可证（编号[2004]年第1301号），与该公司2005年取得的土地证上仓储用地的用途不符。（三）2014年10月15日市领导小组联合办公室规划审查组出具了规划意见，将项目地块一用地性质按现状认可为居住，实测总建筑面积为7870.32平方米。（四）市领导小组联合办公室认定乙方建设的济南联谊润通住宅楼项目形成时间为2004年11月10日。根据济解决城建遗留问题[2014]1号文件、市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室主任办公会会议纪要（纪要[2014]1号）文件精神，该宗地评估时点为2014年11月10日，土地出让金按当时政策予以缴纳。（五）应补缴出让金计算方式（：）2014年11月27日，经我局土地组审查，市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室对该土地估价报告结果予以备案。根据研究和备案结果应补缴土地出让金226.7899万元。（六）该宗用地出让年限为50年，使用年限至2051年4月26日。（七）该宗地建筑物，构筑物及其附属设施，须利用原有房产维持现状使用，不得进行改建、翻建、重建。（八）乙方同意于本合同签订后30日内一次性全部缴纳。超过缴纳期限，自翌日起，每日按延迟支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。六、包括毕春静在内的47户物业的业主经协商，同意按照每平方米700元的标准集资缴纳各项费用。毕春静于2016年12月26日向业主魏丽娟的账户转账105000元。魏丽娟在缴纳了部分费用后，于2018年3月12日将2116877.63元款项转入业主陈乃峰账户，后陈乃峰用该款项缴纳了部分税费。根据本案证据，业主缴纳费用明细如下：1.2017年2月14日，吴学军向山东建大工程鉴定加固研究院支付7万元住宅楼鉴定费；2.同年2月28日，魏丽娟向济南市城乡建设委员会缴纳城市基础设施配套费793585.44元；3.同年3月6日，魏丽娟向济南市人民政府防空办公室缴纳防空地下室易地建设费196109.6元；4.同年6月1日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳国土部门罚没收入40591元；5.同年8月7日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳土地出让价款2267899元；6.同年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳契税90715.96元、印花税1134元；7.同年10月31日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳城市基础设施配套费契税31743.42元；8.2018年3月12日，陈乃峰向济南市房产测绘研究院缴纳了测绘费15914元；9.同年3月30日，陈乃峰向济南市勘察测绘研究院缴纳了测绘技术服务费3000元；10.同年6月6日、8月2日，陈乃峰分别向济南市不动产登记中心缴纳不动产登记费550元、2310元、1920元。以上费用合计3515472.42元，相关票据载明的缴款人均为济南联谊润通公司。七、涉案住宅楼于2018年取得不动产权证书，登记权利人为济南联谊润通公司，证号分别为（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号。上述不动产权证书载明涉案房屋共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/自建房，用途为居住用地/住宅。（2018）济南市不动产权第0144725号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼的证书，该证书载明累计套数24套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4042.4平方米。（2018）济南市不动产权第0149134号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼的证书，该证书载明累计套数23套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4050.2平方米。毕春静购买的房屋位于历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼2-501，（2018）济南市不动产权第0149134号不动产权证书记载，该房屋的建筑面积为151.04平方米。八、本案审理中，一审法院向济南国土资源局调查，济南市国土资源局向我院出具济国土资函[2019]29号复函，内容为：经核查档案，济南联谊润通公司所有的证号为鲁（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号不动产，为市历史遗留问题领导小组审批通过的项目。上述不动产所占土地为国有出让地，权利人为济南联谊润通公司，用途为居住用地，证号为鲁（2018）济南市不动产权第00108565号。上述住宅楼占用土地为单宗住宅用地，函询的两幢不动产不是产业配套住房，可以办理转移登记。九、毕春静因通过诉讼方式解决与济南联谊润通公司的纠纷，支出律师代理费4000元。一审法院认为，济南联谊润通公司系经济南市历城区发展计划局批复同意开发建设涉案房地产，并在取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证以后才与毕春静签订的涉案房屋的购房合同，后因政策对相关审批权限的调整导致涉案房屋形成违法违建，在交房后无法办理产权登记。现济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组将涉案住宅楼存在的历史遗留问题处理完毕，业主已经集资缴纳了相关税费，涉案住宅楼现为登记在济南联谊润通公司名下的合法财产。济南联谊润通公司称其并非房屋开发企业，毕春静也非其单位职工，故双方签订的《购房合同》应为无效，因济南联谊润通公司已经取得该涉案自建住宅楼的所有权，且相关部门亦明确该住宅楼并非产业配套住房，可以办理转移登记，故一审法院对济南联谊润通公司的辩解观点不予采纳。毕春静与济南联谊润通公司所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，双方已经按照该合同约定，履行了房屋交付及款项交付的主要合同义务，现济南联谊润通公司已取得涉案房屋的合法所有权，故应认定双方签订的《购房合同》合法有效。毕春静已按《购房合同》约定向济南联谊润通公司支付了房款，并实际居住使用涉案房屋多年，其主张济南联谊润通公司按照合同约定履行办证义务符合合同约定及法律规定，一审法院对其该项主张予以支持。毕春静称上述3515472.42元系全体业主替济南联谊润通公司垫付，济南联谊润通公司称上述费用不应由其缴纳。因济南市国土资源局与济南联谊润通签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的补缴人为济南联谊润通公司，涉案缴费票据中载明的缴款人名称亦为济南联谊润通公司，济南联谊润通公司亦是基于上述款项的补缴取得涉案住宅楼的不动产所有权，故一审法院对毕春静的观点予以采纳。因涉案住宅楼业主均系根据各自房屋的建筑面积缴纳的垫付款，济南联谊润通公司应当向毕春静返还其垫付款65612.65元【3515472.42元/（4050.2平方米+4042.4平方米）*151.04平方米】毕春静支出的律师费4000元，系其因济南联谊润通公司违约导致诉讼产生的合理损失，一审法院对此予以支持。毕春静主张的保险费、交通费并未提供相关证据证实，一审法院不予支持。陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东，应在公司被吊销营业执照后及时进行清算，因陈卫东、薛慧华未及时、怠于履行清算义务，违反了公司法及其相关司法解释的规定，毕春静要求其两人对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，予以支持。判决：一、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告毕春静办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼2-501房屋的不动产权证书；二、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告毕春静垫付款65612.65元；三、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告毕春静律师费4000元；四、被告陈卫东、被告薛慧华对上述二、三项所列款项承担连带清偿责任；五、驳回原告毕春静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取720元、财产保全费676.13元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华提交证据1、备案通知书一份，2019年6月26日刊登在山东工人报注销公告一份，陈卫东、薛慧华委托山东鲁穗公司出具的注销清算公告，拟证明：陈卫东和薛慧华根据法律依法进行清算，同时2019年5月21日济南联谊润通公司已将清算在济南市历城区审批服务局进行了备案登记。证据2、2017年5月31日济南市国土局对济南联谊润通公司作出的行政处罚决定书，该决定书中认定涉案房屋是职工住宅楼，所以说根据该处罚决定书，济南市历史遗留问题办公室根据该处罚走的遗留问题处罚处理。证据3、证据名称是国有建设土地使用权出让合同，2017年8月2日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组、签发机关是济南市国土资源局，签发的是国有土地使用权出让合同，涉案土地是根据济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组作出的关于妥善处理国有土地上历史遗留问题、无证住宅的意见以及对该涉案土地的土地性质进行了重复的评估。证据4、2001年3月6日原济南市市中十六里河镇雨露餐厅与济南市历城区国土局签订的涉案土地国有土地使用权出让合同及济历城计投资（2004）第42号，证明我们之前签过出让合同，济南市历城区国土局给作废了，后来又签订的证据3。经质证，毕春静对于证据1的真实性无异议，但是不认可其关联性，上述证据分别是在2019年5月和2019年6月作出，也就是说济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华所称的注销清算报告是在一审判决作出之后才启动的，并不属于二审程序中的新证据，同时足以证明在一审审理过程中陈卫东、薛慧华并没有提起公司清算，根据规定注销后不清算的股东应该承担连带清算责任。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，该份决定书是济南市国土资源局与济南联谊润通公司形成的，也就是说认定的违法事实主要是济南联谊润通公司向国土资源局进行的陈述，涉案的业主并未参加也并不知情，同时经过一审可知，涉案的47户业主中只有一位马洪华是济南联谊润通公司的职工，所以济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧平以此证据证明是职工用房与事实不符。对证据3、证据4的真实性无异议，但是恰恰足以证明济南联谊润通公司的土地是出让所得，根据经济适用管理办法并不符合单位职工住房划拨的方式，所以说并不属于职工住房。毕春静提交以下证据：不动产丢失补办申请复印件、房屋权属状况信息查询表，拟证明：在一审判决作出之后，济南联谊润通公司于2019年5月20日以涉案的房产证丢失为由申请补办新证，而涉案的新证与原产权大证的证号出现了变更。经质证，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华对毕春静提交的房屋权属状况信息的真实性无异议，对提交的补证申请虽然是复印件，但是确实是补办了，原因是所有的土地和房产证的原件都在毕春静处，且以济南联谊润通公司职工的名义冒领的，鉴于济南联谊润通公司已调解了15个案件，故同意为其办理过户手续，由于原件在毕春静处无法办理，所以济南联谊润通公司才申请补办新证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，济南联谊润通公司于2019年5月20日向济南市不动产登记中心提交申请，主张鲁（2018）济南市不动产权第149134号和鲁（2018）济南市不动产权第0144725号不动产权证书丢失，申请补办。后补办的不动产权登记证号为：鲁（2019）济南市不动产权第0174010号和鲁（2019）济南市不动产权第0126945号。本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案购房合同的效力；2.涉案房屋需要补缴费用的实际支付主体；3.陈卫东、薛慧华是否承担连带责任；4.毕春静主张的律师费用应否由济南联谊润通公司负担。关于焦点一，合同效力问题。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧平主张济南联谊润通公司无房产开发资质，涉案房屋所在住宅楼无合法建造手续，故涉案《购房合同》应为无效合同。本院认为，涉案《购房合同》系双方当事人真实意思表示，毕春静已按《购房合同》约定向济南联谊润通公司支付了房款，济南联谊润通公司亦向毕春静实际交付房屋，并由毕春静实际居住使用涉案房屋多年。双方在签订涉案《购房合同》时，涉案房屋所在住宅楼虽未取得合法建设手续，但现已经济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组处理完毕，补缴了土地出让金及其他相关的税费，并由济南联谊润通公司取得了合法所有权，且济南市国土资源局已经复函明确涉案房屋所在住宅楼为单宗住宅用地，可以办理转移登记，故一审法院认定双方签订的涉案《购房合同》合法有效并无不当。关于焦点二，涉案房屋需要补缴费用的实际支付主体问题。2017年8月2日济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同中载明应补缴土地出让金为226.7899万元，第八条约定乙方（即济南联谊润通公司）同意于本合同签订后30日内一次性全部缴纳。该合同明确约定涉案房屋需补缴土地出让金的补缴主体为济南联谊润通公司。关于土地出让金之外的其他补缴费用的承担问题。根据一审查明的事实可知，涉案住宅楼除补缴土地出让金外，另缴纳住宅楼鉴定费7万元、城市基础设施配套费793585.44元、防空地下室易地建设费196109.6元、国土部门罚没收入40591元、土地出让价2267899元、契税90715.96元、印花税1134元、城市基础设施配套费契税31743.42元、测绘费15914元、测绘技术服务费3000元、不动产登记费550元、2310元、1920元。全体业主缴纳上述相关税费后，涉案缴费票据中载明的缴款人亦为济南联谊润通公司。济南联谊润通公司正是由于全体业主缴纳相关税费后才取得了涉案住宅楼的合法所有权，故上述税费应由济南联谊润通公司承担。综上，涉案住宅楼业主在根据各自房屋的建筑面积缴纳土地出让金及向相关税费后，济南联谊润通公司应当向其返还。关于焦点三，陈卫东、薛慧华应否承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定，公司因被吊销营业执照等法定事由解散的，应当在解散事由出现之日起十五日成立清算组进行清算，有限责任公司的清算义务人为公司全体股东。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条第二款规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务、导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，济南联谊润通公司在2008年11月28日被吊销营业执照后，陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东未在法定期限内成立清算组进行清算，怠于履行清算义务。陈卫东、薛慧华主张曾提交过清算申请，系因济南联谊润通公司名下尚有财产，后撤回清算申请，故不存在怠于履行清算义务的情况，但陈卫东、薛慧华对此未能提交有效证据予以证实，故本院对陈卫东、薛慧华的该辩称不予采信。综上，根据上述法律规定，陈卫东、薛慧华对济南联谊润通公司的债务应当承担连带清偿责任关于焦点四，毕春静主张的律师费用问题。毕春静主张的律师费，虽涉案合同未作约定，但鉴于本案所涉纠纷的复杂性及专业性，系因济南联谊润通公司未按照合同约定为其办理涉案房屋产权过户登记导致诉讼而产生的合理损失，对此济南联谊润通公司应予承担。综上所述，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由上诉人济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年九月九日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利