内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再269号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：范琴，1988年2月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郭玉柱，内蒙古鹿苑律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：万郡房地产（包头）有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人：王忠发，该公司董事长。委托诉讼代理人：任彩霞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卓广平，浙江天册（北京）律师事务所律师。申诉人范琴因与被申诉人万郡房地产（包头）有限公司（以下简称万郡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）内02民终1140号民事判决，向检察机关申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监〔2018〕150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2018年5月9日作出（2018）内民抗40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人范琴及委托诉讼代理人郭玉柱，被申诉人万郡公司的委托诉讼代理人任彩霞、卓广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，包头市中级人民法院（2016）内02民终1140号民事判决适用法律错误。理由如下：《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”质监部门进行竣工验收备案时，除了要求建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体提供竣工报告之外，还要求规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。《内蒙古自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及竣工验收备案管理规定》第十条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，按照分级管理原则向建设行政主管部门（备案机关）备案，准许备案后，方可交付使用。”因此，建设行政管理机关核发的《建设工程竣工验收备案表》是建设工程竣工验收工作中唯一具有公示效力的法定证明文件，为商品房验收是否合格的标志。本案中万郡大都城一期《建设工程竣工验收备案表》中备案时间是2015年9月28日，本案争议房屋在2015年9月28日之后才具备交付条件。万郡公司在未取得《建设工程竣工验收备案表》的情况下，通知范琴收房，范琴拒绝接收房屋并要求万郡公司承担违约责任有事实和法律依据。二审法院驳回范琴要求万郡公司支付逾期交付房屋已付款利息、违约金的诉讼请求适用法律错误。范琴称同意检察机关的抗诉意见。万郡公司答辩称，1.本案各方的分歧点在于，该以“竣工验收”还是以“备案”作为认定案涉房屋具备交付条件的时间。原一、二审判决及再审判决采纳的均是第一种意见，即以“竣工验收”作为交付条件；而抗诉机关及范琴主张的正是第二种意见，即认为“备案”才是交付条件，并进而认为原二审判决存在适用法律错误。万郡公司认为，以“竣工验收”作为案涉房屋的交付条件，既是合同之约定，又属法律之要求。合同第二条约定了“竣工验收”为案涉房屋的交付条件，并没有约定“备案”为条件；2.法律规定仅要求“竣工验收”作为交付条件，并未要求“备案”作为交付条件。（1）《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的……。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”可见，在法律和行政法规层面，均确立了“竣工验收”是交付的条件，在交付问题上并没有要求“备案”。（2）抗诉机关和范琴援引的“备案”法律依据，即内蒙古住建厅制定的《内蒙古自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及竣工验收备案管理规定》，不仅在性质上不是法律（仅是地方政府部门的规范性文件），而且与上位规范性文件相冲突，不能成立。国务院住建部的部门规章《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》并未提及“备案”作为房屋交付的条件；而内蒙古自治区内设部门的规定，却多出了“准予备案后，方可交付使用”的额外规定，属于在法律规范之外创设了额外的标准。3.建设工程领域的“备案”，规范的是建设工程主管机关与施工方的行政管理事项，属于“公法”领域。本案解决的是万郡公司与范琴之间的房屋买卖合同事宜，属于“私法”问题。即便案涉工程在2013年6月“竣工验收”后未在15日内“备案”，那也属于建设工程主管机关和万郡公司之间的行政管理事宜，与本案争议的房屋交付事项显然不属于同一法律关系。况且事实上，由于案涉房屋工程属于钢结构住宅新型体系，建设工程主管机关当时也暂无相关备案标准及处理经验可供借鉴，这是案涉房屋工程竣工验收后未能及时完成备案的客观原因。4.范琴未能按照合同约定的收房条件交清相应物业费等，不具备收房条件。综上，万郡公司再审请求维持二审判决。范琴向一审法院起诉请求：1.万郡公司限期向其交付万郡大都城5号楼2910房屋；2.万郡公司从2013年9月1日至2016年1月26日止，每日向范琴支付购房款利息及违约金合计287元。一审法院认定事实:2013年7月14日，范琴与万郡公司签订《包头市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号2013-9004255），合同约定范琴购买万郡公司开发的万郡大都城5-2910号房屋，购房款1058786元,范琴于2013年3月8日交纳购房款318786元,2013年5月23日交纳购房款320000元,余款420000元通过向银行贷款的方式支付了万郡公司;关于房屋交付约定商品房竣工经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付，万郡公司应于2013年7月31日前将商品房交付范琴；关于逾期交付房屋的处理在通用的《包头市商品房买卖合同》第五条约定:除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在30日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算.如超过上述约定期限的,乙方有权按照下述的第1种约定,追究甲方违约责任:1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的1.00%00向乙方支付违约金；关于范琴接收房屋的条件在其与万郡公司签订的补充协议第三条中约定:乙方须按本合同约定支付全部房款(包括按揭款)、违约金(如有)及《万郡物业管理及相关收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件,如乙方未按约定支付前述款项,则甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续,且视为由于乙方原因未能按期交付。范琴一直未接收房屋。另查明，万郡公司提供的包建备案字（2015）第042号建设工程竣工验收备案表载明：万郡大都城住宅小区（一期）1标段（1-4号楼）开工时间2011年5月，竣工时间2012年12月，竣工验收时间为2013年6月,在建设部门备案的时间为2015年9月28日。范琴所购房屋属于万郡大都城住宅小区(一期)1标段的5号楼。一审法院认为，2013年7月14日，范琴与万郡公司签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。范琴所购的房屋所属楼栋在2013年6月已经竣工验收,具备合同约定的交付条件。范琴未能提供补充协议约定应由其承担的接收楼房应尽义务的证据,其没有为接收所购楼房创造前提条件,故其要求万郡公司承担逾期交付楼房违约金及利息的诉讼请求不符合权利与义务对等原则，即在享受收房权利的同时，还须尽缴纳相关费用的义务。如果范琴缴纳了相关费用而万郡公司不能向其交付所购楼房，则万郡公司才承担逾期未能交房的违约责任。另外，建设开发的楼盘竣工验收时间在先，在建设部门备案的时间在后符合程序规定，而本案中，范琴与万郡公司约定交付楼房的条件为竣工验收合格后，竣工验收时间为2013年6月，合同约定交付楼房时间为2013年7月31日。综上，范琴就逾期交房要求万郡公司赔偿利息及违约金249690元的诉讼请求不应得到支持。一审法院判决：驳回范琴的诉讼请求。案件受理费5045元，由范琴负担。范琴不服一审判决，上诉请求：改判支持其一审的诉讼请求。二审法院查明的案件事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明，范琴购买的万郡大都城5-2910号房屋属于包建备案字【2015】第043号建设工程竣工验收备案表载明的万郡大都城住宅小区（一期）2标段5号楼，开工时间2011年5月，竣工时间2012年12月，竣工验收时间为2013年6月,在建设部门备案的时间为2015年9月28日。二审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。范琴已付清全部购房款，万郡公司应于2013年7月31日前交付符合合同约定条件的房屋。根据万郡公司提供的《建设工程竣工验收报告》和《建设工程竣工验收备案表》可以认定万郡大都城一期工程验收合格时间为2013年6月30日，此后即具备交付条件。因范琴拒绝办理房屋交接手续，对其扩大的损失应由其自行承担。考虑到争议房屋已经具备交付条件，故对于范琴要求交付房屋的上诉请求，该院予以支持。对于范琴主张的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当。二审法院判决：一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2014）包青民初字第2462号民事判决；二、万郡公司于判决生效后立即向范琴交付位于文化路南侧、四道沙河东侧、奥林匹克公园西侧万郡大都城5-2910房屋；三、驳回范琴的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计10090元，由范琴负担。范琴不服二审判决，向本院申请再审。本院于2017年6月1日作出（2017）内民申522号民事裁定，驳回范琴的再审申请。本院再审查明的事实与二审法院认定的事实一致，对二审法院认定的事实予以确认。另查明，万郡公司主张从2013年6月开始曾多次通知范琴交房，但范琴拒绝收房。范琴在原审庭审中陈述，万郡公司在2013年6月通知过其交房。本院再审认为，本案的争议焦点为：万郡公司是否构成逾期交房违约及应否承担违约责任。双方签订的《包头市商品房买卖合同》约定，万郡公司向范琴交付房屋的时间为2013年7月31日，交付条件为“商品房经竣工验收合格”。案涉房屋于2013年6月经建设、监理、施工、勘察、设计等五方主体竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。万郡公司在合同约定的交房日期届满前通知范琴交房，但范琴以涉案房屋未办妥竣工验收备案手续为由拒绝收房，其主张以案涉房屋在建设行政主管部门办妥竣工验收备案手续之日（即2015年9月28日）作为达到交付条件的时间，因该理由超越了双方在合同中约定的交付条件，故不能成为其拒收房屋的正当理由。因此,万郡公司在合同约定的交房日期届满前向范琴履行了通知交房义务，但范琴无正当理由拒绝收房，原判决认定万郡公司未构成逾期交房违约，不应承担相应的违约责任并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持内蒙古自治区包头市中级人民法院（2016）内02民终1140号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  王 帅审判员  杜 娟二〇一九年九月十九日书记员  王海瑞