广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7101号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。被告：袁荷花，女，1979年4月24日出生，汉族，身份证住址湖北省通城县，被告：中山市绿城房地产投资有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇汇豪路8号汇豪花园A7/A8幢30、31号商铺，统一社会信用代码91442000553677046C。法定代表人：梁乐君。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告袁荷花、中山市绿城房地产投资有限公司（以下简称绿城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告袁荷花拖欠按揭贷款本息不还，被告绿城房地产公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告袁荷花签订的《个人住房（商业用房）》借款合同；2.被告袁荷花立即归还贷款本金507119.21元及利息3722.50元、罚息59.48元【前述暂计至2019年2月15日合计510901.19元，之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止】；3.原告建行中山分行对被告袁荷花所提供的位于广东省中山市沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭6幢2106房（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）的抵押物折价或者拍卖、变卖等处置所得价款享有优先受偿权；4.被告袁荷花承担原告建行中山分行因实现债权所产生的律师费用28436元；5.被告绿城房地产公司对被告袁荷花的上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行明确被告袁荷花在诉讼期间有部分还款，截至2019年8月22日，尚欠贷款本金506993.91元、利息12909.66元、罚息449.82元。被告袁荷花、绿城房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：袁荷花。借款合同签约情况：2016年11月29日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780705-2012-20161705843）。借款用途：购买广东省中山市沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭6幢2106房的房地产。贷款本金：53.6万元。贷款期限：264个月，自2017年1月2日起至2039年1月2日止。贷款执行利率：浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率基础上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法，还款日为每月2日。违约责任约定：如借款人发生不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款发放情况：建行中山分行已依约向袁荷花发放贷款53.6万元。抵押担保情况：抵押物为袁荷花在本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。该房地产已于2016年12月20日办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）。截至目前，该房屋他项权证尚未办妥。欠款情况：袁荷花借款后自2018年4月2日起未能按时归还，截至2019年8月22日，袁荷花尚欠借款本金506993.91元、利息12909.66元、罚息449.82元。律师费用情况：建行中山分行委托广东朗锐律师事务所律师作为本案诉讼代理人，并支付律师费28436元，广东朗锐律师事务所开具了相应金额的律师费发票。另查：2015年1月29日，绿城房地产公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号的经批准命名为汇豪领逸华庭的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。本院认为，建行中山分行与袁荷花签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约向袁荷花发放贷款，已履行了出借款项的义务，袁荷花借款后未能按时足额还款，已构成违约。故建行中山分行依据合同约定有权行使合同解除权，提前收回全部贷款本金，并要求袁荷花结清利息、罚息。袁荷花截至2019年8月22日的欠款金额，有建行中山分行提交的贷款对账单、个人信贷管理系统截屏图等证据证实，袁荷花没有提交证据反驳，故本院予以认定。由于建行中山分行已诉请解除合同，故合同解除前的借款利息应计算至合同解除之日止，建行中山分行主张计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。借款合同约定，贷款人有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，贷款人因实现债权和抵押权而发生的律师费属于抵押担保的债权范围，故建行中山分行诉请袁荷花支付其因本案诉讼所产生的律师费28436元，本院予以支持。袁荷花提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，该登记合法有效，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿，处置价款超出债权的部分，归袁荷花所有。依据绿城房地产公司与建行中山分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》约定，袁荷花为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于绿城房地产公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故绿城房地产公司应对袁荷花所欠案涉债务承担连带责任保证。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，合同未约定以担保实现债权的先后顺序。现袁荷花的上述债务有其提供的物的担保，又有保证人绿城房地产公司提供的保证担保，故建行中山分行应先以袁荷花提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分由绿城房地产公司承担连带清偿责任，绿城房地产公司承担保证责任后，有权向袁荷花追偿。袁荷花、绿城房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告袁荷花于2016年11月29日签订借款合同。二、被告袁荷花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金506993.91元及利息、罚息【暂计至2019年8月22日欠利息12909.66元、罚息449.82元，从2019年8月23日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调10%计收利息，逾期本金按罚息利率（贷款利率上浮50%）计收罚息；本判决发生法律效力之次日起至清偿之日止，罚息以实欠本金为基数，按罚息利率计收】。三、被告袁荷花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费28436元。四、在上述债权范围内，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告袁荷花提供的抵押物即位于广东省中山市板沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭6幢2106房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；处置价款超出债权的部分，归袁荷花所有。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市绿城房地产投资有限公司承担连带保证责任；被告中山市绿城房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告袁荷花追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9193元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告袁荷花、中山市绿城房地产投资有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  何颖珊人民陪审员  冯艳玲二〇一九年九月十八日书 记 员  何惠怡书 记 员  肖长妍