海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初60号原告：姜翘楚，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告姜翘楚与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜翘楚的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜翘楚向本院提出诉讼请求：1.确认姜翘楚与中信公司签订的三亚市××元房的《商品房买卖合同》有效；2中信公司、新佳公司立即为姜翘楚在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；3.中信公司、新佳公司共同向姜翘楚支付逾期办证违约金31,469.45元（3,146,945元×1%）；4.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。中信公司是三亚市鹿回头半岛云邸小区的开发商。2012年12月31日，姜翘楚向中信公司购买三亚市半岛云邸1幢5单元8层801房，中信公司通过三亚市房地产交易中心的网签系统打印了《商品房买卖合同》，约定姜翘楚购买上述房屋，房屋总价款3,146,945元，付款方式为一次性付款。姜翘楚在该《商品房买卖合同》上签名并按约定付清了购房款，中信公司出具了收据，并按约定将房屋交付姜翘楚。2017年6月2日，新佳公司向姜翘楚开具并交付了姜翘楚购买的上述房产的《海南增值税普通发票》。同年11月16日，姜翘楚入住该房。关于合同效力问题。虽然中信公司没有在《商品房买卖合同》上盖章，但中信公司已办理“网签”手续，即双方通过政府的售房监管平台签订了《商品房买卖合同》，且姜翘楚已经支付完全部购房款并已入住，新佳公司亦向姜翘楚开具并交付了发票，商品房买卖关系已经成立并依法生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就”的规定，中信公司拖延在《商品房买卖合同》上盖章，并不能阻止双方签订的《商品房买卖合同》生效。中信公司应按照该合同约定履行义务、承担责任。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”按照合同约定，中信公司应当为姜翘楚办理预售备案登记，但中信公司至今仍未为姜翘楚办理备案及不动产权证。因此，中信公司、新佳公司应当立即共同为姜翘楚办理预售备案登记并承担逾期办证的违约金31,469.45元。另，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，为姜翘楚办理房屋的预售合同登记备案也是开发商的法定义务。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与姜翘楚没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，姜翘楚不是该合作协议的一方，姜翘楚要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。二、关于确认买卖合同效力问题。1.该合同中信公司尚未签订，该合同无效；2.因半岛云邸项目的预售许可证自2013年底之后核发至新佳公司名下，姜翘楚知悉该等情况后，仍愿意购买出卖人为新佳公司的涉案房屋，姜翘楚就涉案房屋已经与新佳公司建立买卖合同关系，相应的合同已经网签，姜翘楚已领取新佳公司所开具的房款发票，姜翘楚已经收取新佳公司的房屋，姜翘楚诉请要求判定其所举证的出卖人为中信公司的买卖合同有效，违反诚信诉讼原则，属于滥用诉权；3.如果姜翘楚诉求该合同有效得到支持，但因半岛云邸项目的开发商、出卖人是新佳公司，后续包括预售登记备案、办理产权证等在内的一系列事项在现有房地产管理法规之下，根本不可能办理，姜翘楚购买房屋的合同目的根本不可能实现。三、关于办理预售登记备案的问题。姜翘楚已经与新佳公司就涉案房屋完成网签，姜翘楚已经签字，如姜翘楚要求就该网签买卖合同办理预售登记备案，需要新佳公司就该合同完成盖章之后才能办理预售登记备案。四、姜翘楚要求支付逾期办证违约金的问题。1.姜翘楚举证的买卖合同尚未签订，姜翘楚向中信公司主张逾期办证违约金没有合同依据和法律依据。2.姜翘楚于2017年5月与新佳公司就涉案房屋网签并签字，姜翘楚于2017年11月16日收房，合同约定的关于办理产权证的期限为自房屋交付之日起720日，姜翘楚主张逾期办证违约金没有事实依据。3.包括姜翘楚在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。在2017年，根据新佳公司的申请，规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，姜翘楚不同意，该等意见是导致无法办理产权证的重要原因，姜翘楚无权主张逾期办证违约金。五、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据破产法的有关规定，三亚中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事情，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据姜翘楚提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、姜翘楚提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：姜翘楚购房的事实，并证明合同约定的交房时间、办证时间以及逾期办证违约金的计算标准，以及中信公司与新佳公司应在360日内为姜翘楚办理预售登记备案的合同义务；2.《房款收据》《海南增值税普通发票》。证明：姜翘楚已支付完全部购房款；3.燃气开通费、有线电视初装费、物业费等《收据》以及《物业已缴费明细》、《居住证明》。共同证明：姜翘楚已实际入住涉案房屋。中信公司质证意见为：对《商品房买卖合同》“三性”及证明目的不认可，该合同尚未签订。对其余证据的“三性”及证明目的认可。《海南增值税普通发票》是新佳公司开具，证明姜翘楚与新佳公司之间存在买卖合同关系，中信公司不是出卖人，不是本案适格被告。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未签订。房款支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。本院认证意见如下：姜翘楚提交的《商品房买卖合同》，中信公司并未签字，且中信公司不认可，本院不予采纳。其余证据真实合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。经协调，姜翘楚决定向中信公司购买半岛云邸第1幢5单元801号，但双方未签订书面的商品房买卖合同。2012年12月31日，姜翘楚向中信公司支付购房款3,146,945元，中信公司出具了收据，载明：“姜翘楚交来中信半岛云邸项目公寓1-5-801房楼款”。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2017年6月2日，新佳公司向姜翘楚开具《海南增值税普通发票》，载明：半岛云邸1幢5单元8层801号房屋预测建筑面积88.89平方米，金额为3,146,945元，营业税于2013年2月19日已交。2017年11月16日，中信公司向姜翘楚代收燃气开通费2,200元、有线电视初装费350元，次日起，姜翘楚开始在涉案房屋居住并交纳物业费。本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》的效力；二、中信公司与新佳公司谁是商品房的出卖人；三、姜翘楚诉求的逾期办证违约金能否得到支持。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”姜翘楚提交的《商品房买卖合同》仅有姜翘楚本人的签名，中信公司未在合同上签字、盖章，故该《商品房买卖合同》尚未成立，该合同对双方当事人均无法律约束力。姜翘楚诉求确认该《商品房买卖合同》有效与查明的事实不符，本院不予支持。关于焦点二。姜翘楚与中信公司虽然未签订书面的商品房买卖合同，但各方对姜翘楚购买半岛云邸1幢5单元8层801号房屋和支付了全部购房款的事实均予以确认，涉案房屋也已交付给了姜翘楚，故姜翘楚与出卖人之间已形成了事实上的房屋买卖合同关系。且该事实房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司与新佳公司均辩称其不是出卖人，不是适格的被告主体。2013年之后颁发的《预售许可证》载明半岛云邸项目系中信公司与新佳公司合作开发，且双方都不提交证据证明双方合作开发的具体内容，因此，应当认定中信公司与新佳公司均有权出售半岛云邸项目的房屋。从查明的事实来看，收取购房款的是中信公司，收取煤气开户费、电视初装费等的也是中信公司。现实中，收取煤气开户费、电视初装费等行为是与交房行为紧密联系的，因此，应当认定中信公司系商品房买卖合同关系中的出卖人和交房人，应当承担相应的合同义务，中信公司是本案适格的被告主体。中信公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。新佳公司未与姜翘楚签订《商品房买卖合同》，未收取姜翘楚的购房款，也未向姜翘楚交付房屋，不能仅因其基于与中信公司的合作开发关系开具了购房发票的行为就认定其是出卖人。新佳公司关于其不是本案商品房预售合同主体的主张合法有据，本院予以支持。关于焦点三。姜翘楚与中信公司之间虽然形成了事实上的房屋买卖合同关系，但双方对逾期办证的违约责任并未通过签订《商品房买卖合同》等书面形式予以确认，姜翘楚也不能提交证据证明双方已有约定和约定的内容，应承担举证不能的法律责任。姜翘楚以未成立的《商品房买卖合同》的内容诉求逾期办证违约金缺乏事实根据，本院不予支持。另，预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，姜翘楚的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回姜翘楚的诉讼请求。案件受理费32,227元（姜翘楚已预交），由姜翘楚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。