广东省珠海市香洲区人民法院民 事 裁 定 书（2019)粤0402民初3626号原告：珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会，住所：珠海市斗门区井岸镇宁海尚峰小区物业用房。负责人：林育向，宁海尚峰小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。被告：珠海格力物业管理有限公司，住所：珠海市前山翠珠工业区16栋二楼，统一社会信用代码：914404001925594574。负责人：郑木贞，董事长。被告：珠海格力物业管理有限公司斗门分公司，住所：珠海市斗门区白蕉镇连兴一路30号商铺，统一社会信用代码：914404007977621244。负责人：罗建棠，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：刁汝富，系被告公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：陈劲刚，系被告公司员工。原告珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会（以下简称宁海尚峰业委会）与被告珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人万达龙到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人陈劲刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告一、被告二退出珠海市斗门区宁海尚峰物业管理区域。2、被告一、被告二承担本案诉讼费。事实和理由：2011年12月26日，被告一与珠海市斗门区宁海尚峰小区的开发商签订合同编号为YSHY201102的《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》，约定被告一承担珠海市斗门区宁海尚峰小区的前期物业管理服务工作。被告一指派被告二具体承担小区的物业管理服务工作。小区业主购房时，被告二重新与各个业主签订《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》。2017年11月13日，原告向被告二发出《函告》，询问被告二是否参与案涉小区物业管理服务公司选聘工作；2017年11月15日，被告二向原告发出《关于撤出小区物业管理服务的函》，称“不再参与小区业主委员会重新选聘物业管理公司的工作……根据有关规定最晚到2018年2月16日无条件撤离”；2018年2月28日，被告再次向原告发文，称“同意再次延迟一个月撤出物业管理服务工作……我公司将从2018年3月1日起，再次向全体业主征求表决意见（表决内容另行规定）或由居委会牵头召开业主大会表决，如果本次征求表决意见达到双过半业主同意，我公司将按业主的表决意见继续为大家提供物业管理服务工作，所征求表决意见的物业费、停车费，则从2018年4月1日起执行，反之，我公司按照有关规定从4月1日凌时起正式撤离”。原告认为，被告的前述公告是解除与业主方的物业管理服务合同关系的通知。被告已单方面解除物业服务合同，即物业服务合同的权利义务已终止。故原告诉诸法律维护合法权益。原告对其诉称提交如下证据：1、前期物业管理服务合同（银盛豪苑）；2、“宁海银盛豪苑”前期物业管理服务协议；3、《函告》；4、《关于撤出小区物业管理服务的函》；5、宁海尚峰小区优化管理及收费标准方案（征询意见）；6、关于调整物业服务费表决表；7、2018年2月28日被告发出的通知；8、先诚物业《珠海市斗门区宁海尚峰小区临时物业服务合同》；9、先诚物业临时管理服务合同收费标准；10、（2019）粤0402民初12021号民事判决书。被告答辩称：关于判令两被告退出宁海尚峰小区物业管理区域（暂定面积为20平方米，价值10万元）。一、被告一、二继续管理服务宁海尚峰小区是合法性的，目前合同依然有效，宁海尚峰小区《前期物业管理服务合同》第十七条合同期限约定：自本合同签订之日起至小区业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同为止。根据这些约定，请问原告方你们召开过业主大会了吗？你们按规定选聘到新的物业管理公司了吗？你们发出过同意我们撤出的函了吗？都没有吧！所以，不存在我们要退出管理区域（暂定面积为20平方米，价值10万元）之说。另外，不清楚原告所指“暂定面积为20平方米，价值10万元”是什么意思。珠海市斗门区宁海尚峰小区（以下简称“尚峰小区”前期物业管理服务合同称“银盛豪苑”）位于斗门××××区，占地面积9378.208平方米，建筑面积42198.78平方米，住宅面积35522平方米，商铺1248平方米，地下室停车场4100平方米，有279户住宅。2011年12月26日，珠海格力物业管理有限公司与宁海尚峰小区开发商珠海市斗门燕赵房产开发部签订《银盛豪苑前期物业服务合同》（见证据1），格力物业于2014年1月正式进驻小区，为全体业主提供物业管理服务至今。2017年8月12日，宁海尚峰小区业主委员会成立，即原告。但其成立后却未尽小区业主委员会的职责，不顾小区业主的反对，不接受街道办居委会的指导，没有根据珠海经济特区物业管理条例第三章第二十七条第（三）点之规定，选聘、解聘物业服务企业需要召开业主大会。对于解聘格力物业及是否要选聘新的物业服务企业均未经业主大会决议进行表决，便于2017年11月13日越权开始选聘物业公司，并向我公司发出招聘竞聘函，我公司收到函告后，认为业主委员会的做法属于违规操作，于是在2017年11月15日复函业主委员会及长亨居委会表示不参与这样的选聘，并表示希望能按有关规定在3个月内（即到2018年2月16日前）撤出小区管理服务，同时在小区内公示我们的公告，引得业主议论纷纷。不少业主抱怨表示不想更换格力物业。其后业委会开始“自编自导”筹办物业招标工作，在没有政府部门的监督、没有任何评分标准及业主不知情的情况下，业主委员会主任林育向便内定选出了刚成立的“珠海市斗门众安物业”准备接管该小区。业主得知情况后又是一片哗然，还有一些业主到长亨居委会告发他们。后来，业主委员会在不得已的情况下才公开招聘物业管理公司，当时也只有“京师物业公司”和“桐椙物业公司”两家公司提交资料，但是在2018年2月27日经过全体业主投票没有一家物业公司得票超过半数，也就没选出新物业公司来接管小区的物业管理工作。由于我们的公示退出期限已到（即2018年2月16日），但是该小区又未选聘到新的物业公司接管，为了让小区业主过好春节，我公司又主动推迟到2月28日后才准备撤出，同时继续向居委会反映情况及要求业主委员会尽快选出新的物业公司接管。但由于2018年2月27日选聘新的物业公司又失败了，致使我们无法按照规定时期内撤出。2018年2月28日，为了避免小区服务管理工作出现真空期，井岸镇长亨居委会马上组织召开关于宁海尚峰问题的协调会，参加单位和人员有：区物业办、居委会、业委会、开发商、格力物业、尚峰业主等（见证据2，协调会签到表）。在协调会上业主代表纷纷表示要挽留我物业公司继续服务管理小区工作，参加的单位也希望我们能继续留下为该小区服务，为了小区的和谐稳定，从多年来与业主们的感情出发，我公司也就接受了大家的意愿留下来继续服务管理至今。2018年9月7日，距离斗门区人民法院开庭（2018年9月13日）前，业主委员会还在小区张贴要选聘“先诚物业公司”进入小区管理的广告，又遭受到业主的强烈反对和痛骂（见证据3，视频）。二、林育向没有资格起诉我公司1、自从2017年8月12日当选为业主委员会主任之日起至今，林育向就长期恶意拖欠物业管理费人民币4,763.78元，时间长达22个月之多（见证据4，恶意拖欠物业费）。根据《珠海经济特区物业管理条例》第41条第（二）项的规定，连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业服务费用的，属于不应当选成为业主委会委员的情形之一，林育向现在根本就没有资格起诉我公司。2、原告把业主委员会职责当儿戏，2018年1月12日，害怕我公司按公示期限到期后撤出该小区所产生的影响担责，就集体向长亨居委会辞职并上交公章（见证据5，业委员会辞职信）且在业主群公示，后又反复无常地要求复职和拿回公章。此举动引起业主们的强烈不满，纷纷表示要求召开临时业主大会罢免业主委员会，同时并向珠海市领导和纪委投诉林育向。根据《珠海经济特区物业管理条例》第42条第（四）项的规定，已书面在业主群公示辞职信并向居委会上交公章的，属于业主委员资格自动终止的情形之一。既然，业主委员会把我公司退出服务公告作为起诉的依据，那么，业主委员会的辞职信也曾在业主群公示过，其辞职报告就同样有效，他们也就没资格再起诉我司。3、2018年9月7日，原告把本案件起诉到斗门区人民法院。但是又于2018年9月12日自动撤诉。4、2019年1月31日，原告把本案件起诉到香洲区人民法院，法院已经有了判决。5、原告的所作所为已引起业主强烈不满和愤怒，指责他们蒙骗业主，滥用职权，暗箱操作，辱骂业主，撕裂业主团结，破坏小区公物（砸坏消防通道铁锁和用摩托车封堵办公室大门，还在办公室围攻业主及管理人员。原告特别是林育向不但自身恶意拖欠物业管理服务费，还在业主微信群和QQ群上鼓动业主不交费，完全丧失了业主委员会委员资格（见证据8，给斗门区人民法院一封信及89人联合签名；证据9，业主微信群对骂截图）。6、宁海尚峰业委会自成立至今长达21个月，从未召开过一次业主大会会议，根据国务院《物业管理条例》第十一条、《珠海经济特区物业管理条例》第二十七条第三点相关规定，选聘、解聘物业服务企业应该由业主大会决定，而不是任由业主委员会随意决定。业委会擅自进行招投标工作，属于擅自进行“选”的环节，已经越权。业委会未经业主大会决议，将“选”与“聘”强行剥离，侵犯了业主大会在选聘中的第一项—选择物色权，只尊重了业主大会的第二项权利—聘用决策权。另外，业委会的招标工作，既没有评分标准，又缺少政府部门的有效监督，当场又没有符合条件的公司中标，可见业主委会的招标工作完全是“自编自导”，属于违法操作。业主委会在组织召开业主大会会议时，多处程序违法，最终业主大会没有做出决议，没有公示决议内容，业委会主张的决议未经政府部门认可，签署合同没有决议依据。业委会明知与没有资质的先诚物业签订物业服务合同不符合业主的意愿，故一直以来仅仅公布了业主大会选举和表决的结果，从未公示与物业签订物业服务合同的决议。由于业委会以上种种违法行为，业主大会未作出决议，业委会自称的决议也无效，业委会以无效决议与无资质的众安或先诚物业签订的物业服务合同，违背广大业主的意愿，与政府部门的意见不合，属于无效合同。《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”可见，既然业主大会并没有决定选聘新的物业服务企业，而是业委会的违法操作，则根据该规定，业委会无权请求格力物业退出物业管理区域和移交任何设备及资料，其诉讼请求应当驳回。被告对其辩称提交如下证据：1、《尚峰（银盛豪苑）前期物业服务合同》（2011年12月26日）；2、长亨社区召开关于宁海尚峰问题的协调会签到表；3、业主委员会遭业主强烈痛骂及反对的场面（视频）；4、林育向拖欠物业管理费清单明细（2017年7月1日至2019年4月23日）；5、业主委员会辞职信；6、撤诉书；7、（2018）粤0402民初12021号民事判决书；8、宁海尚峰业主群聊天截图；9、给香洲区人民法院的一封信。本院查明，2011年12月26日，珠海市斗门燕赵房产开发部（甲方）与被告珠海格力物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同（银盛豪苑）》，双方约定：甲方委托乙方为其开发的位珠海市××区××区区银盛豪苑提供前期物业管理服务；合同期限自本合同签订之日起至小区业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同为止；等等。被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司又与小区业主签订《前期物业管理服务协议（宁海银盛豪苑）》，双方对合同期限以及合同终止的处理等等进行了约定。后被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司进驻涉案小区进行物业管理。2017年8月12日，宁海尚峰业委会成立，林育向任主任。2017年11月13日，宁海尚峰业委会向被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司发出函件，注明业委会决定重新选聘物业管理服务公司，并要求被告于收到函件后7日之内书面明确复函是否参与本次选聘。2017年11月15日，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向宁海尚峰业委会发出《关于撤出小区物业管理服务的函》，注明不再参与宁海尚峰业委会的重新选聘物业管理公司的工作，要求业委会尽快选出接管的物业管理公司，并注明于2018年1月1日起最晚于2018年2月16日正式撤离小区。2018年2月28日，珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向涉案小区业主发出通知，注明：因2月27日业主大会表决无法产生新的物业公司接管，我公司将于2018年3月1日起，再次向全体业主征求表决意见（表决内容另行规定）或由居委会牵头召开业主大会表决。如果本次征求表决意见达到双过半业主同意，我公司将按业主的表决意见继续为大家提供物业管理服务工作，所征求表决意见的物业费、停车费，则从2018年4月1日起执行。反之，我公司按照有关规定从4月1日凌时起正式撤离。此后，原告宁海尚峰业委会没有通过业主大会选聘程序，直接与珠海市先诚物业顾问有限公司签订《珠海市斗门区宁海尚峰小区临时物业服务合同》，约定服务期限为自珠海格力物业管理有限公司撤出宁海尚峰小区之日起至本小区业主大会选聘物业公司并生效止。《珠海市斗门区宁海尚峰小区临时物业服务合同》没有注明签订时间。至今为止，被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司仍在涉案小区进行物业管理服务，物业费标准仍按前期物业合同约定计算。庭审过程中，两被告表示愿意继续为涉案小区提供物业服务。2018年11月13日，宁海尚峰业委会以珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0402民初12021号，请求：一、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向原告移交珠海市斗门区井岸镇美澳园54号宁海尚峰小区的物业用房（包括小区1栋1楼用房、3栋1单元1楼用房、位于正门的保安室用房）、物业服务所需的相关资料，包括规划建设及竣工验收资料、产权及实物接管验收资料、工程竣工图纸接管验收资料、工程施工图接管验收、业主资料、财务明细及小区设备资料登记表；二、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司向原告返还电梯内租赁的租金19,200元。三、珠海格力物业管理有限公司、珠海格力物业管理有限公司斗门分公司返还珠海市斗门区宁海尚峰小区3栋2单元2014年1月至2016年1月的分摊电费共23705.98元，待被告证明真实的分摊电费后再行缴交。该案经审理，本院于2019年1月31日作出民事判决书，判决：一、被告珠海格力物业管理有限公司、被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁海尚峰业委会返还电梯租金收益15360元；二、驳回原告宁海尚峰业委会的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。另查明，庭审过程中，原告宁海尚峰业委会明确其提起的（2018）粤0402民初12021号民事诉讼未经业主大会同意并取得授权，其提起的本案亦未经业主大会同意并取得授权。再查明，被告珠海格力物业管理有限公司斗门分公司系被告珠海格力物业管理有限公司的分公司。本院经审查认为，《物业管理条例》第十五条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条之规定明确，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。即业主委员会系业主大会的执行机构，而非决策机构。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第一条：关于诉讼主体。1、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。就本案来说，原告宁海尚峰业委会请求判令两被告退出珠海市斗门区宁海尚峰物业管理区域，其理由是，被告于2017年11月15日向其发文，称“不再参与小区业主委员会重新选聘物业管理公司的工作……根据有关规定最晚到2018年2月16日无条件撤离”以及被告于2018年2月28日再次向原告发文告知若业主大会表决未通过，从2018年4月1日零时起正式撤离。认为被告通知与业主方解除物业合同关系，已单方解除物业服务合同，物业服务合同的权利义务已终止。本院认为，物业服务合同的解除以及物业合同终止后物业服务企业退出物业管理区域，均涉及全体业主在物业服务中的共同利益，全体业主系直接利害关系人。宁海尚峰业委会非本案物业合同关系的直接利害关系人，其提起（2018）粤0402民初12021号民事诉讼，以及提起本案的民事诉讼时均未取得业主大会的授权决定，宁海尚峰业委会提起本案诉讼不符合受理条件，应当予以驳回。综上，依照《物业管理条例》第十五条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告珠海市斗门区宁海尚峰小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢明骥人民陪审员  黄静梅人民陪审员  王 琦二〇一九年九月二十三日书 记 员  罗 艳