北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初2712号原告（反诉被告）：北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会，住所地北京市房山区长阳镇葫芦垡村。法定代表人：方刚刚，主任。原告（反诉被告）：北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社，住所地北京市房山区长阳镇葫芦垡村。法定代表人：刘玉国，社长。二原告（反诉被告）之共同委托诉讼代理人：刘金沙，北京市瑞风律师事务所律师。被告（反诉原告）：张伟，男，1976年12月4日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思，北京市智远律师事务所实习律师。被告：刘文华，男，1966年12月4日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会（以下简称葫芦垡村委会）、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社（以下简称葫芦垡经济合作社）与被告（反诉原告）张伟、被告刘文华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社之共同委托诉讼代理人刘金沙、被告（反诉原告）张伟之委托诉讼代理人张金海、杜思到庭参加诉讼，被告刘文华经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金858500元；3、被告向原告支付逾期支付租金的利息损失（以606000元为本金，自2017年11月21日起至被告实际付清全部拖欠租金之日止，按照年利率百分之六计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月1日，原告与刘文华签订《土地租赁合同》，约定原告将位于房山区葫芦垡村西的285亩土地租赁给刘文华，后原告、刘文华又与被告共同签订《土地转租合同》，约定由被告继续承租原告位于葫芦垡村西的涉案土地，租金每亩每年3000元（租金共计606000元/年）。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案土地，但被告的土地租金仅支付至2017年10月20日，自2017年10月21日起的全部租金至今未付。经原告多次催要，被告始终拒绝缴纳拖欠的租金，无奈之下，诉至贵院，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。张伟辩称，同意原告的第一项诉讼请求，双方涉及的合同是2011年6月12日签订的，但是被告不认可原告解除合同的理由，在反诉中会提出解除合同的真正原因。不同意原告其他诉讼请求。二原告出租的土地紧临小清河，在2013年，在治理小清河期间减少了部分土地，因为二原告的原因未将涉案土地从村民中全部收回，也减少了部分土地，在2014年10月21日原告经济合作社与刘文华签订了补充协议，将土地面积由285亩调整为202亩，租金从14年10月21日开始支付，此后被告在租赁土地上经原告法人推荐找了施工队伍建设了围墙并于2016年底经过原告法人推荐由该村村民李旺负责供应黄土，在2017年1月，发现李旺供应的绝大部分是建筑垃圾，据此，被告向原告的法人反映要求解决，原告法人仅找了李旺进行了谈话，没有实质解决矛盾，那么李旺于2017年5月将多辆工程机械车辆停放在被告租赁的土地上，直到2018年10月才将车辆移走。因为李旺的行为导致被告无法正常使用租赁土地产生了不支付租金的后果。鉴于原告未按照合同约定办事，无法保障被告真正使用土地所以，现在的被告同意解除租赁合同并交还租赁土地，并依据合同约定要求原告返还一年的租金，也就是2016年10月21日至2017年10月20日期间的租金60.6万元。并要求原告赔偿被告经济损失660725元。刘文华未出庭应诉，但到庭谈话时表示自其与葫芦垡村委会、房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社及张伟签订《土地转租合同》后，张伟如何使用土地、租金如何交纳等都和其没有关系了，转租之后其就没有合同权利和义务了，对于张伟使用该土地也没有任何保障义务，对于转租合同中约定的权利其也不再主张。张伟向本院提出反诉请求：1、要求原告返还2016年10月21日至2017年10月20日期间的租金60.6万元；2、原告赔偿被告搭建围墙产生的费用经济损失660725元。事实和理由：2011年1月1日，被反诉人与刘文华签订《土地租赁合同》，由刘文华承租位于长阳镇葫芦垡村西285亩土地。2011年6月22日，反诉人、被反诉人、刘文华三方共同签订《土地转租合同》。该合同约定被反诉人同意刘文华将涉诉土地转租给反诉人使用，第五条第4款约定：“丙方（即反诉人）在该土地合法经营过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方（即被反诉人）、乙方（刘文华）负责解决。问题解决前，丙方有权延付租金并且不承担违约责任：如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，丙方有权解除合同并且不承担违约责任。”2014年10月21日，被反诉人与刘文华又签订《补充协议》，将涉诉土地面积调整为202亩，年租金调整为60.6万元。2016年12月，反诉人为了改善土质决定购置黄土铺垫在租赁土地之上。经被反诉人推荐，由葫芦垡村村民李旺负责供应黄土并铺垫在涉诉土地之上。此后，李旺仅运送了几车黄土，就将大量建筑垃圾运送并铺垫在涉诉土地之上，并且将多辆工程机械车辆长期停放在涉诉土地之上，造成反诉人无法正常使用租赁土地。就此，反诉人多次向公安机关报警，也请求被反诉人给予解决，被反诉人表示无能为力。基于以上事实，反诉人认为被反诉人未能履行其合同义务，造成反诉人合同目的无法实现。鉴于双方无法协商解决，现反诉人为维护自身合法权益，依据合同约定提出反诉请求，请贵院与本诉一并审理。葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。反诉人取得涉案土地后对于涉案土地有经营及管理的义务，被反诉人从未向反诉人推荐过任何人，帮助反诉人在涉案土地上铺垫黄土，停放工程车辆被反诉人也没有推荐过。反诉人在管理中因为自身管理不当导致使用土地瑕疵由反诉人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。葫芦垡村委会与葫芦垡经济合作社向本院提交土地租赁合同及补充协议、转租合同、欠费通知书、EMS邮政特快专递底联、EMS快递查询结果，张伟对上述证据的真实性表示认可，本院亦予以确认；张伟向本院提交收款凭单、围墙费用清单、照片、通话录音、微信聊天记录、委托协议书、土地转租合同。葫芦垡村委会与葫芦垡经济合作社对收款凭单、录音、土地转租合同及委托协议的真实性认可，对其他证据的真实性均不认可，对于围墙费用清单，因该证据为原件，本院对其真实性予以确认，对于照片，因无法反映是否是在涉案土地处拍摄，故本院对其真实性不予确认，对于微信聊天记录，因未出示原始载体，本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下，2011年1月1日，葫芦垡村委会、房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社（甲方）与刘文华（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方葫芦垡村委会合法拥有位于葫芦垡村村西土地使用权，乙方拟承租上述土地，土地面积共计285亩，土地四至为东至京石快客高铁、南至梨村道、西至小清河、北至老黄良路。租赁期限为20年自2011年1月1日至2030年12月31日止。该土地的每亩租金为3000元，每年合计租金为855000元。后2011年1月10日与2014年10月21日双方分别签订《补充协议》，其中2014年10月21日补充协议约定将2011年1月1日签订的土地租赁合同中的面积减少为202亩。2011年6月12日，葫芦垡村委会、房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社（出租方、甲方）、刘文华（转租方、乙方）与张伟（承租方、丙方）签订《土地转租合同》，约定甲方葫芦垡村委会合法拥有位于北京市房山区葫芦垡村西土地使用权，乙方已与甲方村委会签署了土地出租合同，乙方拟向丙方转租其已承租的上述土地使用权。第一条约定土地位置：葫芦垡村西，土地面积：贰佰捌拾伍亩；四至东至京石快客高铁，南至梨村道，西至小清河，北至老黄良路。第二条约定租赁期限为20年，第三条约定每亩年租金3000元，合计855000元，丙方按年支付租赁费，乙方明确同意，自合同成立之日起一个月内，由丙方直接支付给甲方855000元，以后每年按期由丙方直接支付给甲方租金，直至合同履行完毕。第四条约定乙方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权转租给丙方使用，甲方保证该租赁合同合法有效，对乙方转租行为表示同意。租赁期满，土地交回乙方，地上附着物所有权归丙方所有。第五条违约责任约定，1、丙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期未能缴纳租金，甲方有权要求丙方承担违约责任。2、在租赁期内，甲、乙方不得干涉丙方的合法经营，如因甲、乙方的原因致使丙方不能正常经营，甲、乙方应当将所收的全部租金退还丙方并按照合同约定的租金总额3倍支付违约金。4、丙方在该土地上合法经营过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前，丙方有权延付租金并且不承担违约责任；如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现，丙方有权解除合同并且不承担违约责任。5、因乙方原因导致出租合同解除时，丙方可以主张直接与甲方建立承租关系。庭审中，双方当事人一致确认，土地转租合同签订后刘文华就不再对涉案土地享有权利并承担义务，由葫芦垡村委会、房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社和张伟履行合同。合同签订后，张伟依法占有使用涉案土地，并交纳租金，2016年1月4日张伟向葫芦垡经济合作社交纳2016年10月21日至2017年10月20日租金606000元，2018年11月24日，葫芦垡村委会向张伟发送欠费催缴通知书，催促张伟于2018年11月30日前向缴纳拖欠的租金606000元（自2017年10月21日至2018年10月20日止），如逾期仍未缴纳，视为你方拒绝缴纳拖欠租金，我方将单方解除《土地转租合同》，并保留对你方提起诉讼的权利。另查明，2016年12月20日，张伟（委托人）与案外人李旺（受托人）签订《委托协议书》，就涉案地块双方约定由受托人处理北京市房山区长阳镇葫芦垡村村西所承包土地回填垫高工程，土质：新黄土，委托期限自2016年12月22日至2017年3月12日止。张伟称李旺是葫芦垡村村民，且经原告法人推荐与其签订的《委托协议书》，2017年1月，张伟发现李旺供应的黄土绝大部分是建筑垃圾，双方因此发生矛盾，张伟找原告法人解决未果，2017年5月李旺将多辆工程机械车停放在涉案土地上，直至2018年10月才移走。对上述辩称，葫芦垡村委会与葫芦垡经济合作社不予认可。再查，涉案《土地转租合同》签订后，合同签订方房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社被废止，其权利义务由葫芦垡经济合作社承继。经本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查取证，涉案土地的性质为果园。本案审理过程中，李旺曾到庭谈话，其表示2016年经葫芦垡村村委会刘玉国介绍其为张伟拉了一些渣土，2018年张伟称拉的土里有建筑垃圾，双方为此事到葫芦垡村委会协商解决，村书记刘玉国表示由二人自行解决，但因双方关于清理建筑垃圾的范围存有争议未能解决。另2018年年中左右李旺在涉案土地上停放了几辆挖掘机，停放时间大概为20天左右，后应长阳镇政府要求挪走，并表示因停放车辆事宜张伟未曾提出异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中葫芦垡村委会、房山区长阳镇葫芦垡村农工商经济联合社、刘文华与张伟签订的《土地转租合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为张伟与村民李旺之间发生的纠纷是否属于双方合同约定的应由葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社解决的范畴，该纠纷是否足以导致合同不能履行或合同目的不能实现。根据本院查明的事实，张伟与李旺确因拉渣土事宜产生过纠纷，而该纠纷亦属于张伟合法经营过程中与村民产生，根据双方签订的土地转租合同约定，葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社对该纠纷有义务负责解决，葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社未能积极解决属于履行义务不当，然张伟并未提交证据证明与李旺发生纠纷的时间及持续时间，若如张伟所言纠纷自2017年5月便开始且一直持续到交还土地之日并导致其无法使用土地，张伟应采取有效及多方面的方式方法进行解决，但在案并无证据显示张伟采取了有效的维权方式，故张伟所言与常理不符，本院不予采信，综上，本院认定张伟与李旺之间存在过纠纷，葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社也未履行解决纠纷的合同义务，但该纠纷不足以导致合同无法履行及合同目的无法实现。在诉讼中，经双方当事人同意张伟已于2019年3月19日将涉案土地返还给二原告，故双方之间的土地转租合同应于2019年3月19日已经解除。根据本院查明的事实张伟未向葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社交纳自2017年10月21日起至2019年3月19日的租金，故葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社要求张伟支付租金的诉讼请求于法有据，但鉴于葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社在履行合同中存在不当之处，故本院对于张伟应当交纳的租金数额予以酌减，酌减后的租金数额为500000元。关于利息损失，根据本案查明的事实，张伟确因拉渣土事宜与村民李旺有过争议，根据合同约定在问题解决前，张伟有权延付租金，故对于该项诉讼请求本院不予支持。关于张伟反诉要求退还租金的诉讼请求，因截止土地返还之日张伟一直占用涉案土地，且无证据证明因葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社原因导致其无法使用土地，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于赔偿围墙损失的诉讼请求，根据本案查明的事实，张伟确在涉案土地上建造了围墙，本案中葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社在履行租赁合同中亦存在不当之处，故本院基于公平原则、根据张伟建造围墙花费的费用、使用年限、双方合同履行情况，酌情确定由葫芦垡村委会、葫芦垡经济合作社赔偿张伟围墙损失600000元。刘文华经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社、张伟、刘文华于二〇一一年六月十二日签订的《土地租赁合同》于二〇一九年三月十九日解除；二、张伟于本判决生效后十日内给付北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社租金500000元；三、北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社于本判决生效后十日内给付张伟围墙损失600000元；四、驳回北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回张伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12385元，由北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社负担5172元（已交纳），由张伟负担7213元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费16201元，由张伟负担8527元（已交纳），由北京市房山区长阳镇葫芦垡村村民委员会、北京市房山区长阳镇葫芦垡村社区股份经济合作社负担7674元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  于腊梅人民陪审员  肖凤云二〇一九年九月二十六日书 记 员  周 蕊