河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初1349号原告（反诉被告）：河南如果爱酒店有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：张仁强，职务总经理。诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。诉讼代理人：潘素萍，北京市安博（郑州）律师事务所律师。诉讼代理人：薛璐，北京市安博（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州翰园置业有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：陈磊，职务：执行董事兼总经理。诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。诉讼代理人：周丹丹，河南文丰律师事务所律师。河南如果爱酒店有限公司（以下简称如果爱酒店）与郑州翰园置业有限公司（以下简称翰园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，翰园公司提起反诉。如果爱酒店法定代表人张仁强及其委托诉讼代理人郭新华、潘素萍，翰园公司委托诉讼代理人刘文涛、周丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如果爱酒店向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除翰园公司与如果爱酒店2015年5月30日所签订的合同编号B901、B902、B903、B904、B905、B906、B907、B908、B909、B910、B911、B912、B913、B914、B915、B916、B917、B918、B919、B920、B921、B922共计22份《锦艺国际中心租赁合同》；2、请求法院判令翰园公司向如果爱酒店退还已收取的履约保证金190944元；赔偿如果爱酒店因承租装修所遭受的损失暂计人民币2930723元；3、请求法院判令翰园公司退还如果爱酒店自双方合同签订之日至2018年12月31日支付的房屋租金共计2208957元；4、请求法院判令由翰园公司赔偿如果爱酒店自双方合同签订之日起的物业费用损失294832元，暂计算至2019年3月31日；5、请求法院判令由翰园公司承担如果爱酒店告消防罚款损失共计30000元；6、本案诉讼费、鉴定费由翰园公司承担。事实与理由：翰园公司与如果爱酒店于2015年5月30日签订了合同编号编号B901——B922共计22份《锦艺国际中心租赁合同》。如果爱酒店明确告知翰园公司租赁房屋的用途是做酒店，在装修时，如果爱酒店已将此目的明确告知出租人及其委托的物业管理公司，且也向翰园公司备案。但如果爱酒店装修完毕后，却因翰园公司的房屋性质问题导致如果爱酒店所承租的房屋无法通过消防验收，导致双方签订《锦艺国际中心租赁合同》的目的根本无法实现。如果爱酒店租赁房屋后花费巨资对其进行装修，却一直无法正常使用，如果爱酒店多次找到翰园公司，要求协商此事，翰园公司却以免收半个月租金以及延期收取租金为由，拖延决绝解决此事。翰园提供的房屋从合同签订时既无法实现合同目的，导致如果爱酒店无法正常经营，为此翰园公司须赔偿如果爱酒店的各项损失。翰园公司辩称，1、翰园公司对解除合同不持异议，但是合同解除的原因在于如果爱酒店拒付租金，如果爱酒店解除合同的理由不成立。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。如果爱酒店拒付租金，根据租赁合同翰园公司享有约定的合同解除权。租赁合同约定的解除条件，以及《合同法》规定的法定解除条件均已经成就，翰园公司已经向如果爱酒店发出了解除合同通知，合同应当自解除合同通知到达对方时解除。合同解除后，如果爱酒店应当向翰园公司腾退房屋。腾退房屋前，如果爱酒店一直占有和使用租赁物，仍应当按照租金标准向翰园公司支付租金或者占有使用费。双方租赁合同书面约定的租赁标的物系办公物业，如果爱酒店诉称的合同目的根本无法实现与合同约定不。2、押金应与如果爱酒店欠付的租金抵销。如果爱酒店诉称的履约保证金与租赁合同中约定的押金表述不一致，数额应以如果爱酒店实际交付数额为准，应由如果爱酒店举证证明。如果爱酒店欠付租金，翰园公司主张抵销押金，如果爱酒店所称的保证金的相应数额。根据《合同法》第九十九条，抵销权系形成权，自翰园公司抵销的意思表示到达对方时生效。3、双方明确约定租赁物为办公物业，如果爱酒店擅自改变租赁物用途。租赁合同第二条第1款明确约定租赁物为办公物业，如果爱酒店在订立租赁合同时对租赁物用途应当是明知的，《装修须知》中也多处载明写字楼。如果爱酒店诉称的明确告知翰园公司租赁房屋的用途是做酒店用，在装修时，如果爱酒店已将此目的再次明确告知出租人及其委托的物业公司等均没有证据证明。前期物业服务企业与翰园公司是相互独立的法人，物业公司独立从事物业服务，与翰园公司并无委托关系。4、装修改建的消防责任在如果爱酒店，如果爱酒店怠于履行相应义务。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》，装修改建的建设单位应当承担消防设计和竣工验收的审核或者备案义务。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，如果爱酒店应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，进行消防设计、竣工验收消防备案。进行建设工程消防设计或者竣工验收消防备案时，应当分别向公安机关消防机构提供建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件、施工许可文件复印件等消防设计审核有关的文件，工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸、消防产品质量合格证明文件、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证、消防设施检测合格证明文件、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件等与消防验收相关的材料。虽然《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第三款规定依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案，但是根据住建部《建设工程施工许可管理办法》第二条的规定，只有工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，才可以不申请办理施工许可证。5、如果爱酒店系酒店业公司，对租赁物是否符合酒店用途应当具有更为专业的判断能力。如果爱酒店是经营房地产开发和房屋租赁的企业法人，如果爱酒店是酒店业公司。按照如果爱酒店的诉称，其在订立本案租赁合同时自己已具有开办旅馆的目的，就开办和经营旅馆而言，如果爱酒店是专业的商人。在明知租赁物系办公物业的情况下，能否实现开办旅馆的目的，如果爱酒店应当比翰园公司更专业。6、如果爱酒店怠于履行法定义务，由此导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如前所述，如果爱酒店应当在装修工程施工前依法办理施工许可证，办理消防设计备案。如果爱酒店在明知租赁物为办公物业，应知其应当依法办理施工许可和消防设计备案的情况下，不履行法定义务。若果真是由于消防的原因导致，况且如果爱酒店的该项主张没有相应的法律依据，那么假如其履行了相应的法定义务，则不至于继续违法施工，造成装修费用的继续投入，其继续违法施工更能证明其在扩大损失方面的过错。依照《合同法》第一百一十九条确定的防止损失扩大原则，如果爱酒店也不应当就其扩大的损失要求赔偿。7、如果爱酒店增加的诉讼请求均应驳回。支付租金是承租人的主要合同义务。本案租赁合同依法成立并生效，如果爱酒店应当按照合同约定支付租金。其有关退还租金的请求应予驳回。如果爱酒店作为租赁物的使用人，根据《物业管理条例》第四十一条并基于租赁合同上的约定，如果爱酒店应当承担支付物业费的义务，物业费并非其所谓损失，更不应由翰园公司赔偿。如果爱酒店怠于履行法定义务，由此产生的包括行政责任在内的责任均应由其自行承担。如果爱酒店毫无原则地向翰园公司转嫁经营风险、转嫁因其违法行为产生的行政责任，其诉讼请求不应得到支持。翰园公司向本院提出反诉请求：1、判令如果爱酒店于双方签订的编号为B901-B922《锦艺国际中心租赁合同》解除之日起10日内返还所涉房屋，如逾期返还，按照所涉房屋日租金标准向翰园公司支付滞纳金至实际返还之日止；2、判令如果爱酒店支付拖欠的租金773472元，租金暂计算至2019年1月13日，自2019年1月14日起按照双方签订的编号为B901-B922《锦艺国际中心租赁合同》实际计算至房屋返还之日止；3、判令如果爱酒店支付违约金232042元；4、请求如果爱公司支付租赁物恢复原状费用212188元；5、本案诉讼费用由如果爱酒店承担。事实与理由：2015年5月30日，翰园公司与如果爱酒店签订编号为B901-B922共计22份《锦艺国际中心租赁合同》，租赁期限自2015年5月30日起至2023年5月29日止，并约定了租金标准及收取方式。租赁合同第六条第6款约定，如果爱酒店逾期超过15天仍未按约支付租金的，须以本合同约定的全部租赁期限的租金总额的10%向翰园公司支付违约金，翰园公司有权解除合同并收回物业。合同第六条第七款约定，租赁合同被解除时，如果爱酒店未按合同约定撤离该物业并逾期将该物业交还的，须按照日租金标准支付滞纳金。合同签订后，如果爱酒店迟延履行支付租金义务，经翰园公司多次催要仍拒不支付。翰园公司为维护自身的合法权益，特提出反诉，望判如所请。如果爱酒店针对翰园公司的反诉辩称，如果爱酒店同意返还房屋，但翰园公司对此具有积极配合义务，不得以任何形式阻挠如果爱酒店搬离租赁物，由此造成的损失由翰园公司全部承担。目前如果爱酒店已于鉴定结果出来后积极联系翰园公司已于2019年3月30日办理完毕相关事宜，并不涉及滞纳金问题。翰园公司主张的租金不应得到支持，翰园公司出租的房屋性质与如果爱酒店签订合同的目的不符，造成如果爱酒店根本无法实现签订合同的目的，且经如果爱酒店多次催促仍拒绝履行相应义务，因翰园公司严重违约而造成的租金损失应由其全部承担。翰园公司主张的违约金不应得到支持，翰园公司在明如果爱酒店承租上述物业用于经营酒店的情况下，隐瞒了上述物业规划用途为办公而无法用作酒店的重大事实，导致如果爱酒店无法办理消防证而不能正常营业，致使如果爱酒店的合同目的最终无法实现，并遭受了重大损失。如果爱酒店拒绝继续交纳涉案房屋后续的租金是其依法行使抗辩权的行为，并不构成违约。事实是双方之间的合同因翰园公司的严重违约导致无法继续履行，如果爱酒店因其行为造成了大量的人力物力财力的损失，据此翰园公司须向如果爱酒店承担装修、租金及物业费用的损失。租赁物恢复原状费用212188元，翰园公司单方根本违约而造成的，与如果爱酒店无关，由此造成的损失应当由翰园公司自行承担。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.原、被告双方租赁合同法律关系是否已经解除。翰园公司与如果爱酒店在诉讼中均要求解除合同。双方于2019年3月10日进行了房屋交接，故本院认定翰园公司与如果爱酒店之间的房屋租赁合同关系于2019年3月30日解除。2.翰园公司在签订合同时是否明知涉案房屋将用于经营旅馆业。诉讼中，针对是否约定了涉案房屋用途为经营旅馆，双方发生争议。诉讼中,如果爱酒店提交《装饰装修管理服务协议》、《房屋装修施工备案证》、《郑州锦艺国际主题酒店室内精装施工图纸》，欲证明翰园公司明知其租赁房屋用途为经营旅馆。翰园公司称，原、被告双方签订租赁合同时，明确约定用途为办公，后期才得知如果爱酒店是用该房屋经营酒店。本案中，如果爱酒店向本院提交《装饰装修管理服务协议》中，甲方为如果爱酒店、丙方为锦艺国际中心项目（服务中心），其中“一、装饰装饰手续办理”第4款显示“甲方在对房屋进行装修前，必须会同乙方向丙方申报登记，并提交甲方身份证明文件、乙方营业执照（副本复件1份）、乙方资质证书（副本复件1份）、装修施工设计图纸质版及电子版（室内平面图、天花平面图、水电管线图、消防系统图等）、铭牌设计图、消防审批文件、装修效果图等有关资料。对符合条件者，丙方在收到装修申请后五个工作日内予以审批登记，发放《装修施工备案证》。”结合显示“锦艺国际中心项目专用章”印鉴、落款日期为2015年6月的《房屋装修施工备案证》，可以认定翰园公司至迟在2015年6月份知晓如果爱酒店租赁翰园公司的用途是经营旅馆。3.翰园公司交付的房屋是否具备用于经营旅馆业的功能。诉讼中，原、被告针对涉案房屋是否能够用于经营旅馆发生争议。翰园公司称其房屋已经消防验收合格，如果爱酒店施工后应当承担消防设计和竣工验收的审核或备案义务，因此导致消防验收未通过，由此导致的不利后果应由如果爱酒店承担，与翰园公司无关。经查，《建设工程消防验收意见书》显示：“综合评定该工程的消防验收内容复验合格并提出以下意见：1、该工程室内装修工程应当依法取得建设工程消防设计审核和验收合格手续后方可投入使用……3、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。”如果爱酒店认可《建设工程消防验收意见书》的真实性，但称：“楼体在建设竣工时可用作写字楼，但不能证明其交付的房屋可用于我方经营酒店”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由此，确保租赁物符合约定的用途系出租人的法定义务。本案中，翰园公司应当向如果爱酒店负担确保其交付的租赁物符合经营旅馆用途的义务。针对涉案房屋是否能够用于经营旅馆的举证责任分配，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，翰园公司系向对方交付符合合同用途房屋的法定义务人，应当承担该举证责任。针对翰园公司提交的《建设工程消防验收意见书》，翰园公司对外签订租赁合同将涉案房屋出租给他人经营旅馆，已改变《建设工程消防验收意见书》出具时的涉案房屋用途，依据该《建设工程消防验收意见书》意见，需重新申请消防设计审核和验收，故该《建设工程消防验收意见书》不足以证明涉案房屋能够用于经营旅馆。在如果爱酒店经营过程中因消防不符合法律规定被处罚后，翰园公司未向本院提供证据证明其交付的房屋能够用于经营旅馆，应当承担举证不能的法律后果，本院认定涉案房屋无法用于经营旅馆。4.如果爱酒店交纳租金义务的履行情况。诉讼中，翰园公司提交了截止如果爱酒店腾房时即2019年3月31日欠付租金的计算清单。如果爱酒店对数额亦无异议。据此，本院认定如果爱酒店欠付翰园公司租金共计978287元。5.如果爱酒店为履行租赁合同，对租赁房屋装修所支付的款项情况。诉讼中，如果爱酒店向本院提出鉴定申请，申请对郑州锦艺国际中心B座B901、B902、B903、B904、B905、B906、B907、B908、B909、B910、B911、B912、B913、B914、B915、B916、B917、B918、B919、B920、B921、B922房屋室内走道、公共区域等已形成附合的装饰装修现价值及恢复原状费用进行鉴定。我院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司针对上述事项进行评估，郑州宏信价格评估咨询有限公司于2019年3月21日作出郑宏价估[2019]0023号《价格评估鉴定意见书》，得出以下评估结论：1、装修残值为：2930723元。2、物品价值为：208740元。3、恢复原状费用为：212188元。据此，本院认定如果爱酒店涉案装饰装修已形成附合的现价值为2930723元。本院认为，原、被告双方之间的租赁合同法律关系内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。租赁合同法律关系成立后，因涉案房屋无法用于经营旅馆业，导致合同无法继续履行。双方已于2019年3月30日对房屋进行了交接，本院认定双方的租赁合同于2019年3月30日解除。因如果爱酒店一直在实际占有房屋并实际经营，在合同解除前，如果爱酒店应依约向翰园公司继续支付房屋租金。本院对翰园公司要求如果爱酒店继续支付租金的诉讼请求，予以支持。物业公司在如果爱酒店租房期间提供了物业服务，如果爱酒店应当向物业公司缴纳物业费。对于如果爱酒店要求翰园公司赔偿物业费损失的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。针对如果爱酒店请求翰园公司赔偿因承租装修损失2930723元，应当区分已形成符合的装饰装修物和可移动部分分别予以处理，可移动部分原则上仍归承租人所有为宜，故本案可移动部分仍归如果爱酒店所有。根据上述《价格评估结论》，涉案房屋装修残值为：2930723元。对已形成附合的装饰装修物应依法予以处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。造成本案合同无法继续履行的根本原因系翰园公司交付的租赁房屋不具经营旅馆业的功能。对此，翰园公司作为从事房地产开发与经营、房屋租赁的专业公司，应当知道该事实而仍与他人签订租赁用途为旅馆经营的租赁合同，其为追求租金收益而放任无法实际履行结果的发生，主观上系为间接故意。如果爱酒店作为即将从事旅馆业经营承租方，在签订租赁合同前，亦应当充分尽到勤勉调查和注意的合同附随义务而未尽到，主观上存在较大过失。如果爱酒店在订立本案租赁合同时已有开办旅馆的目的，为开办旅馆进行选址是一项复杂的商业活动，承租方需作出专业的商业决策。综合本案情况，本院酌定翰园公司和如果爱酒店的责任比例为5:5。本案中，已形成附合的装饰装修物现价值为2930723元，按5:5的比例在双方之间予以分配。以此计算，翰园公司应向如果爱酒店赔偿损失1465361.5元。从物的有效利用的角度，为充分发挥涉案酒店的所有的动产及不动产之附属物的使用价值，翰园公司赔偿后，该部分装饰装修物所涉权利归翰园公司并由其自行处理，如果爱酒店不再负担恢复原状的义务。对如果爱酒店主张过高部分不予支持。对如果爱酒店主张赔偿消防罚款损失的诉讼请求，因消防罚款的产生双方均有过错，应按过错比例承担。如果爱酒店要求翰园公司返还履约保证金190944元，如果爱酒店未提交交纳履约保证金的证据，但翰园公司提交的暂计至2019年1月13日如果爱酒店拖欠租金及违约金计算清单显示押金共计190944元，本院认定如果爱酒店向翰园公司交纳押金190944元。如果爱酒店未按合同约定按时履行交纳租金、物业费等义务，双方均有过错，应按照过错比例承担责任，翰园公司应返还如果爱酒店押金95472元。本案鉴定费亦应按过错比例由双方共同承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司与被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司之间因2015年5月30日编号B901至B922共计二十二份《锦艺国际中心租赁合同》所形成的租赁合同法律关系于2019年3月30日解除；二、原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司支付2019年3月31日前所欠租金978287元；三、被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司赔偿装修损失1465361.5元；四、被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司赔偿消防罚款损失15000元；五、被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司返还押金95472元；六、驳回被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司其他诉讼请求；七、驳回原告（反诉被告）郑州如果爱酒店有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费28933.5元，应由郑州翰园置业有限公司承担8062元，应由郑州如果爱酒店有限公司承担20871.5元。反诉费9180.5元,应由郑州翰园置业有限公司承担67.8元，应由郑州如果爱酒店有限公司承担9112.7元。鉴定费91000元,由郑州翰园置业有限公司承担45500元，应由郑州如果爱酒店有限公司承担45500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  王建新人民陪审员  王海霞二〇一九年九月二十七日书 记 员  郝英邑