上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初11435号原告(反诉被告)：上海懿文会展服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：杨文冈，总经理。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。被告：上海淀粉公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄振明，执行董事。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文杰，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海绿苑淀粉有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄振明，执行董事。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文杰，上海市光明律师事务所律师。原告上海懿文会展服务有限公司与被告上海淀粉公司、上海绿苑淀粉有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海绿苑淀粉有限公司提出反诉，本院于2019年8月28日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司的法定代表人杨文冈及委托诉讼代理人张波、被告上海淀粉公司、被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司的委托诉讼代理人周韧捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司(以下简称懿文公司)向本院提出本诉诉讼请求：1.被告上海淀粉公司(以下简称淀粉公司)、被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司(以下简称绿苑公司)支付懿文公司自建的被征收无证房补偿费2,613,240元；2.淀粉公司、绿苑公司支付懿文公司装潢、停工、搬迁等损失补偿费1,861,066元。审理中，原告将诉讼请求第1项中的金额变更为2,717,769.60元。事实和理由：2010年12月30日，绿苑公司与懿文公司签订《房屋租赁合同》，约定将上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地租赁给懿文公司，房屋约450平方米。经(201x)沪xxxx民初xxxx号民事判决书查明：承租期间，涉讼房屋所在的土地被政府收回；政府对该房屋的装潢、停工、搬迁进行补偿的，双方各获取补偿金的百分之五十。懿文公司租赁后，经绿苑公司同意，在空地上新建了混凝土结构房屋520平方米，增设水、电、煤、通讯等各种基础设施，进行了装饰。连同原有450平方米,原告实际经营面积为970平方米。经(201x)沪xx民终xxxx号等系列生效民事判决书查明，淀粉公司因上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号房屋被征收所获的土地使用权和房屋所有权补偿费52,000,000元，其中包含对无证房屋2,994平方米的补偿。经(2018)沪01民终字7804号民事判决书认定，该案承租人上海鑫趣商务服务有限公司(以下简称鑫趣公司)因搭建287平方米无证房屋而可分得该项补偿费1,500,000元。较此，懿文公司与鑫趣公司同样性质且既征得绿苑公司同意，建筑结构更稳固的520平方米无证房屋，可分得该项补偿中不少于2,717,769.60元的金额。(201x)沪xx民终xxxx号民事判决书又查明：上海市长宁区住宅建设管理中心(以下简称长宁住建中心)给予淀粉公司的停产停业等其他费用补偿金为16,000,000元；若房屋系他人在经营，补偿款的归属由淀粉公司考量，淀粉公司是第一经手人，其出租给谁长宁住建中心无法得知，应当由淀粉公司考虑其他经营者的损失，如何分配由淀粉公司决定等。该判决认为，承租人鑫趣公司可获得按其实际经营面积占全部经营面积比例计算的该部分补偿费的50%。比照此法则，懿文公司实际有证经营面积450平方米，亦可获得补偿1,163,166元。但是懿文公司优于鑫趣公司的条件是，租赁双方的合同不止约定懿文公司得装修补偿款的50%，懿文公司还有权分得停工、搬迁补偿款的50%。因此，懿文公司要求获得按实际有证经营面积占全部经营面积比例计算的该部分补偿费的80%，即450/3,095*16,000,000*80%=1,861,066元。综上所述，懿文公司是所涉动迁房屋的实际经营者，停产停业、装修、清退和自建房屋被征收的损失承担者，淀粉公司从长宁住建中心取得及可取得的相应补偿属于懿文公司的合法权益，应支付给懿文公司。就懿文公司合法权益的具体金钱额而言，绿苑公司曾给出过懿文公司及上海嘉祖投资管理有限公司共得14,500,000元的数字，包括征收补偿、清退垫付和清退其他承租人报酬。现懿文公司就征收补偿主张合法权益，也不违背当初与绿苑公司的约定。因绿苑公司是与懿文公司进行补偿事宜磋商的一方，且其与淀粉公司人格混同，故诉请两被告共同支付懿文公司第一、二项诉请金钱。被告上海淀粉公司辩称，懿文公司本案中主张的金额缺乏依据，不同意懿文公司的诉讼请求。懿文公司作为依据的(201x)沪xx民终xxxx号生效判决基于两被告和鑫趣公司的纠纷，相应事实基础不同，不能简单套用。具体到本案双方的补偿事宜，应当根据双方签订的《房屋租赁合同》、懿文公司在系争地块实际受到的损失数额进行计算。就合同约定的装修、停工、搬迁各50%的补偿标准予以确认，其他需要懿文公司进一步举证。被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司本诉辩称及反诉诉称，本诉部分同淀粉公司的意见。关于反诉部分，上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号为淀粉公司所有的房产。2010年，淀粉公司与上海北新泾农副产品市场经营管理有限公司(以下简称北新泾公司)签订了租赁协议一份，约定淀粉公司将上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号内厂房及周边裙房和附属设施(总计面积9,789平方米)租借给北新泾公司，租赁期限为2010年5月1日至2014年4月29日。租赁期限内，北新泾公司因公司集团机构调整而注销，其经营业务由绿苑公司管理。且为了便于经营管理，租赁期限届满后，淀粉公司委托绿苑公司全权负责上址房屋的经营管理。租赁期限内，北新泾公司经淀粉公司同意，与懿文公司签订《房屋租赁合同》，约定将上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地租借给懿文公司用于会展制作，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，年租金125,000元。合同签订后，懿文公司在租赁期内按约支付租金。租赁期满，双方未续签合同，但因懿文公司经营需要，双方口头达成一致，延长《房屋租赁合同》的租赁期限至2013年8月底，懿文公司也按原租金标准支付了相应的租金。延长租赁期限届满后，懿文公司未返还涉讼房屋，亦未支付任何使用费。绿苑公司为此多次催讨，并曾于2016年向本院诉讼要求返还涉讼房屋并支付使用费〔案号为(201x)沪xxxx民初xxxx号〕，但该案未对使用费进行处理，认为应当在处理动迁补偿时另行协商解决。现懿文公司已在本诉中就涉讼房屋主张补偿，故提起反诉，提出反诉诉讼请求：懿文公司就占用上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地支付使用费(自2013年9月1日起按每年125,000元的标准，至实际返还时止)。原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司反诉辩称，根据已生效的(201x)沪xxxx民初xxxx号民事判决书认定，绿苑公司在上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号房屋被征收后即不再享有出租权，且绿苑公司曾与懿文公司口头达成协议，租金不再收取，作为对租赁户的部分补偿，故该笔费用已进行过处理，不能再次诉讼。即便法院认定应当支付使用费，鉴于涉讼房屋自2013年9月起被征收，造成使用价值下降，故应当比照鑫趣公司案件，使用费按原租金40%以下收取。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性无异议的民事起诉状、民事判决书、照片、《关于注销“上海北新泾农副产品市场经营管理有限公司”的请示》、《关于同意上海北新泾农副产品市场经营管理有限公司注销的批复》、《准予注销登记通知书》、《关于的请示》、《关于同意上海绿苑淀粉有限公司增设分支机构的批复》、工商登记信息、《上海市房地产权证》、《委托经营管理的通知》、《房屋租赁合同》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述、已生效的法律文书以及经审查确认的证据，认定如下事实：上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号22幢、23幢、28幢、29幢、30幢、31幢合计8,322平方米的房屋的产权人为淀粉公司。2010年12月30日，北新泾公司(甲方)与懿文公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地约450平方米房屋租赁给乙方；租期自2011年1月1日至2011年12月31日止；租赁期满后，是否续租由乙方在合同到期一个月前提出续租申请，双方根据自己的意愿经协商后重新签署新的租赁合同；乙方向甲方支付房屋租金每年125,000元；租金每三月为一个付款期，在甲方交付房屋时，乙方即支付首期租金，遵循先付后用的原则，以后每期租金均在到期十天前付清；在合同期内，因政府征用、动迁等不可抗拒的原因，使本合同无法继续履行，合同即行终止；如因动迁，政府对该房屋的装潢、停工、搬迁进行补偿的，甲乙双方各获取补偿金的百分之五十。合同签订后，懿文公司按约支付租金。2010年9月8日，上海市城乡建设和交通委员会向住房保障房屋管理局出具批复，原则同意后者上报的金钟路(剑河路-北翟路)市政配套道路工程可行性研究报告。2010年10月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市长宁区住房保障和房屋管理局发出通知，同意就上址市政配套工程发给后者建设用地规划许可证。2011年1月，上海市规划和国土资源局向淀粉公司和上海市长宁区土地资源储备中心发布通知，确认长宁区图示范围国有土地9,439.10平方米用于金钟路(剑河路-北翟路)新建住宅市政配套工程建设，收回上述土地使用权，其中原系出让方式取得的土地使用权定于2011年7月12日收回，原系其他方式取得的土地使用权定于2011年2月12日收回。2011年5月，淀粉公司收到关于上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号房屋被收购的正式通知，并商讨有关动迁补偿等事宜。2013年9月9日，长宁住建中心(甲方)与淀粉公司(乙方)签订《协议书》，约定有如下内容：甲方对乙方拥有的长宁区北新泾街道204街坊17丘规划道路红线内的土地及其上的建筑物实施搬迁补偿；标的物坐落在本市北翟路XXX弄XXX号，土地面积约2,183平方米，拆除有证房屋建筑面积3,095平方米(另有无证房屋建筑面积2,994平方米)；标的物搬迁补偿费总额为83,000,000元，搬迁补偿费包含但不限于以下三部分组成：甲方向乙方支付的土地使用权和房屋所有权的补偿费为52,000,000元，甲方向乙方支付迁移过程中的经营损失补偿费为15,000,000元，甲方向乙方支付其他的费用(主要用于停产停业、设备迁移、移地经营、室内外装修损失、搬迁奖励、租赁户清退、断电、断水、断煤气、断通讯、人防消耗等相关成本)为16,000,000元；协议生效后的十五个工作日内，乙方向甲方提供乙方上级单位同意对该标的物进行搬迁补偿的批准文件，甲方向乙方支付标的物搬迁补偿费83,000,000元的50%，即41,500,000元；清退过程采取清一户交一户的方式进行；在完成标的物内全部房屋土地的交接后的十五个工作日内，甲方向乙方支付标的物搬迁补偿费总额的35%即29,050,000元；在完成标的物内全部房屋土地交接后的三十个工作日内，乙方需配合甲方沿道路红线砌筑好围墙，并办妥房地产权证变更手续，甲方再向乙方支付标的物搬迁补偿费总额的15%即12,450,000元。其后，淀粉公司收到长宁住建中心支付的钱款41,500,000元。上述协议配套的房地产估价报告载明，估价时点为2013年3月20日，估价对象为本市北翟路XXX弄XXX号内部分工业厂房以及搭建房屋，其中有证工业厂房建筑面积为3,095平方米，搭建房屋建筑面积为2,994平方米，以长宁住建中心和淀粉公司共同协商的面积数据为准。根据评估目的和委托方要求，有证工业厂房的土地使用权来源为出让取得，土地用途设定为工业用途，房屋类型为工厂。搭建房屋设定为使用权房屋，并按工业厂房设定评估结果。最终估价结果为51,980,000元。2014年4月20日，淀粉公司给绿苑公司出具《委托经营管理的通知》，载有如下内容：根据双方共同的上级公司上海蔬菜(集团)有限公司的决定，原北新泾公司于2013年7月，因资产重组并入绿苑公司而注销，其所有对外债权债务由绿苑公司承继；淀粉公司曾于2010年与北新泾公司签订《租赁协议》一份，约定将上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号的房产租借给北新泾公司，租赁期限至2014年4月29日，后北新泾公司将前述房产租借给第三方；考虑到对前述房屋经营管理的延续性，淀粉公司委托绿苑公司在2014年4月29日之后对前述房屋进行统一的经营管理；委托经营管理期间，绿苑公司对前述房产的全部事宜(包括但不限于安全、环保、消防、出租、纠纷解决、诉讼或仲裁等事宜)负全部责任；委托经营管理期间，前述房产若遇到市政规划、动迁等情况，请绿苑公司及时告知淀粉公司。绿苑公司曾向本院提起诉讼，要求懿文公司返还上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地并支付使用费〔案号为(201x)沪xxxx民初xxxx号〕，2016年12月19日，该案判决要求懿文公司返还上址房屋，但对使用费不予支持，理由为：因绿苑公司曾与懿文公司口头达成协议，租金不再收取，作为对租赁户的部分补偿，同时商谈最终的补偿方案，足见双方是要将租金、使用费以及补偿费一揽子解决，现绿苑公司单独提出要求支付使用费，本院认为既与双方的真实意思不符，也不利于承租人利益的保护，不利于本案纠纷的彻底解决，故不予准许，双方可另行协商解决。其后，懿文公司不服判决提出上诉〔案号为(2017)沪01民终2241号〕，二审判决驳回上诉，维持原判。鑫趣公司曾就其与淀粉公司、绿苑公司间的房屋租赁合同纠纷提起诉讼〔案号为(201x)沪xxxx民初xxxx号〕，该案判决后，鑫趣公司不服判决提出上诉〔案号为(201x)沪xx民终xxxx号〕，二审经审理后于2018年9月28日作出判决。关于补偿费，二审认为：1.土地使用权和房屋所有权补偿费52,000,000元。因其中包含对无证房屋2,994平方米的补偿，一审法院基于其中287平方米系由鑫趣公司搭建的事实以及相应面积补偿款包含房屋和土地使用权两部分的情况，酌情确定鑫趣公司有权分得该项补偿费1,500,000元，并无不当，本院对此予以认同。……3.其他费用16,000,000元。如前所述，因协议明确该项费用包括室内外装修损失，故鑫趣公司根据约定有权获得相应装修补偿款的50%。但该项费用还包括停产停业、设备迁移、移地经营、搬迁奖励、租赁户清退、断电、断水、断煤气、断通讯、人防消耗等项目的补偿，从字面看相关费用确实与在涉案房屋内实际从事经营活动的鑫趣公司相关，但一则，对该些项目费用的分配当事人之间并无明确约定；二则，就各项费用的具体金额并无明确的划分，16,000,000元系整体打包价格；三则，基于前述理由，因双方租赁关系本就可能随时解除，鑫趣公司因涉案房屋搬迁、租赁合同解除实际所遭受的损失本就有限，且鑫趣公司就其实际损失亦未提供切实、充分的证据予以证明。一审法院认定鑫趣公司有权全部获得按其实际经营面积占全部经营面积比例计算的该部分补偿费，一方面与租赁双方各得装修补偿款的50%之约定不符，另一方面基于前述因素的考量亦不尽合理，根据本案实际情况，本院酌情确定鑫趣公司可获得按其实际经营面积占全部经营面积比例计算的该部分补偿费的50%，即1,165/3,095*16,000,000*50%=3,011,309元。由此，鑫趣公司可得涉案房屋搬迁补偿款共计1,500,000+3,011,309=4,511,309元，该款项应由被拆迁人淀粉公司支付给鑫趣公司。关于房屋占用费，二审认为：在鑫趣公司持续占用涉案房屋获利而淀粉公司却因鑫趣公司该占用行为长期无法完全实现上述协议所涉权利的情况下，一审判决鑫趣公司无需承担2013年10月起至实际返还房屋之日止的占用费，显然有失公平，本院对此不予认同。但考虑到长宁住建中心对标的房屋实施的搬迁补偿行为必然会影响到鑫趣公司对涉案房屋的正常使用，结合双方约定的租金标准及鑫趣公司已经返还部分房屋的实际情况，本院酌情确定鑫趣公司应按220,000元/年的标准承担房屋占用费。审理中，原、被告一致确认：懿文公司所租赁的上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地，有证面积450平方米，无证自建面积520平方米，懿文公司支付租金至2013年8月31日止，目前尚未返还上址房屋。淀粉公司、绿苑公司另确认：若本院支持懿文公司的诉讼请求，淀粉公司、绿苑公司同意共同履行。因淀粉公司、绿苑公司不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，本案主要争议焦点为：第一、懿文公司关于自建无证房补偿费的主张能否得到支持；第二、懿文公司关于装潢、停工、搬迁等损失补偿费的主张能否得到支持；第三、绿苑公司能否要求懿文公司支付涉讼房屋的使用费及使用费的标准。关于第一个争议焦点，淀粉公司与长宁住建中心于2013年9月9日所签订的《协议书》载明，标的物除有证房屋面积3,095平方米外，另有无证房屋面积2,994平方米，根据评估报告，无证房屋系按照使用权房屋进行估价。由此，土地使用权和房屋所有权补偿费52,000,000元，应包含对2,994平方米无证房屋的补偿，懿文公司无证自建房屋应获得补偿。鉴于原、被告已确认懿文公司所搭建的无证房屋面积为520平方米，懿文公司比照已生效的鑫趣公司案件民事判决书，主张该项补偿费金额为2,717,769.60元，且淀粉公司、绿苑公司对共同履行不持异议，故本院对懿文公司的该项本诉诉讼请求应予以支持。关于第二个争议焦点，根据淀粉公司与长宁住建中心于2013年9月9日所签订的《协议书》，长宁住建中心应向淀粉公司支付其他费用16,000,000元，主要用于停产停业、设备迁移、移地经营、室内外装修损失、搬迁奖励、租赁户清退、断电、断水、断煤气、断通讯、人防消耗等相关成本。2010年12月30日的《房屋租赁合同》载明，如因动迁，政府对涉讼房屋的装潢、停工、搬迁进行补偿的，懿文公司有权获取补偿金的百分之五十，故懿文公司有权获得相应补偿金。然而，长宁住建中心应向淀粉公司支付其他费用16,000,000元，并不仅包含《房屋租赁合同》所载明的装潢、停工、搬迁三个项目。鉴于当事人对其余项目的分配未进行明确约定，各项目费用的具体金额也未明确划分，且《房屋租赁合同》所约定的租赁期间早已到期，双方租赁关系本就可能随时解除，懿文公司实际所受损失有限，亦无在案证据证明懿文公司实际损失情况，故本院酌情确定懿文公司就该部分补偿费可获得1,163,166.40元(450/3,095*16,000,000*50%)。至于懿文公司所提出的，其条件优于鑫趣公司，故相应比例应为80%的主张，根据(201x)沪xx民终xxxx号民事判决书所载，该案在判决时实际已考虑上述全部项目，故本院对懿文公司的该项主张不予确认。关于第三个争议焦点，尽管(201x)沪xxxx民初xxxx号民事判决书就绿苑公司关于房屋使用费的主张不予支持，且二审亦已维持，但是，该案不予支持的理由为该费用不应由绿苑公司单独主张，而应一揽子解决，且明确双方可另行协商解决。鉴于懿文公司在本案中主张补偿费，故绿苑公司有权要求一并处理房屋使用费。根据淀粉公司与长宁住建中心于2013年9月9日所签订的《协议书》，长宁住建中心应分别在淀粉公司完成标的物内全部房屋土地的交接之后，以及淀粉公司配合长宁住建中心沿道路红线砌筑好围墙，并办妥房地产权证变更手续之后，再支付剩余的35%以及15%补偿费。懿文公司至今未归还涉讼房屋，系淀粉公司无法向长宁住建中心履行交房义务的原因之一，淀粉公司因此无法及时取得剩余补偿费而遭受损失的事实客观存在。此外，尽管涉讼房屋已纳入搬迁补偿范围，但不代表绿苑公司在懿文公司实际占有、使用涉讼房屋的情况下，无权收取房屋使用费，故本院对绿苑公司所主张的房屋使用费这一项目应予以支持。关于具体标准，考虑到淀粉公司于2011年5月即已收到关于上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号房屋被收购的正式通知，并商讨有关动迁补偿等事宜，而长宁住建中心对涉讼房屋实施搬迁补偿行为，势必影响懿文公司对其正常使用，故本院结合原租金标准，酌情确认懿文公司应依照62,500元/年的标准支付房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海淀粉公司、被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司自建的被征收无证房补偿费2,717,769.60元；二、被告上海淀粉公司、被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司装潢、停工、搬迁等损失补偿费1,163,166.40元；三、原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司支付自2013年9月1日起至实际返还上海市长宁区北翟路XXX弄XXX号西边原洗衣房和空地之日止按62,500元/年的标准计算的房屋使用费；四、驳回原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,594元，因本案适用简易程序审理，减半收取计21,297元，由原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司负担2,373.26元，由被告上海淀粉公司、被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司负担18,923.74元。反诉案件受理费5,545元，由原告(反诉被告)上海懿文会展服务有限公司负担3,384元，由被告(反诉原告)上海绿苑淀粉有限公司负担2,161元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年九月二十五日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。