安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6041号上诉人（原审原告）：张江华，男，1962年6月15日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：程东安，安徽中鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹靖东，安徽中鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨五一，男，1957年5月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：梁晓英，女，系杨五一配偶。委托诉讼代理人：邵勇，安徽金榜律师事务所律师。原审第三人：安徽盈投商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路262号（原158号），统一社会信用代码91340100588890111C。法定代表人：陈飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅震，男，该公司员工。上诉人张江华因与被上诉人杨五一、原审第三人安徽盈投商业经营管理有限公司（以下简称盈投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张江华上诉请求：1、依法改判杨五一向张江华返还长江中路262号街东楼西侧第一间的二层房屋；2、依法改判杨五一向张江华支付长江中路262号街东楼西侧第一间的二层房屋租金17330元（2018年12月20日至2019年3月31日），此后房屋租金计算至杨五一实际返还房屋之日止；3、依法改判杨五一向张江华支付2014年10月1日至2014年11月30日免租期房屋租金35200元；4、依法改判增加3万元违约金；5、杨五一承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、张江华起诉要求杨五一返还长江中路262号街东楼西侧第一间的一、二层房屋，一审判决认定张江华与杨五一的租赁关系随着张江华与盈投公司的租赁关系解除而解除，即2018年12月20日解除，转租合同解除后，杨五一与盈投公司形成事实上的租赁关系，杨五一无需向张江华返还长江中路262号街东楼西侧第一间的一、二层房屋。但长江中路262号街东楼西侧第一间的二层房屋是张江华在与长江饭店合作建设房屋项目时整体改造建设的。张江华与杨五一的租赁合同中约定的是120㎡，但张江华与盈投公司的合同中涉及本案的租赁房屋的面积是80㎡，且在张江华与杨五一的合同中就一、二层租金的分别计算有清楚记载。二层房屋不属于盈投公司，而是属于张江华，杨五一当然要返还长江中路262号街东楼西侧第一间的二层房屋并支付房屋租金。2、双方《租赁经营合同书》第十三条第4款约定，杨五一违约导致合同解除，装修免租期房屋补交。一审判决人认定杨五一违约且解除了双方租赁合同，杨五一就应按上述条款给付2014年10月1日至2014年11月30日免租期房屋租金35200元。3、因为杨五一不能及时足额缴纳房屋、物业费，盈投公司才对张江华提起诉讼。张江华没有使用过案涉房屋，杨五一是实际使用人。在张江华与盈投公司的诉讼中，判决张江华承担10万元违约金，而在本案中，一审法院仅判决2万元违约金，违背了公平合理原则。因此，张江华要求增加杨五一应承担的违约金。杨五一辩称，1、张江华的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。张江华并无证据证明长江中路262号街东楼西侧第一间的二层房屋的产权属于张江华。根据双方的租赁合同，杨五一也无法知道该第二层房屋是否属于张江华。杨五一一直是整体的履行租赁合同，所以返还也应当是整体返还。张江华与盈投公司之间的产权划分事宜也与杨五一无关。杨五一依法整体返还房屋给盈投公司后，张江华可与盈投公司沟通处理，2、张江华与杨五一之间的合同解除并非因杨五一违约而解除，一审判决认定的解除原因是张江华要求解除和杨五一主动解除。装修免租期35200元的优惠待遇应该是对整个八年租期的优惠，在合同履行过半之后，如因杨五一的原因被解除合同，也应该扣除相应的优惠额才属于合理，不能全部补交，且一审法院已经明确双方之间的解除原因并非因杨五一违约造成，杨五一没有责任补交房租。3、一审法院认定杨五一存在违约本身就是错误认定，杨五一不存在违约事实，且合同4.5条约定的并不是违约金条款，一审法院将此20000元履约保证金判决为违约金，没有事实和法律依据。该20000元依据4.5条应抵扣为租金，杨五一对此没有上诉是为了解决纠纷。张江华在另案中承担10万元违约金与本案无关。另案中，即使次承租人交租违约，并不导致承租人违约，承租人可以自行主动履行交租义务，避免违约。另案中，盈投公司主张张江华是从2015年至2018年5月之前违约。而本案中，根据张江华的诉讼请求及一审陈述，杨五一在2018年4月之前不存在违约。综上，张江华的上诉理由并不能成立，应予以驳回。盈投公司述称，张江华主张的东楼西侧第一间二楼与盈投公司没有关系，在盈投公司与张江华之间的合同中并没有提到该楼层，交付时是大平层挑高空间，不存在二层。张江华向一审法院起诉请求：1、判令依法解除张江华、杨五一签订的《租赁经营合同书》；2、杨五一向张江华返还长江中路262号街东楼西侧第一间一、二层房；3、杨五一支付张江华房屋租金218956元（2018年4月1日至2019年3月31日），此后房屋租金计算至杨五一实际返还房屋之日止；4、杨五一支付张江华2014年10月1日至2014年11月30日免租期房屋租金35200元和物业管理费960元；5、杨五一支付张江华物业管理费8028元（2018年4月1日至2019年3月31日），此后物业管理费以5.32元/平方米，年递增10%，房屋面积120平方米，物业管理费计算至杨五一实际返还房屋之日止；6、杨五一支付张江华违约金100000元；7、杨五一承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月1日，盈投公司与张江华订立《房屋租赁经营合同》一份，约定盈投公司将合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼C3、C4房屋出租给张江华作为经营乐器、培训使用，租赁房屋面积C3部分约75平方米、C4部分约312平方米，租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止。2014年10月1日，张江华（甲方）与杨五一（乙方）签订一份《租赁经营合同书》，张江华将其承租的合肥市长江中路262号东楼西侧第一间一、二层房屋转租给乙方经营美发。双方确认租赁房屋区域的建筑面积一楼80平方米，二楼40平方米（含公摊，公摊系数为建筑面积的百分之六点三）。租赁期限为8年，自2014年10月1日起至2022年9月30日止，其中2014年10月1日至2014年11月30日为装修免租期，免收房屋租金。租金每半年支付一次，先支付后使用，承租方应提前30天一次性全额支付下半年租金。双方约定2014年10月1日至2015年3月30日支付房租105600元，物业费2880元；2015年4月1日至2015年9月30日支付70400元，减两个月装修35200元，物业费2880元；2015年10月1日至2016年3月30日支付111936元，物业费3160元；2016年4月1日至2016年9月30日支付111936元，物业费3160元；2016年10月1日至2017年3月30日支付118652元，物业费3476元；2017年4月1日至2017年9月30日支付118652元，物业费3476元；2017年10月1日至2018年3月30日支付125771元，物业费3823元；2018年4月1日至2018年9月30日支付125771元，物业费3823元；2018年10月1日至2019年3月30日支付133317元，物业费4205元。自进场之日起，乙方承担并支付租赁房屋的物业、水电费。合同签订后，乙方还须缴纳二万元履约保证金。合同第4.5条的约定，租赁期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款。盈投公司出具《同意函》，同意了张江华的上述转租行为。2015年11月30日，盈投公司（出租人）、张江华（承租人）与杨五一（次承租人）就支付房租和物业费的问题签订一份《房租物业费支付说明》，约定应由张江华支付的2015年6月1日至2015年11月30日的房租、物业费226217元，由杨五一直接向盈投公司支付115096元，剩余部分仍由张江华自行支付；如杨五一未按照约定付款，盈投公司有权根据合同约定追究张江华违约责任等。合同签订后，张江华将案涉房屋交给杨五一经营使用，杨五一如约向张江华支付了2014年10月1日至2015年3月30日的房屋租金、物业费以及2万元履约保证金。2015年4月1日至2015年9月30日期间的房租和物业费，杨五一向张江华共计交纳了10万元。自2015年9月6日起，杨五一开始直接向盈投公司交纳房租及物业费。2015年9月6日杨五一支付盈投公司115096元；2016年4月7日杨五一支付盈投公司60096元；2016年7月23日杨五一支付盈投公司21025元；2016年7月30日杨五一支付盈投公司28975元；2016年8月31日杨五一支付盈投公司5000元；2017年1月25日杨五一支付盈投公司60096元；2017年4月18日杨五一支付盈投公司46738元；2017年6月29日杨五一支付盈投公司46738元；2017年9月29日杨五一支付盈投公司7170元；2017年9月29日杨五一支付盈投公司12130元；2017年9月30日杨五一支付盈投公司27438元；2017年12月29日杨五一支付盈投公司39938元；2018年1月5日杨五一支付盈投公司6800元；2018年3月31日杨五一支付盈投公司5242.7元；2018年3月31日杨五一支付盈投公司41495.3元；2018年6月30日杨五一支付盈投公司46738元；2018年9月29日杨五一支付盈投公司46738元；2018年12月24日杨五一支付盈投公司46865元；2019年4月4日杨五一支付盈投公司46738元。综上，从2015年4月1日至2019年4月4日，杨五一共计支付房租及物业费811057元。另查明，由于张江华拖延支付房租，盈投公司向一审法院起诉要求解除与张江华的《房屋租赁经营合同》并要求张江华支付逾期租金及违约金。一审法院于2018年8月24日作出（2018）皖0103民初3007号民事判决书，判决解除双方的房屋租赁合同，张江华返还房屋并向盈投公司支付拖欠的2016年12月1日至2018年5月31日的房屋租金、物业费及违约金。张江华不服判决上诉后，合肥市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）皖01民终9621号终审判决，驳回了张江华的上诉请求，维持原判。案涉房屋现仍由杨五一占有使用。盈投公司在一审法院（2018）皖0103民初3007号民事判决书中的事实查明部分表示，不要求次承租人杨五一让房。一审法院认为，张江华与杨五一签订的《租赁经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。关于张江华要求解除其与杨五一租赁合同的诉请，一审法院认为，张江华与盈投公司的租赁合同已被法院生效判决确认解除，但租赁合同解除，转租合同并不当然随之解除。虽然承租人（张江华）因租赁合同的解除丧失了转租的权利，但转租合同与租赁合同是相对独立的两个合同，就转租合同而言，此时更需要保护的是交易安全和次承租人的合法权益。本案中，次承租人（杨五一）在得知承租人与出租人的租赁合同被解除后，主张其与承租人的转租合同随之解除。次承租人既然主动选择解除转租合同，则无需法律再对转租合同予以特别保护。一审法院据此认定，张江华与杨五一的租赁关系随张江华与盈投公司的租赁合同解除而解除，即于二审判决作出之日2018年12月20日解除。转租合同解除后，杨五一虽然仍在继续使用案涉房屋，但其实际是在向出租人盈投公司履行合同义务并缴纳租金，即张江华在转租合同中的权利义务实际已由盈投公司承接，盈投公司与杨五一形成事实上的租赁合同关系，故2018年12月20日之后的房屋租金及物业费，杨五一无需向张江华交纳，由盈投公司与杨五一协商结算。转租合同解除后，杨五一本应向张江华返还承租的房屋，但鉴于杨五一与盈投公司已形成事实上的租赁合同关系，盈投公司在一审法院（2018）皖0103民初3007号民事判决书中的事实查明部分也明确表示不要求次承租人杨五一让房，则杨五一无需再向张江华返还房屋，张江华向盈投公司返还该部分房屋的义务视为已经履行。因此，对张江华要求杨五一返还房屋的诉请，一审法院不予支持。自2015年4月1日至2019年4月4日，杨五一共计支付房租及物业费811057元。但根据《租赁经营合同书》的约定，2015年4月1日至2018年12月20日杨五一应当缴纳的房租和物业费为875677元【70400元+2880元+111936元+3160元+111936元+3160元+118652元+3476元+118652元+3476元+125771元+3823元+125771元+3823元+（133317元+4205元）÷2】，故杨五一还须向张江华支付欠付的租金及物业费64620元（875677元-811057元）。杨五一抗辩称，因经营困难其已向盈投公司申请减少租金，盈投公司口头答应降低月租金至15000元。但杨五一未能提供双方约定减少租金的证据，盈投公司或张江华亦未表示同意降低租金，故一审法院对杨五一的该项抗辩不予认可。关于张江华向杨五一主张支付免租期的房租、物业费以及违约金10万元的诉请，因在《租赁经营合同书》中没有约定依据，一审法院不予支持。但考虑到在租赁期内，杨五一存在未按时足额缴纳租金的情况；结合（2018）皖0103民初3007号庭审笔录第7页的记载，盈投公司向张江华主张逾期付款的责任时也表明，次承租人杨五一未按时足额向其缴纳费用。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《租赁经营合同书》第4.5条的约定，杨五一缴纳的2万元履约保证金不予退还，视作违约金予以抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认张江华与杨五一于2014年10月1日签订的《租赁经营合同书》已于2018年12月20日解除；二、杨五一于判决生效之日起十日内支付张江华房屋租金及物业费64620元；三、杨五一于判决生效之日起十日内支付张江华违约金20000元，该20000元由履约保证金予以抵扣；四、驳回张江华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3514元，由张江华负担2500元，由杨五一负担1014元。二审期间，张江华提供如下证据：证据一张江华与盈投公司签订的《房屋租赁经营合同》，证明张江华与盈投公司签订的《房屋租赁经营合同》租赁的是长江中路262号“长江一号”街东楼C3C4房屋，C3建设面积75㎡，C4部分312㎡；证据二张江华与王勇、刘臧军签订的《房屋租赁经营合同》，证明张江华转租从盈投公司承租的房屋给杨五一，与王勇、刘臧军承租的房屋建筑面积之和，与张江华承租盈投公司的建筑面积是相同的，说明张江华就租赁给杨五一的二层40㎡拥有使用权；证据三图纸一份，证明张江华与长江饭店签订的合同包含争议的西侧二楼40㎡，二楼40㎡、通道的使用权都属于张江华。杨五一质证意见如下：对证据一的真实性应当由盈投公司核实，与杨五一方无关；证据二是张江华与案外人签订的合同，与杨五一无关，真实性由案外人核实，证明目的不成立；对证据三，认为40㎡属于盈投公司出租给张江华后，张江华私自搭建的二层，所有搭建的方案没有报给盈投公司，从测绘图不能体现二层。盈投公司质证意见如下：证据一是复印件，当庭无法核实，对证明目的没有意见，确实是该面积；对证据二，盈投公司和张江华签订的租赁合同中只有总面积，没有二层40㎡的概念，张江华在承租盈投公司房屋后自行设计规划，相关图纸和方案没有报盈投公司审批，对张江华有无使用权，盈投公司保持疑惑；对证据三，认为40㎡属于盈投公司出租给张江华后，张江华私自搭建的二层，所有搭建的方案没有报给盈投公司，从测绘图不能体现二层。二审审理过程中，盈投公司认可杨五一按照15000元/月标准直接向盈投公司支付了2019年1月至2019年6月期间的租金，盈投公司亦认可杨五一按照579.33元/月标准直接向其支付了2019年1月至2019年6月期间的物业费。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，张江华与杨五一签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。因案涉房屋是张江华转租给杨五一，张江华与盈投公司之间的租赁合同关系已经生效判决确认解除，张江华实际丧失转租的权利，杨五一与张江华的租赁合同事实上已经无法继续履行，杨五一要求解除合同具有合理性。根据合同相对性原则，杨五一在合同解除后应当向张江华返还双方《租赁经营合同书》中约定的房屋，鉴于张江华上诉仅要求杨五一返还长江中路262号东楼西侧第一间二层房屋，本院对张江华该项上诉请求予以支持。因杨五一在双方合同解除后并未向张江华返还合同中的房屋并使用至今，根据合同相对性原则，张江华有权向杨五一主张合同解除至今的房屋占有使用费，张江华上诉主张的租金实际应为占有使用费。根据张江华与杨五一双方合同约定，双方合同解除前一层的月租金为17169.67元（170元/㎡×80㎡×1.08×1.08×1.08×1.08），二层的月租金为5049.83元（100元/㎡×40㎡×1.08×1.08×1.08×1.08），盈投公司虽认可收到杨五一按照每月15000元的标准直接向其支付的2019年1月至6月期间的租金，但该支付标准低于张江华与杨五一合同约定的一层的租金标准，且张江华仅要求杨五一支付二层40㎡的占有使用费。同时根据一审法院计算方式，一审判决的租金中已经实际包含了2018年12月20日至2018年12月31日期间的占有使用费。故本院认为，参照双方合同解除前的月租金标准，杨五一应向张江华按照每月5049.83元的标准支付二层40㎡的占有使用费至杨五一实际返还房屋之日止。至于张江华主张的免租期房租及增加3万元违约金，因张江华与杨五一之间合同解除的根本原因在于张江华与盈投公司之间的租赁合同关系已经生效判决确认解除，张江华实际丧失转租的权利，杨五一与张江华的租赁合同事实上已经无法继续履行。并且，一审法院已经判决杨五一缴纳的2万元履约保证金视作违约金不予返还。故对张江华该两项上诉请求，本院不予支持。综上，张江华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初3060号民事判决第一、二、三项，即：“确认张江华与杨五一于2014年10月1日签订的《租赁经营合同书》已于2018年12月20日解除”、“杨五一于本判决生效之日起十日内支付张江华房屋租金及物业费64620元”、“杨五一于本判决生效之日起十日内支付张江华违约金20000元，该20000元由履约保证金予以抵扣”；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初3060号民事判决第四项，即：“驳回张江华的其他诉讼请求”；三、杨五一于本判决生效之日起十日内向张江华返还长江中路262号东楼西侧第一间二层房屋；四、杨五一于本判决生效之日起十日内支付张江华长江中路262号东楼西侧第一间二层房屋的占有使用费（该占有使用费自2019年1月1日起，按每月5049.83元的标准计算至杨五一实际返还房屋之日止；五、驳回张江华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院案件受理费减半收取为3514元，由张江华负担2500元，由杨五一负担1014元；二审案件受理费1943.25元，由张江华负担1146.25元，杨五一负担797元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年九月三十日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。