昆明市盘龙区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0103执异274号案外人（异议人）：韩乐煜，男，汉族，1974年11月8日生，住云南省昆明市西山区。申请人：杨丽萍，女，汉族，1959年8月27日生，住云南省昆明市盘龙区。被申请人：曹满杰，男，汉族，1975年5月18日生，住现昆明市。被申请人：毕桂兰，女，汉族，1977年9月23日生，住现昆明市。本院在执行杨丽萍申请对曹满杰、毕桂兰财产保全一案过程中，案外人韩乐煜于2019年9月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。案外人韩乐煜称：2018年10月9日，案外人与被申请人曹满杰夫妻就曹满杰名下所有的坐落于昆明市西山区日新路中段广福城A1地块4幢21层2105号房屋（合同登记号：KMXS2016013101389）、昆明市西山区日新路中段广福城A1地块地下室-1层A777号房屋（合同登记号：KMXS2016013101388）签订了书面房屋买卖合同。案外人先后于2018年10月11日向该房屋开发商支付了购房尾款人民币184238.26元。2018年10月12日向被申请人曹满杰夫妇支付90000元。2018年10月26日向被申请人曹满杰夫妇支付760000元。合计分四次付清了全部购房款1034238.26元。案外人在付清款项后，于2018年10月11日，已合法占有并使用该房屋。2019年1月，案外人向开发商申请办理房屋登记手续时，被申请人杨丽萍申请查封该两套房屋，盘龙区人民法院以（2018）云0103民初字10258-2号《民事裁定书》、（2018）云0103执保858号《协助执行通知书》查封了上述房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人具有排除该房执行、查封的权利，故请求依法解除上述房屋的查封。申请人杨丽萍称：买受人韩乐煜与出卖人曹满杰、毕桂兰之间是恶意串通，签订虚假《房屋买卖合同》，达到转移债务的目的。买受人韩乐煜与出卖人曹满杰、毕桂兰双方明知房屋没有房屋所有权证却签订《房屋买卖合同》，系无效合同。韩乐煜占有房屋的行为与《房屋买卖合同》的约定自相矛盾，说明双方恶意串通伪造韩乐煜“实际占有的事实”。《房屋买卖合同》约定的房屋和车位的总价款为1034000元，明显低于市场价，并约定“签署合同后，乙方即向甲方支付购房总款”，显失公平，说明双方恶意串通。买受人韩乐煜与出卖人曹满杰、毕桂兰签订《房屋买卖合同》中具有重大过错，系因买受人自身原因未办理过户登记。案外人韩乐煜为证明其异议主张，向本院提交如下证据：《房屋买卖合同》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、《付款凭证》、《韩乐煜身份证复印件》、《韩乐煜户口本复印件》、《收条》、《住宅物业服务合同》、《昆明皓瑞通物业管理有限公司费用明细单》、《云南集成广福房产开发有限公司收据》。申请人杨丽萍为证明其异议主张，向本院提交如下证据：《对还本付息的承诺安排》、《承诺保证书》、《保证书》、《律师函》、《不动产登记信息》、《房屋信息查询摘抄表》、《欠费通知单》、《催缴函》。被申请人曹满杰、毕桂兰未答辩、亦未向本院提交证据。本院查明：2018年10月9日，案外人韩乐煜与被申请人曹满杰、毕桂兰签订《房屋买卖合同》约定：韩乐煜购买曹满杰名下所有的坐落于昆明市西山区日新路中段广福城A1地块4幢21层2105号房屋（合同登记号：KMXS2016013101389）、昆明市西山区日新路中段广福城A1地块地下室-1层A777号房屋（合同登记号：KMXS2016013101388）两套，成交总价人民币1034000元。2018年10月11日，案外人韩乐煜向云南集成广福房地产开发有限公司支付了人民币184238.26元，附言栏注明为交广福城A1地块4幢2105号及负一楼车位A777购房款。同日，案外人韩乐煜与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订了《广福城住宅物业服务合同》。2018年10月12日案外人韩乐煜向被申请人曹满杰兴业银行账号为62×××10账户支付人民币90000元。2018年10月26日，案外人韩乐煜向被申请人曹满杰兴业银行账号为62×××10账户分两笔支付人民币760000元。2018年10月26日，被申请人曹满杰向案外人韩乐煜出具收条载明：收到韩乐煜付广福城A1地块4幢2105号及负一楼车位A777购房款壹佰零叁万肆仟元整。2018年11月9日，盘龙区人民法院以（2018）云0103民初字10258-2号《民事裁定书》、（2018）云0103执保858号《协助执行通知书》查封了上述房屋。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人韩乐煜与被申请人曹满杰、毕桂兰签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据案外人韩乐煜提交的支付购房款的证据，结合其提交的支付《物业服务合同》等证据，可以确认案外人韩乐煜已交齐全部房款并实际入住讼争房屋。2018年11月9日，盘龙区人民法院以（2018）云0103民初字10258-2号《民事裁定书》、（2018）云0103执保858号《协助执行通知书》查封了上述房屋，客观上案外人已无法办理上述房屋的过户登记手续，案外人韩乐煜对此不存在过错。案外人韩乐煜要求停止对讼争房屋的执行，符合上述规定，依法应当予以支持。在本案中，申请人杨丽萍申请查封讼争房屋，系基于其与被申请人曹满杰、毕桂兰民间借贷纠纷，查封行为的基础为一般金钱债权。但，案外人韩乐煜在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，权利成立在先，应当认定案外人韩乐煜享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当中止对上述房屋的执行。对于申请执行人认为案外人与被执行人恶意串通、转移财产、逃避债务的答辩意见，申请人未提交相应证据证明，且根据申请执行人提交的《保证书》看，申请人对于被执行人出售涉案房屋的行为是知晓的。对于《房屋买卖合同》无效的答辩意见，该《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在其他法定无效事由，本院依法不予采纳。对于案外人韩乐煜占有房屋的行为与《房屋买卖合同》的约定自相矛盾，说明双方恶意串通伪造韩乐煜“实际占有的事实”的答辩意见，2018年10月9日，案外人韩乐煜与被申请人曹满杰、毕桂兰签订了《房屋买卖合同》，2018年10月11日，案外人韩乐煜与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订了《广福城住宅物业服务合同》，从时间上看，不存在前后矛盾。对于《房屋买卖合同》约定的房屋和车位的总价款为1034000元，明显低于市场价，并约定“签署合同后，乙方即向甲方支付购房总款”，显失公平的答辩意见，申请执行人未提交证据证明。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，裁定如下：中止对曹满杰名下所有的坐落于昆明市西山区日新路中段广福城A1地块4幢21层2105号房屋（合同登记号：KMXS2016013101389）、昆明市西山区日新路中段广福城A1地块地下室-1层A777号房屋（合同登记号：KMXS2016013101388）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  菅文龙审判员  李小伦审判员  孙远先二〇一九年九月十七日书记员  张瑞琳