湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申2365号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王金凤，女，1990年4月15日出生，汉族，住湖北省恩施市。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：恩施市盈昌商业管理有限公司。住所地：湖北省恩施市舞阳大街80号。法定代表人：郑洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周平，该公司职员。委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。再审申请人王金凤因与再审申请人恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称盈昌公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2018）鄂28民终2587号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王金凤申请再审称：（一）二审判决认定事实不清，判决内容有失公允。2018年3月15日，盈昌公司关闭了商场主要入口及通道，停止供电，导致王金凤无法进入商铺，盈昌公司已经实际恢复了对商铺的占有。在本案诉讼期间，法院通知王金凤清理遗留物品，王金凤亦请假从武汉赶回与其他商户在同一时间段将残留物品搬离。对与王金凤同时搬离物品的其他商户，二审法院仅判令其支付租金；对王金凤，二审法院则认定其应当承担自2018年3月16日至2018年12月29日的场地占用费，属于“同案不同判”，对王金凤不公。（二）一、二审判决认定的租金金额与事实不符。一、二审判决一直按照年租金48000元的标准计算租赁费及场地占用费，但事实上，王金凤2017年初才搬到租金较贵的涉案商铺，此前房租租金为42000元/年，有新证据保证金收款收据为证（所有商家都是以一个月房租作为保证金），故王金凤的租金标准应认定为42000元/年。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定，向本院申请再审。盈昌公司申请再审称：（一）二审判决认定基本事实缺乏证据证明。1、二审法院认定盈昌公司未履行完善商场外部硬件条件的附随义务，缺乏事实及法律依据。其一，王金凤承租的商铺在物理上属于单独的空间，各商铺互相独立，装饰装修均由承租人自行负责，水电亦是单独的表。故涉案商铺承租不同于一般意义上商场中商铺的承租。同时，盈昌公司收取的租金是固定数额的租金，与其他商场提点收取租金的模式完全不同。由此可见，盈昌公司的义务仅仅在于按照《商铺租赁合同》的约定履行义务，不应承担其他商场承担的附随义务。其二，《商铺租赁合同》仅约定盈昌公司应提供公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面的服务，王金凤专用部分空调不在盈昌公司应提供的范围之内。对该专用部分是否安装空调，是王金凤自行决定的事项，与盈昌公司无关。二审法院认定盈昌公司需提供包括专用部分的空调，缺乏合同依据。其三，根据《商铺租赁合同》的约定，盈昌公司的附随义务应当仅限于“履行通知、协助、保密等义务”，没有规定盈昌公司需尽到完善商场外部硬件条件的附随义务。2、二审法院认定2018年3月15日盈昌公司关闭了商场主要入口及通道并停止供电的基本事实与本案客观事实不符，缺乏证据证明。盈昌公司在2018年3月停止向未支付专用水电费的租户供电符合法律规定。在租户根本违约的情形下，盈昌公司有权采取断电措施降低损失。盈昌公司没有关闭商场主要入口及通道（盈昌公司提交的证据显示2018年5月18日仍有两户商家在正常营业，且生意很好）。王金凤等其他租户属于利益共同体，其作出的陈述为当事人陈述，不能作为认定案件事实的依据。3、盈昌公司开业前虽未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但并未妨碍王金凤依法合理使用涉案租赁物。一、二审中盈昌公司提供的证据亦能证明涉案租赁物经过消防验收合格，其商业价值没有减损，王金凤也并未因此遭受任何损失。二审判决认定盈昌公司未完成公法上的强行性义务而带来随时停业整顿、中止合同履行的风险，与事实不符。（二）二审判决适用法律错误。1、二审判决认定盈昌公司根本违约，是错误的。王金凤自盈昌公司交付涉案租赁物后一直正常开展营业，至2018年12月27日二审法院勘验现场后方才腾退房屋。直至王金凤腾退房屋之日止，盈昌公司一直严格依照合同约定全面履行合同义务，而王金凤不但不依约支付租金，还拒不支付专用部分的水电费。由此可见，王金凤才是根本违约一方。2、根据合同约定，安装公共部分的空调只属于盈昌公司一个很小的合同义务，且该义务未能全面履行亦有部分原因在于王金凤。故对未能安装空调给王金凤造成的损失，盈昌公司与王金凤均需承担责任。王金凤未能举证证明其实际损失，也未申请对损失进行鉴定，二审法院扣减60%的租金缺乏事实及法律依据，划分责任错误。3、二审判决对租金计算截止日期认定错误。因王金凤直至二审法院勘验房屋时才腾退，故应依照《商铺租赁合同》约定支付租金至2018年12月27日。4、二审法院判令盈昌公司返还保证金错误。根据合同约定，“中途擅自撤铺”保证金不予退还。王金凤当庭承认其中途撤离商铺，二审法院仍判令盈昌公司退还保证金，违反合同约定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，向本院申请再审。审查中，王金凤提交了盈昌公司的收款收据，拟证明王金凤之前承租的商铺保证金为3500元，因保证金系按一个月租金标准收取，故王金凤承租商铺的租金标准应认定为42000元/年。盈昌公司发表质证意见称：对收款收据的真实性无异议，但不认可其证明目的。王金凤与盈昌公司签订的《商铺租赁合同》明确约定年租金总金额为人民币48000元，应依照合同约定认定租金标准。根据王金凤及盈昌公司的再审申请理由，本院归纳本案的争议焦点为：一、盈昌公司是否存在违约行为以及王金凤是否应向盈昌公司全额支付租金；二、涉案租赁物租赁期限的截止时间应如何认定；三、王金凤是否应向盈昌公司支付场地占用费；四、涉案租赁物的租金标准应如何认定；五、盈昌公司收取的保证金是否应予退还。针对以上争议焦点，本院分析评判如下：关于盈昌公司是否存在违约行为以及王金凤是否应向盈昌公司全额支付租金的问题。本案中，盈昌公司与王金凤签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王金凤租赁涉案商铺系为了通过开展经营活动以获取收益，为保证合同目的实现，盈昌公司作为商场的实际管理者除需履行交付租赁物的合同义务外，还应履行安装公共部分空调、完善公共硬件设施等合同义务。从原审查明的事实来看，盈昌公司安装的通风装置并不具备制冷及制热功能，其性能与中央空调所应达到的标准差距甚远，无法起到调节室内温度的作用，严重影响了商场的营业环境及涉案商铺的商业价值，妨害了王金凤缔约目的的实现。二审法院据此认定盈昌公司存在违约行为，并无不当。因盈昌公司与王金凤在本案中均存在违约事实，二审法院结合双方的权利义务关系及各自的违约程度，判令王金凤向盈昌公司支付合同约定的百分之四十的租赁费用，属法院依法行使自由裁量权范畴，并未违反相关法律规定，实体处理亦无明显不当。关于涉案租赁物租赁期限的截止时间应如何认定的问题。本案中，《商铺租赁合同》约定的租赁期间届满后，因双方未续签合同，王金凤与盈昌公司之间转为不定期租赁关系。根据王金凤及其他承租人的陈述，盈昌公司已于2018年3月15日封闭了商场主要入口及通道，并切断了商场电源。盈昌公司的前述行为客观上导致王金凤无法继续正常使用租赁物，应视为盈昌公司实际恢复了对涉案商铺的占有。此时，双方的合同关系虽然存续，但各自的主合同义务已经终止履行，故二审法院认定双方的租赁期截止至2018年3月15日，有相应的依据。关于王金凤是否应向盈昌公司支付场地占用费的问题。从二审法院制作的勘验笔录来看，租赁期限终止后，包括王金凤在内的部分承租人遗留了大量物品未及时清理，继续占用了涉案商铺。二审法院依据勘验时的具体情形，认定王金凤应当承担自2018年3月16日至2018年12月29日的场地占用费，并无不当，不属于“同案不同判”。关于涉案商铺的租金标准应如何认定的问题。王金凤与盈昌公司于2016年1月22日签订的《商铺租赁合同》明确约定，王金凤承租的编号为1020号商铺年租金总额为人民币48000元，支付方式为半年付（每六个月支付一次租金）。本次审查过程中，王金凤主张其承租商铺的租金标准应为42000元/年，但其提供的收款收据只能证明盈昌公司收取的保证金为3500元，仅凭该收款收据尚不足以推翻《商铺租赁合同》中关于年租金的约定。此外，王金凤已依照合同约定向盈昌公司交纳了六个月的租金24000元，该行为亦说明王金凤认可涉案商铺的租金标准为48000元/年。二审判决认定涉案商铺的年租金为48000元，并以此为基础判令王金凤按比例支付租金及场地占用费，已经充分保护了王金凤的合法权益。关于盈昌公司收取的保证金是否应予退还的问题。鉴于一审法院判令盈昌公司向王金凤返还保证金后，盈昌公司未提出上诉，应视为其接受一审判决结果。现盈昌公司申请再审主张保证金不应予以退还，该请求明显与其在本案一、二审诉讼期间行使处分权的行为相悖，故对盈昌公司的此项再审申请理由，本院依法不予审查。综上，王金凤与盈昌公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回王金凤及恩施市盈昌商业管理有限公司的再审申请。审判长  袁正英审判员  陈 川审判员  卫逊敏二〇一九年九月二十七日书记员  刘清晓