湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初2759号 原告：湖南盛基置业有限公司，住所地长沙市望城区星城镇普瑞大道3二段278号恒大名都综合楼一楼。 法定代表人：贺喜阳，总经理。 委托诉讼代理人：张莎莎，恒大地产集团长沙置业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：卢伟，湖南盛基置业有限公司工作人员。 被告：孙甜甜，女，1992年12月4日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。 原告湖南盛基置业有限公司（以下简称盛基公司）与被告孙甜甜商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明变更为普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告盛基公司委托诉讼代理人卢伟到庭参加诉讼，被告孙甜甜经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 盛基公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号201201031002《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议;2.孙甜甜协助盛基公司到房屋管理部门办理撤销网签、备案、注销预告登记等有关解除合同的相关手续；3.孙甜甜向盛基公司支付违约金6246.25元；4.孙甜甜承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月28日，孙甜甜与盛基公司签订编号201201031002《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，购买盛基公司开发的位于长沙市望城区星城镇恒大名都项目55栋1002号房。盛基公司、孙甜甜与中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称中国银行松桂园支行）签订《个人一手住房贷款合同》，孙甜甜在中国银行松桂园支行办理了按揭贷款，盛基公司对孙甜甜的银行借贷承担保证责任。因孙甜甜没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致盛基公司承担保证责任，代孙甜甜偿还了上述银行贷款本金及利息等。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议附件七第二条第一款第五项的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，买受人必须在出卖人履行保证责任后15天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同手续;有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权;有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。根据第七条之约定，买受人逾期付款,出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。 被告孙甜甜未予答辩。 经审理查明：2013年9月28日，盛基公司（出卖人）与孙甜甜（买受人）签订合同编号为201201031002《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：孙甜甜购买盛基公司开发的坐落于望城区星城镇恒大名都项目第55幢10层1002号房屋，建筑面积123.72m2，房屋总价款为709956元；买受人以银行按揭方式付款，首期房款219956元，余款49万元向银行申请贷款；出卖人应当在2014年12月31日前交付商品房；买受人逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，逾期付款指依据合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，而合同第六条规定首付款应于同日支付，余款于同日办好按揭贷款申请手续。合同附件七《补充协议》第2条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，买受人必须在出卖人履行保证责任后15天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同手续;有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权;有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，孙甜甜于同日支付首付款219956元。据盛基公司陈述：孙甜甜支付首付款中的170388元，系孙甜甜向盛基公司的关联公司金碧物业有限公司长沙分公司借款支付。 2013年9月29日，孙甜甜与中国银行松桂园支行签订《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，贷款49万元，贷款期限360个月，盛基公司自愿为借款人债务提供连带责任保证，保证期间为合同生效之日开始到合同债务履行期届满之日起经过两年。借款合同签订后，中国银行松桂园支行依约发放了贷款。后因孙甜甜逾期，中国银行松桂园支行将孙甜甜、盛基公司起诉至长沙市开福区法院，开福区法院作出（2017）湘0105民初1580号民事判决书，判决：一、解除中国银行松桂园支行与孙甜甜签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》;二、孙甜甜在本判决生效之日起十日内向中国银行松桂园支行偿还借款本金472006.65元，并支付到实际归还之日止的利息及罚息（截至2017年6月12日的利息为5773.54元、罚息为52.3元，2017年6月13日至借款实际归还之日的利息、罚息比照双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算）；三、孙甜甜在本判决生效之日起十日内向中国银行松桂园支行支付实现债权的费用23996元；四、盛基公司、彭建在本判决所确定的上述金钱给付义务范围内对中国银行松桂园支行承担连带清偿责任。盛基公司、彭建承担上述清偿责任后，有权向孙甜甜追偿;五、驳回中国银行松桂园支行的其他诉讼请求。中国银行松桂园支行追究盛基公司保证责任，盛基公司共偿还贷款本息及实现债权的费用624624.79元，该行的贷款债权已全部实现。 另查明：案涉房屋未交付，亦未办理房屋权属证书，但办理了网签、合同备案、抵押预告登记及预售商品房预告登记。抵押预告登记确定抵押权利人为中国银行松桂园支行；商品房预告登记权利人为孙甜甜，预告登记证明号为湘（2017）望城区不动产证明第0001196号。 上述事实，有盛基公司提交的恒大名都楼宇认购书、《长沙市望城区商品房买卖合同》、《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》、还款证明、长沙市开福区法院（2017）湘0105民初1580号民事判决书、购房款发票、案涉房屋不动产信息表等证据予以证明。 本院认为，盛基公司与孙甜甜签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。本案的焦点在于：解除案涉《商品房买卖合同》条件是否成立？如果成立，后续事宜应如何处理？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第2条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》。孙甜甜因逾期偿还银行贷款，被中国银行松桂园支行诉至法院，盛基公司承担保证责任代为偿还，基于前述约定，盛基公司有权解除合同，对盛基公司解除案涉商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋尚未交付，孙甜甜不负有向盛基公司退还房屋的义务，但盛基公司已经为案涉《商品房买卖合同》办理网签、合同备案及预告登记手续，合同解除后应恢复原状，予以注销。因案涉房屋还存在抵押预告登记，注销前述《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，须先行注销抵押预告登记。盛基公司已经代为偿还案涉房屋所欠银行贷款，抵押预告登记可由盛基公司申请注销。在抵押预告登记注销后，孙甜甜有义务配合盛基公司办理注销《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记，恢复案涉房产的原始权利状态。因此，对盛基公司主张由孙甜甜配合办理解除备案登记及网签手续的诉求，本院予以支持。案涉合同关于“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还”的约定，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定不符，合同解除之后，盛基公司因案涉合同所收取的购房款应予返还。案涉房屋首付款219956元，其中170338元，据盛基公司陈述，系孙甜甜向其关联公司所借，由关联公司直接支付给盛基公司，可由双方另行协商或诉讼解决。孙甜甜另行支付的首付款49568元，盛基公司应予返还并支付相应利息，该部分购房款产生的利息，参照中国人民银行公布的一至五年期（含五年）贷款基准利率（4.75%/年），自孙甜甜支付之日（2013年9月28日）计付。至于孙甜甜自行向贷款银行偿还的贷款本息，鉴于其未到庭应诉，本院无法查明具体数额，可由双方另行协商或诉讼解决。 合同解除系孙甜甜违约所致，但合同对于盛基公司承担保证责任代为偿还借款并未约定违约金，合同中关于“买受人逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金”的约定，适用前提是买受人逾期支付首付款、逾期办理余款贷款手续，本案中作为买受人的孙甜甜并无此违约，故盛基公司以代偿金额为基数，按照1%标准计算的违约金，没有合同依据。案涉商品房买卖合同解除并办理相关手续后，案涉房产即归属盛基公司，结合房地产市场行情可知，相应增值亦将归属盛基公司。本案中，盛基公司主张的违约金无合同依据，其亦未就损失尽到举证责任，故对盛基公司支付违约金的诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南盛基置业有限公司与被告孙甜甜2013年9月28日签订的编号为201201031002的《长沙市望城区商品房买卖合同》； 二、被告孙甜甜在本判决生效且案涉房产[预告登记证明号湘（2017）望城区不动产证明第0001196号]抵押预告登记手续注销后十日内配合原告湖南盛基置业有限公司注销预购商品房预告登记以及《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签、备案登记； 三、原告湖南盛基置业有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告孙甜甜购房首付款49568元及利息（利息自2013年9月28日起，按照年利率4.75%的标准计付，至实际退还之日止）； 四、驳回原告湖南盛基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10962元，由被告孙甜甜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  罗新祥 人民陪审员  戴 铄 人民陪审员  张 宏 二〇一九年九月十一日 代理书记员  杨 阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。