云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2906号原告：仁丽仙，女，1973年11月2日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告：云南昆润高宏投资有限公司（原为云南昆润高鸿投资有限公司），住所地:弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告仁丽仙与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁丽仙、被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告仁丽仙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告给付原告租赁款人民币129439元及逾期未支付的违约金45413元，合计人民币174852元（租金及违约金计算方式附后），并按未付租金额的万分之五计算支付自2019年8月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的弥勒财富新天地综合旅游项目湖泉湾1号X栋X层XX号商品房，房屋总价566730元，原告按约交付、支付了被告相关费用后接收了房屋。2013年7月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告自2013年8月1日起至2016年7月31日止将房屋租赁给被告使用，按原告所购房屋价款8%计算租金，租金支付方式为每年一付，即在每年租赁年度开始的第一个月内付清。同日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定将租期从2013年8月1日延长至2019年7月31日。《房屋租赁合同》签订后，双方按约履行至2015年度。自2016年度开始，被告以经济下行、公司资金困难为由一直拖延给付原告房屋租金。2017年2月15日，原、被告双方就被告拖延给付2016年度租金问题达成《分期支付协议》；由被告分12期支付2016年房租金，每期3287.49元。协议达成后，被告在2017年度支付了2016年度2个月的租金6574.98元。剩余2016年度（2016年8月1日至2017年7月31日）房租38763元，2017年度（2017年8月1日至2018年7月31日）房租45338.4元，2018年度（2018年8月1日至2019年7月31日）房租45338.4元，共计129439元未给付，被告一直以各种理由拖延给付。综上所述，原告将房屋租赁给被告，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告应依合同的规定履行给付义务。但被告却以资金周转困难为由拖延给付，其行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告特依法起诉，请人民法院依法判处。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，1、合同已经到期，不应该继续履行，被告已经通知原告接房，但原告没来接房；2、原告的租金和违约金计算不正确，被告不予支持，其次原告要求的租金、违约金过高，请求法庭适当调整；3.根据与原告签订的租赁合同被告方支付给原告的租金由净租金和税费组成，税费是由被告代扣代缴，故支付给原告的应当是净租金。原告仁丽仙围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据材料:1.原告身份证复印件一份，欲证实原告的身份信息。2.购房合同、发票、收据复印件各一份，欲证实原告按照合同约定已付清所有房款，系房屋所有权人。3.租赁合同复印件一份，欲证实原、被告双方签订了租赁协议，就双方的权利义务进行了明确约定。4.补充协议复印件一份，欲证实原、被告双方签订了补充协议，就合同期限进行了变更。5.分期支付协议复印件一份，欲证实原、被告对2016年的租金给付达成一致协议。经质证，被告对第2组证据中的28900元收款收据有异议，认为与本案无关，不予认可，对其余证据无异议。被告云南昆润高宏投资有限公司就其答辩理由向本院提交如下证据：1.交房确认单复印件一份，欲证实原告实际购房款为531097元，相应的租金和违约金都应该以实际购房款为依据。经质证，原告对被告提交的证据无异议，但认为另外支付28900元应是购房款。经举证、质证，原、被告双方无异议的证据，本院予以采信。有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的第2组证据28900元收款收据提出异议，因收款方不是被告，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实下：2013年7月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于弥勒财富新天地综合旅游项目湖泉湾1号X幢X层XX号商品房一套,房屋总价531097元，建筑面积75.72平方米。2013年7月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告自2013年8月1日起至2016年7月31日止将房屋租赁给被告使用，按原告所购房屋价款8%计算租金，租金支付方式为每年一付，即在每年租赁年度开始的第一个月内付清。同日，双方签订了一份《补充协议》，协议约定将租期从2013年8月1日延长至2019年7月31日。《房屋租赁合同》签订后，双方按约履行至2015年度。自2016年度开始，被告以经济下行、公司资金困难为由一直拖延给付原告房屋租金。2017年2月15日，原、被告双方就被告拖延给付2016年度租金问题达成《分期支付协议》；由被告分12期支付2016年房租金，每期3287.49元。协议达成后，被告在2017年度支付了2016年度2个月的租金6574.98元。自2016年8月1日至2019年7月31日止的租金（537830元-6733元）×8%×3年-6574.98元＝120888.3元。违约金:2016年10月1日至2019年7月31日：（42487.76元-6574.98元）×0.0005×1033天＝18548.95元；2017年9月1日至2019年7月31日：42487.76元×0.0005×698天＝14828.23元；2018年9月1日至2019年7月31日：42487.76元×0.0005×333天＝7074.21元，违约金合计：40451.39元。本院认为，原告仁丽仙将所购房屋租给被告用于经营，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定相关事宜，系双方真实意思表示，符合房屋租赁合同的法律特征，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，有事实及法律依据,予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案被告出售房屋时与原告约定返租及日万分之五的违约金，现被告要求调整违约金，但并未举证证明其约定的违约金过分高于给其造成的损失，辩称无事实及法律依据，依法不能成立。被告欠原告的房屋租金及违约金依法确定为：自2016年8月1日至2019年7月31日止的租金（537830元-6733元）×8%×3年-6574.98元＝120888.3元。违约金：2016年10月1日至2019年7月31日：（42487.76元-6574.98元）×0.0005×1033天＝18548.95元；2017年9月1日至2019年7月31日：42487.76元×0.0005×698天＝14828.23元；2018年9月1日至2019年7月31日：42487.76元×0.0005×333天＝7074.21元，违约金合计：40451.39元。二项合计为161339.69元,本院予以支持。原告要求被告支付自2019年8月1日起至付清之日止的违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内支付原告仁丽仙房屋租金人民币120888.3元（含税金），支付违约金人民币40451.39元，合计人民币161339.69元。二、驳回原告仁丽仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3798元，减半收取计人民币1899元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  罗丽萍二〇一九年九月二十三日书记员  尹超祎