四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初3963号 原告：李正云，男，1959年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115200310807077。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201810022457。 被告：肖燕，女，1974年7月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：谭小玲，北京威诺（成都）律师事务所律师，执业证号15101201111515706。 第三人:肖其彬，女，1968年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人:鲜德平，男，1967年6月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人:杨绍兰，女，1939年8月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人:狄绍富，女，1961年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人:狄绍连，女，1964年3月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告李正云与被告肖燕合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，根据被告的申请，本院依法追加肖其彬、鲜德平、杨绍兰、狄绍富、狄绍连作为第三人参加本案诉讼。2019年8月6日，本院公开开庭审理了本案。原告李正云及其委托诉讼代理人樊学峰、张兴文，被告肖燕及其委托诉讼代理人谭小玲，以及第三人肖其彬、鲜德平、狄绍富、狄绍连到庭参加诉讼。第三人杨绍兰经本院依法送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、传票等相关法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李正云向本院提出诉讼请求：1.依法确认宜宾市翠屏区龙泉路龙泉路XX号XX幢X号房屋所有权归原告所有；2.判令被告将宜宾市翠屏区龙泉路XX号XX幢X号房屋所有权转移到原告名下，并协助原告办理不动产转移登记手续；3.判令被告归还出租宜宾市翠屏区龙泉路龙泉路XX号XX幢X号房屋的租金至归还房屋之日止（租金标准850元/月，暂从2017年12月1日计算至2019年5月1日为14450元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：因内宜高速征地拆迁，被告肖燕等6户按照内宜高速公路建设宜宾市翠屏区指挥部“统一规划设计，分户划地组合，自建房屋倒迁”的原则，取得了龙泉小区内300平米的土地用于修建倒迁房。2000年10月26日，被告肖燕与本案五位第三人组合为一方与原告签订了《联建协议书》（草签），约定由被告肖燕等6人提供300平米的土地面积，原告全额投入资金修建房屋，修建的房屋由原告占50%的面积、被告肖燕等6人占50%的面积，房屋产权由被告肖燕等六户负责办理总产权。2000年11月9日，原告再次与被告肖燕等6人签订《联建协议》，在原协议的基础上，明确联建的二、六楼全部属于原告。房屋修建竣工后，原告与被告肖燕等6户按照《联建协议》约定分配房屋，由于土地权属被告肖燕等6户，原告分配的房屋分别办在了其6户名下，其中案涉龙泉小区龙泉路XX号XX幢X号房屋办在了被告肖燕名下。此后，原告李正云将案涉房屋出租给了宜宾新联合超长客运集团公司用于办公，并一直收取租金。2017年12月，被告肖燕以该房屋属于其名下财产为由，强行要求承租方将租金交付给自己。此后，原告多次找到被告肖燕要求其将涉案房屋过户到原告名下，并归还租金，但被告肖燕均以案涉房屋产权是其本人为由拒绝过户。被告行为严重影响原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告肖燕辩称：1.原告主体不适格。从两份联建协议看，协议乙方为安阜街道办或安阜街道新区，原告仅是乙方代表。2.涉案房屋为内宜高速拆迁安置给肖燕一家的政策性房屋，经房管局、国土局等部门审核批准规划、修建、颁证，取得房产证时间为2006年9月25日，距今已经有13年，原告主张房屋归其所有却多年未主张过户，且已经超过诉讼时效。3.两份联建协议非肖燕本人签字，且协议存在诸多问题：①若该合同为施工合同，协议因原告个人无施工资质而无效，若协议为合作开发协议，因原告无开发资质而无效；②联建协议并非肖燕签署且无原件，协议上特别约定2、6楼，但对1、3、4、5楼并未作约定，待审查细节后才能核实条款的真实性；③即便合同条款真实，但涉案土地属于划拨土地，未经宜宾市政府批准，未办理过任何变更手续，该协议违反了法律强制性规定，应属无效合同；④两份协议在实际履行中已发生多处实质变更，例如图纸、施工等，支付转让款后过户而不是无偿取得50%的房屋面积等条款。⑤原告目前占有整栋案涉房屋的面积（住房、门面）远超过50%，故原告无权根据协议索要肖燕名下房屋；⑥肖燕被拆迁面积是226.22㎡，是6户人中最多的，若案涉房屋属于原告，那肖燕便仅有一套131.71㎡的房屋，与拆迁面积相差甚远，且房屋办证是由队长和原告一起办理，原告不可能牺牲自己的利益来成全肖燕，故案涉房屋属肖燕合法财产。 第三人肖其彬述称：案涉房屋到现在都没有过户，不该属于原告所有，我自己的门面面积也少了，虽然赔了我钱，但是没有按照协议约定支付我违约金。 第三人鲜德平述称：案涉房屋现在在肖燕名下，涉及整栋楼的分配问题，整栋楼的分配比如一楼门面也有问题。 第三人狄绍富述称:案涉房屋的具体情况我不清楚。 第三人狄绍连述称：案涉房屋的具体情况我也不清楚。 第三人杨绍兰未进行陈述。 本院经审理认定事实如下：宜宾市翠屏区象鼻镇龙泉村七社集体土地因内宜高速公路修建被依法征收，内宜高速公路建设宜宾市翠屏区指挥部（以下简称指挥部）受宜宾市人民政府、宜宾市翠屏区人民政府委托承担内宜高速公路建设征地、拆迁、安置任务，按照“统一规划建设，分户划地组合、自建房屋倒迁”的原则，被告肖燕与第三人狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬取得宜宾市翠屏区象鼻镇龙泉村龙泉小区内300平方米土地用于自行修建倒迁房（XX幢）。 2000年10月6日，原告李正云（乙方）与被告肖燕、第三人狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬（甲方/象鼻镇龙泉村第七组村民联名6户）签订《联建协议（草签）》，协议约定：甲方因内宜高速公路征用全组进行农转非，根据国家有关规定，对甲方村民进行倒迁安置，甲方因经济问题不能达到国家要求规范进行修建，为此甲方需引资进行修建，经多次协商，乙方愿意投入该项工程建设投入达成协议条件如下：一、甲方联户六户提供国家依法用地面积300平方米给乙方按国家设计图纸面积规范进行修建；二、甲方提供的建房土地面积300平方米其层高按国家规定层次进行修建，全权由乙方投入建设资金，甲方不再投资建设资金；三、甲乙双方房屋分配：甲方投资提供的建房土地面积300平方米，房屋修建竣工按层次总面积进行分配，甲方分得总面积的50%，乙方分得总面积的50%。四、产权问题：房产权由甲方负责办理总产权，产权税费由甲、乙双方各自承担所分配面积税费。甲、乙双方均在该协议在签字，并加盖有宜宾市象鼻镇龙泉村第七组村民小组的印章。 2000年11月9日，原告（乙方）与被告肖燕、第三人狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬（甲方/象鼻镇龙泉村第七组村民联名6户）再次签订一份《联建协议书》，约定：一、甲方联户六户鲜德平60平方米、肖燕60平方米、杨绍兰45平方米、狄绍连45平方米、狄绍富45平方米、肖其彬45平方米，提供国家依法用地使用面积300平方米给乙方进行修建；二、甲方提供建筑图纸，乙方按图纸施工，其建筑资金全权交由乙方投资；三、甲乙双方房屋分配：甲方以建房土地面积300平方米作投资，房屋修建竣工后按总面积进行分配，甲方分得总面积的50%，乙方分得总面积的50%，六楼、二楼全部属乙方；四、产权问题的办理：房产权由甲方负责办理总面积，产权费用（税费）由甲、乙双方各自承担所分得的房面积的税费。六、此协议一式七份，甲、乙双方各执一份。甲、乙双方均在该协议在签字。原告向法庭提交了该《联建协议书》的复印件。被告肖燕陈述，两份协议上的签字并非本人签署，且其均不在现场。庭审中，第三人鲜德平、肖其彬、狄绍富、狄绍连陈述，案涉倒迁房屋确为原告出资修建，双方签订了两份联建协议，甲方的6户都在场，在联建协议签字时若肖燕不在场，其父母亲、姐姐都在场。第三人均确认签订协议时双方约定有二楼、六楼房屋归原告的事实。 原告李正云与宜宾市兴安建筑工程有限公司（以下简称兴安建司）签订了《协议书》，将内宜高速公路宜宾市翠屏区指挥部倒迁房16#住宅楼工程发包给兴安建司完成，即案涉倒迁房合同价款为伍拾贰万元。拓安建设集团有限公司（系兴安建司更名的公司名称）于2019年7月29日出具证明，证实该项工程工程款由原告李正云支付。 工程竣工后，该幢房屋办理了房屋所有权证（宜宾市房权证翠屏区字第××号），并取得了土地使用权证（宜市北国用［2003］第60021号），两证上登记的所有权人、土地使用权人为指挥部。从2005年11月起，指挥部统一为肖燕、肖其彬、鲜德平、狄绍富、狄绍连、杨绍兰等代办房屋权属转移登记（分户）。登记在肖燕名下的房屋有：1层8号房屋24.7㎡、2层1-1号房屋131.71㎡即涉案房屋、3层1-3号房屋131.71㎡。该案涉楼栋现在的地址为宜宾市翠屏区龙泉路XX号XX幢。 另，原告李正云在案涉整栋楼房占有部分住宅，分别登记在被告肖燕及鲜德平等5户第三人名下。其中X幢X单元X层X号附1号、2号房屋由指挥部转移登记在第三人肖其彬名下，后分别转移登记在樊航（原告之女婿）、李娟（原告之女）名下，2012年-2013年原告将该两套房屋出售给案外人。目前该两套房屋分别登记在唐上德、王云英（6层13号附1号的房权证号为翠屏区字第××号）以及钟友前、杨龙珠（6层13号附2号的房权证号为翠屏区字第××号）的名下。16幢1单元5层9号房屋由指挥部转移登记在第三人鲜德平名下，该房屋约定归原告所有，原告出售给案外人王业容后，鲜德平已于2014年协助原告将该房屋过户登记在王业容名下。关于5层的剩余房屋现已全部出卖给案外人，并由原、被告及5位第三人分配了卖房的款项。关于2层房屋两套房屋分别登记在肖燕、狄绍连名下，狄绍连陈述现已将登记其名下的2层2号房屋过户给原告。房屋在管理部门办理过户时，原告补缴土地出让金。 原告在庭审中陈述，按联建协议约定2层整层房屋归我所有，2层整层先出租给泸州二建司，后又出租给联合运输公司，我方一直收租金到2017年11月底，被告肖燕以2层1-1号房屋登记在其名下为由强行收取房屋租金。而被告陈述，2层房屋目前出租给长峰公司，我从2018年1月1日开始收取租金，租金为1200元/月。后原告多次要求被告协助将案涉2层房屋过户到原告名下并退还租金，被告认为案涉房屋应归其所有而拒绝配合，故酿至诉讼。 另查明：因不服宜宾市房地产管理局、宜宾市国土资源局的房屋权属登记行为，肖燕于2018年3月1日向本院提起行政诉讼（2018川1502行初28号），请求法院撤销市房管局将“翠屏区象鼻镇龙泉七社16幢1单元1层6、7号”拆分登记到第三人狄绍连、狄绍富、杨绍兰名下的房屋登记行为并判令市国土局更正登记以上房屋所有权人为肖燕。该案庭审中，三位第三人狄绍连、狄绍富、杨绍兰均陈述：因内宜高速公路建设占地倒迁安置，当时因六户人没有钱才找的李正云出资修建，签订协议时我们六户都在场，肖燕家里是其父亲肖启明来签署的协议，第二年房子修建完工后李正云找到我们六户人家一起协商分配了底楼的房屋，二、六楼属于李正云，三、四楼属于我们六户人的住房，五楼因为当时李正云资金短缺，大家协商卖掉了两套，共计180平方米，卖房款鲜德平和肖燕各得16500元，其余四户每户分得1.1万余元，剩下的钱归李正云。 本院认为，本案的争议焦点如下：1.两份《联建协议》的效力问题；2.诉争2层1号房屋权属问题；3.被告是否应当向原告返还诉争房屋租金。 关于焦点1，两份《联建协议书》系肖燕及5位第三人自愿与原告签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告主张联建协议并非其本人签字、诉讼时效已过、合同违法为由主张协议无效的问题：1.虽然联建协议上并非被告签名，但根据本案及（2018）川1502行初28号案件庭审查明事实，5位第三人均确认被告的父亲在场并代被告签名，且事后被告与其他5位第三人均收取了案涉楼栋第5层两套房屋的售房款，应视为其知晓并认可房屋联建的事实。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项的规定，不动产物权的权利人请求返还财产，不适用于诉讼时效的规定。3.被告以案涉联建协议违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定为由，认为联建协议系无效合同，本院不予认可。本院认为，该条规定的是划拨土地的转让，须经人民政府批准，而本案系联合建房，并非划拨土地的转让，且现在该联建楼栋已经取得了房屋权属证明，亦即是说该联建房修建符合法律规定。故，案涉两份《联建协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，应属合法有效。综上，本院对被告的反驳理由均不予采信。 关于焦点2，前述已认定两份《联建协议》属于有效合同，协议约定房屋二、六楼归原告所有，故原告请求确认本案诉争的2楼1号房屋归其所有，本院予以支持。目前，楼房6楼已经由原告出卖给案外人并办理了过户，第三人狄绍连称其名下的2层2号房屋已过户给了原告，现原告诉请被告协助办理诉争房屋的所有权转移登记手续，本院予以支持。关于被告主张若将诉争房屋的产权登记在原告名下，原告获得的产权已超过协议约定的50%，而被告的产权将少于实际分配面积的问题，房屋系指挥部统一分配，被告未向本院提交案涉楼房每间房屋的不动产权登记证明，本院对产权划分无法认定，故对被告该反驳意见不予采纳。 关于焦点3租金问题。前述已认定诉争房屋归原告李正云所有，后原告将2层整层房屋出租给案外人，被告肖燕亦在庭审中陈述自2018年1月起收取2层1号诉争房屋的租金至今，故肖燕应当返还已经收取的房屋租金。现原告诉请被告归还自2017年12月1日起，按照租金标准850元/月的标准计算至房屋的租金至归还房屋之日止的租金，鉴于被告认可每月收取1200元的租金，故本院对该项诉请依法支持为：被告向原告归还案涉房屋的租金（租金计算方法：租金标准850元/月，从2018年1月1日起计算至归还案涉房屋之日止）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条第一款，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、位于宜宾市翠屏区归原告李正云所有。 二、被告肖燕于本判决书生效之日起10日内协助原告李正云办理宜宾市翠屏区房屋的过户手续。 三、被告肖燕向原告李正云归还宜宾市翠屏区房屋的租金（租金计算方法：租金标准850元／月，从2018年1月1日起计算至归还案涉房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10044元，减半收取计5022元，由被告肖燕负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审判员  刘琳 二〇一九年九月十六日 法官助理徐娇娇 书记员岳冬熠