海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9005民初1055号 原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路63号中科院北附楼503室。 法定代表人：邱祥光，总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：崔继红，女，1968年12月9日出生，汉族，住所山东省青岛市城阳区。 原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司（以下简称大祥公司文昌分公司）与被告崔继红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，在适用简易程序审理过程中，发现被告崔继红住址不详，案件事实不清，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告大祥公司文昌分公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告崔继红经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大祥公司文昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年10月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2018年12月31日共5732元）;2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水电费（暂计至2019年1月31日共921元）；3.判令被告向原告支付违约金1331元（以欠费总额的20%计）；4.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2013年10月1日起至2019年8月31日的物业服务费6460元；2.请求判令被告向原告支付截止至2019年1月31日的公摊水电费921元；3.请求判令被告向原告支付违约金1476元（以欠费总额的20%计）；4.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：被告购买了位于海南文昌市的房产，房产建筑面积为75.82平方米，被告系文昌市鑫源锦程小区的业主。2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，委托原告为文昌市鑫源锦程项目提供前期物业管理服务，双方约定：纯住宅物业服务费由乙方按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.3元/平方米·月（合同第四条）；物业管理期限：自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止（合同第七条）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金（合同第十二条）；等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告崔继红未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订的《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，拟证明2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，委托原告为文昌市鑫源锦程项目提供前期物业管理服务，双方约定了物业服务费的收取方式、合同关系续存、违约责任等内容；2.原告的部分催缴记录，拟证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴；3.客户未缴费用汇总表，拟证明被告的欠费明细表，系原告自2018年11月起启用卓普系统软件记录小区业主的物业费、公摊水电费等费用情况；4.房屋登记信息查询表，拟证明房屋于2018年8月29日登记在被告名下，房屋面积75.82㎡。 本院认为，证据1、2、3、4经本院核实，与原件核对无异，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，可以证明原告主张的证明内容。 被告崔继红未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告崔继红购买了武汉鑫源房地产开发有限公司开发的鑫源锦程小区2-1306号房产，房屋建筑面积为75.82㎡。被告系鑫源锦程小区业主。2013年9月30日，武汉鑫源房地产开发有限公司作为甲方与乙方原告大祥公司文昌分公司签订了《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，将位于文昌市××道委托原告进行前期物业管理。该前期物业服务合同第四条约定“1.纯住宅物业服务费由乙方按1.2元/平方米·月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），其中，含日常养护费为0.3元/平方米·月；2.水、电费标准实行‘基本水、电价+公摊’，公摊办法按海南省物价局琼价费管[2011]156号文件执行。电梯电费：按实际用费由业主分摊”，第十二条约定“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金”。原告大祥公司文昌分公司于2013年9月30日入驻鑫源锦程小区提供物业管理服务，并自2013年10月1日起按照合同约定对该小区提供物业管理服务至今。。被告购买的房屋于2018年8月29日登记在被告名下，被告自2018年8月29日至2019年8月31日共应支付物业费1098.18元（75.82㎡×1.2元/㎡/月×12.07个月）、公摊水电费921元，被告未向原告支付，原告多次催收未果。 本院认为，本案争议的焦点是原告大祥公司文昌分公司的诉讼请求应否予以支持。本案中，原告与鑫源锦程小区开发商武汉鑫源房地产开发有限公司签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鑫源锦程小区在未成立业主委员自行选聘物业服务企业之前，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。原告签订上述合同后，于2013年9月30日进驻鑫源锦程小区，并自2013年10月1日起按照合同约定对该小区提供物业管理服务至今。被告作为小区业主，已于2018年8月29日办理房屋产权证，应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费及公摊水电费等费用，但至今未支付，原告诉请被告支付自2018年8月29日至2019年8月31日的物业服务费1098.18元、公摊水电费921元，共计2019.18元，具有法律事实及法律依据，本院予以支持；原告诉请被告支付自2013年10月1日至2018年8月28日的物业管理费，没有事实根据，本院不予支持。被告未支付物业管理服务费及公摊水电费的行为，已经构成了违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。原告以《物业合同》第十二条约定的“每日按应缴费用千分之三加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的20%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告应承担的违约金为403.84元（2019.18×20%）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 1被告崔继红于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司支付自2018年8月29日起至2019年8月31日止的物业服务费1,098.18元； 2被告崔继红于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司支付拖欠至2019年1月31日的公摊水电费921元； 三、被告崔继红于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司支付违约金403.84元； 四、驳回原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告崔继红负担。原告海南大祥物业服务有限公司文昌分公司已预交案件受理费50元，本判决生效后本院予以退回50元。限被告崔继红于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 曼 人民陪审员  周昌颖 人民陪审员  李兴培 二〇一九年九月十二日 法官 助理  云明慧 书 记 员  符策垠 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 窗体底端 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。