广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5234号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市大沙田建设路2号5栋3楼，统一社会信用代码91450100765823711Q。 法定代表人：龚兆卿，总经理。 委托诉讼代理人：丁叮，男，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：袁志，男，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。 被告：方大令。 原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）与被告方大令物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告宝城物业公司的委托诉讼代理人丁叮、袁志到庭参加诉讼。被告方大令经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宝城物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告给付欠缴物业服务费5875.2元，城市生活垃圾处理费288元，代收电费3022.9元，代收水费1540.7元，公摊电费428.1元，公摊水费22.6元，共计11177.5元；2.请求判令被告支付逾期付款违约金21205元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费。后变更第一项、第二项诉讼请求为：1.请求判令被告给付欠缴物业服务费6691.2元；2.请求判令被告支付逾期付款违约金12301.7元（从2016年4月1日起应计至被告实际付款日，违约金从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰计算，以欠缴物业服务费为基数）。 事实与理由：被告为南宁市的业主，原告为昌泰鑫金绿洲小区的物业管理公司。根据前期物业管理服务协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告应于每月28日前交纳清当月相关物业管理服务费、公共能耗费及委托代收的费用，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，被告从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰向原告交纳违约金。协议生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，自2016年4月1日至2019年9月1日，被告共欠物业费6691.2元，违约金12301.7元，合计18992.9元。原告多次对其书面、电话及上门等多种方式进行催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，请求依法判如所请。 被告方大令未发表书面答辩意见，亦未提交证据。 被告方大令经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实相关联，能够证明其主张，本院对该证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 南宁市江南区金凯路36号鑫金绿洲小区开发商系南宁鑫金房地产有限公司。原告宝城物业公司成立于2004年9月15日。被告方大令系南宁市业主，建筑面积108.8平方米。 2016年2月6日，南宁鑫金房地产有限公司与原告宝城物业公司签订了一份《鑫金绿洲前期物业服务合同》，约定南宁鑫金房地产有限公司委托原告对鑫金绿洲项目提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2016年2月7日起至业主大会成立后、业主委员会依法代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效并备案时，本合同终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1.5元/月/平方米，商业物业服务费5元/月/平方米，杂物房及车位物业服务费0.6元/月/平方米。业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月物业服务费。开发商、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应当交纳费用的3‰的标准支付违约金。2015年7月30日，原告与被告签订《鑫金绿洲前期物业管理服务协议》，约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：住宅收费标准1.5元/月/平方米，商业物业服务费5元/月/平方米，车位物业服务费0.6元/月/平方米；被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日按每天应缴纳费用的3‰支付违约金。 另查明，自2016年4月1日起的物业服务费，被告未再向原告缴纳。 本院认为，关于《鑫金绿洲前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：南宁鑫金房地产有限公司是鑫金绿洲小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《鑫金绿洲前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为鑫金绿洲小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用，故原告要求被告支付拖欠的自2016年4月1日至2019年9月1日物业服务费6691.2元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，原告与被告签订《鑫金绿洲前期物业管理服务协议》约定被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日按每天应缴纳费用的3‰支付违约金。被告拖欠原告的物业管理费，原告有权主张违约金，现原告主张被告从逾期之日起按逾期交款额每天3‰的标准支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。合同约定物业服务费用按月交纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费163.2元为基数，自次月1日起每天3‰的标准计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 原告提出变更第一项诉讼请求为“请求判令被告给付欠缴物业服务费6691.2元”；变更第二项诉讼请求为“请求判令被告支付逾期付款违约金12301.7元（从2016年4月1日起应计至被告实际付款日，违约金从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰计算，以欠缴物业服务费为基数）”。原告变更上述诉讼请求系原告在法律规定的范围内行使自己诉讼权利的民事法律行为，应予准许。因原告提出减少诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费按照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，原告减少后的诉讼请求标的额为18992.9元，应交纳的案件受理费共计137元，因原告已预交案件受理费305元，则多余的案件受理费168元，应退还给原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方大令向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付2016年4月1日起至2019年9月1日的物业服务费6691.2元； 二、被告方大令向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付2016年4月1日起至2019年9月1日物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费163.2元为基数，自次月1日起按每天3‰的标准计算，按月依次计算）； 三、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费137元（原告已预交），由被告方大令负担；余额168元，退还给原告南宁市宝城物业服务有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年九月十六日 书记员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。