北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10075号原告：高军。委托诉讼代理人：温智，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇珂，北京市鑫诺律师事务所实习律师。被告：吕先旺。原告高军与被告吕先旺租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高军的委托诉讼代理人温智、王宇珂到庭参加诉讼。被告吕先旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高军向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告欠付租金56250元（2016年11月15日至2018年11月14日欠付3万元，2018年11月15日至2019年3月1日欠付26250元）;2．判令被告支付原告2016年11月15日至2018年11月14日违约金9000元，2018年11月15日至2019年3月1日违约金4500元，水费1232元;3．判令被告支付原告房租、水费、违约金自逾期还款之日起按照同期中国人民银行贷款利率支付资金占用期间利息，其中3万元自2016年11月16日起，27482元自2019年3月2日起，利息均计算至实际支付之日止;4．判令被告支付原告律师费5000元;5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案被告于2014年5月15日起开始承租原告的房屋，一直居住到2019年3月1日，被告租赁期间，2016年11月15日至2018年11月14日期间欠付3万元房租，另欠付2018年11月15日至2019年3月1日房租26250元。经多次催要，被告总是以各种理由拖欠。原告3月1日去房屋现场，大门锁被卸掉，房间里的电器被被告拆走，原告联系被告仍以各种理由拖欠房租。另，原告代被告结清水费1232元。被告违约未支付租金，按违约责任条款应支付违约金，按半年租金的10%计算，违约金为4500元。2016年11月15日至2017年5月14日半年租金3万元，按30%计算违约金，违约金为9000元。原告为维护自身合法权益，委托律师代理诉讼，律师服务费5000元，依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，吕先旺存在拖延承担诉讼义务这一不当行为，造成原告直接损失，原告可以依法向人民法院申请由过错方依法承担合理的律师费用。被告吕先旺未作答辩，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2014年4月14日，出租人（甲方）高军与承租人（乙方）吕先旺签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《北京市房屋租赁合同》（2014版）），约定：出租房屋坐落于XXX，建筑面积125．94平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期自2014年5月15日至2017年5月15日，共计3年。甲方应于2014年4月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式为年租金53000元，租金半年付，租金支付日为2014年5月15日、2014年11月15日。租赁期内水费乙方承担。乙方不按照约定支付租金达7日的，应按年租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。以后每年交房租之前扣除每年免租期30天租金。第二年和第三年，年租金的基础上各加1000元。高军依照合同约定于2014年4月14日将房屋交付吕先旺。《北京市房屋租赁合同》到期后，吕先旺仍在房屋内居住，微信聊天记录显示，2017年5月17日高军与吕先旺确定每月租金为7250元。2018年11月15日，出租人（甲方）高军与承租人（乙方）吕先旺签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《北京市房屋租赁合同》（2018版）），房屋租赁期自2018年11月15日至2019年5月14日，共计6个月。租金标准及支付方式为月租金7500元，租金半年付，租金支付日为2018年11月15日。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。其余约定同《北京市房屋租赁合同》（2014版）。高军述称，吕先旺于2019月3月1日退租。该日微信聊天记录中显示，高军提到吕先旺连楼门锁都撬了，招呼也不打就拆东西。租赁期间，吕先旺共支付高军租金266600元。另，高军于2019年3月6日支付截止2019年3月1日止的水费1232元。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》（2014版、2018版）、微信聊天记录、借记卡账户历史明细清单、查表照片、自来水缴费通知单及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，高军与吕先旺之间建立的房屋租赁合同关系，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定或法律规定履行合同。根据《北京市房屋租赁合同》（2014版及2018版）、2017年5月16日至2018年11月14日期间双方约定的租金标准，吕先旺应支付租金共计309667元，吕先旺目前支付了266600元，欠付43067元租金，其中欠付2017年5月16日至2018年11月14日期间租金16817元，欠付2018年11月15日至2019年3月1日期间租金26250元。根据合同约定及法律规定，该租金应予支付。故对于高军提出的要求吕先旺支付租金的诉讼请求，本院在43067元范围内予以支持。超出部分，本院不予支持。对于高军提出的要求吕先旺支付水费的诉讼请求。《北京市房屋租赁合同》（2018版）中约定，租赁期内水费吕先旺承担。现高军替吕先旺支付吕先旺租期内水费1232元，吕先旺应向高军支付该部分水费。故对于高军的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于高军提出的要求吕先旺支付违约金的诉讼请求。对于高军要求吕先旺支付2016年11月15日至2018年11月14日期间违约金9000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年5月16日至2018年11月14日期间，双方当事人未签订新的租赁合同，仅对租金有约定，《北京市房屋租赁合同》（2014版）其余条款继续有效。《北京市房屋租赁合同》（2014版）约定，乙方不按照约定支付租金达7日的，应按年租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。高军主张按吕先旺欠付租金额的30%的主张违约金，本院认为不违反法律规定及当事人约定，本院确认违约金数额为5045．1元（欠付租金16817元×30%）。对于高军要求吕先旺支付2018年11月15日至2019年3月1日期间违约金4500元的诉讼请求。双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》（2018版）约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%向对方支付违约金。高军提出的要求吕先旺支付该期间违约金4500元的诉讼请求，符合合同约定，未超出法律规定，本院予以支持。对于高军提出的要求吕先旺支付房租、水费、违约金的逾期利息的诉讼请求。就房租部分的逾期利息，违约金部分已经可以涵盖高军的损失，对于逾期利息部分，本院不予支持。就水费部分的逾期利息，吕先旺应承担给高军造成的资金占用费，本院确认以1232元为计算基数，自2019月3月7日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算。就违约金部分的逾期利息，无事实或法律依据，本院不予支持。对于高军提出的要求吕先旺支付律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。吕先旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院在查明案件事实的基础上依法作出判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕先旺于本判决生效之日起7日内支付原告高军租金43067元;二、被告吕先旺于本判决生效之日起7日内支付原告高军违约金9545．1元;三、被告吕先旺于本判决生效之日起7日内支付原告高军水费1232元;四、被告吕先旺于本判决生效之日起7日内支付原告高军逾期利息（以1232元为计算基数，自2019月3月7日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算）;五、驳回原告高军的其他诉讼请求。如果被告吕先旺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告高军负担495元，已交纳，由被告吕先旺负担1205元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后7日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 颖审 判 员  张 俊人民陪审员  权立工二〇一九年九月十日书 记 员  孟祥龙