北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初73112号原告：北京万州太白居美食有限公司，住所地北京市朝阳区安华西里三区15号楼一层。法定代表人：黎伟影，总经理。委托诉讼代理人：邓文忠，男，1966年4月8日出生，汉族，北京万州太白居美食有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋继东，男，1967年6月21日出生，汉族，北京万州太白居美食有限公司副经理。被告：上海永琪美容美发经营管理有限公司，住所地上海市自由贸易区华京路2号6层612室。法定代表人：王美芳，执行董事。委托诉讼代理人：秦峰，北京实地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。第三人：北京华都安然物业管理中心有限公司，住所地北京市朝阳区安外外馆东街50号。法定代表人：郭春利，经理。委托诉讼代理人：刘峰，男，1963年12月1日出生，汉族，北京华都安然物业管理中心有限公司职工，住北京市朝阳区。原告北京万州太白居美食有限公司（以下简称太白居公司）与被告上海永琪美容美发经营管理有限公司（以下简称永琪公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月10日作出（2016）京0105民初57573号民事判决书，太白居公司对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）京03民终字第7922号民事裁定书，撤销（2016）京0105民初14677号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加北京华都安然物业管理中心有限公司（下称华都安然公司）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。太白居公司之委托诉讼代理人宋继东、邓某某，永琪公司之委托诉讼代理人秦峰、杨艳艳，华都安然公司之委托诉讼代理人刘峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太白居公司向本院提出诉讼请求：一、判令永琪公司对装修造成的房屋主体结构造成的损害后果承担如下责任：1．墙体修复，修复范围：房屋南段（6-17轴）地下一层、一层。修复方案：在房屋地下一层14轴、一层8轴、10轴、12轴、14轴各加设200厚MU10页岩砖横墙一道。2．楼板修复：向太白居公司支付楼板损害修复费用60329．79元（现场勘验房屋有19个孔洞，被告否认孔洞费已经扣除）。3．承担北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第07335号民事判决书太白居公司承担的诉讼费3888．5元及鉴定费45000元。二、判令永琪公司拆除房屋北二楼包间设备、设施，恢复原状，消除危险。三、判令永琪公司支付补偿费用50347．22×43月=2164930．56元（自2015年9月25日至2019年6月24日计43个月），支付迟延付款利息272780．75元；2019年5月25日起至永琪公司停止经营占用太白居公司所建临时房屋之日止的补偿费用。四、判令永琪公司向太白居公司承担第七条第（二）款第1、3、4、8项约定的违约责任，支付最高违约金人民币2000000元，承担本案全部诉讼费。事实与理由：太白居公司与华都安然公司签订了为期十年的租赁合同（2005-2015年），租赁面积352．5平方米。2012年4月6日太白居公司与永琪公司签订《协作经营合同》，合同约定租赁面积为725平方米。合同约定违约责任：1、乙方逾期一个月未支付补偿费用。3、欠缴各项费用达40天以上的。4、擅自改变经营房屋的用途或拆改主体结构、变动主体结构、损坏房屋主体结构的。6、严重不服从华都安然公司统一物业管理的，导致其向甲方发出解除商铺租赁合同通知，经甲方协商不能避免商铺租赁合同解除后果的。8、违反本合同第二条第四款约定的（即未经甲方同意，乙方不得擅自与华都安然公司签订房屋租赁合同或其他经营协议的）等等。永琪公司在2012年4-6月期间，严重不服从华都安然公司管理，多次擅自随意在楼板、承重墙墙体上打孔，致使华都安然公司多次发函太白居公司赔偿并解除合同。经太白居公司与华都安然公司反复协调，华都安然公司才同意通过诉讼方式解决，让永琪公司先开业。2012年10月华都安然公司起诉太白居公司损害赔偿及解除房屋租赁合同，永琪公司不主动参与诉讼，最终导致2015年4月19日合同到期后，华都安然公司与太白居公司不再续签租赁合同的严重后果。2018年6月26日，朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第07335号民事判决书，认定太白居公司承租期间从原平房面积22平方米扩建并改建原自行车棚196．9平方米，后两处相连面积为352．5平方米，超出部分是太白居公司改建、扩建和新建部分。永琪公司装修是造成196．9平方米房屋主体结构损坏及安全性降低的唯一原因，造成太白居公司不能续签合同的严重后果，因此根据评估报告，永琪公司应当对房屋进行加固并承担赔偿责任。关于诉讼请求二，太白居公司未经华都安然公司同意新建北部二楼约300平方米。永琪公司不顾房屋、员工及客户安全，擅自添建8包间及设备设施经营至今，存在严重安全隐患，因此要求永琪公司拆除并恢复原状。关于诉讼请求三、四，朝阳区人民法院第57573号民事判决书第4页，第3行-第12页第16行认定相关文件真实，但是判决书未叙述太白居公司对华都安然公司优先承租权约定；未叙述太白居公司与华都安然公司合同到期后永琪公司未向太白居公司返还房屋，太白居公司无法向华都安然公司返还房屋的事实。太白居公司的临建未取得建设规划许可证在内的合法建设手续，不受物权法保护，不存在物权法上不可移动物品，即所有临建都是可以拆除的，太白居公司依法享有临建使用收益权利。永琪公司明知太白居公司不能与华都安然公司续签合同违约责任在永琪公司，还再次违约与华都安然公司签订218．9平方米的租赁合同，以合法形式损害太白居公司合法权益的非法目的。永琪公司辩称：一、太白居公司诉讼请求的依据是2013年朝民初字第07335号民事判决书，但是该判决书没有判定太白居公司承担任何责任，加之该判决第11页倒数第二段对该房屋的描述，永琪公司认为太白居公司的诉请没有任何依据；二、对于太白居公司的其他诉讼请求，根据《最高法院审理城镇房屋租赁合同司法解释》第15条规定，双方的合同在2015年5月19日因转租期限超过原承租的期限而终止，故太白居公司要求永琪公司继续交纳房屋使用费，没有法律依据，永琪公司也不存在违约行为；三、太白居公司无权对其扩建的部分主张所有人的权利，因此。综上，我公司不同意太白居公司的全部诉讼请求。华都安然公司述称：我公司和太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，由于太白居公司在履行合同期间多次违约，我公司早就不同意与其继续签订租赁合同。在合同到期后我公司分别给太白居公司和永琪公司发出催告函，要求他们向我公司腾退房屋。我公司和永琪公司租赁的合同上写的租赁面积是218．9平方米，但是交付给永琪公司的使用面积大约七百多平方米。我公司认为合同到期后我公司有权收回租赁物，不管是承租人还是次承租人都有义务向我公司交还租赁物。到期后，太白居公司贵重的装饰物可以拿走，其他东西都应当归我公司所有。合同到期后，我公司虽然没有实际控制房屋，但是我公司认为租赁房屋已实际收回，我公司不会向原告主张腾退房屋的义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2005年5月12日，华都安然公司作为出租方（甲方）、太白居公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安外xx号院内东大门南侧上下两层（原用途为自行车棚），呈南北走向，使用面积352．5平方米，租赁期限自2005年5月20日至2015年5月19日，共计十年。未经甲方许可，乙方在租赁期内不得以任何形式将该房屋部分或全部转租给他人。2012年4月24日，华都安然公司与太白居公司签订《补充协议》，约定：乙方提出将正在承租的房屋的经营项目进行变更并对房屋进行重新装修。甲方同意乙方变更经营项目并对房屋进行重新装修。2012年4月6日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同》，约定：“甲方是位于朝阳区安外xx号商铺（现经营餐饮，经营者为邓某某，实际使用总面积双方一致估算值约为725平米，以下简称“商铺”）的合法使用者，2012年2月对该店扩建（扩建费用双方一致评估为人民币260万元）及装修结束（装修费用双方一致评估为人民币100万元，不含留乙方使用电器及设备）。甲方同意将该商铺提供给乙方使用以取得扩建、装修费用的补偿及利润损失补偿。乙方为国内知名度较高的美容美发企业，拥有丰富的行业经营管理经验，现乙方同意与甲方协作经营“永琪”连锁美容美发店，并愿意支付甲方补偿费用。北京安然物业管理中心为该商铺的所有者，同意甲方现蜀都饭庄餐饮经营项目变更为美容美发。合作期限五年，自商铺实际交由乙方管理之日起计算。协作期届满，甲方收回全部房屋，乙方应将商铺在完好状态下（自然磨损除外）如期交还给乙方。未经甲方同意，乙方不得擅自与华都安然公司签订房屋租赁合同或其他经营协议。乙方装修期满后每年支付甲方补偿费用均为人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整），即每个月补偿费用为人民币10万元（大写：壹拾万元整）。补偿费用每半年支付一次，每次人民币60万元。首次支付期限为本合同签订之日，其后应在每年的5月及11月前支付下期补偿费用。本合同签订之日，乙方应向甲方缴付人民币10万元（大写：壹拾万元整）作为保证邓某某含美容美发经营项目个体户营业执照合法使用及履行本合同的保证金。在乙方全部履行本合同义务、乙方交还邓某某个体户营业执照、商铺并交清所欠的一切费用（包括水、电、气及电话等费用）情况下，甲方于乙方退房之日起15日内退还乙方保证金（不计利息）。重新装修期为45天，自商铺实际交由乙方管理之日起计算，在此期间乙方不支付补偿费用。甲方应于2012年4月20日前将该商铺交付乙方，乙方承担商铺装修期间乙方使用产生的水费、电费、燃气、供暖等相关费用。合同期间，乙方再次装修的，甲方不再免除补偿费用。因装修期导致乙方实际经营期限不满五年的，按实际经营时间计算协作期限。装修物所有权：本合同期满后，乙方在装修过程中所形成的不可动的建筑物或设施（包括但不限于全部新装空调）归甲方所有，除按本协议约定外，乙方不要求给予任何形式的补偿；乙方在装修过程中所形成的可移动的物品归乙方所有。乙方违约责任：7．2．1、乙方逾期一个月未付补偿费用。7．2．2、乙方未能按照本合同约定经营满五年。7．2．3、欠缴各项费用达40天以上的。7．2．4、擅自改变经营房屋的用途或拆改主体结构、变动主体结构、损坏房屋主体结构的。7．2．5、将该商铺转让或转租给华都安然公司经营的。7．2．6、严重不服从北京安然物业管理中心统一物业管理的，导致其向甲方发出解除商铺租赁合同通知，经甲方协商不能避免商铺租赁合同解除后果的。7．2．7、发现乙方利用经营房屋从事违法犯罪活动的，经公安机关调查核实的。7．2．8、违反本合同第二条第四款约定的，甲方享有单方面合同解除权，除乙方所缴纳的保证金及支付的当期补偿费用甲方不予退还外，乙方还应向甲方支付约定赔偿金。甲方行使单方解除权时，视为同时放弃合同剩余期限未付补偿费用主张。乙方发生乙方严重违约行为之日起30日内，如乙方已承担违约责任或已与甲方达成谅解协议，甲方未行使解除权的，本合同继续履行。约定赔偿金：第一年截至日期2013年5月前赔偿金为200万元。第二年截至日期2014年5月前赔偿金为100万元。第三年截至日期2015年5月前赔偿金为60万元。第四年截至日期2016年5月前赔偿金为100万元。第五年截至日期2017年5月前赔偿金为80万元。已过期限的赔偿金不重新计算，违约时以后年限期间的赔偿金不累加。违约时当年期限内的赔偿金金额固定，不因时间减少而减少”。（以上为原文）。2012年12月24日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同补充协议》，重新约定了补偿费的数额及给付期限。2012年5月18日、2012年6月5日、2012年6月7日，华都安然公司分别向太白居公司发送装修工程违章整改通知。2013年华都安然公司诉至本院要求太白居公司赔偿房屋损失1107750元，理由是2005年5月12日华都安然公司与太白居公司签订《房屋租赁合同》。2012年5月太白居公司对租赁物进行装修，未经华都安然公司同意擅自对房屋楼板和承重墙打孔，并在拆卸设备时野蛮施工，造成原完好的屋顶损坏，破坏了租赁物的主体结构，华都安然公司多次制止，但是太白居公司仍继续施工。诉讼期间，经华都安然公司申请，依据法定程序，我院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院鉴定中心）对涉案房屋的修复方案进行鉴定。建研院鉴定中心作出（2014）建鉴字第143号《司法鉴定意见书》，针对涉案房屋楼板和墙体开孔情况出具修复方案：关于楼板孔洞修复方案的修复范围系涉案房屋一层、二层洗手池、蹲便池、淋浴设备等的给排水管在地板上的开孔位置，分为四个步骤进行修复；关于墙体孔洞修复方案的修复范围系涉案房屋外墙因排水管、空调相关管道、电线管及通风口在墙上开孔位置，分为三个步骤进行修复。经华都安然公司申请，我院委托建研院鉴定中心对涉案房屋的安全性、房屋承载力及房屋整体抗震强度进行鉴定，根据鉴定结论作出修复方案。建研院鉴定中心作出（2015）建鉴字第17号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、涉案房屋墙体高度比满足相关规范的要求；2、涉案房屋墙体抗压承载力满足相关规范的要求；3、涉案房屋墙体抗震性能满足相关规范的要求；4、涉案房屋抗震横墙间距不符合相关规范的要求；5、涉案房屋一层楼板多处开设孔洞，对房屋主体结构造成安全隐患。建研院鉴定中心就此作出鉴函（B15017）-5《修复意见》，分别针对墙体修复及楼板修复做出修复建议。经我院审理还查明，关于租赁房屋状况，北京市朝阳区xx号房屋登记所有权人系北京市牧工商总公司。1994年3月，北京市人民政府办公厅下发京政办发（1994）23号文件，撤销北京市牧工商总公司组建北京华都集团。1996年，北京市人民政府办公厅下发京政函（1996）72号文件，同意北京华都集团改制为国有独资公司，名称为北京华都集团有限责任公司。后，北京华都集团有限责任公司委托华都中心对北京市朝阳区xx号房屋进行物业经营和管理。据备案房屋位置示意图、房屋状况表结合北京市房屋登记表显示，该院东侧混合结构平房（砖）建筑面积系22平方米；东侧其它结构建筑物（瓦）建筑面积系196．9平方米。经各方当庭指认陈述并结合房屋权属存档资料可以认定本案租赁房屋系上述两处建筑连接后的整体建筑物。经我院审理认为，经本院调取诉争地点的产权证记载，涉诉地点原系砖混结构平房和瓦结构自行车棚，平房面积为22平方米，自行车棚的面积为196．9平方米。双方的租赁面积也从22平方米开始扩展并改建自行车棚，后将二处相连，涉案合同面积352．5平方米，远超出产权证上登记的房屋面积。故对涉诉地点租赁房屋的扩大，不应仅仅视为装修行为，应属改、扩建或新建行为，应当按照规定取得合法建设手续。依据庭审查明事实可知，后建房屋并未取得建设规划许可证在内的合法建设手续。纵观双方租赁情况，时间跨度从1999年到2012年，十几年间，产权证上所记载的房屋经过多次大规模的改、扩建和装修，涉及房屋主体结构，期间还因墙体裂缝进行过加固。现华都安然公司诉称，对之前的改、扩建、装修及租赁均无争议，仅要求太白居公司就2012年的装修进行赔偿。本院认为，2012年的装修，是因为涉诉地点经营项目由餐饮转为美容美发，故对租赁物的要求有较大不同。为满足美容美发的经营需要，大厅分割成小服务间，楼板钻空增加给排水设施等。这些装修行为，华都安然公司是明知的。现华都安然公司以2012年的装修行为对涉案房屋的主体结构的损坏以及安全性能降低为由主张损害赔偿，因涉诉房屋改、扩建均未取得规划竣工验收的所有手续，2012年装修前设计方案、安全状况、使用年限、房屋质量均无法判断，现鉴定结论均是在现状基础上做出，无法认定2012年装修为房屋主体结构损坏及安全性能降低的唯一原因。故以此驳回了华都安然公司的诉讼请求。自《协作经营合同》和《协作经营合同补充协议》签订后，太白居公司和永琪公司均按约履行合同。2015年5月8日，永琪公司向太白居公司交纳至2015年9月25日的补偿费300000元。2015年5月6日和5月25日，华都安然公司向永琪公司出具通知，告知永琪公司其与太白居公司的合同已到期，要求永琪公司尽快腾退房屋。2015年6月16日，华都安然公司作为出租方（甲方）、永琪公司作为承租方（乙方）签订《北京华都安然物业管理中心经营用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于朝阳区安外xx号院内，东大门南侧房屋所有权证第06851号1、2幢房，建筑面积约218．9平方米（不含临建面积）的房屋租赁给乙方作为经营使用；租期自2015年7月1日起至2020年6月30日止。现诉争房屋由永琪公司自华都安然公司处租赁使用。本院认为：依法成立的合同受法律保护。永琪公司与太白居公司签订了《协作经营合同》，但是太白居公司并不参与永琪公司的经营，双方以补偿费的形式交纳租金，故双方合同性质为房屋租赁合同。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分无效。本案太白居公司与华都安然公司之间的房屋租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司不同意与太白居公司续租，故太白居公司与永琪公司的合同在2015年5月19日之后的部分无效。太白居公司在租赁期间对租赁物进行了改、扩建和装修，现有部分租赁物没有取得合法的建设手续，太白居以其为非法建设建筑物的所有权人为由主张永琪公司对其所有的建筑物进行消除危险、恢复原状、赔偿损失。首先，租赁房屋产权人系北京华都集团有限责任公司（下称华都集团），华都安然公司接受华都集团委托对外出租。虽然太白居公司在租期期间对租赁物进行了改、扩建和装修，但是现有证据无法证明太白居公司仍对租赁物享有所有权或者其他物权。其次，太白居公司主张适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条，均为在租赁期间出租人对承租人享有的权利，现太白居公司与永琪公司的租赁合同已经履行完毕，其不再享有相关合同权利，故其以出租人的身份主张的相关权利，缺乏事实依据。再次，太白居公司主张的永琪公司在合同无效后继续占用租赁物的使用费，太白居公司与永琪公司的租赁合同在2015年5月19日后为无效合同，华都安然公司在合同到期后认可房屋已实际收回，其不再向太白居公司主张返还租赁物，故太白居公司的该项主张，亦缺乏事实依据。另外，其第四项诉讼请求，太白居公司主张永琪公司违法合同约定的7．2．1、7．2．3、7．2．8缺乏事实依据，本院不予支持。关于违反合同约定的7．2．4条，华都安然公司曾因永琪公司在租赁期内实施装修造成损害为由要求合同向对方太白居公司停止侵害、赔偿损失，经过法院审理，因无法确定租赁房屋主体结构的损坏，是永琪公司租赁期间装修造成的，故驳回了华都安然公司的诉讼请求。现太白居公司又就该事实主张停止侵害、消除危险以及损害赔偿的请求，已经生效判决确认不能认定损害的事实与损害后果之间的因果关系，本院对生效判决确认的事实不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告北京万州太白居美食有限公司的全部诉讼请求。案件受理费二万九千八百四十元，由原告北京万州太白居美食有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  龙云斌人民陪审员  李思伟人民陪审员  邢卫东二〇一九年九月三十日法官 助理  陈 霞书 记 员  夏 竹