福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2329号 原告：林云云，男，1992年10月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：李丹，福建福民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施毓捷，福建福民律师事务所实习律师。 被告：尤庆丰，男，1978年1月18日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：罗源县松山镇乐居房产中介所，经营场所福建省罗源县松山镇松岐路1号罗源湾滨海新城滨海商业街A区5#23号。 经营者：陈淮，经理。 原告林云云与被告尤庆丰、罗源县松山镇乐居房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林云云的委托诉讼代理人李丹、施毓捷，被告尤庆丰、罗源县松山镇乐居房产中介所（以下简称：乐居中介所）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林云云向本院提出诉讼请求：1.判令尤庆丰支付林云云违约金50000元；2.判令乐居中介所退还林云云12×××××元服务费；3.由林云云、乐居中介所承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年8月22日，林云云、尤庆丰、乐居中介所签订《房地产经纪合同》,合同约定：1.林云云将其名下坐落于罗源县松山镇松岐路1号罗源湾滨海新城19区罗旺苑23＃楼2003单元（建筑面积：108.76㎡）以及地下车位出售给尤庆丰，交易价格为620000元；2.签订本合同时，甲乙双方约定乙方（尤庆丰）支付定金50000元；3.依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应该按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲乙双方；4.乙方应于2018年9月30日之前将上述房产的首付款及差额存入丙方指定的贷款银行乙方账户（此款仅用于购买该房产的首付款）。合同签订当日，林云云按照合同约定将该房产的《商品房买卖合同》原件、《车位管理协议》原件、《车位收据》原件、《增值税发票》原件提供给尤庆丰。之后尤庆丰未按照合同约定将首付款存入指定账户。林云云多次与乐居中介所微信沟通，希望乐居中介所能催促尤庆丰尽快存入首付款，但乐居中介所一直拖延时间，并未按照合同约定履行自己的职责，终于在2019年4月10日，林云云、尤庆丰、乐居中介所就首付款到位时间签订了一份《补充协议》,协议约定：买方承诺于2019年4月30日前首付款全部到位开始办理按揭申请贷款手续，如2019年4月30日前首付款没有全部到位，买方愿意承担违约责任，且接受把履约定金50000元全部赔偿给卖方林云云。但直至2019年6月3日，尤庆丰才支付了首付款。由于尤庆丰拖延支付首付款，导致林云云多支付了7个月的房贷，尤庆丰的行为已经严重违反合同，根据合同第15条第1款以及补充协议的规定，尤庆丰应当赔偿林云云50×××××元，乐居中介所的不作为行为导致林云云的权益受损，按照合同第15条第1款和第4款的规定，乐居中介所应当退还林云云已交的服务费用12000元。 尤庆丰辩称，答辩人与乐居中介所签订了补充协议，之后，林云云答应了不追究违约责任，双方就把协议撕毁了。2018年8月22日，答辩人支付了定金，合同中约定在2018年9月30日之前将全部材料交由银行办理手续，但林云云的产权证一直没有办好，一直拖延至2019年3月才办理成功，但答辩人并未追究林云云的违约责任。 乐居中介所辩称，林云云和尤庆丰及乐居中介所于2018年8月22日在乐居中介所签订《房地产经纪合同》。合同中商业按揭贷款类交易程序（附件B）第三条约定买方应于2018年9月30日前首付和差额款到位开始办理商业按揭贷款申请手续，但按揭贷款申请的前提条件是建立在合同交易程序（附件B）第二条甲乙双方须在办理银行贷款申请手续时将办理按揭购房的材料全部交给贷款银行，可是在2018年9月30日前卖方名下不动产权证书未办理出来，卖方提供给乐居中介所的所有材料仅是作为此房是属卖方本人所有的证明，不作为办证用途，如附件收证收据上甲方提供的材料现还在乐居中介所。卖方办一手证事宜是委托罗源湾滨海新城代办处办理，且乐居中介所处有卖方支付给代办处代办产权证费用的收费凭证，收费凭证上有注明卖方已把办证所需材料提供给罗源湾滨海新城代办处办理。因卖方办证已委托罗源湾滨海新城代办处办理，且乐居中介所手上无办证所需材料，乐居中介所仅能与滨海新成代办中心沟通，代理卖方催办进度，办证进程与乐居中介所无关，也无能为力。卖方名下不动产权证于2019年3月左右才办理到手，因此出现卖方材料不齐全，造成买方无法办理按揭贷款申请手续，致使手续滞后，由此多产生的月供利息，理应属卖方自身原因所致。 卖方林云云名下不动产证于2019年3月份才办理到手，在此期间买方尤庆丰多次催促，急于装修入住。乐居中介所不断从中斡旋，尤庆丰在林云云无法确定产权证办理时间的情况下，将资金另做他用。2019年3月林云云取得不动产权证书，便一直催促乐居中介所联系尤庆丰办理按揭申请手续，但尤庆丰因资金回笼需要时间，无法立即开始办理相关手续，在乐居中介所的协调下，于2019年4月10日尤庆丰在乐居中介所的见证下签署了《补充协议》，约定尤庆丰于2019年4月30日前首付款到位并去办理按揭申请手续。后经乐居中介所多次催促、协调，双方于2019年“5·1”假期过后即去办理了相关手续。在办理手续期间买卖双方相处得很愉快，卖方也没有任何异议。5月中下旬卖方就收到首付款和差额款，此款卖方先用于支付担保公司帮其银行解押的欠款，买方贷款部分在6月上旬就到了卖方账户上，至此，卖方已收到全额售房款，乐居中介所已按合同中商业按揭贷款类交易程序（附件B）全部服务完毕，并不存在不作为、拖延，导致买卖双方利益受损的情况。综上，1.导致合同一直不能履行，出现拖延的主因在于卖方林云云未能提供办理手续所需的《不动产权证》，直至2019年3月初才提供，导致其多支付了房贷的大部分原因也在于此。尤庆丰能继续履行合同，并不追究林云云责任，乐居中介所做了大量的思想工作。2.尤庆丰因不确定办手续的确切时间，把款项挪作他用，暂时无法及时回笼，在乐居中介所积极艰难的协调下，于2019年4月10日，三方签署《补充协议》，但尤庆丰直至2019年“5·1”假期后才凑足首付款，比《补充协议》约定延迟了一个工作日。依照《房地产经纪合同》中第十六条违约处理时限，自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。但尤庆丰在此期限内已积极的履行合同。3.林云云在2019年6月3日领到首付款，是交易程序的需要，期间双方积极配合办理手续并无拖延。4.乐居中介所在整个交易过程中积极协调买卖双方，积极履行职责范围内的所有事项，并无拖延，林云云称我方不作为，毫无根据。 本院经审理认定事实如下：林云云、尤庆丰、乐居中介所于2018年8月22日签订《房地产经纪合同》，合同约定：林云云将其名下坐落于罗源县松山镇松岐路1号罗源湾滨海新城19区罗旺苑23#楼2003单元房屋以及地下车位出售给尤庆丰，交易价格为620,000元。合同签订当日尤庆丰支付定金50,000元。林云云的第一道房屋产权证书于2019年2月28日办理完毕。尤庆丰与乐居中介所于2019年4月10日签订补充协议约定：“买方承诺于2019年4月30日前首付款全部到位并办理按揭申请贷款手续，如2019年4月30日前首付款没有全部到位，买方愿意承担违约责任，且接受把履约定金50,000元全部赔偿给卖方林云云”。林云云事后予以追认，表示同意。尤庆丰于2019年5月5日将首付款打入指定账户并被冻结，随后，三方启动银行按揭办理手续，在5月21日取得他项权利证书后，银行将被冻结的首付款打入林云云账户。房屋产权过户手续于2019年6月3日办理完毕，尤庆丰于当日将购房尾款打入林云云账户。至此，房屋买卖相关手续全部办结完毕，买卖双方义务均已履行完毕，房屋业已交由尤庆丰装修。乐居中介所提供居间服务，分别向林云云收取中介服务费12，000元，向尤庆丰收取中介服务费6000元。 关于按揭贷款约定：合同附件B《商业按揭贷款类交易程序》第二条提交资料：甲、乙双方须在办理银行贷款申请手续时将办理按揭购房的材料全部交给贷款银行。第三条付款方式及金额：乙方（尤庆丰）应于2018年9月30日之前将上述房产的首付款及差额款存入丙方（乐居中介所）指定的贷款银行乙方的账户（此款仅作购买该房产的首付款），在乙方将该款项存入银行的贰个工作日内丙方协助甲乙双方携带相关材料呈送贷款银行办理商业按揭贷款申请手续同时冻结乙方存入贷款银行的首付款及差额款，……待贷款银行领取到他项权证后贰个工作日内，乙方须将上述款项解冻并划转给甲方。 关于违约责任约定：《房地产经纪合同》第十五条第一款：依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方。第四款：丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲乙双方提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲乙双方损失的，丙方退还全部服务费用承诺承担损害赔偿责任。 关于违约处理时限约定：《房地产经纪合同》第十六条约定，自发生违约行为之日起超过10日，丙方（乐居中介所）即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。 本院认为，三方之间签订的《房地产经纪合同》合法有效，对当事人均具有约束力。合同各方均应当严格履行合同义务，违约方应承担违约责任。本案中，林云云、尤庆丰、乐居中介所签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：一、尤庆丰是否违约，是否需要承担违约责任；二、乐居中介所是否存在不作为行为。 一、根据《房地产经纪合同》约定，尤庆丰应于2018年9月30日将首付款及差额存入指定账户，但由于林云云的第一道不动产权证书迟迟未办理完毕，因此，尤庆丰未将首付款存入指定账户。在林云云未履行义务的情况下，尤庆丰拒绝履行支付首付款义务符合行使履行抗辩权。林云云称其多支付了7个月的银行贷款，但主要原因在于林云云的第一道产权证书未办理到位，导致解押手续无法及时办理所致，林云云称其将办理产权证手续委托给乐居中介所办理，但《房地产经纪合同》中并未约定，林云云也未提供双方之间委托协议等有效证据予以证明，而尤庆丰在不明确林云云产权证何时可以办理到位的情况下，将资金挪作他用，亦在情理之中。林云云在2019年2月28日产权证办理完毕后要求尤庆丰支付首付款，在尤庆丰无法及时回款的情况下，尤庆丰、乐居中介所对于尤庆丰支付首付款的时间重新达成了《补充协议》，该协议系经尤庆丰与乐居中介所协商一致，且得到林云云的追认，符合法律规定，尤庆丰的首付款支付时间应以《补充协议》约定的时间2019年4月30日为最后期限。尤庆丰于2019年5月5日才将首付款转入指定账户，逾期5天支付首付款。根据《房地产经纪合同》第十六条违约处理时限的约定，该条款对违约行为的处理作出了特别约定，即：自违约行为发生之日起10日且在中介公司发出挂号信起超过15日才依照违约条款处理，而尤庆丰仅逾期5日，适用违约条款的条件尚未成就。另一方面，从合同的最终履行情况来看，合同目的均已实现，尤庆丰也并不存在恶意逾期支付首付款的行为，根据权利义务对等原则，民事主体在从事民事活动中，双方之间的权利和义务应当对等，在林云云第一道产权证延迟6个月才办结的情况下，过分苛求尤庆丰立即支付首付款，有违公平原则。 二、乐居中介所是否存在不作为行为。林云云称乐居中介所在尤庆丰逾期支付首付款的情况下，未发函对尤庆丰进行催告，存在不作为行为。《补充协议》确定尤庆丰最后的履行期限为2019年4月30日，而尤庆丰于2019年5月5日支付了首付款。根据《房地产经纪合同》第十六条约定，自发生违约行为之日起超过10日，丙方（乐居中介所）即向违约方发出挂号信促其履约。而尤庆丰违约并未超过10日，其逾期期限尚未达到需乐居中介所催促履行的情形，因此乐居中介所未发出挂号信函的行为不能评价为不作为行为。且涉案房屋买卖各方义务均已履行完毕，《房产经纪合同》目的业已实现，林云云要求乐居中介所返还服务费的诉讼请求，有违诚实信用原则。 综上所述，在涉案房屋买卖过程中，尤庆丰的轻微违约行为尚未达到适用违约条款的条件，因此，林云云诉请尤庆丰支付违约金50,000元的诉讼请求，不予支持。乐居中介所在本次交易过程中不存在不作为行为，因此，林云云要求乐居中介所返还12,000元服务费，于法无据，该诉请亦不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回林云云的全部诉讼请求。 案件受理费1350元，减半收取计675元，由林云云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈勇勤 二〇一九年九月二十九日 法官助理郭茹洁 书记员游晓欢 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。