河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初3845号原告：鲜照华，男，汉族，1973年6月28日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师，一般代理。被告：南阳鸿德房地产开发有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号）。法定代表人：陈继平，任董事长。委托代理人：葛杨鑫，系公司员工，特别授权。原告鲜照华与被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向原告送达了受理通知书、举证通知书及开庭传票，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，适用普通程序于2019年9月17日，公开开庭对本案进行了审理。原告鲜照华的委托代理人吴庆红和被告鸿德公司的委托代理葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲜照华诉称：2009年4月21日，原告与被告签订了商品房认购协议书，约定原告购买被告开发的位于南阳市人民路东侧的鸿德购物公园流行前线区157-1号商铺，合同约定该房建筑面积为5.865平方米，计价方式约定按建筑面积计算，每平方米19480元，总价84731元，合同签订后，原告向被告支付了房款、房产契税，大修基金及办证服务费等。合同约定，被告已经取得土地使用权证、规划许可证等相关证件，被告随即交付了房产并签署托管协议并按月支付租金。诉讼请求：1、请求法院判决被告履行合同义务，立即为原告办理产权登记证书。2依法按照约定向原告支付逾期办证的违约金。3、案件受理费由被告承担。被告鸿德公司辩称，一、原告要求被告为其办理房屋所有权证书或不动产权证书的诉讼请求应当依法驳回。原被告之间签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》内容违反建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条、十二条，建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第十条之规定，不符合办证的法律条件，可能涉及非法集资刑事案件。本案原告与原来的南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》违反了上述法律规定，属于“变相返本销售”“售后包租”“销售房产份额”的违法行为，且不符合办证条件。因此，原告要求被告为其办理房屋所有权证书或不动产权证书的请求应当依法驳回。二、原告要求被告承担违约金的诉讼请求应当依法驳回1、本案原告与原来的南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》违反了上述法律规定，这是历史原因造成的遗留问题，并非本案被告的违约行为所导致。因此本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，让本案被告承担违约责任。2、宛城区法院以往多份判决中，对豪盛购物公园（原鸿德购物公园）同类商铺业主要求办证的诉讼请求均予以驳回，说明在司法实践中也认可不能办证属于本案被告无法抗拒的客观因素，并不是本案被告故意违约。3、《鸿德购物公园商品房认购协议书》中没有关于何时为原告办证的约定，原告没有证据证明被告存在违约行为。4、本案原告请求支付违约金的数额过高，没有合法计算依据。5、如果判决被告承担违约责任，就等于认定了被告存在违约行为，等于认可原告的认购合同符合办证条件，那么就应当判决给原告办证。而判决给原告办证，因其不符合法律和政策规定，必将导致无法执行，等于矛盾还是无法化解，无非是将矛盾从审判环节转移到了执行环节。因此，本案原告要求被告承担违约金的诉讼请求应当依法驳回。原告为支持其主张向法庭提交以下证据：1、原告的身份证复印件，用于证明主体身份。2、商品房买卖合同，用于证明原告的购房事实。3、购房发票的收条，用于证明收走了原告的购房合同及发票，被告承诺要给原告办理房屋产权证，自出具收条之日起，原告的房屋已具备办理房屋产权证的条件，依照法律规定，在90日内给原告办理房屋产权证，逾期支付违约金。4、收款收据，用于证明房屋已按约定支付了购房款以及办证费用。5、租赁协议，用于证明房屋已经交付给原告，原告已对房屋实际占有使用。6、办证协议，用于证明原告的房屋具备办证条件，被告已经收取了原告的相关办证费用。7、A区负一楼负一层平面图纸，用于证明原告的房屋的确有具体的位置，购房之初原告的房屋已经具体的编号和位置，有办理房屋产权证的具体条件。被告质证意见：1-6真实性无异议，证明方向有异议。认购协议和租赁协议能够相互印证，本案争议的房产属于售后包租，并且销售的内容是房产份额而不是可以独立使用的房产。收款收据显示的收款数额恰恰能够证实收取的是总房款的11.5%，并不是所谓的租金。办证协议和不动产管理中心的电脑打印查询单不能证实本案涉及的房产符合办证条件。原告也没有申请调取该证据，也不符合法院依职权调取的条件，22份大证与本案无关，不能由此推定出原告商铺的具体位置，抵押是历史遗留问题，并不必然导致不能办证。现在不能办证是因为不符合政府的办证条件，违反了相关法律法规条件。对证据7持有异议，该图纸不真实，原告也不能说明商铺的具体位置，该证据不合法，不是房管局测绘队绘制的图纸，与本案没有关联性。被告没有提交证据。根据原被告诉、辩称、举证质证意见、庭审情况和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2009年4月21日，原告鲜照华购买被告鸿德公司位于南阳市××与××路交叉口东侧鸿德购物公园流行前线区157-1号商铺，合同约定该房建筑面积为5.865平方米，计价方式约定按建筑面积计算，每平方米19480元，总价84731元。2011年4月13日，原告与被告签订了办证协议并支付了剩余房款和办证协议约定的契税、大修基金、印花税、交易费及其他办证费用。2013年8月7日，鸿德公司向原告收取了商铺购房发票原件用于办理《商品房买卖合同》备案。但被告至今没有为原告办理产权登记。另查明，2007年11月16日，被告获颁鸿德购物公园A、B、D区地下商业部分的预售许可证（2007041号）预售面积20963平方米，初始登记为22间。本院认为，本案的焦点在于原被告之间签订的《商品房认购协议》是否有效。被告答辩认为其与原告签订的合同违反住建部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条、十二条，《房屋登记办法》第十条之规定并涉及非法集资类刑事犯罪应为无效合同。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制执行规定合同无效。而《商品房销售管理办法》第十一条、《房屋登记办法》第十条应为管理型规定并不会导致合同无效。《商品房销售管理办法》十二条，规制对象为商业住宅并不适用于本案涉及的商铺销售。2、我国对于刑事犯罪有专门的程序予以处理，被告主张的情形并未刑事立案，在民事程序中处理并不恰当。原告与被告签订了《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告作为买受人已付清购房款和各类税、费，涉诉房产已办理商品预售许可证，已具备交易条件和办理产权登记条件，被告作为涉诉房屋的出售方有义务按双方约定协同买受人办理产权过户登记手续，但至今未办理，应承担相应的违约责任，应当协同原告办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告向被告主张违约赔偿责任，本院予以支持。被告的逾期办证期间应当从原告将收款收据交付给被告之日起90日后计算，按照购房款总额以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内协同原告鲜照华到房地产行政管理部门办理将南阳市人民路与中州路交叉口东侧鸿德购物公园流行前线区157-1号商铺的所有权登记在原告鲜照华名下的产权登记手续。二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告鲜照华逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以84731元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2013年11月5日计算至房屋权属证书办理完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  张宏显审判员  高立伟审判员  王 峰二〇一九年九月二十二日书记员  宋宗凯