北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61356号原告:北京交运通恒运输有限责任公司，住所地北京市朝阳区甘露园西里8号，统一社会信用代码：911101051011030257。法定代表人：赵冬生，董事长。委托诉讼代理人：胡秀雯，女，1986年2月12日出生，汉族，北京交运通恒运输有限责任公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：焦铁烨，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京怡源国粹工艺品有限公司，住所地北京市丰台区花乡纪家庙村188号三层A3097，统一社会信用代码：91110106099441198W。法定代表人：刘武节。原告北京交运通恒运输有限责任公司（以下简称原告）与被告北京怡源国粹工艺品有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡秀雯、焦铁烨，被告法定代表人刘武节到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告腾退交付涉案房屋；2、要求被告支付2018年2月9日至2019年2月8日房屋租金177937.5元；3、要求被告支付自2019年2月9日至实际腾退之日的房屋占用费54600元（0.75元/平方米/天，暂计至2019年5月31日）；4、要求被告支付违约金108631.5元（其中上半年违约金从2018年2月9日起计算至2018年8月9日，按照应欠缴租金为基数，按照日千分之三标准累计计算违约金，分段计算，下半年违约金从2018年8月10日起计算，暂计到2019年5月31日）。事实和理由：2017年，被告承租位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库（建筑面积650平方米），租期1年，原告依约提供房屋，被告依约交付租金。合同到期后，原、被告协商一致，于2018年2月9日就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租期为一年，自2018年2月9日至2019年2月8日，租金0.75元/平方米/天，租赁房屋建筑面积650平方米，房屋租金按半年度结算，合同签订当日，被告应向原告支付半年租金88968元。然而，合同签订后，被告却未按约支付租金，经原告多次催交，被告始终不予支付。截止起诉之日，被告仍旧占有使用涉案房屋，不予腾退。虽然双方曾签订过欠缴租金处理书，但这只是双方的一种沟通方式，且在这份材料中并未写明合同解除、房屋交付的问题。被告在涉案房屋中留存的物品价值多少，后期我司曾试图联系被告，但无果，故提出本诉。被告答辩，不同意原告的全部诉讼请求。1、双方合同关系于2018年9月1日解除，因为我无法交付租金，我要求三个月的时间，但截止2018年9月份，我还无力交付租金，后，双方签订了未缴费的处理书，约定若不交付房租，原告将我房屋的物品变卖，抵扣未交付的房租，我也是同意的。其实我屋内的物品的金额，远远超过了房租，故双方互不追究责任，房屋交付完毕。2、2018年9月1日我已经把房屋交付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。经查，自2017年，被告开始自原告处承租位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库，建筑面积650平方米。2017年2月10日、2017年9月6日，被告向原告交付租金183038元。2018年，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告继续承租涉案房屋，租期自2018年2月9日至2019年2月8日，租金0.75元/平方米/天，其中签约当天，被告应交付半年租金88968元。合同另约定，被告逾期支付租金和其他相关费用达15日的，原告有权单方解除合同并收回房屋。被告逾期支付租金，应向原告交付滞纳金，标准未拖欠天数乘以欠缴总金额的0.3%。本合同提前终止或者租期届满，双方未续租的，被告应于终止之日或租期届满之日迁离租赁物，并将其返还原告，若被告未按时搬离退还房屋，原告有权按天收取房租。2018年9月1日，原告向被告发出《库租催缴通知》及附件一《租赁客户库房房租逾期未交费处理书》，内容为“根据双方于2018年2月9日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司应在2018年2月9日前向我司交纳上半年库房租金88968.75元，于2018年8月9日前向我司交纳下半年库房租金88968.75元。从今年2月份起，经我司多次催要，但至今为止，贵公司仍未交纳任何库房费用，为妥善解决问题，请贵公司您在接到本通知之日起七日内向我司交纳本租赁上半年以及下半年库房租金177937.5元，逾期未缴，我司将按照双方租约，追究贵司违约责任。”在附件一《租赁客户库房房租逾期未交费处理书》中载明“根据贵司与我司于2018年2月9日签订《房屋租赁合同》约定，以及库租催缴通知，贵司在接到催缴通知后三个月内（2018年11月39日）仍未交费，我司将对贵公司所租赁库房内货品进行处理以抵缴所欠我司库房租金费用，贵司将无权阻止干涉，并追究贵司的违约责任。”关于被告欠缴租金的事实、涉案房屋内尚有部分物品未搬出的事实，被告均未予反驳，案件审理中，被告亦表示无力缴纳租金，无力负责搬离留存的物品。本案争议焦点为：在认定被告欠缴租金的情况下，涉案房屋内尚有被告未搬出的物品，应否折抵租金并免除被告逾期付款的违约责任。对此，被告认为足以折抵欠缴租金，同意原告自行处理，原告则表示被告应自行搬离，并足额交付租金、占有使用费及逾期付款违约金。案件审理中，双方当事人均未能提供涉案房屋规划许可手续相关证据。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租约期限一年，期满后，未续签租约，应认定形成了不定期租赁合同关系。但涉案标的物未见原告举证证明取得建设工程规划许可证或经相关政府部门规划许可审批后建造形成，故双方所签租约无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错乙方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，虽然双方的不定期租赁合同关系无效，但合同无效后，被告作为承租人负有向原告交还承租标的物的义务，被告在涉案房屋内留存的物品应予以腾退，逾期腾退的，应参照租约标准支付占有使用费，所以，原告主张腾退返还原物，于法有据，本院准予。虽然双方租约无效，但双方租约履行过程中，原告已向被告交付了涉案房屋，被告亦实际占有使用，所以，被告应参照租约标准向原告支付租赁期限内的使用费。关于违约金的主张，鉴于合同无效，本院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告北京怡源国粹工艺品有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京交运通恒运输有限责任公司腾退交还位于北京市朝阳区东苇路28号院内北侧大库旁小库，并按照每日一千七百八十七元五角的标准给付原告北京交运通恒运输有限责任公司自二〇一八年二月九日至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费；二、驳回原告北京交运通恒运输有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3209元，由被告北京怡源国粹工艺品有限公司负担（已由原告北京交运通恒运输有限责任公司预交，于本判决书生效后七日内给付原告北京交运通恒运输有限责任公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年九月二十九日书记员  李雅雯