上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17738号原告：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠勤，董事长。委托诉讼代理人：李爽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：覃午欣，男，该公司工作人员。被告：上海戎晨健身管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周诚，总经理。原告上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)与被告上海戎晨健身管理有限公司(以下简称戎晨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰悦公司的委托诉讼代理人覃午欣，被告戎晨公司的法定代表人周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰悦公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认丰悦公司与戎晨公司签订的编号为FYZS-JFGC-079的租赁合同于2017年11月8日解除；2、要求戎晨公司支付丰悦公司2017年10月1日至2017年11月8日欠付的租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元，共计139,531.14元；3、要求戎晨公司支付逾期付款滞纳金(以139,531.14元为基数，按每日万分之五自2017年11月9日计算至实际支付之日止)；4、要求戎晨公司支付丰悦公司提前退租的违约金318,340.2元。事实和理由：2014年7月24日，丰悦公司与戎晨公司签订了合同编号为FYZS-JFGC-079的商铺租赁合同，约定丰悦公司将位于上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共计1744.33平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给戎晨公司作为商业使用，将B102室房屋出租给戎晨公司作为办公室使用，租赁期限自2014年8月10日至2019年9月30日止。合同签订后，丰悦公司将系争房屋及B102室房屋交付戎晨公司使用，但戎晨公司于2017年10月1日起开始拖欠系争房屋的租金及B102室房屋的占用费，且在未与丰悦公司办理退租、交接手续的情况下，擅自于2017年11月8日搬离租赁场地，不知所踪，其行为已构成违约。故丰悦公司诉至本院。戎晨公司辩称，戎晨公司已支付系争房屋的租金及B102室房屋的占用费至2017年10月10日。根据租赁合同第8-2条的约定，如戎晨公司超过15天未支付相关费用的，丰悦公司可以采取停水、停电、锁门等措施，但丰悦公司违反合同的约定，在2017年10月15日即对戎晨公司的租赁场地采取停水、停电及锁门的措施，故本案系丰悦公司违约在先导致合同解除，并非戎晨公司主动退租，对丰悦公司要求戎晨公司支付擅自退租违约金不予认可，且双方合同的解除日应以丰悦公司锁门的时间即2017年10月15日为准。此外，根据合同的约定，计租日期为每月的10日，故欠租日期应当自2017年10月10日起算，并非10月1日起算，戎晨公司同意支付2017年10月11日至2017年10月14日期间的房屋租金及占用费，该费用在戎晨公司已付的保证金中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2014年7月24日，丰悦公司(甲方)与戎晨公司(乙方)签订了合同编号为FYZS-JFGC-079的《商铺租赁合同》，双方约定，甲方将上海市虹口区骏丰国际财富广场内的系争房屋出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2014年8月10日起至2019年9月30日止，租金标准为2元/平方米建筑面积/天；甲方于本合同签订当日已将系争房屋交付给乙方，乙方已经就系争房屋进行了验收，并且对系争房屋交付无任何异议；系争房屋的免租期自2014年8月10日起至2015年7月9日止及2019年6月1日起至2019年9月30日止，免租期内系争房屋的占用费由乙方承担，占用费为0.86元/平米/天；乙方同意在本合同签订后当日先向甲方支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费用、广告灯箱服务费和免租期内的占用费，上述款项缴纳后，甲方将系争房屋钥匙移交给乙方；乙方租赁期间，B102室(103.56平方米)乙方支付房屋占用费以及使用中产生的水电煤等费用，不需要支付租金；乙方同意租金和占用费支付方式采取先付后用的原则，乙方在签订本合同前向甲方支付系争房屋免租期间(2014年8月10日起至2015年7月9日)的房屋占用费501,041.3元、第一笔(2015年7月10日至2015年10月9日)租金320,956.7元，以及B102室房屋的首期(2014年8月10日至2014年11月9日)占用费8,193.7元；乙方应提前7个工作日向甲方支付系争房屋第二笔(2015年10月10日至2015年12月31日)租金289,558.8元及B102室房屋第二笔(2014年11月10日至2015年12月31日)占用费4,631.2元；此后乙方每年按租赁季度(3个月)向甲方一次性支付系争房屋租金及B102室房屋占用费，乙方支付的当年1月1日至3月31日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为前一年12月31日，乙方支付的当年4月1日至6月30日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年3月31日，乙方支付的当年7月1日至9月30日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年6月30日，乙方支付的当年10月1日至12月31日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年9月30日；签订本合同当日，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金总额为212,226.8元的费用作为系争房屋的租赁保证金，本合同终止后，甲方在扣除应扣费用(如有)后一个月内在乙方归还保证金凭证后向乙方无息退还保证金；乙方同意未经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不能用租赁保证金支付甲方租金，亦不能将该租赁保证金作为因乙方责任造成他人损失而须支付给损失方的赔偿金；合同期内，乙方无权将房屋转租或转借给第三方，也不得分割出租；如乙方未按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金或其他应付费用的，则每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金或应付费用总额的千分之三收取滞纳金；若乙方累计拖欠租金或应付费用超过15天，甲方有权采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施，且甲方有权单方面终止合同，收回房屋，并有权没收乙方租赁保证金以抵欠款，若保证金不足以支付所欠款项，甲方有权继续追缴直至乙方所欠全部款项付清为止；因乙方欠费而甲方采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施导致乙方损失或第三方损失，则由乙方承担一切损失，甲方不承担任何责任，且甲方有权追究乙方的赔偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方同意用租赁保证金抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方发出的任何书面文件资料均以加盖甲方印章才有效，未经加盖甲方印章仅有甲方有关员工个人签字的文件，甲方一律不予认可，对外不发生法律效力，由此带来的法律后果甲方不予承担。双方另在合同附件四的补充条款中约定：乙方如果在租赁期内提前退租，需向甲方赔偿一个月租金。上述合同签订后，丰悦公司按约将系争房屋及B102室房屋交付戎晨公司，戎晨公司向丰悦公司支付了租赁保证金212,226.8元及相应的租金、占用费等费用。另查明，戎晨公司曾在另案中【(2018)沪0109民初20939号】表示，其通过与丰悦公司工作人员叶剑青的协商后，已与丰悦公司达成了系争房屋和B102室房屋的退租协议。叶剑青表示，其确实在2017年11月8日与戎晨公司签订过系争房屋及B102室房屋的退租协议，但该退租协议未经过丰悦公司的盖章确认。同时叶剑青提供了戎晨公司于2017年11月8日出具的退租申请、房屋返还验收表、钥匙收条等材料的复印件，以及该份《退租协议》。该份《退租协议》记载：甲方(丰悦公司)与乙方(戎晨公司)于2014年7月24日签订了租赁合同，乙方承租系争房屋及B102室房屋，租赁期限为2014年8月10日至2019年9月30日止，现将双方协商，同意自2017年11月8日起租赁合同终止，乙方租赁房屋的租金算至2017年11月8日，乙方欠甲方租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元、房屋恢复费87,216.5元，还欠甲方14,520.84元，上述费用应由乙方承担，直接在租赁保证金中扣除等内容。该份《退租协议》上有戎晨公司的盖章及其法定代表人周诚的签名，但无丰悦公司的盖章。对此，丰悦公司表示，确认叶剑青系丰悦公司的工作人员，但退租协议等材料上均无丰悦公司的盖章，退租协议等只能证明戎晨公司于2017年11月8日退租撤场，对其他条款均不予认可。现丰悦公司以戎晨公司于2017年11月8日擅自退租，并自2017年10月1日起欠付租金和占用费为由，要求判如所请。庭审中，丰悦公司亦表示，根据合同的约定，丰悦公司的任何书面文件均需要公司盖章有效，个人签字的文件等丰悦公司均不认可，无法律效力；此外，根据合同的约定，如戎晨公司未按约支付租金等费用的，戎晨公司应以欠费金额的日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司擅自退租的，应按退租当月租金12倍的金额支付违约金，现丰悦公司已自行调低了滞纳金标准及违约金金额，以日万分之五标准主张滞纳金，以退租当月租金3倍的金额主张违约金；关于租赁保证金，同意在执行时抵扣。戎晨公司坚持庭审意见，并表示其已支付系争房屋的租金及B102室的房屋占用费至2017年10月10日，但因故现无法提供付款凭证；另外根据合同附件四补充条款的约定，戎晨公司如提前退租的，应向丰悦公司赔偿一个月的租金。上述事实，有丰悦公司提供的编号为FYZS-JFGC-079的《商铺租赁合同》、公安局报案回执、通知、戎晨公司支付的租金明细，本院自(2018)沪0109民初20939号案卷中调取的2017年11月8日的《退租申请》、《退租协议》、租赁房屋返还验收表、钥匙收条、2018年9月18日的谈话笔录，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，丰悦公司与戎晨公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。戎晨公司于2017年11月8日提交的《退租协议》未经丰悦公司盖章认可，但戎晨公司在该《退租协议》中自认双方的租赁合同于2017年11月8日终止，租赁房屋的租金算至2017年11月8日，戎晨公司欠丰悦公司租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元等内容。故本院对戎晨公司抗辩双方的租赁合同于2017年10月15日解除，戎晨公司已支付租金至2017年10月10日的意见，不予采信。本案中，戎晨公司拖欠租金，从而达到合同约定的解除条件，且戎晨公司在未经丰悦公司同意的情况下，擅自于2017年11月8日退租撤场，现丰悦公司主张双方的租赁合同于2017年11月8日解除，并要求戎晨公司支付拖欠的租金、占用费及滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁合同补充条款为租赁合同的补充解释，相互间存在歧义，以补充条款为最终解释。因此，虽然租赁合同约定戎晨公司中途擅自退租的，戎晨公司须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向丰悦公司支付违约金，但合同附件四补充条款约定，戎晨公司如提前退租的，向丰悦公司赔偿一个月的租金，故戎晨公司同意赔偿1个月的租金抗辩理由成立，本院予以支持。关于租赁保证金，双方均同意在执行时予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海丰悦投资管理有限公司与被告上海戎晨健身管理有限公司就上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除；二、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司自2017年10月1日至2017年11月8日期间欠付的租金136,057.74元及房屋占用费3,473.4元，共计139,531.14元；三、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司以139,531.14元为基数，按每日万分之五标准，自2017年11月9日计算至实际支付之日止的滞纳金；四、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司违约金106,113.4元；五、原告上海丰悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海戎晨健身管理有限公司租赁保证金212,226.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,822.53元，由原告上海丰悦投资管理有限公司负担4,089.53元，被告上海戎晨健身管理有限公司负担4,733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  郑 樱人民陪审员  钱纪君二〇一九年九月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。