宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书  （2019）宁0121民初3010号 原告（反诉被告）：景永强，男，1971年6月15日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区阿拉善右旗。委托诉讼代理人：周小乐，男，系宁夏天盛律师事务所律师。特别授权代理 。被告（反诉原告）： 张永山，男，1968年2月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。  委托诉讼代理人：李新兰，女，系张永山之妻。特别授权代理。原告景永强诉被告张永山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告于2019年8月20日提出反诉，本院合并公开开庭进行了审理。原告景永强的委托诉讼代理人周小乐、被告张永山及其委托诉讼代理人李新兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还2018年度、2019年度房屋租金15384元并赔偿损失50000元，合计65384元；2、依法判令被告向原告交付承租的房屋或被告不能交付原告租赁的房屋时每年减少租金7629元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由： 2017年10月20日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定，由被告将其所有的位于永宁县杨和大街永宁永山宾馆租赁给原告；出租面积约6千平米；房屋租赁期限为6年，自2018年1月1日起至2024年1月1日；房屋租金每年25万元，首年租金合同签订时支付，以下年度租金自该租赁年度届满三十日内向被告支付。合同签订后，原告按照约定支付了2018年、2019年度租金，被告交付了部分房屋后，占用其中的四间房屋，不予交付给原告。后经原告多次催要，被告始终不予腾退房屋交付给原告。被告未能按照合同约定履行义务的行为侵害了原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。本诉被告辩称，被答辩人请求答辩人返还房屋租金15384元并赔偿损失50000元于法无据。1.《租赁合同》第一条第二款约定，被答辩人所租赁的房屋面积约为6000㎡，而答辩人实际交付给的房屋面积为6525.79㎡（不包括6305套间32.67㎡、6119房间13.8㎡、6120房间13.8㎡），其中，西楼、北楼中被答辩人实际占用面积为6446.79㎡，北楼外扩建厨房面积为79㎡，被答辩人实际使用面积远超双方约定的6000㎡。2.在《租赁合同》签订时，被答辩人明知永山宾馆6305号、6119号、6120号房间为答辩人日常起居所用，该三间房屋为答辩人在永宁县的唯一住处，答辩人不可能将该三间房屋出租给被答辩人。3.即使认定为答辩人应当交付该三间房屋，三间房屋面积为60.27㎡，而双方约定的租赁物每平米年租金为250000元/6000㎡=41.7元/㎡，故该三间房屋的程金为41.7元×60.27㎡×2年=5026.52元。综上，被答辩人的诉讼请求于法无据，请求法院查明案件事实，依法裁判。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》，由被反诉人于2020年1月1日前返还租赁房屋，并保证相应设施能正常使用；2、依法判令被反诉人因非法转租支付违约金30万元；3、依法判令被反诉人支付2017年10月20日至2018年1月1日期间实际使用房屋租金共计50000元；4、依法判令被反诉人支付实际多交付租赁物的费用40607.12元（多租出的面积）；5、依法判令被反诉人支付大礼堂使用费共计3万元；6、依法判令被反诉人支付2017年10月20日至2018年9月15日期间的停车场使用费共计9041元，以上合计429648.12元；7、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：一、2017年10月20日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》约定反诉人将其所有的位于永宁县杨和大街永宁永山宾馆租赁给被反诉人。合同约定永山宾馆出租面积约为6000㎡，租赁价为25万元/年，租赁期限6年，自2018年1月1日至2024年1月1日止。在《租赁合同》履行期间，被反诉人未按合同订立时所述对租赁物进行装修，致使合同目的不能实现。另外，被反诉人于2019年3月将合同约定租赁物北楼一楼全部非法转租给永宁县杨和镇谢玉生汉餐酒楼，反诉人于2019年4月下旬才知晓被反诉人非法转租事实。被反诉人的行为严重违反《城市房屋租赁管理办法》第三十条之规定，即“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”。《租赁合同》第十二条第3款第（1）项之约定反诉人有权依据《租赁合同》的约定解除该租赁合同，被反诉人应当于本租赁年度届满时（即2020年1月1日）向反诉人返还租赁物并承担违约责任，依约向反诉人支付6年总租金20%的违约金，合计250000元×6年×20%=300000元。二、合同签订后，反诉人实际于2017年10月20日将租赁标的物交付给被反诉人，被反诉人于同日起开始装修。《租赁合同》并未明确约定装修期是否计入租赁期限，故应当以被反诉人实际接手租赁物之日开始计算租赁期限，被反诉人应当支付2017年10月20日至2018年1月1日期间的租金250000/365×73日=50000元。三、《租赁合同》第一条第二款约定，被反诉人所租赁的房屋面积约为6000㎡，而反诉人实际交付给的房屋面积为6525.79㎡（不包括6305套间32.67㎡、6119房间13.8㎡、6120房间13.8㎡），其中，西楼、北楼中被反诉人实际占用面积为6446.79㎡，北楼外扩建厨房面积为79㎡，故反诉人多交付租赁物面积为525.79㎡，依据《北京市高级人民法院关于审理租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》文件的精神，截至本反诉提起之日，被反诉人应当支付多交付面积差额40607.12元，被反诉人于2017年10月20日至2019年2月底期间多次使用反诉人占有的位于永山宾馆院内东侧大礼堂且拒不支付使用费。反诉人作为大礼堂的有权占有人，依法享有对大礼堂收益的权利，被反诉人多次使用该大礼堂，应当向反诉人支付大礼堂使用费合计30000元。四、《租赁合同》签订后，因为停车场位于被反诉人承租的楼房之间，被反诉人为经营宾馆所用，经与反诉人协商，事实上租用该停车场，年租金1000元，共租用停车场330日。后因被反诉人拒不支付该停车场租金，反诉人于2018年9月15日将该停车场收回。依据法律规定，被反诉人应当向反诉人支付2017年10月20日至2018年9月15日期间的停车场使用费共计9041元。反诉人认为，反诉人已经完全按照《租赁合同》履行了合同义务，同时，被反诉人非法转租、拒不支付租金等行为违反了法律的规定给反诉人造成了较大的经济损失。为维护自身的合法权益，反诉人提起反诉，请求维护反诉人的合法权益。反诉被告辩称，依法驳回反诉原告的诉讼请求。一、反诉原告称因反诉被告未能按照合同约定对租赁物进行装修导致合同目的无法实现，无事实依据。2017年10月20日，反诉原告与被告签订了《租赁合同》，合同第十二条违约责任条款中，对乙方有权解除合同的行为约定的很明确，未曾有反诉原告称的不进行装修合同目的无法实现的情形。二、反诉被告所租赁的涉案房屋餐饮部分更名为谢玉生汉餐酒楼，反诉原告称系转租给谢玉生，反诉原告应当举证予以证明，反诉被告对这一主张不认可，也从未转租涉案租赁房产。三、《租赁合同》系在2017年10月20日签订，但实际交付给反诉被告并非是合同签订当日，从租赁合同约定的内容看，反诉被告进行装修所产生的价值在租赁结束后归反诉原告所有，因此反诉原告给予装修免租合情合理。再者，合同约定的租赁期间自2018年1月1日至2024年1月1日止，约定明确，并不存在约定不明的情形。如果自合同签订之日开始记付租金，没必要另行约定租赁的起始期限。《租赁合同》的模板是由反诉原告提供，应当做出对其不利的解释。四、大礼堂、停车场并非反诉原告所有，收取费用无事实及法律依据。况且，大礼堂及停车场反诉原告认为是其所有一直占为己有，该纠纷答辩人已另案起诉。五、反诉原告租赁给反诉被告的房产合同中约定为6000平米，但实际上反诉原告交付的房产不足6000平米，应当就差额部分进行赔偿。本诉原告围绕诉讼请求向法庭提交了《租赁合同》、照片一组、情况说明、宗地图、永正办函（2002）1号、标的移交确认书、张永山宗地图、企业信息查询单、房屋所有权登记审核表；本诉被告围绕抗辩主张向法庭提交了《房屋所有权证》复印件三份。反诉原告围绕诉讼请求向法庭提交了《租赁合同》、韩峰与景永强的通话录音、景永强交的2017年度天然气费单、缴费小票、《房屋所有权证》三份、谢玉生汉餐酒楼营业执照、谢玉生汉餐酒楼经营许可证、谢玉生汉餐酒楼安全消防检查合格证、谢玉生汉餐酒楼改建实物图3页、李新兰与谢玉生的通话记录、李新兰与景永强及其合伙人孟存中的通话记录、永宁县政府办支付使用大礼堂使用费票据、永宁县纪委支付大礼堂使用费票据、永宁县政协支付被反诉人大礼堂使用费付款凭证、永宁县委办支付被反诉人大礼堂使用费单据、永宁县人大支付被反诉人大礼堂使用费凭证、停车场租赁协议、永宁宾馆有偿转让协议、（2005）银民商初字第57号民事判决书、关于永宁县大酒店审计及评估后转交的几点意见书；反诉被告围绕抗辩主张向法庭提交了《合作经营协议》。本院组织双方当事人综合进行了质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月20日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告景永强租赁被告张永山的“永宁永山宾馆”；出租房屋面积约6千平方米（北楼不包括煎饼果子店，三楼台球室，西楼不包括纯一层门面出租房）；租赁期限6年，自2018年1月1日至2024年1月1日止；租金每年25万元；合同约定在租赁期限内未经甲方同意，乙方不得整体转租、转借承租房屋。合同签订时被告张永山就占用着6119、6120、6305共三套房。合同签订后，原告按约支付了第一年的租赁费，并交纳了当年的天然气费，对被告所占用的房屋没有提出异议。2019年原告仍然按约支付了租赁费，3月1日原告将租赁房屋的北楼一层面积1600平方米的汉餐厅与案外人谢玉生合作经营。原告要求被告腾退所占用的三套房，并支付该三套房的租金，赔偿损失。被告认为交付给原告的房屋面积除自己占用的三套房外，超过合同约定的6千平方米，故不予腾退。为此原告提起了诉讼，被告提出了反诉。另查明，涉案租赁房屋系被告张永山所有，房屋所有权证反映，总建筑面积7560.76平方米。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告景永强交付了租金后，被告张永山向原告交付了租赁房屋。合同签订时及履行的第一年，原告明知被告占用着三套房屋，并没有提出异议，应视为原告默认了合同所约定的面积与实际交付的面积没有出入。诉讼中原告也未能出示证据证明被告交付的租赁房屋面积不足6千平方米。故原告的诉讼主张不能成立，本院不予支持。被告张永山反诉要求解除合同支付违约金，但提交的证据不能证明原告有违反合同的行为及达到解除合同的条件。故反诉的这一主张，本院不予支持；被告反诉要求原告支付合同签订日至履行日的租金，因没有合同约定，且系被告的自愿行为。故反诉的这一主张，本院不予支持；被告反诉要求原告支付多交付房屋面积的租金，但签订合同时双方并没有对租赁的房屋面积进行准确测量，存在估算的情形，且双方均认可，合同履行中又主张租赁房屋面积超出约定，要求承担租金，有违诚信。故这一主张，本院不予支持；被告反诉要求原告支付大礼堂和院内停车场的使用费，因这部分不在租赁合同约定之内，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：  一、驳回原告（反诉被告）景永强的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张永山的反诉请求。本诉案件受理费1627.00元，减半收取814.00元，由本诉原告景永强负担。反诉案件受理费减半收取3872.00元，由反诉原告张永山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                                                                审  判  员     江新科                                                                                 二〇一九年十一月二十三日                      书  记  员      朱丽娟      附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条 当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。  人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。