北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初4886号原告：龚守龙，男，1988年3月7日出生，汉族，住北京市平谷区。原告：闫秋颖，女，1988年9月25日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：龚守龙（闫秋颖之夫），1988年3月7日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：韩学山，男，1980年4月13日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：刘艳红，女，1979年6月20日出生，汉族，住北京市平谷区。二被告的委托诉讼代理人：王振忠，男，1963年3月5日出生，汉族，住北京市平谷区。原告龚守龙、闫秋颖与被告韩学山、刘艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚守龙、闫秋颖，被告韩学山、刘艳红及其委托诉讼代理人王振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚守龙、闫秋颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付因迟延交房产生的违约金，按照每天违约金100元计算106天（2018年7月24日至2018年11月6日），共计10600元；2、判令被告给付迟延办理网签手续期间房屋首付款70万元产生的利息，按照同期中国人民银行贷款基准利率4.35%计算106天（2018年7月24日至2018年11月6日），共计8843元；3、判令被告退还房屋面积差价，按照每平米23766元计算，1.26平米共计29945.16元。事实和理由：2018年6月10日，我方与被告签订《北京市买卖合同》，从被告处购买了北京市平谷区×镇×路×号院×号楼×单元×号房屋，并交付定金2万元。同年7月14日，我方将首付款68万元给付被告，被告于同年7月18日办理了房屋解押手续。根据《补充协议》第2条约定，被告房屋解押后5日内，双方办理网签、贷款等事宜，故被告应于同年7月24日前与我方办理网签等手续。但被告未能按期完成，并告知我方因涉案房屋产权证未办理完成，需等待办理完成后方可办理网签、过户等手续。等待期间，双方就70万元首付款如何赔偿问题沟通数次无果，直至同年11月7日才办理网签手续。后在办理过户手续时发现房屋产权证记载的面积75.74平米与房屋买卖合同中记载的面积77平米存在差异，双方就此问题又沟通无果。我方多次要求被告支付利息、违约金以及房屋面积差价，被告均拒绝，故诉至法院。被告韩学山、刘艳红辩称，不同意原告诉请求。第一，2018年6月10日，被告作为甲方、原告作为乙方通过中介签订《房屋买卖合同》，约定原告以183万元的价格购买我方房屋。该合同第七条约定，甲方收到全部房款后，需在5日内交房，甲方逾期交房按照每天100元赔偿乙方损失；合同第一条第6项约定，因乙方原因不能贷款，乙方以现金补足剩余房款。2018年7月14日，我方收到原告第一笔首付款70万元，同年11月7日，我方收到原告第二笔首付款13万元，双方办理了过户，同年12月25日原告取得房本，2019年2月12日，我方收到原告剩余房款100万元，4天后即2月16日我方给付原告房屋钥匙，故我方收到全部房款后不存在逾期交房问题。2018年7月14日，我方只收到原告第一笔首付款，没有收到全款，不具备交房约定条件。原告在不能贷款的情况下，又不以现金补足剩余房款，是原告违约导致被告没有收到房屋全款。因此原告没有逾期交房的违约事实。第二，我方于2018年7月14日收到原告给付的70万元首付款，同年7月18日即办理了解押手续，故未违反合同第三条的约定，不存在违约解押问题。2018年10月17日，我方拿到房本，第二天即通知了原告，双方约定在同年11月7日办理网签过户手续，因此不存在因我方自身原因，导致延迟办理网签手续的事实。第三，双方就涉案房屋达成了183万元总价款的意愿。由于签订合同时，我方没有拿到房本，谁也说不准同类房屋准确的建筑面积，双方和中介均认为约在77平米左右，在签订合同时约定暂时按“约77平米”写上，等房本下来后再填补上房本登记面积。我方取得房本后，2018年11月7日双方办理网签过户时，双方和中介把房产证号补填在合同上，同时又签订了补充协议第三条，又再次确认了涉案房屋总价款183万的支付步骤。由《商品房销售管理办法》第十八条、十九条、二十条之规定以及合同内容可以得出，双方是按套计价而非按套内建筑面积或建筑面积计价交易房屋的。房本下来后，双方明知道约定面积与产权登记面积发生误差，但双方签订的补充协议并没有约定误差的处理方式，因此更加印证了双方是按套计价交易的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2018年6月10日，原告作为乙方、被告作为甲方、北京天赐房地产经纪有限公司作为丙方就平谷区×镇×路×号院×号楼×单元×号房屋签订《北京市买卖合同》，约定“建筑面积约77平方米、抵押金额84万元、交易价格183万元；乙方于2018年6月10日交给甲方购房定金2万元；2018年6月30日前乙方交给甲方贷款首付款63万元，定金抵做部分首付款，剩余房款120万元通过公积金贷款方式自行划转到银行指定的甲方账户，如因乙方原因不能贷款或贷款数额不足，由甲方配合乙方更换贷款银行，重新申请同样额度的贷款，或乙方以现金形式补足剩余房款；甲、乙双方经丙方促成交易，由丙方办理网签手续，过户费用由乙方承担；甲方收到全部房款后需在5日内交房，甲方逾期交房按每天100元赔偿乙方损失。当日，双方签订补充协议，约定：因甲方房屋贷款未结清，乙方支付甲方首付款70万元；甲方房屋解押后5日内甲乙双方办理网签、贷款等事宜。7月14日，原告给付被告第一笔首付款70万（含2万元定金），7月18日，被告办理涉案房屋解押手续。因涉案房屋房产证未办理下来导致双方无法网签。2018年10月17日，被告取得涉案房屋房产证。2018年11月7日，双方办理网签手续，在合同第一条第3项中补填了房产证号，并增加了补充协议第3条，即“因2018年9月17日公积金新政原因甲乙双方约定首付款变更为83万元，公积金贷款100万元，首付款共2笔支付给甲方，第一笔乙方在7月14日之前支付甲方70万元，剩余首付13万元过户当日支付给甲方，其中物业交割留存1万元交给丙方代为保管，于交房之日支付于甲方。”2019年2月12日，银行放贷，被告收到全部房款，当月16日被告将房屋交付原告。在本案审理过程中，被告提交了其从北京市规划和自然资源委员会调取的龚守龙和韩学山于2018年11月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定了涉案房屋总价款为154万元。对此，被告认为，原告有逃税行为，且涉及恶意串通，损害国家利益。原告对被告所述不予认可，并表示该合同是原、被告均认可的，不仅有原告签字，亦有被告签字。本院认为，原、被告于2018年6月10日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中，结合双方陈述及举证情况，本院对双方的争议认定如下：第一，参照《商品房销售管理办法》的规定，商品房可以按套销售，并可在合同中直接约定总价款，而本案诉争双方所签合同未约定房屋单价，直接约定了房屋面积及总价款，且双方在签订合同时被告的房屋产权证明并未办理下来，双方在补充协议中约定的房屋价款亦为183万元，故本院认定为按套买卖，涉案房屋的交易价格为183万元，原告要求被告给付房屋差价的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第二、原告在2018年7月14日向被告支付了70万元首付款，该行为是经合同确认的原告应尽的主要义务，符合双方所签合同及补充协议的约定，另，双方签订合同在前，被告办理房产证在后，故原告支付首付款的行为与被告何时取得房产证的行为无必然关联，故原告关于因被告迟延办理网签所以其亦应迟延交付首付款的主张缺乏依据，其要求被告支付延迟办理网签手续期间房屋首付款70万元利息的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。第三、在合同履行过程中，因公积金政策发生了变化，原、被告于2018年11月7日就涉案房屋首付款的事宜重新达成了补充协议，且同日办理了网签手续，原告于12月25日取得了涉案房屋的产权证，被告于2019年2月12日收到全部房款，当月16日即将房屋交付原告，前述行为符合双方关于交房时间的约定，且双方在合同及补充协议中并未就被告办理房产证的问题进行明确约定，故原告要求被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龚守龙、闫秋颖的全部诉讼请求。案件受理费1034元，由原告龚守龙、闫秋颖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许友刚人民陪审员  刘权利人民陪审员  石和平二〇一九年九月二十四日书 记 员  刘 洁