河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初4846号原告（执行案外人）：徐国乾，男，1959年10月7日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：王兰军，男，1960年7月15日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：杨法亭，男，1972年9月13日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：徐学明，男，1963年3月14日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：徐拴定，男，1962年6月25日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：徐治业，男，1949年9月19日出生，汉族，住河南省新密市。原告（执行案外人）：徐文灿，男，1948年6月22日出生，汉族，住河南省新密市。被告（申请执行人）：孙桂锋，男，1967年11月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵韶松，郑州市新密市青屏街法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：徐慧阳，男，1973年7月2日出生，汉族，住河南省新密市。原告徐国乾、王兰军、杨法亭、徐学明、徐拴定、徐治业、徐文灿与被告孙桂锋、第三人徐慧阳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐国乾、王兰军、杨法亭、徐学明、徐拴定、徐治业、徐文灿,被告孙桂锋及其委托诉讼代理人赵韶松到庭参加诉讼。第三人徐慧阳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法排除对位于新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第0801031761）及自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房屋的执行，房屋价值10万元。事实与理由：第三人徐慧阳和徐向阳联合开发位于新密市城区溱水路西段南侧××竟、××、××、××四人房产，按照约定，原告取得位于新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第0801031761）及自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房屋，一直占有、使用至今。被告孙桂锋诉第三人徐慧阳民间借贷纠纷一案，新密法院于2018年7月4日作出（2018）豫0183民初1250号民事判决书，判决徐慧阳偿还孙桂锋借款200万元及利息，2018年3月9日新密法院查封了涉案房产。2019年4月22日原告向新密法院提出案外人异议申请，法院经形式审查后，于2019年5月8日作出（2019）豫0183执异62号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告作为涉案房产的合法所有人，新密市人民法院将该房产作为徐慧阳的财产强制执行，侵害了原告的合法权益，因此产生纠纷。为支持其主张,原告向本院提交如下证据：房屋所有权证两份、证明一份、2015年-2018年门市房租金分配表一份、水电费票据复印件五张、协议书复印件一份、2017年9月29日协议书一份。以上证据证明涉案房产属于第三人徐慧阳的宅基地，因为当时办理房产证必须署名第三人（宅基地户主）的名字，原告作为合伙人在房产证上没有原告的名字。被告孙桂锋辩称，1.原告并未取得第三人徐慧阳所有的位于新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第0801031761）及自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房屋的物权，根据物权法的规定，第三人徐慧阳是产权登记人，对涉案房屋拥有所有权；2.原告提交的证明没有加盖郑州荣成实业发展有限公司的印章，不能证明涉案房产与郑州荣成实业发展有限公司具有关联性；3.原告徐学明没有收取水费、卫生费的权利，原告也没有提交相关部门的授权；4.根据财政部、国家税务总局财税（2008）24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，出租人应当根据相关税收法律法规规定，缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和地方教育附加。本案原告租赁收入高达数十万元，没有提交完税证明，涉嫌违法犯罪；5.原告没有证据证明其对本案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人徐慧阳在法定期限内未作答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：孙桂锋诉徐慧阳、徐玉青民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月4日作出（2018）豫0183民初1250号民事判决书(该判决已生效)，判决：一、徐慧阳于本判决生效后十日内偿还孙桂锋借款本金200万元，利息76万元，以后的利息从2017年2月按照月利率2%计算至本息还清为止；二、驳回对徐玉青的诉讼请求；三、双方签订的《抵押协议》继续履行。在不对抗善意第三人的情况下，孙桂锋对该抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，徐慧阳未履行上述判决书确定的义务，孙桂锋向本院申请强制执行。本院2018年3月9日作出（2018）豫0183民初1250号之一民事裁定，查封了第三人徐慧阳所有的位于新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第0801031761）及自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房屋。后原告向本院提出对该房产查封的执行异议，本院于2019年5月8日做出（2019）豫0183执异62号执行裁定书，裁定：驳回徐国乾、徐文灿、王兰军、杨法亭、徐学明、徐拴定、徐治业的异议请求。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，1.新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第××）、新密市××溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房产登记所有权人均为徐慧阳，产权登记日期为2008年5月20日，该两处房产所使用土地为集体土地;2.2013年5月7日，七原告代表34名股东与第三人徐慧阳签订协议书，就一号楼34名股东分配门市房由徐慧阳租用作为办公室使用一事达成协议，租用面积为一、二楼及地下室总面积约为1290㎡（包含涉案两处房屋），租期为2013年6月30日至2017年6月30日。2017年9月29日，七原告代表45名股东与郑州惠凯置业有限公司签订协议书，将徐慧阳原租用的办公室一、二楼及地下室总面积约为1290㎡由郑州惠凯置业有限公司继续使用。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。人民法院在审理案件过程中，要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，根据原告提交的证据可以确定本案争议房产系原青屏办事处徐家坡徐慧阳、徐金业、徐竟、赵松亮宅基地上开发的房产，根据当时开发协议的约定，除因占用宅基地而分配给四户的房产外，其余房产均由共同开发人所有，但房屋所有权证因土地权属性质为集体土地而只能办理给四户所有，即本案争议房产虽然登记在徐慧阳名下，但已不属于徐慧阳所有。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提出的异议基本符合以上四项的实质性条件，故虽然原告存在应当过户而没有过户、开发协议中约定的分配方案文字表述不准确等问题，但不能否定既有的事实。且七原告代表34名股东与徐慧阳签订协议书，就一号楼34名股东分配的门市房（包含涉案两处房屋）由徐慧阳租用作为办公室使用，按照约定收取租金。并在租期到期后，又与郑州惠凯置业有限公司签订协议书，将徐慧阳原租用的办公室一、二楼及地下室总面积约为1290㎡由郑州惠凯置业有限公司继续使用。从另一方面证明涉案房产不是徐慧阳房产，即徐慧阳不可能租用自己的房产。综上所述，原告的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及相关法律之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：停止对位于新密市城区溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第2间2层（新密房权证字第××）、新密市城区溱水路西段南侧（荣升花苑南苑1号楼）自东向西第3间2层（新密房权证字第××）房屋的执行。本案受理费2300元，由第三人徐慧阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  杨继民审 判 员  曲继峰人民陪审员  孟丽丽二〇一九年九月十二日书 记 员  蒋子坤