广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终722号上诉人（原审原告）:梁荣祥，男，1969年1月3日出生，汉族，住云浮市新兴县。被上诉人（原审被告）:黄章松，男，1952年9月20日出生，汉族，住云浮市新兴县。被上诉人（原审被告）:张秀芬，女，1980年7月19日出生，汉族，住云浮市新兴县。系被上诉人黄章松的儿媳。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所实习律师。原审第三人：新兴县新城镇雷邦装饰设计中心。经营场所：云浮市新兴县。经营者：黄洪权。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所实习律师。上诉人梁荣祥与被上诉人黄章松、张秀芬，原审第三人新兴县新城镇雷邦装饰设计中心房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省新兴县人民法院（2019）粤5321民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁荣祥、被上诉人黄章松、张秀芬的共同委托诉讼代理人李新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁荣祥上诉请求：1、撤销（2019）粤5321民初430号民事判决第二项，并改判黄章松、张秀芬赔偿违约金给梁荣祥（从2018年12月31日起，按总楼价2310000元为基数，每日按1‰计付，直至2019年5月25日）。2、本案一审和二审诉讼费用由黄章松、张秀芬负担。事实与理由：1、一审认定上诉人提出的违约金过高不符合客观事实，实际上上诉人因此遭受的损失远高于上诉人所请求的违约金。上诉人遭受的损失实际上主要由几部分构成：（1）由于房地产市场波动造成的房屋贬值损失，上诉人与被上诉人达成买卖合同时成交价为231万元，而现在经过房地产中介评估，评估价值仅为80多万元，二者差价150万元；（2）由于被上诉人因评估价值的减少而交的税费，必然导致上诉人未来税费增加的预期损失。以上损失，与上诉人所主张的违约金相比，明显多得多。因此，一审认定上诉人提出的违约金过高明显不符合客观事实，属于认定主要事实错误。2、一审法院混淆了延迟交付房屋的行为和延迟产权过户的行为，将二者混为一谈，属于偷换概念，认定主要事实错误。实际上，上诉人所主张的延迟办理仅仅为延迟办理产权过户的违约行为。3、一审法院实体处理不公正。根据上述事实和理由，上诉人因被上诉人的违约行为造成的损失为150万元加上少交的税费损失。而一审判决支持的违约金仅为5万元，远低于上诉人因此遭受的损失。综上，一审法院认定主要事实错误，混淆了延迟交付房屋的行为和延迟产权过户的行为，仅支持违约金5万元，远低于上诉人因此遭受的损失。为维护上诉人的合法权益，望判如所求。黄章松、张秀芬辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，一审判决认定的违约金数额符合法律规定，与上诉人所受到的经济损失相当，合理合法。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案延迟交付房屋事出有因，不是被上诉人方故意所为，不存在过错。由于双方在合同约定的违约金过高，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二款第（一）规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付租金占用期间利息的，人民法院应予支持”合理合法。2、双方已经以和解方式了结此案。双方收到本案一审判决书后，经协商一致，于2019年6月13日（上诉期内）达成了和解协议，签订了《承诺书》，内容载明：买方同意先解除财产保全措施后，卖方即支付八万元给买方，上述款项包括（2019）粤5321民初430号案的违约金五万元，双方了结此案，互不追究对方责任。双方在《承诺书》上签名，并由黄章松当场交付了220元一审受理费给上诉人，上诉人在《承诺书》中签字确认收到受理费217.63元。该《承诺书》是双方的真是意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效。至此，双方已经以和解方式了结此案，只要上诉人向一审法院申请解除财产保全措施，被上诉人即可以支付8万元（含违约金5万元）给上诉人。综上所述，上诉人的诉求理据明显不足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。梁荣祥向一审法院起诉请求：1、确认梁荣祥与黄章松于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。2、判令黄章松履行合同义务立即到税务部门对登记在黄章松名下位于新兴县新城镇祥和街[土地证号为：新府国用(2005)第001767号、房产证号为：粤房地证字第××号]的房产办理完税手续。3、判令黄章松协助梁荣祥办理将登记在黄章松名下位于新兴县新城镇祥和街[土地证号为：新府国用(2005)第001767号、房产证号为：粤房地证字第××号]的房产过户登记到梁荣祥名下的相关手续。4、判令黄章松、张秀芬赔偿违约金给梁荣祥（违约金从2018年12月31日起每日按总楼价2310000元的l‰计至涉案房产过户登记至梁荣祥名下之日止，暂计至2019年1月10日止为25410元）。5、本案诉讼费由黄章松、张秀芬承担。一审法院认定事实：梁荣祥经新兴县新城镇雷邦装饰设计中心介绍得知黄章松欲出售其位于新兴县新城镇祥和街的房屋【土地证号：新府国用（2005）第001767号，房地产权证号：粤房地证字第××号】，梁荣祥有意购买，张秀芳是黄章松的儿媳，黄章松授权其全权代为处理房屋买卖事宜。2018年7月15日，梁荣祥作为买方、黄章松作为卖方，新兴县新城镇雷邦装饰设计中心作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定如下：1、黄章松将登记在其名下位于新兴县新城镇祥和街（地号：016113089）的物业（占地面积为65平方米）转让给梁荣祥；2、买、卖双方同意该物业总楼价为2310000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）；3、为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由卖方承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化由卖方承担；4、卖方合法持有房产证，号码为C0294279；5、买卖双方同意该物业交付使用的时间为2018年8月1日；6、转让款支付方式：买方应在签署本合同时自行交付定金10000元给卖方，出宗地图、测绘图后三天内买卖双方到房管局部门办理递件过户手续，交契税前，买方把首期楼款1650000元（含定金）划入卖方账户，完税日起五个工作日内买方把尾期楼款550000元划入卖方账户，出证后付清余款110000元；7、本次交易需在2018年12月30日之前办理完结；8.因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的，逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。此外，协议还约定了由卖方支付代理费等权利义务内容。合同签订后，因黄章松此前将该房屋用作抵押向广东新兴农村商业银行股份有限公司申请贷款，故办理了抵押登记，为了注销抵押登记办理过户手续，双方协商一致对付款方式作出变更，即：梁荣祥分别于2018年7月17日、7月20日、7月25日支付了购房款770000元、880000元、360000元，合共支付了购房款2010000元给黄章松用于偿还银行贷款，并注销涉案房屋的抵押登记。梁荣祥每次支付购房款，均由张秀芬收取，并在收款当日即出具收据交梁荣祥收执。对上述已付购房款情况，双方在《房地产买卖合同》备注栏予以记录，并约定余下购房款300000元在出证时一次性付清。随后，黄章松依约于2018年8月1日将涉案房屋交付给梁荣祥，梁荣祥接收房屋后，将其用作出租，获取租金收益至今。合同约定的履行期限届满后，黄章松仍未能将涉案房屋过户给梁荣祥，梁荣祥经多次催办无果后，遂于2019年3月8日诉至一审法院，并提出前述请求。诉讼中，黄章松缴纳了涉案房屋过户相关契税，并于2019年5月9日将涉案房屋办理变更登记至梁荣祥名下，梁荣祥于2019年5月25日取得涉案房屋的不动产权证书。为此，梁荣祥向一审法院申请撤回上述第二、三项诉求。庭审后，一审法院组织梁荣祥、黄章松双方协商调解，在调解过程中，黄章松提出涉案房屋买卖合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，并表示违约金应为10000元适宜，对此梁荣祥不同意，认为违约金应为200000元适宜，对此双方无法达成一致意见。经询，对于为何迟延办理变更登记，黄章松的理由是涉案房屋经历了三次评估打价等繁琐手续，以及因过户税费过高遂搁置迟延办理；对于迟延过户对梁荣祥造成的损失，梁荣祥认为该损失包含了因本案诉讼支出的律师费、诉讼费以及其对外举债用于支付本案购房款的利息（月利率2%）损失，但对该损失，梁荣祥并无提供相关证据证实。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁荣祥、黄章松双方于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故对梁荣祥要求确认梁荣祥、黄章松双方于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效的请求，一审法院予以支持。本案在诉讼过程中，黄章松按合同约定交纳涉案房屋过户相关契税，并将房屋变更登记至梁荣祥名下，故此梁荣祥申请撤回其第二、三项诉求，合情合理，一审法院予以准许。对于梁荣祥请求的逾期办证违约金问题，黄章松作为涉案房屋出卖人，负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，梁荣祥、黄章松双方在合同中约定须在2018年12月30日前完成房屋过户手续，但黄章松逾期直至2019年5月9日才将涉案房屋变更登记在梁荣祥名下，依照合同约定，黄章松的行为构成违约，依约应承担违约责任。梁荣祥、黄章松双方虽在合同中约定了逾期办证的每日按总楼价2310000元的1‰计算违约金，但对此黄章松认为约定过高，请求法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的适用原则是补偿损失为主、惩罚为辅，且以实际损失为基础，梁荣祥自2018年8月1日起已接收涉案房屋用于出租，获取租金收益，而对逾期办证给其造成的损失，梁荣祥并无提供充分的证据证实。黄章松在梁荣祥提起本案诉讼后于2019年5月9日将涉案房屋变更登记至梁荣祥名下，鉴于该情形，结合黄章松迟延办证出具理由的过错程度以及梁荣祥已获取租金收益的情况，一审法院依照公平合理原则，对违约金予以调整，同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，结合黄章松迟延履行的期间，以梁荣祥已付购房款2010000元为基数，按年利率6%计算，酌定黄章松需支付给梁荣祥的违约金为50000元。梁荣祥要求张秀芬共同支付违约金，但张秀芬在本案中仅作为黄章松的代理人处理房屋出售事宜，并非涉案房屋的出售人和合同的相对人，梁荣祥要求其承担支付违约金的责任，理据不足，一审法院不予支持。此外，需要指出的是，根据双方约定，对剩余购房款300000元，梁荣祥须在出证时一次性付清给被告黄章松，现梁荣祥已于2019年5月25日取得涉案房屋的不动产权证书，应付清余款300000元给黄章松，望梁荣祥能依约履行。鉴此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、梁荣祥与黄章松于2018年7月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、黄章松应于判决发生法律效力之日起七日内支付违约金50000元给梁荣祥。三、驳回梁荣祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费217.63元，由黄章松负担。二审期间，梁荣祥围绕上诉请求向本院提交以下证据：《承诺书》1份，拟证明一审判决书后，双方当事人于2019年6月13日达成一致和解协议，约定上诉人先向法院申请解除财产保全措施后，再由被上诉人支付8万元给上诉人作为赔偿本案造成的损失。上诉人收到被上诉人支付一审诉讼费220元后，没有向法院申请解除保全，双方当事人没有实际履行该《承诺书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，2019年6月13日，张秀芬、梁荣祥签订《承诺书》，双方约定由梁荣祥解除财产保全措施后，张秀芬支付8万元给梁荣祥作为本案的损失。又查明，梁荣祥收到张秀芬支付的案件受理费217.63元，梁荣祥没有依约申请解除保全措施，张秀芬也没有支付8万元给梁荣祥。再查明，梁荣祥于2018年8月1日收到黄章松交付的房屋后，除对二楼房屋装修用于自住外，其余楼层对外出租，每月收取租金5000-6000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：梁荣祥主张黄章松、张秀芬赔偿违约金（从2018年12月31日起，按总楼价231万元为基数，每日按1‰计付，直至2019年5月25日）的诉讼请求是否应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案张秀芬作为黄章松的代理人，在代理权限内出售案涉房屋、收取购房款等民事行为，所产生的法律后果依法由黄章松承担。梁荣祥主张张秀芬承担违约责任、支付违约金的意见，理由不成立，本院不予支持。本案中，梁荣祥认为因黄章松逾期办理过户手续造成其因房地产市场波动造成的房屋贬值损失以及少交的税费损失，但没有提供证据证实，本院依法不予采纳。梁荣祥主张按照《房地产买卖合同》约定的按总楼价231万元为基数，每日1‰计付违约金，但黄章松认为双方约定的违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院以实际损失为基础，同时结合黄章松延迟办证的过错程度及梁荣祥已收取租金收益的情况，依照公平合理原则，将违约金调整为以梁荣祥已付购房款201万元为基数，按年利率6%计算，判决黄章松支付违约金5万元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，梁荣祥的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435.26元，由上诉人梁荣祥负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月三十日书记员  何卓璇