广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初472号原告：郑逸鹏，男，1989年2月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地：广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林。原告郑逸鹏诉被告广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑逸鹏到庭参加诉讼，被告博贤公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑逸鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2018年4月7日所签订的《房屋托管合同》于2018年12月5日解除；2.请求判令被告支付原告房屋四个月租金8400元及押金3400元；3.请求判令被告支付违约金45天租金即3150元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月7日签订《房屋托管合同》各一份，合同约定由原告将坐落于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院×号楼××号单元出租于被告，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，租金第一年为2100元每月，第二年为2600元每月，第三年为3100元每月，租金支付方式为每两个月支付一次，各期租金以银行转账形式支付，物业管理费等其它费用按合同约定承担。被告在支付了5月、6月、7月租金后，8月、9月、l0月、11月没有再支付租金给原告，期间原告已多次催促被告尽快支付，被告却每次都以公司财务在安排为由敷衍了事，直到11月被告直接告知原告已无法支付租金。被告的行为已构成违约，根据合同第十一条“违约责任”约定，原告有权终止合同，违约方须支付拖欠租金并支付45天租金作为违约金。无奈，今特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告博贤公司无到庭及作出答辩。原告郑逸鹏围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院××号楼××房，所在楼宇已核发房地产权证。2017年7月16日，广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）作为甲方，与郑逸鹏作为乙方签订一份《产权使用协议》，其中约定：甲方将涉讼房屋交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；双方暂定该物业的缴付时间为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地租赁期限的截止日期；乙方在租赁期内，可将该物业转租或分租予第三方，但租期不能超过本合同期限，第三方必须遵守本租赁合同的约定，且须同时遵守物业管理规定，等等。2018年4月7日，博贤公司作为出租方（甲方），与郑逸鹏作为承租方（乙方）共同签订的一份《房屋托管合同》，该合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作商住房使用；租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止；双方确认免租期限为每年一个自然月，即2018年4月1日至2019年3月31日止月租金为2100元，其中2018年4月1日至2018年4月30日为免租期，2019年4月1日至2020年3月31日止月租金为2600元，其中2019年4月1日至2019年4月30日为免租期，2020年4月1日至2021年3月31日止月租金为3100元，其中2020年4月1日至2020年4月30日为免租期；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月（不含免租期）的15号转账至甲方指定的账户；甲方应于本合同双方协议的启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；该合同还约定了其它内容。2018年12月5日，郑逸鹏以博贤公司拖欠租金为由，向本院提交了诉讼相关材料。本院于2019年1月7日立案受理。因本院以其它送达方式无法与博贤公司取得联系，依法于2019年2月27日发出应诉公告，现公告期限已届满，未见博贤公司与本院联系。庭审中，郑逸鹏称涉讼房屋是其从悠托彼邦公司处承租而来，约定租期为20年，前期其用于自住，后将涉讼房屋托管给博贤公司承租，其在与博贤公司签订《房屋托管合同》时已将涉讼房屋交付给博贤公司，交付后其不清楚博贤公司的使用情况，2018年10月底博贤公司的员工将涉讼房屋交还给其方，现涉讼房屋由其管业；博贤公司接收涉讼房屋后正常支付了2018年5月至7月的租金，自2018年8月至11月没有再支付租金，期间其已多次催促博贤公司尽快支付，博贤公司却每次以公司财务在安排为由敷衍了事，直至2018年11月份明确告知其已无法支付租金，虽然其于10月底、11月初左右收回涉讼房屋，但当时没有签订正式的书面解除合同，可见11月份合同仍在履行中，故博贤公司仍应向其支付11月的租金，涉讼房屋除支付上所述的租金外，博贤公司没有向其支付其它费用；因博贤公司的行为已构成违约，故主张按合同约定要求博贤公司支付45天的租金即3150元作为违约金。对于押金3400元的问题，郑逸鹏称其在收回涉讼房屋时博贤公司将涉讼房屋出租给案外人，案外人曾向博贤公司支付了两个月租金作为押金，博贤公司没有将押金返还给案外人，现其把案外人的租期无偿延长了两个月，相当于抵偿了该押金，因此其产生的租金损失理应由博贤公司向其支付。对于双方就涉讼房屋建立的合同关系的法律状态，郑逸鹏认为双方签订的《房屋托管合同》已在博贤公司交还涉讼房屋给其时口头解除了，交还时间大概是在10月底、11月初，具体时间忘记了；双方在交还涉讼房屋时没有办理书面交接手续，也没有就解除合同签订书面协议，故应以其提起本案诉讼的时间即2018年12月5日作为双方解除合同的时间。本院认为：郑逸鹏提供其与悠托彼邦公司于2017年7月16日签订《产权使用协议》及其与博贤公司于2018年4月7日签订的《房屋托管合同》，均有双方的签字及加盖公章确认，博贤公司经本院合法传唤，没有到庭应诉，视作放弃诉讼权利，考虑到本案的标的和郑逸鹏的举证能力，本院合理采信郑逸鹏的陈述和证据，认可郑逸鹏与悠托彼邦公司及博贤公司就涉讼房屋存在租赁法律关系并已在履行合同。针对双方就涉讼房屋建立的合同关系的法律状态的问题。根据郑逸鹏与博贤公司签订的《房屋托管合同》约定，如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，博贤公司迟延向郑逸鹏支付租金超过1个月的，郑逸鹏有权单方解除本合同，并要求博贤公司承担违约责任。从郑逸鹏在庭审中的陈述可知，博贤公司自2018年8月起拖欠租金，博贤公司未能举证证实其缴交租金的情况，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可见，郑逸鹏解除双方签订的《房屋托管合同》的条件已成就。郑逸鹏主张确认《房屋托管合同》已于本案起诉之日即2018年12月5日解除，但对此未能举证该时间双方就合同解除已达成一致合意，故对于郑逸鹏的上述意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于合同的解除时间，考虑到本案系通过公告送达方式于2019年2月27日向博贤公司发出应诉公告以送达起诉状副本等诉讼材料，公告经过六十天即视为送达，故案涉《房屋托管合同》的解除时间以公告期限届满之日（公告期限届满之日为法定节假日，顺延至假期后第一日）的次日即2019年4月30日为宜。博贤公司承租并使用涉讼房屋，理应按照前述合同约定向郑逸鹏缴纳租金，但博贤公司未能提交证据证实其已依约向郑逸鹏支付了租金，已构成违约。鉴于郑逸鹏在庭审中自认其已于2018年10月底收回涉讼房屋，因此，博贤公司应向郑逸鹏支付2018年8月至10月共三个月租金6300元（2100元/月×3个月）。对于郑逸鹏关于租金的诉请中超过上述金额的部分，缺乏理据，本院不予支持。关于违约金问题，由于迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故对于郑逸鹏主张依据合同约定要求博贤公司支付45天的租金作为违约金的诉讼请求，合理有据，本院亦予以支持。博贤公司应向郑逸鹏支付违约金3150元（2100元/月÷30天×45天）。至于郑逸鹏主张押金3400元的问题，郑逸鹏主张3400元是案外人支付给博贤公司的押金，其已把案外人的租期无偿延长了两个月以抵偿了该押金，但郑逸鹏对此未能提交相关证据证实博贤公司在承租涉讼房屋后转租给了案外人，亦未能举证证实案外人确已向博贤公司支付了该款项以及其已以租金抵偿了该款项。故，对于郑逸鹏主张博贤公司向其支付押金3400元的诉请，理据不成立，本院不予支持。博贤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑逸鹏与被告广州博贤物业管理有限公司于2018年4月7日签订的《房屋托管合同》已于2019年4月30日解除；二、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑逸鹏支付2018年8月至2018年10月的租金6300元；三、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑逸鹏支付违约金3150元；四、驳回原告郑逸鹏的其余诉讼请求。如被告广州博贤物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，由被告广州博贤物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一九年九月十六日书 记 员  罗嘉敏