文书内容重庆市綦江区人民法院行 政 判 决 书(2019)渝0110行初4939号原告颜学洪，男，1966年10月30日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人程麟智，重庆坤典律师事务所律师。被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心。住所地：重庆市万盛经开区万新路17号。法定代表人杨影，该中心主任。委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。第三人重庆市世亚房地产开发有限公司。住所地：重庆市万盛经开区万东北路53号附1号2-1号。法定代表人黄福平，该公司总经理。委托代理人梁雯，重庆合纵律师事务所律师。原告颜学洪诉被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心、第三人重庆市世亚房地产开发有限公司房屋行政登记一案，于2019年5月27日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年6月3日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告颜学洪及其委托代理人程麟智、被告行政机关负责人杨影及其委托代理人阳长荣、第三人委托代理人梁雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心于2015年10月19日将原告颜学洪与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司所签订的7套商品房买卖合同的网上登记撤销。原告颜学洪诉称，原告与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以购买位于重庆市万盛区黑山八角小城控制性详细规划中的B14-03/02、B14-04/02地块（镇）世亚公园36栋xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx商品房共7套，并于当天办理的网签登记。2019年年初，原告催促第三人办理房屋过户手续及接房手续时发现案涉房屋已经系其他人的房产，随后于本月中旬，原告到重庆市万盛经济技术开发区不动产登记中心查询后发现，该网签行为已经被他人以伪造原告签名的委托书办理注销登记，并且涉案房屋现已经系他人名下。原告认为，被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心作为网签主管机关，其下属员工违反《房屋登记办法》第十八条的规定，在未经与原告本人进行真实性、合法性确认而仅凭委托授权书而注销网签登记，依法应当由被告承担责任。根据《房屋登记办法》第十八条、《中华人民共和国行政诉讼法》的相关法律法规之规定，原告提起行政诉讼，要求1、判决确认被告于2015年10月19日将原告与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司所签订的7套商品房买卖合同网上登记撤销行政行为违法，并依法撤销该行政行为；2、本案案件受理费由被告承担。原告颜学洪向本院举示了如下证据：1、7套房屋商品房买卖合同原件，拟证明原告与第三人签订了商品房买卖合同；2、购房收据以及银行流水，拟证明原告在签订房屋买卖合同之后于2015.3.12向第三人支付了50万元购房款，且第三人向原告开具了收据。被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心辩称，一、根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房屋地产主管部门和土地主管部门登记备案。”，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第三条第二款：“区、县（自治县、市）房地产行政主管部门负责本条例规定范围内房地产交易的监督管理。”，《不动产登记暂行条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”，因此，被告具有实施商品房预售登记的法定职权。二、原告与重庆市世亚房地产开发有限公司网签的7套商品房买卖合同系虚假销售商品房行为，被告依职权撤销该网签的行为合法，应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房屋地产管理部门和土地管理部门登记备案。”，《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条：“商品房预售时，预售款应当由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；根据《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强和规范商品房预售资金管理的通知》（渝府办法[2013]169号）：“房地产管理部门要加强购房首付款的入账监管，房地产开发企业在申请办理商品房买卖合同登记备案时，应以栋为单位，按套提供由预售资金监管银行和房地产开发企业共同签章的商品房购房首付款的入账金额明细证明。”，根据《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》第九条：“房地产开发企业应当对提供的用于网上公示的信息的真实性、准确性负责。”，第十四条：“商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应当在10日内向房屋所在地的房屋地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同登记备案。”，根据《重庆市国土房管局关于加强和规范商品房预售资金管理的通知》（渝国土房管[2014]101号）：“房地产开发企业未按规定收存预售资金的，责令其限期改正，暂停办理开发企业的预售许可及其他交易、权属登记手续。”，《重庆市国土房管局关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》（渝国土房管[2014]818号）：为进一步规范商品房买卖合同网上签约，防范虚假销售行为，维护房地产市场交易秩序，现就有关事项通知如下：……三、对申请撤销网上签约但不能提供付款凭证的，房地产交易管理部门应对买卖双方进行约谈，调查企业销售行为，责令其作出情况说明和依法销售承诺，纳入诚信监管记录，对情节严重的予以公开曝光。在企业作出情况说明和依法销售承诺后，房地产交易管理部门视企业整改情况撤销网上签约信息。四、对虽然提供商品房销售付款凭证，但存在频繁、批量申请撤销网上签约情形的，房地产交易管理部门应重点监管，及时对企业进行约谈和调查，要求企业说明相关情况，并加强对企业销售行为的指导和规范。六、房地产交易管理部门应密切监控商品房买卖合同网上签约信息，及时发现并调查处理虚假销售等扰乱市场秩序行为。对不配合调查、违反依法销售承诺和销售行为不规范的企业，可暂停办理预售许可、网上签约和权属登记等相关手续。因此，房地产开发企业和买受人对商品房买卖合同进行网上签约的，应是依据真实的出售行为签订的买卖合同；不动产登记中心作为房地产市场监管机构，有职权对不规范的销售行为予以查处并责令整改。根据2015年9月1日施行的《最高人民法关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”，故原告与重庆市世亚房地产开发有限公司之间的民间借贷行为并没有转化为商品房买卖合同行为，系虚假的房屋交易行为。2015年10月19日，重庆市世亚房地产开发有限公司向答辩人提交了与原告签名的《网上签约合同解除申请书》，要求解除在2015年3月9日与颜学洪签订的位于重庆市万盛区黑山镇北门村八角小镇公园36栋项目7套房屋的《商品房买卖合同》网上签约。重庆市世亚房地产开发有限公司法定代表人赵鹏口述系虚假销售，并提交了名为购物款实为借款的银行进账单、《商品房回购合同》、《补偿商品房回购合同》、结合没有销售发票或者收据，也没有商品房预售款监管资金证明，也没有签订《前期物业服务合同》、也没有按政策谷底网签后应在三十日内办理《商品房买卖合同备案登记证明》（至今未办理）、且合同约定的公园36栋房价约为2500元/平方米，明显低于市场价（2015年3月建筑面积市场价格在5000元/平方米左右），更达不到成本价，一次性严重低于成本价购买旅游地产7套房屋也明显不符合消费状况，也没有以房抵款合同或协议或者以房抵款结算书，不符合以房抵款或者政策的房屋销售交易习惯，且商品房买卖也没有回购的交易习惯，明显是民间借贷法律关系，借款也没有转化为房款，签订的商品房买卖合同明显不是真实的交易意思表示，足以判定原告与重庆市世亚房地产开发有限公司网上签约的7套商品房合同系虚假销售行为。被告依法规范商品房买卖合同网上签约，防范虚假销售行为。维护房地产市场交易秩序，有权撤销该虚假的网上签约。综上所述，原告与重庆市世亚房地产开发有限公司之间系民间借贷法律关系，签订的7套商品房买卖合同，系虚假销售商品房行为，其网上签约行为不合法，应当予以撤销虚假交易，故被告撤销该7套房屋的网上签约行为是合法的，应当驳回原告的诉讼请求。另被告在庭审中还辩称，原告应当在2016年9月16日前就知道被告撤销该7套房屋的网上签约行为，现在向法院起诉，超过法定起诉期限，亦应驳回原告的起诉。被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心向本院提交了以下证据、依据：1、7套房屋的《商品房买卖合同》、《网上签约合同解除申请表》，拟证明重庆市世亚公司与颜学洪签订了7套《商品房买卖合同》，每套房屋建筑面积31.95平方米，房屋总面积223.65平方米，合同价2500元/平方米，总价559125元；2、银行进账单、借款收据，拟证明房款收据载明系颜学洪的出借款50万；3、商品房回购合同、回购清单，拟证明世亚公司在与颜学洪签订《商品房买卖合同》同时签订了《商品房回购合同》，约定在三个月内以2792.5元/平方米价格回购，明显不不符合房地产交易习惯，系虚假的商品房销售行为；合同价2500元/平方米与回购价2762.5元/平方米的价差每平方米262.50元/平方米，回购的起始时间为3月12日，若从9号出借之日只有3天或4天时间则世亚公司就需另支付58708.13元，明显系三个月的借款利息；出售价2500元/平方米，远低于市场价一倍，各单位的团购房均为3000多元；双方不是真实意思购买商品房，商品房买卖合同应系为颜学洪的出借款52万元提供担保。4、补充商品房回购合同，回购价2762.5元/平方米是按销售价2500元/平方米月3.5%增值税率计算的，颜学洪在签订合同《商品房买卖合同》也没有按全额支付销售额，所以回购时只能按实际支付额的月3.5%的增值税率回购。进一步证明不是真实的商品房买卖，月3.5%应为利息，商品房买卖合同应系为颜学洪的出借款52万元提供担保。第三人重庆市世亚房地产开发有限公司述称，第三人与原告之间实际系民间借贷法律关系，并非真实的商品房买卖合同关系。第三人重庆市世亚房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、重庆市农村商业银行客户付款回单，拟证明2016年9月16日世亚公司委托财务人员张同贵向颜学洪归还了3万元，备注为还款，证原告与第三人之间实际系民间借贷。经庭审质证，原告、第三人对被告举示的证据质证意见如下：原告对被告提供的证据1中的买卖合同予以认可，对《网上签约合同解除申请表》真实性不予认可，认为该申请表不是原告本人所签；对证据2三性不予认可，借款收据为第三人自行制作，与原告购房时第三人给的购房收据不一致，对银行进账单真实性认可，但其交易附页中载明购物并非是借款；对证据3和证据4，因该两组证据是复印件，真实性无法确认，且与本案无关联性。第三人对被告举示的证据1中买卖合同予以认可，对《网上签约合同解除申请表》的真实性由法庭审查；对证据2-4三性予以认可，且能达到证明目的。被告、第三人对原告举示的证据质证意见如下：被告对原告举示的证据1真实性予以认可，不认可合法性和关联性以及证明目的；对证据2中的银行流水因其不清晰，无法确认；对收据三性均不认可，因为该收据与第三人提交的不一致，且不能达到原告的证明目的。第三人对原告举示的证据1真实性予以认可，但不能达到证明目的；对证据2中的银行流水对其真实性予以认可，但达不到证明目的，收据因与第三人保存的不一致，无法判断其真实性。原、被告对第三人举示的证据质证意见如下：原告对第三人举示的证据三性以及证明目的均不认可。被告对第三人举示的证据三性均予以认可。经本院审查，对本案证据认定如下：被告提供的证据1中《重庆市商品房买卖合同》真实性、合法性和关联性予以确认，被告提供的证据1中《网上签约合同解除申请表》涉嫌原告签名虚假，且原告与第三人共同申请解除商品房买卖合同是对原告自己权益保证的减损，有违背常理，结合原告未亲自到场办理解除的事实，对《网上签约合同解除申请表》证据不予采信。对被告提供的证据2、3的真实性、合法性和关联性予以确认，对其证明原告与第三人房屋买卖系虚假行为的目的与本案审查的行政行为无关联性，本院不作审查确认。对被告举示的证据4形成于本案行政行为作出之后，与本案无关联性，对该证据不予采信。原告举示的全部证据真实性、合法性和关联性予以确认，本院予以采信。第三人举示的证据因其形成于本案行政行为作出之后，与本案无关联性，不予采信。经审理查明，原告颜学洪与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司于2015年3月9日签订7份《重庆市商品房买卖合同》，将位于万盛黑山镇八角小城控制性详细规划中的B14-03/02、B14-04/02地块街（镇）世亚公园36栋xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx商品房共7套商品房出售给原告。2015年10月19日第三人重庆市世亚房地产开发有限公司向被告提出申请，要求解除与原告颜学洪签订的7套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。被告并于当日对第三人重庆市世亚房地产开发有限公司进行约谈，并根据第三人提供的材料于2015年10月19日撤销第三人重庆市世亚房地产开发有限公司与原告颜学洪签订的7套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。本院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”，被告具有实施商品房预售登记的法定职责。《重庆市国土房管局关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》第二条“对买卖双方签订商品房买卖合同后，未向房地产管理部门申请买卖合同登记备案，而申请撤销网上签约的，除按《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）文件第二条执行外，还应收取该商品房销售的付款凭证。”，《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）第二条“买卖双方签订商品房买卖合同后，通过联机备案或网上签约系统将商品房买卖信息传送至登记机构计算机楼盘信息系统进行预备案，但未向登记机构申请买卖合同登记备案，其网上签约或联机备案信息已在登记机构数据库中生存，双方经协商要求撤销楼盘表预备案信息的，可以申请撤销。收取的要件：（一）买卖双方撤销楼盘表预备案信息的申请书；（二）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书……。因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解书、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已经被撤销、解除或者认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请撤销楼盘表预备案信息。”。本案原告和第三人签订商品房买卖合同后，未向房地产交易登记机构申请买卖合同备案登记，在无人民法院、仲裁机构的法律文件和生效证明的情况下，被告仅依据第三人一方申请和其提供的相关证据，对单方进行约谈后就撤销原告和第三人签订的商品房买卖合同网上登记，明显违反了相关程序规定。关于被告提出原告超过起诉期限问题，因被告未提出充分证据，本院对被告的该项理由不予采纳。原告诉讼理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：撤销被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心于2015年10月19日将原告颜学洪与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司所签订的7套商品房买卖合同网上登记撤销行政行为。本案案件受理费50元，由被告重庆市万盛经济技术开发区不动产登记事务中心负担（此款原告颜学洪已预缴，限被告于本判决生效后15日内直接向原告颜学洪支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  姚代正人民陪审员  秦 莉人民陪审员  张小平二〇一九年九月十二日法官 助理  李江南书 记 员  李佳谋