北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民再31号再审申请人（原审被告）：李国钦，男，汉族，1963年9月9日出生，农民，户籍地河北省廊坊市固安县，现住地河北省邢台县。被申请人（原审原告）：吴振霞，女，汉族，1981年11月6日出生，无业，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。再审申请人李国钦因与被申请人吴振霞农村土地承包合同纠纷一案，不服本院（2013）大民初字第12368号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）京0115民申41号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李国钦，被申请人吴振霞的委托诉讼代理人任立安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国钦再审称，请求撤销（2013）大民初字第12368号民事判决，判决李国钦不返还吴振霞土地租金和建筑费，判决吴振霞返还其所承租的某村的三亩土地，再审费用吴振霞承担。事实理由：原审起诉状上载有李国钦的住址及电话，但李国钦自始没有收到过法院的任何通知，原审缺席判决程序违法。涉案土地是从曹某手里租来的，曹某转租给李国钦9亩，然后李国钦转租给了吴振霞，该土地用途为建设厂房、仓库物流及办公设施，某村镇某村经济合作社最初签订的原始合同上就是这么写的，曹某和李国钦都没有改动合同，都是直接一手一手往下签的。在吴振霞没有提交证据证明土地性质的情况下，原审认定该土地系农用地，从而认定双方之间的《土地租赁合同书》无效，属于事实认定不清。吴振霞诉称涉案土地上所建房屋由于被认定属于违建，而遭到政府部门拆除，原审法院凭吴振霞一面之词认定李国钦应当承担吴振霞房屋被拆除的损失没有依据。吴振霞提交的收据中有伪造的，其上的签名并非李国钦本人的签名是虚假证据。因为吴振霞还欠李国钦土地租金，李国钦去找吴振霞要的时候被她赶出来了，之后李国钦就回老家了没有再管这件事，李国钦不知道吴振霞起诉了，直到被列入失信名单才知道这个案子。另外，不同意原审时原告的诉求，李国钦的土地是从曹某处租来的，曹某是从某村大队租来的，所以租地合同是有效的。李国钦和吴振霞的建筑施工合同也是有效的，李国钦给吴振霞建的房子全部都建设完毕了，具体建设完毕的日期不记得了，但实际交付给吴振霞了，李国钦建房是建成毛坯就行了，不包括门窗口，交付给吴振霞之后她自己已经装了门窗口。吴振霞一共给了李国钦12万的工程款，具体怎么给的不记得了好像是现金，但吴振霞没有给过34万元这么多，李国钦给吴振霞盖房子花了50多万，吴振霞给的钱根本不够。吴振霞辩称，不同意再审请求，原审判决正确。1.当事人双方之间的《土地租赁合同书》约定明确了租赁用途是建厂房仓储物流，相关办公设施，后经过相关部门审查以及原审法院认定该地是农用地并非建设用地，因此该用地的使用瑕疵应由李国钦承担，即便有某村经济合作社的原始合同，也不能作为土地性质合法化的依据。2.依据双方合同约定，在建房施工中，李国钦应负责办理与建设有关的所有手续，但在建设过程中相关部门审查出，建设的房屋没有合法手续，因此被作为违建拆除了，那么由此带来的损失应当由李国钦赔偿。3.原审法院已经过合法传唤，李国钦不到庭的可以缺席判决，因此程序没问题。综上，原审判决正确。原审原告吴振霞原审时向本院起诉,请求：1.判令双方签订的土地租赁合同及后续的延续合同无效；2.判决李国钦返还已交付的土地租赁费8万元；3.判令李国钦赔偿吴振霞遭受的损失34万元；4.本案诉讼费由李国钦承担。2007年3月18日，原告吴振霞与案外人牛某作为承租人与被告李国钦签订土地租赁合同，被告李国钦将坐落于北京市大兴区某村9亩农村集体土地依现状出租给乙方，即本案原告和案外人牛某。土地用途为建厂房、仓储物流库房及相关办公设施建筑物等，承租期限为三十年，自2007年3月18日至2037年3月17日，租金每年每亩6400元，须在每年的“五一”之前一次性交齐当年的租金。双方明确约定，由被告李国钦负责办理双方合同约定的土地用途即建厂房、仓储物流库房及相关办公设施的建设审批手续。合同签订后，原告如约交了租金，被告亦交付土地。之后，双方又按照合同约定由被告李国钦在原告租用的土地上建设厂房等办公用房，由原告支付相应建筑费用。此份建筑合同是土地租赁合同的延续，即双方在此前约定，原告在土地上建设厂房等办公用房的相关建设审批手续由被告负责办理。所建厂房基本构架建设完成之后，国家相关部门以所建房屋没有相关合法手续，属于违章建筑为由，将所建厂房全部拆除，导致原告遭受了大量经济损失，更无法实现合同目的。被告李国钦违背了诚实信用原则，双方多次协商未果。原审时被告李国钦未出庭应诉。原审经审理查明：2007年3月18日，原告吴振霞与案外人牛某作为承租人与被告李国钦签订土地租赁合同，被告李国钦将坐落于北京市大兴区某村9亩农村集体土地依现状出租给乙方，即本案原告吴振霞和案外人牛某（北侧6亩归牛某承租，南侧3亩归吴振霞承租）。土地用途为建厂房、仓储物流库房及相关办公设施建筑物等，承租期限为三十年，自2007年3月18日至2037年3月17日，租金每年每亩6400元，须在每年的“五一”之前一次性交齐当年的租金。双方明确约定，由被告李国钦负责办理双方合同约定的土地用途即建厂房、仓储物流库房及相关办公设施的建设审批手续。土地租赁合同签订后，李国钦分别向吴振霞和牛某交付了土地，并收取租金。2009年1月4日，李国钦收取2009年3月17日以前的租金共计18万元，其中牛某土地租金12万元，吴振霞土地租金6万元。2009年5月18日，李国钦收取租金57600元，其中牛某土地租金38400元，吴振霞土地租金19200元。吴振霞共计交付土地租金79200元。根据吴振霞和李国钦的土地租赁合同，在施工期间由李国钦负责协调办理各种与建设有关的手续，2009年3月26日，吴振霞与李国钦续签了建筑施工合同，由李国钦在其出租的土地上进行建设施工，按照租赁合同约定建设厂房、仓储物流库房及相关办公设施等。吴振霞陆续向李国钦支付盖房款34万元。后因李国钦未按约定办理建设厂房的相关手续，国家行政部门将李国钦在吴振霞所租土地上建设的厂房等建筑拆除。原审本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告李国钦经本院传票传唤，拒不到庭应诉，应视为其放弃答辩和质证的权利。根据我国土地管理法相关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。同时我国农村土地承包法第八条规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中原告吴振霞和被告李国钦于2007年3月18日签订的租赁合同所涉土地为农用地，且非农村集体建设用地，双方在合同中约定可在承租的土地上建设厂房、仓储物流库房及相关办公设施等，其经过后续补签合同进行了建设施工，但未经相关行政部门依法批准，该合同的约定违反了我国法律的强制性规定，应属无效。因此，本院对于原告吴振霞提出的要求确认合同无效的诉讼请求，予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，因此，对于吴振霞要求李国钦返还租金和建筑款的请求，本院综合考虑双方过错，部分予以支持，其余部分不予支持，吴振霞因合同取得的出租土地，应向李国钦返还。本院原审缺席判决如下：一、确认原告吴振霞和被告李国钦于二〇〇七年三月十八签订的《土地租赁合同书》中关于吴振霞租赁土地的合同约定无效；二、确认原告吴振霞和被告李国钦于二〇〇九年三月二十六日签订的《建筑施工合同》无效；三、被告李国钦于本判决生效之日起十日内返还原告吴振霞土地租金六万七千三百二十元和建筑费用二十八万九千元；四、被告李国钦在履行完毕上述第三项的给付义务后，吴振霞应向李国钦返还其承租的位于北京市大兴区某村的三亩土地；五、驳回原告吴振霞的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院再审认定事实如下：2006年10月28日，北京市大兴区某村镇某村经济合作社作为甲方（出租方）与乙方（承租方）北京某村正海朝自行车配件经营部（曹某）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将某村村南24亩土地，以现状出租给乙方（南北长181.5米，东西长88.158米，具体位置、数据详见附图）。土地用途：乙方建厂房，仓储物流库房及相关办公设施建筑物使用。承租期限：自2007年3月18日起至2037年3月17日止，承租期共计三十年整。甲方必须保证乙方的正常施工；保证在合同生效前该地块上所有地上物均已得到甲方合理赔偿；并且保证该地块无任何经济纠纷及其它纠纷。在施工期间由甲方负责协调办理各种与建设有关的相关手续。2006年10月28日，曹某作为甲方（出租方），与乙方李国钦（承租方）签订了《土地租赁合同书》，将其当日从某村经济合作社租来的土地，出租了9亩给李国钦。2007年3月18日，甲方（出租方）李国钦与乙方（承租方）牛某、吴振霞签订《土地租赁合同书》，将李国钦承租的上述9亩土地出租给了牛某与吴振霞二人。土地用途：乙方建厂房，仓储物流库房及相关办公设施建筑物使用。承租期限：自2007年3月18日起至2037年3月17日止，承租期共计三十年整。承租金额：每年每亩租金6400元整。甲方必须保证乙方的正常施工；保证在合同生效前该地块上所有地上物均已得到甲方合理赔偿；并且保证该地块无任何经济纠纷及其它纠纷。在施工期间由甲方负责协调办理各种与建设有关的相关手续。2009年3月26日，甲方吴振霞与乙方李国钦签订《建筑施工合同》，约定建筑工程地点北京市大兴区某村镇某村村南。建筑占地：二层楼房___平方米，每平米550元；库房720平方米，库房每平米350元。施工方式：乙方施工包工，包料，不包括装修，不包括上下水，回填土，门窗口、电。工人进场后，甲方应向乙方支付工程总造价款60%；工程进行到扣楼板前，甲方应向乙方支付工程总造价20%；待完工后，甲方应向乙方付清所有工程款。2009年1月4日，李国钦认可收到牛某吴振霞合租土地的18万元租金，也即2009年3月17日以前的所有租金已经全部付清。2009年5月18日的收据显示，牛某、吴振霞交付土地租金57600元整。但李国钦不认可该收据上是其签字。吴振霞提交了12张出库单以及收据，日期为2008年3月30日至2009年8月1日，以证明吴振霞共计支付了李国钦34万元盖房款。李国钦不认可上述票据上“李国钦”签名的真实性，但经庭审释明后，未提出笔迹鉴定。另查，双方当事人均称涉案房屋系由政府部门按照违法建设拆除，但双方均不能明确具体拆除时间。双方均称房屋被拆除后均没有继续占有使用，但未提交证据予以证明。李国钦称房屋拆除后吴振霞依然占有该土地，并与村大队签了合同，还拿到了后续拆迁的补偿款，李国钦对于该主张未提交证据予以证明，吴振霞对该事实亦不予认可。本院再审认为，根据我国土地管理法相关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。同时我国农村土地承包法第八条规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中吴振霞和李国钦于2007年3月18日签订的租赁合同所涉土地为集体土地，双方在合同中约定可在承租的土地上建设厂房、仓储物流库房及相关办公设施等，但双方均未提供证据证明可在该集体土地上进行房屋建设，双方均认可亦未经过相关行政部门依法批准，因此该《土地租赁合同书》以及《建筑施工合同》的约定违反了我国法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同虽然无效，但吴振霞已经实际占有并使用了涉案土地，因此应当支付相应的土地使用费，吴振霞未举证证明其从何时起不再占有使用涉案土地，也未举证证明与李国钦之间有交还土地的相应手续，因此其要求李国钦返还土地租金的主张，本院不予支持。人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。李国钦要求吴振霞返还涉案土地的主张超出了原审诉讼请求，李国钦可另行主张。吴振霞明知建房时尚未取得相关审批手续，仍与李国钦签订《建筑施工合同》并支付盖房款，那么其应当预见到可能造成的不利后果。李国钦作为土地出租方，其应当了解所出租土地的性质，也即该土地不能用于非农建设，其与吴振霞签订《建筑施工合同》并收取盖房款，亦有过错。本案中双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，吴振霞与李国钦应当各自承担50%的责任。吴振霞主张李国钦赔偿其34万元建房款损失并提交了相应的收据，李国钦虽然不认可其上的签名，但其既未申请笔迹鉴定，亦未提交相反证据，因此本院确认吴振霞主张的34万元建房损失之事实。结合双方的责任比例，李国钦应当赔偿吴振霞建房款损失17万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第12368号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第12368号民事判决第三项、第四项；三、李国钦于本判决生效之日起30日内赔偿吴振霞损失17万元；四、驳回吴振霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7600元，由吴振霞负担4524元（已交纳），由李国钦负担3076元（于本判决生效之日起七日内交纳）。原审案件公告费380元，由李国钦负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵燕滨审 判 员  田桂清人民陪审员  狄秀梅二〇一九年九月二十七日法官 助理  杨 希书 记 员  王玥珺