山西省翼城县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋1022民初910号原告：中国农业发展银行翼城县支行。负责人：卜小明，该行行长。委托诉讼代理人：段海宁，山西律动律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋园，男，1983年1月9日生，汉族，该行工作人员。被告：翼城县益兴贸易有限公司。法定代表人：杨云，该公司经理。委托诉讼代理人：董京，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智敏，男，1968年3月23日生，汉族，该公司员工。原告中国农业发展银行翼城县支行(以下简称农发行翼城支行）与被告翼城县益兴贸易有限公司（以下简称益兴贸易公司）合同纠纷一案,本院于2018年8月10日受理后，于2018年8月27日作出（2018）晋1022民初1060号民事裁定，驳回原告农发行翼城支行的起诉。原告农发行翼城支行不服，上诉于临汾市中级人民法院。2019年3月20日，临汾市中级人民法院作出（2019）晋10民终815号民事裁定，撤销原审裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农发行翼城支行委托诉讼代理人段海宁、宋园，被告益兴贸易公司委托诉讼代理人董京、王智敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农发行翼城支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将翼城县翔翼西街法院西营业楼第一层东半部分378.66㎡、第二层东半部分352.35㎡、第三层中东边238.99㎡的不动产权登记到原告名下；2、请求判令被告将上述营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的权利人变更为原告；3、请求判令被告将上述营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的性质变更为商业用地；4、请求判令被告为上述营业楼东半部分楼后667平方米土地建设围墙；5、请求判令被告立即办理上述营业楼的消防验收手续；6、请求判令被告立即为原告开具6437160元的增值税专用发票；7、请求判令被告立即拆除上述营业楼的东门口的建筑物；8、请求判令被告返还1470元（土地使用权差价）；9、请求判令被告赔偿损失（参照翼城县解放西街三琪国际租金标准0.4元/平米/天计算，房屋面积970平方米，自2012年6月30日计算，到被告将全部合同义务履行完毕日止）；10、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年4月10日，原、被告双方签订房屋转让合同，约定：被告自愿将翼城县翔翼西街法院西营业楼第一层东半部分378.66㎡、第二层东半部分352.35㎡、第三层中东边238.99㎡的房产（均为建筑面积，共970㎡）、上述房产应分摊的土地使用权面积88㎡和楼后土地使用权667㎡转让给原告，总金额6570838元；原告在本合同生效后十五日内支付5570838元，国有土地使用权证办好交付原告后，原告在三日内付680000元，剩余款项待被告将房屋使用权证办好交付原告后，原告三日内一次性全部支付；被告应于2012年6月30日前将上述房产及土地交付原告。协议签订后，原告支付了6437160元，但是被告存在多项违约。原告诉至贵院，请求判如所请。被告益兴贸易公司辩称，1、原告要求答辩人将不动产权利予以过户不属于人民法院审理的范围。原告与答辩人于2012年4月10日签订了房屋转让合同，答辩人已于2015年11月19日协助原告办理了土地使用权过户登记，后也将办理房屋所有权登记的相关手续一并交付原告，由原告持相关手续向不动产登记中心申请办理房屋初始登记，若需答辩人协助，答辩人会全力配合，但原告自取得土地使用权证后至今一直未申请办理。答辩人负有协助配合的义务，不是行政主体，无权为原告办理不动产所有权登记。2、原告要求答辩人将楼后667平米土地使用权的权利人变更及变更土地性质的请求不属于人民法院审理范围，该土地使用权手续正在办理过程中。该667平米土地使用权原属于翼城县粮源服务有限公司，土地性质为仓储用地，答辩人后受让了该土地使用权，2012年4月将该土地使用权转让给原告，现土地使用权变更登记事宜正在办理过程中。上述事项属于行政行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。3、原告与答辩人于2012年4月10日签订的房屋转让合同中并未约定由答辩人为该667平米土地建设围墙的事项，也未就拆除营业楼东门口建筑物进行约定。因此，答辩人没有为原告建设围墙及拆除东门口建筑物的义务。4、原告要求答辩人为涉案营业楼办理消防验收手续不属于人民法院受理民事诉讼的范围。消防验收是消防行政行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。合同签订时，答辩人就已经向消防验收单位递交竣工验收报告，并向消防单位申请对营业楼的消防工程进行验收。向原告交付房屋后，原告在未进行验收的情况下擅自开始装修，改变了该营业楼的消防系统，继而导致消防部门因消防系统主体变更无法进行验收。因此，原告在该营业楼未能通过消防验收的过程中存在过错，应由其承担相应的法律后果。5、原告要求答辩人开具增值税专用发票不属于人民法院受案范围，应予驳回。且双方所签合同并未就是否开具增值税发票进行约定。6、答辩人没有义务返还原告1470元土地使用权差价，应驳回原告该项诉讼请求。根据合同约定，答辩人转让给原告的楼后667平米的原土地使用权人为翼城县粮源服务有限公司，转让价值为980000元，该土地使用证中所载明的土地使用面积虽登记为666平米，但该土地面积实为1亩，1亩折合666.667平方米，但在办证时由于工作人员的疏忽，将本应按照四舍五入方法进位的却被舍弃了0.667平米，导致土地面积由667变成了666平米。退一步讲，至于实际土地面积应以合同约定为准，楼后除667平米外的其他土地使用权均属答辩人享有，答辩人在变更土地使用证时会以合同约定面积为原告协助办理。因此，翼城县粮源服务有限公司土地使用证所载土地使用面积并非最终办理到原告名下的土地使用面积。况且原告在合同签订后仅支付答辩人6437160元价款（含硬化地面、处理污水管道费用），尚欠答辩人30余万元，即使返还土地差价，应当在原告欠付答辩人的合同款中予以扣除。7、原告主张赔偿损失没有事实根据和法律依据，且已超过法定的诉讼时效期间。合同签订后，答辩人履行了交房义务，原告遂对三层房屋进行了装修，其无法搬入营业楼办公系其擅自改变消防系统无法验收导致，其自身存在过错，因此产生及扩大的损失应由原告自行承担。虽相关权利证书未能过户到原告名下，但如果验收合格并不会影响原告对该营业楼的使用。原告在翼城县翔翼东街车站西侧原有办公楼，至今仍在该地址营业，如有损失，应以实际损失为准。原告主张赔偿损失的请求属于债权请求权，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。合同约定交付时间是2012年6月30日，如果因为答辩人违约给原告造成损失，原告应在2015年7月1日前向法院主张，但原告首次起诉的时间为2018年，显然已超过法定的诉讼时效期间。故原告的起诉应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，原告农发行翼城支行作为乙方，被告益兴贸易公司作为甲方，双方签订房屋转让合同一份，合同约定的主要内容为：“一、标的物位置、状况1、甲方在翼城县翔翼西街（法院西）新建一座营业楼，建筑面积共6820平方米，国有土地使用证编号为翼国用（2010）第0033211号（地类为综合用地，使用权类型：出让，土地使用年限至2050年3月，使用面积667㎡。2、大楼东半部分楼后667㎡土地一并转让乙方，土地使用证甲方负责在2012年11月30日前办好交给乙方。3、房屋的状况为甲方所转让房屋状况以三门峡市规划勘测设计院，设计图纸为标准。二、所转让房产及价格甲方自愿将上述位于翼城县翔翼西街法院西自建的××园商铺）中第一层东半部分378.66㎡、第二层东半部分352.35㎡、第三层中东边238.99㎡的房产（均为建筑面积，共计970㎡）转让给乙方，产权归乙方所有。甲方根据翼城县益兴贸易有限公司营业楼分摊面积计算，上述所转让房产应分摊土地使用权面积80㎡和楼后667㎡共计747㎡土地，随之转让给乙方，归乙方所有。甲方与乙方约定按建筑面积计算上述所转让房产价款，该房屋单价为1-2层每平方米人民币6700元，3层每平方米人民币2900元，总金额共计人民币伍佰伍拾玖万零捌佰叁拾捌元整（5590838.00元），667㎡土地价款人民币玖拾捌万元整（98万元），总金额人民币陆佰伍拾柒万零捌佰叁拾捌元整（6570838.00元）。四、付款方式及房屋交付1、乙方按分期付款方式付款：在本合同生效后十五日内，乙方将购房款人民币5570838元转入甲方指定的银行账户，（中国建设银行翼城支行账号：×××，户名:翼城县益兴贸易有限公司）。待《国有土地使用权证》办好交付乙方后，乙方三日内付68万元整至上述银行账户内。剩余款项待甲方将《房屋使用权证》办好交付乙方后，乙方三日内一次全部转入上述银行账户内。”2、房屋交付期限：甲方应当在2012年6月30日前将上述房产及土地交付乙方。在此期间，甲方不得将翼城县翔翼西街法院西自建的营业楼转入乙方的970㎡房产及分摊80㎡土地使用权和楼后667㎡土地使用权再次转让、抵押、对外担保及其他处分，不得产生任何纠纷、争议。如产生任何纠纷、争议，甲方承担全部责任。六、过户及税费承担乙方只承担上述所出售房产及相应的土地使用权过户的印花税及契税，其他税、费由甲方承担。甲方应负责办理上述房屋及土地使用权过户手续，并在2012年11月30日前将上述所转让房产及相应的土地使用权过户给乙方，乙方提供相关手续协助办理。九、违约责任甲方保证所出售的上述房产没有任何产权纠纷、争议和债权债务纠纷、争议。如因甲方原因，造成该房产不能办理产权转移登记或发生债权债务、争议，由甲方承担全部责任。如因甲方的原因，致使乙方不能在规定期限内取得全部房地产权属证书，乙方可提出退房要求，甲方应无条件同意。甲方在乙方提出退房要求之日起三十日内将乙方已付房款及利息（根据实际已付房款的期间，按中国人民银行规定的一年期贷款利率计算）全部退还给乙方。”合同签订后，原告农发行翼城支行于2012年4月25日支付被告益兴贸易公司5570000元，2014年11月13日支付87160元，11月20日支付100000元，2015年2月11日支付680000元，以上共计支付被告益兴贸易公司6437160元。被告益兴贸易公司向原告农发行翼城支行交付了合同所涉“怡馨家园”小区三层商铺的东半部分及楼后667㎡土地，原告农发行翼城支行对该营业楼也进行了装修。2015年11月19日，原、被告互相协助办理了该营业楼所涉土地的国有土地使用权证，但不动产权属证书未能办理登记。该营业楼后667㎡的土地使用权证书至今未能登记至原告农发行翼城支行名下。另查明，合同签订时，涉案营业楼后667㎡的土地上未建筑围墙，该营业楼东大门前被一间废弃的平房遮挡。本院认为，原告农发行翼城支行与被告益兴贸易公司签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据涉案房屋转让合同约定，本案由被告益兴贸易公司负责办理所转让房屋及土地使用权的过户手续，并在2012年11月30日前将上述所转让房产及相应的土地使用权过户给原告农发行翼城支行，原告农发行翼城支行提供相关手续协助办理。因此，在原告农发行翼城支行支付被告益兴贸易公司相应房屋转让款后，被告益兴贸易公司就应依约履行合同确定的义务。现原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司履行涉案合同项下房产及土地过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告农发行翼城支行主张要求被告益兴贸易公司将涉案营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的性质变更为商业用地的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告农发行翼城支行主张要求被告益兴贸易公司为涉案营业楼东半部分楼后667平方米土地建设围墙及拆除该营业楼东门口建筑物，因涉案合同中未约定被告益兴贸易公司负有此项义务，故其该项请求本院不予支持。关于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司立即办理涉案营业楼消防验收手续的主张，本院认为，消防验收属于公安消防行政主体行使消防行政管理职权过程中作出的行政行为，其该项主张于法无据，本院不予支持。关于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司立即开具6437160元增值税专用发票的主张，从涉案合同约定的内容看，双方没有就是否开具及如何开具增值税发票进行约定，故其该项主张本院不予支持，其可依法通过有关税务部门另行处理解决。对于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司返还1470元土地使用权差价的问题，双方在涉案合同中明确约定涉案营业楼后土地使用面积为667平方米，现该宗土地使用权证书尚未登记到其名下，实际转让的土地使用权面积应以最终办理到其名下的面积为准，故对其该项请求不予支持。对于原告农发行翼城支行要求赔偿损失的问题，本案原、被告签订合同后，被告益兴贸易公司履行了交付房屋的义务，原告农发行翼城支行也进行了装修。虽相关权利证书未能过户到其名下，但并不影响其对该营业楼的使用。故其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告翼城县益兴贸易有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告中国农业发展银行翼城县支行办理涉案位于翼城县翔翼西街法院西怡馨家园小区一、二、三层东部分营业楼的不动产权属登记；二、被告翼城县益兴贸易有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告中国农业发展银行翼城县支行办理上述营业楼后667㎡的国有土地使用权登记；三、驳回原告中国农业发展银行翼城县支行其他诉讼请求。案件受理费12261元，由原、被告各负担6130.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长  续红萍人民陪审员  孙兆亮人民陪审员  李轶斌二〇一九年九月二十四日书 记 员  刘 娟