贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6630号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行,住所地贵州省凯里市永乐路3、5号，统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，行长。委托诉讼代理人：彭育鋆、龙秋平，贵州七律律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。被告：张艳君，女，1992年6月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：龚跃前，男，1987年9月30日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区春晖西大道18号,统一社会信用代码：91522620580686538E。法定代表人：龚雪。委托诉讼代理人：杨再斌，男，1986年11月11日出生，侗族，住贵州省黎平县，代理权限为特别授权。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“建行黔东南州分行”）诉被告龚跃前、张艳君、凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司（以下简称“中泓房开公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行的委托诉讼代理人彭育鋆、龙秋平，被告中泓房开公司委托的诉讼代理人杨再斌到庭参加诉讼。被告龚跃前、张艳君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告龚跃前、张艳君立即向原告偿还借款本金172984.11元，支付借款利息及罚息共计533.34元（暂计算至2018年9月6日），并按照借款合同约定的借款利率、罚息利率向原告支付自2018年9月7日至付清本金及利息之日止的借款利息及罚息；3.判令被告龚跃前、张艳君承担原告为实现债权而发生的律师费7784.28元；4.中泓房开公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带担保责任；5.判令原告对被告龚跃前、张艳君提供的抵押物，即位于凯里经济开发区春晖××中××号房屋，享有优先受偿权；6.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由为：2013年1月12日，原告与被告中泓房开公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告中泓房开公司对被告龚跃前、张艳君与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。2014年1月13日，被告龚跃前、张艳君因购买中泓依云美镇4幢6层604号房屋与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为20万元，借款期限从2014年3月13日起至2034年3月13日止，按月还本付息，还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息，贷款利率为浮动利率，并对逾期还款的罚息作了明确约定，同时双方还约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告龚跃前、张艳君承担。另被告龚跃前、张艳君用其购买的房屋为借款提供抵押担保，并进行了抵押预告登记。合同签订后，原告依约于2014年3月13日足额向被告龚跃前、张艳君发放了贷款，但被告龚跃前、张艳君未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约，经原告多次催收，均未履行还本付息的义务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告龚跃前、张艳君未作答辩，也未向本院提交证据材料。被告中泓房开公司辩称：我公司作为第三方连带责任按合同约定执行。经审理查明，2013年1月22日，以中泓房开公司为保证人（甲方）与建行黔东南州分行为债权人（乙方）签订了《个人住房借款最高额保证合同》（编号：2013个借最高额保证03号），合同主要约定：一、本合同的债务人是指因购置坐落于凯里××开发区春晖路南侧、中泰药业东侧“中泓依云美镇”房产（住房/商业用房/或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；二、被保证的债权是指自2013年1月22日至2016年1月21日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为3000万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；三、甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；四、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至以下第（二）项所述之日止。（二）抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。2014年1月13日，龚跃前、张艳君因购买被告中泓房开公司开发的“中泓依云美镇”4幢6层604号房屋向建行黔东南州分行申请贷款。双方以龚跃前、张艳君为借款人，以建行黔东南州分行为贷款人就贷款事宜签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要内容为：“1.借款本金20万元，借款期限为240个月,贷款用途为借款人支付其购买坐落于凯里经济开发区春晖××大道××中××号房屋。2.本合同项下贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照合同第二十九条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。3.还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款。4.担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为本合同项下贷款所购房屋；5.贷款的发放：贷款人将款项一次划入借款人指定账户；6.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；7.贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担等”合同签订后，建行黔东南州分行与龚跃前、张艳君为涉案商品房办理了抵押权预告登记。2014年3月13日，建行黔东南州分行依约将龚跃前、张艳君的贷款20万元直接汇入合同指定的中泓房开公司帐户内。合同履行过程中，因龚跃前、张艳君逾期偿还贷款，建行黔东南州分行多次划扣中泓房开公司的保证金用于偿还被告龚跃前、张艳君所欠贷款应还本息。之后龚跃前、张艳君仍然未按月偿还贷款，截至2018年9月6日已拖欠本金172984.11元、产生的借款利息及罚息共计533.34元。建行黔东南州分行在多次催收未果的情况下，向本院提起诉讼。另查明，2017年3月9日，以建行黔东南州分行为甲方，贵州七律律师事务所为乙方，双方签订《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》，按照协议约定内容，建行黔东南州分行就本案委托律师进行诉讼应支付的律师费用为7784.28元（172984.11元×4.5%）。庭审中，因被告龚跃前、张艳君未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。建行黔东南州分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与龚跃前、张艳君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与中泓房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》不仅系双方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。龚跃前、张艳君在建行黔东南州分行履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。建行黔东南州分行依约要求被告龚跃前、张艳君偿还未到期的贷款本金及拖欠的利、罚息，本院予以支持。根据当事人意思自治的民事诉讼原则，龚跃前、张艳君按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的承担借款利息（含罚息、复利）后，不再承担迟延履行期间的加倍债务利息。龚跃前、张艳君未能按照合同约定按时还本付息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”建行黔东南州分行主张解除与龚跃前、张艳君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。龚跃前、张艳君所有的位于凯里经济开发区春晖××大道××中××号房屋作为贷款抵押物并已经办理了抵押权预告登记，故建行黔东南州分行提出对该房屋享有优先受偿权的主张，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。中泓房开公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向龚跃前、张艳君追偿。对于建行黔东南州分行主张中泓房开公司对龚跃前、张艳君应承担的律师费承担连带担保责任的诉讼请求，因律师费不属于双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》的保证内容，且建行黔东南州分行与龚跃前、张艳君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（诉讼费、律师费等）由借款人承担，故建行黔东南州分行主张的律师费，应当由龚跃前、张艳君向其支付，中泓房开公司不就该项费用承担连带支付义务。龚跃前、张艳君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与龚跃前、张艳君于2014年1月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、龚跃前、张艳君在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金172984.11元及利息（含罚息）533.34元（利、罚息暂计至2018年9月6日，2018年9月7日后利息、罚息按个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）。三、凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司对上述龚跃前、张艳君应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带责任。四、龚跃前、张艳君于本判决生效之日起十日内付中国建设银行股份有限公司黔东南州分行律师费7784.28元。五、中国建设银行股份有限公司黔东南州分行对龚跃前、张艳君用于抵押贷款的房屋（凯里经济开发区春晖××大道××中××号房屋）在抵押担保范围内享有优先受偿权。六、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取1963元,由被告龚跃前、张艳君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年九月二十七日书记员  文艺薇