贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民初39号原告（执行案外人）：黎志群，女，1955年7月26日出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。特别授权委托诉讼代理人：刘征宇，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202200210350847。特别授权委托诉讼代理人：周帅，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201710661822。被告（申请执行人）：陈光海，男，1954年4月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。特别授权委托诉讼代理人：刘帅，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710165839。特别授权委托诉讼代理人：高民杰，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710598758。被告（被执行人）：陈光碧，女，1958年6月29日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告（被执行人）：管明国，男，1952年10月28日出生，汉族，住贵州省遵义县。原告黎志群与被告陈光海、陈光碧、管明国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告黎志群及其委托诉讼代理人刘征宇、周帅，被告陈光海的委托诉讼代理人刘帅，被告陈光碧到庭参加诉讼，被告管明国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎志群向本院提出诉讼请求：1、依法判决排除对登记在陈光碧名下坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E6号楼1单元38层4号房屋（合同备案号：Y0301136号、建筑面积67.87平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月17日，原告与被告陈光碧达成房屋买卖合意，被告陈光碧自愿将坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E6号楼1单元38层4号房屋出卖给原告。看房当日原告向被告陈光碧支付了70000元的购房订金，被告陈光碧收取订金后，向原告出具了收条。同年9月23日，原告依据与被告陈光碧达成的购房合意，双方补签了书面《房地产买卖协议》，合同约定：房屋成交价格为人民币475090元，付款方式为现金，2020年12月30日由陈光碧将上述房地产交付给原告，已付定金充抵购房款。合同签订当天，原告向被告陈光碧支付购房款200000元；2013年3月7日、9月13日，原告又分别向被告陈光碧支付购房款50000元和110000元，被告收到款项后分别向原告出具了收条。至此，原告共向被告陈光碧支付购房款430000元，占约定购房款的91%。被告陈光碧于2015年1月9日将房屋实际交付给原告，双方同意余款45090元在房屋具备过户条件后交付。房屋交付原告后，原告于2015年1月15日与案外人廖德福（公民身份号码：）签订《房屋租赁合同》，原告将房屋租赁给廖德福并收取租金至今。2017年3月16日，被告陈光海与被告陈光碧因民间借贷纠纷一案，贵州省六盘水市中级人民法院作出(2017)黔02执保17号之三协助执行通知书，将原告购买并已实际交付仍登记在被告陈光碧名下坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E6号楼1单元38层4号的房屋予以查封。随后，贵州省六盘水市中级人民法院于2017年7月26日作出民事判决，判决被告陈光碧、管明国偿还被告陈光海借款本金及利息。后被告陈光海申请强制执行，贵州省六盘水市中级人民法院以(2018)黔02执254号立案执行。原告在得知该情况后随即提出执行异议，贵州省六盘水市中级人民法院于2019年3月13日作出(2017)黔02执异14号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为涉案房屋已经于2012年9月23日出售给原告，于2015年1月9日实际交付给原告占有、使用、收益至今，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在所买房屋被查封前已与被告签订了合法有效的书面买卖合同；原告已支付了91%的购房款，并自愿将剩余尾款45090元交付人民法院执行；原告实际占有、使用了房屋并因此获取租金收益；原告签订合同时不知道因房开商及房屋建设问题，至今未获得建设部门产权许可，无法办理产权过户，未办理过户登记的原因及过错不在原告。原告请求排除对前述房产的执行，完全符合法定条件，应依法予以排除。综上所述，原告认为，原告与被告陈光碧签订的书面《房地产买卖协议》是双方真实意思的表示，且原告已实际占有使用该房屋并获取租金收益，未办理过户手续并非原告自身原因或过错。据此，原告为维护自身合法权益特依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》等法律法规的相关规定，提起诉讼，望判如所请。陈光海辩称，1、对《房屋租赁合同》，因承租人未到场，无法核实其真实性，对真实性不予以认可。假如是真实的，也恰恰说明该房屋并不是被答辩人的自住用房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”之规定。2、对于《房地产买卖协议》的真实性不认可。3、对2013年3月7日5万元收条的真实性不认可；对2013年9月13日11万元收条的真实性不认可；对2012年9月17日7万元收条的真实性不认可；因为上述收条内容未指明房屋地址，答辩人未提供款项来源，无法认定收款的真实性。对2012年9月23日20万元收条的真实性不认可，从时间来看，最早的收条时间为2012年9月17日，该20万元并不是首付款，时间与内容存在矛盾，更加说明该收条不是真实的。对2015年1月9日收条的真实性不认可，交房时间与《房地产买卖协议》中约定的交房时间2020年12月30日存在矛盾，相差较大。4、其未提供不能过户并非其过错的证据。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条之规定，答辩人认为被答辩人所提供的证据并不能排除执行。陈光碧辩称，原告与答辩人之间的《房地产买卖协议》真实有效，房屋已实际交付，原告黎志群于2015年1月9日起便实际占有、使用、收益和处分案涉房屋。案涉房屋至今不能办理产权证及过户手续的原因在于房开商及消防的原因，案涉房屋应归原告所有，不能作为答辩人其他案件的执行物。首先，（2017）黔02执异14号执行裁定书上把原告黎志群支付定金的时间错写为2012年9月7日，应是2012年9月17日。原告与答辩人黎志群是通过中介认识，2012年9月17日当天黎志群看房后，决定购买房屋，当即便交付了7万元定金。当日因答辩人有时急需回六盘水，便先写了收条。2012年9月23日，答辩人再次回到贵阳与黎志群签订购房合同。签订合同当日又收取了20万元购房款。2013年3月7日、2013年9月13日黎志群分别向答辩人支付了5万元、11万元的购房款。截止至2013年9月13日，黎志群共计支付购房款43万元，约占总房款的91%，剩余4.509万元未付，双方约定在房屋具备过户条件后付清。其次，合同中之所以约定房屋交付时间为2020年12月30日，是因为案涉房屋因政策及房开商的原因而不能办理权属登记，根据约定，答辩人若逾期交房，则需向原告黎志群支付100元/天的滞纳金，因答辩人担心产权办理问题，所以才约定为2020年12月30日交房。2015年1月上旬，原告黎志群以其已交付90%购房款为由，要求答辩人交房。因有人要租赁涉案房屋，答辩人便将案涉房屋的钥匙及门禁卡交付给了原告，原告向答辩人出具了收据，以此避免答辩人承担不能交房的违约责任。之后，原告便将房屋租出去了。再次，案涉房屋不能办理权属登记的原因是因房开商及消防的原因，这一点在房管局能了解到。综上，答辩人与原告黎志群签订了《房地产买卖协议》，原告已依法占有、使用、收益和处分案涉房屋，原告支付的购房款已超过90%，且房屋不能过户的原因不在于答辩人及原告黎志群，故请求贵院依法解除对案涉房屋的查封，在房屋能办理过户手续时，答辩人将无条件配合办理过户手续。管明国未作答辩。原告黎志群为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一份证据：原告黎志群的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。被告陈光海、陈光碧质证认为：没有异议。第二份证据：《房地产买卖协议》原件一份，拟证明在人民法院2017年3月7日查封案涉房屋之前，原告黎志群与被告陈光碧已签订了合法有效的书面买卖合同。被告陈光海质证认为：对该组证据的“三性”均不予认可，认为该组证据中约定的交房时间、定金交付时间与买卖协议不一致。被告陈光碧质证认为：该协议是真实的。第三份证据：收条4份，时间分别是2012年9月17日，金额为7万元；2012年9月23日，金额为20万元；2013年9月13日，金额为11万元；2013年3月7日，金额为5万元。拟证明原告黎志群已支付合同约定的购房款的91%以上。被告陈光海质证认为：对于四份收条的真实性全部不予认可，黎志群未提供款项来源的证据，无法认定收款的真实性，且2013年3月7日、2013年9月13日、2012年9月23日的收条内容中未指明房屋的地址，无法证实该现金是购买涉案房屋。被告陈光碧质证认为：收条是真实的，钱我收到的。第四份证据：1、2015年1月9日黎志群出具给陈光碧的收条复印件一份，该份证据是陈光碧交付房屋后，陈光碧复印给黎志群的；2、2015年1月15日黎志群与案外人廖德福签订的《房屋租赁合同》一份。拟证明在人民法院于2017年3月7日查封案涉房屋之前，原告黎志群已依法享有了该房屋的物权，且占有房屋，对外出租获得房屋的收益。被告陈光海质证认为：对该组证据的“三性”不予认可；关于《房屋租赁合同》，因廖德福没有出庭，无法认定其真实性；原告也没有提供收取租金的流水或收条，无法证明该合同的履行情况。被告陈光碧质证认为：收条是我复印给黎志群的，原件在我手里，收条用于证明我2015年1月9日把房屋交付给黎志群；不知道房屋租赁合同。第五份证据：贵阳市房地产交易管理中心出具的住房查询记录两份，案涉房屋因消防及房开商的原因至今不能办理过户手续，权利登记状况也仅仅是备案状态，拟证明房屋未办理过户登记非因原告的原因。被告陈光海质证认为：对该组证据“三性”不予认可，对原告的证明目的不予认可；该组证据并没有显示该房屋无法办理产权登记，备案状态并不能证明该房屋办不了产权证。被告陈光碧质证认为：不清楚这份登记表是否真实。第六份证据：贵州省六盘水市中级人民法院2019年3月13日作出的（2017）黔02执异14号执行裁定书，拟证明房屋查封的时间以及本案提起诉讼的合法依据。被告陈光海质证认为：对该组证据没有异议。被告陈光碧质证认为：对执行裁定书的真实性无异议。被告陈光碧向本院提交了2015年1月9日的收房收条。拟证明房屋已经交付黎志群。黎志群质证认为：对该收条“三性”均无异议，同时也与其他付款收条相互印证。被告陈光海质证认为：对收条形成时间仍存在异议，要求鉴定。被告陈光海未向本院提交证据。被告管明国未向本院提交证据，未到庭发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：陈光海，陈毓达与管明国、陈光碧、管安燕、陈先贵、蒋文成民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月26日作出(2017)黔02民初8号民事判决书，判决：“一、由被告管明国、陈光碧于本判决生效之日起三十日内偿还原告陈光海借款本金655.5万元及相应利息（利息自2014年9月1日起按本金655.5万元、月利率2%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告陈光海的其他诉讼请求；三、驳回原告陈毓达的诉讼请求……”在诉讼过程中，根据陈光海等的申请，本院于2017年3月7日作出(2017)黔02民初8号民事裁定书，裁定在1096.2万元范围内，保全管明国、陈光碧、管安燕、陈先贵、蒋文成名下财产；2017年3月16日，本院以(2017)黔02执保17号之三协助执行通知书查封了陈光碧坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E6号楼1单元38层4号房产。(2017)黔02民初8号民事判决生效后，因义务人未履行生效判决确定的义务，陈光海向本院申请强制执行。本院以(2018)黔02执254号立案执行。执行过程中，黎志群认为陈光碧已将坐落于贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区E6号楼1单元38层4号房产出售给其，遂向本院提出异议。本院审查后认为，黎志群所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，以（2017）黔02执异14号执行裁定书裁定驳回了黎志群的异议请求。黎志群不服该裁定，向本院提起诉讼。另外，被告陈光海认为原告黎志群提交的《房地产买卖协议》、五份收条、陈光碧提交的收条的落款时间与形成时间不一致，申请对形成时间进行鉴定。本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年7月31日书面告知我院：对于此案，尚需提供检材落款时间段及鉴定申请方怀疑时间段的同类墨水在同类纸张上书写的字迹样本原件，但当事人无法提供，故此案无法实施，不予受理此次委托。故鉴定未予进行。本院认为，本案争议焦点是：原告黎志群起诉的理由是否足以排除法院对涉案房屋的强制执行。首先，《房地产买卖协议》上约定签订协议时支付定金7万元，《房地产买卖协议》签署的时间是2012年9月23日，原告方提供的定金收条上的时间为2012年9月17日，支付定金的时间与《房地产买卖协议》上的约定不符。《房地产买卖协议》上约定的付款时间为2020年12月30日前，分五次付清，而原告黎志群提交的证据显示在2015年之前购房款已基本付清。《房地产买卖协议》上约定房屋交付时间为2020年12月30日，而原告提交的证据证明收到房屋的时间为2015年1月9日，亦与《房地产买卖协议》约定不符。《房地产买卖协议》中关于购房款的交付时间、房屋交付时间等与原告在本案中的陈述不相符，存在诸多矛盾之处。其次，原告黎志群主张购房款均为现金支付，一是其未能举证证实现金交付的情况，二是其在庭审中对于购房款资金来源的陈述存在前后矛盾和不合理之处。再次，陈光碧称房屋是委托中介出售，而黎志群称系通过小广告直接与陈光碧取得联系，双方对此陈述存在矛盾之处，而且陈光碧并没有张贴售房的小广告，常理上中介也不会将陈光碧的电话号码写在广告上。综上所述，因原告黎志群所举证据不充分，其不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告黎志群的诉讼请求。案件受理费8426.34元，由原告黎志群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长  周元军审判员  徐 芳审判员  蒙彩虹二〇一九年九月六日法官助理黄佑玲书记员王婷