河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10632号原告：封成玉，女，1978年5月7日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：马春丽，河南豫龙律师事务所律师。被告：楚大勇，男，1976年8月12日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：毛学谦、豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：魏学英，男，1977年2月14日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：刘兆宝、代召国，河南大河律师事务所律师。原告封成玉与被告楚大勇、魏学英申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封成玉的委托诉讼代理人马春丽，被告楚大勇及其委托诉讼代理人毛学谦，被告魏学英的委托诉讼代理人刘兆宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告封成玉向本院提出诉讼请求：1.准许继续执行被执行人魏学英名下位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（备案合同号：0104566）；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告魏学英民间借贷纠纷一案，郑州市二七区人民法院于2017年9月4日作出（2017）豫0103民初10251号民事调解书：魏学英承诺2017年10月31日前偿还原告欠款5万元；2018年2月10日前偿还欠款10万元；2018年4月30日前偿还原告欠款5万元；2018年6月30日前偿还原告欠款5万元；2018年9月30日前偿还原告欠款10万元。魏学英若任意一期逾期偿还欠款，原告就剩余款项申请法院强制执行。该调解书生效后，原告向贵院申请强制执行，贵院于2017年11月3日立案【案号：（2017）豫0103执4235号】。执行过程中，贵院于2017年11月14日作出（2017）豫0103执4235号执行裁定书，查封了被执行人魏学英名下位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（备案合同号：0104566）。案外人楚大勇不服贵院执行该房屋，提出执行异议。贵院于2019年7月5日作出（2019）豫0103执异89号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，涉案房屋的权利人是被执行人魏学英，魏学英明知其有涉案债务（首笔给付款项是2017年10月31日前），却于2017年10月23日将自己名下的上述房屋以明显超低价格私下“出卖”给案外人楚大勇，明显属于恶意转移财产，应属无效买卖行为。另外，案外人明知该房产已抵押给银行，魏学英尚未取得产权证，并不具备出卖条件，不仅并未实际占有该房屋，也未支付全部价款，其虽在执行异议听证后私下向本案法院执行机构出具《保证书》，表示愿意将剩余购房款460100元交付本案法院执行，但其并未按保证书的内容将剩余房款交付本案法院执行机构。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的执行异议不能成立，法院裁定中止对上述房屋的执行是错误的。故诉至法院，望法院继续执行被执行人魏学英名下的上述房屋，以维护原告的合法权益。被告楚大勇辩称，一、原告的诉讼请求不应予以支持。理由如下：（一）、被告楚大勇与被告魏学英夫妻之间存在合法的房屋买卖关系，且该房屋买卖合同已经实际履行。1.被告楚大勇和被告魏学英夫妻存在合法有效的房屋买卖合同关系。2017年10月23日，由经纪公司河南省优置房产有限公司居间下，双方签订了房屋买卖合同，被告楚大勇为买方，被告魏学英夫妻为卖方，买卖房屋位于开封市××小镇挪威森林b5号楼2单元1901号（建筑面积为143.91平方米），成交价格为92万元，房屋交付时间为收到首付款445600元的当日，佣金10000元由买方支付，约定的第二次付款在买卖双方办理完过户手续后并办妥他项权利证登记后由贷款银行将贷款打入卖方账户。该合同中的出卖方为被告魏学英夫妻，该房屋买卖合同内容具体明确。2.被告楚大勇和被告魏学英及其配偶已经实际履行了三方签订的房产交易合同。合同签订后，被告楚大勇向被告魏学英夫妻交付了购房款445600元，被告魏学英夫妻将收取房屋的权利转给被告楚大勇，被告楚大勇实际从2017年10月26日从该房屋的置业公司接受了该房屋。这一事实有被告魏学英夫妻出具的收到条、银行转账凭证、收房手续及证据等证明，并有被告楚大勇转账支付银行按揭贷款的转账凭证。3.被告楚大勇与被告魏学英夫妻所建立的房屋买卖关系系合法有效的民事关系，不存在合同无效的法定事由。4.被告楚大勇缴纳了房屋的物业费、维修基金、入户费等相关费用，领取了房屋的钥匙、接收了房屋的所有资料，实际接收、占有了该房屋。5.对该房屋未能办理过户手续的原因是因该房屋所在的楼盘暂不具备办证条件，而并非是因被告楚大勇的原因所造成。（二）、就被告楚大勇和原告所享有的权利内容分析，被告楚大勇享有排除对该房屋执行的权利。1.被告楚大勇对该房屋所享有的权利是物权权利，物权权利的取得方式为向被告及被告配偶赵守花二人合法买卖取得，该房屋在转让之前为被告魏学英夫妻二人的共同财产，权利指向特定的房屋，具有不可替代性。2.原告对被告魏学英所享有的权利是金钱债权，并未指向特定的财产。且原告的债务人仅指向被告魏学英一人，被告魏学英之妻赵守花并不是该笔债务的义务人，赵守花没有向原告清偿债务的义务，执行机关也没有强制执行赵守花财产的权利。被告楚大勇对该房屋所享有的物权，与原告所享有的金钱债权相比在法理上具有一定的优先性。综上，被告楚大勇请求人民法院依法作出驳回原告的无理诉讼请求的公正判决，以维护被告楚大勇的合法财产权益和正常的社会交易秩序。被告魏学英辩称，被告魏学英不认可本案原告的诉讼请求。1.（2017）豫0103民初10251号民事调解书协议第四项内容：毛艳红对上述债务中的本金25万元承担连带偿还责任，原告在被告魏学英无能力偿还的情况下，可以申请对毛艳红进行强制执行；2.被告魏学英个人因为投资失误，生意失败，涉及多起被诉的债务案件，被告魏学英将所购涉案房屋卖于被告楚大勇是双方真实意思表示，价格适当，不存在原告诉状中所称的以明显超低价、恶意转移财产的情况，被告魏学英所得购房款已经用于偿还其他先行到期的债务；3.在本案的执行过程中，原告不对毛艳红进行执行，在此情况下被告魏学英联系同学、朋友，与原告进行协商，被告魏学英的同学自愿向原告偿还部分款项，以促成双方和解，但原告拒不接受，而被告魏学英目前也确实无能力对原告所要求的款项一次性全部偿还；4.（2019）豫0103执异89号执行裁定书，裁定结果事实清楚、证据充分。综上，请依法维护被告楚大勇、被告魏学英的合法的买卖行为，维持（2019）豫0103执异89号执行裁定书的裁决结果。最后，请原告代理人转告原告，被告魏学英的同学和朋友仍在等待原告拿出切实可行的和解方案，且仍愿意替被告魏学英偿还部分款项。被告魏学英于2019年8月19日书面陈述，一、其同意原告的诉讼请求，对其名下房屋进行司法拍卖以偿还债务；二、上述房屋的所有权仍然属于魏学英所有。1.楚大勇知道上述房屋魏学英未取得房产证并抵押给银行办理按揭贷款；2.楚大勇和其签订的房屋买卖合同时知道没有征得抵押银行的同意，也没有办理解押；3.楚大勇也拒绝将剩余房款支付给被告魏学英；4.上述房屋是毛坯房，其未实际交付给楚大勇；三、开庭时，其被司法拘留。经审理，本院认定事实如下：本院对（2019）豫0103执异89号执行裁定书中查明的如下事实予以确认：原告封成玉诉被告魏学英、毛艳红民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月4日作出（2017）豫0103民初10251号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、被告魏学英截止2017年8月10日共计欠原告封成玉本金321000元、利息35000元（以250000元为基数，以月利率2%为标准，自2017年1月7日起至2017年8月10日），本息共计356000元；经原被告协商，原告封成玉同意被告魏学英偿还350000元；二、被告魏学英承诺2017年10月31日前偿还原告欠款50000元；2018年2月10日前偿还欠款10×××00元；2018年4月30日前偿还原告欠款50000元；2018年6月30日前偿还原告50000元；2018年9月30日前偿还原告欠款10×××00元；三、被告若任意一期逾期偿还欠款，原告就剩余款项申请法院强制执行；四、被告毛艳红对上述债务中的本金250000元承担连带偿还责任；五、原、被告就本案再无其他争议；六、案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告魏学英自愿负担。上述调解生效后，经封成玉申请，本院于2017年11月3日立案，案号为（2017）豫0103执4235号。在执行过程中，本院于2017年11月14日作出（2017）豫0103执4235号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人魏学英、毛艳红名下银行存款400000元或查封、扣押、冻结相应价值的财产。2018年6月6日，本院将上述执行裁定及协助执行通知书送达至开封市不动产登记中心，查封被执行人魏学英名下位于开封市××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（合同号：0104566）。楚大勇不服本院执行上述房屋，提出执行异议。楚大勇提交的《房产交易合同》主要内容为，卖方魏学英自愿将坐落在欧洲挪威森林B5号楼2单元1901号房屋出售给卖方楚大勇，双方确认上述房屋成交价为人民币920000元，双方同意于2017年10月30日前办理上述房屋手续，卖方交付房屋日期为收到首付款肆拾肆万伍仟陆佰元整之日。本合同签订时，卖方需向经纪方支付10000元作为经纪房佣金，由于该房本未下来，双方协商：（1）买方一次性支付卖方肆拾肆万伍仟陆佰元整，银行贷款肆拾贰万肆仟肆佰元整，待房本办下来过户时支付卖方伍万元的押金；（2）房本办下来之前的月供由买方承担，面积差由买方承担；（3）房本办下来之时，该房屋的解压款由买卖双方一起承担（一方一半的银行贷款），契税满2年待房本下来时卖方积极配合买方过户。该合同有卖方魏学英、赵守花、买方楚大勇、经纪公司中河南省优置房产有限公司签字（签章），落款日期为2017年10月23日。楚大勇提交的两份中国农业银行交易明细清单显示，2017年10月26日，楚大勇、裴新梅分别向赵守花账户转账10×××00、72000元。楚大勇提交的河南省农村信用社（农商银行）客户回单显示，2017年10月26日，裴新梅向魏学英账户转账160000元。提交的建设银行业务回执单显示，2017年10月26日，楚大勇向魏学英账户转款58000元。楚大勇提交的楚振海名下河南省农村信用社交易明细清单显示，2017年10月23日，楚振海向朱守宁（中介公司工作人员）账户转账50000元。楚大勇提交的《收条》内容显示：“今收到楚大勇购买欧洲B5-2-1901室的房款肆拾肆万伍仟陆佰元整（445600.0）。收到人男方：魏学英、女方：赵守花，2017.10.26”。楚大勇提交的魏学英名下中国建设银行账户交易明细显示，2017年10月28日、2017年11月28日、2017年12月27日、2018年1月27日、2018年2月24日、2018年3月28日、2018年4月25日、2018年5月26日、2018年6月27日、2018年7月29日、2018年8月29日、2018年9月28日、2018年10月28日、2018年11月27日、2019年2月25日、2019年3月27日，楚大勇、裴新梅、楚振海共向该账户汇款16笔。楚大勇提交的户口簿显示，楚振海系楚大勇父亲、裴新梅系楚大勇配偶。再查明，楚大勇提交的《收楼确认书》显示，欧洲135幢2单元1901室，业主签名为楚大勇，日期为2017年10月26日，经办人为中博物业欧洲服务处（签章）、王丽娜。中博物业欧洲服务处出具的《证明》内容为：“欧洲服务处，B5-2-1901，2017年10月26日已到欧洲服务处办理收房手续，收房业主姓名楚大勇，特此证明”。在执行异议听证后，楚大勇向本院执行实施机构出具《保证书》，表示愿意将剩余购房款460100元（包括未清偿的银行按揭贷款）交付人民法院执行。本院于2019年7月5日作出（2019）豫0103执异89号执行裁定，中止对位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋的执行。封成玉不服，遂诉至本院，要求判如所请。另查明，2019年5月28日，优置房产信息咨询服务部出具证明一份，载明了其作为中介机构居间见证楚大勇与魏学英、赵守花就魏学英名下位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋交易的过程。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2017年10月23日，楚大勇与魏学英、赵守花签订《房屋交易合同》是双方真实意思的表示，楚大勇以920000元价格购买上述涉案房屋，其已经支付445600元购房。按照合同约定一直偿还涉案房屋的银行贷款、并于2017年10月26日从涉案房屋物业管理服务处进行收楼确认。在执行异议审查过程中，楚大勇向本院执行实施机构出具《保证书》，明确表示愿意将未支付的购房款全部交付法院执行。楚大勇在购买房屋后，排除妨害过户障碍，积极追求过户目的，但因本院查封涉案房屋，无法进行过户手续办理，房屋未过户并非因其自身原因所导致。被告魏学英虽于2019年8月19日提交书面陈述意见，但该意见并不能反驳被告楚大勇购买其房屋行为的合法有效性。综上，楚大勇对上述房屋享有排除执行的权益，原告封成玉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告封成玉的诉讼请求。案件受理费6449元，由原告封成玉负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  郭洪涛审判员  李世明审判员  王 迪二〇一九年九月六日书记员  李晓飞