包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2405号原告:赵文慧，男，1982年2月28日出生，汉族，包头市大安钢铁股份有限公司职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：赵智慧（系原告姐姐），女，1977年5月16日出生，汉族，包头市第五十二中学教师，住内蒙古自治区包头市。被告：吴小青，女，1969年2月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。被告邵明，男，1965年7月1日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区包头市。上述二被告委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。被告：包头市家轩房地产经纪有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市，统一社会信用代码xxxx。法定代表人：张斌，系公司执行董事、经理。原告赵文慧与被告吴小青、被告邵明、被告包头市家轩房地产经纪有限责任公司（以下简称家轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文慧及其委托诉讼代理人赵智慧、被告邵明、被告吴小青的委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼，被告家轩公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告房屋买卖合同；2、依法判令被告吴小青退还购房款人民币300000元；3、依法判令被告家轩公司赔偿原告违约金人民币360000元；4、依法判令被告家轩公司每月付给原告900元，从2019年4月16日起至房款全部还清为止；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2018年11月15日，被告吴小青约原告赵文慧定在包头市××区见面，商谈出售自己位于文化路家福小区底店相关事宜，当天有邵明（吴小青丈夫）请来中介（负责人：龙涛）共同协商约定如下：1、底店售价1230000元，原告赵文慧首付360000元，其他剩余房款建立共管账户，更名后一次性付给吴小青。2、吴小青为防止赵文慧付完360000元首付款后，后续资金不能付清，特约定一周内建立共管账户，如果赵文慧拿不出剩余钱存进账户就是赵文慧违约。违约后，赵文慧付给吴小青的360000元不退，并且再赔吴小青360000元作为损失赔偿；如果在签合同后45天之内，中介不能办完更名事宜，由中介负责赔偿赵文慧360000元违约金，吴小青退还赵文慧360000元。3、此次中介包更名费用60000由吴小青一人承担，且签订合同当天，邵明当时就付给中介10000元。4、由于去工商银行买卖双方不符合建共管账户的条件，所以当天赵文慧给吴小青的儿媳妇（吴小青出门）出示了银行账户余额证明自己有付清尾款的能力，当天付给吴小青儿媳妇代收房款30000元（付吴小青共计390000元）。截至目前邵明退给赵文慧90000元，所以，吴小青仍欠赵文慧300000元房款未退。5、中介不仅在45天之内没有完成更名，且之后的几个月也办理未果。于是，中介龙涛答应赔付吴小青不能退还原告赵文慧的房款而产生的责任，并有三方协商的协议为证，每月赔付原告未退款额的千分之三（即900元）作为赔偿。从原告要求退款到现在，被告吴小青夫妇一直对退款没有给出具体时间，且中介也没有做到相应的违约赔偿。根据上述事实和法律规定，为维护原告的合法权益不受侵犯，诉至法院，请求判如所请。吴小青辩称，同意解除合同，同意退还原告300000元，也希望原告给予适当宽限时间。邵明辩称，其不是合同相对方，不应承担本案还款义务，且原告的诉讼请求也没有请求其承担任何责任。家轩公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，售房人吴小青（甲方）、购房人赵文慧（乙方）以及中介方家轩公司（丙方）签订了一份《房屋买卖（置换）合同》（编号为2018006）。合同第一条约定：1、甲方自愿将坐落在××区的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：商业，所有权人：吴小青。第二条约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币1230000元。第三条约定：付款方式为一次性付款。第四条约定：甲、乙、丙三方签订本合同同时，甲方需向丙方押房屋产权证或相同定金，乙方须向丙方交纳中介服务费10000元整。第五条约定：乙方于2018年11月15日交付定金人民币20000元给甲方；本房屋售价1230000元，首付款于2019年11月19支付360000元，剩余尾款于更名后当日付清；第九条约定：1、如乙方违约则定金不予退还，乙方再支付甲方等额定金；2、丙方在规定期限内（45日）为乙方办理网签变更，如未按期办理，丙方承担相应违约责任，赔付乙方相同定金的违约金。此外，还就其他事项进行了约定。当日，赵文慧向吴小青交付定金20000元，吴小青出具收据一张。2018年11月17日，赵文慧通过银行转账向吴小青交付首付款340000元，吴小青于2018年11月18日出具收据一张。2018年11月24日，赵文慧向吴小青交付房款30000元，该笔款项以赵文慧向龙涛转账30000元代吴小青交付了家轩公司中介费。吴小青儿媳代吴小青为赵文慧出具收据一张。合同签订后，家轩公司未能按合同约定在45天内为赵文慧办理网签变更。2019年4月16日，赵文慧（甲方）、吴小青（乙方）及龙涛（丙方）签订《协议》，内容是：“经三方协定，甲方赵文慧购买乙方吴小青家福小区28-105号底店，首付款于2019年4月16日-2019年5月16日前退人民币叁拾玖万元整（390000元），如未按约定时间退还首付款，所产生的利息（3‰）由第三方家轩置业公司承担（包头市家轩房地产有限公司）。甲乙双方按照约定时间退还购房首付款，丙方承担相关的责任”。协议签订后，被告吴小青共返还赵文慧90000元（其中中介费40000元），剩余300000元至今未予返还。庭审中，吴小青同意解除合同，亦同意返还赵文慧300000元购房款。赵文慧称，三方还约定，如果在合同签订后45天之内，中介不能办完更名事宜，由中介负责赔偿赵文慧360000元违约金。为此，提交赵智慧与龙涛的微信聊天记录、赵文慧与龙涛的通话录音以及赵智慧与龙涛的谈话录音各一份。经当庭电话联系龙涛，龙涛认可有此约定，亦认可三方协议约定由家轩公司对吴小青未退还的首付款，按月息3‰支付利息，但称办不了更名是因遇到了不可抗力，并非其不给办理。赵文慧还称，因邵明与吴小青系夫妻，出售的房屋属于其二人的夫妻共同财产，且中介是邵明联系的，邵明也一直参与买卖房屋及退房款的事，故其要求被告邵明与吴小青一起返还其300000元购房款。被告邵明则称，其不是合同相对方，购房合同和协议上亦无其签字，该债务不属于其与吴小青的夫妻共同债务，故其不应承担还款责任。以上事实，有当事人陈述以及原告提交的《房屋买卖（置换）合同》原件1份、收据原件3张、中国工商银行业务凭证2张、《协议》原件1份、微信聊天截图1份、通话（对话）录音光盘2张在案佐证，本院予以确认。本院认为，赵文慧与吴小青及家轩公司签订的《房屋买卖（置换）合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方均同意解除合同，故赵文慧要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。赵文慧要求吴小青返还购房款300000元，吴小青亦同意返还，本院予以支持。关于邵明的责任承担问题。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本案中因涉案房屋为夫妻共同财产，吴小青系在与邵明夫妻关系存续期间签订的房屋买卖合同，在合同发生效力后，吴小青收取的390000元购房款系涉案房屋的对价，应为夫妻共同财产。故邵明和吴小青作为涉案房屋及售房款的共有权人，对赵文慧负有连带返还的义务。关于家轩公司的责任承担问题。赵文慧要求家轩公司赔偿违约金360000元，并从2019年4月16日起，每日支付其900元至房款全部还清为止。本院认为，赵文慧的该两项诉讼请求均是要求家轩公司承担违约责任。本案中，家轩公司未能按合同约定期限办理网签变更手续，致使赵文慧的合同目的不能实现，家轩公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。从赵文慧提交的证据以及家轩公司龙涛的陈述，应可确认双方对违约金有赵文慧所述的约定。因双方约定的违约金过高，考虑到赵文慧的实际损失，根据公平原则，本院支持家轩公司按吴小青未返还购房款300000元的30%支付赵文慧违约金90000元。综上所述，赵文慧的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除赵文慧与吴小青及包头市家轩房地产经纪有限责任公司签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、吴小青于本判决生效之日起十日内返还赵文慧购房款300000元，邵明承担连带清偿责任；三、包头市家轩房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付赵文慧违约金90000元；四、驳回赵文慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10420元，减半收取计5210元，由赵文慧负担1635元，吴小青、邵明负担3575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 周 爱 萍 二〇一九年九月二十二日书记员 布图格其附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。