广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终5950号 上诉人（原审被告）：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路16-8号。统一社会信用代码：914500007114283378。 法定代表人：陈耀宗，总经理。 委托诉讼代理人：杨醒平，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李某1，女，2015年4月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 法定代理人：陈某，女，1986年6月28日出生，汉族，住南宁市青秀区，系李某1的母亲。 法定代理人：李某2，男，1972年1月6日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区，系李某1的父亲。 委托诉讼代理人：陆有清，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢鹏，广西欣和律师事务所实习律师。 上诉人广西天昌投资有限公司（以下简称“天昌公司”）因与被上诉人李某1商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初13905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭进行调查、询问、辩论、调解。本案现已审理终结。 上诉人天昌公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉房屋产权登记手续迟延办理或无法办理，根本原因是东盟中央城的部分业主的违章搭盖，上诉人不存在过错，不应承担违约责任。1.上诉人在一审中己提供了相关证据证明，约150多户业主在收房后，即对房屋进行违规装修，并存在违章搭盖行为。对该部分违规搭盖业主，上诉人及小区物业公司曾积极与其沟通，要求其进行整改恢复原状，但至今，该部分业主仍未根据要求完成整改。2.根据南宁市规划部门要求，规划验收手续系以楼栋为单位向规划局申请，案涉各楼栋出现违章搭盖的，则直接影响了整个项目规划验收的流程，导致规划验收延后。规划部门亦在《竣工红线图》中，对存在违章搭盖行为的业主进行暂不予办理不动产权证书的备注。因此，涉案房屋产权登记手续迟延办理或无法办理的过错在于违章搭盖的业主，上诉人己经就案涉楼栋进行积极申报，不存在过错，不应承担违约责任。二、被上诉人己经实际收房并完成装修入住，且案涉房屋所在区域房价持续上涨，被上诉人实际享受房屋价格上涨的利益的同时，并未因案涉房产所有权证的办理迟延导致任何实际损失。一审未对前述情形予以考虑及查实，径直判决支持被上诉人的违约金请求，有失公平，也导致了案件双方的利益失衡，应予纠正。 被上诉人李某1辩称，1、本案延迟办证主要原因是上诉人本身存在违章违建行为，其没有按规划施工，没有在合同约定期限内申请规划验收，也没有按时向产权登记部门提交要求备案材料。2、被上诉人装修房子没有任何违建行为。我方认可一审法院判决，请求法院驳回上诉人的诉请，维持原判。 李某1向一审法院起诉请求：一、天昌公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，以办理不动产权属登记；二、天昌公司向李某1支付逾期办理产权备案登记违约金11443.24元（计算方式：以总房款572162的2%计算）；三、本案诉讼费用由天昌公司承担。 一审法院经审理查明：2016年3月16日，李某1（买受人）与天昌公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01784354），约定买受人购买出卖人开发建设的青秀区桂雅路10号东盟中央城B区9号楼511号房，总价款572162元。其中第七条约定，买受人按下列方式按期付款：详见附件六：合同补充协议。第九条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款及贷款不足应付房款的）并在房产局备案通过，出卖人有权将交房日期延期至付清房款并备案后的15日内。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十七条第3款约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料（含买受人已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同附件六第一条第1款约定：买受人须在签订合同时支付全部房款572162元。该合同于2016年4月6日办理合同备案登记，登记编号：201603251070。上述合同签订后，李某1于2016年3月16日一次性付清全部购房款552162元。2016年3月11日，李某1领取涉案商品房的《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，其中《房屋质量保证书》载明：“以上保修均从房屋交付之日起即2016年3月11日起计算”。因天昌公司未在合同约定的期限内履行报备案义务，以办理不动产权证，李某1诉至法院。庭审中，天昌公司自认尚未取得涉案小区的现售备案证明。 另查明，东盟中央城B区9号楼住宅及商业部分于2014年11月3日取得《商品房预售许可证》，证号：南房预字（2014）第186号。2018年5月31日，东盟中央城B区（9#楼）子单位工程完成竣工验收备案。南宁市规划管理局出具的《红线图》下附审批意见，同意天昌公司按红线所示位置结合该局审定的总平和方案建设A区8栋住宅楼。并列明了存在违章搭盖的住户房号，建议暂不予办理产权登记手续。为查明天昌公司在申请办理东盟中央城规划竣工验收过程中遇到的问题，一审法院先后向南宁市规划管理局、南宁市青秀区城市管理局发函。南宁市规划管理局于2018年12月19日回函，载明：一、天昌公司于2018年5月17日向该局申请办理东盟中央城A区1-8号楼规划竣工验收，因存在违法建设，该局转青秀区综合执法部门处理并退件，在该公司接受处理且青秀区综合执法部门出具结案通知后，该公司于2018年8月21日再次向该局申请办理A区1-8号楼规划竣工验收，该局于2018年8月30日核发A区1-8号楼的规划竣工验收合格证。截至2018年12月14日，该公司未就A区其余单体及B区所有单体向该局申请办理规划竣工验收手续。二、该局核发的A区1-8号楼竣工红线图中注明“部分业主存在违章搭盖情况，建议暂不予办理产权登记手续”，该建议系针对存在违章搭盖的业主。南宁市青秀区城市管理局于2018年12月18日回函，载明：一、关于东盟中央城的处罚问题2018年6月4日，该局收到南宁市规划管理局转来的《关于东盟中央城A区1至8号楼涉嫌违反规划建设行为线索移交函》，反映在对东盟中央城A区1至8号楼项目的规划验收过程中，发现其存在与规划不符的问题。6月13日，该局执法人员到现场勘察并立案，经查，天昌公司于2011年至2012年间经南宁市规划管理局批准，建设东盟中央城A区1至8号楼项目，目前存在与规划不符的问题有：商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符；架空层未覆土种植绿化；约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为。由于改变东盟中央城A区1至8号楼项目商业和架空层外立面涂料颜色属天昌公司的违法行为，2018年7月4日，该局在履行相关法律程序后，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，向天昌公司下达了《行政处罚决定书》，对其改变东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色的违法行为罚款43720元。天昌公司已履行处罚决定，东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符这一违法案件已结案。二、关于部分业主违章搭建等问题东盟中央城A区1至8号楼住宅部分中约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为的问题，是天昌公司在将房屋交付使用后，部分业主在装修过程中，未经规划行政主管部门批准，擅自进行改扩建导致的。对于上述问题，津头街道办已对部分业主下达了《责令改正违法行为通知书》。该局也建议市规划局按照《关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制意见》及以往工作流程，对不存在违建问题的房屋，继续办理规划验收手续，对存在违建问题的房屋，不予办理规划验收手续；同时，该局也告知天昌公司，由小区物业公司督促存在违建问题的业主自行整改，整改完毕后，再依法向市规划管理局申请办理规划竣工验收手续。 一审法院认为：李某1、天昌公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。根据合同第十七条约定，天昌公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。天昌公司向李某1提供的《房屋质量保证书》中明确房屋交付之日为2016年3月11日，李某1主张从该日起算天昌公司履行报备案义务的时间，符合合同约定，故天昌公司应在2018年3月1日前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理不动产权证。现天昌公司至今未履行上述报备案义务，至开庭审理之日已逾期282天。 天昌公司辩称因东盟中央城小区部分业主存在违章搭盖，导致全体业主无法办理不动产权证。对此，南宁市规划管理局回函表示天昌公司第一次申请办理东盟中央城A区1-8号楼的规划竣工验收的时间是2018年5月17日，A区其余单体及B区所有单体尚未申请办理规划竣工验收手续。南宁市青秀区城市管理局的复函中已明确，天昌公司在建设东盟中央城A区1至8号楼的过程中存在商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符、架空层未覆土种植绿化的问题，该局为此对天昌公司进行了处罚。天昌公司履行处罚决定后，南宁市规划管理局已为东盟中央城A区1至8号楼办理了《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。由此可见，影响天昌公司取得东盟中央城A区1至8号楼竣工验收合格证的因素是其自身的违法行为，在部分业主尚未整改违章搭盖时，南宁市规划管理局就已办理上述楼栋的规划竣工验收。并且，根据《商品房买卖合同》约定，天昌公司应在2018年3月1日前履行报备案义务，但其直至2018年5月17日才申请办理A区1至8号楼的工程竣工验收规划，A区其余楼栋及B区所有楼栋至今尚未提交申请，天昌公司已构成违约，除继续履行报备案义务，以办理不动产权证外，还应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十七条第4款约定，因出卖人过错，导致报备案手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。现原告主张按总房款572162元的2%计算违约金，符合合同约定，予以支持。天昌公司主张该违约金计算标准过高，但未提供证据予以证明，在合同系双方协商一致订立且天昌公司是合同文本提供方的情况下，该标准不应予调低。故天昌公司应向李某1支付逾期报备案违约金11443.24元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：天昌公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，以办理位于南宁市青秀区盟中央城B区9号楼511号房的不动产权证；天昌公司于本判决生效之日起十日内向李某1支付逾期报备案违约金11443.24元。案件受理费43元，由天昌公司负担。 本案的争议焦点：上诉人天昌公司对于逾期办理不动产权证是否存在过错，应否承担违约责任。 二审中，当事人未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院另查明：李某1不在行政部门确认的150户违章搭建的业主中。 本院认为：上诉人天昌公司与被上诉人李某1签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，天昌公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。本案中，天昌公司未按合同约定期限向房产登记机关申请办理案涉房屋权属备案登记，对此其主张迟延办理或无法办理的过错在于违章搭盖的业主，该公司不存在过错。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。天昌公司直至2018年5月17日才申请办理东盟中央城A区1-8号楼规划竣工验收，但未能通过，原因在于商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符、架空层未覆土种植绿化以及约150户业主涉嫌违章搭盖，可见，案涉房屋权属备案登记迟延办理或无法办理并非仅为业主违章搭盖所致。天昌公司主张过错在于违章搭盖的业主，理由不成立，本院不予采纳。天昌公司未能在合同约定的期限内办理房屋权属备案登记，已构成违约，李某1并不在行政部门确认的150户违章搭建的业主中，其根据合同相对性要求天昌公司办理房屋权属备案登记以及支付逾期备案违约金，有事实和法律依据，一审予以支持并无不当。一审关于逾期备案违约金的计算正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43元，由广西天昌投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇一九年九月九日 书记员 巫冬红