上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34423号原告(反诉被告)：上海南粮粮油购销有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘强，经理。委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梵净食品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘金华，总经理。委托诉讼代理人：李威杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘愚，上海正策律师事务所律师。原告上海南粮粮油购销有限公司(以下简称南粮公司)诉被告上海梵净食品有限公司(以下简称梵净公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告梵净公司提起反诉，本院于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)南粮公司李学文，被告(反诉原告)梵净公司的委托诉讼代理人李威杰、刘愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南粮公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告梵净公司：1、返还承租的浦东新区新场镇包桥街XXX号物业；2、支付拖欠的租金人民币(以下币种同)276,000元(截至2018年6月30日)；3、按每日317.80元的标准支付2018年7月1日起至返还之日的物业使用费。事实和理由：2013年6月28日，双方签订《房屋租赁合同》，双方就租赁期限、租金及支付方式等作了约定，其中合同第三条约定，租赁期限至2018年6月30日止，但到期后梵净公司未返还承租物业且拖欠租赁期限内租金276,000元，故原告提起本案诉讼。被告梵净公司辩称，系争房屋产权人为上海南汇卷面厂，原告主体不适格，无权主张租金。租赁合同中关于第二年起租金逐年递增的手写内容不认可，系事后添加，梵净公司没有拿到过租赁合同。2015年11月开始南粮公司已明确告知梵净公司停止装修，解除合同，并表示因动拆迁不再收取租金，同意赔偿，梵净公司一直积极配合进行设施评估并减产。2016年1月双方就赔偿数额进行过蹉商基本达成一致，2016年2月梵净公司联络新厂房准备搬迁，系争房屋停产歇业，但时至今日，南粮公司答应的补偿未落实。综上，南粮公司2015年11月17日已行使单方解除权，梵净公司在认可南粮公司单方解除合同的情况下进行装修、设备评估以及协商清退补偿方案并停产搬离，2016年2月起梵净公司不再使用租赁房屋并发函交接，但南粮公司未来交接，不同意南粮公司的诉讼请求。同时，梵净公司提出反诉请求：南粮公司赔偿损失3,137,278.59元(停产停业费517,679.60元、机器设备搬迁费537,794元、物资搬迁费75,770元、营业执照补偿费5万元、房屋评估价893,617元、装修费767,332元、附属设施费143,625元、奖励费163,020元，合计3,148,837.60元，现按“清退补偿费汇总表”上的数额主张)。事实与理由：2013年6月28日，双方就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。之后，梵净公司为经营食品行业需要办理了相关许可证件、采购设备、建立实验室、装修场地、建设污水处理设施等投入了大量资金人力。2015年10月左右，梵净公司为扩大生产经营对系争房屋进行了装修改造。2015年11月3日，南粮公司发函通知梵净公司，要求梵净公司停止装修。2015年11月17日，南粮公司又发函告知梵净公司要求提前解除合同并愿意承担相应责任，梵净公司也积极配合办理了停产搬迁的相关事宜。之后，双方就拆迁赔偿问题进行沟通，并安排上海港城房地产土地估价有限公司到现场估价，但南粮公司迟迟不进行赔偿。南粮公司的行为已严重侵害梵净公司合法权益，故提起反诉。针对反诉部分，南粮公司辩称，不同意反诉请求。基于当地政府对古镇的规划，故考虑让梵净公司提前搬迁并做了前期的准备工作，但梵净公司从未明确表示过是否同意搬迁，事实上也没有返还房屋，清退工作未实际实施。经审理本院确认如下事实：上海市浦东新区机场镇包桥街XXX号房屋(以下简称系争房屋)的所有权人为上海南汇卷面厂。2014年5月，经上海南汇发展(集团)有限公司(以下简称南发公司)批复，上海南汇卷面厂的产权(股权)划归原告。2013年6月28日，南粮公司(出租方、甲方)与梵净公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积3163平方米。租赁期限五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。乙方每年交付给甲方租金30万元，自合同签订3天内必须支付第一年租金10万元，第二至第五年年租金分别为104,000元、108,000元、112,000元、116,000元(其中第二年起租金逐年递增约定为手写)。甲方将房屋租赁给乙方使用期间，如遇市政、规划性动拆迁或上级规定需改造时，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方作迁移准备，乙方应无条件将用房退还给甲方，甲方将尚未使用日期的房屋租金退还乙方。乙方在房屋租赁期间，不得擅自改变房屋结构及用途，乙方如将甲方的电器设备等损坏，乙方必须修复或赔偿。乙方如有特殊原因需改变结构，乙方必须书面申请，经甲方书面同意后施工，否则，乙方不得改变结构。本合同一式三份，双方各执一份，合同副本一份送购销公司备案。2015年11月3日，南粮公司向梵净公司发出《关于停止装修的通知》，以梵净公司装修未书面报告与合同不符，且厂房仓库有进一步调整之可能为由，要求梵净公司即日起停止一切装修工作。2015年11月17日，南粮公司向梵净公司发出《告知书》，称基于各方面原因，南粮公司欲与梵净公司提前解除合同，要求梵净公司做好搬离准备，如有违约，南粮公司愿意承担相应责任。2016年1月29日，南粮公司委托上海君澜律师事务所向梵净公司发出《律师函》，称：根据租赁合同，如遇上级规定需改造时，梵净公司应应无条件退房。目前南粮公司上级部门发文要求收回房屋进行改造，符合上述约定，为此南粮公司欲与梵净公司提前解除合同，提前解除合同将会考虑对梵净公司的各类损失进行合理补偿，如合同到期，则南粮公司无需任何补偿，要求梵净公司慎重对待，珍惜此次机会，确保在商定的期限内签订清退补偿协议。2015年12月10日，受南发公司委托，上海港城房地产土地估价有限公司出具《新场镇包桥街XXX号梵净公司房屋现值评估报告》及《新场镇包桥街XXX号上海温汇实业有限公司装修、机器设备、物资搬迁评估报告》，估价结果(价值时点为2015年11月19日)分别为2,196,004元(房屋建安重置补偿价992,907元、装饰装修补偿价520,712元、附属设施补偿价143,625元、机器设备搬迁和安装费473,760元、物资搬迁费65,000元)、317,174元(装饰装修补偿款246,640元、机器设备搬迁和安装费64,034元、物资搬迁费6,500元)。梵净公司确认上海温汇实业有限公司为其关联企业。2018年7月24日，南粮公司向梵净公司发出律师函，要求梵净公司依约返还所承租的物业并结清拖欠租金等费用。对该函件，梵净公司否认收到。2018年11月，南粮公司以涉案租赁纠纷起诉至本院，梵净公司提起了反诉。该案庭审中，梵净公司对原告提供租赁合同的真实性无异议，并称2016年4月陆续搬离，2016年12月底前全部搬完。后因南粮公司经传票传唤无正当理由不到庭，同时梵净公司申请撤回反诉，本院于2019年4月10日出具(2018)沪0115民初87101号民事裁定书，裁定本诉按南粮公司撤回起诉处理；准予梵净公司撤回反诉。2018年12月1日至当月10日期间，梵净公司向南粮公司先后发出三份《通知函》，要求立即就解除合同后按照评估价补偿进行协商、立即约定厂房交接时间以及支付定做机器设备定金损失80万元。另查，2017年11月起，梵净公司每月用水、用电量明显减少。审理中，南粮公司、梵净公司于2019年7月18日办理了租赁房屋交接手续，双方确认梵净公司搭建房屋在交接前已被拆除。据此，南粮公司表示第1项诉请不再主张，并明确第3项诉请的房屋使用费为120,833元(按12.5个月计算)。梵净公司确认反诉请求是依据南发公司员工或授权人员顾老师通过微信发送给其的清退补偿口径、“清退补偿费汇总表”及“结算单”，其中“汇总表”第4项列明：单位名称上海南汇卷面厂、承租方梵净公司、方案一及方案二的金额分别为3,037,987.89元、99,290.70元，合计3,137,278.59元；“结算单”列明各项清退补偿明细。本案中虽未签订清退补偿协议，但梵净公司和顾老师已达成合意，顾老师称已报给南发公司，故按照原清退补偿金额主张。梵净公司对租赁合同中关于第二年起租金逐年递增的手写内容不认可，认为系事后添加，若手写条款有效，则截至2018年6月30日尚欠租金276,000元无异议。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》，批复、来往函件和通知、水电费凭证及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，南粮公司、梵净公司均应全面、切实履行。本诉部分。房屋租赁合同出租方并不必然要求是房屋所有权登记人，根据相关批复，上海南汇卷面厂的企业产权已划转给南粮公司，南粮公司虽未办理系争租赁房屋产权变更手续，但不影响南粮公司经营管理系争房屋的权利，梵净公司以南粮公司非涉案租赁房屋所有权人为由，认为其无权收取租金，无法律依据。涉案租赁合同约定，合同一式三份，双方各执一份。梵净公司否认关于租金手写条款的真实性，但又未提供其持有的合同原件，前案审理中，梵净公司亦认可南粮公司提供租赁合同的真实性，故对租金手写条款的真实性，本院予以认定。根据南粮公司2015年11月17日、2016年1月29日向梵净公司所发《告知书》、《律师函》内容，均表述为南粮公司“欲”提前解除合同，即仅表达了解约意向，而非正式通知梵净公司单方解除合同，梵净公司收函后客观上也未返还租赁房屋，现有证据无法证明双方已达成解除合意，梵净公司认为南粮公司已单方提前解除合同的意见，与事实不符。根据合同约定，如遇市政、规划性动拆迁或上级规定需改造时，梵净公司应无条件退房。2015年11月至2016年1月，南粮公司以规划需要和上级部门要求收回改造为由，通知梵净公司停止装修，并表示其准备提前解除租赁合同，要求梵净公司做好搬离准备，对梵净公司损失合理补偿。期间，梵净公司配合南粮公司上级部门进行了评估，但之后双方一直未能签订清退补偿协议，合同期满前南粮公司亦未表示过合同恢复正常履行。南粮公司的行为使合同履行长期处于不确定状态，影响了梵净公司对租赁房屋的正常使用，梵净公司可适当减少支付相应租金及房屋使用费，具体数额本院根据合同实际履行情况酌定并对该二项费用合并判决。另鉴于2018年12月初梵净公司已发函要求返还租赁房屋，南粮公司未予回应，之后产生的房屋空置期间使用费作为扩大损失由南粮公司承担。放弃民事权利应当有当事人明确意思表示，梵净公司称南粮公司曾承诺不再收取租金，未提供有效证据证明，本院不予采信。反诉部分。根据本诉认定内容，虽南粮公司向梵净公司表达了提前解约的意向，但之后梵净公司并未与南粮公司或其上级部门达成提前清退补偿协议，本案合同实际履行至合同期届满。梵净公司通过微信从案外人处某某的“清退补偿费汇总表”及“结算单”，来源的合法性和内容的真实性均无法核实确认，即便存在也仅是当时协商清退中形成的单方材料，而非梵净公司与南粮公司达成的协议内容，梵净公司据此主张相关赔偿费用，没有合同依据，本院难予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海梵净食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司租金及房屋使用费163,700元；二、驳回被告(反诉原告)上海梵净食品有限公司的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,252元，减半收取计3,626元，由原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司负担1,839元，被告(反诉原告)上海梵净食品有限公司负担1,787元。反诉案件受理费减半收取计15,949元，由被告(反诉原告)上海梵净食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年九月二日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。