广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17906号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。被告：潘结葵，女。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告潘结葵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、被告潘结葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费1276.74元、水电费124元；2.被告向原告支付自2014年7月1日至实际清偿之日的违约金1140.25元（违约金以1276.74元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》。被告是佛山市禅城区华远西路41号703房业主，该房面积为82.37平方米。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2014年5月起欠缴物业管理费、水电费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称：原告的服务水平差，有30%的业主不愿意缴费。涉案小区的业主大多是单位职工，客观上不会无理拒不缴费。原告作为涉案小区的物管公司只有短短三年时间，但因服务不到位，所以业委会才会更换物管公司。原告的服务人员不足，导致工作没有人员去跟进。原告的纯利润过高，不符规定，并且其他额外的收入原告也没有列入公示明细表中。原告列明的停车位数量与实地查看的数量不一致，还存在占用消防通道收取停车费的现象。原告没有根据要求派发除四害的药品，也没有按照要求提供服务，原因在于原告的服务人员少。即使原告履行服务义务，例如清洗楼梯，也是随意浪费水，老鼠也在小区横行，市政绿化带杂草丛生，没有人员管理。为了阻挡老鼠入屋，业主不得不采取额外的措施来防止。关于维修工作，原告经常不及时维修，业主也经常反映问题，但原告仍不及时维修。原告通常向业主收取现金，但后续没有人员跟进出具收据给业主，更没有开具发票给业主。2016年7月至2016年11月期间是原告整改期间，在整改期间原告没有尽到约定的义务，原告的服务不到位，保安人员缺岗、发生盗窃事故、没有维护绿化，原告没有权利向被告收取物管费等费用，也没有权利收取滞纳金。业主多次向政务网投诉原告，居委会协调均无法令原告整改到位。外围消防设施无法接水，安全无法保障，原告的物业服务是严重不到位。原告在投标时是不符程序的，对其合法性持有异议。物业服务合同的部分条款对业主是不公平的，原告也没有按照合同约定履行义务。原告主张收取的费用到2016年12月15日，已超过合同期限，且被告对签订合同是不知情的。被告也不清楚原告是否有经物价部门备案以及原告是否有进行催款。被告对原告主张的超出诉讼时效的部分费用有异议，原告无权收取。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告人口信息查询表，证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。3.《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据合同约定，物业管理服务费标准为住宅每月0.5元/平方米。房屋的公共能源按实结算，业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。4.华远西路41号垫付电费缴费明细，证明原告先行垫付了佛山市禅城区华远西路41号楼在2014年1月至2016年11月期间的公摊水电费。5.录音、《法律服务合同》、缴费通知书、欠费统计表，证明原告在2016年11月撤场后，继续委托深圳市法眼法律咨询有限公司进行催收，缴费通知书原件已经派发给小区各业主。被告在诉讼中举证：1.《整改通知书》，证明原告的服务质量差，业主对此提出异议，而原告完全没有按照整改的内容进行整改，且原告的工作人员全部缺岗，导致涉案小区安全隐患严重。原告不应收取2016年7月至2016年11月期间的各项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，原告能够提供原件予以核对，被告提出异议但未能提供足以反驳的证据，本院确认该证据的真实性；证据5，《法律服务合同》、录音与本案无关，本院不予采信；缴费通知书没有原告、被告的印章或签名，本院不予采信；欠费统计表属原告单方制作，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。2016年6月27日，华远西小区业委会向原告发出《整改通知书》，并抄送主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，届时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改，整改事项包括但不限于以下事项，整改均以达到合同约定的三级物业管理服务为标准：一、治安管理；……二、卫生管理；……三、停车管理及公共秩序维护；……四、绿化管理；……五、公共设施维护；……六、停车费公共收益；……”。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交的佛山市禅城区网络发言人平台载明，2015年10月10日发言人答复“……三、关于物业服务未能达到三级标准的问题。2015年10月上旬，我局从市房协抽取物业管理专家，会同石湾镇街道办、季华居委会及小区业委会一起到华远西小区进行检查，对物业公司在服务过程中未能达到合同标准的行为，我局已责令其整改，并发出整改通知书……”；2015年12月31日发言人就消防问题答复“居委会根据投诉情况进行走访排查，发现情况属实，已督促华远西小区物业管理进行整改”。诉讼中，原告陈述：原告于2016年11月30日撤出涉案小区，原告主张被告拖欠的物业管理费、水电费至2016年11月30日止。原告在被告要求整改的期间仍有提供物业管理服务。被告陈述：2016年7月至2016年11月期间系要求原告整改的期间，在该期间原告管理混乱，原告无权向被告收取该期间的费用。另查明，涉案佛山市禅城区华远西路41号703房的产权人系被告，建筑面积82.37平方米。再查明，原告于2019年7月3日向本院提交本案起诉状及证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于被告提出诉讼时效的抗辩意见。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月支付物业管理费的，每一期物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的涉案物业2014年5月至2015年9月的物业管理费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2019年7月3日才提起本案诉讼，故上述2014年5月至2015年9月物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2016年6月的物业管理费，该最后一期于2019年6月30日届满，但亦于2019年6月届满，故同理原告于2019年7月3日才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2014年5月至2016年6月的物业管理费的诉讼请求不予支持。至于2016年7月至2016年11月的物业管理费，因未超出三年的诉讼时效，原告依法有权主张。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。如上所述，2014年5月至2016年6月的物业管理费因超出法定诉讼时效，原告无权向被告主张，本院对该部分诉请依法不予支持。至于被告提出的原告提供物业服务存在严重瑕疵，在整改期间的物业管理费不应予收取的抗辩意见，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，也无证据证明在整改期间原告未对涉案小区提供物业管理服务。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2016年7月至2016年11月物业管理费205.95元（0.5元/平方米/月×82.37平方米×5个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊水电费的诉请。原告提交的证据不足以证明其已实际垫付相应的公摊水费、电费以及已向被告列明该费用的分摊方式，故本院对该诉请不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据当事人的陈述及采信的证据，原告对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告潘结葵于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2016年7月至2016年11月的物业管理费205.95元；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担23元，由被告潘结葵负担2元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇一九年九月二十日书记员  林嘉敏附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。