苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初8444号 原告：张寿永。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 原告张寿永与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法由审判员陆菊文适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告张寿永、被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张寿永向本院提出的诉讼请求：被告财智公司向原告张寿永支付违约金（以209096元为基数，自2017年5月31日起，按每日万分之三计算至2019年7月3日止）。 事实和理由：2015年10月10日，张寿永与财智公司签订购房合同，张寿永购买位于苏州市吴江区的金鹰商业中心405(现为菁英公寓405室)，并在约定期限付清了全部购房款。张寿永在收房时，支付了契税、印花税、维修基金、证件费、代办费等费用，但财智公司未在合同约定的时间内办理房地产权属证书。2019年6月27日，财智公司通知张寿永领取办证资料，但资料不全，后来又补了几次资料，财智公司将办证费用退还张寿永，张寿永自己去缴纳了办证相关税费，于2019年7月4日取得了产权证书。财智公司逾期办证行为，对房产出售、抵押、融资造成了严重的影响，给张寿永带来了不可估算的经济损失。 被告财智公司辩称：1.依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，双方应当按照约定履行合同。2.2019年6月24日，财智公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2019年6月25日退还张寿永缴纳的契税等费用，告知张寿永自行办理产证。3.张寿永并未因此遭受任何损失，张寿永也未提交证据证明存在损失，故违约金不应当进行调整。4.财智公司不能按期办理产证的原因是涉案房产被案外人查封。 经审理查明：2015年10月10日，财智公司作为出卖人（甲方）与张寿永作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心9幢4F005号房，房屋价款为210123元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，张寿永向财智公司支付了全部购房款，后经双方结算，房屋实际价款为209096元。涉案房屋于2017年2月28日交付，张寿永向财智公司支付了办证所需的税费。审理中，财智公司陈述，2019年6月25日财智公司将办证资料交给张寿永，并退还张寿永办证费用，由张寿永自己办理产证。2019年7月4日，张寿永取得涉案房屋的产权证书。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、发票、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：张寿永与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年2月28日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月29日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。张寿永向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系张寿永委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，张寿永直至2019年7月4日才取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。 张寿永与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款209096元计算，违约金为62.73元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给张寿永造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。张寿永原先委托财智公司办理不动产权属证书，后财智公司于2019年6月25日将办证资料交给张寿永，办证费用退还给张寿永，应视为双方解除了委托关系，由张寿永自行办理产证，故逾期办证违约金应计算至2019年6月25日。 综上，经本院核算，被告财智公司应支付张寿永逾期办证违约金26720元（以209096元为基数，自2017年5月31日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，计算至2019年6月25日）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司向原告张寿永支付逾期办证违约金26720元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取654元，由原告张寿永承担420元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担234元，并于本判决生效后十日内直接给付原告张寿永。原告张寿永已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇一九年九月二日 书记员  姚志琪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。