四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2618号 原告：张代华，男，1988年8月17日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：谢蕊忆，四川鹏道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬曦，四川鹏道律师事务所律师。 原告：陈凤，女，1988年7月18日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：谢蕊忆，四川鹏道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬曦，四川鹏道律师事务所律师。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：耿明珠，女，公司员工。 原告张代华、陈凤与被告四川丰泰金科投资有限公司（以下简称丰泰金科公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张代华、陈凤的共同委托诉讼代理人谢蕊忆、敬曦，被告丰泰金科公司的委托诉讼代理人耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张代华、原告陈凤共同向本院提出的诉讼请求：1.判令被告丰泰金科公司立即为原告张代华、原告陈凤办理房屋产权登记证书；2.判令被告丰泰金科公司向原告张代华、原告陈凤支付从2016年10月28日起至2019年4月30日止逾期办理房屋产权证书的违约金64,728.38元；3.本案诉讼费由被告丰泰金科公司承担。诉讼过程中，原告张代华、原告陈凤撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：张代华、陈凤于2014年3月9日与丰泰金科公司签订了《商品房买卖合同》，购买丰泰金科公司开发的××××房屋，房屋总价款为354,094元，合同第十九条第二款载明：出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，否则出卖人向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。合同签订后，张代华、陈凤按约履行了合同义务，丰泰金科公司按合同约定应于2016年10月28日前为张代华、陈凤办理不动产权登记证书，却迟迟不予办理，为此，张代华、陈凤多次找到丰泰金科公司办理均无果。为维护合法权益提起本案诉讼。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：1.按揭购房的情形下，根据原被告签订的补充协议的约定，因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息，严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方解除商品房买卖合同并要求买受人承担5%的违约金。这一约定实质改变了原被告之间商品房买卖合同的履行方式，原被告双方在补充协议当中的约定已经将双方在商品房买卖合同当中约定的办证条件变更为原告已经偿还完毕所有银行按揭贷款本息。2.原被告除了办证的纠纷外，对于商品房买卖合同的履行没有其他争议，丰泰金科公司也已经向张代华、陈凤向交付了房屋并办理了预登记，没有影响到原告对房屋的正常占有和使用，预登记效力始终存在，张代华、陈凤向也享受了房屋升值所带来的利益，未办理产权过户未给张代华、陈凤向造成损失，即使丰泰金科公司应承担违约金，也请求人民法院对该项违约金进行调整。3.丰泰金科公司面临巨额债务，案涉土地存在多轮次查封，案涉商品房买卖合同存在不能继续履行的可能，请法院考虑以合同履行不能为由解除合同，但丰泰金科公司就此不提起反诉。 经审理查明,原被告对以下事实没有异议：1.2014年3月9日，张代华、陈凤向（共同作为买受人）与丰泰金科公司签订《商品房买卖合同》（备案号××××）并已备案登记，约定张代华、陈凤向购买丰泰金科公司开发的位于绵阳市游仙区的房屋，房屋总价为354094元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房，取得竣工备案证后90个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；合同第十九条第二款关于转移登记的第2项约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”2.张代华、陈凤向已付房屋总价款354094元；3.丰泰金科公司取得案涉商品房所在楼栋的权属证明的时间为2016年5月7日；4.出卖人于2015年10月28日向张代华、陈凤向交付了案涉商品房；5.因丰泰金科公司所负债务，案涉商品房所附着地块而被抵押或多轮次查封，现不符合办理产权过户登记条件；6.若丰泰金科公司应当承担逾期办证违约金，则违约金起算截止时间确认为2016年10月28日至2019年4月30日。本院予以确认。 丰泰金科公司主张其与按揭贷款购房的买受人均签订有《商品房买卖合同》补充协议，其中1.2.4条款：“因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息或偿还银行按揭贷款严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任的，并从出卖人提供的保证金中划扣相应金额款项或要求出卖人代买受人清偿银行债务时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担总房款5%的违约金和出卖人代买受人偿付的银行借款本息”8.3.1条款“买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。” 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立并合法有效。 本案争议焦点是：1.丰泰金科公司至今未给张代华、陈凤向办理案涉房屋权属证书的理由是否成立，丰泰金科公司是否违约。2.如丰泰金科公司违约，违约金计算的标准和期限。 一、即使《商品房买卖合同》补充协议1.2.4的约定属实，也只是在买受人未按期归还按揭贷款致使出卖人承担了担保责任的情形下，出卖人享有合同解除权以及其他权利，与出卖人是否应当为买受人办理房屋产权登记过户手续无关，丰泰金科公司辩称该约定改变了办理房屋权属证的条件的理由不成立，其应按《商品房买卖合同》的约定为张代华、陈凤向办理案涉房屋的权属证书。案涉房屋已交付给买受人且所在楼栋也已办理了初始登记，但张代华、陈凤向至今未能取得案涉房屋的权属证书，丰泰金科公司应按《商品房买卖合同》第十九条二款二项的约定承担违约责任。 二、关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，约定的违约金不属过高，丰泰金科公司要求减少违约金的理由不成立。 三、关于违约金计算期限，张代华、陈凤向诉请要求违约金计算的时间从2016年10月28日起至2019年4月30日止，丰泰金科公司陈述在其确应承担违约责任的情况下，对张代华、陈凤向主张的该起止时间予以认可。经核实合同相关约定及相应的时间依据（违约金起算时间应为初始登记时间及房屋交付时间中时间在后者再加120个工作日，本案中即为2016年5月7日加120个工作日），双方确认的以上违约金起止时间符合约定及相关事实，应予确认。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告张代华、原告陈凤支付违约金，违约金的计算方式为：以已付房款354,094元为基数，从2016年10月28日起至2019年4月30日止，以日万分之二为标准进行计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半计取案件受理费709元，由被告四川丰泰金科投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  谌臻 二〇一九年九月二十九日 书记员  冯缤