山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6138号上诉人（原审被告）：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵静，女，1990年10月18日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原审被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：汪琰，总经理。委托诉讼代理人：亓俊，男，该公司工作人员。原审第三人：济南怡生乐居广告有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102755939270。法定代表人：贺寅宇，经理。委托诉讼代理人：严咪咪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶岩枫，女，该公司工作人员。上诉人济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）因与被上诉人赵静、原审被告山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛咨询公司）、原审第三人济南怡生乐居广告有限公司（以下简称怡生乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，并依法改判驳回赵静要求锦兴置业公司返还契税、不动产登记费及赔偿利息损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵静承担。事实和理由：一审法院认定，双方房屋买卖过户过程中，契税及印花税由锦兴置业公司与赵静共同承担，系认定事实不清，适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，购买标的系存量房屋，双方共签订了两份买卖合同，分别是签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》以及双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》。两份合同中对契税及印花税的约定不相符，其中《济南东都国际广场公寓买卖合同》中约定契税、印花税由双方共同承担，而《济南市存量房屋买卖合同》中明确约定，房屋过户过程中产生的税费均由买方即赵静承担。首先，两份合同均是双方的真实意思表示，均是合法有效的合同。虽然《济南市存量房屋买卖合同》中赵静一方是由其代理人和盛咨询公司的法定代表人汪琰所签，但赵静已向和盛咨询公司出具了授权委托书，受托人代理行为产生的法律后果应当由被代理人即赵静承担。故此，双方《济南市存量房屋买卖合同》系有效合同。其次，从两份合同的签订时间上来看，《济南东都国际广场公寓买卖合同》签订时间在前，《济南市存量房屋买卖合同》签订时间在后，对于两份合同约定内容不一致的，应当以时间在后的合同为准。第三，从两份合同的实际履行情况来看，本案房屋过户过程中的税费也全部是由赵静支付，并且因赵静前期所交的税费不足，赵静之后补交了部分税费。可见，在实际履行合同的过程中，双方均是按照《济南市存量房屋买卖合同》中的约定履行，由赵静承担全部税费。故此，《济南市存量房屋买卖合同》税费全部由赵静承担是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，赵静无权要求锦兴置业公司返还税费及利息。赵静辩称，一、赵静与锦兴置业公司签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订，合同内容是双方的真实意思表示，合同明确约定相应税款及不动产登记费由双方共同承担，锦兴置业公司应当依据合同约定履行义务，承担相应税款及不动产登记费。二、锦兴置业公司提出的《济南市存量房买卖合同》，系为办理网签所需要而签订，并不是双方真实的意思表示。首先，该合同并不是买受人本人所签，买受人也从未见过该合同，更不知道该合同的存在，买受人虽然对和盛咨询公司出具了授权委托书，但只是授权其代为办理房产登记及抵押登记事宜，并且从授权也可以证明，其签订《济南市存量房买卖合同》也是为了办理网签登记等手续。其次，该份合同是为办理网签所需要而签订，作为网签合同仅具有登记备案作用，在双方前期已签订书面房屋买卖合同的情况下，网签合同不具有独立性，内容不一致时应以双方前期签订的书面房屋买卖合同为准。三、从两份合同签订的时间也可以证明，双方就购买涉案房屋达成合意而签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》，后为办理网签登记手续才由和盛咨询公司代签了《济南市存量房买卖合同》，前合同才是双方真实意思表示。当两份合同内容不一致时，应以代表双方真实意思表示的合同为准，锦兴置业公司仅以签订时间先后作为认定依据，显然是错误的。四、关于税款及不动产登记费支付的情况，锦兴置业公司作为房屋交易优势方，在当时税费具体数额不能完全确定的情况下，要求买受人先行垫付上述费用，买受人基于购房的迫切需求，便先行垫付，待数额确定后再进行结算。后期补交部分税费，也是因为锦兴置业公司怠于履行义务，买受人为了尽快拿到房屋产权证，只能先行垫付再向锦兴置业公司主张权利。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回锦兴置业公司上诉请求，维持原判。怡生乐居公司述称，一、涉案合同已经实际履行完毕，不存在法定无效情形，应受法律保护。买受人与怡生乐居公司签订的《服务协议》及《结算确认书》系双方真实意思表示，并且买受人已经实际享受了购房服务优惠，顺利签订了《商品房认购协议》，涉案合同已经履行完毕。买受人没有证据证明合同存在合同法52条规定的法定无效情形，事实上涉案合同也不存在法定无效的情形。上述合同属于双方真实的意思表示，且未损害国家、集体及任何第三方的合法权益，未违反公序良俗，买受人属于完全民事行为能力人，且合同已实际履行，合同真实有效。二、《服务合同》中买受人的合同目的已经实现，已经实际享受了折抵5万元的购房优惠，要求返还服务费没有依据。双方签订的《服务合同》约定，买受人为购买新建商品房，在第三方支付平台开立的预存账户预付拾贰万元，作为预存的服务费以享受“贰万抵伍万”的购房优惠。双方签订的《结算确认书》约定买受人同意将预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费，再次明确了款项的性质是购房服务优惠的服务费用，并且买受人已经实际享受了折抵房款的优惠。此外，从双方签订的《商品房认购协议》中可以看出，买受人因怡生乐居公司提供的优惠服务，享受了“贰万抵伍万”优惠，优惠的过程已经清晰明确的写明。可见，济南乐居已经履行了合同义务，买受人实际享受了购房优惠，《服务合同》中的合同目的已经实现。和盛咨询公司未做陈述。赵静向一审法院起诉请求：1.请求依法判决锦兴置业公司向赵静返还所收取的服务费20000元、契税印花税费用5730.14元、不动产登记费275元并支付利息损失（利息计算方式：以20000元为基数，自2017年6月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以5730.14为基数，自2017年9月28日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.请求依法判决锦兴置业公司返还代理办证费1300元并支付利息损失（利息计算方式：以1300元为基数，自2017年6月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），和盛咨询公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由锦兴置业公司、和盛咨询公司承担。一审法院认定事实：2017年5月20日，赵静支付锦兴置业公司2万元。其后赵静（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）在东都国际售楼处签订《商品房认购协议书》（该协议未载明签订时间），约定赵静认购锦兴置业公司所有的位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1524室，总价款为441199元，乙方在签订该协议时缴纳定金3万元。其后，赵静与怡生乐居广告公司在该售楼处签订《结算确认书》（未载明签订日期），内容主要为：本人通过怡生乐居广告公司提供的优惠服务，确认购买涉案公寓，确认使用E金券，用以享受预存2万服务费优惠5万购房款政策，同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。《结算确认书》中关于服务机构服务细则约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋；2.服务机构代为查询发展商房源基本情况后，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息后，购房者及时与发展商签署商品房买卖合同；3.服务机构为购房者提供订约的媒介服务；4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还；5.如本人与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，则视为服务机构提供的服务已生效，本人同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。锦兴置业公司于2018年4月28日向赵静出具了2万元服务费的发票。2017年6月25日，赵静在《东都项目购房合同审批表》上签字。该审批表显示，赵静购买的东都国际广场1-1524，折前总价441199元，折后总价375746元；折扣说明：2万抵5万，99、98、99折。同日，赵静（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）签订《公寓买卖合同》，约定赵静购买位于济南市工业北路东都国际广场1号楼1524房屋，总价款为375746元。合同第六条税、费相关规定约定（二）办理房屋所有权转移登记手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税、费为：契税、增值税及附加、房屋维修基金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税。乙方承担的税、费为：契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。2017年6月25日，赵静出具授权委托书并经济南市齐鲁公证处公证，授权和盛咨询公司法定代表人汪琰到相关银行及房屋产权登记部门办理涉案房屋产权登记至赵静名下，代为办理抵押登记、代领涉案房屋的《不动产权登记证书》、《不动产登记证明》。赵静于当日支付和盛咨询公司办证手续费1300元。2017年8月1日，赵静（买受人）与锦兴置业公司（出卖人）签订《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定赵静购买位于历城区东都国际广场1-1524号商务公寓，建筑面积45.86㎡，成交价款为375746元。该合同另约定，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担。该合同系办理网签需要，由汪琰代理赵静与锦兴置业公司签订。涉案房屋系锦兴置业公司自其他开发商处整体购买，其在取得权属证书后对外出售。赵静在签订《公寓买卖合同》后，向锦兴置业公司支付购房款375746元，锦兴置业公司向其出具购房发票。赵静于2017年9月26日取得税收完税证明，该证明显示缴纳契税11272.38元、印花税187.9元，合计11460.28元。现赵静已经取得涉案房屋的不动产权证书并因此支付不动产登记费550元。审理中，赵静认可涉案房屋的不动产权证系由和盛咨询公司代为办理。锦兴置业公司、怡生乐居广告公司均称，锦兴置业公司收取的2万元服务费系其代怡生乐居广告公司收取，之后双方再进行结算，目前尚未结算。一审法院认为，赵静与锦兴置业公司签订的《商品房认购书》、《公寓买卖合同》以及赵静与怡生乐居广告公司签订《结算确认书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。锦兴置业公司辩称契税费用的承担应当按照后来签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准，因该合同系为办理网签所需由汪琰所签，一审法院认为双方的真实意思应以《公寓买卖合同》约定为准，故一审法院对该辩称意见不予采信。根据《公寓买卖合同》约定，契税、登记费、印花税应由赵静和锦兴置业公司双方共同承担。赵静在缴纳了涉案房屋的契税、印花税、不动产登记费后，有权要求锦兴置业公司返还50%，即11460.28元×50%=5730.14元、550元×50%=275元。赵静主张锦兴置业公司返还上述契税、印花税及不动产登记费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于代理办证费问题，赵静向和盛咨询公司法定代表人汪琰出具委托书，系其真实意思表示，且和盛咨询公司也按照委托书授权为赵静代为办理了涉案房屋的不动产权登记，赵静应当予以支付代办费用。对于赵静主张的锦兴置业公司将合同收回恶意刮掉的事实，其并未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信，因此，赵静要求锦兴置业公司、和盛咨询公司返还代理办证费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于服务费问题，赵静与怡生乐居广告公司存在服务合同关系，与锦兴置业公司存在房屋买卖合同关系，两者并非同一法律关系。锦兴置业公司与怡生乐居广告公司之间存在合同关系，双方的合作符合交易惯例，双方之间的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。赵静支付了服务费2万元，享受了交2万元服务费抵5万元房款的优惠政策后，要求锦兴置业公司返还服务费2万元并支付利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还赵静税款5730.14元，并赔偿赵静利息损失（以5730.14元为基数，自2017年9月27日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算）；二、济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还赵静不动产登记费275元；三、驳回赵静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取241元，由赵静负担216元，济南锦兴置业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，锦兴置业公司与赵静签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于税费的约定均以在税费项目前打“√”的形式确定各方应承担的税费。在该条约定中，锦兴置业公司项下打“√”的项目为契税、增值税、房屋维修金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税；赵静项下打“√”的项目为契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。锦兴置业公司陈述，锦兴置业公司负担费用项目中契税前打“√”系工作人员工作失误，不能代表其真实意思表示。本院认为，本案的争议焦点在于锦兴置业公司是否应当向赵静支付税费。首先，本案所涉《济南东都国际广场公寓买卖合同》系锦兴置业公司与赵静在平等自愿无胁迫的情形下签订，应视为真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。其次，《济南市存量房屋买卖合同》中约定契税由赵静负担，但在买方签字处系由汪琰签字确认。汪琰受赵静委托办理房产过户等事宜，但在授权委托书的委托事项中不包括代为签订买卖合同的权限，汪琰超出授权代表赵静在该合同中签字的行为系无权代理，赵静未予追认，亦不予认可，其签字的行为不能代表赵静的真实意思表示，故该合同中关于契税由赵静负担的约定对赵静没有约束力。再者，锦兴置业公司虽陈述，关于契税、登记费承担的约定系其工作人员失误所致，但并未提供证据证实，且锦兴置业公司作为合同一方加盖公章，视为对条款的确认和认可，其亦应对该条款产生的后果予以承担，即《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于费用负担的约定，契税、登记费这一项前双方均打“√”予以确认，根据税费的确定方式，应视为双方认可对契税共同负担。另外，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同虽约定双方负担契税、登记费，但并未对负担的比例明确约定，一审法院根据惯例，推定双方各负担50%并无不当。综上所述，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南锦兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年九月二十日书记员  朱俞颖