海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初55号原告：王某1住北京市朝阳区。法定代理人：王某2（系王某1父亲，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告王某1与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司共同向王某1支付逾期办证违约金54,138.95元（5,413,895元×1%）元；2.中信公司与新佳公司立即为王某1购买的涉案房屋办理预售登记备案；3.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年2月26日，王某1与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定王某1购买半岛云邸项目第1幢1单元1002房。王某1已按合同约定付清了全部购房款5,413,895元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”因此，按照合同条款，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日前为王某1办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理。王某1认为，中信公司与新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向王某1支付逾期办证违约金54,138.95元。《商品房买卖合同》第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”涉案合同已于2013年2月26日生效，但中信公司与新佳公司至今未依约履行此项合同义务。因此中信公司与新佳公司应当立即为王某1所购房屋办理登记备案。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与王某1没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议的约定，王某1不是该合作协议的一方，王某1要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2王某1要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.王某1与中信公司没有买卖合同关系，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.王某1至今没有在与新佳公司网签的买卖合同上签字，其向新佳公司主张逾期办证违约金也没有合同依据和法律依据。3.王某1至今没有收房，其主张逾期办证违约金没有事实依据。三、关于为王某1就涉案房屋办理预售登记备案的诉讼请求。1.王某1举证的买卖合同尚未签订，现半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，该买卖合同无法签订，受房地产预售行政管理部门的备案条件要求，该合同预售登记备案无法办理，王某1属于滥用诉权。2.王某1已经与新佳公司就涉案房屋完成网签，如王某1要求就与新佳公司网签的买卖合同办理预售登记备案，需要王某1就该合同完成签字，新佳公司就该合同完成盖章，之后才能办理预售登记备案。四、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，因为新佳公司并非与王某1签订认购书的主体，也非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据王某1提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、王某1提交如下证据：1.《商品房买卖合同》。证明：王某1购买涉案房产，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准，中信公司与新佳公司应在360日内为王某1购买的涉案房屋办理预售登记备案；2.《房款收据》。证明：王某1已支付完全部购房款;3.《关于换签的通知》《承诺函》。证明：中信公司与新佳公司通知王某1换签涉案合同的事实。中信公司质证意见为：1.对《商品房买卖合同》“三性”及证明目的不予认可，该合同尚未签订；2.对《关于换签的通知》《承诺函》的“三性”及证明目的予以认可。新佳公司质证意见为：1.新佳公司并非与王某1签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格被告；2.房款等相关费用支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体；3.《承诺函》明确涉案项目属中信公司全程管理，项目的规划、设计、报建、施工等均完全按照中信地产开发项目全流程管控程序进行。换签合同后，中信公司将继续对项目进行全流程的管理，并承担交房办证的责任。该证据也能证明王某1知晓中信公司为本项目实际开发商，应知晓相应义务，其应向中信公司主张权利；4.中信公司在《关于换签的通知》中明确表述是为了理顺项目预售和备案手续，按照有关部门登记要求进行换签，新佳公司也是为了备案登记而进行配合。2中信公司提交如下证据：5份房屋《商品房预售许可证》、换签后的《商品房买卖合同（预售）》《预售系统查询截屏》。共同证明：新佳公司是半岛云邸项目的建设单位，中信公司不是适格的被告；预售许可证变更至新佳公司，中信公司与王某1的合同没有生效，网签已经解除。王某1与新佳公司已办理网签。王某1质证意见：1.对于《商品房预售许可证》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，并不存在开发商变更问题；2.无论什么版本的合同，都不影响新佳公司与中信公司共同向购房人承担责任和义务；3.虽然预售系统显示开发商是新佳公司，但合同签订的主体以及收款方都是中信公司，中信公司和新佳公司不仅合作开发，而且共同向全体业主做了承诺，均应当承担换签后的义务和责任。新佳公司质证意见：1.对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.《商品房买卖合同（预售）》没有新佳公司的签字盖章，不予认可；3.新佳公司虽然办理了备案手续，但新佳公司只是履行辅助办证的义务。本院认证意见如下：1.王某1提交的《商品房买卖合同》虽仅有王某1的签名，但《关于换签的通知》能够说明中信公司曾经签订过商品房买卖合同，中信公司也未提交证据证明该合同内容有误，故本院对该份合同的真实性予以确认；2.《商品房买卖合同（预售）》没有合同当事人的签名、盖章，对其真实性不予确认；3.各方当事人对其他证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年2月，中信公司作为出卖人与买受人王某1签订《商品房买卖合同》，约定：王某1购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢1单元1002房，房屋总价款为5,413,895元；付款方式为一次性付款，即王某1应在2013年4月30日前支付全部价款5,413,895元；“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”（第十五条）。《商品房买卖合同》签订后，双方于2013年2月26日办理了网签手续。王某1分别于2013年2月26日、2013年4月25日、2013年6月30日向中信公司支付了购房款1,600,000元、500,000元、3,313,895元，共计5,413,895元。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2014年8月15日，中信公司、新佳公司共同向王某1发出《关于换签的通知》，载明：半岛云邸项目的开发确定为以中信公司和项目土地使用权人新佳公司合作开发的模式进行。为了理顺项目预售签约和备案手续，按照三亚市住建局关于预售商品房备案登记的要求，需要对业主此前已经与中信公司签约的《商品房买卖合同》进行换签，换签的合同出卖人主体为新佳公司，中信公司同时作为出卖人委托代理人名义加盖印章。项目今后签署的合同全部以新佳公司的名义签订签署及备案。在换签手续完成后将尽快按照要求办理登记备案手续。2014年9月28日，中信公司、新佳公司共同向王某1出具《承诺函》，其中承诺第三条内容为“换签合同后，我公司仍将一如既往的对项目进行全流程管理，并承担按期交房、办证等责任，确保房屋按合同约定标准交付，确保您的购房权益不受任何不利影响。”此后，中信公司按约向王某1交付涉案房屋。2016年10月13日，涉案房屋买卖重新办理了网签手续，但王某1与中信公司均未能提交证据证明新佳公司重新签订了商品房买卖合同及其内容。本院认为，中信公司与王某1签订的《商品房买卖合同》以及新佳公司的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。关于逾期办证违约金的问题。中信公司在合同约定的期限内未能为王某1办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定和交房时间，中信公司应自2015年12月26日起按已付购房款5,413,895元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，但该违约金已超过房屋总价款5,413,895元1%的上限54,138.95元，故中信公司应按合同约定向王某1支付逾期办证违约金54,138.95元。中信公司与新佳公司虽然共同向王某1出具《承诺函》，但从《承诺函》第三条的内容来看，是中信公司对换签合同后责任的承诺，并非新佳公司的承诺，故王某1诉求新佳公司与中信公司承担共同责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于办理预售登记备案的问题。现有证据证明涉案房屋已办理网签备案手续，王某1的主张没有事实根据。且预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，王某1诉求中信公司与新佳公司共同承担支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向王某1支付逾期办证违约金54,138.95元；二、驳回王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元（王某1已预交），由三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。