广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终582号上诉人（原审原告）：冯志庆，男，1970年11月29日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。上诉人（原审原告）：潘红梅，女，1969年7月12日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴锦灿，广东悦耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市寰宇房地产开发有限公司。住所：广东省云浮市云城区金丰路10号金濠花苑A区6座三楼303室。法定代表人：关伟濠。委托诉讼代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。上诉人冯志庆、潘红梅因与被上诉人云浮市寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1724号判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯志庆、潘红梅的共同委托诉讼代理人吴锦灿，被上诉人寰宇公司的委托诉讼代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯志庆、潘红梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判寰宇公司从2018年7月1日起至实际交付日止计算的延迟交房违约金给冯志庆、潘红梅，计算至一审起诉日（2018年9月3日逾期天数为65天）违约金为23461元给冯志庆、潘红梅；2.本案诉讼费用由寰宇公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院没有任何事实及证据就认定冯志庆、潘红梅与寰宇公司约定的违约金计算标准过高，进而予以调整，对冯志庆、潘红梅不公平，应当予以改判。寰宇公司及一审法院均没有任何证据能证实涉案商品房附近同类商品房合同约定的违约金标准，也没有证据能证实涉案商品房附近同类房屋的租金价格，在没有同类数据进行对比的情况，就认定冯志庆、潘红梅与寰宇公司之间约定的违约金标准过高，属于认定事实错误，应当予以改判。并且据冯志庆、潘红梅了解，与涉案楼盘最近的一个同时期开盘的小区蟠龙湾花园，约定逾期交房的违约金为房款总额的日万之五或万分之六，与涉案楼盘约定的违约金计算标准一样或高20%。二、一审法院将举证责任分配错误，应当予以更正。一审法院认为“鉴于原告在诉讼中未能提交证据证明被告逾期交付房屋造成其实际损失的数额……”即一审法院额外增加了冯志庆、潘红梅的举证责任并将此举证责任分配给冯志庆、潘红梅，没有法律依据。首先，此类商品房逾期交付要求违约金赔偿的案件法律并没有规定起诉人需要举证证实实际损失；其次，根据“谁主张谁举证”的原则，冯志庆、潘红梅已经举证证明了违约金的计算方式，并且根据合同的约定及履行情况，能准确计算出违约金，冯志庆、潘红梅的举证义务已经完成；再次，在本案庭审中，是寰宇公司提出违约金过高的主张，因此举证责任应当归属于寰宇公司，但寰宇公司没有证据提供违约金如何过高或冯志庆、潘红梅的实际损失，应当承担举证不能的后果。三、涉案商品房约定的违约金以支付房款总额为基数每日万之五计算并没有过高。冯志庆、潘红梅已经按约定支付了全部房款，全部房款均以金钱支付，但开发商并没有按约定的日期交付房屋给冯志庆、潘红梅。冯志庆、潘红梅的损失有两方面，一方面是金钱的利息损失，另一方面是租房居住或将涉案房屋出租收益的租金损失。而对于金钱的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”即约定年利率不超过24%的，法院应当予以支持，对于已经支付的，36%以内都支持，也就是说对于年利息收益36%以内的不算过高。涉案商品房约定的违约金计算以支付房款总额为基数每日万之五计算，折算年利率为18.25%,并没有超过民间借贷利息约定的24%,一审法院却认定过高，没有任何依据。在本案中，除了要考虑冯志庆、潘红梅的利息损失外，还需要考虑冯志庆、潘红梅的租金损失，综合这两方面的损失对比，涉案商品房约定的违约金计算并没有过高。四、一审法院适用法律错误，应当予以更正。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条对本案进行判决属于适用法律错误。首先，第十六条的适用标准是“违约金超过造成损失30%为标准适当减少”，本案中，寰宇公司并没有证据能证实冯志庆、潘红梅的实际损失，因此一审法院适用此条法规没有事实依据；其次，第十七条的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，商品房买卖合同内已经明确约定了违约金的计算方法，并非没有约定或者约定不明，因此不适用此法条。五、一审判决违反缔约自由的原则。首先，双方在合同中对权利义务的约定以及对违约责任、违约金的约定都是属于双方在签订合同时的初衷及合意，且自愿对等的，一审判决改变当事人合同的约定，显然是对缔约自由作出限制。其次，本案双方在合同对违约责任的约定包括违约金条款的约定，没有违反法律强制性或禁止性的规定，寰宇公司应当按照约定支付违约金。再有，本案的违约金即具有惩罚性和补偿性的特点，而一审判决对双方违约金的约定进行调整，只是对补偿性违约的理解，一审判决对违约金条款的理解违反了合同法立法的本意。最后，在商品房买卖交易实践中，全国都没有对迟延交房违约金的标准作出具体的限制，一审法院的判决实质上是统一了该类违约金条款的限制标准或尺度，一审法院无权作出这类限制。综上，一审法院对于冯志庆、潘红梅与寰宇公司之间违约金的判决没有事实基础，严重损害的冯志庆、潘红梅的合法权益，所判决的违约金不足以弥补冯志庆、潘红梅的利息损失及租金损失，为维护冯庆志、潘红梅的合法权益，希望法院判如所诉。被上诉人寰宇公司辩称：一审判决参考年利率6%计算违约金合法合理、公平公正。根据合同法第114条第2款规定，本案约定了逾期交房违约金是日万分之五，这违约金计算办法过高。根据合同法违约金解释2第19条第2款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。故此，本案商品房购买合同约定的违约金支付办法是明显过高的，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第16、17条规定，与合同法司法解释精神是一致的。而关于冯志庆、潘红梅提及到缔约自由的问题，即使有缔约自由也是在法律规定的框架内的自由。根据一审判决认定的违约金，如果参照云浮的租金市场价来说，一审认定的违约金已经达到了租金的惩罚性及补偿性的概念。冯志庆、潘红梅所购买的房屋属于毛坯房，并没有装修，一审判决的认定的违约金已经足以对其损失进行综合补偿，对寰宇公司的违约行为也进行了适当的惩罚。再有关于冯志庆、潘红梅提及到的民间借贷的百分之二十四利率、百分之三十六利率问题，是属于适用法律错误，与本案不是一件事。假如本案是按照冯志庆、潘红梅主张的计算办法判决，那么违约金远远高于法律的规定及冯志庆、潘红梅的实际损失。综上所述，一审判决公平公正，于法有据，请驳回冯志庆、潘红梅的上诉请求。冯志庆、潘红梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令寰宇公司继续履行与冯志庆、潘红梅签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），并责令寰宇公司按合同约定交楼之标准完成房屋装修，并达到合同第九条、第十条及合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》的条件后再按照合同第十一条约定书面通知冯志庆、潘红梅办理交付手续；2.判令寰宇公司支付从2018年7月1日起至实际交付止计算的延迟交房违约金给冯志庆、潘红梅，计算至起诉日（2018年9月3日逾期天数为65天）违约金为23461元；3.确认《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》（以下简称补充协议）第二条无效，寰宇公司应当按照合同第九条约定的条件作为商品房交付条件；4.确认合同附件十一《补充协议》第四条无效，按照合同第十二条约定的违约金计算原则计算违约金，不限制违约金占房屋总房价比例；5.本案诉讼费由寰宇公司承担。一审法院认定的事实如下：2017年3月3日，冯志庆、潘红梅（买受人）与寰宇公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定：“第一条：项目建设依据。出卖人取得坐落于云浮市××××号地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为：云府国用（2008）第××号。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为金濠花苑小区C区。第三条：商品房基本情况。该商品房为第一条规定项目中的22座15层1503号房，建筑面积共133.14平方米。第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5422元，总价款为人民币721855元。第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用证明书》和《住宅质量保证书》。第十条：商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条：交付时间和手续。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、逾期在60日之内，自第十一条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照半年同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十六条：商品房质量。……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重作，并在30日内解决。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第二十八条：补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条：合同生效。本合同自双方签字或盖章之日起生效。”合同附件十一《补充协议》第二条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第三条约定，双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第四条约定，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。第十四条约定,本合同内容与补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。冯志庆、潘红梅和寰宇公司分别在合同上签名或盖公章确认。合同签订后，冯志庆、潘红梅于2017年3月3日支付了首期购房款181855元给寰宇公司，剩余购房款按照约定办理了按揭贷款，购房款已全部支付完毕。涉案房屋截至第一次法庭辩论终结前仍未交付。另查明，涉案房屋于2018年5月8日经云浮市国土资源和城乡规划管理局规划验收合格。2018年6月26日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收，出具《建筑工程竣工验收报告》，综合评定：涉案项目工程“合格”，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》同意验收。2018年7月25日，涉案项目工程取得《特种设备使用登记证》，所安装电梯经广东省特种设备检测研究院云浮检测院检验合格。2018年7月31日，云浮市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案项目工程土建及消防设施工程消防验收合格。2018年11月28日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。再查明，2017年12月4日，云浮市住房和城乡建设局发布《市区3家混凝土搅拌站停产期间购销混凝土问题协调会议纪要》【云建纪要（2017）51号】，会议要求，为配合做好空气质量环境整治工作，大兴、恒建、康基3家混凝土搅拌站停产至12月底，停产期间，原由该3家供应混凝土的项目若要继续浇筑混凝土，必须由施工单位和其它混凝土搅拌站签订新合同。2018年3月10日，涉案项目工程的施工单位浙江圣华建设集团有限公司向寰宇公司出具一份《关于延迟工期的说明》，内容如下：“我司承建的云浮市寰宇房地产开发有限公司C区项目工程自2016年7月开工以来，工期一直受云浮市巩卫及大气污染整治、蓝天白云保卫战的影响，特别是2017年12月1日-2017年12月31日，因大气污染整治、蓝天白云保卫战的需求，给我司工程项目部现场提供商品硂的云浮恒建商品混凝土有限公司停产一个月，造成没有混凝土供应给我公司，使我司承建的云浮市云城区金濠花苑小区建设项目-C区工程受到严重影响，因此我司的建设也停工一个多月，此事件属于不可抗力因素，所以施工工期需顺延60天。”涉案项目工程的监理单位广东健城建设监理有限公司在监理单位意见一栏注明“情况属实”并加盖公章，其主管部门云浮市住房和城乡建设局在主管部门意见一栏注明“情况属实”并加盖公章。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。冯志庆、潘红梅与寰宇公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。附件十一的《补充协议》第二条、第四条的约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该条款内容并没有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，故冯志庆、潘红梅请求确认《补充协议》第二条、第四条内容无效，理据不足，不予支持。因此，双方当事人均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案房屋的交付标准如何确定；二、寰宇公司是否违反合同约定构成逾期交房及承担违约责任；三、逾期交房违约金如何计算。关于涉案房屋的交付条件如何确定的问题。根据《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。附件十一《补充协议》第二条约定，双方同意合同第九条关于商品房交付的条件变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。虽然双方对商品房的交付条件有约定，但上述约定的交付标准均低于法律法规规定的标准，应当以商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收为交付标准。关于寰宇公司是否违反合同约定构成逾期交房的问题。《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第三条约定，出卖人应当在2018年6月30日前将通过竣工验收备案的商品房交付买受人使用，但因不可抗力等特殊原因延期的，出卖人可据实予以延期。但本案事实欠缺该项约定的适用前提，寰宇公司的顺延主张理据不足，应不予支持。具体理由如下：1、寰宇公司提供一份《关于延迟工期的说明》，因该份证据是寰宇公司的工程施工单位所出具的，与寰宇公司有直接利害关系，且寰宇公司也未能提供监理日志等证据证实涉案工程在云浮市政府整治云浮市环境空气质量期间确实存在停工。2、涉案项目工程是否停工与云建纪要（2017）51号会议纪要的执行不存在直接的因果关系。3、从合同目的出发，并结合公平、诚实信用原则，本案中约定的不可抗力的解释应当做限制性解释，不可抗力应是属于法律上不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。因此，寰宇公司依据上述《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第三条约定，主张扣减延期2个月，于法无据，一审法院不予支持。寰宇公司截至第一次法庭辩论终结前仍未将涉案房屋交付给寰宇公司，此时已超出约定的交房日期130天，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。现冯志庆、潘红梅请求寰宇公司继续履行合同，并支付计算至实际交付日止的违约金，合理合法，予以支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”附件十一《补充协议》第四条约定，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。冯志庆、潘红梅主张违约金按日万分之五计算，而寰宇公司抗辩认为，本案逾期交楼的日期并未超过180日，应适用合同约定的按日万分之五计算违约金，但该约定标准过高，要求调整，应当按照年利率6%计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。……”及第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中，虽然《补充协议》中约定了“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%”的封顶条款，但该封顶条款的时间未与寰宇公司逾期交付房屋的违约时间相联系，在寰宇公司逾期交付时间较长的情况下，适用该封顶条款的约定显然不足以弥补冯志庆、潘红梅的经济损失。综上所述，鉴于冯志庆、潘红梅在诉讼中未能提交证据证明寰宇公司逾期交付房屋造成其实际损失的数额，虽然合同约定了违约金的支付标准，但综合考虑本辖区同期同类商品房销售合同中有关逾期交付商品房违约金的约定标准，以及本地区同期同类房屋的租金价格，冯志庆、潘红梅请求逾期交房违约金按日万分之五计算，标准过高，应予调整。故根据公平合理原则，酌定寰宇公司向冯志庆、潘红梅支付按照年利率6%计算逾期交房违约金。本案中，双方约定的交楼时间为2018年6月30日，寰宇公司截至第一次法庭辩论终结前仍未将涉案房屋交付给寰宇公司，故违约金计算为：从逾期之日即2018年7月1日起至实际交付日止以全部房价款721885元为基数按年利率6%计算，计至2018年9月3日为：721885元×6%÷365×65天=7713.29元。综上所述，冯志庆、潘红梅的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持，不合理部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、冯志庆、潘红梅与云浮市寰宇房地产开发有限公司于2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行；二、云浮市寰宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（具体的违约金计算方法：从2018年7月1日起至实际交付日止以全部房价款721885元为基数按年利率6%计算，计至2018年9月3日为7713.29元）给冯志庆、潘红梅；三、驳回冯志庆、潘红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，适用简易程序审理减半收取193元（该款冯志庆已预交），由冯志庆、潘红梅负担130元，云浮市寰宇房地产开发有限公司负担63元。二审中，上诉人冯志庆、潘红梅提交受理通知书（复印件）、商品房买卖合同（复印件），拟证明与寰宇公司同时期附近位置销售的楼盘，约定的逾期交房违约金为已支付房款的万分之五或万分之六，由此可见，冯志庆、潘红梅与寰宇公司合同约定的违约金计算并没有明显过高，一审法院认定冯志庆、潘红梅与寰宇公司合同约定的违约金计算过高没有事实依据。寰宇公司质证表示：对于受理通知书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对于商品房买卖合同的合法性、关联性、真实性有异议。冯志庆、潘红梅提交的证据与本案无关，也不能证明其所主张的证明对象及内容，即使是按照冯志庆、潘红梅所述，有其他的楼盘约定违约金日万分之五的情况，这种约定是不符合法律规定的，如果类似的合同产生了相应的纠纷，一审法院也应当依法依规对其约定的违约金计算办法予以减少。被上诉人在二审中提交证据一《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明被上诉人已按合同约定于2018年11月28日通过金濠花苑小区建设项目C区（21/22座）工程的竣工验收备案的事实；提交证据二诉讼资料收转中心材料清单，拟证明上述备案文件作为证据提交给一审法院的事实；提交证据三收楼通知书、快递单及回执，拟证明2018年8月1日，云浮市寰宇房地产开发有限公司向上诉人冯志庆、潘红梅出具收楼通知书并且冯志庆、潘红梅已签收的事实；提交证据四快递单及快递追踪表，拟证明涉案竣工验收备案表通过快递的方式邮寄给上诉人冯志庆、潘红梅，并且上诉人于2018年11月30日签收的事实。上诉人质证表示：对证据一、证据二的真实性、关联性和合法性无异议，但该证据表明涉案房屋在2018年11月18日才进行验收备案，已超过约定的交楼时间，即超过约定的交楼时间才达到合同的交付标准，被上诉人存在明显违约行为；对证据三的快递单和收楼通知书，因没有相应的投寄日期，无法确认投寄时间，且时间距今较远，无法查询该单号的收寄情况，对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认，同时业主确认没有收到该收楼通知书，不予认可被上诉人通知上诉人收楼的事实，且从被上诉人提交的上述证据一显示2018年11月28日才符合收楼条件，收楼通知书是通知上诉人在2018年8月1日至8月5日进行收楼，明显与合同约定不符，即使被上诉人有向上诉人寄送了收楼通知书，也属于无效通知；对证据四，现在网上无法查询该单号的收寄情况，上诉人也无法确认收到过该份快件，该份快件显示寄送的文件为竣工验收备案表，该文件不属于合同约定的通知收楼的文件形式及内容要求，故对该证据的真实性、合法性和真实性不予认可，另外，被上诉人竣工验收后至今未正式通知上诉人办理收楼手续，被上诉人的违约行为一直持续。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：被上诉人于2018年8月1日向被上诉人发出《收楼通知书》通知上诉人于2018年8月1日至8月5日收楼，但在被上诉人通知上诉人收楼的时间段内，被上诉人并未取得涉案房屋的竣工验收备案表。被上诉人在本案一、二审中均未提交证据证明其在取得竣工验收备案表后向上诉人发出过收楼通知书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人冯志庆、潘红梅的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉商品房的逾期交付时间从何时计至何时？2.逾期交楼的违约金应按何标准计算？关于第一个争议焦点问题。双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条约定了案涉商品房的交付时间是2018年6月30日前，交付手续是在商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应携带的证件材料的通知书送达买受人。第九条约定的交付条件是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定的交付条件是商品房具备供水、供电及燃气等基础设备。虽然双方当事人在附件十一《补充协议》中将商品房的交付条件变更为经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，但该交付标准低于法律规定的标准，故应以商品房经过竣工验收合格且已在当地建设行政主管部门办理的竣工验收即取得竣工验收备案表为交付标准。被上诉人寰宇公司于2018年11月28日才取得案涉商品房的《竣工验收备案表》，即此时才符合第九条约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，具备交付条件。因此，寰宇公司未能在2018年6月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给上诉人冯志庆、潘红梅，已构成逾期交付的违约行为。虽然被上诉人于2018年8月1日向上诉人发出了《收楼通知书》通知上诉人收楼，但被上诉人在此时并未取得涉案商品房的竣工验收备案表，即该商品房仍未具备交付条件，且上诉人也不认可，故被上诉人该通知收楼的行为对上诉人无约束力。被上诉人在取得竣工验收备案表后也未能按合同约定的方式通知上诉人收楼，故被上诉人寰宇公司逾期交付的时间应从2018年7月1日起计至其按合同约定的方式通知上诉人收楼且上诉人按照收楼通知的时间实际收楼之日止。故一审判决认定逾期时间为2018年7月1日至实际交付之日并无不妥，应予以维持。关于第二个争议焦点问题。上诉人冯志庆、潘红梅与被上诉人寰宇公司在合同中约定了逾期交楼超过60天后的违约金计算标准，即寰宇公司应按日向冯志庆、潘红梅计付已交房价款万分之五的违约金。上诉人冯志庆、潘红梅主张被上诉人寰宇公司违约，逾期交楼违约金按照合同约定的标准支付。现被上诉人寰宇公司在一、二审中均提出违约金数额过高，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”，在冯志庆、潘红梅没有证据证明其损失的情况下，通常衡量参考同地段同标准房屋租金标准，对逾期交房违约金是否过分高于造成的损失以予以评判。因此，一审法院根据寰宇公司提出调整违约金的请求，综合考虑本地区同期同类房屋的租金价格，根据公平原则，酌定调整逾期交楼违约金按照年利率6%计算，并无不妥，应予以维持。上诉人在二审中提交的证据与本案并无关联，故对其证据及证明内容，本院不予采纳。据此，一审判决认定寰宇公司应向冯志庆、潘红梅支付的逾期交楼违约金为以年利率6%为标准、按已付房款721885元为基数从2018年7月1日起计至实际交付之日止（暂计至2018年9月3日为7713.29元），处理正确，应予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及判决正确，应予以维持。冯志庆、潘红梅的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由上诉人冯志庆、潘红梅负担。本判决为终审判决。审判长 陈 容审判员 陈洁涛审判员 董振南二〇一九年九月九日书记员 黄 韵附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。