湖湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初3914号原告：胡涛。委托诉讼代理人：胡友兵。被告：大冶汇达置业有限责任公司（以下简称汇达置业公司），住所地：大冶大道203号。法定代表人：陈希平，系公司董事长。委托诉讼代理人：占传忠，湖北远帆律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告胡涛诉被告汇达置业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡涛的委托诉讼代理人胡友兵、被告汇达置业公司的委托诉讼代理人占传忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡涛的诉讼请求：1、请求法院判决被告按己付房价款的0.1％向原告支付违约金540元（房屋总价款X0.l%)；2、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订合同购买被告所开发的位于大冶××××段汇达和德天下9栋2103号房，房价总款540208元，原告己按照合同约定履行付款义务。合同约定2017年12月31日交付房屋。2017年12月26日被告提前书面通知原告收房，2018年4月月13日再次登报公告通知全体业主办房屋交付手续。原告虽没有及时亲临被告售楼部办理房屋交付手续，但因合同第十一条约定自出卖人电话或媒体公告15日后买受人未及时办理交付手续的，视同买受人已正常交付。所以，应视同原告在2018年4月28日己正常交付了房屋。合同第十五条规定，如因被告的责任，原告不能在180天内取得该房地产权属证书的，被告按己付房价款的1％向原告支付违约金。被告直至2019年元月15日才完成不动产权属登记和通知所有业主可以办理该房地产权属证书，明显己超出了合同约定时限。而且被告也未向原告书面说明逾期原因，因此被告既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。原告现根据我国《民事诉讼法》等相关规定，向人民法院提起诉讼。被告汇达置业公司辩称，一，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》虽然约定交房时问为2017年12月31日前，但同时又约定了如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、规划调整：3、停水、停电、下雨、下雪等情况导致停工、窝工的。原告诉状中所说的合同约定交房时间不全面。二，答辩人数次通知全体业主交房，原告迟迟不来办理交房手续，直至2018年9月27日来答辩人处办理交房手续。该房屋自2018年9月27日起原告才开始使用。原告还存在欠交房屋差价款和未及时提交办证资料和费用并积极配合办理相关手续的行为。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人、提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3之项处理2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3、买受人应按时提交办证资料和费用，并积极配合办理相关手续，否则由买受人承担违约责任”。出卖人仅有在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案的义务，并不存在原告诉称的“如因被告的责任，原告不能在180天内取得该房地产权属证书的，被告按已付房价款0.1％向原告支付违约金”的约定。出卖人承担违约责任必须符合：1，纯粹因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且买受人不退房的；2，买受人无违约行为（买受人及时提交了办证资料和费用并积极配合办理了相关手续）。本案涉及的《商品房买卖合同》第十五条约定的“房屋交付使用”和该合同第十一条约定的“视同买受人已接受该房屋正常交付”是两个概念，不能混为一谈。从原告使用该房屋时间2018年9月27日起算，答辩人已完成“在180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案”的义务，不存在原告诉称的是因答辩人责任，导致原告不能在180天内取得该房屋权属证书。原告取得证书的时间由原告控制和决定，答辩人不应因此承担违约责任。原告还存在欠交房屋差价款和未及时提交办证资料和费用并积极配合力、理相关手续的行为。原告并未举证证明其未取得权属登记证书纯粹是因为答辩人的原因，依法应当承担举证不能的责任。故原告要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“和德天下”房地产商住楼项目位于大冶市××大道西侧，由被告汇达置业公司开发。2016年7月22日，原告胡涛与被告汇达置业公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定原告胡涛购买被告开发的位于大冶市××大道西侧“和德天下”项目第9幢1单元12103号（建筑面积119.49㎡）商品房一套，该商品房单价为每平方米4520.95元，合计价款540208元。合同第八条约定交房期限为2017年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件。遭遇不可抗力、规划调整、停水、停电、下雨、下雪等情况导致停工、窝工的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体公告15日内，买受人未及时办理交房手续的，视同买受人已接受该房屋正常交付，出卖人不作另行通知，本房屋项下的风险责任等均由买受人承担。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3、买受人应按时提交办证资料和费用，并积极配合办理相关手续，否则由买受人承担违约责任。合同签订后，原告胡涛按合同约定均履行了付清购房款的义务。黄石市中级人民法院（2018）鄂02民终1107号民事判决书（已生效）认定，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，因停水、停电、下雨、下雪等原因造成停工、窝工的可以据实延期，从双方约定的2017年12月31日的交房时间顺延，2018年4月9日，被告取得“和德天下”项目（含讼争房屋）规划验收时已符合交房条件，并未构成违约。2018年4月13日，被告汇达置业公司登报再次通知各业主速来办理商品房交接手续。原告胡涛于2018年9月27日已领取房屋钥匙并签名。2019年1月14日，被告汇达置业公司在大冶市国土资源局不动产登记中心为原告胡涛办理了不动产首次登记权属证明。2019年1月15日，被告汇达置业公司在“和德天下”小区门前张贴《通知》，通知和德天下的各位业主项目部领取办理不动产权证资料。事后，原告以被告违约办理房权证，要求被告承担违约责任，因而形成诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。被告在“和德天下”小区区域内，以《通知》的形式，通知各位业主前来领取办理不动产权证资料。该《通知》的行为有效，并不违反法律规定，应当予以认定。本案中，双方当事人争议焦点：是否因被告责任造成违约并承担违约责任。被告于2018年4月13日登报公告通知全体业主办理房屋交付手续，虽然原告于2018年9月27日已领取房屋钥匙，但根据合同约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体公告15日内，买受人未及时办理交房手续的，视同买受人已接受该房屋正常交付”，故双方应视为于2018年4月28日已正常交付了房屋。该合同另约定，如因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后180天内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1％向原告支付违约金。直到2019年1月14日，被告才完成不动产权属登记备案和通知所有业主办理房地产权属证书，明显超过了合同约定时限，已经构成事实违约，应当承担违约责任。原告请求被告向其支付违约金540元，本院予以支持。被告以合同中同时约定“房屋交付”与“交付使用”不是同一概念，原告并未使用该房屋为由进行抗辩，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告大冶汇达置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告胡涛违约金540元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告大冶汇达置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王碧二〇一九年九月六日书记员  田晶