浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初13960号 原告：宁波市东韵电子商务有限公司（统一社会信用代码为91330204096971361Y）。住所地：宁波市鄞州区环城南路东段999号（法律文书送达地址）。 法定代表人：施建华,该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄晓川，该公司员工。 被告：张大军，男，1979年8月8日出生汉族，宁波凝聚力装饰材料有限公司法定代表人，住安徽省巢湖市含山县。 委托诉讼代理人：徐善永，宁波市钱湖法律服务所法律工作者。 法律文书送达地址：宁波市鄞州区东钱湖镇莫高路1号。 原告宁波市东韵电子商务有限公司（以下简称东韵公司）与被告张大军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。经当事人同意，本案继续适用简易程序审理三个月。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2018年12月25日、2019年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告东韵公司的委托诉讼代理人黄晓川，被告张大军及其委托诉讼代理人徐善永到庭参加诉讼。因各方当事人要求庭外和解，本院审查后予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告东韵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余租金238894.88元、水电费6789.19元、违约金144427.70元；2.判令被告支付欠款利息15675.55元（按年利率10%以欠付租金为基数自2018年4月1日起计算至2018年8月31日止）。事实和理由：2017年12月20日，原、被告就租用办公场地签订了《房屋租赁合同》一份，租赁位置位于宁波市鄞州区环城南路东段999号102-1/102-2/103/104/1A01；租赁期限为2017年12月31日至2020年12月30日；约定交房日期为2017年12月31日《房屋租赁合同》中,押金36666元,租金第一年六个月一期,每六个月支付一次,第一期租金244243元,被告仅支付135000元，原告多次催讨未果。2018年8月16日，原告向被告发送《解除合同及清场通知函》,要求原、被告于2018年8月31日起解除《房屋租赁合同》,该函件经被告确认并签字。按照《房屋租赁合同》约定，自2017年12月31日至2018年8月31日止租金为327468.08元，被告已支付135000元,剩余192468.08元未支付,因欠款产生的利息12813.63元;另因被告违约,按合同约定被告另需向原告支付三个月的租金122121.50元作为违约金。2018年1月18日,原、被告另签订了《房屋租赁合同》一份，租赁位置位于宁波市鄞州区环城南路东段999号1#105；租赁期为2018年1月18日至2020年12月30日，约定交房日期为2018年1月18日；押金8249元,租金第一年为六个月一期,每六个月支付一次,第一期租金44612.40元,被告仅支付15000元,原告多次催讨未果。2018年8月16日，原告向被告发送《解除合同及清场通知函》,要求原、被告2018年8月31日起解除《房屋租赁合同》，函件经被告确认并签字。按该合同约定2018年1月18日至2018年8月31日租金为61426.80元,被告已支付15000元,剩余46426.80元未支付,因欠款产生的利息2861.92元；另因被告违约,被告按合同约定需向原告支付三个月的租金22306.20元作为违约金。另外，被告尚有水电费合计6789.19元未付。 被告张大军答辩称：原、被告双方在2017年12月、2018年1月签订两份合同，支付了150000元，并进行房屋装修、招租。后因怀疑房屋产权问题，要求原告提供，但原告一直未提供，被告有权停止支付租金。后双方虽然解除了涉案合同，因被告认为涉案租赁房屋存在违法改建，双方之间的租赁合同应为无效合同,双方都存在过错，不同意承担违约金；退一步讲，即使合同有效，涉案合同也已于2018年9月1日解除。另外，原告于2018年7月30日停电锁门导致被告遭受损失，对于合理占用使用及水电费、装修损失被告根据情况保留另行主张的权利。 原告东韵公司为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据： 证据1.《房屋租赁合同》二份、解除合同及清场通知函一份、解除合同通知函一份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，因被告违约原告已通知被告解除合同的事实； 证据2.东力控股集团有限公司（以下简称东力公司）《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证一份，拟证明原告有权出租涉案房屋的事实； 证据3.银行凭证一组，拟证明被告仅支付原告150000元的事实。 被告张大军为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据： 证据1.证人石某出庭陈述，2018年7月23日，其向被告租赁了办公室，但在租赁期间关门停电停业，给证人造成了其损失，在处理纠纷期间，被告要求原告提供材料，并具体不清楚是何材料； 证据2.证人姜保安出庭陈述，其向被告租赁房屋，后来因为被告未付租金导致门锁了，其在2018年9月已搬离租赁房屋。 原、被告提供的证据，经庭审质证，双方当事人的质证意见及本院的认证意见如下： 原告提供的证据1，被告无异议；证据2，被告对真实性无异议，但认为根据产证面积来看可以证明涉案合同中存在部分无产证面积；证据3，被告对真实性无异议，但认为除该150000元外其另有支付20000元押金。被告提供的证据1，原告对证人石某陈述的发生过锁门停电的事实无异议，但被告在收取证人租金后仅支付了原告部分租金，后以工程款未收回为由拖欠不付，从未向原告提出要提供产权证明；证据2，原告对证人姜保安陈述无异议。本院认为，原告提供的证据1－3，来源真实合法，与本案具有关联性，本院均予以认定。被告提供的证据1－2，两证人均陈述涉案房屋曾发生过停水停电关门，原告对该部分事实无异议，本院对该部分事实予以认定；对于证人石某陈述的被告曾要求出示房屋产权证明的陈述系传来证据，又系孤证，本院对该部分陈述不予认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2017年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于宁波市鄞州（原江东）环城南路东段999号1号楼102-1、102-2、103、104、1A01室房屋，租赁面积整计为1637平方米，房屋租赁用途仅用于被告开办电子商务产业相关项目使用；租赁期限自2017年12月31日（起租日）起至2020年12月30日止共3年；基本租金第一年2017年12月31日至2018年12月30日488486元；被告应于本合同签订之日起五日内，向原告支付租赁押金（担保金）36666元，如被告不履行合同义务，则出租人有权将该租赁押金（担保金）优先抵偿被告应付的租金、赔偿金；租金第一年为六个月一期，六个月支付一次，先付清租金后才能租用房屋；被告应于本合同签订之日起五日内支付2017年12月31日至2018年6月30日的租金244243元；被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%；超过30日仍未交纳房屋租金的，原告可书面通知被告解除合同，原告选择解除合同的，双方结清费用，被告还应向原告支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金；租赁期间，与被告相关的税、费等由被告自行办理和承担费用，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯、电梯等基础配套设施产生的费用由被告承担；等等。后，原、被告另签订《房屋租赁合同》一份，被告另向原告租赁位于宁波市鄞州（原江东）环城南路东段999号1号楼105室，租赁面积226平方米，租赁期限自2018年1月18日（起租日）起至2020年12月30日止共计3年；基本租金自2018年1月18日起，第一年租金为1.20元/平方米/天，原告保证合同有限期限内不以任何理由另行调高租金；被告应于本合同签订之日起五日内，向原告支付租赁押金（担保金）8249元，如被告不履行合同义务，则出租人有权将该租赁押金（担保金）优先抵偿被告应付的租金、赔偿金；租金第一年为六个月一期，六个月支付一次，先付清租金后才能租用房屋；被告应于本合同签订之日起五日内支付2018年1月18日至2018年6月30日的租金44612.40元；被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%；超过30日仍未交纳房屋租金的，原告可书面通知被告解除合同，原告选择解除合同的，双方结清费用，被告还应向原告支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金；租赁期间，与被告相关的税、费等由被告自行办理和承担费用，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯、电梯等基础配套设施产生的费用由被告承担；等等。2018年1月12日，被告支付原告20000元；2018年3月22日，被告支付原告15000元；2018年4月19日，被告支付原告15000元；2018年7月13日，被告支付原告50000元；2018年7月24日，被告支付原告50000元。2018年8月16日，原告因被告未按期交纳租金向被告发解除合同及清场通知函，告知被告：1.拟解除《房屋租赁合同》，结算双方账务；2.请你方于2018年8月31日前撤场；……5.若你方于2018年8月31日之前付清至2018年9月30日的剩余房租及押金费用共计332216.08元，本函自动作废。被告张大军在该函上签字。2018年9月1日，原告向被告发解除合同通知函，因被告未在2018年8月31日前付清欠款，原告通知被告签订两份《房屋租赁合同》，并要求被告于2018年9月30日前搬离租屋内的全部器材、设备；否则视为被告同意原告自行处理，因此造成的损失由被告自行承担。2018年9月29日，被告在该解除合同通知函上签字。现原告已收回上述租赁房屋，但未再向原告支付所欠租金及水电费。其中欠付水电费为6789.19元。 另查明，位于宁波市环城南路东段999号1号楼［甬房权证江东字第××号，甬国用（2012）第0100036]房屋登记所有人为东力控股集团有限公司（以下简称东力公司）。东力公司将包括涉案房屋在内的1号楼、6号楼出租给原告法定代表人施建华，租赁期限自2014年4月1日（起租日）起至2022年3月31日止共计8年；可以将承租房屋转租给第三人使用（仅限电子商务园相关产业使用）。 本院认为：原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。被告辩称涉案租赁房屋存在违法改建，部分租赁面积无效，但该租赁房屋有合法产权，被告租赁场所在该产权范围内，不存在租赁合同无效的情形，本院对该辩称不予采信。被告向原告租赁房屋后理应按约在两份合同签订后五日内支付租金第一年度上半年租金合计288855.40元（不含应付租赁押金），但截至2018年7月24日被告仅合计支付原告150000元，后原告函告被告要求其在2018年8月31日前支付拖欠租金，被告收函后仍未支付，原告有权根据两份租赁合同约定解除合同，两份租赁合同自原告解除通知送达之日（2018年9月29日被告签收时间）解除。合同解除后，被告仍应支付租赁期间内欠付的租金。被告辩称原告于2018年7月23日起对涉案房屋停水停电锁门，已造成被告在该日之后无法正常使用租赁房屋不应再计算租金。原告虽认可其在2018年7月23日因被告未支付租金故对涉案房屋停电锁门，但在被告支付部分租金已恢复，未影响房屋使用。结合被告于2018年7月24日的付款情况以及2018年8月16日在原告的清场通知函的签字等事实综合来看，被告在2018年8月期间仍占有使用涉案房屋，故原告计算本案租金至2018年8月31日止，于法有据，本院予以支持。被告辩称除原告已付了150000元付款凭证外另有支付20000元押金，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。本院确认被告尚欠原告租金236277元，原告计算的欠付租金有误，本院依法予以调整。对于原告主张的水电费6789.19元，被告无异议，本院予以认定。对于原告主张的违约金，虽然合同约定“超过30日仍未交纳房屋租金的，原告可书面通知被告解除合同，原告选择解除合同的，双方结清费用，被告还应向原告支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金”，但被告认为该约定过高，因原告在通知被告解除合同时已收回涉案房屋，结合原告实际损失情况，本院酌情确认违约金为40000元。对于原告主张的欠款利息，因违约金已包含原告因被告违约造成的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告张大军支付原告宁波市东韵电子商务有限公司租金236277元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 二、被告张大军支付原告宁波市东韵电子商务有限公司水电费6789.19元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、被告张大军支付原告宁波市东韵电子商务有限公司违约金40000元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 四、驳回原告宁波市东韵电子商务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费7387元，由原告宁波市东韵电子商务有限公司负担1841元，被告张大军负担5546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施梦雅 人民陪审员  谢良红 人民陪审员  廖飞凤 二〇一九年九月二十日 书 记 员  汪 洁