福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申1454号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱炜斌，男，1984年4月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙晓宇，女，1985年7月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：龙岩骏龙房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）8楼。 法定代表人：陈元来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵子巍，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘伟芬，该公司员工。 再审申请人朱炜斌、孙晓宇与再审申请人龙岩骏龙房地产开发有限公司(以下简称骏龙公司)商品房预售合同纠纷一案，双方均不服福建省龙岩市中级人民法院（2018）闽08民终1023号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 朱炜斌、孙晓宇申请再审称：(一)一审法院委托福建大成土地房地产评估有限公司(以下简称大成公司)对涉案房产市场价值所作的《房地产评估报告》取样错误，评估价格时点错误，鉴定结论不科学、不合理，导致错误判决。1.本案委托评估的目的是要了解剔除附赠花园和地下室后的房屋真实价格，但《房地产评估报告》抽取的比对房源是骏龙公司提供的同小区带附赠露台的房屋，即与本案讼争房产的销售模式和类型相同，价格也高出同期市场价格，以此作为评估依据作出的评估报告明显违背评估目的。2.《房地产评估报告》选取的评估价格时点有误。对讼争房产委托评估的价格时点为2014年5月20日，评估机构在没有进行市场调查的情况下，直接选取购房时间为2014年3月至4月期间的比对房源，而讼争房产是在同年4月底房价大幅下降后的5月20日购买，明显低于3月至4月的房价，因此，评估价格明显与当时的真实市场交易价格不符。3.《房地产评估报告》的鉴定结论存在明显缺陷，缺乏公平合理性。根据《房地产评估规范》，评估人员采取比较法进行房屋评估时，应当先进行市场调查，了解评估时点的市场行情，采用价值最相近的房源进行比对。讼争房产所在6号楼同时期出售大量房屋，评估机构不以相同的楼栋、房屋朝向、结构以及销售时间为依据选取比对房源，却以价格较高的不同条件房源作为评估依据，据此作出的评估结论不具有科学合理性，不能作为判案依据。(二)一二审法院酌情认定骏龙公司返还朱炜斌、孙晓宇70%购房款，是错误的。骏龙公司作为出卖方对讼争房产买卖合同约定附赠的地面花园和地下室属于公共面积，为全体业主共有是明知的，却仍然在签约时对朱炜斌、孙晓宇承诺其对房屋四周公共绿地、地下室及采光井享有专属使用权，也因此朱炜斌、孙晓宇才以更高的价格购买讼争房产。既然一二法院已经认定朱炜斌、孙晓宇对讼争房产“附赠地面花园和地下室”不享有使用权，理应判令骏龙公司按评估后的价格全额返还已收取的购房款差价，而非按比例返还。(三)一二审法院对骏龙公司应承担的违约责任认定错误。合同双方当事人应当根据诚信原则严格按照合同约定履行各自义务，合同一方当事人拒绝或是不能履行义务时，对方有权要求其承担违约责任。一二审法院已经认定骏龙公司在销售宣传中对朱炜斌、孙晓宇享有涉案房屋四周的公共绿地、地下室及采光井专属使用权作出允诺，且因骏龙公司无法按约交付该房屋附属面积使用权导致本案纠纷，已明显违反合同约定，应当承担相应的违约责任。况且骏龙公司为达到嫌取高额利润的目的，利用其在信息上的优势条件，虚假宣传，误导消费者签约，并以明显高出同时期的市场价格出售讼争房产构成欺诈，朱炜斌、孙晓宇作为普通购房者已经尽到审慎的注意义务，一二审判决认定朱炜斌、孙晓宇对房屋四周的公共绿地、地下室及采光井的使用权约定无效存在过错，且不属于朱炜斌、孙晓宇拒绝接收商品房的条件，是错误的。综上，请求依法对本案再审，改判支持朱炜斌、孙晓宇的一审诉讼请求。 骏龙公司申请再审称：(一)在讼争房产买卖合同没有明确约定附赠商品房公共面积的专属使用权情况下，一审法院仅从合同条款的目的性作出解释，结合朱炜斌、孙晓宇提供的照片和行政机关的处罚通知，将骏龙公司在销售宣传中对讼争房产四周公共绿地、地下室及采光井专属使用权的承诺视为商品房买卖合同的内容，是错误的。(二)朱炜斌、孙晓宇在骏龙公司另外给予其8万元车位抵用券之后，向骏龙公司出具《承诺函》，承诺不再就讼争房产事宜提出任何异议，已经明确就讼争房产预售事宜放弃所有诉讼权利，包括本案诉求，一二审法院忽略该约定，认定错误。朱炜斌、孙晓宇一方面享受8万元车位券，一方面又通过诉讼要求骏龙公司承担违约责任，不仅不符合《承诺函》的真实意思表示，也显然违反公平公正原则。(三)《房地产评估报告》存在重大瑕疵，鉴定的房产价值明显偏低，不能客观反映讼争房产的真实价值，一审法院采信该评估报告的意见错误。1.《房地产评估报告》的鉴定方法有误。评估报告仅是将讼争房产以住宅用途的最高最佳使用方式进行评估，而忽视该商品房位于一层，亦可作为办公或商铺使用获得收益，同时，商品房所在项目为业界公认高档社区，项目成本和价值也必然高于同时期其他商品房。2.《房地产评估报告》的评估范围有误。评估报告未将讼争房产位于一层的附加价值予以考虑，不能真实反映该房产的真实价值。一层房屋不仅可以作为办公或商铺使用，且出行便利，更有一层绿地和地下室空间使用，评估报告完全排除以上因素，评估结论明显不符合客观实际。3.一审判决仅以评估价格与约定的商品房价格之间差额较大，推断骏龙公司对附赠使用面积的承诺对房价具有较大影响，是错误的。如前所述，讼争房产的价格受多种因素决定，且合同双方约定的商品房价格属于市场经济行为，不能简单以评估价值确定商品房价格。(四)一二审法院对朱炜斌、孙晓宇与骏龙公司之间过错责任比例的认定错误。朱炜斌、孙晓宇购房时明知附赠绿地为公共面积属全体业主共有，其仅是享有非排他的使用权，却仍然选择购房，即应当承担相应的法律责任。骏龙公司已经按照合同约定履行房屋交付义务，不存在过错，对绿地不能交付的法律后果应由朱炜斌、孙晓宇承担主要责任。(五)朱炜斌、孙晓宇应当承担逾期办理交房手续的违约责任，一二审判决驳回骏龙公司的反诉请求，没有事实和法律依据。讼争房屋符合国家验收标准和交房条件，即使朱炜斌、孙晓宇对所谓“绿地和地下室”存在不同意见，也可以在交房后合法合理提出，而不应违约拒绝办理交房手续，其应承担相应的违约责任。综上，请求依法对本案再审。 本院经审查认为，双方签订的《商品房买卖合同》未约定讼争房屋四周绿地、地下室及采光井的专属使用权，但根据《商品房买卖合同》补充协议十三条“......买受人承诺对其他买受人享有的地面花园使用权予以放弃并无异议，亦不构成解除购房合同或主张购房合同无效之事由”的约定内容，结合龙岩市新罗区工商行政管理局作出的《处罚决定书》中查明的事实和处罚决定，足以认定骏龙公司在销售讼争房产时向购买底层商品房的购房人承诺其享有对该房屋四周部分公共绿地、地下室以及采光井的专属使用权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，骏龙公司于《商品房买卖合同》中承诺交付特定的“地面花园及下地室使用权”之合同义务，实际上系处分小区业主共有的公共绿地及其他共有部分面积，一二审法院认定该承诺无效，并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。骏龙公司作为案涉房地产项目的建设单位，其在明知上述绿地系经审批规划确定的公共绿地，但仍于合同中承诺将该部分绿地交付特定业主排他使用，未能兑现承诺，存在重大过错。补充协议明确载明买受人对该部分面积仅有使用权，并无所有权，朱炜斌、孙晓宇作为买受人对合同项下权利义务内容应当具有一定的注意义务，其在未确定出卖人的承诺是否具有合法依据的情况下订立上述约定，亦存在一定过错。由上分析，一二审法院对双方过错责任的认定，并无不当。经一审法院委托，大成公司对讼争房产的市场价值进行评估后作出(2017)101027号《房地产估价报告》，该报告载明系选取与案涉商品房同一供需圈、用途相同、交易类型相同，且成交时点相差不足一年的比对房源，符合《房地产估价规范》的要求。朱炜斌、孙晓宇、骏龙公司对上述《房地产估价报告》提出异议，但均未能提供证据证明本案存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的应当重新委托鉴定的情形，二审法院对双方要求重新鉴定的申请未予准许，程序并无不当。 骏龙公司与朱炜斌、孙晓宇于合同中约定交房时间为2016年3月31日，骏龙公司于2016年3月20日通知朱炜斌、孙晓宇办理交房手续，且合同项下商品房符合交房条件。双方的交房争议，源于“地面花园及下地室使用权”的交付。根据合同约定，骏龙公司承诺交付分隔的“地面花园及下地室使用权”给朱炜斌、孙晓宇使用，因此，朱炜斌、孙晓宇以骏龙公司的交付不符合合同约定为由拒绝收房，并不构成违约行为。因双方关于“地面花园及下地室使用权”的约定无效，且对此双方均有过错，故因协商交付争议而致逾期交房，属不能归责于合同一方的原因，双方均不承担违约责任。一二审判决驳回双方要求对方承担逾期交房违约责任的诉讼请求，并无不当。至于骏龙公司主张其给予朱炜斌、孙晓宇8万元车位抵用券后，朱炜斌、孙晓宇承诺不再就讼争房屋提出异议的问题，一二审骏龙公司未能举证证明朱炜斌、孙晓宇就讼争房屋不再向骏龙公司主张权利的事实，故骏龙公司的该项再审申请理由也不能成立。 综上，朱炜斌、孙晓宇及骏龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回朱炜斌、孙晓宇及龙岩骏龙房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年十月十五日 法官助理宫静 书记员缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。