上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11902号原告：景健华，男，1975年6月13日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：马云，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海曹安工程机械配套市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓钧，执行董事。委托诉讼代理人：邱有坤、吴政洁，上海博乐律师事务所律师。原告景健华与被告上海曹安工程机械配套市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景健华及其委托诉讼代理人马云、被告的委托诉讼代理人邱有坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋使用合同》；二、被告返还租金、市场管理费、公共设施维护费、广告费及保证金等费用共计人民币44108元(以下币种均为人民币)；三、被告赔偿装修费23800元；四、被告支付利息(以67908元为基数，按照银行同期存款利率为标准，自合同解除之日起计算至实际清偿之日止)；五、被告赔偿经营损失(按每月15000元为标准，自2018年11月15日起计算至合同解除之日止)。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求确认原、被告签订的《房屋使用合同》无效。事实和理由：2018年11月1日，原、被告签订一份《房屋使用合同》，约定被告将位于上海市嘉定区曹安路XXX号XXX号房屋(以下简称讼争房屋)出租给原告。租赁期限自2018年11月15日至2020年1月14日。合同期内的租金为38710元，公共设施维护费和市场管理费为1935元，广告费为每年500元，保证金为3000元。签约当日，原告向被告支付了上述费用。合同签订后，原告承租的商场内部因供电问题一直无法正常营业，原告多次向被告反映此问题希望得到解决，但被告一直未予回应。因被告的行为已构成根本违约，原告于2019年3月25日向被告发出《解除合同律师函》，要求解除合同并退还相应费用，未果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、讼争房屋自交付予原告至今供电正常，原告还支付了2018年11月、12月的电费，原告并未举证供电不正常。本案系原告因经营不善导致其提起诉讼；2、假设因被告违约导致合同解除，原告亦为举证证明原告存在装修和经营损失，其经营损失系间接损失，不应由被告承担；3、讼争房租一直由原告使用，原告应支付相应租金。如合同解除，租金应一并予以处理；4、被告给予原告15天免租期的前提是合同正常履行，如合同解除，免租期的租金应一并予以处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原、被告签订一份《房屋使用合同》，约定被告将讼争房屋出租给原告，房屋建筑面积为58.92平方米。租赁期限自2018年11月15日至2020年1月14日。租金按每天每平方米1.80元的标准计算。合同期内的租金为38710元，公共设施维护费和市场管理费(按租金的5%计算)为1935元，广告费为每年500元，保证金为3000元，共计44145元。合同另对其他事项作了约定。签约当日，原告向被告支付了上述费用共计44108元(包括保证金3000元)，被告将讼争房屋交付予原告。后原告对讼争房屋进行了装饰装修。2019年3月，原告向被告反映市场电梯不开，走道灯也不开，其装修好了至今市场未提供正常的营业环境，要求被告解决该事宜。2019年3月25日，原告向被告发出一份《解除合同律师函》，载明租赁合同签订后，原告依约支付了租金等费用，但被告未尽到合同义务保障原告的租赁权利，导致原告因房屋无法供电至今未能正常经营使用。被告的不作为已构成违约，告知被告：1、《房屋使用合同》于收到该函之日起解除；2、被告收到该函后3日内返还租金、公共设施维护费和市场管理费、广告费、保证金；3、被告赔偿装修费23800元；4、被告赔偿经营损失。同年3月27日，被告向原告回函，载明：1、被告不同意原告单方解除合同；2、原告来函陈述的房屋无法供电不是事实，原告入驻至今始终处于正常用电状态；3、原告装修与被告无关，被告不同意赔偿装修损失。庭审中，原告表示，讼争房屋内的所有物品一律放弃，由被告收回讼争房屋。被告表示，原告入驻后确对讼争房屋进行了装修，但不确认装修金额。原告在2019年1月至6月产生电费41元，要求在本案中一并处理，原告表示同意。另外，原、被告均一致确认讼争房屋未取得产权证，并一致同意因原告实际支付款项44108元而同比例减少相应费用金额。本院认为，讼争房屋因未取得相关证照或经主管部门批准建设，故原、被告签订的《房屋使用合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。合同无效后，原告理应搬离讼争房屋。庭审中，原告表示，其放弃讼争房屋内的所有物品，由被告收回讼争房屋，故本院确定以原告作出该意思表示之日即2019年8月5日为收回之日。被告作为出租人，明知讼争房屋的无效期限仍与原告签订租赁合同，而原告亦未尽到审慎的注意义务，双方对合同的无效均存在过错，均应承担相应的民事责任，本院根据本案的实际，确定原告承担40%的过错责任，被告承担60%的过错责任。根据本案相关证据及原、被告的陈述，可以确定讼争房屋外部(即所处商场)供电不正常，包括走道灯系统、电梯系统未能正常开启，该外部环境的欠缺确对原告使用讼争房屋产生一定影响，本院根据本案的实际情况，酌情确定原告按约定使用费标准的80%确定使用费，其他费用仍按约定的标准确定。经核算，按约定的标准，原告应支付自2018年11月15日至2019年8月5日期间(共264天)的使用费金额为27998.78元，公共设施维护费和市场管理费金额为1399.94元、广告费金额为361.64元。庭审中，原、被告一致同意因原告实际支付使用费、公共设施维护费和市场管理费、广告费41108元(不包括保证金3000元)而同比例减少(应付金额为41145元，占应付总额的99.91%)相应费用金额，经核算，房屋使用费(按80%计算)、公共设施维护费和市场管理费、广告费的实际应付金额为22378.86元、1398.68元、361.31元，合计24138.85元，故被告应退还上述费用的金额为16969.15。另外，被告还应向原告退还保证金3000元。关于装修损失，被告在庭审中确认原告装修的事实，本院予以认可。根据原告提供的《建筑装饰工程施工合同》、收据，考虑双方的过错比例、装修工程的折旧、讼争房屋的面积等因素，本院酌定被告应赔偿原告装修损失的金额为1万元。因双方对合同无效均存在过错，且原告并未举证证明经营损失的存在及数额，故原告要求被告支付利息及赔偿经营损失的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告景健华与被告上海曹安工程机械配套市场经营管理有限公司于2018年11月1日签订的《房屋使用合同》无效；二、被告上海曹安工程机械配套市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告景健华退还房屋使用费、公共设施维护费和市场管理费、广告费、保证金共计人民币19969.15元；三、被告上海曹安工程机械配套市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告景健华赔偿装修损失人民币1万元；四、原告景健华的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1498元，减半收取749元，由原告负担419元，被告负担330元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年九月二十九日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。