云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2301民初1477号原告：袁其委，男，1982年12月24日生，汉族，云南省会泽县人，大学文化，云南聂宗林律师事务所律师，住楚雄市。原告：卢珺，女，1984年12月15日生，汉族，云南省镇雄县人，大学文化，上海宝钢集团职工，住址同上，系原告袁其委的妻子。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，职务：董事长。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司资产管理人。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。第三人：李乔书，男，1962年8月15日生，昆明市五华区人，住昆明市五华区。原告袁其委、卢珺与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）、第三人李乔书商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告袁其委、卢珺，被告兆顺公司的委托诉讼代理人艾世羽到庭参加诉讼，第三人李乔书经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁其委、卢珺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告与被告签订《商品房购销合同》，并由被告办理390000元的住房公积金贷款事宜；2.判令被告支付原告自2016年5月16日至2018年5月16日的逾期办证违约金27115元（730天），2018年5月17日以后的违约金按照每日万分之二点一继续计算至产权登记之日止；3.判令被告为原告办理兆顺第一城D栋四单元1101号房的房屋产权登记手续；4.判令被告承担办理房屋产权登记所产生的相关费用；5.本案诉讼费、公告费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项中要求签订《商品房购销合同》的诉请及第二项、第四项诉请。事实和理由：2015年12月10日，原告与被告兆顺公司签订《兆顺第一城定购协议》，约定原告向被告定购楚雄兆顺第一城D幢4单元1101号房屋，单价3700元/㎡，房屋面积153.21平方米，总房款566877元，原告接到通知后三日内与被告签订《商品房购销合同》。2016年2月15日，原告向被告支付购房款166877元，加上定金10000元，共计176877元，已支付了房款总额的31.2%，其余购房款约定通过银行贷款支付。同日，原告向被告交付了维修基金、契税、合同备案费等费用，双方办理了房屋交接手续。原告接房后对房屋进行了装修并入住。2016年10月上旬，原告得知房屋被抵押给第三人李乔书，同年10月19日，原告找到第三人，告知被告已将兆顺第一城D栋4单元1101室卖给了原告，且原告已经装修入住，第三人告知原告，被告因民间借贷将20多套房屋抵押给第三人。2018年4月中旬，原告得知被告在2013年7月1日以商品房买卖合同登记备案的方式，登记备案给第三人。截止起诉时，原告多次找到被告，要求办理贷款和房屋产权过户手续，被告均以种种理由拒绝。被告兆顺公司辩称：第一，双方签订的《兆顺第一城定购协议》系双方真实意思表示，合法有效。楚雄市人民法院已于2018年6月11日受理被告的破产申请，被告若为原告办理住房公积金贷款，会导致被告承担保证责任，从而损害其他债权人的利益，被告无法为原告办理住房公积金贷款。第二，涉案房屋于2013年7月1日以商品房买卖合同登记备案的形式登记至第三人李乔书名下，现被告管理人正在准备向法院撤销该房屋的备案。同时对涉案房屋，原告并未付清全部房款，无权要求被告办理房屋产权证。第三，诉讼费由人民法院根据案件具体情况裁判。第三人李乔书未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，原告袁其委、卢珺为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、结婚证；2、企业信用信息公示报告；3、兆顺第一城定购协议；4、兆顺第一城交房确认书（一）；5、收据6张、刷卡小票1张；6、兆顺第一城物业服务协议；7、兆顺第一城交房确认书（二）；8、收据4张；9、兆顺第一城物品资料接收单；10、物管收取装修管理费收据1张；11、证明；12、楚雄华润燃气有限公司供用气合同及收据；13、楚雄市供排水有限责任公司水费缴费清单及刷卡小票；14、交纳物管费的收据；15、电费缴费通知3张；16、物管收电费的收据17张；17、华润燃气公司安检单；18、原告与张绍红、张燕平的手机短信聊天记录；19、原告与第三人李乔书的手机短信聊天纪录；20、商品房买卖合同登记备案表；21、照片。被告兆顺公司针对其答辩理由，未向本院提交证据。第三人李乔书未到庭应诉亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1证实了原告的身份情况；证据2证实了被告的诉讼主体资格；证据3证实了双方签订定购协议的事实；证据4证实了双方办理交接房手续的事实；证据5证实了原告交付首付款176877元及契税、维修基金等费用的事实；证据6、7、8、9、10证实了原告与物业公司签订物业服务合同并交纳物管费的事实；证据11证实了被告至今未与原告签订《商品房购销合同》的事实；证据12、13、14、15、16、17、21证实了原告已装修入住涉案房屋的事实；证据18、19、20证实了涉案房屋已合同登记备案至第三人名下的事实；本院均予以采信。本院经审理确认本案法律事实如下：原告袁其委、卢珺系夫妻关系。2015年12月10日，原告袁其委与被告兆顺公司签订《兆顺第一城定购协议》，约定：原告向被告兆顺公司定购兆顺第一城D幢4单元11层1101号房（产权面积153.21平方米，总房款566877元）。协议签订后，原告分别于当日支付定金10000元，2016年1月15日支付购房款166877元、契税17006.31元、维修基金11337.54元，2016年2月15日支付合同登记备案费30元、房屋交易手续费459.63元、印花税费、土地证工本费、房屋产权登记费等费用。2016年2月15日，双方办理了交接房手续。同日，原告与楚雄至善物业管理有限公司签订《物业服务协议》并支付物管费至今。2016年2月，原告对上述房屋进行装修并于2017年年初入住。另查明，上述房屋的商品房买卖合同登记备案在第三人李乔书名下（合同登记号：CX2013070105184）。庭审中，原告袁其委、卢珺同意付清剩余购房款390000元，被告兆顺公司同意在原告付清剩余购房款后办理涉案房屋的产权登记手续。本院于2018年6月11日作出（2018）云2301破1-1号决定书，受理被告兆顺公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任管理人。本院认为，原告袁其委与被告兆顺公司签订的《兆顺第一城定购协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经按合同约定支付购房款176877元，缴纳相应费用，对涉案房屋进行装修入住，并同意支付剩余购房款390000元，应在本判决生效后30日内支付剩余购房款，被告应当依法按约定为原告办理房屋相关产权登记手续。但被告在明知诉争房产已备案登记在第三人名下，又出售给原告，导致本案纠纷的发生，被告应承担全部责任。被告及第三人之间不存在商品房买卖关系，双方的合同备案不是当事人真实意思表示。被告与第三人仅办理合同备案登记未办理房地产过户登记，系虚假房屋交易，不具有法律效力，应认定为无效。第三人对涉诉房屋进行了备案登记，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，关于合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预售登记制度存在本质区别。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门备案。据此，办理商品房预售合同备案登记是房地产开发商的法定义务，目的是为了维护房地产的正常交易秩序，保护买受人的利益。第三人与被告对商品房买卖合同进行备案登记后，基于双方存在借贷关系，当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。就本案查明的事实，原告对兆顺第一城D幢4单元1101号房屋优先享有商品房物权。被告兆顺公司应当按合同约定及相关法律法规的规定履行办理不动产权属登记义务。原告的第三项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告为其办理剩余购房款的住房公积金贷款事宜的诉请，因被告兆顺公司正在进行破产清算，事实上不能履行办理贷款相关事宜，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，对此，本院视为第三人自行放弃法律所赋予其行使诉讼的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条、第二百四十条之规定，判决如下：一、由原告袁其委、卢珺于本判决生效之日起三十日内支付被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司剩余购房款390000元，款交本院；二、位于楚雄市鹿城镇环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城D幢4单元1101号房屋归原告袁其委、卢珺所有，并由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行办理不动产权属登记义务；三、驳回原告袁其委、卢珺的其他诉讼请求。原告袁其委、卢珺的上述权利，依照《中华人民共和国企业破产法》破产清算程序行使。案件受理费478元，公告费900元，由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交，限于本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  徐彦琼人民陪审员  徐永礼人民陪审员  马增荣二〇一九年九月十六日书 记 员  李晓梅