北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初529号原告：华润医药商业集团有限公司。法定代表人：李向明，董事长。委托诉讼代理人：禹霖华，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李剑，男，该公司职员。被告：北京金麟置业有限公司。法定代表人：田洪涛，董事长。委托诉讼代理人：高伯梁，北京市康达律师事务所律师。原告华润医药商业集团有限公司（以下简称华润医药公司）与被告北京金麟置业有限公司（以下简称金麟置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润医药公司的委托诉讼代理人禹霖华、李剑，被告金麟置业公司的委托诉讼代理人高伯梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润医药公司向本院提出诉讼请求：请求判决金麟置业公司向我公司支付2017年度违约金8000万元，2018年度违约金16000元,以上共计24000万元。事实和理由：2006年，金麟置业公司对位于北京市东城区XXX海港城项目（以下简称海港城项目）进行开发，需对我公司原址北京市XXX医药大楼（以下简称该房屋）进行拆迁。我公司与金麟置业公司于2007年2月16日签订《拆迁补偿安置协议书》，约定金麟置业公司向我公司提供总建筑面积不低于15000平方米（其中地上建筑面积不低于9500平方米，地下建筑面积不低于5500平方米）的拆迁安置补偿房屋及相应2817.09平方米地块的土地使用权，实物补偿资产交付时间为我公司腾空该房屋所占地块上的建筑物并将土地交付给金麟置业公司之日起两年内。《拆迁补偿安置协议书》签订后，我公司按照该协议约定在2007年4月20日腾空XXX医药大楼所占地块上建筑物并将土地交付给金麟置业公司，但该公司未依约在2009年4月20日前向我公司交付实物补偿资产。后，我们双方于2010年5月签订《补充协议》。约定将金麟置业公司交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权的时间延长至2012年12月31日，若金麟置业公司未能在上述约定期限内交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权，应按逾期第一年500万元、以后每逾期一年在前一年补偿基数上翻倍的标准向我公司支付违约金。《补偿协议》签订至今，金麟置业公司仍未向我公司交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权，且仅支付2013年度违约金500万元、2014年度应违约金1000万元及2015年度的部分违约金700万元。就此，我公司于2017年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求金麟置业公司支付2015年度的剩余违约金1300万元及2016年度的违约金4000万元。另外，我公司已于2018年11月及2019年3月，就2017年度违约金8000万元和2018年度的违约金16000万元等事项，分别向金麟置业公司送达《律师函》以主张权利，但该公司至今未予支付。故诉至法院，望判如所请。金麟置业公司辩称，本案涉及的相同事实，已经法院审理，并做出生效判决，该判决认定《补充协议》约定的违约金明显过高，符合合同法规定的应予调整情形，该案中法院参考评估结果确定我公司向华润医药公司支付两年的违约金3800万元，即每年1900万元，这一结果可以作为本案的参考标准。综上，不同意华润医药公司要求的违约金数额，请法院予以降低。经审理查明，华润医药公司原名称为北京医药股份有限公司，于2012年9月11日更改为现名称。2007年2月16日，华润医药公司（甲方）与金麟置业公司（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》。该协议书约定，乙方因对甲方所有的位于北京市XXX153号房屋及XXX153号地块上的其他建筑物进行拆迁而对甲方进行补偿。第3.1条约定，乙方补偿给甲方的房屋位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的XXX海港大厦的南侧部分），房屋总建筑面积不低于15000平方米（其中，地上建筑面积不低于9500平方米，地下建筑面积不低于5500平方米。最终面积以政府主管部门审定的面积数为准），且拆迁安置补偿房屋为相对独立、完整的整体，并由甲方依据本协议第5.2款的约定对拆迁安置补偿房屋进行物业管理。乙方向甲方补偿的实物中包含位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的XXX海港大厦的南侧部分）内土地使用权面积为2817.09平方米地块的国有土地使用权，且本款所述土地使用权面积不包含有共用分摊面积，为甲方独立使用。第3.3条约定，自本协议甲方向乙方移交该房屋及王府井153号地块上的其他建筑之次日起，至乙方将本条第3.1款约定的拆迁安置补偿房屋交付给甲方使用之日止（以下简称拆迁安置过渡期间），向甲方提供经营所需的临时商业用房（以下简称临时商业用房），如乙方因办理XXX海港大厦工程竣工验收手续需提前对临时商业用房进行拆除，乙方应在合理的期限内事先书面通知甲方，且乙方拆除临时商业用房的时间应不早于XXX海港大厦其他工程完成之日（但因在临时商业用房占用地块上建设工程项目除外）。在满足前述条件的情况下，甲方应最晚不迟于距政府有关部门对XXX海港大厦工程进行实地竣工验收之日的3个月前腾空并向乙方交还临时商业用房。乙方还应在拆除临时商业用房后尽快办理完毕XXX海港大厦的建设工程竣工验收备案手续。在此情况下，乙方无需承担第4.4.4项第（2）点约定的因提前拆除临时商业用房而应向甲方支付的赔偿金。除第3.1款至第3.3款约定的条件外，乙方还应就该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物进行拆迁事项给予甲方800万元人民币的安置补偿费用。3.5条约定，乙方应在取得甲方对拆迁安置补偿房屋的方案图、施工图和效果图等全部资料、文件的书面确认后，按照甲方书面确认的文件办理建设拆迁安置补偿房屋所需的各项报批手续，并按照甲方书面确认的施工图建设拆迁安置补偿房屋。但甲乙双方应自每次收到对方交付的前述文件之日起5日内进行确认或向交付方提出书面修改意见，否则视为接受方同意交付方的意见。甲乙双方最迟应于2007年5月31日前完成拆迁安置补偿房屋方案图的确定工作。4.1条约定，乙方因对该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物进行拆迁给予甲方的实物补偿包括：4.1.1总建筑面积不低于15000平方米（其中地上建筑面积不低于9500平方米，地下建筑面积不低于5500平方米。最终面积以拆迁安置补偿房屋竣工后的实测面积数为准）的房屋；拆迁安置补偿房屋位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的XXX海港大厦南侧部分），房屋地上部分的结构为钢结构，房屋地下部分的结构为钢混结构，房屋用途为综合及配套。拆迁安置补偿房屋建筑层数、层高、各层的建筑面积、装修标准和附属、配套设施及其他事项以甲乙双方最终共同确认的拆迁安置补偿房屋方案图和施工图为准。4.1.2土地使用权面积为2817.09平方米地块的国有土地使用权。有关地块位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的XXX海港城的南侧部分）。有关地块的土地使用权面积为甲方享有独立土地使用权的面积，其不包含有任何共用分摊面积（如有代征地，则代征地的面积原则上不超过甲方现时持有的政府有关部门出具的批准文件中注明的代征地面积）。4.2条约定，除第4.1款约定的实物补偿外，乙方还应于本协议生效之日起，按如下方式另行向甲方支付800万元人民币作为乙方因对该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物进行拆迁给予甲方的拆迁安置和经营损失补偿费用；4.2.1乙方应于2007年4月1日前，向甲方支付400万元的安置补偿费用；乙方应于甲方将该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物腾空并交付给乙方之日起七日内，将剩余的400万元的安置补偿费用支付给甲方。乙方应于甲方将该房屋和XXX153号地块上的其他建筑物交付给乙方之日起的2年内将第4.1款约定的拆迁安置补偿房屋及地块交付给甲方，且在将拆迁安置补偿房屋及地块实际交付给甲方之日起的180日内完成将拆迁安置补偿房屋的所有权和有关地块的使用权办理至甲方或甲方实际控制的公司名下的工作，并向甲方交付权利人为甲方或甲方实际控制的公司的相关权属证书原件。4.4条约定，为确保甲方在拆迁安置过渡期间的正常经营，乙方在2007年3月25日前，向甲方提供距该房屋东侧100米内，位于北京市XXX大街西侧的建筑面积为400平方米的二层临时商业用房（其中第一层的建筑面积为200平方米，第二层的建筑面积为200平方米），供甲方在拆迁安置过渡期间经营使用。有关乙方向甲方提供的临时商业用房的具体位置和该临时商业用房的平面图和工程图作为本协议附件，是本协议不可分割的组成部分，乙方将争取继续建设临时建筑，并承诺在其建成后将其中的100平方米建筑面积交付给甲方使用。4.4.4条约定，甲方在使用该临时商业用房期间（1）如因不可抗力或政策变化等因素导致临时商业用房必须拆除和/或甲方无法继续使用该临时商业用房，则乙方应于得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的通知之日，将有关情况以书面形式告知甲方。甲乙双方届时另行协商解决与拆除临时商业用房相关的事项。（2）除第3.3款约定的情形外，如因乙方原因导致临时商业用房必须拆除和/或甲方无法继续使用该临时商业用房，则A.乙方应于得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的通知之日，将有关情况以书面形式告知甲方。B.乙方应在得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的情况发生之日起，另行为甲方在甲方指定的位置安排条件不低于临时商业用房的经营性用房或C.如乙方届时无法向甲方提供前述B点约定的经营性用房，则乙方应于拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的情况发生之日起，每日向甲方支付4000元的经济赔偿金至第3.3款约定的甲方向乙方退还临时商业用房之日止。4.5条约定，甲方最迟于2007年4月20日前将该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物腾空，并将其连同XXX153号地块一并交付给乙方，以便乙方进行G4号地块的一级开发。但前提为乙方已依据4.2.1项的约定向甲方支付了首期安置补偿费用。乙方已经依据第4.4款的约定向甲方提供了400平方米的临时商业用房。10.4条约定，如乙方不按照本协议约定将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块交付给甲方时，如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在1年（每年按照365日计算，下同）以内（含）时，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日10000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在1年以上（不含），2年以内（含）时，对于1年以上（不含）部分，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日15000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在2年以上（不含），3年以内（含）时，对于2年以上（不含）部分，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日20000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块超过3年时，按照本项前述的约定依次类推。如前述违约金不足以赔偿甲方因此遭受的损失，甲方有权继续向乙方追索超过该等违约金部分的损失，包括但不限于甲方因要求乙方履行本协议，赔偿损失发生的诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费、通讯费、罚金和乙方因甲方的上述行为向任何第三方支付的违约金、赔偿金、罚金、鉴定费、差旅费、通讯费金额或因此发生的诉讼或仲裁费用及相关律师费。如因不可抗力导致本协议部分或全部条款迟延履行的，甲乙双方对此均不承担任何责任，但遭受不可抗力事件的一方应于不可抗力事件发生之时刻起24小时内以书面形式通知对方，并在不可抗力事件发生之日起7日内向对方提供由政府有关部门出具的相关证明文件，如因不可抗力时间迟延履行超过90日，甲乙双方应另行协商本协议的履行事项。合同的本协议附件清单列明：附件一为甲方所有的房屋所有权证；附件二为甲方所有的北京XXX153号地块的国有土地使用证；附件三为《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（2006年第一期）》；附件四为《关于授权北京金麟置业有限公司进行XXX海港城项目土地一级开发的批复》；附件五为《规划意见书》；附件六为G4号地块的钉桩图；附件七为海港城项目的立项批准文件；附件八为拆迁安置补偿房屋的规划批准文件；附件九为临时商业用房的具体位置和该临时商业用房的平面图和工程图；附件十为华润医药公司就签订本协议获得的批准文件；附件十一为金麟置业公司就签订本协议获得的批准文件。上述协议签订后，华润医药公司按约定将北京市XXX153号房屋交付金麟置业公司。金麟置业公司将上述房屋拆除。金麟置业公司将位于北京市XXX189号、建筑面积为400平方米的二层临时建筑交付华润医药公司，由华润医药公司使用。2009年，金麟置业公司与北京市国土资源局签订上述房屋所在G4地块的《北京市国有土地使用权出让合同》，金麟置业公司取得北京市XXX大街金融项目用地的土地使用权证。2010年5月11日，华润医药公司（甲方）与金麟置业公司（乙方）签订《补充协议》。该协议约定，鉴于甲乙双方就乙方因对甲方拥有位于北京市XXX153号房屋所有权及该房屋占用地块上的其他建筑物进行拆迁补偿有关事项于2007年2月16日签订了《拆迁安置补偿协议》。在甲方根据《拆迁安置补偿协议》约定，于2007年4月20日前将该房屋及XXX153号地块上的其他建筑物腾空，并将XXX153号地块交付给乙方后，乙方因故未能按照《拆迁安置补偿协议》第4.3项的约定，于2009年4月20日前将拆迁安置补偿房屋及地块交付给甲方。甲方对此表示理解。乙方已经取得包括对包括XXX153号地块在内的XXX海港城项目的二级开发资质，且乙方在向北京市国土资源管理局报送的XXX海港城项目拆迁补偿文件中，已经明确以回迁的方式对甲方进行安置补偿，并已将其与甲方于2007年2月16日签订的《拆迁安置补偿协议》报送北京市国土资源局备案。鉴于此，甲乙双方经友好协议，就《拆迁安置补偿协议》中的有关事项修改并补充如下，一、甲乙双方同意，将《拆迁安置补偿协议》第4.3项约定的乙方向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块的时间延长至2012年12月31日。但乙方届时向甲方交付的拆迁安置补偿房屋及该部分房屋地块的条件不应低于《拆迁安置补偿协议》第4.1项的约定。二、甲乙双方同意，本协议签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方支付2009年4月20日至2010年12月31日延期补偿款300万元。以后每年度按下述时间支付该年度延期补偿款。在乙方按时履行本条约定的给付义务后，甲乙双方不再履行《拆迁安置补偿协议》第10.4项的约定。延期补偿款按如下方式计算和支付：2009年4月20日至2010年12月30日按300万元补偿（含拆迁展期），乙方应予本协议签订之日起7个工作日内支付；2011年1月1日至2011年12月31日每年按400万元补偿，乙方应于2011年6月30日支付。2012年1月1日至2012年12月31日每年按500万元补偿，乙方应于2012年6月30日支付。延期不足一年的，按实际发生时间计算。在乙方将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋地块交付给甲方使用之日前，乙方保证甲方能够继续使用《拆迁安置补偿协议》第3.3项和4.4项约定的临时商业用房。乙方不能提供使用，承担补偿责任（补偿形式和标准双方另行商定）。如乙方不能在本协议第一条约定的期限内将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块交付给甲方时，乙方应按逾期第一年500万元、以后每逾期一年在前一年补偿基数上翻倍的标准补偿甲方；逾期不足一年的，按乙方应支付的当年违约金÷360×实际逾期天数的方式计算相关补偿金。本协议作为《拆迁安置补偿协议》的修改与补充，与《拆迁安置补偿协议》具有同等法律效力。如本协议的有关约定与《拆迁安置补偿协议》的相关约定不一致的，以本协议的约定为准。本协议自甲乙双方或其授权代表签字盖章之日起生效。2012年12月31日，金麟置业公司未能向华润医药公司交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块。2013年7月8日，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款500万元；2014年12月1日，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款1000万元；2016年8月，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款700万元。2012年12月27日，金麟置业公司向北京市规划委员会申报拟在XXX189号建设的商业、金融、住宅有关材料。因该项目涉及协议出让用地和邀标用地合并以及合并后指标调整问题，需征求国土主管部门意见。待取得国土主管部门同意意见后再申报建设用地规划许可证。故北京市规划委员会于2013年1月10日向金麟置业公司核发了《不予行政许可决定书》。目前，金麟置业公司尚未取得XXX海港城项目的建设用地规划许可证。华润医药公司于2017年将金麟置业公司诉至北京市东城区人民法院，提出要求金麟置业公司向其支付违约金5300万元（包括2015年1月1日至2015年12月31日剩余欠付违约金1300万元及2016年1月1日至2016年12月31日违约金4000万元）等诉讼请求；该院审理后做出(2017)京0101民初13205号民事判决，判决金麟置业公司支付华润医药公司违约金3800万元等内容。双方当事人对该判决均不服，上诉至我院，我院审理后做出（2019）京02民终6204号判决，驳回上诉，维持原判。(2017)京0101民初13205号案件审理过程中，金麟置业公司向法院提出对北京市XXX153号房屋同面积同地段商业综合用房的2017年度年租金标准进行评估。北京XXX事务所有限公司于2018年12月3日出具《房地产咨询报告》。报告内容主要为，由于XXX153号原有建筑已灭失，鉴定机关根据咨询对象灭失前的法定用途及实际用途测算两种方案。方案一根据原《房屋所有权证》记载咨询对象全部为商业用途。方案二根据《拆迁补偿安置协议书》第一条1.1款记载，咨询对象灭失前地上建筑面积6658.1平方米（包括营业大厅3212.1平方米，其余为办公用房和附属设施），地下建筑面积1191.2平方米。得出的咨询结果为方案一北京市XXX153号房屋同地段同面积的商业综合用房自2017年1月1日至2017年12月31日市场租金价值合计5569.26万元整。方案二北京市XXX153号房屋同地段同面积的商业综合用房自2017年1月1日至2017年12月31日市场租金价值合计3842.93万元整。本案审理过程中，经征询双方当事人意见，均表示同意该咨询报告作为本案裁判的参考。另，双方当事人均未对金麟置业公司逾期安置给华润医药公司造成的损失进行举证。对于临时商业用房被拆除的后续问题，华润医药公司表示将另行解决。本院认为，已经发生法律效力的判决确认，金麟置业公司未能按照其与华润医药公司签订的《拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定的时间完成实物安置内容，据此应承担违约责任。华润医药公司要求金麟置业公司给付逾期安置违约金的诉讼请求符合上述协议约定及法律规定，本院予以支持。违约金的具体数额，本院从以下几方面予以考虑：第一、金麟置业公司已经提出要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对本案争议的违约金数额予以调整；第二、《补充协议》采用逐年翻倍的方式计算违约金，凸显惩罚性特征，明显过高，应予调整；第三、华润医药公司未就其损失问题提供证据，金麟置业公司亦未就其提出的违约金过分高于损失的主张提供证据；第四、（2019）京02民终6204号判决对2015及2016年间的违约金予以确认，该案件审理过程中所做《房地产咨询报告》和该案的审理结果均可以作为本案的参考。综上，本院结合双方当事人所签协议约定，金麟置业公司的违约事实及其违约年限并综合上述考虑因素，对华润医药公司要求之2017及2018年之违约金数额予以酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京金麟置业有限公司于本判决生效后七日内给付原告华润医药商业集团有限公司违约金六千万元；二、驳回原告华润医药商业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241800元，由原告华润医药商业集团有限公司负担931350元（已交纳），由被告北京金麟置业有限公司负担310450元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇一九年九月二十六日书记员  黑梦雪