辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初1624号原告：中国银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地：瓦房店市新华路6号。统一社会信用代码：91210281823623196H。法定代表人：陈玉琦，系该行行长。委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。被告：王吉安，男，1985年6月7日出生，汉族，现住瓦房店市。被告：梅丽，女，1985年3月18日出生，汉族，现住瓦房店市。被告：大连易嘉盛地产有限公司，住所地：瓦房店市长城路88号。统一社会信用代码：912102817607828934。法定代表人：景晓莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲燕，辽宁群邦律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称中国银行）与被告王吉安、梅丽、大连易嘉盛地产有限公司（以下简称易嘉盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行委托诉讼代理人刘传科、被告易嘉盛公司委托诉讼代理人曲燕到庭参加诉讼，被告王吉安、梅丽经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告借款合同立即到期，被告王吉安、梅丽共同立即偿还银行贷款人民币585275.52元及利息4770.61元、本金罚息19.77元，利息罚息21.01元，上述合计590086.91元（截至2019年8月15日）；2、请求依法判令被告王吉安、梅丽共同按合同偿还自2019年8月15日起至还清欠款之日的利息、罚息；3、请求依法判令被告易嘉盛公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；4、请求依法判令原告对被告提供抵押的位于瓦房店市房屋享有优先受偿权；5、请求依法判令律师代理费7206.50元，由被告王吉安、梅丽共同承担，由被告易嘉盛公司连带承担。上述请求合计597293.41元。6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月13日，被告因购房同原告签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额700000元，贷款期限自2014年3月24日至2034年3月24日，执行利率为年息4.9%，贷款的偿还方式为等额本息还款法，同时合同约定，借款人未按期足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使抵押权。贷款的担保方式为抵押+阶段性连带保证，被告以其购买的房屋，为原告发放个人贷款提供抵押担保，开发商易嘉盛公司作为保证人对偿还借款承担连带的还款责任，直至贷款所购的房屋办妥抵押登记手续并且原告他项权证之日后，保证人脱保。同时双方对抵押担保范围、保证范围也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，案涉房屋至今未办理房屋产权证书，更没有办理抵押登记。截止2018年12月4日，被告已经逾期17期没有按时偿还原告贷款，故原告提起本案诉讼。被告易嘉盛公司辩称，因被告王吉安、梅丽未及时偿还房屋贷款，导致被告易嘉盛地产公司陆续扣划贷款保证金213170.14元。被告易嘉盛公司在2012年8月31日就已经具备了办理权属证书的条件，而被告王吉安、梅丽怠于办证，无限延长地产公司的担保期限，加重担保公司的担保责任，易嘉盛公司不应当承担连带清偿责任。根据物权法176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，应当先就该物的担保实现债权，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案原告如实现其债权，应以抵押物即贷款的房屋先偿还债务，不足部分才能由地产公司承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告提交证据七份：证据一、个人房屋贷款合作协议。证明原告与被告易嘉盛地产公司之间存在房屋贷款合作关系，易嘉盛公司开发的房地产可以在原告处进行个人购房贷款且约定贷款人还不上房贷，原告可以扣除保证金；证据二、个人一手住房贷款合同。证明被告王吉安购买被告易嘉盛开发的房屋而向原告借款70万元，被告梅丽作为该房屋共有人同意抵押该房产为该借款提供抵押担保，被告易嘉盛地产公司作为保证人，同意承担连带保证责任；证据三、不可撤销连带责任保证书。证明被告易嘉盛地产公司再次确认为该借款承担连带保证责任；证据四、借款借据。证明原告按照合同约定于2014年3月24日向易嘉盛地产公司帐户发放借款70万元；证据五、贷款已还款明细清单。证明被告王吉安自2017年9月9日就出现不按时还款行为，已构成违约；证据六、结婚证复印件。证明被告王吉安与被告梅丽系夫妻关系，该借款系夫妻关系存续期间为购买夫妻生活必须的房屋而发生的，系夫妻共同债务；证据七、委托律师代理协议及发票。证明原告因本次纠纷实际发生律师代理费7206.50元。被告易嘉盛公司对原告证据均无异议。被告易嘉盛公司提供证据三组：第一组、（2017）辽0281民初880号民事判决书、（2018）辽0281民初3709号民事判决书、原告与被告易嘉盛的交易明细对账4页。证明自2016年3月起至2019年6月25日，被告王吉安、梅丽欠原告房贷款，原告扣划被告易嘉盛在原告的保证金为213170.14元（至2019年6月25日），以偿还被告王吉安、梅丽所欠中行款，加上被告易嘉盛两次起诉被告王吉安、梅丽追偿权的诉讼费用，共计217997.14元；证据二、竣工验收备案表。证明2012年8月31日被告易嘉盛地产公司具备了办理权属证书的条件，而被告王吉安、梅丽怠于办证，不当延长了易嘉盛公司的担保期限，加重了易嘉盛公司的担保责任，易嘉盛公司不应承担连带清偿责任；证据三、瓦房店市房屋登记信息记录。证明被告王吉安、梅丽购买的瓦房店市房屋于2014年3月17日就办理了抵押登记，应以该抵押房屋优先偿还债务。原告对以上三组证据的真实性均无异议。其认为第一组证据与本案无关；对第二组、第三组证据的证明事项有异议：第二组证据的证明事项有异议。仅证明案涉的房屋取得了办理房屋产权证书的资格，但依据原告与三被告签订的《贷款合同》，被告易嘉盛公司的脱保条件为办理完毕房屋产权证书及抵押登记证书后。本案相应的案涉及房屋未有办理权属证书及抵押证书，因此易嘉盛公司的脱保条件未成就，故应承担连带保证责任；第三组证据的证明事项有异议。案涉房屋在房产部门仅进行了预抵押登记，该预抵押登记是否发生抵押权成立的优先权尚不确定，同时，依据原告与三被告签订的《贷款合同》即使抵押权成立，因被告的逾期还款行为，选择被告承担保证责任，或是行使抵押的选择权在原告，因此被告不能以先执行抵押物后执行保证人这一法律约定抗衡原、被告之间的约定。被告王吉安、被告梅丽均上述证据均未质证，亦未举示证据，系其对自己举证、质证权利的放弃，相应的法律后果应由二被告自行承担。本院对原告提供的全部证据以及被告易嘉盛公司提供的第一组、第三组证据均予采信。被告易嘉盛公司提供的第二组证据与本案无关联性，不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月6日，原告中国银行（甲方）与大连深长城房地产有限公司（乙方，后于2016年9月12日变更企业名称为本案被告易嘉盛公司）签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（协议编号2011消贷第002号），约定就乙方销售的“都市阳光‘香樱谷’项目”个人房屋贷款事宜开展合作，对符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，乙方同意按原告与购房人之间签订的《借款合同》为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自《借款合同》生效之日起，至甲方（中国银行）取得购房人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或者《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。2014年3月13日，原告与被告王吉安签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告王吉安向原告贷款700000元用于购买前述《协议》项目中位于瓦房店市的房屋，贷款期限20年/240个月，自贷款人实际放款日起算；利率为浮动利率，首期执行利率为月利率4.4583%。逾期罚息为约定贷款利率水平上回收50%。还款方式为按月等额本息还款。被告王吉安以贷款所购前述房屋向原告提供抵押担保，被告梅丽作为抵押物共有人对被告王吉安的借款行为及抵押行为进行签字确认。担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、贷款人为实现债权的而发生的诉讼费、律师费用等损失。如借款人出现未按期归还贷款本息的违约行为，则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等。合同同时约定由保证人（开发商大连深长城房地产有限公司）提供阶段性连带责任保证。保证期限自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起。2014年2月20日，大连深长城地产有限公司向原告出具《不可撤销连带责任保证书》，自愿为被告王吉安前述《借款合同》项下全部贷款本金、利息及其他相关全部费用提供不可撤销之连带责任保证，保证期限自《借款合同》生效之日起至房屋产权证和他项权证交给贷款人抵押登记时止。2014年3月18日，被告王吉安、梅丽就案涉房屋为原告办理了预告登记，案涉房屋至今未办理房屋权属证书及抵押权登记。2014年3月24日，原告向被告王吉安指定账户发放借款70万元。后被告王吉安、梅丽长期逾期还款，原告自2016年3月31日起至2018年6月27日止，依《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》共计扣除被告易喜盛公司保证金156971.63元。截至2019年8月15日，被告王吉安尚欠原告的全部剩余借款本金为585275.52元、本金罚息19.77元、利息4770.61元、利息罚息21.01元。原告中国银行为本次诉讼花费律师费用7206.50元。另查，被告王吉安、梅丽于2010年10月10日登记结婚,于2014年12月23日登记离婚。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告王吉安自愿签订《个人一手住房贷款合同》，双方建立借贷关系意思表示真实，且不违反法律、法规相关规定，应为有效。现原告已依约足额向被告发放借款，被告应依约向原告履行还款义务，如有违约应依约承担违约责任。被告王吉安逾期还款的事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：”夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”案涉债务系用于购买夫妻共有财产，且被告梅丽对其婚姻关系存续期间的案涉债务进行了签字确认，应认定为夫妻共同债务。被告王吉安、梅丽应对案涉债务共同承担还款责任；被告易嘉盛公司在《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《不可撤销连带责任保证书》及《个人一手住房贷款合同》中均明确约定了其承担的保证期限自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。其抗辩因王吉安、梅丽不积极配合办理房屋权属证明导致易嘉盛公司继续承担保证责任，易嘉盛公司不应承担连带清偿责任，于法无据，本院不予采纳。故被告易嘉盛公司应依约全面履行保证责任。本院对原告提出的第一项、第二项、第五项诉讼请均予以支持。因案涉房屋仅办理了预告登记，抵押物权尚未实现，故本院对于原告的第四项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告王吉安签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2014年深长城字02号）到期；二、被告王吉安、梅丽共同偿还原告全部剩余借款本金585275.52元及至还清欠款之日止的利息、罚息（利息、罚息依案涉《个人一手住房贷款合同》约定的标准计算。其中，至2019年8月15日止的利息为4770.61元、本金罚息为19.77元、利息罚息为21.01元）；三、被告王吉安、梅丽共同向原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行支付律师代理费7206.50元；四、被告大连易嘉盛地产有限公司对前述第二项、第三项确定的数额向原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行承担连带还款责任；五、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三、四项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9879元，公告费600元，合计10479元由被告王吉安、梅丽、大连易嘉盛地产有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  韩宏云人民陪审员  刘 伟人民陪审员  杨哲慧二〇一九年九月十一日书 记 员  尹丽葵