贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3526号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星瑞丰新城(毕节市洪山路10号)，统一社会信用代码9152050070966631X。法定代表人:卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人(特别授权):钟影，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权):赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳朝军，男，1986年6月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：常呈菊，女，1989年6月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）因与被上诉人岳朝军、常呈菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院于2018年11月15日作出的(2018)黔0502民初7656号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞丰房开公司向本院上诉请求：撤销(2018)黔0502民初7656号《民事判决书》并驳回原告的诉讼请求。事实及理由：一是一审判决未考虑情势变更原则判决支持原告的逾期办理权属证书违约金请求显失公平。在本案的庭审中，瑞丰房开公司主张不能依约如期为原告办理房屋权属登记的主要原因为政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜，为此从2016年6月起全面暂停办理瑞丰铭城的房屋权属登记等事宜。瑞丰房开公司此项主张的事实内容，并非瑞丰房开公司一家，而是毕节市房屋权属登记工作众所周知的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）>第26条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据前述司法解释，法院应将不动产登记政策变化作为重大情势变更，将办理房屋权属登记因政策变化导致的原因作为中断计算权属证书的时限起，至毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起重新计算办理房屋权属时限。而一审判决根本未考虑此项情势变更事实，作出第一项内容显失公平，应予改判。二、同一法院对同一类型案件作出不同判决，有失公正，应予改判。另案人胡登智在七星关区人民法院起诉瑞丰房开公司的商品预售合同纠纷，合同约定的逾期办证违约金为日0.1%，一审法院称约定的违约金过高予以调减，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算逾期办证违约金（参见2017黔0502民初4602号民事判决书），毕节市中级人民法院以“(2018)黔05民终1753号”民事判决书，维持原判。而本案中一审法院按日万分之三的标准计算逾期办证违约金。同一法院对同一类型裁判尺度不一，必不公正，请予纠正。岳朝军、常呈菊二审向本院提交书面答辩意见称，一、被答辩人所举证据不能证明《不动产登记暂行条例》的施行与不能办理房屋权属转移登记之间具有因果关系，办证不能并非不可抗力因素所致，被答辩人的上诉理由不能成立。综合被答辩人一审程序中所举证据及其自认的事实来看，被答辩人至今未能取得涉案商品房的所有权初始登记，取得商品房的所有权初始登记的前提条件之一是涉案工程完成综合竣工验收，而综合竣工验收包括消防验收合格等多项条件，被答辩人修建的涉案商品房至今未能通过消防验收，仍不具备办理商品房的所有权初始登记的条件，系其违反合同约定的主要原因。同时答辩人与被答辩人已经在《商品房买卖合同》中明确约定委托被答辩人向房屋登记机关申请办理涉案商品房权属转移登记，而2016年9月19日实施不动产统一登记之后，仍有职能部门继续承担办理不动产登记的义务，只是程序作合理的调整以及将办理房产证及土地使用证变更为办理不动产权证，但不管是办理涉案商品房的所有权初始登记或是办理产权转移登记，并不存在任何障碍，并非被答辩人所述的暂停办理不动产登记业务，且被答辩人至今未将办理产权转移登记的相关文书提交到办证部门并通知答辩人，因此被答辩人诉称的出现不可抗力因素而免除违约责任的主张不能成立。二、《商品房买卖合同》约定的违约金条款合法有效，被答辩人申请调整违约金，应由被答辩人承担举证责任证明违约金过分高于答辩人因其违约行为遭受的损失，否则应承担举证不能的败诉后果，一审判决按已付总房款为基数，以每日万分之三的标准计付违约金符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”据此，违约责任的约定旨在约束合同主体严格按照合同约定履行自己的义务，结合本案，该违约金计算方式的约定并不违反法律的效力性强制规定，依法应认定合法有效的条款。违约金条款相比于违约损害赔偿而言，具有适用上的优先性，显然答辩人因被答辩人的违约行为已遭受信赖利益损失及履行利益损失，答辩人作为守约方向违约方即被答辩人主张权利时，无需举证证明因被答辩人的违约行为而导致的损失，一审法院从公平正义的角度已对违约金的计算标准作大幅度的调整，被答辩人作为《商品房买卖合同》的制作方，认为该违约金计算方式过高，对于自己的主张应负举证责任，被答辩人应举证证明一审判决的违约金计算标准过分高于因其违约行为造成的损失30%的，否则应当承担举证不能的败诉后果，故一审判决按已付总房款为基数，以每日万分之三的标准计付违约金符合法律规定，被答辩人的上诉理由不应采纳。综上所述，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任，一审判决认定按已付总房款为基数，以每日万分之三的标准计付违约金符合法律规定，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。岳朝军、常呈菊向原审法院起诉请求：1.判决瑞丰房开公司在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给岳朝军、常呈菊；2.判决瑞丰房开公司向岳朝军、常呈菊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1000元(实际金额以岳朝军、常呈菊已付总房款252901元为基数(按日0.1%的标准计算从2017年5月31日至瑞丰房开公司向岳朝军、常呈菊交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)。庭审中岳朝军、常呈菊撤回第1项诉讼请求。原审法院认定事实，2014年11月18日，岳朝军、常呈菊作为买受人，瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道瑞丰铭城房号为4-A6-2的房屋一套，该房建筑面积为91.29平方米，套内内面积为75.54平方米，购房款为252901元，买受人已支付该该购房款（首付75901元，银行按揭贷款177000元）。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项（其中约定：逾期付款违约金为日万分之0.1）。瑞丰房开公司已将涉案房屋交付岳朝军、常呈菊，但涉案房屋尚未进行综合验收和消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，瑞丰房开公司现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原审法院认为，综合当事人双方的诉辩，本案争议的焦点为：瑞丰房开公司向岳朝军、常呈菊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，岳朝军、常呈菊与瑞丰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，岳朝军、常呈菊与瑞丰房开公司均应按约定履行合同所约定的义务。岳朝军、常呈菊已按合同约定全额支付了购房款，瑞丰房开公司亦应按合同约定向岳朝军、常呈菊交付办理商品房转移登记的有关文书，但瑞丰房开公司未按约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，岳朝军、常呈菊诉请瑞丰房开公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，原审法院予以支持。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系瑞丰房开公司自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付岳朝军、常呈菊，即应当按合同约定承担违约责任。根据岳朝军、常呈菊与瑞丰房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但瑞丰房开公司认为该约定过高（折算为月利率约3%），请求法院调整为日万分之0.1%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照给定的利率支付利息的，人民法院应予支持”、第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利率约定无效”的规定，双方约定的违约金计算标准已超过该规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故原审法院予以适当调整为以岳朝军、常呈菊已付购房款252901元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付；对岳朝军、常呈菊诉讼请求超过的部分（岳朝军、常呈菊要求按日0.1%的标准计算违约金），原审法院不予以支持。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托瑞丰房开公司办证，只有瑞丰房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知岳朝军、常呈菊之日，瑞丰房开公司才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至瑞丰房开公司向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知岳朝军、常呈菊之日止，即该违约金以岳朝军、常呈菊已付房价款252901元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至瑞丰房开公司向不动产登记机关提交为岳朝军、常呈菊办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知岳朝军、常呈菊之日。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条规定，判决：一、瑞丰房开公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付岳朝军、常呈菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以252901元为基数，按日万分之三从2017年6月1日起计算至瑞丰房开公司向不动产登记机关提交为岳朝军、常呈菊办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知岳朝军、常呈菊之日止）；二、驳回岳朝军、常呈菊的其他诉讼请求。案件受理费25元，由瑞丰房开公司负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本案二审认定事实与原审认定一致。本院认为：结合本案二审当事人的上诉请求、依据的事实和理由、原审法院查明的事实、当事人一审二审提交的证据等，本院二审认为，本案双方之间的争点问题有二，一是瑞丰房开公司主张的情事变更理由是否成立？二是瑞丰房开公司主张同案不同判的主张是否成立？第一个争点问题，情事变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案现存房开公司以“政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜”为由主张情事变更，未向人民法院提交相关国家机关明确停止办理相关不动产权属证明的证据，在本案岳朝军、常呈菊起诉前也未提出任何的变更合同内容或者解除合同的主张，其未有变更或者解除合同的任何意愿和请求。不动产登记规范的变化是公开的，但并不妨碍办理不动产权属证书的义务人瑞丰房开公司依规定履行办证义务。上诉人主张“从2016年起全面暂停办理瑞丰新城的房屋权属登记等事宜”，并未向法院提交任何行政机关单方中止办理瑞丰新证房屋权属登记事宜的证据，法院没有理由认定本案义务人瑞丰房开公司主张存在重大情事变更情形，法院没有理由采信瑞丰房开公司主张存在情事变更的抗辩。针对第二个争点问题，即同案不同判的问题，（2017）黔0502民初4602号民事判决中的当事人违约金请求权的权利人是胡登智，该案在实体法律关系中的权利主体、请求权所依据的事实、购买房屋的面积位置误差比、购房款的支付、违约程度、诉讼过程中抗辩情况及提交证据情况、当事人的主张（含程序性权利和实体性权利的处分权）等与本案的具体情况并不相同，并不存在同案不同判的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，人民法院对合同履行过程中违约金根据不同案件的不同情况，法律规定过高或者过低均可以适当裁量增加或者减少。本案当事人双方对逾期办证约定以已付房款日0.1%违约金支持赔偿损失，岳朝军、常呈菊主张按已付购房款总数的日0.1%主张违约金，法院认为本案中约定违约金过高，系属于依《合同法》每百一十四条第二款规定行使的裁量，原审判决作此裁量并无不当，不同案件作不同裁量并无不当。综上所述，瑞丰房开公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 川审 判 员  张 雄审 判 员  刘光全二〇一九年九月十九日法官助理  成 梅书 记 员  张汝阳