上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17737号原告：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠勤，董事长。委托诉讼代理人：李爽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：覃午欣，男，该公司工作人员。被告：上海戎晨健身管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周诚，总经理。原告上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)与被告上海戎晨健身管理有限公司(以下简称戎晨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰悦公司的委托诉讼代理人覃午欣，被告戎晨公司的法定代表人周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰悦公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认丰悦公司与戎晨公司签订的编号为FYZS-JFGC-085的租赁合同于2017年11月8日解除；2、要求戎晨公司支付丰悦公司2017年3月1日至2017年7月11日，以及2017年10月12日至2017年11月8日期间欠付的租金118,966.32元；3、要求戎晨公司支付逾期付款滞纳金(以118,966.32元为基数，按每日万分之五自2017年11月9日计算至实际支付之日止)；4、要求戎晨公司支付丰悦公司提前退租的违约金67,010.4元；5、要求戎晨公司支付丰悦公司电梯维修费13,604.4元。事实和理由：2014年8月31日，丰悦公司与戎晨公司签订了合同编号为FYZS-JFGC-085的商铺租赁合同，约定丰悦公司将位于上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX室共计367.18平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给戎晨公司作为商业使用，租赁期限自2014年9月1日至2019年9月30日止。合同签订后，丰悦公司将系争房屋交付戎晨公司使用。戎晨公司在未与丰悦公司办理退租、交接手续的情况下，擅自于2017年11月8日搬离系争房屋，不知所踪。戎晨公司的行为已构成违约。且在租赁期间，戎晨公司游泳池内的水溢出，导致商场内自动扶梯损坏，丰悦公司为此花费维修费13,604.4元，该费用应由戎晨公司承担。故丰悦公司诉至本院。戎晨公司辩称，根据租赁合同第8-2条的约定，如戎晨公司超过15天未支付费用的，丰悦公司可以采取停水、停电、锁门等措施。本案中，丰悦公司违反合同的约定，在2017年10月15日对戎晨公司的租赁场地采取停水、停电及锁门的措施，而戎晨公司已支付系争房屋的租金至2017年10月底，故本案戎晨公司不存在违约，而是丰悦公司违约在先，给戎晨公司造成损失。双方合同的解除日应以丰悦公司锁门的时间即2017年10月15日为准。关于电梯损坏的问题，电梯位于公共部位，离戎晨公司的游泳池有30至40米左右的距离，戎晨公司并不知晓电梯为何会损坏，且丰悦公司亦无证据证明电梯损坏是戎晨公司的游泳池造成的。戎晨公司停止经营后，丰悦公司要求戎晨公司将游泳池内的水排放掉，但在排水时，因为丰悦公司工作人员的操作不当，将抽水阀关闭，故而造成了溢水，但即便如此，因游泳池位于B1层，溢出的水也应当向下流至B2、B3层，而损坏的电梯在B1层，其损坏与戎晨公司无关。戎晨公司不同意丰悦公司的全部诉讼请求。庭审中，戎晨公司又称，其已于2017年2月底将系争房屋退租，本案合同的解除日应为2017年2月底，戎晨公司同意根据租赁合同附件四第1条的约定，赔偿一个月的租金作为提前退租的违约金。本院经审理认定事实如下：2014年8月31日，丰悦公司(甲方)与戎晨公司(乙方)签订了合同编号为FYZS-JFGC-085的《商铺租赁合同》，双方约定，甲方将上海市虹口区骏丰国际财富广场内的系争房屋出租给乙方作为商业(按摩池)使用；租赁期限自2014年9月1日起至2019年9月30日止，租金标准为2元/平方米建筑面积/天；甲方于本合同签订当日已将系争房屋交付给乙方，乙方已经就系争房屋进行了验收，并且对系争房屋交付无任何异议；系争房屋的免租期自2014年9月1日起至2015年8月31日止，免租期内系争房屋的占用费由乙方承担，占用费为0.86元/平米/天；乙方同意在本合同签订后当日先向甲方支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费用、广告灯箱服务费和免租期内的占用费，上述款项缴纳后，甲方将系争房屋钥匙移交给乙方；乙方同意租金支付方式采取先付后用的原则，乙方在签订本合同前向甲方支付系争房屋免租期间(2014年9月1日起至2015年8月31日)的房屋占用费115,257.8元和第一笔(2015年9月1日至2015年11月30日)租金66,826.8元；乙方应提前7个工作日向甲方支付系争房屋第二笔(2015年12月1日至2015年12月31日)租金22,765元；此后乙方每年按租赁季度(3个月)向甲方一次性支付系争房屋租金，乙方支付的当年1月1日至3月31日租金到达甲方帐户的最后截止日期为前一年12月31日，乙方支付的当年4月1日至6月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年3月31日，乙方支付的当年7月1日至9月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年6月30日，乙方支付的当年10月1日至12月31日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年9月30日；签订本合同当日，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金总额为44,673.6元的费用作为系争房屋的租赁保证金，本合同终止后，甲方在扣除应扣费用(如有)后一个月内在乙方归还保证金凭证后向乙方无息退还保证金；乙方同意未经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不能用租赁保证金支付甲方租金，亦不能将该租赁保证金作为因乙方责任造成他人损失而须支付给损失方的赔偿金；合同期内，乙方无权将房屋转租或转借给第三方，也不得分割出租；如乙方未按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金或其他应付费用的，则每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金或应付费用总额的千分之三收取滞纳金；若乙方累计拖欠租金或应付费用超过15天，甲方有权采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施，且甲方有权单方面终止合同，收回房屋，并有权没收乙方租赁保证金以抵欠款，若保证金不足以支付所欠款项，甲方有权继续追缴直至乙方所欠全部款项付清为止；因乙方欠费而甲方采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施导致乙方损失或第三方损失，则由乙方承担一切损失，甲方不承担任何责任，且甲方有权追究乙方的赔偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方同意用租赁保证金抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方发出的任何书面文件资料均以加盖甲方印章才有效，未经加盖甲方印章仅有甲方有关员工个人签字的文件，甲方一律不予认可，对外不发生法律效力，由此带来的法律后果甲方不予承担。双方另在合同附件四的补充条款中约定：乙方如果在租赁期内提前退租，需向甲方赔偿一个月租金。上述合同签订后，丰悦公司按约将系争房屋交付戎晨公司，戎晨公司向丰悦公司支付了租赁保证金44,673.6元及相应的租金等费用。2017年11月1日，上海香申物业管理有限公司(以下简称香申物业)受丰悦公司的委托，与上海新时达电梯安装有限公司(以下简称新时达公司)签订《电梯修理合同》，约定由新时达公司承担骏丰国际财富广场内2台电梯的修理，包括因进水而损坏的材料的更换、修理，2台电梯修理的实际结算总价为13,604.4元。2018年6月4日，香申物业代为向新时达公司支付了电梯维修费13,604.4元。另查明，丰悦公司工作人员叶剑青曾在另案中【(2018)沪0109民初20939号】提供一份戎晨公司于2017年2月28日出具的《退租申请》一份，记载：戎晨公司老板周诚因生意欠佳，资金周转差，特申请将大连路XXX号B129、B130两间房间(系争房屋)退给丰悦公司，同时2017年1月、2月的房租希望丰悦公司能够用这两间房间的租赁保证金来抵扣，希望丰悦公司同意该请求。同时，叶剑青还提供了戎晨公司于2017年11月8日出具的其他关联房屋的退租申请、房屋返还验收表、钥匙收条等材料的复印件。丰悦公司确认叶剑青系丰悦公司的工作人员，对表示系争房屋的退租申请未经丰悦公司确认，不予认可。现丰悦公司以戎晨公司于2017年11月8日擅自退租、拖欠租金，且在撤场时造成电梯损坏为由，要求判如所请。庭审中，丰悦公司表示，根据合同的约定，丰悦公司的任何书面文件均需要公司盖章有效，对戎晨公司称其已于2017年2月退租不予认可，况且戎晨公司在2017年6月22日支付了系争房屋2017年1月1日至2017年2月28日租金43,327.24元，后又于2017年7月12日支付了系争房屋2017年7月12日至2017年10月11日的租金84,451.4元；此外，根据合同的约定，如戎晨公司未按约支付租金等费用的，戎晨公司应以欠费金额的日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司擅自退租的，应按退租当月租金12倍的金额支付违约金，现丰悦公司已自行调低了滞纳金标准及违约金金额，以日万分之五标准主张滞纳金，以退租当月租金3倍的金额主张违约金；关于租赁保证金，同意在执行时抵扣。戎晨公司坚持庭审意见，并表示其于2017年6月22日、2017年7月12日支付的两笔租金系另一份编号为FYZS-JFGC-079号租赁合同所租场地的租金；虽然电梯损坏是在游泳池溢水的次日，但两者之间无关联；另外根据合同附件四补充条款的约定，戎晨公司如提前退租的，是向丰悦公司赔偿一个月的租金。上述事实，有丰悦公司提供的编号为FYZS-JFGC-085的《商铺租赁合同》、授权委托书、《电梯修理合同》及修理预算、发票、付款凭证、公安局报案回执、通知、戎晨公司支付的租金明细，本院自(2018)沪0109民初20939号案卷中调取的2017年2月28日的《退租申请》、2018年9月18日的谈话笔录，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，丰悦公司与戎晨公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，戎晨公司虽于2017年2月28日向丰悦公司提出《退租申请》，但丰悦公司未予准许，嗣后戎晨公司又先后支付了2017年1月1日至2月28日的租金，以及2017年7月12日至10月11日的租金，但仍有租金尚未付清，从而达到合同约定的解除条件，且戎晨公司擅自于2017年11月8日搬离系争房屋，故丰悦公司主张双方的租赁合同于2017年11月8日解除，并要求戎晨公司支付拖欠的租金及滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁合同的补充条款为租赁合同的补充解释，相互间存在歧义的，应以补充条款为最终解释。因此，虽然租赁合同约定戎晨公司中途擅自退租的，戎晨公司须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向丰悦公司支付违约金，但合同附件四补充条款约定，戎晨公司如提前退租的，向丰悦公司赔偿一个月的租金，故戎晨公司同意赔偿1个月租金的抗辩理由成立，本院予以支持。关于游泳池溢水导致商场内自动扶梯损坏一节，戎晨公司认可游泳池内的溢水，否认与商场内自动扶梯损坏有关联性，但未提供证据予以证实，故丰悦公司要求戎晨公司支付电梯维修费13,604.4元的诉讼请求，依法有据，本院予以照准。关于租赁保证金，双方均同意在执行时予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海丰悦投资管理有限公司与被告上海戎晨健身管理有限公司于就上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除；二、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司自2017年3月1日至2017年7月11日，以及2017年10月12日至2017年11月8日期间欠付的租金118,231.96元(2元/平方米建筑面积/天，共计161天)；三、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司以118,231.96元为基数，按每日万分之五标准，自2017年11月9日计算至实际支付之日止的滞纳金；四、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司违约金22,336.8元；五、被告上海戎晨健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司电梯维修费13,604.4元；六、原告上海丰悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海戎晨健身管理有限公司租赁保证金44,673.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,750.01元，由原告上海丰悦投资管理有限公司负担400.01元，被告上海戎晨健身管理有限公司负担1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  郑 樱人民陪审员  钱纪君二〇一九年九月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。