四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1208号 上诉人（原审原告）：四川公信物业管理有限公司。住所地：武胜县沿口镇下西街28号。统一社会信用代码915116226879390808。 法定代表人：蒲骏翔，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐志勇，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：江雪梅，女，1971年10月1日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人四川公信物业管理有限公司（以下简称公信公司）与被上诉人江雪梅物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院(2019)川1622民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 公信公司的上诉请求：1.请求江雪梅支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1850.88元，并支付滞纳金1013.36元，共计2864.24元；2.本案诉讼费由江雪梅承担。事实和理由：1.小区内绿化带的用地不属于公信公司物业管辖范围；2.对于电梯的广告，根据双方签订的物业服务合同中有明确约定；3.楼梯间、过道中的路灯属于损耗品，公信公司在发现损坏后都立即进行了更换；4.物业用房改为超市是经业主委员会同意后，并支付了押金，并且改为超市是为了广大业主的利益，而非盈利性目的。上述事实证明公信公司已全面履行物业合同，公信公司并不存在违约行为。 江雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.江雪梅承认其应该缴纳相应物业费，但对于公信公司服务未全面履行合同义务，应扣除。2.对于将物业用房改为超市的事情即使经过业委会同意，但并未公示，其不认可公信公司的陈述。 公信公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令江雪梅支付公信公司2017年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2140.56元（89.19㎡×1元/月/㎡×24月）；2.请求依法判令江雪梅向公信公司支付2017年物业服务费滞纳金1171.95元（1070.28元/年×0.003×365天）。 一审法院认定事实：2016年12月23日，公信公司（乙方）与江雪梅居住的武胜县沿口镇滨江新城小区的业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第五条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米，高层住宅1元/月.平方米。第十条约定：物业服务费（物业服务资金）按每季或年进行交纳，业主应在到期后一月内履行交纳义务。本着业主自愿原则可按年进行交纳，逾期（物业服务费到期之日起一季度内）未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费之日起开始计收滞纳金，滞纳金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。第三十三条约定：本合同为期叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该合同还对双方的权利与义务进行了约定。 另查明，江雪梅居住的小区绿化带内种植蔬菜，电梯内贴有很多小广告，楼梯间过道路灯损坏。同时，公信公司将江雪梅所居住的小区物管办公场所改为超市。 江雪梅是武胜县沿口镇滨江路99号滨江新城小区的业主，住该小区1-1-3-6,属于高层，房屋面积为89.19平方米。江雪梅未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2140.56元。公信公司向江雪梅催收未果。 一审法院认为，公信公司与江雪梅所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，江雪梅作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。公信公司依约在合同期内为江雪梅所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”之规定，江雪梅应当向公信公司交纳物业服务费。 江雪梅辩称公信公司在物业服务期间未尽到职责，未全面履行合同义务，存在诸多问题，并提供了相应的证据予以佐证，因此，江雪梅的辩称理由成立，予以支持。因公信公司提供的物业服务存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，公信公司提供的物业服务未达合同约定的标准，物业服务费理应减少，依法酌情对江雪梅下欠公信公司的物业服务费进行调整。结合公信公司提供物业服务的内容、水平以及当地物业服务行业市场价格水平，酌定将江雪梅下欠公信公司的物业服务费用调整为0.7元/㎡.月，调整后江雪梅向公信公司支付物业服务费用为1498.39元（89.19㎡×0.7元/月/㎡×24月）。因本案公信物业和江雪梅在履行物业服务合同过程中均存在违约行为，故对公信公司主张的逾期支付物业服务费滞纳金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、江雪梅向四川公信物业管理有限公司支付物业服务费1498.39元；二、驳回四川公信物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由江雪梅负担（四川公信物业管理有限公司已预交的案件受理费25元，待本案生效后执行时由江雪梅直接支付给四川公信物业管理有限公司25元）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。为达到其证明目的，公信公司提交了一份《申请书》,拟证明公信公司将物业用房改为超市是经过业主委员会同意的，非公信公司擅自更改。江雪梅质认为，对该份证据真实性有异议，《申请书》上没有业主委员会主任及副主任签字。本院认为，公信公司提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于江雪梅是否应当足额缴纳物业服务费及违滞纳金的问题。根据本案查明的事实，公信公司所服务的武胜县沿口镇滨江新城小区确实存在绿化带内种植蔬菜、楼梯间过道路灯损坏、物业用房改为超市等情况。因公信公司在物业服务期间未全面履行合同义务，一审法院依据江雪梅的主张以及双方的过错程度，酌情调整物业费，并无不当，本院予以确认。由于双方当事人均存在违约行为，一审法院对公信公司要求江雪梅支付滞纳金的诉请不予支持，并无不当。对于公信公司辩称，小区绿化带为公园用地非其服务范围，而物业用房经过业主委员会同意后改为超市，公信公司并不存在过错，江雪梅应当足额支付物业费。对于上述事实公信公司并未提供充分的证据予以证明，对于其辩称的理由，本院不予采信。 综上所述，公信公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川公信物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年九月三日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭