广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初1585号 原告：黄浦江制衣（贵港）有限公司，住所地贵港市国家生态工业（制糖）示范园区西江产业区（宏名中学对面），统一社会信用代码：91450800569070847N。 法定代表人：刘盛材，董事长。 委托诉讼代理人：李冬诚，男，1981年11月29日出生，汉族，该公司员工，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：傅洵，贵港市民安法律服务所法律工作者。 被告：贵港市旭源投资发展有限公司，住所地贵港市国家生态工业（制糖）示范园区西江产业园西八路与西三路交汇处西北角，统一社会信用代码：91450800667042954A。 法定代表人：陈坤鹏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄恒燕，广西元丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁少华，广西元丰律师事务所律师。 原告黄浦江制衣（贵港）有限公司与被告贵港市旭源投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李冬诚、傅洵、被告的委托诉讼代理人黄恒燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄浦江制衣（贵港）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租赁合同履约保证金300000元；2.判令被告返还垫付水费13572.47元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月25日，原告与被告在平等自愿的基础上签订合同，租用被告所有的坐落于贵港市国家生态工业（制糖）示范园区西江产业园西八路与西三路交汇处西北角厂房、宿舍、空地等物业作制衣生产、办公之用，合同期限为2011年1月1至2017年12月31日，原告于签订该合同时依约向被告支付人民币300000元作履行合同担保之用，合同期满或乙方不再续租且无违约情形时被告无息退还给原告。此后，双方依约履行合同权利义务并先后于2011年9月22日续签《租赁合同》（合同期限为2011年1月1日至2016年12月31日）、于2015年9月25日签订《租赁（续租）合同》（合同期限为2017年1月1日至2020年12月31日），均约定续租及原交300000元履约保证金继续按原约定的履约担保用途使用，原告在合同期限内（从2011年1月1日至今）并无任何违约情形，但被告由于经营不善的原因于2019年1月7日涉及诉讼，本案涉案物业被贵港市港北区人民法院、覃塘区人民法院依法拍卖并交付给新的业主，经协商被告拒绝返还原告的合同履约保证金。另外，被告出租原告承租的物业一楼铺面及其他物业给他人经营生产使用，这些物业的生产生活用水经由原告总水表接出，商户的水费由原告先垫付然后再由被告向原告返还。自2018年1月15日被告结算最后一次水费起至2018年6月30日（覃塘区人民法院指定的物业接手时）止，原告已经为被告垫付了4421立方米的水费[2018年1月15日表底：1宿舍17282立方，2药厂16402立方，3家俱厂1251立方；2018年6月30日抄水表底数：表（1）17829立方，表（2）20081立方，家具厂（黄绍军）1446立方]，以每立方3.07元计，水费总计13572.47元。上述两项款合计313572.47元，原告多方追讨无果，依据民诉法的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告贵港市旭源投资发展有限公司辩称：1.原、被告于2011年9月22日签订《租赁合同》，合同期限届满后，双方于2015年9月25日续签的《租赁（续租）合同》，原告续租被告的厂房、宿舍、空地，每月租金共计233361元。合同约定：“租金交付方法按先交租再使用的原则，每月月底前交付下月租金，无故逾期支付的，每逾期一天，每天按拖欠租金的千分之一支付滞纳金”。据此，原告应于每月月底交付下个月租金233361元，但原告自2018年12月26日起至起诉之日止，已经拖欠被告5个月租金1166808元，同时原告也没有按照贵港市港北区人民法院执行裁定书的要求将租金汇入指定的法院专项银行账户；2.《租赁（续租）合同》约定：“原告与被告于2011年9月22日签订的租赁合同原已支付30万租赁押金在此续租合同继续有效。合同期满后或解除合同时，被告应在10天内无息退还押金或冲抵乙方拖欠的各种费用”。现合同没有到期也没有解除，因此被告有权按照合同约定冲抵被告拖欠的费用，但原告交付的押金30万元尚不足以完全冲抵拖欠的费用，故被告无需退还30万元押金给原告。综上，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年11月25日，原告与被告签订租赁合同，租用被告所有的坐落于贵港国家生态工业（制糖）示范园区西江产业园西八路与西三路交汇处西北角的厂房、宿舍、空地等物业作生产、办公使用，租赁时间从2011年1月1起至2017年12月31日止。 合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金30万元。 2011年9月22日，原告与被告续签了一份《租赁合同》，租用被告所拥有或拥有使用权的坐落于贵港国家生态工业（制糖）示范园区西江产业区（宏名中学对面）内西三路与西八交界处西北角地块内的全栋厂房B2、B3、C2、C3、宿舍C5的2到6层、厂房C5至厂房C3之间的空地；合同期满后或解除合同时，被告应在10天内无息退还原告已支付的30万元租赁押金或冲抵原告拖欠的各种费用。合同还约定双方于2010年11月25日签订的《标准厂房租赁协议》在本合同生效之日无效。 2015年9月25日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了一份《租赁（续租）合同》，约定甲方将前述的涉案厂房、宿舍及空地，出租给乙方用于成衣生产及贸易或相关业务用途，办公、食宿、货仓；租赁期限从2017年1月1日至2020年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止每月租金：厂房为105109.44元，宿舍为47706.48元，空地为80545.7元；双方于2011年9月22日签订的租赁合同原已支付30万元租赁押金在此续租合同继续有效，合同期满后或解除合同时，甲方应在10天内无息退还押金或冲抵乙方拖欠的各种费用；租金交付方法按先交租再使用的原则，每月月底前支付下月租金，无故逾期支付的，每逾期一天，每天按拖欠租金的千分之一支付滞纳金；厂房及宿舍之水、电由乙方自行安排及办理缴纳水、电费；甲方保证对租赁物业有完全合法使用权，未出售、出租，不存在任何实际或者潜在的第三方权利主张，亦不受任何与第三方的协议，任何法院、仲裁机构、政府部门或其他机构的判决、裁决、决议、命令的限制，甲方违反上述义务，视为根本性违约；甲方根本性违约的，乙方有权立即解除本协议，要求甲方双倍返还乙方押金。合同还约定双方于2011年9月22日签订的《租赁合同》在合同到期之日自动终止。 上述合同签订后，原告一直承租涉案的厂房、宿舍及空地，并向被告缴纳租金。此后，被告将原告承租物业的一楼铺面及其他物业出租给他人使用，所产生的水费由原告先垫付后由被告向原告返还，自2018年1月15日起至2018年6月30日止，原告已经为被告垫付了水费总计13572.47元。 2016年，被告因民间借贷纠纷案件被债权人申请强制执行，本院于2016年11月11日作出（2016）桂0802执1-9号执行裁定书，提取被告向原告出租厂房及宿舍的租金收入每月23.33万元，并向原告送达协助执行通知书，要求原告协助执行将被告名下该涉案厂房及宿舍的每月租金收入23.33万元存入本院账户。根据到案证据查明，原告已将2018年1月1日至2019年1月31日止的租金汇至本院账户。 另查明，2017年，被告因金融借款合同纠纷案件被债权人申请强制执行，广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院依法拍卖被告所有的坐落于贵港市西江产业园西区角）的房地产[土地使用权证号：贵国用（2011）第0089号，房产权证号：贵港房权证字第××号、10××26号、10××28号、10××29号、10××30号]及黄埔制衣厂区（含木材厂）所在地块的房地产[土地使用权证号：贵国用（2011）第0090号]，案外人广西贵港市国顺投资开发有限公司于2018年11月25日竞拍得上述土地和房屋，2018年12月30日，覃塘区人民法院作出（2017）桂0804执123号之十一执行裁定书，裁定上述土地的使用权、房屋的所有权及其他权利归案外人广西贵港市国顺投资开发有限公司所有。 以上事实，有双方当事人的陈述及营业执照、法定代表人身份证明、《租赁合同》、《租赁（续租）合同》、收条、收取水费函、用水报表、租户水电表度数交接、水费缴纳票据、执行裁定书、协助执行通知书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《租赁（续租）合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，被告出租给原告的涉案厂房、宿舍及空地，已被司法机关依法拍卖，案外人依据司法机关作出的法律文书取得涉案厂房、宿舍及空地的所有权、使用权及其他相关权利。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案厂房、宿舍及空地的物权变动后，案外人代替出租人取得因租赁关系所产生的权利和义务，被告不再享有《租赁（续租）合同》赋予的权利和义务，其收取的履约保证金应当退还给原告。综上，原告要求被告退还30万元履约保证金，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，被告对原告为其垫付的水费13572.47元没有异议，故原告诉请被告返还垫付水费13572.47元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、被告贵港市旭源投资发展有限公司向原告黄浦江制衣（贵港）有限公司返还履约保证金300000元； 二、被告贵港市旭源投资发展有限公司向原告黄浦江制衣（贵港）有限公司支付垫付水费13572.47元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6004元，减半收取计3002元，由被告贵港市旭源投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6004元汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄俊山 二〇一九年九月二十日 书记员  雷 艳