湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民初191号原告：童虹民，男，1981年9月26日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：陈铖，男，1988年12月28日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈健（陈铖之父），男，1963年9月2日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。第三人：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街汇天国际大厦15楼。法定代表人：陈理华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖济盛，系该公司员工。原告童虹民与被告陈铖及第三人娄底市中欧房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告童虹民，被告陈铖的委托诉讼代理人陈健，第三人娄底市中欧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖济盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童虹民起诉请求:1、立即停止对华剑首郡(株山华府)6栋2301号房屋的强制执行,并解除陈铖申请的查封扣押;2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2019年2月3日原告向贵院提出执行异议,贵院受理后,于2019年6月14日作出(2019)湘13执异6号执行裁定书，但该执行裁定书与事实不符。2014年10月21日,原告购买第三人娄底市中欧房地产开发有限公司(以下称“娄底中欧房产公司”)开发的位于华剑首郡(株山华府)5栋2301号房屋,同日与娄底中欧房产公司签订购房合同并一次性缴纳全部房款460406元,由娄底中欧房产公司开具收款收据,可直接证明买房人支付了购房款,并申请了仲裁,娄底市仲裁委员会于2019年3月4日作出裁决,确定该房屋归申请人拥有,裁决娄底市中欧房地产开发有限公司自本裁决书送达之日起30日内将经竣工验收合格的华剑首郡(株山华府）6栋2301号房屋交付给申请人童虹民,原告在娄底无其他用于居住的房屋,只能长期在娄底租房居住,湖南省娄底市中级人民法院(2018)湘13执恢46号民事裁定书,查封处置案外人童虹民所购买的房屋,严重侵害了购房者权益,剥夺了原告的生存权,严重侵犯了原告的合法权益,且民间借贷是一种经营权,生存权明显优于经营权,(2019)湘13执异6号执行裁定书完全忽略了客观事实,罔顾原告提交的无房证明,以原告未提交无房证明为由驳回原告的执行异议。陈铖辩称：原告提出的诉讼请求不符合法律规定，原告不享有排除执行的民事权益，请求停止执行的事由不能成立。1、原告不是涉案房屋的所有权人，没有合法占有涉案房屋，没有办理房屋转移手续。2、原告签订的《商品房买卖合同》目前不是合法有效的商品房买卖合同。案涉房屋已于2014年3月25日抵押给了中国华融资产管理有限公司湖南分公司（以下简称华融公司），并进行了预告登记，原告与娄底市中欧房地产开发有限公司的商品房买卖合同签订在此之后。2015年11月25日，该楼盘其他同时被抵押的396套商品房，华融公司同意撤销抵押，进入正式销售，并可办理网签和预告登记，但对于包括涉案房屋在内的78套房屋明确表示“不撤押”，至今仍在抵押状态。3、原告没有已支付购房价款的合法依据。首先，原告没有提供相应收款收据、相关发票及付款凭证；其次，原告以房抵债中欧公司应付的广告服务费是长沙正向品牌营销策划公司（简称正向公司）所有，金额与购房款相差很大，且没有证据证明正向公司的广告服务费已正式结算，也没有证据证明该广告服务费已转化成原告个人的购房款。4、原告所购商品房的目的不是为了居住，原告在其长期居住、经营地长沙市购有商品房，在其户籍地娄星区也有自建住房，涉案房产的购房目的是为了正向公司收回广告服务费，明显是种经营行为。5、原告的仲裁事项不能作为涉案房屋的确权依据。被告于2016年8月9日向湖南省娄底市娄星区人民法院申请查封涉案房屋，娄底中院2018年7月23日裁定拍卖涉案房屋，而原告2018年10月16日才向娄底仲裁委员会申请仲裁。综上所述，请求人民法院依法驳回原告所有诉讼请求。第三人娄底市中欧房地产开发有限公司述称：1、原告在人民法院采取查封之前已经与第三人就涉案房产签订了真实合法有效的商品房买卖合同，并支付了房屋的全部价款，该合同具有法律约束力。原告依据合法有效的合同及生效的仲裁文书对涉案房屋享有物权请求权优于陈铖所享有的债权请求权。2、根据法律规定，原告在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且提供了名下无其他用于居住的房屋证明，并支付了房屋全部价款，依法享有排除执行的权利。3、涉案房屋所在楼盘整体目前尚未完工，需待第三人筹措资金完成竣工验收，并协调解决各方利益后才能进行处置，故涉案房屋不具备执行处置的条件。综上，（2019）湘13执异6号执行裁定书适用法律错误，请求中级法院予以撤销。原告童虹民、被告陈铖针对自己的主张提交了证据，本院依法在庭审中组织到庭的当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告提交了长沙市不动产登记中心信息（住房类）查询证明，拟证明原告购房目的不是为了居住。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。二、被告提交了《关于对长沙市正向品牌营销策划公司与首郡、紫金城服务费的结算》，拟证明童虹民个人没有支付购房款，购房目的也不是为了居住。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。三、被告提交了娄房建娄底字××号它项权证、华融公司《关于同意撤销抵押登记的函---不同意撤押花名册》，拟证明原告的商品房买卖合同尚未成就，或存在重大瑕疵，进而证明原告与娄底市中欧房地产开发有限公司的转让行为是无效的，双方签订的商品房买卖合同不是合法有效的合同。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人对其真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。四、被告提交了娄底处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室通知、娄底市房地产开发管理办公室信访问题的答复、娄底中心城区房地产业解难专项行动工作领导小组办公室文件，拟证明原告至今没有合法占有涉案房屋，原告购房的目的是为正向公司抵销债务（广告欠款），不是原告为本身居住消费，原告明知所购房屋已抵押、楼盘已烂尾，仍然签订商品房买卖合同，实施以房抵债，存在不办理房屋转移登记的过错。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人对其真实性没有异议，但对其关联性、证明目的有异议。五、被告提交了湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302财保167号民事裁定书、湖南省娄底市中级人民法院（2017）湘13执80号之一执行裁定书，拟证明原告申请仲裁均在上述时间之后，原告申请仲裁目的是为了阻止人民法院的执行，不能作为涉案房屋的确权依据。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。对于被告提交的上述五组证据，本院认为，其来源合法,客观真实,且与本案相关联，本院予以确认。根据对双方所提供的证据的分析、认定以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案如下法律事实：娄底仲裁委员会受理申请人陈铖与被申请人陈理华、中欧公司、华剑公司借款合同纠纷一案，在仲裁过程中，陈铖通过娄底仲裁委员会向湖南省娄底市娄星区人民法院（以下简称娄星区法院）提出财产保全申请。娄星区法院于2016年8月9日作出（2016）湘1302财保167号民事裁定书、协助执行通知书，将中欧公司名下的珠山华府（华剑首郡）5栋、6栋房产中包括案涉房屋在内的多套房产予以查封。2017年4月28日，娄底仲裁委员会对申请人陈铖与被申请人陈理华、中欧公司、华剑公司借款合同纠纷一案作出娄仲裁字〔2016〕31号裁决，主要裁决结果为陈理华偿还陈铖借款本金600万元及利息，中欧公司、华剑公司对陈理华的上述债务承担连带偿还责任。该裁决生效后，债务人未履行裁决确定的义务，陈铖向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年11月20日作出（2018）湘13执恢46号执行裁定书，裁定拍卖中欧公司位于娄底市娄星区旁珠山华府5栋、6栋中包括本案案涉房屋在内的多套房产，限中欧公司在该裁定送达之日起十日将上述房产腾空，并将房屋所有权证和钥匙交至本院。在执行过程中，童虹民对本院（2018）湘13执恢46号执行裁定书裁定拍卖娄底市娄星区旁珠山华府6栋2301号房屋（以下简称案涉房屋）不服，于2019年1月18日向本院提出书面异议。本院于2019年6月14日作出（2019）湘13执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人童虹民的异议请求。另查明，童虹民与中欧公司于2014年10月21日签订购房合同，约定购买案涉房屋，购房金额为460406元，买受人于2014年10月21日一次性全部付清房款（广告款抵房），出卖人应在2015年6月30日前交房。但涉案房屋在童虹民与娄底市中欧房地产开发公司签订商品房买卖合同之前，已于2014年3月25日抵押给了中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，并进行了预告登记，且至今仍处于抵押状态。因中欧公司未能如期交房，童虹民向娄底仲裁委员会申请仲裁，并于2018年10月22日申请娄星区法院进行财产保全。2019年3月4日，娄底仲裁委员会作出娄仲裁字〔2018〕193号裁决书，主要裁决结果为被申请人娄底市中欧房地产开发有限公司自本裁决书送达之日起30日内将经竣工验收合格的株山华府（五江珑悦）6幢2301号房交付给申请人童虹民。湖南省长沙市芙蓉区人民东路10号西街花园A17栋603（产权证号00××46）登记在原告童虹民名下。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定,原告童虹民在长沙工作并购有住房，根据现有证据并不能证明其购买涉案房屋系用于居住；且尽管原告童虹民提交了其与娄底市中欧房地产开发公司签订的《房屋买卖合同》、《华剑?首郡（株山华府）认购协议书》及签约缴款清单，但原告童虹民与第三人娄底市中欧房地产开发公司之间是基于娄底市中欧房地产开发公司欠长沙正向品牌策划有限公司营销策划代理服务费而产生的以房抵债行为，原告童虹民对该服务费未提供充足证据予以证明，故原告童虹民已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的证据并不充分。综上所述，原告童虹民在本案中对涉案房产并不享有排除强制执行的权利，其诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告童虹民的诉讼请求。案件受理费100元，由原告童虹民负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  童赞辉审判员  魏正宇审判员  谭 芳二〇一九年九月十二日法官助理岳潜书记员易楚瑾附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。