江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初3562号原告：俞明良，男，1971年5月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。被告：上海申大物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路新浦花园，统一社会信用代码91320583660060375P。负责人：周娟蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告俞明良与被告上海申大物业有限公司昆山分公司（以下简称申大物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。审理期间，原告就涉案房屋的相关损失申请司法鉴定，本院依法启动鉴定程序。鉴定完毕后因案情需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月8日第二次公开开庭进行了审理。原告俞明良（参加两次庭审）及其委托诉讼代理人庄学元（参加两次庭审），被告申大物业委托诉讼代理人李泽山（参加第一次庭审）、李旭（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞明良向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告财产损失费计人民币87108元整；2.依法判决被告承担原告房屋自受损之日起至修复正常入住之间的房租损失约8个月计人民币20000元整(上述两项合计为人民币107108元整)；3.本案诉讼费用由被告承担。鉴定后原告明确诉讼请求为1.依法判决被告赔偿原告财产损失35229.19元；2.依法判决被告赔偿原告自发生受损之日起至鉴定评估报告后3个月，约15个月房屋租金损失，按每月2800元的标准，即42000元；3.本案诉讼费和鉴定费由被告承担。事实和理由：原告自2017年初取得位于昆山市周市镇XXX园XXX号楼XXX室商品住宅房一套[苏(2017)昆山市不动产权0XXX01号]，建筑面积为112.86平方米。原告于2017年4月份开始装修，装修结束后，于2017年12月份入住。(2018年元旦女儿结婚作为婚房)事后，原告间接居住，且不定期打扫卫生，原告于2018年7月15日去打扫卫生时家里财产完好无损，但在2018年7月19日原告接到被告(物业)电话通知，告诉原告：“你家水龙头未关，造成渗水，请立即回家关闸”。当原告赶回家中(当时物业管理人员一起进入)发现整个地面和地板面全部被水淹没。经现场查勘，原因是厨房间下水道一楼底部堵塞，(原告住二楼)造成污水原告从厨房间下水道接口处反流所致。该下水道设置是底楼直排，二楼开始至19楼是一根下水道管，因底部被堵，上面所有楼层的生活污水均流入原告家中，致使原告新装修房的财产遭受重大损失，经现场情况进行预估修复费用计人民币87108元整。另外，自房屋受损至修复期间访碍原告居住约为八个月，按本小区同类型精装房屋房租为每月2500元整(2500元/月×8个月=20000元整)，两项损失合计为人民币107108元整。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告申大物业辩称：1.请求法院根据查明事实依法判决，该由被告承担的责任，被告也愿意承担。2.我司认为原告有关损失以鉴定结论为主。3.在本案事故发生过程中原告也存在一定过错，原告装修时变更过排污管道，这也是导致本次污水倒灌的关键原因。原告并未在该房屋内持续居住，导致污水倒灌后几日内楼下发现漏水时才进屋采取措施，导致原告自身损失的扩大。根据被告提供的排水管道清理记录，可以看出被告每月对小区内所有排污管道进行疏通清理已经尽到物业服务企业在物业服务合同范围内的义务。对于过错程度由法院根据事实依法认定。4.本案的法律关系应该是物业管理合同纠纷，现原告主张为损害赔偿，因此诉讼的被告主体不仅仅是物业公司，还应该包括造成损害发生的其他人。5.租赁房租损失，因原告实际上并不在该房屋内居住，被告认为原告的房屋租赁损失不应得到支持。经审理查明：原告俞明良系昆山市周市镇XXX园XXX号楼XXX室房屋的业主，被告申大物业为该小区提供物业服务。2018年7月19日，原告接到被告申大物业电话，告知房屋发生浸水。原告同物业人员一同前往房屋进行查看，原告房屋厨房柜内的下水道污水大量渗出，污水浸入整个房间，特别是主卧室浸水严重。现原告因该浸水造成的房屋内财产损失及其租房损失要求被告赔偿，双方未能协议一致，由此引起本案纠纷。审理期间，原告要求就其房屋内的财产受损部分进行修复造价评估向本院申请司法鉴定，本院依法启动鉴定程序，江苏娄江保险公估有限公司于2019年6月18日出具公估报告，认定涉案房屋渗水原因系113号楼外下水道阴井口异物堵塞，导致涉案房屋厨房柜内的下水道污水大量渗出及涉案房屋因污水浸泡造成的财产损失等金额为35229.19元。原告因申请鉴定，花费鉴定费7400元。以上事实，由房屋所有权证、物业发票、照片、公估报告、鉴定费发票及庭审笔录、当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，原告系昆山市周市镇XXX园XXX号楼XXX室房屋的业主，被告申大物业作为该小区的物业服务企业，应对涉案小区的公共管道进行定期的疏通，以保障各业主的正常使用。虽然被告提供了其对公共污水管道定期疏通的记录表，但该记录表的客观真实性无法确认。根据公估报告中载明的原告家中渗水的原因是113号楼外下水道阴井口异物堵塞，导致涉案房屋厨房柜内的下水道污水大量渗出，污水浸入整个房间，可知被告申大物业对下水道的确存在疏于疏通管理的情形，应当对原告的损失承担一定责任。另一方面，事发时原告房屋处于空置状态，原告未能第一时间发现反水现象，导致房屋大部分被污水浸泡，对于该损失扩大的部分，原告存在一定过错，应当自行承担部分责任。对于原告和被告的责任比例，本院酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。关于原告的损失，根据公估报告，本院认定涉案房屋因污水浸泡造成的财产损失等金额为35229.19元。关于原告要求被告承担房租损失的诉请，本院认为，本案中，涉案房屋发生此次渗水前处于空置状态，原告并未实际居住，且原告也未提供证据证明其因涉案房屋渗水无法居住，而在外租房的事实，故对原告要求被告支付房租损失的主张，本院不予支持。综上，原告的损失总金额为35229.19元，根据责任比例分摊后，被告申大物业应当赔偿原告俞明良损失24660.43元。据此，依照《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：一、被告上海申大物业有限公司昆山分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告俞明良损失24660.43元。二、驳回原告俞明良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费1731元，鉴定费7400元，合计9131元，由原告俞明良负担3398元，被告上海申大物业有限公司昆山分公司负担5733元。其中，原告预交的案件受理费553元，本院予以退还，被告应当负担的553元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32250198643600000811118590，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的鉴定费7400元，被告应负担的5180元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘春香人民陪审员  姚金龙人民陪审员  郏雨凤二〇一九年九月十一日书 记 员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。