河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初9897号原告：郑州国基物业管理有限公司，住所地郑州市金水区郑花路86号院9号楼1单元12层1201号。法定代表人：张海，董事长。委托诉讼代理人：郭萑苇，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。被告：河南丽致酒店管理有限公司，住所地郑州市郑东新区中州大道东白庄街北诚工大厦东塔1层、15-24层。法定代表人：赵俊超，董事长。委托诉讼代理人：上官绪波，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：范世伟，河南正臻律师事务所实习律师。原告郑州国基物业管理有限公司（以下简称国基公司）与被告河南丽致酒店管理有限公司（以下简称丽致公司）物业服务合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国基公司的委托诉讼代理人郭萑苇，被告丽致公司的委托诉讼代理人上官绪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费1003674元及违约金（违约金自2019年6月1日起按照日万分之五标准支付，直至实际交付完毕该款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，国基公司将诉讼请求中违约金部分变更为：判令被告支付2018年4月1日至2019年5月31日的违约金167040.03元。事实和理由：2018年3月，原、被告双方签订《诚工大厦美豪酒店物业服务合同》，约定由原告为被告使用物业区域内提供物业服务，收费标准为每月4.15元每平方米，逾期缴纳物业费的，每逾期一日，应当按照未付金额万分之五的标准承担相应的违约金。在原告为被告提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行物业管理服务合同，但被告从2018年4月起无故拖延物业费已构成违约。截至2019年5月31日被告共拖欠物业费1003674元，在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。故原告诉至法院，请求判如所请。丽致公司辩称：1、被告与河南联谊置业有限公司（以下简称联谊公司）签订的《诚工大厦东塔15-24层房屋租赁补充协议》约定将诚工大厦东塔15至24层及东塔一楼大堂北侧部分租赁给被告使用，但诚工大厦16至18层一直处于尚未交付状态，被告对这三层一直未曾使用，原告应当按照实际租赁面积收取物业服务费；2、诚工大厦取得备案登记时间为2018年5月23日，故物业费应从2018年5月23日开始计算；3、原告应向被告证明原告对被告收取物业费的标准示范与所有同类型承租人保持一致；4、原告提供的物业服务存在瑕疵，空调存在制冷和供暖严重问题，26层厨房后门口墙体破裂，多个房间雨天漏水，应当从其物业服务费中予以扣除；5、原告因无法提供保质保量的物业服务，给被告的实际经营造成重大损失，应当由原告赔偿损失；6、原告按照公摊水电费1.65元/平方米/月收取物业管理费，标准过高，应当提供缴费凭证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，联谊公司（出租人、甲方）与上海美豪酒店管理股份有限公司（承租人、乙方）签订《诚工大厦东塔15-24层房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将诚工大厦东塔一楼大堂北侧部分及15至24层（整层）房屋租赁给乙方用于经营高端精品酒店，东塔一楼大堂北侧部分建筑面积约359平方米，15至24层建筑面积约16915.94平方米，总建筑面积约17274.94平方米，租赁期限共16年。2018年3月20日，联谊公司（出租人、甲方）、上海美豪酒店管理股份有限公司（承租人、乙方）、丽致公司（运营方、丙方）签订《诚工大厦东塔15-24层房屋租赁补充协议》一份，主要约定丙方作为乙方承租诚工大厦东塔一楼大堂北侧部分及15至24层房屋的项目运营方，继承乙方在主合同中的权利与义务，同与乙方对主合同的履行承担连带责任。2018年3月，丽致公司（甲方）、国基公司（乙方）签订《诚工大厦美豪酒店物业服务合同》，主要约定：1、甲方使用区域诚工大厦东塔15层至24层及东塔一楼大堂北侧部分，总建筑面积17274.94平方米；2、甲方入住后，乙方应当提供的物业服务包括制定物业工作计划并组织实施、物业公共部位的日常维修养护和管理、除甲方租赁物业区域的物业共用设施的日常养护运行和管理、公共绿地景观的养护管理、清洁服务、维护公共秩序、物业管理区域内公共秩序治安及安全防范协助管理、消防服务、对物业装饰装修提供服务等；3、合同有效期限自甲方与业主办理房屋及附属设施移交手续之日起至乙方与业主签订的物业服务合同终止时；4、物业服务费标准4.15元/月/平方米，物业服务费按照甲方与业主办理房屋及附属设施移交手续之日起计收，甲方办理入住手续时须预付三个月物业服务费，此后的物业服务费按季预交以后每季度的物业服务费须于上季度末月的10日前足额交纳给乙方；5、甲方逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日，按照未付金额万分之五的标准承担相应的违约金。合同附件一中关于物业服务费减免做了如下约定：基础物业费（3.35元）+公摊水电费（1.65元）=5元/月/平方米，参照诚工大厦西塔桔子酒店物业费减免要求进行减免，外墙清洗费用折合0.22元/月/平方米进行减免，减免后物业服务费标准为4.15元/月/平方米，减免要求为：1、东塔15至24层楼梯保洁及1层大厅保洁由美豪酒店负责，美豪酒店使用楼层保洁物料和公共区域灭鼠灭虫工作由美豪酒店自行负责；2、美豪酒店使用楼层监控系统、消防水系统、排烟系统由美豪酒店自行负责；3、美豪酒店使用楼层公共区域门窗、闭门器、五金件维修、公共区域照明由美豪酒店自行负责；4、美豪酒店使用楼层外墙清洗工作由美豪酒店自行负责。2018年4月1日，联谊公司、丽致公司、国基公司共同在《房屋及附属设施设备移交清单》上盖章确认诚工大厦东塔15至24层及一楼大堂北侧部分移交。之后，丽致公司将诚工大厦东塔15层、19至24层装修用于酒店经营，16至18层未装修使用。2019年5月30日，国基公司在诚工大厦的物业服务工作已到期限。截至国基公司向本院起诉时，丽致公司未向国基公司支付物业服务期间的物业服务费。本院认为，原、被告签订的《诚工大厦美豪酒店物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告已经按约提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。关于物业服务费的起算时间，根据原、被告签订的《诚工大厦美豪酒店物业服务合同》约定，物业服务费按照被告与业主办理房屋及附属设施移交手续之日起计收，原、被告及联谊公司于2018年4月1日确认诚工大厦东塔15至24层及一楼大堂北侧部分具备房屋移交条件，并于当日移交，故物业服务费的起算时间应按照约定从2018年4月1日起计算。被告辩称诚工大厦取得备案登记时间为2018年5月23日，故物业费应从2018年5月23日开始计算，首先被告提交的在《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》系复印件，真实性无法核实，其次被告已于2018年4月1日实际接收了诚工大厦东塔15至24层及一楼大堂北侧部分，并在《房屋及附属设施移交清单》上盖章确认房屋具备移交条件，原告自此时开始提供物业服务，被告应依据合同约定从2018年4月1日起向原告支付物业服务费，故被告的该项辩称，本院不予采信。关于物业服务费的标准，收费标准4.15元/月/平方米系经原、被告协商确定的收费标准，被告辩称公摊水电费标准过高，依据不足，本院不予采信。关于计收物业服务费的面积，根据《诚工大厦美豪酒店物业服务合同》约定，被告使用区域为诚工大厦东塔15至24层（建筑面积约16915.94平方米）及一楼大堂北侧部分（建筑面积约359平方米），但根据查明的事实，诚工大厦东塔16至18层被告并未装修使用，因16至18层未实际装修使用，故原告针对该三层所提供的物业服务内容在公共部位的日常维修、养护、管理、秩序维护等方面，相较其他已装修使用的楼层有所减少，故应对该三层的物业服务费予以适当扣减，结合原告已经就物业服务费的收费标准因被告自行负责部分而进行了相应减免，本院酌定16至18层的物业服务费按照原标准的80%收取。根据上述物业服务费的收费时间、收费标准和收费面积，经计算，被告应向原告支付的物业服务费为944705.05元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。因被告逾期支付物业服务费，给原告造成损失，故原告要求被告按照合同约定标准支付违约金，本院予以支持，经计算，被告应支付的违约金为124633.59元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下:被告河南丽致酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州国基物业管理有限公司物业费944705.05元、违约金124633.59元，合计1069338.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13833元，减半收取6917元，由原告郑州国基物业管理有限公司负担415元，被告河南丽致酒店管理有公司负担6502元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  宋文梅二〇一九年九月十一日书记员  吕亚星