广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂03行终190号 上诉人（一审被告）永福县不动产登记局，住所地：永福县滨江路1号。 法定代表人刘毅飞，局长。 委托诉讼代理人吕剑，该局工作人员。 委托诉讼代理人黄俊开，广西诚理律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）唐松云，男，1967年10月4日出生，汉族，住永福县。 上诉人（一审第三人）唐佳丽，女，1978年4月19日出生，汉族，住址同上。 上诉人唐松云、唐佳丽委托诉讼代理人唐力峰，广东合拓律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）广西永福县农村合作银行迎宾分理处，住所地：永福县永福镇迎宾大道福源商城C5栋。 负责人蒋明芳，主任。 委托诉讼代理人蒋顺发，广西永福县农村合作银行迎宾分理处客户经理。 上诉人（一审第三人）永福县福源房地产开发有限公司，住所地：永福县连江路五里桥。 法定代表人姚志英，董事长。 委托诉讼代理人余君中，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人王清，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）永福县福源商城业主委员会，住所地：永福县永福镇福源商城。 负责人李琼，主任。 委托诉讼代理人韦寿波，永福县福源商城业主委员会副主任。 委托诉讼代理人罗昌习，永福县福源商城业主委员会成员。 上诉人永福县不动产登记局、唐松云、唐佳丽、广西永福县农村合作银行迎宾分理处（以下简称农合行迎宾分理处）、永福县福源房地产开发有限公司（以下简称福源房开公司）因房产登记颁证一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院2019年5月28日作出的（2019）桂0326行初5号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人永福县不动产登记局的委托诉讼代理人吕剑、黄俊开，上诉人唐松云、唐佳丽的委托诉讼代理人唐力峰，上诉人农合行迎宾分理处的委托诉讼代理人蒋顺发，上诉人福源房开公司的委托诉讼代理人余君中、王清，被上诉人永福县福源商城业主委员会（以下简称福源商城业委会）的负责人李琼及委托诉讼代理人韦寿波、罗昌习到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审判决查明，2013年11月28日，永福县房产管理局颁发第26××53号房权证，该证记载房屋所有权人为福源房开公司，房屋坐落于永福县××里桥，建筑面积47.81㎡。2017年11月28日，福源房开公司与唐松云、唐佳丽签订《房地产买卖契约》，唐松云、唐佳丽以价款669340元购买该房屋。2017年11月29日，福源房开公司与唐松云、唐佳丽向永福县不动产登记局申请房屋所有权转移登记，并提交相关办证材料。2017年12月4日，永福县不动产登记局颁发第0001412号不动产权证，该证记载权利人为唐松云、唐佳丽，房屋坐落于永福县××镇迎宾大道福源商城门楼，建筑面积47.81㎡。同时，第26××53号房权证被注销。2018年1月9日，唐松云、唐佳丽与农合行迎宾分理处签订《最高额抵押担保合同》，最高额担保债权35万元，期限3年，并用第0001412号不动产权证的房屋作抵押担保，且办理了第0000057号不动产登记证明的抵押登记手续。该贷款到目前为止尚欠本金35万元，利息按时支付。 2018年3月，永福县福源商城小区部分业主出面阻拦唐松云、唐佳丽改建涉案房屋为门面时，才知道该涉案房屋已被福源房开公司取得房屋所有权证，并转移登记在唐松云、唐佳丽名下。2018年5月2日，福源商城业委会向本院提起行政诉讼，要求撤销第26××53号房权证。在二审期间，桂林市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）桂03行终211号行政判决，确认第26××53号房权证的颁证行政行为违法。2019年1月4日，福源商城业委会又向本院提起行政诉讼，要求撤销第0001412号不动产权证。 另查明，2012年4月28日，福源商城业委会向永福县住房和城乡建设局提交《报告》称，福源房开公司单方改动小区大门建筑规划，将大门两边的人行道改建成两个门面，严重侵犯业主共有利益，要求强制拆除两个门面，恢复原有的人行过道。唐松云作为业主之一在该《报告》上签名，并加盖了手印。 一审判决认为，关于原告诉讼主体资格问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条的规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，福源商城业委会为了业主共有利益，从而以自己的名义提起行政诉讼，符合法律规定，故福源商城业委会具有原告诉讼主体资格。第三人唐松云、唐佳丽提出福源商城业委会不具有原告诉讼主体资格的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于起诉期限问题。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。又依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十五条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。本案中，永福县福源商城小区部分业主于2018年3月出面阻拦唐松云、唐佳丽改建涉案房屋为门面时，才知道该涉案房屋已被福源房开公司取得房屋所有权证，并转移登记在唐松云、唐佳丽名下。本案的起诉期限应当从2018年3月起计算，故福源商城业委会于2019年1月4日向本院提起诉讼，未超过法律规定的起诉期限。因此，第三人唐松云、唐佳丽提出本案已超过起诉期限的主张，本院不予支持。 关于是否善意取得的问题。本案中，福源房开公司于2013年11月28日办理了涉案房屋的第26××53号房权证，第三人唐松云、唐佳丽于2017年11月28日购买涉案房屋，并办理了第0001412号不动产权证，还用涉案房屋办理了抵押贷款手续，但因二审法院的生效判决已确认第26××53号房权证初始颁证的行政行为违法，且唐松云于2012年4月28日就知晓福源房开公司单方改动小区大门建筑规划，将大门人行道改建成门面（含涉案房屋），故本案不宜认定第三人唐松云、唐佳丽购买的涉案房屋为善意取得。 关于是否撤销第0001412号不动产权证的问题。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，行政行为的主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。本案中，因第26××53号房权证初始颁证的行政行为违法，从而导致第0001412号不动产权证转移登记的主要证据不足，且涉案房屋是用小区大门的一侧人行道改建的，损害了福源商城业主的共有利益，故对第0001412号不动产权证，本院依法应予撤销。据此，原告要求撤销不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决：撤销被告永福县不动产登记局于2017年12月4日颁发的桂（2017）永福县不动产权第0001412号不动产权证书。案件受理费50元，由被告负担。 上诉人永福县不动产登记局上诉称：一、一审认定上诉人作出的被诉行政行为主要证据不足，判决撤销0001412号不动产证，没有事实依据且违反法律规定。（一）上诉人作出为一审第三人颁发第0001412号产权证的行政行为合法。2017年12月4日，上诉人给一审第三人颁发第0001412号涉诉房屋产权证时，2013年第26××53号证书为合法有效的证书；上诉人严格按照《房屋登记办法》第三十三条之规定审核福源房开公司与第三人提交的办理不动产权转移登记申请书和相关材料后，认为符合办理房屋转移登记条件，依法办理房屋转移登记，颁发第0001412号产权证，上诉人给当事人办理房屋转移登记的行政行为，无论程序、证据，还是实体上，均无违法或者不当之处。（二）一审判决适用法律错误。1.我国《行政诉讼法》第七十条“主要证据不足”是指行政机关在作出行政行为时主要证据不足，而上诉人在作出行政行为时，第26××53号证书属于合法有效的证书，不存在证据不足的情形。2.唐松云、唐佳丽从原房屋所有人福源房开公司购买涉诉房屋，依法办理房屋转移登记，取得不动产证，并将涉诉房屋抵押给第三人广西永福县农村合作银行，办理了抵押登记、他项权利证书，如果原房屋所有人办理涉诉房屋的初始登记被认定违法，则应当确认被诉行为违法，不撤销登记行为。二、被上诉人的起诉已超过起诉期限。1.一审认定被上诉人的起诉期限从2018年3月开始，与事实不符。涉诉房屋在2011年之前就已建成并使用，曾是福源房开公司的售楼部和展示厅，2012年4月小区业主向永福县住房和城乡建设局递交《报告》要求拆除涉诉房屋，说明当时房屋已客观存在，被上诉人的起诉期限应从2012年4月起计算。2.唐松云、唐佳丽在2017年11月28日取得涉诉房屋产权证后，于2018年2月对涉诉房屋装修，而一审却将房屋正常装修行为认定成改建，改建与装修性质不一样。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人特提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人唐松云、唐佳丽上诉称：一、一审法院对上诉人提交证据3、4、5、6的真实性予以确认，但对证据内容不予认定，不作为定案的参考依据是错误的。善意取得中确定受让人是否为善意的时点，应以其受让不动产或者动产当时的情况为准，《报告》仅能证实2012年4月28日唐松云在该《报告》上签名，当时涉案房屋还未经房屋产权登记和取得房屋产权证，不能据此证实和认定上诉人在买受涉案房屋时不是善意。因为2012年之后该门面一直存在，曾作为售楼部使用，后又出租给桂林银行公开经营使用，且已获得永福县不动产登记局颁发的房权证，从房屋的外观表现及有法律效力的登记资料看，上诉人均有理由相信原权利人福源房开公司已办妥将涉案房屋改成门面的相关手续而与之交易，上诉人通过正常的市场交易并按市场价格支付了对价，买受房屋后办理了房产过户登记，取得了房屋的所有权，依法不能撤销对善意之上诉人的所有权登记。二、被上诉人福源业委会组成程序不合法，依法不应具备诉讼主体资格。上诉人作为该小区业主，从未看到小区业主委员会筹备小组在小区内张贴《业主委员会选举办法》《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，小区业主也从未被要求出示产权证复印件以证明业主身份，参加小区业主大会的人数也从未公开，对于参会人数及投票表决情况，小区业主均不知情。一审法院仅以福源商城业委会在相关部门备了案即认定该业委会合法并具备诉讼主体资格是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人特提起上诉，请求撒销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人农合行迎宾分理处上诉称：一、一审判决撤销永福县不动产登记局颁发的0001412号不动产证，没有事实依据且违反法律规定。（一）永福县不动产局行政行为合法。2017年12月4日永福县不动产登记局颁发本案房屋产权证时，2013年第26××53号证书尚合法有效；永福县不动产登记局根据《房屋登记办法》审核福源房开公司与第三人提交的申请和相关转移登记必备材料后，认为符合房屋转移登记的条件，依法办理房屋转移登记，颁发第0001412号产权证，办理房屋转移登记的行政行为程序和实体均无违法之处。（二）一审判决适用法律错误。1.《行政诉讼法》第七十条“主要证据不足”是指行政机关在作出行政行为时主要证据不足，而永福县不动产登记局在作出行政行为时第26××53号证书尚合法有效，不存在证据不足的情形。2.唐松云、唐佳丽依法从原房屋所有人福源房开公司购买涉诉房屋，依法办理房屋转移登记，取得涉诉房屋的不动产证，将涉诉房屋抵押给上诉人，并办理了抵押登记、他项权利证书，如果原房屋所有人在办理涉诉房屋的初始登记被认定违法，则应当确认被诉行为违法，不撤销登记行为。二、一审判决歪曲事实，损害第三人利益。1.一审认定被上诉人起诉期限从2018年3月开始，严重歪曲事实。涉诉房屋在2011年之前就已建成并使用，曾是福源房开公司的售楼部和展示厅，2012年4月小区业主向永福县住房和城乡建设局递交《报告》要求拆除涉诉房屋，说明当时房屋已客观存在，被上诉人的起诉期限应从2012年4月起计算。2.一审判决歪曲其它事实。唐松云、唐佳丽在2017年11月28日取得涉诉房屋产权证后，于2018年2月份对涉诉房屋装修，而一审却将房屋正常装修行为认定成改建，改建与装修性质不一样。3.一审将上诉人追加为第三人参加诉讼，但在判决中丝毫没有提及第三人法庭辩论主张，第三人合法的房屋所有权、抵押权权利被剥夺。三、一审主观臆断唐松云2012年知晓福源房开公司改动建筑规划，以此为由否定其购买行为的善意性，没有法律依据。1.小区建筑规划是否改动，普通群众是无法判断的，普通人对房屋是否合法的判断依据是看是否有政府颁发的房屋产权证，有则可以判断房屋合法，当然符合规划。一审判决认定唐松云2012年知晓福源房开公司改动建筑规划，有悖正常逻辑推理和日常生活经验。2.唐松云、唐佳丽作为普通群众在购买房屋时，审核了福源房开公司2013年初始取得的房产证，且2015年开始涉案房屋为桂林银行用作经营场所，第三人己尽到购房前审核的义务，并支付合理对价，依法缴纳各种税费，按规定程序办理不动产转移登记，取得不动产证，足以认定为善意取得。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的利益，请求判决撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人福源房开公司上诉称：一、一审判决撤销永福县不动产登记局颁发的0001412号不动产证，没有事实依据且违反法律规定。(一）永福县不动产登记局行政行为合法。2017年12月4日上诉人颁发第0001412号涉诉房屋产权证时，2013年第26××53号证书尚合法有效；永福县不动产登记局根据《房屋登记办法》审核上诉人与第三人提交的申请和相关转移登记必备材料后，认为符合房屋转移登记的条件，依法办理房屋转移登记，颁发第0001412号产权证，办理房屋转移登记的行政行为程序和实体均无违法之处。（二）一审判决适用法律错误。1.《行政诉讼法》第七十条“主要证据不足”是指行政机关在作出行政行为时主要证据不足。而本案永福县不动产登记局在作出行政行为时第26××53号证书尚合法有效，并不存在证据不足的情形。2.唐松云、唐佳丽从原房屋所有人上诉人处购买涉诉房屋，办理房屋转移登记，取得不动产证，并将涉诉房屋抵押给农合行迎宾分理处，办理了抵押登记、他项权利证书，如果上诉人办理涉诉房屋的初始登记被认定违法，则应当确认被诉行为违法，不撤销登记行为。二、一审判决歪曲事实，损害第三人利益。(一）一审将被上诉人起诉期限认定从2018年3月开始，严重歪曲事实。涉诉房屋早在2011年之前就已经建成并使用，曾经是上诉人的售楼部和展示厅，2012年4月小区业主向永福县住房和城乡建设局递交《报告》要求撤除涉诉房屋，说明当时房屋已客观存在，被上诉人的起诉期限应从2012年4月起计算。（二）一审判决歪曲其它事实。唐松云、唐佳丽在2017年11月28日取得涉诉房屋产权证后，于2018年2月份对涉诉房屋装修，而一审却将房屋正常装修行为认定成改建，改建与装修性质不一样。三、一审主观臆断第三人唐松云2012年知晓上诉人改动建筑规划，以此为由否定其购买行为的善意性，没有法律依据。（一）小区建筑规划是否改动，普通群众是无法判断的，普通人对房屋是否合法事实的判断依据是看是否有政府颁发的房屋产权证，有则可以判断房屋合法，当然符合规划。一审判决主观臆断唐松云2012年知晓上诉人改动建筑规划，有悖正常逻辑推理和日常生活经验。（二）唐松云、唐佳丽在购买房屋时，审核了2013年上诉人初始取得的房产证，已尽到普通人购房前审核的义务，支付合理对价，缴纳各种税费，按规定程序办理不动产转移登记，取得不动产证，足以认定为善意取得。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的利益，上诉人特提起上诉，请求判决撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人福源商城业委会辩称：福源商城业主与农合行迎宾分理处没有关系，分理处的请求和损失与被上诉人无关，请维持一审判决，诉讼费由上诉人负担。 经审查，一审判决认定的证据合法有效，可作为本案定案依据，本院予以确认。在二审期间，当事人没有提供新的证据。据此，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本院（2018）桂03行终211号行政判决已确认永福县房产管理局于2013年11月28日颁发永福镇字第26××53号房屋所有权证的行政行为违法，从而导致本案（2017）永福县不动产权第0001412号不动产权证转移登记的主要证据不足，且涉案房屋是用小区大门一侧人行道改建，损害了福源商城业主的共有利益，应当予以撤销，但上诉人唐松云、唐佳丽于2017年12月4日取得本案第0001412号不动产权证书后，于2018年1月9日与农合行迎宾分理处签订了《最高额抵押担保合同》，最高额担保债权35万元，期限3年，并用第0001412号不动产权证的房屋作抵押担保，办理了不动产登记证明的抵押登记手续，该贷款到目前为止尚欠本金35万元，利息按时支付，如撤销唐松云、唐佳丽的第0001412号不动产权证，农合行迎宾分理处善意取得的合法抵押权得不到保护，势必影响社会大众对行政机关物权登记行为效力的依赖，影响交易安全，从而造成社会公共利益的重大损害。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的……”的规定，应当确认违法。一审判决撤销一审被告永福县不动产登记局于2017年12月4日颁发的桂（2017）永福县不动产权第0001412号不动产权证书，属于适用法律错误，本院予以纠正。 关于一审原告的诉讼主体是否适格的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主可以提起诉讼。”本案中，一审原告福源商城业委会为了小区业主共有利益，以自己的名义提起行政诉讼，符合法律规定。上诉人唐松云、唐佳丽提出一审原告不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于一审原告的起诉是否超过起诉期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，永福县福源商城小区部分业主于2018年3月出面阻拦唐松云、唐佳丽改建涉案房屋为门面时，才知道该涉案房屋已被福源房开公司取得房屋所有权证，并转移登记在唐松云、唐佳丽名下，本案的起诉期限应当从2018年3月起计算，一审原告福源商城业委会于2019年1月4日向一审法院提起诉讼，未超过法律规定的起诉期限，上诉人提出一审原告已超过起诉期限的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律及判决结果错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、第八十九条第一款第（二）项及第三款的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区永福县人民法院（2019）桂0326行初5号行政判决； 二、确认一审被告永福县不动产登记局于2017年12月4日颁发给一审第三人唐松云、唐佳丽桂（2017）永福县不动产权第0001412号不动产权证书的行政行为违法。 一、二审案件预收的受理费各50元，共250元，由永福县不动产登记局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  安 涛 审 判 员  庾安明 审 判 员  陶 明 二〇一九年九月二十日 法官助理  李琳萍 书 记 员  张茗通 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延改造法定职责，判决履行没有意义的。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。