广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3022号原告：范国社，男，汉族。委托诉讼代理人：何立新，广东卓建律师事务所律师。被告：周小群，女，汉族。委托诉讼代理人：李明杨，广东鹏港律师事务所律师。原告范国社诉被告周小群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范国社的委托诉讼代理人何立新，被告周小群及其委托诉讼代理人李明杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范国社向本院提出诉讼请求：一、被告支付房屋租金人民币284500元整；二、被告支付水、电费人民币9378.48元整；三、被告赔偿损失家电设备费用人民币6920元整；四、被告支付拖欠的布草费、电梯维修费、卫生费等杂费人民币20000元整；以上四项合计人民币320798.48元。五、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更第一项诉请为被告支付2017年11月4日至2018年11月3日未付房租91000元、2018年11月4日至2019年3月27日的未付房租228016元合计319016元；变更第二项诉请为被告支付水电费10493.38元；变更第四项诉请为承担电梯维修费2600元、电话费2581.31元、财务公司报税费用2000元，财产保全担保费800元，合计7981.31元。事实与理由：原告与被告于2017年11月4日签订《xx公寓宾馆合同》，将原告所有的位于惠州××××县xx公寓宾馆整栋（1-13楼）出租给被告，作经营宾馆使用，租赁期限共10年，自2017年11月16日起至2026年11月15日止，租赁合同约定每年租金为570000元，支付时间为每年的10月15日之前将当年的租赁费用向原告付清，每次付租金不得拖迟，拖迟超过30天，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。在被告承诺接房后持续对宾馆装修、装饰、床上用品、设备等进行必要升级和整修的基础上，原告提供半年免收益期给被告，自2017年11月16日起至2018年5月15日止，但被告承租后并未依诺对承租房屋进行必要升级和整修。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，未收取租房押金，被告应在2017年11月4日支付2017年年度房租57万元，并按照合同约定于2018年10月15日之前支付2018年度房租，但原告数次催告被告均拒不支付。2019年3月2日原告向被告发出书面《催收通知书》，被告明确拒绝不再支付，并表示由于其经营不善将单方解除合同，退回房屋给原告。现被告单方解除合同，又拒不支付拖欠房租，已严重违反了合同约定，应承担违约责任，支付其实际占有使用原告房屋期间的全部租金，同时需结清其在经营管理期间拖欠的水电费、电梯维修费及第三人供应商的相关费用。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决，维护法律的公平正义。被告周小群提交答辩状称：一、涉案基本事实。2017年11月4日，答辩人经人介绍和撮合，在被答辩人一再强调项目肯定可以赚钱的条件下，作为乙方（承租方）与被答辩人（作为甲方、出租方）签订了《xx公寓宾馆合同》（以下简称《合同》），约定被答辩人将其所有产权的惠东县xx公寓宾馆出租给答辩人经营宾馆，年租金57万元，租赁期为10年，自2017年11月16日至2026年11月15日止（9年）。其中免租装修为6个月，即起租期为2018年5月15日。租金按年支付，提前解除合同需要提前三个月通知等，双方还就双方的权利义务、租金的支付方式等内容进行了相应的约定。合同签订后，答辩人如约支付了首年57万元的租金（即从2018年5月16日至2019年5月15日期间的租金），随后接管了被答辩人的宾馆并投资进行内部装修和运营。后发现自己受骗，项目根本不能赚钱。主要原因有以下五个方面：1、天气灾害，合同第一年内就频发台风和水灾，对经营造成严重影响。比如造成大面积路面塌方、断水、断电断网等，直接影响经营，这属于不可抗力。2、政府道路工程影响，由于政府的规划，从金海湾到巽寮湾海边的道路常年施工，也对市场造成巨大影响，对答辩人而言此亦属于不可抗力（对于被答辩人而言则为有意隐瞒的信息）。3、公寓门口的垃圾处理站的不利影响，巽寮湾村委市场在该宾馆门口设有一个垃圾处理站，被答辩人答应协调迁走，但一直没有迁走，严重影响环境和宾馆运营。4、房屋标的质量影响经营，该房屋外墙脱落、影响美观和存在安全隐患，直接影响入住率；而雨天渗漏严重（违反合同第7条的不漏水和第10条配合维修的保证），答辩人多次向被答辩人反映要求维修，但被答辩人均拒绝处理，直接给答辩人造成了损失。5、在答辩人对该宾馆实际经营期间，被答辩人对涉案房屋进行对外挂卖，经常带人前来查看房屋，影响宾馆的日常经营秩序，结果就是项目无法赚钱，答辩人合同目的无法实现。上述情况第一项，对于双方来说都是不可抗力因素，第二项和第三项其实被答辩人有所知而故意隐瞒（带有欺诈性质），第四和第五两项，则属于被答辩人的责任。尤其是其售卖行为加上不投资解决外墙脱落和渗水等问题，以及此前信誓旦旦的表示项目一定可以赚钱，明显透露出被答辩人对于项目和物业价值不看好，是诱骗答辩人。当答辩人发现项目纯属上当，根本不可能赚钱，合同目的无法实现，早在2018年12月底之前到2019年3月期间，就以电话、微信等多种方式通知被答辩人，要求在所交一年租金期满后解除上述《xx公寓宾馆合同》（其实已经提前6个月通知被答辩人，超过合同约定提前3个月的要求）。后经双方协商，结果提前于2019年3月28日彻底终止合同，答辩人将物业等交回被答辩人而赔本撤场了结了该项目与纠纷（原本应退回剩余将近两月租金的）。该物业也由被答辩人找到新的人接手了，但被答辩人还起诉答辩人。现针对其诉求与事实，回应如下：关于第一项诉请，原告的诉求不符合事实，没有合同和法律依据，依法应驳回，理由如下：一是该时段原本就是约定的免租期，不该计算租金；二是该时段实际用于装修，并非经营牟利；三是答辩人已经花巨资进行了改造装修升级，且退出时没有获得任何补偿，结果是原告已经获利而答辩人受害；此外，答辩人的房租已经支付到2019年5月15日，实际使用到2019年3月27日，属于多支付48天房租74959元，不存在所谓“拒不支付拖欠房租”的问题。关于第二项诉请，从事实层面讲，答辩人不欠其水电费，原告主张的水电费是2018年5-6月期间的水电费，该费用虽然从原告账户扣款（金额应该是6000多元），但原告应该支付给居间人钟先生的居间费1万元没有支付，改由答辩人代为支付，故冲抵该水电费后，被答辩人还欠答辩人钱；从法律层面讲，即便答辩人真的拖欠水电费，被答辩人也无权向答辩人主张所谓的权利，因为被答辩人不是该权利的适格主体。根据《合同》第2条“乙方接受租赁该宾馆后自负盈亏，在租赁期内所产生的一起债权、债务均由乙方自行承担”的内容可知，答辩人在宾馆经营过程中所产生的税费、电费、拖欠第三人的各项费用等杂费，属于答辩人应当自行承担的债务，与被答辩人无关。且合同中也未约定该费用应当由答辩人交由被答辩人代缴，根据合同相对性，该费用应当由水、电主管部门或第三人向答辩人请求，此被答辩人无权要求答辩人向其支付该项费用，其不具备适格的诉讼主体身份。关于原告第三项诉请，首先，原告向答辩人移交时，双方没有仔细检查，事实上原告交给答辩人的设施设备就存在大量损坏，答辩人接手后还花巨资进行了大面积的维修改造；其次，当答辩人撤场时，被答辩人却是仔细检查的，也只存在几个小问题，并且答辩人答应维修好，但是当维修工人来维修时，被拒之门外；事后一直也不联系维修，应视为弃权，且该金额明显不符合实际，顶多300元以内可以解决。关于第四项诉请，关于布草费，我们有扣供应商200元款，理由是因为布草费的供应商送给我们的布草没有洗干净而扣押的质量保证金，跟原告没有任何关系；卫生费从2017年11月我们接管开始，上一任租户就一直没有交卫生费，卫生费的标准为2000元/年，我们的一楼分租客户（大排档和早餐厅各1500元），已经超额承担；电梯费本是被答辩人的事，跟答辩人无关，答辩人本身应保障电梯能正常运行。故原告上述诉求无事实和法律根据，应予驳回。综上所述，答辩人不存在应该向原告支付上述费用的任何事实和理由。被告在庭审补充答辩称：原告变更的第一项诉请没有事实和法律依据，根据双方签订的合同第一条双方约定的租金是从2017年11月16日起，也就是2017年11月4日答辩人还未承租该房屋，未签合同，没有义务交房租，第一条还约定2017年11月16日至2018年5月15日为装修免租期，此期间是答辩人对宾馆装修等必要升级整修，无需缴纳任何租金。且答辩人已将第一年57万元的租金支付给原告，租金到期日是2019年5月15日，答辩人实际使用占有宾馆是2019年3月27日止，也就是答辩人实际上支付多了48天的租金74959元，因此答辩人不存在拒不支付房屋的情形。对变更诉请第二项，原告要求支付的10493.38元没有事实和法律依据，根据原告统计该金额大约为6000多元。对变更诉请第四项，电梯属于建筑的本体设施，被答辩人是房屋所有人，有义务保证电梯正常使用；宾馆从未使用电话；被告从未请求原告代缴财务公司报税费用；财产保全担保费是原告无理提起诉讼应当承担的，应予驳回。原告范国社围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.租赁合同，证明原、被告订立租赁合同的事实，合同约定的租期自2017年11月16日至2026年11月15日，年租金是57万元，于每年10月15日付当年房租。2.租金支付记录，证明被告于2017年11月4日支付当年的房租479000元，欠91000元未付。3.租金催收通知书，证明被告经原告多次催收仍拒不支付租金的事实。4.电费欠费凭证，证明被告在经营期间未支付电费的事实。5.水费、电费、电梯费、电话费、报税单费用单据，证明被告在承租房屋期间欠缴的相关费用的事实。6.物品损坏清单，证明被告在承租期间损坏承租房屋内相关设施的事实。7.房产证，证明原告为涉案房屋的所有人的事实。被告周小群的质证意见为：对证据1的三性予以认可，但合同约定日期不明，不是2017年11月16日至2026年11月25日，租金支付日期不予认可，租金支付时间原、被告双方是有过争议后达成一致，按每年5月15日支付。对证据2的三性予以认可，对证明目的不予认可。对证据3、4的三性及证明目的不予认可。证据5水费单据为复印件不予认可，电费也是复印件不予认可，电梯维修单据不是正规的发票，不予认可，报税单没有证据不予认可，对电话费单据不予认可。对证据6的三性予以认可，对其证明目的不予认可，原告在该房屋租赁给被告之时，房屋的许多物品均是损坏的，之后的使用都是被告花钱维修才正常使用。对证据7的三性予以认可。被告围绕其抗辩依法提交了下列证据予以佐证：1.租赁合同，证明合同约定租期不明，合同第九条显示解约可提前三个月通知，原、被告的装修免租期为六个月。2.台风新闻，证明属于天气影响经营的不可抗力。3.垃圾站照片，证明房屋门口设有垃圾站影响经营。4.房屋外墙照片，证明房屋外墙脱落，影响外观，影响经营。5.装修合同及收据，证明原告在接手房屋后花费巨额资金装修改造的事实。6.微信截图记录，证明关于租期协商于2019年4月15日解除合同，且乙方提前解约的通知。7.撤场移交表，证明撤场移交时只有三个小问题。8.情况说明，证明案件的基本事实。原告的质证意见为：对证据1的三性予以认可，对其证明内容不认可，合同约定解除合同的前提是双方协商一致可以解除合同，而非被告单方提前三个月即可无条件解除，关于免租期条款是附条件的合同条款，因合同约定所附条件未成就，该条款并未生效。对证据2的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，台风天气是偶发性的短期影响，并不对被告承租的房屋经营产生全年的不可抗力的影响，况且涉案房屋并未受到损害导致无法经营的后果。对证据3、4的三性不予认可，与本案没有关联性，被告作为成年人，在签订年租金为57万元的高额合同时，应充分考虑周围的影响及应尽到谨慎义务。对证据5的三性不予认可，根据在诉讼前与原告本人再三核实，被告并未对涉案房屋进行装修改造，双方约定在被告进行装修前应将装修图纸交原告。对证据6的三性不予认可，原告代理人无法核实真实性，依照被告提交的微信记录的聊天内容可以看出第一个双方对于租金交付的问题一直在沟通，但未达成一致，第二个是被告一再强调单方解除合同。对证据7的三性予以认可，证明被告委托一个姓钟的负责人于2019年3月27日才将承租房屋退回给原告，是该负责人确认了在移交过程中损坏的电视机及相关设施的事实。对证据8的三性予以认可，对其证明目的，一是通过该情况说明可以确认钟xx确认的是被告承租涉案房屋时是经过其本人介绍，又经过多次沟通以后才达成的合作意向，二是钟xx确认双方在2019年3月28日移交房屋及确认损坏物品，与证据7的清单一致。原告在庭审后向本院补充提交：1.做账费收据。2.电费发票，证明发票上所列地址与本案房产证地址一致，该费用发生在被告承租期内。3.电信费发票，所记载费用使用周期自2018年8月至2019年3月，该号码是“xx公寓”的前台电话，用于接待客户及订房。4.承包合同、收据及微信聊天截图，证明原告在2019年4月初接手涉案房屋后与案外人签订装修合同并支付工程款，如被告在承租期间对涉案房屋进行装修改造，原告不可能在接收后十日内又进行装修。5.涉案房屋一楼商铺经营者出具情况说明，证明在2017年11月至2019年3月期间没有看到涉案房屋有装修工程施工。被告的质证意见为：对证据1，该收据并非正规发票，原告委托专业的会计公司做账应该出具专业正规发票，这也是会计公司最基本的职能。对证据2，该发票为复印件不予认可，且xx公寓用电户名一直为原告，原告可以随时申请打印任何发票，该发票也无法证明该电费是原告支出的；而且即使有存在原告缴纳部分电费，该费用也不足以完全弥补被告代替原告支付的中介费。对证据3，该发票也为复印件不予认可，被告经营宾馆从未使用过前台电话，都是通过其手机号码对外联系，不存在通讯服务费；现原告将宾馆转租给第三人，其是否开通了前台电话，被告无从知晓。对证据4,的三性不予认可，该证据与本案没有关系；且该合同真实性存在严重问题，合同与微信聊天记录存在不一致；合同说写明清洗空调每台100元，而微信记录却是清洁空调包加雪种80元每台，付款方式也存在不一致，而且还对清洗空调设定了三年的保修期，明显合同是为了本次诉讼临时篡改的；原告在接手宾馆10日后就委托他人对宾馆进行装修，间接也证明原告出租给被告的宾馆存在漏水、外墙脱落等严重质量问题，也是导致被告经营出现严重问题的原因。对证据5的三性不予认可，现一楼租户与原告存在利害关系，其说明没有证明力。被告在庭审后向本院补充提交：1.微信聊天记录，证明被告已支付第一年房租及房租57万的构成形式，原告对此确认无异议。2.水电费缴费记录，证明被告每月按时缴纳水电费。3.报税收据，证明被告已委托专门会计公司进行报税。4.情况说明，证明被告曾签订了装修合同，对涉案宾馆进行装修。原告的质证意见为：对证据1的三性认可，对证明内容不认可；被告承租整栋涉案房屋，一楼商铺原来已存在租赁合同，在被告承租后即2017年11月4日起的租金由被告收取，一楼商铺（两家早餐店、一家电脑店）年租金85000元，原告移交时将两家早餐店半年房租38666元，一家电脑店4个月的房租3333元，给予抵扣当年房租，计算方法为：两家早餐店年租金75000元，月租6250元，日租208元，实际抵扣38667元，折合185天，即半年租金，自2017年11月4日至2018年5月4日；被告实际使用原告房屋16个月24天，自2017年11月4日至2019年3月27日，收取了一楼商铺租金为118990元；另外47000元双方约定是按实际投入装修清单扣除，但至今为止被告并未投入装修，该部分不抵扣。对证据2的三性认可，原告诉请的是2019年3月份的水费，并未主张以往已由被告结清的水费；电费但上面记载的是原告账户扣减的电费，并非是被告帐户扣减，应由被告承担；被告无法提供其个人去交费的记录，如有水电局存在重复收取的情况。对证据3报税证据，被告提供2017年11月至2018年9月的交费凭证，但原告诉请的是2018年10月至2019年4月的费用，并不冲突，而且刚好相互印证，被告未缴付该段时间的费用。对证据4的三性均不认可、本院查明本案的事实如下：2017年11月4日，原告范国社作为甲方与被告周小群作为乙方签订《xx公寓宾馆合同》，合同约定：甲方拥有对位于惠东县xx宾馆的产权，乙方欲租赁经营整栋宾馆（1-13楼），现就租赁事宜立如下协议供双方共同遵守。租赁期为10年，自2017年11月16日至2026年11月15日，租金为每年57万元，支付时间为每年的10月15日之前将当年的租赁费向甲方付清，每次付租金不得拖迟，拖迟超过30天，甲方有权单方终止合同；因乙方接房后，在筹备和运营期间，将持续对宾馆装修、装饰、床上用品、设备等进行必要升级和整修，故甲方提供半年免收益期给乙方，免收益期从2017年11月16日起至2018年5月15日止。乙方缴清应交的租赁费后，甲方的宾馆营业执照、组织机构代码证、特种行业许可证、税务登记证、各网络后台的帐号和密码等各项相关证件交给乙方经营之用，乙方接手租赁该宾馆后自负盈亏，在租赁期内所产生的一切债权、债务均由乙方自行承担。乙方在租赁期间不得改变宾馆的结构，若有必要进行装修，须将装修方案报给甲方，并经甲方书面同意和对方案确认后，按照甲方认可的进行装修；租赁期间，乙方应对本公寓日常维护负责。本协议签订后，甲乙双方共同对宾馆内物品进行确认，并制作租赁固定资产清单，乙方在使用中不得损害或丢失物品，否则应照价赔偿。甲方保证宾馆现状不属违章建筑，宾馆的电路、电器符合安全要求，防水符合国家标准，不存在漏水的情况，符合政府规定的安全、规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准。该房屋的现有装修、附属设施、设备状况、水电煤气等现有配套状况在房屋交接单中加以列明。本合同签订后，乙方向甲方支付租金1万元，余额56万元15天内付清；非本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止或解除本合同的，需提前3个月向乙方提出，并补偿乙方对宾馆进行装修改造投资额两倍的赔偿。合同终止后，乙方于丢失或损坏的物品应当予以赔偿，赔偿标准按合同终止时期同等或相近物品的市场价格计算。原、被告在合同落款处签名捺印，下方备注“后面5年房租按现行价涨7%计算，即年租金陆拾壹万元整。”另，原告提交其名下位于惠东县××市场住宅区××、××、××号的国土证【证号：惠东国用（2012）第xx号】和房产证【证号：粤房地权证惠东字第××号】、位于惠东县××市场住宅区××号的国土证【证号：惠东国用（2012）第xx号】和房产证【证号：粤房地权证惠东字第××号】，主张该两处房产为案涉租赁房屋，被告对此不持异议。关于租金的支付情况。原告自认已收取被告支付的租金479000元；被告辩称除了原告自认已收取的该部分款项外，还包括案涉房屋一楼店铺所收取的租金及房屋设施损耗维修等费用，两部分相加后折算的金额为570000元，并主张有微信聊天记录为证，该微信聊天记载微信备注名为“巽寮湾范国社135××××0368”在2019年3月3日下午15时12分发送给被告的内容为“一楼商铺收的押金和租金呢，17年交了多少钱给我呢。房子里面现在是怎样的呢，交给你时是正常营业的。”，被告回复“一楼商铺我们没有收任何押金啊，租金本来就包含在内的啊”。关于案涉房屋承租后的装修情况。被告主张在承租后已委托案外人刘xx对案涉房屋进行装修，提供一份其与刘xx于2017年11月28日签订的《工程承揽施工合同》，约定的施工内容为：室内地面、墙面、天花板的改造与油漆/涂料翻新施工；拆墙、隔墙、管网、排污等全部维修改造工程；部分酒店设施设备的维修、清洁与更新（视具体情况确定）。约定工期为120天内完成（从2017年12月3日到2018年4月3日）。施工合同总包干价为300000元；工资发放按每月完成工作量的70%进行发放；工程完工，甲方验收合格后，留3%质保金后付清余款，质保期为两年。另，被告提交六份由刘xx出具的《领款条》确认领取了被告支付的工程装修款，分别为：2017年11月28日的10000元、2017年12月3日的58000元、2018年1月20日的32000元、2018年2月8日的98000元、2018年3月23日的65000元、2018年4月26日的37000元，上述金额合计300000元。被告在庭审中称该施工未有施工图纸，主要是通过口头沟通；施工过程中有口头或微信、电话与施工方沟通，但因时间太久未能提供反映施工过程的相关材料；施工完成后被告有到现场验收，未有书面验收报告；因对施工情况及质量比较满意，故提前支付了质保金。案外人刘xx经通知未能到庭接受询问，在庭后提交了一份《情况说明》，内容与上述《工程承揽施工合同》的内容一致。原告对被告上诉主张不予认可，主张其在接收回案涉房屋后与案外人签订合同对案涉房屋进行装修、维修并支付了价款，提交了《承包合同》及收据、微信聊天记录截图。另，原告提交两份《情况说明》，主张该《情况说明》系承租案涉房屋一楼商铺的租客所出具，内容均为未看到案涉房屋在2017年11月至2019年3月期间有施工队进场进行装修。关于原告主张在被告承租案涉房屋期间，由原告垫付的费用情况。1、关于电费，原告主张垫付电费情况为：2018年3月份的574.63元、1188.42元，2018年6月份的2468.32元、2075.49元，2018年12月份的1513.32元、239.59元，2019年1月份的1215.4元、103.31元，2019年4月份的1114.9元，上述金额合计为10493.38元。原告提交了代扣上述电费的银行流水（银行卡尾号为6xx0）及支付宝支付记录，并提交了上述电费的增值税电子普通发票用于证实该电费系发生于案涉房屋，该发票记载购买方为原告，地址为巽寮xx住宅区。被告抗辩其在承租期间均按时缴纳电费提交了两份电费清单（用户编号尾号分别为6xx8、6xx1），该电费清单记载用户名称均为原告、用电地址均为巽寮xx住宅区，其中该两用户编号的电费金额与原告所主张已垫付的电费金额一致，且除2019年4月份的1114.9元的收费银行处所记录的为支付宝、未记载有账户名称外，该上述其余月份所记载的银行账号均为原告尾号为6xx0的银行账户、账户名称均为原告。2、关于水费，原告主张垫付了2019年3月1日至2019年4月1日期间的水费336元，提交了一份增值税电子普通发票；被告抗辩已缴纳租赁期间的水费，提交了一份水费缴费清单，该清单记载2019年4月1日的水费为336元，收费日期为2019年4月25日，未记载有缴费人的相关情况。3、关于电话费，原告主张垫付了2018年8月至2019年3月的电话费2581.31元，提交了一份由中国电信股份有限公司惠州分公司出具的增值税电子普通发票，该发票备注所使用的电话号码为“867xxxx”，原告主张该号码为“xx公寓”即案涉房屋前台的电话号码；被告抗辩其在承租期间所经营的宾馆从未使用电话。4、关于电梯维修费，原告主张已垫付2600元，提交了由惠州市xx电梯有限公司于2019年4月25日出具的收款收据，内容为今收到范国社电梯年审费用2018年金额2600元；被告抗辩该费用应属于原告自行承担。5、关于报税费用，原告主张垫付了2000元，提交一份由“朱xx”于2019年4月19日出具的收款收据，内容为“xx公寓2018年10月-2019年4月做账报税费2000元整”，其中业主用户名称为“黄xx”；原告于庭后补充提交一份由惠州市xx会计服务有限公司于2019年7月11日出具的收据，记载的交款单位为“惠东县xx公寓”，金额为2000元，收款事由记载为“2018年10月-2019年4月”，业务员名称记载为“黄xx”。被告抗辩已委托了专门的会计公司进行了做账，提交了一份由惠州市xx会计服务有限公司于2019年7月16日出具的收据，记载的交款单位为“惠东县xx公寓”，金额为3300元，收款事由记载为“2017年11月-2018年9月”，业务员名称记载为“黄xx”。5、关于财产保全担保费，原告主张为提起诉讼保全支付给保险公司担保费800元，提交一份保险单及发票予以佐证。关于原告主张的家电设备损失，原告提交了一份《xx公寓客房动态一览表》，原告主张与被告交接时发现有3台电视、12个“顶灯”、1个把手损坏；被告确认该损坏的物品，辩称原告拒绝其上门修理，并认为原告所主张的损失金额过高。经本院释明后，双方均不申请对该损坏的物品进行造价鉴定，均请求由本院予以酌情处理。另，原告在庭后接受询问称所损坏的电视为32寸，顶电为吸顶灯、每个65元，门把手为330多元。关于被告代原告支付中介费的情况。被告主张原、被告双方系经中介介绍而签订案涉租赁合同，并主张已代原告向中介支付了中介服务费10000元，提交了微信聊天记录，该微信聊天记载被告在2019年3月3日向发送的内容记载“另外钟总表示你答应给他的中介费10000元，只付了3280元，余额6720元跟你讲好的，是直接冲抵你说的这些水电费”，微信备注名为“巽寮湾范国社135××××”回复称“是你们没交电费才扣我卡上的钱，我年底打流水才发现的，这是什么行为”、“介绍费早给了钱，这不关你事”。2019年5月16日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，原、被告确认案涉双方签订的《xx公寓宾馆合同》于2019年3月27日解除，并确认案涉房屋已于该日完成交接。庭审后，本院依法传唤原告到庭接受询问，其称：在将案涉房屋出租给被告之前该房屋一楼的商铺已出租给他人并收取了当年的租金，故被告承租后在应支付的年租金570000元中应扣除了该一楼商铺在案涉租期后所剩余的当年租金；同时，被告提出案涉房屋有部分设施需要维修，还要求扣除维修费，故在扣除上述一楼商铺租金及维修费后，被告还应向其支付的第一年租金（包含已付押金10000元）为479000元，但主张被告实际并未对案涉房屋进行装修升级。原告提交了一份微信聊天截图及图片予以证实，该微信聊天截图记载2017年11月18日，被告向原告发送内容“范总，账号麻烦再提供以下，刚看了周末到不了账”并附发送图片一张，该图片的表格记载“年租金570000，已交押金10000，扣早餐店19500，扣快餐店19167，扣电脑店3333，扣早餐店押金2000，扣维修费47000，应付余额469000”，原告回复内容为“范xx，农行银行深圳新生支行，622xxxxxxx8”。另，原告确认被告所提交的微信聊天记录中所显示的系其与被告之间的微信聊天内容。另，原告在庭审后提交的质证意见时申请将要求被告返还房租的金额变更为：2017年11月4日至2018年11月3日未付房租91000-44000=47000元（包含早餐店38667+电脑店3333+2000押金）；2018年11月4日至2019年3月27日房租为228016元，共计275016元。并补充说明，如法院未支持原告诉请的16个月24天的房租，原诉讼请求保持不变，因为被告已收取了一楼商铺16个月24天的房租118990元，但其实际支付给原告的房租只有479000元，约10个月房租，多收取了一楼商铺6个月24天的房租。诉讼期间，本院应原告保全申请，依法作出（2019）粤1323民初3022号民事裁定书，冻结被告的银行账户（详见民事裁定书）。本院认为，原告范国社与被告周小群于2017年11月4日签订的《xx公寓宾馆合同》，是双方的真实意思表示，由此形成的房屋租赁合同关系，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告双方均确认案涉合同于2019年3月27日解除，本院对此予以确认。本案争议焦点系：一、被告是否还拖欠原告房租；二、原告诉请的各项费用应如何处理。关于第一个焦点，案涉《xx公寓宾馆合同》约定租赁期从2017年11月16日至2026年11月15日，租金为每年570000元，而原告自认已收取被告支付的租金479000元，并确认被告已支付的该金额系总金额570000元扣除案涉房屋一楼商铺房租及维修费后所得，虽原告辩称被告在承租后并未实际进行维修、装修，但该应付金额属原、被告双方共同协商的结果，故对被告主张包含扣除商铺房租及维修费已向原告支付租金570000元的事实，本院予以确认。结合原、被告双方所确认的合同解除日期即2019年3月27日，被告实际租用原告房屋的期限为496天，按照年租金570000元计算，被告实际应支付原告的租金为774575元（已四舍五入），原告诉请从2017年11月4日起计算租金，依据不足，本院不予支持。又因案涉《xx公寓宾馆合同》约定“将持续对宾馆装修、装饰、床上用品、设备等进行必要升级和整修，故甲方提供半年免收益期给乙方”，被告抗辩应扣除该期间的租金，本院分析如下：出租人给予一定期间的免租期是基于承租人装修需要一定时间即存在合同期待利益的原因，而本案中原、被告双方约定的租期至2026年11月15日止，现被告要求提前解除合同，原告丧失了该合同预期利益，故被告要求合同约定的免租期内不计租金，本院不予支持。但考虑被告租用案涉房屋是用于经营宾馆公寓，对设备及设施需进行必要的准备，且被告提交相关证据主张其在承租后进行了装修，依据公平原则及被告实际的承租期间，本院酌定扣除一个月的租金，即被告应向原告支付的租金为157075元（774575元-570000元-47500元）。关于原告在庭后主张如认定免租期的租金不应收取，则要求被告退还一楼商铺房租的问题，如前所述，上述关于第一年租金的抵扣系双方共同协商的结果，合同中并未就一楼商铺不存在免租期的事宜进行约定，故对原告该项主张本院不予支持。另外，被告承租的房屋系用于经营宾馆公寓，被告系具有完全民事行为能力的成年人，理应对自己的行为承担相应的民事责任，在签订合同前应尽到谨慎义务并预见相应的商业风险，在签订合同后应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于第二个焦点。1、关于原告垫付电费金额问题，原告提交了银行扣款的流水及电费发票，虽被告辩称在承租期间足额支付，但原告所主张的垫付情况即2018年3月份的574.63元、1188.42元，2018年6月份的2468.32元、2075.49元，2018年12月份的1513.32元、239.59元，2019年1月份的1215.4元、103.31元，与被告所提交的电费清单中所对应的月份金额吻合，且该上述月份在电费清单的扣款账户均记载为原告名下的银行账户，故本院对原告上述垫付电费的情况予以确认，即被告应向原告支付承租期间（2018年3月份、6月份、12月份和2019年1月份）的电费9378.48元。因原、被告确认案涉合同于2019年3月27日解除，并对案涉房屋完成交接，故原告诉请的2019年4月份的电费，本院不予支持。2、关于原告垫付水费金额问题，虽被告抗辩在承租期间足额支付水费，但被告所提交的水费缴费记录未记载缴交人，而原告所提交的增值税电子普通发票记载的金额为336元，用水日期为2019年3月1日至2019年4月1日，地址为xx住宅区xx号，与案涉房屋的地址吻合，故对原告的主张，本院予以采信，被告应向原告支付2019年3月份的水费336元。3、关于原告垫付的电梯维护费问题，原告提交了一份收据主张已垫付案涉房屋2018年的电梯年审费用2600元；被告辩称电梯属案涉房屋本体设施，原告有义务保证电梯正常使用，该费用应由原告承担；但根据双方签订的合同第3条约定“租赁期间，乙方应对本公寓日常维护负责”，而该费用系发生与被告承租期间，故原告诉请由被告承担该部分费用，本院予以支持，即被告应向原告支付案涉房屋2018年电梯年审费2600元。4、关于原告主张垫付的电话费，原告提交了一份电话费发票的增值税电子普通发票，金额为2581.31元，记载的用户名为原告，备注的账期为2018年8月至2019年3月、号码为867xxxx，未备注地址，被告辩称承租期间未使用过电话，但根据被告所提交的照片显示，案涉房屋的楼顶广告显示为“xx公寓”，电话号码与发票所记载的号码一致，故本院对原告主张垫付电话费的事实予以采信，被告应向原告支付案涉房屋2018年8月至2019年3月的电话服务费2581.31元。5、关于原告主张垫付的财务公司报税费，被告辩称已委托专门的公司进行报税，提交了一份收据，该收据收款事由为“2017年11月—2018年9月”，证实被告在承租案涉房屋时确有发生该项费用，而原告所提交的收据记载的收款事由为“2018年9月—2019年4月”，恰好与被告所提交的收据所记载的收费期间相承接，且该两份收据均系由惠州市xx会计服务有限公司出具，交款单位也均系“惠东县xx公寓”，原告所提交的该期间的报税费属被告承租期间，故本院对原告主张垫付报税费的事实予以采信，被告应向原告支付案涉房屋2018年9月至2019年4月的报税费2000元。6、关于原告主张垫付的财产保全担保费，原、被告双方并未在合同就该项目费用支出作出约定，且该笔费用属原告提起诉讼保全而支付，并非属案涉房屋租赁期间所产生的费用，故对原告诉请该项费用，本院不予支持。7、关于原告主张的家电设备损失费问题，原、被告双方均确认在交接时损坏电视3台，顶电（吸顶灯）12个，门把手1个，因双方均不申请鉴定，本院根据市场价格，酌定该部分费用为3000元，被告应向原告支付家电设备损失费为3000元。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告周小群应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告范国社截止至2019年3月27日的租金合计157075元。二、被告周小群应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告范国社垫付的电费9378.48元、水费336元、电梯年审费2600元、电话费2581.31元、报税费2000元合计16895.79元。三、被告周小群应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告范国社家电设备损失费3000元。四、驳回原告范国社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6112元，由原告范国社负担2740元，由被告周小群负担3372元。保全申请费2124元，由被告周小群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  李建波人民陪审员  钟海雄二〇一九年九月五日法官助理陈丹茹书记员钟玉妙