福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽02民终3844号 上诉人（原审被告）：厦门市裕康花园第三届业主委员会，住所地厦门市思明区梧村街道双涵路16-40号。 负责人：黄顺达，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈建良，厦门市裕康花园第三届业主委员会委员。 委托诉讼代理人：郭晓东，厦门市裕康花园第三届业主委员会委员。 被上诉人（原审原告）：蔡喆，男，1976年12月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人厦门市裕康花园第三届业主委员会（以下简称裕康花园第三届业委会）因与被上诉人蔡喆业主撤销权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕康花园第三届业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.认定裕康花园第三届业委会与厦门中都物业管理股份有限公司分别于2018年3月31日、2018年6月26日以及2018年11月30日订立的《裕康花园与中都物业备忘录》有效；3.认定裕康花园第三届业委会制订的《裕康花园小区路面公共停车管理规约》有效。事实和理由：一、裕康花园第三届业委会与厦门中都物业管理股份有限公司所订立的三份备忘录是因业主大会在蔡恶意干扰阻挠导致无法正常召开的情况下，为维护小区广大业主的利益制订的，是在业主大会召开前短期临时性物业管理措施。如果不订立备忘录，中都物业在裕康花园小区继续进行物业管理将失去合法依据。假定中都物业撤离后，裕康花园小区同样需召开业主大会来选聘物业服务企业，而包括选聘物业这一议题在内的业主大会自2018年4月1日起已陆续召开两次，均被蔡阻挠而无法继续下去，只得暂时搁置。但一个小区不可能没有物业公司提供服务，一审没有考虑实际情况。基于维护小区的稳定与和谐，如同物业管理条例中规定的前期物业管理一样，裕康花园第三届业委会与长期为裕康花园小区提供物业服务的中都物业订立了备忘录，让中都物业在召开业主大会续聘前的短期空档期为小区业主继续提供物业服务。现有法律没有明确规定在业主大会召开决定选聘物业前如何处理。二、一审在程序上遗漏了重要当事人中都物业。一审判决撤销的三份备忘录均是同中都物业签订，备忘录约定了双方的权利义务和执行期间，因此，中都物业应当作为有利害关系的第三人参加诉讼，但一审未予追加，损害了第三人的利益。三、裕康花园第三届业委会制订的《停车规约》是根据原业主大会通过的原则性停车规约中的部分条款细化后重新颁布的，其中主要条款未改动。小区地面停车位在2015年上半年业主大会通过并确定的44个固定车位价格及分配的租赁人在该规约中没有变更，作为业委会，将业主大会通过的原则性规约结合小区的实际情况细化停车秩序规定无需经过业主大会通过，也不违反物业管理法规的规定。 蔡喆辩称，一、裕康花园第三届业委会签订《裕康花园与中都物业备忘录》是实质性的物业服务合同，其决定通过并执行的《裕康花园小区路面公共停车管理规约》（暂行）是制订本小区的管理规约，依据物权法等法律法规规定，应由业主共同决定，裕康花园第三届业委会以业主委员会决定代替了业主大会的决定，剥夺了蔡喆参加业主大会、行使投票权的权利，应依法撤销。二、一审法院撤销的两项决定在内容上是严重侵害业主合法权益的，对业主不公平，应依法撤销。 蔡喆向一审法院起诉请求：1.撤销裕康花园第三届业委会与厦门中都物业管理股份有限公司签订的三份《裕康花园与中都物业备忘录》（分别于2018年3月31日、2018年6月26日、2018年11月30日签订）；2.撤销裕康花园第三届业委会发布的《裕康花园小区路面公共停车管理规约》（暂行）；3.撤销裕康花园第三届业委会将2018年12月11日聘请律师的费用从裕康花园公共收入中支出的决定。 一审法院认定事实：蔡喆系厦门裕康花园小区业主。根据经厦门市思明区梧村街道办事处同意报备的《业主委员会备案证明》记载，裕康花园第三届业委会成立时间为2017年12月28日，任期5年。 2018年3月31日、2018年6月26日和2018年11月30日，裕康花园第三届业委会与厦门中都物业管理股份有限公司（以下简称中都物业公司）分别签订三份《裕康花园与中都物业备忘录》，载明厦门裕康花园业主委员会与中都物业公司的物业服务合同将于2018年3月31日到期，新一届业委会来不及在物业服务合同到期前依法定程序完成召开业主大会决定物业服务企业，故将原合同延期至业主大会完成并决定物业服务企业时为止，但最迟不超过2018年6月30日。2018年6月26日和2018年11月30日又将该合同期限分别延长至2018年12月31日和2019年6月30日。 2018年7月15日，裕康花园第三届业委会发布《裕康花园小区路面公共停车管理规约》（暂行）公告，该规约对小区路面公共停车位包含小区路面停车场和侧门路面停车场的使用作出相关规定。 蔡喆因与裕康花园第三届业委会因建筑物区分所有权纠纷向本院提起诉讼，本院以（2018）闽0203民初17437号立案受理。裕康花园第三届业委会于2018年12月2日张贴公示，内容为该业委会决定从公共收入中支出律师代理费8000元。 一审法院认为，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主的合法权益依法应受到保护。裕康花园第三届业委会于2017年12月28日成立，上述备忘录以及停车管理规约均属于《物业管理条例》第十一条第（二）项“制定和修改管理规约”范畴，需由业主共同决定。裕康花园第三届业委会以上述备忘录只是过渡性、暂时性的，没有撤销的意义以及停车管理规约属于日常工作安排，不需要召开业主大会决定的抗辩理由缺乏法律依据，不予采纳。蔡喆以上述备忘录等未经合法程序表决通过且内容侵犯业主合法权益为由，要求撤销可以成立，予以支持。鉴于《物业管理条例》等相关法律法规并未对业委会决定聘请律师支出费用作出限制性规定，蔡喆要求撤销该决定缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、撤销厦门市裕康花园第三届业主委员会分别于2018年3月31日、2018年6月26日和2018年11月30日与厦门中都物业管理股份有限公司签订的《裕康花园与中都物业备忘录》；二、撤销厦门市裕康花园第三届业主委员会于2018年7月15日发布的《裕康花园小区路面公共停车管理规约》（暂行）；三、驳回蔡喆的其他诉讼请求。案件受理费50元，由厦门市裕康花园第三届业主委员会负担35元，蔡喆负担15元。 本案二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。当事人没有提交新证据。 本院认为,本案系业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，蔡喆起诉请求撤销裕康花园第三届业委会与厦门中都物业管理股份有限公司签订的《裕康花园与中都物业备忘录》、撤销裕康花园第三届业委会发布的《裕康花园小区路面公共停车管理规约》（暂行）、撤销裕康花园第三届业委会将2018年12月11日聘请律师的费用从裕康花园公共收入中支出的决定，上述请求涉及裕康花园小区整体管理的重大事项，原告必须具备符合规定的人数。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故蔡喆提起本案业主撤销权诉讼不符合起诉条件，应裁定驳回起诉，一审判决应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6773号民事判决； 二、驳回蔡喆的起诉。 一审案件受理费退还蔡喆；上诉人厦门市裕康花园第三届业主委员会预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇一九年九月五日 代书记员  韩沁娟 附本案适用法律条文： 中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。