北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18052号原告（反诉被告）：陆娟，女，1965年1月16日出生，住北京市海淀区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：周正国，北京市时代九和律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑荣慧，女，1972年7月28日出生，住北京市海淀区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：陈光，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张川，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）陆娟诉被告（反诉原告）郑荣慧租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，原告（反诉被告）陆娟之委托诉讼代理人周正国、被告（反诉原告）郑荣慧及其委托诉讼代理人陈光、张川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告退还房屋租赁押金人民币5000元及预交的水电、煤气费合计100元；2、依法判令被告赔偿原告误工费人民币2000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年9月7日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于北京市石景山区305号房屋；房屋租赁期自2015年9月7日至2016年8月6日，共计11个月；租金标准人民币7300元／月，租金支付周期：半年付款；押金人民币7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给原告。前述《北京市房屋租赁合同》到期后，2016年8月6日原、被告双方签订《补充协议》约定，房屋续租一年，即自2016年8月6日至2017年8月5日（12个月），房屋租金每月7800元，租金支付周期：半年付。《补充协议》到期后，原、被告双方于2017年7月、2018年7月均口头约定原告继续租赁被告房屋，租赁期限至2019年7月6日，房屋租赁按比例递增，支付周期为半年支付。原告按约支付了房屋租金及各项费用。2019年7月5日，原、被告双方如约对租赁房屋进行各项检验后，原告将租赁房屋返还给被告。被告收房后，原告要求被告退还房屋租赁押金7300元，被告以微信中钱不够为由只退还了2300元，承诺剩余5000元第二天退还给原告，并在微信中对收房和尚欠押金进行了确认。同时，被告接受原告交还的预付费电卡、水卡后声称核实完具体金额后再一并转账给原告。2019年7月6日，被告却微信告知原告，以原告未积极配合租户看房耽误出租为由要求原告赔偿损失而不退还剩余押金。2019年7月7日，被告又以所有家电均坏了为由，要求以剩余押金进行赔偿。原被告双方在2019年7月5日已对租赁房屋进行检验，当时被告并没有提出任何异议，而且也收了房。同时，也确认尚欠原告房屋租赁押金5000元未退还。但为了达到不退还原告房屋押金的目的，却编织各种理由不退还押金，显属恶意。此后，原告多次催促被告退还押金，被告不仅不予退还，还对原告进行威胁恐吓。原告认为，被告以不存在的理由不退还押金的行为，实属恶意，并侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郑荣慧辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提前退租；原告的不当使用造成我方房屋的设施设备损毁，根据合同约定原告应予赔偿；原告欠我方费用，不同意其主张的水电煤气费用；误工费没有合同及事实依据。被告（反诉原告）郑荣慧向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人提前终止房屋租赁合同违约金人民币8300元；2、判令被反诉人赔偿因未正当使用租赁房屋造成的财产损失共计15080元；3、判令被反诉人向反诉人支付2017年8月6日至2018年8月5日期间的有线电视费216元以及2019年5月和6月水费合计65元；4、判令被反诉人因其发布房屋的不实信息，诋毁反诉人的名誉之行为向反诉人赔礼道歉，消除影响，并赔偿因此造成的房屋至今难以出租的损失11000元（暂计算至2019年9月）；5、诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年9月7日，反诉人与被反诉人签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方北京市石景山区305号房屋。房屋租赁期自2015年9月7日至2016年8月6日，共计11个月，租金7300元/月，租金支付周期半年付，房屋租赁押金7300元；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；若因乙方保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿而导致甲方解除合同或者提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期计甲方需提前收回房屋的或者乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。反诉人如约于2015年9月7日将涉案房屋交付使用，交付时家具家电皆全新完好。前述《北京市房屋租赁合同》到期后，2016年8月6日双方签订《补充协议》约定：房屋续租一年，即自2016年8月6日至2017年8月5日，房屋租金每月7800元，有线电视费216元/年，租金支付周期：半年。《补充协议》到期后及双方分别与2017年8月6日、2018年8月5日口头约定反诉人继续租赁被告房屋，租赁期限按照原合同顺延至2019年8月6日，有线电视费用不变，房屋租金按比例递增，支付周期仍为半年支付，房屋租金每月8300元。被反诉人于2019年7月3日微信通知反诉人其7月5日要退房，反诉人当天到达租赁房屋发现房屋很多家具家电皆严重损毁损坏，已经无法使用，于是要求被反诉人将损坏的物品修理修复，经协商双方约定：反诉人先支付被反诉人房屋租赁押金2300元，剩余押金待被反诉人将损坏物品全部修复，结清水电煤气等费用之后再多退少不补。但反诉人第二日再次催促被反诉人修复事宜时，被反诉人态度强硬，拒不认帐且在2019年7月13日在涉案房屋所在区域的一个租房微信交流群里发布房屋的不实信息，诋毁反诉人的名誉，直接严重影响了房屋的继续出租。故提出反诉。针对被告（反诉原告）郑荣慧的反诉，原告（反诉被告）陆娟辩称：本案房屋合同为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除合同；二、答辩人正当使用租赁物，租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；三、答辩人已支付了2017年8月6日至2018年8月5日期间的有线电视费；四、答辩人不在被答辩人所言的租赁微信交流群里，群中微信聊天内容不是答辩人所发。答辩人不存在侵犯被答辩人名誉的行为。综上，反诉请求没有事实及法律依据，希望驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月7日，陆娟（承租方，乙方）与郑荣慧（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市石景山区305号（以下简称305号房屋），用途为居住。租赁期限11个月，自2015年9月7日至2016年8月6日止，租金标准7300元/月，押金7300元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。陆娟支付押金7300元。2016年8月6日，陆娟与郑荣慧签订补充协议，就305号房屋的租赁事宜约定如下：租金7800元/月，另有线电视费216元/年。租赁期限2016年8月6日至2017年8月5日。当日，陆娟通过银行转账方式支付半年租金46800元，并现金给付郑荣慧216元。此后双方未再签订书面租赁合同。陆娟交纳租金至2019年7月5日。2019年2月2日，陆娟通过微信方式告知郑荣慧“我们中考结束，就准备出国留学了，我给你支付2月6日至7月6日的房租吧，6月底就可以把房子退给你们。”2019年7月5日，郑荣慧通过微信转账方式退还郑荣慧2300元，并在微信了回复陆娟“已收房，押金下欠5000元”、“欠押金5000未退”。庭审中，陆娟认可欠郑荣慧水费65元，郑荣慧认可电费30．38元未退还陆娟。就陆娟主张的水费、煤气费，陆娟表示无证据提交。郑荣慧主张垫付2017年8月6日至2018年8月5日期间有线电视费，陆娟表示已支付郑荣慧，就此未提交证据。依据2018年8月29日，郑荣慧微信告知陆娟“咱们半年租费49800元，加上去年和今年的有线一共432元，已收到42000元下欠8232元。”后陆娟于2018年9月30日微信分别转账7800元、218元。本次诉讼，郑荣慧主张陆娟提前终止房屋租赁合同构成违约，陆娟表示双方系不定期租赁关系，已于2019年2月2日通知郑荣慧终止租赁合同时间，不存在提前终止租赁的情形。郑荣慧表示陆娟曾承诺随意看房、寻找下家、于6月底搬走，才同意陆娟提前退房。就此，陆娟不予认可。郑荣慧主张因陆娟未正当使用租赁房屋造成油烟机、洗衣机、热水器、床角、床头、门等财产损失共计15080元，具体包括：1、整体橱柜台面8000元；2、厨房水龙头、下水管600元、灯管60元；3、油烟机清洗费300元；4、卫生间门外地板3平方米损失1800元；5、主卧门框及门把手1100元；6、主卧床1500元；7、客厅沙发塌陷800元，客厅灯管60元；8、次卧床头墙面污染200元；9、卫生间热水器500元、淋浴头损失200元，镜前灯管60元；10、洗衣机上盖200元。就此提交照片、购物订单为证，就上述物品损失价值，郑荣慧明确表示不申请鉴定。郑荣慧主张陆娟存在侵犯其名誉权并造成租金损失。就此提交“十一家长租房群”聊天记录、陆娟微信聊天记录为证，其中陆娟（微信名“星空”）的微信聊天内容为：“远洋沁山水5-1-305房东郑荣慧：你自5月4日起不顾我儿中考在即经常安排人前来看房，我只要求在我儿子中考结束前你亲自陪同并尽量避开他在家学习的时间段。7月5日我们租赁期满，你当面验房收回，但却以忘带钱为由仅微信退回一小部分押金。隔日后又以我租赁期内不配合看房耽误出租为由拒绝退还押金及预交内的水电费5000余元，还威胁恐吓。”十一家长租房群中微信名为“飞儿”的用户发布内容如下：“沁山水5号楼1单元305房东郑荣慧：自5月4日起不顾孩子中考在即经常安排人前来看房，我只要求在娃中考结束前房东陪同并尽量避开娃在家学习的时间段。7月5日租赁期满，当面验房收回，但却以忘带钱为由仅微信退回一小部分押金。隔日后又以租赁期内不配合看房耽误出租为由拒绝退还押金及预交内的水电费5000余元，还威胁恐吓。”郑荣慧据此主张因陆娟发布房屋的不实信息，诋毁其名誉，要求赔偿因此造成的房屋至今难以出租的损失11000元。陆娟否认在微信群中发布上述内容，郑荣慧表示无法确认微信名为“飞儿”的用户为陆娟。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录、补充协议、照片、银行交易明细及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陆娟、郑荣慧签订的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。就本案的争议焦点，本院分别论述如下：一、陆娟是否存在违约情形并给郑荣慧造成经济损失。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陆娟与郑荣慧自2017年8月5日后再未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，陆娟可以随时解除合同。且依据微信聊天记录，陆娟于2019年2月2日已告知郑荣慧房租交至2019年7月6日，郑荣慧于2019年7月5日确认已收房，并同意退还押金7300元。就此可以认定双方的租赁合同已于2019年7月5日解除。郑荣慧主张陆娟为提前解除租赁合同做出承诺，就此未提交证据，本院不予采信。故郑荣慧主张陆娟违约并要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。二、陆娟是否未正当使用租赁房屋造成物品损失。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，2019年7月5日郑荣慧已确认收房，未就房屋物品提出异议。现其主张因陆娟使用不当造成物品损失，所提交证据不能证明其主张，就此应承担举证不能的法律后果，就该项主张，本院不予支持。三、郑荣慧主张陆娟发布不实信息侵犯其名誉并造成房租损失。本院认为，郑荣慧所主张名誉权，与本案不是同一法律关系，郑荣慧可另行主张。就郑荣慧主张的损失，所提交之微信群聊天记录，不能确认系陆娟所发。即使是陆娟发布的信息，该内容也是对双方租赁纠纷的叙述，并不必然造成其租金损失。郑荣慧认可陆娟曾配合看房一次，郑荣慧主张因陆娟不配合看房、发布不实信息造成租金损失。就此，所提交证据不足以证明其主张与租金损失的因果关系，本院不予支持。四、关于水费、电费、有线电视费等。双方认可陆娟欠付水费65元，郑荣慧未退还电费30．38元，本院予以确认。就煤气费，陆娟未提交证据予以证明，本院不予支持。关于有线电视费，参照双方签订的房屋租赁合同以及交易惯例，陆娟应负担租赁期间的有线电视费，现陆娟未提交证据证明上述费用已给付郑荣慧，就郑荣慧主张的2017年8月6日至2018年8月5日期间的有线电视费216元，本院予以支持。五、关于陆娟主张之退还押金及赔偿误工费损失。依据上述查明的情况，陆娟与郑荣慧之间的租赁合同已解除，郑荣慧亦确认尚有押金5000元未退还，故郑荣慧应将剩余押金5000元退还陆娟。陆娟主张误工损失，就此未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑荣慧于本判决书生效后15日内退还陆娟剩余押金5000元、电费30．38元；二、陆娟于本判决书生效后15日内给郑荣慧水费65元、2017年8月6日至2018年8月5日期间的有线电视费216元；三、驳回陆娟其他之诉讼请求；四、驳回郑荣慧其他之反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郑荣慧负担（于本判决书生效后15日内给陆娟），反诉费333元，由郑荣慧负担308元（已交纳），由陆娟负担25元（于本判决生效后15日内给付郑荣慧）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吴朝辉二〇一九年九月二十九日书记员  于 冰