北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9406号原告：邵曙光，女，1956年7月19日出生，汉族，华侨茶叶发展研究基金会职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯文超，北京市康达律师事务所律师。被告：冯雪松，男，1978年11月1日出生，汉族，北京汇邦国际石油化工集团有限公司员工，住北京市西城区。被告：北京国金置业有限公司，住所地北京市房山区阎村镇大紫草坞村。法定代表人：冯雪松，执行董事。被告：北京汇邦国际石油化工集团有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路71号2幢301。法定代表人：冯雪松，执行董事、总经理。原告邵曙光与被告冯雪松、被告北京国金置业有限公司（以下简称：国金置业公司）、北京汇邦国际石油化工集团有限公司（以下简称：汇邦石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵曙光的委托诉讼代理人冯文超到庭参加诉讼，被告冯雪松、被告国金置业公司、汇邦石化公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邵曙光向本院提出诉讼请求：1.三被告共同偿还邵曙光剩余补偿款120万元；2.三被告共同偿还邵曙光延迟支付补偿费的违约金（违约金按约定日万分之五的比例，自2015年12月30日起，计算至全部补偿费执行完毕之日止）；3.本案全部诉讼费、律师费、交通费等由三被告共同承担。事实与理由：2004年1月1日和2004年3月10日，邵曙光与北京中科宏圣科贸有限公司（以下简称：中科宏圣公司）签订了《房屋租赁合同》，约定邵曙光承租北京经济技术开发区梅园公建楼（北京经济技术开发区天华园一里一区5号楼）首层12至17轴370平方米房产及1至4轴1至3层房产，租赁期限均为15年。2009年，中科宏圣公司将邵曙光所租房产转让给汇邦石化公司，公司法定代表人为冯雪松。后汇邦石化公司委托其下属公司国金置业公司管理该房产，国金置业公司按邵曙光与中科宏圣公司之间的房屋租赁合同，重新与邵曙光签订了房屋租赁合同。2015年末，冯雪松为高价售卖天华园一里一区5号楼，强行要求与邵曙光提前解约。2015年12月30日，邵曙光与国金置业公司签订了《解除协议》及《担保协议》，协议解除前述房屋租赁合同，汇邦石化公司委托冯雪松为该解除协议提供担保，承担连带保证责任。解除协议签订后，三被告未按约定日期向邵曙光支付第一笔40万元补偿费。直至2016年8月11日，冯雪松才向邵曙光支付20万元，逾期225天。后经邵曙光多次催要，冯雪松于2016年8月30日，分四笔支付共计20万元补偿款，逾期244天。后冯雪松于2017年1月24日支付补偿款20万元，2017年4月5日支付补偿款20万元，2017年7月3日支付补偿款20万元，2018年1月8日分四笔支付补偿款20万元。截至起诉时，邵曙光累计收到补偿款120万元，三被告欠付补偿费120万元及相应违约金。按照解除协议约定，如三被告迟延支付补偿费超过30日，邵曙光即可要求三被告一次性支付剩余补偿金，并按每日万分之五的比例计算期间违约金。三被告经邵曙光多次催要，仍拒不履行付款义务，已构成违约。为维护邵曙光的合法权益，特诉至本院。冯雪松、国金置业公司、汇邦石化公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年1月7日，国金置业公司（甲方，出租方）与邵曙光（乙方，承租方）签订了《梅园商铺租赁合同》（编号：m003），约定国金置业公司将位于北京经济技术开发区梅园公建楼首层12轴至17轴出租给邵曙光，房屋面积370平方米，租赁期限15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，免租期自2004年1月1日起至2004年3月31日止，第一年租金337625元，第二年租金337625元，第三年租金337625元，第四年租金354506元，第五年租金354506元，第六年租金354506元，第七年租金372230元，第八年租金372230元，第九年租金372230元，第十年租金372230元，第十一年租金372230元，第十二年租金372230元，第十三年租金372230元，第十四年租金372230元，第十五年租金279172元。物业管理费每年每平方米1元，交付日期与租金同步。2004年3月10日，国金置业公司（甲方，出租方）与邵曙光（乙方，承租方）签订了《梅园商铺租赁合同》（编号：m004），约定国金置业公司将位于北京经济技术开发区梅园公建楼1至4轴1至3层房屋（含各层厕所、走廊、楼顶对应平台）出租给邵曙光，租赁期限15年，自2004年3月10日起至2019年3月10日止，免租期自2004年3月10日起至2004年6月10日止，第一年租金400000元，第二年租金400000元，第三年租金400000元，第四年租金420000元，第五年租金420000元，第六年租金420000元，第七年租金441000元，第八年租金441000元，第九年租金441000元，第十年租金441000元，第十一年租金441000元，第十二年租金441000元，第十三年租金441000元，第十四年租金441000元，第十五年租金332260元。物业管理费每年5000元，交付日期与租金同步。2015年12月30日，国金置业公司（甲方,出租人）与冯雪松（乙方，担保人）、邵曙光（丙方，承租人）签订了《解除协议书》。协议书载明：2004年1月1日、2004年3月10日，邵曙光分别与中科宏圣公司签订《房屋租赁合同》，约定邵曙光承租北京经济技术开发区梅园公建楼（北京市亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼）首层12至17轴370平方米房产及1至4轴1至3层房产，租赁期限均为15年。2009年，中科宏圣公司将邵曙光所租房产转让给汇邦石化公司后，其委托下属公司即国金置业公司管理该房产，国金置业公司提出按邵曙光与中科圣宏公司之间的《房屋租赁合同》约定的租赁期限、面积、房租均不改变的条件下，重新与邵曙光签订了该房产租赁合同。现国金置业公司及汇邦石化公司因经营需要，需解除房屋租赁合同。冯雪松任国金置业公司及汇邦石化公司董事长自愿为本协议提供担保。经友好协商，就相关事项达成如下协议：第一条，本协议三方同意解除房屋租赁合同。……第三条，因国金置业公司提前解约，给邵曙光造成的实际损失为292.8167万元，经三方协商一致，国金置业公司同意向邵曙光支付补偿费共计240万元。支付方式为：分六次付清，每半年支付一次，每次40万元。即每年12月30日，6月30日为付款日；本协议签订日即支付首笔应付补偿费，第二次付款日为2016年12月30日，以后每半年付款一次，直至全部付清。第四条，国金置业公司不能按期支付邵曙光补偿费，冯雪松未履行担保义务，超过约定时间30天，邵曙光有权主张国金置业公司一次性付清剩余未支付的全部补偿费。第五条，汇邦石化公司授权国金置业公司以其管理的北京市亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼与补偿费等值的房产及其他资产为抵押物，向邵曙光提供保证。冯雪松以个人资产为国金置业公司应付邵曙光的补偿费提供保证。国金置业公司不能按期支付邵曙光补偿费，邵曙光可直接向汇邦石化公司及冯雪松主张权利。第七条，违约方应向守约方支付违约金，违约金计算方式为：以违约金额为基数，每日按万分之五计，违约方承担由此发生的全部诉讼费、律师费等。同日，邵曙光（债权人）与国金置业公司（债务人）、冯雪松（保证人）签订了《担保协议》，协议约定：为确保债权人邵曙光与债务人国金置业公司于2015年12月30日签订的解除《房屋租赁合同》协议的履行，保证人自愿为该合同的履行提供担保，如债务人不履行合同约定义务，将由保证人履行该合同约定义务并承担连带责任。保证范围为债务人国金置业公司向债权人邵曙光支付提前解除租赁合同的补偿费共计2400000元。保证方式为连带责任保证。保证期间至合同约定义务履行期限届满后2年。2018年12月，邵曙光与北京市康达律师事务所签订了《委托代理合同》，委托北京市康达律师事务所律师作为诉讼代理人，律师费70000元。庭审中，邵曙光称签订《解除协议书》后收到补偿费共计1200000元，尚欠1200000元。国金置业公司首笔补偿费未按期支付，按照协议约定在超过30天后邵曙光可主张一次性付清剩余全部补偿费，因此要求自2016年1月29日开始计算违约金。为了证明汇邦石化公司为实际出租人，应对补偿费的支付承担连带责任，邵曙光提交了其向汇邦石化公司支付租金的部分转账凭证和汇邦石化公司向其支付补偿费的账户明细。关于12轴至17轴的租金支付情况：2014年3月24日和2014年3月28日共计支付188335元，2014年9月30日支付188320元，2015年9月30日支付188300元。关于关于1轴至4轴的租金支付情况：2014年1月26日支付111500元，2014年3月10日支付111515元（其中15元为手续费），2014年6月10日支付111500元，2014年9月10日支付115000元，2014年12月9日支付111500元，2015年6月9日支付111500元，2015年9月10日支付111500元。邵曙光称，涉案房屋所有权人原为中科宏圣公司，起先租赁合同亦与中科宏圣公司签署，后房屋所有权人变更为汇邦石化公司。因与中科宏圣公司之间的租赁合同未到期，后汇邦石化公司承接了合同中的权利义务并委托国金置业公司重新签订了租赁合同，但前后两份租赁合同内容相同。12轴至17轴的租赁合同虽约定了物业费，但中科宏圣公司并未收取，后冯雪松要求支付物业费便与租金一并支付。邵曙光的工商银行账户明细载明：2016年8月11日，“冯*松”向其转账200000元；2016年8月30日，“北*司”向其转账200000元；2017年1月24日，“冯*松”向其转账200000元；2017年4月5日，“崔*莎”向其转账200000元；2017年7月3日，“冯*松”向其转账200000元；2018年1月18日“北*司”向其转账200000元。邵曙光称，上述款项均为补偿费，共计1200000元。为了证明一直在向冯雪松主张补偿费，邵曙光提交了本人的微信聊天记录，其称对方为冯雪松。根据聊天记录内容，对方称自己为冯雪松，邵曙光称对方为“冯总”和“雪松”。邵曙光自2016年至2018年一直在向对方主张余款。邵曙光称，其与本案三被告均无业务往来和债权债务关系。本院认为，当事人有参加答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，冯雪松、国金置业公司、汇邦石化公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。邵曙光与国金置业公司、冯雪松之间的《梅园商铺租赁合同》（编号：m003）、《梅园商铺租赁合同》（编号：m004）、《解除协议书》和《担保协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，因此国金置业公司应按期支付补偿费，未按期支付的，邵曙光可向冯雪松主张担保责任。邵曙光称已收到补偿费1200000元，本院对此不持异议，故对邵曙光要求国金置业公司支付剩余1200000元补偿费的请求，本院予以支持。国金置业公司逾期支付补偿费，已构成违约，故对邵曙光要求国金置业公司承担违约金的请求，本院予以支持。关于违约金计算方式，《解除协议书》约定协议签订之日即2015年12月30日支付首笔400000元补偿费，超过约定时间30天，邵曙光有权主张一次性付清剩余未支付的全部补偿费。国金置业公司未按期支付补偿费，邵曙光主张2016年1月29日支付全部补偿费，本院对此不持异议。关于违约金标准，邵曙光主张日万分之五的标准不违反法律的规定，本院亦不持异议。截止到2016年1月28日，违约金为6000元；截止到2016年8月10日，违约金增加234000元；截止到2016年8月29日，补偿费尚欠2200000元，违约金增加20900元；截止到2017年1月23日，补偿费尚欠2000000元，违约金增加147000元；截止到2017年4月4日，补偿费尚欠1800000元，违约金增加63900元；截止到2017年7月2日，补偿费尚欠1600000元，违约金增加71200元；截止到2018年1月17日，补偿费尚欠1400000元，违约金增加139300元；自2018年1月8日起，补偿费尚欠1200000元。自2015年12月30日起至2018年1月7日止，违约金共计682300元，自2018年1月8日起至实际付清之日止，以1200000元为基数，按日万分之五的标准计算。《解除协议书》约定，违约方承担律师费，故对邵曙光要求国金置业公司承担律师费的请求，本院予以支持。关于保证责任，《解除协议书》和《担保协议》均约定冯雪松对补偿费承担连带保证责任，本院对此予以认可，保证范围为补偿费，邵曙光自2016年至2018年一直在向冯雪松主张补偿费，保证期间未届满，故对邵曙光要求冯雪松对补偿费承担连带保证责任的请求，本院予以支持。《解除协议书》虽载明汇邦石化公司向邵曙光提供保证，但未在协议中签章，故对邵曙光要求汇邦石化公司作为担保人承担连带责任的主张不予认可。综合两份《梅园商铺租赁合同》和《解除协议书》的履行情况，汇邦石化公司为房屋的所有权人并实际收取了租金，其虽未在合同上签字但实际为合同的权利义务承受人，故对邵曙光要求汇邦石化公司按照合同约定连带支付补偿费和违约金及律师费的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十日内，被告北京国金置业有限公司和被告北京汇邦国际石油化工集团有限公司向原告邵曙光支付补偿费1200000元和违约金（自2015年12月30日起至2018年1月7日止，违约金共计682300元；自2018年1月8日起至实际付清之日止，以1200000元为基数，按日万分之五的标准计算）及律师费70000元；二、本判决生效后十日内，被告冯雪松在被告北京国金置业有限公司应支付的补偿费数额内承担连带责任；三、驳回原告邵曙光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，保全费5000元，公告费560元，由被告北京国金置业有限公司、被告冯雪松、被告北京汇邦国际石油化工集团有限公司共同负担（于本判决生效后十日内向原告邵曙光支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  温慧霞人民陪审员  蔡 宇二〇一九年九月十日书 记 员  张家正