北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初4793号原告：北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡沙子营村358号，统一社会信用代码91110105695046629U。法定代表人：石学林，经理。原告：石学林，男，1970年1月23日出生，汉族，河南省固始县村民，住河南省固始县，身份号码×××。原告：王玉家，男，1960年12月7日出生，汉族，湖北省随县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：王继海，男，1974年2月18日出生，汉族，河南省固始县村民，住河南省固始县，身份号码×××。原告：高青松，男，1974年5月31日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告：范其江，男，1971年6月20日出生，汉族，河南省固始县村民，住河南省固始县，身份号码×××。原告：万来刚，男，1966年3月13日出生，汉族，河南省固始县村民，住河南省固始县，身份号码×××。七原告共同委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。七原告共同委托诉讼代理人：赵聪，北京紫垠律师事务所实习律师。被告：北京庶民轩商贸有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区怡馨家园20号楼08号附近公司，统一社会信用代码91110113791636100E。法定代表人：魏民，董事长。被告：魏强，男，1980年8月6日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：宋长苹，女，1971年12月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。三被告共同委托诉讼代理人：卢宾，北京市松涛律师事务所律师三被告共同委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。原告北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司（以下简称宏伟昌盛公司）、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林与被告北京庶民轩商贸有限公司（以下简称庶民轩公司）、宋长苹、魏强租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林之共同委托诉讼代理人王国军、赵聪，被告庶民轩公司、宋长苹、魏强之共同委托诉讼代理人潘巍、卢宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林共同向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的租赁合同；2．被告赔偿原告损失23338318元；3．被告负担案件受理费。事实和理由：2010年3月7日，宏伟昌盛公司、王玉家、王继海，石学林、范其江、高青松与庶民轩公司、宋长苹、魏强签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将位于北京市顺义区××村北×××一宗土地租赁给原告使用；租赁用途为建厂、建房和生活基地；租赁期限自2010年4月22日至2040年4月22日止；原告有权自建围墙（围栏）、厂房、库房和住房；乙方（原告）租赁期间因生产需要，在建及建好的房屋，如果因种种原因造成第三者要求拆除或者被强制拆除的，被拆除的房屋、围墙等一切经济损失均由甲方（被告）全部承担，并由甲方协调解决。《土地租赁合同》签订后，石学林又将合同权利义务转让给万来刚。2011年5月10日，北京市顺义区城市管理监察大队作出京顺城管限字【2011】070002号限期拆除通知书，将原告在租赁土地上建造的房屋拆除，给原告造成了巨大的经济损失。根据合同约定，原告的损失应当由被告全部承担，故诉讼至法院，请求法院判如所请。被告庶民轩公司、宋长苹、魏强共同辩称，宏伟昌盛公司的法定代表人是石学林，高青松和石学林是公司的股东，在同一个合同中法定代表人和股东作为独立的承租主体不符合常理，宏伟昌盛公司应为单独的承租主体，其余个人是公司的代理人。合同的出租方是庶民轩公司，宋长苹和魏强是该公司代理人，在签订合同中是履职行为，宋长苹和魏强个人不是合同的出租主体。依据水法第三十七条规定，本案承租土地是河道管理范围内用地，归运河管理处管理，该合同将土地用途约定为建厂、建房、生活基地，违反了法律规定，属于合同目的违法，所以租赁合同为无效合同。违反法律的标的物不受法律保护，涉案被拆除的房屋被认定为违建的情况下，合同第九条关于损失承担的约定不发生法律效力。经审理查明：2002年7月30日，北京市北运河管理处（以下简称北运河管理处）、北京市北运河管理处××管理所（以下简称××管理所）与魏民签订《泗上老河湾土地承租协议》，约定××老河湾一直由北运河管理处管理，1983年底至1984年初，由北运河管理处工程队对老河湾进行整治，疏通河道并利用南侧弯道修挖了三个养鱼塘，由××管理所经营管理。后由于经营不善，逐渐荒废。1999年××管理所职工魏民对鱼池整治加固，拟承包经营鱼塘。为有利于国有土地的管理及利用，经北运河管理处与魏民本人协商，签订如下协议：1．管理处同意××所职工魏民长期使用、开发、管理××老河湾土地（见附件），且服从管理处及××管理所的管理，有关方案（建设管理用房等）报管理处备案。鉴于魏民使用、开发、管理泗上老河湾土地时需要投入大量自有资金，故管理处同意土地承租协议签订后五年内不收取土地承租费，但该承租土地应向国家缴纳的相关税费由魏民负担，五年后每年魏民向管理处缴纳承租费10000元整。魏民要保证老河湾的正常排水需要，并协调好与××村及周边的关系，合法经营。平面位置图显示鱼池占地38280平方米（57．39亩）+（5亩）=62．39亩，××老河湾（温榆河至京承高速公路）长1公里，宽8米，计8000平米（12亩），高地占地30亩。总计104．39亩。2003年12月23日，北运河管理处、××管理所与魏民签订《××老河湾土地承租补充协议》，约定××老河湾南侧鱼塘由我处职工魏民承包经营，由于近期××村民不断在此乱倒垃圾回填鱼塘，并间围墙，搭建违章建筑，为了保证魏民的承包利益，确保国有土地不丢失，特对《××老河湾土地承租协议》做如下补充条款：魏民可以在老河湾南侧鱼塘用建筑垃圾回填（不允许回填生活垃圾），回填后在我处土地范围做围墙拦护，确保现有土地不丢失。但与国家治理河道时，应服从规划需要，按国家有关规定给予适当补偿。对现有排水河道不侵占，并保证排水畅通，魏民如在回填鱼塘处搞经营，应及时通知管理处，并保证符合规划手续，合法经营纳税。2010年3月7日，甲方（出租方）庶民轩公司、宋长苹、魏强与乙方（承租方）宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松、石学林签订《土地租赁合同》，约定就庶民轩公司承租的《××老河湾土地承租协议》的土地达成以下协议：出租土地，土地基本情况、面积（详见平面图附后），出租土地用途为建厂、建房和生活基地。租赁期限自2010年4月22日至2040年4月22日日止，即共计租赁期限为30年。租金标准为年租金2万元/亩，租期内租金不变（52亩）。租金支付方式，每年一次性交清当年租金，如遇国家征收用地甲方将剩余月份租金一次性全部返还给乙方。租赁期间，乙方有权利自建围墙（围栏）。厂房、库房和住房、建设完后由甲方报北京市北运河管理处备案。乙方租赁期间因生产需要，在建及建好的房屋，如果因种种原因造成第三者要求拆除或者被强制拆除的，被拆除的房屋、围墙等一切经济损失均由甲方全部承担，并由甲方协调解决。甲方处有宋长苹、魏强签字、庶民轩公司盖章，乙方处有石学林、范其江、王继海、王玉家、高青松签字及宏伟昌盛公司盖章。双方当事人一致认可原告已交纳2010年4月22日至2011年4月21日的租金104万元。原告称王玉家、王继海、万来刚、范其江、高青松五个人合伙经营，共同投资共同经营共负盈亏，石学林与宏伟昌盛公司算一份，后来石学林转让份额给万来刚，万来刚和宏伟昌盛公司算一份。被告对石学林转让份额给万来刚一节表示不认可，没有人通知其并征得其同意，被告表示承租方仅应为宏伟昌盛公司，五个个人不是承租主体。原告称2011年5月23日被强制拆除后就撤场了，没有办理交接手续，没有谈及合同解除问题。被告称合同没有解除，原告2016年还在占有使用土地，2017年被告在涉诉土地上种树。原告主张解除合同的理由为土地上房屋被城管大队拆除，合同无法继续履行，合同目的无法实现。就此原告提交了北京市顺义区城市管理监察大队2011年5月16日作出的京顺城管执字[2011]070001号《强制拆除决定书》，该决定书记载：王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松未经城市规划行政主管部门批准，擅自在北京市顺义区×××地区××村北侧××路东侧（老河湾承租地）建设砖混结构及彩钢结构房屋和棚子共十八处，其中砖混单层结构房屋四处，建筑面积9063．31平方米，砖混二层结构房屋两处，建筑面积1521．9平方米，彩钢棚子五处，建筑面积7838．6平方米，砖混彩钢房屋七处，建筑面积27186．25平方米，总建筑面积45610．06平方米。王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款之规定，本行政机关于2011年5月10日向该当事人送达了《限期拆除通知书》，责令王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松于2011年5月14日14时30分前自行拆除上述违反建设，清理好现场，并接受复查。2011年5月14日15时本行政机关执法人员对违法建设拆除情况进行复查，其未对上述房屋进行拆除。依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第二款之规定，北京市顺义区人民政府责成本行政机关于2011年5月23日6时之后对王继海、范其江、万来刚、王玉家、高青松上述违法建设予以强制拆除。另告知了有申请行政复议权利和向法院提起诉讼权利。被告对《强制拆除决定书》真实性认可。本院依职权调取北京市顺义区城市管理监察大队的档案材料一套，双方当事人对真实性予以认可。该套材料中万来刚笔录称，房屋是其和四位合伙人共同所有，2010年12月份从石学林手里买过来的，其他几个人分别是王继海、范其江、王玉家、高青松。房屋自2009年开始建，2010年7月建完，其接手时房子已经盖完了，砖混结构房屋18000多平方米，彩钢结构棚子3000多平方米，建房用于经营旧货交易市场，其购买房屋投资100万元。王玉家、高青松、王继海、范其江笔录均称，王玉家、王继海、范其江、万来刚、高青松合伙共同所有房屋，自2009年开始建，2010年7月份建完，砖混结构房屋18000多平方米，彩钢结构棚子3000多平方米，建房用于经营旧货交易市场，建设房屋投资1700万元。王继海称2010年12月石学林撤资，转让给万来刚。2010年5月，以王继海为法定代表人成立了北京广顺峪达商贸有限公司，注册地点就是建房位置，在此做旧货交易经营。被告称按万来刚的陈述可知其受让份额支出100万元，可以推定拆除实际权益价值为500万元，其他人陈述的1700万元是虚假陈述。石学林在2018年11月30日接受本院询问时称宏伟昌盛公司股东有王继海和石学林，王继海是其内弟，王玉家、范其江、高青松与宏伟昌盛公司没有关系。2010年5月初开始建房，建造家具市场，办理了营业执照，五个人每人投资了200多万元，建设过程中，大概过了五六个月，因为其手里没钱了，建设需要用钱，又因为其欠别人钱，所以就把租赁合同的权利义务全部转让给了万来刚，当时万来刚给其100万元左右，现在其与这份租赁合同没有关系了。万来刚在2019年8月30日接受本院询问时称原来有五个股东，分别是王继海、王玉家、范其江、高青松与石学林，市场建了三分之一，石学林没有资金了，就把他投资建厂的股份一半转让给了其，另一半股份是宏伟昌盛公司持有，其和宏伟昌盛公司算一份，变成了新的五份股份。100万元的转让款与石学林的投资不对等，但因为石学林已经投资了200万元左右，资金紧张，资金链断了，所以多次协商确定转让款100万元。其接手后又投资了180万元左右，五个人共投资了1700多万元，每人都投资了300多万元，房屋建了多少平米记不清了。关于其陈述与在顺义城管大队陈述内容不一致，万来刚解释为时间长了，记不清了。被告对万来刚的陈述不予认可，表示应以其在城管大队陈述的房屋建完后其100万元接手为准。原告称宋长苹承诺同意给原告补偿，就此提交了王玉家、王继海与宋长苹2018年7月27日的通话录音一份予以证实。被告表示录音证明双方达成解决方案，找水务局赔偿，取得赔偿款后内部双方平均分配，宋长苹没有承诺单独赔偿原告，正是基于双方合意，在2013年后双方没有任何款项往来，王继海也承认2013年之前给的钱也是以生活费名义支付的，宋长苹是代表庶民轩公司履职行为。原告另提交了收条两张，用以证实宋长苹2013年和2015年支付拆迁市场赔偿款25万元。被告对收条真实性不予认可，表示宋长苹代表庶民轩公司给原告的是生活费，其中15万元收条的时间不是2015年，而是2013年，2015年的时间是原告恶意添加的。对此被告解释为法律意识不强，关系也很好，所以没有纠结是生活费还是赔偿款，就此被告提交了收条一张，用以证实与原告提交收条内容一致的收条上没有记载日期，对此原告表示两份收条是同一天书写的，被告手里收条没有写2015年的日期可能是疏忽了。原告为证实其损失情况，提交了北京名牌资产评估有限公司出具的《资产评估报告》一份，委托人为北京广顺峪达商贸有限公司，评估日期为2011年5月11日至2011年5月20日。评估结论自评估基准日起一年内有效，随着时间推移，评估对象价格应作相应调整，甚至重估。评估结论为：基准日2011年5月11日，北京广顺峪达商贸有限公司拟被拆除的房屋及其附属设施的评估值为24588318元，其中房屋建成2010年10月，建筑面积25309．40平方米，评估价20157346元，附属物建成2010年10月，评估价4430972元。原告称其告知了宋长苹要做评估，但被告没有参与后期评估，评估报告作出后给了宋长苹一份。被告对《资产评估报告》不予认可，表示该报告显示建设主体和委托主体均为北京广顺峪达商贸有限公司，拆除损失也是北京广顺峪达商贸有限公司，而北京广顺峪达商贸有限公司与本案租赁合同无关，原告没有实际损失发生。整个评估过程没有通知过被告，被告对此不知情也不同意。本院向北京名牌资产评估有限公司发函询问评估的相关问题，北京名牌资产评估有限公司出具《回复函》，内容为：1．我公司在出具评估报告前，评估人员进行了现场勘查，现场是由委托人北京广顺峪达商贸有限公司建设的位于北京市顺义区×××镇老河湾的旧货市场。评估人员对拟拆迁房屋现场进行了勘查，对委托人提供的房屋进行了现场测量。委托人现场提供了营业执照、相关土地租赁合同。2．房屋及附属物的评估方法按照重置成本法进行的评估，涉诉房屋及附属物如果按照建造成本计算大概需要2000万元，总建筑面积25309．40平方米的房屋，房屋按照综合造价650元/m2计算总建造成本大概1645万元，附属设施大概需要355万元。3．委托评估的面积是委托人提供的现场房屋测量计算的，与强制拆迁通知书的面积差异可能是不算建筑面积的彩钢棚的面积差，具体情况需问询委托人。针对《回复函》原告方予以认可，被告表示该答复明确了委托人为北京广顺峪达商贸有限公司，该公司投资建设的房屋与原告无关。关于评估标准，评估公司估算的价值，并非正式评估结论，且该评估公司不具备司法鉴定的资格，其报告也是假设拆迁补偿为前提，本案不具备这个前提，以该前提作出的报告不能作为证据使用，且关于面积的解释与顺义城管部门作出的认定存在不一致之处。原告称在房屋被拆除后，宋长苹分五次给了原告赔偿款125万元。被告称分了几次将原告的租金104万元全部退还了，因原告人很多，总围着宋长苹闹，不得已给了原告一部分生活费，具体数额不清。被告表示无论合同解除还是合同无效，对相应的法律后果不要求一并解决。原告表示其坚持认为合同有效并要求解除，如法院认定合同无效，其在合同无效基础上也要求被告承担赔偿责任，因宋长苹已经支付赔偿款125万元，故诉讼请求最终为24588318元-125万元=23338318元。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《××老河湾土地承租协议》、《××老河湾土地承租补充协议》、《土地租赁合同》、收条、《限期拆除决定书》、《回复函》、卷宗材料等证据在案佐证。本院认为：根据双方提交的《土地租赁合同》多处记载均可知出租方为庶民轩公司、宋长苹、魏强，承租方为宏伟昌盛公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林，宋长苹、魏强关于其不属于出租方且承租方仅为宏伟昌盛公司的辩解意见，无事实依据，本院不予采信。原告关于万来刚承继了石学林份额的意见，因其权益转移未获得出租方认可并同意，万来刚应与石学林另行解决，本案中不予处理。万来刚在本案中作为原告主张权益属于主体不适格。依据查明的事实可知，涉诉土地属于河道管理用地，根据《中华人民共和国水法》第三十七条规定，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的行为。《中华人民共和国防洪法》第二十二条亦明确规定禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土。《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条规定在堤防和护堤地禁止建房、放牧……开展集市贸易活动。被告将涉诉土地出租给原告用于建房、建厂和生活基地，改变了土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效的主要原因在于被告改变土地用途将土地承包给原告，对此负有主要责任，原告在未审慎核实土地性质情况下即与被告签订土地承包合同，应负次要责任。原告因此造成的房屋造价损失，被告应予合理赔偿。鉴于房屋现均已被拆除，本院结合双方提交证据情况、综合考虑双方过错、原告签订合同目的及实际损失、市场价格等因素酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国水法》第三十七条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条规定，判决如下：一、确认北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强与北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林签订《土地租赁合同》无效；二、被告北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强赔偿原告北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林经济损失七百五十万元，于本判决生效之日起十日内执行；三、驳回原告北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万九千二百四十六元，由原告北京宏伟昌盛建筑器材租赁有限公司、王玉家、王继海、范其江、高青松、石学林共同负担五万三千七百八十元，被告北京庶民轩商贸有限公司、宋长苹、魏强共同负担二万五千四百六十六元，于本判决生效之日起七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  付庆华人民陪审员  郝继奎二〇一九年九月三日书 记 员  孙建伟