云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7566号原告贺元英，女，布依族，1970年9月14日生，身份证住址贵州省兴义市。原告王莉，女，汉族，1958年7月26日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。被告李建华，男，彝族，1973年2月6日生，身份证住址云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告昆明市官渡区万福园敬老院。住所官渡区东华小区秋实里8号。法定代表人李建华，院长。原告贺元英、王莉诉被告李建华、昆明市官渡区万福园敬老院（以下简称“万福园敬老院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法由审判员郭虹独任审理，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告贺元英、王莉、被告李建华（亦被告万福园敬老院法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺元英、王莉诉称，原告自2016年1月1日与被告签订《租赁协议》，租赁由被告管理使用的昆明市官渡区万福园敬老院临街铺面，租金约定为：2016年1月1日至2018年12月31日为550元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为750元/月。2019年8月16日，官渡法院作出云（2018）云0111民初5050号民事判决，依据昆明市中级人民法院于2018年2月27日作出的（2018）云01民终750号民事判决，认定该铺面的经营使用收益权由案外人刘会祥所有，判令原告向案外人刘会祥支付租金31000元，同时明确原告己支付给被告的租金应另案主张。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告共同退还原告支付的租金22200元；2、两被告共同赔偿原告向案外人刘会祥额外支付的租金损失8800元（庭审中，原告当庭撤回该项诉讼请求）。被告李建华、万福园敬老院共同答辩称，原告的诉讼请求及理由，均无事实和法律依据，依法应予以全部驳回。一、李建华不是本案适格的被告，请求驳回对李建华的全部诉讼请求。理由：万福园敬老院系经合法批准具备独立法人资格的民办非企业单位，李建华系该敬老院的法定代表人，李建华是以法定代表人的身份与原告签订涉案《铺面租赁协议》，且万福园敬老院加盖公章。二、涉案铺面属于万福园敬老院的组成部分，敬老院依法享有经营使用权。理由：高鹤嘉在经营敬老院期间入不敷出，将敬老院一楼更改成6间临街铺面，每月收取租金以维持敬老院的经营。2011年10月31日高鹤嘉将万福园敬老院整体转让给刘会祥，但6间临街铺面2014年至今都是以敬老院的名义对外出租，房屋的年租金、整栋房屋的水费、电费全部由被告交纳，包含涉案商铺在内的6间临街铺面相关义务全由被告履行。三、昆明市中级人民法院（2018）云01民终750号《民事判决书》、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5050号《民事判决书》均未将具备独立主体资格的万福园敬老院列为当事人参与诉讼，该判决对万福园敬老院不具有法律约束力，不能作为定案的依据。该两份判决结果直接影响了万福园敬老院的权益，但从未听取万福园敬老院的任何意见，属于侵犯万福园敬老院的合法权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，发生法律效力的裁判所确认的事实，并非必然成为认定案件的事实，只要有相反证据推翻的情况下，应根据查明的客观事实作出公平、公正的裁判。庭审中，原、被告双方对以下事实无争议：一、双方订立三份《租赁协议》的事实；二、原告缴纳租金22200元的事实。对以上双方无争议的事实，本院依法予以确认。双方有争议的事实是：二被告对涉案铺面是否有转租权。原告贺元英、王莉主张被告万福园敬老院无权转租。原告贺元英、王莉为证明其主张，向本院提交以下证据：昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5050号《民事判决书》、昆明市中级人民法院（2018）云01民终750号《民事判决书》。被告李建华、万福园敬老院对原告提交的上述证据质证意见答辩时已经发表。被告李建华、万福园敬老院主张被告万福园敬老院有权转租。被告李建华、万福园敬老院为证明其主张，向本院提交以下证据：一、刘会祥、李建华2013年11月5日签订的《转让协议》；二、昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8578号《民事判决书》、昆明市中级人民法院（2017）云01民终1260号《民事判决书》。原告贺元英、王莉对被告提交的上述证据质证意见为：对《转让协议》不发表质证意见，对二份民事判决书认为与二原告没有关系。本院认为，原告提交的本院（2018）云0111民初5050号《民事判决书》、昆明市中级人民法院（2018）云01民终750号《民事判决书》、被告提交的昆明市中级人民法院（2017）云01民终1260号《民事判决书》均为生效法律文书，本院均予以确认并在卷佐证；被告提交的《转让协议》，与本案事实具有关联性，且原告对真实性未提出异议，故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认；被告提交的本院（2016）云0111民初8578号《民事判决书》已经昆明市中级人民法院（2017）云01民终1260号《民事判决书》改判并确认：刘会祥与李建华签订的《转让协议》及相应租房协议的范围不包含一层六间商铺。关于被告对昆明市中级人民法院（2018）云01民终750号《民事判决书》、本院（2018）云0111民初5050号《民事判决书》不予认可的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案被告万福园敬老院辩称前述两个案件未将其列为当事人参与诉讼，故该判决对万福园敬老院不具有法律约束力，其作为案外人，如果上述判决书存在错误可以通过其他法律途径予以救济，故本院对被告万福园敬老院的答辩观点不予采信，对以上生效法律文书所确认的事实予以采信。经本院审理查明：2005年8月1日，李文金与高鹤嘉签订租房合同，由高鹤嘉承租李文金名下位于昆明市东华小区秋实里8号的整幢办公楼。高鹤嘉承租该租赁物后将一楼以上部分创办经营“万福园敬老院”，一楼六间房屋住改商后用于出租。2011年10月31日，刘会祥与高鹤嘉签订转让协议，约定由高鹤嘉将位于昆明市东华小区秋实里8号万福园敬老院整体转让给刘会祥经营管理。2013年11月5日，刘会祥与被告李建华签订转让协议，约定刘会祥将位于昆明市东华小区秋实里8号万福园敬老院整体转让给李建华经营管理。同时另约定：刘会祥所管理的临街铺面与被告李建华有关联的，由双方协商解决。在协议履行中，刘会祥以万福园敬老院的名义出租一楼六间铺面（包括原告贺元英、王莉承租的商铺一间）并收取2014年至2015年租金。2016年起，被告李建华向租户收取商铺租金。涉案铺面的经营收益权纠纷，经昆明市中级人民法院于2017年5月27日作出（2017）云O1民终1260号民事判决书，确认：刘会祥与被告李建华于2013年11月5日订立的转让协议及相应租房协议的范围不包含一层六间商铺。被告万福园敬老院系经核准登记成立的民办非企业单位（法人），法定代表人为被告李建华。原告贺元英、王莉与被告万福园敬老院分别于2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订三份《租赁协议》，租赁期限三期合计为2016年1月1日至2018年12月31日。原告贺元英、王莉支付三年租金22200元给被告万福园敬老院。现原告请求万福园敬老院和李建华退还租金，故诉至法院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于被告李建华是否是本案适格被告的问题。被告万福园敬老院性质为法人式民办非企业单位，该性质决定在未出现法人人格否认的情况下法定代表人对法人债务不承担责任，被告李建华系被告万福园敬老院的法定代表人，三份《房屋租赁协议》上均加盖万福园敬老院公章，该盖章行为从原则上来说应认定为职务行为而非私人行为。另外，双方无争议的原告提交的租金、电费的收据为被告万福园敬老院向原告开具。因此，在原告未举证证明作为法定代表人的李建华存在法人人格否认的情形，故李建华不是本案适格被告。其次，经生效判决确认刘会祥与被告李建华于2013年11月5日订立的转让协议及相应租房协议的范围不包含一层六间商铺，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》中约定的租赁物被告万福园敬老院无权出租，该租赁协议不能履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，民事法律行为确定不发生效力的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，原告要求被告退还已支付的租金22200元有事实及法律依据，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：被告昆明市官渡区万福园敬老院于本判决生效之日起十日内退还原告贺元英、王莉租金22200元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元减半收取318元，由被告昆明市官渡区万福园敬老院承担，其余318元按规定退还原告贺元英、王莉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  郭虹二〇一九年九月十六日书记员  陈鑫