广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1424民初1886号原告：陈琼香，女，1964年4月18日出生，汉族，住五华县，委托诉讼代理人：钟钦先，五华县岐岭镇基层服务所法律工作者。被告：曾译锋，男，1994年2月16日出生，汉族，住五华县，委托诉讼代理人：吴名取，广东品杰律师事务所律师。原告陈琼香诉被告曾译锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈琼香及其委托诉讼代理人钟钦先、被告曾译锋的委托诉讼代理人吴名取到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琼香向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2019年1至9月份的店租共149040元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告从2013年9月12日开始租用原告坐落在五华县××路华景新城第二栋第一、二层的店铺，租期为十年（2013年10月12日至2023年10月12日）。租金为：第一个月为被告装修期，免租一个月；2013年10月12日至2016年10月11日每月租金为13800元/月，2016年10月12日至2019年10月11日每月租金为16560元/月，2019年10月12日至2023年10月11日每月租金为19872元/月。双方于2013年9月11日签订了一份《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》第三条第2款约定：支付时间、方式：租金每三个月交一次，租金于每三个月的第一月交清，以后交付方式以此类推”。2013年10月16日，原告与被告又签订了一份《补充协议》，《补充协议》约定：“店租必须在每季度5号前付清”。《商铺租赁合同》和《补充协议》签订后，被告正式在我店铺经营做生意，起初被告是按照约定按时足额缴交租金至2018年12月。从2019年1月份开始，被告未按时缴交租金，经多次催收，以各种理由拒交租金。本案在诉讼中，原告提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房地产权证，证明租赁商铺为原告所有；3、《店铺租赁合同》，证明原、被告签订租赁合同约定每月租金以及原告商铺实际交付给被告使用；4、《补充协议》，证明双方约定租金按每季度第一个月5日前付清。被告代理人在庭审中辩称，被告已经支付了2019年1月至4月的店租，其中2019年1月至4月该季度的店租款的构成为转账记录的8280元加上押金41400元，合计49680元，原告诉请要求被告支付2019年1至9月份的租金无事实及法律依据。商铺租赁合同在原告于2019年5月26日发送短信至被告手机时，双方的合同已经解除。商铺从2018年12月已暂停营业没有实际使用，被告仅需按市场价支付相应的店铺占用使用费。2013、2014年被告累计花费250万元装修店铺，若原告继续使用该店铺附和的装饰装修物，须给予被告适当的补偿。本案在诉讼中，被告提交了如下证据：1、2018年10月6日被告手机银行转账记录，证明被告已按约支付2018年10月12日至2019年1月11日三个月的租金；2、2019年1月6日被告手机银行转账记录，证明已按约支付了2019年1月12日至2019年4月11日的租金；3、原告发送的手机短信通知，证明双方已解除合同。本院经审理认定如下事实：2013年9月11日，以原告陈琼香为出租人（甲方）、被告曾译锋为承租人（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》。合同主要约定甲方将坐落于五华县××路中段华景新城店铺，占地面积为一楼5间店面内约400平方米，二楼占地面积约400平方米，另附配套设施有住房的商铺全部出租给乙方经营使用。用途为经营餐饮业等。租期共十年，即从2013年10月12日零时至2023年10月12日24时止。合同第一个月为乙方的店面装修期，免租壹个月。租金：2013年10月12日至2016年10月11日每月租金为13800元/月，2016年10月12日至2019年10月11日每月租金为16560元/月，2019年10月12日至2023年10月11日每月租金为19872元/月。支付时间方式：租金每三个月交一次，租金于每三个月的第一月交清，以后支付方式以此类推。在签署本合同时，乙方向甲方交纳41400元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等相关费用后，甲方即需无息退还乙方押金。2013年10月16日，以原告为甲方、被告为乙方又签订了一份《补充协议》，约定乙方在装修过程，没有与甲方商议后，拆除甲方门店楼梯、房间、两边楼梯以及房间水电设施及地底、墙等设施。甲方要求乙方在合同期满后，所有装修部分不得拆除及破坏；门店电器、电脑等家电可以拆搬。店租必须在每季度5号前付清。逾期1个月解除合同。门店后面小区车位应每年按时交清。签订合同后，被告将商铺进行了装饰装修并用于经营餐饮业，期间按约支付租金至2018年1月11日，另在2019年1月6日被告通过手机银行转账8280元给原告。因被告经营亏损，2018年年底开始店铺处于闲置状态。经原告多次催收拒不支付租金，2019年5月26日，原告向被告发送了一条手机短信，载明：“按照双方在2013年9月11日签订的商铺租赁合同中的要求，你已经违约双方签订的合同，你已连续多月未交清商铺租金，造成我方重大经济损失，按照此前合同内容中的：‘如乙方未能按时交清商铺租金，逾期一个月未交清商铺租金，在你违约上述合同情况下，我方有权没收所有押金，并将立即收回商铺，自动终止合同’（按合同要求已经在2019年1月自动终止）。望你能在2019年5月28日前给予我方回应并协商解决你违约合同事宜，不然我方将合情合理按照法律途径解决此事。甲方：陈琼香2019年5月26日”。庭审中，被告明确收到此短信后没有回复，并认可一直占用商铺，为此双方发生纠纷，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。本院认为：原、被告于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规和损害其他人的利益，其合法性依法应予认定。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点是1、双方签订的《商铺租赁合同》是否已经解除；2、原告要求被告支付2019年1月至9月的租金是否应得到支持。一、双方签订的《商铺租赁合同》是否已经解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告与被告签订的《商铺租赁合同》履行期限未到期，但《补充协议》约定的“店租必须在每季度5号前付清。逾期1个月解除合同。”可视为是双方约定解除合同的条件。由于被告未按约定的时间和金额支付租金，原告在2019年5月26日通过手机短信方式通知被告“按合同要求已经在2019年1月自动终止”，可视为是原告采用短信通知方式催收租金并提出解除合同。诉讼中，被告明确已经收到原告的短信，也明确表示接到原告的短信后没有直接回复原告，可视为被告对原告催收租金并提出解除合同无异议。根据上述法律规定，本案争议《商铺租赁合同》自被告收到原告的短信时（2019年5月26日）解除。二、原告要求被告支付2019年1月至9月的租金149040元是否应得到支持。诉讼中，原告认为被告已经支付清2018年度的租金，从2019年1月开始租金未支付，按照合同约定的租金支付时间，被告应支付至2019年9月份的租金，合计149040元。被告对三个季度的租金应计总额为149040元没有异议，但抗辩认为不再欠付原告的租金，理由是合同于2019年5月26日解除，2019年5月26日前仍欠三个月的租金为49680元，除被告交付的押金41000元可抵对资金外，被告还支付了8280元，因此不再欠付原告资金。本院认为，以前述理由可以认定双方签订的《商铺租赁合同》自2019年5月26日解除，但合同解除后被告并没有将承租的门店交还给原告，仍然占用，因此在被告未将门店交还给原告前，原告要求被告按《商铺租赁合同》约定的租金交付租金或占用费合理，应予支持。诉讼中双方确认的被告于2019年1月支付了8280元租金本院予以确认。至2019年9月的应计租金总额为149040元，扣减被告已经支付的8280元，被告仍欠原告租金140760元。因此，原告要求被告支付149040元，部分不能支持。至于签订合同时交付押金41400元，《商铺租赁合同》第三条第三款约定“在签订本合同时，乙方向甲方交纳(大写：肆万壹仟肆佰元正；小写41400元的押金）。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等相关费用后，甲方即需无息退还乙方押金。”因租赁门店仍由被告掌控，双方对租赁的其他事项未协商或解决之前，暂不宜作为抵对租金处理，原、被告可在处理租赁其他事项时另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告曾译锋应于本判决生效之日起十五日内向原告陈琼香支付租金140760元；二、驳回原告陈琼香的其他诉讼请求。本案受理费3280元，减半收取计1640元，由原告陈琼香负担91元，由被告曾译锋负担1549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘振苍二〇一九年九月二十日书记员  孔剑文