安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6425号上诉人（原审被告）：田英，女，1967年8月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦圆，安徽永承律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐从珍，女，1947年4月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张俊，安徽景森律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚鹏，安徽景森律师事务所实习律师。上诉人田英因与被上诉人徐从珍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐从珍的一审诉请。事实与理由：1.田英与徐从珍的实际关系应为民间借贷。并非房屋买卖合同关系。徐从珍在起诉状中陈述2007年3月田英前往深圳做生意需要资金而向徐从珍借款，徐从珍念及情面借款20万元给田英，因此徐从珍自认该笔款项为借款。田英就该笔款项于2007年3月9日出具借条，确认向徐从珍借款20万元，故双方对款项性质并无异议。2007年3月9日《借款协议》约定田英自愿将单位分得的中套兑现新房抵押给徐从珍，房屋产权归徐从珍所有。该协议田英是作为借款人出具，“抵押”及“过户”是作为该笔借款的担保。《特立字据》中明确约定从2007年3月9日卖给徐从珍一切产权，是对为该笔借款担保的《借款协议》的确认。真实情况是2010年田英暂时无法偿还借款，徐从珍要求田英再次书写字据确认当时的借款协议，继续作为担保。《民间借贷司法解释》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2.一审法院对给付借款金额及向合钢公司支付购房款的事实认定错误。徐从珍自称给了20万元及112350元购房款，与事实不符。实际上112350是含在20万元借款中的，因徐从珍不放心田英能否及时还款，要求田英出具一个远高于实际借款的欠条。一审法院仅凭徐从珍的自述就认定其支付了31万元购房款，不仅与事实不符，也明显不符合2007年合肥市房价。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院判如所请。徐从珍辩称，一审法院认定双方就案涉房屋达成买卖合意与事实相符，徐从珍提交的证据充分证实了履约的过程。田英上诉称其缴纳了112350元购房款与事实不符，实际上徐从珍针对案涉房屋不仅支付了20万元，案涉房屋的相关费用11万余元均是徐从珍本人支付，只不过缴款对象必须记载为田英，一审中徐从珍已提交了票据原件。另外，合钢公司对此事也知情。综上，无论从案涉房屋的买卖过程、款项支付还是房屋的交付和居住事实，一审判决完全符合事实，依据充分，要求二审法院驳回上诉，维持原判。徐从珍向一审法院起诉请求：1.判令田英立即将其名下坐落于合肥市瑶海区乐水苑21栋210室的房屋过户至徐从珍名下；2.本案全部诉讼费用、保全费用由田英承担。一审法院认定事实：2007年2月9日，合钢集团公司和田英签订了一份《合钢集团公司居民拆迁安置协议书》，约定将万元村的拆迁户于2006年6月1日拆迁完毕，集团公司原则上18个月回迁兑现房，拆迁户兑现房为中套新房，回迁地点为乐水苑。且根据上级有关规定，自1999年开始停止实物分房，实行只售不租。拆迁户兑现旧套房一律按合肥市（2000）386号和合钢集团（2001）82号文件规定，办理购房手续……2007年3月9日，经证人杨某介绍，徐从珍以现金方式交付200000元给田英，田英向徐从珍出具借条一份，载明：“今借到徐从珍人民币贰拾万元整（现金200000元）”，并于当日在杨某的见证下，由杨某起草，双方签订了《借款协议》一份，载明：“借款人田英借到徐从珍人民币二十万元整，双方协议如下：1、借款人田英是合钢集团公司职工在万元村33号房间一间，于2006年6月1日被合钢公司危房改造拆迁，根据合钢公司居民拆迁安置协议书，分给田英兑现房中套新房（面积约60多平方），回迁地址：乐水苑，借款人田英自愿将单位分得的中套兑现新房抵押给徐从珍，此房屋及产权归徐从珍所有；2、在合钢公司分房过程中需要补交福利房的相关费用由徐从珍支付；3、借款人田英无条件配合徐从珍将房屋分到手，在能过户的情况下，将此房屋田英名称更改到徐从珍名下，费用由徐从珍承担，特立字据，签字生效”。2009年6月，田英提供材料给徐从珍，由徐从珍选定房号为乐水苑21栋210室，徐从珍取得房屋后即入住该房至今。2010年1月29日，田英又向徐从珍出具了一份字据，载明：“我原本住在西大楼万元村，因拆迁到乐水苑小区，从2007年3月9日卖给徐从珍一切产权”。2018年12月18日，案涉瑶海区乐水苑21幢210室房屋登记至田英名下，不动产权证书号为皖（2018）合肥市不动产权第20061446号。另查，徐从珍共计向合钢房地产开发有限责任公司支付田英乐水苑房款112350元，其中2007年3月9日支付75285元，2017年3月31日支付37065元。一审法院认为，本案争议的焦点是当事人双方系房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。案涉《借款协议》中虽确认田英从徐从珍处借到人民币20万元，田英亦向徐从珍出具了借条，但田英在《借款协议》中同时确认“其从单位分得的乐水苑回迁房房屋及产权归徐从珍所有，该房分房过程需补交福利房的相关费用由徐从珍支付，田英无条件配合徐从珍将房屋分到手，在能过户的情况下，将此房屋田英名称更改到徐从珍名下，费用由徐从珍承担”，上述内容，显然是对房屋产权转让的约定。协议虽未约定房屋价款，但徐从珍自认协议约定的20万元借款为购房款，加上其另向合钢公司支付的购房款112350元（该款的付款凭据由徐从珍持有，与借款协议中约定的“分房过程需补交福利房的相关费用由徐从珍支付”相印证，且庭审中田英对该两笔付款的支付来源前后陈述不一，故该院认定两笔付款均为徐从珍支付），徐从珍就案涉房屋所支付的价款不低于协议订立时的房屋市场交易价格，徐从珍就案涉房屋已支付合理的对价。另外，房屋房号的选定、领取钥匙、交接房屋等手续均由徐从珍办理，接收房屋后亦由徐从珍居住至今，且田英于2010年再次出具字据确认“案涉房屋于2007年3月9日卖给徐从珍一切产权”，与之前2007年双方借款协议中关于房屋产权的约定相互印证，协议见证人杨某亦到庭证明双方订立协议的本意为买卖涉案房屋。上述事实及证据，足以证明双方就涉案房屋达成了买卖合意，且已实际履行。田英主张双方系借贷关系，但自徐从珍支付给徐从珍20万元至今，田英分文未还，徐从珍亦从未主张田英归还，显然有悖常理，而徐从珍陈述其已将该20万元作为购房款支付给田英，故不向田英追索，更加符合双方达成房屋买卖合意的客观事实。至于田英抗辩的抵押担保问题，亦不能成立。借款协议虽有“借款人田英自愿将单位分得的中套兑现新房抵押给徐从珍”的内容，但该内容本身与协议中其他关于“产权归徐从珍所有、补交福利房的相关费用由徐从珍支付以及田英无条件配合徐从珍将房屋分到手，在能过户的情况下将此房屋田英名称更改到徐从珍名下”等约定以及合同履行的实际情况相互矛盾，且双方未对案涉房屋办理抵押登记，因此，仅有此约定不足以证明当事人双方达成担保的合意。综上，根据《借款协议》及《字据》的内容、徐从珍支付购房款及占有房屋的事实以及证人证言，结合生活经验法则及逻辑推理，该院采纳徐从珍的主张，认定当事人双方成立房屋买卖合同关系，徐从珍请求田英将房屋产权过户登记至徐从珍名下，该院予以支持。田英关于本案系民间借贷纠纷的主张及抗辩理由，该院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：田英于判决生效之日起二十日内将其名下坐落于合肥市瑶海区乐水苑21栋210室的房屋产权移转登记至徐从珍名下。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费4520元，合计人民币8170元，由田英负担。二审中，田英向本院提交三组证据。证据一，房地产权登记信息和证明，用以证明房屋为田英购买，所有权归田英单独所有；证据二，房屋交款凭证，用以证明房款由田英缴纳；证据三，离婚证、病历、租房合同，用以证明田英生活困难，案涉房屋是田英母女赖以生存的唯一住所。徐从珍认为上述证据均不是新证据，对证据一质证真实性无异议，但应依法过户给徐从珍；对证据二认为无原件，田英提交的是从不动产登记中心的调取件，原始票据由徐从珍持有并向一审法院提交，票据所有钱款均是徐从珍支付，其中7670元票据原件也在徐从珍处，一审时未提交，田英不能以票据上交款人为田英而主张钱款系田英缴纳，徐从珍至今以田英名义缴纳水电气等费用；证据三与本案无关。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，田英出具借条同日签订了案涉《借款协议》，该协议载明“借款人田英自愿将单位分得的中套兑现新房抵押给徐从珍，此房屋及产权归徐从珍所有。在合钢公司分房过程需补交福利房的相关费用有徐从珍支付。借款人田英无条件配合徐从珍将房屋分到手，在能过户的情况下，将此房屋田英名称更改到徐从珍名下……”，可以看出早在2007年田英在向徐从珍借款之初，双方已就出卖福利房抵偿借款达成合意。此后，徐从珍缴纳了福利房的相关费用并自房屋交付之日起入住至今，均与《借款协议》的约定相符。田英上诉称福利房各项费用由其缴纳，却不能对缴费收据原件一直由徐从珍持有作出合理解释。田英主张《借款协议》中明确载明将新房抵押给徐从珍，故双方系民间借贷关系，但从《借款协议》的其他文字来看，田英有将房屋过户给徐从珍的义务，此种方式并非是物权法意义上的抵押，依据物权法定原则，当事人双方也不能创设物权种类，且在《借款协议》形成后的十年时间里，双方也从未办理过抵押权登记手续，因此案涉房屋并非是借款的担保。再者，2010年1月29日，在时隔数年之后田英再次向徐从珍出具一份字据，载明从“2007年3月9日卖给徐从珍一切产权”，再次确认了双方就案涉房屋已达成买卖的一致意思表示。现徐从珍主张双方之间是民间借贷关系，而非房屋买卖关系，但自借款后，20万元的借款至今分文未还，徐从珍从未要求田英还款，田英也无证据表明其曾向徐从珍要求宽限还款，因此，徐从珍主张的借贷关系与客观事实不符。综上，本案现有证据和查明的事实足以证实田英与徐从珍就案涉房屋达成了买卖合意，且已实际履行，现田英已办理了案涉房屋的产权登记，徐从珍诉请要求将案涉房屋转移登记至其名下，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述,田英的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由田英负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年九月十七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。