鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初4324号原告（反诉被告）：内蒙古金地建设集团有限责任公司。法定代表人：闫某。委托诉讼代理人：白某、王某1、系内蒙古品实律师事务所律师。被告：（反诉原告）王某2，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：尉某，系内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古金地建设集团有限责任公司（以下简称金地公司）诉被告（反诉原告）王某2商品房销售合同纠纷及反诉案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金地公司的法定代表人闫某、委托诉讼代理人白某、王某1，被告（反诉原告）王某2及其委托诉讼代理人尉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付涉案房屋的剩余尾款63.4393万元；2、判令被告向原告支付逾期违约金（以63.4393万元为基数，从2018年12月13日至本案房款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担继续履行的违约责任；3、判令被告承担案件的诉讼费。事实和理由：2012年9月19日，被告王某2向原告支付了430937元的房屋首付款，购买了由原告开发建设的的位××苑，面积为171.9㎡的房产，单价为6230元，原告出具了收据一张，并加盖原告的公章对上述事实予以确认。现该房屋已具备办理商品房网签合同及交付条件，经原告多次催要购房余款无果，并于2018年12月20日下发律师函催告，被告仍未依约履行相应的付款义务。原告认为被告应给付剩余房款63.5393万元和逾期违约金，并承担继续履行的违约责任，故诉至法院。被告王某2辩称，1、本诉原告不具备诉讼主体资格，不具有作为商品房出售主体销售涉案房屋的主体资格；2、即使本诉原告具备涉案房屋的销售主体资格，由于2012年9月19日被告向原告支付首付款时，原告不具备销售房屋的条件，双方并未签订正式的销售合同或者预售合同，而且至今被告未见到原告的建设工程竣工验收备案表即原告不具备交付涉案房屋的条件，最后，由于原告在长达8年的时间内未向被告交付涉案房屋，导致被告现不能办理住房贷款，不能继续履行，无法实现合同目的。根据商品房销售管理办法第16条第7条和城市房地产管理法第27条、城市房地产经营管理条例第17条第31条及民事诉讼法相关规定应当依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告王某2向本院提出诉讼请求：1、判令解除被反诉人与反诉人的预约合同；2、判令被反诉人退还已付的房款430937元，并承担该款的利息损失142532.41元（房款430937元利息自2012年9月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，暂计算至2019年6月20日）；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月19日王某2为购买被反诉人开发建设的的位××苑，向金地公司支付了430937元的房屋首付款，但由于金地公司迟迟不能完工，无法签订正式商品房销售合同完成网签登记备案。2017年3月27日王某2考虑到孩子到了上幼儿园年龄，与配偶用住房公积金购买了一套商品房，2017年年底金地公司通知房屋可以交付并要求一次性支付剩余房款，王某2与配偶都是普通的工薪阶级，没有什么积蓄，选购金地公司的商品房也是因为可以办理住房贷款，经与金地公司多次协商，得知无法办理住房贷款，可以退房，但要按照已付首付款的七折退款，王某2本是普通的工薪阶级，支付首付款已是举全家之力凑齐的，购买金地公司的商品房也是因为可以办理住房贷款，但金地公司迟延近6年才向被反诉人交付房屋，而且不能办理住房贷款，王某2为维护自身合法利益，提起反诉，恳请法院解除双方的预约合同，并判令被反诉人退还已付首付款430937元，并承担利息损失142532.41元。反诉被告金地公司辩称，1.不同意反诉原告的全部反诉请求。2.双方并没有签订过预约合同，即便认为收款收据属于预约合同，但依照商品房买卖合同解释第五条的规定，由于约定的房屋价款、坐落、门牌号、单价、首付款等主要内容，已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同关系已经成立。3.依照商品房买卖合同解释第15条、合同法93、94条之规定，法律只规定在出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款时，解除权才发生，其余情况解除权均不发生。本案不存在上述情形，因此不能解除本案的商品房买卖合同。4.王某2在收到金地公司律师函后，并未提出任何异议，且已合法签收，应当认定为认可双方约定的关于本案房屋的一切内容。5.基于解除双方的预约合同的反诉请求不能成立，因此关于返还首付款及损失的请求也不能成立，应当予以驳回。6.王某2在本案合同不能继续正常履行的原因在于其本人，与金地公司无关，房子早已具备办理网签手续的资格，现在交款也可以马上办理。所以请求驳回反诉人王某2的诉讼请求。经审理查明，2012年9月19日，王某2与金地公司对购买案涉房屋达成初步意向，王某2向金地公司交纳首付款，金地公司向王某2出具一张收据，收据上载明金地公司收到××苑房屋首付款430937元。房屋面积171.9平方米，单价6230元。另查明，2010年6月8日，金地公司与内蒙古某房地产开发有限责任公司签订定向开发协议。后在补充协议中双方确认对案涉房屋所在××区、5号楼）确认给金地公司，由金地公司负责销售、处置。案涉房屋售房单位为某房地产开发有限责任公司，于2016年5月30日取得案涉房屋所在小区商品房预销售许可证。又查明，2018年1月25日市建设局关于同意出具办理房屋产权登记意见的函，内容表明案涉房屋所在小区住宅小区A1-A2.B1-B2.C1-C4.S2-1.S2-2项目竣工日期为2017年9月1日，同意出具办理房屋产权登记意见，涉及的施工许可证和竣工验收备案手续不再另行补办。上述事实有原、被告出具的《收据》、定向开发协议、补充协议、商品房预销售许可证、东城建函（2018）X号及双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为，关于主体资格问题，根据金地公司出示的定向开发协议及补充协议，能够证明内蒙古某房地产开发有限责任公司认可金地公司销售、处置案涉房屋的事实，故本案中金地公司具备本案主体资格。关于首付款收据，该收据中包含了当事人的姓名、房屋的具体坐落、平米数、单价内容，符合预约合同的要件，该收据可认定为双方签订商品房买卖合同前所订立的预约合同。现本案的争议焦点为双方之间的预约合同是否具备强制履行效力，及预约合同是否具备解除条件，如果具备解除条件，相关款项如何退还的问题。首先，关于预约合同是否具备强制履行效力的问题。预约合同签订的目的是签订本约合同，即预约合同的标的是签订本约合同的行为。属于双方将进行谈判的一种预约，即双方之间仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，应该由后续双方具体协商而定。现本案中王某2与金地公司在长达7年的时间内对商品房价款的付款方式、付款时间、房屋交付日期等重要条款均无具体协议，至今未达成商品房买卖合同。双方之间的预约合同，只是一种督促性的保障行为，并不能作为一种强制根据，预约合同不能强制履行。故金地公司主张王某2向其支付房屋的剩余尾款63.4393万元及违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，预约合同是否具备解除条件，如果具备解除条件，相关款项如何退还的问题。因双方之间的预约合同，不能强制履行，王某2有权提请解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，符合法定解除的条件，王某2享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的预约合同解除后，金地公司应当退还王某2支付的首付款430937元。王某2主张从2012年9月19日起至实际给付之日止的利息，因王某2在起诉前未向金地公司作出解除合同的通知或者意思表示，在合同解除之前的利息主张无法律依据，不予支持。故，金地公司应当支付王某2以首付款为基数，从合同解除之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除王某2与内蒙古金地建设集团有限责任公司之间的预约合同；二、反诉被告内蒙古金地建设集团有限责任公司于本判决生效之日返还反诉原告王某2已付房款430937元及利息（自本判决生效之日起，至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回原告内蒙古金地建设集团有限责任公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告王某2的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5072元，反诉案件受理费4767元，由原告（反诉被告）内蒙古金地建设集团有限责任公司负担8954元，由被告（反诉原告）王某2负担885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 多 瑜二〇一九年九月十九日书记员 张录录