江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1596号上诉人（原审原告）：南昌致乾物业管理服务有限公司，住所地江西省南昌市东湖区葡萄架2号乙栋4单元508室，统一社会信用代码：91360102556013173E。法定代表人：王进，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：陈小强，男，1982年3月13日出生，汉族，现住永新县。委托诉讼代理人：彭正荣，永新县禾川法律服务所法律服务工作者。上诉人南昌致乾物业管理服务有限公司（以下简称致乾物业公司）因与被上诉人陈小强物业服务合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人致乾物业公司的法定代表人王进，被上诉人陈小强及其委托诉讼代理人彭正荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。致乾物业公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判陈小强支付致乾物业公司装修违约金1000元，滞纳金443元；2、本案一、二审诉讼费由陈小强承担。事实与理由：一、致乾物业公司为永新县城北集贸市场进行物业管理服务工作，与被上诉人签订《业主手册》、《装修合同》、《装修温馨提示》等合同，该合同约定铝合金窗户超出墙面30公分会被扣除装修保证金1000元，被上诉人承认超出装修合同约定，应承担违约责任；二、依照《业主手册》第二十七款第二条，被上诉人拖欠物业费违约，应当缴纳违约金433元。陈小强辩称：1、物业公司有服务职能但没有行政职能，无权对业主装修进行罚款，答辩人装防盗网未损害上诉人权益，上诉人可监督答辩人不安装并向有关职能部门报告，由职能部门对该行为予以处罚。上诉人没有尽到管理职责，答辩人装修期间，上诉人从未到过现场，答辩人装修完后要求上诉人组织验收，上诉人都没有参与，这完全违背装修管理合同协议第九条规定，答辩人不存在违约行为。2、关于滞纳金问题，服务合同期间，上诉人两次擅自离开服务小区并将工作人员撤离，由于当地政府干预才返回小区服务，服务期间上诉人的工作人员没有到位，未尽到物业服务职责，答辩人已经缴纳了2000元保证金，上诉人同意将保证金抵物业费，答辩人不存在恶意拖欠物业费。致乾物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈小强支付致乾物业公司物业服务费2736元，违约金1000元，违约滞纳金443元；2、本案诉讼费由陈小强负担。一审法院查明：2014年2月27日致乾物业公司与江西华盛开发有限公司就永新县城北集贸市场小区的前期物业管理服务签订合同。由原告在该小区提供前期物业管理服务，服务内容包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2016年5月致乾物业公司进驻永新县城北集贸市场开展前期物业服务。陈小强系永新县城北集贸市场小区4栋1705室的业主，房屋建筑面积126.66平方米。2017年2月21日陈小强从开发商江西华盛开发有限公司处接收房屋。陈小强接收房屋时对物业服务费的收费标准进行了确认即每平方米1.2元/月，若延期交纳，致乾物业公司有权对延期交纳金额按每日万分之三收取滞纳金。按照约定陈小强在接收房屋时向致乾物业公司交纳物业服务费1824元、装修保证金2000元等其他相关费用。2018年6月份永新县城北集贸市场小区召开业主大会选举并成立永新县城北集贸市场业主委员会，业主委员会成立后与致乾物业公司就物业管理方面的事宜产生分歧。经相关部门的协调，致乾物业公司于2018年12月31日停止向永新县城北集贸市场提供物业服务并撤离该小区，双方的物业服务合同至此终止履行。致乾物业公司从进驻到撤离共向永新县城北集贸市场提供物业服务31个月。一审法院认为：致乾物业公司与江西华盛开发有限公司就永新县城北集贸市场小区的前期物业管理服务签订的前期物业服务合同依法对该小区的全体业主具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。陈小强作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向致乾物业公司交纳物业服务费。从本案查清的事实来看，致乾物业公司自2016年6月起至2018年12月31日止共为陈小强提供了31月的物业管理服务，陈小强应该按照合同的约定向致乾物业公司支付物业服务费4712元（31个月×1.2元∕㎡×126.66㎡），品除陈小强已经支付的1824元物业服务费，尚应向致乾物业公司支付2888元物业服务费。致乾物业公司要求陈小强支付滞纳金的请求，一审法院认为，致乾物业公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。陈小强未及时交纳物业服务费，系陈小强对致乾物业公司的物业服务存在异议、预交装修费能否抵扣、致乾物业公司是否继续履行物业服务与永新县城北集贸市场业主委员会产生纠纷等因素的影响下所致，并非故意或恶意拖欠，故致乾物业公司要求陈小强支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。对致乾物业公司提出要求陈小强支付装修违约金1000元的请求，根据物业服务合同的宗旨，致乾物业公司主要是对小区房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务职责。同时可以代行全体业主或业主委员会对损害服务范围内共有部分的行为提出排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等权利，物业服务企业行使上述权利源自于其在服务期间全体业主的授权，而非法律规定赋予物业服务企业本身具备上述权利。本案中陈小强安装的防盗窗即使超出装修规则的要求，损害的也是全体业主共有部分的合法权益，在其提供物业服务期间致乾物业公司可代行全体业主或业主委员会向陈小强主张权利，所产生的法律后果也应由全体业主承受。但致乾物业公司已于2018年12月31日撤出陈小强所在的小区，双方的物业服务合同就此终止，现致乾物业公司仍依据当初签订物业服务合同来代行全体业主的该项权利，无事实和法律依据，故致乾物业公司对此项请求提起诉讼，主体资格不符，应予驳回。陈小强主张以预交在致乾物业公司处的装修押金2000元抵扣其所拖欠的物业服务费，由于致乾物业公司庭审中不同意抵扣，陈小强也未在本案中提起反诉。因此，在本案中不予直接抵扣，陈小强可以另行提起诉讼。对2018年12月28日陈小强交纳给永新县城北集贸市场业主委员会的888元物业服务费，虽然在该期间已经成立了永新县城北集贸市场业主委员会，但提供物业服务的仍系致乾物业公司，故陈小强仍应按照合同约定将物业服务费交纳给致乾物业公司，陈小强以其已经将物业服务费交纳给永新县城北集贸市场业主委员会应予抵扣的辩解，于法无据，不予支持。该笔888元物业服务费，陈小强可向永新县城北集贸市场业主委员会另行主张权利。陈小强提出致乾物业公司在服务期间提供的物业服务存在瑕疵，由于陈小强提供的证据无法完全证明该事实，对陈小强的该辩解意见不予支持。致乾物业公司在服务期间未对小区电梯进行检修全体业主因此支付的电梯检修费，不属于本案的审理范围，在本案中不予一并处理，相关权利人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，判决：一、陈小强于判决生效后的七日内支付拖欠致乾物业公司的物业服务费2888元；二、驳回致乾物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由致乾物业公司负担10元，由陈小强负担15元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为，陈小强应否支付致乾物业公司装修违约金及滞纳金？关于装修违约金，本院认为，致乾物业公司与江西华盛开发有限公司签订前期物业服务协议，在永新县城北集贸市场小区提供物业服务，而后该小区成立业主委员会解聘致乾物业公司，并自2018年12月31日终止提供物业服务。致乾物业公司上诉主张按《房屋装饰装修管理服务协议》的约定陈小强应支付装修违约金，本院认为，致乾物业公司系物业服务公司，提供合格的物业服务系其基本义务，致乾物业公司对小区进行装修管理的权利源自全体小区业主根据物业服务合同授权其对小区的公共区域和设施进行管理。致乾物业公司收取装修保证金是为了物业管理需要，防范业主在装修过程中违规操作给小区范围的公共空间和全体小区业主造成损害。陈小强装修不符合《房屋装饰装修管理服务协议》约定，侵犯的是其他业主对小区公共空间及共有部分的权利。现致乾物业公司已被小区业主委员会解聘，不在案涉小区提供物业服务，其已无权对小区业主装修施工进行管理，亦无权向小区业主主张装修违约金，故致乾物业公司请求陈小强支付装修违约金的上诉请求无事实及法律依据，依法不予支持。关于滞纳金，本院认为，致乾物业公司请求的滞纳金实为逾期缴纳物业服务费的违约金。由于致乾物业公司与陈小强在提供物业服务方面是否到位、装修押金能否抵扣物业费及后续是否继续聘请致乾物业公司提供物业服务存在争议，陈小强逾期缴纳2017年6月1日至2018年12月31日物业费系事出有因，原审未支持致乾物业公司主张的滞纳金并无不当，致乾物业公司上诉主张支持滞纳金，理由不充分，本院不予支持。致乾物业在一审的诉讼请求陈小强支付物业服务费为2736元，一审判决陈小强支付2888元物业服务费超出一审诉请，鉴于陈小强对此并未上诉，视为其无异议，本院予以维持。综上所述，致乾物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南昌致乾物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  胡文君审判员  李伟杰二〇一九年九月二十日法官助理王拯书记员纪慧