黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0623民初788号原告：大庆鸿博商贸集团有限公司，住所黑龙江省大庆市林甸县林甸镇西一道街路北，统一社会信用代码912306007289582621。法定代表人：曹贵喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曲晓杰，女，1964年9月9日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王法，系黑龙江鹤乡律师事务所律师。被告：郭磊，女，1965年10月18日出生，汉族，个体，住林甸县（从四喜发廊后面胡同进去往里走）。委托诉讼代理人：张林枫，系黑龙江大地律师事务所律师。原告大庆鸿博商贸集团有限公司诉被告郭磊合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日、2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告大庆鸿博商贸集团有限公司的委托诉讼代理人曲晓杰、王法，被告郭磊及其委托诉讼代理人张林枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆鸿博商贸集团有限公司的诉讼请求：1.请求判令被告给付2012年4月1日至2019年4月1日，商铺增加使用面积5.443平方米所产生补差租金47898.00元人民币；2.请求判令被告给付2012年至2018年度物业费12700.80元、取暖费6985.44元；3.请求判令被告立即按照商场的布局要求改造与周边商铺协调一致；4.请求判令被告给付原告因空铺应支付的违约金43600.00元；5.请求判令被告履行《产权业主自主经营合同》第七条正常营业；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年9月6日，被告与齐齐哈尔交通房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发建设的鸿博商贸购物中心E28号商服一处，同时双方在补充协议中约定，该商铺所在的鸿博商贸中心的商业经营管理及物业管理由买卖双方共同委托林甸县鸿博商贸购物中心有限公司管理。该购物中心建成后，依据买卖双方的委托，原告接受了购物中心的经营管理及物业管理。2013年5月7日林甸县鸿博商贸购物中心有限公司更名为大庆鸿博商贸集团有限公司。2009年至2011年被告将该商铺返租给原告经营管理，返租期限届满后，被告提出自己经营，于是原、被告双方于2012年3月3日签订了《产权业主自主经营合同》，约定商铺由被告自主经营，由于被告所购买的商铺的实际面积为17.667平方米，而被告经营男装所使用的面积比购买面积增加了5.443平方米，根据商场的规定应当交纳面积补差租金6259.45元，经协商，被告交纳5987.00元人民币，另外根据双方合同的约定被告在使用过程中有义务承担该商铺所产生的所有费用，如取暖费、物业费、各种税等，但是被告自2012年截止至今，一直拖欠租金，没有按时缴纳物业费、取暖费、也没有按照约定经营，被告自2018年7月开始就不服从原告管理，开始空铺，在此期间原告多次通知被告要求其按商场管理停止空铺行为、正常经营，但被告至今仍空铺，被告空铺的行为已构成违约并且严重影响了商场的形象，商场管理人员多次要求其正常经营商铺、缴纳各项费用，被告以各种理由对此置之不理，至今也没有缴纳各项费用，不服从原告管理，故原告诉讼至法院，要求被告给付上述费用合计111184.24元。对于被告提出诉讼时效问题，原告没有书面证据反驳，但是原告一直在向被告主张权利，而且被告拖欠行为存在持续性，一直持续至今，因此没有超出法定的诉讼时效。被告郭磊辩称，本案原告诉请要求支付商铺面积差价没有事实与法律依据。首先，该诉请的请求基础是原、被告于2012年3月3日签订的《产权业主自主经营合同》，该合同期限为一年，至2013年3月31日已经履行完毕。其后双方并未在面积差价问题签订任何协议，应视为双方对案涉商铺的使用面积问题已无争议，不存在差价问题，该合同作为原告第一项请求的基础已过诉讼时效。其次，原告并未举证其主张案涉商铺产权面积与实际面积存在面积差，事实上其主张的所谓产权面积17.67平方米、实际使用23.11平方米，都是其在2012年3月单方面自行测量得出的结果，既无权威部门认定，也未经被告方同意认可，不具有真实性与法律效力。2012年3月3日订立自主经营合同时，被告对此差额并不认可，也提出过异议，但如不签订该协议，被告就无法拿回自主经营权，故被告是迫于无奈才与原告签订了一年的该合同。最后，本案面积差价问题的起因在于被告于2008年购买案涉房产时，该商场尚未兴建，被告根据原告提供的草图购买了案涉商铺建筑面积49平方米，并按此面积全额支付了204000.00元的购房款，后在商场新建过程中，因消防部门提出拓宽防火道的要求，需侵占部分被告所购买的面积，故原告提出给予被告29.38平方米的商铺，并补偿人民币80000.00元，但该补偿款至今未予支付，故被告实际所有产权商铺的面积为29.38平方米，而非原告所称17.67平方米。综上，原告诉请所依据的合同已过诉讼时效，而其主张的实际使用面积又无证据予以证明，缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。关于物业费、采暖费问题，首先，原告的诉请所依据的仍为双方于2012年订立的自主经营合同，该合同已到期，被告当年已按合同约定交纳了各项费用，故该主张已过诉讼时效。其次在2013年9月，原告因怀疑被告将案涉商铺出兑他人，便指使其手下四个经理将被告的儿子打伤，警察出警后，原告董事长曹贵喜出面找被告和解承诺免除被告十年除电费外的其他费用，故被告多年来一直只交电费，否则原告也不会多年来从未向被告主张过取暖费与物业费。故该诉请费用原告已承诺免除，且该诉请也已超过诉讼时效。关于原告要求按照商场布局改造一事，各周边商铺牌匾灯光各不相同，何来协调一致一说，案涉商铺与周边商铺装修上并无异同，原告称装修破旧不堪不符合事实，也未提供证据予以证明。原告称被告自2018年7月开始空铺，并以此主张违约金不符合事实。事实上，被告2017年9月29日将案出租给案外人姜翠经营，租期一年，租金为52000.00元，2018年9月28日至今一直由被告自己经营，原告应对其主张的空铺情况提供证据予以证明。综上所述，本案的起因系原告觊觎被告商铺的优越地理位置，妄图通过诉讼逼迫被告将该商铺以低于市场价的租金返租给原告而引起的。该商场有多户商家被原告以此种方式逼迫不得已出兑出租自己的商铺。请贵院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的第一组证据（商品房买卖合同、条款补充协议、准予变更登记通知书各一份）、第二组证据（产权业户自主经营合同一份）、第三组证据（商管协议一份）以及本院于2019年5月28日对原告代理人曲晓杰所做调查笔录一份，因原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；2.对于原告提交的第四组证据（四张取暖费、物业费票据）、原告提交的第五组证据（房屋测绘技术报告书一份）。本院认为，四张票据交款人均为案外人，且无相关物业部门、取暖部门证实收费标准，故原告未能提供充分证据证实被告应缴纳的物业费、取暖费，本院对原告提交的第四组证据不予采信；因原告提交的第五组证据为复印件，被告提出了异议，故本院对该组证据亦不予采信；3.对于被告提交的书面证据（收据一张、记账凭证一张以及原告方发给被告的函一张），本院对该组证据不予采信；对于被告申请证人吕某出庭作证的证人证言，本院认为，证人称原告承诺免除被告十年除电费以外的其他费用，但原告对该证言不予认可，且被告又未能提供其他证据予以佐证，故本院对该证人证言亦不予采信。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2008年9月6日，被告与齐齐哈尔交通房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的鸿博商贸购物中心E28号商服一处，同日双方签订《条款补充协议》。2013年5月7日林甸县鸿博商贸购物中心有限公司更名为大庆鸿博商贸集团有限公司。2009年至2011年被告将案涉商铺租给原告经营管理。2012年3月3日原、被告双方签订了《产权业主自主经营合同》，约定案涉商铺由被告自主经营，该合同第一条约定由被告给付原告增加5.443平方米面积差的租金5987.00元，期限自2012年4月1日起至2013年3月31日止。现原告诉讼至法院，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，因原、被告双方于2012年3月3日签订的《产权业主自主经营合同》，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律规定，合同载明由被告给付原告增加5.443平方米面积差的租金5987.00元的约定，双方应该受到该约定的约束，在该合同履行期限届满后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告双方形成了不定期租赁合同关系。该租金诉讼时效应按每期分别计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”民法关于一年诉讼时效设置的目的是保护各方当事人的利益，促使出租人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止租赁双方的权利义务状态处于不明情形之中。对于不定期租赁租金的时效起算方法，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，不定期租赁合同租赁期间一年以上的，承租人应在合同每届满一年时支付租金，出租人应在租赁期间每届满一年后的一年内行使租金给付请求权。该案中，双方应视为不定期租赁合同，租期超过一年又未约定支付期限，应当视为每期履行期间为一年。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故原告向本院主张的2012年4月1日至2016年4月1日共4年的租金，因原告未提供曾经主张权利引起诉讼时效中断的有效证据，且被告提出超过诉讼时效的抗辩，故该期间原告要求给付租金的主张，本院不予支持；上述解释第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对于原告主张的2016年4月1日至2019年4月1日共3年的租金，经计算为5987.00元×3年=17961.00元，未超过诉讼时效，本院应予支持。对于被告认为原告收取了被告5000.00元押金、原告承诺免收十年除电费以外其他费用的抗辩，因被告未能提供充分证据予以证实，故本院对被告的该项抗辩不予采信。对于原告要求被告支付物业费、取暖费的诉讼请求，因原告提交的四张票据交款人均为案外人，且无相关物业部门、取暖部门证实收费标准，原告未能提供充分证据证实被告应缴纳的物业费、取暖费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告按照商场布局改造与周围商铺协调一致的诉讼请求，因本院于2019年5月28日对原告代理人曲晓杰所做调查笔录中，原告对于具体的布局要求和装修无法提供具体标准，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告支付空铺违约金、正常营业的诉讼请求，因原告未能提供充分证据证实被告存在空铺行为，故对于原告的该项主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告郭磊于本判决生效后立即支付原告大庆鸿博商贸集团有限公司租金17961.00元；二、驳回原告大庆鸿博商贸集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589.00元，由原告负担2340.00元，被告郭磊负担249.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  陈 晖人民陪审员  杜娇泽人民陪审员  李 雪二〇一九年九月三日法官助理康英书记员明月