内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初5726号原告：张某1，男，1967年5月5日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张某2，女，1963年1月9日出生，汉族，住赤峰市。被告：周某1，男，1955年2月24日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：周某2，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某3，内蒙古兴合律师事务所律师。被告：张某4，男，1936年10月31日出生，住赤峰市。原告张某1与被告周某1、张某4确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人张某2，被告周某1的委托诉讼代理人周某2、张某3，被告张某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2002年3月25日签订的协议无效；2.确认上述协议中位于××区房屋及小棚所有权归原告所有；3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张某4与原告系父子关系。原告在红山区贾营子村有粮库职工住宅楼111号房屋及小棚一处，2002年被告张某4在原告不知情的情况下与被告周某1签订上述房屋买卖协议，协议上均是被告张某4代为签的字，后被告周某1就案涉房屋办理了第XXXX号房屋产权证。原告因常年居住外地，对上述买卖事宜一直不知情。后原告于2015年12月17日向红山区人民法院提起行政诉讼，请求将赤峰市房屋交易产权管理中心颁发给被告周某1的第XXXX号房屋产权证予以撤销，经一审及二审法院审理，均认定协议上张某1的签字均非本人所写，原告本人未到场办理，亦未有授权委托材料，所以为被告周某1颁发房产证行为违法，撤销了被告周某1第XXXX号房屋产权证。被告周某1在明知被告张某4没有代理权限的情况下，与其签订房屋买卖协议不具有法律效力，原告对该买卖行为不予认可，故请求人民法院确认上述协议为无效协议，并请求法院确认原告对案涉房屋及小棚的所有权，望法院维护原告的合法权益，依法公裁。被告周某1辩称，2002年3月25日，原、被告签订的协议有效，位于××区房屋及小棚的所有权人为被告周某1。原告张某1与被告张某4系父子关系，在张某1外出后，由被告张某4代管案涉房屋，代管房屋期间张某4出售了案涉房屋及小棚。2002年3月25日，周某1与张某4签订协议，并交付给张某43.3万元的合理购房款。签订协议当日，张某4持有案涉房屋的房产证原件，张某1身份证原件。双方共同到房产部门签订赤峰市城镇房屋权属登记申请书、房地产买卖契约等手续办理过户。正是基于张某1、张某4的亲属关系及上述事实，周某1有充分理由相信张某4已征得张某1的同意，且周某1购房案涉房屋至今近14年期间，张某1并没有向周某1主张返还案涉房屋和小棚。因此，张某4的行为符合表见代理的相关法定条件，双方签订的协议和房地产买卖契约有效。同时，双方签订的协议也不具有合同法第五十二条规定的法定无效情形。2015年12月，张某1提起行政诉讼，而此时周某1已实际占有使用房屋14年之久，原告称14年来一直不知房屋出售事实显然是自欺欺人，房屋不同于其他财产，10多年不闻不问并不符合常理。原告提起的行政诉讼和本案的民事诉讼都是其违背诚信原则造成的，由于现在房价猛涨，才造成原告不诚信撕毁契约的诉讼。综上，原告的全部诉讼请求均不能成立，请求法院予以驳回。被告张某4辩称，周某1的答辩意见不属实，2016年、2017年在行政诉讼案件中法院判决予以撤销房证。张某4没有原告的身份证原件，只是存在复印件。自始就是张某4和周某1之间的行为，在卖了房子后张某4给了周某1房产证，还有一个买卖协议，就给了这两个手续。协议是张某4代原告签的字，也不存在什么房屋买卖契约。契约是假的，涉及到的房屋评估报告和相关申请都是假的，都是周某1和相关部门所做，并进行了过户登记。本院经审理认定如下事实：原告张某1向本院提举的协议复印件主要载明：“甲方：张某1，乙方：周某1。经甲乙双方协商，甲方将一粮库贾营子职工住宅楼101室房屋及小棚卖给乙方。其条款如下：一、房价：楼房及小棚款甲方净得3.3万元，乙方交款后，甲方交给乙方房产证。其他一切甲方概不负责。二、关于热费：从甲乙双方签订协议之日，以前的热费由甲方负责，以后的由乙方负责。三、办理房屋转户手续及费用由乙方自己负责。需用甲方身份证复印件，甲方可以提供。以上条款甲乙双方签字后生效。甲方：张某4（代），乙方：周某1。2002年3月25日。”张某1以赤峰市房屋交易产权管理中心为被告、周某1、张某4为第三人向本院提起行政诉讼，本院于2016年6月12日作出（2016）内0402行初XX号行政判决书，判令撤销赤峰市房屋交易产权管理中心于2002年3月25日为周某1颁发的XXXX号房屋产权证。该判决查明：“张某4与张某1系父子关系。张某1有位于赤峰市××区房屋一处，建筑面积50.85平方米，产权证号为赤房权证红山区字第XXXX号。2002年3月25日，张某4以张某1名义与周某1签订房地产买卖契约，约定张某1（甲方）将涉案房屋出售给周某1(乙方)。张某4在甲方处签署张某1名字，并签“张某4（代）”。当日，张某4、周某1向赤峰市房屋交易产权管理中心申请办理涉案房屋产权转移登记。2002年3月25日，赤峰市房屋交易产权管理中心为周某1颁发了10065260号房屋产权证书。”该判决认为：“赤峰市房屋交易产权管理中心据以作出房屋产权转移登记的证据中，所有“张某1”的签字均非本人书写，张某1本人未到场办理，亦未有其授权委托材料。赤峰市房屋交易产权管理中心仅依据房地产买卖契约等材料即为周某1办理房屋转移登记的行为，未尽到审核房屋权属转移登记条件的审慎义务，其行为违反相关法律规定。”周某1不服一审判决，向赤峰市中级人民法院提起上诉。赤峰市中级人民法院于2017年3月13日作出（2017）内04行终17号行政判决书，判令驳回上诉，维持原判。该判决查明：“除2002年3月25日，涉案房屋的房地产买卖契约中，针对签字“张某1”三个字，张某4并不认可是自己代签之外，其他事实与一审判决认定的事实基本一致。”本院认为，关于原告主张的2002年3月25日协议无效的问题。该协议系被告张某4以原告张某1的名义与被告周某1签订，涉及张某4是否有相应的代理权、被代理人是否追认、是否构成表见代理等问题，即涉及该协议是否对原告具有约束力的问题，并不涉及合同无效。经本院审查，该协议亦不具《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。关于原告主张的案涉房屋及小棚的所有权确认问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋原登记在原告名下，原告通过行政诉讼撤销了产权登记机关为周某1颁发的转移登记房屋产权证，嗣后则涉及房屋产权恢复登记的问题，并不涉及另行确认物权。另外，原告主张的小棚如具备不动产物权登记条件，亦属物权登记问题。庭审中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，向原告进行了释明，但原告仍坚持其诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张某1的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交)，由原告张某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 刘 伟 二○一九年九月二十九日书记员 李媛媛