北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京01执异385号案外人：任路同，男，1963年3月9日出生，住北京市海淀区。委托代理人：范玉强，北京市华泰律师事务所律师。申请执行人：北京信德祥资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号辰运大厦419室。法定代表人：路美森。被执行人：北京中侨投资实业发展总公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A座18层。法定代表人：李小京。被执行人：北京坤厚房地产开发股份有限公司，住所地北京市门头沟区葡萄嘴南区核桃试验站。诉讼代表人：陈洁，北京坤厚房地产开发股份有限公司清算组负责人。委托代理人：肖子琪，北京市中银律师事务所律师。委托代理人：朱洪连，北京市中银律师事务所实习律师。被执行人：北京国际建设集团总公司，住所地北京市丰台区六里桥北里甲3号3层。法定代表人：林峰。本院在执行北京信德祥资产管理有限公司（以下简称信德祥资产公司）与北京中侨投资实业发展总公司、北京坤厚房地产开发股份有限公司（以下简称坤厚房地产公司）、北京国际建设集团总公司借款合同纠纷一案[执行依据：北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决书、北京市高级人民法院（2001）高经终字第00467号民事判决书；执行案号：（2002）一中执字第1001号]过程中，查封坤厚房地产公司位于北京市广安门大街红居街七号南部恒昌花园5号楼xxx号房产,任路同就此向本院提出书面异议,本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人任路同述称：请求中止对位于北京市西城区红居街七号恒昌花园5号楼xxx号（合同地址北京市原宣武区红居街7号恒昌花园5号楼xxx户型）房产的执行，解除查封。事实与理由：1998年10月23日，任路同、蔡龙与坤厚房地产公司签订了《转换标的协议书》，约定坤厚房地产公司将任路同、蔡龙原来购买恒昌花园综合楼1层47号及33号商场的房款本息668474元转为购买恒昌花园新5号楼xxx公寓的首付款。1998年10月24日，任路同与坤厚房地产公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，合同约定任路同购买坤厚房地产公司开发的恒昌花园5号楼xxx公寓房一套（现房号为xxx号），总价款984996元，其中首付款674996元，银行贷款310000元，已交付订金为20000元。合同签订后，任路同曾向中国建设银行北京分行朝阳支行樱花分理处申请贷款，但未获批准。因坤厚房地产公司原因，至今未能为任路同办理产权过户手续，任路同也无法支付剩余房款。现坤厚房地产公司已被吊销并成立清算组进行破产清算。因信德祥资产公司与坤厚房地产公司执行纠纷一案，法院已于2018年10月15日对恒昌花园5号楼进行了续行查封，其中包括任路同购买的xxx号房屋。因双方签订的房屋买卖合同合法有效，上述房产应为任路同所有，故请求法院中止执行，解除查封。为支持其主张，任路同向本院提交证据如下：1、1998年10月23日签订的《转换标的协议书》；2、《北京市外销商品房预售契约》；3、2019年8月22日，恒昌花园物业管理部出具的居住证明、费用结清证明、房屋号证明。坤厚房地产公司清算组辩称：坤厚房地产公司于2016年1月12日经北京市第一中级人民法院（2016）京01民算1号决定书决定进行强制清算。目前，清算组未能联系到坤厚房地产公司负责人，未掌握坤厚房地产公司公章、账册等资料，无法核实任路同房屋买卖合同等材料之真实性，且任路同应提交证据证明其已支付全部房款。本院经审查查明：中国建设银行诉北京中侨投资实业发展总公司、坤厚房地产公司、北京国际建设集团总公司借款合同纠纷一案，本院于2001年6月10日作出（2000）一中经初字第584号民事判决书判决：一、被告北京中侨投资实业发展总公司于本判决生效后十日内向原告中国建设银行偿还借款本金美元二百万元及利息、逾期罚息（均按中国人民银行有关外汇同期贷款利率执行）。二、被告坤厚房地产公司对前款承担代为偿还的担保责任。三、驳回原告中国建设银行的其他诉讼请求。北京市高级人民法院于2002年6月14日作出（2001）高经终字第00467号民事判决书，判决：一、维持北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项；二、撤销北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第三项；三、北京国际建设集团总公司对中国建设银行北京市第一中级人民法院（2000）一中经初字第584号民事判决第一、二项债权不能清偿部分承担赔偿责任。判决书生效后，北京中侨投资实业发展总公司、坤厚房地产公司、北京国际建设集团总公司未履行判决书确定的义务，中国建设银行向本院申请强制执行。执行中，本院对北京市西城区红居街七号恒昌花园5号1312号房产予以查封,并于2018年10月15日予以续行查封。2009年3月25日，本院作出（2002）一中执字第1001-1号民事裁定书，裁定本案申请执行人变更为信德祥资产公司。另查，1998年10月23日，任路同、蔡龙（乙方）与坤厚房地产公司（甲方）签订《转换标的协议书》，主要内容为：乙方原购买甲方“恒昌花园”综合楼1层47号及33号商场，分别签订内销0000090号及0000091合同，并于1997年1月20日与甲方签订《补充协议》，协议书中规定甲方应于1997年6月30日前分三次返还乙方人民币611072元及554509元，合计1165581元。甲方已返还乙方600000元，剩余565581元至今未付；现由于甲方还款压力较大，无法按协议书上约定时间将上述全部款项返还乙方。经甲乙双方商定，乙方同意转购“恒昌花园”新5#楼xxx公寓，同时，甲乙双方经协商将原《补充协议》中规定的退款金额修定为：退本金合计424050元，利息合计41531元，罚金合计90000元，拖期利息合计112893元，合计应退668474元。经甲乙双方商定，乙方同意将上述款项668474元作为购买“恒昌花园”新5#楼xxx公寓的首期付款。后任路同与坤厚房地产公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定购买恒昌花园5#楼xxx房屋，任路同预购房屋的定金2万元，房屋建筑面积151.9平方米，国有土地使用面积待定平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至2064年5月16日止。上述各项面积为坤厚房地产公司暂测面积，房屋竣工后以北京房屋土地管理局实测面积为准；双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币6485.5元，价款合计人民币984996元，任路同同意按附件二所列方式付款，并按期将购房价款汇入坤厚房地产公司指定银行账号。任路同已支付的定金在任路同最后一次付款时转为购房价款。坤厚房地产公司售楼款监管银行为建行北京分行朝阳支行樱花分理处，银行账号为xxx；坤厚房地产公司交付房屋的日期为1999年5月31日前；双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。坤厚房地产公司与任路同签订附件二付款方式，约定：首付六十七万四千九百九十六元，银行贷款三十一万元。2019年8月22日，蓟城物业恒昌花园管理部出具《居住证明》，主要内容为：任路同自1999年5月31日至今在北京市西城区广安门大街红居街7号恒昌花园5号楼xxx室居住。同日，上述物业管理部出具《房屋号证明》，主要内容为：证明购房合同（北京市外销商品房预售契约编号NO.032805，购房人：任路同）中购买的房屋为恒昌花园5#楼xxx，现房屋号为xxx号，并出具《费用结清证明》，证明北京市西城区红居街七号恒昌花园5号xxx号业主任路同，截止到2019年12月31日之前的物业费、2019年3月15日之前的供暖费已经结清。本院执行中，任路同于2019年9月19日按照本院要求将余款人民币316522元交付执行。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，任路同与坤厚房地产公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，约定购买北京市广安门大街红居街七号南部恒昌花园的房产，并按照约定交纳合同价款，剩余价款已按照本院要求交付执行，且实际占有使用该房产，因坤厚房地产公司的原因未办理产权登记。现任路同对该房产主张权利，申请法院中止对该房产的执行，符合相关法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人任路同提出的异议成立。二、中止对北京市广安门大街红居街七号恒昌花园5号楼xxx号房产的执行。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 范红萍审 判 员 娄玉玲审 判 员 栗俊海二〇一九年九月二十四日法官助理 赵 翔书 记 员 徐文影