上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初42729号原告(反诉被告)：上海寅圣贵金属有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张群峰，总经理。委托诉讼代理人：欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：车店家汽车租赁有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱帆，总经理。委托诉讼代理人：何仕景，男。委托诉讼代理人：王曙光，男。原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司(以下简称寅圣公司)与被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司(以下简称车店家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年7月4日、2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)寅圣公司的委托诉讼代理人欧阳甜甜、被告(反诉原告)车店家公司的委托诉讼代理人何仕景、王曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寅圣公司提出如下本诉请求：1、判令确认寅圣公司、车店家公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月13日解除；2、判令车店家公司退还寅圣公司房屋租赁保证金人民币(以下币种相同)133,191.98元；3、判令车店家公司支付寅圣公司违约赔偿金133,191.98元；4、判令车店家公司返还寅圣公司2018年3月13日和2018年3月14日的房屋占用费7,792元；5、车店家公司配合寅圣公司拿回所有的设备以及其员工的私人物品。事实和理由：寅圣公司、车店家公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定车店家公司将坐落于上海市浦东新区东方路XXX号XXX室-XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出租给寅圣公司，租赁期限自2017年8月15日起至2019年8月14日止，月租金为116,888.7元；租赁期间，非本合同规定的情况车店家公司擅自解除合同，提前收回房屋的，应退还房屋租赁保证金133,191.98元并赔偿133,191.98元。2018年3月5日寅圣公司因公司账号以及临时资金问题未及时向车店家公司支付房租，但车店家公司在不听寅圣公司解释的情况下于2018年3月13日擅自用电子锁将系争租赁店铺以信号干扰方式锁住，导致寅圣公司以及员工无法进入并且经营使用、办公，且对寅圣公司的客户资源和公司名誉造成了重大的影响。根据合同第10-4条规定，车店家公司提前收回房屋属于擅自解除合同，寅圣公司与车店家公司协商无果，为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。车店家公司辩称：不同意寅圣公司的诉请，要求寅圣公司继续履行《上海市房屋租赁合同》。根据合同约定，2018年3月5日前寅圣公司应向车店家公司支付下一期即2018年3月15日到2018年6月14日的租金，但寅圣公司经车店家公司多次催讨未付租金。车店家公司没有于2018年3月13日收回房屋，3月13日只是断电，车店家公司于3月底、4月初将电费支付了以后，4月10日前系争房屋就通电了。车店家公司提出反诉请求如下：1、判令寅圣公司给付车店家公司自2018年3月15日至2018年6月14日止按每月133,191.98元计算的租金及物业管理费；2、判令寅圣公司赔偿车店家公司违约金266,383.96元；3、判令寅圣公司支付2018年2月份未支付的701、702、703室使用电费共计1,401元。事实和理由：2017年8月15日车店家公司与寅圣公司签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定租期自2016年8月15日至2019年8月14日；寅圣公司应于每月5日前支付房屋租金及物业管理费到车店家公司指定账号；合同约定租赁期限未满，寅圣公司擅自要求解除合同，则租赁保证金133,191.98元由车店家公司没收不予退还；寅圣公司应按提前退租天数的租金1倍向车店家公司支付违约金，若违约金不足抵付车店家公司损失的，寅圣公司还应负责赔偿。2018年3月5日前车店家公司即向寅圣公司催要下期租金，但寅圣公司直到3月13日仍未支付，车店家公司将系争房屋电源关闭。后双方协商未果，车店家公司为维护自身合法权益，提起反诉，要求判如所请。寅圣公司对车店家公司的反诉辩称：2018年3月13日车店家公司收回房屋，属于擅自解除合同，根据合同第10-4条，不存在延迟支付的租金。不同意支付违约金，车店家公司收回房屋属于根本违约，应当向寅圣公司支付违约金。寅圣公司迟延支付租金的时间是8天。对于车店家公司主张的电费1,401元，寅圣公司认可，愿意支付。合同约定每月5日前支付下一期15日起的租金，寅圣公司因为资金周转及财务上问题导致迟延支付，也多次与车店家公司协商，车店家公司于2018年3月13日擅自收回房屋，导致寅圣公司无法办公，客户资源无法继续经营，在这种情况下，寅圣公司没有理由支付还未到期的房租。本院经审理，双方对寅圣公司出示的《上海市房屋租赁合同》、照片、律师函、录音光盘及文字整理资料、证人证言等证据、车店家公司出示的《上海市房屋租赁合同》、补充条款、收到房租付款通知书确认书、催款函、委托书、聊天记录、欠费停电通知书、装修工人欠款说明、上海市不动产登记簿等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：寅圣公司作为承租方(乙方)与车店家公司作为出租方(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定车店家公司将系争房屋出租给寅圣公司，租赁期限自2017年8月15日起至2019年8月14日止，月租金116,888.7元。合同第4-2条约定，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金。第4-3条约定，乙方支付租金的方式如下：汇款到指定账户。补充条款第2条约定，乙方的付款方式为押一付三，乙方应于每月5号前支付房屋租金及物业管理费到甲方的指定账户。合同第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金及物业管理费，即133,191.98元。合同第5-2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤后、通讯、设备物业管理、停车费等费用由乙方承担，其它有关费用，均由甲方承担。合同第10-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款第3条约定，如若租赁期限未满，甲方擅自要求提出解除合同及开发商在合同期内强行让乙方退租甲方将承担违约责任，则甲方应退还乙方房屋租赁保证金133,191.98元并赔偿133,191.98元共计266,383.96元给乙方，若乙方擅自要求提出解除合同，则租赁保证金133,191.98元被甲方没收，不予退还。2018年3月6日，车店家公司向寅圣公司发送《催款函》，告知寅圣公司自2018年3月6日起拖欠2018年3月至2018年5月的租金399,575.94元，要求寅圣公司尽快支付拖欠的租金并支付相应的逾期付款违约金；并告知车店家公司将在2018年3月6日13：30关掉701-703室的电闸，在2018年3月6日18：00对701-703室房门进行封锁。2018年3月6日，车店家公司委托物业公司于当日14点对701-705室断电，同日车店家公司又委托物业公司对701-705室供电。2018年3月13日，寅圣公司仍未支付2018年3月15日至2018年6月14日的租金，车店家公司委托物业将系争房屋停电,当天上午寅圣公司工作人员无法正常进入系争房屋办公。2018年4月3日，寅圣公司委托律师向车店家公司发送《律师函》，称寅圣公司因账号问题未及时向车店家公司支付房租，而车店家公司于20018年3月13日擅自用电子锁将系争房屋锁住，致使寅圣公司无法进入正常办公，车店家公司系提前收回房屋及擅自解除合同的行为，系明显的违约行为，并要求车店家公司返还保证金、租金、支付赔偿金及配合寅圣公司拿回设备和员工私人物品。至今，寅圣公司拖欠车店家公司自2018年3月15日起的租金。系争房屋的所有权人为智启国际有限公司，车店家公司向其租赁系争房屋，租期自2017年10月1日起至2019年9月30日止。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。现车店家公司未提供证据证明系争房屋的权利人智启国际有限公司同意其对外转租系争房屋，也未举证证明智启国际有限公司知道或者应当知道寅圣公司转租、但在六个月内未提出异议，故寅圣公司与车店家公司之间的《上海市房屋租赁合同》系无效合同。合同无效，寅圣公司应当将系争房屋返还车店家公司。合同无效后，租赁双方仍应按约结算。本案中，寅圣公司向车店家公司支付了至2018年3月14日的房屋使用费及物业管理费。寅圣公司称车店家公司于2018年3月13日对系争房屋停电，导致工作人员无法进入系争房屋，认为车店家公司收回了系争房屋。本院认为车店家公司该举动的目的是向寅圣公司催缴欠付的房屋使用费，并没有收回房屋的意思表示，寅圣公司仍应支付相应的房屋使用费及物业管理费，现车店家公司要求寅圣公司向其支付自2018年3月15日起至2018年6月14日止的房屋使用费及物业管理费，于法有据，本院予以支持。合同无效，租赁保证金应当予以返还，故寅圣公司要求车店家公司返还房屋租赁保证金，于法有据，本院予以支持。寅圣公司要求车店家公司支付违约金133,191.98、返还2018年3月13日和2018年3月14日的房屋占用费7,792元，均没有法律依据，本院不予支持。车店家公司要求寅圣公司赔偿违约金266,383.96元没有法律依据，本院不予支持。车店家公司要求寅圣公司支付2018年2月份未支付的701、702、703室的电费1,401元，寅圣公司表示认可并愿意支付，本院予以支持，但根据《欠费停电通知书》，欠付的电费时间应该是2018年3月，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区东方路XXX号XXX室-XXX室的房屋返还被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司，并支付被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司自2018年3月15日起至2018年6月14日止按每月133,191.98元的标准计算的房屋使用费及物业管理费；二、原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司2018年3月份的电费1,401元；三、被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司房屋租赁保证金133,191.98元；四、驳回原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,412.64元,减半收取计2,706.32元，由原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司负担1,224.40元，由被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司负担1,481.92元;反诉案件受理费5,236.81元，由原告(反诉被告)上海寅圣贵金属有限公司负担4,570.83元，由被告(反诉原告)车店家汽车租赁有限公司负担665.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年九月三日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。