广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初2794号原告：梁光荣，男，1980年11月28日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：黄友卫，男，1967年3月12日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍地址：廉江市，现住广州市花都区，委托诉讼代理人：全兆福，广东旗胜律师事务所律师。原告梁光荣诉被告黄友卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告梁光荣及其委托诉讼代理人陈梧桐、被告黄友卫均到庭参加了诉讼。2019年9月26日，本院第二次公开开庭审理。原告梁光荣及其委托诉讼代理人周莉莉、被告黄卫友均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求判令被告黄友卫履行《土地房屋使用权转让合同书》，将廉江市五一路15号之二的土地房屋(价值1200000元)交付给原告梁光荣，并协助原告梁光荣办理上述土地房屋的过户手续。2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月17日，原告与被告签订一份《土地房屋使用权转让合同书》，约定由被告将位于廉江市五一路15号之二的土地房屋(土地面积为84.2平方米，房屋混合结构六层，建筑面积为510.27平方米)转让给原告，转让总价款为1200000元，该款约定于签订合同当日由原告一次性通过汇款方式向被告支付，过户手续由被告全权办理，费用由原告承担。被告需在收妥全部土地、房屋款在三个月内协助原告完成全部过户手续，期间该土地使用证、房地产权证由原告保管，与被告一同办理过户手续。同时约定，被告在过户期间的三个月内，有权终止合同，但被告必须将全部款项退还原告，并要支付原告每月本金的3%违约金。签订合同后，被告将土地使用权证及房地产权证交给原告持有。2015年9月18日，原告按约定将1200000元汇入被告在中国农业银行的账户。被告收取原告的转让款后，没有在约定的期限内将土地房屋交付给原告，也没有协助原告办理土地房屋的过户手续。原告多次要求被告履行合同义务，但被告一直没有履行。后经协商，双方于2017年9月12日又签订一份《土地房屋使用权转让合同书》，对上述土地房屋的转让再次进行约定，并确认原告在2015年汇款给被告的1200000元作为购买上述土地房屋的总价款。其余合同内容与2015年9月17日的一致。但在重新约定的三个月内，被告仍没有协助原告办理土地和房屋的过户手续，也没有将土地房屋交付给原告使用。为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告偿还借款本金人民币120万元，且支付从2015年9月18日起每月按月利率3%的利息至付清欠款之日止；2、本案的诉讼费由被告承担。针对原告梁光荣的诉讼请求，被告黄友卫辩称：本案实质不是房屋买卖合同，是借贷关系，2015年9月17日借到原告120万元，当时约定利息月利率3%，签订房屋买卖合同是为了该笔借款的担保，而且房产证当时是交给介绍人梁哲保管的，2017年结清利息后再重新立据续借120万元给我，续借利息还是按约定利息月利率3%计算。2015年10月-2016年11月共汇款434000元，2017年2月16日-2019年4月17日共汇款290000元，共汇款724000元给原告。原告为其诉讼主张向本院提供的证据有：1、两份身份证，证明原、被告诉讼主体资格；2、土地房屋使用权转让合同书两份，证明被告把涉案的房屋转让给原告；3、国有土地使用证、房地产权证，证明涉案的房屋是合法有效，依法可以进行转让；4、中国工商银行凭证，证明原告已按照合同的约定，支付120万元购买房屋款给被告。被告黄友卫向本院提交的证据有：2015年10月17日-2016年11月10日支付业务回单11份，2017年2月16日-2019年4月17日的电子汇款业务回单10份，证明被告已经支付724000元给原告，至于该款是本金或利息，由原告自己决定。经庭审质证、认证，对原告提交的证据，被告黄友卫对证据1身份证无异议，对证据2的真实性无异议，当时原告要求要签订该两份合同才同意将钱借给被告，是属于借贷关系，实质不是房屋的买卖，对证据3、4无异议，对证据4中的转账属实，但不是房屋买卖款，是原告借款给被告的120万元。对被告黄友卫提交的证据，原告的质证意见为：对证据的真实性及合法性无异议，但被告偿还的724000元是利息并不是本金。本院对原、被告提供的证据均予以认定。经审理查明：2015年9月17日，被告向原告借款1200000元，约定月利率3%。同日，原告与被告签订一份《土地房屋使用权转让合同书》，约定由被告将位于廉江市五一路15号之二的土地房屋(土地面积为84.2平方米，房屋混合结构六层，建筑面积为510.27平方米)转让给原告，转让总价款为1200000元，该款约定于签订合同当日由原告一次性通过汇款方式向被告支付，过户手续由被告全权办理，费用由原告承担。被告需在收妥全部土地、房屋款在三个月内协助原告完成全部过户手续，期间该土地使用证、房地产权证由原告保管，与被告一同办理过户手续。同时约定，被告在过户期间的三个月内，有权终止合同，但被告必须将全部款项退还原告，并要支付原告每月本金的3%违约金。签订合同后，被告将土地使用权证及房地产权证交给原告持有。现双方明确签订该《土地房屋使用权转让合同书》是为了借款1200000元提供担保作用，转让土地房屋并非双方的真实意思表示。2015年9月18日，原告按约定将1200000元汇入被告在中国农业银行的账户。被告收取原告的转让款后，只按约定的利率支付了部分利息给原告。被告没有在约定的期限内将土地房屋交付给原告，也没有协助原告办理土地房屋的过户手续。后经协商，双方于2017年9月12日又签订一份《土地房屋使用权转让合同书》，对上述土地房屋的转让再次进行约定，并确认原告在2015年汇款给被告的1200000元作为购买上述土地房屋的总价款。其余合同内容与2015年9月17日的一致。但在重新约定的三个月内，被告仍没有协助原告办理土地和房屋的过户手续，也没有将土地房屋交付给原告使用。重新签订《土地房屋使用权转让合同书》后，被告也支付了一部分约定的利息给原告。至本案起诉时止，被告没有偿还过借款本金给原告，支付了部分借款利息共760000元（其中2015年10月至2016年11月支付434000元，2017年2月至2019年4月支付326000元）给原告。原告多次向被告催收无果，诉至本院。本院认为：关于本案的案由问题。立案时本案的案由是房屋买卖合同纠纷，但在审理过程中，被告主张本案是民间借贷纠纷，双方签订的《土地房屋使用权转让合同书》实质上是对借款的担保，土地房屋的转让并非双方真实意思表示。原告也变更诉讼请求为偿还借款本金及支付利息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案应属民间借贷纠纷。原、被告对双方存在民间借贷关系均无异议，本院予以确认。原、被告之间的民间借贷关系依法成立，被告尚欠原告借款本金1200000元未偿还，事实清楚，证据确凿，被告应在原告主张权利时履行其还款义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条的规定，原告梁光荣请求被告黄友卫偿还借款1200000元有理，本院予以支持。关于原告请求的利息问题。原、被告对借款约定的利息按月利率3%计算的事实均无异议。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”和第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，双方约定的利率未超过年利率36%，故被告按月利率3%计算已支付的利息符合法律的规定。被告已支付了借款利息760000元给原告，该利息按借款1200000元，按月利率3%（即每月36000元）从借款实际出借之日即2015年9月18日起至2017年6月17日止共21个月计算为756000元，另外剩余4000元。故本案被告尚应支付的利息是按借款本金1200000元，以月利率2%计算，从2017年6月18日起计至至借款清偿之日止，并减除已支付的4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：限被告黄友卫于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款1200000元及支付利息（利息从2017年6月18日起按月利率2%起计至借款清偿之日止，并减除已支付的4000元）给原告梁光荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7800元，由被告黄友卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈勇二〇一九年九月二十九日法官助理吴粤婵书记员谢若尘附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。