北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61861号原告（反诉被告）：北京玖玖玖大红枣加工有限公司，住所地北京市丰台区和义农场嘉禾庄路北38号。法定代表人：郭香平，执行董事。委托诉讼代理人：杨婷，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俊，北京市长安律师事务所律师。被告（反诉原告）：国家广播电视总局四九一台，住所地北京市324号信箱。法定代表人：高连波，台长。委托诉讼代理人：张华，北京市中瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖帅，男，1982年2月4日出生，汉族，国家广播电视总局四九一台财务科长，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京玖玖玖大红枣加工有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）国家广播电视总局四九一台（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨婷、徐俊，被告之委托诉讼代理人张华、肖帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2015年3月30日签订的《租赁合同书》无效；2．要求被告赔偿原告建设费用损失1540000元；3．要求被告赔偿原告因搬迁所支出的费用140000元；4．要求被告赔偿原告停业损失78540元。事实与理由：2014年3月，原、被告口头协商，被告将其位于北京市朝阳区双桥路×号院内3400平方米的土地出租给原告长期使用，该土地需要由原告自行开发建设。2014年3月至9月，原告投入资金1540000元，整理了3400平方米的土地，并自建了800平方米的库房、办公用房及居住房屋。2015年3月30日，双方签订《租赁合同书》，约定被告将位于北京市朝阳区双桥路×号院内800平方米的院落（以下简称涉案场地）出租给原告使用。租期3年，自2014年9月1日至2017年8月30日止，年租金10000元。2017年7月至11月，双方对合同续签事宜进行了多次协商，并就租金、营业范围等合同相关条款达成了一致意见，双方准备续签合同。2017年11月25日，被告向原告送达了按期腾退通知，被告决定不再续租，并要求原告按期撤离。原告于2018年5月搬迁完毕。双方就赔偿事宜多次协商未果。被告出租的土地系通过划拨方式取得的国有土地，土地用途为公益事业，被告未经批准擅自改变用途出租该土地，违反了相关法律规定，合同应当无效。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。原告主张合同无效的法律依据均应当视为管理性规定，并非效力性规定，因此上述规定不涉及法律效力问题。涉案场地的土地性质一直是机关团体用地，被告在该土地上进行出租行为，并未改变土地性质，也没有侵害国家、集体、第三人的利益，因此合同是有效的。原告主张的建设费用损失没有事实和法律依据；合同终止后，原告负有腾房义务，搬迁费用应当由原告承担；被告不存在违约行为，故停业损失应当由原告承担。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求原告支付被告2017年8月31日至2018年5月14日的土地占有使用费38912元；2．要求原告赔偿被告违约金20000元。反诉理由如下：租赁合同到期后，双方未就续约达成合意，原告有义务将涉案场地腾退并交还被告，但原告直至2018年5月31日方腾退房屋，故主张土地占有使用费及违约金。原告针对反诉辩称，不同意被告反诉请求。原告认为合同自始无效，因此无需支付土地使用费。根据被告向原告出示的腾退通知，理由载明的是不可抗力，但是被告当庭陈述的合同终止的理由是合同期满不再续约。合同履行期限届满前，被告从未要求原告腾退。根据合同约定，腾退需要给予原告宽限期，因此被告无权要求自2017年8月31日起主张占有使用费。原告实际搬离时间为2018年5月14日，搬离后房屋未上锁，且原告通知被告收房，被告即使晚收房，也与原告无关。被告已经主张了占有使用费，与违约金重复计算，不应均得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月，国家广播电影电视总局四九一台更名为国家新闻出版广电总局四九一台；2019年2月，国家新闻出版广电总局四九一台更名为本案被告。被告系朝阳区双桥街9号（丙机房）的土地使用权人，该土地地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为划拨。2015年3月30日，原告作为承租方（乙方）与国家广播电影电视总局四九一台作为出租方（甲方）签订《租赁合同书》约定：甲方将涉案场地出租给乙方使用，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月30日，年租金10000元。合同约定的租赁期限届满后，乙方所建房屋及附属设施留给甲方；10日内，乙方应向甲方办理交接手续。如乙方要求继续租赁，则须在合同期满前一个月，向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则重新协商租赁合同条款。本合同到期或双方未就续约达成协议，乙方应在甲方规定的10天内清理场地物产并交回土地，逾期不交回房屋土地及清理地面附着物的，乙方应按当年全部年租金标准的两倍向甲方支付违约金，不清理的物产归甲方所有，并赔付由此造成的其它损失，甲方有权单方收回房屋土地。合同签订后，原告按时支付了合同期限内的全部租金，被告按时将涉案场地交付原告。涉案场地上的全部房屋及附属设施均由原告出资建造。2017年11月25日，被告向原告出具《关于租赁单位（个人）租赁到期后按期腾退的通知》，主要内容为告知原告在本期租赁合同到期后，不再进行续租新租合同的签订事宜，在人员按期撤离的前提下，属于租赁单位（个人）的物品、设备等搬离确有实际困难的，可酌情考虑批准多放置一段时间，但原则上不迟于2018年2月28日。2017年11月28日，原告收到该通知。2018年5月14日，原告从涉案场地腾退，被告实际收回涉案场地。经询，原告主张双方一直在沟通续租事宜并达成口头一致意见，被告表示后续租金金额可能有变化，故原告暂时无需支付租金，后被告单方表示不再续租。被告认可双方曾沟通过续租事宜，但表示双方从未达成过合意，被告亦未表示过免除原告支付租金的义务。原告就其主张提交微信聊天记录佐证，被告认可证据真实性，但表示赵月云仅为被告普通员工，其无权决定是否续租，且根据聊天记录无法证明双方达成续租合意。原告明确其主张双方之间的租赁合同无效的法律依据为：一、《中华人民共和国土地管理法》第十二条，被告将机关团体用地出租使用，系将划拨性质土地变更为商业用途，应当办理土地变更登记手续；二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，改变土地用途的，必须持批准文件，向相关部门申请进行变更登记；三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条，划拨土地使用权除法律另有规定外不得转让、出租、抵押。被告未经批准，将划拨土地进行出租，既违反了管理性强制规范也违反了效力性强制规范，因此合同应当认定无效。原告表示因双方之间的租赁合同无效，故要求被告赔偿其建设费用损失1540000元、搬迁费用140000元、2018年4月24日至2018年5月14日期间的停业损失78540元。被告表示根据合同约定，合同履行期限届满后，原告所建房屋及附属设施留给被告，故原告无权要求被告赔偿建房损失；搬迁费用及停业损失均应当由原告自行承担。被告主张房屋占有使用费，要求原告按照每平方米0．19元的标准自2017年8月31日支付至2018年5月14日；被告同时主张违约金，表示由于原告未按时交还涉案场地，应按当年全部年租金标准的两倍向被告支付违约金。被告就占有使用费标准提交《租金评估咨询报告》佐证。原告对此不予认可，表示因合同无效，原告无需占有使用费，且根据合同约定，腾退需要给付宽限期，被告起算日期有误。违约金与占有使用费系重复计算，不应均得到支持。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点在于双方之间的《租赁合同书》是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。原告主张的有关合同无效的法律依据，相关条款均未明确载明未办理登记、未经批准将导致合同无效，故均应当认定为管理性规定，并非效力性规定。据此，双方签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告要求确认《租赁合同书》无效，本院不予支持。租赁合同期限届满后，原告无权占有涉案场地，被告据此要求原告支付占用使用费，于法有据，本院参照租金标准并结合租赁市场行情酌情确定原告应支付的占用使用费金额为20000元。关于被告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”鉴于本院已确定由原告向被告支付占用使用费，故对该项关于违约金的请求不再支持。原告要求被告赔偿建设费用损失，与双方合同约定不符，本院不予支持。搬迁费用系原告履行腾退义务所产生，原告要求被告承担上述费用，于法无据，本院不予支持。原告主张的停业损失系在合同期限届满后，该损失系由于原告未按时腾退场地所产生，原告要求被告赔偿上述损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京玖玖玖大红枣加工有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）国家广播电视总局四九一台支付占有使用费二万元；二、驳回原告（反诉被告）北京玖玖玖大红枣加工有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）国家广播电视总局四九一台的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10448元，由原告（反诉被告）北京玖玖玖大红枣加工有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费636元，由原告（反诉被告）北京玖玖玖大红枣加工有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）国家广播电视总局四九一台负担486元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇一九年九月二十六日书记员 周欣月