四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初3838号 原告：胡洋，男，1983年4月6日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨大福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王清，四川赛亚律师事务所律师。 被告：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁，统一社会信用代码91510683062384214K。 法定代表人：王二军，经理。 委托诉讼代理人：王勇，四川雁南飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，执行董事兼总经理。 被告：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号，统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平，执行董事兼总经理。 第三人:中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室，统一社会信用代码915101077826623073。 负责人：王平，总经理。 委托诉讼代理人：卿茂林，男，该公司员工。 原告胡洋与被告四川中泰立建设工程有限公司（以下简称中泰立公司）、资阳市中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）、四川华誉建筑工程有限公司（以下简称华誉公司）、第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称中城投成都分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年7月23日诉来本院，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告胡洋的委托诉讼代理人杨大福、王清、被告中泰立公司的委托诉讼代理人王勇、王力、第三人中城投成都分公司的委托诉讼代理人卿茂林到庭参加诉讼，被告中弘达公司、华誉公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡洋向本院提出如下诉讼请求：1.令资阳市雁江区人民法院不得强制执行坐落于资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场（一期）X栋3（Ｆ）-1-1号的房产［不动产权证号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由三位被告承担。事实及理由：贵院在成都环境建设管理有限公司与中城投集团第六工程局四川实业有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行案中，于2019年3月15日查封了资阳市雁江区弘城水韵和中城建·新城市广场（一期）X栋3（Ｆ）-1-1号的房产［不动产权证号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］。原告认为其已经在贵院查封前以“以房抵债”方式取得了该处房产，应当依法排除执行，故向贵院提起案外人执行异议申请，贵院于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异62号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为贵院作出的前述执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，特提起诉讼。本案的基本事实是：第三人中城投成都分公司因资阳市雁江区沱东新区弘城水韵·新城市广场项目和资阳市雁江区沱东新区行政会展中心项目欠付案外人成都市金牛区事竞建材经营部（称“事竞建材经营部”）、金牛区红亿建材经营部（称“红亿建材经营部”）钢材款及利息共计3308660.97元，被告中弘达公司又欠第三人中城投成都分公司工程款。后经被告中弘达公司、第三人中城投成都公司、案外人事竞建材经营部、红亿建材经营部协商一致，各方同意被告中弘达公司“以房抵债”的方式，向事竞建材经营部、红亿建材经营部指定买受人胡洋（即原告）出售房屋，以抵偿中弘达公司对中城投成都分公司、及中城投成都分公司对事竞建材经营部、红亿建材经营部所欠付的款项。2017年3月1日，原告应被告中弘达公司要求，作为争议房屋的业主向资阳市房地产管理局交纳了维修基金。2017年3月10日，原告作为买受人，与中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。2017年10月18日，中弘达公司向原告出具《收据》1份，载明收到原告关于争议房屋的房款共计1210050元。原告取得该争议房屋后，多次要求被告中弘达公司办理备案及产权手续，但中弘达公司一直推脱，导致争议房屋产权至今未登记至原告名下。根据以上事实，原告认为资阳市雁江区人民法院（2019）川2002执异62号执行裁定书认定事实不清。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及其相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告中泰立公司辩称，我方与华誉公司是债权债务关系，在执行中被告中弘达公司自愿对华誉公司提供了担保。法院查封3-1、7号两个营业用房。原告仅签订了购房合同，没有备案，没有办理登记手续。原告主张排除执行的法律依据不正确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条，请求人民法院驳回诉讼请求。 被告中弘达公司在听证会上称，异议人胡洋确实有抵款事实。商品房买卖合同也是与我公司签订的，签订原因就是抵款。对商品房买卖合同和补充协议、维修资金的票据、收据和付款依据都认可。案涉商铺还在我公司名下，没有分户出去，每个商铺都有一个不动产产权证号。对于异议人的请求，请法院依法裁决。 第三人中城投成都分公司辩称，我方与其他公司的债权债务是真实的，工程款抵债也是真实的。房屋没有办理备案手续是公司没钱缴纳税费。原告的诉讼请求依法判决。 被告华誉公司未提出答辩意见。 原告提供债务形成、《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省住宅专项维修基金专用发票》以及房屋已交付的证据，被告中泰立公司质证认为债权债务形成的证据被告未参与其真实性法院确认，对其所有证据的关联性不认可；被告中城投成都分公司对原告提供的所有证据的“三性”均无异议；其余当事人未提供证据。本院对原告提供的债权债务形成的证据、商品房买卖关系、维修基金发票、商品房交付的证据，因具有证据的真实性、合法性和关联性而予以确认。 本院经审理查明如下案件事实，2017年3月10日原告胡洋与被告中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），原告胡洋购买被告中弘达公司开发位于资阳市雁江区，合同价款1210050元（属工程款抵购房款），2017年8月1日进行了房屋交付。本院（2017）川2002民初3890号民事判决书载明：“一、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司工程款2257781.05元及利息（以2257781.05元为本金，从2017年8月30日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率至本判决确定给付之日止）；二、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司利息（分四段计算，第一段计算的本金为2248814.25元，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年1月31日；第二段计算的本金为3297955.6元，从2016年2月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年12月31日；第三段计算的本金为3557781.05元，从2017年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年6月13日；第四段计算的本金为2757781.05元，从2017年6月14日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年8月29日）。” 被告中泰立公司于2018年4月25日持（2017）川2002民初3890号民事判决书向本院申请执行，申请执行金额为2713839.50元，本院同日立案，执行案号为（2018）川2002执987号。在执行中，被告中弘达公司自愿为第三人华誉公司剩余债务承担连带保证责任。后中止执行。 2019年3月19日恢复执行，执行案号（2019）川2002执恢203号。在执行中2019年5月10日查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区的X栋3（Ｆ）-1-1号营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，原告胡洋买受，合同价1210050元］。 本院对前述查封房屋进入评估阶段，原告于2019年6月25日向本院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异62号执行裁定书，裁定：“驳回异议人胡洋的异议请求”。原告于2019年7月23日诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 本院认为，原告买受的营业用房是债务抵偿，未违反法律禁止性规定；与被告中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。被告中泰立公司其申请执行的为工程款属金钱债务。所涉房屋现仍登记在被告中弘达公司，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。原告买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除本院的执行。被告中泰立公司认为应当适用该《规定》第二十九条不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得对被告资阳市中弘达投资有限公司所有位于资阳市雁江区房屋的执行。 案件受理费15690元，由被告资阳市中弘达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  徐光越 人民陪审员  邹 辉 人民陪审员  罗阳莉 二〇一九年九月十日 书 记 员  肖 燠