江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5575号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园258号-10，（统一社会信用代码：91320200687824187Y）。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚春晖，江苏湖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芸菲，江苏湖滨律师事务所律师。被告：朱忠明，男，1965年1月22日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告朱忠明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人沈芸菲，被告朱忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱忠明向九龙仓物业公司支付自2016年1月1日至2018年12月31日的物业费6444元及逾期付款违约金2066.01元，合计为8505.01元；2.本案诉讼费用由朱忠明承担。事实和理由：2012年10月18日，朱忠明购买了无锡市时代上河苑30-22单元904室房屋，面积为51.18平方米，该房屋2013年9月29日已交付于朱忠明。根据朱忠明与无锡上都物业管理有限公司（以下简称上都物业公司）签订的《时代上河苑D区商务办公前期物业服务协议》，约定朱忠明每月物业服务费用为3.5元/㎡，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年的第一个月履行物业管理费交纳义务，若朱忠明违反协议，九龙仓物业公司有权要求朱忠明补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金，但截止今日朱忠明经九龙仓物业公司多次催讨，仍有6444元物业服务费用拒不支付，故诉至法院，要求判如所请。朱忠明辩称，1.朱忠明购买了无锡市时代上河苑30-22单元904室、905室房屋，现已经将该两套房屋打通。房屋装修时，朱忠明发现两套房屋阳台上的门无法关闭，904室卫生间的窗户无法关闭，因楼上漏水导致房屋墙壁出现水泡。经反映后，九龙仓物业公司将阳台门修理完毕，但卫生间的窗户没有修好，九龙仓物业公司表示房屋已过保修期，无法维修。由于窗户没有维修，导致房屋无法出租，九龙仓物业公司应按照2300元/间/月赔偿损失；2.一楼大厅门口的地板全部损坏，地面也不干净；3.房屋系商用房，只有两部很小的电梯，没有货梯，上下班非常拥挤，应当再有一部货梯，3.5元/㎡的收费标准没有依据。本院经审理认定事实如下：2012年10月18日，朱忠明与九龙仓（无锡）置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，双方约定：朱忠明购买位于无锡市，该商品房的用途为办公，建筑面积为51.18平方米；九龙仓（无锡）置业有限公司应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，朱忠明与上都物业公司签订《时代上河苑D区商务办公前期物业服务协议》1份，双方约定：物业服务费用（商务办公）为3.5元/月/平方米（包含公共水电费0.4元/月/平方米，电梯使用费0.7元/月/平方米），物业服务费于房屋交付之日的次月起计收，首次缴费时间为交房当日，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日-30日交下半年的物业管理费，若朱忠明违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，上都物业公司有权要求朱忠明补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金。2013年9月29日，九龙仓（无锡）置业有限公司将无锡市交付给朱忠明。朱忠明收房后，以房屋存在质量问题，九龙仓物业公司没有维修为由，自2016年1月1日至2018年12月31日止，未按照协议约定交纳物业服务费用。2011年9月7日，上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司。朱忠明向本院提供的照片显示：一楼大厅地面地板损坏严重，且地上有垃圾，不整洁。审理中，九龙仓物业公司陈述：关于一楼大厅地面地板损坏问题，因为该栋房屋系商用楼，货运量比较大，所以在原有的地砖上铺设复合地板，用于保护地砖，等到后期将防护措施拆除之后，地砖能够保持完好，因此并非损坏。关于904室房屋窗户无法关闭的问题，是因为窗户和墙壁之间的缝隙较小，五金件也不是很好导致，因此至今仍然无法关闭。朱忠明于2015年10月到2016年年初才向九龙仓物业公司反映该问题，但根据《质量保证书》的规定，门窗的保修期限为1年，房屋装修工程的保修期限为2年，保险期限从交房之日起算，因此朱忠明反映问题已经超过保修期，且对于房屋的质量问题，保修问题也由九龙仓（无锡）置业有限公司、无锡港龙置业有限公司负责。至于电梯问题，两台电梯，其中一台为客梯，一台为货梯，也是无锡港龙置业有限公司前期建造。本院认为，上都物业公司与朱建忠签订的《时代上河苑D区商务办公前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议成立，合法有效，双方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务，即上都物业公司应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，朱建忠作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。本案中，上都物业公司已按约提供物业服务，但朱建忠未按约支付相应的物业服务费用，应承担相应的违约责任。上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司，其权利义务应由九龙仓物业公司承继，现九龙仓物业公司依据《时代上河苑D区商务办公前期物业服务协议》的约定，按照3.5元/月/平方米的标准要求朱建忠支付拖欠的物业服务费，应予支持。朱建忠提出时代上河苑30-22单元904号房屋卫生间窗户无法关闭，导致无法出租，造成损失的抗辩意见，因该问题系房屋质量问题，解决该问题并非九龙仓物业公司的职责，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于违约金，考虑到九龙仓物业公司在公共卫生服务方面存在一定瑕疵和值得改进的地方，朱忠明并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故对九龙仓物业公司主张的违约金本院酌情调整为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、朱忠明应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡九龙仓物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费6444元及违约金1000元，合计7444元；二、驳回无锡九龙仓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（无锡九龙仓物业管理有限公司已预交），由朱忠明负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡九龙仓物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇一九年九月十二日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。