江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2708号原告：魏垂领，男，1970年5月11日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：陈丽娟，女，1972年3月15日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：陈熙祖，男，1934年11月19日生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告:黄光群，女，1943年3月21日生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。二被告共同委托诉讼代理人：邱炳泉（系陈熙祖妹夫），男，1950年1月26日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。二被告共同委托诉讼代理人：陈建芬（系陈熙祖妹妹），女，1955年11月22日，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。被告：邱正健，男，1977年3月7日生，汉族，住无锡市惠山区。原告魏垂领、陈丽娟与被告陈熙祖、黄光群、邱正健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏垂领、陈丽娟，被告陈熙祖和黄光群的共同委托诉讼代理人邱炳泉、陈建芬、被告邱正健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏垂领、陈丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈熙祖和黄光群协助办理无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房产过户手续，要求于7日内完成。2、判令被告陈熙祖和黄光群赔偿原告土地出让金的增加部分人民币12880元、保全担保保险费1600元和信息查询费500元，共计14980元。3、判令被告邱正健承担连带保证责任。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈熙祖和黄光群系夫妻，2007年2月24日，陈熙祖、黄光群夫妇和被告邱正健与原告协商，将陈熙祖和黄光群所有的无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房产出售给原告，为此三方签订房屋买卖合同一份，合同约定，总房价为人民币275000元。原告在取得房屋钥匙时全部付清购房款。若原告需要办理房产过户手续，陈熙祖和黄光群无条件协助原告办理房产过户手续。被告邱正健为保证人，承担连带保证责任。在签订房屋买卖合同当日，原告支付了275000元购房款，被告同时将涉案房屋交给原告。后原告多次要求被告协助办理房产过户手续，被告推脱不予办理。为维护原告的合法权利，诉至法院。被告陈熙祖、黄光群共同辩称：出售的房屋房产证因目前还没有拿到，不存在拖延时间。由于未拿到房产证，陈熙祖、黄光群都在湖南长沙，黄光群在动手术，二原告要求在七日内办理房产过户手续来不及办理；其次，陈熙祖、黄光群于去年六、七月份办理房产证，到现在为止也没有通知去拿房产证。办理房产证存在一年半、二年多还没有拿到情形，故不同意原告所主张的要求承担土地出让金的增加部分，因为不存在拖延办理房产证的事实，不同意原告要求陈熙祖、黄光群承担所有费用。2007年2月24日双方签订买卖合同，陈熙祖、黄光群把金惠苑122号301室的房屋出售给原告是事实，当时出售价格是275000元，现在要求魏垂领、陈丽娟给予补偿，在此基础上协助办理过户手续。合同上第四条有约定可以双倍赔偿并将房屋收回。目前房价已涨了四倍多，现在达到8000元每平米，现在房屋价格为112万，有差价845000元，要求对方补偿10%。被告邱正健辩称：无锡市金惠苑122号301室房屋的买卖，实际上是由买方的岳父、岳母以及邱正健的父母双方比较熟悉，在一个小区。由于大家都知道这种类型的房屋在当时是不可以上市交易的，所以没有去寻找中介，只是私下里进行了一场交易。但是双方介绍人的文化程度都不高。卖房的一方年纪偏大，所以出于对邱正健的信任，邱正健出面和买方商定了买卖合同，当时邱正健正好自己也卖掉了一套房子，手上有现成的房屋买卖合同文本，便参考了此文本，适当做了修改，由买方将合同打印出来以后进行签订。在签订合同的过程当中，到了最后签字的时候，买方自行加入了保证人的内容，当时邱正健就提出了疑问，邱正健仅为一个见证人或者是中间人。当时买方答复的意思是，因为买卖双方不熟悉，而邱正健又是双方选出来的一个人，因此就要邱正健起到一个保证来监督双方，来调解双方矛盾，万一产生矛盾来监督、协调这样一个作用。邱正健想这个事情也无可厚非，就爽快地答应下来，签了字。针对买方起诉邱正健，认为第一，根据刚才的事实陈述，不难看出邱正健只是一个见证人，民间俗称为老娘舅，主要是起到一个监督调解的作用，应该受到买方和卖方共同尊重。买卖双方产生矛盾到了无法调解的时候，需要走法律程序时，不管是买方还是卖方，均可以要求邱正健来作证，然后由法院裁判。现在买方竟然将邱正健作为被告告上法庭，这种做法不知道该怎么说。第二，买方在起诉中陈述房屋买卖协议是三方协议，但明明协议的抬头里面只有买方、卖方，并且协议内容中也提到本协议一式两份，买方一份，卖方一份，协议明确了买卖双方的权利义务，并没有第三方义务，由此更加可证明邱正健阐述的事实属实，邱正健仅是一个见证人。合同中并没有关于保证人保证的内容，即便是收取了中介费的房产中介，也不可能因为买卖双方产生矛盾，而自己来向其中一方代替向另一方作出承诺。第三，退一步讲，按照对方对保证两个字的理解，邱正健在本协议当中所承担的权利，义务无从体现，综上所述，要求驳回对邱正健的诉讼请求。经审理查明事实如下：原告魏垂领、陈丽娟系夫妻，被告陈熙祖、黄光群为夫妻。无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房屋原系2005年3月7日，陈熙祖作为房主与无锡市惠山区堰桥镇拆迁安置办公室签订协议所得的拆迁安置房(由陈荣祖代签协议)，为陈熙祖和黄光群共同所有。2007年2月24日，原告魏垂领、陈丽娟为买方（简称乙方）与被告陈熙祖、黄光群为卖方（简称甲方）签订房屋买卖协议一份，约定1.甲方将无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室住房一套，面积为140平方米（准确数以房产证为准）卖给乙方，总房价为275000元，乙方应付人民币275000元，在取得钥匙的同时全部付清，并且甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。2.因本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理，故在相关部门正式发放《房屋所有权证》及《土地使用权证》时，甲方应无条件协助乙方在30天（以双方商定之日起）内领取，并承担领取《房屋所有权证》及《土地使用权证》时的相关费用。双方约定于付款和交钥匙之日起，该房屋所有权永远归属乙方，双方再无任何纠葛。如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担责任。3.乙方如需办理房屋产权过户，甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担，甲方必须在出示证件、签字等方面无条件协助办理。在相关政策允许下，乙方需办理过户手续时，甲、乙双方均不得借故拖延推诿，须在60天（以双方商定之日起）内完成，否则视为违约，处理方法依照本协议第4条。4.双方协议一经签字，都必须严格遵守，不得违约，任何一方违约除赔偿对方实际损失外，另需按房价275000元的双倍向对方赔偿。5.该房屋在本协议签署之日起至完全办理完过户手续期间内,如发生房屋维修情况,甲方应协助乙方与相关部门进行交涉,但一切费用由乙方承担。6.本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,依法向房屋所在地人民法院起诉。7.本协议从甲、乙双方签字之日起生效。8.本协议连同双方当事人身份证复印件共两页，一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。9.本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章，与本合同具有同等法律效力。陈熙祖、黄光群在甲方处签名、捺印，魏垂领、陈丽娟在乙方处签名、捺印，邱正健在保证人处签名、捺印。协议签订当天，魏垂领即交付给陈熙祖购房款275000元，陈熙祖、黄光群也交付了房屋。同日，陈熙祖、黄光群书出具了委托书，内容为“现委托邱正健代为陈熙祖、黄光群协助魏垂领办理无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房屋产权过户手续。”。陈熙祖、黄光群于2018年7月去办理讼争房屋登记手续，目前因缺少身份证扫描件材料被退回至无锡市惠山区长安拆迁办。另查明，关于买卖合同上的“保证人”的情况，魏垂领、陈丽娟认为保证人保证的内容包括合同是有效的,不反悔,保证协助办理房产过户手续。邱正健认为他只是中间人，他只是监督而已。魏垂领、陈丽娟为证明其主张,提供以下证据：1、房屋买卖协议原件,证明房屋买卖事实存在。2、收条原件,证明交付了购房款。3、魏垂领与黄光群于2018年7月份通话录音，证明被告有推诿、推脱的现象存在；对方的答辩状，答辩状中提到“2018年春节期间来给弟弟过80大寿的时候，我们协商没有办成，没有办成事情”，说明协商不成，是因为对方提出了无理要求。4、魏垂领（手机号码173××××8652。）发给黄光群（手机号码173××××8652）的短信记录打印件，内容是催促对方来办理房产过户手续，具体内容是2018年5月19日由魏垂领发的内容是“黄阿姨，您好，我是2007年买您金惠苑房子的，真心希望您能本着公平公正诚信的态度，按照我们的协议，协助我们办理好房产过户手续，可随时与我联系”；同年5月27日、7月4日，魏垂领再次发了同样内容的短信给黄光群，同年7月5日，黄光群发短信给魏垂领，问有无收到短信。魏垂领回复收到短信了，晚上6点左右电话联系。黄光群于同年7月10日回复7月17日晚上到无锡，具体的事情到了无锡再商量。短信当中有黄光群说“曹老师”，实际上由于她年纪大了，记忆错误，应该是“魏老师”。5、拆迁房屋补偿安置房结算明细认定表复印件，证明符合满五年的交易过户政策。6、魏垂领与黄光群于2019年4月15日的通话录音，内容是魏垂领问黄光群是否办好产权证，黄光群说还要拿身份证去扫描，魏垂领问何时去办，黄光群称双方协商黄光群妹妹同意魏垂领补偿3万元，但黄光群不同意，要求补偿5万元，魏垂领称不同意，黄光群称不会来办。证明被告再次违约，撕毁口头协议。7、陈丽娟的姐姐陈丽英的房产证复印件，证明金惠苑小区正常情况下房产证已经办好。房产证上登记日期是2018年2月28号，如果不推脱，早已办好房产证了。8、结婚证复印件，证明魏垂领、陈丽娟是夫妻关系。9、委托书，证明房屋买卖签订当天，陈熙祖、黄光群即书写委托书委托邱正健协助魏垂领、陈丽娟办理房屋过户手续。陈熙祖、黄光群质证意见是对证据1、2、5、6、8、9无异议；对证据3可认可录音里的声音是黄光群的，录音内容听不清；证据4认可手机号码是黄光群的，但内容不认可，有可能伪造；证据7与本案无关。邱正健的质证意见是，对证据1、2、9均没有异议。证据3至8由法院认定。陈熙祖、黄光群提供以下证据：1.黄光群诊断报告，证明黄光群是想来解决问题的，因身体不好回湖南了，所以委托诉讼代理人来参与庭审。2.友谊中介胡向君签名，由陈建芬，潘才大作为证明人的一份签名，证明曾经到中介去协商补偿事宜；3，提供金惠苑小区150号102室朱月圆写的房产证办了一年没有拿到的证明。金惠苑小区房号123号301室盖盘金写的没有拿到房产证的证明。金惠苑小区123号601室陈子根写的没有拿到房产证的证明，证明办理房产证没有拖延时间。魏垂领、陈丽娟的质证意见是，对证据1认可；对于证据2认为双方是事先协商好了之后，让中介帮着他们去办理他们的房产证。具体情况是，2018年7月份，魏垂领、陈丽娟和邱炳泉在他家谈了第二次，当时魏垂领、陈丽娟提出来给五万，他们不肯，所以就决定要起诉了，与黄光群通了电话，有电话录音，明确询问他要不要来办，如果不办，则要起诉了，但被拒绝了。到了7月9日，魏垂领、陈丽娟突然接到陈建芬的电话，说愿意协商了，提出补偿3万块钱，魏垂领、陈丽娟答应，然后就跟黄光群联系，问他什么时候过来办房产证，并且已经协商好了，有一条短信，他7月17日从湖南过来直接来办房产证送材料，谈好之后，后来陈丽娟又接到邱炳泉的电话，考虑到他们老两口年纪大了，来回不便，他们想了一个办法，找一个认识的中介人胡向君，让中介去送材料。这样的话他们老两口就不需要从湖南过来了，然后把材料先寄过去。让他两口子签好字之后再寄回来，然后让中介把材料送到拆迁办去，魏垂领、陈丽娟答应这样办理。7月13日魏垂领、陈丽娟就在友谊中介进行了一次见面，在场人有陈丽娟、陈建芬、潘才大，还有胡向君。对方提出两点要求，一是要魏垂领、陈丽娟把3万块钱马上支付；二是双方来签一个协议，魏垂领、陈丽娟对这两点都拒绝了，因为3万块钱在办理之前不可能给他，协议跟陈熙祖和黄光群签字才管用。到中介去主要就是谈这个问题的，而不是说协商补偿的问题。双方关于补偿3万元是口头约定，后来对方不同意补偿3万元，而是要5万元了，有电话录音为据。之后，魏垂领、陈丽娟才决定起诉。关于证据3，无法证明没有拖延办理房产证的事实。本院向无锡市惠山区长安拆迁办（以下简称拆迁办）调查得知，无锡市惠山区金惠苑小区的房屋在2017年3月份开始办理房产登记手续，拆迁办委托社区通过张贴通知、电子屏显示宣传及楼道长通知等方式告知业主，像陈熙祖、黄光群人在外地则具体由亲戚、朋友转告。具体办理流程是，由政府部门聘请的第三方代理公司驻扎在小区里，在小区时负责登记，在材料齐全的情况下，由社区审核后送拆迁办，经过拆迁办审核后送区征收办终审，通过后根据初审名单进行税务局交税，交税完成后提交材料到国土出证。陈熙祖、黄光群于2018年7月25日提交的材料，2018年12月3日与户主核实办证信息、确认门号，2019年3月份报国土部门，2019年4月份因未扫描身份证退件。2019年4月8日，通知陈熙祖妹夫邱炳泉把陈熙祖、黄光群二人身份证拿来扫描，但一直未有回音，材料一直在拆迁办。经调查，无锡市国土资源局惠山分局于2019年7月3日向本院回函表明，讼争房屋材料于2019年3月15日由代理公司报送长安中心国土资源所，发现该户权利人身份信息未录入不动产登记信息管理平台，属于收件材料信息不全，无法接件入库。无锡市2017年度拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准表明金惠苑为每平方米1062元（2018年1月1日起施行），无锡市2018年度拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准表明金惠苑为每平方米1154元（2019年1月1日起施行）。以上事实有房屋买卖合同、收条、魏垂领与黄光群于2018年7月份通话录音、短信记录打印件、魏垂领与黄光群于2019年4月15日的通话录音、结婚证复印件、拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表、委托书、调查材料、调查函回函、锡建房管（2017）6号文件、锡建房管（2018）7号文件及当事人的陈述在卷佐证。本院认证情况如下：对魏垂领、陈丽娟提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9真实、合法、与本案关联，本院采信；陈熙祖、黄光群认为证据4有可能伪造并无依据，本院不予采信；证据7并不能证明具体办理时间，本院不予采信；对陈熙祖、黄光群提供和证据1与本案无关，本院不予采信；证据2与本案关联、真实，本院采信；证据3不能证明具体办理时间长短，本院不予采信。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行义务。魏垂领、陈丽娟与陈熙祖、黄光群签订的房屋买卖合同系双方真实意思反映，合法有效，双方均应按约履行。本案讼争房屋系拆迁安置房，自2017年3月，讼争房屋所在小区开始可办理房屋所有权证和土地使用权证。根据双方签订的房屋买卖合同第2条约定，陈熙祖、黄光群应在该讼争房屋可办理房屋所有权证和土地使用权证时30日内领取。根据合同第3条约定，在相关政策允许下，魏垂领、陈丽娟需办理过户手续时，须在60天（以双方商定之日起）内完成。双方就办理讼争房屋权属证书于2018年7月份进行过协商，但未签订协议，同月，陈熙祖、黄光群提交办理房屋所有权证和土地使用权证的申请材料。2019年4月8日因陈熙祖、黄光群未进行身份信息扫描材料被退回拆迁办。经调查，拆迁部门称已通知陈熙祖、黄光群的妹夫，但未有回音。从魏垂领、陈丽娟提供的魏垂领与黄光群于2019年4月15日的通话录音内容中有黄光群说还要拿身份证去扫描这一点来看，黄光群知道需要拿身份证去扫描才能把房产证办下来。庭审中，陈熙祖、黄光群表示要求对方补偿房屋差价10%后才同意办理协助过户手续，该要求并无依据，属无理要求，故陈熙祖、黄光群构成违约，自2019年4月15日起，陈熙祖、黄光群存在推诿办理房产证情形，应承担违约责任。魏垂领、陈丽娟要求陈熙祖和黄光群协助办理无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房产过户手续的主张理由成立，本院支持，但必须在陈熙祖和黄光群办妥讼争房屋初始登记证前提下再办理。魏垂领、陈丽娟要求陈熙祖和黄光群赔偿土地出让金增加部分的损失，根据双方合同第3条约定在“乙方需办理过户手续时，甲、乙双方均不得借故拖延推诿，须在60天（以双方商定之日起）内完成”，根据此规定，完成时间以双方商定之日起起算；且经调查，房屋办理初始登记证的审核环节、流转过程并非陈熙祖和黄光群所能控制，从陈熙祖和黄光群自2018年7月开始申请办理至2019年4月期间应属合理办证时间，故魏垂领、陈丽娟要求陈熙祖和黄光群承担土地出让金的增加部分损失，证据不足，本院不予支持。魏垂领、陈丽娟要求陈熙祖和黄光群承担保全担保保险费1600元和信息查询费500元的主张，因无相应法律规定，本院不予支持。魏垂领、陈丽娟要求邱正健承担连带保证责任，虽然买卖合同上未约定保证条款，但因邱正健在房屋买卖合同保证人处签名，故保证合同成立。因该买卖合同系魏垂领提供的打印的合同，邱正健在签名前知道所签名为保证人，为此还就“保证人”询问了魏垂领、陈丽娟，故该保证应认定为系为魏垂领、陈丽娟实现权利提供的担保。双方未约定保证方式，故保证人依法应承担连带责任保证；因双方对保证范围无约定，则依法应对全部债务承担责任。而目前办理房屋产权过户手续系非金钱债务，不能实际代为履行，故对债权人造成损失，由保证人承担赔偿责任。因目前尚无法认定魏垂领、陈丽娟因房屋未过户存在损失，故对魏垂领、陈丽娟要求邱正健承担连带保证责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十三条、第二十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2007年2月24日房屋买卖合同双方应继续履行。二、陈熙祖和黄光群应于本判决书发生法律效力之日起十日内办理无锡市惠山区堰桥镇金惠苑122号301室房屋初始登记手续（登记过程中产生的费用由陈熙祖和黄光群负担）。并协助魏垂领、陈丽娟办理该房屋过户手续（包括房屋所有权和土地使用权），协助产权变更过程中产生的各项费用由魏垂领、陈丽娟负担。三、驳回魏垂领、陈丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11928元，保全费4520元，合计16448元，由魏垂领、陈丽娟负担300元，陈熙祖和黄光群负担16148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 军人民陪审员  李媛媛人民陪审员  黄晓青二〇一九年九月三十日书 记 员  杨红瑜