河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初726号原告：金科集团苏州房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320505559308508K。住所地：苏州市高新区塔园路369号。法定代表人：王朋朋，系该公司总经理。委托代理人：王雪峰，男，汉族，1973年11月16日出生，住江苏省昆山市，系该公司员工。被告：张花兰，女，汉族，1964年12月4日出生，住栾川县。委托代理人：张耕硕，河南廉贞律师事务所律师。委托代理人：宋卫东，男，汉族，1973年8月11日出生，住栾川县。第三人：常仁国，男，汉族，1981年10月15日出生，住栾川县。原告金科集团苏州房地产开发有限公司与被告张花兰、第三人常仁国执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科集团苏州房地产开发有限公司的诉讼代理人王雪峰，被告张花兰的诉讼代理人张耕硕、宋卫东到庭参加了诉讼，第三人常仁国经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告金科集团苏州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认苏州市××新区××大道××室、××室商品房归原告所有，并终止对此房屋执行，解除对涉案房屋查封措施。2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、网签登记作为一种行政管理手段，不具有物权变动效力。栾川县人民法院（2019）豫0324执异14号执行裁定以案涉财产“登记”在常仁国名下，认定依法查封并无不当，是错误的。案涉房屋所有权自始归原告所有，常仁国从未取得案涉房屋所有权。案涉房屋为原告开发建设，至今该房屋产权仍登记在原告名下。2016年9月26日、2016年12月30日，原告与被告常仁国分别签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给常仁国。合同签订后，常仁国仅支付定金10万元，剩余房款一直未支付。当时仅办理了《商品房买卖合同》网签登记手续，没有办理房屋所有权登记手续。原告认为，不动产物权变更，除法律另有规定外，以登记为生效要件。案涉房屋并未登记在被告常仁国名下，仅进行了商品房网签登记，而商品房网签登记仅是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动效力。因此，案涉房屋所有权未发生物权变动，仍属于原告所有。二、常仁国严重违约，原告与常仁国协商解除案涉《商品房买卖合同》具有正当事由。贵院（2019）豫0324执异14号执行裁定以“合同一经有效成立……不得擅自变更或解除”为由，认定原告提交的证据难以形成证据链排除与常仁国恶意串通逃避执行的合理怀疑，无事实和法律依据。合同一经有效成立，当事人应当全面履行。常仁国作为购房人，其合同主要义务即为按约支付货款。然常仁国在购买上述房屋时仅支付10万元定金，剩余款项经申请人催讨后仍不支付，鉴于常仁国严重违约，申请人为避免扩大损失才与常仁国协商解除案涉《商品房买卖合同》，并于2016年11月19日、2017年2月5日分别签订《商品房买卖合同解除协议》。故原告解除合同具有正当理由，不存在与常仁国恶意串通的情形，认为原告与常仁国存在恶意串通逃避执行的嫌疑，无事实和法律依据。三、案涉《商品房买卖合同》已经解除，预查封所针对的案涉房屋所有权的期待利益已不存在，应当终止执行案涉房屋，解除查封措施。栾川县人民法院对案涉房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。对案涉房屋的预查封保全的是被告常仁国依据《商品房买卖合同》行使不动产物权变动请求权所实现的房屋所有权的期待利益。该请求权是否成立、能否行使，所依据的是该请求权的基础法律关系，而预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能限制当商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。现原被告双方就案涉《商品房买卖合同》已协商解除，因此预查封所针对的案涉房屋所有权的期待利益已不存在，故对案涉房屋应予以解封，并终止对案涉房屋的执行。被告张花兰辩称：原告提出的请求事实不清，栾川县人民法院对房产查封在前，原告与第三人解除房屋买卖合同在后，有逃避执行的嫌疑，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人常仁国经本院传票传唤未到庭应诉，也未提交任何书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的原告与常仁国签署的枫津大街50号A1幢T01室和枫景颐庭206幢104室商品房买卖合同、常仁国向原告出具的付款承诺书的真实性无异议，但对证明方向有异议。认为，此两份合同均为经过房管部门备案的商品房买卖合同书，具有确定物权的法律效力，被告方向法院申请执行，法院查封前原告与第三人对合同已实际履行，并交付了相关房款，法院冻结查封此合同项下常仁国的权利和义务并无不当。同时，原告对法院查封是明知的，在明知此情况后又与第三人协议解除买卖协议，损害了被告的利益，解除无效。此房屋项下权益的归属应当仍属常仁国。此两份协议标的额巨大，只交纳10万元定金就办理商品房买卖合同不符合规定，具有串通嫌疑。被告对原告提供的三笔购房款收据真实性无异议，但对证明方向有异议。认为，此证据能够充分证明本案第三人向本案原告履行了约定的合同义务，也能够充分证明两份商品房买卖合同确定的物权效力。被告对原告提供的原告与第三人常仁国于2017年2月签订的两份解除商品房买卖协议，不予认可。认为系双方恶意篡改为规避执行所填写的日期（查封日期为2017年3月22日），此行为已经违背相关法律规定。关于解除协议笔迹形成日期，被告方在三日内向法庭提交笔迹形成日期鉴定申请。被告对原告提供的汇款250万元的转账凭证真实性无异议，但对证明方向有异议。认为，此转账日期为2018年10月份，被告方于2017年3月22日申请法院对房屋进行了查封，原告明知的情况下又退款，原告的行为已经违反了相关法律规定，同时严重损害被告的利益，原告应当就此退款数额与本案第三人承担连带责任。对退款协议真实性有异议，退款协议签订时间为2017年2月份，而原告转账为2018年10月份，此行为已经违背相关法律规定。原告对被告提交的2017年3月22日栾川县人民法院发出的两份执行通知书认为系复印件，该执行通知书被送达人是苏州市高新区住建局和苏州市不动产登记中心虎丘分中心，原告不清楚，没见过法院查封文书。另外，查封的是合同备案并非登记在常仁国名下的房屋，该房屋还没有进行登记过户。依据双方诉辩理由及采信的证据，本院确认以下案件事实：2016年11月29日、2016年12月30日，原告与第三人常仁国分别签订《商品房买卖合同》，将苏州市高新区枫津大道50号A1栋T01室商品房以2000万元、枫景颐庭206幢104室商品房以470万元出售给常仁国。常仁国于2016年9月26日支付定金10万元，合同签订后，办理了《商品房买卖合同》备案手续。后于2016年11月29日就206幢104室付款50万元，于2016年12月30日就50号A1栋T01室付款200万元。由于常仁国未能付款，原告与常仁国经协商于2017年2月5日签订《商品房买卖合同解除协议》，解除了枫津大街50号A1幢T01室商品房买卖合同，于2017年5月12日签订《商品房买卖合同解除协议》，解除了枫景颐庭206幢104室商品房买卖合同。2018年10月18日，原告向常仁国退款250万元。2017年2月本院在审理张花兰与常仁国民间借贷纠纷一案时，张花兰申请财产保全，栾川县人民法院于2017年2月28日作出（2017）豫0324民初376、377号民事裁定书，将常仁国银行存款2500万元或等价值财产予以查封，于2017年3月22日对苏州市高新区枫津大街50号A1幢T01室的房产予以查封。立案执行后，栾川县人民法院执行局于2018年11月26日作出（2017）豫0324执447号之一民事裁定书，将位于苏州市高新区枫景颐庭206幢104室商品房（建筑面积375.12平方米）一套予以查封。在法院对该两处房产执行中，原告金科集团苏州房地产开发有限公司认为，案涉房屋所有权仍登记在原告名下，常仁国未取得案涉房屋所有权。原告与常仁国签订《商品房买卖合同》后，当时办理了《商品房买卖合同》网签备案手续，没有办理房屋所有权登记手续。原告认为商品房的网签登记，仅是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动效力，况因常仁国严重违约，原告与常仁国协商并于2017年2月5日和2017年5月12日分别签订《商品房买卖合同解除协议》，解除案涉商品房买卖合同，案涉房屋所有权为原告所有，即提出执行异议。本院执行机关审查后驳回了原告提出的执行异议。原告向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案争执的焦点是原告金科集团苏州房地产开发有限公司对位于苏州市××新区××大道××室、××室两套商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告提供的证据证明，原告与第三人常仁国签订位于苏州市××新区××大道××室、××室两套价值2470万元《商品房买卖合同》后，当时办理了《商品房买卖合同》网签备案手续，没有办理房屋所有权登记手续。而商品房的网签登记，仅是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，其目的是防止一房多买，其与房屋所有权登记的法律效力是不同的。不动产物权的变更，除法律另有规定外，以办理房屋所有权登记手续为准。第三人常仁国给付房款260万元，但绝大部分房款违约未付。由于常仁国未能付款，原告与第三人常仁国经协商于2017年2月15日、2017年5月12日签订《商品房买卖合同解除协议》，原告并向常仁国退款250万元。第三人常仁国对涉案的该两套房产已不具有合同约定的权益。原告金科集团苏州房地产开发有限公司对位于苏州市××新区××大道××室、××室两套商品房享有足以排除强制执行的民事权益。被告对原告与第三人常仁国于2017年2月和5月签订的两份解除商品房买卖协议的真实性持有异议，认为系双方为规避执行恶意篡改所填写的日期，因被告仅是怀疑，未向法庭提供证据予以证明。庭审中，被告提出三日内提交书面申请，对解除协议签订日期的笔迹形成日期申请鉴定，但被告未向法庭提交书面申请。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：终止对位于苏州市高新区枫津大道50号A1栋T01室、枫景颐庭206幢104室两套商品房的执行。驳回原告金科集团苏州房地产开发有限公司的其它诉讼请求。本案受理费165300元，由被告张花兰负担（原告已垫付，执行时一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  王俊晓审判员  姜伊兵审判员  黄延梅二〇一九年九月二十三日书记员  孙成雷