福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初647号 原告：福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司，住所地南安市溪美街道环西路口蓝湾上城七号楼一楼，统一社会信用代码：91350583563399940T。 负责人：涂文禹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许小榕、陈玉春，该公司职员。 被告：陈宝英，女，1987年11月05日出生，汉族，住永春县。 被告：苏鸿坡，男，1987年12月10日出生，汉族，住永春县。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司（以下简称世邦泰和物业南安分公司）诉被告陈宝英、苏鸿坡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月27日公开开庭进行了审理。世邦泰和物业南安分公司的委托诉讼代理人陈玉春，陈宝英、苏鸿坡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和物业南安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈宝英、苏鸿坡支付世邦泰和物业南安分公司自2016年2月1日至2018年12月31日的物业管理费5551元、自2016年6月1日至2018年12月31日止电费公摊297.2元，合计5848.2元；2.判令陈宝英、苏鸿坡向世邦泰和物业南安分公司支付延迟交纳费用的违约金，违约金以欠缴费用为基数自欠缴月份的次月1日起按每日万之五计算至法院判令陈宝英、苏鸿坡还款之日止(暂计算至2018年12月31日止违约金为1512.8元)；3.判令陈宝英、苏鸿坡承担本案诉讼费用。事实与理由：南安市华景房地产开发有限公司是南安市“四季康城二期”小区的开发商，该公司将上述“中骏四季康城二期”小区委托世邦泰和物业南安分公司实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为1.8元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取违约金。陈宝英、苏鸿坡系四季康城二期小区8号楼2403室房屋的业主，陈宝英、苏鸿坡接受了世邦泰和物业南安分公司提供的物业管理服务，却末能按时履行缴交物业管理服务费用的义务，拖欠相关物业管理费不予缴付。世邦泰和物业南安分公司多方催讨未果，截至2018年12月31日拖欠的物业管理费5551元，电费公摊297.2元，合计5848.2元。陈宝英、苏鸿坡不积极给付物业费等，给世邦泰和物业南安分公司造成损失，故请求陈宝英、苏鸿坡支付上述延迟交纳费用自欠缴月份之次月的1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金。为此，具状起诉，望判如所请。 陈宝英、苏鸿坡未作答辩，也未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，南安市华景房地产开发有限公司将其开发的位于南安市的前期物业服务发包给世邦泰和物业南安分公司管理。同日，双方签订了一份《前期物业服务合同》，约定：合同限期为三年；住宅物业管理服务费收费标准为1.8元／㎡／月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；每月15日为当月费用缴交截止期限；业主未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三／日标准支付违约金；若合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由世邦泰和物业南安分公司在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示；合同期满后，世邦泰和物业南安分公司仍提供不低于本合同约定的内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同，等等。经查，中骏·四季康城二期至今未成立业主委员会。2016年5月22日，世邦泰和物业南安分公司于《前期物业服务合同》三年期限届满前一个月在物业的大堂宣传栏张贴公告，告知全体业主《前期物业服务合同》继续履行。陈宝英、苏鸿坡向南安市华景房地产开发有限公司购买“中骏·四季康城二期”8号楼2403室房屋。南安市华景房地产开发有限公司依法向陈宝英、苏鸿坡邮寄交房通知书，告知其应于2016年1月20日至2016年1月30日期间到场办理交房手续，若逾期未办理的，则根据《商品房买卖合同》的约定视为业主已同意接受该房产。交房后，陈宝英、苏鸿坡至今未缴纳物业服务费、电费公摊等，自2016年2月1日起至2018年12月31日止累计拖欠物业管理费5551元、电费公摊297.2元，合计5848.2元。2017年9月6日，世邦泰和物业南安分公司通过福建瀛莱律师事务所向陈宝英、苏鸿坡发出律师函催收欠缴的物业管理费、电费公摊等，但陈宝英、苏鸿坡未能缴纳上述费用。为此，世邦泰和物业南安分公司遂起诉至本院要求解决。 另查明，因陈宝英、苏鸿坡没有按时偿还涉案房屋的贷款，华景房地产公司作为陈宝英、苏鸿坡房贷的阶段性担保人在承担担保责任后，向本院起诉解除与陈宝英、苏鸿坡签订的《商品房买卖合同》，本院于2017年8月2日判决解除双方的《商品房买卖合同》。陈宝英、苏鸿坡未在判决生效后配合华景房地产公司到登记机关办理《商品房买卖合同》的注销手续，华景房地产公司向法院申请强制执行，涉案房屋于2019年8月12日经南安市房屋交易管理中心注销其备案登记的《商品房买卖合同》。 上述事实，有世邦泰和物业南安分公司提供的其公司营业执照、陈宝英、苏鸿坡的居民身份证复印件、交房通知书、交房通知书EMS快递回执单及路由、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书、欠费及违约金明细表、欠费催缴律师函、欠费催缴律师函EMS快递回执单及路由、《关于中骏·四季康城二期物业服务的公告》及公告张贴照片、南安市商品房买卖合同注销或变更信息申请表，苏鸿坡提供的（2017）闽0583民初3575号民事判决书及世邦泰和物业南安分公司的委托诉讼代理人在庭审中的陈述等为证。陈宝英、苏鸿坡未到庭，也未提供相反证据或反驳证据，上述证据可以反映陈宝英、苏鸿坡拖欠物业管理费、电费公摊的事实，本院予以确认。苏鸿坡提供永春县人民法院出具的陈宝英与苏鸿坡离婚证明书，该证据与本案没有关联性，本院依法不予采信。 本院认为，世邦泰和物业南安分公司与南安市华景房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，合同主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，陈宝英、苏鸿坡作为“中骏·四季康城二期”8号楼2403室的业主，该合同对陈宝英、苏鸿坡具有约束力，世邦泰和物业南安分公司、陈宝英、苏鸿坡均应按合同的约定履行自己的义务。2017年8月2日，虽经本院判决解除华景房地产与陈宝英、苏鸿坡之间的《商品房买卖合同》，但陈宝英、苏鸿坡未在判决生效后配合华景房地产公司到登记机关办理《商品房买卖合同》的注销手续，即因陈宝英、苏鸿坡的原因导致涉案房屋无法过户，在此期间产生的物业费用等应由陈宝英、苏鸿坡自行承担。世邦泰和物业南安分公司已为陈宝英、苏鸿坡提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定及上述合同的约定，陈宝英、苏鸿坡应按时缴纳物业服务费、电费公摊，但其未能按时缴纳，且经世邦泰和物业南安分公司发律师函催讨后也未能缴纳，已构成违约。现世邦泰和物业南安分公司要求陈宝英、苏鸿坡支付自2016年2月1日起至2018年12月31日止累计拖欠的物业管理费5551元、电费公摊297.2元，合计5848.2元，合理合法，本院予以支持。又，合同中约定若业主未能按时足额交纳物业费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金，现世邦泰和物业南安分公司自愿要求陈宝英、苏鸿坡按每日万分之五的标准支付自欠缴月份的次月1日即2016年3月1日起至判决确定的还款之日止的违约金（其中截至2018年12月31日的违约金为1512.8元），该诉请并未超过合同约定，且不违背法律规定，本院亦予以支持。陈宝英、苏鸿坡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上，根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 陈宝英、苏鸿坡应于本判决生效后的10日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司南安分公司截至2018年12月31日的物业管理费5551元、电费公摊297.2元及违约金（其中截至2018年12月31日止的违约金为1512.8元，自2019年1月1日起至判决确定的还款之日止以尚欠的物业管理费、电费公摊为基数，按每日万分之五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈宝英、苏鸿坡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄永茂 审 判 员  庄慧虹 人民陪审员  洪槟玲 二〇一九年九月二十九日 法官助理陈丽清 书记员陈慧 附页： 一、判决依据的主要法律条文： 1.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-