福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2730号 原告：石狮世茂房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所一楼，统一社会信用代码913505810687XXXX22。 法定代表人：孙岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王紫欣，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：章国汇，男，1987年1月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。 第三人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市八七路工行大厦，统一社会信用代码91350581F30XXXX266。 负责人：施能升，该行行长。 原告石狮世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）与被告章国汇、第三人中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工商银行石狮支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人王紫欣到庭参加诉讼。被告章国汇、第三人工商银行石狮支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除世茂公司与章国汇于2014年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX）；2.判令章国汇立即协助世茂公司到石狮市不动产登记中心办理上述合同的注销备案登记、房产预告登记手续；3.判令章国汇向世茂公司支付违约金32,021.76元（1,067,392元×3%），及支付世茂公司代章国汇支付的按揭款24,771.96元及自2018年9月30日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付世茂公司因本案支出的律师代理费10,000元，上述款项从《商品房买卖合同》解除后退还给章国汇的房款中优先等额抵扣；4.判令章国汇立即退还世茂公司开具的1,067,392元购房款发票原件，并协助办理退税手续，承担税费为59,773.952元（1,067,392×5.6%）；5.判令本案的诉讼费由章国汇承担。事实和理由：世茂公司与章国汇于2014年4月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX》及补充协议各一份，约定章国汇向世茂公司购买石狮市XXXX地块内的石狮世茂钞坑项目第X幢B梯XX单元，总价款为1,067,392元，首付款327,392元，向工商银行石狮支行按揭贷款740,000元。因章国汇逾期支付按揭款，工商银行石狮支行根据个人贷款合同约定要求世茂公司履行保证责任，代为章国汇偿还贷款，世茂公司因此己经代章国汇偿还了按揭款24,771.96元。但章国汇并没有按约定期限支付世茂公司代为支付的按揭款及利息，根据双方合同约定，世茂公司有权单方面解除合同并要求章国汇承担违约责任。 章国汇未作答辩。 工商银行石狮支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：世茂公司系登记注册的房地产开发建设企业，于2014年3月31日取得石狮世茂钞坑项目XXXX地块的商品房预售许可证，证号为（狮）预售［2014］第XX号。2014年4月12日，世茂公司与章国汇签订一份合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，约定章国汇向世茂公司购买位于石狮市地块内的石狮世茂钞坑项目X幢Ｂ梯XX单元的商品房，商品房建筑面积121.55平方米，总价款为1067392元。付款方式为章国汇应于签订合同之日支付327392元，剩余房款740000元，章国汇于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清。章国汇以申请贷款（包括银行按揭贷款或／和公积金贷款）方式支付购房款的，因章国汇未按时还贷，致使世茂公司被要求承担担保责任或代为偿还的，章国汇在收到银行或世茂公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向世茂公司支付代垫款项及其利息的，世茂公司有权单方面解除合同，章国汇须向世茂公司支付该商品房总金额3%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，世茂公司将剩余房款（若有）退还章国汇，房款不足抵扣的，章国汇应于收到世茂公司的通知后7日内补足。双方解除合同的，章国汇应当积极履行并亲自或公证委托他人到石狮市房地产权籍登记中心办理注销合同及其他与合同及购买该房屋有关的文件等手续。 2014年8月6日，章国汇与工商银行石狮支行、世茂公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定章国汇向工商银行石狮支行借款740,000元用于购买案涉房屋，借款期限15年等内容。三方还约定世茂公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，即世茂公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在抵押权预告登记手续已办理完毕，且工商银行石狮支行收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日后到期的章国汇的债务，世茂公司免除保证责任。2014年5月4日，案涉房屋办理合同登记备案及预购商品房预告登记。 合同签订后，章国汇已支付世茂公司购房款1,067,392元。现案涉房屋尚未办理权属登记到章国汇名下。因章国汇未按约定偿还工商银行石狮支行按揭贷款本息，工商银行石狮支行于2018年9月25日从世茂公司的账户内扣划款项24,771.96元用于偿还章国汇的逾期贷款。世茂公司于2019年4月11日委托福建华达（石狮）律师事务所王紫欣律师作为其起诉章国汇商品房预售合同纠纷案件特别授权代理人，为此支出律师代理费10,000元，并于2019年4月23日向本院提起诉讼。2019年6月1日，世茂公司根据案涉合同约定的通知、文书送达地址向章国汇邮寄《通知函》一份，告知章国汇于收到函件之日起15日内向世茂公司支付代垫款项及其利息；如未在规定期限内支付代垫款项及其利息，世茂公司有权根据合同约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回该房屋，并按合同约定追究章国汇的违约责任。该邮件于2019年6月4日因未妥投退回世茂公司。章国汇至今仍未向世茂公司支付任何代垫款项及利息。 以上事实，有当事人的陈述，并有世茂公司提供的世茂公司的营业执照、法定代表人身份证明、章国汇的居民身份证及人口信息证明、工商银行石狮支行企业信用信息公示报告、商品房预售许可证、商品房买卖合同（合同编号XXX）、个人购房借款/担保合同、销售不动产统一发票（自开）存根联、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明、通知函、EMS国内标准快递单及查询结果、委托代理合同及福建增值税专用发票发票联、说明等为证，应予认定。 本院认为，世茂公司与章国汇签订的《商品房买卖合同》、章国汇与工商银行石狮支行、世茂公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应确认为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因章国汇未按照其与工商银行石狮支行签订的《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，导致世茂公司按合同约定承担保证责任，由工商银行石狮支行从世茂公司的银行账户直接扣除章国汇应支付的款项共计24,771.96元，章国汇违反了《商品房买卖合同》的约定，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第3项（3）约定，世茂公司有权单方面解除合同，章国汇须向世茂公司支付该商品房总金额3%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。现世茂公司请求解除与章国汇签订的案涉合同，并支付世茂公司违约金，合法有据，本院予以支持。故章国汇应按总房价款1,067,392元的3%支付世茂公司违约金32,021.76元。世茂公司代章国汇偿还工商银行石狮支行按揭贷款本金、利息、罚息、复利等款项，根据世茂公司与章国汇在补充协议中的约定，章国汇应偿还世茂公司代为偿还的款项24,771.96元及世茂公司因本案支出的律师代理费10,000元。此外，章国汇还应自付款之日即2018年9月25日起至实际还款之日止支付世茂公司代章国汇垫付款项造成的资金占用利息损失。世茂公司请求自2018年9月30日开始计付利息，系对自己权利的处分，本院予以照准。综上，代为偿还的款项24,771.96元的资金占用利息损失确定为自2018年9月30日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十五条第4项约定，案涉合同解除后，章国汇应当积极履行并亲自或公证委托他人到石狮市房地产权籍登记中心办理注销合同及其他与合同及购买该房屋有关的文件等手续。世茂公司请求章国汇配合其办理案涉合同的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，有合同依据，本院予以支持。案涉合同并未明确约定合同解除后章国汇负有退还销售不动产统一发票以及协助世茂公司办理退税手续等义务，故世茂公司请求章国汇交还销售不动产统一发票，并配合其办理退税手续，没有依据，不予支持。世茂公司的债权不具有优先效力，其要求违约金、代垫按揭款及利息、律师代理费等从章国汇已支付的购房款中扣除，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，世茂公司请求解除其与章国汇之间签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，应予支持。章国汇应支付世茂公司解除合同违约金32,021.76元、代垫按揭款24,771.96元及相应利息、律师代理费10,000元。对于世茂公司的诉讼请求于法无据的部分，不予支持。章国汇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。工商银行石狮支行经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除石狮世茂房地产开发有限公司与章国汇于2014年4月12日签订的合同编号为XXXX的《商品房买卖合同》； 二、章国汇应于本判决生效后三十日内配合石狮世茂房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）合同备案登记注销手续、预告登记注销手续； 三、章国汇应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司违约金32,021.76元； 四、章国汇应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司代偿款24,771.96元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2018年9月30日起至实际还款之日止的利息； 五、章国汇应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司律师代理费10,000元； 六、驳回石狮世茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,261元，由石狮世茂房地产开发有限公司1,294元，由章国汇负担13,967元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  陈清清 人民陪审员  高少容 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  蔡玉玲 速 录 员  柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。