海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初85号原告：关伟波，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：郑向阳。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告关伟波与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2019年1月4日立案受理，于2019年2月27日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关伟波的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关伟波向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司共同向关伟波支付逾期办证违约金55,787元；2.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：三亚市鹿回头半岛云邸项目在三亚市规划部门登记的是由中信公司和新佳公司合作开发建设。2012年11月30日，中信公司取得该项目的三房预许字〔2012〕028号《商品房预售许可证》。2013年1月，关伟波母亲关革侠与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定关革侠购买半岛云邸项目第1幢2单元1601房，房屋总价款5,578,728元。关革侠依约付清全款并入住房屋。2013年11月26日，涉案项目《商品房预售许可证》的发展商主体变更登记为土地使用权人新佳公司，并注明“该项目属于新佳公司和中信公司合作开发。”因为发展商主体变更，所以由中信公司作为出卖人的原合同无法办理预售备案登记，必须换签为出卖人是新佳公司的合同方后可办理。中信公司、新佳公司遂于2014年8月15日共同向小区业主出具《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》，通知业主重新与新佳公司签署购房合同，并出具《承诺函》：中信公司仍对购房人“承担按期交房、办证等责任”，并确保换签合同后购房人“购房权益不受任何不利影响”。关革侠于2014年8月20日重新与新佳公司签署《商品房买卖合同》，换签后的合同除出卖人主体变更为新佳公司外，其他条款均与原合同内容一致，原购房权益未受影响。换签后，关革侠将原合同交还。换签后的合同于2017年12月15日在三亚市房地产交易管理所办理了预售备案。2018年1月29日，关革侠与新佳公司达成《更名协议》，约定将换签的《商品房买卖合同》的买受人变更登记为关伟波，并约定“自签订本协议起此房的任何权益与关革侠无关”。更名手续办理后，关伟波与新佳公司于2018年5月30日签署《商品房买卖合同》，更名的合同于2018年9月19日办理了预售备案。涉案合同第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行。出卖人在本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证义务。若因出卖人过错延迟递交上述资料达360个工作日以上的，出卖人从迟延日按日向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金总额不应超过房价款的1%。”中信公司是按原合同约定2014年12月31日交付房屋，关革侠在2015年12月23日入住房屋，按照合同条款，中信公司、新佳公司应当自房屋交付之日起720日内即2015年12月26日前为关伟波办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理。关伟波认为，中信公司与新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向关伟波支付逾期办证违约金55,787元。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与关伟波没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，关伟波不是该合作协议的一方，关伟波要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2关伟波要求支付逾期办证违约金的请求应当驳回。1.关伟波与中信公司没有买卖合同关系，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。2.关伟波与新佳公司的《商品房买卖合同》成立于2018年6月20日，约定的交房日期为2018年12月31日，产权登记日期是交房日期之后的720日，关伟波主张逾期办证违约金没有事实根据。三、更名协议证明关革侠与新佳公司签订的合同已经解除，与关伟波和新佳公司签订的合同是各自独立的合同关系，母子关系证明不是权利继承证明，即使关革侠与新佳公司签订的合同没有解除，在没有合法的权利继承文件的情况下，关伟波也不能继承关革侠的合同权利。四、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，换签后的合同虽然是与新佳公司签订，但新佳公司只是履行辅助办证的义务，新佳公司并非是与关伟波签订商品房买卖合同的主体，新佳公司并非本案适格主体。另根据关伟波提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、关伟波提交如下证据：1.换签后的《商品房买卖合同》。证明：关革侠购买涉案房产，换签后合同的出卖人为海南新佳公司，并证明交房时间、办证时间及逾期办证违约金的计算标准；2.更名后的《商品房买卖合同（预售）》。证明：更名后合同的买受人变更为关伟波，关伟波主体适格；3.《房款收据》《中国银行刷卡联》。证明：关革侠已于2013年1月15日前向中信公司已支付全部购房款；4.更名后换开的《房款收据》。证明：关伟波已付清房款；5.《房屋契税、办产证相关费用、土地使用权交易服务费收据》《居住证明》。证明：关革侠2015年12月23日办理入住手续；6.《更名协议》。证明：关革侠与新佳公司将换签合同的买受人变更为关伟波，涉案房屋的所有权益与关革侠无关；7.《证明信》。证明：关革侠与关伟波是母子关系；8.两份《商品房预售许可证》。证明：原预售许可证颁发至中信公司名下后变更至新佳公司名下；9.《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》。共同证明：因土地证和预售许可证登记在新佳公司名下，为了业主能在房地产管理部门顺利办理网签和备案，中信公司通知关伟波换签购房合同，以及中信公司与新佳公司仍对换签合同的购房人承担按期交房、办证等责任，共同承诺确保换签后购房人的权益不受任何不利影响，即换签后仅仅是合同主体发生变更，合同权利义务未发生变化；10.《网签及备案查询回执》。证明：涉案房屋的网签时间以及预售备案时间。中信公司质证意见为：对《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》的“三性”及证明目的不予认可，其余证据的“三性”予以认可。换签后的《商品房买卖合同》已经解除。更名后的《商品房买卖合同（预售）》证明了关伟波与新佳公司之间的商品房买卖合同关系，三亚中信公司不是出卖人，不是本案适格的被告。对于《房款收据》《中国银行刷卡联》，关革侠的买卖合同已经解除，付款已转作关伟波的付款。《网签及备案查询回执》证明出卖人都是新佳公司。新佳公司质证意见为：1.换签后的合同虽然是与新佳公司签订的，但新佳公司只是履行辅助办证的义务；2.房款等费用支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体；3.《商品房预售许可证》虽然2013年后变更为新佳公司，但相应的保证金款项等账户仍为中信公司，新佳公司是为了配合办理相关房产证所做的变更；4.《承诺函》明确涉案项目属中信公司全程管理，项目的规划、设计、报建、施工等均完全按照中信地产开发项目全流程管控程序进行。换签合同后，中信公司将继续对项目进行全流程的管理，并承担交房办证的责任。该证据也能证明关伟波知晓中信公司为本项目实际开发商，应知晓相应义务，其应向中信公司主张权利。《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》中中信公司明确表述是为了理顺项目预售和备案手续，按照有关部门登记要求进行换签，新佳公司也是为了备案登记而进行配合；5.对《网签备案查询回执》的“三性”及证明目的予以认可。二、中信公司提交如下证据：《商品房预售许可证》。证明：新佳公司是半岛云邸项目的建设单位，中信公司不是适格的被告。关伟波质证意见：对于《商品房预售许可证》的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰证明新佳公司和中信公司合作开发关系，并不存在开发商变更问题。新佳公司质证意见：对《商品房预售许可证》的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可。本院认证意见如下：1.关伟波与中信公司提交的证据中，《关于换签〈商品房买卖合同〉的通知》《承诺函》没有原件予以核对，且复印件有涂改痕迹，对其真实性，本院不予确认；2.各方当事人对其余证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年1月，中信公司作为出卖人与买受人关革侠签订《商品房买卖合同》，约定关革侠购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢2单元1601房，房屋总价款为5,578,728元。《商品房买卖合同》签订后，关革侠按约向中信公司支付了购房款5,578,728元。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。为了理顺项目预售签约和备案手续，中信公司要求换签《商品房买卖合同》。2014年9月20日，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、关革侠作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。2.……”（第八条）；“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”（第十五条）2015年12月23日，关革侠办理了交房入住手续。2018年1月29日，关革侠与新佳公司签订《更名协议》，拟将涉案房屋的买房人由关革侠变更为其儿子关伟波，并约定自签订该协议起此房的任何权益与关革侠无关。2018年6月20日，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、关伟波作为买受人，三方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与关革侠签订的《商品房买卖合同》、新佳公司与关革侠签订的《商品房买卖合同》《更名协议》以及新佳公司与关伟波签订的《商品房买卖合同（预售）》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与关革侠、新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托代理人的身份重新与关革侠签订了新的《商品房买卖合同》，说明关革侠同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。因此，中信公司不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，也不再承担《商品房买卖合同》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。同理，关革侠、关伟波与新佳公司协商后，将买房人由关革侠变更为关伟波之后，关革侠不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，而由关伟波全部承接关革侠的权利和义务。按照合同相对性原理，关伟波诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。关伟波与新佳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应在2018年12月31日前交付房屋。经双方协商一致，《商品房买卖合同（预售）》变更了办理产权登记的时间为720天，应为有效，本院予以确认。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，办好房屋所有权证的期限尚未到期，新佳公司并未违约，故关伟波诉求新佳公司支付逾期办证违约金55,787元没有事实根据，本院不予支持。综上所述，关伟波诉求新佳公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求中信公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回关伟波的诉讼请求。案件受理费1,194元（关伟波已预交），由关伟波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年九月二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。