浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初9527号 原告：宋小华女，1965年5月16日出生，汉族，户籍所在地：宁波市江北区。 委托诉讼代理人：陈海伟，浙江君鉴律师事务所律师。 被告：宁波新立房地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302000714572782）住所地：宁波市鄞州区百丈路158号（9-14）室。 法定代表人：汤洪，该公司地区总监。 委托诉讼代理人：贺萍萍，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：董杰，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告宋小华为与被告宁波新立房地产开发有限公司（以下简称新立公司）商品房预约合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院起诉，请求判令：被告双倍返还定金人民币20万元。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告宋小华的委托诉讼代理人陈海伟、被告新立公司的委托诉讼代理人贺萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告新立公司辩称：原被告签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，协议的约定对双方均具有约束效力。原告在《商品房认购书》中确认，已经充分了解被告的《商品房买卖合同》以及相关文件，对被告所告知的房屋交付、付款方式、违约责任等买卖条件表示理解和认同。而《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人应当在2020年9月30日前交房。现原告称被告销售人员承诺最迟于2019年9月30日交房，后被告售楼部经理却告知其交房时间变更为2020年9月30日前，被告构成欺诈。原告对此未提供证据予以证实。原告提交的录音资料中，证明了被告销售人员向原告解释最早一批工程进度上是2019年有这个条件交付，但整个项目交付是2020年。被告销售人员充分告知原告有关销售房屋的全部信息，不存在欺诈行为。原告未按《商品房认购书》的约定支付足额保证金、签订《商品房买卖合同》，经催告仍未履行合同义务，构成违约，原告所交的部分定金依约不予退还。故原告要求双倍返还定金没有合同和法律依据。 本院经审理认定：2017年10月19日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《商品房认购书》一份，约定：原告认购被告“宁波市《宁铸尊府》T5T6号楼21层05室”物业，支付购房定金800000元。2017年10月22日前双方签署《商品房买卖合同》，并支付约定的购房款。认购书还约定了认购物业的预测建筑面积、房屋单价、总房款、付款方式等，未约定交房时间。但认购书第三条第3款约定“双方确认，本认购书内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件（包括但不限于所有附件、补充协议、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等）之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按本认购书第三条第4款约定行使相关权利。”《商品房认购书》第三条第4款约定“乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。”《商品房认购书》第三条第5款约定“如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，本认购书自动解除。”《商品房认购书》第三条第11款约定“本认购书一式三份，自双方签署且乙方按照本认购书约定足额支付定金之日起生效，均具有同等法律效力…”2017年10月20日，原告向被告交付定金10万元。2017年11月1日，因原告未在约定时间签订《商品房买卖合同》，被告通过EMS向原告发出一份《签约付款催告函》，催告原告务必于2017年11月8日前办理签约缴费手续。原告于同日签收了该催告函。2017年11月14日，被告再次通过EMS向原告发出一份《签约催告函》，催告原告务必于2017年11月21日前办理签约缴费手续，原告于同日签收了该催告函。2017年11月24日，被告通过EMS向原告发出一份《通知书》，正式通知原告已逾期签约构成违约，原告所缴纳的定金，被告不予退还，同时被告有权将房屋另行销售。原告于同日签收了该《通知书》。2017年11月28日，原告委托浙江君鉴律师事务所律师陈海伟，通过EMS向被告发出一份《律师函》，内容为：“?…贵方售楼工作人员先行以2019年9月30日前交房为承诺，诱使委托人签署《商品房认购书》支付定金（部分）后，转又通知委托人交房日期变更为2020年9月30日前。由此造成委托人不能如期补足定金和签订《商品房买卖合同》。据此，本律师依法代表委托人致函贵司：一、提请贵司于收到本《律师函》五日内，根据双方《商品房认购书》第三条第11项按未生效之约定即行返还委托人已付定金（部分）人民币10万元；二、如贵司未能按第一条期限返还款项，委托人将依法追究贵司双倍返还已付定金的法律责任…”，被告于2017年11月30日签收了该《律师函》。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房认购书》、《宁铸尊府认购单》、《签约付款催告函》、《签约催告函》、《通知书》、《律师函》、快递投送信息以及通话记录等证据附卷予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为：2017年10月19日双方当事人签订《商品房认购书》后，未能签订《商品房买卖合同》的原因何在?双方当事人是否存在违反《商品房认购书》约定的行为？即案涉房屋买卖交易不成的责任归属。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，《商品房认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。 本案是因被告没收了原告交付的定金而引发纠纷。被告没收定金的理由，是认为原告未按约于2017年10月22日前与被告签订《商品房买卖合同》，经被告两次催告仍未办理签约缴费手续，违反了《商品房认购书》的约定。而原告则认为被告的销售人员先承诺于2019年9月30日前交房，致使原告签署《商品房认购书》并支付部分定金，之后，又将交房日期变更为2020年9月30日前，被告构成违约。根据《商品房认购书》的约定，原告在签订认购书之前，已充分了解被告的《商品房买卖合同》以及相关文件，而《商品房买卖合同》约定的交房时间为2020年9月30日前。但原告否认在签署《商品房认购书》时被告提供了《商品房买卖合同》以及相关文件，被告在售楼处墙上公示的《商品房买卖合同》为空白合同，未载明交房时间。原被告双方对交房时间的约定各执一词，但都未能举证证实自己的陈述属实。尽管对交房时间双方当事人有不同陈述，但在《商品房认购书》中约定了认购物业的具体位置、预测面积、房屋单价、总房款、付款方式等主要条款，却未约定交房时间，双方在签署《商品房认购书》后，被告未将载明交房时间的《商品房买卖合同》作为认购书的附件、之后原告到被告售楼处与被告销售人员就交房时间多次进行过询问，这是可以认定的事实。故本院认为交房时间并非《商品房认购书》中的已决条款，原告有对不明条款前往咨询、要求确定的表现，有别于到期不去签约。原告在交房时间不确定的情况下，未如约签订《商品房买卖合同》，合乎情理。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定未能订立《商品房买卖合同》的原因是交房时间未明、双方当事人未达成一致意见，双方当事人均未构成违约，被告也不存在欺诈行为。综上，由于交房时间不明是导致原告未能按约订立《商品房买卖合同》的原因，原告按认购书交付给被告的10万元定金，依法应当由被告返还。故原告关于被告双倍返还20万元定金的诉请不予支持，但被告应返还原告已交付的定金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宁波新立房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还定金人民币100000元给原告宋小华； 二、驳回原告宋小华的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费4300元，由原告宋小华负担2150元，被告宁波新立房地产开发有限公司负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  许国君 人民陪审员  张小红 人民陪审员  郭文煌 二〇一九年九月三十日 代书 记员  林 意