安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6033号上诉人（原审原告）：安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路166号润安大厦裙楼四层。法定代表人：贝文彪，总经理。委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽国祯集团股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新技术产业开发区科学大道91号。法定代表人：李炜，董事长。委托诉讼代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。原审第三人：安徽省食品公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路327号。法定代表人：邓华，总经理。上诉人安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司（以下简称阿里巴巴娱乐公司）因与被上诉人安徽国祯集团股份有限公司（以下简称国祯公司）、原审第三人安徽省食品公司（以下简称食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阿里巴巴娱乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持阿里巴巴娱乐公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由国祯公司及食品公司负担。事实与理由:1.原审法院以本案中的相关损失并不是国祯公司和第三人造成的扩大损失为由不予认定，违背事实与法律规定，应当予以改判。本案系因国祯公司的违约行为导致阿里巴巴娱乐公司租住的房屋停水、断电并导致租赁合同的解除，国祯公司应承担赔偿责任。根据生效的司法判决确认，阿里巴巴娱乐公司和第三人之间并无直接的租赁权利义务关系，国祯公司作为与食品公司间房屋租赁合同的承租人，应当主动、及时将其应当给付的租金支付给食品公司。本案中即便阿里巴巴娱乐公司方存在拖欠国祯公司一个月租金的情形，但该情形并不能当然的免除国祯公司需向食品公司支付房屋租金的义务，国祯公司明知食品公司于2014年12月25日在商家最为重要的营业时间，采取了断水断电等方式逼迫阿里巴巴娱乐公司停止营业，但国祯公司仍然不采取任何措施任由损失扩大，且行为一直持续至2015年1月，在此情况下，阿里巴巴娱乐公司于2015年1月9日向国祯公司发出了《关于要求解除合同移交房屋的告知函》，再次明确双方的租赁合同予以解除。因此，在国祯公司作为出租人连最基本的水电都无法满足的情况下，阿里巴巴娱乐公司根本不可能从事经营行为，且阿里巴巴娱乐公司多次与国祯公司沟通后，国祯公司一直怠于解决，国祯公司的行为已致使阿里巴巴娱乐公司的合同目的无法实现，该合同解除的行为即具有事实基础，发生了解除合同的法律效果。食品公司的突然断水断电行为存在重大违法行为,应当与国祯公司承担赔偿责任。食品公司明知国祯公司也仅仅才拖欠一个多月房租，而且也明知国祯公司将该房屋转租给阿里巴巴娱乐公司方作为歌城经营使用，但是食品公司根本没有顾及阿里巴巴娱乐公司的经营，在事先没有任何通知催缴费用的情况下，更没有通知断水断电等警告措施，突然在经营最为红火的圣诞节日期间以停水停电方式让阿里巴巴娱乐公司方停止经营，其行为实际上通过阻止阿里巴巴娱乐公司经营方式迫使国祯公司缴纳房屋租金，该行为显然违法，严重损害了阿里巴巴娱乐公司的合法权益。因此，食品公司作为国祯公司转租房屋的出租人及所有权人，在阿里巴巴娱乐公司和第三人并无直接的法律关系情况下，其本身对国祯公司将房屋转租给阿里巴巴娱乐公司经营亦予以认可，更应当履行保障阿里巴巴娱乐公司正常经营的义务，即使国祯公司存在违约行为，食品公司也不得未经催告和通知，擅自断水断电影响阿里巴巴娱乐公司的正常经营，并且事后在阿里巴巴娱乐公司与食品公司多次沟通的情况下，食品公司仍然拒不恢复供水供电，其行为与阿里巴巴娱乐公司的损失存在直接的因果关系，在此情况下，其应当和国祯公司就阿里巴巴娱乐公司的损失共同承担赔偿责任。2.原审法院不予认定国祯公司和食品公司造成的损失，严重违背事实与法律规定，应当予以改判。阿里巴巴娱乐公司租赁房屋是用于经营所需，而租赁房屋经营使用必须具备正常的水电，在国祯公司作为出租人连最基本的水电都无法满足的情况下，阿里巴巴娱乐公司根本不可能在租赁的房屋内从事经营行为，因此，合同的履行必须具备履行的条件，阿里巴巴娱乐公司租赁的房屋作为KTV经营使用由于长期停水、断电，不具备使用的条件，国祯公司的行为显然构成严重违约，阿里巴巴娱乐公司的合同解除行为完全符合规定。涉案房屋在租期没有届满的情况下被迫终止，阿里巴巴娱乐公司为了减少损失不得不遣散员工、宿舍提前退租，这些必然产生的离职经济补偿金以及退租违约金，与国祯公司的违约行为直着直接因果关系，应当由国祯公司承担。同时，阿里巴巴娱乐公司诉请的房屋剩余租期内的装修费用亦是经由人民法院委托专业的评估机构予以评估，评估的事项亦是经过各方现场勘查、确认，且评估的范围皆是经过国祯公司以及食品公司的认可，更何况本案国祯公司和食品公司在收到该评估报告后未提出任何异议，在此情况下，该评估鉴定的内容应对各方当事人具有法律效力，更应作为确定阿里巴巴娱乐公司损失的依据。因此，阿里巴巴娱乐公司据此要求国祯公司以及食品公司承担阿里巴巴娱乐公司剩余租期内的装潢损失，完全具有法律依据，原审法院判决错误，应当予以改判。国祯公司辩称，1.原审判决认定事实基本清楚，国祯公司已按照租赁合同约定履行了相关义务。租赁合同生效后，国祯公司已将涉案房屋及相关附属设施、设备移交给国祯公司使用，国祯公司亦按照约定将房租、水电费直接支付给食品公司，在长达十年多的期限内租赁合同一直履行的较为顺利，各方均无任何争议。根据（2015）庐民一初字第03976号判决书所查明的事实，自2004年7月起涉案房屋即由阿里巴巴娱乐公司实际占有、使用，直至2016年5月12日方才移交食品公司。2.停水停电行为有合同依据，国祯集团不应承担阿里巴巴公司所谓的损失。根据国祯公司与阿里巴巴娱乐公司签订的《财产租赁合同》第六条4款约定，如阿里巴巴娱乐公司延期支付租金、水电超过10日的，国祯公司有权停水、停电。同时，国祯公司与食品公司所签租赁合同中亦有相同约定。本案中，阿里巴巴娱乐公司自2014年11月起就未支付房租及水电费用，故，食品公司依据其与国祯集团的租赁合同，在通知了阿里巴巴公司后，于2014年12月25日对涉案房屋采取了断电措施。国祯公司获悉涉案房屋断电后，多次沟通协调第三人和阿里巴巴娱乐公司，但均因阿里巴巴娱乐公司拒绝支付欠付房租和水电费用导致协商未果。综上，相关停水停电行为有合同依据，不存在任何违约之处，国祯公司在停水停电后仍积极协助阿里巴巴娱乐公司与食品公司的协调工作，已尽到转租人的义务。3.阿里巴巴娱乐公司提出的所谓“合同解除”无约定或法定的解除情况，所谓的“合同解除”程序行并不成立，国祯公司与阿里巴巴娱乐公司的租赁关系直至2018年5月11日方才终止。阿里巴巴公司所谓损失均系其违约行为导致，不应由国祯集团承担。纵观本案以及食品公司诉国祯公司的案件，导致两起案件发生的根本原因是由于阿里巴巴娱乐公司未按照租赁合同约定向食品公司支付房租和水电费用所致，阿里巴巴娱乐公司以自身违约行为为前提，要求国祯公司承担其所谓无法经营的损失，显然违背法律基本原则。食品公司述称，食品公司与国祯公司签订的租赁合同，不是与阿里巴巴娱乐公司的合同当事人，不应承担任何责任。食品公司与国祯公司签订的租赁合同约定，对租赁房屋停电是行使合同权利的行为，已经履行了提前告告知的义务，在国祯公司与阿里巴巴娱乐公司的租赁合同中也约定，阿里巴巴娱乐公司租金或其他费用欠达十日以上，国祯公司有权停水、停电。阿里巴巴娱乐公司拖欠租金及相关费用是造成合同无法履行的根本原因，阿里巴巴娱乐公司应当对自己的违约行为承担全部责任。阿里巴巴娱乐公司向一审法院起诉请求：1、判令承担停电造成的阿里巴巴娱乐公司歌城停业直接经营损失200000元（计算期为2014年12月25日-2015年1月8日，计15天）；2、判令承担因停电给阿里巴巴娱乐公司造成的其他各项损失（关门停业员工离职补偿金87000元、员工宿舍租金及违约金50000元）小计137000元（暂定）；3、判令承担剩余租期内的装潢损失（以评估鉴定报告为准）以及停水断电等违约行为承担约定违约金；4、判令本案全部诉讼费用由国祯公司和食品公司承担。一审法院认定事实：2000年11月21日，安徽国祯能源股份有限公司(现国祯公司)与食品公司签订财产租赁合同，国祯公司租赁食品公司位于富达精品商厦第二、三层及室内手扶电梯一部。租赁期限自2000年11月1日至2015年10月31日；国祯公司未经食品公司同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，食品公司有权停水、停电。2003年9月29日，国祯公司与安徽省食品公司签订补充协议，约定电费按表计量，另加损耗。电费与二、三楼的房租水电费合并计算，不再另行通知。2004年7月12日，国祯公司作为甲方与作为乙方的安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司（现阿里巴巴娱乐公司）签订财产租赁合同，合同约定，甲方将承租食品公司的富达精品商厦第二、三层及室内扶手电梯一部转租给乙方经营音乐茶饮业务，不得经营沐浴业及其他危险行业，租赁期限自本合同生效及计算之日起至2015年10月31日止；租赁费从双方共同办理租赁场地正式移交手续之日起计算，2004年12月31日前，租赁费每月为70000元，自2005年起，每一年以前一年月租金乘以12个月为基数，递增3%；每月25日前支付下一个月的租赁费，支付数额为每年总额的十二分之一；乙方按水、电规定标准及数额每月凭甲方持有的安徽省食品公司的书面通知支付，甲方收款后七日内给付安徽省食品公司的收款凭证；乙方负责装潢、改造的全部工作及所需的全部资金；在乙方按时足额缴纳一切费用的情况下，甲方保证乙方营业所需水、电、电梯的正常使用；乙方装修方案须事先经甲方认可，乙方对租赁场所的改造项目须事先征得甲方认可；合同还约定，如乙方未经甲方书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，甲方有权停水、停电；甲方提前解除合同或有其他违约行为，违约方支付违约金200万元并赔偿损失；乙方如拖欠租金或水电等费用，违约方每天按拖欠额万分之五支付违约金；双方违约，按各自违约责任的大小，分担违约责任；乙方拖欠任何费用达三个月以上，甲方有权解除合同，并有权追究乙方违约责任；因甲方过错直接导致乙方不能正常营业达十日以上，乙方有权解除合同，并追究甲方违约责任；好乐迪公司作为乙方的担保人，同意为乙方履行本合同的全部义务向甲方提供连带责任保证，保证期限截止到本合同期满后6个月等。双方于2004年7月21日签订补充条款。2004年7月22日，国祯公司向食品公司发出商榷函，函请食品公司将房产转租给安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司。2004年7月22日，食品公司复函，明确同意国祯公司将富达精品商厦二、三层转租给第三方，转租用途及期限不得违背2000年11月21日签订的财产租赁合同的相关规定，国祯公司仍是合同的履约方，履行合同规定的义务，承担违约责任，其不予任何第三方发生合同关系。2004年8月18日，国祯公司向食品公司发函，在函件中明确其委托阿里巴巴娱乐公司代国祯公司向食品公司支付应付的房租、水电等费用。承诺在实行委托阿里巴巴娱乐公司代国祯公司支付房租、水电等费用后，国祯公司仍是履行双方2000年11月21日签订的财产租赁合同的主体，承担合同的各项权利和义务。另每月25日由食品公司、阿里巴巴娱乐公司及国祯公司三方对代付的各项费用进行核对账目，对于拖欠的费用，由国祯公司负责。2004年8月19日，食品公司向国祯公司复函，该函明确为简化付款程序，同意国祯公司委托阿里巴巴娱乐公司代国祯公司支付房租、水电等费用。阿里巴巴娱乐公司自2014年11月起未缴纳房屋租金。2014年12月16日，食品公司向国祯公司发出催款通知，该通知载明国祯公司已拖欠安徽省食品公司2008年6月至2014年12月底房租439501元和2014年9月15日至2014年11月15日水电费20252元，共计拖欠金额459753元,食品公司曾多次派人与国祯公司联系并催交所欠房租、水电费，但国祯公司至今并未交付此款。食品公司于2014年12月25日对涉案房屋采取停水、停电。阿里巴巴娱乐公司为此向合肥市公安局益民街派出所报警。2015年1月9日，阿里巴巴娱乐公司向国祯公司发送《关于要求解除合同移交房屋的告知函》，该函言明因长江中路天桥拆除、地铁站建设，道路封闭施工，影响阿里巴巴娱乐公司正常运营，阿里巴巴娱乐公司曾多次请求国祯公司予以减免部分房租，但国祯公司一直不予答复，在2014年12月25日突然断电，严重影响阿里巴巴娱乐公司正常生产经营和社会声誉。阿里巴巴娱乐公司多次与国祯公司及物管单位寻求沟通未果，又于2014年12月29日函告国祯公司，要求国祯公司停止侵权、恢复供电，否则阿里巴巴娱乐公司有权立即解除合同，由此造成相关损失由国祯公司承担。但国祯公司一直不予答复。鉴于此再次函告国祯公司，自2015年1月5日起双方正式解除合同并追究国祯公司违约责任。请在函告次日派员现场办理房屋移交及洽谈赔偿造成阿里巴巴娱乐公司装修、经营损失及违约责任等事宜，否则由此造成各方损失继续扩大由国祯公司承担。2015年1月9日，国祯公司向食品公司发函，该函明确其与食品公司于2000年11月签订了财产租赁合同，合作期限至2015年10月31日止。因经营问题，国祯公司于2004年7月将房屋转租给阿里巴巴音乐茶饮有限公司，租赁期至2015年10月31日止。多年来，三方合作顺利。自2014年以来，市区长江路天桥拆除，又逢建设地铁站，长江路较长时间封闭施工，给阿里巴巴娱乐公司的正常经营带来了影响，营业收入下滑较快。2014年11月起，阿里巴巴娱乐公司开始拖欠房租费及水、电费，经三方多次协商未果。2014年12月25日，食品公司采取了断电措施，阿里巴巴娱乐公司已无法正常营业。为此，阿里巴巴娱乐公司于2015年1月9日致函国祯公司，希望解除与国祯公司签订的财产租赁合同。国祯公司作为转租方，针对阿里巴巴娱乐公司提出的解除合同要求在未得到贵方的明确表态前无法做出答复，特向贵方征求意见，针对当前的现实情况和阿里巴巴娱乐公司的要求，是否同意就解除各方签署的房屋租赁合同进行协商？并附阿里巴巴娱乐公司《关于要求解除合同移交房屋的告知函》。食品公司未予答复。安徽国祯能源股份有限公司于2000年9月25日工商变更为安徽国祯集团股份有限公司。安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司于2006年4月5日变更为安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司。2015年8月24日，食品公司因与国祯公司之间房屋租赁合同纠纷提起诉讼，该案经一审法院审理，认为双方于2016年5月12日已经对于涉案房屋进行了交接，对于食品公司要求返还房屋的诉请可以不再予以处理。食品公司与国祯公司签订了租赁合同并未直接与阿里巴巴娱乐公司签订租赁合同。食品公司在同意国祯公司转租给阿里巴巴娱乐公司时再次明确租赁合同的主体仍为食品公司与国祯公司，阿里巴巴娱乐公司实施的租金交纳等行为在食品公司与国祯公司的租赁合同关系中应视为国祯公司实施的行为。对于2014年11月起阿里巴巴娱乐公司未向食品公司支付租金，食品公司及阿里巴巴娱乐公司均予以确认。根据食品公司与国祯公司签订租赁合同，对于2014年11月之后的租金，该院以95051元/月作为租金计算的标准。由于国祯公司及阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起均未向食品公司支付租金，食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电。基于国祯公司于2014年11月1日起未向食品公司支付租金，构成违约。食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电的行为符合双方签订的合同中关于“乙方未经甲方书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，甲方有权停水、停电。”阿里巴巴娱乐公司抗辩城市建设等原因，无相应的法律依据和合同约定，该院不予采信。对于食品公司未采取停水、停电措施期间的租金（2014年11月、12月），国祯公司应当足额支付。至于食品公司自2014年12月25日起停水、停电至2016年5月12日房屋实际返还给食品公司期间的租金是否属于没有采取适当措施防止损失的扩大？《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。作为食品公司而言，其虽然依据合同约定对涉案房屋进行了停水、停电，但是停水、停电后必然导致涉案房屋无法经营，并未从物尽其用角度予以解决问题，作为食品公司应当采取积极措施解决双方之间的争议但未采取。例如食品公司可以行使解除权解除合同或者向国祯公司主张租金等。食品公司直至2015年8月24日起诉才有明确的诉求，应当就扩大的租金损失承担责任。而就国祯公司而言，在涉案房屋被停水、停电后并未及时支付租金或者实际将房屋返还给食品公司。虽然阿里巴巴娱乐公司作为实际承租人向国祯公司及食品公司表达了相应的要求，国祯公司也表示就阿里巴巴娱乐公司要求解除合同的行为向食品公司告知，但是涉案房屋并未实际交还给食品公司，也应对扩大的损失承担一定的责任。考虑到食品公司采取停水、停电的目的是为了迫使国祯公司缴纳租金，但随着停水、停电时间的逐步延长，经营已经无法继续，损失在逐步扩大而且各方履约的可能性和意愿也在逐步减弱。另食品公司在采取停水、停电的几个月后才于2015年8月24日起诉安徽省合肥市高新技术产业开发区人民法院表达诉求。综合上述情况，对于2014年11月1日至2016年5月11日期间的租金，酌定免除国祯公司6个月租金570306元（95051元×6个月=570306元）。剩余部分1175464元（95051元×12个月+95051元/月÷30天×11天=1175464元），国祯公司应当及时足额支付。对于违约金部分，由于该院认定国祯公司自2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金未支付属于违约行为且无任何可以减免的情况，故根据合同约定按照每日万分之五的标准予以支持。根据合同中约定的每月25日前支付下一月租金标准，起算时间应当自每月26日起计算。经过核算，截至2016年5月11日，该部分违约金为51897.8元[95051/月×（1年+6月+16天）×0.0005+95051元/月×（1年+5月+16天）×0.0005=51897.8元]。对于2015年1月1日至2016年5月11日期间的租金所产生的违约金，由于该院认定双方各自存在一定的过错，另外合同中约定了逾期交房每日按照5000元标准计算违约金，综合上述情况，该院对于2015年1月1日至2016年5月11日期间及逾期交房违约金酌定为100000元。对于2016年5月12日起应当以1175464元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金。对于拖欠水电费所产生的违约金。虽然食品公司在2015年12月25日依据合同约定行使了断水、断电的权利，但是该行为直接造成了无法实际生产经营。基于此，该院将拖欠水电费至2016年5月11日日期间的违约金调整3000元，对于2016年5月11日之后的违约金应当按照合同约定的每日万分之五计算。并作出（2015）庐民一初字第03976号民事判决，判决国祯公司向食品公司支付租金1175464元（自2014年11月1日计算至2016年5月11日，已扣除6个月租金）；支付违约金151897.8元（计算至2016年5月11日，之后以1175464元为基数按照每日万分之五计算至租金付清之日止）；支付水、电费37938元及违约金3000元（计算至2016年5月11日，之后以37938元为基数按照每日万分之五计算至水、电费付清之日止）；驳回食品公司的其他诉讼请求。国祯公司不服该判决上诉至本院，本院审理后，认为国祯公司与食品公司于2000年11月21日签订《财产租赁合同》，就双方之间承租案涉房屋相关权利义务作了约定，该份合同系双方当事人真实意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方当事人均应严格履行。国祯公司与阿里巴巴娱乐公司之间系转租合同关系，国祯公司的转租行为，并不能达到变更其与食品公司之间的房屋租赁合同关系的作用，其应当按照合同约定及法律规定，承担作为承租人的合同义务，即及时支付房租及相关水电费用。且从当事人提交的相关函件等证据也反映出，食品公司虽然同意国祯公司对外转租，但仍强调国祯公司是合同的履约方，需履行合同规定的义务、承担违约责任，食品公司不与任何第三方发生合同关系。而国祯公司在函件中也表示其仍是《财产租赁合同》的一方主体，其仅是委托阿里巴巴娱乐公司支付房租、水电费等。就上述函件内容，也反映出在阿里巴巴娱乐公司转租案涉房屋并直接向食品公司支付相关租金、水电费用的情形下，食品公司与国祯公司并没有变更彼此之间的房屋租赁合同关系。国祯公司作为承租人，应当全面履行《财产租赁合同》并对违约行为承担全部责任，对其主张应由阿里巴巴娱乐公司承担逾期交房责任的意见，亦不予支持。关于违约金是否过高的问题，当事人双方在《财产租赁合同》中就拖欠租金、水电费违约金的标准明确约定为每日万分之五，该违约金的计算标准并不属于明显过高的情形，且一审法院已经充分考虑到本案的实际情况，酌情减少了国祯公司逾期交付房屋、水电费的违约金，故对于国祯公司的该节上诉意见，不予采纳。并作出（2016）皖01民终4213号民事判决，维持原判。另查明，在一审法院审理的（2016）皖0103民初604号案件中，根据阿里巴巴娱乐公司的申请，该院委托安徽新安资产评估有限公司对案涉房屋剩余租期内的装潢及设施等损失金额进行评估。2016年12月20日，安徽新安资产评估有限公司出具合肥市富达精品商厦第二三层剩余租期内所有的装潢及设施损失金额为70.63万元的资产评估报告。一审法院认为，生效判决业已认定阿里巴巴娱乐公司并未直接与食品公司签订租赁合同，食品公司与国祯公司之间系租赁合同相对方，阿里巴巴娱乐公司与国祯公司之间属于转租关系。国祯公司与阿里巴巴娱乐公司签订的关于合肥市富达精品商厦二、三层的《财产租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按合同约定履行各自的义务。且生效判决认为由于国祯公司及阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起均未向食品公司支付租金，食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电的行为不仅符合其与国祯公司签订的合同中关于“乙方未经甲方书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，甲方有权停水、停电。”约定。对于阿里巴巴娱乐公司抗辩城市建设等原因，无相应的法律依据和合同约定，不予采信。本案中阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起未依据转租合同约定向国祯公司或食品公司支付租金，构成违约，食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电的行为也符合国祯公司与阿里巴巴娱乐公司转租合同的约定。阿里巴巴娱乐公司提供的其经营收入分析明细表、阿里巴巴娱乐公司12月份工资及员工离职补偿金发放表、阿里巴巴娱乐公司租赁职工宿舍的《租赁协议》及被没收的租房押金及已交租金的收据、资产评估报告，不能证明系国祯公司违约且未采取适当措施扩大的损失，故对阿里巴巴娱乐公司要求国祯公司及食品公司承担停电造成的直接经营损失200000元（计算期为2014年12月25日-2015年1月8日，计15天）、其他各项损失（关门停业员工离职补偿金87000元、员工宿舍租金及违约金50000元）小计137000元、剩余租期内的装潢损失70.63万元以及停水断电等违约行为承担约定违约金的诉请，无合同约定和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司的诉讼请求。案件受理费6356元，由安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司负担。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，本案中存在两个租赁关系，即食品公司与国祯公司的租赁关系以及国祯公司与阿里巴巴娱乐公司的转租关系。三方虽然约定阿里巴巴娱乐公司可直接向食品公司支付租金、水电费等，但不影响两个合同中各自的权利和义务。两份租赁合同均约定，如承租人未经出租人（转租人）书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，出租方有权停水、停电。由于国祯公司及阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起均未向食品公司支付租金，食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电，符合合同约定。在阿里巴巴娱乐公司未支付拖欠租金的情况下，国祯公司未采取行为恢复供电并不构成违约。阿里巴巴娱乐公司在停水停电后，没有采取补救措施积极支付租金继续履行合同，而是以其他理由要求解除合同，该解除理由既不符合合同约定，也没有法律依据，不产生合法解除的法律后果。因此，阿里巴巴娱乐公司因停水停电未能继续营业系因其自身的违约行为导致，相应的停业损失应由阿里巴巴娱乐公司自行承担，其诉请国祯公司赔偿依据不足，本院不予支持。综上，阿里巴巴娱乐公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6356元，由安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年九月二十六日书记员 孟       成附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。