江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5298号上诉人（原审被告）：南京天晴房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道工业开发区。法定代表人：魏百顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹茹梅，江苏天茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行，住所地南京市浦口区江浦街道龙华路26号金盛田铂宫01幢101室。负责人：林正洋，该分行行长。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯有福，江苏东南律师事务所律师。原审第三人：南京恒玖信医药连锁有限公司大桥北路店，住所地南京市浦口区大桥北路9-76号第一套门面房。负责人：张仑。委托诉讼代理人：杨衍斌，男，1978年4月30日生，该公司员工。上诉人南京天晴房地产开发有限公司（以下简称南京天晴公司）因与被上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行（以下简称紫金农商银行江北新区分行）、原审第三人南京恒玖信医药连锁有限公司大桥北路店（以下简称南京恒玖信公司大桥北路店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。南京天晴公司法定代表人魏百顺、委托诉讼代理人尤金福，紫金农商银行江北新区分行委托诉讼代理人李天平，南京恒玖信公司大桥北路店负责人张仑、委托诉讼代理人杨衍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京天晴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人起诉或发回重审；2.撤销一审判决第三项，改判2017年10月18日起至2018年10月17日产生的租金20万元（547.9元/天），自2017年10月10日起按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至实际给付之日；2018年10月18日起按每天547.9元租金计算至房屋交还时产生的租金，自2018年10月10日起按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至实际交房之日；在计算前述违约金时，扣减海韵网吧193.25平方米部分自2017年1月1日起的租金后余额并按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金予以给付被上诉人至交还房屋时止；3.撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人该诉讼请求。4.变更一审判决第一项，改判10万元租金扣减海韵网吧自2017年1月1日至2017年10月17日应分摊的租金后，剩余金额支付给被上诉人；5.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、被上诉人紫金农商银行江北新区分行主体不适格。案涉房屋于2016年9月变更登记在“江苏紫金农村商业银行股份有限公司”名下。江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行于2018年1月23日更名为江苏紫金农村商业银行股份有限公司大厂支行，更名前、后均处于存续且正常营业状态。根据工商登记资料显示，紫金农商银行江北新区分行于2016年6月16日由江苏紫金农村商业银行股份有限公司浦口支行更名而来，案涉第二份租赁合同于2016年8月17日签订，在签订案涉《房屋租赁合同》时，紫金农商银行江北新区分行已依法独立存在，但上诉人没有与紫金农商银行江北新区分行签订《房屋租赁合同》。根据合同的主体、权利义务、违约责任等相对性原则，本案的适格主体应当为江苏紫金农村商业银行股份有限公司大厂支行(更名前为江北园区支行)，而不是紫金农商银行江北新区分行。另，案涉房屋所有权证登记在江苏紫金农村商业银行股份有限公司名下，案涉房屋的权利主体是江苏紫金农村商业银行股份有限公司，本案的适格原告依法可以是江苏紫金农村商业银行股份有限公司，并非是紫金农商银行江北新区分行。紫金农商银行江北新区分行一审中提交江苏紫金农村商业银行股份有限公司有关工作分工的内部文件，对外部不发生法律效力，对上诉人亦不发生法律效力，该内部文件亦不得打破合同相对性原则，更不得打破买卖、继承等不破租赁的法律原则。二、一审判决计算租金数额错误。上诉人与江北园区支行于2016年8月17日签订的《房屋租赁合同》约定的租期为2014年10月18日至2017年10月17日，每年租金20万元，在租期内，上诉人欠租金10万元。租期届满后，根据合同法第二百三十六条规定，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但为不定期租赁。据此，案涉《房屋租赁合同》自2017年10月17日租期届满后，上诉人仍应当按照《房屋租赁合同》的标准即20万元/年支付租金。一审判决认定按712.33元/天(20万元÷365天×1.3)的标准支付违约金，没有事实和法律依据。违约金712.33元/天不仅包含按《房屋租赁合同》产生的租金，也包括未按《房屋租赁合同》约定时间支付租金而产生的违约金，与一审判决第一项载明的计算标准不一致，在同一份判决书中存在二种违约金计算标准，明显不当。对于一审判决第三项，被上诉人主张的滞纳金基础是租金数额和给付日期。2017年10月17日租期届满后，被上诉人没有提出租期届满日以后的租金数额和给付日期的诉讼请求，二审中不可增加诉讼请求，因此，被上诉人没有主张违约金(滞纳金)的基础法律关系。另，一审判决确定违约金为租金的1.3倍明显过高，未按合同约定的时间给付租金产生的利息1.3倍计算违约金，与租金额的1.3倍计算违约金是不同的概念。三、案涉房屋分为二间，一间为原审第三人南京恒玖信公司大桥北路店经营药店使用，另一间为南京市浦口区海韵网络中心经营网吧之用。至2016年11月因该间房屋化粪池倒灌到室内，臭气熏天，而无法经营并搬离。上诉人通知物业公司疏通管道，物业公司提出银行不交物业费拒绝服务，后在上诉人的哀求之下，物业公司安排员工杨兵进行疏通。但管道堵塞严重，无法疏通，上诉人口头通知园区支行负责人宋家贵、桥北支行负责人倪金华，宋、倪二人知道后不予处理。海韵网络中心无奈之下于2016年11月搬离，该间房屋空置至今无人过问。2016年底，上诉人已向宋家贵、倪金华口头提出网吧退租，宋家贵、倪金华索要4.5万元并同意退租且将该4.5万元入银行账户。该4.5万元与水电费无关，返还4.5万元起诉后，魏百顺为保住倪金华的行长职务而撤诉。2017年3月6日宋家贵、倪金华要求提交书面退租报告，故上诉人提交了一份《房屋退租报告》，该退租报告与《致南京天晴房地产开发有限公司函》后面魏百顺手写内容相互印证，证明网吧用房已于2016年底退租。根据合同法第二百一十六条、二百一十七条、二百一十八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途，否则，承租人有权拒绝支付租金。因海韵网吧193.25平方米房屋粪水倒灌，不能正常使用，且空置至今，一审判决上诉人承担该间房屋租金没有事实和法律依据。四、案涉《房屋租赁合同》项下的房屋座落于浦口区，上诉人承租的约200平方米，分为二间。该9-76号房屋是一幢二层的商业楼，不动产权证载明面积为1929.57平方米，有很多家商业经营户，上诉人无力腾空迁让该9-76号房屋。紫金农商银行江北新区分行的该诉讼请求不明确，导致判决事实不清，二审期间不能变更诉请，应撤销原判，发回重审。一审判决第四项被第二项所包含，系重复判决。且海韵网吧用房自2016年12月起就大门敞开，无人问津，在本案一审期间被桥北支行负责人倪金华用钥匙将卷闸门琐上并控制至今。网吧的房屋自2016年底不能正常使用已退租，不应该计收房租。五、上诉人于2019年4月11日向被上诉人、紫金银行大厂支行邮寄《律师函》，告知网吧房屋于2016年11月起空置，一审法院作出判决要求归还房屋，通知被上诉人、大厂支行立即收回网吧房屋，否则，扩大的损失由被上诉人、大厂支行承担。被上诉人、大厂支行已于2019年4月12日签收。紫金农商银行江北新区分行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1.上诉人当庭增加的上诉请求，在上诉状并没有提及，上诉人要求变更一审判决第一项的上诉请求已经超出了上诉期限，二审法院不应当进行审理。2.被上诉人出租给上诉人的房屋的面积及具体坐落位置是明确的，被上诉人将涉案房屋280平方米出租给上诉人，上诉人在未征得被上诉人同意的情况下将涉案房屋擅自分租给第三人，被上诉人在一审中要求上诉人及第三人返还所占用的房屋，符合法律规定。3.一审中，上诉人并未提供证据证明在其退租后将涉案房屋交付给被上诉人。且一审最后一次庭审中，上诉人的代理人在回答法庭询问时，明确答复没有交付。截至目前，上诉人也未将涉案的房屋交付给被上诉人。4.上诉人所称的4.5万元费用问题，上诉人向一审法院立案后自行撤回了起诉，同时上诉人也向监察部门提交了相关举报材料，但均未查证属实，并不能证明上诉人要求将涉案的房屋交付给被上诉人。5.2019年4月上诉人向被上诉人邮寄律师函要求将网吧部分交付给被上诉人，被上诉人在收到函件后也向上诉人进行了回函，但上诉人拒收，导致邮件被退回。在被上诉人的回函中，要求上诉人将涉案的房屋即网吧部分和第三人占用的部分全部交付给被上诉人。6.关于租金的计算标准，一审判决客观公正。南京恒玖信公司大桥北路店述称，没有意见。紫金农商银行江北新区分行向一审法院起诉请求：1.判令南京天晴公司立即向紫金农商银行江北新区分行归还拖欠的租金100000元及滞纳金（自2016年10月10日起至实际支付之日止按照833.33元/日的标准支付）；2.判令南京天晴公司将位于南京市浦口区门面房返还给紫金农商银行江北新区分行，并支付自2017年10月18日起至实际返还之日止的滞纳金（按1666.67元/日的标准计算）；3.判令南京恒玖信公司大桥北路店将其所占有使用的房屋返还给紫金农商银行江北新区分行；4.本案诉讼费由南京天晴公司承担。一审法院认定事实：2009年8月18日，南京市浦口区农村信用合作联社桥北信用社（甲方）与南京天晴公司（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将位于浦口区的信用联社房屋的一楼部分门面房，面积约为280平方米租赁给乙方，租赁期伍年（2009年10月18日—2014年10月17日），房屋租金每月每平方米30元，年租金为100800元。2016年8月17日，出租人紫金农商银行江北园区支行（甲方）与承租人南京天晴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定紫金农商银行江北园区支行将坐落于南京市浦口区门面房，面积约280m²，租赁给南京天晴公司使用。房屋所有权证书登记人为南京市浦口区农村信用合作联社，房屋所有权证书编号为宁房权证浦初字第××号。房屋租赁期共36个月，自2014年10月18日起至2017年10月17日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋每年租金为200000元，租金总额为600000元。合同签订后一次性交纳房租400000元，今年10月10日前交纳下一年度房租，房屋采取先交纳后使用的方式。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前30日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1.5倍支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，紫金农商银行江北园区支行将涉案房屋交付南京天晴公司使用。2016年8月南京天晴公司支付紫金农商银行江北园区支行租金400000元，2016年10月10日南京天晴公司支付紫金农商银行江北园区支行租金100000元。2017年9月8日，紫金农商银行江北园区支行向南京天晴公司发出《致南京天晴房地产开发有限公司函》，主要内容为：“房屋租赁合同2017年10月17日即将届满，如南京天晴公司需继续承租上述房屋，则务必于2017年9月15日前以书面形式呈交紫金农商银行江北园区支行，租金按市场评估价执行，标准最终以总行批复为准。南京天晴公司无论是否续租，则望贵方于2017年9月20日前结清尚欠壹拾万元租金。”2017年9月12日，南京天晴公司的法定代表人魏百顺签收了该函，并在函上写明：“网吧于2016年12月份就关停至今，关门未租，本公司2017年3月已向贵报告”。2017年9月29日，紫金农商银行江北园区支行委托江苏东南律师事务所李天平律师通过EMS快递向南京天晴公司发出律师函，主要内容为：“如南京天晴公司仍需承租上述房屋，在收到函件后十日内与紫金农商银行江北园区支行另行签订书面的房屋租赁合同并将拖欠的租金壹拾万元一次性支付给紫金农商银行江北园区支行。若未能在上述限定的时间内与紫金农商银行江北园区支行签订书面的租赁合同，则视为南京天晴公司不再继续租赁上述房屋，望南京天晴公司于2017年10月17日将上述房屋按照双方房屋租赁合同约定的标准交付给紫金农商银行江北园区支行，并将拖欠的租金壹拾万元一次性支付给紫金农商银行江北园区支行”。EMS查询结果显示，该律师函于2017年10月1日被他人签收。合同到期后，南京天晴公司未将涉案用于经营恒玖信药店的房屋返还紫金农商银行江北新区分行。2016年9月28日，南京天晴公司（甲方）与南京恒玖信医药连锁有限公司（乙方）签订《承租协议》，约定：甲方将浦口区门面房一套租给乙方使用。承租期从2018年3月6日至2023年10月7日止。乙方承租期间若银行需要用房，乙方应在规定的时间内无条件撤出。年租金为人民币壹拾伍万叁仟元整。该承租协议最后一页注明：“收款人：魏百顺，账号：13×××08；开户行：中国建设银行南京分行大桥北路支行”。本案审理中，南京恒玖信公司大桥北路店表示租金是打到协议上注明的魏百顺的银行账户。南京天晴公司表示其与第三人之间是合伙开药店的，对该承租协议的真实性有异议。本案审理中，南京天晴公司表示涉案房屋分为两间，其中200平方米用于开设海韵网吧的房屋自2016年10月因化粪池水倒灌无法使用，南京天晴公司于2016年11月将涉案用于开设海韵网吧的房屋退还给了紫金农商银行江北园区支行。紫金农商银行江北新区分行不认可涉案用于开设海韵网吧的房屋存在化粪池水倒灌的情况，并表示南京天晴公司至今也没有将案涉房屋返还给紫金农商银行江北新区分行。法院于2018年5月22日与弘阳物业的工作人员杨兵进行谈话，其表示：“涉案用于开设海韵网吧的房屋在2016年下半年发生浸水，原因是粪便流不出去造成堵塞，杨兵只疏通了一次，那时候网吧已经停止营业了”。法院于2018年7月13日对涉案房屋进行现场勘验并拍摄了照片，涉案曾用于经营海韵网吧的房屋现已空置。勘验笔录载明：“恒玖信药房面积为108.8m²，海韵网吧面积为193.25m²”，该勘验笔录由紫金农商银行江北新区分行、南京天晴公司双方的代理人签字确认。紫金农商银行江北新区分行对于谈话笔录不认可，认为杨兵没有签字，杨兵应出庭作证，紫金农商银行江北新区分行表示涉案房屋出租时为毛坯，南京天晴公司负责装修的，若发生粪水倒灌应由南京天晴公司承担责任。南京天晴公司认为勘验笔录及照片反映了粪水倒灌的事实。涉案房屋现登记在江苏紫金农村商业银行股份有限公司名下，不动产权证号为苏（2016）宁浦不动产权第014180号。本案审理过程中，紫金农商银行江北新区分行提交了2017年11月18日江苏紫金农村商业银行股份有限公司印发的《紫金农商银行2018年内设机构及工作职责调整方案》的通知（紫银发【2017】575号）。该文件第三条第三项载明：“顺应江北新区行政区划调整，撤销江北园区一级支行，将江北园区支行并入江北新区分行，对两家分（支）行原下辖网点进行优化整合”。2018年8月20日，紫金农商银行江北新区分行向法院出具情况说明一份，主要内容为：“江苏紫金农村商业银行股份有限公司的管理架构是：总行→一级支行→二级支行，原江北园区支行与原江北新区分行同属于江苏紫金农村商业银行股份有限公司，属于一级支行，根据南京江北新区的区划调整方案，2017年12月，江北新区分行与江北园区支行合并，设为新的江北新区分行。根据中国银监会江苏监管局下发苏银监复[2017]263号文，同意江苏紫金农商银行股份有限公司江北园区支行更名为江苏紫金农村商业银行股份有限公司大厂支行。大厂支行属于江北新区分行二级支行，所以紫金农商银行江北新区分行在诉讼中将诉讼主体变更为紫金农商银行江北新区分行”。在本案审理中，紫金农商银行江北新区分行表示紫金农商银行江北园区支行的权利义务是由紫金农商银行江北新区分行继受的，所以本案的诉讼主体应为紫金农商银行江北新区分行。南京天晴公司提交的工商登记资料载明，紫金农商银行江北园区支行的名称变更为紫金农商银行大厂支行，南京天晴公司表示本案的适格诉讼主体应为紫金农商银行大厂支行。一审法院认为，紫金农商银行江北园区支行与南京天晴公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行自己的义务。因南京江北新区行政区划调整，2017年12月，紫金农商银行江北新区分行与紫金农商银行江北园区支行合并，设为新的紫金农商银行江北新区分行，且按照紫金农商银行的管理架构，紫金农商银行江北园区支行的权利、义务由新成立的紫金农商银行江北新区分行继受，故南京天晴公司认为紫金农商银行江北新区分行主体不适格的辩解理由于法无据，法院不予采信。紫金农商银行江北新区分行主张南京天晴公司归还拖欠的租金100000元及滞纳金，对此，法院认为，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，南京天晴公司拖欠租金未付，且经紫金农商银行江北新区分行发函催告后仍未支付租金，故紫金农商银行江北新区分行要求南京天晴公司支付拖欠的租金100000元，符合法律规定，法院予以支持。关于紫金农商银行江北新区分行主张的滞纳金，一审法院认为，根据房屋租赁合同的约定，该滞纳金实际为南京天晴公司逾期支付租金的违约金。南京天晴公司逾期支付租金，应向紫金农商银行江北新区分行支付相应的违约金。南京天晴公司认为上述违约金过高，并请求进行调整，对此，本院以南京天晴公司逾期支付租金给紫金农商银行江北新区分行造成的损失为基础，并结合合同履行情况等因素，综合衡量，认定上述违约金计算标准过高，综合上述因素，法院酌定逾期支付租金的违约金计算标准为中国人民银行同类贷款基准利率的1.3倍，以所欠租金为基数，自2016年10月11日起计算至实际支付之日止。南京天晴公司认为2016年10月，涉案用于经营海韵网吧的房屋因化粪池粪水倒灌而不能使用，其有权拒绝支付房租，但并未对此提供充分证据予以证明，故法院对该辩解意见不予采信。紫金农商银行江北新区分行主张南京天晴公司及第三人返还租赁房屋，对此，法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。紫金农商银行江北新区分行与南京天晴公司之间房屋租赁合同的租期已经届满，故紫金农商银行江北新区分行主张南京天晴公司返还租赁房屋，符合法律规定，法院予以支持。因涉案房屋部分已由南京天晴公司转租给第三人占有使用，第三人作为次承租人应将其占有的房屋返还给紫金农商银行江北新区分行，故紫金农商银行江北新区分行主张第三人返还其占有使用的房屋，符合法律规定，法院予以支持。紫金农商银行江北新区分行主张南京天晴公司支付自2017年10月18日起至实际返还房屋之日止的滞纳金，对此，法院认为，根据房屋租赁合同的约定，该滞纳金实际为南京天晴公司逾期返还房屋的违约金。南京天晴公司逾期返还房屋，应向紫金农商银行江北新区分行支付相应的违约金。南京天晴公司认为上述违约金过高，并请求进行调整，对此，法院以南京天晴公司逾期返还房屋给紫金农商银行江北新区分行造成的损失为基础，并结合合同履行情况等因素，综合衡量，认定上述违约金计算标准过高，综合上述因素，法院酌定按房屋租金标准的1.3倍即712.33元/日（200000元/年÷365日×1.3）计算逾期返还房屋违约金，自2017年10月18日计算至实际返还房屋之日止。南京天晴公司认为已于2016年11月将涉案用于经营海韵网吧的房屋交付给紫金农商银行江北新区分行，但并未提供充分证据予以证明，故法院对该辩解理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，一审法院作出判决：一、南京天晴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行租金100000元及违约金（违约金以100000元为基数，自2016年10月11日起按照中国人民银行同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；二、南京天晴房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将位于南京市浦口区的房屋腾空并交还江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行；三、南京天晴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行逾期返还房屋违约金（违约金按712.33元/日的标准，自2017年10月18日起计算至实际交还房屋之日止）；四、南京恒玖信医药连锁有限公司大桥北路店于判决生效之日起三十日将其承租的位于南京市浦口区的房屋（现经营“南京恒玖信医药连锁有限公司大桥北路店”）腾空并交还江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行；五、驳回江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行的其他诉讼请求。二审中，南京天晴公司提交以下证据：1.《关于向江苏紫金农村商业银行大厂支行、江北分行发出立即收回桥北路9—76号中曾经开海韵网吧的房屋的律师函》、挂号信邮寄凭证、已签收网页打印件，拟证明上诉人在收到一审判决后，为了防止海韵网吧该间房屋的损失扩大，立即向大厂支行和江北分行邮寄了律师函，该律师函是在4月11日邮寄，4月12日签收。2.江苏省电力公司通用机打发票《核查票》7张、发票5张，拟证明案涉两间房屋电表开户是王欢自己安装的，与紫金农商银行桥北支行无关，上诉人交给宋家贵、倪金华的4.5万元，并非交纳的电费，而是2016年底因为海韵网吧的房屋粪水倒灌不能使用，上诉人向宋、倪二人提出要退房，宋、倪二人同意并向上诉人索要了4.5万元。3.南京弘阳物业管理有限公司打印的企业网站资料和免收17户物业费的清单，案涉9—76号房屋是两千多平方米的房屋，商业用房分为两层，商业用房上面是20层的住宅，因5号楼的施工导致案涉房屋以及上面的住宅污水管堵塞，化粪池的水无法流出，导致了17户住宅和海韵网吧的用房全部粪水倒灌，弘阳物业公司不愿意出具证明，法庭可以进行调查。4.2017年3月6日《房屋退租报告》，网吧因为粪水倒灌，2016年底已经关门，上诉人要求退租，该份退租报告是递交给倪金华和宋家贵的。5.2019年5月27日魏百顺与倪金华的电话录音及桥北支行的工商登记资料，倪金华是桥北支行行长，魏百顺打电话找倪金华要网吧这间房屋的钥匙，倪金华说出差还没有回来，第二天再给钥匙，证明案涉的网吧用房很久以前已经被桥北支行实际控制。6.2017年1月5日紫金农商银行4.5万元现金取款单，证明上诉人在2017年1月5日下午4点将该4.5万元交给了倪金华，被上诉人也认可该笔钱在桥北支行的账户上，倪金华个人并没有拿该笔钱，交该笔钱是倪金华同意退租并要求上诉人支付的。紫金农商银行江北新区分行质证认为：1.收到2019年4月11日上诉人邮寄的律师函，被上诉人在收到该律师函后也立即给上诉人进行了回函，但是上诉人拒收回函，被上诉人在回函中是要求上诉人将9—76号所承租的原网吧及药店经营的场地一起交付，并没有同意上诉人仅将网吧部分予以返还。2.证据2发票与本案并无直接关联，对其真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。3.证据3的真实性无法判断，邮件内容显示因5号楼施工，免除租金是2018年1月1日至2018年12月31日期间，与上诉人所述2016年污水倒灌没有任何关联。4.一审中没有见到退租报告，也没有证据证明上诉人将该退租报告交付给了被上诉人。该退租报告内容中，在网吧停止经营之后，从2016年下半年到2017年3月6日上诉人一直想将网吧进行转租，与上诉人在一审中及上诉状中陈述并不相吻合。5.通话录音中的通话人确实是倪金华，但上诉人对通话的部分内容进行了删减，通过倪金华的回话，其并没有听清楚魏百顺的通话内容，该份证据也不能证明上诉人已经将涉案的房屋交付给了被上诉人；且该份证据与上诉人所提交的证据1律师函相互矛盾，如果涉案的房屋已经在被上诉人的控制之下，在2019年4月11日上诉人就完全没有必要向被上诉人再行邮寄律师函要求收回房屋。通话内容中网吧的钥匙给魏百顺再用一下，如果涉案房屋已经交付给了被上诉人，上诉人就没有再继续使用该房屋的任何权利。因此，不认可该份录音的证明目的。6.关于4.5万元转账凭证，与本案并无任何关联，上诉人已经另案向法院提起诉讼后撤诉，因此本案二审中不应当进行处理。紫金农商银行江北新区分行提交挂号信改退批条，证明被上诉人在收到上诉人的律师函后给上诉人进行了回函，但上诉人拒收导致回函被退回。回函中被上诉人要求上诉人将网吧部分和药店部分完整的交付给被上诉人，并非只交付网吧部分。南京天晴公司对于该证据的真实性认可，但认为不能阻碍上诉人2019年4月11日律师函的效力，案涉网吧用房在2016年底至2017年初已经退还，2017年3月因为银行的要求，上诉人补了一份书面的退房通知书。案涉房屋有两份租赁合同，均载明两间房屋是独立存在的。网吧用房已于2016年底退还给银行，因为银行不负责任，导致涉案房屋无人管理，后来银行又收回了该房屋。南京恒玖信公司大桥北路店称对回函的事情并不知情，与其无关。南京天晴公司二审中申请证人晁某、李某、潘某出庭作证。晁某陈述的主要内容为：其居住在金棕闾4栋304室，海韵网吧经营场所在该栋楼一层，2016年年底发生粪水倒灌，其家中洗菜池漫水、卫生间堵，水下不去。物业公司来疏通了，但是也没有用，情况持续了大概三天时间。下水道堵塞给家里造成了损失，经过协商，物业公司给我免了2017年、2018年两年的物业费。下水道堵塞的原因其不知道。其看到一楼的海韵网吧粪水倒灌，大门外面也淌了粪水，海韵网吧何时搬走的不知道。李某陈述的主要内容为：物业公司2016年、2017年之间，免了其两年的物业费，原因是因为前面盖房子对其生活造成了影响。漫水有过两次，一次是2016年7、8月份，还有一次是在两个月之后。第一次夜里十一点半漫的水，到第二天早上还没有弄好，然后其自己出钱弄好，第二次也是类似的情况，之后其自己装了一个单向阀。看到过一楼海韵网吧粪水倒灌，粪水流淌到外面，粪水倒灌的时候海韵网吧还没有搬走，什么时候搬走的不清楚。海韵网吧搬走后，门面房没有其他人使用，不知道门面房有没有上锁。潘某陈述的主要内容为：其知道粪水倒灌的情况，在2016年下半年，陆陆续续好几次，到处都是粪便。其家里没受影响，因为其住在17楼。物业公司给其减免了一年的物业费，一个原因是小区盖5号楼，还有一个是下水道堵塞。其看到海韵网吧粪水倒灌是从网吧的后门漫溢出来的，网吧的后门就是下水道的化粪池。海韵网吧好像2017年就没有人上班了，具体什么时间记不清楚。网吧搬走后，好像银行有钥匙交给一个修车的老头，钥匙应该在银行手上，那个修车的老头在门口打牌，其看到过他拿钥匙开过门。南京天晴公司质证对证人证言的真实性予以认可，证实2016年下半年该小区因为建设5号楼破坏了案涉楼栋的下水管网，导致粪水倒灌，且粪水一直流淌到网吧外面，网吧因粪水倒灌而导致关门停业搬家。紫金农商银行江北新区分行质证认为，李某有部分事实并未实际参与，对其证言的真实性不予认可，对另外两位证人陈述发生在其家中的污水排泄不通的情形予以认可，但对上诉人要证明的房屋交付的情形不予认可；证人之间对于上诉人实际搬离的时间陈述并不一致，不能证明上诉人在搬离涉案房屋后将涉案房屋交付给被上诉人。南京恒玖信公司大桥北路店称对相关的情况不太了解，对证人证言没有意见。本院二审中向杨兵进行调查，制作调查笔录，杨兵接受调查但拒绝在笔录中签字。杨兵陈述的主要内容为：弘阳物业曾因部分业主受到污水倒灌的影响给旭日华庭金棕榈部分业主减免物业费，时间是2017年年底，当时1、2、3号房型的污水井因施工进行了改造，造成污水问题。南京天晴公司海韵网吧的那栋房子一、二楼不是弘阳物业的服务区域。2015年、2016年网吧开的时候就堵过，是一个老板通过朋友关系找物业的原主管帮忙疏通，当时疏通好了，网吧里面杂七杂八的东西太多，使用不当造成堵塞的可能性较大。后来网吧不晓得什么原因不干了，左邻右舍到物业报修，说网吧往外漫水，物业通过找人把网吧前门打开，发现里面全是粪便，我们先找保洁打扫卫生，后进去查看情况，是卫生间漫上来的，时间太长都硬掉了，最后把管井墙砸开，把污水管打开，完成了疏通。网吧污水倒灌和因施工引起的污水倒灌不是同时期的，也不是同一个污水井，在施工前网吧就已经堵了，网吧堵和施工没有关系，后来网吧疏通后也没有做过什么事情，一直空的。各方当事人对调查笔录发表了意见。本院认定意见：对南京天晴公司提交2019年4月11日律师函、邮寄凭证等证据真实性予以认定。对江苏省电力公司通用机打发票、弘阳物业公司免收物业费等证据的关联性不予认定。对2017年3月6日房屋退租报告真实性不予认定。对电话录音的证明目的不予认定。对4.5万元现金取款单关联性不予认定。对紫金农商银行江北新区分行提交的挂号信改退批条真实性予以认定。对证人证言的关联性不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，一审判决作出后，南京天晴公司于2019年4月11日向紫金农商银行江北新区分行、大厂支行发送律师函，紫金农商银行江北新区分行收到该律师函后向南京天晴公司回函，南京天晴公司拒收。上述事实,有紫金农商银行江北新区分行提交的房屋租赁合同、律师函、快递单、快递签收网上打印件、银行方案、银行列支审批报表、函、情况说明,南京天晴公司提交的租房协议、银行转账凭证、举报投诉材料、国内挂号信函收据、工商登记资料,本院的现场勘验笔录、照片、律师函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本院二审的争议焦点为：1.紫金农商银行江北新区分行作为原告主体是否适格；2.一审法院判令南京天晴公司及南京恒玖信公司大桥北路店腾空并交还房屋是否有依据；3.一审法院认定的欠付租金数额是否准确，认定的逾期返还房屋违约金是否适当。关于争议焦点一，即紫金农商银行江北新区分行作为原告主体是否适格。涉案房屋现登记在江苏紫金农村商业银行股份有限公司名下，不动产权证号为苏（2016）宁浦不动产权第014180号。紫金农商银行江北园区支行与南京天晴公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同合法有效。因南京江北新区行政区划调整，2017年12月，紫金农商银行江北新区分行与紫金农商银行江北园区支行合并，设为新的紫金农商银行江北新区分行，且按照紫金农商银行的管理架构，紫金农商银行江北园区支行的权利、义务由新成立的紫金农商银行江北新区分行继受。江苏紫金农村商业银行股份有限公司对其内设机构及工作职责的调整，系行使其自身权利，对承租人的权利不构成不利影响，南京天晴公司辩称原告主体不适格，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即一审法院判令南京天晴公司及南京恒玖信公司大桥北路店腾空并交还房屋是否有依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。南京天晴公司主张已将案涉海韵网吧曾用房退租并返还，但未提供有效证据予以证明。南京天晴公司二审中提供的2017年3月6日房屋退租报告，理应在一审诉讼前已存在，但并未在一审中提供，且并无该报告的送达或签收记录。而对于2017年9月12日，南京天晴公司的法定代表人魏百顺的手写内容“网吧于2016年12月份就关停至今，关门未租，本公司2017年3月已向贵报告”，其内容反映出该房屋网吧停止经营，而南京天晴公司未再另行转租的情况，并非南京天晴公司所称的该房屋其已停止承租并返还给出租人。关于南京天晴公司所称下水道漫溢问题，本院认为，对于下水道漫溢的时间和具体原因，现无充分有效证据证明，而即使存在下水道问题，该网吧经营多年，对于使用期间的下水道堵塞也应在合理期间内予以排除和解决，南京天晴公司所称因该问题导致不能经营，本院不予采信。故该情形不能证明南京天晴公司已退租返还案涉网吧曾用房屋。房屋租赁合同已到期，南京天晴公司未提供有效证据证明其已将房屋返还，根据案涉房屋的使用情况，一审法院判令南京天晴公司及南京恒玖信公司大桥北路店腾空并交还房屋，依据充分，本院予以维持。关于争议焦点三，即一审法院认定的欠付租金数额是否准确，认定的逾期返还房屋违约金是否适当。首先，南京天晴公司欠付租赁期内租金100000元，其辩称网吧用房已退租返还，相应租金应扣除的意见，依据不足，本院不予采信。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，紫金农商银行江北新区分行对南京天晴公司继续使用案涉房屋有异议，并不符合前述法律规定的情形，故南京天晴公司超出租赁期限继续使用案涉房屋，构成逾期交还房屋违约，而非欠付租金。综上，一审法院认定的欠付租金数额准确，且按照租金1.3倍标准计算逾期返还房屋违约金亦无不当。综上所述，南京天晴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由南京天晴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月十一日书记员  戴 苗