广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2470号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司，住广东省广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：代涛，总经理。委托诉讼代理人：吴嘉娜，该公司员工。被告：赵景峰，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司诉被告赵景峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司的委托诉讼代理人吴嘉娜到庭参加诉讼，被告赵景峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司向本院提起诉讼请求：一、被告向原告支付以下欠费：2017年7月至2019年1月的物业服务费共计6515.48元（342.92元×19个月）、2017年7月至2019年1月楼道照明分摊32.51元（市政价格0.647元/度）、2017年8月至2019年1月路灯照明电费分摊94.11元（市政价格0.647元/度）、2017年7月至2019年1月门禁电费分摊27.10元（市政价格0.647元/度）、2017年8月至2019年1月二次供水电费分摊286.41元（市政价格0.647元/度），以上合计6955.61元；二、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照本金×欠费天数×0.5%标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2019年2月21日的违约金数额为8571.30元；三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年4月1日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对荔城碧桂园提供前期物业管理服务。被告购买荔城碧桂园岸芷汀兰01街16座502房，属于原告管理的物业服务区域范围。被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费342.92元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5‰向原告支付违约金，被告于2017年7月开始拖欠原告物业服务费，至2019年2月拖欠的款项已经达6515.48元，产生违约金8571.30元。原告向被告催要上述费用，但被告至今未能支付，遂原告诉至法院，请求法院判如诉请。被告赵景峰未到庭答辩，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：2012年4月1日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司（乙方）签署《荔城碧桂园前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对荔城碧桂园提供前期物业管理服务；步梯洋房按房屋建筑面积1.0元/月·平方米，花园面积按0.3元/月·平方米计收；别墅住宅按房屋建筑面积1.8元/月·平方米，花园面积0.5/月·平方米计收；物业二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测费用及因提供物业服务所产生的水、电费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出；二次供水公共设施设备的运行、维修、维护费，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；物业公共照明、公共用水及因提供物业服务所产生的水、电费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费；业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金；本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止等内容。2019年3月5日，广州市增城区国土资源和规划局出具《不动产登记查册表》，该查册表载明增城区荔城街荔城碧桂园岸芷汀兰一街16座502房的产权人为被告，登记时间为2015年2月11日，建筑面积为228.57平方米。另查，经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司。2015年12月7日，广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司。广东碧桂园物业服务有限公司为壹级资质物业服务企业。2019年6月10日，广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司变更名称为原告。庭审过程中，一、原告陈述被告自2017年7月开始欠交物业服务费，此前的物业服务费已交清。二、原告明确因本月物业服务费的违约金是次月收取的，故其主张的每月物业服务费违约金是以每月拖欠的物业服务费为本金，从欠费次月的次月1日起按照日千分之五计算至被告付清之日止。三、原告为了证明涉案房屋的物业服务费标准的调整情况，出示了《关于荔城碧桂园物业服务费标准调整的情况说明》及《增城市荔城碧桂园物业服务费标准调整表决验票、唱票、计票结果公示》的照片。《关于荔城碧桂园物业服务费标准调整的情况说明》载明“为了维系小区的物业服务及公司的正常运营，荔城碧桂园物业结合物业服务的实际经营情况及行业市场的发展趋势，根据《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令[2014]第100号），经过一系列法定调整流程及结果公示，以总同意业主数量占总数比列达57.73%及总同意建筑面积比列57.24%通过，将物业服务收费标准调整为：洋房1.5元/平方/月，别墅2.5元/平方/月，花园0.5元/平方/月，商铺3.0元/平方/月。”。该《关于荔城碧桂园物业服务费标准调整的情况说明》上加盖了原告及广州市增城区荔城街荔星社区居民委员会的印章；《增城市荔城碧桂园物业服务费标准调整表决验票、唱票、计票结果公示》的表决内容显示：总同意业主数量占总数比列达57.73%及总同意建筑面积比列57.24%；从2014年1月1日起，物业服务费调整收费标准为步梯洋房1.5元/平方/月，别墅2.5元/平方/月，商铺3.0元/平方/月，花园0.5元/平方/月，室内车位30元/个/月。四、原告陈述其所主张的电费分摊是按总电量×（涉案房屋的建筑面积÷分摊区域总建筑面积）计算的，分摊区域按供电所在小区内安装的电表读取的用电范围确定。为证明其已交纳楼道照明电费、路灯照明电费、门禁电费、二次供水电费，原告提交了加盖广州供电局有限公司发票专用章的2016年至2019年期间梯灯、加压泵、路灯的电费交纳明细表到庭。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司（即原告）签署的《荔城碧桂园前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋于2015年2月11日缮证登记在被告名下，故被告应依《荔城碧桂园前期物业服务合同》的约定交纳费用。被告未按合同约定支付2017年7月至2019年1月止共19个月的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。结合《关于荔城碧桂园物业服务费标准调整的情况说明》以及《增城市荔城碧桂园物业服务费标准调整表决验票、唱票、计票结果公示》，涉案小区的洋房物业服务费标准调整为1.5元/月/平方米。故经核算，被告每月应支付的物业费为342.86元（建筑面积228.57平方米×1.5元/月/平方米），2017年7月至2019年1月期间被告应支付的物业服务费为6514.34元（342.86元/月×19个月）。原告主张要求被告支付上述期间的物业服务费超出6514.34元的部分没有依据，本院不予支持。对于违约金部分，《荔城碧桂园前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。原告主张每月物业服务费的违约金以该月欠付的物业服务费为基数，按日5‰从欠费次月的次月1日开始起计算至被告付清款项之日止，符合上述合同约定，本院予以准许。但每月应付的物业服务费数额应为342.86元，每月物业服务费的违约金以该月欠付的物业服务费本金为限。至于楼道照明电费分摊、路灯照明电费分摊、门禁电费分摊、二次供水电费分摊问题，《荔城碧桂园前期物业服务合同》约定物业二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测费用及因提供物业服务所产生的水、电费用不计入物业服务费支出，由业主分摊。原告就其已交纳上述费用提交了证据到庭，且就其主张的上述费用的分摊及核算标准亦作了陈述，该标准不违背公平合理的原则。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。综上所述，本院采纳原告的主张，对2017年7月至2019年1月的楼道照明电费分摊32.51元、门禁电费分摊27.1元及2017年8月至2019年1月的路灯照明电费分摊94.11元、二次供水电费分摊286.41元，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告赵景峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司支付从2017年7月至2019年1月的物业服务费6514.34元及违约金（每月物业服务费的违约金以342.86元为本金，按每日5‰，从拖欠物业服务费次月的次月1日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费的违约金均不得超过342.86元）；二、被告赵景峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司支付楼道照明电费分摊32.51元、路灯照明电费分摊94.11元、门禁电费分摊27.1元、二次供水电费分摊286.41元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵景峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  满华英人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇一九年九月二十六日书 记 员  赵洁玲附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以起并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。