北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初8231号原告：沈宽，男，1940年6月22日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：沈晓杰（沈宽之子），住北京市延庆区。被告：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街39号F座三层。统一社会信用代码91110229769385229G。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海荣，男，1972年10月13日出生，北京宝业恒基投资有限公司员工，住北京市朝阳区。第三人：刘美蓉，女，1976年5月10日出生，住陕西省。委托诉讼代理人：张军（刘美蓉之夫），住陕西省。第三人:刘海英，女，1989年4月5日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。原告沈宽与被告北京宝业恒基投资有限公司（以下简称“宝业恒基公司”）、第三人刘美蓉、第三人刘海英租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈宽及其委托诉讼代理人沈晓杰，被告宝业恒基公司委托诉讼代理人赵建宇、梁海荣，第三人刘美蓉的委托诉讼代理人张军，第三人刘海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈宽向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告签订的2049号、2050号商铺的租赁合同；2.要求被告支付2018年4月1日至2018年10月30日期间的违约金共计13153.10元；3.要求被告支付自2017年7月1日至2019年9月30日期间应当上调而未上调的房租共计13863.86元。事实和理由：原、被告于2013年1月31日签订商铺租赁合同，原告将位于北京市延庆区的2049号和2050号商铺出租给被告，租期10年。被告于2018年4月起不再支付原告租金，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令支持原告诉讼请求。被告宝业恒基公司辩称，第一，我方不同意解除商铺租赁合同。我方确实迟延支付了租金，原因是公司内部股东之间发生争议，导致公司管理层无法支配公司账户，故迟延支付租金并非恶意。我方于2018年11月1日将2018年年底前的租金全部打入原告账户，包括之前拖欠原告的全部租金。第二，原告收到我方租金后，双方的商铺租赁合同仍在继续履行，原告未提出质疑，所以继续履行合同不损害原告合法权益。第三，我方与原告签订租赁合同后，将商铺统一规划出租，有利于商圈良好发展，原告也能从中获得丰厚的收益。第四，根据我国合同法的规定，违约金过高或者过低可以请求法院进行调整，我方认为原告按迟延支付租金的千分之三计算违约金，要求过高，请求法院予以调整。第四，我方在2017年7月1日前，已经将2049和2050号两间商铺转租给第三人，认可补充协议关于租金从2017年7月1日起每年上调5%的约定。第三人刘美蓉述称，原、被告如若解除商铺租赁合同，原告必须将商铺继续租赁给我，租金只能与被告租给我的租金一样，我交付给被告的1.2万元押金，需要退还给我。第三人刘海英的意见与第三人刘美蓉一致。本院经审理认定事实如下：2013年1月31日，沈宽（甲方）与宝业恒基公司（乙方）签订商铺租赁合同，沈宽将其所有的位于北京市延庆区2049号和2050号商铺出租给宝业恒基公司，租期自2013年4月1日起至2023年3月31日止，共计10年。同时，双方约定租金按季度支付，每平方米每月50元，采取先付后租方式，每季度前十天，由乙方向甲方交纳本季度（三个月）租金。乙方若未按约定交付租金的，应每日向甲方支付迟延租金千分之三的违约金，逾期三个月未支付租金的，甲方有权提前解除合同。2013年12月17日，沈宽（甲方）与宝业恒基公司（乙方）签订商铺租赁补充合同，约定自2017年7月1日起，租金标准每年上调5%（在60元/月/平方米的基础上）。承租后，宝业恒基公司将2049号商铺转租给刘海英经营，将2050号商铺转租给刘美蓉经营。另查，承租后，宝业恒基公司迟迟未向沈宽支付2018年4月1日之后的租金，双方遂起纠纷，宝业恒基公司于2018年7月19日在本院诉前调解阶段收到沈宽要求解除合同的起诉书，2018年8月3日正式立案。诉讼过程中，宝业恒基公司于2018年11月1日一次性向沈宽支付了2018年4月1日至12月31日的全部租金。之后，宝业恒基公司又分期向沈宽支付了2019年1月至9月底的租金。上述事实，有原告沈宽提交的商铺租赁合同、商铺租赁补充合同、中国农业银行活期存折明细清单、不动产权证书，宝业恒基公司提交的中国农业银行业务凭证、客户收付款入账通知、被告与刘海英和刘美蓉签订的转租合同以及本院的现场勘查笔录、调查笔录等证据在案证实，足以认定。本院认为，本案争议焦点是被告宝业恒基公司迟延支付租金，原告沈宽是否有权解除合同；以及违约金和应予调高的租金数额问题。对此，本院分析如下。第一，原告沈宽是否有权解除商铺租赁合同。根据原、被告双方商铺租赁合同约定，租金实行按季支付制，乙方应于每季度前十天向甲方交纳本季度（三个月）租金。乙方逾期三个月未支付租金的，甲方有权提前解除合同。被告宝业恒基公司自2018年4月起开始拖欠租金，直至同年11月1日才实际支付，逾期支付租金超过三个月，按照双方合同约定，甲方即原告沈宽有权解除合同。经庭审查明，被告宝业恒基公司系在2018年7月19日本院诉前调解阶段首次收到原告沈宽要求解除房屋租赁合同的通知，故根据我国合同法关于合同约定解除之规定，双方商铺租赁合同在该日正式解除。第二，关于违约金及其数额问题。被告宝业恒基公司逾期给付2018年4月1日至10月30日期间的租金，违约在先，故应向原告沈宽支付违约金。根据商铺租赁合同约定，乙方未按约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金千分之三的违约金。本院认定双方合同解除时间为2018年7月19日，故承租方宝业恒基公司应支付违约金至2018年7月19日。具体计算方式为：2018年4月、5月和6月三个月的租金为12895.20元（60元/月/平方米*71.64平方米*3个月），按照迟延支付租金110天（自2018年4月1日至2018年7月19日共计110天），日违约金千分之三计算，共计违约金为4255.42元；2018年7月、8月和9月三个月的租金为12895.20元，按照迟延支付租金19天（自2018年7月1日至7月19日共计19天），日违约金千分之三计算，共计违约金735.03元。上述违约金共计4990.45元。原告沈宽主张对上述违约金按照每平方米每月60元标准计算，而非按照上调后的标准计算，本院对此不持异议。经法庭释明，被告宝业恒基公司提出原告按照日千分之三计算违约金标准过高，请求本院依法调整。根据中华人民共和国合同法司法解释（二）第二十九条之规定，本院认为原告按照日千分之三计算违约金会导致违约金过分高于实际损失，故根据公平和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，依法对上述违约金总额予以适当降低，酌定违约金为2500元。第三，关于原告沈宽主张的自2017年7月1日起按照补充协议应予上调而未上调的租金问题。按照双方补充协议约定，自2017年7月1日起，租金标准在60元/月/平方米的基础上每年上调5%，原告沈宽主张自2017年7月1日至2018年6月30日，按照每平方米每月60元计算，并认可被告已按此标准支付此期间租金，对此本院不持异议；自2018年7月1日到2019年6月30日，上调后应按照每月每平方米63元计算，被告宝业恒基公司少支付原告沈宽2579.04元（具体计算方法：每平方米每月少支付3元，乘以两间房71.64平方米，再乘以12个月）；从2019年7月1日到2019年9月30日期间，上调后应按照每平方米每月66元计算租金，被告宝业恒基公司少支付原告沈宽租金1289.52元（具体计算方法：每平方米每月少支付6元，乘以两间房71.64平方米，再乘以3个月）。上述共计3868.56元。故原告沈宽要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日期间应上调而未上调的租金，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告沈宽与被告北京宝业恒基投资有限公司于2013年1月31日签订的商铺租赁合同于2018年7月19日解除；二、被告北京宝业恒基投资有限公司给付原告沈宽违约金2500元（于判决生效后十日内给付）；三、被告北京宝业恒基投资有限公司给付原告沈宽应予调高而未调高的租金3868.56元（于判决生效后十日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告沈宽负担425元（已交纳），由被告北京宝业恒基投资有限公司负担50元（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  管红颖人民陪审员  王岩峰人民陪审员  陈 静二〇一九年九月三十日法官 助理  王希希书 记 员  韩思璐