广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2458号 上诉人（原审原告）：姚昌春，男，1982年10月12日出生，侗族，现住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 上诉人（原审原告）：杨柳丹，女，1982年2月5日出生，侗族，现住龙胜各族自治县。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：黎荣清，广西中远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：龙胜金通房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇北岸新区。统一社会信用代码：91450328051034788J。 法定代表人：陈念军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李鸿武，男，该公司副总经理。 上诉人姚昌春、杨柳丹因与被上诉人龙胜金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚昌春、杨柳丹共同的委托诉讼代理人曾祥东，被上诉人金通公司的委托诉讼代理人李鸿武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚昌春、杨柳丹上诉请求：一、撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初251号民事判决书第二项，并改判被上诉人支付逾期交房违约金20514.74元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据被上诉人提交的证据可知双方实际交房时间为2016年2月15日，已经超过合同约定的交房时间，但一审判决将延迟交房的举证责任归于上诉人并认定被上诉人履行了收房的通知义务进而免除被上诉人的违约责任没有法律依据。二、合同中约定的一户一表费用是水电工程建设费用，该费用已经包含在商品房价款中，不应当再由上诉人交纳一次。所以一审判决不应当以上诉人未交纳一户一表费用为由免除被上诉人延迟交房违约责任。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予改判，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 金通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。 姚昌春、杨柳丹向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金20514.74元；二、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金3907.57元；三、本案的案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告金通公司以出让方式取得位于龙胜县宗地，编号为2012-118地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为4503282013BD0185。该块土地面积为4385.94㎡。规划用途为住宅用地，土地使用年限自2013年1月21日至2083年1月21日。被告金通公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为体育星城（又名体育小区）。建设工程规划许可号为：建字第450328201400028号，施工许可证号为编号2014-30。被告经龙胜县住房和城乡建设局批准进行预售商品房，商品房预售许可证号为：龙房预售字000004号。原告姚昌春、杨柳丹因居住需要，2015年2月24日，原告姚昌春、杨柳丹与被告金通公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015-007）。合同中约定：被告将体育星城第1幢7层701号房屋出售给原告姚昌春、杨柳丹。房屋建筑面积130.06㎡，其中套内面积100.08㎡，公共部位与公用房屋公摊建筑面积29.98㎡。商品房单价为每平方米3004.437元，总价款390757元。原告于签订合同当日支付购房款120757元，余下购房款270000元通过办理银行抵押按揭方式支付。交房时间为2015年10月31日前。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理手续……。后又经过补充协议第四条关于《买卖合同》第十一条的补充：1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务……;2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款或缴清约定的费用、税金、维修资金等……《买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办证所需的材料报产权登记机关备案……。后又经过补充协议第六条进行变更，约定被告将房屋交付给原告使用并经过房管部门物业验收后180日内，将资料报产权登记机关备案……合同签订后，原告当日支付购房款120757元，维修资金、办证费等11304元。2015年3月20日，原告付清剩余购房款270000元。2016年2月15日，原、被告双方在收楼确认书上签名，确认收楼完成。但被告金通公司没有为原告姚昌春、杨柳丹办理不动产权证相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未能获得不动产权证。 另查明，被告金通公司所建的体育星城房屋工程，于2015年11月2日竣工验收备案。 一审法院认为，一、关于原告诉请的要求被告支付逾期交房违约金20514.74元与事实不符。虽然双方约定的房屋交付时间为2015年10月31日前，实际收楼为2016年2月15日。但双方签订的合同补充协议中第四条关于《买卖合同》第十一条的补充：1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的。视为出卖人已尽到通知义务被告……该协议中的“等”应理解为广义的含义即电话、电子邮件、口头通知等多种方式的通知。证人唐某的证言，证实被告金通公司的商品房交付，都是以电话的形式通知购房人来交接的事实。事实上，本案的原告也是接到电话通知后才去接受房屋的。且原告无证据证实，到了合同约定的交房时间即2015年10月31日曾向被告主张交房的权利，故原告应承担举证不能的法律后果。同时被告金通公司所建的体育星城房屋工程虽然2015年11月2日竣工验收备案，与双方约定的房屋交付时间为2015年10月31日只相差2日，可见商品房已竣工，进入验收阶段。2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款或缴清约定的费用、税金、维修资金等……。本案原告仅提供了付清全部房价款及维修资金，但其他约定的费用、税金、“一户一表”费用等至今尚未提供付款凭证，该院无法查明原告交纳上述费用的交款时间，故原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金20514.74元，证据不足，理由不充分，该院不予支持。 二、关于原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金3907.57元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条补充协议第六条的变更约定：“被告应当在商品房交付使用并经过房管部门物业验收后180日内，将办证所需的材料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因被告金通公司没有提供证据证明物业验收的时间，对此应承担举证不能的法律后果，故该院只能以交房屋的时间即从2016年2月15日起计算180日，被告至今未为原告提交办证备案材料，时间已超过了180日，构成违约。由于被告金通公司未及时为原告办理不动产权证相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未能获得不动产权证，故被告金通公司构成违约，应按约定支付违约金。原告已于2016年3月20日交清了房款390757元，故被告应向原告支付违约金3907.57元（390757元×1%）。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告金通公司未能及时为原告姚昌春、杨柳丹办理不动产权证登记的相关材料备案，致使原告姚昌春、杨柳丹至今未取得不动产权证，被告金通公司已构成违约。原告姚昌春、杨柳丹要求被告金通公司支付逾期办理不动产权证书的违约金3907.57元，证据充足，理由充分，该院予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金20514.74元，证据不足，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第十九条的规定，判决：一、由被告龙胜金通房地产开发有限公司向原告姚昌春、杨柳丹支付逾期办理不动产权证的违约金3907.57元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告姚昌春、杨柳丹的其他诉讼请求。案件受理费205元，减半收取103元，由原告姚昌春、杨柳丹负担78元，被告龙胜金通房地产开发有限公司负担25元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人姚昌春、杨柳丹提交如下证据：一、房产平面测绘图、建设工程竣工规划验收合格单，拟证明被上诉人逾期提交办证材料的事实；二、短信打印件，拟证明被上诉人2019年8月之后才通知上诉人提交办证资料；三、小区业委会通知物业公司的入场时间，拟证明小区2016年6月才具备交付条件。 经质证，被上诉人金通公司对前述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可。 本院认为，前述证据的客观真实性当予以确认，但该证据作为间接证据并不能直接证明上诉人存在逾期交房事实以及上诉人逾期提交办证资料与必然应当承担违约责任之间的因果逻辑，故本院对该证据关联性不予认可。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律法规强制性规定，当为合法有效合同，双方均应依约审慎行使权利并履行义务。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：上诉人主张逾期交房违约金应否得到支持。 《合同补充协议》第四条第2点约定：“在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清和缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任，买受人并承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。”《合同补充协议》第九条第（2）项约定：以下费用由买受人在交纳首期款时交纳：3、有线电视入网费、电话宽带入网费、供水供电、一户一表费用，按政府部门的相关规定由买受人在规定时间内向相关单位、部门据实交纳。依此约定，上诉人需在双方约定的商品房交付期限前缴清相应的一户一表等约定费用，然而上诉人并未提交足够证据证实其已完成前述义务，故一审判决支持被上诉人依约抗辩其无须支付逾期交房违约金的理由并无不当，本院予以支持。 综上所述，姚昌春、杨柳丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费205元，由上诉人姚昌春、杨柳丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 王 凯 二〇一九年九月二十五日 书记员 秦 婧