辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1028号上诉人（原审被告）：辽阳红美置业有限公司，住所地辽阳市文圣区衍水大街8号。法定代表人：于建洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁雪峰，男，1981年8月22日出生，汉族，住辽阳市文圣区。上诉人辽阳红美置业有限公司因与被上诉人梁雪峰商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳红美置业有限公司的委托诉讼代理人史艳军，被上诉人梁雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳红美置业有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2019）辽1003民初152号民事判决，改判上诉人不承担支付违约金的义务。二、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人已于2014年6月5日将被上诉人购买的商铺交付给了被上诉人，被上诉人已经领取了商铺钥匙，实际占有使用了商铺，因此，原审判决上诉人于判决生效之日起10日内给付被上诉人2013年12月19日起至实际交付之日止的违约金是错误的判决。首先，原审判决认定事实错误，判决超出梁雪峰诉讼请求。案涉商铺已经交付是不争的事实，至于是否验收合格是另一法律关系，梁雪峰诉讼请求是要求交付房屋，而不是要求验收合格。因此，原审判决以交付的商铺没有验收合格为由判令上诉人承担违约金既没有法律依据且超出梁雪峰的诉请范围。其次，商铺是否交付与是否验收合格为不同的法律关系，原审判决使用未按期交付的违约金没有合同依据及法律依据。最后，原审判决相互矛盾：“判决生效之日起10日内给付被上诉人2013年12月19日起至实际交付之日止的违约金”，因为商铺已于2014年6月5日实际交付，原审判决以未经验收合格视为未交付，那么原审判决实际交付已经没有意义，并且何时验收合格也是在“判决生效之日起10日内”无法确定的，因此，原审判决不具备可履行性，为无法履行的判决。二、原审法院同案不同判，导致判决混乱。辽阳红美置业有限公司开发的红美国际五金建材大市场部分业主诉辽阳红美置业有限公司房屋租赁合同纠纷案，文圣区法院认定我公司交付商铺行为合法有效，判决赔偿梁雪峰装修损失。此类房屋租赁合同纠纷案在文圣区法院审理并判决的有十几件，均认定了交付行为有效。而同一红美国际五金建材大市场，同一法院的判决却不同案同判，造成认定事实的不统一，判决结果对我公司十分不公平。综上，原审判决认定事实错误、判决结果错误，二审法院应依法改判，以维护上诉人的合法权益。梁雪峰辩称，合同第8页交接明确注明双方进行验收交接时出卖人应该出示本合同第八条证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，本案上诉人不能提供房屋交接单，其次消防验收证明不能提供，所以我有权拒绝交接，合同中没有条款支持交钥匙就等于交房的说法。请求维持原判。梁雪峰向一审法院起诉请求：2012年10月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定辽阳红美置业有限公司将其开发的位于红美国际建材五金大市场第18幢1层18号建筑面积42.27平方米、总价397,370元，18幢2层19号建筑面积66.34平方米，总价388,514元的商品房出售给梁雪峰。梁雪峰于2012年10月10日向辽阳红美置业有限公司交付购房款785,884元，其中购房首付款405,884元，购房贷款于2013年8月6日下款，梁雪峰至今仍在还贷款。梁雪峰履行了买受人的义务，按合同第八条约定，商品房应于2013年12月18日前验收合格并交付使用。但辽阳红美置业有限公司没有按照约定的日期交房。梁雪峰至今不能合法入住经营。梁雪峰庭审中诉称钥匙发放单上是我签字，没有其他交接手续。辽阳红美置业有限公司验收手续不全，该诉争房屋不具备交付使用条件。辽阳红美置业的行为严重违约。现梁雪峰诉至法院要求辽阳红美置业有限公司给付梁雪峰从2013年12月19日起至实际交付之日止的违约金，违约金按照已交付房款的日万分之一计算。梁雪峰为证明其主张提供如下证据：1、发票2张，证明购房付首付款；2、个人贷款放款通知书及回单2份，证明房款中贷款部分已缴纳完毕；3、纳税收据2张，证明已交税；4、商品房买卖合同，证明房屋买卖双方的权利义务。辽阳红美置业有限公司一审辩称，不同意梁雪峰的原审诉讼请求，根据合同约定我方并没有违约，五金建材市场经过了单项验收，已具备交付条件，2014年6月5日钥匙已交付给梁雪峰，如果梁雪峰认为房屋不具备交付条件，有权拒收房屋，梁雪峰没有说明哪点不具备交付条件。梁雪峰原审诉讼请求不符合法律规定，请求法院驳回梁雪峰的诉讼请求。辽阳红美置业有限公司为证明其主张，提供如下证据：1、商铺钥匙领取表，证明商铺已经交付了；2、建设工程设计单位、监理单位、开发单位、建筑单位出具的验收报告，城管部门出具的验收手续，均是复印件，证明具备交付条件，已经实际交付了。一审法院认定事实：2012年10月1日，梁雪峰、辽阳红美置业有限公司签订商品房买卖合同，双方约定辽阳红美置业有限公司将其开发的位于红美国际建材五金大市场第18幢1层18号建筑面积42.27平方米、总价397,370元，2层19号建筑面积66.34平方米，总价388,514的商品房出售给梁雪峰。梁雪峰于2012年10月10日向辽阳红美置业有限公司交付购房首付款405,884元，购房贷款38万元于2013年8月9日下款，交付辽阳红美置业有限公司。梁雪峰于2012年11月20日已缴纳税款。辽阳红美置业有限公司于2014年6月5日将该二户房屋钥匙交付给梁雪峰。辽阳红美置业有限公司提供单位(子单位)工程质量竣工验收记录复印件，辽阳红美置业有限公司未能提供原件。辽阳红美置业有限公司陈述该房屋于2013年11月30日经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收，但是该复印件上均无各验收单位负责人签字。辽阳红美置业有限公司提供辽阳市城市管理综合行政执法局建设工程竣工验收表复印件，陈述该房屋于2014年8月8日经辽阳市城市管理综合行政执法局同意按规划审批面积验收。该房屋未经消防验收。梁雪峰与辽阳红美置业有限公司签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月18日前将房屋交付给乙方装修。商品房经验收合格交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：如逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据等证据在卷证明。一审法院认为，梁雪峰、辽阳红美置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。商品房经验收合格如何界定，实践中，人们对商品房竣工验收合格包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收合格不持异议。是否包括消防验收，应结合相关法律规定来看。我国消防法第十三条规定，对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工时，必须经消防机构进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，消防验收合格也是建设工程验收合格的一项内容。现诉争房屋未经消防验收，不具备交付使用条件，因此，辽阳红美置业有限公司虽将钥匙给付梁雪峰，也不能视为该房屋已交付使用。故关于梁雪峰主张辽阳红美置业有限公司给付梁雪峰从2013年12月19日起至实际交付之日止违约金，违约金按照日万分之一计算一节，一审法院予以支持。关于辽阳红美置业有限公司主张已交付房屋，请求驳回梁雪峰的诉讼请求一节，没有事实和法律依据，故对其抗辩一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条之规定，判决：辽阳红美置业有限公司于判决生效之日起10日内给付梁雪峰从2013年12月19日起至实际交付房屋之日止的违约金，违约金按照房款785,884元的日万分之一计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,260元，减半收取1,630元，由辽阳红美置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梁雪峰与辽阳红美置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年12月18日前将房屋交付给乙方装修，商品房应经验收合格交付买受人使用。现辽阳红美置业有限公司交付的房屋未经消防验收，不符合双方合同约定的交付条件及使用条件，故辽阳红美置业有限公司应依约承担违约责任，梁雪峰关于违约金的请求符合合同约定，应予支持。上诉人关于房屋已经交付不应支持违约金的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。虽然争议房屋至今仍未验收合格，但上诉人在本判决生效后可以先行支付截至本判决生效之日的违约金，其余部分待条件成就时支付，故上诉人关于一审判决判项无法履行的理由，本院不予采信。综上所述，辽阳红美置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,260元，由上诉人辽阳红美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年九月二十六日法官助理尚莉莉书记员胡子健