广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1317号上诉人（一审原告）：刘明清，女，汉族，住广东省河源市源城区。上诉人（一审原告）：朱立新，男，汉族，住广东省河源市源城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区学前坝沿江路与红星路交汇处。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人刘明清、朱立新与被上诉人河源凯通置业有限公司（下称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、法庭调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘明清、朱立新上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人享有凯通公司延期交房违约债权214509元；相应一、二审诉讼费由被上诉人凯通公司承担。事实和理由：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以上诉人交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。上诉人要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定上诉人选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是被上诉人凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与上诉人协商，该条款明显免除被上诉人凯通公司的责任，排除上诉人的权利，加重上诉人的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时上诉人提供了充分证据证明被上诉人凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。上诉人暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回上诉人诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：（一）上诉人未按照约定的付款期限付清购房款，案涉商品房交付时间依约已顺延至付清房款之日，上诉人无权主张按照合同约定的交房日期分段计付违约金。上诉人仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。上诉人称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重上诉人责任、排除其权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，上诉人不具备行使不安抗辩权的法定条件。请求驳回上诉，维持原判。刘明清、朱立新向一审法院起诉请求：确认刘明清、朱立新享有因凯通公司延期交房的违约债权214509元。一审法院认定的事实：2013年12月5日，刘明清、朱立新与凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.刘明清、朱立新向凯通公司购买××花园B×栋××号房，总价1181122元。2.刘明清、朱立新应于订立合同之日付首期款361122元，余款82万元由银行提供按揭。自合同签订之日起7日内，刘明清、朱立新要办齐按揭手续。3.凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给刘明清、朱立新。4.凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向刘明清、朱立新支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，刘明清、朱立新有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向刘明清、朱立新支付违约金。刘明清、朱立新要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向刘明清、朱立新支付已付房款的万分之二违约金。刘明清、朱立新与凯通公司同时签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》（下称补充协议），双方对房屋交接约定：刘明清、朱立新选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；刘明清、朱立新选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。刘明清、朱立新于2013年10月23日向凯通公司支付了131122元，于2013年12月15日支付了6.9万元，2014年1月13日贷款支付82万元，2016年10月10日支付8万元，2017年2月27日付清余款8.1万元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向一审法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，该院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，该院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，刘明清、朱立新向管理人申报了债权。2017年11月28日，在第二次债权人会议上，管理人确定刘明清、朱立新的违约金债权为16771.93元，并提示业主如对管理人的复核意见有异议的，应当于收到复核意见之日起十五日内起诉，逾期视为无异议。刘明清、朱立新对管理人审查意见不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为：《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是刘明清、朱立新付清房款。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。在付清房款前，刘明清、朱立新无权主张逾期交房违约金。付清房款后即2017年2月28日起，按合同约定的日万分之二计算违约金至破产重整受理前即2017年5月10日，合计金额16771.93元。对刘明清、朱立新诉请的违约金，付清房款前的部分不予支持，付清房款后的予以支持。故作出（2018）粤16民初173号民事判决，确认刘明清、朱立新对凯通公司享有16771.93元违约金债权；驳回刘明清、朱立新其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据上诉人的上诉请求和理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为上诉人要求确认享有被上诉人凯通公司延期交房违约债权214509元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定上诉人须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，上诉人关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除上诉人的权利而不应生效的主张不能成立。上诉人主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”上诉人并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，上诉人以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。一审认定管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合约定，确认上诉人对凯通公司有16771.93元违约金债权，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4517.63元，由刘明清、朱立新负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年九月二十九日书记员  黎云香