上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初1744号原告：上海健绿花菜专业合作社，注册地上海市崇明区。法定代表人：王保年，理事长。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告：上海胜伟农业发展有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：谢元新，执行董事。委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告上海健绿花菜专业合作社(以下至判决主文前简称“健绿合作社”)与被告上海胜伟农业发展有限公司(以下至判决主文前简称“胜伟农业公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案，被告胜伟农业公司于同年3月14日对原告健绿合作社提出反诉，经审查，本院予以受理并合并审理。后本院依法适用简易程序，分别于2019年3月14日、6月12日公开开庭进行了审理。原告健绿合作社的委托诉讼代理人司孝良、被告胜伟农业公司的委托诉讼代理人张白云均到庭参加诉讼，被告胜伟农业公司法定代表人谢元新到庭参加第一次诉讼。2019年8月7日，胜伟农业公司向本院提出撤回反诉申请，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告健绿合作社向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《土地承包协议书》于2018年12月31日解除；2、被告腾空房屋和土地并返还原告；3、被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日止房屋和土地租金14,615元；4、被告支付原告自2016年4月1日至2018年12月31日止的房屋和土地租金172,152元(33个月×5,216.75元/月)；5、被告自2019年1月1日起按5,216.75元/月的标准向原告支付房屋和土地占用费直至搬离为止；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月1日，原告与被告及案外人武某某签订《土地承包协议书》一份，约定由上海瀛洋生态农业开发有限公司(后未设立)、上海胜华蔬菜专业合作社(被告的前称)作为乙方联合承包原告(甲方)的联栋大棚种植蔬菜，承包联栋大棚34只,计48,160平方米；承包价格为2007年联动大棚1.75元/平方米、尼龙薄膜、遮阴网3元/平方米，2008年以后联动大棚按小棚价格核定、尼龙薄膜、遮阴网也照07年标标准收费,尼龙薄膜、遮阴网损坏报废后由乙方自行更换,每年每平方米3元的尼龙薄膜、遮阴网使用费甲方停止收取。报废薄膜、遮阴网交合作社。交费的原则是先交费,后使用。乙方已在2007年交付甲方地租费228,760元。2008年以后,乙方必须在每年的11月30日之前一次性交清下一年度的地租费。租金逐年核定,逐年收取,先收后用。承包期限：30只棚13年(2007年12月1日至2020年11月30日)靠近黑色道路两侧的4只棚逐年签订。乙方在甲方基地经营期间,甲方提供必要的生产生活用房,房租、水电费由乙方承付(按当地承包户标准交费)。合同签订后,被告实际承租位于上海市崇明区汲浜公路XXX号1号和2号地块中心路北15只联栋棚和房屋2间,大棚和土地占地41.48亩,年租金为1,460元/亩/年,2间房屋租金为2,040元/年。被告股东谢胜兵已按上述标准支付2015年度(2015年4月1日至2016年3月31日)的房屋和土地租金47,986元,尚欠14,615元未付。此后,被告既不再支付租金，且至今未将涉案土地和房屋归还原告，故请求依法支持原告之诉请。原告为证明其诉称，向本院提交了如下证据：1、催款及解除合同告知书及快递单、物流信息，证明原告已经致函被告，明确表示若被告不再支付租金，则合同解除；2、土地承包协议书、予以变更(备案)登记通知书，证明原、被告之间存在租赁关系；3、收据7份，证明2015年度被告支付了部分租金，尚欠14,615元未支付；4、地形图及房屋图表，证明被告承租土地及房屋的位置；5、2015年土地租赁费调价通知、上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初3150号及3152号民事判决书，证明原告在2015年3月28日以张贴公告(通知书)的形式向广大租户告知租金上涨的标准，与被告同为租赁联栋棚的季小依、季美芳均已按照1,460元/亩/年的标准向原告支付房屋和大棚租金。被告胜伟农业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，其已经付清2015年租金(因为2014年租金多支付了)，且2015年4月1日至2016年3月31日止的租金计算方式也不正确。此外，2016年9月15日、16日被告承包的土地遭受暴雨淹没，被告方无人到现场紧急排涝，无人开启泵站，以致被告承包的整个地块被淹没20多个小时，造成原告损失惨重。同时，被告提出其已于2019年1月份就撤离并将土地和房屋归还了原告。被告为证明其辩称，向本院提交了如下证据：1、2018年10月8日气象证明一份，证明2016年9月15日、16日涉案地块连续出现大暴雨天气；2、健绿合作社60公顷菜田设施竣工图，证明涉案土地上有完善的排涝基础设施，且均为原告建造、管理；3、河长制公示牌照片，证明被告对于涉案地块河道负有管理的责任；4、照片若干，证明涉案地块暴雨当天泵站被锁着，被告未尽管理职责，以及涉案土地被淹没后芦笋枯黄的景象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性予以认可，但认为告知书中并没有明确租金的计算标准；对证据3，认为应该提交原件，房屋的租金当时约定为204元而非2,040元；2013年双方重新约定了租金的标准，从原先按照大棚的面积计算更改为按照实际使用的亩数计算，故其实际使用的面积为33亩，2014年土地租金口头约定按照农业现代园区每年出租的标准加上120元管理费；对证据4，认为地块及房屋的位置正确，但面积无法确认；对于证据5，表示对张贴通知的情况不清楚，对民事判决书无异议。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性认可，但是认为属于不可抗力；对于证据2的真实性认可，但不认可其证明目的，认为泵站用于平时的只能用于灌溉，极端天气下水泵失去作用；对证据3真实性认可，但认为和本案无关；对证据4不认可其证明目的。本院经审理认定事实如下：2007年12月1日，健绿合作社作为甲方与胜伟农业公司(原上海胜华蔬菜专业合作社有限公司)、上海瀛洋生态农业开发有限公司(共同为乙方)签订《土地承包协议书》，约定：乙方承租甲方联栋大棚34只，计48,160平方米。2007年联栋大棚每平方米1.75元，尼龙薄膜、遮阴网每平方米3元，2008年以后联动大棚按小棚价格核定，尼龙薄膜、遮阴网也照07年标准收费，尼龙薄膜、遮阴网损坏报废后由承包人自费更换，每年每平方米3元的尼龙薄膜、遮阴网使用费原告停止收取。报废薄膜、遮阴网交合作社。根据先交费后使用原则，……2008年以后，承租人必须在每年的11月30日之前一次性交清下一年度的地租费。租金逐年核定，逐年收取，先收后用。承包期限：30只棚13年(2007年12月1日至2020年11月30日)，靠近黑色道路两侧的4只棚逐年签订；甲方提供必要的生产生活用房，房租、水电费由乙方承付(按当地承包户标准交费)等。协议书落款处有上海胜华蔬菜专业合作社有限公司章及谢胜兵和案外人武某某的签名(谢胜兵系上海胜华蔬菜合作社有限公司的人员，武某某代表上海瀛洋生态农业开发有限公司签名)。协议书签订后，上海瀛洋生态农业开发有限公司实际并未成立。后胜伟农业公司实际承租了原告位于上海市崇明区汲浜公路XXX号1号和2号地块中心路北占地面积41.48亩的联栋棚15只及房屋2间。2015年起，被告承租的联栋棚及房屋年租金分别调整为1,460元/亩/年和2,040元/年(房屋85元/间/月)。胜伟农业公司股东谢胜兵已按上述标准支付2015年度(2015年4月1日至2016年3月31日)的房屋和土地租金47,986元,尚欠14,615元未付。2016年9月15日、16日受台风“莫兰蒂”影响，涉案地块连续出现大暴雨天气，致胜伟农业公司遭受损失。2016年4月1日起，被告不再支付原告租金，且至今未将涉案土地和房屋归还原告。审理中，原、被告双方确认上述《土地承包协议书》已于2018年12月31日解除。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，被告自2007年12月1日与原告签订《土地承包协议书》后，双方之间存在多年的房屋、土地租赁关系。根据协议约定，租金逐年核定,逐年收取，房租、水电费按当地承包户标准交费。被告提出的其2014年租金已多支付，该多付部分计入2015年租金，故其2015年租金已付清以及房屋的租金约定为204元而非2,040元，其实际使用的面积为33亩，2014年土地租金口头约定按照农业现代园区每年出租的标准加上120元管理费等辩解，因未提供相应证据佐证，本院不予采信。被告称其已于2019年1月份就向原告腾退了土地和房屋，但未就此提供相应证据，故本院难予采信。被告作为土地和房屋的承租人其主要合同义务为按约支付租金，然被告以因台风遭受损失等理由拒绝支付，显属违约。原告的诉请于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海健绿花菜专业合作社与被告上海胜伟农业发展有限公司签订的《土地承包协议书》于2018年12月31日解除；二、被告上海胜伟农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区888号1号和2号地块中心路北六型塑料棚15只及房屋2间(2后-9室、2后-10室)腾空后归还原告上海健绿花菜专业合作社；三、被告上海胜伟农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海健绿花菜专业合作社2015年度拖欠的房屋和土地租金14,615元；四、被告上海胜伟农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海健绿花菜专业合作社自2016年4月1日起至2018年12月31日止拖欠的房屋和土地租金计172,152元；五、被告上海胜伟农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海健绿花菜专业合作社自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋和土地的使用费(按照土地60,560.80元/年、房屋2,040元/年的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,036元，减半收取计2,018元，由被告上海胜伟农业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年九月十三日书记员 卞佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。