四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)川13民终1862号 上诉人（原审被告）：南充市杂技团，住所地四川省南充市顺庆区药王街42号。 负责人：赵智敏，团长。 委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周兴玉，女，1955年9月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：冯思琦，四川天普律师事务所律师。 上诉人南充市杂技团（简称杂技团）因与被上诉人周兴玉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杂技团上诉请求：撤销原判，改判驳回周兴玉的诉讼请求，并由其负担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：杂技团与周兴玉之间系集资建房关系，并非商品房买卖合同关系，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系适用法律错误。案涉《集资建营业房协议》并未约定办理产权登记的期限及违约金，且协议明确了土地是划拨性质，一审参照商品房买卖司法解释判决确定办理产权过户的期限及违约金错误。杂技团系事业单位，因而案涉房屋过户涉及到事业单位财产处置，应经相关行政主管部门批准，未经批准非杂技团自身原因，故不能认定杂技团违约。由于案涉房屋已经实际交付给周兴玉使用，即便未取得权属证书，客观上也不存在损失，一审判决按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金系错误判决。 周兴玉辩称，杂技团与周兴玉之间的集资建房协议合法有效。协议订立后，周兴玉按约支付了购房款和办理转移登记的税费，也已实际使用房屋多年，应参照商品房买卖司法解释判决杂技团支付违约金。 周兴玉的一审诉讼请求：1.依法判令杂技团履行房屋过户登记义务，将顺庆区房屋过户登记给周兴玉；2.依法判令杂技团按照周兴玉已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2001年4月8日起至办理房屋过户登记之日止的违约金；3.本案诉讼费由杂技团负担。 一审法院认定事实：2001年1月8日，杂技团（甲方）与案外人刘桂芳（乙方）签订《集资建营业房协议》。双方约定，乙方向甲方集资修建营业房，该集资房不属于政府定价的集资房，每平方米3500元，总金额95000元，双方按国家有关规定各自缴纳税、费，周兴玉第一次缴纳集资款80000元，余下房款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日付清。2001年8月30日房屋竣工，杂技团将位于顺庆区（门牌号：××）的非住宅营业房交付刘桂芳使用。2010年12月24日，刘桂芳将集资房出售给了周兴玉，周兴玉支付购房款160000元。嗣后，杂技团与周兴玉签订了《集资建营业房协议》，协议内容、签订时间与前述协议内容一致，同时约定了建筑面积为27.76平方米。 2010年11月1日，杂技团在房地产管理部门对案涉非住宅营业房进行了不动产登记，实勘面积：27.76平方米。周兴玉于2011年1月11日支付补差款2170元，支付税款13035元，2011年4月25日周兴玉再次向杂技团支付税款2221元。至今杂技团未为周兴玉办理产权过户登记，周兴玉遂提起本案诉讼。 周兴玉提交的南充市测绘所《户室面积信息表》和《房屋分层分户平面图》、《房屋登记信息查询结果单》显示：顺庆区药王街42号1幢1层5号房屋初始登记在杂技团名下，登记建筑面积为27.76平方米。 另查明，周兴玉提交的南充事业单位在线查询结果显示，杂技团年检至2013年3月31日，至今未注销登记。 一审法院认为，本案争议焦点：一、关于南充市杂技团诉讼主体问题。二、关于周兴玉请求将顺庆区房屋过户登记给周兴玉的问题。三、关于违约金问题。 关于杂技团的诉讼主体问题。杂技团是依法成立，有一定的组织机构和财产的事业单位，独立核算、自主经营。其虽自2013年起未进行年检，但至今未办理注销登记，杂技团的主体资格并未消亡。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”之规定，杂技团的诉讼主体适格。 关于周兴玉请求将顺庆区房屋过户登记给周兴玉的问题。首先，杂技团与周兴玉签订的《集资建营业房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本案当事人对其效力均不持异议；同时，合同签订后，周兴玉按照约定支付了房款，杂技团在房屋修建完毕后将现挂贴门牌号为××的门面房交付给了周兴玉占有使用。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，周兴玉要求杂技团将现已登记在杂技团名下的顺庆区药王街42号1幢1层5号房屋转移登记至周兴玉名下，有事实和法律依据，予以支持。 关于逾期办证违约金及违约金主张是否过诉讼时效问题。本案中，双方当事人在合同中未约定办理产权登记的期限，杂技团已将房屋交付周兴玉多年，在其办理初始登记收取周兴玉缴纳的办证费用后至今未给其办理转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，杂技团应当按照《集资建营业房协议》约定房款金额以及周兴玉补差金额即97170元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息给付违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的时效期间为二年”的规定，案涉房屋2001年8月30日竣工后交付使用，此时杂技团应在90日内履行办证义务，杂技团未在法律规定时间内履行办证义务，周兴玉对杂技团的违约责任未在法律规定的时间内主张权利，故其主张相应期间的权利已丧失。杂技团至今未履行办证义务，周兴玉主张的违约金应从2017年1月5日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、南充市杂技团于本判决生效之日起十日内协助周兴玉办理位于南充市顺庆区（现挂贴门牌号为××）房屋的产权过户登记手续；二、南充市杂技团于本判决生效之日起向周兴玉支付逾期办理产权过户登记的违约金（以97170元为基数，从2017年1月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至判决确定的办证之日止，若逾期未予办理，则计算至实际办理产权过户登记之日止）。一审案件受理费1088元，由南充市杂技团负担。 在二审审理中，杂技团申请了张爱军、王帅、冯伟出庭作证，该三证人均称为办理案涉房屋转移登记事宜曾多次找文化局、房管局、财政局等。杂技团还举示了南充市国土局（1998）139号《关于划拨国有土地给南充市杂技团使用的批复》和《南充市建设委员会关于市区单位集资建房的情况调查及处理意见》，拟证明案涉土地系划拨用地，杂技团是事业单位，其资产处置需要相关行政机关批复方能实施。杂技团还举示了其向相关行政机关请示和调查笔录、和解协议，拟证明其在积极推动办证工作，未经批准无法办理转移登记的事实。周兴玉质证认可前述证据合法性、客观性、关联性，只是认为不能达到杂技团的证明目的。 本院认定前述证据的证据效力。 另查明，案涉《集资修建营业房协议》仅约定了终止协议的违约责任，未约定具体办理产权证的时间和逾期办证的违约责任 本院二审审理查明的其他事实与一审事实一致。 本院认为，原南充市国土局于1998年11月11日以南市土建（1998）139号文件批复划拨部分土地给杂技团修建综合楼及职工住宅和居民还房用地。杂技团在未经相关行政机关审批的情况下，吸纳部分社会成员包括本案的被上诉人周兴玉参与集资建房，涉及到国有资产的处分。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条关于“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”之规定，蒋和平的起诉应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初186号民事判决； 二、驳回周兴玉的起诉。 一审案件受理费1179元，退还被上诉人周兴玉；南充市杂技团缴纳的二审案件受理费1088元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱苏川 审判员  苟 豪 审判员  刘 苗 二〇一九年九月九日 书记员  杨雅君