上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17241号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，女，上海中原物业顾问有限公司工作人员。委托诉讼代理人：程晨，男，上海中原物业顾问有限公司工作人员。被告：安恰，女，1981年7月9日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海中原物业顾问有限公司与被告安恰居间合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日、2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)的委托诉讼代理人朱丹凤、被告安恰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：要求安恰支付佣金5万元并支付逾期违约金，自2018年8月16日起按所欠佣金的每日万分之五计算至判决生效之日止。事实与理由：经中原公司居间，安恰与房屋出卖方于2018年6月22日在大连西路门店就买卖上海市虹口区大连西路XXX号XXX室房屋签订居间协议、买卖合同等，安恰并签署5万元的佣金确认书，约定于2018年8月15日前支付，但安恰逾期未付，中原公司遂诉至法院。安恰辩称：因中原公司对房屋产权信息的隐瞒，让安恰在看房、签约时误以为房屋产权人为一人，没注意过合同产权人是两人，对业务员当天是否用出卖方吴志刚手机联系翁菊芬一节没有印象，次日安恰从吴志刚处得知产权人为两人。2018年6月21日安恰告知中原公司若吴志刚无法提供另一产权人翁菊芬的授权委托书则安恰要撤销合同，安恰又与吴志刚通电话，他表示要回美国办翁菊芬的授权，安恰当即表示要撤销合同。中原公司称2018年6月22日翁菊芬在合同上补签名一节安恰不知。因吴志刚回美国，买卖双方至2018年9月16日在中原公司签订了《解约协议》，其中写安恰无法继续购买房屋，因该协议是中原公司提供的格式合同，安恰没法修改，且定金在吴志刚处，签署该协议吴志刚才同意退还一半定金，安恰就没有纠结于解约原因，安恰有购房能力，解约的真实原因是翁菊芬不在国内，又没有授权委托，安恰觉得购房风险很大。安恰认为，2018年6月16日签约时出卖方吴志刚到场，安恰留存的居间协议、买卖合同上出卖方只有吴志刚一人签名，而中原公司出示的居间协议、买卖合同等却有翁菊芬的签名和“2018.6.22”的字样。安恰不同意中原公司的全部诉请。针对安恰的辩称，中原公司在2019年8月14日庭审中陈述：安恰看房时中原公司已告知产权人有两人，安恰并收到《房地产买卖交易事项告知函》，买卖合同上也写明产权人有两人，安恰没要求两个产权人均到场，当天业务员用吴志刚手机与翁菊芬通电话确认其同意授权，中原公司又于2018年6月22日到吴志刚家让翁菊芬补签字，翁菊芬那几天在上海，补签后中原公司告知了安恰。约定一个月内补足大定金50万元，安恰无法补足，表示该房超出其购买能力，不再购买，于2018年7月15日要求解除合同。吴志刚回国后与安恰解约，《解约协议》非中原公司起草。后吴志刚提供翁菊芬的公证委托书让中原公司另行居间售房，该房已售于他人。中原公司认为，其为安恰居间成功，安恰应按约支付佣金；网签、过户有公证委托书也可以办理，不需要本人到场。中原公司在2019年9月23日庭审中改述：居间协议、买卖合同等均于2018年6月16日签订，但没有写日期，2018年6月22日业务员申报业务时门店秘书自行加上日期。翁菊芬的签名是业务员于2018年6月16日上门让她签的，当时她在国内，不久回美国了。该业务员已离职。本院经审理认定事实如下：上海市虹口区大连西路XXX号XXX室房屋产权原登记为案外人吴志刚、翁菊芬共有。2018年6月16日，安恰(买受方)、吴志刚(出卖方)与中原公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：出卖方将该房以380万元出售给安恰；安恰付意向金5万元，如出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，并且安恰于出卖方签署本协议30日内补足定金至50万元；中原公司应向双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，买卖双方应各按总房价款的1%支付佣金。当日，安恰与吴志刚签订《房屋买卖合同》，约定：该房权利人吴志刚、翁菊芬；转让价款380万元；买卖双方于本合同签署后60天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；该合同对付款方式、交易过户、违约责任等作了约定。吴志刚于当日收到安恰支付的购房定金5万元。当天，中原公司与安恰签署《佣金确认书》，约定：安恰于2018年8月15日前向中原公司支付佣金5万元；若未经中原公司同意迟延支付，中原公司有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天千分之0.5计算)；本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。2018年9月16日，安恰(买受方)与吴志刚(出卖方)签订《解约协议》，载明：由于买受方明确表示不再继续购买该房，双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及房屋买卖合同，出卖方已收执的定金2.5万元不予返还。嗣后，安恰收到返还的定金2.5万元。经中原公司居间，吴志刚持翁菊芬于2018年8月13日签署的公证委托书，将该房另售他人。该《委托书》载明：委托人翁菊芬现住美国，因故无法亲自办理买卖该房的相关事宜，特委托受托人吴志刚(丈夫)为代理人，委托期限自委托人签署委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。因中原公司提供的公司留存联《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》上出卖方一栏中有“翁菊芬”字样，落款栏中有“翁菊芬”字样签名，并有落款日期“2018.6.22”，而安恰提供的客户留存联《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》上均没有，经被告申请，本院至上海市公安局虹口分局出入境管理办公室调取了吴志刚(护照号XXXXXXXXX)及翁菊芬(护照号XXXXXXXXX)的出入境记录，显示翁菊芬最近一次出入境系于2018年4月17日从美国入境，于2018年5月24日出境赴美国后未再回国；吴志刚曾于2018年4月17日从美国入境，于2018年6月22日出境赴美国，又于2018年9月10日从美国入境，于2018年12月5日出境赴美国。对此，安恰认为中原公司提供的证据中翁菊芬签名是伪造的，请求法院对于中原公司伪造证据的行为给予严惩。中原公司则称：“翁菊芬”字样不是吴志刚签的；签约后业务员带着合同到吴志刚家里让翁菊芬签名，吴志刚指着一个人说是翁菊芬就签了名，吴志刚并出具了翁菊芬的委托书。另查明：安恰、吴志刚于2018年6月16日分别签署《房地产买卖交易事项告知函》的《签收单》。中原公司出示的吴志刚的《签收单》上签收人有“翁菊芬”字样；中原公司出示的《房地产买卖交易事项告知函》中该房产权人一栏，手写有“吴志刚翁菊芬”字样。又查明：截止2018年6月19日，安恰丈夫黄仁懿在招商证券上海娄山关路证券营业部的股票账户的资产合计655,087.51元。上述事实，由中原公司提供的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》(均为公司留存联)、《佣金确认书》、《房地产买卖交易事项告知函》、《签收单》、业务员辞职报告和工作移交表、房屋另行出售的居间协议、买卖合同、翁菊芬委托书、《佣金确认书》、收款收据及示范文本的买卖合同，安恰提供的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》(均为客户留存联)、收款收据、《解约协议》、黄仁懿证券账户对账单，本院依法调取的吴志刚、翁菊芬出入境记录，及双方当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案所涉房屋的产权为案外人吴志刚、翁菊芬共有，与安恰签署《房屋买卖合同》时出卖方仅有吴志刚一人到场并签署其本人姓名，吴志刚未经翁菊芬同意擅自处分共有财产，构成无权处分行为，在翁菊芬追认或者吴志刚取得处分权之前，该合同处于效力待定状态。中原公司欲证明吴志刚有代理权，其称翁菊芬电话授权，安恰否认，中原公司未有相关举证；其称吴志刚在家向业务员出示翁菊芬委托书，亦无据可循，故本院对此不予采信。中原公司提供的合同比安恰提供的合同多“翁菊芬”签名和落款时间，中原公司称该签名非吴志刚所为，但翁菊芬于2018年5月24日出境后未再回国，不可能在吴志刚签约后再到中原公司在留存的合同上签名，故中原公司提供的合同不仅不能证明翁菊芬有追认的意思表示，反而坐实中原公司提供虚假证据。作为专业的房产中介机构，中原公司违背诚实信用原则，理应承担法律责任。房产中介机构对于房屋权属等订约事项以及当事人的订约能力负有审查核实并据实报告的义务。本案中，中原公司明知该房为吴志刚、翁菊芬共有，在另一产权人翁菊芬未到场确认且吴志刚未提供授权委托书的情况下，仍一味促成安恰与吴志刚订立《房屋买卖合同》。吴志刚2018年9月10日回国后提供翁菊芬买卖房屋的公证委托书将该房另售他人，吴志刚取得代理权的期限自2018年8月13日，即翁菊芬签署委托书之日起至吴志刚完成委托事项之日止，翁菊芬并没有追认吴志刚与安恰所签合同，该合同无效。鉴于中原公司的居间服务存在一定瑕疵，且交易未能最终完成，中原公司客观上未向买卖双方提供后续服务，故其要求被告支付佣金5万元及逾期违约金的诉讼请求本院不予支持。本院同时注意到，安恰作为买受方，理应积极向中原公司询问该房权属状况，尤其在其所签《房屋买卖合同》中已明确该房权利人为吴志刚、翁菊芬两人的情况下，安恰更应了解清楚出卖方的订约能力，最终该合同未能继续履行，安恰亦未尽审慎义务。本院根据中原公司实际提供的带看房屋和促成签约的服务，并结合公平合理原则，酌情判令安恰向中原公司支付居间报酬。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百二十六条规定，判决如下：一、安恰自本判决生效之日起15日内支付上海中原物业顾问有限公司居间报酬1万元；二、对上海中原物业顾问有限公司要求安恰支付佣金5万元及逾期违约金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李勤彦二〇一九年九月二十九日书记员  陈 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。