上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42015号原告：上海升阳物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨小威，执行董事。被告：山西中远威药业有限公司，住所地山西省晋中市。法定代表人：钟志孟，董事长。委托诉讼代理人：刘旆，山西正名律师事务所律师。被告：山西太谷农村商业银行股份有限公司，住所地山西省晋中市。法定代表人：胡晋忠，董事长。委托诉讼代理人：栗春雨，男。原告上海升阳物业管理有限公司与被告山西中远威药业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序,经原告上海升阳物业管理有限公司申请于2019年6月17日追加山西太谷农村商业银行股份有限公司为共同被告，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告上海升阳物业管理有限公司的法定代表人杨小威、被告山西中远威药业有限公司的法定代表人钟志孟及其委托诉讼代理人刘旆、被告山西太谷农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人栗春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告山西中远威药业有限公司辩称，一、原告升阳物业诉请的部分物业管理费已经超过了诉讼时效期间，不应得到支持；二、在原告不能提供证据证实其已经按约提供物业服务的情况下，其无权主张相应的物业费；三、涉案房屋已经通过以物抵债的方式抵顶给太谷农商银行，所欠的物业管理费缴纳义务也随之转移，应由太谷农商银行予以补缴，中远威公司不承担连带责任；四、原告诉请的滞纳金、违约金没有事实、法律依据。综上所述，请求法院依法作出判决。被告山西太谷农村商业银行股份有限公司辩称，涉案房屋经山西省晋中市中级人民法院裁定于2018年6月6日起归被告太谷农商银行所有，涉案房屋的产权也于2019年6月1日变更登记至被告太谷农商银行名下，现同意向原告升阳公司支付中远威公司拖欠的物业管理费及太谷农商银行应承担的相关物业费，并同意被告中远威公司的答辩意见。针对两被告的上述答辩意见，原告认为其已提供了物业服务，现被告太谷农商银行应根据原告与被告中远威公司的物业管理费缴付协议支付拖欠的物业管理费。至于原告向被告中远威公司送达催款函件的问题，因原告未能联系到中远威公司的工作人员，故相关的催款函件原告确认确实未送达至被告中远威公司。原告曾于2018年4月向法院诉请被告中远威公司支付所欠的物业管理费，现原告认可中远威公司对本案中应付的物业管理费不承担连带责任，中远威公司所欠的物业费由太谷农商银行承担。本院经审理认定事实如下：被告中远威公司于1999年购入金桥原告上海升阳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告山西太谷农村商业银行股份有限公司支付原告上海升阳物业管理有限公司2000年1月1日至2000年12月31日、2005年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理费人民币(以下币种相同)2,431,367.52元；2.请求判令被告山西中远威药业有限公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3.请求判令两被告向原告支付违约金(滞纳金)6,315,996.40元。事实和理由：2000年1月，原告上海升阳物业管理有限公司(以下简称升阳公司)与被告山西中远威药业有限公司(以下简称中远威公司)签订《物业管理费缴付协议》，该协议约定，原告升阳公司为被告中远威公司所有的金桥路XXX号XXX-XXX室房屋提供物业服务(建筑面积为933.60平方米)，物业管理费收费标准为每月每平方米19元，每月应缴纳的物业费为17,738.40元，物业管理费自2000年1月起计收。被告中远威公司在入驻该场所后，原告升阳公司按协议约定提供了物业服务，但被告中远威公司未按时缴纳2000年1月1日至2000年12月31日、2005年1月1日至2019年2月28日期间的物业管理费，期间被告中远威公司虽曾多次部分支付物业费，但未能完全履行相关物业费的支付义务，故原告主张的物业管理费金额为2,431,367.52元(计算方式详见《中远威历年欠款明细》)。被告中远威公司的行为严重违反合同约定，给原告经营造成严重影响，违约金(滞纳金)按每月应付物业管理费的5%收取计6,315,996.40元。现金桥路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权已过户至山西太谷农村商业银行股份有限公司(以下简称太谷农商银行)名下，故原告诉至法院，请求判令由被告太谷农商银行支付原告上述拖欠的物业管理费，被告中远威公司承担连带责任，并由两被告共同支付原告违约金(滞纳金)。路XXX号XXX-XXX室房屋。山西中远威药业有限公司上海分公司于2000年6月26日经核准设立，系被告中远威公司的分公司。2000年，原告升阳公司(甲方)与山西中远威药业有限公司上海分公司(乙方)签订《物业管理费缴付协议》，约定：一、甲乙双方对乙方所驻XXX的物业管理的权利及义务如下：(一)甲方：1.乙方所驻楼室外的安保、保洁、绿化工作，由甲方负责；2.所驻楼室的中央空调、供热、供电、供排水和消防系统，由甲方负责供给；3.所驻楼室外中央空调、给排水系统的设备、管道的日常维护保养和设备更新，由甲方负责；(二)乙方：1.乙方所驻楼室内的安保、消防工作，由乙方负责；2.乙方所驻楼室内所有自用设备、设施、照明等日常维修保养、更换，均由乙方负责；3.该楼室内的用电和通信等，由乙方按计量另行缴费(按供电局有关规定执行)；4.该楼室内的一切保险，均由乙方负责；二、物业管理费：(一)所驻XXX的建筑面积为933.6㎡；(二)根据甲方的物业管理费标准(每平方米19元/月)，乙方应缴纳的每月物业管理费为17,738.4元(每月20日前支付)；(三)首付三个月物业管理费(其中包括当月的物业管理费、首期2个月物业管理费作维修基金)，总计金额为53,215.2元。(当月物业管理费已付)三、其他：……物业管理费自2000年1月起计收。四、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字盖章，即具同等法律效力。嗣后，原告升阳公司为金桥路XXX号XXX-XXX室房屋提供了物业服务。但被告中远威公司未及时支付2000年1月1日至2000年12月31日、2005年1月1日至2019年2月28日期间的部分物业管理费。2010年3月8日，中远威公司向升阳公司出具《还款承诺书》，约定2006年、2007年拖欠的物业费255,432.96元于2010年4月10日前支付100,000元、于2010年8月31日支付100,000元、于2010年12月31日支付55,432.96元。欠费期间，原告承认被告中远威公司曾支付过部分物业费，但具体支付金额原告与被告中远威公司未确认一致。原告升阳公司制作了追讨物业管理费的函件，但未向中远威公司送达。原告升阳公司曾于2018年4月[案号为(2018)沪0115民初28084号]向本院诉请被告中远威公司支付所欠的物业管理费，后升阳公司因故撤回起诉。另查明，金桥路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋于2011年8月10日经核准登记在中远威公司名下，建筑面积共933.60平方米。涉案房屋分别于2018年2月26日、2018年3月29日由山西省晋中市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，但二次拍卖均流拍。二次拍卖公告中都写明涉案房屋可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。山西省晋中市中级人民法院于2018年6月1日作出(2017)晋07执60号之一执行裁定书，“本院在执行山西太谷农村商业银行股份有限公司与山西中远威药业有限公司借款合同纠纷一案中，责令被执行人山西中远威药业有限公司向申请执行人履行支付借款本息等义务，被执行人未履行生效法律文书确定的义务。2018年2月26日和2018年3月29日本院依法在淘宝网司法拍卖平台对被执行人……位于上海市金桥路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室……共计12套房产进行了二次拍卖，因无人竞买流拍。2018年6月1日，申请执行人山西太谷农村商业银行股份有限公司提出书面申请，请求以流拍财产作价50,357,448元抵顶所欠债务。……裁定如下：一、将被执行人山西中远威药业有限公司名下位于……，位于上海市金桥路XXX号的2401室、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXX……共计12套房屋作价50,357,448元……，交付申请执行人山西太谷农村商业银行股份有限公司抵偿欠款。所有权自本裁定送达山西太谷农村商业银行股份有限公司时起转移。”该执行裁定书于2018年6月6日送达太谷农商银行。2019年6月1日涉案房屋产权变更登记至太谷农商银行名下，权利证书号为沪(2019)浦字不动产权第055374号。以上事实，由原、被告提供的《物业管理费缴付协议》《上海市不动产登记簿》《中远威历年欠款明细》《拍卖公告》、《山西省晋中市中级人民法院执行裁定书》[(2017)晋07执60号之一]及送达材料、《山西省晋中市中级人民法院协助执行通知书》[(2017)晋07执60号]、《上海市浦东新区不动产登记收件收据》《不动产权证书》《情况说明》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告升阳公司与山西中远威药业有限公司上海分公司签订的《物业管理费缴付协议》依法成立、合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对2000年1月1日至2019年2月28日期间原告为金桥路XXX号XXX-XXX室房屋提供物业管理服务的事实，本院予以确认。在上述物业服务期间内，被告中远威公司系涉案房屋原所有权人，被告太谷农商银行于2018年6月6日经山西省晋中市中级人民法院裁定取得涉案房屋所有权，故该物业服务期间因涉案房屋所有权的变动而分为两部分。一、在中远威公司为所有权人期间：山西中远威药业有限公司上海分公司是中远威公司的分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由中远威公司承担。涉案房屋经二次法院公告拍卖流拍、后经法院裁定太谷农商银行取得所有权，公告内容亦明确涉案房屋可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。现太谷农商银行自愿承担中远威公司为所有权人期间的物业管理费，与法不悖，本院予以准许。二、在太谷农商银行为所有权人期间：太谷农商银行作为所有权人，理应承担在其作为所有权人期间的物业管理费。至于物业管理费的支付标准，因原告与太谷农商银行尚未签订物业服务合同，太谷农商银行的所有权自中远威公司处所得，故沿用原告与中远威公司的分支机构间的物业费标准，尚属合理，本院亦予准许。关于诉讼时效问题，两被告提出原告升阳公司诉请的物业管理费有部分已超过了诉讼时效期间。根据本院查明的事实，原告虽曾于2018年4月向本院诉请中远威公司支付物业管理费，但在此之前原告未向本院提供有效催讨凭据证明其向被告中远威公司提出付款要求，故本案只能认定原告向向法院起诉的行为产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效从2018年4月起中断。据此，本院认为原告诉请的2015年4月至2019年2月期间的物业管理费尚在诉讼时效期间内，被告太谷农商银行亦愿意支付自2015年4月1日起至2019年2月28日期间的物业管理费，本院予以准许。其余物业管理费已经超过诉讼时效，本院对该部分超过时效期间的物业管理费难予支持。至于两被告认为原告并未(完整)提供物业管理服务，故不应全额支付在诉讼时效期内的物业管理费的答辩意见，因两被告没有证据证明其事实主张，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。关于要求中远威公司承担支付物业管理费连带责任的诉讼请求，庭审中，原告明确表示放弃该主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许。至于违约金(滞纳金)的诉讼请求，原告升阳公司与被告中远威公司之间并无合同约定违约责任及违约金(滞纳金)的计算标准，现原告按其计算标准要求两被告支付违约金(滞纳金)的请求亦无法律依据，本院难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、第十二条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山西太谷农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海升阳物业管理有限公司上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋在2015年4月1日起至2019年2月28日止的物业管理费833,704.80元；二、驳回原告上海升阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,031元，减半收取计36,515.50元，由原告上海升阳物业管理有限公司负担30,447.50元，被告山西太谷农村商业银行股份有限公司负担6,068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈丽芳二〇一九年九月六日书记员  褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。