广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初737号 原告：张山，男，汉族，1986年5月12日出生，住山西省平陆县。 原告：李丹华，女，汉族，1986年5月4日出生，住山西省平陆县。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：刘溪，广东瀛尊律师事务所律师。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：孙信芳，广东瀛尊律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人 负责人：董硕,广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家瑶，广东良匠律师事务所律师。 被告：广东光博汇投资发展有限公司，住所地：广东省江门市江海区邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：赵文静，女，汉族，1990年3月12日出生，住湖北省竹溪县。 被告四：李钦，男，汉族，1982年7月26日出生，住江门市。 原告张山、李丹华与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、广东光博汇投资发展有限公司（以下简称“光博汇公司”）、赵文静、李钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张山及其委托诉讼代理人刘溪、被告泰达公司管理人的委托诉讼代理人李家瑶参与庭审。被告光博汇公司、李钦、赵文静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张山、李丹华向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告泰达公司签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告泰达公司依法退还原告购房款168443元；3、判令被告泰达公司双倍返还原告定金60000元；4、判令被告泰达公司依法支付利息（自2017年11月16日起暂计至2019年3月15日）14468元，后续利息按照银行同期贷款利率据实计算，直至清偿之日止；5、判令被告光博汇公司、被告赵文静、被告李钦对被告泰达公司的债务承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由四被告共同承担。 事实与理由：被告赵文静是被告泰达公司的销售人员，二原告经被告赵文静推销，购买被告泰达公司建设的江门市江海区光博路3号D区商铺第三层31494室。二原告与被告泰达公司于2017年11月15日签订《商铺买卖合同》，并按照被告泰达公司及被告赵文静的要求，向被告光博汇公司、被告李钦支付定金及购房款共计198443元。合同约定被告泰达公司应在2018年12月31日前，将具备商品房验收合格条件、并符合合同约定的商品房交付给二原告使用。然而到期后，被告泰达公司所建商铺烂尾，根本不具备交房条件，被告泰达公司办公场所人去楼空，无法实现合同目的。 被告泰达公司管理人辩称，对于诉请2，我方确认收到原告购房款168443元；对于诉请3，根据商铺买卖合同第六条第2.3点原告支付的定金已经转化为合同约定的首期房款，不再适用定金罚则；对于诉请4，应当自起诉之日计算，且因进入破产程序，根据企业破产法第四十六条的规定，应截止至破产申请受理之日，即2019年4月22日。 被告光博汇公司、赵文静、李钦缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年11月15日，以被告泰达公司作为出卖人、原告张山、李丹华作为买受人，双方签订合同编号为2017-0348号的《商铺买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区光博路4号第三层31494室号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2013126，该商品房用途为非住宅，建筑面积为16.86平方米，套内建筑面积为10.16平方米；2.计价方式及价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，总价格为318443元；3.付款方式及期限：按揭：首期款（含定金）：买受人应于2017年11月15日前付房款168443元；剩余房款：除上述房款外，剩余房款150000元，买受人须通过申请办理银行按揭方式给出卖人；4.交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。出卖人、买受人分别在上述合同上盖章、签名。 二、2017年11月15日，被告泰达公司向原告出具了编号为0010714号的《专用收据》，收据的内容为：今收到张山、李丹华交来江门市江海区光博路3号D区商铺31494定金、首期，金额168443元，收讫方式：其他； 三、2017年12月27日，原告通过银行转账30000元给被告李钦； 四、另查明，被告泰达公司是被告光博汇公司的股东，两被告公司住所地均为江门市江海区邦民路36号办公楼，法定代表人均为陈克俭； 五、另查明，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预售合同法律关系的纠纷。本案争议的焦点是：一、原告张山、李丹华与被告泰达公司于2017年11月15日签订《商铺买卖合同》应否予以解除？二、被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少？利息如何计算、金额是多少？三、被告泰达公司是否应承担双倍返还定金的责任、金额多少？四、各被告如何应当承担责任？ 一、原告张山、李丹华与被告泰达公司于2017年11月15日签订《商铺买卖合同》应否予以解除的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。据此，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请，该《商品房买卖合同》已依法解除。因此，对原告该项请求，本院予以支持。 二、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告、金额是多少？利息如何计算、金额是多少的问题。 1、关于被告泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向被告泰达公司支付了购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《购买商铺意向书》解除后，原告有权向被告主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的《专用收据》等证据，本院予以确认原告向被告泰达公司支付了购房款合共168443元。 关于原告向被告李钦支付的30000元款项的问题。本院认为，结合原告提交的微信聊天记录及庭审各方的陈述，被告赵文静应是作为销售代理方员工参与被告泰达公司与原告签订《购买商铺意向书》的事宜中，并指引原告向被告李钦支付购房的优惠金30000元，原告有理由相信被告赵文静收取款项的行为系代表被告泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人被告赵文静、李钦的代理行为有效，被代理人被告泰达公司应向相对人原告承担责任，因此，原告有权向被告泰达公司追偿被告赵文静、李钦因代理行为而收取原告的款项30000元的损失，综上，被告泰达公司应返还原告因购房支付的金额198443元（168443元+30000元）。 3、关于利息损失的问题。原告要求被告泰达公司支付其利息损失（以198443元为基数，按照年利息4.9%为标准，从2017年11月16日计至2019年3月15日）后续利息按照银行同期贷款利率据实计算，直至清偿之日止；被告泰达公司占用原告的购房款，事实上已给原告造成一定的利息损失，但原告主张向被告泰达公司追偿被告赵文静、李钦因代理行为而收取原告的款项30000元的损失的同时，又再主张该30000元的利息损失，该两项主张性质上同属为赔偿金，因此，被告泰达公司只承担其收取原告的购房款168443元的利息损失；此外，被告泰达公司于2019年1月6日向本院提出破产重整申请，本院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书裁定受理被告泰达公司破产重整申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，被告应支付原告的利息的时间为从2017年11月16日至2019年4月22日止，共523天；原告主张利率计算标准按照年利率4.9%的标准计算，依据不足，本院不予支持，本院调整利息计算按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算利息，即年利率为4.75%计算，故利息应为11464.51元（168443元×4.75%÷365天×523天）。 三、被告泰达公司是否应承担双倍返还定金的责任、金额多少的问题。本案中，根据《商铺买卖合同》的约定，原告向泰达公司交纳的购房款包含了定金，即原告向泰达公司交纳的定金30000元转化为商品房的首付款，因此，双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则，故对于原告要求泰达公司双倍返还定金60000元的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于各被告如何应当承担责任的问题。1、如前所述，被告赵文静、李钦作为代理人，被告泰达公司作为被代理人，被告赵文静、李钦的本案责任应由被告泰达公司向原告承担，因此，原告请求被告中熙公司与被告泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，本案中，与原告签订涉案《商铺买卖合同》的主体是被告泰达公司，并非被告光博汇公司，根据合同相对性原则，原告要求被告光博汇公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 被告光博汇公司、赵文静、李钦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条及中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张山、李丹华与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年11月15日签订的《商铺买卖合同》（编号：2017-0348）； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告因购房支付的金额198443元（168443元+30000元）及支付利息11464.51元给原告张山、李丹华； 三、驳回原告张山、李丹华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6293.67元（已由原告张山、李丹华预交），由原告张山、李丹华负担2325.67元、被告江门泰达房地产开发有限公司负担3968元。原告张山、李丹华多预交的案件受理费3968元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费3968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  何健明 人民陪审员  区小岳 二〇一九年九月二十五日 本件与原本核对无异 法官 助理  何锦伟 书 记 员  郭佳频