江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5329号上诉人（原审原告）：喻梦梦，女，1989年9月20日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雪珍，女，1967年4月27日生，汉族，住江苏省金坛市。被上诉人（原审被告）：南京天达投资咨询有限公司溧水庆丰店，住所地南京市溧水区永阳镇庆丰路1号1-24室。负责人：陈文进，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京天达信息科技有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇西旺村。法定代表人：孙曦玥，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：孙曦玥，女，1988年12月21日生，汉族，住南京市溧水区。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。上诉人喻梦梦因与被上诉人李雪珍、南京天达投资咨询有限公司溧水庆丰店（以下简称天达投资庆丰店）、南京天达信息科技有限公司（以下简称天达公司）、孙曦玥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻梦梦上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉求，本案一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定“根据《房地产买卖中介合同》中其他事项约定的内容，喻梦梦对涉案房屋存在租赁事实应当是明知的”，据此驳回上诉人原审所有诉讼请求无事实及法律依据。1.本案的核心问题并非上诉人是否知晓房屋存在过租赁，而是上诉人是否知晓该房屋在2018年5月25日后是否存在租赁事实。上诉人确实在买房前知道房屋存在租赁，但中介及李雪珍告知上诉人的信息仅仅是该房屋的租赁于2018年5月25日到期，上诉人可以获得房屋的处分权、使用权、收益权，而本案上诉人起诉的事宜也是各被上诉人的行为侵害了上诉人的上述权利所导致的，原审法院在判决书中并没有认定上诉人知晓2018年5月25日后房屋存在租赁即判决驳回，缺乏逻辑性。2.从三方签订的《房地产买卖中介合同》第九条第一款、第十八条第二款、第四款等条款以及上诉人一审中提供的与中介公司的录音材料均可以看出李雪珍及中介公司均未告知上诉人涉案房屋在2018年5月25日后存在租赁事实。二、原审法院认定“2017年10月19日，邹维代喻梦梦签署了授权及办理涉案房屋申请不动产登记……”有误。上诉人从未授权邹维代其签署任何文书，中介公司仅负责办理相关的房屋过户手续，但中介公司伪造当事人签名，恶意虚构房屋买卖款以达到逃避税费的目的，已经构成违约并给上诉人造成严重损失。三、原审法院认定“李雪珍无需腾空涉案房屋并向喻梦梦交付……”存在错误。三方签订的《房地产买卖中介合同》第九条第一款约定，李雪珍需要在2018年5月25日之前腾空房屋向上诉人交付，这是双方真实意思表示，不能因李雪珍与案外人签订租赁协议而无效，同时，上诉人根本不知晓涉案房屋在2018年5月25日后还存在租赁的事实，如果李雪珍无法按约履行，应当承担相应的违约责任。李雪珍、天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥共同辩称：一、上诉人已经知道涉案房屋租赁的事实。从现实情况来看，涉案房屋价值三百六十万，作为上诉人肯定会详细去调查，并且承租人陈立平每天都在营业，上诉人只要稍微进去问一下，就可知道涉案房屋的租赁期限、租金等事项，因此上诉人不知道房屋租赁期限到2018年5月25日以后无事实依据，也与生活常理相违背。二、上诉人认为没有授权中介机构签订存量房买卖合同无事实依据。1.中介机构按要求让上诉人提供相关资料，并办理了过户手续，上诉人从未提出过异议。2.上诉人在与承租人陈立平租赁纠纷案件中，也从未提交过中介机构无权代理的相关证据，被上诉人认为上诉人是口头授权中介机构办理房屋过户相关手续。3.双方尽管在合同中约定于2018年5月25日之前腾空房屋，目的是为了交付，本案中因为房屋存在租赁，尽管没有腾空房屋，也没有影响房屋的交付，上诉人也按期拿到了涉案房屋的所有权证书。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。喻梦梦向一审法院提出诉讼请求：1.判决李雪珍立即向喻梦梦交付位于南京市溧水区的门面房（不动产权证书号：溧转字第2021875号）；2.判决李雪珍向喻梦梦支付占用房屋导致的租金损失（从2018年5月25日起，参照同期同地段相似房屋租金计算至实际交付房屋之日，注：同期同地段相似房屋租金约每月3万元）；3.判决李雪珍向喻梦梦支付违约金（从2018年5月25日，以3600000元为本金，按照每日万分之五计算至实际交付房屋之日）；4.判决天达投资庆丰店对上述二、三项费用依照其过错承担相应的责任，天达公司、孙曦玥对天达投资庆丰店所承担的费用承担连带付款责任。一审法院认定的事实：2017年8月15日，李雪珍（作为出售方、甲方）与陈金女（作为买受方、乙方）、天达投资庆丰店（作为中介方、丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定李雪珍将坐落于永阳镇通济街广场11幢1015、2015室的房屋出售给陈金女，房屋建筑面积122.38平方米，产权证号2021875，房屋售价为360万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证、房屋尾款转付给甲方等相关事宜；丙方派邹维负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；甲乙双方定于2018年5月25日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。三方约定付款方式如下：乙方在2017年8月15日前，向甲方支付首付房款（含定金）人民币10万元，首付款支付当天并办理过户手续；乙方于2017年11月30日前向甲方支付房款人民币350万元。约定税费承担如下：办理以上过户应当缴纳的税费，由甲方承担，该房屋维修基金由甲方承担；该房屋过户中营业税、个人所得税由甲方承担。三方还作了其他事项约定：1.甲、乙双方如有违约，由违约方支付佣金总房价的2.4%；2.该房的租金于2018年5月25日到期（无押金），已收房租房主不予退还，2018年5月25日后的房租由乙方收取；3.该房过户的所有费用由乙方承担；4.租金到期后，续租相关事宜由乙方负责协调。合同还作了其他约定。合同签订当日，陈金女支付了购房定金10万元，由天达投资庆丰店代为出具收条，内容为“今收到陈金女购买通济街广场11幢1015、2015楼上下二层门面房，购房定金人民币10万元。”之后，陈金女的女儿喻梦梦将其中国工商银行的银行卡及密码、身份证原件交给天达投资庆丰店的邹维，委托其代为支付购房款、代办涉案房屋的权属证书。2017年10月19日，邹维分两次从喻梦梦中国工商银行的银行账户转账共计180万元至李雪珍的银行账户；2017年11月2日，江苏宜兴农村商业银行溧水支行作为涉案房屋的抵押权人向李雪珍付款170万元。以上喻梦梦合计向李雪珍支付购房款360万元。2017年10月19日，邹维代喻梦梦签署了授权其办理涉案房屋申请不动产登记、领取不动产权属证书的委托书。同日，李雪珍（甲方）与喻梦梦（乙方）签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定甲方自愿将坐落于南京市永阳镇通济街商业广场11幢1015室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为122.38平方米，不动产权证书为溧转字第2021875号，丘权号为12011010-1004-15，房屋转让价格为85.6万元（其中含定金5万元），双方协商一致采取非资金监管方式进行交易，全额付款，乙方于2017年10月19日将购房款80.6万元自行支付甲方。合同对房屋交付约定如下：甲乙双方定于房款付清时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；双方定于2017年10月19日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2017年12月30日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。合同对办理不动产登记手续应当缴纳的税费约定如下：由甲方承担的税种为净得；由乙方承担的税种为所有税。合同还作了其他约定。现涉案房屋已过户登记至喻梦梦名下。另查明，涉案房屋上在买卖前已存在租赁合同关系，承租人为陈立平，租赁期限自2014年5月25日至2022年5月25日，2014年5月25日至2015年5月25日租金为60000元一年，2015年5月25日至2022年5月25日每年租金为100000元。涉案房屋出售后，陈立平与喻梦梦就租赁协议履行发生争议，陈立平于2018年5月29日向一审法院提起诉讼要求喻梦梦继续履行陈立平与原房东李雪珍所签订的租赁合同直至合同期满。一审法院于2018年10月10日作出（2018）苏0117民初2912号民事判决，判决喻梦梦继续履行陈立平与李雪珍于2014年5月20日签订的《租房协议》。喻梦梦不服提起上诉，本院于2019年1月25日作出（2018）苏01民终10101号民事判决，驳回上诉、维持原判。一审法院认为，李雪珍与陈金女、天达投资庆丰店于2017年8月15日签订的《房地产买卖中介合同》虽未披露陈金女系代其女儿喻梦梦购买房屋，但从购房款支付、授权中介办理产权变更登记等信息，能够证实喻梦梦系真实的买房人，该《房地产买卖中介合同》系各方真实意思的体现，喻梦梦按照上述中介合同支付了购房款360万元。根据上述《房地产买卖中介合同》中其他事项约定的内容，喻梦梦对涉案房屋存在租赁事实应当是明知的。涉案房屋在喻梦梦买受前已存在租赁关系，生效判决亦已确认喻梦梦继续履行陈立平与原房主李雪珍签订的《租房协议》，因买卖不破租赁，且涉案房屋已变更登记至喻梦梦名下，李雪珍已无需腾空涉案房屋并向喻梦梦交付，对喻梦梦要求李雪珍交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。喻梦梦向李雪珍主张占用房屋导致的租金损失，一审法院认为，因涉案房屋存在租赁事实，喻梦梦应当向涉案房屋的承租人陈立平主张租金，对喻梦梦要求李雪珍支付租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，喻梦梦要求李雪珍支付违约金，天达投资庆丰店依照其过错承担相应的责任，天达公司、孙曦玥对天达投资庆丰店所承担的费用承担连带付款责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回喻梦梦的诉讼请求。一审案件受理费100元，由喻梦梦负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，《房地产买卖中介合同》第十二条约定，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体情况，并自愿购买该房屋。第十三条约定，乙方已现场看过该房屋，并认可该房屋及甲方，甲方认可本合同及乙方。还查明，一审庭审中，上诉人自认去现场看过一次，看到有人做生意，并陈述其从头到尾都没有见过房主，中介说租期到2018年5月25日。二审期间，喻梦梦陈述陈立平已向其交纳2018年5月25日之后两年的租金共20万元。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、一二审庭审及谈话笔录予以证实。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，涉案《房地产买卖中介合同》虽为李雪珍与陈金女、天达投资庆丰店共同签订，但从购房款的支付、授权中介办理产权变更登记等情况来看，能够认定喻梦梦系涉案房屋的实际购买人，且其对陈金女代其签订《房地产买卖中介合同》的行为并无异议，该合同应视为各方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有拘束力。结合租赁期限节点及合同上下文内容来理解，《房地产买卖中介合同》第十八条约定的“该房的租金于2018年5月25日到期（无押金），已收房租房主不予退还，2018年5月25日后的房租由乙方收取……租金到期后，续租相关事宜由乙方负责协调”应理解为系甲方已收的“租金”所对应的租期于2018年5月25日到期，并非原租赁合同已经到期。且喻梦梦作为购房人，应对涉案房屋的情况进行审慎、充分的了解和关切，其在明知涉案房屋存在承租人的情况下，对房屋现状予以认可并购买，能够视为其明知涉案房屋在2018年5月25日前存在租赁，且以后也将存在租赁的事实。其上诉认为不知晓涉案房屋在2018年5月25日后还存在租赁的事实，但并未提供充分证据证明自身主张，亦与客观常理不符，本院对此不予采信。因涉案房屋在双方买卖前已存在租赁关系，且已有生效判决确认喻梦梦应继续履行陈立平与原房主李雪珍签订的《租房协议》，现涉案房屋已变更登记至喻梦梦名下，李雪珍已无需再腾空房屋并向喻梦梦交付，对喻梦梦要求李雪珍交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持于法有据。关于喻梦梦主张的占有房屋导致的租金损失，因涉案房屋存在租赁事实，喻梦梦作为涉案房屋所有权人，可向承租人陈立平主张租金，且陈立平已向喻梦梦交纳2018年5月25日之后两年的租金，故喻梦梦主张的租金损失无事实及法律依据。其要求李雪珍支付违约金，天达投资庆丰店依照其过错承担相应的责任，天达公司、孙曦玥对天达投资庆丰店所承担的费用承担连带付款责任的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的涉案房产交易存在虚构房屋转让价款，伪造《南京市存量房交易合同（自行交易版）》非法逃避税费问题，一审法院已予以关注，并将依职权向相关税务机关发出司法建议。综上所述，喻梦梦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人喻梦梦负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年九月十二日法官助理 孙成艺书 记 员 陈晓君