安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4856号上诉人（原审原告）：李向东，男，汉族，1975年3月3日出生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：程晋畅，安徽安援律师事务所律师委托诉讼代理人：刘洪亮，安徽安援律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。法定代表人：潘春艳，总经理。委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。上诉人李向东与上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院作出的（2019）皖0122民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李向东上诉请求：1、依法撤销安徽省肥东县人民法院作出的（2019）皖0122民初22号民事判决书第四项，改判裕隆公司将承租的房屋恢复原状（完好的内墙、卫生间等）交付给李向东；2、依法撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初22号民事判决书第三项，改判裕隆公司按照合同支付违约金65707.2元（上述违约金计算至2018年11月19日，直至所有租金支付完毕止）；3、依法判决裕隆公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、根据双方商铺返租合同第九条，裕隆公司交还李向东的房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，目前案涉房屋与其它商户连为一体，无法正常使用。裕隆公司应将房屋内墙、卫生间等依合同做好，再交付给李向东。2、商铺返租合同是裕隆公司起草的格式合同，违约金每日3‰的标准是裕隆公司所定，李向东等业主只是被动的接受。现裕隆公司主张自己制定的违约金标准过高，一审法院予以采信并对违约金进行调整，既不合法也不合理。3、李向东5年内多次催要房租，裕隆公司都拒不支付，希望二审法院能够支持李向东的诉请。裕隆公司辩称，李向东的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决第三项、第四项法律适用正确。李向东的房屋一直没有交付给裕隆公司，裕隆公司也没有使用该房屋，双方没有办理房屋的交接手续，裕隆公司不存在打通隔断房屋的情形，更不存在恢复原状的情形。李向东长期联系不上，导致裕隆公司无法支付租金，裕隆公司逾期支付租金，是由李向东造成的，裕隆公司不应当承担相应责任。根据最高人民法院裁判规则，合同履行中迟延付款发生的损失，一般指利息损失，利息损失的计算方法按中国人民银行同期同类贷款利率计算。裕隆公司上诉请求：1、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初22号民事判决第二项；2、案件一审及二审诉讼费用由李向东承担。事实与理由：一审判决裕隆公司自2018年8月20起每月支付李向东房屋占用期间的使用费528.48元至房屋返还时止，没有事实和法律依据。双方签订的《商铺返租合同》已于2018年8月19日因租赁期限届满而自动解除，裕隆公司在2018年7月、8月、9月份已通知李向东来办理房屋交接，且李向东于2018年9月4日已明确回复拒绝交接房屋。裕隆公司已尽了通知义务，一审判决裕隆公司支付房屋占用期间的使用费至房屋返还时止，明显有失公平。即使计算房屋占用期间的使用费，最多也只能算到李向东拒绝交接租赁房屋之日即2018年9月4日止。李向东辩称，裕隆公司的上诉无事实与法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求。1、李向东向裕隆公司要租金时公司才要求进行交接，此时李向东才发现房屋不合格不能正常使用，李向东不能够接受，并非李向东拒绝交接。李向东与裕隆公司签订的合同中约定的房屋有内墙、卫生间、楼梯等，可单独使用。裕隆公司欲将不符合合同约定的房屋交付给李向东，李向东无法使用，故不能接受。2、即使双方合同自动解除，合同权利义务没有行使和履行的，仍应承担约定或法定的责任，裕隆公司仍应承担支付租金、违约金及将房屋恢复原状的责任。李向东向一审法院起诉请求：一、判令解除李向东、裕隆公司签订的《商铺返租合同》；二、判令裕隆公司承租的房屋恢复原状；三、判令裕隆公司支付租金28,010元（自2013年8月20日至2018年8月19日），此后租金按照7.2元/m2计算至房屋交付时之止；四、判令裕隆公司支付逾期交付租金的违约金65,707.2元（上述违约金计算至2018年11月19日，直至所有租金支付完毕止）；五、案件所有诉讼费由裕隆公司承担。一审法院认定事实：2008年5月18日李向东与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，李向东购买裕隆公司位于肥东县撮镇镇新安村的合肥裕隆农机·工程机械大市场A2-2幢121号商铺，于2010年1月20日取得房地产权证，房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.4㎡。2013年8月20日李向东与裕隆公司签订《商铺返租合同》，约定将裕隆农机·工程机械大市场内A2-2幢121号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月20日至2018年8月19日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月19日后五个工作日内向李向东支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。合同签订后，自2013年8月20日至2018年8月19日，裕隆公司未支付租金共计28,010元。合同到期后，裕隆公司未将涉案房屋交付给李向东。一审法院认为，李向东与裕隆公司裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同履行义务。一、关于李向东提出解除合同的诉讼请求；裕隆公司辩称，根据李向东、裕隆公司双方签订的《商铺返租合同》约定，本合同已于2018年8月19日终止；一审法院认为，案涉返租合同对其解除条件有明确约定，根据合同约定，案涉合同已于2018年8月19日解除，故对裕隆公司的抗辩意见予以采纳，对李向东该项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于李向东要求裕隆公司将承租的房屋恢复原状的诉讼请求；裕隆公司辩称，李向东主张恢复原状没有事实和法律依据；一审法院认为，李向东提供的证据无法证明裕隆公司对涉案房屋进行了更改，双方在合同中亦未作出约定，故对李向东该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于李向东要求裕隆公司支付租金28,010元（自2013年8月20日至2018年8月19日），此后租金按照7.2/㎡计算至房屋交付时止的诉讼请求；裕隆公司对未付租金28,010元没有异议，一审法院予以确认；李向东要求自2018年8月20日起其租金按照7.2元/㎡计算至房屋交付时止的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，李向东、裕隆公司双方不构成不定期租赁关系，但合同到期后，裕隆公司未将房屋交付给李向东。李向东要求裕隆公司支付2018年8月20日之后的租金应参照案涉合同中关于第五年租金的约定，即按照合同约定的7.2元/㎡的价格计算，一审法院予以支持。四、关于李向东要求裕隆公司支付逾期支付租金的违约金65,707.2元（上述违约金计算至2018年11月19日，直至所有租金支付完毕止）的诉讼请求；裕隆公司辩称，裕隆公司逾期支付租金是由李向东造成的，裕隆公司不应该承担违约责任，李向东主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少；一审法院认为，合同第十二条约定乙方逾期支付租金的违约责任，双方约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌定逾期支付租金违约金以逾期交付房租为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，款清息止。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决：一、裕隆公司支付李向东逾期交付的租金28,010元；二、裕隆公司自2018年8月20日起每月支付李向东房屋占用期间的使用费528.48元（73.4㎡×7.2元/m2/月）至房屋返还时止；三、裕隆公司支付李向东逾期支付租金的违约金，自2014年8月25日至2015年8月24日以5,285元为基数、自2015年8月25日至2016年8月24日以10,570元为基数、自2016年8月25日至2017年8月24日以15,885元为基数、自2017年8月25日至2018年8月24日以21,668元为基数、自2018年8月25日以28,010元为基数，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清时止；上述一、二、三项限判决生效后十日内付清。四、驳回李向东的其他诉讼请求。一审案件受理费2,304元，减半收取1,152元，由李向东负担752元，裕隆公司负担400元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明：李向东与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三载明，李向东购买的合肥裕隆农机·工程机械大市场A2-2幢121号商铺有卫生间，卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机·工程机械大市场A2-2幢121号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。李向东与裕隆公司签订的《商铺返租合同》第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。李向东如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还李向东房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，李向东有权处置。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，李向东主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了李向东，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故本院对李向东的主张予以采信，即推定李向东将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图载明的房屋状况一致。根据李向东在审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在隔断墙，裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，且裕隆公司也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现因双方签订的《商铺返租合同》已于2018年8月19日终止，李向东主张裕隆公司将承租的房屋恢复原状交付给李向东，有事实与法律依据，本院予以支持。关于房屋占用期间的使用费。裕隆公司虽已通知李向东在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋及设施发生了变更产生争议，导致李向东未能及时接收房屋获取收益，一审判令裕隆公司自2018年8月20日起每月支付李向东房屋占用期间的使用费至房屋返还时止，并无不当。关于逾期支付租金的违约金数额。本案中，因李向东主张的每日3‰的违约金明显高于实际损失，一审综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定逾期支付租金违约金以逾期交付房租为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院予以认可。综上所述，裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；李向东的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初22号民事判决第一项即：“合肥裕隆市场建设投资有限公司支付李向东逾期交付的租金28,010元”、第二项即：“合肥裕隆市场建设投资有限公司自2018年8月20日起每月支付李向东房屋占用期间的使用费528.48元（73.4㎡×7.2元/m2/月）至房屋返还时止”、第三项即：“合肥裕隆市场建设投资有限公司支付李向东逾期支付租金的违约金，自2014年8月25日至2015年8月24日以5,285元为基数、自2015年8月25日至2016年8月24日以10,570元为基数、自2016年8月25日至2017年8月24日以15,885元为基数、自2017年8月25日至2018年8月24日以21,668元为基数、自2018年8月25日以28,010元为基数，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清时止”；上述款项限本判决生效后十日内付清。二、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初22号民事判决第四项；三、合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后三十日内将李向东购买的位于肥东县撮镇镇新安村的合肥裕隆农机·工程机械大市场A2-2幢121号商铺恢复原状（以李向东与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图为标准）；四、驳回李向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2304元，减半收取1152元，由李向东负担752元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担400元；二审案件受理费1492.68元，由李向东负担1442.68元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 沈 严审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一九年九月三十日书记员 张明武附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。