云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0926民初927号 原告：罗鲜，女,1985年6月13日出生，拉祜族，住云南省耿马自治县。 原告：童思佳(系罗鲜丈夫)，男，1983年4月13日出生，傣族，住云南省耿马自治县。 共同委托诉讼代理人：施晓波，男，云南通恒（沧源）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：云南耿马吉龙房地产开发有限公司。住所地：云南省耿马自治县青年路延长段糖业小区D栋-101号。 法定代表人：唐涛，公司执行董事兼总经理。 原告罗鲜、童思佳诉被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后,依法组成合议庭于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告罗鲜、童思佳的委托诉讼代理人施晓波到庭参加诉讼，被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告罗鲜、童思佳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告履行原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》及办证承诺，及时为原告办理房屋产权证；3、本案的所有诉讼费、保全费、保全担保费及执行费等由被告承担。 事实和理由：2015年11月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，购买被告开发的位于耿马自治县，双方对所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式进行了约定：1、房屋总面积为：314.14平方米，单价：2705.80元/平方米，总价款为850000.00元；2、乙方（原告）在本协议签订时支付首期款500000.00元，原告交清首付款后，被告同意原告接房装修使用；3、于2016年11月23日前支付其余尾款、大门围墙款及保证金；4、原告选择分期付款，原告交清房屋维修基金及税款后，被告为原告办理两证，原告用该套房屋办理贷款后支付剩余尾款。办证期限为90个工作日。 原告于2015年11月23日按约定向被告支付了首期款500000.00元后，被告按照约定将房屋交付原告使用，原告在约定的时间内向被告支付维修基金及税款，但被告工作人员表示一时难以办理房屋产权证，而拒绝收款。原告多次与被告协商未果。直至2018年7月27日，被告向原告出具了承诺书，并承诺会将房屋产权办至原告名下。但被告承诺至今，仍未为原告办理相关产权证。原告认为，双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应依法全面真实履行。原告已交纳大部分购房款，被告亦将房屋交付给原告使用多年，但被告至今仍未按合同约定履行给原告办理房屋产权证的义务，导致原告迟迟未能获得该房屋的产权证。被告的行为违反了双方的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，侵害了原告的合法权益，现原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见。 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： A1、原告身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格。 A2、《商品房购销合同》、《购房合同补充协议》原件各一份，欲证明原、被告双方于2015年11月23日签订了《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，购买“吉龙花园小区”C组8幢05号房屋，并约定：1、房屋面积、单价、总价款等；2、原告在本协议签订时支付首期款500000.00元，原告交清首期款后被告同意原告方接房装修使用；3、2016年11月23日前交清尾款、大门围墙款及保证金；4、原告选择分期付款，原告交清房屋维修基金及税款后，被告为原告办理两证，原告用该套房屋办理贷款后支付剩余尾款。办证期限为90个工作日。 A3、农村信用合作社进账单及客户取款回单复印件各一份、收据复印件两份，欲证明原告按照约定于2015年11月23日向被告支付了首期付款总金额500000.00元，包括：围墙款18000.00元、装修保证金1000.00元，房款481000元。 A4、《承诺书》原件一份，欲证明因被告的原因，导致原、被告双方一直未能办理房屋产权证，被告于2018年7月27日向原告出具承诺书，承诺：1、在房屋产权证未办理到原告名下之前，被告不追究原告违约责任；2、办理产权证之后，维持原协议所约定的房屋成交价不变；3、被告承诺将房屋产权证办理到原告名下；4、被告不得将该房屋一房两售卖，但被告至今仍未按约定或其承诺为原告办理房屋产权证。 根据原告申请,本院于2019年9月2日向耿马自治县住房和城乡建设局调取了本案所涉房屋的登记情况，耿马自治县房产管理所向本院提供了《耿马县房产管理所档案摘抄单》，查实：1、本案所涉房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社；2、该房屋于2019年7月19日被昆明市中级人民法院查封的事实。 经质证，原告对该组证据三性予以认可。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交任何书面证据，未对原告提交的证据及法院调取的证据发表质证权利，视为放弃自己的诉讼权利。 对以上证据，本院作如下认定： 原告提交的A1至A4组证据，来源合法、内容客观真实，对证据证明力本院予以采信。 对本院依法调取的证据，经原告质证无异议，本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2015年11月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，原告与被告购买位于耿马自治县，双方对所购买房屋的面积、单价、总价以及购房款支付方式进行了约定：“1、房屋总面积为314.14平方米，单价2705.80元/平方米，总价款为850000.00元；2、原告在本协议签订时支付首期款500000.00元，包括：大门围墙18000.00元、装修保证金1000.00元，房款481000元，原告交清首期款后被告同意原告接房装修使用；3、定于2016年11月23日前交清房屋尾款、大门围墙款及保证金；4、原告选择分期付款，原告交清房屋维修基金及税款后，被告为原告办理两证，原告用该套房屋办理贷款后支付剩余尾款。办证期限为90个工作日。如被告不在约定期限内为原告办理“两证”视为违约，原告所付房款被告应向原告支付资金占用费，占用费的计算以银行同期贷款利率计算，时间按签订协议满两年后开始计算等。原告于2015年11月23日按约定向被告支付了首期房款481000.00元、大门围墙款18000.00元及装修保证金1000.00元,以上款项共计500000.00元，被告向原告出具了收款收据，后被告按照约定将房屋交付原告使用。原告在约定的时间内多次向被告履行支付房屋尾款的义务，但被告一直以无法办理房屋产权证为由而拒绝受领原告支付的尾款，被告一直未为原告办理房屋产权证。2019年7月27日，被告向原告出具了承诺书，并承诺会将房屋产权办至原告名下，但一直未予办理。 另查明，涉案房屋与其他由被告开发的房屋共同登记在被告名下，房屋所有权证号为：耿房权证（2013）字第00010534号（大证）。该产权证上的房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社。2019年7月2日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执821号执行裁定书，在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与云南巨发商贸有限责任公司、云南耿马吉龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，对被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司抵押的坐落于耿马自治县青年路吉龙花园房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，所得价款优先受偿。同时昆明市中级人民法院向耿马自治县土地管理所发出了（2019）云01执821号协助执行通知书。 本院认为，针对原、被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》是否有效的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭的除外”。该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，虽然原、被告签订的买卖合同时间发生在2013年抵押权设定之后，但原被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》确系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该房屋被告已实际交付原告使用，但因涉案房屋存在抵押权及查封的情况，截止本案庭审结束，该抵押权和查封的情况亦未能消灭，因房屋最终权利归属存在不确定性,房屋过户条件尚未成就，故涉案房屋的权属登记转移在目前阶段成为事实上的履行不能，原告请求依法判决被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司立即履行购房合同、为原告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院无法支持。原告可待抵押权涉及的主债权消灭、司法查封等权利限制被撤销后，再主张由被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司按照合同履行过户义务。若不能实现合同目的，原告可根据情况另行行使民事权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告罗鲜、童思佳与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效。 二、驳回原告罗鲜、童思佳的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告罗鲜、童思佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  王 珏 人民陪审员  杨正军 人民陪审员  罗正美 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  袁滨梅