北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初4549号原告：杨慧珍，女，1941年3月16日出生，汉族，退休工人，住北京市密云区。委托代理人：朱宏宇，北京仁道律师事务所律师。原告：方晨，男，1971年6月9日出生，汉族，居民，住北京市密云区。原告：方曦，男，1972年10月23日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被告：中电建建筑集团有限公司，住所地：北京市西城区六铺炕南小街1号。统一社会信用代码911100001011159077。法定代表人：常满祥，董事长。委托代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告：北京北控物业管理有限责任公司，住所地：北京市朝阳区光熙门北里甲10号楼。统一社会信用代码911101057433080813。法定代表人：梁勇峰，董事长。委托代理人：徐鑫磊，北京庄元律师事务所律师。委托代理人：苗娅兰，北京庄元律师事务所律师。原告杨慧珍、方晨、方曦与被告中电建建筑集团有限公司（以下简称中电建公司）、北京北控物业管理有限责任公司（以下简称北控物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨慧珍及其委托代理人朱宏宇、原告方晨、方曦，被告中电建公司之委托代理人李晨，被告北控物业公司之委托代理人徐鑫磊、苗娅兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨慧珍、方晨、方曦向本院提出诉讼请求：1、判令中电建公司赔偿三原告房顶漏水造成墙面、阳台、客厅、大卧室、进门楼道损失2万元，判令二被告赔偿三原告厨房水管漏水造成橱柜、电视柜、卧室门、推拉门、暖气木质外包、展示柜、厕所门、踢脚线、沙发、茶几、墙面、冰箱、洗衣机、双人床、木质席梦思损失3.2万元，以上共计5.2万元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月11日，三原告所有的房屋内厨房管道破裂，导致大量用水溢出，致使原告房屋内家具、地板、墙壁等物品被水浸泡。二被告未定期对管道进行隐患排除工作，给原告造成了巨大的经济损失，二被告应承担责任。三原告居住的房屋屋顶很早就漏水，2017年8月9日又漏水，给原告的财产造成了巨大损失。北控物业公司系该房屋的物业管理公司，对公共共用部分应承担维修以及养护的义务。中电建公司系该产权房屋的原产权公司，也是之前该房屋的物业管理公司，因此中电建公司与北控物业公司之间是否有相互的责任无法认定，故将中电建公司和北控物业公司一并列为被告。房屋所有权人方国粹系原告杨慧珍之夫，原告方晨、方曦之父，方国粹于2015年9月7日去世，房屋未进行处理也未进行变更。故杨慧珍、方晨、方曦作为原告起诉。被告中电建公司辩称：关于水管漏水部分：1、根据国家关于国有企业“三供一业”分离移交的相关规定，物业管理职能已经由中电建公司移交北控物业公司，中电建公司不再是物业管理方，原告房屋损坏部位属于共用设施，应由北控物业公司承担维护维修义务，该损失应由北控物业公司承担。原告房屋已买断，产权系个人产权，中电建公司也不是房屋的产权方，所以中电建公司既没有实施侵权行为，也对原告的房屋不负有维护的义务，所以中电建认为原告的损失与中电建公司没有关系。2、原告的漏水事故发生后，既没有第一时间通知中电建公司，中电建公司也没有前往处理相关的维修事务，所以中电建公司跟此次漏水事故及造成的损失没有关系。3、原告目前提交的证据没有相关的损失事实及金额的相关证明，中电建对此也不予认可。对于房顶漏水部分：中电建公司在移交原告房屋的物业服务职能前，定期对房屋楼顶进行了防水处理，尽到了物业服务企业应尽的义务，不应承担原告因房屋漏水造成的损失，且原告提供的照片证据中，绝大多数与房屋漏水均无逻辑联系，其损害与房屋漏水无法律上的因果关系，原告应就发生漏水的事实、因果关系及损害额度提供证据。被告北控物业公司辩称：1、我公司得到原告杨慧珍家中漏水电话求助后，及时派人上门维修处理，帮助其恢复了正常生活，避免了因其自家厨房水管表前阀门漏水带来的财产损失，并及时更换了阀门。我公司提供了及时的善意帮助行为，让老人尽快恢复了正常生活，也使房屋财产权利人避免了因自家厨房水管阀门漏水带来的财产损失。2、根据“三供一业”的规定，我们的服务范围不包含收取水费，水费一直由中电建公司收取。3、原告所说我公司未定期对管道进行维修养护不属实。根据“三供一业”政策，我方与中电建公司签署了家属区物业分离移交协议及前期物业合同，实现了对涉案房屋的物业接管。接管确认函签订之后，中电建公司不再承担家属区物业管理责任，但在我公司接管前发生而未解决完毕的责任由中电建公司继续承担。物业移交范围包括两部分，公共部分和共用设施设备，日常维修养护和管理也是这两部分，并不负责业主专有部分的维修养护。本案水管阀门是位于住户单元内部的厨房里，属于住户专用而非共用，住户专用的部分的日常维修、养护和管理不属于我公司责任范围，属于我公司特约服务收费项目，我公司在更换阀门后收取了阀门的费用。从收益性、边界性、独占性、难易性角度，住户应对自己的专有、专用的物品负日常管户责任，我公司并不负责对住户专有部分的日常维修、养护和管理，现实中也不可行。前期服务合同后附的协议中第32条对专有部分和共有部分共有设施具体含义进行了约定，而且物业管理条例，物业服务收费办法第二十条关于特约服务进行了明确。诉状所称未定期对管道进行隐患排除工作，对物业共用部分、住户专用部分不加区分，属于混淆责任，颠倒是非。4、关于原告的举证责任，我们认为原告既然主张损失就应该证明原告是该房屋的合法权利人。而且原告现在主张损失，没有相关的损失数额的证据。5、我方与中电建公司签署的家属区物业分离移交协议仅限物业部分，不包括供水分离移交协议，供水部分并未移交我公司，故我公司不应承担事故责任。经审理查明：密云区水库安装公司2号楼2单元253号房屋（以下简称涉案房屋）产权登记人为方国粹，杨慧珍系方国粹之妻，方晨、方曦系方国粹之子，方国粹于2015年9月7日去世。中电建公司（原中国水利水电第二工程局安装公司）为国有企业，系涉案房屋的建设单位。方国粹与杨慧珍均系中电建公司员工，在房改时买断涉案房屋并办理房屋产权证。中电建公司曾负责涉案房屋所在小区的供水、供电、供热（汽）及物业管理，后根据2016年国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》的要求，中电建公司于2018年3月9日与北控物业公司签署了《中电建建筑集团有限公司职工家属区物业分离移交协议》，移交范围包括涉案房屋所在家属区，移交时间为2018年6月30日前完成物业分离移交。涉案房屋屋顶在2017年8月以前曾漏过雨水，在2017年8月9日再次漏水，对涉案房屋内主卧屋顶、阳台屋顶和墙面、客厅屋顶和墙面、卫生间墙面等部位造成损坏。另查明，1958年左右，中电建公司通过自建管线方式接入地区输水管网，为该公司办公厂区提供用水，后涉案房屋所在家属区建成后，亦通过该管线为家属区进行供水。2018年10月11日，涉案房屋厨房表前（按进水方向）阀门损坏，导致大量水从此处溢出，致使涉案房屋内橱柜、厨房推拉门、电视柜、主卧室门、暖气木质外包、展示柜、厕所门、客厅门道及踢脚线等损失。现涉案房屋所在家属区按照入户水表记载的用水量向中电建公司交纳水费，中电建公司按照家属院内总水表记载的用水量向供水单位交纳水费。经本院现场勘查，院内总水表距涉案房屋约200米左右。就表前阀门损坏漏水承担责任的主体问题，二被告产生分歧。中电建公司认为原告房屋损坏部位属于共用设施，应由北控物业公司承担维护维修义务，该损失应由北控物业公司承担。北控物业公司认为中电建公司只与其签署物业分离移交协议，未与其签署供水移交协议，不应由北控物业公司承担责任。就涉案房屋屋顶漏水及表前阀门漏水造成的具体损失数额问题，经本院多次释明，三原告均以无力支付鉴定费为由，未进行财产损失鉴定。上述事实，有双方当事人陈述、中电建建筑集团有限公司职工家属区物业分离移交协议、现场图片、了解笔录等证据材料在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。三原告作为涉案房屋登记业主方国粹的继承人以及涉案房屋内财产的权利人，在涉案房屋及相应财产受到损失的情况下，可以向侵权人主张权利。涉案房屋屋顶漏水发生在中电建公司与北控物业公司“三供一业”分离移交前，中电建公司既是涉案房屋的建设单位，也是涉案房屋屋顶漏水时的物业管理人，屋顶漏水问题无论是因房屋质量原因还是物业服务不到位原因造成的损失，均应由中电建公司承担责任，故三原告要求中电建公司赔偿其屋顶漏水所造成的损失之合理部分，本院予以支持。根据《城市供水条例》、《北京市城市公共供水管理办法》等规章的规定，进户总水表、分户水表等由供水企业统一管理和维护，任何单位和个人不得擅自拆卸、启封。因进户总水表、分户水表、相应管线均由供水企业统一安装或者经供水企业授权安装，故供水企业对自建设施应承担管理和维护职责。本案中，中电建公司由于历史原因，通过自建管线方式接入地区输水管网，并通过自建管线向家属区住户进行供水，在一定程度上具有供水企业的角色。中电建公司作为供水管线的所有者及管理者，理应担负起相应管线的管理和维护职责，定期进行检查和维修。但涉案房屋内与主管道相连的表前阀门多次漏水却一直没有得到根本解决，致使2018年10月11日表前阀门大量漏水，给三原告造成损失，故三原告要求中电建公司赔偿其损失的合理部分，本院予以支持。三原告要求北控物业公司承担其损失的请求，于法无据，本院不予支持。关于中电建公司认为原告房屋损坏部位属于共用设施，应由北控物业公司承担维护维修义务，该损失应由北控物业公司承担，中电建公司不应承担责任的辩解，本院认为中电建公司并未将供水事项向北控物业移交，总水表以后（以来水方向算）的管线亦由中电建公司所有并负责维护，按照权责统一的原则，三原告房屋内漏水的部位应由中电建公司负责管理和维护。对三原告因此造成的损失，亦应由中电建公司负责赔偿。故对其该项辩解意见，本院不予采纳。对北控物业公司关于供水未移交，不应由其承担责任的辩解意见，本院予以采纳。关于三原告主张的损失数额，因本院多次释明后，三原告均以无力支付鉴定费为由，未进行财产损失鉴定，故本院对具体损失数额，结合现场情况、实际修复或重置成新价格、物品折旧率等情况予以酌定，对三原告主张的合理损失予以支持，对过高损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九之规定，判决如下：一、被告中电建建筑集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨慧珍、方晨、方曦因密云区水库安装公司2号楼2单元253号房屋内屋顶漏水及厨房内水表表前阀门漏水造成的财产损失共计一万元。二、驳回原告杨慧珍、方晨、方曦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百元（原告杨慧珍已预交五百五十元），由原告杨慧珍、方晨、方曦负担八百五十元，由被告中电建建筑集团有限公司负担二百五十元（均限本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  李 娜人民陪审员  刘显彪人民陪审员  刘永连二〇一九年九月二十九日法官 助理  张成亮书 记 员  赵 学