福建省将乐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0428执异11号 案外人：杨胜顺，男，1963年7月26日出生，汉族，住福建省将乐县。 申请执行人：杨智文，男，1963年8月10日出生，汉族，住福建省将乐县。 被执行人：庄少明，男，1964年3月20日出生，汉族，住福建省将乐县。 在本院执行申请执行人杨智文与被执行人庄少明民间借贷纠纷一案中，案外人杨胜顺于2019年9月3日对本院依法查封的被执行人庄少明名下的位于将乐县上河国际第九栋14层1401室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨胜顺称，其与庄少明、江芬于2013年6月15日签订了《房屋转让协议书》，庄少明将其购买的将乐县上河国际第九栋14层1401室房产转让给杨胜顺。协议对房屋价款、支付方式、时间等做了约定。杨胜顺于2013年12月30日支付付购房款30万元。2014年4月15日开发商通知交房时，杨胜顺与庄少明、江芬又签订了《房屋转让补充协议》。补充协议约定庄少明将商品房交房手续、钥匙等交给杨胜顺，由杨胜顺向物业缴纳相关费用并对房屋进行装修施工。杨胜顺已于2015年3月25日交清购房款，且搬入涉案房屋居住至今。杨胜顺多次催促庄少明办理过户，但庄少明未能将房屋公积金贷款余款偿还，不能解除抵押导致未能办理房屋产权过户手续。故杨胜顺向本院提出执行异议申请，请求本院撤销对将乐县古镛镇上河国际第九栋14层1401室房产的查封。 案外人杨胜顺提供了以下证据：1、杨胜顺身份证、结婚证；2、《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》；3、收款收条7张；4、三明市国宏物业服务有限公司出具的收款收据四张；5、其邦门窗销售单两张；6、将乐县安然燃气公司缴费凭证4张。 杨智文辩称，一、法院依照法定程序作出的执行处置行为，并不违反法律规定，是维护执行申请人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。根据物权法和城市房地产管理法的相关法律规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。房地产转让或变更应当申请变更登记和土地使用权变更登记，并更换或者更改土地使用权证书。本案中，杨胜顺购买了不动产，但未办理房屋转让登记，转让行为不发生法律效力。二、杨智文在2018年11月30日向法院申请对庄少明财产进行保全时，曾口头核实了涉案房产的权利情况。庄少明明确表示并非将房产卖给杨胜顺，而是由杨胜顺暂住，且经杨智文了解，杨胜顺向法院提供的《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》崭新如故，明显是杨胜顺为拖延阻碍执行，在法院查封涉案房产之后再行签订的，杨胜顺捏造事实的行为严重侵害了杨智文的合法权益。三、杨胜顺向法院提交的7张收款收条金额合计63.7795万元，其中34.7795万元的收款收条中载明的是“收到上河国际小区第9栋”14层1404室，而非涉案房产1401室。杨胜顺与庄少明肆意歪曲事实，严重侵害了杨智文的合法权益。四、杨胜顺提出的向物业公司缴纳装修保证金、装修垃圾清运费、物业服务费、公摊能耗费及为装修购买的建材凭据，只是其为了居住方便，无证据表明杨胜顺是涉案房产的所有人，只能显示是暂住的自然人和单位。故应驳回杨胜顺的异议申请。 本院查明，庄少明以其购买的位于将乐县古镛镇上河国际第九栋14层1401室房产为抵押担保向中国农业银行股份有限公司将乐县支行申请了公积金贷款，并于2013年3月18日办理了抵押权预告登记。杨胜顺于2013年6月15日与庄少明、江芬签订《房屋转让协议书》，约定庄少明、江芬将购买的将乐县古镛镇上河国际第九栋14层1401室房产转让给杨胜顺，房屋总价款为63.7795万元。协议书对付款方式、房屋交付、房屋过户、违约责任等进行了约定。杨胜顺与庄少明、江芬于2014年4月15日签订了《房屋转让补充协议》，对房屋交房事宜、房屋尾款支付等事项进行了补充约定。庄少明分别于2013年6月15日、2013年9月2日、2014年5月5日、2014年9月2日出具金额为10万元、10万元、5万元、4万元的收款收条，确认收到涉案房款合计29万元。庄少明分别于2013年12月30日、2014年12月10日、2015年3月25日出具金额为10万元、10万元、14.7795万元的收款收条，合计金额为34.7795万元，三张收条载明“收到上河国际第9栋14层1404室的购房款”。杨胜顺妻子余七娘向将乐县安然燃气有限公司缴纳了涉案房产2016年至2019年5月4日的燃气费共计375.8元。 本院于2018年11月30日作出（2018）闽0428财保31号民事裁定书对涉案房产进行了查封。 本院认为，杨胜顺虽其与庄少明签订了《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，并已支付房屋价款，且自涉案交房后装修居住至今，但杨胜顺提供的房款收据中有34.7795万元收据所载明的收到房款的房号内容与涉案房产不一致，且庄少明在购买涉案房产时办理了公积金贷款，涉案房产于2013年3月18日便因公积金贷款抵押给了中国农业银行股份有限公司将乐县支行，并办理了抵押权预告登记，抵押效力一直存续，庄少明至今未将贷款还清，被执行人庄少明未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，而杨胜顺对抵押一事知晓却仍然向庄少明购买涉案房产，因此，杨胜顺提出的要求本院撤销（2018）闽0428执保134号裁定书中对将乐县古镛镇上河国际第九栋14层1401室房产的查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十六条第二款、第十七条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人杨胜顺的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蔡惠斌 审判员  张丽新 审判员  张 宾 二〇一九年九月五日 书记员  郑水凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 二、《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。 指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。 办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。