安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1079号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉春，男，1978年4月2日出生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：张可全，男，汉族，住安徽省广德县，由广德县清溪社区居民委员会推荐。 上诉人（原审第三人）：王宽，男，1987年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省广德县，现住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：倪伟，安徽明泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄诚，男，1970年1月2日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：向世敏，安徽渊源律师事务所律师。 上诉人张玉春、王宽因与被上诉人黄诚合同纠纷一案，均不服安徽省广德县人民法院（2019）皖1822民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张玉春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄诚的一审诉讼请求，支持张玉春的反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审事实认定不清，适用法律错误，责任分担显失公平。张玉春与黄诚系自愿平等的合同双方。合同明确约定，双方转让的是设备和装修，……因不可抗力因素导致黄诚无法经营与张玉春无关。同时张玉春转让的价位低于原值，双方约定的权利义务中并未约定张玉春有保证黄诚“经营”的义务。黄诚签订合同属明知自愿承担“不可抗力导致不能经营”的风险，一审对双方自愿签订协议的事实没弄清，对双方合同内容没理解清楚，把黄诚自愿承担风险的责任转嫁给张玉春承担，处理错误。2.黄诚从第一天受让张玉春的设备，到第二天听说消防楼梯违规，第三天又与王宽签订租房协议，且此时知道签订该协议会让张玉春放弃9万元的室外装修赔偿款，到张玉春催要转让款时才表示要解除协议，直至2019年1月开始起诉。黄诚是完全民事行为能力人，其应对自己行为承担责任。3.黄诚真正不能经营的原因是因其教师身份，而不是消防楼梯和储水罐被拆除。一方面消防楼梯和储水罐可以另外安装，根本不存在导致无法经营的事实，其可在楼梯间安装储水罐，减少一点经营面积安装消防楼梯，并非无法经营。假如真是消防楼梯和储水罐无法摆放原因导致无法经营，黄诚也会及时申请解约，不会拖这么长时间要求解约。一审法院不应判决解除合同。 黄诚辩称，1.张玉春与黄诚之间所签订的转让合同的目的是为了经营，但是在消防楼梯被拆除及储水罐被移走后，导致黄诚经营浴室的基本条件不存在，经营目的无法实现，所以黄诚诉请解除合同的理由及事实完全成立，张玉春认为双方之间约定不可抗力的因素风险，黄诚是自愿明知的，但这一条款就本案而言并不契合，本案中的消防楼梯和储水罐问题不属于不可抗力，9万元的装修费用损失与本案经营权合同无关，相反，黄诚认为张玉春在转让经营权前已经知晓消防楼梯和储水罐的问题，隐瞒事实，即使愿意降低装修费用来促成该合同，主观上存在故意。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王宽辩称，同意张玉春意见，关于合同目的是否能实现，王宽认为，储水罐、消防楼梯的问题只是表象，该问题通过整改可以解决，黄诚并未就此进行举证。 王宽上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回黄诚对王宽的诉讼请求。事实与理由：1.本案中一审法院定的案由是合同纠纷，但本案实际上一审同时审理了两个法律关系，一个是黄诚与张玉春的转让合同法律关系，一个是黄诚与王宽的房屋租赁合同法律关系。即一审中同时审理了转让合同和房屋租赁合同法律关系，且两个合同均为单独签署，不具有关联性，不符合合并审理的条件。2.《房屋租赁合同》与《浴室转让合同》均是独立签署的，签订日期不同，是独立的法律关系，《浴室转让合同》签订日期为2018年9月2日，《房屋租赁合同》签订日期为2018年9月4日，两份合同签署均未涉及另一份合同。其次就合同中的合同目的，合同第二条明确约定合同用途为租赁门面房，而非一审法院所认定的经营浴室。且在《房屋租赁合同》签订前一日即2019年9月3日，黄诚便已经收到物业告知的城管部门限期拆除违章搭建的楼梯及水桶。说明黄诚对于部分违建可能被拆除的情况是有预见的，却依然与王宽签署了《房屋租赁合同》，现又以此为由要求解除《房屋租赁合同》显然有悖民法的公平原则。3.关于王宽的身份，一审中将王宽列为第三人不符合法律规定。本案中王宽与张玉春之间是独立的租赁合同关系，应当另案审理，即使并案处理应当是被告身份。4.本案一审是以合同不能履行而判令解除《房屋租赁合同》，合同解除后租金问题一审中未处理，属于遗漏，二审应该处理。综上，一审法院在未查明案件事实，适用法律存在错误，二审应予改判。 黄诚辩称，两份合同的关联性是紧密的，且在签订张玉春转让合同约定的经营场所是王宽的房屋，租赁合同上也非常明确的表明是浴室，实际上签合同的时候王宽与黄诚、张玉春之间都是有联系的，基于第一份合同无法实现，不可能再租赁房屋，王宽的上诉理由不能成立。一审法院已经实地勘察过，合同已经没有实际履行的必要，所以一审法院在认定两份合同之间相关联，经营浴室是根本目的，在解除浴室转让合同的情况下，黄诚与王宽之间的房屋租赁合同也无实际履行的必要，一审法院判决正确。 张玉春辩称，王宽的上诉理由成立。1。黄诚强调张玉春隐瞒储水罐和消防楼梯的事实，实际上双方签订协议是2018年9月2日，接到居委会在2018年9月3日告知黄诚消防楼梯和储水罐违规，但是黄诚于2018年年9月4日又与王宽签订了租房合同，这说明不仅张玉春没有隐瞒问题，黄诚在知道了违规情况下，仍然与王宽签订租房协议，充分说明黄诚不在意违规问题，张玉春也没有隐瞒。2.储水罐和消防楼梯是违规，但可以通过纠正来完成继续经营，黄诚强调储水罐和消防楼梯导致无法经营，没有证据证明。 黄诚向一审法院起诉请求：1.依法判决解除其与张玉春于2018年9月2日签订的《沁泉浴室转让合同》；2.依法判决解除黄诚与王宽于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》。 张玉春向一审法院提出反诉请求：判令黄诚向张玉春支付浴室设备、装修转让费22.8万元。 一审法院认定事实：2015年9月2日，张玉春（甲方）与黄诚（乙方）签订沁泉浴室转让合同，合同约定甲方将自己位于盛世滨河南大门左侧沁泉浴室转让给乙方使用，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，转让费总计22.8万元，分三期付款。在2018年11月15日向甲方支付转让费5.8万元，2019年元月1日向甲方支付7万元，2019年春节前向甲方支付剩余10万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用。甲方应该协助乙方办理该店的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。合同签订后，黄诚向张玉春出具欠条一份，写明“今欠沁泉浴室转让金贰拾贰万捌（即22.8万），定于2018年11月15日支付伍万捌（5.8万元），2019年元月1日支付柒万（即7万元），2019年春节前支付壹拾万整（即10万）”。2018年9月4日，王宽（甲方）与黄诚（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于广德县的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2018年9月4日至2021年9月4日。房屋租金为132000元，每年上浮两千元。2018年9月3日物业告知黄诚城管部门通知沁泉浴室违章建筑和搭建要限期拆除。因黄诚未在规定时间内拆除，城管部门于2018年9月初和10月初分两次将违章搭建和楼梯水桶全部拆除。2018年11月21日黄诚以不能继续经营浴室,不能实现合同目的为由向张玉春发出解除通知，张玉春收到解除通知后明确表示不同意解除转让合同。 以上事实有《沁泉浴室转让合同》、《房屋租赁合同》、《短信通知》、广德县桃州镇凤井社区居民委员会出具的《证明》、欠条及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。 一审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”黄诚与张玉春签订的沁泉浴室转让合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，黄诚虽未支付转让费但出具了欠条明确了付款时间，张玉春也将浴室交付给黄诚。从双方签订合同的目的来看，黄诚从张玉春处转让该浴室的目的即经营浴室营利。后由于浴室外储水罐及消防楼梯被相关部门认为是违章建筑且被拆除，导致浴室无法经营，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是双方当事人都不希望出现的结局。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成解除合同的合意，亦不能达成调解协议，导致该浴室一直处于闲置状态。根据合同法第九十四条之规定并从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的浴室转让合同关系合法有效，但因转让浴室的消防楼梯和储水罐被拆除，黄诚如想继续履行合同所需的付出的财力、物力超过其基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，本案的浴室转让合同也应当解除。张玉春反诉要求黄诚支付浴室设备、装修转让费22.8万元，其实质即要求黄诚继续履行浴室转让合同，因该浴室转让合同现需解除，故该项诉请本院不能予以支持。又因黄诚及王宽之间签订的房屋租赁合同系与黄诚与张玉春之间签订的浴室转让合同相互关联，其签订目的均系为了经营浴室，在解除黄诚与张玉春之间的浴室转让合同的情况下，黄诚与王宽之间的房屋租赁合同已无实际履行的必要，亦应予以解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）黄诚与被告（反诉原告）张玉春于2018年9月2日签订的《沁泉浴室转让合同》；二、解除原告（反诉被告）黄诚与第三人王宽于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回被告（反诉原告）张玉春的诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元，由黄诚负担，反诉受理费2360元，由张玉春负担。 二审中，双方当事人均未向本院提举新证据。 经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。另查明：黄诚与王宽签订案涉《房屋租赁合同》后，向王宽支付了10000元定金。 本院认为，关于《浴室转让合同》应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”黄诚与张玉春签订的沁泉浴室转让合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，黄诚虽未支付转让费但出具了欠条明确了付款时间，张玉春也将浴室交付给黄诚。从双方签订合同的目的来看，黄诚从张玉春处转让该浴室的目的即经营浴室营利。现由于浴室外储水罐及消防楼梯被相关部门认为是违章建筑且被拆除，黄诚如想继续履行合同所需的付出的财力、物力超过其基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，本案的浴室转让合同应当解除。本院确定黄诚与张玉春签订的《浴室转让合同》于黄诚起诉之日即2019年1月16日解除。黄诚基于浴室转让合同取得的装修、装饰及设备应当返还张玉春。张玉春反诉要求黄诚支付浴室设备、装修转让费22.8万元，其实质即要求黄诚继续履行浴室转让合同，因该浴室转让合同现已解除，故该项上诉请求，本院不予支持。 关于《房屋租赁合同》应否解除问题。黄诚与王宽签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。从双方签订合同的目的来看，黄诚承租房屋系用于浴室经营，后由于浴室外储水罐及消防楼梯被相关部门认为是违章建筑且被拆除，导致浴室无法经营，黄诚如想继续履行房屋租赁合同所需的付出的财力、物力超过其基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，从平衡当事人利益角度出发，本案房屋租赁合同应予以解除。结合黄诚提起本案诉讼时间，同时考虑应赋予王宽一定期限处理房屋另行出租事宜，本院确定于2019年2月3日解除双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，黄诚应将案涉房屋返还王宽并支付租金。王宽在二审中要求对租金问题一并予以处理，为避免当事人诉累，本院对于合同解除后王宽应得的租金，一并予以处理。根据《房屋租赁合同约定》，年租金为132000元，即黄诚应支付王宽租金55000元（132000元÷12月×5月）。扣除黄诚已经支付的10000元定金，其仍应支付45000元。综上，王宽的上诉理由部分成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省广德县人民法院（2019）皖1822民初378号民事判决； 二、上诉人张玉春与被上诉人黄诚于2018年9月2日签订的《沁泉浴室转让合同》于2019年1月16日解除，被上诉人黄诚于本判决生效之日起十五日内向上诉人张玉春返还基于《浴室转让合同》取得的装修、装饰及设备； 三、上诉人王宽与被上诉人张玉春于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月3日解除，被上诉人黄诚于本判决生效之日起十五日内返还因《案涉房屋租赁合同》取得的坐落于广德县的房屋，并向上诉人王宽支付租金45000元； 四、驳回上诉人张玉春的原审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由被上诉人黄诚，一审本诉案件受理费2360元，由上诉人张玉春负担。二审案件受理费4880元，由上诉人张玉春负担4720元；由被上诉人黄诚负担160元。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 胡继泽 审判员 汪令璋 二〇一九年九月二十三日 书记员 吴 婧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……