重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3148号原告：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黎远毅，男，汉族，1972年10月12日出生，户籍地重庆市开州区。被告：李芬，女，汉族，1971年11月20日出生，户籍地重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭生均，男，汉族，1967年9月28日出生，户籍地重庆市开州区。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司(以下简称增辉公司)与被告李芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗鄢毅适用小额诉讼程序于2019年4月18日第一次公开开庭进行审理。本案由于案情复杂转为普通程序，由审判员罗鄢毅担任审判长，与审判员向红和人民陪审员肖代平组成合议庭，于2019年9月18日第二次公开开庭进行审理。原告增辉公司的委托诉讼代理人唐超凡和黎远毅、被告李芬及其委托诉讼代理人谭生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增辉公司诉称：原告于2015年8月12日与被告居住的“开县XXXX”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费按住宅1.00元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。原告实际按照0.90元/平方米/月收取物业费。被告系该小区X-XX-X号房屋的业主，该房屋面积为104.36平方米。原告按照合同约定履行了义务，但是被告从2017年9月至2018年8月拒不支付物业服务费共计1170.90元，原告多次催收后仍未支付。原告认为被告提交的照片是否来源于XXXX小区、照片内容是否为设施设备被破坏、该设施设备是否为原告破坏均无法核实。关于被告辩称消防控制室的问题已经于2019年7月23日搬迁至原来规划的位置且经开州区应急办验收，现在消防控制室设施设备运转正常。关于小区另一业主李某私自改变污水管道一事原告在2019年初曾向社区和街道办反映情况，街道办于2019年2月19日下发停电停水文件，原告落实了文件中停水措施，但是无权采取停电措施，并且已经责令李某立即恢复管道，但是效果不佳，只能依靠相关部门采取强制措施。综上，原告提交的物业服务合同合法有效，被告没有出示充分证据证明自己的主张，应当承担举证不利的法律后果。故请求人民法院判令被告支付从2017年9月至2018年8月下欠原告的物业服务费1170.90元，并按照每日3‰支付违约金至2018年12月31日。被告李芬辩称：对于原告要求支付从2017年9月至2018年8月的物业费1129元没有异议，但是被告不承担诉讼费。被告居住在XXXX小区X栋XX-X房屋，面积为104.36平方米。原告在2015年和小区业委会签订的物业服务合同属实，但是被告没有在物业服务合同上面签字。原告按照0.90元/平方米/月收取物业服务费并主张违约金没有法律依据。小区活动用房的调换协议与原告脱离不了关系，原告没有对活动房按照规划设计管理履行义务，该协议没有召开业主大会且没有三分之二的业主同意是无效的。2019年1月16日，社区和街道办现场调解要求原告在3月5日前将1栋底楼污水管道整改恢复。原告从2015年至2018年没有清掏化粪池，在社区和街道办要求下原告才被迫连续清掏两天，然而没有清掏干净。原告擅自将小区消防控制室移到1栋一楼大厅的巷道内，将视频监控移到大门门卫室也没有值班记录和消防记录。消防管道多次检查无水。底楼装修的承重墙开槽、多处钢筋被切割，原告对此不管不顾，给小区居民的人身和财产安全造成了严重安全隐患。小区公共设施设备严重损坏，小区有两部电梯五年来一直停运，地下室多处电源线裸露，地面还有开沟挖槽的现象。综上，原告提供物业服务期间严重违反了相关法律法规的规定和物业服务合同的约定，原告恢复整改前述问题并经相关部门验收合格后，被告再支付物业服务费。经审理查明：2015年8月12日，开州区XXXX小区(即被告居住的小区)业主委员会与原告（原开县增辉物业管理服务有限公司）签订《物业服务合同》。双方约定原告为该小区提供物业服务，合同期限从2015年9月1日至2018年8月30日，住宅物业服务费按照1.00元/月/平方米收取，业主应于每月10号前起交纳物业服务费或相关费用，物业服务费或者物业服务资金按季交纳，并约定了服务内容、权利义务、费用、违约责任等内容。原告于2015年9月1日起入驻该小区开展物业服务工作，至2017年10月1日服务质量未违反《物业服务合同》约定的服务标准。原告实际按照0.90元/月/平方米收取物业服务费。被告系该小区X幢XX-X房屋的业主，该房屋建筑面积为104.35平方米。被告从2017年9月至2018年3月应当支付的物业服务费共计657.41元（0.90元/平方米/月×104.35平方米×7个月），原告于2018年5月20日书面催交后，被告至今未支付相应的物业服务费给原告。另查明：2017年2月25日，XXXX小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会以及部分业主代表签订《XXXX活动用房调换协议》约定：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，XXXX业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于X号楼X层X号房原计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将XXXX2号楼1层5号房与X号楼X层X号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足XXXX小区业主的需要。X号楼X层X号房业主在装修过程中在承重梁上打洞。2019年7月23日，在社区、街道办、开发商三方协助下，消防控制室换至小区原来规划的X号楼X层X号房内，承重梁上的洞一直没有修复。2017年10月16日，开州区质量技术监督局通知XXXX各业主：“因在用电梯定期检验不合格(电梯机房内无通风降温设施)，存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用”。XXXX小区X栋X-X架空层(临街门市)业主李某在装修过程中私自改变生活排水管的走向。原告未进行阻止，也未向社区及街道办报告。2019年2月19日，开州区人民政府云枫街道办事处书面通知原告及时安排人员对业主李某家停止供电、供水服务。后生活排水管一直没有恢复原状及功能。上述事实，有原被告的当庭陈述，身份信息，《物业服务合同》，《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，《物管费催收通知书》，《XXXX活动用房调换协议》，《通知》，《开州区人民政府XX街道办事处关于对违法建筑停止供电供水的通知》，开州区XX街道XX社区XXXX业主委员会出具的书面证明，增辉物业XXXX电梯、二次供水等维修费用以及公共用电票据，照片，本院(2018)渝0154民初5301号民事判决书及生效证明等证据在卷佐证。前述证据经双方当事人举证、质证和本院的认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告所在的开州区XXXX小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，并且该《物业服务合同》的合同效力已经由本院生效法律文书确认，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按季收取，原告现在只证明向被告书面催交其从2017年9月至2018年3月期间应当支付的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告应当按照物业服务合同的约定支付该期间下欠原告的相应物业服务费；原告没有提供证据证明向被告书面催交2018年4月至2018年8月的物业服务费，故本院在本案中不予支持该部分诉求。关于被告辩称原告实际按照每平米0.90元收取物业服务费没有依据，本院认为《物业服务合同》虽然约定住宅收费标准为1.00元/平方米/月，但是原告自愿只按照0.90元/平方米/月收取物业服务费，这属于原告对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，该抗辩理由不能成立。关于被告辩称小区消防控制室被调换、化粪池管道改成消防管道存在安全隐患、电梯连续停运、底楼装修承重墙开槽、多处钢筋被切割等问题，本院认为消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后的处理结果，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的X号楼X层X号房内；电梯停运的原因是电梯定期检验不合格存在严重安全隐患，并非原告擅自停运，被告也没有提供其他充分证据予以佐证，因此该抗辩理由不能成立。小区1栋某业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，原告未进行阻止，也未向相关部门报告，街道办通知原告及时对业主家停止供电供水服务，但是生活排水管一直没有恢复原状及功能，因此原告在提供物业服务中存在一定的瑕疵；1栋另一业主在装修过程中在承重梁上打洞而没有修复，原告在提供物业服务中也存在一定的瑕疵；根据现有证据查明的相关事实，应当酌情调减物业服务费。综合以上分析，本院酌定调减物业服务费20%，被告实际应交原告从2017年9月至2018年3月的物业服务费共计525.93元(657.41元×80%)。另外，原告主张被告支付违约金，但是原告自身在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院不予支持该项主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李芬于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司从2017年9月至2018年3月的物业服务费共计525.93元；二、驳回原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担10元，由被告李芬负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗鄢毅审 判 员  向 红人民陪审员  肖代平二〇一九年九月三十日法官 助理  王兴佳书 记 员  谭 琴