北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初3357号原告：北京航天情报与信息研究所，住所地北京市海淀区永定路50号东工业区13栋。法定代表人：李啸龙，所长。委托诉讼代理人：王鑫馨，女，北京航天情报与信息研究所纪检审计法制处处长。委托诉讼代理人：刘彦军，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京航天凯德科技有限公司，住所地北京市丰台区云岗路198号。法定代表人：刘景英，董事长。委托诉讼代理人：闵胜珍，女，北京航天凯德科技有限公司法务总监。委托诉讼代理人：陈刚强，男，北京航天凯德科技有限公司总经理。原告北京航天情报与信息研究所（以下简称航天情报所）与被告北京航天凯德科技有限公司（以下简称凯德公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告航天情报所的委托诉讼代理人王鑫馨、刘彦军，被告凯德公司的委托诉讼代理人闵胜珍、陈刚强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。航天情报所向本院提出诉讼请求：1、判令凯德公司向航天情报所支付2018年1月1日至2019年6月30日的租金82.5万元；2、判令凯德公司向航天情报所支付逾期付款违约金107.74万元；3、判令凯德公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月30日，航天情报所与凯德公司签署了《鳞象科技园委托经营合同》及附件《鳞象科技园安全生产、环保、消防、治安责任协议书》、《鳞象科技园委托经营告知书》、《鳞象科技园资产清单》（以下统称合同），该合同依法成立并经双方签字盖章已生效。合同约定凯德公司受托经营航天情报所投资建设的鳞象科技园，合同第一条约定，航天情报所将科技园房屋、其他地上建筑物等交付凯德公司使用；合同第三条约定委托经营期限为2017年7月1日至2027年6月30日；合同第四条第一款约定前五年的委托费为每年55万元，自第六年至第十年每年的委托费为每年60万元，第三款约定凯德公司应当于每年1月份、7月份分两次向航天情报所支付当年度的委托费，每次支付标准为当年委托费的50%;合同第九条第一款约定科技园由凯德公司自主经营，航天情报所不得干涉，凯德公司有权自主确定经营方式，但不得转租等，委托经营期限内，凯德公司自负盈亏；合同第十条第3款第9项约定，凯德公司未按合同约定支付委托费逾期3个月以上的或者逾期支付委托费的违约金累积达半年委托费用的，航天情报所有权单方面解除合同，凯德公司须给予赔偿并承担十年总委托费用20%的违约金；合同第十一条约定，凯德公司逾期支付委托费的，每日按拖欠金额的千分之五向航天情报所支付违约金。航天情报所与凯德公司通过签署合同，约定航天情报所将科技园房屋、其他地上建筑物等交付凯德公司使用，凯德公司支付固定合同款，双方签订的合同名为委托经营，实为租赁合同。合同签订后，航天情报所依约向凯德公司移交了鳞象科技园资产，凯德公司于2017年7月7日向航天情报所支付了2017年7月1日至2017年12月31日的租金27.5万元。按照合同约定，凯德公司应于2018年1月向航天情报所支付2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日)租金的50%即27.5万元、应于2018年7月向航天情报所支付2018年度租金剩余50%即27.5万元。经航天情报所多次催款，凯德公司无故拒绝支付。凯德公司辩称：一、针对第1项租金的诉讼请求:凯德公司同意支付租金。二、针对航天情报所的第2项违约金的诉讼请求，凯德公司不同意支付违约金。因为凯德公司有三项（一是迟延开发票；二是合同签订前隐瞒“煤改电”政策；三是合同签订前隐瞒与村民有纠纷）正当理由，才未按合同约定支付租金，故不应当支付违约金。1.航天情报所未履行先合同义务关于租金发票及押金收条的事实。凯德公司依据经营合同支付（2017年7月1日至2017年12月31日）半年租金27.5万元及押金30万元共计57.5万元后，多次请求航天情报所履行法定义务即出示同等金额的租金发票及押金收据时，航天情报所拒绝开具租金发票和收据，导致凯德公司股东查账有异议并停止投资，同时导致财务无法做账。并且航天情报所之前说好租金是包含税金的。故：第二期（2018年度）支付租金前，凯德公司要求先出示租金发票被拒绝后，故凯德公司中止支付租金的。2.“煤改电”政策，被政府强制拆除烧煤锅炉，导致凯德公司租赁的房屋冬季没有供暖，被逼凯德公司停业、歇业所造成的损失。首先，凯德公司与航天情报所签订合同后，凯德公司开始投资装修及试营业。于2017年11月北京市环保局（国家环保部、市环保局、区环保局、乡镇督查组等30余人联合执法）等相关部门，因涉及航天情报所租赁房屋供暖设备不符合国家“煤改电”政策，被政府强制拆除烧煤锅炉。重点是：政府督查组的工作人员当天就说：“煤改电”政策在2016年就已经多次通知航天情报所的负责人，给了航天情报所落实整改的期限，因航天情报所2016年收到通知未主动履行“煤改电”政策，政府部门才采取强制措施强制执行的。其次，事情发生后，凯德公司因供暖设备多次与航天情报所（2017年11月期间的负责人）协商未果，造成凯德公司租赁的房屋在冬天因为没有供暖设备而不得不停业、歇业（2017年11月15日至2018年3月15日及2018年11月15日至2019年3月15日）的事实。依据《物权法》中所有权相关规定，该供暖设备为不动产的附属设施，归属于房屋所有权人航天情报所。航天情报所应当及时履行法定义务，按照国家“煤改电”的政策，重新购买供暖设备设施并及时安装，尽量避免影响凯德公司的经营秩序及合法权益，为维护凯德公司与航天情报所双方的合法权益及实现合同中双方的公平正义，凯德公司同意支付租金的前提条件是，航天情报所先解决供暖设备设施问题。再次，航天情报所在起诉书（第二页中已经说明：航天情报所与凯德公司通过签署合同，约定航天情报所将科技园房屋、其他地上建筑物等交付凯德公司使用，凯德公司支付固定合同款，双方签订的合同名为委托经营，实为租赁合同）也说明凯德公司与航天情报所双方是租赁合同，由于航天情报所在签订租赁合同之前，明知供暖（因“煤改电”政策）需要更换设备，却故意隐瞒了这一事（供暖成套设备市场价值在80至120万左右），这已经不是凯德公司经营中的所能预知的商业风险。最后，依据《中华人民共和国合同法》第231条规定：因不可归责于凯德公司的事由，致使租赁物不能正常使用的，凯德公司可以要求减少租金或不支付租金。故凯德公司不同意支付违约金。3.航天情报所与凯德公司签订的委托经营合同，在履行合同中，出现了航天情报所隐瞒占用村民土地未按国家规定给予村民补偿的历史遗留问题。首先，由于航天情报所过去占用村民土地未按国家规定给予补偿的历史遗留问题，造成当地村民多次到凯德公司经营场所寻衅滋事，目的是要求凯德公司支付相关占地的补偿费用。其次，村民多次到凯德公司经营场地闹事，严重影响凯德公司的正常经营，影响到客户的安全问题，来的客户吓的直接账都没有结，直接走人了。给凯德公司造成严重的经济损失。最后，从合同的相对性原理来说，凯德公司与航天情报所签订的是委托经营合同，航天情报所明知与村民存在纠纷，而在签订合同前故意隐瞒事实，造成凯德公司花了大笔装修费用后，无法正常经营，故凯德公司中止履行支付租金的义务，并及时通知航天情报所，希望航天情报所主动与村民交涉，防止类似事件重复发生，尽管派出所多次出面调解，但航天情报所迟迟未从根本上解决此事件。依据合同法228条：因第三人（村民）对租赁标的物主张权利的，致使凯德公司不能对租赁物使用、收益的，凯德公司可以要求减少租金或不支付租金。另外，凯德公司与航天情报所之间签订的《委托经营合同》文本是航天情报所一方提供的格式合同。格式合同中的权利义务未遵循公平原则，导致凯德公司未注意该《委托经营合同》第十一条约定凯德公司逾期支付委托费的，每日按拖欠金额的千分之五向航天情报所支付违约金的条款。该《委托经营合同》第十一条款属于加重凯德公司的责任，排除凯德公司主要权利，违反提示和说明义务，故凯德公司请求人民法院依法确认《委托经营合同》第十一条款为无效条款。综上所述：凯德公司同意支付第一项诉讼请求中的租金，并依法驳回航天情报所第2、3项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，航天情报所（甲方）与凯德公司（乙方）签订《鳞象科技园（以下简称科技园）委托经营合同》，约定：就乙方受托经营甲方投资建设的科技园事宜，达成如下协议：科技园位于北京市怀柔区九渡河镇二道关村北。委托经营期间，乙方有偿使用科技园的全部资产。委托经营费采用固定委托价。乙方只能以自己的名义经营。委托经营原则上延续到科技园土地租用期满。第一次合同期限为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日。委托期限内，前5年的委托费为每年55万元，自第6年至第10年，每年的委托费每年60万元；前款所述的委托费为固定包干价，不因乙方委托经营的收入状况而浮动。乙方应当于每年1月份、7月份分两次向甲方支付当年度的委托费，每次支付标准为当年委托费的50%。第十一条违约责任。乙方逾期支付委托费的，每日按拖欠金额的5‰向甲方支付违约金。同日，航天情报所（告知方）与凯德公司（受知方）签署《科技园委托经营告知书》，内容包括：……从2017年7月1日起，航天情报所将科技园的经营权委托给凯德公司，现将正式经营前的有关事项告知凯德公司：……2、因历史原因，科技园院内目前有烈士墓等，航天情报所近19年来为此做了许多工作确保了科技园正常经营，请凯德公司妥善处理并做好预案。3、为确保科技园的正常经营，航天情报所与科技园所在地九渡河镇、二道关村、庙上村级村民保持着和谐稳定的关系，请凯德公司及时和慎重的维护好科技园周围关系。2018年11月29日，航天情报所向凯德公司开具2017年下半年的租金发票及押金收据。诉讼中，航天情报所称其诉请主张的逾期付款违约金的计算标准是，以各期应付租金为基数，自逾期之日计算至2019年4月30日，以日5‰为标准。诉讼中，凯德公司主张合同约定的违约金标准过高，应当调整至中国人民银行同期贷款基准利率；航天情报所称凯德公司逾期付款给其造成的损失是资金占用损失。诉讼中，航天情报所称其在签订案涉合同前并未收到政府要求落实“煤改电”政策的通知，认可案涉房屋供暖设备不符合国家“煤改电”政策，但其认为执行“煤改电”政策属于设备的修缮维护，系凯德公司的义务；其并未了解过如果案涉房屋购置、安装符合国家“煤改电”政策的供暖设备的价格。另外，航天情报所与凯德公司称，双方达成协议，各自承担一半“煤改电”费用。诉讼中，航天情报所称其对村民闹事并不知情，凯德公司未通知航天情报所。诉讼中，航天情报所称案涉合同条款并非格式条款，未在与其他人的合同中使用。以上事实，有原告航天情报所提交的《科技园委托经营合同》、《科技园委托经营告知书》等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，被告可以承认诉讼请求。本案中，凯德公司承认航天情报所的第1项诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院不持异议。就航天情报所诉请的逾期付款的违约金，凯德公司抗辩其有正当理由。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。针对凯德公司的抗辩，本院分析如下：首先，凯德公司抗辩称其未按期支付租金是基于航天情报所迟延开具发票。本案中，凯德公司以航天情报所未开具2017年7月1日至2017年12月31日租金发票及押金收据为由拒绝支付2018年租金。本院认为，合同法第六十七条规定中互负的债务应当是具有一定对等性的，但本案中，航天情报所开具发票及租金收据仅是案涉租赁合同的附随义务，凯德公司支付租金是案涉租赁合同的主要义务，两者之间不具有对等性，且案涉租赁合同亦未明确规定该义务可以作为支付租金的抗辩事由，故此，凯德公司以航天情报所迟延开具发票作为拒绝支付租金的抗辩事由，于法无据，本院不予采信。其次，凯德公司抗辩称航天情报所隐瞒“煤改电”政策且因“煤改电”政策导致租赁房屋被政府强制拆除烧煤锅炉，冬季没有供暖，凯德公司被迫停业、歇业。第一，关于凯德公司抗辩的航天情报所在签订合同前即收到政府落实“煤改电”政策的通知故意隐瞒凯德公司，凯德公司未提交相关证据，航天情报所亦对此不予认可，故该抗辩证据不足，本院不予支持。第二，至于“煤改电”政策导致凯德公司在冬季停业、歇业。航天情报所认可案涉房屋不符合“煤改电”政策，但认为执行“煤改电”政策是设备的修缮维护，属于凯德公司的义务。就此，本院认为，其一，案涉合同为租赁合同，航天情报所应当向凯德公司提供可供正常使用的房屋，提供能正常使用的符合国家政策的供暖设备是出租方的当然义务；其二，执行“煤改电”政策购买符合政策的供暖设备的成本较为高昂，如果将此认定为设备的修缮维护应由承租人凯德公司负担也不符合公平原则，基于以上两点，本院认为该等义务应为航天情报所所负义务。考虑到案涉房屋位于北京及当地冬季的温度，如果没有供暖设备将必然影响冬季房屋的正常使用。因此，本院认为，在案涉房屋供暖问题未妥善解决前，凯德公司有权暂停支付相应期间的租金，航天情报所无权要求相应违约金。再次，凯德公司抗辩主张的村民补偿问题。合同法第二百二十八条规定，第三人对租赁标的物主张权利的，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。根据该规定，如凯德公司认为村民闹事系向案涉房屋主张权利，应当及时通知航天情报所，但根据现有证据无法证明其履行上述通知义务，其以此作为拒付租金的理由，于法无据，本院不予采信。最后，关于凯德公司抗辩称案涉合同第11条为格式条款应为无效。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本院认为，航天情报所并非专门从事租赁业务的公司，案涉租赁合同条款并非为重复使用而预先拟定，且合同签订双方系平等的商事主体，即使条款为航天情报所事先拟定不允许修改，凯德公司亦有权对签或不签、与谁签订进行选择，其签订包括该条款在内的合同应当视为其认可该条款内容，现其以该条款为格式条款为由主张无效于法无据，本院不予支持。关于违约金标准问题。经本院释明，凯德公司请求调低标准至中国人民银行同期贷款利率，航天情报所亦主张凯德公司逾期付款造成的损失为资金占用损失，故本院结合合同履行情况、当事人过错等因素，基于诚实信用原则，将违约金标准调整至中国人民银行同期同类贷款基准利率。结合上述，本院认为，航天情报所有权主张以供暖期之外期间的应付未付租金为基数，自逾期付款之日起计算至其主张的2019年4月30日，以中国人民银行同期同类银行贷款基准利率为标准计算的违约金。经本院计算，该违约金金额总计为18240元。超出部分依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京航天凯德科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京航天情报与信息研究所支付2018年1月1日至2019年6月30日租金82.5万元及违约金18240元；二、驳回原告北京航天情报与信息研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21922元，原告北京航天情报与信息研究所已预交，由其自行负担12205元；由被告北京航天凯德科技有限公司负担9717元，于本判决生效后七日内交纳。保全费1291元，原告北京航天情报与信息研究所已预交，由其自行负担719元；由被告北京航天凯德科技有限公司负担572元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗 源人民陪审员  张本正人民陪审员  殷 实二〇一九年九月二十五日书 记 员  赵颖华