广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤52民终413号上诉人（原审原告）：陈应强，男，汉族，1973年11月18日出生，住广东省揭西县。上诉人（原审原告）：曾荣，男，汉族，1977年9月23日出生，住广东省揭西县。两上诉人的委托诉讼代理人:曾丽，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾德敏，男，汉族，1980年8月4日出生，住广东省惠来县。委托诉讼代理人:黄南、陈燕丹，均系广东名信律师事务所律师。上诉人陈应强、曾荣因与被上诉人曾德敏租赁合同纠纷一案，不服广东省揭西县人民法院（2019）粤5222民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈应强、曾荣上诉请求：1.解除双方所签订《承租碧绿山庄协议书》；2.判决曾德敏将承租陈应强、曾荣的碧绿山庄恢复原状；3.判决曾德敏赔偿陈应强、曾荣损失500万元；4.本案的诉讼费用全部由曾德敏承担。事实和理由：一、涉案土地及建筑的登记备案，并不影响双方签订《承租碧绿山庄协议书》效力。1、涉案物业的登记备案，是政府相关职能部门的工作，陈应强、曾荣作为承租集体物业的人员，没有权利也没有义务去办理相关的备案登记手续。2、陈应强、曾荣承租该涉案物业时，地上已经具备建筑物，而且村作为土地所有人，也向陈应强、曾荣收取该地块的使用费，如果该出租物业违法，那么村、镇作为集体组织的责任，而与陈应强、曾荣无关。也不应成为涉案协议无效的依据。3、村集体出租物业，并不是本案应审查的事项，也与本案无关。综上，一审认定合同无效缺乏事实与法律依据。二、本案是一个关于侵权损害赔偿案件。陈应强、曾荣承租曾德敏物业后，未经陈应强、曾荣同意，将陈应强、曾荣物业全部拆除毁坏，其行为，不论合同是否具备法律效力，都不影响曾德敏依法应承担的赔偿责任。1、合同的无效，并不影响陈应强、曾荣要求承担赔偿责任：《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的法律后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果陈应强、曾荣与曾德敏双方合同无效，那么，曾德敏依据双方合同取得的陈应强、曾荣的物业及财产，依法返还给陈应强、曾荣，无法返还的，应当依法承担赔偿责任，一审的认定与判决完全违背法律的基本原则，是完全错误的。2、涉案物业是否违法建设，应当由相关职能部门依法作出认定，而不是凭登记部门未登记就认定为违法。综上，本案陈应强、曾荣与曾德敏的合同，并未违反法律法规之规定，合法有效。而无论该合同是否有效，曾德敏因损害陈应强、曾荣财产的违法行为，都应当依法承担赔偿责任。请二审依法改判，以维护陈应强、曾荣合法权益。曾德敏答辩称：陈应强、曾荣的上诉纯属无理缠讼，依法应予驳回。一、《承租碧绿山庄协议书》（以下简称《协议书》）违反法律强制性规定，属无效民事行为。陈应强、曾荣上诉称“涉案土地及建筑物的登记备案，并不影响双方签订《承租碧绿山庄协议书》效力”，于法相悖，不能采信。1、《协议书》项下的“碧绿山庄”是位于揭西县五经富镇新和村民委员会珍子围自然村，属农用地，根据《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、第14条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。……在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”等有关规定，陈应强、曾荣均非该村村民，无权使用该村土地，也无权将该村土地出租或转租给他人。故根据《合同法》第52条：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”和《民法总则》第153条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”的规定，《协议书》因违反上述法律强制性规定，属无效合同，不受法律保护。陈应强、曾荣上诉称“登记备案，是政府相关部门的工作，其没有权利也没有义务去办理相关的备案登记手续”，没有任何事实和法律依据；又称“村集体出租物业，并不是本案应审查的事项，与本案无关”，于理不通于法相悖。陈应强、曾荣起诉请求人民法院处理的“碧绿山庄”及所谓“设施设备”，均属违章建筑，其起诉依法也应予驳回。陈应强、曾荣主张的《协议书》项下的“碧绿山庄”及所谓“设施设备”不具有任何合法的用地手续和报建手续，均属违章建筑，这一事实，有揭西县自然资源局在原审向法院提交的复函可以佐证。因此，根据《城乡规划法》第64条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”的规定，应当认定陈应强、曾荣主张的《协议书》项下的“碧绿山庄”及所谓“设施设备”属违章建筑，又依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》“五、关于物权纠纷案件的审理（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题：21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）：“1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”的规定，可见，本案不属人民法院受理的民事案件，依法应予驳回。二、陈应强、曾荣诉求“恢复原状、赔偿损失500万元”，既没有事实和法律根据，也于法相悖，应予驳回。1、《协议书》违反法律强制性规定，依法属无效合同，不受法律保护。2、陈应强、曾荣没有向曾德敏移交“碧绿山庄”，本案也没有证据能够证明陈应强、曾荣向曾德敏移交了“碧绿山庄”。3、陈应强、曾荣上诉称“被上诉人承租上诉人物业后，未经上诉人同意，将上诉人物业全部拆除毁坏……”，不是客观事实。首先，不存在陈应强、曾荣主张的所谓“设施设备”，陈应强、曾荣也没有提供任何可以证明存在所谓“设施设备”。其次，陈应强、曾荣在一审申请一审法院向揭西县公安局五经富派出所调取的曾荣、邱伟忠、曾德敏询问笔录，其中，曾荣的《询问笔录》第3页第2行“我找到曾德敏跟他说起此事，……我当时答应邱姓男子”，证明“碧绿山庄”的改建施工，是由邱姓男子实施的，并非曾德敏，曾德敏介绍曾荣与邱姓男子认识并直接对话，邱姓男子当面要求曾荣允许其在“碧绿山庄”继续建设施工，曾荣自己亲口答应邱姓男子的要求，允许了邱姓男子的改建施工行为，因此，“碧绿山庄”的改建施工，是得到陈应强、曾荣的准许的，与曾德敏无关的，曾德敏无需承担该行为的法律后果。4、不论是“碧绿山庄”还是所谓“设施设备”，因为均属违章建筑，假设以前没有拆除，放在今天，也会在人民政府的“三清三拆”运动中被拆除，是没有任何经济价值的。陈应强、曾荣向一审法院提出诉讼请求：一、请求解除双方所签订《承租碧绿山庄协议书》；二、判决曾德敏将承租陈应强、曾荣的碧绿山庄恢复原状；三、赔偿曾德敏损失500万元；四、本案的诉讼费用全部由曾德敏承担。一审法院认定的事实：2012年10月19日，曾伟平（甲方）与陈应强、曾荣、李锦铭、高尚谋（乙方）签订《碧绿山庄转让合同书》，约定甲方自愿将其投资兴建的碧绿山庄地面建筑物和一切配套设施及场地全部转让给乙方，转让期限自2012年10月19日至2035年12月底。高尚谋、李锦铭两人于2013年退股。2015年4月13日，陈应强、曾荣与曾德敏签订《承租碧绿山庄协议书》，约定陈应强、曾荣将碧绿山庄（包括房屋、场地、鱼塘、游泳沲等）出租给曾德敏使用，租期自2015年6月1日至2020年5月31日止，合同约定按原山庄经营项目管理，承租期间山庄不得擅自转让，如有特殊情况需转让应取得陈应强、曾荣的同意，否则无权转让出租给他人，原有的设施曾德敏不得拆迁，租金为每年60000元。2017年5月25日，曾荣到碧绿山庄找曾德敏催要租金时发现碧绿山庄的13间KTV房、1间餐厅、1间厨房、游泳沲2个及鱼塘1个被推平，就找曾德敏理论，曾德敏就找案外人邱伟忠（邱伟忠，曾用名邱美国，男，汉族，1970年12月6日出生，身份证登记地址：广东省丰顺县埔寨镇埔龙社区居委居委宿舍）来协商，邱伟忠说有个项目要改建碧绿山庄，并承诺10日内解决此事。2017年6月2日，曾荣到碧绿山庄发现山庄门口的小店也被推平，后陈应强、曾荣、曾德敏及邱伟忠多次协商无果，曾荣遂到揭西县五经富镇派出所报案。另查明，涉案碧绿山庄位于揭西县五经富镇新和村民委员会珍子围自然村，该村委证实其按每年200元向承租方收取碧绿山庄租用范围用地自然资源管理费，30年已收清，其他一切有关手续该村未经手办理。揭西县自然资源局证实涉案碧绿山庄没有具体四至及相关详细信息，无法查询涉案碧绿山庄的不动产登记信息。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。当事人双方签订的涉案《承租碧绿山庄协议书》（下称《协议书》），实际出租的是位于揭西县五经富镇新和村民委员会珍子围自然村碧绿山庄的用地承租权、地上建筑物和构筑物等。陈应强、曾荣主张解除当事人双方签订的《协议书》，解除合同的前提是需存在有效合同。本案当事人签订的《协议书》是否有效的问题。根据揭西县五经富镇新和村民委员会的证明可以证实涉案碧绿山庄的土地是农村集体所有土地，法律明确规定，农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由所在县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。但陈应强、曾荣在揭西县自然资源局复函证实涉案碧绿山庄没有具体四至及相关详细信息无法查询不动产登记信息后仍并未提供上述涉案用地及地上建筑物、构筑物依法办理非农建设用地及报建手续的证据。另陈应强系揭西县五经富镇文联村村民，曾荣系揭西县五经富镇第七村委村民，曾德敏系广东省惠来县惠城镇人。当事人双方均属涉案碧绿山庄用地所在村集体经济组织以外的个人，其承包经营涉案农村集体所有土地，必须经该村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。当事人双方都未提供证据证实转租的有农村集体所有土地经过上述合法程序办理手续并报村委备案。综上所述，涉案碧绿山庄用地及地上建筑物和构筑物在没有证据证实其有获得合法产权证明的情况下，当事人签订的《协议书》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。据此，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”之规定，向陈应强、曾荣释明是否变更诉讼请求并根据变更后的诉讼请求对相应的损失主张提出鉴定申请，但陈应强、曾荣未在指定的期限内予以变更诉讼请求并申请鉴定，应承担由此产生的不利法律后果。故陈应强、曾荣请求解除双方签订的《协议书》，因《协议书》无效，依法不予支持；对于陈应强、曾荣主张曾德敏恢复原状并赔偿损失500万元依据不足，依法应予驳回。陈应强、曾荣认为曾德敏与案外人邱伟忠构成非法损坏公私财产刑事犯罪，与本案属不同的法律关系，应另循法律途径解决。曾德敏抗辩称涉案《协议书》是其父亲与陈应强、曾荣之间的协议，曾德敏只是代签名也未接管过碧绿山庄，曾德敏对拆除碧绿山庄建筑物不知情的意见，因未提供任何证据予以证实，且与曾德敏在派出所的陈述前后不一致，故曾德敏上述抗辩意见依据不足，不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第二款，第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二Ｏ一九年五月二十二日作出（2019）粤5222民初4号民事判决：驳回陈应强、曾荣的诉讼请求。本案受理费46800元，由陈应强、曾荣负担。二审期间，当事人均没有提交证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，案外人邱伟忠2017年9月29日在揭西县公安局五经富派出所接受询问时陈述其不清楚碧绿山庄里被推倒的有哪些建筑物，建筑物及里面物品的数量及种类依曾荣提供的为准。本院认为，本案是租赁合同纠纷。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理，争议的焦点是：一、陈应强、曾荣与曾德敏签订的的《承租碧绿山庄协议书》是否应予解除。二陈应强、曾荣要求曾德敏将碧绿山庄恢复原状及赔偿其损失500万元是否应予支持。关于陈应强、曾荣与曾德敏签订的《承租碧绿山庄协议书》是否应予解除的问题。当事人双方签订的《承租碧绿山庄协议书》实际出租的是位于揭西县五经富镇新和村民委员会珍子围自然村碧绿山庄的用地承租权、地上建筑物和构筑物等。碧绿山庄的土地是农村集体所有土地，本案没有证据证明该地及地上建筑物、构筑物有依法办理非农建设用地等相关的报建审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，该规定为强制性规定，且当事人双方均非涉案碧绿山庄用地所在村集体经济组织成员，其承租涉案土地未经村民会议决议，应认定涉案《承租碧绿山庄协议书》无效。因《承租碧绿山庄协议书》无效，陈应强、曾荣请求解除《承租碧绿山庄协议书》没有事实基础，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于陈应强、曾荣要求曾德敏将碧绿山庄恢复原状及赔偿其损失500万元是否应予支持的问题。因涉案碧绿山庄未办理建设用地审批手续，《承租碧绿山庄协议书》无效，且从本案证据看，陈应强、曾荣主张碧绿山庄原状及原有财物的证据是其本人陈述及证人曾某的证言，案外人邱伟忠虽认同曾荣主张，但曾德敏都没有认可，也没有其他证据佐证，陈应强、曾荣及证人对于财物的描述只有种类及数量，没有财物具体状况的描述，也没有明确的价值依据，无法证明碧绿山庄原有状态的具体情况及财物的价值。故本案中陈应强、曾荣请求恢复原状及赔偿损失缺乏事实与法律依据。且本案一审时，一审法院已向陈应强、曾荣释明可变更诉讼请求并就相应损失主张提出鉴定申请，陈应强、曾荣未变更诉讼请求并提出对损失事项鉴定或评估申请，由此产生的不利后果由其自行承担。故一审法院驳回其恢复原状及赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，陈应强、曾荣的上诉理由不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用基本法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人陈应强、曾荣负担。本判决为终审判决。审判长  张晓炜审判员  黄志成审判员  洪如玉二〇一九年九月二十七日法官助理张柔凤书记员罗士佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。