贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1464号原告：广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。统一社会信用代码：915226205733499716。负责人：吴波，男，该公司负责人。地址：贵州省凯里经济开发区中昊大道华伟中央城第5栋物业用房。委托代理人：石菊霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告：杨学政，男，1989年7月4日出生，汉族，住贵州省黎平县。原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司诉被告杨学政物业服务合同纠纷一案，原告于2019年8月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员吴再华独任审判，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人石菊霞到庭参加诉讼，被告杨学政经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业服务费2764.12元（该费用是按房屋建筑面积145.48㎡×1元/月×19个月=2764.12元，从2016年11月1日起计算至2018年5月31日，总共19个月）；2、依法判决被告向原告支付电梯年检月检费：1200.00元（该费用是按40元/月×30个月=1200.00元，从2015年12月1日计算至2018年5月31日，总共30个月）；3、依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金（按尚欠的物业费为基数，从2016年11月1日计算至款项付清之日止）。4、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年8月26日，原告与黎平县华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎?凯旋名门”前期物业服务合同》，约定原告为被告居住的黎平华鼎?凯旋名门小区提供前期物业服务合同。被告是该小区2栋3单元1102号房的业主，该套房的建筑面积为145.48㎡。2015年11月17日，原告与被告签订《黎平“华鼎?凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同第八条明确约定：本项目物业服务收费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1元/月/平方米；商业物业：1.5/月/平方米；代收代缴电梯月检年检费：40元/月/户，用完续交；第九条约定：物业管理费是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理费一年交纳一次；合同签订后，原告公司入驻该小区并开始进行物业服务，但被告自2016年11月1日以后就无故拖欠物业费，经原告多次协商催讨时都拒绝不缴纳，不管从合同约定还是法律规定来说，显然被告都应缴纳物业服务费，被告拒不缴纳物业费的行为已经构成违约，应当按照合同第二十一条的约定“业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”向原告支付违约金，现原告也自愿将违约金的计算标准降低为年利率6.18%来计算。另外，双方合同也明确规定的有由原告代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户。在原告入驻凯旋名门小区以来，积极履行合同义务向相关质检部门及电梯维保公司缴纳了电梯年检月检费，被告一直享用着电梯，却拒交电梯年检月检费用，显然严重违反合同约定。综上所述，原告与被告签订的《黎平“华鼎?凯旋名门”前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同签订后原告也对小区进行了管理，为被告提供物业服务，现被告拒交物业服务费和电梯年检月检费的行为已经严重损害到了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》复印件，证明2015年8月26日黎平县华鼎房地产开发有限公司与原告签订的《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，约定由原告对凯旋名门小区进行物业管理并收取物业费，原告有权向被告收取费用的事实。2、《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》复印件，证明原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，约定由原告对凯旋名门小区进行物业管理并收取物业费，原告有权向被告收取费用的事实。3、催费通知，证明因被告无故拖欠物业费，经原告书面向包括被告在内的业主催讨物业费，但被告都拒不缴纳的事实。4、收款证明、收费通知单、收据，证明原告已经按合同的相关约定代被告向质检部门缴纳了电梯年检费，被告应按合同约定向原告支付代收代缴电梯费的事实。5、证明、发票，证明原告已经按合同的相关约定代被告向贵州盛豪电梯销售有限公司缴纳了电梯月检费，被告应按合同约定向原告支付代收代缴电梯费的事实。原告提交的上述证据，经庭审质证，可以作为认定本案案件事实的依据，现结合原告的陈述以及法庭调查，认定以下事实：2015年8月26日原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。黎平华鼎·凯旋名门小区共有120多户业主。被告是黎平“华鼎·凯旋名门”2栋3单元1102号房的业主。2015年11月17日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，合同第八条约定：本项目物业服务收费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米、代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：物业管理费收取是从开发商通知入伙之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费一年交纳一次。自原、被告签订合同至2016年10月30日期间，被告一直向原告按时足额缴纳物业服务费。被告自2016年11月1日至2018年5月31日期间尚欠19个月的物业管理费2764.12元。因“华鼎·凯旋名门”众多业主拖欠物业管理费，原告于2018年和2019年期间分别对拖欠物业管理费的众多业主向本院提起诉讼，本案属于系列案件之一。本案被告杨学政虽未到庭参加诉讼，但可通过该系列案件本院作出的判决可以确认，原、被告签订合同后，原告在提供管理服务期间，“华鼎·凯旋名门”小区时常处于停水停电且无人管理状态，发生电梯载人途中自行掉落事故、消防通道堵塞、抽水泵无法正常抽水、小车乱停乱放、门卫室无人值守现象。业主曾予以反映，但原告没有采取适当的措施进行应对和整改。以上现象给被告及小区其他业主的日常生活带来了一定程度的影响，其安全保障受到了较大妨碍，其派驻的管理人员有部份服务不到位，致双方发生矛盾，部分业主以原告管理、服务质量达不到物业合同约定的标准而拒交物业管理费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出黎平华鼎·凯旋名门小区物业管理。因被告自2016年11月1日至2018年5月31日期间尚欠相关物业管理费2764.12元未交，经原告多次催收未果，遂引发诉讼。另查明，被告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的“华鼎·凯旋名门”各业主并未收取电梯年检月检费，自双方签订物业服务合同以来，原告也没有通知要求被告缴纳电梯年检月检费。本院认为，2015年8月26日，原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2015年11月17日，原告与被告签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区业主提供了前期的物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，原告对所服务的小区业主有权按合同约定收取物业管理费。关于原告请求被告支付尚欠19个月的物业服务费2764.12元，本院向被告送达原告的民事诉讼状及相关应诉材料后，被告未作答辩亦未到庭应诉，应视为其对所欠物业服务费2764.12元的默认。《合同法》第六十六条规定：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据上述规定，在物业公司提供服务管理不符合合同约定或者服务质量存在瑕疵时，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但应限定在“正当理由”之内。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物务的性质，关系到全体业主的切身利益。物业公司的物业服务范围包括对小区的安全防范保障、房屋建筑共用部位，共用设施的日常维修、养护、管理，车辆停放的引导和停车场所的管理等事项。结合本案实际，原告在提供物业管理服务期间，小区时常处于停水停电且无人管理状态，发生电梯载人途中自行掉落事故、消防通道堵塞、抽水泵无法正常抽水、小车乱停乱放、门卫室无人值守现象。业主曾予以反映，但原告没有采取适当的措施进行应对、整改。以上现象给被告及小区其他业主的日常生活带来了一定程度的影响，其安全保障受到了较大妨碍，原告提供的物业服务对于被告而言已具有较大的瑕疵，被告行使瑕疵履行抗辩权，具有相应合理性。虽然原告提供的物业服务具有瑕疵，但原告确实提供了服务，业主不能因服务有瑕疵而拒绝交纳所有的物业管理费，这不符合民法的诚实信用、公平公正原则。现综合本案事实，被告尚欠物业服务费2764.12元，本院可酌定适当减免30%，由被告支付所欠物业服务费2764.12元的70%为1934.88元。关于原告请求支付电梯年检月检费的问题，《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》第八条约定：本项目物业服务收费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，标准为小高层住宅物业管理费按1.00元/月/平方米交纳；商业物业按1.50元/月/平方米交纳、代收代缴电梯年检月检费按40元/月/户交纳，用完续交。合同约定了小高层住宅物业和商业物业两个不同的收费标准，代收代缴电梯年检月检费并未列在小高层住宅项下，代收代缴电梯年检月检费只针对商业物业收取。被告系小高层民用住宅，不属于商业物业，原告按小高层民用住宅物业的建筑面积交纳物业服务费符合合同约定，故原告主张由被告按商业物业的收费标准交纳电梯年检月检费没有事实和法律依据。且原告对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的黎平“华鼎·凯旋名门”各业主并未收取电梯年检月检费，在原告对黎平“华鼎·凯旋名门”各业主提起诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，现原告请求被告支付电梯年检月检费的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金的诉求，被告拒交物业管理费是因为原告物业管理服务不到位，存在违约行为，被告为此行使瑕疵履行抗辩权，具有一定的合理性，导致上述费用至今仍未交纳也并不可完全归责于被告，故对原告请求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、限被告杨学政于本判决生效后十五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费1934.88元。二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告杨学政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴再华二〇一九年九月十八日书记员  何昌富