山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5025号原告：杨桢桢，女，1975年出生，汉族，住所。委托诉讼代理人：孔庆太，青岛市北海政法律服务所法律工作者。被告：青岛华新园置业有限公司，住所青岛市市北区镇江路7号乙。法定代表人：李阳，董事长。委托诉讼代理人：邓雨明，山东博伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美虹，山东博伦律师事务所律师。第三人：青岛智汇通网络有限公司，住所青岛市市南区新湛二路2号甲1单元101户。法定代表人：张志利，董事长。第三人：陈同星，男，1990年4月20日出生，汉族，住所青岛市市北区。委托诉讼代理人：苏志磊，女，1990年10月3日出生，汉族，住所青岛市市北区。第三人：苏志磊，女，1990年10月3日出生，汉族，住所青岛市市北区。原告杨桢桢与被告青岛华新园置业有限公司（以下称“华新园公司”）、第三人青岛智汇通网络有限公司、苏志磊、陈同星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨桢桢及委托诉讼代理人孔庆太、被告华新园公司的委托诉讼代理人邓雨明、陈美虹、第三人陈同星的委托诉讼代理人苏志磊、第三人苏志磊到庭参加诉讼。第三人青岛智汇通网络有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桢桢向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付坐落于青岛市市北区徐州路180号爱家公寓1号楼8层816户房屋；2.被告承担未交付涉案房屋的违约金（自2018年11月31日至判决生效之日期间每日按已付房款287578的万分之三计算）；3.被告返还违法收取的涉案房屋团购金3万元；4.判令原、被告签订的爱家公寓返租协议无效；5.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：涉案房屋系第三人陈同星、苏志磊预订后转让的房屋。2017年11月20日原、被告签署《青岛市商品房预售合同》，约定了合同价款、交房日期等内容。另被告与第三人签订了团购协议，并向第三人收取了3万元团购费。房屋转让时原告将该款交给了第三人。原告认为该协议违法被告应退回团购费。另，原、被告还签订了《爱家公寓返租协议》，原告认为该协议无效应按青岛市商品房预售合同约定于2018年7月31日前交付涉案房屋。原告与被告交涉未果，特诉至法院请求判如所请。被告华新园公司辩称，不承认原告的诉讼请求，具体理由如下：1.原、被告于2017年11月16日签署《爱家公寓认购协议书》、《补充合同》，2017年11月20日签订《爱家公寓返租协议》、《青岛市商品房预售合同》，双方对扣除返租租金后的房屋价款、房屋交接等事宜做出了约定，双方已按约履行协议；2.根据《爱家公寓返租协议》的约定及实际履行情况，被告已经交付涉案房屋；3.被告并未收取团购费用无从返还，且团购事宜与原、被告之间并非同一法律关系，与被告无关；4.原告主张返租协议无效无法律依据；5、被告按照返租协议的约定直接接管房屋，房屋已经视为交付，原告主张违约金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的证据和事实，本院认定如下：2017年11月20日,原、被告签署《青岛市商品房预售合同》（以下称预售合同），约定原告购买被告开发建设的青岛市市北区徐州路180号《爱家公寓》1号楼8层816户房屋（以下称涉案房屋）；房屋面积27.13平方米、每平米单价10600元，房屋总价款287578元；房屋交付时间为2018年7月31日。同时期，原、被告另签订《爱家公寓返租协议》（以下称返租协议）、《补充合同》各一份。其中返租协议约定：原告购得被告开发建设的涉案房屋，单价为每平米15360元，总价416717元；原告将所购房屋委托给被告使用管理，合作期限暂定为三年，三年的返租总租金为74879元；被告同意将三年返租期的租金一次性从原告购房款中减除，折算后原告购房款单价变为每平米12600元（含房屋交付时配置家具2000元/㎡），总价为341838元，同时注明该价格即为正式签订《青岛市商品房买卖合同》和补充合同的最终价格；房屋交付期定为2018年7月31日，同年8月1日前被告直接接管该房屋，原告无须再办理任何交房手续也视同该房屋已经交付给原告。该协议落款处未注明签署时间。补充合同中约定，原告委托由被告指定的装饰公司对所购涉案房屋进行装修，每平米单价为2000元，共27.13平方米，装修款总价为54260元。庭审中，为证明原、被告双方在预售合同中约定的价款系扣减返租租金后的折算价格，被告提交涉案房屋相同楼座908户及919户房屋的买卖合同及补充合同各一份，房屋买卖合同中分别记载908户房屋每平米单价为14550元，919户房屋每平米单价为13460元；补充合同中均记载装修费用为每平米2000元，并未计算在房屋买卖的价款内。针对上述返租协议的签订时间、以及其与预售合同之间的关系，原、被告发表了不同意见。原告称返租协议系2017年11月16日签订，预售合同系对返租协议的变更。被告称返租协议系与预售合同同时签订，系相互的补充确认。对于此原、被告签订的预售合同是与返租协议相互补充确认、还是构成对返租协议约定变更的争议，本院认为，综合分析原、被告签署的返租协议、预售合同及《补充合同》，其相互之间就房屋价款、交房时间及交房方式等约定内容连贯，亦能够相互印证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，对原、被告之间确系建立房屋返租关系并据此签订预售合同及补充合同；返租协议与预售合同、补充合同之间系相互补充确认关系予以确认。对原告主张预售合同系对返租协议的变更的主张本院不予采信。另查明，被告与第三人陈同星、苏志磊曾就涉案房屋签署相关购买协议，后第三人陈同星、苏志磊将相关权利义务转让给原告杨桢桢，并由原告与被告另行签署合同，即包含上述返租协议、预售合同及补充合同三份合同。第三人陈同星、苏志磊与第三人青岛智汇通网络有限公司就涉案房屋曾签署团购协议，约定了房屋团购优惠政策。经法庭询问，原告称其主张返租协议无效的理由为，该协议违反了物权法规定，原、被告对涉案房屋均没有取得产权，被告系无权处分；涉案房屋是在建工程抵押，出售没有取得抵押权人同意；根据返租协议对涉案房屋的一种售后包租，违反了有关行政规章的相关规定。本院认为，原、被告之间签署的返租协议、预售合同、补充合同均真实有效，协议双方均应遵照履行。对于原告要求依照预售合同约定的时间交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，如上所述，返租协议、预售合同及补充合同系相互确认关系，返租协议中对被告直接接管房屋的具体约定对原、被告亦有约束力，被告控制使用涉案房屋具备合同依据，原告主张依照预售合同约定主张交付房屋并主张逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。如果原告欲解除同被告之间的返租协议、要求被告返还涉案房屋，原告可依法另行主张权利。对于原告主张判令原、被告签订的爱家公寓返租协议无效的诉讼请求，本院认为，该协议不符合法律规定的合同无效的情形，原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告返还已收取的涉案房屋团购金3万元的诉讼请求，本院认为，该主张与本案房屋买卖、房屋返租的争议事项并非同一法律关系，本案中不予合并审理，原告可持据另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八的规定，判决如下：一、驳回原告杨桢桢要求被告青岛华新园置业有限公司交付青岛市市北区徐州路180号1号楼816户房屋的诉讼请求；二、驳回原告杨桢桢要求被告青岛华新园置业有限公司支付未交付青岛市市北区徐州路180号1号楼816户房屋的违约金的诉讼请求；三、驳回原告杨桢桢主张确认其与被告青岛华新园置业有限公司签署的《爱家公寓返租协议》无效的诉讼请求。案件受理费人民币1050元，由原告杨桢桢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并以对方当事人的人数增加三份提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  孔繁军代理审判员  李婉君人民陪审员  于爱华二〇一九年九月三十日书 记 员  孙闻林