上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17526号原告：徐骁峰，男，1991年11月16日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐海祥(系徐骁峰父亲)，男，住上海市。被告：徐龙，男，1956年10月15日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王星宝，上海陈海杰律师事务所律师。第三人：金为民，男，1969年10月19日出生，汉族，住上海市普陀区泰山三村XXX号XXX-XXX室。法定代理人：金双顶(系金为民父亲)，男，住上海市普陀区泰山三村XXX号XXX-XXX室。第三人：陆道芳，女，1958年8月3日出生，汉族，住上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室。第三人：徐祥明，男，1982年2月25日出生，汉族，住上海市宝山区淞南八村XXX号XXX室。原告徐骁峰诉被告徐龙、第三人金为民、陆道芳、徐祥明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐骁峰的委托诉讼代理人徐海祥、被告徐龙的委托诉讼代理人王星宝、第三人金为民、陆道芳到庭参加诉讼。第三人徐祥明经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。徐骁峰向本院提出诉讼请求：判令金为民配合将上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至徐龙名下，并由徐龙履行承诺书和房屋交接书。事实与理由：2013年5月29日，徐龙以虹口法院(2011)虹民三(民)初字第675号民事判决书为依据，向徐骁峰出具了天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖的承诺书和交房交接书各一份，这是徐龙真实意思的表示没有违反国家的法律法规，完全是合法有效的，在出具承诺书和交房交接书之前，即2013年5月23日，原告的父亲徐海祥(本案的诉讼代理人)同徐龙的妻子陆道芳及金为民、徐祥明达成一致意见，同意将该房出售给徐骁峰。有虹口法院执行法官所作笔录为证。后经徐骁峰多次要求履行，但徐龙拒不履行承诺书。故徐骁峰诉至本院，要求判如所请。徐龙辩称，徐龙是原房屋产权人，徐龙将房屋出售给徐祥明，徐祥明将房屋出售给金为民。后来徐龙和徐祥明的合同及徐祥明和金为民的合同都被确认无效，无效的理由是系争房屋虽然登记在徐龙名下，但实际为其一家三口共有。但是由于银行贷款未能归还，所以房屋一直登记在金为民名下未能过户。2017年徐龙起诉徐骁峰，将徐骁峰的纠纷都解决了，认定徐骁峰并非善意购房人，不受法律保护。徐骁峰使用了房屋七年，未支付任何对价，经法院判决归还给陆道芳居住。徐骁峰支付给金为民的16万元已经由法院判决归还给徐骁峰，钱一直在法院，徐骁峰未领取。故徐骁峰起诉属于重复起诉，在执行庭的谈话笔录没有当事人签字，不能作为协议内容。承诺书和房屋交接书也是无效的，因为仅有徐龙一人出具，而房屋属于三个人的。金为民述称，同意徐龙的意见，金为民已经将应当归还徐骁峰的钱交到法院了。陆道芳述称，陆道芳和徐龙是夫妻关系，陆道芳是不同意出售房屋的，承诺书和房屋交接书陆道芳完全不知情，不同意徐骁峰的诉讼请求。其他意见以之前几个案件的意见为准。徐祥明述称，本案与徐祥明没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐龙与陆道芳系夫妻关系。上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系公有房屋，由徐龙、陆道芳携子徐斌晟共同居住。2000年，徐龙以售后公房形式购买了系争房屋，产权人为徐龙。2004年7月21日，徐龙因急需资金，经与徐祥明协商以房屋买卖的形式将系争房屋转让至徐祥明名下，由徐祥明向银行申请贷款。为此，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为202,800元。合同签订后，徐祥明向中国农业银行上海闸北支行(以下简称农行闸北支行)申请贷款10万元，银行贷款10万元由徐龙收取并由徐龙向银行还款，徐祥明未支付徐龙购房款。后因徐龙未按时偿还贷款，农行闸北支行起诉要求徐祥明还款。上海市闸北区人民法院以(2006)闸民二(商)初字第402号判决徐祥明归还银行贷款本息97,919.98元及未到期贷款86,851.19元、到期贷款本息10,760.66元的利息。2009年10月28日，徐祥明将系争房屋转让给金为民，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价48万元，2009年12月31日交接房屋。合同签订后，金为民以系争房屋作为抵押物申请公积金贷款30万元。2009年11月27日，系争房屋产权经核准登记至金为民名下。2011年5月初，陆道芳及其子被赶出系争房屋，陆道芳家中物品也被搬出系争房屋。2011年5月10日，陆道芳诉至本院[案号：(2011)虹民三(民)初字第675号]，要求确认徐龙与徐祥明、徐祥明与金为民之间的系争房屋买卖合同无效。2012年2月24日，本院一审判决如下：一、徐龙与徐祥明于2004年7月21日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、徐祥明与金为民于2009年10月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、徐龙于判决生效之日起30日内返还徐祥明已向农行闸北支行支付的贷款本息126,035.67元及利息；四、徐龙于判决生效之日起30日内赔偿徐祥明损失(损失以徐祥明偿还农行闸北支行的贷款本息126,035.67元，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付，起算日自2009年11月2日至实际还款日止)；五、徐祥明于判决生效之日起30日内返还金为民已归还的购房贷款本金32,100.11元、利息24,756.10元；六、徐祥明于判决生效之日起30日内支付金为民合同期内公积金贷款本金267,899.89元及利息(利息以公积金贷款利息清单为准)；七、金为民于判决生效之日起30日内清偿系争房屋上海市住房置业担保有限公司他项权利(抵押)登记所担保的债务，上海市住房置业担保有限公司于受偿上述债务后5日内注销系争房屋他项权利(抵押)登记；八、系争房屋他项权利(抵押)登记注销后，系争房屋房地产权利人恢复为徐龙；九、金为民于判决生效之日起40日内腾空系争房屋，将系争房屋返还陆道芳、徐龙；十、金为民于判决生效之日起30日内返还徐祥明4,000元。该案判决后，金为民不服，提起上诉[案号：(2012)沪二中民二(民)终字第826号]，上海市第二中级人民法院于2012年5月22日判决维持原判。(2011)虹民三(民)初字第675号案件判决生效后，陆道芳向本院申请执行。该案执行过程中，本院于2013年5月23日召集徐祥明、徐骁峰之父徐海祥、金为民父亲金双顶、陆道芳在(2012)沪二中民二(民)终字第826号案件中的代理人吴懿曙谈话，吴懿曙表示房子过回到徐龙头上，则陆道芳同意该房卖给徐海祥，可得房款总共68万元，应属于陆道芳与徐龙的共有财产(夫妻共有产)，陆道芳现认可这68万元由陆道芳与徐龙各半所有，即陆道芳与徐龙各得34万元。各方当事人达成一致意见：…….3、公积金贷款涤除后，房子返至徐龙名下，由徐龙以68万元价格出卖给徐海祥，陆道芳对此予以认可。2013年5月28日，徐龙向本院执行庭陈述，同意系争房屋的公积金贷款剩余部分25万元由其负责偿还，68万元售房款由徐龙与陆道芳各半所有，徐龙应得的34万元中的25万元归还剩余的公积金贷款，因金为民已收取房款16万元，故25万元中的16万元实际由金为民支付，另9万元徐龙负责支付。系争房屋出售给徐海祥后，徐龙将户口迁走，否则徐龙的9万元可以暂时不发。2013年5月29日，徐龙出具一份《承诺书》，载明，本人承诺天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋按虹口法院(2011)虹民三(民)初字第675号民事判决书履行，上述房屋权利人恢复为本人后，本人将该房权利变更到徐海祥儿子徐骁峰名下，价格按2013年5月28日在虹口法院的笔录为准，房价为68万元，本承诺不能兑现，本人承担一切法律责任。当日，徐龙还出具一份《交房交接书》，载明，天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋是本人名下的，为了徐海祥儿子徐骁峰购买安全和保障，现本人同意将该房先交于徐海祥。之后，陆道芳、徐龙、徐祥明、徐骁峰、金为民实际未履行2013年5月23日的和解协议。又查明，2011年5月10日，金为民与徐骁峰签订《购房协议》，约定，金为民将系争房屋出售给徐骁峰，房屋买卖总价66万元。当日，双方还签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，金为民将系争房屋出售给徐骁峰，转让价款为71万元。上述合同签订后当日，金为民将系争房屋交付给徐骁峰。2017年2月3日，陆道芳诉至本院[案号：(2017)沪0109民初2395号]，要求：1、确认金为民与徐骁峰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、金为民、徐骁峰赔偿陆道芳无法使用系争房屋的损失162,000元。2018年1月18日，本院一审判决如下：一、确认金为民与徐骁峰就上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、金为民返还徐骁峰购房款16万元；三、徐骁峰将上海市天宝西路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空后，协助金为民将该房屋返还给陆道芳及徐龙；上述第二、三项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕；四、对陆道芳要求徐骁峰、金为民赔偿其无法使用系争房屋的损失162,000元的请求，不予支持。该案判决后，徐骁峰不服，提起上诉[案号：(2018)沪02民终2418号]，上海市第二中级人民法院于2018年3月23日判决维持原判。目前，系争房屋产权仍登记在金为民名下，系争房屋抵押状况信息载明：抵押权人上海市住房置业担保有限公司，债权数额为30万元，债务履行期限为2009年11月4日至2024年11月4日。系争房屋权利限制状况信息载明：限制类型司法限制，限制方式正式查封，限制文件编号(2011)虹民三(民)初字第675号，限制人上海市虹口区人民法院，限制起始日期2011年5月16日，2018年4月16日依(2018)沪0109执恢29号协助执行通知书续封。再查明，2015年11月，徐骁峰诉至本院[案号：(2015)虹民三(民)初字第2406号]，要求徐龙将系争房屋过户至徐骁峰名下。2015年12月，徐骁峰申请撤诉获准。2016年6月7日，徐骁峰诉至本院[案号：(2016)沪0109民初12950号]，要求徐龙、吴懿曙赔偿因系争房屋不能按68万元交易至徐骁峰名下造成的差价损失82万元。2016年6月21日，徐骁峰申请撤诉获准。2018年6月1日，徐海祥诉至本院[案号：(2018)沪0109民初11875号]，要求：1、确认徐海祥与徐龙、陆道芳、金为民、金双顶、徐祥明于2013年5月23日和2013年5月28日在虹口法院签订房屋买卖和解协议解除；2、确认徐龙向徐海祥出具的《交房交接书》与《承诺书》有效；3、判令徐龙、陆道芳、金为民、金双顶、徐祥明赔偿徐海祥不履行房屋买卖和解协议的损失。因徐海祥在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费。本院于2018年10月9日裁定，按徐海祥撤回起诉处理。2018年11月15日，徐海祥就该案再次诉至本院[案号：(2018)沪0109民初29181号]，仍未预交案件受理费，本院于2018年12月19日裁定，按徐海祥撤回起诉处理。本院认为，根据本案查明事实，虽然徐龙与陆道芳的代理人吴懿曙在本院的执行谈话笔录中表示同意在系争房屋公积金贷款涤除后，房子返至徐龙名下，由徐龙以68万元价格出卖给徐海祥。但房屋至今仍未过户登记至徐龙名下，双方也未签订房屋买卖合同，并未对房屋买卖的主要条款如房款支付的时间及数额、房屋交接及过户时间等作出约定，徐骁峰亦未向徐龙支付任何房款。故仅以谈话笔录无法认定双方成立房屋买卖合同关系。系争房屋系徐龙在婚后以售后公房形式取得所有权，陆道芳作为其配偶，对该房屋也享有权利，陆道芳并未以任何形式授权委托徐龙处分其权利。且系争房屋抵押仍未涤除，房屋产权人仍登记为金为民，徐龙对系争房屋并不享有处分权。因此，徐龙向徐骁峰出具的《交房交接书》与《承诺书》系其单方意思表示，并不能发生物权变动的效力。徐骁峰据此要求徐龙履行《交房交接书》与《承诺书》交付房屋并办理过户登记，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回徐骁峰的诉讼请求。本案受理费10,600元，减半收取5,300元，由徐骁峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年九月二十五日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。