甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终943号上诉人（原审原告）：彭开金，男，1959年4月24日出生，汉族，农民，住合水县。委托诉讼代理人：白冰（系彭开金妻弟），男，1971年12月15日出生，汉族，合水县公安局职工，住合水县。委托诉讼代理人：田育佳，甘肃金桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张世军，男，1974年6月28日出生，汉族，农民，住合水县。上诉人彭开金因与被上诉人张世军房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2019）甘1024民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭开金的委托诉讼代理人白冰、田育佳，被上诉人张世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭开金向一审法院起诉请求：1.判决张世军继续履行合同，向彭开金支付房租61920元；2.判决张世军支付彭开金违约金10000元；3.张世军承担本案诉讼费用。一审法院判决：一、解除彭开金与张世军的房屋租赁合同；二、张世军于本判决生效后15日内支付彭开金1个月房屋逾期占用费5160元；三、彭开金退付张世军合同保证金10000元；四、驳回彭开金的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取799元，由张世军负担67元，彭开金负担732元。彭开金上诉请求：1.请求贵院撤销一审法院判决，依法改判，或裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;2.一、二审诉讼费用由张世军承担。诉讼中明确其改判请求为：改判张世军支付上诉人2018年6月10日至2019年6月9日的房租61920元及违约金。事实与理由：一、一审法院认为“张世军于2018年7月搬离承租房，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同解除条件”缺乏事实及法律依据，不能成立。张世军没有合同解除权，其无权单方面解除合同。首先，依照合同法规定，合同的解除只有法定解除和约定解除两种形式，合同法没有关于合同自动解除的规定。按照上诉人与张世军签订的房屋租赁合同第四条的约定可知，双方关于合同自动解除的约定实为约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。根据上述规定及张世军逾期不交纳房租的事实可知，违约方为张世军，故合同解除权人为上诉人，张世军没有解除权。只有上诉人才享有合同解除权，因双方未约定解除权行使期限，张世军也没有催告上诉人行使解除权，加之上诉人多次要求张世军支付房租，张世军也承诺迟延支付房租，故上诉人没有主张解除合同。因双方约定租赁期限共5年，自2014年6月10日至2019年6月9日，故双方之间的租赁合同应该继续履行。其次，本合同不具有法定解除的情形，同时，张世军没有解除权，张世军于2018年7月提出搬离承租房，因上诉人拒绝解除合同，双方未办理交接手续，张世军于承租期内未经上诉人同意擅自搬离承租房的行为不能认定为合同解除，房屋空置期间的租金应由张世军承担。二、张世军对火灾事故的发生存在过错，应承担侵权赔偿责任。同时，火灾事故未造成租赁房屋损坏，家具城通行畅通，不影响张世军承租经营。一审法院认定张世军不承担违约责任完全错误。合水县公安消防大队于2018年7月18日作出的火灾事故认定书，认定起火原因不能排除杨雄杰（其母齐亚丽）放炮引发火灾的可能性；不能排除进入盛世开元家具城人员及内部人员吸烟等遗留火种引发火灾的可能性。根据火灾事故认定书可以确定张世军系侵权人。该火灾造成通往张世军承租房屋的电梯被烧毁，除了电梯之外，还有4个门可以通往家具城，实际有两个门可供通行，张世军有两个门上的钥匙，但张世军及其他承租人平时只开南面的一个门经营（以上诉人提供的照片及视频为证）。火灾对张世军承租房屋经营家具未造成实际影响，火灾发生后至开庭，张世军经营的家具城照常开门营业，出入通道能够正常使用，不影响张世军承租经营。一审法院认定家具城通行不畅没有证据证明，属于事实认定错误。同时，根据双方签订的合同第八条约定，发生不安全事故，由张世军负责。张世军逾期不交纳房租的行为构成违约，根据合同第七条第六项的约定，张世军交纳的10000元合同保证金应作为违约金赔偿给上诉人。三、一审法院判决张世军向上诉人支付房屋逾期占用费错误。上诉人与张世军签订的房屋租赁合同期限为5年，至2019年6月9日租赁期满，承租期内张世军向上诉人支付的是租赁费，而不是房屋逾期占用费。张世军辩称，一、本案涉及的合同因故已经无法继续履行，合同目的无法实现。答辩人2018年7月1日已告知房东（白冰）不再继续经营，并腾空所经营的摊位，系履行同时抗辩权。2017年至2018年度，答辩人依约交付了全部租金。合同履行期内即2018年2月4日，因违章建造建筑物，违规堆放货物，电线短路等原因导致租赁房屋进出通道人行扶梯发生火灾，烧毁租赁房屋的入口，导致商场卖场入口全部被毁，无法进入。房屋出租方应当保障房屋的安全适用，房屋卖场通行畅通，房屋所处环境安全、舒适。因不能归责于答辩人的原因引发火灾，彭开金作为出租人，依法应当履行出租人保障出租房屋正常使用的义务。火灾发生以后，彭开金并没有积极履行上述义务，现场至今仍然维持被烧毁的样子，无法通行。2018年至2019年度，答辩人已腾空摊位不再经营，不存在房租。答辩人作为商场摊位的经营者，赖以生存的主要来源为客流，彭开金怠于履行义务，基本上完全阻断了卖场的客流，致使答辩人无法经营，基本上处于关门歇业状态，答辩人告知房东（白冰）下年不再继续经营。根据合同法的规定，房屋租赁合同为双务合同，特别是存在续约的前提下，出租人无法保障租赁物符合法律、合同和行业约定的标准，承租人的承租利益和目的就无法达到。因此，答辩人告知房东（白冰）不再继续经营，并以腾空经营摊位的方式行使同时履行抗辩权，依法应当受到法律的支持。二、彭开金怠于履行出租人义务，给答辩人造成了巨大的经济损失。火灾发生在2017年腊月，时至农村市场家具销售旺季，答辩人及其他摊位经营者全部重金满仓，加大货物储备，迎接销售季的到来，几乎每家仓库都是满仓，甚至租用临时仓库充分备货。火灾发生后，答辩人的美好憧憬被无情毁灭。如果说火灾无情，那么人间总有爱吧。火灾发生后，先暂且不要追究责任，在火灾调查结束后，应该立刻修复通道，保证卖场营业，保障摊位经营者的利益，至少减少损失才是合理明智的选择。事实上，出租人没有及时修理恢复通道，放任商场经营每况愈下，漠视摊位经营者的利益，致损失扩大，完全没有尽到房东的一般正常义务，对答辩人因此而造成的损失是有责任的。请求人民法院依法支持答辩人的意见，驳回彭开金的诉讼请求。本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张世军提交照片3张，用以证明张世军腾空摊位时彭开金知情且在招商。彭开金代理人之一质证意见：对照片的真实性无异议，张世军说过不想继续经营要求腾空摊位，彭开金为了避免扩大损失和诉讼，才悬挂的横幅。彭开金代理人之二质证意见：对照片的真实性无异议，该证据不属于新证据，对证明目的不予认可，挂横幅是因为如果承租期内出租后就可以免除张世军支付房租的义务，如果不能出租应由张世军继续承担房租。经审查，张世军提交的证据，彭开金对其真实性无异议，结合双方当事人的陈述以及张世军在一审中提交的通话录音，对其证明目的予以采信，该证据证明的事实与一审判决认定一致，不再重复认定。彭开金代理人之二陈述的“挂横幅是因为如果承租期内出租后就可以免除张世军支付房租的义务，如果不能出租应由张世军继续承担房租”无证据印证，对其质证意见不予采纳。彭开金未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.一审判决解除合同并由张世军向彭开金支付占用费是否合法有据；2.彭开金要求张世军支付全年租金及违约金的请求能否成立。关于一审判决解除合同并由张世军向彭开金支付占用费是否合法有据的问题。彭开金与张世军签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定且不损害国家、集体和社会公共利益，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面实际地履行各自的义务。合同约定的租金交纳期限届满后，张世军未按约定交纳租金，合同约定的解除条件已经成就，双方签订的合同自租金交纳期限届满次日即告解除，一审判决确认解除合同并无不当。合同解除后，张世军并未及时腾退租赁物，一审判决张世军支付占用费正确；一审虽未明确合同解除日期欠妥，但实体结果正确，二审予以维持。关于彭开金要求张世军支付全年租金及违约金的请求能否成立的问题。张世军已于2018年7月份搬离租赁物，并未占用租赁物，且双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，彭开金要求张世军继续支付全年租金的请求无事实根据及法律依据。租赁物常用通道因不可归责于张世军的原因发生火灾，导致日常出入通道通行受阻；张世军为此未按合同约定交纳租金；张世军因故不交纳租金的行为并不构成违约，故其不应当承担违约责任,彭开金要求张世军支付违约金的请求亦不能成立，其收取的保证金应予退还。综上所述，彭开金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1598元，由彭开金负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 杨立锋审判员 卢小栋二〇一九年九月二十三日书记员 张 婷