江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初1195号原告(反诉被告)：张海平，男，1980年11月28日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。原告(反诉被告)：张细朱，男，1956年4月29日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。上述原告的委托诉讼代理人：华敏，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余力高伟业置业有限公司，住所地：江西省新余市青少年宫三楼。法定代表人：谭群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈禾平，江西三江合律师事务所律师。第三人：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地：江西省新余市渝水区城北广场。负责人：陈国权，该店店长。委托诉讼代理人：张艳芳，女，1986年5月10日生，汉族，江西省新余市人，住江西新余市渝水区，该公司员工。原告（反诉被告）张海平（下称第一原告）、张细朱（下称第二原告）与被告（反诉原告）新余力高伟业置业有限公司（下称被告）、第三人江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（下称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日作出一审判决，原告张海平、张细朱不服一审判决上诉至新余市中级人民法院，新余市中级人民法院于2018年12月21日裁定发回本院重审。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张细朱及其委托诉讼代理人华敏、被告新余力高伟业置业有限公司的委托诉讼代理人陈禾平、第三人江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店的委托诉讼代理人张艳芳到庭参加诉讼。庭审中被告新余力高伟业置业有限公司对原告张海平、张细珠提出反诉，本院依法合并审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一层D392号店面租赁合同并腾空店面交付给原告；2.被告支付城北广场负一楼店铺2017年租金10055元并按914元/月赔偿原告2018年至店面实际交付给原告之日止的租金损失；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2006年向被告购买了城北广场负一楼D392号店铺，该店铺委托被告对外出租，双方约定的租赁期为十年，每年租金为9141元，租金由被告向二原告支付。租赁合同于2016年12月30日到期后，被告单方提出减少租金，在没有取得二原告的同意下，既不支付租金，又非法占用至今逾一年之久。为此，二原告诉至法院。被告辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，受其他业主的权利限制，原告没有返还请求权；被告收取的租金需要缴纳相关税费，全部费用由被告全部缴纳。第三人辨称，步步高超市租赁的所有商铺已整合成一个整体，不能分离原告的商铺，原告的诉求不符合客观实际。反诉原告（本诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即与反诉原告就新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺签订《商铺委托经营租赁合同》。2.判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2006年，反诉原告与反诉被告签订《商铺经营委托租赁合同》，约定将新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺委托反诉原告对外出租，期限为十年。2009年5月13日，反诉原告与步步高商业连锁股份有限公司（下称步步高公司）签订《租赁合同》，将广场项目地下一层建筑面积共约18300平方米的房屋与配套场地及附属用房配套设备设施出租给步步高公司，其中就包括反诉被告所有的D392号商铺。2017年，为了维护好全体业主的利益和发挥人民广场地下一层的整体功能，反诉原告与大多数业主重新签订了《商铺委托经营租赁合同》，但反诉被告一直拒绝签订。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉原告的反诉理由没有任何的事实与法律依据。在原被告租赁合同到期后，双方不能就租赁合同的条款达成一致的情况下，反诉原告要求反诉被告无条件签订租赁合同的行为，显然不符合民事行为应当遵循的自愿原则。所谓的租赁合同受其他业主制约的说法是不存在的。反诉原告作为开发商，在签订房屋出售合同和租赁合同时，就应当知道购买人对店面享有完全处分权，能够预见租赁合同到期后可能存在的续租情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的房屋产权证、《商铺委托租赁经营合同》、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：1.对原告（反诉被告）提交的其与步步高超市招商部负责人、其与承租人的电话录音各1份，被告及第三人认为该组证据不具有合法性，且与本案无关。本院认为，第三人对外转租的租金不仅包含了商铺使用费，还包括了场地装修整合费用、设备费用等诸多费用，且商铺位于第三人开设的超市内，超市为商铺带来较大客流量是其对外出租租金高于其他商铺的重要原因，故原告提交的该组证据不能证明其商铺使用费的具体金额。2.对被告（反诉原告）提交的其与步步高公司签订的《租赁合同》1份、与新余市金福物业有限公司（下称金福物业）签订的《物业管理合同》1份、发票4份、税票5份、《委托租赁经营协议》15份、（2015）渝民初字第01973号民事判决书1份，第三人对被告提交的该三组证据无异议，原告对该三组证据的真实性有异议，且与本案无关，本院认为，被告提交的该三组证据有利于查明本案事实，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一楼D392号商铺，建筑面积22.72平方米。同日，二原告与被告签订《商铺委托租赁经营合同》，约定二原告在约定期限内将该商铺不可撤销地委托被告对外出租，委托期限为十年，自2007年3月26日起算，被告一次性将3年租金收益计27423元支付给二原告，在合同有效期内，租金收益标准和支付方式不作调整，如被告实际出租该商铺的价格高于约定的租金收益，则高出部分归被告所有，合同有效期内商铺所产生的水电费、管理费、税金由被告承担，其他费用分担按国家法律法规规定确定。另约定，被告对外出租商铺时，租赁期限不得超过委托期限，但二原告同意的不在此限，委托期限之内的租赁合同权利义务概由被告享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由原告享有和承担。2009年5月13日，步步高公司与被告签订《租赁合同》，约定由步步高公司承租被告位于新余市长青北路18号城北广场地下一层的房屋，出租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）5.4元/月/m2，房屋维修费5.4元/月/m2，步步高公司承租物业的整体租赁费用给付标准为18元/月/m2。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，乙方在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。后原告商铺被改造成步步高公司经营的步步高超市。2012年5月17日，被告与金福物业签订《物业管理委托合同》，约定金福物业负责房屋建筑共用部位的维修、维护和管理；接受被告委托按其要求负责向物业受益人收取房屋租金并及时交付被告，金福物业代开发票但税费由被告承担；金福物业根据物业使用情况及市场价格收取物业管理费及房屋维修费，作为物业管理成本（具体以被告与承租人的租赁合同为准）。2017年1月3日至2018年12月11日期间，被告与15位业主补签《委托租赁经营协议》，约定上述业主委托被告对外出租给步步高公司统一经营，期限至2029年6月14日。后二原告与被告就双方签订的《商铺委托租赁经营合同》到期后商铺的收回及租金的支付协商未果，遂起诉至本院并提出前列诉请。另查明，房屋租金综合税率为20.7%，已由被告承担。本院认为，本案属租赁合同纠纷。二原告与被告签订的《商铺委托租赁经营合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。关于《租赁合同》的履行期限是否超过了被告的委托期限，《租赁合同》是否对原告产生法律效力的问题，二原告与被告在《商铺委托租赁经营合同》中约定了委托期限之内的租赁合同权利义务概由被告享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由二原告享有和承担，因此，被告与步步高公司签订的《租赁合同》中被告的权利义务应由二原告享有和承担，二原告应按合同约定履行合同义务，故对二原告要求解除与被告签订的《商铺委托租赁经营合同》，并要求被告腾空商铺予以返还的诉讼请求本院不予支持。关于诉争商铺的租金问题，根据《租赁合同》的约定，2009年9月15日为计租起始日，被告承租物业的整体租赁费用包括租金7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）5.4元/月/m2，房屋维修费5.4元/月/m2，合计18元/月/m2，租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束。因《商铺委托租赁经营合同》中“超出委托期限的租赁合同权利义务概由二原告享有和承担”的约定仅限于签订租赁合同，被告与金福物业签订的《物业管理委托合同》超过了委托权限且二原告事后未予追认，对二原告不产生法律效力，而就房屋维修费用被告未提供证据证明其对诉争商铺进行了维修管理支出。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，扣减应由二原告承担的房屋租金综合税率，被告应转交给二原告的租金为4408元[18元×（1+2%）6×（1-20.7%）×22.72m2×8.5月+18元×（1+2%）7×（1-20.7%）×22.72m2×3.5月，自2017年1月1日暂算至2017年12月31日]，并交付自2018年1月1日起至商铺实际返还之日止按被告与步步高公司所签的《租赁合同》约定租金标准计算的租金。对于反诉原告（本诉被告）主张反诉被告（本诉原告）立即与反诉原告就新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺签订《商铺委托经营租赁合同》的诉讼请求，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，反诉原告的该诉请没有法律依据，故对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张细朱、张海平交付租金4408元（自2017年1月1日暂算至2017年12月31日），并按被告新余力高伟业置业有限公司与步步高商业连锁股份有限公司于2009年5月13日所签《租赁合同》约定的租金标准交付自2018年1月1日起至新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D392号商铺实际返还之日止的租金；二、驳回原告张细朱、张海平的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告新余力高伟业置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告新余力高伟业置业有限公司负担。反诉案件受理费514元，由反诉原告新余力高伟业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  李群燕人民陪审员  何荣华人民陪审员  凌 玉二〇一九年九月九日书 记 员  吴 凡