江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1130民初750号 原告：俞自成，男，1969年3月2日出生，汉族，农民，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：查旺平，婺源县法律服务所法律工作者。 被告：婺源县秋口镇李坑村民委员会，住所地江西省上饶市婺源县秋口镇李坑村，统一社会信用代码54361130739192848R。 法定代表人：李冬旺，该村委会主任。 委托诉讼代理人：王思凡，江西青之蓝律师事务所律师。 原告俞自成与被告婺源县秋口镇李坑村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原、被告向本院申请庭外和解一个月。原告俞自成及委托诉讼代理人查旺平、被告婺源县秋口镇李坑村民委员会的法定代表人李冬旺及委托诉讼代理人王思凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞自成向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年5月15日签订的《房屋租赁协议》；2．判令被告返还原告已经交纳的房屋租金280,000元，并赔偿原告维修费28,000元。诉讼过程中，原告俞自成增加诉讼请求为：判令被告支付资金占用期间的利息（按照年利率6%计算，以租金280,000元为基数，从2018年4月26日起至租金返还完毕之日止，其中截至2018年7月25日止的占用利息为21,000元［280,000元×6%÷12个月×15个月］）。事实和理由：2018年4月20日，原告通过公开竞价方式取得被告位于李坑村樟树底停车场主游步道边上的李坑村委会九间老办公平房5年的使用权，该屋为砖木结构，占地面积为346.5平方米。2018年5月15日，原、被告正式签订了的《房屋租赁协议》，协议约定：①租赁期限为5年，自2018年6月25日起至2023年6月24日止，2018年5月15日至2018年6月25日期间属于原告的装修期间。②每年租金为280,000元，每年租金在协议到期日的前一个月由原告交付被告。实际上原告已于2018年4月20日支付被告竞价保证金20,000元（可抵租金），2018年4月26日支付被告租金260,000元，但被告拖延至2018年8月29日才通知原告进行维修，原告于2018年9月19日维修结束。2018年10月16日，九间房屋中的两间突然倒塌，致使原告无法继续承租。因此，原告当即要求被告返还租金、赔偿维修费，但被告不予理会，而且还在没有与原告事先进行协商的情况下擅自将九间房屋全部拆除，重新建造，并且至今也未移交给原告使用。另，原告已按约定时间足额支付了租金，截止到2019年7月25日被告实际占用原告的租金已达15个月之久，故被告应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，按照年利率6%支付资金占用期间的利息损失。综上所述，原告认为租赁协议从未实际履行，租赁标的物已不复存在，且被告的行为已经表明其不履行协议，故原告向人民法院提起诉讼，请求支持原告的合法诉求。 被告婺源县秋口镇李坑村民委员会辩称，一、被告与原告签订《房屋租赁协议》后已按约定将九间店面交付给原告装修使用，不存在延迟交付情形。从2018年6月25日至2018年10月15日止（即两间店面倒塌之前）上述九间店面一直由原告正常使用，原告应当支付此期间的租金87,111元（日租金约777.77元）。2018年10月16日至2018年11月23日（被告开会决定拆除重建）期间，因原告擅自拆除承重柱导致两间店面倒塌，故在此期间原告仍然应当支付租金30,333元。综上，原告应当支付2018年6月25日至2018年11月23日期间的租金为117,444元。二、原告未按照约定支付全额租金，仅支付了260,000元租金，原告所称的20,000元保证金不能抵作租金。原、被告签订的《成交确认书》第三条明确了该20,000元保证金的性质是履约保证金，第四条明确了竞价为280,000元，但并没有保证金抵作租金的约定。之后，双方签订的《房屋租赁协议》也没有抵作租金的约定。三、原告在装修期间不顾被告工作人员劝阻，强行拆除五间店面的全部承重柱，其行为已经构成违约，也是导致房屋倒塌的直接原因。《房屋租赁协议》第六条约定禁止原告擅自拆改、故意损坏承租房屋，而原告却违反约定不听李东旺、李某1等人的劝阻，指挥施工人员拆除承重柱，且在拆除承重柱后还加厚了瓦片，致使承租房屋出现重大安全隐患。2018年10月16日，因下雨租赁房屋其中两间店面倒塌，原告应当赔偿被告两间店面的损失，而不存在被告赔偿原告维修费用的问题。退一步讲，在2018年4月20日召开的“李坑村委会集体门店公开竞价”会议上，已明确租期内一切维修费由竞得人承担。四、被告拆旧建新是因为原告一直拒绝维修，被告为了婺源旅游形象重建店面，并非违约。房屋倒塌后，被告多次要求原告进行维修，但原告一直予以推脱。因李坑是婺源知名旅游景点，且该房屋又处于村口位置，如果一直倒塌在那里，有损婺源旅游形象，加之还有三间店面也被原告拆除了承重柱，存在巨大安全隐患，故被告经开会讨论决定拆旧建新。被告建造新的店面后也一直积极与原告协商解决纠纷，愿意让原告使用新的店面继续履行合同，但原告却要求解除合同，故双方一直僵持至今。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1．原告身份证复印件一份；2．《成交确认书》一份；3．《房屋租赁协议》一份；4．《竞价申请书》一份；5．银行交易明细一份；6．秋口镇李坑村委会集体房屋门店使用权公开竞价资料档案一份（招租申请书、两委会议记录、公开竞价公告、报名登记表、竞受人须知、竞价规则、竞价人须知、竞价申请书、竞价人座次表、竞价申请书、2018年4月20日会议记录、公开分配竞价表、竞价保底价、成交确认书、房屋租赁协议）；7．原告申请的证人郑某、俞某的证言；8．原告提交的2019年6月25日房屋照片一张（编号③）。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．关于原告提交的其与郑某于2018年7月20日签订的《协议》一份，拟证明：①该协议的签订日期虽是2018年7月20日，但由于被告的原因该协议的实际履行期间是2018年8月29日至2018年9月19日；②原告对租赁房屋进行了维修，并支付维修费用28,000元。被告质证认为，对其真实性有异议，没有相关收款凭证予以佐证，存在伪造的可能性，且也不能证明第②个证明目的。本院经审查认为，该协议形式合法，内容不违反法律规定，结合证人郑某的证言（被告对该证人证言的三性无异议），可以确认该协议的真实性。 2．关于被告提交的房屋照片8张（编号分别为①②④⑤⑥⑦⑧⑨），拟证明租赁房屋内的地面砖上有多个承重柱凹槽，据此说明有承重柱并被拆除。原告质证认为，对编号①②的照片无异议，对其他6张照片的三性均有异议，该组照片不能证明租赁房屋内有承重柱。本院经审查认为，编号①②④的照片系租赁房屋被拆除重建前的屋外面貌，编号⑤⑥⑦⑧⑨的照片系租赁房屋被拆除重建后的屋内地面现状，本院对该组照片的真实性予以确认。 3．关于被告提交的2018年11月23日会议记录一份，拟证明被告工作人员在两间房屋倒塌后多次通知原告进行维修，但原告一直不来，后经村委会开会讨论决定拆除重建。原告质证认为，对该会议记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该会议原告没有参与，参会人员都是被告一方的人员，且被告在房屋2018年10月16日倒塌后从无任何人通知原告进行协商，反而是在没有征求原告意见的情况下擅自拆旧建新。本院经审查认为，该次会议原告虽未参加，但经与原告提供的2018年4月20日会议记录相比对，两份会议记录上的部分参会人员相同，且其签名笔迹亦明显相同，本院对该会议记录的真实性予以确认。 4．关于被告申请的证人李某2、李某3、李某1出庭作证的证言，拟证明：①案涉房屋其中五间有承重柱；②证人于2018年7月底看到原告的维修施工人员拆除承重柱；③案涉房屋其中两间倒塌后，原告拒不维修，被告决定拆旧建新。证人证言的主要内容是：案涉九间房屋建造时间约在50年前，系茶厂用房；约在2010年底将其中五间租赁给他人经营超市，该经营者在装修期间加装了木质柱子，该柱子是承重柱，约一年后超市停业闲置；该九间房屋租赁给原告后，原告在装修期间将五间房屋内的柱子拆除。原告质证认为，证人李某2是被告理事会理事长，证人李某3是被告理事会成员，证人李某1是被告村党支部书记，均与被告有利害关系，其证言的证明力较低；被告当庭申请证人出庭作证，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出”的规定，申请程序不合法；对证人证言的真实性存有质疑，证人证言基本是听来的，证人所说的承重柱是否存在以及其是装饰柱还是承重柱，必须经专业鉴定，而并不能由证人想当然的证明，且关于房屋建造时间的陈述相互矛盾。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十七条第一款和《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十二条规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。本案的举证期限届满之日即为本院在本案举证通知书中指定的开庭当日，故被告在开庭前提交证人出庭作证申请，在程序上并不违反规定。证人关于五间房屋内“加装柱子”和柱子是“承重柱”的陈述均是证人以自己的主观认识而断定的，虽然被告提交的上述编号为⑤⑥⑦⑧⑨的照片中显示房屋地面砖上有“凹槽”，但被告没有提供租赁房屋被拆除前的屋内面貌照片，难以认定“凹槽”与证人所谓的“柱子”有必然关联，加上证人与被告有利害关系，故对上述证人关于其中五间房屋内“加装柱子”和柱子是“承重柱”的陈述，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月12日，婺源县秋口镇公共资源交易站与被告婺源县秋口镇李坑村民委员会发布《房屋门面使用权公开竞价公告》，拟通过公开竞价方式将被告集体所有的位于李坑村内停车场旁边樟树底游步道边上的九间门面房出租。《竞价人须知》载明竞价人须交纳竞价保证金20,000元，竞受人的竞价保证金在竞价成功后自动转为履约保证金，可冲抵成交价款。2018年4月20日，在公开竞价会上，被告与竞价人明确租赁房屋在“5年租期内的一切维修费用由竞得人自理”。同日，原告通过公开竞价方式成功竞得上述九间门面房的承租使用权，原、被告在婺源县秋口镇公共资源交易站鉴证下签订《成交确认书》，确认原告以280,000元的价款竞得被告的上述九间集体房屋使用权，同时确认原告已交纳保证金20,000元。2018年4月26日，原告支付被告租金260,000元。 2018年5月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，主要约定：1．租赁房屋为砖木结构，房屋用途为经营旅游产品为主，除双方另有约定外，原告不得任意改变用途。2．租赁期限自2018年6月25日起至2023年6月24日止，租赁期间，如遇景区停业整改，租期可顺延，2018年5月15日至2018年6月25日期间属原告的装修期。3．房屋租金为每年280,000元，租金按年结算，原告应于每年的到期日的前一个月交付租金。4．原告有下列情形的终止合同：①擅自拆改或改变房屋用途的（开门口除外）；②拖欠租金累计达一个月的；③利用承租房屋从事违法活动的；④故意损害承租房屋的。5．房屋水电已到位，在营业过程中所产生的费用由原告自行承担。6．到期后，可移动的东西可以搬走，其他东西一律不得拆除搬走。 2018年7月20日，原告与案外人郑某（即本案证人）签订《协议》，主要约定：1．原告将其承租的上述房屋的维修工程承包给郑某施工，工期一个月。2．维修内容：①屋顶全部翻盖，破烂屋面板更换，增加盖瓦密度，保证3至5年不漏，在此期间如漏雨水，由郑某负责维修；②屋内外墙体腐蚀脱落的需铲除，砖柱、门窗修补，全面粉刷；③室内老线路、吊顶清除维修，垃圾需清理运走。3．包工包料，价款28,000元，经验收后一次付清。协议签订后，郑某带领俞某于2018年8月下旬开始施工进行维修：翻盖九间房屋的瓦片（其中更换部分瓦片），更换部分屋面板，加固其中3间房屋的屋顶横梁（倒塌的两间不在此列），加固房屋内部砖柱外表（铲掉旧墙皮，重新粉刷水泥），拆掉部分墙体（不是承重墙）凸出砖块并重做，处理屋面排水等。同年9月中旬，施工完毕。 2018年10月16日凌晨，九间房屋中的其中两间发生倒塌。2018年11月23日，被告召开会议讨论研究，决定将原告承租的九间房屋（包括倒塌的两间）拆除重建。 另查明，原告承租的九间房屋约于50年前建造，原系茶厂用房，后约在2010年底将其中五间租赁给他人经营“旺军”超市。剩余四间，由被告占用其中三间作为办公用房，另一间租赁给他人使用。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是被告是否向原告交付房屋；二是双方签订的《房屋租赁协议》应否解除；三是被告应否返还原告租金以及返还租金数额；四是租赁期限内维修房屋的费用如何承担。对此，本院论述如下： 一、关于被告是否向原告交付房屋的问题。 原告认为，按照合同约定，2018年5月15日至6月25日期间属于原告的维修期限，不计入承租期，但因被告迟迟未腾空房屋，直到2018年8月才通知原告维修，已属违约，在原告2018年9月维修结束后，被告仍未办理正式交房手续，再后来两间房屋于2018年10月16日倒塌，被告将九间房屋全部拆除重建，致使本案租赁标的物全部灭失。因此，被告从始至终没有向原告交付租赁房屋。被告认为，其在签订《房屋租赁协议》后已按照约定于2018年5月15日之前将九间房屋交付给原告装修使用，不存在延迟交付或拒不交付之情形，至于原告何时开始装修使用店面是原告的自由，即便原告承租后空置也是其对租赁权的合理行使，并不能因其推迟装修而认定被告延迟交付。本院认为，双方签订的《成交确认书》和《房屋租赁协议》均未约定房屋交付事宜，双方也均未向本院提供交房或者延迟交房的相关证据，但根据原告已进入承租房屋对其进行维修的事实，可以推定被告在事实上已经向原告交房。至于双方在合同中约定的装修期间（2018年5月15日至6月25日），本质上是为了让原告在合理期限内能够准备具有可使用性的营业场所，而给其预留的不计入租赁期限且免收租金的期间，并不能以此限定原告必须要在合同约定的装修期间内进行装修维修，原告是否在免租期内装修维修由其自行决定。 二、关于《房屋租赁协议》应否解除的问题。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人可以协商一致或者按照双方约定的条件解除合同，也可以在法律规定的解除情形发生时解除合同。根据原、被告在《房屋租赁协议》中的约定，原告不享有约定解除合同的权利。那么只有在法律规定的解除情形发生时，原告才有解除合同的权利。根据已查明事实，原告承租的九间房屋其中两间发生倒塌，后被告将包括倒塌房屋在内的九间房屋全部拆除重建，本案原始的租赁标的物已经灭失，而双方又没有对重建后的九间房屋是否仍由原告使用并继续履行合同进行约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，在本案原始租赁标的物全部灭失的情况下，原告可以解除合同。关于两间房屋倒塌的原因，被告认为是原告在维修时拆除承重柱所致，原告对此不予认可。本院认为，被告虽然提供了重建后的房屋室内地面照片予以证明，并申请了证人出庭作证，但因其申请的证人均与被告有利害关系，其证言证明力较小，且被告又未提供房屋被拆除重建前的屋内照片予以佐证，故无法认定倒塌房屋有承重柱以及承重柱被原告拆除的事实，而被告又在没有对倒塌原因进行专业的勘查勘验的情况下将房屋拆除，致使当前无法对倒塌原因进行查明。因此，两间房屋倒塌的不利后果，以及被告将全部房屋拆除重建的后果，应由被告承担。 三、关于被告应否返还租金以及返还租金数额的问题。 关于被告应否返还租金的问题。因不可归责于原告的事由致使两间房屋倒塌，而被告又在没有与原告协商或者协商一致的情况下将九间房屋全部拆除重建，导致原始租赁标的物全部灭失，虽然被告提供了2018年11月23日会议记录，并以此证明其在两间房屋倒塌后多次通知原告进行维修，并在原告不予理会的情况下才决定拆除重建，但参加该会议的人员均为被告一方的人员，本质上属于被告方的单方陈述，不能证明其证明目的。故本院认为原告在此情况下有权要求返还租金，但应扣减原告已使用房屋期间的租金。根据《竞价人须知》的要求，原告已交纳竞价保证金20,000元，且该竞价保证金在竞价成功后自动转为履约保证金，可冲抵成交价款。在此前提下，原告在签订《房屋租赁协议》前向被告支付租金260,000元。综上，可以认定原告已足额支付第一年租金280,000元。对于被告主张原告仅支付260,000元租金而未足额支付租金以及保证金不能抵作租金的问题，与查明的事实不符，本院不予采纳。 关于被告返还租金的数额问题。根据《房屋租赁协议》约定，房屋租赁期限自2018年6月25日起开始，因原告没有提供证据证明被告存在不腾空房屋或迟延交付的情形，故本院认为原告使用租赁房屋的起算时间也应以该时间节点起算。虽然被告于2018年11月23日才决定拆除全部租赁房屋，但导致原告正常使用租赁房屋的因素在两间房屋发生倒塌之日即2018年10月16日便已产生，部分房屋倒塌影响了原告的合同目的，故本院认为原告使用租赁房屋的终止时间应为2018年10月16日。因此，原告应支付已使用房屋期间的租金86,685元（280,000元÷365天×113天），被告应返还原告租金193,315元（280,000元－86,685元）。对于原告主张的资金占用利息，因双方对此没有进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，本案资金占用利息可参照按年利率6%计算，从原告支付260,000元租金之日即2018年4月26日起计算。 四、关于租赁期限内维修房屋的费用如何承担的问题。 原告在租赁期限内对承租房屋进行了维修，根据原告与郑某签订的《协议》内容及施工人员的证言来看，原告对房屋进行“维修”本质上是对房屋进行修缮，而非单纯的装饰装修。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，虽然双方当事人在租赁协议中没有对房屋维修进行约定，但双方当事人在2018年4月20日的公开竞价会上已明确约定，“5年租期内的一切维修费用由竞得人自理”。因此，维修费用的负担应按照双方的约定处理，由承租人即原告承担。 综上所述，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，但因不可归责于原告的事由致使租赁标的物全部灭失，原告有权解除合同。合同终止后，被告应返还原告未使用房屋期间的租金并支付资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（六）项、第九十四第（五）项、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告俞自成与被告婺源县秋口镇李坑村民委员会于2018年5月15日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告婺源县秋口镇李坑村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告俞自成租金193,315元及利息（按照年利率6%计算，从2018年4月26日起至租金返还完毕之日止）； 三、驳回原告俞自成的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,920元，减半收取计2,960元，由原告俞自成负担1,102元，由被告婺源县秋口镇李坑村民委员会负担1,858元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。上诉人在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（诉讼费专户名称：江西省上饶市中级人民法院，开户银行：中国农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交的，则按自动撤回上诉处理。 本案申请执行的期间为二年，从本文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  姚文杰 二〇一九年九月十二日 书记员  朱苏云