四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1922民初875号 原告（反诉被告）：四川省南江县金字塔房地产开发有限公司,住所地南江县南江镇滨河东路145号，组织机构代码73162156-4。 法定代表人：李梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋敏，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：雍红成，男，1973年8月21日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：李琴，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 原告四川省南江县金字塔房地产开发有限公司（以下简称金字塔房产公司）诉被告雍红成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，并作出（2016）川1922民初1257号民事判决书，被告雍红成不服提起上诉，四川省巴中市中级人民法院以事实不清、程序不当，适用法律错误发回重审；在重审过程中，被告雍红成于2018年2月26日撤回反诉，本院作出（2018）川1922民初132号民事判决书，原告金字塔房产公司不服提起上诉，四川省巴中市中级人民法院以事实不清、采用证据不符合法定程序，在一审释明过程中违反法定程序为由再次撤销原判，发回重审；重审过程中，被告雍红成提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）金字塔房产公司的委托诉讼代理人蒋敏，被告（反诉原告）雍红成及其委托诉讼代理人李琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金字塔房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金110万元，并支付违约金11万元，共计121万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月11日，原、被告签订了《租房协议书》，该协议书约定：1.甲方（本案原告）将自己合法拥有的坐落在南江县南江镇小河大桥头宏益大厦的二楼房屋，出租给乙方（本案被告）；2.租赁期为10年，从2013年9月1日至2023年8月31日，2013年6月1日至8月31日为装修时间，不计算租金；3.2013年9月1日至2016年8月31日租金为90万元，签协议时支10万元，2个月内支40万元，下余40万元在2015年1月31日前一次支付清；4.2016年9月1日至2019年8月31日租金为100万元，分两次支付，2016年7月1日前支50万元，下余50万元在2018年1月31日前一次支付清；5.如果乙方（本案被告）拖欠租金的，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金。合同签订后，被告分别于2013年6月、12月共计向原告支付租金30万元，下余110万元租金至今未付，已构成违约。原告多次向其催收，被告均以种种借口拒不支付。为保护原告的合法权益，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告雍红成辩称并诉称：原、被告2013年5月11日签订《租房协议书》，就反诉被告将位于南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋出租给反诉原告用于经营使用等事由进行约定。同年11月底反诉被告将租赁房屋交付反诉原告，随后反诉原告进场投入巨资装修二楼房屋用于开办南江红枫商务酒店，并按约于2013年6月、12月共计向反诉被告支付租金30万元。2014年12月，反诉原告装修完毕拟投入经营，但因租赁房屋未办理工程竣工验收和消防网上备案，巴中市南江县工商行政管理局城郊工商所多次向反诉原告所经营的红枫商务酒店发出《行政警示通知书》，要求停业整改，反诉原告无法经营，直至2014年11月4日反诉被告才向反诉原告提供《建设工程竣工消防备案受理凭证》，2015年1月12日红枫商务酒店领取营业执照。但因租赁房屋至今未通过竣工验收，且房屋质量存在问题，多处漏水、有坠落物，反诉原告根本无法经营，该房屋也不具备经营条件。反诉原告通过口头、电话等方式多次找反诉被告协商处理，但反诉被告拒不理睬。2016年4月22日，反诉被告以反诉原告拖欠租金为由强行将宾馆上锁，造成宾馆停业至今，给反诉原告造成巨大损失，为维护反诉原告的合法权益特提起反诉。其反诉请求为：1.请求确认2013年5月11日反诉原告、反诉被告签订的《租房协议书》无效；2、请求确认反诉原告2016年4月22日之前房屋占有使用费；3、请求确认2016年4月22日起，反诉原告不再向反诉被告支付房屋占有使用费；4、请求判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失、经营损失共计160.9917万元；3.由反诉被告承担反诉费用。 反诉被告金字塔房产公司对反诉辩称：1.反诉不能成立，2016年9月22日已经提起反诉，属于重复诉讼，请求法院驳回；2、房屋租赁合同合法有效；3、反诉原告酒店领照前工商部门对其行政警示与本案无关；4、本案案涉房屋质量合格，反诉原告经营酒店亏损应当自负；5、反诉原告应当支付租赁费而不是房屋占有使用费。 经审理认定事实如下：2010年6月8日，金字塔房产公司全权委托股东李学章开发宏益大厦项目。2012年11月29日，金字塔房产公司在南江县住建局办理了宏益大厦的商品房预售许可证。2013年5月11日，在宏益大厦工程未办理竣工（含消防）验收的情况下，甲方（原告反诉被告）、乙方（被告反诉原告）签订了《租房协议书》，约定：“甲方将自己合法拥有的坐落在南江县南江镇小河大桥头的宏益大厦二楼房屋，出租给乙方；租赁期限10年，从2013年9月1日至2023年8月31日；装修时间为2013年6月1日至8月31日，不计算租金；2013年9月1日至2016年8月31日租金为90万元，签协议时支10万元，2个月内支40万元，下余40万元在2015年1月31日前一次支付清……；乙方租赁该房屋用于开展经营活动……；如果乙方拖欠租金应向甲方支付合同总租金10%的违约金”。合同签订后，被告进场装修并分别于2013年6月、12月共计向原告支付租金30万元。同年8月19日，成都通川消防安全工程公司通江分公司的施工代表人石龙与红枫酒店代表雍红成签订承诺书，由红枫酒店负责喷淋系统、报警系统安装及二层消防验收，由成都通川消防安全工程公司通江分公司负责宏益大厦消防系统主管道安装、施压、检测、验收。同年11月底，原告金字塔房产公司将出租的房屋全部交由被告雍红成使用。2014年11月4日，四川省南江县宏益矿业有限公司在南江县公安消防大队办理了宏益大厦工程竣工验收消防网上备案。同年12月16日，红枫商务酒店取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2015年1月12日，红枫商务酒店领取营业执照。2016年5月31日，红枫商务酒店更名为红枫商务酒店有限责任公司。原告多次催收租金，被告以所租房屋漏水无法开展经营业务，拒绝支付租金，后双方发生纠纷，原告于2016年7月6日向本院提起诉讼，被告提出反诉，本院作出（2016）川1922民初1257号民事判决书，被告不服提起上诉，巴中市中级人民法院审理后裁定撤销原判发回重审；重审过程中被告于2018年2月26日撤回反诉，本院作出（2018）川1922民初132号民事判决书，原告不服提起上诉，巴中市中级人民法院审理后裁定撤销原判发回重审。重审中，被告提起反诉。另查明，案涉租赁房屋在法庭辩论终结前已通过消防验收，未竣工验收。 以上事实有双方当事人身份证复印件、工商注册登记信息、授权委托书、商品房预售许可证、租房协议书、承诺书、房屋安全鉴定抗震鉴定报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、设计图三张、现场照片复印件一张、消防安全检查合格证、行政警示通知书、照片复印件一张、彩印照片46张以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争执的焦点1、双方签订的《租房协议书》是否有效；2、反诉被告是否应当赔偿反诉原告的装修损失、经营损失。 一、关于双方签订的《租房协议书》是否有效，被告认为原告的案涉房屋签订租房协议时未经消防验收，至今未竣工验收，双方的租房协议应当无效。其法律根据为《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第一款按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，必须经公安消防机构进行消防验收备案，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程拒不验收不是建筑竣工验收的标准。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，只有合同行为违反效力性强制性规定才会影响该行为的效力。消防法规定未经消防验收的建设工程禁止投入使用，此规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护，因此该规定属于管理性强制规定，不是效力性强制性规定。同理，建筑法规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，也属于管理性强制规定。另外，建筑法该法条的立法本意在于防止不安全建筑投入使用，从而确保安全事故的不发生或少发生，但建筑工程是否安全除可通过“竣工验收合格”证明外，还可以通过“专业鉴定”或“司法鉴定”等途径确定，原告提供2014年5月30日南江县永安房屋鉴定事务所出具的南江县宏益矿业小区宏益大夏房屋安全鉴定抗震鉴定报告，认定宏益大夏的安全性、抗震性符合国家相关行业标准。被告基于上述理由主张双方签订的租房协议无效，也未举证证实租赁协议存在其他无效情形，对其主张，本院不予支持；如果因房屋未竣工验收导致承租人无法按照合同约定的用途使用或无法按照租赁房屋的性质使用的，被告可以另案起诉要求解除合同； 二、反诉被告是否应当赔偿反诉原告的装修损失、经营损失。反诉原告认为因租赁房屋未办理工程竣工验收和消防网上备案，导致其经营的酒店被行政管理部门要求停业整改，无法经营造成反诉原告的经营损失；另外主张租赁房屋质量存在问题导致酒店无法经营，并且反诉被告为收取租金对酒店强行锁门，导致酒店停业至今，造成反诉原告停业损失，要求反诉被告赔偿装修损失、经营损失。本院认为，根据庭审查明，反诉原告在租赁房屋时是明知该房屋未竣工验收及未通过消防验收，在此情形下经营酒店会被行政管理部门要求停业整改应当在其预料范围之内，由此而产生的法律后果应当由其自行承担，对该项主张，本院不予支持；反诉原告主张房屋质量问题导致酒店无法经营，并未提供房屋质量存在问题的有效证据，对该项主张，本院不予支持；反诉原告主张反诉被告为收取租金对酒店强行锁门，导致酒店停业至今，仅向法庭出示一张锁门的照片复印件，没有其他证据进行佐证，反诉被告表示锁门是事实，但在公安局出警解决后就离开了，是否开锁双方各执一词，但如果反诉原告仅因为反诉被告离开时未开锁，就从2016年4月22日停业至今，其主张于情不符合常理，于法对其放任扩大的损失应当由其自行承担，故对其主张，本院不予支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持； 综上，原告与被告之间签订的《租房协议书》并不存在无效之情形，应当认定为有效合同，双方应当按照协议约定来履行各自的义务，原告交付租赁房屋，被告给付租金；按照协议约定截止原告起诉时，被告雍红成应当支付租金190万元，扣减被告雍红成已支房屋租金30万元，被告雍红成还应当支付160万元，故原告起诉要求被告支付租金110万元，本院予以支持；对于双方争执的交房时间，协议中并未约定交房时间，但约定2013年6月1日至2013年8月31日为装修时间免收房租，可认为原告最迟应当在2013年6月1日交房给被告，原告称5月份交房的，被告称11月份交房的，根据被告在（2016）川1922民初1257号案件庭审中的陈述，其于2013年6月20日进场装修；另外，根据2013年8月19日，被告雍红成作为红枫酒店代表向成都通川消防安全工程公司通江分公司的承诺书中：“现就设在宏益大夏二层南江县红枫商务酒店消防有关事宜做出如下承诺”的表述来认定，2013年8月被告就已经在使用租赁房屋了，结合以上几点，根据证据规则，本院综合认定交房时间为2013年5月更符合客观事实；关于违约金的问题，被告雍红成未按约定支付租金构成违约，依照原、被告之间签定的《租赁合同》的约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金”，原告请求被告支付违约金11万元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告雍红成在本判决生效之日起三十日内支付原告四川省南江县金字塔房地产开发有限公司房屋租金1100000.00元及违约金110000.00元； 二、驳回反诉原告雍红成的全部诉讼请求。 本案受理15690.00元，由被告雍红成负担;反诉费19289.00元，由反诉原告雍红成负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈 平 人民陪审员  龚俊清 人民陪审员  文仕忠 二〇一九年九月七日 书 记 员  陈旭涛