广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7118号原告（反诉被告）：汤志豪，男，1990年8月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：谢勇尚，广东誉理律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵慧兴，女，1978年8月26日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏玲，广东谨然律师事务所律师。第三人：广州市领恒房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街凤凰北路25号之二十四商铺，统一社会信用代码914401013275672363。法定代表人：彭锦。原告汤志豪与被告邵慧兴，第三人广州市领恒房地产有限公司（以下简称领恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，由审判员王大亮依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告汤志豪及其委托诉讼代理人谢勇尚，被告邵慧兴及其委托诉讼代理人钟慧博，第三人领恒公司的法定代表人彭锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤志豪向本院提出诉讼请求：1．退还原告支付被告的购房定金人民币20000元；2．向原告支付人民币110000元违约金；3．解除原被告之间的《房地产买卖合同》；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年3月31日经第三人中介签订《房地产买卖合同》，约定被告将被告所有的广州市花都区建设北路93号803房出售予原告，被告在合同上保证了对涉案房屋享有完全的处分权。签订合同后，原告通过第三人将定金人民20000元支付予被告。根据合同的约定，被告应在收到购房定金之日起7日内协助原告申请银行贷款手续。首期的房款原告应当于办理过户手续当天支付予被告。被告收到购房定金后，被告却以资金紧张为理由，要求修改《房地产买卖合同》并要求原告提前支付首期房款。原告拒绝后，被告一直不遵守合同约定，拒绝协助原告办理银行按揭贷款手续。为此，原告多次通过第三人与被告沟通，被告一直无理拒绝并要求更改合同。原告多次沟通无果，只能想贵院提起诉讼，解决纠纷。被告邵慧兴辩称，汤志豪诉求违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。一、双方签订购房合同时，汤志豪隐瞒了其没有购房资格的事实，但在合同备注中却手写约定买家可指定第三方人员落名过户，企图逃避广州市的房屋限购政策，以合法形式掩盖其非法的目的。邵慧兴在刚认识的中介指引下与汤志豪于3月31日签订了合同，当时邵慧兴出于对中介方的信任，没有核实清楚买家的情况即签订合同。签订合同后，邵慧兴在多次接触下才了解到汤志豪不具有购房资格的事实。汤志豪明知自己不具有购房资格，没有签约主体资格，但其却隐瞒该事实，与中介合谋欺骗邵慧兴签订房屋买卖合同。而且汤志豪在合同备注中手写约定买家可指定第三方人员落名过户，企图逃避广州市的房屋限购政策，以合法形式掩盖其非法的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，汤志豪的行为将导致合同无效，而邵慧兴的利益必将受损。邵慧兴在得知汤志豪没有购房资格后，为了保障自身合法权益，曾多次对中介和汤志豪提出该问题，要求其说明真正的买家，直接与落名的第三方人员签约，并完善合同的相关条款，但汤志豪及中介都以各种借口搪塞。二、买家可指定第三方人员落名过户,本身即存在很多风险，而且本案涉案合同不完善，第三方指定不明，首期款要待过户后再支付，导致邵慧兴的利益无法得到任何保障，邵慧兴要求完善合同的相关条款，只是在行使不安抗辩权。本案中，买家可指定第三方落名过户，但其没有明确第三方人员的信息，邵慧兴对第三方的基本情况、信用情况无法得知，不能对第三方人员的资产状况、信誉状况作调查，若其存在资产、信誉问题将影响合同后续履行，损害邵慧兴的权益。首先，不知道第三方资质能否拿到银行同贷书；其次，即使同贷书已批，房产过户后，若银行因第三方的资料虚假、伪造等相关原因最终不放款或放款后被追回，但那时房屋已过户，邵慧兴该怎么办，应向谁追究相关责任？这些问题都需要进一步完善合同来保障邵慧兴的合法权益。再者，在签订合同后，中介及汤志豪一直要求邵慧兴签一系列空白文件（包括空白收据及收楼确认书），这一做法本来就对邵慧兴存在很大的风险，是违规操作。基于存在上述的问题和合同的不完善，导致交易不安全，邵慧兴自身利益得不到保障，邵慧兴要求完善合同的相关条款，只是在行使不安抗辩权。三、中介公司存在违规行为，在邵慧兴只收到2万元订金的情况下，企图在零首付的情况下，获得按揭贷款和办理过户。而且在办理按揭过程中，邵慧兴也曾配合办理，但买家提供的按揭竟然要求邵慧兴签署首期款收据和交楼确认书等一系列空白文件，可邵慧兴根本没有收到任何首期款，邵慧兴觉得交易不安全，自身利益得不到保障，于是要求固定第三方，完善相关条款。汤志豪和中介说更换一家不用签首期楼款收据的按揭银行，邵慧兴觉得这也是违规操作的，而且汤志豪最终也没有提供不用签首期楼款收据的按揭银行。邵慧兴并非不肯协助办理按揭手续，而是因为汤志豪和中介的不诚信行为和违规行为，导致邵慧兴不安，为了自身利益而希望对合同进行完善。四、通过了解，邵慧兴得知汤志豪与两中介人员是好友关系，而涉案房屋合同条款基本都偏向于买方，其交易过程中也存在不规范的行为，邵慧兴怀疑汤志豪与中介恶意串通，通过欺诈的手段与邵慧兴签订合同，损害邵慧兴的合法权益。而且，邵慧兴怀疑汤志豪不是买家，而是炒楼人员，企图在当中转卖赚取差价。综上所述，邵慧兴认为，法律一定会维护社会诚信，不会支持狡诈，汤志豪的主张违背事实，不符合法律规定，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人领恒公司辩称，在我方组织双方签订合同时已经明确跟被告说过指定过户给第三方，合同也明确备注了这一点。关于银行贷款部分，之前我方找的按揭中国银行需要卖家签署确认收到首期款及交楼后才会办理相关过户手续，但被告不同意首付部分不肯签署相关空白文件，我们根据被告的需要换了另一家中国邮政储蓄银行可以后补相关办理按揭贷款的资料，但也需要被告配合办理签署贷款合同等资料，但被告也表示不同意。被告邵慧兴向本院提起反诉请求：1．没收被告定金20000元；2．被告向原告支付违约金人民币110000元；3．被告赔偿原告律师费10000元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在刚认识的中介指引下与被告于3月31日签订了合同，合同约定由原告以人民币1100000元的价格将涉案房屋转让给被告，同时约定买家可指定第三方人员落名过户。签订合同后，原告才得知被告根本不具有购房资格，被告在签订合同时，故意隐瞒了该重要事实，存在欺诈行为。在交易过程中，被告与中介存在违规行为，被告要求原告在只收到2万元订金的情况下协助其办理按揭和过户，企图在零首付的情况下，获得按揭贷款和办理过户。而且在办理按揭过程中，被告提供的按揭竟然要求原告签署首期款收据和交楼确认书，可原告根本没有收到任何首期款，这明显损害原告的合法利益。并且在原告明确指出被告没有购房资格，如需指定第三方人员落名过户的，需先完善相关的合同方后可继续进行，但被告却置之不理，反而发律师函明确表示解除合同。被告的上述行为明显缺乏诚信，在不具备购房资格的情况下与原告签订房屋买卖合同，并在合同中约定可指定第三方人员落名过户明显是以合法形式掩盖非法目的，企图逃避广州市的房屋限购政策，且损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，现具状向贵院提起诉讼，请依法作出判决。原告汤志豪辩称，我方认为合同就分约定的4步走：支付定金、被告协助原告办理按揭贷款、过户当天由原告向被告支付首付、由同贷银行向被告支付购房尾款。合同在办理按揭时由于被告明确拒绝已经无法继续履行，我方已经支付了定金，我方没有任何违约行为。我方不同意被告的全部反诉请求。第三人领恒公司辩称，我方不同意被告的全部反诉请求，其诉请不应得到支持。我认为我方的合同及协助双方买卖没有任何不完善及瑕疵，每一步都约定的很明确，我方认为是被告没有配合办理按揭违约，我方也多次要求被告配合，被告均予以拒绝。本院经审理查明：位于广州市花都区建设北路93号803房的房产登记在邵慧兴名下，建筑面积86.24㎡，抵押给广州住房公积金管理中心。2019年3月31日，汤志豪（卖方）与邵慧兴（买方）在经纪方领恒公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定邵慧兴将其名下上述房产以110万元售卖给汤志豪。合同第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。第十二条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条约定：违约方需支付守约方律师费用。第二十条约定：经双方协商，首期楼款需银行同意贷款书为准，首期多除少补；买方可指定第三方人员落名过户。合同附件约定买方于2019年4月2日前签订本合同并支付卖方人民币20000元作为购房定金，7日内协助买方办理申请银行贷款手续；首期楼款（含定金）共计人民币20万元应于取得房地产交易中心收缴证件回执（即递件）当天支付或过户当天交易中心收缴证件回执由经纪方保存。汤志豪于2019年3月31日向邵慧兴支付定金1万元，于2019年4月14日支付定金1万元。各方当事人确认于2019年4月14日就涉案房产办理按揭手续。领恒公司称办理按揭手续的中国银行需要卖家签署确认收到首期款及交楼的相关资料，但邵慧兴予以拒绝，后又找了中国邮政储蓄银行办理按揭手续，并且上述确认收到首期款及交楼的相关资料可以后补，但邵慧兴依然拒绝。邵慧兴称并不清楚领恒公司更换银行的情况，其庭后提供中国邮政储蓄银行住房贷款申请资料中依然需要提交首付款证明。之后，领恒公司多次与邵慧兴沟通签署按揭资料及赎证事宜，邵慧兴认为买卖合同不规范，应签订补充协议，但经领恒公司与双方沟通，双方未能就涉案房产买卖达成新的协议。庭审中，邵慧兴多次指出汤志豪隐瞒没有购房资格的事实，汤志豪主张其并未存在隐瞒欺瞒行为，双方沟通中很明确指出过户到第三方名下。2019年5月27日，汤志豪向邵慧兴发出《律师函》，解除双方《房地产买卖合同》，并要求邵慧兴退还定金及支付违约金。本院认为，汤志豪与邵慧兴签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。合同履行过程中，邵慧兴在配合汤志豪办理按揭贷款过程中，得知需要自己签署虚假的首付款收据以及其它空白资料，遂予以拒绝并无不妥。因汤志豪没有购房资格，涉案房产需要过户到第三方名下，但签订合同时，邵慧兴并不知道第三方的姓名。因此，在上述因素均不确定的情况下，双方应就合同另行协商达成一致意见，但双方并未协商一致。因此，本院认为双方对合同不能履行均无过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告汤志豪与邵慧兴于2019年3月31日签订的《房地产买卖合同》；二、被告邵慧兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤志豪退还定金20000元；三、驳回原告汤志豪的其他诉讼请求；四、驳回被告邵慧兴的全部诉讼请求。本诉案件受理费7350元，由原告汤志豪负担6219元，由被告邵慧兴负担1131元；反诉案件受理费1550元由被告邵慧兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年九月十日书记员  曾佩仪方琢华