云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1840号原告：黄泽天，男，1980年11月22日生，汉族，农民，小学文化，住云南省昆明市官渡区。原告：赫晓刚，男，1986年12月27日生，汉族，农民，初中文化，住云南省昆明市呈贡区。二原告共同委托诉讼代理人：胡馨月，安民法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：泸西县金马镇新安村民委员会新苗村小组。负责人：谢永祥（系新苗村小组长），男，1969年1月9日生，汉族，农民，大专文化，户籍地曲靖市罗平县，现住泸西县。委托诉讼代理人：唐红宾，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告黄泽天、郝晓刚与被告泸西县金马镇新安村民委员会新苗村小组（以下简称“新苗村小组”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告黄泽天、郝晓刚及共同委托诉讼代理人胡馨月，被告新苗村小组负责人谢永祥及其委托诉讼代理人唐红宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽天、郝晓刚向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年4月2日签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》；2.判决被告及时返还原告预付定金40000元；3.判决被告支付原告违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月11日，原告经朋友介绍到被告处协商流转土地用于发展蔬菜业，原告与被告负责人谢永祥进行协商，被告同意流转60.405亩土地给原告。3月14日，原告向被告支付定金40000元，同时，双方书面约定：如土地无法流转，40000元预付定金如数退还。2019年4月2日，原、被告双方签订了《土地承包经营权有偿转让合同书》，约定：被告将田心水田55.386亩土地流转给原告经营，期限为15年，自2019年4月1日起至2034年3月31日止；使用费为1500元每年，每过三年每亩递增100元，原告每年支付被告工作经费每亩100元；合同签订后，原告向被告交纳押金11000元；如一方违约，违约方应向对方支付违约金10000元，并赔偿因此造成的损失。合同签订后，被告不按合同约定将土地交付给原告经营，现合同约定中的部分土地已被其他人经营使用，被告的违约行为已导致合同不能履行。为保护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告新苗村小组辩称，第一，答辩人同意解除双方于2019年4月2日签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》。答辩人与被答辨认于2019年4月2日签订《土地承包经营权有偿转让合同书》，该合同系双方当事人在平等自愿、多次协商的基础上达成的，合同系答辩人从金马镇农经站取来的，签订前，答辩人将合同提供给被答辩人，经他们修改后双方最终确定并签署。现被答辩人拒绝按照合同约定履行并要求解除合同，被答辩人用意解除该合同，但被答辩人无权要求返还定金40000元。第二，答辩人没有任何违约行为，被答辩人的行为已经构成违约。本案签订的合同，答辩人的合同义务就是配合被答辩人对流转土地进行测绘，在被答辩人支付土地租金后将土地交付给被答辩人使用。2019年3月14日被答辩人交付40000元定金后，答辩人当即通知所有村干部与涉及流转土地的村民做工作，并组织涉地村民到达土地流转现场，配合被答辩人聘请的测绘单位对流转土地进行测量、绘图，测绘后形成的图纸答辩人和被答辩人各执一份，答辩人已经按照合同约定履行了自己的全部义务。合同第四条第二项约定：租金按年支付，在签订合同时乙方（被答辩人）必须支付第一年的有偿使用费，今后乙方必须在每年4月1日前支付下一年的有偿使用费。在合同签订前答辩人已经为履行合同做了相应前期工作，该40000元定金交付的目的就是督促被答辩人签订并履行合同。合同签订至今，被答辩人拒绝向答辩人支付土地有偿使用费，其行为已经构成违约。第三，本案被答辩人已支付的40000元款项性质为定金，被答辩人要求答辩人返还，没有事实和法律依据。2019年3月，被答辩人向答辩人提出欲出租土地，此时正是村民播撒秧苗的时节，答辩人明确告知被答辩人，一定要确定租赁才同意流转，否则现在村干部动员村民流转土地，要求村民不要再播撒秧苗，若到时被答辩人不履行合同，将给村民造成一年庄稼的损失，答辩人无法向村民交待。后被答辩人提出交付定金40000元，以保证其签订并履行合同，被答辩人在诉状中亦陈述该40000元为定金。定金交付后，答辩人做通所有涉地村民的工作，村民均同意流转土地，同时配合被答辩人对流转土地进行测绘。后双方签订合同，但被答辩人拒绝按照合同约定支付租金，其行为已经构成违约。《合同法》《担保法》已经对定金做了严格规定，担保法司法解释第一百一十七条，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同约定以丧失定金为代价而解除主合同；第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。定金的目的是督促合同当事人履行合同，被答辩人拒绝支付土地租金，构成违约，其要求返还定金没有事实和法律依据。综上，答辩人与被答辩人签订《土地承包经营权有偿转让合同书》后，答辩人履行了合同约定的全部义务，被答辩人拒绝按照合同约定支付土地租金的行为构成违约，其要求返还定金并支付违约金，没有事实和法律依据。原告黄泽天、郝晓刚为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.原告黄泽天、郝晓刚身份证复印件各一份，证明原告黄泽天、郝晓刚自然身份情况及诉讼主体资格。2.《协议》、租地定金收据各一份，证明2019年3月14日被告收到原告定金40000元，签订协议的时候该40000元是作为定金收取。3.《土地承包经营权有偿转让合同书》复印件一份，证明原、被告双方于2019年4月2日签订《土地承包经营权有偿转让合同书》，并对相关事宜进行约定，同时被告现不能按照合同约定的面积按时交给原告使用，被告已经构成违约，因此应该退还40000元定金，并承担违约责任。4.证人赵某1证人证言，证人刘某1、赵某2、刘某2证人证言及身份证复印件各一份，证明被告欲租给原告的土地部分涉地村民不同意转租。5.对赵某2、刘某2、刘某1、赵某1询问制作的《调查笔录》四份，证明被告欲租给原告的土地部分涉地村民不同意转租。6.金马镇纪律检查委员会出具的《关于黄泽天、郝晓刚反映新苗村小组长谢永祥相关问题线索的情况说明》一份，证明原告黄泽天、郝晓刚与被告新苗村小组张谢永祥发生纠纷后到金马镇纪委反映过情况。被告新苗村小组为证明其辩解主张，向本院提供如下证据：1.新苗村田地面积测量统计表、平面图各一份，证明2019年3月14日经原、被告多次商谈，确定租赁被告田心水田，为确保原告租赁土地不影响群众进行农业生产，原告向被告交纳了定金，被告已通知全体村干部、涉地村民到租地现场配合测绘单位对租赁地进行测量、绘图、制作统计表，被告已经履行了全部合同义务。2.《土地承包经营权有偿转让合同书》一份，证明2019年3月14日原告交纳定金，被告随即通知村干部和村民开展租赁土地测绘工作工作完成后，原、被告于2019年4月2日顺利签订了合同，约定双方的权利义务和租赁土地的具体事项；合同第四条第二项约定租金按年支付，在签订合同时原告必须支付当年的有偿使用费，但原告至今未能支付，其行为已经构成违约。3.通话录音一份，证明合同签订后，原告拒绝按照合同约定向被告支付土地流转款，被告催促其履行合同，告知其两日内支付租金，否则视为其不再租赁土地，但原告一直未履行，其行为已经构成违约。4.《会议记录》一本，证明2019年3月11日经新苗村小组召开会议，参会村组干部、村民代表一致同意将本案土地流转给原告管理使用。5.《田心水田同意租地群众名单》一份，证明被告召开会议后，经村干部征求涉及流转土地的村民的意见，涉地村民均同意将自己的土地流转给原告管理使用。6.经原、被告双方协商修改的《土地承包经营权有偿转让合同书》、双方修改后一致认可的合同（即原被告最终签订的合同）、打印修改后的合同费用收据，证明原、被告双方签订的合同系协商一致后决定，被告方支付了合同打印费。7.《补充协议》一份，证明合同签订后，原告一直拒绝支付土地流转费，2019年4月6日，双方协商《补充协议》，但未达成一致意见，原告离开并告知被告下午一点半继续到村小组办公室协商，但一直到下午两点原告均没有来，导致《补充协议》最终未达成，本案应当按照双方2019年4月2日签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》处理。8.《证明》一份，证明合同签订后的第二天（2019年4月3日）原告即违反合同约定，拒绝向被告支付土地流转费并到被告负责人谢永祥处强抢合同试图带走，同时证实原告违约。9.被告及村民因原告违约造成的经济损失凭证，证明因原告与被告签订《土地承包经营权有偿转让合同书》，村民同意将土地流转给原告，耽误了农时节令，导致村民没有及时播种撒秧苗和购买藕苗，后部分村民只能购买水稻秧苗栽种，部分村民因买不到藕苗导致土地荒芜至今，给村民造成严重的经济损失。10.刘小波与村民签订的《土地承包租赁合同》，证明原告违约后，被告多次催促其履行合同，但原告拒绝履行，村民刘小波于2019年4月12日流转了部分土地，并非原告陈述的该村民系在原、被告签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》前就已经流转了土地。11.照片六张，证明流转土地的现状，部分土地由村民购买秧苗自行耕种，部分土地至今荒芜，原告的违约行为给被告造成经济损失。为了查明案件事实，本院依职权调取如下证据：1.对新苗村村民刘小波、杨小平、赵某2的《调查笔录》各一份，证明该三户农户虽在“田心水田”均有土地，但刘小波、杨小平二户并不知道其土地被村小组转租给原告一事，也不愿意转租土地；赵某2虽在《田心水田同意租地群众名单》上按手印，但字并非其本人所签，其误以为承租人为谢永祥，也并不知道其土地被村小组转租给原告一事，也不愿意转租土地给原告。2.对新苗村村民刘文先的《调查笔录》一份，证明刘文先系刘冲林、刘永林、刘双林父亲，刘冲林、刘双林已去世多年，现刘永林、刘冲林的土地管理者刘某1、刘双林的土地管理者刘文先均未在《田心水田同意租地群众名单》上签字按印，不知道其土地被村小组转租给原告一事。3.对新苗村村民刘富荣的《调查笔录》一份，证明刘富荣不知道其土地被村小组转租给原告一事。4.勘查现场拍摄的现场照片一份，证明被告转租给原告的土地现状。在各方当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：原告黄泽天、郝晓刚提交的第1至6组证据，我院依职权调取的第1至4组证据，来源合法，真实有效，能够相互印证，与本案相关联的，本院均予采信。被告新苗村小组提供的第1、3、10组证据，来源合法，真实有效，与本案相关联的，本院对其真实性予以采信；第4组证据，会议记录系被告新苗村小组单方记录，且无其他证据证明，本院不予采信；第5组证据，名单上的村民签字有部分笔迹为同一人，且无其他证据证明名单上所在人员均同意转租土地，也未显示签字日期，故本院不予采信；第6组证据，该合同虽为空白合同，但是与原、被告双方2019年4月2日正式签订的合同能够相互印证，本院予以采信，但复印《收据》与本案无关，本院不予采信；第7组证据，《补充协议》系被告方单方书写，并无原告黄泽天、郝晓刚签字确认，本院不予采信；第8、9组证据，均无其他证据佐证，故本院不予采信；第11组证据，原告方对其真实性、合法性、关联性均不认可，从照片中不能看出图中所示就是租赁给原告方的地块，故本院不予采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：2019年3月，原告黄泽天、郝晓刚经朋友介绍到泸西县租赁土地用于蔬菜种植。2019年3月14日，经与新苗村小组长谢永祥协商，原告黄泽天、郝晓刚与被告新苗村委会签订《协议》，约定：“经双方协商后，如果土地无法流转，所收预付定金如数退还。（40000.00元）。协议人：谢永祥、何冲福、郝晓刚、黄泽天。见证人：李利华。”后原告黄泽天、郝晓刚于当天向被告新苗村小组长谢永祥支付定金40000元，被告谢永祥出具《收据》一份交由原告黄泽天收执，谢永祥和村小组记账员何冲福在《收据》上签字，未加盖印章。后被告新苗村小组协助原告黄泽天、郝晓刚聘请的测绘人员对租赁土地进行了测量、绘图。同年4月2日，原告黄泽天、郝晓刚（乙方）与被告新苗村小组（甲方）签订《土地承包经营权有偿转让合同书》，约定：“一、标的。甲方将集体所有的田心水田55.386亩的土地有偿转让给乙方管理使用……三、承包期限：15年。自2019年4月1日起至2034年3月32日止……四、有偿使用标准及支付方式。（一）有偿使用费为1500元/亩，每过三年每亩递增100元。为保障甲方协助乙方正常的经营管理。乙方每年支付甲方工作经费100元/亩。（二）支付方式：按年支付，在签订合同时乙方必须支付当年的有偿使用费，今后乙方必须在每年的4月1日前支付下年的有偿使用费。有偿使用费由乙方直接支付给农户。（三）合同签订后乙方向甲方交保证金（押金）200.00元/亩，合计11000.00元（大写：壹万壹仟元整），签订合同时一次性支付……十、违约责任：有偿使用内若乙方违约，违约方应向对方支付违约金10000.00元（大写：壹万元整）。造成损失的依法予以赔偿，不可抗力因素除外……”，原告黄泽天、郝晓刚、被告新苗村小组长谢永祥在该合同上签字按印，并加盖有“泸西县小组”印章。后原告黄泽天、郝晓刚得知部分涉地农户不知道租地事宜或不愿转租土地而要求与各农户分别签订合同，但被告新苗村小组以与村小组签订合同即可为由予以拒绝。经协商未果，原告黄泽天、郝晓刚向泸西县金马镇纪律检查委员会反映此事，后又向法院提起诉讼。本案审理过程中，被告新苗村小组同意解除2019年4月2日其与原告黄泽天、郝晓刚签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》，但不同意支付违约金以及返还定金40000元。另查明，原、被告双方签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》租赁土地中涉及到的刘小波、赵某2、刘永林、刘冲林（实为其子刘某1）、杨小平等户均不知原告黄泽天、郝晓刚租地事宜。现租赁土地中的部分土地被农户于2019年4月12日先后与刘小波签订了《土地租赁合同》，转租给刘小波种植香葱。本院认为，对于原、被告双方签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》应否解除的问题。原告黄泽天、郝晓刚在签订合同前即向被告新苗村小组支付了定金40000元，表明了其租赁土地的明确意愿。原、被告双方自愿协商后签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》系双方的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告新苗村小组辩称涉地农户大部分均同意转租土地，合同签订后其配合原告方对租赁土地完成了测量、绘图，已按合同约定履行了自己的全部义务，但是根据租赁合同的性质，土地是租赁合同的标的物，交付土地是出租方应履行的主要合同义务之一，故其辩解理由不能成立。此外，依据我国农村土地家庭承包责任制，集体所有的土地发包给农户后农户即享有该土地的承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营，所以即便被告新苗村小组为了统一管理，而统一将农户的承包地进行对外转租，也必须征得享有承包经营权的农户同意。《土地承包经营权有偿转让合同书》中虽未约定交付租赁土地的时间，但依据交易习惯以及确保合同目的能够实现，被告新苗村小组应当征求全体涉地农户的同意，保证租赁土地能够及时交付原告方管理使用。因此，当原告黄泽天、郝晓刚得知部分涉地农户不知道租地事宜或不愿转租土地而要求与各农户分别签订合同，但被告新苗村小组以与村小组签订合同即可为由拒绝后，在被告新苗村小组未能出具全体涉地农户均同意转租土地的相关证据或其有权代为将所涉土地出租并能够交付的相关证据等的情况下，原告黄泽天、郝晓刚对能否交付土地产生合理怀疑，此时其有权行使不安履行抗辩权，中止履行合同付款义务。此后，在原、被告双方签订《土地承包经营权有偿转让合同书》后的第十天，部分涉地农户与同村村民刘小波分别签订《土地租赁合同》，将土地转租给刘小波管理使用。至此，原、被告双方的合同目的已无法实现，无继续履行的可能，且案件审理中被告新苗村小组同意解除合同，故双方订立的《土地承包经营权有偿转让合同书》应予解除。对于违约金10000元应否支付以及定金40000元应否返还的问题。本案中，原告黄泽天、郝晓刚在租赁土地时未清楚了解土地状况，存在失察的过失，被告新苗村小组未积极履行协助交付租赁土地的合同义务，双方对合同不能继续履行均存在过错，应当各自承担相应责任，故原告黄泽天、郝晓刚要求被告新苗村小组支付违约金10000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。正因如此，被告新苗村小组也无收取原告黄泽天、郝晓刚40000元的依据，故原告方要求返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除2019年4月2日原告黄泽天、郝晓刚与被告泸西县金马镇新安村民委员会新苗村小组签订的《土地承包经营权有偿转让合同书》。二、被告泸西县金马镇新安村民委员会新苗村小组于本判决生效之日起十日内返还原告黄泽天、郝晓刚土地租赁押金40000元。三、驳回原告黄泽天、郝晓刚的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告泸西县金马镇新安村民委员会新苗村小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  方晓奕二〇一九年九月二十五日书记员  张江红