广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0515民初765号原告（执行案外人）：李彬成，男，1960年5月20日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：李发义，广东正治律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，广东正治律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市澄海支行，住所地汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼一层1-3号连二层1-3号（复式）、203-204、A701-707、A709、A711、A713、A715、A801、A803、A805号，统一社会信用代码91440500669854913N。委托诉讼代理人：张华，广东国源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燎，男，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市澄海支行职工。第三人（被执行人）：陈叙浩，男，1976年7月14日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人（被执行人）：谢浩菊，女，1981年10月12日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人（被执行人）：陈文汉，男，1970年5月23日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人（被执行人）：许燕君，女，1968年11月25日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人（被执行人）：蚁淑华，男，1986年2月2日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。第三人（被执行人）：李泽英，女，1992年6月17日出生，汉族，广东省汕头市澄海区。原告李彬成与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市澄海支行、第三人陈叙浩、第三人谢浩菊、第三人陈文汉、第三人许燕君、第三人蚁淑华、第三人李泽英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李发义、被告的委托诉讼代理人张华、林燎到庭参加诉讼，第三人陈叙浩、第三人谢浩菊、第三人陈文汉、第三人许燕君、第三人蚁淑华、第三人李泽英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彬成向本院提出诉讼请求：1、确认原告李彬成与第三人陈叙浩、第三人谢浩菊签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；2、确认位于汕头市澄海区国道324线莲下槐南路段西侧×××号[证号列：粤（2018）澄海区不动产权第×××号]房产属于原告所有，并解除对上述房地产的强制措施；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案涉案房产的交易概况。2013年4月12日，经中介方澄海区乐向信息服务中心居间介绍，原告李彬成向第三人陈叙浩、谢浩菊购买位于汕头市澄海区国道三二四莲下镇槐南路段西侧×××号（建筑面积130.5平方米，产权性质为商住房，房地产权证号码列粤房地预登澄字第××号），双方签订《房地产买卖居间合同》（下称居间合同），约定交易金额为43万元，具体付款方式为：居间合同签订之日支付购房定金3万元；居间合同签订之日起一周内支付购房款20万元；由原告李彬成承担第三人陈叙浩向中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行自2013年5月1日起的按揭贷款17万元；余款3万元于完成转移登记之日付清。同时约定，第三人陈叙浩于合同签订之日将购房贷款公证书原件、按揭的还款银行卡、相关票据原件等资料交付给原告。鉴于居间合同签订时，第三人陈叙浩的该套房产尚未取得不动产权证，双方特别约定，当澄海区房地产开发公司通知领取房地产权证时，双方到银行办理退按揭手续，并到区房地产交易所办理产权登记。居间合同签订当日（即2013年4月12日），原告李彬成向第三人陈叙浩支付购房定金3万元；2013年4月19日，原告委托林仲淼向陈叙浩支付购房款20万元，同日，陈叙浩将涉案房产交付给原告。2014年2月19日，原告对涉案房产进行装修，与物业公司汕头市东联物业咨询服务有限公司签订了《韩景雅居二期入住协议书》及《韩景雅居二期前期物业管理服务协议》，向物业公司支付了代收窗罩装饰费1202元、水费预存款500元、装修垃圾清运费387元、装修保证金1500元并缴纳自2012年9月至2014年8月的物业费。同日，原告向中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行缴存维修基金7095元。原告装修完毕后于2014年农历八月入住至今。而按居间合同的约定，自2013年5月1日起，原告通过儿子李敬逢的农业银行账号（62×××18）按时转账给陈叙浩的农业银行卡（62×××16）缴纳按揭款，直至2018年1月份，因该账号出现异常无法缴款后，原告即按农行的要求通过现金方式支付按揭款。2014年6月4日，汕头市澄海区房地产开发公司开具售房款（288450元）的发票联交原告收执。因办理不动产权证需要，经通知，原告于2018年3月13日以陈叙浩名义向澄海区地方税务局缴纳契税4326.75元；2018年6月19日，原告以陈叙浩名义向澄海区不动产登记中心莲下房管所缴纳登记费二笔，共计160元；2018年6月21日，原告以陈叙浩名义向汕头市澄海区居安房地产开发有限公司支付代理费500元，向汕头市澄海区城区房地产管理所支付测绘费72元；2018年8、9月份，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行告知原告涉案房产的不动产权证已经办理完毕，银行方已领取不动产权证，原告遂向农行取得不动产权证复印件，该证证号列：粤（2018）澄海区不动产权第0007069号，落款时间为2018年5月31日。原告即联系陈叙浩，要求其按居间合同约定协助办理退按及房产的产权转移手续。2018年10月9日，原告以陈叙浩名义还清按揭余款127885.37元，双方到区房管所办理产权转移登记手续时，被告知涉案房产被汕头市澄海区人民法院采取查封措施，无法办理。经了解，汕头市澄海区人民法院于2017年12月13日作出（2017）粤0515执1061号之一《执行裁定书》，裁定查封尚登记在陈叙浩名下的涉案房产。综上，原告认为，原告与第三人陈叙浩、谢浩菊之间签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，原告也已按合同约定支付了相应的购房款并合法占用该涉案房产，原告善意取得涉案不动产的所有权。二、涉案房产未能办理产权转移登记手续，原告不存在主观过错。综上述，涉案房产买卖时尚未取得不动产权证，开发商对包括涉案在内的房地产正在办理产权登记中，原告因客观原因无法进行变更登记，也因此在居间合同中特别约定候不动产权证出来后再办理变更登记。直至2018年8、9月份才通过贷款银行获悉涉案该套房产的不动产权证已由汕头市澄海区国土资源局颁发，原告即于2018年10月9日向贷款银行付清按揭余款并与陈叙浩到区房管所办理产权转移登记申请，才获悉涉案房产被查封无法办理，原告在主观上不存在任何过错或怠于行使权利的情况。原告作为买受人，对涉案房产享有物权期待权。鉴此，依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关规定，上述的房地产属于原告所有，被告对上述房地产申请保全明显错误，且侵害了原告的合法权益，请求法院确认原告对上述房地产具有所有权，并解除对该房地产的查封措施。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市澄海支行当庭辩称，1、不动产登记按照物权法规定以登记为准，涉案房产的权属归第三人陈叙浩所有；2、原告提交的证据不足以证明原告对涉案房产享有权益，不足以排除执行；3、原告提供的合同并非合法有效的正式房地产买卖合同，其合同未经相关权威部门认证，无法确认合同的真伪及签署的时间；4、原告至今未支付全部购房款；5、原告未及时办理购房相关手续是其自身原因导致，原告明知未办理相关手续的法律风险，仍不予积极履行，应承担相应法律后果。综上，本案涉案房产为陈叙浩所有，原告没有取得房产实际所有权。第三人陈叙浩、第三人谢浩菊、第三人陈文汉、第三人许燕君、第三人蚁淑华、第三人李泽英未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《房地产买卖居间合同》、收款收据、身份证（林仲淼），被告对证据的真实性、合法性和关联性有异议，认为该证据是案外人单方与陈叙浩之间签署的单据，单据均未经有关部门认证，交易是否真实发生存疑，不能证明交易的实际发生，其中居间合同第四条约定了该合同应前往澄海公证处公证，但原告与陈叙浩并未前往澄海公证处公证，合同是否有充分履行存疑；收款收据中没有相应款项交付的银行流水或交易情况说明，客户的名字也是林仲淼并非原告，按照相关交易习惯，委托付款会写原告付款，且20万元用现金交付明显不符合现实交易习惯，因此该收据不能证明款项的实际交付。被告虽对上述证据的三性有异议，但未提供反驳证据，现无影响该证据效力的因素存在，未经公证也不影响《房地产买卖居间合同》的成立，故对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。原告提交的公证书、银行卡、个人借款凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单、身份证、户口簿、业务凭证，被告对证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告全额支付了按揭款的事实，其中银行流水中并未写清楚款项的用途，付款人李敬逢未到庭说明款项的用途，其中业务凭证是按陈叙浩的名义缴纳按揭款，特别是2018年12月份的凭证，不能证明原告已经代陈叙浩付还了全部按揭贷款，根据最高法关于执行异议和复议相关规定，房屋买受人支付款项应根据法院的指令进行支付，而不是原告私下支付，原告未能证明为陈叙浩支付了房款，也不符合相关司法解释的规定。因被告对证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，其证明的事实由本院结合本案的其他证据予以认定。原告提交的住宅专项维修资金专用收据，被告认为因没有原件，不予认可，对特色业务受理凭证、收款收据、汕头市东联物业咨询服务有限公司收款收据、维修基金账户、业务手册、入住协议书、前期物业管理服务协议、商品住宅使用说明书质量保证书、收款收据（物业费）、一本通/绿卡通交易明细（客户），被告对其真实性不认可，认为该证据不能证明原告要证明的内容，该组证据仅证明原告支付了物业管理费等，但未能证明原告占有了涉案房产。现无影响上述证据真实性的因素存在，对证据真实性予以认定，其证明的事实由本院结合本案的其他证据予以认定。原告提交的情况说明的真实性有异议，被告认为这属于证人证言的范围，应当由林仲淼出庭作证，且该证据林仲淼也没有说明款项交付的具体经过，作为本案的关键事实，该证据形式错误，也不符合证明规定，不能证明其说明的内容。现无影响该证据真实性的因素存在，对证据真实性予以认定，其证明的事实由本院结合本案的其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市澄海支行与被执行人陈叙浩、谢浩菊、陈文汉、许燕君、蚁淑华、李泽英金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年12月13日作出（2017）粤0515执1061号之一执行裁定，查封被执行人陈叙浩名下位于汕头市澄海区国道324线莲下槐南路段西侧×××号房产。2019年2月14日，原告作为案外人对上述执行标的提出书面异议，请求解除对登记在陈叙浩名下的汕头市澄海区国道324线莲下槐南路段西侧×××号[不动产权证号：粤（2018）澄海区不动产权第×××号]房产的查封。本院于2019年3月20日作出（2019）粤0515执异6号执行裁定，驳回案外人李彬成的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼，并提交了《房地产买卖居间合同》、收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，拟证明：第三人陈叙浩于2013年4月12日将涉案房产转让给原告，原告已按合同约定支付价款并实际占有涉案房产。第三人陈叙浩、第三人谢浩菊（甲方）与原告于2013年4月12日签订的《房地产买卖居间合同》载明：甲方将位于汕头市澄海区莲下镇×××号房地产卖给原告，房地产权证号：粤房地预登澄字第××号；成交金额为43万元；付款方式：原告于2013年4月12日先付给甲方购房款定金3万元，剩余购房款40万元（含银行住房贷款按揭17万元，贷款银行中国农业银行澄海市支行，借款人陈叙浩，账号44×××71），自2013年5月1日起住房贷款按揭17万元由原告负责付还，同时双方于2013年4月16日到澄海区公证处公证，公证费用由原告负责，公证完成后，原告应于一周内再付给甲方购房款20万元，当领取房地产权证时，双方到银行办理退揭手续，并办理产权转移登记，原告应付给甲方剩余房款3万元；交房时间：原告付给甲方购房款20万元时交房。《收款收据》记载日期为“2013年4月19日”“今收到林仲淼购于莲下×××房款贰拾万元正”。第三人陈叙浩在收款人处签名。合同签订后，双方未对上述房产办理过户登记手续。另查明，涉案房产位于汕头市澄海区国道三二四莲下槐南路段西侧×××号，不动产权证号为粤（2018）澄海区不动产权第×××号，权利人登记为陈叙浩，登记日期为2018年5月31日。本院认为，原告作为买受人对执行标的提出异议，本案属案外人执行异议之诉。原告作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告请求排除对涉案房产的强制执行，需要同时符合法律规定的上述情形。本案中，原告与第三人陈叙浩、第三人谢浩菊签订的《房地产买卖居间合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，现本案暂无影响该合同效力的证据存在，且合同在法院查封之前已签订，故可认定双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告提出确认《房地产买卖居间合同》合法有效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，原告的上述请求并非确认对涉案房产的实体权利，不属于可以在案外人执行异议之诉的判决中一并作出裁判的范围，本院依法不作处理，原告可以另寻法律途径解决。关于支付价款的问题。首先，根据原告与第三人陈叙浩、第三人谢浩菊签订的《房地产买卖居间合同》约定，原告应于合同签订之日先付购房定金3万元，对此原告未提供证据证明已支付该款。其次，原告为证明向第三人陈叙浩支付购房贷款提交了中国农业银行银行卡交易明细清单及业务凭证。经审查，中国农业银行银行卡交易明细清单的户名为李敬逢而非原告，现暂无证据证明原告委托李敬逢向第三人陈叙浩支付款项，且该明细清单部分没有显示对方账号和户名，也没有载明支付款项的用途，无法确认收款人、金额和款项的性质；业务凭证中部分客户签名处为第三人陈叙浩签名，原告未能提交其他证据证明该部分款项是由原告支付。故原告提供的证据不足以证明其已按合同约定支付了涉案房产的按揭贷款17万元，依法应由其承担相应不利的后果。另外，原告也未能提供已支付购房尾款3万元的相关依据。因此，根据原告提供的证据，无法认定原告已按合同约定支付了全部价款，或原告已根据法律规定按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于是否因原告自身原因未办理过户登记的问题。原告在签订《房地产买卖居间合同》后，没有对涉案房产办理产权变更手续，也未提交证据证明其曾要求第三人陈叙浩办理相关手续，即使合同签订时涉案房产尚未取得权属证书，其仍有义务和能力使房屋权利人发生变动，但原告未采取任何措施，系怠于行使权利，故对迟延办理过户手续存在主观上的过错，应视为其自愿承担相应的风险，不能认定为非因原告自身原因未办理过户登记，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的保护范围。另根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房产未办理变更登记，不发生物权变动的效力，原告因未办理过户变更登记而无法取得涉案房产的物权，现在涉案房产的所有权人登记为第三人陈叙浩的情况下，本院查封涉案房产，合法有据。综上，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告提出确认涉案房产系其所有，并解除对涉案房产的强制措施的诉讼请求，依据不足，予以驳回。第三人陈叙浩、第三人谢浩菊、第三人陈文汉、第三人许燕君、第三人蚁淑华、第三人李泽英经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告李彬成的诉讼请求。案件受理费7750元，公告费600元，由原告李彬成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长 蔡 初 阳审判员 陈 浩 然审判员 林 培 森二〇一九年九月四日书记员 林楚(代)附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。