江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5296号上诉人（原审原告）：刘九林，男，1945年4月22日生，汉族，住南京市下关区。上诉人（原审被告）：嵇春冰，女，1980年9月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：韩亮，系嵇春冰配偶，1982年11月13日生，汉族，住址同上。上诉人刘九林因与被上诉人嵇春冰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘九林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判嵇春冰支付房屋租金及管理费7188元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自欠款之日至实际支付之日的利息；2、依法改判嵇春冰支付违约损失4845.5元，包括房屋空置损失3170元、房屋损失1400元、煤气费275.5元，履约保证金（押金）不予退还；3、一审、二审诉讼费用全部由嵇春冰支付。事实和理由：1、合同解除前嵇春冰一直在使用涉案房屋，故合同解除后其应支付解除前所欠的租金及管理费7188元，并支付利息；2、嵇春冰擅自提前退租，属于根本违约；其在租赁期间还存在拖欠租金、擅自减扣租金、不交煤气费、丢掉房屋内家具、灯具、故意损坏墙体等违约行为。一审判决虽认定其违约、应当赔偿损失，但判决的数额不足以弥补刘九林损失。3、租赁合同明确约定擅自提前退租押金不予退还，一审判决退还押金，没有依据。5、一审错误认定门锁存在问题，但实际上门锁与大门均无问题，嵇春冰假造门锁存在问题的证据，法院不应采信。6、一审法院采信嵇春冰假称移民出国提前解约的理由，但无论其是否出国，不符合法定或协商一致条件的提前退租，均是违约。事实上嵇春冰是因房屋达不到其理想中的状态而退租。7、一审法院采信嵇春冰将钥匙交给中介的说法，该情况不是事实。综上所述，请求二审法院支持刘九林的上诉请求。嵇春冰辩称：刘九林的上诉请求不能成立。理由：1、刘九林必须要拿出嵇春冰于2018年6月9日至10月22日之间居住在涉案房屋内的证据，否则刘九林陈述的内容及其计算的房租金额也就不成立。2、二审的关键是究竟谁违约在先导致合同解除。刘九林如对相关证据有异议，如有必要，嵇春冰也可以对此提交新的证据。3、涉案房屋大门确因质量不好发生沉降，嵇春冰也购买了门把手予以维修，确系事实。嵇春冰上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回刘九林原审全部诉请或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由刘九林承担。事实和理由：1、稽春冰在签订合同时明确告知刘九林所租房屋是用来堆放货物的，明确确定屋内一切物品由刘九林自行清空。刘九林辩称其年迈无力，同意并请求稽春冰代为清理，双方约定不在合同中列明物品。稽春冰遵循诚实信用原则，还原事实经过。合同中没有的物品，稽春冰不应承担灭失责任。刘九林无法证明屋内物品的存在和价值，一审法院判决稽春冰赔偿刘九林家具损失、灯具灭失费，有失公平。稽春冰在承租期间为房屋装修承担了6000余元的装修费用，刘九林只字不提。2、依据合同中对于房屋大门损坏的专项约定，刘九林负有维修义务，其应当按照约定全面履行自己的义务，否则属于违约行为，稽春冰有权解除合同并要求赔偿。事实上刘九林没有任何证据能证明其修理过涉案房屋的大门，在我方提交的有物业两名工作人员共同在场的2018年10月22日视频中显示涉案房屋大门需要重复几次才能关好。视频中显示的是上诉人对涉案房屋自行维修后的结果，维修之前的房门根本无法使用，上诉人提交了维修之前房门损坏的图片及全套房门维修配件的采购清单和维修记录，及与刘九林沟通维修房门的聊天记录，充分证明了稽春冰经过长时间与刘九林的沟通无果，自行维修房屋大门的事实，刘九林违约在先，一审判决中未提及维修大门的费用。3、双方约定2018年6月9日退房，而不是判决中所说的协商退房事宜。验房完毕后双方关于是否退还押金发生分歧，稽春冰把钥匙交给刘九林，刘九林拒绝接收钥匙，证人也到庭作证证明稽春冰拒收钥匙的事实。刘九林以占有稽春冰房屋押金为目的，在稽春冰搬空物品后拒绝退房，并提出赔偿。刘九林在多次庭审中均未提出收房，多次改变诉讼请求，想拖延时间。在刘九林拒绝收钥匙的情况下，诉讼期内的房屋空置费用仍由稽春冰承担不合理。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。刘九林辩称，嵇春冰所述与事实不符。理由：1、关于涉案房屋损坏的问题，嵇春冰陈述没有损坏墙体、丢失家具，但该节事实一审已经查明。2、关于嵇春冰陈述大门损坏、刘九林不履行维修义务，但其使用虚假、伪造的录像，未经庭审、质证，而由一审法院直接采用，事实上，嵇春冰并无证据证明刘九林没有维修房屋。3、嵇春冰无证据证明其于2018年10月22日之前将钥匙交给刘九林，且其之前一直拒缴钥匙。刘九林曾经向嵇春冰要过钥匙，一审法院也让嵇春冰交钥匙，但嵇春冰都以刘九林未退还押金为由拒绝交钥匙。该事实一审法院也已审理清楚。综上，请求二审法院驳回嵇春冰的上诉请求。刘九林向一审法院起诉请求：1、稽春冰支付退还房屋前的租金及物业管理费及利息31.23元（租金和管理费从2018年6月9日一直计算至2018年10月22日，租金按每天50元计算，管理费按照每天3.52元计算），共计7309.93元；2、稽春冰支付房屋空租2个月的损失3211.20元，押金不予退还；3、稽春冰支付煤气费275.5元，稽春冰赔偿刘九林房屋损失费1400（家具灭失600元、灯具损失100元、墙体人为损坏700元）；4、稽春冰承担所有诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月9日，刘九林与稽春冰签订房屋租赁合同一份，约定刘九林将位于南京市栖霞区房屋租给稽春冰，租赁期限自2017年6月9日至2019年6月8日止；房屋租金为每月1500元，半年支付，一个月房租作为押金；租赁期间，若稽春冰擅自退租的，稽春冰按合同总租金的10%向刘九林支付违约金，所预付的租金和押金不退；在承租期内，若稽春冰不租房，提前半个月通知；房屋大门损坏，由刘九林来维修，房屋其余设施损坏，稽春冰承担，物业费、公摊水电费、天然气费由稽春冰承担。2018年5月10日，稽春冰给刘九林发手机短信，告知刘九林其要移民出国，房子6月9日到期后，下一年不再续租。之后通过协商，原、稽春冰约定于2018年6月9日到涉案房屋处商谈不再租赁房屋事宜。2018年6月9日，双方就租赁违约、是否退还押金发生争议。刘九林现以稽春冰违约，造成刘九林损失为由，诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，稽春冰陈述涉案房屋租金交至2018年6月8日，已支付房屋押金1500元，已支付涉案房屋一年的物业费1035元，涉案房屋两年的公摊费用为500元，刘九林予以认可；刘九林陈述其租赁给稽春冰房屋时，涉案房屋内有一个三人沙发、简易茶几2个、大衣柜一个、大小橱柜各一个、桌子、椅子、照明灯两个，稽春冰陈述租赁房屋时确实有上述几样东西，稽春冰要求刘九林处理，刘九林让其自行处理，所以在承租房屋后，就自行处理了，刘九林则认为其没有让稽春冰自行处理上述物品，没有同意稽春冰把东西扔掉；刘九林举证燃气费发票，拟证明稽春冰租房期间，产生了燃气费275.5元，稽春冰予以认可；刘九林举证照片、短信记录，拟证明稽春冰租房期间，造成墙体损失，后一个租户承租房屋后，对墙体进行了粉刷，产生费用700元，稽春冰则陈述认可墙体损害，但不是人为损害，租房用于堆放货物的，应该是拿货物的时候，铁架刮到了墙壁，不认可短信记录的真实性；刘九林陈述灯具损失，稽春冰则陈述灯座是其换的，其承租房屋时，房屋没有灯，后来稽春冰装了飞碟灯，后来稽春冰把飞碟灯拿走了；刘九林举证租赁合同，拟证明刘九林于2018年12月才将房屋再次出租，造成空置损失，稽春冰认可真实性。刘九林在庭审中举证手机视频，拟证明涉案房屋的门是好的，但稽春冰则认为可能是其拍过视频后，刘九林找人修好了再拍摄的，并举证10月22日手机视频，拟证明门无法正常关闭，但刘九林则认为是假的，是稽春冰找人做了手脚；稽春冰举证其与中介微信聊天记录、门锁清单，拟证明刘九林对门锁未尽修理义务，稽春冰自己修理过，但刘九林认为积极修理过了房门，物业说房门是好的，并举证短信截图予以证明，但稽春冰则认为房屋漏水问题是修好了，但是门锁无法修好。通过刘九林举证的视频来看，刘九林单独一人到涉案房屋处，用钥匙开关门。通过稽春冰举证的视频来看，双方均在场，且在刘九林走了以后，稽春冰让物业安保人员到了现场；稽春冰关了好几次才将门关好，刘九林也关了好几次，门没有关好，物业安保人员到场后，通过观察，认为门锁不能扣紧，后来关了几次，把门锁好；通过该份视频，房屋内确实有若干个灯座上没有灯。稽春冰在案件审理中陈述通过协商，其与稽春冰约定在2018年6月9日交房，交房当天，稽春冰要求刘九林退还押金，但刘九林不同意，要求稽春冰支付违约金，且稽春冰把钥匙交给刘九林，刘九林不要钥匙，刘九林则陈述其与稽春冰约好2018年6月9日商量退房的事情，并不是交房，当时刘九林要求稽春冰退还钥匙，但稽春冰没有退还钥匙，之后多次要求稽春冰退还钥匙，但稽春冰没有退还钥匙。一审法院询问稽春冰为何其在6月9日当天告知刘九林，不同意刘九林把房屋对外出租，稽春冰回复是刘九林收的钥匙，就要退还押金，如果没有达成协议，房屋属于纠纷房屋，不能对外出租；一审法院询问稽春冰，刘九林是否在6月10日给稽春冰发短信，要求稽春冰交房交钥匙，稽春冰回复刘九林确实说过，但是因为押金没有退，所以不可能把钥匙给刘九林，稽春冰在6月11日把钥匙交给了中介，后来中介说刘九林要违约金，让稽春冰把钥匙拿走了。在案件审理过程中，双方于2018年10月22日完成了房屋交接。刘九林陈述物业管理费按照3.53元/天计算，是按照一年的物业费1035元除以365天算来的，稽春冰认可一年的物业费为1035元。上述事实，有房屋租赁合同、视频、发票、照片、手机短信、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。稽春冰在租赁期限到期前，提出不再租赁涉案房屋，并于2018年10月22日把房屋返还给刘九林，租赁合同目的已无法实现，合同应予解除。合同解除，刘九林应将房屋押金1500元返还给稽春冰。稽春冰在使用房屋期间，理应保管好房屋，妥善保存房屋内的物品，依约支付相关费用，但稽春冰在承租房屋后，自行处理房屋内的物品，在使用房屋期间，造成墙体损害，亦未按照约定缴纳燃气费用，依法应当赔偿刘九林损失、支付燃气费用。综合根据刘九林举证及双方陈述，一审法院酌定稽春冰赔偿刘九林家具损失500元、墙体损害500元、灯具损失100元，并支付燃气费用275.5元，共计1375.5元。至于刘九林主张的稽春冰占用房屋期间的租金及管理费、利息、空置损失共计10521.13元，一审法院认为，第一，依据合同约定，对于房屋大门损坏，刘九林负有维修义务，刘九林虽举证相关证据，证明积极修理过涉案房屋的大门，但通过稽春冰举证的视频来看，涉案房屋大门需要几次关门，才能关好；第二，双方约好于2018年6月9日协商退房事宜，但是因双方关于是否退还押金、稽春冰是否承担违约责任发生分歧，稽春冰当日没有把房屋钥匙退还给刘九林，对于为何没有退还钥匙，刘九林陈述其要求稽春冰退还钥匙，但稽春冰没有退还钥匙，之后多次要求稽春冰退还钥匙，稽春冰仍未退还钥匙，稽春冰则陈述其把钥匙交给刘九林，但刘九林不要钥匙，一审法院询问稽春冰为什么不同意刘九林把房屋对外出租，稽春冰回复是刘九林收的钥匙，就要退还押金，如果没有达成协议，房屋属于纠纷房屋，不能对外出租，本院又询问稽春冰刘九林是否在6月10日给稽春冰发短信，要求稽春冰交房交钥匙，稽春冰回复刘九林确实说过，但是因为押金没有退，所以不可能把钥匙给刘九林，稽春冰在6月11日把钥匙交给了中介，后来中介说刘九林要违约金，让稽春冰把钥匙拿走了；第三，稽春冰于2018年5月10日告知刘九林不再续租房屋的理由是稽春冰要移民出国，故综合根据双方举证、陈述及查明的其他事实，本院酌定稽春冰应支付刘九林房屋占有使用费、房屋空置损失及物业管理费共计6900元，利息不予支持。综上，刘九林应退还稽春冰的押金，先抵扣家具损失、墙体损失、灯具损失、燃气费用，再抵扣房屋占有使用费、房屋空置损失及物业管理费，稽春冰应支付刘九林房屋占有使用费、房屋空置损失及物业管理费共计6775.5元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、嵇春冰于判决发生法律效力之日起十日内支付刘九林房屋占有使用费、房屋空置损失及物业管理费共计人民币6775.5元。二、驳回刘九林的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币104元，由刘九林负担4元，由稽春冰负担100元。对于一审查明的事实，刘九林异议之处为：1、刘九林丢失了7个灯泡，一审记载为丢失2个，是错误的；2、刘九林未陈述过嵇春冰有权自行处理涉案房屋内的物品；3、墙体粉刷的费用是800元，而非700元，墙体是嵇春冰退房时故意破坏；4、手机视频是嵇春冰找人配合伪造的假证据，一审时未质证；5、锁和门均无问题，因嵇春冰做过手脚所以无法关闭；嵇春冰实际是将门的反锁装置打开，所以门关不上，只要将反锁装置关闭，门就可以关上。一审未采信刘九林证据，反而认为刘九林违约、未修理房屋，系认定事实错误。嵇春冰的录像只能证明退房时的情况而非拿房时的情况。6、据刘九林了解，嵇春冰系找到物业公司熟人，冒充物业安保人员配合嵇春冰来演示门有问题。物业公司人员曾提出可以换锁，但要交100元，嵇春冰不同意，所以就未维修。7、一审判决未查明刘九林于6月9日本着善意与嵇春冰协商退租事宜的过程。嵇春冰称其于6月11日将钥匙交给中介，后中介称刘九林索要违约金，就让嵇春冰将钥匙拿走，均系谎言，其目的是掩盖其未交钥匙的事实。事实上，钥匙于10月22日才交付。刘九林在6月9日曾要求嵇春冰交钥匙，其不同意嵇春冰退房，但嵇春冰称要破坏房屋，所以只能要求嵇春冰在第二天退房。嵇春冰对一审查明事实的异议之处为：1、嵇春冰进入涉案房屋时，只有2个灯泡，并没有刘九林陈述的7个灯泡。2、嵇春冰租赁涉案房屋时并没有要家具，刘九林如认为这些东西是租给嵇春冰的，必须要拿出证据。2、墙体损坏与维修费用800元均无依据。对于刘九林所述异议，其意见为：1、房门维修视频中有刘九林在场，两名物业公司人员也在视频中，不可能造假。嵇春冰提交的维修记录、网上购买门锁的记录均可证明涉案房屋门损坏，但刘九林未维修，应当承担责任。2、涉案房屋系毛坯房出租，嵇春冰入住时花费8000多元进行装修，搬走时可以撤走装修。3、6月9日嵇春冰已将物品全部搬空，但刘九林不要钥匙，并非嵇春冰责任。当时中介公司愿意承担1500元押金以让双方解决纠纷，但在协商时对方提出要3000元，所以双方未达成一致意见。对于一审法院查明事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘九林提交照片两张，以证明其出租房屋确实有家具；嵇春冰认为该证据无法达到刘九林的证明目的。因该证据为原件，本院对其真实性依法确认，对关联性、证明力根据案件情况综合予以认定。刘九林称手机视频一审时未经质证，二审中嵇春冰补充提交视频光盘一份，刘九林认为从视频内容而言，存在时间造假、增添字幕、人为删剪等多个问题，并非原始视频，不能证明大门一直损坏，反而可以证明其提前解除租赁合同，构成违约。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方就租赁合同违约责任由谁承担、嵇春冰应支付的租金、管理费数额、损害赔偿及押金退还问题发生争议，对此本院认为，嵇春冰在合同约定的租赁期限到期前提出不再租赁涉案房屋，并于2018年10月22日完成房屋交接，一审认定双方租赁合同解除，符合法律规定。嵇春冰上诉称其于2018年6月9日实际迁出，之后亦未使用涉案房屋，故无需支付上述费用；但根据嵇春冰陈述及实际交接情况，嵇春冰直至2018年10月22日才完成房屋交接，且其提前停止租赁涉案房屋、构成违约，故应当承担相应的租金、管理费及空置损失。刘九林上诉称嵇春冰应支付房屋租金及管理费7188元、房屋空置损失3170元，对此本院认为，双方虽对相关事实产生争议，但一审法院结合双方证据及陈述，对于双方具体协商过程、房屋大门情况等事实予以查明，本院予以确认。结合嵇春冰提出退租的时间、实际交付钥匙的日期、双方具体协商过程、房屋大门情况、涉案房屋另行出租时间等因素，一审法院酌定嵇春冰承担房屋租金、空置损失及管理费6900元，并无不当。对于损害赔偿问题，嵇春冰上诉称刘九林未能提供充分证据证明其家具确实存在，且刘九林当时称家具交由其清空，嵇春冰作为装修方也有权拆除装修，故其无需承担损害赔偿责任；刘九林上诉称应当支持其全部损失1400元。对此本院认为，嵇春冰主张刘九林同意其自行清空家具，但并无证据证实；结合双方提交的证据情况及陈述，一审法院酌定嵇春冰承担家具损失、墙体损害及灯具损失及支付燃气费用共计1375.5元，亦无不当。关于押金问题，因刘九林主张的房屋租金、空置损失、管理费及损害赔偿均得到支持，故其应将押金1500元退还嵇春冰，并冲抵相关损失。综上，刘九林、嵇春冰的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由刘九林负担52元，嵇春冰负担52元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年九月十九日书记员  郭旭冬