辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民再9号原审原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街99号，统一社会信用代码912101027019103300。负责人：张岚，该行行长。委托诉讼代理人：吕晖，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：李昂飞，男，该行工作人员。原审被告：刘东革，男，1971年6月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审被告：陶宏丽，女，1977年6月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审被告：辽宁帝云房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街112巷-3，统一社会信用代码91210105MA0P55C82E。法定代表人：刘东启，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，女，该公司工作人员。原审原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称建行铁路支行）与原审被告刘东革、原审被告陶宏丽、原审被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司（以下简称帝云公司）借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）沈和民三初字第1266号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，并于2018年1月9日作出（2018）辽0102民监1号民事裁定书，裁定再审本案。本院遂依法另行组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭审理了本案。原审原告建行铁路支行委托诉讼代理人吕晖、李昂飞，原审被告帝云公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。原审被告刘东革、原审被告陶宏丽经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。建行铁路支行再审称，再审请求：1、请求法院提前解除本案的《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）；2、要求被告刘东革、陶宏丽夫妻二人共同偿还至清偿日止的我行贷款本息1,255,553.76元，其中本金214,885.54元（利息计至截止2015年3月17日）；3、请求法院判令我行对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权；4、请求法院依法判令辽宁帝云房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；5、本案诉讼等相关费用全部由上述被告承担。事实和理由：2004年7月，被告刘东革与辽宁泰合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，用于购买位于沈阳市皇姑区商品房，建筑面积427.5平方米。2004年7月11日，被告刘东革与建行沈阳顺通支行签订了《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），由被告辽宁帝云房产开发有限责任公司提供阶段性保证。借款金额98万元，期限10年。同日被告刘东革、陶宏丽（抵押房产共有人）与建行沈阳顺通支行签订了《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，7月16日，沈阳房产局下达了抵押备案登记批复。建行沈阳顺通支行于7月16为被告刘东革发放贷款98万元。贷款发放后，借款人刘东革、陶宏丽一直未能如约履行还款义务，辽宁帝云房地产开发有限公司也未能按约履行阶段性连带保证责任。依据建行银行辽宁省分行文件，2009年3月，建行沈阳顺通支行已将该笔贷款转至建行沈阳融汇支行管理；2009年9月，又划归建行沈阳铁路支行管理。为此，我行对该债权享有诉权。依据合同法、物权法、担保法等法律规定，特诉请人民法院判允我行的前列诉讼请求，以保护原告的合法权益。刘东革、陶宏丽经本院依法传唤未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。帝云公司辩称，该笔贷款的实际借款人是我公司，对于这个事实当时原告是知情的。2003年开发公司因项目建设的需要与建行顺通支行以个人的名义申请贷款，这个贷款的实际借款人是帝云开发公司，与原审被告刘东革、陶宏丽没有关系，我公司一直承担还款的义务。建行铁路支行向本院起诉请求：1.请求法院提前解除本案的《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）；2.要求被告刘东革、陶宏丽夫妻二人共同偿还所欠我行贷款本金1,255,553.76元和至清偿日止的利息，其中本金214,885.54（利息计至2015年3月17日）；3.请求法院判令我行对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权；4.请求法院依法判令辽宁帝云房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；5.本案诉讼费等相关费用全部由上述被告承担。本院原审认定案件事实：被告刘东革、陶宏丽系夫妻关系。2004年7月11日，中国建设银行沈阳顺通支行（乙方）、被告刘东革（甲方）、被告帝云公司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定乙方向甲方提供贷款98万元用于甲方购买位于沈阳市皇姑区建筑面积427.5平方米的房屋，借款期限为10年，从2004年7月16日起至2014年7月15日止；贷款月利率为5.28‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；借款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；采用等额本金还款方式；逾期贷款部分按每日万分之2.1计收利息；甲方以其购买的上述房产作为借款的抵押物，并于2004年7月16日取得沈阳市房产局下发的关于个人贷款购房抵押备案登记的批复，共有人陶宏丽签字同意将本合同项下的抵押物作抵押，同意受本合同约束；丙方对贷款提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证、办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有权材料交乙方代为保管之日止，保证范围为甲方的借款本金、利息（包括罚息），甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还借款本息和相关费用的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物，要求保证人履行保证责任。同日，被告刘东革（甲方）、被告陶宏丽（共有人）与中国建设银行沈阳顺通支行（乙方）签订《个人住房借款抵押合同》一份，约定甲方以其购买的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同所列贷款金额、利息（包括罚息），甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还借款本息和相关费用的，乙方有权解除借款合同，并有权依法处分抵押。2004年7月16日，原告建设银行向被告刘东革发放了贷款。被告刘东革最后一次偿还借款的时间为2013年5月10日，其后未继续偿还借款，该笔借款于2014年7月15日到期。截止2015年3月17日，被告刘东革尚欠原告建设银行借款本金214,885.54元，利息308,300.21元，罚息732,368.01元，故原告诉至法院。另查明：中国建设银行沈阳顺通支行于2009年3月24日划归沈阳融汇支行管辖，中国建设银行沈阳融汇支行于2009年9月3日将存量业务并入本案原告个贷经营中心。本院原审认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案三被告经本院合法传唤，无正当理由未能出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案根据查明的事实予以认定三被告的民事责任。原告建设银行与被告刘东革、帝云公司签订的《个人住房借款合同》合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，如被告刘东革累计六个月（包括计划还款当月）未偿还借款本息和相关费用的，原告建设银行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物，要求保证人履行保证责任。被告刘东革、陶宏丽作为夫妻对在婚姻存续期间所借款项应共同偿还，现被告刘东革、陶宏丽未按上述协议的约定，累计六个月未偿还原告建设银行的借款，已满足上述约定，原告建设银行要求解除合同及被告刘东革、陶宏丽偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告建设银行亦可依抵押条款的约定对抵押的房产享有优先受偿权。被告帝云公司作为借款的保证人，主债务人刘东革、陶宏丽未履行还款义务，原告建设银行有权要求被告帝云公司对借款承担连带保证责任。本院原审判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘东革、辽宁帝云房地产开发有限责任公司于2004年7月11日签订的《个人住房借款合同》；二、被告刘东革、陶宏丽于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金214，885.54元，利息308,300.21元，罚息732,368.01元（截止2015年3月17日）；并自2015年3月18日起，按《个人住房借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至实际还清完毕全部贷款金额之日止；三、若被告刘东革、陶宏丽给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告刘东革提供的位于沈阳市皇姑区建筑面积427.5平方米的房产行使抵押权优先受偿；四、被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司对被告刘东革、陶宏丽应支付的上述款项承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向被告刘东革、陶宏丽追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,100元，公告费800元，由被告刘东革、陶宏丽、辽宁帝云房地产开发有限责任公司承担。本院再审认定案件事实如下：在原审已查明事实的基础上，再审期间另查明，2001年6月10日，辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）作为甲方与作为乙方的辽宁天宇房地产开发有限公司（原审被告帝云公司变更前名称）签订《联建协议书》，约定双方共同联建开发位于沈阳市皇姑区泰合园项目，甲方负责办理该项目所有的开发建设以及销售许可手续，乙方负责承担该项目全部投资及相关各项费用。乙方负责该项目商品房销售，全部收入扣除乙方用甲方名义贷款后归乙方所有。原审被告刘东革与泰合公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0367-03013-01197）中除了双方当事人基本信息、所购房屋的位置、面积、总价、单价等信息以外，其余付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等条款所对应的内容均为空白。原审被告帝云公司未向原审被告刘东革交付本案争议房屋。2004年7月16日，沈阳市房产局作出的“关于个人贷款购房抵押备案登记的批复”中载明：“刘东革……请你在申领《房屋所有权证》后，到抵押登记部门办理房地产抵押登记手续”。2004年7月16日，原审原告将贷款98万元直接发放到了原审被告帝云公司银行账户内。此后，由原审被告帝云公司偿还该笔贷款，2016年8月8日为最后一次还款日期，尚欠借款本金14,885.54元。2008年2月28日，原审被告帝云公司作为甲方，辽宁省农村信用社联合社、沈阳市农村信用合作社联合社、沈阳市城区农村信用合作社联社作为乙方签订《泰合园商务大厦买卖协议》，约定甲方将泰合园商务大厦整体一并转让给乙方所有，交易总价格暂定12,978万元，计价方式为地上建筑面积25,886平方米×4,680元/平方米，地下建筑面积3,300平方米×2,727元/平方米。乙方已实际入住。2013年3月，原审被告帝云公司的法定代表人刘东启因涉嫌骗取银行贷款被公安机关调查。2013年3月25日，沈阳市公安局经侦支队就上述《商品房买卖合同》的履行及本案诉争房屋的相关贷款、抵押问题对原审被告刘东革进行询问。在询问该笔录中，原审被告刘东革否认与原审被告帝云公司存在真实的商品房买卖合同关系、主张未交纳过购房款（首付款）且原审被告帝云公司系借用其名义向原审原告贷款。庭审中，各方当事人对该笔录的真实性均予以认可。本院再审认为，本案原审中仅根据原审原告提供的《商品房买卖合同》《中国建设银行个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）和贷款转存凭证（借款借据）显示的原审被告刘东革在原审被告帝云公司处购买房屋，并在建行顺通支行办理按揭贷款的手续认定案件的事实，但未认真审查原审被告帝云公司与原审被告刘东革是否存在真实的商品房买卖合同关系、原审被告刘东革是否向原审被告帝云公司交纳首付款、双方签订《商品房买卖合同》的真实目的，导致认定事实出现偏差，应予纠正。本案的争议焦点为：原审被告帝云公司与原审被告刘东革之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；原审被告刘东革与原审原告之间是否存在真实的借款合同关系，双方之间是否为“假按揭”贷款；上述商品房买卖合同及借款合同是否有效。第一，关于原审被告帝云公司与原审被告刘东革之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案自签订《商品房买卖合同》之后，原审被告刘东革并未向原审被告帝云公司交纳首付款，原审被告帝云公司亦未向原审被告刘东革交付本案争议房屋，并于2008年2月将包括本案争议房屋在内的楼宇整体出售给案外人，原审被告刘东革对此并未主张任何权利。原审被告帝云公司的法定代表人刘东启因涉嫌骗取银行贷款而被公安机关调查，与原审被告刘东革相同情形的其他若干贷款人在公安机关均陈述其与原审被告帝云公司并不存在真实的商品房买卖合同关系；原审被告刘东革名下的贷款均是由原审被告帝云公司偿还；原审被告帝云公司与原审被告刘东革签订的《商品房买卖合同》中除了双方当事人基本信息、所购房屋的位置、面积、总价、单价等信息以外，其余付款方式、逾期付款违约责任、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记办理时间等商品房买卖合同的重要内容均为空白。结合上述不符合商品房买卖合同惯例的情况，可以认定原审被告帝云公司与原审被告刘东革之间不存在真实的商品房买卖合同关系。第二，关于原审原告是否知道或应当知道本案诉争贷款为“假按揭”贷款的问题。根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》的规定，商业银行在发放贷款时，应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。贷款发放后，应当对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行追踪调查和检查。而根据原审原告提供的原审被告刘东革的信贷档案，原审原告发放贷款后未能对借款合同的执行情况及借款人的经营情况进行跟踪调查；本案诉争贷款自2007年1月就已经停止偿还；本案争议房屋在内的整个楼宇于2008年2月出售给了案外人，并实际入住；原审原告庭审中对沈阳市公安局经侦支队于2013年3月25日对原审被告刘东革制作的询问该笔录所载内容的真实性亦予以认可。前述情形都足以说明原审原告应当知道本案诉争贷款的实际借款人是原审被告帝云公司而非原审被告刘东革。因此，原审原告与原审被告刘东革、原审被告帝云公司之间的借款合同应认定无效，原审原告诉请原审被告刘东革、原审被告陶宏丽偿还贷款本息，本院不予支持，因该笔贷款的实际借款人系原审被告帝云公司，故原审被告帝云公司应予偿还。因借款合同无效，对原审原告根据借款合同主张的利息、罚息，本院不予支持，但原审被告帝云公司为实际借款人，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率向原审原告支付实际使用借款期间的利息。第三，关于原审原告请求对本案诉争房屋享有优先受偿权的问题。因原审原、被告之间的借款合同归于无效，相应的房屋抵押条款亦应归于无效，双方虽然办理了贷款购房抵押备案登记，但并未办理抵押权设立登记，而系抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原审原告作为本案争议房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的也只是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对本案争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对本案争议房屋的处分，但并非对本案争议房屋享有现实抵押权，故原审原告主张对本案争议房屋行使优先受偿权，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、撤销本院（2015）沈和民三初字第1266号民事判决；二、原审被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原审原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金14,885.54元；三、原审被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原审原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金14,885.54元的利息（自2016年9月8日起至原审被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；四、驳回原审原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费18,138.16元、原审公告费800元，公告费660元，均由原审被告辽宁帝云房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  王金利审判员  吕祁巍审判员  刘 凤二〇一九年九月九日法官助理陈荟茹书记员费杨本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。