海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初925号 原告：张军，男，1970年12月18日出生，汉族，河南省开封市人，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：刘沙沙，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：儋州天易实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇伏波东路20号。 法定代表人：颜海珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。 被告：张敏生，男，1967年3月14日出生，汉族。 原告张军与被告儋州天易实业有限公司(以下简称天易公司）、张敏生商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，适用简易程序进行审理。案件审理中，本院发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序并于2019年7月25日公开开庭进行审理。原告张军委托诉讼代理人刘沙沙，被告天易公司委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。被告张敏生经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：1、确认原告张军与被告天易公司于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告天易公司与被告张敏生对位于儋州市××镇南侧的儋城壹品第2栋A单元804号的商品房签订的《商品房买卖合同》无效；3、被告天易公司向原告张军交付位于儋州市××镇南侧的儋城壹品第2栋A单元804号的商品房；4、本案诉讼费由被告天易公司承担。 事实与理由：2014年6月16日，原告张军与天易公司签订《商品房买卖合同》，合同约定天易公司将儋城壹品第2栋A单元804号房出售给张军，交房时间为2015年6月30日。原告张军按照合同约定按时支付了全部购房款237390元。交房期限届至，天易公司未履行交房义务。据了解，天易公司与张敏生就涉案商品房签订《商品房买卖合同》，并将涉案商品房备案登记在张敏生名下。原告认为，天易公司与张敏生之间并不是真实的商品房买卖合同关系，该合同项下的房产仅仅是作为债务担保，双方之间实为民间借贷担保法律关系，故该合同应为无效合同。原告与被告天易公司签订的合同有效。天易公司应当向原告张军履行交房义务。 被告天易公司辩称，1、天易公司与张军签订的《商品房买卖合同》有效。2、天易公司与张敏生之间是民间借贷关系。天易公司在2014年11月19日与张敏生签订借款合同，并对该合同进行了公证。天易公司在2014年至2015年期间分多笔款项偿还张敏生的部分借款本息。天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》是对借款的保障，并不是真正的商品房买卖合同关系，该合同应为无效合同。3、涉案商品房已通水通电且公共部位已装修完毕，但未经过政府职能部门验收，无法交付给原告张军。 被告张敏生未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张敏生未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告张军提交的《商品房买卖合同》《认购协议书》《收据》《儋州市不动产合同备案登记信息查询结果》，被告天易公司提供的《公证书》《借款合同》《保证合同》《补充合同》《银行转账凭证》《通知函》及本院根据原告张军申请调取的天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》，当事人均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 经对证据的分析认定，结合各方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2014年6月16日，原告张军(买受人）与被告天易公司(出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买“儋城壹品”第2栋A单元804号商品房，该商品房用途为住宅。建筑面积79.13㎡，单价3000元/㎡，总金额237390元。出卖人应于2015年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限交付商品房，按以下方式处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任和产权登记等进行了约定。 合同签订前，买受人张军于2014年5月25日支付了20000元认购金给被告天易公司，于2014年6月15日支付了剩余购房款217390元给被告天易公司。合同约定的交房期限届至，天易公司未向张军履行交房义务。 另查明,涉案商品房至今未经政府职能部门验收合格，未具备交房条件。 再查明,2014年11月19日，张敏生与何昱锋(天易公司法定代表人颜海珠的丈夫）签订《借款合同》，约定张敏生借给何昱锋1200万元，借款期限为6个月，年利率24%。同日，天易公司（保证人）、张敏生（出借人）与何昱锋（借款人）签订《保证合同》《补充合同》，约定天易公司就上述借款本息承担连带保证责任并就借款相关事宜进行补充约定。 2014年11月19日，天易公司与张敏生签订《商品房买卖合同》。合同约定天易公司将涉案商品房出卖给张敏生，建筑面积79.13㎡；单价1800元/㎡，总金额142434元；天易公司应于2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给张敏生。合同签订后，天易公司在儋州市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。 2014年11月20日，张敏生、何昱锋与天易公司就上述《借款合同》《保证合同》向海南省儋州市公证处申请公证，该处于当日作出（2014）儋证字第1157号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后张敏生依据上述公证文书向本院申请强制执行。 本院认为，原告张军与被告天易公司于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。本案关键问题是：1、被告天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》的效力;2、涉案商品房能否交付原告张军。 关于天易公司与张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。从2014年11月19日张敏生与何昱锋签订的《借款合同》及天易公司、张敏生与何昱锋签订的《保证合同》《补充合同》约定的内容来看，天易公司与张敏生于2014年11月19日就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》，其真实意思在于为张敏生与何昱锋的借款提供担保。该合同非双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”由此可知，民事行为要合法有效，各方当事人意思表示应真实。本案张敏生与天易公司的商品房买卖并非双方的真实意思表示，天易公司与张敏生签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。张军主张该合同无效有事实根据与法律依据，本院予以支持。 关于涉案商品房能否交付张军的问题。涉案商品房备案在被告张敏生名下、未经政府职能部门验收合格，不具备《中华人民共和国建筑法》规定的交付条件，天易公司事实上无法履行交房义务。故对张军主张天易公司交房的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，张军诉请部分成立。张敏生经法院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告张军与被告儋州天易实业有限公司于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、确认被告儋州天易实业有限公司与被告张敏生于2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》无效； 三、驳回原告张军的其他诉讼请求。 案件受理费4861元(原告张军已预交),由原告张军负担50元，被告儋州天易实业有限公司负担4811元。公告费800元(原告张军已预交)，由被告张敏生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长  李润红 审判员  何 静 审判员  施灵敏 二〇一九年九月三日 书记员  朱朝春 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。