四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1922民初793号 原告：王越，女，1979年10月11日出生，汉族，高中文化，住四川省南江县。 被告：四川南江广域房地产开发有限公司，住所地四川省南江县南江镇光雾山大道红星段458号二楼。 法定代表人：赵光明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈仕忠，该公司法律顾问。 原告王越与被告四川南江广域房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王越，被告四川南江广域房地产开发有限公司的法定代表人赵光明、委托诉讼代理人陈仕忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王越向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即给原告办理A栋30-2号房屋的土地、房屋的权属证书；二、付给原告购房总款日万分之一的违约金27336.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月7日原告与被告签订了购买香醍别苑A栋30-2房的购房合同，原告按约定向被告交付445561.00元购房款。被告至今未给原告办理土地、房屋权属证书，依据购房合同第二十条第一款、第二款约定，被告应从2016年7月1日起支付购房总款日万分之一的违约金，原告为维护自已的合法权益，现依法提起诉讼。 被告四川南江广域房地产开发有限公司辩称:1.被告在商品房交易中已履行了出卖人的主要协助义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）项约定的初始登记和第（二）项第1目约定的商品房交付后双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。初始登记是转移登记的前提和基础，是出卖人取得权属依据交接点，而不是原告起诉称的买卖双方权属证明的交接界点。被告在履行合同的过程中积极作为，于2018年2月12日办理了案涉楼盘的初始登记，并按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，协助原告于2018年5月21日完成了不动产转移登记，全面履行了合同约定的“办理权属登记”义务。原告可以自行到登记机关领取，也可以委托被告代为领取《不动产权证书》，被告没有义务将《不动产权证书》交付至原告手里。原告的诉讼请求没有事实依据，被告不存在怠于办证的情形。2.政府规划政策调整是被告不能克服和避免的客观事实。涉案项目的规划经南江县人民政府批准，其控制指标中建筑限高130米，被告按规划制定施工图纸并施工。2013年3月15日，南江县政府调整规划，将项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度调整为99.3米，建筑面积和相应指标也进行了调整。政府规划政策的调整，致使施工图纸修改和重新备案，对已完在建工程39806㎡，主管部门要求对已修建的房屋进行质量安全鉴定后，2013年12月17日继续施工。政府规划的调整是不可诉的抽象行政行为，不是被告能够左右的，只能服从并执行。至此，已经实施的项目建设指标发生变化后，应当在2014年7月9日主体结构分部工程质量验收合格后完成的消防专项验收无法推进，规划验收迟延至2017年9月1日才完成，12月14日完成竣工验收备案。这些客观情况及时间的延续，显然是被告不能克服和避免的客观事实。3.消防技术规范新政的实施是被告不能预见的客观事实。2015年4月27日公安部《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》（公消﹝2015﹞98号）发布，明确了2015年5月1日起执行消防新版规范的政策。该消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014由中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年8月27日发布时，被告的项目地基基础和主体结构部分工程已验收合格，房屋已经符合交付条件，新版消防规范公布时，导致原按四川省标准DB51/T1418-2012设计和修建的消防设施需要重新设计和修建，才符合新版消防规范的要求。政府规划政策的调整和国家消防新政策的实施是消防验收迟延的根本原因，是被告不能预见的客观情况。由此造成的逾期办证不应归责于被告。4.被告在合同约定的宽限时间未办理转移登记没有过错。原告主张自2016年7月1日起支付违约金没有事实依据。被告实际交付商品房的时间是2015年9月1日，合同约定办证宽限时间应当从商品房交付使用后，即2015年9月2日起算，扣除不可抗力状态持续时间后减除宽限时间545日，加上法定的办证时间30个工作日，被告协助办理不动产转移登记的时间没有逾期，不存在违约事实。2018年1月20日，不可抗力状态结束后，被告在小区内通过张贴公告等方式，通知买受人提交办理转移登记的材料，于2018年2月12日完成初始登记，于2018年5月21日完成了原告的商品房抵押权预告登记转换、办理了不动产转移登记，全面履行了出卖人的协助义务，没有任何过错。同时，买受人购买的商品房设定了抵押权预告登记的，产权转移登记与否、何时转移登记均不能改变已经设定抵押的事实，没有给原告造成实际损失，也不影响预期利益，原告主张按购房总款日万分之一主张违约金显失公允，没有事实和法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及举证、质证和审查确认的证据,本院认定如下法律事实：2015年4月7日，原告王越作为买受人与被告四川南江广域房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发修建的香醍别苑项目商品房屋A栋30-2号房，建筑面积125.51平方米，单价为3550.00元，共计价款445561.00元。根据《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”中（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。第二十五条：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告交纳了合同中约定的房款445561.00元。2015年9月1日，被告向原告交付了房屋。 另查明：2011年4月29日，南江县人民政府批准由被告四川南江广域房地产开发有限公司修建“香醍别苑商住楼”，被告获得此块地的开发权。被告按规划制定了包括建筑设计防火规范等内容的施工图纸，建筑设计防火规范按照四川省标准DB51/T1418-2012和川公消（2012）175号文件所要求的进行设计和施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将涉案项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。政府规划的调整，导致涉案楼需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核。2014年8月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014，公安部《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》公消（2015）98号。该新版自2015年5月1日起执行，完善了有关灭火救火的要求；系统规定了木质结构建筑的防火要求；补充了建筑保温系统的防火要求；提高了高层住宅建筑的防火要求。根据公安部关于执行新版技术的要求：1.自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范，2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。2015年11月30日，原巴中市政协主席李树海召集市消防支队、南江县委、政府主要领导和各职能部门领导在商住楼六楼转换层参加的现场办公会：确定按1号楼现状正负零设在六楼转换层平面并满足消防设施安全条件整改验收，消防审核竣工合格后，完善相关规划及综合验收手续。2016年3月16日，南江县公安消防大队出具建设工程消防设计审核意见书。同年11月4日南江县公安消防大队出具建设工程消防验收意见书。2017年1月29日，南江县政府常务会议决定：县住建局、安监局、规划局、执法局、消防大队等相关部门依法进行处理，按程序完善相关手续。同年9月27日南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，同年12月14日南江县住房和城乡建设局对该商住楼备案登记。2018年2月12日，被告对涉案楼完成了初始登记。同年5月26日不动产登记机关根据原、被告的申请为原告办理了不动产登记证书。 南江县公安局消防大队于2018年2月13日出具的《关于“香醍别苑”商住1号楼消防设计审核及验收的情况》载明：南江广域公司在2013年元月前动工的商住1号楼未向南江县公安局消防大队申报建筑工程消防文件和相关图纸等资料，于2013年6月被处以3万元罚款。其于2013年7月报送的建筑工程消防文件和相关图纸等资料因规划调整达不到接收要求，经整改后于2016年3月16日通过消防设计审核，2016年11月4日消防验收合格。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王越与四川南江广域房地产开发有限公司于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，应合法有效。该《商品房买卖合同》第二十条对涉案房屋初始登记及转移登记办理时间及逾期办理的违约责任作出了明确的约定，四川南江广域房地产开发有限公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于政府规划调整能否作为四川南江广域房地产开发有限公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因王越与四川南江广域房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》之前，政府规划已经调整，四川南江广域房地产开发有限公司作为专业的房地产开发主体，应当对政府规划的进度或调整有所预见并做好充分的履约准备，故政府规划调整不能作为四川南江广域房地产开发有限公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由。关于消防技术新规范的实施能否作为四川南江广域房地产开发有限公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》（公消〔2015〕98号）载明：2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行，本案中，四川南江广域房地产开发有限公司应当在涉案房屋建设工程施工前（即2013年元月前）向公安部门消防机关报送消防设计审核资料，但其因自身原因未按时申报。其于2013年7月报送的消防设计资料虽因政府规划调整而达不到受理要求，但此属于房地产开发企业合理风险预见的范畴，且新版《建筑设计防火规范》发布时间为2014年8月27日，正式实施时间为2015年5月1日，与四川南江广域房地产开发有限公司于2013年7月首次报送消防设计资料的时间相距一年多，消防新规范并非不能预见，亦未动摇合同履约基础，四川南江广域房地产开发有限公司作为具有专业资质的履约主体，应当合理安排时间推进消防设计整改进度，确保按时履约。故消防技术规范新政策的实施不构成四川南江广域房地产开发有限公司迟延办证不可抗力的免责事由。据此，政府规划调整及消防技术新规范的实施均不构成不可抗力，四川南江广域房地产开发有限公司不能以此主张免除违约责任，但双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权登记的违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合案件实际情况，按照公平、诚实信用原则，本院酌定四川南江广域房地产开发有限公司承担违约金为8911.20元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告四川南江广域房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告王越赔偿违约金8911.20元； 二、驳回原告王越的其他诉讼请求。 本案受理费483.40元，由被告四川南江广域房地产开发有限公司负担460.00元，由原告王越负担23.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  梁显荣 审 判 员  龚 姣 人民陪审员  龚俊清 二〇一九年九月二十日 书 记 员  张 楚