云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初981号 原告:中国农业银行股份有限公司勐腊县支行，住所地勐腊县新城雨林大道。 统一社会信用代码：9153282321863046XM。 负责人：管志军，职务支行行长。 委托诉讼代理人：李艳，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 被告：周斌惠，男，1983年2月10日出生，白族，云南省曲靖市人，身份证登记住址云南省曲靖市麒麟区，现住该址。 被告：西双版纳铭城置业有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市告庄西双景湄公河人家112号。 统一社会信用代码：91532800584816221X。 法定代表人：海银，职务总经理。 原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行（以下简称农行勐腊支行）与被告周斌惠、西双版纳铭城置业有限公司（以下简称铭城置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行勐腊支行委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。被告周斌惠、铭城置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行勐腊支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周斌惠向原告偿还借款本金229385.72元及利息2800.58元、罚息25.73元、复利31.30元、提前还贷利息772.7元（本息暂计算至2019年6月27日）,自2019年6月28日起之后的利息按照《个人购房担保借款合同》约定计收逾期利息,并对应付未付利息计收复利等，直至贷款本息清偿之日止;以上合计233016.03元；2.判令被告铭城置业公司对上述款项承担连带清偿责任；3.判令原告在办妥抵押登记之后对贷款抵押物享有优先受偿权;4.判令二被告连带向原告支付为实现债权所支出的律师代理费2300元；5.由二被告承担本案案件受理费。事由及理由：2015年5月13日，被告周斌惠向被告铭城置业公司购买了位于旁铭城静御里房产。2015年6月19日，被告周斌惠向原告提出一手房按揭贷款申请26万元。2015年7月1日，原告与借款人（抵押人）被告周斌惠、保证人被告铭城置业公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号53XXXXXXXX），合同约定，借款金额为26万元，借款用途为购房，贷款期限为240个月（即自2015年7月2日至2035年7月1日止），借款执行利率为5.4%，逾期执行利率为8.l%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月（还款日：2日）。2015年7月2日原告将26万元借款发放至被告周斌惠指定账户（户名西双版纳铭城置业有限公司、账号24×××44）。为了保证合同的履行，被告周斌惠向原告出具了《同意房产抵押承诺书》，自愿用其购买的上述房产进行抵押；被告铭城置业公司向原告出具了《阶段性担保承诺书》《个人购房贷款推荐保证书》，明确约定了在被告周斌惠取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续二年内，由被告铭城置业公司为被告周斌惠借款提供阶段性保证担保，承担连带保证责任。合同签订后，原告按照被告的申请如期、足额向被告发放了借款26万元，但被告却未按照合同约定偿还借款本息，经原告多次催告，被告均拒不还款。 庭审中，原告表示，其起诉后，被告偿还了2019年9月23日前的逾期款项，故将借款本金减少至224742.06元，利息罚息复利均为0元，前提还贷利息减少至672.98元。 被告周斌惠、铭城置业公司未作答辩。 原告农行勐腊支行为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.营业执照1份、身份证2份、第二被告工商信息1份（均为复印件），欲证明原被告身份证信息及诉讼主体资格的事实。 2.商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表各1份（复印件，与原件核对无异），收据2份、现金交款单1份（均系复印件），欲证明被告周斌惠购买房屋的事实。 3.阶段性担保承诺书1份、授权委托书1份、身份证2份（均系复印件），个人购房贷款推荐保证书1份、个人信贷业务申请表、同意房产抵押承诺书、贷款审批通知书、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、借款凭证各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明：1.第一被告向原告借款、抵押及第二被告承诺提供担保的事实；2.原告按照约定发放借款的事实。 4.拟诉讼清单1份、贷款利息试算单1份（均系复印件），欲证明被告欠款的情况及事实。 5.委托代理协议1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告为实现债权将支出律师费代理费2300元的事实。 被告周斌惠、铭城置业公司未发表质证意见，亦未向本院提交证据。 上述证据，本院评判认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案有关联，二被告经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，故本院对原告提交的证据均予以采信。 经过庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2015年5月13日，周斌惠与西双版纳铭城置业有限公司签订《商品房购销合同》，周斌惠以371430元的价格向西双版纳铭城置业有限公司购买位于旁铭城静御里房屋。 2015年7月1日，周斌惠以借款人和抵押人身份与贷款人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行、保证人西双版纳铭城置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为26万元，借款人用该款购买位于房屋；借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按约定浮动。借款担保由西双版纳铭城置业有限公司提供连带保证及阶段性保证担保+抵押担保，并由周斌惠提供抵押及阶段性保证担保+抵押担保，抵押物为勐腊县北路铭城静御里房屋。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。通用条款约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。如借款人对其家庭范围内房产套数声明不实，贷款人有权依借款实际发放日的法律法规规定，对本合同项下借款适用的利率进行调整，该调整自借款发放之日起生效，并无需另行通知借款人。贷款人有权同时采取要求借款人提前偿还借款。提前偿还借款数额为：依借款实际发放日的法律法规，购买本合同第二十四条约定房产所需首付款与借款人已支付首付款的差额。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款合同还约定了其他事项。 2015年7月2日，中国农业银行股份有限公司勐腊县支行向周斌惠指定账户发放了贷款26万元。 另查明，2019年6月24日，中国农业银行股份有限公司勐腊县支行（甲方）与云南律政律师事务所（乙方）签订《委托代理协议（主诉案件）》，约定乙方接受甲方委托，指派李艳、罗蓉蓉律师作为甲方的代理人，就甲方起诉个人贷款和信用卡欠款纠纷案件为甲方提供代理业务。代理方式：（1）固定收取代理费，每个案件固定收费2300元，代理费的支付时间为案件裁判生效，乙方代甲方向法院申请强制执行并取得受理执行案件通知书之后支付；(2)法院受理执行后，乙方继续代理执行，继续协调、配合执行工作；(3)委托后，经法院立案受理但案件经调解、和解或客户结清借款后银行申请撤诉的案件，仍然按前款约定每个案件固定支付2300元律师代理费；（4）甲方移交案件资料后，乙方已经着手准备起诉材料，或者已经向人民法院提交起诉诉材料但尚未下达受理案件通知书前，债务人结清所欠款项的，甲方按1000元每件计算支付乙方代理费。对方当事人主动履行、甲方撤诉、双方和解或调解的，甲方视乙方所起作用，参照上述费用相应扣减代理费。甲方工作人员通过与乙方无关的途径使本案获得有利于甲方的裁决结果或执行结果的，相应扣减代理费。合同还约定了其他事项。中国农业银行股份有限公司勐腊县支行于2019年7月11日向本院提起本案诉讼，本院于2019年7月16日立案受理。周斌惠于2019年8月8日和2019年9月17日向中国农业银行股份有限公司勐腊县支行履行了应付本息及罚息、复利。 本院认为，本案系借款人向金融机构借款，到期未返还借款和支付利息所引发的纠纷，属于金融借款合同纠纷。在本案中，被告周斌惠向原告贷款用于购买被告铭城置业公司开发的房屋。原被告三方在签订的《个人购房担保借款合同》中约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。但截止本案审理时，被告周斌惠已履行了所有到期应付的本息及逾期产生的罚息和复利。因此，被告周斌惠的行为不符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“以自己的行为表明不履行合同义务”的情形，原告无权要求被告周斌惠在合同期限届满前提前还清全部贷款，而应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求被告承担继续履行的违约责任，故本院对原告要求被告周斌惠提前偿还全部贷款224742.06元的诉讼请求不予支持，原被告三方在签订的《个人购房担保借款合同》应当继续履行。本案中，不存在提前还贷的事实，故对于原告主张的提前还贷利息本院亦不予支持。被告周斌惠向铭城置业公司购买的房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记，以后何时能够办理，以及能否办理等情形处于不确定状态，对于原告诉请原告在办妥抵押登记之后对贷款抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦不予支持，原被告三方按照其签订的《个人购房担保借款合同》的约定继续履行即可。对于原告诉请的律师费问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告周斌惠未按约按期履行义务，给原告造成损失的应当承担赔偿损失的违约责任。虽原被告三方在《个人购房担保借款合同》中约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。但根据中国农业银行股份有限公司勐腊县支行与云南律政律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》，原告支付的律师费的数额存在不确定性且并未支付，故对于原告诉请的律师费，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行的诉讼请求。 案件受理费4681元（预收4830元），由原告中国农业银行股份有限公司勐腊县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  孙尉钧 人民陪审员  张如玉 人民陪审员  龚敬平 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  叶 斌