北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53288号原告：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号。法定代表人：黄培修。委托诉讼代理人：张守凤，女，1987年3月5日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王宪礼，男，1983年5月23日生，汉族，该公司员工。被告：北京汉唯远科文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号楼4单元401室内D05单元。法定代表人：常秀惠。原告北京侨福置业有限公司（以下称原告）与被告北京汉唯远科文化发展有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守凤、王宪礼到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月27日期间的租金135269.55元、物业服务费12745.44元、电费2360.6元、线路占用费352.98元共计150728.57元。2、判令被告向原告支付因欠付上述第1项所欠租金、物业服务费、电费、线路占用费产生的逾期付款违约金，以各项拖欠费用为基数，自各项费用应付款而未付款之日计算至实际给付之日，按照中国银行同期贷款利率的四倍的标准计算。3、判令被告向原告支付自2018年3月1日至2018年11月8日期间因被告迟延付款产生的违约金，共计5214.63元。4、判令被告向原告支付装修期内的租金150299.5元。5、判令被告赔偿原告将租赁房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态而产生的各项费用共计143033.13元。6、判令被告向原告支付佣金及税费180360元。7、判令被告将注册地址自租赁房屋内迁出。8、判令被告向原告支付未按时迁出注册地址而产生的违约金，自2019年1月4日起计算至实际迁出之日，按照每日100元标准计算。9、判令被告向原告支付因被告违约导致租赁合同提前解除产生的违约金493383.3元。事实与理由：原告与被告于2017年9月12日签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区东大桥路9号楼4单元401室内D05单元（以下称租赁房屋），租赁期限三年，自2017年10月1日至2020年9月30日，装修期自2017年10月1日至2017年10月31日。装修期后租赁期内租金标准150299.5元/月，被告应于每月1日前一次性足额向原告支付当月租金及相应增值税。物业服务费为14161.6元/月，租赁期内，被告应按时向原告支付租金等费用，如未按时支付，被告构成违约，被告应当向原告支付因逾期付款产生的违约金，租金期内，如被告违约，原告有权按照租赁合同的约定追究违约责任，此外，原告还有权根据租赁合同的约定解除租赁合同。同日，原、被告签订了《物业服务合同》，约定被告委托原告为租赁房屋提供物业服务。2018年12月1日被告开始欠付租金、物业费、电费及线路占用费等费用。此后，被告向原告发送了退租申请，要求提前解除租赁合同，原告不同意提前解除合同，2018年12月11日原告向被告发送断电通知函，要求被告支付租金等费用。2018年12月27日被告签收原告向其发送的《解约通知函》，故双方之间的租赁合同、物业合同均于2018年12月27日解除。但被告未将涉案房屋恢复至大厦竣工时的初始交付状态。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、被告向原告承租租赁房屋，租赁面积334平方米。租赁期限三年，自2017年10月1日至2020年9月30日。装修期一个月，自2017年10月1日至2017年10月31日止。租金按面积计算，月租金为134142.38元，价税租金为每月150299.5元。2、乙方应于本合同签署之日起五个工作日或租赁房屋交付日当日，向甲方支付租赁保证金493383.27元。乙方于签署承租意向书时支付的意向书诚意金164461.09元，自动转化为租赁保证金的一部分。因此，本合同签署之日起五个工作日内，乙方还需向甲方支付租赁保证金差额328922.18元。如乙方未按本合同约定时间及金额足额向甲方或物业公司支付租金、物业服务费等，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付未付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。该等扣除租赁保证金的行为亦不会减轻或免除乙方逾期付款的违约责任。如因乙方违约造成甲方损失，在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。本合同提前解除，对于存在争议未决且影响上述费用结算的事项，甲方保留且暂不退还该部分等额租赁保证金的权利，待争议最终解决后再对该暂扣部分进行无息结算。3、装修期内及免租期内，乙方无需向甲方支付该期间的租金，但乙方应按照本合同约定承担租赁房屋的物业服务费、实际发生的公用事业费以及其他费用。如本合同因乙方原因提前解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补交装修期及免租期内的租金。4、除本合同另有约定外，租赁期内，乙方按月支付租金。乙方须于每月1日前，一次性向甲方足额支付当月的租金。乙方未按照本合同或《物业服务合同》的约定交付或补足租金、物业服务费、租赁保证金、公用事业费及本合同项下的其他费用以及相应的增值税，应按照应付未付金额千分之五的标准按日支付逾期付款违约金。5、在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，乙方未按本合同或《物业服务合同》的约定支付任何款项超过七天的，甲方解除合同后，乙方应按照合同解除前乙方应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款违约金。6、因乙方违约导致本合同解除，乙方应向甲方支付甲方因与乙方签署本合同而向第三方支付的中介费/佣金。7、租赁期限届满当日，或本合同其他原因而提前解除后七日届满当日，为租赁房屋交还的届满日。乙方应当在交还期届满日前将租赁房屋交还给甲方。同时，乙方应当将注册地址自租赁房屋内迁出，否则每逾期一日，按本合同租赁期限最后一个月的租金及月物业服务费计算得出的日租金及日物业服务费之和的两倍向甲方支付违约金。乙方还应当自费拆除乙方对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，并将属于乙方所有的物品搬离租赁房屋并自行承担费用，保持租赁房屋干净、整洁，并恢复大厦竣工时的初始交付状态，包括但不限于附件三所列的交付条件及大开间状态。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方就租赁房屋及租赁房屋所在大厦委托甲方提供物业服务，甲方接受该委托。物业服务期限自2017年10月1日至2020年9月30日，如租赁合同提前解除的，本合同自动提前解除，且解除期限与租赁合同的解除日相同。乙方每月应支付的物业服务费为13360元，价税合计每月14161.6元。乙方应于每个日历月的1日或之前提前支付该日历月的物业服务费。合同签订后，原告认可被告已支付租金至2018年11月31日，2018年12月1日之后未再交纳任何费用。并认可被告交纳了租赁保证金493383.27元，因被告违约，原告不同意退还该笔租赁保证金。2018年12月10日，被告向原告提交退租申请。原告未予同意。2018年12月11日，原告向被告发送《断电通知函》，告知被告未按照租赁合同及物业服务合同的约定向原告支付自2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金、物业服务费及其他相关费用，共计165611.94元。如被告未于2018年12月15日前支付欠付款项及滞纳金，原告将对租赁房屋采取断电、停止网络等措施，包括但不限于解除租赁合同。2018年12月27日，被告法人丁宇签收《解约通知函》。同日，原、被告签订《交接确认书》，确认被告于2018年12月27日将租赁房屋交还甲方，交还时被告未将租赁房屋恢复至无装修状态。租赁合同等协议因乙方违约而提前解除，本《交接确认书》的签署不以任何形式或方式免除或减轻乙方应承担的违约责任。关于迟延付款违约金，原告提交中国工商银行业务回单凭证，证明2018年3月至2018年11月期间，除2018年4月外，其余每月被告均迟延支付当月的租金、物业服务费及线路占用费。关于电费及线路占用费，原告提交电表读数登记表、收款通知书、业务回单（付款）凭证，发票，证明被告拖欠2018年10月1日起至2018年12月27日期间的电费共计2360.6元、线路占用费352.98元，原告已经实际代为交纳。关于恢复原状费用及中介佣金，原告提交《复原工程施工合同》、发票、进账单，证明原告为租赁房屋恢复原状支出143033.13元。原告提交其与北京京城嘉业房地产经纪有限公司签订的《客户确认书》、《客户授权委托函》、发票、进账单，证明原告支出中介佣金180360元。经查，截止至2019年9月27日，被告的工商注册登记的经营场所仍为租赁房屋。本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法缺席判决。原、被告签订的《租赁合同》及《物业服务合同》系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告逾期七日内未交纳租金构成根本违约，原告有权单方解除合同，2018年12月27日原告通知被告当日解除合同，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》及《物业服务合同》于2018年12月27日解除。现被告未就其已向原告支付2018年12月1日起至2018年12月27日期间的租金、物业服务费、线路占用费及2018年10月1日至2018年12月27日期间的电费举证，构成违约，应该按照约定支付相关费用并承担违约责任。关于装修期内的租金，本院根据合同约定及履行情况对原告的该项诉讼请求予以酌定。关于恢复原状费用，根据双方的《交接确认书》，在交接时被告未将房屋恢复至交付时的毛坯状态，故原告要求被告支付恢复原状的费用，符合合同约定，本院予以支持。关于中介佣金，合同约定因被告违约导致合同解除，被告应当向原告支付中介佣金，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据工商登记查询，被告确未按照合同约定将其工商注册登记的经营场所从租赁房屋内迁出，构成违约。现原告要求被告办理工商注册登记的经营场所的迁出手续并主张违约金，于法有据，本院予以支持。最后，被告已向原告交纳保证金493383.27元，因被告违约致使合同解除，原告有权按照合同约定扣除违约金。现原告同时主张迟延付款违约金、逾期付款违约金和提前解除合同违约金，综合考虑到双方合同的实际履行情况、原告的损失情况等因素，本院判令被告已交纳的保证金作为提前解除合同违约金不予退还，并对于原告主张迟延付款违约金及逾期付款违约金，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付租金十三万五千二百六十九元五角五分、物业服务费一万二千七百四十五元四角四分、电费二千三百六十元六角、线路占用费三百五十二元九角八分；二、被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付装修期内的租金十万零一百九十九元七角；三、被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付恢复原状的费用十四万三千零三十三元一角三分；四、被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京侨福置业有限公司支付中介佣金十八万零三百六十元；五、被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效起七日内办理工商注册登记的经营场所迁出手续，并向原告北京侨福置业有限公司支付违约金，按照每日一百元的标准，自二〇一九年一月四日起至被告北京汉唯远科文化发展有限公司实际将其工商注册登记的经营场所从北京市朝阳区东大桥路9号楼4单元401室内D05单元迁出之日止；六、驳回原告北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7579元，由被告北京汉唯远科文化发展有限公司负担（原告北京侨福置业有限公司已交纳，被告北京汉唯远科文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京侨福置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 于 爽二〇一九年九月二十九日书记员 张子茹