广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异731号 异议人：陈国棠，男，1992年1月12日出生，汉族，身份证住址广西合浦县，现住广州市海珠区。 申请执行人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路5号。 负责人：钟德胜。 委托代理人：蔡倩仪、陈冬梅，均系广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：陈坚，男，1975年6月8日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：朱燕华，女，1974年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。 本院在执行招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）申请执行陈坚、朱燕华借款合同纠纷一案中，异议人陈国棠提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陈国棠异议称：1．请求确认异议人对(2018)粤0106执21029号案的拍卖标的物广州市海珠区荔福路64号903房（以下简称涉案房屋）享有至2034年3月13日的租赁权利。2．请求贵院在执行拍卖程序中对该租赁事实予以公告。 事实与理由： 2011年异议人从案外人赵子乐处租赁了涉案房屋，后将房屋的其中一部分转租给了案外人梁娟。随后赵子乐将涉案房屋卖给了被执行人陈坚，2014年3月12日，异议人与涉案房屋业主陈坚再次签订房屋租赁合同，租期为20年，租金当时约定为：2000元/月，而且全部租金484000元已于签合同当日一次性付清，随后该房屋一直由异议人占有和使用。 因此，异议人对涉案房屋依法享有承租权，异议人在2019年4月17日看到贵院张贴的拍卖公告，才知道业主陈坚欠债的事实，但恳请贵院拍卖该房产时对本人的承租权予以确认并公告。 申请执行人招商银行广州分行辩称：根据我方提交的《不动产权证》、《广州市不动产登记查册表》等相关证据显示，涉案房屋在2013年2月27日已经办理了抵押登记（他项案号：2013登记8010252），申请执行人作为抵押权人依法享有相关法定权利。另，根据异议人陈国棠提交的材料及其自述，其与被执行人陈坚是在2014年3月13日签订的租赁合同。显然是抵押权设定在前。租赁合同签订在后。根据《物权法》第一百九十条的规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情况或者当事人领有约定的除外；（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。因此，无论该租赁合同是否合法有效，异议人陈国棠的承租权是否合法存在，都不能产生阻却申请执行人实现抵押优先受偿权的相关法律效果。故请贵院依法处理，尽快将涉案房屋进行拍卖。 被执行人陈坚、朱燕华均没有答辩。 本院查明，招商银行广州分行申请执行陈坚、朱燕华借款合同纠纷一案，本院作出的（2017)粤0106民初21492号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、陈坚、朱燕华偿还招商银行广州分行贷款本金1100650.89元及利息、罚息、复利；二、招商银行广州分行有权就陈坚所有的涉案房屋以折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本案受理费15010元、财产保全费5000元，均由陈坚、朱燕华负担。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2018年8月2日，招商银行广州分行向本院申请执行。本院以（2018）粤0106执21029号案立案执行。在诉讼期间，本院于2017年9月8日轮候查封了涉案房屋。2019年3月21日，本院作出（2018）粤0106执21029号执行裁定拍卖涉案房屋，同年4月17日在涉案房屋张贴公告，责令被执行人及其使用人应在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交本院处理。异议人因此提出执行异议。 另查，2011年11月19日，出租人（甲方）：赵子乐（代理人陈国棠），承租人（乙方）：江德志，经纪方：广州市房信房地产顾问有限公司签订《房地产租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2011年11月21日至2012年11月20日，房屋每月租金1500元，保证金3000元，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按银行转账的付款方式缴付租金给陈国棠。该合同没有办理租赁登记备案。2012年9月1日，出租人（甲方）：代理人陈国棠，承租人（乙方）：梁娟，经纪方：广州市海珠区兴源房地产代理服务部签订《房产租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2012年8月27日至2013年8月26日，房屋每月租金1400元，租金按月结算，由乙方在每月的第27日前按银行转账的付款方式缴付租金给陈坚。2013年11月1日，出租人（甲方）：陈国棠，承租人（乙方）：江德志签订《广州市房屋租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2013年11月1日至2014年12月30日，房屋每月租金1575元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。该合同没有办理租赁登记备案。2014年3月13日，出租人（甲方）：陈坚，承租人（乙方）：陈国棠签订《广州市房屋租赁合同》。双方约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2014年3月15日至2034年3月14日，房屋每月租金2000元，租金按年结算，由乙方在每年的第7日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。 异议人提供以下证据：1、中国民生银行个人账户对账单，顾客姓名：陈国棠，显示2014年3月13日，转账450000元到陈坚账户。2、收据2张，时间2014年3月13日，经手人陈坚，内容：收到陈国棠交来涉案房屋的押金4000元和租金30000元。3、电费、有线电视缴费凭证。4、中国农业银行银行卡交易明细清单。从2012年1月至2016年1月，异议人缴纳市有线电视费用。 另查，2013年3月27日，涉案房屋办理抵押登记备案手续，权属人为陈坚，抵押权人为招商银行广州分行。 本院认为：本案争议的焦点是异议人的租赁关系能否对抗执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的涉案房屋已经生效判决确定申请执行人享有优先受偿权，异议人与被执行人陈坚所签订的租赁合同发生在申请执行人的抵押权之后，故该租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权。异议人称其在2011年就与涉案房屋原所有人赵子乐签订了租赁合同，但异议人只提供了其作为房屋代理人出租涉案房屋的租赁合同，并非是房屋的承租人，且异议人与原所有人的租赁关系也不溯及到新的产权人，故异议人的异议理由不成立。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人与被执行人约定的租期长达20年，且异议人称租金一次性支付，该租赁权继续存在于涉案房屋上，必然严重影响涉案房屋拍卖、变卖的价格，对在先的担保物权的实现有影响的，申请执行人要求将其除去后进行拍卖有理，故异议人要求继续保护其租赁权没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人陈国棠的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年九月十九日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏