江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1975号上诉人（原审原告）：马晓平，男，1974年9月19日出生，汉族，住江西省九江市德安县。被上诉人（原审被告）：江西旺祥实业有限公司，住所地江西省南昌市南昌县莲塘镇向阳路562号，统一社会信用代码91360121799482759C。法定代表人：魏旺莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙亚明，江西博阳律师事务所律师。上诉人马晓平因与被上诉人江西旺祥实业有限公司（以下简称旺祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院(2019)赣0426民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马晓平上诉请求：依法撤销(2019)赣0426民初458号民事判决，依法查明事实并依法改判支持上诉人的一审诉请：与上诉人签订《商品房买卖合同》并全力协助上诉人办理所认购的翰林学府24栋3单元401室的产权证、以及支付逾期办证的违约金暂计14696.8元。事实与理由：一、原审法院查明本案事实有误，适用法律错误。l、判决书第三页“本院经审理认定事实如下：因案外人江西省新粤物业管理有限公司（新粤公司）与被告存在债权债务关系，被告依照江西省新粤物业管理有限公司的要求于2016年8月8日向原告马晓平出具收据…江西省新粤物业管理有限公司与被告的债权债务关系至今未经双方算…”中，一审法院在这方面认定事实是错误的，与本案无关联，这与被告在自愿、合法、真实的基础上出具给原告的收据所约定的内容相违背，且原告作为社会弱势群体，依法支付了24-3-401房购房款后，被告合法出具了收据应当受法律保护，被告在未向一审法院提交相关证据证实双方买卖行为无效的前提下，被告应当依照约定诚信履行作为开发商的义务。而一审法院主观的将本案无关涉外单位作为本案审理的依据，缺乏事实依据。2、而且，据一审法院所认定的来看，上诉人认为案外人新粤公司与被告之间形成的是物业服务合同关系，新粤公司与被告签订了《物业服务合同》约定由新粤公司对被告所开发小区进行物业服务管理，由被告每月支付管理酬金，显然新粤公司仅对被告享有债权关系而不存在债务关系，本案中，被告并未向一审法院提交相应证据证实被告已向新粤公司支付相关费用，仅凭被告口头意思表示，一审法院就予以采信，显然违背常理。二、一审法院对本案事实认定有误，以偏概全，未对本案的客观事实综合查实，适用法律是错误的，程序不合理。1、判决书第四页“本院认为：…。原告马晓平在诉状中陈述其以现金方式支付了232056元的购房款不实，且对收据的来源、付款的方式陈述不清，并不能构成善意购买房屋的第三人。虽然被告单方出具的收据不违反其真实意思表示，但该被告出具给案外人江西省新粤物业管理有限公司．．．．。原告可凭借收据及其他付款凭证向被告及案外人江西省新粤物业管理有限公司主张返还其已支付的购房款及赔偿损失。…”中，一审既已认定该收据属被告合法自愿出具的，应当受法律保护，被告辩称未收到该购房款以及称该收据是出具给案外人新粤公司的，并未提交相应的证据予以证实；而一审法院片面仅凭被告陈述意见采信，主观上判定原告非善意购买，缺乏客观事实依据；再次，本案属商品房预售合同纠纷，按照合同法公平公正平等自愿原则，被告自愿出具了该收据，收据上明确载明了收款是由为24-3-401房购房款及交款单位马晓平、入账日期2016年8月8日，单位盖章处有被告财务专用章确认，经办人吴多多签字，符合商品房买卖的交易惯例；且，原告作为社会弱势群体，辛勤劳动花净毕生积蓄购买涉案房屋，原告也在2017年8月22日要求被告出具《说明》凭证证实原告系为24-3-401房业主以便于原告孩子读书使用，综述，该收据足以说明双方形成了商品房买卖合同关系，原告善意购买，而被告却在此一房多卖，以本案无关的缘由抗辩不履行通知原告签订商品房买卖合同，存在欺诈的行为，严重侵犯了原告合法权益，被告应当履行义务为原告办理相关手续。2、原告在一审庭审时提交了该《说明》作为证据，但一审法院并未对此进行认定，显然程序不合理。涉案房屋原告也于2016年12月装修入住至今，原告若不以本案纠纷诉诸法院，被告根本不可能积极主动履行，也就是原告不告就不理的状态。江西旺祥实业有限公司辩称，一、上诉人认为一审认定事实有误与事实不符。1、一审时，上诉人主张与答辩人有商品房买卖合同关系，但并没有列举相应证据证明此事实，故一审法院驳回其诉请属认定事实清楚。首先，作为商品房买卖合同关系，上诉人与答辩人未签订任何形式的房屋认购、订购、预订等相关合同或协议，更未与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。其次，上诉人与答辩人也没有形成事实上的房屋买卖合同关系，上诉人只是委托张伟购买房屋的，购房款也是支付给张伟，张伟并没有将购房款支付给答辩人。所以，上诉人并没有实际向答辩人履行购买房屋的主要义务。2、购房款《收据》是答辩人开具给江西新粤物业公司的。因当时江西新粤物业公司与答辩人有业务往来，但后来答辩人与江西新粤物业公司发生纠纷，并没有就双方债权债务进行结算，故是否以物业费冲抵上诉人购房款没有最终确认。所以，答辩人此后也拒绝与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。二、一审适用法律正确，上诉人认为一审适用法律错误，是歪曲法律。1、一审判决正确引用《合同法》第10条、第36条及《商品房销售管理办法》第16条规定。按现行商品房销售行政法规及合同法的规定，房屋买卖属于应当签订书面合同的范围。但是，上诉人主张有房屋买卖却未能提供书面合同，只是凭借有涂改瑕疵的《收据》和用于小孩读书的《说明》，并不能构成善意购买房屋的第三人。2、本案上诉人是委托张伟购房，张伟作为物业负责人，应当知道购房需办理的手续，由于张伟自2015年开始接受购房委托起，一直没有为上诉人办理正式的购房手续，故上诉人应向张伟追讨购房损失。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人故意混淆是非，无理上诉，故恳请人民法院查明上述事实，依法驳回上诉人的上诉。马晓平向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并全力协助原告办理所认购的翰林学府24栋3单元401室的产权证；2.请求法院判令被告支付违约金暂计14696.8元（违约金按2017年中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算即232056元×4.75%/12个月×16个月=14696.8元，期限自2016年8月8日至起诉之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：因案外人江西省新粤物业管理有限公司与被告存在债权债务关系，被告依照江西省新粤物业管理有限公司的要求于2016年8月8日向原告马晓平出具收据，收据载明交款单位为马晓平，交款方式为空白，人民币金额为232056元，收款事由为购24-3-401室房款。张伟为江西省新粤物业管理有限公司的负责人，原告马晓平为张伟亲属。原告实际未向被告付款。江西省新粤物业管理有限公司与被告之间的债权债务关系至今未经双方结算。2016年10月初，原告未经被告同意，未办理交房手续即装修、入住24-3-401房屋至今。被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，但为便于原告小孩读书，开具一份证明载明原告为该房屋业主。原告马晓平以自己的名义为该房屋交纳了水电费。一审法院认为，本案争议的焦点为收据能否证明双方已形成商品房买卖合同关系。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告马晓平在诉状中陈述其以现金方式全部支付了232056元的购房款不实，且对收据的来源、付款的方式陈述不清，并不能构成善意购买房屋的第三人。虽然被告单方出具的收据不违反其真实意思表示，但该收据为被告出具给案外人江西省新粤物业管理有限公司，案外人江西省新粤物业管理有限公司与被告之间的债权债务关系并未经双方结算。原被告双方未签订任何认购、订购、预订等协议，仅凭收据不能充分证明双方签订了商品房买卖合同，且涉案房屋已经抵押。原告可以凭借收据及其他付款凭证向被告及案外人江西省新粤物业管理有限公司主张返还其已支出的购房款及赔偿损失。经一审法院释明后，原告坚持原诉请。故一审法院对原告要求被告立即与原告签订《商品房买卖合同》并全力协助原告办理所认购的翰林学府24栋3单元401室的产权证及被告向原告支付违约金暂计14696.8元的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：驳回原告马晓平的诉讼请求。案件受理费267.42元，减半收取计133.71元，由原告负担。原告预缴超出部分，予以退还。二审中，双方当事人没有提供新证据。经审查，本院对一审法院关于原告实际未向被告付款的事实认定，不予认可。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案房屋买卖合同关系是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。本案中，上诉人为证明涉案房屋买卖合同关系成立提供了被上诉人出具的收据，明确载明交款单位为马晓平，人民币金额为232056元，收款事由为购24-3-401室房款。该收据体现了具体买卖双方当事人的名称、交易的具体标的房产、数量等订立合同应包括的内容及收取上诉人232056元购房款的事实。被上诉人对收据的真实性无异议，其关于收据是开具给案外人江西省新粤物业管理有限公司的抗辩，与收据内容不符，不予采信。被上诉人称上诉人将购房款交给案外人江西省新粤物业管理有限公司，但该公司未将该购房款交给被上诉人的抗辩，与收据内容不符，不予采信。至于，案外人江西省新粤物业管理有限公司与被上诉人就涉案购房款缴纳产生的纠纷，不属本案审理范围，当事人可以另行主张。结合被上诉人出具的有关上诉人系涉案房产业主内容的说明、水电管理单位出具的缴费票据显示购买方为上诉人、被上诉人对上诉人自2016年装修后占有涉案房屋至本案诉讼未主张权利等事实，可以认定双方之间涉案房屋买卖合同关系成立。关于上诉人的诉讼请求是否应当支持的问题。一、根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而现有证据只能反映双方交易的标的房产、数量及上诉人向被上诉人缴纳了232056元购房款，对签订商品房买卖合同应当明确的内容均未涉及，而上述内容需由双方平等磋商订立，故上诉人关于要求与被上诉人签订《商品房买卖合同》及办理产权证的诉请，违背当事人意思自治原则，超出了司法权的界限，不予支持。双方因合同履行产生的其他纠纷，当事人可以另行主张。二、商品房买卖合同中，上诉人的主要合同义务是支付购房款，被上诉人取得购房款是合同赋予的权利，故上诉人主张被上诉人承担已支付购房款利息的违约主张，没有法律依据，不予支持。综上所述，马晓平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，法律适用部分不当，应于纠正，但判决结果正确，对判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5001.29元，由上诉人马晓平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张再生审 判 员 陈小江审 判 员 曹 琛二〇一九年九月四日书记员代 泠