福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2069号 原告（反诉被告）：陈可建，男，1978年12月10日出生，汉族，邵武市村民，住邵武市。 原告（反诉被告）：余静（系陈可建之妻），女，1979年8月2日出生，汉族，邵武市村民，住邵武市。 二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：刘建平，福建齐欣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地福建省邵武市解放东路121号。 法定代表人：刘荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈可建、余静与被告（反诉原告）福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈可建、余静的共同委托诉讼代理人刘建平、被告（反诉原告）新嘉园公司的委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈可建、余静向本院提出诉讼请求：新嘉园公司支付其二人逾期办理商品房不动产权证的违约金7075元。事实和理由：2014年1月3日，陈可建、余静（买受人）与新嘉园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件），合同约定：出卖人将位于邵武市商品房以总金额540125元出售给买受人；出卖人应在2016年7月31日前将商品房交付给买受人使用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后395日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订当日，买受人支付了首付款240125元，余款300000元通过向银行申请按揭贷款支付给出卖人。出卖人虽然于2016年7月31日之前将商品房交付给买受人，但直至2018年1月11日才为买受人办妥该商品房的《不动产权证书》。综上，买受人认为，双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）合法有效，出卖人逾期为买受人办理不动产权证登记手续的行为已构成违约，应支付自2017年8月31日起至2018年1月11日止以购房总金额540125元按每日0.01%计算的逾期办证违约金。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 新嘉园公司辩称，对陈可建、余静主张其公司存在逾期办证的事实无异议，但对陈可建、余静计算逾期办证违约金的起止时间有异议。陈可建、余静于2017年11月30日才缴纳办证费用，故计算逾期办证违约金的起止时间应自2017年11月30日起至2018年1月11日止。 新嘉园公司向本院提出反诉请求：陈可建、余静支付其公司逾期提交办理按揭贷款材料的违约金4320元。反诉的事实和理由：其公司与陈可建、余静在2014年1月3日所签订的《商品房买卖合同》（含附件）中约定，“买受人（陈可建、余静）选择由出卖人（新嘉园公司）委托办理商业按揭贷款的，必须于签订本合同起7日内向出卖人提交代为办理按揭贷款所需的材料并交清所需的相关费用，买受人若未在本条款规定的时间内提交按揭贷款材料的，视同买受人逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的0.03%向出卖人支付逾期期间的违约金。”，但买受人在签订合同后迟迟不向出卖人提交办理按揭贷款所需的材料，直至2014年2月20日才补齐办理按揭贷款所需的材料并签署《个人购房借款／担保合同》。综上，新嘉园公司认为，陈可建、余静未在2014年1月10日前提交办理按揭贷款所需材料的行为已构成违约，应支付自2014年1月11日起至同年2月20日止以贷款总额300000元按每日0.03%计算的逾期提交办理按揭贷款材料的违约金。为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。 陈可建、余静对新嘉园公司的反诉辩称，其二人在签订《商品房买卖合同》的同时即将办理按揭贷款所需的材料一并提交给新嘉园公司，之后按照新嘉园公司确定的日期和地点与银行签订了《个人购房借款／担保合同》，其二人不存在逾期提交办理按揭贷款材料的事实，新嘉园公司以《个人购房借款／担保合同》的签订日期作为其二人提交办理按揭贷款材料的日期既不符合常理，也无事实根据。综上，请求法院依法驳回新嘉园公司的反诉请求。 在诉讼中陈可建、余静提供证据3组： 证据1.《商品房买卖合同》（含附件）。证明：⑴新嘉园公司应在2016年7月31日前将商品房交付陈可建、余静使用；⑵如因新嘉园公司原因，陈可建、余静不能在商品房交付使用后395日内取得房屋权属证书的，新嘉园公司自逾期起每日按已付款（540125元）的0.01%向陈可建、余静支付违约金。 证据2.销售不动产统一发票。证明：陈可建、余静于2014年1月3日支付了商品房首付款240125元，余款以银行按揭贷款的方式支付。 证据3.《不动产权证书》。证明：陈可建、余静于2018年1月11日取得案涉商品房的《不动产权证书》。 新嘉园公司质证认为，对陈可建、余静提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，陈可建、余静所举证据1、2、3经新嘉园公司质证，对证据的“三性”均无异议，本院均予以采用。 在诉讼中新嘉园公司提供证据3组： 证据1.收款收据。证明：陈可建、余静于2017年11月30日缴纳办证费用（工本费）80元。 证据2.《商品房买卖合同》（含附件）【与陈可建、余静提供的证据1相同】及《邵武市商品房买卖合同备案信息表》。证明：陈可建、余静（买受人）必须于签订《商品房买卖合同》起7日内向新嘉园公司（出卖人）提交代为办理按揭贷款所需的材料，买受人向出卖人提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性；若买受人提交的材料被银行审查认为不符合规定或不完整的，应在银行或出卖人通知之日起三个工作日内重新提交，买受人若未在本条款规定的时间内提交按揭贷款材料或重新提交的按揭贷款材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同买受人逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的0.03%向出卖人支付逾期期间的违约金。 证据3.《个人购房借款／担保合同》。证明：陈可建、余静于2014年2月20日才将办理按揭贷款所需的材料提交给新嘉园公司，并签署《个人购房借款／担保合同》。 陈可建、余静质证认为，对新嘉园公司提供的证据1的真实性无异议，该证据可以证明陈可建、余静在新嘉园公司向邵武市不动产登记中心申请办理其二人所购商品房的权属登记之前即缴纳了办证费用（工本费）。对新嘉园公司提供的证据2的真实性无异议。对新嘉园公司提供的证据3的真实性无异议，但并不能证明其二人是在签订《个人购房借款／担保合同》之日才提交办理按揭贷款所需的材料。 本院认为，新嘉园公司所举证据1、2、3经陈可建、余静质证，对证据的真实性均无异议，本院均予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2014年1月3日，陈可建、余静与新嘉园公司签订《商品房买卖合同》（含附件），双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人陈可建、余静购买出卖人新嘉园公司开发建设位于邵武市商品房，该商品房建筑面积共107.09平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米5043.65元，总金额540125元；买受人应于本合同签订之日支付购房款240125元，余款300000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2016年7月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。双方在附件六（合同补充协议）中补充约定：买受人选择由出卖人委托办理商业按揭贷款的，住宅买受人必须于签订本合同起7日内向出卖人提交代为办理按揭贷款所需的材料并交清所需的相关费用，买受人向出卖人提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若买受人提交的材料被银行审查认为不符合规定或不完整的，应在银行或出卖人通知之日起三个工作日内重新提交，买受人若未在本条款规定的时间内提交按揭贷款材料或重新提交的按揭贷款材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同买受人逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的0.03%向出卖人支付逾期期间的违约金；出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行办理初始登记的义务；若出卖人在原合同规定的交付期限前将具备交付使用条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同规定的交付期限届满之日起365日内按本约定办理房屋权属初始登记；买受人须在出卖人通知后15日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书，买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的0.03%向出卖人支付违约金，同时出卖人不再承担产权登记备案的相关责任。附件六还对其他事项作了约定。陈可建、余静于《商品房买卖合同》（含附件）签订的当日支付给新嘉园公司购房款240125元。2014年2月20日，陈可建、余静与中国工商银行股份有限公司邵武支行签订《个人购房借款／担保合同》，通过向银行办理按揭贷款的方式将购房余款300000元支付给新嘉园公司。新嘉园公司也按约于2016年7月31日前将案涉商品房交付给陈可建、余静使用。2017年11月30日，陈可建、余静向新嘉园公司缴纳办证费用（工本费）80元。 另查明，新嘉园公司于2017年9月8日办理了嘉园名城第5幢房屋的权属初始登记。2018年1月11日，邵武市不动产登记中心为陈可建、余静颁发了闽（2018）邵武市不动产权第0000433号《不动产权证书》。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案陈可建、余静与新嘉园公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新嘉园公司依约于2016年7月31日前履行了交付商品房的义务，根据合同及补充协议的约定，新嘉园公司应当在履行交房义务后的395日内即2017年8月30日前向邵武市不动产登记中心申请办理案涉商品房的权属登记。但由于新嘉园公司的迟延申请导致邵武市不动产登记中心于2018年1月11日才为陈可建、余静颁发闽（2018）邵武市不动产权第0000433号《不动产权证书》，故新嘉园公司已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，即应向陈可建、余静支付自2017年8月31日起至2018年1月11日止（共计134天）以已付房款540125元按日0.01%计算的逾期办证违约金7238元（540125元×134天×0.01%），故对陈可建、余静主张的逾期办证违约金7075元，本院予以支持。因新嘉园公司未能提供其公司是何时通知陈可建、余静缴纳办证费用的相关证据，在此情形下，其公司主张陈可建、余静于2017年11月30日缴纳办证费用构成逾期缴费的事实不能成立，故对新嘉园公司关于“陈可建、余静于2017年11月30日才缴纳办证费用，故应自2017年11月30日起计算逾期办证违约金”的答辩意见，本院不予采纳。至于新嘉园公司要求陈可建、余静支付逾期提交办理按揭贷款材料的违约金4320元的反诉请求，因新嘉园公司既未举证证明陈可建、余静未在签订《商品房买卖合同》起7日内提交办理按揭贷款所需材料，也未举证证明陈可建、余静所提交的办理按揭贷款所需材料被银行审查认为不符合规定或不完整并被责令重新提交，而是仅凭《个人购房借款／担保合同》的签订日期为2014年2月20日推定陈可建、余静提交办理按揭贷款材料的日期也是2014年2月20日，该结论的得出不仅证据不足且有悖常理，故新嘉园公司主张陈可建、余静存在逾期提交办理按揭贷款材料的事实不能成立，对其公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈可建、余静支付逾期办理嘉园名城第5幢1004室商品房不动产权证的违约金7075元； 二、驳回反诉原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇一九年九月三十日 书记员  王 琳 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。