广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终752号上诉人（原审原告）：覃发荣，男，1981年3月2日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东新丰泽房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：杜新许，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁劲锋，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。上诉人覃发荣因与被上诉人广东新丰泽房地产开发有限公司（以下简称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。覃发荣上诉请求：一、维持一审判决关于逾期交房违约金部分的判决；二、改判支持覃发荣要求新丰泽公司退还多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由新丰泽公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。一、新丰泽公司违法收取覃发荣3000元办证费没有任何事实和法律依据。1.国家有关部门规定办证费的标准是80元/件。根据国家发展改革委员会与财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》[发改价格规（2016）2559号]第一条的规定，规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，收取不动产登记费，收费标准为每件80元。新丰泽公司收取覃发荣3000元办证费用，没有事实和法律依据，依法应当退还多收取的费用，并赔偿资金占用费（利息）。2.一审法院已认定新丰泽公司是免费受托办证，则额外多收取费用没有事实和法律依据。3.新丰泽公司收取覃发荣3000元办证费是单方强制收取，没有任何协商。一审法院认定覃发荣是自愿向新丰泽公司交付3000元办证费没有任何事实和法律依据。实际上，该部分费用是在覃发荣与新丰泽公司签订商品房买卖合同时即需支付，所有购房者都被强制要求支付，此过程不存在任何协商。4.一审法院既然认定覃发荣与新丰泽公司之间是委托办证关系，则根据合同法的规定，委托人可以随时撤销部分委托事项。根据合同法的规定，委托人享有单方撤销权，随时有权要求受托人退还已支付的部分款项。如果因此给受托人造成损失的，委托人可以承担部分损失。但覃发荣要求新丰泽公司退回多收取的办证费用对新丰泽公司不存在任何损失，新丰泽公司反而从中获利良多。5.覃发荣仅要求退回部分不合理的收费，不影响新丰泽公司与覃发荣之间的委托办证关系。若新丰泽公司有证据证明其所收取的3000元办证费用合理合法，各项收费都有法律依据，覃发荣愿意支付或者在新丰泽公司办证过程中产生费用可随时告知覃发荣，覃发荣愿意在合理的期限内支付，若覃发荣不能在合理期限内支付，则愿意承担因此造成的逾期办证后果。6.新丰泽公司违法多收取覃发荣该部分款项用于房地产建设，获利颇丰。实际上，新丰泽公司故意利用自身的强势地位违法向购房者多收取办证费，按照3000元每户计算，1000户即300万元，XXXX小区几千户业主有几百万元以上的费用，新丰泽公司利用该部分费用用于房地产项目建设或其它投资，获取巨额利润，应当在退还违法多收取费用的同时支付资金占用费。二、所有罗定市和云浮市乃至整个广东省均没有开发商要求购房者支付3000元办证费。三、一审法院明显回避了覃发荣关于新丰泽公司违法收费的质疑。一审法院未对新丰泽公司收取覃发荣办证费的合法性、合理性进行任何回应和认定，也未查明办证费金额为多少，在覃发荣提出要求新丰泽公司退回部分办证费用后，简单的以“在本案暂不作处理”为由驳回覃发荣该项诉讼请求，违反了法院不得拒绝裁判的原则，且拒绝裁判没有任何事实和法律依据。综上所述，一审法院部分判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院在依法查明事实真相的基础上，准确适用法律，依法改判，支持覃发荣的全部诉讼请求。补充事实和理由：关于办证费的问题，在委托法律关系中，委托人具有单方撤销权。在开发商没有证据证明其收取业主3000元办证费合法合理并具有法律依据的情况下，业主作为委托人，有权要求其退还多收取的费用2920元，并承诺在受托人办理委托事项需要委托人额外付费的情况下，自受托人通知后的合理期限内支付，若委托人没有在此期间内支付的，由此产生的逾期办证责任由委托人承担。若开发商收取业主的费用，既没有法律依据也没有合同依据，又不愿意退还，会有损双方之间的委托信任关系，影响委托关系的基础。按照业主的要求退还多收取的办证费，并不影响开发商办证，也不会损害双方之间的委托关系。新丰泽公司辩称，一、对于办证费的处理，应或在委托办证事项完成后多退少补，或全额退还并解除委托办证关系。1.“办证费”是指办理房地产权证过程中相关部门收取的全部费用，不动产登记费只是“办证费”的其中一项。业主认为不动产登记费即是办证费，以偏概全。2.办证费由相关部门收取，在委托办证事项完成前，无法确定最终需要缴纳的金额。如按业主要求退还2920元办证费并在后续的办证过程中经通知再交付，由于业主人数众多，如此不仅会增加新丰泽公司的通知送达成本，还会直接影响办证的进程，容易产生其他纠纷。此外，绝大部分购房者是通过按揭贷款的方式购买商品房，在办妥房地产权证及他项权证前，根据银行按揭贷款的相关规定由开发商提供阶段性担保，办证进度被延误将直接增加开发商承担保证责任的风险。新丰泽公司是无偿代办房地产权证，没有承担或垫付办证费的法定义务，更没有义务承担额外的成本及风险。3.委托办证本身就是一个事项，其中每个环节均紧密联系、缺一不可、不可分割，不存在部分委托，更不存在部分撤销委托之说。覃发荣主张解除委托办证关系，也只能是全部解除而不可部分解除。二、本案不存在新丰泽公司强制收费的情况。1.覃发荣虽然主张本案的办证费系新丰泽公司强制收取，但其未能提供证据证明新丰泽公司存在胁迫行为。覃发荣作为完全民事行为能力人，应当对其自身的判断及相应的行为负责。2.新丰泽公司只是普通的房地产开发企业，与覃发荣均是平等的民事主体，所进行的商品房买卖也只是平等的民事主体之间的交易。三、新丰泽公司是否违规收费，不属于人民法院的审理范围。1.覃发荣认为新丰泽公司违规收费所引用的文件，均是物价部门等相关政府部门据以作出行政处理的依据，而非人民法院处理民事纠纷的直接依据。新丰泽公司是否违规收费，属于行政管理的范畴，应当由物价部门等相关部门进行行政处理，人民法院不宜代行行政机关的职责。2.覃发荣所引用的文件仅为行政机关的一般管理性文件，并非法律、法规，本案不存在合同法第五十二条所规定的情形。覃发荣向一审法院起诉请求：1.判令新丰泽公司支付覃发荣逾期交房违约金2998.62元（以555312元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是55.53元/天，从2018年10月31日暂时计算到2018年12月24日，共54天，合计2998.62元，其余计算至新丰泽公司合法交付之日止）；2.判令新丰泽公司退还覃发荣多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元；3.判令新丰泽公司赔偿覃发荣差旅费、误工费损失3000元；4.本案诉讼费由新丰泽公司承担。一审法院认定事实：新丰泽公司是位于罗定市龙××路（××中学××区对面）XXXX花园商住小区（二期）的房地产开发商。2016年3月10日，覃发荣作为买受人与新丰泽公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为XXXX花园商住小区X座XX房，用途为住宅。第六条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，总金额为555312元。第七条约定买受人应当于2016年3月10日前支付首期房价款225312元，余款330000元由买受人自行选择银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，覃发荣向新丰泽公司交付了办证费用3000元，并按合同的约定支付了购房款给新丰泽公司。新丰泽公司开发的XXXX花园商住小区（二期）至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。2018年10月28日，新丰泽公司向覃发荣发出《XXXX花园收楼通知书》，通知覃发荣于2018年10月30日至2018年11月30日期间收楼。覃发荣以涉案商品房不符合合同约定的交房条件为由拒绝收楼。以上事实，有覃发荣提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、收楼通知书等证据及一审法院的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。覃发荣与新丰泽公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于覃发荣请求新丰泽公司支付逾期交楼违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。但涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即新丰泽公司不能按时将符合合同约定的商品房交付给覃发荣使用，其已构成违约，根据双方签订的合同第十二条约定，逾期交房的，需按日向覃发荣支付全部房价款万分之1的违约金。因此，新丰泽公司应向覃发荣支付自本合同第十一条约定的最后交付期限的次日起至交付之日止的逾期交楼违约金，其中从2018年10月31日计至2018年12月24日期间的逾期交楼违约金为2998.68元（555312元×1/10000×54天）。覃发荣请求2998.62元属其自行处分权利，一审法院予以确认。对于覃发荣请求新丰泽公司退还覃发荣多收取的办证费用2920元及资金占用费（利息）300元的问题,覃发荣自愿向新丰泽公司交付了3000元的办证费用，而新丰泽公司亦收取了覃发荣交付的上述费用，双方已以事实行为成立了委托办证关系。新丰泽公司代覃发荣办理房产证是无偿的，双方之间就该3000元没有约定利息，鉴于目前双方的委托关系依然处于存续期间，且涉案商品房的权属证书尚未办理终结，应待办妥不动产权证书后，再对办证费用进行多退少补，因此，在本案暂不作处理。综上，对覃发荣的第二项诉讼请求，一审法院予以驳回。对于覃发荣请求新丰泽公司赔偿差旅费、误工费损失3000元的问题，覃发荣在诉讼中未能提供证据证实其支出的差旅费以及造成其误工损失的具体情况，应承担举证不能的后果，故对覃发荣的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、限新丰泽公司于判决发生法律效力之日起十日内向覃发荣支付从2018年10月31日起计至2018年12月24日止的逾期交楼违约金2998.62元；从2018年12月25日起的逾期交楼违约金，每日按全部房价款555312元的万分之1的标准计至商品房交付之日止；二、驳回覃发荣的其他诉讼请求。案件受理费25元，由新丰泽公司负担8元，覃发荣负担17元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。覃发荣与新丰泽公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：新丰泽公司应否提前退还部分办证费用给覃发荣。覃发荣委托新丰泽公司代为办理涉案商品房的不动产权证书，并向新丰泽公司交付了相应的办证费用。覃发荣认为新丰泽公司违法多收取办证费用，而要求退还多收取部分的费用。本院认为，覃发荣虽然将办证费用交付给新丰泽公司，但覃发荣支付的办证费用是用于办证，费用需缴纳给产权登记机关，新丰泽公司接受覃发荣的委托代收代缴办证费用，新丰泽公司并未就委托事项收取委托费用，故不存在违法收费的情况。覃发荣认为其并非自愿交付办证费用，但覃发荣不同意解除双方之间的委托办证关系，亦未提供证据证实新丰泽公司存在强迫覃发荣达成委托并交付办证费用的事实，故一审判决认定双方自愿达成委托关系正确，本院予以确认。覃发荣要求新丰泽公司退还部分办证费用，但双方委托关系仍然存续，委托办证的事项亦未完结，且办证费用是用于办理委托事项，故办证费用应如何多退少补，应待委托办证完结后再行确定。因此，覃发荣认为新丰泽公司违法多收取办证费用，并要求新丰泽公司提前退还部分费用的主张，本院不予支持。一审判决驳回覃发荣该部分主张正确，本院予以维持。综上所述，覃发荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人覃发荣负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月二十九日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。