四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5709号 原告：唐家凤，女，1974年4月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：甘哲楚，四川发现律师事务所律师。 被告：四川婺商投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社。 法定代表人：何卿，董事长。 委托诉讼代理人：杨国传，男，公司员工。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告唐家凤与被告四川婺商投资有限公司（以下简称婺商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，唐家凤的委托诉讼代理人甘哲楚到庭参加诉讼，婺商公司的委托诉讼代理人杨国传、宋戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐家凤向本院提出诉讼请求：1.婺商公司继续履行合同,立即将位于新都区房屋交付唐家凤。2.婺商公司支付逾期交房违约金 （自2015年12月28日起至实际交付房屋止，暂计算至2019年6月30日为81011.2元,后续违约金按已付房款的日万分之二标准计算）。3.本案诉讼费、律师费由婺商公司承担。事实与理由：2013年12月7日双方签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：××-××-××）及《商品房买卖合同补充协议》，购买婺商公司开发的位于新都区×××的“西南婺商商会总部大厦”（××××广场）××栋××单元××号商品房。龙顺英已按合同约定于2013年12月7日一次性付清了全部房款316474元（含定金20000元），并对该房屋进行了预售登记备案。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》“第十条交付条件（一）出卖人在2015年12月28日前向买受人交付该商品房……”、“第十二条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十二条第（一）款约定时间向买卖人交付商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）、买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。……”的约定，截止2019年6月30日婺商公司尚未履行交付房屋义务，根据《中华人民共和国合同法》“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，婺商公司应及时交付房屋，同时应赔偿逾期交房违约金。 婺商公司辩称，1.案涉项目要引进四川省人民医院，目前在年内有复工、交房计划，要求的违约金过高，会影响引进投资人及相应的落实，如果引进，房价上涨可以对部分损失进行弥补；2.诉讼时效已届满，根据案涉合同第十条第一款约定，婺商公司应当在2015年12月28日前履行交房义务，逾期交房违约金诉讼时效应从约定或法定期限届满之次日开始起算，唐家凤知晓未按期交房之日（即2015年12月28日）起就可以计算并主张，故本案诉讼时效根据民法总则规定在2018年12月28日前已经届满；3.对于诉求的违约金，婺商公司认为过高，请求予以调整降低。案涉项目总共的业主有400多户，如果违约金过高，会影响投资人的投资，不利于项目复工交房。综上，唐家凤的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 经审理查明，2013年12月7日唐家凤与婺商公司签订《商品房买卖合同》，约定唐家凤购买婺商公司开发的××××广场××幢××单元××层××号房，总价款316474元，出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付案涉商品房。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、（1）除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他非出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付给买受人。（2）买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。（3）买受人退房时，应按照相关规定配合出卖人办理注销备案登记的手续，未办理完毕注销备案手续暂缓退款。”。唐家凤已依约支付了全部购房款，但至今婺商公司仍未交付房屋。 另在集中审理的（2019）川0114民初5704号、5705号案件中查明，2015年12月30日婺商公司张贴《关于西南婺商商会总部大厦（××××广场）延期交房违约金支付的告示》；2015年12月21日婺商公司张贴《关于西南婺商商会总部大厦（××××广场）延期交房的告示》；2016年4月26日在北部商城管理委员会见证下，婺商公司与业主代表形成《婺商项目与业主座谈会备忘录》。 以上事实有《商品房买卖合同》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，唐家凤与婺商公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。唐家凤已按约履行了支付全部购房款的义务，婺商公司应按约履行交房义务，但至今仍未交付房屋，婺商公司应承担违约责任。 关于婺商公司主张的诉讼时效问题，按日计算的违约金系分别单独成立的债权，应独立计算诉讼时效，如不存在时效中断的情形，应自起诉之日倒推3年计算违约金。根据查明的事实，在《婺商项目与业主座谈会备忘录》中婺商公司表示“2017年3月31日房屋交付时按合同约定结清违约金，如未实现本条约定义务则超过12个月的，按原基础之上增加1个月的标准支付违约金……六、保密事宜：全体业主及会议参加人员对上述内容负有保守秘密的义务。”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”规定，婺商公司在备忘录中针对全体业主作出的承诺构成时效中断，2017年3月31日前的违约金应从该日起重新计算诉讼时效，故本案的诉讼请求的诉讼时效并未经过。 关于唐家凤请求判令将案涉房屋交付的问题，因案涉楼盘尚未竣工验收，不具备法律所规定的交付条件，本院不予支持。 关于唐家凤主张婺商公司支付从2015年12月28日至2019年6月30日违约金共81011.2元及后续违约金按已付房款的日万分之二标准计算到婺商公司房屋实际交付日为止，婺商公司抗辩违约金过高，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金基于实际损失而确定，在唐家凤未就具体的损失举出证据情况下，综合考量以上司法解释规定的相关因素，本院认为在长期逾期交房情况下违约金控制在已付房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现婺商公司逾期交房违约责任。原告主张计算违约金到实际交房之日，但将来房屋是否能满足交付不能确定，本院不予支持。截止到本案开庭审理之日按合同约定计算违约金超过已付房款的24%，故相应违约金金额以已付房款24%为准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川婺商投资有限公司于本判决生效之日起七日内向唐家凤支付逾期交房违约金75953.76元； 二、驳回唐家凤的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1013元（已因适用简易程序减半收取），由四川婺商投资有限公司负担856元，由唐家凤负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年九月二十五日 书记员  叶秋萍