文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13385号原告：重庆宾馆有限公司，住所地重庆市渝中区民生路235号，统一社会信用代码91500000621903528P。法定代表人：李燕，该公司董事长。委托代理人：金尚舆，重庆天喜律师事务所律师。委托代理人：程祝静，重庆天喜律师事务所实习律师。被告：潘慧云，女，1955年4月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆宾馆有限公司诉被告潘慧云物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆宾馆有限公司的委托代理人金尚舆、程祝静及被告潘慧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宾馆有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物管费116042元；2、判令被告支付维修费13691.42元；3、判令被告支付原告停车费4000元；4、请求判令被告赔偿原告以未支付的物管费、维修费、停车费为基数直至付清之日止按照银行同期贷款利率进行计算的资金占用损失；5、请求判令被告承担原告因追索债权所支付的律师费6000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：重宾商务大厦26楼A座为被告名下房屋，共计建筑面积约186平方米，被告自入住以来，一直享受由原告提供的物业服务。被告入住期间，多次欠缴物业管理费及能耗费等费用，经原告反复催告后，截止2018年6月，被告尚欠物管费116042元，维修费13691.42元，停车费4000元尚未支付。原告经多次催告，被告仍未履行付款义务。遂向法院起诉。被告潘慧云辩称，1、被告于1997年付全款购买涉案房屋，但是一直没有给其办理房产证。房子不能贷款和买卖，给其造成巨大经济损失，是原告违约在先，不能让业主来负责。2、物业费最初是按照6元的标准收的。当时卖房子给被告的时候设备设施完善，当时的6元物业费被告也是认可的。入住一年后游泳池、车库、健身房都改了，车进不了车库，没有办法停车。车库改了，没有经过业主的同意。后面这些都没有了加上没有给被告办证，所以才停了物业费。被告在2016年上半年以后才没有在这里居住的，因为没有空调没有任何配套设施，进车库都困难。去年7月份办证下来的，办证之后被告按3元的标准交纳了之后的物业费。3、被告不承认维修费，通知函没有收到过，也没有其签字，空调没有享受过，空调不开，屋里根本无法住人。维修不是真实的，没有通知也没有给业主开会，也没有进行公告。空调根本就没有给被告用，凭什么要给维修费。被告缴纳了大修基金，用大修基金的时候根本没有通知业主。4、停车费不认可，原告之前一直是交着走的。5、律师费诉讼费都应该原告承担，责任不在被告。本院经审理认定事实如下，潘慧云（乙方）于1997年9月29日与重庆阿波罗物业发展有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方经重庆市渝中区国土局批准，取得位于重庆市渝中区民生路283号用地土地使用权，甲方在上述土地上兴建阳光商务大厦。该大厦是重庆宾馆改造的首期工程，是集商贸、餐饮、办公、居住为一体的高档酒店式商务大厦。乙方自愿向甲方购买阳光商务大厦的第二十六层一套房屋之产权。建筑面积186平方米。甲方应于1997年10月20日前将房屋交付乙方使用。商品房交付使用时，乙方应付清全部房款，并到重庆市有关部门办理产权登记手续，领取房屋产权证，乙方即取得房屋产权。庭审中，原被告双方对涉案房屋自始由原告提供物业服务至今，且房屋交付时物业费为6元每平方米每月均不持异议。后被告因房屋产权证办理问题及其所述物业服务质量问题未交纳物业费。原告当庭举示了书证《关于调整相关住户物管费的报告》，证实2005年4月5日，经重庆宾馆物业管理部报批，将四家长期欠费的购房户拖欠的物管费进行下调，下调时间以各家欠费之日算起，下调比例为50%（即物管费由6元/平方米/月下调为3元/平方米/月）。其中，潘慧云2002年2月至2005年4月物管费43524元，下调后具体金额为21762元。其后至2018年6月，潘慧云未交纳期间涉案房屋的物业费。2016年至2018年期间，重庆宾馆有限公司与案外人签订了合同分别对大厦1号中央空调、中央冷却塔、2号空调机组、中央空调特灵离心机系统升级、雨水管等进行维修维保，主张产生的维修费由被告分摊并向原告支付分摊费用。为向潘慧云起诉追讨上述费用，重庆宾馆有限公司委托重庆天喜律师事务所进行起诉，并支付了律师代理费6000元。上述事实,有《商品房买卖合同》、《关于调整相关住户物管费的报告》、《法律事务委托合同》、维修合同及发票、分摊方案、分摊明细表、记账凭证、律师服务费发票等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告双方建立了事实上的物业服务关系。被告潘慧云作为业主，应当支付而未支付涉案物业产生的物业服务费，已违反上述规定，应依法承担给付责任。关于物业费的问题。首先，关于物业费的收费标准，庭审中原告举示了其与其他业主签订的《委托物业管理合同》、交费发票及潘慧云在2000年的物业费交费通知书和发票，证实涉案物业的物业费为6元每平方米每月。后被告因房屋产权证办理问题及其所述物业服务质量问题未交纳物业费。原告后主动将被告涉案房屋的物业费减半按3元每平方米每月收取，且被告在办理产权证后亦按照3元每平方米每月交纳了其后的物业费。结合上述事实及证据，原告主张按3元每平方米每月收取物业费具有事实基础，亦符合法律规定。其次，关于物业费的欠费期间。原告举示的《关于调整相关住户物管费的报告》证明了被告欠费之日为2002年2月，故本院依法确认被告欠交物业费的期间为2002年2月至2018年6月。对原告现主张2002年1月及以前的物业费不予支持。综上，本院依法确认被告潘慧云欠交物业费的金额为：3元/平方米/月×186平方米×197个月=109926元。关于维修费的问题。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。第十一条和第十二条规定：下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用专项维修资金；业主大会决定该事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第五十三条第二款和第三款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“办法”）第四条规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。“办法”对住宅专项维修资金的交存、使用、监督管理均有明确规定。本案中，原告主张维修费的维修项目属于需使用专项维修资金的范围，原告当庭陈述因专项维修资金已经使用完，故原告出资进行维修。对此，首先，筹集和使用专项维修资金的权利主体为业主，且应当按照法定程序进行决定和使用。原告举示的证据仅证明在原告与第三方签订合同维修后对产生维修费用做了分摊，不能证明经业主依法同意。其次，原告并非使用专项维修资金进行维修的义务主体，亦非专项维修资金支付或交存对象。依照“办法”第二十二条、第二十三条、第二十五条规定，需使用专项维修资金的维修费用不同于依据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。后者由物业服务企业负责维修养护并且承担费用，前者应当依法定程序由业主决定。原告亦非“办法”明确规定的住宅专项维修资金的交存、支付对象。综上，原告主张维修费由被告分摊并向原告支付分摊费用，并非本案法律关系所调整的范围，系另一法律关系。故对于原告该项诉讼请求，本案不予处理，原告可另行主张。关于原告的其他主张。一，关于停车费的问题，原告未举示证据证明停车费的收费依据、收费标准及欠费期间，且被告对此不予认可，故本院依法不予确认。二、关于资金占用损失的问题，原告当庭陈述没有前期物业服务合同，一直都是跟业主签订合同。但并未举示其与被告签订的合同，双方系事实上的物业服务关系。原告并未举示证据证明与被告约定有交纳物业服务费的方式及期限。且结合双方在庭审中的陈述，原告提供物业服务存在瑕疵。故对原告该项主张，本院不予支持。三、关于律师费的问题，原告支付律师代理费系因与律所签订诉讼代理委托合同所产生债务，被告并非该合同当事人，且被告亦不予认可。故原告主张律师费由被告承担欠缺法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘慧云应在本判决生效后十日内给付原告重庆宾馆有限公司2002年2月至2018年6月的物业服务费109926元；二、驳回原告重庆宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取1547元，由被告潘慧云负担1249元，原告重庆宾馆有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 许坤霖二〇一九年九月十六日法官助理 张再举书 记 员 李霜霜