四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初1968号 原告：雷祥乾，男，汉族，生于1949年5月6日，户籍地：四川省宣汉县，居住地：宣汉县。 被告：向芳，女，汉族，生于1962年3月17日，户籍地：四川省宣汉县，居住地：宣汉县，系原告雷祥乾之妻。 上列二原告共同委托诉讼代理人：刘传平，四川永旺律师事务所律师。 被告：石楠，女，汉族，生于1991年1月24日，户籍地：四川省宣汉县。 被告：王明民，男，汉族，生于1988年6月7日，户籍地：宣汉县。 第三人：四川侨润房地产开发有限公司。 法定代表人：张颂江，该公司董事长。 原告雷祥乾、向芳与被告石楠、第三人四川侨润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法追加王明民为本案被告参加诉讼。2019年9月23日，本院依法适用普通程序公开开庭审理。原告雷祥乾、向芳及其委托诉讼代理人刘传平到庭参加诉讼，被告石楠、王明民和第三人四川侨润房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告雷祥乾、向芳向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2011年12月1日所签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决确认被告、第三人共同协助原告办理房屋产权过户手续；3、判决被告支付原告违约金30000元；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年6月19日，被告石楠与四川侨润房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了位于宣汉县住房一套，房屋总价为165535元。2011年12月1日，二原告在被告石楠处以总房款23万元的价格购买了该房屋，签订了《房屋买卖合同》，约定：2011年12月1日支付定金和房款110271元，在办理完房屋产权手续时给付1万元，下差的银行按揭贷款本金109729元及利息由原告偿还。合同还约定：被告未在约定时间内配合办理房屋产权过户手续，每逾期一日，按合同第三条第三款金额支付违约金（每日200元）等。原告在被告处购买了房屋后一直居住至今，并于2016年7月7日结清了下差的房屋按揭款。然而时至今日，被告拒绝履行合同义务，不配合过户。为此，原告特提出上述诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告雷祥乾、向芳与被告石楠身份证复印件以及第三人四川侨润房地产开发有限公司企业信用信息复印件各一份,拟证明原、被告主体资格适格；2、2010年6月19日，被告石楠与第三人四川侨润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，拟证明被告石楠从第三人四川侨润房地产开发有限公司购买了案涉房屋；3、2011年12月1日，二原告与被告石楠签订《房屋买卖合同》原件一份，拟证明二原告从被告石楠处购买了案涉房屋；4、2011年12月1日，原告分别向宣汉五鑫中介和被告石楠之母石咏梅转款2000元和100000元的转款凭证2张。同日，被告石楠母亲石咏梅向原告出具收到110271元的收条一份，拟证明原告向被告石楠支付购房款110271元；5、2010年9月17日，被告石楠以借款人身份与贷款人宣汉县农村信用合作联社以及保证人（本案被告）四川侨润房地产开发有限公司签订的《个人购房借款（抵押、担保）合同》一份，拟证明诉争房屋是通过银行按揭贷款方式购买的；6、2016年7月7日，原告以被告石楠名义支付宣汉县农商银行按揭贷款“还款单据”原件和还款流水凭证各一份，拟证明2016年7月21日案涉房屋按揭款已全部还清；7、原告雷祥乾接待笔录一份，拟证明原告向被告石楠购买案涉房屋的情况；8、“三鑫名居交房结账单”原件一份，拟证明被告石楠在2011年6月30日已将其所购买房屋税费、气费等各项费用全部交清的情况；9、三鑫物业管理有限公司三鑫名居项目部“情况说明”一份，拟证明诉争房屋目前已具备房屋产权证办理条件；10、2018年5月17日，原告先后与被告石楠及其母亲石咏梅微信聊天记录各一份，拟证明原告要求被告石楠及时协助其办理房屋产权过户手续，并告知其将承担违约金的事实；11、案涉楼盘业主杨仕琴身份证、房产证和税收完税证明复印件各一份，拟证明该诉争房屋能够办理房屋产权登记手续。 被告石楠、王明民和第三人四川侨润房地产开发有限公司未到庭应诉，既未向本院提供证据证明自己的主张，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃举证、质证的权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应承担不利的法律后果。 对原告提供的1、2、3、5、6、8号证据，符合证据三性要求，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的4、9、11号证据，因系复印件，其真实性有待进一步确认，本院将综合全案情况予以认定。 根据原告提供的证据和当庭陈述，结合庭审查明的情况，本院认定如下事实： 2007年，第三人四川侨润房地产开发有限公司以出让方式取得宣汉县的土地使用权，开发建设商品房，并取得宣房（2010）预售证第02号《商品房预售许可证》。2010年6月19日，被告石楠与第三人四川侨润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了该住房一套，建筑面积为63.38平方米，房屋价格为165535元。2010年9月17日，被告石楠以借款人身份与贷款人宣汉县农村信用合作联社签订了《个人购房借款（抵押、担保）合同》，以月利率4.2075‰向贷款人宣汉县农村信用合作联社贷款11.5万元，贷款期限20年，自2010年9月17日起至2013年9月17日止。被告石楠签字并盖印、贷款人宣汉县农村信用合作联社分别加盖公司和法定代表人印章。第三人四川侨润房地产开发有限公司以担保人身份加盖公司印章。2011年6月30日，被告石楠向第三人四川侨润房地产开发有限公司三鑫名居项目部交清了案涉房屋办理房产证所需的相关费用14418元。2012年1月9日，“名居”建设工程竣工交付使用。 2011年11月，原告雷祥乾、向芳通过宣汉五鑫中介介绍，与被告石楠达成购房协议。同年12月1日，原告雷祥乾、向芳作为乙方与被告石楠作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定：……第二条房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为230000元，大写：贰拾叁万元整。第三条付款方式：1、乙方以现金方式于2011年12月1日付定金10000元，大写壹万元。2、乙方以现金方式于2011年12月1日付房款100271元，大写壹拾万零贰佰柒拾壹元整。3、乙方以现金方式于甲乙双方第四条约定时付款10000元，大写壹万元整。备注：乙方办理出房屋所有权证及土地证当日执行此条。第四条因此房现在在银行按揭未满2年（所以银行不能办理结清手续）及此房现在是合同房，房管局已经备案，按国家相关法律规定，备案期间不能办理房屋过户手续，所以甲乙双方约定：此房在此楼能正常办理出相关房屋过户手续及银行能办理结算手续后贰个月内办理相关房屋过户手续。第五条现此房银行尚有余款109729元，大写壹拾万零玖仟柒佰贰拾玖元整。自合同签订之日起以后甲方银行按揭款及此款利息由乙方续交，乙方在第四条约定时间内须按时交此房按揭款。合同还约定：第十条如甲方在接到乙方通知约定时间内未配合乙方到相关部门办理房屋产权过户手续，每逾期一日按照逾期金额（指第三大条里面3小条金额）的2%支付违约金，如此违约金扣完甲方在接到乙方多次通知情况下仍然未配合乙方到相关部门办理房屋产权过户手续，乙方有权解除本合同，届时甲方须全部退还乙方所支付全部房款并向乙方支付总购房款等额违约金。如此房已装修，甲方需全部承担此房装修费用。甲方石楠、乙方雷祥乾和向芳夫妇，以及见证人宣汉五鑫中介李华强均在合同上签名并盖手印。同日，原告分别向宣汉五鑫中介和被告石楠之母石咏梅转款2000元和100000元。被告石楠收到购房款110271元（含定金10000元）后将案涉房屋交付给二原告，二原告接收房屋后一直居住至今。2016年7月7日，原告以被告石楠的名义结清了下欠银行的房屋按揭款109729元。目前，原告尚下欠被告石楠购房款10000元。其后因被告石楠下落不明，导致二原告无法办理房屋过户手续而引发纠纷。 同时查明，被告石楠与被告王明民于2011年2月18日办理结婚登记。2018年11月9日，宣汉县人民法院作出（2018）川1722民初1495号民事判决书，判决：一、准予原告王明民与被告石楠离婚。……三、夫妻共同财产：位于宣汉县归原告王明民所有，原告王明民补偿被告石楠房屋折价款279950元，被告石楠以此款抵扣第二项确定的抚养费。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、原告诉请被告和第三人协助办理房屋过户登记手续有无事实和法律依据；三、原告诉请被告石楠支付违约金30000元的诉讼请求能否得到支持。 焦点一，原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，两原告与被告石楠签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认。 焦点二，原告诉请被告和第三人协助办理房屋过户登记手续有无事实和法律依据。庭审查明，第三人四川侨润房地产开发有限公司已对案涉楼盘办理了产权登记手续，其义务已基本履行完毕。目前，涉案房屋已具备办理产权登记和房屋所有权转移登记的条件，原、被告双方继续履行合同并不存在事实和法律上的障碍。依据合同约定，被告石楠应当在办理讼争房屋产权登记手续后协助两原告将讼争房屋产权过户至其名下，但是，由于被告石楠下落不明，导致其合同义务未能全面履行，其责任在被告石楠。第三人四川侨润房地产开发有限公司虽与原告并非合同相对方，但由于案涉房屋产权尚未登记在被告石楠名下，且被告石楠下落不明。故在本案的这一特殊情况下，第三人四川侨润房地产开发有限公司仍然负有协助原告办理案涉房屋产权过户登记手续的义务。本院对原告要求被告石楠和第三人四川侨润房地产开发有限公司共同协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求予以支持。 焦点三，原告诉请被告石楠支付违约金30000元的诉讼请求能否得到支持。原告按照《房屋买卖协议》的约定，除附条件的下欠乙方10000元购房款外，履行了合同约定的其他全部义务。被告虽然按约定交付了房屋，且原告已实际居住使用至今，但是由于被告石楠的个人原因，导致原告未能如期办理案涉房屋过户手续，其责任在被告石楠，被告石楠应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院对原告要求被告石楠支付违约金的诉讼主张予以支持。原被告双方约定了“如甲方在接到乙方通知约定时间内未配合乙方到相关部门办理房屋产权过户手续，每逾期一日按照逾期金额（指第三大条里面3小条金额）的2%支付违约金”，应当按照约定的标准计算违约金，但是，鉴于被告石楠对合同义务已大部分履行完毕，可酌情减轻其违约责任，本院对原告要求被告石楠支付违约金30000元的诉讼请求，调整为由被告石楠向原告支付违约金10000元。 被告王明民认可案涉房屋系被告石楠婚前财产，且双方已离婚。故被告王明民不承担协助原告办理案涉房屋产权过户手续的义务，也不承担支付被告石楠应当承担的违约金责任。 被告石楠、王明民和第三人四川侨润房地产开发有限公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告雷祥乾、向芳与被告石楠于2011年12月1日所签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告石楠和第三人四川侨润房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告雷祥乾、向芳办理坐落于宣汉县住房所有权转移登记手续，相关税费由原告雷祥乾、向芳承担； 三、被告石楠于本判决生效之日起二十日内向原告雷祥乾、向芳支付违约金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取计275元，由被告石楠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  赵雪洪 人民陪审员  汪红燕 人民陪审员  李东南 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  徐弋淇