河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0205民初1460号原告：开封城南国家粮食储备有限责任公司，住所地开封市铁路北沿街102号，统一社会信用代码91410205170648213W。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：孙鑫、董倩倩（实习），河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：孟二利，女，汉族，1979年3月15日出生，住开封市金明区。委托诉讼代理人：李向东、李斐然（实习），河南典策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告开封城南国家粮食储备有限责任公司（以下简称开封粮食储备公司）诉被告孟二利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序,于2019年6月25日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人孙鑫、董倩倩和被告的委托诉讼代理人李向东、李斐然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封粮食储备公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年8月22日的房屋租金280977.77元及违约金（其中租金218000元从2018年12月16日起至租金付清之日止，以每日5‰的标准计算；62977.77元从2019年6月16日起至租金付清之日止，以每日5‰的标准计算）；2、判令被告向原告支付违约金366240元。事实与理由：2018年5月15日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于铁路××××号的临街楼房出租给被告使用，并约定租赁期限为五年、租金每半年交纳一次。被告自2019年1月起开始拖欠房租，经原告多次催要无果，原告于2019年4月2日书面告知被告限期交纳租金，被告仍迟迟不履行。根据合同约定，被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权解除合同，故原告与2019年4月18日书面告知被告解除合同，被告迟迟不向原告返还房屋，恶意扩大损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告孟二利辩称，对原、被告双方存在租赁关系不持异议；对主张的租赁费的数额有异议，应该计算三个月的租金即2019年1月1日-2019年4月2日，因为4月2日原告已锁门将房屋收走；对要求的逾期支付的违约金日5‰，约定过高，请求法院应该予以酌减；原告要求判付违约金366240元，属于重复要求，并且明显过高，没有法律依据，请求法院根据实际情况，依照相关法律规定对其主张的违约金予以裁判；另外在签订合同时，被告向原告交付了5万元的保证金，应在被告所应交付的租金数额中予以扣减。经审理查明，2018年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（乙方）承租原告（甲方）坐落于铁路××××号，开封粮食储备公司大门西侧。临街四层楼房（开封高中对面），建筑面积1963.7平方米，产权编号为：汴房地产权证第××号；租赁期限为五年，即从2018年5月15日起至2023年5月14日止。租赁费从2018年7月1日计算征收（装修期壹个半月免收租金），合同生效后即可交付使用。五年后重新按程序招租；该房屋前三年按中标成交价肆拾叁万陆仟元（￥436000整）/年租金，后两年租金在中标成交价基础上上浮10%，即第四年、第五年每年租金为肆拾柒万玖仟陆佰元（￥479600整）；租金按半年收取，第一次租金在甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交清，其余每半年租金必须在上一租赁期限结束15日前一次交清。乙方若逾期交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付应缴金额的5‰作为违约金；履约保证金为50000元（大写：伍万元）人民币。租赁期间由于乙方原因致使租赁房屋及其设施损毁、灭失的，由乙方承担赔偿责任……；租赁期间，如果乙方却因特殊情况需退租时，必须提前3个月书面通知甲方，解除合同时付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件、拆除装置设备。乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此造成的一切损失；承租人不按约定交付租金，逾期支付租金超过一个月的，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，2018年5月3日，被告向原告交纳50000元履约保证金；同月10日，被告向原告交纳了2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租金218000元。被告从2019年1月1日起开始拖欠租金，原告分别于2019年4月2日、18日向被告下达催交租金《告知书》，2019年8月22日，被告将房屋钥匙归还给原告，双方对租赁房屋内物品进行盘点，被告将出租房屋交付给原告。以上事实有房屋租赁合同、告知书、转款凭证及当事人陈述为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方应当恪守履行，原告按照约定将房屋交付给被告，原告有权要求被告支付拖欠租金，故原告主张2019年1月1日至8月22日的租金280977.77元，符合双方约定租金标准，本院予以支持。按合同约定，原告应返还被告履约保证金50000元，折抵租金后，被告应实际支付原告房屋租金230977.77元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者合同履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人造成的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未按约定支付租金，应当支付违约金，但是原、被告约定的日5‰的标准过高，本院认为应以未按时缴纳的租金280977.77元的30%为宜，即84293.31元（280977.77元×30%），超出部分，本院不予支持。此外，对于原告主张合同约定的因合同解除而产生违约金366240元，因被告违约致使合同解除，被告应当向原告支付违约金，但从上述法条可以看出，违约金的边界就是损失，损失虽然包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告合同解除后，租赁物需重新向外招租而无法收取房租，存在损失是可以预见的，本院予以支持。但是被告向原告支付剩余近四年租赁期应收房租的20%即366240元的违约金，有失公平，参照原、被告约定合同解除需提前3个月告知的情况并考虑原告另行招租的时间问题，本院认为，原告因合同解除产生的损失以3个月的房租即109000元（436000元/年÷12个月×3个月）为宜，超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟二利向原告开封城南国家粮食储备有限责任公司支付拖欠租金230977.77元；并向原告开封城南国家粮食储备有限责任公司支付因未按时支付房租产生的违约金84293.31元。二、被告孟二利向原告开封城南国家粮食储备有限责任公司支付因合同解除产生的违约金109000元。三、驳回原告开封城南国家粮食储备有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10272元，被告原告开封城南国家粮食储备有限责任公司负担4083元，被告孟二利负担6189元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  姚洪涛代理审判员  杨迎春人民陪审员  于 嫚二〇一九年九月十七日书 记 员  夏斯琪