安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2876号原告：马鞍山市绿源物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区湖西北路2号103，统一社会信用代码913405003487940166法定代表人：尹德园，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。被告：冯培叶，男，1957年10月14日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市绿源物业管理有限公司（以下简称绿源物业公司）与被告冯培叶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告绿源物业公司法定代表人尹德园及委托诉讼代理人王凯、被告冯培叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令冯培叶支付物业管理费2268元及违约金。2、本案诉讼费用由冯培叶承担。事实和理由：绿源物业公司系马鞍山市九华万家花园小区的物业服务公司，冯培叶系该小区业主。2015年9月25日，绿源物业公司与九华万家花园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由绿源物业公司向该小区提供物业服务。合同生效后，绿源物业公司依约提供了物业管理服务，但冯培叶自2014年9月30日起至今，无正当理由拒不支付物业费。经绿源物业公司多次催要，冯培叶分文未付。故诉至法院，要求判令所请。冯培叶在庭审中口头辩称：我不是不交物业费，我家一楼房屋回潮的问题没有解决，我家部分家具已经烂了，物业公司把我家房屋回潮的问题解决好，我再交物业费。我们六楼住了一个××人，之前她在别的小区用剪刀捅过两个小孩，她搬来以后我家就换了个防盗门。我也和物业公司多次反映过这种情况，希望物业公司可以向相关部门反映。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。冯培叶对绿源物业公司提交的证据1至证据3无异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据。冯培叶未向法庭举证。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月2日，马鞍山滨江建设投资有限公司与马鞍山市民信物业管理有限责任公司签订《九华万家花园前期物业管理服务协议》一份，约定由马鞍山市民信物业管理有限责任公司为九华万家花园住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限为自2011年12月2日起至2014年12月1日止；前期物业管理服务内容与质量包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年第一季度履行交纳义务；物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.25元，高层住宅每月每平方米0.40元，商业物业每月每平方米0.5元等。合同签订后，马鞍山市民信物业管理有限责任公司为九华万家花园小区提供前期物业管理服务。2015年9月25日，绿源物业公司与马鞍山市九华万家花园业主委员会签订一份《物业管理服务合同》，约定由绿源物业公司为九华万家花园住宅小区提供物业管理服务，服务期限为自2015年10月1日起至2018年9月30日止；物业管理服务项目包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、抽风排烟道、共用照明等）的维修、养护和运行服务；规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区消杀、公共区域绿化养护等；小区内交通、车辆行驶、停泊及秩序管理；实行24小时封闭式管理、对小区规划红线内范围进行定时巡视，实行外来车辆检查、人员询问出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作；配合社区为小区业主提供文化娱乐服务；做好物业管理档案、资料的建立、保存等；物业管理服务标准为按马鞍山市三级住宅小区服务标准执行；物业管理服务费高层住宅（68栋-72栋、83栋-89栋、101栋-104栋）按每月每平方米0.65元收取，多层住宅（除高层住宅外皆为多层住宅）按每月每平方米0.4元收取，门面房按每月每平方米0.5元收取；业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期按日1‰的标准计算缴纳滞纳金；物业管理服务费所有收支账目，按政府规定每年向业主公示（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存；本小区有人看管的车棚存车收费按物价局文件核准标准收取，即自行车每辆每月10元，电动有脚蹬自行车每辆每月12元、无脚蹬的每辆每月15元，摩托车（轻骑）每辆每月18元，三轮车每辆每月20元；本小区内公共道路上停车由物业公司收取停车泊位服务费，净收入一半用于小区道路维护，一半用于弥补物业管理服务费用不足等。合同签订后，绿源物业公司为九华万家花园小区提供物业管理服务至今。冯培叶系该小区业主，房屋面积为94.51平方米，房屋类型为多层住宅,物业费按每月每平方米0.4元收取。冯培叶自2014年9月30日至2019年9月30日共欠物业费2268元，经催要未付，以致成讼。诉讼中，绿源物业公司放弃对2015年10月1日之前的物业费以及违约金的主张。另查，2016年1月5日，马鞍山市民信物业管理有限责任公司与绿源物业公司、马鞍山市九华万家花园业主委员会签订一份债权转让协议，约定2015年9月25日在采石街道横江社区的指导下，经业主委员会选聘，确认由绿源物业公司为九华万家花园小区提供物业管理服务，马鞍山市民信物业管理有限责任公司签订的前期物业合同自动终止，合同终止前有多户业主的物业费未能收取，该债权由绿源物业公司承继，绿源物业公司可独立使用自己的名义向欠费业主主张物业费。本院认为：1、马鞍山滨江建设投资有限公司与马鞍山市民信物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》及绿源物业公司与马鞍山市九华万家花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》均符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括冯培叶在内的小区全体业主均具有法律约束力。2、绿源物业公司提供了物业管理服务，冯培叶作为业主理应按照上述合同约定的标准及时履行支付物业费义务。冯培叶以房屋回潮问题没有得到解决拒交物业管理费不当，其抗辩理由不能成立。现绿源物业公司要求冯培叶支付物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。诉讼中，绿源物业公司放弃对2015年10月1日之前的物业费以及违约金的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，于法不悖，本院予以准许。3、绿源物业公司作为物业服务企业，应及时了解、解决业主反映的问题，不断改善管理措施，提高服务质量，以利于与业主形成良好的管理服务关系。目前绿源物业公司为九华万家花园小区提供的物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，冯培叶按拖欠物业费1815元（0.4元/月/平方米×94.51平方米×48月）的90%计算即1634元向绿源物业公司交纳为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告冯培叶自本判决生效之日起十日内一次性向原告马鞍山市绿源物业管理有限公司支付所欠物业管理费1634元（自2015年10月1日起至2019年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告冯培叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年九月五日书记员  江 滢附1：本案证据目录绿源物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照一份，证明绿源物业公司的主体资格。2、不动产登记信息一份，证明案涉房屋是冯培叶所有。2、《九华万家花园前期物业管理服务合同》、《债权转让协议》、《物业管理合同》各一份，证明绿源物业公司收取物业费的合理性及标准。附2：附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。