湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3744号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区吉安路金侨书香庭苑E4栋一楼。法定代表人：戈清莲，董事长。委托诉讼代理人：贺小燕，女，1970年6月15日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系公司员工。委托诉讼代理人：宁恺军，男，1967年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系公司员工。被告：邓星，女，1982年4月22日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：陈岳林，男，1979年2月4日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湘潭金世纪物业发展有限公司与被告邓星、陈岳林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺小燕、宁恺军及被告邓星、陈岳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭金世纪物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费3999元、违约金960元，共计4959元；2、被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等。事实和理由：被告因购买金地亚小区XXX房与开发商指定的前期物业服务公司即原告产生物业服务合同法律关系。2017年9月1日，湖南报业房地产发展有限公司（以下简称湖南报业公司）与原告签订《湖南报业文化城·金[米]地亚家园物业服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务，约定管理服务费住宅房屋按建筑面积1.48元/平方米·月。合同签订后至今，原告一直作为该小区物业服务公司，依约为被告提供物业管理服务，但被告自2017年1月1日起至2019年7月31日未按约缴纳物业服务费。原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳，已构成严重违约，应立即支付。被告邓星、陈岳林辩称，被告是2015年8月8日收房，本来1月1日就应该收房。2017年1月1日之前的物业管理费都是积极缴纳，但被告住进来近一年时间发现物业公司在管理上存在很大问题，被告也一直与物业公司沟通，后来发现更严重的安全隐患，觉得家人的人身财产安全得不到保证。被告住进来后就一直对门禁系统维权，门禁系统一直无法使用。小区治安问题也很严重，外来人员进出随意，经常有人进入楼栋偷盗。小区保安整体外包，人员素质不高，管理松散，从业人员年龄偏大，有殴打业主行为。小区消防安全问题也十分严重，大量安全设备不能使用，物业公司消防意识十分淡薄。物业公司不顾业主强烈反对，将消防通道由单向改为双向，导致火宅发生时消防车无法出去延误救火，小区违建也很严重。服务质量差，卫生状况也做得很差，经常出现大量垃圾堆积的情况。业主不交物业费是有原因的，请求将物业费五折核减为2000元，诉讼费由原告承担。经审理，本院查明本案事实如下：湖南报业公司开发建设了位于长沙市望城区金山桥街道金山桥社区黄金大道的湖南报业文化城·金[米]地亚家园小区，原告自2009年开始一直为该小区提供前期物业服务，长沙市望城区物价局核定该小区高层住宅的前期物业服务收费标准为1.48元/平方米·月。2017年9月1日，湖南报业公司与原告再次签订《湖南报业文化城·金[米]地亚家园物业服务合同》，约定：湖南报业公司委托原告对小区提供前期物业服务，委托管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或委托方提出合同终止止；小高层带电梯住宅物业服务费为1.48元/㎡·月；物业服务费按半年交纳，业主和物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交物业服务费的万分之五收取违约金。2018年7月1日，金[米]地亚小区成立业主委员会，但至今未选聘新的物业公司，湖南报业公司也未与原告终止物业服务合同，该小区至今仍由原告提供物业服务，但服务存在一定瑕疵。两被告系金[米]地亚小区XXX房业主，房屋建筑面积87.14平方米，于2015年8月8日办理收房入伙手续。自2017年1月1日起，两被告拒绝交纳物业费，至2019年7月31日欠交3997.98元（1.48元/平方米·月×87.14平方米×31个月），原告通过发短信、门上张贴缴费通知等方式催收未果，故此成诉。以上事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《湖南报业文化城·金[米]地亚家园物业服务合同》、长沙市望城区物价局文件、缴费通知书、照片、律师催告函、验房交接表及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告根据与湖南报业公司签订的《物业服务合同》约定，为金[米]地亚小区提供前期物业服务，因此与XXX房业主即两被告之间依法成立物业服务合同关系，原告应当提供物业管理服务，两被告应履行支付物业费的义务。两被告收房入伙时向原告交纳了2016年12月31日以前的物业费，此后以物业服务有瑕疵为由，欠交2017年1月1日至2019年7月31日的物业费共计3997.98元。被告提供了照片、视频、业主群QQ聊天记录、微信聊天记录、业主满意度调查问卷等证据，以上证据能证明原告提供的物业服务存在部分瑕疵，本院酌情对两被告欠缴的物业费按九折进行核减，故两被告应向原告支付欠缴的物业费3598元。两被告未能提交证据证明已履行了付款义务，应承担举证不能的不利后果，对原告诉请两被告支付物业费3999元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告在物业服务合同履行过程中，其提供的物业服务存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求两被告支付逾期付款违约金960元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓星、陈岳林于本判决生效之日起五日内向湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2017年1月1日至2019年7月31日的物业服务费3598元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓星、陈岳林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨剑波二〇一九年九月二十五日代理书记员  金 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。