云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3492号原告：刘正红，男，汉族，1973年8月11日生，住昆明市西山区。原告：邱平，女，汉族，1974年2月12日生，住昆明市西山区。委托代理人：刘正红，系本案原告，与邱平系夫妻关系，特别授权代理。被告：潘艳琼，女，汉族，1978年9月27日生，住昆明市嵩明县。被告：朱有能，男，汉族，1975年8月12日生，住云南省昆明市嵩明县。被告：中国工商银行股份有限公司昆明关上支行，营业场所昆明市官渡区民航路410号。负责人：李嘉晟。委托代理人：马阳，云南曲直律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人：倪永敬，男，汉族，1974年9月29日生，公司职工。特别授权代理。原告刘正红、邱平诉被告潘艳琼、朱有能、中国工商银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称“工行关上支行”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行审理。原告刘正红、邱平的委托代理人刘正红、被告工行关上支行的委托代理人马阳、倪永敬到庭参加诉讼，被告潘艳琼、朱有能经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告潘艳琼、朱有能签订的位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求判令原告对位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋享有排除强制执行腾房的民事权益，被告工行关上支行不得申请强制执行该标的房屋；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实理由：两原告系夫妻关系，2012年10月初，原告与潘艳琼、朱有能夫妇经朋友介绍认识，并达成了昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋买卖共识，双方于2012年10月10日签订了《房屋买卖合同》，约定总价款为1064000元，首付价款564000元，剩余价款500000元用于为其归还银行贷款，办理过户使用。同日双方在昆明市东骏公证处办理了委托合同公证书，原告于2012年10月11日支付购房款564000元。并把房屋移交原告，后得知房屋存在情况异常。2018年12月12日，官渡区人民法院向原告合法购买的位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋张贴腾房公告，因欠工行关上支行的贷款456883.52元及利息未归还，需执行原告实际拥有的房屋，贵院强制腾房将严重侵害原告的合法权利。原因如下：1、原告与被告潘艳琼、朱有能签订上述《房屋买卖合同》时，人民法院没有查封过上述房屋。2、被告己将上述房屋移交给原告实际占有使用。3、原告己经按照合同约定支付过上述房屋的部分价款，且同意将剩余价款（500000元）按照人民法院的要求交付执行。4、上述房屋并非买受人原告自身原因未办理过户登记。为此，原告诉至法院，主张上述诉请。被告工行关上支行辩称：1、原告与被告潘艳琼、朱有能签订的《房屋买卖合同》在工行关上支行抵押权设置之后，属于先抵押后买卖，工行关上支行的抵押权已得到法律文书的确认，本案的原告与被告潘艳琼、朱有能之间的房屋转让行为既未通知工行关上支行，也未取得工行关上支行的同意，事后也没有得到工行关上支行的追认，该行为违反法律的相关规定，所签订的转让合同无效；2、工行关上支行对房屋享有抵押权，应受法律保护，上述的债权或者抵押权已经经（2015）官民二初字第940号民事判决书予以确认，应当受到法律的保护；3、本案的原告在明知转让房产已经设定抵押，且抵押权尚在的情况下，仍然与被告潘艳琼、朱有能签订《房屋买卖合同》，所产生的法律后果应当由其自己独立承担，与本案无关，也与工行关上支行无关；4、原告并非本案房屋涉诉的权利人，不享有对涉诉房屋排除强制执行的权利。工行关上支行申请强制执行的行为并没有违反法律的相关规定，也没有损害相关权利人的合法权益，因此应当得到法律保护，且法院也应当继续执行（2015）官民二初字第940号民事判决书。综上，原告提出的执行异议之诉无事实与法律的依据，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。被告潘艳琼、朱有能未到庭发表答辩意见，亦未向本院提交书面答辩状。原告针对其诉请主张，向本院提交了以下证据：1、房产证、结婚证各一份，欲证明昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋属潘艳琼、朱有能夫妇所有；2、《房屋买卖合同》、委托合同公证书、转账汇款交易凭证各一份，欲证明潘艳琼、朱有能夫妇已将昆明市水映长岛1幢2单元601号房屋出售给邱平、刘正红；3、物业证明、交水费查询记录、交电费查询记录各一份，欲证明两被告已经将昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋移交给原告实际占有使用。经质证，工行关上支行对原告提交的证据质证认为：证据1真实性、合法性、关联性认可；证据2《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性不予认可，委托合同公证书真实性认可，合法性、关联性不予认可；转账汇款交易凭证真实性认可，关联性不予认可，转账凭证只能看出原告与被告潘艳琼、朱有能之间存在转账行为，不能看出是什么费用，公证书中看不出有买卖行为；证据3真实性、合法性、关联性、证明内容均不予认可，电费的户名结算账户仍然是被告潘艳琼。工行关上支行针对其辩解主张，向本院提交以下证据：1、借款合同公证书一份，2、房屋他项权证一份，3、个人借款凭证一份，欲证明2009年6月11日，工行关上支行与被告潘艳琼、朱有能签订借款合同，后工行关上支行按照约定向被告潘艳琼、朱有能发放贷款520000元；被告潘艳琼、朱有能自愿以其拥有的位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋的全部产权为借款合同项下的全部债务提供抵押担保；上述房屋于2009年7月7日办理了抵押登记并取得房屋他项权证，而原告于2012年10月10日与被告潘艳琼、朱有能签订的《房屋买卖合同》系在工行关上支行抵押权设置之后；4、民事判决书一份、受理通知书一份、执行裁定书一份，欲证明因被告潘艳琼、朱有能未履行合同约定，已构成违约，工行关上支行将其诉至昆明市官渡区人民法院，法院于2016年10月9日作出（2015）官民二初字第940号民事判决书，判决第二项明确工行关上支行有权就案涉房屋实现抵押权，就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；工行关上支行于2017年6月20日依据上述已生效的民事判决向官渡法院提出强制执行申请，法院于同日受理此案。在执行过程中，原告就案涉房屋向官渡法院提出执行异议，官渡法院于2019年2月25日作出（2019）云0111执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。经质证，原告对工行关上支行所举证据质证认为：证据1-4、6真实性、合法性、关联性不予认可，证明目的不予认可，根据借款合同第二页第五条的5.2项，放款是放给潘艳琼、朱有能以外的人，潘艳琼、朱有能没有实际收到贷款，借款凭证因为被告潘艳琼、朱有能未到庭，不能确认签字是否为其二人亲笔所签，工行关上支行的判决书生效前该房屋已经发生了真实买卖和移交；证据5真实性、合法性、关联性认可。本院综合认证认为：原告提交的证据真实、但因双方所签订的《房屋买卖合同》未经得抵押权人工行关上支行认可，因此该合同不具有合法性，本院不予采信；工行关上支行提交的证据真实、合法，与本案关联，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：两原告系夫妻关系，被告潘艳琼、朱有能亦系夫妻关系。坐落于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋登记的所有权人为潘艳琼（房产证号20××233），该房屋于2009年7月7日办理了抵押登记。抵押权人为工行关上支行，房屋他项权证证号/不动产登记证明证号：200909487。2012年10月11日，两原告与被告朱有能、潘艳琼签订《房屋买卖合同》，潘艳琼、朱有能将位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋（房产证20××233）出售给邱平、刘正红，房屋成交价为1064000元，并于2012年10月10日在云南省昆明市东骏公证处办理了公证，刘正红于2012年10月11日向潘艳琼转款564000元。另，2009年6月11日，潘艳琼、朱有能与工行关上支行签订《个人购房借贷借款合同》，并用潘艳琼拥有的涉案房屋作为抵押，工行关上支行取得抵押权后，潘艳琼、朱有能未履行还款义务，工行关上支行主张对该房屋享有抵押权，经我院（2015）官民二初字第940号民事判决书判决：由被告潘艳琼、朱有能于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工行关上支行股份有限公司昆明关上支行借款本金456883.52元及利息等费用；如被告潘艳琼、朱有能到期未能清偿上述债务，则原告有权就位于昆明市水映长岛小区1幢2单元601号房屋昆房他证（官渡）字第××号号）实现抵押权，就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。因潘艳琼、朱有能未履行生效法律文书确定的义务，工行关上支行向我院申请执行。执行中，我院于2018年12月12日在该房屋张贴腾房公告，两原告不服，向我院提出执行异议。经我院以（2019）云0111执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人刘正红、邱平执行异议申请。现两原告不服裁定，诉至本院，主张上诉诉请。本院认为，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已经办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，被告潘艳琼、朱有能于2009年6月11日与工行关上支行签订《个人购房借款担保合同》，对该房屋设定抵押登记。2012年10月11日，潘艳琼、朱有能与邱平签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给邱平所有，但未通知抵押权人工行关上支行，事后也未征得工行关上支行的追认。因此潘艳琼、朱有能与邱平于2012年10月11日签订的《房屋买卖合同》无效，原告对该房屋的取得不发生法律效力。故原告主张工行关上支行不得申请强制执行该房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邱平与被告潘艳琼、朱有能于2012年10月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告刘正红、邱平其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘正红、邱平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审 判 长  王恒刚人民陪审员  汤治洲人民陪审员  郭翠芬二〇一九年九月十七日书 记 员  吕静玲