广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初681号原告:湛江物通实业投资有限公司,住所地:湛江市赤坎区南方六横路6号。法定代表人:全友东，董事长。委托诉讼代理人：周婷,广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：符昕,广东鸿峰律师事务所实习律师。被告:张丽军,女,1990年5月2日出生,汉族,住湛江市坡头区,被告:赵上荣,男,1981年2月10日出生,汉族,住湛江市坡头区，第三人：中国工商银行股份有限公司湛江第二支行。负责人：张晓民，行长。委托诉讼代理人：全北东，男，该银行职员。原告湛江物通实业投资有限公司、被告张丽军、赵上荣、第三人中国工商银行股份有限公司湛江第二支行（下称工商银行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周婷、第三人工商银行的委托诉讼代理人全北东到庭参加诉讼。被告张丽军、赵上荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(编号:Y2017006182)。2、被告协助原告办理注销湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑1号楼2号楼3号楼2715房的商品房买卖合同备案登记、预购商品房贷款抵押备案登记及预售商品房买卖预告登记、抵押权预告登记手续,并承担办理上述手续所产生的相关费用。3、被告支付原告代为清偿的第三人工商银行的贷款本息、案件受理费所造成的损失暂计为24347.11元。4、被告赔偿原告购房价20%的违约金186020.80元。5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月2日签订了《商品房买卖合同》(编号:Y2017006182),合同主要约定如下:1、被告向原告购买位于湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑1号楼2号楼3号楼2715房。2、总房价为930104元整。3、贷款方式为按揭贷款。被告应当于2017年3月23日前支付首期房价款240104元,余款690000元申请贷款支付。4、若因被告违约未按时足额向银行支付约定的本息,银行根据与买、卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》解除与被告的借贷关系,并追究原告承担保证责任时,原告有权解除与被告签署的《商品房买卖合同》,并有权要求被告支付购房价20%的违约金。上述合同签订后,原、被告与第三人工商银行于2017年4月18日签订了《个人购房借款/担保合同》,约定两被告就上述房屋向银行按揭贷款690000元整,原告对该笔按揭贷款承担阶段性连带责任保证。之后，由于两被告无力偿还该房的银行按揭贷款,连续拖欠银行贷款本息4个月,累计违约16期,第三人工商银行遂提起诉讼[案号:(2019)粤0802民初362号],要求原告承担连带担保责任。2018年6月10日,两被告向原告出具了《承诺书》,确认上述房屋首期房款240104元是原告垫付的,并且同意无条件退还上述房屋给原告。综上所述,被告未按时支付按揭贷款,导致原告承担连带保证担保责任,致使原告与被告签订的商品房买卖合同的目的无法实现,原告有权依照合同的约定解除商品房买卖合同,并将房屋收回。为此，特请求法院依法支持原告的诉讼请求。第三人工商银行述称，原告已代被告清偿了第三人工商银行的全部贷款本金、利息和案件受理费，因此，对于原告的起诉，第三人工商银行没有意见。被告张丽军、赵上荣均未作应诉答辩。经审理查明，2017年4月2日，原告与被告张丽军签订了《商品房买卖合同》（编号：Y2017006182）。约定：一、被告张丽军向原告购买位于湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑1号楼2号楼3号楼2715房。二、总房价款为930104元。三、被告张丽军应当于2017年3月23日前支付首期房价款240104元，余款690000元申请贷款支付。四、合同附件与本合同具有同等法律效力。另，上述《商品房买卖合同》附件四的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第三款约定：若被告张丽军选择贷款方式付款的，因被告张丽军违约连续三个月或累计六次未按时足额向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与买、卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同，即俗称的购房按揭合同）解除与被告张丽军的借贷关系，并追究原告承担保证责任时，原告有权解除与被告张丽军签署的《商品房买卖合同》和本协议。被告张丽军应将该商品房以经原告同意的价格由原告回购，且有义务协助原告办理相关抵押权或产权的转让、转移手续。回购房款由原告扣除被告张丽军应支付给银行《个人购房借款抵押合同》项下的尚欠款项、利息（包括逾期利息）以及法律费用（包括律师费、公证费和诉讼费）和其他费用（如房地产所有权转让税费等），并由原告扣除购房价20%的违约金（如给原告造成的损失超过违约金时，被告张丽军须支付原告损失补偿金）后，尚有的余额退还给被告张丽军，若回购房款不足抵扣的，差额部分被告张丽军应向原告偿付。2017年4月18日，原告、被告张丽军与第三人工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。约定：一、被告张丽军向第三人工商银行贷款690000元用于购买上述商品房。贷款期限为2017年5月1日至2047年5月1日。二、原告为被告张丽军的该笔贷款承担阶段性连带责任保证。2016年9月19日，原告向第三人工商银行出具了《担保函》。主要内容：原告自愿为“兆福苑”一期楼盘的按揭者在第三人工商银行的贷款提供连带责任保证，担保范围包括所有主合同项下的全部本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及其他实现债权的费用。2017年4月11日，被告张丽军、赵上荣共同向第三人工商银行出具了《同意抵押证明》，载明：被告张丽军、赵上荣同意以其共有的位于湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑l号楼2号楼3号楼2715房为被告张丽军向第三人工商银行按揭借款69万元作抵押担保，如借款人不能还本付息，第三人工商银行有权采取诉讼措施，并通过申请人民法院查封、拍卖、变卖上述抵押的房产。同日，被告赵上荣向第三人工商银行出具了《还款承诺书》，承诺被告张丽军购买的湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑1号楼2号楼3号楼2715房，被告赵上荣与被告张丽军共同承担[兆福苑]字[湛江]行[第二]支行[2017]年[12]号《个人购房借款／担保合同》项下所约定的全部债务并同意以其抵押物作借款抵押担保。合同签订后，被告张丽军向原告支付了首期房价款240104元。第三人工商银行于2017年5月1日向被告张丽军发放了贷款690000元（发放至被告张丽军指定的原告的银行账户）。上述商品房已办理了商品房买卖合同备案、预购商品房贷款抵押备案、预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的手续。被告张丽军尚未取得上述商品房的不动产权属证书，亦未收房。之后，因被告张丽军未按时向第三人工商银行偿还贷款本息，第三人工商银行遂向本院提起诉讼，本院于2019年1月29日受理了中国工商银行股份有限公司湛江第二支行与张丽军、赵上荣、湛江物通实业投资有限公司金融借款合同纠纷一案。2019年3月29日，本院作出(2019)粤0802民初362号民事判决，判决如下：一、确认中国工商银行股份有限公司湛江第二支行与张丽军及湛江物通实业投资有限公司于2017年4月18日签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期。二、限张丽军、赵上荣于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司湛江第二支行偿还借款本金675784.18元及利息10033.73元，并支付从2018年12月22日起至还清欠款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计付利息。三、湛江物通实业投资有限公司对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任。湛江物通实业投资有限公司承担保证责任后，有权向张丽军追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司湛江第二支行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10658.17元，诉讼保全费3970元，合计14628.17元，由张丽军、赵上荣及湛江物通实业投资有限公司负担。该民事判决于2019年5月10日发生法律效力。被告张丽军、赵上荣系夫妻关系。因被告张丽军、赵上荣未按上述判决履行还款义务，故原告代两被告向第三人工商银行支付了上述判决确定的贷款本金675784.18元、利息10033.73元、案件受理费10658.17元、诉讼保全费3970元及公告费300元。另，在第三人工商银行提起上述诉讼之前，原告还代被告张丽军向第三人工商银行偿还了贷款本息13921.93元。上述款项合计714668.01元。2018年6月10日,两被告向原告出具了《承诺书》,内容“兹本人赵上荣（身份证号码：）、配偶张丽军（身份证号码：）共同拥有位于湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑3#楼2715的房产，原系贵司为本人和配偶垫该房产的首期房款240104.00元才能购买所得，现因本人和配偶的经济原因，无力继续支付该房产的按揭款，故本人和配偶经协商一意将该房产退还给贵司，本人和配偶承诺无条件配合贵司办理该房产退还或其他相关需要的手续，并无异议。”本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告张丽军签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应遵照履行。根据该合同的约定，合同附件与该合同具有同等法律效力。根据该合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第三款约定，因被告张丽军违约未按时足额向第三人工商银行支付约定的本息，第三人工商银行根据与原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》解除与被告张丽军的借贷关系，并追究原告承担保证责任时，原告有权解除与被告张丽军签署的《商品房买卖合同》和本协议。被告张丽军应将涉案商品房以经原告同意的价格由原告回购，且有义务协助原告办理相关抵押权或产权的转让、转移手续。回购房款由原告扣除被告张丽军应支付给银行《个人购房借款抵押合同》项下的尚欠款项、利息（包括逾期利息）以及法律费用（包括律师费、公证费和诉讼费）和其他费用（如房地产所有权转让税费等），并由原告扣除购房价20%的违约金。因被告张丽军未按时向第三人工商银行偿还贷款，以致第三人工商银行提起诉讼，原告为此代两被告向第三人工商银行偿还了贷款本息及支付了案件受理费等。之后，两被告又未向原告偿还该款，被告的行为已构成违约，且该违约行为致使原告无法实现买卖商品房的合同目的，因此，原告请求解除涉案《商品房买卖合同》及请求被告张丽军赔偿购房价20%的违约金186020.8元（930104元×20%），符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。两被告系夫妻关系，涉案商品房属于其夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负责任主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九第三款规定情形的除外。”的规定，原告请求两被告协助其办理注销商品房买卖合同备案登记、预购商品房贷款抵押备案登记、预售商品房买卖预告登记及抵押权预告登记手续,并承担办理上述手续所产生的相关费用，本院予以支持。被告赵上荣不是涉案《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则，原告请求被告赵上荣赔偿违约金，于法无据，本院不予支持。原告代两被告向第三人工商银行偿还了贷款本息699739.84元（贷款本金675784.18元+利息10033.73元+贷款本息13921.93元）及支付了案件受理费10658.17元、诉讼保全费3970元及公告费300元，合计714668.01元（699739.84元+案件受理费10658.17元+诉讼保全费3970元+公告费300元），扣除被告张丽军向第三人工商银行贷款支付给原告的690000元后，原告因此造成的损失费为24668.01元（714668.01元-690000元）。现原告请求两被告支付损失费24347.11元，未超过上述金额，且原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告张丽军向原告支付的涉案商品房首期房价款240104元的问题，因两被告向原告出具《承诺书》确认，该首期房价款是原告代其垫付的。因此，原告无需退还涉案商品房首期房价款240104元给两被告。被告张丽军、赵上荣不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告湛江物通实业投资有限公司与被告张丽军于2017年4月2日签订的《商品房买卖合同》(编号:Y2017006182)。二、限被告张丽军、赵上荣于本判决生效之日起十日内协助原告湛江物通实业投资有限公司办理注销湛江市赤坎区南方六横路6号兆福苑1号楼2号楼3号楼2715房的商品房买卖合同备案登记、预购商品房贷款抵押备案登记、预售商品房买卖预告登记及抵押权预告登记手续。办理上述手续所产生的相关费用由被告张丽军、赵上荣承担。三、限被告张丽军、赵上荣于本判决生效之日起十日内支付原告湛江物通实业投资有限公司代其向第三人中国工商银行股份有限公司湛江第二支行清偿贷款本息、案件受理费等所造成的损失费24347.11元给原告湛江物通实业投资有限公司。四、限被告张丽军于本判决生效之日起十日内支付违约金186020.8元给原告湛江物通实业投资有限公司。五、驳回原告湛江物通实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4455.52元，财产保全费5000元，公告费300元，合计9755.52元（原告已预交），由被告张丽军、赵上荣负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华人民陪审员  程 兵人民陪审员  林卫武二〇一九年九月二十三日书 记 员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负责任主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。