北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23638号原告：梅玉忠，男，1978年3月31日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：郭建业，北京市三维律师事务所律师。被告：冯彦达，男，1983年5月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张建赓，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律服务工作者。梅玉忠与冯彦达合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梅玉忠及其委托诉讼代理人郭建业，冯彦达的委托诉讼代理人张建赓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅玉忠向本院提出诉讼请求：1.判令冯彦达赔偿经济损失23.8万元；2.判令冯彦达给付腾退补偿款60万元（暂估）；3.本案诉讼费用由冯彦达负担。事实和理由：2014年1月3日，梅玉忠与联合为民（北京）安全防范技术有限公司（以下简称联合为民公司）签订租赁合同。梅玉忠入住后在院内新建房屋约400平方米，并一直按时交纳租金。自2017年8月开始租赁场地开始断续停水停电。2017年12月开始彻底停水停电。因此原因，梅玉忠未交纳2018年2月10日至2019年1月9日期间租金。2018年8月联合为民公司通知梅玉忠称已经把第五年租金收取全及相关其他权利一并转让给冯彦达，要求梅玉忠向冯彦达履行合同义务。2019年1月冯彦达以债权转让合同纠纷为由向北京市大兴区人民法院起诉，要求梅玉忠支付拖欠租金。梅玉忠以不认可债权转让效力、出租方未提供水电违约在先为由抗辩，（2019）京0115民初4002号判决认为债转转让合同有效、租赁合同并未解除，故判令梅玉忠向冯彦达支付租金202125元。同时，判决书本院认为部分表述：因梅玉忠未提出反诉要求赔偿损失，故对停水停电造成损失无法认定。判决后梅玉忠提起上诉，二审维持了原判。2019年6月，租赁房屋被腾退拆除。梅玉忠认为，依据生效判决认定，冯彦达享受合同权利的同时应当履行合同义务。综上，梅玉忠提起本案诉讼。冯彦达辩称，不同意梅玉忠的诉讼请求。停水停电是由于国家政策造成，冯彦达不存在恶意，属于不可抗力。停水停电后梅玉忠应当解除合同，减少损失，但其没有解除合同，扩大部分损失应当自行承担。联合为民公司仅向冯彦达转让债权，出租方并不是冯彦达，补偿款也不是支付给冯彦达。本院经审理认定事实如下：一、关于（2019）京0115民初4002号案件判决情况2019年3月20日本院作出（2019）京0115民初4002号判决，判决书内容如下。冯彦达向本院提出诉讼请求：1.判令梅玉忠支付欠款202125元及违约金4000元；2.本案诉讼费由梅玉忠负担。事实与理由：2018年7月5日，冯彦达与联合为民（北京）安全防范技术有限公司（以下简称联合为民公司）签订债权转让协议，协议约定联合为民公司把对梅玉忠房屋租赁费202125元的债权转让给冯彦达，并于当天向梅玉忠发出了债权转让通知函。梅玉忠收到债权转让通知函后不履行上述义务，故诉至法院。梅玉忠辩称：不同意冯彦达的诉讼请求。1.本案中不存在明确的债权，冯彦达不享有相应的诉权。2.如果法院认为债权转让成立，则梅玉忠可用针对出租人的抗辩权对抗冯彦达。3.出租人未全面履行供应水电的合同义务，属于违约在先，梅玉忠无需交纳2018年2月10日之后的租金。合同明确约定出租方应保证水电正常供应，在2017年9月开始，租赁场地开始陆续间断性停水停电，2017年12月开始彻底停水停电。每年的1月10日至次年的1月9日为年租金计算周期，梅玉忠正常将租金交纳至2018年1月9日，即在已经停水停电的情况下，梅玉忠又交纳了2018年1月10日至2月9日的租金18375元。在梅玉忠正常缴纳租金时，租赁场地就因为停水停电无法正常使用，出租人已经构成违约，所以梅玉忠在2018年2月10日以后没有交纳租金是行使了不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，联合为民公司（甲方、出租人）与梅玉忠（乙方、承租人）签订租赁合同，约定甲方将甲方位于大兴区永华路22号的房屋及空院租赁给乙方，租赁期限自2014年1月10日至2019年1月9日，前3年租金为每年20万元，自第4年起至第5年，每年递增5%。乙方经营范围为生产及居住。租赁期间，甲方保证乙方水电的正常供应。租赁合同未约定违约金责任。2018年7月15日，联合为民公司与冯彦达签订债权转让协议，将租赁合同中约定的第5年租金220500元的债权转让给冯彦达，转让价款为50000元，应在2019年1月3日前支付。2018年8月25日，梅玉忠收到联合为民公司邮寄的债权转让通知书，内容是将租赁合同中第5年租金220500元以及与此债权相关的其他权利转给冯彦达，接到通知书后直接向冯彦达支付租金并履行其他合同义务。2018年12月21日，冯彦达向梅玉忠邮寄发送通知函，载明租赁合同将于2019年1月9日届满，要求梅玉忠在2019年1月10日前搬离并结清2018年1月10日至2019年1月9日的租金220500元。诉讼中，梅玉忠陈述：2014年1月10日至2018年1月9日的全部租金，以及2018年1月10日至2月9日的租金18375元都已经支付给联合为民公司，2018年2月10日至2019年1月9日的租金没有支付。第四年的租金在2017年已经交纳。由于联合为民公司承诺解决停水停电，所以梅玉忠又交纳了第5年1个月的租金。冯彦达提出，联合为民公司已将2018年1月10日至2月9日的租金18375元支付给冯彦达。诉讼中，梅玉忠陈述：租赁合同履行过程中因拆迁发生停水停电。2017年9月份水电开始时有时无，至12月份就彻底停水停电。联合为民公司曾经要求其搬走，但梅玉忠要求退还租金并解决拆迁利益问题。梅玉忠提交了微信聊天记录和视频资料予以证明，证明在2017年11月29日已经停水停电，而在2018年5月18日停水停电已经半年以上。冯彦达称对停水停电问题不清楚。梅玉忠提出微信聊天记录的对象和视频资料中与梅玉忠对话的人为联合为民公司的代办赵志诚。赵志诚在视频对话中有以下表述：“自从上次联合大检查以后这一片都停了。”“那怎么办，不是说我给你停水停电。”“关键是这政策，咱供不上。你跟我说没用，这是上边统一政策。”“谁停你电，你找谁啊，又不是我停的。”“你别管日期，我跟你说，正确的停止，应该是一月十号。”“那你别忘了，去年停的时候，那不是我，人家那是停一次，那是统一检查，我又找关系，帮你送电，那不说，这个你忘了？人家检查时统一停电，然后之前停过。”“就这现状，谁也左右不了，你要想待着就交房租。”“水电供不了了，现在就这现状。”“你应该提前一个月交房租，一月十号给你停的。”“现在水电供不了了。”“损失我肯定赔不了你，那不是我给你造成的。”“那你找国家赔。”“你不交房租，在这白待着。”“现在水电保障不了，国家给停的。”“水电是甭管了，就是供不上了，但是前提不是我给你造成的。”“你不交房租在这待着不是耍无赖吗？你在这待着算怎么着。不就是耍无赖吗？”“我就给你一个礼拜，你要是不搬，我就找人清。”本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，联合为民公司将租赁合同项下享有的租金债权转让给冯彦达并已经通知梅玉忠，故冯彦达就第5年租金中未付部分202125元向梅玉忠主张权利，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案争议焦点为，梅玉忠提出的停水停电抗辩是否可以发生不支付租金的效力。在案件事实方面。根据梅玉忠的陈述意见以及赵志诚的对话内容，可以证明在2018年5月8日已经发生停水停电的事实，而且停水停电的主要原因并不是联合为民公司恶意造成。此外，梅玉忠提交的视频资料以及冯彦达提交的通知函可以证明在租赁期限届满前租赁房屋由梅玉忠实际占有，且梅玉忠陈述其未搬走是考虑到了拆迁利益问题。在抗辩性质方面。梅玉忠认为其没有交纳2018年2月10日后的租金是依法行使不安抗辩权。本院认为，不安抗辩权以抗辩权人负有先履行义务为前提。本案系租赁合同关系，租赁合同约定，租赁期间，甲方保证乙方水电的正常供应。从房屋租赁合同的履行常态来说，出租人在交付房屋的同时应当确保水电正常供应，这也是承租人正常使用租赁房屋的前提。故，确保水电正常供应系出租人的在先合同义务。根据梅玉忠的陈述，2017年9月份水电开始时有时无，至12月份就彻底停水停电。这说明在第4个租期内已经发生停水停电状况，到第5个租期开始前，已经完全停水停电。由于水电正常关涉梅玉忠合同目的的实现，故该从给付义务可以成为履行抗辩权的行使对象。梅玉忠以停水停电拒绝支付租金，属于行使先履行抗辩权，而非不安抗辩权。在抗辩效果方面。必须明确的是，根据现有证据以及梅玉忠的陈述意见，梅玉忠与联合为民公司并未在租赁期限内解除租赁合同。因此，双方基于租赁合同的权利义务仍然存在，除非有法定事由，否则合同义务不能消灭或减少。从先履行抗辩的法律性质和效果来说，先履行抗辩权在法律上属于一时的抗辩，并不能消灭对方的请求权或永久阻碍对方的请求权。在涉及先履行抗辩权的情形下，法院可以判决在先义务履行后，后履行一方再履行义务，或者两者同时履行义务。在先义务既包括合同中的原始义务，也包括因违反原合同义务而产生的次生给付义务。本案中，一方面在租赁合同期限届满的情况下，判令当事人履行确保水电正常供应的在先义务，已经没有现实必要；另一方面，梅玉忠并未在本案中提起反诉要求赔偿损失，故本院无法对损失部分作出认定。综上，梅玉忠以停水停电抗辩而拒绝支付租金，本院不予采纳。关于冯彦达所主张的违约金4000元。首先，根据法律规定，当事人承担违约金责任应当以存在违约金合意为前提，而租赁合同中并未约定违约金责任。其次，联合为民公司未确保水电正常供应，违反了合同约定的从给付义务，梅玉忠拒绝支付租金属于行使先履行抗辩权，不构成违约行为。因此，本院对该项诉讼请求不予支持。基于以上认定，本院判决如下：梅玉忠于判决生效之日起十日内向冯彦达支付租金202125元；驳回冯彦达的其他诉讼请求。二、关于（2019）京02民终6011号案件判决情况梅玉忠不服一审判决向北京市第二中级人民法院提起上诉。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。梅玉忠提交如下证据：联合公司的企业注销登记申请书等工商注销登记资料，证明联合公司2017年7月9日成立的清算组，2018年7月13日进行的清算组备案，2018年7月15日联合公司与冯彦达签订的《债权转让协议》，《债权转让协议》签订在清算组成立期间，应该按照清算组名义进行活动。冯彦达对于梅玉忠提交的前述证据称前述证据的真实性认可，但认为系一审中应提交的证据，二审中不予质证，且证明内容与本案无关。二审审理期间梅玉忠与冯彦达均确认：2014年1月10日至2015年1月9日支付租金情况为：2013年12月3日支付租金定金10000元，2014年1月8日支付租金150000元，2014年2月支付租金40000元；2015年1月10日至2016年1月9日支付租金情况为：2015年5月6日支付租金200000元；2016年1月10日至2017年1月9日支付租金情况为：2016年1月12日支付租金40000元，2016年1月16日支付租金50000元，2016年1月19日支付租金110000元；2017年1月10日至2018年1月9日支付租金情况为：2017年2月3日支付租金40000元，2017年2月15日支付租金100000元，2017年3月1日支付租金70000元；2018年1月10日至2019年1月9日支付租金情况为：2018年1月9日支付一个月租金18370元。二审法院对一审法院查明的其他相关事实予以确认。二审法院认为，《合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。同时《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。在本案中，冯彦达与联合公司签订有《债权转让协议》，同时联合公司向梅玉忠邮寄了《债权转让通知书》，梅玉忠在一审审理期间确认收到《债权转让通知书》，且在二审法院审理期间梅玉忠与冯彦达确认的以往支付租金情况显示每年支付租金时间均在每年租赁期间的前半年，为此联合公司将对梅玉忠的租金债权转让给冯彦达符合法律规定；鉴于梅玉忠陈述2017年9月份水电开始时有时无，至12月份就彻底停水停电，说明在第四个租赁期限内已经发生停水停电状况，至第五个租赁期限开始前，已经完全停水停电，而停水停电非联合公司原因，另根据现有证据及梅玉忠的陈述意见显示梅玉忠并未与联合公司在租赁期限内解除《租赁合同》，梅玉忠在本案一审中并未提起反诉，为此一审法院判决梅玉忠支付冯彦达租金并无不妥之处。所述所述，梅玉忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。三、关于其他事实情况诉讼中，梅玉忠称第1项诉讼请求包括第四年租期中最后一个月租金1.75万元和第五年全年的租金。第2项诉讼请求是指梅玉忠在租赁场所新建房屋约400平方米，相应的拆迁补偿利益应当归梅玉忠所有。诉讼中，梅玉忠称其与冯彦达未就租赁场所签订租赁合同。本院认为，根据查明事实，租赁合同的承租人为梅玉忠，出租人为联合为民公司。梅玉忠第1项诉讼请求是基于租赁期内出现停水停电而提出，该请求权系基于租赁合同而产生，属于违约损害赔偿责任，该责任应当由合同的债务人承担。虽然冯彦达基于债权转让取得第五年的租金债权，但冯彦达并不因此取得租赁合同的当事人的地位。基于租赁合同所产生的违约责任，在未依法发生债务承担或者合同权利义务概括转让的情况下，债权受让人不承担相应责任。因此，梅玉忠要求冯彦达承担违约损害赔偿责任，本院不予支持。梅玉忠的第2项诉讼请求系基于拆迁腾退事实而发生，冯彦达并非拆迁腾退的当事人，梅玉忠要求冯彦达承担给付拆迁补偿款的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梅玉忠的全部诉讼请求案件受理费6090元，由梅玉忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 卢赞赞二〇一九年九月二十九日法官助理 马超雄书 记 员 孙 蕊