贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终3466号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。委托诉讼代理人（一般代理)：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理)：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：唐艳，女，1981年10月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人唐艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6408号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.被上诉人未取得房屋所有权证书系不动产登记政策变更及被上诉人不配合、不关心导致，并非上诉人原因。商品房是否取得初始登记，被上诉人在当地房产局可以查询，并且房产局在颁发备案证明书的前三天在公示大屏上进行过公告，根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述，被上诉人对于本案转移登记条件已成就的事实属于“应当知道”的范畴。同时，上诉人向被上诉人邮寄送达了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，符合合同约定，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务。且上诉人于2017年9月24日在小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”通知业主提交办理转移登记所需资料，在涉案房屋已经交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。故上诉人不存在违约行为。《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，而2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证及“幢首登”为标准。前述政策调整对上诉人的合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。即便上诉人应当承担违约责任，基于上诉人于2016年9月22日取得商品房备案证明书以及2017年9月24日完成通知义务的事实，上诉人承担违约责任的期间最多为2016年10月1日至2017年9月23日。3.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决内容。4、本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。5、依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。6、被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。上诉人在约定时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时也已通知被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人办理转移登记，本案被上诉人并未举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金问题。即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。7、上诉人已于2018年7月12日办理“幢首登”，已符合《不动产登记暂行条例》所规定的办证条件。被上诉人唐艳未作答辩。原审原告唐艳一审法院提出诉讼请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款371,822.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E8幢14-4号商品房（房号为E8-14-4），用途为住宅，建筑面积105.01平方米，套内面积86.53平方米，房屋总价款371,822.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款111,822.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2016年4月9日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2016年4月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2016年7月16日交清公共维修基金、产权登记费、契税、印花税及土地证的费用。于2016年7月16日签订收楼确认书，收到涉案房屋。2016年9月22日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E8幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋具备办证条件。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，被告获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第0009161号不动产权证。一审法院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E8幢14-4号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年9月22日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2016年7月16日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，并于2016年7月16日签订收楼确认书，收到涉案房屋。因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房屋备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告未举证证明其已履行了通知原告的义务，被告虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算。因被告并未提供证据证明其已经尽到通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年12月22日作为计算违约金的截止时间。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持从2016年10月1日起至2018年12月22日止的违约金，以其已支付购房总款371,822.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止。超过部分，不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；对原告要求被告支付逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告唐艳办理涉案不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐艳逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以371,822.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止)；三、驳回原告唐艳的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本院审理本案期间，上诉人招商置业向本院提交证据如下：第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。证明目的：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理不动产权证，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台，导致上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。第二组：1、装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片；2、《不动产权证》。证明目的：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登了关于办理不动产权证书的资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式能够有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。2018年7月12日涉案房屋已符合办证条件，此后上诉人不应承担任何违约责任。第三组：2018年8月23日邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，证明目的：在案涉房屋已经具备办证条件后，上诉人进行了第二次邮寄通知。被上诉人质证认为：对第一组证据中的不动产登记书与询问笔录因真实性无法核实，对其三性不予认可。对于用地分摊审查及测试报告真实性无异议，但与本案无关，达不到上诉人证明目的。对于微信截屏三性均不予认可。对第二组证据第一项三性均不予认可，涉案房屋系招商花园E区，并非D区。对于第二组证据第二项三性予以认可，该证据进一步证明涉案房屋逾期取得不动产登记系上诉人原因所致。对于第三组证据三性不予认可。经审查，本院对上诉人招商置业提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对于相关证据的证明力，本院综合其他事实、证据，在本判决裁判理由部分予以论述。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定招商置业应当在2016年6月30日前交付房屋，在商品房交付使用之日起90日内申请商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商置业已代为收取唐艳缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商置业关于双方未建立委托合同关系招商置业收取税费以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。依据合同约定，招商置业应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商置业已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商置业再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时招商置业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商置业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商置业提交应由买受人提交的办证资料，用于招商置业代为办理转移登记。双方当事人于2014年9月签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人于2016年9月22日取得商品房备案证明书，上诉人同时主张通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人另依据装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张其至迟已于2017年9月24日履行完毕通知义务。经查，前述证据均未明确通知对象，而上诉人设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点为招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的亦为D区业主，据此难以认定其与位于E区的案涉商品房之间，具有关联性，本院对其证明力不予确认。招商置业另主张被上诉人可自行到行政机关查询初始登记相关情况，但向被上诉人披露初始登记情况为上诉人义务，且上诉人对此也并未提供证据予以证明，故，对上诉人该主张，本院不予支持。结合招商置业二审提交的2018年8月23日邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书等在案证据，应当认定招商置业至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。对于唐艳提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，如前所述，上诉人未向被上诉人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。综合所述，一审法院对本案违约事实的认定正确，但一审法院对本案违约期间的认定确有不当，应予纠正。唐艳要求招商置业应当从2016年10月1日起支付违约金的诉讼请求，事实和法律依据充分，应予支持。结合合同履行实际，招商置业应当承担2016年10月1日至2018年8月23日期间的违约责任。招商置业上诉另称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，唐艳仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于招商置业主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，招商置业请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商置业限期90日办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，上诉人招商置业的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6408号民事判决第一项、第三项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关水费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告唐艳办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告唐艳的其他诉讼请求；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6408号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐艳逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以371，822.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人唐艳支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以371，822.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担40.00元，唐艳负担10.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月五日法官助理 代 珊书 记 员 郑勤文