北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3083号原告（反诉被告）：王士锋，男，1978年10月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡净（王士锋之妻），女，1980年10月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：刘燕，女，1975年2月7日出生，汉族，住北京昌平区。委托诉讼代理人：夏泽行，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，上海市今天城（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）王士锋与被告刘燕（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王士锋及其委托诉讼代理人胡净，被告刘燕的委托诉讼代理人夏泽行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王士锋向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金14600元；2、判决被告支付原告墙面清洁费3000元（墙面粉刷、去钉、除胶）；3、判决被告支付原告保洁费1500元（地面、厨具）；4、判决被告支付原告修缮费1500元（门套修缮、去钉、除胶）；5、判决被告支付原告家具损失2000元；6、判决被告返还原告三层储物柜一个；7、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求：要求被告支付墙面粉刷费用4754元；撤回第6项诉讼请求；增加一项诉讼请求：要求被告支付欠付的水费295元。事实与理由：2018年8月20日原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的房屋租赁给被告，租赁房屋位于昌平区龙域中路×室，租金为每月7300元，押一付四，租期自2018年8月21日至2019年8月20日，租金支付时间为2018年8月21日、2018年12月21日、2019年4月21日；未按照合同第十条提前30日通知原告搬离房屋，构成违约，依据合同第十条被告应向原告支付月租金200%的违约金。2018年12月18日，原告得知被告已经搬离租赁房屋，会同中介和物业一同前往租赁房屋处，发现房屋内部损失严重，且三层储物柜已经被被告搬走。被告还拖欠水费295元未支付。无奈，原告为了维护自己的合法权益，诉至贵院，望贵院依法判诸诉请。被告刘燕辩称：不同意原告诉讼请求。被告是依法合法解除合同，且原告存在违约情形，依约应当由原告支付违约金。第二至第五项诉讼请求，原告没有相应的事实依据，被告不同意支付。原告所陈述的三层储物柜子已经快递回去了。合同解除时水费是有结余的，不同意支付。反诉原告刘燕向本院提出反诉请求：1、请求确认《北京市房屋租赁合同》于2018年12月18日解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告退还2018年12月18日至2018年12月20日租金706元；3、请求判令反诉被告退还反诉原告已经支付的押金7300元；4、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金14600元；5、请求判令反诉被告向反诉原告支付，2018年12月19日起至反诉被告实际支付之日止，以人民币22606元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（暂计至2019年1月22日为人民币100元）；6、请求判令反诉被告支付反诉原告涉案房屋空气质量鉴定费；7、请求判令反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费。事实与理由：2018年8月20日，反诉原告与反诉被告签订了《北京市房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”），租赁房屋位于昌平区龙域中路×室（简称涉案房屋），同日反诉原告向反诉被告支付了四个月租金及押金共36500元。反诉原告承租过程中，反诉被告存在以下严重违约情形：一、涉案房屋空气质量甲醛超标2.7倍、总挥发性有机物超标1.55倍，严重危害反诉原告及其家人的健康。经测量，涉案房屋内空气的甲醛指标为0.27mg/立方米、总挥发性有机物（TVOC）指标为0.93mg/立方米。根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的规定，民用居住房屋的甲醛指标为0.1mg/立方米、总挥发性有机物（TVOC）指标为0.6mg/立方米，故涉案房屋空气质量甲醛超标2.7倍、总挥发性有机物超标1.55倍，严重超标。二、反诉被告留存涉案房屋钥匙，影响反诉原告安全。综上，反诉原告于2018年12月17日搬离租赁房屋，《租赁合同》应于2018年12月18日解除，但反诉被告至今未支付违约金、退还押金、退还已支付未履行部分租金。为此，特依法诉至贵院，请求依法裁判，判如所请。反诉被告王士锋答辩：不同意刘燕的反诉请求。2018年12月18日，万科物业、我爱我家公司和王士锋一起到现场房屋内，刘燕确实是搬走了，因此认可2018年12月18日时实际解除时间，但刘燕没有按合同约定承担违约责任，也没有让室内家具恢复原状，违约金的问题请求法院依法处理。王士锋没有违约，不同意支付违约金和利息。刘燕单方解除合同，没有提前一个月通知，导致王士锋存在空置损失，不同意退还押金。如果刘燕完成了修复清洁，剩余房租可以退。刘燕搬进房屋时置办了部分新家具，甲醛超标可能和新家具有关。此前王士锋也在房屋实际居住过1年，没有任何情况发生。王士锋的家具都使用了10年以上。王士锋的备用钥匙是为了应急安全考虑，但是王士锋从来没有自行进过涉案房屋，柜子后来我们找到了。本院经审理认定事实如下:2018年8月20日，王士锋（甲方）与刘燕（乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称我爱我家公司）。该合同约定，王士锋将其名下位于昌平区龙域中路×号房屋出租给刘燕使用，租赁期限自2018年8月21日至2019年8月20日；租金每月7300元，支付方式为押一付四；押金为7300元；租赁期内，水费、电费、燃气费等由乙方承担，供暖费、物业管理费由出租方承担。合同第七条房屋维护及维修第(二)款第二项约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第九条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照合同约定支付租金达7日的、欠缴各项费用达1000元的、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十条违约责任约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的时候200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同第十二条其他约定事项特别载明:房屋到期不再续租，按照交房时状态恢复原状。合同还约定了其他内容。2018年8月20日，刘燕向王士锋支付了四个月租金（2018年8月21日至2018年12月20日）及押金共计36500元。合同履行期间，2018年12月11日，刘燕一方通过微信告知王士锋，称到12月底后要搬走不再租了。2018年12月18日，刘燕一家自行搬离房屋。双方未办理房屋交接，也未对水电燃气等费用进行结算。王士锋知悉后连同我爱我家公司及物业员工一同前往涉案房屋查看，发现室内墙面及家具多处存在划痕及存留有若干粘钩、钉子，入户门后存留粘钩及鞋架未清理、室内地面及厨具等未进行保洁等问题。王士锋一方遂通过微信向刘燕提出如何解决合同违约及上述房屋存在的问题。刘燕于2018年12月20日提出涉案房屋装修存在问题，主张房屋内甲醛超标导致家人患病；且因王士锋保留了房屋钥匙且拒绝刘燕自行更换门锁使得刘燕及其家人有不安全感；王士锋未缴纳物业费，导致刘燕无法办理正常的车辆进出手续；基于以上理由，刘燕认为王士锋违反了合同约定，刘燕一方有权解除合同。王士锋对刘燕的上述主张均不认可，双反通过微信协商未能达成一致。王士锋遂诉至本院。另查，王士锋为涉案房屋交纳了2018年9月至10月水费170元、11月至12月水费125元。王士锋主张上述费用系刘燕使用房屋期间产生，应由刘燕承担。刘燕对此不认可，但经本院释明，刘燕未提交已交清水费的相关证据。案件审理过程中，关于室内墙面、家具等存在损害以及未进行地面和厨具保洁的问题，王士锋提供视频、照片及微信记录进行佐证。以上证据能够反映，涉案房屋室内墙面、家具上确存在多处粘钩，入户门后确粘有鞋架（刘燕配偶在微信中亦认可该鞋架的存在），电视柜及卧室化妆台等家具存在部分划痕及磨损。刘燕对该视频真实性不认可，认为不能证明涉案房屋存在损害。关于室内空气甲醛及总挥发性有机物含量超标的问题，刘燕提供其自行检测的仪器照片予以佐证，王士锋对该照片不认可，且主张刘燕入住房屋后自行添置了新家具，不能排除家具对甲醛及挥发性有机物含量的影响。刘燕于2019年2月18日申请对涉案房屋室内空气质量进行鉴定。本院通知王士锋上述事宜后，王士锋表示其已于2019年3月14日将房屋出租给北京自如生活企业管理有限公司。该公司已对房屋进行了重新粉刷。因房屋现状发生改变，本案空气质量鉴定无法进行。刘燕主张王士锋重新粉刷房屋系单方毁灭重要证据，应参照“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的法律规定，推定租赁期间涉案房屋空气质量严重超标的事实成立。王士锋表示该房屋自2018年12月18日收回后，其作为房屋所有权人有权对房屋进行处分，且房屋长期空置，产生的空置损失不断扩大，不认可重新粉刷房屋系毁灭证据，也不认可空气质量超标的情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王士锋与刘燕签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同履行期间，刘燕一方于2018年12月18日提前搬离房屋，王士锋与刘燕均认可合同已于2018年12月18日实际解除，本院不持异议，予以确认；刘燕提前解约的行为违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，刘燕亦申请本院调整，本院酌定刘燕给付王士锋违约金8000元。根据王士锋提供的视频、照片及微信记录，刘燕使用房屋期间确在房屋墙面、家具表面粘贴多处粘钩、钉钉子、粘贴鞋架等行为，且在搬离房屋时未按合同约定恢复原状，部分家具表面亦存在划痕，鉴于王士锋已经另行出租房屋，本院酌情确定刘燕赔偿王士锋3000元（含墙面清洁粉刷、地面和厨具保洁、门的修缮、家具损失等）。合同解除后，王士锋应退还刘燕剩余房租（2018年12月19日、2018年12月20日）471元及押金7300元，刘燕要求退还剩余租金的合理部分以及要求退还押金的反诉请求，本院予以支持。刘燕以居住期间涉案房屋室内空气质量超标、王士锋保留房屋钥匙影响居住安全、王士锋欠缴物业费影响刘燕车辆正常进出小区等理由，主张其有权解除合同，欠缺事实依据，本院不予采信。刘燕关于王士锋故意破坏涉案房屋客观条件、毁灭重要证据致空气质量鉴定无法进行认为可以推定涉案房屋室内空气质量超标事实成立的主张，本院认为，2018年12月18日刘燕提前搬离房屋后，涉案房屋室内家具等设施设备的状态就已经发生了客观变化，且刘燕搬离房屋之前未向王士锋提出关于室内空气质量超标的异议，王士锋自上述日期收回房屋后，已有权自行处分该房屋；因此，刘燕的上述主张，本院不予采信。刘燕要求王士锋支付违约金以及关于剩余租金、押金、违约金等款项的利息，依据不足，本院不予支持。关于刘燕主张的空气质量鉴定费的反诉请求，欠缺事实与法律依据，实际也未发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王士锋与刘燕于2018年8月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月18日解除；二、刘燕于本判决生效之日起七日内支付王士锋违约金8000元；三、刘燕于本判决生效之日起七日内赔偿王士锋经济损失3000元；四、王士锋于本判决生效之日起七日内退还刘燕剩余租金471元及押金7300元；五、驳回王士锋的其他诉讼请求；六、驳回刘燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费366元，由王士锋负担291元，已交纳；剩余案件受理费75元，由刘燕负担，已交纳。反诉案件受理费184元，由刘燕负担109元，已交纳；剩余案件受理费75元，由王士锋负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年九月二十七日书 记 员  姚东方