河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0682民初1253号原告：王忠顺，男，1950年1月12日出生，汉族，住定州市南城区。委托诉讼代理人：王营（原告之子），男，1979年9月14日出生，汉族，住定州市南城区。委托诉讼代理人：王四平，河北平恒律师事务所律师。被告：河北盛东房地产开发有限公司，住所地：定州市兴定路。统一社会信用代码：9113068283609589B。法定代表人：许建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张湘恒，该公司员工。委托诉讼代理人：王金乐，河北冀华（定州）律师事务所律师。原告王忠顺与被告河北盛东房地产开发有限公司（以下简称盛东公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月15日、8月29日公开开庭进行了审理。原告王忠顺及其委托诉讼代理人王营、王四平、被告盛东公司的委托诉讼代理人张湘恒、王金乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠顺向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行居民安置补偿协议向原告交付盛东广场155.279平方米一楼临街门脸房的合同义务，价值约400多万元；2.依法判令被告向原告支付租房过渡费（二套）每月800元（自2016年5月13日起付至交付房屋之日止）；3.诉讼费等由被告承担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为1.要求被告给付房产价值4658370元；2.依法判令被告支付协议第二项第六条搬迁费1000元，支付租房过渡费（二套）每月800元（自2016年5月13日起付至交付房屋之日止）；3.要求被告承担申请人房产价值4658370元的利息，按民间贷款月息2分支付，从2016年5月13日起付至付清日止；4.如申请人需出售时，更名、契税、维修基金、配套费等所有费用要求被申请人承担；5.评估、执行、担保、保全所有费用要求被申请人承担。事实和理由：2013年11月13日，被告与原告签订了居民安置补偿协议（详见合同内容），原告宅基地面积271.34平方米，二楼建筑面积141.37平方米，三楼阁楼天窗两个，每个14.6平方米。宅基平房按1：1.15比例置换，二楼按1：0.8比例置换，因原告家是做生意的，照顾宅基面积10平方米。原告以上宅基面积、二楼建筑面积等共置换面积465.837平方米，按3：1置换小区临街门面房。交房时间：原告把旧房交给被告方计算，30个月内被告交给原告。按约定被告交房时间为2016年5月13日。合同签订后，原告依约履行了合同的义务，但是直至今日被告仍然没有向原告交付合同约定的小区临街门脸房。特诉至法院，请依法判决。被告盛东公司辩称，按照拆迁补偿安置协议约定，被告应当置换给原告小区临街门面151.51平方米，原告通过变更诉讼请求要求支付4658370元房款，没有合同依据，应予驳回。被告已经向原告支付过渡费至2019年2月，原告要求按照每月800元支付2016年3月之后的过渡费没有依据。被告一直主张向原告交付房屋，但原告拒不接受，原因在原告，被告不承担原告主张的利息。按照拆迁补偿安置协议约定，被告免原告配套费一套，因此原告第四项诉讼请求违反法律规定和合同约定。交纳契税和维修基金是购房户的法定义务而不是被告的义务。本院经审理认定事实如下：原告王忠顺在定州市北城区社区居住，其住房位于定州市边。该社区因需拆迁改造，2013年11月13日原告王忠顺（乙方）与被告盛东公司（甲方）签订了居民置换协议书。拆迁前原告家原有宅基地面积271.34平方米，二楼建筑面积141.37平方米，三楼阁楼天窗两个。协议约定：二层楼的宅基按1：1.12比例置换，二楼按1：0.8比例置换，平房按1:1.15比例置换。甲方只负责乙方回迁房中其中一套的水、暖、电、有线电视、宽带的配套费用和一套回迁房的房产证办理费用。在签订协议后甲方一次性付给乙方过渡费12000元，搬迁费1000元。以上补偿金、过渡费等在拆迁完毕后5日内支付。因原告之子王营在家做照相生意，照顾宅基面积10平方米，再免配套费1套，按3:1置换小区临街门面，乙方把旧房交给甲方拆除起计算，30个月内甲方交乙方安置房。甲方不能按约定时间交房时，租房过渡费按约定标准从第31个月起付至交房为止。原、被告在协议书上签字、盖章。合同签订后原告履行了腾房义务，2013年12月18日被告支付了搬迁费和租房过渡费共计26000元。约定的交房时间届至后，原、被告为交付临街门面房屋发生争议，被告庭审称已给原告预留盛东广场综合体南面的临街门面房，东边和北边临街门脸房除安置给回迁户的已经全部出售并无预留。但原告认为被告交付的是小区内临胡同道的南侧底商，并非临街门面房。双方就房屋交付问题多次进行协商未果，遂致本案诉讼。上述事实，有安置补偿协议书、支款条、被告商品房网签合同单价证明在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定事实的证据，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的旧城改造居民安置补偿协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。协议约定原告家二层楼房的宅基地面积271.34平方米应按1：1.12比例置换，置换后的面积为303.90平方米（271.34㎡*1.12）。原告主张按平房1:1.15比例核算置换面积与约定不符，本院不予支持。二楼建筑面积141.37平方米应按1：0.8比例置换，置换后的面积为113.096平方米（141.37㎡*0.8）。原告称三楼阁楼天窗两个，每个置换后的面积为14.6平方米，共计29.2平方米。而被告称三楼阁楼每个天窗的面积为14.6平方米，按1：0.8比例置换，置换面积共计为23.36平方米（14.6㎡*2*0.8）。因协议书中未载明三楼阁楼天窗的原有面积和置换比例，故应认定协议载明的是置换之后的面积，被告的陈述无证据证实，本院不予采信。以上置换面积为446.196平方米，合同还约定赠送原告家10平方米，故原告家应置换的面积合计为456.196平方米。原告在签订协议时选择了置换临街门面房，约定按3：1置换小区临街门面房，置换后的面积为152.065平方米。被告开发建设的盛东广场综合体北面临兴定路，东面临清风北街，而西侧和南侧不临城市主要街道，但修有能通过车辆和行人的通道。被告庭审称已给原告预留盛东广场综合体南面的临街门面房，但原告认为被告交付的是小区内临胡同道的南侧底商，并非临街门面房。双方为置换的房产是否属于临街门面房发生争议。对该争议应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。争议条款按照词义进行解释，临街门面房应当是建筑物临近城市的主要交通街道的位置，具有明显的识别性和商业价值属性。而被告交付的置换房屋位于盛东广场综合体南面底商，该底商已处于小区之内，并非临近城市主要街道，其商业价值远低于临近主要街道的门面房，被告在与原告签订协议时未履行明确告知义务导致争议发生，被告对此负有一定过错，故而认定被告未按约定履行房产交付义务，构成违约，应承担违约责任。鉴于被告认可将上述临街门面房安置给了回迁户、其余已出售完毕，导致被告在事实上已履行不能，本院释明后原告变更诉讼请求并无不当。对双方争议的临街门面房价格问题，原告庭审提供了被告商品房网签合同单价证明“盛东广场综合体115号、116号，商品房网签合同单价为31000元、29752元。”该证明系定州市房地产交易市场管理所出具，被告对上述网签价格无异议。被告庭审提供了101、102、105号商铺的网签价格分别为单价8500元、20000元、20000元，该证明系定州市房地产交易市场管理所出具。原告质证称101、102、105号商铺给付的是回迁户，并非是对外销售价格，原告对该证据不予认可。鉴于被告持有与上述三户签订的合同书，因此对原告的合理怀疑被告应当提供合同书予以释明，被告无正当理由拒不提供该证据，应推定原告的主张成立。其次被告提供的其他商铺价格未在房地产交易所网签备案，亦不能证明是对外销售价格，原告主张参照以上115号、116号网签均价30376元计算应置换的门面房价值并无不当。综上，被告应给付原告变更诉求后的房产金钱价值为4619126元（152.065㎡*30376元/㎡）。但原告要求被告按民间贷款月息2分支付利息，从2016年5月13日起付至付清日止，该诉求于法无据，本院不予支持。关于过渡安置费：协议书载明被告再免原告一套配套费，从协议的内容可以证实原告置换的是二套门面房，扣除每套拆迁费1000元后，二套门面房30个月的过度安置费为24000元，即每套门面房每月过度安置费为400元。原、被告签订协议后，原告之子王营一次性支取了搬迁费和30个月的过度安置费共计26000元。但被告至今未按协议约定向原告交付临街门面房，应继续承担给付第30个月之后的过渡安置费至判决生效之日止。被告称原告支取了65个月的过渡安置费，其陈述明显与合同约定不符，本院不予采信。鉴于被告在事实上已不能交付临街门面房，进而不会再产生房屋更名，交纳契税、维修基金、配套费等相关费用，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、被告河北盛东房地产开发有限公司给付原告王忠顺拆迁房屋补偿费4619126元；二、被告河北盛东房地开发有限公司每月支付原告过渡安置费800元，自2016年5月13日起至本判决生效之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44067元，由原告王忠顺负担371元，被告河北盛东房地开发有限公司负担43696元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  焦宏伟人民陪审员  马佩云人民陪审员  赵国民二〇一九年九月二日书 记 员  肖 泽