广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1245号上诉人（原审被告）：胡松娥，女，1975年12月26日出生，汉族，住广东省中山市东区。被上诉人（原审原告）：林丽萍，女，1969年6月16日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：萧浩华，男，1999年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。原审第三人：中山市雅正房地产中介有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道123号铂爵山花园2区4卡商铺，统一社会信用代码91442000MA51MJ5M03。法定代表人：刘志峰。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山石岐支行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦首层之1，统一社会信用代码91442000725993169L。主要负责人：梁杰燊，该支行行长。委托诉讼代理人：杨洁雅，女，该支行员工。委托诉讼代理人：陈宝忠，男，该支行员工。上诉人胡松娥因与被上诉人林丽萍、萧浩华、原审第三人中山市雅正房地产中介有限公司（以下简称雅正公司）、中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行石岐支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡松娥上诉请求：撤销一审判决，支持胡松娥一审诉讼请求即继续履行房地产买卖合同。事实和理由:一、一审事实认定错误。林丽萍、萧浩华称胡松娥故意拖延时间不协助其办理房地产的更名过户手续、不与其联系等均与事实不符。1.胡松娥在与林丽萍、萧浩华于2018年5月30日签订房地产买卖合同后，即按合同约定到农行石岐支行办理提前还贷注销抵押手续，此事已由农行石岐支行确认。2018年7月初，胡松娥被电话告知其父亲胡建安患双膝骨性关节炎及冠心病需要手术，胡松娥于7月7日赶回河南照料父亲，于7月29日才回到中山，期间也与雅正公司的法定代表人刘志峰说明了情况，表示回到中山后再继续商议房产过户事宜，刘志峰对上述事实也予以确认。上述事实表示，胡松娥并非故意拖延时间不协助办理房地产更名过户手续。2.胡松娥在河南期间一直忙于照顾生病的父亲，与刘志峰交代过情况，并表示回到中山后会继续履行合同。期间刘志峰一直不停打电话催促胡松娥，胡松娥因忙于照料父亲而身心交瘁、分身乏术，才会对刘志峰说“在（老）家不停地打电话给我……我都说了你不要打”，此段电话录音不能等同于胡松娥不愿继续履行合同。胡松娥于7月29日回到中山后得知林丽萍、萧浩华已经起诉要求继续履行合同，胡松娥表示同意继续履行合同，并积极要求庭下和解，要求其撤诉，但一直联系不上林丽萍、萧浩华，从刘志峰处得知林丽萍、萧浩华不愿接听胡松娥电话。此后，林丽萍、萧浩华表示要胡松娥承担全部诉讼费才愿意撤诉，胡松娥虽认为此行为有失公平但最后也表示愿意承担全部诉讼费，双方以及雅正公司刘志峰三方达成继续履行合同的口头协议，该事实可向刘志峰求证。后由于房价下跌，林丽萍、萧浩华于开庭之日提出变更诉讼请求为解除合同，一审法院认定是胡松娥构成根本违约，未向刘志峰求证上述事实致认定事实错误。二、一审认定胡松娥要求雅正公司向林丽萍、萧浩华转达加价才同意继续履行合同的行为属于事实认定错误。三方最终达成继续履行合同的口头协议，但一审法院未向刘志峰求证；胡松娥一直以来的真实意思表示都是要继续履行房地产买卖合同，但林丽萍、萧浩华因房价下跌而在开庭当天变更诉讼请求为解除房地产买卖合同。因此证明并非胡松娥根本违约，是林丽萍、萧浩华无故单方解除合同，损害胡松娥的合法权益。林丽萍、萧浩华提交2018年8月11日录制的电话录音纯属断章取义，只录取对胡松娥不利部分，而对协商的后半部分对话没有录取，即胡松娥愿意继续以原价履行合同的意思表示未录取。录音中提及的510万元是胡松娥根据情势变更与林丽萍、萧浩华协商房款的过程，被拒绝后胡松娥也同意按原价履行，但林丽萍、萧浩华因房价下跌而在开庭当天变更诉讼请求为解除合同，因此不是胡松娥根本违约。2018年8月8日胡松娥配偶仵明军致电刘志峰表示愿意以原价继续履行合同、积极要求庭下和解，但未得到林丽萍、萧浩华的回应；2018年9月林丽萍、萧浩华提出要胡松娥承担26600元的诉讼费才愿意撤诉，胡松娥提出愿意承担诉讼费一半，又未得到回应；2018年10月胡松娥表示愿意承担全部诉讼费，希望林丽萍、萧浩华撤诉并继续履行合同，林丽萍、萧浩华及刘志峰均表示同意，三方最终达成继续履行合同的口头协议。综上，请求二审法院公平、公正判决。林丽萍、萧浩华二审辩称：一、一审法院查明事实清楚，胡松娥故意拖延办理房产交易，证据确凿。1.农行石岐支行一审开庭时已经确认胡松娥申请提前还贷，银行已经告知其还贷的金额，胡松娥没有在指定的期间内清偿银行贷款，涉案房屋至今仍未注销抵押。现今还不具备办理房产过户的条件，胡松娥违约是既定的事实。2.胡松娥在一审所称的父亲患病导致不能及时办理房产过户，一审法官当庭要求其提供父亲的住院起止时间的证明，但一审庭审辩论结束至今仍未提供证据。胡松娥没有举证证明其辩解，依法应承担举证不能的法律责任。3.双方签订的买卖合同约定，胡松娥在收到林丽萍、萧浩华的150万元后7天内要办理银行抵押注销手续，在2018年7月25日前办理过户手续。林丽萍、萧浩华在同年7月21日书面向胡松娥催告，让其在2018年7月25日前到国土资源局办理房地产过户手续。胡松娥收到催告函后也没有复函，更未告知林丽萍、萧浩华其父亲患病。相反，其通过雅正公司告知林丽萍、萧浩华要加价到530万元。故其父亲患病只是一个借口。4.胡松娥在一审的答辩状中已经用涉案合同第12条第二款，辩称签订合同时已经预见到一方违约的情形，双方任一方违约都不可主张违约赔偿等。同时其一审时反诉要求解除合同。从其自述以及合同约定，林丽萍、萧浩华要求解除合同，主张双倍返还定金。二、合同签订后，胡松娥擅自提出加价买卖是该交易不成功的唯一原因。双方签订合同后，林丽萍、萧浩华按照合同约定支付定金及首付款。且每周一都催促中介公司，让其联系胡松娥办理过户手续。据中介雅正公司反映，胡松娥要求加价交易。且直到林丽萍、萧浩华起诉后，胡松娥仍坚持加价交易。除了中介雅正公司的当庭陈述以及与林丽萍、萧浩华的联系外，还有电话录音证明。胡松娥从未同意过按照原价继续履行合同。故胡松娥所称的口头协议是没有事实依据的。按照粤高法[2017]191号文件的第40条规定，林丽萍、萧浩华完全可以申请对涉案房屋的市价进行评估，主张林丽萍、萧浩华的可得利益的损失，但林丽萍、萧浩华没有提出该主张。农行石岐支行二审述称：1.农行石岐支行对胡松娥与林丽萍、萧浩华的房屋交易情况不清楚。只有在债权结清的情况下，农行石岐支行方可协助办理房屋抵押注销手续。2.截至2018年10月31日，胡松娥尚欠本金1392229.46元。胡松娥大概在2018年6月11日向农行石岐支行申请提前还贷，其已告知胡松娥还款金额，但胡松娥在指定期限内未还清，故涉案房屋仍未注销抵押登记。雅正公司二审期间未发表陈述意见。林丽萍、萧浩华于2018年8月3日向一审法院起诉请求：胡松娥继续履行房地产买卖合同，协助将中山市南区××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0015234]的所有权转移登记到林丽萍、萧浩华名下。一审诉讼中，林丽萍、萧浩华变更诉求为：1.解除林丽萍、萧浩华与胡松娥于2018年5月30日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；2.胡松娥向林丽萍、萧浩华双倍返还定金400000元；3.胡松娥返还购房款1300000元，并从2018年6月7日起至实际返还该款止按银行同期同类贷款利率支付利息；4.胡松娥向林丽萍、萧浩华返还中介费15000元。一审法院认定事实：2018年5月30日，林丽萍、萧浩华（买方）与胡松娥（卖方）、雅正公司（居间方）签订房地产买卖合同，约定：双方通过居间方提供服务出售及购入位于广东省××南区××花园××房，转让成交价为4550000元；定金200000元，买方同意在签署合同时向卖方支付，卖方需将该物业的产权证或相关正式法律文书原件放于经纪方处以备过户之用；首期楼款1300000元于2018年6月10日前付清；尾款3050000元，买方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）当日支付；合同签订时物业现状为无查封有抵押；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应向居间方支付30000元作为居间服务费；如买方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该物业转让于任何人，但卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，买方有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；卖方或买方任何一方未能依合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付给经纪方违约金30000元，买方须付给经纪方违约金30000元；备注（如备注与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）卖方自行赎楼，自卖方收到买方付首期合计1500000元七日内买方须办理银行注销手续，卖方于2018年7月25日前办理完成注销手续并房产过户。合同还约定了其他内容。合同签订当天，林丽萍向胡松娥支付了定金200000元，向雅正公司支付了中介费15000元。同年6月7日，林丽萍向胡松娥支付购房款1300000元。同年6月11日，胡松娥向农行石岐支行申请提前还贷，但未在指定的期限内偿还银行贷款。同年7月21日，林丽萍向胡松娥发出催告函，告知：胡松娥与雅正公司在2018年7月25日前定出到国土房管部门办理签署广东省房地产买卖合同及办理过户手续的时间并告知林丽萍，以便三方共同到国土管理部门办理手续。同日，林丽萍向雅正公司发出函件，告知：现已2018年7月21日，胡松娥至今未通知去办理过户手续，其已向胡松娥发出催告函要求在2018年7月25日前到中山市国土资源局××广东省房地产买卖合同，请雅正公司与胡松娥商定具体时间，并书面通知其及雅正公司共同到国土房管部门办理过户手续。后因胡松娥未在合同约定的期限内协助林丽萍、萧浩华办理涉案房屋的过户手续，林丽萍、萧浩华遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明：林丽萍、萧浩华提交的雅正公司法定代表人刘志峰与胡松娥的电话录音显示：2018年8月11日，胡松娥于通话中称“……你也知道我回老家，也是刚来这里……我们再协商一下，在家不停地打电话给我……我都说了你不要打”刘志峰回复“……如果按照正常的想把交易继续下去，萧太（林丽萍）那边必须要加钱对吧，整个房价里面要加钱，要加到什么价格？”胡松娥回答“对……他这边出到5300000元，萧太这边，这边的话，我5100000元给她，考虑一下，如果不行的话，我只能不履行合同。这边你叫萧太考虑一下吧，好吧，我这边也是让到这个地步的话，还是考虑这边”，刘志峰回答“那好，我先跟她说一下，你的意思是让她出5100000元，然后把交易继续下去，对吧？”胡松娥回复：“对。”一审法院又查明：截至2018年5月30日的中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市南区××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0015234]的房地产即涉案房屋，权利人为胡松娥；于2017年1月23日抵押给农行石岐支行，被担保主债权数额为1736000元。一审庭审中，胡松娥辩称其因回去河南省照顾生病的父亲，故未在房地产买卖合同约定的2018年7月25日前向农行石岐支行办理提前还款手续以及协助林丽萍、萧浩华办理涉案房屋的过户手续。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。林丽萍、萧浩华与胡松娥、雅正公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，林丽萍、萧浩华作为买方已依约履行支付定金及购房款的合同义务，但胡松娥作为卖方经林丽萍、萧浩华及雅正公司多次催告后未在合同约定的履行期限内办理注销抵押手续以及协助林丽萍、萧浩华办理过户手续，并在诉讼中要求雅正公司向林丽萍、萧浩华转达加价才同意继续履行合同的意愿，胡松娥前述行为已构成根本违约，现林丽萍、萧浩华提出解除双方于房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系的诉求，事实清楚，理据充分，一审法院予以支持。本案因胡松娥违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定以及房屋买卖合同关于“如卖方（即胡松娥）未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，买方（即林丽萍、萧浩华）有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，林丽萍、萧浩华要求返还购房款1300000元以及双倍返还定金400000元（200000元×20%），符合前述法律规定及双方约定，一审法院均予以支持。对于林丽萍、萧浩华主张的1300000元购房款的利息诉求，因林丽萍、萧浩华未能提供证据证明前述双倍返还定金不足以弥补其利息损失，存在重复计算之嫌，故一审法院对该诉求不予支持。对于林丽萍、萧浩华主张的中介费损失15000元，房地产买卖合同明确约定了中介费由买方即林丽萍、萧浩华承担，并未约定林丽萍、萧浩华作为守约方可向违约方即胡松娥追偿，故一审法院对其该诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除林丽萍、萧浩华与胡松娥于2018年5月30日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、胡松娥于一审判决发生法律效力之日起七日内向林丽萍、萧浩华双倍返还购房定金400000元；三、胡松娥于一审判决发生法律效力之日起七日内向林丽萍、萧浩华返还购房款1300000元；四、驳回林丽萍、萧浩华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20235元,诉讼保全费5000元,合共25235元（林丽萍已预交26600元），由林丽萍、萧浩华负担221元，胡松娥负担25014元（胡松娥负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付林丽萍、萧浩华）。本院二审期间，胡松娥向本院提交以下新证据：1.一审判决书的快递单及物流记录复印件一份，拟证明胡松娥是于法定期限15天内提出上诉；2.镇平县玉都区刘洼村委会出具的证明复印件一份，拟证明胡松娥与胡建安系父女关系；3.郑州市骨科医院诊断证明书及影像报告单复印件一份，拟证明胡松娥的父亲患双膝骨性关节炎及冠心病需要住院治疗；4.机票款增值税普通发票复印件一份，拟证明胡松娥于2018年7月7日从珠海飞往郑州照料其父亲；5.仵明军与胡松娥的结婚证、身份证复印件一份，拟证明仵明军系胡松娥的配偶；6.仵明军手机通话记录复印件一份，拟证明仵明军曾多次联系被上诉人，均被拒接电话。林丽萍、萧浩华对上述质证认为：1.因上述证据都没有原件，故不确认三性；2.上述证据不属于法律规定的新证据，已过了举证期；3.对证据1无异议，但实体观点不成立；4.证据2没有其父亲住院的起止时间，按照法律规定胡松娥负有举证义务，依法应承担举证不能的法律责任；5.对于通话记录，没有接到电话有很多原因导致的，胡松娥观点不能成立。农行石岐支行对上述质证认为：因上述证据都没有原件，故不确认证据的真实性，农行石岐支行不了解情况，上述证据的关联性、合法性由法院认定。农行石岐支行二审期间向本院提交胡松娥还款情况截图复印件一份，拟证明胡松娥现在不存在逾期还款。胡松娥质证认为：确认证据的真实性，不存在逾期还款。林丽萍、萧浩华质证认为：确认证据的真实性，但该证据与林丽萍、萧浩华没有关联。雅正公司对胡松娥、农行石岐支行提交的上述证据均未发表质证意见。林丽萍、萧浩华、雅正公司二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：林丽萍、萧浩华于2018年8月3日提起本案诉讼后，胡松娥于2018年10月22日向一审法院提交管辖权异议申请书、答辩状及反诉状：认为本案应移送中山市第二人民法院进行审理，主张依据涉案房地产买卖合同中关于“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，买方有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或整合卖方履行此合同”的约定，林丽萍、萧浩华要求继续履行合同的诉讼请求不能成立，并反诉请求判令解除涉案合同及判令胡松娥向林丽萍、萧浩华退还定金200000元、购房款1300000元。后一审法院于2018年11月8日的庭审中，以胡松娥提交管辖权异议申请书的时间已超过法定15天答辩期为由，当庭驳回了胡松娥管辖权异议申请。胡松娥并当庭申请撤回其反诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。林丽萍、萧浩华与胡松娥、雅正公司签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。现围绕胡松娥的上诉，本院二审争议焦点系合同解除责任负担问题。对此本院作如下分析：首先，雅正公司一审期间已明确作出“2018年7月31日第三人雅正公司致电被告时，被告告知不想再履行合同，想加价到5300000元再出售，若原告能给5100000元，被告也愿意。当天第三人雅正公司也有当面找过被告，被告表示同意支付违约金，解除合同。之后第三人雅正公司马上告知原告该情况，原告不同意”的陈述，上述陈述亦已清晰记载于一审判决，故胡松娥关于一审法院未查明相关事实的上诉理由明显不能成立。其次，胡松娥称签订合同后其已告知雅正公司法定代表人刘志峰其需要照顾患病父亲故无法按时办理过户手续的情况，但其提交的通话记录、诊断证明书等证据，未能证实其已将上述情况告知雅正公司或林丽萍、萧浩华并以此为由提出顺延合同履行期限的主张。胡松娥另称，在本案起诉前三方曾口头协商一致按原约定价格继续履行涉案合同，林丽萍、萧浩华系因房价下跌而要求解除合同，但经查，除胡松娥的单方陈述外，本案现有证据材料以及一审庭审笔录内容均未记载胡松娥曾作出同意按合同约定价格继续履行涉案房地产买卖合同的意思表示，亦未反映林丽萍、萧浩华系因房价下跌原因而将诉讼请求变更为解除合同。故胡松娥应承担举证不能的法律后果，其上述主张亦不能成立。再次，经查，一审诉讼期间，胡松娥在收到林丽萍、萧浩华要求继续履行涉案合同的起诉状后即向一审法院提交答辩状及反诉状，主要系依据涉案合同中关于“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，买方有权要求卖方返还双倍定金，唯买方不可要求进一步赔偿或整合卖方履行此合同”的约定，主张解除涉案房地产买卖合同。而林丽萍、萧浩华系在收到胡松娥的上述诉讼材料后，才在一审庭审当日变更诉讼请求为解除涉案合同。故胡松娥关于林丽萍、萧浩华无故单方解除合同的主张亦不能成立。综上，本院认为，林丽萍、萧浩华在与胡松娥签订涉案房地产买卖合同后，已依约于合同签订当天向胡松娥支付定金200000元、于2018年6月7日向胡松娥支付首期购房款1300000元。此后，经林丽萍、萧浩华及雅正公司多次催促，胡松娥仍未按合同约定提前向银行清偿抵押贷款以办理注销抵押登记手续，未按合同约定期限协助林丽萍、萧浩华办理涉案房屋过户手续，且其后明确向林丽萍、萧浩华及雅正公司表示提价才同意继续履行合同，在林丽萍、萧浩华提起本案诉讼后即向法院及其他各方当事人明确主张解除合同。胡松娥上述行为明显违反了诚实信用原则，已构成根本违约。一审法院据此支持林丽萍、萧浩华的主张，判决解除涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系，并依据合同约定判决胡松娥向林丽萍、萧浩华双倍返还定金400000元及购房款1300000元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人胡松娥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20235元（胡松娥已预交），由胡松娥负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月二十七日书记员  严贝贝