福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)闽02民终1957号上诉人（原审被告）：刘庆雄，男，1975年5月2日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。被上诉人（原审原告）：张天霞，女，1976年2月26日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯爱玲，福建仁胜律师事务所律师。上诉人刘庆雄因与被上诉人张天霞房屋买卖合同一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初8237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆雄上诉请求：撤销原判，依法改判，由张天霞承担所有诉讼费用。事实和理由：原判违背了刘庆雄的基本生存权利，且存在原告主体不适格的情况。一、双方签订《房屋转让合同协议书》时，张天霞对案涉房产无法合法转让的事实已知晓，仍故意劝说刘庆雄购买该房屋，并在刘庆雄即将付清房款之时起诉。目前刘庆雄一家三口居住在该房屋内，无其他可居住地。二、原判仅凭案涉房产所在的土地性质为乡镇企业用地及村民迁建用地就认定《房屋转让合同协议书》无效，是错误的。张天霞不是案涉房产所在地村民，作为本案原告主体不适格。张天霞答辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。《房屋转让合同协议书》的签约主体是刘庆雄与张天霞。涉案房产所在土地性质为乡镇企业用地及村民迁建用地，且涉案房产亦未取得相应的权属证书，依法属于不得转让的房产，因此双方签订的《房屋转让合同协议书》无效，刘庆雄应向张天霞返还房屋。刘庆雄对涉案房屋的性质属于集资使用房的情况是明知的，合同被确认为无效，其存在过错，应承担返还房屋的法律责任。张天霞向一审法院起诉请求：刘庆雄立即搬离位于厦门市湖里区的房屋，将该房屋归还张天霞；本案诉讼费由刘庆雄承担。一审法院认定事实：张天霞持有日期为1999年9月12日、交款单位为张天霞、金额为125000元的收款收据一份，该收款收据加盖有香港适柏投资有限公司的公章。张天霞还持有落款日期为1999年9月30日、编号为（99）厦信律非讼字第110号的《见证书》一份，内容为：“兹证明甲方香港适柏投资有限公司、厦门市禾山镇村民委员会与乙方张天霞……于1999年9月15日签订的《房屋集资合同协议书》的内容是双方真实意思的一致表示，各方的签名属实，印章真实无伪”。该《见证书》右下方加盖有厦门信实律师事务所的公章，并有见证律师许燕贞的印章。该《见证书》所附的《房屋集资合同协议书》载明的落款日期为1999年9月15日，甲方为香港适柏投资有限公司、厦门市禾山镇高殿村民委员会，乙方为张天霞，协议约定：甲方向乙方出让的集资的住宅综合楼，地处高殿村寨上开发票第四幢，第叁梯叁楼301室；该住宅楼建筑面积为100平方米，集资金额每平方米1250元，计12500元；甲方将房屋集资建成后让给乙方柒拾年房屋产权及使用权归乙方所有，乙方可以自由出租、转让、装修，并得到法律保护，甲方无权干预；甲方承担办理房产手续，但费用由乙方承担；甲方提供土地批文及有关手续；合同还约定了其他事项。2005年8月，张天霞（甲方、房屋卖出方）与刘庆雄（乙方、房屋买入方）签订一份《房屋转让合同协议书》，约定：甲方转让房屋的地址与性质为位于厦门市湖里区（非商品房，是集资使用房）；转让的301室已装修，本室设三室二厅一厨一卫，水电已改造单立户，屋内已置有家具、电器、灶具电话等乙方已全部过目，甲方一次性转让给乙方为160000元整；付款方式为首先预交押金10000元，以后每月还款1500元，直接存入甲方银行活期储蓄单，或交给甲方指定的代收人张定远、鲁守凤签收；因乙方分月还款，其年限已超十余年，现根据银行房贷利率利息计算公式是160000元×0.531%（利率）×11年＝96456元整，考虑到甲乙双方的目前状况，其中利息28000元，由张定远承担下来，其余利息65456元乙方应如数付给甲方，乙方应付甲方房屋转让的本息是160000元＋65456元＝225456元正；合同协议一经自三方签订后，乙方已如实履行合同条款，甲方中途变卦，要收回房屋，甲方按乙方已交款总额加一倍赔偿给乙方；若乙方不履行合同协议条款，不按期还款，不论乙方有何原因，甲方有权责令乙方离开301室住房，对乙方已交给甲方的款项一律不退还，作为赔偿甲方的赔偿金；本合同协议书甲乙双方均承认张定远、鲁守凤为此项协议的证明人，甲方指定鲁守凤为甲方代理人；乙方不但要按期支付甲方的房屋转让的本金和利息外，同时对以前借欠甲方37000元，应如数逐步还清，如乙方在2005年12月底仍还不清，从2006年起按所欠款额，以银行存款年息利率计息给甲方，一年一结，本息相加；合同还约定了其他事项。该《房屋转让合同协议书》右下方甲方处有张天霞的签字及捺印，乙方处有刘庆雄的签字及捺印，证明人处有张定远的签字及捺印，甲方代理人处有鲁守凤的签字及捺印。张天霞已将该《房屋转让合同协议书》项下的房产交付刘庆雄。一审中，张天霞陈述上述《房屋转让合同协议书》项下的购房款刘庆雄已支付155500元；刘庆雄则主张其已经支付了180000元左右。刘庆雄提交的建设银行转账记录显示其分别于2015年2月5日、2015年12月31日分别将15000元及10000元转入张定远名下账户，刘庆雄主张该证据可证明其按时按约定转账支付给张定远购房款；张天霞对该建设银行转账记录的真实性无异议，但认为两笔款项与本案无关，内容上无法体现是购房款，合同约定每月还款，该证据无法体现每月还款。张天霞提交了刘庆雄作为借款人向张定远、鲁守凤出具的金额为40000元的《欠条》作为反驳证据，主张刘庆雄向张定远转账的上述两笔款项系偿还该《欠条》项下的款项；刘庆雄确认该《欠条》系其所写，但认为其提交的通话录音可以证明其建设银行转账的两笔款项是支付房款。刘庆雄还提交了微信聊天记录及四份通话录音，其中微信聊天记录拟证明刘庆雄请其前妻代为转交房屋购置款给张定远；第一份系刘庆雄与张天珠之间的通话录音，拟证明张天珠承认其转给张定远的15000元是购房款；第二份系刘庆雄与张定远之间的通话录音，拟证明刘庆雄把房款支付给张定远，张定远说知道了；第三份系刘庆雄与张天珠之间的通话录音，拟证明张天珠是2014年房款18000元及2015年代转交15000元房款的见证人；第四份是刘庆雄与张定远之间的通话录音，拟证明2016年刘庆雄与张定远协商推迟付购房款，张定远也同意了。张天霞对上述通话录音的真实性均不予确认，并认为第一份录音无法确认录音的对象是否为张天珠本人；第二份录音也无法确认是否是张定远本人，内容上双方也没有确认该15000元是购房款；第三份录音无法确认录音的对象是否是张天珠本人，从内容上可以说明张天珠不知道本案情况；第四份录音无法确认是否是张定远本人，内容上双方并不是对本案款项进行协商，与本案无关，张定远不是合同主体，无权变更付款时间，张天珠也无权进行条款变更或解释。一审中，张天霞提交了闽土厦国字（1993）第082号《福建省建设用地许可证》及厦府[1992]地290号《厦门市人民政府关于高殿村委会乡镇企业建设及村民迁建用地的批复》的复印件，拟证明案涉房屋土地性质为乡镇企业用地，依法不能对非本村村民进行转让，故合同应无效。刘庆雄对上述许可证及批复的真实性不予确认。一审法院就此向厦门市国土房产测绘档案管理中心调取了厦府[1992]地290号《厦门市人民政府关于高殿村委会乡镇企业建设及村民迁建用地的批复》、建设用地申请表、《关于办理“高殿村乡镇企业用地”的报告》、厦府[1991]地228号《厦门市人民政府关于征用寨上仓库区用地有关事项的批复》、厦计投（1991）322号《关于寨上仓库区工程项目纳入市土地统一开发计划的批复》、厦府[1992]地078号《厦门市人民政府关于寨上工业仓储用地的批复》及编号为0092052的建设用地规划许可证，上述批复文件、建设用地申请表、建设用地规划许可证所涉及的用地单位均为厦门市禾山镇高殿村民委员会，土地性质均为乡镇企业建设用地及村民迁建用地；张天霞、刘庆雄对一审法院调取的上述批复文件、建设用地申请表、建设用地规划许可证的真实性均无异议。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案查明的事实，案涉房产所在土地的用地单位厦门市禾山镇高殿村民委员会，其土地性质为乡镇企业用地及村民迁建用地，且案涉房产亦未取得相应的权属证书，依法属于不得转让的房产。据此，张天霞与刘庆雄之间签订的《房屋转让合同协议书》，因违反法律的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张天霞要求刘庆雄搬离《房屋转让合同协议书》项下位于厦门市湖里区的房产并将该房产归还张天霞，合法有据，予以支持；但张天霞应当给予刘庆雄合理的搬离期限，考虑到刘庆雄占有并使用该房产已逾十年的实际情况，一审法院酌定该搬离期限为三个月。本案审理过程中，刘庆雄主张如其需向张天霞返还房产，张天霞应以相同地段、相同面积照价赔偿其损失或一样的房产；对此，一审法院认为，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，刘庆雄要求张天霞赔偿损失，但未提起反诉，故在本案不予处理，刘庆雄可另案主张。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：刘庆雄于判决生效之日起三个月内，搬离位于厦门市湖里区的房产并将该房产归还张天霞。案件受理费100元，由刘庆雄负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，双方当事人对一审认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，张天霞与刘庆雄于2005年8月签订的《房屋转让合同协议书》，约定张天霞将案涉房产转让给刘庆雄。根据查明的事实，案涉房产所在土地的用地单位厦门市禾山镇高殿村民委员会，其土地性质为乡镇企业用地及村民迁建用地。案涉房产系在讼争土地上建设，使用房屋必然需要占用土地，因此本案讼争土地使用权实际也被一并转让。张天霞与刘庆雄之间签订的《房屋转让合同协议书》已违反法律强制性规定，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审认定刘庆雄应将案涉房产返还给张天霞并无不当。刘庆雄关于张天霞主体不适格的上诉意见缺乏依据，不予采纳。至于刘庆雄提出的合同无效后赔偿问题，因其未在一审中提出反诉，不在本案审理范围，刘庆雄可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘庆雄的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由刘庆雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  彭亚奴二〇一九年九月二十九日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。