河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民再28号原审原告：王丽，女，1981年10月20日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王超，河南盛状律师事务所律师。原审被告：陈平原，男，1968年10月5日出生，汉族，住河南省商丘市。原审被告：李新银，女，1983年2月12日出生，汉族，住址同上，系陈平原妻子。二原审被告委托诉讼代理人：王林、韩红凯（实习），河南向东律师事务所律师。第三人：陈东亮，男，1972年11月30日出生，汉族，住河南省商丘市。原审原告王丽诉原审被告陈平原、李新银、第三人陈东亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日作出（2018）豫1402民初5287号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年5月9日作出（2019）豫1402民监15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告王丽的委托诉讼代理人王超及原审被告陈平原、李新银的委托诉讼代理人王林、韩红凯、第三人陈东亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告王丽称，对原调解书无异议，坚持原审诉讼请求。二原审被告在明知房屋已出售给原审原告的情况下，又将房屋另行抵押给他人，此行为已经从行为上明确做出违反协议的举动，涉嫌构成诈骗犯罪，关于调解协议及调解笔录，如认为该协议及笔录，违法自愿原则，原审被告及案外人应提供相应证据，否则应承担举证不能的后果，目前调解协议依然具有法律效力，应依法予以履行。原审被告陈平原、李新银辩称，原审原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同，该合同违反了城市房地产管理法第38条及合同法132条第1款法律强制性规定，双方签订的协议系无效合同，无需解除。原告在签订房屋买卖合同时，在合同的第一行中注明“预售”，且在合同第三条中注明陈平原在签订合同时，并未取得房屋权属证书，从合同中可以看出原审原告在签订合同时未办理权属登记而签订买卖合同，原审原告应对交易风险自行承担。涉案房屋系原审被告陈平原、李新银夫妻关系存续期间取得的拆迁安置房，应属于夫妻共同财产，陈平原无权自行处分。原审被告李新银未在协议中签字，原审原告交付给陈平原的购房款李新银并不知情，事后才知道该购房款包括：中间人李红伟借王丽的部分借款及利息进行的抵销，剩余房款也系中间人李红伟收取，故对于陈平原与王丽出具的房款收条概不知情。原审被告李新银不是合同当事人，也不应承担连带责任。关于原审被告陈平原将拆迁安置协议中剩余价值进行抵押，由于另外案件中起诉二原审被告，另案原告在执行中选择了拍卖安置协议中的商铺，不违反法律规定也不存在恶意违约，更不存在诈骗行为。原调解笔录并未提及原审被告李新银，且原审被告李新银也未在调解协议和调解笔录上签字，该协议被新的裁定书确认确有错误，也对协议的双方均不具有约束力。第三人陈东亮辩称，借款的事我也不知情，我不再为该涉案款项进行担保，不应承担担保责任。原审原告王丽在原审诉称，原告王丽与被告陈平原于2010年12月7日签订了一份房屋买卖合同。被告陈平原将归自己所有的位于海亚春天二期归德路东侧第32号商品房预售给原告。双方约定了房屋的价格、交付时间、违约责任等事项。合同生效后，原告按约定于2011年1月24日向被告陈平原全额交付了购房款1214000元。被告陈平原向原告出具了收条。在约定的2年交房时间后，原告到开发商处要求交付房屋，才知道被告将涉案房屋又抵押给了他人，且抵押权人申请法院查封了涉案房屋，并诉至法院。经法院审理、判决、执行后，涉案房屋已经被法院拍卖，拍卖款交付给了抵押权人，致使原、被告的合同目的无法实现，双方产生纠纷。原审本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、解除原告王丽与被告陈平原签订的房屋买卖合同。二、被告陈平原、李新银支付原告购房款及现行该房屋的市场差价款共计300万元（已支付10万元）。三、被告陈平原、李新银于2018年9月30日前向原告王丽支付10万元。从2018年10月30日起每月支付不低于5000元，至2019年8月30日前全部付清。四、案外人陈东亮对上述第二、三项承担连带担保责任。五、如果被告陈平原、李新银和案外人陈东亮不能按上述第二、三项内容按时履行义务，原告王丽有权对全部剩余欠款向人民法院申请执行被告陈平原、李新银和案外人陈东亮。上述协议不违反法律规定，本院予以确认。本案受理费30800元，减半收取15400元，保全费5000元，合计20400元，由被告陈平原、李新银负担。本调解协议经双方当事人同意在调解协议上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。原审原告王丽向法庭出示以下证据，证据一、房屋买卖协议一份、收条一份、房屋拆迁补偿安置协议一份。证明原审原告王丽与原审被告陈平原于2010年12月7日签订了一份房屋买卖协议，原审被告陈平原将位于海亚春天二期归德路东侧第32号商业房预售给原审原告王丽，协议约定该房屋为二期32号商业房一层为100.4㎡，第二层为110.4㎡，每㎡5500元，共计220.08㎡，价值1214400元，并一次性付清。原审被告陈平原交付给原审原告王丽房屋的时间暂定两年，以开发商交付房屋时间为准，由原审被告陈平原负责办理上述房屋所有权有关手续，原审原告王丽承担办理所有权有关费用。如果原审被告陈平原反悔，须按反悔时市场价款计款支付给原审原告王丽，并承担壹佰万元违约金。2011年元月24日，原审原告王丽将购房款1214400元全额支付给了原审被告陈平原，并由原审被告陈平原出具收条。房屋拆迁补偿安置协议证明，原审被告陈平原对海亚春天二期归德路东侧第32号商业房有处分权，该房屋是基于拆迁原审被告陈平原的原房屋的基础上所安置补偿的，故原审原告王丽与原审被告陈平原签订的房屋买卖协议合法有效。证据二：调解笔录一份、调解协议一份。证明原审原告王丽将原审被告陈平原、李新银起诉至梁园区人民法院，2018年8月14日，经法院调解，原审被告陈平原同意解除与原审原告王丽签订的房屋买卖合同，按现行该房屋的市场差价共退还王丽300万元购房款（已支付10万元），对于剩余款项，陈平原在2018年9月30日前向王丽支付10万元，从2018年9月30日起陈平原每月支付王丽不低于5000元，到2019年8月30日前全部付清。案外人陈东亮对原审被告陈平原的上述还款作担保承担连带清偿责任。调解协议约定了各方其他权利义务及案件受理费及保全费的承担方式。调解笔录及调解协议是在法院主持下达成，是各方当事人真实意思的表示，没有违反自愿原则合法有效，各方当事人及案外人应当继续履行。证据三：梁园区人民法院（2015）商梁民初字第01335号民事调解书一份。证明原审被告陈平原、李新银明知将位于海亚春天二期归德路东侧第32号商业房已经出售给原审原告王丽的情况下，再次将房屋抵押给了邢艳丽，致使该房屋最终被法院评估拍卖并执行，在抵押时，原审被告李新银在抵押合同上签字，此举致使原审原、被告之间的合同目的无法实现，并且因原审被告陈平原、李新银的严重违约，给原审原告王丽造成巨大经济损失，该房屋目前市场价值远远不止300万元，通过原审被告陈平原、李新银的自认，可以证实二人为夫妻关系，在原审原、被告签订合同时，涉案房屋系夫妻共同财产，故二原审被告应共同承担责任并互负连带责任。原审被告陈平原、李新银对上述证据发表如下意见，对证据一组真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋买卖协议为无效合同，因该合同违反了法律强制性规定；该合同注明是预售，已经对房屋的交付时间均进行了告知，证明在签订买卖合同时，陈平原并未取得权属证书，系无权处分；涉案房屋系陈平原、李新银共同财产，陈平原自行处分的行为无效；李新银未在买卖协议上签字，该买卖合同对李新银无约束力。对收到款项无异议，根据合同法52条规定，合同无效后取得的财产应当返还，陈平原同意返还收取原告的购房款。对安置协议在签订房屋买卖时虽然签订了安置协议，但该涉案房屋并未开始建设，原有的拆迁房屋也没有开始拆迁，从这一点也可以看出房屋买卖协议为无效协议，对原告主张的购房款按收到之日起支付2分的利息，无事实和法律依据，对原审原告主张的支付违约金100万元，因该涉案合同为无效合同，该违约金的约定对陈平原无约束力，且该违约金明显过高，对原告主张的因违约不能交付房屋补偿要求现市价差额无事实和法律依据，在房屋买卖协议中第四条规定了甲方如有反悔才适用该违约责任，在本案中该条款同样不具有效力，原审被告陈平原未进行反悔，对于不能向甲方交付房屋办理产权登记的根本原因在于陈平原持有的房屋拆迁补偿安置协议中有住房和商业合计约500余万元，对于其中的商业部分转让给原审原告，对于剩余的部分价值原审被告陈平原有权进行提供抵押担保，但在被他人执行时，法院未对房屋拆迁补偿安置协议中的住宅部分进行拍卖，而是选择了便于拍卖的商业门面房，才导致原审被告陈平原未能与原审原告办理产权过户手续，故原审被告陈平原不能办理产权过户手续及交付房屋，不是出于自身原因，也不是合同中约定的反悔条款，故原审原告均不能适用协议第四条向原审被告主张原诉讼请求的第三、四项即：违约金100万元及房屋差价款150万元。对证据二、该调解协议违反了自愿原则，在法院主持调解笔录中也没有要求李新银承担还款责任，在调解协议上不应直接让李新银承担还款责任，涉案协议中虽然约定了违约条款，但原审被告陈平原并未反悔，不能适用该协议第四条。在原审中原审被告陈平原所签调解笔录及调解协议均不是其真实意思表示，故调解笔录及调解协议均不能发生效力。证据三、该调解书因严重违反了法律规定，已经由梁园区法院裁定再审，该调解书不具备效力。第三人陈东亮对上述证据发表如下意见，原审调解时，我本人虽到场了，因我不识字，当时说承担百十万元的责任，我就签字了，后来才知道是300万元。我对其中具体事情不清楚，不再对该案提供担保。再审查明如下事实，原审原告王丽与原审被告陈平原于2010年12月7日签订一份房屋买卖协议。原审被告陈平原将归自己所有的位于海亚春天二期归德路东侧第32号商品房（一层为100.4㎡，第二层为110.4㎡，每㎡5500元，共计220.08㎡，价值1214400元），预售给原审原告王丽。双方约定交房时间暂定两年，以开发商交付给原审被告陈平原房屋时间为准，由原审被告陈平原负责办理上述房屋所有权有关手续，原审原告承担办理所有权有关费用。原审被告陈平原如反悔，须按反悔时市场价计款支付原审原告，并承担100万元违约金。另查明，原审原告王丽、原审被告陈平原及第三人陈东亮在原审中均参加涉案房屋买卖协议的调解，第三人陈东亮自愿对该调解协议第二、三项承担连带担保责任。涉案房产于2016年10月27日被法院拍卖，价款为252.26万元。本院认为，涉案房屋登记的所有人为陈平原，本案中房屋买卖协议系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。现涉案房屋已经被法院拍卖，拍卖款亦已交付另案当事人，致使涉案房屋买卖协议已无履行可能，原审被告陈平原已构成严重违约，原审原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予以支持。合同解除后，原审被告陈平原应将收取的购房款121.44万元返还原审原告王丽。涉案房屋于2016年10月27日以252.26万元价格被拍卖，涉案房屋与原审原告购买房屋时差价为130.82万元，原审原告王丽要求违约金100万元及因违约不能交付房屋现市价的差价款150万元的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题司法解释（二）第29条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定“过分高于造成的损失”。根据法律规定违约金以不超过该损失的百分之三十即39.246万元为宜。上述违约金不足以弥补原审原告的损失，应再支付因涉案房屋买卖协议履行后可以获得的利益为91.574万元，原审被告李新银虽与原审被告陈平原系夫妻关系，但原审被告李新银既未委托原审被告陈平原参加原审诉讼亦未参加原审调解，原审程序不当，应予纠正。第三人陈东亮在原审调解时自愿为涉案房屋买卖协议中购房款及现行涉案房屋的市场差价款300万元进行担保，根据法律规定，当事人在法律规定的范围内，有权按照自己意愿支配自己的民事权利。故第三人仍应对该涉案房屋买卖协议中所涉及购房款等款项承担担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题司法解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1402民初5287号民事调解书；二、解除原审原告王丽与原审被告陈平原签订的房屋买卖协议；三、原审被告陈平原于本判决生效之日起十日内向原审原告王丽返还购房款人民币121.44万元；四、原审被告陈平原于本判决生效之日起十日内向原审原告王丽支付违约金39.246万元；五、原审被告陈平原于本判决生效之日起十日内向原审原告王丽支付因涉案房屋买卖协议履行后可以获得的利益为91.574万元；六、第三人陈东亮对上述第三、四、五项承担连带担保责任；七、驳回原审原告王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币29040元，保全费5000元，合计34040元，由原审被告陈平原、第三人陈东亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  袁 媛二〇一九年九月二十五日书记员  蔡锦恒