甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0521民初910号 原告：王芳，女，汉族，1976年9月19日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人:谭少涛，海南同玺律师事务所律师。 被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地甘肃省清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。 法定代表人：魏国芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周源，男，该公司员工。 原告王芳与被告抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，于2019年3月27日作出（2019）甘0521民初81号民事判决书。因王芳不服一审判决，上诉于天水市中级人民法院，2019年6月20日天水市中级人民法院作出（2019）甘05民终301号民事裁定书，以原审判决超诉讼请求，涉案房屋不具备交付条件为由，该案被发回本院重新审理。本院于2019年7月23日立案受理。案件受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王芳委托诉讼代理人谭少涛，被告宇通房地产公司委托诉讼代理人周源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王芳向本院提出诉讼请求：1.判令宇通房地产公司继续履行与王芳于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判令宇通房地产公司向王芳支付逾期交房违约金104916.37元（以已付房款284712元为基数，按每日万分之五标准计算，自2017年1月1日起暂计算至2019年1月7日，实际应计算至交房之日止）；3.本案诉讼费由宇通房地产公司承担。事实和理由：2016年9月21日，王芳与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，王芳购买宇通房地产公司预售的南苑豪庭小区某某住房一套，建筑面积为98.15平方米，每平方米4225.28元，总房款为414712元，付款方式为：首付交付至284712元，按揭130000元。合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前向王芳交付经验收合格的商品房，如逾期交房，则应自合同约定交付期限的第二天即2017年1月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。合同签订后，王芳按照约定于2016年9月21日分两笔支付了首付款284712元。2016年10月，王芳到宇通房地产公司所售楼盘现场发现其购买的商品房所在楼房施工建设进度严重滞后，按当时现状根本不可能在约定交房期限内实现交房。据了解，宇通房地产公司存在严重的资金周转问题，导致施工进度严重拖慢，存在不能按期交房、合同目的不能实现的风险。基于不安抗辩权，为防止损失继续扩大，王芳未交付剩余房款。宇通房地产公司逾期交房后，王芳多次与其沟通协商，但宇通房地产公司至今仍未按照合同约定向王芳交付房屋。宇通房地产公司的违约，造成王芳大量资金被占用、住房需求无法满足、装修房屋成本增加、多次协商误工误时等重大损失，以及要承担聘请律师诉讼等费用成本。王芳为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判处。 宇通房地产公司辩称，该公司同意王芳要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，但王芳应先按合同约定交清房款，现王芳未交清房款，违约在先，无权要求宇通房地产公司交付房屋、支付违约金。王芳没有证据证明宇通房地产公司经营状况严重恶化，出现丧失履约能力的情况，亦未按照法律规定的程序履行通知义务，行使不安抗辩权不当，故应驳回王芳的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 王芳提交的证据： 1.《商品房买卖合同》复印件2份，证明王媛（与王芳系姐妹关系）与宇通房地产公司于2016年7月13日签订合同后，该合同被宇通房地产公司收走，2016年9月21日王芳与宇通房地产公司重新签订了合同，宇通房地产公司将交房日期改成了2017年6月31日，交房日期应以第一次签订合同时约定的2016年12月31日为准。宇通房地产公司对该合同的真实性认可，但以和王媛签订的合同与本案无关、应以与王芳签订的合同为准为由对证明目的不认可。 2.收据复印件4张，证明王芳按照合同约定支付了284712元的首付款，且将王媛交付的首付款转至王芳名下，说明与王芳签订的合同和与王媛签订的合同实际系同一份合同。宇通房地产公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。 3.天水广播电视台新闻报道截图复印件1份，证明2017年11月6日，宇通房地产公司没有交房，构成违约的事实，宇通房地产公司自认未交房是因为资金周转出现问题。宇通房地产公司认为该证据系复印件，取得方式和来源难以认定，且与本案没有关联性，亦未经公证，故不予认可。 以上第1组和第2组证据形式完备，来源合法，与案件事实有关联性，且宇通房地产公司对该两组证据真实性亦予以认可，故本院予以采信，但王芳的证明目的应结合全案综合认定。第3组证据系复印件，真实性无法认定，且无法证实与本案具有关联性，不予采信。 经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2016年7月13日，宇通房地产公司与王媛签订了《商品房买卖合同》，约定由王媛购买南苑豪庭小区某某房屋一套，建筑面积为98.15平方米，单价为每平方米4225.28元，总房价为414712元。付款方式为：首付款交至135000元，按揭279712元。逾期付款违约责任为：买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款，如买受人逾期支付，视为买受人付款违约。房屋交付期限为2016年12月31日前，逾期交房违约责任为：买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。2016年7月5日，王媛向宇通房地产公司支付了首付款135000元。 2016年9月21日，宇通房地产公司与王芳就南苑豪庭小区某某房屋重新签订了《商品房买卖合同》，除将首付款变更为284712元、按揭贷款变更为13万元、房屋交付期限变更为2017年6月31日前外，合同中其他内容均与宇通房地产公司和王媛所签订的《商品房买卖合同》内容一致。合同签订当日，宇通房地产公司给王芳出具金额分别为135000元和149712元的收据两张，其中金额为135000元的收据收款方式注明为“换票”。王芳未向宇通房地产公司支付剩余房款13万元，宇通房地产公司亦未按照合同约定给王芳履行交房义务。现王芳主张继续履行合同，宇通房地产公司同意。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，王芳与宇通房地产公司签订的商品房买卖合同依法成立且生效，王芳应依约履行付款义务。现王芳主张已交付房款284712元，其未交清下欠房款13万元系涉案房屋至今未竣工验收，达不到交付条件。宇通房地产公司以王芳未交清下欠房款违约在先为由拒绝支付违约金。双方2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式约定“按揭贷款付至284712元，余款壹拾叁万元整由买受人向银行办理按揭，贷款本息由买受人支付，交房时付清商品房买卖合同补充协议中规定的各种税费”；第七条违约责任约定“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款和应付清商品房买卖合同补充协议中规定的各项费用”。同一合同不同条款对下剩房款的支付时间约定不同，该合同系制式合同，由宇通房地产公司出具，其对合同条款约定应承担不利解释，且宇通房地产公司涉案房屋仍未竣工验收，无法如期交付，故依据双方约定由王芳在宇通房地产公司办理房屋交付手续时交清下欠购房款，对宇通房地产公司以王芳未交清下欠房款违约在先的答辩意见不予采纳。 2016年7月13日，王媛替王芳以个人名义与宇通房地产公司与签订了《商品房买卖合同》，约定房屋交付时间为2016年12月31日。2016年9月21日，王芳与宇通房地产公司重新签订了《商品房买卖合同》，该合同将房屋交付期限变更为2017年6月31日前。庭审中，王芳认为房屋交付时间应以2016年12月31日为准。双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，根据后合同优先于前合同原则前后不一致时应以后签订的合同为准，故双方约定的交房时间确定为2017年6月31日前。宇通房地产未按期交房，已构成违约，应承担违约责任。王芳要求宇通房地产公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的违约金，但宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。本院认为合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅。本案中王芳未提交证据证明其实际损失，其主要损失以一年计算，按照已交付购房款被占用期间的利息计算为13523.82元（王芳已交付房款284712元×中国人民银行中长期贷款利率4.75%）；按照宇通房地产公司抗辩主张的租金标准计算为7137.47元（6.06元/㎡/月×12个月×98.15平方米）；按双方合同约定，宇通房地产公司每年应当支付的违约金为51959.94元（284712元×5‱×365天），约为其实际损失的384%或728%，明显超过了王芳合理实际损失的130%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”故对宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以采纳。但宇通房地产公司延迟交房超过合同约定时间达两年多时间，给王芳造成的损失除了租金以外还包括物价上升导致装修成本的增加，王芳为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，故违约金按照同地段的房屋租金标准计算不足以弥补王芳的损失。综上，以宇通房地产公司延期交房给王芳造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情确定宇通房地产公司自2017年7月1日起按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向王芳支付延期交房违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王芳与抚州宇通房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王芳支付违约金自2017年7月1日起以已付房价款284712元的日万分之二点五为标准计算至实际交房之日止。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2398元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  鲁智荣 人民陪审员  马红艳 人民陪审员  王强力 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  李永芳 书 记 员  肖丽敏