贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初5729号原告：云南麦顿房地产经纪有限公司，住所地，云南省昆明市五华区王笻路与科普路交叉口中铁云时代广场4栋28层，统一社会信用代码91530112MA6KUWJ327。法定代表人：王继贤，系公司执行董事。委托诉讼代理人：孙树坤，云南南极律师事务所律师，执业证号15301201210551345。委托诉讼代理人：徐卫民，云南南极律师事务所律师，执业证号15301199610958209。被告：贵州中联唐房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道星云北路24号，统一社会信用代码91520222MA6DJ6Y14U。法定代表人：蔡志林，系公司董事长。委托诉讼代理人：邓伟，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202200610901520。委托诉讼代理人：蔡波，男，1982年12月6日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系公司副总经理。原告云南麦顿房地产经纪有限公司诉被告贵州中联唐房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行审理，原告云南麦顿房地产经纪有限公司法定代表人王继贤及其特别授权委托诉讼代理人徐卫民、孙树坤、被告贵州中联唐房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人蔡波、邓伟到庭参加诉讼。案件现已审理终结。原告云南麦顿房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告“志浩国际”项目销售佣金792259.19元（首次佣金1092259.19元及垫付广告设计费50000元，扣减前期预付策划费350000元）；2.判令被告从2019年5月4日起至销售佣金支付完毕之日止，按照日万分之五支付延期付款违约金（暂计算至2019年7月2日为23768元）；3.判令被告赔偿原告因被告违约导致的经济损失800000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月4日，原被告经协商，签订了《贵州盘州市志浩国际独家、策划销售代理合同》，合同约定：被告委托原告为被告开发的房地产项目“志浩国际”独家驻场销售代理方和市场客源整合策划方，委托期内原告有独家策划销售代理权，销售佣金住宅及商铺按照2%计提，如被告未按合同约定支付原告相应款项的，每逾期一日按照应付款项的万分之五向原告支付延期违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但2018年11月12日被告未与原告协商，单方通知原告将志浩国际项目的商铺销售权交由司娟销售，同时自项目开盘销售以来，被告未按照合同约定履行支付佣金的义务，截止至2019年4月30日被告尚欠原告销售佣金792259.19元，原被告之间办理了销售资料、办公设施、设备的移交及原告已销售签约但银行未放款，未达到结佣条件的房屋资料和金额确认，双方的合同已终止。被告贵州中联唐房地产开发有限公司辩称，1、被告应该支付给原告的佣金是596849.98元，根据原告提供的证据，2019年2、3、4月结算明细和百分之五以内的结算明细，总共加起来是996849.98元，其中被告前期预付款是40万元，原告主张垫付的广告费5万元没有产生，因此2019年4月30日前被告应付佣金为596849.98元。2、根据合同约定，结算之后原告应该出具昆明市税务统一发票，在10个工作日内被告支付报酬，至今原告未提供发票，因此延期付款的责任不是被告造成的，被告不同意支付违约金。3、被告认为被告没有违约行为，不应该支付原告经济损失80万元。根据原告提供的结算单，总金额是99万多元，被告已经支付40万元应该进行扣减。广告费的问题，原告没有相应的证据证明其已经垫付广告费5万元，或者产生5万元广告费，因此不应该得到支持。本次应该支付的佣金是50多万元，原告提供的4月30日之后的佣金，在庭审中，被告已经说清楚是原告单方制作的，被告未进行确认，不符合结算条件。4、原告没有举证证明7户已经符合结算条件，款项没有进入被告的账户，不具备结算条件。第6、7户不在原告提供的200多户的预购订单中，这两户没有购房合同，不符合结佣条件，且在超出5%的关系户的5户中，与其提交的附件2中的5户是重复的，所以原告多主张了。4月30日之后的佣金不能得到支持。原告提供的证据是短信，通过信息向被告的工作人员要求出具开票信息，被告在质证时，蔡波明确表示未收到信息，不能作为认定本案事实的依据，根据合同的约定，由原告开具发票，被告在十个工作日内付款，开具发票的信息不是由被告提供才是唯一途径，可以登记税务信息平台查询，被告向原告支付过款项，可以根据付款依据查询信息，就具备开具发票的信息，原告的证据也不能证明向原告主张过开票信息。5、根据销售代理合同2.3条的约定，该条约定的房源才是原告可以销售的房源，需经被告签字认可，才是合同约定的委托销售的房源，合同第一条仅仅是合同涉及的词语的解释，而不是具体的委托房源，被告方根据合同的约定，向原告下达通知，以通知的形式明确商铺不在原告的销售范围内是符合合同约定的，没有违反合同的约定，根据整个销售合同来看，原告没有说清楚被告的通知违反了哪个条款。被告没有违约行为，被告在7月12日向原告送达通知，原告明确收到通知，对于该行为，如原告认为该行为违反合同约定，原告应该在合理期限内要求被告解除，原告在收到通知直至双方解除合同直至撤场均没有提出异议，实质上还在履行合同（销售住宅），根据合同法的规定，该行为是以其行为表示对通知的认可。原告要求被告赔偿80万元是没有任何依据的，违约责任应该按照实际损失进行赔偿，原告要求赔偿80万元没有任何依据，原告陈述是没有销售商铺产生的，没有依据。本院经审理查明，被告作为甲方、原告作为乙方就被告开发建设的“志浩国际”项目的独家策划、销售代理事宜于2018年4月4日签订《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》约定：“甲方开发并委托乙方为独家主场销售代理方和市场客源整合策划方的志浩国际，甲乙双方根据当时的销售均价共同制定一房一价表，经甲方盖章或签字确认后即对外销售，可出售户数为甲方委托乙方代理销售的本地块住宅和商铺的可售户数之和，住宅／商铺均按照2%计算销售代理费，关系户按1%计算，关系户总量不超过5%，购房客户在签订《商品房销售合同》约定时间内，一次性付款客户于合同签订时间内付完全款的或经甲方同意延后付款，以全款打入甲方指定账号，分期付款客户以第一笔购房打入甲方指定账户，按揭可以以乙方协助办理完按揭手续，全部房款到达开发商账户为最终结算依据，报酬经双方确认清单每月结算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方在5个工作日内确认或提出异议，经甲方确认无误盖章，甲方在乙方出具昆明市税务统一发票的10个工作日内向乙方支付，甲方需按时向乙方支付报酬，若逾期，则按拖欠金额万分之五追加滞纳金；合同生效之日至项目可供总销售面积达到90%为止，合同期满；营销费用包括媒体广告费由甲方承担，乙方根据甲方的要求制定营销计划、预算，经甲方书面确认后执行；乙方每完成一个阶段工作向甲方提交工作报告后，甲方应在7个工作日书面确认已收讫，若甲方不按要求书面确认，乙方在提交报告截止期之日起7个工作日内向甲方邮寄报告的，视为乙方已完成提交工作报告的义务，甲方在收到乙方提交的工作报告后，如有异议，应在收到报告后7个工作日内提出书面异议，未按约定提交书面异议的，视为乙方提交的报告完全符合约定及甲方要求；委托期内乙方有独家策划、销售代理权，房源为已取得预售许可证并经甲方签字确认委托销售的住宅及商铺等房源；合同履行过程中，所有条款均应遵照执行，一方擅自终止合同或其行为导致合同无法履行，构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须向守约方支付违约金500000元；甲方授权蔡波（电话135××××3399）为合同的具体执行负责人，被授权人针对合同项下各类书面文件的签字，予以认可……”。合同签订后，甲方开始进行广告推广策划等前期销售准备工作，将广告设计图纸、制作交由蔡波，蔡波进行了确认并签字，2018年11月12日，被告向原告发出通知，项目商铺不再由原告销售，销售权交于司娟，2018年11月18日项目开盘，原告对项目住宅部分进行销售，2019年4月30日，双方协商解除合同，经双方于2019年5月1日结算，截止合同解除时，符合支付条件被告应支付原告销售代理费为996849.98元，被告已经支付400000元。以上事实有原被告的陈述及以下证据予以证实：《贵州盘州市志浩国际项目独家策划、销售代理合同》、志浩国际项目2019年2、3、4月结佣明细附件、通知、志浩国际住宅销售价格表、志浩国际项目认购明细、志浩国际文件签收表、广告图样、短信记录、工作交接情况说明、移交清单、志浩国际项目已签约未放款明细、网上银行电子回执。本院认为，本案的争议焦点是：1、至本案开庭审理之日，被告应支付原告销售代理费如何认定、广告费是否应该得到支持。2、原告主张逾期付款违约金是否应予支持。3、原告主张因被告将商铺交由他人销售构成违约，违约损失800000元能否得到支持。被告应支付原告销售代理费如何认定、广告费是否应该得到支持的问题。双方对2019年5月1日结算的996849.98元均予认可，同时也认可超过5%关系户为4户，依照认购先后顺序，该四户系“杨运明、刘发启、方晶、路登参”，关系户依照约定超过5%的，应按2%计算代理费，但双方在结算时该四户代理费是按照1%计算得18901元，应将剩余未计算的1%，即另18901元计算在内，双方认可的费用996849.98元+18901元=1015751元，本院予以确认，扣除已经支付的400000元，现被告应支付615751。被告对4月30日后新增7户代理费部分有异议，认为尚未达到结算条件，该7户系按揭付款方式，依照合同约定，按揭手续办理完成，全部房款到达被告账户方可计算，原告未提交证据证实该7户的房款已经打入被告账户，也不存在原告将清单提交被告进行确认，被告在约定时间未进行确认的情形，故原告主张该部分代理费理由不成立，不予支持，可待条件成就后与剩余未主张的部分一并主张；双方合同约定被告根据原告的具体与要求制定营销计划、预算，经被告书面确认后执行，费用由被告承担，本案中被告被授权人蔡波对原告提交的广告设计材料、图片进行确认并签字认可，后原告短信告知蔡波广告费用50000元，对方未提出异议，故原告主张的广告费50000元理由成立，予以支持。原告主张逾期付款违约金是否应予支持的问题。双方合同约定报酬经双方确认清单每月结算一次，原告需每月5日前向被告提交结算清单，被告在5个工作日内确认或提出异议，经被告确认无误盖章，被告在原告出具昆明市税务统一发票的10个工作日内向原告支付。本案中，双方共同于2019年5月1日结算，开庭审理之日原告尚未按约定提供增值税发票，庭审中被告方才将增值税开票信息交付原告，故增值税发票未能出具是被告原因所致，应承担逾期支付的责任，双方约定逾期支付违约金按日万分之五计算，原告请求由被告按日万分之五支付违约金的理由成立，故其请求2019年5月4日至2019年7月2日的违约金应为615751元×0.5‰×59天=18165元。关于原告主张因被告将商铺交由他人销售构成违约，违约损失800000元能否得到支持的问题。双方合同约定原告对项目有独家代理权，且约定住宅、商铺均按2%提取销售代理费，原告向被告发出的通知也表示“项目商铺不再由云南麦顿房地产经纪有限公司销售”，综合以上事实可以认定双方合同约定原告销售的内容除了住宅，还包括商铺，被告辩称合同约定只销售住宅，不含商铺的理由不成立；2018年11月12日，被告向原告发出《通知》：“自2018年11月2日起，项目商铺不再由原告销售，商铺销售权交于司娟……。”原告收到通知后未提出异议，并继续履行合同至2019年4月，按约定对项目住宅进行销售，可知原告认可了通知的内容，同意其不再销售商铺，交由他人销售，是双方对合同内容进行的变更。现原告以被告将商铺交由他人销售为由主张违约金800000元的理由不成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州中联唐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司销售代理费615751元，并支付2019年7月2日前的逾期支付违约金18165元，2019年7月3日至款项付清之日按日万分之五支付违约金；二、被告贵州中联唐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告云南麦顿房地产经纪有限公司代为垫付的广告费50000元；三、驳回原告云南麦顿房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定按同期中国人民银行贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9672元，由被告贵州中联唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  耿爱敏二〇一九年九月十一日书记员  王 蝶