福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3747号 上诉人（原审原告）：吴文科，男，1978年2月14日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪小鹏，男，住广东省深圳市龙华新区，系南安市英都镇荣星村民委员会推荐的诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）南安中禧房地产开发有限公司,住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。 上诉人吴文科因与被上诉人南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴文科上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴文科全部诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审认为涉案房产已经在2018年1月10日符合交房条件错误。中禧房地产公司负有举证责任证明涉案房产同时符合《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）第八条所约定的3点交付条件。一审依据中禧房地产公司提供的《竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》就认定涉案房产达到了交付条件，是错误的。涉案房产并未达到交房条件，中禧房地产公司未向吴文科出示所购房产达到交房条件的证明文件的原件，已经构成了逾期交房的违约行为。涉案商品房经一审法院现场勘察确实少砌了四堵墙，不符合《合同》附件一的图示约定，也不符合《商品住宅使用说明书》附图的图示。没有配套建设邮政信报箱，中禧房地产公司没有证据证明其安装了家居智能箱，已经构成了违约，不符合《合同》约定的交房条件。一审认为《合同》附件三仅约定厨房和卫生间均做隔断，少砌四堵墙不影响交付，是错误的。二、一审错误地认为“因本案商品房尚未办理交房手续，吴文科提供的现有证据不足以证明双方在验收交接时中禧房地产公司拒绝出示证明文件”。这显然是对双方举证责任的错误分配。三、一审未依吴文科的申请进行现场勘察，程序错误。四、吴文科有权对屋顶、外墙、外窗的违约问题提起诉讼请求。一审认为“吴文科称屋顶、外墙、外窗不符合合同约定，但吴文科也没有证据证明屋顶、外墙、外窗存在质量问题”，“吴文科主张的问题并非功能性质量缺陷，均不影响房屋的正常使用、并不影响交房”，是错误的，本案是合同违约纠纷，并非产品质量责任纠纷。根据《合同》第八条第（2）点的约定以及一审法院现场勘察时发现本来理应放置于涉案房产所在建筑物一楼大堂入口处的邮政信报箱并不存在的事实，邮政信报箱属于全体业主共有，吴文科也不应单独享有请求权，但一审认为“吴文科所主张的邮政信报箱、家居智能箱问题，其在交房后可另行要求中禧房地产公司进行整改或更换”，一审对于全体业主共有的设施、吴文科能否享有单独请求权的问题上，前后互相矛盾。此外，邮政信报箱经过一审法院勘察确属没有安装，一审认为吴文科可另行要求中禧房地产公司整改或更换是错误的。 中禧房地产公司辩称，一审认定事实和适用法律正确，请求维持原判。 吴文科向一审法院起诉请求：1.中禧房地产公司向吴文科支付自2018年1月1日起至中禧房地产公司将符合合同约定的水暖新都城（滨江新城）二期高层第5幢12层1203号房交付给吴文科之日的违约金，其中至2018年4月27日的违约金为（684952-216000）×0.05%×147=34467.97元，2018年4月28日起至2019年2月18日的违约金为684952×0.05%×290=99318.04元；2.中禧房地产公司应按《商品房买卖合同》（编号：201501646）附件三的约定对屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整修或更换。 一审法院认定事实：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同包含附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》、附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，吴文科购买中禧房地产公司开发的址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第5幢12层1203号房，建筑面积142.65平方米，商品房总价款为684952元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率］的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人应整修或更换至符合本合同约定的装饰、设备标准或赔偿买受人装饰、设备不足部分的差价。附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》约定，1、房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标屋顶：采取30厚泡沫玻璃保温板节能措施，传热系数Ｋ：1.35Ｗ／（㎡·Ｋ）；外墙：采取190厚粉煤灰烧结多孔砖节能措施，传热系数Ｋ：2.11Ｗ／（㎡·Ｋ）；外窗（含天窗）：采取普通铝合金，无色透明中空玻璃节能措施，传热系数Ｋ：4.10Ｗ／（㎡·Ｋ）；遮阳系数ＳＣ:0.68；气密性：≤1.5ｍ3／（ｍ·ｈ）且≤4.5ｍ3／（㎡·ｈ）。2、外墙：采用马赛克面砖层……4、室内分隔部位：厨房、卫生间均做分隔……16、其他：入户大堂为普通装修；标准层电梯门厅为普通装修；套内配电箱，家居智能箱到位，每户预留一水龙头，一灯头和一插座。附件六《合同补充协议》（出卖人为甲方，买受人为乙方）第三条约定，根据《合同》第六条的约定，若甲乙双方选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，甲乙双方应遵守以下条款之约定（本约定如与其他条款有冲突以本约定为准）：1、乙方应在2015年3月6日向甲方支付首期款共计384952元，余款共计300000元办理银行按揭……第五条关于合同第八条之补充约定：1、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。2、若乙方尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任。3、房产符合《合同》约定的交付条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任……5、除火灾、水灾、飓风、地震等不可抗力的原因除外，以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过100ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政设施原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度的……2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订了一份《关于公积金提取追加首付的补充约定》，约定吴文科应于2015年3月6日缴纳购房款共计384952元，并且吴文科已于2015年3月6日现金支付购房款214952元，剩余购房款共计17万元办理公积金提取转入。后双方因购房款支付问题产生纠纷，中禧房地产公司于2016年9月19日向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年12月12日作出（2016）闽0583民初7789号民事判决，判决吴文科应支付中禧房地产公司购房款17万元及违约金40290元。吴文科不服该判决，上诉于泉州市中级人民法院，该院于2017年5月5日作出（2017）闽05民终487号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吴文科于2017年6月26日向泉州市住房公积金管理中心申请提取公积金254000元，于2018年1月9日支付中禧房地产公司违约金40290元。2018年1月26日，吴文科、洪小红、中禧房地产公司与建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》，约定吴文科、洪小红向建设银行南安支行借款216000元用于购置本案商品房。2018年4月27日，建设银行南安支行将吴文科的按揭款216000元支付给中禧房地产公司。2018年1月25日，中禧房地产公司就其建设的水暖新都城（滨江新城）项目取得南安市城乡规划局审批的《建设工程竣工规划条件核实意见书》。2017年12月28日，中禧房地产公司向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年1月31日办理交房手续。2018年1月30日，中禧房地产公司再次向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年2月10日办理交房手续。吴文科分别于2018年1月30日、2018年2月10日、2018年12月12日发函给中禧房地产公司，要求其出示所购商品房已达到交付条件的有关证明文件。中禧房地产公司已将《福建省新建商品房住宅使用说明书》交付吴文科，在该说明书中载明，屋顶：采取30厚挤塑板节能措施，传热系数Ｋ：0.87Ｗ／（㎡·Ｋ），外墙：采取180厚蒸压粉煤灰烧结多孔砖节能措施，传热系数Ｋ：1.73Ｗ／（㎡·Ｋ），外窗（含天窗）：采取铝合金、中空玻璃节能措施，传热系数Ｋ：≤3.5Ｗ／（㎡·Ｋ），遮阳系数ＳＣ:≤0.7，气密性：≤2.5ｍ3／（ｍ·ｈ）且≤7.5ｍ3／（㎡·ｈ），监理单位为福州市建设工程监理有限公司。一审法院于2019年3月11日到本案商品房进行现场勘验，本案商品房厨房、卫生间有做分隔，其他未做分隔墙，该商品房所在建筑物没有邮政信报箱。吴文科、中禧房地产公司尚未就本案商品房办理交房手续。本案工程原由福州市建设工程监理有限公司进行监理，后由深圳市合创建设工程顾问有限公司进行监理，本案工程于2016年12月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年1月10日经消防验收合格。2、中禧房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《停水情况记录表》，均系相关部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据结合中国气象局官网对台风的定义可以证明本案工程从2015年3月6日双方签订合同之日到2017年12月31日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过100ＭＭ、六级或六级以上大风天气共34天，遭遇停水3天，即中禧房地产公司的交房时间可以顺延到2018年2月6日。 一审法院认为，中禧房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴文科向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第5幢12层1203号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴文科与中禧房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同约定中禧房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付吴文科，如遇到日降雨量超过100ＭＭ、六级或六级以上大风天气及停水可以延期，因本案工程可顺延37天，故交房日期应为2018年2月6日。而吴文科于2018年4月27日才付清全部购房款，根据附件六《合同补充协议》第五条第2款“若乙方（买受人）尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位……（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方（出卖人）有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任”，在吴文科尚未付清全部款项前，中禧房地产公司有权据实顺延交房时间，故中禧房地产公司应于2018年4月28日将商品房交付吴文科。本案建设工程于2016年12月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年1月10日经消防验收合格。吴文科虽主张本案建筑项目没有邮政信报箱，屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，本案商品房少砌4堵墙，没有家居智能箱，为此，本案商品房至今不符合交房条件。但是，一者，本案商品房的厨房、卫生间有做分隔墙，已符合附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》关于“室内分隔部分：厨房、卫生间均做分隔”的要求；二者，是否有邮政信报箱以及家居智能箱并不影响本案商品房的正常居住使用；三者，吴文科称屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，但吴文科也没有证据证明屋顶、外墙、外窗存在质量问题。综上，吴文科主张的问题并非功能性质量瑕疵，均不影响房屋的正常使用，并不影响交房。为此，可以认定本案商品房已于2018年1月10日符合交房条件。至于吴文科所主张的邮政信报箱、家居智能箱问题，其在交房后可另行要求中禧房地产公司进行整改或更换。2018年1月30日，中禧房地产公司向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年2月10日办理交房手续，中禧房地产公司已履行通知交房的义务。吴文科主张中禧房地产公司未向其出示房屋达到交付条件的证明文件的原件，其有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中禧房地产公司承担，但根据合同第十一条“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件”，因本案商品房尚未办理交房手续，吴文科提供的现有证据不足以证明双方在验收交接时中禧房地产公司拒绝出示证明文件，故吴文科的该主张，不予采纳。综上，中禧房地产公司不存在逾期交房的违约情形，吴文科请求判令中禧房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。吴文科申请法院到现场勘验有无家居智能箱，因有无家居智能箱并不影响本案商品房的交付使用，故该勘验并不影响本案的实体审理，没有进行的必要，不予准许。吴文科请求中禧房地产公司对屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整改或更换，因屋顶、外墙、外窗（含天窗）属于全体业主共有，吴文科不单独享有请求权，且吴文科也没有证据证明该些地方存在质量问题，故对吴文科的该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回吴文科的全部诉讼请求。案件受理费2976元，由吴文科负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴文科提供吴文科和妻子洪小红的教师证、结婚证，证明：吴文科和妻子洪小红均为教师，平时需要订阅报纸和杂志，需要所购买的商品房所在建筑物安装有邮政信报箱。提供案涉《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》。补充证据：吴文科的咨讯-咨询《竣工验收报告》的合法性、泉州市南安生态环境局关于吴文科申请政府信息公开的告知书、南安市住房和城乡建设局信息公开告知书及人防工程防护专项质量监督报告、南安市住房和城乡建设局信息公开告知书及人防工程防护专项质量监督报告、福建省南安市防雷装置设计核准意见书、福建省南安市防雷装置验收意见书、南安市住房和城乡建设局政府信息公开申请答复书、福建省12345便民服务平台：工程竣工验收是否合法、南安市城市管理局政府信息公开答复书，证明：1.涉案房产至今未达到交付条件；2.一审法院认定涉案房产已在2018年1月10日达到交付条件是错误的；3.中禧房地产公司在一审庭审中所述的“已在交房期间集中公示符合交房条件的文件”的内容是错误的；4.一审判决书中所谓的“吴文科提供的现有证据不足以证明双方在验收交接时中禧房地产公司拒绝出示证明文件”是错误的。中禧房地产公司质证认为教师证、结婚证与本案没有关联性。《福建省新建商品住宅质量保证书》表面真实性没有异议，但该证据不能证明中禧房地产公司存在逾期交付房屋。《福建省新建商品住宅使用说明书》不是新证据，在一审已经提供并质证。补充证据已经超过举证期限，不予质证。经查，吴文科提供的上述证据均无法证明其上诉主张，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，中禧房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴文科向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第5幢12层1203号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，吴文科与中禧房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，合法有效。合同约定中禧房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付吴文科，如遇到日降雨量超过100ＭＭ、六级或六级以上大风天气及停水可以延期，因本案工程可顺延37天，故交房日期应为2018年2月6日。而吴文科于2018年4月27日才付清全部购房款，根据附件六《合同补充协议》第五条第2款“若乙方（买受人）尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位……（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方（出卖人）有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任”，在吴文科尚未付清全部款项前，中禧房地产公司有权据实顺延交房时间，故中禧房地产公司应于2018年4月27日将商品房交付吴文科。本案建设工程于2016年12月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年1月10日经消防验收合格。本案商品房已于2018年1月10日符合交房条件，2018年1月30日，中禧房地产公司向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年2月10日办理交房手续，中禧房地产公司已履行通知交房的义务。吴文科主张中禧房地产公司未向其出示房屋达到交付条件的证明文件的原件，其有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中禧房地产公司承担，但根据合同第十一条“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件”，吴文科提供的现有证据不足以证明双方在验收交接时中禧房地产公司拒绝出示证明文件，故吴文科的该主张，不予采纳。综上，中禧房地产公司不存在逾期交房的违约情形，吴文科请求判令中禧房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予采纳。吴文科虽主张本案建筑项目没有邮政信报箱，屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，本案商品房少砌4堵墙，没有家居智能箱，至今不符合交房条件。但本案商品房的厨房、卫生间有做分隔墙，已符合附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》关于“室内分隔部分：厨房、卫生间均做分隔”的要求；是否有邮政信报箱以及家居智能箱并不影响本案商品房的正常居住使用，吴文科所主张的邮政信报箱、家居智能箱问题，其在交房后可另行要求中禧房地产公司进行整改或更换。吴文科主张屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，但吴文科没有证据证明屋顶、外墙、外窗存在质量问题。吴文科请求中禧房地产公司对屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整改或更换，因屋顶、外墙、外窗（含天窗）属于全体业主共有，涉及小区共有部份瑕疵，吴文科可在交房之后与小区其他业主另行主张权利。 综上所述，吴文科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2976元，由吴文科负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年九月三十日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。