宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初2631号 原告：胡玲珠，女，1965年9月12日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 原告：王余春，男，1966年8月24日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李蒙天，浙江铭生律师事务所律师。 被告：胡海良，男，1968年12月2日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 第三人：胡雪锋，男，1938年12月14日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 第三人：胡志良，男，1967年12月23日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 第三人：宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室。住所地：浙江省宁波市北仑区四明山路700号太河商务楼八楼。 法定代表人：陈盛浩，该室副主任。 委托诉讼代理人：石红光，宁波市北仑区岩河法律服务所法律工作者。 原告胡玲珠、王余春与被告胡海良，第三人胡雪锋、胡志良、宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，依法由审判员贾旭辉适用简易程序审理。后因案情复杂，于同年5月31日依法转为普通程序。本案于2019年6月19日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人阮文良、李蒙天，被告胡海良，第三人胡志良及第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室委托诉讼代理人石红光到庭参加诉讼，被告胡雪锋未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡玲珠、王余春起诉称：原告与被告及第三人胡雪锋、胡志良对位于新碶街道大路村新碶小学南侧周家周乡七架屋1间1弄3舍头享有50%的所有权，即各享有四分之一（另外50%所有权由周彩娣享有，与本案无关）。2012年5月，原被告签订《房产转让出卖合约》，出卖方为被告及第三人胡雪锋、胡志良，买方为两原告，双方约定出卖方将位于新碶街道大路村新碶小学南侧周家周乡七架屋1间1弄3舍头享有的50%所有权中的四分之三权属转让给两原告，由两原告支付相应对价。后两原告将涉案房产长期作为经营用房出租，收取孳息。现涉案房产面临拆迁，被告无权与第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室签订补偿安置协议书，且补偿的标准不符合商业用房补偿标准，被告行为严重损害两原告的权益。现起诉：1.要求将登记于第三人胡雪锋名下的位于新碶街道大路村新碶小学南侧[涉案房产拆迁安置协议书编号：（2019）1-33号，面积：88.36平方米]的房产权属确认归两原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告胡玲珠、王余春向本院提供以下证据：1.（2010）甬仑民初字第469号及（2011）浙甬民一终字第840号民事判决书，用以证明涉讼房产的权属为被告胡海良、原告胡玲珠、第三人胡雪锋及胡志良按份共有；2.2012年5月25日《房屋转让出卖合约》，用以证明被告及第三人胡雪锋、胡志良已将涉讼房产的四分之三产权转卖给两原告；3.房产声明，用以证明被告以其在涉讼房产中的权属份额抵偿借款；4.房屋出租合同，用以证明涉讼房产已由原告胡玲珠出租使用并享有孳息；5.《附条件（模拟）房产拆迁补偿安置协议书》，用以证明涉讼房产的面积、位置及被告与第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室签订的协议已实际侵害两原告的利益；6.营业执照，用以证明涉讼房产的经营属性，赔偿标准应适用非住宅。 被告胡海良答辩称：根据继承法，本人可享有母亲周红娣八分之一的继承权。原告胡玲珠是我姐，17.5万元巨债是我前妻与姐共同造成的，2010年8月1日前妻向姐写下17.5万元借条并私自用舟山房子作抵押，2010年9月10日姐逼我在抵押条上签字。姐纠集四人于2012年5月22日到我家，恐吓威胁逼我归还借款，并提出我的八分之一继承房产权刚好可抵借款，因此我只能写下《房产声明》及《房产转卖合约》。经过协商，我们姐弟三人于2015年5月28日签订补充合约，说好拆迁时此房按继承法分割，各自收回产权，并根据拆迁价格酌情补偿给姐姐。2012年5月25日的条子是伪造的，上面的签名可能是2011年下半年我们打官司时，姐拿出空白信纸让我与哥哥签名，后来时间久了就不了了之。不管如何，该“合约”与继承法抵触，与《房转卖合约》原意相违背，没有执笔人签名，没有村委会的人签名，是伪造的。房屋拆迁安置协议是我代父亲即第三人胡雪锋签字的，两原告起诉我没有法律依据。《房产转卖合约》上写明了拆迁时双方要互相适当补偿，房产转卖合约补充合约是对5月25日合约的有机补充。《房产转卖出卖合约》是不合法的、无效的，补偿承诺书也进一步说明这一点。拆迁补偿安置协议确实是损害了我们的利益。另外，两原告也没有尽到赡养孝顺老人的义务。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。 被告胡海良向本院提供以下证据：1.2012年5月22日《房产转卖合约》复印件，用以证明原告提供的两份合约疑点重重，第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室已认定房屋买卖不合法，且原告胡玲珠应当给予贴补；2.委托代理书，用以证明其代第三人胡雪锋签字符合法律程序。3.胡玲珠于2019年4月3日出具的字条一份，用以证明原告胡玲珠承诺补偿被告。 第三人胡雪锋陈述：周红娣对房屋的正式继承是从1968年开始，该房屋系夫妻共同财产，整个房屋的东部已经在2008年拆迁了。2011年宁波中院确认我与胡海良、胡玲珠、胡志良对周家七架屋享有所有权，因此我享有整个房屋八分之五的产权。我在2012年2月1日委托史培夫妇全权代为管理涉讼房产，委托书中已声明此为不动产，子女不得私下分割、转让或买卖等，等我过世后才能继承，也将此声明告知三子女。然而在2012年5月22日，三子女私下签订房屋买卖合约，并莫名其妙出现我的签字。现在回想起来，当时女儿胡玲珠分两次共给我9万元，说是给我买养老保险，并让我在他指定的地方签字，严重侵犯了我的权益。2013年3月起，在史培夫妇及原告胡玲珠夫妇的共同努力下，房屋终于成为店面，房屋由胡玲珠母女及史培夫妇打理，房屋租金由胡玲珠收取。2018年11月得知拆迁通告，我再次写委托书积极维权。2019年3月18日，北仑区拆迁办认定房产买卖不合法，电话通知我的代理人签订房屋拆迁协议书。本房产自始至终与原告王余春没有直接关系，原告王余春的起诉不合法；原告胡玲珠作为女儿，不但不为年迈的父亲赡养尽孝，明知父亲占有房产的绝大部分，却与弟弟们私分父亲的财产，且各个合约前后矛盾，拆迁办已认定不合法，原告胡玲珠的诉讼不符合法定条件。故请求驳回。 第三人胡雪锋向本院提供以下证据：1.1968年最高指示，用以证明涉讼房产为其与周红娣夫妻共有财产，胡雪锋享有八分之五的权属；2.委托代理书，用以证明其重视房产权属，已告知三子女房产不得转让买卖；3.欠条，证明其是因为收了女儿胡玲珠的钱而签名；4.2013年1月应得房屋分书，证明当时多人在场没有房屋买卖，两原告没有取得房屋产权；5.请求书，证明其得知被侵权后积极维权，且其委托被告胡海良在拆迁安置协议书上签字；6.照片，用以证明当地政府支持老年人的维权活动。 第三人胡志良陈述：2012年5月23日，姐和弟拿着他俩草拟的合约找到我，要求我把房子卖给她，要我签字，我对她给我的价格表示怀疑，她说拆迁了会补偿我，于是商定补充写了一句“本着姐弟情谊互不吃亏的原则，如房产拆迁款过高或过低，双方互相适当贴补”。考虑到各种因素，主要是姐姐弟弟都说现在是委屈了些，但拆迁补回来就持平了，我就签字了。当时爸爸不在场，更没有签字。事后我将此事告知妻子，我妻子认为价格太低，天天找胡玲珠要收回合约，通过多轮协商，姐不肯重写合约，只愿补充，经弟从中调停，2012年5月28日最终确定为暂卖，等拆迁安置时重新分配。我没有与原告王余春签过任何字，5月22日的条子与此前合约时矛盾的，条子是伪造的。因为没有办理产权过户手续，故买卖合同是无效不合法的；该伪造的合约上没有我妻子签字，处分共有财产需要全体共有人同意，故应认定为无效。原告王余春未尽赡养老人义务，且多次殴打患病妻子，在明知岳父占有一半以上房权的情况下，伪造合约，缺乏基本人性。综上，请求驳回原告诉讼请求。 第三人胡志良向本院提供以下证据：1.《“房屋转卖合约”补充合约》，用以证明各方约定涉讼房产拆迁时应按照继承法重新分配；2.胡玲珠于2019年4月3日出具的字条一份，用以证明原告胡玲珠承认买卖不合法，愿意补偿。 第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室陈述：原告胡玲珠、被告胡海良、第三人胡雪锋及胡志良共同共有涉讼房产可以认定，买卖合同系各方的内部协议；按照相关法律规定，第三人胡雪锋委托被告胡海良签订拆迁协议，应当认定为有效；对涉讼房屋如果要按照经营用房进行补偿的，必须办理相关手续，故按现有标准进行补偿，并无不妥。 第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室向本院提供以下证据：1.（2010）甬仑民初字第469号民事判决书，用以证明涉讼房屋归原告胡玲珠、被告胡海良、第三人胡雪锋及胡志良共同共有；2.委托代理书、承诺书，用以证明涉讼房产共同所有权人的户主即第三人胡雪锋委托被告胡海良签订有关涉讼房屋拆迁协议；3.编号为（2019）1-33号的《附条件（模拟）房产拆迁补偿安置协议书》，用以证明该协议对原告胡玲珠等人有约束力。4.王余春房屋平面示意图，用以证明《附条件（模拟）房产拆迁补偿安置协议书》中的房屋建筑面积为88.36平方米。 经开庭质证，各方对《附条件（模拟）房产拆迁补偿安置协议书》、原告胡玲珠于2019年4月3日向胡海良、胡志良各出具的字条一份、1968年最高指示、（2010）甬仑民初字第469号及（2011）浙甬民一终字第840号民事判决书的真实性无异议，本院予以认定。 原告对2012年5月22日《房产转卖合约》、《2012年5月28日“房屋转卖合约”补充合约》的真实性不予认可，经审查，本院认为，被告胡海良、第三人胡志良提供的2012年5月22日《房产转卖合约》、《2012年5月28日“房屋转卖合约”补充合约》系复印件，不能提供原件，现原告不予认可，且无其他证据可作证，故不能作为认定案件事实的根据。被告胡海良、第三人胡海锋、胡志良对2012年5月25日《房屋转让出卖合约》不予认可，经审查，本院认为，原告提供了原件，且各方对各自签名的真实性无异议，本院对《房屋转让出卖合约》的真实性予以认定。 根据依法采信的证据，结合庭审中原、被告双方的陈述，本院认定以下事实： 原告胡玲珠与王余春系夫妻关系。第三人胡雪锋与周红娣（1999年7月去世）系夫妻关系，胡玲珠、胡海良、胡志良均系胡雪锋和周红娣的婚生子女。周红娣与周彩娣系姐妹关系，其父亲系周品生（1946年去世），母亲系贺美云（1975年去世）。 1968年6月23日，中国人民解放军浙江省镇海县公安机关军事管制组作出（68）军法民字第42号民事判决书，判决贺美云原夫周品生遗留的房屋1间1弄3舍头（位于宁波市北仑区新石契街道大路村周家周乡七架屋）归周红娣和周彩娣继承。2010年3月1日，因上述房屋拆迁而发生权属纠纷，本案原告胡玲珠、被告胡海良、第三人胡雪锋及胡志良将周彩娣诉至本院。经审理，本院确定了涉案房屋50%的产权属周红娣的遗产，原告胡玲珠、胡海良、胡志良与被告胡雪锋作为周红娣的合法继承人，共同享有该房屋50%的产权。周彩娣不服一审判决，上诉于宁波市中级人民法院。经审理，宁波市中级人民法院驳回周彩娣的上诉，维持原判。 2012年5月23日，被告胡海良向原告胡玲珠出具房产声明：“因胡海良欠胡玲珠人民币壹拾柒万零伍仟元整，胡海良无力偿还，用北仑新矸屋产抵押。今后北仑新矸屋产胡海良部分与胡海良无关，属于胡玲珠（注：其中公共明堂不抵押，仍为胡海良所有），胡海良也不再欠胡玲珠钱款。特此声明”。同年5月25日，被告胡海良及第三人胡志良、胡雪锋作为出卖方与两原告签订房产转让出卖合约，约定：胡海良、胡志良、胡雪锋三人将涉讼房产（不包括明堂的公共部分）3人可享受房屋的75%产权出卖给胡玲珠及丈夫王余春；今后房屋拆迁、翻造等级房价升降均有（由）卖（买）入方所得与出卖方无关（包括征用）。原告胡玲珠向第三人胡雪锋出具欠条一份,欠条载明胡玲珠欠第三人胡雪锋涉诉房屋款玖万元,在2012年5月28日付清一万元,尚欠捌万元。后，两原告将涉讼房屋出租并收取租金。 2019年3月18日，被告胡海良代第三人胡雪锋与第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室签订了编号为（2019）1-33号附条件（模拟）房屋拆迁补偿安置协议书。拆迁补偿安置协议签订后，原、被告及第三人对涉诉房屋权属发生争议，在自行协商期间，原告胡玲珠于2019年4月3日向胡海良、胡志良出具内容为“本人胡玲珠承诺周家堂前一半属于弟弟胡海良、胡志良所有。正屋赔偿后我补偿给两弟弟胡海良、胡志良人民币拾贰万元正，堂前楼上属于胡玲珠所有”的字条各一份。现因涉诉房屋权属未能达成协议，原告诉到本院。 第三人宁波市北仑区（开发区）征地拆迁办公室提供的王余春房屋平面示意图显示拆迁房屋88.36平方米由一木屋、一弄堂、一砖木房屋、一砖混房屋的50%组成。本案审理中，原、被告、第三人均认可王余春房屋平面示意图所指房屋与本院（2010）甬仑民初字第469号案中涉及的宁波市北仑区新石契街道大路村周家周乡七架屋1间1弄3舍头处于同一位置，但被告胡海良、第三人胡志良对面积有异议，认为该面积已包含未出卖的明堂。 本院认为：本案是原告胡玲珠、王余春与被告胡海良，第三人胡雪锋、胡志良就涉诉房屋的权属争议引起的权属确认纠纷，根据本院（2010）甬仑民初字第469号及宁波市中级人民法院（2011）浙甬民一终字第840号民事判决书，原告胡玲珠与被告胡海良，第三人胡志良、胡雪锋在2012年5月25日前共同共有位于宁波市北仑区新石契街道大路村周家周乡七架屋1间1弄3舍头50%的产权可以确定。现被告胡海良，第三人胡志良、胡雪锋将其享有的部分以出卖形式转让给两原告，协议内容具有真实性，故系其真实意思表示，两原告主张对涉讼房产享有所有权，本院予以支持。被告胡海良先辩称房产出卖转让合约系受胁迫所写，后又陈述其系在空白纸张上签字后，被两原告恶意书写协议内容，其辩称前后矛盾，有违诚信，又无相应证据佐证，故本院对其辩称均不予采信。第三人胡雪锋在2012年5月25日《房屋转让出卖合约》上作为出卖方签字，提供的欠条内容是原告胡玲珠欠第三人胡雪锋涉诉房屋款与《房屋转让出卖合约》相印证，现第三人胡雪锋辩称涉诉房屋并未出卖给两原告，在被骗下签字，并无依据，本院不予采信。第三人胡志良辩称双方于2012年5月28日达成补充合约，原告伪造2012年5月25日的合约，并无证据证明，本院不予采信。原告系依据本院（2010）甬仑民初字第469号民事判决书确认的房屋主张涉诉房屋的产权，现本院（2010）甬仑民初字第469号民事判决书表述的房屋为宁波市北仑区新碶街道大路村周家周乡七架屋1间1弄3舍头，与编号为（2019）1-33号附条件（模拟）房屋拆迁补偿安置协议书指向的一木屋、一弄堂、一砖木房屋、一砖混房屋虽处同一位置，但在表述上存在差异，故不宜根据房屋拆迁补偿安置协议的表述确认权属，应以本院（2010）甬仑民初字第469号民事判决书对权属的表述为准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、位于宁波市北仑区新碶街道大路村周家周乡七架屋1间1弄3舍头享有的50%产权归原告胡玲珠、王余春所有； 二、驳回原告胡玲珠、王余春的其他诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取40元，由被告胡海良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  贾旭辉 人民陪审员  孙幸福 人民陪审员  王培珍 二〇一九年九月三十日 法官助理  鞠云翔 代书 记员  张晓燕