中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3928号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行。住所地：重庆市渝北区两路街道双凤路119号。 负责人：罗波，该行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：杨菊义，女，汉族，1973年7月3日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市綦江区东溪法律服务所工作者。 委托诉讼代理人：罗陈诚，重庆市綦江区东溪法律服务所工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司。住所地：重庆市北碚区将军路598号。 法定代表人：魏娟，该公司执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1幢1-1。 法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。 再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被申请人杨菊义、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终371号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 农行渝北支行申请再审称，（一）《银海新城一期车位申购协议书》是车位转让的意向性协议，是附生效条件的买卖合同，条件尚未成就，且合同内容不符合法律规范，合同没有生效；协议总价款不是车位购买款。原判认定杨菊义与银鹰公司签订合法有效的买卖合同错误。（二）杨菊义对车位未办理过户登记存在过错。(1)2013年起，整个车库一直作为银鹰公司向农行渝北支行贷款的抵押物并进行了登记。杨菊义忽视抵押权的公示效力，也未注意车位未分割、未测绘、未进行产权登记等不能办理转让过户登记事实障碍，未尽买受人最基本的注意义务。(2)杨菊义作为购买了银鹰公司楼盘的业主，已经具有不动产买卖的起码经验和认识，却忽视预告登记对交易安全的保护。（3）杨菊义签订协议时即已知晓或应当知晓车位不具备办证条件，且至今存在。（4）杨菊义怠于行使权利，是导致案涉车位至今未过户的又一原因。（三）杨菊义对案涉车位不享有物权期待权，不能排除抵押权。物权期待权的形成时间应在案涉车位具备办证条件的时间之后，对于今后可能享有的物权期待权不能对抗2016年9月2日已设立的抵押权，也不能排除查封行为。（四）原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条错误，应按该规定第二十五条认定权利人。（五）案涉车位不符合“物权登记条件”，对杨菊义提出的排除执行异议，不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《不动产登记暂行条例》第八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条及第十八条规定，测绘成果是权属登记的必备要件，对车库分割为车位进行转让未经有权部门批准、未经房地产行政主管部门审核通过的测绘成果，不具物权登记条件。案涉车位并不符合物权登记条件，因而对排除执行异议，不应支持。（六）原审法院依据加盖了鑫龙物业集团公司綦江分公司银海新城管理处（以下简称银海新城管理处）公章的《二号车库已购车位使用明细》认定杨菊义已经合法占有车位错误。该份证据无效，没有证据证明银海新城管理处是重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物业集团公司）设立的合法单位。（七）原审判决未予认定案涉车库抵押登记的连续性错误。案涉车库的抵押登记虽一年一签，但贷款人、借款人、抵押担保人、借款金额完全一样，注销抵押和办理抵押登记又都在同一时间，实际上是债的延续，是不间断的连续抵押。综上，农行渝北支行根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，农行渝北支行的再审申请理由不能成立，理由如下： 关于本案应否适用执行异议复议规定第二十八条的问题。执行异议复议规定第二十八条的规定适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰地产公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，杨菊义主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行审理，并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用执行异议复议规定第二十五条的主张，本院认为，执行异议复议规定第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以执行异议复议规定第二十五条排除第二十八条适用，逻辑上不能成立。 关于案涉车位是否为查封对象的问题。2010年7月6日，银鹰公司取得案涉车库的产权证，并于2010年8月13日在房屋行政主管部门进行了房屋分割变更登记，其中包含案涉车位。车库未经最终的面积测绘虽然可能给银鹰公司与买受人就案涉车位进行产权转移登记带来一定影响，但是并不影响银鹰公司出售、附赠或者出租车位的权利。2017年5月5日，由于案涉车库仍登记在银鹰公司名下，执行法院查封了案涉车库，案涉车位包含其中。农行渝北支行主张被查封的对象不包括案涉车位，明显与事实不符，不能成立。 关于《银海新城一期车位申购协议书》的效力问题。银鹰公司与杨菊义于2015年9月17日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定杨菊义受让“车位使用权”，但当事人实际买卖的标的物是车位所有权。案涉合同约定“本车位预计两年内办理产权证，乙方对此完全知晓并同意当车位具备办证条件时，甲方即将车位所有权转让给乙方，乙方亦同意受让”，如前所述，银鹰公司已取得案涉车位所有权，但由于尚未办理案涉车位的所有权证，故约定应理解为待具备办证条件（进行最终的面积测绘）后再行办理所有权证。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与杨菊义签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效力，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与杨菊义签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。 关于杨菊义是否已合法占有车位的问题。根据2014年3月1日银鹰公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业服务合同》，鑫龙物业集团公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务，期限五年。银海新城小区位于重庆市綦江区，是鑫龙物业集团公司綦江分公司营业场所所在地。故原审法院认为鑫龙物业集团公司綦江分公司作为具体提供物业服务的单位，对案涉车位使用情况最为清楚，进而采信其出具的《二号车库已购车位使用明细》，具有合理性。除该明细外，原审法院还综合考虑了《银海新城一期车位申购协议书》签订时案涉车库已经取得产权证以及杨菊义为银海新城小区业主等事实，认为杨菊义自《银海新城一期车位申购协议书》约定的车位交付时间之日起合法占有车位，符合生活常理。农行渝北支行对加盖银海新城管理处公章的《二号车库已购车位使用明细》的异议，不足以推翻上述事实。 关于是否因杨菊义自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题。第一，银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《车位转让协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故杨菊义未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，银鹰公司未履行与杨菊义关于18个月后办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致杨菊义未能办理权属转移登记，过错方显属银鹰公司。综上，农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因杨菊义自身原因的主张，不能成立。 此外，在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的再审申请。 审判长  冯文生 审判员  李延忱 审判员  马 岚 二〇一九年九月二十日 法官助理田庄 书记员伍齐敏