湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民初73号原告：宜昌恒科房地产开发有限公司。住所地中国（湖北）自贸区宜昌片发展大道56号。统一社会信用代码91420500MA491RWQ8G。法定代表人：孔德恒，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：艾光义、冠志中，湖北三峡律师事务所律师。被告：宜昌市自然资源和规划局。住所地宜昌市沿江大道49号。组织机构代码11420500MB1678307A。法定代表人：夏文翰，该局局长。委托诉讼代理人：陈荣富、韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。原告宜昌恒科房地产开发有限公司（以下简称恒科房地产公司）诉被告宜昌市自然资源和规划局（以下简称宜昌规划局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，恒科房地产公司于2019年6月27日向本院提起起诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月20日公开开庭对本案进行了审理。原告恒科房地产公司的委托诉讼代理人艾光义、冠志中，被告宜昌规划局的委托诉讼代理人韩庆阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒科房地产公司的诉讼请求：1、判令恒科房地产公司按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（4.35%）向宜昌规划局支付违约金；由宜昌规划局向恒科房地产公司返还多支付的违约金1.1610395562亿元。2、由宜昌规划局承担一审案件受理费。事实及理由：2017年10月23日，恒科房地产公司通过网上竞买方式取得宜土网挂[2017]40号国有建设用地使用权，面积72104.22平方米(合108.16亩)，成交价款9.74亿元。2017年11月24日，恒科房地产公司与原宜昌市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》(宜高土储会审【2017】18号)，约定土地出让价款为9.74亿元，2017年12月24日之前付清4.87亿元，2018年2月22日之前付清4.87亿元。合同第三十条对逾期缴纳土地出让金的违约责任约定为：不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。同时，合同第三十七条和三十八条对出让人未能按时交付出让土地的违约责任也作了明确约定。合同第六条对出让人交付土地时间约定为2018年8月22日前，交付条件约定为详见宜土网挂[2017]40号《宜昌市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》。合同签订后，恒科房地产公司分别于2017年12月19日，缴纳土地价款2.096亿元，2018年7月11日缴纳的2亿元，2018年7月17日缴纳0.774亿元，2018年7月17日缴纳0.726亿元，2018年7月20日缴纳2亿元，2018年8月9日缴纳2.144亿元。至此，恒科房地产公司缴纳完毕全部土地出让价款9.74亿元。在合同履行过程中，双方就土地交付问题、土地价款逾期缴纳违约金过高要求调整问题、少量地上建筑物拆迀问题进行了多次协商。2018年8月6日，恒科房地产公司向宜昌规划局送达了《关于重新核定宜土网挂[2017]40号宗地土地款滞纳金计算利率的申请》，主张违约金比例确实过分高于给宜昌规划局造成的实际损失，请求宜昌规划局按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算支付违约金。2018年8月10日，宜昌规划局召开了由高新区管委会、高新区国土分局、市土地储备中心、高新区土地储备办等相关单位参加的办公会，给恒科房地产公司两个选择方案：一是恒科房地产公司暂不缴纳违约金1.318132亿元，暂不颁发《不动产权证》，由恒科房地产公司就违约金调整问题以法律途径主张，再按照生效文书裁判结果缴纳违约金后办理《不动产权证》等事宜；二是先按照合同约定的日1‰标准缴纳违约金1.318132亿元，宜昌规划局履行交地手续，恒科房地产公司申请办理《不动产权证》后，再通过法律途径解决违约金调整问题。为了不对土地开发时间上和时机上造成影响，恒科房地产公司采纳了第二个方案，即先暂时按约定缴纳违约金，再另行依法主张对违约金进行调整。2018年8月14日，恒科房地产公司向宜昌市非税收入中心缴纳了违约金1.318132亿元。2018年8月14日，双方签署了《国有建设用地使用权交地确认书》。但该宗地上尚存在非常小量面积的拆迁工作宜昌规划局没有完成。2018年8月20日，宜昌规划局完成了《不动产权证》登记手续。此外，中国人民银行发布的2017年基准利率标准，一年以内（含一年）的贷款年利率为4.35%。宜昌规划局是国家行政机关，不是金融类企业单位，恒科房地产公司逾期缴纳土地出让金的行为，给其造成的仅为利息损失。按照实际缴纳的时间和金额分段计算，恒科房地产公司迟延缴纳土地出让金所产生的同期银行贷款利率总额应该为15709244.38元（计算明细表附后）。合同约定的日1‰标准违约金1.318132亿元比实际损失（同期银行贷款利率）高出百分之七百三十九。另外，恒科房地产公司取得的本案所涉地块出让价每亩单价为900.518万元，与同地段宜昌××新区××园区××乡路与运河交叉口东侧（鑫昌大市场后侧）地块即保利林语溪项目的出让价每亩单价325.18万元比较，开发成本仅土地出让金一项每亩高出了575.338万元。因此，宜昌规划局按照合同约定日1‰标准计算违约金1.318132亿元，比宜昌规划局的实际损失（同期银行贷款利率）高出了739%，显然属于“约定的违约金过分高于造成的损失”法律规定的情形，其有权依照法律规定主张予以适当减少。宜昌规划局答辩称：1、恒科房地产公司诉称宜昌规划局交付土地上尚存在小面积的拆迁工作没有完成，与事实不相符。宜昌规划局已按合同的约定时间向恒科房地产公司交付了土地，恒科房地产公司接受土地并取得不动产权证，宜昌规划局不存在土地上有少量拆迁工作没有完成的情形，其没有任何违约行为。2、恒科房地产公司诉称取得土地的价格高于同地段其它土地价格，该事实不能成为其减免违约金的正当理由。案涉土地通过公开招拍挂程序，土地摘牌价格依据公开竞价原则最终确定，恒科房地产公司最终摘得该宗土地，说明恒科房地产公司作为一家成熟的有丰富经验的房地产开发商，对土地价格行情有充分的了解，愿意接受该成交价格并能够完全掌控土地价格成本上涨的市场风险，至于恒科房地产公司诉称的同地段其它土地的价格低于该宗土地价格，由于该二宗地不具有可比性，不能成为恒科房地产公司抗辩减免违约责任的正当理由。3、恒科房地产公司迟延支付土地出让金，理应承担违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条、第三十条的约定，恒科房地产公司应于2017年12月24日前支付土地价款4.87亿元，于2018年2月22日前支付土地价款4.87亿元，迟延支付的，每天按照迟延支付金额的1‰缴纳违约金，而实际上恒科房地产公司严重迟延支付土地价款，截止2017年12月24日，恒科房地产公司应缴4.87亿元，实缴2.096亿元，欠缴金额2.774亿元；截止2018年2月22日，应缴9.74亿元，实缴2.096亿元，欠缴金额7.644亿元；直至2018年8月9日，恒科房地产公司才陆续缴清土地价款，欠缴时间长达6个月以上，严重违约。4、恒科房地产公司主张调减违约金不应得到支持。一是违约金条款具有行政管理的强制性而不宜调整。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金，并明确规定不严格执行可能面临的行政责任甚至刑事责任的法律后果。财政部《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综【2006】68号）第三十四条规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。国土资源部、国家工商行政管理总局《关于发布〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》（国土资发【2008】86号）明确规定，受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款，应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【2006】100号）的有关规定和双方当事人权利义务对等原则，违约金比例按1‰填写。故1‰的违约金条款，不属于土地出让合同的双方可以任意协商迖成的条款，具有行政管理的强制性。二是恒科房地产公司接受合同约束且实际履行完毕，禁止反悔。恒科房地产公司对于土地出让合同的内容尤其是付款时间节点、迟延付款的违约责任是明知且愿意承担法律责任的，合同一旦签署，对双方具有约束力。三是司法实践中多不支持调减违约金。原告恒科房地产公司与被告宜昌规划局绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、2017年10月23日，恒科房地产公司通过网上竞买方式取得宜土网挂[2017]40号国有建设用地使用权，面积72104.22平方米(合108.16亩)，成交价款9.74亿元。2017年11月24日，原宜昌市国土资源局（出让人）与恒科房地产公司（受让人）签订宜高土储会审【2017】18号《国有建设用地使用权出让合同》，约定宜昌市国土资源局将东山园区西陵二路宗地编号为宜土网挂（2017）40号的土地使用权出让给恒科房地产公司，宗地面积为72104.22平方米；宜昌市国土资源局同意在2018年8月22日前将出让宗地交付给开心果科房地产公司，同时在交付土地时该宗地应达到场地平整（详见宜土网挂【2017】40号《宜昌市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》），出让价款为8.74亿元（13508.22元/平方米），定金为1.948亿元。付款方式为：第一期人民币4.87亿元，付款时间为2017年12月24日之前；第二期人民币4.87亿元，侍时间为2018年2月22日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。案涉宗地的总建筑面积为216312.66平方米，建筑容积率不高于3，不低于1，建筑密度不高于22%，绿地率不低于30%，其他规划条件说见宜高规让函【20160035】号《出让土地规划条件（预）》。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2019年8月22日前开工，在2022年8月22日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。违约责任：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整，但出让人愿意利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿。（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应当向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付土地。由于出让人未按时提供土地而致受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起计算。合同对双方的其他权利义务进行了约定。2、合同签订后，恒科房地产公司先后于2017年12月19日、2018年7月11日、2018年7月17日、2018年7月20日、2018年8月9日向宜昌规划局支付土地出让价款2.096亿元、2亿元、1.5亿元、2亿元、2.144亿元，共计9.74亿元。2018年8月14日，宜昌市国土资源局与恒科房地产公司签订《国有建设用地使用权交地确认书》，双方确认宜昌市国土资源局于2018年8月14日将案涉土地使用权交付给恒科房地产公司。2018年8月20日，宜昌市国土资源局为恒科房地产公司办理了案涉土地使用权鄂（2018）宜昌市不动产权第0053874号《不动产使用权证书》。3、2018年8月6日，恒科房地产公司向宜昌市国土资源局递交恒宜函字【2018】035号《关于重新核定宜土网挂（2017）40号宗地土地款滞纳金计算利率的申请》，以合同约定违约金1‰过高，其公司经营压力大为由，请求宜昌市国土资源局按银行同期贷款利率计算延期支付土地出让金的金数额。2019年1月4日，宜昌市国土资源局作出《市国土资源局关于宜昌恒科房地产开发有限公司缴纳宜高土储会审【2017】18号宗地土地违约金的情况说明》，认为恒科房地产公司未按合同约定支付土地出让金，其行为已构成违约，恒科房地产公司应向宜昌市国土资源局支付违约金1.318132亿元。同时提出两种解决方案：一是上述违约金1.318132亿元暂不缴纳，暂不颁发《不动产权证》，由恒科房地产公司向宜昌仲裁委员会提请违约金仲裁，按照裁决书裁决结果履行完相关程序缴纳违约金后再办理《不动产权证》等事宜；二是恒科房地产公司先按合同约定的日1‰缴纳违约金1.318132亿元，宜昌市国土资源局履行交地手续，恒科房地产公司申请办理《不动产权证》，如果恒科房地产公司对缴纳的违约金有异议，可通过法律途径解决。恒科房地产公司同意按第二种方案解决，并于2018年8月14日向宜昌市非税收入中心缴纳了违约金1.318132亿元，同日双方完成了交付案涉土地手续，并于2018年8月20日办理了《不动产权证》。4、2017年度，中国人民银行的一年期贷款利率为4.35%。本院认为：本案争议的焦点是《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金计算标准应否进行调整。土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事义务。在本案中，恒科房地产公司在签订合同、取得案涉土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一但签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，恒科房地产公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，恒科房地产公司未按合同约定及时足额向宜昌规划局支付案涉土地使用权出让款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于双方对违约金金额1.318132亿元无异议，且恒科房地产公司已向宜昌规划局缴纳，本院予以确认。恒科房地产公司要求按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）计算违约金并返还多缴纳违约金1.1610395562亿元无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，恒科房地产公司的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回宜昌恒科房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费622320元（宜昌恒科房地产开发有限公司已预交），由宜昌恒科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。并按《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费。湖北省高级人民法院的开户行：中国农业银行武汉市东湖支行。户名：湖北省财政厅非税收入财政专户。银行帐号：05×××69-1。用途：湖北省高级人民法院[不服（2019）鄂05民初73号民事判决]。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长  高见成审判员  尹为民审判员  胡建华二〇一九年九月十日书记员  郑宇灿