贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3382号上诉人（原审原告）贵州和聚祥商业运营管理有限公司，住所地贵州省毕节市碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际，统一社会信用代码91520500308727441W。法定代表人颜强，该公司总经理。委托诉讼代理人宋佳明，该公司运营部工作人员。被上诉人（原审被告）顾弈,女,1992年12月25日出生，汉族,住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司（下称和聚祥公司）因与被上诉人顾弈房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1053号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理。上诉人和聚祥公司委托诉讼代理人宋佳明、被上诉人顾弈委托诉讼代理人曹泽永参加二审质询，本案现已审理终结。上诉人和聚祥公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人应向上诉人支付2017年12月3日起至被上诉人与上诉人办理商铺交还手续之日止的租金和物业管理费，暂计算至2019年1月15日租金为74957.54元、物业管理费为14936.40元；改判被上诉人应向上诉人支付违约金，从2017年11月25日起计算至被上诉人付清全部欠款之日止，暂计算至2019年1月15日违约金为9359.73元和律师代理费3000.00元的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决改变上诉人的一审诉讼请求。上诉人一审诉讼请求要求被上诉人向上诉人支付租金、物业管理费、违约金均不是固定值，而是计算至双方办理商铺交还手续及被上诉人付清全部欠款之日止，而一审判决却将上诉人的前述请求项计算截止至2019年1月15日为止；二、一审判决作出的“双方于2018年12月16日签订《关于“THECHIC租金、物业费缴纳情况说明”》，双方结算认可被上诉人应向上诉人支付租金物业费总计66167.12元”事实认定，完全就是在歪曲客观事实基础上作出的错误认定。《关于“THECHIC租金、物业费缴纳情况说明”》形成时间为2018年11月15日，《解除租赁合同通知书》是上诉人于2018年12月13日才向被上诉人发出的，情况说明时间在前，解除通知发出时间在后，上诉人无论如何是不可能在提前一个月时间就与被上诉人协商解除合同事宜，更不可能在同意被上诉人不继续履行合同义务、不承担违约责任、白白战胜一个月商铺不付房租情况下还让其享受到如此大幅度的优惠待遇。《关于“THECHIC租金、物业费缴纳情况说明”》都绝不是上诉人与被上诉人就解除原合同进行结算的一个约定，而且情况说明是上诉人基于被上诉人琮会继续履行租赁合同后3年租赁义务才准备给予的优惠待遇，既然被上诉人擅自撤离商铺行为表明其不再继续履行合同义务，那么被上诉人就丧失了依据情况说明所享有的优惠待遇；三、一审判决不顾租赁合同约定被上诉人交纳租金和物业管理费应尽的是“每季度提前预付”的义务，且上诉人已充分完成举证责任情况下，仍然以上诉人未能举证证明被上诉人存在违约事实为由，不支持上诉人要求被上诉人支付违约金和律师费的诉讼请求就是在认定事实不清的情况下作出的错误判决。四、上诉人对租金、物业管理费、违约金的诉讼请求应得到支持。一审判决直接把被上诉人交纳的合同保证金和装修保证金冲抵欠付的租金和物业管理费是错误的。被上诉人顾弈答辩称：上诉人的上诉于法无据，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告和聚祥公司起诉请求：1.解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2.判决被告支付2017年10月23日起至2019年1月15日租金77553.78元、物业管理费15482.20元共计93035.98元；判决被告支付2017年12月3日起至2019年1月15日违约金10223.21元；3.判决被告承担本案诉讼费及律师费3000.00元。事实及理由：原、被告于2017年10月23日签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，将原告管理的位于毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处奥莱国际购物中心B2F-32号商铺57.57平方米出租给被告经营“THECHIC”品牌服装店。合同约定：租期为4年，即从2017年12月3日起至2021年12月3日止；第一年租金为100.00元/平方米、第二年租金105.00元/平方米，物管费20.00元/平方米，违约金按每日逾期支付金额的千分之0.5计算。合同签订后，原告分别于2018年11月7日、2018年11月19日、2018年12月13日向被告邮寄《租金、物业缴费通知书》《催款通知书》《解除租赁合同通知书》，同时要求被告搬迁并交还商铺，被告签收后既未履行又未答复。2018年12月16日，原告为被告申请减免被告租金、物业费，并与被告签订《关于“THECHIC”租金、物业费缴纳情况说明》，约定在被告继续经营情况下，原告同意相关减免政策，被告也于2018年12月28日向原告缴纳租金6000.00元。但是被告未经原告同意擅自撤柜，至今未缴纳租金及物业费。被告的行为违反合同15.1条、15.3条、15.3.4条、15.3.7条规定，应当支付所欠租金及物业费，并按每日千分之0.5支付违约金。原告为维护合法权益，特诉来法院请求判决支持诉讼请求。一审认定事实：原、被告于2017年10月23日签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，原告将其管理的位于毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处奥莱国际购物中心B2F-32号商铺57.57平方米出租给被告经营“THECHIC”品牌服装店。合同约定：租期为4年，即从2017年10月23日起至2021年10月23日止；第一年租金为100.00元/平方米、第二年租金105.00元/平方米，第三年租金115.00元/平方米、第四年租金120.00元/平方米，物管费20.00元/平方米，违约金按逾期支付金额的每日千分之0.5支付。合同约定第1至第4个月为免租期即租金为零。合同还约定被告需向原告缴纳合同保证金、装修押金（装修履约金）、预交租金。合同签订后，原告按约定于2017年10月23日支付合同保证金19000.00元、2017年11月3日支付装修押金3000.00元、2018年12月28日预付租金6000.00元。合同履行后，原告于2018年11月7日、2018年11月19日、2018年12月13日分别向被告邮寄《催款通知书》《租金、物业缴费通知书》《解除租赁合同通知书》，同时要求被告搬迁并交还商铺。被告签收通知后找原告磋商，双方于2018年12月16日签订《关于Thechic租金物业费缴纳情况说明》，双方结算认可被告应向原告支付租金物业费总计66167.12元，原告同意三项原因三次政策减免后被告应向原告支付租金及物业管理费总计28000.00元。被告同意与原告解除合同，以之前所交合同保证金、装修押金、预付租金抵扣所欠租金物业费为由不再向原告支付费用，并撤柜搬离原告商铺，原告将涉案商铺上锁并写封条查封。此后原告又以被告拖欠租金、物业管理费违反合同15.1条、15.3条、15.3.4条、15.3.7条规定，应当支付所欠租金及物业费，并按每日千分之0.5支付违约金，特诉来法院请求判决。一审认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告交付涉案商铺给被告经营使用，被告就应当按约定支付租金和物业费。在合同履行一段时间后，原告于2018年12月13日向被告提出解除合同，双方2018年12月16日签订《关于Thechic租金、物业费缴纳情况说明》，应当认定为对解除合同相关事项在原合同基础上补充协议，确认被告最终欠原告租金物业管理费为总计28000.00元，该约定同样是合同当事人的真实意思表示，双方应当履行。原、被告均以自己的实际行动拒绝继续履行原合同，原告提出解除原合同，应予支持。本案中，被告并无违约情形，合同解除后，原告之前收取被告的合同保证金19000.00元、装修押金3000.00元、预付租金6000.00元应当抵扣原告所欠租金及物业管理费28000.00元后，被告就不欠原告租金及物业费。原告主张被告违约应支付租金77553.78、物业管理费93035.98元、违约金10223.21元及律师费3000.00元，但是原告对其主张的被告违约事实举证不能，故原告该主张无事实依据和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告顾弈于2017年10月23日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；二、驳回原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1183.00元，由原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司负担。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：顾奕交纳的合同保证金、装修押金能否抵扣其应付和聚祥公司的租金、物业管理费。本院认为：上诉人和聚祥公司与被上诉人顾奕签订租赁合同，由顾奕承租和聚祥公司管理的商铺。承租期间因被上诉人顾奕未依约支付租金及物业管理费，和聚祥公司要求解除双方合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，一审判决解除案涉租赁合同于法有据，并无不当。因租金、物业管理费事宜，和聚祥公司于2018年12月13日向顾奕发出《解除租赁合同通知书》，双方经协商于2018年12月16日签订《关于Thechic租金、物业费缴纳情况说明》，对顾奕租赁期间应付租金、物业管理费额度进行了确认，同时应顾奕的申请及减免条件，和聚祥公司同意对2017年12月3日至2018年12月31日期间顾奕应付租金及物业费进行减免，该情况说明并未附带条件约定，在和聚祥公司向顾奕发出租赁合同通知书之后产生，该情况说明系双方真实意思表示，依法成立生效，一审认定为合同当事人对解除合同相关事项在原合同基础上产生的补充协议正确，可作为确定本案租金及物管费的计算依据使用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，顾奕应该按其与和聚祥公司确认的租金及物业管理费数额进行支付，此前顾奕向和聚祥公司交纳的合同保证金、装修押金也应当由和聚祥公司予以退回。因顾奕应付租金、物业管理费数额与其已交纳的合同保证金、装修押金及预付租金额度相当，两相冲抵后顾奕不再对和聚祥公司负有付款义务，和聚祥公司主张的租金、物业管理费、违约金，无事实依据，一审未予支持，亦无不当。综上所述，上诉人和聚祥公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2366.00元，由上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年九月五日书记员  曹晶