四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初1803号 原告：向兴明，男，1961年10月13日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：胡建清，系原告向兴明表哥，1958年5月22日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告：四川东旭投资有限公司，统一社会信用代码91510900563278321T,住所地遂宁市河东新区五彩缤纷路1068号。 法定代表人：杨竣博，该公司执行董事。 托诉讼代理人：吴仕冬，四川斗城律师事务所律师。 原告向兴明与被告四川东旭投资有限公司（以下简称东旭投资公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，于2018年12月12日作出（2018）川0903民初3904号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，该院于2019年4月18日作出（2019）川09民终230号民事裁定书，撤销本院（2018）川0903民初3904号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年4月28日立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告向兴明及其特别授权委托诉讼代理人胡建清、被告东旭投资公司的委托诉讼代理人吴仕冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向兴明向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《锦江国际商业中心认购协议书》,被告返还原告已付房款1489624元及利息，利息从2013年9月16日起至付清之日止，按银行同期货款利率标准计算；2.被告承担已付房款30％的违约责任；3.本案诉讼费和其他费用由被告承担。诉讼中，原告将案件案由由“商品房买卖合同纠纷”变更为“商品房预约合同纠纷”，将诉讼请求变更为：1.确认原被告签订的《锦江国际商业中心认购协议书》有效，依法解除认购协议；2.判令被告按协议总价款3019610元的20%计算已给付定金603922元，并双倍返还给原告；3.判令被告返还原告已给付房价款885702元及赔偿损失，损失从2013年9月16日起，按照月息2%计算至实际付清之日止。事实与理由：2013年9月16日，原告与被告签订了《锦江国际商业中心认购协议书》，该协议约定，原告定购被告投资的锦江国际商业中心编号为1－96号商铺，建筑面积为127．95平方米，单价为23600元，总价款为3019610元。原告选择按揭支付方式，优惠1％，优惠后的单价为23209．25元，排号优惠20000元，实际总房款共计2969624元。原告在签订认购协议时，向被告支付了定金1489624元。2017年11月6日，被告通知原告签订《商品房买卖合同》，但擅自将认购协议书约定的商铺编号由1－96号变更为1088号，建筑面积由127.95平方米变更为117.35平方米，面积减少了10.6平方米，商铺位置和面积都发生了重大变化。2017年12月11日，原告向被告发出书面《商请函》，要求与被告签订认购协议书所约定的商铺，遭被告拒绝，双方至今未能签订《商品房买卖合同》。实际上，被告在规划、修建锦江国际商业中心商铺的整个过程中，根本未规划和修建127.95平方米的商铺，且位置发生重大变化，双方根本无法就认购协议约定的商铺情况协商一致，签订《商品房买卖合同》，导致原被告双方不能签订《商品房买卖合同》的责任完全在被告。被告的行为已经构成根本性违约，原告要求解除与被告签订的《锦江国际商业中心认购协议书》有理有据。原告在签订认购协议后，依照协议向被告给付了定金1489624元，按照定金法则，定金不得超过主合同标的额的20%，因此，按照总价款3019610元的20%计算，原告给付的定金应为603922元，被告应当按照定金法则双倍返还给原告。同时，被告应当返还原告已给付的房款885702元（已付1489624元-定金603922元=885702元）及赔偿损失，损失从2013年9月16日起按月息2%计算至实际付清之日止。 被告东旭投资公司辩称，1.原告与被告签订了《锦江国际商业中心认购协议书》是事实，被告认可本案案件性质为商品房预约合同纠纷;2.被告要求原告全面履行订购协议；3.被告无违约行为，不应当承担违约责任；4.原告定购的房屋位置不存在变化，面积误差以测绘公司测绘为准，原告要求解除协议书无法律和事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年8月3日，被告向原告出具收据，收到原告购买世纪锦江商铺（1-96号）房款100000元。2013年9月16日，原告与被告签订了《锦江国际商业中心认购协议书》（认购书编号：0000365），该协议书约定：原告自愿定购位于遂宁市河东新区由被告投资建设的【锦江国际商业中心】商铺，该商铺编号为1－96号，建筑面积127．95㎡，房屋单价为23600元，房屋总价为3019610元；原告签订本协议时，需向被告支付定金1489624元；原告选择付款方式为按揭支付方式，优惠1％，优惠后的单价23209．25元，排号优惠20000元，实际总房款为2969624元；原告须在本协议签订后7日内付清房款的50%，其余房款由原告向银行申请按揭贷款；原告如果在约定的期限内未按时付清房款并签订《商品房买卖合同》，就视为原告放弃相关权利，被告有权没收原告已交付的定金，另行处理该房屋；待与原告签订《商品房买卖合同》后，本协议自动作废。同日，被告向原告出具收据，收到原告交付的购房款100000元。2013年9月16日，被告向原告出具收据，收到原告交付的房款1389624元。2017年11月6日，被告向原告发出《世纪锦江商铺催款函》，该函载明“……你方认购船山区五彩缤纷路1088号世纪锦江商铺一个（协议商铺标号1-96号）……你方已付定金1489624元。为此，东旭公司要求你方于2017年11月25日前到东旭公司售楼部缴纳剩余房款1480000.00元，签署商品房买卖合同。逾期东旭公司将按《认购协议书》第八条的约定执行。”2017年12月11日，原告向被告发出《商求函》，该函载明，原告经实地查看，发现实际建成的商铺与协议约定的面积和位置差距太大，经多次协商，未能达成一致意见，要求与被告签订内容与认购协议一致的《商品房买卖合同》。之后，原被告经多次协商，未就《商品房买卖合同》中的商铺的位置、面积等达成一致协议，至今未签订《商品房买卖合同》。 2014年2月8日，案外人四川省明泰房地产开发有限公司取得涉案商铺项目的预售许可证[（遂）房预售证第A00000375号]。在被告投资修建的锦江国际中心项目中，最大的商铺面积为117.35㎡。2016年8月4日，被告将涉案商铺项目的房屋在遂宁市不动产登记中心办理了登记，将房屋所有权人登记为被告和四川省明泰房地产开发有限公司。 本院认为，本案争议的焦点为，一是原被告之间形成的是商品房预约合同关系还是商品房买卖合同关系；二是原告的诉讼请求是否应予以支持。 关于原告与被告之间形成的法律关系问题商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。一般以认购、订购、预订、意向书等协议形式表现，且多约定了定金。协议内容一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签订正式商品房买卖合同的期限、定金条款等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原、被告签订的认购协议虽然明确了当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房价款等，但未明确房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容。原被告在认购协议中约定“待签订《商品房买卖合同》后，本协议自动作废”、“在约定的期限内未按时缴付上述应付房款并签署《商品房买卖合同》”等内容的意思表示为预约合同，且被告也认为双方签订的认购协议是预约合同，本院确认原告与被告签订的认购协议为商品房预约合同而非商品房买卖合同为宜，原告与被告之间形成了商品房预约合同关系。 关于原告的诉请是否予以支持的问题原被告签订的认购协议是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，原被告应当按照协议的约定和法律的规定享有权利和履行义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原被告经多次协商，就商品房买卖合同的条款未协商一致，未能签订商品房买卖合同，原告有权要求解除预约合同。故对原告要求确认原被告签订的《锦江国际商业中心认购协议书》有效，依法解除认购协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原被告虽然在签订的认购协议书中约定了定金，原告也向被告交纳了定金，但是，并非被告拒绝按照认购协议的约定与原告签订商品房买卖合同，而是因为被告在约定的位置未修建约定面积的商铺，被告修建的最大商铺面积为117.35㎡，未达认购协议约定的127．95㎡。原被告经多次协商，未能就商品房买卖合同内容协商一致，不是因为原被告一方的原因未能签订商品房买卖合同，本案不适用法律关于定金的规定处理，被告应当将收取的定金返还原告。故对原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对于返还定金的数额，《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”虽有规定，但该规定只适用于可计算合同标的额的情况，本案系商品房预约合同，合同标的为签订商品房买卖合同的行为，不能计算合同的标的额，该条规定，不适用于本案。故对原告要求被告按协议总价款3019610元的20%计算已给付定金603922元，并双倍返还给原告的诉讼请求，本院不予支持，被告应当返还原告已交付的定金1489624元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，被告占用了原告资金，给原告造成了利息损失，被告应予以赔偿。故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对于赔偿损失的数额，原告要求按照月息2%的标准进行计算，无法律依据，应当以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的标准进行计算为宜。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下： 一、原告向兴明与被告四川东旭投资有限公司于2013年9月16日签订的《锦江国际商业中心认购协议书》合法有效； 二、解除原告向兴明与被告四川东旭投资有限公司于2013年9月16日签订的《锦江国际商业中心认购协议书》； 三、被告四川东旭投资有限公司返还原告向兴明交付的定金1489624元； 四、被告四川东旭投资有限公司赔偿原告向兴明交付定金的占用利息，利息的计算方法为：以本金1489624元为基数，从2013年年9月16日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 五、驳回原告向兴明的其他诉讼请求。 上述三、四项，限于本判决发生法律效力后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21958元，由原告向兴明负担3958元，由被告四川东旭投资有限公司负担18000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  伍 彬 人民陪审员  唐世均 人民陪审员  唐振凤 二〇一九年九月二日 书 记 员  夏春梅