济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2033号 原告：济南华联超市有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈锡忠，董事长。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 被告：明波，男，1987年1月17日出生，汉族，住济南市。 原告济南华联超市有限公司（以下简称华联超市）与被告明波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭审理了本案，原告华联超市的委托诉讼代理人司玲玲、被告明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华联超市向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的租赁合同于2019年3月25日解除；2.租金120573元（2018年11月26日至2019年3月25日），其后的占有使用费，按照合同约定的租金标准，自2019年3月26日计算至腾空之日止；3.滞纳金140712元（2018年11月21日至2019年3月25日），按照合同约定计算标准，计算至实际交付租金之日止；4.违约金120573元；5.律师费待实际发生后予以明确。事实与理由：2017年9月9日，华联超市与明波签订合同，约定将华联超市北园店超市内的871.7平方米场地出租给明波，明波用来经营儿童综合城，租赁期限为2017年11月15日至2020年8月25日，另对月租金进行了详细的约定并明确约定了缴纳租金的时间。自2018年11月开始，明波未向华联超市继续足额缴纳租金，经华联超市多次催促明波支付租金及拖欠的相应费用，明波均不予理会。无奈，为维护自身合法权益，华联超市特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 明波辩称，对华联超市主张的于2019年3月25日解除合同无异议，对欠付租金120573元没有异议，滞纳金、违约金过高。4万元保证金应予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华联超市（甲方）与明波（乙方）于2017年9月9日签订《合同》一份，该合同载明“……1.1甲方同意将位于济南华联超市有限公司108北园店济南市历城区北园大街32号超市内，（位置），使用面积871.7（含公摊）平方米（位置、面积详如附图），由乙方经营使用。……3.1.1场地经营费用……每月末的20日前交纳下月场地费用，每拖延壹天，按场地经营费用1%加收滞纳金。……3.3乙方应在本合同签订后5个工作日内甲方交纳履约保证金40000元，待合同期满六个月后，无质量投诉及其它违约事项，即无息返还乙方。如果乙方在经营期间出现欠缴甲方费用后时，甲方有权起用履约保证金抵付甲方费用，乙方同意及时对约定履约金额足额及时缴纳。……11.4若乙方中途退场，在退货手续办完之后，需支付不低于三个月租金或三个月毛利额/租金给甲方作为违约金，由甲方从货款中扣除，货款不够扣除时，现款交纳；……” 上述《合同》签订后，华联超市将涉案场地交付明波租赁使用，明波已交纳租金至2018年11月25日。 华联超市于2019年3月25日将明波承租的场地锁门，并拒绝明波拉走相应的物品。 本院认为，华联超市作为出租人与承租人明波签订租赁合同，约定相应的权利、义务是对自身权利的处置行为，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 华联超市请求判令原、被告双方签订的租赁合同于2019年3月25日解除，明波对此无异议。经审查，华联超市于2019年3月25日将明波承租使用的场地锁门，双方签订的合同已无法实际履行，华联超市以其行为表明解除合同，双方当事人对解除合同均无异议，本院予以支持，双方签订的合同于2019年3月25日解除。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，华联超市主张租金120573元（2018年11月26日至2019年3月25日），明波无异议。经审查，上述期间每月的租金为40191元，计算四个月为160764元，扣减明波已垫付的40000元保证金为120764元，华联超市主张120573元系其对自身权利的处置行为，本院予以支持，明波应予支付。关于华联超市主张的自2019年3月26日之日起的占有使用费，因华联超市强行锁门，拒绝明波拉走设备，导致涉案场地被占用，至今状态未发生变更，造成该事实发生的责任在华联超市，故华联超市主张占有使用费，本院不予支持。 华联超市主张滞纳金140712元（2018年11月21日至2019年3月25日），按照合同约定计算标准，计算至实际支付租金之日止，明波辩称滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，华联超市主张按照其与明波签订的租赁合同中约定的每拖延1天按场地经营费用1%加收滞纳金，结合本案案情，明波是因经营不善而退场，华联超市的主要损失为租金收益，其在主张违约金的同时再按照上述约定计算滞纳金则属于过分高于造成的损失的情形，依照上述法律规定，明波申请调整合法有据，本院酌情支持按照中国人民银行同期同类人民贷款利率计算得出1520.06元(截止至2019年3月25日)，明波应予支付。自2019年3月26日起，以应付租金120573元为基数，按照中国人民银行同期同类人民贷款利率计算至实际支付之日止。 华联超市主张违约金120573元，陈述按照合同约定主张三个月的租金（40191元×3个月），明波对违约金计算标准无异议。经审查，华联超市与明波在租赁合同中明确约定了中途退场需支付不低于三个月的租金，且明波交纳租金截止至2018年11月25日，当时的月租金为40191元，故华联超市主张违约金120573元合法有据，本院予以支持。 华联超市主张律师费，陈述待实际发生后予以明确，明波对此无异议。经审查，华联超市未提交证据证实其实际支出律师费，故华联超市的该项诉求依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六 条规定，判决如下： 一、原告济南华联超市有限公司与被告明波于2017年9月9日签订的《合同》于2019年3月25日解除； 二、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付租金120573元； 三、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付滞纳金（截止至2019年3月25日为1520.06元。自2019年3月26日起，以应付租金120573元为基数，按照中国人民银行同期同类人民贷款利率计算至实际支付之日止）； 四、被告明波于本判决生效之日起十日内向原告济南华联超市有限公司支付违约金120573元； 五、驳回原告济南华联超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7028元，原告济南华联超市有限公司负担2562元，被告明波负担4466元。诉中财产保全费1670元，由被告明波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  周继成 人民陪审员  姜丽丽 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦