上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25945号原告：袁明，男，1986年10月27日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市。委托诉讼代理人：袁成江，男。被告：周国珠，男，1971年4月25日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。原告袁明诉被告周国珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月20日、9月11日进行公开开庭审理。原告袁明及其委托诉讼代理人袁成江、被告周国珠及其委托诉讼代理人袁浩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁明向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间签订的《不动产租赁合同》于2019年3月3日解除；2、被告退还原告自2019年2月24日起至2019年5月23日止的房屋租金人民币(币种下同)8,100元、押金2,700元；3、被告双倍赔偿保证金5,400元；4、被告支付原告逾期交付完好设备违约金4,860元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经中介公司介绍查看过上海市闵行区鹤坡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)一次。后于2019年2月19日，原告又再次查看涉案房屋，当时发现涉案房屋存在空调外机噪音过大，卫生间洗手盆无上下水，卫生间窗玻璃碎裂的问题。由于被告承诺5天内会维修好，故原、被告于当日就原告承租涉案房屋事宜签订《不动产租赁合同》。同时，被告向原告交付了一把房屋钥匙，并称24日维修好房屋后会将另一把钥匙放在桌上。原告依约支付了三个月的租金8,100元及押金2,700元。2月23日，原告发现临近卧室的阳台地面有积水，要求被告维修。2月24日入住后，原告又发现签约当日反映的问题依然未维修，故通过微信告知被告要求维修并向中介公司反映情况。2月25日，被告和维修师傅前来查看，维修师傅称空调老化、无法维修，被告表示回去考虑。原告亦于当日向中介公司反映情况并表示若问题未能全部处理好，其会要求退租金、押金。2月26日，原告搬离了系争房屋，并自该日至28日期间，又多次催促韦雪娇联系被告前来维修。但被告始终未就涉案房屋存在的问题进行维修。3月3日，在中介公司，原告要求退租金、押金，但被告不同意。中介公司称要么诉讼、要么其帮忙转租。故原告于当日将钥匙交给中介公司，等了两周有客户来看房，但中介公司称被告表示新找的租客的中介费由原告负担。对此原告不同意。原告认为被告未提供完好无损的设备、且未履行维修义务，构成违约。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告周国珠辩称，1、同意解除合同，但是导致合同解除的责任在于原告不履行合同约定，擅自搬离涉案房屋，构成违约。鉴于原告于2019年6月11日告知被告已将钥匙放置于中介公司，故被告认为涉案租赁合同于2019年6月11日解除。2、原告的租金交付至2019年5月23日止，而原告实际返还房屋的时间为2019年6月11日，故就原告已付的租金，被告不应向原告返还。3、就押金部分，应先抵扣原告未付的自2019年5月24日至2019年6月11日止的租金，若有剩余，同意返还原告。4、至于原告主张的第4、5项诉讼请求，被告均不同意，因系原告违约。5、关于原告所反映的涉案房屋存在的问题，(1)空调外机噪音问题，原告看房时，被告说过涉案房屋是老装修，只保障空调制热制冷功能，从未答应被告更换空调。(2)阳台渗水问题，原告向被告反映后，被告问过业主，业主称是下雨天雨水通过窗的缝隙透进来，因下水道堵塞，故无法正常排水。业主也答应过会维修，称窗户会做点防水措施，但至今未做。(3)顶灯不亮问题，当时原告看房时，被告就说过涉案房屋本身就是老式装修，有些灯本身就是不亮的，一间房间保障一盏灯亮就可以了。(4)插座没电问题，部分插座确实是没电，签约时，原告要求被告提供拖线板，被告也给了。(5)卫生间的窗框及洗手盆问题，签约时就已经有该问题，就窗框问题，被告表示修不来，故给了原告30元让原告自己去修。原告看了两天房，被告也向原告反应过涉案房屋装修、设施陈旧，确实存在很多问题，如能维修的，被告会去修；不能修的，被告会贴钱让原告自己修。这才是老房子租金便宜的道理。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系被告向案外人承租而来。原告为承租房屋经案外人上海申嘉房地产经纪事务所居间带看了涉案房屋。2019年2月19日，原告再次查看涉案房屋。根据原告庭审陈述，当时其发现涉案房屋存在空调外机噪音过大，卫生间洗手盆无上下水，卫生间窗玻璃碎裂的问题。当日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)、案外人上海申嘉房地产经纪事务所(居间方，丙方)签订《不动产租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，租赁标的为涉案房屋。第二条，租赁期限自2019年2月24日至2020年2月23日。第三条，租金每三月支付一次，即8,100元，每次租金于到期日前七日支付，先付后租。第四条，保证金2,700元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。第五条，甲方的义务及违约责任。(一)甲方保证前述房屋产权清楚，无其他可能危及或影响乙方承租权利之情形，并符合出租房屋使用要求。若存有或发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任及其他法律后果，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。(二)甲方应在本合同约定的时间内，将合同附件中所列的该房屋内设备完好无损地交付给乙方使用，若逾期交付，每逾期一日，甲方应按月租金的百分之三向乙方支付违约金，逾期超过10日，则视为甲方严重违约，乙方有权终止本合同。(三)甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用。若甲方无法履行维修义务，可委托乙方代为履行，费用依相关单据金额于乙方应缴房租内扣除。(四)甲方如需出售或抵押前述房屋，应当提前壹个月通知乙方。(五)甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其它严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。第六条，乙方的义务及违约责任。(一)乙方应依房屋交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。……(八)乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。第八条，……甲乙双方签订此合同完成时，应支付丙方佣金，公寓为甲乙双方各支付一个月租金的35%，商铺及办公用房为甲乙双方各支付一个月租金的50%。第十一条，甲乙双方约定的其他事项。租赁期间，乙方人身安全自负。租期不满，押金不退。该合同“房屋设备清单”记载：空调三台，冰箱、洗衣机各一台，电视机一台，家具家电不是人为造成损坏的，由甲方维修。该合同落款处丙方处除有上海申嘉房地产经纪事务所的印章外，还有工作人员韦雪娇的签字。当日，被告向原告交付了涉案房屋钥匙。同时，原告向被告依约交付了自2019年2月24日至2019年5月23日止的租金8,100元及押金2,700元。2019年2月23日，原告通过微信向被告反映阳台渗水问题并要求被告维修空调。2019年2月25日下午，被告带着空调维修师傅至涉案房屋进行查看。据被告庭审陈述，当日就空调的制热问题进行了维修。2019年2月26日，原告通过微信向被告就如何解决空调噪音问题，提出意见，包括紧固空调支架，中间位置加支架；换新空调。原告同时表示，若解决不了，退租金和押金，原告马上找其他房屋，不影响被告再出租房子。2019年3月15日，原告通过微信向被告询问：中介称已与被告沟通好，找下家转租房屋，找到客户后被告同意退还原告剩余的租金和押金？被告回复：“你找到下家了，可以”。2019年3月23日，原告通过微信向被告表示涉案房屋其未住几天，中介称有人看过房屋了，但装修太老；能否通融，明天双方办理交接，退给原告租金和押金。被告未回复。2019年4月13日，原告通过微信向被告表示2月25日原告就坚持退房，中介公司提出帮助出租，因此自2月25日起涉案房屋与原告无关。当日被告回复：“在你们合同期有租金的情况下，只有你们自己转租或委托公司转租，房子里面的东西是你们看了两天的，我们就这个设备就这个价”。2019年4月14日，原告通过微信向被告表示就空调问题，被告未按合同约定履行维修义务，原告曾提出退租，且经中介公司调解，原告也同意让利部分，故询问被告是协商还是仲裁。被告回复当时已说清涉案房屋的配置，原告父子亦看了两天房才签了涉案合同；另外3月15日被告已同意原告提出的转租意见，被告也帮忙介绍租客，但原告又表示不租了。原告回复转租是中介公司提出，因被告未按合同约定不履行维修义务，故才有转租的情况。当日，原告与被告商量能否退两个半月的租金和一个月的押金。被告表示只能退剩余租金，押金退一半，否则还是由原告转租涉案房屋。2019年5月20日，被告通过微信向原告催要租金。原告于5月21日回复表示2月26日已微信表示房屋维修不好，原告退租。被告回复房屋装修就是如此，才租给原告这个价格，至于要修的东西，被告已付钱给原告由原告维修了，原告跟谁说退房了，钥匙给谁了。现原告以讼称理由提起本案诉讼。双方庭审确认，涉案房屋存在如下问题：空调外机有噪音(就噪音大小、是否影响居住使用，双方存有争议)、阳台渗水积水、客厅顶灯不亮、部分插座没电、卫生间的窗框及洗手盆无上水。另据被告陈述，其于2019年6月11日收回涉案房屋，于2019年6月12日以2,800元/月的租金价格将涉案房屋另行出租他人。以上事实，由原告提供的《不动产租赁合同》、押金收据、租金收据、原被告之间的微信聊天记录、照片、视频等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。庭审中，原告为证明其诉讼主张，还向本院提交了其与中介公司工作人员韦雪娇的微信聊天记录。主要内容如下：2019年2月25日上午，原告反映：涉案房屋空调不制热或制热效果差，噪音大，晚间不能入睡；卫生间洗手盆无水；多处电源插座无电；前阳台地面有积水；各房间门把手及门锁损坏，不能使用；餐厅灯该亮的不亮。原告同时表示签约时该些问题已提出，被告答应24日入住前维修好，但经多次与被告沟通、要求维修，但被告至今未维修。故要求韦雪娇与被告联系，今天务必把以上问题解决。当日晚上，原告又表示此前向韦雪娇反映的房屋情况，均需处理好，处理不好按合同处理，该维修的不维修，找中介退中介费和找被告退租金、押金。2月26日，原告再次表示若前述问题不解决，原告只能退租。2月27日，原告要求韦雪娇先跟被告就空调问题进行沟通，能否加支架或更换空调。韦雪娇回复称被告表示就换空调还是装支架，这两天回复。3月5日，原告询问关于涉案房屋的事情中介公司店长有无跟韦雪娇沟通。韦雪娇回复：“她说你们要往外出租，我们公司挂牌了”、“帮你找下家”。原告当日询问韦雪娇有无涉案房屋钥匙，并要求韦雪娇向被告再要一套钥匙以便看房。韦雪娇回复其没有钥匙，被告已经把钥匙都给原告了，第一次修空调的时候，被告也没有钥匙，还是等原告在家了才去的。3月11日，原告将钥匙邮寄给了中介公司。3月16日，原告询问何时能找到下家，并要求中介公司和被告沟通立即退还租金和押金。3月17日，原告质疑中介公司有无推荐涉案房屋。韦雪娇回复客户看不上就未回应原告，不可能带看一次就要向原告汇报一次。4月2日，原告要求韦雪娇与被告沟通，要求被告退还三个月的租金和一个月押金，是被告违约，若被告同意，下家的中介费再谈。韦雪娇回复：不可能退三个月租金和一个月押金，一般都是退新租客住进来以后的房租和押金。4月8日、9日，原告均要求韦雪娇与被告沟通退租事宜。4月9日，韦雪娇回复：一般租客不住要退租，房东会收取新租客的租金和押金，只退旧租客的剩下租金和押金，中介费还要旧的租客支付，现在早点解决还可以多退点租金，若拖3个月，之后连押金都不退了。韦雪娇又表示被告称涉案房屋原告看了两次，这个房子就这个价格，东西就这样，能维修被告也修，修不好，被告也没办法。4月12日，原告向韦雪娇表示2月25日其就已说清设备不维修，其就退房，因此自那天开始，其就非房子的主人，被告有出租、不出租的权利。就原告提供的该组微信记录，经质证，被告表示其非聊天记录的当事方，真实性不予确认。本院认为，原告袁明与被告周国珠就涉案房屋租赁事宜签订的《不动产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现原告认为被告未提供完好无损的设备、且未履行维修义务，构成违约，故要求确认涉案合同于2019年3月3日解除并追究被告违约责任。就此意见，本院认为，首先，就原告所享有的解除权，仅在涉案合同第五条第(二)款予以了约定，该款约定“甲方应在本合同约定的时间内，将合同附件中所列的该房屋内设备完好无损地交付给乙方使用，若逾期交付，每逾期一日，甲方应按月租金的百分之三向乙方支付违约金，逾期超过10日，则视为甲方严重违约，乙方有权终止本合同”。而就有关设备，在涉案合同附件“房屋设备清单”上仅记载“空调三台，冰箱、洗衣机各一台，电视机一台”，就该些设备，原告仅就三台空调的外机噪音提出异议。对此本院认为，空调主要的功能为制冷制热，外机噪音大小感知问题，因人而异。现涉案空调的主要功能完好，并未丧失。就噪音问题，从原告提供的视频内容来看，也并未达到足以影响原告居住使用涉案房屋的程度，原告将空调的噪音问题视为被告未提供完好无损的设备，是对“完好无损”的过度解读。本院不予采纳。且就空调外机噪音问题，根据原告庭审陈述其在看房时、签约前既已明知，在原告明知该问题存在的情况下仍签约并接收房屋，此系原告的自愿处分自身权利的行为，由此产生的原告所称的不适住问题，应由原告自行承担。因此，原告依据涉案合同第五条第(二)款的约定，主张解除合同并无依据。其次，根据庭审查明，涉案房屋除了空调外机噪音问题外，还存在以下问题：阳台渗水积水、客厅顶灯不亮、部分插座没电、卫生间的窗框及洗手盆无上水。就该些问题，作为出租方的被告负有维修义务，然被告并未履行修复义务，构成违约。但就被告的违约行为，原告是否享有解除权，本院认为，值得商榷。1、虽然涉案合同附件“房屋设备清单”上记载“家具、家电不是人为造成损坏的，由甲方维修”，但涉案合同第五条第(三)款又规定“若甲方无法履行维修义务，可委托乙方代为履行，费用依相关单据金额于乙方应缴房租内扣除”，且《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。可见，在被告不履行维修义务的情况下，原告可选择自行维修，维修费用由被告负担，或者要求被告适当减少租金或者延长租期，而非有权直接要求解除合同。2、该些问题的存在，客观上可能对原告租赁使用涉案房屋带来一定的舒适度影响，但这绝未达到原告不能正常使用涉案房屋的程度，并未影响到原告合同目的的实现。故原告以被告未履行维修义务，而要求提前解除合同，亦无相关合同或法律依据，本院不予支持。鉴于此，原告并无提前解除合同的权利，故原告要求确认涉案合同于2019年3月3日解除，并无依据。原告未经被告同意擅自提前解约的行为已构成根本违约。现被告于2019年6月11日自行收回了涉案房屋，亦表示涉案合同于该日解除，故本院确认涉案合同于2019年6月11日解除。就原告主张的租金返还，本院认为，虽然原告曾将涉案房屋的钥匙交付于中介，但从双方微信聊天记录可见，原告之所以将钥匙交付于中介是基于原被告协商确定由原告继续租赁，被告同意原告转租，为找客源，以达转租目的，故原告将钥匙交付于中介，以便中介带看房屋。因此，原告交付钥匙于中介的行为并不能作为其腾退房屋的依据，亦不能作为其租金止付的时间节点。作为承租人，支付租金、返还涉案房屋均系其主要义务，但原告并未就其及时向被告返还涉案房屋提供相应的合法有效的证据材料。鉴于被告自认于2019年6月11日收回房屋，故原告应向被告支付2019年2月24日起至2019年6月11日止的房租。就租金标准，本院认为，被告提供的房屋存在一定瑕疵，被告亦未履行维修义务，客观上对原告租赁使用涉案房屋带来一定的舒适度影响，故就租金标准，本院酌定减至2,200元/月。经计算，原告应向被告支付的租金共计7,974.25元(2,200元/月*3个月+2,200元/月*12个月/365天*19天)。鉴于原告已付租金8,100元，故被告应退还原告125.75元。就原告主张的押金返还，本院认为，鉴于被告表示同意返还，故就该项诉请，本院予以支持。就原告主张的双倍赔偿保证金5,400元的诉请，本院认为，根据涉案合同第五条第(五)款的约定“甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其它严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任”，现被告并不存在擅自提前解约的行为，被告未履行维修义务的行为虽构成违约，但未构成严重违约、致使合同无法履行的程度，故原告依此要求主张双倍赔偿保证金的诉请，本院不予支持。就原告主张的逾期交付完好设备违约金4,860元的诉请，如前所述，原告该项诉请并无事实根据、合同或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁明与被告周国珠就上海市闵行区鹤坡路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2019年6月11日解除；二、被告周国珠于本判决生效之日起十日内向原告袁明返还租金125.75元及押金2,700元；三、驳回原告袁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计196.88元，由原告袁明负担171.88元，由被告周国珠负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年九月二十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。