安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5807号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路1111号。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，公司员工。被上诉人（原审原告）：邓明勋，男，1990年7月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：夏守国，安徽人杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘桂芝，女，1965年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：夏守国，安徽人杰律师事务所律师。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人邓明勋、刘桂芝、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院作出的（2019）皖0123民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、改判慎独公司无需支付邓明勋、刘桂芝至2018年10月30日租金77404元和违约金7871.98元中的24145.72元（不服金额24145.72元）；2、邓明勋、刘桂芝承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定法律关系错误，应按双方为委托代理关系来确定慎独公司支付给邓明勋、刘桂芝的租金收益标准，即慎独公司向邓明勋、刘桂芝支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准，一审法院判决慎独公司应当支付的租金数额过高，明显有失公平。涉案的商铺因火灾受损而空置，无法实现出租受益。案涉房屋因火灾受损而造成租金利益损失，应由侵权人承担。慎独公司没有被确定为火灾责任人，火灾后的租金不应当由慎独公司承担。即使在双方租赁关系成立的前提下，一审判决对违约金的计算也有失公平。理由如下：1、一审判决慎独公司2017年4月30日至2018年10月30日所欠邓明勋、刘桂芝租金为77404元，系按2年来计算租金，计算错误有失公平。时间应为3个半年，租金应为55288.5元，一审判决多判了22115.5元。2、一审判决慎独公司欠付邓明勋、刘桂芝2017年4月30日至2018年10月30日的违约金为7871.98元，计算公式里的时间却计算到2019年1月21日，违约的租金计算到2019年4月30日，违约金和租金的时间计算错误。违约金应为5841.76元，一审判决多判了2030.22元。邓明勋、刘桂芝辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、慎独公司的上诉请求不成立，双方签订的合同名为委托经营管理合同，但从合同内容来看双方形成的是房屋租赁关系。双方合同中对租金的支付方式是分三个时间段，不同的时间段租金计算方式不同，第二个时间段（第四年到第八年）是每半年支付一次，提前支付，一审法院计算租金的时间段是正确的。3、火灾不是慎独公司免除支付租金义务的法定情形，慎独公司应按合同约定，履行支付违约金的义务。用世公司述称，同意慎独公司的上诉意见。本案的租金计算方式比较复杂，希望二审判决时注意慎独公司上诉状中的计算过程。邓明勋、刘桂芝向一审法院起诉请求：1、判令慎独公司、用世公司连带支付邓明勋、刘桂芝租金87702.96元、违约金8984.26元（自2017年4月30日至2018年10月30日计2年）；2、案件全部诉讼费用由慎独公司、用世公司承担。一审法院认定事实：刘桂芝与邓明勋系母子关系。2014年4月30日，邓明勋、刘桂芝（买受人）与用世公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定邓明勋、刘桂芝以总价468950.44元（合同约定建筑面积27.34平方米、单价17152.54元/平方米）购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世·生活城5号馆2195号商铺，用途为商业。同日，邓明勋、刘桂芝（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，邓明勋、刘桂芝接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2014年4月30日起至2024年4月30日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2017年4月30日起至2022年4月30日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2017年4月30日起至2022年4月30日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2017年4月30日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2022年4月30日起至2024年4月30日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。2016年4月7日，邓明勋、刘桂芝取得涉案商铺房地产权证【房地权证肥西字第××号】，权证登记面积为27.21平方米。2017年6月27日，邓刘桂芝出具《租金结算表》一份，确认其自愿委托慎独公司办理所购用世生活城5号錧2195号商铺（合同约定面积27.34平方米，实测面积27.21平方米）出租事宜，并同意由慎独公司代缴税款，所交税款从应收房租中扣除，第一期（2017.4.30-2017.10.29）租金为24573元（已扣除面积误差额2230元）、代扣税金为2457元（应计租金×10%），合计应付租金为22116元。2017年8月31日，慎独公司支付租金11058元。此后，慎独公司未按约支付后续租金。2018年1月23日及29日，用世公司作为案涉房产开发商先后向包括邓明勋、刘桂芝在内的用世生活城业主出具两份《承诺函》，主要内容为：用世公司自愿提供公司价值2.5亿元资产为慎独公司所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，在慎独公司不履行支付义务时，由用世公司以担保资产抵偿欠付租金，担保期间直至所有租金付清为止。《承诺函》出具后，慎独公司、用世公司仍未履行支付后续租金等义务。一审法院认为：邓明勋、刘桂芝与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营邓明勋、刘桂芝所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。根据双方合同约定年租金为邓明勋、刘桂芝所购商铺实际签约总价款的10.53%，同时双方约定相关税费由慎独公司代为扣缴，且在2017年6月27日，刘桂芝出具的《租金结算表》中，其确认应从应付租金中扣除合同约定面积与实测面积之间的差额，并确认由慎独公司从应付租金中扣除10%的税金，刘桂芝在该份《租金结算表》落款“客户确认”处签字，表明其认可按上述计算方式计收租金，故对于慎独公司应付年租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金计算为44231元【27.21平方米×17152.54元/平方米×10.53%×（1-10%）】，半年租金为22115.5元。鉴于邓明勋、刘桂芝与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应自2017年4月30日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任，基于上述一审法院认定的年租金标准，扣除慎独公司已付租金11058元，现慎独公司应支付邓明勋、刘桂芝2017年4月30日至2018年10月30日之间的下剩租金77404元（44231元/年×2年-11058元）。关于邓明勋、刘桂芝主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（邓明勋、刘桂芝）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，一审法院予以支持，并结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金为7871.98元【2017年4月30日至2017年8月31日违约金为22115.5元×123天×0.0003=816.06元，2017年8月31日至2019年1月21日违约金为（22115.5元-11058元）×507天×0.0003=1681.85元，2017年10月30日至2019年1月21日违约金为22115.5元×450天×0.0003=2985.59元，2018年4月30日至2019年1月21日违约金为22115.5元×270天×0.0003=1791.36元，2018年10月30日至2019年1月21日违约金为22115.5元×90天×0.0003=597.12元】。用世公司作为案涉商铺开发商，虽非《用世·生活城委托经营管理合同》签约主体，但其在2018年1月23日及29日出具的两份《承诺函》中均明确表示在慎独公司不履行租金及违约金支付义务时，由用世公司承担担保责任，但对于保证方式约定不明确，此种情况下，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，按照连带责任保证承担担保责任，据此，邓明勋、刘桂芝要求用世公司对于慎独公司的前述给付义务承担连带责任，于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、慎独公司应于判决生效之日起十日内一次性给付邓明勋、刘桂芝2017年4月30日至2018年10月30日期间的欠付租金77404元、违约金7871.98元；二、用世公司对慎独公司上述两项给付义务承担连带责任；三、驳回邓明勋、刘桂芝的其他诉讼请求。一审案件受理费2217元，减半收取1108.5元，由原告邓明勋、刘桂芝负担133.5元，由被告慎独公司负担975元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，邓明勋、刘桂芝与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向邓明勋、刘桂芝支付年租金，故双方合同的实质是邓明勋、刘桂芝将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与邓明勋、刘桂芝基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向邓明勋、刘桂芝支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。火灾发生时涉案商铺由慎独公司占有和控制，消防部门出具的《火灾事故认定书》载明系电气线路故障引发火灾，慎独公司亦未提供证据证明存在可归责于邓明勋、刘桂芝的情形，故其主张邓明勋、刘桂芝未提供符合出租条件的房屋，本院不予采信。慎独公司上诉主张因火灾导致商铺受损租金无法收取，不应承担火灾后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司自2017年4月30日起至2022年4月30日止每隔半个经营年度向邓明勋、刘桂芝支付租金，第一次租金于2017年4月30日前支付给邓明勋、刘桂芝，以此类推。本案中，邓明勋、刘桂芝向一审法院诉请慎独公司支付2017年4月30日至2018年10月30日计2年的租金，实为要求慎独公司支付2017年4月30日至2019年4月29日共计2个经营年度的租金。由此，对于慎独公司欠付的租金期限，本院予以据实明确：扣除慎独公司已付租金11058元，慎独公司还应在2017年4月30日至2018年10月30日期间支付邓明勋、刘桂芝2个经营年度（2017年4月30日至2019年4月29日）的租金77404元（44231元/年×2年-11058元）。一审判决慎独公司支付邓明勋、刘桂芝租金77404元，并无不当，但一审判决关于慎独公司欠付邓明勋、刘桂芝租金的期限表述有误，本院予以纠正。关于违约金数额，一审法院结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，核定2017年4月30日至2018年10月30日期间慎独公司应支付邓明勋、刘桂芝违约金7871.98元，本院予以确认。综上所述，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初678号民事判决第二项即：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司对安徽慎独商业经营管理有限公司上述两项给付义务承担连带责任”、第三项即：“驳回邓明勋、刘桂芝的其他诉讼请求”；二、变更安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初678号民事判决第一项为：安徽慎独商业经营管理有限公司于安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初678号民事判决生效之日起十日内一次性支付邓明勋、刘桂芝2017年4月30日至2019年4月29日期间的欠付租金77404元、2017年4月30日至2018年10月30日期间的违约金7871.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2217元，减半收取1108.5元，由邓明勋、刘桂芝负担133.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担975元；二审案件受理费404元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年九月二十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。