福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1180号 原告（反诉被告）：赖晓娟，女，1972年7月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张耀，男，1984年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈良华，福建闽翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯华东，福建闽翔律师事务所律师。 原告（反诉被告）赖晓娟与被告（反诉原告）张耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赖晓娟的委托诉讼代理人林安宁、颜木明，张耀及其委托诉讼代理人陈良华、柯华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖晓娟向本院提出诉讼请求：1.确认赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除；2.张耀双倍返还赖晓娟购房定金400万元；3.张耀退还赖晓娟代垫的房屋按揭款133500元；4.张耀赔偿赖晓娟已支付的居间服务费4万元；5.张耀承担赖晓娟为实现债权所支出的费用（含律师费30000元，保全费5000元，财产保全担保费6000元）。事实与理由：2018年6月12日，赖晓娟与张耀签订《合同书》约定：赖晓娟向张耀购买厦门市思明区洪文七里92号之二1801室房产，即讼争房产，购房总价1300万元；赖晓娟应向张耀支付购房定金200万元；张耀应于2018年11月1日前向讼争房产的抵押权人申请提前清偿借款；张耀逾期履行协议约定义务超过二十日的，赖晓娟有权解除合同，并要求张耀双倍返还定金或要求张耀按合同总价的20%支付违约金；违约方应承担守约方为实现债权支付的律师费、保全费、担保费、公告等费用，并赔偿守约方支付的居间服务费。上述合同签订后，赖晓娟按约定向张耀支付了200万元购房定金，但张耀未依约按时向讼争房产的抵押权人申请提前清偿借款。依据合同第九条约定内容，张耀逾期履行本协议义务超过20日，赖晓娟有权解除讼争合同，赖晓娟于2018年12月11日委托上海锦天城（厦门）律师事务所向张耀送达律师函，解除讼争合同。 张耀辩称，1.赖晓娟未依约支付250万元解押款，构成根本违约；2.赖晓娟要求变更合同的主要条款，但未取得张耀同意，不能作为其拒绝履行合同义务的正当理由；3.张耀无违约事实；4.赖晓娟收到提前清偿借款的通知后怠于履行清偿义务，最终导致合同履行不能，构成根本违约，其无权依照合同第九条约定内容行使合同解除权，对于赖晓娟的诉讼请求应当予以全部驳回。 张耀向本院提出反诉请求：1.确认赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除；2.赖晓娟向张耀按合同成交价的20%支付违约金，违约金260万元，赖晓娟已向张耀支付的购房定金200万元及购房款133500元抵作违约金；3.确认双方之间签署的租赁合同无效，赖晓娟配合张耀向厦门市国土资源与房产管理局办理该房屋的租赁备案解除手续；4.赖晓娟向张耀支付本案律师费30万元。事实及理由：赖晓娟与张耀于2018年6月12日在厦门麦田人房产代理有限公司（以下简称麦田公司）居间下签署一份《房屋买卖合同》，约定赖晓娟向张耀购买讼争房产，成交价为1300万元，赖晓娟应向张耀支付购房定金200万元。张耀应于2018年11月1日向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由赖晓娟以购房款250万元代张耀清偿，赖晓娟应按张耀与抵押权人确定的日期将款项支付至抵押权人指定账户。同时《房屋买卖合同》第九条约定，若赖晓娟逾期履行本合同约定的义务超过二十日的构成根本违约张耀有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权没收赖晓娟已付定金，或有权要求张耀按合同成交价的20%支付违约金，赖晓娟向张耀已支付的全部款项冲抵违约金，多还少补。应赖晓娟的要求，双方于签订《房屋买卖合同》当日就该房屋又签订《租赁合同》一份，约定张耀应于2018年6月14日前配合赖晓娟本人至房管局办理租赁备案手续，待双方办理该房屋的送件过户手续前一个工作日，赖晓娟应将该租赁备案手续解除。随后，双方向房管局申请办理了该房屋的租赁备案手续。2018年11月1日，张耀按照合同约定向抵押权人申请提前清偿借款，抵押权人表示于2018年11月2日前即可向其提前清偿借款。张耀及居间方麦田公司已于2018年11月2日通知赖晓娟，并要求其支付购房款250万元以清偿借款。然赖晓娟收到通知后未按合同约定支付购房款，在张耀以及居间方多次催促下赖晓娟仍拒绝履行合同约定。为此，张耀依据《房屋买卖合同》的约定，于2018年12月11日按照合同约定的地址向赖晓娟发送《解除合同告知函》，通知赖晓娟《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除，并将该告知函抄送麦田公司。因赖晓娟拒绝接收告知函，在此情况下张耀于2018年12月13日将解除合同告知函通过彩信和短信的方式再次通知赖晓娟，赖晓娟收到信息后拒绝与张耀办理解除合同后的相关事宜。综上，张耀与赖晓娟签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现赖晓娟拒绝支付购房款250万元的行为严重违反了合同约定，构成根本违约，张耀按照合同约定有权行使解除合同的权利，并有权要求赖晓娟承担为实现债权而支付的律师费等必要费用。本案房屋涉及的《租赁合同》是依赖晓娟的请求而签署，该份合同的签署并非双方的真实意思表示，依据现行法律的规定应认定为无效合同，故赖晓娟应配合张耀向厦门市国土资源与房产管理局办理该房产的租赁备案解除手续。 赖晓娟对张耀的反诉请求辩称，1、张耀主张的合同解除请求权并未成立，应依据赖晓娟的解除通知确定讼争合同于2018年12月11日解除。根据讼争合同第三条第二款约定，张耀应于2018年11月1前向抵押权人申请提前清偿借款，并通知赖晓娟付款日期及抵押权人确认的账户，张耀并未履行该义务。2.因张耀不享有合同解除权，无权要求赖晓娟支付违约金及律师费。3.退一步讲，赖晓娟即使要承担违约责任，该违约金约定标准也过高，根据合同法解释相关规定予以调减。4.案涉租赁合同系双方为保证张耀履行讼争合同而约定，应认定合法有效。作为张耀履行讼争合同的担保措施，在张耀履行赖晓娟的本诉主张后，赖晓娟同意解除该租赁合同及相应备案登记。 当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院经审查确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月12日，张耀（甲方、出售方）与赖晓娟（乙方、买受方）在麦田公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同载明讼争房产年限满二年，产权存在抵押，抵押权人为工商银行，抵押期限至2028年6月11日，并约定房屋成交价为1300万元。讼争合同第三条“付款方式”约定：1.关于定金，乙方应于合同签订当日支付定金10万元，于2018年6月14日前再支付定金90万元，定金支付方式为自行付款；2.关于解押款，甲方应于2018年11月1日前向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由乙方以购房款250万元代甲方清偿，乙方应按甲方与抵押权人确定的日期将购房款支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，则剩余借款由甲方自行清偿；3.交房保证金为5万元，乙方应于甲方交付房屋及配套附属设备设施并结清该房屋项下的水、电、管道煤气、有限电视等所有费用后当日内付清……5.乙方申请的贷款为商业按揭贷款，拟申请贷款支付的购房款为945万元，办理贷款产生的全部费用由乙方承担；双方无需办理银行贷款预审批，贷款手续应于过户送件受理后当日内办理。第四条“过户登记及税费负担”约定：双方应于2018年11月12日前办理过户送件手续，交易过程中应缴纳的各项税费由乙方承担。合同第五条“租赁的处理及交房”约定：该房屋已出租的，甲方应于2018年11月12日前解除该房屋的租赁关系，如该租赁合同在土房局相关部门办理登记备案，甲方应于过户送件前解除该备案，并于收到除交房保证金、迁出户口保证金之外的购房款后三日内将房屋交付乙方，乙方应予接收。合同第九条“违约责任”约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，该房屋被查封或存在限制转让的情形，逾期履行本协议义务超过二十日，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；④将该房屋出售给第三方，甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，拒绝购买该房屋，逾期履行本协议义务超过二十日，乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方已付定金，或有权要求乙方按合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金，多退少补；4.本合同下相关条款已设有违约责任约定的，若乙方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理；5.本合同履行期间，如出现新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，后续事宜及已支付的款项和已发生的费用双方应友好协商解决，协商不成，依相关法律法规处理；6.因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 双方另补充协商如下：1.乙方应于2018年8月30日前再支付定金100万元；2.甲方应于2018年6月14日前配合乙方本人至房管局办理租赁备案手续，待甲乙双方办理该房屋的送件过户手续前一个工作日，乙方应将该租赁备案手续解除；3.双方约定应于2018年11月12日前办理资金分流手续，乙方拟申请贷款支付购房款945万元，为保障交易安全，甲乙双方自愿选择厦门市住房置业担保有限公司作为资金监管机构，待担保公司所有手续办理完后二个工作日内，担保公司应将部分贷款（乙方已支付购房款+交房保证金+户口保证金+银行实际放款金额-合同成交价）全额无息退还给乙方；……。 同日，张耀、赖晓娟与麦田公司三方订立《居间服务合同》，约定三方确认案涉交易系由麦田公司独家提供居间服务，居间服务费由乙方按房屋成交价的2.5%向麦田公司支付；买卖双方一方导致《房屋买卖合同》无法履行或解除，居间服务费已支付的，守约方有权要求违约方赔偿。前述三方还同时订立了《交易服务合同》，就讼争房产交易后期服务事宜进行协商。麦田公司于2018年6月13日出具《收款收据》，载明收到赖晓娟支付的买卖讼争房产的中介费4万元。 讼争合同订立后，赖晓娟依约分别于2018年6月12日、2018年6月13日、2018年8月30日向张耀名下账户各转账10万元、90万元、100万元定金，共计200万元。另，赖晓娟分别于2018年6月28日、2018年7月29日、2018年8月28日、2018年9月29日、2018年10月28日向张耀名下账户各转入26700元，共计133500元，备注均为“按揭月供”。 2018年12月10日，赖晓娟委托律师向张耀发送律师函，函称因张耀未依约办理申请提前清偿借款及解押手续，赖晓娟依约有权解除合同。函告张耀讼争合同于收函当日解除，张耀应于收函之日起2日内立即退还定金200万元及代垫房屋按揭款133500元。函件邮寄至讼争房产所在地，邮件查询显示该函投递并于次日签收，签收人为“本人”收。 2018年12月11日，张耀委托律师向赖晓娟发送律师函，函称张耀收到赖晓娟的购房定金后，根据合同约定如约配合办理了租赁备案登记手续，张耀已向抵押权人申请提前清偿借款，抵押权人亦表示于2018年11月2日起即可提前清偿借款，然赖晓娟经多次催告仍未履行该支付义务，构成根本违约。函告赖晓娟：1.讼争合同自2018年12月11日起解除；2.没收赖晓娟已支付的定金200万元；3.张耀有权依据讼争合同约定追究赖晓娟逾期支付的违约金，并保留追究赖晓娟相应法律责任的权利；4.要求解除租赁备案，请在收函后三个工作日内配合张耀解除租赁备案。该函赖晓娟未收悉，张耀称系因赖晓娟拒收，张耀另通知快递直接将律师函转寄给中介。张耀后又于2018年12月13日发送短信告知赖晓娟前述律师函相关内容，赖晓娟确认有收悉该短信内容。 赖晓娟因本案诉讼支出律师费3万元，并因申请诉讼财产保全支出保全申请费5000元、保全责任保险费6000元。张耀应诉后提起反诉，并支出律师费30万元。 另查明，讼争合同签订当日，张耀与赖晓娟还签订了《户口确认函》和《租赁合同》各一份，确认讼争房产内无户口。租赁合同约定张耀将讼争房产出租给赖晓娟，租赁期限自2018年6月12日起至2038年6月11日止，月租金26700元，由赖晓娟在每月28号前支付下个承租月的租金，张耀收取押金0元。双方均表示签订租赁合同时并无租赁房屋的意思表示。 还查明，讼争房产在讼争合同签订时无装修，尚为毛坯房。合同签订后，张耀有将钥匙寄给中介，中介再转给赖晓娟，期间李玉珠有搬入一些家具，后又将家具搬出，张耀现已更换了房屋钥匙收回房屋。 审理中，张耀为证明讼争合同的履行过程，申请证人林某出庭作证。林某陈述其是麦田公司的工作人员，亦系讼争房产交易的具体经办人，其就讼争合同的签订和履行情况作出如下陈述：赖晓娟与张耀于2018年6月订立合同，先由赖晓娟签合同，合同签订后支付10万元定金，林某带着合同去温州找张耀签合同，张耀在同一天签署了合同；赖晓娟要求租赁备案，次日三方一起去房管局进行了租赁备案，期间赖晓娟又支付了90万元定金并于2018年8月再支付定金100万元，共计200万元定金；根据合同约定，张耀应在2018年11月2日前申请解押，讼争房产的贷款金额大约430万元左右，依照合同约定其中250万元解押款应由赖晓娟支付，剩余的款项张耀自行承担；2018年10月底的时候张耀联系林某，张耀称已向银行电话申请解押，让林某与赖晓娟联系，因为张耀出差时间与原约定解押时间冲突，看能否将解押时间提前到10月底，赖晓娟后来予以回复的时候张耀已经出差；林某告知赖晓娟，张耀在11月1日、2日可能赶不回来，林某重新为双方协调时间，原定时间是11月5日，但赖晓娟赶不回来又重新约定了11月9日，后又更改为11月12日，又再取消并于2018年11月16日至麦田公司总部协商；协商当天赖晓娟提出几个合同履行方案，当天各方达成口头协议，张耀同意再给赖晓娟一定时间筹集款项，后来也未履行，双方后发生纠纷起诉。林某还陈述赖晓娟已付中介费4万元，关于赖晓娟在2018年6月至10月期间支付的按揭贷款133500元双方并未书面约定，系将按揭贷款作为前述《租赁合同》约定的租金视为已支付给张耀。 赖晓娟对证人证言的质证意见为，证人证言可以确认办理解押手续需要先确定时间再一起去银行办理，张耀自始至终并未通知赖晓娟办理提前解押的时间及指定收款账户，且合同约定的解押时间亦是因张耀本人原因而无法办理。张耀的质证意见为，证人证言可以表明双方就解押时间无法达成一致时间，最后达成一致的时间是11月16日，视为双方协商一致变更，证人明确提出更改合同细节的一方是赖晓娟而非张耀，张耀有明确要求尽快办理解押。赖晓娟称未通知张耀收款账户，但赖晓娟已向张耀的按揭贷款账户汇款，对张耀的账号是知悉的。 赖晓娟为证明其上述意见，提交了一份案外人李玉珠与工商银行工作人员小陈于2018年12月4日的通话录音。关于李玉珠的身份，原、被告及中介均确认其在讼争房产交易过程中有时会代表赖晓娟与张耀或中介进行沟通联系。据该份通话录音载明的内容显示，李玉珠询问小陈：“我想跟你问一下，就是想了解一下，张耀很奇怪，一直没有来预约，这个房子是我们18年6月14日就买过来的，我们约定他10月就要来预约，我们确定11月1日要去解押，他10月多的时候也没有预约要解押是吗？”小陈回答：“他有打电话给我，我当时有跟他说要确定时间，他说再问问，然后来就没有再那个了，他有打电话给我说他要解押，他要卖掉”；李玉珠问：“打电话也没有确定时间要解押是吗”，小陈回答：“对，后面没有再跟我打电话了，对”；李玉珠称：“我们当时确定11月1日就要解押，他10月份就应该跟你们约好11月1日就要去解押，变成很奇怪，我们本来约定11月12日就要过户，他到现在都不确定”，小陈回答：“这是你们自己的问题你们要自己解决”；后李玉珠又数次确认是否还没有来确认时间，小陈回答：“对对，如果你要约也可以”。 张耀为证明其上述意见，提交了张耀与前述工行工作人员小陈于2019年1月24日的通话录音，张耀问小陈是否记得他上次（十月底、十一月初）找小陈申请过解押，小陈说：“你说你要还款”“还了吗”，张耀说：“还没有啊，因为现在这个客户这边又变卦，然后她后来把你的电话要过去，不知道有没有跟你联系”，小陈说：“有联系过一次，后来就没有再打了”；张耀说：“她现在就是说，我这边没有跟你们银行申请解押”，小陈说：“哦，那天她有问我，我说你还没有确定时间，然后我跟她说，我说她也可以约，如果她要确定时间的我帮你约，她打来的时候我有跟她说，你们确定有时间，我帮你约好，我是这样子讲”。 张耀还提供了三方于2018年11月16日、11月17日在麦田公司的谈话视频，参与谈话的人员有赖晓娟、张耀、李玉珠和证人林某。赖晓娟对张耀提供的该谈话视频真实性确认，但认为是部分内容而已。据谈话内容显示，赖晓娟在2018年11月16日就如何贷出银行款项的问题提出相关履行方案，如办理抵押贷等，张耀当日说要沟通一下。次日，张耀说：“我现在前面不讲，现在就看怎么把这个事情给处理掉，这样子时间浪费很大”，林某说：“就是两种方案，一个是按赖总说的，再给一个月时间，下个月去做正常的商业按揭，正常解押，去安排，如果你确实一定要去做这个抵押贷的问题，然后林姐也愿意担保的情况下，我们就是近期月底之前就要去做解押，然后下个月月初就要去做过户”，李玉珠说：“能理解你这个，我们首先就是把这些流程可能又要一项一项再走好”，林某说：“那我知道，你肯定是要再去做，那你希望是怎么走呢？张总那边他的意思是说比较明确，大概就是这两种方式，您看不管是哪一种，我们定下来一种，然后就按流程去走”，赖晓娟说：“目前来说就是资金不够，怎么能想办法能过过来”，林某问：“怎么说呢？”赖晓娟说：“所以我为什么昨天回去跟我老公一直商量这个事情，就是能不能找得到可以贷这么多款的人，对吧？”林某说：“您的意思是现在接下来要怎么走？张总的意思就是很明确，大概就是这两种方式”，赖晓娟说：“资金看看用什么方式能够贷得最多”。双方后并未确定最终要履行哪一种方案，也未再进行协商。 本案争议焦点为何方享有讼争合同的解除权。 赖晓娟主张系因张耀未依约申请提前清偿借款并通知赖晓娟其与抵押权人确定的解押时间和指定账户，构成根本违约，赖晓娟享有合同解除权。 张耀主张系因赖晓娟收到张耀的通知后未依约支付购房款，构成根本违约，张耀享有合同解除权。 本院分析认为，赖晓娟与张耀签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约严格履行。根据前述查明事实，本院认定赖晓娟不享有合同解除权，且以自己的行为表明不履行合同主要债务，构成根本违约，张耀享有合同解除权。理由如下： 首先，证人林某作为讼争房产交易的具体经办人，对讼争合同的履行情况较为了解，且其相关陈述与其他证据可相互佐证，其证言在无相反证据的情形下，本院予以采信。再结合双方均确认的与抵押权人即工商银行工作人员的通话记录，可以确认张耀在讼争合同约定的期限内确有联系抵押权人申请提前清偿借款，也有告知抵押权人要出售讼争房产，对此张耀也通知了中介，中介亦在买卖双方间进行了告知，并协调双方的时间，最终安排双方在2018年11月16日进行协商，至此张耀实际已履行了解押的通知义务。其次，根据双方确认的三方在2018年11月16日及17日的谈话内容，期间自始至终并未涉及解押的事项，均是围绕如何履行后期贷款的事项来进行交谈，如赖晓娟认为张耀未尽到通知义务，当时便可向张耀催促其履行，且此后也从未催促张耀履行该义务，而是在双方就后续履行协商未果后径行向张耀发送解除合同的通知，其主张的合同解除的理由实难采信。第三，赖晓娟自2018年6月28日起每月向张耀的按揭贷款账户转入当月按揭款，但又称张耀和抵押权人未向其指定解押款支付账户；另关于赖晓娟自行提供的李玉珠与银行工作人员的通话记录，李玉珠的相关表述也与事实不符。第四，根据提前清偿借款及解押的一般程序，除非张耀以其行为明确表示不履行解押的义务，否则赖晓娟的相关主张均不构成不能进行解押的障碍，亦不能就此认定张耀未履行合同主要义务。换言之，在双方发送解除合同通知之前，讼争合同仍具备继续履行的条件，双方的合同目的仍可以实现。第五，反观赖晓娟的履约行为，结合三方在麦田公司的谈话视频，赖晓娟在2018年11月16日因担心后期无法办理足额贷款提出变更履行方案，未获张耀同意后，双方于次日再行协商未果，期间赖晓娟也多次表达出资金不够、如何能贷出更多款项的意思。而张耀自始至终均未表示拒绝解除抵押及出售房产，仅是对赖晓娟提出的方案表示担心并提出自己的方案，而讼争房产价值高达千万，张耀产生如此担心亦属合理。 综此，本院认为，赖晓娟已以自己的行为表明不履行支付购房款的主要债务，致使张耀的合同目的不能实现，构成根本违约。张耀依法享有合同解除权，其有关合同解除的通知于2018年12月13日到达赖晓娟，讼争合同于该日解除。 合同解除后，张耀应返还赖晓娟已付购房款及代垫按揭款，但有权要求赖晓娟赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于赖晓娟明确提出约定的违约金过高的抗辩，本院结合张耀的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及张耀占用购房款的期间等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定赖晓娟应支付张耀违约金40万元，张耀主张的律师费赔偿亦包含在前述损失认定范围内。 双方均确认并无租赁讼争房产的意思表示，故双方为担保讼争合同履行签订的案涉《租赁合同》无效，赖晓娟应配合张耀办理房屋的租赁备案撤销手续。 因赖晓娟构成违约，其关于双倍返还购房定金、赔偿已支付居间服务费以及其他损失的诉讼主张，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 确认赖晓娟与张耀于2018年6月12日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月13日解除； 张耀于本判决生效之日起十日内返还赖晓娟已付购房款200万元及退还代垫房屋按揭款133500元； 赖晓娟于本判决生效之日起十日内支付张耀违约金40万元； 确认赖晓娟与张耀于2018年6月12日签订的《租赁合同》无效，赖晓娟于本判决生效之日起十日内配合张耀办理前述《租赁合同》的租赁备案撤销手续； 驳回赖晓娟的其他诉讼请求； 驳回张耀的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20214元，财产保全申请费5000元，均由赖晓娟负担；反诉案件受理费15000元，由赖晓娟负担2308元、张耀负担12692元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年九月十日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。