广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1315号上诉人（原审原告）：黄丽暖，女，1982年9月29日出生，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘新焕，男，1976年3月2日出生，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人黄丽暖、刘新焕因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄丽暖、刘新焕上诉请求：依法撤销一审判决，改判黄丽暖、刘新焕享有凯通公司延期交房违约债权153716元，一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实和理由如下：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以黄丽暖、刘新焕交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。黄丽暖、刘新焕要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定黄丽暖、刘新焕选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与黄丽暖、刘新焕协商，该条款明显免除凯通公司的责任，排除黄丽暖、刘新焕的权利，加重黄丽暖、刘新焕的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时黄丽暖、刘新焕提供了充分证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。黄丽暖、刘新焕暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回黄丽暖、刘新焕诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：原审法院认定事实清楚，适应法律正确。黄丽暖、刘新焕的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。（一）黄丽暖、刘新焕未按照约定的付款期限付清购房款，案涉商品房未达到合同约定的交付条件，黄丽暖、刘新焕无权主张逾期交房违约金。补充协议已将房屋交付时间顺延至付清房款之日，黄丽暖、刘新焕无权主张按照合同约定的交房日期分段计付违约金。黄丽暖、刘新焕仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的理解。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。黄丽暖、刘新焕称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重黄丽暖、刘新焕责任、排除黄丽暖、刘新焕权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，黄丽暖、刘新焕不具备行使不安抗辩权的法定条件。黄丽暖、刘新焕向原审法院起诉请求：确认黄丽暖、刘新焕享有因凯通公司延期交房的违约债权153716元。原审法院认定事实：2014年1月22日，黄丽暖、刘新焕和凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、黄丽暖、刘新焕向凯通公司购买××花园B1栋2301号房，总价1411606元。2、黄丽暖、刘新焕应于订立合同之日付首期款40万元，2014年1月15日前付30万元，2014年3月30日前付311606元，余款40万元于2014年6月30日前一次性付清。3、凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给黄丽暖、刘新焕。4、凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向黄丽暖、刘新焕支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，黄丽暖、刘新焕有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向黄丽暖、刘新焕支付违约金。黄丽暖、刘新焕要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向黄丽暖、刘新焕支付已付房款的万分之二违约金。黄丽暖、刘新焕、凯通公司同时签订了《合同补充协议》，双方对房屋交接约定：黄丽暖、刘新焕选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；黄丽暖、刘新焕选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。黄丽暖、刘新焕于2013年12月7日向凯通公司支付了40万元，于2014年1月15日支付了30万元，2016年11月7日支付了26万元，黄丽暖、刘新焕至今仍欠凯通公司451606元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院（以下简称河源中院）申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，河源中院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，河源中院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，黄丽暖、刘新焕向管理人申报了债权。2017年11月28日，在第二次债权人会议上，管理人对黄丽暖、刘新焕的违约金债权不予确认，并提示业主如对管理人的复核意见有异议的，应当于收到复核意见之日起十五日内起诉，逾期视为无异议。黄丽暖、刘新焕对管理人审查意见不服，遂向河源中院起诉。原审法院认为：根据诉辩意见，双方主要争议焦点：1、黄丽暖、刘新焕的起诉有无超过诉讼时效期间；2、黄丽暖、刘新焕是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权153716元。一审法院作以下评析：关于焦点一。诉讼时效，是指权利人未在法定期限内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间具有强行性，当事人不得约定排除适用。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，普通诉讼时效期间为三年。管理人在2017年11月28日第二次债权人会议上对黄丽暖、刘新焕的债权作出了认定，黄丽暖、刘新焕有异议并于2018年提起诉讼，因此，黄丽暖、刘新焕的起诉没有超过诉讼时效期间。管理人在债权人会议上督促异议人及时诉讼确定债权是妥当的，但以此异议期排除法定的诉讼时效期间缺乏法律依据。关于焦点二。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是黄丽暖、刘新焕付清房款。黄丽暖、刘新焕并未在约定时间付款，且至今仍拖欠凯通公司房款451606元，则按照约定黄丽暖、刘新焕无权主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但黄丽暖、刘新焕和凯通公司既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，黄丽暖、刘新焕的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，原审法院判决驳回黄丽暖、刘新焕的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实均予以确认。本院认为：根据黄丽暖、刘新焕的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为黄丽暖、刘新焕要求确认享有凯通公司延期交房违约债权153716元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定黄丽暖、刘新焕选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，黄丽暖、刘新焕关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除黄丽暖、刘新焕的权利而不应生效的主张不能成立。黄丽暖、刘新焕主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，黄丽暖、刘新焕并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，亦未有提供证据证明其已按该法第六十九条规定向凯通公司通知中止支付购房款的行为，故黄丽暖、刘新焕以行使不安抗辩权为由中止支付购房款的行为不符合上述法律规定，因缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定管理人以付清房款作为计算违约金的条件符合《合同补充协议》约定正确，就黄丽暖、刘新焕诉请违约金153716元不予支持并无不当，本院予以维持。综上，黄丽暖、刘新焕的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3374.32元,由黄丽暖、刘新焕负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇一九年九月三十日书记员  李翠微