济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2203号原告：冷阿雷，女，1985年6月22日出生，汉族，居民，住山东省平度市。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：任学梅，山东泰泉律师事务所实习律师。被告：沈国强，男，1985年12月12日出生，汉族，设计师，住山东省莒南县，现住济南高新区。委托诉讼代理人：徐峰，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，山东保君律师事务所实习律师。原告冷阿雷与被告沈国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷阿雷的委托诉讼代理人黄春燕、任学梅，被告沈国强及其委托诉讼代理人徐峰、王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冷阿雷向本院提出诉讼请求：1.依法判令沈国强立即将位于济南高新区新宇路以西、会展中心以北济南新生活家园112号楼的复式公寓2-501、2-601腾空后返还给冷阿雷;2.依法判令沈国强向冷阿雷支付自2014年5月22日至2016年12月27日的房屋租金62333元，2016年12月28日至实际腾房之日（暂计算至起诉之日）的房屋占用费56600元，共计118933元;3.依法判令沈国强向冷阿雷支付自2014年5月22日至2016年12月27日延期支付房屋租金的利息7648.8元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算）;4.本案的诉讼费用由沈国强承担。诉讼中，冷阿雷自愿放弃第一项诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为依法判令沈国强向冷阿雷支付延期支付房屋租金的利息14060元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，暂计算至起诉之日）；并增加一项诉讼请求为律师代理费10000元由沈国强承担。事实和理由：冷阿雷与沈国强于2013年10月21日签订房屋买卖合同，双方约定冷阿雷将其所有的，位于济南××新区新宇路××、××中心以北××生活家园××楼××公寓××、××房产出卖给沈国强，但由于沈国强当时尚不满足济南市购房条件，故双方在合同中另外约定，自该房屋买卖合同签订之日起（2013年10月21日）至2014年5月21日止，沈国强以租赁的方式使用该房产，并支付该期间的房屋租金14000元。后由于多种原因该涉案房屋不能按约过户，故沈国强于2016年起诉冷阿雷，要求解除该房屋买卖合同。济南高新技术产业开发区人民法院于2016年12月27日作出（2016）鲁0191民初394号判决书，判令解除上述房屋买卖合同。但沈国强从2013年10月21日该房屋买卖合同签订之日起至今一直居住于涉案房屋内，并且自2014年5月22日起至今未再向冷阿雷支付任何费用。沈国强的行为严重侵害了冷阿雷的合法权益，综上所述，为了维护沈国强的合法权益，诉至法院，望判如所请。沈国强辩称，一、冷阿雷、沈国强之间从未签订房屋租赁合同，不存在事实租赁关系。2013年10月21日，冷阿雷、沈国强之间曾签订房屋买卖合同，涉案的房屋移交，也是基于双方的买卖关系，买卖合同签订后，沈国强向冷阿雷交纳了合同约定的首付款，冷阿雷收到首付款后，不但没有解除之前的房屋抵押，反而又在涉案房产上设置了新的抵押，导致房屋无法过户，合同无法履行，沈国强才诉至法院，要求解除合同，如果冷阿雷按时履行买卖合同，沈国强早已成为涉案房屋的所有权人，在本次的房屋买卖中，沈国强从未在涉案房屋居住，从合同签订到解除，沈国强不但没有受益，还有很大损失。沈国强认为，在买卖合同中，只有明确约定房屋交接后，某一个时间段需要交租金，沈国强才有义务交租金，在约定之外，冷阿雷无权要求租金及房屋占有使用费。二、冷阿雷本身就是涉案房产中介，济南嘉航房地产经纪有限公司的工作人员，是冷阿雷提出早交接房产，其寻找房屋的承租人，收取了部分租金，这才产生了买卖合同中约定的2013年10月21日至2014年5月21日这期间需要租金的问题，冷阿雷所主张的租金也并未涉及到该期间。三、双方之间的基础是房屋买卖合同关系，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关约定，而且冷阿雷主张的租金、房屋占有使用也不符合该司法解释。四、冷阿雷主张的利息和律师费用无事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，冷阿雷（出卖人、甲方)与沈国强（买受人、乙方）、居间人济南嘉航房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：一、甲方自愿出售坐落于济南××新区新宇路××、××中心以北××生活家园××楼××、2-601的房产给乙方，房屋产权证号：济高字第××号；房屋所有权人冷阿雷；房屋建筑面积62.14平方米；附属设施包含：固定装修；房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。二、成交价格：经甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币陆拾肆万柒仟元整（小写￥647000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）壹拾万元整（小写￥100000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方并未约定具体的付款方式。九、解除抵押：该房产在建设银行设有房地产权抵押，甲方应当在办理产权过户前，到有关单位办理解除抵押手续。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总房款的百分之贰）。十三、其他约定事项：②甲、乙双方约定于2014年5月21日前办理产权过户手续，并于2014年5月21日前支付全额房款。③乙方于签订此合同当日支付首期定金陆万元整，乙方承诺于2013年10月28日前将肆万元定金支付于甲方。④自签订合同之日起至2014年5月21日止，乙方以租赁方式使用此套房产，乙方于2013年11月4日前将房租总额大写：壹万肆仟元整支付于甲方，房屋租期自2013年10月22日起至2014年5月21日止。⑤付款方式：乙方于双方办理产权过户当日支付甲方首付款人民币壹拾捌万元整（含定金），剩余房款人民币肆拾陆万柒仟元整在银行发放贷款由银行直接支付甲方，具体金额以银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。2014年8月11日，济南嘉航房地产经纪有限公司向沈国强出具的收到条中包括房租4000元，房租日期为2014年6月1日至2014年7月31日。2016年2月14日，沈国强将冷阿雷起诉至本院要求解除沈国强、冷阿雷于2013年10月21日签订的《房屋买卖合同》；冷阿雷向沈国强返还购房款236000元；冷阿雷向沈国强支付违约金194100元；冷阿雷向沈国强支付中介佣金17000元；5.冷阿雷向沈国强支付律师费13000元。2016年12月27日，本院依法作出（2016）鲁0191民初394号民事判决，判决沈国强与冷阿雷于2013年10月21日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；冷阿雷返还沈国强购房款236000元；冷阿雷支付沈国强中介佣金17000元；冷阿雷支付沈国强律师费13000元；驳回沈国强的其他诉讼请求。该判决生效后，沈国强申请对冷阿雷强制执行。2019年6月17日，本院依法作出（2019）鲁0191执恢65号执行裁定，对冷阿雷名下位于济南××新区新宇路××、××中心以北××生活家园××楼××、2-601（房产证号：高030187）房产进行了拍卖，并由案外人竞拍取得。诉讼中，冷阿雷主张，基于双方在房屋买卖合同第十三条第四项约定了房屋租赁事宜，且因租赁条款系房屋买卖合同的一部分，双方买卖合同于2016年12月27日解除，租赁合同关系亦于该日解除。沈国强应支付自2014年5月22日起至2016年12月27日的房屋租金62333元，并支付因房屋租赁合同解除，沈国强占用租赁房屋所应支付的占有使用费56600元及延期支付房屋租金的利息14060元。沈国强认为双方仅约定了自合同签订之日起至2014年5月21日期间为房屋租赁合同关系，双方的房屋买卖合同关系是基础关系，亦涉及房屋的交付，因为双方并无其他明确约定，冷阿雷无权向沈国强主张租金。本院认为，冷阿雷与沈国强之间就涉案房屋存在两种法律关系，一是一定时期内的房屋租赁关系，一是房屋买卖合同关系，而两种法律关系均涉及房屋的交付使用。针对自2013年10月21日起至2014年5月21日止以及2014年6月1日起至2014年7月31日止期间，沈国强对房屋的使用系基于房屋租赁合同关系，有涉案房屋买卖合同第十三条第四项及2014年8月11日济南嘉航房地产经纪有限公司出具的收条为证，本院予以确认。自2014年8月1日后，双方未再就房屋租赁事宜作出约定，双方的房屋买卖合同关系虽由本院判定解除，但在合同解除前，沈国强对房屋的占有使用应为基于买受房屋所享有的权利。冷阿雷提交的证据无法证实双方自2014年8月1日后存在房屋租赁合同关系，应视为双方的房屋租赁合同已于2014年7月31日终止。且根据冷阿雷的自认及（2016）鲁0191民初394号民事判决认定的事实，2014年8月1日前的房租已支付完毕，故冷阿雷要求沈国强支付自2014年5月22日起至2016年12月27日止的房屋租金及利息的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。因双方房屋买卖合同被判决解除后，双方并不存在房屋租赁合同关系，故冷阿雷关于房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费的诉讼请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。关于冷阿雷要求沈国强支付律师费10000元的诉讼请求，其既未提交律师费支付凭证原件，亦无法律依据，本院不予支持。冷阿雷已自愿放弃腾房的诉讼请求，故对该项事宜本案中不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告冷阿雷的全部诉讼请求。案件受理费2832元，减半收取1416元，财产保全费1153元，上述共计2569元，由原告冷阿雷负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年九月十二日书记员 崔来运