云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初548号原告：张建军，男，1977年5月12日出生，白族，高中文化，云南省大理市人，无业，住云南省大理市，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路100号4楼，统一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路155号北浦伟业广场4幢5楼，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建军及其委托诉讼代理人字连芹，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人鲁成海，第三人楚雄百川伟业置业有限公司的委托诉讼代理人李金艳到庭参加诉讼。2019年4月17日，原告郭永梅向本院申请撤诉，本院于2019年4月20日裁定准许原告郭永梅撤诉。2015年5月9日、5月10日，原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的×区××号商铺《商业用房委托经营管理合同》；2、被告立即搬离涉案房屋并将房屋返还原告；3、判令被告支付2018年1月10日至2019年1月10日的租金44581.97元（226.98元/月×20.19㎡×12个月－5205.37元×2），并继续支付自2019年1月11日起至实际返还商铺时止的租金；4、判令被告支付原告自2018年1月10日至2019年2月14日止的违约金10998.54元（226.98元/月×20.19㎡×12个月×0.5‰×400天），并继续支付自2019年2月15日起至实际返还商铺时止的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，原告向第三人楚雄百川伟业置业有限公司购买位于北浦伟业广场的×区××号商铺，并签订商品房购销合同；商铺实际面积为20.19平方米，总价款为571942元。同日，原告与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订商业用房委托经营管理合同，将商铺委托被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营管理；合同约定：“原告将北浦伟业广场的×区××号商铺委托给被告经营管理，委托经营管理期限为十年，自2015年1月10日至2025年1月9日，合同期限内，被告每月按建筑面积向原告支付费用：1、第一年至第三年为39.72元/㎡；2、第四年至第六年为226.98元/㎡；3、第七年至第九年为255.36元/㎡；4、第十年为283.73元/㎡。被告按季度向原告支付费用，每季度首月1日至10日，被告将前一季度的费用转入双方共同指定的账户”。另外，原、被告与第三人共同约定，第一年至第三年的费用用于抵扣购房款，实际支付租金的日期为商铺对应的租赁期限的第四年，由被告支付给原告。合同签订后，被告仅按照合同约定向原告支付租金10410.74元，其余租金被告拒不支付。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故特向人民法院提起诉讼。原告张建军为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件；2、企业信用信息公示报告；3、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、“北浦伟业广场”商业用房交接单；4、商业用房委托经营管理合同；5、云南楚雄市农村商业银行股份有限公司卡交易对账单；6、“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司辩称：第一，被告认可没有按照委托经营管理合同的约定向原告支付租金的事实，但原、被告签订的委托经营管理合同不具备解除条件。被告没有按约支付租金是因为近几年经济发展缓慢，实体经济受到很大冲击，导致商铺空置率偏高且出租的租金较低。被告已经在积极对商业模式及形态进行调整，对商圈进行改造并积极引入商家。目前，被告所有的商铺由斐乐和安踏两个品牌在使用。经营管理出现困难后，被告曾多次与原告协商租金调整事宜，但因意见分歧较大而未达成一致意见。被告并非不愿支付租金，且于2018年7、8月分两次向原告支付了2018年一季度的租金10998.42元（税后）。对于差欠的租金，被告正在积极招商，待经济形势好转后再支付给原告。第二，原、被告签订的委托经营管理合同约定，合同期限为十年，原告不得在合同履行期限内单方解除合同。现被告仅欠付半年的租金，原告就要求解除合同，不符合合同目的不能实现的情形，而且被告并非故意拒付租金，系因经营困难而难以支付租金。另外，原告除了租金损失外并无其他损失，而违约金主要用于弥补守约方的损失，故原告已经主张了租金损失，其关于违约金的诉讼请求不应得到支持。第三，原告所有的商铺现由第三人占有使用，且被告与第三人之间的租赁合同尚在履行期，如果解除本案委托经营管理合同，将导致被告无法履行与第三人签订的租赁合同，给各方造成经济损失，故本案委托经营管理合同不宜解除。第四，原告郭永梅不具备原告的诉讼主体资格。根据原、被告提交的证据，商品房购销合同中约定的购买人仅是张建军，商业用房委托经营管理合同的委托方也仅是张建军，郭永梅并不是合同的相对人。因此，郭永梅在本案当中不具备原告的诉讼主体资格。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1、商业用房委托经营管理合同；2、联销合同。第三人楚雄百川伟业置业有限公司述称：第三人作为房地产开发商，将建盖好的商铺交付给原告后，原告再将商铺委托被告进行经营管理与第三人无关。根据合同相对性，在委托经营管理过程中，第三人没有在合同上签过字，因此本案诉讼与第三人无关，不应把楚雄百川伟业置业有限公司列为本案的第三人。第三人楚雄百川伟业置业有限公司未向本院提交证据以证明其陈述。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告张建军提交的商品房购销合同能够证明原告张建军于2013年11月22日与第三人楚雄百川伟业置业有限公司签订商品房购销合同的事实，本院予以采信；商品房买卖合同登记备案表能够证明原告张建军与第三人楚雄百川伟业置业有限公司于2014年1月2日对双方签订的商品房购销合同进行登记备案的事实，本院予以采信；“北浦伟业广场”商业用房交接单能够证明原告张建军将涉案房屋出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司后，与第三人楚雄百川伟业置业有限公司对涉案房屋进行交接的事实，本院予以采信。商业用房委托经营管理合同能够证明原告张建军于2013年11月22日与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订商业用房委托经营管理合同，将涉案房屋出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营的事实，本院予以采信。云南楚雄市农村商业银行股份有限公司卡交易对账单能够证明被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于2018年7月11日、8月29日向原告张建军支付租金共计10998.42元的事实，本院予以采信。“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案系被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与第三人楚雄百川伟业置业有限公司单方制作，且无其他证据证明原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司就租金调整一事协商一致，故本院不予采信。二、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司提交的商业用房委托经营管理合同与原告张建军提交的商业用房委托经营管理合同一致，本院予以采信。联销合同能够证明被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将涉案房屋转租给案外人斐乐服饰有限公司经营的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年11月22日，原告张建军与第三人楚雄百川伟业置业有限公司签订商品房购销合同，购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场×区××号商铺。2013年11月22日，原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订商业用房委托经营管理合同，将该商铺出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营；合同约定：“委托经营管理期限为十年，自2015年1月10日至2025年1月9日，委托投资经营管理期限内，本合同不可撤销；被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司每月按建筑面积向原告张建军支付费用（税前）：1、第一年至第三年为39.72元/㎡；2、第四年至第六年为226.98元/㎡；3、第七年至第九年为255.36元/㎡；4、第十年为283.73元/㎡。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按季度向原告张建军支付费用，每季度首月1日至10日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将前一季度的费用转入双方共同认定的账户。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司无正当理由逾期向原告张建军支付租金，其应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告张建军支付违约金”。另外，根据原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司共同约定，上述第一年至第三年的费用用于抵扣原告张建军购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场×区××号商铺的价款。2014年1月2日，原告张建军与第三人楚雄百川伟业置业有限公司对双方签订的商品房购销合同进行登记备案。2015年1月11日，原告张建军与第三人楚雄百川伟业置业有限公司对涉案房屋进行交接。2018年7月11日、8月29日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司两次向原告张建军支付2018年一季度租金共计10998.42元。2018年11月1日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将涉案房屋转租给案外人斐乐服饰有限公司用于经营至今。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为:原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的商业用房委托经营管理合同是否应当解除。本案中，原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对双方签订的商业用房委托经营管理合同均无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于2013年11月22日签订的商业用房委托经营管理合同合法有效。关于合同解除。第一，因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按照合同约定足额向原告张建军支付2018年1月10日至2019年1月10日期间的租金，故本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约，且其违约行为已严重影响本案合同目的的实现。第二，原告张建军在被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约后并未与其协商一致解除本案合同，在案证据亦不能证明本案合同履行过程中发生了双方在签订本案合同时明确约定的合同解除事由。第三，虽然原告张建军作为业主对其购买的产权式商铺享有专有部分所有权，但其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订本案合同的目的仅在于通过被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对产权式商铺的经营管理而盈利，鉴于产权式商铺的物理特性即物理空间上难以明确区分及经营特性即经营管理上的整体性和不可分性，本院认定包括原告张建军在内的全体业主签订商业用房委托经营管理合同的经济目的得以实现均依赖于产权式商铺的整体经营管理。第四，虽然被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按时支付租金的行为，已严重影响原告张建军签订本案合同目的的实现，但如果原告张建军解除本案合同并收回其购买的商铺，不仅会致使其合同目的不能实现，也会损害包括原告张建军在内的全体业主的整体经济利益。综上，鉴于原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订商业用房委托经营管理合同的经济目的，衡量继续或终止履行本案合同对原告张建军的利益及全体业主整体经济利益的影响，并基于维持产权式商铺整体经营模式、维护包括原告张建军在内的全体业主利益的考虑，对于原告张建军关于解除其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的商业用房委托经营管理合同，并由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任。合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方应当按照该约定向违约方主张权利。第一，因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约，本院认定在扣除其已支付的10998.42元租金后，其尚需向原告张建军支付2018年1月10日至2019年1月10的租金43994.29元（226.98元/月×12个月×20.19㎡-10998.42元）。第二，虽然原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的商业用房委托经营管理合同对违约金计算标准有明确约定，但根据商业用房委托经营管理合同关于租金标准、支付方式及期限的约定，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的违约情形及租金支付情况，并结合原告张建军因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司欠付租金而遭受的损失情况，本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司应当向原告张建军支付2018年度的违约金如下：1.2018年4月11日至7月11日，226.98元×20.19㎡×3个月×6.175%÷365天×91天＝211.66元；2.2018年7月12日至8月29日，21997.15元×6.175%÷365天×49天＝182.35元；3.2018年8月30日至10月10日，16497.94元×6.175%÷365天×42天＝117.23元；4.2018年10月11日至2019年1月10日，30246.12元×6.175%÷365天×92天＝470.76元；5.2019年1月11日至2月14日，43994.3元×6.175%÷365天×35天＝260.5元。上述违约金共计1242.5元。第三人楚雄百川伟业置业有限公司并非商业用房委托经营管理合同的主体，其在本案中不承担支付租金及违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建军支付2018年度的租金43994.29元及截至2019年2月14日的2018年度的违约金1242.5元；二、驳回原告张建军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元（已减半收取），由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 钟 磊二〇一九年九月三日书记员 刘芮含