文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3157号原告(反诉被告)：重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：黎远毅，男，生于1972年10月12日，汉族，公司副总经理，住重庆市开州区。被告(反诉原告)：雷灵敏，女，生于1967年10月14日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张远龙，男，生于1967年6月16日，汉族，住重庆市开州区,(系被告之夫)。原告(反诉被告)重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉被告（反诉原告）雷灵敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告（反诉原告）雷灵敏的委托诉讼代理人张远龙到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年6月25日将本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告（反诉原告）雷灵敏的委托诉讼代理人张远龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司诉称，我司于2015年8月12日与被告雷灵敏所居住的“开县XXXX”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按住宅1元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。被告雷灵敏系开州区XXXX小区X栋XX-X号房屋业主，房屋面积为104.36平方米。我司按照合同约定履行了义务，但被告雷灵敏自2017年9月1日起至2018年8月31日止拒不缴纳物管费1127.09元。我司多次向被告催收物业管理服务费用，但被告雷灵敏仍未缴纳。请求人民法院判令被告雷灵敏支付我司物业管理服务费1127.09元；并按照拖欠物业服务费的金额按日按3‰支付我司违约金至2018年12月31日止。被告雷灵敏答辩称，我是开州区XXXXX栋XX-X号房屋的业主，房屋面积104.36平方米，2017年9月1日至2018年8月30日期间的物业管理服务费用我没有交纳属实。原告在小区物业服务期间，没有保护到小区居民的财产安全；在小区内挑拨是非，影响小区业主的团结；对公共设施、公共用房随意改动；消防指示灯到处脱落、消防栓无水；地下室一片狼藉；原告随意关闭电梯，给我造成损失；物管公司承诺对大门有提升，要有保安巡逻没有做到；小区的化粪池没有清理；配电房漏水；下水管道随意改道，物管公司一直没有修复；减力墙损坏；我的小车在车库内被撞，原告收了我的停车费，但没有给我找到监控；原告将我购的车位给别人使用；原告按照不同的标准收取物管费；原告还用小区业主来管理小区；物业服务合同好多业主都不知道；原告进住我们小区承诺捐款20万元，但原告只捐了10万元。原告服务做好了，我就支付物管费。反诉原告雷灵敏诉称，反诉被告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司入住小区时承诺两年内对小区大门有一个修建提升，现在两年过去，反诉被告却失口否认；承诺有门的地方必须有人，反诉被告入住后没有做到有门的地方有保安，还擅自将农贸市场入小区的岗亭撤出。反诉被告还承诺入住小区为小区裸捐21万元，后来通过不正当的手段找了份无任何人签字、且大多数业主不知情的物业管理合同就入住了我们小区，而且只捐了10万元，对小区业主进行欺骗。小区内消防灭火器失效、消防栓内无水被业主发现，反诉被告不但不纠正错误，还骂业主、威胁业主；小区天燃气出现故障，业主不知真相，反诉被告不从中协调，还煸动一些不明真相的业主到社区闹事；反诉被告擅自关闭电梯，给我造成损失600元；反诉被告对小区内的部分楼道的天花板、路灯盖、消防指示牌等损坏了的设备设施不维修；小区内的化粪池反诉被告一直没有清理；反诉被告擅自调换消防控制室；擅自答复业主改变设计好了的管道设施；反诉被告在小区内随意骂街，影响小区形象，伤害了业主的感情；反诉被告在小区内搬弄是非，造成小区业主不团结，随意在小区内拉拢、威胁业主，给小区业主造成巨大的心理负担，反诉被告没有为小区服好务。我的车位被占用10个晚上，我的车辆在外停车产生停车费200元；我的小车在车库被挂，做漆用去500元。请求人民法院判令反诉被告赔偿我的精神损失费3000元，赔偿我的车位被占用的损失费200元、停运电梯造成我的财产损失费600元、我的小车被擦挂做漆费500元共计4300元。反诉被告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司辩称，反诉原告诉称我司承诺提升大门要以书面的、有效的合同为准；小梯内电梯停运是质监局检查后的结果；化粪池我司是按照使用功能正常维护；污水管道改道是业主李物兵的个人行为，我司已按照正常程序予以了制止；反诉原告提出的裸捐21万一事不是事实；反诉原告的车位被占及车辆被擦挂我司并不知情。我司没有任何人对反诉原告的人格、身份进行侵犯，且反诉原告陈述的事实均是虚假的，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月12日，原开县增辉物业管理服务有限公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：XXXX业主委员会委托开县增辉物业管理有限公司提供物业服务。小区物业服务收费实行包干制，住宅按每平方米1.00元/月收取；业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。同时约定物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。开县增辉物业管理有限公司于2015年9月1日起入住开县XX街道XX社区XXXX小区开展物业服务工作，至2017年10月1日，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。被告雷灵敏系开州区XX街道XX社区XXXX小区X栋XX-X号房屋业主，房屋建筑面积104.36平方米。2017年2月25日，“XXXX”小区开发商开县渝东房地产开发有限责任公司与开县XX街道XX社区XXXX业主委员会以及部份业主代表签订XXXX活动用房调换协议：因2号楼下需要有一套房作为活动室和厕所，XXXX业主委员会及全体业主向开县渝东房地产开发有限责任公司提出请求，将位于1号楼1层1号房计划消防控制室交还给开县渝东房地产开发有限责任公司，调换至2号楼下。开县渝东房地产开发有限责任公司同意将XXXX2号楼1层5号房与1号楼1层1号房原计划消防控制室调换作为小区2号楼活动室使用，以满足XXXX小区业主的需要。重庆市开州区消防支队检查后认为：一、消防设施设备是好的，唯一的一个问题是报警故障，已通知维保单位进行维修。二、消防控制室的位置可以直通室外，符合消防的标准。消防控制室设在哪栋楼下不归消防管。事后，原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司对消防报警故障进行了维修。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞。2019年7月23日，在社区、街道、开发商三方协助下，消防控制室换至原小区原来规划的1号楼1层1号房内，附梁上的孔洞一直没有修复。2017年10月16日，重庆市开州区质量技术监督局通知XXXX各业主：因在用电梯定期检验不合格(电梯机房内无通风降温设施)，存在严重安全隐患。现按照《中华人民共和国特种设备安全法》第八十四条第（一）项予以停止使用，待电梯定期检验合格后方可继续使用，导致该小区电梯停运4天。XXXX小区1栋1-6驾空层(临街门市)业主李物兵，在装修过程中私自改变生活排水管的走向。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司向业主进行了告知，不得改变生活排水管道，并发放了违规改道整改告知书，业主不听劝告。后原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司向社区进行了报告并与社区工作人员一同到业主家阻止业主改变管道，并要求尽快恢复原状，但业主拒绝恢复。2019年1月31日，原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司向开州区XX街道办、XX社区报告：能否执法督促业主家恢复管道，能否停供业主家的水电。同年2月19日，重庆市开州区人民政府XX街道办事处通知原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，及时安排人员对该户停止供电、供水服务。生活排水管一直没有恢复原状。小区业主针对消防栓无水问题向消防部门投诉，消防人员组织业主到小区查看，有消防栓无水的情况。反诉原告雷灵敏之夫张远龙在XXXX第一层购买了6号车位一个，张远龙有牌号为渝F8XXXX号小型轿车一辆。另查明，因开县撤县设区，原开县增辉物业管理服务有限公司于2017年7月10日变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”。庭审中还查明，原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司在2016年9月1日至2018年8月30日期间，将其收取物业服务费的标准下调为0.90元/月/平方米。被告雷灵敏没有缴纳的物管费为2017年9月1日至2018年8月30日计12个月×104.36平方米×0.90元/月/平方米＝1127.09元。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司于2018年5月20日书面向被告雷灵敏发出催收通知，要求被告雷灵敏缴纳2017年9月至2018年8月的物管费1127元。被告雷灵敏一直没有交纳。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、准予变更登记通知书，3、开县XXXX小区业主委员会与原开县增辉物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》，3、开州区XX街道XX社区XXXX小区业主委员会出具的证明一份，4、雷灵敏在开发商处办理的接房手续，5、重庆市开州区质量技术监督局给XXXX各业主发的通知，6、开州区增辉物业管理服务有限公司给雷灵敏发出的物管费催收通知书，7、增辉物业管理服务有限公司给XXXX3栋1单元1-2号业主发出的违规改道整改告知书，8、增辉物业管理服务公司向XX街道办、XX社区书写的关于XXXX小区1栋1-6号架空层业主装修私自改变生活排水管的走向，物管公司告知业主不得改变管道，业主不听劝告及恢复，申请街道办、社区能否执法督促恢复、能否停供水电的报告，9、开州区人民政府XX街道办事处给增辉物业管理服务有限公司发出的关于对违法建筑停止供电供水的通知，10、光盘两个(开州区消防支队在XXXX小区消防控制室检查时给业主的答复意见以及消防支队检查消防栓无水的情况)，11、张远龙所有的小型汽车注册登记摘要信息，12、张远龙在XXXX办理的停车位交接手续，13、消防控制室已调换的照片两张，14、XX街道规划建设管理工作专报（2019）第1期XXXX业主诉求调节会议纪要，15、重庆市开州区人民政府XX街道办事处关于增辉物业反映事项的答复，16、增辉物业XXXX电梯、二次供水等维修费用票据，17、增辉物业为XXXX小区支付公共用电费用部分票据以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原开县增辉物业管理服务有限公司因撤县设区，变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司”，原开县增辉物业管理服务有限公司于2015年8月12日与被告雷灵敏所居住的原开县XX街道XX社区XXXX业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司享有和承担。该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告雷灵敏居住的小区业主委员会与原告之间签订的《物业服务合同》，对原开县XX街道XX社区XXXX小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告雷灵敏应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。被告雷灵敏的房屋面积为104.36平方米，未交纳2017年9月1日至2018年8月30日的物业服务费。原告虽于2018年5月20日书面向被告雷灵敏发出催收通知催缴2017年9月1日至2018年8月30日的物管费1127元。但根据《物业服务合同》的约定：业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用。该条款项下有物业服务费用或者物业服务资金按季(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在（每年/季/月）前每月10日内履行交纳义务。合同双方对按年或按季交纳选择不明，因此，被告雷灵敏应于每月10日前交纳物管费用。原告于2018年5月20日书面只能催收被告雷灵敏2018年5月份以前未交纳的物管费用即9月×104.46平方米×0.90元/月/平方米（下调后）＝846.13元。被告雷灵敏提出，原告在小区内挑拨是非，影响小区业主的团结；消防指示灯到处脱落、地下室一片狼藉；物管公司承诺对大门有提升，要有保安巡逻没有做到；小区的化粪池没有清理；配电房漏水；下水管道随意改道，物管公司一直没有修复；减力墙损坏；我的小车在车库内被撞，原告收了我的停车费，但没有给我找到监控；原告将我购的车位给别人使用；原告按照不同的标准收取物管费；原告还用小区业主来管理小区；物业服务合同好多业主都不知道；原告进住我们小区承诺捐款20万元，但原告只捐了10万元。对公共设施、公共用房随意改动；原告随意关闭电梯；消防栓无水；原告服务做好了，我就支付物管费。对于被告雷灵敏主张的没有保护到小区居民的财产安全问题，仅向本院提供了其车位交接手续以及机动车注册信息、渝F8XXXX号汽车喷漆500元的收款收据予以证明。该组证据不能证明渝F8XXXX号汽车擦挂时间及地点，其主张本院不予支持。对于被告雷灵敏提出的原告在小区内挑拨是非，影响小区业主的团结；原告还用小区业主来管理小区；物管公司承诺对大门有提升；消防指示灯到处脱落；地下室一片狼藉的问题，被告未向本院提供相关证据予以证明，其主张本院不予支持。对于被告雷灵敏提出原告进住小区承诺捐款20万元，但原告只捐了10万元的问题，被告雷灵敏向本院提供了一份投标函予以证明，但证明无原告单位公章，且时间是2018年8月8日，也是原告催收物管费之后的事，不能构成被告雷灵敏不支付物管费的理由，其主张本院不予支持。对被告雷灵敏提出的公共设施、公共用房随意改动；原告随意关闭电梯的问题。消防控制室的调换是开发商与业主委员会及业主代表协商后调换，且在诉讼期间已按业主要求调换至原来规划的1号楼1层1号房内；电梯停运是因电梯定期检验不合格，存在严重安全隐患而停运，被告雷灵敏没有举证证明系原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司擅自停运，其主张本院不予支持。对于被告雷灵敏主张的小区的化粪池没有清理；配电房漏水问题。被告并向本院提供照片予以证明，照片上确有墙面漏水的印渍，但不能证明是不是小区的配电房、漏水时间以及是否修复；不能证明原告对化粪池没有尽到维修、养护和管理义务，其主张本院不予支持。对于被告雷灵敏提出的下水管道随意改道，物管公司一直没有修复；减力墙损坏；消防栓无水问题。小区1栋1-6业主在装修过程中私自改变生活排水管的走向，原告向本院提供相关证据证明向业主发出了违规改道整改通知书以及向社区及街道办进行了报告。原告已经尽到了自己的责任。1号楼1层1号房业主在装修过程中，在附梁上打孔洞一直没有修复。原告没有尽到监督职责，在物业服务中存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用；消防部门到小区检查消防栓有无水现象，原告在管理中也存在一定的瑕疵，应当酌情调减物管费用；本院酌定调减物业管理费20%。被告雷灵敏的主张本院部分予以支持。被告雷灵敏应当支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司2017年9月至2018年5月31日的物业服务费846.13元×（1－20%）＝670.90元。原告要求被告雷灵敏支付自2017年9月1日起至2018年8月31日止物管费1127元的诉讼请求，本院部分予以支持。原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司还主张由被告雷灵敏以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至2018年12月31日止。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司与被告雷灵敏所居住小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：甲方（开县XXXX小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。因原告自身在物业服务中存在一定的瑕疵，其主张本院不予支持。反诉原告雷灵敏主张由反诉被告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司赔偿其精神损失费3000元。反诉原告雷灵敏没有向本院提供证据证明反诉被告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司实施了侵权行为，其主张本院不予支持。反诉原告雷灵敏还主张由反诉被告赔偿其车位被占用的损失费200元、小车被擦挂做漆费500元；反诉原告向本院提交的证据不能证明其车位被谁占用以及占用的时间和损失的多少，也不能证明小车擦挂的时间、地点，其主张本院不予支持。反诉原告雷灵敏还主张由反诉被告赔偿因停运电梯造成的财产损失费600元。电梯停运是因电梯定期检验不合格，存在严重安全隐患而停运，反诉原告雷灵敏没有举证明系反诉被告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司擅自停运，且反诉原告没有举证证明其损失的多少，其主张本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、由被告雷灵敏在本判决生效后七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司2017年9月至2018年5月31日的物业服务费670.90元。二、驳回原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告雷灵敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司负担10元；由被告雷灵敏负担40元。反诉案件受理费50元，由反诉原告雷灵敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  邹道宏人民陪审员  徐莎莎人民陪审员  李贤功二〇一九年九月二十六日法官 助理  吴 伟书 记 员  李 路