湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0822民初883号原告：中国农业银行股份有限公司沙洋县支行，住所地湖北省沙洋县汉津大道68号。统一社会信用代码914208227327295502。法定代表人：李元平，该行行长。委托诉讼代理人：伍应雄，男，生于1964年7月15日，汉族，住湖北省沙洋县。中国农业银行股份有限公司沙洋县支行风险管理部经理。被告：徐锋，男，生于1966年2月1日，汉族，住湖北省沙洋县。被告：王大香，女，生于1969年12月1日，汉族，住湖北省沙洋县。上述二被告共同委托诉讼代理人：姚涛，湖北双燕律师事务所律师。被告：荆门市惠美置业有限公司，住所地沙洋县纪山镇。统一社会信用代码91420822180126793F。法定代表人：徐彪，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行（以下简称农行沙洋县支行）诉被告徐锋、王大香、荆门市惠美置业有限公司（以下简称惠美公司）金融借款、担保合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告农行沙洋县支行委托代理人伍应雄，被告徐锋、王大香委托诉讼代理人姚涛到庭参加诉讼，被告惠美公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告徐锋、王大香共同偿还原告借款本金1633232.12元及利息171437.06元、罚息30585.88元、复利16880.94元，合计1852136.00元（利息暂计至2019年6月25日，罚息、复利暂计至2019年6月20日），之后的利息及罚息、复利按照合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止；二、原告在诉讼请求第一项范围内对被告徐锋、王大香提供的抵押物（房屋预告登记证明编号为：沙洋县房预五里镇字第××号）折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告惠美公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。四、诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2015年1月7日，被告徐锋、王大香因购买沙洋县××五商广场商品房需要，向原告申请一手商业用房贷款200万元。2015年1月23日，被告徐锋、王大香、惠美公司与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为42020120150009351，合同约定借款金额为200万元，借款期限为120个月。合同中有利率、罚息、复利、法律责任、违约责任以及其他一些条款的约定。同时约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已经发放的借款，有权提前行使担保权。被告徐锋、王大香以所购买的沙洋县××五商广场商品房作抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按照民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告惠美公司提供连带责任保证担保。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按照民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务期间的利息及迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2015年1月23日在沙洋县房管局办理了房屋预告登记（证明编号为沙洋县房预五里镇字第××号）。2015年1月26日，原告依合同约定向被告徐锋发放了贷款200万元并将该资金划入惠美公司指定账户。贷款发放后，被告徐锋偿还贷款本金及利息至2017年6月25日，目前尚欠原告贷款本金1633232.12元及利息171437.06元，罚息30585.88元，复利16880.94元，合计1852136.00元（利息计算至2019年6月25日、罚息、复利计算至2019年6月20日）。经原告多次找被告徐锋催索借款，被告拒不依约还款。原告遂起诉。被告徐锋、王大香承认原告在本案中所主张的事实，但认为计收复利不合法。被告惠美公司未到庭，本院视为其自愿放弃答辩、举证、质证及辩论等相关民事诉讼权利。原告为证明其主张的事实，向本院提交了徐锋、王大香的身份证、户口簿、结婚证复印件、惠美公司企业营业执照副本复印件，个人贷款业务申请表复印件、个人购房担保借款合同复印件、借款凭证复印件、房屋预告登记证明复印件、徐锋还款明细及欠款明细，被告徐锋及王大香除对个人购房担保借款合同中关于复利约定的合法性有异议外，对其他证据均无异议，本院均予以采信。经审理查明：2015年1月7日，徐锋与王大香就购买沙洋县××五商广场的房屋向原告申请商用房贷款。2015年1月23日，原告与被告徐锋、王大香、惠美公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告徐锋为购买惠美公司开发的位于沙洋县××五商广场的房屋，向原告借款200万元，借款期限为120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之三十后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。借款人申请并授权贷款人将全部款项划入惠美公司指定账户上。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放对应日。担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人惠美公司提供保证担保，以徐锋、王大香购买的五商广场房屋进行抵押。合同签订之日起10日内办理抵押预告登记，房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权利人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。担保范围均包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按照民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。双方还约定，借款人未按照约定按期足额还款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。并约定借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日在执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人可以依据中国人民银行规定，按照逾期借款利率计收复利。2015年1月26日，原告发放了贷款200万元，并在借款凭证上载明执行利率为7.995%，逾期利率为11.9925%，还款日为26日，到期日为2025年1月25日。借款发放后，徐锋前几期均按约定的时间及金额还款，后还款开始超期，2018年5月22日之后再未清偿借款。另查明，徐锋、王大香系夫妻。2015年1月23日，原告与被告徐锋、王大香办理了商品房预售抵押预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为徐锋、王大香。目前案涉房屋并未取得房地产权属证书，也未办理正式的抵押登记。还查明，2015年12月24日，中国人民银行调整贷款基准利率，五年以上贷款基准利率调整为4.9%，本案中自2016年1月1日起执行利率调整为6.37%，罚息利率调整为9.555%。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，各方均应履行。原告依约发放了贷款，被告徐锋应当按照合同约定的还款时间及金额偿还借款本息，逾期未偿还的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故对原告要求被告偿还本金及利息、罚息的诉请本院予以支持。复利部分，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定，对逾期或未按合同约定用途适用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。故原告与被告在合同中就应付未付利息计收复利并无不妥。对原告复利的主张，本院予以支持。该笔借款发生于徐锋与王大香婚姻关系存续期间，由二人共同申请，属夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。被告惠美公司为原告的该笔债权提供阶段性保证担保，因阶段性保证终止的前提条件并未成就，故惠美公司应对被告徐锋、王大香的上述借款本金及利息承担连带清偿责任。原告主张其就案涉房屋享有优先受偿权，被告徐锋及王大香也认可原告该项诉请。但是物权法第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告及被告就案涉房地产进行了预告抵押登记，预告抵押登记属于预备登记，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，具有临时性，其目的是为了保证将来能实现物权，对于预告登记的权利人而言，其并未取得物权，而仅仅是取得了一种将来发生物权变动的请求权，故预告抵押登记并不具备物权效力。原告仅仅是预告抵押登记的权利人，并未取得他项权证，根据物权法定原则，原告的抵押物权并未成立，对其主张就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《》第，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐锋、王大香于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行偿还借款本金1633232.12元及截至2019年6月25日的利息171437.06元，截至2019年6月20日的罚息30585.88元、复利16880.94元，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息实际清偿之日止。二、被告荆门市惠美置业有限公司对上述第一项的借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21469元，减半收取计10734.50元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  周曲曲二〇一九年九月十八日书记员  鲁丁玲