甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初107号原告(申请执行人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（案外人)：车晓娟，女，1982年6月20日出生，汉族，住甘肃省康乐县苏集镇高楼村高楼126号。被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行，住所地甘肃省皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，皋兰县支行行长。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告车晓娟、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告车晓娟、被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久、第三人邮储银行委托诉讼代理人朱少云、岳林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院(2019)甘执异116号裁定；2.对位于甘肃省皋兰县石洞镇中堡村委会南侧“颐和名都”3N-4-901号的执行标的物恢复执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：1.车晓娟不享有案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》、《城市商品房预售管理办法》等规定，该涉案房屋未办理相关备案、预告登记及产权变更，不产生物权属性或物权期待权，只是普通的债权，不能对抗万城公司的优先受偿权；2.没有任何证据证明车晓娟在法院查封前已实际合法占有案涉房屋；3.车晓娟只支付了87661元房款，且没有支付款的转账凭证，银行贷款也没有合法证据支持，执行裁定认定事实无证据佐证；4.车晓娟提交的证据不足以证明其与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》及实际占有涉案房屋是在法院查封之前；5.从身份证看车晓娟是具有农村宅基地的人员，农村宅基地是分配给农村村民用于建造房屋的土地，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定；6.邮储银行与车晓娟案涉房屋贷款的真实性、合法性存疑。综上，本院(2019)甘执异116号裁定，认定事实不清，适用法律错误，应依据《异议复议规定》第二十七条规定，驳回车晓娟的申请，恢复该涉案房屋的执行。盛世豪龙公司辩称，生效判决书确认，案涉建设工程应以转移占有之日2016年5月为竣工日期，万城公司所提工程系未完工程不当；答辩人从未收到过任何关于查封的文书，对案涉房屋于2017年7月30日被查封毫不知情，在知道法院查封后，再未销售过住房，只是销售商铺。盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。车晓娟辩称，其与盛世豪龙公司之间签订合同，是正常的房屋买卖关系，邮储银行进行了正常的购房贷款，手续均经过审核。邮储银行述称，其己按照《个人购房及担保合同》约定足额支付车晓娟个人一手住房贷款334000元。万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗涉案房屋买受人车晓娟。车晓娟已经合法占有该涉案房屋，且所购涉案房屋是其唯一住房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万城公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院(2019)甘执异116号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明，盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故案外人车晓娟不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.甘肃省高级人民法院（2019）甘民初94号民事裁定书、（2017）甘执保80号协助执行通知书、查封房屋清单、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被法院依法查封；甘民初94号案件涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向甘肃高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案第二被告、第三人）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或案外人及邮储银行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件《关于盛世豪龙公司颐和名都（双博龙）项目存在重大社会不稳定因素的报告》，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首后经公安、房管局查证，其二人伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和分公司是经工商部门批准具有独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同，变相逃避各自应承担的责任。盛世豪龙公司对上述证据统一发表质证意见如下：对证据二中称建设工程系未完工程有异议，法院生效判决已确认该工程2016年5月竣工；证据五中万城公司所提盛世豪龙公司查封后销售房屋不属实，2017年7月份查封时盛世豪龙公司不知道，2018年5月份知道查封后再没有销售过房屋；对证据六不认可，盛世豪龙忠和分公司与盛世豪龙公司是一个公司，是分公司；对其他证据没有异议。车晓娟对证据一认可，对证据二至证据六均不认可，认为案涉房屋是其正当购买所得，每月按时还房贷，房子购买后简单进行装修后，便外出打工了。邮储银行认为以上证据与其无关不予质证。盛世豪龙公司未向法庭提交任何证据。车晓娟为支持其答辩意见向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明其于2017年3月22日从盛世豪龙公司购买了案涉房屋；2.皋兰县房地产管理局出具的第2785480号兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明其名下没有房产；3.邮储银行出具的银行流水，证明其按月还贷的事实；4.《个人购房借款及担保合同》，证明其于2017年5月2日与邮储银行签订合同，办理按揭贷款的事实。万城公司质证认为，证据一《商品房买卖合同》未经房地产登记机关加盖印章，属于未登记房产，不发生物权效力；对合同中确定的首付款没有收款收据、发票、银行流水予以佐证；对证据二房管局的证明的真实性认可，但不能证明涉案房屋是车晓娟的唯一居住房；对证据三邮储银行对账单认可；对证据四《个人购房借款及担保合同》不予认可，从万城公司提交的证据三及证据五可以认定该合同无效，不发生物权法律效力。盛世豪龙公司、邮储银行对车晓娟提交的证据均予以认可。邮储银行向本院提交了以下证据：1.邮储银行与车晓娟于2017年5月2日签订的《个人购房借款及担保合同》；2.中国邮政储蓄银行个人贷款放款单；3.中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据；4.中国邮政储蓄银行放款通知单；5.中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证；6.盛世豪龙公司与车晓娟于2017年3月22日签订的《商品房买卖合同》；证明向车晓娟按时足额发放了贷款，并经其授权将款项支付给盛世豪龙公司，用于支付购房款。万城公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。首先，邮储银行出具的银行贷款合同、审查意见表、均为银行自己填制；涉案房屋应作为担保物抵押，但并未办理抵押登记；贷款合同所附的购房合同的备案章、房管部门的印章存在虚假；贷款收款人并不是房地产开发企业，而是盛世豪龙公司的分公司，这是两个独立的结算主体，不能证明盛世豪龙公司收到了全额房款。故购房人未付清购房款，不能对抗万城公司的优先受偿权。车晓娟、盛世豪龙公司对邮储银行提交的证据均表示认可。庭后车晓娟向法庭提交了挂失申请书和中国邮储银行皋兰县支行补办新卡的凭证，证明其每月18号按时向《个人购房借款及担保合同》指定的卡号为6217998361000703078的账号还款，该卡丢失后，其补办了卡号为6217998210006680899的新卡，通过新卡每月还贷款的事实，万城公司质证，对其真实性、合法性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年3月22日，车晓娟与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定车晓娟购买盛世豪龙公司开发的位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢4单元901室，建筑面积104.94平方米，总房款417661元，付款方式为首付83661元，银行贷款334000元。2017年5月2日，车晓娟与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定邮储银行根据车晓娟的申请，发放个人购置房屋贷款334000元，车晓娟授权邮储银行将贷款资金从其本人账户（6217998361000703078）划付至盛世豪龙公司忠和分公司账户（962005010001318922），车晓娟按月以等额本息的方式偿还贷款本息。当天邮储银行放款334000元至车晓娟上述账户，该款受托转账支付给合同约定的盛世豪龙公司忠和分公司上述帐户。之后，车晓娟通过卡号6217998361000703078、6217998210006680899按月归还贷款本息至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案中作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括车晓娟购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，车晓娟于2019年3月26日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月24日作出（2019）甘执异116号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢4单元901室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，车晓娟名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点是车晓娟对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。车晓娟以其购买的房屋用于居住，属于消费者为由提出案外人执行异议。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。即消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护，可以对抗建设工程的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条明确规定了对抗优先受偿权的条件。故本案的关键在于车晓娟的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，案涉工程项目未经竣工验收，不可能完成登记，但盛世豪龙公司已取得涉案项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可证明及商品房预售许可证；盛世豪龙公司将其建设开发的房屋出售后，部分房屋在房地产交易中心进行了合法的备案登记；针对本院的协助执行通知书，房地产交易中心对盛世豪龙公司名下的房屋配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2017年3月22日，车晓娟与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。车晓娟与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，车晓娟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议复议规定》二十九条第一项之规定。第三，车晓娟消费者身份问题。万城公司认为，车晓娟未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且车晓娟有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，应限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。车晓娟购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为车晓娟有宅基地，不符合《异议复议规定》）第二十九条第二项规定条件的理由不能成立。第四，合同价款支付情况。2017年5月2日，车晓娟与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，车晓娟向邮储银行贷款334000元，邮储银行依据合同将上述款项受托支付给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司用于购买车晓娟的案涉房屋。合同签订后，车晓娟依约按期归还贷款本金和利息至今。《个人购房借款及担保合同》签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封案涉房屋的时间；车晓娟因个人原因未能向法庭提交支付83661元首付款的证据，但余款334000元其通过按揭贷款的方式已全部支付，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，满足《执行异议复议规定》第二十九条规定的第三项条件。综上，车晓娟的买受行为符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的各项条件。关于万城公司认为盛世豪龙公司向邮储银行提交的《商品房买卖合同》，邮储银行未尽审查义务，违规放款，因车晓娟所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，邮储银行以何种方式作为合同的担保取决于对自身风险的考量及内部管理的要求，不影响合同的成立和生效，车晓娟按照合同约定的贷款方式已支付超过50%的购房款，表明其已履行合同主要义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、车晓娟与万城公司对此费用负担并无约定，本院不予支持。综上所述，车晓娟作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6947元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长 史 莉审 判 员 马巧玲审 判 员 赵学平 二〇一九年九月二十六日法官助理 李 强书 记 员 杨 洁