广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初1823号原告：广东磊蒙重型机械制造有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区犁市镇东莞（韶关）浈江产业转移工业园创业路66号。法定代表人：黎林，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗亮，广东山外山律师事务所实习律师。被告：深圳市世纪佳成物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区东滨路世纪广场二楼世纪佳成198号。法定代表人：姜增林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师。被告：姜增林，男，汉族，1974年10月19日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师。被告：姜增芹，女，汉族，1971年5月22日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李忠梁，广东力邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭运良，广东力邦律师事务所律师。原告广东磊蒙重型机械制造有限公司（以下简称磊蒙公司）诉被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司（以下简称世纪佳成公司）、姜增林、姜增芹租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告磊蒙公司的委托诉讼代理人欧阳楚平、被告世纪佳成公司、姜增林、姜增芹的共同委托诉讼代理人李忠梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磊蒙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林支付原告租金9666666元（计算至2017年12月5日）、滞纳金与逾期付款违约金41.3万元（计算至2018年5月31日）、折旧补偿款600万元、折旧补偿款违约金51万元（计算至2018年5月31日），共计16589666元，被告姜增芹在398万元范围内承担连带支付责任；2、判令被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林支付原告2018年6月1日后的违约金（滞纳金），以1300万元每日万分之五计算至付清为止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告世纪佳成公司系被告姜增林自然人独资设立的有限公司，被告姜增芹系被告世纪佳成公司监事和被告姜增林的姐姐。原告与被告世纪佳成公司于2014年7月30日签订《合作协议书》，由被告姜增林作为被告世纪佳成公司担保人。因被告世纪佳成公司原因致原告生产线停工十个月以上，三方协商于2016年6月20日签订《〈合作协议书〉补充协议》，约定原告将设备租给被告世纪佳成公司生产，租赁期限为2016年7月15日至2018年7月15日，租金为保底每月人民币100万元；被告世纪佳成公司在租用设备期间如超过两个月未足额支付原告租金就算被告世纪佳成公司违约，原告有权随时拆走设备，被告世纪佳成公司、姜增林须在一星期内支付原告人民币600万元作为设备折旧补偿款，原告在收到补偿款后，合同解除，若逾期不支付补偿款，则被告世纪佳成公司、姜增林需要支付违约金，每日按补偿款总金额万分之五计算至付清。被告姜增芹于2016年8月4日向原告出具了担保承诺函，承诺为被告世纪佳成公司、姜增林提供担保，担保范围以位于惠东县大岭镇十二托广汕路边的陶然假日小区6-A111号房价值（房屋总房价398万元，成交总价290万元）为限。被告世纪佳成公司、姜增林于2017年5月5日出具《还款承诺书》，2017年9月15日出具《付款承诺书》给原告，确认了相关欠缴的租金共计700万元，同时被告世纪佳成公司、姜增林还承诺如若未按约定时间付款，则按每日万分之五支付原告违约金（滞纳金）。2017年12月5日，因被告世纪佳成公司石场违规被政府强拆，按照双方约定2017年9月16日至2017年12月5日租金为2666666元。由于被告严重违约，被告应按照每日万分之五的标准支付折旧补偿款违约金510000元、逾期支付租金违约金共计413000元，2018年6月1日后以1300万元计至付清为止。原告多次向被告催讨租金，但被告无理拒付，故向法院提起诉讼。原告向本院提交了上述证据：1、营业执照，证明原告诉讼主体资格。2、企业法人营业执照及企业信用信息公示报告，证明被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司诉讼主体资格及姜增林、姜增芹在该公司任职情况。3、姜增林、姜增芹的公民身份证，证明被告姜增林、姜增芹诉讼主体资格。4、合作协议书、补充合同（含图纸、总投资确认表）、《补充协议》，证明原告与被告世纪佳成公司、姜增林关于合作、设备租赁的约定，原告已经履约及双方约定浈江区法院管辖。5、生产线移交确认书，证明原告已经履约。6、担保承诺函、楼宇认购书、商品房买卖合同、收据，证明被告姜增芹提供担保的真实意思表示，应当对债务承担398万元担保责任。7、还款承诺书、付款承诺书，证明被告欠款事实。8、相片，证明设备停止使用时间。被告世纪佳成公司、姜增林、姜增芹共同答辩称：一、租赁合同无效，原告要求被告世纪佳成公司支付租金、滞纳金和逾期付款违约金没有事实根据和法律依据。原告与被告世纪佳成公司首先签署的是《合作协议书》，双方合作珠海××××区石料加工项目。此时，原告与被告世纪佳成公司均明确知晓合作项目没有依法获得相应的审批手续，完全是违法违规的。其后，原告与被告世纪佳成公司签署了《〈合作协议书〉补充协议》，变更以前合作模式为租赁。此时，原告与被告世纪佳成公司同样知晓石料加工项目一直没有取得合法的审批手续，不可开展相应业务。因石料加工项目已被相关政府部门责令停止运营，2017年10月27日珠海市南水镇人民政府等严厉要求拆除相关建筑、相关人员强行撤离。可见，原告与被告世纪佳成公司明知石料加工项目未依法取得相应的审批手续，仍签署的合作协议书、补充合同（含图纸、总投资确认表）、《合作协议书》补充协议书等，根据《合同法》第52条的规定，上述合同应属无效，且原告与被告世纪佳成公司均对此存在过错，应各自承担相应的责任。原告要求被告世纪佳成公司支付租金、滞纳金、逾期付款违约金等，因合同无效而没有事实根据和法律依据。二、被告世纪佳成公司无需向原告支付折旧补偿款及其违约金。如前所述，原告与被告世纪佳成公司之间的租赁合同无效，被告世纪佳成公司无需向原告支付折旧补偿款及折旧补偿款违约金。即使按照《〈合作协议书〉补充协议》，原告要求被告世纪佳成公司支付折旧补偿及其违约金的前提为石料加工项目仍在正常运营而被告世纪佳成公司无正当理由拖欠租金。因此，在石料加工项目因违法违规被政府部门责令关停至今的情况下，不具备支付折旧补偿及其违约金的前提条件，原告无权要求被告世纪佳成公司支付折旧补偿及其违约金。三、原告要求被告世纪佳成公司支付2017年9月16日至2017年12月5日租金2666666元没有事实根据和法律依据。因石料加工项目一直未取得合法许可，相关政府部门责令石料加工项目自2017年9月16日起停止运营，相关设备此后即未再使用而处于闲置状态，因此，不应支付设备的使用费或租金。四、被告姜增林不应承担任何责任。尽管在《合作协议书》、《〈合作协议书〉补充协议》中约定了被告姜增林承担担保责任或违约责任，但上述合同因违法违规无效，因此，被告姜增林不承担任何担保责任。五、被告姜增芹不应承担担保责任。一方面，当事人没有办理房产的抵押登记，抵押权不成立；另一方面，姜增林的债务成立是姜增芹的担保成立的前提条件，姜增林不承担任何责任则姜增芹也无须承担。即使姜增芹应承担，也应以房产的现值来确定担保的限额，而不是以房产购买价格确定。基于上述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法均不能成立，请求依法驳回其全部诉讼请求。被告未向本院提交证据。被告对上述原告提供的证据的意见：1、对证据1、2、3无异议。2、对证据4合作协议书、补充合同、《合作协议书》补充协议、证据5生产线移交确认书的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，双方合作过程中，由于该项目没有取得合法的相关手续，造成了双方的损失，该损失应由双方各自承担，原告不应就其损失向被告主张权利。3、对证据6担保承诺函、楼宇认购书真实性、关联性予以确认，但是姜增芹在承诺书中已经确定，其担保范围以房屋的价值为限，也就是以房产的价值的范围进行担保，房子有价值，就以该价值为担保。4、对还款承诺书、付款承诺书，因主合同无效，上述承诺书也是无效的。5、设备停止使用时间与事实不符，没有显示照片的拍摄时间，也无法确定设备停止使用的时间，实际上2017年9月16日整个采石场已经停止运营了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的原告提供的证据1、2、3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的证据4、5、7，该部分证据均是当事人自愿签订的，本院认定其真实性、关联性，被告认为合同及还款承诺无效应承担相应举证责任。2、对于原告提供的证据6，担保承诺函及其附件的真实性本院予以确认，其作为从合同的效力亦应由被告承担相应举证责任。3、对于原告提供的证据8，由于照片无拍摄时间，本院认为无法证明设备停用的时间，但对照片中政府清拆公告的真实性合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，原告磊蒙公司（乙方）与被告世纪佳成公司（甲方）、姜增林（丙方）签订一份《合作协议书》，主要内容为：一、合作内容：1、合作地点：珠海××××区；2、合作期限：本协议签订之日至甲方在珠海××××区山体平整工程（石头方量至少750万立方以上）完工即合同终止。3、合作项目：石料加工。二、双方责任和义务：a、甲方：1、甲方提供在珠海××××区山体全部爆破平整的片石，负责办理完整的、合法的开采及加工手续，负责处理一切与政府部门、周边企事业单位及居民的关系，负责交纳一切税费；2、甲方无偿提供加工原料、产品和安装成套生产线的场地；3、甲方负责有关通电通水设备的安装；4、甲方负责上船码头场地征收和兴建；4、甲方负责相关装运设备，每月提供给乙方加工片石的产量不少于37.5万吨；……b、乙方：1、乙方负责本合同片石加工破碎筛分成套生产线（PE1300*1600破碎成套机型）投资及管理，确保完成每月37.5万吨（每年不少于375万吨）以上的产量；……合同还对单价、结算方式等作出约定。2014年11月28日，原告磊蒙公司与被告世纪佳成公司签订一份《补充合同》，对双方合作项目中有关磊蒙公司投资破碎筛分成套设备的预算价格作适当调整。2015年6月11日，原告磊蒙公司与被告世纪佳成公司、姜增林对原告总投资金额确认为：20083449.48元。2016年6月20日，原告磊蒙公司（乙方）与被告世纪佳成公司（甲方）、姜增林（丙方）签订一份《〈合作协议书〉补充协议》，约定：一、由于甲方原因致乙方生产线停工十个月以上，现三方协商变更以前合作模式，现由乙方将生产线租给甲方生产，租赁期限为2016年7月15日至2018年7月15日，租赁期间设备的所有权归乙方所有，甲方享有使用权，未经乙方同意不能随意改动生产线设备。租赁期间的一切税费（含甲方支付乙方租赁费的相关税费）由甲方承担。二、租金支付方式：1、签订本补充协议后，甲方在三天内支付乙方100万元作为2016年7月及8月的保底租金，9月15日支付100万元作为9月保底租金；2、2016年9月15日到租期结束，每月保底租金为100万元，甲方生产进料在10万方以上每增加一万方增加租金5万元；3、甲方在租用设备期间如超过两个月未足额支付乙方租金，就算甲方违约，乙方有权随时拆走设备，甲方及丙方必须在一星期内支付乙方600万元作为设备拆迁及折旧费补偿，乙方收到补偿款后，合同解除，如不按协议支付补偿款，每逾期1日必须支付补偿款总金额万分之五违约金给乙方，直到付清为止。三、乙方保证所提供的机器设备在甲方保障原材料供应充足的前提下产量不低于25万方。……五、丙方提供一套深圳的房产作担保，如甲方违约，由甲、丙方承担违约责任。六、补充协议未特别约定内容仍按照《合作协议书》履行。补充协议签订后，原告于2016年8月18日将PE1300*1600生产线移交给被告世纪佳成公司、姜增林。当事人在庭审时确认，被告世纪佳成公司已按合同约定向原告支付了2017年1月15日前的全部租金。2016年8月4日，被告姜增芹出具一份《担保承诺函》，主要内容为：鉴于世纪佳成公司、姜增林、磊蒙公司于2016年6月20日签署补充协议，约定姜增林提供房产对世纪佳成公司的违约责任进行担保，为此，本人自愿以位于广东省惠州市惠东县大岭镇十二托广汕路边的陶然假日小区6A-111号别墅为姜增林提供担保，担保范围以该别墅价值为限。上述房屋姜增芹于2014年3月21日以290万元购买，本案当事人至今未办理该房屋的抵押登记手续。2017年5月5日，被告世纪佳成公司、姜增林出具一份《还款承诺书》，主要内容为：世纪佳成公司租用磊蒙公司设备一套，至2017年4月15日止欠租金300万元，现承诺于2017年12月31日前付150万元；2018年1月31日前付50万元；2018年4月30日前付100万元，如未按时付款，则姜增林负责全额付款，并按日万分之五计算滞纳金至付清时止。2017年9月15日，被告世纪佳成公司、姜增林出具一份《付款承诺书》，主要内容为：世纪佳成公司租用磊蒙公司设备一套，2017年4月15日至2017年9月15日新增加租金500万元，已经支付100万元，欠租金400万元，现承诺于2017年12月31日前付150万元；2018年2月10日前付250万元，如未按时付款，应按日万分之五支付逾期付款违约金，姜增林对上述租金、违约金承担连带清偿责任。2017年10月27日，珠海市南水镇人民政府及珠海市相关国土、城管、农业部门联合发出公告，主要内容为：1、从公告之日起，七个工作日内对南水镇西滩碎石场进行场地清理工作，该地域清拆范围内的建筑均为违法占用，且属于违法建筑，均应在2017年11月7日前自行予以拆除；2、该地域清拆范围内的违法建筑使用单位或个人，应在2017年11月7日前撤离。2017年12月5日，原告拆走生产线设备撤出采石场。2017年12月14日，被告姜增林支付10万元给原告。原告撤场后多次向被告催讨租金未果。2018年7月27日，原告向本院提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的原、被告诉讼主体资格资料、《合作协议书》、《补充合同》、《〈合作协议书〉补充协议》、《生产线移交确认书》、《担保承诺函》、《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》、收据、《还款承诺书》、《付款承诺书》、采石场现场相片、《说明》、付款凭证；本案起诉状、答辩状、问话笔录、开庭笔录等材料证实。本院认为：本案当事人争议的焦点为：一、原告广东磊蒙重型机械制造有限公司与被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林之间签订的合同的效力。二、被告世纪佳成公司、姜增林是否应支付设备租金及违约金。三、被告世纪佳成公司、姜增林是否应支付设备拆迁折旧费补偿款及违约金。四、被告姜增芹在本案中应承担的担保责任。一、当事人之间签订的合同的效力。当事人签订《合作协议书》、《补充合同》、《〈合作协议书〉补充协议》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照上述合同的约定全面履行各自的合同义务。被告主张上述合同无效，但未提供充分事实和法律依据，且合同约定被告世纪佳成公司有依法办理有关证照的义务而其未履行，故本院对被告该主张不予采纳。二、被告世纪佳成公司、姜增林是否应支付设备租金及违约金。根据补充协议的约定，原告的主要义务是向被告世纪佳成公司提供一套片石加工破碎筛分生产线设备，被告世纪佳成公司、姜增林的主要义务是按时向原告支付设备租金。原告已履行其义务，但被告世纪佳成公司、姜增林未完全履行支付设备租金的义务。1、累计被告世纪佳成公司、姜增林出具的《还款承诺书》、《付款承诺书》的欠款金额，2017年1月15日至2017年9月15日期间，被告世纪佳成公司、姜增林欠原告的租金为700万元。2、珠海市南水镇人民政府及珠海市相关国土、城管、农业部门联合发出公告，因清拆范围内的建筑均为违法建筑，要求当事人应在2017年11月7日前拆走设备撤出采石场。根据该公告，可确定被告自2017年11月7日起便无法实际经营采石场，当事人之间的租赁合同关系无法继续履行，故被告还应支付2017年9月16日至2017年11月6日期间的租金，补充协议约定月租金为100万元，该期间租金计算为：100万元÷30天×52天＝1733333.33元。因此，扣除被告世纪佳成公司在2017年12月14日支付给原告10万元后，其尚欠原告租金8633333.33元（700万元＋1733333.33元－10万元）。具体到期应付租金为：1、2017年11月7日应支付1633333.33元（扣除了已付10万元）；2、2017年12月31日共应支付300万元；3、2018年2月1日应支付50万元；4、2018年2月11日应支付250万元；5、2018年5月1日应支付100万元。因被告世纪佳成公司未按上述约定向原告全面履行支付租金义务，其行为构成违约，根据两份承诺书约定的逾期付款违约责任，被告世纪佳成公司、姜增林除了应承担支付租金的义务，还应自2018年1月1日起以到期应付租金为本金按照每日万分之五的标准从逾期之日起支付逾期付款违约金给原告。原告未要求支付2017年12月31日前的逾期付款违约金，是其自主行使的诉讼权利，本院对此不作处理。三、被告世纪佳成公司、姜增林是否应支付设备拆迁折旧费补偿款及违约金。根据当事人在《还款承诺书》、《付款承诺书》中的约定，被告世纪佳成公司、姜增林在2017年12月31日应支付300万元租金，但其至今未完全支付，故《〈合作协议书〉补充协议》第二条第三点中关于被告世纪佳成公司超过两个月未足额支付租金即应一个星期内支付设备拆迁及折旧费补偿款的条件成就，原告依照该约定要求被告世纪佳成公司、姜增林支付设备拆迁及折旧费补偿款600万元，合理合法，本院予以支持。上述条款又约定该款项应在租金支付期限逾期二个月后的七天内支付，故逾期付款违约金应自2018年3月8日起按照每日万分之五的标准计算。上述欠付租金及设备拆迁及折旧费补偿款的逾期付款违约金，原告要求自2018年6月1日起合计以1300万元为本金进行计算，是其自主行使的诉讼权利，本院予以准许。四、被告姜增芹在本案中应承担的担保责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”被告姜增芹出具《担保承诺函》，承诺以位于惠东县××然假日小区××号房屋为被告世纪佳成公司、姜增林在本案租赁合同关系中的违约责任向原告提供担保，应认定为抵押。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋虽然未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，本案抵押权未设立，原告不能行使优先受偿权，但抵押未登记仅为抵押权未有效设立，并不导致当事人将涉案房屋作为本案债务担保的约定无效，姜增芹担保行为并未违反法律的禁止性规定，仍然有效。在担保行为仍然有效的情况下，债权人可基于担保的法律事实向担保人主张在担保物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，原告要求被告姜增芹承担连带清偿责任，理由充分，本院予以支持，但应以涉案房屋的价值为限。至于涉案房屋的价值，无论原告要求按照被告姜增芹购买房屋签订的《楼宇认购书》上标注的“总房价”398万元来确定，还是被告认为按照《楼宇认购书》上标注的“折扣成交总房价”290万元来确定，均无事实和法律依据，综合考虑当事人进行担保的本意和担保物的实际状况，本院认为该房屋的价值可以在担保权实现时予以确定，但应以原告提出的诉讼请求398万元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条第三款之规定，判决如下：一、被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林在本判决发生法律效力后10日内支付租金8633333.33元及逾期付款违约金（分别自2018年1月1日起以本金300万元；自2018年2月1日起以本金50万元；自2018年2月11日起以本金250万元；自2018年5月1日起以本金100万元，均按每日万分之五的标准计算至2018年5月31日止）给原告广东磊蒙重型机械制造有限公司。二、被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林在本判决发生法律效力后10日内支付设备拆迁及折旧费补偿款600万元及逾期付款违约金（自2018年3月8日起以600万元为本金按每日万分之五的标准计算至2018年5月31日止）给原告广东磊蒙重型机械制造有限公司。三、被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林应自2018年6月1日起支付逾期付款违约金（以1300万元为本金按每日万分之五的标准计算至本判决确定的履行之日止）给原告广东磊蒙重型机械制造有限公司。四、被告姜增芹在其提供担保的位于广东省惠州市惠东县大岭镇十二托广汕路边的陶然假日小区6A-111号房屋的价值范围内对被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林的上述债务承担连带清偿责任（以398万元为限），被告姜增芹承担连带清偿责任后，可以向被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林追偿。五、驳回原告广东磊蒙重型机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121338元，由原告广东磊蒙重型机械制造有限公司负担7558元，被告深圳市世纪佳成物业管理有限公司、姜增林负担113780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  吴 俊人民陪审员  黄会宗人民陪审员  李春梅二〇一九年九月四日书 记 员  刘 毅