北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初16948号原告：石德安，男，1958年4月27日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：尚晶（系石德安女婿），男，1978年10月18日出生，住北京市丰台区。被告：郭宇宏，女，1977年11月4日出生，住石景山区。原告石德安与被告郭宇宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石德安的委托诉讼代理人尚晶、被告郭宇宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告石德安向本院提出诉讼请求：请法院依法判决被告履行合同约定，支付购房款中被被告留存的物业交割保证金(贰万元整)支付给原告，并承担案件受理费。事实和理由:原告石德安与被告郭宇宏女士于去年三月签订了房屋买卖合同及补充协议，将原告所有坐落于石景山区xx号之房屋出售给被告。后续经双方沟通协商，于去年九月进行了实际物业交割，原告已将该物业交付被告，被告与小区物业管理服务企业签定了新的物业管理服务协议。被告接收房屋后重新装修，目前应己入住。依据上述事实及双方房屋买卖合同中的第六条第二项，该房屋交付时，应当履行下列1.2.3项手续，双方已完成了该物业交割事项。依据双方房屋买卖合同补充协议中的第二条第8项，乙方即被告应将购房款中留存的物业交割保证金(贰万元整)支付给甲方即原告。但房屋物业交割完成后，被告以原告欠缴供暖费用为由，拒绝支付物业交割保证金给原告。事实上，原告不存在欠缴供暖费用之情况。被告没有合法证据证明原告欠缴供暖费用。且原告方与第三方因合同关系产生的权利义务与被告无关，原告方与第三方的合同关系亦与原被告双方合同无关。且双方在房屋买卖合同中已就物业交付前后发生的费用做出了明确约定，交付前费用由出卖人(原告)承担，交付以后费用由买受人(被告)承担，原告是否欠费应由第三方依法向原告主张，原告需依法依约履行自身对第三方的义务，而被告并不具备第三方代理权，不能在原被告合同之外附加履约条件。被告也不能替代第三方主张权利规避自己应尽的合同义务，干预原告对第三方的权利义务关系。就上述情况，双方自去年至今多次沟通无法达成共识，诉至法院由法院依法裁判被告是否应立即履约支付购房款中被留存的物业交割保证金(贰万元整)给原告。原告已交付房屋给被告，完成了合同约定义务，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条，请法院判决被告履行双方合同约定，支付购房款中被被告留存的物业交割保证金即贰万元整给原告，并承担案件受理费。被告郭宇宏答辩称，被答辩人要求答辩人退回物业交割保证金2万元的合同约定退还条件尚未成就，被答辩人的诉讼请求没有合同依据，请贵院依法驳回被答人的诉讼请求。物业交割约定:甲乙双方应当在过户后2个工作日内(请约定具体时间或条件)自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币(小写)20000万(大写:贰万元整)作为物业交割保证金;该保证金按照甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划至甲方。据此，答辩人退还给被答辩人物业交割保证金的前提条件是双方已经完成了物业交割。截止到目前，因被答辩人欠缴2008年至2011年的热力费用且拒不交付，双方尚未完成供暖费的交割，答辩人与被答辩人没有签署《物业交割单》。热力公司在没有结清欠缴费用情况下也拒绝更名，热力公司催缴方式是针对房子房号，而非是否是热力真正的实际使用人。如被答辩人不结清该笔欠费对未来答辩人的房屋置换也会造成很大影响。因此，被答辩人的违约行为给答辩人及家人造成了极大的困扰和心理负担，影响了答辩人及家人的正常生活，恳请法院驳回原告的诉求。被告应向我方交供暖费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月4日，出卖人石德安与买受人郭宇宏签订《北京市存量房屋买卖合同》：“第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：石景山区xx号。该房屋所在楼栋建筑总层数为：16（-1）层，其中地上16层，地下1层。该房屋所在楼层为11层，产权证明所载建筑面积共58.47平方米……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）2200000.00（大写）贰佰贰拾万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）260000.00元（大写）贰拾陆万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人……第六条房屋的交付：（一）出卖人应当按照下列哪种约定将该房屋交付给买受人。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日2个工作日内将该房屋交付给买受人；（二）该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信及其他：等全部费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下”。同日，甲方（出卖方）石德安与乙方（买受方）郭宇宏、丙方（居间方）北京链家房地产经纪有限公司共同签署《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于石景山区xx号的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》（“《买卖合同》”），现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）2460000.00元（大写）贰佰肆拾陆万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定……8.物业交割：甲乙双方应当在过户后2个工作日内（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）20000.00元（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金按照以下哪种方式支付：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方……”。随后，郭宇宏将除2万元保证金之外的购房款交付石德安，2018年9月，石德安将涉案房屋交付郭宇宏，但双方就供暖费产生分歧，未能完成物业交割。另查，石景山区xx号房屋至今仍欠付2008年至2012年供暖费共计5613.12元，该期间涉案房屋所有权人为石德安，房屋由其居住使用。庭审中，郭宇宏提供证人杨某出庭作证，杨某陈述其系中介公司员工，双方签订买卖合同时，其向双方陈述了物业交割的内容包括水电供暖、燃气、歌华有线上网之类的费用，在交割时需要结清，卖方结清后买方将物业交割保证金直接给业主。石德安对此关联性不予认可。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收费记录、北京市热力集团采暖交费通知单、用户热费缴纳明细表、录音、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，双方签署的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。供暖费是房屋在使用过程中的正常支出，房屋所有权人或者房屋使用人应当按时交纳供暖费。房屋买卖之前，原所有权人即卖方应当结清房屋拖欠的供暖费、物业费等一系列与房屋相关的费用，将无瑕疵房屋交付买方。实际交付房屋时，买卖双方应当办理物业交割。而石德安出售房前尚有供暖费未结清，依据双方签署的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，在房屋交付日以前发生的供暖费用由出卖人石德安承担，但该供暖费至今未缴纳，买卖双方不能完成物业交割，故石德安主张郭宇宏交付物业交割保证金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。对于郭宇宏应向其交供暖费的抗辩意见，因供暖费尚未实际交纳，对此，本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定,判决如下:驳回石德安的诉讼请求。案件受理费150元，由石德安负担（已交纳）。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇一九年九月二十六日法官助理 郭浩书 记 员 史彤