上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10536号原告：上海城凯置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈朝，执行董事。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告：林德群，男，1972年12月19日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：陆尧翎，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金颖莹，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海城凯置业有限公司与被告林德群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告上海城凯置业有限公司的委托诉讼代理人黄万春、被告林德群及其委托诉讼代理人陆尧翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海城凯置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告支付原告租金(按年租金380,000元的标准，自2016年11月21日起计算至实际返还之日止)；3、判令被告搬离并返还原告松江区人民北路XX弄XX、XX、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：原、被告于2014年11月20日签订房屋租赁合同及补充协议，被告向原告租赁位于上海市松江区人民北路XX弄XX、XX、XXX号的房屋，房屋面积为327.48平方米，年租金为380,000元。合同签订后，被告支付租金至2016年11月20日，之后拖欠租金至今。根据双方租赁合同约定，被告逾期支付租金累计超过三个月，原告可通知解除合同。现被告自2016年11月开始拖欠租金至今，且在原告催告后仍未支付租金，原告已经可以解除合同并要求被告返还房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告对于第二项诉讼请求明确：合同解除后按照占有使用费处理。被告林德群辩称，不同意解除双方之间的租赁合同。同意支付租金的诉讼请求，租金标准确认为每年380,000元，自2016年11月21日开始确实没有支付租金，但希望可以调解分期支付。不同意返还房屋的诉讼请求，系争房屋法律上不属于被告，但是权利上属于被告，故不同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。原、被告于2014年11月20日签署《上海市房屋租赁合同》，约定原告将松江区人民北路XX、XX、XX、XXX号房屋出租给被告，实测建筑面积为327.48平方米，租赁期自2014年11月20日起至2015年11月19日止，租金标准为年租金380,000元，保证金为95,000元。该合同另约定，被告逾期不支付租金累计超过三个月的，原告可以解除合同。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、房屋按现状交付承租人，装修由承租人根据合同用途自行装修，并报出租人备案，合同到期或因承租人违约造成装修、添附损失均由承租人自行承担，出租人不予任何补偿；2、被告每月应结清水电煤气、通讯设备、物业管理等各项费用，按时自行缴纳至相关部门，逾期支付超过30天，则视为违约，原告可解除租赁合同；3、在被告遵照签署房屋租赁合同和本协议规定的内容均如约履行，没有任何拖欠租金的情况下，被告租赁期满后，原告同意在同等条件下，自签约日起三年内租赁给被告。该协议另对其他事项进行了约定。原、被告另签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将松江区人民北路XX、XX、XXX号房屋出租给被告，实测建筑面积为327.48平方米，租赁期自2015年11月20日起至2016年11月20日止，租金标准为年租金380,000元，保证金为95,000元。该合同另约定，被告逾期不支付租金累计超过三个月的，原告可以解除合同。该合同还对其他事项进行了约定。2019年5月28日，原告向被告发出律师函，要求被告在2019年5月31日前付清应付租金114万元并补签租赁合同，并明确如拒绝配合，原告将通过法律程序解决。2019年5月29日，被告向原告发出回复函，确认收到《框架协议》，同意付清应付租金，但就原告要求2019年5月31日前付清房租的要求，仅承诺于2019年9月30日前完成支付。另查明，被告提供信访稳定工作例会纪要及定房协议、补充协议复印件，其中定房协议中载明被告预定原告位于人民北路的商业用房5,496.28平方米(最终以实测面积为准)，单价为人民币9,500元/平方米。补充协议中载明，被告同意将2,441平方米商业用房的面积给予原告调用，原告通过给予被告优先挑选欲购的物业、优惠价格等方式，照顾被告。信访稳定工作例会纪要复印件中载明原告制定化解方案，同意履行《定房协议》及《补充协议》相关条款。审理中，原、被告均确认被告已经支付95,000元的保证金，并同意在租金中予以抵扣。被告确认系争房屋现由被告使用。被告另确认系争房屋的购房款没有付清，产权也没有变更为被告。原、被告均确认双方自第二份《上海市房屋租赁合同》于2016年11月20日到期终止后，并未签订其他的书面房屋租赁合同。以上事实，有上海市不动产登记簿、《上海市房屋租赁合同》、律师函、回复函、信访稳定工作例会纪要及定房协议、补充协议复印件、当事人陈述等证据证实。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，对双方均有拘束力。因原、被告签订的两份《上海市房屋租赁合同》所约定的租赁期限均已届满，此后被告继续使用系争房屋，原告亦未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除应在合理期限之前通知承租人。本案中，被告长期未支付系争房屋的租金，且在原告发函后仍未在合理期限内及时支付租金。虽然被告辩称该房屋权利应属被告，且原告相关负责人承诺无须支付租金。但被告就其上述主张未能提供证据予以证实，且和原告提供的上海市不动产登记簿、《上海市房屋租赁合同》等证据相悖，本院难以采纳。现原告要求解除和被告之间的房屋租赁合同，无论是从不定期租赁合同的任意解除权还是从一般合同的法定解除权的角度，均具有相应的依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告在解除合同的基础上，要求被告搬离并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。至于租金及占有使用费，原、被告均确认被告自2016年11月21日开始即再未支付任何租金，且被告也同意按照每年380,000元的标准支付相应的租金，故对于原告要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告已经支付的保证金95,000元，原、被告均同意在租金中予以抵扣，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告上海城凯置业有限公司与被告林德群之间的房屋租赁合同；二、被告林德群于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海城凯置业有限公司位于上海市松江区人民北路XX弄XX、XX、XXX号的房屋；三、被告林德群于本判决生效之日起十日内支付原告上海城凯置业有限公司租金及占有使用费(按每年380,000元的标准，自2016年11月21日起计算至实际返还房屋之日止，扣除被告林德群已经支付的保证金95,000元)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,060元，减半收取7,530元，由被告林德群负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇一九年九月二十六日书记员 伍怡雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。