甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初83号原告(执行申请人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（案外人)：王锡桃，汉族，男，1973年5月4日出生，住兰州市皋兰县。被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告王锡桃、被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告王锡桃、被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销法院(2019)甘执异84号执行裁定；2.判决盛世豪龙公司名下位于甘肃省××县委会南侧“颐和名都”3N-1-703号的房屋万城公司享有优先受偿权；3.对上述案涉房屋恢复执行。事实和理由：1.王锡桃对其与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》及缴款和贷款的事实均没有提交充足证据证明其主张，盛世豪龙公司与盛世豪龙公司忠和分公司是两个独立的主体，余款并没有进入盛世豪龙公司帐户；2.根据《物权法》及《兰州地区商品房销售管理暂行规定》的相关规定，王锡桃涉案房屋没有预售登记，贷款银行也没有他项权利登记证书，其房屋买卖并没有实际履行，不能对抗万城公司的优先受偿权；3.王锡桃系皋兰县村民，不但有用于居住的房屋还有宅基地，拆迁后还有返还的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、二十九条的适用条件；4.邮储银行明知案涉房屋查封，无法办理他项权利登记及预售登记及王锡桃首付款未达到40%的情况下，与邮储银行签订《个人购房借款及担保合同》，应依法确认无效；5.涉案工程并未移交给盛世豪龙公司，该工程也没有登记在盛世豪龙公司名下，盛世豪龙公司未取得该建设项目实际占有的权利。综上，法院(2019)甘执异84号裁定，认定事实不清，适用法律错误，应驳回王锡桃的申请，恢复该涉案房屋的执行。王锡桃辩称，请求法院维持执行裁定。盛世豪龙公司辩称，盛世豪龙公司有售房许可证，手续齐全，有权出售涉案房屋；建设工程应以转移占有之日2016年5月为竣工日期；未收到过法院查封的文书，对案涉房屋于2017年7月20日被查封毫不知情，在知道法院查封后，确实未再销售住房，只是单纯销售商铺；盛世豪龙公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告万城公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院(2019)甘执异84号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权，建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明，盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故王锡桃不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.甘肃省高级人民法院（2019）甘民初94号民事裁定书、甘肃省高级人民法院（2017）甘执保80号协助执行通知书、查封房屋清单、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明涉案标的物房产2017年7月13日被法院依法查封，甘民初94号案件涉及的商住房为576套，经皋兰县房产管理局向甘肃高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物的房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括但不限于本案的第二被告、银行等）的权属及他项权利登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同在皋兰县房地产管理局登记备案，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或王锡桃及银行如果提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与上述样本不一致的均系涉嫌伪造。没有第三方的合法签证，不能证明涉案合同签订的时间是在法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件《关于盛世豪龙公司颐和名都（双博龙）项目存在重大社会不稳定因素的报告》，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首后，经公安、房管局查证，其二人伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和分公司是经工商部门批准独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同，变相逃避各自应承担的责任。王锡桃要求维持执行裁定，未发表其他质证意见。盛世豪龙公司对上述证据统一发表质证意见如下：对证据二中称建设工程系未完工程有异议，法院生效判决已确认该工程2016年5月竣工；证据五中万城公司所提盛世豪龙公司查封后销售房屋不属实，2017年7月份查封时盛世豪龙公司不知道，2018年5月份知道查封后再没有销售过房屋；对证据六不认可，盛世豪龙忠和分公司与盛世豪龙公司是一个公司，是分公司；对其他证据没有异议。王锡桃为证明其抗辩理由向本院提交了以下证据：1.盛世豪龙公司与王锡桃于2016年9月9日签订的《商品房买卖合同》，证明案涉房屋是其购买的事实；2.盛世豪龙公司出具的三份收款凭证，证明购买房屋已交房款的事实；3.邮储银行还款流水详情打印单两份，证明剩余房款是在邮储银行办理按揭贷款的事实；4.还款计划表一份，证明王锡桃在三年内已还房款的数额。万城公司质证认为，第一组证据《商品房买卖合同》未经房地产登记机关加盖印章，属于未登记房产，不认可其合法有效；第二组证据的真实性不予认可，收据记载的时间与合同中注明的首付款时间不一致，且未提供银行刷卡流水予以佐证；第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据中没有加盖任何印章，打印时间、没有骑缝章，不具有证明效力，且两份打印单中贷款余额不一致。第四组证据看不出王锡桃和邮储银行何时达成的按揭贷款，该份证据也存在缺失页码、骑缝章，不具有证据效力。盛世豪龙公司质证认为，王锡桃购房付款属实，且购房款已经打到盛世豪龙公司账上。其公司一般先开收据，办房产证时统一开发票。庭后王锡桃向法庭提交以下证据：1.借记卡账户（卡号×××)历史明细清单两份，证明2016年9月9日刷卡1.78万元、2017年9月8日刷卡2万元的事实；2.银行刷卡回单，印证刷卡2万元的事实；3.邮储银行与王锡桃、盛世豪龙公司于2016年10月25日签订的《个人购房借款及担保合同》、邮储银行个人贷款放款单、个人贷款（手工）借据、放款通知单、个人贷款受托支付转账凭证、个人贷款还款流水清单，证明王锡桃办理了按揭贷款及还款的事实；4.兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明王锡桃名下无其他住房的事实；5.王锡桃与盛世豪龙公司之间签订的还款承诺书，证明分批支付首付尾款的事实；6.王锡桃与物业管理公司签订的住宅室内装饰装修管理服务协议、入户费用明细，证明涉案房屋其已实际居住的事实。万城公司质证认为，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该款项流向无法查明，其摘要里写的是消费；对第二组证据银行刷卡回单证明2017年9月8日刷卡2万元事实存在，但其流向是甘肃双博龙公司，与合同签订的盛世豪龙公司主体不一致，且刷卡没有其余证据予以佐证；对第三组证据中《个人购房借款及担保合同》的合法性、真实性有异议，贷款的基础是盛世豪龙公司加盖伪造预售登记备案章的合同，邮储银行没有尽到审慎义务，此份贷款合同无效。对邮储银行流水清单合法性和客观性予以认可，因贷款合同不具有合法性，对证明目的不予认可；对第四组证据兰州市房屋登记电子信息查询证明，因没有提交配偶及子女名下有无房产的证明，不予认可；对第五组证据还款承诺书认为与本案无关，不予认可；对第六组证据认为入住费用明细没有盖章，不予认可，装修协议与本案无关，不予认可。盛世豪龙公司质证认为王锡桃提供的证据真实有效。盛世豪龙公司庭后向法庭提交了其委托诉讼代理人丁大久与盛世豪龙公司签订的劳务合同与身份证明，证明其有参与诉讼的资格；盛世豪龙公司与北京鹏润金服在线信息技术有限公司于2016年5月19日签订的《房地产抵押合同》一份，证明涉案房屋抵押在先，至今未解除抵押，无法办理预售登记，之后法院又将房屋查封的事实。万城公司质证认为，对劳动合同无异议，涉案房屋已经在皋兰县房管局办理抵押登记备案，所以该房屋无法产生购房人居住的物权期待权，也无法对抗建设工程价款优先受偿权。王锡桃未发表质证意见。庭后法院到中国邮政储蓄银行兰州市分行调取户名为王锡桃、卡号为×××的一本通交易明细；王锡桃提交了结婚证和户口本，以此证明其和其爱人王雪兰按期归还银行按揭贷款的事实，经质证，万城公司对真实性、合法性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年9月9日，王锡桃与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定王锡桃购买盛世豪龙公司开发的的位××县，建筑面积75.63平方米，总房款247310元，付款方式为首付77310元，银行贷款170000元。合同签订当日，王锡桃通过卡号为×××的帐户转款17800元，2017年9月8日转款20000元，其余首付款以现金方式支付。2016年10月25日，邮储银行、王锡桃与盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定邮储银行根据王锡桃的申请，同意发放个人购置房屋贷款170000元，王锡桃授权邮储银行将贷款资金从其本人账户（×××）划付至盛世豪龙公司忠和分公司账户（962005010001318922），当天邮储银行放款170000元至王锡桃上述账户。之后，王锡桃及其妻子王雪兰通过卡号×××按月归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括王锡桃购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，王锡桃于2019年3月26日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年5月30日作出（2019）甘执异84号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢1单元703号商品房的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，王锡桃名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点是王锡桃对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。王锡桃以其购买的房屋用于居住，属于消费者为由提出案外人执行异议。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。即消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护，可以对抗建设工程的优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条明确规定了对抗优先受偿权的条件。故本案的关键在于王锡桃的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，案涉工程项目未经竣工验收，不可能完成登记，但盛世豪龙公司已取得涉案项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可证明及商品房预售许可证；盛世豪龙公司将其建设开发的房屋出售后，部分房屋在房地产交易中心进行了合法的备案登记；针对本院的协助执行通知书，房地产交易中心对盛世豪龙公司名下的房屋配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2016年9月9日，王锡桃与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。王锡桃与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，王锡桃在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议复议规定》二十九条第一项之规定。第三，王锡桃消费者身份问题。万城公司认为，王锡桃未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋，而且王锡桃有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，《执行异议复议规定》第二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，应限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。王锡桃购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为王锡桃有宅基地，不符合《异议复议规定》第二十九条第二项规定条件的理由不能成立。第四，合同价款支付情况。合同签订之后，王锡桃分三次通过刷卡和现金的方式支付了首付款77310元。2016年10月25日，王锡桃与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，当天邮储银行放款170000元至王锡桃账户，该款受托转账支付给盛世豪龙公司忠和分公司。之后，王锡桃及其妻子王雪兰按月归还贷款至今，付款满足《异议复议规定》第二十九条规定的第三项条件。综上，王锡桃的买受行为符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的各项条件。关于万城公司认为盛世豪龙公司向邮储银行提交的《商品房买卖合同》，邮储银行未尽审查义务，违规放款，因王锡桃所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，邮储银行以何种方式作为合同的担保取决于对自身风险的考量及内部管理的要求，不影响合同的成立和生效，王锡桃按照合同约定贷款方式已支付超过50%的购房款，表明其已履行合同主要义务。万城公司的该项主张不能成立。另，万城公司所提涉案房屋已被抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司的问题。因本案审查的是王锡桃作为房屋消费者能否对抗万城公司的优先受偿权，与北京鹏润金服在线信息技术有限公司的抵押权无关。且王锡桃的买受行为并不必然影响北京鹏润金服在线信息技术有限公司抵押权的实现，即盛世豪龙公司向北京鹏润金服在线信息技术有限公司履行债务就不涉及抵押权的实现问题。目前亦无证据证实因盛世豪龙公司不履行债务，北京鹏润金服在线信息技术有限公司要求实现抵押权，即使发生亦是另一法律关系，应由北京鹏润金服在线信息技术有限公司主张，与万城公司无关。万城公司的该项理由不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、王锡桃与万城公司对此费用负担并未约定，本院不予支持。综上所述，王锡桃作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6947元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长 史 莉审 判 员 马巧玲审 判 员 赵学平 二〇一九年九月二十六日法官助理 李 强书 记 员 杨 洁