贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初2335号原告：卢璇，女，彝族，1976年2月23日出生，小学文化，无业，住贵州省纳雍县。一般授权委托诉讼代理人：刘清海，系贵州崇典律师事务所专职律师，执业证号：15202201510858180。被告：贵州亿杰置业有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区中央公园云顶1978销售中心，统一社会信用代码：915202900570629159。法定代表人：陈作尘，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：李焕廷，男，系贵州济元（水城）律师事务所专职律师，执业证号：15202200510406886。特别授权委托诉讼代理人：谢贵平，系贵州济元（水城）律师事务所专职律师，执业证号：15202201710798975。原告卢璇与被告贵州亿杰置业有限公司（以下简称“亿杰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢璇及其一般授权委托诉讼代理人刘清海，被告亿杰公司特别授权委托诉讼代理人李焕廷、谢贵平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢璇向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认原、被告于2015年12月3日签订的《云顶1978项目住宅认购书》有效;2.请求人民法院判令被告按2015年12月3日双方签订《云顶1978项目住宅认购书》履行义务(按1515.60元/m与原告签订《商品房买卖合同》);3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月被告根据“云顶1978”住宅项目开始推出认筹活动,2014年3月原告在被告处认购“云顶1978”住宅项目1号楼4层405室建筑面积为113.52平方米的住宅一套,当场签订了《住宅认购书》并缴纳了定金50000元,《认购书》上明确表示2014年12月31日前交房并办理相关手续,但被告并未按期交房,原告多次找到被告协商要求退款无果,迫于无奈原告向有关部门寻求帮助，2015年8月31日原、被告经红桥新区信访办及红桥新区住建局多次协调之下向原告出具书面承诺书,承诺向原告退还承诺书中约定金额,但被告再次违约……因被告不按承诺书兑现承诺,原告再次向政府部门寻求帮助,2015年12月2日原、被告又经红桥新区信访办及红桥新区住建局多次协调,因被告资金出现问题无法对原告进行退款,被告提出于原告重新签订协议,原告基于对政府职能部门的信任,并在政府职能部门的见证之下,双方于2015年12月3日达成协议:被告以2014年3月15日双方签订的《云项1978项目住宅认购书》的认购价的4.5折重新于被告签订《云顶1978项目住宅认购书》,该协议中双方对房屋的概况、价格及支付方式等作出了约定。但被告一直拒不与原告签订《商品房买卖合同》。2018年云顶1978项目住宅正式对外销售,原告多次找到被告要求其履行双方在2015年所签订房屋认购书的内容,但被告拒不履行义务,也不与原告签订《商品房买卖合同》,原告通过《群众直通交流平台求助》,钟山经济开发区住房和城乡建设局于2018年1月19日再次组织双方调解并达成意见，作出了钟开建复[2018]3号文件,文件中注明,对需要退款的业主确定退款时间,对不要求退款的业主继续等待交房,并要求被告要确保业主的合法权益,文件作出后,大部分业主选择退款,只有少数的几户业主选择等待交房。现云顶1978项目住宅已经对外正式销售,被告还是拒不按《云顶1978项目住宅认购书》履行义务,原告无奈只有再次找到红桥新区信访办及红桥新区住建局反映情况,经住建局组织双方协商,被告还是拒不按《云顶1978项目住宅认购书》履行义务,只同意按现房价格9.8折向原告进行销售。综上所述,被告在其销售的房屋成为烂尾楼、资金周转困难的情况下选择不退还原告定金及认筹款,为了规避责任使公司的资金链运转能保持正常,与原告再次签订《云顶1978项目住宅认购书》之后又在融资重新启动该项目的的情况下拒不按《云顶1978项目住宅认购书》履行义务,也不与原告签订《商品房买卖合同》,被告多次反复的违背诚实信用原则,多次出尔反尔,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,特向人民法院提起诉讼,请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告亿杰公司辩称，1.对于原告请求确认认购书有效被告无异议，但是该认购书属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的情形，原告和被告签订该认购书，被告收取了原告的定金5万元，因规划调整的原因认购书所记载的房屋已经被拆除，被告认可属于被告一方的原因导致未能与原告签订商品房买卖合同。原告依据前述司法解释第四条以及《担保法》司法解释的规定自愿双倍返还原告所缴纳的定金，况且在2015年8月31日，被告向包括原告在内的业主承诺退款并支付利息，原告同意并接收了被告的承诺书，因此，不管原告主张按承诺书要求被告支付利息返还定金，还是要求被告双倍返还定金，被告均予以认可，但原告只能选择一种方式进行主张。2.原告的第二项诉请应依法予以驳回，原告与被告签订商品房买卖合同的内容涉及到除了原告所指的每平方1515.6元价款之外，还涉及到所要签订商品房买卖合同涉及的商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确认及总价款付款方式、付款时间、交付条件及日期、装饰装修标准、配套设施等具体的内容。因此，原告仅仅提了每平米单价为1515.6元的订立商品房买卖合同的条件而请求人民法院判决原告和被告签订这样的商品房买卖合同是无法履行的，是不具有具体执行内容的请求。而且，原告和被告所签订的认购书中记载了定金条款，按照《担保法》第八十九条关于定金的法律含义，收受定金一方不履行约定债务的应双倍返还定金，并不包含有原告可以要求被告进行签订合同的内容，《担保法》司法解释第一百一十五条也规定了关于立约定金，收受定金一方拒绝订立合同的应当双倍返还定金，《担保法》第一百一十七条同时还规定了即使是在签订了主合同之后约定有定金条款的，收受定金一方有权以双倍返还定金为代价而解除主合同。显然，从《担保法》及其司法解释以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，对于以前的认购书的形式，支付定金后因被告一方的原因不签订合同的法律后果是双倍返还定金，而不是应支付定金一方的要求可以继续订立商品房买卖合同。因此原告第二项诉请没有可执行的内容也没有法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年3月，卢璇与亿杰公司签订了《云顶1978项目住宅认购书》，认购“云顶1978”住宅项目1号楼4层405室建筑面积为113.52平方米的住宅一套。该建设项目于2014年8月停工，亿杰公司不能依约与原告卢璇签订商品房买卖合同。后经钟山经济开发区住房和城乡建设局、信访局等部门协调，于2015年12月3日，卢璇与亿杰公司重新签订了《“云顶1978”项目住宅认购书》，认购位于六××水市××新区中央商务区“云顶1978”项目1号楼4层405室建筑面积为113.52平方米的住宅一套，认购价格及折扣为，一次性付款4.5折，签订《商品房买卖合同》前付清100%总房款。折后认购单价为1515.60元/㎡；折后认购总房款为172050.91元整。……定金：认购方在签订本认购书时自愿交付定金50000元整，以收款收据为证。……备注，应付补偿金10630.00元，可充抵房款，原协议作废。卢璇分别于2014年3月11日、2014年3月15日向亿杰公司交付定金1万元、4万元，共计5万元。后“云顶1978”项目中途搁置未修建完毕，亿杰公司也未与卢璇按《认购书》签署《商品房买卖合同》。卢璇就此事数次向有关主管部门反映，但未能彻底解决。2018年4月，“云顶1978”项目住宅“烂尾楼”被拆除。2018年6月，亿杰公司经有关主管部门在原地盘上对“云顶1978”项目住宅重新进行规划并开工建设，现已进入预售阶段。本院认为，本案之《认购书》，虽明确约定了认购房屋的房号、单价及总价，但未约定交房时间及不动产权属证书的办理等重要事项，不符合《商品房销售管理办法》第十六条之规定，不属于商品房买卖合同。同时，从诉请来看，卢璇是要求在确认《认购书》有效的基础上，再要求判令亿杰公司按《认购书》约定的单价及总价与其签署《商品房买卖合同》，也即卢璇亦认可《认购书》仅仅是一种预约，而不是商品房买卖合同，故对卢璇在庭审辩论中认为《认购书》“应当认定为商品房买卖合同”的主张，不予支持。而原、被告签署的《认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，且亿杰公司对其效力性亦无异议。因此，《认购书》应属有效；关于卢璇要求判令亿杰公司按《认购书》履行义务即按1515.60元/㎡签订《商品房买卖合同》的诉请，本院认为，其一，合同签署的基础是双方当事人有缔约的真实意思表示，属于意思自治范畴，法院（包括其他公权机关）无权要求和强制一方当事人与他方他事人签署合同。其二，虽合同法第一百零七条规定“继续履行”为违约方承担违约责任的一种方式，第一百零八条也规定守约方要权要求违约方承担违约责任，但第一百一十条亦规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。本案卢璇诉请要求亿杰公司与其签署《商品房买卖合同》即属于“债务的标的不适于强制履行”。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。综上所述，虽然亿杰公司对重新规划修建的“云顶1978”项目住宅依然具有完全的销售处分权，但卢璇关于要求签署《商品房买卖合同》的诉请，没有法律依据，依法不应支持，卢璇可通过其他主张维护其合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告卢璇与被告贵州亿杰置业有限公司于2015年12月3日签订的《“云顶1978”项目住宅认购书》有效；二、驳回原告卢璇的其他诉讼请求。案件受理费3742元，因适用简易程序减半收取1871元，由被告贵州亿杰置业有限公司负担（原告已预交，限被告于判决生效后十五日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  邓仕刚二〇一九年九月三日书记员  杨 成