四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1124民初1678号 原告：左磊，男，1971年2月14日出生，汉族，居民，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：张武，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，四川合泰律师事务所律师。 被告：井研县房地产开发公司，住所地：井研县研城镇解放街79号。统一社会信用代码9151112420740511XL。 法定代表人：袁彬，经理。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 第三人：乐山市井研集益建筑有限公司，住所地：井研县研城镇夏家桥街21号。统一社会信用代码91511124720875251R。 法定代表人：陈俊才，经理。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 第三人：陈俊才，男，1963年12月4日出生，汉族，居民，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 原告左磊与被告井研县房地产开发公司、第三人乐山市井研集益建筑有限公司、陈俊才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告左磊的委托诉讼代理人张武以及被告井研县房地产开发公司（以下简称房地产公司）的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告左磊的委托诉讼代理人张武、龙敏以及被告房地产公司的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。审理过程中，本院于2019年5月31日依法追加乐山市井研集益建筑有限公司（以下简称集益公司）、陈俊才作为第三人参加诉讼。第三次开庭审理时，原告左磊及其委托诉讼代理人张武、龙敏，被告房地产公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人集益公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人陈俊才的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼；第四次开庭审理时，原告左磊的委托诉讼代理人张武、龙敏，被告房地产公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人集益公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人陈俊才及其委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼；第五次开庭审理时，原告左磊及其委托诉讼代理人张武、龙敏，被告房地产公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人集益公司的委托诉讼代理人刘建军，第三人陈俊才的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还井研县某镇正街15号-23号门市（即《拆迁还房合同书》12号、5幢2号的门市），并判归原告所有；2.判令被告立即将第一项诉讼请求的房屋过户至原告名下，并办理相应的房产证和国有使用权证并承担相应的税、费；3.判令被告立即向原告支付拆迁过渡费31476.60元；4.判令被告立即向原告支付某镇正街5栋楼2号门市的租金损失费2万元；5.判令被告立即向原告给付购房款21840.00元（2340.00＋19500.00元），并按6%的年利率支付从2003年5月13日起至2018年7月12日止的利息19874.40元；6.判令由被告承担全部诉讼费用。（合计：93191.00元）。庭审中，原告变更第3-6项诉讼请求为“3.判令被告立即向原告支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿5栋2号门市的租金损失费2万元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付原告12276.60元；4.判令由被告承担全部诉讼费用。”事实和理由：根据井研县人民政府和某镇人民政府的规划和要求，被告承担某镇相关旧城改造。2003年5月12日，原告（乙方）与被告的委托代理人集益公司（甲方）签订了《拆迁还房合同书》，该合同主要约定：拆除原告砖木结构门市120.6平方米；拆除附属构筑物一次性作价，甲方补原告78㎡＊3000.00元／㎡＝2340.00元；原告一次性折价卖给甲方住宅78㎡＊250.00元／㎡＝19500.00元；原告被拆房屋须于2003年5月30日腾空后交甲方拆除；由原告自行过渡，甲方每月支付原告过渡费361.80元，过渡费从原告腾空交钥匙给甲方后开始计算，拆迁补助费150.00元，过渡费、拆迁补助费在最后结账中互补差价；甲方统建成后，在某正街归还原告贰幢住宅，12、13号营业门市和五幢楼2号门市共叁个门市，建筑面积以井研县房管所产权证上核定的面积为准；该地段拆迁完毕开始计算还房期限，时间期限约为2004年12月31日；本协议签订之日，原告必须将房屋所有权证（0016164号）、土地使用证［井国用（2002）字第01295号］以及其他有效证件交甲方存档存查；甲方负责拆迁、建房的管理和质量监督，负责承担办理拆迁还房面积的房产证、土地使用证、修建等有关的一切税、费；超出拆迁面积的部分办理房产证、土地使用证税、费按国家规定各自承担费用；如违约按国家《合同法》执行，等等。2018年，在井研县人民法院审理被告起诉原告一案期间［案号：（2018）川1124民初873号］，大量证据和被告的《民事起诉状》自认的事实均能证明被告委托集益公司进行和完成《拆迁还房合同书》中约定的某镇旧城改造的事实。而且，在上述案件审理期间，井研县人民法院组织原、被告双方进行现场勘察，原、被告共同确认被告所持《房屋所有权证》［井房权证监证字第××号，档案保管号：权004××03号］上载明的井研县某镇正街15号门市中的一间，即该《房屋所有权证》所附某镇旧城改造房屋平面图上载明的23号门市，就是集益公司与原告签订的《拆迁还房合同书》所载明的12门市。原告认为，被告拆除原告的房屋后，本应按照双方的约定和法律规定及时向原告返还房屋并向原告办理所述房屋的产权和国土使用权的登记变更，但是被告却在取得上述房屋的大产权证后，不仅一直拒不向原告办理分户产权，反而起诉要求原告搬离实际是原告享有所有权的房屋，其行为十分恶劣，违反诚实信用，企图恶意侵占原告的房屋，故原告诉至人民法院，请求人民法院判依法判决。 被告房地产公司辩称，原告起诉的基本事实部分有部分是事实，我公司确实于2003年5月对某旧城进行改造并授权集益公司及其法人代表陈俊才在旧城改造中负责相应的拆迁还房及补偿，第三人集益公司的行为及陈俊才的行为均由我公司承担相应的后果。2003年5月12日，我方代表与原告左磊签订了《拆迁还房合同书》，主要内容是拆迁原告门市120.6平方米，同时在相应地段补偿原告12号、13号及5幢2号共3个门市，其他权利义务以合同书为准。2005年12月3日，由第三人陈俊才作为甲方，左磊作为乙方签订一个《补充协议》，主要内容是将《拆迁还房合同书》中5幢2号门市1个退还给甲方陈俊才，双方签字画押。2006年9月15日，原告左磊与其妻子杨晓容达成离婚协议，将旧城改造中的某正街门市进行了分割，即他二人各分得一个门市。2010年5月7日，左磊与徐林梅达成《购房合同》，即原告将自己名下的门市卖给了案外人徐林梅并且办理了相应的产权过户手续。2010年7月1日，案外人杨晓容将自己名下的门市以价款35000.00元卖给了我公司，因此在2010年7月1日后原告名下的所有门市均已由原告进行了自我处分，现原告要求为其办理相应的门市过户及手续缺乏事实基础和法律依据，双方已经结算完毕，因此请求人民法院对原告的各项诉讼请求予以公正判决。 第三人集益公司、陈俊才辩称，集益公司的法人代表陈俊才在2003年5月20日接受被告的委托，针对某镇城镇规划进行拆迁补偿安置，第三人集益公司和陈俊才在某镇旧城改造中涉及的所有行为均是受被告的委托，其后果均由被告承担，原告要求被告承担相应的责任与第三人没有关联性，判决的后果与第三人没有关联。《补充协议》是在2005年12月3日原告左磊在某找到第三人陈俊才，说经济困难要退一个门市，《补充协议》写得很清楚，5栋2号门市现在具体在哪儿不重要，已经退给被告了。2010年4月3日，原告左磊在某找到第三人陈俊才进行了统一结账，并且原告左磊还签字和按了手印。根据左磊和案外人杨晓容的离婚协议，案外人杨晓容分得有其中一个39平方米的门市，此后，案外人杨晓容把她的门市卖给了被告，当时案外人杨晓容资金困难，因门市差价要补被告的钱，所以案外人杨晓容将门市折价卖给了被告，有《收条》为凭，实际上门市总价不止35000.00元，案外人杨晓容收到被告支付的门市款后，杨晓容的门市就归被告所有，是第三人陈俊才代表被告和案外人杨晓容协商处理好了的，原告左磊无权过问。2010年4月3日，第三人陈俊才代表被告与原告左磊结算后，原告左磊在同年5月份将门市卖给了案外人徐林梅，原告左磊卖给卖给案外人徐林梅的时候，还找了代表被告的第三人集益公司帮忙过户给案外人徐林梅，当时所有门市、住房等相关费用都是结清了的，第三人集益公司才协助原告左磊办理了相关手续，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交了井研县房产管理所加盖印章的原房产证[丘（地）号：权00××6]一份，被告提交了《购房合同》一份，以上证据双方当事人均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 为查明案件事实，本院于2019年5月22日依职权向案外人徐林梅进行询问并制作《询问笔录》一份，被告及第三人无异议，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，该组证据能够与《购房合同》相互印证，故本院对该组证据予以采信。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了《拆迁还房合同书》一份，被告、第三人对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该组证据能够客观反映原、被告签订合同的情况及内容，故本院对该组证据予以采信； 2.原告提交了《收据》一张，被告、第三人对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该组证据能够与被告提交的《结算单》相互印证，故本院对该组证据予以采信； 3.被告提交了《补充协议》一份，原告有异议，但未提供相应证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信； 4.被告提交了《离婚协议》一份，原告对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该组证据能够证明本案相应事实，故本院对该组证据予以采信； 5.被告提交了《收条》一份，原告有异议，因被告未提交相应证据予以佐证，故本院对该组证据不予采信； 6.被告提交了《房地产开发建设委托书》复印件一份，原告对其证明目的有异议，该组证据能够与被告、第三人的陈述相印证，故本院对该组证据予以采信； 7.被告提交了《结算单》一份，原告有异议，但并未提供相应证据予以反驳，该组证据能够证明本案相应事实，故本院对该组证据予以采信。 审理过程中，原告左磊申请对被告提交的《补充协议》中乙方“左磊”的签名及捺印进行鉴定，后于2019年7月26日撤回鉴定申请，经审查，符合法律规定，本院予以准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人陈俊才系第三人集益公司的法定代表人。2003年5月12日，原告与第三人集益公司签订《拆迁还房合同书》，约定：“甲方：乐山市井研集益建筑有限公司（以下简称甲方）。乙方：左磊（以下简称乙方）。……甲方负责拆除乙方座落于某镇某街24号房屋，经甲、乙双方协商，就拆迁补偿、安置及还房等有关事宜达成如下协议：一、乙方被拆除房屋建筑面积。拆除／结构住宅／平方米，砖木结构门市120.60平方米；拆除附属构筑物……一次性作价甲方补乙方78㎡×30.00元／㎡＝2340.00元,合计拆除……砖木结构门市120.60平方米。（乙方一次性折价卖给甲方住宅78㎡×250.00元／㎡＝19200.00元）。二、乙方被拆房屋须于2003年5月30日腾空后交甲方拆除，旧房残值归甲方。三、拆迁安置。由乙方自行过渡，甲方每月支付乙方过渡费361.80元，其中营业门市过渡费每月361.80元，住房过渡费每月／元，至乙方所定楼主体工程竣工验收为准。过渡费从乙方腾空交钥匙给甲方后开始计算，拆迁补助费150.00元……过渡费、拆迁补助费在最后结账中互补差价。四、实行产权调换、互补差价原则。1、甲方统建成后，在某正街地段三十号归还乙方贰幢／单元／楼／号住宅／套，12、13号营业门市贰个，五幢楼2号门市壹个，共叁个门市。建筑面积以井研县房管所产权证上核定的面积为准。2、归还同等面积住宅（门市），乙方每平方米补差200.00×95.78㎡＝19156.00元，归还住房（门市）超出拆迁面积，乙方按每平方米（149-120.6）㎡×1300＝36920.00元向甲方购买，超出拆迁面积的房屋价格乙方按甲方工程进度付款。乙方差甲方房款19156＋4964＋36920-2340.00＝58700.00元，58700-19200＝39200.00元。签订合同时交总房价的50%，在所定幢号基础开挖时付总价的30%，其余在所定幢号主体工程完工前付清……”第三人集益公司、陈俊才在“甲方代表：”处盖章，原告左磊在“乙方代表：”签名并捺印，同时载明“共欠39200.00元正……”。2003年5月20日，被告房地产公司委托第三人陈俊才为井研县某镇旧城改造工程开发建设项目经理，可以在该地段从事房地产开发建设，并对该开发建设项目的质量承担责任，负责该项目的拆迁补偿、安置、过渡等事宜。2005年12月3日，第三人陈俊才与原告左磊签订《补充协议》，约定：“甲方：陈俊才。乙方：左磊。此协议是关于某旧城改造中原2003年5月12日所签订的拆迁还房合同书中所选的叁个门市。因乙方资金困难，自愿退出五幢楼的2号门市壹个，建筑面积约45㎡按旧城改造实施方案计算149㎡-120.6-45＝-16.6㎡×350.元＝5810.0元。（乙方暂进此款，最后已县房管所核准后结清账）。退出的门市属于甲方所有。甲方、乙方签字生效。……”第三人陈俊才在“甲方：”处签名并捺印，原告左磊在“乙方：”处签名并捺印。2006年9月15日，原告左磊与妻子杨晓容达成《离婚协议》，约定：“男方：左磊……。女方：杨晓容……二、夫妻共同财产坐落在某镇正街的门市2个（旧丑改造中），共75平方米，临近某镇供销社方向的一个门市归杨晓容所有（39平方米）且房产证、地产证办在杨晓容名下，另一个（向某幼儿园方向）归左磊所有（36平方米）。无其他共同财产。……”庭审中，原告左磊亦承认其与案外人杨晓容的确按照离婚协议各分得一个门市。2010年4月3日，原告左磊与第三人陈俊才进行了结算，《结算单》载明：“左磊结算。李幼群。左磊。……合计17353.0元-过渡10000元。……大写：柒仟叁佰伍拾叁元。2010年4月3日。由左磊负责付给陈俊才……”原告左磊在该结算单上签名并捺印。2010年5月7日，原告左磊与案外人徐林梅签订《购房合同》，约定：“甲方：左磊……。乙方：徐林梅……。经双方协商，乙方自愿购买正街（属左磊门面的左边第一个门市），本着平等互利的原则，双方达成以下协议：一、购房的位置：某镇正街（具体以房产证拟定的位置为准）。……”原告左磊与案外人徐林梅在该合同上签名并捺印，且双方已根据合同约定办理了相关产权过户手续。2010年5月8日，第三人集益公司向原告左磊出具了《收据》一张，载明：“……2010年5月8日……收到左磊。摘要补交门市、房款。办证办徐林梅。金额￥7300。合计人民币（大写）柒仟叁佰零拾零元零角零分。备注以付清、李幼群以清。负责人陈俊才……收款人陈俊才。经手人左磊。”原告左磊与第三人陈俊才在该收据上签名，第三人集益公司在该收据上加盖财务专用章。经双方当事人庭审中确认，本案诉争的门市于2010年全部修建完毕。 另查明，庭审中，被告房地产公司当庭认可第三人集益公司、陈俊才在某镇旧城改造过程中的所有行为都是受其委托，第三人集益公司、陈俊才的行为产生的一切后果由被告房地产公司承担。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告要求被告返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢2号门市，并过户至原告名下、办理相应房产证和国有使用权证、承担相应税费的请求是否应予支持；2.原告要求被告立即向原告支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿某镇正街5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付原告12276.60元的请求是否应予支持。 第一，关于原告要求被告返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢2号门市，并过户至原告名下、办理相应房产证和国有使用权证、承担相应税费的请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，本案中，第三人集益公司与原告左磊于2003年5月12日签订《拆迁还房合同书》，在《拆迁还房合同书》中约定在某镇正街地段归还原告左磊三个门市（分别为12号门市、13号门市、5幢楼2号门市），该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。被告房地产公司虽于2003年5月20日才委托第三人陈俊才对井研县某镇旧城改造工程开发建设项目项目的质量承担责任，负责该项目的拆迁补偿、安置、过渡等事宜，但第三人集益公司、陈俊才均辩称在某旧城改造过程中所有事宜都是受被告房地产公司委托，其行为代表被告房地产公司，被告房地产公司当庭予以认可，故第三人集益公司、陈俊才涉及某镇旧城改造工程的行为后果均应由被告房地产公司承担，即第三人集益公司与原告左磊签订的《拆迁还房合同书》和第三人陈俊才与左磊签订的《补充协议》、《结算单》的相关权利义务也应由被告开发公司承担。首先，原告于2005年12月3日与第三人陈俊才签订《补充协议》，双方约定将《拆迁还房合同书》中应归还的5幢楼2号门市退还给第三人陈俊才，原告左磊先是主张该协议不是其签订的，申请进行鉴定，本院准许后，原告又自愿撤回了申请，故原告应承担举证不能的不利后果，该协议应为双方当事人真实意思表示，合法有效。原告又主张第三人陈俊才未按照《补充协议》约定支付其5810.00元，但原告的该主张并不影响该协议的效力，结合被告房地产公司提交的相关证据，能够证实原告左磊已将本案所涉的5幢楼2号门市退还给了被告房地产公司，并且与代表被告房地产公司的第三人陈俊才之间在2010年4月3日已经进行最终结算，故本院对原告现主张要求被告返还5幢楼2号门市的诉讼请求不予支持。其次，原告左磊与其妻子杨晓容于2006年9月15日协议离婚，双方《离婚协议》中关于财产部分明确约定了某镇旧城改造中的某镇正街的两个门市由原告与案外人杨晓容各分得一个，案外人杨晓容享有临近某镇供销社方向的一个门市的所有权，即该门市的所有权利应由案外人杨晓容享有，原告左磊不再具有该门市的所有权利，案外人杨晓容如何处分此门市均与原告左磊无关。同时从《离婚协议》中的关于夫妻共同财产分割情况可以表明，原告左磊与案外人杨晓容两人在2006年9月15日离婚时只有两个门市，从这点亦可侧面印证原告左磊与第三人陈俊才于2005年12月3日签订的《补充协议》是真实且已履行了的，即原告左磊确已将《拆迁还房合同书》中载明的三个门市中的位于5幢楼2号门市退还给了被告房地产公司，原告左磊已不再享有该门市所有权，故此才在离婚时只有两个而非三个门市进行分割。再次，原告左磊于2010年5月7日又将其所有的向某镇幼儿园方向的一个门市卖给了案外人徐林梅，双方签订了《购房合同》，且已办理了相关过户手续，庭审中原、被告对此均予以认可。因此，原告左磊对于《拆迁还房合同书》中约定的12号、13号门市均已进行了处分，故本院对原告主张要求返还12号门市的诉讼请求亦不予支持。原告虽主张被告只实际交付了卖给案外人徐林梅的一个门市，剩余两个门市均未进行交付，但对于案外人杨晓容将其享有的一个门市如何进行处分，原告并不具有主张的权利，而5幢楼2号门市已根据《补充协议》退还给了被告房地产公司，被告亦不再需要交付。综上所述，虽然原告退还被告的5幢楼2号门市的时间以及案外人杨晓容通过《离婚协议》所享有的一个门市的时间均系旧城改造尚未完成时，但并不影响最终旧城改造完成后门市的归属，原告左磊在《拆迁还房合同书》中所享有的应由被告归还的三个门市（某正街12、13号及5幢楼2号）的相应权利均已由原告进行了进行处分，原告已不享有主张的权利，故原告要求被告返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢楼2号门市，并过户至原告名下，并由被告承担办理相应房产证和国有土地使用权证、承担相应税费的诉讼请求没有事实依据和法律依据予以支撑，本院不予支持。 第二，关于原告要求被告立即向原告支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿某镇正街5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付原告12276.60元的诉讼请求是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，本案中，双方在《拆迁还房合同书》中针对过渡费有相应约定，并且约定以产权调换互补差价进行统一结算，被告提交的《结算单》能够证明原、被告双方于2010年4月3日已经进行了结算，且能够与原告提交的《收据》相互印证，证明双方已根据结算单进行了履行，至此双方所签订的相关合同已全部履行完毕，故原告要求被告向原告支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿某镇正街5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付原告12276.60元的诉讼请求无事实依据和法律依据予以支撑，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告左磊的全部诉讼请求。 案件受理费106.00元，减半收取计53.00元，由原告左磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 雷 洋 二〇一九年九月十二日 书记员 谈力旗