贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初545号原告（反诉被告）：刘君花，女，1969年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈静曦，贵阳市南明区二戈寨法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曹劲，女，1966年12月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：梅华，贵阳南明区后巢法律服务所法律工作者。原告刘君花与被告曹劲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案，依法适用简易程序，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘君花及委托诉讼代理人陈静曦、被告曹劲的委托诉讼代理人梅华到庭参加诉讼。因被告曹劲提起反诉，本院依法受理，再于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘君花及委托诉讼代理人陈静曦、被告（反诉原告）曹劲的委托诉讼代理人梅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘君花向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告违约金11184元；2.判决被告赔偿原告电冰箱修理费150元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月1日，经被告同意，原告从程珍珍手中转租被告位于云岩区正新街富水花园的休闲会所做生意，被告亲笔将合同到期时间更改为2019年10月31日。2018年8月，被告告知原告上述房屋已经卖了，要求原告搬离，被告答应包含押金在内赔偿原告18000元。2018年10月3日，被告带人强行将原告家具搬出并赶出原告员工，并将门锁更换。被告违约一年，按照租金的20%计算违约金为11184元，被告强行搬家时损害原告电冰箱，修理费为150元。本诉被告曹劲辩称，2014年11月4日，曹劲与陈群望签订《房屋租赁合同》，曹劲将位于富水花园D座501室租赁给陈群望。2016年8月，曹劲同意将上述房屋转租给原告，欲修改原合同上部分条款，并让原告重新打印后签订，因未签订新合同，在原合同上的修改内容未经双方签字确认，因此原告应该承担原合同约定的权利义务，该合同已经于2017年10月31日到期。之后原告继续租赁房屋为不定期租赁，曹劲已经于2018年8月通知刘君花告搬离，至刘君花搬离时已经超过1个月，被告并未违约。刘君花搬家自行损害的冰箱与曹劲无关。反诉原告曹劲向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋租金39840元；2.判令诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告曹劲同意反诉被告从陈群望手上转租曹劲位于富水花园D座501室的休闲会所，反诉原被告未重新拟定新的合同，反诉原被告应按照原合同承担权利义务，反诉被告应按合同约定支付反诉原告每月租金4660元，反诉被告租赁房屋后每季度仅向反诉原告支付9000元，截止2018年10月31日，反诉被告尚欠反诉原告租金39840元。因反诉原告欲转让该房屋，提前告知反诉被告可以继续租赁房屋至2019年8月31日。因反诉被告未搬离房屋，经给报警后反诉被告才搬离。反诉被告刘君花辩称，双方协商的租金为每月4500元，但由于房屋外面吵闹，曹劲同意减少到每月3000元，至房屋外不吵闹可改为4500元。经审理查明，曹劲（甲方）与陈群望（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于贵阳市云岩区富水花园D座501室经营休闲会所，该会所由程珍珍具体经营。合同约定，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日；租金每月为4660元；租金按月支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方1个月租金，以后每月底付清下月租金，月租金每年按190元/月递增；乙方应向甲方缴纳房屋保证金为1个月租金，押金为9320元；租赁期间，甲方须将此房屋收回或者转租给第三方，必须提前1个月书面通知乙方，双方协商一致解除租赁合同，甲方应付给乙方违约金以剩余租赁期限内应交租金总额的20%计算。2016年8月31日，程珍珍（甲方）、刘君花（乙方）签订《转让协议》，甲方将会所转让给乙方，甲方保证乙方同等享有原房屋租赁合同中的权利义务。之后，曹劲与刘君花经协商，对上述《房屋租赁合同》进行修改，具体为“陈群望”改为“刘君花”，“2017年10月31日”改为“2019年10月31日”，“租金按月支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方1个月租金，以后每月底付清下月租金，月租金每年按190元/月递增”改为“租金按季支付，自本合同签订之日乙方应支付甲方3个月租金，以后每季度底付清下季度租金，租金前两年不变，两年后月租每年按190元/月递增（第三年9月1日起递增）”，“乙方应向甲方缴纳房屋保证金为2个月租金，押金为9320元”改为“乙方应向甲方缴纳房屋保证金为1个月租金，押金为4500元”。其他条款未作修改。曹劲与刘君花达成上述修改意见后未另行签订合同，但刘君花向曹劲支付了保证金4500元，并自2016年12月起按每季度9000元向曹劲支付房屋租金。曹劲未提出异议，且在2017年6月2日短信确定收到“6至8月的房屋租金9000元”。另查明，2018年8月，因案涉房屋卖予他人，曹劲要求刘君花搬离案涉房屋。同年10月4日，经派出所协调，刘君花支付2018年9月份房租3000元及水电费1500元（合计4500元），曹劲退还刘君花保证金4500元，后刘君花被强行搬离涉案房屋。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录，《门面租赁合同》、《转让协议》、视听资料、银行流水、收条、短信记录、证人证言、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，曹劲与刘君花在曹劲与陈群望签订《房屋租赁合同》的基础上就承租人、租期、租金、保证金等更改达成一致意见，但上述意见已经充分体现双方当事人的真实意思，符合合同成立要件，双方均应受该意思表示的约束。虽本案当事人并未另行签订合同，但是刘君花向曹劲支付了4500元保证金并按每季度9000元的标准支付租金，足以证实该合同已经实际履行。本院对曹劲主张双方合同权利义务按与陈群望签订《房屋租赁合同》签订的合同执行，且与刘君花之间为不定期租赁关系的意见，不予采纳。在合同期限余期为1年时，曹劲不再继续履行合同并要求刘君花搬离房屋，系违约行为。庭审中，经双方当事人确认刘君花2018年10月4日被强行要求退还房屋，双方房屋租赁合同权利义务客观上已经终止，本院予以确认。对于刘君花的本诉诉请，根据庭审查明的事实，本院评判如下：1.关于被告赔偿原告违约金11184元的诉请。双方在协商时，未对《租赁合同》中关于“租赁期间，甲方须将此房屋收回或者转租给第三方，必须提前1个月书面通知乙方，双方协商一致解除租赁合同，甲方应付给乙方违约金以剩余租赁期限内应交租金总额的20%计算”的内容进行修改，应认定为双方对该约定无异议。庭审结束后，原告刘君花调整违约金按每月租金3000元、年租金36000元的20%计算违约金7200元，虽刘君花未在法庭辩论前变更诉讼请求，但其主动降低违约金诉请金额，并未造成曹劲诉讼权利受到实质性侵害，本院从其意愿，予以支持。2.关于被告赔偿原告电冰箱修理费150元的诉请，刘君花虽提交冰箱维修发票（金额146.5元），但该发票的开具时间为2019年3月28日，距刘君花被强行腾退房屋已达半年之久，该发票并不能证明冰箱的损坏与曹劲搬离刘君花的物品有事实上的关联，故本院对该诉请不予支持。对于曹劲请求刘君花支付房屋租金39840的反诉诉请。根据庭审查明的事实，曹劲与刘君花虽约定房屋租金为4500元，但在合同履行中，刘君花自按每月3000元支付，曹劲未提出异议且在2017年6月2日短信确定收到6至8月的房屋租金9000元，可认定双方系以每月3000元租金标准实际履行。截止2018年10月4日，刘君花已经结清其租赁房屋期间的房屋租金及水电费用，因此本院对曹劲的反诉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹劲自本判决生效之日起十日内向原告刘君花支付违约金7200元；二、驳回原告刘君花的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曹劲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计42元，由原告刘君花负担17元，被告曹劲负担25元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。反诉案件受理费减半收取计394元，由反诉原告曹劲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年九月十一日法官助理秦仕旺书记员梁文文