河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初19119号原告孙荣泽，男，汉族，1992年12月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵铮铮，河南誉坤律师事务所律师。委托代理人孙晶，河南誉坤律师事务所律师。被告河南中美置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号，统一社会信用代码91410100667209697T。法定代表人李海军，总经理。委托代理人雷秋叶，公司员工。原告孙荣泽诉被告河南中美置业有限公司（以下简称“中美置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙荣泽的委托代理人赵铮铮、孙晶，被告中美置业公司的代理人雷秋叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙荣泽诉称，2015年5月14日，原、被告签订合同编号为D150××××7789的商品房买卖合同，约定被告将郑东新区永平路南、站南路西1幢1单元1层104号商品房卖给原告，房屋总价款：3343495元整，被告应当在2017年4月30日前交房，若被告逾期交房须按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告应当在2017年6月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，若被告逾期未报送上述申报材料，则须按日向原告支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同履行了自己的全部义务，向被告全额支付了房款。截至2017年8月28日，被告才将房屋交付原告使用。但是，被告并未按照合同约定将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产行政主管部门。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金19726.62元（自2017年6月30日起以3343495元为基数按照其万分之一计算至2017年8月28日止）；2、被告向原告支付逾期报送产权初始登记资料违约金46140.23元（自2017年10月27日起以3343495元为基数按照日万分之一暂计算至2018年3月14日，最终违约金数额计算至被告按照商品房买卖合同的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告中美置业公司辩称：1、由于近几年来大气污染治理政府采取封土令措施、政府组织重要会议等政府因素导致停工103天（有明确证明），实属不可抗力，被告公司实际延期交房2个月共60天未超过不可抗力的103天，按理被告公司可不赔偿，但被告公司已对这60天的延期交房行为按合同约定对全体业主进行了赔偿，且原告已接受该赔偿；2、被告公司于2017年6月20日发送交房通知书、2017年6月27日通过短信发送，告知原告可以于2017年7月3日前办理交房手续，原告因自身原因未按通知时间进行房屋交接，而是于2017年8月28日才实地接房，纯属原告故意拖延时间；3、由于2016年8月政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记即可，改为房管局和不动产登记中心都要办理不动产首次登记工作。被告于2017年7月26日完成房管部门要求的《郑州市房屋面积测绘报告书》，证明被告的首次登记工作依合同约定履行。至于不动产部门后期办理完成首次登记的时间，被告无法控制，不应对此承担保证责任；4、原告于2017年8月28日办理接房时，向被告出具书面证明，承诺收到违约金后不再向被告公司追究与商品房买卖合同相关的任何责任，原告已收到相关款项。经审理查明：2015年5月14日，原告孙荣泽作为买方、被告中美置业公司作为卖方，签订编号为D150××××7789的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市郑东新区永平路南、站南路西1幢1单元1层104号商品房出售给原告，房屋的面积为151.18平方米，房屋价款约定每平方米为22115.99元，总价款为3343495元整。签约当日，买方需要以现金的方式向卖方支付1780000元，剩余的款项以商业贷款的方式支付。合同还约定，出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件的商品房交付给原告：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照第十四条合同约定的内容已完成，前期物业管理已经落实。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因买受人逾期付款的，除按照以上所述的约定承担违约责任外，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任，除以上所述特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作出处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、视为出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约交付了房屋；2、该房屋所产生的物业管理费用及损毁、灭失的风险自书面通知确定的交付之日起由买受人承担。同日，双方签订了《合同补充协议》，协议第一条第2项约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任及不利后果。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。以挂号邮寄、特快专递送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期，如果没有回执的，发出后第5日即视为送达；房屋交付的补充约定：1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续；2、交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位，共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场勘验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。另查明，被告于2016年10月份至2017年4月份相继收到郑东新区商都路办事处天气扬尘治理实施应急管控告知书，分别告知被告停止土石方作业和渣土运输及全部停工，而被告并未按照合同约定向原告履行告知义务。2017年6月27日，被告公司员工以短信形式，通知原告于2017年7月3日前往售楼部办理交房手续，但接收短信的手机号码并非原告本人的联系电话，也非原告在合同中提供的联系方式，被告并未按约定的书面方式送达交房通知书。被告公司提交的涉案房屋竣工验收备案表显示，被告公司经相关建设单位负责人审批同意后，于2017年7月3日将相关材料报送备案，2017年7月5日郑州市郑东新区管理委员会根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的基正?金悦府一期8#楼建设工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，作出了同意工程竣工验收备案的处理意见。2017年8月28日，原告孙荣泽签署证明一份，证明显示双方就被告公司延期交房至2017年6月30日的违约金达成一致，证明还载明“本人承诺：由此引起的一切纠纷与贵公司无关，收到上述款项后，本人不再追求贵公司与商品房买卖合同相关的任何责任”，原告提交的视频资料显示签署证明时其对该条款持有异议。后被告中美置业公司按照证明约定支付了违约金。同日，原被告双方完成涉案房屋的交付。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。涉案房屋于2018年3月14日完成商品房首次登记。本院受理该案后，经多次调解未果。以上案件事实有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票，房屋专项维修资金交存款凭证、《金悦府项目业主沟通会答复函》、房屋交付视频、首登查询记录和被告提交的银行回单、交付通知书、短信证明、工程竣工验收备案表、建设工程竣工测绘合同、房屋测绘报告、扬尘治理实施应急管控告知书及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同签订后，原告孙荣泽已经依照合同的约定向被告中美置业公司支付了相应的房屋价款，缴纳了契税、房屋专项维修基金等相关费用。根据被告中美置业公司提交的工程竣工验收备案表可以看出，被告是在2017年7月5日才取得工程竣工验收备案表，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，在合同约定的交付房屋期限内被告尚未能取得《商品房竣工备案表》，属于不具备交付房屋的条件，被告以不可抗力为抗辩理由，本院对此不予采信。被告的行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任，被告虽主张已经支付了延期交房违约金，且原告已承诺不再追究被告与商品房买卖合同相关的任何责任，但从被告提交的证明内容来看该承诺内容明显系被告中美置业公司打印提供，为重复使用而事先拟定，无需与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，原被告之间签订的证明系双方就延期交房至2017年6月30日的违约金进行的约定，不应以此排除原告孙荣泽在《商品房买卖合同》中的主要权利。被告中美置业公司作为专业从事房地产开发与销售的公司，利用其自身优势地位，在明知其已逾期交房的情况下，与原告孙荣泽约定不再追究被告与商品房买卖合同相关的任何责任，该条款明显系免除自身责任，排除对方主要权利的约定，且在原告提出异议的情况下仍以此作为交付房屋的前提，故证明中关于不再追究被告中美置业公司任何责任的条款应属无效条款，对于被告中美置业公司提出原告孙荣泽已放弃向其主张交房违约金的主张，本院不予采纳。被告未按照合同约定方式通知原告交房，且通知交房时涉案房屋尚不满足交房条件，原被告双方于2017年8月28日完成涉案房屋的交付，被告中美置业公司已经支付了2017年4月30日至2017年6月30日期间的逾期交房违约金，原告要求被告支付2017年6月30日至2017年8月30日期间逾期交房违约金19726.62元的诉讼请求，符合商品房买卖合同的约定，本院予以支持。关于原告孙荣泽主张被告支付逾期报送产权初始登记资料违约金的诉讼请求，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，被告中美置业公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。国有建设用地使用权上房屋所有权首次登记应当提交的材料包括：（一）土地权属来源证明材料；（二）建筑工程符合规划的材料；（三）建筑工程竣工验收的材料；（四）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明材料；（五）权籍调查报告或不动产测绘报告；（六）其他必要材料。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测绘报告、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明等材料。被告中美置业公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交办理首次登记所需的材料客观上已无法实现，继续按照合同约定履行对中美置业公司公司而言确不公平，故原告孙荣泽主张被告中美置业公司承担逾期办理产权登记违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中美置业有限公司在本判决生效后十日内向原告孙荣泽支付逾期交房违约金19726.62元；二、驳回原告孙荣泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，减半收取723元，由被告中美置业公司负担217元，原告孙荣泽负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年九月二十三日书记员  王华驰