北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初224号原告：魏超，男，1985年2月8日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。原告：王莹，男，1986年10月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。二原告之共同委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马肖，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告魏超、王莹与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司），被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏超、王莹及其共同委托诉讼代理人高飞，被告中信信托公司的委托诉讼代理人马肖到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。魏超、王莹向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺×××号房屋的执行；2.判令本案诉讼费由中信信托公司承担。事实和理由：（2019）京03执异161号执行裁定书根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条之规定，认为魏超、王莹签订购房合同的时间是在法院查封之后，故对魏超、王莹的异议请求不予支持，上述认定与事实不符。一、科建公司在法院查封之前已经将涉案房屋出售给周某。2015年5月15日，科建公司与周某签订了《商品房买卖合同》，将呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺×××号房屋出售给周某。该商品房的用途为住宅，建筑面积为139.81平方米，单价为6590元/平方米，总价为921348元，周某按照合同约定支付了全部购房款。科建公司给周某出具了交款收据，证明收到购房款921348元。本案涉案房屋的查封时间为2017年5月22日，出售时间为2015年5月15日，房屋的出售时间早于法院的查封时间。二、魏超、王莹继受了周某与科建公司签订的《商品房买卖合同》的权利与义务。2018年2月1日，周某与魏超、王莹签订《房屋买卖合同》，将其从科建公司购买的涉案房屋以95万元的价格出售给魏超、王莹。魏超、王莹在2018年2月1日、2018年2月2日分两次将95万元购房款汇入周某指定账户，履行了全部的付款义务。因所购房屋没有实际交付使用，无法进行房产的更名过户，双方约定，由周某负责将其与科建公司签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为魏超、王莹，由魏超、王莹继受周某在合同中的权利与义务。2018年2月1日，科建公司与魏超、王莹签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋买受人的名字变更为魏超、王莹，购房款等重要内容仍然按照原合同没有作任何改变，但原合同的交房时间是2016年12月31日，魏超、王莹与科建公司签订合同的时间为2018年2月1日，如果沿用原合同约定的交房时间，那么与魏超、王莹签订合同时科建公司即已违约，因此科建公司将交房时间变更为2018年3月31日。三、魏超、王莹所购房屋符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，能够排除执行。首先，魏超、王莹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，魏超、王莹所购商品房系用于居住且二人名下无其他用于居住的房屋；再次，魏超、王莹已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。四、中信信托公司书面同意科建公司办理预售许可证、对外销售抵押房屋的行为等于放弃了对出售房屋的抵押权。中信信托公司向呼和浩特市房屋管理局出具证明，同意科建公司办理房屋预售许可证，将抵押的房产销售。有基于此，中信信托公司的抵押权已经消灭。中信信托公司作为抵押权人出具同意商品房预售的书面文件，此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭，都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外，并自愿承担预售产生的一切法律后果。中信信托公司应对自己放弃抵押权的行为承担法律风险，而不是将风险转嫁给毫不知情的善意购买人。五、魏超、王莹购买的是五证齐全的商品房，并且已经支付全部购房款，是善意购房人，法律应保护其作为消费者的合法权利。科建公司开发建设的金石·香墅嶺（翠海名城）小区，预售商品房五证齐全。2010年11月10日取得《建设用地规划许可证》、2011年6月13日取得《国有土地使用权证》、2014年6月27日取得《建设工程规划许可证》、2014年8月27日取得《建设工程施工许可证》、2014年12月18日取得《商品房预售许可证》。魏超、王莹作为购房人已经尽到了谨慎审查的义务，其作为消费者的合法权利应当受到保护。综上所述，魏超、王莹是涉案房屋的合法买受人，请求法院依法维护魏超、王莹的合法权益，停止对涉案房屋的执行。中信信托公司辩称，魏超、王莹的主张与事实情况不符，缺乏法律依据，依法应予驳回。一、魏超、王莹不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书而买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案应由魏超、王莹举证证明其享有足以排除强制执行的合法民事权益，如不能证明，应承担举证不能的败诉后果。但是魏超、王莹提交的材料不能证明其具有足以排除执行的权利，应依法驳回其诉讼请求。（一）魏超、王莹与科建公司签署商品房买卖合同的时间晚于法院查封涉案房屋的时间。根据魏超、王莹提交的其与科建公司签订的《商品房买卖合同》，该合同第15页明确记载的合同签署时间为2018年2月1日。但（2017）京03执407号送达回证显示，法院早在2017年5月22日已对金石·香墅嶺项目进行了整体查封，远远早于魏超、王莹与科建公司签署合同的时间。显而易见，魏超、王莹主张的民事权益不满足《执行异议和复议规定》第二十九条的第一项要件。至于魏超、王莹主张的涉案房屋已于2015年5月15日出售给周某的情况，与本案无关。事实是魏超、王莹与科建公司在2018年2月1日签署了新的《商品房买卖合同》，其对科建公司享有的一切请求权只能基于该合同确定。首先，如果魏超、王莹主张继受了周某对科建公司的权利，则属于周某与科建公司签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务的概括转移，需经过科建公司的同意。但是，根据魏超、王莹所提供的其与科建公司在2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》，科建公司并未同意仅“更名”的要求，而是与其重新签署了新的合同，并对合同签署时间、交房时间等关键条款作出重大调整，足见魏超、王莹根本没有有效继受周某对科建公司的权利，其对科建公司的任何请求权均应依据新签署的《商品房买卖合同》，其对涉案房屋的民事权益也均应依据新签署的《商品房买卖合同》产生。鉴于合同签署日期是在执行查封之后，显然不具有任何对抗执行的效力。其次，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。因此，魏超、王莹与周某在2018年2月1日签署的《房屋买卖合同》也已经违反该法的强制性规定，应属无效。魏超、王莹亦不能基于该合同主张对涉案房屋享有权利，进而排除法院的强制执行。此外，魏超、王莹在2018年2月拟“购买”涉案房屋时，该房屋已经处于被法院执行查封的状态，该等情况已经在呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站予以公示，显示该房屋为“不可售”状态。魏超、王莹在与其主张的前手房屋买受人周某签署合同时，也明确写明该房屋尚未交付。科建公司应向周某交付房屋的时间为2016年12月31日，2017年5月22日房屋查封是科建公司迟迟不能交付房屋的重要原因之一，魏超、王莹在2018年2月与其主张的前手房屋买受人签署合同时，也应当知道涉案房屋迟延将近两年都没有交付的原因，知道房屋被查封的状态。魏超、王莹没有尽到一般购房主体的合理注意义务，仍然与科建公司签署《商品房买卖合同》，不是善意购买人，其权利不能对抗执行，所产生的有关风险亦应由其自行承担。（二）魏超、王莹提交的证据不足以证明其“名下无其他用于居住的房屋”。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，尽管该款没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括魏超、王莹在居住地、户籍地及身份证上记载的地址无其他住房。现魏超、王莹仅提交了由呼和浩特市不动产登记中心出具的《无房证明》，显然不符合上述条件，即魏超、王莹没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋，应当承担举证不能的不利后果。从魏超、王莹提交的执行异议申请书与执行异议之诉起诉状可以看出，魏超、王莹从2019年1月21日起至提交本案起诉状时一直居住在呼和浩特市新城区南马神庙街落凤阁公寓3单元3楼东户。并且魏超、王莹与科建公司签订的《商品房买卖合同》第3页也载明魏超、王莹的住址为呼和浩特市新城区。由此可见，魏超、王莹需要补充证明其现居住房屋非其名下房屋。退一步讲，暂不论魏超、王莹所谓其继受了周某对科建公司的权利这一主张的合法性、效力性，假设魏超、王莹确实继受了周某对科建公司的权利，魏超、王莹应当提供周某与科建公司签订购房合同时的《无房证明》，即魏超、王莹没有充分举证买受人周某名下没有其他用于居住的房屋，应当承担举证不能的不利后果。（三）魏超、王莹未能证明其已经支付50%以上购房款。根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，魏超、王莹应提交证据证明其己支付50%以上购房款。在本案中，魏超、王莹提交了王莹向第三人居某某于2018年2月1日和2月2日两日累计支付95万元的银行交易流水明细清单，以及周某出具的手写收条和科建公司在2019年1月21日向魏超、王莹出具的金额为921348元的内蒙古增值税普通发票。中信信托公司认为，魏超、王莹应依据其与科建公司于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》向法院提出排除执行的权利，案外人周某从未取得涉案房屋的所有权。魏超、王莹与科建公司签订的《商品房买卖合同》的标的金额为921348元，但魏超、王莹仅提供了内蒙古增值税普通发票，未提交其向科建公司付款的有关转账凭证。并且，魏超、王莹提交的与居某某的银行交易流水明细单总金额为95万元，与科建公司开具的增值税发票金额921348元有较大出入。因此，魏超、王莹与科建公司签订的《商品房买卖合同》以及款项来往情况存在严重瑕疵，魏超、王莹应承担举证不能的不利后果，其情况不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款的规定。退一步讲，假设如魏超、王莹所主张其继受了周某在《商品房买卖合同》中的权利与义务，魏超、王莹仅提交了科建公司向周某出具的金额为921348元收条的复印件，既没有周某向科建公司付款的银行转账凭证，也没有科建公司给周某出具的增值税发票，因此，周某与魏超、王莹之间签署的《房屋买卖合同》及款项往来情况，也存在严重的效力瑕疵。综上，魏超、王莹未充分举证证明其对涉案房屋享有排除执行的民事权益，应当承担举证不能的后果。二、中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。魏超、王莹在民事起诉状中称中信信托公司的抵押权已经消灭，没有任何法律依据或事实依据。中信信托公司享有登记在册的金石·香墅嶺在建工程及相应建设用地使用权的抵押权，其抵押权是否消灭或放弃，应以中信信托公司作出明确的放弃权利的意思表示并办理解除有关抵押财产的抵押登记为必要条件。本案中，尽管为了实现房地产销售回笼资金清偿中信信托公司债务，中信信托公司曾同意科建公司就金石·香墅嶺项目办理预售许可证，但这只意味着中信信托公司同意使房屋达到可预售的状态，获得行政机关对于有关房屋预售的许可，是一项行政法律行为。与此截然不同的是，科建公司将具体的金石·香墅嶺项目房屋销售予不同的“购房人”显然属于民事法律范畴，应由民事法律、法规的规定及当事人之间的约定予以规制和约束。根据中信信托公司与科建公司等主体的抵押合同约定，以及《中华人民共和国物权法》的相关规定，科建公司的具体销售行为应在中信信托公司逐一审核、批准后方可进行。人民法院在执行异议之诉中应全面查清案件事实，理清其中交错的法律关系。尽管中信信托公司同意科建公司申请预售许可，但这一行政许可行为与民事法律关系中出售抵押物的行为存在时间上的先后和逻辑上的差别，不宜将同意办理预售理解为同意销售，更不应认定为放弃抵押权。魏超、王莹的此项主张有违抵押权设定及解除的基本常识，毫无事实及法律依据。综上，魏超、王莹未能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《执行异议和复议规定》第二十九的有关规定，魏超、王莹提出的诉讼请求不能成立。恳请法院依法判决驳回魏超、王莹的全部诉讼请求，保护中信信托公司的合法权益。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏超、王莹向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同复印件，证明周某与科建公司签订商品房买卖合同购买本案争议房屋，周某购房的时间是2015年5月15日，早于法院的查封时间，合同所约定的房屋总价款是921348元；证据2.收据，证明科建公司给周某出具的收据证实周某在2015年5月15日支付了全部购房款921348元；证据3.房屋买卖合同原件，证明魏超、王莹与周某签订商品房屋买卖合同购买涉案房屋，房屋的价格是95万元，双方约定由周某负责办理合同的更名，更名费也由周某负责；证据4.中国银行交易流水明细清单和周某出具的收条原件，证明2018年2月1日魏超、王莹向周某指定的账户汇入5万元，2018年2月2日魏超、王莹向周某指定的账户存入购房款90万元，共计95万元，2018年2月2日周某给魏超、王莹出具收到购房款95万元的收条，并且注明打入居某某的账户；证据5.商品房买卖合同原件，证明2018年2月1日科建公司将买受人的名字由周某变更为魏超、王莹，魏超、王莹继受了周某在合同项下的权利义务；证据6.发票原件，证明科建公司按照合同变更之后的买受人向魏超、王莹出具发票，发票金额依然是周某所支付的购房款总额921348元，可以说明魏超、王莹将购房款给付给周某，而非科建公司；证据7.不动产登记查询信息，证明魏超、王莹名下没有房屋登记记录；证据8.证明复印件，证明中信信托公司同意抵押的房屋对外进行销售；证据9.商品房预售许可证复印件，证明魏超、王莹购买的是符合法律规定、已经取得了商品房预售许可证、准予销售的房屋。中信信托公司对魏超、王莹提交的证据发表如下质证意见：证据1为复印件，无法确认其真实性和合法性，对关联性和证明目的均不予认可，魏超、王莹应依据其与科建公司签定的商品房买卖合同向法院提出排除执行的权利，周某从未取得涉案房屋的所有权，周某与科建公司之间签订的房屋买卖合同以及款项往来情况与魏超、王莹的主张无关；如果魏超、王莹主张系继受周某对科建公司的合同约定权利义务的概括转移，必须经过科建公司的同意，该合同显示签署日期是2015年，交房时间是2016年12月31日，其他一些关键条款也已做出重大调整，可以看出科建公司并没有同意将合同的权利义务概括转移给魏超、王莹。证据2为复印件，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，魏超、王莹应依据其与科建公司签订的商品房买卖合同向法院提出排除执行的权利，周某没有取得涉案房屋的所有权，该证据为收条，没有发票或周某向科建公司转账的证明相互佐证。对证据3的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，该合同写明是周某和魏超、王莹签订的房屋买卖合同，魏超、王莹应当依据其与科建公司签订的商品房买卖合同向法院提出排除执行的权利；假设周某与魏超、王莹签订的房屋买卖合同属实，合同签订时间为2018年2月1日，且在第四条载明因甲方所售房屋尚未交付，无法进行产权过户登记，由甲方负责将其与开发商签订的商品房买卖合同变更为乙方的名字，更名费由甲方承担，从时间上可以充分表明，魏超、王莹提交的证据1是2015年5月15日周某与科建公司签订的，假设该份合同也属实，根据魏超、王莹的陈述意见，其知晓该份商品房买卖合同的存在，应该知道该份合同的交房日期是2016年12月31日，魏超、王莹没有尽到一般购房主体的合理注意义务，仍然与周某签订房屋买卖合同，不是无过错买受人，其权利不能对抗执行。对证据4的真实性予以认可，证明目的不予认可；对于收条的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的不予认可，魏超、王莹应当依据其与科建公司签订的商品房买卖合同向法院提出排除执行的权利，周某从未取得涉案房屋的所有权，魏超、王莹与周某所签署的房屋买卖合同以及款项往来与魏超、王莹的主张无关；对于银行交易流水明细清单，收款人居某某是案外人，与本案无关。对证据5的真实性不予认可，中间有大量没有骑缝章的贴条，对其关联性和证明目的不予认可，合同约定的交付日期是2018年3月31日，合同签署日期是2018年2月1日，两个时间都晚于法院的整体查封日期，魏超、王莹基于该份合同主张民事权益不满足《执行复议和复议规定》第二十九条关于在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的规定，不能对抗执行；魏超、王莹在2018年2月准备购买涉案房屋时，应该已经可以在内蒙古呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站上查询到涉案房屋属于不可售的状态，其依然与周某签订房屋买卖合同，其权利不能对抗执行，由此产生的风险应当由其自行承担。对证据6的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的不予认可，该发票是科建公司开具给魏超、王莹的，日期是2019年1月21日，更加印证了科建公司是根据2018年2月新签订的商品房买卖合同向魏超、王莹出售涉案房屋，而不是魏超、王莹所主张的旧有合同的权利义务继受。对证据7的真实性、合法性持保留意见，对其关联性和证明目的不予认可，名下无其他用于居住的房屋的范围和具体证明方式，应当考虑到魏超、王莹的居住地、户籍地以及身份证上所载明的地址，仅凭呼和浩特市不动产登记中心出具的无房证明，显然不符合条件。对证据8的真实性和合法性不予认可，魏超、王莹没有提供原件予以佐证，该证明日期是2014年12月10日，实际上房屋管理部门留存了中信信托公司2014年12月12日递交的一份证明，在证明上中信信托公司明确写明虽然同意就抵押土地和在建工程办理预售许可证，但中信信托公司特别说明同意办理预售许可证不代表同意放弃抵押权。对证据9的真实性、合法性不予认可，该预售许可证原件上中信信托公司手写说明同意办理预售许可证不代表同意放弃抵押权，对此呼和浩特市房屋管理局有确认核实盖章的原件。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.土地他项权利证明书复印件，证明中信信托公司对科建公司名下的呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用证对应的49076.56平方米国有土地使用权享有抵押权，在科建公司与魏超、王莹签署商品房买卖合同之前，中信信托公司已于2014年1月10日取得涉案土地使用权的抵押权，未经中信信托公司同意，魏超、王莹与科建公司签署的商品房买卖合同应属无效。证据2.送达回证复印件，证明北京市第三中级人民法院于2017年5月22日查封了科建公司名下呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权证对应的在建工程，在魏超、王莹与科建公司签署商品房买卖合同之前，包括涉案房屋在内的金石·香墅嶺项目在建工程已经被整体查封，魏超、王莹与科建公司签署的商品房买卖合同因违反《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定，应属无效。证据3.呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站公示，证明魏超、王莹准备购买涉案房屋时，该房屋已被法院执行查封，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站上公示为不可售状态，魏超、王莹没有尽到一般购房主体的合理注意义务，仍然就涉案房屋签订商品房买卖合同，由此产生的风险应当自行承担。证据4.商品房预售许可证，证明呼和浩特市房地产产权市场管理处已经在商品房预售许可证上注明中信信托公司已于2014年12月2日办理了包括涉案房屋在内的在建工程抵押，未经中信信托公司同意，魏超、王莹与科建公司签署的商品房买卖合同应属无效。证据5.中信信托公司给呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的证明，证明中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。魏超、王莹对中信信托公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，中信信托公司向呼和浩特市房屋管理局出具证明同意预售涉案房屋所在的8号楼并同意办理预售许可证，科建公司也取得了商品房预售许可证，涉案房屋的对外出售取得了中信信托公司的同意，商品房买卖合同合法有效。对证据2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，涉案房屋的出售时间是2015年5月15日，早于法院查封时间，而2018年2月1日只是变更合同的时间，也就是魏超、王莹继受周某在合同项下的权利义务的时间，并不是房屋的出售时间，因此商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效。对证据3的真实性和证明目的均不予认可，该证据不能证明从何时起能够查询涉案房屋属于不可售状态，在魏超、王莹购买涉案房屋时是否为可以查询的状态并不明了；即使能够查询到涉案房屋属于不可售状态，也不能证明魏超、王莹没有尽到买受人应该尽到的注意义务，魏超、王莹购买的是五证齐全的准予对外销售的房屋，对此魏超、王莹已经尽到了合理注意义务，法律并没有规定将网上查询作为购房人购买房屋的前置程序，2018年2月1日是魏超、王莹与科建公司对原合同的变更时间，并不是涉案房屋的销售时间。对证据4的真实性和证明目的均不予认可，该份商品房预售许可证上的标注是用手写进行标注的，不符合一般行政许可颁发相应证照的特点；该份预售许可证与魏超、王莹在购买涉案房屋时所看到的由科建公司作出公示的商品房预售许可证不相符合，开发商所出示的商品房预售许可证是没有进行过任何批注的一个完整的商品房预售许可证；按照中信信托公司提供的商品房预售许可证，上面抵押的楼号为2号、3号、4号、5号、S1号、S2号，而本案魏超、王莹所购买的房屋位于8号楼，并不在中信信托公司出示的预售许可证所标注的抵押范围之内。对证据5的真实性和证明目的均不予认可，该份证明是中信信托公司自己出具给呼和浩特市房地产产权市场管理处的，中信信托公司虽认为是仅同意预售，不视为放弃抵押权，但该份证明并没有向购房人出示；是否视为放弃抵押权需要依据法律规定，基于该份证明可知中信信托公司同意科建公司办理预售许可证，魏超、王莹基于商品房预售许可证而购买涉案房屋符合法律规定，是善意的购房人。经庭审质证，对于上述证据，本院将依法予以核实，并结合在案证据和案情予以综合认定。本案庭审中，魏超、王莹与中信信托公司均同意将（2018）京03民初620号民事判决书经审理查明部分涉及涉案房屋查封问题及中信信托公司相关合同签订情况等查明内容作为本案查明事实的部分予以记载。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托公司的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为呼国用〔2011〕第00071号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限自2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用〔2011〕第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托做抵押，现中信信托公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托公司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。根据魏超、王莹提供的《商品房买卖合同》显示，2015年5月15日，科建公司与案外人周某签订合同编号为×××号的《商品房买卖合同》（合同编号：××），约定周某购买涉案金石·香墅嶺×××房屋，建筑面积共139.81平方米，房屋总价款为921348元，房屋交付期限为2016年12月31日。同日，科建公司开具《收据》载明：“今收到周某（×××）交来房款人民币921348元。”2018年2月1日，周某作为甲方与魏超、王莹作为乙方签订《房屋买卖合同》，载明：“一、甲方将坐落于金石·香墅嶺（翠海名座）×××号房屋，面积为139.81平方米的房屋自愿出售给乙方；二、房屋总价款为950000元。乙方需在2018年2月2日之前支付全部购房款。逾期支付的，甲方有权将房屋另行出售，定金50000元不予退还。三、乙方应按照甲方指示将全部购房款950000元存入以下账户，户名：居某某，账号×××。四、因甲方所售房屋尚未交付，无法进行产权过户登记，由甲方负责将其与开发商签订的商品房买卖合同变更为乙方的名字，更名费由甲方承担。”魏超、王莹提交的中国银行交易流水明细清单显示：2018年2月1日，王莹通过银行账户向居某某×××账户转账50000元；2018年2月2日，王莹通过银行账户向居某某×××账户转账900000元。2018年2月2日，周某出具《收条》一份，载明：“今收到魏超、王莹支付的购房款玖拾伍万元整（￥950000.00元）。打入居某某账户，账号×××，收款人：周某。”2018年2月1日，科建公司与魏超、王莹签订编号为×××号的《商品房买卖合同》（合同编号：××），约定魏超、王莹购买涉案金石·香墅嶺×××号房屋，建筑面积共139.81平方米，房屋总价款为921348元，房屋交付期限为2018年3月31日前。付款方式为一次性付款，买受人于本合同签订之日一次性支付购房款921348元。2019年1月21日，科建公司向魏超、王莹出具编号为×××的内蒙古增值税普通发票，显示：名称为魏超、王莹，货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*销售不动产，规格型号为×××，金额为921348元。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程）。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括涉案房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，魏超、王莹提出执行异议，称其与周某、科建公司签署了合同购买涉案房屋，并支付了购房款，请求中止对涉案房屋的执行。本院依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定作出（2019）京03执异161号执行裁定书，裁定驳回魏超、王莹的异议请求。魏超、王莹不服该裁定提起本案诉讼。上述事实，有房屋买卖合同、中国银行交易流水明细清单、收条、发票、土地他项权利证明书、送达回证等证据及当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，在案外人执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托公司主张权利的依据为其对涉案房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为涉案房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托公司依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”该法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，魏超、王莹主张其与科建公司于2018年2月1日签订的《商品房买卖合同》实际系对周某与科建公司于2015年5月15日签订的合同的变更，而非新设立的合同关系，两份合同之间仅变更了买受人和交房时间，变更买受人是因为魏超、王莹从周某处受让了房屋，变更交房时间是因为根据周某与科建公司签订的合同约定的交房时间为2016年12月31日，魏超、王莹与科建公司签订合同时间为2018年2月1日，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因此变更了交房时间。除以上两项变更外，其他合同内容均未变更，比如房屋坐落、总价款等，说明魏超、王莹与周某、科建公司各方之间的真实意思表示为魏超、王莹与科建公司签订的《商品房买卖合同》仅系对周某与科建公司签订的《商品房买卖合同》的变更，而非成立新的合同关系。中信信托公司主张魏超、王莹与科建公司之间签订的合同系新设立的合同关系，魏超、王莹与科建公司系另行签订书面合同，周某与科建公司之间的合同已经收回；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，涉案房屋属于不可转让的状态，魏超、王莹与周某之间签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。对此本院认为，关于周某、科建公司签订的《商品房买卖合同》与魏超、王莹、科建公司签订的《商品房买卖合同》之间的关系问题，魏超、王莹、科建公司在后签订的合同与周某、科建公司在先签订的合同之间的相同之处在于合同编号一致，指向同一房屋，售房主体相同，受让价款相同等。不同之处在于买受人由周某变更为魏超、王莹，交房时间由2016年12月31日变更为2018年3月31日。合同履行情况为科建公司向周某开具支付购房款921348元的收据，付款人显示为周某；魏超、王莹向周某支付950000元购房款，周某出具收条；科建公司向魏超、王莹开具支付购房款921348元的发票。由此可知，虽魏超、王莹与科建公司签订合同，但魏超、王莹并未向科建公司实际支付购房款，且根据魏超、王莹提供的证据，其已经实际向周某履行了支付购房款950000元的义务，如认定科建公司与魏超、王莹之间成立与周某毫无关联的新合同关系，与事实不符。根据周某与魏超、王莹签订的《房屋买卖合同》中第四条约定“因甲方所售房屋尚未交付，无法进行产权过户登记，由甲方负责将其与开发商签订的商品房买卖合同变更为乙方的名字，更名费由甲方承担”，魏超、王莹与科建公司签订合同的真实意思表示应当系受让周某与科建公司签订合同中的权利义务，且实际继受了周某与科建公司签订的合同中的权利义务，即：虽房屋总价款921348元收据系科建公司向周某开具，但科建公司向魏超、王莹开具了购房款921348元的发票。此外，关于合同约定的交房时间，魏超、王莹称，变更交房时间是因为根据周某与科建公司签订的合同约定的交房时间为2016年12月31日，魏超、王莹与科建公司签订合同的时间为2018年2月，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因此变更了交房时间。在无其他相反证据的情况下，该理由符合交易常理，应予采信。因此，魏超、王莹与科建公司之间签订《商品房买卖合同》的真实意思表示应当为继受周某与科建公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务，即魏超、王莹继受原周某与科建公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务。中信信托公司以周某与魏超、王莹就涉案房屋进行交易违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定为由主张周某转让涉案房屋无效。对此本院认为，周某与魏超、王莹签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未交房，系期待权利。根据魏超、王莹与周某签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，合同中主要权利义务的约定系对周某与科建公司之间合同的主体进行更名，周某与魏超、王莹之间的真实意思表示非直接由周某将房屋转让给魏超、王莹，而是魏超、王莹承继周某与科建公司之间的原合同权利义务关系，由科建公司以其原与周某约定的合同内容向魏超、王莹转让合同约定的房屋。综上，根据本案现有证据，应当认定魏超、王莹继受了周某与科建公司签订合同中的原权利义务。本案中，依据合同履行情况，科建公司尚未将涉案房屋过户登记到涉案房屋买受人名下，买受人对涉案房屋尚不享有所有权，但魏超、王莹继受了周某与科建公司签订合同中的原权利义务，并依约支付了全部购房款，其对于取得涉案房屋的所有权有合法的正当期待，因此魏超、王莹对涉案房屋享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行本院认为，魏超、王莹就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）涉案房屋系经中信信托公司同意而销售中信信托公司主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托公司同意。对此本院认为，中信信托公司出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托公司应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生涉案房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托公司与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，其内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人已知或应知事项，有违公平。因此，对于购房人而言，中信信托公司出具的证明系同意出售涉案房屋的意思表示，涉案房屋系经抵押权人同意而销售。（二）中信信托公司主张行使抵押权缺乏依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿或者提存。本案中，中信信托公司已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以中信信托公司在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托公司同意预售，就应当由其自行承担同意预售后由抵押物转让所得价款用于清偿债务所产生的风险。据此，中信信托公司应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除中信信托公司基于抵押权而申请的强制执行。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，本院依据本案查明的事实依法缺席判决。综上所述，对于魏超、王莹的诉请请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：停止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（翠海名座）×××号房屋的执行。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费80.7元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 尚晓茜审 判 员 蒙 瑞审 判 员 刘 茵二〇一九年九月三十日法官助理 汤和云书 记 员 郑海兴