湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2652号 原告：张立新，男，汉族，1980年4月17日出生，住湖南省望城县。 委托诉讼代理人：雷光澄，北京盈科（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 被告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地湖南省株洲市。 法定代表人：谭辉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 原告张立新与被告株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称株洲美的公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。依法适用简易程序由审判员徐怀艳独任审理，实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员马晶晶担任法庭记录。本案于2019年9月11日公开开庭进行了审理，庭审中，原告张立新的委托诉讼代理人雷光澄，被告株洲美的公司委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告株洲美的公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件的商铺；2、判令被告向原告支付因延迟交付商铺违约金12,500元（违约金标准按照同地段同类商铺租金标准2500元/月确定，暂从2019年1月1日计算至2019年5月31日，之后损失计算至实际交付具备水产经营条件商铺之日止）；3、被告承担本案诉讼等费用。事实与理由：2017年上半年，被告开始发售涉诉农贸市场商铺。原告与王强、王卫平、黄秋明、易明亮五人共同前往被告处购买农贸市场商铺。被告株洲美的公司方销售人员李乐华向原告张立新等人推介该公司蓝溪谷农贸市场商铺7个，表示农贸市场商铺可以经营水产生意。原告等五人为实现规模经营，决定购买全部水产商铺，遂于被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告张立新购买112号水产区商铺。合同签订后，原告支付全部购房款。2018年12月24日，原告等五人前往被告处接受交付商铺。被告未经原告验收以及办理交房手续，就将商铺交付给广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（以下简称美的物业株洲分公司）。该农贸市场整体布局变化，涉案商铺变更为杂货商铺，不符合双方约定的水产商铺条件。原告方购买的水产商铺通过规划审批，被告至今未交付经约定和规划标的，构成违约。原告为维护自身的合法权益，遂向法院提起起诉。 被告株洲美的公司辩称：1、原告在购买蓝溪谷住宅小区市场商铺时，与第三方签订了《委托合同》。该商铺依约由第三方委托经营管理10年，因为整体经营才有保值优势。2、原告所购市场商铺在交付前，已经达到合同约定的交付条件。被告已书面通知原告收房，被告方无违约行为。第三方主体依据委托合同也进行收房，现依约对外经营，原告对此并无异议。3、第三方在托管期间在约定的范围已采取出租方式合理使用商铺，现该收益已抵扣原告房价。请人民法院驳回原告诉求。 本院经审理查明：2017年5月26日，被告株洲美的公司方销售人员李乐华向原告张立新等人推介该公司《美的地产蓝溪谷项目》房产。被告方销售人员向原告发放了《五星级农贸市场平面图》、项目签约书等销售资料；双方填写了项目签约书，标明：原告拟购美的地产蓝溪谷项目农贸市场54栋水产区112号摊位，交定金2万元；备注了最终定金以实际交付定金为准，此表一切解释权归株洲市美的房地产发展有限公司。2017年8月21日，被告株洲美的公司（即出卖人）与原告张立新（即买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件。合同约定：原告张立新购买被告株洲美的公司开发的株洲市天元区明日路16号美的蓝溪谷住宅小区54栋112号房，买受人签订合同时一次性付清商铺的全部房款。商品房买卖合同补充协议还约定了物业管理方面，甲方指定美的物业管理有限公司负责管理物业。同时，原告张立新向被告株洲美的公司出具《承诺书》：原告同意被告引进美的物业株洲分公司对商品房进行管理经营。原告以购房优惠作为前三年商铺经营管理的收益（即商品房原价减去优惠后为实际成交价）。如原告单方解除《托管合同》，被告有权要求原告支付违约金（违约金=优惠款×未履行的委托管理经营期限/3年）。 2017年8月21日，原告张立新（甲方、委托方）与广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（乙方，受托方）签订了《托管合同》。合同约定甲、乙双方自愿就甲方所购商铺委托管理合作事宜达成以下条款：委托标的物，蓝溪谷54栋112号商铺；甲方自愿将112号商铺委托乙方管理，由乙方自主合法经营。委托期限10年，即2019年1月1日至2028年12月31日；委托期限本协议为不可撤销合同。委托期限第1、2、3年甲方收益已在甲方与株洲市美的房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》时从该物业的总房款中一次性抵扣，乙方不再另行支付。在委托期限内第4到第10年，乙方向甲方收取甲方委托物业实际租金20%的运营管理。商铺返还时间：委托经营合同届满时。 2018年11月9日，被告株洲美的公司开发的美的蓝溪谷住宅小区三期B区54#‐60#栋及地下室工程竣工验收通过。2019年1月3日，株洲市规划局出具株洲市建设工程竣工规划核实合格证明。2018年12月16日，被告株洲美的公司向原告发出交房通知书，通知原告于2018年12月20日至2018年12月25日前往蓝溪谷6栋物业服务中心办理相关交付手续。原告未当场接收房屋，被告依约向受托方美的物业株洲分公司交付。现该商铺由受托方美的物业株洲分公司对外发租、管理。原告以被告交付商铺不符合水产经营条件为由提起诉讼，要求本院判如所请。 上述事实，有原、被告工商登记信息、身份证复印件、《五星级农贸市场平面图》、项目签约书、《商品房买卖合同（预售）》以及合同附件、《诚意登记协议》、《建设工程规划许可证》、商铺现状照片，被告提供的《托管合同》、《承诺书》、竣工验收备案表、合并验收合格证明、建设工程竣工规划核实证明、竣工验收报告、房屋实测报告、交房通知及快递单以及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下： 原告张立新与被告株洲美的公司签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件，原告张立新又与受托方美的物业株洲分公司签订了《托管合同》，原告张立新向被告株洲美的公司出具了《承诺书》；该两份合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。生效合同对合同各方具有约束力。被告按约向原告发出《收楼通知书》，原告未当场接受交付的房屋，被告株洲美的公司向受托方实际交付，现受托方按《托管合同》收取租金，且租金已经抵扣约定的部分房款，故被告株洲美的公司依据签订的合同，将房屋向受托人交付，可视为交付完成。关于原告主张要求被告交付具备水产经营条件商铺的诉讼请求，本案合同签订之前，被告株洲美的公司方销售人员向原告发放了《五星级农贸市场平面图》，该资料标明拟售商铺为水产商铺，但被告的该行为为要约邀请，不是合同要约，对本案双方没有约束力。根据《商品房买卖合同（预售）》第三条约定原告所购买房屋的规划用途为商业服务，即该商铺不论是水产商铺还是杂货商铺，均未违反合同约定的商业服务用途，故原告要求被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付因延迟交付商铺违约金12,500元的诉讼请求，原告未能提交充分证据证实被告株洲美的公司有违约行为，故该项诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张立新的诉讼请求。 本案案件受理费113元，减半收取56.5元，由原告张立新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 徐 怀 艳 二〇一九年九月二十九日 法官助理 实习黄晋莉 书 记 员 马 晶 晶 附本案适用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第十七条要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。