广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初404号 原告：桂林市昊华瓷砖经营部，经营场所：桂林市甲山综合批发市场B栋28、29号。 经营者：邓建华，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蔡彧，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：匡家山，男，1975年12月25日出生，汉族，个体工商户，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：袁晓林，灵川县定江镇法律服务所法律工作者。 原告桂林市昊华瓷砖经营部与被告匡家山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序于2019年8月29日公开开庭进行审理。原告桂林市昊华瓷砖经营部的经营者邓建华及其委托诉讼代理人蔡彧，被告匡家山及其委托诉讼代理人袁晓林到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因牟开强、匡家山与桂林市昊华瓷砖经营部的经营者邓建华房屋租赁合同纠纷二案尚未审理终结，本院于2019年5月10日裁定中止审理，后于2019年8月29日恢复审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告从2017年12月1日至2017年12月31日止房屋占有使用费4800元；2.被告按每月2400元的标准，自2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止，支付原告房屋占有使用费，暂计至2019年2月28日为33600元；3.本案的诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2014年8月26日，原告在桂林警备区，桂林钜匠装饰设计工程有限公司的同意下将其所承租的甲山路24号经济适用房前两栋3号门面转租，与被告签订了《租赁合同书》，约定月租金4800元。现根据桂林市秀峰区人民法院(2018)桂0302民初235号民事判决书，原告与被告签订的《租赁合同书》无效,原告给付被告装修添附物现值损失。但被告尚未支付原告从2017年12月1日至2017年12月31日止4800元房屋占有使用费。被告至今未实际腾退该门面给原告。导致原告无法将该门面返还。造成原告拖欠出租方占用费。根据桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初133号民事判决书，桂林钜匠装饰设计工程有限公司请求执行原告因被告至今未实际腾退给原告的此部分租赁房屋的占有使用费。根据以上判决书的判决及公平原则，原告诉求被告按《租赁合同书》约定的租金每月4800元的50％，即2400元的标准支付原告从2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止。 被告辩称：涉案门面是桂林警备区所有的，根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，桂林警备区于2017年9月29日将门面关闭、查封，门面关闭后被告没有使用，不存在房屋占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的照片有异议，本院认为该证据系原件，被告虽提出异议但未能提供相反证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的情况说明有异议，本院认为该证据系复印件且与本案无关联性，故本院对该证据不予确认。原告对被告提供的（2018）桂0302民初893号民事判决书复印件有异议，经核对本院对该证据的真实性予以确认。 综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2014年8月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定原告将桂林市秀峰区甲山路22号（另一说法为甲山路24号）3号门面出租给被告，租赁期从2014年9月1日至2017年8月31日止。租金为2640元/月，市场经营服务费2160元/月，被告按季度向原告缴付租金及市场经营服务费。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告如约向原告缴纳房屋租金及市场经营服务费，原告向被告出具了收据，其收据上并未区分房屋租金及市场经营服务费，而是统一写房租。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告缴纳租金给原告至2017年11月30日。中国人民解放军广西桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条。2018年10月18日，中国人民解放军广西桂林警备区收回涉案房屋。 另查明，涉案门面所使用的土地系中国人民解放军广西桂林警备区所有，在本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。中国人民解放军广西桂林警备区将涉案房屋出租给案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司，案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司将涉案房屋转租给原告，原告再将涉案房屋转租给被告。2014年11月10日，中国人民解放军广西桂林警备区后勤部出具一份证明，载明：“同意桂林市钜匠装饰设计工程有限公司将桂林警备区甲山路22号经济适用住房前两栋房屋的部分门面及房屋转租给邓建华，再由邓建华转租给以下七人：刘春秀、邓新祥、李艳琼、刘国辉、匡家山、唐军、牟开强，出租时间不得超过2017年10月30日，出租期间各单位（个人）应遵守法律、法规，出现任何纠纷、事故，由桂林市钜匠装饰设计工程有限公司和以上八人负责。特此证明。” 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，原、被告签订《租赁合同书》，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给被告使用，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因此依据上述规定，该《租赁合同书》应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告未提供证据证明其于2018年10月18日前将涉讼房屋退还原告，故被告应支付原告从2017年12月1日至2018年10月17日的房屋占有使用费，具体计算方式为：1.原、被告的《租赁合同书》约定租金为2640元/月，市场经营服务费2160元/月，被告应向原告支付2017年12月的房屋占用使用费4800元；2.考虑到桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条，被告无法使用涉案房产的情况，根据公平原则，自2018年1月1日起至2018年10月17日，房屋使用费酌情按每月2400元的标准计付为22916.13元（2400元×9个月+2400元÷31×17天）；二项合计为27716.13元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下： 一、被告匡家山支付原告桂林市昊华瓷砖经营部房屋占有使用费27716.13元； 二、驳回原告桂林市昊华瓷砖经营部的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费760元，因本案适用简易程序审理减半收取380元（原告已预交），由原告桂林市昊华瓷砖经营部负担106元，由被告匡家山负担274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费760元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘恒志 二〇一九年九月二十四日 书记员  罗 焱