上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初8442号原告：上海齐湘商务咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴松生，总经理。委托诉讼代理人：严绿臆，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。被告：刘永千，男，汉族，住江苏省。原告上海齐湘商务咨询有限公司诉被告刘永千房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严绿臆到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁合同自被告签收起诉状及法律文书材料之日解除，被告应搬离租赁房屋并现状交付给原告；2、判令被告按合同约定的租金标准支付自合同解除次日至房屋交接之日的占有使用费；3、判令被告支付自2018年7月1日至2019年7月12日的租金【按人民币(以下币种相同)24,129元/月标准计299,199.6元】，自2019年7月13日至合同解除日的租金(按26,542元/月标准计算)、物业管理费按6,100元/月标准支付自2018年7月1日至合同解除日、2018年7、8月水电费3,021元、以及违约金289,548元；4、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2017年7月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于上海市金山区金山卫镇龙皓路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室的物业及附属设施，建筑面积610.21平方米，供被告经营足浴使用。租赁期限自2017年7月13日起至2022年7月12日止，其中2017年8月1日至2017年11月31日为装修免租期，该房屋第1年至第2年租金为每月24129元，租金每6个月支付一次，先付后用，被告应在到期日前5日预付下阶段6个月租金。物业管理费每月每平米10元。租赁期限内，被告以上述租赁地址注册设立了名为“上海市金山区言诺足浴店”的个体工商户。自2018年7月1日起，被告无故拖欠租金及物业管理费，经原告多次催缴，被告均拒绝支付。根据合同第11条第3款约定：因乙方(即本案被告，下同)自身原因拖欠房租累计半个月以上，经甲方书面催告30个工作日内仍未交的，视乙方违约导致合同被终止，甲方(即本案原告，下同)有权没收乙方已经支付的租金及履约保证金外，乙方还应支付12个月(违约当年租金标准)的租金作为违约金。第6款同时约定：乙方逾期支付应支付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的0.3%承担违约金。2018年7月1日、2018年8月3日，原告分别向被告发送律师函，再次催缴租金等费用，但被告仍然置之不理。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，依法应当承担相应的法律责任。为维护原告的权益，特诉至法院，望判如所请。被告未提交书面答辩亦未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩权利。经审理查明：2017年7月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于上海市金山区龙皓路2060弄2层208、209、212、213、214、215室的物业及附属设施，建筑面积610.21平方米，被告租赁前述物业经营足浴。租赁期限为5年(60个月)，自2017年7月13日起至2022年7月12日止。其中2017年8月1日至2017年11月31日为装修免租期，装修免租期为4个月。自房屋实际支付之日起12个月届满之前一日止为第一个租赁年。第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，每12个日历月为一个租赁年，以此类推。租赁期内，租金每6个月支付一次，先付后用，乙方应在到期日前5日预付下阶段6个月租金。案涉房屋第1、2年租金为24,129元/月(289,548元/年)，第3、4、5年租金为26,542元/月(318,504元/年)。乙方于合同签订后七日内以付6押2的形式向甲方支付首期租金及履约保证金，首期租金为144,774元，保证金为48,258元。租赁期内，甲乙双方约定物业管理费为每月每平米10元，付款方式以乙方与甲方物业公司签订的合同为准。根据《房屋租赁合同》第十一条第3款第5项约定：因乙方自身原因拖欠房租累计半个月以上，经甲方书面催告30个工作日内仍未交的，视乙方违约导致合同被终止，甲方有权没收乙方已经支付的租金及履约保证金外，乙方还应支付12个月(违约当年租金标准)的租金作为违约金。第6款同时约定：乙方逾期支付应支付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠款项的0.3%承担违约金。《房屋租赁合同》签订后，被告支付了2017年12月1日至2018年6月30日的租金，后再未支付租金。案涉房屋登记在上海绿地金山置业发展有限公司名下，上海锦策房产咨询有限公司与该公司系关联公司。2016年8月15日，上海锦策房产咨询有限公司将包含案涉房屋在内的多套房屋出租给本案原告。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。支付租金系承租人的主要合同义务，原告诉称应以其通过微信向原告发送的催收函作为其依据合同向被告催收租金的凭据，但未提交其他证据予以佐证，本院对其发送微信的相对方身份难以确认，故对其主张的解除时间不予支持。被告签收本院送达的起诉状及证据副本时间为2019年7月19日，至本案于2019年8月12日开庭时，被告仍未支付租金，原告于庭审中明确主张解除合同，本院予以支持，并确定解除时间为2019年8月12日。合同解除日之前的未付租金被告应按合同约定支付。2018年7月1日至2019年7月12日租金标准为24,129元/月，原告据此自行计算的金额为299,199.60元，未超出本院计算的金额，予以支持。2019年7月13日至2019年8月12日租金标准为26,542元/月，计为26,542元。合同解除后，被告应搬离案涉房屋并将其返还给原告，原告主张现状返还无需被告恢复原状，本院予以准许。因被告至今仍实际占有案涉房屋，故其应参照《房屋租赁合同》租金标准(26,542元/月)支付合同解除次日起至实际搬离日止的占有使用费。被告占有使用案涉房屋期间的水电费应由被告负担，但原告未提交充分证据佐证实际发生金额，故本院对该部分诉请不予支持。根据合同约定，物业费由被告与原告方的物业公司签订合同，故原告并非要求被告支付物业费的适格主体，亦未提交证据证明其代原告向物业公司支付了物业费，故本院对其要求被告向其给付物业费的主张不予支持。原告要求被告承担违约金289,548元，后放弃了部分诉请，变更为要求被告支付4个月租金及没收已支付的2个月履约保证金，本院认为未超出合同约定的违约金，被告亦未就此提出抗辩，故予以支持，确定4个月违约当年的租金(即4×26,542元/月)及已缴纳的履约保证金(2×24,129元/月)为违约金，合计尚未支付的违约金为106,168元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海齐湘商务咨询有限公司与被告刘永千签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；二、被告刘永千应于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市金山区龙皓路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋并将前述房屋返还给原告上海齐湘商务咨询有限公司；三、被告刘永千应于本判决生效之日起十日内向原告上海齐湘商务咨询有限公司支付自2018年7月1日起至2019年8月12日止的租金325,741.60元；四、被告刘永千应于本判决生效之日起十日内向原告上海齐湘商务咨询有限公司支付按照26,542元/月的标准计算自2019年8月13日起至其实际搬离之日止的占有使用费；五、被告刘永千应于本判决生效之日起十日内向原告上海齐湘商务咨询有限公司支付违约金106,168元；六、驳回原告上海齐湘商务咨询有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4,859元，由原告负担850元，被告负担4,009元。被告所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵宪章二〇一九年九月二十八日书记员  孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。