湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3256号原告：湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司，统一社会信用代码91430800567652958A。营业场所：湖南省张家界市永定区永定办事处北正居委会澧滨小区。负责人：戴泉，总经理。委托诉讼代理人：刘伟。系湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司工作人员。委托诉讼代理人：欧阳琴。系湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司工作人员。被告：瞿锐。原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司（以下简称鸿运物业公司）与被告瞿锐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告鸿运物业公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼，被告瞿锐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2814.04元及滞纳金900元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为张家界市永定区鑫成君泰小区业主，原告为鑫成君泰小区的物业服务企业，对该小区实施规范的物业管理，后该小区业委会致函要求原告退场，原告于2017年8月15日离场。在原告离场前，被告尚拖欠原告物业费，被告经催缴仍未支付。为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告瞿锐提交书面《说明》称：在被告居住期间房子阳台左边两房住户违规搭建，影响被告采光，多次与鸿运物业商讨未果，被告在装修房子时给原告缴纳过房屋装修押金，该房屋装修押金原告未退还给被告，涉案房屋已于2018年7月份被告通过中介公司卖出，在卖出时已经交齐物管费才办理过户手续。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2010年9月15日，原告鸿运物业公司与湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称鑫成置业公司）签订《前期物业服务合同》，内容为：物业名称为鑫成君泰一期项目前期物业服务，物业服务区域为项目一期建筑面积106000㎡，其中住宅面积90000㎡，底层商业面积3000㎡，会所面积1300㎡，地下车库面积16000㎡，共六栋高层或小高层，第1、2、5号栋为18+1层，第3、6号栋为27+1层，第4号栋为11+1层，一期业主695户，总车位500多个，委托管理期限为三年，住宅的物业管理费（含公共耗能费）为每月1.2元/平方米（由鸿运物业公司向业主或物业使用人按月收取）。2013年6月15日，鑫成置业公司与鸿运物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》，内容为：1.甲、乙双方一致同意，在《前期物业服务合同》约定的委托管理期限到期后，自动延长至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；2.《前期物业服务合同》及其附件项下的其他条款，在业主委员会逾期选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效前，未经双方书面确认，不发生任何其他变更。2019年5月22日，鑫成置业公司出具《证明》一份，内容为：“兹证明，我公司与鸿运物业公司于2013年6月15日签订的前期物业服务合作补充协议‘在《前期物业服务合同》约定的委托管理期限约定到期后，自动延长至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止’，是基于2010年9月5日签署的鑫成君泰项目《前期物业服务合同》第四条委托管理期限三年的补充，系双方的真实意思表示。是真实有效的。”被告瞿锐购买了张家界市永定区鑫成君泰小区的1B-1502号房商品房一套，建筑面积120.26平方米，并已经装修入住。被告瞿锐与原告鸿运物业公司签订了《鑫成·君泰前期物业管理服务协议》，协议约定由原告鸿运物业公司进行物业管理服务，物业管理费每月1.2元/平方米。协议签订后，原告鸿运物业公司为被告房屋所在物业区域提供了物业服务。2017年8月15日，原告在业主委员会的要求下，撤离鑫成君泰小区，双方的物业管理服务合同终止履行。被告瞿锐未支付自2015年12月31日至2017年8月15日物业管理费2814.04元。原告鸿运物业公司在履行物业管理服务后期，有部分物业管理服务没有完全尽职，履行义务存在瑕疵。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、证明、湖南省服务价格登记证、欠费明细单等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告鸿运物业公司与鑫成置业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对张家界市永定区鑫成君泰小区的全体业主均具有约束力，原告鸿运物业公司亦实际为该小区进行了物业服务，被告瞿锐接受了服务，应按合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业管理费，被告瞿锐未及时交纳物业管理费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。被告瞿锐辩称两户邻居违规搭建影响采光，多次与原告鸿运物业公司协商未果，其房屋出卖时已交齐物业管理费，均未提供相关证据，至于被告瞿锐辩称所缴纳的装修押金未予退还，是另外的法律关系，被告瞿锐可以凭相关收据向原告鸿运物业公司主张权利。物业服务对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主如果认为物业服务企业存在违约行为，可以在当时通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告瞿锐应当依约交纳物业管理费，因原告鸿运物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故原告鸿运物业公司要求被告瞿锐支付滞纳金900元的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。被告瞿锐未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不答辩、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告瞿锐向原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司支付2015年12月31日至2017年8月15日物业管理费2814.04元，限本判决生效后三日内履行完毕。二、驳回原告湖南鸿运物业管理集团股份有限公司张家界分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元。公告费300元，两者合计325元，由被告瞿锐负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向人民法院申请执行，申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  陈云峰二〇一九年九月二十五日代理书记员  郑 运附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。