广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初962号原告：李开实，男，汉族，1983年8月21日出生，住湛江市市辖区，委托诉讼代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。被告：梁康云，男，汉族，1954年12月7日出生，住湛江市霞山区，被告：林秀玲，女，汉族，1956年2月2日出生，住湛江市霞山区，两被告的共同委托诉讼代理人：林土球，广东展望律师事务所律师。原告李开实与被告梁康云、被告林秀玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董丽娜、被告梁康云、林秀玲的共同委托诉讼代理人林土球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告向原告返还购房款200000元及利息（以200000元为基数，按每日5‰计算至还清全部款项止）；2、依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年，被告有意出让位于湛江市霞山区绿林路××院内××号的房屋。经双方协商，原告于2017年6月30日向被告梁康云转款200000元作为购房预付款。当日，梁康云向原告出具一份《承诺书》，承诺将位于湛江市霞山区绿林路××院内××号的房屋及占用范围的土地以2200000元价款转让给原告，同时承诺对出售房屋拥有独立产权，保证房屋没有任何经济及权属纠纷。之后，原告多次要求被告出具房产证等文件，但被告迟迟无法提供，最后被告才承认房屋尚未取得权属证书。原告多次要求被告返还预付款20万元，但被告以经济困难等各种理由拖延不还。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。两被告辩称，1984年3月，湛江市霞山区国土局已给林秀玲核发土地000868号权属证。1987年两被告在该土地建房后，湛江市房地产管理局于1992年11月26日给梁康云颁发05790号权属证。因此原告捏造被告承认房屋未取得权属证，是企图掩盖其毁约行为的事实。由于原告一直没有向被告支付第一笔购房款120万元，是房屋买卖关系不成就的原因，原告构成根本违约。原告没有支付过购房款，不存在返还购房款的问题。2017年6月30日，原告支付的20万元属于定金性质，答辩人梁康云写的收据亦载明是定金。原告应当提交收据证明其支付200000元是定金，若原告不提供应该份收据，依法应推定原告支付200000元是定金。原告违约在先，无权要求返还定金及利息，亦没有事实和法律依据。原告起诉请求没有要求履行合约，我方认为没有履行合同的必要了。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁康云与林秀玲系夫妻关系。原告李开实购买被告梁康云位于湛江市霞山区绿林路××院内××号的房屋，经双方协商，被告梁康云于2017年6月30日向原告出具《承诺书》：“一、我自愿出售位于湛江市霞山区绿林路××院内××号的房屋（基底100.39平方米，建筑面积207.13平方米），及房屋占用范围内的土地一并转让给李开实。并保证对出售房屋拥有独立产权，保证该房屋没有任何经济及权属纠纷。二、收到李开实第一笔购房款人民币：壹佰贰拾万元整（￥1200000元）后，及时签订各项合同文件和无条件办理各种手续（包括依法对该房屋及土地享有共有权的权利人的书面同意证明书）。保证将该房屋按约定价格售给李开实，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。三、保证同意林秀玲将位于霞山区××（××霞山区绿林路线××号院内空地）面积260平方米的土地（其中已确权195平方米，未确权但事实属于林秀玲使用的有65平方米）一并转让给李开实。四、保证同意上述房屋及土地合并出售价格为人民币贰佰贰拾元整（￥2200000元）。五、上述保证我无条件履行，如有违约同意支付3倍购房款的金额赔偿给李开实。同时无条件退还购房款给李开实，从违约之日起，逾期退还部分的金额，我同意将按每逾期一天，向李开实支付未退还金额的5‰的违约金。特此承诺”。当日，李开实通过银行分两笔向被告梁康云转账合计200000元。另查明，在庭审中，两被告提供了湛江市霞山区国土局于1984年3月向林秀玲颁发证号为“霞用地临字000868号”《土地使用证》及梁康云于1992年11月8日取得证号为“粤房证字第1136442号”《房屋所有权证》。原告表示，如果被告相关手续齐全，愿意继续履行合同。被告则表示，原告至今未支付第一笔购房款的行为表明其不履行合约，没有继续履行合同的必要。再查明，湛江市国土局于1996年7月25日在湛江日报刊登《通告》：“凡持有市辖区国土局原发的临时《土地使用证》的用地户，限于一九九六年十月三十一日前凭临时《土地使用证》及其他有关资料到土地所在地区国土局申报、登记。逾期不申报者，所持临时《土地使用证》一律自行作废”。被告林秀玲的“霞用地临字000868号”《土地使用证》于1996年10月31日起已作废。湛江市不动产档案信息管理中心出具的涉案房屋《房屋所有权证存根》及房屋产权登记《审批书》显示，该房屋产权证并未包括该房屋所使用的土地使用权证，涉案房屋未完成房产和土地两证合一的手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告向两被告购买位于湛江市霞山区绿林路××院内××号的房屋，双方虽未签订正式的书面合同，但有被告梁康云向原告出具的《承诺书》为凭，证实双方已构成房屋买卖合同关系，应受法律保护。涉案房屋为两被告夫妻存续期间建造，属于夫妻共同财产，原告向两被告主张权利，符合法律规定，本院予以准许。关于原告李开实向被告梁康云支付的200000元是否为定金的问题。双方对该款项的用途未作书面约定，被告主张为购房定金，但未提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，由于双方对该款项没有约定为定金，故被告认为系定金的主张，本院不予采纳。原告李开实向被告梁康云支付的200000元，应认定为购房款。关于双方是否存在违约行为的问题。一、被告梁康云虽然在出具的《承诺书》第二条中承诺“收到李开实第一笔购房款人民币：壹佰贰拾万元整（￥1200000元）后，及时签订各项合同文件和无条件办理各种手续（包括依法对该房屋及土地享有共有权的权利人的书面同意证明书）”，但双方未对该款项的交付时间作出具体约定。被告认为原告未支付该款项，存在根本违约的主张，本院不予采纳。二、被告林秀玲虽然在1984年3月取得“霞用地临字000868号”《土地使用权证》，但湛江市国土局于1996年7月25日在湛江日报刊登《通告》后，该证已被作废。而两被告对涉案土地是否已另行取得土地使用权证，未提供证据予以证实。三、被告梁康云虽然取得了位于湛江市霞山区绿林路××院内××号房屋的《房屋所有权证》，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定，两被告未能出示取得该房屋的基底土地使用权证书。综上，两被告向原告出售涉案房屋时，未具备房产地产转让的条件，违背所作的承诺，显属违约，应承担相应的违约责任。在庭审中，两被告明确不再继续履行合同，原告要求两被告返还购房款200000元，本院予以支持。被告梁康云作出承诺逾期一天按未退还金额的5‰计算违约金，经本院释明后，被告请求若不支持其免责抗辩的情况下，要求本院予以调低违约金的计算。原告请求的违约金计算明显过高，本院调整为从起诉之日起按月利率1%计算违约金。综上，《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告梁康云、林秀玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李开实购房款人民币200000元及违约金（以200000元为基数，自2019年4月23日起按月利率1%计算至付清购房款之日止）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  吴凯超人民陪审员  林 斌人民陪审员  陈 娟二〇一九年九月三十日书 记 员  温童岚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。