黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初1052号原告：王鑫，男，1989年2月9日出生，汉族，农民，住大庆市大同区双榆树乡向阳村朝阳屯22号，现住大庆市大同区。委托诉讼代理人：丁阳蕾（系原告王鑫妻子），女，农民，住大庆市大同区双榆树乡向阳村朝阳屯22号，现住大庆市大同区。委托诉讼代理人：张殿英，黑龙江风华律师事务所律师。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区同城路北建设局西侧。法定代表人：金友静，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓君，黑龙江庆泰律师事务所律师。原告王鑫与被告大庆正基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鑫委托诉讼代理人丁阳蕾、张殿英、被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鑫向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告首付款78408元及自2011年9月20日起至返还完毕之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.要求被告给付装修补偿款10000元；3.要求被告返还贷款交付的房款30902.46元及自2011年9月起至返还完毕之日止计算的利息；4.要求被告支付原告搬迁费及过渡费15000元；5.要求被告支付房屋差价款24096元；6.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告王鑫增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的商品房买卖合同并将要求被告给付装修补偿款10000元、返还贷款交付的房款30902.46元及自2011年9月起至返还完毕之日止计算的利息的请求变更为：要求被告给付装修补偿款15000元、返还贷款交付的房款170000元及自2012年3月2日至返还完毕之日计算的利息。事实与理由：2011年9月20日，原告在被告处购买位于大庆市××区××城住宅小区××＃底层商服住宅楼030202号房，建筑面积为78.66平方米，套内建筑面积为66.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.62平方米，房屋单价为每平方米3158元，总金额为248408元。该房屋在哈尔滨银行办理按揭贷款，首付款为78408元，贷款期限10年。该房屋交付给原告后，原告装修入住。入住后原告发现房屋承重墙、房梁等墙面均出现裂缝，双方因此发生买卖合同纠纷。被告于2012年6月委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对原告购买的尚城小区B-18号楼安全性进行鉴定，鉴定机构于2012年6月20日出具黑建研鉴字【2012】第168号鉴定报告，鉴定结论为：1.由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；2.大庆正基房地产开发有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理。该鉴定报告说明原告购买的房屋存在安全性能问题，房屋质量不合格。原告及B-18号楼的业主多次找被告协商要求退房，最后在大同区政府及大同区建设局协调下，被告于2017年10月28日书面出具《关于尚城小区B18#楼的解决方案》。该书面承诺第一条承诺，选择退房的业主：1.自愿要求退房的业主，按已付房款（凭有效票据）退款，利息部分按实际发生，由本公司承担。现筹措资金于2018年5月份办理退房手续。2.业主提出退房申请后，对室内固定装修由双方共同聘请具有司法评估资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用。业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。时至今日，被告也未履行承诺。被告大庆正基房地产开发有限公司辩称，第一，被告与原告订立房屋买卖合同至今从未与原告达成任何涉案房屋的补充协议或解除协议。第二，原告所购房屋根据2012年6月18日鉴定报告，鉴定该房屋主体结构质量合格，原告居住使用该房屋至今已8年之久，说明该房屋不具备商品房买卖合同司法解释规定的主体结构质量问题不适合居住的法定解除情形。第三，鉴定报告送达后被告自2012年7月开始与B18号楼业主在区政府、市、区两级建设局领导都参与的情况下多次召开洽商协谈会，推进该楼维修加固工作，都因被告提出的维修加固方案及B18号楼维修处理建议未通过B18号楼业主的认可而搁置，因此该楼至今未维修的责任不在被告，也不是原告提出解除房屋买卖合同的合法理由。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告王鑫提交的证据二黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月18日对尚城小区B18号楼安全性进行鉴定的鉴定报告复印件一份（与原件核对一致），欲证明检测机构在未对混凝土结构构件进行检测的前提下，鉴定B18号楼为Cu级不合格楼。被告大庆正基房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为该鉴定报告的鉴定结论是砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理，该鉴定报告并没有鉴定该楼主体框架结构质量有问题。对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.原告王鑫提交的证据三2012年9月3日被告大庆正基房地产开发有限公司出具的248408元发票复印件一份（与原件核对一致）、对私对手信息查询单打印件两页（与原件核对一致），欲证明被告大庆正基房地产开发有限公司于2011年9月20日收到原告王鑫首付款78408元，于2012年3月2日收到原告王鑫从银行贷款170000元，原告王鑫分15期偿还银行贷款总额30902.46元。被告大庆正基房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为原告王鑫以首付款加银行按揭贷款的方式向被告大庆正基房地产开发有限公司支付了248408元房款，同时被告大庆正基房地产开发有限公司也为原告王鑫贷款提供了连带保证担保。对于原告王鑫向银行还贷情况，被告大庆正基房地产开发有限公司需要核实原告王鑫是否自行偿还贷款。因为B18号楼部分业主逾期不还银行贷款，银行从被告大庆正基房地产开发有限公司账户上自行扣款。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。3.原告王鑫提交的证据三黑龙江省增值税普通发票原件一张、工商服务业统一收款收据原件一张，欲证明涉案房屋实际面积为80.32平方米，并非78.66平方米。被告大庆正基房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，但对欲证明的问题有异议，认为该票据仅能证明原告居住使用涉案房屋并支付了相应的附随费用，原告王鑫如果对房屋面积有异议，应申请有资质的测绘机构进行确认。对该组证据的真实性，本院予以确认，但该组证据不能单独证明涉案房屋实际面积为80.32平方米。4.原告王鑫提交的证据五关于尚城小区B18楼的解决方案复印件一份（与原件核对一致）、视频光盘一份，欲证明原告王鑫要求退房和返还购楼款及返还银行同期贷款利息，被告大庆正基房地产开发有限公司承诺同意退房、返还利息并承诺于2018年5月份办理退房手续。关于室内装修，双方选定具有估价资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用，业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。还欲证明原告王鑫向被告大庆正基房地产开发有限公司提出要约，要求退房返还首付款及贷款利息并要求补偿装修费用，被告大庆正基房地产开发有限公司于2017年10月28日作出书面承诺，同意退房，利息按实际发生由被告大庆正基房地产开发有限公司承担，装修费用补偿鉴定后按鉴定结果补偿，该证据进一步证明原、被告双方于2017年10月28日达成退房退款及房屋装修补偿的协议。被告大庆正基房地产开发有限公司对上述证据认为第一，对书证及视频资料形式上的真实性无异议，但对欲证明的问题不认可。第二，该方案的内容不符合合同或协议的基本构成要件，没有明确双方主体、楼号、具体的履行起止时间，没有明确的标的。第三，书证的来源说明这是被告大庆正基房地产开发有限公司向政府主管部门提出的一个问题解决的意向或建议。第四，如果原告王鑫认可该方案，就应在2017年与被告大庆正基房地产开发有限公司处理该房屋问题，而不是至今居住在涉案房内并依据原房屋买卖合同向被告提出解除和补偿的系列诉请。第五，该份书证内容没有任何一条是对原告王鑫本人或B18号楼业主的承诺。合同法规定，承诺是在合同的相对方发出要约后，另一方在特定时限内针对要约条件的答复，原告王鑫没有要约，被告大庆正基房地产开发有限公司何来承诺。所以该方案的性质仅仅是一个协商的意向而已，且因双方没有达成合意，对双方都没有法律约束力，当然不能据此支持原告王鑫的诉请。第六，原告王鑫提供的这组证据能证明的问题是B18号楼产生问题后被告大庆正基房地产开发有限公司一直在寻求合理快速解决问题，寻求业主谅解，因业主的种种情况被迫搁置无法解决，说明B18号楼的拖延搁置并非因开发商的单方责任导致。第七，根据民事诉讼法司法解释的相关规定，在诉讼中，双方为达成和解而做出的承诺和让步，在未达成和解协议的情况下对双方没有约束力。被告大庆正基房地产开发有限公司为处理B18号楼问题与原告王鑫等业主多次洽谈协商，出具的意向性的方案不仅仅是今天原告王鑫所举的这一份，但都已时过境迁未发生法律效力。第八，民事活动中难免会出现纠纷，合同法对此规定，出现违约损害之后受损方有及时止损义务，但B18号楼业主只考虑自己的单方利益，不考虑被告大庆正基房地产开发有限公司损失及客观情况。B18号楼业主大部分都只支付首付款，居住使用该房，被告大庆正基房地产开发有限公司作为按揭贷款的保证人，一直在为按揭贷款的业主垫付保证金。对于业主来说，居住使用该房不算收益，对于被告大庆正基房地产开发有限公司来说，该楼至今亏损，还要筹备维修加固费用。原告王鑫提出系列诉请要求解除房屋买卖合同，对于8年之久居住该房的收益只字不提，对被告大庆正基房地产开发有限公司来说显然是有失公平的。在民事活动中，违约方也是应适用公平原则的。综上，被告大庆正基房地产开发有限公司仅同意对该楼进行维修加固，不同意原告王鑫的诉请。对该组证据的真实性，本院予以确认。该组证据中的方案虽系被告大庆正基房地产开发有限公司出具，但方案中的相对方为不特定的尚城住宅小区B-18号楼业主，故该组证据不能证明原、被告于2017年10月28日达成退房退款及房屋装修补偿的协议。5.被告大庆正基房地产开发有限公司提交的情况说明一份，欲证明被告大庆正基房地产开发有限公司正在推进B18号楼的维修加固工作。牡丹江中建建筑工程有限公司在2012年就与被告大庆正基房地产开发有限公司洽商B18号楼的维修事宜，因为业主的原因没有完成维修加固工作。原告王鑫对上述证据的形式及欲证明的问题均有异议，认为该说明虽然有加盖公章，但无出具情况说明人签字，不符合民事诉讼证据规则证据要件。该证据也不能充分说明被告大庆正基房地产开发有限公司对B18号楼有诚意解决买卖双方退房问题。鉴定结果是Cu级，不能充分客观的反映B18号楼整体尤其是框架结构、混凝土构件结构是否符合设计规范和标准，是否存在安全隐患。另外，被告大庆正基房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾与B18号楼5户业主签订退房协议，约定于2019年6月份退房并返还房款及利息，赔偿装修款30000元至50000元不等。但是，被告大庆正基房地产开发有限公司并没有信守双方签订的协议，截止现在也未按协议履行。五户业主已向人民法院提起诉讼，这一事实更进一步证明被告大庆正基房地产开发有限公司不信守原、被告于2017年10月28日达成的退房相关协议，所以使原告王鑫对被告大庆正基房地产开发有限公司是否能如约按照方案第一条承诺履行协议的诚信度产生怀疑，因此才向人民法院提起诉讼。此外，B18号楼不能竣工验收被告大庆正基房地产开发有限公司存在亏损是因被告大庆正基房地产开发有限公司在建楼时就未严格按照设计规划、图纸要求等进行建设，导致双方买卖合同纠纷的原因在被告大庆正基房地产开发有限公司，原告王鑫并无任何过错。原告王鑫的请求是基于双方达成的退房协议而提出并不违反法律及其他禁止性规定，原告王鑫虽然在该房屋居住至今表面上看是受益，实际上原告王鑫在不合格楼内居住给原告王鑫造成的精神损失是用金钱不能弥补的。因该证据没有证明出具人签名，故对该证据的合法性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，原告王鑫与被告大庆正基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告王鑫购买被告大庆正基房地产开发有限公司开发的尚城住宅小区B-18#底层商服住宅楼3号楼030202号房，建筑面积78.66平方米，总价248408元，原告王鑫应于2011年9月20日前交清人民币78408元，余款170000元办理银行按揭贷款并于签订合同后七日内交齐材料到银行办理银行按揭贷款手续，被告大庆正基房地产开发有限公司应当在2011年10月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告王鑫使用。2011年9月20日，原告王鑫向被告大庆正基房地产开发有限公司支付首付款78408元。2012年2月3日，原告王鑫将从哈尔滨银行贷款的170000元支付给被告大庆正基房地产开发有限公司。2012年9月3日，被告大庆正基房地产开发有限公司给原告王鑫开具了248408元的销售不动产统一发票。原告王鑫接收房屋后，尚城住宅小区B-18号楼墙体出现裂缝，经被告大庆正基房地产开发有限公司委托，黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月20日作出黑建研鉴字[2012]第168号鉴定报告，鉴定结论为由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；大庆正基房地产有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理。后被告大庆正基房地产开发有限公司未对尚城住宅小区B-18号楼进行加固处理。2017年10月28日，被告大庆正基房地产开发有限公司向大庆市大同区建设局提交了《关于尚城小区B18#楼的解决方案》，方案记载：“一、自愿要求退房的业主，按已付房款（凭有效票据）退款，利息部分按实际发生，由本公司承担。现筹措资金于2018年5月份办理退房手续。业主提出退房申请后，对室内固定装修由双方共同聘请具有司法估价资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用。业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。二、选择补偿的业主，须配合加固维修，待办理产权后，公司按每户3万元补偿款支付给本室业主，一次性结清。按揭贷款的业主，需按期如约履行偿还银行贷款的义务，方能给予上述补偿。三、选择置换的业主，我们提供本小区内隶属开发企业的部分房源进行产权置换，在受理时公布房源（毛坯房）。业主本人提出申请，待装修评估且履行相关手续后，确认的装修评估费用计入置换的房价金额办理置换。对于多出的面积部分，按售楼处现价实行92折优惠。”2018年8月，被告大庆正基房地产开发有限公司与尚城小区业主协商解决方案的具体选项，原、被告未达成一致意见。另查明，原告王鑫购买的尚城住宅小区B-18号楼因无法通过竣工验收，一直不能办理所有权登记。自2012年3月21日至2013年5月21日，原告王鑫共偿还贷款30902.46元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告大庆正基房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定将经验收合格的的房屋交付给原告王鑫，在实际交付给原告王鑫的房屋因出现质量问题既无法通过竣工验收亦不能办理产权登记后一直未履行维修义务，致使原告王鑫购买尚城住宅小区B-18号楼3单元202室房屋并取得该房屋所有权的合同目的不能实现，原告王鑫可以要求解除合同。2017年10月28日，被告大庆正基房地产开发有限公司向大庆市大同区建设局提交《关于尚城小区B18#楼的解决方案》后直至2018年8月，原、被告对解决房屋质量问题的解决方案最终未达成一致意见，原告王鑫应当在2018年9月1日起一年内行使解除权。原告王鑫于2019年6月18日向本院提起诉讼，解除权除斥期间尚未届满，故对原告王鑫要求解除原、被告签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告王鑫购买的尚城住宅小区B-18号楼3单元202室房屋被告大庆正基房地产开发有限公司已经将该房屋实际交付给原告王鑫占有使用，原告王鑫支付的首付款78408元已由被告大庆正基房地产开发有限公司实际收取，故对原告王鑫要求退回尚城住宅小区B-18号楼3单元202室房屋、被告大庆正基房地产开发有限公司返还首付款78408元的请求，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案审理过程中，原告王鑫未提交证据证明其装修房屋的花费，故对原告王鑫要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付房屋装修补偿款15000元的请求，本院不予支持。原告王鑫主张被告大庆正基房地产开发有限公司应返还银行贷款170000元，但在本案审理过程中，原告王鑫提交的证据仅能证明原告王鑫至2013年5月21日共偿还银行贷款30902.46元，不能证明剩余贷款其已经全部偿还，故对原告王鑫要求被告大庆正基房地产开发有限公司返还贷款交付的房款170000元的请求，本院支持被告大庆正基房地产开发有限公司返还原告王鑫贷款交付的房款30902.46元。原告王鑫的利息损失，被告大庆正基房地产开发有限公司应当赔偿。原告王鑫支付的首付款78408元利息损失应自2011年9月21日起算，故对原告王鑫要求被告大庆正基房地产开发有限公司给付首付款78408元自2011年9月20日起至返还完毕之日止按银行同期贷款利率计算的利息的请求，本院支持被告大庆正基房地产开发有限公司给付以首付款78408元为基数自2011年9月21日起至返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原告王鑫偿还的银行贷款30902.46元利息损失应自2013年5月22日起算，故对原告王鑫要求被告大庆正基房地产开发有限公司返还贷款交付的房款170000元自2012年3月2日起至返还完毕之日计算的利息的请求，本院支持被告大庆正基房地产开发有限公司给付以贷款交付的房款30902.46元为基数自2013年5月22日起至返还完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原告王鑫要求被告大庆正基房地产开发有限公司支付搬迁费及过渡费15000元、支付房屋差价款24096元的请求既无法律依据亦未提交证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除；二、原告王鑫于本判决生效之日起五日内将尚城住宅小区B-18号楼3单元202室退还被告大庆正基房地产开发有限公司；三、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王鑫78408元及利息（以78408元为基数自2011年9月21日起至返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王鑫30902.46元及利息（以30902.46元为基数自2013年5月22日起至返还完毕之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回原告王鑫其他诉讼请求。案件受理费2919元，由原告王鑫承担1864元，由被告大庆正基房地产开发有限公司负担1055元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  孙海源二〇一九年九月二十八日法官助理李孟轩书记员赵晶附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。