河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7023号原告：王丽改，女，1987年11月3日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王亚茹，河南周运昌律师事务所律师（特别授权）。被告：郑州浩创房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-7号楼，统一社会信用代码：91410184740727838J。法定代表人：申艳霞，系公司总经理。委托诉讼代理人：任怡萍，女，1989年10月25日出生，汉族，住河南省固始县，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师（特别授权）。原告王丽改与被告郑州浩创房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽改的委托诉讼代理人周喜豪、被告郑州浩创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任怡萍和杜成功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽改向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交付房屋违约金（自2019年1月1日起至实际交房之日止按照每日181.8196元计算）；2、依法判令被告赔偿原告因涉案房屋层高不符合约定造成的经济损失219510元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月12日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告以1818196元的价格购买被告开发的位于龙湖镇郑××通道西××单元××和××单元××号房屋两套，该商品房的用途为商业，层高均为5.07米，建筑面积均为55.63平方米，套内建筑面积均为52.02平方米，被告应在2018年12月31日前将“经过验收合格”的房屋向原告交付，逾期交房超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付已交付房款万分之一的违约金等。合同签订后，原告均按照约定履行了付款和贷款义务。2018年12月底，原告收到了被告的收房通知，但在验收时发现涉案房屋前仍有围挡没有拆除，属典型的强制交房，房屋层高只有4.26米，远远低于合同约定的层高标准，导致每套房屋损失了15.98%以上的高度空间，致使强制交付的房屋至今根本无法使用，后经双方多次协商无果。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、在合同约定的交房时间前，涉案房屋已经具备了约定的交付条件，浩创公司也在合同约定的交房时间前向原告王丽改发出了交房通知书，浩创公司已履行了交房通知义务，不存在逾期交房的违约情形，王丽改的第一条诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。涉案房屋于2018年12月26日经建设、监理、设计、勘察、施工单位五大责任主体竣工验收合格，已具备房屋交付条件。浩创公司于2018年12月28日通过邮政挂号信及短信通知的形式已告知王丽改交房时间、交房所需材料、办理地点等。短信发送显示已成功发送，邮政挂号信显示已签收。浩创公司严格按照合同约定第八条、第十一条及附件4第三条第2款履行合同义务，买受人迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过买受人验收并交付。故而，不存在逾期交房，更不存在王丽改所诉的逾期交付房屋产生的违约金。王丽改在诉状中称其收到了浩创公司的收房通知，但在其自己验收时发现围挡没有拆除，且实际层高与合同约定不一致，故王丽改不接收房屋，并称浩创公司强制交房及层高误差导致房屋根本无法使用并要求赔偿。浩创公司认为，王丽改在诉状中的自认恰恰证明浩创公司已履行了交房通知义务，而围挡没有拆除不能构成不接收房屋的理由，是否真的围挡没有拆除或者是否是浩创公司的围挡都需要证据来证明；即便是围挡没有拆除，其完全可以告知浩创公司安排相关人员进行处理并解决。而实际层高与合同约定不一致形成的层高误差，是浩创公司在合同签订时的错误意思表示，浩创公司根据实际情况可对合同层高内容进行更正，因此若造成对方损失浩创公司愿意进行赔偿。王丽改主张的围挡及层高问题，均不构成在房屋具备交付条件时其不接收房屋的理由。故王丽改在诉状中陈述的逾期交房的违约理由不能成立，主张违约情形导致房屋逾期及违约金赔偿的诉讼请求不成立；二、合同约定层高与实际层高不一致，系浩创公司人员在合同填写时笔误所致，不是浩创公司真实意思表示，浩创公司愿意据实进行更正。1、实际层高与合同约定不一致形成的层高误差，是浩创公司在合同签订时合同填写笔误，属于错误意思表示行为。从涉案房屋已备案的规划设计图纸一层、二层平面图及轴立面图中可以看出，浩创公司的备案层高是4.5米。从销售期间的梧桐郡便民店平面图宣传册中可以看出，浩创公司从未以层高5.07米作为卖点加以宣传。涉案房屋自规划、设计、施工直至建成，层高均为4.5米从未变更过。故浩创公司实际履行的房屋层高为4.5米，系真实意思表示；2、规划设计图纸轴立面图显示，主楼纵向覆盖的房屋层高均为5.07米，主楼以外的商铺外围层高均为4.5米，因当时属于集中签约，所有房屋均是使用的统一模板，商铺与主楼住宅房屋合同因笔误约定一致。故该商铺签订合同时因工作失误造成层高错写；3、根据规划设计图纸轴立面图显示，涉案房屋所在69#楼1层的所有商铺均显示层高4.5米。根据69#楼1层所有已售房屋的商品房买卖合同显示，2017年签订的商品房买卖合同中层高约定与实际层高不一致，2018年签订的合同中层高约定与实际层高均一致，由此可证明浩创公司于2018年发现合同中的层高笔误并在合同签订时进行了更正的事实，而涉案房屋的合同签订时间是2017年5月12日，更加明确了当时签订合同时浩创公司确实是意思表示错误，且浩创公司愿意进行合同层高笔误的更正；三、本案中的层高差不是浩创公司施工失误产生的，而是因合同填写错误产生的，王丽改所称的房屋层高误差实际并不存在，不会因此给王丽改造成任何损失。王丽改诉称的层高误差损失数额及计算方法，没有法律依据和合同依据，依法不应予以采信。1、王丽改所诉称的层高误差并未对王丽改房屋的正常使用和利用价值造成任何影响。从涉案房屋所在的69#楼施工日志中可以看出，王丽改在购房合同签订前涉案房屋已经建成，具备看房条件。涉案房屋数额价值高达1800000余元，不是小额消费，而是一笔巨额支出，王丽改的购房决定应是十分谨慎。浩创公司有理由相信购房人是充分的向浩创公司及相关部门了解并核实涉案房屋及周边房屋的层高基本情况，并结合浩创公司的宣传册及相关广告信息、商品房买卖合同等，才做出购房决定的。因此，王丽改对涉案房屋是有整体了解的，对层高情形也是有心理预期的；2、关于房屋层高误差的损失计算，合同上没有相关约定，也没有相关法律规定。根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013第3.01条规定：结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。根据郑州市规划局2019年5月1日最新发布的《郑州市城市规划管理技术规定》第4.5.6规定：普通商业建筑当层高大于等于5.1m，建筑面积均按该层水平投影面积的1.5倍计算。可见，关于建筑面积的计算参考依据中，《郑州市城市规划管理技术规定》是对《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013做的补充，故商业结构层高在2.2米以上5.1米以下（不含5.1米），建筑面积按全面积计算。无论被告楼层是合同误写的5.07米还是规划的实际层高4.5米，按上述规定，计算的建筑面积均应该是自然层外墙结构外围水平的全面积。涉案两套房屋的建设面积计算正确，王丽改实际支付的两套房屋的购房款均未因楼层误差而多付，层高产生的误差没有给王丽改造成任何损失。综上所述，合同约定的层高与实际层高不一致系浩创公司合同签订时笔误所致，王丽改在合同签订前已查看的房屋与浩创公司交付的房屋完全一致，王丽改所称的层高误差实际并不存在，笔误产生的层高误差并没有给王丽改造成任何损失；浩创公司已按合同约定将具备房屋交付条件的房屋通知王丽改收房，履行了交房通知义务，浩创公司不存在任何违约情形。因此恳请法庭驳回原告王丽改的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年5月12日，原告王丽改与被告郑州浩创房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：17001891501、17001891521），主要约定：1、原告购买被告开发的位于新郑市××镇郑××通道西侧、祥云路南侧浩创●梧桐郡69号楼1单元1层105号和和69号楼2单元1层101号房屋两套，该商品房的用途为商业，层高均为5.07米，建筑面积均为55.63平方米，套内建筑面积均为52.02平方米；2、两套房屋价款均为909098元，价款共计为1818196元。原告于2017年3月21日向被告缴纳首付款共计918196元，剩余房款900000元采用商业贷款的方式支付；3、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意据实结算房款，多退少补；4、买受人逾期付款的违约责任：①买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；5、出卖人交房时间及逾期违约责任：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格。①出卖人如未按合同规定的期限将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》签订后，原告王丽改按照约定向被告郑州浩创房地产开发有限公司履行了缴纳首付款并办理按揭贷款的义务。2018年12月26日，涉案房屋所在的69号楼经建设、监理、设计、勘察、施工单位等责任主体进行竣工验收并确认已具备房屋交付条件。2018年12月28日，被告以手机短信和邮寄送达的方式向原告王丽改送达了交付房屋的通知书，并告知原告交付房屋应注意的事项。后原告以被告的施工围挡没有拆除及房屋实际层高与合同约定的层高不一致等为由拒绝接受房屋，双方为此发生纠纷。2019年4月4日，原告王丽改就其与被告双方之间的纠纷申请本院进行诉前调解，原告请求依法判令被告支付逾期交付房屋的违约金暂计为16721元，判令被告赔偿原告因涉案房屋层高不符合约定造成的经济损失。该案在诉前调解过程中，原告向本院递交鉴定申请书，要求对涉案房屋的层高不符合约定造成的经济损失进行鉴定。2019年6月24日，河南省豫华价格事务所有限公司作出豫价评估【2019】新郑法院0605号《关于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南69座1105和2101号房产贬值损失的价格评估结论书》，认为：根据《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.1规定，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。本次评估房屋合同约定层高为5.07米，综合以上数据，根据房产空间缺失比例进行计算，计算过程如下：1、1105号房产（5.07米-4.41米）/（5.07米-2.2米）x（1-1/2）x909098元=104530元；2、2101号房产（5.07米-4.41米）/（5.07米-2.2米）x（1-1/2）x909098元=104530元。以上合计209060元。故作出价格评估结论：根据价格评估依据和价格评估方法，确定该标的在价格评估基准日的贬值损失为209060元。原告为此支付评估费10450元。后因双方没有能够达成一致意见，该案转由诉讼程序解决，原告将其诉讼请求变更为：依法判令被告支付原告自2019年1月1日起至实际交房之日止按照每日181.8196元计算逾期交付房屋的违约金，并判令被告赔偿原告因涉案房屋层高不符合约定造成的经济损失219510元。本案在审理过程中，被告郑州浩创房地产开发有限公司对河南省豫华价格事务所有限公司作出的豫价评估【2019】新郑法院0605号《关于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南69座1105和2101号房产贬值损失的价格评估结论书》提出了异议，认为：根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《价格评估机构资质认定管理办法》第三条规定：价格评估机构资质实行等级制。根据价格评估机构具备的条件分为甲级、乙级、丙级；第十四条规定：《中华人民共和国价格评估机构资质证书》由国家发展改革委统一印制。根据上述法规，价格评估机构资质证书应明确显示级别。该评估单位未出具由国家发展改革委统一印制的《中华人民共和国价格评估机构资质证书》，而提供的资质是价格协会印章并且没有明显标记级别，不符合法律规定。被告同时认为，评估报告中贬值损失的法律适用错误，损失的计算根据没有法律依据。评估报告根据《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.1条及房产空间缺失比例计算层高误差造成的贬值损失价值为209060元。其中适用的法律依据是国家住房城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，3.0.1条只是对房屋建筑面积的计算规定，与王丽改提出的层高误差损失没有任何关系，计算出来的损失结论没有任何依据。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。报告中根据房产空间缺失比例计算损失价值，没有法律依据。房产空间缺失比例即指房屋体积误差比例，按体积误差比例计算层高差价不具有合理性，且该依据并无相应的法律规定。评估报告结论中确定的贬值损失价值与原告诉讼请求中主张的层高误差损失没有任何关联。针对被告郑州浩创房地产开发有限公司对上述评估报告书提出的异议，河南省豫华价格事务所有限公司于2019年8月26日向本院出具了《回复函》称：2016年3月6日，国家发改委办公厅已经下发关于取消价格评估机构资质等级核准等行政许可事项相关工作的通知【发改办价格（2016）564号文件】，目前价格评估机构及人员由中国价格协会管理；关于被告提出的对评估被告适用法律错误，损失的计算根据没有依据的异议，河南省豫华价格事务所有限公司认为：在房产价格评估中，面积的缺失和层高的缺失本质上都是房产可获得有效空间的缺失，从而造成房产价值的减少，其评估人员从房产功能性贬值的角度出发，采用房产可利用空间的实际缺失比例计算的评估方法是科学的、客观的、合理的。另查明：1、依据被告向本院提交的备案规划图纸能够证实涉案房屋所在的69号楼商业用房的层高分别在3.9米-6.07米之间，其中涉案的69号楼1105、69号楼2101房屋规划的层高均为4.5米；2、被告向本院提交的其与河南省豫华价格事务所有限公司工作人员的谈话录音中，关于被告提出的“房产空间缺失比例的损失依据”问题，评估机构的工作人员答复称：这一部分全国范围内都没有明确，法律没有依据┄我们明文上确实没有这个依据，但是我们协会和行业交流探讨问题普遍这么做的。原告向本院提交的证据中亦没有关于空间缺失比例损失的相关计算依据。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、购房发票、录像资料、鉴定评估结论书、鉴定费发票等证据，被告向本院提交的《商品房买卖合同》及附件、已备案的设计/施工图纸、规划许可证、宣传册、商品房预售证、房屋照片、浩创梧桐郡69#楼施工日志记录、工程竣工验收意见表、邮政挂号信查询记录、短信通知等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告王丽改与被告郑州浩创房地产开发有限公司双方签订的两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告承担逾期交付房屋按照每日181.8196元计算违约金的问题，根据双方在合同中的约定，被告应当在2018年12月31日前将该商品房验收合格并交付给原告。按照被告向本院提交的证据能够证实：涉案房屋已经于2018年12月26日经建设、监理、设计、勘察、施工单位等责任主体竣工验收合格，具备了房屋交付条件，被告于2018年12月28日通过邮政挂号信及短信通知的形式已告知原告交房时间、交房所需材料、办理地点等。原告在诉状中亦称其收到了被告的收房通知，但在其自己验收时发现围挡没有拆除，且实际层高与合同约定不一致，故而拒绝接收房屋。按照双方合同约定买受人迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过买受人验收并交付。因此，原告所诉被告逾期交付房屋应承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；关于原告要求被告赔偿原告因涉案房屋层高不符合约定造成的经济损失问题，虽然我国现行法律法规，包括司法解释对此均未做出规定，但层高不足会对通风、采光、使用功能以及未来收益造成一定程度上的损失。因此，被告向原告交付的房屋层高与双方在合同中约定的层高不一致，明显违背了合同的约定及诚实信用原则的要求，依法应承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告在《商品房买卖合同》中对涉案的房屋层高约定为5.07米，被告向本院提交的证据能够证实经有关规划设计部门批准备案的涉案房屋层高为4.5米,而据河南省豫华价格事务所有限公司的工作人员对涉案房屋实测的理论层高为4.41米，低于上述设计规划部门的备案层高，且远远低于原、被告在合同中约定的5.07米层高。但据被告向本院提交的规划设计图纸轴立面图显示，涉案房屋所在的主楼纵向覆盖的房屋层高均为5.07米，主楼以外的商铺外围层高均为4.5米，被告在合同中将房屋的内部层高4.5米填写为主楼纵向覆盖的房屋层高5.07米应属于笔误，从而造成了《商品房买卖合同》中层高约定与实际层高不一致的情形，并不能由此说明被告在涉案房屋的买卖过程中存在有欺诈行为。另外，涉案房屋的价款高达1818196元，对原告来说并非日常的小额消费，其在购房前一定会保持谨慎，及时充分向被告及有关部门了解过涉案商品房及周边商品房的基本情况，并结合被告发布的商品房预售信息及周边商品房层高等事实，对《商品房买卖合同》的相关内容做到了充分的了解，包括规划设计层高的情形，且原告在本案诉讼过程中并没有向本院提交因上述房屋层高与约定的不一致给其造成的实际损失数额。因此，本院对河南省豫华价格事务所有限公司参照房屋面积的缺失造成房产价值的减少作出的豫价评估【2019】新郑法院0605号《关于新郑市龙湖镇郑新快速通道西祥云路南69座1105和2101号房产贬值损失的价格评估结论书》确认涉案房屋的损失为209060元，依法不予认定。但由于被告向原告交付的涉案房屋与双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋层高存在明显差异，本院结合双方在合同中约定的违约责任等情形，依法酌定被告应按照涉案房屋总价款的3%向原告承担违约责任为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州浩创房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告王丽改房屋损失共计54545.88元；二、驳回原告王丽改的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4844元，减半收取为2422元，评估费10450元，共计12422元，由被告郑州浩创房地产开发有限公司负担12000元，由原告王丽改负担872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年九月三十日书记员  李明展