宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0213民初5765号 原告：奉化市金牛工艺旅游品有限公司，统一社会信用代码91330283MA2GG3166E。住所地：宁波市奉化区溪口镇岩头村。 法定代表人：李明羲,该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海明，浙江求是行律师事务所律师。 被告：陈文豪，男，1980年8月19日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：底雪梅，上海九州通和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。 原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司诉被告陈文豪租赁合同纠纷一案，于2018年10月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司的法定代表人李明羲、委托诉讼代理人陈海明、被告陈文豪及其委托诉讼代理人张琪到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告曾提出反诉，但因没有在规定时间内交纳反诉案件受理费，本院依法作出自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。 原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司诉称：2018年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将座落于奉化市溪口镇岩头村的房屋租赁给被告从事农家乐经营，主楼面积1642平方米，附属用房300平方米，及主楼前的空场地；年租金14万元，以后每年递增1万元，租期三年，租金提前一月付清，被告保证在装修期间，任何对房屋结构的拆、改均应得到原告的书面同意。未经原告同意不得穿凿、打洞，以及添加、拆改任何固定设施，不得损坏房屋的主体结构及外立面，否则应承担恢复原状的责任，或赔偿原告恢复原状的费用。在租赁期内被告存在未经原告同意，擅自拆改、变动该房屋主体结构和公用或专用设备行为，经甲方书面通知，被告在限定期限内仍未纠正、修复的，即构成违约，原告有权立即终止合同或解除合同，收回该房屋同时不退还已收租金及保证金，若仍不足以弥补原告损失的，可追索被告违约责任或要求被告作出赔偿；本合同发生纠纷由房屋所在地人民法院管辖处理（具体内容详见房屋租赁合同）。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用。2018年3月14日，原告发现被告在雇人装修过程中，未经原告方书面同意，擅自在房屋过道的承重墙上打洞等。为此原告要求被告作出合规处理，但被告置之不理。还于同月21日撤走所有施工人员。此后原告多次催促被告在收到函后10日内修复房屋，但被告无动于衷。至今被告仍未予以修复。2018年10月24日原告以被告未及时修复房屋通知被告解除房屋租赁合同。综上，原告认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告理应按约装修，现被告未经原告书面同意，擅自在承重墙上打洞装修，不仅违反合同约定，而且也违反宁波市房屋装修管理条例。被告应承担修复责任。现被告未予修复，原告可解除本合同。现原告诉至本院，要求被告赔偿房屋修复费用162081.65元，赔偿自2019年3月1日起至修复之日止按每月12500元计算的租金损失，返还钥匙80把。 原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司为证明上述主张，向本院提交以下证据：奉化市金牛工艺旅游品有限公司土地证、房屋租赁合同、客房交接验收清单、房屋租赁装修前后的照片、原、被告双方微信截屏、ems快递单、通知函。 被告陈文豪辩称认为，被告自接收租赁房屋开始装修后，原告一直知晓装修进度。2018年3月起，原告以装修违反约定损坏结构为由，阻挠被告的施工，导致被告无法继续装修，更无从实现农家乐经营。被告的装修队伍不得已于2018年3月21日撤出租赁房屋。被告认为原告的阻挠行为已构成单方解除合同，使被告的租赁房屋目的无法实现。被告为证明上述主张，向本院提交了金牛山庄租赁房屋装饰施工的平面布置图和奉化市食药监局餐饮服务现场指导意见书。 本案在审理过程中，原告提出申请，要求对被告在装修过程中，是否对租赁房屋结构进行了改变及恢复原状所需费用进行鉴定。宁波科集技术服务有限公司作出鉴定结论：宁波市奉化区溪口镇岩头村的目前房屋装修情况有改动租赁房屋的结构，恢复原状所需费用为162081.65元。 本院经审理查明事实：2017年底，原、被告开始协商房屋租赁事宜，2018年3月1日，双方正式签订房屋租赁合同，原告将坐落于宁波市奉化区溪口镇岩头村的房屋及主楼前的空场地出租给被告从事农家乐经营。本院查明合同的内容与原告在诉称中的陈述一致。合同签订后，被告即派装修队伍入场装修，3月14日，原告发现被告在装修过程中存在房屋承重墙上打洞等破坏结构行为，就要求被告停止破坏行为，合理施工，双方没有谈妥。3月21日，被告撤离所有施工人员。此后，原告多次以电话、微信及发函形式要求被告修复，但被告未能按约履行修复义务。同年10月24日，原告以被告违约为由，通知被告解除合同。被告未予回复，但认为双方自3月21日被告撤离时已解除合同。 对原告提供的证据，被告对其真实性没有提出异议，但对钥匙的数量认为没有80把，具体多少把不清楚了。对本院委托的鉴定机构的鉴定结论有异议，认为没有破坏结构，修复费用的测算不合理，但没有提出充足的理由。为此，本院对上述证据依法予以确认。 对于被告提供的二份证据，原告认为装修平面布置图没有原告认可、没有日期且未报有关部门备案，指导意见只有被告签名，对该二份证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为原告异议成立，对该二份证据不作确认。 本院认为：原被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。被告擅自开墙破洞应属违约行为，原告有权解除合同并要求赔偿损失。合同自解除通知到达对方时解除。原告在审理中撤回了解除租赁合同的诉请，故本院对于该诉讼请求不再另行处理。对于原告的租金损失，本院酌定为每月8000元。原告要求返还钥匙80把，因数目不详，本院难以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告陈文豪应赔偿原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司房屋及设施修复费用162081.65元； 二、被告陈文豪应赔偿原告自2019年3月1日起按每月8000元计算至本判决生效后一个月止的租金损失； 上述一、二项赔偿款于本判决生效后一个月内付清； 三、驳回原告奉化市金牛工艺旅游品有限公司其他诉讼请求。 本案受理费3542元，鉴定费17476元，合计21018元，由被告陈文豪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  竺建芳 人民陪审员  卓恺淮 人民陪审员  胡海宏 二〇一九年九月二十日 书 记 员  毛益春 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 二、申请执行的规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件： （１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。 4．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。