吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3541号上诉人（原审被告）：吉林省禹宏房地产开发有限公司，住所地长春经济开发区。法定代表人：尹春来，经理。委托诉讼代理人：王文武，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司吉林省分行，住所地长春市人民大街。负责人：刘清军，该银行行长。委托诉讼代理人：邱旭，该公司职员。委托诉讼代理人：刘志刚，该公司职员。被上诉人（原审被告）：杨涛，男，1980年7月12日生，汉族，住绿园区。上诉人吉林省禹宏房地产开发有限公司（以下简称禹宏房地产）因与被上诉人交通银行股份有限公司吉林省分行（以下简称交行吉林省分行）、杨涛金融借款合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禹宏房地产上诉请求：一、请求撤销原判第二、三项，依法改判禹宏房地产不承担担保责任；二、一审案件受理费、公告费和二审案件受理费等由交行吉林省分行、杨涛承担。事实和理由：一、原审认定已还及未还贷款本金和利息数额依据不足。杨涛一审并未出庭，交行吉林省分行作为案件当事人其单方出具的数据不能作为认定杨涛已还贷款本金利息及未还贷款本金及利息的依据。原审法院直接依据交行吉林省分行单方自行作出的数据结果作为交行吉林省分行及禹宏房地产承担责任的依据是不公平的，也是不符合证据规定要求的。其数额应按照杨涛的还款账户银行流水作为准确数据依据。二、禹宏房地产的阶段性担保责任已经解除，不应承担保证责任。1.根据杨涛、交行吉林省分行及禹宏房地产签订的《个人房产抵押贷款合同》第5.5条约定，禹宏房地产为杨涛向交行吉林省分行承担的是阶段性担保责任。即只要禹宏房地产达到能够办理产权登记的条件，则禹宏房地产的担保责任就已经解除。本案起诉之前，禹宏房地产已经将开发的耶鲁印象项目的办理权属登记所需的全部资料报送至产权登记机关。因此，禹宏房地产的担保责任已经解除。2.交行吉林省分行怠于行使权利，阻却阶段性担保解除条件的成就，应视为阶段性担保解除的条件已经成就，禹宏房地产不应承担担保责任。在本案中，杨涛于2014年末未履行还款义务，至2017年3月交行吉林省分行才予以起诉，该笔款项拖欠已逾两年。交行吉林省分行在杨涛逾期还款后，未及时请求禹宏房地产承担保证责任，更未尽到合理的注意义务，导致案涉房产被案外人主张债权，并被依法预查封。而且，在案涉房屋被预查封后，仍怠于履行办理抵押权手续及产权手续的相应义务。致使案涉房屋的他项权利证书不能取得，此后果应由交行吉林省分行自行承担。三、本案中所涉房产上已经办理抵押预告登记，可以达到交行吉林省分行实现其债权的最终目的，禹宏房地产不再承担担保责任。1.根据《物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，外分该不动产的，不发生物权效力。因此，交行吉林省分行已经享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，虽未享有现实的抵押权，但是可以达到其最终实现其债权的效果。2.根据国土资源部2016年5月30日颁布的《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.4（2）规定：“商品房被预查封的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”及第14.1.67的规定：“有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记。”据此，在商品房实现首次权属登记时，抵押预告登记在法院预查封之前的，抵押权应当认定存在，并不妨碍抵押权人最终实现其债权。四、未办理抵押登记的原因系客观原因，并非禹宏房地产原因造成，其未取得抵押登记的不利风险后果不应由禹宏房地产承担。1.未办理抵押登记的原因之一是交行吉林省分行怠于行使权利，且不配合禹宏房地产办理相关手续，第二点中已经详细阐述，在此不再赘述。2.本案案涉房屋的抵押登记手续尚未办结系因房产中心以该房屋上有查封为由不予办理所致，实际上，根据国土资源部2016年5月30日颁布的《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.4（2）及第14.1.67的规定（上述第三点中已有摘录），抵押预告登记在法院预查封之前的，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记。房产中心由于自身原因未给办理抵押权登记，责任不在于禹宏房地产。综上，请求法院依法撤销原判第二、三项，依法改判禹宏房地产不承担担保责任，并由交行吉林省分行、杨涛承担本案的一、二审的全部诉讼费用交行吉林省分行辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。交行吉林省分行向一审法院起诉请求：1.请求法院判令杨涛立即偿还贷款本金553549.39元及利息（按借款合同规定计算至贷款给付完毕止）；2.请求判令交行吉林省分行对杨涛贷款购买的由禹宏房地产开发的，位于长春市经济开发区秦皇岛路、土地编号为53-93-71号的耶鲁印象小区第25幢1单元401号建筑面积为116.82平方米的房屋享有抵押权及优先受偿权；3.请求判令禹宏房地产对前述贷款本息的偿还责任承担连带保证责任；4.判令杨涛、禹宏房地产承担本案诉讼费等相关费用。事实和理由：2013年7月2日交行吉林省分行与杨涛签订《个人贷款合同》，约定：杨涛在交行吉林省分行贷款58万元，期限自2013年7月2日至2033年7月2日，利率按月4.9125‰，如逾期按月7.36875‰执行罚息，按月等额本息还款法还款。贷款担保方式用杨涛购买的由禹宏房地产开发的，位于长春市经济开发区秦皇岛路、土地编号为53-93-71号的耶鲁印象小区第25幢1单元401号建筑面积为116.82平方米的房屋作抵押。禹宏房地产在交行吉林省分行取得抵押登记证明文书正本前对此贷款本息及交行吉林省分行为实现债权产生的相关费用承担连带保证责任。贷款发放后，杨涛未能按合同履行相关义务，经交行吉林省分行多次催要，现杨涛处于失联状态，故交行吉林省分行诉至法院。一审法院认定事实：杨涛为购买由禹宏房地产开发的，位于长春市经济开发区秦皇岛路、土地编号为53-93-71号的耶鲁印象小区第25幢1单元401号建筑面积为116.82平方米的房屋，于2013年7月2日，交行吉林省分行与杨涛、禹宏房地产三方签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：杨涛在交行吉林省分行贷款58万元，期限自2013年7月2日至2033年7月2日，240个月，利率按月4.9125‰，还款以月为一期，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，按月等额本息还款法还款。杨涛未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，交行吉林省分行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。贷款担保方式用杨涛购买的由禹宏房地产开发的，位于长春市经济开发区秦皇岛路、土地编号为53-93-71号的耶鲁印象小区第25幢1单元401号建筑面积为116.82平方米的房屋作抵押。禹宏房地产为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日期起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。第5.5条约定，杨涛取得第二十二条约定房屋的权利证明，且交行吉林省分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，禹宏房地产的保证责任解除。但在交行吉林省分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，杨涛已有欠款或欠费的，禹宏房地产应承担连带责任。合同签订后，交行吉林省分行如期发放贷款，2014年末杨涛开始不能按期偿还贷款本金及利息。至2015年3月1日偿还贷款本金26450.61元，尚欠本金553549.39元及相关利息。一审法院认为：交行吉林省分行与杨涛、禹宏房地产签订《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效。一、杨涛在合同履行期间未能按约定履行还款义务，交行吉林省分行主张杨涛按合同约定偿还借款本金及利息应予支持。关于杨涛未偿还贷款的数额，交行吉林省分行提供该银行信贷系统自动生成的数据，证明截至2019年3月1日杨涛尚欠贷款本金553549.39元，利息、罚息及复利共计124987.44元。禹宏房地产对该数额提出异议，且认为利息及罚息所产生的复利超出法律规定，根据“谁主张谁举证”的原则，禹宏房地产未能提供与银行信贷系统自动生成的数据相反的证据，应承担不利后果，对尚欠贷款本金及利息、罚息应以银行信贷系统自动生成的数据为准。关于复利的问题，合同第14.1条约定“杨涛未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行吉林省分行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利”，中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定：“……。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”据此，《个人房产抵押贷款合同》对复利的收取有明确约定，亦符合中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，但复利的计算基数应仅为逾期利息，不包括逾期罚息，故对逾期利息产生的复利应予支持，对逾期罚息产生的复利不予支持。二、关于禹宏房地产是否应当承担保证责任的问题，《个人房产抵押贷款合同》第5.2条约定“分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日期起，计至最后一期贷款到期之日后两年止”，第5.5条约定“杨涛取得第二十二条约定房屋的权利证明，且交行吉林省分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，开发公司的保证责任解除，但在交行吉林省分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，杨涛已有欠款或欠费的，禹宏房地产对该部分应付款项仍应承担保证责任”，现杨涛尚未取得房屋的权利证明，交行吉林省分行亦未取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本，保证合同的解除条件尚未成就，且交行吉林省分行系在保证期间内向禹宏房地产主张权利，禹宏房地产应当对杨涛的债务承担连带保证责任。三、关于交行吉林省分行主张对涉诉房屋享有抵押权及优先受偿权的诉请，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案涉诉房屋至今尚未办理抵押登记，抵押权尚未成立，交行吉林省分行对该房屋现不享有抵押权及优先受偿权，故对此项主张不予支持。鉴于交行吉林省分行提出要求杨涛清偿全部贷款本息，应视为该借款合同提前到期。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院判决：一、杨涛偿还交行吉林省分行借款本金553549.39元，并支付利息、罚息及利息产生的复利（其中利息按月利率4.9125‰计算至借款期限届满之日止，利率遇中国人民银行调整基准利率而调整；罚息以尚欠借款本金为基数，从逾期偿还借款本金之日起按约定利率上浮50%计算至给付完毕时止；复利以尚欠利息为基数，从逾期还息之日起按约定利率上浮50%计算至给付完毕时止）；二、禹宏房地产对上述款项承担连带给付责任；三、驳回交行吉林省分行其他诉讼请求。案件受理费9335元、公告费1120元，由杨涛和禹宏房地产共同负担。本案经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于禹宏房地产是否应当承担保证责任问题，根据禹宏房地产陈述，在案涉金融借款合同订立之时，该案涉房屋尚未办理所有权证，故不能办理房屋抵押登记。后该房屋所有权已经被法院采取保全措施，无法办理抵押登记。禹宏房地产不能举证证明案涉房屋不能办理抵押登记系因交行吉林省分行怠于办理抵押登记所致，故对于禹宏房地产提出的应视为保证合同关系解除条件已经成就的主张，本院不予支持。关于借款合同债务数额问题，对于还款义务的履行系债务人的举证责任，现主债务人杨涛并未举证证明其还款情况，且禹宏房地产亦未举证证明杨涛的还款数额，故一审法院所认定的主债务的具体数额并无不当。综上所述，禹宏房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9335元，由上诉人吉林省禹宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年九月二十五日书记员  尤文汇