北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0117民初9531号原告：游建东，男，1974年6月8日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：程冠冠，女，1981年11月29日出生，蒙古族，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，汉族，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。原告游建东、程冠冠与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游建东、程冠冠及二原告委托诉讼代理人胡文友，被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎敬禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、确认二原告和被告于2016年10月17日签订的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》合法有效;2、被告采取措施在一个月以内使平谷区×镇×地块×商业楼×层×号房屋的上水、下水和燃气达到正常使用条件,并且按照每日延期交房违约金639.49元的标准支付违约金,从2017年11月1日起至房屋的上水、下水和燃气达到正常使用条件截止；3、被告把平谷区×镇×地块×商业楼×层×号房屋按销售时被告提供的5B公寓户型图的约定改造后成相应的格局。事实和理由：二原告和被告于2016年10月17日签订的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,购买被告开发的平谷区×镇×地块×商业楼×层×号房屋,该商品房的用途为商业,层高为2.9米,其预测建筑面积共139.68平方米,套内建筑面积91.49平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积48.19平方米。按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米人民币2329923元,总价2131647元。首付款1071647元,贷款1060000元,全部房款已经支付完毕。被告销售时约定把房屋按被告提供的5B公寓户型图的约定改造后成相应的格局,但被告没有履行这一约定。合同第十三条约定:上水、下水在2017年10月31日达到使用条件;燃气在2017年10月31日达到使用条件;但是开发商违约,到现在都没达到使用条件。被告违约应该按照延期交房的标准支付违约金,按照每日延期交房违约金639.49元的标准支付违约金,从2017年11月1日起至房屋的上水、下水和燃气达到正常使用条件截止。杨康可能是电商工作人员，但是他们都在售楼处，财务交款也都在那，我们普通消费者肯定没法分辨他是不是被告的工作人员。我录了房屋现场收房的视频，被告工作人员认可房屋格局未按约定完成，交房时开发商的、物业的、财务的人员都在场。现场没有上、下水的接口，在视频现场，开发商、物业都跟我们承诺可以退房或是换房。但换房是换成连排别墅，重新网签，我们的购房资格不行，所以没法换。交房的时候因为水、电、燃气和隔断都没有完成，所以我们没法验收，这就是开发商的责任，他们违约，我们以为是工期延误，所以过了一段时间再去物业准备收房，但是房内的情况还是原来那样。被告辩称，涉案房屋2016年6月28日已经办理完毕竣工备案手续，具备交房条件，不同意原告要求逾期交房违约金的请求，原告主张的逾期交房违约金过高。依据合同法第114条第二款，合同法司法解释第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾其他因素予以衡量，请求法院予以降低。原告要求改变房屋格局的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不同意。原告提交视频真实性认可，但里面的工作人员都不是我公司名下成员，一个是网络销售公司的，一个是物业公司的，两个公司是我们自己成立的关联公司，他们没有权利代表我公司承诺。物业给我的反馈是水已经通了，电不通也不是我们的责任。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，二原告和被告签《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,合同主要内容为二原告购买被告开发的平谷区×镇×地块×商业楼×层×号房屋,该商品房的用途为商业,层高为2.9米,其预测建筑面积共139.68平方米,套内建筑面积91.49平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积48.19平方米；按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米2329923元,总价2131647元；约定的交房日期为2017年10月31日前。合同第十三条约定上水、下水、燃气均在2017年10月31日达到使用条件。合同第十四条约定了逾期交房责任：逾期90日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之壹的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。被告关联公司销售人员杨康在售房时向原告提供了一张5B公寓户型图纸（建筑面积约：140㎡），显示涉案房屋建成主架结构和打隔断后结构，杨康在主架结构图内手写标注“套内面积、赠（送面积）”、“交房标准为赠送+套内面积”。合同签订后，二原告已将全部房款支付完毕。现涉案房屋已完成竣工验收备案，二原告于2017年10月30日前两次拟收房，均因该房屋未打隔断、燃气未达到使用条件未交付房屋。本院认为，原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》系各自真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告要求确认双方合同有效、被告在一个月内使涉案房屋的上水、下水和燃气达到正常使用条件的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。现已逾合同约定的交房日期，被告未依约向原告交房，应支付逾期交房违约金，双方合同约定违约金数额过分高于原告所受损失，被告要求调整，对于违约金的具体数额，本院根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素综合确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告虽否认户型图纸由其提供，但认可杨康为其关联公司工作人员，且该内容对合同的订立及房屋价格有重大影响，故该图纸应视为合同内容，原告要求被告将涉案房屋按销售时被告提供的5B公寓户型图的约定改造后形成相应的格局请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告游建东、程冠冠和被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于2016年10月17日签订的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》合法有效;二、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内使平谷区×镇×地块×商业楼×层×号上水、下水和燃气达到正常使用条件，并支付原告游建东、程冠冠逾期交房违约金213164.7元；三、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内将平谷区×镇×地块×商业楼×层×号改造为5B公寓户型图中标注的改造后格局；四、驳回原告游建东、程冠冠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11927元，由被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨张林二〇一九年九月二十九日书记员  赵彩军