广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2083号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润兴，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴东，男，1991年8月6日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人吴东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。鸿远公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴东的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审事实认定不清，鸿远公司逾期交房完全是因为政府验收标准突然改变，由于系政策变化而非鸿远公司故意，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得竣工验收备案登记证，但之后中山市出台系列新标准，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，必然导致在验收审批上突然增加不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序。鸿远公司根据新规，取得了全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司迟延交房的原因，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、案涉商品房买卖合同第八条第二款第三项约定“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。被上诉人吴东答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴东向一审法院提出诉讼请求：鸿远公司向吴东支付逾期交房违约金34242.74元（以已付房款396328元为基数，从2016年1月1日起至2018年5月14日止，按日支付万分之一的违约金）。一审法院认定事实：2013年12月20日，吴东作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于中山市××××房的预售商品房，总金额为396328元整；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.……若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期;逾期交房的违约责任：逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。一审另查明：2014年12月12日，广东省中山市人民防空办公室出具《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》（业务编号：中人防易002014120519号），同意办理盛雅苑一期、二期防空地下室易地（分期）的报建。同年11月3日，中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司出具《中山市建设工程施工图审查合格书》（中鼎审[2007]091332-2A），确认由广东政和石油化工建筑设计有限公司设计的[盛雅苑商住小区7～11栋及地下车库工程的建筑、结构、给排水、电气专业施工图]设计文件，经审查合格。2015年12月28日，中山市公安消防支队横栏大队出具《建设工程消防设计审核意见书》（山公Q消审字[2015]第0039号），确认由鸿远公司报送的盛雅苑商住小区建设工程消防设计合格，并要求工程竣工后，须依法申请消防验收。2017年1月22日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》，确认盛雅苑7-11幢的住宅信报箱工程符合标准并予以验收。同年9月29日，中山市气象局出具《防雷装置验收意见书》（粤雷验[2017]第TA-3-8658号）确认盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。10月10日，中山公用水务有限公司水质监测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2017水质（验）字第077号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）项目给水工程管道水质验收合格，可并入市政供水管网，实施正常供水。一审庭审中，吴东与鸿远公司均确认吴东已向鸿远公司全部支付完购房款396328元，鸿远公司于2018年5月14日交付案涉商品房给吴东。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴东与鸿远公司签订的中山市商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守。鸿远公司未按期向吴东交付案涉商品房，已构成违约，应承担违约责任。鸿远公司以政府验收标准突然变更，致使其未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对其应予以免责，其据实作出的延期应予支持为由作抗辩，但没有提供充分的证据予以佐证，故一审法院对鸿远公司的该项抗辩不予采纳。吴东要求鸿远公司支付从2016年1月1日起至实际交付商品房之日即2018年5月14日止，以396328元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金34242.74元，理据充分，故一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴东支付违约金34242.74元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由鸿远公司负担（该费用吴东已预交，一审法院不作退还，鸿远公司于履行中迳付吴东）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。鸿远公司与吴东签订的中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，吴东已依约向鸿远公司付清购房款，鸿远公司亦应于合同约定时间内（即2015年12月31日前）将符合合同约定的商品房交付吴东使用。但鸿远公司未按期交付商品房，已构成违约。鸿远公司主张因政府验收标准（水利验收、光纤到户验收、防雷装置验收等）突然变更，导致其不能在约定期限内交房，故其可依据合同约定予以免责。本院认为，鸿远公司未能提供充分证据证明政府验收标准变更是导致其未能按期交房的主要原因，也未能说明前述验收标准变更对其交房行为所产生的具体影响，不能排除鸿远公司系因自身因素延误交房，而且，鸿远公司所述的水利、防雷装置验收标准变更文件发布的时间，均迟于合同约定交房期限，即使鸿远公司所述属实，若鸿远公司按时交付房屋，其完全可以避免因此所致的迟延交房的后果。因此，鸿远公司主张的上述理由均不能成立，其依约应承担逾期交房的违约责任，故一审判决认定鸿远公司向吴东支付逾期交房违约金34242.74元并无不当，本院予以维持。综上，鸿远公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元（中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年九月二十日书记员 孙翠红郭燕婷