贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初763号 原告：黄兴帮，男，1945年8月20日生，汉族，住惠水县， 原告：欧帮菊，女，1945年10月18日生，汉族，住惠水县， 委托诉讼代理人：黄文洪，男，1968年3月28日生，汉族，住惠水县，系二原告之子，特别代理。 委托诉讼代理人：何启新，贵州惠正律师事务所律师，一般代理。 被告：贵州鸿顺房地产开发有限公司，住所地，惠水县和平镇圆台东路（县医院大门对面）； 法定代表人：曹东国，系该公司执行董事。 被告：曹健湫，男，汉族，1970年10月26日生，住惠水县。 被告：陈光琼，女，汉族，1976年4月1日生，住惠水县。 第三人：曾庆勇，男，1988年6月21日生，苗族，贵州庆园贸易公司员工，住惠水县， 第三人：贺百梅，女，1987年8月19日生，住惠水县， 第三人：卢永海，男，1975年6月20日生，汉族，住惠水县， 第三人曾庆勇、贺百梅、卢永海共同委托诉讼代理人：罗丹丹，贵州黔成起智律师事务所律师，一般代理。 第三人：中国工商银行股份有限公司惠水支行（以下简称工行），地址：惠水县和平镇建设中路（恒基大厦） 社会统一信用代码：91522731709596905Y 负责人：周代兵，系该行行长。 委托诉讼代理人：舒广成，男，1962年10月4日生，地址：惠水县，特别代理。 第三人：贵州建伟房地产开发有限公司（以下简称建伟房开），住所地，惠水县和平镇长征路，统一社会信用代码：915227315806629316； 法定代表人：周晓国，系该公司执行董事。 原告黄兴帮、欧帮菊诉被告贵州鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺公司）、曹健湫、陈光琼、被三人曾庆勇、贺百梅、卢永海、第三人中国工商银行股份有限公司惠水支行（以下简称工商银行）、第三人贵州建伟房地产开发有限公司（以下简称建伟公司）合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄兴帮、欧帮菊的委托诉讼代理人黄文洪、何启新，第三人中国工商银行股份有限公司惠水支行的委托诉讼代理人舒广成，第三人曾庆勇，卢永海、曾庆勇、贺百梅的委托诉讼代理人罗丹丹到庭参加诉讼。被告鸿顺公司、陈光琼、曹健湫，第三人建伟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄兴帮、欧帮菊向本院提出如下诉讼请求：1、确认被告已归还给原告的涟江印象一楼门面两间163.62平方米（现在正在经营的服装店“VVOTT”）及A栋十楼住房四套（A栋10-1.136.16平方，10-2.136.19平方，10-3.124.29平方，10-6.125.72平方）522.36平方米（现原告居住）的房屋产权属于原告；2、判令被告全面履行协议，为原告办理涟江印象1楼两间门面及涟江印象A栋十楼四套住房产权登记手续。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告鸿顺公司为开发涟江印象楼盘于2012年3月份多次上门找原告商议拆迁补偿安置事宜。双方达成如下协议：一、原告黄兴帮、欧帮菊将其位于惠水县和平镇狗场苑56号（房屋产权证号为：惠房权证和平字第××号，土地使用证号为：惠国用（2001）字第54号）交给被告鸿顺公司进行开发建设，被告鸿顺公司采用置换安置的方式，用在此处建设好的新住宅和门面置换给原告，房屋安置内容如下：1、被告鸿顺公司归还原告的门面面积为138平方米（两间以原住地延伸方向为准），门面为通间，开间为6-6.6米，超出部分面积按照8000元／平方米计价，由二原告向被告鸿顺公司补足差价，如遇楼梯通道在此，则按6000元／平方米补足差价，2013年7月25日双方根据被告建设房屋的位置图再次确认二原告享有的门面位置及面积；2、被告鸿顺公司归还原告住房500平方米，超出面积8%的部分按1600元／平方米补足差价。二、被告鸿顺公司支付原告拆迁安置费、过渡费、租房费共计564000元。三、被告鸿顺公司为保证拆迁房屋如期建设，需向原告交付工程进度款押金1436000元，该款在被告鸿顺公司按照合同约定完成建设后由原告如数退还被告鸿顺公司。合同签订后，被告鸿顺公司按照约定向原告交付了拆迁安置费、过渡费、租房费等共计564000元和工程进度款押金1436000元。被告鸿顺公司建好房屋后，原告已将工程进度款押金1436000元如数退还被告鸿顺公司，该公司也于2016年11月20日将约定的门面房交付原告使用，原告按合同约定向被告补交清了门面超出面积的房款共计741360元，原告于2016年11月20日收到被告交付的门面后进行装修并使用至今，被告鸿顺公司于2015年12月交付原告住房后，原告已装修入住至今。双方当时协商签订拆迁安置补偿合同时，因被告一直强调为了办证方便和减少竞争对手保证被告鸿顺公司取得涟江印象小区的开发权，要求与原告以《房屋买卖合同》及《补充协议》的方式签订合同。但该《房屋买卖合同》及《补充协议》实为拆迁安置补充协议。合同约定的房屋价款4600000元，是被告鸿顺公司为办理相关拆迁手续所写，原告从未收到被告鸿顺公司的任何一分购房款。被告鸿顺公司与原告协商拆迁原告的老房屋，明确用修建好的房屋对原告进行置换安置，除了《补充协议》约定外，被告于2013年7月25日向原告出具的门面位置确认图和承诺，明确了原告所享有的房屋、门面位置及面积，门面已于2016年11月20日原告补清所超面积差价后交付原告，原告装修并使用至今，现被告将置换并交付给原告的房屋（门面）通过网签形式售与他人，被告鸿顺公司的行为损害原告利益，故原告诉至法院要求判如所请。 被告鸿顺公司、曹健湫、陈光琼，第三人贵州建伟房地产开发有限公司未出庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩材料。 第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅辩称：1、根据《国有土地上房屋征收及补偿条例》的规定，房屋征收补偿的主体为政府及其确定的部门，原告与被告及第三人建伟公司签订的是《房屋买卖协议》及《补充协议》，因此，原、被告之间不存在房屋安置补偿法律关系，双方建立的是商品房买卖法律关系。2、原告请求被告履行产权转移手续存在现实和法律上的障碍，第三人向工商银行办理了银行按揭。2015年12月31日，惠水县房地产管理局向工商银行颁发了惠房预惠水县字第201503189号房屋预告登记对涉案房屋设立了抵押权。在该行政确认行为没有被依法撤销前，除抵押权利人外的任何人无权就涉案房屋主张权利，显然原告起诉变更涉案房屋所有权无任何法律依据，原告只有先通过行政诉讼方式撤销该抵押预告登记，才能主张变更房屋所有权问题。3、从原告、第三人卢永海、与被告房屋买卖合同的合同形式、签订时间、价款支付、备案登记及转移登记综合分析，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅对涉案房屋享有优先权，综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。 第三人工商银行辩称：第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》后，与第三人工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅用本案争议房屋为该笔贷款设定抵押并办理了他项权预告登记手续，第三人工商银行按照合同约定发放了贷款，第三人工商银行的贷款手续合法，应依法享有争议房屋的抵押权。 第三人卢永海提出独立诉讼请求：1、确认卢永海与被告鸿顺公司于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告鸿顺公司立即向第三人曾庆勇、贺百梅交付位于惠水县涟江印象商住楼B1栋1层2号房屋并将该房屋产权登记至卢永海名下；3、诉讼费由原、被告承担。 事实及理由：2015年11月6日第三人卢永海与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1、被告鸿顺公司将其开发的涟江印象商住楼B1栋1层1、2号房屋出售给第三人卢永海；2、涉案房屋的总价款为4442368元，卢永海支付首付款2222368元后，采取按揭贷款的方式向工商银行贷款支付剩余购房款；3、被告鸿顺公司应于2016年12月18日向第三人卢永海交付该房屋。合同签订后，第三人卢永海与被告鸿顺公司到房管部门办理了备案登记手续，被告鸿顺公司未履行交付房屋的义务损害第三人卢永海的权益，故请求法院支持卢永海的诉讼请求。 第三人曾庆勇、贺百梅提出独立诉讼请求：1、确认曾庆勇、贺百梅与被告鸿顺公司于2016年1月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告鸿顺公司立即向第三人曾庆勇、贺百梅交付位于惠水县涟江印象商住楼B1栋1层3号房屋并将该房屋产权登记至曾庆勇、贺百梅名下；3、诉讼费由原、被告承担。 事实及理由：2016年1月25日第三人曾庆勇、贺百梅与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：1、被告鸿顺公司将其开发的涟江印象商住楼B1栋1层3号房屋出售给第三人曾庆勇、贺百梅；2、涉案房屋的总价款为2242368元，曾庆勇、贺百梅支付首付款1121184元后，采取按揭贷款的方式向工商银行贷款支付剩余购房款；3、被告鸿顺公司应于2016年12月18日向第三人曾庆勇、贺百梅交付该房屋。合同签订后，第三人曾庆勇、贺百梅与被告鸿顺公司到房管部门办理了备案登记手续，被告鸿顺公司未履行交付房屋的义务损害第三人曾庆勇、贺百梅的权益，故请求法院支持曾庆勇、贺百梅的诉讼请求。 原告黄兴帮、欧帮菊针对第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅的诉讼请求事实及理由提出如下意见：原告黄兴帮、欧帮菊于2012年5月5日就与第三人建伟公司的法定代表人周晓国、陈光琼签订《房屋买卖协议》，2013年5月15日二原告与第三人建伟公司、曹建湫签订《〈房屋买卖协议〉之补充协议》，2017年1月24日被告鸿顺公司与二原告签订《补充协议》，虽然上述三个协议名为买卖协议，但协议内容实为拆迁补偿协议，被告在与第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅签订《商品房买卖合同》的过程中，隐瞒该房屋系拆迁安置给二原告房屋的事实，二原告接收该房屋后进行了装修使用了两年，二原告是该房屋的所有权人。虽然被告与第三人签订《商品房买卖合同》，该房屋也办理了抵押登记手续，但原告作为拆迁人依法享有优先权，同时，2019年1月21日曾庆勇到原告占有并使用的门面时，说被告曹建湫支付其利息，因此，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅之间可能形成的为借贷关系，而非房屋买卖关系，现第三人卢永海、曾庆勇主张该房屋的所有权没有法律依据，应依法予以驳回。 第三人工商银行针对第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅的诉讼请求，事实及理由，提出如下意见：第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》并到房地产管理部门办理相关备案登记手续，事后，第三人卢永海与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，该房屋已进行抵押，工商银行的贷款、抵押手续合法，请求法院支持卢永海、曾庆勇、贺百梅的诉讼请求。 经审理查明：第三人建伟公司与被告曹建湫、陈光琼合作开发涟江印象楼盘，因此，第三人建伟公司的法定代表人周晓国、曹建湫、陈光琼于2012年3月份多次上门找原告商议拆迁补偿安置事宜，2012年5月5日二原告与陈光琼、周晓国签订《房屋买卖协议》，2013年5月15日二原告与第三人建伟公司、曹建湫签订《〈房屋买卖协议〉之补充协议》，上述协议约定二原告将其位于惠水县和平镇狗场苑56号的房屋（房产证号为：惠房权证和平字第××号）交给建伟公司、陈光琼、曹建湫、拆迁开发，由建伟公司、曹建湫、陈光琼对二原告进行拆迁安置、支付过渡费、租房费等并为拆迁安置房屋办理产权登记手续等。2013年10月13日被告鸿顺公司向二原告出具《承诺书》，合同签订后，被告鸿顺公司按照约定向原告交付了拆迁按照费、过渡费、租房费等共计564000元和工程进度款押金1436000元。事后，第三人建伟公司与被告鸿顺公司、曹建湫、陈光琼达成协议，由被告鸿顺公司开发该楼盘，并由该公司履行安置二原告的义务。协议达成后，第三人建伟公司退出了该项目。2013年12月25日被告鸿顺公司与二原告及其子女签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议对安置的住房等事项进行了约定。2016年11月20日被告曹建湫与二原告的子女签订《补充协议》，双方对门面超出面积的价格进行了约定。被告鸿顺公司建好房屋后，原告已将工程进度款押金1436000元如数退还被告鸿顺公司，该公司也于2016年11月20日将约定的门面房交付原告使用，原告按合同约定向被告补交清了门面超出面积的房款共计741360元，原告于2016年11月20日收到被告交付的门面后进行装修并使用至今，被告鸿顺公司于2015年12月交付原告住房后，原告已装修入住至今。现被告将置换并交付给原告的房屋（门面）通过网签形式售与他人，故原告诉至法院要求判如所请。 另查明：2015年11月6日被告鸿顺公司与第三人卢永海签订《商品房买卖合同》将涉案的涟江印象2号楼1-1号（另案即（2019）黔2731民初1222号处理）、1-2号门面出售给第三人卢永海，同日办理了网签手续，卢永海于2016年1月1日将本案所涉的涟江印象2号楼1-2号门面向第三人工商银行进行不动产抵押贷款。2016年1月25日被告鸿顺公司与第三人曾庆勇、贺百梅签订《商品房买卖合同》将涉案的涟江印象2号楼1-3号门面出售给第三人曾庆勇、贺百梅，同日办理了网签手续，曾庆勇、贺百梅于2016年3月21日将本案所涉的涟江印象2号楼1-3号门面向第三人工商银行进行不动产抵押贷款。 再查明；涉案房屋所属楼盘至今尚未进行消防设施验收。 还查明：原、被告签订的《房屋买卖合同》约定的房屋价款4600000元，是被告为办理相关拆迁手续所写，二原告从未实际收到该合同约定的购房款。 再查明：被告曹建湫为被告鸿顺公司的实际控制人，被告陈光琼系该公司的原法定代表人。 上述事实有原、被告当庭陈述、身份证复印件、《房屋拆迁安置补偿协议》、收条、《补充协议》、《房屋买卖协议》、《〈房屋买卖协议〉之补充协议》、《承诺书》、房产证、涉案门面租赁人的营业执照、《门面租赁合同》、《借款合同》、《个人购房借款／担保合同》、《惠水县商品房预售合同备案登记表》、录音光盘等证据在卷为证，应予认定。 本院认为，一、关于惠水县涟江印象商住楼2号楼1单元1-2、1-3号门面房及涟江印象商住楼1号楼1栋10-1、10-2、10-3、10-6号房屋权属的认定问题。二原告与被告签订《房屋买卖协议》、《补充协议》《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》等文件，双方约定：采用拆迁产权房置换产权房的方式，归还原告新建的产权门面房及住房，新房产权证由被告办理。被告鸿顺公司于2015年12月将已修建的惠水县涟江印象商住楼1号楼1单元10-1、10-2、10-3、10-6号住房交付二原告，二原告及其子女已对上述房屋进行装修并入住至今。2016年11月20日被告鸿顺公司将已修建的惠水县涟江印象商住楼2号楼1单元1-2、1-3号门面房交付二原告，接受上述门面后二原告向被告付清了超出面积的价款并进行了装修并使用至今。本案证据充分证明原告门面房及住房系合法取得，原告行使了占有、使用、收益的权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即被拆迁人优先受偿原则，本案诉争门面虽然被告出售给第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅，卢永海、曾庆勇、贺百梅又将该房屋进行抵押登记贷款，但本案诉争门面产权应属二原告，本案所涉的涟江印象商住楼1号楼1单元10-1、10-2、10-3、10-6号住房亦为拆迁安置补偿给二原告的房屋，据此，上述住房的产权亦属于二原告。 二、关于原告诉请判令依约办理原告名下门面房屋及住房的产权登记手续能否得到支持的问题。本案中，原告要求被告办理涉案门面房屋及住房的产权登记手续，因现阶段该涉案楼盘消防施工未经相关行政管理部门验收合格，消防设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，办证的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在办理房屋产权证的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告办理原告名下门面房屋及住房的产权登记手续的主张，本院不予支持。待具备办证条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。 三、关于被告鸿顺公司与第三人卢永海于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》，被告鸿顺公司与第三人曾庆勇、贺百梅于2016年1月25日签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题，本案中，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅向本院提出独立的诉讼请求，要求确认其于被告鸿顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。因本案争议门面房的产权属原告黄兴帮、欧帮菊所有，被告鸿顺公司将该房屋出售给第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅的行为属无权处分，合同签订时，双方签订的《商品房买卖合同》属效力待定的合同，事后，原告黄兴帮、欧帮菊对被告将争议房屋出售给第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅的行为不予追认，故被告鸿顺公司与第三人卢永海于2015年11月6日签订的《商品房买卖合同》及被告鸿顺公司与第三人曾庆勇、贺百梅于2016年1月25日签订的《商品房买卖合同》为无效合同，据此，对第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院依法不予支持。 本案中，在被告鸿顺公司与第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅签订的《商品房买卖合同》无效的前提下，第三人要求将本案争议房屋产权登记到卢永海、曾庆勇、贺百梅名下，没有合法依据，本院依法不予支持。 四、关于本案所涉抵押合同的认定问题，本案中，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅在与被告鸿顺公司签订《商品房买卖合同》后，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅与第三人工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅将本案争议房屋为该笔借款设定抵押，并办理了抵押预告登记手续。本案原告合法取得涉案门面房且已经实际占有、使用、收益，受法律保护，应依法确认。抵押权是基于所有权而产生，被告鸿顺公司违反合同约定，隐瞒事实将该门面出售给第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅，卢永海、曾庆勇、贺百梅将该门面进行抵押担保贷款，应属抵押无效，故第三人工商银行对涉案门面不享有优先受偿权。依照《物权法》第一百七十二条第二项规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”据此。虽然工商银行与第三人卢永海、曾庆勇、贺百梅不动产抵押无效。但不影响第三人工商银行按照与卢永海、曾庆勇、贺百梅签订的借款合同向卢永海主张债权，第三人工商银行可另案主张。 综上，依照，《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条、第七十五条；《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十三条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认惠水县涟江印象商住楼1号1单元10-1、10-2、10-3、10-6号房屋及涟江印象商住楼2号楼1单元1-2、1-3号门面房屋的产权属于原告黄兴帮、欧帮菊所有； 二、驳回第三人卢永海要求确认第三人卢永海与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求； 三、驳回第三人卢永海要求被告贵州鸿顺房地产开发有限公司将惠水县涟江印象商住楼2号楼1单元1-2号门面房的产权登记到第三人卢永海名下的诉讼请求； 四、驳回第三人曾庆勇、贺百梅要求确认第三人曾庆勇、贺百梅与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2016年1月25日签订《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求； 五、驳回第三人曾庆勇、贺百梅要求被告贵州鸿顺房地产开发有限公司将惠水县涟江印象商住楼2号楼1单元1-3号门面房的产权登记到第三人曾庆勇、贺百梅名下的诉讼请求； 六、驳回原告黄兴帮、欧帮菊的其余诉讼请求。 案件受理费六百元，由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  周彰良 审 判 员  乔 冰 人民陪审员  龙 瑛 二〇一九年九月二十五日 法官助理郝清 书记员张紫薇