广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0232民初827号原告：马昌社，男，1957年12月20日出生，回族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：陈奕奕，广东琉璃律师事务所律师。被告：周国明，男，1984年6月7日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，原告马昌社与被告周国明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马昌社的委托诉讼代理人陈奕奕、被告周国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马昌社向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月23日签订的《铺位租赁合同》；2、被告对商铺结构损坏承担排除妨碍、恢复原状的法律责任；3、判令被告向原告支付从2019年4月1日起至搬离后将商铺恢复原状归还之日止按8000元/月标准计算的租金（暂计到2019年7月共计32000元），并向原告支付从2019年4月7日至租金付清之日止按300元/日标准计算的滞纳金（暂计至2019年6月25日止共计234000元）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告马昌社的特别授权委托诉讼代理人陈奕奕明确第二项诉讼请求为对现有门店名为华顺门业的商铺（粤房地证字第××号)内的装修（包括吊顶天花、放置样板门的木质结构、木质隔墙、背板）拆除，并将两间商铺的原混凝土结构的隔墙恢复（砌回）。事实和理由：原、被告于2016年3月23日签订《铺位租赁合同》，原告将位于乳××县城××北××号、××号两间商铺出租给被告经营便利店适用，租赁时间为5年。被告向原告一次性缴纳租赁保证金15000元，并约定了退铺时要恢复原状、租金每月支付时间、滞纳金的计算方式及私自转租的违约行为。2019年2月至3月被告拖欠原告的租金经原告多次电话和上门催收后，被告才交清。2019年4月始，被告就未向原告支付过租金，经原告多次催收未果且被告未经原告许可擅自改变了商铺结构造成了商铺损毁。被告的行为既违约又违法，严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现。据此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告周国明在庭审时答辩称，2019年4月原、被告就协商过退租一事，就因商铺是否恢复原状问题无法达成一致意见。《铺位租赁合同》只约定了商铺的装修经物业管理处同意即可施工，并未约定退回商铺时需恢复原状，原告请求被告将商铺恢复原状，被告对此不予认可。被告装修涉案商铺时经过物业管理处同意且没有损害门店的主梁或是承重墙。被告认可原告不退保证金和请求被告支付租金。被告同意解除合同，原告发布的租赁信息视为其同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马昌社针向本院提交的证据有：1、《铺位租赁合同》复印件，证明原、被告之间存在租赁合同关系以及合同约定的权利义务；2、房地产权证复印件，证明原告对出租商铺的产权及权属情况；3、涉案商铺现场照片（5张），证明出租商铺中的其中一间被告用于经营门业对该商铺的内部进行了装修，导致原告难以出租的事实。被告对原告所提交证据的真实性均无异议。被告周国明向本院提交的证据有：1、被告分别与原告和案外人杜丽红的短信及微信聊天记录，证明原告于2019年4月收回其中一间商铺并发布转租信息，租金应相应的予以扣减。原告对被告所提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告确有张贴招租广告，但未收回商铺，被告未将涉案商铺恢复原状。对当事人无异议证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于乳××自治县××城镇××北××号、××号两间商铺的所有权人，就上述商铺出租事宜与被告于2016年3月23日签订了《铺位租赁合同》，约定以下事项（出租方甲方为原告、承租方乙方为被告）：“一、甲方将座落于乳××县城××北××号、××号商铺（2间），出租给乙方经营便利店，租赁时间为伍年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。二、租金（人民币）：1、……；2、……；3、2019年4月1日至2021年3月31日，每月租金为人民币8000元整。3、签订合同时，乙方向甲方一次性交纳租赁保证金壹万伍仟元整（￥15000元）不计利息，如乙方中途离场或违约造成甲方经济损失，甲方从中扣抵。合同期满后乙方无欠其它费用时，甲方将保证金退还乙方（如铺位内外改变或损坏结构必须恢复原状，否则，乙方按照费用的双倍赔偿给甲方）。四、甲方第一次一次性收取两个月租金，然后，乙方每次交1个月租金必须在1-5日之前交清。若拖欠费用超过1天，乙方自愿按每超一天增加5%的费用交滞纳金给甲方，即每天滞纳金300元。若逾期25天未交租金和滞纳金，否则视乙方自动退出离场，解除合同。押金不退。甲方保留追讨有关欠费的权利。五、乙方进场后，装修时若改变房内结构，必须先要以书面通知管理处，同意后才能施行……九、合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转租，如乙方擅自转租，甲方可以解除本铺位租赁合同，同时并扣除本租赁合同的保证金100%。若要转让经双方协妥后，才能转让……十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订合同之日起生效。”被告在签订上述合同后向原告支付了15000元的保证金。被告承租上述两间商铺后将商铺内的隔墙拆除，将14号商铺用于经营便利店，名称为掌合便利店，至今仍在正常经营；13号商铺于2017年转租给案外人经营门业，名称为华顺门业，该门店经营了一年后就退租，至今仍在空置，该商铺留有经营门业时所装修的吊顶天花、放置样板门的木质结构、木质隔墙和背板等。2019年3月，被告曾与原告协商退租13号商铺的事宜，因该商铺恢复原状无法达成一致意见，原告不同意变更合同。自2019年4月始，被告就未向原告支付过租金，原告曾委托中介机构出租并在涉案商铺张贴招租信息但未出租成功，直至庭审时原、被告都未办理退租清场的手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《铺位租赁合同》是在双方自愿平等的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规，合同合法有效，本院予以确认。根据原告起诉、被告答辩和庭审调查情况，本案的争议焦点为：一、《铺位租赁合同》何时解除；二、商铺租金应当计算至何时；三、被告是否需要对涉案两间商铺承担排除妨害、恢复原状的责任；四、原、被告约定的滞纳金是否合理。一、关于《铺位租赁合同》何时解除的问题，本院认为，被告于2019年3月向原告提出退租13号商铺并非解除合同而是与原告协商变更合同，从被告提交的短信截图可知，原告并不同意变更合同。虽然原告于2019年4月曾委托中介机构发布出租信息，但原、被告双方并未办理涉案两间商铺的退租清场手续，被告亦未结清租金且其经营的便利店仍在正常营业，不能视为原、被告协商一致解除合同，故被告以2019年4月原告找中介机构发布出租信息为由辩称双方于2019年3月协商时就解除合同，没有事实依据，该主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告作为承租方按期足额交纳租金是其主要义务，经原告催收后，被告仍拒不支付租金，原告可以解除合同，庭审时被告表示同意解除合同。原告请求解除双方签订的《铺位租赁合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于商铺租金应当计算至何时的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，现原、被告签订的《铺位租赁合同》已被依法解除，根据房屋租赁合同的性质，被告理应返还租赁物即涉案两间商铺给原告并支付从2019年4月1日起至实际返还涉案两间商铺之日止的租金和房屋占用使用费，房屋占用使用费可参照双方约定的租金每月8000元，原告主张被告支付租金至涉案两间商铺恢复原状之日止，超出部分于法无据，本院不予支持。三、关于被告是否需要对涉案两间商铺承担排除妨害、恢复原状的责任问题，本院认为，首先，所谓妨害是指以占有以外的方法，客观上不法阻碍或者侵害物权的支配状态，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告占有涉案房屋是合法的，本案不存在妨害的事实，原告主张被告排除妨碍没有事实依据，本院不予支持。其次，庭审时原、被告共同确认被告在承租涉案两间商铺时进行了改动如拆除隔墙，其中13号商铺仍留有华顺门业经营时所装修的吊顶天花、放置样板门的木质结构、木质隔墙和背板等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，从原、被告签订的《铺位租赁合同》约定的第三条“如铺位内外改变或损坏结构必须恢复原状”可知，原、被告是约定了退租时被告有恢复原状的义务，原告主张被告将涉案两间商铺恢复原状，依法有据，本院予以支持。四、关于原、被告约定的滞纳金合理的问题，本院认为，庭审时原告确认被告已经向其支付了保证金15000元并在合同中约定如被告违约造成原告损失可予以抵扣，被告亦同意不要求原告退还，原告没收保证金的行为即是被告承担违约责任向原告赔偿损失，现原告另主张要求被告按照双方签订的《铺位租赁合同》以300元/天的标准支付滞纳金即每月9000元，比双方约定的每月租金还高，且原告未向本院提交证据证明其因被告违约所造成的实际损失，故原告应承担举证不能的法律后果，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原、被告约定的滞纳金明显过高，原告请求被告支付2019年4月7日至租金付清之日止按300元/日标准计算的滞纳金，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除原、被告于2016年3月23日签订的《铺位租赁合同》；二、限被告周国明在本判决生效之日起十日内返还原告马昌社位于乳源瑶族自治县乳城镇鲜明北路华景雅苑B2-PB-13号、B2-PB-14号两间商铺并一次性向原告马昌社支付从2019年4月1日起至实际返还上述两间商铺之日止按每月8000元标准计算的租金和房屋占用使用费；三、限被告周国明在本判决生效之日起十日内将上述两间商铺恢复原状；四、驳回原告马昌社的其他诉讼请求。本案案件受理费1186元，适用简易程序审理减半收取计593元，由原告马昌社负担193元，由被告周国明负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈茂娣二〇一九年九月二十七日法官助理蔡仁娉书记员丘世通