吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初1744号 原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区沈铁幸福里5号楼物业办公室。 法定代表人：钟宪臣，董事长。 委托诉讼代理人：李杨，该公司职员。 委托诉讼代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。 被告：杨维和，男，1963年5月13日生，汉族，住吉林市。 原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告杨维和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寓龙物业公司的委托诉讼代理李杨、张硕，被告杨维和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寓龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费7200元及违约金2160元，合计9360元；2.诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。事实与理由：2008年5月原告与被告所在小区的业主委员会（吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会）签订了物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内的所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的××区，建筑面积共计133.28平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应向原告交纳物业服务费100元/月。然而自2012年1月1日至2017年12月31日被告未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费7200元及违约金2160元，合计9360元。以上请求望给予支持。 杨维和辩称：物业服务不到位，所以我才不交纳物业费，单元门损坏无人修理，只能靠业主自己集资修理，垃圾箱未在指定位置，扣在我家门口，有安全隐患，进过小偷，造成财产损失；下水道经常堵塞，找过物业但物业称不属于物业服务范围，只在楼道内张贴警示，但一直未维修，屋里都是大便，地板和屋里地砖都受损了；我的车辆被砸过，调监控，监控不好使；小区照明也不好使；自行改造的下水道。 本院经审理认定事实如下：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为小区的物业服务企业，并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日，双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。杨维和是江畔人家小区业主，其使用的房屋是多层住宅，面积为133.28平方米。杨维和从2012年1月1日至2017年12月31日期间未交纳物业费。 认定上述事实的证据有：营业资质证书，吉林市房屋登记簿，江畔人家小区物业服务合同，江畔人家小区业主委员会会议决定，江畔人家小区物业服务情况说明，催缴通知单，保安工作记录，房屋维修记录，保洁工作记录，保安、保洁工资表，寓龙物业公司提供服务的照片，（2018）吉0202民初2939号民事判决书，（2019）吉02民终979号民事判决书，证明材料。 本院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区，与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日，寓龙物业公司此后至2017年12月31日一直为该小区提供物业服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即使该服务合同非被告本人签订，但寓龙物业公司与江畔人家小区业主之间仍依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付。 关于污水管道经常堵塞问题。堵塞问题出现后寓龙物业也采取一定措施，在楼道中张贴警示告知使用污水管道的各业主合理使用排污，不要乱扔垃圾以防管道堵塞。污水管道作为公用设施，由建设单位建设，质量出现问题物业服务企业也无法掌控，而且排污管道由多人使用，使用过程中若有不当，物业服务企业也无法控制。被告称堵塞问题是因为主管道破碎无法正常排污引起，但未向本院提供相关证据证明污水管道堵塞是因为建设质量问题还是因为个业主使用不当导致。而且物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，即使物业服务公司在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，而且对已经全额缴纳物业费的业主而言也不公平。杨维和作为业主，长期接受服务，但未履行给付物业费的义务，故对寓龙物业公司要求杨维和给付2012年1月1日至2017年12月31日物业费7200元的主张予以支持。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成损失’。”根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持1440元（7200元×20%）。杨维和未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、杨维和于本判决生效之日起三日内向吉林市寓龙房产物业服务有限公司支付自2012年1月1日至2017年12月31日期间欠缴的物业费7200元； 二、杨维和于本判决生效之日起三日内向吉林市寓龙房产物业服务有限公司支付上述欠缴物业费的违约金1440元； 三、驳回吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨维和承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇一九年九月二十四日 书记员  姜琳