北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8295号原告：岳大林，男，1991年9月22日出生，汉族，公司员工，住北京市昌平区。原告：苏民川，女，1988年11月28日出生，汉族，公司员工，住北京市昌平区。以上二原告委托诉讼代理人：王社潮，北京市凯天律师事务所律师。被告：李思，女，1983年10月26日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐风章，北京晋熙律师事务所实习律师第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住址：北京市朝阳区将台路5号院16号楼。法定代表人：彭永东董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司法律顾问，现住单位宿舍。原告岳大林、苏民川与被告李思、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告岳大林及二原告委托诉讼代理人王社潮，被告李思及其委托诉讼代理人李希，第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳大林、苏民川向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求李思返还原告已付的30万元购房定金；3、请求被告返还原告已付的128000元中介费；4、请求被告支付原告1024000元违约金；5、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，岳大林、苏民川明确第一项诉讼请求，要求确认原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年3月25日（起诉状送达李思之日）解除，同时申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2018年12月22日，原告（二原告系夫妻关系）通过链家公司介绍与李思签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及一系列配套文件。合同约定：李思将其所有的位于北京市昌平区昌平路×号房屋出售给原告，该房屋所有权证为：*京房权证昌字第XXXX号，房屋登记面积为96.28平方米，房屋总价款（含装修及内部物品）为512万元。合同签订后，原告依照约定支付李思30万元定金。2019年2月22日，原告在链家公司带领下，前往有关部门办理面签时，被告知房屋有查封。原告在政府部门的网签已通过。原告与李思约定的最迟过户时间是2019年4月10日，现房屋被查封，过户已不可能，在撤销网签之前，原告面临无法重新购房难题。原告认为，李思与链家公司均隐瞒了真实的房屋信息，构成根本性违约，应承担连带责任。原告的合法权益处于风险之中。为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请依法判处。李思辩称：李思同意解除与岳大林、苏民川签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其他相关文件，但不同意支付违约金。本案是因为在原、被告签订房屋买卖合同以后，履行过程中因李思前夫张海龙对李思恶意提起民事诉讼，申请司法查封了涉案房屋而导致李思无法履行合同义务办理房屋的不动产转移登记手续。李思主观上至始至终没有任何违约不履行合同的主观故意，即使事到如今李思仍然同意将涉案房屋出售给原告，只是由于前夫的恶意诉讼尚在审理过程中没有结案，导致暂时无法配合办理涉案房屋的产权变更登记手续。李思对涉案房屋享有完整独立的所有权和处分权，前夫的诉讼行为是李思在签订涉案房屋买卖合同后恶意提起的，是李思无法预见、无法避免、也无法克服的客观情况，在整个事件中被告无被告无任何过错或过失，因此客观上属于不可抗力。根据原、被告签订的存量房屋买卖合同第十一条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。如果原告执意要解除房屋买卖合同，本着诚实守信原则被告同意承担部分责任以双倍返还原告定金的方式弥补原告的损失。2018年12月22日，双方签订涉案房屋的买卖合同及补充协议及其他相关协议，出售涉案房屋，签订该系列协议文书时涉案房屋无任何出售瑕疵。2019年1月7日，被告和原告及第三人去北京市住房公积金管理中心办理了面签，此时尚不知涉案房屋已被磐石市人民法院司法查封。2019年1月14日，李思随中介公司去地税办理相关手续时被告知涉案房屋有查封。李思通过第三人及时告知岳大林和苏民川。2019年1月25日，李思收到磐石市人民法院的民事裁定书，到此时才确认涉案房屋已被磐石市人民法院司法查封。2019年3月23日，李思收到磐石市人民法院的开庭传票，并向该院提出了管辖异议，认为该案应由被告经常居住地北京市昌平区人民法院管辖，现该案已移送至昌平法院管辖。综上所述，第一、造成涉案房屋暂时不能过户的阻碍并非李思主观造成，而是不可抗力的客观原因，李思没有过错和过失；第二、即使法院最终认定被告违约应当承担违约责任，原告请求支付1024000元的违约金也缺乏计算依据，明显过高，请求调整。恳请法院根据李思的过错程度进行衡量，予以充分考虑该案案情从维护双方当事人的合法权益的角度依法进行裁决，彰显法律的公平正义。第三人链家公司述称：对原告起诉的事实和理由没有异议，双方如解除房屋买卖合同，链家公司可以退还中介费用。本院经审理认定事实如下：2018年12月22日，李思（甲方）与岳大林、苏民川（乙方）经链家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同约定，李思将其名下位于昌平区昌平路×号房屋出售给岳大林、苏民川；房屋面积96.28平方米，房屋总价款为512万元；双方约定岳大林、苏民川于2018年12月30日前分两次支付共计30万元购房定金，于办理交易房屋权属转移登记手续前2个工作日支付第一笔首付款233万元，于岳大林、苏民川资质审核通过且出具评估报告3个工作日内共同前往贷款办理机构办理贷款申请手续；双方同意在2019年4月10日内共同前往税务部门办理缴税手续并共同办理房屋不动产转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条第2款约定，该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同和补充协议还约定了其他内容。合同签订后，岳大林、苏民川依约支付了购房定金30万元。2019年12月28日,涉案合同完成网签备案。2019年1月7日，岳大林、苏民川与李思及链家公司工作人员前往公积金管理中心进行初审面签。因李思房屋所有权证发生过变更，契税票和房屋所有权证姓名不一致，需调档证明。2019年1月14日，链家公司工作人员陪同李思前往昌平区不动产事务登记中心调档时发现涉案房屋在当日上午被司法查封，链家公司遂通过电话口头告知了岳大林、苏民川上述情况。此后，岳大林、苏民川与李思进行了多次协商，但无法就合同如何继续履行以及违约责任如何承担达成一致。2019年3月4日，岳大林、苏民川通过链家公司向李思发出书面解约通知书，要求解除双方之间的房屋买卖合同。李思认可收到该解约通知书。另查，岳大林与苏民川为夫妻关系。再查，李思前夫张海龙与李思之子张泽西于2019年1月9日向吉林省磐石市人民法院申请保全李思名下位于北京市昌平区昌平路×号房屋，该院于2019年1月10日作出（2019）吉0284民初237号民事裁定，裁定保全上述房屋。现该案因李思提出管辖异议申请，经吉林省磐石市人民法院与吉林省吉林市中级人民法院二审审查，已裁定移送至本院审理。截止庭审辩论终结前，上述房屋的查封措施尚未解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李思与岳大林、苏民川签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。李思应按照合同约定履行转移涉案房屋所有权至岳大林、苏民川名下的合同义务，现涉案房屋被其他法院采取司法查封措施，无法办理转移登记手续，岳大林、苏民川购买房屋取得房屋所有权的合同目的已不能实现，符合合同约定的合同解除条件，岳大林、苏民川要求解除上述房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。鉴于岳大林、苏民川已于2019年3月4日发出书面解约通知，且李思确认收到该通知，本院确认岳大林、苏民川与李思签订的房屋买卖合同及补充协议于2019年3月4日解除；合同解除后，李思取得的购房定金应当返还岳大林、苏民川，故岳大林、苏民川要求返还定金30万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，涉案房屋被司法查封，无论李思所涉另案是否属于恶意诉讼，或李思是否具备违约的主观故意，相对于岳大林、苏民川而言，李思存在违约情形，已是客观事实，李思应当承担支付违约金的相应违约责任；但涉案房屋买卖合同及补充协议中关于违约金数额的约定过高，李思亦向本院请求调整，本院结合双方履约情况、李思违约情形及岳大林、苏民川的实际损失，酌情确定李思应向岳大林、苏民川赔偿违约金35万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认岳大林、苏民川与李思于2018年12月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年3月4日解除；二、李思于本判决生效之日起七日内返还岳大林、苏民川购房定金300000元；三、李思于本判决生效之日起七日内给付岳大林、苏民川违约金350000元；四、驳回岳大林、苏民川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47640元，由岳大林、苏民川负担10540元，已交纳；剩余案件受理费37100元，由李思负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  闫素霞人民陪审员  赵晨红二〇一九年九月二十九日书 记 员  姚东方