山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7431号上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵桔美，女，1978年10月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，山东统河律师事务所律师上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人邵桔美商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。银座公司上诉请求：请求二审法院在查明案件事实的基础上依法撤销一审判决，并驳回邵桔美对银座公司的所有诉讼请求。事实与理由：一、双方签署的《济南市商品房买卖合同》第十五条第2款并非银座公司提供的商品房买卖合同的格式条款，该条款系双方的真实意思表示，一审法院认定事实错误。双方签署的《济南市商品房买卖合同》系由济南市城乡建设委员会制定、济南市工商行政管理局监制，该合同并非由银座公司单方拟定，不属于格式合同，同理该合同第十五条第2款不属于格式条款。在《济南市商品房买卖合同》第一页第8条明确载明“签约之前，为更好的保护买卖双方权益，买受人已经仔细阅读本合同内容，并对合同条款及专业用词已经理解，与出卖人达成一致”。双方签署的《合同补充协议》第一条第1款约定“买受人应具有相应的民事权利和民事行为能力，已认真审阅《商品房买卖合同》及其附件，并充分理解和同意《商品房买卖合同》及其附件的内容”。被上诉人作为具有民事行为能力的自然人，在签署涉案《济南市商品房买卖合同》前自然已对合同的所有条款（包括合同第十五条第2款）予以知晓和了解，况且合同中对于被上诉人已经对合同条款内容予以理解的事实予以明确记载。因此，涉案合同第十五条第2款并非由银座公司提供的格式条款，该条款约定的不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，银座公司不承担违约责任的内容具有相应的合理性和客观性，不是银座公司的原因双方可以约定银座公司不承担违约责任。二、本案中导致不能及时提交办证资料报房屋产权登记机关备案的原因如下：1、被上诉人违背规划设计图纸，私自将各自购买的房屋不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。买受人私自搭建隔空层并导致涉案楼盘综合验收迟缓系买受人的行为导致银座公司不能按约定提交办证资料备案。在一审庭审中银座公司已经提交了涉案楼盘的设计图纸，该设计图纸上相应房屋均不应隔层。同时银座公司根据物业公司的核查主张买受人所购买的房屋已经私自隔层，由于银座公司不能进入买受人的房屋取证，对于该项主张的证明责任应由买受人完成。鉴于买受人并没有提交证据证明其没有私自隔层的事实存在，人民法院就应当采信银座公司的主张。涉案楼盘在综合验收时，只要房屋的实际建筑现状与规划设计图纸不符，自然不能通过政府组织的综合验收，综合验收程序受阻无需证明。2、根据银座公司提交的《济南市建筑节能专项验收认可表》等五个表格，足以证实涉案楼盘在综合验收程序中济南市城乡建设委员会要求银座公司两次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，即就涉案楼盘的建筑节能项目，在专项验收已经通过的前提下，由于政府职能部门的原因，又要求并进行了第二次专项验收，但在第二次专项验收程序中因地方性法规及规章的变化，导致增加了诸多的验收项目。因政府职能部门或地方性法规规章变化导致综合验收迟缓并非银座公司最初与买受人签署涉案合同时能够预见，该情形导致涉案楼盘综合验收迟缓不是银座公司的原因。以上情形均导致了涉案楼盘的综合验收迟缓，但都不是银座公司自身原因所造成，根据涉案合同第十五条第2款的约定，对于如上原因导致的逾期办证违约责任不应由银座公司承担。三、被上诉人的全部诉求均已超出了诉讼时效，其主张应不予支持，一审法院适用法律错误。涉案合同第十五条第1款约定了银座公司应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，买受人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，买受人立案时才向银座公司主张逾期办证的违约责任，显然已全部超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。综上，请求撤销一审判决并驳回被上诉人的所有诉讼请求。邵桔美辩称，一、一审法院认定双方签订的商品房买卖合同第15条第2款属格式条款，该条款未对被上诉人等业主进行特别提示，且约定内容不具合理性，银座公司不得因此免除违约责任，一审审查事实清楚，适用法律正确。合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案双方签订的《济南市商品房买卖合同》正是银座公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与被上诉人协商的条款，属于格式条款（与合同是否由合同提供方亲自拟定无关）。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案双方签订的商品房买卖合同第15条第2款“或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”与合同法第一百二十一条的规定相冲突，免除了银座公司作为出卖方因第三人原因造成的违约责任，属于合同法第四十条中“提供格式条款一方免除其责任”及“排除对方主要权利”的情形，并且在合同签订时，未对该内容提请被上诉人注意，也没有进行说明，按照上述法律规定，应认定为无效，不能以此免除其违约责任。二、一审法院认定的违约金未过诉讼时效，适用法律正确。根据本案合同第十五条，双方约定的逾期办证违约金系按照被上诉人支付房款总额每日万分之零点五计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此种违约金的给付在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别使用诉讼时效。因此一审法院认定的违约金未过诉讼时效，适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回银座公司的全部上诉请求，维持原判。邵桔美向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告自2015年10月2日至办理产权登记备案之日的违约金35639.58元（以887661元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2015年10月2日起算，截止2017年12月13日，共计803天）；2、判决与本案有关的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月5日，邵桔美与银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定邵桔美购买银座公司开发的“银座中心”某号商品房一套，房款总金额为889881元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付邵桔美使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任。双方还约定了其他内容。合同签订后，邵桔美向银座公司支付了所购房产的总房款887661元。但银座公司未按上述期限向邵桔美交付房产，直到2012年6月11日，才将涉案房产交付邵桔美。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。双方因此产生纠纷，协商未果。经据实结算，房产总价款为887661元。另查明，本案已于2018年9月12日在一审法院进行了诉前调解立案，证明原告在该时间向被告主张了权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题是，合同相关免责条款是否有效？原告邵桔美的诉讼请求是否超过诉讼时效？首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。邵桔美提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向邵桔美明示，该条款排除了邵桔美的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。一审法院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而诉争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于邵桔美的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，诉争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。邵桔美主张2015年10月2日至2017年12月12日期间的违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年。原告于2018年9月12日在一审法院进行了诉前调解立案，向前推三年，故邵桔美现在要求银座公司支付2015年10月2日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。且双方在《济南市商品房买卖合同》约定：“出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；”按该违约金比例计算的违约金与原告受到的损失相当，且不违反法律规定，应予支持。综上所述，银座公司直到2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，一审法院不予采纳。邵桔美违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。据此，判决：被告山东银座置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邵桔美违约金35639.58元（以887661元为基数，自2015年10月2日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止，包括起始日和终止日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费691元，减半收取346元，由被告山东银座置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邵桔美与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、银座公司是否承担逾期办证的违约责任；二、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，银座公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，依据商品房买卖合同第十五条第1款的约定，银座公司应在涉案房屋交付后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，银座公司于2012年6月将涉案房屋交付给邵桔美，理应在交付涉案房屋后的365个工作日内办理房屋初始登记，但其直至2017年12月13日才办理了涉案房屋产权大证，银座公司未在规定期限内办理涉案房屋所有权的初始登记，已违反了上述合同约定，理应承担逾期办证的违约责任。关于银座公司主张的免责问题。第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定：“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”该条约定的因“其他非出卖人原因”部分未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任且加重对方责任，故该格式部分无效，因此对银座公司依据该部分约定主张免除其逾期办证违约金的主张，本院不予支持。第二，银座公司主张因被上诉人私自改建导致楼盘不能通过综合验收，进而不能导致银座公司不能按照约定提交办证资料备案，但其并未提交有效证据予以证实，且根据银座公司后期的备案、取得综合验收及涉案房屋所在楼幢所有权初始登记等情况看，并非存在因被上诉人私自改建导致楼盘不能通过备案之事实，故本院对银座公司的该主张不予支持。第三，银座公司主张因济南市城乡建设委员会进行两次专项验收，导致综合验收迟缓，影响办理房产证的时间。根据法律规定，银座公司作为建设方应当对涉案工程负有组织竣工验收及备案的义务，银座公司未能在约定的办证期限内及时向职能部门提交符合验收规定的相关材料，所导致综合验收迟缓的责任亦应由其承担，且专项验收时已经超过办证时间，故对其该主张不予支持。综上，银座公司就逾期办证违约主张免责的事由均不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，民法总则开始施行时间为2017年10月1日，被上诉人于2018年9月12日诉前调解立案，依照上述司法解释的规定，被上诉人关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据上述司法解释关于诉讼时效的法律规定，一审法院认定自2015年10月2日起至2017年12月12日止的逾期办证违约金部分，并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以确认。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费691元，由上诉人山东银座置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年九月五日书记员  杨 娟