四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1377号 原告（反诉被告）：成都君威投资有限公司。住所地：四川省都江堰市奎光西下中街49-53号。 法定代表人：康华，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林奉莲，女，1980年9月11日出生，汉族，住四川省都江堰市，系公司员工。 被告（反诉原告）：胡建，男，1989年8月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告（反诉原告）：张亚玲，女，1989年10月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都君威投资有限公司（以下简称君威投资公司）与被告胡建、张亚玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年5月9日，因案件事实争议较大，本案适用简易程序进行审理。2019年5月17日，胡建、张亚玲向本院提起反诉，本院审查后予以准许，并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。本案又于2019年5月27日转为普通程序进行审理，于2019年5月9日、7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君威投资公司法定代表人康华及其委托诉讼代理人林奉莲，被告（反诉原告）张亚玲到庭参加诉讼。被告（反诉原告）胡建经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告君威投资公司向本院提出诉讼请求：1．要求胡建、张亚玲支付拖欠自2017年6月1日—2019年1月31日物业服务费3723元及自逾期之日起每日按应付费的万分之五违约金668元；2．由胡建、张亚玲承担全部涉讼费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。2019年5月9日增加诉讼请求：要求胡建、张亚玲支付拖欠的2017年6月1日至2019年5月31日垃圾清运费120元。2019年7月15日增加诉讼请求：要求胡建、张亚玲支付2019年2月1日至2019年5月31日物业服务费744.60元。事实和理由：2015年7月8日，君威投资公司通过公开招投标与作为开发商的成都华油兴业房地产开发有限公司就本案所涉小区“公园大道一号”签订了《前期物业合同》。2017年8月19日，君威投资公司又与胡建、张亚玲签订了《物业合同》及《临时管理规约》。按照《物业管理条例》，本小区自2017年5月20日开始交房，物业公司自2017年6月1日起即应按照中标价1.5元/月/平方米收取物业服务费。但胡建、张亚玲拒不向其缴纳物管费，为维护自身合同权益，故诉至法院。 本诉被告胡建、张亚玲辩称，1．对欠缴的金额、垃圾清运费未缴纳无异议，因为接房时房屋存在通风口的问题，2017年8月19日进行的房屋移交验收，因此物业服务费应当从2017年8月19日开始缴纳；2、装修时缴纳了500元的装修费，应该退200元。 反诉原告胡建、张亚玲向本院提出诉讼请求：1．要求君威公司就未履行前期物业管理服务协议中的条款赔偿由此给胡建、张亚玲造成的损失2400元（2017年6月至今，每月100元）；2．退还君威公司违规收取的装修管理服务费200元；3．由君威公司承担全部涉诉费用。事实及理由：君威投资公司在物业服务期间不履行物业管理职责，导致小区环境卫生差、治安状况差、人员配备不齐、违规收费等情况，严重影响了全体业主的正常生活和生命财产安全，小区业主多次与物业公司沟通，均未得到任何改善。 反诉被告君威投资公司辩称，1．垃圾清运费、装修管理费系按规定收取，以票据为准，可据实结算。2．因为多数业主未缴纳物业服务费，故不同意给付赔偿。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以采信，并在卷佐证。即：即：君威投资公司提交的其营业执照、法定代表人身份证明书及身份信息、被告身份信息、公园大道1号业主家庭信息登记表、房屋信息查询记录、物业通讯录、保安巡逻签到表、秩序维护交接记录、《前期物业管理服务协议》；胡建、张亚玲提交的业主聊天记录截图、小区内照片若干张、停车场管理费公告、视频资料。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 胡建、张亚玲系位于都江堰市公园大道1号（福乐家园）X栋X单元X楼X号房屋业主，建筑面积为124.1平方米。君威投资公司系公园大道1号（福乐家园）小区物业服务公司。 2015年7月8日，成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司作为甲方（建设单位）与君威投资公司作为乙方（物业服务企业）就坐落于都江堰市通站路的福乐家园签订了一份《前期物业服务合同》，合同期限自2016年10月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。该合同主要约定：“高层住宅：1.5元/平方米．月。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳。甲方业主于每个缴费周期起始日起50日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任；给业主或第三人造成损失的，乙方先行赔付后向甲方追偿。业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。” 胡建、张亚玲于2017年8月19日收房，自收房之日起就未向君威公司缴纳物业服务费、垃圾清运费。 君威投资公司在对《福乐家园》进行物业服务的过程中，存在对公共区域环境卫生服务不达标、物业服务人员配备不到位、安保人员工作不在状态、无故关闭小区内部分照明、收费标准不一等多处物业瑕疵。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点就在于业主是否应向物业公司全额交纳物业服务费以及物业公司应否向业主进行赔偿。 关于君威投资公司要求胡建、张亚玲支付拖欠的物业服务费和垃圾清运费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，君威投资公司与作为开发商的成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对作为业主的胡建、张亚玲而言具有当然的约束力。君威投资公司作为小区物业服务公司，为小区提供了物业服务，作为业主的胡建、张亚玲理应向君威投资公司支付相应的物业服务费。对于物业瑕疵而言，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定可知，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。故本院结合胡建、张亚玲的接房时间，对君威投资公司要求胡建、张亚玲支付欠缴物业服务费及代收代缴垃圾清运费的诉讼请求予以部分支持。物业服务费认定2017年8月19日至2019年5月31日的物业服务费共计21个月又13天（1.5元×124.1㎡×21月）＋（1.5元×124.1㎡÷30天×13天）＝3989.81元。代收代缴的生活垃圾清运费，君威投资公司主张2017年6月至2019年5月共计24个月，本院认定22月×5元/月=110元。 关于君威投资公司主张的逾期未交物业服务费违约金的问题。本院认为，作为物业公司的君威投资公司本身亦存在违约的行为，故本院对君威投资公司的该项主张不予支持。 关于胡建、张亚玲要求君威投资公司因存在物业瑕疵而给予赔偿2400元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定可知，义务的履行应是全面的，而就庭审中所查明的事实来看，君威公司确实存在多种物业瑕疵，致使其并未完全按照其与开发商所签订的《前期物业服务合同》履行相应义务，属违约行为，君威投资公司应在今后的服务过程中，努力在现有情况下提高自己的服务质量，加强与业主、承租户的沟通，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。本院综合君威投资公司的入驻时间、违约情况以及胡建、张亚玲按合同约定应向物业公司缴纳的物业服务费用等，酌情认定君威投资公司因未完全履行物业服务协议应向胡建、张亚玲支付124.1㎡×1.5元×5个月＝930元。 关于胡建、张亚玲要求君威投资公司退还违规收取的装修管理服务费200元的诉讼请求。胡建、张亚玲未提交向君威投资公司缴纳费用的相关证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，胡建、张亚玲应承担举证不力的法律后果。因此对于胡建、张亚玲的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下： 一、胡建、张亚玲于本判决生效之日起十日内向成都君威投资有限公司给付物业服务费3989.81元； 二、胡建、张亚玲于本判决生效之日起十日内向成都君威投资有限公司给付垃圾清运费110元； 三、成都君威投资有限公司于本判决生效之日起十日内向胡建、张亚玲给付930元； 四、驳回本诉原告成都君威投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告胡建、张亚玲的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由成都君威投资有限公司负担；反诉案件受理费25元，由胡建、张亚玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王凌波 审 判 员  王 芳 人民陪审员  陈晓辉 二〇一九年九月四日 书 记 员  孟 曦