福建省建宁县人民法院 行 政 判 决 书 (2019)闽0430行初35号 原告王长棋，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托代理人施婷，福建闽律律师事务所律师。 被告泰宁县住房和城乡建设局，统一社会信用代码11350429003791178H，住所地福建省泰宁县状元街165号。 法定代表人黄春勇，局长。 出庭负责人吴明生，副局长。 委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。 被告泰宁县房地产管理所，统一社会信用代码1235042948913023XY，住所地福建省泰宁县建设大楼五楼。 法定代表人陈素琴，所长。 出庭负责人陈素琴，所长。 委托代理人徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 第三人三明坤泰房地产开发有限公司，组织机构代码55505665-7，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街17号。 法定代表人陈静，办公室主任。 实际控制人蔡灵玲。 委托代理人杨素玲，女，三明坤泰房地产开发有限公司员工。 第三人陈建民，男，1963年03月05日出生，汉族，住福建省泰宁县。 委托代理人张保华，福建律慧律师事务所律师。 委托代理人俞良燕，福建律慧律师事务所实习律师。 原告王长棋不服被告泰宁县住房和城乡建设局（以下简称泰宁住建局）、××县房地产管理所（以下简称泰宁房管所）注销备案登记一案，于2019年7月1日向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月1日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭审理了本案。原告王长棋的代理人李月华、被告泰宁房管所的法定代表人陈素琴、代理人徐秋霖、泰宁住建局副局长吴明生、代理人郝少松、第三人三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）代理人杨素玲、第三人陈建民的代理人张保华、俞良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2015年4月28日，坤泰公司向泰宁房管所发函确认，案涉丹霞名府7幢1001号房产，原备案于非正式购房户王长棋名下，现实际购房户陈建民与王长棋关系已理顺，购房款已全额交清，请房管所给予注销王长棋的相关购房合同备案，给予实际购房户陈建民所购该房办理备案登记。泰宁房管所在收到坤泰公司发出的确认函及相关材料后，于2015年5月14日注销了王长棋与坤泰公司签订的编号：MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》的备案登记，并于2015年5月15日为陈建民就该套商品房买卖合同办理了备案登记。王长棋因不服泰宁房管所注销买卖合同备案登记提起本案诉讼。 原告王长棋诉称，2014年5月份，原告与坤泰公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717《商品房买卖合同》，向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产；2014年5月12日原告通过银行转账付清了房款；2014年5月13日，该《商品房买卖合同》在泰宁房管所完成备案登记；坤泰公司未经原告同意且在原告完全不知情的情况下私自向泰宁房管所申请解除该买卖合同备案登记，泰宁房管所未依法进行审核且未依法通知原告，在原告完全不知情的情况下解除合同备案登记，严重侵害了原告的合法权益。故请求法院判决撤销被告作出的解除编号ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复原告该合同备案登记。泰宁住建局作为委托机关，对受委托的组织实施的行政处罚行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。 原告向本院提供的证据材料有：1.王长棋的《居民身份证》，证明王长棋的主体资格；2.编号0578717《商品房买卖合同》，证明原告向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产的相关情况；3.银行流水账单，证明原告向坤泰公司支付购房款的事实。 泰宁住建局辩称，一、被诉的解除商品房预售合同登记备案行为对原告的合法权益不产生实际影响，依法应裁定驳回原告起诉。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。该条规定了房屋登记行政案件的受案范围：一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记等辅助登记；二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料等行为。而本案被诉的解除商品房预售合同备案行为，并不属于上述规定的房屋登记类型。商品房预售合同备案是房地产管理部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”等相关规定，对合同当事人签订的商品房预售合同所进行的登记备案，是国家对商品房市场进行宏观调控的一项行政管理措施，而非上述司法解释规定的针对房屋的登记行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第六条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。说明商品房预售合同登记备案对合同效力是没有影响的。因此，商品房预售合同登记备案行为不属于不动产物权登记，不产生物权变动的效力，也不影响相关商品房买卖合同的效力，更不是合同成立、生效、失效或者终止的法定要件，仅仅是国家对商品房预售合同的一项行政管理措施，对合同当事人有关房屋买卖的权利义务不产生实际影响，不具有行政可诉性，当事人权利义务取决于他们之间的商品房买卖合同是否成立及效力状态。相应地，解除商品房预售合同的登记备案也是如此。若当事人认为商品房买卖合同有效，应当直接通过民事诉讼或仲裁的方式来主张相关权利，而不能就对其权利义务不产生实际影响的解除合同登记备案行为提起行政诉讼。 本案中，原告与第三人坤泰公司签订商品房买卖合同，坤泰公司以其不属于正式购房户（抵押重复销售）为由决定申请解除案涉合同登记备案，同时登报声明王长棋遗失合同并声明作废，之后向房管所申请解除合同的登记备案。如上所述，该解除合同登记备案行为并不影响合同效力，未对合同当事人的权利义务和合法权益产生实际影响，对原告相关权利义务产生最终实际影响的是该买卖合同关系是否发生变更，而非解除合同登记备案行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十九条第一款第八项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”之规定，应驳回原告起诉。原告若认为其与坤泰公司就案涉房屋的买卖合同仍然有效，应通过民事诉讼或仲裁途径解决。 二、原告起诉已超过法定起诉期限，依法亦应裁定驳回其起诉。第三人坤泰公司共在泰宁房管所办理了与原告之间包括本案所涉及的房屋在内的10份商品房预售合同登记备案，之后又全部办理了解除合同登记备案。在泰宁房管所于2015年5月14日作出被诉解除合同登记备案之后，原告本人还曾分别于2015年12月4日、2015年12月17日、2016年2月3日、2016年5月19日直至2017年3月14日5次到房管所办理了其余房屋的解除合同登记备案手续，且2015年5月7日已登报声明王长棋遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，此外，案涉房屋早在2015年就已交付给第三人陈建民使用，原告若为真实购房人的话是不可能不关注、不知晓案涉商品房买卖合同登报作废、房屋交付他人使用及被诉解除合同登记备案的相关情况，故其应于2015年就已知晓并认可被诉解除合同登记备案行为，其于被诉解除合同登记备案行为发生4年之后的2019年6月才提起本案诉讼，显然已超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（法释〔2018〕1号）第六十四条规定的1年的起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的”之规定，应裁定驳回其起诉。 三、被诉解除合同登记备案行为符合规定。法律并未对解除商品房预售合同的登记备案作出专门规定。有关商品房预售合同登记备案的现行法律规定包括：《城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”；《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”；《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。从前述规定看，商品房预售合同签订后，由预售人即房地产开发企业单方办理合同登记备案手续，相应地，解除合同的登记备案手续亦可由房地产开发企业单方办理。 本案中，第三人坤泰公司以原告为非正式购房户（抵押重复销售）为由决定申请办理解除案涉合同的登记备案，2015年5月7日登报声明王长棋遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，且丹霞名府、丹霞美地房地产项目因资金链出现问题，采取“假购房、真借贷”方式进行民间融资，引发诸多问题。针对这两个项目非真实销售问题，泰宁县人民政府专门研究出具（2015）11号《关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要》议定，根据三明市人民政府相关会议和文件精神，在对丹霞名府已备案房源进行认真清理的基础上，对备案给融资户的非真实销售商品房，由坤泰公司股东会形成撤销备案决议，并向县房管所提出书面申请，由县房管所根据有关规定据实备案给实际购房户。房管所根据坤泰公司申请和所提供的相关股东会决议、申请书、丹霞名府非正式销售名细册等材料办理案涉合同解除登记备案并为第三人陈建民与坤泰公司的商品房买卖合同办理了登记备案手续，符合相关规定。 针对原告王长棋非真实购房问题，从其购房签约行为及付款、预告登记和交房等履约行为的整个过程、事实来看，其明显不属于真实购房人，而是“融资户”，其与坤泰公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。首先，原告于2014年5月12日分两笔共向坤泰公司转账6782508元，备注款项用途为“还款”，并不能体现系“购房款”，即便原告能够证明该笔“还款”就是“购房款”，其在转款次日即2014年5月13日才办理合同登记备案手续，明显也与购买预售商品房需先签订认购协议、支付诚意金或定金、再正式签订预售合同、然后再支付购房款的通常交易习惯不符；其次，原告提交的案涉商品房买卖合同中，买受人处仅填写为“王”，付款方式仅约定“1、一次性付款”但未约定付款具体时间也未明确款项是否已支付（第6条），更重要的是竟然没有约定关系购房人重要权利的交付条件与期限（第8条）、未约定出卖人逾期交房的违约责任（第9条），此外，第10条有关买受人重要权益的“规划、设计变更”条款也未做任何约定，该合同内容不仅是不规范更是明显有违常情常理和此类交易习惯。再次，案涉合同约定“自双方签订之日起生效。本合同签订之日起90日内，由【买受人】【出卖人】向房屋权属登记机构申请预告登记”（第25条），但从未按照该约定进行预告登记，原告也从未主张办理预告登记的相关权利，不符合真正购房人的通常做法。最后，案涉房屋早在2013年就已经以抵工程款方式出售给了第三人陈建民，并早已交付给陈建民使用，而原告6年来从未提出任何异议，显然这与原告自称的购房人身份是完全不相符的。此外，除本案外原告其余合同也全部办理了解除合同的登记备案。因此，坤泰公司以原告并非真正购房户，与原告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系申请解除合同登记备案正确。原告与坤泰公司之间是商品房买卖还是借贷关系，如原告还有争议，应通过民事诉讼或仲裁进行确认。 四、鉴于第三人关于案涉房屋的商品房预售合同已经办理了登记备案手续，在该合同登记备案未经法定程序撤销之前，原告诉请主张恢复其与坤泰公司就同一房屋的预售合同登记备案，也缺乏事实和法律依据。 综上，请求依法裁定驳回原告起诉。 泰宁住建局向本院提供的证据材料有：第一组证据：1.关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要【2015】11号，证明2015年2月2日，泰宁县人民政府专题会议纪要议定，对丹霞名府、美地项目已备案房源进行认真清理的基础上，对现房抵押给银行和备案给融资户的46套非真实销售商品房（具体房号和数量以开发商和房管所共同核实为准），由坤泰公司和润泰公司股东会形成撤销备案决议，并向县房管所提出书面申请，由县房管所根据有关规定据实备案给实际购房户；第二组证据：2.商品房购销合同备案一览表、3.申请报告（王长棋2015年12月4日出具）、4.泰宁县房地产合同备案登记注销申请书（王长棋2017年3月9日出具）、5.坤泰综字第（201700）号（坤泰公司2017年3月9日出具）、6.申请报告（王长棋2017年3月9日出具）、7.申请报告（王长棋2015年12月17日出具）、8.坤泰综字第（20150017）号（坤泰公司2015年12月17日出具）、9.房地产合同备案登记撤回申请书（王长棋2016年5月19日出具）、10.坤泰综字第（201600）号（坤泰公司2016年5月19日出具）、11.申请报告（王长棋2016年5月19日出具）、12.坤泰综字第（2016003）号（坤泰公司2016年2月3日出具）、13.申请报告（王长棋2016年2月3日出具），证明王长棋于2014年10月8日一次性办理了向坤泰公司购买包括案涉房屋在内共10套房的合同备案手续。此后，自2014年11月28日起王长棋多次申请注销，至2017年3月9日，前述10套房屋的买卖合同备案均已注销；第三组证据：14.实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函（坤泰公司2015年4月28日出具）、15.收款收据、16.声明（王长棋遗失合同），证明2015年4月28日，坤泰公司向泰宁房管所发函确认，案涉丹霞名府7幢1001号房，原备案于非正式购房户王长棋名下，现该实际购房户陈建民与原非正式购房户王长棋关系已理顺，购房款已全额交清，请房管所给予注销非正式购房户王长棋的相关购房合同备案，给予实际购房户陈建民所购该房屋的合同备案。 泰宁房管所的答辩意见与泰宁住建局的意见一致。 泰宁房管所向本院提供的证据材料有：前16份证据与泰宁住建局提供的一致，其他证据包括：1.实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函（坤泰公司2015年4月28日出具）、2.收款收据、3.声明（王长棋遗失合同）、4.授权书、5.营业执照、6.组织机构代码证、7.陈静身份证复印件、8.陈世文身份证复印件、9.三明坤泰房地产开发有限公司股东会决议、10.关于要求解除丹霞名府37套房子备案的请示、11.丹霞名府非正式销售明细册，以上证据证明2015年1月24日，三明坤泰房地产开发有限公司作出股东会决议，对于已在泰宁房管所备案的包括案涉房屋在内的37套房子，是由该公司融资需求而分别登记在相关人员名下的房产，属于非正式销售，为配合泰宁县项目工作组开展工作，经股东会研究同意申请解除抵押重复销售37套在房管所的备案；2015年4月28日，坤泰公司向泰宁房管所发函确认，案涉丹霞名府7幢1001号房，原备案于非正式购房户王长棋名下，现该实际购房户陈建民与原非正式购房户王长棋关系已理顺，购房款已全额交清，请房管所给予注销非正式购房户王长棋的相关购房合同备案，给予实际购房户陈建民所购该房屋的合同备案。坤泰公司委托代理人陈世文代为办理包括原告购房合同在内的相关备案注销手续。 坤泰公司的答辩意见与泰宁住建局的意见一致。 陈建民述称，一、原告诉请撤销编号为0578717《商品房买卖合同》备案登记没有事实和法律依据。首先，原告并不是实际购房户，其与坤泰公司签订的《商品房买卖合同》是不真实的。根据原告提交的银行业务回单可知，原告于2014年5月12日转账至坤泰公司合计6787508元的款项系用于还款，那说明原告与坤泰公司之间是民间借贷或其他法律关系，该款项不是购房款；且该转账数额远高于合同约定的购房款715122元，同时原告购买房价远低于市场价，该交易不是真实的。而根据泰宁县住建局提供的商品房购销合同备案一览表可知，原告在坤泰房地产一次性办理了10套商品房买卖合同备案登记。因此可知，原告并非正常的购房户，其身份不是购房者。 其次，原告的《商品房买卖合同》备案登记是依法予以撤销。因原告并不是实际购房者，原告多次申请注销备案登记后，坤泰公司经股东会议决议后，依法向泰宁住建局申请将非正常购房人王长棋予以解除备案登记，并备案登记至实际购房人陈建民名下。因此，泰宁住建局依申请将备案登记在原告名下的涉案房产解除备案登记有事实依据，符合法定程序。 再次，涉案丹霞名府7#1001室已备案登记至答辩人名下，且答辩人已实际占有使用至今，涉案房产已属答辩人实际所有。答辩人系丹霞名府消防工程的实际施工人，因坤泰公司拖欠工程款，故答辩人申请以房抵债。2013年4月15日，答辩人便转账支付了10万元的购房诚意金；2013年10月28日，坤泰公司便出具剩余房款800637元的《收款收据》给答辩人；2014年5月13日答辩人与坤泰公司签订了《商品房买卖合同》；2015年5月15日，丹霞名府7#1001室依法备案登记在答辩人名下。2016年国庆前，答辩人已装修入住丹霞名府7#1001室。根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办【2011】442号第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。答辩人付款时间和签订合同时间均早于原告，且涉案房产已由答辩人实际居住使用，因此答辩人房屋所有权应当优先得到法律的保护。 二、原告诉请已过诉讼时效。根据泰宁县住建局提供的证据显示，原告自2014年11月28日起多次向住建局申请注销其名下登记的丹霞名府房产，至2017年3月9日，其名下的10套房屋买卖合同备案均已注销。原告2019年6月12日起诉要求撤销备案登记早已超过行政诉讼法规定的诉讼时效，依法应当驳回其诉请。 陈建民向本院提供的证据材料有：1.收款收据及银行转账流水,证明陈建民于2013年4月15日向坤泰公司转账支付了10万元房屋诚意金，该时间早于原告付款的时间;2.收款收据，证明2013年10月28坤泰公司向陈建民出具收款收据，明确以工程款抵房款；3.申请书，证明2015年，佳美公司作为消防施工单位明确向坤泰公司申请以工程款抵房款的三套房源信息及备案人员明细；4.商品房买卖合同，证明陈建民与坤泰公司签订合同，并于2015年5月15日进行了备案登记；5.泰宁县人民法院判决书和三明中院民事裁定书，证明生效法院判决书已依法认定以工程款抵陈建民购房款800637元；6.照片，证明丹霞名府7#1001号房产早已交付陈建民，并由陈建民实际居住使用。 经庭审质证，原告对泰宁住建局提供的证据发表如下意见：证据1是泰宁县政府出具的会议纪要，对其合法性及证明对象有异议；对证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13都没有异议；对证据14、15、16有异议，前两份证据都是由坤泰公司出具的，不具有证明力，证据16不是原告自己作出的声明。对泰宁房管提供的1－16份证据的质证意见与上同；对17-24证据中身份证件、营业执照、组织机构代码真实性没有意见，对其他的材料均有异议，坤泰公司股东会决议不能作为注销依据，确认函等系由坤泰公司单方面制作的不具有真实性。对陈建民提供的证据的真实性没有异议，但证明对象有意见，当时这套房子是陈建民破门进去装修的，实际上陈建民没有在里面居住。 本院对上述证据认证如下：泰宁住建局提供的证据1是泰宁县政府出具的会议纪要，不能作为本案的证据使用；证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13，原告没有提出异议，本院予以确认；证据14、15、是由坤泰公司出具的，仅能代表坤泰公司的意见；证据16不能证明是原告本人作出的声明，不具有证明力。对泰宁房管提供的1－16份证据，因与泰住建局提供的证据相同，意见同上；原告对证据17-24中的身份证、营业执照、组织机构代码的真实性没有意见，本院予以确认，坤泰公司股东会决议不能作为注销备案登记的依据，确认函是由坤泰公司单方面制作的，不具有证明力。原告对陈建民提供的证据的真实性没有异议，但证明对象有意见，本院予以确认。 经审理查明，2014年5月份，原告与坤泰公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717《商品房买卖合同》，向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产，并于2014年5月12日通过网上银行付清了房价款715122元（一并支付了10套房屋的价款，合计6782508元）；2014年5月13日，在泰宁房管所完成买卖合同备案登记；2015年4月28日，坤泰公司向泰宁房管所发出“确认函”申请注销上述买卖合同备案登记，并将其备案登记到陈建民名下；2015年5月14日，泰宁房管所注销了上述买卖合同备案登记。2013年4月15日，陈建民通过银行向坤泰公司支付了100000元诚意金；2013年10月28日，坤泰公司向陈建民出具了一份金额800637元的收款收据，同意用尚欠“佳美公司”的工程款抵陈建民应付的800637元房价款；2015年5月份之前，陈建民与坤泰公司签订了0596523商品房买卖合同，向坤泰公司购买位于泰宁县××号丹霞名府7幢9单元1001号房产，并于2015年5月15日进行了买卖合同备案登记；坤泰公司在陈建民购买该套房屋之后进行了交付，现由陈建民居住和使用。 另查明，泰宁房管所是独立的事业单位法人，举办单位是泰宁住建局，其业务范围包括商品房预售登记备案，本案是本案的适格主体。 本院认为，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第二条第（十）项的规定，对于已经签订商品房预售合同并完成网上备案的、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，才可注销备案登记。行政参与原则是行政程序的基本原则之一，商品房买卖合同备案登记后即受到房管所的监管，以防一房二卖或产生再抵押现象，是对购房人的一种保护措施。本案中，泰宁房管所依据坤泰公司提交的经王长棋与坤泰公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，之后在王长棋未到场的情况下，泰宁房管所仅依据坤泰公司发出的“确认函”及单方提供的其他材料即作出注销备案登记行为，未尽到监管的责任，不仅事实依据不足，也违反行政参与原则。关于本案的诉讼时效问题，被告提出注销买卖合同备案登记的时间是2015年5月14日，此后原告也多次前往泰宁房所办理注销买卖合同备案登记，应当知悉这一情况，应当驳回原告起诉。原告对被告提出的这一意见不予认可，因被告不能提供相应证据证实，本院不予采信。关于本案是否是行政诉讼的受案范围，被告认为注销买卖合同登记备案行为对原告的合法权益不产生实际影响，依法应裁定驳回原告起诉。本院认为，虽然买卖合同备案登记不确认新的权利和义务，也不涉及许可事项，且对合同效力也无影响，但并不意味着对相对人权利义务不产生任何影响。备案登记实际反映了商品房已经签订买卖合同的事实，注销备案登记使他人掌握不到买卖合同签订的情况，从而导致一房二卖风险增大，对原购房人显然存在影响。因此，注销买卖合同备案登记会对本案原告产生影响，具有诉的利益，应当纳入行政诉讼受案范围。关于原告要求撤销被告作出的解除编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复原告该合同备案登记的诉讼请求，本院认为，案涉的房屋存在明显的一房二卖情况，根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办【2011】442号第16条的规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。虽然原告与陈建民均与开发商坤泰公司签订了《商品房买卖合同》，但涉案房产已由陈建民实际居住使用，原告作为一房二卖的受害人只能向开发商坤泰公司主张权利，不能要求泰宁房管所再次作出变更，该变更不具有法律意义，不具有可撤销的内容，本院不予支持。关于泰宁住建局是否是本案适格被告的问题，依据本案查明的事实，泰宁房管所是独立的事业单位法人，具有独立承担法律责任能力，其业务范围包括商品房预售登记备案等，涉诉的行政行为是泰宁房管所作出的，因此泰宁房管所是本案的适格被告，泰宁住建局不是本案的适格被告，本院依法驳回原告对泰宁住建局的起诉。 据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下： 确认被告泰宁县房地产管理所撤销编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法。 案件受理费50元，由被告泰宁县房地产管理所负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  潘华东 审 判 员  刘建宁 人民陪审员  丁六凤 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  蔡妙君 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。 有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。