河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4624号原告：杨健，男，1989年6月2日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。被告：河南中之祥置业有限公司，住所地郑州市惠济区文化路399号，统一社会信用代码：91410100341671734C。法定代表人：刘德伟，总经理。委托诉讼代理人：高英恒，男，该公司员工。原告杨健与被告河南中之祥置业有限公司（以下简称“中之祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨健及其委托诉讼代理人宋鹏帅、被告中之祥公司委托诉讼代理人高英恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨健向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间于2018年10月2日签订的《房屋认购合同》；2、请求判令被告返还原告定金、首付款及维修基金，以上共计527074元，同时被告应当向原告支付资金占用期间利息（以527074元为基数，按银行同期贷款利率支付自2018年10月2日起至被告返还本息之日止，截至2019年6月4日利息暂计为15452元）；3、请求判令被告双倍返还定金，即另外向原告返还2万元；4、请求判令被告赔偿原告损失共计3000元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方之间有《房屋认购合同》，原告向被告交纳了定金2万元，同时被告要求原告提前支付了首付款518769元、维修基金8305元，以上共计527074元。根据双方签订的认购合同约定，被告应当与原告签订正式《商品房买卖合同》，但被告至今未与原告签订正式合同，而且被告强行要求签订《附件五补充协议》，否则不签订《商品房买卖合同》。鉴于被告从未公示过补充协议，补充协议严重违法违规，且被告房屋存在质量、得房率欺诈、虚假宣传等问题，原告向被告发送《沟通函》等，要求沟通协商解决，但被告既未与原告沟通解决相关问题，甚至强制解约、一房二卖。因被告单方原因，导致未能签订正式合同，被告应双倍返还原告定金，同时被告应当退还原告所有支付款项及利息，并支付因被告违约而产生的律师费、维权费等损失。原告诉至法院，请求判令所请。被告中之祥公司辩称：1、原、被告双方签署的关于融创城开誉城一号院项目5xxxx号商品房的《房屋认购合同》已于2019年1月23日解除。根据《房屋认购合同》第三条之约定，原告应在被告通知后三日内到指定签约现场签署《商品房买卖合同》及附件和相关的购房资料（包括但不限于认购合同第四条列举的各项文件），并交纳维修基金及其他代收费用。但经被告多次催告，原告均以各种理由拒绝签约，被告于2018年12月3日向原告发出《催告函》，再次要求原告于收到后三日内完成签约及办理完毕相关的贷款手续。原告始终不配合被告完成签约，致使认购合同的合同目的无法实现，被告又于2019年1月23日向原告发出《解约函》，解除了双方签署的认购合同，并于2019年1月28日对解约进行了报纸公告。根据《合同法》第九十三条、第九十四条及认购合同之约定，被告发出的解除通知自到达原告时解除，故认购合同已于2019年1月23日解除。2、原告请求法院判令解除合同没有事实和法律依据。无论是根据认购合同约定，还是根据《合同法》之规定，原告无正当的理由解除合同，原告主张单方解除权的条件不成就。相反，正是因为原告的严重违约行为，导致被告解除合同，原告无权对已经解除的合同申请法院判令合同解除。同时，根据法律规定，合同解除权属于形成权，被告至今并没有收到原告依据法定程序向被告提出解除合同的书面通知。原告无正当理由要求解除合同，且违背法律关于应当通知对方并自通知到达对方时解除的强制性规定，原告主张解除合同不成立。3、原告要求被告双倍返还定金、赔偿3000元损失及支付资金占用利息没有任何事实与法律依据。原告认购了被告依法开发建设的融创城开誉城一号院项目房屋，双方签订认购合同，原告向被告支付2万元定金，作为签订《商品房买卖合同》的立约担保，但认购合同签订后原告以各种理由拒绝与被告签署《商品房买卖合同》，原告的行为已构成严重违约，致使认购合同的目的无法实现，被告已依据认购合同及法律规定解除了双方签署的认购合同，被告有权扣除原告的定金不予返还。原告作为违约方更是无权要求被告赔偿3000元损失。被告已向原告发送了《解约函》并在报纸进了解约公告，均要求原告到被告处办理退房退款等手续，因原告违约造成合同解除，原告无权要求被告承担资金占用期间的利息。同时，合同解除后，被告已尽到合理告知义务，至今尚未完成退款系原告拒不配合办理退房退款手续导致，故原告无权要求被告承担合同解除后资金占用期间的利息。4、被告在销售前已按照《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管【2018】29号）规定在销售现场公示相关信息，且不存在违规行为。被告在2018年8月22日项目开盘前，已严格按照上述文件要求公示销售项目相关信息，包括但不限于企业营业执照、资质证书、项目五证、商品房买卖合同及附件范本、项目红线内及项目周边不利因素提示、特殊户型提示、房源销控表及项目测绘面积报告等文件，不存在原告诉状所述的故意隐瞒售卖价格、未明示认购合同、得房率欺诈、虚假宣传等情况。原告恶意诋毁被告，被告保留追究原告法律责任的权利。5、原告诉状所述的被告强制要求签订附件五补充协议，被告单方面导致未能订立正式合同均无事实、法律及合同依据。根据认购合同第四条之约定：在签署认购合同时，原告已详细阅读并完全理解了被告销售现场公示的一系列文件，且同意按照现场公示的系列文件签署正式的《商品房买卖合同》及相关补充协议、附件等。若因原告因素对上述系列文件有异议或要求解除认购合同或者要求重新磋商有关条款的，视为原告违约，被告有权解除合同。原告作为一个正常的成年人，对于签署认购合同及相关条款应有充分的理解，且不理解之处随时可以咨询被告现场工作人员，且在签署认购合同时被告已对认购合同第四条进行加粗、加黑处理，特别提示原告注意。6、被告在本次交易中亦承受了巨大的经济损失。综上，被告认为，原、被告双方签署的认购合同已因原告违约被告合法解除，原告无任何法律及合同依据要求法院再次解除认购合同。因原告原因造成合同解除，被告有权要求原告承担相应的违约责任，原告诉求返还定金、承担资金占用费、赔偿损失均无法律及合同依据，请求依法驳回原告诉讼请求。本院依据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，确认本案事实如下：2018年10月2日，原告杨健（买受人、乙方）与被告中之祥公司（出卖人、甲方）签订《房屋认购合同》（编号：DKxxxx），约定：原告所认购的房屋为被告开发销售的融创城开誉城一号院项目5xxxx号房，建筑面积约127.78平方米，单价为13451元/平方米，总房款为1718769元；原告于本合同签订同时向被告支付定金2万元，作为原、被告双方订立《郑州市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自双方签订《郑州市商品房买卖合同》后自动转为房款；原告应在2018年10月5日前一次性交纳除定金外的首付款498769元，并于签订《郑州市商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与被告指定银行办妥按揭贷款申请手续，贷款金额自贷款发放之日由银行直接拨付给被告；原告须持本合同原件并按照本合同第二条约定于被告通知后三日内到被告指定签约现场签署《郑州市商品房买卖合同》及附件和相关的购房资料，并缴纳物业专项维修资金及其他代收费；若原告在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经被告同意的，被告不再返还原告定金，并有权将该房屋另行销售；在签订《郑州市商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致原告所购房屋不能出售，被告有权解除本合同，被告于解除本合同30天内应将所收定金无息退回原告，被告不再承担其他任何责任；被告依据约定解除本合同的，自被告发出解除通知之日起本合同解除，原告如有异议，应在被告发出解除通知之日起3日内请求人民法院确认解除合同的效力；关于《商品房买卖合同》的签署约定：原告已详细阅读了并且已完全理解了被告在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本等全部条文，原告同意按该样本内容签订《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件等，双方对此无任何异议，若原告对前述商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容等有异议要求解除本合同或不同意签署《郑州市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的或者要求重新磋商有关条款的，则视为原告违约，被告有权解除本合同，被告不再返还原告定金并有权将该房屋另行销售；合同并约定了其他事项。该认购合同签订当日，原告向被告交纳了首付款518769元（含定金2万元）及维修基金8305元。2018年12月3日，被告向原告发出催告函，要求原告于收到催告函之日起三日内前往办理相应的贷款手续或到被告售楼处交纳应付房款，并签署《商品房买卖合同》等相关手续，否则，被告将根据《房屋认购合同》约定解除与原告签订的《房屋认购合同》，并将房屋另行处置，定金不予退还，原告拒绝签收该催告函。被告又于2019年1月23日向原告发出解约通知书，正式解除与原告签订的《房屋认购合同》（编号：DKxxxx），扣除原告交付的定金，并将涉案房屋另行出售，原告拒绝签收该解约通知书。原告于2018年12月22日向被告发出退房告知函，主要内容：被告欺诈业主、威胁扣款、逼迫签约、虚假宣传等恶劣行为，要求被告在一周内退还原告527074元首付款、3000元利息，以及原告其他财产损失共计530074元，即解除认购合同。2019年1月16日，原告向被告发出沟通函，主要内容：被告存在得房率欺诈、逾期交房、强制要求签订补充协议否则不签订正式合同、房屋质量、宣传失实等问题，要求被告自沟通函发出之日起5日内解决以上问题，并在与原告协商一致的前提下签订正式合同，否则视为被告原因导致认购合同无法正常履行解约，被告应当于合同解除之日全额退还原告所交纳的款项等。因原告未按被告发出的催告函签订《商品房买卖合同》，被告也未按原告发出的沟通函解决问题，原告等人多次到被告售楼部及房管局以《补充协议》中的补充条款存在免除房屋出卖方法定义务、加重购房人责任为由反映情况。本院认为：原、被告签订《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋认购合同》合法有效。房屋认购合同是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。但房屋认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《房屋认购合同》未涉及到商品房的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；违约责任等主要内容。故双方签订的《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。本案中，原、被告在订立《房屋认购合同》后，在原、被告订立正式的《商品房买卖合同》过程中，原告对被告此时方出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成合意，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》，被告于2019年1月23日向原告发出解约通知书，原告对此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除。双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错。现原告要求被告双倍返还定金2万元、赔偿3000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2019年6月27日向本院递交起诉状，要求被告退还原告交纳的首付款及维修基金、支付利息、双倍返还定金等请求，系明确表示其不再履行认购合同确认的义务，从即日起向被告主张权利，故被告应自原告向本院主张权利之日即自2019年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中之祥置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨健房屋首付款518769元（含定金2万元）及维修基金8305元，共计527074元，并以527074元为基数，自2019年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止；二、驳回原告杨健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9455元，减半收取4727.5元，原告杨健负担321.5元，被告河南中之祥置业有限公司负担4406元；保全费3348元，由被告河南中之祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  马静二〇一九年九月三十日书记员  李晴