北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10959号原告（案外人）：陈亚娟，女，1979年12月23日出生，蒙古族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。被告（被执行人）：东升，男，1963年11月3日出生，汉族，住北京市房山区。被告（申请执行人）：汪详德，男，1987年6月29日出生，汉族，住山东省齐河县。原告陈亚娟与被告东升、汪详德案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚娟及其委托诉讼代理人贺孟东、被告东升、被告汪详德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亚娟向本院提出诉讼请求：解除对北京市房山区农林路琪兴缘×××房屋（以下简称诉争房屋）的查封等强制执行措施，停止对该房屋的执行。事实和理由：东升于2005年取得了北京市房山区农林路琪兴缘×××房屋的所有权。2006年4月6日，陈亚娟与东升签订了《北京市商品房认购协议书》，约定东升将上述房屋出售给陈亚娟，双方约定出售价格为15万元。合同签订后，陈亚娟将全部购房款15万元交付东升，东升同时将上述房屋交付陈亚娟，陈亚娟占有该房屋至今。2018年11月7日，陈亚娟与东升夫妇在房山法院进行调解，调解书确认诉争房屋归陈亚娟所有，双方约定于2018年11月14日协助陈亚娟办理争议房屋的过户手续。陈亚娟的权利在先，可以排除汪详德的抵押权。2019年2月，陈亚娟向房山法院提出执行异议，房山法院驳回了陈亚娟的异议，故提起本案诉讼。东升辩称，同意陈亚娟的诉讼请求。我于2006年初购买良工家园的房子，交纳首付款10万元和装修款5万元都是陈亚娟出的。对价就是将诉争房屋出售给陈亚娟。鉴于诉争房屋有按揭贷款所以一直没有给陈亚娟过户。我跟同学一起购买钩机需要钱，将诉争房屋抵押了，后因各种原因，抵押款还不上了。汪详德辩称，在东升抵押诉争房屋时，不清楚东升在2005年将诉争房屋出卖给他人的事。诉争房屋的房本在我手里，是2017年11月9日抵押给我的，抵押盖章日期为2017年11月14日，抵押当日东升将购房合同和贷款合同都给我了。后东升给我打电话说因东升的工地出事了，还款有问题，银行按揭贷款剩4万元左右，先解一抵，还银行的钱后再找一个银行抵押还我的130万元。为配合东升还一抵我把房本给了东升，解押之后东升又把房本给我了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：陈亚娟提交如下证据：1、落款时间为2006年4月6日的《北京市商品房认购协议书》，协议主要内容为陈亚娟认购诉争房屋，陈亚娟将一次性付款15万元，以后的银行贷款由卖房人付。证明陈亚娟购房的事实。2、物业费、取暖费票据16张，证明诉争房屋自2009年至2017年的物业费、取暖费由陈亚娟交纳。其中2013年4月5日、2017年2月2日、2018年2月2日取暖费发票的付款人出显示为陈亚娟。3、落款时间为2009年8月5日、2010年8月1日的两份《北京市房屋租赁合同》，两份房屋租赁合同为陈亚娟作为诉争房屋的出租人与中介机构及承租人吴宁签订。证明诉争房屋已经完成交付。4、中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细显示2018年4月24日，陈亚娟转给东升40500元，转账备注为“给东升还祺兴缘剩余房款”。证明陈亚娟替东升还清银行按揭贷款。5、产权证号为京房权证房私字第XXXX号的房屋所有权证。证明东升将房产证交给了陈亚娟。6、2017年5月、2017年8月、2017年12月承租人吴宁与陈亚娟关于房租交纳和房屋交接的微信聊天记录。东升对上述证据均予认可，并称其约于2008年将房产证交付陈亚娟，后其去房产登记部门申报遗失，取得新房本。汪详德对证据1的真实性有异议，认为该认购书与陈亚娟起诉时提交的复印件不一致，如原件中认购人性别处是空白的，复印件写的是“女”，签订时间处的“号”不一致等；对证据2的真实性未提出异议，但认为票据显示付款人为东升，虽然2013年、2017年2月、2018年2月的票据上显示为陈亚娟，也无法证明房屋由陈亚娟占有；对证据3，无法核实；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，认为该转账可能是借给东升的，也可能是替东升还的，2018年4月时诉争房屋已经抵押给汪详德；对证据5，真实性未提出异议，但是2017年东升将房屋抵押给汪详德后，房本由汪详德持有，陈亚娟持有的是老房本，还清银行贷款后的解押戳盖在了汪详德持有的房产证上。对证据6，无法核实是否真实，即使由陈亚娟出租也可能存在代租、转租的情况。对于证据1，陈亚娟补交了与其起诉时交纳的认购书复印件一致的原件，并解释称其与东升的认购书共签了两份，陈亚辉与东升持有的认购书可能也给陈亚娟了。鉴于陈亚娟对两份认购书的原件均予提交且作出了较为合理的解释，该证据与其缴纳诉争房屋相应款项、持有房产证原件、以本人名义出租诉争房屋等证据能够相互印证。据此，对于陈亚娟提交的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪详德与东升民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月6日出具（2018）京0111民初15159号民事调解书，调解协议的内容为：东升给付汪详德借款140万元（于2018年8月30日前给付30万元，于2018年10月15日前给付110万元）。汪详德依据（2018）京0111民初15159号民事调解书向本院申请强制执行，本院以（2018）京0111执5167号立案执行。2018年9月17日，本院对东升名下位于房山区城关街道祺兴缘家园×号楼×层×××的房屋采取强制执行措施。执行过程中，本院委托北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋进行评估。2018年12月17日，北京建正合生房地产评估有限公司出具《评估报告书》。案外人陈亚娟提出执行异议，请求本院停止对该房屋的执行。本院于2019年4月23日作出（2019）京0111执异117号执行裁定，裁定驳回案外人陈亚娟的异议请求。2019年4月28日，陈亚娟向本院提起案外人执行异议之诉，是为本案。另查，2003年12月25日，东升与北京市房山塑料厂签订《商品房买卖合同》，约定由东升购买诉争房屋，房屋总价款125115元，东升采用按揭付款方式付款，首付款25115元，贷款10万元。上述合同系东升与佟瑞琴在婚姻关系存续签订。2004年1月15日，东升、佟瑞琴离婚。2004年12月17日，东升与陈亚辉结婚。2005年4月23日，东升取得诉争房屋的房屋所有权证，产权证号为：京房权证房私字第XXXX号。2005年5月8日，涉案房屋设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京房山支行，权利价值10万元，约定期限至2024年3月11日。2016年10月11日，东升补办了诉争房屋的房产证，产权证号为：京（2016）房山区不动产权第XXXX号。东升用该房产证办理过抵押贷款，其中，2016年11月21日设立的抵押登记于2017年10月24日注销；2017年5月17日设立的抵押登记于2017年10月23日注销。2017年11月8日，东升与其前妻佟瑞琴签订《财产分割协议》，约定诉争房屋归东升所有，房屋贷款由东升偿还，与佟瑞琴无关。该《财产分割协议》经过公证。2017年11月9日，东升与汪详德签订《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，合同约定，主债权金额为人民币130万元，债务履行期限2017年11月9日至2018年1月8日，债务人东升。2017年11月14日，该抵押设立押登记。汪详德称其同意向东升借款前曾看过诉争房屋，当时房子里没有人，东升仅告知过离婚，并交付离婚证、离婚协议、购房合同原件、房产证原件，但未告知已与陈亚辉再婚。东升对带汪详德看房子、告知汪详德离婚并提交相关证明等事实均予认可，但称其已告知汪详德其与陈亚辉再婚一事，并将结婚证一并交付汪详德。汪详德则否认收过东升的结婚证。东升称其未告知过汪详德已经将诉争房屋出卖给陈亚娟，陈亚娟、陈亚辉对东升将诉争房屋抵押给汪详德一事均不知情。再查，陈亚辉与陈亚娟系姐妹。2006年4月6日，陈亚娟与东升签订《北京市商品房认购协议书》，约定陈亚娟认购诉争房屋，陈亚娟将一次性付款15万元，以后的银行贷款由卖房人付，认购人有权将该商品房另行出卖，出卖人在认购人支付款后，因没过户卖房人无权将房屋另行出卖给第三方，出卖人如违约向认购人赔双倍房款。陈亚娟支付房款150000元后，东升将诉争房屋交付陈亚娟，其后，东升又将房产证交付陈亚娟。该房屋由陈亚娟出租至2017年，2017年年底该房屋装修后，2018年年初陈亚娟考虑到陈亚娟、东升已将良工家园的房屋出售的情况，允许陈亚辉在此居住，2018年年底东升生病出院之后同陈亚辉一起居住在诉争房屋。东升在中国建设银行股份有限公司北京房山支行的房屋按揭贷款于2018年4月25日结清。2018年5月11日，该银行抵押权登记注销。2018年7月17日，陈亚娟向本院提起诉讼，要求东升、陈亚辉协助陈亚娟将诉争房屋过户至陈亚娟名下。该案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：一、东升、陈亚辉于2018年11月14日前协助陈亚娟办理诉争房屋（京房权证房私字第XXXX号）过户手续；二、陈亚娟于2018年11月14日前给付东升、陈亚辉补偿款共计1万元。本院于2018年11月7日作出（2018）京0111民初17881号民事调解书，确认前述调解协议。针对该调解书，第三人汪详德于2019年4月9日向本院提起第三人撤销之诉，该案正在审理过程中。本案诉讼过程中，本院询问了陈亚娟购房后未办理过户登记的原因。陈亚娟称一是没有时间，二是考虑到与陈亚辉、东升的亲属关系，房子在东升名下也不在意。近两年陆续发现有跟东升要账的，才考虑房屋过户。在还完银行的抵押贷款4万多元后才知道还有其他抵押无法办理过户，故于2018年7月17日提起诉讼，要求东升、陈亚辉协助陈亚娟将诉争房屋过户至陈亚娟名下。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，执行标的系东升名下的诉争房屋，本案争议焦点为陈亚娟就涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。陈亚娟称其购买了该房屋，并占有使用至今，且生效调解书确认诉争房屋归陈亚娟所有，双方约定于2018年11月14日协助陈亚娟办理争议房屋的过户手续，故其对诉争房屋享有所有权。对此，本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈亚娟与东升签订的认购书，具备房屋买卖合同的主要内容，陈亚娟、东升均认可已经交纳房款交付房屋，从性质上应属于房屋买卖合同。但双方尚未进行房屋过户登记，不发生物权变动的效力，东升仍为房屋所有权人。调解书确认的双方权利义务内容为东升协助陈亚娟办理过户手续，属于给付之诉，东升负担的为给付义务，同时，该调解书系诉争房屋查封之后作出，不能据此排除强制执行。因此，对于陈亚娟所持其对诉争房屋享有所有权的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是关于无过错的一般不动产买受人物权期待权的保护条件。根据本案查明的事实，可以认定陈亚娟与东升的认购书系在查封之前签订，且在本院查封之前陈亚娟已占有诉争房屋、支付全部价款。但根据陈亚娟的陈述，长达十余年间未办理过户登记的原因为没有时间、基于与东升的亲属关系不在意是否过户等，由此可知，诉争房屋未办理过户登记的主要原因为陈亚娟消极不行使登记权利，系因陈亚娟自身原因导致。同时，陈亚娟签订购房合同时即已明知诉争房屋的按揭贷款未还清，但其未通过行使涤除权的方式保障权利的实现，故其对未及时办理过户登记存在过错。基于上述理由，陈亚娟不能依据一般不动产买受人的物权期待权对抗诉争房屋的执行。综上所述，陈亚娟对诉争房屋享有的权利不足以排除强制执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回陈亚娟的诉讼请求。案件受理费70元，由陈亚娟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  肖凤云人民陪审员  张玉玲二〇一九年九月二十四日书 记 员  李长凤