上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初12398号原告：林盛坤，男，1987年12月25日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。被告：上海恋尚超市有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金沪路XXX号地下一层。法定代表人：王健，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。原告林盛坤与被告上海恋尚超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林盛坤及其委托诉讼代理人史云彪，被告上海恋尚超市有限公司的委托诉讼代理人叶阳挺到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告退还进场费人民币(以下币种同)100,000元及押金64,112元；3、判令被告赔偿原告损失合计245,772元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告经上海新同联世家房地产经纪有限公司(以下简称同联世家公司)的介绍于2017年9月14日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于浦东大道2123号二楼C3室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为117.3平方米，租期为2年，从2017年9月14日起至2019年11月13日，免租期为2个月，房屋租金每月21,078元。合同签订后，原告按约向被告支付三个月租金64,112元、租房押金64,112元、物业管理费和垃圾清运费14,052元、进场费10万元，并向同联世家公司支付中介费15,000元。2017年12月18日，原告与北京美腾装饰工程有限公司(以下简称美腾公司)签订装修合同，约定装修费为55,000元。此外，原告还花费19,500元订购专用家具、花费5,000元购置冰箱、花费1,120元购置餐具并在2018年3月试营业期间雇工2人。原告认为由于被告的原因致使营业执照无法办理，且工商部门表示已向被告出具该经营场所不能办理餐饮的意见书，所以租赁合同目的不能实现，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告退还押金64,112元；变更第三诉讼请求为要求被告赔偿经济损失233,457元(包括装修费64,705元、三个月租金64,112元、三个月物业费14,040元、员工工资75,600元、房屋中介费15,000元)。被告辩称，同意解除原、被告签订的租赁合同，但不同意原告的其余诉讼请求。被告认为原、被告双方的租赁合同中并未约定系争房屋的用途，而且合同只约定被告有协助原告办理营业执照的义务，未办出营业执照的责任在于原告。现被告已按照约定将系争房屋交付原告使用，但原告仅向被告支付了三个月的租金，原告逾期缴纳租金和物业费已构成根本违约，被告有权据此解除合同并没收押金。此外，原告在装修前未经被告书面同意，这也违反了合同约定，所以装修费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为2年，自2017年9月14日起至2019年9月13日止，每月租金为21,370元，租金从2017年11月15日起算，先付后用。原告应在2017年9月29日之前交付三个月租金64,112元、押金64,112元，还约定物业、垃圾清运费及管理费为4,684元/月。《房屋租赁合同》第5-3条约定“乙方装修或者增设附属设施和设备，应事先证得甲方的书面同意，则还由乙方报有关部门批准后，方可进行，费用由乙方自理。合同终止或者解除后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。若未经甲方允许自行改建或新建的，合同终止或解除后，乙方无需恢复原状。”第10-1条约定“乙方签订本合同后，甲方统一上下水、排烟管道、380V电源接入改造和营业执照相关手续的办理。乙方应积极配合甲方办理营业执照及相关证照，乙方在装修时必须按照工商行政部门及甲方的要求进行店内装潢，如因乙方个人及装修原因导致无法办理相关执照，造成的一切法律责任及经济损失由乙方自行承担甲方概不负责。如因甲方原因导致无法办理营业执照所有责任由甲方承担。如因不可抗拒因素导致无法办理相关执照甲乙双方互不承担责任。”2017年9月29日被告出具三张收据，确认收到“C3客户”交纳的C3物业、垃圾清运费(2017.11.15至2018.2.14)14,052元，C3租金(2017.11.15至2018.2.14)64,112元，C3押金64,112元。2017年11月底，被告将系争房屋交付原告使用。2017年12月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《关于浦东大道美食城5号铺位补充协议》(以下简称《补充协议》)，内容为“经甲乙双方友好协商，就乙方租赁甲方位于上海市浦东新区浦东大道2123号二楼美食城5号铺位相关事宜补充如下：”其中第二条约定系争房屋从2018年2月1日开始计算租金，2018年2月1日至2018年7月1日，乙方月平均营业额不超过15万元，租金加物业费按18,000元/月收取，超过15万元/月，按照原租赁价格收取。2017年12月18日，原告与美腾公司签订《上海市浦东新区烤鱼店装修工程报价》，约定工程地址为上海市浦东新区龙珠广场2F，工程总造价55,000元。本案在审理过程中，经原告申请本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋的室内装修及不可移动的设施、设备的价值工程造价进行鉴定，鉴定意见为本项目工程造价为64,705元。庭审中，原、被告一致表示，系争房屋由双方自行交接。原告向本院陈述到，系争房屋原本就是被告委托中介公司以美食城的名义进行招商，后因招商不足，原定作为美食城的二楼有三分之二的区域用于开设旅馆。其后由于在该区域内已办理旅馆的营业执照，且离居民楼太近，故无法申请办理餐饮类的营业执照，所以到现在美食城大的营业执照和商户小的营业执照都无法办理，也无法正常经营。2018年3月至2018年10月期间，原告在系争房屋内试营业，由于无法对外，客源主要是旅馆的工作人员，每天的营业额只有几百元。原告对系争房屋的装修也得到被告的许可，且装修公司也是被告推荐的，装修工程从2018年1月开始到2月完工。房屋中介费已经实际支付给中介公司，同联世家公司也已出具了收款收据。原告为经营所需，从2018年3月开始聘请了两名员工(季秋玉和林虎)，其中季秋玉从事配菜工作，月工资为4,500元，林虎从事厨师工作，月工资为6,300元，原告以现金形式向两名员工支付了七个月的工资。被告向本院陈述到，确认美食城的大营业执照还未办理，并认为原告出示的员工合同和工资收据都是原告自行制作的，且原告在第一次庭审中陈述到是在2018年5、6月份才开始经营，这也与原告在第二次庭审中所述的从2018年3月开始向员工支付工资相矛盾。以上事实，由《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。现原、被告双方一致同意解除《房屋租赁合同》，本院予以准许。至于合同解除的责任分担问题，本院认定如下。根据《补充协议》的文字表述可以看出，原、被告双方对于系争房屋属于美食城内的铺位这一事实均是知晓并认可的，既然原告租赁的是美食城的铺位，其租赁的用途理所当然是用于经营餐饮行业，故被告称合同对于系争房屋的用途没有约定的意见难以成立。《房屋租赁合同》已明确约定被告应承担办理营业执照的义务，现系争房屋及其所在的美食城的营业执照至今均未办理，导致租赁合同的目的无法实现，被告据此应承担违约责任，并赔偿原告的损失。虽然如被告所称原告仅支付了第一期的租金及物业费，但由于系争房屋并未办出营业执照，原告无法正常经营，所以原告停付租金及物业费也具有相应的合理理由，故无法认定被告因原告逾期支付租金和物业费而能够行使单方合同解除权。关于原告提出的要求被告返还押金64,112元的诉讼请求，由于租赁合同是因被告的违约行为而解除的，故被告应当将收取的押金返还原告，对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照鉴定意见赔偿装修费64,705元的诉讼请求，本院认为根据惯例，原告承租系争房屋后进行必要的装修是开展经营活动的必要准备，而且被告作为出租人以及美食城的管理者在原告对系争房屋进行装修并试营业的数个月时间内均未提出异议，由此可以推定被告对原告的装修行为是知情并且认可的；由于原告已提供证据证明其实际支出的装修费用为55,000元，故被告应承担的装修费损失也应以原告实际支出的金额为限，而不能根据鉴定意见就高认定，结合租赁合同的期限以及原告对租赁房屋的使用情况，本院酌定被告应赔偿原告装修费损失48,000元。关于原告要求被告返还三个月的租金及物业费合计78,152元的诉讼请求，由于原告自述2018年3月至10月在系争房屋内进行试营业，按理也应当支付租金和物业费，但因不是正常营业，所以本院认定该期间内原告应承担的租金和物业费与原告已交纳的租金和物业费大致相当，被告无须再行返还。关于原告主张的员工工资损失75,600元，在案的证据无法证明该笔费用实际发生，而且原告在未取得经营许可的情况下即自行开业经营，经营行为本身不具有合法性，对于由此扩大的损失也无权要求被告承担。关于房屋中介费15,000元，原告提供的同联世家公司出具的收款收据仅能证明同联世家公司收取了15,000元的中介费，对于该笔中介费指向的中介事由以及与被告的关联性均无法反映，故原告的该项诉讼请求缺乏证据支撑，本院难以支持。审理中，原告调整了部分诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告林盛坤与被告上海恋尚超市有限公司于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林盛坤押金64,112元；三、被告上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林盛坤装修费损失48,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,764元，减半收取计2,882元，由原告林盛坤负担1,796元，由被告上海恋尚超市有限公司负担1,086元。鉴定费1,950元，由被告上海恋尚超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年九月二十三日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。