河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初6327号原告：河南中岳秀峰房地产集团有限公司，住所地郑州市郑东新区农业南路与商鼎路东方陆港G栋12层。法定代表人：王铭仪,该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓宁，男，该公司员工。被告：王志伟，男，1978年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：邬慧飞，女，1968年5月4日出生，汉族，住浙江省天台县。被告：裘永尉，男，1967年10月12日出生，汉族，住浙江省天台县。原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司（以下简称中岳秀峰公司）与被告王志伟、邬慧飞、裘永尉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中岳秀峰公司的委托诉讼代理人张晓宁，被告王志伟到庭参加诉讼，被告邬慧飞、裘永尉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中岳秀峰公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于郑州市××区东××马路××楼××房产为原告所有；2.郑州市管城回族区人民法院执行机关停止对位于郑州市××区东××马路××楼××房产的执行；3.解除原告与邬慧飞于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：130××××3546）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月11日与被告邬慧飞签订了《商品房买卖合同》，原告将位于郑州市××区东××马路××楼××房产（以下简称涉案房屋）出售给被告邬慧飞，被告邬慧飞于2014年3月13日向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（以下简称工行商都支行）申请了贷款。后因被告邬慧飞未及时偿还银行按揭贷款被工行商都支行起诉至郑州市高新技术开发区法院。该院于2018年10月11日作出（2018）豫0191民初12794号民事判决书，判决邬慧飞偿还工行商都支行欠款，并判决中岳秀峰公司对上述判决承担连带责任。判决生效后，邬慧飞一直怠于履行上述判决内容。后原告得知管城法院已经按照（2017）豫0104执2629号执行裁定书将邬慧飞所购房屋拍卖。原告提出执行异议，但被驳回。原告认为：一、虽然原告依据其与被告邬慧飞之间的《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给被告邬慧飞，但是由于被告邬慧飞未按时偿还工行商都支行的按揭贷款，因此一直不具备办理不动产产权转移的实际条件。因此邬慧飞并未取得该房屋所有权证。虽然该房屋已经备案办理了预告登记，但预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于原告所有，是原告的合法财产。二、原告作为涉案房屋的合法产权人，管城法院在未经原告同意的情况下，不得对原告所有的房屋进行处分，即使进行处分，其处分所得的收益也应该归原告所有，故应停止对涉案房屋的执行。三、依据原告与被告邬慧飞签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定，原告已经具备承担连带责任的条件，因此也具备了合同解除的条件，故请求依法判令解除原告与邬慧飞于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：130××××3546）。综上，原告对涉案房屋享有合法权利，并足以排除对该财产的执行，故原告诉至法院，望判如所请。王志伟辩称：其不应该成为被告。其2017年起诉邬慧飞、裘永尉，其诉讼在前，且涉案房屋已经拍卖，原告在执行款发放前进行阻挠，没有理由。故应驳回原告诉讼请求。邬慧飞、裘永尉缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年10月11日，中岳秀峰公司（出卖人）与邬慧飞（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××3546），主要约定：1.出卖人将涉案房屋以总价款786101元的价格出售给××，其中首付款236101元，付款方式为现金，剩余房款550000元，付款方式为商业贷款；2.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同还对其他违约责任、交付时间等进行了约定。2014年3月13日，邬慧飞作为借款人与抵押人，中岳秀峰公司作为保证人与工行商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：1.贷款金额为550000元，贷款期限240个月，自2014年3月13日至2034年3月13日止，贷款用于购买涉案房屋；2.贷款的担保方式为抵押和保证，邬慧飞将涉案房屋抵押给工行商都路支行并于2014年3月20日办理了郑州市预购商品房抵押登记证明，中岳秀峰公司承担阶段性连带保证责任；3.邬慧飞连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行商都路支行可以宣告合同项下未偿还的借款立即到期，并要求邬慧飞立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，工行商都路支行依约发放了贷款。后邬慧飞未依约还款，工行商都路支行于2018年1月以邬慧飞、中岳秀峰公司为被告诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求：1.邬慧飞偿还贷款余额501072.88元、截止2017年10月23日的利息6832.82元及自2017年10月24日至贷款本息还清之日的利息（包括罚息和复利）；2.邬慧飞承担律师费25395元；3.工行商都路支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；4.邬慧飞承担诉讼费用；5.中岳秀峰公司对邬慧飞的债务承担连带清偿责任。2018年10月11日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初12794号民事判决，该院认为中岳秀峰公司未能提供证据证明邬慧飞已取得所购房屋的所有权并办妥工行商都路支行为抵押权人的抵押登记证明，应按合同约定承担连带保证责任，判决：一、邬慧飞于判决生效之日起十日内偿还工行商都路支行贷款本金501072.88元、利息6232.82元（暂计至2017年10月23日），自2017年10月24日至本息结清之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算；二、邬慧飞于判决生效之日起十日内支付工行商都路支行律师费25395元；三、中岳秀峰公司对上述判决内容承担连带保证责任。该判决已经生效。2019年4月，工行商都路支行向郑州高新技术产业开发区人民法院申请强制执行，该院扣划了中岳秀峰公司银行存款599228.82元，并于6月14日作出执行案件结案通知书，以邬慧飞、中岳秀峰公司已履行了（2018）豫0191民初12794号民事判决书确定的义务为由，予以结案。2019年8月15日，工行商都路支行出具《个人贷款结清证明》，显示邬慧飞向该行申请的550000元贷款本息已经于2019年5月23日全部结清。2017年4月26日，王志伟以裘永尉、邬慧飞为被告诉至本院，要求：1.判决二被告偿还原告借款830000元；2.判决二被告偿还原告830000元借款的利息（利息自2017年4月22日起计算到还清借款之日，利率按月息2%）；3.本案诉讼费由二被告承担。本院于2017年6月15日作出（2017）豫0104民初3009号民事判决：一、邬慧飞于判决生效后十日内向王志伟偿还借款830000元及利息（利息以借款本金830000元为基数，自2017年5月23日起至本判决确定还款之日止按月息2%计算）；二、裘永尉对邬慧飞上述债务中的借款本金418400元及利息（利息以借款本金418400元为基数，自2017年5月23日起至本判决确定还款之日止按月息2%计算）承担共同还款责任；三、驳回王志伟的其他诉讼请求。该判决生效后，王志伟向本院申请强制执行，本院于2017年9月19日作出（2017）豫0104执2629号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人邬慧飞、裘永尉存款本金830000元及利息、诉讼费、执行费等费用（以协助执行通知书的数额为准）或者查封、扣押被执行人邬慧飞、裘永尉相应价值的财产。2017年9月25日，本院向郑州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人邬慧飞名下郑州市管城回族区东三马路152号19号楼20层2005（预告登记证明号：1409009472）的房屋一套，查封期限自2017年9月25日起至2020年9月24日止。2018年9月18日，本院作出（2018）豫0104执恢713号执行裁定书，裁定拍卖被执行人邬慧飞名下位于郑州市××区东××马路××天地小区××楼××单元2005（预告登记证明号：1409009472）房产一套。2019年2月12日，上述房产经淘宝网司法拍卖网络平台拍卖并以110万元成交。中岳秀峰公司向本院提出执行异议，本院于2019年3月18日作出（2019）豫0104执异14号执行裁定书，驳回案外人中岳秀峰公司的异议请求。中岳秀峰公司不服，向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。故本院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。但预查封的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身，且涉案房屋一直登记在原告名下，被告邬慧飞并未对涉案房屋取得《中华人民共和国物权法》上规定的所有权。故原告要求确认涉案房屋所有权归其所有，于法有据，本院予以支持。因涉案房屋系原告所有，故不得执行涉案房屋。被告王志伟虽然对涉案房屋申请查封在前，但因涉案房屋登记在原告名下，故其并不当然享有对涉案房屋拍卖价款优先受偿的权利，故对其辩称意见，理由不足，本院不予采信。原告与被告邬慧飞签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告邬慧飞未按约归还贷款本息，原告作为阶段性连带担保人按照生效民事判决书的内容，为被告邬慧飞向贷款银行代偿剩余全部银行贷款本息，导致实质上原告不能获得全部房屋价款，合同目的不能实现。故原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，被告邬慧飞有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务，而原告也应将被告邬慧飞已经支付的全部购房款786101元交付执行。被告邬慧飞、裘永尉缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司对位于郑州市管城回族区东三马路152号19号楼20层2005号的房屋享有所有权；二、不得执行位于郑州市管城回族区东三马路152号19号楼20层2005号的房屋；三、解除原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司与被告邬慧飞2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13001443546）。案件受理费11861元，公告费（以实际票据为准），由被告邬慧飞、裘永尉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  康月婷人民陪审员  解光明人民陪审员  刘荣花二〇一九年九月二十六日书 记 员  罗逸瑾