广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1791号原告：吴永金，男，1986年11月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：黄新超，广东正平天成律师事务所律师。被告：姚秀兴，女，1963年12月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：王世银，广东兆鹏律师事务所律师。第三人：广州市众华房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道被1号之十四。法定代表人：罗雄。原告吴永金诉被告姚秀兴、第三人广州市众华房地产代理有限公司（以下简称：众华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永金的委托代理人黄新超、被告姚秀兴的委托代理人王世银到庭参加诉讼，第三人众华房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴永金向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金50000元；2、被告向原告赔偿定金50000元；3、被告向原告返还购房款450000元及利息（以450000元为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准计算至还清之日止）；4、被告向原告赔偿房屋增值损失以评估的损失为准；5、被告向原告赔偿律师费50000元；6、被告向原告赔偿中介费11000元；7、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月25日，原告与被告在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》（NO：0000074），被告将位于广州市增城区××大道北××房出售给原告，总价款为1100000元，面积为74.2平方米，定金为50000元，首期款（含定金）为500000元，剩余房款600000元以按揭贷款方式支付。合同签订后，原告已经向被告支付定金50000元。2018年12月27日，原告又向被告支付首期款（不含定金）450000元。至此，原告共计向被告支付房款（含定金）500000元。在交易过程中，涉案房屋被法院查封，原告及第三人多次催告被告解除涉案房屋查封，但被告并未解决。鉴于涉案房屋因被告原因被法院查封，原告的合同目的无法实现，原告无奈只能在2019年1月29日解除与被告签订的《房地产买卖合同》。原告认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告已经按照合同的约定提交申请按揭所需资料，但是由于被告的个人原因导致交易房屋被法院查封，且被告一直不予协商，无法解除查封，被告的行为已经导致交易房屋无法办理过户手续，已经无法实现房屋买卖的目的，被告的行为已构成根本违约。由于原告无法购买该房屋，导致原告需要支付更多款项去购买同时间、同地段的房屋，造成房屋增值的损失应由被告赔偿。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，恳请支持全部请求。被告姚秀兴辩称：如果原告不购买涉案房屋，被告同意退还原告支付的款项，不同意双倍退还定金。第三人没有按时办理相关手续致使涉案房屋被另案查封，这是原告的委托人造成的，与被告无关。第三人众华房地产公司未提交任何意见。经审理查明：2018年12月25日，原告（买方）、被告（卖方）以及第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：“……买卖双方就买卖位于增城区××大道北××房（以下简称物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积74.2平方米……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、因买方或卖方违反本合同约定、包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同各项义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：①买方承诺在2019年4月30日前支付完全部购房款给卖方。……③买卖双方约定于2018年12月26日查册后，如有查封情况，双方可和平解除合同，卖方返还定金给买方，……”。2018年12月25日，原告出具《居间服务费支付承诺书》，原告同意支付房地产居间服务费22000元，原告承诺第三人在收齐被告办理按揭所需资料后交给原告当天支付居间服务费11000元，剩余11000元在过户当天支付。2018年12月26日，原告向第三人支付按揭费11000元。2018年12月25日，原告与被告签订《转账委托书》，约定：原告委托第三人将购房定金50000元转到被告的中信银行账户内。同日，被告出具《定金收据》证明收到原告支付的定金50000元。2018年12月27日，被告出具《首期收据》证明收到原告支付的购房首期款450000元（不含定金）。2019年1月4日，广州中鑫按揭服务有限公司出具《收据》证明收到原告支付的涉案房屋的按揭服务费20000元。同日，该公司出具另一份《收据》，证明收到原告提交的身份证、户口本等按揭贷款资料。广州市增城区国土资源和规划局于2019年1月11日出具的《产权情况表》显示：增城区××大道北××房在2019年1月3日被法院查封。2019年1月13日，被告收悉第三人寄送的《告知函》，该函称：第三人对涉案房屋进行查册时发现涉案房屋已于2019年1月3日被法院查封，要求被告于2019年1月15日前解除涉案房屋的查封措施，否则原告将解除合同并追究被告违约责任。2019年1月18日，被告收悉原告寄送的《告知函》，该函称：截至2019年1月17日涉案房屋的查封措施仍未解除，导致买卖合同无法继续履行，导致原告购买房屋的目的无法实现，故告知被告原、被告签订的《房地产买卖合同》于2019年1月17日正式解除，被告应立即退回已支付的购房款（含定金）500000元，并与原告协商赔偿事宜。2019年1月20日，原告与被告的谈话内容：被告：“房屋被查封了我认，你相信我好吗，我星期一帮你去办了。”原告：“那肯定要有时间的，没有时间我们如何解决。”被告：“那我叫你跟着我去，星期一干活。如果我星期一不去，你就说我；我去，要房管局答应的。”2019年1月23日，第三人出具《情况说明》，称：经查册发现交易房屋于2019年1月3日被法院查封，为此，第三人于2019年1月20日组织原、被告到第三人处进行协商，在协商过程中，被告明确表示其将在2019年1月21日办理交易房屋的解封手续。2019年1月24日，被告收悉第三人出具的《关于再次要求解除房屋查封并提交按揭资料的催告函》，催告被告于2019年1月28日前解除涉案房屋的查封，否则原告将解除与被告签订的《房地产买卖合同》，合同解除时间为2019年1月29日。原告对该函进行确认并同意该函内容。2019年1月28日，原告与广东正平天成律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托该律师事务所指派的黄新超律师担任本案诉讼代理人，律师费50000元。同日，广东正平天成律师事务所开具50000元律师费发票给原告。广州市增城区国土资源和规划局于2019年3月29日出具的《产权情况表》记载涉案房屋仍处于被查封状态。本案审理期间，原告向本院申请对涉案房屋价值进行评估。本院依法委托广州市合富房地产估价有限公司对涉案位于广州市增城区××大道北××房的市场价值进行评估。广州市合富房地产估价有限公司于2019年5月24日作出合富评字[2019]第FSF0523号《房地产估价报告》，评估结果为涉案房屋在2019年1月29日的评估总价为1233900元，评估单价为16630元。原告预交了评估费5650元。庭审期间，原告陈述其于2019年1月29日最后一次发函给被告之日双方签订的《房地产买卖合同》已经解除。被告陈述双方签订的《房地产买卖合同》是否已经解除由法院认定，被告收到原告支付的50000元定金和450000元购房款。本案审理期间，原告本院申请诉讼保全，请求查封被告价值759400元的财产，并预交诉讼保全费4317元。本院于2019年2月3日作出（2019）粤0118民初1791号民事裁定书，裁定查封被告价值759400元的财产。本院认为：原、被告以及第三人于2018年12月25日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述合同履行过程中，涉案房屋被法院查封，原告多次催促被告处理涉案房屋被查封问题，但是被告始终未能解决，被告的行为构成违约，原告的购房目的无法实现，因此，原告于2019年1月29日发函通知被告解除双方签订的《房地产买卖合同》，合理合法，本院予以确认。《房地产买卖合同》第六条违约责任约定“2、逾期超过10个工作日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）”，因此，原告请求被告双倍返还定金合计100000元和返还购房款450000元及利息（利息以450000元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止；原告请求按年利率6%标准计算利息缺乏依据，不予支持），理据充分，本院予以支持。《房地产买卖合同》第五条约定“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”，因此，原告请求被告赔偿中介费（即居间服务费）损失11000元，理据充分，本院予以支持。《房地产买卖合同》第六条违约责任约定“4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”，因此，原告请求被告赔偿其律师费50000元，合理合法，本院予以支持。关于房屋增值损失的问题。因2018年房地产市场价格波动，而被告的违约行为导致原告无法按照当时的市场价值购买房屋，故被告应赔偿原告房屋增值损失。根据评估结果显示2019年1月29日的房地产评估价值为1233900元，对比合同价款1100000元增值了133900元，故被告双倍返还定金也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑原、被告的合同履行情况、房价的波动、原告知晓被告违约的时间节点、从签订合同到解除合同的时间以及被告的过错程度等情况，本院酌定被告向原告赔偿涉案房屋增值损失80000元及评估费5650元，至于原告主张的超出上述金额范围以外的增值损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚秀兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永金双倍返还定金共100000元。二、被告姚秀兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永金返还购房款450000元及利息（利息以450000元为本金，从2019年1月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）。三、被告姚秀兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永金赔偿中介费11000元、律师费50000元。四、被告姚秀兴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴永金赔偿房屋增值损失80000元及评估费5650元。五、驳回原告吴永金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5697元，由原告吴永金负担314元，由被告姚秀兴负担5383元。诉讼保全费4317元，由被告姚秀兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年九月三日书记员  阮柳静