浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初13670号 原告：宁波市科技园区东海家私厂（统一社会信用代码为91330201717242728Y），住所地：宁波市科技园区钱家村。 投资人：鲍爱芳，该公司经理。 委托诉讼代理人：俞峰，宁波市鄞州区金鑫法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张金德，宁波市鄞州区金鑫法律服务所法律工作者。 被告：高翔，男，1976年6月9日出生汉族，住象山县。 原告宁波市科技园区东海家私厂（以下简称东海家私厂）与被告高翔房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，根据原告的申请，本院依法保全了被告的财产。本院于2018年12月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本院于2019年1月29日、3月25日第二、三次公开开庭进行了审理。原告东海家私厂的投资人鲍爱芳（第三次庭审未参加）、委托诉讼代理人俞峰到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告东海家私厂起诉称：原被告于2017年10月17日签订《房屋租赁合同》，原先将其位于宁波市江南公路247号房屋出租给被告，当时约定租期为2017年11月1日至2018年10月30日止，租金为每年120000元，租金应在每年的11月1日之前付清，至2018年9月5日，被告支付租金70000元，尚余50000元租金未支付，原告于2018年9月6日向被告催讨租金，因被告未支付，原告于2018年9月13日通知被告解除《房屋租赁合同》，原告认为被告的行为已侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，请求判令：1.原被告于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告支付自2017年11月1日至2018年9月15日的剩余租金35000元，并按每月10000元支付自2018年9月16日起至实际房屋腾退止的房屋占有使用费；3.被告腾退其承租的位于宁波市江南公路247号的房屋。审理中，原告诉讼请求变更为判令：1.原被告于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告支付自2017年11月1日至2018年9月15日的占有使用费35000元，并按每月10000元支付自2018年9月16日起至实际房屋腾退止的房屋占有使用费；3.被告腾退其占有的位于宁波市江南公路247号的房屋。 被告高翔书面答辩称：第一、涉诉房屋的实际面积与合同约定的面积不符，原告违约在先，原告的诉求无任何事实及法律依据，合同约定的房屋面积为450平方米，但经被告测量，实际面积只有323.8平方米，在2018年6月份及合同临近到期前，被告曾主动多次与原告协商解决相关租赁纠纷，包括实际面积与约定面积不符的事情，并在合同到期前同意将涉诉房屋予以腾退，但原告一直阻碍被告搬离，因此合同期满后造成的房屋占有使用费由原告自行负责。第二，原被告在合同签订之前，原告明确口头同意在涉案房屋拆迁前被告可以一直租下去，现原告提前要求被告搬离，应向被告承担搬迁损失。总之，驳回原告的全部诉讼请求。 原告东海家私厂为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明原被告于2017年10月17日签订《房屋租赁合同》等事实。被告未对此发表质证意见，但在其提交的证据目录中，载明原告提交的《房屋租赁合同》亦作为其的证据。 2.通知书、EMS回单及邮件查询结果，拟证明原告向被告发送催缴租金通知书及《房屋租赁合同》解除通知书，被告已收到。被告未发表质证意见。 3.涉诉房屋的照片、平面布置图、所有权证，拟证明涉案房屋的面积。被告书面发表质证意见表示对三份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为三份证据系原告自行制作，对于涉案房屋的面积并不能客观、真实的反应。而且房屋所有权证上只有一个总的房屋面积，对于原告出租给被告的涉案房屋的面积不能正确反应。 被告高翔为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.《评估报告书》、《关于室内面积补充说明》复印件各1份，拟证明1.涉诉房屋实际面积与面积不符，远远小于约定面积的事实，被告租用涉诉房屋的目的是长期用于摆放海鲜冷柜等大型设备，搬迁的话将造成被告巨额亏损，该亏损应由原告承担。原告认为系复印件，真实性无法确认。 2.被告向原告寄送的《告知书》、快递单、寄件记录查询截图，拟证明原告曾承诺被告租赁期限为3年，但鉴于原告一直以非正常手段讨要租金，妨碍被告正常经营的行为，迫于无奈被告在合同到期前主动与原告协商房屋租赁纠纷，要求腾退涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告，但是原告并未同意被告腾退，故对于之后的房租，原告无权要求被告支付的事实。原告在庭审中对《告知书》、快递单的真实性无异议，对关联性有异议，在庭审后，又表示该公告书未收到过。 3.录音光碟及文字记录1份，拟证明因原告阻止被告腾退搬离，对于原告起诉要求的占有使用费不应该由被告承担。原告认为在2019年3月1日双方确实通过电话，但是证明的内容与被告提供的录音文字笔录不一致，原告主要提出要被告结清房租费、电费、水费后同意被告搬迁，并不是被告所说的阻止被告腾退所租的房屋。 上述证据本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告并未对此提出异议，且其亦将该证据作为证据予以提交，本院对真实性、合法性、关联性均予以确认。对原告提供的证据2，被告在发表书面答辩意见中并未对此否认，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据3，该证据均系原告自行制作，本院对真实性无法核实，且原告在庭审中自认涉案出租房屋并无房产证，亦不能提供建设规划许可。对被告提供的证据1，系复印件，且被告几次庭审均未到庭，本院对真实性无法核实。对被告提供的证据2，原告的质证意见前后不一，本院以其在庭审中发表的为准，对真实性予以确认，但其单方面认为原告不回复则超出期间所产生的房租费由原告自行承担，并无依据，不能达到其证明目的。对被告提供的证据3，原告对真实性并无提出异议，本院予以确认，但从该录音中，原告并非表示不同意搬迁，而是表示需支付相关费用，也未表示在该期间的占有使用费由原告自行负担，因此，该证明不能证明被告的证明目的。 综上，本院根据原、被告的意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 2017年10月17日，原告（作为出租方、甲方）和被告（作为承租方、乙方）签订了房屋租赁合同1份，双方约定：甲方将坐落于江南公路247号的房屋租赁给被告作为仓库，租赁期限为1年，从2017年11月1日起至2018年10月30日止，该房屋每年租金为人民币120000元，总面积450平方（手写），付款方式为乙方每年向甲方缴纳人民币12万元整，租金在每年的11月1日前交清；在房屋租赁期间，水、电费，煤气费，供暖费，物业管理费、税收由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。合同签订后，被告共计支付了租金70000元。2018年9月6日，原告发通知书给被告要求其在5天内支付所欠租金50000元。2018年9月13日，原告又向被告发出解除《房屋租赁合同》通知书，通知被告因被告未按合同约定支付租金，在通知后亦未支付，据此与被告解除《房屋租赁合同》。之后原告诉讼来院。2018年10月13日，被告向原告邮寄告知书，认为被告需搬离，否则超出合同期间未搬离则超出期间的租赁费由原告自行承担。2019年3月1日，被告又以有人买设备为由要求设备搬离，原告则认为款项未结清。 另查明，涉案的出租房屋并未取得房屋所有权证，也未取得建设规划许可证。 本院认为，涉案的出租房屋并未取得房屋所有权证，也未取得建设规划许可证，因此原被告双方于2017年10月17日签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持，现被告支付了7万元，原告主张被告支付自2017年11月1日至2018年9月15日的剩余占有使用费35000元，并按每月10000元支付自2018年9月16日起至实际房屋腾退止的房屋占有使用费并无不当，本院予以支持，被告认为房屋面积与约定不符，但并无证据向本院证明，且当时签订合同时，被告理应对租赁面积进行核实，进而商量租赁价格，被告签订了租赁合同，又使用了近一年时间，均未向原告提出，应视为对租赁面积及价格的认可，因此，对被告的该意见，本院不予采纳，至于被告提出的合同期满后的租金不应支付，被告在知晓该案已经起诉后虽向原告发函要求搬离设备，但又多次不出庭应诉，也不向原告说明款项如何结清，据此仅凭发函及单方面要求搬离过而主张不应承担合同期满后的租金，本院不予采纳。关于原告主张被告腾退，本院亦予以支持，至于被告提出的损失，并未向本院提出反诉，本案中本院不予处理。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市科技园区东海家私厂与被告高翔于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告高翔于本判决生效之日起十日内从位于宁波市江南公路247号的房屋内腾退； 三、被告高翔支付原告宁波市科技园区东海家私厂占有使用费35000元，并按每月10000元支付自2018年9月16日起至实际房屋腾退止的房屋占有使用费，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费675元，保全费520元，均由被告高翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  郑世良 人民陪审员  唐伟英 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  邵婷婷