广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5241号上诉人（原审原告）：黎某2，男，1978年10月3日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审原告）：黎某1，男，2006年4月20日出生，汉族，住广东省中山市东区。法定代理人：黎某2，男，1978年10月3日出生，汉族，住中山市东区。系上诉人黎某1的父亲。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。上诉人黎某2、黎某1因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。黎某2、黎某1的上诉请求：撤销一审判决，改判支持黎某2、黎某1一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定“两原告应于2013年11月17日前起诉要求被告承担逾期办证违约责任，而两原告至2019年3月11日才提起本案诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效”是法律适用错误。债务不履行与侵权行为都是一种民事不法行为，迟延履行违约金之债和侵权行为之债都是一种损害赔偿之债，在违法行为持续时，不应当起算诉讼时效。只有当违法行为结束时，才应当起算诉讼时效。二、一审法院认定的诉讼时效起算点错误。逾期办证违约金属于因迟延履行而产生的违约金，此类违约金的诉讼时效应从迟延履行行为终了之日起算，即永怡公司办理房产证之次日起算。合同约定的730个工作日未出证需承担违约金，仅为可主张违约金条件成就之日，而非诉讼时效的起算点。本案中，由于永怡公司的原因，中山市国土资源局于2017年4月14日才为黎某2、黎某1办理案涉不动产权证书，在此之前，永怡公司没有办理房地产权证书的违约行为一直持续存在，黎某2、黎某1对该房产享有的权利一直不能完全实现，其合法权益一直受侵害。所以，本案的诉讼时效应当从履行迟延终了之日的2017年4月14日开始起算。三、合同约定的违约金过低，不利于守约方实现合同目的，所以案涉违约金应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》相关规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、一审判决认定的逾期办证起算点为合同约定交付时间后730个工作日，但案涉合同约定的是交付房产后730个工作日，故应当以案涉房产实际交付之日起计算730个工作日作为逾期办证起算日期，一审对此认定有误。另外，黎某2、黎某1请求的并非固定金额的违约金，而是按日计算的违约金。永怡公司答辩称，一、一审法院适用法律正确。诉讼时效由法律规定，不能以逾期办证违约处于连续状态，而架空甚至变相废止法定诉讼时效。不少业主在逾期办证违约金超过诉讼时效后，均以违约处于持续状态作为辩解，但均被法院驳回。因此，违约处于持续状态并非不超过法定诉讼时效，必须按照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条关于固定违约金的规定计算诉讼时效，黎某2、黎某1主张违约处于持续状态而没有超过诉讼时效没有法律依据。故一审法院认定黎某2、黎某1的诉讼主张已经超过诉讼时效正确。二、一审法院认定诉讼时效起算点正确。案涉合同约定的是固定违约金，永怡公司逾期办证属于违约，违约金从逾期之日起应当支付，时间节点明确。永怡公司不支付违约金，黎某2、黎某1就应主张权利，逾期办证违约金的诉讼时效也从逾期之日起计算。合同约定2008年12月31日前交楼，以730个工作日计算，应于2011年11月17日前为黎某2、黎某1办理产权登记备案。永怡公司在该期限内未为黎某2、黎某1办理产权登记备案构成违约，依法应从2011年11月18日起计算诉讼时效，期间没有发生诉讼时效中止、中断的事由，至2013年11月17日止黎某2、黎某1该主张的诉讼时效已届满，黎某2、黎某1却于2019年3月11日才提起本案诉讼，早已超过法定诉讼时效，其主张不受法院保护。三、黎某2、黎某1认为违约金过低应当在诉讼时效届满前主张权利，逾期不受法律保护。四、无论是按合同约定交付房产的时间还是实际交付房产时间计算730个工作日起算逾期办证日期，黎某2、黎某1主张逾期办证的诉求均已超过了诉讼时效，一审判决对此认定正确。案涉合同约定的是固定违约金，黎某2、黎某1认为违约金过低要求法院予以调整，将固定违约金变更为按日计算的违约金，但对此变更也应当在诉讼时效内提出。本案是否超过诉讼时效属于法律适用问题，应由法院认定。黎某2、黎某1向一审法院提出诉讼请求：永怡公司向黎某2、黎某1支付逾期办证违约金127555.22（违约金以黎某2、黎某1已付房款总额606179元为基数，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准，从2013年2月26日起计至2017年4月14日止）。一审法院认定事实：2008年4月10日,黎某2、黎某1（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以606179元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪××房；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，黎某2、黎某1已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年3月29日，黎某2、黎某1办理了涉案商品房的收楼手续，并签署收楼满意书。2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑11幢的房地产属于永怡公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月28日，永怡公司作出关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的通知，告知广大业主：现定于2016年10月29日起，我司将受理代办上述项目之《不动产权证书》手续，请携带下述资料亲临聚豪园售楼部递交办证相关资料：一、业主本人身份证原件或复印件；二、已缴付项票据：1.房款收款收据或发票复印件；2.契税完税证明办证联原件或契税收据原件；三、合同及备案表等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续。永怡公司于当日在中山日报刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，并通过EMS邮政快递按黎某2、黎某1记载于《中山市商品房买卖合同》中的地址向黎某2、黎某1寄送该通知书。2017年4月7日，永怡公司向不动产登记部门提交办证资料,取得商品房交易审核股收件回执。2017年4月14日,涉案房地产的不动产权证书办出。一审再查：永怡公司提交的其内部制作的业主申请办证、递交资料表显示黎某2、黎某1于2016年11月16日申请办证，交齐资料时间为2017年3月28日，出证时间为2017年4月29日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黎某2、黎某1与永怡公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。双方在合同中约定永怡公司应在2008年12月31日前向黎某2、黎某1交楼，并在商品房交付使用后的730个工作日内即2011年11月17日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期则一次性支付已付房价款的1%作为违约金。合同签订后，永怡公司未按上述合同约定期限履行递件义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定，黎某2、黎某1应于2013年11月17日前起诉要求永怡公司承担逾期办证违约责任，而黎某2、黎某1至2019年3月11日才提起本案诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效。即便黎某2、黎某1要求变更逾期办证违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，一审法院对黎某2、黎某1的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黎某2、黎某1的全部诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取为1426元，由黎某2、黎某1负担（已预交）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的主要焦点是黎某2、黎某1主张的逾期办证违约金是否已超过法定诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。经审查，黎某2、黎某1与永怡公司的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为出卖人按照已付购房款的1%向买受人支付违约金，根据该约定违约金为固定数额，故本案的诉讼时效应从合同约定的履行期间届满之次日起计算。案涉合同约定永怡公司应在2008年12月31日前向黎某2、黎某1交付房屋，若从合同约定的交房时间起算，则永怡公司应于2011年11月17日前将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，但永怡公司并未如期履行该义务，其已构成违约，故应自2011年11月18日起计算逾期办证违约金的诉讼时效，即黎某2、黎某1应于2013年11月17日前起诉要求永怡公司承担逾期办证违约金。即使按照黎某2、黎某1主张的按商品房实际收楼时间2010年3月29日起算，永怡公司亦应于2013年2月26日前履行合同约定的办证义务，因永怡公司未于上述期限内履行，则黎某2、黎某1最迟亦应于2015年2月26日前起诉要求永怡公司承担逾期办证违约金。故按照上述分析，本院认为，无论是按合同约定的交房时间或是按实际交房时间起算办证期限，在黎某2、黎某1未举证证明本案存在任何诉讼时效中断的情形下，黎某2、黎某1于2019年3月11日才提起本案诉讼主张逾期办证违约金，均已超过诉讼时效。一审法院认定本案已过诉讼时效并以此驳回黎某2、黎某1的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于黎某2、黎某1要求变更合同约定的逾期办证违约金的计付标准的问题。本院认为，黎某2、黎某1的该主张亦应在诉讼时效内提出。综上所述，黎某2、黎某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元（黎某2、黎某1已预交），由上诉人黎某2、黎某1负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年九月二十九日书记员 孙翠红