贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3518号 上诉人（原审原告）：王丽，女，1986年11月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。 上诉人王丽因与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称为：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6232号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王丽上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持王丽的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由招商商置公司负担。事实和理由：1、一审以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，王丽签订收楼意见书在后认定招商商置公司已尽到通知王丽的义务属于事实错误。招商商置公司在一审中提交的证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知王丽。（1）王丽已经按合同约定全额支付了购房款，并于2016年1月31日向上诉人交付办理涉案房屋转移登记的相关费用，证明王丽与招商商置公司达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，现王丽已按合同约定全面履行了己方义务，而招商商置公司未在合同约定或法律规定的时间内办理涉案房屋的转移登记构成违约。王丽于2016年1月31日签订收楼意见书，收到涉案房屋，只能证明涉案房屋满足收房条件，王丽可办理入住手续，但并未在王丽收房时告知其已具备办理涉案房屋转移登记条件，招商商置公司亦未以其他证据佐证其已履行通知王丽的义务。（2）根据一审查明的事实，按照双方合同约定，招商商置公司应履行的义务是告知义务，然招商商置公司即使在王丽收房之前就已经取得了涉案商品房备案证明书仍不能代替或免除通知王丽的义务，收房亦不能代表王丽已经知晓涉案房屋具备转移登记的条件，故一审以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，王丽签订收楼意见书在后认定招商商置公司已举证证明已尽到通知王丽的义务属于认定事实错误。2、招商商置公司未提供证据证明其已经尽到通知义务，故王丽要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。承前所述，招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知王丽，而在一审2018年12月22日的庭审中，招商商置公司才向王丽出示涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，可见王丽自开庭之日才知晓涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。王丽认为，自开庭之日才能视为招商商置公司履行了告知义务。故王丽按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月22日止，依法应得到支持。3、一审滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力，请求二审在查明案件事实的基础上，给予本案当事人同等对待。本案属于商品房预售合同纠纷系列案，招商商置公司因违反合同约定构成违约，王丽要求其按合同及有关法律规定支付违约金，但在一审法院却得到两种完全不一样的判决。一位一审法院的法官以招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知王丽，支持了王丽主张违约金的诉讼请求。而另一位一审法院的法官则以招商商置公司已举证证明其已尽到通知王丽的义务为由，驳回了王丽要求招商商置公司支付违约金的请求。同样的事实，得到的是两种不同的判决，难免引起公众对司法公信力的质疑。 上诉人招商商置公司辩称：2012年8月24日，案涉房屋土地获得国有建设用地使用证，2015年12月17日，案涉房屋取得贵州省建设工程验收备案表，2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书，王丽于2016年1月31日交清契税、房屋维修基金、印花税、产权登记费及土地证的费用，于2016年1月31日签订收楼确认书，收到案涉商品房。2016年1月31日，招商商置公司取得毕节市商品房备案证明书，案涉房屋E4幢属备案证明包含的范围，涉案房屋具备办证条件。鉴于上述情况，王丽缴纳相关税费并将收据交付给招商商置公司的行为，视为王丽委托招商商置公司向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，招商商置公司在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知王丽的义务。以此，王丽要求招商商置公司支付逾期交付案涉商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持于法有据。 上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并判决驳回王丽的上诉请求；一、二审诉讼费由王丽负担。事实和理由：1、一审判决认定招商商置公司与王丽之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。双方合同明确约定招商商置公司与王丽是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，即向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中招商商置公司为了方便相关政府部门及王丽，由招商商置公司代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助王丽递交资料，这完全是招商商置公司的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情。而且任何人也不应当让招商商置公司因为自己的好意帮助而遭受不利。不能仅仅因为王丽向招商商置公司缴纳了涉案房屋代收代缴的相关费用，招商商置公司出具收据的行为，就牵强地认为招商商置公司已经接受了王丽的委托，而为王丽办理商品房转移登记，更不能以此认为是委托办理不动产权证书。因此，一审判决认定招商商置公司与王丽之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。2、一审法院判决招商商置公司在王丽提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为王丽办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了招商商置公司，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，办理转移登记对于招商商置公司来说仅仅为共同的协助义务，招商商置公司之间并不存在委托办理房产证的问题。不能仅仅因为招商商置公司为了方便相关部门统一办理及王丽的便利，由招商商置公司协助收集资料统一递交及代收代缴相关费用，就认定王丽与招商商置公司之间就形成了事实上的委托办证关系，有悖客观事实。同时不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非招商商置公司的义务，招商商置公司也不可能代替行政机关的行政行为，招商商置公司只需要把收集的相关资料协助王丽递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是招商商置公司能够控制的。同时办理不动产权证书并不属于合同约定的内容，也不属于法律强制性的规定。一审法院不应把行政机关的行政行为强加给招商商置公司，更不能作为判决的形式出现。因此，一审法院判决招商商置公司在王丽提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为王丽办理不动产权证书根本不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。恳请二审法院依法查清全部事实，并驳回王丽的诉讼请求。 上诉人王丽辩称：根据双方合同约定，招商商置公司履行的义务是限期办理商品房转移登记，并限期向王丽交付商品房交付的有关文书，然备案证明书并不等于商品房转移登记，因此不能以备案证明书取得的时间作为招商商置公司履行办证义务的时间，鉴于招商商置公司已经接受王丽委托为其申请办证，故双方的义务即转化为招商商置公司取得商品房初始登记证书这一前提的披露义务，该义务履行完毕才能视为招商商置公司交付商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，根据招商商置公司在一审所提供的证据，并不能证明其已经尽到通知义务，其发出的交款通知书系招商商置公司告知王丽房屋收费标准以及明细，以及办理收房所需资料，而所发出的通知，但该通知中并未披露招商商置公司已取得符合合同约定的商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的相关内容，故不能以此认定招商商置公司已经通知王丽其已履行完合同约定的义务，因此招商商置公司应当向王丽支付逾期交付有关文书的违约金。 原审原告王丽向一审法院起诉请求：1、招商商置公司立即为王丽申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向王丽交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，王丽将“并向王丽交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向王丽交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；2、要求招商商置公司向王丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000元（以已付购房款338,765元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至招商商置公司提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知王丽之日止）；3、诉讼费由招商商置公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月2日，王丽与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定：王丽向招商商置公司购买毕节市七星关区招商花园城第E4幢24-2号商品房（房号为E4-24-2），用途为住宅，建筑面积92.89平方米，套内面积72.47平方米，房屋总价款338,765元，买受人应于合同签订之日支付首付款108,765元，余款230,000元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，王丽按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2015年12月17日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书。2016年1月13日，招商商置公司取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E4幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋已具备办证条件。王丽于2016年1月31日签订收楼意见书，收到涉案房屋。于2016年1月31日交清公共维修基金、产权登记费、土地证的费用，契税、印花税。 一审法院另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 一审法院认为，综合王丽和招商商置公司的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：招商商置公司是否应为王丽申请办理涉案房屋的转移登记并向王丽交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付王丽逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”王丽与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，王丽与招商商置公司均应按约定履行合同所约定的义务。王丽按合同约定支付了购房款，招商商置公司亦应按合同约定于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给王丽。虽双方约定为共同申请办证，但王丽已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且王丽已将缴费的相关收据交付给招商商置公司，视为招商商置公司同意接受王丽委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。一审庭审中，招商商置公司出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对王丽要求招商商置公司为王丽申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E4幢24-2号商品房的转移登记，并向王丽交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应予支持。在招商商置公司为王丽申请办理涉案房屋不动产权证书同时，招商商置公司应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，招商商置公司才能履行该义务。本案中，招商商置公司于2016年1月13日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明招商商置公司已履行了该义务。因招商商置公司同意接受王丽委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但招商商置公司应履行通知王丽的义务。王丽于2016年1月31日签订收楼意见书，收到涉案房屋，于2016年1月31日交纳公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税，视为招商商置公司在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知王丽的义务。因此，王丽要求招商商置公司支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，不予以支持。 综上所述，对王丽要求招商商置公司办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，应予支持；对王丽要求招商商置公司支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告王丽缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告王丽办理涉案商品房不动产权证书；二、驳回原告王丽的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告王丽负担20元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5元。 二审中，当事人均未提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向王丽承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金；2、招商商置公司应否为王丽办理案涉商品房不动产权证书。 关于招商商置公司应否向王丽承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金问题。王丽与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第2条第1项约定“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。招商商置公司于2016年1月31日向王丽代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，视为招商商置公司同意接受王丽的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司已无向王丽交付办理办理该商品房转移登记的有关文书之必要，招商商置公司所负的该义务，转化为招商商置公司将其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知王丽的义务。本案中，招商商置公司提交的证据并不能证明招商商置公司在向王丽代收办理案涉商品房《房屋所有权证》所需的印花税、契税、产权登记费、土地证费时，已将其取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知王丽，招商商置公司直至2018年12月13日一审庭审时才向王丽出示案涉房屋的《商品房备案证明书》，且招商商置公司尚未为王丽办理不动产权证书，一审认定招商商置公司对王丽已尽到通知义务，缺乏事实依据，本院依法予以纠正。王丽要求招商商置公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，招商商置公司应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，以王丽已支付的房款338,765元为基数，按照日万分之一的标准向王丽计付逾期办证违约金，从2016年10月1日起计算至2018年12月13日止，违约金金额为：338,765元×0.0001/天×803天=27,202.83元。王丽的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 关于招商商置公司应否为王丽办理案涉商品房不动产权证书的问题。本案中，招商商置公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，接受王丽的委托为王丽办理不动产权证书，招商商置公司的办证义务并非不动产登记部门的具体办证职权，而是要将办理案涉商品房不动产权证书所需的文书、资料提交给办证机关，并将行政机关办理好的不动产权证书交付王丽的义务。一审法院判决招商商置公司在王丽缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为王丽办理涉案商品房不动产权证书正确。招商商置公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王丽的上诉请求成立，本院依法予以支持；招商商置（贵州毕节）投资有限公司不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6232号民事判决第一项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告王丽缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告王丽办理涉案商品房不动产权证书”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6232号民事判决第二项即“驳回原告王丽的其他诉讼请求”； 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内向上诉人王丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金27,202.83元； 四、驳回上诉人王丽的其他上诉请求； 五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审案件受理费共计100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月四日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭