浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初3471号 原告：肖洪生，男，1978年4月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 原告：吴金萍，女，1985年10月4日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 两原告共同委托代理人（特别授权）：陈俊,浙江泽大（丽水）律师事务所律师。 被告：张金烨，男，1984年10月15日出生，汉族，现住浙江省丽水市莲都区。 被告：阙叔英，女，1986年8月1日出生，汉族，现住浙江省丽水市莲都区。 两被告共同委托代理人（特别授权）：杜伟红,浙江晟耀律师事务所律师。 被告：丽水钧联特许经营咨询服务有限公司，住所地浙江省丽水市莲都区卢镗街10号，统一社会信用代码91331102MA2A1CWH0T。 法定代表人：叶良金。 委托代理人（特别授权）：周军平,浙江汇时律师事务所律师。 被告：丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部，住所地浙江省丽水市城东路65号，统一社会信用代码92331102MA28JL6B7J。 经营者：郑俊杰。 原告肖洪生、吴金萍与被告张金烨、阙叔英、丽水钧联特许经营咨询服务有限公司、丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月5日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告肖洪生及原告肖洪生、吴金萍的共同委托代理人陈俊、被告张金烨及被告张金烨、阙叔英的共同委托代理人杜伟红、被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司的委托代理人周军平、被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部经营者郑俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖洪生、吴金萍诉称：两原告系夫妻关系，因刚需购房，遂通过网站找到做房屋中介服务的被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部，经被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部介绍，看中了本案所涉的坐落于莲都区新湖御景阁5幢1单元1803室三室二厅一卫房屋，看房过程中被告表示，该房屋无任何问题可以直接过户，原告遂于2019年4月21日在被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部指定的卢镗街营业点与被告张金烨、阙叔英签署《房地产买卖合同》，被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部在见证人一栏加盖被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司的公章，合同约定购房定金10万元，双方于2019年4月30日前办理过户手续，原告于当日支付定金。此外，原告与被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部签署《房屋购买居间合同》，同样加盖被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司公章。同年4月25日，原告咨询购房贷款时经银行提醒，标的物如存在抵押、查封或违章被限制交易时，将导致无法过户。原告遂与被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部再次进行确认房屋能否过户，被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部明确表示“我们当天就会查询，他那边已经查询过，该房屋是没有问题的。”同年4月29日，原告到丽水行政审批中心了解后，确认涉案房屋存在违章，处于“行政限制”，无法过户。经了解，涉案房屋拆除违建后面积大大缩水，户型发生巨大变更，被告张金烨、阙叔英在出售房屋时刻意隐瞒了该房屋存在行政限制，户型被更改的事实，系根本违约；被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部和被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司作为职业中介机构，在提供中介服务过程中，故意为被告张金烨、阙叔英隐瞒基本事实，违背基本的职业道德，违反合同约定义务，给原告造成巨大损失，应承担连带赔偿责任。为此，请求判令：一、解除原被告签署的《房地产买卖合同》；二、被告张金烨及阙叔英向原告双倍返还定金人民币200000元并赔偿原告合理损失5000元；三、被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司及丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部对上述债务承担连带赔偿责任；四、诉讼费用由被告承担。 被告张金烨、阙叔英辩称：第一，原告在与我们签订购房合同之前，已对房屋进行了查看，所以原告在对于房子的现状是非常清楚的，而且是表示满意，愿意接受的。原告在看房的时候就已经知道房屋在装修时存在面积扩张，也就是知道房屋装修存在违章装修现象；第二，双方签订的《房屋买卖合同》就房产的面积是作了明确约定的，目前恢复原状的只是违章部分，是额外增加的房屋面积，恢复原状对房屋的面积以及户型无任何改变；第三，对于案涉房屋存在违章和行政限制的情形，我们也是不知情的，并非刻意隐瞒，更无隐瞒的动机。我们出售房子的意愿是非常清楚的，如果说事先知道自己的房产处于一个行政限制无法过户的状态，我们是不可能将售房信息挂到58同城上，也不会跟原告签订《房屋买卖合同》，也不会在签订合同时约定如此短的办理过户登记手续的时间，更不会在明知房产无法过户的情况下，将案涉房屋的银行按揭贷款一次性提前还清，上述种种行为均说明了我们对案涉房屋存在行政限制的状态，事先是不知情的，更不存在刻意隐瞒情形；第四，合同签订后，我们一直是处于一个积极履行合同的状态。签订合同后，我们就积极筹钱为办理过户手续做准备，于2019年4月25日就已经将房屋的银行按揭款共计76万多元一次性还清，并将抵押登记予以注销，同时将自己的房产证件交给中介方，用于办理房产的过户手续。中介方在办理过户手续的过程当中告知我们房屋处于行政限制的状态，必须将违章处理掉才能够过户，我们也是第一时间联系执法局，积极与执法局协商处理，积极整改，案涉房产已经于2019年5月21号由执法局发函给不动产中心办理解除行政限制手续，行政限制手续已于2019年5月24号解除，现案涉房产已可以办理过户手续，继续完成合同的履行。综上，我们并没有构成违约，更不构成根本性违约，合同仍具有继续履行的条件，原告行使法定解除权无法律依据，其解除合同的主张不应被支持。 被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司辩称：第一、我们并非案涉房屋买卖合同的主体。即便是存在买卖合同，一方违约的情况，原告起诉要求答辩人承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，该法条明确规定了违约责任承担仅限于合同的相对方，合同一方当事人违约，则另一方有权主张违约责任。本案中，原告提交的房屋买卖合同是原告与被告张金烨、阙叔英签订的，原告与答辩人之间的关系是居间关系，依据合同的相对性原则，如果原告认为由于被告张金烨、阙叔英违约导致合同无法履行的，根据合同相对性，只能向被告张金烨、阙叔英主张责任，无权向答辩人主张；第二，本案也不适用定金罚则，原告无权主张要求双倍返还定金，我国担保法及司法解释均规定了适用定金罚则的四个条件，第一个条件是定金合同成立，第二个条件是有违约行为的发生，第三个条件是合同目的不能实现的，第四个条件是目的不能实现跟违约行为之间存在因果关系。本案中，根据原告的起诉以及被告张金烨、阙叔英的答辩，可以发现，被告张金烨、阙叔英不存在任何违约行为，反而从原告提交的证据微信聊天记录，可充分说明他们自己在4月30日前已经明确表示不愿意购买案涉房屋了。《买卖合同》第三条第二点载明的“双方于2019年4月30日前办理房屋房款支付、权证过户手续”的约定，那并不是说要求原、被告双方是在30号就应该全部完成过户登记手续，被告张金烨、阙叔英，在4月30号之前就已经积极的去履行这些过户手续，包括去银行提前清偿了所有按揭款项。而原告却在中介的催告下，没有配合被告张金烨、阙叔英去办理相关手续，而且从原告提交的证据中也能证明两原告在4月28日已经明确表示不想要房子了。从现有证据可以看出，被告张金烨、阙叔英在得知自已房屋过户受限的情形后，已经在继续履行合同义务，至于手续办理的时间长短，不能视为被告方存在违约行为。原告要求解除合同的原因是其自己因为其他因素不愿意购买案涉房屋。其次，涉案的房屋现已达到过户条件，原告要求解除合同的理由是认为被告方存在根本性违约，案涉房屋不能过户。涉案的房屋之前因为行政受限不能过户，但在2019年5月21日，执法局已经向不动产登记中心发函说明被告张金烨、阙叔英违法建筑已经处置完毕，案涉房屋相关的过户限制也已经解除，符合过户条件，不存在合同目的不能实现的事，也不存在根本性违约的情形。原告所购买涉案的房屋，属于高价值房屋，原告在购买房屋前，对房屋已经进行了现场勘查检验，且在勘查过程中，被告方已经明确告知其房间是占用原设备阳台进行了扩张。这一事实，可以从原告所提供的2019年4月28日的他与被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部工作人员的微信聊天记录可以看出。同时在该聊天记录里，原告方已经明确跟被告提出来不买这个房子了，后来在2019年5月6日正式提出要解除合同。至于说房屋是否受限问题，行政执法局并没有将受限通知发给房主和中介机构，我们作为中介对此无审查的义务，为此，我方不存在违约情形。现案涉房屋已经符合过户条件，原告仍要求被告张金烨、阙叔英双倍返还定金，无依据。答辩人已履行中介义务，根据原告与答辩人签订的《房屋购买居间合同》的第一条第二款载明的“答辩人作为居间方，服务项目为协助并撮合双方签订房屋买卖合同”之约定，只要房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，居间服务即已经完成，可收取相应的中介费。且该合同中也约定了“因房屋买卖双方的违约原因导致房屋不能过户的，由定金受偿方支付居间服务报酬费用”条款。故答辩人保留向定金受偿方主张居间服务费的权利。综上，原告将答辩人列为被告是错误的，且其自身明显存在违约行为，无权启动或适用定金罚则条款，恳请法庭依法驳回原告的诉请。 被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部辩称：2019年4月21日，原告找到我店里询问新湖那房子的情况，然后便由我店里工作人员联系贷款事宜，房东在卖房时明确告知这套房子存在的扩建，但是房东本人是不知道这套房子存在行政限制事宜的，在看完房子后过几天。由我带原告去钧联特许经营咨询公司签订的《房屋买卖合同》，按照我们中介常规流程，我们给原告介绍一些过户的流程、手续和贷款流程。2019年4月26日发现这套房子违章受限后，我们一直在联系原告过来，商谈怎么解决问题，原告在29日来商谈过，但未谈妥，在4月30日我们再次联系原告被拒。在5月11日这套房子的行政限制已经被解除。房屋被行政限制的信息我们也是通过钧联特许经营咨询公司查询知道的，现在行政限制已经解除，在行政限制解除之后我们曾多次联系原告，但他基本上不过来协商。原告提出我们存在的刻意隐瞒的情形，在查询案涉房子权属信息知情，我方根本不知道该房屋存在着行政限制，只知道有扩建，现在不管是新湖的房子，还是中梁的房子，存在行政限制的情形是比较常见的，不属不能正常的交易房屋，现行政限制已经解除，房屋产权已可以正常过户，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定：两原告系夫妻关系，被告张金烨、阙叔英系夫妻关系。被告张金烨、阙叔英欲出售其自有的坐落于丽水市莲都区房屋，为此将案涉房屋出售信息刊登到58同城网上。两原告需购房，经查询房源信息，联系到被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部，后经被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部工作人员介绍，两原告对案涉的坐落于丽水市莲都区房屋有购买意向，遂在被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部工作人员带领下到案涉房屋进行现场看房，在看房过程中，被告张金烨、阙叔英对两原告就房屋的相关情况作了介绍，也已告知原告在装修过程中把阳台进行隔断，有效的提高了房屋的实际使用面积和使用功能。现场看房后，经买卖双方以及被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部工作人员协商，两原告与被告张金烨、阙叔英达成购房协议，2019年4月21日，以被告张金烨、阙叔英为甲方，以两原告为乙方，以被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司为丙方，签署《房地产买卖合同》一份，其中约定：被告张金烨、阙叔英将坐落于丽水市莲都区93.09平方米的房屋以及编号为2-165号车位以2700000元的价格出售给原告肖洪生、吴金萍；交易和付款方式为在签订合同时，原告肖洪生、吴金萍向被告张金烨、阙叔英支付购房定金100000元；双方约定于2019年4月30日前办理房款支付、权证过户手续；双方对违约责任的约定为：（一）、在签订本房地产买卖合同后，甲乙双方应配合搬离相关约定交易手续。如乙方逾期一日或拒绝办理本房屋权证过户或本合同项下相关交易手续即失去定金；如甲方逾期一日或拒绝办理本房屋权证过户或本合同项下相关交易手续应当双倍返还于对方即200000元，双方居间服务费由受偿方支付，前述变化不影响居间服务费用的支付；二、甲乙双方签订协议后，视为见证方已经完成居间服务事项。若甲、乙双方自行协商解除本合同的，则双方应各按与丙方书面约定的居间服务费标准支付给丙方。甲、乙双方逾期支付的，每日应按照约定居间服务费的百分之一向丙方支付违约金，直至支付完毕为止。合同还就房屋买卖的其他相关事项进行了约定。在签署上述合同的同日，以两原告为甲方，以被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司为乙方，双方签订《房屋购买居间合同》一份，约定：甲方拟买受位于丽水市莲都区93.09平方米的房屋，所有权人为张金烨、阙叔英，拟买受价格为2700000元，甲方支付居间服务报酬为23000元；责任承担方式为甲方与房屋出售方签订房屋买卖合同后，因房屋买、卖方的违约原因导致房屋不能过户、转让的，由定金受偿方支付居间服务报酬费用；乙方应秉诚实信用原则为甲方提供居间服务。合同还就其他事项进行了约定。签署上述合同后，原告向被告张金烨、阙叔英支付定金100000元。签署合同后，被告张金烨、阙叔英于同月25日清偿了案涉房屋的银行按揭贷款760179.15元。两原告开始与被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部的郑俊杰联系办理房屋产权过户和银行贷款的所需材料和了解相关办理流程。在双方微信交流过程中，原告在2019年4月25日早上向郑俊杰询问“就是这个房子装修的面积有扩张，你们有没有查过这个违法装修，有没有被人举报或被执法人员查到，在执法局是否有记录留案，这个到时会影响过户”。郑俊杰的回复是“这个我们当天会查的，像现在的话，他那边已经查过了，房子是没问题的，这个可以放心的”“这是我们中介把关的第一关口，你放心”。此后双方一直在就过户和贷款的办理事项进行交流。同月28日，原告已经查到其购买的房屋因为存在违法装修，房屋产权的过户，已被行政限制，为此，原告提出不愿再购买案涉房产。此后，各方曾就案涉房屋的买卖事项进行了沟通，由于各方意见不一，未达成新的协议，原告遂诉来本院。 另查明，发现案涉房屋产权被行政限制后，被告张金烨、阙叔英已于2019年5月11日用轻质砖将案涉房屋北侧设备阳台隔离，退出了利用空间，原来在看房时的小房间仅留下一个柜子和柜前不足一米的通道，已无房间的使用功能，案涉房屋现已可办理产权过户手续。 案涉房屋的楼上和楼下均未对北边的设备阳台进行隔断，案涉房屋对设备阳台的隔断在案涉房屋门口走廊过道上即可察觉。 两原告在庭审过程中陈述，在看房过程中，被告张金烨、阙叔英仅对其告知过对南边的阳台进行过隔断，但未对其告知北边的设备阳台也进行过隔断以提高房屋利用空间。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告肖洪生、吴金萍身份证复印件、被告张金烨、阙叔英的身份证明、被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司企业信用信息公示报告、被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部个体户登记基本情况、《房地产买卖合同》、《房屋购买居间合同》、定金收条、丽水市不动产权属信息查询记录、原告与郑俊杰的微信聊天记录、丽水市城市管理行政执法局工作人员张贴《温馨提示》的照片三张、被告张金烨、阙叔英提供的农业银行业务凭证、丽水市不动产登记中心证明、丽水市城市管理行政执法局作出的丽综执抄函（2019）53号文件、丽水市不动产登记中心权属信息查询记录以及各方当事人的庭审陈述。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，由于案涉房屋存在违章扩建问题，致使该处房产需拆除违章部分后才能办理房屋产权过户登记手续。被告张金烨、阙叔英发现案涉房产被行政受限后，通过将违建部分恢复原状的方式取消了房产行政限制，但该恢复原状行为致使房屋结构与看房时房屋结构发生变化，可使用的房间数由三间减少到两间，房屋的使用功能发生重大变化，致使原告对购买案涉房屋的预期目的不能实现，故原告有权根据合同法的相关规定行使合同解除权。为此，原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》诉请，本院予以支持。关于原告要求被告张金烨、阙叔英双倍返还定金200000元的诉请，根据原告在与被告丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部的郑俊杰微信聊天中询问的“就是这个房子装修的面积有扩张，你们有没有查过这个违法装修，有没有被人举报或被执法人员查到，在执法局是否有记录留案，这个到时会影响过户”话语，结合原告肖洪生本人就是从事房屋设计工作，再结合案涉被违法封闭为房间的设备阳台现状，可判定在签署《房地产买卖合同》时，两原告对被告张金烨、阙叔英利用对设备阳台的隔断，是案涉房屋增加了一个房间的使用空间，再加上四被告均向其表示该违建行为不会影响案涉房屋产权的过户登记，使其感觉到案涉房屋物超所值，故对该违建行为未产生合理的警觉，在此情形下，其还与被告张金烨、阙叔英签署《房地产买卖合同》，两原告其自身存在过错。被告张金烨、阙叔英在装修案涉房产时对房产进行违章扩建，在未对房子的状况进行全面核实的情况下，在其对外出售时称房子产权不存在障碍，也存在过错。由于原告肖洪生、吴金萍与被告张金烨、阙叔英在本案中均有过错，故，原告肖洪生、吴金萍无权要求被告张金烨、阙叔英双倍返还定金，被告张金烨、阙叔英也无权没收定金，被告张金烨、阙叔英返还原告肖洪生、吴金萍定金100000元。两原告与被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司、丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部之间的关系系居间关系，被告丽水钧联特许经营咨询服务有限公司、丽水市莲都区谐诚房屋置换服务部并非案涉《房地产买卖合同》的相对人，如其在居间过程中存在过错，不属本案审理范围，应由居间合同相对人另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告肖洪生、吴金萍与被告张金烨、阙叔英签订的《房地产买卖合同》； 二、被告张金烨、阙叔英于本判决生效后十五内返还原告肖洪生、吴金萍定金100000元； 三、驳回原告肖洪生、吴金萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4375元，减半收取2187.5元，由被告张金烨、阙叔英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 蒋俊伶 二〇一九年九月二十四日 代书记员 朱丽梅