广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初124号原告：江门市正平科技创业中心有限公司，住所地江门市江会路24号三楼，统一社会信用代码914407037192583957。法定代表人：郭健强。委托诉讼代理人：邓仁杰，该公司员工。被告：江门妙计茶业有限公司，住所地江门市蓬江区江会路24号正平科技大厦九楼D1室，统一社会信用代码91440703314947360B。法定代表人：何锦辉。被告：何锦辉，男，1978年2月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告江门市正平科技创业中心有限公司（以下简称正平公司）诉被告江门妙计茶业有限公司（以下简称妙计公司）、何锦辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告正平公司的委托诉讼代理人邓仁杰到庭参加诉讼，被告妙计公司、何锦辉经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2012年8月10日签订的《租赁合同》,被告退还场地给原告，并向原告支付相关场地租金、管理费等至退还场地时止;2.被告方已支付的合同按金人民币1500元归原告所有，无需退还给被告；3.两被告立即支付拖欠的租金9620.4元、管理费5916元、电梯分摊费312元、自用水费9.4元、自用电费559元、公共分摊电费146.8元、垃圾处理费60元、小车位租金2760元，合计共19383.6元给原告(以上金额均为暂计至2019年2月份止);4.本案诉讼费用由两被告负担。原告在庭审中将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告双方于2012年8月10日签订的《租赁合同》,被告退还场地给原告。事实和理由：原、被告双方于2012年8月10日签订了《租赁合同》一份，约定:由被告承租原告位于江门市江会路24号“正平科技大厦”九楼D1室，租期自2012年8月10日起至2017年8月9日止:租金按7元/㎡/月计算，逐年递增10%;其中:2016年8月10日起至2017年8月9日期间每月的租金为678.2元;管理费按493元/月计算;被告须于每月5日前支付当月的租金及管理费、水电等费用给原告；合同签订时被告须向原告支付租赁按金人民币1500元；被告逾期支付租金或管理费达1个月的，原告有权终止合同并没收按金等。合同约定期满后，原、被告双方同意继续履行合同并确认租金的递增。即:自2017年8月10日起每月租金为801.7元;2018年8月10日起至2019年8月9日期间每月的租金为832.5元。但自2018年3月份起，被告即开始拖欠原告的租金及管理费、水电等费用。其中:1.租金:9620.4元[801.7元/月×12月(自2018年3月起暂计至2019年2月)]、2.管理费:5916元[493元/月×12月(自2018年3月起暂计至2019年2月)];3.电梯分摊费:312元[26元/月×12月，自2018年3月起暂计至2019年2月)]:4.自用水费:9.4元[2018年5月份4.7元+7月份4.7元];5.自用电费:559元[2018年2月66元、3月3元、5月129元、6月99元、7月118元、8月112元、9月32元]:6.公共分摊电费:146.8元[2018年2月12.9元、3月9.6元、4月12元、5月15.4元、6月12.6元、7月13.1元、8月12.6元、9月12.6元、10月11元、11月12.3元、12月12.4元、2019年1月10.3元]；7.垃圾处理费:60元[自2018年3月起暂计至2019年2月，5元/月×12月]:8.小车位租金:2760元[230元/月×12月，自2018年3月起暂计至2019年2月]。以上1至8项合计19383.6元，上述款项虽经原告多次催收，但均无果。原告向本院提交的证据有：1.被告工商登记信息打印件一份；2.租赁合同一份；3.租金、管理费支付凭据发票四份；4.江门市蓬江区白沙街道办事处羊桥社区居民委员会证明一份、证明一份；5.商品房买卖合同一份；6.税收完税证明两张；7.催款通知及签名确认一份；8.物业管理委托合同一份；9.租金水电等费用支付通知打印件二十一份；10.增值税普通发票网上打印件十八份；11.室内车位使用费收据六份；12.车位内停车照片一份；13.水电费收据三份。被告妙计公司、何锦辉未作答辩，亦未向本院提交证据。被告妙计公司、何锦辉已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明以下事实：2012年8月10日，原告（甲方）与被告何锦辉（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于江会路24号正平科技大厦九楼D1室出租给乙方使用，租赁物建筑面积为61.65平方米；租赁期限为五年，自2012年8月10日至2017年8月9日止；租金从2012年8月10日起计收，每月按每平方米7元计算并逐年递增，第一年从2012年8月10日至2013年8月9日，每月租金为431.6元，从第二年起月租金在上一年月租金基础上逐年递增；签订合同时，乙方应向甲方支付按金1500元，如乙方违约，该按金不予退回；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；乙方经营期间的水费、电费、税务及工商管理费等国家应收款项由乙方自行承担；大厦的物业管理费按每月8元/平方米收取，自租赁物交付使用之日起计收管理费，乙方须于每月5日前将管理费493元连同水、电、分摊费用等一并向甲方缴交；甲方提供水、电给乙方使用，乙方应付的水电费、排污费和公共费分摊等费用按时交由甲方代收代缴，水费按每吨4.48元计收，电费按每度1元计收，公共电梯分摊费按每月26元计收；乙方若逾期15天缴交租金或物业管理费、水电费等的，甲方可以没收乙方按金，收回场地并终止合同；合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告何锦辉向原告支付了1500元按金，并在工商管理部门将涉案租赁物登记为被告妙计公司的住所地使用。《租赁合同》约定的租赁期满后，原、被告双方口头约定继续履行租赁合同，并约定自2017年8月10日起每月租金801.7元，其他事项均按2012年8月10日签订的《租赁合同》继续履行。另外，原告称与被告何锦辉双方以口头约定的方式，由被告何锦辉以每月230元停放费的价格租用原告一个固定的车位使用。但被告从2018年3月起开始拖欠原告的租金、管理费等费用。原告在2018年7月6日向被告何锦辉发出《催款通知》要求其支付涉案租赁物截至2018年7月6日止所拖欠的租金、管理费等费用，被告何锦辉在上述通知上签名。经原告核算，截至2019年2月，被告尚欠原告租金9620.4元、管理费5916元、电梯分摊费312元、自用水费9.4元、自用电费559元、公共分摊电费146.8元、垃圾处理费60元、小车位租金2760元，合计共19383.6元。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告与被告何锦辉之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表达，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告与何锦辉于2012年8月10日签订的《租赁合同》的租赁期限于2017年8月9日届满，其后何锦辉没有与原告签订书面租赁合同，但双方同意除约定租金为每月801.7元外，其余均按原租赁合同的约定继续使用涉案租赁物，原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，原告的起诉状包含解除合同的诉讼请求，该起诉状经本院依法公告给被告，于2019年5月21日视为送达，故原告与何锦辉于2012年8月10日签订的《租赁合同》于2019年5月21日解除。关于原告主张的各项费用。原告主张被告何锦辉拖欠截至2019年2月的租金9620.4元（801.7元/月×12个月）、管理费5916元（493元/月×12个月）、电梯分摊费312元（26元/月×12个月）、自用水费9.4元、自用电费559元、公共分摊电费146.8元、小车位租金2760元，提供了《租赁合同》、发票联、催款通知签名确认、收据等证据为证，被告何锦辉未出庭提出异议，视为放弃质证与抗辩的权利，本院对此予以确认。被告何锦辉未按期缴纳租金、管理费等费用，已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任。故原告依合同约定主张按金1500元归原告所有，并向被告何锦辉主张计至2019年2月止的租金9620.4元、管理费5916元、电梯分摊费312元、自用水费9.4元、自用电费559元、公共分摊电费146.8元、小车位租金2760元，理据充分，本院予以支持。关于垃圾处理费，因原告没有提供相关的证据证明，应承担举证不能的不利后果，对该项主张本院依法不予支持。关于被告妙计公司在本案中应否承担责任的问题。《租赁合同》中约定乙方租赁场地用作办公、营业或进行高科技科研项目，妙计公司登记的住所地与涉案租赁物地址一致，由此可见，被告何锦辉租赁涉案租赁物实际作为妙计公司的经营场所，妙计公司为涉案租赁物的实际使用人，与何锦辉构成并存的租赁合同关系。故原告主张被告妙计公司、何锦辉共同向其支付拖欠的租金等费用，依法有据，本院予以支持。被告妙计公司、何锦辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告主张的事实进行抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江门市正平科技创业中心有限公司与被告何锦辉于2012年8月10日签订的《租赁合同》于2019年5月21日解除；二、被告江门妙计茶业有限公司、何锦辉应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退江门市蓬江区江会路24号正平科技大厦九楼D1室给原告江门市正平科技创业中心有限公司；三、被告江门妙计茶业有限公司、何锦辉已支付的按金1500元归原告江门市正平科技创业中心有限公司所有；四、被告江门妙计茶业有限公司、何锦辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市正平科技创业中心有限公司支付租金9620.4元、管理费5916元、电梯分摊费312元、自用水费9.4元、自用电费559元、公共分摊电费146.8元、小车位租金2760元；五、驳回原告江门市正平科技创业中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由被告江门妙计茶业有限公司、何锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  吴翠青人民陪审员  李樊荇人民陪审员  梁荣豪二〇一九年九月十日法官助理陈祎姗书记员李伟铭