河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初4393号原告：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，住所地：濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城，统一社会信用代码：914109028MA3XA9MA3D。负责人：鲁威，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛利敏，该公司员工。被告：宗章良，男，1984年9月03日出生，汉族，住所地：濮阳县，现住濮阳县。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司（以下简称：郑州人文物业濮阳分公司）因与被告宗章良物业服务合同纠纷一案，本院2019年1月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州人文濮阳分公司委托诉讼代理人盛利敏，被告宗章良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州人文物业濮阳分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年10月1日至2019年10月1日物业费3540元，2016年7月1日至2019年10月1日公摊费507元，违约金1214元。共计5261元。2、由被告承担本案所有费用。事实与理由：原告是依法设立的物业管理有限公司，被告是濮阳县铁邱路西段龙城花园32号楼1单元9层01户的业主。原告与龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订龙城花园《前期物业服务委托合同》，双方对物业费，违约金等事项进行了书面约定，该合同对被告具有法律约束力，合同签订后，原告依约提供了物业服务，而被告从2016年10月至今，一直没有向原告缴纳物业费，后经原告多次催交物业费，被告仍没有缴纳，故诉至本院，要求依法判决，维护权益。被告宗章良辩称，原告没有权利起诉龙城花园的业主，被告是2015年7月拿钥匙的，当时是和众意物业签了物业协议，还交了一系列电梯和垃圾运送和电梯等费用。当时，物业人员翻一页，被告就在指定地方签名按手印，具体内容都没有看清楚，合同也没有给被告。至于原告和众意物业什么时间交接授权接管的龙城物业，其概不知情也没有签合同。《河南省物业管理条例》第二十九条规定，首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务，物业管理企业应当逐一签订前期物业管理服务协议。而原告只是和建设单位单方面签订的协议就对不知情的业主具有约束力依据何在？如果说人文物业是众意物业转让物业管理权，根据《合同法》第79条规定，物业管理合同性质是委托合同，委托合同是不能转让的，既然合同不能单方转让，那么债权更是无稽之谈，人民法院应当驳回其诉讼请求。关于原告所说的依约提供了物业管理服务，被告称其和原告没有签订任何协议，也不知道原告和物华房地产公司签订的协议条款是什么，就算原告和物华签订的协议对业主具有约束力，原告提供的服务和收费标是否相当？1、晚上，小区黑索索一片，对面看不到人脸，灯光如同萤火虫打闪一般，根本达不到公共照明的程度。2、小区的停车杂乱无章，只收管理费无人管理维护，也没有指挥车辆按序排列。经常造成交通堵塞，如果遇到消防事故后果不堪设想。3、电梯坏了报物业多次，维修不及时，电梯质量存在安全隐患，电梯卫生堪忧。4、小区内有天天一泉进驻小区，还有别的宣传广告入驻本小区，广告费用何去何从物业没有告知业主。5、电子对讲门监控系统形同虚设，不能保证楼宇各家住户的安全。6、对消防设施维护检查只是例行签字，根本就没有打开设备是不是正常使用。7、安全隐患长期存在，南区北门，北区南门均未安排保安人员值班。经审理查明：被告宗章良系濮阳县铁邱路西段龙城花园32号楼1单元9层01户业主，房屋面积100.35平方米。2015年7月20日，被告与小区原物业濮阳市众意物业管理有限公司签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，双方约定由濮阳市众意物业管理有限公司对被告居住的楼房小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向业主收取物业服务费用等，物业管理服务费收费标准为每月0.98元/平方米；共用水电公摊费据实每年按户收取等等。2016年9月1日，濮阳市众意物业管理有限公司向龙城花园业主公告自2017年1月1日将撤离小区，2017年1月1日，濮阳市众意物业管理有限公司公告龙城花园全体业主，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠的物业费、公摊费等事宜，已全部转让给郑州人文物业管理服务有限公司濮阳分公司。另查明：2016年12月10日，原告与被告小区开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》一份，濮阳市物华房地产开发有限公司委托原告对龙城花园南区进行物业服务，合同约定，合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。高层住宅物业费0.98元/月·平方米，公共能耗费：13元/月·户，业主应于每(年度)首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，等等。原告诉求2016年10月1日至2019年10月1日，36个月的物业费3540元（0.98元/平方米×100.35平方米×36月），2016年7月1日至2019年10月1日之间的公摊费507元（13元/月×39月）。滞纳金1214元（4047元×30%），对于被告拖欠原告物业费等，原告分别于2017年11月10日、2018年11月27日张贴通知单催收。催收无果，诉至法院。上述事实有原、被告陈述，濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告与濮阳市物华房地产开发有限公司签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》、濮阳市众意物业管理有限公司向龙城花园全体业主公告、催费通知单等证据在卷予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告作为物业服务企业，与被告居住小区龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订了《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》,向该小区提供物业管理服务，合同约定合同期限自2013年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2017年1月1日，龙城花园原物业服务企业濮阳市众意物业管理有限公司从龙城花园小区撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故原告与龙城花园开发商所签订的物业服务合同对龙城花园的业主具有约束力。原告依据物业服务合同为龙城花园业主提供了物业服务，被告也接受了原告的服务，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩的未与原告签订任何协议，原告无理由起诉，本院不予支持。被告答辩的原告未能按照约定提供物业服务，并以此认为不应当交纳物业管理服务费。本院认为，原告郑州人文物业濮阳分公司作为龙城花园小区的物业服务企业,其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等,具有公共服务的性质,关系到龙城花园小区全体业主的共同利益,如单个业主拒交物业管理服务费,将会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,服务质量下降,最终将损害其他业主的权益,故被告以此为由拒绝支付物业费的主张,依据不足,本院依法不予采纳。本院认为，原告按0.98元/月/平方米向被告收取物业费，符合合同约定，本院依法支持。关于被告答辩的债权转让未通知，原告无诉权，本院认为，原告诉求中包含了部分转让的债权，众意物业公司在被告所在小区龙城花园张贴债权转让公告通知业主即债务人，将其撤离前债权转让与原告，应认定原债权人众意物业公司已将债权转让的事实通知了业主即债务人，该债权转让依法有效，被告宗章良作为原物业公司的债务人有义务向原告履行该笔债务。关于公摊费虽原告与开发商签订的合同中约定的公共能耗费为13元/月/户，但与众意物业公司和被告约定的8元/月/户相矛盾，原告增加费用后亦未向业主公示，为了不损害业主的权益，原告诉求的公共能耗费应按8/月/户计算，原告多诉部分本院不予支持。原告所诉的违约金，被告以物业服务存在瑕疵提出异议，且原告也未提供证据证明因被告未交纳物业费给原告造成的实际损失，故对原告的此项诉求本院不予支持。被告的其他答辩意见亦非其拒绝缴纳物业费的法定及约定理由，本院不予支持。综上，被告宗章良应向原告支付2016年10月1日至2019年10月1日36个月的物业费3540元（0.98元/平方米×100.35平方米×36月），公摊费312元（8元/月×39月），计款3852元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：一、被告宗章良于本判决生效之日起十日内给付原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计3852元。二、驳回原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宗章良负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  刘连军二〇一九年九月五日书记员  刘贝贝