江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初3523号 原告：陆诚，男，1961年6月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：王文蔺，女，1964年12月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王玉莲(代理以上两原告)，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于巧杭(代理以上两原告)，江苏百年东吴律师事务所律师。 被告：朱亚琴，女，1982年1月3日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 第三人：陈伏红，男，1978年2月23日出生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：赵程昌，江苏省苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。 第三人：张丽娟，女，1982年9月30日出生，汉族，住江苏省滨海县。 第三人：陈春香，女，1978年4月17日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：赵程昌，江苏省苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。 原告陆诚、王文蔺与被告朱亚琴、第三人陈伏红、张丽娟、陈春香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告陆诚、王文蔺的委托诉讼代理人于巧杭、第三人陈春香及其与陈伏红共同委托的诉讼代理人赵程昌、第三人张丽娟到庭参加诉讼。被告朱亚琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆诚、王文蔺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年8月30日解除；2.判令第三人搬离苏州市姑苏区中街路X号房屋；3.判令被告将苏州市姑苏区中街路X号房屋返还原告；4.判令被告支付租金1643.35元（自2018年8月26日计算至2018年8月30日）及房屋占有使用费74630.79元（自2018年8月31日起，按照328.77元/日的标准暂计算至2019年4月15日，应计算至房屋实际返还之日）。事实和理由：2016年8月9日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于苏州市姑苏区两间房屋出租给被告用做歌厅，面积约185平方米，租期五年，自2016年8月25日至2021年8月24日，前三年租金为12万元/年，租金先付后用，于每年8月25日前支付。《房屋租赁协议》第9条还约定，承租人在租赁期间擅自将房屋转租、转让、转借及调换使用，出租人有权解除租赁协议，收回房屋。合同期内，被告未经原告同意，擅自将房屋转让给第三人，严重违反合同约定。原告知晓后于2018年8月30日发函通知被告解除《房屋租赁协议》，返还房屋，但被告签收通知后，既不返还房屋，也不向原告支付租金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告朱亚琴未作答辩。 第三人陈伏红、陈春香述称：陈伏红、张丽娟与朱亚琴签订了商铺租赁合同，约定案涉房屋由朱亚琴租赁给陈伏红、张丽娟，但后来张丽娟退出，由陈伏红、陈春香使用案涉房屋，故案涉房屋的实际承租人是陈伏红、陈春香。朱亚琴与陈伏红承诺其有转租的权利，如果房东因转租收回房屋，则其赔偿陈伏红一切损失。陈伏红、陈春香有理由怀疑原告方与朱亚琴系恶意串通损害陈伏红、陈春香的利益，故陈伏红、陈春香有理由占有房屋。 第三人张丽娟述称：陈伏红、张丽娟与朱亚琴签订了商铺租赁合同，但张丽娟于2018年11月25日退出了，所以本案与张丽娟无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证书、土地使用权证书、《房屋租赁协议》、《熙悦会所茶吧转让协议》复印件、《商铺租赁合同》复印件、《合作经营协议合同》复议件、《解除合同告知函》、《合同解除协议》、收条、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区中街路X号房屋登记于陆诚、王文蔺名下，建筑面积为184.36平方米。 2016年8月9日，陆诚与朱亚琴签订《房屋租赁协议》一份，约定：朱亚琴向陆诚承租苏州市姑苏区两间房屋，约185平方米（以产证为准），房屋用途为歌厅，租赁期限自2016年8月25日起至2021年8月24日止，前三年租金为每年12万元，第四年的租金为125000元，第五年的租金为13万元，租金按年支付，先付后用，第一年房租于2016年8月25日前支付，第二年房租于2017年8月25日前支付，以此类推。合同第九条约定，承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁协议，并收回房屋：1.房屋租赁期间，除征得出租方书面同意外，承租方擅自将房屋转租或转让、转借及调换使用，2.承租人擅自以房入股、合资联营……该合同该对水电费、税费、押金、承租人的义务、违约责任等作出了约定。陆诚、王文蔺确认朱亚琴支付了第一年的房租12万元。陆诚、王文蔺陈述二人是夫妻关系，是由陆诚代表两人签署的合同。 2018年8月30日，陆诚向朱亚琴交付《解除合同告知函》一份，主要内容为，朱亚琴未经其同意擅自将房屋转让给第三人，严重违反了合同约定，特通知朱亚琴自收到本解除函即日起，双方签订的《房屋租赁合同》即告解除，朱亚琴应于次日将承租房屋返还并赔偿损失3万元。朱亚琴在该合同上签署“已收到告知函，20188/30,朱亚琴”。 陈伏红、张丽娟与朱亚琴签订无落款日期的《熙悦会所茶吧转让协议》一份，约定朱亚琴收到转让费定金2万元，转让费总价为17万元，分期支付：第一期2018年6月18日前支付10万元，第二期2018年8月17日前支付2万元，第三期2018年6月30日前支付3万元以及房屋押金1万元。该合同备注载明：1.房屋押金1万元整未支付，2.房屋租赁截止日期2018年8月26日。 2018年9月28日，朱亚琴与陈伏红、张丽娟签订《商铺租赁合同》，约定朱亚琴将苏州市姑苏区中街路X号房屋租赁给陈伏红、张丽娟作商业用途，租赁期限自2018年8月25日至2023年8月24日，第一、第二年租金为12万元，第三年租金为125000元、第四年租金为13万元，第五年租金为135000元，合同约定如转租过程中房东提前收回该房屋，则朱亚琴赔偿陈伏红、张丽娟全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元）。同日，朱亚琴向陈伏红、张丽娟出具收条一份，载明其收到中街路X号店铺租金6万元。 2018年11月25日，陈伏红与陈春香签订《合作经营协议合同》一份，约定两人合伙经营熙悦汇音乐茶吧，共同投资各占50%，合伙期限自2018年8月25日至2023年8月24日。同日，陈伏红与张丽娟签订《合通（同）解除协议》一份，约定：现张丽娟将熙悦汇所持有股份转给陈伏红，转让费12万元，熙悦会以后事务与张丽娟无任何瓜葛。 诉讼中，陆诚、王文蔺陈述：朱亚琴承租案涉房屋后支付了一年的租金，陆诚在2018年8月中下旬催缴下一年租金时才发现房屋转租事宜，于是要求朱亚琴整改，但朱亚琴拒绝整改。2018年8月30日，陆诚向朱亚琴当面递交了解除合同通知函，朱亚琴签收，但朱亚琴后来不知去向。陈伏红、陈春香陈述：陈伏红、张丽娟从朱亚琴处租赁案涉房屋，具体交付时间记不清楚了，合同是2018年9月28日签订的，陈伏红、陈春香支付了半年房租6万元。陈伏红、张丽娟在案涉房屋经营茶吧，2018年11月25日，张丽娟退出，由陈伏红与陈春香共同经营。因苏州对茶吧、KTV进行整治，现在陈伏红、陈春香不再继续经营，但是房间里留有物品。现陈伏红、陈春香不清楚陆诚与朱亚琴的租赁合同是否解除，且怀疑陆诚与朱亚琴存在恶意串通情形，故有理由占有房屋。张丽娟陈述：2018年11月25日张丽娟已经退出茶吧的经营，故本案与其无关。 本院认为，陆诚与朱亚琴签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。朱亚琴未经陆诚同意将案涉房屋转租，陆诚有权根据合同约定解除合同。陆诚于2018年8月30日向朱亚琴递交了《解除合同告知函》，本院认定双方之间的租赁合同于2018年8月30日解除。合同解除后，朱亚琴应该向房屋所有权人陆诚、王文蔺交还房屋，陆诚、王文蔺该诉讼请求，本院予以支持。朱亚琴迄今未交还房屋，陆诚、王文蔺要求其按照租赁合同约定的标准支付租赁期间的租金及合同解除后的房屋占有使用费，于法有据，本院亦予以支持。陆诚与朱亚琴签订的房屋租赁合同解除，陈伏红作为次承租人无权继续占有、使用案涉房屋，其应与朱亚琴共同向陆诚、王文蔺交还房屋。陈春香作为陈伏红的合伙人系房屋的实际占有人，应与陈伏红共同承担交还房屋的义务。张丽娟已不再占有、使用案涉房屋，无需承担返还房屋的义务。陈伏红、陈春香与朱亚琴之间的法律关系，本案不予理涉，陈伏红、陈春香可另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陆诚与被告朱亚琴于2016年8月9日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月30日解除。 二、被告朱亚琴、第三人陈伏红、第三人陈春香于本判决生效之日起10日内共同将苏州市姑苏区中街路X号房屋腾空并返还给原告陆诚、王文蔺。 三、被告朱亚琴于本判决生效之日起10日内支付原告陆诚、王文蔺房屋租金及占有使用费（自2018年8月26日起，按照12万元/年的标准计算至实际交还房屋之日止）。 四、驳回原告陆诚、王文蔺的其他诉讼请求。 第三项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行中国银行苏州大观名园支行，账号49×××84，汇款时请注明案号。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6895元，公告费300元，均由被告朱亚琴负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  沈自进 人民陪审员  吴纯泽 二〇一九年九月十日 书 记 员  张洁玲