四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初3554号 原告（反诉被告）彭兴元，男，生于1964年6月1日，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）龙勃君，男，生于1981年4月20日，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）彭兴元与被告（反诉原告）龙勃君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭兴元及其委托代理人何官德、被告龙勃君及其委托代理人杨东山等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭兴元诉称,2014年12月20日原、被告签订了《场地租赁合同》,第二条:租赁期限自2014年12月20日起至2024年12月20日止,共计10年。合同期满乙方走时将全部恢复甲方10公分厚的混凝土场地公路建设及其它设施。第三条:年租金，本合同租金实行(一年)支付制,租金标准为小写40000元,租金支付为(现金)。2018年12月20日起按当年租金基数增加8%,含2018年的43200.00元,2019年46656元依次类推,直至期满。第八条第二款:乙方(本案被告)未按照约定支付租金的,应每日向甲方支付迟延租金10%的违约金。本合同签订后,原告按约定已完全履行了自己的义务交付了2100余平方米混凝土场地,被告在使用期间自2014年12月20日至2018年12月20日均能按照约定及时足额支付当年的租金,即当年的租金均是在上一年的1月底付清的,仅只是2018年度的租金尚欠3200元,2019年度的租金被告拒不按时支付,拖久时间长达半年之久,原告为此多次通过当面、电话、发书面租金催交通知书等方式追要均无果。被告自2018年5月开始至今已停止经营活动。其原因是被告已将经营项目及地址变更至巴州区宕梁街道办事处塔子山村三社,且在使用中不正常开展业务活动导致经营债务累累,把时间和精力浪费在与客户、家人等纠纷中,无心无力经营业务,酿成治安、民事等多起案件和火灾事故,严重影响原告及周围群众正常的生活秩序,已造成极为恶劣的社会影响。被告在租赁场地这四年中不正确使用混凝土场地,除了约定的修挖机业务外,另作他用擅自建洗车场和停车收费,将硬化的2100余平方米的混凝土坝被挖机碾压损坏,严重违背了《合同》的约定。为此原、被告之间多次发生纠纷,经镇、村、社多次调解,被告多次表示同意解除合同,不再租赁,但不愿支付拖欠的租金和赔偿恢复场地的损失致调解无果。2019年6月15日原告再次以书面形式通知被告在2019年6月20日前履行支付租金的义务,逾期将解除合同,但被告仍不支付所欠租金,以其行为完全表明不再履行合同,被告的行为已构成实质违约。为保护合同的严肃性,切实保护原告的合法权益,提起诉讼,请求:1、判决解除原告与被告于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》;2、判决被告立即一次性支付2018年度下欠租金3200元,2019年度租金46656元合计49856元;3、判决被告支付违约金10000元;4、判决责令被告恢复场地原状或赔偿损失;5、本案案件受理费由被告全部承担。 被告（反诉原告）龙勃君辩称，一、原告诉称与客观事实不符，2014年12月20日签订场地租赁合同后至今原告未向被告提供完全享有合同约定出租给被告集体土地使用权相关证件资料。二、原告若能够提供集体土地变更用途及有权对外出租相关证件资料，案涉合同为有效合同，双方纠纷系原告未按约定范围提供等面积的场地并强行收取租金导致的纠纷，原告应当退还不足约定面积的部分租金并赔偿损失。三、若原告不能够提供集体土地变更用途及有权对外出租相关证件资料，则案涉合同为无效合同。合同无效不影响相关争议的效力，合同无效的过错方是原告，故原告同样应当向被告承担过错责任及应当退还不足约定面积的部分租金并赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉请，支持我方反诉请求。 被告龙勃君反诉称，2014年12月20日,反诉原告与反诉被告签订《场地租赁合同》,租用反诉被告享有使用权的位于巴中市巴州区枣林镇青滩村一社两路建设划拨非耕地平整后场地,东至青滩村二社张永寿公路界,南至二社张宪成代管山,西至村公路,北至青滩村一社张荣代管山处。硬化10公分,除北上方6米,甲方修房外面积全部由反诉原告使用,用途以营业执照核准的各种挖机修理、销售经营范围为准。同时,该合同对租期、租金标准及支付时间、违约责任等双方的权利、义务作出了明确约定。履约过程中,反诉被告向反诉原告提供的出租场地硬化未达到约定的厚度、质量标准。同时,反诉被告不仅自已超约定范围占用已出租给反诉原告的场地,还将已出租给反诉原告的场地,在未经反诉原告同意的情况下出租给案外人,且拒不减少未付租金,也不退还已付不足面积场地的租金。为此,双方多次协商,并经基层组织调解,均无结果。综上,反诉原告为维护合法权益,请求：1、判令反诉被告退还反诉原告已付不足面积的承租场地租金人民币5万元,并承担违约金5万元。2、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的案件受理费。 原告彭兴元对反诉辩称，一、反诉原告诉请不能成立。退还不足面积租金5万元，反诉原告未向法庭详细说明，违约金5万元是如何计算的也未说明。二、反诉被告出租给反诉原告的硬化的面积，面积是明确的，反诉原告自2014年12月至今已使用了五年了，从没有向反诉被告提出任何异议，也没有向任何组织和机关提出任何请求，其事实主张不成立。三、反诉原告诉称反诉被告对外出租场地是不成立的，是反诉原告不按照合同约定使用用途使用场地，而是自己没有经营能力在2018年5月份就停止经营，将场地空闲，在2019年3月由其父母在征得反诉原告同意情况下，将空闲场地出租给案外人停放车辆等。四、当地基层组织及干部从未处理原（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的场地外租的问题，而是解决的是反诉被告提出的要求反诉原告按合同约定支付租金的问题。综上，反诉原告诉请无事实根据及法律依据，请求驳回反诉原告诉请。 经审理查明，原告彭兴元系巴中市巴州区枣林镇清滩村一社村民，巴渝高速公路征地拆迁户。原告彭兴元将本村一峡谷小地名大梁山处部分村民的非耕地进行流转后，利用修路的弃土石方填埋，平整成为一大坝。被告龙勃君与原告彭兴元协议，被告租赁该场地经营挖机修理及销售。2014年9月25日，被告向原告缴纳定金1000元，被告交付定金后原告逐步对坝子进行硬化。 2014年12月20日以原告彭兴元为出租方（甲方）、被告龙勃君为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，合同载明，第一条关于租赁场地约定，乙方承租甲方巴中市巴州区枣林镇清滩村一社两路建设划拨非耕地平整后场地东至清滩村二社张永寿公路界,南至二社张宪成代管山,西至村公路,北至清滩村一社张荣代管山处。硬化10公分,除北上方6米,甲方修房外面积全部由乙方使用,用途以营业执照核准的各种挖机修理、销售经营范围为准。第二条关于租赁期限约定，自2014年12月20日起至2024年12月20日止,共计10年。合同期满乙方走时将全部恢复甲方10公分厚的混凝土场地公路建设及其它设施。第三条关于租金约定，本合同租金实行(一年)支付制,租金标准为4万元/年;租金支付方式为(现金)。2018年12月20日起的按当年租金基数增涨8%,含2018年即4.32万元，2019年46656元依次类推,直至期满。第八条对违约责任约定，乙方未按照约定支付租金，应每日向甲方支付迟延租金10%的违约金。第十一条约定，租赁场地的交还租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满合同终止后30日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方等。 本案审理中，原告主张租赁场地修建好后才签订的正式合同，被告主张合同签订后坝子才修建竣工的。被告租赁场地后，搭建临时工棚，经营挖机维修、出售业务，2018年4月28日被告在工商部门注册登记巴州区龙城工程机械经营部，营业执照登记经营者为龙勃君，经营场所为四川省巴中市巴州区枣林镇清滩村一社。 被告租赁期间，前三年被告均按合同约定缴纳了租金，2018年度的租金被告缴纳4万元，被告认为按合同约定前四年不涨租金，之后才递增租金；原告认为按合同约定2018年度的租金已递增，应交纳43200元，少交3200元。2019年度的租金未交纳。 被告租赁期间，原告在案涉坝子的北上方修建了房屋。2019年1月四川立翔建设工程有限公司巴州区枣林至寺岭农村扶贫公路改造工程A标段项目部租赁原告的部分房屋，同时，使用案涉场地停放部分工程车。本案审理中，被告主张案涉场地由原告私自租赁给修建公路的项目部停放施工车辆，无法正常经营，故才未缴纳2019年度的租金；原告主张修建公路的项目部仅租赁了原告的房屋，使用案涉租赁场地系与被告及其父母达成的口头租赁协议，并提供了该项目部负责人调查笔录及项目部的书证，证实系被告及其父母将场地租赁给项目部使用，约定月租金1200元，项目竣工后一次性给付租金。 被告租赁期间，被告将其经营的巴州区龙城工程机械经营部迁址至四川省巴中市巴州区宕梁街道办事处塔子山村三社，2019年4月19日在工商管理部门进行了变更登记。被告在案涉租赁的场地已停止营业，由其父母守工棚场地，本案诉讼期间，被告将部分设备撤离。 被告租赁期间，硬化的部分租赁场地被损坏，原告提供了造价师佘长江出具的“枣林镇清滩村一社彭兴元场地硬化恢复工程预算价”，其预算价为110585.51元。本案审理中，被告主张合同约定租赁场地的用途为经营挖机维修、销售业务，现场地部分被毁损，说明系原场地质量不合格造成的。 2019年原、被告因租赁场地的使用及租金的缴纳多次发生纠纷。2019年5月、6月原告通过告示及短信等方式要求被告缴纳2018年下欠的租金3200元及2018年12月20日前应缴纳的2019年度的租金46656元，无果，双方发生纠纷，经当地基层组织及派出所协调处理无果。 本案审理中，被告申请对租赁场地可用面积进行测绘及硬化场地的质量进行司法鉴定。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告身份信息，《场地租赁合同》，营业执照，企业登记信息，图片，光碟，报警记录，访谈记录，证明，预算价报告，协议书，四川立翔建设工程有限公司巴州区枣林至寺岭农村扶贫公路改造工程A标段项目部的证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金的合同。本案被告龙勃君租赁原告彭兴元流转本村部分村民的非耕地平整的坝子经营挖机维修、销售业务，双方签订的《场地租赁合同》，并不违反法律法规禁止性的规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 被告租赁原告的场地应当按照约定缴纳租金，原告要求被告缴纳2019年度的租金，但被告未按约定缴纳租金，经原告多次催收亦无果，而被告已将经营挖机维修、销售业务的场所迁移他处，案涉租赁场地停止业务，对原、被告之间租金的缴纳及场地的使用等发生纠纷经当地基层组织及派出所协调处理无果，故原告解除合同的请求，本院予以支持。本案审理中，被告要求继续履行合同的请求，本院不予采信。 关于原告主张租金的认定问题。原、被告于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》约定，年租金4万元，自2018年12月20日起按当年租金基数增涨8%,含2018年即4.32万元，2019年46656元依次类推,直至期满。虽约定2018年租金4.32万元，但不能说明双方约定2018年度租金应增涨8%即为4.32万元，约定自2018年12月20日起按当年租金基数增涨8%，应理解为2018年12月20日至2019年12月19日的租金即2019年度的租金为43200元，2018年12月20日前缴纳下年的租金。故原告主张下欠2018年度下欠租金3200元，本院不予支持。2019年度的租金虽应在2018年12月20日前缴纳，但现原告诉讼请求解除合同，且本案已准许解除合同，故2019度的租金应从2018年12月20日计算至本案原告主张解除合同时即本案受理时间（2019年7月3日），其租金为23079元（195天/365天/年×43200元/年）。解除合同之后2019年度的使用费自2019年7月4日至被告向原告交付租赁物时为止。 关于原告主张违约金的认定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本案被告未按约定缴纳租金，应视为被告违约，应当向原告支付违约金。原被告约定未按照约定支付租金，应每日支付迟延租金10%的违约金，原告主张违约损失1万元，其违约损失约定及主张的违约损失明显高过，结合本案实际情况，本院酌情认定3500元。 关于原告主张的恢复原状及赔偿损失。被告租赁案涉场地，合同约定被告经营挖机维修及销售，其机械性质对硬化的路面存在损坏，但原被告约定的租赁期限为10年，现被告才仅经营四年多其部分路面被损坏，原告亦不能提供交付给被告的硬化场地的质量能否满足于被告经营范围，故原告主张恢复原状及赔偿损失的主张，本院不予支持。 原、被告签订的《场地租赁合同》，约定的租赁场地仅约定了四至界畔并没有约定面积大小，且被告租赁案涉场地时其形状已形成，仅未硬化完毕，故被告主张对租赁场地可用面积进行测绘的申请，本院不予支持。被告反诉请求原告退还已付不足面积的承租场地租金人民币5万元,并承担违约金5万元的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告彭兴元与被告龙勃君于2014年12月20日签订的《场地租赁合同》。 二、被告龙勃君在本判决生效后五日内支付下欠原告彭兴元2018年12月20日至2019年7月3日期间的租赁费23079元。2019年7月4日之后的使用费，则以从2019年7月4日起至被告龙勃君交付租赁物期间的具体时间，按约定的年租金标准进行计算使用费。 三、被告龙勃君在本判决生效后五日内向原告彭兴元支付违约给付租金的违约金3500元。 四、驳回原告彭兴元的其他诉讼请求。 五、驳回被告龙勃君的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1295元，减半收取647.50元，由被告龙勃君负担；反诉受理费2300元，减半收取1150元，由被告龙勃君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 万 明 二〇一九年九月六日 书 记 员 王梓琪