北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初7987号原告：王贺，女，1987年12月28日出生。委托诉讼代理人：王安营（系王贺之兄），1983年9月16日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人:卢承书，女，1989年5月7日出生。被告：北京市一席之地房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-840。统一社会信用代码91110228089688189L。法定代表人：肖金星。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟。原告王贺与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、被告北京市一席之地房地产经纪有限公司（以下简称一席之地公司）、被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贺之委托诉讼代理人王安营、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。被告一席之地公司、被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贺向本院提出诉讼请求：1.请依法判令绿地京纬公司返还原告购房款238682元及利息（自2016年3月15日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求依法判令一席之地公司退还原告购房定金5万元及利息（自2016年3月15日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求依法判令睿天下公司退还原告服务费5万元及利息（自2016年4月3日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求依法判令绿地京纬公司对上述10万元承担连带清偿责任；5.请求依法判令绿地京纬公司赔偿原告购房差价损失25610元；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年3月14日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，约定原告订购其开发的位于绿地朗山小区X号公寓（以下简称涉案房屋），成交总价795604元。合同签订后，原告交纳房款238682元，一席之地公司于2016年3月14日收取原告购房定金5万元，睿天下公司于2016年4月2日收取原告服务费5万元。2018年10月8日，原告和绿地京纬公司签订《退房协议书》，该公司同意于2018年12月31日退还原告购房款及利息250984元，如逾期愿意按照应退款每日万分之一的标准支付违约金，但至今该公司并未履行承诺，一席之地公司、睿天下公司也未退还已收取的购房定金及服务费。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，我公司已与原告就涉案房屋合同解除协商一致，并签署退房协议，同意按照《退房协议书》约定退还原告已付购房款238682元，支付利息12302元，不同意支付自2017年4月20日起的利息，《退房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，如退还亦应按《退房协议书》约定标准计算退还金额。我公司与原告就应退款项已经达成一致意见，并无其他款项，一席之地公司、睿天下公司均为独立法人，两公司与我公司无代理关系，收取款项亦未向我公司转付，故我公司不同意原告的第4项诉讼请求。涉案房屋现在的价值已经发生了贬损，不存在房屋差价，故不同意原告的第5项诉讼请求。一席之地公司、睿天下公司经本院合法传唤，均未到庭，亦均未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，王贺与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人王贺，销售房屋即涉案房屋，建筑面积50.78㎡，原总房价931493元，成交单价15667.66元/㎡，成交总价795604元，享受折扣94折。2016年3月14日，王贺向一席之地公司交纳50000元，一席之地公司为其出具收据，载明：“今收到王贺（身份证：×××）交来公寓X订金人民币（大写）伍万圆整”。2016年3月15日，王贺向绿地京纬公司交纳50000元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到王贺交来X人民币（大写）伍万元正”。2016年3月20日，王贺向绿地京纬公司交纳188682元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到王贺交来X人民币（大写）壹拾捌万捌仟陆佰捌拾贰元正”。2016年4月2日，王贺向睿天下公司交纳50000元，睿天下公司为其出具收据，载明：“今收到王贺交来服务费人民币（大写）伍万元正”。2018年10月8日，王贺与绿地京纬公司签订《退房协议书》，约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》/或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起至2018年12月31日前退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共12302元（大写：壹万贰仟叁佰零贰元整）。（1）2016年3月15日，金额50000元，票据号NO：0606998（2）2016年3月20日，金额188682元，票据号NO：0328332以上款项合计250984元（大写：贰拾伍万零玖佰捌拾肆元整）……4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”；双方同日签订《补充协议（一）》一份，补充约定：“……1、对于第三方中介公司或个人违法向乙方收取的上述房屋的中介费用，如第三方中介公司或个人无力偿还的，甲方承诺将在有关违法事实被主管行政部门或司法机关认定后1个月内，代第三方中介公司或个人将其收取的费用先行支付受损失的业主。上述费用被追回后，直接支付甲方……”；双方同日另签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山X号办公用房房地产在2016年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A038号及A039号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X号办公用房房地产2016年3月26日的市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、房款交款确认单、刷卡单据、收据、《绿地密云朗山定购协议》、《退房协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告一席之地公司、睿天下公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，王贺与绿地京纬公司系商品房预约合同关系，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，王贺丧失购买涉案商业用房的资格，王贺与绿地京纬公司之间的合同不能履行，应当解除。2018年10月8日，王贺与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定解除双方之间合同关系，本院不持异议。在上述协议中，王贺与绿地京纬公司约定由绿地京纬公司退还其购房款238682元，在本案审理过程中，绿地京纬公司亦认可退还该款项，本院对此不持异议。针对本案其他争议焦点问题，本院分析如下：一、王贺交纳给一席之地公司的5万元订金如何定性及《绿地密云朗山定购协议》解除后该5万元如何处理。王贺主张该款项为购买涉案房屋的定金，但依据其所提交的收据显示，交款项目记载为涉案房屋订金。在本案审理过程中，一席之地公司未出庭参与诉讼，但依据本案现有证据证明，王贺有理由相信该款项应属于购房款，故绿地京纬公司应当将该款项及所产生的合理的利息损失返还王贺。二、王贺交纳给睿天下公司的5万元服务费如何定性及《绿地密云朗山定购协议》解除后该5万元如何处理。根据《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王贺享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合王贺签订《绿地密云朗山定购协议》的时间，向绿地京纬公司交纳房款时间及向睿天下公司交纳服务费的时间等因素，王贺有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，该5万元应认定为王贺所交纳的定购涉案房屋的房款，法律责任应由绿地京纬公司承担。综上，绿地京纬公司应退还王贺交纳给睿天下公司的购房款5万元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息。三、关于王贺主张绿地京纬公司承担房款利息损失及房屋差价损失之诉求是否应当支持。王贺与绿地京纬公司签订的《退房协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，则双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，故本院酌情对王贺该项诉讼请求中的合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告王贺购房款二十三万八千六百八十二元及利息（利息按照以下标准计算：1、以五万元为基数，自二○一六年三月十五日起计算至实际给付之日止；2、以十八万八千六百八十二元为基数，自二○一六年三月二十日起计算至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告王贺购房订金五万元及利息（利息以五万元为基数，自二○一六年三月十五日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告王贺购房款五万元及利息（利息以五万元为基数，自二○一六年四月三日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王贺购房差价损失二万五千六百一十元。五、驳回原告王贺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百八十二元（原告王贺已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年九月二十六日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠