广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1515号 原告:北海彰泰房地产开发有限公司，住所:北海市银海区上海路666号1栋2号房。统一社会信用代码:91450503MA5LBUTP64。 法定代表人:沈红霞，总经理。 委托诉讼代理人:李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:任坤，广西万益（北海）律师事务所律师。 被告:孙岩，男，1985年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 原告北海彰泰房地产开发有限公司与被告孙岩商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告北海彰泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李昌林到庭参加诉讼，被告孙岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参见诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告北海彰泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2018年7月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理注销北海市上海路交银滩大道东南角的彰泰观江海19幢3号房预售合同登记备案证明（登记编号：201807250204）；3、被告向原告支付违约金644448.9元（按房屋总价30%计算）；4、被告支付本案律师费15000元；5、被告承担本案诉讼费，以上2、3项共计659448.9元。事实和理由：2018年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于北海市，房屋总价款为2148163元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款。被告支付首付款968163元后，双方于2018年7月31日办理了预售合同备案登记。后由于被告原因，银行拒绝向被告发放贷款。根据合同第七条及合同附件的约定，如被告申请贷款未获批准或贷款额度不足房屋价款余额的，则须在应付款期限届满后10日内付清房屋余款。被告在2019年1月18日向原告支付459600元后，剩余720400元一直未支付。根据合同约定，被告应于2019年2月28日前付清剩余房款。被告逾期付款已超过90日，根据合同第八条第（2）项之规定，原告有权解除合同并要求支付违约金。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系； 2、《预售合同登记备案证明》，拟证明商品房已办理预售合同备案登记； 3、《收据》、《发票》，拟证明被告付房款情况； 四、《催款函》两份，拟证实原告向被告催款的事实； 五、《解除合同通知书》，拟证明原告向被告发送书面解除合同通知书； 六、《EMS快递单》，拟证明原告通过EMS向被告寄送解除合同通知书。 被告孙岩向本院提交书面答辩意见，辩称被告在贷款预审合格后向原告交付定金，彰泰公司先签合同后办理贷款系违规操作，贷款出现问题应由彰泰公司负责，房子拒贷后被告与彰泰律师联系沟通协商分期付款，询问一次性付款与贷款购房的差价时彰泰公司敷衍不肯告知，被告停止分期分款，过错在彰泰公司，彰泰公司无权解除商品房买卖合同，被告没有过错，不应承担违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告孙岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告提交的证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原、被告经磋商，被告向原告购买商品房。2018年6月27日、7月20日，被告先后向原告支付房款300524元、667639元，以上两笔房款合计968163元。2018年7月24日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00125316），合同约定：被告购买原告开发的位于北海市，该房屋单价为每平方米14548.04元，总价款为2148163元，被告应于2018年6月17日前支付首期房价款667639元，余款1480524元采取按揭贷款的方式支付。合同第八条第（2）款约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同补充协议第四条约定：买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款外，其余房价款应于签订本合同之日起60日内支付至出卖人账户。因任何事由导致按揭银行未能在前述约定期限内支付剩余房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，否则应按本合同向出卖人承担违约责任。银行未能按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不能构成逾期付款的免责理由。合同补充协议第五条还补充约定：出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失。双方于2018年7月31日办理了预售合同备案登记（登记编号：201807250204）。因银行拒绝向被告发放贷款，2019年1月18日，被告向原告支付房款459600元，剩余房款720400元被告一直未向原告支付。2019年2月28日，原告向被告发出《催款函》，要求被告在2019年2月28日前向原告支付剩余房款720400元。2019年7月25日，原告向被告邮寄送达《催款函》，要求被告在2018年10月2日前向原告支付剩余房款720400元。2019年8月6日，原告通过邮政EMS向被告邮寄解除合同通知书，通知被告原告单方解除其与被告于2018年7月24日签订的《商品房买卖合同》。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告支付首付款后，余款采取按揭贷款方式支付，由于被告申请贷款未获批准，根据双方合同约定，被告应一次性补交剩余房款，被告未依约向原告支付剩余房款，经原告催款后仍未支付，至起诉之日已逾90天，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告配合办理注销上述合同预售登记备案手续，有事实根据和法律依据，本院予以支持；原告以《商品房买卖合同》补充协议约定为由，要求被告按合同总价款的30%向其支付违约金，被告书面辩称，彰泰公司存在过错，无权解除商品房买卖合同，被告没有过错，不应承担违约金，被告未按合同约定向原告支付剩余房款720400元，被告的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，应当依法承担违约责任，原告主张被告按合同总价款的30%向其支付违约金，因原告未能提供证据证实被告的违约行为给原告造成了实际损失，原告主张的违约金超过了法律规定的范围，本院将违约金调整至剩余房款720400元以中国人民银行同期贷款利率计算利息损失的130%，从2019年3月1日计至判决生效之日，对原告请求的违约金过高部分，本院不予支持。2019年2月28日的《催款函》通知被告应在2019年2月28日前付清剩余房款，2019年7月25日的《催款函》中通知被告应在2018年10月2日前付清剩余房款，上述付款期限在原、被告《商品房买卖合同》约定的付款期限之后，原告两次催款要求被告付款的时间不一致，本院确认2019年2月28日为被告应支付剩余房款的期限；原告要求被告支付律师费15000元，但未提供原告支出律师费用的发票，因此，无证据证明该费用具体金额，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七、二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告北海彰泰房地产开发有限公司与被告孙岩签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS00125316）； 二、被告孙岩在本判决生效之日起十日内协助原告北海彰泰房地产开发有限公司办理注销北海市上海路交银滩大道东南角的彰泰观江海19幢3号房的预售合同登记备案证明（登记编号：201807250204）； 三、被告孙岩应支付原告北海彰泰房地产开发有限公司违约金（违约金以720400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%，从2019年3月1日计至判决生效之日）； 四、驳回原告北海彰泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10394元，减半收取5197元，由原告北海彰泰房地产开发有限公司负担4197元，被告孙岩负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  苏 斌 二〇一九年九月二十七日 法官助理  严碧璐 书 记 员  庞云云 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。