广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初2461号原告：阳江市泓基置业有限公司。住所地：阳江市江城区东门南路339号泓景苑3幢1层25-27号。法定代表人：张锡文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴柳军，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文龙，广东香山律师事务所实习律师。被告：谢汝端，男，1967年12月19日，汉族，住广东省阳西县。第三人：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：阳江市漠江路743号负责人：赵晖。原告阳江市泓基置业有限公司（以下简称泓基公司）诉被告谢汝端、第三人中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓基公司的委托诉讼代理人戴柳军到庭参加了诉讼；被告谢汝端，第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告泓基公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：20180400279）；二、判令被告将位于阳江市××××号房退还给原告，被告在《商品房买卖合同》解除后五个工作日内配合原告到阳江市相关部门办理商品房预告登记的涂销手续，相关费用由被告承担；三、判令被告支付原告违约金248332.20元；四、判令被告支付利息给原告。（利息计算标准为：以565515.52元为基数，自第三人建设银行扣划原告款项之日即2019年3月15日起计至被告将位于阳江市××××号房退还给原告之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；五、判令被告支付律师费20000元；六、本案的诉讼费14664元、保全费4658.87元、公告费600元，合计19922.87元均由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原被告双方签署了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180400279）及《合同补充协议》各一份，就被告购买原告开发的位于阳江市××××号房屋，双方约定：房屋购房总价款为827774元，被告支付首付款248774元，余款向银行贷款579000元方式支付，原告承担按揭贷款担保。2018年5月18日，原告、被告与第三人建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向第三人办理按揭贷款共计579000元，借期180个月，还款方法为等额本金，月平均归还3216.67元，原告承担阶段性保证责任。但从2019年2月开始，被告没有按借款合同约定向第三人偿还应还款项，经第三人及原告多次催告未果。2019月3月15日，第三人从保证人即原告账户中扣划了565515.52元用于偿还被告在该行的借款，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。《合同补充协议》第四条第2项约定：“②……买受人自愿同意出卖人可选择解除合同。出卖人选择解除商品房买卖合同的，则出卖人代买受人向贷款机构支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，罚息、违约金、利息及实现债权的费用等视为买受人欠出卖人的债务；出卖人据此解除商品房买卖合同的，买受人还应按商品房总房价款的30%支付违约金给出卖人。”第十九条第10款约定“如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”综上，原告作为被告住房借款的阶段性担保人，在被告未按期履行偿还银行按揭贷款的义务时，承担了保证责任。原告承担保证责任后，有权解除与被告之间的商品房买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持全部诉讼请求。被告谢汝端没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。第三人建设银行没有作陈述。经审理查明：2018年4月10日，原告泓基公司（出卖人）与被告谢汝端（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180400279），合同主要约定：“买受人向出卖人购买位于阳江市××××房。该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2018008号，预测建筑面积共118.60平方米（其中套内建筑面积101.24平方米，公共分摊建筑面积17.36平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米8176.35元，房屋总价款为827774元；买受人应当于2018年4月10日前支付首期房价款30.05%即248774元，余款579000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房；本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共33页，一式6份，其中出卖人1份，买受人1份，阳江市不动产登记中心3份、按揭银行1份，合同附件与本合同具有同等法律效力。”原、被告双方分别在合同落款处签名，盖章。另外，原告提供的商品房买卖合同后面还附有11个合同附件，其中载明附件十一《合同补充协议》第四条第2款第（2）项约定：为保证买受人顺利获得按揭贷款，在办妥该商品房的房屋所有权证书之前，由出卖人为买受人向贷款机构提供连带保证担保，作为买受人贷款之保证人。因此无论因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：①若贷款机构就抵押物行使优先受偿权并要求出卖人承担保证责任……②若贷款机构未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款机构的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金即贷款机构实现债权的费用）支付给贷款机构的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除本合同……出卖人选择解除商品房买卖合同的，则出卖人代买受人向贷款机构支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，罚息、违约金、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务；出卖人据此解除商品房买卖合同的，买受人还应按商品房总房价款的30%支付违约金给出卖人有原、被告双方在协议上的签名、盖章。2018年5月18日，被告谢汝端、原告泓基公司与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告谢汝端向第三人借款579000元，并同意将该款汇入原告泓基公司的账户，用于支付被告向原告购买房屋时尚欠的购房款。被告按等额本金还款法每月偿还贷款本息。原告泓基公司为该笔借款作连带责任保证担保。上述借款合同签订后，第三人按合同约定发放了贷款。签订《商品房买卖合同》当日，被告向原告支付首期款248774元，之后原告泓基公司收到第三人发放的贷款579000元。被告谢汝端贷款后，按照合同约定清偿了6期贷款本息，自2019年2月20日起停止清偿第三人贷款本息，原告泓基公司于2019年3月15日履行担保义务，偿还了被告谢汝端所欠第三人的贷款本息565515.52元（其中本金559699.98元，利息5815.54元）。2019年3月15日，原告向被告发送解除《商品房买卖合同》通知书，通知被告解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。2019年3月26日，原告向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案商品房尚未交付给被告。2019年4月2日，本院根据原告的申请查封了涉案房屋。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》《中国建设银行个人贷款对账单》、《个人还款凭证》、《结清证明》《代偿证明》、解除《商品房买卖合同》通知函、《快递单》、《民事案件委托代理合同》、发票等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：对于原告泓基公司起诉请求解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件的问题。因泓基公司、谢汝端之间存在商品房预售合同关系以及两者与第三人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，泓基公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而谢汝端作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，谢汝端已经依约支付了全部购房款，泓基公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。商品房预售合同项下的谢汝端的义务已经基本完成，该合同关系中谢汝端不存在违约行为。至于谢汝端未按期偿还银行贷款致使泓基公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于泓基公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人谢汝端进行追偿的权利。泓基公司以谢汝端违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，泓基公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。被告谢汝端、第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉,本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告阳江市泓基置业有限公司的诉讼请求。本案受理费14664元，保全费4658.87元，合共19322.87元（原告已预交），由原告阳江市泓基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  关健琼人民陪审员  林振杰二〇一九年九月十九日书 记 员  周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。