北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初15879号原告：王碧莹，女，1993年11月12日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王素梅，女，1967年11月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙莹，北京市双利律师事务所律师。被告：北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。法定代表人：孙绍先，董事长。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张红飞，女，该公司工作人员。第三人：张其海，男，1963年10月16日出生，汉族，山东省临朐县x零部件有限公司职员，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京市泓聚律师事务所律师。第三人：张立静，女，1963年10月22日出生，汉族，山东省临朐县x零部件有限公司职员，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京市泓聚律师事务所律师。原告王碧莹与被告北京和裕房地产开发有限公司（以下简称和裕地产公司）、第三人张其海、第三人张立静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日作出（2015）京0115民初8158号民事判决。王碧莹、和裕地产公司均不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）京02民终3759号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。王碧莹向本院提出诉讼请求：1、判令和裕地产公司按照修复方案、修复费用、修复完成时间将涉案房屋漏水问题修复完毕；2、判令和裕地产公司向王碧莹支付房屋装修赔偿89501.27元；3、判令和裕地产公司赔偿王碧莹房屋租金损失（自2014年3月15日起至修复完毕之日止）；4、判令和裕地产公司向王碧莹赔偿制冷费19910.5元、供暖费20384元、物业管理费53194元；5本案诉讼费、鉴定费由和裕地产公司承担。事实和理由：2012年9月5日，王碧莹与和裕地产公司签订《北京市商品房预售合同》，王碧莹购买坐落于x路x号院x号楼x至x层x号房屋（以下简称涉案房屋），合同签订后，王碧莹交付购房款7906719元，和裕地产公司于2013年9月30日向王碧莹交付房屋。2014年3月14日，王碧莹与耿x签订《商铺租赁合同》，王碧莹将涉案房屋出租给耿x用于餐饮业经营，后耿x对涉案房屋进行装饰装修，办理了营业执照、税务登记和卫生许可。2014年7月6日，涉案房屋多出墙体出现渗水，导致耿x无法使用。王碧莹向和裕地产公司反映，和裕地产公司于2014年7月至9月先后进行了数次维修，渗水问题没有得到解决。由于房屋无法使用，装修严重损坏，耿x不得不停止营业。王碧莹多次与和裕地产公司交涉，但房屋渗水问题始终无法解决，房屋长期无法使用。和裕地产公司作为涉案房屋的出卖方，应向王碧莹出售质量合格、可以正常使用的房屋，现房屋存在严重的工程质量缺陷，渗水问题始终无法解决，房屋质量问题已经严重影响正常使用，故王碧莹诉至本院，望判如诉请。和裕地产公司辩称，王碧莹房屋存在多处漏水问题，但渗水严重且造成其损失的原因是涉案房屋隔壁x1号房屋操作间防水缺陷所致；对和裕地产公司负有责任的渗漏部分，和裕地产公司已经按照合同约定及相关法律规定承担了修复责任，且未给王碧莹造成任何损失，对其他原因造成的渗漏水问题，和裕地产公司无法修复，也不应承担因此造成的损失；和裕地产公司不应当承担房屋租金损失及房屋供冷费、供暖费、物业管理费等损失。张其海、张立静述称，王碧莹主张的漏水情况与张其海、张立静无关。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人认可的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月5日，王碧莹（买受人）与和裕地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，王碧莹购买位于x街区x#办公楼及商业裙房x层x房屋，建筑面积237.03平方米，总价款7933760元，房屋用途为商业，分为地下、地上各一层；关于住宅保修责任，《北京市商品房预售合同》第18条约定，该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细确定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。和裕地产公司于2013年9月30日向王碧莹交付房屋，房屋防水的保质期为5年。2014年起至今，涉案房屋多次漏水，和裕地产公司为涉案房屋的漏水情况进行维修，均未能修复完整。经王碧莹申请对因房屋渗水造成房屋装饰装损失进行鉴定，北京中新国地工程造价咨询有限公司于2015年11月18日出具造价鉴定意见书，鉴定结论为：装饰部分为77271.47元、安装部分为12229.8元，共计89501.27元。王碧莹支出鉴定费14000元。经和裕公司申请对涉案房屋漏水成因进行鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建筑工程中心）于2016年7月4日出具鉴定意见书（【2016】建鉴字第77号），鉴定意见为“1、x层房屋渗漏水与隔壁操作间防水缺陷存在因果关系；2、涉案工程顶板、墙面多处存在渗漏水痕迹，推断上述部位曾发生渗漏水，分析由地下工程防水存在缺陷所致。勘验时处于干燥状态，现场对相关部位进行浇水、淋水实验，未见涉案房屋有渗漏现象”。2016年9月9日，建筑工程中心针对【2016】建鉴字第77号鉴定意见书出具补充鉴定函，载明2016年7月20日大雨时，王碧莹发现新的漏水现象，建筑工程中心于2016年7月21日派工程技术人员到现场进行补充勘验，并记录了该工程的相关情况，补充鉴定意见为“x号房屋首层通往地下一层楼梯梁a有渗漏水现象，地下一层天窗北侧和东南角位置有渗漏水现象，x号房屋管根位置c有渗漏水现场，根据渗漏水位置、现象、天气情况综合推断，此次漏水与地下工程防水密封局部缺陷存在一定因果关系。”经王碧莹申请对涉案房屋是否具备可修复性进行鉴定，如果具备可修复性，对修复方案、修复时间、修复费用进行鉴定。建筑工程中心于2018年8月29日出具司法鉴定意见书（【2018】建鉴字第155号），对涉案房屋出具关于防水的修复方案。并提出因修复时间、修复费用不属于建筑工程中心的鉴定范围，无法接受委托。针对修复时间和修复费用，北京中新国地工程咨询有限公司于2019年8月28日出具鉴定意见书，鉴定结论为（一）、按照王碧莹主张，1、地下一层顶板、外墙渗漏修复费用为48116.2元，综合工日数为158.69个；2、采光井渗漏修复费用为11240.39元，综合工作日数为34.23个；隔壁厨房渗漏修复0元。（二）、按照和裕地产公司主张，1、下一层顶板、外墙渗漏修复费用为0元；2、采光井渗漏修复费用为11240.39元，综合工作日书为34.23个；3、隔壁厨房渗漏修复0元。另查，2014年3月14日，王碧莹与案外人耿x签订商铺租赁合同，王碧莹将涉案房屋出租给耿x，租期自2014年3月15日至2024年3月14日，2014年3月15日至2014年6月14日为免租期，不计租金；第一年租金346020元，第二年租金389272.5元，第三年、第四年租金为408736.12元。耿x在涉案房屋处经营北京x餐厅，后因涉案房屋漏水无法营业，耿x与王碧莹于2014年10月解除了租赁合同。2018年1月5日，王碧莹与刘x签订北京市商铺租赁合同，王碧莹将涉案房屋出租给刘x，租期自2018年4月15日至2023年4月14日，共计5年，每月租金30833元。另查明，王碧莹已交纳物业管理费53194元（2013年10月7日至2017年12月31日）、供冷服务费7111元（2014年5月15日至2014年9月30日）、空调运行费17066元（2015年5月至2018年9月）、供暖费20384元（2014年11月15日至2016年3月15日）。在本案审理过程中，王碧莹及和裕地产公司均认可张立静、张其海的房屋已完成修复，不存在隔壁厨房渗漏修复费用。经释明，各方当事人均不对涉案房屋的漏水成因进行重新鉴定。本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。和裕地产公司出售给王碧莹的x号房屋在质量保修期内出现渗水情况，和裕地产公司作为出卖人应当承担保修责任。根据查明的事实及鉴定意见，可以认定x号房屋在交付使用后地下一层顶部多次出现渗漏水，和裕地产公司在王碧莹报修后进行了多次维修，但涉案房屋渗漏水现象并未得到完全修复。虽【2016】建鉴字第77号鉴定意见书认为渗漏水成因之一与隔壁操作间防水缺陷存在因果关系，但由于王碧莹与和裕地产公司均认可涉案房屋现已不存在渗漏水情况，且双方均明确表示不对渗漏水成因进行重新鉴定，故和裕地产公司仍应承担多次渗漏水给王碧莹所造成损失的赔偿责任以及房屋修复义务。关于王碧莹主张和裕地产公司按照修复方案、修复费用、修复完成时间将涉案房屋漏水问题修复完毕的诉讼请求，鉴于本案已对修复费用和修复时间进行鉴定，且和裕公司不同意王碧莹的诉讼请求，考虑到双方纠纷的妥善解决，本院酌情确定和裕公司给付王碧莹修复费用59356.59元，由王碧莹按照修复方案及修复时间自行维修；关于王碧莹要和裕地产公司支付房屋装修赔偿89501.27元的诉讼请求，鉴于王碧莹与和裕地产公司均认可关于渗漏水成因的【2016】建鉴字第77号鉴定意见书，且双方均不申请对漏水成因重新鉴定，故在装修损失中应考量可能因第三人原因造成部分装修损失的因素，现隔壁操作间已修复完毕，亦不具备将装修损失分别鉴定的条件，故本院结合鉴定意见书及当事人陈述，酌情确定装修损失80000元；关于王碧莹要求和裕地产公司支付房屋租金损失的诉讼请求，鉴于王碧莹与案外人耿x的租赁合同自2014年3月15日起至2014年10月止，王碧莹虽主张已将租金退还承租人，但未提供充足证据，故王碧莹主张上述期间的租金损失，本院不予支持；鉴于王碧莹与刘x于2018年1月5日签订租赁合同租期自2018年4月15日起，考虑到租赁合同尚在履行期限内，且涉案房屋尚未修复完毕，故本案对于王碧莹的租金损失计算到2018年1月4日。如在此之后王碧莹因房屋渗漏水产生新的租金损失，王碧莹可另案主张。和裕地产公司虽不认可涉案房屋存在上述空置期，但未提供充足的证据证明，故对其答辩意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案现有证据材料，本院酌情确定和裕地产公司给付王碧莹租金损失1000000元；关于王碧莹主张制冷费19910.5元、供暖费20384元、物业管理费53194元，因本院在酌定租金损失时已将上述费用考量在内，故对于王碧莹的上述主张，本院不再单独支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王碧莹修复费用59356.59元；二、北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王碧莹装修损失80000元；三、北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王碧莹租金损失1000000元；四、驳回王碧莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15753元，由北京和裕房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费122000元，由北京和裕房地产开发有限公司（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  徐月霞人民陪审员  李宝民二〇一九年九月二十九日书 记 员  杨 茜