河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初11552号原告：郭继娜，女，汉族，1985年10月16日出生，住址郑州市，现住郑州市。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师；委托诉讼代理人：桂鹏飞，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊、刘爱玲,该公司员工。原告郭继娜与被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭继娜的委托诉讼代理人桂鹏飞，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭继娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金1252元、逾期办理权属证书违约金17044元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1065元，以上合计19361元；2、判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3、判令被告为原告涉案房产安装室内暖气片；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月20日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的座落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××室。合同约定被告应当在2016年5月1日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件，2016年6月30日前办理权属证书，但被告直至2016年7月13日才交房，暖气片到起诉之日未安装，且未能办理权属证书。被告的违约行为给原告家庭生活等造成了严重的影响，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告河南台兴房产有限公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2016年5月20日至2016年7月8日逾期付款所产生的违约金额1519元及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求判令被告向原告支付逾期交房违约金1252元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据商品房买卖合同第八条的约定，出卖人应当在2016年5月31日前交房，并非原告主张的2016年5月1日。且按照第八条关于出卖人延期交房的约定，如果买受人逾期付款，除按照合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。合同约定的付款日期为2016年5月20日，被答辩人逾期付款日期为2016年7月8日，逾期天数49天，按照合同约定，我方应当于2016年7月19日前交房，不存在逾期交房的事实。二、针对被答辩人“请求被告支付逾期办理权属证书违约金17044元”的诉讼请求，我方存在政府职能调整的免责事由，请求贵院合理计算违约金额。根据合同第十五条的约定和合同实际履行的情况，我方在2016年7月19日前交房，因此应当在2016年9月17日之前持办事权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2016年8月因为政府职能的调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记。不动产登记的变革恰巧发生在我方履行合同义务期限内，属于情势变更，因此我方无法按时履行产权的登记义务应于免责。三、针对答辩人“请求基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1065元”的诉讼请求，答辩人不予认可。商品房买卖合同第十四条规定，燃气供应设施应于2016年5月1日达到正常使用。答辩人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日被告已经依照合同履行燃气供应义务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。合同第十四条规定，供暖设施应于2017年5月1日达到正常使用。被告按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日日支付全额工程款，由此证明，被告已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使法院因暖气未能达合同约定，判定被告违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。在我方与郑州华润燃气公司、郑州德润市政工程公司签订合同之后，在我方积极履行相关义务的情况下，由于市政原因，暖气和燃气未能及时供应。根据合同第十四条关于违约责任的约定，“若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任”因此我方不应承担逾期办理基础设施和公共配套设施的违约责任。四、针对原告请求被告“协助原告办理涉案房产的不动产权属证书”的诉讼请求，被告已经履行相应的义务。2016年7月我方已完成竣工验收，并将春江家园竣工验收备案表及时报送郑州市住房保障和房地产管理局。截至此时，被告已经按照合同约定履行了义务，且我方已经办理了该房屋的不动产权证书，根据合同附件四第六条第2款关于转移登记的约定，出卖人取得该商品房初始登记后，买受人自行申请办理转移登记，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料。截至目前，原告只需向我方提出书面申请，提供相应的证明材料，我方即可办理不动产权转移登记，并无拒绝履行合同义务的行为。五、针对答辩人“请求被告安装室内暖气片”的诉讼请求，答辩人更不予认可。合同中并没有规定暖气片的安装，同时合同中已经明确了该住房属于毛坯房，所有住户都没有安装暖气片。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2016年4月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区13号楼1单元7层711号房屋一套，建筑面积95.97平方米，房屋总价款：782539元。约定金额：162539元，付款方式为现金，付款时间是2016年4月20日；约定金额：620000元，付款方式为商业贷款，付款时间是2016年5月20日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2016年7月8日支付剩余购房款，2016年7月12日被告向原告出具购房款发票。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2016年5月1日达到正常使用，供暖设施应于2017年5月1日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2016年6月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2、被告于2016年7月13日向原告出具物业费发票，原告主张被告于该日向其交付房屋。3、郑州市不动产登记中心于2018年12月25日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号13号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，被告取得原告所购房屋的不动产权证书，该证书上显示：该房屋坐落位置为二七区赣江路××楼××单元××711。4、被告应按合同约定于2016年5月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年7月13日，逾期交房时间从2016年5月31日起至2016年7月13日共计43天。原告应按合同约定于2016年5月20日通过商业贷款的方式支付剩余购房款620000元，但实际支付剩余购房款时间为2016年7月8日，逾期支付剩余购房款时间从2016年5月20日起至2016年7月8日共计49天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延49天，顺延后被告不存在逾期交房。5、关于暖气、天燃气正常使用的实际时间原被告双方有争议，原告称暖气于2019年1月开通正常使用、天燃气于2017年7月开通正常使用，被告对此不予认可。本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房43天，原告逾期支付剩余购房款49天，按照合同约定被告顺延交房日期后不存在逾期交房情形,故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2016年5月1日达到正常使用、供暖设施于2017年5月1日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持原告该项违约金605元。关于原告提出的要求被告安装案涉房产室内暖气片的诉讼请求。原被告双方在合同中对此并未约定，且原告亦未提交其他证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月25日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号13号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年6月25日）计算三年诉讼时效，又因原告逾期交付购房款、被告于2016年7月13日向其交付房屋，按照合同约定房屋交付后60日内被告应报送办理产权登记的相关材料，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年9月13日至2018年12月24日（共计834天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为782539元×834天×0.00002×60%=7831.65元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告郭继娜支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金605元、逾期办理权属证书违约金7831.65元，共计7831.65元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告郭继娜办理位于二七区赣江路98号13号楼1单元7层711房屋的不动产权证书；三、驳回原告郭继娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，减半收取142元，由被告河南台兴房产有限公司负担62元，原告郭继娜负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 梁 芳二〇一九年九月二十一日书记员 王明义