广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1326号上诉人（原审原告）：梁婷，女，1981年3月4日出生，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人梁婷因与被上诉人河源凯通置业有限公司（以下简称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2018）粤16民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁婷上诉请求：依法撤销一审判决，改判梁婷享有凯通公司延期交房违约债权727200元，一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实和理由如下：（一）双方的《商品房买卖合同》中的延期交房违约金条款并未约定以梁婷交清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。梁婷要求凯通公司支付的违约金符合约定，应得到支持。（二）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定梁婷选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与梁婷协商，该条款明显免除凯通公司的责任，排除梁婷的权利，加重梁婷的责任，因此不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（三）一审时梁婷提供了充分证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。梁婷暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。一审驳回梁婷诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：原审法院认定事实清楚，适应法律正确。梁婷的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。（一）梁婷未按照约定的付款期限付清购房款，案涉商品房未达到合同约定的交付条件，梁婷无权主张逾期交房违约金。补充协议已将房屋交付时间顺延至付清房款之日，梁婷无权主张按照合同约定的交房日期分段计付违约金。梁婷仅依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任条款即认为其主张的违约金应得到支持，系对合同条款片面、错误的理解。（二）补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签章确认。梁婷称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重梁婷责任、排除梁婷权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，梁婷不具备行使不安抗辩权的法定条件。梁婷向原审法院起诉请求：确认梁婷享有因凯通公司延期交房的违约债权727200元。原审法院认定事实：2014年2月18日，梁婷、凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、梁婷向凯通公司购买××花园C1栋第一、二层128号房，总价4898874元。2、梁婷应于订立合同之日付首期款310万元，2014年1月15日前付50万元，2014年3月15日付89万元，余款408874元于2014年5月15日前一次性付清。3．凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给梁婷。4、凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向梁婷支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，梁婷有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向梁婷支付违约金。梁婷要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二条起至实际交付之日，凯通公司按向梁婷支付已付房款的万分之二违约金。梁婷、凯通公司同时签订了《合同补充协议》，双方对房屋交接约定：梁婷选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；梁婷选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。梁婷于2014年1月9日向凯通公司支付310万元，于2014年4月2日付40万元，于2016年10月31日付了10万元，2017年1月9日付10万元，2017年6月15日付10万元，2018年5月24日付20万元，2018年5月30日付10万元，2018年7月11曰付20万元，2018年7月18日付10万元，2018年7月19日付5万元，2018年8月28日付15万元，梁婷至今仍欠凯通公司298874元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤俊、王勇军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院（以下简称河源中院）申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，河源中院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，河源中院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，梁婷向管理人申报了债权。2017年11月28日，在第二次债权人会议上，管理人对梁婷的违约金债权不予确认，并提示业主如对管理人的复核意见有异议的，应当于收到复核意见之日起十五日内起诉，逾期视为无异议。梁婷对管理人审查意见不服，遂向河源中院起诉。原审法院认为：根据诉辩意见，双方主要争议焦点：1、梁婷的起诉有无超过诉讼时效期间；2、梁婷是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权727200元。一审法院作以下评析：关于焦点一。诉讼时效，是指权利人未在法定期限内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间具有强行性，当事人不得约定排除适用。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，普通诉讼时效期间为三年。管理人在2017年11月28日第二次债权人会议上对梁婷的债权作出了认定，梁婷有异议并于2018年提起诉讼，因此，梁婷的起诉没有超过诉讼时效期间。管理人在债权人会议上督促异议人及时诉讼确定债权是妥当的，但以此异议期排除法定的诉讼时效期间缺乏法律依据。关于焦点二。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是梁婷付清房款。梁婷并未在约定时间付款，且至今仍拖欠凯通公司房款298874元，则按照约定梁婷无权主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但梁婷、凯通公司既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，梁婷的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，原审法院判决驳回梁婷诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实均予以确认。本院认为：根据梁婷的上诉请求和理由及凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为梁婷要求确认享有凯通公司延期交房违约债权727200元的诉讼请求应否得到支持。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定梁婷选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确，梁婷关于该条款存在多种理解，因免除凯通公司的责任，排除梁婷的权利而不应生效的主张不能成立。梁婷主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，梁婷并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，亦未有提供证据证明其已按该法第六十九条规定向凯通公司通知中止支付购房款的行为，故梁婷以行使不安抗辩权为由中止支付购房款的行为不符合上述法律规定，因缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定管理人以付清房款作为计算违约金的条件符合《合同补充协议》约定正确，就梁婷诉请违约金727200元不予支持并无不当，本院予以维持。综上，梁婷的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11072元,由梁婷负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇一九年九月三十日书记员  李翠微