广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3158号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区宏达路2号之三。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托代理人：龙景明，系广东金硕律师事务所律师。委托代理人：陈家明，系广东金硕律师事务所律师。被告：邓永生，男，汉族，1978年12月10日出生，住广东省江门市蓬江区，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告邓永生（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托代理人陈家明到庭参加诉讼，被告因下落不明，经本院公告送达期满，仍未到庭应诉。本院现已审理终结。原告益威公司诉称：2011年4月，原告与江门市丽苑南奥园小区业主委员会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定2011年5月1日至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务，其中第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的收费标准（住宅每月每平方米0.6元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天2‰）等。后在2014年4月原告与南奥园业委会再续签合同三年，在续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的标准（住宅每月每平方米0.8元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。2017年5月原告再与南奥园业委会再续签合同三年，在续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的标准（住宅每月每平方米0.9元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。被告是丽华居2幢之二601的业主，一直使用原告提供的物业管理服务，但从2013年6月至2018年12月，被告一直未向原告支付物业管理费，期间共欠物业管理费4990.76元，滞纳金5829.1元，合计10819.86元。被告行为已经严重违反合同约定，原告经多次催收无果，故向法院提出诉讼请求判令：1、被告支付2013年6月至2018年12月期间的物业管理费4990.76元，滞纳金5829.1元，合计10819.86元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告依据江门市不动产登记中心查询后确定被告的居住面积为93.45平方米，物业费为4990.23元，滞纳金为12959.32元。滞纳金计算期限至清偿之日止。原告在举证期限内提供的证据有：一、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2011）；二、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2014）；三、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2017），证据一至三共同证明原告从2011年5月1日起至今为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务。四、物业服务工作照片，证明原告为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务的情况。五、催收资料，证明原告对欠费用户进行催收的情况。被告无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。经审理查明：江门市丽苑南奥园小区（以下简称南奥园小区）在原告进场管理前已成立江门市丽苑南奥园小区业委会（以下简称南奥园业委会）。2011年4月，原告与主委员会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，主要约定2011年5月至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务。合同中第六条第一项中主要约定原告采用包干制方式收取费用，原告按照建筑面积每月每平方米0.6元的标准向各业主直接收取物业费用，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天2‰计算等。2014年4月28日，原告与南奥园业委会再续签合同三年，原告的管理期限为2014年5月1日至2017年4月30日，续签合同的第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.8元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。2017年5月31日，原告再与南奥园业委会再续签合同三年，原告的管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日，在续签合同第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.9元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。原告与南奥园业委会签订的上述三份合同以及调整收费的情况已在南奥园小区内进行公示。原告自2011年进场对南奥园管理并提供物业服务，被告入住后一直交纳物业管理费至2013年5月，但从2013年6月起至2018年12月期间，被告没有缴纳过物业服务费。原告通过电话及上门进行追讨均无果，遂诉至本院。另查明，根据江门市不动产登记中心出具的查询结果显示，坐落于蓬江区丽苑南奥园丽华居2幢之二601室的权属人为邓永生，建筑面积为93.45平方米。原告提供的三份《江门市丽苑南奥园物业服务合同》、《催收资料》、不动产登记中心出具的查询结果等证据有原件，被告经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。南奥园业委会与原告签订的三份《江门市丽苑南奥园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，依法应予以保护。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，南奥园业委会是代表全体业主行使权利，被告作为业主，业主委员会与原告签订的三份《物业服务合同》对被告同样具有约束力。而原告为被告所有的房屋所在小区提供了相应的物业管理服务，被告应依相应的约定支付相应的物业管理费用。关于物业管理服务费计算的问题。被告的房屋建筑面积为93.45平方米，依据2011年4月签订的《物业服务合同》约定，2013年6月至2014年4月的物业费用计算标准为每月每平方米0.6元，即被告每月应交的物业费用为56.07元，故2013年6月至2014年4月应交物业费合计共616.77元（0.6元/月/平方米×93.45㎡×11个月）。再依据2014年5月签订的《物业服务合同》约定，2014年5月至2017年4月的物业费用计算标准为每月每平方米0.8元，即被告每月应交的物业费用为74.76元，故2014年5月至2017年4月应交物业费合计共2691.36元（0.8元/月/平方米×93.45㎡×36个月）。再依据2017年5月续签《物业服务合同》的约定，2017年5月至2018年12月的物业费用计算标准为每月每平方米0.9元，即被告每月应交的物业费用为84.105元，故2017年5月至2018年12月应交物业费合计共1682.1元（0.9元/月/平方米×93.45㎡×20个月）。综上，被告应交的物业费合计为4990.23元，原告的主张合法合理，本院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际是违约金，被告逾期交纳相应的费用理当承担相应的违约责任。原告从逾期次月1日起算违约金的主张合法合理，本院予以采纳。但依据三份合同中的约定，2011年5月至2014年4月的违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之二交纳，2014年5月至2020年4月的违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳，上述约定分别相当于年利率73%和109.5%，均显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告邓永生应于本判决生效之日起十日内支付物业管理服务费4990.23元及相应的违约金给原告广东益威物业服务有限公司（2013年6月至2018年12月所欠物业管理费服务的违约金，按每月应交物业管理服务费的数额为本金，按年利率24%计算，从应交逾期的次月1日起计至付清之日止）。二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70.49元，由原告广东益威物业服务有限公司负担30元，由被告邓永生负担40.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  区少卉人民陪审员  陈小青二〇一九年九月二十三日法官助理谭彦君书记员林绮莹