江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1512号上诉人（原审原告）：宜春市金嘉物业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山西路206号，统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：黄园梅，女，1980年1月4日出生，汉族，江西省宜春市人，住宜春市袁州区。上诉人宜春市金嘉物业有限公司（以下简称金嘉公司）为与被上诉人黄园梅物业服务合同纠纷一案，不服江西省袁州区人民法院（2019）赣0902民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金嘉公司上诉称：1、撤销一审判决，并改判黄园梅支付物业费3465元；2、本案一、二审诉讼费用由黄园梅负担。事实和理由：1、一审法院已经认定金嘉公司接管金地嘉园小区时，该小区已经存在较多问题，金嘉公司也多次协调解决了这些问题，可以认为金嘉公司完全按照合同约定履行了物业服务职责，那么黄园梅就应当足额支付物业费。2、一审法院认定的电梯未年检确有其事，但这是开发商的问题所造成的，金嘉公司已经尽到了物业管理责任。金嘉公司撤场后发生的环境卫生的问题不应由金嘉公司承担物业管理责任。黄园梅未答辩，亦未提交书面答辩意见。金嘉公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令黄园梅支付拖欠物业管理费及滞纳金合计8936元；2、本案诉讼费由黄园梅承担。一审法院认定事实:2015年11月10日，金地嘉园业主委员会发布公告，向社会公开招聘小区物业服务公司。2015年12月30日，金地嘉园业主委员会向宜春市锦和物业管理有限公司发出中标通知。2016年2月6日，宜春市锦和物业管理有限公司与金地嘉园小区的业主委员会签订了一份《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由金地嘉园小区业主委员会委托宜春市锦和物业管理有限公司对金地嘉园小区的物业实施管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车房、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月），3、宜春市锦和物业管理有限公司按月向业主和物业所用人收取物业管理费，有权对欠缴物业费的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同第六条对物业管理服务质量及标准进行了详细的约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，金嘉公司注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以宜春市锦和物业管理有限公司为甲方、金嘉公司为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了“宜春市金嘉物业有限公司”。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以金嘉公司的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与宜春市锦和物业管理有限公司和金嘉公司签订该三方协议时，并未召开业主大会决定。2017年10月31日，金嘉公司撤离金地嘉园小区。在金嘉公司服务期间，小区电梯存在未年检的情况。一审法院另查明，黄园梅在该小区购买15栋3单元1501室房屋一套，建筑面积为122.95㎡，柴棚间或车库14.21㎡。2016年1月至2017年10月，黄园梅未入住亦未缴纳物业费，故金嘉公司诉至该院。一审法院再查明：2016年1月1日金地嘉园业主委员会接管小区后，发现小区存在很多问题，就相关电梯、消防、雨污分流、绿化带、小区景观池、监控等问题，于2016年2月25日、2016年11月16日向宜春市信访局等有关部门提交书面材料，要求政府部门协调开发商予以解决。由于电梯相关问题没有解决，导致电梯2016年没有年检，没有取得电梯使用合格证。宜春市锦和物业管理有限公司为小区内26台电梯购买了保险，并与宜春市创一电梯有限公司签订《电（扶）梯保养合同》，委托宜春市创一电梯有限公司进行保养。宜春市锦和物业管理有限公司及宜春市金嘉物业有限公司在2016年1月1日至2017年10月31日期间，为小区提供了安保、保洁、电梯保养等物业服务，并做了加压水泵房巡查、电梯设备巡查、车辆进出、保安巡逻、保洁等相关记录。一审法院认为：金地嘉园业主委员会系由业主选举而产生。宜春市锦和物业管理有限公司通过公开招标，与金地嘉园业主委员会签订《金地嘉园小区物业管理合同》，入驻金地嘉园小区从事物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，《金地嘉园小区物业管理合同》对小区全体业主具有约束力。《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十一条规定“业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定”，案涉《金地嘉园小区物业管理合同》约定收费标准为电梯房二层以上1.2元/平方米/月、杂物间0.7元/平方米/月。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体不同，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿。基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。依据《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》的约定，金嘉公司后期亦实际提供了物业管理服务，金地嘉园小区的业主应向金嘉公司支付物业管理费。但黄园梅的房屋明显漏水严重，金嘉公司未为黄园梅协商或寻找过解决办法；同时金地嘉园小区业主普通反映金嘉公司为该小区提供物业管理服务时小区的道路、公共场所等环境卫生存在严重的问题，电梯也未年检，说明金嘉公司亦未按合同约定的服务质量和标准提供服务。但金嘉公司实际提供了物业管理服务，黄园梅拒不缴纳所有的物业管理服务费无充分理由，说明双方都存在一定的违约，根据《金地嘉园小区物业管理合同》及公平原则，该院酌定黄园梅应按《金地嘉园小区物业管理合同》约定支付70%的物业管理服务费，即黄园梅应向金嘉公司支付2425元（122.95平方米×1.2元/平方米/月×22个月*70%+14.21平方米×0.7元/平方米/月×22个月*70%=2425元）。故对金嘉公司要求黄园梅支付物业管理费3465元的诉讼请求，该院予以部分支持。黄园梅并非无故拖欠物业费，因此无需向金嘉公司支付滞纳金，对金嘉公司要求黄园梅支付滞纳金的主张，该院不予支持。该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、限黄园梅于该判决生效之日起十日内支付宜春市金嘉物业有限公司物业管理服务费2425元。二、驳回宜春市金嘉物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计币25元，由黄园梅负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最主要的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。一审判决查明金地嘉园小区业主普通反映金嘉公司为该小区提供物业管理服务时小区的道路、公共场所等环境卫生存在严重的问题，电梯也未年检，由此认定金嘉公司提供的物业服务存在瑕疵，认定事实和适用法律正确。在金嘉公司对黄园梅提供的物业服务存在瑕疵的情况下，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，酌情扣减部分物业服务费具有事实和法律依据，本院予以维持。金嘉公司上诉要求黄园梅依约交纳全部物业费，本院不予支持。综上所述，金嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宜春市金嘉物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年九月二十五日法官助理杨金斗书记员黄艺舟