江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1724号原告：南通宝声商业管理有限公司，住所地南通市人民中路116号王府大厦B座4楼。法定代表人：刘昀，董事长。委托诉讼代理人：刘笋，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍静，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：杨磊，男，1982年2月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：南通璟祺锐教育咨询有限公司，住所地南通市崇川区工农南路100号星光耀广场二层17-206-2号。法定代表人：杨磊，董事长。原告南通宝声商业管理有限公司与被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南通宝声商业管理有限公司委托诉讼代理人刘笋、伍静到庭参加诉讼，被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通宝声商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与两被告于2018年9月12日签订的《南通宝声广场商铺租赁合同》；判令两被告立即腾退位于南通市崇川区房屋，将房屋以保持固有装修、设施设备完好状态交还原告。2.判令两被告支付原告拖欠租金、管理费等合计147404.01元（按合同约定标准暂计算至2019年3月20日，2019年3月21日后占有使用费、管理费按合同约定标准加倍主张直至被告实际腾房之日止）。3.判令两被告支付原告拖欠租金、管理费的逾期利息5675.05元（其中以147404.01元为基数，按日万分之五从2018年12月31日暂计算至2019年3月18日，最终数额计算至被告实际返还之日）。4.判令两被告支付原告违约金即6个月的租金、管理费合计379417.8元。5.判令两被告支付原告2018年11月1日至2018年12月31日免租期2个月租金损失101178元。6.判令两被告支付原告为实现该债权而产生的律师费40000元、保险费1750元。7.本案全部诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2018年9月12日，原告与两被告签订《南通宝声广场商铺租赁合同》一份，约定原告将位于南通市崇川区商铺出租给被告用于经营教育及儿童娱乐店铺即“芝麻街英语”培训中心。该合同对租期、租金、管理费及违约条款均进行了明确约定。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告仅支付至2019年3月31日的部分租金及费用，其后租金未再支付。2019年3月5日，两被告与原告签订补充协议一份，被告承诺于2019年3月25日前将所欠租金、费用等款项全部支付给原告并于2019年5月1日前将培训中心开业，如未能履行，原告有权立即解除前述《南通宝声广场商铺租赁合同》并按租赁合同及补充协议约定向被告主张其违约责任。2019年3月12日，两被告在星光耀及桃坞路经营的芝麻街英语培训中心因拖欠巨额债务和员工工资停止营业，2019年3月14日，被告杨磊失联，目前下落不明，原告无法联系到两被告。2019年3月17日，原告向被告寄发《解除合同通知书》，要求被告归还房屋、支付拖欠租金及相关费用，但两被告至今既未和原告主动联系，也未履行归还房屋、支付相关款项的义务。被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月12日，原告（出租方、甲方）南通宝声商业管理有限公司与被告（承租方、乙方）杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司签订《南通宝声广场商铺租赁合同》，约定原告将位于南通市崇川区㎡）、2-2026室（977㎡）的房屋出租给被告，租赁期为2019年1月1日至2023年12月31日。合同第4条对租金、费用、履约保证金及其支付进行了约定。第11-2条约定：若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向该房屋提供水、电、燃气、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：（1）甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该房屋的推广费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。第13-1条约定：下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：（1）乙方逾期不支付租金、管理费、空调使用费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一（1）个月或以上的。第13-2条约定乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和管理费之和的金额的违约金。第17-2条约定：因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。第18-3条约定：根据本合同约定及本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信、特快专递或其它方式发至本合同载明的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在挂号信寄出二（2）日后视为送达。合同附件二第一部分约定履约保证金为126472.5元。第二部分第1.2条约定：甲乙双方确认租金及管理费的结算周期为3个租赁月。其中首期保底租金及管理费应于本合同签署后当日予以支付。首期租金、管理费合计189708.8元，有特别约定的除外。第1.3条约定：支付方式：按季支付原则，乙方应在从本合同商定的支付日支付给甲方。第1.4条约定：支付明细：租赁区域的租金按租用面积计算，标准为1.2元/天/㎡。2019年至2022年的年租金为607068元，月租金为50589元/月。租赁区域的管理费为0.3元/天/㎡，月管理费合计人民币12647.3元，年管理费为151767元。第三部分约定：装修押金为5000元，装修管理费、垃圾清运费为20000元。被告向原告支付了170590.65元，其中包括履约保证金126472.5元，装修押金5000元，装修管理费、垃圾清运费20000元以及截止至2019年3月31日的部分租金19118.15元。2018年10月28日，原告将案涉租赁房屋交付被告使用，被告对案涉租赁房屋进行了部分装修。2019年3月5日，原告（甲方）与被告南通璟祺锐教育咨询有限公司（乙方一）、杨磊（乙方二）签订《协议》，约定：1.乙方承诺于2019年3月25日前将所欠款项全部支付于甲方并与乙方合作方将承租商铺重新开始装修，甲方则对乙方之前存在的未如期履行《商铺租赁合同》而导致的违约责任不予追究；2.乙方承诺该商铺（1-1024、2-2026）在2019年5月1日前开业，计租期仍按原合同从2019年1月1日起计租；3.如乙方未能于2019年3月25日前将所欠款项全部支付于甲方或者未能于2019年5月1日前开业，乙方承诺将按照双方签订的《商铺租赁合同》承担所有违约责任（包括本协议签订之前乙方应当承担的违约责任），且甲方有权立即单方面解除《商铺租赁合同》，同时甲方有权自行处置上述商铺，包括但不仅限于另行出租商铺、自行处置乙方遗存商铺内部物品等。2019年3月12日，被告经营的星光耀广场及南通市桃坞路芝麻街英语培训中心停止营业。原告通过短信、电话的方式均无法联系上被告。2019年3月17日，原告通过EMS快件按照租赁合同载明的通讯地址向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，书面通知被告解除双方签订的《南通宝声广场商铺租赁合同》，并要求被告限期缴清租金、费用，履行腾房义务，该邮件于2019年3月18日签收。2019年7月11日，原告将案涉租赁房屋二楼（2-2026室）自行收回并另行出租。由于被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司一直未缴清租金、费用，履行腾房义务，原告诉至本院。为提起诉讼，原告于2019年3月18日与北京市炜衡（南通）律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费4万元。在诉讼过程中，原告向本院申请了财产保全，购买中国平安财产保险股份有限公司财产保全责任保险，支付保费1750元。上述事实，有《南通宝声广场商铺租赁合同》、《协议》、短信截图、照片、《解除合同通知书》、邮寄回执、《委托代理合同》、发票及付款凭证、投保单、保险费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方2018年9月12日签订的《南通宝声广场商铺租赁合同》和2019年3月5日签订的《协议》反映了双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。原告按约向被告交付了案涉租赁房屋，被告应当按约支付租金、管理费，但被告仅支付了履约保证金、装修押金、装修管理费、垃圾清运费以及部分租金。被告未按约支付租金及管理费的行为构成根本违约，原告有权解除租赁合同。原告于2019年3月17日按照合同约定的通讯地址向两被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，故原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年3月18日解除。对于原告要求两被告立即腾退案涉租赁房屋的诉讼主张，根据《商铺租赁合同》第11-2条约定原告在被告违约的情况下有权自行收回房屋并处置室内一切设施设备，2019年3月5日《协议》约定原告在被告违约的情况下，有权立即单方面解除租赁合同、自行处置上述商铺，包括但不仅限于另行出租商铺、自行处置乙方遗存商铺内部物品等。因此，原告在2019年3月18日解除案涉商铺租赁合同后，应当自行收回案涉商铺。对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求两被告支付拖欠租金、管理费的诉讼请求，关于2019年1月1日至合同解除之日2019年3月18日的租金、管理费，按照合同约定，被告应当支付164414.4元（50589×2+50589÷30×18+12647.3×2+12647.3÷30×18=164414.4），被告已经支付了19118.15元，因此被告尚需支付145296.25元；对于2019年3月18日之后的占有使用费、管理费，因原告自合同解除之日起即享有将商铺直接收回的权利并负有避免损失扩大的义务，且从原告于2019年7月11日收回案涉商铺的二楼并另行出租的事实可知原告行使该项权利没有任何障碍，但是原告怠于行使该项权利，两被告不应支付上述占有使用费、管理费。对于原告要求两被告按照日万分之五支付原告拖欠租金、管理费的逾期利息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求两被告支付原告2018年11月1日至2018年12月31日免租期2个月租金损失101178元的诉讼请求，由于被告违约导致合同解除，被告不应享受免租期的优惠，应按合同支付免租期的全部租金。对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求两被告支付原告违约金即6个月的租金、管理费合计379417.8元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求两被告支付原告律师费40000元的诉讼请求，合同约定由败诉方承担律师费，本院予以支持；对于要求两被告支付保险费1750元的诉讼请求，因无合同约定，本院碍难支持。由于合同已解除，被告向原告支付的履约保证金126472.5元，应当冲抵租金、费用及违约金；被告向原告支付的装修押金5000元，原告应当予以退还，该笔款项也可以用以折抵租金。对于被告支付的垃圾清运费、装修管理费20000元，由于被告并未完全完成装修，该部分费用应当予以部分扣减，本院酌定被告应当支付垃圾清运费、装修管理费15000元，剩余5000元原告应当退还被告，该笔款项同样可以用以折抵租金。因此，被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司仍需支付原告南通宝声商业管理有限公司拖欠租金、管理费8823.75元及逾期支付利息、违约金379417.8元、免租期租金101178元、律师费40000元。被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院可依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告南通宝声商业管理有限公司与被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司于2018年9月12日签订的《南通宝声广场商铺租赁合同》于2019年3月18日解除。二、被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通宝声商业管理有限公司租金、管理费8823.75元及逾期利息（按照日万分之五自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）。三、被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通宝声商业管理有限公司违约金379417.8元。四、被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通宝声商业管理有限公司免租期租金101178元。五、被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通宝声商业管理有限公司律师费40000元。六、驳回原告南通宝声商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10554元、公告费300元、保全费4020元，合计14874元，由原告南通宝声商业管理有限公司负担1460元，被告杨磊、南通璟祺锐教育咨询有限公司负担13414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10554元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  姜 敏二〇一九年九月二十日书 记 员  朱钰婷