安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初3537号 原告：蒋道国，男，1968年3月4日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：陈革，安徽三乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁军，安徽三乐律师事务所律师。 被告：江涛，男，1955年10月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张青，安徽蒋平华律师事务所实习律师。 第三人：蒋道伙，男，1959年12月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告蒋道国诉被告江涛、第三人蒋道伙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋道国及其委托诉讼代理人陈革、宁军，被告江涛及其委托诉讼代理人吴桦、张青，第三人蒋道伙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋道国向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于巢湖市所有权归原告所有；2、请求法院立即停止对位于巢湖市房产的执行，解除查封；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年8月5日，第三人蒋道伙与巢湖市房屋征收办公室签订了《巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书》，安置房屋位于巢湖市。2015年11月10日，第三人蒋道伙与原告蒋道国针对该安置房屋签订了一份《房屋转让出售协议书》，约定第三人蒋道伙将凤凰之家3号楼1304号房屋转让出售给原告蒋道国。后因第三人蒋道伙将房屋实际交付于原告，2016年8月2日，第三人蒋道伙与原告蒋道国又重新签订了《协议书》一份，约定第三人蒋道伙将位于凤凰之家3号楼1304号房屋权利转让给原告蒋道国，转让金额为人民币495000元。双方针对该《协议书》于2018年8月3日向巢湖市公证处申请办理公证，巢湖市公证处已证明：蒋道伙、吴寿梅与蒋道国、韩英于2018年8月2日签订了《协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字属实。该协议自双方当事人签字之日起生效。后原告蒋道国依约将房款全部付给了第三人蒋道伙。2018年10月19日巢湖市国土资源局针对该安置房屋颁发了不动产权证书（大证），载明权利人为巢湖市房屋征收办公室；2019年3月20日，原告蒋道国去巢湖市不动产交易中心办理不动产权证书（小证）时得知，自己购买并已实际居住的巢湖市凤凰之家3幢1304室已被法院查封，原因是在被告江涛与第三人蒋道伙等人的民间借贷纠纷中，江涛向巢湖市人民法院申请强制执行，在执行过程中中巢湖市人民法院于2018年11月5日查封了案涉房屋，并于2018年12月24日发出查封公告。原告认为，自己与第三人蒋道伙于2015年11月10日就已签订了《房屋转让出售协议书》，并且已经实际居住，案涉房屋产权实际已属于原告所有，不动产权证（小证）之所以一直没有办理，是因为自身以外的原因；而被告江涛与第三人蒋道伙等人之间的民间借贷纠纷时发生在原告与第三人的房屋买卖协议之后，被告江涛是无权对原告名下的房产申请强制执行的。原告为维护自己的合法权益，现起诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告江涛辩称，1、巢湖市人民法院对诉争房屋的查封行为系符合法律规定、合乎法律程序的合法行为。2、原告的主张无具有证明力的证据支撑，不应得到支持。第一，2015年11月10日原告与第三人签订的《房屋转让出售协议书》明确约定，原告应于合同签订后6日内给付第三人房屋定金13万元，但未按约定恰当履行，被告有理由相信该双方放弃了协议书约定的权利与义务。第二，2016年6月2日，原告与第三人又就同一标的即本案诉争房屋订立了协议书一份，并于2016年8月3日在巢湖市公证处进行公证，但只能证明其二者之间有订立合约的行为，并不能证明合同订立时双方均有履约的真实意思及合同订立后是否履行及是否全面适当地履行，不能证明原告履行了支付房款的义务。第三，原告提供的5张收条及1张借条并不能达到证明原告已支付诉争房屋房款的目的。原告和第三人之间以现金方式交付并只出具收条显然是一种不合乎常理，不安全的交易方式，且原告提供的证据中仅有一部分注明了购房款的字样，其中还有1张是以借条的形式标注的购房款，被告有理由相信，原告与第三人之间可能存在借贷等其他资金往来关系。第四，原告提供的水费、电费、燃气费的收据上载明的缴费日期为2019年5月29日及5月30日两天，该日期均发生于法院对诉争房屋进行查封并依法发出查封公告后，原告的缴费行为是对巢湖市人民法院依法行使查封权利的对抗，是为了对法院强制执行措施提出异议故意为之。第五，原告与第三人之间系堂兄弟关系，即使原告现实际居住于诉争房屋，被告也有理由相信，其二者之间是基于亲属血缘关系而借住，符合日常生活情理，但使用诉争房屋不能据此认为就享有所有权，不动产所有权应以法定登记机关登记的内容为准。3、被答辩人对诉争房屋所有权的主张违背《物权法》基本原则。原告与第三人虽订立了转让房屋的协议书，但并未依照法律规定进行登记，也不符合物权登记生效主义的例外情况，自然也就无法发生物权变动的效力，更加不能对抗善意第三人。4、原告的主张无法阻却巢湖市人民法院对诉争房产的强制执行措施。原告的行为并不能同时满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的情形，即无法阻却巢湖市人民法院对诉争房屋的查封行为。综上，被告认为原告要求确认诉争房屋为原告所有并停止对诉争房屋的执行等请求与事实不符，缺乏法律依据。恳请法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 第三人蒋道伙辩称，原告已经将房款付清，大部分都是现金，每次我都打收条给原告，其中原告第一次交付现金13万元，当时我住世纪新都F区，在大门口用塑料袋装着交给我的，10万元没点数额，3万我点了数额，该13万元我用于还债了，因为之前我经营饭店，欠别人蔬菜款；另有段时间我不在家，是给我老婆的，不清楚怎么给的。 本院经审查确认事实如下：2015年8月5日，第三人蒋道伙与巢湖市房屋征收办公室签订了《巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书》，其中一处安置房屋位于巢湖市，巢湖市房屋征收办公室于2016年6月13日最终盖章确认。2015年11月10日，第三人蒋道伙与原告蒋道国针对该安置房屋签订了一份《房屋转让出售协议书》，约定第三人蒋道伙将凤凰之家3号楼1304号房屋转让出售给原告蒋道国，约定房屋出售价格516000元，并约定蒋道国于合同签订后6日内付第三人订金130000元。2015年11月14日原告向第三人支付130000元，第三人向原告出具借条一张，载明：“借到蒋道国人民币壹拾叁万元整，如不要房按银行利息付给购房款。”2016年7月7日第三人向原告出具收条一张，载明收到原告现金130000元。2016年8月2日，第三人及其妻子吴寿梅作为甲方与原告及其妻子韩英作为乙方签订《协议书》一份，主要内容如下：1、甲方与巢湖市房屋征收办公室于2016年6月13日签订了《巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书》一份，现有回迁安置于巢湖市凤凰之家3-1304室的房屋权利，现将上述协议中甲方有拥有的房屋权利转让给乙方；2、转让金额为495000元，乙方已支付甲方355000元，余款140000元于2018年12月30日前付清……。双方针对该《协议书》于2016年8月3日向巢湖市公证处申请办理公证，巢湖市公证处出具《公证书》，证明：蒋道伙、吴寿梅与蒋道国、韩英于2016年8月2日签订了《协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字属实。该协议自双方当事人签字之日起生效。 2016年8月5日原告应第三人要求向第三人支付了125000元，第三人当时在合肥市骨科医院住院，用该院处方笺背面向原告出具收条一张，载明收到该款。第三人另于2018年6月23日、2018年7月23日向原告出具收条，分别载明收到原告35000元、60000元。2018年10月19日巢湖市国土资源局针对该安置房屋颁发了不动产权证书（大证），载明权利人为巢湖市房屋征收办公室。 另查明：江涛与巢湖市石头记茶苑、蒋春木、蒋道伙民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月2日作出（2017）皖0181民初5092号民事判决。该判决生效后，因巢湖市石头记茶苑、蒋春木、蒋道伙未自动履行判决书确定的义务，江涛向本院申请强制执行，执行案号（2018）皖0181执2338号。该案在执行过程中，本院于2018年11月5日查封了被执行人蒋道伙名下位于巢湖市凤凰之家3幢1304室、巢湖市凤凰之家6号楼2单元2303室、巢湖市凤凰之家13号楼203室等三处安置房产，并于2018年12月24日发出查封公告。 本院至凤凰之家物业服务中心调查，作调查笔录一份，该物业服务中心工作人员陈述：凤凰之家3幢1304室的业主是蒋道国，原业主是蒋道伙。该房屋是2017年7月26日交接的，是由唐家梅经办的，有房屋交接通知单，在该交接单上后添加了新业主蒋道国的名字，看笔迹是唐宜梅添加的，唐宜梅在2017年6月底离开物业公司的。业主缴纳物业费有一个记账本，在该记账本上显示2018年7月蒋道国缴纳了物业费。另本院至凤凰之家3幢1304室现场察看，蒋道国居住于该屋之中，且对该房屋进行了精装修。 上述事实有当事人陈述，原告提交的巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书复印件、房屋转让出售协议书、公证书、收条6张(个人业务凭证)、不动产权证书原件、水费收据、电费收据、燃气费收据、安徽省巢湖市人民法院执行裁定书，被告提交的巢湖市人民法院（2017）皖0181民初5092号受理案件通知书复印件、巢湖市人民法院（2017）皖0181民初5092号民事判决书复印件、巢湖市人民法院（2018）皖0181执2338号受理申请执行案件通知书复印件、（2019）皖0181执异32号执行裁定书复印件等证据，载卷作证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，首先，2016年8月2日第三人及其妻子吴寿梅作为甲方与原告及其妻子韩英作为乙方签订《协议书》，该份协议经公证处公证，且其形成于2015年11月10日签订的《房屋转让出售协议书》之后，系对《房屋转让出售协议书》的变更，该份协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故能够认定原告与第三人之间在人民法院查封之前即签订合法有效的书面买卖合同。 其次，从原告陈述及本院至凤凰之家物业服务中心调查、至案涉房屋实地察看等内容来看，原告在人民法院查封之前接收案涉房屋，缴纳物业费用，并装潢入住，即在人民法院查封前已合法占有使用案涉房屋。 再次，根据《协议书》约定房屋总价款为495000元，签约时原告应付款355000元，其余款项140000元于2018年12月30日前付清。原告在签约前，即于2015年11月14日、2016年7月7日分别给付第三人130000元、130000元，合计260000元，原告提供了收条及其中2016年7月7日取款记录，故能够确认上述付款情况属实。另原告及第三人陈述，签订《协议书》几天后，第三人发生车祸，在合肥骨科医院住院期间，因还债需要，第三人要求原告给付购房款，原告遂于2016年8月5日在骨科医院给付第三人现金125000元，第三人随后将该款给付本案被告江涛，这也得到了江涛的确认，故能够确认该笔款项交付属实。第三人另于2018年6月23日、2018年7月23日向原告出具收条，分别载明收到原告35000元、60000元。上述交付事实也均得到第三人的认可，被告虽提出异议，认为原告与第三人可能存在恶意串通等行为，但未提供任何证据加以证明，故本院对被告的该辩解意见不予采纳，据此可以认定原告已支付了全部购房款。 最后，案涉房屋系回迁安置房，至2018年10月19日才完成初始登记，登记于巢湖市征收办公室名下，本院于2018年11月15日即查封该房屋，致原告与第三人无法办理分户登记进而办理过户登记，因此，应当认定案涉执行标的尚未办理过户登记，并非原告自身的原因所造成。 综上，在人民法院查封案涉房屋前，原告与第三人即签订了有效的房屋买卖合同，原告已装修入住案涉房屋，支付全部购房款，且造成房屋未办理过户登记非原告自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。另被告的债权为普通金钱债权，并未指向特定财产，案涉房屋只是作为第三人的责任财产而成为被告债权的被执行标的，原告对案涉房屋的实际居住和物权期待权，应当优先于被告的普通金钱债权。故原告请求停止对案涉房屋的执行措施，本院予以支持。 原告另请求确认案涉房屋所有权归原告所有，因涉及原告的妻子韩英，韩英并非本案当事人，本院不宜一并处理，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、停止对位于巢湖市房产的执行； 二、驳回原告蒋道国的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告江涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 方    江    锋 人民陪审员 李渝丽人民陪审员杨茂林 二〇一九年九月三十日 书 记 员 刘    晓    静 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。