河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初3958号原告曹磊，男，1982年2月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人陈华，男，1979年2月25日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司。住所地：驻马店市丰泽路与正阳路交叉口西100米。法定代表人高辉，经理。委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。委托代理人夏爱兵，男，1973年11月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。驻马店开发区嘉富诚置业有限公司职员。被告河南千祥物业服务有限公司驻马店第二分公司。住所地：驻马店市体育路与学院路交叉口东北角17#101室。法定代表人李留所，经理。委托代理人陈起，男，1990年4月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。河南千祥物业服务有限公司驻马店第二分公司职员。原告曹磊与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚置业公司）、河南千祥物业服务有限公司驻马店第二分公司（以下简称千祥物业第二分公司）商品房预售合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹磊的委托代理人陈华，被告嘉富诚置业公司的委托代理人王丽华、夏爱兵，被告千祥物业第二分公司的委托代理人陈起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹磊诉称，2016年9月28日，原告与第一被告签订了商品房买卖合同，在合同第8页第14条第3款及第13页第9条中约定此房交付前包含室内暖气设施安装到位及天然气及燃气入户，但是在原告2018年8月11日交房时第二被告收取原告天然气、暖气管道开口费7485元，电视开口费240元。另外收取原告2018年6月1日至2019年5月31日物业费2497元后，收完物业费后另又一次多收原告装修管理费200元，垃圾清运费449元，合计8374元，第二被告说的此费用必须交，不交清你们就办不了交房手续，办不了领钥匙手续你就进不去家门，还说大家都这样交的有什么可骗你的，原告由于急于领房心切就交付8374元。另办理完交房手续后，原告进家一看暖气主管道只接到主防盗门门口，室内没有任何关于暖气的布线也没有一件取暖设备和暖气片，第一被告未按照合同中第8页第14条第3款所约定的室内暖气设施安装到位，没有办法原告只有去找二被告理论，可是他们的回答口径完全一致的说：所有交付的房子都是和你的一样的，原告又问二被告你们合同中约定的都有的怎么又收一次费用这不是重复收费吗，你们应该把钱退给原告，第二被告工作人员语气蛮横的说这都是公司规定的，你就是告到天边也不会退你这个钱。对这样的二被告原告实在无奈也没有办法只有先行装修，原告委托了一家暖气安装公司，在铺地板砖前把暖气管每间屋里铺设到位并做了暖气管保温及防水工程，装修好后又按照比例安装了取暖设备及暖气片等，此项原告共花费了18464元，均有合同、清单、发票为证。以上所花的费用都是原告出的钱，对于二被告的行为已经构成了违约事宜，原告找二被告交谈多次无效，二被告最终未按合同中约定完成，二被告行为给原告带来经济损失。明确后诉讼请求：一、判令二被告退还已收暖气开口费款项（即收据显示的天然气、暖气管道建设费）7485元、有线电视开口费240元、装修管理费200元、垃圾清运费449元，共计8374元。二、判令被告嘉富诚置业公司支付原告暖气管片费17680元、管材材料费4008.31元，地下暖气管材安装人工费2100元，合计23788.31元。三、诉讼费由被告承担。被告嘉富诚置业公司辩称，1、原告诉请的7485元的性质系原告依据商品房买卖合同的约定，向答辩人嘉富诚置业公司缴纳的项目红线内天然气、暖气管道建设费用。而非原告所主张的暖气开口费，该费用系双方依据约定缴纳收取，并进行了建设，原告诉请返还无事实以及法律依据。2、原告诉请的有线电视安装费系原告依据商品房合同的约定向嘉富诚公司缴纳的有线电视初装费用，该费用系双方依据约定缴纳收取，并安装到位。原告诉请返还无事实和法律依据。3、原告诉请的装修管理费以及垃圾清运费系依据原告与千祥物业第二分公司之间的约定缴纳，与我公司无关。4、室内暖气设施没有建设的原因是根据前期项目交房后，业主均将室内暖气设施拆除，并根据自己的预算及需求重新安装的情况，为优化资源，减少浪费，在征询广大业主的需求后，不再安装室内暖气设施。施工单位将承建室内暖气设施的建设费用退还给我方，根据原告的户型，该项费用是2230元。大多数业主已经领取该款项，但是原告没有领取。原告诉请嘉富诚公司承担其按自己预算需求所花费的室内暖气装修费用无事实和法律依据。被告千祥物业第二分公司辩称，1、原告的诉讼请求第一条要求退还暖气管道建设费用和有线电视建设费用是千祥物业第二分公司受嘉富诚置业有限公司委托收取，现已经全部转交给嘉富诚置业公司。装修管理费和垃圾清运费是按照原、被告双方签订的装修管理规定收取的。2、第二项诉讼请求与千祥物业第二分公司无关。经审理查明，2016年9月28日，原告曹磊（××）与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人以出让方式取得高新区泰山路与盘龙山路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准建设商品房：西班牙小镇（宗地三），建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201500051-1号，施工许可证号为编号412801201507140101。二、预售商品房批准机关为驻马店市住房公积金管理中心，商品房预售许可证号为20150164。三、××购买的商品房为该项目下第25幢东四单元2214号房，建筑面积共149.70平方米。四、单价为3400元/平方米，总价款为508980元。五、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、室内暖气设施安装到位，供热时间以热力公司达到具备集中供热条件为准等条款。该合同落款出卖人处加盖有驻马店开发区嘉富诚置业有限公司合同专用章，××处有曹磊的署名、按印。合同附件四合同补充协议还约定有：第五条，××同意在签订合同时缴纳维修基金、天然气入户费、暖气管道建设费，由出卖人代有关部门收取。其他收费项目，如契税、测量费、工本费、有线电视初装费等相关费用，由××于交房时缴纳，出卖人代为收取。如××未缴纳上述相关费用，出卖人有权拒绝将商品房交付给××使用并不承担逾期交房责任。2018年8月11日，原告方签署装修管理规定一份，管理规定写明按规定交纳装修垃圾清运费，按每户合同建筑面积，住宅标准为3元/平方米/户。装修管理费用为200元/户等内容。同日，原告向被告千祥物业第二分公司交纳天然气、暖气管道费用7485元，电视开口费240元，装修管理费200元，垃圾清运费449元，被告千祥物业第二分公司向原告出具收据三份，并加盖河南省千祥物业服务有限公司财务专用章。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、原告曹磊提交2018年8月15日原告与案外人驻马店市开发区金源暖通配套产品经销店签订的销售安装合同一份以及2018年9月16日案外人驻马店市开发区金源暖通配套产品经销店出具的销货清单一份，总金额总计为24840元。原告用以证明被告没有给原告安装室内管道，是原告自己找人安装的室内管道。原告同时提交案外人驻马店市开发区金源暖通配套产品经销店开具的定额发票一组，共计8700元，原告称其他发票尚未开具，店家说可以补充开具。原告另提交案外人赵荣荣出具的收据一份，收据载明赵荣荣收到暖气人工费2100元。原告另提交2018年9月16日案外人驻马店市荣浩商贸有限公司金牛管业驻马店总代理出具的清单两份，载明金额总计为4008.31元。原告用以证明其购买清单上的管道以及配件。原告主张从上述款项中扣除燃气炉款、管线费、安装费，其他费用合计23788.31元应当由被告承担。被告嘉富诚置业公司质证称，对上述证据的真实性、关联性以及证明力均有异议。原告所主张的各项费用要么是销货清单的形式，要么是白条的形式，未提供正式发票，真实性不能予以印证。仅从证据的内容来看，所有的物品均是根据原告单方确定的品牌、安装规格以及数量等进行安装，这些费用即使真实发生，也是原告装修时的花费，与被告不具有关联性，且驻马店市开发区金源暖通配套产品经销店出具的销货清单中所列的管线下聚苯板保温、管线下防水两项不属于合同约定的室内暖气安装范围。且单据的数量与施工图纸也不相符。驻马店市荣浩商贸有限公司金牛管业驻马店总代理出具的清单有一张为复印件，这两张清单上所载明的物品均与室内暖气设施无关，应为原告改水电及安装多媒体网线等改造的费用，原告根据自己的装修发生的室内暖气装修费与被告无关，对于管道费用应当按照建设方的2230元向原告支付。二、2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、被告嘉富诚置业公司提交2015年6月16日建设工程规划许可证（编号为驻规建字第411701201500051-1号）一份，用以证明涉案房屋所在项目的建设工程规划许可证取得时间为2015年6月16日，不属于城市配套费计入建设工程造价的项目。被告嘉富诚置业公司同时提交以下证据：1、被告嘉富诚置业公司与河南省豫南燃气有限公司2017年8月28日签订的燃气安装合同、供用气合同各一份，被告嘉富诚置业公司向河南省豫南燃气有限公司支付燃气安装费中原银行电子银行回单一份。2、被告嘉富诚置业公司与河南省有线电视网络集团有限公司驻马店分公司、驻马店市民生建筑劳务有限公司2017年3月9日签订的有线数字电视用户安装合同及安装服务合同各一份，2017年7月31日被告嘉富诚置业公司向驻马店市民生建筑劳务有限公司、河南省有线电视网络集团有限公司驻马店分公司支付有线电视安装费中原银行电子银行回单两份。原告用以证明所收的燃气管道建设费用系红线内建设费用，有线电视建设费已用于有线电视的安装建设。原告质证称上述证据都是开发商与其他方签订的合同，与我方无关，原告只认原、被告之间签订的合同，该部分费用不应当由原告承担。四、被告嘉富诚置业公司提交2016年8月3日中国有色金属六冶公司与冀州市鸿盛采暖有限公司签订的散热器加工定做合同一份，被告称中国有色金属六冶公司系我公司室内暖气管道的建设方，用以证明每户的室内暖气管道建设成本。以及室内管道安装蓝图。被告嘉富诚置业公司同时提交高层住宅暖气材料费用统计表一份，被告称该表为承建方出具，用以证明合同约定的室内暖气设施的建设费用。被告另提交多数业主已经领取室内暖气设施退费的清单以及收条各一份。并称被告愿意按照承建商核算的建设费用2230元向原告退还室内暖气设施费用。五、被告千祥物业公司主张是系受被告嘉富诚置业公司委托收取天然气、暖气管道费用7485元，电视开口费240元，且该款项已全部交给了嘉富诚置业公司，嘉富诚置业公司对此予以认可。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等证据，被告嘉富诚置业公司提交的建设工程规划许可证、安装服务合同等证据，被告千祥物业第二分公司提交的装修管理规定及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，原告曹磊与被告嘉富诚置业公司签订商品房买卖合同，约定由被告嘉富诚置业公司将其正在建设的房屋出售给原告，原告曹磊与被告嘉富诚置业公司之间系商品房预售合同法律关系。原告曹磊接受被告千祥物业第二分公司的物业服务，原告曹磊与被告千祥物业第二分公司之间形成物业服务合同关系。上述合同关系均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。关于原告请求二被告返还暖气开口费7485元、电视开口费240元。①原告曹磊与被告嘉富诚置业公司之间签订商品房买卖合同后，原告本人已于2018年8月11日交纳了天然气、暖气管道费用7485元，电视开口费240元，并由被告千祥物业公司向原告出具收据。虽然上述收据显示加盖被告千祥物业公司印章，但被告千祥物业公司主张是代被告嘉富诚置业公司收取，且该款项已全部交给了嘉富诚置业公司，嘉富诚置业公司予以认可，因本案中与原告形成商品房预售合同关系的相对人系被告嘉富诚置业公司，且嘉富诚置业公司作为本案诉争工程的开发商，委托物业公司来收取相关费用并不违反法律、行政法规的强制性规定。故被告千祥物业公司主张其是代被告嘉富诚置业公司收取的暖气建设费等，本院予以采纳。原告曹磊请求被告千祥物业公司承担返还责任，于法无据，本院不予支持。②本案中，原告曹磊与被告嘉富诚置业公司签订的《商品房买卖合同》的主合同中约定了原告购买房屋的价款，合同中并未明确该价款是否包含暖气、天然气等建设费用。但在双方的补充协议中，双方对维修基金、天然气入户费、暖气建设费、有线电视初装费等相关费用做出了专门的约定，该补充合同作为双方商品房买卖合同的组成部分，无法律规定的无效的情形，应为有效，原告曹磊在签订合同后依照约定缴纳了暖气管道建设费、电视开口费系对该合同条款的同意及履行。本案中，原告曹磊未提交证据证明暖气管道建设费、电视开口费已包含在双方签订的商品房买卖合同中的商品房购买价款之内；且从被告提交的证据显示，被告嘉富诚置业公司对本案诉争小区规划红线内的庭院管网和户内设施也进行了施工建设。故原告主张暖气管道建设费、电视开口费系重复收费，无事实依据，本院不予采纳。现原告请求被告嘉富诚置业公司返还暖气开口费（即收据显示的天然气、暖气管道建设费）7485元、电视开口费240元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求二被告返还装修管理费200元、垃圾清运费449元，该费用系被告千祥物业第二分公司依据原告签署的装修管理规定收取，而该装修管理规定系原告签署，无证据显示有无效情形或可撤销情形，故原告请求被告千祥物业第二分公司返还装修管理费200元、垃圾清运费449元，无事实和法律依据，本院不予支持。又因该费用并非被告嘉富诚置业公司收取，也非被告嘉富诚置业公司委托被告千祥物业第二分公司代收，故原告请求被告嘉富诚置业公司返还装修管理费200元、垃圾清运费449元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告嘉富诚置业公司支付原告暖气管片费17680元、管材材料费4008.31元，地下暖气管材安装人工费2100元。双方合同约定有“室内暖气设施安装到位，供热时间以热力公司达到具备集中供热条件为准”，被告嘉富诚置业公司对此无异议。但主张根据前期项目交房情况并征询广大业主的需求后，不再安装室内暖气设施，根据建设费用和原告户型，应支付原告费用2230元，大多数业主已经领取该款项，但是原告没有领取。原告对此不予认可，并称因被告没有安装室内暖气设施，由原告自行安装并花费各项费用合计23788.31元，应由被告嘉富诚置业公司承担，被告嘉富诚置业公司对此不予认可，并称原告所主张的各项费用要么是销货清单的形式，要么是白条的形式，未提供正式发票，原告根据自己的装修发生的室内暖气装修费与被告无关，对于管道费用被告同意按照建设方的2230元向原告支付。本案中，被告嘉富诚置业公司在未取得原告曹磊同意的情况下未依约安装室内暖气设施，构成违约。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，综合考量原告所提交证据，原、被告的诉辩称意见，并依据公平原则，本院酌定被告嘉富诚置业公司因该违约行为需向原告曹磊赔偿损失5000元，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曹磊赔偿损失5000元。二、驳回原告曹磊的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，由原告曹磊负担510元，由被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 周 岩审判员 张伟光二〇一九年九月二十九日书记员 魏浩然