安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6579号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇沿河东路与包公桥交叉口，统一社会信用代码91340122704906548D。负责人：刘学捷，总经理。委托诉讼代理人：袁圣琼，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨俊梅，女，1981年12月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：周立波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司（以下简称邮政肥东公司）、杨俊梅因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政肥东公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判杨俊梅立即返还位于肥东县店埠镇青春路12号邮电老楼的房屋，并支付房屋占用费240240元（自2019年1月1日起暂计至2019年5月30日，之后按每月48048元计至实际返还房屋之日止）。事实与理由：1.杨俊梅的违约行为给邮政肥东公司造成巨大经济损失。政府于2018年就下达了征收决定书，邮政肥东公司决定在案涉房屋到期后收回自用，并告知了杨俊梅，但杨俊梅拒不返还房屋，致使邮政肥东公司无法迁出，现有邮政大楼无法交付征收人，仅经济损失的利息就达37万元。杨俊梅拒绝返还房屋导致应收回的房屋无法正常使用，空置面积约600平米，损失约60万元。故杨俊梅没有及时返还房屋的行为与邮政肥东公司的损失之间具有因果关系，一审判决仅判令返还房屋，按原合同约定的标准支付房屋占用费，无视邮政肥东公司遭受的巨大损失，显然是错误的。2.租赁合同期满，双方基于合同产生的法律关系归于消灭，一审判决仍使用原合同的租金标准来确定占用费违反了公平自治原则，事实上原合同的标准远远低于市场价。与案涉房屋同一产证下同一地段的房屋2019年最低中标价为208元/平方/月，而原合同约定租金为69元/平方/月，下一年租金增幅2%。一审判决按原合同标准确定占用费相当于支持了杨俊梅的违约行为，如果杨俊梅一直不搬离，就可以一直享受远低于市场价的房租，有失公允。综上，邮政肥东公司请求以案涉房屋市场租金标准支付占用费应予以支持，请求二审法院查明事实，维护邮政肥东公司的合法权益。杨俊梅辩称，政府在2018年下达征收决定书，但是2019年5月邮政肥东公司才突然告知杨俊梅要求搬离。杨俊梅租赁案涉房屋已近十年之久，每年在收到邮政肥东公司通知后签订租赁合同并交纳房租。基于双方的信赖关系，杨俊梅2019年未及时与邮政肥东公司签订房屋租赁合同，但邮政肥东公司也未就杨俊梅继续使用案涉房屋提出异议。按照双方交易习惯及合同约定，每年租金按2%递增。2019年双方虽未签订正式的房屋租赁合同，但可按双方交易习惯确定。邮政肥东公司要求208元/平方/月的标准支付占用费无任何事实和法律依据。杨俊梅上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持杨俊梅一审反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：双方合同虽约定装修案涉房屋应提前一周向邮政肥东公司提交施工方案并经其审核同意，但杨俊梅常年租赁案涉房屋，期间多次装修均未提前告知并取得同意，事后邮政肥东公司也未提出任何异议。因此，双方在履行房屋租赁合同的过程中，实际上对合同约定作了变更。依照双方交易习惯，每次租期均为1月至12月，邮政肥东公司在2019年5月突然起诉要求杨俊梅搬离，在未提前通知的情况下提前解除租赁合同，违反诚实信用原则，邮政肥东公司应给予搬离期限并赔偿杨俊梅的装修损失。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院判如所请。邮政肥东公司辩称，案涉租赁合同第8.2.1条约定，承租人对租赁房屋装修，应提前一周向出租人提交施工方案并经出租人审核同意，杨俊梅没有证据显示其征得了邮政肥东公司的同意。案涉租赁合同第14.1条约定，租赁期满或合同提前终止的，承租人放弃租赁房屋内的装饰、家具、装备、物料、设备或其他全部物品的所有权，出租人有权处置，承租人无权要求追究出租人的责任或赔偿。合同第14.3条约定对于出租人书面同意的承租人对房屋的添附，承租人交还房屋时添附归出租人所有，出租人无需补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租补偿附合装饰装修费用的，不予支持。综上，请求二审法院驳回杨俊梅的上诉请求。邮政肥东公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令杨俊梅立即返还租用邮政肥东公司位于合肥市肥东县青春路12号邮电老楼的房屋；2.请求依法判令杨俊梅承担违约责任，支付房屋占用费240240元（暂自2019年1月1日起计至2019年5月30日，以后按每月48048元（16016×3）计至实际返还房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由杨俊梅承担。杨俊梅向一审法院反诉请求：1.请求依法判令邮政肥东公司赔偿杨俊梅装修损失1万元（暂估1万元，后期以评估报告确定的金额为准）；2.反诉的诉讼费用由邮政肥东公司承担。一审法院认定事实：杨俊梅租用邮政肥东公司所有的位于肥东县店埠镇青春路12号邮电老楼一间房屋（面积为77平方米）多年，双方每年签订一次一年期的房屋租赁合同，约定租金每年递增2%。2018年1月5日，双方签订的房屋租赁合同约定：将邮政肥东公司所有的位于肥东县店埠镇青春路12号邮电老楼一间（面积为77平方米）出租给杨俊梅用作一般经营；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租赁费按每月每平方69元计算，月租金为5313元，总租金合计63756元；2018年租金已于2017年12月30日结清。合同到期后双方未再签订续租合同，杨俊梅实际使用案涉房屋经营至今且未支付房屋租金，邮政肥东县公司再三要求杨俊梅返还房屋未果，遂起诉至一审法院。另查明:合同约定如承租人对租赁房屋装修，应提前一周向出租人提交施工方案，经出租人审核同意后，由承租人取得政府相关部门审批同意后方可施工。租赁期满或合同提前终止时承租人放弃租赁房屋内的装饰、家具、装备、物料、设备或其他全部物品的所有权，出租人有权处置，承租人无权要求追究出租人责任或赔偿。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。合同双方应依约履行自己的义务，否则应承担相应的法律责任。本案双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。现租赁期已届满，双方未再续签租赁合同，且杨俊梅亦未再支付2019年的租金，其继续占有使用案涉房屋已无合同依据，邮政肥东公司现诉请杨俊梅返还租赁房屋，理由正当，应予以支持。双方约定租金年递增2%，现邮政肥东公司要求杨俊梅按其他房屋的中标价每平方米208元支付房屋占用使用费，无法律依据，房屋的占用使用费应按双方2018年的租金标准增加2%计算，即每月占用使用费为69元×（1+2%）×77平方米=5419.26元。双方合同约定涉案房屋装修杨俊梅应该提前一周向邮政肥东公司提交施工方案并经邮政肥东公司审核同意，且租赁期满或合同提前终止时杨俊梅放弃案涉房屋内的物品的所有权，邮政肥东公司有权处置，杨俊梅无权要求追责或赔偿。现杨俊梅未提供证据证明装修经邮政肥东公司审核同意，且租赁期已经届满，故杨俊梅的反诉请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨俊梅于判决生效后三日内返还中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司所有的位于肥东县店埠镇青春路12号邮电老楼的涉案房屋，并自2019年1月1日起按每月5419.26元的标准支付房屋占用使用费至实际搬出之日止；二、驳回中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司的其他诉讼请求；三、驳回杨俊梅的全部反诉请求。本案本诉案件受理费4904元，减半收取2452元，由中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司负担2000元，杨俊梅负担452元；反诉受理费25元，由杨俊梅负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，双方最后一份房屋租赁合同于2018年12月31日到期，此后双方未再签订书面租赁合同，杨俊梅继续使用租赁物。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及第二百三十六条规定，2018年12月31日后双方建立不定期租赁关系。邮政肥东公司称曾于租赁期间届满前通知杨俊梅合同到期后不再续租，没有证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。邮政肥东公司于2019年5月向杨俊梅发出搬离通知，应视为要求解除不定期租赁关系，符合法律规定。现双方对解除租赁关系均无异议，本院予以确认。纵观双方签订的多份租赁合同，每年租金递增幅度约为2%，双方对此均予以认可。杨俊梅未支付2019年度的租金，应按照双方以往的合同约定支付租金或占有使用费，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。双方租赁合同第3.4条虽约定续租的租金标准由双方根据市场水平协商确定，但本案中，案涉房屋的市场价格并未经评估确认，邮政肥东公司以其他房屋的评估价格主张2019年的房屋占用费缺乏事实依据。依据双方租赁合同第8.2.1及第14.1条约定，承租人装修租赁物须提前征得出租人审核同意，租期届满后承租人放弃租赁房屋内装饰等所有权，承租人无权要求赔偿。本案中，租赁合同期限已经届满，杨俊梅要求赔偿1万元装修损失，与合同约定相悖，不予支持。综上所述,邮政肥东公司及杨俊梅的上诉请求均不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4500元，由中国邮政集团公司安徽省肥东县分公司负担4450元，由杨俊梅负担50元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年九月十二日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。