江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1541号上诉人（原审原告）：宜春市金嘉物业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山西路206号，统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张斌，该公司员工，代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：夏传茂，男，1972年9月10日出生，汉族，江西省宜春市人，住宜春市。被上诉人（原审被告）：彭桂平，女，1978年8月8日出生，汉族，江西省宜春市人，住宜春市，系夏传茂配偶。上诉人宜春市金嘉物业有限公司（以下简称金嘉公司）为与被上诉人夏传茂、彭桂平物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金嘉公司上诉称：1、撤销一审判决，并改判夏传茂、彭桂平支付物业费7285元；2、判令夏传茂、彭桂平支付滞纳金2556元；3、本案一、二审诉讼费用由夏传茂、彭桂平负担。事实和理由：1、一审法院已经查明锦和公司和金嘉公司在2016年1月1日至2017年10月31日期间，为该小区提供了安保、保洁、电梯保养等物业服务，并做了加压水泵房巡查、车辆进出、保安巡逻等相关记录。2、物业公司服务针对的是小区内业主共用部分，而非只针对小区的个别业主提供服务，金嘉公司已经按合同约定履行了物业服务的义务。夏传茂、彭桂平答辩称，请求驳回金嘉公司不合理且不合法的上诉请求。1、夏传茂、彭桂平是该小区业主，却不知业委会委员是如何产生的。2、金嘉公司未提供竞标书，无法证明其有权收取物业费。3、物业费从0.7元/平方米/月涨至1.2元/平方米/月，金嘉公司没有说明理由也未见业主同意。4、金嘉公司提供的物业服务远达不到其宣传的程度，物业配套不足亦不合理。金嘉公司向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告支付拖欠的物业服务费7285元、滞纳金2556元，合计9841元；2、该案诉讼费由夏传茂、彭桂平承担。一审法院认定事实:2016年2月6日，宜春市锦和物业管理有限公司（以下简称锦和公司）与夏传茂、彭桂平所在的金地嘉园小区的业主委员会签订了一份《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由锦和公司对金地嘉园小区实施物业管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车库、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月）。3、锦和公司按月向业主和物业所用人收取物业管理服务费，有权对欠缴的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同同时对物业服务管理质量及标准等其他事项一并进行了约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，金嘉公司注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以锦和公司为甲方、金嘉公司为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了“宜春市金嘉物业有限公司”。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以金嘉公司的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与锦和公司和金嘉公司签订该三方协议时，并未召开业主大会由业主大会决定。2017年10月31日，金嘉公司撤离金地嘉园小区。夏传茂、彭桂平购买了该小区2-1-01和2-2-01号商铺（该商铺为临街商铺，一楼正发租用于经营饭店、二楼正发租用于经营超市），面积均为137.97㎡，2016年1月至2017年10月间未缴纳物业管理服务费，金嘉公司因此诉至法院。一审法院另查明，锦和公司及金嘉公司在2016年1月1日至2017年10月31日期间，为小区提供了安保、保洁、电梯保养等物业服务，并做了加压水泵房巡查、电梯设备巡查、车辆进出、保安巡逻、保洁等相关记录。2017年10月17日，袁州区化成街道新苑社区向金地嘉园全体业主发布公告，载明新苑社区聘请相关人员对物业公司2016年1月1日至2017年9月底的财务收支账目进行了详细核查，业主欠缴物业费总计1106143元。一审法院认为：锦和公司通过公开招标，与金地嘉园业主委员会签订《金地嘉园小区物业管理合同》，入住金地嘉园从事物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，《金地嘉园小区物业管理合同》对小区全体业主具有约束力。《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十一条规定“业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定”，案涉《金地嘉园小区物业管理合同》约定收费标准为商铺1.2元/平方米/月，故夏传茂、彭桂平应按其商铺面积137.97*2=275.94㎡，按1.2元/平方米/月交纳物业管理费。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体不同，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿。基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。故此，依据《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》的约定，金嘉公司后期亦实际提供了物业管理服务，金地嘉园小区的业主应向金嘉公司支付物业管理费。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，夏传茂、彭桂平所有的物业为临街商铺，夏传茂、彭桂平在庭审中称金嘉公司并未对其商铺提供任何物业服务，而金嘉公司亦未提供充分证据证实其已按物业管理合同的约定对夏传茂、彭桂平所有的商铺完全履行了提供物业服务的合同义务，综上，金嘉公司诉请要求夏传茂、彭桂平支付尚欠物业费7285元（1.2元/㎡/月×275.94㎡×22个月），该院酌情认定由夏传茂、彭桂平向金嘉公司支付2500元。金嘉公司诉请要求夏传茂、彭桂平支付滞纳金2556元，因夏传茂、彭桂平并非无故拖欠物业费，该院对其不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限夏传茂、彭桂平于该判决生效后五日内向宜春市金嘉物业有限公司支付物业服务费计人民币2500元；二、驳回宜春市金嘉物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由宜春市金嘉物业有限公司负担15元、由夏传茂、彭桂平负担10元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：关于夏传茂、彭桂平应支付多少物业服务管理费的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最主要的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。一审判决认为双方对金嘉公司提供的物业服务争议较大且金嘉公司亦未提供充分证据证实其已完全履行了提供物业服务的合同义务，由此认定金嘉公司提供的物业服务存在瑕疵，并无不当。同时夏传茂、彭桂平拒不缴纳所有的物业管理服务费亦无充分理由，说明双方均存在一定程度的违约，根据《金地嘉园小区物业管理合同》及公平原则，本院酌定夏传茂、彭桂平按70%的比例支付物业管理服务费为宜，即夏传茂、彭桂平应向金嘉公司支付5099元（137.97平方米×1.2元/平方米/月×22个月×70%＋137.97平方米×1.2元/平方米/月×22个月×70%=5099元）。金嘉公司主张的滞纳金，因夏传茂、彭桂平未交纳物业管理费系事出有因，并非恶意拖欠，金嘉公司提供的物业服务也确需完善，故对金嘉公司要求夏传茂、彭桂平支付滞纳金的上诉请求，本院不予支持。关于夏传茂、彭桂平主张金嘉公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付物业费的问题，由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务。虽然金嘉公司提供的物业服务有瑕疵也确需完善，但这不能成为夏传茂、彭桂平完全不支付物业费的理由。同时，业主若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不能保证自身合法权益。综上所述，金嘉公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2580号民事判决；二、限被上诉人夏传茂、彭桂平于本判决生效之日起十日内向上诉人宜春市金嘉物业有限公司支付物业服务管理费5099元；三、驳回上诉人宜春市金嘉物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人宜春市金嘉物业有限公司负担45元，由被上诉人夏传茂、彭桂平负担30元。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年九月二十六日法官助理杨金斗书记员黄艺舟