四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初1521号 原告：宜宾安平房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区安阜育才路6号，统一社会信用代码915115007348781890。 法定代表人：曾云湘。 委托代理人：曹平，该公司员工。 委托诉讼代理人：欧炳君，四川开宝律师事务所律师，执业证号15115201210729436。 被告：宜宾旭宇房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇保龄街中央公寓，统一社会信用代码915115217298207408。 法定代表人：杨岗。 被告：宜宾戎峰建筑工程有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区自强里1层8号，统一社会信用代码915115002089011237。 法定代表人：肖方贵。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师，执业证号15115200920649253。 委托诉讼代理人：雷勤，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201710493185。 第三人：赵永聪，男，1950年8月5日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾安平房地产开发有限公司（简称安平房司）与被告宜宾旭宇房地产开发有限公司（简称旭宇房司）、被告宜宾戎峰建筑工程有限责任公司（简称戎峰建司）、第三人赵永聪债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安平房司的诉讼代理人曹平、欧炳君，被告旭宇房司、戎峰建司的诉讼代理人古强、雷勤，第三人赵永聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安平房司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告返还原告因履行《“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》（简称《转让合同》）垫付工程款291.83万元及利息（从2013年2月1日至还清时止，按月利率1.5%计）；2.安平公司履行《转让合同》期间担保元隆租赁站租赁费等计248998.01元，应判令两被告担保承担；3.安平公司因履行《转让合同》支付审计费、垫资利息、诉讼费等63.82万元及利息（其中：从2013年10月1日起21万元，2016年3月1日起42.82万元，至还清时止，按月利率1.5%计），应判令两被告担保承担；4.原告本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、安平公司履行《转让合同》垫付工程款等291.83万元。2010年10月10日，旭宇公司与戎峰公司签订《建设工程施工合同》，戎峰公司《授权委托书》委托赵永聪修建“金江丽景”到6层后无钱停工。于是，赵永聪以“金江丽景修建项目部”名义要求旭宇公司索赔514.8万元而产生分歧，导致赵永聪向陈建强、李志成等个人借款无法收回。2012年11月13日，安平公司与赵永聪签订《房地产开发项目承包协议》（筒称承包协议），约定由李志成做工作，将“金江丽景”项目转让给安平公司，再由安平公司承包给赵永聪。安平公司设立“金江丽景房地产开发项目部”独立核算，挂靠安平公司资质交管理费。2012年11月14日，安平公司与旭宇公司签订《转让合同》，约定安平公司履行旭宇公司与戎峰公司签订的《建设工程施工合同》。2012年12月7日，赵永聪向罗敏、李世民签订416万元借款合同，并将借款汇入安平公司账户专款专用。次日，戎峰公司向宜宾县住房和城乡建设局呈《关于对金江丽景的复工申请》，赵永聪根据该申请启动工程复工并修建第7层，由赵永聪签字，支付前期垫资基础至6层工程款、利息计2918327.5元（不包括安平公司追回120万元，不然支付了400万元）。在履行《转让合同》过程中，因旭宇公司根本性违约和恶意违约无法过户土地，“金江丽景房地产开发项目部”无法设立，承包协议自然终止，导致安平公司终止《转让合同》诉至法院。2015年6月四川省高院川民终字第329号判决解除双方签订的《转让合同》，并判决旭宇公司返还安平公司支付给旭宇公司的转让款332万元。在庭审中安平公司明确提出一并处理，由戎峰公司授权委托人赵永聪签字，安平公司已实际垫付款项，但法院查明后并没有一并进行处理，而以“且涉及到第三方，安平公司可另行解决。”判决生效后旭宇公司和作为享有实际工程成果的戎峰公司至今未对安平公司实际垫付用于“金江丽景”项目的相关费用进行处理和支付。二、安平公司履行《转让合同》担保租赁费应由二被告担保承担。2012年12月7日，韦章超与蔡元隆签订《租赁合同》，安平公司履行《转让合同》期间，为“金江丽景修建项目部”担保，由重庆市璧山区法院(2015）璧法民初字第06738号判安平公司担保而支付租赁费、违约金等计248998.01元，应由旭宇公司和作为享有实际工程成果的戎峰公司担保承担。三、旭宇公司根本性违约和恶意违约应承安平公司履行《转让合同》支付审计费、利息、诉讼费等63.82万元。根据2012年6月1日施行的国土资源部53号令第三十条规定：“已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。”从2012年12月25日《审计报告》查明：旭宇公司投入资金8231580.55元，包括土地出让价款和税费5581140.05元，已投资额2650400.50元，占总投资额3000万元的8.83%，不符合法律规定房地产转让条件投资25%的法定条件，属根本性违约。按照2012年房价，门面10000元/㎡，住宅4500元/㎡,测算“金江丽景”有利润1000万元。2012年5月主体到六层，按照合同旭宇公司应支付工程款而无钱停工。为了1000万元利润，旭宇公司便谎称已投资1148万元（审计实为8231580.55元）签订转让合同，套取安平公司资金（转让费332万元和工程款400多万元）后不履行将土地过户的任何义务而恶意违约（付违约金300万元后还有700万元利润）。所以，旭宇公司应承担安平公司履行《转让合同》实际支付：审计费10,000元、郑芬利息480000元、诉讼费148193.55元，计63.82万元。为维护原告的合法权益，特依法起诉。 被告旭宇房司辩称， 被告戎峰建司辩称， 第三人赵永聪述称， 原告安平房司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 被告旭宇房司的质证意见是： 被告戎峰建司的质证意见是： 第三人赵永聪的质证意见是： 被告旭宇房司围绕抗辩主张的事实依法提交了以下证据： 原告安平房司的质证意见是： 被告戎峰建司的质证意见是： 第三人赵永聪的质证意见是： 被告戎峰建司围绕抗辩主张的事实依法提交了以下证据： 原告安平房司的质证意见是： 被告旭宇房司的质证意见是： 第三人赵永聪的质证意见是： 根据当事人以上举证、质证和陈述，本院认定事实如下：2010年10月10日，旭宇房司（发包人）与戎峰建司（承包人）签订《建设工程施工合同》，约定由戎峰建司承建与旭房司开发建设的宜宾市叙州区（原宜宾县）“金江丽景”商住小区工程，合同价款20456768元。合同签订后，第三人赵永聪以戎峰建司名义进行实际施工。 2012年11月13日，安平房司（甲方）与赵永聪（乙方）和案外人（担保方）李志成、陈建强签订《房地产开发承包协议》，约定鉴于因乙方垫资修建的金江丽景项目，与原项目业主旭宇房司产生分歧，致担保人借款无法收回，由李志成协调,原业主同意将该项目转让给甲方，由甲方承包给乙方，李志成、陈建强担保，达成如下协议：“一、甲方按乙方要求，以1332万元的价格，由李志成负责将金江丽景项目从宜宾旭宇房地产开发公司转让给甲方，并由乙方履行。二、转让项目手续由甲方提供……三、该项目组建金江丽景项目部，由乙方承包……四、项目资金组成……1.前期原有债务……共计780万元，进入项目成本……2.现急需启动资金650多万元：其中陈建强负责300万元，李志成负责350万元……七、甲方对该项目的管理费，按房屋销售额的2%提取……八、甲方与宜宾旭宇房地产开发公司签订的转让协议，若出现违约，违约金由乙方负责承担。乙方原外欠债务，未列入合同的自己负责……”。 2012年11月14日，旭宇公司（甲方）与安平公司（乙方）签订《宜宾县“金江丽景”商住楼开发项目转让合同》（简称转让合同），约定：甲方开发建设的上述项目于2010年I2月13日启动至2012年8月底，项目主体工程已施工至地上6层，现甲方已累计投资1148万元（已经双方共同确认），达总投资的35%以上，已达到法定转让条件；乙方详细了解本项目及上述情况，愿意受让金江丽景房地产开发项目；项目整体转让价格为13320000元，该转让价款不包括项目转让税费及本合同签订前本项目开发所产生的债务。合同签订后，安平房司分两次支付了旭宇房司共计332万元。 因上述转让合同履行中产生争议，安平房司向四川省宜宾市中级人民法院起诉，请求判令：1.解除与旭宇房司签订的转让合同；2.旭宇房司立即返还安平房司己支付的项目转让款以及垫付项目工程民工工资、材料款等合计542万元，并赔偿资金利息损失；3.旭宇房司承担违约金300万元。该案诉讼中，旭宇房司提出反诉，请求判令：1.反诉人与被反诉人签订的项目转让合同真实合法有效，被反诉人继续履行；2.被反诉人立即支付反诉人项目转让款1000万元，并按约定偿付占用资金利息；3.被反诉人支付反诉人为其垫付的民工工资1170380元、宜宾远大商品混泥土公司材料款及诉讼费等合计1546218.33元、项目部管理人员工资89280元以及通道占用费46200元、四川中凯建设工程咨询有限公司金江丽景已完工程审计费50000元，并偿付上述款项占用资金利息；4.被反诉人严重违约，请求判令被反诉人承担违约金300万元。宜宾市中级人民法院审理认为，……安平房司要求旭宇房司返还已支付的332万元和担违约金的请求应当支持，但对于安平房司要求旭宇房司支付其垫付的费用问题，因其所举证均支付给个人的款项，且涉及到第三方，安平房司可另行解决。2014年8月28日，宜宾市中级人民法院作出（2013）宜民初字第72号民事判决，一、解除宜宾安平房地产开发有限公司与宜宾旭宇房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的宜宾县金江丽景商住楼开发项目转让合同；二、由宜宾旭宇房地产开发有限公司返还宜宾安平房地产开发有限公司已支付的转让款332万元；三、由宜宾旭宇房地产开发有限公司支付宜宾安平房地产开发有限公司违约金300万元；四、驳回宜宾安平房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宜宾旭宇房地产开发有限公司旭宇公司的反诉请求。 上述判决作出后，旭宇房司不服提出上诉。 本院认为， 为此，依照规定，判决如下： 案件受理费元，由负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  何江涛 审判员  刘习羽 审判员  何长彬 二〇一九年九月三十日 书记员  刘小倩