湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初1624号 原告陈芳，女，1977年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托代理人姚栋，湖北峡光律师事务所律师。（特别授权代理） 被告湖北欢乐购商业管理有限公司（以下简称欢乐购公司），住所地宜昌市西陵一路51号。 法定代表人代庆华，该公司董事长。 委托代理人何富刚，该公司员工。 被告宜昌均瑶国际广场有限公司（以下简称均瑶公司），住所地宜昌市西陵一路51号。 法定代表人尤永石，该公司总经理。 委托代理人刘强，王燕，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理） 原告陈芳诉被告欢乐购公司、均瑶公司排除妨害一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李敏独任审判，于2019年6月25日、9月16日公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托代理人姚栋、被告欢乐购公司的委托代理人何富刚、均瑶广场的委托代理人刘强、王燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈芳诉称，原告于2006年9月27日向被告均瑶公司购买了位于宜昌西陵××号商铺，总金额462252元整，建筑面积19.71平方米，2008年1月24日取得《房屋所有权证》。均瑶公司在出售商铺时，要求原告必须将商铺出租给宜昌新世界商业管理有限公司（以下简称新世界公司）集中管理五年，并签订委托租赁合同。期满后，由于众业主和物管公司之间矛盾重重，商场整体空置至2017年，一直由均瑶公司封锁，众业主均无法进入。期间，均瑶公司提出原价回购，或以年回报率百分之二点九三出租贰拾年。原告不同意，被告均瑶公司便封锁商场禁止业主自主经营。后来，均瑶公司陆续回购部分商铺。 2017年7月，均瑶公司未经原告同意，与被告欢乐购公司签订了商场租赁合同，将商场整体出租给欢乐购公司。随后，由欢乐购公司分租经营。原告的商铺被转租给名为“水之恋”的服装店。原告于2018年7月3日打110报警，未获处理。据查，商场二楼电梯口附近出租的月租金标准是每平方米190元。原告认为两被告强占其商铺，分割其合法权益，故诉至法院请求判令：1、二被告立即将宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）腾退给原告；2、二被告连带向原告支付房屋占用费，按每月3744.9元（19.71×190），自2017年5月起计算至腾退之日止，计算至2019年3月为23个月，86132.70元；3、二被告连带赔偿原告的合理维权支出，包括差旅费、律师费共20000元；4、诉讼费由二被告承担。 原告为支持其诉请提供了如下证据：1、商铺买卖合同，契税凭证2份，房产证1份，证明原告购买商铺取得所有权。2、商铺委托租赁合同，证明原告购买后依约将商铺委托给新世界公司对外租赁。3、均瑶公司于2017年7月6日给原告邮寄的通知1份，2019年3月11日短信通知1份，三峡晚报1份，证明被告在未取得原告同意的情况下，将商铺对外出租。 二被告欢乐购公司、均瑶公司对证据1、2的真实性均无异议，对证据3的形式要件无异议，对证明观点有异议，均瑶公司将商铺进行出租是经过了业主的同意的。 被告欢乐购公司辩称，2017年与均瑶公司签订的是整体租赁合同。 被告欢乐购公司未提交证据。 被告均瑶公司辩称，1、原告购买的商铺非一般独立性商铺，是一个大型商铺中的一个极小部分，是一个非闭合式的物权形态。法院审理本案时，应综合考虑物业整体功能的发挥。原告购买的商铺，面积仅为19.71平方米，且该商铺没有独立的实体墙予以隔离，也没有独立的强、弱电和给排水系统，无法独立经营，是一个大型商铺中的一个极小部分，仅占整体闭合商铺的千分之一。2、原告在购买商铺时，明知该商铺的所有权性质不能完全等同于独立商铺。所以行使物权权利时受到大多数业主的影响，并非能独立行使和决择。原告在购买商铺同时，与新世界公司签订了《宜昌均瑶国际广场商铺委托租赁合同》，委托新世界公司全权办理该商铺出租事宜。也就是说，原告在购买商铺时，已明知商铺的现状及其统一经营模式，其权利的行使是受到部分限制的，须综合考虑物业整体功能的发挥，须考虑大多数业主的整体意志。3、根据《物权法》76条之规定，均瑶公司有权整体出租均瑶广场1-4层商铺。均瑶公司的行为符合法律的规定，应当受到法律的保护，符合绝大多数业主的意志和利益。均瑶公司未销售部分的商铺和已回购部分的商铺总面积，已达全部商铺总面积的98.31%。专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。原告所诉物业的绝大部分面积的业主同意现在的物权处理模式，是绝大多数业主的共同意志和决择。因此，均瑶公司在权将商铺进行租赁。4、原告关于腾退商铺的请求违反《物权法》第71条之规定，其请求应予驳回。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告的商铺仅为19.71平方米，均瑶公司租赁给欢乐购公司的总面积为19512平方米，其中1-4层证载部分面积为18042.82平方米，原告要求返还商铺的请求必将影响商场整体功能的发挥，损害大多数业主的合法权益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展。且欢乐购公司系西陵区政府举全区之力招商引资进来的企业，欢乐购开业后，对夷陵广场整体形象有较大改变，对安排就业、搞活区域经济、带动税收增长起到了积极的作用。5、原告的第二、三项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，其请求应予驳回。原告所购买之商铺，非独立商铺，没有独立的实体墙隔离，没有独立的强、弱电和给排水系统，是毛坯。欢乐购公司承租后，对1-4楼物业整体花费巨资全部装修，地板、顶棚、水、电设施、空调、楼梯、电梯、卫生间、走道等，还投入巨额宣传费用，才有了现在的状况，原告的商铺才能处于经营状态。原告商铺位置的实际经营人支付的租金并不是基于原告的商铺，而是对欢乐购公司完成装饰装修宣传成为可经营形态后所支付的对价。且原告诉状所述的“水之恋”仅占用了原告不到1平方米的位置。被告为保障绝大多数业主的权利，维护稳定，响应政府政策，盘活资产，从2012年至今，耗费大量的人力物力从事物业回购及招商引资事项，原告的损害是其自身造成的，应由其自行承担。综上，原告的请求缺乏事实依据和法律依据，均瑶公司的行为符合法律规定，不存在强占原告商铺的事实，更没有侵害原告的合法权益，其行为更好地保护了绝大多数业主的利益，包括原告的利益，也有利于社会稳定和经济繁荣。请法院依法驳回原告的不当诉请。 被告均瑶公司为支持其辩称提供了如下证据：1、宜昌均瑶国际广场商铺委托租赁合同。证明原告明知其购买的商铺不是一般的独立性商铺，是大型商业场所中的一小部分。2、宜昌均瑶首届业主委员会主任、副主任选票及光盘。证明均瑶已销售的769间商铺业主成立了业主委员会。3、宜昌市人民政府专题会议纪要（2012）88号《关于宜昌均瑶国际广场产权式商铺回购有关问题的会议纪要》、通知。证明商铺回购是政府决策行为，是绝大多数业主同意并认可的，是为了保护广大业主的利益，包括原告的利益。4、均瑶商铺回购情况统计表（截止时间2019年6月18日）、房产证明细表。证明截止2019年6月18日，商铺的回购面积为12531.63平方米，比例达69.45%，加上未销售部分，被告所有的商铺面积比例已达98.31%，证明绝大多数业主同意并执行。没有回购的面积303.5平方米，共18个商铺。5、宜昌市西陵区人民政府专题会议纪要（2016）10号、（2017）32号、（2018）62号。证明欢乐购公司是政府招商引资企业，同时间接证明上述证据三的真实性。6、租赁合同。证明证明租赁总面积19512平方米（包括负一楼），租金34.17元／平方米／月。7、总收益率计算表。证明商铺收益率1.93%。根据租赁合同中载明的年租金以及租赁面积计算。8、现场图。证明原告商铺位置，其关于商铺租金的请求无事实依据。 原告对证据1、2、3、5、6真实性无异议，提出其未参加选举业主委员会的会议，政府会议纪要不能证明均瑶公司的目的，因为政府无权决定商铺的回购事项，并且回购没有经过大多数业主的同意，对于回购的标准、面积等真实性无法确认，租赁合同的租金标准和面积，不是以租金标准除以面积这么简单的计算。原告对证据4真实性有异议，认为是均瑶公司自己的统计，属于当事人陈述。原告对证据7的真实性有异议，与本案无关。原告对证据8不予认可，与房产证书上的图纸不一致。 被告欢乐购公司对被告均瑶公司的证据均无异议。 本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下： 2006年9月27日，原告与被告均瑶公司签订《商铺买卖合同》，购买位于宜昌西陵××号商铺，建筑面积19.72平方米，该商铺没有独立的实体墙予以隔离，也没有独立的强、弱电和给排水系统。同日，原告与新世界公司签订《宜昌均瑶国际广场商铺委托租赁合同》，约定原告将其购买的商铺委托给新世界公司出租至2011年11月30日止。原告于2008年1月24日取得所购房屋的《房屋所有权证》。原告与新世界公司的委托租赁期满后，商场整体空置至2017年。 根据宜昌市人民政府[2012]88号专题会议纪要《关于宜昌均瑶国际广场产权式商铺回购有关问题的会议纪要》，均瑶公司开始回购宜昌均瑶广场产权式商铺。截止2019年6月18日，已回购商铺面积达12531.63平方米，加上均瑶公司未销售部分，均瑶公司所有的商铺面积总和为17739.32平方米，比例为98.31%。 2017年6月29日，均瑶公司与欢乐购公司签订《均瑶商场物业租赁合同》，将位于湖北省××西陵区××号宜昌均瑶国际广场裙楼（不含剧场）负一层至四层建筑物（商场部分）裙楼、外围停车场、广告牌及附属设施使用权租给欢乐购公司经营，租赁总面积为19512平方米，租赁期间为2017年7月15口至2027年12月14日止，其中装修免租期为2017年7月15日至2017年12月14日。 均瑶公司于2017年7月6日给原告邮寄通知1份，于2019年3月11日短信通知原告，要求回购原告的房屋，原告均未同意。 另查明，原告陈芳购买的商铺总价款为462487元。被告欢乐购公司、均瑶公司审理中同意租赁原告的商铺经营，原告陈芳、被告欢乐购公司、均瑶公司均不同意亦未申请对租金标准进行评估鉴定。关于租金标准，双方认可标准不一，原告提出应根据欢乐购公司与经营户“水之恋”服装店的租金标准，按190元/平方米计算，未提供证据。被告提出根据均瑶公司与欢乐购公司《均瑶商场物业租赁合同》约定的租金标准，2017年12月15日至2018年12月14日期间的租金为34.17元/平方米，2018年12月15日至2021年12月14日期间的租金为38.44元/平方米，2021年12月15日至2024年12月14日的租金为40.36元/平方米，2024年12月15日至2027年12月14日的租金为42.37元/平方米。根据《均瑶商场物业租赁合同》约定的年租金标准与租赁范围内商铺的总价款的比例得出的收益率计算出第1年的收益率为1.93%，第2-4年的收益率为2.16%，第5-7年的收益率为2.26%；即第1年的租金为37.72元/平方米，第2-4年的租金为42.21元/平方米，第5-7年的租金为44.17元/平方米。 经本院主持调解，双方未能达成协议。 本院认为，原告陈芳向被告均瑶公司购买的产权式商铺，在均瑶广场所在楼层范围内，不是独立的封闭空间，非一般独立性商铺，没有独立的强、弱电和给排水系统，该商铺是均瑶广场整体商铺的极小一部分。该商铺虽然在图纸上有标注，但在现场很难将其与相邻商铺进行区分，其空间的个体独立性很难界定，不具备独立使用价格，对此状况原告在购买时亦明知。截止本案审理时，被告均瑶公司已取得占商场98.31%的商铺面积。后欢乐购公司作为均瑶广场的承租人，按租赁合同约定使用的面积为19512平方米。因此，原告虽作为宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）的所有权人，其行使物权独立与均瑶物业整体功能的发挥相关联，必然会受到限制。原告主张二被告将其购买的商铺腾退，由其收回案涉商铺，则被告欢乐购公司统一经营的局面必将被打破，也必将损害绝大多数业主的合法权益，造成社会财富的极大浪费。维持案涉商铺现状，整体经营，才有利于全体业主的权益及物业整体功能的发挥，故本院对原告主张腾退商铺的请求不予支持。鉴于均瑶公司已于2017年6月29日与欢乐购公司签订《均瑶商场物业租赁合同》，将包含原告所有的商铺面积在内的物业出租给欢乐购公司使用，且二被告亦同意承租原告的商铺，故应向原告陈芳支付商铺占用费。原告的商铺位于商业中心地段，应综合考虑其租金标准。结合被告提供的租赁合同，本院酌情支持自2017年6月29日起至二被告占用原告商铺期满，按44.17元/平方米/月的标准，二被告向原告陈芳支付房屋占用费。原告主张的差旅费、律师费20000元，无合同依据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告湖北欢乐购商业管理有限公司自2017年6月29日起至其占用宜昌西陵一路51号第2层217号商铺（面积19.71平方米）期满止，按照44.17元/平方米/月的标准，向原告陈芳支付房屋占用费。 二、被告宜昌均瑶国际广场有限公司对前述第一项给付义务承担连带责任。 三、驳回原告陈芳的其他诉讼请求。 于本判决生效之日起十日内履行 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1211元（原告已预交），由被告湖北省欢乐购商业管理有限公司、宜昌均瑶国际广场有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 李 敏 二〇一九年九月二十六日 书记员 覃雅婧