广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3785号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：李燕芬，男，1990年12月13日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市，系原告的员工。被告：李静，女，1976年1月12日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人李燕芬到庭参加诉讼，被告李静经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年8月1日至2018年11月30日期间，住宅公寓X座XXX单元的物业管理服务费2339.04元给原告（详细见欠费明细表）。2.被告向原告偿付住宅公寓X座XXX单元从2017年8月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金234.05元（暂计至2018年11月30日，按每日万分之五计算，详细见欠费明细表）。3.被告支付住宅公寓X座XXX单元的代收水费0元，代收电费0元、公摊费用217.82元（1至3项诉讼请求的标的额总合计2790.91元）。4.被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2017年7月23日，惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区业主委员会与原告签订《凤池岛项目物业服务合同》（下称该合同），惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区业主委员会将凤池岛项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2017年7月23日起，原告对凤池岛项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以各种非正当理由拒交物业管理服务费，被告欠交2017年8月1日至2018年11月30日期间的物业管理服务费及其他关联的费用。根据2017年7月23日原告与惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区业主委员会签订的《凤池岛项目物业服务合同》第六条约定：按建筑面积每月3元/㎡向业主和物业使用人收取物业服务费；第四十四条约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下住宅公寓XX座XX物业建筑面积48.73㎡，每月应缴交物业服务费146.19元，应缴交的其他关联费用（水电代收等费用）217.82元（详细见欠费明细表）。截至2018年11月15日，被告拖欠住宅公寓X座XXX单元的物业管理服务费2339.04元、违约金234.05元（违约金自2017年8月31日至2018年11月30日按每日万分之五计算）、其他关联费用217.82元、以上费用合计2790.91元。被告拖欠上述物业服务费和其他关联费用的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提出起诉，请依法判允原告所请求。被告李静未到庭应诉，未向本院提交证据。原告中奥物业公司围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.民事起诉状；2.法定代表人证明书；3.法定代表人身份证；4.原告营业执照；5.凤池岛项目物业服务合同；6.被告公安人口信息查询资料；7.欠费明细及违约金（滞纳金）；8.授权委托书；9.被委托人身份证；10.被委托人劳动合同；11.E205催费证据；12.凤池岛公共区域电费分摊明细汇总表（2017.07.01-2018.06.30）、发票。本院组织当事人进行证据的交换及质证。根据原告的陈述及审查确认的证据，认定事实如下：原告中奥物业公司系于2005年9月26日成立的有限责任公司（法人独资），营业期限长期；经营范围：物业管理、餐饮管理、酒店管理……。被告李静系惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区X座XXX单元的业主，房屋面积48.73㎡。2017年7月23日，惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区业主委员会（甲方）与原告中奥物业公司（乙方）签订《凤池岛项目物业服务合同》，内容：“第一条物业基本情况：物业名称惠东巽寮XXX凤池岛住宅小区；总户数共约810户；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……物业交付后：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.物业使用禁止性行为的管理措施；10.物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；11.组织开展社区文化娱乐活动；12.物业其他共同事物的管理服务：13.业主委托的其他物业管理服务事项；第四条乙方提供的物业服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准（附件五）及双方约定的质量标准（附件六），还应符合下列具体约定：（一）房屋设备、设施运行的服务质量，详见（附件七）；（二）日常绿化、保洁服务的服务质量，详见（附件八）；（三）日常安全防范服务的质量，详见（附件九）；前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件十）。第六条本物业管理区域物业服务收费采用酬金制：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费：高层AB栋：3.5元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；高层CD栋：3元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；高层EF栋：3元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）；别墅住宅：7元/㎡建筑面积/月(不含公共能耗分摊费）。……第十条物业共用部分运行(包括公共照明、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等)发生的能耗费用由乙方另行向单元物业买受人按照所拥有的建筑面积按月平均分摊收取。第二十三条甲方按物业现状移交给乙方，双方在签订合同时，确认凤池岛现有物业公共设施、房屋主体及外墙全部过保修期。第三十九条乙方相关权利义务：……3.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业管理费及其他服务费用，专户管理并接受业委会的监督收支情况。第四十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正的，甲方有权视违约行为性质及情节轻重要求乙方支付不低于人民币3万元的违约金。造成甲方、业主或物业使用人损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。第四十六条本合同期限自2017年7月23日至2020年7月22日止。”原告提交了《凤池岛项目物业服务合同》予以核实，在无相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。原告中奥物业公司提交《欠费明细及违约金》、《凤池岛公共区域电费分摊明细汇总表》、广东电网有限责任公司惠州惠东供电局出具的发票，用于证实涉案房屋每月的物业管理费为3元/㎡,被告李静拖欠2017年8月1日至2018年11月30日的物业管理服务费2339.04元、违约金234.05元，拖欠2017年7月1日至2018年8月31日的公摊电费217.82元。根据举证规则，被告李静应对上述费用的支付情况承担举证责任，但其未举证，对该证据予以采信。在（2019）粤1323民初3785号案件中，原告中奥物业公司称：我方于2017年7月23日进场，于2018年11月30日撤场，由于凤池岛消防不合格造成我方进场时小区已经整体进行断水断电，在我方对小区整个设施设备进行维护更新后，于2017年9月中旬恢复正常小区供水，11月底恢复正常供电。本院认为，原告中奥物业公司与惠东县巽寮XXX凤池岛住宅小区业主委员会签订的《凤池岛项目物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原告中奥物业公司及包括被告李静在内的凤池岛住宅小区的全体业主均具有法律约束力。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，被告有缴交物业管理服务费、公摊水电费等的义务，且物业管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便原告在物管活动中存在管理不到位的情况，被告也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。被告可以采取与原告协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求原告解决，而不应采取拒交物业费、公摊水电费等的手段。结合以上分析可知，被告未在协议约定的时间内支付物业管理服务费及公摊电费，违反了合同的约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告诉请被告按照协议约定继续履行支付物业管理服务费及支付迟延履行违约金，理由充分，予以支持。即被告应根据物业服务协议的约定向原告交纳2017年8月1日至2018年11月30日的物业管理服务费2339.04元，公摊电费217.82元，共2556.86元。原告中奥物业公司主张按应付全部物业管理费的万分之五计算违约金从2017年8月1日至付清款项之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告李静向原告支付的违约金不超过应付管理费总额2339.04元的30%即701.71元为宜，即自2017年8月1日起以当月未付款总额为本金按日万分之五的标准累积计至付清款项之日止，总额以不超过701.71元为限。被告李静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上，原告的诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条及上述司法解释之规定，判决如下：被告李静于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业管理服务费2339.04元、公摊电费217.82元，共计2556.86元及违约金（从2017年8月1日起以未付物业管理费为本金累积计算，按日万分之五的标准计付至付清款项之日止，总额以不超过701.71元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告广东中奥物业管理有限公司已预交），由被告李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  赖月好人民陪审员  彭锦军二〇一九年九月十六日法官助理柯嘉静书记员周榕珊