成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5029号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：刘超，男，1991年2月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告刘超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛，被告刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘超支付欠付的物业服务费5366.13元；2.判令刘超支付物业服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年3月31日为962.07元）；3.判令刘超支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费1000元。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（现已更名为九龙仓公司）是九龙仓时代上城项目建设单位依法选聘的物业管理企业，刘超购买九龙仓时代上城（1A区）项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋面积（房屋建筑面积118.85平方米）以2.15元/月·平方米交纳物业服务费，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。经九龙仓公司多次催告，刘超至今未支付欠付的物业费，故诉至法院。 刘超辩称:刘超是与成都天府时代广场物业有限公司签订的合同，故九龙仓公司不是本案适格原告；案涉《物业管理服务协议》系双务合同，物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按合同法的相关规定行使抗辩权利；九龙仓公司主张的物业管理费中主要包含了设备设施维护、保安费、保绿费、保洁费以及管理费，但九龙仓公司在服务期间，管理不到位，管理手段粗劣，造成小区卫生管理不达标，安全秩序管理混乱，且人员配置老龄化，外来人员随意进出小区，影响业主正常生活作息，安全管理不达标，设备设施维护不到位，尤其像地下停车场、楼道、消防通道等设备设施正常运作检查不到位，交通秩序与车辆停放管理混乱，物业关于停水停电及其它需要告知住户告示随意且不规范，且经业主多次指正也未作出改变。物业提供的服务不符合四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级化划分》四级服务标准；刘超自2016年5月起即不断要求物业就上述问题予以改正，其均未理会，故张超自2017年7月起停止缴纳物业管理费，九龙仓公司违约在先，张超不应承担违约金；张超主张先履行抗辩权，在九龙仓公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。请求驳回九龙仓公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月23日，刘超与成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓公司为九龙仓时代上城（1A区）小区提供前期物业服务；刘超的房屋建筑面积为118.85平方米；九龙仓公司对房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。刘超所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积2.15元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费。刘超应在房屋办理交接手续时向九龙仓公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。九龙仓公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，刘超有权要求九龙仓公司限期改正，逾期未改正给刘超造成损失的，九龙仓公司承担相应的法律责任；刘超违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权在本物业公布刘超的姓名及有关情况，且九龙仓公司还有权要求刘超补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取刘超违约金，如果刘超在一个月内仍未补交的，九龙仓公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓公司聘请律师的费用）由刘超承担。同日，刘超签署《临时物管公约》，约定业主应当向物业服务企业提供联系地址、通讯方式。已办理房屋交付手续的业主，联络方式以业主在办理房屋交付手续时提供的电话、传真、通信地址为准，如未办理房屋交房手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为收件地址。业主保证对所提供资料的真实性负责。联络方式如果有变更，业主应当在变更五日内以书面形式通知物业服务企业。如果业主与物业服务企业另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份书面通知约定为准。 2017年2月21日，刘超在九龙仓时代上城小区14栋13层1号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2017年7月1日起，刘超开始欠付物业服务费。2019年1月，九龙仓公司向刘超邮寄《律师函》，催收物业服务费，并于每月5日通过平台定期向刘超发送催收信息。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代上城项目，九龙仓公司拟起诉业主为9户，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓公司通知为准。2019年7月16日，北京大成律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费27000元。 上述事实，有企业名称变更核准通知书、前期物业管理服务协议、临时物管公约、业主单元内物品交接单、律师函、快递单、委托代理合同、增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，九龙仓公司与刘超签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。 关于九龙仓公司主张物业公共服务费。刘超辩称，九龙仓公司未达到物业服务标准，不应支付物业费、违约金及律师费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，刘超如认为九龙仓公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且刘超所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。刘超作为案涉小区业主，九龙仓公司向其提供了物业服务，刘超应当按照协议的约定履行交纳物业服务费的义务。2017年7月1日至2019年3月31日，刘超应交纳的物业公共服务费为5366.08元（118.85平方米×2.15元/平方米·月×21个月）。 关于九龙仓公司主张违约金。本院认为，刘超逾期交纳物业服务费违约，应承担相应的违约责任，《前期物业管理服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金应从逾期之日起分段计算。 关于九龙仓公司主张的律师费。本院认为，《前期物业管理服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由刘超承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓公司与刘超双方的责任大小，本院酌情判令刘超承担500元的律师费。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告刘超于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2017年7月1日至2019年3月31日物业公共服务费5366.08元及违约金（违约金应从2017年7月6日起，以每季度欠付的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）； 二、被告刘超于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年九月二十四日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  包永青