石家庄市藁城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0109执异39号 案外人：王某。 委托诉讼代理人：梁丽英，河北四明律师事务所律师。 申请执行人：张某。 委托诉讼代理人：张甲某，系张某之女。 被申请执行人：马某。 被申请执行人：张甲某。 在本院执行张某与马某、张甲某借款合同纠纷一案中，案外人王某对查封张甲某名下位于藁城区城南四明街XXXXXXXX（冀【2××8】藁城区不动产权第XXXXXX号）房产一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某称，请求法院立即中止对坐落在XX区XXXX街XXXXXXXXXX（登记在张甲某名下）房产的执行措施。事实与理由：2016年7月16日，申请人王某与马某、张甲某签订《房屋买卖协议》，该房屋买卖协议约定出让人马某、张甲某自愿将坐落在XX区XXXX号楼X单元XXXX室的房屋出售给购买人王某，房屋售价720000元整。签订该协议后申请人当日通过银行转账支付房款52万元、现金20万元，房款付清。出卖人马某、张甲某将房屋钥匙以及所有购买手续等交付给申请人。该房屋交付给申请人后，2016年7月申请人对该房屋进行装修，当年采暖期开始入住至今。法院现在执行的登记在张甲某名下的XX区XXXX街XXXXXXXX房产系申请人2016年7月16日正常交易购买，虽未办理过户但该房已经实际交付给申请人占用、使用至今，申请人依法拥有该房产的所有权，法院对该房屋的执行措施严重损害了申请人合法权益，现依法提出执行异议，望法院公证处理。 申请执行人答辩，依据藁城区法院作出的（2××8）冀0109民初XXXX号生效判决，张某对马某、张甲某享有合法有效的债权，并依法申请法院执行，法院按照法定程序查封张甲某名下位于XX区XXXX区X号楼XXXX号的房产。根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，也规定对案外人提出的涉及不动产的执行异议，已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，房产登记在张甲某名下，为张甲某单独所有，案外人对其不享有权利。藁城市XX房地产开发有限责任公司出具的六张收据均注明“今收到张甲某所交某项钱款”字样，证明房屋认购款、天燃气费、登记、测绘等手续费均由张甲某缴纳。藁城市某物业服务有限公司出具的取暖费缴费凭证，也注明张甲某为业主，并由其缴纳了各项费用。以上证据证明涉诉房产为张甲某个人财产，张甲某一直对其进行实际占有、控制，法院应继续对该房产采取强制措施，保障民事生效判决的执行。本案不满足《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形：一、本案无合法有效的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”本案涉诉房屋的房产证为2××8年3月13日颁发，而房屋买卖合同为2016年7月16日签订，违反了以上法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，为无效合同。马某和张甲某于2016年4月28日离婚，离婚协议约定马某净身出户即涉诉房产归张甲某所有，马某就该房产与王某签订买卖合同的行为为无权处分，且王某并未将购买房款向张甲某支付，该房屋买卖协议无效。二、王某未合法占有。涉诉房产的天然气等各项费用缴纳单均注明户主为张甲某，证明张甲某对该房产实际占有使用，而他人未占有。三、未支付房屋全部价款。王锁住未向房屋所有人张甲某支付任何价款，向马某之弟支付52万与本案不具有关联性，其声称以现金方式交付20万元，不具有真实性。依据我国《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条等相关法律法规，当事人主张现金支付的，应当提供相应的证据予以证明。人民法院应根据所涉数额大小、支付人的经济能力、交易习惯、交易细节、双方关系亲疏程度等因素，综合审查现金支付的真实性。20万现金无论在2016年还是在现在，都是一笔大额财产，结合王某在化肥厂工作、其妻为教师的事实，日常无大额现金流，按照本地交易习惯，20万元通常由银行转账进行，不会冒风险和不便持20万现金进行交付。王某未能提供20万元的取款证明、交易细节、证人证言等相关证据，其用20万元现金进行交付不具有真实性。四、王某因自身原因未办理过户登记。王某自2016年7月16日签订买卖协议后，未将该协议进行备案或公证，在2××8年x月xx日与张甲某共同领取房产证时及日后，其也为要求房屋所有人张甲某进行过户，也未向法院法院起诉要求对方履行合同，也没有申请强制过户，怠于行使自己的权利。我国规定了诉讼时效等制度，对一些事项进行期限的限制，力求督促人民积极保护自己的权益，王某因自身原因怠于进行过户登记，应承担相应的后果。 本院查明，2××8年X月XX日，张某因与马某、张甲某借款合同纠纷向本院申请诉前财产保全,同日本院作出（2××8）冀0109财保XXX号民事裁定，“一、查封申请人张某名下位于XXX北段XXXX号楼（藁城房权证廉州镇字第××号）房产一处。二、冻结被申请人马某、张甲某名下565000元银行存款或查封名下房产一处（价值在565000元以内）”。2××8年4月2日，本院向石家庄市XX区不动产登记中心发出（2××8）冀0109财保XXX号协助执行通知，依法查封了张某名下位于XX区东XX北段XXXX号楼（藁城房权证廉州镇字第××号）房产一套；查封了张甲某名下位于XX区XXXX街XXX号XXXX区X号楼XXXX室（冀【2××8】藁城区不动产权第XXXXX号）房产一套。 另查明，2016年7月16日，马某、张甲某（出让人）与王锁林（购买人）签订《房屋购买协议》，“一、甲方自愿将坐落在XX区XXXX号楼X单元XXXX室的房屋包括辅房以及房内物品，房屋面积129平米。二、本房屋出售价：人民币柒拾贰万元，小写720000元。三、乙方向甲方交付购房首付款包括定金柒拾贰万元整。2016年7月16日前拨付给甲方剩余款无…”。同日，王某向马辰友银行账户汇款520000元，并由马某向王某书写《收条》一份，载明：“今收到王某房款：伍拾贰万元正，请打到我弟：马甲某工行卡上：XXXXXXXXX。落款人：马某2016.7.16”。后马某、张甲某将该房屋钥匙及相关房屋购买手续交付案外人。2016年9月20日，马某向王某书写《收条》一份，载明：“今收到王某房款：贰拾万元正，落款人：马某2016.9.20”。2016年11月15日，案外人与石家庄市XX区XXXX燃气有限公司签订《用气合同（居民）》，开通燃气管道并交纳燃气费用。2017年10月14日，王某向藁城市XX物业服务有限公司交纳取暖费。2××8年3月13日，石家庄市XX区国土资源局颁发张甲某名下位于石家庄市藁城区（冀（2××8）藁城区不动产权第XXXXXX号）房产证。 本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被执行人马某、张甲某与案外人王某达成房屋买卖协议后，马某、张甲某将涉案房屋及房屋相关手续交付案外人王某占有、使用。在此过程中案外人王某并无过错，故不应对涉案房屋进行查封，案外人王某的异议成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止对张甲某名下位于XX区XXXX街XXXX号XXXX区X号楼XXXXX室（冀【2××8】藁城区不动产权第XXXXXXX号）房产一套的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 卿 审判员 马占力 审判员 文 斌 二〇一九年九月五日 书记员 刘紫燕