广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1459号上诉人（原审原告）：程良渠，男，汉族，1971年1月23日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司。住所地：广东省珠海市拱北夏湾港昌路111号现代广场C座1层1号。法定代表人：白玉红，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。上诉人程良渠因与被上诉人葛兰、珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（下称香洲经济公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程良渠向本院提出上诉请求：1、判决立即停止对程良渠购买的位于珠海市××路现代广场××房（下称涉案房产）的执行措施，并解除对上述涉案房产的查封；2、判决确认程良渠与香洲经济公司签订的《商品房购销合同》有效，并确认涉案房产归程良渠所有。事实与理由如下：原审判决认定事实错误，适用法律不当，须予以纠正。该判决一方面确认程良渠已向香洲经济公司交完全款购买了该公司开发的涉案房产，并确认香洲经济公司将上述涉案房产出售给程良渠，并交付程良渠使用。但原审法院认为因程良渠提供的是开发商出具的收款收据而非发票及程良渠和开发商公司均无法提供购房款项来源及相关财务账册等证据佐证，程良渠仅提供《商品房购销合同》、两份收据及证明，不足以认定其与香洲经济公司之间就涉案房产存在真实房屋买卖关系的事实具有高度可能性。该认定是在没有任何证据支持的前提下，仅靠法官的主观臆断，实属强词夺理。程良渠认为：开发商出具其确认的购买房屋的收款收据及用现金支付房屋购房款，在早期房屋买卖交易中是非常普遍的现象。发票及通过银行转账交易购买房产，并不是排他性的确认真实购买房屋买卖关系的法定标准；以没有发票及没有银行转账来否认程良渠与开发商之间真实发生购买房屋买卖的事实，是错误的。原审法院在认定程良渠具有案涉房产的管理公司出具的1998年至2018年期间的物业管理费及水电费收款收据的前提下，又得出程良渠非从1998年起即持续占有、使用案涉房产的认定，更是错误。程良渠在占用和使用所购房产期间，曾将房产出租外人使用，故外人租用房产期间，其产生的物管费及水电费均是由实际承租人自己向物业公司缴纳，程良渠不能提供实际承租人单方缴纳的物管费及水电费凭证应属正常情况。程良渠购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但已依合同支付全部价款并占有标的物至今，且在占用、使用期间多次向开发商公司要求为案涉房产办理产权登记手续，但开发商公司一直未能通知程良渠前去办理；且案涉房产无法办理产权登记的原因在开发商公司。原审法院明知是由于开发商公司的原因不能办理程良渠所购房产的产权登记手续的情况下，仍认为程良渠怠于行使权利，将不能办理案涉房产的产权登记手续强加给程良渠，更是错误。程良渠在本案中提交的证据已形成完整的取得房产所有权的证据链，且在合法取得案涉房产使用权、使用权及办理产权证方面均无过错，故人民法院依法应当支持程良渠的原审诉讼请求。葛兰答辩称：（一）程良渠未提供任何证据证明其在权利外观上系案涉房产的权利人，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产现登记在被执行人香洲经济公司名下，房产所有权人在权利外观上仍为香洲经济公司，且程良渠亦未证明其享有优于葛兰债权的权利，故程良渠不享有足以排除强制执行的民事权益。（二）程良渠未提供任何有效证据证明其系案涉房产的事实物权人，且我国现有法律亦未支持事实物权的权利形态。程良渠也并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的物权期待权，故不能排除案涉房产的强制执行措施。1、程良渠未提供合法有效证据证明其与香洲经济公司存在真实的房屋买卖关系，且已经按约支付全部房款。程良渠向法院提交的其已支付购房款的证据是香洲经济公司开具的购房收据，非发票，且香洲经济公司为本案的被执行人与本案存在直接利害关系。程良渠在同一时间同时购买涉案的3X4房和5X1房，两次支付款项共计约30万元。程良渠声称购房款为现金支付，但这种购房行为在1998年属于重大资产购置行为，只现金支付而没有相关转账凭据是极其不合理，且上述证据并不足以证明程良渠已经支付购房款。程良渠未提供相关转账凭证佐证其支付了案涉房产的全部购房款，以及其他证据材料。因此，程良渠与香洲经济公司不存在真实的房屋买卖关系。2、程良渠提供的证据不能证明其已经实际占有、使用该案涉房产。(1)程良渠提供的两套房产的水电、物业费的《收据》均为被执行人香洲经济公司单方出具，收据中所盖章为香洲经济公司的财务章，不符合我国法律关于发票的相关规定，且伪造的成本及技术极低。因此，不能仅据此即证明程良渠已经实际占有、使用案涉房屋。(2)案涉的3X4房产的收据编号与开具的时间存在明显错乱的情况。程良渠就该3X4房产，提供自1998年至2019年的收据，2018年1月29日、4月14日、11月5日提供的收据编号为308014XX、30801XXX、35XX，收据编号与时间并非递增或递减的对应。同样，2012年9月14日、2012年11月24日、2012年12月12日、2013年2月27日、2013年3月4日出具的收据编号分别为：13619XX、13619XXX、13619XXX、13619XXX、13619XXX，收据编号与时间并非递增或递减的对应。此外，2018年11月5日出具的收据编号为1572XX，与2017年7月7日收据编号为15722XX是同一时期的收据，应为同时段出具，但标注时间相差一年多，存在明显倒签、补签的情况。因此，葛兰对该证据的真实性不予认可。(3)另案的5X1房产的收据编号与开具的时间存在明显错乱的情况。程良渠就该5X1房产，提供自1998年至2019年的收据，最近一张收据的时间标为2019年12月29日，现在是2019年中旬，明显不合理，程良渠将时间改为2018年12月29日。按照程良渠提供的收据，2018年1月30日、10月30日、12月29日提供的收据编号为0024XX、15723XX、0024XXX，收据编号与时间并非递增或递减的对应，且不属于同一系列收据。同样情况还存在很多。此外，2018年10月30日出具的收据编号为15723XX，与2017年、2016年的收据编号为15722XX是同一时期的收据，应为同时段出具，但标注时间相差几年之久，存在明显倒签、补签的情况。因此，葛兰对该证据的真实性不予认可。程良渠需要提供连续、不间断的缴纳物业费通知书、水电费缴纳通知单、租赁合同、租金发票等相关证据来证明其在3X4房产和5X1房产被采取强制措施前已经实际占有该房产。但程良渠提供的水电、物业费的《收据》真实性存疑且都是间断性的证据，不具有连续性，无法证明程良渠在本案查封前对房屋已经实际占有。3、程良渠非案涉房产的权利人，也就无从谈起其就房屋办理过户是否存在过错。不动产登记部门在2000年时已对香港的房屋真实买受人办理了房产过户及登记手续。程良渠在近20年间从未办理房产过户手续；且珠海市国土资源局、珠海市房地产登记中心于2004年在报纸上发行了《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》，要求房屋的真实买受人于一定期限内办理产权登记手续。程良渠未办理房产过户手续，系因程良渠并非真实买受人。香洲经济公司口头答辩称：我公司与程良渠就涉案房产已签订了合法有效的书面买卖合同，程良渠也支付了全部的购房款，并合法占有涉案房产，涉案房产之所以没有办理过户登记是因为我公司没有缴纳相关税款以及涉案房产所在的现代广场消防未经验收，程良渠对没有办理过户登记不存在过错。综上，程良渠的上诉请求有依据，应当予以保护。程良渠向原审法院起诉请求：1、判决停止对其购买的涉案房产的执行，解除对该涉案房产的查封。2、确认其与香洲经济公司1998年7月31日签订的《商品房购销合同》有效，并确认涉案房产归其所有。事实和理由：1998年7月31日，程良渠与香洲经济公司签订《商品房购销合同》，购买位于珠海市××路现代广场××房，该合同对所购房屋的位置、面积、售房依据及价格等都作了明确约定，因是现房销售，故在合同中没有约定交房日期。合同签订后，香洲经济公司将涉案房产交付给程良渠使用，并由程良渠占用至今。同时，程良渠与香洲经济公司签订《现代广场物业管理合同书》，程良渠按该合同约定向香洲经济公司支付了管理费。根据《合同法》第十三条、第六十条及《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，程良渠已经取得涉案房产，没有登记只是物权未设立，香洲经济公司应当配合程良渠办理房屋过户手续。程良渠认为，程良渠与香洲经济公司签订的《商品房购销合同》合法有效，虽然程良渠没有办理产权过户登记，但是程良渠已依合同支付全部价款并占有标的物至今，且程良渠并无过错，根据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。葛兰辩称：首先，珠海市中级人民法院已裁定驳回程良渠提起的案外人异议申请。其次，案涉房产现登记在香洲经济公司名下，并具有物权外观，葛兰对此具有信赖力。最后，程良渠并不享有最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件规定第28条规定的物权期待权，并不享有足以排除民事执行的民事权利，因其不属于真实购房人且未申请办证过户，也不能排除强制执行。香洲经济公司辩称：香洲经济公司确实将涉案房产出售给程良渠，程良渠已支付全部购房款，也交付给程良渠使用。原审法院查明：原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司诉香洲经济公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出的(1996)粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销(1994)珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济公司在接到该判决之日起30天内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济公司承担49381.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费60010元，由香洲经济公司负担。经申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请，原审法院立案执行。执行过程中，由于申请执行人提出暂缓执行申请，原审法院于2005年9月16日以(2003)珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，依申请执行人申请，原审法院对该案恢复强制执行，并以(2003)珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定本案申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院(1996)粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年原审法院查封了香洲经济公司名下位于珠海市××路现代广场××办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除B座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。2003年，原审法院查封了C座房产，包括涉案3X4房。程良渠提供了一份其于1998年7月31日与香洲经济公司签订的《商品房购销合同》，该合同约定程良渠向香洲经济公司购买现代广场C幢3X4房，面积83.67平方米，每平方米2200元，总价184074元，除此之外，该合同未就付款方式、付款时间、交房时间等作出任何约定。程良渠还提供了两份加盖有香洲经济公司印章的收据（日期分别为1998年6月28日和1998年7月31日，金额分别为100000元、84074元）、香洲经济公司2002年6月10日出具的证明以证明其足额支付了涉案3X4房的购房款。该证明具体内容如下：现代广场C座3X4房，《商品房购销合同》（编号：GF06XX）及现代广场C座5X1房，《商品房购销合同》（编号：GF062XX）总购房款为304172元已全部付清。庭审调查中，程良渠陈述其上述购房款项全部为现金支付。程良渠还提供了一份《现代广场物业管理合同书》，该合同约定程良渠作为3X4房、5X1房的所有权人（建筑面积138平方米），接受香洲经济公司提供的服务，按月向香洲经济公司缴纳管理服务费，该合同落款时间为1998年7月31日。另，程良渠还提供了一份同日由香洲经济公司出具的收据，载明“兹收到3X4房、5X1房交来管理服务费828元（138平方米×2元/平方米×3个月）”。另查明，在(2018)粤04民初115号案中，程良渠提供其于1998年7月31日与香洲经济公司签订的《商品房购销合同》，该合同约定程良渠向香洲经济公司购买现代广场C幢5X1房，面积54.59平方米，每平方米2200元，总价120098元。程良渠还提供两份加盖有香洲经济公司印章的收据（日期分别为1998年6月28日和1998年7月31日，金额分别为50000元、70098元）、香洲经济公司2002年6月10日出具的证明以证明其足额支付了5X1房的购房款。2017年4月24日，珠海市不动产登记中心向原审法院发出《关于协助核查现代广场C座房产登记情况的复函》，具体如下：“珠海市中级人民法院：贵院《征询函》(2003)珠中法执恢字第91-2号之八已收悉。根据来函要求，我中心核查了现代广场C座的购买登记、产权登记、抵押登记、限制登记、权益备案以及产权转移情况，查询时间为2017年4月19日，查询结果详见附件一……”，该复函的附件中未见程良渠就涉案房产权益的任何登记情形。香洲经济公司于2019年1月10日庭审中陈述现代广场C座房屋的物业管理费由珠海长缨商贸有限公司收取，之前是由香洲经济公司管理并收取费用。2019年1月14日，香洲经济公司提交书面说明，陈述现代广场C座现在是由香洲经济公司管理，物业费也由香洲经济公司收取并出具收据，若购房人委托珠海长缨商贸有限公司出租，则珠海长缨商贸有限公司会向该购房人出具收据。程良渠在2019年1月10日庭审过程中提交了涉案3X4房2001年、2002年、2011年、2012年、2013年、2014年、2017年、2018年部分物业管理费及水电费收据，加盖的是香洲经济公司的印章。程良渠陈述5X1房交给妻子的弟弟居住、使用。原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，程良渠应当就其存在足以排除对涉案房产强制执行的相关事实承担举证责任，且所举证据应当达到该相关事实具有“高度可能性”的证明程度，因此本案的审查重点在于程良渠是否与香洲经济公司存在真实的房屋买卖关系，且已支付全部房款，程良渠是否实际占用涉案房屋和是否因程良渠的原因未办理房产过户登记。首先，关于程良渠是否与香洲经济公司存在真实的房屋买卖关系，且已支付全部房款的问题。虽然程良渠在本案中提供了《商品房购销合同》和收款收据，但是对于程良渠支付房款的真实性上，程良渠仅提供了香洲经济公司开具的购房款收据，而非发票。而且，程良渠在同一时间同时购买了5X1房和3X4房，分两次付款，每次约15万元，程良渠均主张用现金支付，但是在1998年，此举亦属于重大资产购置行为，对此程良渠和香洲经济公司均无法提供购房款项来源及相关财务账册等证据佐证程良渠支付了涉案房屋的购房款。而且，根据珠海市房地产登记中心在2017年向原审法院核查现代广场C座房产登记情况的复函内容，在多数购房人就现代广场C座的房屋向珠海市房地产登记中心申请权益登记的情形下，程良渠或香洲经济公司从未向珠海市房地产登记中心申请相关的权益登记，程良渠此举明显不符合其是涉案房产的实际购房人并占有、使用涉案房产的常理。因此，原审法院认为，程良渠仅提供《商品房购销合同》、两份收据及证明，不足以认定其与香洲经济公司之间就涉案房产存在真实房屋买卖关系的事实具有高度可能性。其次，关于程良渠是否实际占用涉案房产的问题。程良渠提交了其向香洲经济公司交纳涉案房产1998年、2001年、2002年、2011年、2012年、2013年、2014年、2017年、2018年部分物业管理费及水电费收据，这些收费收据不完整，且缺失了2003年至2010年期间的相应单据，因此该组证据仅能证明程良渠在查封前后曾占有、使用过涉案房屋，但并非从1998年起即持续占有、使用涉案房屋。最后，关于是否因程良渠的原因未办理房产过户登记的问题。如按程良渠的主张，其于1998年即购买涉案房产，但是未见程良渠提供证据证明其在近二十年期间，其要求香洲经济公司协助办理产权证或向珠海市房地产登记中心申请权益登记，且程良渠未提供证据证明系因香洲经济公司的原因无法办理产权证，因此程良渠明显怠于行使权利，应认定是因程良渠的原因未办理房产过户登记。综上所述，程良渠提供的证据不足以证明其与香洲经济公司存在真实的房屋买卖合同关系，且已支付了全部购房款，其不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行全部条件，因此其诉讼请求不能成立，应予驳回。原审法院于2019年1月28日作出（2018）粤04民初114号民事判决，驳回程良渠的诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，程良渠向本院提交三份《收据》复印件，内容是香洲经济公司于2007年7月6日收到涉案房产及5X1房产预交第二次转让办证税款1万元及转让过户、更名、手续等费用38716元、公共设施维护费16284元。该三份《收据》有香洲经济公司加盖公司“财务专用章”。另查明，本院已经发生法律效力的(2018)粤民终1434号民事判决中查明，香洲经济公司开发的位于珠海市××路的现代广场（即涉案房产所在）小区并未通过消防验收，且欠缴国土部门地价款，因此并不具备办理房地产权证的条件。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据程良渠程良渠的上诉请求及理由，本案焦点问题是程良渠对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，程良渠提供其与香洲经济公司于1998年7月31日签订涉案房产的《商品房购销合同》，以及香洲经济公司于同日出具的收到程良渠支付的涉案房产购房款合共184074元的两份《收据》、程良渠支付的涉案房产管理服务费828元（3个月）的《收据》、香洲经济公司于1998年7月6日出具的程良渠支付涉案房产第二次转让办证税款、转让过户更名手续费及公共设施维护费的《收据》，在没有充分的证据推翻上述程良渠所提交的证据的基础上，应认定程良渠与香洲经济公司在人民法院查封涉案房产前已经签订涉案房产的买卖合同及程良渠已足额支付购房款，并已经实际占有使用涉案房产。原审判决认为程良渠提供的上述证据不足以认定其与香洲经济公司之间就涉案房产存在真实的房屋买卖关系的事实具有高度可能性，缺乏事实依据，本院予以纠正；至于原审判决认为程良渠提交的物业管理费及水电费收据不完整并缺乏连续性不能证明程良渠持续占有涉案房产。本院认为，案外人是否持续使用执行标的并非判断案外人是否在司法查封前实际占有的标准。案外人只需证明在司法查封前已经占有使用执行标的，执行标的脱离了出卖方的实际控制，即可认定案外人对执行标的的实际占有。因此，原审判决的上述认定缺乏法律依据，本院予以纠正。另外，已经发生法律效力的另案裁判文书查明涉案房产所在的小区并未通过消防验收，且开发商香洲经济公司欠缴国土部门地价款，涉案房产并不具备办理房地产权证的条件。结合本案中香洲经济公司也陈述称其欠缴地税及消防未经验收无法办理涉案房产的产权证相关手续，本院认定程良渠对涉案房产未能及时办理过户登记手续不存在过错。原审判决认定涉案房产未办理过户登记的原因在于程良渠，属于认定事实不清，本院对此予以纠正。根据上述查明的事实，程良渠主张对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案涉案房产登记在被执行人香洲经济公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案外人程良渠请求人民法院确认涉案房产归其所有，依法不予支持。综上，程良渠的上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销珠海市中级人民法院（2018）粤04民初114号民事判决；二、不得执行位于珠海市拱北夏湾港昌路现代广场的C座3X4房产；三、驳回程良渠其他诉讼请求。一审案件受理费6947.22元由葛兰、珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司共同负担。二审案件受理费6947.22元，由葛兰负担。程良渠向本院预交二审案件受理费6947.22元，由本院向程良渠退回6947.22元。葛兰需向本院缴交二审案件受理费6947.22元。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年九月二十九日书记员  黄凯容