北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初557号原告：贺如珍，女，1949年12月14日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告：贺伟，男，1968年10月10日出生，汉族，星光科技股份有限公司员工，住北京市大兴区。原告：贺岩，女，1970年11月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告：贺进，女，1977年8月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告：贺纯，男，1982年7月12日出生，汉族，北京大豪科技股份有限公司员工，住北京市大兴区。五原告共同委托诉讼代理人：刘洋，北京兴展律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：孙丽丽，北京兴展律师事务所律师。被告:信元，男，1988年10月1日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。被告：信振永，男，1959年3月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：杨曙光，北京市安理律师事务所律师。被告：张玉新，女，1960年7月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：雷雨龙，北京市安理律师事务所实习律师。三被告共同委托代理人：高新新，北京市安理律师事务所律师。被告：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺街南口兴创大厦一层（111-118室）。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。原告贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯与被告信元、信振永、张玉新、北京兴创房地产开发有限公司（以下简称：兴创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺伟、贺进、贺纯及其与贺如珍、贺岩的共同委托诉讼代理人刘洋、孙丽丽，被告信振永及其与信元的共同委托诉讼代理人杨曙光，被告张玉新及其与信元、信振永的共同委托诉讼代理人高新新，被告兴创公司的委托诉讼代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯向本院提出诉讼请求：1、贺连增与信元于2014年8月21日签订的房屋买卖合同无效；2、信元、信振永、张玉新返还全部购房款122万元；3、信元、信振永、张玉新向原告支付因房屋价格上涨造成的损失158万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：信元为信振永之子。2011年2月16日，兴创公司与信振永签订拆迁安置房买卖合同，将北京市大兴区核心区一、二期D区2号楼6单元301室的房产以195889元出售给信振永，信振永成为该房屋的产权人，后信振永将该房产转让给信元。贺进、贺纯与贺连增是子女关系，贺进、贺纯作为贺连增的代理人与信元和信振永就上述房屋的买卖问题多次磋商。2014年8月21日，在北京兴远房地产经纪中心居间下，贺进、贺纯代理贺连增与被告签订上述房屋买卖合同。买卖合同约定，被告将上述房产以122万元出售给贺连增，信元无条件配合贺连增办理交房入住及过户手续，并承诺在付清全款当日将此房交付给贺连增使用。合同签订后，贺连增已向信元支付了全部购房款。现因信元无代理权限，与贺连增签订买卖合同，事后未经追认，属于无权代理。信元辩称，关于原告主张合同无效的诉讼请求认可，本案的原告从始至终都知道这个房屋是和信元签署的，且信元是否有代理权限原告也清楚。从双方接洽购房的具体事宜，原告的事实理由一再变更，足以知道原告对此是知情的。关于返还购房款，我方同意。不同意原告第三项诉讼请求，该房屋并非信元恶意的冒充其父母名义出售，而是原告通过中介希望购买该房屋，相关的手续如何办理均是原告通过中介要求信元配合的，所以信元不存在恶意缔结合同。在合同无效的情况下，也不存在违约，原告和信元及中介对该房屋属于拆迁房且登记在信元父母名下的事实是清楚的，对于此类房屋是否能过户，是否符合法律规定，原告和中介应是清楚的，且在信元的父母知道之后，多次要求将该购房款返还给原告，但原告不予认可，所以并非被告恶意拖欠购房款。原告计算的房屋上涨的损失不符合事实。在本案中原告自身、中介方均存在过错，因此不能将一般的房屋买卖合同被告违约所产生的法律后果适用于本案，包括房屋上涨损失等。购房款确实是信元收取的122万元，同意在本案中退还。信振永、张玉新辩称，关于原告第一项诉求，被告认可该合同无效，不认可原告主张的理由。我方认为合同无效理由是合同法52条第二、五款，原告和信元签署买卖合同损害了信振永、张玉新的利益，导致合同无效。对于后续的诉求，我方均不认可。不是我方和原告签署的合同，我方始终不知道有房屋买卖合同这个事儿，且原告主张损失过高。兴创公司辩称，我方与本案无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：信振永与张玉新系夫妻关系，信元系信振永之子。2019年1月4日，贺连增因病去世，贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯为其第一顺位继承人。2011年2月16日，信振永与兴创公司签订《拆迁安置房买卖合同》（合同编号：核心区（YH）-1587），购买兴创公司所有位于北京市大兴区核心区一、二期D区2号楼6单元301室房屋。2014年8月21日，在北京兴远房地产经纪中心居间下，贺进、贺纯以贺连增（买房人，乙方）委托代理人的身份与信元（卖房人，甲方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于北京市大兴区核心区一、二期D区2号楼6单元301室的房产出售给乙方（产权人信元，合同编号为核心区（YH）-1587）；房产的成交价格为122万元；甲乙双方在签订本合同的同时，甲方出具该套房产的《拆迁安置房买卖合同》，房屋产权变更申请承诺书；甲方应在开发商下发办证通知10个工作日内无条件配合办理房屋所有权证，房屋所有权证下发起10个工作日内甲方双方无条件配合办理此房产过户手续；甲方承诺收到乙方购房全款的同时将该套房屋的全部手续交付给乙方；经甲乙双方一致同意2014年10月31日前付清全款当日甲方将此房屋交付乙方使用。对于涉案房屋的买受方及付款方，原告称：房屋买受人为贺连增，但手续都是委托贺进和贺纯办的，房款是贺连增给的，付款账号是一个叫徐树强名下的，徐树强是贺进的同事，他一直跟着我们办的这个事儿，当时贺连增出了一部分款，贺进和贺纯也出了一部分款，一起放在徐树强的账号上打给信元的，原告的意见是这个款项还是属于贺连增向信元支付的款项。当时和信元说过这个情况，在收款证明上写的购房人都是贺连增，且产权变更承诺书中也是要求变到贺连增名下。其提交贺连增本人的情况说明一份及相关收据予以证明。对此，信元称：不认可原告告知过我的事儿，认可收到房款共计122万元，同意在本案中予以退还。庭审中，原告提交《房屋产权变更申请承诺书》，内容为将涉案房屋产权人变更为贺连增，并直接由兴创公司为贺连增办理入住和产权登记手续。该承诺书有信振永、张玉新及贺连增签名，兴创公司加盖印章，落款日期为2011年2月16日。信振永、张玉新不认可该承诺书上其签名的真实性并要求对相关签字和指纹进行真伪鉴定，其主张：根据规定在取得产权证之前不允许改底单，该交易违反法律强制性规定，应属于无效。对此，原告称：不同意鉴定，该承诺书是倒签的，显示的时间是2011年2月16日，实际签订时间是2014年8月21日，当时中介给贺进打电话让带着贺连增和其配偶到中介签字，我方到了中介，中介又带着我们到了兴远公司的总部，由兴创公司的人去兴远公司帮着改底单，当时在场的有信元、中介的李振还有兴创公司改底单的人，但当时并未看到信振永、张玉新在场，我问信元的父母信振永、张玉新怎么没有来，但把字签了，信元说签字就是他父母签的，因为街坊离的不远，不想碰面，中介也说身份都核实了。我方当时是有足够的理由相信是信振永、张玉新本人签字的。但因为确实没有看到信振永、张玉新在承诺书上签字，无法确认签字的真实性，我方不质疑被告针对签名真实性提出的异议。对此，信振永、张玉新称：因原告认可我方对签字真实性提出的异议，我方不再提出鉴定申请。信元称：不认可见过这个承诺书，承诺书的签字确实不是信振永、张玉新签的。在本案庭审中，信振永、张玉新表示对于信元出售涉案房屋的行为不知情且不同意出售房屋，对信元出售房屋行为亦不予追认。双方均主张贺连增与信元签订的房屋买卖合同无效。本案的主要争议在于合同无效的责任承担，对此，贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯提供房屋产权变更申请承诺书及（2017）京0115民初12926号民事判决书作为证据，证明在该判决的卷宗中，信振永向兴创公司提交了一份申请，信振永、张玉新在2010年将涉案房屋过户至信元，或者是有授权信元出卖涉案房屋的意思。信振永、张玉新明知信元将房屋出卖给原告，如今不同意办理过户手续，致使原告的合同目的落空，被告属于根本违约。2018年4月18日本案开庭笔录中，信元代理人说确实和原告签订过买卖合同，但在签订合同时误以为是所有权人，是认知错误，可以证明信元和原告有合同关系，其无代理权。兴创公司在此前开庭时认可承诺书公章的真实性，原告有理由相信信元有处分涉案房屋的权利，信元以自己的名义和原告签订买卖合同后，其父母不予追认，致使合同无效，原告目的落空，信元、信振永、张玉新均存在过错，本案信元通过冒名的方式签订变更承诺书，在买卖过程中，存在严重的过错。信元、信振永、张玉新对上述证据的质证意见：原告提交的相应材料，不是我方提供的，是该案中兴创公司提交的，其中2010年说把房屋变更给信元的情况不是原告所说的把房屋过户给信元。在2010年办理拆迁时，和信元提过将来把房屋给他，但并没有办实质性的任何过户手续，从法律上信元是没有得到该房屋的，谈不上恶意违法。（2017）京0115民初12926号民事案件发生在2017年3月，只是提到作为房屋登记权利人去向兴创公司申请办理入住手续，这是其行使的合法权利，与本案无实质关系。对方企图证明信振永、张玉新是明知信元出售房屋且予以默认，通过该证据完全看不出这个证明目的。对于涉案房屋的现值，贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯与信元、信振永、张玉新均当庭同意以协商确认的方式确定房屋价格，亦均认可涉案房屋现值为256万元。本院认为，贺连增因病去世，贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯为其第一顺位继承人，根据继承法的相关规定，可继承贺连增的相关权利。本案中，涉案房屋系信振永、张玉新所有，信元并未以信振永、张玉新的委托代理人身份处分房屋，而系以自身名义与贺连增签订房屋买卖合同并收取了房款，信振永、张玉新不认可委托信元处分其房屋，对信元处分房屋的行为亦不予追认，故，信元处分房屋的行为不构成无权代理，而应属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，信元虽系无权处分，但其与贺连增签订的房屋买卖合同并不必然属于无效合同。但是，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据原告提交的《房屋产权变更申请承诺书》及相关陈述，可以判断信元与贺连增之间存在在涉案房屋交易中恶意串通，通过在开发商处“改底单”从而逃避缴纳二手房交易相关税费的行为，该行为损害了国家利益，故，贺连增与信元签订的《房屋买卖合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，信元无权处分信振永、张玉新房屋，违背诚实信用原则，存在主要过错，应向原告返还房款并赔偿因合同无法履行给原告造成的损失。贺连增在签约时未认真审核信元是否对涉案房屋具有处分权，自身亦存在一定的过错。对于原告主张的房屋差价损失，双方均认可涉案房屋的现价值为256万元，差价为134万元，考虑到双方的过错责任和原告的实际损失，依据公平原则，本院酌予支持938000元。原告对信振永、张玉新的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下:一、贺连增（已死亡）与信元于2014年8月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、信元于本判决生效之日起十日内返还贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯购房款1220000元；三、信元于本判决生效之日起十日内赔偿贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯房屋差价损失938000元；四、驳回贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元（贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯已预交27280元），由贺如珍、贺伟、贺岩、贺进、贺纯负担6695元（已交纳），信元负担22505元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇一九年九月十一日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽