江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初1646号 原告：苏州盛联房地产代理有限公司，住所地太仓市城厢镇郑和中路309号1幢802室，统一社会信用代码91320585081541676K。 法定代表人：徐成，总经理。 委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：偶超，江苏镇洋律师事务所实习律师。 被告：太仓张江信息产业园有限公司，住所地太仓市科教新城健雄路20号，统一社会信用代码913205850552205296。 法定代表人：单圣祥，董事长。 委托诉讼代理人：秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。 原告苏州盛联房地产代理有限公司（以下简称盛联公司）与被告太仓张江信息产业园有限公司（以下简称张江公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛联公司的委托诉讼代理人王建明，被告张江公司的委托诉讼代理人秦祝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理佣金共计7978469元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月1日，原、被告签订《太仓张江信息产业园有限公司【张江-和园】项目独家策划销售代理委托合同》，由原告独家策划代理销售被告开发的位于太仓市科教新城张江和园项目，代理权限自合同签订起，在未终止合同的情况下至楼盘销售完毕止。合同对代理佣金的标准、结算、溢价分成等进行了约定，同时约定被告每月支付原告应结佣金的80%，预留20%于次月结算佣金时一并支付给原告，以此类推，并约定了合同结束后的最后一个月被告应一次性支付原告所有剩余佣金。至2018年10月，被告名下的楼盘已销售完毕，所涉代理佣金全部具备结算条件。因原告法定代表人向被告购买了一套房子，其中550772元从佣金中扣除。原告多次通知被告结算代理佣金，被告一直久拖不结，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告张江公司辩称，原告计算佣金有误，被告的自留房是不应收取佣金的，且有一部分房屋是被告自行销售的。原、被告的结算应当按照2018年8月3日形成的对账单及根据该对账单所调整的部分进行结算，该对账单是在原合同的基础上进行的结算和核实，并进行调整的一个佣金及溢价计算方式，其金额是经过双方协商确定的，在这之后双方并未达成新的计算意向，所以该对账单应当作为双方最终的结算依据。在这个金额基础上再减去原告的法定代表人购买的房屋未付款项。 经审理查明：2014年3月1日，原告盛联公司作为甲方。被告张江公司作为乙方，双方签订《太仓张江信息产业园有限公司张江和园项目独家策划销售代理委托合同》一份，合同约定：甲乙双方本着成功完成甲方开发的江苏省太仓市南郊科教新城张江和园项目（以下简称本项目）的企划广告设计、策划、销售代理任务为目的，经友好协商，就该项目策划销售代理合作事宜达成以下协议：……二、代理期限自签订本合约之日起至项目公开发售后一年内有效。代理期限满后，如甲乙双方均没有书面通知对方终止代理合约，本合同继续有效期至楼盘所有物业销售完毕。三、代理范围：本项目全部可售物业，其中住宅面积约48131.69平方米，研发楼面积约46451平方米。……五、代理销售方式：1、甲方委托乙方为本项目（研发楼除外）的独家策划销售代理公司。2、甲乙双方同意：甲方委托乙方代理销售的工作范围为：全程营销策划-VI视觉系统设计-客户谈判-前期认购-签约付款-追缴尾款。六、代理销售价格：本项目各类房屋的平均底价由双方在各批房屋开盘前一个月商定。乙方根据相应的平均底价制定相对的单套底价供甲方参考，甲方应于开盘之前书面确认后供乙方执行。乙方可在单套底价或者以上销售。七、全程营销策划代理费用：1、策划及广告设计月费：甲方每月支付乙方费用伍万元人民币，甲方应从2014年4月1日起开始支付首月费用（特殊情况另行商定），其后支付日期为每月5日前，待本项目销售率达到70%以上，甲方有权决定是否继续支付该费用（以甲方书面通知书为准）。2、销售代理费取费标准：住宅佣金按总销金额的1.5%提取；车位、车库的佣金计算方式由甲乙双方另行协商确定。研发楼的佣金按甲方最终确定的统一标准结算。3、溢价分成：如项目实际销售价格超出《项目底价表》所约定的底价，则超出部分则视为溢价。项目溢价分成办法：双方同意按以下方法执行。超出底价500元/平米以内（包括500，下同）的，按甲方90%，乙方10%按月结算；超出底价500元/平米-800元/平米以内的，按甲方80%，乙方20%按月结算，超出底价800元/平米以上的，按甲方70%，乙方30%按月结算，结算日为每月5日前。说明：（1）代理费按月结算，结算日为每月5日前。（2）、公开销售前，由乙方出具《项目底价表》，以及申报物价局的备案表等，经过双方盖章或签字确认，《项目底价表》即为双方认可的项目底价。（3）当批可结算房源为按揭客户以付清首付签订合同并办理完银行按揭手续为准，一次性客户以付清全部款项并签订合同为准。（4）、甲乙双方同意，甲方股东自留房源不收取佣金，但总套数不得超过各类房屋总套数的4%；甲方股东破底价团购的，乙方只收取实际成交价格的1%作为配套、服务费用。（5）、甲乙双方同意，甲方每月支付乙方应结算佣金的80%，预留20%于次月结算佣金时一并支付给乙方，以此类推，至合同结束后的最后一个月甲方应一次性支付乙方所有剩余佣金。……十三、其他：1、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决并另行补充。2、本合同附件属合同一部分，与本合同均具有同等法律效力。3、本合同一式二份，双方各执一份，由双方代表签字并加盖公章后即时生效，并具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。 2018年8月3日，原告盛联公司向被告张江公司发出张江和园项目佣金应收账款对账单，内容为：根据我公司与贵公司订立的《独家策划销售代理委托合同》，我公司现将与贵公司剩余未结算佣金的清单发给贵公司，请贵公司予以确认。未结算佣金清单如下：一、截止2017年7月31日，可结算部分，双方已确认，已开票，未结佣：¥695247元。二、截止2017年7月31日，可结算部分，双方已确认，未开票，未结佣：¥850027元。三、1、截止2017年7月31日，达到结佣条件，未开票，未结佣：¥1373294元。其中：基本佣金359668元，溢价1013626元。2、截止2018年4月19日，达到结佣条件，未开票，未结佣：2017年8月-10月份月费（从2017年3月份开始，月费按1.5万/月结算）：¥45000元，佣金及溢价：¥930272元；共计：¥975272元。其中：基本佣金153886元，溢价776386元。3、第三项佣金及溢价部分，更具实际协商情况，基本佣金：359668元+153886元=513554元，月费：45000元，溢价部分由原来的：1013626元+776368元=1790012元调整为500000元，即第三项佣金、月费及溢价部分为：513554元+45000元+500000元，共计：¥1058554元。四、截止2018年4月19日，已售，未开票，未结佣：6#楼佣金，共计¥766853元（其中包含张政12套佣金：213991元）。综上合计，现贵司应结我司剩余佣金及溢价共计：¥3370681元。请贵司对上述金额予以核对，如无异议，请贵司盖章确认并按合同约定履行付款义务。原告盛联公司及被告张江公司均盖章确认。 2018年9月11日，原、被告一致确认：原告同意在被告应付原告的佣金中抵扣原告法定代表人徐成（身份证号码）于2016年7月10日购买的被告开发的太仓张江信息产业园3幢303室房屋（合同编号：201612080100157）的未付房款，共计人民币伍拾肆万元整（¥540000）。 2019年1月18日，江苏镇洋律师事务所向被告张江公司发出律师函，要求张江公司与盛联公司完成所有结算并支付所欠佣金。 庭审中，原告盛联公司陈述：原告的佣金总额为14445845元，被告已经支付原告5916605元，原告已开发票6613192元，再扣除原告法定代表人徐成向被告购买的3幢303室房屋未付款项550772元，故被告尚欠原告佣金7978469元未付。通过对2015年6、7、8、9月份的佣金及溢价结算明细表可以看出对溢价计算不是分段的。对于对账单中未对溢价部分结算是根据原告经手人回忆当时具体情况是因为6号楼溢价部分较多，双方负责人对6号楼溢价部分没有达成一致，一直在协商，而且6号楼没有完全销售完毕，不具备结算条件，所以6号楼溢价部分没有体现在2018年8月3日的对账单上，原告认为该对账单并不影响原告要求被告结算6号楼佣金。 庭审中，被告张江公司陈述：对溢价部分计算方式应当分段计算。对账单就是双方对以往销售结算费用的全部概括及确认，被告只要按该金额进行付款，就符合双方的结算意图及双方认定金额。6号楼的销售是最后销售的，当时的价格涨到非常高了，而且上门来要求买房的人特别多，当时对6号楼之所以只计算佣金而没有计算溢价是因为考虑到原告代理房屋买卖是基于在一个稳定的市场价格情况下付出的劳动所应当的收益对价，6号楼相对来说用不着付出销售商的努力，仅仅只需要办理网签手续，当时争议焦点在于6号楼我们应当连佣金都要扣除的，所以在对账单中只计算了佣金，不存在所谓的溢价。 根据太仓市房地产开发管理中心出具的被告楼盘签约基本信息显示在2018年4月19日之后又签约了9套房产，其中包括2018年4月25日签约6幢801室（建筑面积133.64平方米、总价款1289091元）、2018年5月4日签约6幢1202室（建筑面积148.23平方米、总价款1429827元）、2018年5月24日签约6幢901室（建筑面积133.64平方米、总价款1297912元）、2018年6月6日签约6幢802室（建筑面积94.19平方米、总价款921084元）、2018年6月21日签约2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元）、2018年7月18日签约6幢201室（建筑面积133.20平方米、总价款1242223元）、2018年10月26日签约6幢904室（建筑面积133.64平方米、总价款1280138元）、2019年3月14日签约6幢1103室（建筑面积94.19平方米、总价款939922元）、2019年4月28日签约2幢1804室（建筑面积215.94平方米、总价款1908262元）。其中2018年6月21日签约2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元）是被告法定代表人单圣祥购买的。 根据原告盛联公司提供的佣金结算表显示：6幢801室（建筑面积133.3平方米、总价款1285812元、底单价7236元、溢价佣金96376元）、6幢1202室（建筑面积148.36平方米、总价款1431081元、底单价7236元、溢价佣金107264元）、6幢901室（建筑面积133.3平方米、总价款1294610元、底单价7286元、溢价佣金97016元）、6幢802室（建筑面积94.26平方米、总价款921769元、底单价7336元、溢价佣金69083元）、2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元、底单价8937元、溢价佣金1289元）、6幢201室（建筑面积132.86平方米、总价款1239052元、底单价6996元、溢价佣金92869元）、6幢904室（建筑面积133.3平方米、总价款1276881元、底单价7186元、溢价佣金95696元）、6幢1103室（建筑面积94.26平方米、总价款940621元、底单价7486元、溢价佣金70497元）、2幢1804室（建筑面积215.94平方米、总价款1908969元、底单价8837元、溢价佣金0元）。 以上事实有原告提供的独家策划销售代理合同、佣金结算表、付款记录、发票、太仓市房地产开发管理中心的楼盘签约基本信息、被告自用房信息、律师函、2015年9月结算明细及申请、佣金抵款确认书，被告提供的自行销售清单、2018年8月3日佣金应收账款对账单，当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《独家策划销售代理委托合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点主要为：一、2018年8月3日的佣金应收账款对账单是否已经对截止2018年4月19日原告出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算？二、溢价分成是否需要分段计算？ 对争议焦点一，原告认为因原、被告对溢价未能达成一致意见，故对账单并未将6号楼的溢价分成部分计算在内。被告认为对账单已经对截止2018年4月19日原告出售房屋的佣金及溢价分成进行了总结算。本院认为，2018年8月3日的佣金应收账款对账单已经对截止2018年4月19日原告出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算，理由如下：1、对账单是原告在2018年8月3日出具给原告的，故截止2018年4月19日的溢价分成金额原告应当是明确并知晓的，原告在对账单开头就写明“我公司现将与贵公司剩余未结算佣金的清单发给贵公司”、第三项金额中包含了月费，第四项中明确“截止2018年4月19日，已售、未开票、未结佣：6号楼佣金共计766853元，综上合计，现贵司应结我司剩余佣金及溢价共计：3370681元”。可见原告已经将截止2018年4月19日原告出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算。2、对账单中的第三项中，对截止2017年7月31日的溢价1013626元及截止2018年4月19日的溢价776386元，两项之和1790012元调整为500000元，可见原、被告对溢价分成进行了协商及调整。且太仓房地产在2017年、2018年左右存在房地产市场行情好的情况，被告陈述6号楼都是客户上门要求买房的，原告只需要办理网签手续，本来协商时佣金也要扣除的，但后来就只计算佣金，不计算溢价，具有一定合理性，双方协商确认佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）总结算可能较大。3、原告未提供证据证明系因双方对6号楼溢价分成未能达成一致意见而未将该溢价分成部分计算在内，且根据对账单可以确认已经对剩余佣金及溢价进行了总结算，故截止2018年4月19日佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）共计3370681元。 对争议焦点二，原告认为溢价分成不需要分段计算，提供原告制作的2015年6月、7月、8月、9月的结算单，认为有四套房产的单价差超过了500元但未超过800元，在各自月份的结算单中按10%计算溢价分成，在9月份结算单中又补了四套房产的10%溢价分成。被告认为溢价分成应当分段计算，但对原告提供的结算单真实性没有异议，认为是双方申请款项时所作的阶段性付款手续，但在2018年8月3日双方进行了重新对账确认。本院认为，因原告对单价溢价超出500元未超出800元的四套房产按照20%的方式进行溢价分成，未进行分段计算，且被告对原告提供的结算单的真实性予以认可，并确认是双方申请款项时的阶段性付款手续，故应当认为被告对原告溢价分成计算方式予以确认，溢价分成不需分段计算。 对于在2018年4月19日之后签约的9套房产，因2幢1801室是被告法定代表人购买的，故根据合同约定该套房产不需计算佣金及溢价。原告自认至2018年10月被告名下楼盘销售完毕，故被告应当向原告支付2018年4月19日至2018年10月31日期间签约的6套房产佣金。因被告未能提供证据证明该6套房产系自留房源，故该6套房产应当计算佣金，结合原告提供的佣金结算表中的底单价、太仓市房地产开发管理中心出具的房屋总价及房屋面积，经计算该6套房产的基本佣金为111904.13元、溢价分成为559133.85元，共计佣金671037.98元。但根据原告提供的佣金结算表，经计算该6套房产的基本佣金为111738元、溢价分成为558304元，共计佣金670042元。原告的主张系对自身权利的处分，故本院确认该6套房产的佣金为670042元。 因原告主张的佣金中包含月费，根据对账单可以看出自2017年3月起月费按每月15000元结算，且月费已结算至2018年4月19日，被告未提供证据证明双方何时终止合同，原告自认至2018年10月被告名下楼盘销售完毕，故被告应当向原告支付2018年4月20日起至2018年10月31日止的月费共计97500元。 因原告自认应当扣除原告法定代表人徐成购买的3幢303室房屋未付款项550772元，故被告张江公司应当向原告支付佣金3587451元（3370681+670042+97500-550772）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告太仓张江信息产业园有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告苏州盛联房地产代理有限公司佣金3587451元。 二、驳回原告苏州盛联房地产代理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67649元，财产保全费5000元，合计72649元，由原告苏州盛联房地产代理有限公司负担39983元，被告太仓张江信息产业园有限公司负担32666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 （此页无正文） 审 判 长  卢东昕 人民陪审员  周忠良 人民陪审员  魏 亮                                            二○一九年九月十八日                                                           法官助理  冯胜                                                           书记员  汤琳