重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初15516号原告：王久献，女，汉族，1974年2月27日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：艾生兵，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：邓小娟，女，汉族，1967年6月12日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨陵，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚红，重庆志和智律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司万科西城分公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道11号1幢1-商铺6,，统一社会信用代码91500107MA5U5H8D40。法定代表人：周燕，总经理。委托诉讼代理人：钟小平，女，汉族，1985年3月27日生，住重庆市渝中区，公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。法定代表人：王新立。原告王久献与被告邓小娟、第三人重庆到家了网络科技有限公司万科西城分公司（以下简称到家了公司万科西城分公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王久献及其委托诉讼代理人艾生兵，被告邓小娟的委托诉讼代理人杨陵，第三人到家了公司万科西城分公司的委托诉讼代理人钟小平到庭参加诉讼。第三人建行重庆市分行经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王久献诉称，2017年9月10日，在第三人到家了公司万科西城分公司（经纪方）居间下，王久献（买方）与邓小娟（卖方）签订《房屋买卖合同》。签约后，王久献积极履行合同义务，但邓小娟却以各种理由拒绝履行该合同。经多次协调未果，原告现起诉来院，请求判决：1、原告代被告就讼争房屋向抵押权人偿还抵押贷款本息余额；2、第三人建设银行重庆市分行在原告代为偿清本息余额后，解除抵押登记；3、被告协助原告办理位于重庆市九龙坡区彩云大道10号1幢xxxxxx号房屋的权属转移登记手续,同时原告向被告支付剩余购房款（总房款-已付购房款-代付抵押贷款）。审理中,原告王久献自愿在办理产权转移登记手续时一次性支付剩余房款。被告邓小娟辩称，同意继续履行合同，但应当按照合同约定(包括付款方式)履行；不同意原告一次性支付，理由是：合同约定是按揭支付，原告不能擅自改变合同的约定，原告提出全款支付方式并不能推定对被告有利；现房价上涨，且不属于价格波动属于情势变更；原告以2017年的价格全款交易，货币贬值，对被告显失公平；原告迟延支付房款对被告造成了损害。第三人到家了公司万科西城分公司陈述，签订合同时，被告未在现场，第三人通过电话方式联系被告告知被告交易情况，被告知晓交易情况。定金是通过银行转账方式给的被告。合同签订后，原告需要到银行办理面签手续，但是电话联系被告，被告均称在合川上班没有办法来办理面签手续，后来就联系不上了。第三人建行重庆市分行未到庭，但向法院提交书面答辩意见，表示在房屋所有权变更之前，应先行到我行杨家坪支行归还、结清该贷款的全部欠款，然后愿意出具贷款结清证明以及办理注销抵押登记手续。经审理查明，位于重庆市九龙坡区彩云大道10号1幢xxxxxx号房屋登记的产权人为邓小娟，该房屋上建行重庆市分行的抵押贷款。该房屋上现有王久献因本案申请财产保全而产生的司法查封。2017年9月10日，原告王久献（买方）与被告邓小娟（卖方）在第三人到家了公司万科西城分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、王久献购买邓小娟位于重庆市九龙坡区彩云大道10号1幢xxxxxx号房屋，该物业建筑面积91.2平方米。2、该物业转让成交价格为人民币89万元。3、王久献于签订合同当日支付定金5万元；王久献支付首付款37万元，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付给邓小娟;王久献银行按揭贷款47万元由放贷银行直接交付邓小娟，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由王久献在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给邓小娟。4、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续;并于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付房屋。5、王久献未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向邓小娟支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向邓小娟支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，邓小娟有权解除合同，合同被解除的，王久献应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向邓小娟支付违约金，并由邓小娟退还王久献全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由邓小娟退还王久献全部已付款。该合同系王久献先行签订，邓小娟后签。邓小娟认为该合同上的买方“王久献”（公民身份号码51222xxxxxx）并非本案原告王久献（公民身份号码512221xxxxxx），并申请对合同中王久献的签名真实性进行鉴定。到家了公司万科西城分公司陈述王久献的公民身份号码在书写时漏了一位，本案中王久献就是买方王久献。王久献亦陈述签名是其本人所签。合同签订当日，王久献向到家了公司万科西城分公司员工钟小平支付定金5万元。次日,邓小娟出具《业主/客户收款证明》，载明收到王久献支付的购买案涉房屋定金5万元。到家了公司万科西城分公司陈述，定金5万元是王久献将该款转给公司员工钟小平，后在邓小娟签订合同时就将该5万元转给了邓小娟；2018年5月1日，邓小娟又退还给了公司员工钟小平且标注了系退还定金和合同编号；在当日公司员工钟小平又转回给了邓小娟。2018年2月4日，到家了公司万科西城分公司通知邓小娟办理按揭审批手续，邓小娟表示房屋涨价且自己在支付按揭贷款，不卖了，后又表示涨价5万元或王久献另行支付签合同后邓小娟还的按揭款才同意出售。2018年6月13日，邓小娟向到家了公司万科西城分公司和王久献发出《履行合同催告函》，催告到家了公司万科西城分公司和王久献在接到该函20日内，将王久献的银行贷款申请审批表提交给邓小娟，以明确付款时间和金额。2018年6月15日，王久献向到家了公司万科西城分公司发送短信，表示早已把全款准备好，现通知到家了公司万科西城分公司联系邓小娟确定好办理房屋权属转移登记申请手续的时间。到家了公司万科西城分公司陈述其向邓小娟发送短信告知王久献已准备好全款可以过户。2018年6月15日,到家了公司万科西城分公司向邓小娟寄发《通知函》，通知邓小娟在收到该通知5个工作日内配合王久献及中介方办理按揭贷款申请手续。邓小娟陈述其于2018年6月21日收到该通知，其于2018年6月25日通知到家了公司万科西城分公司前往房交所办理过户手续，也通过短信告知到家了公司万科西城分公司会继续履行合同，但是到家了公司万科西城分公司没有到，其就自行前往。王久献及到家了公司万科西城分公司均陈述未收到邓小娟的短信。邓小娟举示视频2份，拟证明邓小娟在2018年6月25日前去房交所以及邓小娟按揭贷款的银行等待王久献及到家了公司万科西城分公司办理房屋交易事宜；合同暂不具备履行条件，双方对办理银行面签、解押事宜、付款时间均约定不明确，需详细约定后继续履行，包括合同总房款需进行重新约定。王久献及到家了公司万科西城分公司陈述未收到邓小娟去办理审批的通知。2018年6月27日，王久献向邓小娟发出《律师函》并附上能够全款支付的款项依据复印件。邓小娟陈述未收到该律师函。审理中，王久献举示2018年2月28日、2018年5月1日、2018年6月5日、2018年6月14日、2018年6月15日、2018年6月29日多次通话记录、录音，显示：邓小娟一开始表示要王久献先把邓小娟支付的按揭款付了，再过户；之后王久献告知邓小娟不办理按揭了全款支付，并多次催告邓小娟办理过户手续，邓小娟未回应。另查明，到家了公司万科西城分公司员工周勇波向邓小娟承诺1个月内办理完毕交易程序，1个月产生的损失1500元的按揭是由周勇波承担。王久献因提起本次诉讼产生诉讼保全担保费1780元、律师费2万元（已实际支付1万元）。审理中，到家了公司万科西城分公司另陈述：因房屋未满两年所以说的晚点办按揭审批手续；在2018年2月4日电话第一次通知的双方办理面签，但是邓小娟称房屋涨价且自己在支付按揭贷款，所以不愿意配合办理过户手续。上述事实，有当事人陈述、存量房交易文件一套、不动产登记信息查询证明、收条、短信记录、通话录音、银行流水、律师函、视频、通知函及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。邓小娟虽对本案原告王久献是否为合同中买方“王久献”提出质疑，但通过公民身份号码、定金支付、各方的往来信息等证据均可以确定本案原告王久献就是合同中买方“王久献”。邓小娟申请对合同中“王久献”签名是否为本案原告王久献所签进行鉴定已无必要，故本院对该申请不予准许。本案中，王久献、邓小娟双方于2017年9月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，王久献、邓小娟双方建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。《房屋买卖合同》约定王久献签订合同当天向邓小娟支付定金5万元，但签订该合同时的情况是王久献先行签订，王久献将定金5万元支付到家了公司万科西城分公司经办人处，在邓小娟签订合同时再由到家了公司万科西城分公司经办人支付给邓小娟，此符合签订合同当时的情况，王久献支付定金5万元并无违约行为。相反，邓小娟在2017年9月11日收到定金5万元后，又于2018年5月1日将该定金退还给到家了公司万科西城分公司经办人。《房屋买卖合同》约定王久献通过按揭贷款的形式支付部分房款，邓小娟配合王久献办理按揭贷款审批手续，但到家了公司万科西城分公司通知邓小娟配合办理银行按揭贷款手续时，邓小娟明确表示不配合王久献办理银行按揭贷款审批手续。之后，王久献通知邓小娟及到家了公司万科西城分公司表示全款支付，但邓小娟均未予回应。邓小娟虽举示视频，拟证明2018年6月25日到了不动产登记中心以及己方按揭贷款银行，但邓小娟并未举证证实已通知王久献、到家了公司万科西城分公司，且邓小娟尚未履行还款解押义务，该房屋尚不具备办理产权转移登记手续的条件，故此并不能证明邓小娟积极履行合同义务、王久献违约导致合同无法履行。本案中，王久献已选择全款支付，并向法庭举示了能够全款支付的凭证，且王久献愿意代邓小娟偿清该房屋尚欠建行重庆市分行的贷款本息，建行重庆市分行亦不持反对意见。涉案房屋亦无其他限制产权转移的情形，故该房屋买卖合同具备继续履行的条件关于王久献提出的代邓小娟偿清该房屋在建行重庆市分行抵押贷款本息并请求建行重庆市分行办理抵押注销登记及邓小娟协助过户及交房等诉讼请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，邓小娟应当继续履行合同。其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，王久献可以代邓小娟向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，建行重庆市分行应予以协助，并在王久献代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。因此，王久献主张代邓小娟清偿贷款后，由建行重庆市分行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定。邓小娟应在抵押登记注销后，及时协助王久献办理将案涉房屋过户至王久献名下的手续。再次，审理中王久献自愿在办理产权转移登记手续时将剩余房款（合同总价款89万元-已付定金5万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给邓小娟，并自愿将此内容纳入判项，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王久献在本判决生效后五日内代被告邓小娟向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿清重庆市九龙坡区彩云大道10号1幢xxxxxx号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）。二、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续。三、被告邓小娟在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告王久献办理将上述房屋的产权转移登记至原告王久献名下的手续。四、原告王久献于上述房屋产权转移登记当日将剩余房款（合同总价款89万元-已付房款5万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给被告邓小娟。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6528元，保全费4970元，共计11498元，由被告邓小娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年九月二十二日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟