重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初11719号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，经理。委托诉讼代理人：文凤，女，系重庆市巴南区保障性住房管理中心员工。被告：江天华，男，1982年4月3日出生，土家族，住湖北省利川市。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公租房公司）与被告江天华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告城投公租房公司委托诉讼代理人文凤到庭参加诉讼，被告江天华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告城投公租房公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2014年12月19日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年8月31日解除；2.判决被告按485.1元/月从2018年3月1日起至2018年8月31止向原告支付租金2910.6元；3.判决被告向原告支付违约金127.34元,自2018年3月1日起按每日应付租金的万分之五计算至2018年8月31日止；4.判决被告向原告支付代缴的水电气费等能源费188元,以及将租赁房屋恢复原状所发生的各项费用2339.9元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中,原告将第一项诉讼请求变更为判决原、被告于2014年12月19日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》解除。事实和理由：原、被告于2014年12月19日签订了《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区XX路XX号XX幢XX号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2014年12月19日起至2019年12月18日止，月租金为485.1元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金；被告拖欠租金及无正当理由空置房屋6个月以上的，原告有权单方解除合同；被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋移交原告。合同履行中，被告自2018年3月1日起拒不支付租金，原告收回房屋后为恢复房屋支出了恢复费用，故提出以上诉讼请求。被告江天华未到庭，未向本院提交答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《重庆市公共租赁住房租赁合同》、房屋及设施设备交割清单、催缴租金通知单及张贴照片、解除合同通知书及张贴照片、邮件回执、费用报销单、水电气费、补卡费、物业恢复房屋发票及明细表，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告江天华未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月19日签订了《重庆市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：2014YZSS02843），主要约定：原告将座落于重庆市巴南区XX号XX幢XX号房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2014年12月19日起至2019年12月18日止，月租金为485.1元/月，租金按月缴纳，被告于每月20日前缴纳当月租金；被告按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1455.3元，合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由被告承担的租金、相关费用以及被告应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还；被告改变公共租赁住房结构或擅自对房屋进行装修的，原告有权要求被告恢复原状并赔偿全部损失；被告应自合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，将该住房附属设施设备和相关物品按照原状返还原告，并结清租金、物管费、保证金、水电气、通讯等相关费用及违约金；双方在《房屋及设施设备交割单》上签字后，视为被告腾退该房屋；被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权书面通知被告解除合同，收回房屋；被告欠付租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，并收取被告一次性履行保证金1455.3元。合同履行过程中，被告自2018年3月1日起未按约定缴纳房屋租金。因被告未按约缴纳房屋租金的行为已经构成违约，达到双方约定的解除条件，原告于2018年8月21日向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告于2018年8月30日前退出承租房屋，终止租赁合同。原告收回房屋后代被告缴纳了水电气费187.24元，为恢复房屋，原告支付了防盗门把手、锁芯、插座、清洁费等费用共计2319.9元。审理中，原告认可被告缴纳的保证金可以在本案中予以抵扣。本院认为，原、被告于2014年12月19日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告江天华自2018年3月1日起未按约支付租金，被告江天华的行为已构成违约。被告江天华从2018年3月1日起至2018年8月30日欠付租金，已符合合同关于“对欠付租金累计6个月以上的，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋”的约定，原告通知被告终止合同于2018年8月30日前腾退承租房屋，符合双方合同约定，故本院认定，双方的租赁合同已于2018年8月30日终止，本院勿须判决解除。合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告江天华应承担其欠付租金之日即2018年3月1日起至合同解除之日欠付的租金，本院对房屋租金计算的截止时间确定为2018年8月30日,即被告应向原告支付租金2910.6元(485.1元/月×6)。合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能所产生的相关费用系被告未腾房实际造成的损失，故被告应当予以赔偿，原告主张涉案房屋恢复原状的金额为2339.9元，但其提供的发票金额为2319.9元，本院以发票载明金额为准。同时，原告为被告代缴的水电气等费用亦应由被告承担。本院根据原告提供的发票对原告代被告代缴的水电气等费用确定为187.24元。关于原告要求被告支付违约金的问题，因被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告付违约金，因双方合同约定“租金485.1元/月，租金按月缴纳，缴纳时间为每月20日”，因此被告应当以每月应付租金为基数，按照每日万分之五的标准，支付原告重庆市城投公租房建设有限公司从2018年3月21日起至2018年8月30日止分段计算（2018年3月21日起以当月租金为基数，2018年4月21日起以当月和上月租金之和为基数，以此类推）的逾期支付租金违约金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依据现有证据及查明的事实依法作出裁判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江天华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司租金2910.6元；二、被告江天华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司水电气等费187.24元、房屋恢复原状费2319.9元，共计2507.14元；以上一、二项被告江天华应支付给原告重庆市城投公租房建设有限公司共计5417.74元，抵扣被告江天华支付的保证金1455.3元，还应支付原告重庆市城投公租房建设有限公司3962.44元；三、被告江天华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司逾期支付租金的违约金(该违约金以每月应付租金485.1元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年3月21日起算至2018年8月30日止；2018年3月21日的基数为当月租金，2018年4月21日的计算基数为当月和上月租金之和，以此类推），以上总违约金不超过127.34元；四、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江天华负担，此款已由原告城投公租房公司垫付，被告江天华在支付上述款项时一并支付原告重庆市城投公租房建设有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 黄安娅二〇一九年九月二十六日法官助理 王 离书 记 员 周 瑄