山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初9954号原告:倪军,女,1968年4月29日出生,汉族,住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人:段贵成,山东元鼎律师事务所律师被告:孙宝兴,男,1970年4月6日出生,汉族,住山东省青岛市市北区。被告:张子松,男,1970年4月6日出生,汉族,户籍所在地山东省平度市。被告:张伟,女,1974年6月28日出生,汉族,户籍所在地山东省平度市。原告倪军诉被告孙宝兴、张子松、张伟执行异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人段贵成到庭参加了诉讼;被告孙宝兴经本院依法送达开庭传票,被告张子松、张伟经本院依法公告送达开庭传票,无正当理由均未到庭参加诉讼;本院依法缺席审理,现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于青岛市市北区鞍山一路88号3427户[房产证号:鲁不动产权第0141134号房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封;2、判决确认原告倪军于2006年12月30日与被告张子松签订的《房地产买卖契约》合法有效,并确认位于青岛市市北区鞍山一路88号3427户房屋归原告所有;3、判决被告张子松协助和配合原告办理青岛市市北区鞍山一路88号3427户房屋的产权过户登记;4、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由:2016年12月30日原告与被告张子松达成《房地产买卖契约》,约定被告张子松自愿将其所有的青岛市市北区鞍山一路88号3427户房屋以人民币37.3万元的价格出售给原告。协议签订后,原告分别于2017年1月5日转账12.5万元、2017年1月9日转账15万元、2017年2月17日现金9.8万元支付给了被告张子松全部购房款,被告张子松则于2017年1月5日将该房屋的房屋产权证、房屋钥匙、完税证明等交付给了原告,原告遂实际居住和使用该房屋至今。2017年2月17日原告和被告张子松到青岛市房地产交易中心办理过户手续,因当时的房地产交易非常火爆,办理过户的人非常多,所以原告排到了2017年的4月份才能办理。但当排到原告时,却被告知依据青岛市相关房产调控政策,该房屋要到2018年12月21日才可上市交易,因此原告无法办理过户手续。后在2017年7月孙宝兴起诉了被告张子松、张伟民间借贷纠纷一案,该案判决生效后,孙宝兴申请强制执行,查封了本案涉案房屋。原告因此提起执行异议,但被法院执行庭裁定驳回,原告遂提起本案诉讼。原告认为,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,原告在人民法院查封涉案房屋之前已经与被告张子松签订了合法有效的房屋买卖契约,也支付了全部购房款并合法占有了该房屋,后因非买受人的原因导致未能办理过户登记,故原告对该房屋所享有的权利足以排除孙宝兴申请的强制执行之权利。原告因此起诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求被告孙宝兴未答辩被告张子松未答辩。被告张伟未答辩。经审理查明,1、被告孙宝兴曾向我院起诉被告张子松、张伟民间借贷纠纷一案。我院于2017年9月20日作出(2017)鲁0203民初6152号民事判决,判令张子松返还孙宝兴借款本金15万元及利息等,张伟承担共同还款责任。该6152号判决现已生效,但被告张子松、张伟未履行该判决。孙宝兴遂于2018年2月向我院申请强制执行,我院以(2018)鲁0203执770号案件立案执行。2018年5月8日我院裁定查封了被告张子松名下的青岛市市北区鞍山一路88号3427户房产(建筑面积53.99平方米)。2、2018年倪军作为异议人,对上述涉案房屋的查封提出排除执行异议。我院执行庭经审查后作出(2018)鲁0203执异133号执行裁定书,裁定:“驳回异议人倪军的案外人对被执行人张子松名下位于青岛市市北区鞍山一路88号3427户房产提出的排除执行异议”,倪军对此不服起诉至本院,即为本案。3、本案审理过程中,原告倪军为证明自己的主张,向本院提交以下证据:证据1,《房地产买卖契约》一份。原告欲以此证明“原告与被告张子松达成买卖青岛市市北区鞍山一路88号3427户，房产证号:鲁(2016)青岛市不动产权第0141134号]房屋的合意,双方订立的房屋买卖合同真实有效”。证据2,房产证原件一份,契税完税凭证及印花税完税凭证一宗,张子松与张伟身份证复印件各一份,户口本复印件一宗,结婚照复印件一宗。原告欲以此证明“张子松于2017年1月5日收到倪军支付第一笔房款12.5万时将该3427户房屋实际交付给原告倪军,并且原告实际占有至今”。证据3,公用事业卡一张,租住人丁先生物业费及电费等结算表一宗;水表及燃气费用户抄表收费流水一张;物业费和燃气费发票复印件29张;公用事业抄收对账单一份;支付宝缴费单据三张;管奕奕、马凯军、刘铭钰、王希成、宁磊、赵恩慧、郑若楠出具的证明各一份;房屋内部图片一宗。原告欲以此证明:“被告张子松于2017年1月5日收到原告支付第一笔房款12.5万时将该3427户房屋实际交付倪军。后倪军(倪军女儿管奕奕实际居住使用)实际占有至今”,证据4,中信银行业务凭证/各户回单一份;中信银行结算业务单及客户回单四张;张子松出具的收据一份。原告欲以此证明“原告于2017年1月5日向张子松的工商银行账户转账12.5万元房款;原告于2017年1月9日向张子松的农业银行账户转账15万元房款;2017年2月17日向张子松支付现金9.8万元房屋余款,全部购房款原告已向被告张子松支付完毕”。证据5,《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》一份;关于落实《关于进步促进我市房地产市场平稳运行的通知》一份。原告欲以此证明“《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》施行时间为2017年3月31日,该通知规定在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产证书》满两年后方可上市交易”。证据6,该3419户房屋的买卖及过户资料一套(中介办理)。原告欲以此证明“从2016年11月9日订立合同至2017年2月8日拿到房产证历时三个月。该3427户房屋办理过户(无中介参与)至少需要3个多月时间”。证据7,青岛市市中公证处办理授权委托的公证书〔公证书号:(2017)青市中证民字第001204号〕一份。原告欲以此证明“原告在预约办理网签、过户手续时发现已经排号至2017年4月份。经双方协商,于2017年2月20日在青岛市市中公证处办理了公证,充分证明了原告因不可控的市场交易行情对自身合法权益实行了积极处置”,证据8,(2018)鲁0203执异133号执行裁定书一份,原告欲以此证明原告提出的执行异议申请被裁定驳回,在上述截定送达之日起15日内原告依法向青岛市市北区人民法院起诉”对于原告提交的上述证据,被告孙宝兴、张子松、张伟均未到庭进行质证,视为放弃自己的抗辩权利,认可原告的主张。上述事实,有原告所作陈述,原告提交的证据以及庭审笔录在案为凭,经本院核实,可以认定。本院认为,根据庭审查明的事实,原告倪军与被告张子松于2016年12月签订的购买青岛市市北区鞍山一路88号3427户房产的《房地产买卖契约》,是双方真实意思的表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。后原告按该买卖契约的约定支付给了被告张子松全部购房款;被告张子松也于2017年1月将该房屋交付给了原告,并由原告方占有使用至今。后由于非原告原因导致该房屋未能办理过户登记,该情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,原告对涉案房屋所享有的权利可以排除(2018)鲁0203执770号案件的执行,其主张停止执行,解除查封的请求于法有据,本院予以支持。原告的第二项、第三项诉讼请求,属于买卖合同纠纷,不属于执行异议案件的审理范围,本案中本院对此不予审理。综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第(一)项之规定,判决如下：一、停止对青岛市市北区鞍山一路88号3427户房产的执行;二、解除对青岛市市北区鞍山一路88号3427户房产的查封。本案诉讼费500元,公告费750元，共计1250元，由被告张子松、张伟均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  方伟审判员  孙婷审判员  周敏二〇一九年九月十一日书记员  王莉