山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终5012号 上诉人（原审被告）：临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园，住所地：山东省临沂经济技术开发区临工路与昆明路交汇处宏宸欧缘社区院内。 法定代表人：高旭东，负责人。 委托诉讼代理人：白光亮，山东正之源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东宏宸房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处临工路与昆明路交汇处。 法定代表人：王贵涛，执行董事。 委托诉讼代理人：庞绪存，男，1987年1月16日出生，汉族，该公司职工，住山东省五莲县。 委托诉讼代理人：孙洪英，山东合清律师事务所律师。 上诉人临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园（以下简称艾贝尔幼儿园）因与被上诉人山东宏宸房地产开发有限公司(以下简称：宏宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艾贝尔幼儿园上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人实际已收回出租给上诉人的三楼3间房屋，双方2014年9月1日签订的房屋租赁合同实际已协商终止，并履行完毕。二、持被上诉人30%股权的股东解相红认可上诉人已征得被上诉人同意，将承租的三楼3间房屋返还给被上诉人。三、如三楼的租赁合同未实际终止，长达三年多的时间里被上诉人只收取一、二楼的房租，不催收三楼的房租，不合情理。四、提供收取一、二楼租金的账户或指定其他收款方式是被上诉人收取租金前应先履行的义务。五、被上诉人已阻止上诉人进入所租赁的一、二楼，并已实际收回控制，无权再要求一、二楼的租金。 宏宸公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 宏宸公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除与被告签订的租赁合同；2、请求法院依法判决被告向原告赔偿损失、支付违约金总计268000元（一二楼40天租金15342元，违约金28000元，三楼931天租金187220元，违约金37444元），计算至实际履行之日；3、请求法院依法判决被告将房屋恢复原状；4、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃诉讼请求第2项。 一审法院认定事实：2013年7月22日,原告宏宸公司（甲方）与被告艾贝尔幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于临沂经济技术开发区昆明路东侧宏宸欧缘小区内的三层楼房1-2层共计约1600平方租赁给乙方作为幼儿园。房屋租赁期自2013年8月1日至2023年8月1日共计10年。自2013年8月1日至2015年8月1日，租金为每年9万元，2015年8月2日至2017年8月2日，租金为每年12万元，自2017年8月3日至2019年8月3日租金为14万元，2019年8月4日至2021年8月4日租金为每年17万元，2021年8月5日至2023年8月1日租金为每年20万元。第一年租金于合同签订之日一次性付清，以后每年租金须在一年租金开始前一个周内一次性支付，如未按期一次性全额付款，每逾期一天，乙方按年租金总额的千分之五向甲方支付滞纳金，如逾期30天，甲方有权单方解除合同，由乙方承担违约责任并按实际逾期天数支付滞纳金。乙方不得改变房屋的主体结构、承重结构、水路、电炉、天然气及暖气管道，如有改动，甲方有权要求乙方恢复原状并追究因此而造成的损失，对于乙方的装修、改善和增设的其他设施甲方不承担维修的义务。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自承担的费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回房屋：逾期不支付房屋租金超过30日的、欠缴各项费用达伍仟元的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。 2014年9月1日,原告宏宸公司（甲方）与被告艾贝尔幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于临沂经济技术开发区昆明路东侧宏宸欧缘小区内的三层楼房第三层部分房间租赁给乙方作为幼儿园。房屋租赁期自2014年9月1日至2024年9月1日共计10年。自2014年9月1日至2016年9月1日，租金为每年55000元，2016年9月2日至2018年9月2日，租金为每年73400元，自2018年9月3日至2020年9月3日租金为85600元，2020年9月4日至2022年9月4日租金为每年103900元，2022年9月5日至2024年9月1日租金为每年122300元。合同其他内容同2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》。 合同签订后，甲方向乙方交付房屋，双方代理人分别在房屋交房标准及房屋附属设施设备清单上签字确认。被告艾贝尔幼儿园向原告宏宸公司支付一、二楼租金至2018年8月3日，支付三楼租金至2016年2月23日。被告艾贝尔幼儿园主张其于2015年8月将房屋三楼返还原告宏宸公司。2018年9月4日，原告宏宸公司向被告艾贝尔幼儿园出具催告通知一份，载明：一、贵单位于2013年7月22日和2014年9月1日与宏宸公司签订租赁合同，租赁现贵单位经营的幼儿园所占用楼层一二三层；二、贵单位并未及时、足额向宏宸公司缴纳租赁费用；三、贵单位对其第三层的租赁费用拖欠达1095日，对第一、二层租赁费用拖欠超过32日；四、宏宸公司有权按照合同约定解除与贵公司签订的租赁合同。基于此，我公司经授权发布如下通知：一、宏宸公司决定即日起解除与贵公司签订的租赁合同并收回所出租房屋；二、贵单位应当与本通知张贴、送达之日起三日内将所租赁房屋交还至宏宸公司；三、宏宸公司将于本通知张贴、送达三日后对所出租房屋停水、断电、重新装修，致力于高标准幼儿园的建设；四、宏宸公司对租赁合同的解除、对租赁房屋的收回符合协议约定和法律规定，请贵单位及时与宏宸公司进行账户结算。后原告主张权利未果，遂诉诸法院。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告宏宸公司按照合同约定交付了房屋，被告艾贝尔幼儿园支付一、二楼租金至2018年8月3日，支付三楼租金至2016年2月23日，被告艾贝尔幼儿园未及时足额支付租金的行为，已构成违约，现原告宏宸公司要求解除合同并要求被告艾贝尔幼儿园支付一、二、三楼租金至起诉之日共计191424元，符合合同约定，本院应予支持。原告要求被告从欠款之日起，每日加收千分之五违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定自欠付租金之日起按照中国人民银行同期人民银行贷款利率计算（其中176082元自2016年2月23日起，15342元自2018年8月3日起计算至生效判决确定的履行之日止）。被告艾贝尔幼儿园辩称，其于2015年8月已将三楼返还给原告，租赁合同已解除。对此，被告未能提供证据证实合同解除，仅提供证人证言证明房屋返还，未能提供其他证据予以佐证，亦未按照合同约定交接验收，故对该辩称，本院不予采信。被告艾贝尔幼儿园辩称其多次要求交纳租金，原告拒不收取，被告均是通过银行转账形式支付租金，其明知原告收款账号，而称原告拒不收取有悖于生活常理，故对该辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决： 一、解除原告山东宏宸房地产开发有限公司与被告临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园于2013年7月22日、2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园于本判决生效后十日内向原告山东宏宸房地产开发有限公司支付租金191424元及违约金(违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中176082元自2016年2月23日起，15342元自2018年8月3日起计算至生效判决确定的履行之日止)；三、驳回原告山东宏宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由原告山东宏宸房地产开发有限公司负担1191元，由被告临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园负担4129元。 二审中，上诉人艾贝尔幼儿园提交下列证据：一、山东宏宸房地产公司工商登记信息查询，拟证明解相红、王贵涛系该公司的股东，持有该公司百分之百的股权；二、移动公司的电话费缴纳发票，拟证明135××××8390的号码登记在王贵涛名下，上诉人方与该号码于2018年8月1日12:03至12:30进行通话。 被上诉人宏宸公司的质证意见为：对两份证据的真实性均无异议，但是我方认为与本案没有关联，上诉人一审中所提交的涉案录音均系与工作人员闲聊内容不是被上诉人的意思表示，不能证明被上诉人违约。 被上诉人宏宸公司提交涉案房屋现状照片三张，拟证明上诉人已停止营业但持续占有使用该房屋，大门由上诉人封锁并贴有封条载明未经允许禁开门后果自负认定偷盗的字样，上诉人持续控制该房屋，但仍不支付租金造成上诉人租金损失在持续扩大。 上诉人艾贝尔幼儿园的质证意见为：第一，对三张照片来源的真实性及全面性均有异议，拍摄时间也无法确定，因此不能证明被上诉人的主张；第二，被上诉人所提及的张贴的纸张也无上诉人的印章，上诉人也不清楚是谁在门上张贴；第三，上诉人的投资人高旭东已经于2016年8月2日将涉案的幼儿园依法转让给案外人乔立国，乔立国称其在经营期间向被上诉人交纳租金，被上诉人拒收。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人分别签订一、二层和第三层房屋租赁合同各一份，并均已实际履行。上诉人主张其已于2015年8月将三楼返还给被上诉人，但未提供双方协商解除三楼租赁合同及办理交接手续等相关证据，故对其该项主张本院不予采信。原审法院依据上述合同及双方实际履行情况，判令上诉人支付被上诉人欠付的租金及违约金正确。 综上所述，上诉人临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5320元，由上诉人临沂经济技术开发区艾贝尔幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年九月三十日 书记员  张 薇