黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终530号上诉人（一审被告）：张久兰，女，1967年4月1日出生，汉族，住佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈岩，男，1964年12月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佳木斯永佳房地产开发有限公司，住黑龙江省佳木斯市东风区建国路中段（37委）。法定代表人：李清波，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓丽，女，该公司员工。上诉人张久兰因与被上诉人陈岩、佳木斯永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服佳木斯市中级人民法院(2019)黑08民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张久兰及其委托诉讼代理人赵培儒，被上诉人陈岩的委托诉讼代理人陈伟坤、永佳公司的委托诉讼代理人邓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张久兰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判停止执行佳木斯市中级人民法院（2018）黑08执恢5号执行裁定书查封的永佳新天地一期Q栋2单元1102室的房屋；2.一、二审诉讼费用由陈岩承担。事实及理由:张久兰与前夫张瑞林于2009年4月22日注册成立了佳木斯天煜建材厂（以下简称煜天建材厂），生产轻集料混凝土小空心砖。2013年3月25日，张久兰与中建七局第一建筑公司（以下简称中建七局）签订了《协议书》，约定张久兰向中建七局供应空心砖，用于中建七局承包的永佳公司新天地小区工地。因中建七局无力支付购砖款509,415元，经与张久兰、永佳公司三方协商，永佳公司同意用案涉房屋抵顶购砖款，抵付后视为永佳公司给付了中建七局50万元工程款。在中建七局的协调下，2016年6月5日，张久兰与永佳公司签订了房屋《认购书》，约定张久兰购买案涉房屋，永佳公司为张久兰出具了购房款收据，张久兰用抵账的方式付清了全部购房款，并于当日交纳了相关的进户费，领取了房屋钥匙，办理了入户，占有使用了房屋。由于张久兰欲将该房屋出售，所以未装修。2018年3月1日，陈岩申请执行永佳公司建设工程施工合同纠纷一案，佳木斯市中级人民法院作出了（2018）黑08执恢5号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的二百多套房屋。张久兰在查封案涉房屋前已与永佳公司签订了合法有效的《认购书》，并用抵账的方式交清了全部购房款，占有、使用了该房屋，没有办理产权证照的原因是永佳公司拖欠税款无法开具房屋销售发票、签订售房机打合同，对此张久兰不存在过错，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定。陈岩辩称：1.张久兰与永佳公司未签订合法有效的房屋买卖合同。2.张久兰主张以房抵债的方式付清了全部购房款，缺乏证据证明。3.即使张久兰与永佳公司存在以房抵债的行为，该认购书合同性质上也仅仅是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭张久兰对中建七局的债权而非单纯的房屋买卖。4.张久兰未能举证证明已经合法占有诉争房屋。案涉房屋尚登记在永佳公司名下，尚属于毛坯状态，没有进行供暖、供电、供水等变更登记手续，不能证明张久兰已合法占有。5.张久兰未提供任何证据证明，其在认购书签订之后，曾向永佳公司要求办理过户登记手续，对于未能办理过户登记存在过错。虽然永佳公司存在欠税务的情况，但实际永佳公司自2009年就开始欠税，而该小区目前已经交付使用入住多年，绝大多数业主已经办理产权登记，张欠兰以永佳公司欠税为由怠于办理过户登记，不能排除本次执行。张久兰的上诉请求不能成立，请求法院驳回其上诉请求。永佳公司辩称：同意张久兰上诉请求，案涉房屋应归张久兰所有。陈岩向一审法院起诉请求：1.准许执行位于永佳新天地一期Q2栋2单元1102室的房屋；2.案件受理费由张久兰、永佳公司承担。一审法院查明：2016年6月5日，张久兰与永佳公司签订了《永佳新天地认购书》,约定张久兰以50万元的总价格购买位于永佳新天地一期Q2栋2单元1102室、产籍号为4-0190-036-071102的房产。同日，永佳公司向张久兰出具收到案涉房屋购房款收据一份。一审法院于2018年3月1日以（2018）黑08执恢5号执行裁定查封了永佳公司开发建设的永佳新天地房产，其中包括案涉房屋在内。张久兰作为案外人对案涉房屋提出执行异议。一审法院以（2019）黑08执异280号裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，该案的争议焦点为张久兰对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予陈岩对案涉房屋的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。该案中，张久兰称并未实际交付案涉房屋的购房款，是其用砖款抵顶的购房款，但是张久兰并未提供以案涉房屋抵砖款的协议等相关证据证明冲抵房款的债权真实存在、合法有效，亦无法证明抵债行为真实存在、合法有效。张久兰作为案外人，其提供的证据不能证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，应当支持陈岩继续执行案涉房屋的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行一审法院（2018）黑08执恢5号执行裁定书查封的永佳新天地一期Q2栋2单元1102室，产籍号为4-0190-036-071102的房屋。案件受理费8800元，由张久兰、永佳公司共同负担。本院二审期间，张久兰向本院举示如下证据:证据一，结婚证、离婚协议书、离婚证、户口、煜天建材厂开户许可证及营业执照各一份。意在证明：煜天建材厂法人为张瑞林，张久兰与张瑞林于1988年结婚，2018年6月14日离婚，并约定案涉房屋归张久兰所有。佳木斯煜天建材厂是张久兰与张瑞林夫妻关系存续期间共同经营。证据二，物业管理服务合同一份，房屋钥匙15把。意在证明：张久兰于2016.6.28与物业公司签订物业管理合同，缴纳了物业、电梯、水电、市政垃圾、装修保证金等费用，占有了该房屋。证据三，2012年6月28日，中建七局与永佳公司签订《建设工程施工合同》一份。意在证明：中建七局承建永佳小区工程。证据四，2014年7月15日，中建七局与永佳公司的工程结算书一份；2014年4月1日，中建七局给永佳公司开具税务发票一张。意在证明：永佳公司向中建七局支付工程款，中建七局给永佳公司开具发票。证据五，2013年3月25日，张久兰与中建七局签订《协议书》一份。意在证明：约定张久兰向中建七局供应空心砖，具体数量以实际供货量为准。同时约定中建七局可用楼房抵付供货款。证据六，2013年4月至5月，中建七局出具的计划单11张、收货收据29张、入库单11张、记账凭证12张。意在证明：张久兰共向中建七局供应空心砖款509,415元。证据七，2016年6月5日,《佳木斯永佳新天地小区二期工程工程款抵房协议书》一份。意在证明:永佳公司、中建七局与张久兰签订以房抵砖款协议书，约定将案涉房屋作价50万抵给中建七局，中建七局将该房屋抵账给张久兰，用于抵付509,415元，协议已经履行完毕。证据八，证人陈某证言。意在证明：中建七局以房抵顶拖欠张久兰砖款的事实。陈岩质证称：对以上证据的真实性、关联性均有异议。证据三、证据七为复印件，如庭审后张久兰提供原件，也不能证据其意证明的问题。对证人身份有异议，证言真实性有异议，即使存在抵债事实，张久兰对案涉房屋是债权请求权，也不能排除执行。永佳公司质证称：对以上证据及证人证言均予以认可。本院认证认为，张久兰庭审后提交证据三、证据七的原件，陈岩虽对以上证据的真实性均不认可，但并无相反证据予以证实，本院对证据真实性予以确认。本院二审依据一审相关证据补充查明以下事实:中建七局为案涉小区的承建方，其与佳木斯煜天建材厂于2013年3月25日签订《协议书》，约定佳木斯煜天建材厂向其供应空心砖。2016年6月5日，因永佳公司拖欠中建七局工程款，中建七局拖欠佳木斯煜天建材厂砖款，三方达成《佳木斯永佳新天地小区二期工程工程款抵房协议书》，约定永佳公司将案涉房屋作价50万抵给佳木斯煜天建材厂(法人张瑞林)，抵冲永佳公司欠中建七局的工程款。2018年6月14日,张久兰与张瑞林离婚协议约定案涉房屋归张久兰所有。二审庭审中，张久兰自述中建七局共抵项了六、七套房屋，除案涉房屋外，其余的房屋均已卖出且已办理了房屋产权证。案涉房屋因为是复式没有卖出去，没有办理房产证是想出售。永佳公司自认2016年购买的房屋具备办理房屋产权证的条件。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：张久兰是否享有足以排除强制执行的民事权益。张久兰与永佳公司签订的《永佳.新天地认购书》，体现了双方的意思表示，其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式等主要条款，张久兰与永佳公司、中建七局签订三方抹账协议，即《佳木斯永佳新天地小区二期工程工程款抵房协议书》，永佳公司以案涉房屋抵顶永佳公司欠中建七局工程款、中建七局欠张久兰的砖款，并向张久兰出具了收到房款的收据，应视为中建七局认可张久兰交付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同。故张久兰在二审举示的新证据，可否定一审法院对抵债行为的认定，本院认定张久兰已完成支付房屋对价的义务,但张久兰是否享有足以排除强制执行的民事权益还应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以评判。本案中，张久兰通过抵账方式获得多套房屋，除案涉房屋外均出售且办理了房产证，张久兰也自认未办理房产证的原因是想出售案涉房屋，故案涉房屋具备办理房屋产权证的基本条件，张久兰系因自身原因未进行办理过户登记，不符合上述法律规定的排除执行的情形。故张久兰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，张久兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张久兰负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇一九年九月三十日书记员  孙思宇