河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5011号原告：深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司。统一社会信用代码：91411300790607965B。住所地：南阳市健康路武警小区附楼3楼。负责人：常本先，系该分公司经理。委托代理人：秦源，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，执业证号：14101201710111983。被告：李元超，男，1979年7月16日出生，汉族，现住许昌市。被告：马党阳，女，1979年5月20日出生，汉族，现住河南省许昌市，与李元超系夫妻关系。二被告共同委托代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师，执业证号：14113201760726529。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司（以下简称“鼎诚物业南阳分公司”）诉被告李元超、马党阳物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月26日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告鼎诚物业南阳分公司的负责人常本先及委托代理人秦源，被告马党阳及二被告共同委托代理人秦泰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎诚物业南阳分公司诉称：被告系南阳武警支队宛武小区1号楼2单元1501户业主，房屋面积为142.75平方米。2010年12月30日，原告与南阳武警支队宛武小区开发商南阳市英昌房地产开发有限公司签订《南阳武警支队宛武小区前期物业委托管理服务合同》，约定自小区规定入伙之日（2011年1月1日），业主须按标准全额缴纳物业管理费。后被告完成入伙交房手续并与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条第一款约定：物业服务费用收费标准为：高层住宅按建筑面积的每平方米每月1元标准收取，水电费按政府部门定价收取，公摊水电费单独计量，按每户分摊。协议签订后，原告依约履行物业管理职责，后被告拖欠2012年1月至2015年12月期间的物业服务费合计6801元，2011年10月至2015年11月期间的公摊电费及垃圾清运费1102元，2011年10月至2015年12月期间的水费1530元、公摊水费227元。扣除原告前期预存的2000元装修押金后，原告请求二被告支付拖欠费用共计7660元，并承担诉讼费用。原告鼎诚物业南阳分公司出示证据为：交房单、武警小区住宅验收单、前期物业管理服务协议各一份；以证明被告于2011年11月18日验收房子，原被告双方约定的物业服务期限为2011年10月1日至2011年12月31日，协议期满未成立业主委员会自动延期。物业费收费按每平方米每月1元标准，生活垃圾处理费每年60元。2、2011年11月18日的物业费收款收据一份、水电费发票5张；以证明被告欠付物业费的起始时间，欠付公摊电费、公摊水费及待缴水费。3、南阳市宛城区人民法院立案登记簿复印件一份；以证明原告在2018年12月26日向人民法院提起诉讼，及时主张了自己的权利，应认定为诉讼时效中断。调解协议、整改通知各一份；以证明在2015年12月后，原告仍在提供物业服务。收费许可证一份；以证明原告收取物业费和收费标准是经批准的。南阳市武警支队宛武小区前期物业服务合同一份；以证明原告与南阳市英昌房地产签订的委托管理合同，约定的物业服务期限截止时间为2015年12月31日。被告李元超、马党阳辩称：1、本案已超过法定诉讼时效，原告已于2015年6月退出南阳市武警小区，在此期间并未提供物业服务，故诉讼时效的届满日期为2017年6月，且应当分段计算诉讼时效；2、原告没有合法的经营资质，属于非法经营，不受法律保护，并应当退还已经收取被告的物业费及装修押金2000元；3、被告拒绝缴纳相关费用，是基于原告违法违约的情况下，实施的对自己合法权益的保护，判断业主拒缴物业费基于正当理由，应当通过审查业主的拒缴行为是否违约或物业公司尽到应当尽到的职责，在本案中，原告在提供物业服务期间，未对武警小区内的设施进行养护，也未对公共区域的卫生进行及时清扫，并且未能履行安全保障义务，致使被告存于车库内的价值3万余元的白酒丢失，并且原告擅自利用小区公共区域，私划停车位，妨碍消防通道，谋求利益，并在多次警告后拒不整改，故被告拒不缴纳物业费，符合合同、法律约定；4、被告所诉公摊水费并无依据，武警小区水费在2018年之前系免于缴纳，即2018年之前武警小区不需要缴纳水费，故公摊水费及未缴纳水费无任何依据。被告李元超、马党阳出示证据为：谭全红收款收据两份；以证明原告收取的物业费并非1元每平每月，实际为0.44元每平每月，证明原告向被告实行的是先交费后服务的方式。证人证言两份；以证明原告在武警小区服务期间，并未尽到物业服务应当尽到的责任，致使小区卫生脏乱差，经常遭遇盗窃事件。南阳市物业服务企业信用档案表一份；以证明原告自2015年2月15日起，无物业管理资质，即在2015年2月15日后，原被告签订的物业服务合同系无效合同。原被告出示的证据，经对方质证，本院认证为：原告出示的六组证据，被告对第1组、第3组、第4组、第5组及第6组的证据真实性无异议，本院予以采信；对第2组证据真实性有异议，经本院核实：该组证据中，关于2011年11月18日的收费242元的票据属实，其中的189元，能够证明被告已付物业服务费至2011年12月31日的事实，另53元的车库费也可冲抵物业服务费的事实，故本院对该组证据中的该份票据予以采信；该组证据中的其他水电费票据，被告持有异议，鉴于该部分票据列明的付款人、缴费范围书写混乱，无法直接印证系该物业服务区域应付数额，且该部分票据系不完整列举形式，其证明效力不足，鉴于该部分证据不能直接证明被告应付数额，故本院对该部分证据不予采信。二被告出示的三组证据，原告对第1组证据提出关联性异议，鉴于该组证据系原告与其他业主之间的物业服务、收费行为，其收费数额的减少或增加，系当事人之间的民事法律行为，在原被告存在具体合同约定的情形下，该组证据是否真实，均与本案不具有直接的关联性，故本院对该证据不予采信；原告对第2组证据真实性有异议，鉴于该证言人，未到庭接受质证，其证据的书写人及内容的真实性，均无法确定，本院不予采信；原告第3组证据提出关联性异议，鉴于该组证据的证明内容，原告并无相反证据予以推翻，且其证明事项与原告的经营行为具有关联性，故本院予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：被告李元超、马党阳夫妇系南阳武警支队宛武小区的1中栋1501房业主，该房屋登记面积为142.75平方米。2010年12月30日，原告鼎诚物业南阳分公司与南阳武警支队宛武小区开发商南阳市英昌房地产开发有限公司签订《南阳武警支队宛武小区前期物业委托管理服务合同》，约定自宛武小区规定入伙之日（2011年1月1日），业主须按标准全额缴纳物业管理费。2011年11月18日，原告鼎诚物业南阳分公司将南阳武警支队宛武小区1中栋1501房钥匙交予被告李元超、马党阳。同日，原告鼎诚物业南阳分公司与被告李元超、马党阳签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业服务期限为2011年10月1日至2011年12月31日，协议期满未成立业主委员会自动延期；物业服务费用收费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1元收取；因乙方单方原因不使用房屋造成房屋闲置的，除不收每户每年60元生活垃圾处理费外，仍按上述标准向甲方交纳足额的物业服务费。同日，被告向原告支付2011年10月1日至2011年12月31日的物业服务费189元和车库费53元（该53元，原被告均同意冲抵物业服务费）。2011年11月18日，二被告向原告鼎诚物业南阳分公司支付2000元前述房屋的装修押金。2015年下半年，原告与包括二被告在内的该小区业主发生物业服务争议，要求原告退出物业服务区域，该争议反映至南阳市政府房产管理部门后，南阳市房产管理局于2015年12月1日向原告鼎诚物业南阳分公司下发整改通知，按原告退出该物业服务区域要求，责令原告应于2015年12月25日前将有关物业服务资料移交给南阳市武警小区业主委员会。2016年6月28日，原告鼎诚物业南阳分公司与南阳市武警小区业主委员会达成调解协议，原告愿意于2016年6月29日到武警小区物业办公室整理相关资料，于2016年7月14日将整理的历年收取账目明细表及相关资料移交武警小区业户委员会。本院认为，原被告签订物业服务管理合同，意思表示真实，其内容不违反法律规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。至于原告向南阳市房产管理局备案的企业信用档案，虽显示原告在2015年2月15日后的物业管理资质存在续签、备案不足等物业服务资质瑕疵，具有违反管理性法律规范的行为，但该行为并未构成违反法律规定的合同效力性强制性规范，故该合同在2015年2月15日后也并不当然无效。原告按约定履行服务义务后，二被告未按合同约定向原告支付相应物业服务费、垃圾处理费，现原告请求二被告依据合同约定和服务期间，向其支付逾期未付物业服务费、垃圾处理费，理由正当，本院予以支持。原告请求的具体数额中，物业服务费按原被告约定的建筑面积每平方米每月1元标准计算，其起算时间，应结合原告收费票据注明的截止时间至2011年12月31日的情形，可从2012年1月1日起算即可，其终止时间，应结合原告已实际为二被告提供服务截止时间为准，该争议，通过原被告出示的证据，证明：2015年下半年，原告与包括二被告在内的该小区业主发生了物业服务争议，要求原告退出物业服务区域，该争议反映至南阳市政府房产管理部门后，南阳市房产管理局于2015年12月1日向原告下发退出该物业服务区域的通知的事实，由此可以确定原告的服务终止时间应在2015年11月30日前后，鉴于二被告对其主张的2015年6月或7月份终止，并无证据证明，故本院依南阳市房产管理局下发通知日2015年12月1日为合同终止日较妥。二被告在服务区域的建筑面积为142.75平方米，合同约定的物业服务费，按每平方米每月1元标准，垃圾处理费，按每户每年60元标准，从2012年1月1日计算至2015年12月1日，该两项共计6944.25元；扣除二被告已向原告支付的2000元装修押金和53元车库费，二被告尚欠原告物业服务费、垃圾处理费4891.25元。原告请求的水费、公摊水电费及律师费，因证据不足，本院不予支持。二被告提出的诉讼时效抗辩，鉴于原告与被告及同区域业主因相关纠纷在2016年6月28日仍在协调、处理期间，包括了原被告关心的权利义务部分的争议仍在处理过程中，故本院认定该时间点能够引起诉讼时效中断效果，按此时间起点推算，原告的诉讼时效期间截止时间应为2019年6月28日，本案中，原告于2018年12月26日向本院提起诉前调解请求的行为，能够引起该诉讼时效的重新计算，故二被告的诉讼时效抗辩不成立。二被告所主张的原告存在公共设施养护不足、卫生处置不及时、安全保障不到位问题，损害了自身利益，因证据不足，本院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李元超、马党阳向原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司支付款项4891.25元。如果二被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已按减半计算），由被告李元超、马党阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇一九年九月十七日书记员  秦乐阳