呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初271号原告：呼和浩特市土地收购储备拍卖中心，住所地呼和浩特市新华东街丁香路6号。法定代表人：郭文广，该中心主任。委托诉讼代理人：李海瑞，内蒙古鸿威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏璇，内蒙古鸿威律师事务所律师。被告：绿地集团呼和浩特置业有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区敕勒川大街15号绿地中央广场。法定代表人：李蓟，总经理。委托诉讼代理人：池佃霞，女，公司员工，住乌兰察布市商都县。委托诉讼代理人：周利伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（以下简称呼市收储）诉被告绿地集团呼和浩特置业有限公司（以下简称绿地置业）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。呼市收储的委托诉讼代理人李海瑞、王敏璇，绿地置业的委托诉讼代理人池佃霞、周利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼市收储起诉请求：1、请求绿地置业以呼土收储挂2014003号宗地第二期土地出让价款7221.7284万元为基数，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的同期贷款利率，向呼市收储支付自2014年6月27日起至2015年5月26日止的利息402.0095万元；2、请求绿地置业按照延迟支付款项千分之一/日的标准，向呼市收储支付呼土收储挂2014003号宗地逾期付款的违约金13845.0635万元（其中，第一期土地出让金逾期缴纳的违约金：自2014年6月27日起至2018年5月3日止为6096.1489万元；第二期土地出让金逾期缴纳的违约金：自2015年5月27日起至2018年5月3日止为7748.9146万元）。事实与理由：2014年4月22日，呼和浩特市公共资源交易中心发布呼公资告字[2014]01号《呼和浩特市出让国有建设用地使用权公告》，公开挂牌出让坐落于成吉思汗东街以南、百合路以西、宗地编号为呼土收储挂2014003号宗地的国有建设用地使用权。绿地置业最终以14443.4568万元的价格竞得该宗地的国有建设用地使用权。后呼市收储与绿地置业签订了《成交确认书》，其中载明：成交地价款总额（人民币）144434568元；成交时间：2014年5月26日；收储中心按照《国有建设用地使用权出让合同》约定收缴成交地价款及违约金。2018年11月8日，绿地置业与呼和浩特市国土资源局签订了编号为C-2018-18-GB的《国有建设用地使用权出让合同》，合同第十条约定：“受让人按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期72217284元，付款时间：2014年6月26日之前；第二期：72217284元，付款时间：2015年5月26日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。”同时，合同第十三条约定：“受让人应当按照本合同约定，按照支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付价款的千分之一向出让人缴纳违约金…”此外，《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第四条明确约定：“本合同约定的地价款、违约金、利息及因容积率变化需要受让人补交的地价款等，由呼市收储有权直接作为本合同的权利主体依照相关规定进行追缴”。在实际履行过程中，绿地置业共分两次缴纳2014003号宗地的土地出让金。绿地置业缴纳了2889万元竞买保证金，于2015年1月29日转为2014003号宗地地价款；2018年5月3日，绿地置业向呼市收储缴纳11554.4568万元。虽然，绿地置业已缴清呼土收储挂2014003号宗地的国有建设用地使用权出让价款，但因绿地置业一直未向呼市收储缴纳分期付款产生的利息且未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限缴纳土地出让金，故根据合同第十条、第三十条的约定，绿地置业应向呼市收储支付逾期缴款产生分期付款利息402.0095万元和违约金13845.0635万元。2018年12月20日，呼市收储向绿地置业发出《关于尽快缴纳2014003号宗地利息、违约金的通知》，向其催缴逾期缴款产生分期付款利息402.0095万元和违约金13845.0635万元。但绿地置业至今一直未向呼市收储缴纳上述欠款的利息402.0095万元、违约金13845.0635万元。绿地置业辩称：2012年9月，绿地置业与呼和浩特市人民政府签署《白塔空港物流园产城一体化项目、高铁东客站大型城市综合体项目战略合作协议书》（以下简称《合作协议》），该协议第四条土地款付款方式中约定：土地供给遵循“分期供地，分期付款”的原则进行。2014年5月26日绿地置业摘牌宗地编号为呼土收储挂2014003号土地，呼市收储与绿地置业签订《成交确认书》。截止2018年5月3日，绿地置业将涉案地块的土地出让金全部交纳给呼市收储。2018年11月8日，绿地置业与呼和浩特市国土资源局签订涉案土地的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。2018年12月20日，呼市收储与绿地置业发出《关于尽快缴纳2014003号宗地利息、违约金的通知》，要求绿地置业依据涉案土地《出让合同》有关约定，绿地置业共两期土地出让金缴纳存在逾期情况：第一期2014年6月27日至2018年5月3日；第二期2015年5月27日至2018年5月3日，缴付因逾期缴纳土地出让金产生违约金13845.0635万元。二、绿地置业在主观上没有逾期缴纳土地出让金的故意，对于签订的《出让合同》中约定的缴费日期及违约条款并非其真实意思表示，故绿地置业主张《出让合同》违约条款无效，不承担违约责任。2014年5月26日绿地置业一并摘牌共计六宗土地，并与呼市收储签订《土地成交确认书》，其内容属于呼市收储提供的格式条款，这一约定并非双方就涉案土地整理开发的真实意思表示，同时依据《合作协议》中关于土地款付款方式的约定中明确为“分期供地、分期付款”，且双方在实际履行中也是按这一原则来执行的。故关于涉案土地的交付及缴纳土地出让金的方式也应该符合《合作协议》的约定方式。《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》的规定，土地行政主管部门与竞得人签署《土地成交确认书》属于具体行政行为，在签署成交确认书的具体行政行为中，出让人不具有与竞得人约定属于调整民商事法律行为方式的土地出让金、违约责任的主体资格。呼市收储认为绿地置业所承担的违约金发生期间是在绿地置业同呼和浩特市国土资源局签订《出让合同》之前，而《土地成交确认书》中并无关于逾期签订《出让合同》承担违约金及利息的约定，所以仅凭确认书第三条“收储中心按照《出让合同》约定收缴成交地款及违约金”的内容追究绿地置业的违约责任属于约定不明且没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条的规定，合同的签订履行顺序应该是：先进行合同的签署，合同各方才可依据已签署并生效的合同履行相应的义务，也即签署并生效的合同是各方履行义务的依据。所以，绿地置业在《出让合同》签订之前，没有合同作为依据，来指导自己具体履行缴纳土地出让金义务的具体时间，但绿地置业还是在合同签订前缴纳了全部的土地出让金，属于在合同签订前以事实行为履行了合同义务，之后签订的《出让合同》是呼市收储对绿地置业已履行义务并取得土地使用权的追认。另外，本案中的《出让合同》签订日期晚于绿地置业实际履行义务缴纳土地出让金的日期，属于倒签合同，对其中约定缴费日期并非是绿地置业的事后追认，同时由于《出让合同》条款属于格式条款，所以对缴费日期及相应违约条款的约定也并非是绿地置业的真实意思表示。而《出让合同》第七章违约条款第三十条的约定，仅仅针对在合同签订之后，如绿地置业未及时缴纳土地出让金应承担相应的违约责任。截止合同签订之日，绿地置业已向呼市收储完全履行了全部土地出让金的缴纳义务。所以，绿地置业实际上并不存在违约的事实和法律依据，呼市收储依据《出让合同》中的违约条款让绿地置业承担合同签订前所谓的违约金，实属呼市收储对这一条款的重大误解，其主张无事实和法律依据，故绿地置业不应承担违约责任。三、呼市收储在绿地置业承担高额违约金的形成原因中也存在一定的过错。依据《呼和浩特市土地储备实施办法（试行）》第十八条的规定，呼市收储具有出让方的责任与义务，即保证受让方所接收到的上述土地达到建设开工的标准，但根据《新城区人民政府关于万通路东侧宗地地上附着物情况说明的函》新政字[2017]282号，涉案土地并未达到完全交付土地的标准，所以，在行成高额违约金的原因中，呼市收储也应承担一部分过错责任。四、绿地置业自愿承担支付利息的责任。呼市收储主张绿地置业支付自2014年6月27日起至2015年5月26日止的利息402.0095万元。在利息产生的原因上存在一定的客观性，但是也由此造成了呼市收储的一定损失，所以绿地置业自愿承担利息的支付义务。五、即使存在违约金，但呼市收储主张的违约金数额过高，已超过其实际损失，绿地置业请求降低违约金的缴纳数额。根据《出让合同》，绿地置业竞拍取得的涉案土地总成交价为14443.4568万元，呼市收储主张的违约金高达13845.0635万元，违约金数额过高，已超过实际损失。呼市收储主张应当依照《出让合同》约定计算违约金，认为双方关于违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中的规定。但绿地置业认为，规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于规范性文件，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定可以界定建设用地使用权出让合同为民事合同。另外，《最高人民法院关于修改的决定》规定的第77类案由即建设用地使用权出让合同纠纷，表明最高人民法院也认为：国有建设用地使用权出让合同归属于民事合同，国有土地出让合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，及相关司法解释，可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。呼市收储依据《出让合同》中约定的1‰比例计算违约金，已明显高于总损失的百分之三十，造成违约金约定过高的事实。根据相关规定，可以参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款造成的实际损失。本院经审理查明，2012年9月，呼和浩特市人民政府（甲方）与绿地控股集团有限公司（乙方）签订《白塔空港物流园产城一体化项目高铁东客站大型城市综合体项目战略合作协议书》，约定：按照“分期供地，分期付款”的原则，参照国土资源部土地出让金支付的有关规定执行，即土地竞买保证金为出让起始价的20%，签署土地出让合同半年内支付到总成交地价的50%，余款1年内付清。呼市收储委托呼和浩特市公共资源交易中心于2014年5月13日至2014年5月26日对呼土收储挂2014003号国有建设用地使用权进行挂牌出让，经过公开竞价，由绿地置业竞得呼土收储挂2014003号宗地的国有建设用地使用权。出让方呼市收储与竞得人绿地置业签订《成交确认书》，双方签订确认书如下：成交宗地位置：成吉思汗东街以南、百合路以西；宗地现状：净地；宗地面积：24817.064平方米；成交地价款总额（人民币）：14443.4568万元；成交单价5819.97元/平方米；成交时间：2014年5月26日；竞得人须在成交后5个工作日内到发展改革部门办结项目核准或备案手续，10个工作日内与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》；收储中心按照《国有建设用地使用权出让合同》约定收缴成交地价款及违约金。2015年2月10日、2018年5月3日，呼市收储出具两份《土地出让金专用票据》，分别载明：根据土地使用权出让合同（2014）第03号，绿地置业缴款2889万元、11554.4568万元。2017年4月27日，绿地置业向呼和浩特市人民政府提出绿地西北呼[2017]009号《申请》，内容为：2012年9月绿地集团与呼和浩特市人民政府签署《白塔空港物流园产城一体化项目、高铁东客站大型城市综合体项目战略合作协议书》。……鉴于我市商业、办公房屋库存量较大（我公司尚有20万平方米商办产品库存），仅开发建设了1宗住宅用地（DK4），其余5宗土地没签订国有建设用地使用权出让合同，未开工建设。2018年11月8日，呼和浩特市国土资源局（出让人）与绿地置业（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》。约定：本合同项下出让宗地编号为呼土收储挂2014003，出让宗地面积64160.82平方米。本合同项下的出让宗地坐落于成吉思汗东街以南、百合路以西；出让人同意在2018年12月8日前将出让宗地交付给受让人；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币14443.4568万元，每平方米5819.97元；本合同项下宗地的定金为人民币2888.6914万元，定金抵作土地出让价款；受让人同意按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币7221.7284万元，付款时间：2014年6月26日之前。第二期，人民币7221.7284万元，付款时间：2015年5月26日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；补充条款约定：本合同约定的地价款、违约金、利息及因容积率变化需要受让人补交的地价款等，由呼市收储负责收取。如受让人迟延履行交款义务时，呼市收储有权直接作为本合同的权利主体（原告或仲裁申请人）依照相关规定进行追缴。2018年11月8日，呼和浩特市国土资源局（交地方）与绿地置业（受让方）签订《国有建设用地交地确认书》，载明：呼和浩特市国土资源局于2018年12月8日将编号为呼土收储挂2014003的宗地实际交付给绿地置业，绿地置业同意接受。另查明，2014年8月21日，呼市收储向绿地置业作出呼国土储字[2014]468号《关于尽快缴纳成交地价款的函》，内容为：截止目前，你公司尚欠地价款11554.4568万元。现通知你公司尽快缴纳成交地价款。2016年6月16日、2017年8月15日，呼市收储向绿地置业分别作出呼国土储通[2016]23号、[2017]28号《关于尽快办理网签合同并缴纳土地出让价款的通知》，内容为：截止本通知下发之日，你公司仍欠缴土地出让价款11554.4568万元。请你公司尽快与市国土局对接，办理网签《国有建设用地使用权出让合同》手续，并按《国有建设用地使用权出让合同》约定向我中心缴纳土地出让价款。2018年12月20日，呼市收储向绿地置业作出《关于尽快缴纳2014003号宗地利息、违约金的通知》，载明：你公司于2018年5月3日交清2014003号宗地土地出让价款本金14443.4568万元。根据《国有建设用地使用权出让合同》有关约定，你公司逾期缴款产生分歧付款利息402.0095万元和违约金13845.0635万元，共计14247.073万元。请你公司自收到通知30日内务必交清上述款项，逾期未交清，我中心将进一步采取措施，由此产生的后果由你公司承担。又查明，2017年6月26日，呼和浩特市新城区人民政府向呼市收储出具新政字[2017]282号《新城区人民政府关于万通路东侧宗地地上附着物情况说明的函》，载明：2014年，绿地集团呼和浩特置业有限公司竞得万通路东侧、成吉思汗大街南侧六宗土地（宗地号2014001-2014006），总面积299.4亩。该土地挂牌时存在临时工棚约4850平方及大量渣土未清运，特此说明”。2019年4月24日，中共呼和浩特市委办公室、呼和浩特市人民政府办公室作出呼党办通[2019]53号《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》，该通知附件《呼和浩特市房地产项目遗留问题办理细则》，内容为：拖欠土地出让价款的项目，已签订土地出让合同的，土地受让人在2019年7月31日前缴清欠款本金和迟延缴款利息的，不再收取逾期交款产生的违约金；未签订土地出让合同的，由市土地收储中心出函确认继续办理供地手续，市自然资源局与土地竞得人签订出让合同，以实际签订的出让合同为准约定缴款方式和期限。再查明，经绿地置业委托，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司于2019年8月14日出具《土地估价技术报告》，以2019年6月27日为估价期日，评估涉案土地总地价为16825.9667万元。以上事实有《白塔空港物流园产城一体化项目高铁东客站大型城市综合体项目战略合作协议书》、《成交确认书》、《土地出让金专用票据》、《申请》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地交地确认书》、函、通知、《土地估价技术报告》等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是：绿地置业是否应当向呼市收储支付涉案土地逾期付款违约金13845.0635万元。本案中，涉案土地招拍挂成交时间为2014年5月，呼市收储与绿地置业签订《成交确认书》，确认绿地置业取得涉案土地的建设用地使用权，成交地价款为14443.4568万元。但成交确认书中并未写明建设用地使用权出让价款的支付方式和支付时间。截止2018年5月3日，绿地置业共计缴纳土地出让金14443.4568万元。至此，绿地置业已经足额缴纳涉案土地出让金，履行了付款义务。《成交确认书》约定绿地置业须在10个工作日内与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。此后，呼市收储多次发函、通知等告知绿地置业缴纳欠付的土地出让价款及签订《出让合同》。直至2018年11月8日，绿地置业才与呼和浩特市国土资源局签署上述合同，对此绿地置业存在过错，违反诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定，绿地置业应承担损害赔偿责任。故认定呼市收储的损失是本案关键。因《国有建设用地使用权出让合同》签订时间为2018年11月8日签订，该合同约定付款时间、金额为：第一期人民币7221.7284万元，付款时间：2014年6月26日之前。第二期，人民币7221.7284万元，付款时间：2015年5月26日之前。因签订《出让合同》时绿地置业已经完成其缴纳国有建设用地使用权出让价款的义务，故《出让合同》中关于付款时间及金额的约定不能成为认定绿地置业违约的依据。结合各方当事人所举证据及案件情况，本院认为，因土地成交时间为2014年5月26日，故从2014年至2018年土地增值部分应当属于双方当事人可以预见的损失。经内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司评估，涉案土地于2019年6月27日的评估价值为16825.9667万元，而2014年的成交价14443.4568万元，对于土地增值部分由绿地集团支付呼市收储符合本案实际情况，故绿地集团应当赔偿呼市收储2382.5099万元（16825.9667万元-14443.4568万元）。另绿地置业自愿承担呼市收储主张的利息402.0095万元，结合案件实际情况，故本院对呼市收储的该项诉讼请求予以支持。综上所述，呼市收储的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项规定，判决如下：一、被告绿地集团呼和浩特置业有限公司于本判决生效后30日内支付原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心利息402.0095万元；二、被告绿地集团呼和浩特置业有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心损失2382.5099万元；三、驳回原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754153.65元，由原告呼和浩特市土地收购储备拍卖中心负担226246.1元，由被告绿地集团呼和浩特置业有限公司负担527907.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 赵俊平审判员 马国民审判员 韩东妹 二〇一九年九月二十日书记员 吴丽诗