湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初1455号原告：范贤福，男，1964年11月20日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：史进，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。被告：黄政，男，1994年7月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：刘振衡（黄政姐夫），住湖南省衡山县。第三人：何俊，男，1978年9月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：孟献彪，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。原告范贤福与被告黄政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案。2019年5月30日，何俊申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼，本院予以准许，并依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行了第二次审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范贤福向本院提出诉讼请求：黄政向范贤福支付2019年度租金21334元。事实和理由：2018年4月4日，范贤福与黄政签订门面租赁协议，双方约定黄政租赁位于汉寿县崔家桥镇瑜景苑项目部107、108、109、110、111、112六间门面，每年四月底前黄政应向范贤福支付当年租金21334元。2019年4月底，范贤福向黄政收取本年度租金，黄政以门面存在纠纷为由拒不向范贤福支付租金，故范贤福诉至法院。黄政辩称，1.因范贤福多次锁门导致黄政无法正常经营，黄政才被迫与范贤福签订协议书，协议书内容并非本人的真实意思表示；2.范贤福并未举证证明涉案房屋所有权情况，而涉案房屋实际所有人系何俊，黄政系与何俊签订租赁合同且已向何俊付清截至2019年3月的租金；3.范贤福与何俊之间存在房屋权属纠纷，范贤福多次锁门，导致黄政无法正常使用租赁房屋，黄政已于2019年3月更换租赁场所，范贤福无权向黄政主张租金；4.涉案租赁房屋系由何俊长期占有、使用，黄政与何俊签订租赁合同，租赁期限为5年，但因范贤福与何俊之间的纠纷导致无法正常使用租赁场地，何俊请求支付租金亦缺乏事实和法律依据。何俊诉称，1.范贤福并未购买崔家桥镇瑜景苑项目部107、108、109、110、111、112六间门面，即使范贤福与房屋修建人连拥军签订的购房协议系双方真实意思表示，但范贤福并未实际占有涉案门面，协议所附条件并未成就，协议书不产生法律效力，范贤福对涉案房屋不享有任何权利，范贤福要求黄政支付租金没有事实和法律依据；2.何俊与连拥军签订《房屋买卖合同》合法有效，且已履行，何俊对涉案六间门面已实际占有；3.何俊于2018年2月15日与黄政签订《房屋租赁合同》，黄政已占用涉案门面16个月，但仅支付12个月租金，尚欠4个月门面租金10668元。综上，要求黄政向何俊支付2019年2月16日至2019年6月16日的租金10668元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.范贤福提交的范贤福与崔家桥镇瑜景苑签订的《商品房买卖合同》与何俊提交的何俊与崔家桥镇瑜景苑签订的《商品房买卖合同》均系书证原件，合同出卖方处加盖崔家桥镇瑜景苑房屋销售专用章，且有连拥军署名，对该两份合同均予以采信，范贤福提交何俊与崔家桥镇瑜景苑签订的《商品房买卖合同》，拟证明合同系合同双方恶意串通后签订，但未提交证据予以证明，故对其证明目的不予采信；2.范贤福提交的收据系孤证，无转账凭证等其他证据予以佐证，故对其证明目的不予采信；3.范贤福提交了《协议书》及黄政出具的书面情况说明，拟证明范贤福与黄政签订《协议书》，黄政应依约向范贤福支付租金，该组证据本院将结合其他证据及庭审查明的事实综合予以认定，理由将在本院认为部分详述；4.范贤福提交的崔政报[2014]69号文件、汉公消函[2015]6号文件分别系汉寿县崔家桥镇人民政府、汉寿县公安消防大队出具的文件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，予以采信；5.范贤福提交的（2018）湘0722民初736号、（2019）湘0722民初19号民事判决书均系法院生效裁判文书，予以采信；6.范贤福提交的连拥军出具的情况说明及何俊提交的与连拥军的谈话视频，连拥军未出庭接受质询，该两份证据的真实性无法核实，故均不予采信；7.黄政提交的《房屋租赁合同》、转账凭证及收条，内容相互印证，证明黄政与何俊签订房屋租赁合同，并向何俊支付租金的情况，故予以采信；8.黄政提交的照片、黄政与刘艳红签订的《房屋租赁合同》，证明因租赁门面被上锁致黄政无法经营，黄政于2019年5月5日与案外人刘艳红签订租赁合同，另行租赁场地的情况，予以采信；9.黄政提交的出生医学证明与本案无关联，不予采信；10.何俊提交的收款收据、银行转账记录及证明目的已在（2019）湘0722民初19号案件中予以确认，故予以采信；11.何俊提交的结婚证、营业执照及证人刘某、易某的证言仅能证明何俊在原崔家桥粮站经营家具零售业务的情况，不能达到何俊自2013年起至2017年期间一直占用涉案房屋的证明目的，故对证明目的不予采信。何俊提交的钥匙系照片，无法确认是否系涉案房屋钥匙，不予采信；12.何俊提交的《房屋租赁合同》与黄政提交的《房屋租赁合同》相一致，且合同相对方黄政对该份证据无异议，故予以采信；13.何俊提交的民事调解书系案外人李峰与连拥军之间达成的调解协议，不能达到何俊的证明目的，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗永贵与连拥军系合伙从事崔家桥镇瑜景苑工程房地产开发项目。2013年至2015年期间，何俊租赁汉寿县崔家桥集镇瑜景苑（原崔家桥粮站临319国道旁）房屋从事家具零售业务。2015年5月28日，范贤福与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定范贤福购买崔家桥瑜景苑项目部（位于汉寿县原崔家桥粮站临319国道旁）109、110、111、112号四间门面，门面价款为1180000元。2016年1月31日，何俊与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定何俊购买崔家桥瑜景苑项目部（位于汉寿县原崔家桥粮站临319国道旁）107、108、109、110、111、112号六间门面，何俊向连拥军支付1100000元。2018年1月18日，黄政通过银行转账的方式向何俊支付租金30000元。当日，何俊向黄政出具收条，载明已收取黄政2018年至2019年2月15日门面租金32000元。2018年2月15日，何俊与黄政签订《房屋租赁合同》，约定何俊将汉寿县崔家桥瑜景苑107、108、109、110、111、112号六间门面及停车坪出租给黄政。租赁期限为5年，即2018年2月15日起至2023年2月15日。免租金期限为装修期即20天。每年租金为32000元，每年按照5%租金递增。此后黄政开始对涉案门面进行装修，装修期间案外人向黄政主张产权，范贤福要求黄政支付租金。因门面存在产权纠纷，黄政无法正常经营。黄政将涉案门面受干扰情况向何俊反映。后范贤福向黄政主张涉案门面产权并要求支付租金，黄政（乙方）于2018年4月4日与范贤福（甲方）签订《协议书》，约定“……甲方暂时承认乙方门面租赁合同附条件的有效，其矛盾未经合理解决前，甲方暂时不要求终止该租赁合同的履行。若矛盾解决后，甲方取得该门面所有权，甲方须保证乙方5年的承租权……”。2019年1月3日，何俊起诉至本院，要求罗永贵对何俊合法占有的门面停止侵害、消除危险。2019年3月23日，本院作出（2019）湘0722民初19号民事判决书，因何俊未提交充分有效的证据证明罗永贵对涉案六间门面存在侵害的行为，驳回何俊的诉讼请求。因涉案房屋存在权属争议，范贤福、何俊均向黄政主张租金，黄政于2019年3月停业。2019年4月，黄政告知何俊解除租赁合同，并于2019年5月5日与案外人刘艳红签订租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第九条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”的规定，范贤福于2015年5月28日与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，何俊于2016年1月31日与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，均系合同各方自愿签订，属真实意思表示，未违反法律法规的规定，该两份合同合法有效。关于黄政是否应向范贤福支付2019年度的租金的问题。本院认为，范贤福在明知黄政未与何俊解除《房屋租赁合同》且涉案门面存在产权纠纷的情况下，与黄政签订《协议书》，有违诚实信用。范贤福与黄政于2018年4月4日签订《协议书》，此时黄政与何俊就涉案门面已经签订《房屋租赁合同》，且正在履行期间，范贤福与黄政签订的《协议书》实际上并未得到履行，故范贤福要求何俊支付租金缺乏事实和法律依据。且根据《协议书》约定，在房屋权属问题未经解决前，范贤福暂时不要求黄政终止与何俊签订的房屋租赁合同的履行，待涉案门面权属争议解决后，范贤福取得门面所有权，范贤福应保证黄政承租权。该份协议书属于附生效条件的合同，即涉案门面权属问题确认后，黄政再按照该《协议书》履行义务。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但截至本案庭审辩论终结，涉案门面权属问题争议尚未解决，应认定条件未成就，《协议书》未生效，故何俊不应向范贤福支付2019年度租金，对范贤福提交的《协议书》及黄政出具的书面情况说明的证明目的亦不予采信。关于黄政是否应向何俊支付租金的问题。何俊将涉案门面租赁给黄政，并于2018年2月15日与黄政签订《房屋租赁合同》，但何俊在一审辩论终结前未提交有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，认定租赁协议无效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋出租人何俊有权要求黄政参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。因汉寿县崔家桥瑜景苑项目部将涉案门面一房两卖，导致何俊租赁给黄政的门面产生权属争议。黄政在使用涉案门面期间，范贤福、案外人向黄政主张产权并要求支付租金。黄政将门面受干扰情况告知何俊，但因涉案门面权属问题一直未予解决，导致黄政无法正常经营并于2019年3月停业。故2019年4月至2019年6月16日的房屋占有使用费黄政无需支付。2019年2月16日至2019年3月（停业之前）的房屋占有使用费，因涉案房屋权属一直存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。且黄政已向何俊支付一年租金32000元，而根据合同约定黄政应当享受何俊承诺的20天免租，故黄政无需支付2019年2月16日至2019年3月（停业之前）的房屋占有使用费。综上，对何俊要求黄政支付2019年2月16日至2019年6月16日租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条规定，判决如下：一、驳回范贤福的诉讼请求。二、驳回何俊的诉讼请求。本案受理费333元，由范贤福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  刘淑珍人民陪审员  李再仁人民陪审员  徐艳云二〇一九年九月四日法官助理赵胜兰书记员钟玲附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。