广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2199号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林园林植物园，住所地广西壮族自治区桂林市象山区环城西一路117号。统一社会信用代码：12450300MB0246297N。 法定代表人：唐超，主任。 委托诉讼代理人：唐崛，广西中纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦进明，男，汉族，1974年10月6日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：邓峰，广西桂山律师事务所律师。 上诉人桂林园林植物园因与被上诉人秦进明租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林园林植物园的法定代表人唐超及其委托诉讼代理人唐崛、丘火德，被上诉人秦进明的委托诉讼代理人邓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林园林植物园上诉请求：一、撤销桂林市象山区人民法院(2015)象民初字第2086号民事判决书第二、三、四、五、六、七、十项。二、判令被上诉人向上诉人支付滞纳金6569092.8元。三、判令被上诉人向上诉人支付违约金100000元，并确认上诉人有权没收被上诉人的保证金120000元。四、判令被上诉人按自合同解除之日起按《承租合同》约定的租金标准向上诉人支付场地占用费直至将场地返还上诉人。五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在本案中不存在违约行为，一审法院认定上诉人构成违约不符合本案事实。1、上诉人与被上诉人签订《承租合同》后，即按约定将场地交付给被上诉人，被上诉人接收了场地并实际经营，上诉人已履行了合同义务，但被上诉人却未按合同约定如期向上诉人支付合同约定的租金，被上诉人的行为已构成根本违约，上诉人依法享有合同解除权并有权追究被上诉人的违约责任，因此，本案中违约的一方是被上诉人而不是上诉人。2、为贯彻执行桂林市政府关于《向市民免费开放城市公园景区的通告》的精神，依据上级文件指示精神，为保障入园游览的市民的安全，要求全市免费开放公园均禁止外来车辆进入园区。上诉人作为桂林市园林局下属事业单位，对上级文件必须严格执行。虽然《承租合同》五.7条款约定“乙方承租经营点如需车辆进入甲方园区，—定要保证行车安全”，但该约定系被上诉人合同义务，而不是上诉人的义务。同时，《承租合同》七.4条款约定“在承租期间必须遵守公园的管理制度和爱护甲方财产……”，《承租合同》八.4条款约定“因自然灾害或国家法律、法规造成不可抗拒的因素，造成双方损失，使合同变更或者终止执行时，双方互不承担违约责任。”据此，遵守公园管理制度是被上诉人的合同义务，而对入园车辆的管理，也是公园管理制度的一部分。对此，被上诉人在签订合同时就已明知，上诉人的行为并无不当之处，更谈不上违约。一审法院将被上诉人的义务认定为上诉人的义务并据此认定被上诉人享有所谓的抗辩权明显不符合本案事实。二、被上诉人依法应当承担违约责任。因被上诉人的拖欠租金且经催告后拒不支付，构成了根本违约，上诉人依法有权解除《承租合同》并要求被上诉人承担违约责任，为此，被上诉人除应当将承租的场地返还外，还应当按合同约定向上诉人支付滞纳金和违约金，原被上诉人所支付的费用上诉人也依法无须返还。此外，在返还场地前，被上诉人还应当依法支付场地占用费。由于被上诉人至今仍未将场地返还上诉人，因此，场地占用费应当自合同解除之日起按租金标准计算至被上诉人实际返还上诉人时止。一审法院参照合同约定月租金的30%核定场地占用费，并只计算至2016年12月15日，对上诉人一方显失公平，极大的损害了上诉人的合法权益。三、一审法院判决上诉人补偿被上诉人装修装饰残值损失1292043.59元于法无据。任何经营活动都存在风险，被上诉人的装修装饰系为开展经营，该投入同样存在风险。同时，依据《承租合同》第五.4、七.8条款约定，被上诉人添加的建筑和所进行的装修装饰均未按约定征得上诉人同意，违反了合同的约定，其未经上诉人同意就进行建设及装饰装修行为所导致的法律后果应由其自行承担。一审法院无视被上诉人的装修装饰未取得上诉人同意的事实，主观臆断认定上诉人同意被上诉人进行装饰装修不符合本案事实，判决上诉人补偿被上诉人装修装饰残值损失1292043.59元更是于法无据。综上，一审法院认定上诉人在本案中存在违约并据此判决上诉人承担违约责任系认定事实错误，并进而导致判决错误，依法应当予以纠正，请二审人民法院依法支持上诉人诉请。 被上诉人秦进明辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求维持一审判决。 被上诉人秦进明向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的承租合同（承租场地：桂林园林植物园内“桂花苑”，“日本岛内”，未履行合同租金约200万元）；2、判令被告赔偿原告违约金100000元、经济损失费2359044.69元、保证金150000元等费用合计2609044.69元；3、判令本案诉讼费由被告承担。 上诉人植物园向一审法院提出反诉称，1、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《承租合同》已经解除，并判令反诉被告立即搬离场地，移交租赁物；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金人民币360619.18元，滞纳金6569092.8元（每天按拖欠季度租金的10%支付滞纳金）；3、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币100000元，并确认反诉原告有权没收反诉被告的保证金人民币120000元；4、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费人民币159739.84元（从合同解除之日起计算至反诉之日止，之后另计）；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月29日，原告（反诉被告）秦进明为乙方，被告（反诉原告）桂林园林植物园为甲方，双方签订《承租合同》一份，双方约定，“甲方将位于桂林园林植物园内“桂花苑”，“日本园内”（“桂花苑”，“日本园内”场地均以甲方规划为准）占地面积约5亩，建筑面积约1000平方米，（如乙方要求在桂花苑内搭建临时建筑，在甲方及甲方上级主管部门同意，建规委及设计等相关部门批准下；允许乙方修建150平方米的工作用房。乙方自建该工作房无偿使用5年，5年后按当时桂花苑内其余建筑租金计收租赁费用。如乙方在本合同期满后不再租赁，该新建建筑所有权均属甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿。）承租给乙方原告（反诉被告）秦进明使用，经营范围为餐饮，租赁期限为10年4个月（2011年5月1日至2021年4月30日止），2011年1月1日甲方交付租赁场地给乙方装修，至2011年4月30日止，共四个月为乙方的装修期，免收租金。（如乙方自建工作用房通过审核手续，则同时享受免租期。如超过免租4个月装修期则开始计入5年无偿使用期）。2011年5月1日-2013年4月30日租金按每年430000元收取，2013年5月1日-2017年4月30日租金按在前一年租金的基础上每年递增3%收取，2017年5月1日-2021年4月30日租金按在前一年租金的基础上每年递增4%收取，租金在每季度的前三天交纳，先交后用。如乙方不按时交纳租金，甲方根据超过的规定时间每天按季度租金的10%向乙方收取滞纳金，超过租金交纳的规定时间10天，甲方有权终止合同，乙方需无条件退出租赁场地，其向甲方交纳的保证金不予退还。合同签订起五日内乙方向甲方交人民币100000元作为承租者的保证金；另有50000元为水电押金，如乙方中途退出，租金、保证金、水电押金不予退还。同时预交第一季度房屋租金人民币壹拾万柒仟伍佰元整（107500元），共计257500元。承租金以银行转账方式支付。”合同还约定：“乙方承租的经营点在装修前必须拿出装修方案，并用文字上报甲方，经甲方同意方能进行装修，并不得拆除现有墙体及梁柱，装修材料、设施、设备等费用由乙方自行承担，所有装修必须与园林景观相结合，不得乱搭乱摆。如国家和上级政府部门建设需要，乙方应无条件撤出。如赔偿则装修部分归乙方所有，其他赔偿归甲方所有。乙方承租经营点如需车辆进入甲方园区，一定要保证行车安全；如因乙方车辆的进出，出现任何交通事故；一切责任由乙方承担，甲方不负任何连带责任。甲方提供经营场地给乙方使用，甲方负责提供乙方的生活用水和生活电源，水电分表与总表的差额由各分表按比例分摊，乙方在承租期的水电费应当按国家规定的价格每月5日以前自行按时交到甲方财务处。如乙方逾期不交水电费，一个星期内甲方有权停水、停电，由此产生的相关损失由乙方承担，并按逾期每天按当月水电费的10%向乙方收取滞纳金，超过一个月甲方有权终止合同。甲方维护乙方合法、正当的经营权益。乙方自行办理有关证照，经营期间的办证、年检等一切费用均由乙方自理。乙方在租赁期间独立核算，自负盈亏。合同到期：乙方在经营点内投资的固定不可移动装修归甲方。乙方投资的活动设备、设施、物品归乙方所有，乙方在撤走活动物品时，不得损坏其装修及主体建筑，经甲方验收合格，未违反合同条款，甲方将保证金退还乙方。双方必须遵守本合同，任何一方未按合同规定履行视同违约，违约金100000元；乙方如有违约，甲方有权要求乙方赔偿损失，直至终止合同，并同时没收保证金；甲方如有违约，乙方有权要求甲方赔偿损失，直至终止合同，并支付违约金；因自然灾害或国家法律、法规造成不可抗拒的因素，造成双方损失，使合同变更或终止执行时，双方互不承担违约责任。”合同签订后，秦进明于2010年12月31日向植物园交纳承租保证金100000元人民币及水电押金50000元人民币，2015年3月13日植物园退回秦进明30000元押金，秦进明出具收条，内载明“今收到植物园退回押金30000元。”，现被告尚留有原告依约支付的保证金及水电押金120000元。 另查明，植物园系桂林市园林局下属事业单位，实施差额拨款，涉案场地及房屋位于桂林市象山区。 植物园内“桂花苑”，“日本园内”占地面积约5亩，建筑面积约1000平方米，系植物园管理，“桂花苑”原系对外开放的桂花展示厅，日本岛是日本援建的日式景观，无产权证。原告（反诉被告）秦进明承租后依据合同对租赁场地进行修缮、土地路面平整、对场地内原有建筑内部进行豪华装修、水电工程安装并自建工作用房高档餐厅附属设施的添置，同时自建有约150平米工作房。合同约定装修期4个月，秦进明于2010年12月31日入场后即进行装修及独立核算经营高级餐厅“西湖苑”（后更名为“小木屋土菜馆”）。直至2012年3月5日，植物园在园区大门处张贴告示，实行对外收费，桂林市含12县居民凭身份证免费入园，其他居民收取60元不等，入园费售票时间为7:30—18:00，并在园区入口通行处设置推拉门及水泥墩，禁止园区外车辆进入园区。2014年5月起秦进明出现迟延支付租金情况，秦进明最后一次交租金时间为2014年10月16日，最后一次交水电费时间为2015年4月30日。经双方庭审时确认，秦进明于2014年5月至2014年7月累计欠付租金3321.75元，此后均未支付租金。秦进明陆续拖欠2014年5月至2015年9月21日（植物园反诉之日前）期间的租金，累计529495.44元；植物园主张秦进明拖欠2015年水电费22902.6元。2015年5月12日，植物园向秦进明在“小木屋土菜馆”以张贴形式送达要求以拖欠租金为理由的终止合同（2015）嘉合律函字第065号律师函（原告称并未收到），其后对“小木屋土菜馆”经营场所采取了停水停电措施。2015年8月10日，秦进明向植物园送达《律师函》表示不同意解除合同。2015年8月11日，秦进明起诉本案并向法院提交装修费用评估申请书；2015年9月22日，植物园提起反诉；2017年7月10日，由法院委托的广西众益工程造价咨询有限公司作出《关于桂林市园林植物园工程造价的鉴定意见书》，该鉴定费费用为97670元（秦进明已预交）。 再查明，双方对解除《承租合同》无异议，对2015年5月12日后停水停电的事实无异议。秦进明对《关于桂林市园林植物园工程造价的鉴定意见书》无异议，植物园对其真实性无异议，但提出本案鉴定是秦进明提出，添加的建筑未征得植物园同意，也没有办理任何合法手续，是违法建筑，秦进明应自行承担相应的法律后果。秦进明对拖欠植物园的租金时间无反对意见，但认为拖欠的责任是植物园造成，其理由主要为：1、拖欠租金是和植物园协商同意延期及减免；2、植物园违约在先，2012年起入园收费、设置花坛阻拦车辆进入、停水停电，严重影响秦进明的正常经营；3、没有收到植物园要求缴纳租金的要求，双方是在协商延期及减免；4、由于“八项规定”等廉政及反腐政策原因，是植物园要求解除合同及搬离。秦进明对场地占用费问题同样不予认可，理由为：根据相关文件，植物园作为公共资源，政策不允许出租用于经营高档餐厅，植物园系按门票收益，不存在任何损失。秦进明对关于场地搬离问题也不认可，理由为：公园是公共场所，秦进明只是看管自己的财产，自合同解除后，并没占用使用及获取收益。 一审法院认为，结合双方控辩意见及全案证据，本案的争议焦点在于：1、本案双方当事人谁构成违约，承租合同是否解除，于何日解除；2、合同解除后的法律后果。 对于本案第一个争议焦点。一审法院认为，案涉承租合同系双方真实意思表示，合法有效。植物园于2015年5月12日向秦进明在“小木屋土菜馆”经营场所以张贴形式送达（2015）嘉合律函字第065号律师函要求终止合同，秦进明于2015年8月11日即3个月的法定异议期内向一审法院提起诉讼，第一项诉请为解除案涉承租合同。由此，判断案涉合同是否解除首先需判断双方当事人谁构成违约的基础上确定植物园行使合同解除权是否符合合同约定或法律规定。对该问题，一审法院作如下分析：首先，本案合同签订以来，双方开始均能依照约定正常履行，但在合同的履行过程中，因主管部门对公园管理要求和相关规定的约束，植物园于2012年3月5日实行对外收费，并在园区入口通行处设置推拉门及水泥墩，禁止园区外车辆进入园区。虽然植物园主张上述行为系园方管理行为，但案涉承租合同约定“维护乙方（秦进明）合法、正当的经营权益。”“乙方承租经营点如需车辆进入甲方园区，一定要保证行车安全；”即植物园亦有配合秦进明合法经营的义务，但上述行为实质上增加了客人就餐成本并对秦进明的合法经营产生实质影响，植物园违反了合同约定。另一方面，2014年11月以后由于国家关于禁止在历史建筑、公园等公共资源中设立高档餐饮等场所相关政策的影响，秦进明亦难以继续经营案涉餐馆，秦进明据此未支付2014年8月至2015年5月12日期间的租金。其次，植物园违反合同约定，秦进明是否享有先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。秦进明迟延支付租金的行为，源于植物园的管理行为给其经营造成实质影响的情形下作出的，植物园没有履行合同约定义务，构成违约，秦进明拒绝支付租金属于行使先履行抗辩权，在抗辩事由未消除前，其迟延交付租金的理由正当。一是双方签订的合同为房屋租赁合同，从合同约定内容看，双方互负对待给付义务，该合同属于双务合同，适用先履行抗辩权的前提条件。二是植物园于2012年3月5日开始违约，违约后的损害赔偿之债务形成先于秦进明迟延支付租金的时间。三是房屋租赁合同作为继续性合同，其履行具有持续性，随着履行时间的推移，在双方当事人之间会不断产生新的权利义务，植物园违约之后一直未消除其违约事由，则持续给秦进明的经营造成损害，因此，秦进明享有先履行抗辩权。最后，植物园不享有合同解除权。植物园于2015年5月12日向秦进明发出解除合同通知的理由是秦进明迟延支付租金，如前所述，秦进明迟延支付租金的行为是行使先履行抗辩权，其未构成违约，因此，植物园不享有合同解除权。另，植物园于发出解除通知的同时，对出租场所采取停水停电的措施，此时，合同尚未解除，该行为致使秦进明无法正常经营，合同目的已无法实现，故植物园构成违约。关于合同应否解除及解除时间的问题。秦进明于2015年8月10日向一审法院提出诉请解除案涉合同，植物园于2015年9月22日亦提出反诉诉请解除案涉合同。考虑到本案合同双方当事人在本案诉讼中均同意解除合同，可以按双方合意解除之日为合同解除之日，即2015年9月22日。 关于本案第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉承租合同解除后双方当事人财产损失由水电押金、保证金或违约金、租金及场地占用费、案涉建筑及设施残值组成。 关于水电押金。由于植物园未提交2015年1月至5月期间秦进明的水电用度情况等证据，以此证明秦进明拖欠了2015年水电费，且植物园亦未诉请秦进明支付水电费，故植物园应退还秦进明的水电押金50000元。双方合同约定“如乙方中途退出，租金、保证金、水电押金不予退还。”由此可见，水电押金与保证金并列共存，不属于同一概念，由于植物园出具的付款凭证及秦进明出具的收条均证实，植物园已向秦进明退还30000元款项系押金，故植物园仍需向秦进明返还剩余水电押金20000元。 关于保证金、违约金、滞纳金。依据案涉合同约定“双方必须遵守本合同，任何一方未按合同规定履行视同违约，违约金100000元；乙方如有违约，甲方有权要求乙方赔偿损失，直至终止合同，并同时没收保证金；甲方如有违约，乙方有权要求甲方赔偿损失，直至终止合同，并支付违约金；因自然灾害或国家法律、法规造成不可抗拒的因素，造成双方损失，使合同变更或终止执行时，双方互不承担违约责任。”秦进明没有违约行为，植物园应退还其保证金100000元。关于植物园应否支付违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方在订立合同的违约金，可以视为对损失赔偿的约定，秦进明诉请植物园支付违约金并无不当，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”合同解除后，秦进明未再经营，除了案涉建筑及设施残值损失外未举证还产生了何种损失，而案涉建筑及设施残值损失将在下文予以阐述，一审法院参照植物园的违约情况及合同约定的违约责任损失承担情况，酌定植物园向秦进明支付违约金共计30000元。 租金及场地占用费。植物园虽有未按约履行合同义务的行为，该行为虽然对秦进明的经营造成影响，但考虑到植物园已经承担了违约责任，对租金就不应再扣减。秦进明应向植物园支付2014年5月至合同解除前（2015年9月21日）累计未付租金529495.44元。关于合同解除后的场地占用费。一审法院认为，为了明确植物园内秦进明的“小木屋土菜馆”工程项目造价及判定双方损失情况，秦进明在鉴定机构现场查看之前未搬离案涉场地是有必要的，但经过鉴定机构现场查看之后，已无须继续占用场地，但双方对于场地的继续占用均存在一定过错。一方面，秦进明在一定程度上影响植物园对案涉场地有效利用，但秦进明已被植物园停水停电，丧失经营条件，又因政策调整，丧失在案涉场地继续经营的基础，已不存在盈利之可能；另一方面，植物园系按门票收益，场地占用对其影响较小，且亦未提交证据证实场地占有损失的计算标准及数额，植物园主张按照合同约定支付占用费，其实质为主张合同解除后仍然享有合同完全履行的效果，这与关于合同解除法律后果的相关规定不相符。为了平衡双方财产损失，一审法院参照违约责任划分情况，依据诚实信用原则、公平原则，酌定合同解除后至鉴定机构现场查看日期间（即2015年9月22日至2016年12月15日）产生的场地占用费作为弥补植物园今后场地占用损失；该场地占有费计算标准参考案涉合同关于2015年9月22日至2016年12月15日期间约定月租金的30%核定场地占用费，即176104.33元。 关于案涉建筑及设施造价。双方原租赁期为10年4个月，但实际只履行至4年8个月，秦进明为此投入大量人力物力，并增添相应配套设施及建筑，因植物园的违约行为使得秦进明丧失继续经营条件和基础，故对秦进明的投入，应予以一定补偿，双方对于一审法院委托的评估部门作出的评估报告结论真实性并无异议，亦同意以一审法院委托的评估机构广西众益工程造价咨询有限公司现场查看日为鉴定基准日（即2016年12月15日），故一审法院作为补偿参考。对于可搬离物件，原则可由秦进明搬离并继续使用。根据评估报告显示，该部分价值为582208.52元（桌椅等零星清单折旧后为525928.55元，锅碗等零星清单折旧后56279.97元），应从总评估款项中予以扣除，剩余无法剥离形成添附的建筑及相关附属设施、设备造价为1292043.59元。由于双方合同约定秦进明经营范围系餐饮，植物园交付的仅仅是场地，由此可知，植物园明知秦进明承租后进行装修装饰是承租合同应有之义且必然会发生，仍然签订承租场地、租金等权利义务明确的承租合同，应视为植物园同意秦进明进行装修装饰。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”由于承租人秦进明在履行合同过程中无违约之情形，酌定植物园向秦进明补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，即1292043.59元。另，双方当事人对案涉鉴定费97670元由谁承担未能达成一致意见，由于秦进明已向评估机构缴纳了该鉴定费，一审法院依据公平原则，酌定双方各自承担一半。 一审法院依法判决如下：一、原告（反诉被告）秦进明应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）桂林园林植物园支付2014年5月至2015年9月22日期间的租金529495.44元；二、原告（反诉被告）秦进明应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）桂林园林植物园支付场地占用费176104.33元；三、被告（反诉原告）桂林园林植物园应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦进明退还水电押金20000元；四、被告（反诉原告）桂林园林植物园应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦进明退还保证金100000元；五、被告（反诉原告）桂林园林植物园应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦进明支付违约金30000元；六、被告（反诉原告）桂林园林植物园应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦进明补偿装饰装修残值损失1292043.59元；七、被告（反诉原告）桂林园林植物园应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）秦进明支付鉴定费48835元；八、原告（反诉被告）秦进明应于本判决生效之日起三十日内搬离桂林园林植物园内“桂花苑”、“日本岛内”；九、驳回原告（反诉被告）秦进明其他诉讼请求；十、驳回被告（反诉原告）桂林园林植物园其他诉讼请求。本案本诉案件受理费27672元，由原告（反诉被告）秦进明承担11860元，被告（反诉原告）桂林园林植物园承担15812元。本案反诉案件受理费62966元，由原告（反诉被告）秦进明承担6078元，由被告（反诉原告）桂林园林植物园承担56888元。 本院二审期间，上诉人桂林园林植物园围绕上诉请求依法提交了如下证据： 一、住房城乡建设部印发建城(2013)73号《的通知》。 桂林市园林局纪律检查委员会市园纪(2014)l号《关于进一步加强公园会所整治力度的通知》及签收回执单。 桂林市园林局市园园(2014)6号《桂林市园林局关于进一步加强公园景区整治“会所中歪风”清理整改工作的通知》。 《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》。 桂林市园林局市园园(2014)8号《桂林市园林局关于进一步加强公园整治“会所中歪风”清理整改工作的方案》。 桂林市园林局《局属公园“会所中的歪风”整治责任状》。 桂林市园林局市园函(2015)3号《关于要求对西湖楼进行查处的函》。 以上证据拟证明：入园收费及车辆限制通行都是上级部门要求，不是我园方的主观行为，属于不可抗力。 被上诉人秦进明对上述证据的质证意见为，真实性无异议，对其证明目的不予认可，认为上述证据证明了上诉人桂林园林植物园主观上刻意违约，违反租赁协议，应该对我方进行补偿。 本院对上诉人桂林园林植物园提交的证据认证如下：上述证据证实2013年以来上级及桂林市相关部门对公园会所、高档餐馆进行整治的情况，与本案具有关联性，且被上诉人秦进明亦认可证据的真实性，故上述证据本院予以采信，作为本案定案之依据。 对一审法院认定的事实，除上诉人桂林园林植物园对2012年3月5日植物园开始实行对外收费、在园区入口通行处设置推拉门及水泥墩禁止园区外车辆进入园区不认可外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，故本院对一审法院查明的双方无争议的事实予以确认。对上诉人桂林园林植物园提出有异议的事实，本院认为，被上诉人秦进明一审时提交的图片证实2012年3月5日上诉人桂林园林植物园开始实行对外收费、2012年在园区入口通行处设置推拉门、2014年设置水泥墩禁止园区外车辆进入园区，上诉人桂林园林植物园质证认为这是公园正常的管理秩序行为，仅对证据的关联性提出异议。二审中上诉人桂林园林植物园提出2014年3月6日桂林市园林局纪律检查委员会下发市园纪(2014)l号《关于进一步加强公园会所整治力度的通知》后，公园才开始禁止车辆进出，结合一审认定被上诉人秦进明出现迟延支付租金的时间为2014年5月。本院确认上诉人桂林园林植物园实行非市民对外收费时间为2012年3月5日，2012年在园区入口通行处修建推拉门、2014年3月在园区入口通行处设置水泥墩，禁止园区外车辆进入园区。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《承租合同》是否应当解除？解除权在哪一方？二、是上诉人还是被上诉人存在违约行为？违约责任应当如何承担？ 对上述争议焦点，本院综合评判如下： 本院认为，涉案《承租合同》于2010年12月29日签订，双方的权利义务在合同中有明确约定：上诉人桂林园林植物园作为出租方，负责提供经营场所以及生活用水和生活电源给被上诉人秦进明使用，同时需维护其合法、正当的经营权益；被上诉人秦进明作为承租人，负有按时交租金和水电费，经营的项目必须严格遵守国家法律法规，增设新项目需报收上诉人同意后方能经营，不得进行不正当的经营活动等义务。同时双方在合同中对违约责任进行了约定，其中第4点“因自然灾害或国家法律、法规造成不可抗拒的因素，造成双方损失，使合同变更或终止执行时，双方互不承担违约责任”为免责条款。涉案《承租合同》在履行过程中，上级相关部门及桂林市纪委、桂林市园林局于2013年开始对公园会所、高档餐馆进行清理关停整治工作，上诉人桂林园林植物园将有关文件告知了园区内的餐饮经营者并采取了非市民入园收费、禁止车辆进出等措施，致使被上诉人秦进明的餐馆经营出现严重困难，双方在协商减免租金过程中发生纠纷，2014年5月起被上诉人秦进明出现迟延交租情况，2014年10月16日后未再交纳租金。2015年5月12日上诉人桂林园林植物园以拖欠租金为由向被上诉人秦进明发出律师函，要求终止合同，之后对被上诉人秦进明的餐馆停水停电，致使被上诉人秦进明的餐馆无法继续经营。 上诉人桂林园林植物园依照上级相关部门及桂林市纪委、桂林市园林局关于对公园会所、高档餐馆进行清理关停整治工作的文件采取了非市民入园收费、禁止车辆进出等措施造成被上诉人秦进明的餐馆经营出现严重困难，违反双方签订的《承租合同》中出租人负有的维护承租人合法、正当的经营权益的合同义务，亦违反了“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定义务，2015年对被上诉人秦进明的餐馆停水停电造成其无法继续经营，致使合同目的无法实现，上诉人桂林园林植物园的行为构成根本违约。上诉人桂林园林植物园提出上级文件要求属于不可抗力，本院认为，不可抗力是不可预见、不可避免、不可克服之事件，此种事件一般为重大的灾难性事件，包括自然灾害和异常社会事件，因政府部门的行为造成了合同的履行不能，不应归属于不可抗力的范畴，亦不符合双方在涉案合同中“因自然灾害或国家法律、法规造成不可抗拒的因素，造成双方损失，使合同变更或终止执行时，双方互不承担违约责任”免责条款约定，故上诉人桂林园林植物园提出不可抗力的理由不能成立，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于上诉人桂林园林植物园的管理行为给被上诉人秦进明经营造成实质影响，被上诉人秦进明迟延支付租金进而拒付租金符合上述关于履行抗辩权的法律规定，一审法院认定其行为不构成违约正确。上诉人桂林园林植物园作为违约方，无合同解除权，其向被上诉人秦进明发出要求终止合同的律师函，不产生合同解除的法律效力。因双方均同意解除涉案承租合同，故一审法院以双方在诉讼中达成解除合同合意的时间2015年9月22日作为涉案承租合同的解除之日正确，本院予以认可。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方当事人对一审法院判决被上诉人秦进明应向上诉人桂林园林植物园支付2014年5月至2015年9月22日期间的租金529495.44元及于判决生效之日起三十日内搬离上诉人桂林园林植物园内“桂花苑”、“日本岛内”无异议，本院对此予以确认。根据双方当事人一审的诉请，本案承租合同解除后涉及的财产损失包括水电押金、租赁保证金、场地占用费、违约金、装修装饰残值损失、鉴定费。 关于水电押金、租赁保证金问题。押金和保证金都是为了保证合同的顺利执行，与违约金的目的在实质是一致的。涉案承租合同依法解除，合同已终止。在出租人存在根本违约而承租人无违约行为的情形下，出租人应将水电押金及租赁保证金退还给承租人。合同因解除而终止，承租人未违约的，出租人退还水电押金及租赁保证金与双方在涉案承租合同关于合同期满承租人未违约的，出租人将水电押金及保证金无息返还的条款内涵一致。故上诉人桂林园林植物园应将剩余的水电押金20000元、租赁保证金100000元退还给被上诉人秦进明。 关于场地占用费问题。涉案承租合同因上诉人桂林园林植物园存在根本违约而由人民法院判决解除，解除后双方纠纷仍在诉讼过程中，故被上诉人秦进明至今未搬离涉案场地。涉案场地占用费，应与承租人一方违约或者双方违约导致合同解除后的场地占用费有所区别。一审法院综合考虑双方的财产损失情况，依据诚实信用原则、公平原则，酌情按照月租金的30%从合同解除之日至鉴定机构现场查看之日，即从2015年9月22日至2016年12月15日认定场地占用费为176104.33元，本院予以认可。上诉人桂林园林植物园提出涉案场地占用费应按月租金标准从合同解除之日计算至被上诉人秦进明返还涉案场地之日依据不足，本院不予以支持。 关于违约金问题。涉案承租合同关于违约责任有明确约定，第1点：“双方必须遵守本合同，任何一方未按合同规定履行视同违约，违约金人民币壹拾万元（100000元）。”第3点：“甲方如有违约，乙方有权要求甲方赔偿损失，直至终止合同，并支付违约金。”上诉人桂林园林植物园作为违约方，应向被上诉人秦进明支付违约金100000元。但一审法院综合全案情况调整违约金为30000元，被上诉人秦进明未提出异议，故本院予以确认上诉人桂林园林植物园应向被上诉人秦进明支付违约金30000元。 关于装修装饰残值损失和鉴定费问题。上诉人桂林园林植物园提出被上诉人秦进明未按约定征得同意进行建设和装修装饰，导致的法律后果应自行承担。本院认为，虽然双方在涉案承租合同中约定被上诉人秦进明装修前必须拿出装修方案，经上诉人桂林园林植物园同意方能进行装修，但从被上诉人秦进明租赁场地的用途及签约场地的现状看，被上诉人秦进明是必须要进行装修才能使用涉案场地的，且双方在合同中约定了4个月的装修免租期，上诉人桂林园林植物园对被上诉人秦进明进行建设装修应当是明知的，其未在合理期限内提出异议，应认定上诉人桂林园林植物园对被上诉人秦进明进行建设装修是同意的。故上诉人桂林园林植物园提出被上诉人秦进明未按约定征得同意进行建设和装修装饰的理由不能成立，本院不予以支持。上诉人桂林园林植物园对装修装饰残值损失的数额未提出异议，本院确认装修装饰残值损失数额为1292043.59元。鉴定费应是被上诉人秦进明因本案诉讼产生的实际损失，上诉人桂林园林植物园提出不应由其负担但未提供任何依据。一审法院依据公平原则，酌定双方各自负担一半，本院予以认可。 综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，程序合法，裁判结果恰当。上诉人对桂林园林植物园的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48515元，由上诉人桂林园林植物园负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 阳志辉 审 判 员 潘文华 二〇一九年九月十七日 法官助理 王国裕 书 记 员 叶菁华