广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10143号原告：梁玉琨委托诉讼代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏雪，广东厚鼎律师事务所辅助人员。被告：东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社原告梁玉琨与被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁玉琨及其委托诉讼代理人吕文亮，被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社的负责人周桂胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉琨向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金180000元，支付填土费用1080000元，并就合同约定的其中6000平方米土地在具备履行条件时（即可以做停车场和堆木场）按照3元/平方米/月的标准继续履行；2.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告申请撤回第1项诉讼请求中关于继续履行合同的主张，并增加诉讼请求要求被告退还原告押金80000元。事实与理由：原告与被告于2015年7月29日签订《空地租赁合同书》，约定原告承包福禄沙村塘四村民小组的孖间空地面积共约24.5亩用于空地出租，合同期20年。签订该合同后，由于该幅空地不具备使用条件，原告多次要求被告完成填土等前期工作，但被告不予理睬。直至2017年11月，被告才开始进场填土，同时告知原告自行填土，导致原告支出填土复耕复绿费用1080000元。此后，被告在该空地未具备使用条件（包括国土部门禁止原告使用）的情况下多次催促原告交租，原告逼于无奈共缴纳租金180000元给被告。截至起诉之日，被告应退还原告租金180000元和原告支出的填土费1080000元，共计1260000元。被告已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，现特诉至法院，望依法裁判。被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社辩称，案涉合同可以继续履行，如果原告不同意继续履行合同，相应的损失赔偿也不应由被告承担。被告不同意退还原告押金和租金，原告主张的填土费金额过高，被告仅同意承担合理的填土费用。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，经东莞市沙田镇农村集体资产交易中心公开招投标，被告作为甲方、原告作为乙方签订《空地租赁合同书》，就被告集体所有的、位于塘四小组的“孖间”空地租赁事宜约定如下：1.出租面积24.5亩，空地移交后实测面积与交易方案或合同载明面积有出入的，成交总价仍按约定价格执行；2.乙方租赁甲方空地用于种植农作物，若需做其他用途的需经甲方书面同意及有关主管部门审批；3.租赁期为20年，即从2015年8月15日起至2035年8月14日止，甲方于2015年8月15日前将空地交付给乙方使用；4.租金按3元/月/㎡计算，按照租地面积24.5亩计算每月租金为48999.9元，乙方应于每年8月15日前、2月15日前缴纳半年租金，租金每五年递增0.5元/月/㎡；5.乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交定金80000元及第一年租金587998.8元；6.甲方将空地交付给乙方前，乙方已对空地作充分了解，并同意甲方按该现状交付使用，乙方承诺按照规划用途使用租赁地块，租赁期间乙方应定期维护空地，并负责承担相关费用。该合同签订后，原告向被告交纳押金80000元。案涉土地原为鱼塘，东莞市沙田镇福禄村民委员会于2016年4月组织对该鱼塘填土工程进行招标，之后被告于2016年底将案涉土地交付给原告使用。原、被告双方共同确认，案涉土地均为耕地，但被告出租案涉土地给原告时，口头承诺可以作为停车场或堆放木材使用，原告承租该土地的目的亦为用于建设停车场。原告接受案涉土地后在地面表层铺设了砖渣，做好部分土地地面硬化用于停车场用途不到一个月，国土部门即因土地性质问题向原告发出《责令停止土地违法行为通知书》。原告对除其中约6900平方米之外的土地挖土回填、复耕复绿，并按国土部门要求委托广东省生态环境技术研究所对该整改地块农用地土壤质量状况出具了第三方调查报告。对于剩余约6900平方米土地，原告原本计划出租给东莞市建工集团有限公司用作临时工棚，并由该公司向国土部门和镇政府申请办理土地用途转化手续，但最终未获得批准，原东莞市国土局沙田分局于2018年12月26日向原告发出《关于限期整改的告知函》，认为原告搭建临时工棚所占用的土地地类为耕地，要求原告于2018年12月29日前对违法建设地块按标准进行复耕。目前案涉土地已全部由原告完成复耕复绿，用于种植香蕉、玉米等，但原告尚未将案涉土地交还给被告。被告对原告主张的上述事实予以确认，但认为原告不能按双方约定用途使用案涉地块的责任不在被告，且认为案涉合同应当认定为有效，原告应当继续履行合同。被告曾于2017年3月27日以“福禄沙村委会塘四队经营合作社”的名义向沙田镇政府递交“请愿书”，载明：因虎门二桥建设征收了被告土地，征地时党委镇府及村委承诺回填二桥旁边水塘约24.5亩作为返还地补偿给社员收益使用，同时承诺此地块可作停车场和堆木场使用；后该地块经资产交易平台出租，承租方想利用该返还地时，国土部门称该地块为农田保护区，除耕作外不能用于其他用途，违背了征地初衷，故请求有关部门解决上述问题。该请愿书上有被告村民30余人签名捺印。2017年10月28日，原告与被告的负责人周桂胜等签订《补充协议书》，确认从原合同签订之日起：1.原告未正常使用不交任何费用，直到国土、管理区或其他部门不阻拦，可以正常使用当日起交租；2.如有航拍不通过，需要复绿或土地整改按月计租；3.免租金期间正常使用即日起每年免三个月（共免两年）；4.本合同地块由于相关部门原因暂用6000平方米（即从2017年12月起），剩余10333.3平方米（即从2020年1月1起）正常使用计租。被告确认，该《补充协议书》的内容已经股东代表大会表决通过。原告于2017年12月11日向被告缴纳案涉地块租金共计126000元，包括其中4500㎡土地自2017年10月1日至2018年5月31日的租金108000元及另6000㎡土地2018年6月的租金18000元；又于2018年12月20日向被告缴纳了案涉地块6000平方米自2018年7月至9月的承包租金54000元，被告开具的收据上载明“补充协议说明：免租6个月，分别在2018年免租3个月（即2018年10-12月）和2019年免租3个月”。原告主张，其诉请的损失包括填土和复耕复绿等相关费用，并提交了下列发票和收据：1.原告于2018年12月4日支出土地鉴定费14580元，用于评定案涉土地复耕复绿后质量是否符合耕地标准。2.东莞市沙田兴盛土石方工程部开具的收据内容：2016年8月5日开路口费用40000元；2017年5月21日填土和机械费用约7000方费用230000元；2017年8月25日填土和机械费约9000方费用290000元；2017年11月1日安装排水管包工包料费用80500元。3.东莞市吉盛花木场开具的蕉苗种植费用收据，载明2017年5月17日10000元，2017年8月25日12000元，2018年7月12日30000元。4.东莞市中成水电安装工程有限公司开具的收据，载明2017年12月5日水电安装费用60257元。5.东莞市沙田友兴机械租赁服务部开具的收据，载明2018年7月12日转土、回填土费用313400元。以上共计1080737元。被告对以上证据真实性无异议，但认为原告主张的回填费用过高。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。案涉土地为耕地，原、被告双方于2015年7月29日签订的《空地租赁合同书》虽然载明租赁土地用途为种植农作物，但原、被告均确认双方实际合意系将案涉土地用于作停车场或堆木场，且被告亦为实际将该土地用于建设停车场做了相关准备并投入使用一段时间，应当以此作为双方真实意思表示。原、被告双方改变案涉土地用途的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地利用规划和耕地保护的相关规定，因此双方的租赁合同应当被认定为无效。因合同无效，原、被告双方因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对原告各项诉讼请求分别分析如下：1.押金：因合同无效，被告收取原告押金无依据，应当向原告返还押金80000元。2.租金：原、被告双方2017年10月28日签订的《补充协议书》确认，在原告未正常使用期间无需交纳任何费用。根据双方确认，原告将案涉地块用于停车场约一个月时间，虽然合同无效，但原告因实际占有使用该土地，仍应参照双方约定的标准向被告支付该一个月的租金48999.9元。剩余期间被告向原告收取租金缺乏依据，故被告应向原告退还剩余租金131000.1元。3.填土及复耕复绿等费用：本案中原、被告双方在明知案涉土地地类为耕地的情况下，仍试图通过私下合意改变土地用途，对于合同无效均存在过错，本院认为双方对于原告发生的填土和复耕复绿等相关损失应各承担50%。原告所提交的相关单据中，2016年8月5日开路口费用40000元早于双方所确认的土地交付时间，原告也未能举证证明安装排水管费用80500元及水电安装费用60257元与本案之间的关联性，对该三笔费用共计180757元本院不予采纳。剩余费用899980元原告已提交相关的票据，且与双方履行合同的实际情况以及国土部门的处理意见等可以相互印证，被告虽然认为费用过高，但并未提出任何反驳证据，故本院认为被告应承担其中的50%即449990元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁玉琨返还押金80000元；二、限被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁玉琨返还租金131000.1元；三、限被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁玉琨赔偿损失449990元；四、驳回原告梁玉琨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元，由原告梁玉琨负担4272元，由被告东莞市沙田镇福禄沙塘四股份经济合作社负担4158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹群英二〇一九年九月五日书记员  欧凯桦附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。