四川省广安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)川16民终1250号 上诉人（原审原告）：毛一武，男，1969年7月1日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，系该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 上诉人毛一武因与被上诉人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初214号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 毛一武上诉请求：撤销四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初214号民事裁定，依法改判支持毛一武诉讼请求。事实和理由：1.毛一武与正大房产公司所签订《商品房买卖合同》的内容及履行符合交易原则，系双方的真实意思表示，应当得以全面履行；2.一审法院以《商品房买卖合同》的内容及房款支付明显违背一般房屋交易原则，而认定案涉买卖合同系为借款提供担保无事实和法律依据；3.一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回毛一武起诉属于法律适用错误。 正大房产公司辩称，1.虽然正大房产公司与毛一武签订了《商品房买卖合同》并出具了收据，但本案真实的法律关系是民间借贷关系；2.双方签订《商品房买卖合同》的内容与一般的房屋买卖合同不一致，该合同实质是以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，该买卖合同并未实际履行；3.正大房产公司财务记账原件记载的款项是诚意金而非购房款；4.毛一武签订买卖合同不是本人所为，而是一个叫吕兴的人代签的，如果真的是商品房买卖行为，找人代签不符合一般商品交易习惯。综上一审裁定认定事实正确，请求维持原裁定，驳回上诉。 毛一武向一审法院起诉请求：确认毛一武与正大房产公司签订的购房合同有效，毛一武已支付了50万元购房款，要求正大房产公司继续履行合同，向毛一武交付房屋。 一审法院经审查后认为，判断某个行为的法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。本案中，毛一武与正大房产公司2013年11月19日签订的《商品房买卖合同》，约定毛一武购买正大房产公司开发的“恒立.恒顺星城”小区的2幢2单元22层1、2号两套房屋，建筑面积为221㎡，房屋单价为3000元/㎡，两套房屋总价款为663,000元。在签订合同当日，买受人支付购房价款的60%（含定金）伍拾万元。合同签订当日，正大房产公司向毛一武出具50万元收据并载明房号。合同签订次日，毛一武通过银行向正大房产公司账户汇入50万元。正大房产公司辩解该份合同实际是向毛一武借款的担保。现一审法院根据本案证据并结合庭审，就本案争议作如下评析： 从双方签订合同的内容及履行合同支付义务的事项来看，明显违背一般的房产交易规则。按照交易习惯，一套房屋的买卖应当对应一份买卖合同，而不应将两套房屋的买卖同时笼统的写于一份买卖合同中。房屋单价应当符合市场行情，且房款是房屋买卖合同的重要组成部分，如何履行应当严格载入其合同中。双方签订的《商品房买卖合同》约定“在签订合同当日，买受人支付购房价款的60%”，根据合同总价款为663,000元，60%即为397,800元，而合同中注明的60%为50万元，与总价款相矛盾，且该份合同并未注明尾款的支付时限等事项。无论是房屋买卖还是其他交易，通常情况下均是先付款后出据，而本案中，在合同签订当日正大房产公司即向毛一武出具50万元收据，合同签订次日毛一武才实际支付款项，与常理不符。2013年11月30日，正大房产公司财务人员在针对此笔款项入账时，在记账凭证上注明为“诚意金”。若是真实的买卖关系，财务人员在记账凭证应当据实书写为购房款。 毛一武与正大房产公司建立房屋买卖关系时，亦有通常义务注意合同的形式要件是否完备，使自己从事的民事活动符合相应的法律规范，这既是规避合理风险维护自己权利的需要，亦是法治社会应依法行事的具体要求。购房本是一项大事，而双方签订的《商品房买卖合同》明显有违交易习惯，只有当签订合同时非出于其真实意思表示，仅借用买卖合同的外衣，才会不注重合同的细节。综上，正大房产公司辩解该合同其实质为毛一武的借款提供担保，从该合同的形式外观、内容实质以及记账凭证的相互印证，已达到了确信待证事实的存在具有高度可能性之程度，毛一武对此未能提供充分的反驳证据，不予支持。由此可见，双方签订的《商品房买卖合同》的目的并不是真正要将案涉房产转让给毛一武，转让案涉房产并非双方的真正意思表示，而是为了促使正大房产公司履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保。庭审中，法庭向毛一武释明变更诉讼请求，毛一武拒绝变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，裁定：驳回毛一武的起诉。 二审中，毛一武提供了案外人欧光明与正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》、正大房产公司于2019年1月31日向欧光明发出的通知书以及欧光明与正大房产公司签订的补充协议，拟证明：1.正大房产公司有交付房屋的能力；2.毛一武与欧光明情况相同，却受到管理人不同对待。正大房产公司质证认为，对该组证据的真实性需要核实。本院认为，毛一武所举证据并非原件，无法核对真伪，即便是真实的，欧光明与正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》显示欧光明仅购买了一套商品房，签订合同当天交款20万元，合同系欧光明本人所签订，而毛一武与正大房产公司所签订的《商品房买卖合同》中载明毛一武购买了两套商品房，合同系吕兴代毛一武签订，据毛一武陈述，其与吕兴的父亲吕大兵较熟悉，所以让吕兴代签合同，其并未给吕兴出具授权委托书，吕兴代签合同当天，正大房产公司出具收据收到毛一武购房款50万元，毛一武实际于第二日才向正大房产公司转款50万元，因此，欧光明的情况与毛一武明显不同，该组证据不能达到毛一武的证明目的。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》的签订及履行明显有悖常理，毛一武委托吕兴代签合同却不给吕兴出具授权委托书，但正大房产公司予以接受；正大房产公司在签订合同当天出具收款收据，而毛一武第二天才实际汇款；正大房产公司财务人员在记账凭证上将该笔款项注明为“诚意金”；另外，合同内容还存在大量瑕疵。对此，毛一武不能作出合理解释。正大房产公司在一审中提供的其母公司广安恒立化工有限公司法定代表人王成的证言显示，毛一武与吕大兵均是将钱借给广安恒立化工有限公司，签订《商品房买卖合同》是为借款提供担保。综合双方提供的证据，本院认为将案涉《商品房买卖合同》认定为借款提供担保能够合理解释合同签订及履行过程有悖常理之处，更符合客观真实。毛一武将款项转入正大房产公司账户，正大房产公司对该笔借款负有偿还义务，正大房产公司进入破产重整程序后，毛一武应依法向管理人申报债权，基础法律关系仍为民间借贷，其依据案涉《商品房买卖合同》要求正大房产公司继续履行合同，交付房屋，案由应为房屋买卖合同纠纷，一审脱离当事人主张的法律关系性质将案由定性为普通破产债权确认纠纷，存在不当，本院予以纠正。因毛一武主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，经释明后毛一武拒绝变更，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回其起诉是正确的。 综上，毛一武的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年九月三日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭