江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0305民初1148号 原告：赵保卫，男，1970年9月10日生，汉族，住徐州市贾汪区，户籍地为徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：朱信刚，江苏多师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王广飞，江苏多师律师事务所实习律师。 被告：张守金，男，1956年1月7日生，汉族，住徐州市贾汪区，户籍地为徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：张伟，徐州市贾汪区塔山法律服务所法律工作者。 原告赵保卫与被告张守金土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵保卫及其委托诉讼代理人朱信刚，被告张守金及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵保卫向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告口头达成的土地买卖协议无效；2、判令被告归还土地买卖款20万元，并赔偿原告利息损失（以70万为基数，从2017年10月16日按照月利息1%计算，计算到2019年1月28日；从2019年1月28日起，以20万元为基数，按照月利息1%计算，计算到被告实际偿还之日）；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月10日，原告听说张守金卖贾汪区耿集办事处境内冷冻连物流园土地，共有四块土地28.4亩，已经卖了三块，还有一块6.8亩的土地没有卖。2017年9月20日原告找到被告，经协商双方达成口头协议，被告将冷冻物流园南边的6.8亩土地以129万的价格卖给原告，并约定于2017年10月16日付清款项，否则罚违约金10万。 口头协议达成后，原告于2017年9月20日向被告转账10万元，2017年9月29日转账20万元，2017年10月12日转账20万元，另给付现金10万元，2017年10月16日转账10万元，以上合计70万元。后来原告经查询该宗土地，被告未办理合法的土地审批手续，无权将涉案地块对外出售。原告多次找到被告要求退还已经支付的土地买卖款，被告一直置之不理。经多方协调，被告仅仅于2019年1月28日退还50万元，对于剩余的20万元迟迟不予退还。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告张守金辩称，第一、被告的行为并非买卖土地，而是根据耿集办事处的授权对贾汪冷链物流园进行招商，收取的是土地使用金，其性质相当于土地租金，在后期冷链物流园建成后，由耿集办事处牵头协助客商办理相关的用地手续；第二、涉案土地各项手续齐备，双方之间签订的协议合法有效；第三、原告违约应按双方约定支付违约金及利息损失，且双方的纠纷已经协商处理完毕，原告对已经协商处理完毕的事情进行起诉无事实依据；第四、被告系受耿集办事处委托招商，收取的费用已经交到财政所，即便退款也不应该由被告退款，所以被告的主体不适格。原告的诉请被告不同意，另外除双方协商原告支付给被告的20万元补偿外，还另外造成被告12余元的经济损失。请求法院依法判决。 原告围绕其诉讼请求依法提交了中国邮政储蓄银行股份有限公司流水明细单一份及被告出具的收据3张，3张收据的总额是70万元，证明原被告基于土地买卖，原告方支付土地买卖款70万元，并且被告出具了收据的事实。经庭审质证，被告张守金对于原告提交的证据的真实性没有异议，被告确实收了原告70万元，但认为不是土地买卖款，而是土地使用金，而且这70万元双方已经于2019年2月2日协商处理完毕，被告返还原告50万元，另外20万元作为原告补尝给被告的损失，是原告同意支付给被告的。 被告张守金为证实其辩解向本院提供了：证据1、2017年12月2日赵保卫书写的欠条复印件一份，证明赵保卫欠张守金土地使用金59万元，并承诺按月息千分之二十从2017年10月16日计算利息至2018年5月1日前付清本息，逾期付违约金10万元，后来双方协商好了之后，原件让赵保卫收回了；证据2、耿集办事处村镇建设服务中心制作的贾汪冷链物流园规划图、徐州市贾汪区发展改革与经济委员会关于耿集冷链物流中心建设项目立项批文、徐州市贾汪区人民政府耿集办事处的证明各一份，证明该项目建设及已经政府规划立项并正在办理用地审批；证据3、张守金与贾汪区耿集办事处签订的冷链物流园项目建设协议书一份，耿集财政所收款凭据6张，证明张守金是耿集办事处授权对贾汪冷链物流园进行招商，代政府收取相关费用，且已经交到财政所；证据4、2019年2月2日调解协议一份及2019年5月15日赵某1、赵彦蒙、赵彦磊、赵某2出具的证明各一份，证明涉案纠纷双方已经调解处理完毕，达成调解协议，原告的起诉无事实依据。经庭审质证，原告认为对于证据1，欠条是其出具的，当时和被告说是一次性买断129万元，说永久是其的了，共计6亩8分地。是被告说替其给政府垫上59万元，然后给其签合同，但是合同现在也没给其签，后来没有钱其就不买了。当时被告同意了，但是利息一直给算到2018年3月份退款的时候；对证据2，规划图时间是2016年10月16日、2016年10月23日，而且相关的文件内容也明确因故未能办理相关手续，将按照相关程序办理手续，因此涉案项目土地仍然是集体土地没有变更为建设用地，而且相关的土地没有经过土地挂牌出让。本案原告说购买的土地是否包含在所谓的规划图内也无证据证实，因此我们认为被告的规划图和文件不能证明被告的观点，恰恰能证实该土地的非法使用，在没有相关手续的情况下非法买卖；对证据3，耿集办事处和被告签订的协议书明确内容是物流园建设，而且协议内容没有允许收取土地买卖款项，另外建设协议书涉案土地没有获取相关部门的审批，没有获取土地使用权，没有经过土地挂牌出让，因此该协议也是无效的。另外被告缴纳的土地保证金是建设项目收费比较乱，我们认为政府与张守金之间只是建设协议书，不涉及土地买卖，被告只是施工方；对证据4，四个证人并没有经过本案原告的授权，事后没有经过原告追认，而且涉案的调解内容涉及土地买卖是违法的也是无效的，是无权代理。 证人赵某1到庭陈述：我和赵保卫是叔侄关系，与张守金为同村村民。我今天到法庭是想证明涉案纠纷是我们当时出面协商的，张守金当时是按协商的结果支付的，按照我们平时的处理的方式，双方纠纷已经结束了。协商一开始是张守金和我说这个事，我考虑我和赵保卫是近房关系，然后我就主动给赵保卫打的电话，我说这个事尽快处理不能托，电话里就将这个事给他说了。过几天，赵保卫就给我打电话，问我这个事情怎么办，让我找张守金协商一下，中间找了张守金2、3次，调解到第二次张守金明确说如果调解不成，你就不要再问这件事情了。最后一次调解是在2019年2月1日，当时是赵保卫的侄子赵彦蒙给我打的电话让我去的，当时调解时有赵某2、赵彦蒙、赵彦磊、我、张守金五个人在场。我们中午和张守金一起吃的饭，开始提这个钱时，张守金当时说不同意给这么多钱，我们四个人就说喊你（张守金）二大爷，给个面子，最后就协商成50万元。达成调解协议后，张守金给赵保卫打电话，让他到调解现场来，赵保卫说可以，但是协调结束后一直也没有来。张守金在电话中有没有向赵保卫陈述调解协议最终形成的结果我不清楚，我们没有和赵保卫说，但是张守金给赵彦蒙说了。2019年2月2日上午，张守金支付给赵保卫50万元，支付完后，这件事就调解结束了，还签订了一个调解协议，我们都签了字。协商到50万元时，是通过赵保卫的亲侄子赵彦蒙，赵彦蒙把收条还给了张守金，按我心里所想，这个调解应该是同意的，不同意不会把收条还给张守金的。调解完赵保卫和我们就没有联系了，中间有几个月家中办喜事碰到过赵保卫，才知道赵保卫因为这个事起诉张守金了。 原告赵保卫对证人赵某1的证言质证意见为：对证人受托的身份提出异议，因为赵某1一方面受到被告张守金委托，另一方面又是原告赵保卫的侄子，出面代表赵保卫进行调解，我们认为他不具备委托人的身份，存在串通嫌疑。而且在调解之前和本案的被告一起吃饭，这是不正常的。调解的情况自始至终也没有上报赵保卫本人求得确认，因此我们认为调解人的身份不具备，是无效的，另外调解内容证人也不知晓。 被告张守金对证人赵某1的证言质证意见为：我们认为证人的证言是真实属实可信的，证人明确表示是受赵保卫的委托参加和张守金之间的调解，张守金只是在开始把和赵保卫之间的纠纷告知了赵彦蒙，并没有委托赵彦蒙作为张守金的委托代理人参加调解。另外在2019年2月1日调解时，参与调解的五个人在一起用餐，赵保卫是知情的，在这个期间张守金给赵保卫打了几个电话让他来一起吃饭，虽然没来，但是他知道这个事情，对于张守金和赵保卫之间涉及到本案纠纷的其他详细情况，作为参与调解的人员知不知情并不妨碍他们进行调解也不妨碍他们达成协议。最重要的一点是赵保卫本人在上次庭审质证时，明确表态是赵保卫本人委托的赵某1等四人找张守金进行调解，而且对于调解的结果，赵保卫是认可的，也是他本人将收条交给赵彦蒙转交张守金，赵保卫仅仅解释是对调解结果的接受是他的一种变通的手段，但并没有否认该调解结果。 证人赵某2到庭陈述：我和赵保卫是本房内的叔侄关系，和张守金是同村。我今天到法庭来是向证明当时签订的调解协议的事情。当时是赵保卫的侄子赵彦蒙喊我去参加的调解，赵保卫没有给我说过，也没有找过我。我们弟兄四个人在耿集保川饭店和张守金一起吃饭把这个事情调解的，当时我们兄弟几个提出50万元时，一开始张守金不同意这个数额，后来赵彦蒙提议50万元，我们又和张守金说了，才定的50万元，赵保卫没有在场，我们也都没有和赵保卫说，我觉得他亲侄子赵彦蒙在场，他侄子回去肯定会给赵保卫说的。调解完第二天，赵彦蒙把条子交给张守金，让张守金付他50万元。调解成功后我们还签订了一份调解协议，我们还都上面签过字。调解好后，赵保卫没有找过我，我也没有见过他，后来是和赵彦蒙在一起时说过这个事情当时听说赵保卫反悔了想起诉。 原告赵保卫对证人赵某2的证言质证意见为：对于证人赵某2出庭，首先，我们认为证人不具备受托人身份，因为他没有经过赵保卫的本人授权；第二，协议达成以后也没有将协议的结果告知赵保卫，只是事后过了很长时间在吃饭时知道赵保卫对于调解协议不同意要起诉，作为本案的受托人赵某2本人，对于调解事项以及形成纠纷的内容、情况不了解。调解协议仅仅有赵某2等人的签字没有委托人赵保卫本人的签字，作为受委托人只能以委托人名义签署协议，而不能以自身名义签。 被告张守金对证人赵某1朋的证言质证意见为：赵某2的陈述与事实相符。虽然赵保卫没有明确找赵某2委托他和张守金进行调解，但是赵保卫在上次庭审时也认可赵某2等四人的调解行为和调解结果，可以视为赵保卫对赵某2作为其委托代理人的事后确认。而且在调解结束后，赵保卫将张守金出具的收条交给赵彦蒙转交张守金，并且赵保卫将其银行卡也一并交给赵彦蒙作为接收张守金转账的依据，由此也可以推断赵保卫是同意该调解意见的。 为了客观查明案件事实，庭审中本院多次释明原被告双方均不得虚假陈述、虚假举证，原被告均向本院作出如实陈述承诺。原告赵保卫庭审中陈述：当时我听说被告出卖土地，还剩一块，我去找被告，因为牵扯亲戚我没谈价格，就说卖给别人多少钱就多少钱，被告说卖给别人130万元，卖给我129万元。我问是买断的还是租用的，他说是买断的，以后永久是我的了。所以当时我就分批给被告付款70万元，并不知道土地的手续不全。后来知道手续不全以后，我朋友就退出了。欠条是2017年12月2日，当时我手里没有钱，所以被告说替我给政府垫上59万元才向张守金出具的，这样我想着可以签订合同，之后拿着合同去贷款。但是政府一直以欠尾款的理由没给我签合同。被告没给我垫付这59万元，所以这个利息我不用支付。合同也没有签订，也不存在违约。后来因为我没有钱，就在2018年的3月份给被告说不买了，但是被告不同意退钱，说钱交给政府了。后来被告也同意了，但是被告说等卖完土地再给我钱，利息一直给我算到2018年3月份退款的时候。后来我就出去打工了，没问这个事情，直到春节我回家听说那块土地已经卖了，正在施工，所以我就找被告要钱。被告就说只能退我40多万元，当时我付土地款是从亲戚朋友那里借的钱，年前人家都急着要钱，我不同调解的话，被告不愿意给我钱，被告称身体不好，说身体不好就有可能不还我钱了，迫于无奈我同意了调解，这违背了我的意愿。且当时调解就3天时间，第一次谈是40多万元，后来又一次谈的也是40多万元，第三次也就是2019年2月1日谈的是50万元，说必须把原来的条子都给他，他才能给这个钱。这是我四个侄子和张守金进行调解的，是我委托的我四个侄子，当时调解的内容我四个侄子和我说了，当时我四个侄子在调解的时候被告明确说了，如果不同意调解方案的话被告就一分钱不给，所以我在被追债很紧张的情况下，被迫无奈就同意了，不是我的真实意愿。在没有办法的情况下，我于2019年2月2日被逼无奈才收了这50万元。我才能有钱起诉。关于打欠条我从2018年3月份开始就给被告说了我不买土地了，但是调解的时候利息一直计算到2019年2月2日付款的时候。 被告张守金庭审中陈述：我出售给原告的这块土地是以耿集办事处的名义出售的，原告将钱交给我，我再交给耿集办事处。销售的价格是我定的，我定完之后，再告知耿集办事处，具体的出售价格耿集办事处不过问，我最终整块土地交给耿集办事处338万元就行，多余的就是由我搞附属工程。2017年9月20日原告交第一笔款10万元时原告问了土地性质，原告对象问土地能不能办证，原告说耿集哪有能办证的。当时说清楚了不是土地买卖，是土地使用金，因为按照双方协商是一次性缴清费用，然后才能签合同，但是原告迟迟没有缴清费用，所以合同也没法签订。2017年9月29日给开的收据，从那天开始原告及原告对象找了我4次，10月16日找我的时候，因为这块土地原告认为拿到手盖冷库很有价值，当时原告的对象问我土地能不能办证，我说即使办证，我是受政府的委托收的土地使用金，我收的钱是不够标准买有证的土地的，当时政府给我写了证明，以后凡是进入物流园搞建设的必须建冷库，不能搞其他项目，这块土地的证件正在办理中。最后从打完欠条之后，我就没有见过原告，所以我给原告发了短信，就把土地转给别人建设了。我给原告的四个侄子调解时，是按照赵保卫2017年12月2日给我签订的欠条，欠张守金土地款59万元，从2017年10月16日计息，到2018年5月1日前，本息付清，否则违约金10万元，利息按照千分之二十计息，计算是2018年10月31日，我向原告发信息解除合同之日止，包括违约金10万元，总共258772元。原告的四个侄子说年前赵保卫急于用钱，能不能把钱退还给赵保卫一部分，赵保卫的四个侄子说考虑到赵保卫比较困难，让我把58772元放弃了。因为我们是本村，考虑到赵保卫的困难我就放弃了。我始终想见赵保卫的面，但是赵保卫始终不出面，无奈我给赵保卫发了短信，发短息的时间是2018年10月7日，从那以后直至今天才见到赵保卫的面。至于原告提出的土地是否在规划之内，规划图可以看出是在规划范围之内。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张守金（乙方）与徐州市贾汪区人民政府耿集办事处（甲方）签订了一份冷链物流园项目建设协议书，协议第三条约定土地用途及价格：土地用途为恒温，低温冷库建设用地，不得改变土地用途，甲方以有偿的方式将土地提供给乙方使用，甲方同意暂不向乙方收取土地使用金，待乙方开发建设主体工程竣工后，分期向甲方支付土地使用金，乙方不再缴纳相关规费；第五条约定，协议签订时，乙方支付项目保证金15万元；第八条约定乙方全权负责物流园的开发建设，对物流园的建设客商招揽，经营设施转让或出租，部分地块转让开发，经营范围和经营方式等，具有决策权和处置权。协议同时对项目名称、位置、权利义务、违约责任及损害赔偿等事项进行了约定。 2017年9月20日，原告赵保卫与被告张守金达成口头协议，约定原告赵保卫以总价款129万元的价格“购买”位于耿集办事处境内冷链物流园南边的6.8亩土地，并分别于2017年9月20日、9月29日、10月12日、10月16日向被告张守金支付10万元、20万元、20万元、10万元、10万元，共计70万元。后因原告无钱支付剩余59万元，原告赵保卫于2017年12月2日向被告张守金出具一张欠条，内容为“欠条今欠张守金土地款伍拾玖万元（￥590000./）元正，从2017.10.16日计息.到2018年.5.1日前本息付清，否则付违约金拾万元.（￥100000/）利息按月息20‰计息.欠款人：赵保卫2017.12.2.”。后原告赵保卫一直未履行协议交纳剩余59万元。 2019年2月2日，原告赵保卫委托赵某1、赵某2、赵彦磊、赵彦蒙与被告张守金签订了一份调解协议，约定：甲方（赵保卫）与乙方（张守金）就耿集办事处冷链物流园内地块使用金及其他费用达成如下协议：1、甲乙双方自愿解除双方在2017年9月20日达成的口头协议。2、甲方未按期支付地块使用金及其他费用的尾款59万元，导致合同解除，甲方自愿补偿乙方各项损失，共计20万元。乙方将甲方支付的70万元中扣除补偿，剩余50万元返还给甲方，甲方将70万元收据返还给乙方，乙方将欠条返还给甲方。3、上述协议系自愿达成，均是双方的真实意愿。赵某1、赵某2、赵彦磊、赵彦蒙均在该调解协议上签名按捺，张守金该该份调解协议上签名。并于当日将50万元返还给原告赵保卫。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。原告赵保卫与被告张守金于2017年9月20日就位于耿集办事处冷链物流园内的土地使用权转让的相关事项已经达成了口头协议。赵保卫于2017年9月20日、9月29日、10月12日、10月16日向被告张守金共计支付70万元，被告张守金也向原告赵保卫出具了收条，故原告赵保卫与被告张守金之间的土地使用权转让给合同已经成立。但涉案土地及工程因无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，违反了法律的强制性规定，双方达成的土地使用权转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，双方当事人针对无效合同的处理达成的协议，如未违反法律的强制性规定，应为合法有效。原告赵保卫庭审中陈述其在支付给被告张守金70万元之后，因没有钱继续履行协议，于2018年3月份向被告表示不愿意继续履行了，并通过委托其四个侄子协商解除与被告张守金的合同关系，并于2019年2月2日与被告张守金自愿达成了调解协议，约定解除双方的口头协议，同时补偿被告张守金各项损失共计20万元。该调解协议中关于损失补偿、款项返还等调解事项是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方当事人均有约束力。原告赵保卫庭审中也承认是其委托其四个侄子与被告张守金进行调解，并且已经收到了被告张守金返还的50万元。虽然原告赵保卫庭审中陈述其是在被逼迫的情况下同意，但是其没有提供任何证据予以证明，故对于其主张本院不予支持。原告就双方当事人已经调解且履行完毕的事项再行诉讼，缺少事实和法律依据，其诉讼请求不成立，本院不予支持。另，关于被告的主体资格问题，本案是因土地使用权转让合同履行而发生争议，合同的双方主体为原被告，被告作为合同的相对方，其因合同履行而发生争议，应属于适格被告主体。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告赵保卫与被告张守金达成的土地使用权转让协议无效； 二、驳回原告赵保卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5880元，由原告赵保卫负担2940元，由被告张守金负担2940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  仇慎齐 审 判 员  焦 罗 人民陪审员  王元兵 二〇一九年九月十七日 书 记 员  夏 婷