陕西省宝鸡市金台区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)陕0303行初2号 原告陕西圆和顺典当有限公司，住所地咸阳市渭城区抗战南路115号。 法定代表人姬克强，公司总经理。 委托代理人沈剑，陕西恪普律师事务所律师。 被告陇县住房和城乡建设局，住所地宝鸡市陇县城关镇南大街5号。 法定代表人赵海鹏，任局长。 委托代理人王菲，该局工作人员。 委托代理人王五平，陕西法豪律师事务所律师。 第三人陕西兆兴房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市华州区杏林镇杏林行政村北村99号。 法定代表人习悦兆，系公司总经理。 第三人张新文，男，汉族，生于1974年2月21日，住陕西省陇县。 原告陕西圆和顺典当有限公司（以下简称圆和顺公司）诉被告陇县住房和城乡建设局（以下简称陇县住建局），第三人陕西兆兴房地产开发有限公司（以下简称兆兴公司）房屋买卖网签备案登记一案，原告向陇县人民法院提起行政诉讼，宝鸡市中级人民法院裁定指定本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，通知张新文作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理，原告圆和顺公司委托代理人沈剑，被告陇县住建局委托代理人王菲、王五平，第三人兆兴公司法定代表人习悦兆，第三人张新文出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，兆兴公司因经营需要向原告借款1500万元，双方于2014年7月28日签订了《房产典当借款合同》、《房产抵押合同》，约定原告向兆兴公司出借1500万元，借款期限至2015年1月27日止，兆兴公司以兆兴锦都小区4号楼、6号楼两栋在建工程为借款提供抵押担保，并在陇县城镇房屋所有权登记发证办公室办理了在建工程抵押登记手续。后因兆兴公司到期后拒不归还借款，原告向咸阳市中级人民法院提起了诉讼，咸阳市中级人民法院、陕西省高级人民法院先后作出(2016)陕04民初13号民事判决书、(2016)陕民终465号民事判决书，判令兆兴公司向原告归还借款本金1380万元及逾期利息，确认原告抵押权合法有效，对兆兴锦都住宅小区4号楼、6号楼享有优先受偿权。上述判决生效后，原告依法于2016年8月29日向咸阳市中级法院申请强制执行，咸阳市中级法院立案受理后，于2016年9月12日作出了(2016)陕04执269号执行裁定书，并依法先后向陇县城镇房屋所有权登记发证办公室、被告和陇县不动产管理局发出了协助执行通知书和执行裁定书，轮候查封了兆兴锦都小区4号楼、6号楼，并向被告强调了原告对4号楼、6号楼享有抵押权的情形。近日，咸阳市中级人民法院执行法官告知原告，被告在未经原告（抵押权人）同意的情况下，擅自为兆兴公司办理了兆兴锦都小区6号楼房屋网签备案手续，且已网签备案的房屋多达15套。被告在明知原告对兆兴锦都小区4号楼、6号楼享有抵押权的情况下，未告知原告、未经原告书面同意，便为兆兴公司办理了商品房买卖合同网签备案手续，导致抵押房屋被出售后原告却无法就买卖价款优先受偿。被告的行为已明显违反了《物权法》第一百九十一条之规定、《房屋登记办法》第三十四条之规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条、第八十六条之规定，侵害了原告的抵押权，严重损害了原告的合法权益。依据《行政诉讼法》的规定，提起诉讼，请求：1、依法确认被告为第三人所开发兆兴锦都小区6号楼房屋办理商品房买卖合同网签备案登记手续的行为违法；2、撤销被告为兆兴锦都小区6号楼x-xxx号房屋办理的商品房买卖合同网签备案登记。 原告向本院提交的证据有： 1、房产典当借款合同、房产抵押合同、调查笔录、咸阳市中级人民法院（2016）陕04民初13号民事判决书、陕西省高级人民法院（2016）陕民终465号民事判决书。证明原告对案涉兆兴锦都住宅小区4号楼、6号楼的抵押权已设立，且对抵押物享有优先受偿权。 2、（2016）陕04执第269号协助执行通知书。证明咸阳市中级人民法院已向陇县不动产登记局发出了协助执行通知书，要求该局协助查封案涉兆兴锦都住宅小区4号楼、6号楼。 3、被告2017年12月4日证明。证明原告已于2014年7月28日在兆兴锦都住宅小区6号楼上设立了抵押权，被告未经原告书面同意为第三人办理了商品房买卖合同网签备案登记，该行为违法，应当予以撤销；被告违反司法协助义务为第三人办理商品房买卖合同网签备案登记的行为明显违法，应当依法予以纠正。 被告陇县住建局辩称，一、被告做出对涉案房屋商品房买卖合同网上签约登记备案行为依据正确，程序合法，内容适当，人民法院应当判决维持。商品房买卖合同网上签约与登记备案是两个不同的行为。法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）第4号）第二条第七项：“…进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。”第三人兆兴公司与购房户能否完成网上签约系统主要取决于商品房预售许可证，而原告提及的在建工程的抵押登记不在系统的审查范围之内。第三人和购房户完成了商品房买卖合同网上签约后，由被告对网上签约的情况进行审核，出具登记备案证明。被告依据法律规定，要求第三人与购房户在网上签约系统进行签约是一种行政管理行为；第三人向被告申请备案登记是一种行政证明行为。网上签约的行政管理要求内容和申请备案登记的审核内容中，都不会涉及到第三人和购房户交易的商品房是否存在在建工程抵押内容的审查。因此，被告的行为实体正当，程序合法，人民法院应当维持。二、被告的行为对原告的合法权益不产生明显的实际影响。原告依据《物权法》第一百九十一条、《房屋登记办法》第三十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条、八十六条的规定，认为被告侵害其抵押权,而这些法律规定的行为中，如若有违反只是第三人与被告之间的问题。况且，这些法律规定调整的是民事法律关系当事人之间的权利义务，没有给行政机关设定法定职责。原告的在建工程抵押权登记是不动产登记中的预告登记。第三人与购房户在商品房买卖合同网上签约登记备案后，如果要进行申请预购商品房的预告登记，前提条件要求第三人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记。原告的抵押权涉及的不动产的物权变更，而被告的行为不给管理的相对人设定权利，不影响涉案房屋的物权变动。因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；”综上，被告做出的行政行为依据正确，程序合法，内容适当，人民法院应当判决驳回原告诉讼请求。 被告陇县住建局向本院提交证明其行政行为合法的证据、依据有： 1、宝鸡市住房和城乡建设局《关于各县房地产交易合同网上签约的通知》。证明被告执行上级行政机关的工作安排，在陇县地区实施商品房合同网上签约。 2、陇县住建局《关于实行房地产交易合同网上签约的通知》《关于全面开展房地产交易网上签售的通知》。证明被告单位依据上级行政机关的工作安排，在陇县管理要求房地产开发企业、销售单位对交易的商品进行网上签售。 3、商品房买卖合同登记备案证明。证明被告单位依据工作要求和法律规定对涉案房屋兆兴锦都6号楼x-xxx、x-xxx、x-xxxx房进行备案登记的事实。 4、陇县人民政府办公室文件陇政办法（2015）50号文件、陇县机构编制委员会办公室陇编办法（2017）35号文件、陇县城乡环境保护管理局陇政发（1991）26号文件。证明被告的主要工作职责，陇县城镇房屋所有权登记发证办公室工作内容。 5、陇县人民政府办公室陇政办函（2016）54号文件。证明陇县住建局和陇县不动产登记局的职责划分内容。 6、咸阳中院（2015）咸法执字第00008号、（2015）咸中证执字第00008号协助执行通知书各一份；（2015）咸中执证字第00008号说明；(2016)陕04执咸法执字第269号协助执行通知书。证明原告和兆兴公司的民间借贷案件的执行从2017年11月8日起才由咸阳中院通知被告对涉案的6号楼房产不能网签备案登记，在此之前咸阳中院同意对查封的6号楼房产销售，涉案房屋都是在11月8日之前销售备案的。 第三人兆兴公司辩称，兆兴公司从原告处借款是事实，双方签订了《房产典当借款合同》《房产抵押合同》，但是并未办理在建工程抵押登记，没有颁发抵押权证，只是在双方签订的买卖合同上盖了“已备案”三个字,所以原告的抵押权并未设立。 第三人兆兴公司向法院提交的证据有： 1、陇县《兆兴锦都》项目一期工程五证及立项通知书复印件。证明工程建设合法，2014年5月9号取得预售许可证，买卖符合国家规定； 2、咸阳市中级人民法院赵小娟案首封、续封及说明复印件； 3、咸阳市中级人民法院赵小娟案两次协助执行通知书复印件； 以上两组证据证明兆兴锦都4、6号楼查封及解封的情况。 4、西安市中级人民法院陕西省信用再担保案协助执行通知书复印件。证明2017年3月28日之前本案的房屋没有办理抵押登记。 第三人张新文辩称，自己通过合法渠道和程序购买的房屋，在真实自愿的基础上签订了买卖合同，支付了相应的价款，现房屋已经交付，原告要求撤销合同，侵害了自己的合法权益，不应该予以支持。 第三人张新文向本院提交的证据有： 张新文网签备案登记的《商品房买卖合同》复印件。证明买卖合同真实有效，已支付全部价款。 经过庭审质证认证本院对证据认定如下： 对于原告提交的第一组证据，借款合同和抵押合同是第三人向原告借款并以在建工程作抵押的事实，被告及第三人对真实性无异议，本院予以确认。两份民事判决书是已经发生法律效力的文书，作为认定案件事实的依据。第二组证据和第三组证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以确认。被告向本院提交的规定其职责的规范性文件、规范商品房合同网上签约的文件、房屋买卖合同登记备案证明，证据来源合法，真实有效，本院予以确认。对被告提交的咸阳市中级人民法院三份协助执行通知书及说明，其中（2015）咸中执证字第00008号说明及(2016)陕04执咸法执字第269号协助执行通知书与本案具有关联性，予以确认，作为认定案件事实的依据，其余两份协助执行通知，因案件当事人并不是本案原告，与本案不具有关联性，不予确认。第三人兆兴公司提交的四组证据，第一组证据原被告及另一第三人均无异议,予以确认,第二组、第三组证据，因与本案不具有关联性，不予采信。第四组证据虽是生效的法律文书，但并不是圆和顺公司和兆兴公司借款纠纷案件的法律文书，因此与本案不具有关联性，不作为认定案件事实的依据。第三人张新文提交的证据，原被告及第三人兆兴公司均没有异议，予以确认。 经审理查明，2014年7月28日第三人兆兴公司与原告圆和顺公司签订《房产典当借款合同》和《房产抵押合同》，约定兆兴公司向原告借款1500万元，借款期限为2014年7月28日起至2015年1月27日止，第三人兆兴公司以其名下位于陇县陇州大道中段兆兴锦都住宅小区4号楼，6号楼的在建工程为借款提供抵押担保，抵押合同签订后，第三人兆兴公司与原告在陇县城镇房屋所有权登记发证办公室办理了抵押登记，该办公室于2014年7月28日在《房产抵押合同》上盖章，第三人兆兴公司于合同到期后未能偿还全部本金及利息，原告将第三人兆兴公司诉至咸阳市中级人民法院，经过咸阳市中级人民法院一审，陕西省高级人民法院二审，陕西省高级人民法院于2016年8月10日作出（2016）陕民终465号民事判决书判决：一、兆兴公司向圆和顺公司偿还借款本金1380万元及逾期利息（逾期利息自2015年3月1日起计算，利率按月息2%计算，至还清之日止）；二、圆和顺公司在上述借款本息范围内对兆兴公司位于陇县陇州大道中兆兴锦都住宅小区4号楼、6号楼有优先受偿权；三、兆兴公司向圆和顺公司支付律师费用6万元。原告圆和顺公司向咸阳市中级人民法院申请执行该生效判决，咸阳市中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）陕04执269号执行裁定书，并于2016年9月19日，向陇县不动产登记局发出协助执行通知书，要求协助查封兆兴公司位于陕西省陇县南岸新城“兆兴锦都”项目的4号楼、6号楼，查封期间不得办理转让、抵押、预售登记备案等设定他项权利。2017年11月8日，咸阳市中级人民法院向陇县住建局发出协助执行通知书，要求不得对兆兴公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目的4号楼、6号楼进行网签备案登记，否则将对有关单位及相关人员进行处罚。 另查，第三人兆兴公司与第三人张新文于2017年6月7日签订《商品房买卖合同》，并于2017年6月19日在被告处进行网签备案登记，被告向第三人兆兴公司及张新文出具商品房买卖合同登记备案证明。 本院认为，陇县住建局作为政府房地产的主管部门，具有依法对商品房买卖合同进行备案登记的法定职责。原告圆和顺公司作为抵押权人，是本案的适格原告。原国家建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术。”商品房买卖的程序是房地产开发企业应先取得《商品房预售许可证》，然后才能销售房屋，与承购人签订商品房预售合同，最后办理商品房预售合同登记备案手续。网签登记备案是政府主管部门依托其建立的商品房网上签约备案平台进行的事后登记行为，第三人兆兴公司与购房户能否完成网上签约并由被告予以登记备案，主要取决于被告颁发的商品房预售许可证，而原告并未对被告给第三人兆兴公司颁发预售许可证的行为提起诉讼。只要完成房屋买卖的必要程序，签订了预售合同，就必须向被告办理商品房预售合同登记备案手续，被告的登记备案手续并不违法，亦不能撤销，故应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人兆兴公司违反抵押合同的约定出售房屋，应通过民事诉讼程序予以解决。咸阳市中级人民法院因圆和顺公司申请执行兆兴公司借款纠纷案向陇县住建局发出协助执行通知书的时间是2017年11月8日，而被告为第三人兆兴公司与第三人张新文办理买卖合同网签备案登记的时间是2017年6月19日，办理网签备案的时间早于发出执行通知书的时间，因此被告并没有违反司法协助义务。原告圆和顺公司称，咸阳市中级人民法院早于2016年9月19日向陇县不动产登记中心发出协助执行通知书查封兆兴锦都4号楼、6号楼，要求不得办理设定他项权利手续，被告应该知道查封情况的意见，因为不动产登记中心和被告陇县住建局是两个职责不同、相对独立的单位，2016年9月19日的协助执行通知书并没有发给被告单位，被告于2017年6月19日为第三人办理合同网签备案登记，不存在不履行协助义务的情形,即使被告存在不履行协助义务的情形，也应由执行法院依据民事诉讼法关于执行的规定予以处理，不属于人民法院行政案件的审查范围。 综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告陕西圆和顺典当有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  魏新安 人民陪审员  李敏华 人民陪审员  王 静 二〇一九年九月十一日  书记员  李芝怡 1