广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8634号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈柏容，男，汉族，1967年6月12日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：赵洁仪，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴良健，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：燕秀红，女，汉族，1981年8月7日出生，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：袁子怀，广东硕法律师事务所律师。原审被告：赖丽珍，女，汉族，1965年9月3日出生，住广东省深圳市宝安区，原审第三人：广东链家房地产经纪有限公司东莞分公司（曾用名：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司）。住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场**706、708单位，统一社会信用代码：914419007799620268。负责人：陈海军，总经理。委托诉讼代理人：邓永欣，该公司员工。原审第三人：何嘉敏，女，汉族，1990年5月27日出生，住广东省揭东县，上诉人陈柏容因与被上诉人燕秀红、原审被告赖丽珍及原审第三人广东链家房地产经纪有限公司东莞分公司（以下简称链家东莞公司）、何嘉敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认燕秀红、陈柏容与链家东莞公司所签订的编号为0011667《房地产买卖合同》已经解除；二、限陈柏容于一审判决发生法律效力之日起十日内向燕秀红返还定金100000元；三、限陈柏容于一审判决发生法律效力之日起十日内向燕秀红支付中介费26400元；四、限陈柏容于一审判决发生法律效力之日起十日内向燕秀红支付赔偿款940500元。五、驳回燕秀红的其他诉讼请求；六、驳回陈柏容的其他诉讼请求。一审本案本诉受理费19580.5元，保全费5000元，鉴定费7600元，共计32180.5元，由燕秀红承担1034.31元，陈柏容承担31146.19元；反诉受理费7350元，由陈柏容承担。陈柏容上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判陈柏容无需向燕秀红返还定金100000元，支付中介费26400元、赔偿款940500元；二、本案一审、二审诉讼费用由燕秀红承担。事实与理由:一、陈柏容无需返还100000元定金。《房屋买卖合同》附件第二条第1点明确约定双方都应当办理委托公证手续，陈柏容签订《房屋买卖合同》后立即依约办理了委托公证手续，将卖房的所有手续全权委托链家东莞公司办理，但是燕秀红至今没有按照合同的约定办理公证委托手续，直接导致了房屋达到过户条件时，却因为其生小孩坐月子而无法过户(生小孩的时间是可预见的，既然燕秀红明知在房产交易的关键时间点无法亲自办理过户手续，就应当提前全权委托中介公司或亲人代为办理过户手续)。燕秀红没有办理公证委托手续这一既定事实，已构成明显违约，一审法院要求陈柏容必须发出书面催促通知作为前置手续实属不合理。陈柏容作为卖方，目的是尽快达成交易，若对于买方任何违约行为都必须以是否发出通知作为认定其存在违约的标准，会大大的加重卖方的责任，弱化买家的注意义务。基于燕秀红的违约事实，陈柏容有权没收定金100000元。二、陈柏容无需赔偿燕秀红940500元及支付中介费26400元。（一）根据《房地产买卖合同》附件第二条第3款约定，由于燕秀红为购买案涉房屋，中途办理离婚登记，违反合同约定逾期办理案涉房产交易的按揭贷款手续。一审燕秀红提供的证据显示，燕秀红向银行办理个人住房贷款的时间为2016年5月11日，已远超出合同约定“15个工作日”的期限。（二）根据《房地产买卖合同》附件第二条第4款约定，陈柏容在2016年8月25日完成了案涉房屋的涂销登记具备过户条件，燕秀红应当在2016年9月9日之前办理过户手续并支付首期购房款330000元。但燕秀红到期之后未支付购房款，分娩出院后未能办理过户登记，或通知陈柏容到房管所办理过户登记，也未告知陈柏容交易是否继续进行及支付首期购房款明确继续交易，燕秀红的行为构成违约。最后，燕秀红2016年8月30日分娩住院至2016年9月4日出院，虽然燕秀红主张需要坐月子一个月，但是该事实并非中止过户的理由，出院后并不影响办理过户及支付首期购房款。燕秀红违反合同约定，应承担相应的违约责任，陈柏容无需赔偿房屋差价940500元及中介费26400元。三、根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第四十条、第四十四条规定，结合燕秀红的违约情形，燕秀红应当为其自身过错承担房产价值波动的损失。燕秀红未在法定期限内向本院提出答辩意见。赖丽珍未在法定期限内向本院提出答辩意见。何嘉敏未在法定期限内向本院提出答辩意见。链家东莞公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：陈柏容二审提交《中止审理申请书》，以燕秀红在购房过程中涉嫌构成骗取贷款罪或伪造国家机关印章罪为由申请本院中止本案审理，待燕秀红违法犯罪事实确定后再恢复本案审理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。各方对原审判决确认燕秀红、陈柏容及链家东莞公司所签订的编号为0011667《房地产买卖合同》已解除无异议，本院对此予以确认。燕秀红是否构成骗取贷款罪或伪造国家机关印章罪均不影响本案的判决结果，故本院对陈柏容中止审理本案的申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对陈柏容上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：究竟谁违约。对此，本院作如下分析：关于燕秀红是否存在违约行为。首先，陈柏容主张，按照《房地产买卖合同》附件第二条第3款约定，燕秀红应在合同签订15个工作日内到银行办理按揭手续，但燕秀红在2016年5月11日才向银行申请贷款手续。经查，虽然案涉合同附件第二条第3款约定，燕秀红应在合同签订15个工作日内到银行办理按揭手续，但三方在合同第十七条特别约定，燕秀红应在2016年6月10日办出同贷书，因燕秀红的原因未能在此期限办出同贷书的，陈柏容才有权不退还定金。根据中国建设银行股份有限公司东莞市分公司的回复可知，燕秀红在2016年5月18日取得了银行的同贷书，故陈柏容以此为由主张燕秀红违约，依据不足。其次，陈柏容主张燕秀红未按照合同约定办理公证委托手续。经查，燕秀红确实未按照合同约定办理公证委托手续，但陈柏容未能提交证据证明其在2018年10月8日取回案涉交易的全部资料前曾对此提出异议或燕秀红未办理公证委托手续导致合同无法正常履行。如一审所述，按照合同第七条约定，即便是陈柏容认为燕秀红未办理公证手续导致合同无法正常履行，其亦应当书面通知燕秀红并给予合理宽限期，但陈柏容未曾向燕秀红发出书面通知并给予宽限期。最后，案涉合同并没有明确约定过户的具体时间。按照合同第七条约定，应当以链家东莞公司通知为准。案涉合同附件第二条第4款约定：“在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续（特殊情况除外）。”陈柏容主张，案涉房屋于2016年8月25日办理了涂销抵押手续具备过户条件，按照前述约定，燕秀红应当在2016年9月9日前办理过户。根据燕秀红提交的出生医学证明、分娩记录等证据显示，燕秀红因生育小孩于2016年8月28日住院，于2016年8月30日分娩。燕秀红主张，根据中国传统需要坐月子一个月，故其在2016年9月30日前无法办理案涉房屋过户手续，并表示接到链家东莞公司通知在国庆假期后第一个工作日去办理过户手续。链家东莞公司表示其通知了双方在国庆假期后第一个工作日去办理过户手续。陈柏容未能提交证据证明在链家东莞公司通知办理过户时间之前因燕秀红拒绝配合办理过户手续而导致合同无法履行的情况。综上，陈柏容主张燕秀红存在违约行为而导致合同无法履行依据不足，原审法院对陈柏容的主张不予采纳并无不当。关于陈柏容是否存在违约行为。陈柏容于2018年10月8日从链家东莞公司处取回案涉交易的全部资料，且根据燕秀红提交的录音可知，陈柏容亦明确表示其不愿意配合办理过户手续，而案涉房屋属于陈柏容和赖丽珍的夫妻共同财产，在赖丽珍明确表示不愿意出售案涉房屋的情况下，案涉房屋买卖合同也无法履行，故原审法院认定陈柏容的上述行为已经构成违约并导致合同根本无法继续履行，其应当按照合同约定承担相应的违约责任，即陈柏容应当向燕秀红返还定金100000元、支付中介费26400元及赔偿款940500元，并无不当。综上所述，陈柏容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14402.10元，由陈柏容负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年九月十七日书记员 何洁莹