江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初1227号原告：南昌威斯特物业经营有限公司，住所地江西省南昌市东湖区榕门路199号，统一社会信用代码91360100759974257P。法定代表人：张亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：崔日晶，江西华兴律师事务所律师，执业证号13601201510964237。被告：朱某某，男，1958年9月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：李某某，女，1958年1月15日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。两被告共同委托诉讼代理人：胡某(系朱某某及李某某的女婿)，住南昌市红谷滩新区。原告南昌威斯特物业经营有限公司与被告朱某某、李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序审理。2019年5月14日，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南昌威斯特物业经营有限公司的委托诉讼代理人崔日晶、被告朱某某、被告朱某某及李某某的共同委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌威斯特物业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴交拖欠的2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8866元；2.判令被告向原告支付拖欠物业服务费所产生的违约金2659.8元（按拖欠物业服务费的30%计算）；3.判令被告承担本案全部费用。事实与理由：被告居住在凤凰城凤鸣苑X栋X单元XXX室，房屋建筑面积111.44平方米，依据《前期物业管理服务合同》约定，物业服务费为0.78元/平方米/月，被告每月应缴交物业服务费为86.92元。被告朱某某、李某某无正当理由拒缴2010年7月1日至2018年12月31日的物业服务费计8866元，原告物业管理服务人员在2010年至2018年多次上门催缴、电话催缴、在被告分户门上张贴催缴通知，被告对此均置之不理。原告一直积极履行物业管理服务相关要约义务，对被告居住的小区实施物业管理服务，被告长期无故拖欠原告物业服务费，按约定应按欠费日千分之二的标准承担滞纳金，但原告酌情要求被告承担违约金2659.8元。被告朱某某、李某某共同辩称：其一，原告诉讼请求中2010年7月1日至2016年2月21日期间的物业费已超过诉讼时效。其二，原告所称“一直积极履行物业管理服务相关要约义务”与事实严重不符，原告的物业服务行为已构成根本性违约。1.原告未履行《前期物业管理》中约定的“实施外来人员进出住宅小区登记、准入制度”的安全保卫义务，事实上外来人员可随意进出小区、偷盗案件屡屡发生，新闻媒体对此也多次报道，加之小区监控设备未能覆盖被告所在楼栋及周边区域，存在极大监控盲区，导致2010年4月22日白天被告家中遭窃但无法查询到进出小区人员的信息，极大阻碍了案件侦破。2.对公共部位的管理、维护严重不到位。（1）《前期物业管理》约定物业要做到“草坪保持平整，花草树木无枯死，按规定进行修剪，适时组织防冻、预防病虫害等”，实际情况是，小区草坪因缺乏管护已基本不见踪影，要么杂草丛生，要么荒土裸露，原告也未按规定进行修剪、防虫，小区绿化呈“天生天养”状态，不仅枯死的绿植随处可见,一到春夏之际，蚊蝇肆虐、害虫泛滥。（2）《前期物业管理》约定“共用设施设备运行正常”，实际上包括被告所在楼栋在内，小区楼栋单元门门禁几乎都已损坏，可视通话系统也已损坏，人员可随意进出，景观水池常年无水，杂物垃圾随处可见。（3）《前期物业管理》约定“外来临时车辆进入指定区域泊位控制”，实际上外来车辆进入小区后，可随意停放，并无指定区域，也谈不上泊位控制，导致包括被告在内的众多业主停车困难。（4）《前期物业管理》约定原告“对小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位按服务合同规定打扫，保持干净整洁”，实际上包括被告所在楼栋在内的整个小区卫生环境很差，垃圾随处可见，大量僵尸车辆常年未清理。（5）小区多处存在安全通道被堵塞问题（楼栋过道及路面消防通道均存在该问题），原告未按《前期物业管理》约定尽到维护、管理义务。小区发生火灾期间，多次因地面消防通道被堵消防车无法及时到位而使损失徒增。（6）前期物业管理中约定应对消防设施管理维护，控制室管理应该实行每日24小时值班管理制度，不少于2人，值班人员应是取得消防上岗证的消防人员，但是实际情况是未尽义务，无人问津，原告对此不作为，是对广大业主健康权和生命权的践踏。3.原告擅自改变公共建筑和共用设施用途，未征得包括被告在内的相关业主同意，且已经严重影响了被告的正常生活。《前期物业管理》中约定物业管理服务内容包括“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”并明确共用设施设备包括非经营性车场车库等，实际上原告非但没有进行有效维护、管理，反而擅自改变16处地下层规划用途（非机动车停车库），只启用了1处用于规划用途，其它15处，有的出租给商户用于经营，有的一直安排人员居住，有的变成杂物堆放点，且改变了每个地下层至少两个进出通道的原设计，每个地下层只启用了一个通道，造成极大安全隐患。唯一作为规划用途（非机动车停车库）启用的这1处地下层，位于原告所住房屋正下方，通道口和被告住房共用一面墙，全小区共XX栋约2600多户人家的非机动车仅有这一个集中停放点，直接导致该区域人车进出频次大增，尤其是晨起、半夜时，取车人为打开地下层通道口的推拉折叠式铁门产生的各种声音此起彼伏，经常将被告一家人从睡眠中惊醒。被告老母亲年近九旬，被惊醒后便无法正常入睡，只好被迫搬离，自2014年9月份开始将自家原本对外出租的房屋转为自用，因停租造成经济损失已达数万元。物业一直安排地下层承包者拖家带口在此居住，该地下层先后用于开办麻将馆、宰杀贩卖活鸡活鸭、菜鸟驿站（全小区唯一的菜鸟驿站）等经营用途，各种噪声污染（麻将声、小孩哭闹声、鸡鸭叫声、整车包裹卸货筛拣声）、环境污染及安全隐患（鸡鸭宰杀在被告卧室窗前露天场地进行、承包人员一日三餐均在地下层用煤气罐或电磁炉制作、运输包裹车辆频繁经过）均严重影响了被告的正常生活。4.原告履行物业服务职责严重不到位，已引起全体小区业主公愤，业委会已实施物业更换程序。2016年元月，凤凰城凤鸣苑业委会成立，2016年10月10日召开的业主大会上，围绕“表决是否授权业主委员会通过公开招投标方式选聘新的物业管理企业”的议题，形成了撤销和现有物业公司的合作关系的决议，在此后组织的业主上门表决环节中，双过半（面积、人数）业主同意撤销现有物业公司，该事件足以反映原告物业违约行为之严重、服务水平之差在广大业主中已形成共识。其三，业委会成立后，原物业服务合同自动解除，原告与被告之间合同关系已不复存在，原告已属非法存在。原告与开发商签订的合同中明确约定“本合同有效期自签约之日起至小区业主委员会成立之日止”，故原物业服务合同于2016年1月业主委员会成立时就已自动解除。业主委员会也明确告知业主新的物业服务合同已经签订且业主委员会已多次通知原告退场、停止收费并配合物业交接工作。原告强行滞留小区进行所谓的物业服务、管理，属于强买强卖，已明显违反了自愿、公平和诚信原则，属于非法存在，更无权向业主收取任何费用。同时，原告从始至终只具备物业服务企业三级资质，根据原建设部《物业服务企业资质管理办法》第8条之规定，只“可以承接20万平方米以下住宅项目”，而凤凰城小区面积远超该标准，原告一直处于违规经营状态，加之原告实际提供的物业服务已严重违约，包括被告在内的广大业主无任何理由继续接受一个超低服务水平且缺乏有效资质的强买强卖行为。其四，原告关于滞纳金的表述毫无依据，且原告称被告“无故拖欠”物业费与事实严重不符。原告在诉状中称，被告应“按约定承担欠费日2‰的标准承担滞纳金”，双方从未就滞纳金进行过约定，且被告未缴纳物业费全因物业根本性违约，严重损害被告利益，并非原告所称“无故拖欠”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条指出“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该规定表明，业主基于正当理由，可以拒缴物业费，且被告从未收到过物业的书面催交，物业请求不应得到支持。司法实践中，许多地方对业主行使抗辩权的情况进行了进一步的明确。原告违法、违约行为多，持续时间久，引起民愤广，应通过司法判决的形式对其教育、制裁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同及附件五、前期物业管理服务合同、红谷滩新区凤凰城凤鸣苑首届业主委员会2016年9月27日的答复、2016年12月31日的业委会通知、红谷滩新区住房与城市建设局2017年1月5日的公告、凤鸣苑小区内部环境照片、110警情信息、小区建设施工图、媒体报道材料等证据，本院认定事实如下：原告南昌威斯特物业经营有限公司于2004年10月15日与凤凰城住宅小区开发商上海西部企业集团南昌地产置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同有如下约定：1.委托管理物业名称为凤凰城住宅小区（凤鸣苑、凤翔苑、商业街等），总建筑面积暂定53万平方米。2.委托管理服务内容在业户正式入住后包括外墙面、楼梯间、公用通道、屋面、梁柱、门厅等房屋公共部位的统一维修、保洁、养护和管理，共用的上下水管道、落水管、共用照明、公共水箱、供水设备、电梯、机电设备、消防设施等共用设施设备的统一维修、养护、管理和运行服务，管辖区域内的街坊道路、室外上下水管道、化粪池、绿地、水泵房、路灯、地下车库（地面停车场）、自行车棚、场地景点、雕塑等公共设施的统一维修、养护、保洁和管理，防火防盗昼夜保安巡逻及车辆停放秩序管理等。2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元（其中每月每平方米的管理费用0.22元；保安费用0.14元；保洁费用0.11元；绿化养护0.04元；维修养护能耗费用0.27元），高层住宅按1.3元/月/平方米（其中含电梯运行费0.52元）向业主或物业使用人收取。3.业主和使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起每天按应缴管理费的0.2%缴纳滞纳金。4.本合同有效期自签约之日起至小区业主委员会成立之日止。合同还对其他物业管理服务事宜进行了约定。该合同签订后，原告接受委托为凤凰城小区提供物业服务。红谷滩新区凤凰城凤鸣苑首届业主委员会成立后，原告仍继续在凤鸣苑小区提供物业服务。红谷滩新区凤凰城凤鸣苑首届业主委员会曾于2016年12月31日发出《业委会通知》，告知业主小区已签订新的物业合同且业委会已通知威斯特物业退场，但红谷滩新区住房与城市建设局于2017年1月5日出具《关于撤销红谷滩新区凤凰城凤鸣苑业主委员会违法决定和行为的公告》，认定凤凰城凤鸣苑业主委员会超越权限范围，擅自选聘物业公司，侵害了广大业主的知情权和表决权益，并撤销了业主委员会于2016年12月30日所发相关公告及2016年12月31日所发业委会通知中的错误决定。被告朱某某、李某某系南昌市红谷滩新区锦江路198号凤凰城凤鸣苑X栋X单元XXX室业主，房屋建筑面积为111.44平方米，两被告于2004年购买该房屋时与开发商签订的《南昌市商品房买卖合同》附件五对“前期物业管理”有如下约定：实施外来人员进出住宅小区登记、准入制度；实行24小时值班，巡更巡查制度；外来临时车辆进入指定区域泊位控制；共用设施设备运行正常，无事故隐患；对小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位按服务合同规定（频次）打扫，保持整洁干净；草坪保持平整，花草树木无枯死，按规定进行修剪，适时组织防冻，预防病虫害等；物业管理公共性服务收费标准为0.78元/平米房建筑面积。两被告因家中于2010年4月被盗，之后又认为原告未按约定履行物业管理服务职责且违反地下层的规划用途使用地下层影响其居住，未向原告交纳2010年7月1日至2018年12月31日期间的物业费。2019年1月14日，原告向本院递交诉状提起本案诉讼。案件审理过程中，原告陈述称其于2010年至2018年间多次通过上门催缴、电话催缴、在被告分户门上张贴催缴通知的方式向被告催缴物业服务费，但两被告对此予以否认并对原告提交的五张张贴物管费催缴通知的照片的真实性提出异议。两被告陈述其夫妻二人一直居住在凤鸣苑X栋X单元XXX室，曾多次找原告协商处理地下层违规使用的问题，但协商过程中原告并未向其催交物业服务费。本院认为，原告与凤凰城小区开发商签订《前期物业管理服务合同》为该小区提供物业服务，两被告虽提出原告只具备三级资质承接凤凰城小区系违规经营，但《物业服务企业资质管理办法》中“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的条款不属于效力性强制规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务并不导致物业服务合同的无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》对包括两被告在内的业主均具有约束力。尽管该合同约定合同有效期至小区业主委员会成立之日止，但在凤鸣苑成立业主委员会后，原告仍为小区提供物业管理服务，原、被告之间形成了事实物业服务关系。红谷滩新区凤凰城凤鸣苑首届业主委员会虽于2016年12月31日向全体业主发出通知告知业主已通知原告退场，但红谷滩新区住房与城市建设局于2017年1月5日发出公告，认定凤鸣苑业主委员会超越权限范围擅自选聘物业公司，撤销了上述业主委员会通知中的错误决定，故两被告抗辩称原告系强行滞留拒绝退出小区与事实不符，本院不予采纳。两被告享受了原告提供的物业服务，应向原告交纳物业费。两被告对原告的诉请提出诉讼时效抗辩，对此，原告仅提交了五张张贴催缴通知书的照片主张是诉讼时效中断，因照片不能显示两被告已签收催缴通知书，也无法从照片中看出实际张贴的时间及签收情况，故原告以此主张诉讼时效中断证据不足，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告向两被告主张2010年7月至2015年12月期间物业服务费已超过诉讼时效，本院对原告的该部分诉请不予支持。2016年1月至2018年12月期间的物业费至原告向法院递交诉状时尚未过诉讼时效期间，对原告要求两被告支付该期间物业费的诉请本院予以支持。原告的物业服务虽存在一定瑕疵，但被告以拒交物业费的方式来对抗，显系不当，综合本案具体情况，两被告应向原告支付2016年1月至2018年12月期间的物业服务费3129元。对原告要求两被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉请，因原告服务存在瑕疵，业主不是无故拖欠，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，判决如下：一、被告朱某某、李某某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌威斯特物业经营有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3129元;二、驳回原告南昌威斯特物业经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费90元（已由原告南昌威斯特物业经营有限公司预交），由原告南昌威斯特物业经营有限公司负担40元，被告朱某某、李某某负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  姜红玲二〇一九年九月十日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。