江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民初1号原告（案外人）：万良，男，1980年11月15日出生，汉族，住淮安市水渡口大道香格里拉国际花园Ａ区。委托诉讼代理人：朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵玉梅，女，1961年4月16日出生，汉族，住淮安市清河区大治路9号3幢402室。委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。被告（被执行人）：武政，男，1966年6月1日出生，汉族，淮安市投资房地产发展有限公司董事长，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：张娟（系武政之妻），女，1968年9月8日出生，汉族，江苏洪泽浦酒业有限公司董事长，住址同上。被告（被执行人）：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地淮安市健康东路98号。法定代表人:武政，该公司董事长。被告（被执行人）：淮安市恒基商贸有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口1206室。法定代表人：武献红，该公司董事长。被告（被执行人）：淮安市世茂物资有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口2138-2室。法定代表人：武献红，该公司董事长。被告（被执行人）：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地淮安市花街36号。法定代表人：张娟，该公司董事长。原告万良与被告赵玉梅、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称浦酒业公司）、武政、张娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告万良的委托诉讼代理人朱显峰，被告赵玉梅的委托诉讼代理人唐卫东、林太平到庭参加诉讼，被告投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司、武政、张娟经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。万良向本院提出诉讼请求：1、依法判决对淮安市石化新村6幢114室房屋停止执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月25日，万良与投资公司签订《商品房买卖合同》，购买位于淮安市房屋，并全额支付购房款573150元。投资公司向万良出具了购房款的收据，亦向万良交付了房屋，万良亦实际占有该房产。自2012年10月17日起至今，万良与他人签订房屋租赁合同，将房屋租赁给他人使用。万良多次催促投资公司办理过户手续，均因投资公司资金紧张，未能办理税收缴款手续，导致万良未能办理房屋过户手续，对于案涉房屋未办理过户登记，万良无任何过错，万良对案涉房屋享有所有权，亦享有阻碍执行的实体权利。被告赵玉梅辩称：一、万良与投资公司签订《商品房买卖合同》系无效合同。万良明知无法签订正式《商品房买卖合同》，且无法办理过户，仍然与投资公司签订手写的《商品房买卖合同》，该行为有违常理，答辩人有理由相信万良与投资公司恶意串通，躲避债务。二、万良未提供充分证据证明其支付房款573150元的有效凭证，同时也间接印证其购买房屋系虚假行为。三、万良主张其将案涉房屋出租给案外人并提供了相应的租赁合同，但该证据显示的出租人系林某，万良亦无其他有关证据予以印证，万良主张实际占有的事实不能成立。四、万良知道或应当知道案涉房屋无法办理网签及过户，仍然签订《商品房买卖合同》，其存有过错，综上，万良的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司、武政、张娟未作答辩。万良申请证人林某到庭作证，林某陈述其陆续给付万良现金100万元用于购房案涉房屋及102室门面房，因长期未能办理房产证，其退出购房，万良亦同意，并陆续退款60万元，因购房款未全部返还，案涉房屋的租金至今一直由其收取。万良对证人证言无异议。赵玉梅质证认为，对证人证言三性均不予认可。其理由为：1.林某陈述其委托万良购房与万良主张其与林某共同出资购房事实不一致；2.林某作为电信局工作人员，其陈述2012年时有100万元现金流不合情理；3、林某与万良是普通朋友关系，在无任何手续的情况下交付100万元现金不合逻辑。本院认为，林某的证言能够证明案涉房屋由其对外出租，并收取租金，亦能够印证万良购买案涉房屋之事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵玉梅诉武政、张娟、投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决书，判决：一、被告武政、张娟共欠原告赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付，同时从2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付利息至还清之日止（按本金971.7万元计算利息）；二、被告投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、被告武政于本判决生效后十日内给付原告律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，本院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。同年11月1日，执行人员与申请执行人赵玉梅谈话时，赵玉梅称：“石化新村有18套门面房网签给我了，但他又卖给别人了，能否查封一下。”2014年7月9日，本院裁定终结该案本次执行程序。同年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，本院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，本院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括6幢114室房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2015年9月1日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。2018年11月7日，本院张贴公告，公告明确：本院在执行过程中，依法查封了投资发展公司名下位于淮安市清浦区；二区3号楼402号；二区6号楼108号、109号、113号、114号、115号、116号、117号、118号；二区9号楼113号、301号、306号房屋，共计13套。本院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2018年11月22日前向本院提出。逾期，本院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。2012年9月25日,万良与投资公司签订《商品房买卖合同》。该合同载明万良购买投资公司位于淮安市房屋一套，建筑面积为76.42平方米。总价为573150元。合同第六条约定付款方式及期限，一次性付款，买受人签订合同时一次性付清全部购房款。第八条约定交付期限为2012年10月31日前。2012年10月12日，投资公司出具收据，该收据载明：交款单位：万良，收款方式：现金，人民币：573150元，收款事由：6114购房款。2012年10月17日，林某与张魏签订《租赁合同》，该合同第一条约定：林某出租给张魏的门面房位于淮安市，面积为76.42平方米；第二条，本合同期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止；第三条约定，张魏交纳保证金5000元，每月租金为2500元。后双方于2013年5月1日协商解除上述租赁合同，并退还保证金。2013年5月1日，林某与史淘莎签订《租赁合同》，该合同第一条约定：林某出租给史淘莎的门面房位于淮安市，面积为76.42平方米；第二条，本合同期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；第三条约定，史淘莎交纳保证金5000元，每月租金为2000元。2016年5月1日，林某与史淘莎签订《租赁合同》，该合同第一条约定：林某出租给史淘莎的门面房位于淮安市，面积为76.42平方米；第二条，本合同期限为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止；第三条约定，史淘莎交纳保证金5000元，每月租金为2000元。本院在执行赵玉梅与投资公司、恒基公司、世茂公司、浦酒业公司、武政、张娟民间借贷纠纷一案中，案外人万良于2018年11月20日对本院查封的淮安市房屋提出异议。本院于2018年12月11日裁定驳回万良的异议请求。万良对此裁定不服，向本院提起诉讼，形成本案诉讼。另查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市房屋。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。2016年11月17日，赵玉梅在本院另案中谈话时称，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”2016年12月1日，投资公司出具《情况说明》，该《情况说明》载明：我公司由于石化新村危房改造时间紧、任务重、压力大，为了维护社会稳定。2012年9月，我公司与孙一挥、刘永红、万良、李守兵、李洋、陈真宇等人签订了商品房买卖合同，将石化新村6号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114室房屋出售给上述人，我公司收取了购房人全部购房款，我公司收取购房款后，分别向各购房人出具购房款收据一张，并交付了房屋和其他资料。由于我公司的原因，除了向李守兵、李洋开具了不动产发票，未能向其他购房人开具不动产发票，另外由于政策调整，我公司与国土、规划部门就规费缴纳标准上产生分歧，导致购房人无法办理产权证。原网签担保权利已经用淮安市顺壤房地产开发有限公司的房屋进行置换。经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：万良对淮安市房屋是否享有足以排除法院强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,万良是否有权对案涉房屋排除强制执行,应从以上四个条件进行分析。一、关于万良是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,万良与投资公司签订《商品房销售合同》的时间为2012年9月25日,案涉房屋查封的时间为2015年7月13日，即万良已于法院查封前签订书面买卖合同，该合同对商品房买卖主要条款进行了约定，其约定的内容系当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应当认定合同合法有效。至于赵玉梅主张万良与投资公司恶意串通目的是为躲避债务。赵玉梅向投资公司出具的《商品房网签抵押函》中赵玉梅同意投资公司对外出售案涉房产，至于投资公司并未按照《商品房网签抵押函》的约定将收取的购房款偿还赵玉梅的借款，此系投资公司对赵玉梅违约行为，与万良无关，且赵玉梅并无证据证明万良与投资公司存在恶意串通及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故赵玉梅主张投资公司与万良存在恶意串通签订合同，合同无效的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。二、关于万良是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。万良提交的装修押金收据、物业费收据、垃圾清运费收据、电费押金收据、租赁合同等证据，上述收据的客户为林某，地址为6幢114室，该证据能够反映案涉房屋于2012年已交付。根据林某的陈述及租赁合同载明的租赁房屋为位于淮安市，能够证明万良在法院查封案涉房产前已对外出租，足以证实万良在法院查封之前已合法占有案涉房产。三、关于万良是否已支付全部价款的问题。万良主张其所付房款系通过取现交付，其提交了银行的交易明细单，因万良所购房产并非一套，故上述清单取款金额与购房款573150元不一致，投资公司收取款项后已向万良出具案涉房产的购房收据，执行中投资公司亦向本院出具《情况说明》确认万良已付清房款，万良已实际占有案涉房产，赵玉梅无证据证明万良与投资公司所签订的商品房买卖合同系虚假，本院综合分析认定万良已付清全部房款。四、关于万良是否因自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题。投资公司在与万良签订商品房买卖合同前就同一房产与中煤公司签订商品房买卖合同，且投资公司欠交相关部分规费、税费无法办理过户登记，案涉房屋不具备办理过户的前提条件，应认定案涉房产未办理过户登记非因万良自身原因。综上所述,万良能证实其已在法院查封之前与投资公司签订了合法有效的商品房的书面买卖合同,并支付全部价款，合法占有案涉房屋,未办理房屋过户登记亦无过错。故万良的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形,因此,万良对案涉房屋有权排除法院强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院执行案号为（2016）苏08执恢62号执行裁定公告查封的淮安市房地产。案件受理费9532元，由被告赵玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。审 判 长  刘群英审 判 员  刘玉娟人民陪审员  徐莉萍二〇一九年九月二日书 记 员  简 易