江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3051号原告：杨雪龙，男，1974年5月13日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王磊君、陈庭婷，江苏崇宁律师事务所律师。被告：邵立文，男，1971年7月17日生，汉族，住无锡市滨湖区。第三人：钱志娟，女，1979年7月17日生，汉族，住无锡市惠山区。原告杨雪龙与被告邵立文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法追加第三人钱志娟参加诉讼，并于2019年6月10日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年7月5日公开开庭进行审理。原告杨雪龙及其委托代理人王磊君，被告邵立文到庭参加诉讼，第三人钱志娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。杨雪龙向本院提出诉讼请求：1.判令邵立文支付杨雪龙房屋租金67700元及违约金15352元（自2016年6月18日起至2018年9月4日止，以月租金额3800元为基数，按每日5‰计算）；2.判令邵立文支付杨雪龙物业费、水电费、公摊费欠款共计8225元；3.判令邵立文被告承担本案律师费用14504元；4.本案诉讼费用由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：1.判令邵立文支付杨雪龙房屋租金34444.66元及违约金15352元（自2016年6月18日起至2018年9月4日止，以月租金额3800元为基数，按每日5‰计算）。事实和理由：2015年3月12日，其与钱志娟签订《租房合同》（以下简称《合同1》），约定其将永定巷1号1902室（华通大厦1902室）出租给钱志娟，租期自2015年3月18日至2016年3月17日，租金为4200元/月，每3个月一付，钱志娟首期应付12600元，并预交押金4200元。2016年8月15日，其与邵立文签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），约定邵立文承租其所有的华通大厦1902室房屋，并约定租期自2016年6月18日至2017年6月17日，年租金为45600元，邵立文如逾期交付租金，则每逾期一日按月租金的5‰支付违约金。因钱志娟与邵立文合伙承租涉案房屋，两人均向其支付过租金，钱志娟租赁期届满搬走后即由邵立文续租涉案房屋。邵立文于2018年9月3日在华通大厦的物业处出具了物业费和水电费的欠款确认单，确认结欠物业费、水电费、公摊费共计8225元，并于9月4日搬离房屋，于9月6日将房屋钥匙交至物业处。钱志娟于2015年3月12日支付16800元（其中租金12600、押金4200元，该笔押金尚未退回），于6月16日、10月23日各支付租金12600元，邵立文于2016年4月15日代钱志娟支付了2016年1月18日至3月17日三个月的租金12600元，于2016年6月17日支付了3月18日至6月17日三个月的租金12600元。自2016年6月18日起，租金下调至3800元/月计算。此后，邵立文分别于2016年10月8日、2017年4月20日、4月28日、12月7日、2018年5月18日支付租金23000元、13500元、10000元、10000元、10000元，合计66500元，截至2018年9月4日，尚欠34444.66元（45600元/年×808天-66500元）租金未付。为维护自身权益，其诉至本院，并与江苏崇宁律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师代理本案，并约定律师费为14504元。邵立文辩称，对其与杨雪龙之间的房屋租赁合同，其没有异议，其确实欠付租金，但低于杨雪龙主张的金额，其实际承租至2018年7月，相应租金也只能计算至此。对物业费和水电费的欠款确认单没有异议，截至2018年8月30日，其尚有8225元未支付。其与钱志娟系同事关系，钱志娟承租涉案房屋期间其也在该房屋内办公，但双方没有合租房屋。钱志娟在2016年4月已经离开涉案房屋，由其继续在此经营办公。对杨雪龙提供的2016年6月17日之后其支付租金的情况没有异议，该些付款系对应其自2016年6月17日开始承租房屋的租金，与钱志娟承租期间的租金无关，至于钱志娟付款情况其不清楚。另，钱志娟承租时支付的4200元押金尚未退还，该款应在其未付的租金中予以抵扣。2017年6月17日之后，双方未再续签书面租赁合同，故杨雪龙主张租金和违约金没有依据，根据付款记录，其支付的款项已经超过应付租金。钱志娟未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据及事实，本院对此予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，杨雪龙与钱志娟签订《合同1》，约定钱志娟承租华通大厦1902室房屋，租期自2015年3月18日至2016年3月17日，月租金4200元，每3个月一付，钱志娟另预交押金4200元。租赁期满后钱志娟迁出涉案房屋，杨雪龙未退回押金4200元。后邵立文继续承租华通大厦1902室房屋，并与杨雪龙于2016年8月15日补签《合同2》，约定租期自2016年6月18日至2017年6月17日，年租金为45600元，邵立文应缴纳保证金4200元，该款在合同期满，邵立文付清所有费用后由杨雪龙免息退还；本合同实行租金按一年支付，首期租金须在起租五个工作日内支付。合同第11条“违约责任”约定，邵立文逾期交付租金，每逾期一日应按月租金的5‰向杨雪龙支付违约金；逾期30日未付租金，视为邵立文自行取消租约，并视为违约；邵立文须向杨雪龙支付违约金（相当于一个月租金）。期间，钱志娟于2015年3月12日、6月16日、10月23日分别向杨雪龙支付16800元（其中包括押金4200元）、12600元、12600元。邵立文于2016年4月15日、6月17日各向杨雪龙支付12600元，后分别于2016年10月8日、4月20日、4月28日、12月7日、2018年5月18日支付租金23000元、13500元、10000元、10000元、10000元共计66500元。2019年1月10日，杨雪龙与江苏崇宁律师事务所律师签订《委托合同》，委托该所律师代理本案，并约定律师费为14504元。双方有争议的事实有：一、邵立文于何时迁出承租房屋。对此，杨雪龙陈述：1.2018年9月3日的欠款确认单是其与邵立文一同在物业签的，签好后其让邵立文当天把拖欠的物业费、水电费等向物业结算清楚，但邵立文没有缴纳；邵立文就是在那一两天搬走的，因为其让邵立文搬走后把钥匙放在物业。2.2018年9月6日前两天，其与邵立文在电话里确认交接事宜，邵立文说9月6日把钥匙放到物业，其就在9月6日去物业拿回了房屋钥匙。杨雪龙认为邵立文实际于2018年9月4日迁出承租房屋，邵立文搬走后，其于2018年9月10日将涉案房屋另租给他人。邵立文辩称：1.其在2018年7月与杨雪龙电话联系后，把房屋钥匙放在门卫，并于7月中旬搬走。搬走时，其把电脑、办公桌等物品拿走，把旧桌子等不需要的物品扔在承租房屋。2.2018年8月其返回房屋取走了一个新的招财的物品，当时已有其他人在装修房屋。诉讼中，就该项争议，杨雪龙提交如下证据：1.其与邵立文于2018年6月19日签订的《协议书》一份，载明邵立文承诺在2018年8月30日前结清其承租华通大厦1902室所拖欠的水电物业费及房租，如到期未履行还款义务，则杨雪龙有权收回房屋。2.邵立文于2018年9月3日出具的物业费和水电费的欠款确认单，载明2017年1月至12月期间、2018年1月至8月期间1902室欠缴的物业费、水电费及公摊费合计分别为5329元、3438元，扣除余额542元后，邵立文尚欠8225元，欠款单落款签字人为“华通物业冷建华”、“邵立文”。3.杨雪龙与案外人赵龙于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》及赵龙的身份证复印件，合同约定杨雪龙将华通大厦1902室出租给赵龙，租期自2018年9月20日至2023年9月19日，每月租金5000元、物业费300元。经质证，邵立文对三份证据的真实性均无异议。综上，杨雪龙提供的《协议书》表明，邵立文支付房租、水电费的截止期限为2018年8月30日，如到此日其仍未付款，则杨雪龙有权收回房屋；欠款确认单表明邵立文认可其应支付截至2018年8月的租金、水电费、物业费等；第三份证据《房屋租赁合同》证明杨雪龙在邵立文迁出后，于9月10日与案外人另行签订租赁合同，该行为符合常理。而邵立文辩称其于2018年7月中旬即搬走，则其对此后期间欠款金额的确认行为明显不符合常理，且又承认在8月份返回房屋取走物品。结合上述证据，以及双方对搬迁、交付钥匙等经过的陈述，杨雪龙诉称的邵立文于2018年9月6日交付钥匙更具有合理性，根据高度盖然性原则，本院对杨雪龙的意见予以采纳，即邵立文实际于2018年9月4日迁出承租房屋。二、邵立文是否自行支付了房屋押金4200元。邵立文辩称其根据双方之间的租赁合同另行交纳了押金4200元，又称其忘记是如何支付的了，并称杨雪龙未向其出具押金收据；杨雪龙则表示钱志娟在承租期间支付了押金4200元后其尚未退还给钱志娟或邵立文，邵立文也没有另行支付押金。根据谁主张谁举证的原则，邵立文应当提供证据证明其向杨雪龙支付了押金4200元，现其未予举证，亦未对付款经过进行合理说明，故本院对其陈述的其已付押金4200元一事不予采信。三、2016年6月17日邵立文支付的12600元是否对应2016年3月18日至6月17日期间的租金。邵立文表示，1.其与钱志娟是同事关系，都在无锡金鑫投资管理有限公司办公，该公司的营业地点即为承租房屋，钱志娟租期结束离开后由其继续承租房屋，且2016年4月份时钱志娟已经离开涉案房屋，系由邵立文在继续承租使用；2.从钱志娟承租起到邵立文搬走期间，无锡金鑫投资管理有限公司一直在承租房屋内经营；3.2016年8月15日其与杨雪龙签订《合同2》，租金从4200元/月下调至3800元/月，其在2016年6月17日支付的系2016年6月18日起算的三个月租金。杨雪龙则称，钱志娟与邵立文曾系男女朋友关系并同居，双方财产存在混同，邵立文曾代钱志娟支付过租金，两人承租期间具有接续性，钱志娟搬离后即由邵立文继续承租房屋，杨雪龙把两人看作整体，并不区分具体由谁支付租金。为此，杨雪龙提供了无锡市惠山区人民法院作出的（2015）惠洛民初字第00416号民事判决书（以下简称00416号判决书）一份，该判决书记载：1.原告为钱志娟，2邵立文陈述其曾与钱志娟系男女朋友关系并同居。经质证，邵立文认可00416号判决书中记载内容是其本人所陈述。结合双方以上陈述及相关证据，本院确认邵立文的实际承租期间系自钱志娟租赁合同到期后开始，即自2016年3月18日开始。根据《合同1》，钱志娟承租房屋于2016年3月17日到期，租期一年，钱志娟需支付租金为50400元，租期内钱志娟支付三笔12600元，尚欠12600元租金未付。故邵立文在2016年4月15日支付的12600元系代钱志娟支付《合同1》中剩余租金。虽然《合同2》的签订时间为2016年8月15日、约定租期自2016年6月18日起算一年，但邵立文与杨雪龙之间的租赁关系实际已经于2016年3月18日开始，故邵立文于2016年6月17日向杨雪龙支付的12600元，即《合同2》租期开始前其按照《合同1》的约定应付的三个月租金（4200元×3）。此后，《合同2》中的月租金已下降为3800元，故邵立文主张其2016年6月17日支付的12600元系用于支付《合同2》租期内的租金，本院不予采纳。2016年10月8日至2018年5月18日邵立文支付的租金共计66500元为《合同2》中所涉租期即2016年6月18日后的租金。本院认为，合同签订后，双方当事人应按约履行各自义务。本案争议焦点为：1.杨雪龙主张的租金、违约金应否支持；2.杨雪龙主张的物业费、水电费、公摊费能否支持；3.律师费应否支持。关于第一个争议焦点，至《合同2》中的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，杨雪龙同意邵立文继续使用租赁房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此后，自2016年6月18日至2018年9月4日期间，邵立文实际支付租金66500元，故尚需支付杨雪龙租金34444.66元（45600元/年÷365天×808天-66500元）。关于违约金，虽然《合同2》约定为租金一年一付，但双方在实际履行过程中已对租金支付方式予以了变更，且杨雪龙接受了租金且未提出异议要求解除合同。邵立文在租赁期间虽然未按约支付一年租金，但杨雪龙并未在合理期间内提出异议，而是接受了邵立文的逾期履行。结合杨雪龙提供的银行流水，本院认定杨雪龙、钱志娟及邵立文已就每三个月支付一次租金的付款方式达成一致意见。经计算，邵立文已经支付租金至2017年12月1日，故本院调整违约金为2017年12月18日起至2018年9月4日止，按19元/日（3800元/月×5‰）计算，即4959元。同时，因《合同2》中约定逾期30日未付租金，视为邵立文违约并须向杨雪龙支付违约金（相当于一个月租金），且邵立文未按照《协议书》的约定履行付款义务，导致合同解除，故其另须支付违约金3800元。以上两项违约金合计8759元。关于第二个争议焦点，原被告双方租赁合同约定由邵立文承担租赁期间的物业管理费、水电费，且邵立文对其欠费金额8255元没有异议，本院对该金额予以确认。邵立文认为该款应由华通大厦的物业公司向其主张，鉴于杨雪龙系涉案房屋的所有权人，且其持有邵立文于2018年9月3日出具的物业费、水电费、公摊费欠款确认单原件，本院对杨雪龙所称已代邵立文支付了物业费、水电费、公摊费8255元的意见予以采纳，故其有权向邵立文主张该笔垫付款8255元。关于第三个争议焦点，原被告双方的租赁合同中并未约定律师费，该费用不属于订立合同时邵立文应当预见的违约损失赔偿范围，故本院对杨雪龙向邵立文主张律师费的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、邵立文于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨雪龙租金34444.66元。二、邵立文于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨雪龙物业费、水电费、公摊费合计8255元。三、邵立文于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨雪龙违约金8759元。四、驳回杨雪龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2416元，由杨雪龙负担1016元，由邵立文负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  方玉宝人民陪审员  徐惠玲人民陪审员  李 萍二〇一九年九月二十九日法官 助理  江 来书 记 员  袁 冶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。