湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再535号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审第三人、二审上诉人、申请再审人）：叶仁贵，男，1963年11月28日出生，汉族，永州市零陵区人，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：叶丁贵，男，1958年8月21日出生，汉族，住零陵区，系叶仁贵哥哥。委托诉讼代理人：唐一兵，永州市零陵区。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：蒋跃荣，男，1963年4月16日出生，汉族，永州市零陵区人，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：黄明杨，湖南湘永律师事务所律师。被申诉人（一审被告）：蒋国清，男，1969年5月9日出生，汉族，永州市零陵区人，住永州市零陵区。申诉人叶仁贵与被申诉人蒋跃荣、蒋国清房屋买卖合同纠纷一案，永州市零陵区人民法院于2014年5月29日作出（2013）零民初字第905号民事判决。叶仁贵不服，提出上诉。永州市中级人民法院于2014年10月10日作出（2014）永中法民一终字第235号民事判决。叶仁贵不服，向永州市中级人民法院申请再审。该院于2015年10月15日作出（2015）永中法民再终字第00034号民事判决。叶仁贵仍不服，向检察机关申诉。湖南省人民检察院于2018年11月19日作出湘检民监（2018）43000000043号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2019年1月16日作出（2019）湘民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察员郭花、肖翔出庭。申诉人叶仁贵及其委托代理人叶丁贵、唐一兵，被申诉人蒋跃荣及其委托代理人黄明杨，到庭参加诉讼。被申诉人蒋国清经传票传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。抗诉机关抗诉认为，永州市中级人民法院（2015）永中法民再终字第00034号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。理由如下：1、再审判决认定叶仁贵购买的车库位置不能确定缺乏证据证明。根据检察机关另查明的事实，蒋国清目前已经修建成的四个车库系永州市零陵房地产测绘所出具的《房产分户图》上标注的102、103、111和112号车库，四个车库的面积分别为23.4、23.4、29.05、29.05平方米。叶建云与叶仁贵系同一天购买蒋国清开发建设的同一单元的房屋及车库，二人购买的房屋及车库房户型、面积、单价和总价均一致，因叶建云购买交付的房屋和车库是确定的，没有权属争议，其购买的合同编号为101的车库合同约定面积为23平方米，与零陵区房地产测绘所出具的《房产分户图》上标注的102号车库位置相同、面积一致，故可得出叶仁贵于同日购买的合同面积约定为23平方米的车库系《房产分户图》上标注的另外一间面积为23.4平方米且标注为103号的车库，故叶仁贵购买的车库系双方共同争执的主卧室下面的该间车库。2、再审判决判定诉争车库系蒋跃荣购买适用法律错误。根据最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》“三、关于房地产纠纷案件……16.数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”之规定，本案中，因涉案房屋超规划建设，涉案房屋及车库均未办理房产登记手续，叶仁贵与蒋跃荣均未取得所有权证，蒋国清在诉讼过程中多次陈述诉争车库已出卖给叶仁贵并已交付，叶仁贵也认可已交付的事实，结合叶仁贵与其弟叶建云同日购买房屋与车库，叶建云的房屋及车库已经交付且叶仁贵的房屋已交付的事实，故不可能存在叶仁贵购买的车库没有交付。开发商蒋国清多次陈述蒋跃荣购买的105号车库并非讼争车库而是尚未建成的地下车库，而蒋跃荣主张车库已经交付连开发商蒋国清都不认可的情况下，没有其他证据予以证实，故并不能仅依据蒋跃荣安装卷闸门的事实认定诉争车库已经交付给蒋跃荣。综上，有证据证明诉争车库叶仁贵先受领交付并合法占有，根据上述纪要规定，理应优先保护叶仁贵的合法权益。退一步讲，即便双方证据都无法证实谁先受领交付并合法占有车库的情况下，根据双方合同成立的先后顺序，叶仁贵于2011年1月5日与蒋国清签订房屋买卖合同，蒋跃荣于2011年5月19日与蒋国清签订房屋买卖合同，叶仁贵签订合同在先，根据上述纪要规定，亦应优先保护叶仁贵的合法权益。叶仁贵称，同意抗诉机关的意见。蒋跃荣辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持原一、二、再审判决。蒋国清未提出意见。2013年7月29日，一审原告蒋跃荣起诉至湖南省永州市零陵区人民法院，请求依法判令被告蒋国清依约向原告交付所购买的五栋三层303号主卧室下的105号车库，并在一年内为原告办理房屋产权证及土地证，如延迟办出，每天赔偿原告的损失100元，直至证件办出为止，本案的诉讼费用由被告承担。被告蒋国清口头辩称，第三人购买了102号车库，原告所争的车库是第三人叶仁贵所购买的，至于办理产权证的问题，被告愿意依合同办理。第三人叶仁贵述称，1.原告的诉请已经超过诉讼时效；2.原告诉称的所谓105号车库，第三人在2011年1月5日与被告蒋国清签订合同时已依法取得，并按合同已交付给了第三人，请求法院依法驳回原告的诉请，并请求判决被告将争执的102号车库交付给第三人。湖南省永州市零陵区人民法院一审查明，蒋国清与他人在湖南省永州市零陵区农业开发办的一块土地上联合开发建房，蒋国清共建住房六套，车库四间。2011年1月5日叶仁贵与蒋国清签订了一份《商品房买卖合同》，叶仁贵以总价242088元（住房191488元，车库50600元）向蒋国清购买了一套住房及一间车库，住房编号为204，车库编号为102，叶仁贵于2011年1月5日签订合同时支付给蒋国清购房款178000元。2011年5月19日蒋跃荣（乙方）与蒋国清（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，蒋跃荣购买了修建的与叶仁贵系同一单元的住房一套及车库一间，蒋跃荣、蒋国清的合同第一条规定乙方所购买的房屋基本情况，该房屋位于零陵区萍洲工业园芝山北路开发办集资房五栋三层303号房，车库五栋105号（车库是主卧室下面一间）；合同第二条规定计价方式与价格，双方约定按建筑面积计算房屋价款，总房款为贰拾伍万叁仟元整；合同第三条规定付款方式及期限，……;3、签订本合同时，支付贰拾万叁仟元整，4、余款伍万元在甲方为乙方办理房产证时交付叁万元，余款贰万元二证办齐及水电开户完工时，乙方一次性付清；……；合同第十条规定甲方应当在商品房交付后且乙方房款、办证相关费用全部付清后，180日内办理好房产证、国土证，如因甲方原因，乙方在商品房交付后且房款全部付清后，在360日内不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1、乙方不退房，甲方按已付房价格的1%向乙方支付违约金，2、乙方退房，甲方在乙方提供退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房款的1%向乙方支付违约金；……。签订合同时，尹之军作为在场人在合同上签名，并由蒋跃荣付给蒋国清购房款200300元。2011年8月27日蒋跃荣又付给了蒋国清10000元，2013年2月8日蒋跃荣付给蒋国清18000元。蒋国清将编号为303的住房交付给蒋跃荣。2013年2月底蒋跃荣将主卧室下面的一间车库（105号）安装上了卷闸门，并在车库内堆放了红砖，几天后，第三人叶仁贵认为蒋跃荣安装卷闸门的车库是自己购买的102号车库，双方发生争执，2013年6月27日，永州市公安局零陵分局七里店派出所主持原、被告及第三人进行了调解，派出所及蒋国清均认为争执的车库为第三人叶仁贵所购买，但蒋跃荣认为派出所及蒋国清偏袒第三人，调解未达成一致意见。2013年7月3日18时许，第三人叶仁贵叫来开锁师傅，准备打开蒋跃荣已安装了卷闸门的车库，蒋跃荣的妻子下楼阻止，双方再次发生纠纷，2013年7月29日蒋跃荣诉至法院。湖南省永州市零陵区人民法院一审认为，一、关于合同效力的问题。原告与被告于2011年5月19日签订的商品房买卖合同及第三人与被告于2011年1月5日签订的商品房买卖合同均是各方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同。二、关于合同履行的问题。原告、第三人均已向被告支付了绝大部分购房款，被告亦应按合同的约定履行自己的交房义务及为原告、第三人办理房屋产权登记的义务。对住房的交付，被告已经履行了交付义务，对车库的交付，原、被告及第三人发生矛盾，从而引发本案，究竟争执的车库应向谁履行，从原告与被告签订的合同来看，原告所购的车库为105号，同时，原、被告又在合同上特别注明为主卧室下面一间，指向特定明确;而第三人与被告签订的购房合同上，仅标明所购车库为102号，没有任何明确的指示，而被告建有四间车库，庭审时又发现被告所开发的住房及车库编号混乱，被告对此也予以认可。尽管第三人举证证实案外人叶建云所购车库是101号，进而推定前面相邻的车库为102号，因101号车库并没有与他人发生争执，也未经任何有关部门确定，同时也有多种推定的可能，故102号应该是不明确具体。被告认为主卧室下面一间为102号，且为第三人购买，因原告提出被告有偏袒第三人之嫌，被告也未提供充分有效的证据证实102号车库为主卧室下面一间。综上，无法确定102号车库的具体位置，而105号车库因有明确特指，因此原告要求被告交付105号车库（主卧室下面一间），应予支持，对第三人要求被告交付102号车库（争执的车库），应予以驳回。驳回后，第三人可以要求被告承担相应的责任。三、关于办理房屋产权证的问题。因原告与被告在合同中对办理产权证有明确约定，原、被告应按合同的约定履行自己的义务，承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：1、限被告蒋国清在判决生效后十日内将原告蒋跃荣购买的105号车库（原告住房主卧室下面的一间车库）交付给原告蒋跃荣，并在判决生效后360日内为原告蒋跃荣办理303号住房及105号车库的房屋产权证及土地使用权证，逾期不能办出，由被告蒋国清按原告蒋跃荣所交购房款的1%承担违约金；2、驳回原告蒋跃荣其他的诉讼请求。3、驳回第三人叶仁贵的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,300元，由被告蒋国清负担。叶仁贵不服一审判决，提起上诉称，1、一审法院未经任何合法程序将上诉人的诉讼地位由被告变为第三人，一审审理程序违法；2、合同是缔约双方的意思表示，蒋国清作为房屋买卖合同的出卖人，出卖人认为车库是卖给上诉人叶仁贵，其意见应当采纳，即使本案按照一房二卖的规则处理，车库也应交付上诉人叶仁贵。请求依法撤销一审判决，改判车库由蒋国清交付给叶仁贵。被上诉人蒋跃荣答辩称，1、一审判决程序合法，上诉人在一审中由被告变为第三人，并不损害上诉人的合法权益；2、本案的争执车库应交付给被上诉人蒋跃荣，不应交付给上诉人。被上诉人蒋国清答辩称，原审被告蒋国清与叶仁贵、蒋跃荣签订合同的时间是真实的，没有改变。合同中102车库是卖给叶仁贵的，原审被告蒋国清所欠的工程款，叶仁贵也垫付了15,000元。蒋国清与蒋跃荣在合同订立时，漏了一个“前”字，确实是笔误。对于卖给蒋跃荣的105号车库，由于客观原因不能建成，蒋国清愿意为蒋跃荣另行购买车库或者退款，承担违约责任。二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审认为，本案争执的主要焦点为：本案诉争车库由蒋国清交付给叶仁贵还是蒋跃荣。1、蒋跃荣与蒋国清签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行。而按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。本案中，蒋国清虽愿意承担不能将诉争车库交付给被上诉人蒋跃荣的违约责任，但在未出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形下，蒋跃荣作为守约方要求继续履行双方签订的合同，符合合同法的基本原则，有利于维护交易秩序的正常进行，故应当责令蒋国清与蒋跃荣继续履行。2、“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。本案中，叶仁贵与蒋国清签订的购房合同上，仅标明所购车库为102号，而蒋国清在施工建房时，并未依据原有的车库规划设计施工，因此叶仁贵认为其购买的102号车库属于本案的诉争车库证据不足。相反，蒋跃荣所购的车库为105号即蒋跃荣与蒋国清签订合同时特别注明的主卧室下面一间，指向特定明确。故叶仁贵与蒋跃荣诉争的车库，不属于“一房二卖”意义上的同一特定的车库，不应当适用“一房二卖”的处理规则来处理本案。3、蒋国清称其与蒋跃荣签订合同时，在注明主卧室下面一间时，少一个“前”字，致使字面意思发生变化，由于蒋跃荣在签订《商品房买卖合同》前到诉争车库查看过，并在合同中明确注明所购车库为主卧室下面一间，说明被上诉人对所购车库明确具体，并提出了特别要求。蒋国清称签合同时漏写一个“前”字，与事实、常理不符，且签订合同后至本案发生时止并未就此签订补充合同，故应当不予采纳。基于上述理由，本案争执车库应由蒋国清交付给蒋跃荣，叶仁贵认为其权益受到侵害可另行主张权利。至于叶仁贵提出一审审理程序违法的问题，因蒋跃荣起诉时将叶仁贵列为被告，在审理过程中，向一审法院书面提出申请，请求将叶仁贵列为本案的第三人，一审法院在开庭审理时对此作出说明，叶仁贵未提出异议，因此一审法院审判程序并无不当，未损害叶仁贵的合法权益。据上，作出（2014）永中法民一终字第235号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1,300元，由叶仁贵负担。叶仁贵向永州市中级人民法院申请再审称，1、叶仁贵有事实依据和证据证实争执车库就是申请人的102号车库，102号车库完全可以确定下来，一审判决认定事实错误；2、蒋跃荣主张105号车库就是102号这一间车库，缺乏事实依据和证据支持，不能得到法律的支持；3、原二审判决也认定事实错误，适用法律不当。请求再审判令：撤销（2013）零民初字第905号民事判决和（2014）永中法民一终字第235号民事判决，改判蒋国清将102号车库交付给叶仁贵，或撤销一、二审判决，直接发回重审。蒋跃荣辩称，1、所谓的新证据根本不属新证据，且与事实严重不符，应不予采信；2、叶仁贵申请再审的理由均不能成立，争执车库应交付给蒋跃荣，而根本不应交付给申请人叶仁贵。请求依法裁决，驳回再审请求，维持原判。蒋国清再审时没有进行书面答辩，同时口头表示自己的意见与一、二审时所陈述的意见一致，没有新的观点。永州市中级人民法院再审查明的事实，证据与一、二审认定的事实证据一致。再审期间，叶仁贵向法院提供了证人何某、唐某等人的证明，何某、唐某是与蒋国清共同建房的合伙人，均证实各房主的车库编号由各房主自己决定的，同时还证明，他们与蒋国清原准备在自己房屋前面建一排车库，蒋国清房屋前面可以建两个车库。以上证据经庭审质证、认证，予以确认。永州市中级人民法院再审认为，本案争执的主要焦点为：合同效力的问题及合同应如何履行的问题。即本案诉争的车库由蒋国清交付给叶仁贵还是蒋跃荣。叶仁贵、蒋跃荣与蒋国清所签订的《商品房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，属有效合同。双方当事人均应当按照合同约定的内容履行。蒋跃荣与蒋国清签订《商品房买卖合同》时，明确载明，所购房屋五栋三层303号、车库为105号，为使105号车库更加明确具体，特别注明为车库是主卧室下面的一间。由于叶仁贵及蒋跃荣与蒋国清签合同时，蒋国清所建整栋房屋都未竣工，四间车库也未明确编号，叶仁贵与蒋国清签合同时，只载明住房为五栋四层204号，车库五栋102号，但102号车库是四间车库中的哪一间不具体。尽管叶仁贵举证证实案外人叶建云所购车库是101号，进而推定前面相邻的车库为102号，因101号车库并没有与他人发生争执，也未经任何有关部门确定，同时也有多种推定的可能，故102号应该是不明确具体。蒋国清认为主卧室下面一间为102号，为叶仁贵购买，因蒋跃荣提出蒋国清有偏袒叶仁贵之嫌，蒋国清也未提供充分有效的证据证实102车库为主卧室下面一间，原一、二审判决105号车库即主卧室下面一间，由蒋国清交付给蒋跃荣是正确的，予以维持。叶仁贵认为蒋国清没有交付自己所购的102号车库，侵犯了其合法权益，可以另行起诉要求蒋国清承担相应的责任。再审期间，叶仁贵提供了何某、唐某等人的证明，他们均证实各房主的车库都是由房主自己进行编号和在各房主所建房屋前面准备再建几个车库的情况，但没有证实叶仁贵所购的102号车库就是现争执的主卧室下面一间，故叶仁贵的申请再审理由不能成立，不予采纳。原一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持（2014）永中法民一终字第235号民事判决。本院再审确认原审查明的基本事实。另补充查明以下事实：1、2011年1月和5月，蒋国清在分别向叶仁贵、蒋跃荣出卖车库时，该建筑尚未建成，蒋国清向相关主管部门报备的建筑图中，其所建设的房栋住房下面有四个车库，但没有对车库标记号码。2、2017年3月2日，永州市零陵区房地产测绘事务所对蒋国清开发建设的四间车库在《房产分户图》上分别标注为102、103、111、112号，本案争议的车库标注为103号。3、蒋国清在原审中提出，其原准备在涉案车库房栋的前面再建车库，其出卖给蒋跃荣的车库标注为蒋跃荣主卧室下面的一间，少了一个“前”字，实际指其准备在涉案车库房栋的前面再建的车库。经查，在蒋国清与叶仁贵、蒋跃荣所签合同中，对于车库位置均是指五栋，与住房的栋号相同。因此，蒋国清所言，与合同约定明显矛盾，其证言不应采信。4、蒋国清所建设的房栋总共建有四个车库，其对外共出售了五个车库。本院再审认为，本案争议的焦点是，蒋国清应将涉案争议车库交付给叶仁贵还是交付给蒋跃荣。根据查明的事实，叶仁贵、蒋跃荣分别与蒋国清签订了《商品房买卖合同》。蒋跃荣与蒋国清签订《商品房买卖合同》时载明，蒋跃荣所购房屋为五栋三层303号、车库为五栋105号，双方在案外人（中介人）在场的情况下，察看了现场，合同中特别注明蒋跃荣所购车库为蒋跃荣所购住房主卧室下面的一间。因此，蒋跃荣向蒋国清所购车库指向特定、明确，即为涉案争议车库;由于合同签订时房屋并未建成，车库没有编号，当时有关主管单位存档的建筑图中也没有对涉案车库编号，故依合同签订时的正反证据，均足以认定蒋跃荣购买的是本案争议的车库。蒋国清的证言因不能采信而没有证明效力。叶仁贵主张争议的车库为其购买的102号，因其签订合同时涉案建筑未建成、当时建筑图中也没有车库编号、合同中也没有具体指明102号车库是哪一间，故叶仁贵所购102号车库在合同签订的当时指向并不确定。证人何某、唐某证实其与蒋国清共同联建的车库编号是各开发人房主自己决定；2017年3月2日，永州市零陵区房地产测绘事务所对本案争议的车库标注为103号；上述事实说明蒋国清所建车库的编号是不确定的，因而叶仁贵所购102号车库不能认定是特指涉案车库。抗诉机关和叶仁贵认为因叶建云同时所购的101号车库是涉案争议车库的相邻的、后来编号为102的车库，而同一时间叶仁贵所购102号车库与叶建云的车库编号相邻，故应可以推论认定叶仁贵所购的102车库就是后来编号为103号的车库，即指涉案争议车库。本院认为，如前所述，由于蒋国清开发的车库买卖发生时没有编号、事后编号将涉案争议车库编号为103号，抗诉机关和申诉人叶仁贵以所举证据得出的结论属于推定，不足以否定蒋跃荣购车库时的特指。关于车库面积相同得出推论更不能达到所要证明目的。因此，抗诉机关和申诉人的理由，本院不能支持。由于本案争议是两份车库购买合同所指向的标的物的确认，并非一房二卖问题，因此，对于一房二卖中的相关先合同顺位履行、先占顺位履行等法律适用，本院不予置评。综上所述，抗诉机关和申诉人叶仁贵的抗诉、申诉理由不能成立。原一、二审和再审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：维持永州市中级人民法院（2015）永中法民再终字第00034号民事判决。本判决为终审判决。审判长  曾英煌审判员  吴建华审判员  禹爱民二〇一九年九月十二日书记员  孙宇乔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。