北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69980号原告：马妍，女，1990年2月22日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：李越，男，该公司员工。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：陈飞州，总经理。委托诉讼代理人：刘愿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈彦旭，男，该公司员工。原告马妍（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司、北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下合述称二被告，分述分别简称江南投资公司、卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯苏言、王梁、江南投资公司委托诉讼代理人李越、盘什尔、卡狄格公司委托诉讼代理人陈彦旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2、判令江南投资公司双倍返还已付定金20万元；3、判令卡狄格公司返还排卡费3万元及银行利息（自2016年3月1日起，以3万元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至实际给付之日止）；4、判令江南投资公司赔偿原告房屋价格上涨导致的房屋差价损失。事实和理由：2016年3月1日，原告与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，参加二被告联合推出的购房优惠活动“交三万减总房款人民币六万”，并向卡狄格公司支付3万元排卡费。2016年6月25日，原告与江南投资公司签订《认购书》，约定：原告认购江南投资公司开发的位于北京市朝阳区江南府项目3号楼2单元X号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积84.55平方米，认购单价为46910元/平方米，房屋总房款为3966241元；《认购书》签订之日起3日内提交相关资格审核材料，江南投资公司应于《认购书》签订之日起30日内与原告签订正式《北京市商品房预售合同》。《认购书》签订后，原告依约向江南投资公司交纳定金10万元，并依约提交相关资格审核材料，但由于江南投资公司销售违法、建委备案面积违法等行为，导致其被北京市建委和朝阳区房管局暂停网签，双方无法完成正式的《北京市商品房预售合同》签订，同时被告以其他种种理由拒绝签订正式《北京市商品房预售合同》。至今，江南投资公司仍未与原告签订《北京市商品房预售合同》，其行为明显违反《认购书》约定及法律规定，属于违约、违法行为。卡狄格公司作为居间方，由于江南投资公司的违约及违法行为，导致其无权收取排卡费。故原告依法起诉至法院，望判如所请。江南投资公司辩称：不同意原告的所有诉讼请求，2018年9月14日双方就解除《认购书》达成协议，并且在协议中明确约定我公司将10万元退还后，双方再无其他经济法律纠纷，不能再要求我公司支付其他款项。协议签订后，我公司已经于2018年10月16日将10万元定金退还给了原告，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。卡狄格公司辩称：3万元排卡费已经在原告和江南投资公司解除认购书后也退还给原告了，排卡费利息也不同意支付。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，二被告签订《项目推广委托服务合同》，约定卡狄格公司利用自身资源为江南投资公司提供涉案房屋所在项目的推广服务。2016年3月1日，原告向卡狄格公司支付服务费3万元，约定原告享受“总房款减6万元”的优惠。2016年6月25日，原告与江南投资公司签订《认购书》，约定：原告认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积记载为84.55平方米；单价每平米46910元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30%，原告应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款；原告应于签订协议当日支付认购定金10万元；原告同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若原告未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，原告向江南投资公司支付定金10万元。经询，江南投资公司认可原告在签订《认购书》后提交了资格审核资料，资格审核也通过了。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同，关于未签订正式购房合同的原因，原告称系因涉案房屋所在项目在建委备案的房屋面积与实际出售的房屋面积有差异，故江南投资公司在2016年7月至11月期间自行暂停网签并统一通知所有购买涉案项目的业主等待通知，2016年11月网签恢复之后江南投资公司也一直没有通知原告签约，另外江南投资公司因备案面积不符多次被房管部门暂停网签，导致原告无法与其签订购房合同；江南投资公司则称，签订《认购书》后该公司统一于2016年6月底至7月中旬签约，期间也通知过原告，但原告因房屋面积误差问题未能签约并交付首付款，后江南投资公司发现面积误差的问题，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暂停网上签约，2016年10月中旬备案面积变更后该公司恢复签约，但原告因房屋面积等事宜拒绝签约并拒绝支付全部首付款。经原告方申请，本院调取了涉案房屋所在项目备案面积变更档案材料，材料显示：江南投资公司于2016年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会申请对涉案房屋所在项目三栋住宅楼进行备案面积变更，但该次申请未获批准。后江南投资公司又于2016年9月19日、21日再次申请变更，该次申请获得批准。经查，涉案房屋修改前的备案面积为70.37平方米，变更后的备案面积为80.14平方米，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证。庭审中，原告提交二被告签订的合作协议，用以证明二被告在2017年12月6日签订合作协议，江南投资公司将涉案房屋在内的该项目多套房屋以打包价交给卡狄格公司包销，江南投资公司在《认购书》未解除的情况下签订该协议构成违约。江南投资公司对以上合作协议真实性认可，但证明目的不认可。经查，涉案房屋在合作协议中的打包价为每平米51910元。原告提交北京市朝阳区房屋管理局2018年1月26日出具的《信访事项处理意见书》，该局针对案外人王X1等人反映江南投资公司“违法发布、制作售楼广告”、“不实行网上认购、网上签约”的问题作出答复，该意见书称：“……关于你们反映北京江南投资集团有限公司不实行网上认购、网上签约的问题，依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条规定，我局已于2017年4月19日对江南府项目的网签进行了行政限制……”。江南投资公司对该证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。原告提交微信记录、录音等证据，用以证明原告要求签约，但因江南投资公司自身原因未能签约，江南投资公司构成违约。江南投资公司对原告提交的微信记录、录音等证据的真实性、合法性、关联性均不认可。卡狄格公司对原告提交的微信记录、录音等证据真实性均认可，并认可与原告沟通的刘愿系该公司员工。江南投资公司提交《退房协议》一份、中国农业银行电子回单两份、宁波银行网上银行交易凭证、手写收款账号纸，用以证明原告与江南投资公司已于2018年9月14日签订《退房协议》，解决了纠纷，且协议内容已经履行完毕。经查，该《退房协议》甲方为江南投资公司，乙方为原告，协议约定：乙方于协议签订后3日内向甲方提交认购书、收据及其他认购资料原件；甲方在收到乙方提交的资料后30个工作日内将乙方已支付的款项退还给乙方；甲方将款项退还后，甲乙双方权利义务即履行完毕，再无任何经济与法律纠纷，乙方不得再要求甲方支付其他款项及费用；协议签订后，双方即解除认购。中国农业银行电子回单显示，江南投资公司于2018年10月16日分两笔向原告转账合计10万元，卡狄格公司于2018年10月16日向案外人马X1转账3万元。经询，原告认可该《退房协议》系其本人签署，认可收到二被告退还的10万元认购定金及3万元排卡费，但原告称这只是止损行为，是为了解除被占用的购房资格，并不影响原告主张赔偿。另查，住建委于2016年10月12日对涉案房屋所在项目备案面积变更进行审核，后于2016年10月18日审批变更完毕；因备案面积与实际面积不符及江南投资公司拒不签约等问题，认购人到住建委、房管局等部门投诉，江南投资公司在2017年2月至3月、4月至11月期间分别被房管局限制网签。经询，涉案房屋所在项目于2016年6月25日开盘，原告未提交证据证明其在开盘后曾要求卡狄格公司退还购房优惠服务费。本院认为：原告起诉要求解除《认购书》，并要求江南投资公司双倍返还定金及赔偿损失，但原告在本案审理过程中与江南投资公司签订《退房协议》，明确约定江南投资公司退还保证金10万元后，双方再无任何经济与法律纠纷，原告不得再要求支付其他款项及费用，且约定该协议签订后双方即解除认购。根据江南投资公司的举证，该公司已按照《退房协议》约定向原告退还保证金10万元，双方已在该协议中达成合意解除了《认购书》，故本院对原告的要求解除《认购书》、双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求均不予支持。需要指出的是，根据本院查明的事实，江南投资公司在履行《认购书》过程中确实存在一定的违约行为，虽然本院现因双方已合意解除《认购书》而无法支持原告的相应诉讼请求，但本院在此对江南投资公司履约过程中的违约行为给予提醒和批评。另，原告认可其已收到卡狄格公司退还的3万元排卡费，故本院对其要求返还排卡费的诉讼请求不予支持。原告要求卡狄格公司支付优惠服务费利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院亦无法支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马妍的全部诉讼请求。案件受理费4750元，由原告马妍负担（已交纳2077元，其余2673于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  甄玉斌审 判 员  王 乐二〇一九年九月十日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  沙京泽