福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4978号 原告：林贞芳，女，1985年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：孙武松，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：王秀云，女，1973年12月2日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：孙景芳、冯焕，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：刘明，男，1987年6月8日出生，汉族，住福建省武平县。 被告：肖志阳，男，1986年4月3日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 第三人：厦门乐亿家房产代理有限公司，住所地厦门市同安区祥平街道凤祥路224号第一层。 法定代表人：赵双喜。 委托诉讼代理人：叶丹麦，男，1971年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系第三人职工。 原告林贞芳与被告王秀云、刘明、肖志阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，林贞芳申请追加第三人厦门乐亿家房产代理有限公司（以下简称乐亿家公司）参加诉讼，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。林贞芳及其委托诉讼代理人孙武松，王秀云及其委托诉讼代理人孙景芳、冯焕，乐亿家公司委托诉讼代理人叶丹麦到庭参加诉讼。刘明、肖志阳经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林贞芳向本院提出诉讼请求：1.解除林贞芳与王秀云于2016年7月15日签订的《房产预约买卖协议》；2.王秀云、刘明、肖志阳立即向林贞芳返还购房款680200元；3.王秀云、刘明、肖志阳向林贞芳支付违约金246000元、中介费2万元、物业费1275元、律师费29000元；4.乐亿家公司返还林贞芳2万元中介费，并对上述违约金承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：2015年3月，刘明从开发商处购买了厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期7#楼9层902室期房，后王秀云、肖志阳以刘明全权受托人的名义出售该房产。2016年7月15日，在乐亿家公司居间下，王秀云与原告签订《房产预约买卖协议书》，约定将上述房产以123万元的价格出售给原告。该协议还约定，刘明全权委托肖志阳办理公证手续，本协议由王秀云代为签约，负相同的法律责任。协议签订后，原告按照王秀云和乐亿家公司的要求，将10万元定金付至乐亿家公司中介人员赵双喜账户内，王秀云向原告出具了收据。之后，肖志阳和房产中介要求原告按照约定支付房款，原告按照之前与王秀云的口头约定将538240元陆续付至肖志阳账户内，肖志阳也向原告出具了相应的收据。2016年8月1日，刘明的公证委托人袁丽英在肖志阳的指示和陪同下，与原告办理转委托公证手续，肖志阳还将刘明的按揭银行卡交给原告，嘱咐按期还款。原告按照肖志阳的要求，每月足额向刘明的按揭银行卡内汇入款项，截止2017年10月19日共计汇入41980元，刘明亦未提出异议。期间，开发商于2017年6月将案涉房屋交付原告，但之后原告在办理产权过程中得知该房产因刘明的债务纠纷已被法院查封，无法办理产权过户。现原告与王秀云、肖志阳协商未果，又无法联系上刘明，故提起诉讼，请求判如所请。 王秀云辩称：第一，本案的法律责任不应由王秀云承担。2016年6月28日，王秀云通过乐亿家公司就讼争房产与肖志阳签订《房产预约买卖协议书》，并向肖志阳支付定金10万元，向乐亿家公司支付中介费1万元。2016年7月1日，王秀云难以凑齐首付款，向乐亿家公司询问能否退出交易。乐亿家公司称定金无法退还，但可以帮忙寻找新买家接手。2016年7月15日，王秀云通过乐亿家公司居间与林贞芳签订讼争房产的《房产预约买卖协议书》，因肖志阳并未到场签字，故各方约定定金暂由乐亿家公司保管，待林贞芳与肖志阳完成对接并继续交易后，乐亿家公司才将定金交予王秀云。为此，王秀云与乐亿家公司签订《定金授权保管书》。林贞芳将定金10万元支付到赵双喜账户。2017年7月20日，林贞芳与肖志阳完成对接并向肖志阳支付首付款30万元，乐亿家公司才将10万元定金返还给王秀云。至此，王秀云完全退出交易，后续所有事项均不知情。而且，林贞芳对王秀云在本案中的角色完全知情，根据双方口头约定及本案事项的处理方式，可知林贞芳仅要求王秀云配合其取代购买人地位与肖志阳直接交易，在林贞芳与肖志阳完成对接后，王秀云即将案涉房屋的购买权让与了林贞芳，王秀云与本案再无关联。第二，王秀云未从讼争房产交易中获得任何利益。本案前后两份《房产预约买卖协议书》约定的价格均为123万元，而且，王秀云在2016年7月20日退出讼争房屋买卖关系后，乐亿家公司在返还定金时还扣留了6000元作为中介费尾款。 乐亿家公司辩称：首先，林贞芳在买房时本公司已向其告知相关细节，且房屋被查封时间晚于房屋买卖协议签订时间，即交易时房屋是安全的，故本公司没有过错，不应承担违约责任。其次，本案房屋买卖交易已经产生，本公司不同意退还中介费。 刘明未答辩。 肖志阳未答辩。 林贞芳围绕诉讼请求向本院提交了《厦门市商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、家庭住房情况查询证明、《房产预约买卖协议书》、转账凭证、收据、收条、佣金确认书、银行卡、公证书、结婚证、兴业银行账户明细对账单、支付宝转账电子回单、房屋接管验收记录表、招商银行信用卡对账单、收款收据、查封抵押信息、委托代理协议、发票等证据。王秀云向本院提交佣金确认书、收款凭证、业务凭证、收据、结婚证、定金授权保管书、借记卡账户历史明细清单等证据。刘明、肖志阳未向本院提交证据。以上证据经各方当事人质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年3月18日，刘明向厦门舜洲房地产开发有限公司（以下简称舜洲公司）签约购买了厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期7#楼9层902室商品房（以下简称案涉房）。2016年1月26日，刘明经厦门市鹭江公证处公证，书面委托案外人刘丽英代为办理案涉房的相关事宜，其中包括：向开发商办理房屋交付、验收事宜；向房管局、银行等相关部门借取房产证、购房合同、发票等相关凭证；代为出租、出售该房产，包括与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、代办相关公证，代为收取售房款（含银行贷款），代为办理上述房产权属过户登记手续等等。公证委托书还载明该委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必须之其他代理权限，应本着委托事项完成之本意，视为已得到本人的充分授权；受托人在办理上述事项时所为的一切行为，视同为委托人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认；受托人有转委托权，可将上述代理权限的一项或多项转委托他人办理。 2016年6月28日，在丙方乐亿家公司居间下，肖志阳以甲方刘明的名义与乙方王秀云签订一份《房产预约买卖协议书》，约定将甲方的上述案涉房以123万元的价格出售给乙方，乙方应于2016年6月29日前支付甲方10万元购房定金，于办理公证当日支付甲方24万元，于2016年7月20日支付甲方40万元（含定金），并于2016年7月20日起为甲方支付案涉房的银行按揭贷款余额。双方还约定于2016年8月10日到公证处办理相关买卖公证或委托公证，产权证出证后七日内签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。该协议签订后，王秀云于2016年6月28日向肖志阳支付定金10万元，向乐亿家公司支付中介费1万元，尚欠中介费6000元。后王秀云难以筹集购房款，在向乐亿家公司提出退出购房及退还定金被拒后，遂与乐亿家公司商量由该公司帮忙寻找新的买家接手购买案涉房，以便其收回定金10万元。 2016年7月15日，在丙方乐亿家公司居间下，王秀云以甲方刘明的名义与乙方林贞芳签订一份《房产预约买卖协议书》，约定甲方将案涉房以123万元的价格转让给乙方，乙方应于本协议签订之日将10万元购房定金先交丙方保存，待甲乙双方办理委托公证手续当日，再由丙方将该定金转交甲方。该协议第五条约定，上述购房款由乙方于2016年7月20日前向甲方支付40万元（含定金）；于公证当日向甲方支付24万元；自2016年7月20日起，案涉房原甲方的银行贷款余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行贷款（包括本金和利息）。第五条还约定了付款前提，即甲方应在2016年7月20日前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方，并对该委托进行公证，公证书由乙方执管。第六条约定，甲方应于公证当日将房产交付给乙方使用。第九条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第十一条约定，甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费（金额以佣金确认单为准），同时乙方向丙方支付代办手续费800元。第十二条约定，已支付代办手续费的，甲乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他手续均有丙方代办……丙方在接到甲方通知时代办交易过程中的评估、按揭、过户等手续，相关费用由甲乙双方各自承担。第十三条约定，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金……若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部中介费、诉讼费及律师费。第十四条约定，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。甲乙双方保证于2016年8月10日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费由乙方承担；甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由丙方执管；若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约。另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。双方约定的其他事项：甲方全权委托肖志阳先生办理公证手续，本协议由王秀云女士代为签约，负相同法律责任。该协议书签订后，王秀云于同日向乐亿家公司出具一份《定金授权保管书》，授权该公司对林贞芳交付的10万元购房定金暂时保管至2016年7月20日。林贞芳于同日依约向乐亿家公司支付中介费2万元，并于同日及次日分别向乐亿家公司支付定金各5万元共10万元，后乐亿家公司、王秀云分别向林贞芳出具了相应的中介费收据、定金收据。2016年7月20日，林贞芳按照乐亿家公司的指示，将30万元购房款支付给肖志阳，肖志阳出具了相应的收条。该收条载明“兹收到购房人林贞芳、王秀云购买座落于厦门市同安区的首付金额30万元人民币”。 2016年8月1日，肖志阳指示袁丽英通过厦门市鹭江公证处公证，将刘明委托袁丽英代办案涉房的权限，除转委托权之外，全部转委托给林贞芳指定的案外人李亚强，并将刘明的购房发票等资料移交给李亚强。同日，林贞芳再向肖志阳支付购房款20万元，肖志阳同样出具了相应的收条，载明收到林贞芳购买案涉房的首付金额20万元。肖志阳同时还向林贞芳出具一份收条，载明收到林贞芳购买案涉房的首付款金额为38240元，并备注该款实际转款金额以银行余额证明为准。2016年9月5日，林贞芳通过其丈夫胡建敏的账户向肖志阳转款38240元。 2017年6月25日，林贞芳的丈夫胡建敏与李亚强持上述公证委托书、刘明的购房发票等向开发商办理了案涉房的交房手续，胡建敏领取了案涉房的房屋钥匙，并代替刘明向物业公司支付了案涉房从2017年7-12月期间的公维金196.2元、综合管理服务费1078.8元，合计1275元。此外，林贞芳、胡建敏夫妇从2016年8月6日至2017年9月29日，共向刘明的银行卡中汇入15笔共计41980元用于偿还案涉房的按揭贷款月供。 2017年10月，林贞芳在办理案涉房产权过户手续时得知该房屋因刘明的原因已被厦门市思明区人民法院于2016年8月5日查封，无法进行产权过户，遂找肖志阳、王秀云协商解决。未果后，林贞芳于2017年11月16日向本院提起诉讼。期间，林贞芳因本案诉讼聘请律师支付费用29000元，申请财产保全支付申请费4082.38元。本院于2019年8月26日裁定对案涉房进行查封及冻结肖志阳、王秀云、乐亿家公司名下的银行存款等，总额以712475元为限。 另查明，王秀云以刘明的名义与林贞芳签订上述《房产预约买卖协议书》时，肖志阳不在场，但乐亿家公司向林贞芳出示了肖志阳以刘明名义与王秀云签订的《房产预约买卖协议书》，并告知林贞芳是因王秀云没钱不想买该房。刘明在诉讼过程中不认可肖志阳和王秀云以其名义出售案涉房。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人诉辩，当事人的争议焦点是：一、与林贞芳签订《房产预约买卖协议书》的合同相对方的认定；二、该《房产预约买卖协议书》是否符合解除条件；三、各方当事人应承担的责任。 关于与林贞芳签订《房产预约买卖协议书》的合同相对方的认定问题。首先，肖志阳将案涉房卖给王秀云，以及王秀云将案涉房卖给林贞芳时，作为卖方的肖志阳、王秀云均是以刘明的名义进行，即当时的肖志阳、王秀云均是以刘明的代理人的身份与买方签订案涉房预约买卖协议；其次，刘明当时是案涉房的权利人，且刘明已将其对该房屋的权利包括出售、签约、收取售房款、转委托等权利公证委托给袁丽英代理。肖志阳、王秀云虽未取得刘明的直接授权，但肖志阳以刘明的名义将案涉房出售王秀云，王秀云再以刘明的名义将案涉房出售给林贞芳之后，刘明的代理人袁丽英即将其对案涉房的相关权利转委托给林贞芳指定的李亚强代理，并将刘明的购房发票、用于支付案涉房按揭贷款本息的银行卡等交付给李亚强。因此，袁丽英的行为可视为其代理刘明对肖志阳、王秀云的代理售房行为进行了追认。故与林贞芳签订《房产预约买卖协议书》的合同相对方应认定为刘明，而不是代理人肖志阳或王秀云，签约的相应法律责任亦应由刘明承担，而不是代理人肖志阳或王秀云承担。刘明作为成年人，应当知道其将案涉房的相关处分权委托给袁丽英代理，以及允许袁丽英转委托的法律后果。林贞芳作为成年人，亦应当知道该《房产预约买卖协议书》载明出售方（甲方）为刘明，以及刘明的委托代理人袁丽英已将案涉房的相关权利转委托给其指定的李亚强，即表明刘明认可与其签订《房产预约买卖协议书》的后果。 关于林贞芳签订的上述《房产预约买卖协议书》是否符合解除条件。本院认为，按照我国合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方在协议书第九条明确约定，自本协议签订之日起，若发生与甲方有关的房屋权属或债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。现因甲方刘明的债务纠纷未清理，导致案涉房被法院查封，林贞芳购买该房屋的合同目的已不能实现，故林贞芳依法可以解除合同。林贞芳要求解除上述《房产预约买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。 关于各方当事人应当承担的责任问题。本院认为，肖志阳代理刘明与王秀云签订的《房产预约买卖协议书》，以及王秀云代理刘明与林贞芳签订的《房产预约买卖协议书》，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，均系有效合同。肖志阳、王秀云的代理行为所产生的法律后果，依法应当由被代理人刘明承担，林贞芳要求肖志阳、王秀云承担，缺乏法律依据，本院不予支持。林贞芳签订《房产预约买卖协议书》之后，案涉房因刘明的原因被法院查封，导致林贞芳的合同目的不能实现，林贞芳有权要求解除合同。合同解除后，林贞芳按照合同约定已经支付的购房定金10万元、购房款538240元、代为偿还的按揭贷款本息41980元、物业费1275元、中介费2万元，以及因本案诉讼导致的律师费损失29000元、财产保全申请费损失4082.38元，有权要求刘明返还及赔偿。其中，林贞芳已支付的定金、购房款及代付的按揭贷款共计680220元，林贞芳只要求刘明返还680200元，本院予以支持。乐亿家公司作为居间方，依法只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益时，才应当承担损害赔偿责任。林贞芳并未举证证明乐亿家公司向其故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况，故其要求乐亿家公司返还2万元中介费，并对刘明等人的违约金承担连带责任，证据不足，本院不予支持。林贞芳在《房产预约买卖协议书》既约定定金又约定违约金的情况下，有权选择该协议第十三条、第十四条的违约金条款，要求刘明向其支付违约金246000元。该诉讼请求本院予以支持。林贞芳的其诉讼请求，证据不足，本院不予支持。刘明、肖志阳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王秀云以刘明的名义与林贞芳签订的《房产预约买卖协议书》自本判决生效之日起解除； 二、刘明应于本判决生效之日起十日内返还林贞芳支付的定金、购房款以及代付的银行按揭贷款共计680200元； 三、刘明应于本判决生效之日起十日内向林贞芳支付违约金246000元； 四、刘明应于本判决生效之日起十日内赔偿林贞芳中介费损失20000元、物业费损失1275元、律师费损失29000元、财产保全申请费损失4082.38元，合计54357.38元； 五、驳回林贞芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13564.57元，由被告刘明负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  张碧卿 人民陪审员  颜美丽 二〇一九年九月十一日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。