海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终2714号上诉人（原审原告）：王柔珊，女，1978年8月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：彭继南，上海彬钏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈硕，男，1970年11月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：曾蕾，女，1980年5月23日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××，系被上诉人陈硕的妻子。上诉人王柔珊因与被上诉人陈硕、曾蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院(2019)琼0107民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王柔珊上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院(2019)琼0107民初153号民事判决；2.依法支持王柔珊在一审中的诉讼请求，即判令解除王柔珊与陈硕、曾蕾之间就位于海口市琼山区高登街高登大厦1008房订立的《房屋买卖合同》，以及于2017年12月11日订立的《付款协议》；判令陈硕、曾蕾向王柔珊返还海口市琼山区高登街高登大厦1008房；判令陈硕、曾蕾赔偿王柔珊购房损失20万元；判令对于陈硕、曾蕾支付的购房定金5万元不予退还。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.一审认定“王柔珊与陈硕、曾蕾口头约定陈硕、曾蕾定以103万元的价格购买涉案房屋，双方口头约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，系合法有效的。”该认定明显是具有主观性和片面性。疑点在于：其103万元的价格来源于何处一审并没有做出说明，对该103万元的价格是王柔珊与陈硕、曾蕾于什么时间在什么地点通过什么样的口头方式进行的约定也没有详细说明。一审故意规避103万元的出处与其作出的判决是自相矛盾的。照常理，103万元的房屋价格必然涉及到款项的支付时间和交付方式，如果不是一次性付款，也必然涉及到款项的分期支付方式，而一审却故意避而不谈，原因是什么，是一审没有审理清楚还是一审在故意隐瞒什么。希望二审法院对此予以明断。2.王柔珊与陈硕、曾蕾之间谈及房屋买卖的价格及款项支付方式，唯一能够让人信服的出处仅为王柔珊发送给陈硕、曾蕾的《付款协议》。协议内容客观具体，符合当时未签订书面《房屋买卖合同》时的意思表示和表达方式。当陈硕收到该《付款协议》的短信后回复“收到”二个字且未提出相反回复，足以说明该协议是双方在口头谈妥房屋买卖并达成一致后所作出的具体约定。根据证据的高度盖然性，其内容与当时的房屋买卖内容相吻合，符合常理。3.王柔珊与陈硕、曾蕾先前并不认识，没有通过任何中介。第一次见面是王柔珊与曾蕾在涉案房屋楼下，交谈不过几分钟，达成房屋买卖合意是通过电话和短信的方式正式确定。而一审仅认定《付款协议》中的价格条款，却不认可《付款协议》中的其他重要内容实属自相矛盾。4.王柔珊与陈硕、曾蕾自始至终并没有约定过以贷款方式支付房款，也没有约定过贷款的程序和如何配合。因此一审强行要求王柔珊配合陈硕、曾蕾办理公积金贷款无任何事实和法律依据。综上，希望二审法院支持王柔珊的上诉请求。被上诉人陈硕辩称，不同意王柔珊的上诉观点，一审判决正确。被上诉人曾蕾未作答辩。上诉人王柔珊向一审法院起诉请求：1.解除王柔珊与陈硕、曾蕾之间就位于海口市琼山区高登街高登大厦1008房订立的《房屋买卖合同》，以及于2017年12月11日订立的《付款协议》；2.陈硕、曾蕾向王柔珊返还海口市琼山区高登街高登大厦1008房；3.陈硕、曾蕾赔偿王柔珊购房损失20万元；4.对于陈硕、曾蕾支付的购房定金5万元不予退还。一审法院认定事实：2017年12月，王柔珊与陈硕、曾蕾口头约定：王柔珊将位于海口市琼山区高登街高登大厦1008房以103万元的价格出售给陈硕、曾蕾，产权变更产生的税费由陈硕、曾蕾承担。2017年12月7日、2018年1月11日，曾蕾通过银行转账方式分别向王柔珊支付5万元定金和25万元购房款。王柔珊收到上述款项后将房屋钥匙交付给陈硕、曾蕾，陈硕、曾蕾随即对房屋进行装修后入住使用至今。2018年5月14日，海口市国土资源局作出海土资琼山字［2018］137号《关于划拨地补办出让缴交出让金的通知》，通知王柔珊补交土地出让金30800元，后王柔珊通知陈硕缴交该出让金。陈硕于2018年6月22日缴纳了30800元土地出让金，于2018年6月25日缴纳了契税和印花税共计939.4元。截止一审法庭辩论终结前，陈硕、曾蕾未付清剩余房款73万元。2017年12月11日，王柔珊向陈硕发送抬头为“付款协议”的手机短信，内容为“今收到陈硕×××曾蕾×××交来高登大厦1008房定金5万元整，余款98万元分两次支付，第二笔款40万元于2017年12月30日前支付，第三笔款58万元于2018年2月10日前支付。所有购房款付清后买卖双方应协商时间在五个工作日内办理过户。过户过程中产生的一切税和费均由买方承担，卖方合计应该拿到售房款净到手为103万元整。”陈硕短信回复王柔珊“收到”。王柔珊依据该付款协议，认为陈硕、曾蕾未付款构成违约，主张解除合同。陈硕、曾蕾则认为该付款协议是王柔珊的单方意思表示，双方未明确约定付款时间和金额，陈硕、曾蕾不构成违约，合同不应解除。一审庭审中，陈硕陈述补缴土地出让金后，可以变更产权登记，其爱人曾蕾系公务员，符合办理公积金贷款的条件，只要王柔珊配合办理贷款，剩余房款是可以通过公积金贷款方式支付给王柔珊。一审法院认为，王柔珊与陈硕、曾蕾口头约定陈硕、曾蕾以103万元的价格购买涉案房屋，双方口头约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，系合法有效的。本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应予以解除；二、陈硕、曾蕾是否应赔偿王柔珊损失；三、购房定金是否应予返还。一、关于争议焦点一。根据一审法院查明的事实，王柔珊、陈硕、曾蕾对陈硕、曾蕾购买涉案房屋及房屋总价款，陈硕、曾蕾承担过户税费等事实无争议。现王柔珊主张手机短信中的《付款协议》系双方协商确定的，陈硕、曾蕾应依照该协议内容履行，陈硕、曾蕾对此予以否认，认为该协议是王柔珊单方意思表示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王柔珊应提供证据证明其主张，虽王柔珊提供其发送给陈硕的《付款协议》短信内容，但陈硕收到该协议的短信后，仅回复“收到”而无其他同意或认可的意思表示，因此，单凭陈硕、曾蕾的回复不能说明陈硕、曾蕾是作出同意协议内容的意思表示。现王柔珊又无其他证据相佐证，故王柔珊应承担举证不能的法律后果。因此，王柔珊不能以《付款协议》中的付款时间作为依据，认定陈硕、曾蕾迟延付款。现双方对剩余房款的支付方式及时间存在争议，而又无书面协议及其他证据证明的情况下，应视为双方对余款支付方式及时间约定不明。根据合同法的规定，合同的履行方式不明确的，应按照有利于实现合同目的的方式履行。根据查明的事实，海口市国土局通知王柔珊补缴土地出让金，陈硕、曾蕾在接到王柔珊通知后亦向税务部门和国土部门缴交了相关的税费和出让金，陈硕、曾蕾已积极履行合同义务。现陈硕、曾蕾补缴土地出让金后，即可办理不动产产权登记证，亦可办理产权变更登记及抵押贷款等手续，房屋已具备办理公积金贷款的前置条件，如王柔珊配合办理公积金贷款手续，王柔珊是可取得剩余房款，合同目的是可以实现。因此，一审法院根据上述查明的事实，综合全案材料，结合陈硕、曾蕾履行合同的情况，认定陈硕、曾蕾不存在迟延履行债务，不存在根本违约。王柔珊主张解除合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。基于合同不应解除，陈硕、曾蕾是基于买卖合同合法占有使用涉案房屋，故王柔珊无权收回房屋，王柔珊主张陈硕、曾蕾返还涉案房屋，于法无据，一审法院不予支持。二、关于争议焦点二。王柔珊主张20万元购房损失，但该损失数额是王柔珊单方估算，王柔珊未提供证据证明其实际损失为20万元，也无证据证明该损失系陈硕、曾蕾的行为造成的，故王柔珊诉请要求陈硕、曾蕾承担20万元，于法无据，一审法院不予支持。三、关于争议焦点三。本案中，因王柔珊与陈硕、曾蕾未签订书面的房屋买卖合同，对付款方式和时间也约定不明，亦未约定未付房款的违约责任，故陈硕、曾蕾不存在逾期付款情形，也不存在违约行为，根据前面所述，通过办理公积金贷款，合同目的是可以实现，涉案合同不应解除，则购房定金应转为购房款。王柔珊以陈硕、曾蕾违约为由主张没收定金，于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王柔珊全部诉讼请求。案件受理费2600元，由王柔珊负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于陈硕、曾蕾是否违约、涉案合同是否应当解除的问题。王柔珊手机短信所发的《付款协议》虽然系王柔珊单方面制作，但陈硕收到短信后并未提出异议，应认定陈硕认可协议所约定的内容。而陈硕、曾蕾未按该协议约定的付款时间付款，已构成违约。鉴于王柔珊已将涉案房屋交付给陈硕、曾蕾装修入住，王柔珊在陈硕、曾蕾违约后仍让陈硕、曾蕾缴交土地出让金，房屋于2018年6月22日后才具备过户条件，至本案起诉时涉案房屋未办理过户的原因因双方各执一词而无法查清等实际情况，王柔珊请求解除合同理由不充分，依法不予支持。关于陈硕、曾蕾是否应当赔偿王柔珊购房损失的问题。王柔珊主张，陈硕、曾蕾拒付购房款已严重违约，致使其另行购房的目的无法实现，房价飞涨，造成其经济损失，陈硕、曾蕾应予赔偿。但王柔珊未提供因陈硕、曾蕾未付购房款导致其经济损失的证据，故王柔珊请求陈硕、曾蕾赔偿购房损失20万元无事实依据，依法不予支持。关于定金的问题。因涉案合同并未解除，购房定金已转为购房款。王柔珊以陈硕、曾蕾违约为由主张不予退还定金，依法不予支持。如王柔珊认为陈硕、曾蕾违约应承担相应的违约责任，王柔珊可另行主张。综上所述，王柔珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人王柔珊负担。本判决为终审判决。审判长 宋 泽审判员 傅 萍审判员 袁 蓉 二〇一九年九月二十五日书记员 吕冠宇速录员 黄晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。