广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4284号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地:南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄钰岚，广西安弘律师事务所律师。 被告：梁炳辉，男，1986年12月11日出生，汉族，住广西平南县。 被告：林紫叶，女，1989年6月10日出生，汉族，住广西平南县。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行，住所地：南宁市民族大道38-2号。统一社会信用代码：91450103708739927R。 代表人：赖富民。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称“嘉和公司”)与被告梁炳辉、林紫叶、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行（以下简称“工行民族支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼。被告梁炳辉、林紫叶，第三人工行民族支行经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理登记编号为21511180513的《商品房买卖合同登记备案证明》、证号为邕房预字第1641483号的《房屋预告登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息26037元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金2927元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，以每次代偿款项金额为基数，自代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年5月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续的违约金84512元（计算方法：依据补充协议第六条第1款，从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2019年5月31日，实际请求计付至全部履行之日止。）；4、被告向原告支付违约导致合同的违约金152549元（计算方法：依据补充协议第三条第三款：762745元×20％＝152549元）；5、被告向原告支付一审律师代理费33500元；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年11月10日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城2栋1单元3205号房屋，合同总价款为762745元。原告与被告、第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担连带保证责任，第三人向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计457000元，加上被告已付首付款305745元，至此被告已向原告支付了全额购房款，此后，双方完成合同备案及不动产预告登记。因第三人拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据前述保证合同的约定向原告主张连带保证责任并从原告账户扣款26037元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告依据合同附件六《合同补充协议》前引第三条第一款、第三款的约定，分别于2018年8月4日、2018年8月10日向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代被告还款26037元，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及逾期偿还代偿贷款本息的违约金。同时，原告还有权解除合同，要求被告返还房屋，并要求被告按合同总价款的20％支付违约金及原告为本案诉讼而发生的律师费、诉讼费等费用。故原告向法院提起本诉，请求判如所请。 被告梁炳辉、林紫叶未作答辩，亦未提交证据。 第三人工行民族支行未作陈述，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月23日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城2、3栋住宅部分的《商品房预售许可证》[证号：南房预字（2015）第141号],有效期从2015年7月23日至2019年2月15日。 2015年11月10日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）梁炳辉、林紫叶签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城2栋1单元3205号房屋，建筑面积共129.31平方米，购房价款为762745元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的40％，即305745元作为首期付款，其余合同总价款的60％，即457000元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定：“出卖人发给买受人与《合同》及附件有关的任何通知、付款要求等材料均应按以下买受人载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达对方，或以报纸公告形式告知：买受人：梁炳辉、林紫叶、收件人：梁炳辉、林紫叶、联系电话：155××××5999、邮寄地址：广西平南县月亮湾小区豪苑2区12号，公告送达的报纸：《南国早报》或《南宁晚报》，不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果，由买受人承担：1、如果是信函的，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”。第三条第三款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应按本补充协议第六条约定办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。第六条第一款约定：“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销《合同》的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金”。第六条第4款约定：“因买受人原因导致《合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人除应向出卖人按约支付违约金外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。 被告梁炳辉、林紫叶分别于2015年11月5日向原告支付了定金20000元，2015年11月10日向原告支付专项维修资金9956.87元和预告登记费、产权登记费等费用共计10452.9元，支付首期房款285745元。 2015年8月21日，原告嘉和公司（保证人）、被告梁炳辉（借款人）与第三人工商银行民族支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：【按】字【邕】行【民族】支行【2015】年【3308】号），约定被告梁炳辉向第三人借款457000元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人以约向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计457000元，加上被告已付首付款及定金共计305745元，至此被告已向原告付清全额购房款。 被告梁炳辉、林紫叶所购房产于2015年11月19日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：20151118051），于2015年11月26日取得预购商品房预告登记证（证号：邕房预字第1641483号）。 因被告梁炳辉、林紫叶逾期未归还第三人贷款本息，第三人工商银行民族支行根据前述《个人购房借款/担保合同》约定于2018年6月27日从原告账户扣款10399.34元，于2018年10月29日扣款2627.85元，于2018年11月30日扣款10385.34元，于2019年3月26日扣款2624.91元，四次扣款共计26037.44元。 2018年8月4日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告梁炳辉、林紫叶邮寄送达《催款函》，主张被告应在收到本通知后2日内归还原告代偿款项（包括本、息），否则原告将解除合同，并追究被告的违约责任。2018年8月10日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告梁炳辉、林紫叶邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告至今未按前述《催款函》向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。被告至今未归还原告代偿的银行贷款本息。 因本案诉讼需要，原告嘉和公司委托广西安弘律师事务所的彭斌、黄钰岚律师为本案的一审诉讼代理人，并于2019年6月13日向广西万益律师事务所支付了律师代理费33500元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告梁炳辉、林紫叶、第三人工商银行民族支行经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告嘉和公司与被告梁炳辉、林紫叶签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告嘉和公司向第三人工商银行支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告嘉和公司对此享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，原告于2018年8月10日通过邮寄方式向被告送达《解除合同通知函》，则该通知于2018年8月14日视为送达被告处，故原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2018年8月14日解除。 二、关于办理各项登记注销手续及被告将该房屋返还给原告问题。 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。 三、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题。 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人工商银行民族支行向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款本息26037.44元，现原告仅主张26037元，是其处分自己权利的行为，本院予以支持，故两被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为26037元。 四、关于原告主张的各项违约金问题。 被告逾期未按约定向第三人偿还贷款本息，经原告代偿并催款后至今仍未向原告归还代偿款项，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定及双方签订的《补充协议》第三条第三款的约定，原告要求被告以每次代偿款项金额为基数，从每次代偿行为发生之日起第十一天至全部偿还之日止，按每日万分之五计付逾期偿还代偿贷款本息的违约金；以购房总价款为基数，以购房总价款为基数，从发出解除合同的通知之日起第十六天至实际履行完毕之日止，按每日万分之四计付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金以及按购房总价款的20％支付合同解除的违约金即762745元×20％=152549元，均符合法律规定，本院予以支持。故本院认定：逾期偿还代偿贷款本息的违约金计算方法为：以10399.34元为基数，从2018年7月8日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以2627.85元为基数，从2018年11月9日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以10385.34元为基数，从2018年12月11日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以2624.91元为基数，从2019年4月6日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付。前述已论，原告于2018年8月10日向被告发出《解除合同通知函》向被告发出《解除合同通知函》，故逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》注销手续的违约金计算方法为：以762745元为基数，从2018年8月27日起至被告梁炳辉、林紫叶实际履行协助注销《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》义务完毕之日止止，按每日万分之四计付。因被告违约导致合同解除的违约金计算方法为：762745元×20％＝152549元。 五、关于原告诉请的律师代理费问题。 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师代理费33500元，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第4款的约定和广西司法厅规定的律师收费标准，该费用亦已实际产生，故本院对此予以支持。 六、关于被告梁炳辉、林紫叶已付款项的返还问题。 根据原告提交的销售不动产发票、收款收据等证据，被告已向原告支付专项维修基金9956.87元、首付购房款305745元，第三人工行民族支行亦发放银行贷款457000元用于支付被告购房款，至此被告已向原告支付全部购房款及专项维修基金共计772701.87元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，涉案商品房买卖合同既已解除，则被告已向原告支付的前述款项772701.87元，原告应予返还，但被告无需另行主张返还，可在与本案判决被告应付款项相互予以抵扣后，由原告向被告返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西嘉和置业集团有限公司与被告梁炳辉、林紫叶于2015年11月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2018年8月14日解除； 二、被告梁炳辉、林紫叶协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：20151118051）和《预购商品房预告登记证》（证号：邕房预字第1641483号）的撤销手续； 三、被告梁炳辉、林紫叶向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息26037元和逾期偿还代偿贷款本息的违约金（违约金以10399.34元为基数，从2018年7月8日起至被告梁炳辉、林紫叶实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以2627.85元为基数，从2018年11月9日起至被告梁炳辉、林紫叶实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以10385.34元为基数，从2018年12月11日起至被告梁炳辉、林紫叶实际清偿之日止，按每日万分之五计付；以2624.91元为基数，从2019年4月6日起至被告梁炳辉、林紫叶实际清偿之日止，按每日万分之五计付）； 四、被告梁炳辉、林紫叶向原告广西嘉和置业集团有限公司支付逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》注销手续的违约金（违约金以762745元为基数，从2018年8月27日起至被告梁炳辉、林紫叶实际履行协助注销《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》义务完毕之日止，按每日万分之四计付）； 五、被告梁炳辉、林紫叶向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约导致合同解除的违约金152549元； 六、被告向原告支付一审律师代理费33500元； 七、原告广西嘉和置业集团有限公司向被告梁炳辉、林紫叶退还专项维修基金9956.87元、首付购房款305745元、银行贷款457000元，共计772701.87元；上述第三、四、五、六项确定的被告梁炳辉、林紫叶应付款项应与第七项确定的原告广西嘉和置业集团有限公司退还款项相互予以抵扣。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11427元，由被告梁炳辉、林紫叶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  雷瑞强 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年九月六日 书 记 员  赖 兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。