甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初4813号原告：杜锋，男，1972年12月29日出生，汉族，农民，住庆阳市宁县。委托诉讼代理人：杜杰（原告杜锋之妹），女，1978年7月12日出生，汉族，城镇居民，住庆阳市庆城县。被告：庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区美食城院内巨鹿鑫苑小区。法定代表人：强俊章，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文娟，甘肃凌东律师事务所律师。原告杜锋诉被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杜锋的委托诉讼代理人杜杰、被告鑫宇公司的委托代理人杨文娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签署的《商铺认购协议》；2.判令被告返还原告购房款10万元，并支付原告自该合同解除之日起按照该房款日万分之三的滞纳金至房款实际返还之日止；3.请求判决被告支付原告逾期办理产权证书的实际损失1万元，并自2015年12月7日起至本合同解除之日按照已付购房款日万分之三向原告支付未办理产权证的滞纳金（截止2019年8月7日为40170元）；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2013年11月20日，原告就购买被告开发的位于庆阳市西峰区大什字南城壕天富大厦负一层商铺与被告签订《商铺认购合同》，商铺为该大厦负一层B94号，建筑面积19平方米，约定每平方米6603元，总价款125457元。合同约定：出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺款的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十。出卖人不及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止。合同签订后，原告向被告交纳购房款100000元。合同签订两年期满后，被告不但未办理产权登记，而且不能交付商铺，原告的合同目的难以实现，无奈原告只得诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鑫宇公司辩称，2013年11月20日，被告与原告签署商铺认购合同，原告购买了被告开发建设的位于西峰区南城壕巷的“天富大厦”商住楼负一层B94号商铺，建筑面积19平米，总价款125457元，合同签署后原告已经如约支付100000元，尚欠付购房款25457元。本案所涉合同系被告委托的销售公司提供并由销售人员签署，合同中关于违约条款的约定严重侵害了被告的合法权益，对于违约金约定过高，解除合同将给被告造成更大的损害，本案应当按照一般交易习惯及行业管理认定双方的违约责任承担标准，降低案涉合同的违约责任承担，以实现司法的公平、公正。原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告于2013年11月20日签订的《天富商铺认购合同》原件1份、收款收据原件2份、POS机刷卡小票1张。被告对原告提交的证据无异议。被告围绕答辩提交了《商品房预售许可证》复印件1份。原告对该证据无异议。本院对以上证据进行审查，认为原、被告提交的证据系书证，证据来源合法，作为认定本案事实的证据予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，原告与被告签订《商铺认购合同》，该合同主要约定：原告购买被告开发的位于庆阳市西峰区大什字南城壕天富大厦负一层B94号商铺，建筑面积19平方米，每平方米6603元，总价款125457元；合同自签订之日起730天内，在出卖人商铺取得房管局批准的产权分割批复文件后，出卖人负责给买受人办理产权登记手续，买受人需提供办理产权登记手续的相关资料；出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺款的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十；出卖人不及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止。合同签订后，原告分两次向被告预付了100000元购房款。在签订该合同时，合同所约定购买的商铺尚未建设，被告未取得商品房预售许可证，被告于2015年11月3日取得了庆阳市房地产管理局颁发的房商预字（2015）第030号《商品房预售许可证》，有效期为2015年11月3日至2016年11月2日。因被告未在约定的期限交付房屋，原告亦未支付尾款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原、被告签订的《商铺认购合同》的性质为商品房预售合同。在该合同签订时，被告尚未取得商品房预售许可证明，其于2015年11月3日取得了商品房预售许可证明，根据上述规定，本案原、被告签订的《商铺认购合同》应为有效合同。被告在履行合同过程中不能按合同约定的时间与原告签订正式的商品房买卖合同，并为原告办理相关产权登记手续及交付商铺，构成违约，故原告要求解除合同，退付购房款并按照合同约定由被告承担实交商铺款两年共计10%的预期经济损失10000元及按照约定每日以房款万分之三承担不及时退款的损失的请求符合法律定及合同约定，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告杜锋与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》；二、被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告杜锋商铺款100000元，赔偿原告杜锋预期经济损失10000元，并自2015年12月7日起至实际退款之日止以每日30元的标准向原告杜锋赔偿未及时退款的损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3303元，减半收取计1651.50元，由被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 张 璟 二〇一九年九月九日书记员 郭天恩本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。