河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1003民初4176号原告：许昌市安居物业管理有限公司，住所地许昌市八一路888号。法定代表人：孟军亭，该公司总经理。委托诉讼代理人：张再冉，该公司员工。委托诉讼代理人：王玉佳，河南君志合律师事务所律师。被告：陶浩创，男，汉族，1982年5月15日生，现住。委托诉讼代理人：杨晓芳，女，汉族，1980年8月24日生，住，系被告陶浩创妻子。原告许昌市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告陶浩创物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安居物业公司委托诉讼代理人张再冉、王玉佳及被告陶浩创委托诉讼代理人杨晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业费、公摊费、代收垃圾处理费1049元及合同违约金420元，共计1469元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为天基理想城小区业主提供物业服务，被告系天基理想城小区业主，但被告自2019年1月1日起至今未支付物业费、公摊费、垃圾处置费、合同违约金，截至2019年6月30日已拖欠上述费用共计1469元，原告多次催要，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告陶浩创辩称，1、原告物业服务质量差，小区绿化不好；2、没有通暖但收取了供暖开口费；3、物业收费高，且收费不透明；4、公摊费不合理；5、地下车库收费太多；6、合同违约金更是离谱。原告安居物业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1、物业服务合同协议书一份，证明原、被告双方签订了合法有效的物业服务合同，双方受合同约束，履行合同义务，原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告需按合同约定缴纳物业费、公摊费及相关费用；2、许昌市物价管理办公室许昌市城市管理局文件许价（2005）26号文件，证明原告代收的垃圾处置费是按照相关文件代收的，是合法合理的；3、收款收据明细一组，证明被告欠款的相关明细；4、原告电话记录一份和律师函及缴费通知一组，证明被告欠相关费用，原告多次进行催要。被告陶浩创为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1、价格公示表一份，证明三鼎运河新城公摊费每月8元，被告所在的小区30元过高；2、通知照片一份，证明车库租金原告没有按合同约定收取；3、照片一份，证明原告在业主公摊位置上盖幼儿园，侵占业主利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合评价如下：原告提供的证据1、2、3、4，因其形式来源合法，内容客观真实，被告虽有异议，但未提供足以反驳的相反证据或理由，故对此证据，本院予以采信。被告提供的证据1，因该价格公示表系另一小区所出，非本案原告的服务对象，与本案无因果关系，本院不作评价；证据2，因车库租金问题并非原告的诉讼请求，对于超出诉讼请求的抗辩事项，本院亦不予评价；证据3，仅有幼儿园照片一份，不能证明是原告在业主公摊位置上盖了幼儿园，侵占了业主利益，被告以此为由拒交物业费证据不足，本院对该证据不予采信。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告陶浩创系天基·理想城小区7号楼1单元6楼01户房屋业主，其房屋建筑面积为121.04㎡。2016年2月28日，原告安居物业公司与被告陶浩创签订《前期物业管理服务协议》，协议对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按住宅物业费1.10元/月/㎡向原告交纳物业服务费，公摊费（公用水电、消防用水、电梯费用）等据实均摊；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%的标准收取违约金或采取停水、停电等措施催交。自2019年1月1日起至2019年6月30日止，被告未交纳该期间的物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费，原告经催要无果，诉至本院。另查明，许昌市物价管理办公室、许昌市城市管理局（2005）26号文件规定：“许昌市城市生活垃圾处理费标准一、城市居民户：7元／户、月……”。被告陶浩创2019年度公摊费为31.5元/月。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯并按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。本案中，原、被告之间的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，被告陶浩创辩称自己拿的合同上没有本人签名，不能否认合同的成立。同时，原告作为物业公司，应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，其对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，同时，原告的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了原告的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费、公摊费等费用，其在原告催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，故原告要求被告交纳物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费，依法有据，本院应予支持。关于原告主张的违约金，合同约定每天3%明显过高，依照法律规定被告可以申请人民法院酌减，被告对此在书面答辩状上已提出相关抗辩，故原告要求被告依据合同约定支付违约金420元，本院酌减为200元。根据原告请求及上述物业管理服务费等费用的收取标准，经本院核算，被告陶浩创应向原告安居物业公司交纳的费用的项目和数额为：物业管理服务费798.86元（1.10元/月/㎡×121.04㎡×6个月）、公摊费189元（31.5元/月×6个月）、垃圾处置费42元（7元/户/月×6个月）、违约金200元，以上共计1229.86元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陶浩创于本判决生效后七日内一次性支付原告许昌市安居物业管理有限公司物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费、违约金等共计1229.86元；二、驳回原告许昌市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陶浩创负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王保建二〇一九年九月十八日书记员  李 宁