广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终648号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈雪连，女，1970年11月21日出生，汉族，住云浮市。委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人陈雪连房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人无需支付逾期办证违约金46801.2元给被上诉人；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定办证期限从2014年12月12日起计算错误，请二审法院予以纠正。本案中，“XX花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日，故涉案房屋于2015年1月20日才具备法律规定的交付条件。一审判决认定逾期办证违约金应从2014年12月12日起计，但此时涉案房屋尚未符合双方约定的交付条件,亦不符合法律规定的交付条件（法律强制规定未经竣工验收合格不能交付房屋），故上诉人该主张错误。且上诉人与被上诉人双方就逾期交楼的补偿问题达成了《协议书》，约定：由上诉人补偿被上诉人人民币6000元，被上诉人承诺不再以任何方式向上诉人追索相关款项。至今，被上诉人已领取全部逾期交楼补偿款，即被上诉人已同意并认可上诉人将交楼时间延期至《协议书》签订之日。故双方签订《协议书》之日视为上诉人向被上诉人交付涉案房屋之日。二、上诉人有权依据涉案合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。上诉人向被上诉人交付房屋后，已多次通过电话通知被上诉人提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等），但被上诉人很迟才将契税完税发票交给上诉人，导致上诉人未能按照合同第十五条的约定办理权属登记备案。换言之，是因被上诉人迟延提交完税发票等办证所需资料的原因导致迟延办理权属登记备案，故上诉人有权根据合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。三、政府不动产登记部门要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，属政府行为导致，该责任不应由上诉人承担，该期间应予以扣减。政府部门之间就涉案房屋完税问题的相关处理，导致上诉人于2016年6月6日才取得所有权初始登记证书。而按上诉人于原审诉讼中提供的云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终646号民事判决书认定：上诉人于向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止，该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，因此导致上诉人于2016年6月6日取得所有权初始登记证书亦非上诉人的过错。故从2015年5月22日至2016年6月6日该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，应予扣除。且根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住房和城乡建设局于2016年5月31日发出通告：从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于涉案合同第十五条约定的“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由上诉人承担。即政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，也应予扣除。综上所述，一审判决认定错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。陈雪连辩称，被上诉人对一审判决没有提出上诉，且该系列案的部分业主提起的诉讼，已前经云浮市中级人民法院作出终审判决，请求二审法院维持一审判决。陈雪连向一审法院起诉请求：一、判令亘生公司向陈雪连支付逾期办理不动产权证的违约金计至亘生公司办理好涉案房屋的不动产权证之日止，违约金暂计至2018年11月11日为48469.7元；二、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：陈雪连起诉主张，2015年1月24日，陈雪连与云安县亘生经济发展有限公司（2016年4月19日该公司变更了公司名称为云浮市亘生经济发展有限公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈雪连向亘生公司购买一套位于云浮市X区XX路XX号XX花园X幢第X层XX号商品房，建筑面积为129.80平方米，套内面积102.02方米，按套内面积为每平方米6861.4元计算，总房款为700000元。合同签订当日陈雪连已支付全部房款700000元。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，本院作出（2018）粤53民终646号《民事判决书》，认定业主与亘生公司就延迟交楼达成协议书，亘生公司承担延迟交楼的违约金截止2014年12月11日。即迟办证违约金自2014年12月12日起计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的约定，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。但陈雪连至今未取得《不动产权证书》。从2014年12月12日起暂计至2018年11月11日，扣除合同约定的540日和法院判决扣减的329天，亘生公司应承担581天的逾期办证违约责任，具体计算：700000元（已付购房款）×4.35%÷365天×581天＝48469.7元。陈雪连为了维护自己的合法权益，向一审法院提起诉讼，请求一审法院依法支持陈雪连的诉求。另查明，XX花园2#、3#楼于2014年12月11日经规划验收合格，于2015年1月20日竣工验收备案。2015年5月22日，亘生公司向云浮市住房和城乡建设局申请办理座落在云浮市X区XX路XX号XX花园第X、X幢商品房确权的初始登记。再查明，2016年3月31日，云浮市云城区人民政府办公室印发《XX岗粮库地块协调会议纪要》，部分内容如下：“区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡地块已于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，后于2011年由云安亘生经济发展有限公司收购，并由区粮食储备中心与亘生经济发展有限公司置换了该地块周边零星土地，因历史遗留问题致使原房产证转移登记和注销未办理，造成现亘生经济发展有限公司开发建设的XX花园无法办理房产证。”2016年4月15日，云浮市云城区地方税务局向云浮市住房和城乡建设局作出云城区地税函[2016]16号《关于征求XX花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，主要内容反映如下：云城区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡的地块于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，由于当时土地转让的相关税费委托国土部门代征，因此核查所需时间较长，目前尚未有结果。亘生公司向华建公司购买的涉案土地的六宗房地产均已完税，并办理了六宗土地证。云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局先对亘生公司所建的XX花园进行初始登记。对粮油食品厂和粮油饲料工业公司转让房地产的涉税情况以及其他有关情况，待云浮市云城区地方税务局核查清楚后再行回复。2017年6月22日，XX花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服上诉。本院于2018年9月3日作出(2018)粤53民终646号终审判决，认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房竣工验收合格日之次日（2014年12月12日）起计算，扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈雪连与亘生公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。此前，XX花园业主谢某某、黄某某基于类似事实起诉至一审法院，一审法院作出一审判决，经本院二审，作出(2018)粤53民终646号终审判决，对于双方有争议的逾期办证违约金计算方式问题，已有定论，且该判决现已生效。一审法院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人未能如期办理权属登记备案或因出卖人责任，导致买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。由于案涉商品房至2014年12月11日通过竣工验收，才符合双方合同约定的交楼条件，一审法院认定办证期限从2014年12月12日起算。陈雪连、亘生公司对于办证期限应扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司原因导致迟延的329天期间无异议，一审法院予以确认。亘生公司提出办证期限还应扣除因陈雪连原因以及政府其他行为的原因导致的迟延期间，但并未提供证据证实，一审法院不予采纳。本案中，陈雪连至今未取得涉案商品房的《不动产权证书》，从2014年12月12日起暂计至2018年11月11日止，共用去办证时间1430天，减去合同约定的540天办证期限，再扣除非因亘生公司原因导致迟延的329天，亘生公司应支付561天的逾期办证违约金给陈雪连，根据合同约定及陈雪连诉讼请求，计得：700000元（已付购房款）×4.35%÷365天×561天=46801.2元。陈雪连主张计至2018年11月11日的违约金为48469.7元，对于超出部分，一审法院不予支持。之后的逾期办证违约金，以已付购房款700000为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至亘生公司办理好涉案房屋的《不动产权证书》之日止。综上所述，陈雪连的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、亘生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金的具体计算方法：计至2018年11月11日的违约金为46801.2元，之后的逾期办证违约金以已付购房款700000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至亘生公司办理好云浮市X区XX路XX号XX花园X幢第XX层XX号房的《不动产权证书》之日止）给陈雪连；二、驳回陈雪连的其他诉讼请求。案件受理费1012元，适用简易程序审理减半收取506元，由陈雪连负担21元，亘生公司负担485元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人陈雪连提交了《XX花园临时业主公约》、《XX花园前期物业管理服务协议》、《收据》（均为复印件），拟证明涉案房屋已交付使用。上诉人亘生公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实除与一审查明的“2017年6月22日，XX花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服该判决上诉至云浮市中级人民法院。云浮市中级人民法院于2018年9月3日作出(2018)粤53民终646号终审判决，认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房通过竣工验收之次日即2014年12月12日起计算”不同外，其他事实与一审判决查明的一致，本院予以确认。另查明，陈雪连与亘生公司于2015年1月24日签订涉案《商品房买卖合同》，合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。”再查明，2015年2月17日，陈雪连与云浮市家安物业服务有限公司就涉案房屋签订了《XX花园临时业主公约》、《XX花园前期物业管理服务协议》。同日，陈雪连预交了12个月的综合物业服务费1869.1元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证的违约责任？关于上诉人应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据双方当事人签订的合同第八条约定，上诉人应在2015年2月15日前将已通过竣工验收的商品房交付给被上诉人使用。涉案商品房于2014年12月11日通过竣工验收，符合双方合同约定的交付条件。2015年2月17日，被上诉人与云浮市家安物业服务有限公司就涉案房屋签订了《XX花园临时业主公约》、《XX花园前期物业管理服务协议》，并于同日预交了物业服务费，上述证据证实被上诉人接收了房屋，且双方当事人均未提供证据证实上诉人在2015年2月17日前已将房屋交付被上诉人使用，故本院确认涉案房屋交付日期为2015年2月17日。根据合同第十五条的约定，办证期限应从交楼之次日开始计算，即从2015年2月18日起计算。上诉人认为涉案商品房竣工验收备案符合交付条件时起算办证期限的主张，本院不予采纳。一审判决认定办证期限从2014年12月12日开始计算错误，本院予以纠正。2015年5月22日起至2016年4月15日云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日止，该段期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延期间，共329天应予以扣减，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人认为2016年4月16日至2016年6月6日该段期间亦存在不能归责于上诉人的原因未能办证而主张扣减，但上诉人该主张并无事实依据，本院不予采纳。被上诉人至今未取得涉案房屋的《不动产权证书》，暂计至2018年11月11日，共计1362天，减去合同约定的540天办证期限，再扣除非因上诉人原因导致的329天，上诉人应支付493天的逾期办证违约金41128.36元（700000元×4.35%÷365天×493天=41128.36）给被上诉人。综上所述，云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定部分事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初134号民事判决；二、云浮市亘生经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金的具体计算方法：计至2018年11月11日的违约金为41128.36元，之后的违约金以已付购房款700000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至云浮市亘生经济发展有限公司办理好云浮市X区XX路XX号XX花园X幢第X层XX号房的《不动产权证书》之日止）给陈雪连；三、驳回陈雪连的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费506元，由陈雪连负担77元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担429元。二审案件受理费1012元，由陈雪连负担154元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担858元。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月四日书记员  徐俊贤