山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁01民终7678号上诉人（原审原告）：李东明，男，1950年11月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨博，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南西城投资开发集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李培杰，董事长。委托诉讼代理人：韩博，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。上诉人李东明因与被上诉人济南西城投资开发集团有限公司（以下简称西城投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初163号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李东明上诉请求：1.撤销一审裁定并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由西城投资公司承担。事实和理由:一、一审法院应当依据《济南市商品房买卖合同》认定双方的权利义务关系。李东明与西城投资公司签订《济南市商品房买卖合同》，并向西城投资公司支付了购房款，西城投资公司向李东明出具了销售不动产统一发票，涉案房屋已依法在济南市房屋产权登记中心进行了商品房网签备案，合同符合法律法规规定，合法有效，李东明有权依据该合同主张西城投资公司的违约责任。二、涉案房屋性质为商品房，本案应属人民法院受理民事案件的范围。1.《济南市商品房买卖合同》载明，涉案房屋所处地块土地使用权系西城投资公司以出让方式取得，该地块规划用途为其他普通商品住房用地。西城投资公司经批准在该地块上建设商品房，在办理了商品房预售许可证后进行了预售，符合《城市商品房预售管理办法》的相关规定。2.西城投资公司曾于2015年5月24日通知李东明提交材料办理产权登记，该行为表明西城投资公司曾尝试履行其合同义务，虽然李东明至今未能办理产权登记，但足以证明西城投资公司认可上述合同有效。由上可知，涉案房屋为符合法律规定的商品房，买卖双方均认可《济南市商品房买卖合同》，服从合同约定权利义务，故本案应属人民法院受理民事案件范围。三、一审法院据以作出裁定的依据与本案无关，缺乏证据效力。1.一审法院依据案外人济南市西区投融资管理中心与案外人济南军区空军后勤部机场营房处签订的协议，认定涉案房屋系定向开发建设。据李东明所知，该协议书为补充协议，其据以成立、生效的主合同西城投资公司至今不能提供，故该补充协议效力有待商榷。2.该补充协议双方均为案外人非本案当事人，该协议是否有效与本案无关，不应作为证据来认定本案事实。3.退一步讲，即使该补充协议其中一方与涉案当事人有所关联，根据合同相对性，该补充协议的内容也仅能约束协议双方，不应约束协议外第三人，即李东明。四、一审法院认定涉案房屋系定向销售错误。1.除上述与本案无关的补充协议外，西城投资公司未就其辩称的定向销售提交任何证据，更未能举证证明售房价格非市场化定价。2.西城投资公司曾自认涉案小区中房屋购买主体包含其公司普通员工，而李东明并非其公司员工，足以证明销售的不定向性质。由此，从上述西城投资公司提交的证据及其自认事实看，无从体现任何所谓福利性与保障性，故涉案房屋并非定向销售，而是面向社会不特定主体预售的普通商品房。五、一审法院认定涉案房屋“售房价格亦非完全市场化定价，具有一定保障性和福利性”错误。1.西城投资公司未提供证据证明上述事实。2.据李东明了解，房屋售价完全符合市场化定价，李东明通过支付合理对价购得涉案商品房，并登记网签备案。且李东明购房价格等同其他社会不特定主体业主，包括等同于西城投资公司员工购房价格。概言之，如依据一审认定的涉案房屋具有保障性及福利性，那么涉案房屋销售对象不应包含特定主体以外主体；且涉案房屋销售价格应远低于市场定价。一审法院在审理中认定涉案房屋“属带有单位内部分房性质的纠纷，故不属人民法院受理民事案件的范围”系对法律的错误理解，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中第三条规定可知，只有在单位行政权力尚存及房屋所有权没有明确归属的情况下，所引起的纠纷不属人民法院管辖。然而本案中，自始至终未存在过上述情况，且涉案房屋所有权归属明确，本案双方自始为平等民事主体，故一审法院对该通知内容理解错误，请求撤销原裁定，发回重审或依法改判。西城投资公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回李东明上诉，维持原裁定，理由：一、虽然双方签订的合同直接套用的《济南市商品房买卖合同》范本，但是，涉案房屋不属于商品房买卖司法解释中规定的面向社会销售，而是定向销售给济空后勤部军官干部，属于单位内部的福利分房，不属于人民法院受理民事案件的范围。涉案房屋是当时市政府为支持济南军区空军建设，解决机关干部住房困难而要求西城投资公司与原济南军区空军后勤部机场营房处（以下简称济空后勤部）合作建设，双方为此签订了《补充协议书》。《补充协议书》第四条明确约定“房屋销售由乙方（即西城投资公司）负责，所建房屋定向出售给空军干部，甲方（即济空后勤部）组织空军机关干部购房，工程施工图纸确定后一个月内，提供购房人员名单和所需户型，乙方与购房人签订购房合同”，案涉的蓝天绿园小区项目依据《补充协议书》的约定，由济空后勤部负责建设项目的管理，以西城投资公司名义办理建设相关手续，并根据济空后勤部的购房名单与李东明签订购房合同并履行。故虽然西城投资公司与李东明就涉案房屋买卖所签合同名为《商品房买卖合同》，但就其实质，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”有关商品房买卖合同的定义，案涉房屋系定向销售，购房者主体特定，并非商品房，双方交易也并非商品房买卖。二、《补充协议书》是西城投资公司参与本案项目建设、与李东明签订《济南市商品房买卖合同》的依据，协议书所涉项目地址、建设内容与《济南市商品房买卖合同》一致，该《补充协议书》作为书证，具备证据的真实、合法、关联性，当然具有证据效力。其一，《补充协议书》的签订一方虽是济南市西区投融资管理中心，但该机构与西城投资公司（曾用名：济南市西区建设投资有限公司）是一套机构、两个牌子，济南市人民政府《关于组建济南市西区建设投资有限公司的通知》（济政字62号）可以佐证，该文件法院可向出具单位核实。《补充协议书》载明的建设目的、项目概括等内容与西城投资公司一审中举证的政府会议纪要、减免相关费用的申请对应，且项目地址与案涉房屋买卖合同地址一致，能够完整的反映蓝天绿园项目建设过程和销售目的，是西城投资公司参与项目建设从而与李东明签订案涉房屋买卖合同的依据，与本案具有关联性。其二，《补充协议书》是双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》52条的情形，当然有效。李东明仅仅从协议名称中存在“补充”两字，质疑《补充协议书》的效力毫无依据。三、涉案房屋系定向销售，价格执行的是《补充协议书》约定的团购价格，购房人资格由济空指定，房屋价格与购房资格相关并非市场化定价，不属于商品房买卖。根据《补充协议书》，西城投资公司依据济空提供的人员名单与李东明签订房屋买卖合同，李东明据此取得的签约资格，房屋买卖合同执行的也是《补充协议书》的价格，当然系定向销售。据西城投资公司了解，之前开庭的（2019）鲁01民终3220号，贵院曾向原空军参与项目建设管理的军官调查过该项目定向建设、销售的全过程。其次，当时市政府以会议纪要的形式免除了涉案小区用地范围内建设项目城市建设综合配套费。李东明按《补充协议书》中约定的房屋团购价格每平米5100元均价购买涉案房屋，涉案的小区位于济南郎茂山片区，地理位置优越，双方签订《商品房买卖合同》时即2013年，该地段价格已经突破每平米8000元，而涉案房屋价格远低于同时期、同地段的其他商品房价格，是与空军干部身份相关的单位内部价格。四、一审法院适用法律正确，驳回李东明起诉符合法律规定。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中涉案房屋为定向销售、属于单位内部分房性质的纠纷，一审法院裁定驳回起诉符合法律规定。综上，涉案房屋属于定向销售、购房者为特定主体、房屋价格并非市场化定价，为单位内部福利分房，不属于人民法院受理民事案件范围。李东明向一审法院起诉请求：1.判令西城投资公司为李东明办理涉案房屋产权登记；2.判令西城投资公司向李东明支付逾期办理产权登记的违约金以556857元为基数按日利率万分之2.324计算，自2015年6月5日起暂算至判决生效之日止，之后违约金另行主张）；3.判令西城投资公司承担诉讼费用。一审法院认为：本案双方就涉案房屋买卖所签合同虽名为《商品房买卖合同》，但涉案房屋系在济南市推进西部新城建设背景下定向开发建设，西投集团作为涉案房屋的开发建设方系与原济南军区空军后勤部机场营房处协议确定，涉案房屋的销售亦系定向销售，购房者系特定主体，且售房价格亦并非完全市场化定价，具有一定的保障性和福利性，故不符合法律意义上的平等主体之间交易的特征，属带有单位内部分房性质的纠纷，故不属人民法院受理民事案件的范围。裁定：驳回李东明的起诉。本院认为，本案的争议焦点在于本案是否属于民事案件受案范围的问题。首先，涉案房屋所在地块由划拨土地转化为住宅用地的土地出让金以及相关的配套费，政府均予以免交；其次，涉案房屋系定向出售给济南军区空军机关干部，购房的选定购买程序均系部队组织完成的；另外，涉案房屋的价格系由济空参与确定，并非市场化定价，综上，涉案房屋从建设到出售均具有一定的政策性，并非市场化运作，因此，李东明主张西城投资公司办理房产证并支付逾期办证违约金的诉讼请求不属于法院民事案件的受理范围。一审法院裁定驳回李东明的起诉并无不当，予以维持。综上，李东明的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇一九年九月十六日书记员  李春月