中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)最高法民申3934号 再审申请人（一审原告、二审上诉人)：李洪涛，男，汉族，1951年4月18日出生，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾建博，北京宇宙律师事务所律师。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：顾玉华，女，汉族，1954年4月25日出生，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾建博，北京宇宙律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人)：辽宁东源典当有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街215号E17。 法定代表人：姜炘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李悦，辽宁平安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人)：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区翟家镇小于村。 法定代表人：符丽华，该公司董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋国印，男，汉族，1960年10月22日出生，住辽宁省新民市。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人)：符丽华，女，汉族，1964年7月20日出生，现羁押于辽宁省女子监狱。 再审申请人张洪涛、顾玉华因与被申请人辽宁东源典当有限公司（以下简称东源公司）、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称金晟公司）、宋国印、符丽华案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民终276号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 李洪涛、顾玉华申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项申请再审。事实与理由：（一）东源公司与金晟公司之间的担保措施约定属于流质条款，应认定为无效，因此伪造的商品房买卖合同、收据及违法备案行为均无效。从东源公司与金晟公司2011年8月23日签订的《补充协议书》第三条约定可以看出，房屋在该协议签订之前已备案登记至东源公司指定的李宏蕾名下。当日金晟公司与李宏蕾签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-1206359），并在李宏蕾未实际支付购房款的情况下，于次日向李宏蕾开具了虚假的收款收据。（二）金晟公司与东源公司之间的抵押权因未登记而不具有法律效力。金晟公司与东源公司指定的李宏蕾签订《商品房买卖合同》，双方未达成买卖房屋的合意，也未实际履行。《补充协议书》明确表述《商品房买卖合同》其实为对金晟公司与东源公司之间借贷关系的担保措施，故该《商品房买卖合同》应为无效合同。（三）抵押权不能对抗购房人住房保障优先权，普通债权及优先受偿权不能对抗买受人的物权期待权。即便东源公司享有抵押权，根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》之规定，东源公司仍不能对抗李洪涛、顾玉华的住房保障优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，东源公司对金晟公司享有的债权亦无法对抗李洪涛、顾玉华的物权期待权。（四）李洪涛和顾玉华符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，足以对抗执行。1.《商品房买卖合同》签订的时间可以依据合同双方的自述、李洪涛、顾玉华交款时间、交款收据及房屋买卖交易习惯确定。金晟公司与李洪涛、顾玉华在原审庭审中均予以确认：2011年5月23日取得《商品房预售许可证》后，双方即签订了《商品房买卖合同》。且李洪涛、顾玉华提供了银行取款记录，及与取款时间相吻合的盖有金晟公司财务专用章的收款收据。另根据房屋买卖交易习惯，通常是先签订买卖合同再根据合同约定支付房款，或签订合同的同时付款。法院查封案涉房屋的时间是在2012年6月8日，距李洪涛、顾玉华支付房款的时间一年有余，若此时未签订合同，明显不合常理且违反交易习惯。多份证据足以互相印证合同签订时间为2011年5月23日，远在法院查封案涉房屋之前。2.李洪涛、顾玉华提供的银行取款记录和盖有金晟公司财务专用章的收款收据时间与合同签订时间基本吻合，且金晟公司对李洪涛、顾玉华已依照合同支付全部购房款予以认可。收款收据具体为：2010年11月30日金额20000元，与双方签订《认购协议书》的时间一致。2011年5月30日金额240000元，与双方签订《商品房买卖合同》的时间一致。2010年12月7日金额99000元，2011年11月10日金额10673元，共计369673元，与《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款金额一致。上述收据足以证明，李洪涛、顾玉华已支付了房屋的全部价款，远超过法律规定的“合同约定总价款的百分之五十”。 东源典当公司提交意见称，一、东源典当公司与金晟公司之间的借款及担保关系，并非本案的审查范围，不能作为排除执行的理由，本案为执行异议之诉，审查范围是李洪涛、顾玉华对案涉房屋是否享有实体权利及是否足以排除执行。二、李洪涛、顾玉华对案涉房屋不享有实体权利，不足以排除执行。（一）案涉《商品房买卖合同》并无标注签订时间。李洪涛、顾玉华在一审中主张签订合同的时间在金晟公司取得《商品房预售许可证》之前，且合同中有明确的商品房预售许可证编号、房屋面积、座落等约定，但在其主张的合同签订时间，金晟公司未取得《国有土地使用权证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等五证，不可能确定房屋的房号、座落、面积等信息，李洪涛、顾玉华存在虚假陈述。（二）李洪涛、顾玉华除了提供收款收据之外并未提供其他证据证明其实际交付了购房款，根据金晟公司实际控制人刘红玉在公安机关的陈述，实际购房人均已入住，只有高利贷放款人等未办理入住，李洪涛、顾玉华等与金晟公司应是借贷关系。（三）李洪涛、顾玉华不能证明案涉房屋是其名下的唯一住房。李洪涛、顾玉华不享有足以排除执行的物权期待权。综上，李洪涛、顾玉华不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，不能排除执行。（四）本案为执行异议纠纷，并不涉及建设工程优先受偿权等顺位问题，也不涉及抵押权与买受人权利冲突问题。 本院经审查认为，本案申请再审阶段当事人争议的焦点问题是：原审法院认定李洪涛、顾玉华对讼争房屋享有的权利不足以排除强制执行，认定事实及适用法律是否正确。针对上述争议焦点，本院评析如下： 本案中，李洪涛、顾玉华主张其为购房消费者。其对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件予以认定。这涉及以下几方面问题：第一，李洪涛、顾玉华是否与金晟公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，李洪涛与金晟公司于2010年11月30日签订了《华丽英典商品房认购协议书》，但顾玉华与金晟公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》中并无签订时间，不足以证明该合同系在案涉房屋被查封之前签订。第二，关于购房款的支付。本案中，李洪涛、顾玉华提交了加盖金晟公司公章的收款收据、开销户信息查询、向案外人借款的借据及案外人出具的书面证实等相关材料，主张购房款大部分是从案外人处筹借，其已支付了全部购房款。本院认为，李洪涛、顾玉华提供的案外人取款凭证、借据及证实等书面证据，因日期与收款收据载明的日期无法一一对应，不能形成完整的证据链条，不足以证明李洪涛、顾玉华实际向金晟公司支付了涉案房屋的全部购房款。综上分析，李洪涛、顾玉华的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其再审申请理由，本院不予支持。 关于李洪涛、顾玉华提出的东源公司与金晟公司之间的流质条款、抵押权无效等理由，均涉及相关执行案件的执行依据问题，而本案为案外人执行异议之诉，故以上理由不属于本案的审查范围，原审法院不予支持并无不当。 综上，李洪涛、顾玉华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回李洪涛、顾玉华的再审申请。 审判长  张代恩 审判员  仲伟珩 审判员  季伟明 二〇一九年九月二十七日 法官助理汤化冰 书记员刘美月