广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初1457号 原告：交通银行股份有限公司柳州分行，住所地：广西壮族自治区柳州市跃进路32号，统一社会信用代码：91450200198607501E。 负责人：黄天国，该行行长。 委托诉讼代理人：梁建，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师助理。 被告：覃莉莉，女，1978年9月25日生，壮族，身份证地址广西壮族自治区武宣县。 被告：覃大志，男，1973年11月1日生，壮族，身份证地址广西壮族自治区武宣县。 被告：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市圣塘路8号，统一社会信用代码：91450200799722548G。 法定代表人：吴启越，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾柳青，该公司职员。 原告交通银行股份有限公司柳州分行诉被告覃莉莉、覃大志、柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁建，被告温馨房开的委托诉讼代理人曾柳青到庭参加诉讼。被告覃莉莉、覃大志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告覃莉莉、覃大志、温馨房开签订的编号为2011452502001100048的《个人房产抵押贷款合同》；二、判令被告覃莉莉、覃大志偿还原告借款本金167930.17元，利息及罚息4278.28元（利息及罚息暂计至2018年12月9日，并按原告与两被告签订贷款合同约定的利率顺延计至被告本息清偿之日止）；三、判令被告覃莉莉、覃大志支付原告实现债权的律师费用8249元；四、判令温馨房开对被告覃莉莉、覃大志的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、判令原告对抵押物（即柳州市桂柳路1号之三兴怡园13栋2单元11-5号房产）享有优先受偿权；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月19日，原告与被告覃莉莉、覃大志、温馨房开签订了编号2011452502001100048的《个人房产抵押贷款合同》，约定被告覃莉莉、覃大志向原告借款人民币246000元用于购买柳州市桂柳路1号之三兴怡园13栋2单元11-5号房产（以下简称该房产），被告覃莉莉、覃大志采用等额本息还款法还款，借款期限为自放款日起180个月，放款金额、放款日、到期日以《借款凭证》的记载为准，利率为浮动利率，以放贷后次年的1月1日为利率调整日；同时，该合同约定被告覃莉莉、覃大志以该房产作为前述贷款的抵押，担保依约履行还款付息的义务；被告温馨房开为被告覃莉莉、覃大志在《个人房产抵押贷款合同》项下的贷款提供连带责任保证担保。嗣后，办理了以原告为预告登记权利人的抵押权预告登记并取得柳房预字第F0040382号预告抵押登记证明书。2012年3月9日，原告依合同发放贷款，但被告覃莉莉、覃大志不能按合同的约定还本付息。综上所述，原告认为，被告覃莉莉、覃大志拖欠原告贷款属违约行为，应承担违约责任，被告温馨房开对被告覃莉莉、覃大志在本案中的债务应承担连带清偿责任，同时，原告对抵押物应当享有优先受偿的权利。为此，特依法起诉，请判如所请。 原告对其主张提供的证据有： 被告覃莉莉、覃大志的身份证及结婚证复印件；被告温馨房开的企业信用信息公示报告。拟证明：被告的诉讼主体资格及基本身份信息。 原告与被告覃莉莉、覃大志、温馨房开于2011年12月19日签订的编号为2011452502001100048号的《个人房产抵押贷款合同》。拟证明：被告覃莉莉、覃大志与原告签订合同约定的贷款的数额、还款的方式、还款的利息、被告提供的担保以及被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费等内容；被告温馨房开为被告覃莉莉、被告覃大志贷款合同项下的贷款提供连带责任保证担保，保证期间为合同项下到期日之日起两年，保证的范围为合同项下贷款本金、利息、罚息及原告实现债权的费用等，且在原告取得抵押物的他项权利证明后被告温馨房开的保证责任解除。 《预告抵押登记证明书》。拟证明：被告覃莉莉、覃大志提供的抵押物已办理了预告抵押登记手续。 《交通银行分行借款凭证》。拟证明：原告依约已于2012年3月9日向被告足额的发放了贷款。 贷款情况查询、《交通银行柳州分行营业部计收全部贷款本息清单》。拟证明：截止至2018年12月9日，被告尚欠原告的贷款本金及利息、罚息的数额。在起诉前被告覃莉莉、覃大志已经连续六期未足额还款。 《委托代理合同》、《收据》。拟证明：原告支出的律师费。 被告温馨房开辩称，我方认可贷款合同，对原告提供的证据及数据没有异议。希望执行后直接申请拍卖涉案房屋。 被告温馨房开为其辩解未提交证据。 被告覃莉莉、覃大志未作答辩，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告覃莉莉、覃大志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经过庭前交换证据及开庭质证，被告温馨房开对原告提供的证据均无异议。原告提交的证据合法、有效，且能够相互印证，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，对于原告诉称的法律事实，除了“原告对抵押物应当享有优先受偿的权利”的法律事实本院不予确认外，对于原告诉请的其他法律事实本院予以确认。 另查明，原告作为乙方（贷款人即抵押权人）与被告覃莉莉、覃大志作为甲方（借款人即抵押人）、被告温馨房开作为丙方（保证人）于2011年12月19日签订了一份《个人房产抵押贷款合同》。该份《个人房产抵押贷款合同》第五条“保证”处第5.1款约定：“丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。”第5.5款约定“甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。”该份《个人房产抵押贷款合同》第十四条“甲方的违约责任”处第14.1款约定：“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。（1）逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；（2）挪用贷款的罚息=罚息利率×挪用本金金额×挪用天数，挪用天数从挪用当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算。”第14.2款约定：“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。”该份《个人房产抵押贷款合同》第十五条“抵押权的行使”处第15.1款约定：“下列任一情况出现时，乙方有权处理抵押物：（1）甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期；（3）甲方的行为足以使抵押物的价值减少，且未按乙方请求恢复原状或另行提供担保的。”该份《个人房产抵押贷款合同》第二十四条“利率”处约定：“24.1、本合同项下贷款利率：月利率5.875‰。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。24.2、本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。24.3、本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率：其中，遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满月的当日为合同利率调整日。24.4、逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。” 本院认为，原告与被告覃莉莉、覃大志、温馨房开签订的《个人房产抵押贷款合同》反映了当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约定向被告覃莉莉、覃大志发放贷款，并无过错。被告覃莉莉、覃大志借款后，没有按约定还款付息，出现多期违约情形，已构成根本违约，致使原告不能实现其合同目的，故原告有权要求解除《个人房产抵押贷款合同》，并要求被告覃莉莉、覃大志偿还借款本息。故原告要求解除《个人房产抵押贷款合同》，并要求被告覃莉莉、覃大志归还贷款本息的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。根据合同约定原告为实现债权而承担的律师代理费亦应由被告覃莉莉、覃大志负担,故原告要求被告覃莉莉、覃大志支付律师代理费的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。 另，由于涉案抵押房产并未办妥房屋他项权证，被告温馨房开应按合同约定对被告覃莉莉、覃大志的借款承担连带责任保证。被告温馨房开承担了保证责任后，有权向被告覃莉莉、覃大志追偿。 被告覃莉莉、覃大志未到庭参加诉讼，采取消极行为，自愿放弃了抗辩权，但这并不能免除他们应在本案承担清偿债务的责任。 对于原告要求对涉案抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉请，本院认为，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来债权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告交通银行股份有限公司柳州分行与被告覃莉莉、覃大志、柳州市温馨房地产开发有限责任公司于2011年12月19日签订的编号为2011452502001100048的《个人房产抵押贷款合同》于本判决生效之日起解除，终止履行； 二、被告覃莉莉、覃大志于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司柳州分行借款本金167930.17元、利息及罚息4278.28元（利息、罚息暂计算至2018年12月9日止，2018年12月10日起至被告覃莉莉、覃大志实际清偿借款本息之日止的利息、罚息按照编号为2011452502001100048的《个人房产抵押贷款合同》的约定另行计算。）； 三、被告覃莉莉、覃大志于本判决生效之日起十日内共同偿付原告交通银行股份有限公司柳州分行律师诉讼代理费8249元； 四、被告柳州市温馨房地产开发有限责任公司对被告覃莉莉、覃大志上述债务承担连带清偿责任；被告柳州市温馨房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告覃莉莉、覃大志追偿； 五、驳回原告交通银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3909元，保全费1572元，公告费560元，合计6041元（原告已预交），由被告覃莉莉、覃大志、柳州市温馨房地产开发有限责任公司共同负担(此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  郑 颖 二〇一九年九月十九日 法官 助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。” 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”