河南省汤阴县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0523执异60号案外人：刘志彬，男，1988年3月16日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：安学刚，河南兴邺律师事务所律师。申请执行人：中原银行股份有限公司安阳分行，住所地：安阳市文峰区文峰大道与光明路交叉口西北角。负责人：聂国庆，该行行长。委托诉讼代理人：杜啦啦，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：马靖超，该行职工。被执行人：安阳富安锰材有限公司，住所地：汤阴县宜沟镇。法定代表人：赵洪岩，该公司经理。被执行人：安阳市信用担保投资有限公司，住所地：安阳市高新区黄河大道中段路北市政设计院四层。法定代表人：杨军，该公司经理。被执行人：赵洪岩，男，1986年2月27日出生，汉族，住安阳县。被执行人：刘小峰，男，1967年4月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。本院在执行申请执行人中原银行股份有限公司安阳分行（以下简称中原银行安阳分行）与被执行人安阳富安锰材有限公司、安阳市信用担保投资有限公司、赵洪岩、刘小峰公证债权文书一案中，于2019年9月2日作出（2019）豫0523执1147号之四执行裁定书，查封安阳市文峰区紫薇大道街道办事处东方金典12号楼1单元2层西户房产一套（以下简称案涉房产）。案外人刘志彬向本院提出执行异议，请求法院解除对案涉房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年9月23日举行听证会。案外人刘志彬及其委托诉讼代理人安学刚，申请执行人中原银行安阳分行的委托诉讼代理人杜啦啦、马靖超到庭参加听证会。被执行人安阳富安锰材有限公司、安阳市信用担保投资有限公司、赵洪岩、刘小峰未参与听证会，也未提交书面意见。本案现已审查终结。案外人刘志彬称，案外人于2013年11月26日与申琳签订房屋买卖协议书，双方按协议约定履行完毕，且案外人支付了全部房款。2013年12月16日，刘小锋、申琳与陈会军签订了委托合同，由陈会军全权代理刘小锋、申琳在本案中的法律事务，且该委托合同于2013年12月19日经安阳市文峰公证处公证。贵院在办理中原银行安阳分行与被执行人安阳富安锰材有限公司、安阳市信用担保投资有限公司、赵洪岩、刘小峰公证债权文书一案中，作出了（2019）豫0523执1147号之四执行裁定书，查封了案涉房产。因案外人于2013年11月26日就取得了该房产的所有权，法院的查封侵犯了案外人的合法权益。为此请求解除对位于安阳市紫薇大道街道办事处平原路东方今典12号楼1单元2层西户房产的查封。申请执行人中原银行安阳分行称，1、刘志彬不是该房屋的所有人。按照《物权法》第九条规定，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。本案中涉案房屋登记产权人为刘小锋、申琳，截止今日该房产权属无任何转移、变更。刘志彬不是房屋所有权人。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可证等相关证据判断；……。”涉案房屋现登记在被执行人刘小锋及其配偶申琳名下，按此规定，刘志彬不是该房屋的所有权人。2、被执行人刘小锋伙同刘志彬、申琳、陈会军等人通过制造虚假证据，目的在于阻碍贵院对涉案房屋的执行。（1）刘志彬所提交的《房屋买卖协议》为虚假合同或事后补签合同。《房屋买卖协议》中显示：双方签署合同时间为2013年11月26日，签署时刘志彬仅为二十余岁，协议约定合同价款80万元，分两次支付，而无银行按揭贷款；刘志彬不具备出资能力。《房屋买卖协议》约定房款总价为80万元，房屋面积为164.69平方米；照此计算，该房产每平价格将近5000元。据登录搜房网、安居客等网站查询，属于同地段同小区同类商品房的价格在2019年也仅为5000元左右；按照近几年房价走势看，交易价格不符合市场规律。此为明显造假。《房屋买卖协议》约定，刘小锋、申琳解决完银行抵押后，需配合刘志彬将房产变更登记至刘志彬名下，据刘志彬提供的涉案房屋产权证明显示：2013年12月05日该房产抵押已注销。截止今日已6年有余，按照刘志彬所述，其已于2013年12月16日交付全部购房款，据其提供资料显示其是在2018年11月左右才在相关部门办理变更手续，中间相隔将近5年；这不符合真实房产交易流程。故案外人刘志彬所提交《房屋买卖协议》为虚假合同或事后补签合同，并无实际房产交易内容。（2）刘志彬提交的银行流水，与涉案房屋房款交易无任何关系。刘志彬提交2份银行流水用于证明已实际交付购房款；一是银行流水均为复印件不具有真实性，二是2张银行流水均不是刘志彬本人付款，其也未提交证据予以证明其与转款人的关系。不排除刘小锋等人为阻却贵院对涉案房屋的执行而故意寻找的与此有关的流水，用于证明实际交付购房款。三是转账明细仅显示对方账户，但未显示交易方姓名；不足以证实交付房款事实。四是刘小锋作为富安锰材有限公司、安阳富安建筑拆除工程有限公司的实际控制人在2010年左右便开始对外大笔举债，与他人有对比大额交易，不排除其为阻却执行，花费心思设计此交易过程。综上，刘志彬提交的房款缴纳凭证不真实，与涉案房产交易无任何关系。（3）刘志彬提交2013年12月19日安阳市文峰公证处出具的委托书，授权陈会军处理涉案房屋的买卖、过户等手续；其委托公证的实质是2013年刘小峰向他人借款的担保，即俗称的“委卖”。现刘小锋、刘志彬等人为阻却贵院对涉案房屋的执行，花费心思，借用此公证的方式意图达到目的。被执行人刘小锋另一房产（富惠园）亦是通过签署《房屋买卖合同》、《委托书》公证等方式作为债权的担保。刘小锋在与马金博商品房买卖纠纷一案中，一直强调签署《房屋买卖合同》、对委托他人处置自己房产公证仅是作为债权的担保。具体体现在安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初2365号判决、安阳市中级人民法院（2018）豫05民终530号判决中。2013年、2015年左右，市场上多家公证处为此公证出具公证书，但其实质仅为债权的担保；而并无房产交易的实际内容。后国家出台相关文件遏制公证处为民间个人及机构出具赋予强制执行公证书，再次明确限制“委买、委卖、委抵、委解”事项的公证；此类公证受托人必须为委托人直系近亲属。请求贵院依法严查刘小锋、申琳与陈会军的关系。（4）刘志彬提交的电费单据、燃气缴费单据、水费缴费单据不具有真实性，亦不能证明其已实际占有涉案房产。综上，刘小锋伙同刘志彬等人意图通过制造虚假证据，已达到对抗执行的目的。3、被执行人刘小锋及实际控制的安阳富安锰材有限公司、安阳富安建筑拆除工程有限公司自2012年起至今已被多人起诉，案件大小十余起，涉及金额巨大，安阳多家法院已有判决。刘小锋本人已被多次列入限制高消费、失信被执行人名单。为阻却执行，刘小锋伙同刘志彬等人设计此执行异议程序，恳求贵院在查清事实基础上，依法驳回案外人的申请。被执行人刘小锋及实际控制的安阳富安锰材有限公司、安阳富安建筑拆除工程有限公司自2010年起至今对外大笔举债，自2012年起已被多人起诉，在安阳市文峰区人民法院、安阳市北关区人民法院、安阳市中级人民法院已有多起诉讼，被多加法院列为失信被执行人（详见与刘小锋有关诉讼、执行列表）。为阻却执行涉案房屋，刘志彬伙同刘小锋、申琳、陈会军等人通过制造虚假证据等，阻碍贵院对涉案房屋的执行。“老赖”的嚣张气焰不能助长，申请执行人的诉求应得到支持；且针对此类情况，多家法院已有相关判决，依法驳回案外人申请，有效遏制被执行人对抗执行的目的。综上，按照《物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十五条规定，案外人并不是涉案房屋的权利人，其所提交的证据并不能对抗贵院对涉案房产的执行。请求贵院在依法查明案件事实的基础上，依法驳回案外人的异议请求。被执行人安阳富安锰材有限公司、安阳市信用担保投资有限公司、赵洪岩、刘小峰未参与听证会，也未提交书面意见。本院查明，本院在执行申请执行人中原银行安阳分行与被执行人安阳富安锰材有限公司、安阳市信用担保投资有限公司、赵洪岩、刘小峰公证债权文书一案中，于2019年9月2日作出（2019）豫0523执1147号之四执行裁定书，查封刘小锋、申琳共有的位于安阳市××紫薇大道街道办事处××楼××单元××西××房产××套（建筑面积164.69平方米，房权证号：安阳市房权证文峰区字第××号）。案外人刘志彬向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。为证明自己的主张，案外人刘志彬向本院提供有以下证据：证据一：汤阴县人民法院执行裁定书【（2019）豫0523执1147号之四】及查封公告-原件。证明目的：证明汤阴县人民法院在执行中原银行股份有限公司安阳分行与安阳富安锰材有限公司、刘小锋等公证债权文书一案中，于2019年9月3日查封了申琳与刘小锋共同共有的东方今典小区12号楼1单元2层西户的房产，查封期限为3年。证据二：房屋买卖协议书-原件，申琳与刘志彬的身份证-复印件。证明目的：证明申琳与刘志彬于2013年11月26日签订房屋买卖协议书，申琳将东方今典小区12号楼1单元2层西户房屋（164.69㎡）出卖给刘志彬，总价款为80万元。证据三：西彪涧村村委会出具的刘秀玲和刘志彬的母子关系证明，刘秀玲的存款历史交易明细清单，东方今典小区12号楼1单元2层西户房屋的房权证（安阳市房权证文峰区字第××号、第××号）和国有土地使用证【安文国用（27）第114212104号】，申琳缴存房屋维修基金的缴存凭证-原件。证明目的：证明东方今典小区12号楼1单元2层西户房屋由申琳与刘小锋共同共有。签订房屋买卖协议书后，刘志彬通过其母亲刘秀玲的银行账户分别于2013年11月26日、2013年12月16日将20万元、60万元转至申琳、刘小锋的个人账户，支付了全部购房款，后申琳、刘小锋将该房屋的房权证、国有土地使用证和专项维修基金缴存凭证交付给了刘志彬。证据四：申琳、刘小锋与陈会军签订的委托合同-原件，公证书【（2013）安文证民字第2347号】-原件。证明目的：证明刘志彬支付全部购房款后，2013年12月16日，申琳、刘小锋与陈会军签订委托合同，全权委托陈会军办理东方今典小区12号楼1单元2层西户房屋的过户登记手续，委托期限截止至2018年12月31日。委托合同经公证处出具公证书，证明委托合同真实、合法、有效。证据五：刘志彬缴纳物业费的收据-原件，刘志彬缴纳水电费、燃气费的发票和支付凭证-原件，2017年3月至今的燃气表读数明细。证明目的：证明刘志彬购买房屋后，在购买的房屋连续生活居住，刘志彬合法占有着购买的房屋。证据六：房屋增值税普通发票-原件、刘志彬的契税完税凭证-原件、申琳和刘小锋的个人所得税完税凭证-原件。证明目的：证明刘志彬与申琳、刘小锋为了办理房屋过户登记手续，申琳、刘小锋通过税务机关向刘志彬开具了房屋增值税普通发票，双方分别缴纳了个人所得税、契税。刘志彬办理过户登记时，被告知房屋由于被法院查封，而无法办理过户登记。刘志彬购买的房屋无法办理过户登记手续非因自身原因，而是因房屋被法院查封，被限制了权利，客观上无法办理过户登记。提供有不动产部门出具的殷都区法院及本院查封、解封案涉房产的证据。综合上述证据，刘志彬与申琳签订了合法有效的房屋买卖协议书，并支付了全部购房款。刘志彬购买房屋后，在此居住生活，事实上已经合法占有购买的房屋。在刘志彬办理房屋过户登记时，因房屋被查封，客观上无法办理过户登记手续，并非因刘志彬自身的原因。这些事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，刘志彬对查封的房屋享有足以排除强制执行的权益，应当解除对其房屋的查封。案外人、申请执行人对证据进行了质证，各自发表了自己的意见。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘志彬所提交的证据符合上述能够排除执行的四个条件。申请执行人中原银行安阳分行辩称案外人刘志彬提供虚假合同、虚假证据阻碍执行，因无证据支持，本院不予采信。因此，对于案外人刘志彬的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对“刘小锋、申琳共有的位于安阳市文峰区紫薇大道街道办事处平原路东方金典12号楼1单元2层西户房产一套（建筑面积164.69平方米，房权证号：安阳市房权证文峰区字第××号）”的查封执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  秦治民人民陪审员  王文英人民陪审员  郭万生二〇一九年九月三十日书 记 员  杨玲玲