广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初1346号原告：深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司。经营场所：广东省东莞市大岭山镇颜屋村王园路41号H栋103号。统一社会信用代码为91441900MA4WFLQU30。负责人：孙孝君，该分公司总经理。委托诉讼代理人：郑敏芝，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹凯波，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市摩彩木业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇大塘村二环路。统一社会信用代码为91441900784871188B。法定代表人：刘嘉铭。被告：刘庆彦，男，1967年10月20日出生，汉族，住山东省临清市。原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司诉被告东莞市摩彩木业有限公司（以下简称“摩彩公司”）、刘庆彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，本案依法适用简易程序审理。后发现本案不适用简易程序，依法转换为普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司的负责人孙孝君及其委托诉讼代理人郑敏芝到庭参加诉讼。被告摩彩公司、刘庆彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告摩彩公司于2018年9月15日解除合同；2.判令两被告向原告支付拖欠的2018年9月至12月的租金922272.7元；3.判令两被告向原告支付拖欠的2018年11月、12月的水电费44106.8元；4.判令两被告向原告支付拖欠的2018年10月、11月、12月的滞纳金277629.06元；5.判令两被告向原告支付拖欠的违约赔偿金458000元；6.判令两被告向原告支付拖欠的双倍租金894968元；上述第2至6项诉讼请求均计算至被告摩彩公司搬离租赁房屋之日止，暂计至2018年12月29日为2596976.56元；7.判令两被告承担本案的诉讼费。后原告明确第2项诉讼请求为判令两被告向原告支付拖欠的租金（2018年8月未付租金27304.7元和从2018年9月起按照每月223742元计算至2019年4月15日止）；明确第3项诉讼请求为判令两被告只向原告支付拖欠的2018年11月和12月的水电费44106.8元；明确第4项诉讼请求按照合同约定计算至2019年4月15日止。事实和理由：原告与被告摩彩公司双方签订《房屋租赁合同》，根据合同第二条第四款的约定，被告摩彩公司应于每月5日前向原告支付所有费用（包括但不限于次月的租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用），如被告摩彩公司延迟支付，其应无条件向原告支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金。如被告摩彩公司15日仍拖欠费用的，原告可单方面解除合同，并追究被告摩彩公司的违约责任。根据合同第四条第二款约定，合同期间被告摩彩公司违约，应向原告支付与押金同等金额的款项作为原告的违约赔偿金，现被告摩彩公司逾期未向原告支付相应的费用，且未将案涉租赁房屋内的财产搬离，应就逾期部分向原告支付双倍的租金及其他费用。而被告刘庆彦作为被告摩彩公司的管理人员，于2018年11月16日向原告作出承诺，承诺向原告付清拖欠费用。现原告根据合同约定，要求与被告摩彩公司解除合同并要求两被告向原告支付拖欠的租金、水电费用、滞纳金、违约赔偿金、双倍租金等款项。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告摩彩公司、刘庆彦未提出答辩意见，亦未提供证据或提出质证意见。本院经审查认定事实如下：原告主张与被告摩彩公司于2018年6月29日签订了一份《房屋租赁合同》，被告摩彩公司从2018年8月开始拖欠原告的租金、水电费等费用，并提交了《房屋租赁合同》、交款通知单、承诺书、《房租费付款安排》、水电原始登记表等予以证明。《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）显示出租方（甲方）为原告，承租方为被告摩彩公司；合同第一条约定租赁厂房位置为东莞市大岭山镇大塘村莲峰二横路3号园区内C/D/E/F/G栋厂房，办公楼二/三楼，宿舍位置为东莞市大岭山镇大塘村莲峰二横路3号园区内宿舍一/二楼；合同期限为2018年7月1日至2020年2月26日；厂房押金为408000元；厂房及宿舍租金为202692元/月；管理费为10000元/月；其他费用（包含厂长费，保安费等其他费用）为11050元/月；用电计算方式为每月用电量按1.2元/度计算，另收用电损耗10%；用水计算方式为每月用水量按6.8元/吨计算；第二条第4项约定乙方应于每月5日前向甲方支付所有款项（包括但不限于次月的：租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到甲方指定的账户；如乙方每月超过5号延迟交付，乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金；第二条第5项约定乙方申请用电量300KVA，基本电费按南方电网23元/KVA计算，乙方应在签约的同时交纳用电押金50000元；第四条第5项约定合同解除时，如乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及其他费用；合同的“乙方（签章）”处有“东莞市摩彩木业有限公司”字样的盖章，“代表人签字”处有“刘嘉铭”字样的签名，日期为2018年6月29日。原告提交的交款通知单显示的租金收费时间分别为2018年9月1日至2018年9月30日、2018年10月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2018年11月30日，并记载了当月的水电费、租金、未交房租的滞纳金等，合计总金额分别为306248元、649086元和763642元，“客户签名”处有一草写签名及“叶占云”字样的签名。原告提交的承诺书记载“本人刘庆彦承诺在2018年11月19日之前交20万租金给志得产业园东莞分公司，剩余租金在11月30日之前交清……”，承诺人处有一草写签名。原告提交的《房租费付款安排》载明“到2018年10月24日止，共计有房租费（含滞纳金）44.9万元暂未付款……”，落款日期为2018年10月26日，并盖有“东莞市摩彩木业有限公司”字样的盖章，下方有“承诺人”处有一草写签名。《水电原始登记表》记载7月25日至12月26日的水电度数的数据。另，原告确认案涉租赁房产未取得建设工程规划许可证。原告主张案涉《房屋租赁合同》合法有效，由于被告摩彩公司未按照合同约定支付租金，故主张解除与被告摩彩公司签订的上述《房屋租赁合同》；被告刘庆彦是被告摩彩公司的管理人员；交款通知单及承诺书上的草写签名为被告刘庆彦的签名，叶占云是被告摩彩公司的员工；被告刘庆彦出具承诺书时被告摩彩公司尚欠原告2018年8月至11月的租金，根据承诺书，被告刘庆彦同意承担被告摩彩公司的租金；原告诉请的水电费是根据每月读水电表的度数及合同的约定计算的。同时，原告确认被告摩彩公司已向其支付了厂房押金408000元，并同意该押金从被告摩彩公司应向原告支付的费用中扣除，但主张被告摩彩公司未按合同约定向原告支付用电押金50000元。另，原告主张按照《房屋租赁合同》约定，被告摩彩公司每月应向原告支付的租金包括租金202692元及费用21050元，共计223742元；被告摩彩公司于2018年12月开始停止经营，其财产一直存放在案涉租赁厂房，被告摩彩公司的财产被法院拍卖后，直到2019年4月15日才被买受人搬移完毕，被告摩彩公司尚欠原告2018年8月的租金27304.7元及2018年9月至2019年4月15日的租金（按照每月223742元计算）。另查，本院在办理被执行人为被告摩彩公司的执行案件中，于2019年3月19日至2019年3月20日在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对被告摩彩公司所有的位于案涉租赁厂房的财产进行了拍卖；相关拍卖公告载明“买受人应及时提取标的物，买受人从法院办完相关手续后在五日内应将本次拍卖设备搬移完毕。逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用（该费用具体金额自行与房东沟通、协调）……”。本院于2019年4月1日作出了（2018）粤1972执7775号之二执行裁定书，裁定上述被告摩彩公司的财产归买受人所有，该财产自交付时所有权发生转移。同时，本院向买受人出具了放行条，由买受人持放行条领取上述被告摩彩公司被拍卖的财产。另查，根据原告的申请，本院依法裁定保全两被告的财产，并已予以实施。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、交款通知单、承诺书、《房租费付款安排》、水电原始登记表，本院出具的（2018）粤1972执7775号案件拍卖公告、（2018）粤1972执7775号之二执行裁定书、放行条，以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证和举证的权利。原告提交的《房屋租赁合同》有原件以供核对，且有被告摩彩公司的盖章，在两被告未提出抗辩及反证的情况下，本院对于《房屋租赁合同》的真实性予以采信。一、关于《房屋租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，原告确认案涉租赁房产未取得建设工程规划许可证，亦没有证据表明案涉租赁房产在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故案涉的《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。因此，原告主张案涉《房屋租赁合同》有效，并要求确认解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告诉请的租金实为占有使用费。根据案涉《房屋租赁合同》合同第一条的约定，案涉租赁房产每月的使用费为共计223742元，故原告主张按照223742元/月的标准计算占有使用费，合法有据，本院予以支持。原告主张被告摩彩公司尚欠其2018年8月未付占有使用费27304.7元及2018年9月以后的占有使用费，结合原告提交的交款通知单及被告摩彩公司为被执行人的执行案件情况，在两被告未提出抗辩及反证的情况下，本院予以采信。关于被告摩彩公司的财产搬离案涉租赁房产的时间。根据（2018）粤1972执7775号案件拍卖公告的规定和（2018）粤1972执7775号之二执行裁定书，买受人应在本院办理相关手续后五日内将被告摩彩公司位于案涉房产的财产搬移完毕，即规定搬移完毕之日为拍卖财产的交付之日，交付后财产的所有权归买受人所有，因此，被告摩彩公司的财产占用案涉租赁房产的时间应截至拍卖财产交付和所有权变更之日。根据案涉放行条的日期，买受人应于2019年4月6日前搬移完毕案涉拍卖财产，故应视为被告摩彩公司的财产占用案涉租赁产房截至2019年4月6日。原告主张买受人于2019年4月15日才搬移完毕拍卖财产，要求被告摩彩公司支付占有使用费至2019年4月15日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告摩彩公司应向原告支付的占有使用费为1638247.1元[27304.7元+223742元/月×7个月+（223742元/月÷30天×6天）]。由于原告确认被告摩彩公司已向其支付了押金408000元，并同意在被告摩彩公司应向原告支付的费用中予以扣除，故被告摩彩公司尚应向原告支付占有使用费1230247.1元（1638247.1元-408000元）。对于原告相关诉请中超出上述计算标准部分，依法予以驳回。三、关于水电费。原告主张被告摩彩公司尚欠其2018年11月和12月水电费44106.8元，结合原告提交的《水电原始登记表》及交费通知单中记载的被告摩彩公司每月的水电费金额，原告主张的上述水电费金额符合租赁市场的一般收费标准，在两被告未提出抗辩及反证的情况下，本院予以采信。由于该水电费是由被告摩彩公司实际使用产生，故原告诉请被告摩彩公司支付水电费44106.8元，合法有据，本院予以支持。四、关于滞纳金、违约金及双倍租金。由于案涉《房屋租赁合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，案涉《房屋租赁合同》关于滞纳金、违约金及双倍租金的约定没有法律约束力，故原告诉请滞纳金、违约金及双倍租金，缺乏法律依据，本院不予支持。五、关于被告刘庆彦的责任。根据案涉的承诺书，被告刘庆彦以个人名义作出交付租金的承诺，视为其同意承担被告摩彩公司截至出具承诺书之日尚欠原告的租金（占有使用费）。被告刘庆彦出具承诺书的时间为2018年11月16日，原告主张被告刘庆彦出具承诺书时被告摩彩公司尚欠其2018年8月至2018年11月期间的占有使用费，故结合案涉《房屋租赁合同》每月应付租金的时间，本院对于原告上述主张予以采信，因此，结合上述关于占有使用费计算的认定，本院认定被告刘庆彦出具承诺书时，被告摩彩公司尚欠原告占有使用费为698530.7元（27304.7元+223742元/月×3个月），故被告刘庆彦应对该占有使用费698530.7元承担连带清偿责任。没有证据证明被告刘庆彦同意对被告摩彩公司案涉的其他债务承担连带清偿责任，故对于原告相关诉请超出上述计算部分，本院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市摩彩木业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司支付2018年8月至2019年4月6日的占有使用费1230247.1元；二、限被告东莞市摩彩木业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司支付2018年11月和2018年12月的水电费44106.8元；三、被告刘庆彦对上述第一判项所确定的被告东莞市摩彩木业有限公司的债务在698530.7元范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27576元，保全费5000元，共计32576元（原告已预交），由原告深圳市志得产业园运营有限公司东莞分公司承担16591元，由被告东莞市摩彩木业有限公司、刘庆彦共同承担8762元，由被告东莞市摩彩木业有限公司承担7223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡敬钊人民陪审员  马远琼人民陪审员  李荟朱二〇一九年九月五日书 记 员  吴玲芝附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。