烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初1145号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺，统一社会信用代码：9137061279530084X4。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被告：许茧，女，1979年8月5日出生，汉族，住山东省平度市。第三人：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街557号。统一社会信用代码：91370612865342157U。负责人：曲向华，行长。委托诉讼代理人：姜远臣，男，该公司员工。原告烟台云海置业有限责任公司与被告许茧、第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲振阳到庭参加诉讼，被告许茧经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行经传票传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交书面情况说明。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-689号）及补充协议，并判令被告于判决生效后10日内协助原告办理位于烟台市牟平区滨海东路586号第1幢2单元7层2701号房屋（以下简称涉案房屋）的商品房买卖合同备案登记撤销及涉案房屋的预告登记撤销手续；2.判令被告和第三人于判决生效后10日内协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续；3.判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款本息153784.28元及自2019年3月1日起至判决生效前垫付新发生的贷款本息；4.判令被告向原告支付违约金244922.40元；5.判令被告向原告支付律师费27176元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除原告、被告及第三人签订的个人购房借款担保合同。事实和理由：原、被告双方于2011年8月6日和次日分别签订了商品房买卖合同和补充协议，约定被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款816408元，付款方式为一部分首付款，余款用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任，原告代被告偿还到期按揭贷款本息。后原告多次向被告催讨欠款，至今不予偿还该部分款项。原告根据双方签订的合同、补充协议的约定，有权解除商品房买卖合同。许茧未作答辩。中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-689号），约定被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款816408元，其中首付款3264088元，剩余部分490000元于2014年2月20日前用按揭贷款支付。合同签订后，被告支付首付款326408元。2014年1月17日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，载明“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的30%向出卖人支付违约金。……出卖人或买受人依据本合同有关条款的约定单方面解除合同，任何一方均有义务配合另一方到烟台市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不仅限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及终止其他与购买房屋相关的文件等）。……买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人。否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到。……买受人未按约偿还房屋委托贷款和正常银行按揭贷款的，出卖人可向烟台市牟平区人民法院起诉。由此产生的诉讼费和律师费均由买受人承担。”2014年2月28日，被告为购买涉案房屋，与原告、第三人签订个人购房借款担保合同，被告以涉案房屋作为抵押物，原告作为借款保证人，向第三人贷款490000元。2014年4月1日第三人将490000元发放至原告账户。贷款发放后，被告共计偿还第三人借款本金897.75元，支付利息、罚息、复利等共计5396.43元，截至2019年8月10日，原告共计代被告向第三人偿还借款本金31593.95元，支付利息、罚息、复利等共计106157.49元。原告向本院提交了还款凭证、银行还款明细予以佐证，且同意2019年8月10日以后的贷款由其偿还。第三人向本院提交情况说明，对原告提交的商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、还款凭证、银行还款明细没有异议，对原告主张的垫付款数额亦无异议。庭审中，原告提交催告通知及EMS快递单存根各一份，证明2016年9月27日原告通过EMS向被告邮寄催告通知，告知被告由于其没有按期偿还贷款，应银行要求，原告已按担保合同约定履行了保证责任，要求被告在收到该通知后七日内偿还原告代付的贷款本息，否则按商品房买卖合同补充协议的约定单方解除商品房买卖合同，收回房屋并由被告承担违约责任。原告以被告违约及合同目的不能实现为由，要求解除合同，主张权利。原告同意从违约金数额中将主张的律师费予以扣减。原告主张律师费27176元，向本院提交了委托代理合同、律师费发票、律师事务所函予以证实。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房借款担保合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。商品房买卖合同补充协议中约定，若原告承担担保责任，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告偿还代偿款项，否则原告有权解除合同，并要求被告按总房款的30%支付违约金。原告代偿贷款后于2016年9月27日按商品房买卖合同中被告预留的地址向被告邮寄催告通知，但被告未偿还任何款项，原告根据补充协议的约定以及合同目的不能实现为由，要求解除合同、要求被告支付违约金217746.40元（总房款816408元×30%-律师费27176元），系其对自身权利的处分，理由正当，本院予以支持。因补充协议中对律师费有明确约定，故对原告主张的律师费27176元，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告协助办理合同备案登记撤销手续，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告要求解除个人购房借款担保合同，理由正当，本院予以支持。个人购房借款担保合同解除后，被告应当返还此前原告代其向第三人支付的借款利息、罚息、复利等款项106157.49元，原告应向被告返还已付购房首付款326408元及被告偿还银行的借款本金897.75元，原告应向第三人支付剩余的借款本息及可能产生的违约金、罚息等。原告要求被告返还其垫付的贷款本金，没有法律依据，本院不予支持。因被告违约致使贷款合同解除，故原告无须返还被告已向第三人支付的利息、罚息、复利等。原告要求被告及第三人协助办理涉案房屋的预告登记及预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告许茧签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-689号）及商品房买卖合同补充协议。二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告许茧及第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行签订的个人购房借款担保合同。三、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告许茧返还已付购房首付款326408元、借款本金897.75元，合计327305.75元。四、被告许茧于本判决生效之日起十日内返还原告烟台云海置业有限责任公司向第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行垫付的借款利息等款项106157.49元，支付违约金217746.40元，律师费27176元，合计351079.89元。五、被告许茧于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-689号）的备案登记撤销手续及位于烟台市牟平区滨海东路586号第1幢2单元7层2701号房屋的预告登记撤销手续、预抵押登记解除手续。六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余借款本息及可能产生的其他款项。七、在原告烟台云海置业有限责任公司履行完上述第六项付款义务后，第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行协助原告烟台云海置业有限责任公司办理位于烟台市牟平区滨海东路586号第1幢2单元7层2701号房屋的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14351元，公告费560元，均由被告许茧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋继宝人民陪审员  杨振海人民陪审员  刘春贵二〇一九年九月十一日法官助理隋素平书记员孔甜甜