海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终373号   上诉人（原审被告、执行案外人）：黄政，男，1979年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区水湾路388号3栋7C房。   委托诉讼代理人：梁宇成，广东显德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地:海南省海口市大同路38号国际商业大厦。   负责人：林海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。   原审被告（被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司。住所地:海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心。   法定代表人：王开明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈志刚，该公司经理。   原审被告（被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。住所地:内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路218号楼。   法定代表人：李学军，该公司执行董事。   原审被告(被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   上诉人黄政因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）、原审被告海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼01民初656号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年8月26日公开对本案进行了询问。上诉人黄政的委托诉讼代理人梁宇成、被上诉人东方资产海南分公司的委托诉讼代理人陈力飞，原审被告冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加了询问。原审被告国太公司、陈国光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人黄政上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.驳回东方资产海南分公司的诉讼请求；3.维持一审法院作出的（2018）琼01执异349号执行裁定书；4.本案一审、二审诉讼费等费用由东方资产海南分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人从案外人色音白某处以以房抵债的方式取得位于   海南省琼海市××区、1202号房产（以下简称涉案两套房屋），并与冠中公司于2015年1月4日签订两份《琼海市商品房买卖合同》（网签合同号码分别是：QHL000055931和QHL000055941），在合同上虽然漏填签订日期，但是琼海市住房保障与房产管理局的商品房买卖合同管理系统生成的《琼海市商品房买卖合同》及其网签合同号对每套代售的商品房买卖都是唯一的，下载后不能重复使用，系统中对被下载使用会保持有下载时间的电子痕迹，且冠中公司于同日分别开具两份收到购房款全款的《收据》交给上诉人，并与上诉人办理了涉案两套房屋的交付入住手续。冠中公司后又于2015年5月20日向上诉人收取了天然气费和电视入户费，上诉人亦于同日向物业公司交纳了物业费及水电费。上述证据能够充分证明上诉人签订《琼海市商品房买卖合同》、办理入住手续、使用涉案两套房屋和履行交费义务等均发生在一审法院查封涉案两套房屋之前。故一审法院认为“本院无法认定黄政系通过真实合法的以房抵债关系而与冠中公司于法院查封涉案两套房屋前签订了合法有效的书面商品房买卖合同”属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院在上述认定事实不清的前提下，认为“黄政所提执行异议不符合《最高人民法院关于   人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议规定）第二十八、二十九条规定的‘在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同’的条件，黄政在本案中所提供的证据不能证明其对涉案两套房屋享有足以排除执行的民事权益”，再适用执行异议与复议规定第二十八条第一项、第二十九第一项之规定作出判决显属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。   被上诉人东方资产海南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄政对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   原审被告冠中公司述称，涉案两套房屋最初是由国太公司以以房抵债的方式抵给刘玉平的，刘玉平与冠中公司签订了《商品房认购协议书》，冠中公司向刘玉平出具了购房款收据。后刘玉平授权冠中公司将涉案两套房屋更名给色音白某，冠中公司将刘玉平的《商品房认购协议书》及购房款收据回收后，给色音白某开具了新的《商品房认购协议书》和购房款收据。后色音白某要求冠中公司将涉案两套房屋更名给黄政，冠中公司将色音白某的《商品房认购协议书》回收后，给黄政出具了购房款收据并加盖了冠中公司的公章。2015年5月15日，冠中公司与黄政签订了《琼海市商品房买卖合同》。   原审被告国太公司、陈国光未提供书面答辩意见。   东方资产海南分公司向一审法院起诉请求：许可对涉案两套房屋的执行。   一审法院认定事实：2014年10月29日，一审法院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。一审法院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息157.5万元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金114.916664万元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，本院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。   （2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月17日作出(2016)琼01执58号执行裁定，对包括涉案两套房屋在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。黄政为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。一审法院执行局经审查，认为黄政与冠中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》属有效买卖合同，且黄政在琼海市住房保障与房产管理局和琼海市不动产登记中心无登记在其名下的房产，黄政亦已向冠中公司交纳了超过合同约定总价款的百分之五十，黄政提起的中止执行异议的请求符合执行异议与复议规定第二十九条的规定，遂裁定中止对涉案两套房屋的执行。东方资产海南分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。   另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市××镇、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。   2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“冠中公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区椰林美景项目和位于博鳌镇滨海路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。此外，琼海市住房保障与房产管理局对涉案两套房屋所涉的楼盘发放了房产预售许可证。涉案两套房屋未在房产管理部门办理抵押登记手续。   再查明，黄政与冠中公司签订两份《琼海市商品房买卖合同》，约定黄政购买涉案两套房屋。上述两份《琼海市商品房买卖合同》网签合同号码分别是：QHL000055931和QHL000055941，但签订时间均不祥。黄政未提供证据证明两份《琼海市商品房买卖合同》已经备案登记。涉案两套房屋的建筑面积、每平方米售价、总房款以及付款方式均一致：建筑面积为39.97平方米，每平方米售价为4000元，总金额为159880元，付款方式为一次性付款。合同签订后，根据冠中公司向黄政开具的两张购房收据载明，冠中公司分别收到涉案两套房屋的房款均同为259805元。两张购房收据中付款人处的“色音白某”字样均被涂擦后写上“黄政”名字。黄政提供冠中公司向其出具的两张物业费以及两张天然气和电视入户费收据证明其已实际占有使用涉案两套房屋。   2018年5月25日，琼海市住房保障与房产管理局向广东显德律师事务所出具《关于查询位于“椰林美景”与“碧海云天二期”六套房产的有关信息情况说明》一份，载明涉案两套房屋处于已被预定状态，未在该局办理抵押登记。   庭审中，黄政陈述涉案两份合同签订的时间与冠中公司出具房款收据的时间为同一天，即2015年1月4日。黄政对合同约定的购房款和收据所载明的购房款不一致的原因解释为收据存在笔误。黄政无法提供其主张的以房抵债债务人“色音白某”的身份信息，亦无法说明其与案外债务人之间存在何种债权债务法律关系，同时表示现已无法联系该债务人。东方资产海南分公司对黄政以上陈述均不予认可。   一审法院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，东方资产海南分公司要求许可对涉案两套房屋继续执行的请求能否得以支持，应以黄政就执行标的即涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断依据，黄政应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，黄政所提供的两份网签《琼海市商品房买卖合同》无签订日期，而黄政又未能提供证据证明存在真实的以房抵债事实，且合同约定的购房款与购房款收据记载的购房款不相一致，基于上述事实，故无法认定黄政系通过真实合法的以房抵债关系而与冠中公司于一审法院查封涉案两套房屋之前签订了合法有效的书面商品房买卖合同。综上所述，黄政所提执行异议不符合执行异议与复议规定第二十八、二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，黄政在本案中所提供的证据不能证明其对涉案两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产海南分公司请求本院许可对涉案两套房屋执行符合法律规定，一审法院予以支持。   综上，东方资产海南分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项以及执行异议与复议规定第二十八第一项、第二十九条第一项之规定，缺席判决如下：一、准许执行涉案两套房屋；二、（2018）琼01执异349号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费6775元，由黄政负担。   二审期间，冠中公司向本院提交了如下证据：证据一，刘玉平于2015年3月17日出具的《更名申请》；证据二，刘玉平于2015年4月11日出具的《授权委托书》；证据三，刘玉平、色音白某、黄政与冠中公司于2015年1月4日签订的××区房产的《商品房认购协议书》及《收据》；证据四，刘玉平、色音白某、黄政与冠中公司于2015年1月4日签订的××区房产的《商品房认购协议书》及收据。上述证据拟证明：涉案两套房屋原由刘玉平购买，后刘玉平申请将涉案两套房屋更名给色音白某，色音白某后申请更名给黄政。   本院组织各方当事人进行了质证。东方资产海南分公司质证认为，对冠中公司提供上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；黄政质证认为，对冠中公司提供上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。综合各方当事人的举、质证意见，本院对冠中公司提交的证据认定如下：对证据一、二《更名申请》、《授权委托书》的真实性、合法性、关联性予以采信。证据三、四中的《商品房认购协议书》系原件，形式上符合证据真实性、合法性的要件，但该上述认购协议书的落款时间均为2015年1月4日，也即刘玉平、色音白某、黄政分别于同一天签订《商品房认购协议书》购买涉案两套房屋，这明显不符合常理，无法确认该六份认购协议书真实性，故本院对该六份协议书实质上的真实性及证明力均不予采信。对证据三、四中的《收据》真实性、合法性予以采信，对该两份《收据》的关联性及证明力本院将结合本案其他事实予以认定。   本院二审查明，2015年1月4日，冠中公司向刘玉平出具了收据两张（冠中公司已载明该两张收据作废），分别载明收到刘玉平交纳的椰林美景3号楼1202房购房款259805元及椰林美景3号楼1102房购房款259805元。2015年3月17日，刘玉平出具《更名申请》，申请将其购买的涉案两套房屋及碧海云天二期二单元1007房更名至色音白某名下。2015年4月11日，刘玉平出具《授权委托书》，授权陈志刚代为办理房产更名事宜。   二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。   二审期间，本院对案外人色音白某进行了询问，色音白某称其通过以房抵债的方式从刘玉平处购得涉案两套房屋。2013年到2014年，其向黄政借款约45万元，后因无法偿还，其将涉案两套房屋抵偿给黄政。色音白某未能提供相关的证据予证实上述事实。另，经本院实地勘察，黄政已装修涉案两套房屋。   本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。故本案的争议焦点为黄政对涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照执行异议和复议规定第二十八条或二十九条的规定予以判断，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。执行异议与复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议与复议规定第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述两条规定的内容可知，买受人对被查封的不动产享有足以排除执行的民事权益须满足的条件之一是买受人已经支付了全部购房款或买受人在所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的情况下已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   具体到本案，黄政称其通过以房抵债的方式从案外人色音白某处获得了涉案两套房屋，并提供了两份《琼海市商品房买卖合同》及冠中公司出具的两张购房款《收据》作为上述事实的证据。根据黄政所提交的上述证据可知，涉案两套房屋的合同价格均为159880元，但冠中公司向黄政开具的两张购房款《收据》载明冠中公司分别收到涉案两套房屋的房款均为259805元。对此本院认为，黄政所提供的上述证据不足以证明其已支付涉案两套房屋的购房款。首先，冠中公司所开具的两张购房款《收据》虽载明了涉案两套房屋的房号，但《收据》载明的数额与两份《琼海市商品房买卖合同》约定的价款并不一致，黄政称系因冠中公司的财务人员的笔误造成了《收据》载明的数额与合同价款不一致，却其并未提供相应的证据予以证明。故该两张《收据》无法证明黄政已支付了涉案两套房屋的购房款。其次，黄政未提供案外人色音白某是通过何种方式向冠中公司支付购房款的证据，亦未能提供其与色音白某存在以房抵债关系的证据。色音白某虽证实其通过以房抵债的方式从刘玉平处购得涉案两套房屋，后又通过以房抵债的方式将涉案两套房屋抵给黄政，但色音白某未能提供的相应证据证明上述事实。现有证据即冠中公司提交的《更名申请》仅能证明刘玉平申请将涉案两套房屋更名至色音白某名下，刘玉平、色音白某与黄政三方之间连环以房抵债的事实缺乏相应的证据予以证明。最后，退一步讲，即使刘玉平、色音白某与黄政三方之间连环以房抵债的事实成立，刘玉平是否已将涉案两套房屋的购房款支付给冠中公司亦无充分的证据证明。虽然根据冠中公司陈述，国太公司因欠刘玉平的债务，故将涉案两套房屋抵偿给刘玉平，但目前涉案两套房屋登记在冠中公司名下，不属于国太公司的资产，国太公司无权直接以该两套房屋抵偿其所欠债务，冠中公司虽向刘玉平出具过《收据》，但并无证据证明刘玉平与国太公司存在债权债务关系且国太公司已将涉案两套房屋的购房款支付给了冠中公司，因此该《收据》不足以证明刘玉平以以房抵债的方式支付了涉案两套房屋的购房款。综合以上理由，黄政所提供的证据没有形成完整的证据链证明其通过以房抵债的方式支付了涉案两套房屋的购房款，虽然冠中公司已向黄政出具了两张《收据》，冠中公司在案件审理过程中亦表明涉案两套房屋的购房款实际上已由最初的购房者刘玉平通过以房抵债的方式付清，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，在执行异议之诉中，案外人应就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中即使冠中公司对黄政的权利主张表示承认，但并不能据此当然免除黄政就如何支付购房款做进一步举证证明的责任，黄政应对支付涉案两套房屋购房款的事实承担举证不能的法律后果。基于此，黄政所提执行异议不能同时满足执行异议与复议规定第二十八条或二十九条所规定的要件，其对涉案两套房屋不享有的足以排除执行的民事权益。   综上所述，黄政对涉案两套房屋不享有足以排除执行的民事权益。黄政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由黄政负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 赵 晖   审判员 夏伟伟     二○一九年九月二十七日   书记员 庞 馨   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。