安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1273号 上诉人（原审被告）：郎溪县天顺米业有限公司，住所地安徽省郎溪县梅渚镇工业区。 法定代表人：王顺忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：涂兴民，安徽见贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郎溪县梅渚镇人民政府，住所地安徽省郎溪县梅渚镇九华新城北侧。 法定代表人：陈爱国，该镇镇长。 委托诉讼代理人：王明水，安徽宣一律师事务所律师。 原审被告：王顺忠，男，1962年7月7日出生，汉族，公司法定代表人，住安徽省郎溪县。 上诉人郎溪县天顺米业有限公司（以下简称天顺米业公司）因与被上诉人郎溪县梅渚镇人民政府（以下简称梅渚镇政府）及原审被告王顺忠租赁合同纠纷一案，不服郎溪县人民法院(2019)皖1821民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天顺米业公司上诉请求：撤销一审判决，改判自2012年开始按照每年2万元的标准确定其应予给付的租金数额，同时将其垫付的60000元拆迁款及土地使用税款抵扣租金。事实和理由：1.自2012年始其租赁的案涉厂房因下水道堵塞导致被淹，损失惨重，经与梅渚镇政府交涉，梅渚镇政府多次口头承诺进行厂区排水管道改造，但未予兑现；2.因厂房排水管道改造问题一直未能解决，其无法进行正常生产经营，涉案厂房仅作仓库使用，其合同目的无法实现，但苦于价值数百万元的机器设备无处安放，其未能亦无法提出解除合同的要求；3.根据我国合同法的相关规定，因梅渚镇政府未能提供满足使用要求的租赁物，其主张调整租金标准为每年2万元，具有事实和法律依据；4.一审对其申请出庭作证的证人证言未予采信，处理不当，其于本案中主张抵扣垫付的拆迁款，符合节约司法资源及促进案结事了的相关要求；5.缴纳土地使用税是土地使用者应予承担的法定义务，其依约需向梅渚镇政府承担租金给付义务，上述税款即应由梅渚镇政府予以缴纳。 梅渚镇政府辩称，1.其与天顺米业公司就租赁期间的租金标准及支付方式已作出明确约定，天顺米业公司主张调整租金标准为每年2万元，没有事实依据和法律依据；2.天顺米业公司称应从租金中扣除其垫付的拆迁款60000元，没有事实依据且该主张与案涉纠纷非属同一法律关系，一审判决对天顺米业公司此节意见未予采纳并无不当；3.天顺米业公司作为案涉厂房的实际使用人，理应缴纳其生产经营期间的土地使用税，天顺米业公司主张梅渚镇政府为该税款的缴纳主体，于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王顺忠述称，对天顺米业公司的上诉请求及理由予以认可。 梅渚镇政府向一审法院起诉请求：1.判令王顺忠、天顺米业公司支付租金503714元及逾期利息15111元（利息从2018年9月1起按年利率6%计算至2019年2月1日，此后利息按此标准计算至租金付清之日止）；2.诉讼费用由王顺忠、天顺米业公司承担。 一审法院认定事实：2005年1月10日，梅渚镇政府下属郎溪县梅渚镇企业管理办公室（甲方）与王顺忠（乙方）签订一份《协议》，约定甲方为盘活企业存量资产，将闲置的位于梅渚镇工业园区内郎溪县麦芽糊精厂出租给乙方投资500万元兴办粮食加工厂。协议约定：租赁范围为原郎溪县麦芽糊精厂内全部土地及建筑物（西至钟梅公路）；租赁期限暂定8年，即自2005年1月10日至2013年1月9日止；租赁费用为每年租金4万元，同时乙方按营业收入的1.5‰向甲方上交管理费；付款方式为当年租赁费应于每年租赁的第一个月付清，管理费按季结算。另协议第五条约定了双方的权利义务，其中，约定乙方必须依法经营，按时缴纳税费；新建企业由乙方自行投资，在征得甲方同意后可以对原建筑物进行改造；乙方应负责新办企业的安全、环保工作等。协议签订后，王顺忠着手兴办天顺米业公司，后天顺米业公司于2005年3月16日成立，并实际占有使用上述租赁物。在租赁期限内，天顺米业公司分别于2005年12月6日缴纳租金5000元，2006年1月10日缴纳租金5000元，2006年7月3日缴纳租金5000元，2007年6月5日缴纳租金25686元，2009年8月18日缴纳租金1万元，2010年3月1日缴纳租金3万元，2011年1月18日缴纳租金2万元，2011年3月30日缴纳租金2万元，2012年11月16日缴纳租金45600元，合计缴纳租金166286元。 上述《协议》约定的租赁期满后，天顺米业公司继续使用案涉租赁房屋，并与梅渚镇政府口头约定按照《协议》约定的租金标准，即4万元／年计算租金。2016年5月27日，梅渚镇政府（甲方）与天顺米业公司（乙方）补签一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东侧的原麦芽糊精厂厂房和仓库租赁给乙方使用。合同约定：租赁期限为10年，即从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租赁费用为第一年租金为4万元，剩余九年租金为8万元／年，十年租金共计76万元；2014年9月1日付清第一年的租金，2015年9月1日付清第二年的租金，依次每年的9月1日付清当年租金。合同第五条约定乙方在租赁期限内合法生产经营，按章纳税。合同另约定了厂房的维修建设、免责条款、合同的终止等事项。在租赁期限内，天顺米业公司于2014年10月22日缴纳租金4万元，2017年12月3日缴纳租金1万元，剩余租金未缴纳。 一审另查明，梅渚镇政府分别于2017年7月28日及2017年10月30日向天顺米业公司催收租赁费，天顺米业公司法定代表人王顺忠拒绝签收催款通知书。该催款通知书记载，天顺米业公司欠付梅渚镇政府2005年1月10日至2014年1月9日期间租金153714元，欠付2014年9月1日至2017年8月31日期间的租金20万元，累计欠付353714元。 一审再查明，梅渚镇政府在一审庭审后提交书面申请一份，以涉案租赁合同系天顺米业公司实际履行为由，要求天顺米业公司承担支付租金及逾期利息的责任。 一审法院认为，本案争议焦点有三：1.梅渚镇政府能否作为原告向王顺忠及天顺米业公司主张租赁费；2.案涉租金给付义务的承担主体如何确定；3.梅渚镇政府主张租金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，涉案《协议》由梅渚镇政府下属郎溪县梅渚镇企业管理办公室与王顺忠签订，《厂房租赁合同》由梅渚镇政府与天顺米业公司签订，且梅渚镇政府在合同签订后已将租赁财产交由天顺米业公司租赁使用，天顺米业使用租赁房屋长达十几年，并多次向梅渚镇政府缴纳租金，双方租赁合同已实际履行。我国现行法律法规并未作出租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权，或经所有权人授权否则合同无效的规定，故对王顺忠、天顺米业公司该项抗辩意见依法不予采纳。王顺忠、天顺米业公司在质证时抗辩称《协议》是双方一种合作形式，双方之间并非租赁合同关系，对此分析认为，《协议》明确约定了由梅渚镇政府将原郎溪县麦芽糊精厂的厂房租赁给王顺忠用于兴办企业，并实际交由天顺米业公司占有使用，且协议明确约定了租赁期限及租金标准，双方之间形成了租赁合同关系。王顺忠、天顺米业公司关于双方之间系合作关系的抗辩意见，无事实依据，不予采纳。梅渚镇政府与王顺忠和天顺米业公司之间签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，合法有效，承租人应当依照合同约定支付租金。 关于争议焦点二，虽然《协议》系由王顺忠签订，但依据协议记载内容可知，王顺忠签订该协议及租赁房屋系为兴建天顺米业公司所用，且双方当事人在庭审中均认可涉案租赁物一直由天顺米业公司使用，之后也一直由天顺米业公司向梅渚镇政府缴纳租金以履行合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人可以请求发起人承担合同责任，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人有权请求公司承担合同责任。故梅渚镇政府主张由天顺米业公司承担缴纳租金的义务，符合法律规定，予以支持。 关于争议焦点三，王顺忠、天顺米业公司抗辩称梅渚镇政府主张2013年12月30日之前的租金已经超过诉讼时效。其一，《协议》约定当年租赁费应于每年租赁的第一个月付清，《厂房租赁合同》约定每年的9月1日付清当年租金。本案租金属于分期履行合同之债，各期租金债务属于同一租赁合同项下，债务产生的原因具有同一性，虽各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。其二，天顺米业公司租赁涉案厂房至今，双方约定的租赁期限尚未届满，目前天顺米业公司仍在使用涉案租赁厂房，租赁合同仍在实际履行中。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故梅渚镇政府在租赁期限内主张租金的给付，未超出诉讼时效，对王顺忠、天顺米业公司关于梅渚镇政府主张2013年12月30日之前的租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，依法不予采纳。 依据《协议》约定，2005年1月10日至2013年1月9日期间租金数额应为32万元，2014年9月1日至2015年8月31期间租金为4万元，2015年9月1日至2018年8月31日期间的租金为24万元。虽然双方未就2013年1月10日至2014年8月31日期间租赁事项签订书面租赁合同，但天顺米业公司仍继续租赁房屋，且双方口头约定了此期间的租金标准为4万元/年，故该期间的租金数额应为65534元[4万元÷365天×598天（2013年1月10日—2014年8月31日）]。截止2018年8月31日，天顺米业公司应付租金数额为665534元（32万元＋65534元＋4万元＋24万元），天顺米业公司已付租金216286元，尚欠449248元未付。依据《厂房租赁合同》约定，天顺米业公司应当于2017年9月1日支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金，现梅渚镇政府主张天顺米业公司自2018年9月1日起，就2018年8月31日之前的未付租金按照年利率6%标准给付逾期付款利息，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、被告郎溪县天顺米业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告郎溪县梅渚镇人民政府2005年1月10日至2018年8月31日期间的租金449248元及逾期付款利息（利息计算方法：自2018年9月1日起，以449248元为基数，按照年利率6%标准，计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告郎溪县梅渚镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费8990元，由梅渚镇政府负担950元，天顺米业公司负担8040元。 二审中，天顺米业公司围绕上诉请求申请了证人王某出庭作证，拟证明其代为梅渚镇政府垫付了拆迁款60000元的事实。其他当事人未提交新证据。对上述证人证言，本院审查认为：王某于二审庭审中述称，其从他人处听说因拆迁事宜王顺忠补偿了案外人60000元，且该待证事实与本案租赁合同纠纷缺乏关联性，对其证言，本院不予采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。 另查明，案涉《协议》第五条第2款中“乙方的义务”第(1)项约定：“乙方必须依法经营，按时缴纳税费”。案涉《厂房租赁合同》第五条约定：“乙方在租赁期间应合法生产经营，按章纳税，生产经营过程中债权债务由乙方负责”。 本院认为，关于天顺米业公司的上诉请求能否成立，本院分别阐述如下：其一，梅渚镇政府与天顺米业公司之间成立租赁合同关系的事实清楚，梅渚镇政府依约向天顺米业公司交付了案涉厂房，天顺米业公司应当按照案涉《协议》和《厂房租赁合同》的约定，承担租金给付义务。天顺米业公司辩称涉案厂房排水不畅导致被淹，造成其相应经济损失，主张少付租金或降低租金标准，对其此节抗辩意见，二审不予采纳。如天顺米业公司认为涉案租赁物不能满足使用要求，其可另行与梅渚镇政府协商或通过诉讼途径解决争议。其二，天顺米业公司主张从租金中扣减其业已垫付的拆迁款，因天顺米业公司提举的证据未能证明其实际垫付了该款及梅渚镇政府同意从租金中进行扣减，且梅渚镇政府对该垫付款不予认可，对其此节上诉意见，亦不予采纳。其三，关于土地使用税的缴纳主体及相关款项应否从租金中扣减的问题，案涉《协议》和《厂房租赁合同》均明确约定，天顺米业公司应承担按时缴纳税费的义务，且涉案厂房租赁期间的土地使用税款亦由天顺米业公司实际向税务机关进行了缴纳，天顺米业公司称梅渚镇政府应系该税款的缴纳主体及相应金额应从租金中扣减，于法无据且与双方约定不符。 综上所述，天顺米业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8990元，由上诉人郎溪县天顺米业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  司含江 审判员  王宏玖 审判员  朱亚敏 二〇一九年九月二十七日 书记员  邓晓敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……