广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20835号原告（反诉被告）甘就发，男，汉族，1987年11月5日出生，住址广东省五华县，委托代理人贾润莲，广东知明律师事务所律师。委托代理人邵楚唯，广东知明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市际洲港实业集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道固戍社区固戍一路193号A栋101，社会统一信用代码914403003595534531。法定代表人王斌。委托代理人张培生，广东怀明律师事务所律师。上列原告甘就发诉被告深圳市际洲港实业集团有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，被告深圳市际洲港实业集团有限公司在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉并案处理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘就发的委托代理人贾润莲、邵楚唯，被告深圳市际洲港实业集团有限公司的委托代理人张培生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1．请求法院确认原被告双方于2019年3月1日签订的房屋租赁合同为无效合同。2．请求法院判令被告向原告返还首期租金6万元，履约保证金人民币12万元，合计人民币18万元。3．请求法院判令被告向原告返还租赁前期费用人民币5万元。4．请求法院判令被告赔偿原告装修费损失合计人民币220988元。5．后期搬运费、拆机费合计人民币38000元。6．请求被告承担本案诉讼费。上述第一至第五项合计人民币488，988元。被告的反诉请求：1、判令被反诉人支付2019年5月、6月租金12万元；2、判令被反诉人支付2019年5月、6月管理费1000元；3、判令被反诉人支付2019年5月、6月租金滞纳金14400元；4、判令被反诉人支付2019年4月1日至6月12日水电费1648元；5、判令被反诉人承担本案的所有费用。以上各项共计137048元。本案相关情况2019年3月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区西乡黄田林屋村金碧工业区1幢1楼房屋（以下统称“涉案房屋”）租赁给被告作为收废品使用，约定租金标准为每月60000元，期限为两年，从2019年3月1日至2021年2月28日止，双方确定免租期为30天，从2019年4月1日起为起租日；合同第五条还约定，合同签订三个工作日，原告向被告支付履约保证金120000元、水电费保证金5000元、首期租金60000元，合计185000元，另约定水费8元／方，电费1.5元／度，物业管理费每月500元。合同签订当日，被告即将涉案房屋交付给原告。2019年3月6日，原告向被告支付了2019年4月租金6000元及押金120000元。原告向本院提交了一份银行转账凭证，显示原告于2018年2月28日给案外人王配年转账50000元款项，原告主张该款系支付给被告的作为租赁涉案房屋的前期转让费用。被告对该证据不予确认，认为王配年收取原告的费用与被告无关。原告于庭审中确认除以上费用外，原告就本案所涉合同未再向被告支付其他费用。另查，双方签订的《房屋租赁合同》未对“前期转让费”进行相关约定，案涉合同落款处王配年在被告的“法人代表”处签名。被告于庭审中确认王配年仅系被告的一名业务员。原告于庭审中称前期转让费用系双方口头约定；且认为即使王配年不是被告的法定代表人，但因为王配年代表被告签订合同，已形成了表见代理，因此，王配年收取原告费用的行为，应由被告承担相应后果。原告提交了搬运费收据、照片、案外人韦善乐等人的“证言”等证据，拟证明原告于2019年6月5日搬离涉案房屋。被告对上述证据均不予确认。原告还提交了一份《收条》及签收收条的照片，拟证明原告将涉案房屋清空腾退后，被告的员工于2019年6月12日向原告出具的已收到钥匙及遥控器的收条。被告认可该证据的真实性及合法性，但认为被告在2019年6月12日收到原告交还的钥匙，故认为原告搬离时间为2019年6月12日。经查，该《收条》载明“兹收到甘就发交来深圳市宝安区西乡黄田林屋村金碧工业区1幢1号商铺大门锁匙7条、遥控器3个”，落款时间为2019年6月12日。原告提交了装修费用收据、案外人甘子兵等人的“证言”以及搬运费收据等证据，拟证明原告因租赁涉案房屋花费了装修费220988元及搬运费、拆机费38000元。被告对以上证据均不予认可。原告于庭审中明确针对装修损失不向本院申请评估。庭审中被告称涉案房屋无合法产权证明，对原告关于确认2019年3月1日原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求无异议。判决结果本院认为，被告作为出租人，未提交涉案房屋的合法产权证明，且其于庭审中亦称涉案房屋并无合法产权证明，对原告关于确认2019年3月1日原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求亦无异议，故本院确认案涉合同属无效合同。按照相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告收取原告的押金120000元应予返还。关于原告主张的前期转让费用，因原告提交的证据显示收款人为王配年，虽然王配年作为被告代表在案涉合同上签名，但不能据此认定王配年即有权代表被告收取案涉合同的相关费用，且双方在案涉合同中亦并无就“前期转让费用”进行过相关约定，原告主张双方已就此作过口头约定，但并未提交证据加以证明，故原告的该项诉讼请求，因证据不足，依法不予支持。本案中，双方当事人订立的租赁合同虽无效，但原告实际使用了涉案房屋，原告应当按照双方的约定支付相应的房屋占有使用费等相关费用。双方于庭审中均确认被告于合同签订当日即2019年3月1日即将涉案房屋交予原告，按双方约定，原告应自2019年4月1日起开始缴纳相关费用。关于原告交还房屋的时间，原告作为承租人，应对此承担举证责任，现原告提交的证据显示被告于2019年6月12日收到涉案房屋的钥匙，应视为原告于2019年6月12日将涉案房屋最终交还予被告；原告主张实际时间应为2019年6月5日，但原告未能提交充分证据予以证明，本院不予采信。综上，原告应缴纳自2019年4月1日起至2019年6月12日期间产生的费用，故原告关于被告应返还2019年4月租金60000元的诉讼请求本院不予支持。因原告未缴纳2019年5月、2019年6月的房屋占有使用费及管理费，故被告反诉要求原告支付该期间的房屋占有使用费及管理费，于法有据，本院予以支持。至于具体数额，经核算，房屋占有使用费应为84000元（60000元+60000元／30天×12天）、管理费应为700元（500元+500元／30天×12天），被告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的装修损失费及搬运费、拆机费等，因原告提交的证据均为案外人出具，相关证人亦未到庭接受法庭调查，被告又不予认可，因此该组证据不能作为定案依据；且原告于庭审中明确表示放弃评估，应当承担相应的举证不能的责任，故对原告的该两项诉讼请求不予支持。关于被告主张的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的水电费，因被告未提交证据证明原告在使用涉案房屋期间产生的水电费的具体数额，被告应承担举证不能的责任，故本院对该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告甘就发与被告深圳市际洲港实业集团有限公司于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市际洲港实业集团有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告甘就发押金120000元；三、原告甘就发应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市际洲港实业集团有限公司房屋占有使用费84000元；四、原告甘就发应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市际洲港实业集团有限公司管理费700元；五、驳回原告甘就发的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市际洲港实业集团有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4317元，由原告甘就发承担3258元，被告深圳市际洲港实业集团有限公司承担1059元；反诉受理费1520元，由原告甘就发承担939元，被告深圳市际洲港实业集团有限公司承担581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘   琼二〇一九年九月二十九日书记员 莫 莹 莹书记员 梁倩（兼）附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。