南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0104民初1065号 原告：黄方根，男，汉族，1958年4月1日出生，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：彭庆涛、朱雪华，江西坤豫律师事务所律师。 被告：黄建庭，男，汉族，1951年1月11日出生，住江西省南昌市东湖区。 被告：郭凤兰，女，汉族，1955年1月3日出生，住同上。 以上两被告委托诉讼代理人：万小平,上海市建纬（南昌）律师事务所律师。 原告黄方根与被告黄建庭、郭凤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄方根及其委托诉讼代理人彭庆涛、朱雪华，被告黄建庭、郭凤兰及其委托诉讼代理人万小平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄方根向本院提出诉讼请求：1、判令原被告约定的口头房屋买卖合同有效，原被告继续履行房屋买卖合同，原告支付两被告20000元，被告协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。2002年11月，原告因生活所迫需要购买房屋。正好原告哥哥即本案被告黄建庭位于青云谱区解放西路65号1栋2单元201室的房屋需要出卖，需以出卖款购买新房产装修。经原告与被告协商约定，被告将位于南昌市青云谱区解放西路65号1栋2单元201室的房屋出卖给原告，房屋总价款70000元，原告先支付5万元，余款20000元在办理过户时付清。因原告和被告黄建庭是亲兄弟，双方并没有签订书面的房屋买卖合同。协议好之后，被告黄建庭即于2002年11月的一天傍晚到原告租住的刘冬辉家中收取原告支付的房款50000元，原告租住的刘冬辉家就在被告家后面一栋楼。因该款是原告两个女儿在日本打工时存下的工资，带回来的是日元，付款当天原告在自己妹夫罗菊文的陪同下到南昌市老福山的中国银行将日元兑换成了人民币。2003年春节，原告入住纷争房屋。后原告多次找两被告要求办理房屋过户手续，被告均以种种理由拖延，导致至今房屋都未办理过户手续，原告应支付的余款20000元也无法支付被告。为此，原告还多次请求亲友出面协调，要求被告办理过户手续，但都无任何结果。原被告约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行，为维护原告的合法权益，故诉至法院，恳请依法公正判决，支持原告如上诉请。 被告黄建庭、郭凤兰辩称：1、双方间不存在房屋买卖关系。被告当时不存在卖旧房买新房的事实。2、原告入住案涉房屋，系当时被告居于对原告居住困难的同情，出借房屋给原告居住，后原告单方想购买被告住房，但被告一直不同意。在2006年被告要求原告返还房屋，原告拒不返还，双方因此发生纠纷。原告向兄妹诉说是买卖，混淆了视听。买卖事实不存在，原告的诉请依法应予以驳回。 原告黄方根为支持其诉求，向本院提交了如下证据： 证据一：录音。证明目的：原告与被告是房屋买卖合同关系，被告将房屋出卖给原告，被告收到原告支付的房款50000元。 证据二：房产证复印件。证明目的：原告购买的房屋，被告未办理过户，一直登记在被告名下。被告拒不办理过户，被告违约。就涉案房屋在2001年5月24日就已经办理了房屋登记。 证据三：罗菊文证言、黄菊连证言、黄花连证言、杨毓宏证言（出庭作证）。证明目的：原被告之间存在买卖合同关系。2002年11月份，被告将房屋卖给原告，价款7万元，原告用其女儿黄燕燕、黄燕飞在国外（日本）赚回的外汇兑换成人民币5万元支付给被告作为购房款。2003年春节，被告将房屋交付给原告。被告为省3000元钱，未办理过户手续。 证据四：黄燕燕、黄燕飞分别与南昌对外工程总公司劳务部签订的聘用合同，黄燕燕、黄燕飞的培训证，机票及银行存折。证明目的：原告支付给被告50000元房款的资金来源。 证据五：南昌市不动产登记信息查询结果。证明目的：被告将房屋出卖给原告后，在2006年3月、2009年12月、2007年5月将该房屋三次抵押银行，属于无权处分，明显违约。房屋在2017年1月13日被南昌市东湖区人民法院查封的情况。 证据六：房屋评估报告，证明：房屋市场价值61.63万元。 证据七：房屋鉴定费发票。证明目的：为确定房屋价值，原告为此支付了评估费3082元。 被告黄建庭、郭凤兰对原告黄方根提交的证据质证意见为：证据一，三性均有异议，原告提供的录音中，被告明确否认双方存在房屋买卖关系的。证据二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，案涉房产仍然登记在被告名下，证明了原、被告之间不存在买卖关系，被告是该房屋合法所有人。证据三，三性均有异议，原告申请了证人出庭，对当庭出庭的证人证言进行质证。证据四真实性无法判定，对其关联性有异议，该证据不能证明原告支付了其诉称的款项给被告。证据五真实性合法性无异议，该份证据证明了被告独自对房屋做了他项权处分。被告仍对房屋进行了有效控制，享有所有权。证据六三性均有异议。证据七真实性无异议，关联性有异议，该评估是原告单方提出的，应由原告自行承担。 被告黄建庭、郭凤兰未向本院提交证据。 本院对原告黄方根提交的证据认证如下：原告提交的证据二、证据五、证据七因双方对真实性均无异议，且与本案待证事实存在关联性，本院予以采信，另外证据七系证据六鉴定后的必然结果，且该鉴定程序合法，与本案查明涉诉房屋价值的主要事实存在关联性，本院予以采信。关于证据一，该证据能证明原被告谈论本案涉案房屋时，被告陈述原告曾经支付资金给其的事实，此事实与证据三中证人证言部分事实能相互印证，另外，证据四能证明原告的资金来源，此三项证据能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系且大部分履行义务的事实，本院予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告黄方根与被告黄建庭系兄弟关系，本案所涉南昌市青云谱区解放西路65号1栋2单元201室于2019年1月不动产权登记在被告黄建庭、郭凤兰名下。2002年下半年，原告黄方根与被告黄建庭达成一致，由原告购买被告黄建庭名下涉案房屋，房屋总价款70000元。之后，原告黄方根在同年11月向被告黄建庭支付人民币50000元。自2003年1月开始，原告一直在该房屋内居住。在此期间原被告双方就该房屋过户及房屋价款问题经双方亲属多次调解未果，2019年4月4日，原告黄建庭、郭凤兰以被告为返还占有物纠纷为由诉至本院，要求判如所请，本院于2019年5月23日作出判决，以被告黄建庭、郭凤兰证据不足，驳回其诉请。 另，经本院组织双方抽签决定就南昌市青云谱区解放西路65号1栋2单元201室市场价值委托江西省中唐房地产评估顾问有限公司进行评估，该公司于2019年7月29日出具评估报告书认定为，该套房屋市场价值为61.63万元，发生评估鉴定费用3082元，此款由原告垫付。 本院认为，根据本案双方争议及查明的事实，本案焦点问题在于：1、原被告双方是否就南昌市青云谱区解放西路65号1栋2单元201室订立了房屋买卖合同；2、如双方房屋买卖合同，则现在双方应如何继续履行该合同。 就焦点问题1，本案原被告就房屋买卖虽然没有订立书面合同，但原告提交的黄菊连、黄花连、杨毓宏、罗菊文的证人证言证明的内容能互相印证，较完整的反映出原被告存在房屋买卖的事实，以上证人与原被告均系亲属关系，部分证人显属本次房屋交易部分环节的参与者，系直接证据，具有较强的证明力。另外，从本案的证据证明内容来看，可以证明原告黄方根在入住本案所涉房屋之前已经支付50000元给被告黄建庭，且原被告在庭审中并未就该50000元款项系基于双方其他法律关系支付该笔款项的事实进行举证，结合事后黄方根入住该房屋长达十六年被告并未提出异议的事实，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，可以认定双方已就南昌市青云谱区解放西路65号1栋2单元201室的买卖事宜达成一致，系该规定中规定的其他形式订立的合同，且该合同中约定的房屋价款基本与当时的房屋市场价格相近。故原被告依法成立房屋买卖合同关系。另外，被告主张原告支付的款项为借款的抗辩意见，根据当时原告黄方根与其其他兄弟姐妹的家庭经济条件及当时的物价，原告没有能力及可能借支如此数额给被告，不符合常理，故本院不予采纳。 关于焦点问题2，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告黄建庭已经交付房屋但未办理房屋过户手续的情形下，被告属未完全履行合同义务，原告黄方根诉求被告继续履行双方房屋买卖合同，要求被告协助原告办理房屋过户手续符合法律规定，本院予以支持。原告黄方根要求按交易时的价格支付20000元购房款给被告黄建庭显然与案涉房屋目前市场价值不符，鉴于原告黄方根亦未按双方约定全面履行付款义务，故依照《中华人民共和国合同法》第六十三条“逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行”的规定，综合本案房屋买卖已经支付价款与房屋目前价值的比例继续履行较为公平合理，即原告尚需支付被告购房款为176085.7元{616300×[（70000-50000）÷70000]}。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原被告约定的口头房屋买卖合同有效； 二、原告黄方根在本判决书生效之日起十日内支付被告黄建庭、郭凤兰购房款176085.7元，被告黄建庭、郭凤兰协助原告黄方根办理房屋过户手续； 三、驳回原告黄方根其他诉讼请求。 案件受理费9848元、评估费3082元（原告已预交）共计12930元，由原告黄方根负担3000元，被告黄建庭、郭凤兰负担9930元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  程其伟 人民陪审员  刘香玉 人民陪审员  李 静 二〇一九年九月二日 书 记 员  熊思思