内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书                                                                                                 （2019）内02民终2068号   上诉人（一审被告）：贾平平 。   委托诉讼代理人：贾某2。   被上诉人（一审原告）：包头市兴廣物业服务有限责任公司。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：赵某。   委托诉讼代理人：刘某。   上诉人贾某1因与被上诉人包头市兴廣物业服务有限责任公司（以下简称兴廣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   贾某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴廣物业公司诉讼请求。其上诉主张的事实及理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，兴廣物业公司与开发商签订的物业合同并未经过业主或业委会三分之二以上业主同意，其服务主体资格存疑。第二，根据包头市物业管理条例第三十六条、第三十七条的规定，新建物业应当符合条例规定的内容时方可向业主收取物业费，物业公司在承接物业时，应当对物业建筑主体、共用部位、公用设施等进行检查，确定物业符合交付条件，如果发现问题应当书面告知建设单位，及时进行整改，物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业，建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的，服务费应当由建设单位承担。第三，双方虽然签订了物业服务协议，但兴廣物业公司提供的物业服务不到位，垃圾无法处理，电梯未进行年检，无法保证业主的人身安全，小区的消防没有达标。兴廣物业公司并未按照合同约定内容履行基本义务，构成违约，业主有权拒缴物业费。   兴廣物业公司答辩称：双方当事人形成物业服务合同关系，兴廣物业公司的营业执照和资质在相关机构都有备案。公司积极履行合同义务，维护了公共设施设备，小区卫生状况也是达标的，虽然曾经有一周未能及时清运垃圾，是因为业主都不缴费导致没有经费给垃圾清运人员发工资所致，电梯停运仅两天，也是因为业主不缴费导致的。业主领取房屋钥匙即代表其已经入住，就应当缴纳物业费，至于房屋质量问题应由业主与建设单位解决，与本案无关。   兴廣物业公司向一审法院起诉请求：贾某1支付2015年7月25日-2018年12月31日物业服务费5695元；贾某1支付违约金3000元至结清物业费；贾某1承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：贾某1系包头稀土高新技术产业开发区阿穆尔嘉园小区1栋1单元1503号房屋的业主，该房屋建筑面积为115.41平方米。2014年7月25日，贾某1与兴廣物业公司阿穆尔嘉园物业服务项目部签订了《物业服务合同》，委托兴廣物业公司阿穆尔嘉园物业服务项目部为贾某1提供物业管理服务。合同第二条约定物业服务费的收费标准是1.2元/m2/月，全年服务费用必须提前一个月内交清。逾期交费的，按每日所欠费用的3‰收取违约金。自2015年7月25日至2018年12月31日，贾某1累计欠物业服务费5709.44元。   一审法院认为: 兴廣物业公司与贾某1签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。兴廣物业公司提供了物业服务，贾某1作为阿穆尔嘉园小区1栋1503号房屋业主，接受了兴廣物业公司提供的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业费的义务。兴廣物业公司要求贾某1给付2015年7月25日至2018年12月31日的物业服务费5695元的诉讼请求，低于其实际产生的物业费用，符合法律规定，法院予以支持。关于兴廣物业公司要求贾某1支付违约金的主张，因其没有提供证据证明其完全按照《物业服务合同》的约定履行了服务义务，在此情形下要求业主支付违约金于法无据，故对其要求贾某1支付违约金的主张，法院不予以支持。贾某1辩称兴廣物业公司服务质量有问题，未向法院提交证据予以证实，其抗辩理由该院不予采信。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：贾某1于本判决生效之日起十五日内给付兴廣物业公司物业服务费5695元；驳回兴廣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由贾某1负担16元，由兴廣物业服务公司负担9元。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   另查明，兴廣物业公司服务期间，案涉阿穆尔嘉园小区曾出现停电、垃圾未及时清运等现象。2017年9月因未交检测费用，阿穆尔嘉园小区全部电梯超期未检，被包头市质量监督局查封停用两天，后完成年检继续使用。   兴廣物业公司与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》，服务期间从2017年10月1日至2018年9月31日止。   以上事实有双方当事人陈述及《电梯维保合同》等在案证实。   本院认为：兴廣物业公司与案涉小区的建设单位签署的《前期物业服务合同》、与贾某1签订的《物业服务合同》真实有效，对双方均具有约束力。兴廣物业公司在进驻该小区后，提供了相应的物业服务，贾某1作为业主实际享受了物业服务，双方当事人形成物业服务合同法律关系。   第一，关于贾某1应否应缴纳物业费的问题。根据双方诉讼期间提交的证据及陈述显示，兴廣物业公司在提供物业服务的过程中，确实曾存在垃圾未能及时清倒、电梯未年检而被封停的情况，但上述问题只存在于兴廣物业公司提供物业服务的一个短暂时间段内，且电梯发生停用后，兴廣物业在短期完成了电梯的年检，并与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》对电梯进行维修保养，已对其服务瑕疵作出整改，并未对小区卫生状况及业主生活造成严重恶劣的影响。小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，兴廣物业公司的服务虽有一定瑕疵，但并不应成为业主拒缴物业费的理由，且一审法院未支持兴廣物业公司关于违约金的诉请，已对物业服务的瑕疵程度及对业主生活造成的影响程度等因素作出了综合考量，故贾某1提出其不应缴纳物业费的主张缺乏依据，不能成立。   第二，关于一审判决适用法律是否正确的问题。贾某1与兴廣物业公司间物业服务合同的生效及履行与案涉物业是否通民用电、通燃气、直饮水等无关，并不能以电、燃气、直饮水等接入与否来否定物业服务合同有效性，一审法院适用合同法的相关规定处理本案并无不当，不存在适用法律错误的问题。   综上，贾某1的上诉主张不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人贾某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰    悦   审判 员  魏晓燕    审判员  董婷婷     二○一九年九月十七日      法官 助理   侯    丽   书记员  杨苏敦         附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。