黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1131号上诉人（原审被告）：安达锦江世纪房地产开发有限公司，住所地安达市兴安街2委（北横三道街）。法定代表人：王长明，职务经理。委托诉讼代理人：孟艳，黑龙江衡平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙宝玉，男，1993年3月11日出生，汉族，住肇东市。被上诉人（原审被告）：叶丽玲，女，1981年5月28日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司因与被上诉人孙宝玉、叶丽玲房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司委托诉讼代理人孟艳、被上诉人孙宝玉、被上诉人叶丽玲的委托诉讼代理人刘学威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安达锦江世纪房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销安达市人民法院(2019)黑1281民初686号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定部分事实不清，上诉人不是适格义务主体，不应承担返还购房款的责任。被上诉人叶丽玲与被上诉人孙宝玉签订的《商品房买卖合同》无效。《商品房买卖合同》仅有四期项目部章，法定代表人名章（系私刻），根本就没有上诉人公章、合同章。该合同更没有经过登记备案等手续，完全不具备商品房买卖合同生效的要件。二被上诉人的房屋买卖行为属于隐瞒事实真相损害善意第三方的不法行为，依法应该被认定为无效。即使叶丽玲的出卖房屋行为得到了上诉人的授权并认可，被上诉人叶丽玲在明知涉案房屋已经出卖的情况下，还将该房屋处分给上诉人，将购房款据为已有，己属主观恶意。况且《房地产合作开发协议》中第三条已明确，作为叶丽玲的乙方独立完整享有合作项目销售的全部收益。且一审中己经查明被上诉人孙宝玉的购房款交给了项目部，上诉人对叶丽玲的销售行为并不知情，上诉人更未收到任何购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位”之规定，一审法院不应驳回对叶丽玲的起诉，应该在查清具体案件事实的基础上，由相应的责任人对被上诉人的损失承担责任。被上诉人叶丽玲涉嫌私刻上诉人法定代表人名章，触犯刑事责任。对于被上诉人叶丽玲的涉嫌犯罪行为，法院应该驳回被上诉人的诉讼请求，待刑事案件查实后才能继续审理房屋买卖合同纠纷。被上诉人孙宝玉、叶丽玲均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。孙宝玉向一审法院起诉请求：1.锦江公司、叶丽玲返还购房款183,450.00元及贷款利息（要求按2017年12月11日起按中国人民同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；2.锦江公司、叶丽玲承担本案诉讼费用。诉讼过程中，孙宝玉增加诉讼请求为：要求解除与锦江公司、叶丽玲之间签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2017年11月28日，孙宝玉（买受人）与锦江公司（出卖人）下设的锦江公司锦江四期项目部签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：锦江公司将位于安达市锦江四期2幢1单元402号建筑面积93.19平方米的房屋出售给孙宝玉，房屋总价款180,000.00元，付款方式为分期付款（第一次100,000.00元、第二次80,000.00元），并约定于2017年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付给孙宝玉使用。合同上加盖了“安达锦江世纪房地产开发有限公司锦江四期项目部”的公章及锦江公司法定代表人王长明的印章。合同签订当日，孙宝玉交付了购房款100,000.00元，于2017年12月11日交付余款80,000.00元，锦江公司于2017年12月11日给孙宝玉出具了一份盖有锦江公司锦江四期项目部及四期项目部财务专用章的收据一份。后孙宝玉办理了房屋入住手续，并于2018年4月16日向锦江公司四期物业缴纳了2018年3月至2018年9月30日期间的物业费、电梯费、垃圾费、二次供水费1,453.00元及电梯押金费1,000.00元。后孙宝玉发现涉案房屋已有他人居住，随后与锦江公司四期项目部负责人叶丽玲协商，双方于2018年8月31日达成协议，协议约定因工地某些问题，房屋暂时无法交付，锦江公司四期项目部负责一个月内解决，并交付使用，如因四期项目部问题造成房源无法交付，负责退还180,000.00元购房款。协议书中加盖了锦江公司锦江四期项目部公章。约定的期限届满后锦江公司仍无法向孙宝玉交付房屋居住使用，孙宝玉诉至法院，要求解除与锦江公司、叶丽玲之间签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款183,450.00元及贷款利息（要求按2017年12月11日起按中国人民同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。另查明，锦江公司（甲方）与叶丽玲（乙方）于2013年7月11日签订《房地产合作开发协议》一份，协议第三条约定：双方合作开发锦江世纪城B地块房地产项目，甲方负责合作项目的土地出让、施工许可等开发前期手续，并承担相关费用，乙方分期支付甲方27,000,000.00元作为甲方前期工作的补偿与收益，乙方负责合作项目的开发建设与商品房销售（含车位、车库），并独立完整享有合作项目销售的全部收益。协议第六条约定：为保障乙方独立开发与经营，双方决定由甲方授权成立独立项目部，项目部人员由乙方自行确定。甲方根据乙方要求，为乙方刻制项目部印章，开设银行专用账户。在合作期间，根据乙方的实际需要和要求，甲方提供公司公章、合同专用章、财务专用章、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证、税务登记证等证照手续。提供销售商品房所需要的加盖公司公章的商品房买卖合同文本、税务发票等。一审法院认为，本案争议的第一个焦点是孙宝玉与锦江公司锦江四期项目部之间签订的《商品房买卖合同》承担责任的主体。从锦江公司与叶丽玲签订的协议内容上看，锦江公司授权叶丽玲成立锦江四期项目部，授权其对外出售房屋，并给叶丽玲提供了项目部的印章。叶丽玲成立项目部后以锦江公司名义与孙宝玉签订了《商品房买卖合同》，并加盖了锦江公司锦江四期项目部的公章，因锦江公司锦江四期项目部不具有独立的法人资格，作为锦江公司的下设部门之一，其对外签订合同的行为产生的法律后果应由锦江公司承担，故锦江公司应当履行该合同的相应义务。孙宝玉要求叶丽玲承担合同义务，于法无据，本院不予支持。本案争议的第二个焦点是应否解除双方签订的《商品房买卖合同》及应否返还购房款183,450.00元及利息。锦江公司与孙宝玉签订合同后，双方应按照合同约定履行各自的合同义务，但锦江公司无法向孙宝玉交付房屋，经双方协商达成协议，自2018年8月31日起一个月内交付，如无法交付涉案房屋锦江公司退还购房款180,000.00元，该协议内容应视为双方约定了解除商品房买卖合同的条件，锦江公司在协议约定的期限届满后仍无法未向孙宝玉交付涉案房屋使用居住，孙宝玉要求解除与锦江公司签订的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，应予支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故锦江公司应返还孙宝玉已交付的购房款180,000.00元。孙宝玉主张返还183,450.00元购房款，对于超出180,000.00元部分，因孙宝玉未提供相应证据证实，本院不予支持。孙宝玉要求自2017年12月11日起按中国人民同期同类贷款基准利率给付利息损失符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除孙宝玉与安达锦江世纪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、安达锦江世纪房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还孙宝玉已交纳的购房款180,000.00元；三、安达锦江世纪房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付孙宝玉利息损失（以180,000.00元为基数，自2017年12月11起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；四、驳回孙宝玉的其他诉讼请求。案件受理费1,985.00元，由孙宝玉负担35.00元，安达锦江世纪房地产开发有限公司负担1,950.00元。本院二审期间，上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司与被上诉人叶丽玲均提交了《锦江四期项目部印章使用协议》，本院组织当事人进行了质证。因当事人对《锦江四期项目部印章使用协议》的真实性无异议，本院予以采信。上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》与被上诉人孙宝玉一审时提交的《商品房买卖合同》内容相同，其具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被上诉人叶丽玲提交的黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初1928号民事判决书，因上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司对该民事判决书的真实性无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否应承担返还购房款责任的问题。锦江四期项目部作为上诉人设立的管理部门，其与被上诉人孙宝玉签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同相对性原则，在案涉合同目的无法实现的情形下，原审判决上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司承担返还购房款责任于法有据，并无不当。上诉人提出的商品房买卖合同无效的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被上诉人叶丽玲是否应承担返还购房款责任的问题。安达锦江世纪房地产开发有限公司与叶丽玲虽签订了《房地产合作开发协议》，但该协议仅对其双方具有法律效力，不能对抗被上诉人孙宝玉。因被上诉人叶丽玲系锦江四期项目部负责人，其不是涉诉商品房买卖合同的出卖人，故原审判决叶丽玲不承担返还购房款责任符合法律规定。关于被上诉人叶丽玲是否涉嫌刑事犯罪问题，上诉人可另行向公安机关主张权利。关于是否准许进行名章鉴定的问题。因上诉人对涉诉商品房买卖合同及购房款收据中加盖的锦江四期项目部公章及财务专用章的真实性无异议，《锦江四期项目部印章使用协议》中约定的印章种类不包括上诉人所主张的名章，且名章的真伪对案涉商品房买卖合同的效力无实质性影响，故本院对上诉人提出的名章鉴定申请不予准许。综上所述，安达锦江世纪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人安达锦江世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 孟审判员 付振铎审判员 葛久华二〇一九年九月二十七日此件与原本核对无异书记员 李 微