云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1977号原告：毛桂芝，女，1962年2月14日生，汉族，居民，中专文化，户籍地泸西县，现住泸西县。原告：杨慧生（系原告毛桂芝丈夫），男，1954年6月13日生，汉族，居民，中专文化，户籍地泸西县，现住泸西县。被告：张光存，男，1962年12月18日生，汉族，农民，住泸西县。被告：张月波（系被告张光存儿子），男，1986年5月15日生，汉族，农民，住泸西县。原告毛桂芝、杨慧生与被告张光存、张月波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告毛桂芝、杨慧生到庭参加诉讼，被告张光存、张月波经本院送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛桂芝、杨慧生向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付2017年4月至2018年4月合同期所欠房租1660元；支付2018年4月至2019年4月合同期所欠房租5660元；支付2019年5月1日至被告搬离房屋之日的房屋占用费（参照上一年度租金的每日平均数，每日按15.5元计算）。2.被告支付违约金6080元（2018年7月1日至2019年4月30日，共计304天）。3.被告结清租房期间所欠水、电费。4.被告修复、更换或赔偿被其人为损坏的租住房屋外门800元。5.被告在判决生效次日内将其全部物品搬离租住房屋。6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告于2012年4月租住本案涉案房屋（位于泸西县人民路北段原泸西九中教职工住宿区一单元102室），双方约定，按照“一年一签”的原则，根据经济发展及房屋租赁市场情况商谈租金，签订合同时付清租金。但在2016年4月至2017年4月合同即将到期时，原告联系被告是否继续租赁房屋，因被告不在家，原、被告双方通过电话商谈了续租合同及租金调整为每年5660元，被告在电话中表示同意。由于被告母亲病逝，被告忙于料理老人后事，原告就暂未催其签订年度合同，也未催其交纳该年度租金，被告在办理完其母亲丧事后电话告知原告，因其办理其母亲后事造成经济困难，希望原告宽限到2017年年底，等被告的工程结束就来支付房屋租金，出于同情，原告同意了被告的请求。但到2017年底，被告又以“工程未结束，老板不给钱”为由，再次希望原告宽限支付房租时间，并承诺在2018年正月十五工地收假后就向工友借钱付清房租。此后，因被告在外地做工，原告多次电话催促其签订合同、付清租金，被告以种种理由拒不支付。2018年4月上旬，原告得知被告张光存之子张月波在家，便找到张月波，要求他与其父亲商量，尽快交清房租，几天后，张月波说他父亲过四五天就会回来，到时候可以拿到钱。但过了一个星期，张月波又说他父亲没有回来，希望我们再等等。之后，原告在不得已的情况下，通过电话与被告张光存商量，由其子张月波写下上年度未交租金的《欠条》，并签订《续租合同》。被告张月波在《欠条》上承诺于2018年6月30日前付清上年度(2017年4月至2018年4月）的租金5660元，承诺“到期还不清，按每延期1天加付拾元人民币的违约金”。《续租合同》约定：2018年4月30日至2019年4月30日的房租按上年度5660元不变，被告应于2018年6月30日前付给原告，“如果到时不能付给，愿按延期一天加付拾元人民币违约金”。到期后，经原告多次催要，被告于当年10月10日支付了上一个年度租金4000元，并表示还要继续租房，到2019年春节回家一定交清三年的房租。2018年农历腊月二十六日，原告打电话催促被告交纳两个年度的租金，被告说腊月三十早上付，原告在腊月三十上午打电话给被告，被告说“老板没发工钱，待到2019年正月，我就是贷款也要贷了交清三年的房租”。但2019年2月19日（农历正月十五）至4月30日期间，原告数十次与被告联系，被告要么不接电话，要么就是以“正在结算工程款”、“工地活计多忙不得回来”、“我在景洪”、“我在广南”、“银行不开门取不着钱”“再等五天”、“再等十天”、“等到下个月全部拿给你们”等借口搪塞和欺骗原告。直至最后，被告干脆不接原告的电话，也不回短信，把电话调在“正在通话”和“停机”状态。因此，原告于2019年5月16日将房屋更换了门锁，并发送短信通知了被告。综上所述，近三年来，被告在向原告租房的过程中，既不遵守合同约定，也不兑现承诺，既不交纳房租，也不返还房屋等行为，侵害了原告对上述房屋的所有权、使用权、支配权，并对原告造成了精神伤害。为维护原告自身合法权益，根据相关规定，特向法院提起诉讼。原告毛桂芝、杨慧生在审理过程中放弃诉讼请求的第5项：被告在判决生效次日内将其全部物品搬离租住房屋。被告张光存、张月波未到庭应诉，也未向法院提交书面答辩意见。原告毛桂芝、杨慧生为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.毛桂芝、杨慧生身份证复印件各一份，证明二原告自然身份情况及诉讼主体资格。2.《续租合同》一份，证明二原告与二被告存在房屋租赁的关系。3.《欠条》一份，证明二被告欠二原告房租。4.泸西九中住宿区102室房屋大门照片两张，证明被告租住该房屋期间将门锁损坏，原告对门锁进行了更换并产生费用的情况。5.杨慧生号码为139××××8886的手机拨打张光存手机记录影像件三份、杨慧生号码为139××××8886的手机与张光存短信记录影像件三份、毛桂芝号码为135××××0281的手机拨打张光存手机记录影像件一份、毛桂芝号码为135××××0281的手机向张光存手机发送短信记录影像件一份，证明二原告多次向被告张光存催要房租。6.泸西九中提供给原告毛桂芝的九中住宿区102室水电费单影像件一份，证明被告租住房屋期间所欠水、电费的情况。被告张光存、张月波未提供证据。原告毛桂芝、杨慧生提供的证据，本院认证如下：原告毛桂芝、杨慧生提供的第1至3组证据，来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院均予以采信。第4组证据，从照片中仅能看出涉案出租房的外门状况，并不能证明门锁被损，也不能证明门锁更换系因门锁被损毁且损毁人为被告张光存、张月波，且无其他证据佐证，故本院不予采信。第5组证据，其中“杨慧生号码为139××××8886的手机拨打张光存手机记录”并未显示双方电话号码，不能证明该记录系拨打被告张光存电话号码的记录，故本院不予采信；“杨慧生号码为139××××8886的手机与张光存短信记录”中未显示号码的部分不予采信，显示“张光存158××××1895”的部分予以采信；“毛桂芝号码为135××××0281的手机拨打张光存手机记录”和“毛桂芝号码为135××××0281的手机向张光存手机发送短信记录”并未显示双方电话号码，不能证明该记录系与被告张光存的通话记录或者短信记录，故本院不予采信。第6组证据，并非正规的水、电费缴费票据或缴费通知，且无出具单位加盖印章予以确认，也无其他证据佐证，本院不予采信。根据庭审、举证和认证，本院确认本案事实如下：2012年4月，原告毛桂芝、杨慧生将其位于泸西县人民北段原泸西九中教职工住宿区的房屋租赁给被告张光存居住，租期一年，至2013年4月合同期满。期满后，根据“一年一签”的原则，双方另行商定租金、续签合同。至2017年4月，原、被告双方口头订立续租合同，约定租期为2017年4月至2018年4月，租金为每年5660元，租金于2017年年底支付。后因被告张光存未按期向原告毛桂芝、杨慧生支付租金，2018年4月30日，经电话联系被告张光存，征得其同意后由其子即被告张月波向原告毛桂芝、杨慧生出具《欠条》一份，载明：“三塘乡小方摆村民张光存因暂时困难，欠付中枢镇初级中学毛桂芝2017年4月至2018年4月房租伍仟陆佰陆拾元。本人承诺在2018年6月30日前还清。如果违约按每延期1天加付拾元人民币违约金。欠款人：张月波、张光存。二〇一八年四月三十日”，其中欠款人处的“张月波、张光存”均系被告张月波所写。同日，被告张月波（乙方）与原告毛桂芝（甲方）签订了《续租合同》，约定租期为2018年4月30日至2019年4月30日，租金为每年5660元，租金于2018年6月30日前支付，若未按时支付则每逾期一天加付10元违约金，乙方签名处的“张月波、张光存”均系被告张月波所写。原告方收到被告方支付的租房押金540元。2018年10月10日，被告张月波向原告毛桂芝、杨慧生支付租金4000元，原告杨慧生在被告张月波出具的《欠条》下方加写“2018年10月10日下午张月波交租金肆仟元（已写收条）”。后因被告张光存、张月波未支付尚欠租金7320元（1660元+5660元），原告毛桂芝、杨慧生于2019年5月16日更换了出租给被告张光存、张月波房屋的门锁，该房屋现已由原告毛桂芝、杨慧生实际控制并于2019年6月11日向法院提起诉讼。2019年7月24日，在原告毛桂芝、杨慧生的要求下，被告张光存、张月波到出租房屋中将其所有的物品全部搬离。本院认为，原告毛桂芝、杨慧生与被告张光存、张月波之间订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告毛桂芝、杨慧生已履行交付房屋的义务，被告张光存、张月波应根据诚实信用原则履行支付租金的义务。一、对于本案尚欠房屋租金及占用费的问题。（一）对于房屋租金的问题。本案中，虽无证据显示2017年4月至2018年4月的房屋租赁合同的承租方包括被告张月波，但2018年4月30日被告张月波出具的《欠条》上将自己列为欠款人之一，以及当日系被告张月波与原告毛桂芝签订了《续租合同》，承租方为张月波、张光存，表明被告张月波自愿与其父即被告张光存共同支付所欠的2017年4月至2019年4月两年的租金共计11320元。原、被告双方签订的《续租合同》第六条约定：“甲方收取乙方押金伍佰肆拾元，在租房期间，如因乙方责任造成房屋或附属设施损坏，从押金中酌情扣除；如无损坏，租赁期满则全额返还乙方”，原告方主张被告方租住其房屋期间损坏了房屋大门，但其提供的证据不足以证明该主张，也不足以证明更换门锁系因被告方损坏门锁所致，庭审中，原告方认可收到过被告方支付的租房押金540元，既然无证据证明被告方租住原告方房屋期间造成了房屋或附属设施损坏，租房押金依约应当退还被告方。故扣除被告方已支付的租房押金540元和2018年10月10日的房租4000元，被告方尚欠原告方租金6780元（11320元－540元－4000元）。（二）对于房屋占用费的问题。对原告方主张被告方支付2019年5月1日至被告方搬离出租房之日止的房屋占用费的问题，因双方签订的《续租合同》中并未对此进行约定，合同期满未续约则表示合同终止，原告方有权收回房屋，2019年5月26日原告方将出租房的门锁进行了更换，至此被告方已丧失出租房的实际使用居住权，故被告方应向原告方支付2019年5月1日至2019年5月16日的房租248元（5660元÷365天×16天）。综合以上两点，被告方尚应支付原告方租金及占用费共计7028元。二、对原告方主张被告方支付违约金6080元的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，《欠条》和《续租合同》中均约定若2018年6月30日前未支付所欠租金（包括2017年度租金5660元、2018年度租金5660元），则每逾期一天加付10元违约金，虽该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，但该违约金的约定过分高于造成的损失，本院适当调整为按未按约支付租金的30%计算违约金，即3396元（5660元×2×30%）。三、对原告方主张被告方支付出租房水费、电费的问题。原告方提供的水电费并非正规的水、电费缴费票据或缴费通知，且无出具单位加盖印章予以确认，也无其他证据佐证，故本院不予支持。四、对原告方主张被告修复、更换或赔偿被损坏的出租房外门800元的问题。原告方提供的证据不足以证明该出租房外门被损坏或该外门价值800元，也不能证明其更换门锁与被告方的租住行为存在因果关系，故本院不予支持。被告张光存、张月波经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张光存、张月波于本判决生效之日起十五日内支付原告毛桂芝、杨慧生房屋租金7028元。二、被告张光存、张月波于本判决生效之日起十五日内支付原告毛桂芝、杨慧生违约金3396元。三、驳回原告毛桂芝、杨慧生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，由被告张光存、张月波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马颜媛二〇一九年九月十一日书记员  张江红