广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2295号上诉人（原审被告）：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号，统一社会信用代码91442000282045142E。法定代表人：李平稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧家源，广东凡是律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：区满权，男，1980年9月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖开喜，广东博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟抒，广东博浩律师事务所律师。上诉人中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）因与被上诉人区满权商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹二公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判曹二公司无需向区满权支付逾期交房违约金51513.67元。事实和理由：一、区满权逾期支付购房款，且至今未向曹二公司支付逾期交房违约金，曹二公司有权相应推延交付商品房且无须承担逾期交房违约责任。二、区满权所主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权。一审判决支持区满权主张的部分逾期交房违约金错误。三、即使法院认定曹二公司应向区满权支付逾期交房违约金，金额也不应超过合同约定的购房款总价的4%。区满权辩称，一、涉案合同第九条、第十一条是格式条款，合同有一半是有划线和加黑，有一半没有划线和加黑，故无法体现开发商的提示作用，该两项条款符合提供格式合同的一方免除其责任，加重对方责任，故该两项条款无效。退一步说即使有效，对曹二公司逾期交楼违约金约定过低，业主逾期付款违约金达到10%，曹二公司最多仅支付4%的违约金明显约定过低。二、本案的时效没有过期，涉案房屋是2016年10月17日才验收合格，符合交楼条件，故诉讼时效起算时间于2016年10月17日才开始计算，本系列案应该适用三年的时效。三、曹二公司所称暴雨天气扣除违约天数是对合同的曲解，合同明确约定暴雨等原因导致施工单位无法施工，本案只提供暴雨天气没有举证导致施工单位无法施工的证据。区满权向一审法院起诉请求：一、曹二公司向区满权支付逾期交房违约金111011元（以613258元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日自2014年7月2日起计算至2016年11月24日止）。二、曹二公司向区满权交付已办好的中山市古镇曹二村长安路89号富都花园1幢604房的房产证，逾期交付的以613258元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自判决交付之日起计至实际交付之日止的逾期履行违约金。诉讼中，曹二公司已向区满权交付涉案商品房的房产证，区满权撤回上述第二项诉求要求曹二公司交付不动产权属证书。一审法院认定事实：2013年1月18日，区满权与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定区满权购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，总金额613258元，合同约定付款时间为2013年1月18日支付306629元，同年2月13日支付306629元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向区满权支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则区满权有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，区满权于2013年1月18日支付306629元，同年3月5日支付306629元。2016年11月24日，区满权接收涉案商品房。2018年7月3日，区满权以曹二公司逾期交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。一审庭审中，区满权明确计算违约金的标准以613258元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。区满权与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天，另，合同约定区满权应于2013年2月13日支付剩余的购房款，区满权于同年3月5日才将剩余的购房款支付完毕，逾期20天。双方的合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后遇暴雨天14天及区满权逾期付款20天，根据合同约定交楼时间可顺延34天至同年8月3日。本案中，一审法院已经认定曹二公司应于2014年8月3日交付涉案商品房,但区满权直至2016年11月24日才收楼，曹二公司未按期向区满权交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。区满权要求曹二公司以613258元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一支付从逾期交房之日起计至2016年11月24日止的违约金，曹二公司辩称根据合同第九条约定应支付给区满权逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%。一审法院认为，曹二公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,且逾期支付房款的违约金仅是赔偿曹二公司损失的一种违约责任，不应当因此排除或加重区满权作为买方接收涉案商品房的主要权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条及第十一条中关于格式条款的内容无效，一审法院对曹二公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中已明确约定违约金的计算标准为日万分之二，区满权认为约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算，曹二公司辩称根据合同约定标准计算，一审法院认为，双方约定标准为按日万分之二，未明显低于区满权所主张按每日万分之二点一的标准，且与中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率基本相符，故违约金应按合同约定日万分之二的标准计算。关于区满权主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。区满权主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从曹二公司符合交楼条件起算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，区满权主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。区满权于2018年7月3日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故区满权主张2014年7月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，一审法院予以采纳，故区满权主张自2015年10月1日起至2016年11月24日止的违约金为51513.67元（613258×0.02%×420）理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、曹二公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向区满权支付逾期交房违约金51513.67元；二、驳回区满权的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，减半收取计1260元，由区满权负担630元，曹二公司负担630元（该费用原告已预交，一审法院不作退还，曹二公司负担部分由其于履行中迳付区满权）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、区满权主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效；二、曹二公司应支付的逾期交房违约金计算标准；三、曹二公司能否以区满权迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋。关于争议焦点一，即区满权主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效的问题。诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据合同约定，曹二公司应当于2014年6月30日前向区满权交付符合合同约定的商品房，曹二公司未能于约定的期限内履行该合同义务，区满权即应当从2014年7月1日起知道权利被侵害，诉讼时效应当从该日起计。根据双方合同约定，曹二公司应当向区满权支付的逾期交房违约金系按日计算，故诉讼时效亦应当按日计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则于2017年10月1日施行，故一审判决认定区满权主张的2015年10月1日前的违约金已逾诉讼时效，并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故一审判决认定本案中2015年10月1日之后的逾期交房违约金诉讼时效期间尚未届满，亦无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即曹二公司应支付的逾期交房违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如曹二公司无法按时交房的，则按日向区满权支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的4%。从现已查明的事实来看，曹二公司逾期交房已近两年，如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，曹二公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使曹二公司履行义务，不利于区满权实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补区满权因此造成的损失。在曹二公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的区满权以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，本院予以维持。关于争议焦点三，曹二公司能否以区满权迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋的问题。涉案合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项，曹二公司可顺延交房日期。曹二公司认为区满权逾期支付购房款，未支付逾期付款违约金，故其交房日期可相应顺延；李秀凤认为其在合同约定的交房日期前已付清了全部购房款，曹二公司不得以此为由顺延交付房屋。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案合同条款系曹二公司提供的格式条款，应作出对其不利之解释，即买受人仅在约定的商品房交付之日尚未付清购房款的，曹二公司可顺延交房日期。况且，双方于合同中作此约定之目的，系督促买受人履行付款义务。区满权于本案中虽存在逾期付款的违约行为，但其已于2013年3月5日支付完全部购房款，曹二公司于区满权支付完购房款一年后，以其存在逾期付款行为由顺延交付房屋日期，显然并非督促区满权支付购房款之目的，理据不足。此外，曹二公司所负担的商品房交付义务关系买受人能否及时占有、使用、收益涉案商品房，系主合同义务，与区满权的支付逾期付款违约金义务不具有对等性，不应属于合同约定的其他应付款项。因此，曹二公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审判决虽错误认定涉案房屋的交付时间因区满权逾期付款而顺延20天，但由于本案中2015年9月30日之前的违约金均已超过诉讼时效，故一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人曹二公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元（中山市古镇曹二经济发展公司已预交），由中山市古镇曹二经济发展公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年九月五日书记员 钱绮丽李玉琴