安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1702民初3995号 原告（反诉被告）：池州市腾达防腐设备有限公司，住所地安徽省池州市贵池区乌沙镇红庄村，统一社会信用代码91341702MA2QHDH94T。 法定代表人：吴桂枝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章强贵，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何汉林，安徽始信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程玉文，男，1974年1月28日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：伍宏武，安徽天贵律师事务所律师。 原告池州市腾达防腐设备有限公司（以下简称“腾达公司”）与被告程玉文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾达公司法定代表人吴桂枝及其委托诉讼代理人章强贵、被告程玉文及其委托诉讼代理人伍宏武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告腾达公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年6月10日签订的租房合同；2、被告支付原告违约金人民币40000元并承担租用房屋的修复费用；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月10日，原被告签订租房合同一份，原告将名下位于的一间厂房及办公楼连同厨房二间及门卫二间出租给被告作为生产性用房，合同约定租赁期三年，自2018年6月10日至2021年6月10日，每年租金四万元。付款方式为一年一付，合同签订时支付第一年租金，2019年6月10日前支付第二年租金。租房期间，被告保证房屋及其他附属物品不得损坏，如有毁损被告负责恢复原状并承担一切损失。合同另约定，原被告双方均不得违约，若一方违约需支付年租金等额违约金。合同签订后，原告将厂房等交付给被告使用。依据合同约定，被告应在2019年6月10日前支付下期租金，原告找到被告要求支付租金时，被告表示不再租用。因被告使用房屋不当致使厂房损坏严重，被告在未与原告协商的情况下单方终止合同，其行为明显违约，依据合同约定，被告应当支付原告违约金四万元，并承担房屋修复责任。原告多次找到被告要求协商处理，但被告既不支付违约金，也不履行房屋修复责任。为此，原告只得具状贵院，请求贵院判决支持原告的前述诉请。 被告程玉文辩称，原告的诉讼请求以及理由无事实和法律依据。根据《租房合同》约定，房租应当于2019年6月10日支付，若答辩人逾期支付超过10天，视为违约，才承担相应损失。本案中原告却要求答辩人提前于2019年5月20日支付第二年租金，答辩人未同意。2019年5月21日，原告由于未收到第二年租金，在厂房租赁未到期的情况下，将出租的厂房大门换锁，强行收回厂房，并于2019年6月14日向贵院提起诉讼。原告要求提前支付租金、强行收回房屋，单方解除租房合同等行为已经严重违反了租房合同的约定，对此，被告已提起反诉。故诉求与理由，与客观事实不符，无法律依据。原告出租给被告的房屋原本就是损坏的，在租赁期间，原告曾向被告表示自己买瓦回来进行维修，因此，被告无需承担修复责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告程玉文向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订于2018年6月10日签订的《租房合同》；2、反诉被告立即退还反诉原告押金人民币6000元；3、反诉被告立即退还反诉原告房租人民币2082元；4、反诉被告立即支付反诉原告违约金人民币40000元；5、反诉被告立即退还反诉原告电费533.52元；6、本案诉讼费、反诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2018年6月10日，反诉被告将位于池州市贵池区的厂房出租给案外人魏安生，并签订了一份租房合同。2018年11月，魏安生经反诉被告同意后将厂房转租给反诉原告。2018年11月18日，反诉被告收回其与魏安生签订的租房合同，与反诉原告重新签订了一份《租房合同》，签订时间按原租赁合同填写。合同约定租期为三年，自2018年6月10日至2021年6月10日、租金为四万元每年，一年一付，第一年租金于合同签订之日支付，第二年租金于2019年6月10日之前支付；合同签订时需支付六千元押金，在合同期满后退还。合同同时约定若拖欠租金超过十天，反诉原告应无条件搬出，并不退还押金；另外租房期间的水电费用由反诉原告支付；违约方需向守约方赔偿年租金等额的违约金。合同签订，反诉原告依约向反诉被告支付了押金6千元以及第一年的租金四万元并于2019年1月28日支付了电费1000元。但反诉被告在收到押金和租金后，便以各种理由要求反诉原告搬离厂房且不退还剩余租金和押金。2019年5月12日，反诉被告违反合同约定，要求反诉原告于2019年5月20日支付第二年租金，否则就让其搬离厂房。2019年5月21日，反诉被告由于未收到第二年租金，在厂房租赁未到期的情况下，将出租的厂房大门换锁，强行收回厂房，并于2019年6月14日向贵院提起诉讼。反诉被告的提前收回厂房并要求解除租房合同的行为严重违反合同约定，给反诉原告造成严重的经济损失。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法判如所请。 原告腾达公司对被告程玉文的反诉辩称，程玉文的反诉与事实违背。2019年6月10日前反诉原告向反诉被告提出不再租房，并将房屋钥匙交还给了反诉被告；反诉被告并未将厂房的钥匙换锁。反诉原告单方面提出解除合同，反诉原告没有同意，应该由反诉原告承担违约，押金不需要退还。因反诉原告单方面提出终止合同，而且在反诉被告不知情的情况下，设备搬离厂房，电费是反诉原告自行离场，未使用完的电费，反诉被告不需要退还。反诉原告要求退还房租，没有事实依据，反诉原告本应在2019年6月10日前支付下期的租金4万元，说明合同约定是6月10日前支付，当时双方口头约定是提前20日支付，不存在反诉原告主张的反诉被告违约，退还房租。综上，反诉原告提起的反诉，违背了客观事实，是恶意虚假的诉讼行为，请求驳回其反诉行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月18日，原告腾达公司作为甲方与被告程玉文作为乙方补签落款为2018年6月10日的《租房合同》，经甲乙双方协商一致，约定就乙方向甲方租用厂房、办公楼、厨房二间、门卫二间相关事宜，双方协议如下：一、地理位置：。二、租用期定叁年，自2018年6月10日至2021年6月10日。三、租金四万元／年（付款方式：壹年一付）自签字之日起乙方需付清壹年租金，第二年租金乙方需在2019年6月10日之前支付。合同签订时，乙方须支付押金陆仟元（不计息）合同期满，押金甲方退还，若乙方拖欠租金超过十天，乙方应立即无条件搬出，造成一切损失由乙方负责，与甲方无关，合同未满押金不退。四、水电费都由乙方自付，不得有拖欠。五、在租房期间乙方主尖保护房屋的室内外门窗、玻璃、下水管道畅通、电线及物品等不得损坏，如有损毁由乙方负责恢复原貌。六、乙方在厂房内如置改建等其它操作，必须征得甲方同意后方可，如因乙方私自操作造成房屋的损坏，除应修复外，造成一切损失由乙方承担。七、安全：乙方在租房期间，应做好安全保护措施，如有意外情况或其它事件发生，甲方概不负责，一切责任由乙方自行承担。八、租赁期间如遇公路拓宽或政府征用须搬迁等原因，乙方立刻停产搬迀，租金按实际租用时间计算，双方终止合同，互不追究责任。九、本合同双方签订后，甲方不得再向他人签约，双方不得违约，否则违约方须赔偿守约方年租金等额的违约金。2018年11月18日，腾达公司向程玉文出具收到押金6000元的收条。 2019年5月20日，原告腾达公司的法定代表人吴桂枝将厂门换锁后，原告腾达公司并未将新钥匙交付被告程玉文，致使被告程玉文无法进入。 本院认为，原告腾达公司作与被告程玉文补签的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。在《租房合同》期限内，原告方在换锁后，未给付新钥匙给被告，致使被告程玉文无法进入，应视为原告腾达公司违约，故原告腾达公司应承担违约责任；关于违约金的数额，双方约定的标准过高，综合各种因素，本院酌情确定为2000元。原告方提供的证据均不能证实被告方存在违约的行为，故原告方关于违约金的诉请，本院不予支持。原告主张的租用房屋修复费用，因未能提供租赁前后状况的对比，结合已使用多年，且被告租赁时间尚不满一年时间等情况综合考虑，本院不予支持。原被告均主张解除双方于2018年6月10日签订的租房合同，本院予以准许。租房合同解除后，腾达公司理应将收取的6000元押金退还给程玉文。腾达公司已收取程玉文2018年6月10日至2019年6月10日期间租金，2019年5月20日换锁程玉文未能实际使用租赁物至2019年6月10日，其未实际使用期间的租金，腾达公司理应退还，故程玉文反诉腾达公司退还房租2082元的诉请，本院予以支持。关于被告诉讼的电费533.52元，其未提供证据证实该笔电费已交纳给原告，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除池州市腾达防腐设备有限公司与被告程玉文补签落款时间为2018年6月10日的《租房合同》； 二、池州市腾达防腐设备有限公司于本判决生效后十日内退还程玉文押金6000元； 三、池州市腾达防腐设备有限公司于本判决生效后十日内退还程玉文租金2082元； 四、池州市腾达防腐设备有限公司于本判决生效后十日内支付程玉文违约金2000元； 五、驳回池州市腾达防腐设备有限公司的其他诉讼请求 三、驳回程玉文的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，由池州市腾达防腐设备有限公司负担；反诉案件受理费558元，由池州市腾达防腐设备有限公司负担152元、程玉文负担406元。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员 宋 会 杰 二〇一九年九月十二日 书记员 欧阳伟娟 附本案适用的相关条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。