辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初299号原告：孙汉卿，男，1959年12月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：梁海英，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告：郭鹏，男，1979年1月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹刚、罗杨，均系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。第三人：中国人民解放军沈阳军区善后工作办公室保障局。原告孙汉卿与被告郭鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，于2018年10月22日作出（2018）辽0102民初12600号民事裁定书。原告孙汉卿不服，提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）辽01民终13324号民事裁定书，裁定：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初12600号民事裁定；二、本案指令沈阳市和平区人民法院审理。本院于2019年1月25日立案后，依法另行组成合议庭，由审判员蔡晨辉担任审判长并主审，人民陪审员石中兴、栾仕杰参加评议，追加中国人民解放军沈阳军区善后工作办公室保障局为第三人，于2019年4月24日、7月2日依法公开开庭进行了审理。原告孙汉卿及委托诉讼代理人梁海英、被告郭鹏及委托诉讼代理人曹刚、罗杨均到庭参加诉讼，第三人中国人民解放军沈阳军区善后工作办公室保障局经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孙汉卿向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告郭鹏返还坐落于沈阳市和平区南京街204号6楼361号建筑面积86平方米房屋（价值人民币22万元）；2、诉讼费及诉讼过程中发生的费用由被告承担。事实和理由：2002年3月22日，原、被告签订了《住房转让协议书》。协议约定由原告将坐落于沈阳市和平区南京南街204号6楼361号，建筑面积86平方米（现地址已变更为沈阳市和平区南京南街204号11号楼361，建筑面积经过实际测量变更为96平方米）的房屋产权转让给被告，转让价人民币22万元，同时约定原告协助被告办理过户、更名等相关手续。协议还约定了每年被告给付原告采暖费的数额义务。协议签订后，原告将房屋交给被告居住，被告一次性将购房款支付给了原告。由于该房屋产权属于军队产权，致使不能实现转让房屋产权的合同目的。2016年7月3日原告以特快转递的方式通知被告解除《住房转让协议书》，对此，被告未对解除合同的效力提出异议，但至今未返还房屋。现原告提起诉讼，请法院作出判决。被告郭鹏辩称，第一，原告起诉没有事实根据和法律依据，原告不守诚信，请求法庭驳回起诉或者驳回诉讼请求。具体理由：本案涉及的房产属于军产房，被告坚持认为该标的物的性质决定了不属于人民法院司法审判范围，应予驳回原告起诉，但是，鉴于本案已经过市法院二审裁定继续审理，被告认为第三人未到庭，但其作出的书面说明中已经确认了军产房的性质，二审裁定中查明事实的裁决已经与原审认定事实一致，作为新的事实，可以作为驳回起诉的理由。第二，假设法院确定具有对本案的管辖权，被告提出驳回其诉讼请求的如下答辩：1、双方合同合法有效，是真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定；2、本案合同已经履行17年，被告在此居住、结婚、生子，合同的主要目的已经实现；3、被告认为双方的合同实际上属于房屋使用权的转让，房屋转让合同中也提到了在具备一定条件下办理产权的过户、更名等相关手续，被告按合同约定支付完价款后，取得了房屋的占有、使用、收益的权利，该转让协议第一条所说的房屋产权应当理解为这三项权利；4、双方协议没有约定解除条件，原告所提出的解除合同的描述与事实不符，原告从未向被告提出过解除合同的要求，也从未向被告送达过任何解除合同的通知，解除合同是原告虚构出来的事实；5、协议第四条约定了采暖费，原告并不提供供暖服务，也无权收取采暖费，该条是被告交原告代收采暖费的约定，前提是部队有收费标准和收费行为，合同履行17年以来，原告从未向被告主张过收取采暖费，至暖气分户以来，2009年至今被告始终向军队的房管部门和后期的采暖公司按时足额缴纳采暖费，并无拖欠，原告主张的违约事实并不成立；6、2002年双方签订协议以来，营区住宅转让军人、退役军人、社会人员的数量很多，在本案诉讼期间，被告已经了解到204号这个院落已经有多栋多户办理了房屋产权证，双方争议的房屋所在10、11号楼在本案诉讼期间已经由至少6户取得了房屋所有权证，这一事实是我们通过查询沈阳市房管部门的档案获悉的，由于不是房屋产权的利害关系人，房管部门不给我们出具相应的书面证实，我们认为这件事实对本案查明事实很关键，也申请法院调取204号院落房屋所有权证取得情况证据；7、2019年4月11日，沈阳军区善后办召开了退役军人和受让房屋实际使用人参加的大会，在会上，善后办领导公开发表了2019年底房屋受让方可以办理房证的讲话；8、原告提起诉讼没有法定的依据，无论从合同法还是民法的相关规定，原告收回房屋没有依据，该房屋已经升值巨大，原告起诉的目的是为了获取利益，因此，撕毁协议违反了民法有关诚实守信的规定；9、军队相关部门知悉被告居住17年的事实，从未向被告提出过腾房、返还的要求和意见；10、关于原告变更的起诉事实，这个楼的楼号始终是11号楼，没有地址变更的问题；86平方米的面积是当时实际测量的面积，96平方米的面积现在计算方式与当时不一样。第三人中国人民解放军沈阳军区善后工作办公室保障局向法庭出具书面情况证明称，孙汉卿同志根据军队售房有关政策，于1998年3月7日在原沈阳军区司令部军务装备部填报了《安居工程建房申请书》，并分别于1998年7月24日、11月19日、1999年1月18日向原沈阳军区司令部管理局交了安居工程款3万元、16000元、2500元。1998年11月19日向原沈阳军区司令部管理局交了住房维修基金3600元，共计52100元。该军产住房原地址为沈阳市和平区南京南街204号6号楼3单元6楼1号，现地址变更为沈阳市和平区南京南街204号11号楼3单元6楼1号。该房产原认定建筑面积86平方米，后经实际测量建筑面积为96.0平方米。该住房为军队安居工程住房（属于房改房），房屋产权归军队所有，孙汉卿同志只缴纳部分预售款，对该房屋只有使用权，没有处置权。根据原沈阳军区住房制度改革领导小组办公室文件规定，孙汉卿同志购买的房产不具备上市交易的条件，属于不允许买卖的军产住房。目前，该套住房尚未正式向孙汉卿出售，该套住房出售需向军委后勤保障部呈报售房方案，待军委机关批复售房计划和售房价格后，由我部对其购房资格进行审核，如其符合购房条件才可向其出售该房并为其办理产权证。该住房原管理单位为原沈阳军区司令部管理局，并由其组织开发建设。2015年12月军队编制体制调整，原沈阳军区司令部管理局撤编，由其管理的军队房地产统一划归沈阳军区善后工作办公室保障局管理。经审理查明，原告孙汉卿原系中国人民解放军沈阳军区司令部军务装备部正团职参谋（已退休）。1998年3月7日原告孙汉卿在原沈阳军区司令部军务装备部填报了《安居工程建房申请书》，并分别于1998年7月24日、11月19日、1999年1月18日向原沈阳军区司令部管理局交纳了安居工程款3万元、16000元、2500元，1998年11月19日向原沈阳军区司令部管理局交纳了住房维修基金3600元，共计52100元。被告郭鹏原系中国人民解放军沈阳军区第一通信总站二营内勤连上尉军官（2006年转业）。2002年3月22日，原、被告签订“住房转让协议书”一份，协议约定由原告孙汉卿将位于沈阳市和平区南京南街204号6号楼361号住房一套（即部队为孙汉卿提供的军队安居工程住房），建筑面积86平方米的房屋产权转让给被告郭鹏，被告向原告支付转让金人民币22万元，同时约定原告单位统一办理房屋产权使用证时，原告协助被告办理住房过户、更名等相关手续，所需费用全部由被告承担；被告给付原告购房款后，该房如有损坏、维修等等问题，全部由被告负责处理，产生的各类费用由被告承担；如被告购房后将其出租、出售或房屋本身发生问题，以及由此而引发的各类纠纷，由被告负责处理，原告不承担任何责任（含费用）。协议还约定了被告按原告供暖单位核收的采暖费标准，每年十二月底以前付给原告一次采暖费。协议签订后，被告一次性将购房款人民币22万元支付给了原告，原告孙汉卿将涉案房屋交给被告郭鹏居住使用至今。上述事实，有双方当事人签订的《住房转让协议书》一份、原告孙汉卿提供的“安居工程建房申请书”一份、孙汉卿交纳安居工程款的收据四份、被告郭鹏提供的能证明其在涉案房屋实际居住的供暖费、水费、电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业费、车位费等票据以及当事人当庭陈述、第三人出具的“情况证明”、“复函”等证据在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人不得擅自解除合同。法律规定，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。双方约定或法律规定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的住房转让协议书系平等民事主体之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人不得擅自解除。关于原告以该房屋产权属于军队产权，军队不准许出售涉案房屋，双方合同目的无法实现为由主张解除合同的问题，原、被告于2002年3月22日签订的住房转让协议书，约定了在原告单位统一办理房屋产权使用证时，原告协助被告办理住房过户、更名等相关手续，所需费用全部由被告承担等等条款，被告郭鹏按约定向原告支付了全部购房款，原告向被告交付了房屋，双方合同已实际履行完毕，并且被告已实际使用至今的涉案房屋，部队至今也未收回，现有证据并不能表明双方合同目的不能实现。此外，根据法律规定，原告孙汉卿主张的事由并非法定或双方约定的解除事由。故对于原告孙汉卿起诉要求解除合同并返还房屋的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告孙汉卿的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡晨辉人民陪审员  石中兴人民陪审员  栾仕杰二〇一九年九月四日法官助理刘成久书记员黄子航本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。