福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1090号 上诉人（原审原告）：赖凯莹,男,1991年2月27日出生,汉族,居民，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：韩叙，福建至理律师事务所执业律师。 被上诉人(原审被告)：漳平市裕嘉房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城售楼部，统一社会信用代码：91350881671900683K。 法定代表人：卢志锐，职务董事长。 委托诉讼代理人：廖凤昌，福建挺秀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：简润先，福建挺秀律师事务所实习律师。 上诉人赖凯莹因与被上诉人漳平市裕嘉房地产开发有限公司（以下简称“漳平裕嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2019）闽0881民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赖凯莹的委托诉讼代理人韩叙，被上诉人漳平裕嘉公司的委托诉讼代理人廖凤昌、简润先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖凯莹上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由对方承担。事实与理由主要是：一、一审判决遗漏了至关重要的事实，即案涉房产至今未通过消防验收合格，被上诉人至今未能履行向上诉人交付合格房产的合同义务。本案中，裕嘉公司在庭审中明确承认案涉房产至今未能通过消防验收合格。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条：“交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收”的解释，案涉房产未能通过消防验收，因此并不具备法律、法规要求的竣工验收合格，被上诉裕嘉公司依法应当承担违约责任。二、一审判决以上诉人已实际接收房屋为由免除了被上诉人的违约责任，系明显的法律适用错误，依法应当予以改判。本案中，根据双方签署的《商品房买卖合同》的有关约定，被上诉人裕嘉公司应在2016年5月30日前将质量验收合格及竣工验收合格的案涉房屋交付给上诉人使用。对案涉房产的交付使用，不仅要求被上诉人按时履行将房屋交付使用的约定义务，还要求被上诉人履行交付房屋符合法律、法规规定的标准及条件的法定义务。根据相关法律规定，商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。被上诉人交付的未经竣工验收的案涉房屋不符合法律的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向上诉人交付符合法律、法规规定房屋的法定义务。因此，被上诉人裕嘉公司虽然已将案涉房屋转移给上诉人占有使用，但是其仍然存在逾期交房的违约事实，依法应承担逾期交房的违约责任。 漳平裕嘉公司辩称，上诉人上诉无理，依法应当驳回。一审判决答辩人应依照《商品房买卖合同》第十二条的约定支付逾期交付房屋的违约责任，上诉人上诉主张一审法院判决免除答辩人逾期交房的违约责任，与事实不符。本案中，涉案房屋已实际交付，上诉人亦实际接收并占有、使用涉案房屋，且房屋能够满足正常使用功能，其再行主张房屋交付之后的违约金，不应予以支持。司法实践中，出卖人实际交付房屋时未达合同约定交付条件，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约按合同约定条件交房为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。请求二审法院依法维持原判。 赖凯莹一审诉讼请求：判令漳平裕嘉公司向赖凯莹支付逾期交房违约金，以337000元为基数，按日万分之一点一的标准自2016年5月31日起计算至漳平裕嘉公司满足合同约定交房条件并实际交付房屋之日止。 一审法院认定的事实：2015年9月7日，赖凯莹与漳平裕嘉公司签订《商品房买卖合同》1份，合同主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于漳平市地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名裕嘉大景城；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的Ｂ1-1＃401号房；第六条、计价方式与价款：总金额337000元；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日其，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。赖凯莹按照合同的约定付清购房款。漳平裕嘉公司于2017年3月27日将商品房交付给赖凯莹使用。2018年8月3日，裕嘉大景城Ｂ1-1＃楼验收合格。为此，赖凯莹诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，赖凯莹与漳平裕嘉公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。赖凯莹已依约向漳平裕嘉公司支付了购房款，履行了合同约定的义务，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定漳平裕嘉公司应当在2016年5月30日前向赖凯莹交付该商品房，漳平裕嘉公司未能按约定时间履行交房义务，赖凯莹要求漳平裕嘉公司依照《商品房买卖合同》第十二条约定支付自2016年5月31日起以购房款为基数，按日万分之一点一标准计算的违约金，理由充分，予以支持。但漳平裕嘉公司已于2017年3月27日将该商品房转移至赖凯莹占有，赖凯莹也已实际接收并入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋转移占有是认定交付使用的标志，不存在无效交付。漳平裕嘉公司移交商品房时虽未符合双方约定的交房条件，但赖凯莹已实际接收并占有该商品房，赖凯莹以交付无效为由要求漳平裕嘉公司支付实际接收商品房后计算至漳平裕嘉公司满足合同约定的交房条件之日止的违约金，理由不充分，不予支持。赖凯莹要求从2016年5月31日起以购房款为基数按日万分之一点一标准计算至2017年3月27日的违约金11158元(337000元×0.00011×301天)，理由充分，予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，作出如下判决：一、漳平市裕嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向赖凯莹支付逾期交房违约金11158元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回赖凯莹的其他诉讼请求。案件受理费750元，减半收取375元，由赖凯莹负担236元，漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担139元。该款限于本判决生效之日起7日内向法院缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法均未提交新证据。上诉人对一审判决查明认定的事实除认为“遗漏案涉小区房屋至今都没有通过消防验收，不符合法律意义上的房屋竣工验收”外无异议。漳平裕嘉公司对一审判决查明认定的事实无异议。对上诉人二审异议的事实，本院认为，原审已认定讼争房产2017年3月27日交付给上诉人使用，2018年8月3日，裕嘉大景城B1-1#楼验收合格，上诉人认为遗漏没有事实依据，本院不予采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋转移占有是认定交付使用的标志。漳平裕嘉公司移交讼争商品房时虽未符合双方约定的交房条件，但上诉人已实际接收并占有该商品房，应当视为房屋的交付使用。上诉人以交付无效为由要求漳平裕嘉公司支付实际接收商品房后计算至漳平裕嘉公司满足合同约定的交房条件之日止的违约金的上诉理由不充分，本院不予支持。上诉人要求从2016年5月31日起以购房款为基数按日万分之一点一标准计算至2017年3月27日的违约金的诉请，一审法院予以支持，理由充分，予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理750元,由上诉人赖凯莹负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一九年九月三十日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟