宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初10714号原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。法定代表人：王钦玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔琨，男，该公司法务。委托诉讼代理人：李继，男，该公司工作人员。被告：郭鹏，男，1985年8月9日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川中房物业集团股份有限公司与被告郭鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人乔琨、李继，被告郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5151.20元；⒉判令被告向原告支付因拖欠上述费用所造成的自2015年7月1日至2019年4月30日的利息损失480.60元，并支付利息至被告支付款项之日；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为丽景湖畔包括煦冬园在内的小区提供物业服务，被告系丽景湖畔煦冬园某室的业主，住宅建筑面积为136.29平方米，现被告尚拖欠原告2015年1月1日至2018年12月31日期间共计四年的物业服务费，经多次催要无果，诉至法院。被告郭鹏答辩称，涉案房屋于2015年12月31日才过户至被告郭鹏名下，过户前的物业服务费与被告无关；涉案小区物业服务不达标，小区单元楼一至五楼纱窗都是坏的，墙面不干净；原告私自占用公共用地面积，私设车位，公用车位私自上锁，业主无法正常停车；原告乱收费，收费车位与现停车位严重不符，收支严重不平衡，原告对收费、广告费未进行公示；小区围栏生锈脱落，没有及时更换；楼道有流浪狗出现，有粪便，垃圾亦未及时清理。本院经审理认定事实如下：原告银川中房物业集团股份有限公司原企业名称先后曾为宁夏中房集团银川物业服务有限公司、银川中房物业管理股份有限公司。2006年原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由原告为丽景湖畔小区（一至四期）提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的日常小型维修养护运行和管理，共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理，共用部位的环境卫生、垃圾的收集、清运，维持物业区域内车辆行驶秩序，并对车辆停放进行有序管理，维护小区公共秩序，公共区域消防设施进行维护管理，房屋装修装饰管理服务，与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料的收集保管，对物业买受人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第三、四期的物业服务费标准在补充协议中具体约定；合同期限自2006年3月5日至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同止。2008年1月1日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费标准为：住宅及非住宅面积0.60元/平方米/月收取；协议其他条款与双方2006年签订的相应条款约定一致。2015年，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，物业服务费标准为0.60元/平方米/月，同时约定了结合物业管理区域的实际情况，编制物业年度服务计划、年度维修养护计划等，不得擅自占用和改变物业管理区域内共有部分的用途，如需在管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与业主委员会协商并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门实施；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按3‰的标准向原告支付违约金，原告可以向人民法院提起诉讼。2016年5月4日，丽景湖畔业主委员会作出《关于丽景湖畔物业费调费的通知》，载明：“丽景湖畔小区自2006年建成入住10年来，物业收费未做过调整。十年中，物价上涨，人员工资翻倍增长，银川市的社平工资由原来450元/月上调为现在的1480元/月，社保基数由原来861元/月上调为2841元/月，上调比例228%，物业成本急剧加大，加之园区设施老化，维修维护费用增加，导致物业费入不敷出。根据2014年宁夏回族自治区人民政府文件《宁政发58》，物业费三年调整一次。鉴于此，丽景湖畔业主委员会委托银川中房物业丽景湖分公司以书面征求业主意见的形式召开全体业主大会，本园区业主共计2459户，同意1269户，同意户数已过半，符合物业管理条例相关规定，根据业主大会的表决，同意丽景湖畔小区物业费上调0.25元㎡/月，调整后2016年度物业费收费标准为每月0.85元㎡/月。入户登记表：通过率为51%”。2018年1月1日，原告又与被告续签《物业服务合同》，约定：物业服务标准为多层住宅：0.85元/月/平方米，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。2015年12月31日，银川市兴庆区某室登记过户至被告名下，房屋面积为136.29㎡。现原告以被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费为由，诉至法院。庭审中，被告提交照片显示该小区楼道内楼道纱窗损坏、楼道墙面不清洁、小区栅栏生锈等问题。本院认为，原告系具有资质的物业服务公司，其与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称原告私占公共用地私设车位，公用车位私自上锁、原告乱收费等辩解意见，仅凭被告提交的照片不能证实被告所述，故对被告的该项辩解意见不予采纳。2015年12月31日，涉案房屋过户登记至被告名下，原告未提交其他证据证明被告于2015年12月31日前入住涉案房屋，故被告郭鹏应承担自2016年1月1日起的物业服务费。被告提交的证据可以证实原告提供的物业服务存在纱窗未更换、楼道墙面不清洁、小区栅栏生锈等问题。综上，根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴物业费的比例为95%。涉案房屋自2016年1月1日至2018年12月31日期间产生物业服务费4170.47元（136.29㎡×0.85/㎡/月×36个月），被告应向原告支付上述期间物业服务费3961.95元（4170.47元×95%）。关于原告主张的利息损失，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告郭鹏于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3961.95元；二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘亚军二〇一九年八月二十六日法官助理 李 静书 记 员 李 然附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。