北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初52690号原告：戴文凯，男，1972年1月1日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：屈冬冬，北京唯景律师事务所律师。被告：张永福，男，1958年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告戴文凯与被告张永福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，于2018年10月15日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月25日再次公开开庭审理了本案。原告戴文凯之委托诉讼代理人屈冬冬，被告张永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴文凯向本院提出诉讼请求：1.判令张永福返还租金67222元(计算期间为2017年12月7日至2018年7月19日)、押金30000元；2.本案诉讼费由张永福承担。事实和理由：2009年7月19日，我和张永福签订合作协议，张永福将位于圆明园西路中国农业大学北边房屋一处（以下简称涉诉房屋）出租给我，我用于经营重庆小吃，租期为2009年7月19日起至房屋拆迁日止，2009年至2010年租金为每年9万元，自2011年起租金调整为每年11万元。2013年7月10日，张永福以防火安全为由收取我押金3万元。2017年12月7日，海淀区城管执法队对我租赁房屋下达拆除通知。自2017年12月8日起我停业并将房屋腾退给张永福。根据戴文凯、张永福签订的合作协议第七条不可抗拒因素的规定，张永福应将所剩租赁期间的租金退还给我，经我多次催要张永福仍拒不退还。为维护我的合法权益，故提起本案诉讼。张永福辩称，我不同意戴文凯的全部诉讼请求。2017年12月份，因为大兴区发生大火之后，北京市严查餐饮行业，说涉诉房屋不合格需要整顿待查。2018年3月中旬，涉诉房屋因安全隐患重大被要求强制拆除。涉案地块共有五个门店，共计着火7次，戴文凯家里着火一回，所以被定为安全隐患重大。2018年4月5日涉诉房屋被强制拆除。2018年7月份，戴文凯爱人找到我说房屋没到期就拆了，让我退房租，我说按照消防协议书如果着火房租押金都不退，8月份又找我，我说可以退一部分，就退了戴文凯5万元。我认为双方已经协商解决完毕了，戴文凯把手里所有合同原件都交给我了。到拆迁为止，戴文凯都没有和我解除合同，且没有向我交付房屋。我向戴文凯出租该房屋的时候是签订了书面合同的，我认为戴文凯应当向我提出书面解除合同的通知。我和戴文凯签订过一份防火协议，约定如果出现火灾，押金及剩余租金都不退，戴文凯承租房屋的时候着过一次火，违反了防火协议。故不同意戴文凯的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2009年7月19日，甲方：张永福与乙方：戴文凯签订《合作协议书》，内容如下：甲乙双方协商就双方合作事宜达成如下协议：一、甲方将涉诉房屋交付乙方合作使用。二、房屋合作期限，从2009年7月19日起至房屋拆迁止……四、年合作金额及交纳办法：根据双方协商规定年房屋合作金额为玖万元，水、电、卫生费自理。房屋合作金额及卫生费采取提前付款方式，分两期上交，每1年上交一次，提前一个月付款。第一次在办理手续时交纳房屋合作金额，总计玖万元……七、不可抗拒因素：因不可抗拒因素导致房屋拆除（如修路、电信修理、学校占用双方必须服从）双方均不承担责任，并无条件同意。如遇到不可抗拒因素甲方还乙方所剩协议期内的房屋，卫生、水电合作金额。并在接到通知后，于15日内腾出原合作的房屋。在协议书右下角处，有戴文凯书写：房租金以后不在涨，租金每年6月19日交。庭审中，双方均认可自2009年起每年租金9万元，从2012年起，年租金涨到11万元。2013年7月10日，张永福与戴文凯签订《中国农业大学承租房屋防火协议书》（以下简称《防火协议书》），其中第九条约定：为加强对承租方的安全意识对承租方进行防火督促，特压（押）现金叁万元。如出现火灾承租方无条件中止承租合同，所有租金和押金不退。庭审中，戴文凯和张永福均认可押金系现金方式缴纳，张永福未向戴文凯出具收据。张永福称其和戴文凯就房屋拆除一事已经协商解决，其以现金方式向戴文凯的爱人退还了5万元，其中包括了3万元押金和部分房租。张永福主张双方只签订过一份《防火协议书》，在其完成退费后，戴文凯的爱人将《防火协议书》交回。戴文凯对此不予认可，称双方签订的《防火协议书》系一式两份，其持有的原件找不到了。就上述抗辩，戴文凯提交了其分别与曹建和、胡救生签订的《中国农业大学承租房屋防火协议书》，以证明其退给曹建和、胡救生剩余租金和押金的时候也没有打收条。经质证，戴文凯对上述证据的真实性无法核实，关联性不认可。本院当庭拨打曹建和电话136XXXXXXXX，与其本人核实，曹建和表示其与张永福签订了防火协议书，一人一份，张永福并没有向其退还押金。2017年6月19日，张永福出具收条一张，内容为：今收房租金11万元壹拾壹万元，2017年7月19日-2018年7月19日。另经核实，2017年12月7日，戴文凯在涉诉房屋内经营的重庆小吃停止营业，2018年4月初,涉诉房屋被拆除。庭审中，张永福称因戴文凯承租的涉诉房屋发生过火灾，导致因存在消防安全隐患，所以才被停止营业。戴文凯对此不予认可，张永福未就火灾一节向法庭提交证据。为查明涉诉房屋的停业及拆除原因，本院分别与海淀区城管执法局马连洼街道执法队、中国农业大学后勤基建处核实，得知涉诉房屋位于中国农业大学校内，所在区域的总面积约370平方米，其中有70平方米的房屋系中国农业大学的校产房，具有合法手续，该部分房屋由张永福免费使用，另外300平方米的房屋系张永福未经中国农业大学同意自行扩建的，该部分房屋应属于违章建筑。2017年12月4日，马连洼街道办事处联合派出所、城管、消防及中国农业大学等部门单位就涉诉房屋区域的全部房屋进行了检查，并张贴了谈话通知书，当时各租户已经停止营业。2018年4月初，中国农业大学开始正式拆除该房屋，并向张永福支付了60万元补偿款。庭审中，张永福称涉诉房屋系具有合法手续的房屋，并且中国农业大学向其提供了房产证明以张永福爱人的名义办理了营业执照。戴文凯认可经营期间使用的营业执照系张永福提供，但不认可涉诉房屋具有合法手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张永福与戴文凯签订的《合作协议书》、《防火协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行中，戴文凯向张永福支付了2018年7月19日前的房屋租金，双方均认可戴文凯自2017年12月7日因政府检查涉诉房屋安全而停业。张永福将存在安全隐患的房屋出租给戴文凯使用，而戴文凯自2017年12月7日以后未实际使用涉诉房屋，且涉诉房屋已经被拆除，故双方合同已经实际终止履行。现张永福起诉要求退还停业以后的剩余租金及押金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。张永福虽抗辩称已经退还戴文凯5万元（含3万元押金及部分租金）并提交了相应证据，但戴文凯对此不予认可，经本院审查，张永福提交的证据不足以证明其上述抗辩主张成立，故本院对其抗辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：张永福于本判决生效后7日内退还戴文凯2017年12月7日至2018年7月19日期间的剩余租金67222元、押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元，由张永福负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  肖开恩人民陪审员  唐福来二〇一九年九月九日书 记 员  沙雪妮