广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终602号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂强，男，1986年，汉族，住云浮市云安区。被上诉人（原审原告）：毛翠婷，女，1986年，汉族，住云浮市云安区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人张桂强、毛翠婷房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判上诉人不需支付逾期办证违约金16287.3元和面积差异购房款4183.7元给被上诉人；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定办证期限从2014年12月12日起计算是错误的，请二审法院予以纠正。（一）本案中，“东方花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日，故涉案房屋于2015年1月20日才具备法律规定的交付条件。一审判决认为逾期办证违约金应从2014年12月12日起计，但此时涉案房屋并未符合双方约定的收楼条件,亦不符合法律规定的交楼条件（法律强制规定未经竣工验收合格不能交付房屋），故被上诉人该主张是错误的。且，上诉人与被上诉人双方就逾期交楼进行补偿的问题达成了《协议书》，约定：由上诉人补偿被上诉人人民币6000元，被上诉人承诺不再以任何方式向上诉人追索相关款项。至今，被上诉人已经领取完毕全部逾期交楼补偿款。换而言之，被上诉人已同意并认可上诉人将交楼时间延期至《协议书》签订之日。故，双方签订的《协议书》之日视为被上诉人向上诉人交付涉案房屋之日。（二）上诉人有权依据涉案合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。上诉人向被上诉人交付房屋后，已多次通过电话通知被上诉人提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等资料），但被上诉人迟迟才将契税完税发票交给上诉人，从而导致上诉人未能按照合同第十五条之约定办理权属登记备案。换句话来说，上诉人系因被上诉人迟延提交完税发票等办证所需资料的原因而迟延办理权属登记备案的，故上诉人有权根据合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。（三）政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，属政府行为导致的，该责任不应由上诉人承担，该期间应予剔除。政府部门之间就涉案房屋完税问题的有关处理，导致上诉人于2016年6月6日才取得所有权初始登记证书。而按上诉人于原审诉讼中提供的云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终646号民事判决书认定：上诉人于向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡局对东方花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止，该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，因此导致上诉人于2016年6月6日取得所有权初始登记证书亦非上诉人的过错。故，从2015年5月22日至2016年6月6日该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，应予扣除。而且，根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住建局于2016年5月31日通告：从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于案合同第十五条约定“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由上诉人承担。即，政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，也应予剔除。二、一审判决认定错误，涉案商品房应按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，故被上诉人要求上诉人返还因房屋面积差异的购房款没有依据。虽然涉案合同第四条约定了该商品房价款按套内建筑面积计算，但合同附件四“合同补充协议”第一条、第二条又明确约定了“涉案商品房按建筑面积计价，合同约定的面积差异指的是建筑面积差异”等内容，即涉案合同与“合同补充协议”对房屋价款计价有不同的约定。因“合同补充协议”是与涉案合同同时签订的，该“合同补充协议”约定以建筑面积计价，即视为“合同补充协议”已对涉案合同约定的计价方式进行了变更，该变更属于特别的、补充性的约定，对上诉人、被上诉人双方均具有约束力。此外，从被上诉人支付购房款的发票来看，涉案房屋价款均是以建筑面积来进行计价的。故涉案商品房价款是以房屋建筑面积进行计价的。根据合同第五条“差异值在+-0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”之约定，本案中，涉案房屋《不动产权证》上登记的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积之间的面积差异值均在合同约定的+-0.6%以内，故上诉人无需对被上诉人作补偿。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。张桂强、毛翠婷辩称：被上诉人对一审判决没有提出上诉，且该系列案的部分业主方提起的诉讼，此前已经云浮市中级人民法院作出终审判决。被上诉人请求二审法院维持一审判决。张桂强、毛翠婷向一审法院起诉请求：一、判令亘生公司向张桂强、毛翠婷支付逾期办理不动产权证的违约金16287.3元；二、判令亘生公司退还房屋面积差异款4183.7元给张桂强、毛翠婷；三、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：张桂强、毛翠婷起诉主张，2013年10月1日，张桂强、毛翠婷与云安县亘生经济发展有限公司(2016年4月19日该公司变更了公司名称为云浮市亘生经济发展有限公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定张桂强、毛翠婷向亘生公司购买一套位于云浮市市区××路××号东方花园××号商品房，建筑面积为100.29平方米，套内面积79.49平方米，按套内面积为每平方米6537.09元计算，总房款为519633元。合同签订当日张桂强、毛翠婷已支付首期款159633元，并依约向银行申请相关贷款。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，云浮市中级人民法院作出（2018)粤53民终646号《民事判决书》，认定业主与亘生公司就延迟交楼达成协议书，亘生公司承担延迟交楼的违约金截止2014年12月11日。即迟办证违约金自2014年12月12日起计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的规定，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。”但张桂强、毛翠婷在2018年1月17日才取得《不动产权证书》。从2014年12月12日起计至2018年1月17日，扣除合同约定的540日和法院判决扣减的329天，亘生公司应承担263天的逾期办证违约责任，具体计算：519633元（已付购房款）×4.35%÷365天×263天=16287.3元。另，张桂强、毛翠婷向亘生公司购买上述商品房时，亘生公司是以房屋的套内面积79.49平方米，按6537.09元每平方米来计算总购房款。在张桂强、毛翠婷领取《不动产权证书》时发现套内的实际面积只有78.85平方米，与合同约定的79.49平方米相差0.64平方米，该面积差异值达0.81%，己超过合同约定的±0.6%。所以亘生公司应按合同约定向张桂强、毛翠婷支付该差价0.64平方米×6537.09元/平方米=4183.7元。张桂强、毛翠婷为了维护自己的合法权益，向一审法院提起诉讼，请求一审法院依法支持张桂强、毛翠婷的诉求。另查明，张桂强、毛翠婷与亘生公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为:±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期），以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。东方花园2#、3#楼于2014年12月11日经规划验收合格，于2015年1月20日竣工验收备案。2015年5月22日，亘生公司亘生公司向云浮市住房和城乡建设局申请办理座落在云浮市市××路××号××、××幢商品房确权的初始登记。再查明，2016年3月31日，云浮市云城区人民政府办公室印发《罗斗岗粮库地块协调会议纪要》，部分内容如下：“区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区罗斗岗山坡地块已于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，后于2011年由云安亘生经济发展有限公司收购，并由区粮食储备中心与亘生经济发展有限公司置换了该地块周边零星土地，因历史遗留问题致使原房产证转移登记和注销未办理，造成现亘生经济发展有限公司开发建设的东方花园无法办理房产证。”2016年4月15日，云浮市云城区地方税务局向云浮市住房和城乡建设局作出云城区地税函[2016]X号《关于征求东方花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，主要内容反映如下：云城区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区罗斗岗山坡的地块于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，由于当时土地转让的相关税费委托国土部门代征，因此核查所需时间较长，目前尚未有结果。亘生公司向华建公司购买的涉案土地的六宗房地产均已完税，并办理了六宗土地证。云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局先对亘生公司所建的东方花园进行初始登记。对粮油食品厂和粮油饲料工业公司转让房地产的涉税情况以及其他有关情况，待云浮市云城区地方税务局核查清楚后再行回复。又查明，2017年6月22日，东方花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服上诉。云浮市中级人民法院作出(2018)粤53民终646号终审判决，判决认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房竣工验收合格日之次日（2014年12月12日）起计算，扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对东方花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间；对于面积差异款问题，应按套内建筑面积差异计算违约金。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。张桂强、毛翠婷与亘生公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，双方应按合同约定行使权利、履行义务。此前，东方花园的业主谢某某、黄某某基于类似事实起诉至一审法院，一审法院作出一审判决，经云浮市中级人民法院二审，作出(2018)粤53民终646号判决，对于双方有争议的逾期办证违约金计算方式及面积差异款问题，已有定论，该判决现已生效。一审法院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：关于亘生公司应否承担逾期办证违约责任的问题。合同第十五条约定，亘生公司未能如期办理权属登记备案或因亘生公司责任，导致张桂强、毛翠婷不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的，亘生公司应支付违约金。由于案涉商品房至2014年12月11日通过竣工验收，才符合双方合同约定的交楼条件，一审法院认定办证期限从2014年12月12日起算。张桂强、毛翠婷与亘生公司对于办证期限应扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对东方花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间无异议，一审法院予以确认。对于亘生公司提出办证期限还应扣除因张桂强、毛翠婷的原因以及政府其他行为的原因导致的迟延期间，依据不足，一审法院不予采纳。本案中，从2014年12月12日起计至张桂强、毛翠婷取得不动产权证之日（2018年1月17日），共用去办证时间1132天，减去合同约定的540天办证期限，再扣除329天，亘生公司应付263天的违约金给张桂强、毛翠婷，按合同约定，违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。张桂强、毛翠婷主张亘生公司支付的逾期办证违约金，逾期天数和利率符合合同约定，计算准确，一审法院予以支持。二、关于亘生公司应否支付房屋面积差异款给张桂强、毛翠婷的问题。亘生公司提出双方约定的计价面积是建筑面积而非套内建筑面积，但根据合同第四条约定，涉案商品房的单价为6537.09元，房屋总价为519633元，可推出房屋的计价面积79.49平方米，故应为套内建筑面积，对于亘生公司的该意见，一审法院不予采纳。张桂强、毛翠婷取得的不动产登记证书载明的专有建筑面积仅78.85平方米，与79.49平方米相差0.64平方米，面积差异值达0.81%，已超过±0.6%，按合同第五条约定亘生公司应支付张桂强、毛翠婷面积差异款4183.7元（0.64平方米×6537.09元/平方米），张桂强、毛翠婷主张亘生公司支付的面积差异款，符合合同约定，计算准确，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、限云浮市亘生经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金16287.3元给张桂强、毛翠婷。二、限云浮市亘生经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付房屋面积差异款4183.7元给张桂强、毛翠婷。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元（张桂强、毛翠婷已预交），由云浮市亘生经济发展有限公司负担。二审期间，上诉人亘生公司向本院提交以下证据：协议书复印件，拟证明双方对于逾期交楼时间进行变更，应按协议书签订的时间为逾期办证的起算日。上述证据已经本院组织双方当事人进行了交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方当事人签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”第二条约定：“合同中第五条约定的面积差异指的是建筑面积差异，按建筑面积单价执行。”还查还查明：2015年9月13日，张桂强、毛翠婷与亘生公司就亘生公司逾期交房问题达成协议，由亘生公司补偿元给张桂强、毛翠婷，并减免张桂强、毛翠婷一年六个月的物业管理费（物业管理费减免期自2014年6月30日到2015年12月30日）。双方达成的协议中并未明确交房日期或逾期期间。再查明：2018年1月17日，张桂强、毛翠婷取得涉案商品房的不动产权属证书。又查明：本院作出的（2015）云中法民二终字第437号生效民事判决认定，东方花园2#、3#楼因政府行为导致停工12天，交楼时间顺延为2014年7月12日。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。张桂强、毛翠婷与亘生公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、上诉人应否承担逾期办证违约责任？2、双方约定的计价面积是套内建筑面积还是房屋建筑面积？上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人？关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。上诉人在涉案商品房竣工验收备案前已实际将房屋交付给被上诉人使用。根据双方合同第十五条的约定，办证期限应从房屋交付之日起算。故上诉人认为涉案商品房竣工验收备案符合交楼条件时起算办证期限的主张，本院不予采纳。被上诉人自认涉案房屋实际已于2014年交付使用。虽然双方当事人于2015年9月13日就上诉人的逾期交楼违约问题签订了《协议书》，但双方签订的协议中并未对上诉人的逾期交楼期间进行约定，亦未明确被上诉人的实际收楼时间，上诉人亦未提供证据证实被上诉人具体何时收楼。故结合双方签订的《协议书》中约定的减免物业管理费用的期限自2014年6月30日起算的情况，本院对被上诉人自认已于2014年收楼的主张予以采纳。现被上诉人主张从2014年12月11日涉案商品房经规划验收合格之次日起算办证期限，并未明显不利于上诉人，故一审判决认定上诉人的办证期限应从2014年12月12日起算正确，本院予以确认。2015年5月22日起至2016年4月15日（云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对东方花园进行初始登记之日）止，该段期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，共329天应予以扣减。双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人认为2016年4月16日至2016年6月6日该段期间亦存在不能归责于上诉人的原因导致未能办证而主张扣减，但上诉人的该主张，并无事实和法律依据，故本院不予采纳。上诉人于2018年1月17日为被上诉人办理取得涉案商品房的房地产权属证书。因此，在扣减329天后，一审判决核算认定上诉人还应承担263天的逾期办证责任正确，本院予以确认。上诉人应支付逾期办证违约金16287.3元给被上诉人。关于双方约定的计价面积是套内建筑面积还是房屋建筑面积，上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人的问题。上诉人认为双方签订的《合同补充协议》已明确按建筑面积计价，即按房屋建筑面积计价，《合同补充协议》是特别约定，与《商品房买卖合同》不一致的，应按《合同补充协议》的约定履行，故上诉人无需退还面积差异款给被上诉人。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6537.09元，总金额（人民币）伍拾壹万玖仟陆佰叁拾叁元整。”双方签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”虽然《合同补充协议》未明确“建筑面积”是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”，但《商品房买卖合同》第四条明确涉案商品房每平方米的单价为6537.09元，《合同补充协议》第一条明确该商品房单价是按建筑面积计算的单价，换言之，若双方约定的计价面积是按合同约定的房屋建筑面积100.29平方米计算，则房屋总价款已远远超过519633元，但若按合同约定的套内建筑面积79.49平方米计算，则符合总房价款的数额，而且《商品房买卖合同》第四条亦已明确计价面积是按套内建筑面积计算。即无论从房价计算还是合同约定，《商品房买卖合同》第四条与《合同补充协议》第一条约定并未存在冲突，两者约定的“建筑面积”均为“套内建筑面积”。因此，一审判决根据合同双方约定和不动产权证登记情况，核定上诉人应退还4183.7元房屋面积差异款给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，上诉人云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月四日书记员  范欣健