湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1227号上诉人（一审原告）：宋凤姣，女，1947年11月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：袁正阳，系广东朗正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张长生，男，1964年5月24日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：周江龙，系湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张长青，男，1959年3月9日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：周江龙，系湖北易圣律师事务所律师。一审第三人：张隆国，男，1973年4月3日出生，汉族，身份证住址黄石市黄石港区，现住黄石市。一审第三人：袁卫东，男，1968年10月11日出生，汉族，户籍所在地大冶市，现住黄石市。委托诉讼代理人：曹钧安，系湖北楚帆律师事务所律师。上诉人宋凤娇因与被上诉人张长生、张长青、一审第三人张隆国、袁卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋凤娇上诉请求：判令支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定的部分事实有误。张长青2013年12月16日作出《承诺》的同时收取其6.8万元购房款，张长青将分房卡交给其女儿胡玲，即与其缔结房屋买卖合同关系，其已经履行全部合同义务，张长青履行部分合同义务，并非一审判决认为张长青与其并无房屋买卖合同关系。张长生与张长青就换房事宜如何约定二人之间的合同关系，均不影响张长生、张长青二人与其达成的第二份合同的成立、生效、履行。其要求张长青承担未履行交付房屋违约责任的请求合法，应当得到支持。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十五条，属适用法律错误。因其与张长青、张长生成立新的合同关系，张长青收取6.8万元购房款的行为表明张长青是合同的当事人，负有继续履行交付房屋的合同义务，而绝非代履行合同义务的第三人。3.一审判决认为其将与本案没有利害关系的张隆国、袁卫东诉至法院，与事实不符。其最初起诉时，并未将张隆国、袁卫东列为第三人，而是张长生、张长青二人要求追加。张长生答辩称：宋凤娇与其买卖房屋系张隆国介绍。张隆国后来将房子卖给有姻亲关系的袁卫东，但其以为房子卖给了宋凤娇。宋凤娇随后找其要求交付房屋，其在张长青不知情的情况下达成换房协议。但张长青知道其没有房子置换后，也就不同意将自己的房子给宋凤娇。张长青答辩称：其与宋凤娇没有买卖合同关系，不存在交付房屋的合同义务，宋凤娇诉请其履行交房义务没有法律依据。由于张长生后来并没有房屋，其和张长生也没有实际置换房屋，也不可在这种情况下把自己的房子给张长生。宋凤娇所称6.8万元是房屋安置过渡费，不是购房款。事发后，其多次想退还，宋凤娇一直推脱不收。张隆国述称，其当时和张长生关系很好，张长生委托其处理他的还建房。恰好其亲戚袁卫东想买房子，于是双方谈好价格，袁卫东向张长生支付27万元现金，双方签订了合同。袁卫东述称，其2011年与张长生签订房屋买卖合同，购买的房屋与宋凤娇无关，也非同一套房屋，其与本案无任何法律关系。宋凤娇向一审法院起诉请求：1.确认其与张长生2009年10月14日签订的房屋买卖合同合法有效，张长生、张长青二人全面履行合同义务，立即向其实际交付杭州××路社区宏维星都一期还建楼5号楼1单元32层1-3203的面积99.25㎡房屋（以下简称诉争房屋）、协助其办理该房屋的不动产登记的全部手续；2、由张长生、张长青承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月17日，张长生与黄石开发区团城山街道办事处杭州××路社区居民委员会签订《房屋拆迁协议书》，约定张长生的还建房屋总建筑面积为880㎡，100㎡的房屋有两套，其中一套100㎡的房屋分解成了一套20㎡的房屋和一套80㎡的房屋，实际只剩下一套100㎡的房屋。2009年10月14日，卖方（简称甲方）张长生与买方（简称乙方）宋凤姣签订《房屋买卖合同书》，约定甲方卖给乙方拆迁还建楼一套，面积100㎡，单价为1850元/㎡，付款方式为合同签订之日乙方一次性付给甲方18.5万元，购房地址为杭州××路社区长湾、大泉塘、小泉塘三个自然村村民私房拆迁还建小区，交房日期为上述三个自然村私房还建楼完工后拆迁户入户之时，甲方通知乙方到达现场和拆迁户一起按100㎡户型，采取抓阄的形式，由乙方自行操作，乙方所抓阄上标明的楼栋、单元、楼层、左右方向的房屋则为乙方所购买的住房。当日，宋凤娇向张长生支付购房款18.5万元，张长生向宋凤娇出具了收条。自2010年开始，杭州××路社区为了防止拆迁户一房多卖产生纠纷，要求分房以拆迁户为主，如拆迁户把房子卖出去，拆迁户需持拆迁安置补偿合同和买方一起到社区办理拆迁安置凭证，一起抓阄，社区再给买方一个分房卡，并进行登记，一周后发钥匙。只有房卡和社区登记的名字一致，社区才开具入户通知单。2011年1月7日，张隆国为袁卫东办理了张长生仅有的一套100㎡还建房屋的拆迁安置凭证，并于2011年2月21日在社区进行了登记。宋凤娇因年迈及身体原因，一直交由其女胡玲办理房屋买卖的相关事宜。胡玲于2012年已知晓其他人有拆迁安置凭证，但其因为相信张长生，并未找张长生主张权利。2013年夏天，杭州××路社区在分房前对外进行公开登记，胡玲持《房屋买卖合同书》到杭州××路社区办理房屋登记，因为没有拆迁安置凭证，社区未予办理，并告知胡玲直接与张长生协商，待分房时再和张长生一起去抓阄。2013年12月，袁卫东的妻子和张长生、张隆国一起持拆迁安置凭证在杭州××路社区抓阄，袁卫东分到了张长生名下位于团城山街道广州路7号3栋1单元1903室房屋，面积100.59㎡。因张长生无法提供一套100㎡的房屋给宋凤娇，胡玲多次找张长生，张长青同意将自己的一期还建房与张长生二期的还建房互换，故胡玲及其丈夫卫红兵和张长生、张长青四人一起于2013年12月16日在杭州××路社区口头协商，由张长生提供二期一套100㎡的房屋与张长青的5-1-3203一套100㎡的房子互换，张长青将其持有的杭州××路社区宏维星都一期还建楼分房卡交给胡玲，分房卡载明：5号楼1单元32层，房号1-3203，面积99.25㎡。同时，胡玲给了张长青现金6.8万元。同日，张长生、张长青向杭州××路社区出具书面承诺，载明：兹有长湾村拆迁户张长青有5-1-3203一套100㎡的房子，自愿与张长生二期一套100㎡的房子互换，现向社区承诺该套房子的二期过渡费从张长生扣除直接划拨到张长青户上。2014年夏天，张长青、张长生向杭州××路社区副主任张万反映房子有问题，张长生称其只卖了一套100㎡的房子，怎么现在变成卖两套房子，其怀疑宋凤姣和第三人袁卫东的房子是同一套房子，涉嫌诈骗，要把房子收回来。张万告知二人可依法自行处理。之后，胡玲和卫红兵要求社区开具入户通知单，张万拒绝并问胡玲2014年和张长生、张长青协商时怎么没有找社区办理入户通知单，胡玲称其拿到入户通知单就要交物业费，故当时没有办理入户通知单。胡玲和卫红兵曾两次去社区反映情况，并请求社区联系张长生，但社区领导拨打了张长生电话，无法接通。2017年10月20日，杭州××路社区张贴《关于宏维星都还建楼安置确权的公告》，载明：杭州××路社区宏维星都二期还建楼项目即将竣工交付，为了顺利做好分房前筹备工作，需对拆迁户、购房户（房单、购房协议、物业协议）安置总面积、一期分户、买卖情况及二期安置面积、户型、套数进行产权登记核对确认，请带好有关证明资料于10月23日至31日到社区进行如实登记。胡玲前往杭州××路社区，社区领导告知胡玲，张长青已将诉争房屋产权登记在其子名下。2017年11月27日，宋凤姣对张长生、张长青提起诉讼，主张张长生履行房屋买卖合同，给付100㎡拆迁还建房一套，张长青承担连带责任。2018年7月5日，变更诉讼请求为：1.张长生履行房屋买卖合同，给付100㎡拆迁还建房一套，张长青承担连带责任；2.张长青退还其给付的6.8万元。2018年7月17日，宋凤姣申请撤回起诉，一审法院裁定准许。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点：一、2009年10月14日签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效，张长生、张长青是否应全面履行合同义务，立即向宋凤娇实际交付诉争房屋，并协助办理该房屋的不动产登记的全部手续。二、宋凤娇的诉讼请求是否已超过诉讼时效。三、张隆国、袁卫东应否承担向宋凤娇履约的责任。因宋凤娇与张长生之间签订的《房屋买卖合同书》是签约当事人真实意思表示，内容不损害国家和社会公共利益，且不违反法律强制性规定，该《房屋买卖合同书》合法有效，双方当事人均应信守履行。故对于宋凤娇关于确认双方于2009年10月14日签订的《房屋买卖合同书》合法有效的诉讼请求，依法予以支持。在《房屋买卖合同书》生效后，签约双方也依约定予以部分履行，即宋凤娇依约支付了全部的购房款18.5万元，张长生亦于2009年10月14日向宋凤姣出具了收款收条。后张长生未依约交付房屋，构成违约，宋凤娇可主张张长生继续履行合同义务或者承担损害赔偿责任。宋凤娇认为张长青收取6.8万元并交给房卡后，《房屋买卖合同书》中约定的面积100㎡拆迁还建楼一套已特定化为诉争房屋，故宋凤娇主张张长生立即交付该套房屋，并协助其办理该房屋的不动产登记的全部手续。但因《房屋买卖合同书》中仅约定张长生卖给宋凤娇面积100㎡拆迁还建楼一套，并未约定房屋的具体坐落，更非诉争房屋，而诉争房屋系张长青的还建房，并非张长生的还建房，张长青与宋凤娇并无房屋买卖合同关系，宋凤娇诉请张长生立即向其实际交付诉争房屋，并协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，依法不予支持。结合宋凤娇提交的证据即其于2017年11月27日的诉状中自认的内容、张长青、张长生出具的《承诺》及张长青给胡玲房卡和胡玲给张长青6.8万元的行为，可知张长青之所以作出《承诺》，是因张长生无法提供一套100㎡的房屋，胡玲多次找张长生，张长生找张长青换房，张长青遂同意将自己的一套一期还建房与张长生的一套二期还建房互换，双方之间另有对价关系，这是张长青承诺换房的前提条件。但张长生并未提供房屋与张长青互换，宋凤娇既没有取得张长生的拆迁房屋安置凭证，也为了节省物业费而未到社区开具入户通知单，最终张长青未实际履行交付房屋给宋凤娇的义务。故宋凤娇与张长生之间的债务并没有真正在法律上发生转移。且从宋凤娇几次起诉的诉讼请求及委托诉讼代理人的代理词也可知，宋凤娇并非因为张长青同意与张长生互换房屋而主张张长生退出合同关系，完全免除张长生的责任。因此宋凤娇主张《房屋买卖合同书》的权利义务转移给了张长青不能成立。另，宋凤娇既已主张《房屋买卖合同书》的权利义务转移给了张长青，依据法理，张长生应退出合同关系，张长青完全替代张长生的债务人地位。宋凤娇与张长生之间的合同关系消灭，从而应免除张长生的责任，但宋凤娇又主张由张长生履行合同义务，宋凤娇的主张明显自相矛盾，与法理相悖，故不能认定为是债务转移。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。由第三人履行的合同以债权人、债务人为合同双方当事人，第三人只是履行主体而不是合同当事人。第三人不因合同而负给付义务，第三人是否给付取决于其自身的意志。本案中，2013年12月16日的约定应系由第三人履行的合同，是宋凤娇与张长生约定债务由第三人张长青履行的合同。张长青作为第三人，其不履行债务或者履行债务不符合约定，应由张长生承担违约责任。综上，对于宋凤娇主张张长生、张长青二人全面履行合同义务，立即实际交付诉争房屋、协助办理该房屋的不动产登记的全部手续的诉讼请求，依法不予支持。关于诉讼时效问题，《房屋买卖合同书》中仅约定张长生卖给宋凤娇面积100㎡拆迁还建楼一套，并未约定房屋的具体坐落，双方签订《房屋买卖合同书》时，约定交付的房屋尚不存在，宋凤娇也未实际占有，并未享有任何物权，其交付房屋的诉讼请求，实际是合同之债，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。本案中，因当事人于2013年12月16日在社区进行过协商，社区工作人员证实胡玲及其丈夫卫红兵曾两次去社区反映情况并请求社区联系张长生的事实，应当视为诉讼时效的中断，但因社区相关领导记不清胡玲和卫红兵去社区的具体时间，故不能认定宋凤娇的诉讼请求已超过诉讼时效期间。关于张隆国、袁卫东的责任问题，本案争议的基础法律关系为房屋买卖合同关系，《房屋买卖合同书》签订主体为宋凤娇与张长生，合同所涉权利义务的履行亦由合同双方承担，本案诉争房屋的所有、使用和收益与张隆国、袁卫东亦无关，故张隆国、袁卫东与本案无任何法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：宋凤姣与张长生于2009年10月14日签订的房屋买卖合同书合法有效；驳回宋凤姣的其他诉讼请求；驳回宋凤姣对第三人张隆国、袁卫东的起诉。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：结合各方当事人诉辩意见，本案诉争焦点为，在宋凤娇与张长生履行房屋买卖合同过程中，张长青与宋凤娇是否存在合同关系，应否承担相应责任。本案中，宋凤娇与张长生签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示的结果，应为合法有效。该合同签订后，张长生收取购房款18.5万元但并未将其还建房屋交付给宋凤娇。尔后，因张长生委托张隆国将其一套还建房出卖给袁卫东，导致张长生没有一期还建房作为履行与宋凤娇之间房屋买卖合同的标的物。在此情形下，张长生与张长青达成换房协议，二人向所在杭州××路社区出具承诺，表达换房意愿并承诺张长生二期还建房过渡费从张长生名下扣除，直接划拨给张长青户头上。该承诺从内容上看，承诺的相关主体对象未明确指向宋凤娇，故显然无法得出该承诺系宋凤娇与张长生、张长青三人达成互换房屋的一致意思表示，而仅能表明张长青和张长生之间存在互换房屋的意愿。尽管该承诺作出后，宋凤娇认为张长青收取宋凤娇之女胡玲的6.8万元现金系购房款，张长青也交付了诉争房屋分房卡，但宋凤娇并未提供证据证实其与张长生、张长青之间就变更原价款增加6.8万元的磋商细节，张长青则主张该款系安置过渡款。对于分房卡，按照还建房实际分配情况看，分房卡并非办理拆迁安置最终的有效凭证，不足以认定宋凤娇通过获得分房卡而取得拆迁房安置权利。故宋凤娇仅凭张长生与张长青向社区出具的书面承诺和支付6.8万元现金及取得分房卡的相关事实，认定张长青加入到其和张长生之间的房屋买卖合同关系中成为合同相对人的主张，缺乏事实基础。从另一角度看，房产属大额家庭资产，对于一般人而言，购置或出售或置换房产理当慎重其事。具体到宋凤娇，其在房屋买卖合同履行过程中，已经出现超出原合同约定而不能交付房屋的情形，在重新达成新的合同由张长青交付诉争房屋、需增加购房款的情形下，应当以书面文字的方式就合同权利义务的变更加以确定，而非单独依支付6.8万元款项和交付分房卡的行为来断定宋凤娇与张长生、张长青建立新的合同关系。故宋凤娇主张其与张长生、张长青达成了新的房屋买卖合同的主张，理由不能成立。因张长青和张长生达成的换房意愿与宋凤娇之间缺乏相同的意思联络，张长青向宋凤娇交付诉争房屋，从法律效果上也仅视为张长青作为第三人履行宋凤娇和张长生之间的房屋买卖合同。按照第三人代为履行的法律特征，张长青不履行或履行义务不符合合同约定时，应当由张长生承担相应民事责任，宋凤娇也只能向张长生要求承担责任而不能直接要求张长青承担继续交付诉争房屋的责任。同时，对于张长青而言，其与张长生互换房屋显然以张长生存在可以置换的房屋为前提，在张长生出现无法提供置换房屋的客观不能的情况下，张长青依法享有拒绝继续履行的权利。故一审判决认定张长青不是涉案房屋买卖合同当事人，对宋凤娇诉请张长青与张长生共同全面履行合同义务交付诉争房屋的主张，不予支持正确，本院予以维持。综上所述，宋凤娇的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8744元，由宋凤娇负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年九月十六日法官助理周希书记员田梦