四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8458号 上诉人（原审被告）：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萌，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李发友，男，1974年12月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏玉如，女，1986年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：燕琼，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦（乐山）律师事务所律师。 上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）因与被上诉人李发友、苏玉如商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初4736号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。成房公司的委托诉讼代理人徐科越，李发友及其与苏玉如的委托诉讼代理人燕琼、刘吉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成房公司上诉请求：判令撤销原审判决，改判驳回李发友、苏玉如的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定吴辉曾经为成房公司的销售人员，其与李发友、苏玉如签订商品房买卖合同的行为构成表见代理，属事实认定错误、法律适用错误。首先，吴辉并非成房公司员工，其与李发友、苏玉如签订商品房买卖合同的行为也未发生在成房公司工作场所和工作时间，其行为不构成职务行为，成房公司不应对吴辉的个人行为承担责任；其次，李发友、苏玉如没有合理理由相信吴辉具有代理权，也未尽到常识性的注意义务，其与吴辉签订案涉合同及向吴辉个人账户支付房款的行为存在重大过失。根据最高人民法院相关指导意见和判例，本案不构成表见代理。第三，吴辉涉嫌诈骗而订立的案涉合同依合同法第五十二条应属无效合同，无效合同不适用表见代理的规定。故吴辉与李发友、苏玉如签订商品房买卖合同的行为不构成表见代理。2.本案涉嫌构成合同诈骗罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条和第十一条之规定，成房公司不应该对吴辉犯罪行为所造成的经济损失承担任何责任，且成房公司已经在一审中明确向法院主张本案应当移送公安机关立案侦查或追加吴辉作为本案第三人，一审法院忽视成房公司主张，属程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序违法，应依法予以改判。 李发友、苏玉如辩称，1.吴辉与李发友、苏玉如签订案涉合同系职务行为，吴辉系有权代理。（1）吴辉在签订合同时系成房公司销售部工作人员，故其才能拿到成房公司的合同等购房资料。（2）李发友、苏玉如与成房公司签订合同的场所在成房公司的售楼部。（3）本案合同印章及收款印章经成房公司一审时当庭陈述和司法鉴定均证明系真实印章。（4）成房公司加盖真实印章的行为是对案涉房屋买卖合同的确认及收到购房款的确认，更是对吴辉工作人员身份的确认。故吴辉的行为系职权行为，系有权代理。2.李发友、苏玉如已尽到合理注意义务。（1）成房公司引用的案例与本案情形完全不一致，李发友、苏玉如购房目的是为了获取房屋，目的具有正当性，且支付了合理对价，而成房公司引用案例的当事人系为了获得高额年利息，其目的不具有正当性。（2）李发友、苏玉如在成房公司售楼部签订合同，购买的商铺与已成功购房人购买的商铺位置是相邻的。成房公司当时对外销售整个楼盘，李发友、苏玉如也提供宣传广告等资料予以证明。（3）本案不存在成房公司主张的购房款应支付到监管账户的事实。通过吴辉成功购房的杨某向成房公司支付的三笔款项中，一笔是支付到成房公司工作人员吴辉的银行账户上，另外两笔是支付到成房公司的两个银行账户上。成房公司在一审时提交的另一成功购房人的购房款支付到的银行账户均不是成房公司所谓的监管账户，并且两个成功购房人支付到的成房公司的银行账户均不一致。（4）李发友、苏玉如是基于吴辉经办的另一成功买受人的经验及事实而向成房公司购买了案涉房屋。故李发友、苏玉如已尽到合理的注意义务。3.案涉房屋买卖合同是有效合同。（1）案涉合同双方主体合法，意思表示真实，合同内容均未违反法律法规的禁止性效力规定，李发友、苏玉如作为购房者，已经向成房公司履行完毕购房款支付义务。（2）即使是非成房公司的工作人员，当其利用成房公司的工作环境而涉嫌犯罪，其民事责任仍然应当由成房公司承担。本案的吴辉本身是成房公司的工作人员，其行为当然应当由成房公司承担。4.本案不涉及刑事犯罪。（1）本案印章真实，成房公司没有任何证据证明本案印章系吴辉盗用。（2）因本案印章并非伪造盗用，本案不存在诈骗罪的任何犯罪要件，吴辉只有代收取购房款的代收行为，没有盗用、私刻单位公章，更没有以签订合同的方式进行诈骗。本案案涉房屋买卖合同、收款收据、转让标的物房屋均是真实的，成房公司当时整个楼盘也是对外进行销售的，不满足刑事诈骗的构成要件。（3）即便吴辉盗用公章，也是因为成房公司对自身印章管理不善存在过失，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款的规定，本案的民事责任应当由成房公司承担。（4）成房公司销售人员吴辉是否涉嫌犯罪与本案无关，其行为仅是公司内部财务管理的职务侵占，不影响本案对民事责任的事实和法律关系的认定。5.一审法院不存在程序违法。（1）是否追加吴辉为第三人，均不影响本案事实的查明。（2）成房公司亦未向一审法庭提出正式的追加申请，一审不追加吴辉为本案第三人并无不当。（3）本案案件事实清楚，不存在需要刑事案件侦查后才能查明案件事实的情况，根据法律规定，不需要移送。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 李发友、苏玉如向一审法院提起诉讼请求：1.判令成房公司按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定向李发友、苏玉如交付“西蜀甲府”4幢1单元1层15号房屋，并协助将房屋产权登记到李发友、苏玉如名下；2.判令成房公司向李发友、苏玉如支付逾期交房违约金并赔偿因成房公司的违约行为给李发友、苏玉如造成的律师费损失3万元；3.成房公司承担本案产生的诉讼费、保全费、保全担保费等一切费用。 一审法院认定事实：吴辉曾是四川志远房地产营销策划有限公司派遣到成房公司的销售人员。2016年5月23日，李发友、苏玉如与成房公司曾经的销售人员吴辉签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同盖有“成都成房置业有限公司”的印章，约定李发友、苏玉如购买位于郫县德源镇红旗村“西蜀甲府”4幢1层15号房屋，购买总价款357285元。合同第十八条，交付时间和手续（一）出卖人在2017年6月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条，逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。······（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。合同第二十七条，房屋所有权转移登记买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 合同签订后，李发友、苏玉如陆续将全部房款转至吴辉账户，成房公司至今未向李发友、苏玉如交付案涉房屋。案涉房屋已经竣工验收，案涉房屋登记在成房公司名下。李发友、苏玉如尚未取得案涉房屋的产权证。 一审诉讼中，成房公司对案涉商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中出卖人栏加盖的成房公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定。李发友、苏玉如对证人杨某（在成房公司处买房，成房公司已将房屋交付的买受人）的房屋买卖合同及附件上印章和收据上印章是否与李发友、苏玉如案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》出卖人栏加盖的成房公司印章及收据上加盖的印章一致申请鉴定。 2018年9月17日，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》，该意见书载明：1.4份客户姓名为“李发友苏玉如”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文与2份客户姓名为“程晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；2.2份客户姓名为“陈晓莉杨某”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；3.买受人为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；4.买受人为“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“陈晓莉杨某”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。5.4份客户姓名为“李发友苏玉如”的《收款收据》中“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文是其在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章盖印形成；6.买受人为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》、乙方为“李发友苏玉如”的《德源.第一城商品房买卖合同附件》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文不是其在成都市公安局青羊区分局备案的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章盖印形成。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题；2.成房公司是否应当履行向李发友、苏玉如的交房义务及承担逾期交房违约金；3.成房公司是否应当履行协助李发友、苏玉如办理转移登记义务；4.成房公司是否应该赔偿李发友、苏玉如律师费损失。 关于案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题。吴辉曾是派遣到成房公司的销售人员，其利用经手、管理成房公司“西蜀甲府”房屋销售的职务便利与李发友、苏玉如签署案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》。同时，四川旭日司法鉴定中心出具《文书司法鉴定意见书》也认定“李发友苏玉如”的《收款收据》中收款专用章印章印文是成房公司在成都市公安局备案的“成都成房置业有限公司收款专用章”印章印文，“李发友苏玉如”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文与成房公司另一成功购房人“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成。且吴辉出售给案外人杨某的房屋，成房公司也予以认可，并履行了交房义务。据此，一审法院认为，对于该鉴定意见，成房公司无相反证据可以辩驳，对该鉴定意见予以采信。“陈晓莉杨某”的《四川省商品房买卖合同（预售）》中加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，应当认定成房公司曾经使用过的印章，李发友、苏玉如的《四川省商品房买卖合同（预售）》中的出卖人加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章，与该印章一致，李发友、苏玉如根据杨某的成功购房经验，完全有理由相信：吴辉是成房公司的销售人员，其具有销售成房公司案涉房屋的权限。吴辉出具与加盖成功购房人商品房买卖合同上出卖人一致的印章印文的《四川省商品房买卖合同（预售）》，且其出具《收款收据》中收款专用章印章印文与成房公司在成都市公安局备案印章印文一致。同时，对于商品房买卖合同上印章与成房公司在公安局备案的印章是否一致，一般普通人根本无法判断，要求李发友、苏玉如对房屋买卖合同印章的真实性具备超越普通人的辨别程度和审慎审查义务是对善意买受人的苛求。因此吴辉虽然在销售案涉房屋时已经不再是成房公司的销售人员，其对外宣称仍是成房公司销售人员，李发友、苏玉如完全有理由相信吴辉具有销售成房公司房屋的权限，吴辉向李发友、苏玉如销售房屋、签订合同、收取房款的行为，构成表见代理，该行为对成房公司发生效力，成房公司应承担相应的法律责任。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》有效，李发友、苏玉如和成房公司应当按照合同约定履行相应的合同义务。 成房公司是否应当履行向李发友、苏玉如的交房义务及承担逾期交房违约金。成房公司是“西蜀甲府”的开发商，成房公司曾经销售人员出售房屋，已构成表见代理，由成房公司承担出卖人的法律责任。李发友、苏玉如已按约支付房屋价款。作为案涉房屋买卖合同出卖人，应当按照合同约定为李发友、苏玉如交付案涉房屋。合同约定的交付房屋的时间已到，成房公司未向李发友、苏玉如交付案涉房屋，成房公司应当按照合同约定履行交房义务并承担逾期交房违约金。 关于成房公司是否应当协助李发友、苏玉如办理房屋产权登记义务。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，成房公司应当按照合同约定履行协助办理转移登记的义务。但合同约定的协助转移登记时间为案涉房屋使用之日起730日内，现案涉房屋尚未交房，合同约定的协助办理转移登记尚未到期，因此，李发友、苏玉如的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于成房公司是否应该赔偿李发友、苏玉如律师费损失。因李发友、苏玉如未提交证据证明律师费系直接、必然产生的费用，也未提交成房公司应当承担律师费损失的充分证据，因此，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、成房公司于判决生效之日起三十日内向李发友、苏玉如交付位于成都市郫都区德源镇红旗村“西蜀甲府”4幢1层15号房屋。二、成房公司于判决生效之日起十日内向李发友、苏玉如支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以357285元为基数，按每日万分之一点五为标准，从2017年7月1日起至实际交房为止）。三、驳回李发友、苏玉如的其他诉讼请求。案件受理费3575元，由成房公司承担。 二审审理过程中，成房公司提交了成青公（西）立字[2019]5150号立案决定书以及受理登记表、公安询问笔录，拟证明吴辉向案外人李发友、苏玉如销售案涉房屋非法占有购房款涉嫌合同诈骗罪且已经由公安机关正式立案追究刑事责任。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条、第九条的规定，不应继续审理。李发友、苏玉如质证认为，对成房公司报案内容的真实性、合法性、关联性均不认可，且成房公司报案陈述内容与实际情况出入较大，立案决定书无法达到成房公司的证明目的，刑事立案也不影响本案事实的查清。 李发友、苏玉如提交了以下证据：1.成都市青羊区人民法院（2018）川0105刑初286号刑事判决书，拟证明生效刑事判决书以及公安机关通过侦查认定了到2017年6月30日吴辉仍是成房公司的工作人员；2.隔间商铺现场照片，拟证明案涉楼盘当时一直在对外销售。成房公司质证认为，刑事判决书不能达到李发友、苏玉如的证明目的。对照片真实性无法核实，对其关联性不认可，案涉商铺案发当时是否在销售与案涉房屋周围的商铺是否在销售不具有关联性。 本院经审查认为，成房公司提交的立案决定书以及受理登记表、公安询问笔录系青羊区公安局西御河派出所分局出具，本院对其真实性、合法性、予以认可，依法予以采信，对其关联性及证明力将在本院认为部分予以阐述。李发友、苏玉如提交的生效刑事判决书，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。对商铺照片的真实性本院无法确认，故对其依法不予采信。 本院对一审法院审理查明事实予以确认。另查明：成房公司委托徐科越于2019年4月3日向成都市公安局青羊区分局西御河派出所报案。成都公安局青羊分局于2019年7月7日出具了对成房公司被诈骗案的立案决定书。 本院认为，关于案涉商品房买卖合同的效力问题。首先，案涉买卖合同上加盖的印章在一审审理过程中经司法鉴定，与案外人杨某所持商品房买卖合同上加盖的“成都成房置业有限公司德源第一城合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成，案涉《收款收据》上的“收款专用章”系成房公司备案印章，且与案外人杨某所持的《收款收据》中“收款专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成。故可以认定案涉商品房买卖合同及收款收据上加盖的印章均是成房公司经营、签约使用的印章。其次，李发友、苏玉如根据案外人杨某通过吴辉购买到同一楼盘房屋的成功经验，且购买案涉房屋时支付的价款符合市场价格，每支付一笔购房款，吴辉均向其交付了等额的《收款收据》，李发友、苏玉如有合理理由相信吴辉有权代表成房公司对外销售案涉房屋。故苏玉如、李发友与成房公司于2016年5月23日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件（《德源.第一城商品房买卖合同附件》、《商品房买卖合同补充协议》）合法有效。 关于案涉合同责任的承担问题。如前所述，案涉合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。在李发友、苏玉如已按照合同约定履行完全部付款义务的情况下，成房公司应当按照买卖合同的约定履行交付房屋等合同义务。故一审法院判决成房公司向李发友、苏玉如交付案涉房屋并承担逾期交房违约金，并无不当，本院依法予以维持。 关于本案是否应当移交公安机关处理的问题。成房公司认为，本案涉嫌合同诈骗罪，应当驳回起诉或中止审理。李发友、苏玉如认为刑事立案不影响本案事实的查清，且系成房公司内部管理混乱其不应免责，本案因继续审理。本院认为，首先，本案是否应先通过刑事诉讼解决需要判断刑事案件与民事案件是否涉“同一事实”，即从行为主体、法律关系、要件事实是否“同一”三个方面来认定。根据立案决定书载明立案为成房公司被诈骗案可知，被害人为成房公司，涉嫌犯罪的系吴辉。本案当事人为苏玉如、李发友、成房公司，行为主体不具有同一性。本案系审理苏玉如、李发友与成房公司之间商品房买卖合同关系，而刑事案件处理成房公司与吴辉之间的刑事法律关系。其次，成房公司主张案涉合同上的公章系吴辉盗用的问题，本案中，吴辉既能多次取得售房合同文本、又能在合同上加盖了公章，在收款收据上多次加盖财务章，此外同一时期案外人杨某也通过吴辉成功购房，故因公章保管属于单位内部的管理问题，成房公司不能以其用人不当或管理不善免责。如前所述，本案民事案件的纠纷的处理无需移送公安机关处理，亦无需等待成房公司被诈骗案处理结果。成房公司所提供的立案决定书无法达到本案应该移送公安机关处理的证明目的。 此外，吴辉并非案涉合同相对方，并非本案必要参加诉讼的当事人，故成房公司关于一审法院未依法追加吴辉为第三人而存在程序错误应发回重审的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。 综上所述，成都成房置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7150元，由上诉人成都成房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年九月二日 书记员 王朝阳