呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终491号上诉人(原审被告)：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街108号。法定代表人：陈乃新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：米凉，男，住呼和浩特市。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人米凉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛业公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、盛业公司无法在约定的期限内办理房屋产权证,不是由于自身的原因导致的，住户在收房后,二次装修时堵塞消防逃生通道,消防部门下发责令限期改正通知书,但住户拒不配合整改,导致消防综合验收不合格,影响办理产权证,盛业公司通过起诉业主现已整改完毕。其次,办理产权证之前,房产部门对房屋面积进行实测时,发现部分业主改变房屋结构,将原设计“餐厅上空”“阳台上空”洞口封闭,室内楼梯拆除,将房屋由一户变成两户,导致测绘单位退件,需整改完毕才能继续测绘,进而办理房屋产权证。因此,不能在约定的期限内将办理权属登记需由盛业公司提供的资料报产权登记机关备案,不是由于盛业公司的原因导致的。二、米凉诉请解除《商品房买卖合同》已超过了解除权的行使期限。米凉主依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适。用法律若干问题的解释》19条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人请求解除合同或赔偿损失的应予支持。但米凉解除《商品房买卖合同》应在解除权发生之日起一年内行使,在商品房买卖领域,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的,应类推适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》15条第二款的规定,解除权的行使期间应为一年的除斥期间。《商品房买卖合同》约定盛业公司应在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需由盛业公司提供的资料报产权登记机关备案。2012年5月15日盛业公司与米凉签订《商品房买卖合同》,米凉付清了购房款,同时米凉与内蒙古盛业物联公司签订了《商铺委托经营合同》,将商铺租赁给盛业物联使用,商铺的交付日期应为2012年5月15日,2013年11月6日双方约定的办理房屋产权证的期限届满,2014年11月6日上述期限届满一年,米凉应在2014年11月7日至2015年11月7日向盛业公司主张解除合同,而米凉于2018年5月向一审法院起诉,诉请解除合同,已超出了解除权的行使期限。综上,盛业公司为维护自身合法权益,请求法院撤销原判，依法改判。米凉辩称，首先，盛业公司逾期五年未能办理房屋产权证，已构成根本违约，盛业公司擅自拆除米凉所购商铺，造成商铺毁损灭失，导致米凉订立合同所期望的经济利益已经无法实现。其次，米凉一审诉请解除与盛业公司的《商品房买卖合同》不受除斥期间的限制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人有权解除，且该条并未规定解除权的行使期限。依据《中华人民共和国合同法》的规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，且对方没有催告的情况下，解除权不消灭。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。米凉向一审法院起诉请求：1．判决解除米凉与盛业公司于2012年5月15日签订的《商品房买卖合同》，退还米凉购房款人民币439021元；2．判决盛业公司支付利息152205元（按中国银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日）；3．本案诉讼费由盛业公司承担。一审法院认定事实：2012年5月15日，米凉与盛业公司签订《商品房买卖合同》，盛业公司将其开发建设的位于新城区盛业城市××区商铺出售给米凉，商铺面积28．04平方米，单价为每平方米15656．96元，总价439021元，同日，盛业公司向米凉出具0077962号《收据》一张载明：今收到米凉交来内商铺B-262人民币439021元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋交付时间为2012年12月31日前。2012年5月15日，米凉与内蒙古盛业物联商业有限公司（以下简称盛业物联公司）签订了《商铺委托经营合同》，约定：米凉将购买的盛业城市××区的商铺，委托盛业物联公司经营，委托经营期限自2012年5月15日至2015年5月14日止，但盛业公司至今未给米凉办理产权证。一审法院认为，米凉与盛业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行各自的权利义务。盛业公司辩称米凉的诉请已过除斥期间，因米凉请求解除双方之间的买卖合同系由于盛业公司未在合同约定的期限内为米凉办理房屋产权证，致使不能实现合同目的，对于未办理房屋产权证而形成的解除权，双方未约定解除权的行使期间，法律亦未规定，故对于盛业公司的抗辩理由，不予支持。综上，盛业公司至今未为米凉办理房屋产权证，已经构成根本违约，米凉有权解除合同，故对于米凉请求解除《商品房买卖合同》的诉请，予以支持；合同解除后，米凉已经履行的交付购房款，盛业公司应予以退还，对于米凉请求的损失，系资金占有期间的利息损失，米凉请求按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，故对于米凉请求盛业公司退还购房款及支付利息的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定。判决：一、解除原告米凉与被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于2012年5月15日签订购买盛业城市广场4层B区0262号商铺的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告米凉购房款439021元；赔偿原告米凉利息损失，以本金439021元为基数，从2012年5月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决付清之日。案件受理费减半收取人民币4856元，由盛业公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：米凉诉请解除与盛业公司之间的《商品房买卖合同》是否有事实及法律依据。针对争议焦点，首先，米凉请求解除合同的请求权基础为盛业公司未办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，因盛业公司未在法定时间办理房屋产权证书，致使房屋所有权不能办理在米凉名下，合同目的不能实现，故对于盛业公司迟延办理产权证明的情形，米凉依法享有合同解除权。具体而言，米凉与盛业公司于2012年5月15日签订的《商品房买卖合同》的第二条约定，买受人所购商品房为预售商品房；该合同第八条约定涉案房屋交付的时间为2012年12月31日前；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故盛业公司应于2014年6月24日前履行协助米凉办理房屋产权证的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故米凉自2014年6月24日起算，届满一年后，即2015年6月25日开始享有请求解除合同和赔偿损失的权利。其次，米凉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定行使解除权，应该在合理期间内行使。对于商品房买卖合同而言，交付房屋及协助办理产权证证明，均为出卖人的主要义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十五条第二款并未限定除斥期间的适用条件，故对于合同履行过程中其他严重违约情形，也应适用该条一年除斥期间的规定。本案出卖人迟延办理产权证书，当事人一方主张解除合同，应适用一年除斥期间的规定,故米凉自2015年6月25日至2016年6月24日可以向盛业公司主张解除合同。本案中，米凉向一审法院起诉主张解除《商品房买卖合同》的时间为2018年，该时间已经超过了解除权的行使期间，故本院不予支持。综上所述，内蒙古盛业房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3114号民事判决；二、驳回米凉的诉讼请求。一审案件受理费4856元，二审案件受理费4856元，由米凉负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年九月二十六日书记员 蔡曦琛