四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1303号 上诉人（原审原告）：武胜县景宏物业管理有限公司。住所地：四川省武胜县沿口镇柳堡街。统一社会信用代码91511622671439225Q。 法定代表人：宋炳秀，总经理。 委托诉讼代理人：王天佑，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：滕青青，女，汉族，1985年7月2日出生，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：廖庆波（系滕青青丈夫），住四川省武胜县。 上诉人武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）因与被上诉人滕青青物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2019）川1622民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 景宏物业公司上诉请求：1.撤销四川省武胜县人民法院（2019）川1622民初1436号民事判决；2.改判滕青青向景宏物业公司支付2013年4月1日至2017年2月28日的物业服务费4788.83元；3.本案一、二审诉讼费用由滕青青承担。事实和理由：1.案涉房屋已于2012年竣工并交付给购房者，滕青青在得到房屋后未装修入住，而一审法院错误的认定景宏物业公司未交付房屋给滕青青。景宏物业公司并非开发商没有交付房屋的义务，景宏物业公司仅让滕青青缴纳装修保证金、垃圾清运费才可装修；2.根据法律规定，滕青青在开发商处接到了房屋，不管其是否入住，滕青青都应支付物业费用。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。 滕青青辩称，接房时，开发商将所有业主的钥匙移交给景宏物业公司，由景宏物业公司将钥匙交接给业主。景宏物业公司要求滕青青先缴纳装修管理服务费、垃圾清运费等费用才能领取钥匙，因滕青青不同意缴纳相关无依据的费用导致景宏物业公司一直未移交钥匙给滕青青，滕青青至今没有接收到房屋，不应当缴纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。 景宏物业公司向一审法院起诉请求：判决滕青青支付2013年4月1日至2017年2月28日期间物业服务费4788.83元（1元/m2×101.89m2×47个月）。 一审法院认定事实：2013年1月1日，景宏物业公司与龙景山水绿城小区的开发商四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订了《龙景山水绿城物业服务合同》，约定由景宏物业公司对该小区进行物业管理，合同期从2013年1月1日至2013年12月31日，多层按购房建筑面积每月0.5元/m2、高层按购房建筑面积每月1元/m2计收物业服务费。该合同第十一条规定，乙方（即景宏物业公司）与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修垃圾清运费、装修管理服务费、装修的申报和手续的办理、装修人员出入证的办理、违章装修处罚等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，并不定时的安排专人检查装修过程且做好相关记录存档。同年3月，景宏物业公司在滕青青接房时要求其交纳装修保证金、垃圾清运费等费用，滕青青以上述收费无相关依据为由拒不交纳，景宏物业公司于是拒绝交付滕青青的房屋钥匙，滕青青因而未能装修入住。 龙景.山水绿城小区业主委员会成立后于2014年1月1日与景宏物业公司签订了《龙景山水绿城物业服务合同》，约定委托景宏物业公司继续对龙景山水绿城小区进行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止；合同第四条至第十条对委托服务事项进行了规定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月1元/m2、多层每月0.5元/m2向景宏物业公司交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第二十一条第五项规定，空置房屋的物业服务费，由业主按其拥有的面积和交房时间全额向景宏物业公司方交纳。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。景宏物业公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。滕青青和廖庆波是龙景山水绿城小区的4栋11楼2号房屋业主,房屋建筑面积为101.89m2，该房是高层建筑物业。 景宏物业公司先后于2014年5月2日、2015年7月1日、2016年5月15日采取在滕青青的涉案房屋门上张贴催收通知的方式催交物业费，催收未果。景宏物业公司以滕青青拒不交纳2013年4月1日至2017年2月28日期间的物业服务费为由向一审法院起诉，请求判决滕青青支付物业费4788.83元。 另查明：1.2012年武胜县物价局文件（武物价[2012]19号）对武胜县龙景山水绿城等七个住宅小区物业服务收费标准的批复规定，龙景山水绿城非电梯房按每平方米法定产权面积每月不高于0.5元收取、电梯房每月不高于1元收取；2.《龙景山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，景宏物业公司为滕青青所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”因此，龙景山水绿城小区的开发商及业主委员会先后与景宏物业公司签订的物业服务合同合法有效。2013年签订的物业服务合同第十一条约定，景宏物业公司收取业主或房屋使用人的装修管理服务费、垃圾清运费应与业主或物业使用人签订书面协议，景宏物业公司在本案诉讼中未举示证据证明其与滕青青就涉案房屋装饰装修管理服务及收取上述费用签订了书面协议，应承担举证不能的法律后果，故其据此拒不交付滕青青房屋钥匙的行为不具有正当性。因景宏物业公司未交付滕青青房屋钥匙，导致其未能装修入住，亦未享受景宏物业公司提供的物业服务，故景宏物业公司诉请滕青青支付物业服务费，没有事实根据和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回武胜县景宏物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由武胜县景宏物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景宏物业公司提供了瑞丰房产中介所门市及中介出售房源登记本图片，拟证明滕青青的房屋在瑞丰房产中介所登记出售。滕青青质证认为，其没有在房产中介登记出售，即使登记出售也与景宏物业公司无关。滕青青提供了武胜县龙景山水绿城小区第二届业主委员会出具的证明，拟证明小区开发商在交付房屋时，将业主房屋钥匙交由景宏物业公司代为发放，该公司要求业主须先缴纳装修保证金、垃圾清运费等费用才发给钥匙。景宏物业公司质证认为，第二届业主委员会是景宏物业公司退出小区后才成立的，由其出具的证明不可信。对上述证据，本院认为：景宏物业公司提供的证据与本案不具有关联性，不予采信；滕青青提供的证据形式不合法，不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，虽然最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，但已经出售尚未交付的房屋买受人并非法律意义上的业主，物业服务人要求物业买受人交纳物业费的，人民法院应不予支持。本案中，景宏物业公司要求滕青青交纳物业费，滕青青辩称景宏物业公司因故未移交房屋钥匙致使其未接收到房屋，因景宏物业公司未提供证据证明建设单位已将房屋交付给滕青青或其受建设单位委托已将房屋钥匙交接给滕青青，应当承担举证不能的不利后果，一审判决驳回景宏物业公司的诉讼请求并无不当。若景宏物业公司认为其在滕青青接收房屋事宜中无过错，可向建设单位主张物业费。 综上所述，武胜县景宏物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人武胜县景宏物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年九月二十六日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平