山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初12356号 原告:马某某,男,1994年12月21日生,汉族,住山东省郯城县。 委托诉讼代理人:刘行,山东铭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵玉琦,山东铭星律师事务所律师。 被告:杜某,男,1997年6月1日生,汉族,住临沂市兰山区。 第三人:临沂某某房地产营销策划有限公司,住所地临沂市兰山区春江路慧园沿街26号楼1035号，统一社会信用代码:913713020629969077。 法定代表人:武青。 委托诉讼代理人:李凯,该公司员工。 原告马某某与被告杜某、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人刘行，被告杜某，第三人某某公司的委托诉讼代理人李凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》(房屋总价值1170000元);2、判令被告支付原告因拒绝继续履行合同而产生的双倍定金差额50000元；3、判令被告支付原告因拒绝继续履行合同而产生的违约金117000元；4、判令被告支付原告房屋差价损失130000元;5、全部诉讼费用由被告承担(以上共计1467000元)。事实与理由：2019年5月15日，原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖合同书》一份,协议约定:被告将座落于临沂市××前广场××小区××楼××单元××室的房产出售给原告,同时约定被告需要于2019年6月6日之前办理完毕房屋产权证,违约方需支付守约方房款百分之十的违约金。原告于合同签署当日支付5万元定金。合同生效后,原告多次催促履行合同,但被告均以银行存在欠款为由声称无法办理房屋产权证,至2019年6月6日依然没有办理产权证书。后经原告调查,被告尚欠其他巨额债务。原告认为,被告隐瞒房屋真实情况,拖延办理房屋产权证书,实际上是拒绝履行房屋买卖合同的方法。被告行为已经构成严重违约,致使原告无法实现继续购买该房屋的目的。为维护自身合法权益,特诉至法院,请求人民法院支持原告诉求。 被告杜某辩称，1、签合同的当日我和中介还有原告明确表达我已经和别的中介签订了独家协议书,独家协议书的主要内容是我不让独家协议卖房,则应赔偿独家协议方违约金。当时原告和第三人说我没事,将房子瞒着独家代理卖给原告或者给独家代理撤回委托都没有关系。原告与第三人是同一个单位上班的同事关系,我也不了解买房子的流程,第三人和原告跟我说卖给原告与独家协议不构成违约,所以我就签了合同。后来我了解情况后才知道签订合同后就与独家协议一方造成违约。2、签订买卖合同之前第三人没有带着我去查房屋状态,以及我的征信情况,签完合同后让我自己去查房屋状态。后来经过我查询，我的房屋状态是被兰山法院查封状态。3、卖给乔成辉是因为我和别的中介签订的独家协议需要支付高额违约金,乔成辉是独家协议一方推荐的购房户,法院查封是我自己交钱去解封的,现在房屋已经过户给乔成辉了。律师告诉我与原告签订合同时如果房屋出在查封状态是不可以买卖的,签订的合同也是无效的。签合同时我不知道我的房屋是被查封的,我认为中介的义务应该是查清房子的状态,中介没有尽到查询义务。我和乔成辉签订合同时定价也是117万元。不同意原告的诉讼请求。 第三人某某公司述称，1、针对被告说的签署独家协议，并不是被告本人所签的,前合同当天被告说独家协议是由被告的妻子签订的,他们俩没有结婚证,此房产与被告的妻子无关,签订协议无效,该房屋由被告单独所有。对于独家协议第二点,被告签订合同时告知被告与其他中介签订独家协议,我们已经告知方式与方法,被告是认可的。2、中介无权利和义务去查询房主的房屋状态和房主的征信情况,而且签订合同当日中介已经告知被告去房管部门查询房屋证明,签合同时被告由于欠房屋贷款需要第三方资金过桥,我们也告知了被告方查询其个人征信情况。3、关于被告房屋查封,被告已经第一时间去解决房屋状态,不存在任何查封,不影响买卖合同继续履行,后来我们督促被告办理产权证书,我们也一起协助去建设银行拿房屋办证手续,因为被告方欠建设银行信用卡加上诉讼费近10万元,与房贷长期未归还,银行拒绝给予产权办理的材料及手续,后来我们督促被告积极解决,被告因资金情况在规定时间内未拿到房屋办理手续,中介方也给出方式和方法。但由于被告的个人原因,我们无法配合与协助,后来被告方又以个人债务的理由无法办理房产证。4、中介费用我们是与鲁房置换327店合作的,中介费15000元已与签订合同当日支付给鲁房置换327店,因为原告系我公司同事,我方没有占费用比例,合同约定是由买方承担,如果违约则由违约方承担。5、原告买房子是为了自己居住,不是用来我公司内部倒卖经营。 本院经审理认定事实如下：2019年5月15日,原告马某某与被告杜某及第三人某某公司签订了《房屋买卖合同书》一份,该合同约定原告马某某（乙方）购买被告杜某（甲方）位于临沂市××前广场××小区××楼××单元××室的房屋，建筑面积为125.54平方米，房屋总价款为117万元。合同签订当日原告方付5万元为购房定金，转由中介方保管。合同第四条约定:“甲、乙双方商定,于甲方办理完毕不动产证两日前去房管局办理资金监管及首付款手续;双方任何一方每延迟一天按￥200/天赔付给对方作为补偿金,甲乙任何一方逾期十日未履约的视按本合同第十一条履行违约责任。余款待银行放款,房权证交易完成后由资金监管中心一次性支付给甲方。如银行贷款非人为原因未批准,合同自动解除,各方互不追究责任,甲方须配合乙方取回首付款”。第五条约定：“鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务,甲乙双方同意向丙方支付佣金费用:佣金费为房产买卖总价款的2.7%,金额为15000元,甲方负担0元,乙方负担15000元。佣金费以定金中优先扣除的方式,于本合同签订之同时一次性支付给丙方”。合同第十一条约定：“本合同签订后,甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约,否则即属于违约。若出现违约,违约方应承担违约责任并支付佣金费;本合同一经签订,佣金费概不退还。若甲方违约,应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后,返还其产权权属证明；若乙方违约,应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金,佣金费从已交定金中优先扣除,不足以赔付甲方的部分,由乙方另行支付。本合同未约定违约数额的依照总房价的10%计算违约金”。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告多次催促被告办理房屋产权证明，被告以各种理由拒绝配合办理，原告遂诉至本院。 还查明，被告杜某于2019年7月22日将涉案房屋出卖给案外人乔成辉，并已办理完毕房屋过户手续。 上述事实，主要根据当事人的陈述、举证、质证，并经庭审调查等予以认定，相关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告马某某与被告杜某、第三人某某公司签订的《房屋买卖合同书》，是三方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案当事人的合同签订后，被告杜某将涉案房屋另行出卖给案外人乔成辉，且已办理完毕房屋转移登记过户手续，致使原、被告间的房屋买卖协议不能履行，原告起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原、被告间房屋买卖协议的不能履行，是由被告故意违约造成，被告应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。庭审中原告既要求被告双倍返还定金，又要求被告支付违约金并赔偿其房屋涨价差额损失，属于重复累加请求。本院认为，双方签订合同至发生纠纷时间较短，根据合同约定，被告支付违约金117000元，同时退回原告已经支付的订定金50000元，基本能够弥补原告的损失，对于原告的其他要求，本院不再予以支持。三方合同第十一条约定由违约方承担中介费用，因此，本案合同的中介费1.5万元应由被告负担，自第三人代为保管的定金中优先扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告马某某与被告杜某、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同书》； 二、第三人临沂某某房地产营销策划有限公司代替被告杜某退还给原告马某某所支付的购房定金50000元中的35000元（剩余15000元留作被告杜某应当支付的中介费用）； 三、被告杜某于另行退还给原告马某某定金15000元； 四、被告杜某支付给原告马某某合同违约金117000元； 五、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 上述第二至四项中的给付义务，均于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。 案件受理费2878元（已减半）、保全费1520元，由被告杜某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张培亮 二〇一九年九月六日 法官助理 李玉萍 书 记 员 韩雨晓