河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初6528号原告：商丘瑞升汽车销售有限公司。住所地：商丘市梁园区中原车城金桥路与景何路交叉口北500米路东。统一社会信用代码：91411400MA44XOM40M。法定代表人：赵长伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：王志英，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：金上，该公司员工。被告：商丘市久胜汽车销售有限公司。住所地：商丘市梁园区中原车城大道北G三区6号。统一社会信用代码：91411400MA3X4TRD1D。法定代表人：李萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。被告：李萍，女，汉族，1964年11月5日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。被告：林健，男，1964年4月20日出生，住商丘市，系李萍之夫。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。原告商丘瑞升汽车销售有限公司与被告商丘市久胜汽车销售有限公司、李萍、林健租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告商丘市久胜汽车销售有限公司在诉讼中提起反诉，经本院催缴诉讼费，未在指定期间缴纳，本院对其反诉按自动撤诉处理。原告商丘瑞升汽车销售有限公司诉讼代理人王志英、金上，被告商丘市久胜汽车销售有限公司法定代表人李萍（同为被告李萍）及三被告共同诉讼代理人刘昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告租金480000元。事实与理由：2018年3月8日，原、被告经协商签订房屋租赁合同。原告承租被告位于车城大道东侧G4展厅及办公区和维修车间，作为汽车站厅及维修服务车间（为4S店大体标准），租期三年，自2018年4月20日至2021年4月20日，年租金480000元，履约保证金100000元作为违约金。合同签订后，原告依约分别于2018年2月14日和3月8日向被告商丘市久胜汽车销售有限公司及其法定代表人李萍银行账户合计转款580000元，履行了承租人支付租金及履约保证金的义务。2018年3月16日，原告与安徽奇瑞商用车销售有限公司签订“捷途产品”合作意向书，奇瑞公司同意许可原告经营车型为“开瑞全系捷途”，要求原告经营场所须符合A级店面标准（展厅临街宽度须大于等于30米），而被告出租给原告的房屋，无论建筑面积还是临街宽度均达不到A级店面标准。当日，原告将这一情况及时告知被告，要求解除并未实际履行的租赁合同，被告可重新联系新的承租人。被告承诺重新对外招租，房屋租出去后全额退还原告租金。2018年4月3日，原告与案外人中原车城物流园公司就经营“捷途产品”另行签订房屋租赁合同，该租赁房屋完全符合奇瑞公司A级店面标准。在此，原告并不否认其因客观原因提前解除合同存在违约行为，但在合同尚未实际履行前已提前告知被告，本着公平，原告在一天未租房屋情况下多次要求被告返还租金480000元，但被告一直无故推托，直至同年8月才退还原告100000元，并将原合同及收条全部收回。被告商丘市久胜汽车销售有限公司辩称：1、原告诉请的事实与事实严重不符，双方租赁合同生效后，被告即将房屋腾空后交付原告，原告将车辆等物品放置于该租赁房屋，正常使用该租赁房屋。原告未通知过被告解除合同，被告更没有同意过解除合同，该房屋在租赁期限内仍然属于原告享有使用权。2、被告从没有将租金退还原告。原告因经营需要，资金困难，并承诺履行合同，要求将合同保证金抽回，被告考虑原告实际情况及合作关系，才同意原告将履约保证金暂时抽回，根本不存在退还租金之说；3、原告的诉讼请求不能成立。原告在合同有效的前提下，其要求解除合同的理由不符合合同法解除的法定条件，应予驳回诉讼请求。被告李萍、林健辩称：其不是租赁的当事人一方，其个人不是适格被告主体，应驳回对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依据证据规则，本院认定如下：1、被告商丘市久胜汽车销售有限公司出租给原告的房屋在转租的情况下与原告之间的房屋租赁合同是否有效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。合同的无效分绝对无效和相对无效，绝对无效是因为违反国家、集体、公共利益而自始使其不发生效力。相对无效，是指合同仅对特定第三人利益有影响，由特定第三人根据自己的利益来决定合同的效力，而非转租合同的相对人决定合同效力。在合同法规定的无权处分合同中，损害第三人利益的出卖第三人之物的买卖合同仍是有效合同。本案原告提交的被告与第三人商丘市中原车城物流园有限公司的房屋租赁合同内容中出租的房屋面积仅330平方米，与本案争议的房屋原告认可面积为1000多平方米，相差悬殊，可明确判知非为同一处房屋；既使为同一处房屋，亦不影响原告与被告商丘市久胜汽车销售有限公司租赁合同的效力。2、原告证据能否证明双方已协议解除合同的事实争议。本院认为，合同的协议解除是双方就解除合同达成协议，并就解除后的权利义务作出安排。双方无书面的协议解除约定的证据。原告提交的照片、金上与林健的录像、退还原告100000元费用能否从行为推定双方协议解除，录像中双方的谈话中金上明确被告所退100000为违约金，依据双方租赁合同约定内容:履行保证金100000元为合同违约金，可确定该违约金为履行保证金。从录像谈话内容中涉及的金上所说从八月十号把违约金退给我，又过去了三个月；林健所答是过去三个月，三个月不是我把房子租出去，钱没给你。金上认可该期间内房屋未租出去的内容，可从日常生活经验和逻辑上得出被告在录像日期2018年10月31日前三个月已知原告不再准备租赁该出租房屋，并就租赁房屋解除的权利义务安排进行过协商，结合双方提交的照片中显示的被告在2018年8月10日在出租房屋上悬挂的招租横幅至同年11月24日仍存在的情况，被告2018年3月8日依据合同已实际取得当年房屋租金480000元和履约保证金100000元的权利前提下，依日常生活经验常理常情，原告在诉状事实与理由中主张双方协商以该房屋再次出租出去作为该租赁合同解除的条件约定具有高度盖然性，否则依日常生活经验，无法对双方解除后的权利义务做出合理解释。3、原告是否已履行交付房屋的义务问题。本院认为，双方合同未约定交付租赁物的地点，依合同法第六十二条第三项规定：交付不动产的在不动产所在地履行。本案租赁房屋的交付地点应在出租房屋所在地履行交付，本案原告在诉状中明确自认在房屋租赁签订后的2018年3月16日即已知晓所租房屋不符合安徽奇瑞商用车销售有限公司对房屋场地的要求，并当日告知被告解除合同；在2018年4月3日又重新与他人签订房屋租赁合同。原告在整个诉讼中均未提出被告拒绝交付房屋的主张，从整个过程看，是原告故意不去接收使用房屋，而非被告不履行交付房屋义务。如把此种情况作为被告不履行交付房屋违约的事由，违背日常认知，将使恶意违约者额外获得法律利益，与合同法目的不符。此种情况下，应视为被告已履行交付房屋义务。4、被告商丘市久胜汽车销售有限公司是否其后使用了该租赁房屋的事实。本院认为，从原告提交的2018年10月31日、11月16日、11月24日、12月8日的照片中，可以看出前三张照片中租赁房屋前方人行道上停有被告商丘市久胜汽车销售有限公司销售车辆，最后一张照片显示租赁房屋内部分空间停有被告商丘市久胜汽车销售有限公司销售车辆，仅最后一张照片可认定被告商丘市久胜汽车销售有限公司使用过租赁房屋，但该证据并不能证明被告商丘市久胜汽车销售有限公司使用该房屋的时间。在认定双方协商解除合同时，此后被告占用房屋前人行道路、在房屋内部分空间暂停销售车辆的行为，在解除条件成就前，只是违约行为，原告可另行主张违约责任。5、被告林健、李萍是否本案房屋租赁合同适格当事人问题。本院认为，基于合同相对性原则，合同的权利义务仅在合同相对方之间产生拘束力，本案租赁合同显示合同的相对方分别为被告商丘市久胜汽车销售有限公司和原告商丘瑞升汽车销售有限公司（金上当时为公司法定代表人）。李萍作为商丘市久胜汽车销售有限公司法定代表人签字履行的是法人行为，金上签字亦是如此。林健作为被告商丘市久胜汽车销售有限公司的相关负责人虽参与合同的洽谈和事后与原告商谈协商合同解除事宜，履行的亦是职务权限，二人不是租赁合同适格当事人，不对租赁合同承担合同责任。本院认为，原告商丘瑞升汽车销售有限公司与被告商丘市久胜汽车销售有限公司之间的房屋租赁合同成立且生效。原告在已交付当年租金480000元和履约保证金100000元后，其后因原租赁房屋因不符合第三人安徽奇瑞商用车销售有限公司对房屋场地的相关要求，致使租赁合同对其无意义时，原告仍应承受该租赁合同的拘束，此时原告并无法定解除权，无权单方决定解除合同。双方其后协商达成以退还履约保证金、以当年房屋重新出租后收取的下余租金数额为条件退还相应房屋租金的解除后果安排，被告商丘市久胜汽车销售有限公司亦重新悬挂招租横幅，但至今未出租成功，故不符合退还已交租金的条件，故对原告诉请退还480000元租金的诉请，不予支持。被告李萍、林健非合同当事人，不承担合同责任，故对原告诉请二被告返还租金的诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告商丘瑞升汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 张 峰二〇一九年九月二十六日书记员 曹思宇