重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1393号上诉人（原审被告）：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人：杨新新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭鹏，男，汉族，1986年12月23日出生，该公司员工，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：陈明强，重庆万忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市万恒实业有限公司，住所地重庆市涪陵区体育南路龙湾花园龙腾阁3-9号，统一社会信用代码915001026635637796。法定代表人：郑道江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李泽兵，男，1964年7月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区黎明路55号2幢2单元12-1。上诉人重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称其士富居物业公司）因与被上诉人重庆市万恒实业有限公司（以下简称万恒实业公司）合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。其士富居物业公司委托的诉讼代理人陈明强、张旭鹏，万恒实业公司的委托诉讼代理人李泽兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。其士富居物业公司上诉请求：一审判决的超出承包期车位租金61960元，应扣减车位管理费19000元，扣减电梯维修费4600元。事实和理由：超出承包期的租金中包含了19000元的车位管理费，应予抵扣。4600元的电梯维修费实际发生，应予抵扣。万恒实业公司辩称：承包期满后，万恒实业公司已收回车位并自己组织人员进行管理，其士富居物业公司主张的19000元管理费无依据。4600元的维修费没有打款记录，不予认可。万恒实业公司向一审法院起诉讼请求：判令其士富居物业公司立即支付万恒实业公司车库承包金75000元和私自收取的超出承包期限的车位租金61960元，并承担本案诉讼费及资金占用利息（计算方式：从超过支付时间开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。一审法院认定事实：2018年5月21日，万恒实业公司（甲方）与其士富居物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将位于万恒廊桥水岸小区的地下停车库的经营管理权承包给乙方，承包期为2018年6月1日至2018年12月30日，乙方每月30日前向甲方支付承包金15000元。同时，双方约定在乙方规范停车的60天内，甲方车库管理人员继续负责收费管理工作，但每天收到的费用由乙方签字后交乙方财务。对于乙方在2015年和2016年垫付费用，甲方同意向乙方支付20000元，支付方式为分四次支付，每次5000元，在前4个月的车库承包金中予以扣除。合同签订后，万恒实业公司按照合同约定将停车库移交给其士富居物业公司经营管理。2018年8月9日，其士富居物业公司与案外人重庆市恒兴电梯工程有限公司签订电梯保养合同，约定案外人对廊桥水岸小区4号电梯负责日常维护保养，期限为2018年8月9日至2019年8月8日，维护保养费为15000元。合同签订当日，其士富居物业公司向重庆市恒兴电梯工程有限公司支付了15000元。2018年10月6日，其士富居物业公司向万恒实业公司发出工作联系函，载明小区电梯损坏产生维修费4600元，其士富居物业公司先行垫付，该费用在车库承包金中予以扣除。其后附有电梯配件报价书，重庆市恒兴电梯工程有限公司在落款处加盖公章。2018年11月29日，其士富居物业公司向万恒实业公司再次发出工作联系函并附有车位租赁明细表，该工作函载明自万恒实业公司向其士富居物业公司移交车库以来，有25辆车辆未经双方共同确认。其后附有车位租赁明细，载明自2018年6月1日起车辆缴费情况，落款处加盖廊桥水岸项目处公章。通过该明细表载明金额计算，其士富居物业公司收取了超过2018年12月30日承包期限的车位租赁费，共计61960元。一审审理中，万恒实业公司自愿放弃对资金占用利息的主张。一审法院认为：双方签订的《补充协议》约定万恒实业公司将其车库经营管理权在一定期限内交给其士富居物业公司，由其士富居物业公司对其进行经营管理，并承担经营风险及获取收益，该合同实为承包经营合同。因该合同签订系双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照协议履行各自的义务。合同签订后，万恒实业公司依约将停车库移交给其士富居物业公司进行经营管理，故其士富居物业公司应当按照合同约定支付相应承包金。经查明，双方签订的《补充协议》约定承包期为2018年6月1日至2018年12月30日，每月承包金为15000元，故承包金总计为105000元。其士富居物业公司在承包经营车库后，仅向万恒实业公司支付承包金30000元（其中包含万恒实业公司应向其士富居物业公司支付垫付费用20000元）。至此，其士富居物业公司仍欠万恒实业公司承包金75000元未支付，故对于万恒实业公司要求其士富居物业公司支付75000元承包金的诉讼请求，予以支持。其士富居物业公司抗辩称双方协商物业费及电费抵扣承包金，因其士富居物业公司未举示充分证据证明，不予采信。对于万恒实业公司主张其士富居物业公司支付超出车库承包期限收取的车位租金61960元的请求，因合同约定车库承包期截止2018年12月30日，故其士富居物业公司对超出车库承包期，即2018年12月30日之后收取的车位租金应当返还万恒实业公司。根据其士富居物业公司于2018年11月29日向万恒实业公司发出的工作联系函及车位租赁明细表统计，其士富居物业公司超出承包期限收取租赁费61960元，故万恒实业公司该诉讼请求成立，予以支持。对于其士富居物业公司抗辩以上工作联系函及明细表仅加盖万恒实业公司廊桥水岸项目处公章，不予认可，一审法院认为，该工作联系函及明细表均是其士富居物业公司出具，案涉车库属于廊桥水岸小区，未超过其士富居物业公司设立的廊桥水岸项目处的管理范围，虽仅加盖了项目处公章，但具有真实性及证明力。因此，对于其士富居物业公司的该抗辩理由，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务于对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”其士富居物业公司主张对于垫付的电梯维护保养费15000元和电梯维修费4600元，以及万恒实业公司私自收取承包期限内的车位租金16800元，共计36400元，应在万恒实业公司主张的款项中予以抵扣，根据以上法律规定，一审法院认为：其中电梯维护保养费15000元，有电梯保养合同、银行交易明细予以证明，抵销的理由成立，证据充分，予以确认；其中电梯维修费4600元，其士富居物业公司虽提供了电梯配件报价书，但并无充分证据证明电梯存在的问题及其士富居物业公司已经垫付了维护费用，故主张抵扣的证据不充分，不予确认；其中其士富居物业公司主张抵扣的万恒实业公司收取的车位租金16800元，因提供的明细表系自行单方制作且无相关证据佐证，在万恒实业公司已将车库整体移交其士富居物业公司管理的情况下，既不能证明在其士富居物业公司管理期间万恒实业公司收取了费用，也不能证明车位租金的数额，故不予确认。其士富居物业公司垫付的电梯维护保养费15000元可在本案中抵扣应支付的承包金及车位租赁费，即其士富居物业公司应当向万恒实业公司支付121960元（75000元+61960元-15000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决:一、重庆其士富居物业管理有限公司于判决生效之日起五日内支付重庆市万恒实业有限公司承包金及租赁费合计121960元；二、驳回重庆市万恒实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1519.6元，由重庆其士富居物业管理有限公司负担1353元，由重庆市万恒实业有限公司负担166.6元。本院二审期间，其士富居物业公司申请撤回对19000元车位管理费的上诉请求，本院予以准许。万恒实业公司认可其士富居物业公司主张的4600元的电梯维修费用实际产生，并同意在一审判决的121960元中予以抵扣。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，其士富居物业公司对其部分上诉请求予以撤回，以及万恒实业公司对其士富居物业公司主张的4600元的自认系对自身权利的处分，且不违反法律法规，本院予以确认。综上，上诉人其士富居物业公司的上诉请求部分成立。本案二审因当事人自认出现新事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、维持重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初1342号民事判决第二项。二、变更重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初1342号民事判决第一项为：重庆其士富居物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付重庆市万恒实业有限公司承包金及租赁费合计117360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1519.6元，由重庆其士富居物业管理有限公司负担1353元，由重庆市万恒实业有限公司负担166.6元。二审案件受理费390元，由重庆其士富居物业管理有限公司负担314元，由重庆市万恒实业有限公司负担76元。本判决为终审判决。审 判 长 陈雪梅审 判 员 项江陵审 判 员 郭玉梅二〇一九年九月十七日（院印）法官助理 邬昌杰书 记 员 郭 佳