河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16718号上诉人（原审被告）：郑州健达房地产有限公司，住所地河南省郑州市洁云路8号。法定代表人：贾长贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：段文娟、岳莎莎，河南天坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭海龙，男，1990年7月23日出生，汉族，住河南省西华县。上诉人郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）因与被上诉人郭海龙房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。健达公司的委托诉讼代理人岳莎莎到庭参加诉讼。被上诉人郭海龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判。2、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，部分事实未在判决中提及，判决结果明显错误。一审认定“被告至今未能交房，逾期事实明显，应当向原告承担逾期交房违约金”属认定事实错误。首先，上诉人一审在庭审中提供的《移交房屋告知书》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》可以相互印证上诉人已于2018年5月3日将案涉房屋移交给被上诉人。自房屋移交被上诉人后，被上诉人已不存在任何经济损失，因此交房以后违约金不应得到支持。一审庭审中，健达公司提供的《违约金冲抵协议》约定“被上诉人自愿选择将逾期交房的违约金冲抵物业费、垃圾清运费”。健达公司将房屋交付被上诉人时，向被上诉人出具了物业费、垃圾清运费收据，该收据注明付款方式为冲抵，在健达公司有充分证据证明逾期交房的违约金已冲抵2018年5月3日至2019年5月2日期间的物业费和垃圾清运费共计2513元，而被上诉人又没有提供缴纳2018年5月3日至2019年5月2日期间的物业费和垃圾清运费证据的情况下，应当将该费用从逾期交房的违约金中予以扣除。另一审庭审中，健达公司提供的郑州高新技术产业开发区管委会《关于印发2015年郑州高新区大气污染综合治理实施方案的通知》(郑开管【201513号】1)等15份文件充分证明:2015年6月至2017年6月也就是健达公司建设涉案项目-西湖顾城小区主要建设工期，河南省、郑州市、高新区三级政府及相关主管部门为治理大气污染、给民众创造良好生活环境多次发文:要求相关行业(包含在建建筑施工工地)停工治理。根据政府文件要求的统计数据显示，2016年上诉人工程停工天数是36天，管控29天;2017年1月至5月停工39天，管控14天。由于政府行为导致的停工属于不可抗力，同时也是政府实施重大城市规划、进行城市治理的措施之一，依据健达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，交房日期应当相应顺延118天，也就是说逾期交房的天数应扣除该118天。另一审法院将合同约定的日万分之零点一的违约金调整至日万分之一，明显违背了相关法律规定。综上，请求判如所请。郭海龙经本院合法传唤未到庭答辩。郭海龙向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金30943元（违约金以783389元为基数；按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年7月1日，以后继续按此标准计算至被告实际向原告交付房屋之日）。2.判令被告赔偿原告房屋初始登记逾期违约金26195元（违约金以783389元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年8月1日计算至2018年7月1日，以后继续按此标准计算至初始登记完成之日）。3.判令被告赔偿原告房屋转移登记逾期违约金11751元（违约金以783389元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年2月1日计算至2018年7月1日，以后继续按此标准计算至转移登记完成之日）。4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明如下事实：2016年9月11日，郭海龙作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份，购买健达公司开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号商品房，总房款为783389元，首付款273389元，剩余房款510000元通过商业贷款方式支付。健达公司应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人郭海龙使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。被告健达公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人郭海龙支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人郭海龙有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人郭海龙支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同附件四合同补充协议第六条约定，1、健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，健达公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向郭海龙支付总房款0.01%违约金。2、出卖人健达公司取得该商品房初始登记后，买受人郭海龙委托出卖人健达公司办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。原告郭海龙支付购房款后，健达公司分别于2016年9月19日、2017年2月8日开具发票两张，显示西湖颐城（预收款）273389元、西湖颐城（余额）510000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭海龙与健达公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告称已交房，但并未提交有效证据证明涉案房屋已竣工验收合格取得竣工备案表，故该院认为，涉案房屋尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，被告至今未能交房，逾期事实清楚，应当向原告承担逾期交房违约金。对于违约金的计算依据，合同约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，因该项约定标准过低，不能弥补原告因不能入住该房屋所造成的房租损失，故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起（2017年6月1日）按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金。《商品房买卖合同》约定，健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。原告委托被告健达公司办理该商品房转移登记。原告应在商品房交付时向出卖人提供办理产权登记所需资料，被告健达公司应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。原告不解除合同的，被告健达公司按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记、转移登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记、转移登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现涉案房屋未取得竣工备案表，导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权初始登记、转移登记的条件，逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权初始登记、房屋产权转移登记，如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担逾期办理产权初始登记、转移登记的违约责任，对开发商而言确不公平，且郭海龙亦未因涉案房屋未进行权属初始登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，故原告郭海龙主张健达公司支付逾期办理房屋产权初始登记、转移登记违约金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭海龙逾期交房违约金（以总房款783389元为基数，按日万分之一的标准，自2017年6月1日起至实际交房之日止）。二、驳回原告郭海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1521元，减半收取计760.5元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。经二审审理确认的事实同一审认定的事实外，另确认以下事实：郭海龙于2018年5月3日签署《移交房屋告知书》、《前期物业管理服务协议》。当日，健达公司作为甲方、郭海龙作为乙方、郑州西西湖物业管理服务有限公司作为丙方，三方签订的《违约金冲抵协议》主要载明：一、违约金冲抵办法：方案一、乙方用甲方认可的逾期交房违约金冲抵乙方应当向物业公司缴纳的物业管理费，冲抵物业费的业主不再享受“交一年物业费送三个月”的优惠。方案二、乙方用甲方认可的违约金冲抵乙方应当向物业公司缴纳的垃圾清运费；二、物业费、垃圾清运费标准。物业费按物业服务公司规定的每平方米1.9元/月计算。垃圾清运费按物业服务公司规定的每平方米5元计算；三、乙方自愿选择违约金冲抵第一、二种方案，即冲抵物业费、垃圾清运费；四、乙方选择冲抵方案后，物业公司即时给乙方开具收款收据。当日，物业公司向郭海龙出具的收据显示冲抵物业费2061元，冲抵垃圾清运费452元。本院认为，依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郭海龙与健达公司之间签订商品房买卖合同系有效合同，并受法律保护。双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。双方所签订的合同约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”，该项约定的违约金标准明显过低，不足以弥补郭海龙因不能按照约定入住该房屋所可能造成的房租损失，故一审根据郭海龙诉讼请求，酌定健达公司应当自逾期交房之次日起按照总房款日万分之一的标准向被上诉人支付违约金，符合本案实情，并无不当。健达公司主张因政府环境治理造成其停工118天，交房日期应当相应顺延118天，其提供的证据不足，本院不予采信。郭海龙于2018年5月3日与健达公司、郑州西西湖物业管理服务有限公司达成三方协议，以物业费和垃圾清运费冲抵逾期交房违约金。健达公司主张物业费2061元、垃圾清运费452元实际已冲抵逾期交房违约金，因郭海龙并未提供证据证明其支付了该部分费用，健达公司要求将该部分费用冲抵逾期交房违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。鉴于郭海龙于2018年5月3日已实际接收案涉房屋，该房屋已经由郭海龙占有，房屋交付行为事实上已完成，一审判决健达公司自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止向被上诉人支付逾期交房违约金不当，应予纠正。经计算，上诉人应支付被上诉人郭海龙逾期交房违约金为23808.87元（783389元×336日×0.01%-2061元-452元）。综上所述，健达公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初9916号民事判决；二、郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付郭海龙逾期交房违约金23808.87元；三、驳回郭海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1521元，减半收取760.5元，由郭海龙负担497.5元，郑州健达房地产有限公司负担263元；二审案件受理费574元，由郭海龙负担376元，郑州健达房地产有限公司负担198元。本判决为终审判决。审判长  邵晓斐审判员  贾建新审判员  董忠智二〇一九年九月二十四日书记员  王阳涛