安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初1543号原告：赵丹丹，女，汉族，1991年10月28日出生，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王敏，广东泽正律师事务所律师。被告：王利平，男，汉族，1972年9月14日出生，汉族，住安庆市大观区。被告：张爱冬，女，汉族，1975年12月30日出生，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王思应，汉族，1961年8月23日出生，住安庆市。原告赵丹丹与被告王利平、张爱冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹丹的委托诉讼代理人王敏、被告王利平、被告张爱冬及其委托诉讼代理人王思应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金20万元；3、被告赔偿原告律师费、交通费、误工费共计3万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月9日，原告和两被告在安庆市鼎恒房地产经纪有限公司（以下简称鼎恒公司）的居间服务下签订了房屋买卖合同，约定两被告将坐落于安庆市迎江区皖江大道北侧雨润香水百合24幢1单元1301室的房屋出卖给原告，成交价128万元，原告交付房款的方式为房票结算。合同约定若一方违约，需向另一方承担违约金20万元，且若因被告原因导致该房屋无法办理产权过户手续的，被告除支付违约金外，还须赔偿原告全部损失，包括但不限于房屋差价款、律师代理费、交通费、误工费等。合同签订后，原告按照合同约定积极履行义务，在被告办理不动产登记后当即办理房票，原、被告商定于7月16日办理过户，但被告在当日拒接电话，拒不配合办理过户手续，在鼎恒公司经办人员催促过户手续后，当日被告王利平明确反悔，要求原告现金支付全部购房款才予以配合过户。在后续的沟通中，被告张爱冬也明确让法院处理该事宜，拒绝主动履行办理产权过户登记的义务。两被告的行为构成违约，应向原告支付违约金并赔偿损失。原告为维护合法权益，提起诉讼。王利平辩称，我是诚心卖房，房产中介是张爱冬找的，我不清楚。买卖的房屋存在银行贷款，房屋上设定了抵押，为履行合同，我借高利贷还清了银行贷款，注销了抵押登记。银行贷款还清后，房产中介就要求我办理产权过户，我提出因为有高利借款需偿还，房款要及时支付，我只能承受2个月的时间，因为原告是房票购房，口头说2个月内政府可以结算房款，但是没有给我出具承诺书，因为此事我没有办理过户。张爱冬辩称，被告借高利贷还清了房屋的银行贷款，被告一直都在履行合同的，在房票结算时间上被告王利平要求提供担保，因为原告一直没有提供保证，所以未办理产权过户。在这个过程中，为能履行合同，我一直在做被告王利平和原告的工作，但没有着落。涉案合同没有履行是因为被告王利平、原告及房产中介三方一直没有协商好造成的，现在我已起诉被告王利平，争取取得涉案房屋的产权，以便继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中原告提供的以下证据：房屋买卖合同、不动产登记证书、房票安置资金凭证、叶磊与王利平的聊天记录、叶磊与张爱冬的聊天记录、催告函、叶磊与张爱冬的电话录音，当事人对真实性无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的定金收据，结合中介机构经办人员的证言，对该证据予以认定。2、原告提供的赵敬与赵丹丹的聊天记录，该证据与本案处理没有关联，不作认定。3、原告提供的火车票订购信息、收入证明及招商银行交易明细、委托代理合同，原告因处理房屋过户事宜发生交通费和误工费符合客观事实，因处理涉案诉讼委托律师客观上亦产生费用，但本案中是否能同时支持违约金和损失将在下文中阐述。4、原告方申请证人出庭作证的证言，证人所陈述的涉案合同未能履行的原因与相关的聊天信息相印证，予以认定。5、被告张爱冬提供的借款借据，该证据与本案违约责任的认定没有关联，不作认定。6、被告张爱冬提供的承诺书及录音，被告张爱冬与赵敬在涉案合同之外的交易并不足以导致涉案房屋买卖合同的无效，故该组证据不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月9日，原、被告通过鼎恒公司居间签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（两被告）将坐落于安庆市迎江区皖江大道北侧雨润香水百合24幢1单元1301室房屋出售给乙方（原告），房屋价款128万元，房款支付方式为房票，甲乙任何一方拒绝履行本合同义务的，均视为违约，由违约方向守约方承担20万元违约金，甲方如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方除支付违约金外，并赔偿乙方的全部损失（包括但不限于房屋差价、律师代理费、交通费、误工费等）。合同履行过程中，鼎恒公司通知原、被告于2019年7月17日办理产权过户、资金托管等手续，王利平提出房票交易款须2个月内到账，并要求鼎恒公司提供担保，导致当天未能办理相关手续。当天原告即向两被告发出催告函，要求两被告于此后的3天内履行合同义务，逾期视为不再履行合同义务。后因房票款结算的担保问题未能达成一致，导致涉案合同未能履行。原告因诉讼聘请律师，根据委托代理合同，原告需支付前期基础代理费5000元，后期按判决或调解获得的违约金和损失总和的30%收取风险代理费。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同明确约定房款支付方式为房票，被告自愿接受该种付款方式，房票资金的结算有其相应程序，而被告王利平在合同履行中却要求必须保证房票资金2个月内到账，并要求房产中介提供担保，被告的此种要求没有合同依据，因被告的行为导致合同未能履行，在原告催告后被告仍未履行合同主要义务，现原告要求解除合同符合法律规定，予以支持。合同的解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力，故被告仍应按合同违约条款的约定承担相应的违约责任。关于违约金数额，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，原、被告均未能证明损失的具体数额，综合被告的过错程度、原告处理涉案房屋交易的支出、合同订立后二手房交易行情等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为合同价款的3%即38400元。最后对于原告损失赔偿的主张，根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十八条、第二十九条的规定，我国违约责任的一般原则是“补偿性为主、惩罚性为辅”，本案在调整违约金时已考虑到原告处理涉案交易的费用支出损失，原告不能同时主张违约金和损失赔偿，故对于原告损失赔偿的主张，本案中不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告赵丹丹与被告王利平、张爱冬于2019年7月9日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王利平、张爱冬于本判决生效后七日内支付原告赵丹丹违约金38400元。三、驳回原告赵丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元（原告已预缴），原告负担1000元，两被告共同负担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  潘小红二〇一九年九月二十三日书记员  张逸文附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。