辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1480号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟秋飞，女，1966年2月7日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：孙宝义，辽宁群越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产公司辽宁分公司）因与被上诉人孟秋飞、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。长城资产公司辽宁分公司的委托诉讼代理人邱旭，孟秋飞及其委托诉讼代理人孙宝义参加了诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司辽宁分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审的全部诉讼费用由孟秋飞、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。事实与理由：1.一审法院认定孟秋飞与恒强公司签订的《认购合约》具备商品房买卖合同性质属于认定事实不清，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。孟秋飞购买案涉房屋系顶账而来，其未将购房款交付给出卖人，仅凭恒强公司出具的收款收据，不能认定出卖人已经按照约定收受购房款，法院应当审查恒强公司的财务账本，如果恒强公司不能提供，即便其自认收到购房款，也不能认定出卖人收受了购房款。2.一审法院在审查孟秋飞支付购房款中认定事实不清，因此不能认定其已经支付了全部价款。一审判决认定“孟秋飞与恒强公司之间订立了商品房买卖合同并支付了全额购房款”属于认定事实不清。首先，孟秋飞提供的抵账款收款收据、发货单及入库单等证据材料不能证明孟秋飞与恒强公司存在债权债务关系，更不能证明孟秋飞给恒强公司实际施工，因此不能证明孟秋飞与恒强公司之间存在以案涉房屋抵顶工程款的事实。其次，从孟秋飞提供的日期为2015年12月29日、付款单位为中阳公司、收款单位为唐延军、收款事由为工程顶账房的收款收据中可以看出，唐延军系从案外人阜新中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）抵顶的案涉房屋，而中阳公司是恒强公司的建筑单位，其并没有权利处置恒强公司的财产，其更不是案涉房屋的所有权人，因此其处置行为无效。再次，唐延军无法提供与中阳公司签订的建筑工程施工合同，也不能提供工程竣工验收单，更不能提供结算单，因此不能证明中阳公司拖欠唐延军工程款。因此一审法院认定购房款系顶账支付属于认定事实不清，不能证明孟秋飞通过抵债的形式支付了全部购房款。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，孟秋飞没有在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，没有在法院查封之前合法占有该不动产，没有支付全部价款，因此孟秋飞作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判或者发回重审，维护长城资产公司辽宁分公司的合法权益。孟秋飞辩称：1.孟秋飞与恒强公司在2015年12月29日签订的《认购合约》具备商品房买卖合同性质，《商品房买卖司法解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.恒强公司开发的小区由中阳公司施工，中阳公司将1号楼人工费及部分材料费分包给孟秋飞爱人唐延军，唐延军进行了施工建设，中阳公司没有给予工程款，恒强公司也没有给予中阳公司工程款，恒强公司在2015年12月29日与孟秋飞签订《认购合约》，将本案诉争的房屋抵给孟秋飞，抵价款170万元。同日，唐延军给中阳公司出具收到工程顶账房170万元收款收据。之后恒强公司给孟秋飞出具收到工程抵款的收款收据。并将房屋交付孟秋飞（抵账房屋系样品间）使用。（2019）最高法民申1560号民事裁定认定，以抵账方式进行的房屋交易，可认定买受人已实际支付了购房款。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司辽宁分公司的上诉请求。恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜辩称：1.恒强公司与房屋买受人签订的《认购合约》合法有效。《商品房买卖司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且是在申请执行人同意的情况下签订，《认购合约》合法有效。2.恒强公司向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，恒强公司与房屋买受人签订房屋认购协议后，业主通过抵顶工程款的方式支付房屋价款，系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司向买受人开具的《收款收据》真实有效。3.涉案房屋符合排除强制执行的情况。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，房屋买受人与恒强公司签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由恒强公司出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时买受人已对涉案房屋进行实际占有，符合法律规定的排除执行情形。综上，房屋买受人的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，恒强公司同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。长城资产公司辽宁分公司向一审法院起诉请求：1.准许长城资产公司辽宁分公司对位于辽宁省阜新市细河区北新路65-2号-141房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由孟秋飞、恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行股份有限公司蓬莱支行（以下简称恒丰银行蓬莱支行）签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号、657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年5月13日，辽宁省阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于辽宁省阜新市细河区(此处为笔误，应为*号-*)等14户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司辽宁分公司、借款人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司辽宁分公司取得上述债权。2013年12月30日，长城资产公司辽宁分公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行沈河支行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司辽宁分公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市斑龙新城起步区北新路北侧“恒强·马德里花园”一期进行有效监管，光大银行沈河支行为长城资产公司辽宁分公司提供相关协助。同日，长城资产公司辽宁分公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强·马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，长城资产公司辽宁分公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认长城资产公司辽宁分公司对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，长城资产公司辽宁分公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城资产公司辽宁分公司依此向该院申请执行，该院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区(此处为笔误，应为*号-*)住宅房屋。孟秋飞作为案外人向该院提出异议，该院于2017年12月15日作出（2017）辽01执异1101号执行裁定，裁定中止对涉诉房屋的执行。长城资产公司辽宁分公司向该院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为长城资产公司辽宁分公司，即本案原告。该院另查明，恒强公司与孟秋飞签订《认购合约》一份，约定孟秋飞购买恒强·马德里花园一期*栋*-*-*房屋，成交总价款1,700,000元，合约中第三条付款方式及期限备注栏中注明“抵”字样。2015年12月29日，恒强公司为孟秋飞开具金额为1,700,000元认购款收款收据，结算方式载明“抵账”。孟秋飞提供时间为2015年12月29日工程款抵房收款收据（付款单位为中阳公司，收款人为唐延君）及时间为2015年12月29日工程款抵物业费收款收据（付款单位为中阳公司，收款人为唐彦君，领款人为孟秋飞）。孟秋飞提交2016年1月至2017年3月水费明细及房屋照片，证明其实际入住。此外，孟秋飞提供阜新镱银商砼有限公司发货单、阜新天利实业发展有限公司商品混凝土发货单及入库单等证据，用以证明孟秋飞爱人为案涉楼盘施工时购买上述材料。此外，本案涉诉房屋所属恒强·马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。经该院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查，园区中，已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，另有部分房屋因未完工而不具备居住条件。案涉房屋已实际入住。该院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案审查的焦点为案外人孟秋飞就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。首先，关于孟秋飞与恒强公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，依照《商品房买卖司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。孟秋飞与恒强公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，孟秋飞亦通过抵账方式交纳了全额购房款，恒强公司对此予以认可。故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。又根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，根据孟秋飞本案中提交的《认购合约》、抵账款收款收据、发货单及入库单等证据材料，孟秋飞与恒强公司之间存在以案涉房屋抵顶工程款的事实，对此恒强公司也予以认可。孟秋飞与恒强公司签订的《认购合约》合法有效且具备商品房买卖合同性质，其也通过抵债的形式支付了全部购房款。其次，从房屋实际占有情况来看，孟秋飞提供了其在案涉房屋被查封前交纳水费的明细，根据孟秋飞提供的水费明细、照片等证据可以证明孟秋飞在案涉房屋被查封之前实际占有使用案涉房屋，即案涉房屋已交付孟秋飞。而关于未办理过户登记问题，本案作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，孟秋飞对未能办理产权登记并没有过错。本案中孟秋飞通过以物抵债方式取得案涉房屋，其与恒强公司债务关系实际存在，双方签订《认购合约》合法有效，孟秋飞已实际占有案涉房屋且双方抵债行为及案涉房屋交付时间均在案涉房屋被查封之前。在双方以物抵债权利义务已经基本履行完毕的情况下，参照适用上述司法解释规定，孟秋飞对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权利。最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，孟秋飞与恒强公司签订《认购合约》系在长城资产公司辽宁分公司申请法院执行查封之前，且从长城资产公司辽宁分公司与恒强公司、光大银行沈河支行签订的《监管协议补充协议》中约定，“恒强公司‘恒强·马德里花园’项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，长城资产公司辽宁分公司并未严格限制恒强公司禁止对外出售涉诉房屋，长城资产公司辽宁分公司现以申请执行恒强公司已出售给孟秋飞的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，孟秋飞作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除长城资产公司辽宁分公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于长城资产公司辽宁分公司请求法院准许对位于辽宁省阜新市细河区北新路65-2号-141房屋的强制执行的诉讼请求，该院不予支持。另，因本案纠纷的产生根源系由被执行人恒强公司怠于履行执行证书确认的合同义务所致，故本案诉讼费用应由恒强公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《民诉法司法解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《查扣冻规定》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判决驳回长城资产公司辽宁分公司的诉讼请求。案件受理费20,100元，由恒强公司负担（长城资产公司辽宁分公司已预交，由恒强公司直接给付长城资产公司辽宁分公司）。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明：《恒强·马德里花园入住手册》中装订有《装修手册》《临时管理规约》，还包括2015年12月29日恒强公司与阜新金润物业管理有限公司签订的《临时管理规约承诺书》以及同日阜新金润物业管理有限公司与孟秋飞签订的《前期物业管理服务协议书》。还查明：孟秋飞提供唐文文《出生医学证明》一份，载明母亲姓名孟秋飞，父亲姓名唐延军。以上事实，有《恒强·马德里花园入住手册》《出生医学证明》及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为，《民诉法司法解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案为申请执行人执行异议之诉，故应对案外人孟秋飞就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。2015年12月29日，孟秋飞与恒强公司签订《认购合约》，载明了双方当事人的身份信息，对房屋坐落、建筑面积、房屋价款等均作出约定。依据《商品房买卖司法解释》第五条规定，《认购合约》具备商品房买卖合同的性质，故双方在人民法院查封案涉房屋之前已成立合法有效的商品房买卖法律关系。孟秋飞主张其与唐延军为夫妻关系，唐延军为恒强·马德里花园项目施工人，因中阳公司欠付唐延军工程款,恒强公司作为中阳公司的发包方以案涉房屋抵顶该欠款。相关事实经查，长城资产公司辽宁分公司在上诉状中自认中阳公司为恒强公司的建筑单位；2015年12月29日收款收据载明付款单位是中阳公司，收款人是唐延军，收款事由是“工程款抵房”，金额为170万元；《认购合约》第三条付款方式及期限的备注栏中注明“抵”字样，房款金额与上述收款收据一致；恒强公司在《认购合约》签订当日向孟秋飞开具收款收据，金额与《认购合约》一致，收款项目为“认购款”，结算方式为“抵账”；在孟秋飞提交的《出生医学证明》上记载了唐延军和孟秋飞分别为新生儿唐文文的父母。以上证据相互印证，能够证明恒强公司与中阳公司存在工程承包关系，因中阳公司欠付唐延军工程款，各方一致认可由恒强公司与孟秋飞签订《认购合约》，以案涉房屋抵顶欠付款项。综上，可以认定孟秋飞已经向恒强公司支付了全部购房款。孟秋飞提供了其于2015年12月29日与阜新金润物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议书》以及自2016年1月至2017年3月交纳的水费明细，故可以认定其于人民法院查封前已实际占有案涉房屋的事实。另外，案涉房屋因尚未通过综合验收及被人民法院查封而无法办理过户手续，并非孟秋飞自身原因导致未办理过户登记。综上，孟秋飞符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定而享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司辽宁分公司的上诉主张不能成立，一审判决驳回其诉讼请求正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年九月十一日法官助理赵明娇书记员张博涵