黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黑01民终6981号 上诉人（原审原告）：王贺田，男，1988年6月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：张萍，女，1971年2月1日出生，汉族，哈尔滨市香坊区安埠法律服务所法律工作者，住哈尔滨市香坊区。 被上诉人（原审被告）：田力，男，1951年11月3日出生，汉族，哈尔滨水利勘察设计院退休干部，住哈尔滨市香坊区。 被上诉人（原审被告）：任桂芳，女，1954年3月24日出生，汉族，哈尔滨水利勘察设计院退休干部，住哈尔滨市香坊区。 上诉人王贺田因与被上诉人任桂芳、田力房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初260民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王贺田及其委托诉讼代理人张萍，被上诉人田力、任桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王贺田上诉请求：撤销一审判决，改判支持王贺田一审诉讼请求。事实和理由：一审时王贺田起诉田力、任桂芳依法履行房屋买卖合同立即交付房屋并赔偿相应的损失是有法可依的，一审法院判决认定王贺田没有事实及法律依据是错误的。借款合同双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化成已付购房款并经对账清算的，商品房买卖合同有效。按照一审法院查明的事实，王贺田于2014年4月21日借给田力、任桂芳50万元，2014年6月26日，2015年2月9日分两次借给田力、任桂芳10万元、17万元。借款到还款日前后，在王贺田多次索要后，田力、任桂芳还是不能还款，后双方商定由王贺田再支付田力、任桂芳13万元后，将房屋过户到王贺田名下。2015年7月21日，双方再次签订房屋买卖合同，约定交易价格120万元，田力、任桂芳在收到13万元后签属并确认收到了90万元购房款的收条，这个时候王贺田与田力、任桂芳已完全从借款行为转化为商品房买卖行为，并且完成了对账。王贺田2016年去银行偿还田力、任桂芳的争议房屋的贷款598,242.72元，总共支付了购房款1,468,242.72元。已超过合同约定购房价格将近30万元。这个超出价格王贺田在一审诉讼中已与法院说明将另诉解决。偿还贷款后，王贺田将此房更名过户到自己名下，王贺田起诉田力、任桂芳依法履行房屋买卖协议是有法可依的，田力、任桂芳在无法还清借款的时候以房抵债是其真实意思表示，田力、任桂芳应立即履行房屋买卖协议给王贺田腾退房屋并赔偿租房的损失，一审法院查清了所有事实，但适用法律不当。本案中，经双方协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非是为双方的借款合同履行提供担保，而是借款到期后田力、任桂芳难以清除债务通过出售其名下房产的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于中华人民共和国物权法所禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的作为民间借贷合同的担保，亦不存在合同法第五十二条规定情形，该商品买卖合同具有法律效力。根据一审法院查清的事实，完全符合最高院72号案例情形，一审法院应尊重当事人嗣后形成的变更法律关系的性质的一致意思表示，故一审法院调查事实非常清楚，但适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。 田力、任桂芳辩称：一审法院判决符合法律规定，要求维持一审法院判决。另，在本次庭审中，庭下的旁听人叫王显平，田力、任桂芳与王贺田并不认识，到法院诉讼时才认识的。从第一笔借款开始，田力、任桂芳一直是与王显平接触的，包括房屋买卖房屋公证都是与王显平作的。就本案纠纷田力、任桂芳已经向哈尔滨市公安局香坊区分局红旗派出所报案，但还没有接到立案通知。 王贺田向一审法院起诉请求：1.田力、任桂芳依据双方签订的房屋买卖合同履行交付诉争房屋的义务，即任桂芳、田力立即向王贺田交付诉讼房屋；2.任桂芳、田力赔偿王贺田租房损失3万元。 一审法院认定事实：田力与任桂芳系夫妻关系。2014年4月21日，王贺田与田力签订《民间借贷合同》、《担保合同》、《补充合同》，约定：田力作为借款人向王贺田借款50万元，以哈尔滨市香坊区中山路61号B栋3单元14层1号房屋作为借款合同的抵押物，每月向王贺田指定的案外人王显平银行账户支付利息18,000元及手续费12,000元，并将诉争房屋产权证原件放至王贺田处，待借款还清后取回。同日，王贺田与田力签订《房产买卖协议》，约定：王贺田购买田力所有的诉争房屋，购房款120万元，王贺田给付定金50万元，任桂芳签字确认。田力、任桂芳确认收到定金。同日，案外人王显平通过其银行账户向田力账户汇入47万元。2014年5月20日至2015年1月30日期间，田力先后8次向王显平中国建设银行账户汇入262,700元。 2014年6月26日、2015年2月9日，王贺田与田力签订二份《民间借贷合同》，约定：田力作为借款人分别向王贺田借款10万元、17万元，并均由任桂芳签字确认。2015年7月21日，王贺田与田力再次签订《房屋买卖合同》，约定内容与上述《房产买卖协议》内容基本一致，田力、任桂芳向王贺田出具收据确认已收购房款90万元。 2015年8月6日，田力、任桂芳通过公证形式委托案外人王显平代办诉争房屋代偿抵押贷款、代领取房屋他项权证、代办注销抵押登记、代领取产权证即交易过户更名等相关事宜。2016年12月7日，王显平向任桂芳中国工商银行贷款账户汇入598,242.72元。同年12月26日，哈尔滨市国土资源局向王贺田发放不动产权证书。 2017年7月13日，王贺田与案外人王志晗签订《房屋租赁合同》，约定王贺田承租王志晗房屋，年租金22,000元。 一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，王贺田基于与田力签订的买卖房屋协议取得诉争房屋不动产权证，但结合在案证据及查明事实可知，王贺田多次向田力支付的钱款均系借款而非购房款，田力并无出售房屋的意思表示；王贺田均是以签订民间借贷合同方式向田力支付购房款，并约定相应的履行，此行为有悖于正常社会经济活动规律及正常社会行为习惯。因此，双方签订房屋买卖合同、办理公证委托等行为均系作为借贷合同的担保，双方不存在房屋买卖的真实意思表示，没有形成真实的房屋买卖合同关系，而应为民间借贷关系。故双方先后签订的《房产买卖协议》、《房屋买卖合同》均为无效，王贺田无权要求田力、任桂芳继续履行房屋买卖合同约定义务即立即交付房屋并赔偿相应损失作为诉讼请求，该诉讼无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王贺田的诉讼请求。案件受理费550元，由王贺田负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：关于2015年7月21日《房屋买卖合同》性质的问题。从本案事实表明，王贺田与田力签订的两份房屋买卖合同（协议）均是在借贷合同履行期间形成的，两份合同（协议）的内容均为房屋买卖内容，王贺田虽上诉主张2015年7月21日签订的《房屋买卖合同》系双方在借款抵押关系基础上，经协商一致后，终止原借贷关系而形成的房屋买卖关系，但未提交证据证明双方借款合同已经履行完毕，且从2015年7月21日的《房屋买卖合同》中亦无双方对以往借款已结清的内容记载。虽然田力、任桂芳出具公证书，委托案外人办理案涉房屋的贷款清偿、交易等事项，及王贺田已经办理了涉案房屋的权属登记，但结合双方签订的《房屋买卖合同》中对房屋交付的约定及案涉房屋在签订房屋买卖合同后一直仍由田力、任桂芳占有、使用的事实，能够证明双方间并非形成真实的房屋买卖关系，系为借款抵押而签订的房屋买卖合同，符合《最高人民法院》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”规定的情形。经一审法院释明，王贺田仍坚持以房屋买卖合同法律关系进行本案诉讼，故依前述观点，王贺田的诉讼请求不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，同时对案涉房屋买卖合同和协议予以评判不当，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初260号民事判决； 二、驳回王贺田的起诉。 一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，均退还王贺田。 本裁定为终审裁定。 审判长  梁红玉 审判员  王晓东 审判员  宋彦辉 （） 二〇一九年九月十二日 书记员  于文娟