苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初3323号 原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。 法定代表人：周陈香，董事长。 委托诉讼代理人：吕义然、吴芸，江苏久顺律师事务所律师。 被告：王东阳，男，1991年1月11日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。 本院于2019年4月8日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告王东阳房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司之委托诉讼代理人吴芸、被告王东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年10月19日解除；2.判令被告支付其租金及综合管理服务费117345.33元（其中租金从2017年11月21日计算到2018年10月19日为104978.4元，综合管理服务费从2017年11月1日计算到2018年10月19日为12366.93元），并支付自2018年10月20日至2019年8月13日的占有使用费和综合管理服务费104345.01元[（316.2元/日+35.13元/日）*297天]；3.被告支付违约金34861元；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年7月28日，其与被告签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合同约定其将位于苏州市吴中区间商铺租赁给被告使用，商铺建筑面积为263平方米，被告于每月25日之前支付次月租金9486元及综合管理服务费1054元。其按约将涉案房屋交付被告使用，被告仅支付部分租金及综合管理服务费，其多次要求被告支付剩余费用，被告均未理睬。 审理中，原告表示，第2项诉讼请求中其仅主张自2018年10月20日至起诉之日即2019年4月8日期间的占有使用费和综合管理服务费。 被告王东阳辩称，双方签订的的租赁合同已于2018年10月19日解除，当时原告向其发送了解除通知；合同解除后，原告将其物品全部锁在承租房屋内致使其无法搬出，原告未通知其任何关于使用费的情况，对后面的使用费不知情，其仅愿支付2017年11月21日至2018年10月19日期间的租金，之后的使用费其不应承担；愿意支付2017年11月1日至2018年10月19日期间的综合管理费，2018年10月19日之后的综合管理费不予支付；不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年7月28日，原告乐汇城公司（出租方，丙方）与被告王东阳（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定出租方(甲方)：柳鸿斌、周晨飞、陆阿三、陆奕晨等业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）2-2-15号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第2幢第2层2089-2092号商铺（共4间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为263.5平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为生活配套业态，轮滑品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月。若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年9月1日开始起算。乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年11月16日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方75天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为9486元/月，第3-4年为9960.3元/月，第5年为10458.32元/月，其中第一租赁年度期间的租金自租赁起始日起255天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币9486元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为1054元/月，第3-4年为1106.7元/月，第5年为1162.03元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起255天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理费，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币1054元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。 为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币35572.5元作为履约保证金。丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据。履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所。（2）乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。 除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1）发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。 被告王东阳于2017年7月27日向原告交纳了履约保证金35572.5元、预收租金及综合管理服务费10540元，于2018年8月7日支付租金及综合管理服务费16864元。原、被告均确认原告已收取被告租金25296元、已收取被告综合管理服务费2108元。2017年8月11日,原告将上述涉案房屋交付被告使用。2019年8月13日，被告将其放置在涉案房屋内的物品清空并将承租涉案房屋交还给原告。 2018年10月15日，原告向被告邮寄《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年8月至10月期间的租金和综合管理服务费26350元，已产生滞纳金1581元，要求被告于2018年10月17日前缴清拖欠费用。被告表示，该通知书邮寄到案涉租赁房屋，其于2018年10月15日左右已经离开苏州，直至2019年4月其才看到该通知书。2018年10月19日，原告向被告出具解除《商铺租赁合同》的通知书，表示因被告从2018年8月起拖欠租金及综合管理服务费合计31620元，多次通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年10月19日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》。被告表示其于2019年4月看到该通知，双方签订的租赁合同已于2018年10月19日解除，原告不应再继续收取租金和使用费。 审理中，被告向本院提供照片及网页信息打印件共四份，证明其与原告签订租赁合同时，原告告知其各种品牌商家均有，且在招商时提供了宣传图册及网络宣传，原告存在虚假招商，双方签订的租赁合同应为无效。原告对上述证据不认可，其不存在虚假宣传。 审理中，被告称，其认为合同中关于违约金的约定、违约情形下免租期取消的约定以及违约情形下履约保证金予以没收的约定都是关于违约的规定，约定过高，要求法院调整；原告自2018年10月19日将案涉房屋上锁不让其使用，其于2019年1月至原告处与方竹青进行沟通，方竹青表示把租金和违约金付清、房屋恢复原状，其才能开锁搬走物品，2019年4月其再次去案涉房屋处，发现仍然上锁，但其未与原告进行沟通。 原告称，其从未将案涉房屋上锁，2019年1月被告也未与方竹青沟通过租赁房屋的情况，其曾多次联系被告均无法联络到；被告在2018年10月之前已因经营不善停业，一直拖欠其房租费用，经催告后也未与其沟通退租及交接事宜。 上述事实有原告提供的租房合同、商铺交付使用书、通知书、邮寄凭证及查询记录，被告提供的照片、通知书、收据、手机页面截图，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。 本院认为，原告乐汇城公司与被告王东阳于2017年7月28日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约支付2018年8月至2018年10月的租金，经原告催告后，被告仍未支付，原告于2018年10月19日通知被告解除双方签订的商铺租赁合同符合合同约定，被告对于合同于2018年10月19日解除亦予以认可，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年10月19日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，现有证据亦无法反映原告自2018年10月19日对租赁房屋上锁致使被告无法正常使用，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合原告主张的截止期限，确认被告应支付原告自2018年5月16日至2019年4月8日的租金、综合管理服务费及使用费共计113824元，扣除被告已支付的租金及综合管理服务费27404元，被告还应支付86420元。关于原告主张的2017年9月1日至2018年5月15日的租金及综合管理服务费、违约金34861元，首先，2017年9月1日至2018年5月15日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在被告按约履行合同的情形下应可以免交，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，在被告违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告认为上述约定的违约金过高要求本院调整，本院综合考量被告违约后可能导致原告产生后续出租存在空置期的情形以及实际可能造成原告未及时收回租赁收益造成的实际损失情形，酌情确定被告应支付原告违约金35572.5元，该款可直接由被告支付原告的履约保证金35572.5元予以折抵，原告已收取被告的履约保证金35572.5元不再退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告王东阳于2017年7月28日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年10月19日解除。 二、被告王东阳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费、使用费人民币86420元。 三、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9175元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担2350元，被告王东阳负担6825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  谢 丰 人民陪审员  钟美勤 人民陪审员  沈 华 二〇一九年九月三十日 书 记 员  钟晓婷