湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3182号原告：成家忠，男，1951年7月6日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：徐力，湖南益云律师事务所律师。委托诉讼代理人：高一珊，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430000616771401F，住所地：长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告成家忠与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成家忠的委托诉讼代理人徐力和高一珊到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成家忠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一向原告支付租金共计43525元（按照每月1,604元的标准，暂计算至2019年6月30日，应计算至回购款实际付之日止）及逾期支付的违约金14,000元，共计57525元。2、请求判令由被告一承担本案诉讼费用。3、请求判令被告二、三对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与三被告于2009年11月26日就湖南张家界成山水国际大酒店4层417A号房屋签订了《张家界大成山水国际酒店房屋投资经营合同》。合同中约定：原告投资上述房屋并将该房屋交由被告一经营使用，投资期限最短时效不少于3年，最长不超5年。投资期限内的房屋月投资收益为1,167元，被告一在每月20之前向甲方一次性支付。被告二、三对被告一在合同投资期限内的权利义务提供连带担保。被告三以其自有资产及物业作为担保物，为被告一向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保，被告二以其经营的酒店经营收益为被告一向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保。在合同约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月被告一未向原告支付投资收益，被告一须向原告支付该屋约定价格（以原告与被告三所签订的该房屋《张家界大成山水国大酒店房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金。原告与被告一于2015年4月1日签订了《张家界大成山水国际酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定回购期间截止至2018年4月1日，被告三回购案涉房屋的价款为154000元，延长期内的被告一按照1,604元向原告支付租金。2018年4月1日约定的回购期限届满，但截至今日被告三尚未向原告支付回购款154000元。且自2016年8月30日开始被告一就未按照合同约定的租金足额支付。为此，为维护合法权益，现依法提起诉讼，请判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店公司共同辩称，答辩请求：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水公司承担连带清偿责任。事实与理由：1、对下欠金额没有异议。但因出现被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、被告酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。二、被张告家界山水公司、湖南大成酒店公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、被告张家界山水公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告2向其支付下欠的投资收益于法无据。2、担保法对不动产抵押登记做了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立。3、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2009年11月26日，原告成家忠与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，约定由原告向张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店4层417A号房屋。当天，原告成家忠向被告张家界山水公司付清房款，同时作为甲方与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营赁合同》一份，合同约定：原告成家忠将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第4层417A号号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，双方协商同意该房屋的租赁期限最短不少于三年，最长不超过五年，双方协商同意该房屋的投资期限于全部房款付清之日起开始计算。投资期限内的房屋月投资收益为1167元，按月支付。被告一在每月20之前向甲方一次性支付。违约责任为：在合同约定的投资期内，甲方未履行应尽义务，给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，甲方还需向乙方支付该屋约定价格（以甲方与丙方所签订的该房屋《张家界大成山水国大酒店房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2009年11月26日，原告成家忠作为甲方与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，2015年4月1日，原告与张家界山水公司、张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，合同约定延期回购期限截止日期为2018年4月1日，在上述延长的期限内，丙方继续租赁经营，租金为每月1604元。因合同到期后被告方未按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》履行房屋回购义务，张家界大成酒店公司继续租赁经营。上述合同签订后，417A号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。张家界大成酒店公司向原告成家忠支付租金至2016年8月30日。自2016年9月1日以后张家界大成酒店公司没有按时按约定足额向原告支付租金，仅支付了部分。截至2019年6月30日，被告张家界大成酒店公司下欠原告租金43525元。被告张家界大成酒店公司从2016年7月1日起已逾期3个月未按照约定向原告支付租金，应按照每年度的投资收益的0.3‰按日支付违约金，故成家忠的租金违约金为5791.7元（1604元／月×12个月×0.3‰×1003天）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋回购合同》、购房款收据、银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。本案原告成家忠与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，被告张家界大成酒店公司继续将房屋经营，故原《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》仍然有效，合同当事人仍应按合同约定履行。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。关于原告诉请被告张家界山水公司承担连带清偿责任的问题。被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，为被告大成酒店公司向原告支付房屋的投资收益提供担保。其符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告成家忠不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告成家忠依法有权要求被告张家界山水公司承担担保义务，故被告张家界山水公司应承担连带清偿责任。被告张家界山水公司抗辩其免除担保责任的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告湖南大成酒店公司在本案承担保证责任的合同依据是2009年11月26日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2014年11月26日届满。被告湖南大成酒店公司承担连带保证责任的保证范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限。上述担保范围内的租金被告张家界大成酒店公司已经全额支付，原告诉请被告湖南大成酒店公司对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告湖南大成酒店公司对被告张家界大成酒店公司欠付的2016年9月1日至2019年6月30日的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告成家忠支付2019年6月30日前欠付的租金43525元以及违约金5791.7元；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项、第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告成家忠的其他诉讼请求。案件受理费1238元，适用简易程序减半收取计619元，由原告成家忠承担88元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司共同承担531元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇一九年九月十八日书记员  田晟昔附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。