湖南省江华瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初1423号原告：范碧瑶，女，1995年3月24日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，居民，住湖南省江华瑶族自治县。委托诉讼代理人：沈启涛，男，江华瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者，系一般代理。委托诉讼代理人：杨宗仁，男，1963年5月10日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，居民，住湖南省江华瑶族自治县。系一般代理。被告：江华宏一地产有限公司。住所地：湖南省永州市江华瑶族自治县沱江镇豸山路110-111号。统一社会信用代码：91431129MA4PLKJKOJ。法定代表人：周刚，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏锐敏，女，1986年1月17日生，汉族，湖南省长沙市人，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。系该公司原告，特别代理。委托诉讼代理人：殷莉，女，1996年1月16日生，汉族，湖南省武冈市人，农民，住湖南省武冈市。系该公司员工，系一般代理。原告范碧瑶与被告江华宏一地产有限公司（以下简称宏一公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范碧瑶的委托诉讼代理人沈启涛、杨宗仁、被告宏一公司的委托诉讼代理人夏锐敏、殷莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范碧瑶向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告交付的购房定金人民币22000元；2.解除双方签订的《江华宏一·珊瑚海认购协议书》；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月21日原、被告签订了《江华宏一·珊瑚海认购协议书》，原告有意购买认购房子XX栋X单元XXX号商品房，单价4872.62元/㎡，总价是525999元，原告交付了定金22000元，原告在准备交首付时，仔细查阅售房合同后，发现被告拟定的《江华县商品房买卖合同》存有瑕疵，显失公平。合同第七条第二款约定买受人逾期付款超过30日需向出卖人支付10%违约金，而第十一条第二款约定房屋交接及违约责任，出卖人逾期超过三十日，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。对此，原告向被告提出了异议，没有与被告签订购房合同。2019年3月3日被告向原告发出了解除认购协议通知书，没收了原告交付的购房定金22000元。原告向江华县市场监督管理局进行投诉，该局通知被告配合调查处理，但被告置若罔闻，最终终止了权益争议调解。被告方提供的房子与《认购协议书》上的房子是不一致的，被告方也存在违约，要求解除《认购协议书》。原、被告签订的《认购协议书》是为了签订正式的《商品房买卖合同》之前的一个行为，被告方存在违约，没有按照合同条款第一条向原告方出示正式的《商品房买卖合同文本》，如果出示了正式的文本，可能有许多人不会签订《认购协议书》，该协议书是损害消费者利益的一个坑，且被告违约在先，被告方提供的《商品房买卖合同》是一份格式合同，是单方拟定重复使用的合同，没有跟原告方协商，该合同条款是显失公平的，明显损害了消费者的利益，这在原告方提供的第三份证据中第十七条第二点有体现，“出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人应按累计的10%向出卖人支付违约金。”第十一条载明，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，被告只需要向买受人支付1%的违约金，这两项规定明显不对等。第十七条，关于产权登记的约定，2020年10月20日交房后，需要1530天才能办理土地使用权证，办证时间太长，办证有风险，即使办不了证，买受人也不能解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的违约金。按照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二项之规定，房屋尚未建成的，自房屋交付之日起90日内，必须办理房地产权属登记。被告合同记载的1530天才能办理房屋所有权和土地使用权证明显违反法律规定。被告的认购协议对消费者来说就是一个坑，被告的意思就是签订了《商品房认购协议书》，什么条件下都不会退，原告问了很多在那买房的人，都讲被告售楼小姐只会引导你签订《认购协议书》，不会出示正式合同，导致很多不懂法律的人上当，是强买强卖的行为。《商品房买卖合同》显失公平，对被告的约束力小，对原告方的约束力很大，之前原告找了被告，如果被告方愿意修改合同条款，原告愿意购买，但是被告不同意修改，江华市场监督局找到被告方，被告方也不愿意修改。被告宏一公司辩称：原告于2019年2月与答辩人签订了《认购协议书》，《认购协议书》表明：“原告认购答辩人开发建设的“江华宏一·珊瑚海”XX栋X单元XXX号房（后换成XX栋X单元XXX号房），建筑面积107.95㎡，单价4872.6元/㎡，总价525999元。”《认购协议书》经答辩人盖章、原告签字捺印进行确认，对双方有约束力。该协议第三条约定：“乙方应在甲、乙双方签订本认购协议书五天内，凭本认购书已付首期房款或全部房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》，并交齐办理产权和银行按揭所需的全部资料。若乙方逾期叁日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方可将该物业另行出卖给第三方而不必另行通知乙方，乙方无权要求返还定金。”认购协议书签订后，原告并未按协议约定与被告签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，且其向被告工作人员表示因个人原因无法按时缴纳房款，待资金充裕后再行购房，故要求被告退还定金。后被告向原告送去了催缴房款和催签订合同通知，原告收悉上述通知后仍未履行相关义务，上述种种情形均表明原告已无按协议约定缴纳房款和签订合同的意向。被告向其送去了解除认购协议通知书并将其定金没收。原告在多次索要定金无果后，便通过向江华瑶族自治县市场监督管理局投诉。原告企图达到退回定金的目的，被告也将情况如实向市场监督局进行了反馈。原、被告基于双方真实的合意签订认购协议书，现原告单方违约，被告没收其定金于法有据。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年2月2日签订了《江华宏一·珊瑚海认购协议书》，原告认购被告房屋一套，建筑面积为107.95㎡，单价为4872.62元/㎡，总价525999元。原告向被告支付认购定金22000元。该协议要求原告（认购方）需在签订认购协议五日内与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，逾期叁天则视为原告方违约。原告方在签订正式《商品房买卖合同》时因发现被告提供的格式合同对买卖双方的约定显失公平，要求修改合同，被告方不同意。该合同第七条第（2）点规定关于买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。在第十一条第1点第（2）项，关于出卖方逾期交房的违约责任规定，买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款，并按累计已付款的/%向买受人支付违约金。据本院核实，被告提交给江华瑶族自治县市场监督局的《江华县商品房买卖合同》中第十一条第1点第（2）项关于出卖方逾期交房的违约责任，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的/%向买受人支付违约金。这/%应为空白条款，即未作约定，可以理解为出卖人无需向买受人支付违约金，明显显失公平。原告于2019年4月2日前往江华瑶族自治县市场监督管理局就被告没收定金一事进行投诉，因被告拒绝调解，该局终止调解。被告向江华瑶族自治县市场监督管理局出具的《关于范碧瑶女士对江华宏一·珊瑚海投诉回复说明》载明，原告要求修改商品房买卖合同条款，被告认为原告在签订认购协议书时认可了商品房买卖合同，所以不同意修改。被告没有向本院提交证据证明其在原告签订认购协议书时向原告明示了江华县商品房买卖合同中的各项条款。上述事实，有原、被告陈述，《江华宏一·珊瑚海认购协议书》、《江华县商品房买卖合同》、《关于范碧瑶女士对江华宏一·珊瑚海投诉回复说明》等证据证实，可以认定。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，是为在公平诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的条款完备的本约创造条件。如双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立的情况，应属于不可归责于双方的原因导致本约不能订立，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案是因被告没收原告定金引发的纠纷，关于被告认为原告没有在认购协议约定的时间内及催收时间内交清首付款后签订商品房买卖合同是因为原告因个人原因无法按时缴纳房款，待资金充裕后再购房，向被告索要定金，并非双方是就商品房买卖合同有关条款磋商不成而原告才不签订合同的辩论意见。本院认为，被告在《关于范碧瑶女士对江华宏一·珊瑚海投诉回复说明》中载明“客户（原告）在签订订购协议书之前是知晓该合同内容的，被告对合同文本不进行修改”，由此可知，原、被告就合同条款问题是进行过磋商的，被告在没有向本院提交证据证明其有在原告签订认购协议书时已出示《江华县商品房买卖合同》文本给原告翻阅的行为，反以认购协议中写明明示了拟签订的商品房合同文本，就认为是原告认可合同文本，只要原告到期不签约就是违约，无论存在何种理由，在所不论，势必将买受方（原告）置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方（被告）提供的商品房格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。双方在签订本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。被告使用的《江华县商品房买卖合同》中规定对于买受人逾期付款解除合同的违约责任，由买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，对于出卖方逾期交房解除合同的违约责任未作规定，即出卖方不用承担违约责任，这对于买受人来说明显显失公平。原告不可能同意并签署这个含有明显显失公平的格式条款的商品房买卖合同的。因此，应当认定原、被告未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人（被告）应当将定金返还买受人（原告），双方签订的认购协议书予以解除。故对被告前述辩论意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告范碧瑶与被告江华宏一地产有限公司签订的《江华宏一·珊瑚海认购协议书》；二、限被告江华宏一地产有限公司在本判决生效之日退还原告范碧瑶定金22000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告江华宏一地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年。审 判 员  周 虹二〇一九年九月十八日法官助理  欧映雪书 记 员  王 全附：本案引用的法条《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。