广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终866号上诉人（原审被告）：黄美芬，女，汉族，1966年7月3日出生，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：苏东海，广东光源律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙诗华，广东光源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余永云，女，汉族，1977年11月18日出生，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：余少锋，男，汉族，1979年8月27日出生，住广东省云浮市郁南县。系余永云的堂弟。原审第三人：郁南县都城大堤管理处，住所地：郁南县都城镇江滨东路40号。负责人：黄树佳。上诉人黄美芬因与被上诉人余永云、原审第三人郁南县都城大堤管理处租赁合同纠纷一案，不服广东省郁南县人民法院（2017）粤5322民初1244号判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄美芬及其委托诉讼代理人苏东海，被上诉人余永云及其委托诉讼代理人余少锋，原审第三人都城郁南县大堤管理处的负责人黄树佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄美芬上诉请求：驳回余永云的起诉和诉求。事实和理由：一、余永云的主体不适格，其无权要求支付涉案铺位的租金。1.2007年3月，郁南都城大堤管理处为规避单位铺位租金上缴30%给财政部门的规定，筹集资金购买小车，私下操作与余永云签订了《借款协议书》，该协议书并不合法。涉案铺位属国有资产，根据《事业单位国有资产管理办法》规定“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后报同级财政部门审批”、“事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则”，必须依法进行公开的招标，但是该协议的签订没经此程序，是违反政策、法律和程序的。其次，从余永云出借30万元给郁南都城大堤管理处来看，没有任何支付凭证等反映郁南都城大堤管理处已借到该款。即使存在，从租期20年来看，每年租金的分摊才15000元，即每月1250元，每卡每月才208元。但余永云转租却为每月2500元，差额高达两倍。隔壁商铺的租金更高，差价甚至高达五到六倍。该协议书有串通之嫌，严重损害了国家、集体的利益，导致国有资产的严重流失，是不合法的。根据合同法等有关法律规定，损害国家、集体利益的合同属无效合同。2.假设上述协议是有效的，协议第二条也明确了“乙方所收取的租金不得超过原协议规定，也可与原租赁者协议解决”，即意味乙方即使可收租，也只能在原租期内按原租金额内规定收取，只可少不能升。因此，超出原协议租金的则属于违约，余永云是无权收取的。而且，对于租期问题，余永云也只可在原租赁期间内与后租者协议解决，超过原约定租期，余永云也无权商定。3.余永云无权转租涉案铺位。《合同法》第224条明确规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋合法转租必须符合两个条件：一、转租需经房屋所有权人的同意，转租已不属于正常使用范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效；二、转租的租金不得高于原租金，确需要合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人，租金是房屋的权益，应当由房屋所有权人取得。根据余永云与郁南都城大堤管理处上述协议的约定，没有任何条款规定余永云是可以转租并收取转租后的租金的其他获得使用权，并无收益权等他项权利。余永云从未向郁南都城大堤管理处提出申请转租涉案铺位，更未得到郁南都城大堤管理处的批准。由此可见，余永云是无权转租的，也无权获得转租的收益，黄美芬即使要交租，也只能向郁南都城大堤管理处缴交。因此，黄美芬已交给余永云的原来的租金，应该视为已由郁南都城大堤管理处收取，并按原协议约定金额计算，多支部分则视为预付的租金，这也是黄美芬不再交租的抗辩理由和原因。故，余永云仅获得涉案铺位的使用权，无权向黄美芬主张收取涉案铺位的租金，也没有合法依据。余永云作为起诉的主体资格是不适格的，应予驳回。既然余永云没有作为起诉的主体资格，双方的合同就不能确定有效性。黄美芬与余永云之间的合同具有合法性、有效性的前提应是余永云具有转租权合同，余永云与郁南都城大堤管理处的协议显然损害了国家、集体的利益，属无效合同，余永云显然不具有转租的主体资格，故不能确定双方合同的有效性，即不能确定上诉人不缴交租金属于违约行为。所以，一审法院称合同是否有效不在案件审理范围是错误的。二、涉案铺位的权益人是郁南都城大堤管理处，其不主张权益，不参与本案诉讼，仅视为对原协议约定的认可。如上述，郁南都城大堤管理处才是涉案铺位的权益人，但《借款协议书》明显是违规违约的，损害了国家集体和公共的利益，是不合法和无效的。余永云代收的租金，则视为已抵顶借款，余永云更不能通过变相方式非法获取差价利益。因此，没有郁南都城大堤管理处的主张，仅能认定为对原协议约定的认可，其他的协议均属无效，余永云也无权在原租期满时作为出租方进行签约及获取利益。三、案中所涉及的商铺为郁南都城大堤管理处所有，其将涉案商铺转让给余永云并未报请上级主管部门和国有资产管理部门批示，擅自处置国有资产，违反了事业单位国有资产管理办法的相关规定。同时，郁南都城大堤管理处在事前也未告知原租户，在未征得原租户同意的情况下擅自将商铺转让给余永云，侵犯了原租户的优先权。郁南都城大堤管理处为商铺权属者，且其与余永云的合同损害了国家、集体及第三人的合法权益。有几个商户在2018年3月28日向省巡视组反映投诉，要求处理，县纪委已立案查办，希望一审法院待纪委处理结果公布后才对案件进行判决处理。2018年11月，郁南都城大堤管理处在省巡视组的督促指示下，拟作出废止《借款协议书》的决定。郁南纪委处理决定尚未通知，一审法院却已作出判决，纪委处理决定关系到双方合同是否合法有效的前提，关系到案件的处理，一审判决显然损害了黄美芬的合法权益。四、一审法院并没有否定2012年5月16日黄美芬××××县都城大堤管理处所签订的租赁合同，亦没有否定2008年9月1日黄美芬与梁伙娣就郁南都城大堤管理处铺位首层第四卡转租的租赁合同及2009年8月13日黄美芬向郁南都城大堤管理处提出将铺位的1-16卡全部天面转租给潘星洪的申请书的效力。从三份书面材料足以证明，黄美芬仅是与郁南都城大堤管理处之间确立过租赁合同关系，而且是在余永云与郁南都城大堤管理处在2007年2月13日签订的借款协议之后，对于转租事宜仍需郁南都城大堤管理处加盖同意转租的意见和印章，说明黄美芬一直没有与余永云确立过任何合同关系，仅是与郁南都城大堤管理处确立过合同关系。在2016年8月31日租赁合同期满后，郁南都城大堤管理处也从来没有出具过任何书面授权书明确委托余永云与黄美芬签订任何涉案铺位的租赁合同，也没有明确余永云可以代郁南都城大堤管理处收取铺位租金。即使原来的通知确实存在，但郁南都城大堤管理处仅是在通知上要求租户与余永云进行协商租赁事宜，但没有涉及可以代为签订租赁合同或收取租金的明确指示和授权，所以黄美芬是没有义务与余永云签订任何续租合同，也没有义务向余永云缴交涉案铺位的租金义务。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律错误，损害了黄美芬的合法权益，请求二审法院依法予以改判。被上诉人余永云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，余永云诉讼主体适格，黄美芬的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚。2007年2月13日，郁南都城大堤管理处为妥善化解经济压力，与余永云签订了《借款协议书》，带租约转让，由此余永云取得涉案铺位20年的使用权。2011年6月21日，郁南都城大堤管理处发出《通知》，通知黄美芬与已取得铺位20年使用权的余永云做好续租准备，《通知》上有黄美芬签名确认。2011年8月16日，黄美芬在第一租赁合同期满后与余永云签订《租赁合同》，双方约定月租金2500元，在此5年的合同期间黄美芬均能按时交租。2016年8月31日，黄美芬在第二租赁期满后经余永云多次交涉却始终拒签新合同并拒交租金，亦没有腾退商铺，至今仍在经营。2017年6月9日，余永云通过快递发出《催交租金通知函》，由黄美芬亲自签收。2017年10月10日，余永云催收无果，遂将黄美芬诉至一审法院。以上事实，一审法院在庭审时已查明，望二审法院予以认定。二、本案是房屋租赁合同纠纷并非借款纠纷，一审法院适用法律正确，余永云主体适格。1.余永云根据双方在2011年8月16日签订的《租赁合同》起诉黄美芬追讨租金，主体适格。双方签订的《租赁合同》是自愿、真实意思的反映，合同中对租金的约定也十分清楚，不存在胁迫。2.余永云在第二租赁期内按相邻铺位租金的市场价收取，并无哄抬租金，其租金定价与《借款协议书》的条款并无关联。黄美芬现以房租超出《借款协议书》约定提起上诉，实属无理，不能成为拒交房租的理由，余永云在一审已多次表示可以协商租金问题，黄美芬可选择交清租金后腾退铺位。3.余永云与郁南都城大堤管理处签订的《借款协议书》与本案不同属于同一个法律关系。一审法院两次传唤郁南都城大堤管理处出庭，其亦明确表示自与余永云签订《借款协议书》后，没有与黄美芬签订《租赁合同》，也没有收取过黄美芬的租金。黄美芬认为郁南都城大堤管理处擅自处置国有资产，并联合相邻另一商铺承租人陈树权拒绝交房租，余永云遂将陈树权诉至法院，郁南县人民法院已作出（2018)粤5322民初549号民事判决。黄美芬此举实为混淆视听，企图影响一审法院的判案思路。三、黄美芬应诉时，多种行为恶劣，毫无诚信可言，其上诉目的实为恶意拖欠，霸占铺位，行为涉黑。黄美芬伪造与郁南都城大堤管理处签订《租赁合同》，企图推翻双方签订的《租赁合同》。黄美芬抵赖《通知》上的签名，经余永云申请，一审法院依法委托广东中一司法鉴定中心进行司法鉴定，结论确认《通知》上的“黄美芬”签名为黄美芬本人签名。黄美芬其目的就是利用一审、二审法院判案的时间冗长，企图长期恶意拖欠租金。从2016年9月1日合同期满至起诉之日已拖欠14个月租金，但时至一审判决，黄美芬现已拖欠租金累计长达29个月，按月租金2500元计算，余永云的铺租损失高达72500元，至今余永云的经济损失仍在日益扩大，而黄美芬租赁的铺位至今仍在正常营业和收益。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，余永云主体适格，恳请二审法院依法维持原判，打击黄美芬长期恶意拖欠租金的涉黑行为，以维护法律的尊严，保障出租人的合法权益。郁南都城大堤管理处述称，2007年2月13日，郁南都城大堤管理处与余永云在协商一致的基础上签订《借款协议书》，约定郁南都城大堤管理处一次性向余永云借入现金（人民币）叁拾万元。余永云获得郁南都城大堤管理处位于郁南县××大堤路××卡、××卡、××卡、××卡、第七卡的铺位使用权作为偿还的本息，有效期从2007年3月1日开始至2027年3月1日共贰拾年。期限内铺位所有权属××县都城大堤管理处，铺位使用权归余永云。期满后，余永云借出款项全额抵销，并确保移交回郁南都城大堤管理处的铺位设施功能齐全。郁南都城大堤管理处认为其与余永云签订的《借款协议书》，形式上是借贷合同关系，但协议书当中约定的条款实际上属于《中华人民共和国合同法》当中规定的租赁合同关系，即郁南都城大堤管理处将所属的铺位出租给余永云，由余永云一次性支付租金给郁南都城大堤管理处的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，余永云将铺位转租的，应当征得郁南都城大堤管理处的同意。虽然郁南都城大堤管理处与余永云签订《借款协议书》时，黄美芬已承租了协议约定的铺位，这只不过是在郁南都城大堤管理处与黄美芬约定的租赁期内原租赁合同有效。在郁南都城大堤管理处与黄美芬原签订合同约定的租赁期满之后，如余永云继续将铺位转租，应当征得郁南都城大堤管理处的同意。但余永云在未征得郁南都城大堤管理处同意的情况下，就擅自将铺位转租给第三人使用，余永云的行为已违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，鉴此，余永云与黄美芬之间的租赁关系是无效的，郁南都城大堤管理处可解除合同。余永云向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令黄美芬立即交清拖欠租金35000元整（暂计欠租2016年9月至2017年10月，每月2500元共14个月）及滞纳金12600元（14个月×30天×每天滞纳金30元），两项合计35000+12600=47600元。2.依法判令押金2500元不予退还给黄美芬。3.依法判令黄美芬承担商铺出租税及开业期间的相关税费，如黄美芬不主动缴纳，余永云保留起诉权。4.依法判令黄美芬立即腾退铺位，缴清水电费，归还商铺。5.依法判令黄美芬承担本案所有诉讼费。一审法院认定的事实如下：2003年8月1日，案外人何锦云与郁南都城大堤管理处签订了《租赁合同》，约定将都城镇大堤路大堤铺位第4卡及该处1至16卡铺位的全部天面租给何锦云，租期为2003年9月至2011年8月31日（即8年）止。2004年10月28日案外人何锦云将承租该铺位及全部天面承租的租赁权转让给黄美芬。黄美芬承租后，由其对该地段进行经营，至承租期满（即2011年8月31日）。2007年2月13日，郁南都城大堤管理处向余永云借款300000元，并签订《借款协议书》一份，约定郁南都城大堤管理处以其所有的位于郁南县××大堤路××卡、××卡、××卡、××卡、第七卡的铺位使用权作为偿还的本、息（即原岑灿权、黄美芬、潘锡莲的承包租赁范围），约定有效期为2007年3月1日至2027年3月1日止。其后，郁南都城大堤管理处于2011年6月21日向黄美芬、潘锡莲（案外人）、岑灿权（案外人）发出《通知》，《通知》内容为：我单位地处都城大堤路属于《郁南都城大堤管理处商铺》第1、2、3、4、6、7共六间铺位的20年使用权于2007年2月13日已转让给余永云女士，且你与本单位的铺位租用协议将于2011年8月31日终止。请贵商号提前做好租赁准备，若要续租请在7月5日前与新业主余永云联系，地址：xx镇北郊五路1号卓成广告，电话：138××××7777。案外人（租户）曾群星、案外人潘锡莲、黄美芬在通知上签名确认。在黄美芬××××县都城大堤管理处签订的租赁期限届满前，2011年8月16日，黄美芬与余永云签订了该地段的《租赁合同》一份，租赁期限从2011年9月1日起至2016年8月31日止5年，约定租金每月2500元（出租税、税款由承租人缴纳），每月10日前缴清，逾期缴交每天加罚30元滞纳金，超过2个月不交，出租方有权中止合约，收回商铺。另外，承租人需交人民币贰仟伍佰元给出租人作保证金，待合约期满后一个月内由出租人（不计利息）退还给承租人。如承租人中途终止合约或违反上述合约被甲方终止，承租人所交保证金贰仟伍佰元不得退还，所欠租金应如数缴纳。合同签订后，黄美芬依约租赁经营至合同期满，即至2016年8月31日，期间，黄美芬未有拖欠租金。合同约定的租赁期限届满后，黄美芬与余永云没有再签订新的《租赁合同》，但黄美芬也没有退出、搬离原租赁场地，仍然继续经营，且没有支付继续经营原租赁场地的租金给余永云。2017年6月9日，余永云通过快递的方式向黄美芬发出《租金催交通知函》，黄美芬本人于2017年6月10日签收确认。《租金催交通知函》载明：“2011年8月16日签订的《租赁合同》，已在2016年8月31日到期，按合同约定在同等条件下，你（黄美芬）虽然有优先承租权，但在没有续签新合同的情况下，你（黄美芬）应在到期之日无条件腾退商铺。而你拒签新合同，拒交纳租金，又拒腾退商铺，我已经多次致电催签新合同和催交租金，从合同到期之日至今，你已拖欠长达9个月租金，拖欠租金共计22500元……”。《租金催交通知函》发出后，黄美芬仍不与余永云签订新租期的《租赁合同》，也不交纳租金和不腾退商铺给余永云，余永云因而诉至法院，请求解决。在本案审理时，黄美芬否认2011年6月21日由郁南都城大堤管理处向租户发出的《通知》上的签名是其本人的签名。经余永云申请，依法委托广东中一司法鉴定中心进行司法鉴定，经鉴定机构鉴定后，结论确认《通知》上的“黄美芬”签名为黄美芬本人的签名。在庭审质证期间，因余永云提供黄美芬与余永云于2011年8月16日签订的《租赁合同》是复印件，黄美芬认为不是《租赁合同》原件不予质证。在庭审质证期间，黄美芬提供了一份与郁南都城大堤管理处于2012年5月16日签订的《租赁合同》，经郁南都城大堤管理处质证，郁南都城大堤管理处否认与黄美芬签订该合同，并称自与余永云签订借款合同，用铺位的使用权20年抵偿借款本息后，再没有收过该地段几租户的租金。从黄美芬提供的一份与郁南都城大堤管理处于2012年5月16日签订的《租赁合同》分析，合同载明“出租人：郁南大堤管理处”，而加盖印章是“郁南都城大堤管理处”，且加盖印章的颜色与单位使用印章的印泥颜色明显存在不同。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争讼的铺位及天台产权人为郁南都城大堤管理处，郁南都城大堤管理处与余永云签订了《借款协议书》，由郁南都城大堤管理处以其铺位20年的使用权转让用以抵偿借款本息。余永云是这个铺位的20年的实际使用人，因此，余永云在其使用范围内在产权不变的情况下有占有、使用和收益的权利。根据现有证据可以反映出，郁南都城大堤管理处所有的都城镇大堤路大堤铺位的第4卡及该处1至16卡铺位的全部天面，自2004年10月28日案外人何锦云将租赁权转让给黄美芬租赁经营之日起至余永云起诉之日止，均由黄美芬租赁经营，其中分三个阶段，第一阶段为2004年10月28日至2011年8月31日止，为转让租赁经营期；第二阶段为2011年9月1日至2016年8月31日止，为直签《租赁合同》经营期；第三阶段为2016年9月1日至余永云起诉日（即2017年10月10日），为无签合同经营期。第二阶段为2011年9月1日至2016年8月31日止，为直签《租赁合同》经营期，黄美芬是否与余永云于2011年8月16日签订了《租赁合同》的问题，在质证余永云提供的与黄美芬于2011年8月16日签订的《租赁合同》复印件时，黄美芬只是认为不是原件就不予质证，没有否认黄美芬没有与余永云签订《租赁合同》的事实。且余永云在通过快递的方式向黄美芬发出《租金催交通知函》中载明了2011年8月16日签订的《租赁合同》，已在2016年8月31日到期，黄美芬收到《租金催交通知函》后，对《租金催交通知函》的内容从未提出过书面异议，由此可以看出，黄美芬是否与余永云于2011年8月16日签订了《租赁合同》的事实。因此，应认定黄美芬与余永云于2011年8月16日签订的《租赁合同》的真实性。至于租金问题，黄美芬提供2012年5月16日与郁南都城大堤管理处签订的《租赁合同》，载明租金每月300元，郁南都城大堤管理处否认与黄美芬签订该《租赁合同》，且该租赁合同的格式不规范，郁南都城大堤管理处已明确表示自与余永云签订《借款协议书》以铺位的使用权抵偿借款本息后，再没有收取《通知》中铺位、租客的租金，因此，黄美芬提供的与郁南都城大堤管理处签订的租赁合同，一审法院不予确认。根据黄美芬提供何锦云与郁南都城大堤管理处签订的《租赁合同》（后租赁权转让给黄美芬），载明前5年租金每月600元，后3年租金每月650元，天面租金5000元每年。随着郁南县城都城镇的经济发展，以及城区开发、县城内的铺位租金随着时间的推移，租金提升是符合常理的。在余永云发送给黄美芬的《租金催交通知函》中明确载明，黄美芬拖欠9个月的租金22500元，折每月2500元，黄美芬收到《租金催交通知函》后从来没有提出书面异议。由此，可以确定2011年8月16日余永云与黄美芬签订的《租赁合同》约定租金是2500元每月，一审法院应予认定。2011年8月16日的《租赁合同》届满后，黄美芬没有腾退商铺，也没有与余永云签订新的租赁合同，仍然强行占用原合同租用的铺位与天面使用、经营。经余永云催促仍不腾退租赁铺位和天面，也不签订新的租赁合同，以及拒交租金，是一种侵权行为。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。视为不定期租赁，黄美芬仍应按照合同约定的租金支付给余永云，因此余永云主张黄美芬拖欠2016年9月起至2017年10月共14个月租金35000元，一审法院予以确认，黄美芬应予支付。至于余永云主张滞纳金问题。因为属于不定期租赁性质，双方没有明确约定，因此余永云主张滞纳金12600元理据不足，不予支持。关于余永云主张2011年8月16日余永云、黄美芬签订的《租赁合同》中所涉及到的押金2500元，因该押金是在有效合同所产生的，且该合同在履行期间，并未存在黄美芬违约问题，因此，余永云主张押金不予退换的理据不足，一审法院不予支持，该押金应予退还给黄美芬。余永云主张依法判令黄美芬承担商铺出租税及开业期间的相关税费，如黄美芬不主动缴纳，余永云保留起诉权的问题。余永云在诉讼期间未有提供相关证据，无法证实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应予驳回。由于黄美芬在2011年8月16日的租赁合同的租赁期限届满后，黄美芬没有与余永云重新签订《租赁合同》，也没有腾退铺位及天面，现余永云主张黄美芬腾退天面的理据充分，应予支持。余永云所主张的水电费问题，因未予举证，一审法院不予支持。综上所述，余永云的诉请部分合理，部分不合理，合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、黄美芬在判决发生法律效力之日起10日内支付35000元租金给余永云。二、黄美芬在判决发生法律效力之日起十日内腾退铺位。三、余永云退还押金2500元给黄美芬。四、驳回余永云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052.5元，鉴定费3600元，由黄美芬承担。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：余永云在二审中提交了其与黄美芬于2011年8月16日签订的《租赁合同》原件。对此，黄美芬认为其没有签订过该份合同，不认可合同上承租人处“黄美芬”的签名为其本人签名，并要求对该签名进行笔迹鉴定。黄美芬在一审答辩时认可双方签订了租赁合同，只是认为合同已届满，余永云在合同届满后无权向其追讨租金。因黄美芬在一审答辩时并没有否认其与余永云签订过租赁合同，故本院认为没有必要对《租赁合同》上“黄美芬”的签名进行笔迹鉴定，对黄美芬上述提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人黄美芬的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付租金以及应否腾退案涉铺位、天面。上诉人上诉认为被上诉人与郁南都城大堤管理处签订的《借款协议书》不合法，该大堤管理处才是涉案商铺的权益人，被上诉人的主体不适格，无权要求上诉人支付涉案商铺的租金。本案中，被上诉人与郁南都城大堤管理处签订《借款协议书》，由被上诉人向郁南都城大堤管理处出借资金而郁南都城大堤管理处向被上诉人提供包括涉案铺位在内的使用权作为偿还本息的方式，被上诉人依法获取包括涉案商铺在内的使用权，有效期限是2017年3月1日至2027年3月1日。双方在协议书中约定了包括涉案铺位在内的使用权是属带租转让。被上诉人依法从郁南都城大堤管理处取得涉案铺位使用权后，与上诉人于2011年8月16日签订涉案铺位的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体与他人的合法权益，因此该租赁合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务和行使权利。现上诉人在租赁合同期满后，仍继续使用涉案租赁商铺，而被上诉人并未提出异议或要求解除合同，可视为双方签订的原《租赁合同》继续有效，且租期为不定期。因上诉人从合同期届满后即2016年9月起拖欠租金，故被上诉人要求上诉人支付从2016年9月至2017年10月共14个月的租金35000元，理据充分，应予以支持。被上诉人通过出借资金给郁南都城大堤管理处的方式取得包括涉案铺位在内的使用权，并不会使相关铺位的权属转移到被上诉人名下，即被上诉人在一定期限内取得使用权并不会改变相关铺位的权属性质。故上诉人以被上诉人不是涉案商铺的权属人为由，主张被上诉人主体不适格，进而认为被上诉人无权收取租金，缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人认为其与郁南都城大堤管理处于2012年5月16日签订了《租赁合同》的问题。由于郁南都城大堤管理处否认其与上诉人签订该租赁合同，且明确表示自与被上诉人签订《借款协议书》后没有收取过《通知》中铺位、租客的租金，并在该《通知》中表示租客如需续租与余永云联系。因此，一审法院不予确认上诉人与郁南都城大堤管理处签订的《租赁合同》，处理正确。至于腾退铺位的问题。由于上诉人在2011年8月16日的租赁合同期限届满后，并没有与被上诉人重新签订租赁合同，也没有腾退铺位及天面，故一审法院根据被上诉人的诉请，判决上诉人应腾退案涉铺位及天面，合法合理，应予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及判决正确，应予以维持。上诉人黄美芬的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052.5元，由上诉人黄美芬负担。本判决为终审判决。审判长 陈 容审判员 陈洁涛审判员 李婉婉二〇一九年九月二十九日书记员 王怡欢附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。