广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复347号 复议申请人（利害关系人、异议人）：容细华，男，1971年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 申请执行人：何庆伟，男，1952年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师。 委托代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师。 被执行人：黄炳锡，男，1943年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 复议申请人容细华不服佛山市南海区人民法院（以下简称“南海区法院”）（2019）粤0605执异363号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 南海区法院查明，何庆伟、韦金祐、张勇生诉黄炳锡、黄锦珍财产损害赔偿纠纷一案，何庆伟、韦金祐、张勇生于2017年6月21日向该院申请财产保全，该院作出（2017）粤0605民初9235号民事裁定书，裁定：冻结被申请人黄炳锡、黄锦珍的银行存款人民币6317426.37元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，该院于2017年6月29日依法查封被执行人黄炳锡所有的位于佛山市南海区××4号（权利证号：××，以下简称“4号房产”）。后该院于2019年4月9日立案执行申请执行人何庆伟与被执行人黄炳锡财产损害赔偿纠纷一案，案号：（2019）粤0605执4423号，执行依据为本院作出的已经生效的（2018）粤06民终9169号民事判决书，一审判决为（2017）粤0605民初9235号民事判决书。执行过程中，该院于2019年7月1日作出（2019）粤0605执4423号之二执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人黄炳锡所有的涉案4号房产。 南海区法院认为，本案的争议焦点为容细华以其对涉案4号房产一楼铺位有租赁权为由主张带租约拍卖4号房产，是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，容细华提交的《租铺合同书》的签署时间为2017年7月13日，在该院对4号房产采取查封措施之后。因此，该院对容细华提交的证据的真实性和有效性不作实质审查。根据上述司法解释的规定，容细华与黄炳锡签署的租赁合同在该院查封4号房产之后，其请求带租约拍卖4号房产缺乏事实和法律依据，该院不予支持。容细华认为其合法权益受到侵害的，应另寻法律途径向黄炳锡主张。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回容细华的异议。 复议申请人容细华向本院申请复议称，请求法院撤销（2019）粤0605执异363号执行裁定书，并纠正南海区法院要求容细华搬离4号房产的执行行为。事实和理由：一、南海区法院对4号房产进行保全时，没有进行公示，保全效力不得对抗善意第三人。本案中南海区法院对4号房产采取保全措施时未通知容细华，也未在4号房产张贴保全公告，容细华对法院是否采取了保全措施完全不知情。因此容细华在毫不知情的情况下与黄炳锡签订《租铺合同书》，容细华的主观是善意的，而且合同是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，因此，容细华作为善意第三人，作为案涉商铺的合法使用人，对涉案商铺继续享有合法的用益物权，南海区法院要求申请人搬离，侵害了容细华的合法权益。二、根据买卖不破租赁原则，南海区法院应带租拍卖4号房产。根据合同法第二百二十九条规定，即使南海区法院拍卖4号房产，所有权人发生了变更，容细华与黄炳锡的租约依旧继续有效，容细华有权继续使用4号房产至租约期满。三、容细华合法占有、使用4号房产，租赁权应得到法院保护。容细华占有并使用4号房产的情况真实存在，至今仍每月按时足额支付租金，并非是想逃避法院对商铺的执行。并且4号房产的租期到2022年7月31日才届满，容细华基于对双方能够信守承诺履行合同的信赖，花费了十几万元来装修商铺，大部分装饰装修物与商铺形成了附合，容细华无法搬走，加上容细华对4号房产装修至今才使用了两年，若法院要求容细华立即搬离，将会导致容细华严重损失。且容细华苦心经营了两年，近期生意才开始有起色，若立即搬离，不仅损失装修费用，还会导致停业，流失客源。综上，容细华对拍卖4号房产无异议，但容细华认为拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消失，请求带租拍卖，让容细华经营至租约期满，容细华同意将后续履行租赁合同的租金支付给新的商铺所有人，也希望法院体谅容细华作为小商户的难处，支持容细华的请求，裁定撤销原执行裁定书。 复议期间，申请执行人何庆伟、被执行人黄炳锡未发表答辩意见；复议申请人容细华、申请执行人何庆伟、被执行人黄炳锡在复议均未提交新证据。 经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。 另查明：南海区法院于2017年6月29日向佛山市南海区国土城建和税务局（房管）送达了协助控制通知书，佛山市南海区国土城建和税务局（房管）亦于当日办理了对4号房产查封登记手续，查封期间为2017年6月29日起至2020年6月28日止。 容细华在执行异议阶段提供的《租铺合同书》显示，黄炳锡将4号房产一楼铺位出租给容细华使用，合同约定租期为5年，即2017年8月1日起至2022年7月31日止，合同落款时间为2017年7月13日。《营业执照》显示，容细华作为经营者成立了佛山市南海区容桃早点小食店的个体工商户，该小食店注册日期为2017年8月25日，经营场所为“佛山市南海区××4号”。 本院认为，综合分析复议申请人容细华的复议申请，归纳本案争议焦点为复议申请人容细华要求带租约拍卖4号房产的主张是否合理合法。针对复议申请人容细华的复议理由，具体分析如下： 一、关于未公示查封行为不能对抗善意第三人的问题。 《最高人民法院关于人民法院民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”南海区法院于2017年6月29日向佛山市南海区国土城建和税务局（房管）送达了协助控制通知书，佛山市南海区国土城建和税务局（房管）亦于当日办理了对4号房产查封登记手续。容细华在4号房产已经完成查封登记手续后，仍主张南海区法院未对查封4号房产的行为未进行公示，缺乏依据，本院不予采纳。容细华提供的《租铺合同书》落款日期为2017年7月13日，明显形成在南海区法院查封4号房产之后，并不足以对抗本案执行。容细华在不动产已有查封登记的情况下自愿与被执行人签订租赁合同，本身存在疏忽，并不属于法律意义上的善意第三人范畴。由此可见，容细华在本案中既不能提供证据证明南海区法院查封4号房产未进行公示，也属于善意第三人，本院对其相关主张不予支持。 二、关于“买卖不破租赁”的问题。 根据“买卖不破租赁”原则，人民法院应当保护承租人的合法租赁权，但是租赁权的保护标准在执行程序中有一定的特殊要求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，容细华虽然提供的《营业执照》、《租铺合同书》以及交纳租金、电费的相关单据，但其主张的租赁关系成立于4号房产被南海区法院依法查封之后，故无论其主张的租赁关系是否成立，均不符合前述条文规定的租赁权保护条件。因此，容细华以“买卖不破租赁”为由要求南海区法院带其租约拍卖的主张，缺乏依据，本院不予支持。 三、关于损失的问题。 有关容细华与黄炳锡签订《租铺合同书》后投入大量资金装修以及容细华搬离4号房产将产生大量损失的问题，并非排除本案执行的法定抗辩理由，亦非本案执行异议、复议审查的范围，本院不作审查，容细华可另行法律途径予以救济。 综上，南海区法院作出的（2019）粤0605执异363号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。容细华的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人容细华的复议申请，维持佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执异363号裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇一九年九月二十五日 法官助理梁诗瑶 书记员陈绮澄