山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初1304号原告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天山水榭花都居民小区物业办公楼。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：郭万万，该公司法务部经理。被告：吴本燚，男，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。第三人：孙鲁宁，男，汉族，居民，住乳山市。威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）与吴本燚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。依被告申请，本院依法追加孙鲁宁作为本案的第三人参加诉讼。原告天山公司之委托诉讼代理人郭万万，被告吴本燚及其委托诉讼代理人张芙蓉，第三人孙鲁宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天山公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，被告返还原告房屋及房屋收据。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求判令被告吴本燚支付原告房款545800元，并自2015年10月31日起按照中国人民银行逾期贷款利率支付原告利息，直到全部交清房款之日止。事实与理由：2015年10月，原告考虑到房地产市场环境不景气，与被告商定原告向被告出售原告自行开发的天山水榭花都小区的房屋，被告支付定金后可先行办理收房手续，日后分期缴纳房款。被告向原告缴纳定金10000元，原告向被告交付房屋。之后被告未按双方商定缴纳房款，致使原告利益受损。被告吴本燚辩称，一、原告将天山水尚小区的工程发包给孙鲁宁，孙鲁宁向答辩人购买电线、电缆等材料，部分工程为仅供材料，部分工程为包工包料。因材料款及工程款结算问题，原、被告及第三人三方口头约定，原告将涉案房屋抵顶给答辩人，折抵部分工程款，并在工程款最后结算完按照应付工程款多退少补房款。二、以房抵款协议达成后，原告将涉案房屋交付给答辩人，答辩人装修及入住，答辩人缴纳的水电费、管理费、暖气费能充分证实。三、因答辩人与原告之间的材料款及工程款并未结算完，最终的多退少补的房款并未计算完毕，如结算完后，答辩人确实欠付原告房款，答辩人可以根据约定将应缴纳的房款支付。另外，双方之间不是定金合同，而是房屋的买卖合同关系。但被告的房款是以工程款的方式进行折抵，折抵后剩余的应缴房款可以转账和现金方式支付。并且，根据现有的事实二被告已占有使用涉案房屋长达三年多，实际办理了入住手续。根据相关司法解释的规定，在该种情况下双方的买卖合同关系关系已成立，所以对原告诉讼请求应予驳回。第三人孙鲁宁述称，第三人在原告处承建多处工程，包括天山水尚1-6号楼土方工程、6号楼烂尾收尾工程以及与涉案供应材料有关的2015年6月天山水尚38、39号楼电线安装、暖气及室外管网安装等。该38号楼相应工程材料都是自刘以谦、吴本燚处采购的，39号楼分包给了刘以谦、吴本燚施工，具体材料款、工程款需要核实后才能确认。因为第三人欠付其二人材料款，而原告又欠付第三人工程款，因此第三人与刘以谦、吴本燚商定以天山公司开发的相应房屋抵顶材料款，但当时关于具体房屋抵顶价格没做约定。然后，天山公司就给两被告抵顶了两套房屋，第三人以工程款抵充房款75000元。但当时没有签订抵顶协议，第三人同意在对账确认后将尚欠的材料款支付给刘以谦、吴本燚。经审理本院认定事实如下：原告天山公司系天山水尚居民小区、天山水榭花都居民小区的建设单位。在天山水尚居民小区建设施工过程中，第三人孙鲁宁自施工方烟台海基建筑安装工程有限公司处承揽部分工程，后在上述施工方退场后，孙鲁宁亦自开发商处承揽部分工程。孙鲁宁将其承建的天山水尚39号楼电线安装、暖气及室外管网安装工程分包给被告吴本燚及另案被告刘以谦施工，另针对38号楼施工需要自吴本燚、刘以谦处采购建筑材料，故第三人孙鲁宁应付被告吴本燚、刘以谦材料款及工程款。因第三人孙鲁宁欠付被告吴本燚、另案被告刘以谦上述材料款及工程款，故于2015年10月将原告天山公司开发的威海天山水榭花都小区24号楼3单元505室及附房抵付给被告吴本燚、威海天山水榭花都小区24号楼2单元503室及附房抵付给另案被告刘以谦。被告吴本燚在原告天山公司处办理抵顶交接手续时支付定金10000元，对此双方均无异议。被告吴本燚辩称另通过转工程款的方式交付房款25000元，对此原告不予认可，被告对此亦无证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对此本院不予采纳。上述房屋抵顶后，被告即进行了装修入住，并居住使用至今。关于第三人应付吴本燚、刘以谦的材料款及工程款的具体金额问题，诉讼过程中，经吴本燚、刘以谦与第三人孙鲁宁对账一致，共同确认：第三人应付吴本燚、刘以谦材料款及工程款共计758525元，其中在施工过程中孙鲁宁付款50000元，尚欠708525元，最终双方同意尚欠部分按658525元结算。而原告天山公司与第三人孙鲁宁之间工程款至今尚未结算，且庭审中双方对欠款与否、欠款金额陈述差异较大，无法达成一致。另，原、被告就房屋抵顶价格约定与否陈述不一，双方各自主张的房屋价款亦差异较大（原告称按房管局备案的房屋备案价格计算，涉案房屋主房803812.8元、附房37300元，共计841112.8元。被告称抵顶房屋时三方口头商定房屋价格共计550000元），被告吴本燚申请对案涉房屋在2015年10月31日的市场价格进行评估。经本院依法委托，山东永平房地产评估有限公司对此出具了估价报告，经评估认为涉案房屋在2015年10月31日的评估价值为555800元（单价3900元/平方米，已包含储藏室价格）。当事人对上述评估意见均无异议，原告并据此核算了诉讼请求中的房款金额。另，被告吴本燚为本次评估花销评估费2750元。本院认为，关于原、被告之间的关系事实。原告虽主张原、被告针对涉案房屋形成定金合同关系，但双方未就此签订书面合同。且若无涉案抵顶事实，在被告仅支付10000元定金的情况下，将房屋交付使用至今不符合常理。而经查明，被告存在自第三人孙鲁宁处承揽工程、向第三人孙鲁宁供应材料的事实，且双方均一致陈述以涉案房屋抵顶工程款及材料款事实，加之被告支付10000元定金后即领取了房屋钥匙不同于一般商品房买卖合同交易，故本院对被告所辩其通过抵顶工程款及材料款的方式取得涉案房屋事实，依法予以采纳。现被告通过抵顶方式取得涉案房屋且已居住使用多年，原、被告之间针对涉案房屋在形式上形成了房屋买卖合同关系，被告理应将尚欠的房款及时补齐。而经查明，不仅第三人孙鲁宁与原告天山公司之间的工程价款至今尚未结算，就连被告与第三人之间的工程款及材料款也是在诉讼过程中核算确认的，此说明通过抵顶房屋的方式抵消相应债务之合同目的一直未能实现，故原告有权解除抵顶合同，要求被告立即付清房屋价款。经鉴定，当事人对涉案房屋价款共计555800元均无异议，扣除被告已付款10000元，被告尚欠原告房屋价款545800元，原告要求其立即予以清偿，理由充分、于法有据，本院予以支持。被告针对第三人孙鲁宁的工程款及材料款债权，有权另行向其主张。因抵顶合同的目的一直未能实现，被告迟迟未将房款补齐，应承担相应的利息责任。双方就利息金额及计算方式未作约定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，原告要求按中国人民银行逾期贷款利率计算利息，本院予以支持。原告虽要求自2015年10月31日起即开始计算利息，但考虑到此时抵顶协议刚刚达成，协议之履行尚需时日，三方亦未明确约定房款到位日期，故本院对原告上述主张，依法不予采纳，相应利息应自原告向被告主张权利而被告未予及时补齐时开始计算。原告虽就其索款主张提供多份通知、通知函、见证笔录及附件证据，但上述证据均为原告单方制作并无被告签字确认或提交证据证实被告收悉事实，或虽有律师见证但难以证实包含对本案被告进行函告催款的内容，故难以证实原告主张的2016年3月1日、2017年11月1日、2018年3月25日向被告书面催缴的待证事实，对此本院不予采纳。庭审中，被告自认原告于2018年5月1日向其催要房款，在原告举证不利的情况下，本院认为可以被告自认为准，即2018年5月1日原告对被告进行了催缴通知。现被告未在合理期限内及时予以缴纳，此合理期限本院酌定为1个月，此后被告应承担逾期付款利息，即被告应以545800元为本金，自2018年6月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行逾期贷款利率支付原告利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告吴本燚支付原告威海天山房地产开发有限公司房款545800元，于本判决生效后十日内付清。并以545800元为本金，自2018年6月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行逾期贷款利率支付原告利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4629元，鉴定费2750元，均由被告吴本燚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇一九年九月十七日书记员  杜厚琳