云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3630号原告綦敏，女，汉族，1971年4月4日生，现住昆明市官渡区。委托代理人刘永平、赵涓涓（实习律师），云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告吴贡全，女，汉族，1975年2月19日生，身份证住址昆明市五华区。委托代理人段波，云南博帆律师事务所律师，特别授权代理。第三人黄英英，女，汉族，1978年7月15日生，住福建省连江县。第三人郑铭太，男，汉族，1977年7月5日生，住福建省连江县。原告綦敏诉被告吴贡全、第三人黄英英、郑铭太执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告綦敏及其委托代理人刘永平，被告吴贡全及其委托代理人段波到庭参加诉讼。第三人黄英英、郑铭太经本院公告送达，期间届满，未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告綦敏诉称：2017年7月3日，綦敏与黄英英、郑铭太就位于昆明市官渡区矣六街道办事处云岭盛世佳园5号楼3单元202号的房屋签订《预约房屋买卖定金合同》，并在昆明市中衡公证处对此合同进行了公证。2017年7月5日綦敏与黄英英、郑太铭就该房屋达成《商品房买卖协议》，此后，綦敏陆续支付了57万元房屋款项，至今欠20万房屋款项未付。2017年7月7日，黄英英将该房屋交付给綦敏，綦敏将所购房屋交由云南金芒果装饰工程有限公司进行装饰后入住至今。2017年12月20日，官渡区人民法院作出（2017）云0111民初10154号民事裁定书，裁定查封黄英英名下位于昆明市官渡区矣六街道办事云岭盛世佳园5号楼3单元202号的房屋。2018年11月26日，官渡区人民法院作出（2018）云0111执4973号公告对查封房屋进行评估、拍卖、变卖，以偿还其所欠债务，为此，綦敏以案外人身份提出书面异议。2019年3月4日官渡区人民法院作出（2019）云0111执异27号执行异议裁定书，驳回綦敏的异议申请。查封的房屋买受人綦敏于2019年3月13日收到执行异议书，对此执行异议裁定不服，特向官渡区人民法院提起诉讼。原告綦敏认为，本案事实有四处应当需要注意的：1、查封房屋买受人綦敏与黄英英、郑铭太是在2017年7月3日签订《预约房屋买卖定金合同》、2017年7月5日签订《商品房买卖协议》。而官渡区人民法院是在2017年12月20日作出（2017）云0111民初10154号民事裁定书，12月26日送达裁定书查封房屋的，因此查封房屋买受人綦敏在法院查封前就已经签订合法有效的书面买卖合同；2、2017年8月查封房屋买受人綦敏将房屋交由云南金芒果装饰工程有限公司进行装饰，10月完工后，买受人綦敏就陆续搬运物品入住，因此买受人綦敏在官渡区人民法院2017年12月26日查封之前就合法占有被查封的房屋；3、查封房屋买受人綦敏在签订《商品房买卖协议》后就陆续支付了房款57万元，至今欠房款20万元，对此房屋买受人綦敏愿意按照官渡区人民法院的要求将该笔剩余款项交付执行；4、2017年12月26日前该查封房屋由于房地产开发商原因和黄英英、郑铭太的原因房屋无法办理过户登记手续，而法院查封房屋后，买受人綦敏更无法办理房屋过户登记手续，因此查封房屋未办理过户登记非买受人的原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此原告认为本案需要注意的四个事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的可排除执行的四种情形相一致，为此原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、立即停止对位于昆明市官渡区矣六街道办事处云岭盛世佳园5号楼3单元202号房屋（合同备案号KM2015011604160）的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押；二、本案诉讼费由被告承担。被告吴贡全辩称：原告的诉称无事实及法律依据，请求予以驳回。在审理过程中，原告綦敏针对其诉讼主张及诉讼请求提交下列证据：一、原告身份证一份，欲证明原告的身份信息。二、（2018）云0111执4973号公告一份、（2019）云0111执异27号执行异议裁定书一份，欲证明1、官渡区法院于2018年11月26日对黄英英、郑铭太责令其腾房发出公告；2、被告与第三人的身份信息；3、原告綦敏于2019年3月13日收到执行异议书；4、原告在提出执行异议时提交了购房协议、付款单据、装修合同等；5、原告能够依法向官渡区法院提起执行异议之诉。三、《预约房屋买卖定金合同》一份、（2017）云昆中衡证字第12636号公证书一份、收条一份，收据及银行流水交易清单一份，欲证明1、查封房屋买受人綦敏在法院查封前就已经签订合法有效的书面买卖合同。2、买受人綦敏在签订《商品房买卖协议》后就陆续支付了房款57万元。3、收据和银行流水证实了黄英英的缴费明细。四、房屋装修申请表一份、金芒果装饰工程有限公司出具的家装装饰工程结算书一份、收款单一份、物业服务中心出具的证明一份，欲证明1、业主綦敏于2017年8月8日向服务中心提出装修申请；2、结算单，证实业主綦敏对盛世佳园5栋3单元202号房屋进行装修并结算；3、业主綦敏于2017年10月入住盛世佳园5栋3单元202号。被告吴贡全质证后认为，对原告所提供的证据一三性无异议。对原告所提供的证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容不予认可。对证据三中的《预约房屋买卖定金合同》、（2017）云昆中衡证字第12636号公证书的三性无异议，对付款凭证的三性不予认可。对证据四的三性无异议。在审理过程中，被告针对其答辩主张向法庭提交了收条及收款收据一份，欲证明第三人黄英英、郑铭太欠款的事实。原告质证后认为，对真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。第三人黄英英、郑铭太未到庭对原、被告所提交的证据进行质证，也未向法庭提供证据。本院视其自动放弃举证、质证权利。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原、被告所提交的证据经双方进行质证后，本院对我争议的证据予以确认。对与本案不具有关联性的证据不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2017年7月3日，原告綦敏与第三人黄英英、郑铭太就位于昆明市官渡区矣六街道办事处云岭盛世佳园5号楼3单元202号的房屋签订《预约房屋买卖定金合同》，并在昆明市中衡公证处对此合同进行了公证。2017年7月5日原告綦敏与第三人黄英英、郑太铭就该房屋达成《商品房买卖协议》，此后，原告綦敏陆续支付了第三人黄英英、郑铭太57万元房屋款项，至今尚有20万房屋款项未付。2017年7月7日，第三人黄英英将该房屋交付给原告綦敏，原告綦敏将所购房屋交由云南金苹果装饰工程有限公司进行装饰后入住至今。2017年12月20日官渡区人民法院因被告吴贡全与第三人黄英英、郑铭太房屋买卖合同纠纷一案，经被告吴贡全向本院申请财产保全，本院作出（2017）云0111民初10154号民事裁定书，裁定查封第三人黄英英名下位于昆明市官渡区矣六街道办事云岭盛世佳园5号楼3单元202号的房屋。2008年11月26日，官渡区人民法院作出（2018）云0111执4973号公告对查封房屋进行评估、拍卖、变卖，以偿还其所欠债务，为此，原告綦敏以案外人身份提出书面异议。2019年3月4日官渡区人民法院作出（2019）云0111执异27号执行异议裁定书，驳回綦敏的异议申请。原告綦敏于2019年3月13日收到执行异议书，对此执行异议裁定不服，遂向本院提起诉讼主张诉请。又查明：诉争房屋合同备案号为KM2015011604160，现仍然未办理产权登记手续。本院认为：本案双方当事人所争议的问题为原告的诉请是否具有事实及法律依据。就原告要求解除诉争房屋的查封、扣押问题，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽然未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。就原告綦敏主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”又根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”本案中的诉争房屋由于本院查封依据第三人黄英英、郑太铭与房地产开发公司所签订的房屋买卖合同备案登记的基础上所进行的查封，该房屋至今未办理产权登记手续，其不不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该规定适用的前提条件必须是登记在被执行人名下的财产的异议审查，本案中，诉争房屋至今未进行登记，根据《物权法》的上述法律的规定看，能够进行交易的不动产，前提条件是必须依法办理了权属登记。虽然第三人黄英英、郑铭太与原告签订了房屋买卖合同并进行了公证，但涉案房屋在进行房屋“交易”时，该房屋没办理有效法律登记，不具备物权的转移效力。综上，原告綦敏的上述诉请不能够排除对第三人黄英英、郑铭太名下昆明市官渡区矣六街道办事处云岭盛世佳园5号楼3单元202号房屋（备案合同登记号：KM2015011604160）的执行，原告綦敏提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告綦敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告綦敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  王存信二〇一九年九月二十四日书 记 员  邹 雄