西安市中级人民法院 西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终6464号 上诉人（原审原告）：甲公司。住所地：西安市雁塔区乐游路XX村一号XX村委员会内。法定代表人：梁甲，董事长。委托诉讼代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西瑞森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁某，男，1966年3月26日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区楼XX。被上诉人（原审被告）：姚某，男，1970年2月17日出生，汉族，西安市长安区村民，。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：乙公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：王峰清，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢超，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人甲公司（以下简称甲公司）、上诉人梁某因与被上诉人姚某、被上诉人乙公司（以下简称乙公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初收170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人甲公司委托诉讼代理人王新荣、王倩，上诉人梁某，被上诉人姚某及其委托诉讼代理人焦玉鸽，被上诉人乙公司委托诉讼代理人王峰清、邢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判梁某、姚某、乙公司向甲公司支付房屋占用使用费暂计374000元（2016年2月25日至实际腾房之日）；2、本案一、二审诉讼费由梁某、姚某、乙公司承担。事实及理由：1、原审判决对应支付涉案房屋占用使用费的起始时间认定错误。2016年2月25日之后，姚某与梁某之间的转租合同关系因原租赁合同已解除而无法继续履行原转租合同。梁某、姚某同时与甲公司形成事实上的房屋占用使用关系，应向甲公司缴纳房屋占有使用费。2、停电事实不存在，梁某仍在正常占有使用涉案房屋。梁某和姚某在未向甲公司支付占有使用费的同时占有涉案房屋均为非法占有，甲公司采取停电措施是被逼无奈，是为了对抗梁某和姚某二人的非法占有。在甲公司与乙公司租赁合同解除后，姚某和梁亚作为次承租人有义务腾房或向出租人支付房屋占有使用费，其二人在已知无权继续占有使用涉案商铺的情况下，拒绝履行其作为次承租人的义务，恶意占有商铺，造成姚某占有的商铺实际上在2018年4月12日才实际腾出，而梁某占有的商铺至今也没有腾出。因此，姚某及梁某应当支付房屋占有使用费至实际腾出房屋止。3、甲公司采取的停电行为基于物权请求权，无任何过错。梁某辩称，虽然甲公司与乙公司租赁合同最终解除，但因甲公司授予乙公司转租权，而梁某占有使用标的房屋时与嘉联万策租赁合同尚未到期，甲公司应继续履行嘉联万策与梁某租赁合同义务直至该合同期满。梁某将标的房屋转租给姚某使用，已获得乙公司的转租授权，而甲公司又授予了乙公司的转租权。甲公司应当对其授予的转租权承担义务、法律后果、责任。梁某已将标的房屋租金交至2016年8月15日(包含3个月免租期),其余租金未缴纳原因是甲公司对标的房屋自2016年7月22日起停电，导致梁某无法正常出租标的房屋。甲公司主张2016年7月22日之后的房屋租金或占有使用费于法无据。姚某辩称，姚某依约向梁某缴纳截止至2017年1月15日的租金，已完全、适当履行了作为承租人缴纳租金的义务。因此，姚某与甲公司之间不存在直接法律关系，甲公司无权要求姚某支付2017年1月15日以前的房屋占有使用费。2017年1月16日姚某的租金到期时，梁某要求姚某放在商铺内的设备物品先不要搬离，并承诺不收取姚某商铺产生的任何费用，直至法院判决生效。因此2017年1月16日以后该商铺所产生的任何费用也与姚某无关。乙公司辩称，一审中甲公司未向乙公司提出承担房屋占有使用费诉求。二审中甲公司将乙公司列为被上诉人并请求支付房屋占有使用费没有事实及法律依据。乙公司自与甲公司租赁合同解除后，未再占用甲公司甲公司的房屋，未对甲公司构成妨害。梁某上诉请求：1、撤销一审判决第二项，变更房屋占有使用费为53900元；2、本案诉讼费由甲公司承担。事实及理由：一审查明事实不清，判决其就姚某使用的54平米房屋向甲公司支付房屋占有使用费错误。该房屋在2016年7月31日至2018年1月5日期间无法正常使用，一审法院判决其支付房屋占有使用费错误。甲公司辩称，2016年2月25日之后梁某与嘉联万策之间的合同因为大合同的解除已经解除。梁某无权使用涉案房屋。故梁某与姚某作为房屋实际使用人应该支付实际占用使用期间的房屋占用使用费。姚某述称，2017年1月16日租金已经给梁某付清。后梁某出具承诺承租的房屋不再产生任何费用直至判决生效。故54平米的商铺其不应承担任何费用。乙公司述称，2016年2月25日搬离之后的纠纷与其无关。甲公司向一审法院起诉请求: 1、判令梁某、姚某立即搬离所租用的西安市雁塔区XX村XX路XX号楼XX号商铺（98㎡）。2、判令梁某、姚某立即向甲公司共同支付所拖欠的房屋租金344960元（2016年2月25日至2017年8月25日）。3、判令梁某、姚某承担全部诉讼费用。后甲公司变更原诉讼请求第二项为：判令梁某、姚某向甲公司支付房屋占有使用费374000元（暂2016年2月26日至2018年4月2日）。一审法院认定事实：2012年11月22日及2014年1月26日，甲公司与乙公司就西安市雁塔区XX村西路面积约2万平方米的房屋分别签订租赁合同和补充合同。合同约定，甲公司已向乙公司交付房屋，并以2013年8月15日作为双方确认的起租日。后双方发生争议，经西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院两审终审，均认定该租赁合同于2016年2月25日解除。2013年4月17日，XX村XX路XX号楼XX号98平方米商铺转租给梁某，用于百家商旅酒店咨询有限公司使用。乙公司于2013年5月1日向梁某交付商铺，免租期90天，租期5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2016年11月5日，乙公司出具同意转租证明表示，其与梁某签订商铺租用合同，梁某从乙公司租用商铺两处，一处向南面积为54平方米，一处向西面积为44平方米，后梁某将其中54平方米的商铺转租，乙公司口头同意梁某将其转租。2013年5月16日，梁某与姚某签订房屋租赁合同约定，XX村XX路XX小区XX号楼XX号54平方米的商铺转租给姚某，租期为5年，从2013年7月15日至2018年7月15日。租金为每平方米每月220元，租金半年结算一次。2017年2月10日，姚某与梁某达成协议约定：“关于姚某与梁某就一号楼商铺一事，特证明姚某至已交房租期满后（已交房租到期日为2017年1月16日），屋内放置物品梁某不在收取商铺所产生的任何费用，直至法院判决生效”。此协议双方签字生效。姚某、梁某均签字确认。2018年1月20日，梁某向甲公司发出要求立即恢复售电的函，表示，甲公司与梁某发生租赁纠纷，案件正在诉讼当中，2018年1月15日，甲公司单方违约、违法对梁某租赁使用的酒店门厅区域停止售电，系严重违约行为，故要求甲公司恢复售电，否则造成的损失由甲公司承担。梁某向乙公司交付租金至2016年7月31日。姚某向梁某交付租金至2017年1月15日。在房屋使用过程中，甲公司为了加强管理，采取过停电措施，从2017年1月15日起，姚某承租的54平方米就无法使用，梁某使用的44平方米房屋，白天可以正常使用，晚上没有电不能正常使用。一审法院认为，本案的当事人之间就同一房屋标的存在四个合同关系：即甲公司与乙公司之间租赁合同关系；乙公司与梁某之间的转租合同关系；梁某与姚某之间的转租合同关系；及在甲公司与乙公司解除租赁合同后，甲公司与梁某之间存在事实上的房屋占有使用关系。甲公司与乙公司之间的租赁合同经法院确认于2016年2月25日解除，因此自2016年2月25日乙公司撤场后，其已经丧失了对房屋的管理控制权,甲公司实际取得房屋的管理控制权。乙公司与梁某签订的租赁合同合法有效，应当予以认定。依据该租赁合同，梁某应当将租金交付给乙公司，但由于乙公司已经实际退出，甲公司接管房屋，乙公司与梁某的租赁合同关系实际已经解除，梁某与甲公司之间形成事实上的房屋占用使用关系。甲公司作为房屋的实际所有人有权收取房屋使用费，梁某应将该房屋占有使用费直接交付于甲公司为宜。此外，因梁某与姚某之间达成协议，表示“姚某至已交房租期满后（已交房租到期日为2017年1月16日），屋内放置物品梁某不在收取商铺所产生的任何费用，直至法院判决生效。”故姚某不承担相应的使用费支付责任，相关责任由梁某承担。关于甲公司要求支付2016年2月26日至2018年4月2日之间房屋占有使用费374000元一节，因梁某向乙公司交付租金至2016年7月31日，且梁某与姚某之间达成协议，姚某不承担责任，故而关于房屋占用费一节，由梁某自行承担，直接交付给甲公司为宜。考虑到从2018年1月15日之后，甲公司采取停电措施，导致租赁物不能正常使用。故梁某支付房屋占用费的期限为2016年7月31日至2018年1月15日，共计17.5个月，其中54平方米每月每平方米150元，44平方米每月每平方米70元。共计195650元。关于腾房一节，因姚某使用的54平方米房屋早已由甲公司收回，该诉请已没有事实依据，对此依法不予支持，但梁某使用的44平方米房屋，应当依法予以腾交。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、被告梁某于本判决生效之日十日内将位于西安市雁塔区XX村XX路XX号楼XX号44平方米的商铺腾交给原告西安新联合实业发展有限公司。二、被告梁某于本判决生效之日起十日内向原告西安新联合实业发展有限公司支付房屋占用费195650元（西安市雁塔区XX村XX路XX号楼XX号98平方米商铺的2016年7月31日至2018年1月15日期间占用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6910元，由被告梁某承担，因原告已预交，故被告梁某在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：本案姚某承租的房屋面积为54平方米，梁某使用的房屋为44平方米。姚某承租的54平米2018年4月2日已经收回。审理中甲公司认可为了收回房屋从2018年1月15日起停电至今。一审判决查明其余事实属实。本院认为，本案梁某基于与乙公司签订的《百家店项目商铺租赁合同》取得涉案房屋承租权，姚某基于与梁某签订的《房屋租赁合同》取得涉案其中54平方米房屋的承租权。依据陕西省高级人民法院（2017）陕民终1140号生效民事判决书可以确认，甲公司与乙公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2016年2月25日予以解除。合同解除后，涉案商铺实际由甲公司接管。据此，乙公司与梁某所签订的《百家店项目商铺租赁合同》及梁某与姚某签订的《房屋租赁合同》，亦于2016年2月25日终止履行。至此梁某丧失了对涉案房屋的承租权，但此后，姚某与梁某仍占有使用涉案房屋，故甲公司作为房屋的实际所有人有权收取房屋使用费。因梁某与姚某之间达成协议，姚某不承担责任，故关于房屋占用费一节，由梁某自行承担，直接交付给甲公司。梁某向乙公司交付租金至2016年7月31日，从2018年1月15日之后甲公司停电导致本案所涉房屋不能正常使用，据此一审认定梁某支付房屋占用费的期限为2016年7月31日至2018年1月15日并无不当。该期间的房屋占用费应参照甲公司与乙公司租赁合同约定的租金并结合本案实际情况酌情计算，由梁某向甲公司支付房屋占用费6万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初收170号民事判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初收170号民事判决第二项为：梁某于本判决生效之日起十日内向西安新联合实业发展有限公司支付房屋占用费6万元。三、驳回西安新联合实业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6910元，由西安新联合实业发展有限公司负担3955元，梁某负担3955元（该款西安新联合实业发展有限公司已预交，梁某于本判决生效之日起十日内支付西安新联合实业发展有限公司3955元）；二审案件受理费西安新联合实业发展有限公司预交3867元由西安新联合实业发展有限公司负担、梁某预交1148元由梁某负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈   平审 判 员  李   涛审 判 员  李   刚 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  李   艳 1