贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4222号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1983年10月22日出生，汉族，住贵州省毕节市大方县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人刘艳因与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民7317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘艳上诉请求及答辩意见：撤销一审判决第二项，依法改判支持刘艳的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由招商商置公司负担。事实和理由：1、一审法院以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，刘艳签订收楼意见书在后认定招商商置公司已尽到通知刘艳的义务属于事实错误。（1）刘艳于2016年6月3日向招商商置公司公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税的行为，证明刘艳与招商商置公司达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，刘艳已按合同约定全面履行了己方义务，而招商商置公司未在合同约定或法律规定的时间内办理涉案房屋的转移登记，构成违约。刘艳于2016年6月3日签署收楼意见书，只能证明涉案房屋满足收房条件，刘艳可办理入住手续，但招商商置公司并未在刘艳收房时告知其已具备办理涉案房屋转移登记条件，招商商置公司亦未以其他证据佐证其已履行通知刘艳的义务。（2）即使招商商置公司在刘艳收房之前就已经取得了涉案商品房备案证明书，仍不能代替或免除其通知刘艳的义务，收房亦不能代表刘艳已经知晓涉案房屋具备转移登记的条件，一审法院以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，刘艳签订收楼意见书在后认定招商商置公司已举证证明已尽到通知刘艳的义务属于认定事实错误。2、招商商置公司未提供证据证明其已经尽到通知义务，故刘艳要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。如前所述，招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知刘艳，直到2018年12月27日一审庭审时，招商商置公司才向刘艳出示涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，可见刘艳自开庭之日才知晓涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，刘艳按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月27日止，依法应得到支持。3、一审法院滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力。本案系招商商置公司商品房合同纠纷系列案，部分一审法院法官以招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知买受人，支持了买受人主张违约金的诉讼请求，而部分一审法院法官以招商商置公司已举证证明其已尽到通知买受人的义务为由，驳回了买受人要求招商商置公司支付违约金的请求，同样的事实，一审法院作出两种判决结果，损害法律的公信力。上诉人招商商置公司上诉请求及答辩意见：撤销一审判决，驳回刘艳的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘艳承担。事实和理由：1、一审判决认定招商商置公司与刘艳之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。双方合同明确约定招商商置公司与刘艳是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，即向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中招商商置公司为了方便相关政府部门及刘艳，由招商商置公司代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助刘艳递交资料，这完全是招商商置公司的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情。而且任何人也不应当让招商商置公司因为自己的好意帮助而遭受不利。不能仅仅因为刘艳向招商商置公司缴纳了涉案房屋代收代缴的相关费用，招商商置公司出具收据的行为，就牵强地认为招商商置公司已经接受了刘艳的委托，而为刘艳办理商品房转移登记，更不能以此认为是委托办理不动产权证书。因此，一审判决认定招商商置公司与刘艳之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。2、一审法院判决招商商置公司在刘艳提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为刘艳办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了招商商置公司，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，办理转移登记对于招商商置公司来说仅仅为共同的协助义务，招商商置公司之间并不存在委托办理房产证的问题。不能仅仅因为招商商置公司为了方便相关部门统一办理及刘艳的便利，由招商商置公司协助收集资料统一递交及代收代缴相关费用，就认定刘艳与招商商置公司之间就形成了事实上的委托办证关系，有悖客观事实。同时不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非招商商置公司的义务，招商商置公司也不可能代替行政机关的行政行为，招商商置公司只需要把收集的相关资料协助刘艳递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是招商商置公司能够控制的。同时办理不动产权证书并不属于合同约定的内容，也不属于法律强制性的规定。一审法院不应把行政机关的行政行为强加给招商商置公司，更不能作为判决的形式出现。因此，一审法院判决招商商置公司在刘艳提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为刘艳办理不动产权证书根本不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。恳请二审法院依法查清全部事实，并驳回刘艳的诉讼请求。原审原告刘艳向一审法院起诉请求：一、判令招商商置公司为刘艳办理毕节市七星关区招商花园城第E4幢21-6号房屋的不动产权证书并交付刘艳；二、请求判令招商商置公司向刘艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款290,765.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至招商商置公司提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知刘艳之日止）；三、诉讼费由招商商置公司承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，刘艳作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E4幢21层6号房，总房款290,765.00元。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，刘艳依照合同约定支付了购房款290,765.00元。2015年12月15日，涉案房屋竣工验收合格，2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书，2016年6月3日，招商商置公司向刘艳出具《收楼意见书》，要求刘艳在收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对涉案房屋进行验收。并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给刘艳，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明刘艳在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，刘艳在收楼意见书上签字确认，并依照缴费通知单上载明的金额向招商商置公司交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，刘艳与招商商置公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然刘艳与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而刘艳在2016年6月3日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给招商商置公司，招商商置公司亦代为收取并出具相应收据的行为，视为刘艳与招商商置公司双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对刘艳主张招商商置公司办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持，但应以刘艳交清办证所需税费并提供相关文书（应由刘艳提交的部分）作为前提。关于刘艳主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，招商商置公司应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给刘艳。因刘艳委托招商商置公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故招商商置公司无须向刘艳直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知刘艳提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。招商商置公司在取得涉案房屋所属的E4栋的商品房备案证明书后，具备办理涉案房屋转移登记的条件，之后招商商置公司于2016年6月3日通知刘艳缴纳税费及提供办证资料，刘艳也于同日履行了相关义务，该期限未超过合同约定的2016年9月30日，故招商商置公司不应承担支付违约金的责任。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告刘艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘艳办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。案件受理费125.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，招商商置公司提交了如下证据：第一组证据，不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏，拟证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，导致招商商置公司丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了招商商置公司的合理预期时间，延误了案涉商品房的转移登记时间，由此，不动产权证书的办理时间不是招商商置公司能够控制的，招商商置公司不应承担违约责任和期限90天的办证义务；第二组证据，装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片、《不动产权证》，拟证明2017年9月24日，招商商置公司通过在案涉小区沃尔玛后面曦园正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在案涉商品房已实际交付刘艳的情况下，上述通知方式已有效送达相对人，故应当认定招商商置公司已于2017年9月24日完成通知义务；第三组证据，邮政快递单，拟证明招商商置公司已于2018年8月23日根据刘艳在《商品房买卖合同》中留的地址向刘艳邮寄了办理产权证的告知函。刘艳质证意见：第一组证据的不动产登记书与询问笔录无法核实是否真实，对其“三性”均不认可，对用地分摊审查及测试报告的真实性无异议，但该证据与本案无关，对第一组证据的其余证据的“三性”不予认可；对第二组证据不动产权证予以认可，该证据进一步证明案涉房屋逾期取得不动产权证系招商商置公司的原因导致，对第二组证据的其余证据的“三性”不予认可；第三组证据的快递单经查已经失效，没有刘艳的签名，对其“三性”不予认可。本院审查认为，招商商置公司提交的《不动产权证》系国家机关依法颁发，与本案待证事实相关，本院予以采信。招商商置公司提交的装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片，因出具证明的装修公司和业主未出庭作证，且如招商商置公司所述，该幕墙系设置在D区正门，招商商置公司并未提供其他证据印证悬挂幕墙的时间以及是否是针对E区业主的办证事宜，刘艳的异议成立，本院不作为二审新证据认定；招商商置公司提交的邮政快递单载明招商商置公司是按照刘艳在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话寄出，已经邮局加盖业务章确认投递事实，对该证据本院予以采信；招商商置公司提交的其余证据，刘艳的异议成立，本院不作为二审新证据认定。二审经审理查明：2016年3月30日，招商商置公司将案涉房屋交付刘艳使用。2018年8月23日，招商商置公司按照刘艳在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话，用邮政快递EMS方式向刘艳邮寄了办理产权证的告知函，告知刘艳提交办证相关文件资料。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向刘艳承担逾期交付办理案涉商品房转移登记有关文书的违约金；2、招商商置公司应否为刘艳办理案涉商品房不动产权证书。关于招商商置公司应否向刘艳承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，招商商置公司应于2016年9月30日取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付刘艳，且《商品房买卖合同》附件十二补充协议第3条第3.1项约定“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助刘艳办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。虽然招商商置公司于2016年6月5日向刘艳代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受刘艳的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司已无向刘艳交付办理办理该商品房转移登记的有关文书的必要，招商商置公司所负的该义务，转化为招商商置公司将其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知刘艳，并协助刘艳办理不动产权证书的义务。但本案中，招商商置公司提交的证据并不能证明招商商置公司在向刘艳代收办理案涉商品房《房屋所有权证》所需的印花税、契税、产权登记费、土地证费时，已将该公司备齐办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知刘艳并已告知刘艳提交办理商品房转移登记所需有关文书资料。招商商置公司接受刘艳委托办证后，直到2018年8月23日才通知刘艳提交相关办证文件资料，招商商置公司既未举证证明此前已向刘艳告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司此前已将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系刘艳的原因造成。刘艳因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》中，并未约定在刘艳不退房的情况下，招商商置公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金承担方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合本案实际，招商商置公司应以刘艳已付购房价款290,765元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，向刘艳计付从2016年10月1日起至2018年8月23日止的违约金。刘艳的上诉理由部分成立，本院予以采纳。关于招商商置公司应否为刘艳办理案涉商品房不动产权证书的问题。本案中，招商商置公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，接受刘艳的委托为刘艳办理不动产权证书，招商商置公司的办证义务并非不动产登记部门的具体办证职权，而是要将办理案涉商品房不动产权证书所需的文书、资料提交给办证机关，并将行政机关办理好的不动产权证书交付刘艳的义务。一审法院判决招商商置公司在刘艳缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起90日内，为刘艳办理涉案商品房不动产权证书正确。招商商置公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘艳的上诉请求成立，本院依法予以支持；招商商置（贵州毕节）投资有限公司不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7317号民事判决第一项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告刘艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘艳办理涉案商品房的不动产权证书”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7317号民事判决第二项即“驳回原告刘艳的其他诉讼请求”；三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内向上诉人刘艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以刘艳已付购房价款290,765元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止；四、驳回上诉人刘艳的其他上诉请求；五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审案件受理费300元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月二十六日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭