昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2970号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所:昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静、刘敏，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：周星任，男，1968年3月4日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市昭阳区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告周星任房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人谢雨静到庭参加诉讼，被告周星任经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由不到庭，本院依法对被告周星任进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目9栋1单元2408室公共租赁住房，年租金为人民币8068.8元；3、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金672.40元为标准，自2018年4月30日起暂计算至2018年11月9日拖欠的租金为人民币4706.8元）；4、请求判令被告按每逾期一日按月租金的5%(即人民币33.6元）为标准，向原告支付自2018年4月30日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2018年11月9日的违约金为人民币6484.8元）；5、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金人民币4034.4元，用于冲抵被告应承担的违约金；以上款项合计人民币23294.8元；6、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：2016年10月12日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”)，被告承租位于昆明市盘龙区颐惠园项目09栋1单元2408室，面积55.27平方米的公共租赁住房，月租金人民币672.40元，合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年4月30日起一直拖欠房屋租金，截止2018年11月9日共计人民币4706.8元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%(即人民币33.6元）为标准向原告支付违约金。自2018年4月30日起截止至2018年11月9日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币6484.8元。因此，被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告对该出租房屋享有的合法权益。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请！被告周星任未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举证。本院认定如下：原告提交的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同》补充协议、发票、收据，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2016年10月12日，原告与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，约定原告将位于昆明市盘龙区颐惠园项目09栋1单元2408号房屋出租给被告居住使用，租赁期限从2016年11月01日起至2019年10月31日止，月租金672.4元，每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4034.4元，同时约定，被告若拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。被告逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金5%标准支付违约金。双方并对承租人基本情况、房屋设施设备清单进行确定。经审查，2016年10月12日，原告向被告出具收款收据，收到被告支付的履约保证金4034.4元。同日，被告向原告支付租金4034.4元，原告向被告出具相应发票。从2018年5月1日起，被告开始拖欠租金，原告在被告承租房屋门口粘贴《租金欠缴通知书》。本院认为，针对原告要求主张的解除合同、返还房屋、支付租金和房屋占用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间支付拖欠租金，但被告逾期未支付，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告从2018年5月1日开始逾期支付租金，经过原告催告后，被告仍未履行，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，本院于2019年8月11日向被告送达诉状，故《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同》补充协议于2019年8月11日解除，合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋返还给原告，为了便于本案的处理，根据合同约定，被告支付的履约保证金，本院用于抵扣从2018年5月1日起至2018年10月31日止拖欠的租金，因此被告应当向原告支付从2018年11月1日起至2019年8月11日止拖欠的租金6298.2元（672.4元×9个月＋672.4元÷30天×11天），以及从合同解除之日起至实际腾还房屋之日止按照合同租金约定的房屋占用费。针对原告主张违约金的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告逾期支付租金已然构成违约，应当支付违约金，但从上述法条看出，违约金的边界就是损失，而原告的损失就是拖欠租金产生的资金占用费，故被告应当根据支付租金期限为时间点，向原告支付以4034.4元为本金，从2018年11月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；向原告支付以2263.8元为本金，从2018年5月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；此外，对于原告主张每逾期一日按月租金5%标准支付违约金，超出法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告周星任签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同》补充协议于2019年8月11日解除；二、被告周星任于本判决生效之日起十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付从2018年11月1日起至2019年8月11日止拖欠的租金共计6298.2元；三、被告周星任于本判决生效之日起十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区颐惠园09栋1单元2408号房屋；四、被告周星任于本判决生效之日起十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付从2019年8月12日起至实际腾还房屋之日止，按照合同约定租金计算的房屋占用费（按月租金672.4元计算）；五、被告周星任于本判决生效之日起十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付以4034.4元为本金，从2018年11月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付以2263.8元为本金，从2018年5月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，由被告周星任承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  苏立娟人民陪审员  白丽霞二〇一九年九月二十日法官助理王涛书记员杨璐