云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2995号原告：曲靖市城市建设投资开发有限责任公司。统一社会信用代码：91530300750650934K。法定代表人：余铭波，总经理。地址：曲靖市麒麟区凤苑路市住房和城乡建设局办公楼三楼。委托诉讼代理人：颜洁、代兴朴（实习），云南天志律师事务所律师。（特别授权代理）被告：云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司。统一社会信用代码：91530302086368956E。法定代表人：赵骥，执行董事。地址：云南省曲靖市麒麟区临江花园1-45幢1层。委托诉讼代理人：马良红、陆爱琼，云南君畅律师事务所律师。（特别授权代理）原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司诉被告云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人颜洁、代兴朴及被告云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司的法定代表人赵骥、委托诉讼代理人马良红、陆爱琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月21日，原、被告双方签订《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》（以下简称“协议”），协议约定该项目采取融资合作建设，即被告投资建设该项目用地范围内所有建筑物、构筑物及配套设施设备、管网，建成后由其经营使用，经营期满后移交原告，所形成的资产的所有权属原告所有，被告在经营使用期间内只享有该项目30年（自2015年1月1日起至2044年12月31日止）的“四权”，即经营权、使用权、管理权、收益权。协议约定在此期间内，被告按以下方式向原告交纳管理费：“自2015年6月1日起计时，前5年，被告每年交原告管理费60万元，以后以5年为一个周期，每周期递增20%（具体为：第1-5年：60万元/年；第6-10年：72万元/年；第11-15年：86.4万元/年；第16-20年：103.68万元/年；第21-25年：124.416万元/年；第26-30年：149.2992万元/年），管理费按年一次性交纳，并于使用前一年的12月31日前交清，若不按时足额交清，按万分之五/日交纳滞纳金。”然而，被告在取得对项目用地范围内所有建筑物、构筑物及配套设施设备、管网的经营权、使用权、管理权和收益权后，未按协议约定向原告交纳管理费，现已欠下原告2015年6月1日至2020年6月1日期间的管理费用共计300万元。综上，原告与被告签订的《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》依法成立并生效，受到法律保护。被告实际享有该项目用地范围内所有建筑物、构筑物及配套设施设备、管网的经营权、使用权、管理权和收益权，经营使用后，并未按协议约定履行支付管理费义务，被告的行为已丧失基本诚实信用，明显构成违约。为维护原告合法权益，诉请法院判令：1、被告支付管理费300万元及滞纳金126.96万元（自2015年1月1日起至2019年4月26日止，按每日万分之五计算），共计426.96万元；并按每日万分之五的标准支付自2019年4月27日至管理费清偿完毕止的滞纳金。2、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称：1、从法律上讲，答辩人拒绝支付2015年6月1日至2019年5月31日四个年度的管理费是合法之举。双方确实于2014年11月21日签订了《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》，也在该合作协议4.8条约定“管理费按年一次性交纳，并于使用前一年的12月31日前交清”。但双方同时还在该合作协议4.1条约定“甲方负责项目的报建手续，负责对接安排项目四至范围内公共绿化、地上和地下的管网、水、电等市政公用基础设施建设与片区内规划建设要求一致性”。上述约定证明：双方签订的合作协议是一份双务合同，且原告“负责报建手续”的义务先于答辩人的付款义务，即当事人互负债务是有先后履行顺序的。原告凭借其“两江”治理项目实施人的优势，在没有向答辩人提交合作项目任何报建手续的情形下，就要求答辩人投资动工兴建。该合作项目工程虽于2017年5月完工，但终因没有任何报建手续而不能验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原告未履行“负责项目的报建手续”义务，致使答辩人依法不能使用。正因为存在前述特殊因素，原告从未要求答辩人支付管理费，答辩人主观上也一直存在着等待其补办报建手续、补办竣工验收合法使用后再按实际支付管理费的心态，所以确实没有支付过管理费。现原告无视自己先行义务未履行的事实，要求答辩人支付管理费，答辩人依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，行使先履行抗辩权。请求法院确认答辩人的这一合法抗辩，并确认拒绝支付管理费不属违约。2、从事实上讲，答辩人至今无法使用未经验收的房屋属支付管理费的条件尚未成就的情形。合作协议4.8条约定“乙方按以下约定交纳管理费：自2015年6月1日起计时，前5年，乙方每年交甲方管理费60万元……”，实质上是以合作协议4.2条“3个月内严格按照规划建设要求完成主体工程建设”及4.8条第一款“开工后6个月内未按质按量完成建设”的期限约定为前提的，即答辩人在经营使用期间才应交管理费。但事实上答辩人自2015年6月1日并未经营使用，合作项目工程虽于2017年5月完工，但因无报建手续导致不能验收，不但法律上不能使用，而且事实上也不能用于经营。因合作项目位于临江公园区域，按合作协议4.1条约定“甲方负责对接安排项目四至范围内公共绿化、地上和地下的管网、水、电等市政公用基础设施建设与片区内规划建设要求一致性”，临江公园未建成开放之前，四周都有施工围墙、铁栅栏围堵防止非施工人员进入，直到2018年9月15日，临江公园正式开园，才拆除围墙、铁栅栏，在此之前，合作项目作为商业用房根本不具备商业经营使用的条件。在没有经营使用的事实面前，客观上不具备合作协议3.1条“经营使用期”的起算条件。经营使用期起算条件不具备，导致支付管理费的条件不成就，原告凭什么要求支付管理费？客观地讲，原告一直不履行负责办理报建手续的义务，不但造成合作项目用房不能开展经营，更为严重的是已经造成答辩人巨额经济损失，答辩人将另案起诉。3、双方签订的《合作协议》除了滞纳金条款无效以外，其他都有效，因为滞纳金条款是行政机关针对不平等主体收取的，不属于民事法律关系的范畴，本案是平等民事主体的合同关系，不适用滞纳金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件各1份，用于证明原告的诉讼主体资格。2、云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司国家信用信息企业工商登记信息表1份，用于证明被告的诉讼主体资格。3、《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》1份，用于证明原、被告双方签订合作协议，并对管理费及滞纳金进行约定。4、滞纳金计算表复印件1份，用于证明截止2019年4月26日，被告按协议约定应付滞纳金共计1269600元。5、（2018）云0302执恢953号执行异议案相关证据材料，包括《执行异议书》、《执行异议证据材料目录》、《协助执行通知书》《执行裁定书》、《提出异议人员名单》各1份，用于证明被告自2015年就将项目相关的房屋及附属设施以出售或转让的方式对外进行出售或转让，《提出异议人员名单》上的33名人员都以异议人的名义提出执行异议，本案的合作项目从2015年就以出售或转让的方式投入经营使用，被告获得了巨大的利益，并非被告所述的从未进行过经营使用。6、现场照片7张，用于证明该合作协议中的项目已投入使用。经质证，被告对原告提交的证据1三性无异议。对证据2的真实性无异议，但此工商登记信息表不能取代、等同于营业执照。对证据3的真实性认可，该合作协议除了滞纳金的条款外，其他是有效的。证据4的滞纳金计算表为原告单方制作，因合作协议中滞纳金条款是无效的，故对该证据的三性均不认可。对证据5的执行异议材料的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，所有的转让是以回租方式转让，被告方并没有经营，因为原告未办理报建手续，没有办理任何的消防许可，是违法的，导致被告未能经营使用。对证据6的现场照片真实性认可，但该照片上未有拍照的时间，视听资料证据需具备法定的证据要件，此证据不能证明其欲证目的。本院认为，原告提交的上述证据1、2、3、5、6来源合法，客观真实，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；证据4为原告单方制作，本院不予采信。被告为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件各1份，用于证明云南玉貔裴翠珠宝有限公司的主体资格及法定代表人情况；《国家企业信用公示系统（云南）公示信息》打印件6页，用于证明原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司系曲靖市人民政府国有资产监督管理委员会出资设立的公司又以法人股东身份出资设立，具有未办理报建手续前就要求合作方动工兴建而不被过问的主体优势。2、《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》复印件1份，用于证明原告将其负责的项目采用BOT方式与被告合作，由原告负责项目报建手续，被告出资建设，建设后被告经营使用三十年期满移交原告，且约定在三十年使用期内被告每年按约定交付管理费的事实。3、《曲靖珠江网》刊登记者和通讯员报告的下载打印件1份，用于证明本案所涉《合作协议》项目工程所在临江花园片区于2018年9月15日才开园，阻止使用的施工围墙和棚子才拆除，位于其中的商用房才具备使用条件的事实。4、麒麟区法院（2018）云0302民初7270号《民事调解书》1份，用于证明生效法律文书认定合作项目工程于2017年5月完工，至2018年底尚未验收的事实。5、照片9张，用于证明2018年9月15日前，合作项目四周是有施工围墙、铁栅栏围着的事实。经质证，原告对被告提交的证据1的被告营业执照、法定代表人证明书及法定代表人身份证三性无异议；对证据1的《国家企业信用公示系统（云南）公示信息》的真实性、合法性无异议，但该组证据不能证明其欲证目的，被告的证明目的与本案无关，此证据不能证明被告的抗辩理由。另原告提供的证据2亦是国家公示信息。对证据2的三性无异议，但不认可其证明目的，此合同条款没有对管理费的交纳有附随条件，无论商铺是否能够使用或者出租、经营，并不是管理费交纳的限定条件，合作协议中被告把合作方式与交纳管理费用联系起来是没有逻辑的。对证据3的三性均不认可，无法核实此证据从何而来，即使是从曲靖珠江网得来，也不能证实刊登内容的真实性。对证据4的《民事调解书》三性无异议，但不认可其证明目的，此证据反而恰恰能证明被告在该合作项目的履行过程中，因为拖欠施工方的工程款，导致工程逾期完工以致不能验收，根据该调解书第2页内容显示，是否进行验收或者使用不是交纳管理费的条件。对证据5的9张照片三性均不认可，此组照片不能显示其拍摄时间、地点，故不予认可。本院认为，被告提交的证据1、2、3、4能够证明部分案件事实，本院予以确认为定案依据；证据5的照片未明确拍摄时间、地点，不能证明其欲证目的，本院不予采信。根据庭审及质证，本院确认如下法律事实：2014年11月21日，原、被告双方签订《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》，约定双方采取BOT（建设、经营、移交）的方式融资合作建设“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房，即由被告投资建设该项目用地范围内所有建筑物、构筑物及配套设施设备、管网，建成后由其经营使用，经营使用期满后移交原告，所形成的资产所有权属原告，被告在经营使用期内享有出资建设项目建筑物、构筑物及配套设施设备30年（自2015年1月1日起至2044年12月31日止）的经营权、使用权、管理权、收益权。原告负责项目的报建手续，负责对接安排项目四至范围内公共绿化、地上和地下的管网、水、电等市政公用基础设施建设与片区内规划建设要求一致性，确保项目内无影响正常施工的通行障碍等，为被告创造良好的建设施工条件。协议约定被告按以下方式向原告交纳管理费：自2015年6月1日起计时，前5年，被告每年交原告管理费60万元，以后以5年为一个周期，每周期递增20%（具体为：第1-5年，60万元/年；第6-10年，72万元/年；第11-15年，86.4万元/年；第16-20年，103.68万元/年；第21-25年，124.416万元/年；第26-30年，149.2992万元/年），管理费按年一次性交纳，并于使用前一年的12月31日前交清，若不按时足额交清，按万分之五/日交纳滞纳金。合作协议签订后，被告即投入项目建设，于2017年5月建设完工，但该项目未验收。被告在取得项目用地范围内建筑物、构筑物及配套设施设备、管网的经营权、使用权、管理权和收益权后，未按协议约定向原告交纳管理费，至今分文未付。原告为此提起本案诉讼。另查明，被告自2015年起就将合作项目范围内的商铺对外转让，并收取相应的转让费。被告转让的商铺部分由业主自己经营，部分又委托给被告负责经营管理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《曲靖市“两江”治理麒麟嘉园段公园建设配套管理服务用房投资建设合作协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规等禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在享有投资建设项目相应的经营权、使用权、管理权和收益权的同时，应按照协议约定向原告交纳管理费。被告抗辩在其交纳管理费之前，原告负有“负责项目报建手续”的先履行义务。被告此项抗辩，不符合双方合同约定，被告亦未提供证据证实原告未履行项目报建义务，并由此导致其投资建设的项目不能进行验收，也使其未能经营使用，而实际上被告自2015年起就将项目范围内的商铺转让并取得收益，故被告的抗辩主张不成立，本院不予支持。双方约定经营使用期自2015年1月1日起，自2015年6月1日起计收管理费，前5年每年交纳管理费60万元，管理费按年一次性交纳，于使用前一年的12月31日前交清，被告拖欠原告到期未付的管理费应为2015年6月1日至2015年12月31日的30万元，2016年至2019年每年60万元，合计270万元。2020年1月1日至2020年6月1日的管理费，履行期为2019年12月31日前，现尚未到期，故原告主张该期间的管理费，本院不予支持。被告未按约定向原告支付管理费，已构成违约，应向原告承担违约责任。双方约定的每日万分之五的滞纳金，实为违约金性质。但该违约金为逐日累算型，会越来越高，最终将远远超过原告的实际损失，故本院酌情调整为应付管理费的20%，即54万元（270万元×20%）。被告关于双方约定的“滞纳金条款无效”的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司支付原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司自2015年6月1日至2019年12月31日的管理费270万元。二、被告云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司支付原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司违约金54万元。三、驳回原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费40957元（原告已预交），由原告曲靖市城市建设投资开发有限责任公司负担9877元，被告云南玉貔貅裴翠珠宝有限公司负担31080元。上述款项，于本判决生效后六十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方向娥人民陪审员  张乔德人民陪审员  董菊芳二〇一九年九月二十七日书 记 员  朱 颖