四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初3184号 原告（反诉被告）：四川省润无声物业发展有限责任公司。住所地，成都市武侯区洗面桥街39号1-1幢11楼4号。统一社会信用代码91510000711888659G。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：刘志权，男，该公司行政助理。 委托诉讼代理人：刘宁，四川毫达律师事务所律师。 被告（反诉原告）:方崇树，男，汉族，1976年10月11日出生，住泸州市江阳区。 原告（反诉被告）四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称“润无声物业公司”）与被告（反诉原告）方崇树物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。润无声物业公司的委托诉讼代理人刘宁、方崇树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）润无声物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方崇树向原告支付2016年1月1日至2018年10月31日期间的物管费2844.1元；2.支付违约金4330.63元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：原告系“酒城华府”小区前期物业管理服务企业，被告系该小区业主，根据双方签订的《前期物业服务合同》由原告为被告提供物业管理服务。合同约定物业管理服务费为：住宅0.8元/㎡/月;逾期缴纳物业费违约金为每日千分之三。合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告自2016年1月1日起至2018年10月31日拖欠物管费2844.1元。经原告多次催收被告拒不支付，据此原告起诉。 被告（反诉原告）方崇树辩称：未交物管费属实，但原因是润无声物业公司进入小区从事物业管理以来，保安随意对进入小区的车辆进行刁难。2016年7月2日晚本人车辆停在保安亭门口被砸坏，造成一万多元损失，该公司承诺保安人员负责小区安全巡逻，本人车被砸坏、物品被盗无人通知本人，公司违约在先，对本人财产损失负有责任。本人拖欠的物管费远小于本人财物损失，故应扣清本人损失后才交物管费。本人不同意支付违约金。 被告（反诉原告）方崇树提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因原告车窗被砸坏造成补办证件、车辆维修损失4100元；2.赔偿车辆维修期间不能正常经营损失6天6000元。事实与理由：反诉原告于2016年7月2日9时下班开车到小区后门，小区内有空余车位保安却说没有，警察到现场后保安依然不让进，本人将车停在门口保安亭位置，第二天早上发现被砸坏，保安室无保安人员，润无声物业公司未尽到物业服务责任，故依据物业服务合同起诉。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：2013年6月22日，原告（反诉被告）润无声物业公司与被告（反诉原告）方崇树订立《前期物业管理服务协议业主临时管理规约》，约定润无声物业公司为“酒城华府”小区提供前期物业管理服务，服务内容和质量包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序、交通秩序等项目进行维修养护与管理；……协助做好本物业区域内的安全防范工作。发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。……负责本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理。物业管理服务费标准：多层住宅按0.8元/㎡/月收取。违约责任：物业公司未达到管理服务质量约定标准的，业主有权要求其限期整改。逾期未改正，给业主造成损失的，物业公司应当承担相应的责任；业主逾期缴纳物业费从逾期之日起按每天3‰计收滞纳金。同年6月29日，方崇树签收、填写《入伙手续书》《装修申报表》等，接收入住该小区9-1-602号房屋。2016年1月1日起至2018年10月31日，方崇树共欠缴物管费2844.1元，该期间润无声物业公司进行了小区门岗来访登记、秩序维护巡逻、生活及消防给水设备检查、值班和小区保洁等管理服务。 对于当事人有争议的事实，本院结合相关证据依法审查确认：方崇树于2016年7月2日晚因小区停车位问题与润无声物业公司保安人员发生争执，后方崇树将其车辆停放在“酒城华府”小区后门口保安亭旁，次日早上方因车辆后窗玻璃被砸坏、右侧后轮被放气而报警，方崇树为维修车辆支付维修费2900元。此前，方崇树因车辆进入停放问题与保安发生过争执。 上述事实有龙透关派出所《受案登记表》《接处警登记表》《受案回执》、维修费增值税普通发票以及当事人的庭审陈述予以证实。挂失费增值税普通发票及农行业务凭证因无其他证据相印证，故不能确认与本案事实具有关联性，依法不予采信。 本院认为，首先，关于被告（反诉原告）方崇树是否应当向原告（反诉被告）润无声物业公司支付2016年1月1日起至2018年10月31日期间物业服务费的问题。润无声物业公司与方崇树订立的《前期物业管理服务协议业主临时管理规约》及《入伙手续书》等协议附件，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，且对双方具有法律约束力。方崇树作为该小区业主，接受了润无声物业公司提供的物业管理服务，按约应当向该公司支付物业服务费。其次，关于方崇树欠缴物管费是否应当承担违约责任的问题。从本案事实看，2016年7月2日晚方崇树因车辆停放问题与润无声物业公司保安发生争执，方将车辆停放在小区保安值班室近旁，次日发现车辆后窗玻璃被砸坏、右侧后轮被放气，所产生的损失如何承担双方协商未果，并且之前方崇树也因车辆进入小区停放问题与保安发生争执，在保安拒绝方崇树停放车辆是否符合管理规定尚未证实情况下，方崇树以此拒交物业服务费属事出有因，故不应当承担因此欠缴的物业服务费的违约责任。其三，关于润无声物业公司是否应当对方崇树车辆损失承担责任的问题。根据协议约定，润无声物业公司提供的服务内容包括本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理，发生治安事件时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，同时还根据合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。而从本案事实看，车辆当晚因双方争执而停放在保安值班室近旁，车辆玻璃被砸、车轮被放气就常理而言都会产生较大响动，且有持续时间，物管公司值班人员应当有所察觉并给予制止，即使当时未发现也应在事后及时想办法通知事主，从而为查找行为人创造条件，但本案中并无证据证明物管公司人员履行了上述义务，故润无声物业公司应当对此承担一定责任。同时，考虑到车辆毕竟停放在小区外，故物管公司宜承担维修费20%的责任，即580元。品迭方崇树欠缴的物业服务费2844.1元，方崇树还应向润无声物业公司支付物业服务费2264.4元。最后，关于方崇树主张赔偿补办证件费用及经营损失，因相关主张于法无据，故应当不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）方崇树于本判决生效之日起三日内，向原告（反诉被告）四川省润无声物业发展有限责任公司支付物业服务费2264.4元； 二、驳回原告（反诉被告）四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）方崇树的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）四川省润无声物业发展有限责任公司负担5元，被告（反诉原告）方崇树负担20元；反诉案件受理费26元，由四川省润无声物业发展有限责任公司负担6元，方崇树负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  方强 二〇一九年九月三十日 书记员  王健