广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3172号原告：陈少钦，男，汉族，1980年11月28日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：杨明月，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：张广德，男，汉族，1982年7月19日出生，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：程志文，广东朗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗茂洲，广东朗迪律师事务所律师。被告：深圳市丰禾地产投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道大水坑三村金富苑小区B栋302号，统一社会信用代码91440300MA5DHPXQ1C。法定代表人：徐榕满。第三人：徐榕满，男，汉族，1989年1月22日，身份证住址广东省佛冈县。上列原告陈少钦诉被告张广德、深圳市丰禾地产投资发展有限公司（以下简称“丰禾地产公司”）以及第三人徐榕满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少钦及委托诉讼代理人杨明月，被告张广德委托诉讼代理人程志文，丰禾地产公司法定代表人即第三人徐榕满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告陈少钦与被告张广德之间签订的关于**大厦第9层的903房、905房、906房的《房屋转让协议书》无效。2.判令两被告连带向原告陈少钦返还人民币1400000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月22日起计至被告实际返清款项之日止）。3.由两被告承担本案诉讼费用。原告起诉的事实与理由：2018年1月19日，在被告丰禾地产公司的居间下，原告与被告张广德达成初步口头意向，被告张广德将**大厦第9层的903号、905号、906号房物业转让给原告，总价1400000元，定金20000元。三方确定，原告将定金支付到被告丰禾地产公司法定代表人徐榕满银行账户。2018年1月22日（两被告要求原告将时间倒签为2017年4月18日），原告与被告张广德签署了三份书面《房屋转让协议书》，合同约定：被告张广德将其所有的位于深圳市龙岗区**街道**路**号A、B两栋房产原**大厦，现新大厦名称**大厦第9层903号、905号、906号房的物业转让给原告，房产总价1400000元，其中903号房转让价482000元，905号房的转让价438000元，906号房转让价480000元。三份协议书签订后，原告向被告张广德支付了剩余房款138万元，其中1377000元为银行转账至被告张广德银行帐户，3000元为现场支付现金。被告向原告出具了三份收款收据，确认收到了原告支付的全部房屋转让款。因涉案房产系小产权房，无合法的权属证明文件，被告张广德与原告签订的《房屋转让协议书》将涉案房产出售予原告，违反了法律法规的强制性规定，该合同应为无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，故两被告应将收取的房款140万元返还原告，并支付占用上述款项期间的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月22日起计到两被告实际返还清款项之日止。被告丰禾地产公司明知涉案房产系小产权房，仍为居间，系故意违反法律规定，应对此承担连带责任。原告与被告协商退款无果，因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法从速判如所请。被告张广德答辩称：原告和被告张广德双方确实是有交易，协议下的房款已经全额收到，但是案涉房产由原告一直在使用。原告在交易的时候也明知道案涉的房产没有完全确权登记。有相关的证件也证明属于政府的临时许可违法建筑，政府并没有确认房产的合法性，所以被告方认为法院暂时不宜做实体的处理，而且原告亦称涉案房产被多家法院查封，这也说明案涉的房产有可能被确权。原告在交易的时候也明知道属于违法建筑，对该交易也存在过错，应当承担相应的责任，如果合同被法院认定为无效合同，原告所请求被告支付利息就没有法律依据。被告丰禾地产公司及第三人徐榕满共同答辩称：原告的起诉与被告丰禾地产公司没有关系，本案的居间行为由第三人所为。原告所主张的居间关系不存在，双方并未签订书面的协议，也没有约定居间费，也没有承诺报酬。被告丰禾地产公司收取的2万元已全部交付给被告张广德。请求驳回原告对被告丰禾地产公司及第三人的诉求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市**区**街道**大厦第9层903号、905号、906号房，未办理不动产登记，现已被深圳市龙岗区人民法院查封，相关法律文书载明的房产权利人为案外人陈建国。根据原告提交的现场照片显示，深圳市龙岗区人民法院于2018年4月8日在涉案海鹏大厦张贴《通知书》，向房产内居住的人员告知该房产已被依法查封，且该院近期收到举报称该房产存在私下交易行为，如擅自处分已被人民法院查封的房产，将承担相应的法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。庭审中，原告提交了《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》及《建设用地规划许可证》为证。根据该证据显示，1992年12月18日，宝安县国土局批准案外人陈建国在**村商业城××区地段使用100平方米作私人建房用地；1992年4月12日至1992年5月23日期间，宝安县布吉镇村镇建设办公室陆续向案外人陈建国出具《建设工程规划许可证》，准许陈建国在前述地块建设四层以下私宅。二、2017年4月18日，原告与被告张广德签订《房屋转让协议书》约定被告张广德将涉案房产出售予原告，其中，（1）903房建筑面积62.47平方米，转让价482000元；（2）905房建筑面积58.8平方米，转让价438000元；（3）906房建筑面积64.7平方米，转让价480000元。合同签订后，原告向被告张广德支付了购房款140万元，其中定金20000元于2018年1月22日支付。原告主张，合同签订的实际时间为2018年1月19日，结合定金支付的时间2018年1月22日可以推定该事实，合同落款时间2017年4月18日系在二被告的要求下倒签的。被告张广德则述称其对合同签订的时间不知情。三、庭审中，被告张广德主张其在收取原告购房款后即将涉案房产交付原告占有、使用。原告则确认被告张广德已交付了房产钥匙，但涉案房产因被龙岗法院、罗湖法院等多家法院查封，导致事实上无法正常使用。以上事实，有《房屋转让协议书》、照片、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题。根据原告提交的原宝安县政府主管部门的相关文件可知，涉案**大厦建设许可范围为四层以下私人住宅，而现**大厦的建设已超出建设许可范围，故，在行政主管部门对该违反建设许可的建筑作出处理前，原告关于确认合同无效之诉求不属于人民法院主管范围，对原告关于确认合同无效之诉求，本院在本案中不予处理，原告应先行向行政主管部门申请对涉案房产作出处理。根据庭审查明事实，原告向被告张广德支付购房款后，涉案房产由龙岗区法院、罗湖区法院等依法查封，且查封文书载明的房产权利人为案外人陈建国，故涉案房产之于原告而言并无使用价值，被告张广德并无继续占有原告购房款的合法理由，原告诉请被告张广德返还购房款1400000元理由充分，本院予以支持。被告张广德关于房产已经交付，原告无权要求返还购房款的答辩意见依据不足，本院不予采纳。被告丰禾地产公司并非涉案房产出让人，原告诉请被告丰禾地产公司对被告张广德返还购房款义务承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于利息。被告张广德占用原告购房款确实造成原告利息损失，应予赔偿。原告与被告张广德在得知涉案房产被查封后未对购房款返还期限达成协议，本案中亦无证据对原告在提起本案诉讼前的催款情况予以证明，原告提起本案诉讼，视为催促被告张广德还款，故被告张广德应以购房款1400000元为基数，自原告起诉之日即2018年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准向原告计付利息至款项清偿之日止。对原告的利息诉求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张广德应于本判决生效之日起十日内向原告陈少钦返还购房款人民币1400000元及利息（以人民币1400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年7月31日起计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告陈少钦的其他诉讼请求。如果被告张广德未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8855元，由原告负担人民币55元，被告张广德负担人民币8800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年九月二十六日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣