鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初2813号原告：朱翰冶，男，汉族，1961年10月3日生，住址：鞍山市铁东区。原告：王玉环，女，汉族，1962年11月生，住址：鞍山市铁东区。委托代理人：朱翰冶。被告：鞍山市大可房屋开发有限公司，住所地：鞍山市立山区莘华路35号。法定代表人：郭杨，系该公司总经理。委托代理人：张春涛，系辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。原告朱翰冶、王玉环诉被告鞍山市大可房屋开发有限公司（以下简称大可公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员李盈洁独任审判，于2019年9月17日公开开庭进行审理。原被告均到庭就参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2015年8月12日签订商品房买卖合同，合同签订后原告将购房款421355元交付被告。合同约定2018年5月30日前产权登记备案，现被告未按照约定时间登记备案，被告已经违约，故原告要求被告按照协议约定赔偿原告2106.77元的违约金，承担诉讼费用。被告辩称：一、原告王玉环并非本案签订合同主体，合同具有相对性，王玉环无资格就本案提起诉讼，更无资格向答辩人主张违约责任，请求人民法院以主体不适格为由驳回起诉。二、朱瀚冶提交的商品房买卖合同中，关于产权登记内容的条款已被合同补充协议所变更。本案中，答辩人严格按照合同约定，在约定期限内完成不动产过户登记相关备案手续，朱瀚冶的诉讼请求不应支持，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。朱瀚冶与答辩人基于真实意思表示达成合意，签订商品房买卖合同，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同依法有效成立且受法律保护。朱瀚冶与答辩人就签订的商品房买卖合同中的部分条款意思表示达成一致，进行了重新约定，签订了《附件四合同补充协议》。在《附件四合同补充协议》第十条约定（见商品房买卖合同第5页第13行—第15行），关于本合同第十五条“关于产权登记的约定”，根据政府现有程序，出卖人90日内进行产权登记备案比较困难，双方另行约定备案时间：为房屋交付使用后730日内，买受人同意认定此种情况非出卖人责任。如因出卖人原因导致双方最终不能办理产权登记备案，买受人可提出退房要求，出卖人将买受人已付房款的0.5%赔偿买受人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。在本案的商品房买卖合同中“关于产权登记的约定”的条款已经由合同双方以补充协议的形式进行了修改变更，答辩人应在730日完成产权登记备案手续。本案中，答辩人交付房屋时间为2016年5月30日，答辩人于2018年5月30日完成了产权备案手续，答辩人已严格按照合同约定履行产权备案手续，并无违约行为，朱瀚冶的请求无事实依据，依法应予驳回。三、朱瀚冶在办理不动产登记过程中，并未受有任何损失。答辩人自始无违约行为，即便人民法院最终认定答辩人存在违约行为，按照补充合同约定，朱瀚冶获得赔偿的前提是其主动提出退房要求。在未主动提出退房请求而径行提出赔偿请求的情况下，起诉讼请求不应得到支持。本案中，从合同双方意思表示内容解读合同条款，合同双方约定违约金的性质应为补偿损失性质。答辩人自始无任何违约行为，即便人民法院最终认定答辩人存在违约行为并应承担违约责任，承担违约责任除按照合同约定外也应严格遵照法律规定执行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，朱瀚冶并没有证据证明其遭受任何经济损失，且本案违约金为补偿性质，朱瀚冶并不应当因此而获得赔偿。在双方签订的补充协议中已经将答辩人法律责任承担的方式由两种变更为一种，即有且只有朱瀚冶提出退房请求后，由答辩人给付赔偿款（见合同书第5页第15行）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人与朱瀚冶约定的补充协议中，朱瀚冶欲取得赔偿款的前提是提出退房请求，未提出退房请求而直接提出给付赔偿款的请求不符合合同约定，不应予以支持。综上，朱瀚冶提出的给付违约金的诉讼请求既不符合合同约定也没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：原被告于2015年8月12日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东山怡景房屋，合同签订后原告将购房首付款171355元交付被告，被告为原告出具地税发票，后原告贷款成功，2016年4月8日被告为原告出具250000元房款地税发票，被告于2016年5月30日将房屋交付原告。2018年5月30日2018年5月30日鞍山市住房和城乡建设委员会工程竣工验收中心为被告出具涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程和执政基础设施工程竣工验收备案书。被告于2018年6月20为原告出具辽宁省增值税普通发票。另查，原被告签订的购房合同主要约定：出卖人应当在2016年6月30日前将具备商品房交付条件的房屋交付买受人。出卖人应当在房屋交付使用后90日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。如遇不可抗力导致未按期备案的，出卖人需在上述期满前告知买受人，双方可以协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。同日原被告签署合同补充协议，约定：“关于产权登记的约定”，根据市政府现有程序，出卖人在90日内进行产权登记备案比较困难，双方另行约定备案时间为房屋交付使用后730日，买受人同意此种情况费出卖人的责任。如因出卖人的原因导致买受人最终不能办理产权登记备案，买受人可提出退房要求，出卖人将买受人已付房款的0.5%赔偿买受人。上述事实，原告提供的证据材料有：商品房买卖合同及补充合同、2018年6月20日被告为原告出具的辽宁增值税普通发票等；被告提供商品房买卖合同及补充合同、销售不动产统一发票、入住通知书、2018年5月30鞍山市住房和城乡建设委员会工程竣工验收中心出具的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：原告认为被告于2016年5月30日交付房屋，2018年6月20日为其出具了可办理房屋产权登记的正规发票，按照交房后730日可办理房屋登记手续的约定，被告迟延了20天，被告应当按照双方的约定赔偿原告违约金。本院认为，原被告双方在主合同中第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案”，原被告双方在补充协议第十条约定：“关于本合同第十五条‘关于产权登记的约定，根据市政府现有程序，出卖人在90日内进行产权登记备案比较困难，双方另行约定备案时间为房屋交付使用后730日，买受人同意此种情况非出卖人的责任。如因出卖人的原因导致买受人最终不能办理产权登记备案，买受人可提出退房要求，出卖人将买受人已付房款的0.5%赔偿买受人’”。显然补充协议十条的约定系针对主合同十五条而言，而主合同十五条系对出卖人提交涉案房屋备案登记手续的时间约束，而非为原告出具增值税发票的时间约束。鞍山市住房和城乡建设委员会工程竣工验收中心于2018年5月30为被告出具的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，此足以说明被告系在涉案合同约定的交房后730日内完成了此项合同义务，据此被告尚不存在违约行为，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：驳回原告朱翰冶、王玉环的诉讼请求。案件受理费25元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李盈洁二〇一九年九月二十三日书记员  高 岩