云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2524民初328号原告：杨玉华，女，1960年4月28日出生，汉族，云南省建水县人，居民，住云南省建水县（未到庭）。委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：马瑜，男，1959年1月3日出生，回族，云南省个旧市人，居民，住云南省个旧市（现下落不明，未到庭）。原告杨玉华与被告马瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉华的委托诉讼代理人刘雪嬿到庭参加诉讼，被告马瑜经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2016年5月1日至2019年1月1日期间的房租费人民币40800元及按年利率24%为标准支付逾期付款违约金；2、判令被告赔偿原告因其不交还房屋钥匙导致原告重新换锁的损失人民币784元；三、判令被告支付原告代其垫付的2017年10月至2019年1月期间的物业管理费人民币1027.40元及代其缴纳的2017年10月至2018年12月的水电费、垃圾清理费547.90元，合计人民币1575.30元；四、判令被告支付租赁期间对房屋的损坏赔偿费用500元；五、本案诉讼费、保全费、执行费等相关费用全部由被告承担。事实和理由：几年前，原、被告双方口头约定将原告位于建水县房屋出租给被告使用，即先付房租后使用房屋，房租标准根据市场情况每年浮动，租赁期限为不定期，租赁期间的物业管理费、水电费等由被告承担等。达成协议后，双方按约定履行至2016年5月1日。自2016年5月1日起直至2019年1月1日被告搬离该房屋后，未按约定支付该期间的房租。在此期间，原告多次向被告催收房租并要求解除合同，但被告要求继续租用房屋并与原告协商补签房屋租赁合同，且愿意根据市场情况提高房租。经双方协商，于2017年9月4日补签了一份租房协议，约定:租期为两年，从2016年5月1日起至2018年5月1日；房租为每年15300元；租赁期间产生的水电费、物业管理费等一切费用由被告承担。并约定被告须于2017年10月30日前一次性付清两年（2016年5月1日起至2018年5月1日止）的房租，否则延期一天支付100元的违约金。合同签订后，被告未在约定期限内支付房租。房屋租赁期满后，原告上门催收房租未找到被告。经原告电话询问被告何时支付房租，其仍以各种借口至今未付。其间原告一直未找到被告，但该房屋内仍存放着被告的各种家具、物品等。直至2019年1月1日原告又再次到该房屋，发现该房屋已搬空，被告何时搬走原告不知道，但其至今未交还房屋钥匙给原告。为此原告不得不请开锁公司将门打开及重新换锁。且被告搬走后即联系不到他本人。被告在租房期间，拖欠房租未付、欠付物业管理费及水电费，从租用房屋搬走后未通知原告也未将房屋钥匙交还原告，其行为已构成违约，对因其违约行为给原告造成的相应经济损失，应依法承担违约责任。故原告依法提起诉讼，请求法院支持原告所提诉讼请求。被告马瑜未到庭应诉，也未作答辩。本院经审理认定如下事实：2014年4月，原、被告双方达成口头协议，由原告将自己所有的位于建水县房屋出租给被告使用，被告在租用该房屋至2016年5月期间，均按约定支付原告房租。自2016年5月后，被告未按约定支付房租，双方于2017年9月4日签订《租房协议》，对每年租金、租金付款方式、租用期限及租房期间水电费、物业费等费用的承担进行了约定。签订协议后，被告未按约定期限及方式支付原告租金，直至2019年1月1日，原告到该房屋寻找被告催要租金时，才知道被告已从该房屋搬走。因被告何时从该房屋搬走未告知原告及未将房屋钥匙交还给原告，为此原告在接收房屋管理使用时，因开锁及换锁支付了费用784元，并代为被告交纳了应由其承担的2017年10月至2019年1月期间的物业管理费1027.40元及2017年10月至2018年12月期间的水电费、垃圾清理费547.90元，二项合计1575.30元。因被告拖欠原告房屋租金等未支付，原告杨玉华于2019年1月24日向本院提起诉讼，要求被告支付房租费40800元及逾期付款利息、换锁费用784元、代为被告交纳的物业管理费、水电费、垃圾清理费合计1575.30元、赔偿租用房屋期间对房屋造成损坏的损失500元等。上述事实，有原告杨玉华的陈述及其提供的房权证、《租房协议》、开锁、换锁芯及换锁的费用收据、物业管理费发票及水电费、垃圾清理费收据等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2017年9月4日签订的《租房协议》合法有效，已对每年租金、租金付款方式、租用期限及租房期间水电费、物业费等费用的承担进行了约定。签订协议后，被告没有按照约定期限支付原告租金及支付租用期间应由被告自己承担的相关费用，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。在双方约定的租赁期限（至2018年5月1日）届满后，被告马瑜（承租人）仍继续使用该房屋，因原告杨玉华（出租人）未能找到被告协商继续租用相关事宜，也未能按期收回房屋，根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为原告未提出异议，被告马瑜何时从该房屋搬走未使用该房屋没有告知原告，直至2019年1月1日原告知道被告已搬走才收回自己房屋，应视为租赁期限至2019年1月1日止。故自2018年5月1日至2019年1月1日止期间的租金仍按原租赁协议履行，租赁期限为不定期租赁。对原告要求被告支付（自2016年5月1日至2019年1月1日期间）的房租费40800元及代为被告交纳的物业管理费、水电费、垃圾清理费合计1575.30元的请求，符合合同约定，具有事实及法律依据，本院予以支持。对原告要求被告赔偿因开锁换锁而支付费用784元的请求，因被告马瑜何时从该房屋搬走未使用该房屋没有告知原告，也没有将该房屋钥匙交还原告，为此支付了该费用，该费用的产生与被告的违约行为具有关联性及合理性，且有相应票据予以证明，本院予以支持。对原告要求被告赔偿在租赁期间对房屋造成损坏的损失500元的请求，原告虽提供了相关房屋损坏的照片，但其照片不足以证明房屋系由被告损坏及损坏的修复费用应为500元，故本院不予支持。双方在《租房协议》上已约定了付款期限（即在2017年10月30日前一次性付清二年租金），对应付款时间确定为2017年10月30日，对原告要求按年利率24%为标准支付逾期付款违约金的请求，不符合合同法关于违约金及逾期付款损失的规定，本院不予支持。本院根据合同法关于逾期付款损失的有关规定予以计算支付原告。被告马瑜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马瑜于本判决生效后十日内支付原告杨玉华房屋租金人民币40800元及赔偿逾期付款损失（损失以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2017年10月30日起计算至付清全部欠款之日止）。二、被告马瑜于本判决生效后十日内赔偿原告杨玉华因开锁换锁而支付的费用784元及代为交纳的物业管理费、水电费、垃圾清理费1575.30元，二项合计2359.30元。三、驳回原告杨玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，公告费600元，由被告马瑜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宝宽人民陪审员  张炳发人民陪审员  毛勇竣二〇一九年九月十二日书 记 员  周 全