山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6222号上诉人（原审原告）：山东亿兴源房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘加让，总经理。委托诉讼代理人：王斌，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东肯多利商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：金海全，总经理。委托诉讼代理人：张敏安，山东德发祥律师事务所律师。原审第三人：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地济南市。主要负责人：李健，主任。委托诉讼代理人:徐春可，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈延伟，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。上诉人山东亿兴源房产经纪有限公司（以下简称亿兴源公司）因与被上诉人山东肯多利商贸有限公司（以下简称肯多利公司）及原审第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（济南军区善后综合局）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿兴源公司上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初10581号民事判决，依法改判肯多利公司支付亿兴源公司房屋占用费5594747.75元；2.本案诉讼费用全部由肯多利公司承担。事实和理由：一、关于本案当中肯多利公司在2014年3月1日至2016年6月4日期间是否有理由使用对涉案房屋的问题，即肯多利公司是否对涉案房屋享有承租权。首先，亿兴源公司与72959部队于2014年3月签订了《军队房地产租赁合同》是有效合同，被历城区人民法院和济南市中级人民法院多份生效判决予以认定。亿兴源公司依法承租本案涉案房屋济南市花园路35号沿街综合楼，对该承租物依法享有占有、使用、收益的权利。其次，在亿兴源公司对涉案房屋承租期间，肯多利公司没有对涉案房屋的使用权，72959部队于2014年2月28解除了与联盈公司的房屋租赁合同。在72959部队与联盈公司的房屋租赁合同已被解除的情况下，肯多利公司与联盈公司签订的房屋租赁合同丧失了继续履行的基础，即被解除。所以，肯多利公司对涉案房产自2014年2月28日后即没有使用权，其继续使用涉案房屋，侵害了亿兴源公司的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、一审判决一方面认为亿兴源公司与肯多利公司于2016年起双方成立事实租赁关系，另一方面又认为肯多利公司已经足额向联盈公司缴纳租金，亿兴源公司未明确通知肯多利公司房屋租赁情况变动，也为及时向肯多利公司行使权力，主张2014年3月起占用房屋不构成侵权是自相矛盾的。首先，肯多利公司是否已经足额向联盈公司缴纳租金，一审法院并没有查清，仅凭肯多利公司自述就认定其足额缴清租金是不符合事实的。且无论联盈公司收取肯多利公司多少租金，与亿兴源公司无关，联盈公司多收取得肯多利公司租金，肯多利公司应向联盈公司主张追讨，不能将该风险转嫁到亿兴源公司处，所以肯多利公司在亿兴源公司合法承租期间使用涉案房屋侵犯了亿兴源公司的合法权益，应当向亿兴源公司支付占用费。其次，关于亿兴源公司是否及时向肯多利公司主张权利的问题。亿兴源公司在合同签订后就一直向肯多利公司主张权利，但由于肯多利公司在2014年3月1日至2016年6月4日期间使用房屋并支付房屋占用费的问题双方并没有达成一致意见，所以亿兴源公司在法定诉讼时效期间内依法向一审法院起诉，完全符合法律规定。最后，关于是否向肯多利公司告知的问题。亿兴源公司认为本案并不是债权转移纠纷，通知不是必须附随的义务，本案是亿兴源公司要求肯多利公司支付房屋占用费的纠纷，是侵权纠纷，无论亿兴源公司告知与否，都不影响亿兴源公司向肯多利公司主张其支付房屋占用费，只要亿兴源公司起诉不超过法定时效，人民法院就应当支持亿兴源公司的主张。三、关于亿兴源公司与联盈公司之间是否有关系的问题。亿兴源公司是依法成立的独立法人单位，张洪胜是公司曾经的法定代表人，张洪胜不是联盈公司的股东，张洪胜不是联盈公司的实际控制人亦不是联盈公司的所有者权益人，联盈公司的最终受益人和实际控制人是王建林并非张洪胜，并不构成公司法规定的人格混同。亿兴源公司与联盈公司仅是前后承租涉案房屋之间的关系，并不是继承联盈公司的权利义务。不能因张洪胜曾是联盈公司的工作人员，就简单认定亿兴源公司有所谓的合同附随义务。综上所述，亿兴源公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，并依法改判。肯多利公司辩称，一、肯多利公司与亿兴源公司之间不存在房屋租赁合同关系。首先，亿兴源公司主张其与72959部队于2014年3月份签订的《军队房地产租赁合同》是有效的不能成立。亿兴源公司与济南大华广济工贸有限公司、山东联盈房产有限公司执行异议之诉一案经济南市长清区人民法院、山东省济南市中级人民法院多份裁判文书认定：“在联盈公司的租金被查封期间，72959部队即解除了与联盈公司的涉案房屋租赁合同，并将该租赁业务交由查封期间迅速成立的、张洪胜担任法定代表人的亿兴源公司，明显规避法院对查封租金的强制执行”，并将2013年12月起的1年租金强制执行交付大华公司，冲抵济南联盈公司债务，已被认定为无效；而济南市历城区人民法院和山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决并未涉及2014年3月份的租赁合同，因此该合同是无效的。其次，亿兴源公司主张在亿兴源公司对涉案房屋承租期间肯多利公司没有对租赁房屋的所有权也是不能成立。2010年3月1日72959部队与山东联盈房产有限公司签订《军队房地产租赁合同》和《补充条款》约定租赁期限18年，分四个阶段签订租赁合同，合同有效期至2028年3月1日；2014年3月1日亿兴源公司与72959部队签订的《军队房地产租赁合同》和《补充条款》约定租赁期限15年，分三个阶段，合同期限至2029年3月1日，其中在《补充条款》第二十二条约定“本合同生效之日起，原山东联盈房产有限公司与甲方的一切债权债务均由乙方（山东亿兴源房产经纪有限公司）概括承受；因原山东联盈房产有限公司在本合同所涉及房产的租赁经营活动中产生的一切纠纷均由乙方（山东亿兴源房产经纪有限公司）负责解决、保证与甲方无关。因乙方在对外租赁经营活动中产生的一切经济纠纷由乙方负责解决，与甲方无关。”；2012年7月17日，山东联盈房产有限公司与山东肯多利商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将坐落于济南市历城区花园路35号房屋一楼约200平方米、三、四、五、六楼约4800平方米租赁给山东肯多利商贸有限公司用于宾馆、商业使用，租期自2012年7月17日起至2027年9月17日止，年租金二百二十万元，自2012年9月17日开始，每隔五年房租在上五年房租基础上增加5%（两个月装修免租期）。2012年9月28日中国人民解放军房地产管理局颁发《军队房地产租赁许可证》，批准中国人民解放军72959部队将位于济南市历城区花园路35号建筑面积11350平方米整体出租给山东联盈房产有限公司。2013年5月3日中国人民解放军72959部队出具《授权委托书》，同意山东联盈房产有限公司出租给山东肯多利商贸有限公司使用。因此，山东联盈房产有限公司是花园路35号房屋的合法承租人，将其中的5000平方米转租给山东肯多利商贸有限公司，履行了相关手续，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，租期15年是基于山东联盈房产有限公司与72959部队签订的租赁合同18年的约定，次租赁合同在租赁合同有效期内；按交易习惯，肯多利公司均是向联盈公司指定的个人转款支付租金，履行的是2012年7月17日，山东联盈房产有限公司与山东肯多利商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，与山东亿兴源房产经纪有限公司不存在房屋租赁合同关系；在山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号一、二审时，亿兴源公司均自认其与肯多利公司间不存在租赁合同关系，72959部队没有与其办理房屋交接，不应收取肯多利公司房屋租金或使用费，主张肯多利公司应交纳给联盈公司的租金应从其向中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局租金中扣除，法院以现状交房，亿兴源公司自认是“带租约承租”，没有支持亿兴源公司的主张，实际是肯定了肯多利公司、马新春、盛景莲花公司没有与亿兴源公司形成租赁合同关系，亿兴源公司不能从三家收取租金是现状交房的经营风险，肯多利公司在与部队签订租赁合同时即应预见，约定租金也是除三家之外的租赁房屋的对价，现向山东肯多利商贸有限公司主张权利，没有事实和法律依据。再次，该案中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定,出租人是72959部队，承租人是联盈公司，次承租人是肯多利公司，亿兴源公司不是案件的出租人和次承租人，不享有要求次承租人腾房和支付逾期腾房占有使用费的权利，上诉理由法律引用错误。另，亿兴源公司与72959部队签订两套《军队房地产租赁合同》和《补充条款》，第三人承继的是2015年12月31日的新合同44号的第二套《军队房地产租赁合同》、《补充条款》的权利义务，租期10年，山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号解决的也是新合同欠租金问题，确认的是新合同有效，同时认定“代租约出租，现状交房”，而此时，肯多利公司是根据与山东联盈房产有限公司签订的15年的合同使用涉案房屋，是合法使用，一直按该合同约定和联盈公司实际控制人张洪胜的指示向王建林、张洪胜、隗寿水个人转款支付租金，山东亿兴源房产经纪有限公司也未收取过肯多利公司租金，虽然其自认自2016年8月起累计收取肯多利公司462万元租金，但因缺乏证据支持，不能证明肯多利公司与亿兴源公司间存在事实房屋租赁关系。亿兴源公司该条上诉理由不能成立。二、肯多利公司合法使用涉案房屋，不构成对亿兴源公司侵权。首先，张洪胜是联盈公司的实际管理控制人已被山东省济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终27号民事判决书确认，肯多利公司与联盈公司间租赁合同履行交付租金的习惯是按张洪胜指示向个人转款，山东联盈房产有限公司未向肯多利公司主张租金，肯多利公司提供了充分详实的转款交付租金的证据，肯多利公司基于与山东联盈房产有限公司间的合法有效的租赁合同使用涉案房产，是合法使用，亿兴源公司自所谓的对涉案房屋享有权利起至第三人向亿兴源公司主张租金判决生效，从未向肯多利公司主张权利，从未告知肯多利公司其对涉案房屋享有权利，在第三人通过执行程序向亿兴源公司执行租金，其才主张对涉案房屋享有权利，是恶意诉讼，通过案件审理，肯多利公司不构成对亿兴源公司侵权非常明确。亿兴源公司不能足额向第三人交付租金的根源是：亿兴源公司成立即是为了逃避债务，股东未实际出资，在经营过程中所收取的租金未进入公司，被个人占有，包括亿兴源公司自认收取的462万元租金，亿兴源公司从未给肯多利公司开具过收据，也没有向法庭提供公司账册、财务记账凭证证明公司收取过肯多利公司租金，因此，肯多利公司与亿兴源公司间不存在租赁合同关系和事实房屋租赁关系，不存在侵犯亿兴源公司权利的基本法律事实，张洪胜、隗寿水以山东联盈房产有限公司名义收取肯多利公司租金，即没有给付山东联盈房产有限公司，也未给付山东亿兴源房产经纪有限公司，张洪胜、隗寿水构成诈骗，从民事角度构成不当得利。亿兴源公司主张肯多利公司需向联盈公司追讨租金的主张错误。其次、亿兴源公司上诉称对涉案房屋占用费没有达成一致意见，表达的意思是一直主张权利，事实是肯多利公司与亿兴源公司除诉讼外，从未主张过权利，亿兴源公司也未提供主张权利的证据。亿兴源公司该条上诉理由不能成立。三、亿兴源公司与联盈公司的关系。山东省济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终27号民事判决已认定：“在山东亿兴源房产经纪有限公司成立前，张洪胜担任山东联盈房产有限公司总经理，代表公司签订了多份房屋租赁合同。在山东联盈房产有限公司的租金被查封期间，72959部队即解除了与山东联盈房产有限公司的涉案房屋租赁合同（三家银行-民生银行股份有限公司济南分行、招商银行股份有限公司济南分行、光大银行股份有限公司济南分行），并将该租赁业务交由查封期间迅速成立的、张洪胜担任法定代表人的山东亿兴源房产经纪有限公司，明显规避法院对查封租金的强制执行。”，结合2014年3月1日山东亿兴源房产经纪有限公司与72959部队签订的《补充条款》第二十二条约定“本合同生效之日起，原山东联盈房产有限公司与甲方的一切债权债务均由乙方（山东亿兴源房产经纪有限公司）概括承受；因原山东联盈房产有限公司在本合同所涉及房产的租赁经营活动中产生的一切纠纷均由乙方（山东亿兴源房产经纪有限公司）负责解决、保证与甲方无关。因乙方在对外租赁经营活动中产生的一切经济纠纷由乙方负责解决，与甲方无关。”，亿兴源公司不具备独立的法人人格，构成与山东联盈房产有限公司的人格混同。因此，亿兴源公司的该条上诉理由也不能成立。综上，肯多利公司与亿兴源公司之间不存在房屋租赁合同关系，合法占有、使用涉案房产，不构成对山东亿兴源房产经纪有限公司的侵权，亿兴源公司的上诉理由均不能成立。一审判决适用法律正确，程序合法，联盈公司与亿兴源公司人格混同，张洪胜、隗寿水以联盈公司名义收取肯多利公司租金，即未给付联盈公司，又未给付亿兴源公司，构成诈骗或不当得利，请二审法院查明事实，依法维持一审判决。济南军区善后综合局述称，济南军区善后综合局与亿兴源公司租赁合同纠纷已经济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4773号民事调解书就腾房事宜进行了调解，经2018鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书就房租事宜进行判决，故包含涉案房屋在内的济南市花园路35号5层楼房的权利义务均有生效文书进行了裁判。（2018）鲁0112民初4773号民事调解书已执行完毕。（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书因亿兴源公司无可供执行财产，已终结本次执行。待济南军区善后综合局发现新的财产线索后，将恢复新的执行程序。亿兴源公司向一审法院起诉请求：1.判决肯多利公司支付亿兴源公司房屋使用费5594747.75元；2.诉讼费用由肯多利公司承担。一审法院认定事实：2010年3月1日，联盈公司作为承租方与72959部队作为出租方签订了《军队房地产租赁合同》，约定将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁字第5553号，建筑面积为15460平方米）租赁给联盈公司，租赁期限自2010年3月1日起至2015年3月1日止，年租金为705万元。2012年7月17日，联盈公司作为出租方与肯多利公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于山东省济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号）的房屋建筑面积约为5000平方米（其中，一楼约200平方米，三、四、五、六楼约4800平方米）出租给肯多利公司使用，租赁期限自2012年7月17日起至2027年9月17日止，年租金220万元，自2012年9月17日开始，每隔五年在上五年房租的基础上增加5%，租金按半年结算。2013年5月3日，72959部队出具授权委托书，委托联盈公司将涉案房屋出租给肯多利公司使用。2013年9月28日，72959部队出具军队房地产租赁许可证（军房租证【2013】济鲁字第070042号），载明：出租人：中国人民解放军72959部队，承租人：山东联盈房产有限公司有效期限自2013年9月1日至2014年8月31日。2014年3月1日，72959部队作为出租方与亿兴源公司作为承租方就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定亿兴源公司承租涉案房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金为7402500元。2015年12月31日，72959部队与亿兴源公司就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限变更为2015年12月31日起至2025年5月1日止。2016年1月份原济南军区被撤销后，72959部队与当事人之间的租赁合同的相关权利义务由第三人济南军区善后综合局承继。2018年6月5日，济南市历城区人民法院出具民事调解书，载明济南军区72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》于2018年6月5日解除。亿兴源公司主张，肯多利公司最初虽未与其建立房屋租赁合同关系，但其自2014年3月1日起对涉案房屋享有权利，故肯多利公司应自2014年3月1日起向亿兴源公司交纳房屋占用费。自2016年6月起，肯多利公司与亿兴源公司之间存在事实上房屋租赁合同关系，且肯多利公司自2016年8月19日起，按照231万元/年计算，累计向亿兴源公司交纳2年租金计462万元，租金交至亿兴源公司与72959部队《军队房地产租赁合同》解除之日即2018年6月5日。故肯多利公司尚拖欠2014年3月1日至2016年6月5日的房屋占用费5594747.75元。肯多利公司否认与亿兴源公司之间存在房屋租赁合同关系，认为其自2012年7月17日起自联盈公司处承租房屋，现为亿兴源公司法定代表人的张洪胜当时系联盈公司具体业务负责人，肯多利公司承租房屋及缴纳租金等事宜均由张洪胜负责，联盈公司在2010年即因整修涉案房屋所在的楼房向肯多利公司借款，在双方成立房屋租赁合同关系时约定借款冲抵租金，至2013年8月27日，借款与签订协议后缴纳的租金总额为1019万元，全部支付给联盈公司法定代表人王建林，联盈公司的经手人均为张洪胜。在2014年3月以后，张洪胜仍以联盈公司名义与肯多利公司进行业务往来，2016年8月起，肯多利公司继续向联盈公司交纳租金，经手人仍是张洪胜，肯多利公司按照张洪胜的要求将租金交纳给张洪胜指定的收款人，即张洪胜与隗寿水。2016年8月至2018年1月，肯多利公司又累计交纳了462万元租金，以上肯多利公司已经向联盈公司交纳租金1481万元，按照合同约定的220万元/年，五年后递增5%的租金标准，肯多利公司已经超付租金，并不欠付。72959部队与联盈公司解除房屋租赁合同，并与亿兴源公司建立房租租赁合同关系从未有人通知肯多利公司，亿兴源公司从未向肯多利公司主张权利，也未进行涉案房屋的收回和交付，且张洪胜也一直以联盈公司名义与肯多利公司往来，故亿兴源公司主张肯多利公司对其构成侵权不能成立。亿兴源公司提交济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执异105号执行裁定书一份，其中认定：2014年2月22日，72959部队向联盈公司发出《解除租赁合同通知》，在该通知的“回执确认”处加盖了联盈公司公章。2014年2月28日，72959部队后勤部与联盈公司签订《解除〈军队房地产租赁合同〉协议》，双方决定解除72959部队与联盈公司签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议。亿兴源公司并提交济南军区72959部队后勤部于2017年1月9日出具的证明一份，载明：位于济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号坐落）建筑面积为15460平方米的房屋系我部的房产，该房产在2014年2月28日前租赁给山东联盈房产有限公司，因其未能按期支付租金等违约事宜，我部解除了双方签署的租赁合同，其已不再对该房屋具有任何权益……同意将该房产租赁给亿兴源公司，并签订租赁合同。自2014年3月1日起至租赁合同期满之日，亿兴源公司对该房产具有合法的出租权及房屋收益权。亿兴源公司提交以上证据主张其为涉案房屋合法承租人，应享有涉案房屋使用权及收益权。另，亿兴源公司述称在2014年6月至7月之间，由济南军区72959部队的工作人员以书面及口头形式通知涉案房屋的承租人该涉案房屋已与联盈公司解除房屋租赁合同并已由亿兴源公司承租，具体通知文件保留在72959部队中，其中有部分承租人与亿兴源公司签订新的房屋租赁合同并交纳租金，但肯多利公司并未与其签订新的房屋租赁合同，对其该主张，亿兴源公司未提交证据。肯多利公司提交济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号判决书一份，其中认定：张洪胜原为联盈公司会计，常年在联盈公司处负责处理公司业务，系联盈公司主要负责人之一，并代表公司参与了将济南市历城区花园路35号沿街综合楼对外出租事宜。2014年3月15日，张洪胜、隗寿水、左继臣、杨冠世、梁杰与联盈公司签订《山东联盈房产有限公司与部分受害人协议》（以下简称部分受害人协议），各方约定，在张洪胜、隗寿水主导下，由左继臣、杨冠世、梁杰各出资50万元用于缴纳联盈公司应于2014年3月份缴纳的济南军区72959部队涉案房屋租金，各方共同维护花园路35号楼房出租的正常运营。上述协议有上述五人的签名，并盖有联盈房产有限公司公章。肯多利公司并提交《门面房租赁合同》一份，证明张洪胜于2014年4月10日仍代表联盈公司作为出租方与山东钰海投资担保有限公司作为承租方签订《门面房租赁合同》，约定将济南市历城区花园路35号凯旋花园南门东侧的门面房出租给山东钰海投资担保有限公司使用，租赁期限自2014年5月1日起至2014年8月30日止，每月租金2.5万元，并提交72959部队后勤部出具的证明一份，载明：一、位于济南市历城区花园路35号的沿街综合楼的产权归属我部所有，我部已将该楼全部租赁给山东联盈房产有限公司。二、我部获悉并同意山东联盈房产有限公司将该楼的一、二楼东端300平方米部分转租给山东钰海投资担保有限公司作为办公使用。特此证明，中国人民解放军72959部队后勤部，2014年6月30日。肯多利公司主张这与亿兴源公司称其已于2014年3月1日取得涉案房屋出租权及收益权的说法相矛盾，以上证据亦能证明张洪胜实际控制联盈公司并代替联盈公司收取租金的事实。一审法院认为，联盈公司与72959部队签订《军队房地产租赁合同》及补充协议，依照该约定自2010年3月1日起对涉案房屋享有5年使用权及收益权。联盈公司作为出租人与肯多利公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，肯多利公司自2012年7月17日起占用房屋，属于有权占有。亿兴源公司与72959部队于2014年3月1日建立房屋租赁合同关系，即使72959部队与联盈公司解除了合同，亦不能认为联盈公司与肯多利公司的房屋租赁合同当然终止。故在2014年3月1日后，肯多利公司有权按照与联盈公司签订的房屋租赁合同约定继续使用涉案房屋，在此情况下，如联盈公司以外的人主张肯多利公司继续使用占有涉案房屋系对其构成侵权，则应及时向肯多利公司主张权利。而根据已经济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号民事判决认定的《部分受害人协议》中载明的内容，亿兴源公司虽于2014年3月之后承租涉案房屋，但其承租该房屋是张洪胜等人为解决联盈公司遗留的经营难题，以共同维护花园路35号楼房的正常运营，这也是亿兴源公司未积极向各承租户说明租赁合同变更并要求各承租户与自己建立新的房屋租赁合同关系并交纳租金的原因所在。如亿兴源公司并非承继联盈公司的权利义务，则应积极明确向各承租人告知合同解除、承租人变更等事实，并作出应有的解释和督促，此为亿兴源公司在与联盈公司存在工作人员重叠，明知涉案房屋原有租约，却意图带租交付房屋，尤其在亿兴源公司法定代表人张洪胜此前存在特殊角色的情况下，应当尽到的合同附随义务。故亿兴源公司在承租涉案房屋后，应当及时向原自联盈公司处承租房屋的次承租人说明缘由，并积极维护次承租人权益，要求自联盈公司处承租房屋的各次承租人与己方建立租赁合同关系或要求其停止继续使用房屋并与联盈公司处理后续事宜。而亿兴源公司不能举证证实其采取了必要措施，故其主张肯多利公司自2014年3月1日起对其构成侵权不能成立。联盈公司与72959部队签订的房屋租赁合同期限为五年，自2010年3月1日起至2015年3月1日止，根据《最高人民法院的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故肯多利公司与联盈公司签订的房屋租赁合同超出2015年3月1日的部分无效，但2015年3月2日之后，亿兴源公司、联盈公司及72959部队，特别是亿兴源公司均未就肯多利公司继续使用房屋的行为提出异议，在前述特殊复杂的背景及事态发展情况下，应当视为亿兴源公司对肯多利公司继续使用房屋的认可。肯多利公司已经向联盈公司交付了租金，亿兴源公司又不能提交证据证实其积极行使权利，其与联盈公司又存在特殊的关系，故亿兴源公司主张肯多利公司对其构成侵权不能成立。关于涉案房屋租金的计算，依照肯多利公司与联盈公司签订的房屋租赁合同，自2012年9月17日起计算房屋租金，租金水平为220万元/年，五年后递增5%，依照此约定，肯多利公司自述的在2013年8月之前缴纳的1019万元租金应当占用房屋至2017年5月，而自2012年9月17日至2016年8月租期不满4年，尚不满足肯多利公司再次缴纳房租的条件，但肯多利公司自2016年8月起累计又缴纳了462万元的租金，恰与递增5%后的2年租金水平相当，结合亿兴源公司关于2016年6月起双方成立事实房屋租赁关系的陈述，应当认定双方自此时就房屋租赁事宜达成一致，即自2016年6月起，肯多利公司自亿兴源公司处以231万元/年承租房屋。故肯多利公司否认与亿兴源公司之间存在租赁合同关系，及陈述其超付租金均不能成立。综上，在肯多利公司已经足额向联盈公司交纳租金，而亿兴源公司未明确通知肯多利公司涉案房屋租赁情况变动，也未及时向肯多利公司行使权利的情况下，亿兴源公司主张肯多利公司自2014年3月之后继续占有使用涉案房屋即构成侵权不能成立，对其以此为由要求肯多利公司承担房屋使用费的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《最高人民法院的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回亿兴源公司的诉讼请求。案件受理费25482元，由亿兴源公司负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据亿兴源公司与72959部队签订的房产租赁合同《补充条款》第二十二条约定，合同生效之日起，原联盈公司与72959部队有关的一切债权债务均由亿兴源公司概括承受，因原联盈公司在合同所涉及房产的租赁经营活动中产生的一切纠纷均由亿兴源公司负责解决。由此，亿兴源公司承继了联盈公司有关涉案房屋租赁合同的权利义务。亿兴源公司未能提交证据证实其在承租涉案房屋后已经及时向肯多利公司说明情况，并要求肯多利公司停止使用涉案房屋或与自己建立租赁合同关系，故肯多利公司基于与联盈公司的转租合同关系继续使用涉案房屋，属于有权占有，一审认定亿兴源公司主张肯多利公司自2014年3月1日起占有涉案房屋对其构成侵权不成立，并无不当，本院予以维持。根据肯多利公司一审提交的转账明细可知，肯多利公司共向联盈公司支付租金1481万元，按照肯多利公司与联盈公司的租赁合同约定，上述金额已经足以支付截至到2018年6月5日，即亿兴源公司与72959部队解除房屋租赁合同时的房屋租金，一审认定肯多利公司已经足额向联盈公司缴纳租金，本院予以维持。亿兴源公司再主张肯多利公司向其支付房租，一审不予支持，符合法律规定。亿兴源公司主张上述租金中的462万元是肯多利公司向其交纳的房屋租金，但根据现有证据不能证明亿兴源公司已将出租人变更情况告知肯多利公司，也无证据证明肯多利公司知道出租人并更情况，加之，前一出租人联盈公司的主要工作人员张洪胜又是后一出租人亿兴源公司的法定代表人，肯多利公司认为向张洪胜付款即是向联盈公司支付房租，并无不当，故该462万元应认定是肯多利公司向联盈公司支付的房屋租金，亿兴源公司该主张证据不足，本院不予支持。因此，一审认定肯多利公司与亿兴源公司自2016年6月起成立事实上的房屋租赁合同关系欠妥，本院予以纠正。综上，亿兴源公司主张肯多利公司自2014年3月1日起占有使用涉案房屋对其构成侵权不成立，且肯多利公司已经足额向联盈公司支付房屋租金，故亿兴源公司再向肯多利公司主张房屋占有使用费，依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50964元，由山东亿兴源房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年九月十二日书记员  韩 笑