山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6874号上诉人（原审原告）：吕剑平，男，1956年3月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李同豪，男，1966年9月10日出生，汉族，住济南市。上诉人吕剑平因与被上诉人李同豪物权保护纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕剑平上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持吕剑平要求李同豪交还强占房屋并赔偿损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李同豪负担。事实与理由：一审判决把案由性质认定为“物权保护纠纷”是错误的。槐荫区绿源新区4号楼1-102室房产登记在吕剑平名下，吕剑平持有产权证书，依据《中华人民共和国物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，该房产物权归吕剑平所有，不存在物权争议，认定物权保护纠纷没有法律依据。一审依据《中华人民共和国物权法》第32条和第34条判决不存在物权纠纷的案件，适用法律不当，申请贵院予以纠正。占用房屋与拥有产权（物权）不是一个概念，强行占用房屋不等于拥有了物权，一审李同豪依据一份附生效条件的未生效草签合同，未经吕剑平同意强行占用吕剑平在绿源新区4号楼102室房屋，吕剑平请求法庭制止李同豪强占行为对房屋物权人的不法侵害，判令交还强占房屋，其诉求是有法律依据的。一审法庭依据“物权归属发生争议，可以请求确认权利”“无权占有不动产的，权利人可以请求返还”的条款，判决不支持吕剑平请求交还房屋的诉求，支持强占房屋而不拥有产权的李同豪继续侵害房屋产权拥有人的权益，有悖法律的公正，请求贵院撤销一审法庭的判决。一审判决书中提到，“吕剑平既不交房亦不退款”成为李同豪占房理由，事实是：李同豪妻子陈宁宁发信息给吕剑平说“等待法院判决下来”（亦即提出走法律程序）之前，李同豪从未提过退款问题，之后提退款已不具备实施条件，只能依据法庭判决执行，擅自退款和强占房屋都于理于法无据。只有在法庭审理主持下，吕剑平才愿意退回房款，前提是李同豪首先交还强占房屋赔偿损失。一审法庭认为，“迟迟未完善转让合同情况下”（即未签订正式合同）李同豪占房情有可原。事实是：双方约定的正式签约时间2017年8月10日李同豪没有到场，双方说好另约时间协商签定正式合同，这期间吕剑平数次约李同豪谈合同未果，2017年9月30日李同豪妻子陈宁宁发信息示意诉至法院，签正式合同已无条件。“迟迟未完善合同”系李同豪一方所为，以此为借口强占房屋实属强词夺理。吕剑平愿意在双方自愿，公平合理前提下，依据当前房价签订正式合同。请求贵院给以公断。法治社会任何交易都要秉持公平原则，而公平交易必须遵循自愿原则，违背任何一方意愿的强加行为都涉嫌违法。涉案房产当时实际价值250余万元，李同豪付105万元强占房屋是不公平的。一审法庭认为李同豪“违反自愿原则，并未严重违法”，是说李同豪已经违法但并不严重，从而不予以追究。法制国家违法必究，容忍甚至纵容强制手段占用房屋是极端错误的。恳请贵院予以纠正。综上所述，一审法庭的判决没有解决任何矛盾，没有起到公正评判事与理及制止违法行为的作用，背离群众对庄严法庭寄予的解忧平恶匡扶正义，维护和谐社会秩序的期盼，请求贵院依法裁决。二审调查中吕剑平补充上诉意见：第一，吕剑平诉讼请求是交还强占房屋赔偿损失，一审却以房屋买卖合同纠纷案由立案，庭审时，民二庭纠正案由为腾房纠纷，而判决书中却有订为物权保护纠纷。一审法庭在上诉书的审查中，案由又改为房屋买卖合同纠纷，没有任何依据。第二，一审判决书所述，查明涉案房产系吕剑平所有，物权明细没有争议，然而，一审法庭既未审理强占住房的腾房纠纷案，又不审理房屋合同纠纷案，提出并不存在的物权保护纠纷作为审理判决理由，推出先确认合同效力，方可作出裁判的说辞是没有道理的。第三，一审法庭提出案由是物权保护纠纷，本案物权明细不存在纠纷，至于物权保护问题，应该是吕剑平的房屋（物权）被强占与返还问题，一审判决书中，很显然应该受到保护的物权没有得到保护，而是放任侵害行为继续存在，一审法庭没有尽到依法保护物权人合法权益的责任。事实非常清楚，本案物权是明晰的，不具有物权而强占房屋是违法的，应当返还房屋给无权所有者。合同效力没有确认，产权（物权）没有转移过户，产权人没有同意将房屋交给李同豪，其占房是违法的。产权人要求交换被占房屋是合理合法的，与合同效力没有直接关系，合同效力没有确认，不能成立强占房屋的理由和依据。第四，李同豪提供的草签合同中，规定了房屋过户的办法和要求以及费用承担等，是按照能够过户商品房设计的，可以认定草签合同为具备可以转让、过户商品房条件的。也就是说，草签合同是类同商品房转让合同的，但是，其价格却与当时商品房价格差距巨大（草签合同价每平方5000余元，当时商品房价13000元以上），很不合理。正因为如此，才需要修改草签合同，依据当时小区环境、房屋质量、参考周边房价，确定合理价格，签订正式协议。李同豪辩称，其和吕剑平，都是原陆军学院的转业军官，本案的房屋是原济南陆军学院的经济适用房。一、吕剑平与李同豪之间存在着合同买卖关系，一审法院认定事实清楚，吕剑平上诉称的一审法院把案由性质定为物权保护纠纷，适用法律错误的上诉理由不成立。1.双方于2017年8月3日，签订了经济适用房转让合同（以下简称为合同）。合同是真实存在和双方真实意思的表达，对双方具有法律约束力。2.该合同内容具体明确，合同的形式要件及内容实质要件均合法有效，是一份完整的合同，而且根据合同第13条之约定，本合同经甲乙双方签字确认后已经生效。3.该合同已经实际履行，李同豪于合同签字前已经支付了105万房款，已经履行了合同义务，合同第6条规定，本案房屋的所有权和使用权，至签定协议时起，即转移到李同豪名下，吕剑平对该房屋进行处置、转让、设置抵押担保，不得就该房屋进行任何权利主张。综上所述，吕剑平签了合同，卖了房子，收了房款，还谈什么物权。李同豪将老人的物品搬到所买本案的房屋，是依法按照合同行使占用权，是对抗老赖的行为。二、针对吕剑平拒不履行合同的违法违约行为，一审法院适用法律正确，其上诉述称的一审法院把既不交房又不退款成为李同豪的占房理由，适用法律错误的上诉不成立。合同第2条第5款，第3条第3款，规定了吕剑平于2017年8月10日，最迟9月底前处理了租房户问题，结清拖欠十几年的物业、水、电、燃气费用和开通暖气，双方往来的短信电话中也明确了9月30日为最迟交房时间，为此李同豪主动协调吕剑平履行合同、如果反悔就退款和租房户搬家等事宜，但吕剑平明确了不过来谈、不交房和不退房款的态度，并指示租房户逾期不搬，李同豪在多次协调无果，百般无奈的情况下，已提前通知吕剑平，向派出所报警和通知物业的前提条件下，以敲门进入的方式，和家人亲戚、搬家公司一起把已经卖掉原房产的老人的家具搬进了本案的房屋，并在第一时间和租房户一起给吕剑平打电话，让吕剑平前来处理，或者归还李同豪105万房款。吕剑平明确表示不来。2017年10月30日，当地派出所再处理此案时，不支持吕剑平提出的买房人搬出和归还房屋的请求，并让租房户搬出他们的物品，正如一审法院判决书上所判，从私立救济来看，并未严重违法。也恰恰证明了李同豪是在严格履行合同，按合同规定取得了部分占有权。一审法院适用法律正确。三、吕剑平不履行《声明》签字和交《声明》给李同豪的责任。其诉称的一审法院认定的迟迟未完善转让合同的情况下，李同豪占房情有可原的判断是错误的，上诉理由不成立。吕剑平理应继续履行合同，并赔偿李同豪的损失。真实情况是2017年8月2日和3日，双方在吕剑平退休后占用的历下区体委办公室，逐字逐句的商定了合同条款，李同豪支付了105万房款，双方签订了经济适用房转让合同，并签字按手印，吕剑平诉称的在声明页下方手写的本合同是草签合同问题，纯属个人臆断。真实情况是：该《声明》不是“经济适用房让合同”的附生效条件。因为在经济适用房屋转让合同中，双方并没有明确约定本《合同》的附生效要件条款，是吕剑平收到105万房款后，即时添加的。李同豪感到和吕剑平曾经是多年的同事，本着信任人的原则，认为吕剑平这样写，表达的是2017年8月10日其有继承权的亲人在《声明》上签字后给李同豪才是完善的正式合同的意思。李同豪的妻子陈宁宁没多想也跟着在声明上签了字，现在看来，当时吕剑平是骗到房款后不想履行合同的手段。吕剑平诉称的，双方约定的2017年8月10日正式签订时间，李同豪没有当场，更是颠倒事实。真实情况是2017年8月10日是双方约定的吕剑平给李同豪签字的声明时间和吕剑平爱人签字时间，吕剑平应该交给房屋购房人已签字的声明。但当天李同豪并没有让其妻子孩子前来签字，也拒绝按约定把声明页签字给本案房屋购房人。关于吕剑平述称的，这期间数次约李同豪谈合同未过来的问题，其真实情况是李同豪数次约吕剑平，谈房屋交接事宜未果，吕剑平在短信和电话里明确拒绝来谈，也不交房也不退款，双方在2017年8月10日及以后没有再鉴定任何的合同。李同豪一直按照8月3日签订的合同履行义务。因此，仅凭声明页下的内容，不能证明2017年8月3日双方签订的房屋转让合同是草签合同，也不能否认该合同的真实性、完整性、有效性，一审法院认清了李同豪不交房不退款的本质，认定迟迟未完善转让合同的情况下，李同豪占房情有可原的判决适用法律正确。吕剑平的诉请应依法予以驳回。四、吕剑平拒不履行合同也不退款的行为违法，其上诉诉称的“法院判决之前，吕剑平从来提出过退款问题和只有在法庭下，吕剑平愿意退回房款，前提是李同豪首先交还强占的房屋赔偿损失问题”，更是恶意钻法律空子，恶意诉讼，是断章取义的佐证和说谎。真实情况是吕剑平上诉中所说的李同豪的妻子陈宁宁发短信说等待法院判决下来，成为吕剑平不退房款的理由可笑至极，这是2017年9也30日陈宁宁法给吕剑平的一条短信中断章取义的一举内容。原文是“鉴于你不肯履行合同……我等待你的时候是2017年10月1日早上十点，过时……等待法院判决下来，清通知租房人明早十点前搬家……”。2017年李同豪和爱人多次要吕剑平退回房款，以吕剑平以“法院让我退我才退”为理由拒绝，2017年10月22日短信、10月23日电话录音、11月17日、18日短信等，诱导李同豪发起诉讼。吕剑平已经丧失了基本信用，假如法院支持判吕剑平退款，也要考虑这两年的房屋增益部分归李同豪拥有，也请法院参照双方本案合同第6条的规定，判定吕剑平赔偿李同豪的本金、利息和约定的违约金。五、对关于李同豪抢占住房的旁证的质证意见。首先，对该证据真实性无法证明，也无法证实证据中证人签字的真实性和签字人的真实姓名。其次，该证明内容也不属实，李同豪只是把家具搬进租房人逾期的房屋的，李同豪是按照转让合同，依法享有对房屋的占有使用权。其次，真实情况是租房户和吕剑平的租房合同于2017年9月20日到期，证据：合同第二条第5款约定和吕剑平2017年8月1日和10月2日向李同豪发的短信：“9月后根本没收租金，租房户可以说清楚……”李同豪一直和租房人协商，租房人也明确表示，2017年9月20日租房合同到期后，他们按时搬走，不参与李同豪与吕剑平之间的纠纷，但吕剑平恶意串通赵小虎，到最后期限又明确不搬走。吕剑平并没表示出租房人搬走后李同豪不能入住的意向。当李同豪把老人家具搬进房屋后，2017年10月30日当地派出所已经就李同豪搬进房屋之事进行了处理。几天后，赵小虎已经按照派出所的意见从本案目前房产中搬出，派出所不支持吕剑平不让李同豪入住的要求，在派出所，李同豪也提出了让吕剑平交接房产证、地下室、结清所欠费用等义务，李同豪愿意把剩下的9万房款付清，吕剑平不接受房款也拒绝交接地下室至今。关于吕剑平上诉其房价250万问题。真实情况是：吕剑平于2017年8月1日主动短信联系李同豪出卖本案房产，并以两天内召集参加高新区团购房缴款为由，召集要求李同豪现款支付。李同豪回复“愿以不超过110万的价格购房住房”。吕剑平提出“同豪给你商量一下，房款你提出110万，你嫂子提出120万，按你的说法，咱们折中，115好吗？”最后合同上也是114万成交。这说明双方是自愿和公平的。本案房产是2001年部队在军地产上自建的经济适用房，位置偏僻，在槐荫区西外环孔村小区对面，房屋于2003年交付使用已有16年房龄，当时吕剑平购房款大约20万左右，目前房屋及附属地下室2011年颁发的房权证，但土地性质属于部队，没有小本和大本的土地证，因为是部队自管小区，也没有房屋维修基金等，目前房管局无法过户，性质等同小产权房，2017年58同城上售卖的相邻小区有土地证、有房产证的新房每平售价大约9千到1万，李同豪小区同类房产已经出售的几十套中，除了本案房产因李同豪的岳父母透析急用房114万成交外，其它同类同面积甚至250平大面积的房屋最高售价85万，不知道吕剑平有何证据算出250万一说。本案房屋在李同豪入住之前，没交过物业费、长期拖欠水电费、燃气费，并被暖气公司强制停暖，目前小区物业已经把吕剑平上诉至法院。本案《合同》第三条第三款规定：甲方承诺结清2017年9月底前的物业费、水电费、暖气费、天然气费、电视网络费等相关费用，并保证双气双通设备完好。吕剑平已经违反《合同》规定，属于过错在先方，而且一直故意恶意不履行《合同》，请求法院追究吕剑平的违约责任，根据《合同》约定赔偿李同豪损失和李同豪代交的吕剑平和租房户所欠的费用。不动产登记信息。首先，对该证据的真实性和合法性无异议。其次，该证据足以证明吕剑平对涉案房屋具有完整的产权，其有权处分该房产。从而印证李同豪与吕剑平之间签订的房屋转让《合同》的合法有效性。综上所述，吕剑平的上诉请求依法不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持槐荫人民法院【2019】鲁0104民初1223号民事判决书驳回其诉讼请求的原判，并根据事实判定双方签订《合同》合法有效，责令吕剑平继续履行《合同》、交回房产地下室并赔偿损失。吕剑平向一审法院提出诉讼请求：1.判令李同豪交还槐荫区段北路绿源新区4号楼1单元102室住房；2.判令李同豪赔偿强占住房造成的房屋、物品损坏和房租损失等（房租截止2018年12月26日为十四个月，每月三千元，计四万二千元，损坏目前无法查实）；3.诉讼费用由李同豪承担。一审法院认定的事实：2017年8月3日，吕剑平作为甲方、转让方，陈宁宁作为乙方、受让方，签订了《经济适用房转让合同》一份，约定：甲方和其爱人及子女（包括有继承权的亲属）同意将以甲方名义购买的军队经济房转让给乙方，该房屋坐落于济南市槐荫区段北路56号绿源新区4号楼102室，房屋建筑面积173.12平方米，地下室建筑面积为43.14平方米，转让总价额为114万元。落款处吕剑平、陈宁宁签字确认。在附页处双方注明：本合同为草签合同，2017年8月10日正式签订合同为准。同日，吕剑平出具收条，载明：收到105万元。之后，双方产生纠纷，未签订其他正式合同，剩余房款亦未支付。2017年10月26日，涉案房屋由李同豪在未经吕剑平同意的情况下，从房屋承租人处取得了房屋。另查明，李同豪与陈宁宁系夫妻关系。涉案房产登记于吕剑平名下，系吕剑平夫妇的夫妻共同财产。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。吕剑平主张《经济适用房转让合同》系草签合同，李同豪无权强占涉案房产，李同豪辩称双方已签订了有效的买卖合同，交付了房款，在吕剑平既不交房亦不退款的情况下，其属于合法占有涉案房产。因《经济适用房转让合同》的效力问题双方存在较大争议，但李同豪已缴纳了大部分购房款，在迟迟未完善房屋转让合同的情况下，李同豪未经同意取得房屋，虽然违反自愿原则，但从私力救济来看，并未严重违法。房屋买卖合同与物权保护纠纷并非同一法律关系，本纠纷应首先确认合同效力、是否继续履行，方可作出裁判。因两个法律关系所涉及的诉讼请求不同、合同相对方未参与诉讼，故一审法院不予合并审理。综上，对吕剑平要求返还房屋及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条之规定，判决：驳回吕剑平的诉讼请求。案件受理费15060元，减半收取7530元，由吕剑平负担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，李同豪之妻陈宁宁与吕剑平签订《经济适用房转让合同》，并缴纳了大部分购房款，因吕剑平未按上述合同约定时间交房而自行占有涉案房屋，故该占有状态有合同基础。吕剑平对《经济适用房转让合同》效力有异议，属于合同纠纷，而本案系吕剑平请求交还涉案房屋，属于物权保护纠纷，两者所涉法律关系不同，且合同相对方陈宁宁并未进入本案诉讼，本案不宜将合同纠纷与物权保护纠纷一并审理，吕剑平可另行主张权利。因此，一审判决驳回吕剑平本案诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15060元，由吕剑平负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年九月三日书记员  韩 笑