云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1408号原告：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C。法定代表人：冯玉华，董事长兼总经理。住所：云南省曲靖市翠峰路。委托代理人：王侠、张丽芳（实习），云南平航律师事务所律师。（特别授权代理）被告：王泽兵，男，汉族，1973年9月10日生住云南省曲靖市麒麟区。被告：郭燕梅，女，汉族，1981年10月24日生住云南省曲靖市麒麟区。第三人：中国农业银行股份有限公司曲靖分行。统一社会信用代码：9153030270988267X9。负责人：张辉，行长。地址：云南省曲靖市麒麟区麒麟东路3号。委托代理人：胡宏恩、刘光玉，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）原告曲靖安厦房地产集团有限公司与被告王泽兵、郭燕梅及第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人王侠、张丽芳、第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行的委托代理人胡宏恩、刘光玉到庭参加诉讼，被告王泽兵、郭燕梅经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等，公告期限届满后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月29日，原、被告签订《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于曲靖市开发区屋，套内面积为39.56㎡，总价款130948元。被告支付首付40948元，剩余部分9万元被告向中国农业银行曲靖分行按揭贷款支付，原告为其贷款提供担保。因被告无力偿还部分贷款，第三人于2018年9月29日向原告发出代偿通知书，要求原告全额代偿。2018年10月9日，原告向第三人代被告偿还贷款本息55834.81元。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、解除原、被告签订的《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，并返还该房屋；2、被告向原告支付违约金13094.8元、原告代被告支付的贷款本息55834.81元、律师费6000元，共计74929.61元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王泽兵、郭燕梅未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩状。第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行述称，原告为被告王泽兵、郭燕梅向我行代偿贷款本息55834.81元是事实，对于其他我行不清楚，不发表意见。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件各1份，用于证明原告的主体资格适格。2、《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》、经济适用房购销合同登记备案表各1份，用于证明原、被告于2012年10月29日签订了《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于曲靖市开发区，套内面积为39.56㎡，总价款130948元。被告采取按揭贷款支付剩余房款，由原告为其提供担保，并约定了合同解除、房屋返还及违约金支付等内容。该房屋已经网签备案。3、中国农业银行个人借款凭证、预收款收据各1份，用于证明被告首付40948元，剩余部分被告采取按揭贷款方式支付房款，被告向中国农业银行曲靖分行贷款9万元。4、代偿通知书1份，用于证明被告逾期未偿还贷款，银行经催收无果要求原告进行全额代偿的事实。5、中国农业银行进账单、证明各1份，用于证明原告已经代被告向其贷款的中国农业曲靖分行营业部支付剩余贷款本息55834.81元。6、律师费发票1份，用于证明原告为实现债权支出律师费6000元的事实。经质证，第三人对原告提交的证据1、3、4、5、6三性无异议；证据2是原告与两被告王泽兵、郭燕梅签订的合同，第三人对此不清楚。第三人针对其陈述，向本院提交王泽兵、郭燕梅还款明细表、银行业务凭证各1份，用于证明被告王泽兵、郭燕梅向第三人中国农业银行曲靖分行还款情况以及原告代被告王泽兵、郭燕梅向第三人偿还贷款的情况。经质证，原告对第三人提交的上述证据三性无异议。被告王泽兵、郭燕梅未到庭质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告及第三人向本院提交的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件事实，经本院审理予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：2012年10月29日，原、被告签订《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于曲靖市瑞和西路与学府路交汇处金域蓝苑第49幢3单元第3层301号经济适用住房，套内建筑面积39.56㎡，总价款130948元，被告支付首付款40948元，其余90000元被告通过办理银行按揭贷款付清。房屋交付期限为2014年6月30日。《合同补充协议》约定，乙方（被告）若在依法办妥《房屋所有权证》之前不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求甲方（原告）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息及费用，同时，乙方应向甲方支付商品房总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼，乙方还应承担甲方的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2013年3月15日，原、被告签订的《经济适用住房购销合同》、《合同补充协议》办理了合同登记备案手续，合同登记号为QJ2013031506354。合同签订后，两被告向第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行按揭贷款90000元向原告支付房款，原告为两被告向第三人贷款提供担保。因两被告未按期履行偿还义务，第三人于2018年9月29日向原告发出《代偿通知书》，要求原告为两被告全额代偿借款。2018年10月9日，原告履行了担保责任，代两被告向第三人偿还了贷款本息55834.81元，第三人向原告出具了代偿款已全部结清的《证明》。现原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《合同补充协议》第三条约定，若被告在依法办妥《房屋所有权证》之前不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除合同、收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用，同时被告应向原告支付房屋总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼，被告还应承担原告的律师费等。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告已代两被告履行了还款义务，承担了保证责任，故对原告要求解除《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》并由两被告返还房屋的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案双方约定违约金为合同总价款的10%即13094.8元，另约定两被告需向原告支付律师费，原告主张律师费6000元，两项之和为19094.8元，此两项均属两被告应承担的违约责任范围，已超过损失55834.81元的30%（16750元），故本院予以支持由两被告支付原告违约金13094.8元、律师费3655.2元。原告要求两被告支付其向第三人代偿的贷款本息55834.81元，该诉请属于追偿权法律关系，不属于本案审理的范围，且原告在收回房屋并要求两被告承担违约责任后，再要求两被告向其支付购房款，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖安厦房地产集团有限公司与被告王泽兵、郭燕梅于2012年10月29日签订的《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，被告王泽兵、郭燕梅于判决生效后六十日内将位于曲靖市瑞和西路与学府路交汇处金域蓝苑第49幢3单元第3层301号经济适用住房返还给原告曲靖安厦房地产集团有限公司。二、被告王泽兵、郭燕梅于判决生效后六十日内支付原告曲靖安厦房地产集团有限公司违约金13094.8元、律师费3655.2元。三、驳回原告曲靖安厦房地产集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1673元（原告已预交），由原告曲靖安厦房地产集团有限公司负担1299元，被告王泽兵、郭燕梅负担374元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方向娥人民陪审员  许祥英人民陪审员  代联芳二〇一九年九月二日书 记 员  朱 颖