广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4330号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云、苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：魏小燕，女，1972年2月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖立，男，1968年6月16日出生，汉族，系魏小燕配偶。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告魏小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司委托诉讼代理人苏川山、被告魏小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2010年10月1日至2017年9月30日期间的物业费37984.10元及违约金（违约金计算方法为：分别以当季度欠缴的物业费为本金，按每日1‰的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止）；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系滨海半岛×××的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业费标准为：2.1元/平方米/月。物业费以三个自然月为缴纳周期，故被告每周期应缴交的物业费为37984.10元。被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业费，经原告多次催缴，被告仍未支付。根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业费和相应的违约金。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告向原告支付2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业费23061.18元（按2.3元/㎡/月计算，从2013年7月1日计算至2017年9月30日）及违约金（违约金计算方法为：分别以当季度欠缴的物业费为本金，按每日万分之四的标准，从2013年7月11日起计至被告实际缴清之日止）。被告魏小燕辩称：2007年3月1日，我方与开发商广州城建开发南沙房地产有限公司（下称城建房地产公司）签订买卖合同，我方购买南沙滨海花园×××房屋，开发商应于2008年6月30日前将办妥工程验收备案手续的房屋交付我方使用，该房屋正常使用直接关联的水、电、道路、路灯等基本设施应于2008年6月30日前达到使用条件。因开发商直到2008年12月仍未将可适用的房屋交付我方，我方于2008年12月29日向广州市南沙区人民法院起诉，要求开发商按合同进行赔偿。后经法院调解，达成以下共识：（1）开发商负责维修不达使用标准的部分，并承诺在维修期间的物管费由开发商支付；（2）赠送2010年1月1日至2013年6月30日的物管费作为违约赔偿（“管理费收费证明”明确表明赠送物管费期间如发生严重质量问题导致业主不能入住的维修事物，该维修期间的物管费由开发商支付，不计算在已支付的物管费内）。在此情况下，我方于2009年12月30日撤诉，并于2010年4月17日收楼。但收楼后，城建房地产公司并未就房屋门前和花园地基出现严重沉降问题作出任何维修，致使我方无法入住。我方就此问题多次致电开发商希望解决，但一直未有答复。因此，原告第一项诉请的物业费完全不符合实际，我方因与物业公司就上述期间的物业费存在争议，故我方没有交纳物业费，也不存在违约金的问题。本院经审理认定事实如下：2007年11月1日，城建房地产公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（下称城建物业公司）（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理。物业费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，具体标准为：别墅：每月每平方米2.3元。业主或物业使用人应缴的物业费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2007年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。2010年4月17日，被告（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《滨海·半岛物业管理服务合同》，约定：物业坐落位置为广州市南沙区×××号，建筑面积196.6平方米。乙方提供的服务期限为三年，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，业主委员会可重新与乙方签订《物业服务合同》或另行选聘物业管理公司。如在合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。双方约定本物业的物业费标准为：别墅2.3元/平方米·月，甲方按其所购商品房建筑面积计算物业费。为使管理运作顺利及有效进行，业主须于收楼时向管理公司预付三个月物业费。业主或物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交服务费千分之一交纳滞纳金。甲方须按合同规定交纳物业费，每延期一天，物业费按拖欠款项金额的千分之一支付滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满三十日前向对方提出书面意见。若在合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，续聘或选聘物业管理公司并与之签订了《物业管理委托合同》，以该《物业管理委托合同》为准。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。被告在该合同上手写联系地址为×××号，即案涉房屋地址。庭审中，被告否认案涉房屋已收楼。原告为证明被告于2010年4月17日收楼，提供《商品房交楼书》复印件及《入住移交清单》各一份。《商品房交楼书》复印件载明，“魏小燕女士购买的南沙区×××单元，现予交付使用”、“购房人前来领取本《商品房交楼书》的日期为2010年4月17日”，其上有被告签名及城建房地产公司的签章。《入住移交清单》载明，地址为×××号，列明煤气说明书、大门匙等移交资料；另载明“单元钥匙：大门：4条，……”；经办日期为2010年4月17日，被告在“经本人清点，以上之资料交接无误。”的“业主签收”处签名。被告确认其于2010年4月17日签署了《商品房交楼书》及《入住移交清单》，但认为庭审核对时原告拿出的多份《商品房交楼书》原件内容不一，且与作为证据提交的复印件内容一致的原件缺少开发商签章，故据此否认《商品房交楼书》复印件的证明效力。被告确认2013年6月30日以后未再缴纳物业费，并对原告主张违约金按照每日万分之四的标准计算无异议，但认为，2013年6月30日以后的物业费应由物业公司承担，理由在于，被告于2009年验楼后发现案涉房屋存在质量问题而提起诉讼。后经双方协商，城建房地产公司口头承诺赠送其2010年1月1日至2013年6月30日的物业费，并责成城建物业公司滨海花园服务中心帮其继续维修房屋，且维修期间的物业费由维修方承担，不计入赠送的物业费中。城建物业公司出具上述收费证明，被告遂向法院申请撤诉并获准。2014年城建物业公司曾就案涉房屋严重漏水问题进行维修，但至今仍存在其他质量问题尚未修复，导致被告至今未能入住，故此，2013年6月30日以后的物业费应由物业公司承担。为此，被告提交城建物业公司南沙滨海花园服务中心2009年12月17日出具的《物管费收取证明》（以下简称收费证明），载：“今收取滨海花园三期第A12栋业主魏小燕交来三年物业管理费。该物业管理费从2010年1月1日起计，缴至2013年6月30日止（赠送物管费期间如发生严重质量问题导致业主不能入住的维修事务，则该维修期间的物管费由维修方另行支付，不计算在上述已支付的物管费内）”，以及本院作出的（2009）南法民三初字第30号民事裁定书（裁定准予撤诉）、案涉房屋照片4张佐证其主张。原告否认其应对房屋质量问题承担维修责任，亦否认维修期间的物管费应由其承担。被告另称，其于2010年4月17日预交了3个月的物业费，认为原告提交的《商品房交楼书》复印件所载“请前往该小区的服务中心（管理处）办理接收房屋的手续，同时交付以下费用：管理费（预收三个月）1357元……”可证明其主张，原告对此不予确认。原告为证明其曾向被告催缴物业费的主张，向本院提交顺丰速运快递、广东思为律师事务所2012年12月1日盖章印样的《律师函》、越秀物业滨海.半岛服务中心2017年8月13日盖章印样的《物业服务费催缴函》各一份予以证明。其中，顺丰快递的寄件公司为城建物业公司，寄件人签署时间为11月20日，收件人为魏小燕，收件人电话为138××××0622，收件人地址为广州市×××,备注栏载明“已退回,拒收410668”。本院在庭审中当庭拆封该快递，内置广东思为律师事务所2013年11月8日盖章印样的《律师函》一份，内容为催缴×××号2010年10月1日至2013年12月31日的物业费及水电费。被告否认收到上述材料，但承认顺丰快递所载地址为其身份证地址，电话为其本人电话。双方在庭审中确认案涉房屋性质为别墅。案涉房屋于2010年6月12日办理产权登记，登记产权人为魏小燕，建筑面积为204.11平方米。案涉房屋所在小区至今未成立业主委员会。另查明，城建物业公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司），2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年4月2日，越秀物业公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述债权归原告所有。又查明，2018年10月24日，原告曾以魏小燕为被告向本院提起诉讼，要求被告支付2010年10月1日至2017年9月30日的物业费及违约金，案号：（2018）粤0115民初6079号。2018年10月25日，因越秀物业南沙分公司明确拒绝预交诉讼费，本院依法裁定按其撤回起诉处理。庭后，被告向本院提交书面意见，主张原告第一项诉讼请求中按起诉之日倒推超过三年的部分已经超过诉讼时效，并认为（2018）粤0115民初6079号诉讼因未向其送达，不应对时效产生影响。本院认为：城建房地产公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》及被告与城建物业公司签订的《滨海·半岛物业管理服务合同》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实履行。《滨海·半岛物业管理服务合同》于2013年9月1日起因履行期限届满，对当事人不再具有法律约束力。因涉案小区未成立业主委员会，亦未选聘出新的物业管理企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，城建房地产公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。越秀物业公司已将相关物业费和违约金债权转让给原告享有，原告有权主张涉案债权。关于被告收楼时间，本院认为，虽然原告提供的《商品房交楼书》复印件存在形式瑕疵，但被告承认其于2010年4月17日签署了商品房交楼书，《入住移交清单》亦证明案涉房屋的大门匙、单元钥匙等已于2010年4月17日向被告移交，而被告在书面《答辩状》中亦承认其于2010年4月17日收楼。结合案涉房屋已于2010年6月12日登记在被告名下的事实，对于原告提出被告于2010年4月17日收楼的主张，本院予以采纳。关于被告是否应当承担2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业费及违约金问题，本院认为：1.2013年7月1日至今被告系案涉房屋的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定，按期支付相应的物业费，逾期未交纳的，应依约支付相应违约金。《前期物业服务合同》第八条虽约定了物业费的交纳时间，但由于该约定存在歧义，本院综合合同文意及物业服务行业习惯认为，《前期物业服务合同》虽对被告有约束力，但由于合同约定以季度为缴纳周期相对较长，对于未实际参与合同订立的业主而言，如要求其在享受当季度物业服务前即预交3个月物业费，且逾期未预交还需支付违约金，显然有失公平，故本院在平衡双方利益的基础上，认为应理解为“以季度为缴纳周期，于次季度首月10日前缴纳本季度物业费”为宜。2.关于被告提出城建房地产公司指令城建物业公司承担案涉房屋质量问题的维修责任，并承担2013年6月30日以后的物业费的主张，本院认为，案涉房屋质量问题系被告与开发商之间房屋买卖合同纠纷，本案为物业服务合同纠纷，分属两种不同的法律关系。《物管费收取证明》是城建物业公司承认其收取被告物业费的书面证明，其上所载“赠送物管费期间如发生严重质量问题导致业主不能入住的维修事务，则该维修期间的物管费由维修方另行支付，不计算在上述已支付的物管费内”不能表明其承诺代开发商承担房屋质量维修责任，并免除维修期间物业费的意思，被告亦未能提供开发商委托物业公司进行案涉房屋维修并支付维修期间物业费的其他证据，本院不予采纳。被告若认为案涉房屋存在严重质量问题导致其不能入住，维修期间的物业费应由维修方另行支付的，可在向原告支付物业费后，另循法律途径解决。3.关于被告主张自原告诉请中自提起本案诉讼之日起倒推超过三年的部分超过诉讼时效的抗辩，本院认为，诉讼时效制度的立法目的在于督促权利人及时行使权利，避免民事法律关系长期处于不稳定状态，因此，当事人如不及时行使权利超过诉讼时效的，将丧失请求法院通过强制力保护其民事权利的权利。然而，一旦权利人积极行使权利，使权利义务关系重新明确，诉讼时效即应中断，重新起算。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时，诉讼时效重新起算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章，或虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……。第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。由此可见，法律对于“权利人向义务人提出履行请求”情形下的时效中断，必须以该履行请求到达或应当到达对方当事人为条件；而对于提起诉讼情形下的时效中断，却并未附加任何限制性规定，其时效中断效力不受是否送达对方当事人影响。本案中，原告主张其曾于2017年8月13日以《物业服务费催缴函》向被告催缴物业费，但并未就该催缴函到达或应当到达被告提供证据，因而不能产生时效中断效力。然而，其于2018年10月24日就被告拖欠物业费事宜向本院提起诉讼，诉讼时效应自其提交书面诉状之日起中断，直至2018年10月25日该诉讼程序被法院裁定准予按照撤诉处理终结时重新起算。被告以该诉讼未送达其本人为由否定其产生诉讼时效中断效力的主张于法无据，本院不予支持。结合本院前述对物业费交纳时间的认定，本院认定，原告诉请中2015年10月1日以前的物业费及基于此部分物业费产生的违约金已经超过诉讼时效。4.至于被告提出2010年4月17日预交了三个月物业费的主张，由于其已确认2013年6月30日以后未再交纳物业费，而本院已认定2015年10月1日以前的物业费及相应的违约金超过诉讼时效，故对此不再作认定。综上，案涉房屋登记建筑面积为204.11平方米，原告主张按照《滨海·半岛物业管理服务合同》约定面积196.6平方米计算物业费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。根据《前期物业服务合同》约定，案涉房屋每月应交纳物业费452.18（2.3元/月·平方米×196.6平方米），每季度应交纳物业费1356.54元。经核算，被告应向原告支付2015年10月1日至2017年9月30日的共计8个季度的物业费10852.32元（1356.54元/季度×8个季度）。被告未按时交纳物业费，已构成违约，原告主张按《前期物业服务合同》之约定，按照每日万分之四的标准计收违约金并无不当，被告亦对此予以确认，本院予以认可，但违约金总额应以欠付的物业费为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告魏小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付自2015年10月1日起计算至2017年9月30日止的物业费10852.32元及违约金（违约金的计算方式为：分别以每季度物业费1356.54元为本金，按照每日万分之四的标准，从欠付物业费之季度的次季度首月11日起，计算至实际付清之日止，违约金总额应以欠付的物业费本金为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费281.8元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担149.2元，由被告魏小燕负担132.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  赵丽二〇一九年九月三日法官助理徐丽民书记员谢芝华