河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初134号原告：保定市格美投资有限公司，住所地保定市竞秀区纸厂路93号光明小区9-32-302室，统一社会信用代码91130600670314762Q。法定代表人：王志，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琳，该公司员工。委托诉讼代理人：高艳超，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北卓天房地产开发有限公司，住所地河北省曲阳县恒州镇雕刻城21号202-203室，统一社会信用代码91130605579560727P。法定代表人：鲍敬春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亚荣，该公司员工。委托诉讼代理人：甄增水，河北溥泽律师事务所律师。原告保定市格美投资有限公司（以下简称格美投资公司）与被告河北卓天房地产开发有限公司（以下简称河北卓天公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告格美投资公司的委托诉讼代理人王琳、高艳超，被告河北卓天公司的委托诉讼代理人赵亚荣、甄增水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格美投资公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认格美投资公司与河北卓天公司对《朝阳北大街项目投资合作协议》约定的项目用地按份共有，格美投资公司享有14.193%的份额，即13.5802亩(9053.5平方米)；二、判令河北卓天公司继续履行《朝阳北大街项目投资合作协议》第五条的约定，按比例继续给付格美投资公司项目用地抵押融资资金1419.29万元，并承担违约金79.838万元(以实际发生为准)；三、判令河北卓天公司根据《朝阳北大街项目投资合作协议》第四条第四款、第六条第一款第二项的约定，向格美投资公司提供所负担费用、利息明细情况及用途；四、判令河北卓天公司根据《朝阳北大街项目投资合作协议》第七、八条的约定承担违约责任，根据2019年同期银行贷款利率4.35%计算，河北卓天公司应当承担的违约金为588.345万元。五、本案诉讼费、保全费、保全保险费及为维护格美投资公司合法权益所支出的全部费用由河北卓天公司承担。事实与理由：(一)河北卓天公司与格美投资公司商定共同投资开发保定市朝阳北大街项目，双方于2016年4月22日签订《朝阳北大街项目投资合作协议》(以下称:协议)，协议已经生效，且双方已经实际履行。根据协议第四条第1款约定，格美投资公司如约支付了44275236元，应占项目用地的比例为14.193%，即13.5802亩(9053.5平方米)。根据协议相关约定及《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条的规定，应当确认格美投资公司与河北卓天公司对协议约定项目用地按份共有，即格美投资公司享有13.5802亩(9053.5平方米)国有建设用地使用权。(二)根据协议第五条约定，双方同意以河北卓天公司名义，以项目土地抵押进行融资，共同确定需融资金额，河北卓天公司在贷款资金到账后，3日内通知格美投资公司并根据土地投资占比进行资金转账。在协议签订后，河北卓天公司未与格美投资公司商量，即以其实际控制的河北千仁雕塑工程有限公司的名义向保定银行贷款，河北卓天公司按照14.193%的比例向格美投资公司支付了1419.31万元的贷款，并按照月息0.93375%的利率支付利息。经格美投资公司了解，河北卓天公司隐瞒了贷款实际金额，仅告知格美投资公司抵押贷款的金额为1亿元，但根据我们实际承担的利息费用，数额与实际不符。由于就协议约定项目用地抵押贷款的实际金额和贷款银行、利率等实际情况均由河北卓天公司办理相关手续，格美投资公司无法调取，特申请法院调取相应的证据，确定真实的贷款金额、利率。格美投资公司认为，假设以借款2亿元计算，河北卓天公司应再向格美投资公司给付1419.29万元。根据协议第五条约定河北卓天公司应当承担的违约金为79.838万元(1419.29万元×4.35%/365×472天，截止到2019年3月31日)。(三)根据协议第四条第4款河北卓天公司应当按期向格美投资公司通报费用支出详细情况，双方按照比例分担，截止到诉前，格美投资公司已负担多项费用，但未告知格美投资公司费用支付明细及用途。根据协议第六条第一款第二项的约定，格美投资公司拥有知情权和监督权，而在协议履行过程中，河北卓天公司未向格美投资公司告知费用支出明细情况，严重侵害了格美投资公司的知情权和监督权，请求法院要求河北卓天公司向格美投资公司提供所负担费用、利息明细情况及用途。(四)在协议的履行过程中，河北卓天公司严重违反了协议约定，侵害了格美投资公司的合法权益，违反了合作协议的约定；另外，项目的出资、融资系用以保证合作项目的正常进行，而河北卓天公司将本项目用地抵押的融资没能全部用到本项目中，致使本项目迟迟不能按期取得"开工许可证"等审批手续，严重违反了合作协议的约定，属于严重违约行为。河北卓天公司应当按照协议金额及中国人民银行发布的同期银行的贷款利率承担违约金额588.345万元(44275236元×4.35%/365×1115=588.345万元)。综上，为维护格美投资公司的合法权益，特向人民法院提起诉讼。河北卓天公司辩称，一、河北卓天公司是涉案项目土地的唯一权利人，不存在按份共有人。1、依据保定市国土资源局颁发的保定市国用(2016)第130600-007045号土地使用权证记载，河北卓天公司是唯一的土地使用权人，不存在按份共有人的问题，产权清晰明确。2、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款之规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。结合涉案项目的实际情况和现有政策限制，目前该宗土地并不具备分宗的条件，并不是河北卓天公司有意不进行分宗。综上，河北卓天公司是该地块的唯一权利人，格美投资公司主张依据《朝阳北大街项目投资协议》确认按份共有不仅与法律法规等相关规定相悖，且不符合项目的实际情况。二、格美投资公司主张按《朝阳北大街项目投资合作协议》第五条约定，按投资比例继续给付项目用地抵押融资与法不合。1、根据该投资协议第五条约定，甲乙双方同意以甲方名义，以项目土地抵押进行融资。实际情况是受房地产企业开发贷款条件-一“四证”齐全或者开发资金投入达到35%以上限制，且河北卓天公司至今未取得“建设工程施工许可证”，未能向银行贷出所需项目资金。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发【2007】359号)“一”规定，“对项目资本金比例达不到35%或者未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款”。河北卓天公司目前取得了土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，施工许可证没能办下来。因为上述条件限制，河北卓天公司至今未能以自己名义从银行获得贷款。2、为了推动项目进程，河北卓天公司经与河北千仁园林建筑工程有限公司、河北千仁雕塑工程有限公司协商，于2017年10月6日签订《合作协议》，根据该协议约定，河北千仁园林建筑工程有限公司以其名义进行贷款，河北卓天公司以保定市国用(2016)第130600-007045号土地使用权进行抵押，预借款项4亿元整，其中3亿元由河北千仁园林建筑工程有限公司和河北千仁雕塑工程有限公司支配使用，1亿元由河北卓天公司支配使用。贷款批准后，河北卓天公司取得1亿元贷款资金，并将1亿元按照投资比例向格美投资公司实际给付(参见河北卓天公司总经理与格美投资公司法定代理人于2017年12月9日签订借款合同)。3、河北千仁园林建筑工程有限公司是一个独立的企业法人，与河北卓天公司不属于同一个民事主体。基于合同相对性原理，河北卓天公司无权利也无义务将河北千仁园林建筑工程有限公司借入的4亿资金交给格美投资公司。综合以上事实可以看出，格美投资公司主张依据河北千仁园林建筑工程有限公司与保定银行签订的《人民币流动资金借款合同》主张河北卓天公司按4亿元向格美投资公司继续给付贷款金额、支付违约金与法不合，与事实也严重不符。三、河北卓天公司每月向格美投资公司发送项目分摊表，告知项目进度和所负担费用，不存在违约事实。河北卓天公司根据《朝阳北大街项目投资合作协议》规定的义务，每月向格美投资公司发送项目分摊表，格美投资公司收到确认后才会向河北卓天公司转款，不存在格美投资公司主张的不告知所负担费用、利息明细情况及用途。因项目费用明细繁杂，将所有的发票向格美投资公司复制送达不现实，河北卓天公司一直是允许格美投资公司查看复印项目费用明细及票据的，且格美投资公司实际安排员工查看过项目明细，不存在河北卓天公司侵犯其权利的行为，对格美投资公司依据协议主张违约责任不予认可。四、河北卓天公司一直推动项目，开发进度与预期不符，主要是政策原因所致，河北卓天公司在这方面不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对格美投资公司提交的其营业执照及法人身份证、保定丰瑞房地产开发有限公司的营业执照复印件及章程、《朝阳北大街项目投资合作协议》、《借款合同》、河北千仁园林建筑工程有限公司企业信用信息公示、项目用地平面图，对河北卓天公司提交的土地使用证、欠付息税费证明，双方对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对格美投资公司提交的土地款支付及银行回单、设计费支付凭证及收据、其他费用支付凭证及收据、利息支付凭证及收据、土地款费用及利息支付明细、诉讼保全费用票据、项目成本费用分摊及银行回单、其他成本支付凭证及收据，能够证实格美投资公司支付各项款项情况，本院对上述证据予以采信。对格美投资公司提交的承诺书，因盖有河北卓天公司印章，该证据本院予以采信。对河北卓天公司提交的其与河北千仁园林建筑工程有限公司、河北千仁雕塑有限公司三方协议、张家口银行房地产开发贷款管理办法、银监会行政规章，无法证实与本案具有关联性，本院对上述证据不予采信。对河北卓天公司提交的财务费用支出微信聊天记录，能够证实其财务记载情况及已将相关费用支出情况通过微信方式向格美投资公司进行了明确，该组证据本院予以采信。对河北卓天公司提交的甄顺达工作证明，因系河北卓天公司出具，且与其提交的法定代表人身份证明载明的内容不一致，故该证明本院不予采信。根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：2016年4月22日，河北卓天公司（甲方）与格美投资公司（乙方）签订《朝阳北大街项目投资合作协议》，双方约定了项目概况、合作原则、合作方式、项目出资、项目融资等内容，其中第二条合作原则约定，项目以甲方公司名义运作，甲方公司为牵头公司，负责项目的拿地、规划设计、规划方案报批、规划许可、施工许可等法定手续办理。乙方按投资土地面积确定投资占比，根据投资占比，对所投资土地上的建筑进行建设投资、建设管理、资产运营、物业管理，并享受全部投资收益，承担全部投资风险等内容；第三条合作方式第5项约定在项目完成开发投资的25%，达到国土部门要求的项目转让条件时，乙方进行土地转让，甲方公司应积极配合办理等内容；第四条项目的出资第一项约定乙方认购亩数13.5802亩(9053.5平方米)，金额44275236元，占项目用地出让金比例14.193%等内容；第五条项目融资约定，甲、乙方双方同意以甲方名义，以项目土地抵押进行融资，共同确定需融资金额，并根据土地投资比承担相应的贷款利息等内容。2016年7月1日，保定市国土资源局出具保定市国用（2016）第130600-007045号土地使用证，该证载明土地使用权人为河北卓天公司，用途为商务金融用地，使用权类型为出让。2017年11月20日，河北千仁园林建筑工程有限公司（借款人、甲方）与保定银行股份有限公司阳光支行（贷款人、乙方）签订《人民币流动资金借款合同》，约定甲方向乙方借款4亿元，借款用途为用于采购雕刻石材及苗木等内容。同日，河北卓天公司（抵押人、甲方）与保定银行股份有限公司阳光支行（抵押权人、乙方）签订《抵押合同》，约定甲方以保定市国用（2016）第130600-007045号土地使用权为抵押，保障乙方实现上述借款合同的债权实现。2019年7月29日，保定国家高新区行政审批局向河北卓天公司出具建筑工程施工许可证。本院认为，本案中，格美投资公司与河北卓天公司双方签订的《朝阳北大街项目投资合作协议》，约定格美投资公司按投资土地面积确定投资占比，根据投资占比，对所投资土地上的建筑进行建设投资、建设管理、资产运营、物业管理，并享受全部投资收益，承担全部投资风险等内容，且格美投资公司出资占项目用地出让金比例14.193%，上述约定系双方真实意思表示，合同有效。故格美投资公司主张其享有14.193%的项目用地份额，本院予以支持。河北卓天公司辩称，其是涉案项目土地的唯一权利人，不存在按份共有人，因《朝阳北大街项目投资合作协议》系双方对各自内部享有的土地份额的确认，及内部财产权益份额划分，并不影响河北卓天公司对外享有土地使用权，故河北卓天公司该主张，本院不予支持。关于格美投资公司主张河北卓天公司支付土地抵押融资资金及违约金问题。依据《朝阳北大街项目投资合作协议》双方约定，以河北卓天公司的名义进行抵押融资资金，而河北千仁园林建筑工程有限公司与保定银行股份有限公司阳光支行签订《人民币流动资金借款合同》载明的借款人为河北千仁园林建筑工程有限公司，而非河北卓天公司，且该借款用途为采购雕刻石材及苗木，因涉及案外人河北千仁园林建筑工程有限公司、保定银行股份有限公司阳光支行是否认可格美投资公司可以使用该笔贷款，而上述案外人没有参加本案诉讼，故格美投资公司该主张不属于本案审理范围，本案不予审查、评价、处理，应另行解决。格美投资公司主张河北卓天公司应向其提供费用支出明细及说明用途，因其未提交证据证实具体涉及何种费用，且河北卓天公司提交了财务费用支出的微信聊天记录，能够证实河北卓天公司已将相关费用支出情况通过微信方式向格美投资公司进行了明确，且格美投资公司在本案诉讼中该项主张缺乏法律依据，不应予以支持。关于格美投资公司主张河北卓天公司未按协议约定履行义务，不能按期取得开工许可证等审批手续，应承担违约责任问题。鉴于格美投资公司未提交证据证实系河北卓天公司的过错，而导致无法完成各项审批手续，且本案诉讼过程中河北卓天公司办理了本案所涉项目建筑工程施工许可证，故格美投资公司该主张本院不予支持。综上所述，格美投资公司要求确认土地财产份额的请求应予支持，其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认保定市格美投资有限公司对保定市国用（2016）第130600-007045号土地使用权证中的土地使用权益享有14.193%的份额；二、驳回保定市格美投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费52984元，由保定市格美投资有限公司负担26492元，由河北卓天房地产开发有限公司负担26492元；保全费5000元，由保定市格美投资有限公司负担2500元，由河北卓天房地产开发有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审 判 长  徐超人民陪审员  张倩人民陪审员  王敏二〇一九年九月五日书 记 员  王姮