河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初3837号原告：长葛市长兴路街道办事处坡岳居民委员会第七村民小组，住所地：长葛市长兴路街道办事处坡岳村负责人：曹连昌，任该该组组长。委托诉讼代理人：赵书战，河南葛天律师事务所律师。被告：长葛市盛威房地产开发有限公司，住所地：长葛市溢水路南段西侧，统一社会信用代码：91411082566494038T。法定代表人：李国旗，任该公司经理。委托诉讼代理人：王丽、李润森（实习），北京大成（郑州）律师事务律师。原告长葛市长兴路街道办事处坡岳居民委员会第七村民小组（以下简称坡岳第七村民小组）因与被告长葛市盛威房地产开发有限公司（以下简称盛威公司）合同纠纷一案，原告于2019年6月16日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告坡岳第七村民小组的委托诉讼代理人赵书战，被告盛威公司的委托诉讼代理人王丽、李润森（实习）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坡岳第七村民小组向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按协议约定时间交付原告位于长葛市××黄河路盛歌国际住宅小区1300平方米面积的房屋（一个单元，1-10层）和5个车库，并协助办理不动产登记手续。如被告无法给付上述房屋和车库，应赔偿原告相关损失（具体数额经评估后另行变更）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年，被告使用长葛市长兴路街道办事处坡岳村土地利用城中村改造名义建设盛歌国际住宅小区，因被告建设的该小区南排楼房紧邻原告所有的土地，导致原告无法合理利用该土地。为解决上述问题，2012年4月24日，原、被告签署《协议书》，双方约定被告利用原告3.26亩土地，由被告负责赔偿及清除地上附属物，并自行办理国有土地使用权转让手续。为补偿原告，被告同意给原告该小区1300平方米面积的房屋（一个单元，1-10层）和5个车库，但被告违约未按约定时间交付房屋和车库。为维护自己的合法权益，原告多此找被告协商，也多次向村委会和街道办事处反映情况，村委会和街道办事处也多次从中调解，希望解决该问题，但被告一直不履行合同，无奈原告提起诉讼。被告盛威公司辩称：一、坡岳居委会第七村民组与盛威公司签订的《协议书》的性质应被认定为土地使用权转让合同。《协议书》内容违反法律禁止性规定当属无效。《协议书》第三条约定盛威公司占用坡岳居委会第七村民组3.26亩土地，补偿原告1300平方房屋面积并带5个车库。同时第七条约定与原告不得以任何借口干扰乙方在所占用3.26亩土地上建筑和用于其他用途。上述条款内容说明盛威公司通过支付对价取得案涉土地使用权，并且可自行用于非农业建设。因此，《协议书》实质就是一份土地使用权转让协议。另一方面，坡岳居委会第七村在起诉状中称“双方约定被告利用原告3.26亩土地，由被告负责赔偿及清除地上附属物，并且自行办理国有土地使用权转让手续”从原告起诉状的描述，原告也认可《协议书》实质是土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，坡岳居委会第七村民组与盛威公司签订协议书将坡岳居委会集体所有的土地使用权转让，擅自改变了农村集体土地的用途。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，《协议书》当属无效。坡岳居委会第七村民组根据无效的《协议书》，要求盛威公司补偿1300平方楼房面积及车位，没有法律依据，依法不应予以支持。二、《协议书》约定内容不可能履行，许昌碧胜置业有限公司已经已通过招拍挂程序受让了协议书中部分土地使用权，盛威公司不可能依据《协议书》再取得该部分土地使用权。长葛市长兴路街道办事处坡岳社区城中村改造项目总体规划分为ABCDE五个区域（详见坡岳社区修建性详细规划），其中E区为盛威公司通过招拍挂程序受让的土地，C区为许昌碧胜置业通过招拍挂程序受让的土地。坡岳居委会第七村民组主张盛威公司占用的土地，部分已出让给碧胜置业，碧胜置业也已办理了不动产权证。盛威公司不可能取得该部分土地使用权。三、《协议书》系坡岳居委会第七村民组为了占有盛威公司房产巧立名目订立合同，违反公平和诚实信用原则。盛威公司依法取得盛歌国际小区项目的土地使用权，严格按照规划要求施工建设，坡岳居委会第七村民组要求盛威公司在建项目向后让出20米，于法无据。坡岳居委会第七村民组的土地属于集体土地，如何建设政府尚未规划，该区域是建设居住社区，还是公园绿地或是修桥修路均存在变数，坡岳居委会第七村民组基于未来不确定的情形虚拟己方让出20米，缺乏事实基础。岳居委会第七村民组主张盛威公司应当补偿房产，没有事实依据，系巧立名目订立合同。四、《协议书》无效，坡岳居委会第七村民组不存在任何损失。签订协议书后，坡岳居委会第七村民组未将案涉土地交给盛威公司，也未依据合同规定履行拆除粮库和围墙的义务，粮库一直对外出租收取租金，土地状态自始至终没有变化。《协议书》被认定无效，坡岳居委会第七村民组不存在任何损失。经审理查明：2012年4月24日，原告坡岳第七居民组（甲方）与被告盛威公司（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：一、地界认定，开发商建设的南排楼房南墙距东西路中心线5.5米，七组粮库北围墙（东边距中心线1.7米，西边距中心线1.2米）东西长约150米，以东西路中心为界。二、经双方协商同意两楼（26层）之间距离为40米，双方各让出20米。开发商南排楼房南边距路中心5.5米，需占七组土地14.5米，长150米，折合土地面积3.26亩。三、补偿办法：经认定开发商所占用七组3.26亩土地面积，盛威房地产开发公司应补偿七组1300平方米楼房面积，并带5个车库。四、盛威房地产开发公司所占用七组3.26亩土地上的所有附属物，由开发商负责赔偿及清除。七组应积极配合及协商。五、楼房安置在一个单元（1-10层）交房日期随坡岳一组。六、补偿金额有甲方组织乙方与粮库共同协商解决，如双方协商不成，应有第三方有资质的评估机构进行评估，按评估价执行（乙方不使用时，暂不于补偿）补偿。七、甲方在签订合同后十日内负责粮库北、西两边围墙的拆除，并不得以任何借口干扰乙方在所占用3.26亩土地上建筑和用于其它用途（包括拉围墙）。八、在甲方今后无论铁东路的开通及城中村改造项目的招商引资，原则上同等条件下尽量先让乙方优先开发。九、甲方（七组）与粮库合同到期后，甲方无条件拆除粮库，乙方不予赔偿。在长葛市××街道办事处坡××社区城中村改造项目总体规划中，被告盛威公司通过招拍挂程序受让坡岳社区城中村改造项目E区域土地使用权，并建造房屋。被告盛威公司建造房屋未占用涉案土地。涉案土地为坡岳第七居民组集体所有。本院认为，本案的争议焦点是原告提交的协议书是否为有效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案原、被告签订的《协议书》中第三条约定经认定开发商所占用七组3.26亩土地面积，盛威房地产开发公司应补偿七组1300平方米楼房面积，并带5个车库。第七条约定甲方在签订合同后十日内负责粮库北、西两边围墙的拆除，并不得以任何借口干扰乙方在所占用3.26亩土地上建筑和用于其它用途（包括拉围墙）及原告庭审陈述案涉集体所有的土地3.26亩使用权系转让给被告盛威公司使用。由此可见，该协议书中的内容属原告将集体所有的土地使用权进行转让，并约定被告盛威公司可以在涉案土地上建筑和用于其他用途，该《协议书》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《协议书》内容违反法律禁止性规定当属无效。且根据庭审及现有证据，双方均认可被告盛威公司在坡岳社区城中村改造项目中建成的小区没有占用案涉土地。原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长葛市长兴路街道办事处坡岳居民委员会第七村民小组的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长葛市长兴路街道办事处坡岳居民委员会第七村民小组承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  邱火旺人民陪审员  孙宝周人民陪审员  陈春锋二〇一九年九月三十日书 记 员  赵璐璐