北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20077号原告：北京京饮华天二友居餐饮管理公司，住所地：北京市新街口南大街80号。法定代表人：曹淑琴，任总经理职务。委托诉讼代理人：李秀莲，女，1975年11月22日出生，北京京饮华天二友居餐饮管理公司职员。委托诉讼代理人：李疆涛，北京大成律师事务所律师。被告：北京时态方位投资管理有限公司，住所地：北京市海淀区北三环西路甲31号33幢平房101室。法定代表人：李广球，该公司执行董事。第三人：北京国联同利物业管理中心，住所地：北京市朝阳区广渠门外大街甲28号院16号楼。法定代表人：陈昕，任总经理职务。委托诉讼代理人：赵平，女，1981年11月15日出生，北京国联同利物业管理中心职员。原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司（以下简称二友居公司）诉被告北京时态方位投资管理有限公司（以下简称时态方位公司）、第三人北京国联同利物业管理中心（以下简称同利物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告二友居公司的委托诉讼代理人李秀莲、李疆涛，第三人同利物业中心的委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。被告时态方位公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二友居公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法确认原、被告于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月4日解除；2.请求法院判令被告向原告返还所付押金34425元；3.请求法院判令被告向原告退还已交纳的房屋租金418800元；4.请求法院判令被告赔付原告已花费的装修设计费51500元；5.请求法院判令被告赔付原告已花费的装修工程款1092278元；6.请求法院判令被告赔付原告为经营采购的资产设备款46169元；7.请求法院判令被告赔付原告广告费共计3063元；8.请求法院判令被告赔偿原告另行寻找替代房屋周转期间所受损失104700元；9.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于北京市西城区广安门外大街305号院广源小区西区7号楼合计229.50平方米的营业用房租赁给原告作为餐饮经营用房，租期自2016年9月12日起至2020年6月11日止；年租金为418800元，日租金标准为5元/平方米，租金支付方式为半年支付一次。合同签订后，被告给原告一个月的装修期，此期间免房租。合同签署后五个工作日内，原告向被告支付租赁押金34425元，租赁期满后，完成各种费用的交纳及房屋交接后退还给原告。合同签署后，被告收到原告交付的房屋租赁押金及首批租金以后2日内，被告将上述房屋交付与原告。上述合同签订后，原告依约履行了《房屋租赁合同》约定的付款义务，支付了房屋押金及房屋租金418800元，但因被告未能提供房屋所有权人盖章的注册经营场所证明，导致原告无法办理分支机构的营业执照，从而无法进行实际经营。2019年3月28日，西城法院张贴(2019)京0102执2753号《公告》，要求被告最迟于2019年4月5日前将北京市西城区广外大街305号西区配套公建房屋腾空。被告出租给原告的房屋也在此次被执行财产范围内。原告随后得知：被告出租给原告的房屋系租赁自第三人北京国联同利物业管理中心，因被告与第三人发生承租合同纠纷，2018年9月26日，北京市西城区人民法院作出（2018)京0102民初4180号《民事判决书》，判决北京时态方位投资管理有限公司与北京国联同利物业管理中心就位于北京市西城区广外大街305号西区配套公建建筑面积6098平方米房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年11月4日解除。该判决已生效。原告为减少损失，于2019年4月28日配合法院进行了房屋腾退。因生效判决已确认被告与第三人之间的《房屋租赁合同》于2017年11月4日解除，被告在此日期后已不具备承租人资格，被告与作为次承租人的原告所签署的《房屋租赁合同》亦无法继续履行，故应当确认原被告双方的《房屋租赁合同》于该日解除。此外，因原、被告之间的《房屋租赁合同》解除系因被告根本违约导致，原告承租被告房屋进行经营的合同目的无法实现，原告有权要求被告承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第3款的约定，如被告提前解除合同，除应退还原告已付房屋租赁押金及已交纳房屋租金外，还应承担由此给原告造成的经济损失。原告承租涉诉房屋作为经营餐饮之用，被告在签订合同时已经知悉，且原告出于餐饮经营之目的已经进行了装修，投入了机器设备，进行了广告投放，现因被告违约导致合同解除，被告应对原告的损失进行赔偿，此外，原告腾退再找新的经营地址进行餐饮经营并进行装修，周转期间不少于三个月，被告应按照三个月租金标准赔偿原告损失。综上所述，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条之有关规定，特向贵院提起民事诉讼，望法院判如所请。被告时态方位公司未到庭答辩。第三人同利物业中心述称，涉案房屋的产权单位是中央国家机关公务员住宅建设管理中心，我们是住宅中心的下属企业，产权人授权我们经营管理涉案房屋。我们与时态方位公司的租赁合同中约定时态方位公司不得转租，时态方位公司同时还拖欠我们房租未付，我公司因此与其解除了租赁合同。经过法院执行，我们于2019年4月28日收回了涉案房屋。时态方位公司曾经为了原告办理工商营业执照找我们盖章，但产权单位因为时态方位公司涉嫌转租房屋，没有同意盖章。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，被告时态方位公司与第三人同利物业中心签订《房屋租赁合同》，约定时态方位公司承租同利物业中心管理的位于北京市西城区广外大街305号西区配套公建房屋，建筑面积6980平方米；租赁期限从2012年7月1日起至2019年12月5日止。2016年9月12日，时态方位公司（出租方，甲方）与北京市希福装璜公司（承租方，乙方，现已更名为北京京饮华天二友居餐饮管理公司，即本案原告）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将座落在北京市西城区广安门外大街305号院广源小区西区7号楼的部分房屋，其中229.50平方米的营业用房租赁给乙方作为餐饮经营用房。租赁期限自2016年9月12日起至2020年6月11日止；年租金为418800元，租金每半年支付一次；本合同签订后，甲方给与乙方一个月的装修期，此期内免租金；本合同签署后五个工作日内乙方须向甲方交付房屋租赁押金34425元，此押金待乙方租赁期满后，完成各种费用的交纳及房屋交接后退还乙方。甲乙双方约定，本合同签订后，甲方收到乙方交付的房屋租赁押金及首批租金以后2日内，甲方将上述房屋交与乙方。甲方的权利和义务约定：……3、协助乙方搞好与有关部门的关系，协调有关工作，为乙方合法经营提供方便条件。乙方装修期间，甲方人员将给予必要的技术建议。乙方的权利和义务约定：1、乙方承诺本公司具备食品经营资格并自行办理营业执照、卫生许可证等相关证照，依法自主经营、自负盈亏。鉴于乙方名称为装璜公司，故所有开业所需证照手续由乙方自行负责办理，如由于装璜公司自身原因，工商、卫生等部门不予核发相关餐饮经营手续，则本合同自动作废，乙方已交押金不退。2、乙方承租期间发生的水电、电费用由甲方代收，供暖费、制冷费统一由甲方收取，天然气、网络、电话、有线电视等社会行政部门收取的各项费用均由乙方按照国家规定的价格直接向国家有关部门支付。其中电费每度为1.20元、水费为每吨7.15元、制冷费及供暖费为每季每平米35元。制冷及供暖均为24小时保障供应。合同的违约1、如甲方未按本合同约定向乙方交付出租方屋，每迟交一天，则乙方有权按照年租金的4‰向甲方收取违约金，逾期交付房屋超过20天，乙方有权单方终止本协议，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失。2、如乙方未按本合同约定的时间及方式向甲方交纳租金，每迟缴一天，甲方按乙方未缴纳租金的4‰向乙方收取滞纳金；若乙方确因特殊原因不能交纳的，须在规定的时间前三天向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延，并免收滞纳金；未经甲方批准的，乙方滞纳天数不得超过20天，超过20天时，甲方有权终止合同，乙方交纳的房屋押金不予退还并要求乙方在规定的时间内腾退房屋。3、本合同有效期内，甲、乙双方均不得无故单方面解除或终止本协议，如因一方因故确需提前终止协议，应提前三个月以书面形式通知另一方，双方同意并签订终止协议，租赁合同终止。如乙方提前解除合同，乙方已经缴纳的房屋租赁押金及已经交纳的房屋租金不予退还，并应赔偿甲方由此造成的经济损失。如甲方提前解除合同，除应退还乙方所支付的房屋租赁押金及已经交纳房屋租金外，应承担由此给乙方造成的经济损失。上述合同签订后，二友居公司向时态方位公司支付了押金34425元。2016年9月12日，二友居公司向时态方位公司支付租金209400元，2017年2月7日，二友居公司向时态方位公司支付租金209400元。2018年1月15日，因时态方位公司拖欠租金未付，同利物业中心在本院提起诉讼，要求确认双方于2013年5月20日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》在2017年11月3日解除；要求判决时态方位公司将位于北京市西城区广外大街305号西区配套公建建筑面积6908平方米房屋腾空交还二友居公司；要求判决时态方位公司支付2016年7月1日至2017年11月2日所欠房租金共计11625257.00元；要求判决时态方位公司支付违约金519577.00元；要求判决时态方位公司所交8407410.00元保证金不予退还；要求判决时态方位公司支付房屋使用费。时态方位公司在该案中提出反诉，要求同利物业中心为其出具企业工商登记所需的租赁房屋产权证明（产权人在工商登记申请表上盖章，建筑施工许可证、规划许可证和产权单位的上级单位即国家机关事务管理局办公室出具的产权说明）并要求同利物业中心赔偿因不提供上述材料而给其造成的经济损失25651964.83元。该案经本院审理于2018年9月26日作出（2018）京0102民初4180号判决：一、确认北京国联同利物业管理中心与北京时态方位投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一七年十一月四日解除。二、自该判决生效之日起三十日内，北京时态方位投资管理有限公司支付北京国联同利物业管理中心二〇一六年七月一日至二〇一七年十一月二日期间的租金11625257元。三、自该判决生效之日起三十日内，北京时态方位投资管理有限公司将北京市西城区广外大街305号西区配套公建房屋腾空交还北京国联同利物业管理中心。四、自该判决生效之日起三十日内，北京时态方位投资管理有限公司支付北京国联同利物业管理中心违约金1万元。五、自该判决生效之日起三十日内，北京时态方位投资管理有限公司支付北京国联同利物业管理中心二〇一七年十一月五日至实际腾空上述房屋期间的房屋使用费（以年租金8659632元计算）。六、北京国联同利物业管理中心收取北京时态方位投资管理有限公司保证金8407410元不予退还。七、驳回北京国联同利物业管理中心的其他诉讼请求。八、驳回北京时态方位投资管理有限公司的反诉请求。该案判决后，时态方位公司提出上诉，后时态方位公司经法院传票传唤，无正当理由拒不出庭，北京市第二中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）京02民终12586号裁定：该案按上诉人北京时态方位投资管理有限公司撤回上诉处理。一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。上述判决生效后，同利物业中心向本院申请强制执行，2019年1月18日，本院向时态方位公司发出（2019）京0102执2753号执行通知书，2019年3月28日，本院发出公告，责令时态方位公司于2019年4月5日前将其承租的北京市西城区广外大街305号西区配套公建房屋腾空，但时态方位公司未履行，本院于2019年3月28日发出执行公告，责令时态方位公司于2019年4月5日前将上述房屋腾空。2019年4月28日，经法院强制执行，在二友居公司的配合下，同利物业中心收回了涉案房屋，时态方位公司未参加房屋交接工作。现二友居公司诉至本院，1.请求法院依法确认其与时态方位公司于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》在2017年11月4日解除；2.请求法院判令时态方位公司向二友居公司返还所付押金34425元；3.请求法院判令时态方位公司向二友居公司退还已交纳的房屋租金418800元；4.请求法院判令时态方位公司赔付二友居公司已花费的装修设计费51500元；5.请求法院判令时态方位公司赔付二友居公司已花费的装修工程款1092278元；6.请求法院判令时态方位公司赔付二友居公司为经营采购的资产设备款46169元；7.请求法院判令时态方位公司赔付二友居公司广告费共计3063元；8.请求法院判令时态方位公司赔偿二友居公司另行寻找替代房屋周转期间所受损失104700元；9.本案全部诉讼费用由时态方位公司承担。庭审中，二友居公司主张由于时态方位公司与同利物业中心之间的租赁合同因时态方位公司违约而解除，涉案租赁合同已不具备履行的条件，同时，该公司装修涉案房屋后，因时态方位未能提供有产权单位盖章的经营场所证明，该公司一直未能开业经营，时态方位公司应当赔偿其相关损失。针对损失情况，二友居公司主张装修期间支出设计费51500元、装修费762465元、排油烟设备安装工程费230313元、电力增容68000元、消防设备工程支出31500元；购置燃气三眼灶（9350元）、异型流食车（6900元）、安装空调的铜管和支架（14860元）、热水器材料费300元、收款软件3套（8640元）、网络设备安装的网线（3200元）、通信服务费1915元、日用品支出935元、清新剂支出69元，以上合计46169元；支出广告制作费2485元、灯箱片578元。本案审理中，依据二友居公司的申请，通过摇号的方式确定由中国中元国际工程有限公司对涉案房屋装修时投入的价值进行评估，本院委托鉴定后，中国中元国际工程有限公司于2019年8月19日出具（2019）经0102民初20077号造价鉴定意见书（征求意见稿），鉴定结论为：1、房屋装修的投入价值为791983元（房屋装修工程费747083元、设计费44900元）；2、房屋内不可移动设备价值为36700元。二友居公司为此支出鉴定费18200元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。二友居公司与时态方位公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，二友居公司依约向时态方位公司支付了租金和押金，时态方位公司亦按照合同的约定向二友居公司提供了涉案房屋。房屋交付后，二友居公司对涉案房屋进行了装修，但由于时态方位公司未能向二友居公司提供有产权单位盖章的经营场所证明，二友居公司未能领取营业执照。此后，由于时态方位公司欠付同利物业中心的租金和水电费，致使同利物业中心于2017年11月4日与时态方位公司解除了房屋租赁合同，时态方位公司因此丧失了出租涉案房屋的权利，二友居公司要求确认其与时态方位公司之间的租赁合同于2017年11月4日解除的请求，有事实依据，本院予以支持。关于押金，双方租赁合同因时态方位公司违约解除，时态方位公司应将收取的押金退还二友居公司，对二友居公司要求时态方位公司退还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金和经济损失，双方租赁合同虽然约定由二友居公司自行办理工商营业执照，但时态方位公司作为出租方，有配合二友居公司提供有产权单位盖章的经营场所证明的附随义务。由于时态方位公司未能向二友居公司提供该证明，二友居公司承租房屋后不能办理工商营业执照，从而无法如期开业经营，时态方位公司构成违约；同时，时态方位公司在与同利物业中心租赁合同履行过程中违约，双方租赁合同提前解除，时态方位公司在2017年11月4日之后不再具备房屋出租人资格，时态方位公司因此对二友居公司亦构成违约，时态方位公司应当赔偿由此给二友居公司造成的经济损失。对于二友居公司主张的经济损失，本院分别予以认定：1、关于租金，二友居公司承租涉案房屋后，因未取得营业执照而无法开展经营活动，时态方位公司应将收取二友居公司的租金予以返还。对二友居公司要求时态方位公司退还租金的请求，本院予以支持。2、关于装修设计费和装修工程款、资产设备款、广告牌制作费，二友居公司对涉案房屋进行装修后，因时态方位公司违约未能正常使用，时态方位公司应当赔偿二友居公司的装修损失。本案审理期间，本院委托鉴定机构对二友居公司装修时投入的价值及不可移动资产的价值进行了评估，二友居公司的请求超出评估价值，对于二友居公司主张的上述损失，本院以评估确定的价值为准。3、关于二友居公司要求时态方位公司赔偿寻找替代房屋周转期间损失的请求，双方租赁合同履行期间，二友居公司仅向时态方位公司支付了截止到2017年10月11日期间的房屋租金，此后至其将涉案房屋交还给同利物业中心长达一年零八个月的时间内，并未向时态方位公司支付租金，在此期间，二友居公司完全可以另行寻找替代房屋，其要求时态方位公司支付寻找替代房屋期间损失的请求，无事实依据，本院不予支持。时态方位公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司与被告北京时态方位投资管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年十一月四日解除。二、自本判决生效之日起十日内，被告北京时态方位投资管理有限公司退还原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司押金34425元、房屋租金418800元。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京时态方位投资管理有限公司赔偿原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司装修损失791983元、不可移动设备损失36700元。四、驳回原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10279元、鉴定费18200元，由原告原告北京京饮华天二友居餐饮管理公司2753负担（已交纳），由被告北京时态方位投资管理有限公司负担25726元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一九年九月二十三日书记员  白指洋