四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2273号 上诉人（一审被告）：杜明衡，男，1980年8月7日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人（一审被告）：周天崖，女，1989年5月23日出生，汉族，住址同上，系杜明衡之妻。 被上诉人（一审原告）：瞿红坤，女，1976年9月4日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被上诉人（一审原告）：何道恒，男，1965年2月25日出生，汉族，户籍地南充市高坪区，现住南充市高坪区。 被上诉人（一审原告）：康强，男，1971年7月15日出生，汉族，户籍地蓬安县，现住南充市顺庆区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：王兴国，四川天普律师事务所律师。 上诉人杜明衡、周天崖因与被上诉人瞿红坤、何道恒、康强合同纠纷一案，不服顺庆区人民法院（2019）川1302民初932号民事判决向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杜明衡、周天崖，三被上诉人的共同委托诉讼代理人王兴国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜明衡、周天崖上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.双方磋商转租案涉门面时，被上诉人表示案涉门面房能经营到2024年，转让费30万元包含已交至2019年8月31日的房租。我方要求房东到场签字认可转让协议，但被上诉人称房东出国旅游了，过几天回来补签。我方索要房东联系方式，被上诉人找各种理由推脱，拒不提供。一审中我方申请追加房东参与诉讼，但一审驳回了我方申请。2.被上诉康强等人于2018年10月12日纠集社会闲散人员来我经营场所闹事，并胁迫杜明衡写下《承诺书》，并于2018年10月18日再次要求我方签个人房屋及车辆抵押协议，被我方拒绝。被上诉人趁杜明衡、周天崖离开南充到广州学习之机将明灯阁员工和杜明衡母亲撵出明灯阁，将大量货品拿走，涉嫌盗窃，并强行拆除店内装修、装饰及货架等，公安于2018年11月7日立案侦查。一审中，我方提出等刑事案件处理后再审理本案，但一审以刑事案件与本案无关为由驳回我方的申请。3.诸多事实认定错误。如认定案外人莫毅提供的与房东的微信记录，认定房东知晓《转让协议》并同意转租；以房东在一审辩论终结前并未主张权利而认定《转让协议》有效；认定27万元中包含有2018年8月31日前的房租“更符合客观情况”。 瞿红坤、何道恒、康强向一审法院提出诉讼请求：1.判令杜明衡、周天崖向瞿红坤、何道恒、康强立即支付转让费20万元及利息；2.判令杜明衡、周天崖向瞿红坤、何道恒、康强支付拖欠的两个月房租19166元；3.诉讼费由杜明衡、周天崖负担。 一审查明，2016年11月3日，康强（瞿红坤、何道恒及其他合伙人的代表）与案外人南充市金太阳文化娱乐有限公司（以下简称金太阳公司）签订了房屋租赁合同，约定：“金太阳公司将自己所有的位于南充市顺庆区门面7通共计约400平方米的营业用房，出租给瞿红坤、何道恒、康强作为养生保健休闲经营场地使用；租赁期限：从2016年9月1日起至2024年8月31日止，共计八年；租金价格与租金交付时间：房屋租金总价为92万元，第一次交款:由乙方在2016年9月25日前一次性支付两年即2016年9月1日至2018年8月30日止的租金，合计金额23万元，第二次交款：由乙方在2017年8月31日前一次性支付2018年9月1日至2020年8月31日止的租金23万元，第三次交款：由乙方在2020年9月30日前一次性支付4年即2020年9月1日至2024年8月31日的租金合计46万元。”，同时约定：“租赁期内，乙方不得转让未到期的该商铺使用权，如乙方经营不善或经营困难，第三方愿意接手经营，需与甲方重新签订租赁合同，由第三方与乙方协商补偿装修残值，甲方与第三方的租赁合同期限在本合同租赁期限内。” 另查明，2017年4月21日，杜明衡与周天崖在顺庆区民政局婚姻登记处登记结婚。刘芳系金太阳公司的投资人之一。 一审认定，2017年12月18日，周天崖代杜明衡（乙方）与瞿红坤、何道恒、康强（甲方）签订了《转让协议》，约定：“甲方同意将位于南充市顺庆区的康正源（含茶房、汗蒸房、壹号线洗车场、欢喜缘素食馆文玩柜）转让给乙方，双方就转让达成如下协议:一、甲方将康正源转让给乙方，转让内容为康正源配套设施的所有权。其中，素食馆文玩柜的经营须按原协议，服从素食馆统一管理。二、转让金额为27万元，支付方式如下:1.乙方已付转让金7万元，甲方和乙方办理交接事直，签定此合同。2.乙方于2018年6-12月每月30日前付给甲方2万元，合计10万元。此欠款由乙方给甲方另行出具欠条。3.剩余10万元由乙方下欠甲方至2018年12月底（此欠款由乙方另行给甲方出具欠条），2018年乙方为甲方（按十人计算）每人配送2000元消费券，共计二万元消费券。2018年底由甲方股东决定，若需乙方支付现金，乙方须在2019年6月前全部支付给甲方；甲方也可以在2018年12月底决定将该金额作为入股资金，参与店面利润按股分红。四、乙方从签定转让合同之日起，应履行甲方与房东签定的合同事宜。如乙方在执行合同时，房东提出超出原租房合同的条件及要求，由甲方负责协商。如乙方未按时交房租，甲方不承担任何责任。六、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房东一份，自签定之日生效”。同日，周天崖代杜明衡向瞿红坤、何道恒、康强出具了欠条一张，载明：“今欠到康正源原股东（瞿红坤等十人）人民币20万元，其中拾万圆于2018年12月31日前付清，另拾万圆由各股东自行决定是否做为杜明衡新店股金，若不入股，则于2019年6月30日前付清”。事后，瞿红坤、何道恒、康强的合伙人莫毅用微信将该转让协议发送给了金太阳公司的股东刘芳，刘芳于2018年1月8日上午11:13时回复：“康正源养生馆欠金太阳的费用：2017年4月电费3258元、2017年1月份电费4678元、2月-3月的气费2537元，共计10473元”。2018年6月28日晚上18:50时，刘芳给莫毅发微信：“莫总，下周找个时间谈合同，鲁姐明天单位有事，所以改期，另外，合同是照你那次说的意思打好了，一年收一次租金，租金115000元……”，莫毅当即回复：“谢谢你们理解”，刘芳回应：“好”；2018年7月2日晚上19:09时，刘芳给莫毅发微信：“莫总，你明天上午10时在康正源小杜那谈合同，这是你说过的你要来。那就明天见”。2018年10月30日，杜明衡委托案外人孔棋棋前往案涉租赁房屋撤走相关物品，孔棋棋向瞿红坤、何道恒、康强出具了委托书和撤场书，并撤走了有关物品。 2018年3月25日，杜明衡与案外人罗强签订了《房屋租赁合同》，将洗车场（三通约一百平方米）出租给罗强，租期三年，年租金7.2万元。后因罗强经营不善，当年8月底停止经营。 2018年10月25日，原康正源股东共同向杜明衡、周天涯发出《撤场告知函》：“杜明衡、周天涯：鉴于2018年6月份你未按约执行支付义务，你于2018年10月12日当着大部分股东在明灯阁给我方出具了《承诺书》后，你于2018年10月19日未告知我方任何人就搬迁了店面，并将我方人员电话拉黑，无法联系你。现将原康正源股东大会的决定，正式告知你们：1.你方务必于2018年10月28日前到顺庆区（原康正源，你们更名为明灯阁）的地方进行杂务清理及办理交接手续，逾期不前来办理，一切后果及产生的费用均由你方承担。2.立即保持通信畅通，联系我方人员，并立即支付我方的二十万元欠款，否则我方将从现在按《承诺书》中约定的月息1.5%收取利息。特此告知”。2018年10月31日，杜明衡向瞿红坤、何道恒、康强出具了《关于的回函》：“1.贵方与我方在2017年12月18日签订《转让协议》时，约定转让费30万（含3万消费券）中包含房租即我方承租的明灯阁房租至2019年8月31日到期止，租赁期限到2024年；但在2018年9月明灯阁（承租房屋）房东找到我方后，才得知明灯阁租赁期限实际是2018年8月31日到期。贵方故意隐瞒真实情况，骗取我方租金、转让费等费用，我方找到贵方说房租、租期、转让费的事，贵方矢口否认，并怕我方不认转让协议，贵方带着一群社会人员于2018年10月12日在明灯阁找到杜明衡，并一下午都在明灯阁闹事，控制我方杜明衡，以至于我方没有办法正常营业，于当晚八时左右威胁、胁迫、强制恐吓杜明衡签下《承诺书》，后才离开明灯阁。2.到2018年10月18日，贵方再次带多名社会人员到明灯阁找到杜明衡并反锁了我方承租明灯阁所有的门窗，拔掉了监控，胁迫杜明衡再次给贵方写《担保贷款的保证书》，杜明衡说要与其爱人商量，才允许杜明衡离开明灯阁，并回康强短信告知贵方，直接走法律程序。2018年10月19日杜明衡去广州学习，直至23日才回到南充，而这期间贵方均有人在明灯阁把守，我方工作人员和家人去明灯阁，贵方都将其哄出明灯阁，并反锁门窗，以至于我方丢失三十余万货品……”。 2018年10月12日早上8:51时，案外人刘芳通过微信将自己原来与瞿红坤、何道恒、康强签订的《租房合同》发送给了周天崖。 一审法院认为，本案争议的焦点有三：1.案涉转让协议是否合法有效；2.案涉的转让款27万元包含了哪些项目，即是否包含了康正源转让时的现状财产和2019年8月31日之前的房屋租金；3.瞿红坤、何道恒、康强的诉讼请求是否应当得到支持；4.案涉债务是否是杜明衡、周天崖的共同债务。 一、关于案涉转让协议是否合法有效的问题。 杜明衡、周天崖辩称，其与金太阳公司签订的《房屋租赁合同》第四条第（3）项明确约定，转租应当征得房东金太阳公司同意，且由第三方与房东重新签订租赁合同，而房东并没有同意转租，故案涉《转让协议》无效。一审认为，瞿红坤、何道恒、康强与杜明衡、周天崖签订案涉《转让协议》时，原出租人金太阳公司不知情，也未经出租人金太阳公司签字确认，按瞿红坤、何道恒、康强与金太阳公司签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉《转让协议》应为无效，但至本案辩论终结时金太阳公司对此并未主张权利；一审原被告签订转让协议后，瞿红坤、何道恒、康强的合伙人莫毅已通过微信告知了金太阳公司的投资人刘芳，从双方2018年1月至7月的微信聊天记录，尤其是2018年7月2日刘芳给莫毅发送的微信记录：“莫总，你明天上午10时在康正源小杜那谈合同，这是你说过的你要来。那就明天见”的内容可以认定金太阳公司在2018年1月就知道案涉房屋转租的事实，在2018年7月金太阳公司还在与三方就房屋租赁的问题进行磋商，并未对房屋转让提出异议或要求与瞿红坤、何道恒、康强解除原《房屋租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，一审原被告于2017年12月18日签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人依法应当按照约定履行自己的义务。 二、关于案涉转让款27万元包含了哪些项目，即是否包含了康正源转让时的现状财产和2019年8月31日之前的房屋租金问题。 2017年12月18日，一审原被告签订的《转让协议》约定：瞿红坤、何道恒、康强将康正源(含茶房、汗蒸房、壹号线洗车场、欢喜缘素食馆文玩柜)转让给杜明衡，包括康正源配套设施的所有权，其中，素食馆文玩柜的经营须按原协议，服从素食馆统一管理；转让金额为27万元；乙方从签定转让合同之日起，应履行甲方与房东签定的合同事宜”的内容和2016年11月3日，瞿红坤、何道恒、康强与金太阳公司签订的《房屋租赁合同》约定：“由乙方（瞿红坤、何道恒、康强）在2016年9月25日前一次性支付两年即2016年9月1日至2018年8月30日止的租金，合计金额23万元，在2017年8月31日前一次性支付2018年9月1日至2020年8月31日止的租金23万元”的内容，以及2018年10月12日，金太阳公司的投资人刘芳向周天崖发送的微信聊天记录：“他们把租金23万元和超期这么久的滞纳金给我们就有效，否则，无效……”的内容，可以认定系现状转让，包含了茶房、汗蒸房、壹号线洗车场、欢喜缘素食馆文玩柜配套设施的所有权和2018年8月31日前的租金。 至于是否包含2018年9月1日至2019年8月31日之间的租金问题。转让协议约定不明，瞿红坤、何道恒、康强与案外人金太阳公司签订的《房屋租赁合同》约定的年租金为11.5万元，如转让款27万元包含了2018年9月1日至2019年8月31日之间的租金，则案涉房屋的现状财产价值为78333.33元（27万元-2018年1月至8月的租金76666.67元-2018年9月至2019年8月的租金11.5万元），如转让款27万元不包含2018年9月至2019年8月的租金，则案涉房屋的现状财产价值为193333.33元（27万元-2018年1月至8月的租金76666.67元），案涉房屋有400平方米左右，被告杜明衡将案涉100平方米的商铺（包含洗车场）转租给案外人罗强每年的租金为7.2万元，显然，其茶房、汗蒸房、洗车场、素食馆的装修及文玩柜等配套设施使用1年（一审原告与案外人系2016年11月3日签订的房屋租赁合同、一审原告与一审被告于2017年12月18日签订的转让协议）后的价值为193333.33元更符合客观实际。故案涉转让款27万元包含了康正源转让时的现状财产（茶房、汗蒸房、壹号线洗车场、欢喜缘素食馆文玩柜等配套设施的所有权）和2018年8月31日之前的房屋租金。 三、关于瞿红坤、何道恒、康强的诉讼请求是否应当得到支持的问题。 一审原被告于2017年12月18日签订《转让协议》后，瞿红坤、何道恒、康强交付了案涉房屋的使用权和有关设施的所有权，依约杜明衡、周天崖应当于2018年6月至12月每月30日前向瞿红坤、何道恒、康强支付2万元，于2019年6月前支付余款10万元，客观上瞿红坤、何道恒、康强于2018年10月25日向杜明衡、周天崖出具《撤场告知函》、杜明衡、周天崖于2018年10月30日向孔棋棋出具撤场委托书和2018年10月31日出具《关于的回函》的行为表明杜明衡、周天崖已拒绝履行合同义务，双方自动解除转让协议。杜明衡应当向瞿红坤、何道恒、康强支付剩余的转让费20万元。至于瞿红坤、何道恒、康强请求杜明衡支付逾期支付转让款的利息问题。一审原被告在转让协议中并未约定，对瞿红坤、何道恒、康强的此主张，本院不予支持。 如前述，案涉转让款仅包含2018年8月之前的租金，双方转让协议自动解除的时间是2018年10月，杜明衡实际多使用了案涉房屋2个月，应当支付该2个月的租金19166.67元（11.5万元/年÷12月/年×2月），现瞿红坤、何道恒、康强主张19166元，应予支持。 四、关于案涉债务是否是杜明衡、周天崖的共同债务的问题。 案涉债务发生在杜明衡、周天崖夫妻婚姻关系存续期间，杜明衡租用门面与周天崖进行共同经营，周天崖代杜明衡签订《转让协议》、代为书写欠条等。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，案涉债务系杜明衡、周天崖的共同债务，应当共同支付。 至于杜明衡、周天崖认为自己承租房的东西被盗，已向公安机关报警，要求刑事案件处理完毕后，再行审理本案，申请本案中止审理的问题。本案是合同纠纷，主要解决一审原被告履行转让协议的问题，即一审原被告是否履行了转让协议约定的义务、是否违约、违约后如何处理，与杜明衡、周天崖的物品被盗、被谁盗是不同的法律关系，该刑事案件是否立案、是否侦破、犯罪嫌疑人是否承担刑责、是否退赔，均与本案无关，本案无需等待刑事案件的处理结果再行处理，对杜明衡、周天崖的此申请，本院不予支持。 至于杜明衡、周天崖申请追加金太阳公司作为当事人参加本案诉讼的问题。一审原被告之间的房屋转让合同关系与瞿红坤、何道恒、康强同案外人金太阳公司之间的房屋租赁合同关系是两个法律关系，一审原被告之间的房屋转让合同履行行为与瞿红坤、何道恒、康强同金太阳公司的房屋租赁合同履行行为之间是相互独立的，本案在审理过程中如追加案外人金太阳公司，即原出租人为第三人或通知原出租人表达意见的话，势必造成金太阳公司的讼累，增加了金太阳公司的诉讼负担；同时，本案的事实清楚，无需金太阳公司到庭陈述就已查清了事实；再者，本案的审理结果并不影响金太阳公司的权利，也不会增加其义务。所以，本案无需追加案外人金太阳公司（原出租人）为第三人参加本案诉讼。 综上，一审判决：一、杜明衡和周天崖在本判决生效后十五日内共同向瞿红坤、何道恒、康强支付转让费20万元及两个月的房屋租赁费19166元。二、驳回瞿红坤、何道恒、康强的其他诉讼请求。案件受理费2294元，由杜明衡、周天崖负担。 二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，2018年10月30日，杜明衡委托孔棋棋将明灯阁放于清心素食馆的货品撤走，具体货品列有详细清单，价值合计27600元，王小燕作为在场人在该清单上签名。 本院认为，双方当事人于2017年12月18日签订的《转让协议》金太阳公司虽然没有签字或盖章，但被上诉人于2018年1月8日将《转让协议》通过微信发给了金太阳公司股东刘芳，金太阳公司在2018年1月就应当知道房屋已经转租的事实。这之后，刘芳与上诉人、被上诉人双方有关人员均有联系，就转租事宜进行过商洽，但金太阳公司直至本案一审诉讼都没有提出异议或请求确认转租合同无效或请求解除转租合同。出租人知道或应当知道承租人转租事实而在六个月内不提出异议的，视为同意承租人对外转租。一审适用根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款，认定转租合同有效并无不当。基于金太阳公司对转租合同没有提出异议，故一审没有追加金太阳公司参加诉讼亦无不当。 关于转让款27万元是否包含2019年8月31日前的租金问题。 双方签订的《转让协议》对租金是否包含2018年9月1日至2019年8月31日的租金约定不明，在此情况下。一审作了如下推理：转让款27万元包括现状财产价值及租金。一年的租金为11.5万元是确定的。转让款27万元中如果包含2018至2019年的租金，则案涉房屋的现状财产价值为78333元，如果不包含，则案涉房屋的现状财产价值为193333元。上诉人在接手案涉房屋后将面积约100平方米的洗车场对外出租给案外人罗强的年租金为7.2万元，而案涉房屋总面积为400多平米。从而得出转租给上诉人的茶房、汗蒸房、洗车场、素食馆的装修及文玩柜等配套设施在仅使用一年后的转让价值为193333元更符合客观实际的结论。本院认为，一审的推论逻辑清楚，推论所得的两种结果之间金额相差11.5万元，从案涉房屋现状财产价值与商人之间交易所应当具有的理性角度，一审认定27万元转让费中不包含2019年8月31日前的租金更符合常理。上诉人虽称，双方在洽谈转租过程中，瞿红坤、何道恒、康强告知其2019年8月31日前的租金已付，即约定的27万元转让费中包含了2019年8月31日前的租金，但未提供任何证据，不予采信。 至于被上诉人一方是否涉嫌盗窃及故意损坏财产的问题，上诉人可依法另案主张权利，因与本案合同纠纷不属于同一法律关系，二者并无牵连关系，在处理上可并行不悖，不存在“先刑后民”的问题，故一审没有中止审理在程序上并无不当。 综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2294元，二审案件受理费2294元，共计4588元，均由被上诉人杜明衡、周天崖负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇一九年九月十日 书记员  陈姗姗