湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0124执异69号异议人（案外人）：宋利军，男，1976年2月22日出生，汉族，住湖南省。异议人（案外人）：刘昱，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。异议人（案外人）：陈带春，女，1982年2月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。申请执行人：姚斌，男，1971年2月27日出生，汉族，住湖南省南县。委托代理人：秦亚平，湖南河清律师事务所律师。被执行人：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所宁乡市城郊乡合安社区二环路与康宁路交界处铂金汉宫4栋2单元2606室。法定代表人：陈立标，系该公司董事长。委托代理人：朱方杰，男，系该公司职工。被执行人：湖北湘荆建设集团有限公司，住所湖北省荆州市荆州区。湖北湘荆建设集团有限公司（以下简称湘荆公司）、宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人宋利军、刘昱、陈带春于2019年8月26日向本院提出执行异议申请，请求撤销（2019）湘0124执2747号之一执行裁定书，解除对宁乡市玉潭镇二环路铂金汉宫5栋105号房屋（以下简称105号商铺）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年9月4日举行了听证，异议人宋利军、刘昱、申请执行人姚斌的委托代理人秦亚平、被执行人新宏公司的委托代理人朱方杰参加了听证。本案现已审查终结。异议人宋利军、刘昱、陈带春称：申请执行人姚斌与被执行人湘荆公司、新宏公司建设工程分包合同纠纷一案，在执行过程中宁乡市人民法院于2019年7月25日下达（2019）湘0124执2747号之一执行裁定书，将三异议人共同购买的105号商铺进行了查封。105号房屋是陈容于2014年11月10日购买。陈容与新宏公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》并支付了房屋首付款2508640元，剩余房款陈容用此房屋抵押在中国银行宁乡支行，办理了个人一手房住房贷款2400000元。新宏公司于2015年将此房屋交付给了陈容。但铂金汉宫5、6栋房屋因与施工方竣工验收等原因一直不能办理产权证。至2018年10月止，所有业主包括陈容都没有办理产权证。2019年6月21日，陈容与三异议人就此房屋达成买卖意向协议。因陈容是外地人，房屋又没办理产权证，还因为房屋系三异议人共同购买要分三个户头分别办理三本房产证。为求稳妥，异议人要求新宏公司代其办妥房产分户手续，所以要求新宏公司和陈容共同与其签订《铂金汉宫商铺购买合同书》，并要求由市政府委派到铂金汉宫协调问题楼盘的朱方杰同志以其房屋作担保，才愿意购买和付款。2019年7月10日，陈容和新宏公司、朱方杰共同与三位异议人签订了《铂金汉宫商铺购买合同书》。因陈容用此房屋抵押在中国银行宁乡支行，办理的一手房住房贷款尚未还清，异议人宋利军于2019年7月10日在中国银行宁乡支行替陈容支付了1539401.95元还清了银行贷款。同日，陈容、新宏公司将房屋及房屋钥匙交付给了三异议人。三异议人和被执行人新宏公司正在办理房地产权证过程中，宁乡市人民法院将三异议人已经购买的房屋当作被执行人新宏公司的财产予以查封。故三异议人依法提出执行异议，请求立即终止对上述房屋的执行。申请执行人姚斌称：答辩人认为异议人对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的权利，理由如下：一、答辩人有合理怀疑涉案房屋并非陈容所有，陈容只是挂名购买权人，涉案房屋实际所有权人应当为新宏公司；二、涉案房屋出让价格低于市场价值百分之六十以上，明显违背常理；三、异议人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形和第二十九条规定的三种情形，其异议不能够排除人民法院的强制执行；四、本案诉争房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，涉案房屋一直登记在新宏公司名下，应属新宏公司所有。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的标准，本案诉争房屋登记在被执行人新宏公司名下，各异议人难以再行确定是争议105号房屋的所有权人。综上所述，异议人的异议请求缺乏事实依据及法律依据，请求法院驳回三异议人提出的异议请求。经查，2014年11月10日，案外人陈容与被执行人新宏公司就涉案105号商铺签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20130383105）。合同约定105号商铺规划用途为商业。该商品房单价为22000元/㎡，总房价为4908640元。双方约定买受人以银行按揭方式付款，应于2014年11月10日向出卖人交付首期房款（含定金）计2508640元，剩余房款24000000元向中国银行申请贷款。合同签订后，案外人陈容与中国银行股份有限公司宁乡支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（2015年借字32号），将105号商铺抵押至中国银行股份有限公司宁乡支行办理了抵押贷款24000000元。2019年7月10日，新宏公司与陈容共同作为甲方和异议人宋利军、刘昱、陈带春作为乙方签订了《铂金汉宫商铺购买合同书》。该合同约定：经甲乙双方协商，甲方愿将已抵押给中国银行的105号商铺出卖给乙方。有关事项约定如下：一、商铺面积及价格：105商铺三室一户，面积223.12平方米，经公司研究同意按每平方米9008元出让给乙方，总计款为人民币2009865元。二、该商铺系公司以陈容户头贷款房源，尚欠银行约154万元，签订本合同之日，乙方向甲方交纳5万元诚信保证金，可抵扣房款。三、付款方式：由甲方公司、陈容和乙方到中行办理贷款清零手续和解约转户以及网签手续。乙方一次性偿还银行全部贷款。四、甲方承诺以下几点：1、签定本合同之日甲方和乙方一起去中国银行解押，当日去房管局办理陈容退房事宜，并在当日完成网签。2、乙方全部还清银行贷款后，总房款剩余部分，甲方同意乙方预留30万元，等甲方完成本合同所有承诺后再支付。3、甲方承诺签订本合同之日起90个工作日内全力协助乙方进行商铺拆分和办理商业用房不动产证，直到办好拆分到户三个独立的不动产证并交给乙方为止。乙方不承担办证的任何费用…。同日，异议人宋利军代陈容向105号商铺抵押贷款的中国银行还清了剩余的按揭贷款1526712.29元。中国银行宁乡支行出具了《抵押权消灭的证明（全部注销）》，并于同日在宁乡市不动产登记中心办理了抵押权注销登记。2019年7月19日，被执行人新宏公司就105号商铺办理了不动产首次登记，不动产权证书号为湘（2019）宁乡市不动产权第××号，登记房屋所有权人为新宏公司，房屋共有方式为单独所有，登记原因为自建。申请执行人姚斌与被执行人新宏公司、湘荆公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年4月8日作出（2017）湘0124民初6065号民事判决书，判决被执行人湘荆公司应支付申请执行人姚斌1860000元及迟延付款利息，被执行人新宏公司在欠付湘荆公司工程款32个车位的价值范围内承担对姚斌付款的连带责任。后该案进入执行程序，案号为（2019）湘0124执2747号。在执行过程中，本院于2019年7月25日作出（2019）湘0124执2747号之一执行裁定书，裁定查封被执行人新宏公司名下105号商铺。后异议人宋利军、刘昱、陈带春认为涉案105号商铺已由其购买，遂提出执行异议，请求解除对105号商铺的查封。本院认为，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知律师法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”的规定作出（2019）湘0124执2747号之一执行裁定书裁定查封被执行人新宏公司名下105号商铺，系被执行人新宏公司未履行本院生效判决书所确定的付款义务所致。本案105号商铺系案外人陈容从新宏公司处购买后转卖给本案三异议人，故本案三异议人对105号商铺所享有的权利系从陈容处继受取得。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，故在论证三异议人对诉争105号商铺是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益前，应当首先论证案外人陈容对105号商铺是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，案外人陈容与嘉诚房产虽然签订了合法有效的商品房买卖合同，但涉案105号商铺为商业用房，并非用于居住，且现有证据无法证明陈容已向新宏公司支付了超过合同约定总价款百分之五十的房屋购买款。故案外人陈容对105号商铺所享有的权利不符合上述规定的全部条件。此外，本案诉争的105号商铺属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，105号商铺登记在新宏公司名下，应属新宏公司所有。即便新宏公司向陈容交付了房屋钥匙，但在长达4年多的时间内陈容都未依照相关法律规定办理该诉争房产的不动产权属变更登记或采取预告登记、公证等其他方式宣示对涉案房产的所有权，故依法不能发生物权变动的效力。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”的规定，本案中按照不动产登记簿判断，本案诉争105号商铺也是登记在被执行人新宏公司名下。综上所述，案外人陈容就105号商铺不享有足以排除人民法院强制执行的法律效力。因此，案外人陈容在不享有足以排除人民法院强制执行的法律效力的情形下将涉案105号商铺出卖给本案三异议人。三异议人从案外人陈容处继受取得针对105号商铺所享有的权利同样不足以排除人民法院的强制执行。故异议人宋利军、刘昱、陈带春请求解除对105号商铺查封的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下：驳回异议人宋利军、刘昱、陈带春的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宁乡市人民法院提起诉讼。审 判 长  周清香人民陪审员  刘新年人民陪审员  周青云二〇一九年九月五日代理书记员  文 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。