陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0802民初9199号   原告：段某某，男，1984年5月18日出生，汉族，陕西省米脂县人，本科文化，住西安市未央区，铁道公司职工，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：拓振林，男，1957年2月11日出生，汉族，陕西省子洲县人，初中文化，现住榆林市榆阳区，农民，系原告段某某岳父，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告：某置业有限公司（原陕西国孚置业投资有限公司），住所地榆林市高新区，统一社会信用代码9161080279413099X1。   委托诉讼代理人：郝雄华，陕西省榆林市司法局148法律服务所法律工作者。   原告段某某与被告某置业有限公司（以下简称国孚置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告段某某的委托诉讼代理人拓振林，被告国孚置业公司的委托诉讼代理人郝雄华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告段某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号为YS0017121的商品房预售合同有效，并继续履行；2、判令被告向原告支付从2016年9月12日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金（违约金计算方法：以已交房款726894元为基数，从2016年9月12日起至原告取得房屋权属证书之日止，以中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。至起诉之日已产生违约金为87227.28元，即726894元×6%×2年=87227.28元）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月26日，原告与被告签订了编号为YS0017121的《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于榆林市高新区XX大道北、XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套（房屋代码85112），建筑面积96.61平方米，土地使用年限为2012年1月6日至2081年9月6日；单价7524元/㎡,总价款726894元；首付款226894元，余款50万元按揭贷款付清；交房期限2014年12月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：如因出卖人原因造成不能按照上述日期完成产权登记备案手续，买受人同意给予出卖人270个工作日的谅解期，在此期间不视为出卖人违约。合同签订后，原告依约于2013年8月31日向被告支付首付款226894元，于2014年2月11日向建设银行榆林分行按揭贷款50万元并直接打入被告账户，原告已全面履行了合同义务。2015年3月29日，被告向原告交付了合同约定的房屋，但时至今日，被告仍没有按照合同约定即最晚应当于2016年9月12日前将合同约定的办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，办理权属登记证书更是遥遥无期。综上所述，被告作为开发商应当具有契约精神和本着诚实信用的原则，既要依约履行交付验收合格房屋的义务，也应当按照合同约定和法律规定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案并给原告办理权属登记证书，但被告至今没有履行上述主要合同义务，被告的行为已经构成了根本违约且违约行为持续存在，使原告至今不能实现取得房屋产权登记证书的合同目的，已经给原告造成了很大的损失且损失在继续扩大。根据《中华人民共和国合同法》107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。   被告国孚置业公司辩称：1.被告因诸多客观原因迟办房产证，是由国家政策性变化影响了办理房产证的正常进行；2.因9号楼测量中出现意见不一致的情况，导致无法确定测量面积，无法上会研究，拖延至2018年12月7日才将“奥林城小区建筑面积情况说明”出具，且被告已补交土地出让金，于2019年4月4日缴纳5599600元。房产总证只剩7号楼正在办理中，已办出房产总证的已经开始着手办理业主分证；3.被告在2016年就已申请不动产权籍调查，但因不动产局系统问题导致已经受理的凭证作废，后于2017年12月10日重新受理；4.依照《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案实际情况是非“出卖人原因”，出卖人原因是指五证不全或验收工程不合格等无法备案办理。鉴于上述几种理由造成的延期办证，被告表示抱歉，但延期办证并非被告主观原因，系客观因素所致，被告不应当承担违约金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的商品房预售合同复印件1份，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的不动产权证复印件1份、缴款书复印件、说明复印件、凭证复印件各1份，原告对真实性无异议，证明目的提出异议，认为被告逾期办理房产证，应当按照合同约定支付违约金，经审查，被告提供的不动产权证并非为本案原告办理的证件，而缴款书复印件、说明复印件、凭证复印件，均不能证明被告已按照合同的约定为原告办理了房产证，故对被告提供的上述证据和事实本院不予认定。   本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，原告段某某（买受人）与被告国孚置业公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于榆林市高新区XX大道北、XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋一套，建筑面积96.61平方米；房屋价款为单价7524元/㎡,总价款726894元；付款方式为买受人于签署本合同时付清总房款的31.2%即226894元，余款50万元银行按揭贷款付清；被告应当在2014年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：如非因出卖人原因造成不能按照上述日期完成产权登记备案手续，买受人同意给予出卖人270个工作日的谅解期，在此期间不视为出卖人违约。合同还约定其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付首付款226894元及交纳契税、大修基金和房屋登记费，并且将剩余房款50万元依约办理了银行按揭贷款。2015年3月29日，被告向原告交付了涉案房屋。2017年12月10日，榆林市不动产登记中心向被告出具了榆林市不动产权籍调查受理凭证。   另查明：被告于2018年7月17日将公司名称由陕西国孚置业投资有限公司变更为某置业有限公司。   本院认为，原告段某某与被告国孚置业公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告依约支付了购房款及相关费用，被告理应依约履行房产证登记备案及办理房产证等合同约定的义务。原告请求确认原被告签订的商品房预售合同有效，继续履行的诉讼请求有事实及法律依据，依法予以支持；原告请求被告国孚置业公司向其支付逾期办证违约金（以已交房款726894元为基数，从2016年9月12日起至原告取得房屋权属证书之日止，以中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算），被告国孚置业公司辩称其逾期办证属实，但逾期办证系政府行为导致的客观原因，并非主观原因，被告一直在积极办理房屋产权证，并且已经完成房屋产权权属登记备案手续，经审查，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：如非因出卖人原因造成不能按照上述日期完成产权登记备案手续，买受人同意给予出卖人270个工作日的谅解期，在此期间不视为出卖人违约。现原、被告均认可涉案商品房于2015年3月29日完成交付，故被告至迟应当在2016年3月24日（房屋交付后360个（90+270）工作日）前完成上述登记备案，并办理房地产权属证书。但被告现已超出合同约定的被告应当完成登记备案的时间；且被告也不能举证证明房屋产权证书至今尚未办理好的原因系政府行为导致的客观原因。故被告国孚置业有限公司的抗辩理由不能成立，被告显已构成违约，依法应承担违约责任。因双方未对逾期办证违约金标准进行约定，原告未能举证证明因被告的原因其未能在期限届满取得房屋权属证书的事实，亦未能证明就被告逾期办证给其造成的损失数额，原告主张的违约金计算标准无事实依据，本院结合双方履约情况，根据诚实信用原则，认定原告诉请的违约金以房价款726894的1%计算即7268.94元。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告段某某与被告某置业有限公司签订的商品房预售合同有效，继续履行。    二、本判决生效后十日内，由被告某置业有限公司向原告段某某支付违约金7268.94元。   三、驳回原告段某某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费990元，由原告段某某负担900元，由被告某置业有限公司负担90元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                   审 判 员李海波                                    二○一九年九月十九日                                书记员王春萍      1