湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4663号原告：谢运凤，女，1976年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市桂阳县。委托诉讼代理人：侯锦琼，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，1982年4月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原告谢运凤与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢运凤的委托诉讼代理人侯锦琼以及被告美世界公司委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢运凤请求本院判令：1、被告美世界公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关法律手续，并将合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘A栋16A16号房交付给原告谢运凤；2、判令被告美世界公司向原告支付逾期交房违约金59230.32元给原告谢运凤(违约金从合同约定交房之日起暂算至2019年7月31日止，后续违约金算至被告实际具备合法交房条件之日止);3．本案诉讼费用由被告承担。被告美世界公司答辩要点:1、原告未按时足额支付到期款项，应向我方支付违约金。在原告未交清全款之前（包括违约金和税费）我方有权据实予以延期交房且不用承担违约责任。2、原告要求我方支付逾期违约金部分已超诉讼时效，对超过部分依法应不予支持。3、未按时交房是由于不可抗力因素导致，依据合同约定我方可以据实延期交房并不承担违约责任。4、原告诉请的违约金过分高于实际损失，请求依法予以核减。综上所述,原告的诉请无事实和法律依据,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2016年4月18日，原告谢运凤（买受人）与被告美世界公司（出卖人）签订一份合同编号为2013020316A16的《郴州市商品房买卖合同》，即由原告谢运凤购买被告美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J[栋]16层16A16号房，建筑面积46.03平方米，总房价278338元。签订合同后,原告谢运凤依约向被告美世界公司支付了首付房款58338元。2017年3月13日通过银行按揭向被告美世界公司支付剩余房款220000元。2、《郴州市商品房买卖合同》中第五条付款方式及期限约定:买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）￥58338元，余款￥220000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款，并在/年/月/日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……第六条买受人逾期付款的违约责任约定：……买受人逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……；第九条交房期限及条件约定:出卖人应当在2016年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人……；第十条房屋交接及违约处理方式约定：……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3、原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中约定的交房期限为2016年8月31日前,而被告至今未将涉案房屋交付给原告谢运凤使用。至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。4、被告美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间强降雨雪天气天数达到281天及郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力原因导致,而原告予以否认。5、庭审中，原告谢运凤申请撤回第一项诉讼请求。判决的理由与结果本院认为,原、被告签订的合同编号为2013020316A16的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的内容履行各自的义务。原告谢运凤申请撤回第一项诉讼请求，属于当事人处分自身权利，且不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点为：1、被告美世界公司应否承担逾期交房的违约责任及如何承担；2、原告谢运凤主张逾期交房违约金是否过高。对此，本院作如下评判：（一）被告美世界公司应否承担逾期交房的违约责任及如何承担。本案中，原告谢运凤已支付了全部购房款,被告美世界公司却一直未将涉案房屋交付给原告使用,被告理应承担逾期交房的违约责任。被告辩称原告诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因原告未能提供证据证实其曾多次催促过被告交房，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，本院仅对原告起诉前三年内即提起诉讼之日2019年9月2日至2016年9月2日期间的违约金给付请求予以保护，现原告仅诉请2019年7月31日之前的逾期交房违约金，故在本案被告应付原告逾期交房违约金为59174.65元(从2016年9月2日算至2019年7月31日,按已付购房款278338元×1063天×0.0002＝59174.65元，以后的违约金按上述标准继续计算至实际交房之日止)。另，被告辩称其未按期交房系因施工期间强降雨雪天过多和郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力因素所导致,本院对此认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而被告提交的证据均不属于上述规定的不可抗力的情形，尚不足以证明被告逾期交房系不可抗力因素所导致,且被告亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对被告的逾期交房抗辩理由,本院不予采纳。至于被告抗辩原告未在合同约定期限付款需支付逾期付款违约金，因被告未提出反诉，故本案中不予处理。（二）原告谢运凤主张逾期交房违约金是否过高。本案原、被告双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定了逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对原、被告双方均有约束,对双方公平一致,且被告未提交充分的证据证明原告诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对被告要求核减违约金的辩解,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十天内支付原告谢运凤逾期交房违约金59174.65元(从2016年9月2日算至2019年7月31日,按已付购房款278338元×1063天×0.0002＝59174.65元，以后的违约金按上述标准继续计算至实际交房之日止）；二、驳回原告谢运凤的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取640元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇一九年九月十二日书记员  李佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。