重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初491号原告（申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓红，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：任思昱，重庆索通律师事务所律师。被告(案外人):广安市人民政府驻重庆办事处，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪A2塔楼11楼，统一社会信用代码125113004586119899。法定代表人:何晓涛，该办事处主任。委托诉讼代理人：刘晓东，该办事处职员。委托诉讼代理人：杨晓华，四川灜络律师事务律师。第三人（被执行人）：重庆美全置业有限公司，住所地重庆市江北区海尔路178号，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨青容，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）重庆市尚鼎建筑工程有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇九龙街147号，统一社会信用代码91500224678697200F。法定代表人：吕忠品，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰斌，重庆龙都律师事务所律师。第三人（被执行人）吕忠品，男，1966年2月27日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：兰斌，重庆龙都律师事务所律师。第三人（被执行人）周承君，女，1965年2月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区旧县。委托诉讼代理人：兰斌，重庆龙都律师事务所律师。第三人（被执行人）袁源，女，汉族，1964年5月1日出生，住重庆市江北区。原告重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司）与被告广安市人民政府驻重庆办事处（以下简称广安市驻渝办）、第三人重庆美全置业有限公司（以下简称美全公司）、重庆市尚鼎建筑工程有限公司（以下简称尚鼎公司）、吕忠品、周承君、袁源申请人执行异议之诉一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渝康公司的诉讼代理人杨晓红与任思昱,被告广安市驻渝办的诉讼代理人刘晓东与杨晓华，第三人美全公司的诉讼代理人杨青容，第三人尚鼎公司、吕忠品、周承君的诉讼代理人兰斌到庭参加了诉讼。经本院公告送达后第三人袁源无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。各方在和解期内未达成和解协议。本案现已审理终结。本案立案之初，中信银行股份有限公司重庆分公司（以下简称中信银行重庆分公司）系原告。本院审理中，中信银行重庆分公司与渝康公司以诉争债权全部转让为由向本院提出申请，请求由渝康公司替代中信银行重庆分公司作为原告参加本案，本案各方当事人对此均无异议，合议庭经审查认为该申请符合法律规定，故对其申请予以同意。故，本案原告由中信银行股份有限公司重庆分公司变更为重庆渝康资产经营管理有限公司。原告向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行重庆市海尔路178号美全22世纪A塔1层1-11号共11套房屋的保全；2、全部诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判决准许执行重庆市海尔路178号美全22世纪A塔1层1-11号共11套房屋；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月22日，中信银行股份有限公司重庆分公司与尚鼎公司签署《综合授信合同》，约定尚鼎公司向中信银行重庆分公司借款实际形成的最高债权本金余额不超过80000000元。同日，中信银行重庆分公司与美全公司签订了编号为(2015)信渝银最抵字第5115085号《最高额抵押合同》，担保最高额度为前述80000000元本金及其利息、罚息、复利、实现债权的费用等，美全公司以其所有的位于重庆市海尔路178号附32号2单元11-1、11-2、11-3、11-4、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11(即重庆市海尔路178号美全22世纪A塔11层1-11号共11套房屋)以及其他房产提供抵押担保。合同签订后，中信银行重庆分公司与美全公司就前述房产依法办理了抵押登记。2015年12月24日，中信银行重庆分公司与尚鼎公司签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行重庆分公司为尚鼎公司提供贷款80000000元，贷款期限自2015年12月28日起至2016年12月27日止，还款期限约定为2016年6月27日归还本金20000000元，2016年12月27日归还本金6000000元，贷款利率为固定年利率5.22%，按月结息，到期结清所有本息等内容。合同签订后，中信银行重庆分公司依约于2015年12月28日向尚鼎公司发放了80000000元贷款。2016年6月27日，尚鼎公司清偿了20000000元本金。同日，中信银行重庆分公司与尚鼎公司签订第二份《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行重庆分公司为尚鼎公司提供贷款15000000元，期限为2016年6月27日起至2017年6月26日止，约定利率为5.22%，并约定了利息结算和支付方式等，并约定由编号为(2015)信渝银最抵字第5115085号《最高额抵押合同》以及相应的保证合同所对应的担保方式进行担保。2016年12月27日，尚鼎公司清偿了第一笔借款中的全部利息，但本金60000000元未予清偿。同日，根据尚鼎公司申请，中信银行重庆分公司对尚鼎公司的该笔借款进行了展期，展期一年至2017年12月26日止，并约定了展期利率及结息方式，并追加相应抵押担保措施。但前述贷款到期后，尚鼎公司未按期清偿借款本息，故中信银行重庆分公司于2018年3月11日向本院起诉，要求尚鼎公司清偿借款本金75000000元及相应利息，要求各保证人承担保证责任，并请求确认中信银行重庆分公司对包括美全公司所有的位于重庆市海尔路178号附32号2单元11-1、11-2、11-3、11-4、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11在内的全部抵押物享有抵押权。本院受理案件后，中信银行重庆分公司申请对前述抵押物在内的财产进行保全，本院依法作出保全裁定并向不动产登记机关送达协助执行通知书后，被告广安市驻渝办向本院提出执行异议，以重庆市海尔路178号附32号2单元11-1、11-2、11-3、114、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11房屋为该单位所有为由，要求本院中止对前述抵押物的执行。本院于2018年8月16日作出(2018)渝01执异381号《执行裁定书》，裁定中止对位于重庆市海尔路178号美全22世纪A塔11层1-11号共11套房屋的执行。中信银行重庆分公司认为，本案诉争的抵押物，是登记于美全公司名下的不动产，依法属于美全公司所有，广安市驻渝办并非权利人。广安市驻渝办的权利并不属于拆迁安置性质的权利。退一步讲，即使认定为类似拆迁安置权，其性质亦为优先类债权，仅能对抗一般债权，但却不能够对抗法定的担保物权。广安市驻渝办对案涉房屋不构成原始取得。被告广安市驻渝办辩称，原告的诉讼请求不成立，应予驳回，2018渝01执异381号执行裁定书裁定正确，应当予以维持。1、广安市驻渝办是权利人，权利性质属于安置补偿；2、广安市驻渝办与美全公司共建房屋，美全公司也获取了对价。3、广安市驻渝办的权利优于案涉抵押权。4、继受取得的买卖也享有对抗执行的权利。首先，2006年政府将案涉宗地划拨给广安市驻渝办，后该宗地变为附划拨条件的出让，虽然以美全公司的名义由美全公司修建，实质是广安市驻渝办自己修建了案涉房屋，该房屋从来就不属于美全公司所有,广安市驻渝办对案涉房屋是因合法修建而初始取得,且对案涉房屋在抵押登记前已经实际使用支配。其次，广安市驻渝办在项目建设中，持续对案涉房屋主张权利和积极办理产权证。广安市政府以建设者名义申请减免配套费、人防费、申请改变房屋构造，均能证明广安市驻渝办是以建设单位名义落实补偿的权利。再次，对于安置补偿，广安市驻渝办权利的本质基于之前在土地上的权利，转化为美全公司建成房屋的补偿，有物权客体特定性特征，应当享有物权的优先。最后，广安市驻渝办自2015年7月17日房屋验收交付后，就实际占有并支配案涉房屋至今。综上所述，广安市驻渝办的权利源于政府划拨，对案涉房屋的权属是合法建造而取得，修建完成同时就对案涉房屋享有所有权，并已对案涉房屋实际占有使用至今，修建中和修建完成后持续主张请求办理权属登记，没有办证是因美全公司的过错。美全公司与中信银行重庆分公司关于案涉房屋的抵押是明显恶意的，中信银行重庆分行对抵押财产应当调查而不调查，存在过失，抵押应属无效。第三人美全公司述称，仅根据供房协议，广安市驻渝办没有取得房屋的物权。广安市驻渝办没有取得涉案土地房屋所有权，因此安置的说法不成立。本案涉案房屋建造人只有美全公司，不包括广安市驻渝办，因此广安市驻渝办原始取得的说法不成立。第三人尚鼎公司、吕忠品、周承君述称，广安市驻渝办不是涉案房屋权利人，没有排除执行的权利，同意原告的意见。第三人袁源经公告送达，既未参加诉讼也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月22日，中信银行股份有限公司重庆分公司与尚鼎公司签署《综合授信合同》，约定尚鼎公司向中信银行重庆分公司借款实际形成的最高债权本金余额不超过80000000元。2015年12月23日,美全公司与中信银行重庆分行签订了编号为(2015)信渝银最抵字第5115085号《最高抵押合同》,担保最高额度为前述80000000元本金及其利息、罚息、复利、实现债权的费用等，美全公司以其所有的位于重庆市海尔路178号附32号2单元11-1、11-2、11-3、11-4、11-5、11-6、11-7、11-8、11-9、11-10、11-11(即重庆市海尔路178号美全22世纪A塔11层1-11号共11套房屋)以及其他房产提供抵押担保。同日，双方办理抵押登记,抵押物均是美全22世纪的房屋,案涉房屋为抵押物中的一部分。本院于2018年5月30日作出(2018)渝01民初188号民事裁定,准许申请人中信银行公司77256788.66元的诉讼保全申请。同日,本院作出(2018)渝01执保149号执行裁定,冻结被申请人尚鼎公司、美全公司、吕忠品、周承君、袁源名下银行存款77256788.66元或查封、扣押、冻结其等值财产。2018年6月11日,本院向江北区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封美全公司名下位于重庆市江北区海尔路178号附32号111至11-11号房屋以及其他抵押房屋。随后，广安市驻渝办作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2018年8月16日作出(2018)渝01执异381号执行异议裁定：“中止对位于重庆市海尔路178号美全22世纪A塔11层1-11号共11套房屋的执行。”中信银行重庆分公司于2018年8月20日收到该裁定，并于2018年9月3日向本院提起申请执行人执行异议之诉，诉请同前。本院另查明，江北区观音桥组团G标准分区G05/01地块(约13719平方米,2010年4月规划调整后变为G05/02地块)是涉案房屋所在的美全22世纪项目所在宗地。2006年底,重庆市政府划拨给广安市驻渝办作为办公用地,后因广安市驻渝办临时撤回而收回。2010年重庆市国土房管局以渝国土房管文【2010】389号《关于解决广安市人民政府驻重庆办事处用地选址问题的意见》上报,重庆市政府于2010年9月16日批示同意,明确了广安市驻渝办需求面积、价位区间、功能布局后,以此为前提对该地块市场价格进行评估和审计,竞买须知中将明确的条件予以公示实施招拍挂。2010年10月11日，江北府函（2010）313号《重庆市江北区人民政府、四川省广安市人民政府关于广安市人民政府驻渝办事处用地选址问题的函》明确，竞得单位同意在土地成交后2年内在该地块范围内提供其建设的房屋第1-28层共计建筑面积30000平米的办公用房给广安市政府驻渝办事处；竞得单位同意广安市政府驻渝办事处在房屋竣工验收后以参考周边办公用房目前市场价6000平米建筑面积单价的基础上经双方一致认定的第三方评估最终确定的市场价格下浮20%购买上述办公用房。2010年12月8日,重庆市国土资源和房屋管理局发布渝国土房管告字【2010】47号国有建设用地使用权公开出让公告，案涉土地的竞买须知(六)3记载“该项目建成后,广安市政府驻重庆办事处以6000元/平方米的价格回购30000平方米的办公用房,竞得单位须与广安市政府驻重庆办事处就建设方案设计等事项进行协商,方案必须满足广安市政府驻重庆办事处功能要求,具体楼层位置由竞得单位和广安市政府驻重庆办事处协商解决”。后美全公司竞得案涉土地,并于2011年1月31日签订土地出让合同,该出让合同补充条款第四条对以上竞买须知(六)3记载的内容予以约定。2011年7月21日及2012年8月3日,广安市驻渝办与美全公司先后签订《供房协议》以及《补充协议》,约定由美全公司负责在案涉土地上开发建设的房屋中,无偿将位于美全22世纪A塔第11层(预估建筑面积2000平方米)给予广安市驻渝办,其产权归广安市驻渝办所有,由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续,过户的税、费由广安市驻渝办承担,广安市驻渝办不再回购该地块开发建设的房屋。《供房协议》由江北区人民政府和广安市人民政府参与鉴证。2012年，广安市驻渝办向重庆市人民政府及相关部门申请减免防空地下室易地建设费、城市建设配套费等。2012年11月6日,广安市驻渝办和美全公司向重庆市江北区国土资源管理分局国呈交《关于调整供房面积与方式的报告》,广安市驻渝办于2013年1月13日向重庆市国土资源和房屋管理局呈交《关于调整广安驻渝广安市驻渝办办公用房面积的函》。报告和函件中反映,广安市驻渝办不再回购30000平方米,由美全公司无偿提供2000平方米归广安市驻渝办所有。2013年12月涉案房屋取得不动产登记中心房屋初始登记。2015年3月24日,广安市政府以广安府函(2015)41号《关于恳请免除广安市人民政府驻重庆广安市驻渝办办公用房产权过户税费的函》,致函重庆市人民政府:“特恳请贵市给予支持,免除广安市驻渝办2000平方米办公用房产权过户税费,并帮助办理相关产权证书”。重庆市国土资源和房屋管理局于2015年5月28日,以渝国土房管函【2015】586号《关于广安市人民政府恳请免除广安市人民政府驻重庆办事处办公用房产权过户税费的处理意见》提出建议免收房屋转让手续费，2015年7月2日重庆市人民政府批示同意。2015年7月17日,美全公司将案涉房屋交付广安市驻渝办后，广安市驻渝办使用案涉房屋至今。另查明，2015年美全公司将案涉房屋抵押给中信银行重庆分公司时，建筑面积评估单价超过了每平米两万元。还查明，2013年12月，涉案房屋所在楼栋办公用房出售给华融致远投资管理有限责任公司的多套房屋建筑面积单价为15130.27元。审理中，美全公司认可广安市驻渝办以放弃低价购买权换取了2000平米的办公用房，其实际上是支付了对价的。上述事实，有当事人举示的《最高抵押合同》、(2018)渝01执保149号执行裁定、(2018)渝01执异381号执行异议裁定、江北府文【2010】89号《关于解决广安市人民政府驻重庆办事处用地选址问题的请示》、重庆市国土资源和房屋管理局发布渝国土房管告字【2010】47号国有建设用地使用权公开出让公告、《供房协议》、《补充协议》、登记信息查询结果、最高额抵押合同、重庆市商品房买卖合同等书证，以及当事人陈述在卷佐证。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：一、广安市驻渝办是否通过联建或自建方式对案涉房屋取得物权；二、广安市驻渝办对案涉房屋享有的权利，是否具有安置性质；三是广安市驻渝办对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行,即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四项情形。关于争议焦点一：广安市驻渝办没有通过联建或自建方式对案涉房屋取得物权，理由如下：一是即使是联建或自建取得物权，仍应当以登记为准，现案涉房屋登记在美全公司名下，故广安市驻渝办未取得物权。二是联建需要在相关政府机构进行备案，广安市驻渝办未举示证据证明规划许可证、建设施工证、竣工验收证或其他证件的建设主体包含有广安市驻渝办，其应当承担举证不能的责任。三是广安市驻渝办与美全公司签订的《供房协议》和《补充协议》约定了，案涉房屋产权归广安市驻渝办所有,由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续,过户的税、费由广安市驻渝办承担，可见，广安市驻渝办取得的权利系债权而非物权，广安市驻渝办与美全公司形成的是合同之债。关于争议焦点二：案涉房屋并非系广安市驻渝办的安置房，理由如下：一是，无论是“拆迁安置”或是“征收补偿”，其权利主体只能是土地或者房屋的所有权人，广安市驻渝办未举示证据证明其系案涉土地或该土地之上的房屋所有权人，故案涉房屋并非广安市驻渝办的安置房。二是，广安市驻渝办并未举示拆迁公告，亦未举示与土地房屋征收部门签订拆迁补偿安置协议，广安市驻渝办应当承担举证不能的责任。关于争议焦点三：广安市驻渝办对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四项情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，第一，签订书面买卖合同的问题，2011年7月21日及2012年8月3日,广安市驻渝办与美全公司分别签订了《供房协议》和《补充协议》，约定了案涉房屋的位置、面积、楼层、过户税费、双方的权利义务等内容，同时经四川省广安市人民政府和重庆市江北区人民政府鉴证，可以视为双方在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。第二，占有问题，占有包括直接占有和间接占有，根据本案已查明的事实，广安市驻渝办早在2015年7月17日即占有使用案涉房屋至今，广安市驻渝办在本院2018年6月11日查封之前已经占有使用案涉房屋。第三，支付全部价款问题，虽然《供房协议》、《补充协议》未明确约定购房价款的具体金额，但从本案查明的事实可知，广安市驻渝办基于案涉宗地招拍挂所附的条件，享有对案涉项目以每平米6000元低价购买30000平方米的权利，最终广安市驻渝办以放弃该项权利换得2000平方米的案涉房屋，实则是放弃大面积低价购入房屋的权利换取小面积房屋无偿取得的权利，加之，美全公司认可广安市驻渝办以放弃低价购买权换取了2000平米的办公用房，故广安市驻渝办实际上是支付了对价的。至于该对价金额是否对等，或者说广安市驻渝办放弃的权利是否大于或者等于广安市驻渝办取得的利益，本案已查明，2015年美全公司将案涉房屋抵押给中信银行重庆分公司时，建筑面积评估单价超过了每平米两万元。还查明，2013年12月，涉案房屋所在楼栋办公用房出售给华融致远投资管理有限责任公司的多套房屋建筑面积单价为15130.27元。以放弃的30000平方米和取得的2000平方米分别测算，广安市驻渝办放弃的权利远大于广安市驻渝办取得的利益，故可以认定广安驻渝支付了对价，美全公司不存在为了规避执行而无偿转让或者以不合理低价向广安市驻渝办转让财产的问题。第四，买受人自身原因问题，一是，根据案涉《供房协议》约定，由美全公司为广安市驻渝办办理产权过户手续,故办理过户手续的责任主体为美全公司，美全公司未履行过户义务，反而于2015年12月23日将案涉房屋抵押，导致广安市驻渝办无法再办理过户手续。二是案涉房屋于2013年12月取得不动产登记中心房屋初始登记，2013年，广安市驻渝办向重庆市国土资源和房屋管理局呈交《关于调整广安驻渝广安市驻渝办办公用房面积的函》，2015年3月24日,广安市政府以广安府函(2015)41号《关于恳请免除广安市人民政府驻重庆广安市驻渝办办公用房产权过户税费的函》，2015年7月2日重庆市人民政府批示同意免收房屋转让手续费。可见，在案涉房屋取得房屋初始登记后，广安市驻渝办积极办理过户手续，并于2015年7月2日获批免收房屋转让手续费。2015年7月2日至2015年12月23日，期间较短，渝康公司未能证明广安市驻渝办系自身原因未办理过户登记。此外，关于广安市驻渝办主张美全公司与中信银行重庆分行关于案涉房屋的抵押并非善意的问题，权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，广安市驻渝办并未提交相应的证据，故本院对该主张不予支持。综上所述，广安市驻渝办就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回重庆渝康资产经营管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费67800元，由原告重庆渝康资产经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈义熙审 判 员  陈 娟人民陪审员  李贤蓉二〇一九年九月二十三日法官 助理  赵颖嘉书 记 员  梁 麟