大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6030号原告（申请执行人）：曹继凯，男，1953年7月24日出生，汉族，住辽宁省大连市X区。委托诉讼代理人：曹贺，男，系父子关系，1985年7月20日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告（申请执行人）：大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部，住所地辽宁省大连市中山区隆盛巷10-5-18号。经营者：张菊，女，1979年1月27日出生，汉族，系该服务部负责人，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：徐力，男，1955年5月26日出生，汉族，系该服务部员工，住辽宁省大连市西岗区。被告（案外人）：郝岩，男，1966年6月9日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：崔健，系辽宁聚品律师事务所律师。被告（被执行人）：大连安泰建设有限公司，住所地辽宁省庄河市X乡X村。法定代表人：庄德勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭长俊，男，1972年4月22日出生，汉族，系该公司法务，住辽宁省庄河市。被告（被执行人）：大连建通房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区X街X号XX3。法定代表人：庄德勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王喜忠，男，1966年6月27日出生，汉族，住辽宁省庄河市。被告（被执行人）：庄德勇，男，1962年12月14日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王喜忠，男，1966年6月27日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原告曹继凯、大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部与被告郝岩、大连安泰建设有限公司、大连建通房地产开发有限公司、庄德勇申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹继凯的委托诉讼代理人曹贺、大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部的委托诉讼代理人徐力，被告郝岩的委托诉讼代理人崔健，被告大连安泰建设有限公司的委托诉讼代理人郭长俊，被告大连建通房地产开发有限公司、被告庄德勇的委托诉讼代理人王喜忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决准许执行大连建通房地产开发有限公司名下大连市中山区房屋。2.本案诉讼费由被告一承担。事实和理由：2016年7月20日，大连市中山区人民法院（2015)中民初字第2792号民事判决及2016年11月29日大连市中级人民法院（2016)辽02民终6920号民事判决对曹继凯及大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部同大连安泰建设有限公司、大连建通房地产开发有限公司、庄德勇建筑设备租赁合同纠纷一案做出了民事判决，依法判决大连安泰建设有限公司、大连建通房地产开发有限公司、庄德勇给付曹继凯及大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部900万元及利息。执行期间中山法院依法查封了被执行人大连建通名下位于中山区民生街X号X房屋一套，面积120.59平。案外人即本案被告郝岩对上述执行标的提出异议，大连市中山区人民法院于2019年6月3日做出了（2019)辽0202执异84号执行裁定：“中止本院（2017)辽0202执恢1743号案件对坐落于大连市中山区房屋的执行”。申请人曹继凯及大连市中山怡诚建筑设备租赁服务部对该裁定不服，依法提起执行异议之诉:请求：依法撤销大连市中山区人民法院（2019)辽0202执异84号执行裁定书；依法判决准许执行大连建通房地产开发有限公司名下大连市中山区民生街X号房屋；本案诉讼费由被告一承担。理由如下：一、原裁定查明事实不清。案涉房屋总价款为60.2万元，被告交房款19.12万元。被告以垫付广告费及其他款项抵顶余款，认定余款交清，其证据不能佐证相关的事实。此节原裁定没有审理清楚，认定错误。二、原裁定本院认为部分，适用法律错误，属违法裁决。1、拟抵房款的行为不能认定将房款全部交付。首先，房款全额是60.2万元，被告只交付了19.12万元，其他款项抵顶房款的事实认定不清，所以，不能确认其他款项抵顶了全部价款。其次，被告用于抵顶房款的行为不属于物权行为，应属于债权行为，而本案原告执行款项也属于债权行为。所以，不能用同样的债权行为来否定中山区人民法院执行局对案涉房屋债权的执行。2、案涉房屋未办理备案登记的原因在被告处。被执行人大连建通房地产开发有限公司与本案被告郝岩签订的《商品房买卖合同》第一条确认了土地性质是划拨土地，并签有土地使用权出让合同，不存在欠付地价的问题；第二条商品房销售依据为：商品房预售许可证，编号为X。由此可以确认该合同签订后，双方可以到房地产交易市场办理案涉房屋商品房买卖合同备案，即不动产买卖登记。而没有去办理，本案被告负有不可推卸的责任。所以，本案不存在非买受人的原因而未登记的情形。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第15条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，己办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案案涉房屋的情形符合上述法律规定的第（一）条。所以，中山法院查封正确。3、认定本案被告享有案涉房屋所有权是错误的。根据物权法第9条、14条的相关规定，不动产物权的设立以登记为准。案涉房屋已初始登记在被执行人大连建通房地产开发有限公司名下，商品房预售许可证号为：X的事实可以佐证。而原裁定确认案涉房屋被告享有所有权即没有法律依据，也没有事实加以佐证，属违法判决。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》原告认为：1、在人民法院查封前，被告同大连建通房地产签订的《商品房买卖合同》不能确定为合法有效，因合同条款第一条及第二条均确认了土地性质及商品房预售许可证号为：X。由此可以确认，案涉房屋合同签订后就可以办理备案登记，而没有办理备案登记不能确认合同的效力，更不能对抗第三人的合法权益。2、被告并没有支付全部价款，而是以不确定的债权来抵顶相应的余款而取得物权，该行为不能受法律保护，也不适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条第3款。3、案涉房屋已被大连市房地产开发管理办公室颁发了商品房预售许可证，证号为：X。被告同大连建通签订商品房买卖合同后，被告应持本合同到大连市房地产交易市场办理商品房买卖合同备案，没去办理被告应承担未办过户登记的责任，而中山法院查封时案涉房屋初始登记是在被执行人大连建通房地产名下。所以，本案被告案涉的房屋的情形不适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条第4款。请人民法院依法审查，判其所请。被告郝岩辩称，不同意原告的诉讼请求。被告一认为大连市中山区人民法院2019年辽0202执异84号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，在本案中应当排除原告对案涉房屋的执行，被告一完全符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议第28条的规定，首先，被告一与被执行人在2005年就已经签订了商品房买卖合同，而原告的查封时间是2018年，在签订商品房买卖合同之后，被告一支付了全额的购房款，并且一直实际使用至今，之所以没有办理过户完全是因为开发商的原因造成的，所以说在本案中，被告一购买案涉房屋的情形与执行异议复议若干问题的规定第28条完全一致，依法应当排除原告对案涉房屋的执行。被告大连安泰建设有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。同意被告郝岩的答辩。被告大连建通房地产开发有限公司、庄德勇辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告郝岩的答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、二原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.中山区人民法院（2015）中民初字第2792号民事判决，证明执行依据。2.中山区人民法院（2019）辽0202执异84号执行裁定书。证明依据该裁定提起执行异议之诉。3.商品房买卖合同，证明合同第一条、第二条确认案涉房屋土地是划拨，案涉房屋在签合同时开发商已办了商品房预售许可证，不存在办理案涉房屋所有权变更登记的障碍。4.（2017）辽0202执恢1743号民事裁定书、查封回执单，证明2018年7月2日，中山区法院查封了被执行人大连建通房地产开发有限公司名下的案涉房屋，在此之前，该房屋一直初始登记在开发商大连建通房地产开发有限公司名下，执行法院的查封时是正确的。自2005年起该房屋无抵押、无其他查封，具备销售、备案、办证的条件。而在查封时被告一没有办理备案和变更登记，其责任在被告一。被告郝岩的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性没有异议，对证据3、4的证明问题有异议，该两份证据并不能证明案涉房屋可以办理产权登记及案涉房屋没有办理产权登记是因为被告一的原因造成的，在被告一签订了商品房买卖合同并支付了购房款之后，被告一多次找到开发商要求办理产权登记，但是开发商一直以案涉房屋由于其欠税的原因无法为被告一办理产权登记，而且据被告一了解，案涉房屋在2005年至2018年期间也被其他的案外人进行查封过，而不是自始没有查封的情形。被告大连安泰建设有限公司的质证意见为：同意被告郝岩的质证意见。被告大连建通房地产开发有限公司、庄德勇的质证意见为：同意被告郝岩的质证意见。补充一点，当时的原因是建通公司开不了税票，所以导致其办不了产权登记。本院对原告提交的证据的真实性、合法性予以确认。但原告提交的证据无法直接证明案涉房屋未办理备案和权属变更系谁之过错。二、被告郝岩为证明其抗辩事由，向本院提交证据如下：第一组：1.商品房买卖合同，证明2005年被告一就已经与被告大连建通房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了案涉被查封的房屋。二原告的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该合同虽然签订了，但是没有到房地产交易市场备案，不能证明该合同合法有效。被告安泰建设、建通房地产、庄德勇对该组证据无异议。本院对该证据的真实性没有异议，但仅有该证据不能证明被告郝岩享有案涉房屋所有权。第二组：2.证明；3.缴费清单；4.物业缴费证。证明2005年，被告一购买房屋后，一直实际居住并缴纳物业、水、电、煤气等相关费用。二原告的质证意见为：对证据的真实性无法确定，证明是大连联合收费处给盖的章，不应该用这个来证明，应该用缴费单来证明。缴费清单的真实性无法确定。物业缴费证的真实性没有异议，但是对证明的问题有异议，物业缴费了，但是并不一定是被告一居住的。物业的真实性无法确认，该证据和原告曹继凯无关。被告安泰建设、建通房地产、庄德勇对该组证据无异议。本院认为，大连市公用事业联合收费处盖章的证明可证明案涉中山区民生街85号3-5-1号缴费户名为郝岩，自2017年6月至2018年6月缴纳水、电、煤气费用。辽宁电力公司大连分公司盖章的缴费清单可证明户名为郝岩的房屋自2010年至2018年缴纳电费。物业管理服务费收缴证记载2005年4月26日，郝岩缴纳B座3单元5层1号物业费156.77元，上述证据均无相应支付凭证，但可证明案涉房屋一直以郝岩的名义缴纳各项费用。第三组：5.证明；6.发票；7.证明及收据；8.广告价格表；9.情况说明；10.现金缴款单；11.报纸。证明2003年至2004年期间，被告一共为被执行人建通房地产公司在大连晚报设计被发布九次宣传广告，共计5.5个版面，大连晚报当时广告价格为每版77,000元（彩色），广告费用共计423,500元，双方协商广告费用直接抵顶购房款，剩余购房款191,280元，被告一以现金方式向被执行人建通房地产公司支付。至2005年4月10日，已将全额购房款交付完毕。后被执行人建通房地产进行了交房，被告一一直使用至今。证明和证明及收据只有复印件，缴款单是复印件，因为原件在大连，我方无法拿出。二原告的质证意见为：证明是复印件，所以对其真实性无法确定；建通公司是本案的被告，所以被告二与被告一有直接的关联性，对证明的真实性、合法性有异议。该证明中确认了房号及总款。实际上是双方的一种债权给付的形式，不能确定为转变物权，不能确定为行使物权及法院执行的依据。辽宁省大连市商业商品房预售收款专用发票，2005年4月10日，对该发票的真实性没有异议，恰恰证明了被告二在庭审中撒谎了，2005年不存在欠付税款的情形，2005年4月10日已经给被告一开出了一张税务局专用商品房预售销售发票，那么其就可以把这个数额写成60元，所以说被告一支付的款项只能是191280元，按照当时的情形，该张发票是一种最好的见证（不存在欠付税款的问题）。证据7没有公章，所以对该证据的真实性有异议。证据8的真实性无法确定，不能证明广告费用抵顶房款的真实性；情况说明，被告一是本报职工，该证据说明了大连晚报社不足的差额部分是被告一与建通公司进行协商补交。证明支付广告费的一种情形，这是一种垫付款的行为，也是债权给付的一种行为，不能以这种债权支付、金钱给付的行为对抗被人民法院查封的债权。现金缴款单是2003年12月30日大连晚报社，被告一开商品房发票的时间是2005年，说明该款项的缴款行为不能确认是购买商房房款的行为。总房款是60.2万元，最后确认的被告一代交是193,600元，这种缴款行为不能作为演变为物权的行为，本案只能确认19280元是真实性。报纸只能证明被告建通房地产打的广告，与被告一无关。被告安泰建设对该组证据没有异议。被告建通房地产、庄德勇对该组证据无异议，补充说明一点，开的发票是预售款发票，但是办理产权是结算发票，结算发票开不了。开的发票是一个买卖的收据，不是发票。本院认为，落款为建通房地产公司、陶永君给售楼处出具的字条无建通房地产印章，该证据不足以证明郝岩缴纳全部房款；广告价格表即使真实，但其应当作为《大连晚报》的收费标准，被告郝岩仅仅作为大连晚报的员工，其未提供证据证明其承包了部分广告板块，广告收益完全归员工个人所有不符合常理，故该证据不足以证明未支付部分房款的合理性；大连晚报社出具的《情况说明》中陈述郝岩代大连建通房地产开发有限公司支付售房广告费，但没有相关支付凭证予以佐证，故该证据亦无法证明未支付部分房款的合理性。现金交款单即使真实，也仅证明被告郝岩支付了193600元。报纸仅证明大连建通房地产在大连晚报刊登广告。三、被告安泰建设、建通房地产、庄德勇无证据向法庭提交。本院经审理查明，2016年7月20日，大连市中山区人民法院作出（2015）中民初字第2792号民事判决，判令大连安泰建设有限公司、大连建通房地产开发有限公司、庄德勇给付曹继凯及大连市中山区怡诚建筑设备租赁服务部共计900万元并支付相应利息。执行期间中山区法院查封了大连建通房地产开发有限公司名下大连市中山区民生街X号房屋。被告（案外人）郝岩对执行标的提出书面异议，大连市中山区人民法院于2019年6月3日作出了（2019）辽0202执异84号执行异议裁定：中止本院（2017）辽0202执恢1743号执行案件对坐落于大连市中山区房屋的执行。再查，2005年4月10日，大连建通房地产开发有限公司（出卖人）与郝岩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于大连市中山区房屋，面积120.59平方米，单价为人民币5000元，总金额为602950元。另查，2018年8月22日，大连市公用事业联合收费处出具《证明》，内容为户名郝岩，联收编号：01303135，此用户双月缴费，2017年6月至2018年6月的水、电、煤气费已在我处缴纳，地址中山区民生街X号X。后辽宁电力有限公司大连供电处出具盖章表格，户名郝岩，自2010年2月至2018年6月的缴费时间及金额。大连奎祥物业管理有限公司的《物业管理服务费收缴证》记载姓名郝岩，2005年4月26日物业费156.77元。再查，2005年，落款为大连建通房地产公司、陶永君书写字条一份，内容为：售楼处，请给郝岩在民生松竹苑X座X单元X层X号楼，面积120.59平方米办理入住手续，总房款亦在公司交清。2018年12月10日，大连晚报社出具《情况说明》，内容为：郝岩系本报职工，曾于2005年5月之前，为大连建通房地产开发有限公司代为支付在大连晚报刊发的民生松竹苑的售房广告费，以用于抵付其部分购房款，不足房款的差价部分，由郝岩与大连建通房地产开发有限公司自行沟通协商补交，与本报无关。2003年12月30日，大连建通房地产出具现金交款单，金额为193600元。另，民生松竹苑楼盘曾在大连晚报刊登广告。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案的争议焦点为：1.大连建通房地产开发有限公司与郝岩在案涉房屋查封之前，是否有合法有效的房屋买卖合同，郝岩是否支付了全部的房屋价款；2.郝岩是否已合法占有案涉房屋；3.郝岩对于案涉房屋没有办理过户手续是否存在过错。关于争议焦点一，大连建通房地产开发有限公司与郝岩在案涉房屋查封之前，是否有合法有效的房屋买卖合同，郝岩是否支付了全部的房屋价款。从庭审中提交的证据看，大连建通房地产开发有限公司与郝岩签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋总价款为602950元，其中193600元仅有现金交费单作为交款凭证，剩余40余万元郝岩辩称系抵顶广告费。首先，广告价格表系大连晚报社制定的关于刊登广告的收费标准，大连建通房地产的广告刊登于大连晚报，其应当向大连晚报社支付广告费用，而非向仅作为大连晚报社员工的郝岩支付广告费用；其次，大连晚报社出具情况说明称，郝岩代大连建通房地产支付广告费用，但未提供任何证据证明郝岩实际支付了全额广告费，且郝岩作为大连晚报社的记者，为何替大连建通房地产公司支付广告费，二被告均未对此予以合理解释；再次，被告郝岩是否实际支付了193600元的房款尚无充分证据予以证实，即使该笔款项确为现金支付，但二被告亦无充分证据证明40余万剩余房款系抵顶广告费用，且该抵顶房款的行为符合常理，具有合理性。因此，无法认定被告郝岩就案涉房屋支付了相应对价。关于争议焦点二，郝岩是否已合法占有案涉房屋。根据庭审中提交的证据，案涉房屋一直以郝岩的名义缴纳各种费用，可以认定郝岩占用案涉房屋。关于争议焦点三，郝岩对于案涉房屋没有办理过户手续是否存在过错。庭审中，被告郝岩主张案涉房屋存在办理房屋产权的障碍，被告大连建通房地产亦主张案涉房屋因无法开具增值税发票而无法办理产权变更手续。从我院查封回执单中，无法看出案涉房屋在我院查封前存在其他查封情形，阻碍案涉房屋办理产权过户手续。其次，即使存在案涉房屋无法开具增值税发票之情形，被告郝岩亦未提供证据证明多年来其就案涉房屋的产权变更问题向大连建通房地产公司主张过权利，因此，被告郝岩对案涉房屋未办理权属变更登记存在怠于主张权利的过错。综上所述，被告郝岩未提供充分的证据证明其与大连建通房地产公司之间的《商品房买卖合同》已完全履行，故其对案涉房屋不享有物权请求权。因大连建通房地产公司欠款而产生的执行行为不能因郝岩提出执行异议而中止，申请执行人的执行异议之诉应当得到支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202执异84号执行裁定书；二、准许执行大连建通房地产开发有限公司名下位于大连市中山区房屋；案件受理费9，830元，由被告郝岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本院（2019）辽0202执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 刘 璐人民陪审员 曲 岩人民陪审员 孙亚芹二〇一九年九月十八日书 记 员 兰美玉