天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5471号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城珠江南路（东区）。法定代表人：钟国清，总经理。委托诉讼代理人：郭志强，该公司员工。被告：吴国新，男，1969年2月12日出生，汉族，居民，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘扬，天津嘉德恒时律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称：康景公司）与被告吴国新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人郭志强，被告吴国新的委托诉讼代理人刘扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2012年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费62403.6元；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：被告系原告所服务的京津新城顺园三区381栋别墅的业主，被告于2008年4月1日办理了收楼手续，并自愿签定了确认书，承诺遵守原告与天津合生珠江房地产开发有限公司（简称：合生公司）签定的《天津市前期物业管理服务合同》（简称《前期物业合同》）、《业主公约》及其附件《增加条款》，并约定按建筑面积265.31平方米，每月每平方米2.8元交纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业服务工作，在原告提供服务之同时被告从2012年7月1日至2019年6月30日一直未缴纳物业服务费。经原告工作人员多次催收未果，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定及双方约定，原告特具状贵院，请求法院判如诉请。被告吴国新辩称，不同意原告诉讼请求。具体意见为：一是原告从未向被告该主张过物业费用，按照法律规定已过诉讼时效；二是双方并未签订过物业服务合同，双方没有物业服务合同关系；三是在被告所居住的院落中，有小区共用水管管道，该管道属于小区内房屋共用设施，该水管漏水，被告多次找原告要求维修，被告推脱搪塞始终没有给被告回复。因原告怠于履行其义务，导致被告房屋毁损严重，被告无奈自行修复，并为此花费修复费用30余万元。被告在修复后要求原告赔偿损失，自2012年至2018年被告分别与原告负责人钟经理、谭经理、陈经理、兰经理协商赔偿事宜，但上述人员均未解决问题，也正是因为原告自知理亏，被告从未提出过需要交纳物业费；四是原告提供的物业服务很差。如小区内秩序维护差，外来人员随意进出，有盗窃事件发生；外来人员在小区内钓鱼；河道不清理杂草丛生；公共绿地虫害严重、草皮破坏严重；监控设备缺少，存在安全隐患；承诺温泉入户，温泉水停止供应多年；冬天需天然气供暖，但天然气供暖装置一直无法恢复，导致被告冬天采用空空调供暖等。综上所述，被告不同意向原告方支付物业费。原告向本院提交如下证据：1.特快专递存根、电话回访记录表、电话催费记录各一份，证明原告曾向被告催要物业费；2.《前期物业合同》《天津市普通住宅小区物业管理服务收费办法》一份，证明原告系涉诉小区的物业管理服务公司，被告应当按月缴纳物业费；3.收楼确认书、业主公约确认书、增加条款、业主收楼表格各一份，证明被告系涉诉房屋业主；4.房产证领取登记表一份，证明原告于2007年12月25日在被告领取登记表时曾向被告催要过物业费；5.欠费明细表、房产测绘成果报告书各一份，证明被告欠付物业费情况和房屋面积；6.物业服务照片一份，证明被告为原告提供了物业服务。7.证人高某称：2011年，吴国新院内主管道破裂漏水，把院子泡了，开发商或者物业公司对管道进行了维修，修复后有没有恢复原样不清楚。后来吴国新自己把院内地面进行了硬化。被告对原告提交的证据作如下质证：对证据1不认可，原告提交的回访记录表等系原告自行制作，被告未收到原告的催缴通知。对证据2真实性无异议，但该合同约定“物业公司应对房屋公用设施进行维护和管理”“物业标准为无事故隐患”，在本案中房屋共用部分设施发生事故，原告未对共用水管进行维修，导致被告的经济损失，物业服务不达标；对证据3真实性无异议，按照条款约定，交费标准为每月每平米2.8元，且按照增加条款约定，物业费应预交，每半年交纳一次，按照现行法律约定原告只能主张两年半的诉讼时效；对证据4不认可，非被告签字，且与本案无关联性；对证据5欠费明细不认可，没有收费依据；对测绘报告无异议，认可房屋面积为265.31平方米；对证据6物业服务照片不认可，无法证明该照片为涉诉小区的物业服务情况。被告向本院提交如下证据：1、照片一份，证明涉诉小区共用设施损坏后，原告未及时修复，导致被告房屋受损严重；2、收条一张，证明因被告自行修复共用设施支出费用情况；3、新闻截图一份，证明原告物业服务存在瑕疵，小区内有外来人员出入，发生盗窃事件4、民事判决书复印件3份，证明原告提供物业服务存在瑕疵；原告对被告提交的质证作如下质证：对证据1不认可，没有反应出业主的房号、维修地点；对证据2，认为维修房屋院子是被告自己的行为，与原告无关；对证据3不认可，没有业主的姓名，不认可发生盗窃事件；对证据4无异议，涉诉小区为上京顺园，认可上京顺园的相关判决，对上京和园和上京嵘园的相关判决不认可。本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业。被告吴国新系京津新城上京别墅顺园三区381号房屋的业主，建筑面积265.31平方米。2008年12月27日，原告康景物业（乙方）与合生公司（甲方）签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定甲方将京津新城上京顺园别墅委托乙方进行全面的物业管理服务。服务管理服务合同期限自2009年1月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第二条约定，物业管理服务事项，（一）房屋共用部位维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备...（十）其他委托事项；被告吴国新于2008年4月1日办理了收楼手续，并签定《前期物业管理服务合同》《业主公约》和《增加条款》的确认书。2012年7月1日至2019年6月30日，原告按《前期物业合同》《增加条款》等约定为被告提供了各项综合物业服务，被告未按约定缴纳此期间的物业服务管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。诉讼中，原、被告对涉诉房屋的位置、建筑面积交房时间等事实均无争议，本院予以确认。针对原、被告间是否存在物业服务合同关系、被告是否应交纳物业管理费及是及物业费请求权否超过诉讼时效、原告提供物业服务是否存在瑕疵等问题，本院评判如下。一、原、被告间是否存在物业服务合同关系。原告与合生公司在平等自愿的基础上，签订了《前期物业合同》，不违反法律规定，本院确认有效，该合同对双方均有法律约束力。被告在办理收楼手续时，对《前期物业合同》《增加条款》等予以书面确认，并承诺遵守，原告与合生公司签订的《前期物业合同》对业主具有约束力，原告按照《前期物业合同》约定为涉诉房屋所在小区提供了相应的物业服务，原、被告间形成物业服务合同关系，被告应当依约交纳物业服务费。二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，原告按月主张物业费，每个月的物业费分别受到诉讼时效期间的限制。被告未按照合同约定交纳物业费，原告就应当知道自身权利受到侵害，应积极向被告主张逾期交费的违约责任。现被告提出诉讼时效抗辩，原告未提交证据证实有诉讼时效中止、中断和延长的情形，故本院对该项抗辩予以支持。《中华人民共和国民法总则》规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，由原告起诉之日（2019年6月25日）向前倒推三年，即2016年6月25日，在该日之前的物业费请求权已过诉讼时效，本院不予支持。综上，本院确认原告的给付物业费请求权诉讼时效期间为2016年7月1日至2019年6月30日。三、原告提供的物业服务是否存在瑕疵。被告提交的证据中显示原告提供的物业服务存在瑕疵，虽被告质证时予以否认，但未提交相反证据予以证明，故本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，其向被告主张物业管理费数额应当适当减少，减少后的数额，本院酌定为原告应交纳的物业管理费的80%为宜。综上，经核算涉诉房屋2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费数额为26743.2元，被告应交纳该数额的80%，即21394.6元。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴国新于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费21394.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，已减半收取计680元（原告已预交），由原告负担445元，被告负担235元（给付时间同上）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑善礼二〇一九年九月十八日书记员  郑 猛附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。