四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初733号 原告金碧物业有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路**。 法定代表人：龚林，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1985年6月20日出生，住成都市青羊区，系公司员工，特别授权。 被告成都怡诚商务信息咨询有限公司，住所地：成都市青羊区提督街**华置中心****。 法定代表人：李郑巍。 第三人爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，汉族，1982年8月14日出生，住成都市武侯区。 原告金碧物业有限公司成都分公司（以下简称金碧物业公司）与被告成都怡诚商务信息咨询有限公司（以下简称怡诚公司）及第三人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司的委托诉讼代理人王海霞到庭参加了诉讼，被告怡诚公司、第三人爱美高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院现已依法缺席审理终结。 金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1.怡诚公司支付2018年6月1日至2018年10月31日期间的物业费36314.2元；2.怡诚公司支付代缴电费4413.6元；3.怡诚公司支付逾期交纳物业费的滞纳金6689.1元（计算标准为：未付金额的千分之三/每天，暂计算至2018年10月31日）；4.怡诚公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月13日，爱美高公司与欧阳华签订《恒大广场项目写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同）。2017年4月27日，爱美高公司、欧阳华、怡诚公司签订【《恒大广场项目写字楼租赁合同》补充协议】，约定自2017年3月13日起租赁合同项下欧阳华的权利义务全部由怡诚公司承担。合同约定案涉房屋租赁面积279.34平方米，租赁期限3年，由怡诚公司向爱美高公司委托的物业管理公司金碧物业公司支付物业管理费。根据《前期物业服务合同》约定，物业费按照26元/月/平方米的标准收取；逾期未缴纳的，怡诚公司须每日按未支付金额的千分之三向金碧物业公司支付滞纳金。自2018年6月开始怡诚公司不再按照合同约定缴纳物业服务费、电费；截止2018年10月31日共计拖欠物业费5个月，共计36314.2元，产生违约金6689.1元、电费4413.6元。经多次催收未果。为维护金碧物业公司的合法权益，故起诉来院。 怡诚公司、爱美高公司均未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，爱美高公司与金碧物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，主要约定：乙方为爱美高公司所有的华置广场东至太升南路，南至提督街，北至大墙东街的业主提供物业服务，物业类型为居住、公共物业；乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，办公、写字楼按照26元/月•平方米收取；物业服务费按季交纳，业主在每个缴费周期起始日起10日内向物业管理企业交付完当期的物业服务费。甲方未按时、足额交纳物业服务费，经乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日千分之三的违约金。合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与重新选聘或续聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效之时止。 2017年2月13日，爱美高公司（甲方）与欧阳华（乙方）签订《租赁合同》约定：欧阳华租用爱美高公司所有的位于成都市青羊区提督街99号华置中心13楼1305单元的房屋，租赁面积为279.34平方米，用途为办公、员工内部培训、展示；租赁期限三年，自2017年2月13日起至2020年2月12日止。租金、物业管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日起按月计算。乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为每月7262.84元（26元/月•平方米*279.34平方米），由物业公司代收水电费，乙方应按约定缴纳物业管理费等费用，逾期缴纳的，每逾期一日，乙方须按未支付金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。2017年2月20日，经欧阳华、怡诚公司确认，交付时的电表起始度数为6716度。 2017年4月27日，爱美高公司、欧阳华、怡诚公司签订《租赁合同》补充协议，约定自2017年3月13日起，原欧阳华与爱美高公司签订的《租赁合同》项下欧阳华的权利义务全部由怡诚公司概括承受。怡诚公司按物业服务合同的约定缴纳物业服务费及相关费用至2018年5月31日。 2018年10月24日，金碧物业公司通过EMS向怡诚公司寄送了催缴通知函，要求怡诚公司于2018年10月31日前支付拖欠的物业费及电费；2018年11月1日，金碧物业公司向怡诚公司发出律师函，要求怡诚公司在收到律师函7日内缴纳物业服务费及相关费用，怡诚公司于2018年11月29日收到上述催缴通知函及律师函。 另查明，1.2018年11月22日，爱美高公司向怡诚公司发送了解除租赁合同的通知，2018年11月29日，怡诚公司收到上述解除租赁合同的通知；2.截止2018年10月31日，金碧物业公司代怡诚公司交纳电费4413.6元（截止2018年10月8日电表读数为27330度）。 以上事实有《恒大广场项目写字楼租赁合同》、《恒大广场项目写字楼租赁合同》补充协议、《前期物业服务合同》、关于解除租赁合同的通知、快递单及投递证明、律师函、付款通知书、聊天记录、高压用电合同、四川省增值税专用发票、物业单元设备/装置记录表、办公楼标准层单元电表抄表记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，（一）关于物管费的支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”金碧物业公司与爱美高签订的《前期物业服务合同》合法有效，对华置广场东至太升南路，南至提督街，北至大墙东街的全体业主产生法律效力。怡诚公司作为该写字楼的承租人同样受该合同约束。金碧物业公司主张怡诚公司缴纳拖欠的物业费，于法有据，本院予以支持。怡诚公司自2018年6月1日起未交纳物业费，按照合同约定，金碧物业公司有权要求其支付自2018年6月1日起至2018年10月31日的物业管理费36314.2元（7262.84元×5个月）； （二）关于代缴电费的支付。租赁合同中明确约定由承租方承担租赁期间电费，金碧物业公司主张怡诚公司缴纳代缴的电费，于法有据，本院予以支持。即怡诚公司应向金碧物业公司支付电费4413.60元； （三）关于逾期缴纳物业费的滞纳金。前期物业服务合同约定物业费自承租单元实际交付之日起按季交纳，怡诚公司未如期交纳物业服务费的行为确已构成违约，且在2018年11月29日收到金碧物业催缴通知函及律师函后，亦未在7日内缴纳相应费用，故应当承担支付违约金。关于计算标准，金碧物业公司主张以未支付物业服务费为基数按照日千分之三计算。本院认为，该约定过高不符合法律规定，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率以36314.2元为基数自2018年12月7日起计算至欠费付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都怡诚商务信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金碧物业有限公司成都分公司支付自2018年6月1日起至2018年10月31日的物业管理费36314.2元； 二、成都怡诚商务信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金碧物业有限公司成都分公司支付电费4413.6元； 三、成都怡诚商务信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金碧物业有限公司成都分公司支付逾期交纳物业费的违约金：以36314.2元为基数自2018年12月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠费付清之日止。 如果成都怡诚商务信息咨询有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费985元，由成都怡诚商务信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭政 人民陪审员  李祥 人民陪审员  赖伟 二〇一九年九月四日 书 记 员  陈林