湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终6365号上诉人（原审原告）：李吉平，男，1990年5月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨娜，湖南吟正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨建秀，女，1958年2月3日出生，汉族，住所地湖南省洞口县。委托诉讼代理人：曾玉琦，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，湖南中楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹春满，女，1981年11月11日出生，汉族，住所地湖南省洞口县。委托诉讼代理人：曾玉琦，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道金星北路二段89号恒大华府1-5栋地下车库1层102号。经营者：万明，男，1984年6月18日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被上诉人（原审第三人）：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场24050房。法定代表人：秦帅辉。上诉人李吉平、杨建秀、尹春满与被上诉人长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部（宇航服务部）、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李吉平上诉请求：1、请求判令撤销一审判决第二项，改判支持李吉平的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由杨建秀、尹春满承担。事实与理由：一、原审判决事实不清。（一）杨建秀、尹春满违背合同的契约精神，违约在先，未与李吉平积极沟通解除合同事宜，导致李吉平损失严重。1、从事情起因来说，2017年2月25日，杨建秀、尹春满与李吉平、原审第三人签订了一份《房地产买卖居间合同》(编号“NO.SF1703813”)，合同约定杨建秀、尹春满将涉案房屋出售给李吉平，涉案房产证建筑面积为130.32平米，成交价格为人民币116万元，合同明确该涉案房屋将过户至李吉平女朋友胡洋名下。合同签订当天，李吉平支付了购房定金人民币5万元及信息咨询服务费、居间服务费23200元整。在合同履行期间，2017年3月18日，长沙颁布限购政策，长沙地区的房价开始上涨。房价上涨后，杨建秀、尹春满便以各种理由称不想卖这个房子了，2017年3月28日，李吉平发送律师函给杨建秀、尹春满，要求杨建秀、尹春满尊重契约精神，继续履行合同，并配合李吉平办理银行按揭贷款手续及赎楼手续。2、从合同履行来看，李吉平一直遵守合同约定，并积极履行自身义务，但因杨建秀、尹春满的不配合及违约行为，导致李吉平与杨建秀、尹春满沟通合同继续履行问题时的损失一直扩大，期间，在2017年4月15日，李吉平与女友胡洋为减少损失，虽与其他第三方另行签订了《房地产买卖居间合同》，编号：SF1700430，预购买房产证建筑面积为117.53平米，成交价格为人民币128万元的房产。便支付了购房首付款人民币38万元及信息咨询服务费、居间服务费20580元整，2017年7月1日房贷申请确定为人民币90万元。但因本案合同仍未实际解除，李吉平一直本着守约精神要求杨建秀、尹春满继续履行合同，但杨建秀、尹春满却把合同当做儿戏，不与李吉平积极沟通，2017年4月10日，李吉平实在忍无可忍，向芙蓉区人民法院起诉，要求解除合同并赔偿损失等，2017年6月9日，杨建秀、尹春满收到李吉平要求的解除合同及赔偿损失的起诉状。从最终结果来定，2017年3月29日，杨建秀、尹春满收到律师函后，通过银行转账方式退还了李吉平5万元定金，该行为不能认定为杨建秀、尹春满明确表明不履行导致合同解除的条件，属于事实认定不清。且李吉平在知晓可能存在该涉案房屋无法交易的情况下，已积极通过止损方式，和李吉平女友胡洋在4月15日，购买了同类房源，但因此相比之前的成交价格多出了12万元，且面积还少了12.79平方米（暂计算价值为13.93万元），至2017年7月1日才确定该房屋的房贷为人民币90万元。（二）杨建秀、尹春满应在收到李吉平解除合同及赔偿损失的起诉状后，赔偿李吉平因违约造成的所有损失。根据《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第十二条规定：“由于一方原因造成买卖合同无效或无法继续履行的，人民法院在判令过错方赔偿损失时，应综合考虑资金占用、房价变动等因素，尽可能保护诚信方利益”。杨建秀、尹春满与李吉平未解除合同之时，2017年5月3日，又委托中介公司签订《房屋出售委托协议书》，以不低于148万元的高价（李吉平与杨建秀、尹春满签订的价格是116万元，相差32万元）出售本案房屋，足以说明杨建秀、尹春满违约的真实原因是房价上涨，杨建秀、尹春满从其违约行为中获利，失去最基本的公平正义，破坏诚实信用的市场交易准则，让李吉平的利益严重受损。从合同签订到收到李吉平解除合同及赔偿损失的起诉状后，杨建秀、尹春满的违约行为，导致了李吉平的损失严重，其中就包括定金5万元及资金占用费、咨询服务费、居间服务费23200元、一审法院诉讼费7235元、一审律师费1万元、向湖南华远房地产土地评估咨询有限公司缴费评估鉴定费1.6万元、2017年4月15日为女友购买另一套房，相比成交价格多出12万元，面积还少了12.79平方米（暂计算为13.93万元），即相差损失为人民币25.93万元、截止2017年6月9日时房屋差价损失359200元、差旅费等等。二、原审法院的判决适用法律不当，未平衡实际损失与法律适用的关系。本案合同第10条约定：任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。若任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之拾的违约金。根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。根据《合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。该法条表明，最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为标准的。本案中，以杨建秀、尹春满收到解除合同及赔偿损失的起诉状之日，作为评估基准日的市场价与购买价的差额标准，才是守约方实际损失的确定方式。湖南华远房地产土地评估咨询有限公司评估2017年6月9日时该涉案房屋的市场价格为1519200元，较合同价格1160000元增值359200元，因此，本案中，李吉平的房屋差价损失和价格非常明确，法院应采纳实际明确的依据，支持李吉平要求的房屋差价损失359200元，而不应进行模糊处理，属于适用法律不当。综上所述，本案系杨建秀、尹春满违背合同的契约精神及公平原则，违约系有利可图，导致李吉平损失严重，但原审法院在审理时避重就轻，导致认定事实不清，适用法律依据不当。现提起上诉，请求贵院依法予以改判，支持李吉平的诉讼请求。杨建秀辩称，李吉平主张杨建秀2017年5月3日又另行签订了一份委托协议，据此认为杨建秀是因为房价上涨而违约与事实严重不符，事实上杨建秀本人从未签订过该份委托协议，在一审质证过程中对该份证据，杨建秀当时就对真实性合法性有异议，一审庭审过程中，李吉平也陈述对该证据的真实性无法保证，因此，李吉平基于该份委托协议推定房价上涨而违约不成立，请求法院依法驳回李吉平的全部上诉请求。尹春满辩称，1、追究违约责任的前提是尹春满有权处分涉案房屋，涉案的房屋买卖合同有效，但根据尹春满在一审中的答辩及二审上诉状中，都能看出尹春满是在无权处分涉案房屋的情形下，与李吉平及房屋中介机构签订了涉案房屋买卖合同，事后，该买卖合同并未得到权利人杨建秀的追认，故该份合同无效。2、李吉平要求主张的损失，应该是缔约过失责任可主张的因签订合同实际发生的损失，不应包括房屋溢价部分，且两中介机构在本案的合同无效过程中有重大过失，其居间服务费不应得到支持，也不应认定为损失，该二中介机构反而应对合同缔约过程中发生的实际损失，按照过失比例与尹春满进行分担，综上，李吉平上诉请求与理由不成立，请求法院依法驳回李吉平的全部上诉请求。被上诉人宇航服务部辩称，李吉平诉求合理。上诉人杨建秀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李吉平对杨建秀的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李吉平、尹春满、宇航服务部、中环公司承担。事实与理由：一、一审法院认定杨建秀与尹春满存在委托关系，涉案合同有效，系事实认定错误。一审法院以尹春满有涉案房屋的“相关权属证明以及原始购房合同”、杨建秀“从其居住的老家向宇航服务部邮寄了与丈夫的结婚证以及户籍资料”、“尹春满也表示‘杨建秀不愿意卖了’”为由，推定杨建秀事实上有委托行为，属于事实认定错误，其推定没有证据支持，具体理由如下：1、杨建秀将房屋权属证书及相关身份信息材料交给女儿尹春满保管与委托其处置自身合法财产系完全不同的法律关系，不可混为一谈，更不能以此做出与事实不符的推定。杨建秀因年迈，故委托女儿代为保管一些重要权属文书及身份信息材料，但并未做出过任何要求或者同意女儿代为出售房屋的意思表示。李吉平、尹春满、宇航服务部、中环公司签订涉案房屋居间买卖合同，杨建秀完全不知情。从未出具过任何委托手续，也未提供任何资料授权女儿即尹春满售房，更没有同李吉平、宇航服务部、中环公司有过任何接触或联系。宇航服务部在一审庭审中说杨建秀给其邮寄过与丈夫的结婚证和户籍资料，属于捏造事实，杨建秀根本不认识宇航服务部，也从未与其有过任何接触，如何给其邮寄上述资料。一审法院在宇航服务部没有任何证据证明杨建秀邮寄过上述资料的情况下，不顾杨建秀代理人的质证意见，直接采信宇航服务部的说法，认定“结婚证及户籍资料”系杨建秀提供给宇航服务部的，进而推定杨建秀对尹春满进行了委托，缺乏证据支持，是事实认定错误。2、尹春满的表述不能代表杨建秀，杨建秀从始至终未作出过售房的意思表示。一审法院以尹春满表述“母亲不愿意买房了”，推定杨建秀有委托行为，其推断缺乏证据支持，是事实认定错误。事实上，杨建秀杨建秀从未作出过售房的意思表示，是从始至终都没想过卖房，不存在“不愿意卖了”的问题。杨建秀是完全民事行为能力人，任何人在未取得杨建秀的授权的情况下，无权代替杨建秀作出意思表示，其他人的意思表示亦与杨建秀无关。一审法院以尹春满的行为推断杨建秀行为明显不当。3、杨建秀未对涉案合同进行追认，一审法院认定涉案合同有效，缺乏法律依据。杨建秀是涉案房屋的合法所有权人，与尹春满之间不存在委托关系，尹春满的行为属于无权代理行为。在杨建秀明确表示不追人涉案房屋买卖居间合同的情况下，一审法院仍作出认定涉案合同有效的判决，明显是事实查明不清，其判决缺乏法律依据。二、一审法院判决判令杨建秀承担李吉平的房屋差价损失及信息咨询服务费、居间服务费，认定事实不清，适用法律错误。根据《合同法》第四十八条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”，本案中，杨建秀作为被代理人对涉案合同的签订毫不知情，既未授权尹春满签订合同，也未对合同予以追认。涉案合同对杨建秀不发生法律效力，杨建秀无需因此承担任何责任。一审法院认定，杨建秀应根据涉案合同的约定承担违约责任，系因为其错误的作出了杨建秀与尹春满之间存在委托关系的推定造成的。一审法院在没有任何证据证明杨建秀与尹春满存在委托关系，且尹春满承认其行为未取得授权，李吉平、宇航服务部、中环公司也均承认未看到杨建秀的书面授权，也未与杨建秀接触过的情况下，仍认定委托关系成立，要求杨建秀对尹春满的无权代理行为承担责任，没有任何事实和法律依据。综上所述，杨建秀从未做出过出售房屋的委托，涉案房屋买卖居间合同与杨建秀无关。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初2827号民事判决，依法改判驳回李吉平对杨建秀的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由李吉平、尹春满、宇航服务部、中环公司承担。李吉平辩称，1、本案签订的居间买卖服务合同合法有效，系多方协商后自愿签订，且在签订当天在支付了定金及居间服务费。2、本案中杨建秀与尹春满系母女关系，在合同履行过程中和后续沟通过程中进行追认，代理行为有效，杨建秀和尹春满应按照合同履行义务，并赔偿因违约造成的所有损失。尹春满辩称，对杨建秀的上诉无异议。被上诉人宇航服务部辩称，居间买卖服务合同真实有效，万明也是受到了杨建秀和尹春满的委托签订的合同。上诉人尹春满上诉请求：1、撤销一审判决，发回原审法院重审或者查清事实后，依法改判尹春满与李吉平、宇航服务部、中环公司按过错比例合理承担责任。2、一、二审诉讼费用由李吉平、宇航服务部、中环公司承担。事实与理由：一、一审法院认定尹春满与杨建秀委托关系成立，涉案合同有效，事实认定错误，证据不足一审法院以尹春满有涉案房屋的“相关权属证明以及原始购房合同”、“杨建秀从其居住的老家向宇航服务部邮寄了其与丈夫的结婚证以及户籍资料”、“尹春满也表示‘杨建秀不愿意卖了”为由，推定杨建秀事实上有委托行为，属于事实认定错误，其推定没有证据支持，具体理由如下：1、父母将房屋权属证书及相关身份信息材料交成年子女保管与委托子女处置自身合法财产系完全不同的法律关系，不可混为一谈，更不能以此做出与事实不符的推定。本案中，尹春满的母亲即杨建秀将自己的房屋权属证书及相关身份信息材料交尹春满保管，但并未做出过任何要求或者同意尹春满代为出售房屋的意思表示。在尹春满与李吉平、宇航服务部、中环公司签订涉案房屋居间买卖合同时，也曾明确告知过李吉平、宇航服务部、中环公司自己确实还未取得母亲的同意，需要在签订合同后再去跟母亲沟通。从居间合同中约定“如甲方违约，由其代理人承担全部违约责任”可知，在签订合同时，合同的四方当事人均是在明知该合同对房屋产权人杨建秀不具有约束力的前提下签订的。2、在合同签订的整个过程中杨建秀既没有出具过任何委托手续或资料授权尹春满售房，也没有同李吉平、宇航服务部、中环公司有过任何接触或联系。宇航服务部在一审庭审中说杨建秀给其邮寄过结婚证和户籍资料，但当杨建秀代理人要求其提供邮寄单进行质证时，宇航服务部却未能提供。一审法院在未查明相关证据来源的情况下，直接采信宇航服务部的说法，认定“结婚证及户籍资料”系杨建秀提供给宇航服务部的，进而推定杨建秀对尹春满进行了委托，是事实认定错误。3、尹春满表述母亲“不愿意卖房了”，与母亲做出过委托无必然联系。原审法院以尹春满的表述，推定杨建秀有委托行为，缺乏证据支持，是事实认定错误事实上，涉案房屋的出售确为尹春满擅自处置母亲财产的行为，虽尹春满出发点是善意地想给老人换个居住环境更好的房子养老，但最终因政策变化导致了本次诉讼，使母亲受到诉累，对此尹春满已十分内疚，故尹春满在一审中已反复对擅自处置母亲财产的事实进行了确认。原审法院以杨建秀有完全民事行为能力，尹春满持有的房产证书及相关身份信息资料为由推定存在事实上的委托行为，是忽略了尹春满与杨建秀之间的母女关系。成年子女代年迈的父母保管重要权属证书和身份信息资料，是当今老龄化社会的常态，这并不能成为推定父母授权子女处置自身财产的依据，这样的推定不应被作为“常理”，如果法院以判决的形式确认这样的“常理”成立，则必将产生不良的社会效应。综上，请求二审法院认定尹春满母亲即杨建秀与尹春满之间不存在委托关系，尹春满的行为属于无权代理行为。进而认定涉案合同因事后未取得权利人追认，为无效合同。二、一审法院判决判令由尹春满与杨建秀承担李吉平全部房屋差价损失及信息咨询服务费、居间服务费，认定事实不清，证据不足，适用法律错误1、涉案房屋买卖居间合同无效，李吉平主张房屋溢价部分损失不应被支持。本案涉案的房屋买卖居间合同是尹春满在没有取得房屋所有权人杨建秀授权的情况下做出无权代理行为，由于房屋所有权人杨建秀事后明确拒绝追认该合同，故涉案房屋买卖居间合同应被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》。第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，信赖利益损失不包括诸如房价升值部分损失等可得利益损失。在本案中，李吉平主张的房屋差价损失即房屋升值部分的损失属于可得利益损失，在合同无效的情况下不应被支持，原审法院判定尹春满及杨建秀承担该部分损失属于适用法律错误，没有法律依据。（类似判例：最高人民法院（2015）民申字第2703号一案认为“从王富的诉讼请求看，其所主张的损失为讼争房屋升值部分的损失，属于可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，信赖利益损失不包括诸如本案中王富所主张的房价升值部分损失等可得利益损失。”）二、李吉平、宇航服务部、中环公司对于涉案合同无效均存在重大过错，应按各自过错比例承担缔约过失责任。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，尹春满未取得授权擅自出售房屋确有过错，但尹春满在知道母亲不追认合同，合同无效的情况下，及时通知了李吉平、宇航服务部、中环公司，并将收取的5万元定金及时返还给了李吉平，已对其过错及时进行了弥补，实际上并未造成李吉平的损失。李吉平在明知尹春满并非房屋所有权人且未取得授权的情况下，与其签订合同，本身也存在重大过错。宇航服务部、中环公司作为房屋中介公司，作为专业机构，在行业惯例均需审查书面授权（庭审时，宇航服务部、中环公司代理人均表示“在一般情况下需要提供书面授权”）的情况下，未审查授权，在明知尹春满没有授权的情况下促成交易，其行为也存在重大过错。原审法院在宇航服务部、中环公司的居间行为存在重大过错的情况下，仍认定由尹春满及杨建秀承担信息咨询服务费、居间服务费损失，明显不当。另李吉平在一审诉讼时申请法院做的评估时点为2017年6月9日的房屋估价报告与本案并无关联，不能作为证明李吉平损失的依据。综上，涉案合同的无效是尹春满及李吉平、宇航服务部、中环公司共同造成的，应按各自过错承担相应责任，且李吉平在一审中并未提供足够证据证明其因涉案合同无效，实际产生了损失。至于李吉平所称因政府限购政策、房价上涨产生的损失并不是因为涉案合同无效本身造成的，也不是尹春满可以预见的损失，不应被认定。故原审法院判令尹春满及杨建秀承担全部房屋溢价损失及信息咨询服务费、居间服务费损失，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初2827号民事判决，发回原审法院重审或者查清事实后，依法改判尹春满与李吉平、宇航服务部、中环公司按过错比例合理承担责任；一、二审诉讼费用由李吉平、宇航服务部、中环公司承担。李吉平辩称，尹春满和杨建秀系母女关系，其代理行为在签订合同过程中，已明确提示其无权代理的法律风险，应承担一切违约责任，且在后续沟通记录中显示，尹春满明确表示杨建秀不想卖房了，在后续宇航信息部要求其提供相应的房产资料、身份资料的配合中，已实际进行追认，该代理行为有效，也构成表见代理。因此，该居间合同、代理行为有效，杨建秀、尹春满作为卖方主体，应承担不履行合同的违约责任。杨建秀辩称，对尹春满的上诉无异议。被上诉人宇航服务部辩称，签订合同当天，尹春满明确表示两套房屋都是其出资，且另一套房屋已经出售，且价格远高于涉案房屋合同约定的价格，宇航服务部认为就是因为房价上涨导致尹春满、杨建秀不想卖房了。被上诉人中环公司未到庭，对三上诉人的上诉均未答辩。李吉平向一审法院起诉请求：1、解除三方签订的《房地产买卖居间合同》。2、杨建秀向李吉平赔偿损失372482元。3、杨建秀向李吉平赔偿信息咨询费、居间服务费损失23200元。4、尹春满对杨建秀的第二、三项诉讼请求中的债务承担连带支付责任。5、杨建秀、尹春满承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月25日，尹春满以杨建秀（甲方）的名义与李吉平（乙方）、宇航服务部（丙方）、中环公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：一、甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的，坐落于长沙市岳麓区房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方；二、该购房合同编号ＸＤ13-0029，房屋用途住宅，建筑面积130.32平方米，该房屋成交价格1160000元，毛坯房；三、乙方于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金50000元；四、本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，其中：甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费50000元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费23200元。若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；五、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之拾的违约金；合同备注：杨建秀、代理人均同意由杨建秀的代理人签署本合同，代理人保证取得充分合法之授权来签署本合同，若杨建秀违约，由其代理人承担一切违约责任。李吉平、尹春满本人并代杨建秀在合同上签名，宇航服务部、中环公司加盖合同专用章。合同签订后，李吉平支付50000元定金，尹春满代杨建秀出具一张《定金收条》：今收到李吉平购买本人位于长沙市岳麓区定金50000元。李吉平向宇航服务部支付信息咨询服务费、居间服务费23200元。2017年3月21日，尹春满向李吉平表示“因为是我妈的房子，现在我妈不愿意了……”，李吉平则要求尹春满继续履行合同，双方通过微信沟通协商，未能取得一致。2017年3月28日，广东知明律师事务所向杨建秀、尹春满发出《律师函》，要求两人继续履行合同。3月29日，尹春满退还李吉平50000元。诉讼中，该院根据李吉平的申请委托湖南华运房地产土地评估咨询有限公司对国泰嘉园二期13栋2906号房屋进行价格评估。该公司于2017年10月20日作出湘华运房评字（2017）第1005号《房地产估价报告》，结论：经过测算，确定估价对象于价值时点（2017年6月9日）的市场价值为151.92万元。另查明：长沙市岳麓区登记所有权人是杨建秀。因尹春满、李吉平居住在广东省深圳市，李吉平通过宇航服务部与尹春满沟通房屋买卖事宜后，宇航服务部的员工万明于2017年2月25日乘高铁抵达深圳，三方在尹春满丈夫的公司签订了《房屋买卖居间合同》，尹春满出示了编号为ＸＤ1300292906《长沙市商品房买卖合同》。杨建秀将其与丈夫的结婚证、户籍资料以及房屋所有权证的复印件等相关资料邮寄给万明。一审法院认为，一、关于本案合同的效力问题。本案杨建秀、尹春满均否认杨建秀曾委托尹春满出售涉案房屋。经审查认为，杨建秀为涉案房屋的所有权人，且具有完全民事行为能力。在没有杨建秀明确意思表示的情况下，按常理尹春满无法取得房屋的相关权属证明以及原始购房合同。本案中，尹春满在与李吉平的房屋交易过程中，向李吉平、宇航服务部提供了房屋的原始购买合同、房屋所有权登记证书、杨建秀的身份证复印件。之后，杨建秀从其居住的老家向宇航服务部邮寄了其与其丈夫的结婚证以及户籍资料。之后，李吉平在与尹春满的沟通中，尹春满也表示是“杨建秀不愿意卖了”。由此，可以推断出杨建秀对尹春满出售其名下的涉案房屋是知情，也是同意的。李吉平基于以上事实，判断杨建秀委托女儿尹春满出售房屋也是合乎情理的。因此，两人虽未签订书面委托协议，但基于查明的事实可以确认杨建秀授权尹春满出售房屋，尹春满有权代表杨建秀签订合同，本案《房地产买卖居间合同》为有效合同，双方均应履行合同。杨建秀、尹春满辩称本案合同无效的意见，该院不予采信。二、本案合同解除及违约责任的认定。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。杨建秀在合同履行的过程中，在收取《律师函》后将定金退还给李吉平，明确向李吉平表示不愿意继续履行合同，现李吉平提出解除《房地产买卖居间合同》，该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨建秀不按约定履行合同，应承担违约责任或赔偿给李吉平造成的损失。《房地产买卖居间合同》明确约定若杨建秀（被代理人）违约，由尹春满（代理人）承担一切违约责任。因此，尹春满应与杨建秀共同承担违约责任。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因双方合同签订后，房地产市场走势发生变化，涉案房屋市场价格发生了较大变化，李吉平此时购买同地段同类房屋需支付较合同价格更高的房价款，丧失了以同样价格购买同样户型房屋的机会，故合同无法履行确实给李吉平造成了差价利益损失，杨建秀、尹春满依法应对李吉平的该项利益损失予以赔偿。本案李吉平于2017年3月28日向杨建秀、尹春满发函要求其履行合同，杨建秀、尹春满明确表示不愿继续履行合同。此时，李吉平仅支付了定金，应知晓双方合同约定的房屋可能无法交易，应另寻他途购买同地段同类型房屋。因此，本案涉案房屋的差价损失确认的时间节点为2017年3月28日。现经评估2017年6月9日时市场价格为1519200元，较合同价格1160000元增值359200元。经该院释明后，李吉平坚持以2017年6月9日作为房屋价格鉴定的时间节点，杨建秀、尹春满虽对该时间节点提出异议，但未申请重新鉴定。为节约诉讼成本，减少当事人诉累，该院综合考虑本案合同签订、明确不履行、鉴定三个时间段，参考评估价格，酌情确定由杨建秀、尹春满赔偿李吉平差价损失120000元，超出部分该院不予支持。四、根据《居间服务合同》约定，信息咨询服务费、居间服务费由违约方承担。支付方可向违约方追偿该笔费用，因杨建秀违约造成本案合同不能履行，李吉平主张杨建秀、尹春满赔偿其已支付的信息咨询服务费、居间服务费23200元的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、解除李吉平、杨建秀、长沙市岳麓区宇航房地产咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司于2017年2月25日签订的《房地产买卖居间合同》；二、杨建秀、尹春满在本判决生效之日起三日内赔偿李吉平房屋差价损失120000元；三、杨建秀、尹春满在本判决生效之日起三日内赔偿李吉平信息咨询服务费、居间服务费23200元；四、驳回李吉平对杨建秀、尹春满的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7235元，由李吉平负担4000元，杨建秀、尹春满负担3235元。二审中，李吉平向本院提交了以下证据：《房地产买卖居间合同》、收条收据、银行流水、房贷流水，拟证明2017年4月15日，上诉人李吉平为防止损失扩大，为女友胡洋与其他第三方签订《房地产买卖居间合同》，编号：SF1700430，房产证建筑面积为117.53平米，成交价格为人民币128万元。2017年4月15日为女友购买另一套房，相比成交价格多出12万元，面积还少了12.79平方米（暂计算为13.93万元），即相差损失为人民币25.93万元。该房屋的实际价值远远低于与杨建秀购买的第一套房，且第一套房也明确过户至李吉平女友胡洋名下，现因该纠纷导致结婚未果，其经济损失巨大。杨建秀对该证据的“三性”均不予认可，提出与本案无关。尹春满质证认为，该证据不是新证据，该证据的形成时间是在一审起诉时间之后，一审庭审之前，该证据不应作为新证据提交，且与本案无关，不能达到李吉平证明损失的证明目的，两套房屋的区位、小区环境等各方面因素都不具有可比性，不能证明价值的差异就是本案的损失。宇航服务部对该证据真实性无异议，并称手续已经办理完毕。中环公司未予质证。本院经审查认为，该证据不能直接达到李吉平的证明目的，故不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，杨建秀与尹春满系母女关系，且在签订合同过程中，尹春满持有杨建秀购买涉案房屋的原始合同，李吉平有理由相信杨建秀授权尹春满出售房屋；并结合尹春满发送李吉平微信内容“因为是我妈的房子，现在我妈不愿意了……”，进一步说明签订合同当时杨建秀对出售房屋事宜知情并同意，只是后面不同意了，可见，尹春满代表杨建秀与李吉平签订的《房地产买卖居间合同》为有效合同。杨建秀、尹春满提出《房地产买卖居间合同》为无效合同的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。在履行合同过程中，杨建秀、尹春满违约，应当承担相应的违约责任。关于赔偿损失的金额问题，因李吉平只支付了定金5万元，并未支付购房款，且杨建秀、尹春满及时告知李吉平不再继续履行合同，李吉平当时可另行购买同地段价值相当的房屋，其未及时采取措施，自身应当承担相应的责任；杨建秀、尹春满系违约方，应当承担违约责任；一审判决根据合同签订情况、违约情形、鉴定时段，酌情判决杨建秀、尹春满赔偿李吉平差价损失120000元较为公平合理，应予维持。因此，对李吉平要求赔偿差价损失372482元的上诉请求，杨建秀要求驳回李吉平全部诉请的上诉请求，以及尹春满要求其与李吉平、宇航服务部、中环公司按过错比例承担责任的上诉请求，本院均不予支持。杨建秀、尹春满系违约方，其应当依约承担信息咨询服务费、居间服务费23200元。综上所述，上诉人李吉平和杨建秀、尹春满的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7235元，由上诉人李吉平负担4000元，上诉人杨建秀、尹春满负担3235元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  刘 英二〇一九年九月十六日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。