广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1017号 原告：李在基，男，汉族，户籍所在地：广西桂林市秀峰区，现住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：阳德耀，桂林市佳诚法律事务所法律工作者。 被告：广西侣行投资管理有限公司，住所地：南宁市青秀区。 法定代表人：玉志伟，系该司总经理。 委托诉讼代理人：甘晓倩，广西欣源律师事务所律师。 原告李在基诉被告广西侣行投资管理有限公司（以下简称侣行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭审理了此案，原告李在基及其委托诉讼代理人阳德耀，被告侣行公司的委托诉讼代理人甘晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李在基向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租赁租金15300元(从2018年9月25日至2019年6月25日止）；2、被告支付原告违约金3000元；3、被告给付原告公寓电子房券7张（7张×200元/张=1400元）；4、被告给付原告公寓物业服务费1071.2元和生活垃圾处理费56元（从2018年11月1日至2019年6月30日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经营公寓租赁服务需整体组合恒大广场27栋房屋的业主参加，对外称之酒店。由被告开展出租公寓服务经营所获经营收益，被告除付给原告固定房屋租金外，扣出固定租金后的营业收入归被告所有。具此模式，原被告双方于2017年10月1日签订了一份“委托 租赁服务合同”，双方约定合同期限自2017年10月1日一2022年9月30日止，共计5年。合同第三条约定第1一2年每月租金1700元，第3—5年逐年递增5%。签约后原告依约将其所有位于桂林市叠彩区房屋(建筑面积58.23m2)交付给被告单独占有、使用和管理委托物业，被告自经营公寓服务业至今，每月应支付给原告的房租费只支付到2018年9月份停止，现诉前尚欠9个月未支付原告租金，原告多次向被告催交房租费未果，被告现连电话不接，拖欠租金不付。根据双方签订合同第六条第3项规定：每月25日前，被告将原告应得的租赁收益支付到原告指定帐户。现从2018年9月25日一2019年6月25日止被告拖欠原告9个月租金15300元未付，应尽快支付房租费给原告。根据双方签订合同第九条第2项规定：本合同项下的违约金为人民币3000元。违约方支付违约金后还应当依法采取补救措施等义务。被告长期拖欠房屋租金未支付给原告，严重违约，造成原告经济损失应依法承担违约责任，支付原告违约金人民币3000元。根据合同约定第七条(一）甲方的权利和义务第9项规定：合同生效后，甲方(原告）成为“侣行家”会员。合作期间，甲方每年获赠7张公寓电子房券，单张面额200元人民币，允许入住全国范围内乙方品牌公寓。现双方签订合同生效己一年之余，被告未履行给付7张公寓电子房券。被告应履行合同义务。根据合同约定第七条(二）乙方的权利和义务第6项规定：乙方在合作期内负责交纳物业管理费、水电费、垃圾费等费用。现从2018年11月1日一2019年6月30日止被告拖欠公寓物业服务费1071.20元和生活垃圾处理费56元未交纳，现原告已帮补交。被告理应尽快支付物业服务费1071.20元和生活垃圾处理费56元给原告。综上所述，原、被告在平等自愿的原则下签订的“委托租赁服务合同”未违反法律、行政法规的强制性规定。合同合法有效，受法律保护，原、被告应诚信履行。根据《合同法》第114条之规定，被 告应履行支付租赁房屋租金15300元，还应承担本案违约金3000元及支付物业服务费1071.20元和生活垃圾处理费56元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告侣行公司辩称，1、涉案合同无法继续履行，2018年12月14日被告向原告发出解约协议书，要求原告到被告处办理解约及房屋交付手续，原告已经收悉该通知，因此涉案合同已经于2018年12月14日解除，租金支付的截止时间应为2018年12月14日；2、违约金根据合同法以及相关司法解释的规定，不超过被违约方实际损失的30%，原告主张的违约金明显高于其实际损失即租金损失（2018年10月1日到2018年12月14日的租金）。约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；3、公寓电子房券是合同中约定的被告对原告的赠予，使用的方式是在被告有入住被告品牌公寓需求时，可向被告申请使用电子房券进行房费的抵扣。原告没有入住的需求，当年的房券自动消除，不累计。原告未及时行使该权利，导致权利灭失，由此产生的损失不应当由被告承担；4、关于物业费、生活垃圾处理费，如果原告有证据证明已经实际支出的，被告予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因该证据与本案有一定的关联性，可作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《委托租赁服务合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区房屋委托给被告提供租赁服务及增值服务，原告于2017年10月1日前将物业交给被告；原、被告双方在该合同中约定：乙方在合作期内负责缴纳物业管理费、水电费、垃圾费等费用；租赁收益起算日为：2018年1月1日；月收益1700元/套，第三年起每年递增5%；本合同合作期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；改造配置费用为26500元；每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收益支付给甲方；合作期间，机房每年获赠7张公寓电子房券，单张面额200元人民币，允许入住全国范围内乙方品牌公寓。除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。同日，原告作为甲方与被告作为乙方共同签订了一份《改造及配置清单》，该清单载明了改造物品名称及软装配置的明细。原告于2017年10月9日向被告交纳配置费26500元。该合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管。涉案房屋的物业费为每月133.929元，垃圾费为每月7元。被告自2018年11月起未再向物业公司缴纳物业费及垃圾费。原告要求被告按约支付租金未果，遂于2019年7月3日向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告于2019年7月7日收到本院邮寄送达的起诉状副本、应诉通知书、权利义务告知书、举证通知书等法律文书。 另查明，2018年12月13日，被告方工作人员向原告微信发送信息“你好！玉总已经传达信息过来了，昨天你们应该也收到和平解约协议书，我们这边已经停业了，他说如果都同意了然后到我们前台办理就可以尽快拿到你们租金了”，次日被告方通过微信向原告发送了和平解约协议书(.docx),以及《关于侣行家桂林恒大广场店房屋交接办理的通知》，通知的内容为“各位业主您好：侣行家桂林恒大广场店与您合作一年多，由于租金成本较高及市场恶性竞争导致公司无法再进行，现通知各位业主到前台办理房屋交接手续，给您带来麻烦表示歉意”，落款下方为“广西侣行投资管理有限公司，2018年12月12日”加盖有公章。 又查明，2019年3月8日，原告向被告联系协商处理事宜，被告方于同年3月9日回复“明天让桂林的同事联系您”、3月21日回复“好的”、5月8日回复“你房号多少了？刚好有个同事在桂林”、“好的，我让他今晚联系你吧，原来桂林的那个同事已经离职，昨天刚好有新人到桂林”。 本院认为，原、被告签订的《委托租赁服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应属有效，原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按约履行合同约定的义务，将符合合同约定的房屋交给被告，被告应按约支付租金收益给原告，但被告未按约支付租金收益，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。 综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告于2017年10月1日签订的《委托租赁服务合同》是否已经解除；二、被告拖欠的房屋租金如何计算；三、被告违约金如何计算；四、原告主张被告给付电子房券的诉讼请求是否应予支持；五、原告主张被告给付物业管理费、垃圾费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条3款约定：无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应从第16天起每天支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日甲方有权提出解除合同。庭审过程中，原告表示被告租金交付至2018年9月，被告从2018年10月开始欠付租金；被告亦表示从2018年10月开始欠付租金。被告未按约支付租金收益，已构成违约，作为违约方欲解除合同，应当及时有效地将解约告知对方。被告辩称“涉案合同无法继续履行，2018年12月14日被告向原告发出解约协议书，要求原告到被告处办理解约及房屋交付手续，原告已经收悉该通知，因此涉案合同已经于2018年12月14日解除”，而2018年12月13日被告方通知原告的内容载明“我们这边停业了，他说如果都同意了然后到我们前台办理就可以尽快拿到你们租金了”的内容，“如果同意了”表明双方就解除合同并未达成一致意见，且原告在庭审中对被告方的通知不予认可。综合全案证据，侣行公司提交的证据不足以证明其主张，直至2019年3月、5月，原告两次向侣行公司发出通知联系确认被告侣行公司停业是否属实，停业属实的话如何处理事宜；另，原告作为一名78岁的老人，对手机微信的操作熟悉度、认可度等较低，被告作为违约方应当尽到合理必要的更高的注意和谨慎义务，及时将解约主张妥善地告知原告，积极办理交纳房租、房屋交接等事宜，以最大限度尽力降低双方损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，故被告侣行公司所发通知函不能实现解除合同通知的意义。经本院释明，原告仍坚持诉请，不要求解除合同。故被告辩称的涉案《委托租赁服务合同》已于2018年12月14日已解除的辩解，本院不予支持。 关于争议焦点二的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月25日前，被告将原告应得的上一个月租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用诉争房屋期间的租金。原告诉请被告支付自2018年9月25日起至2019年6月25日期间9个月的租金15300元，庭审中，原被告双方均认可自2018年10月起拖欠租金，原告在法庭辩论期间表示“租金应从2018年10月计算到2019年6月底”，故结合原告主张，被告应当支付原告2018年10月至2019年6月期间的租金15300元（1700元/月×9个月=15300元）。 关于争议焦点三的问题。被告辩称，根据合同法以及相关司法解释的规定，违约金不超过被违约方实际损失的30%，原告主张的违约金明显高于其实际损失即租金损失（2018年10月1日到2018年12月14日的租金）。约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。经查明，原、被告签订的《委托租赁服务合同》第九条第1款约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金；第2款约定：除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币3000元；该合同第九条第5款约定：乙方不得单方要求提前退出合作，若提前退出合作属于违约并承担违约责任。如违约方未提前一个月书面通知对方，则须双倍支付违约金。在争议焦点二中，已确定当事人目前主张的实际损失为2018年10月至2019年6月的租金损失15300元，原告主张的违约金3000元并未超过实际损失的30%（15300元×30%=4590元）。根据上述《委托租赁服务合同》约定，被告未按约支付租金，构成违约，被告应按《委托租赁服务合同》第九条第1、2款约定向原告支付违约金3000元。而该违约金条款系双方当事人经自愿协商后确定，在签订时应已充分考虑到双方的履约能力、违约程度、违约损失等综合因素，亦未违反法律强制性、禁止性规定，现被告要求减少违约金金额，亦未提供相应证据予以证实，本院不予支持。故原告要求被告向其支付违约金3000元的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反相关法律规定，对此诉请本院予以支持。 关于争议焦点四的问题。按原被告双方在《委托租赁服务合同》约定，合同生效后，原告成为“侣行家”会员，合作期间，每年获赠7张公寓电子房券，单张面额200元人民币，允许入住全国范围内被告品牌公寓。现在原告诉请被告给付公寓电子房券7张，对此，被告并未否认未给付，被告辩称“公寓电子房券是合同中约定的被告对原告的赠予，使用的方式是在被告有入住被告品牌公寓需求时，可向被告申请使用电子房券进行房费的抵扣。原告没有入住的需求，当年的房券自动消除，不累计。原告未及时行使该权利，导致权利灭失，由此产生的损失不应当由被告承担”，本院认为，合同系双方真实意思表示，合同签订后，被告应当完成合同约定的义务，被告应当按约给付电子房券，至于原告何时使用、如何使用电子房券，属于原告的自行处分行为，故原告要求被告给付电子房券7张的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点五的问题。原、被告双方在合同约定了上述费用由被告缴纳，自2018年11月起被告未按照合同约定自行承担讼争房屋生活垃圾处理费、诉争房屋物业费，故对原告要求被告支付自2018年11月起至2019年6月30日止生活垃圾处理费、56元、物业服务费1071.2元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西侣行投资管理有限公司向原告李在基支付2018年10月至2019年6月的租金15300元； 二、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告李在基违约金3000元； 三、被告广西侣行投资管理有限公司按照双方签订的《委托租赁服务合同》给付原告李在基公寓电子房券7张。 四、被告广西侣行投资管理有限公司支付原告李在基自2018年11月1日起至2019年6月30日止生活垃圾处理费56元、物业费1071.2元。 本案诉讼费323元(原告李在基已预交)，适用简易程序减半收取161.5元，由被告广西侣行投资管理有限公司负担，另161.5元本院退回原告李在基。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费323元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  文 华 二〇一九年九月十日 法官助理  李明权 书 记 员  张慧林 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。