北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22852号原告：李博煜，男，1992年5月30日出生，汉族，天津市南开区×××居民，住天津市南开区，身份号码×××。委托诉讼代理人：尹榕，北京市汉荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽莉，北京市汉荣律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，汉族，绿地集团北京京坤置业有限公司员工。原告李博煜与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李博煜的委托诉讼代理人尹榕，被告绿地公司的委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李博煜向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付×××室逾期交付房屋违约金4305.33元；2、判决被告向原告支付逾期交付市政基础设施违约金64465.78元（自2015年7月19日起算至2016年5月18日止，2120585*0.01%*304天）；3、判决被告向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金10602.93元；4、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书造成的损失111750元（按每套150元／天计算，自2017年7月18日起至产权证登记之日止即2019年8月2日，逾期745天);5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月22日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××），约定原告从被告处购买×××室（注：房屋交付时，房屋编号调整为×××室），房屋预测建筑面积109.2平米，套内建筑面积73.82平米，房屋价款按套内建筑面积计算，每平米28687.57元，总价款为2117716元；被告应在2015年5月31日向原告交付房屋，在房屋交付日起730日内向原告交付房屋所有权证书；被告另承诺市政基础设施中上下水、供电、电话、有线电视应于房屋实际交付日敷设到户。购房合同同时就被告逾期交房、逾期交付市政基础设施和逾期办理房屋产权移转登记等违约行为应承担的违约责任进行了明确约定。购房合同签订后，原告按合同约定支付了共计2117716元购房款，但被告却严重违反了合同约定的交付义务，延至2015年7月方通知交房，原告于2015年7月19日到交房现场后发现被告仍在施工，房屋根本不符合交付承诺，被告承诺整改和退赔逾期交房违约金，原告又因工作繁忙，无奈在当日办理收房相关手续。原告收房时根据被告提供的《面积确认及房款结算协议》，补交了2869元房屋面积实测增加款和63617.55元契税以及相应的印花税、登记费和代办费。然至2017年12月23日，被告又通知原告房屋实测面积调整，原告按被告的要求再次签署了《面积确认及房款结算协议》。另外，房屋对应的市政基础设施中有线电视至2016年5月18日才开通光信号。而房屋权属证书，被告至今未给原告办理，导致原告合同交易目的无法实现，严重影响原告对房屋的利用，给原告造成了较大经济损失，参照人民法院相关判决，按每套150元／天计算，经济损失赔偿额自2017年7月18日起至实际办理产权证书日止。原告认为，被告行为已明确违反购房合同承诺，构成严重违约，并长期占用原告资金拒绝退返，给原告造成了较大经济损失。鉴此，为了维护原告的合法权益，故起诉。被告绿地公司辩称：涉案房屋2019年8月2号房产证已经办理完毕，房产证号为京2019顺不动产权第×××号。不同意原告第一项诉讼请求，逾期交房违约金已经赔偿47649元，支付方式为冲抵原告应付的面积差2869元及契税63617.54元。冲抵后实际支付的金额为18837.54元。不同意原告第二项诉讼请求，合同约定相关市政基础设施是交付房屋时达到开通条件，涉案房屋在交房时均已达到开通条件，均为业主收房后自行办理开通使用。同意第三项诉讼请求，按合同约定支付原告逾期办理房产证违约金10602.92元。不同意第四项诉讼请求，双方在自愿基础上签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律及法规的强制规定，应为有效，合同中对逾期交房违约金最高不超过买受人已付房款千分之五的约定是双方真实意思的表示，合法有效，原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失，原告收房后即装修入住，原告自收房之日起即对房屋占有使用收益，迟延办理房产证，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益，房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在迟延期间涉诉房屋价值上涨，原告不但没有损失，反而增加了收益，根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失，另北京市大兴区人民法院、房山区人民法院、密云区人民法院作出的近400份已生效判决，已就该项违约金最高不超过买受人房款千分之五的约定作出认定。均认定上述约定不属于格式条款，合法有效同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求无法律依据，本案应遵循生效判决的裁判理由和结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、补充协议原件一张、房款发票原件三张、面积确认及房款结算协议原件二张、延期交房通知书原件一张、契税收据原件一份、代办费收据原件一份，被告提交的代收代付款项交款确认单原件一张、pos单原件一张、收据原件一张、签收单二张、不动产权证书、楼号变更对照表，本院自北京歌华有线电视网络有限公司调查回复说明及本院（2017）京0113民初9954号案件的调查回复说明、本院自不动产登记部门调取的房屋产权登记信息，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年2月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共109.2平方米。其中，套内建筑面积73.82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.38平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28687.57元，总价款2117716元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年5月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条、市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）市政双路供电：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（3）供暖：于该商品房实际交房后第一个采暖季起始日时达到开通条件；（4）燃气；（5）电话通信线：于该商品房实际交房之日，敷设到户；（6）有线电视线：于该商品房实际交房之日，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金……第十四条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第七条的相关规定执行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；逾期交房时间大于60天并小于等于90天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，逾期交房时间大于90天并小于等于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金，逾期交房时间大于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二十的违约金。并于实际应付款之日起15个工作日内向买受人支付违约金。第十五条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计797716元（含已付定金），于2014-3-15日前，支付房款270000元，剩余房价款计105万元以商业按揭贷款方式支付。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年2月22日。2015年2月3日，被告为原告出具房款为1067716元的发票一张。2015年4月18日，原被告双方签订《补充协议》，内容为：客户李博煜房号×××于2014年2月22日签北京市商品房预售合同号，合同编号是×××，合同总房款2117716元，套内单价为28687.57元，原付款方式为银行按揭，由于客户原因现需要更改付款方式，经过买受人与开发商双方商议后同意买受人变更付款方式。由银行按揭改为一次性。2015年4月18日，被告为原告出具房款为1050000元的发票一张。2015年7月10日，被告向原告发送《延期交房通知书》，内容为：……感谢阁下对我公司的信任，购买我公司开发建设的“绿地启航中心”原房号：×××，现房号：×××，商业（办公）用房。现为了保证工程质量，更好的维护品质，我公司将商品房交付手续延后至2015年7月15日。为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年7月15日至2015年7月20日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续。由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于7月18日，上午9:30至12:00，下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：×××售楼处一层。后原告于2015年7月19日收房。2015年7月19日，被告为原告出具契税63617.54元收据一张。2015年，代办公司为原告出具代办费等的收据一张。原告主张2015年7月19日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109.19平方米，实测套内建筑面积73.92平方米，该房屋实测总价应为2120585元，经买卖双方同意，最终以2120585元作为《房屋所有权证》立契价款。原告提交了一份《面积确认及房款结算协议》予以证明。对此，被告无异议。2016年1月31日，被告为原告出具房款为2869元的发票一张。被告于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2017年12月23日，原告与被告重新签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××室房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109.15平方米，实测套内建筑面积73.92平方米，该房屋实测总价应为2120585元，经买卖双方同意，最终以2120585元作为《房屋所有权证》立契价款。2019年8月2日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为109.15平方米，专有建筑面积73.92平方米。在本院（2017）京0113民初9954号案件中，北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司曾就涉诉9号院有线电视工程建设出具说明一份，内容为：经我单位核实，绿地起（启）航中心红线内（小区内）有线电视由开发商自行建设；歌华有线顺义分公司负责政府机房至小区机房光缆接入和建设工作。光缆接入施工在2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通。×××（内部）……有线电视分配网是由开发商建设，不是由我公司进行建设，我单位无法确定其有线电视分配网敷设到户的具体时间。特此说明。庭审中，被告称收房时被告已向原告支付了逾期交房违约金47649元（依据合同第十四条已付款金额为2117716元的日万分之五的标准计算，自2015年6月1日起算至2015年7月15日止，共计45天），支付方式为折抵原告应付面积补差款2869元及契税63617.54元，折抵后原告实际刷卡支付18837.54元，并提交代收代付款项交款确认单、pos单、收据各原件一张。对此，原告认可被告证据的真实性，也认可被告支付了逾期交房违约金47649元，但不认可被告违约金计算的截止时间，原告认为该违约金计算的截止时间应是2015年7月19日收房当日，而被告计算到了2015年7月15日，相差4天，故要求被告应将该部分费用即4305.33元补齐。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认原告收房时间为2015年7月19日，原告应当于2017年7月18日前取得房屋所有权证书，涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至被告名下，具备办理房屋所有权证的条件，于2019年8月2日过户至原告名下，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且被告亦表示同意，故对原告该项请求，本院予以支持。关于延期交房违约金，双方合同约定被告应当于2015年5月31日交房，根据被告发出的延期交房通知书，原告实际于2015年7月19日才收房，被告已经构成违约，应承担逾期交房违约责任。根据合同第十四条的约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。原告系在被告通知交房的期限内办理的收房手续，被告应当依照合同约定的时间计算违约金即截止日期应为2015年7月19日房屋实际交付之日，由于被告违约金计算截止时间有误，故应将差额部分补齐，因当时原告的已付款金额为2117716元，原告该项请求计算有误，本院相应调整，原告该项请求的合理部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。关于市政基础设施违约金，依据查明的事实，根据北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司出具的有线电视工程建设情况说明，原告购买的房屋于2015年7月19日已交付，而有线电视在红线外（小区外）的光缆接入工程是2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通，上述有线电视在房屋交付时未达到约定条件，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任，依据合同第十三条的约定，原告主张被告给付迟延开通有线电视违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，原告主张的2017年7月19日至2019年8月1日期间的损失，本院酌情予以确认，原告主张的计算标准过高，本院酌情予以调整，对原告请求合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李博煜支付逾期交房违约金四千二百三十五元零四分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李博煜支付迟延交付市政基础设施违约金六万四千四百六十五元七角八分；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李博煜支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万零六百零二元九角三分；四、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告李博煜逾期办证损失七万四千四百元，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告李博煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零六十一元，由原告李博煜负担三百七十四元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担一千六百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年九月二十四日书记员  程珊珊