江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1677号 上诉人（原审原告）：李铮，男，汉族，1991年4月30日生，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：刘新斌，江西华昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美玲，江西华昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西恒茂房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公楼第**，统一社会信用代码：91360000612447372D。 法定代表人：周永辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司，住所，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**恒茂梦时代国际广场**办公楼**（第**）社会信用代码：913600007363985416。 负责人：周永辉，该分公司经理。 委托诉讼代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西恒茂房地产开发有限公司湾里分公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌市湾里区太平乡垦殖场：91360000736398621R。 负责人：周永强，该分公司经理。 委托诉讼代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人李铮因与被上诉人江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）、江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司（以下简称恒茂南昌分公司）、江西恒茂房地产开发有限公司湾里分公司（以下简称恒茂湾里分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李铮上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人为上诉人办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决未清事实，作出错误的判决，依法应予撤销。1、上诉人与被上诉人签订的《登记书》及庭审中提交的恒茂地产购房签约付款清单（编号0000816、0001526），完整记载上诉人所购房屋的房号（C座C号楼201室）、面积93.91平方米、房型一室一厅、单价5000元/平方米、总价466550元、付款方式一次性等所购房屋的基本信息，具备商品房买卖合同基本要素。一审法院以《登记书》没有商品房买卖合同中应具备的主要内容为由，驳回上诉人诉请，于法无据。2、被上诉人已早在2013年10月向上诉人交付《登记书》及恒茂地产购房签约付款清单约定的C座C号楼201室房屋，上诉人亦早已装修入住，并向一审法院提交相关证据及缴纳物业费凭证，被上诉人已经认可、履行双方之间的购房约定，但一审判决对此客观、重要事实未予查明、确认。二、张利文违法犯罪行为，系基于其为被上诉人销售案场销售人员身份实施，其收取房款后能够出具加盖恒茂公司及各分公司真实印章收款收据，足以让上诉人相信其代理行为的真实性和合法性，应当认定为表见代理和职务行为，被上诉人在对销售人员的管理、公司公章管理等过程中均存在严重过错，依法应承担张利文违法犯罪的全部后果。上诉人在被上诉人公开对外销售房产案场，将购房款分多次现金交付被上诉人销售人员，并取得加盖有被上诉人公章的收据凭证，后又依据交款凭据等取得所购房产钥匙，并进行装修、入住、缴纳物业管理等一系列活动，整个过程中并无重大过错或过失，不应承担张利文违法犯罪后果。三、一审法院未依法追加江西聚仁房地产经纪有限公司作为案件当事人，造成部分事实无法查清，审判程序存在错误。本案中，一审判决已经查明，被上诉人恒茂公司全权委托江西聚仁房地产经纪有限公司销售恒茂森林海项目，张利文系江西聚仁房地产经纪有限公司销售人员。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。一审法院未通知包销人江西聚仁房地产经纪有限公司参加诉讼，程序不当，相关事实也无法查清，应予纠正。 恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1、双方之间没有签订正式商品房买卖合同，亦未就房屋交付、产权登记办理进行约定，被上诉人恒茂湾里分公司仅收到上诉人5万元款项，该款项不足以购买C-C-201号房屋，被上诉人未收到上诉人支付的其他房款。上诉人提供的所谓收据分别盖有其他公司收款章，且财务人员签字经鉴定系伪造，不足以证明上诉人已经付清全部房款。2、一审中，一审法院已经将案件移送公安机关，并要求上诉人报案以便查明上诉人款项是否被张利文骗走，但上诉人拒绝报案，上诉人应承担举证不能责任。3、张利文非被上诉人员工，其诈骗行为的法律责任不应由被上诉人承担，张利文案刑事判决书中已经认定张利文偷盖被上诉人印章，而非被上诉人将印章交由其管理，因此被上诉人并无过错。上诉人可向公安机关报案，追究张利文诈骗的刑事责任，并向其提出民事赔偿。 李铮向一审法院起诉请求：一、判令原审被告为李铮办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书；二、本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实：恒茂公司于2007年4月23日取得恒茂山庄H区C栋酒店公寓预售许可证。恒茂公司全权委托江西聚仁房地产经纪有限公司销售恒茂森林海项目，张利文系江西聚仁房地产经纪有限公司销售人员。2013年7月1日，李铮母亲陈洁代李铮与恒茂湾里分公司签订1份《登记书》，认购恒茂公司开发建设的恒茂森林海楼盘C号楼C层201室房屋一套，认购面积为93.31平方米。登记书中甲方为恒茂公司，乙方姓名一栏填写为李铮，证件号一栏填写了李铮的身份号码，乙方签字一栏签名为“陈洁”，甲方签章及经办人签字两处均由张利文签名，登记书约定栏里盖有恒茂湾里分公司收款专用章。登记书约定：本登记书经双方签订，并在甲方收到乙方支付的人民币5万元内部登记金后由甲方盖章及经办人签字认可后生效。登记书还约定，乙方须在甲方电话通知后3天内付清首付款/全款（扣除已付登记金）、并签订《南昌市房地产买卖合同》(预售)。当日，恒茂湾里分公司出具1张江西省地方税务局通用预收款收据（机打发票），收据中载明：李铮C-C-201购房款，转账人民币5万元，并盖有恒茂湾里分公司印章。之后，李铮与原审被告一直未签订《南昌市房地产买卖合同》。李铮主张在签订《登记书》后，张利文数次电话通知李铮交款，李铮于2013年8月17日至2014年7月30日陆续向原审被告交付房款总计439850元（其中“契税”23300元），李铮收到盖有恒茂南昌分公司公章的收据。原审被告提出除收到李铮2013年7月1日转款5万元外未收到后续房款，认为张利文伪造收据涉嫌诈骗。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李铮与恒茂湾里分公司之间的《登记书》属于商品房预约合同，是李铮与恒茂湾里分公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因李铮与原审被告之间尚未签订商品房预售合同或商品房销售合同，该《登记书》中没有商品房买卖合同应具备的下列主要内容:商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化、等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任等。李铮请求原审被告办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书，没有事实和法律依据，故一审法院对李铮的诉请不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李铮的诉讼请求。一审案件受理费8650元，由李铮负担，鉴定费3500元由江西恒茂房地产开发有限公司负担。 二审中，李铮提供材料：1、恒茂南昌分公司《情况说明》1份；2、物业管理服务增值税普通发票2张；3、国网江西省电力公司南昌市湾里区供电分公司机打发票2张；4、李铮母亲陈洁的中国银行借记卡历史交易明细1份、陈洁从银行卡取现记录、上诉人制作的其母亲陈洁支付购房款记录1份及陈洁支付购房款与银行取现时间线对比示意图1份，欲证明被上诉人以恒茂南昌分公司名义已向李铮交房，并协调物业费事宜；案涉房屋已经转移占有，李铮已实际入住，并缴纳案涉房屋物业费与电费至今，李铮在2013年至2014年期间分别支取现金缴付购房款。恒茂公司、恒茂南昌分公司、恒茂湾里分公司质证认为：李铮提供的材料1、2、3形成时间均在一审判决前，非二审新证据；材料1所盖公章真实性无法确认，另落款系恒茂地产售楼处，而盖的印章为恒茂南昌分公司公章，两者不一致，并且李铮购买房屋所签订《登记书》系与恒茂湾里分公司签订，不存在恒茂南昌分公司向李铮交房的情况，且该材料中未提及李铮任何信息，亦未提及向李铮交房事实；材料2系物业公司开具，与本案被上诉人不属同一公司，亦不能证明被上诉人向李铮交房；材料3上陈洁的名字是事后手写的，机打发票上显示交款单位为恒兴物业，与李铮无关联；材料4请求法院依法认定。本院认为，李铮提供的材料1无法证实被上诉人向李铮交房的事实，对此不予采信；材料2增值税发票收款单位是南昌恒兴物业管理有限公司湾里分公司，交款名称是CC201陈洁，材料3机打发票上显示客户名称为恒兴物业，对真实性本院予以认定，但无法证明被上诉人向上诉人交房的事实，故本院不予采信；材料4中李铮母亲陈洁从银行卡取现金额、时间与其陈述的支付购房款金额、时间无法对应，不能证明李铮在2013年至2014年期间支取现金缴付购房款，故本院对材料4不予采信。 二审查明：根据一审案卷中江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103刑初610号刑事判决书可知，恒茂公司全权委托江西聚仁房地产经纪有限公司销售恒茂森林海项目，恒茂公司委托江西聚仁房地产经纪有限公司执行的销售工作不含收款部分，涉及钱款收取的工作由恒茂公司的专职财务人员完成。二审中李铮称，其第一笔房款系转账支付，收到收据系盖有恒茂湾里分公司公章，其后面支付款项系现金支付，收据系盖有恒茂南昌分公司公章，交款的地点与第一笔交款地点非同一地方。 双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人应否为上诉人办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权登记证书。首先，陈洁于2013年7月代李铮与恒茂公司签订《恒茂国际华城内部认购登记书》，认购恒茂公司开发建设的恒茂森林海楼盘C号楼C层201室房屋一套，但在签订该认购登记书后，李铮并未与被上诉人签订商品房买卖合同，双方未就案涉房屋购买价款、付款方式、交付时间、产权登记办理等相关事宜达成书面协议。其次，李铮上诉认为张利文向其收取购房款出具收据应认定为表见代理和职务行为，而根据江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103刑初610号刑事判决书，张利文系江西聚仁房地产经纪有限公司销售人员，其无权经手客户交纳的房款、契税等钱款，收取客户钱款非其职权范围；李铮亦称其第一笔房款与其所称其他款项支付方式、支付地点及收据印章均不同，且李铮母亲陈洁从银行卡取现金额、时间与其陈述的支付购房款金额、时间无法对应。因此，对李铮关于表见代理及职务行为的意见，依法难予采纳。另二审中李铮申请本院调取案涉房屋销售人员张利文言词证据以证明其已支付被上诉人购房款439850元，本院认为，根据以上论述，张利文收取款项出具收据不属职务行为或表见代理，仅凭其证言无法达到李铮证明目的，且李铮亦未证明张利文言词证据属因客观原因不能自行收集的证据。综上，一审判决对李铮请求为其办理恒茂森林海楼盘C-C-201室房屋产权证书的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。对于李铮上诉称一审法院未通知包销人江西聚仁房地产经纪有限公司参加诉讼属程序不当的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。本案中，李铮未举证证明被上诉人与江西聚仁房地产经纪有限公司属包销关系，且根据江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103刑初610号刑事判决书可知事实系恒茂公司全权委托江西聚仁房地产经纪有限公司销售恒茂森林海项目，故对李铮关于一审法院未通知包销人江西聚仁房地产经纪有限公司参加诉讼属程序不当的意见，本院不予采纳。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8650元（已由李铮预交），由上诉人李铮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月十七日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇