湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初1952号 原告:永州伟光汇通古镇运营管理有限公司。 法定代表人:华凯。 委托诉讼代理人:张红霞。 原告:永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司。 法定代表人:吴玉胜。 委托诉讼代理人:曾强，男(系原告单位职工，特别授权)。 被告:蒋小军，男。 委托诉讼代理人:唐一兵(特别授权)。 原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司、原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司诉被告蒋小军租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司于2019年7月22日以该案与永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司有法律上的直接利害关系，申请追加永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司为共同原告参加诉讼，本院予以准许，该案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的委托诉讼代理人张红霞、原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司特别授权的委托诉讼代理人曾强及被告蒋小军及其委托诉讼代理人唐一兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间的《零陵古城房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币10000元；3.请求判令被告向原告交纳的押金人民币3000元归原告所有。事实与理由：原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司(以下简称“伟光汇通”)与被告蒋小军于2017年11月29日签订了编号041的《零陵古城房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定原告将零陵古城A4-2商铺出租给被告蒋小军，租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)，年租金为22369元，第二年度租金缴纳期限为2019年4月30日前，租赁用途为经营便利店;原告在以下情形下享有单方解除合同的权利:逾期缴纳租金达三十天以上;不服从原告的按商业市场管理规定进行的管理且滋事扰乱的…2019年5月13日，被告蒋小军召集、煽动其他承租人围堵零陵区信访局门ロ，要求帮其减租、免租。2019年5月21日，被告蒋小军煽动、召集其他商铺的承租人在零陵古城正门口集会、拉横幅滋事扰乱，致使多人围观;后被告蒋小军在其商铺及相邻商铺门前拉悬挂多条横幅，横幅内容为:“一撑再撑，无法支撑，百家商铺请求减租”；“家当亏光，心在滴血，精神崩溃，房租不免，难以生存”；“生意惨淡，濒临倒闭，恳求免租”;“古城生意惨淡，濒临倒闭，恳求免租”。被告的行为严重影响零陵古城的运营并对古城商誉造成了极大的损害。2019年5月27日，被告蒋小军召集、煽动其他承租人围堵于零陵区人民政府门ロ，要求政府介入帮其减租、免租。2019年6月4日，其再次围堵零陵区信访局。原告伟光汇通在被告蒋小军作出该种行为后，立刻派出工作人员劝阻被告停止拉横幅、集会的行为。被告对原告的劝阻置之不理，后经派出所民警劝阻后方撤下横幅并将集会人员遣散。被告的行为违反了原、被告双方签订的《零陵古城房屋租赁合同》第十一条第1款第(3)、(11)项的约定，原告已通知被告解除该合同，收回商铺并不退还被告的押金，同时要求被告按照合同约定向原告支付违约金人民币10000元，被告对原告发出的函告置之不理。为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼。 原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的《零陵古城房屋租赁合同》已解除；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币10000元；3.请求判令被告向原告交纳的押金人民币3000元归原告所有；4.请求判令被告按照约定租金的5倍向原告支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告返还房屋之日止的租金。事实与理由：永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司(以下简称“伟光汇通”)与被告蒋小军于2017年11月29日签订了编号041的《零陵古城房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司将零陵古城A4-2商铺出租给被告蒋小军，租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)，年租金为22369元，第二年度租金缴纳期限为2019年4月30日前，租赁用途为经营便利店;原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司在以下情形下享有单方解除合同的权利:逾期缴纳租金达三十天以上;不服从原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司的按商业市场管理规定进行的管理且滋事扰乱的…。商铺出售后，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司于2018年1月13日取得商铺所有权人的委托授权。2019年5月13日，被告蒋小军召集、煽动其他承租人围堵零陵区信访局门ロ，要求帮其减租、免租。2019年5月21日，被告蒋小军煽动、召集其他商铺的承租人在零陵古城正门口集会、拉横幅滋事扰乱，致使多人围观;后被告蒋小军在其商铺及相邻商铺门前拉悬挂多条横幅，横幅内容为:“一撑再撑，无法支撑，百家商铺请求减租”；“家当亏光，心在滴血，精神崩溃，房租不免，难以生存”；“生意惨淡，濒临倒闭，恳求免租”;“古城生意惨淡，濒临倒闭，恳求免租”。被告的行为严重影响零陵古城的运营并对古城商誉造成了极大的损害。2019年5月27日，被告蒋小军召集、煽动其他承租人围堵于零陵区人民政府门ロ，要求政府介入帮其减租、免租。2019年6月4日，其再次围堵零陵区信访局。原告伟光汇通在被告蒋小军作出该种行为后，立刻派出工作人员劝阻被告停止拉横幅、集会的行为。被告对原告的劝阻置之不理，后经派出所民警劝阻后方撤下横幅并将集会人员遣散。被告的行为违反了原、被告双方签订的《零陵古城房屋租赁合同》第十一条第1款第(3)、(11)项的约定，原告已通知被告解除该合同，收回商铺并不退还被告的押金，同时要求被告按照合同约定向原告支付违约金人民币10000元，被告对原告发出的函告置之不理。为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼。 被告蒋小军辩称：一、永州伟光汇通古镇运营管理有限公司并不是本案适格的原告。根据永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司和被告蒋小军签订的《零陵古城房屋租赁合同》可知，租赁合同的甲方为原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司，乙方为被告蒋小军，本案出租房另有业主，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司没有该房所有权，在签订租赁合同时，也没有出示业主出租房屋委托书，所签租赁合同无效。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司既不是业主又不是出租方无权行使租赁合同解除权，因此该合同对被告不具有约束力，更不具有法律效力。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司依据该合同起诉被告，要求被告依据合同约定支付租金和违约金，违背了合同的相对性，不符合法律规定。因此，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司依据该合同起诉被告于法无据，即原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不是本案适格的原告；二、被告与原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司之间既不存在物管服务关系更不存在租赁关系，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不能强行物管服务，更不能借物管服务代替业主行使租赁权。被告自2018年下半年装修开业以来，除投入装修费和必要货柜等设置及购货资金，由于原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司对业态管理失控，严重影响营业，造成绝大多数经营户严重亏损。为此，多次反映情况，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司视而不理，引起公愤，经营户只得依法向政府信访部门上访维权。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不是政府部门无权行使管理权；原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司没签物管服务合同不得强行物管:原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不是业主也没经业主授权无权行使租赁权。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司在诉状所述的事实是错误的，请法院依法查明；三、原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司要求解除合同、支付租金和违约金并无事实依据。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司向被告主张诉求的前提条件为原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司对所诉房屋拥有所有权或出租权，即要有权属依据或经业主授权出租。依据原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司向法院提供的证据，仅凭一份房屋租赁协议，尚不足以证明原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司对于被告现使用的房屋拥有所有权或出租权，因此，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司向被告主张的解除合同、支付租金，无事实依据；四、被告并不存在违约行为。原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司对所诉房屋既不拥有所有权，也没经业主授权出租没有出租权。假若有出租权，在原告不开具发票的情况下，被告享有先履行抗辩权，可以拒绝支付租金。因此，被告不享有在违约行为。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定:“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。可见，开具发票是原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的法定义务，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司必须履行这一法定义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。”合同法的明确规定，显然将承租人付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。开具发票是原告的法定义务，索取发票是被告的法定权利，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不依法履行法定义务，被告亦可以依法维护其法定权利，拒绝支付租金。此外，《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”原告不开具发票是一种违法行为.损害了国家利益，即国家税收的流失，并且是故意为之，而被告拒付租金损害的是原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的利益，当这两种利益发生冲突时，应当首先考虑国家利益，或者两者必须同时兼顾，不能因为保护个人利益而损害国家利益。被告并不构成违约，属于合法实现自己的权利。综上所述，被告认为，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司不是房屋租赁合同的出租人，不是本案适格的原告;原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司与被告之间不存在租赁关系，不存在违约行为，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司要求解除合同、支付租金等的诉求，无事实予以支持，应当依法驳回原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2017年11月29日，甲方原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司（出租方）、乙方被告蒋小军（承租方）及丙方原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司（管理方）共同签订编号041的《零陵古城房屋租赁合同》，约定甲方原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司将坐落在零陵古城A4-2面积为58.1㎡的一层商铺租给被告蒋小军。租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)，每年租金为22369元，第二年度租金缴纳期限为2019年4月30日前，被告蒋小军租赁用途为经营便利店;合同第六条第四项载明：“甲方授权丙方按照本合同约定管理本商铺的相关租赁事项，包括但不限于代收租金、押金、滞纳金及相关费用，进行审批和具体管理，代为签署与租赁事项有关的补充协议等”。合同还约定原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司（甲方）及原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司（丙方）在以下情形下享有单方解除合同的权利:逾期缴纳租金达三十天以上;不服从原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司（丙方）的按商业市场管理规定进行的管理且滋事扰乱的等等。合同签订后，被告蒋小军向原告方支付了2018年5月1日至2019年4月30日的租金22369元，原告方收了租金后于2017年11月29日当天向被告蒋小军出具了一张编号为04522852的增值税发票。2018年5月1日原告方将零陵古城A4-2商铺交付给被告蒋小军，2018年5月8日被告蒋小军在《五一试营业商家奖励领取明细表》上签字并领取了3888元奖励款。 另查明，2018年1月13日原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与零陵古城A4-2商铺的即将购买人陈海波、张平芳签订授权委托书，陈海波、张平芳授权原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司处理零陵古城A4-2商铺的出租工作，包括代为签署租赁合同、收取房租及处理房屋租赁期间发生的所有事宜。2018年1月15日原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与陈海波、张平芳签订合同编号为：永零房商合20170075A4-2号《商品房（预）销售合同》，将零陵古城A4-2商铺出售给了陈海波、张平芳。2019年5月21日被告蒋小军在其承租的零陵古城A4-2商铺门前拉横幅，横幅内容为“一撑再撑，无法支撑，百家商铺请求免租”。后被告蒋小军未在2019年4月30日前支付第二年度的租金，原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司称接受原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司的委托，于2019年6月10日向被告发出解除合同的通知，被告蒋小军已签收解除合同通知书。被告蒋小军称原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司曾电话通知其前去办理合同起始租期延期2个月的相关事宜（即第一年租期为2018年7月1日至2019年7月1日，第二、三年度以此类推），虽被告蒋小军当时在外地未去办理，但被告蒋小军认为合同的起始租期应当延期两个月。被告蒋小军对原告发出的函告置之不理。原告无奈向法院提起诉讼，请求判如所请。 以上事实有《零陵古城房屋租赁合同》、《商品房（预）销售合同》、授权委托书、《五一试营业商家奖励领取明细表》、悬挂横幅的照片、《解除合同通知书》、通知书的快递单及庭审笔录为证。 本院认为,合法的租赁关系受法律保护。本案中，被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司租赁零陵古城A4-2商铺，双方签订了《零陵古城房屋租赁合同》，约定租期3年(2018年5月1日至2021年4月30日)。原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司将零陵古城A4-2商铺租赁给被告蒋小军后，被告蒋小军向原告方支付了第一年度即2018年5月1日至2019年4月30日的租金22369元，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司也向被告蒋小军出具了发票。第一年度租期已过，按照合同约定，被告蒋小军有义务支付原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司第二年度（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金，但被告蒋小军至今仍未向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付租金，原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司于2019年6月10日向被告蒋小军发出解除合同通知书，被告蒋小军于2019年6月12日收到该通知。被告蒋小军与原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司之间的租赁关系明确且合法，依照双方签订合同的第四条第五项、第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，对于原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司要求确认原被告签订的《零陵古城房屋租赁合同》已解除、要求被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳的押金3000元归原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司所有、要求被告蒋小军支付违约金10000元及要求被告蒋小军按照约定租金的5倍向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告蒋小军返还房屋之日止的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；因原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司系零陵古城A4-2商铺的出租方，被告蒋小军系承租方。且该零陵古城A4-2商铺业主陈海波、张平芳只与原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司签订了授权委托书，委托原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司处理零陵古城A4-2商铺的出租工作，包括代为签署租赁合同、收取房租及处理房屋租赁期间发生的所有事宜。根据合同的相对性，对于原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求，本院全部依法予以驳回；被告蒋小军辩称原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司曾电话通知其前去办理合同起始租期延期2个月的相关事宜，虽被告蒋小军当时在外地未去办理，但合同的起始租期延期了两个月，即第一年度的租期为2018年7月1日至2019年7月1日，第二、三年度的租期以此类推的抗辩意见，因被告蒋小军未向本院提交任何证据证明变更了其签订的编号为041的《零陵古城房屋租赁合同》上约定的起始租期，亦未向本院提交其他证据进行作证，故对于该抗辩意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条及第二百二十六条之规定判决如下： 确认原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司与被告蒋小军之间的《零陵古城房屋租赁合同》已解除； 限被告蒋小军于本判决生效之日起十日内向原告原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付违约金人民币10000元； 被告蒋小军向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司交纳的押金人民币3000元归原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司所有； 被告蒋小军按照约定租金的5倍向原告永州伟光汇通古镇文化旅游开发有限公司支付《零陵古城房屋租赁合同》解除之日（2019年6月12日）至被告蒋小军返还房屋之日止的租金； 驳回原告永州伟光汇通古镇运营管理有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告蒋小军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员 张卫林 二〇一九年九月十三日 法官助理 刘琼英 书 记 员 李仕贤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。