山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初1368号原告：温爱军，女，1970年2月6日出生，汉族，住济南市。原告：靳丰山，男，1963年8月20日出生，汉族，住济南市。两原告委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。被告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：时凯，总经理。委托诉讼代理人：王婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，该公司工作人员。原告温爱军、靳丰山与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称章丘碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告温爱军、靳丰山的委托诉讼代理人刘甲、刘彪，被告章丘碧桂园公司的委托诉讼代理人肖雯娟、王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温爱军、靳丰山向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告因燃气逾期达到使用条件的违约金15050元（自2015年1月2日至2015年10月29日）；2.请求法院判令被告赔偿原告因有线电视逾期达到使用条件的违约金23200元（自2015年1月2日至2016年4月9日）；3.请求法院判令被告赔偿原告因供暖逾期达到使用条件的违约金35650元（自2015年1月2日至2016年12月14日）；4.判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。诉讼中，温爱军、靳丰山将诉讼请求第三项关于因供暖逾期达到使用条件的违约金的截止日变更为2016年11月11日。事实与理由：2013年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买章丘碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城东地块小区的房屋一套。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。2015年1月1日，章丘碧桂园公司向原告交付房屋。因原告接收房屋后，长时间未居住使用，前一段时间，原告从邻居处得知燃气、有线电视、供暖设施于房屋交付时并未达到使用条件，章丘碧桂园公司存在违约行为，应当向原告支付违约金，故提起诉讼。章丘碧桂园公司辩称，1.原告所诉与事实不符，章丘碧桂园公司已按合同约定交付商品房，不存在燃气、有线电视、供暖设施逾期达到合同约定条件的行为。首先，章丘碧桂园公司已分别于2014年9月14日、9月18日、10月18日取得供热、燃气、有线电视的竣工合格证明，并于2014年10月30日取得章丘碧桂园东地块的分期竣工综合验收备案证明，足以证明涉案商品房交付前，相关基础设施已达到合同约定的条件。其次，《商品房买卖合同》第十四条约定“有线电视设施、供暖设施、燃气设施在该商品房交付时达到使用条件”、“上述约定的‘使用条件’是指达到买受人可向燃气、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件”。根据该约定，章丘碧桂园公司只负有使燃气、有线电视、供暖设施达到业主可向服务商申请办理该服务供应手续的条件，而不负有申请开通或是开通的义务，申请开通由业主自行负责，至于业主是否申请开通、何时申请开通以及在业主提出申请的情况下服务供应商何时给予开通都与章丘碧桂园公司无关，也非章丘碧桂园公司所能控制。所以，章丘碧桂园公司已经按照合同约定交付房屋，不存在任何逾期行为。2.原告的主张已超过诉讼时效。涉案房屋于2014年10月30日取得竣工综合验收备案，而原告购买房屋的时间为2013年11月2日，也就是其购买房屋时涉案房屋已是现房。购买房屋并非日常小额消费，应属家庭生活重大事项，购房者理应对此保持谨慎并充分了解房屋的有关情况，既然购买时房屋为现房，更会到房屋内查看，仔细查验，而作为直接影响居住使用的燃气等配套情况更应予以关注，进行询问、了解，然后再决定是否购买，既然购买即应当视为对房屋状况的知悉、认可和接受。而原告在收房近六年之后主张燃气、有线电视、供暖未达到合同使用的条件，不合常理。即使章丘碧桂园公司有开通义务，原告的主张也已超过诉讼时效。3.原告主张违约金过高，应当予以降低。4.原告于2016年2月28日向物业申请业主卡，与其所称接受房屋后长时间未居住使用的陈述不符，而在近20起案件中，原告方均称从邻居处得知相关基础设施未达使用条件，该邻居为孙敬，孙敬的委托代理律师亦是本案的代理律师，章丘碧桂园公司认为对方律师恶意诉讼占用司法资源，侵害其权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月2日，温爱军、靳丰山与章丘碧桂园公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定温爱军、靳丰山购买章丘碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城东地块第二区商品房一套；出卖人应当在2014年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人有任何违约行为，出卖人可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，视为出卖人已按期交楼；出卖人承诺供水、供电、有线电视、供暖、燃气等设施在该商品房交付时达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金，但出现第八条约定的“出卖人可据实予以延期”的情形除外，上述约定的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。章丘碧桂园公司于2014年9月至10月取得燃气、有线电视、供暖安装施工工程施工单位出具的竣工合格证明，并于2014年10月30日取得分期竣工综合验收备案证明。温爱军于2015年1月1日与章丘碧桂园公司办理了物业及资料移交手续。为涉案商品房提供服务的物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气设施开通的通知，通知业主自2015年10月29日下午燃气管道已经通有燃气，可到燃气公司办理开户。涉案商品房的有线电视设施在2016年4月10日具备使用条件。截止2016年11月11日（诉讼中温爱军、靳丰山主张供暖逾期达到使用条件违约金计算的截止时间），涉案商品房的供暖设施仍不具备使用条件。温爱军、靳丰山主张的供暖逾期达到使用条件的违约金，期限为2015年1月2日至2016年11月11日，50元/日，计算为33950元。本院认为，温爱军、靳丰山与章丘碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。涉案商品房的燃气、有线电视、供暖设施在交付时不具备使用条件，章丘碧桂园公司应按约定向温爱军、靳丰山承担违约责任，章丘碧桂园公司关于不存在燃气、有线电视、供暖设施逾期达到合同约定条件的行为的辩称，证据不足、理由不当，本院不予采纳。关于诉讼时效，本院认为，2015年10月29日下午燃气管道已经通有燃气，且物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气设施开通的通知，至温爱军、靳丰山提起诉讼已经超过三年，应认定燃气设施逾期达到使用条件的违约金已过诉讼时效。有线电视、供暖设施具备使用条件至温爱军、靳丰山提起诉讼不超过三年，章丘碧桂园公司辩称有线电视、供暖设施逾期达到使用条件的违约金超过诉讼时效，证据不足、理由不当，本院不予支持。关于违约金，本院认为，合同文本系格式文本，签订时由章丘碧桂园公司提供，章丘碧桂园公司在拟定合同条款时，已预见相关设施不能开通而造成的损失，其主张约定的违约金过高，证据不足、理由不当，故本院对其调整违约金的主张不予支持。温爱军、靳丰山自愿将供暖设施违约金的截止日调整系对其民事权利的处分，不加重章丘碧桂园公司责任，依法予以采纳。综上所述，本院对温爱军、靳丰山的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温爱军、靳丰山关于有线电视设施逾期达到使用条件的违约金23150元；被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温爱军、靳丰山关于供暖设施逾期达到使用条件的违约金33950元；驳回原告温爱军、靳丰山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，由原告温爱军、靳丰山负担374元，被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担1274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵会娟人民陪审员  张承龙人民陪审员  宋明镜二〇一九年九月三十日法官 助理  魏炳尧书 记 员  马萧萧