北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初6178号原告：北京正阳置业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦504室。注册号：91110108802071505P。法定代表人：母传杰，执行董事。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笔魁，北京市一法律师事务所律师。被告：北京华瑞时代通讯设备有限公司，住所地北京市房山区良乡地区黄辛庄东里11号楼1层3号。注册号：91110111582509623J。法定代表人：宇文浩，总经理。委托诉讼代理人：赖灿伟，男，该公司职工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：王首成，男，该公司职工，住公司宿舍。原告北京正阳置业房地产开发有限公司（以下简称正阳公司）与被告北京华瑞时代通讯设备有限公司(以下简称华瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正阳公司之委托诉讼代理人龙磊、陈笔魁与被告华瑞公司之委托诉讼代理人赖灿伟、王首成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正阳公司向本院提出诉讼请求：1、华瑞公司支付我公司欠付的租金929801元、物业费32920元;2、华瑞公司向我公司支付自逾期之日至判决生效之日的逾期违约金，每日标准为51655.61元;3、华瑞公司承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2016年5月27日签订房屋租赁合同,约定租期自2016年6月27日至2019年6月26日,第四条约定预付租金,先交租金后使用房屋,租金按半年支付,每半年929801元,半年物业费32920元。2017年12月26日前,华瑞公司应缴纳租金与物业费,但其没有缴纳。2017年12月29日，我公司向华瑞公司发出房屋租金催缴函，华瑞公司工作人员王龙签收。截止目前，华瑞公司未履行其付款义务。正阳公司辩称：本案合同是无效合同，2016年5月27日签合同时，部队已经通知房屋要收回，不能出租，停止有偿服务，正阳公司骗我公司与其签订合同，合同约定保证该房屋没有产权纠纷，但该房屋明显有产权纠纷。2017年部队采取强制措施，把我公司广告牌拆除，不让在此经营，该房屋如果能出租，希望正阳公司提供产权方允许出租的证明。合同约定的租金和违约金远远超过国家规定，之前我公司与正阳公司达成过私下协议，每月给5万元，正阳公司又反悔，一直不提供租赁发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月27日，正阳公司（甲方、出租方）与华瑞公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市海淀区复兴路甲×号华鹰大厦×座×层×建筑面积：67.28平方米；西厅房间，建筑面积330平方米；×座×层×房间，建筑面积204平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为办公用房；租期为叁年，自2016年6月27日至2019年6月26日；108、西厅每建筑平方米日租金10元，叁年租金为4350216元、505每建筑平方米日租金5.5元，叁年租金为1228590元；叁年物业费197520元；租金支付方式为预付租金，先交租金后使用房屋，租金按半年支付，每半年929801元，半年物业费32920元。合同第十二条第三款约定：乙方违约未按期交付房租、电费的，每推迟1日，按日应交租金的十倍向甲方支付违约金。至今华瑞公司未交纳2017年12月27日至2018年6月26日的租金及物业费。华瑞公司表示其无法正常使用涉案房屋，自2017年6月水电时有时无，广告牌被拆除，可以进涉案房屋也可以办公，但无法办理营业执照。华瑞公司提交中国人民解放军空军参谋部直属工作局（以下简称空军直工局）的《公告》和《关于配合军队全面停止有偿服务工作函》，证明2017年8月31日部队就不让其经营，2018年5月21日其搬离涉案房屋。正阳公司表示对上述证据不予认可，其认为华瑞公司是2018年6月之后才腾出房屋，且正阳公司表示华瑞公司一直正常使用房屋，据此正阳公司提供2018年3月至4月的监控视频和照片。华瑞公司表示其在2018年3月至4月已经不再经营，但未搬离房屋。正阳公司提交和解协议及（2017）京0108民初37212（2）号民事调解书，表示其可以合法经营使用华鹰大厦F座至2018年9月30日。华瑞公司对和解协议及民事调解书的真实性认可。华瑞公司另对承租房屋面积存在质疑，但就此未提交证据。另查，2017年，空军直工局以合同纠纷为由将正阳公司诉至本院，要求解除双方签订的华鹰大厦副楼翻扩建合同书等法律文书，要求正阳公司腾退占用的华鹰大厦×座房地产，并完整交付上述房产，正阳公司提出反诉，要求空军直工局赔偿因此产生的全部经济损失。本院于2017年12月作出（2017）京0108民初37212（1）号民事判决，解除空军直工局与正阳公司签订的华鹰大厦副楼翻扩建合同书、偿还华鹰大厦副楼建设垫付资金协议书、华鹰大厦副楼使用协议及其补充协议。正阳公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）京01民终2312号民事判决，认定：双方当事人之间的合同应确认为房屋租赁法律关系；“全面停止有偿服务活动”政策的实施确实会对涉案合同能否继续履行造成重大影响，但本案不应适用不可抗力的规定，亦不构成情势变更，对于合同订立后由于政策的实施致使无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。判决：撤销（2017）京0108民初37212（1）号民事判决，解除华鹰大厦副楼翻扩建合同书、偿还华鹰大厦副楼建设垫付资金协议书、华鹰大厦副楼使用协议及其补充协议书中租赁期限未超过二十年的部分。2018年8月31日，本院作出（2017）京0108民初37212（2）号民事调解书，调解内容：正阳公司于2018年9月30日前将位于北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦F座腾空后交付空军直工局，空军直工局于2018年9月30日前支付给正阳公司3590万元，双方就此事再无其他纠纷。2018年5月21日，空军直工局向各租赁单位发出公告，写明：2018年5月21日，我局与正阳公司合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院作出民事判决书解除双方所签相关合同，现已生效，依据该判决，请华鹰大厦F座内现有租赁单位于2018年5月24日前搬离，逾期我局将采取停水、停电等措施，由此给各租赁单位造成一切损失由各自承担，我局将保留追究其相关法律责任权利。本院认为，正阳公司与华瑞公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行。现双方就华瑞公司的腾房时间存在分歧，但均未能提供相应证据，根据空军直工局发出的通知可知，各租户应于2018年5月24日前搬离租赁房屋，逾期将采取停水、停电等措施，故本院认定华瑞公司在此之后未再继续使用租赁房屋，华瑞公司应向正阳公司支付2017年12月27日至2018年5月24日的租金及物业费，同时根据空军直工局与正阳公司在本院的诉讼情况以及华瑞公司提交的证据可以认定，华瑞公司于2017年12月27日至2018年5月24日使用涉案房屋确实受到一定影响，故本院酌情免除华瑞公司应交租金及物业费的10%，即需向正阳公司支付租金683403.72元、物业费24196.21元。华瑞公司提出正阳公司多计算租赁面积，未提交相应证据，且华瑞公司已经腾退涉案房屋，此前并未就此提出过质疑，故本院不予采信。正阳公司从空军直工局承租涉案房屋后转租给华瑞公司，因政策原因，正阳公司与空军直工局之间的合同无法继续履行，生效判决已于2018年5月21日确认解除双方之间的合同关系，虽然正阳公司与空军直工局达成调解协议，确认正阳公司在2018年9月30日之前将涉案房屋腾空交付空军直工局，但此事实仅是正阳公司与空军直工局就合同解除之后对于房屋交接问题达成的协议，因此本院对正阳公司提出其可以收取租金、物业费至2018年6月26日的主张不予支持。因华瑞公司未交纳租金及物业费系因使用房屋受到影响以及空军直工局与正阳公司之间的合同纠纷，并非恶意拖延支付，故本院对正阳公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、北京华瑞时代通讯设备有限公司于本判决生效后7日内给付北京正阳置业房地产开发有限公司租金683403.72元、物业费24196.21元,以上共计707599.93元；二、驳回北京正阳置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13428元（北京正阳置业房地产开发有限公司已预交6714元），由北京正阳置业房地产开发有限公司负担2552元，已交纳;由北京华瑞时代通讯设备有限公司负担10876元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  李绥奇人民陪审员  周义忠二〇一九年九月十九日书 记 员  孔德翰书 记 员  王笳奇