广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初457号 原告（反诉被告）：伍浩然，男，1984年4月7日出生，汉族，户籍所在地：广西北海市海城区，经常居住地广西合浦县。 原告（反诉被告）：伍浩文，男，2000年9月8日出生，汉族，户籍所在地：广西北海市海城区，经常居住地广西合浦县。 委托诉讼代理人：周冲香(受原告伍浩然、伍浩文共同委托)，广西中龙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合浦县美华置业有限公司，住所地：广西合浦县廉州镇。统一社会信用代码：9145052xxxxxxxxxxx。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县“148”法律服务所法律工作者。 原告伍浩然、伍浩文诉被告合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍浩然、伍浩文的委托诉讼代理人周冲香、被告合浦县美华置业有限公司的委托诉讼代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍浩然、伍浩文向本院提出诉讼请求：判决被告合浦县美华置业有限公司在10日内将位于合浦县“美华新城”A幢一、二层A-1号房产交付给原告伍浩然、伍浩文，并协助原告伍浩然、伍浩文办理“美华新城”A幢一、二层A-1号房屋的产权登记手续。 事实与理由：原告为购买“美华新城”A幢一、二层A-1号房产于2007年9月27日支付了首付款390080元给被告。2007年10月15日，原告与被告签订了关于原告伍浩然、伍浩文购买位于合浦县的“美华新城”A幢一、二层A-1号房产的《商品房买卖合同》，合同约定：商品房价款总金额为人民币972080元整，出卖人应当在2007年12月31日前将商品房交付给买受人使用。合同签订当日，原告又向被告支付了购房款182000元，同年10月17日，原告再向被告支付了办证费用40917元。合同约定的交房期限到期后，被告还没有交房给原告使用，经原告多次催促仍未果。 2009年12月2日，被告向法院起诉，要求解除与原告签订的上述《商品房买卖合同》，一、二审法院经过审理均驳回被告的诉讼请求。此后，原告要求被告提供贷款资料给原告，并配合原告到银行办理涉案商品房按揭贷款，也遭被告敷衍了事，导致原告无法办理涉案商品房按揭贷款，从而无法依约支付余下购房款给被告。涉案商品房建好后，被告把涉案房产出租及使用，根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，被告应支付违约金223743元给原告。同时，由于被告没有按时交房，导致原告不能使用涉案房产，根据同地段房屋出租的价格计算，原告损失房租600000元。据此，被告应赔偿违约金和租金损失共823743元给原告，但因原告欠有被告购房款400000元未付，二者相抵，原告不主张被告赔付原告违约金及租金损失。 另外，依合同约定，原告已提交贷款资料给被告办理涉案商品房按揭贷款，但被告没有协助原告办理涉案商品房贷款，构成对原告违约，被告应支付相关款项给原告。 综上，请求法院判决支持原告的诉讼请求，驳回被告合浦县美华置业有限公司的反诉诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供下列证据: 证据一：原告的《居民身份证》复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据二：《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告的合同关系； 证据三：（2010）北民一终字第380号《民事判决书》、（2010）合民初字第32号《民事判决书》，证明原告支付了购房款和被告不肯交房给原告的事实，并证明《商品房买卖合同》有效； 证据四：《公证书》、《函件》，证明原告向被告主张权利； 被告合浦县美华置业有限公司辩称，1.涉案发生的是房屋买卖合同关系，被告对合同的合法性和有效性没有异议，合同只是有瑕疵；2.合同签订后，原告没有履行付款义务，有不履行合同的行为。本案中，原告主张的商品房过户，在法律上是特定物，仍然适用先款后房，由于原告没有支付涉案合同的款项，被告获得了履行不安抗辩权；3.双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，无论依合同约定，还是按照交易习惯都要先付款后交房，因原告没有履行支付购房款义务，故原告的主张没有正当性，也没有事实和法律依据； 4.涉案购房款972080元依性质分为182000元、390080元、400000元三个部分:⑴182000元的真相，原告购房时，系未成年人，没有经济来源，其父伍冠雄(已故)于2007年9月30日从被告公司退股，伍冠雄利用其作为公司法定代表人的便利，直接从公司财务扣除182000元作为其的退股款并以原告的名义支付涉案购房款，该182000元实际上并没有支付给被告，不能认定原告已支付了购房款，原因是退股款不能由被告公司主体支付给伍冠雄，应当由其他股东购买伍冠雄所退股份，被告公司直接支付伍冠雄退股款无效，目前法院正在审理被告诉伍冠雄继承人退股纠纷一案，对该182000元如何定性尚未有结论；⑵390080元，原告自称是用现金到被告公司财务办公室交纳购房款，但原告所主张的交款当天，因双方发生纠纷原告伍浩然被带到公安机关接受询问，原告伍浩然并没有时间交纳购房款,按原告伍浩然主张其携带近40万元现金到公安机关接受询问有悖常理，因为原告伍浩文当时年龄仅7岁，提不动390080元现金。同时，《商品房买卖合同》签订时间是2007年10月15日，原告自认现金付款390080元是在2007年9月27日，先付购房款后签订合同也有悖常理，与交易习惯不符。真实情况是2007年10月5日之前，被告公司由伍冠雄经营管理，财务由其控制，张国强出纳员受其管理并被指使为伍冠雄的儿子开出390080元购房款的《收据》并盖公章，公司出纳员张国强误以为该390080元是在被告公司股东退款中处理而在伍冠雄要求“换条”的情况下给换出的收据，事实上被告并没有收到原告的购房款390080元。由于原告没有按照合同的约定支付首付购房款572080元，致使原、被告签订的合同不能实现；⑶400000元购房款，原告自2007年10月15日签订合同到现在也没有支付，违反合同约定。 综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回,并反诉请求法院判决二原告共同支付购房款972080元给被告，并判决二原告共同赔偿经济损失2665227.2元（按照月利息2%计算，从2007年10月6日至2019年3月5日，以后继续计算至债务全部清偿完毕时止）给被告。 被告合浦县美华置业有限公司对其辩解向本院提供下列证据: 证据一：（2010）北民一终字第380号第7页《民事判决书》，证明原告承诺现金支付购房余款的法律事实； 证据二：《借款合同》、《调解书》、《民事判决书》，证明被告经济损失的事实； 证据三：记账凭证，证明原告支付的182000元实际是伍冠雄退股款的转款的事实； 证据四：《庭审笔录》、《公安机关证明》、《关于民诉法证据若干规定节录》，证明原告没有支付390080元的事实； 证据五：股东会决议两份，证明被告发出通知的事实； 证据六：《出庭通知书》、《传票》，证明伍冠雄退股纠纷案件在合浦法院审理中； 证据七：《通知》，证明被告登报通知原告履行合同义务的事实。 经过开庭质证,被告对原告提供的证据一没有异议；对证据二没有异议；对证据三的真实性没有异议，对合法性有异议，认为其公司作为原告所主张的事实和请求是有事实依据和法律依据的，但两级人民法院对其公司的诉讼请求不予支持，是有瑕疵的。对关联性有异议，该两份判决书不能证明买受人已支付合同价金给被告，也不能证明被告收受了原告的合同价金，没有涉案房产交付给原告是其公司的抗辩理由；对证据四的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，认为主张权利只能向义务人提出，或者向有管辖权的机构提出，主张权利意思内容要到达相对人，证据四是在异地公正的，不属于异地公正的受理和范围，因此该公证书不能证明原告向被告主张了权利。 原告对被告提供的证据一的三性无异议，对证明事项有异议；对证据二表示异议，认为证据二中的《借款合同》与本案没有关联，《借款合同》的三性由法院认定。对证据二中的《调解书》的真实性没异议，关联性有异议。对证据二中的判决书真实性没异议，关联性有异议；除对证据三中的№0002269《收据》的三性没有异议，证实被告收到原告的办证费外，证据三中的其他《收据》都没有原件核对，无法质证，三性都不认可；对证据四的三性有异议，认为被告没有提交原件核对，真实性没办法确定，且证据四中的还珠派出所出具的《证明》没有盖公章，真实性不予认定，与本案也没有关联。对证据四中的法条节录的真实性没有异议；对证据五中的股东的关联性有异议，真实性、合法性由法院认定；对证据六的三性没有异议；对证据七的三性都有异议，认为原告曾于2017年11月30日要求被告提供银行贷款的相关资料办理贷款。 本院对双方当事人均无异议的由原告提交的证据一、二以及由被告提供的证据一予以采信。关于原告所提交的证据三、四和由被告提交的证据二、三、四、五、六的真实性、合法性、关联性问题，本院结合其他事实予以认定。 综合全案证据和庭审笔录，本院对本案的法律事实确认如下： 2007年10月15日，预售备案登记编号为美华新城A﹟-A-1-29的《商品房买卖合同》是以合浦县美华置业有限公司作为出卖人与伍浩文、伍浩然作为买受人的名义签订的，该合同约定：买受人购买的商品房为【预售商品房】，买受人购买的商品房为“美华新城”A幢一、二层A-1号房产，总价款人民币972080元，付款方式为签订合同时付款572080元，余款400000元银行贷款，10日内提供贷款资料并配合办理；逾期付款违约责任，买受人如末按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分一点五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2(该比率应不小于(1)项中的比率)的违约金。 合同签订当日，合浦县美华置业有限公司收取了以伍浩然名义支付的购房款182000元；同年10月17日，合浦县美华置业有限公司又收取了以伍浩然名义支付的办证费用40719元。另外，签订合同之前，合浦县美华置业有限公司于2007年9月27日出具《收条》（票号：0002192）给伍浩然，载明收到以伍浩然名义支付的购买A栋商铺A-1首付款390080元。以上，合浦县美华置业有限公司在合同约定的付款期限内共收到伍浩然支付的购房款572080元。 此后，合浦县美华置业有限公司认为伍浩文、伍浩然至今未有交付该390080元购房款，该390080元购房款是合浦县美华置业有限公司的出纳员张国强在不了解情况下而错误开出的《收条》，而于2009年12月2日向本院起诉要求解除其公司与伍浩文、伍浩然签订的《商品房买卖合同》。本院经审理于2010年5月11日作出（2010）合民初字第32号民事判决书，判决驳回合浦县美华置业有限公司的诉讼请求。合浦县美华置业有限公司不服判决，向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院经审理于2010年9月30日作出（2010）北民一终字第380号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 同时查明：2007年10月15日签订涉案《商品房买卖合同》时伍浩文、伍浩然分别为7周岁和21周岁。伍浩然于2012年11月2日在广州公证处公正向被告送达《关于请求协助办理房屋按揭手续及房屋交付的函》，函的内容为：“合浦县美华置业有限公司，本人伍浩然，于2007年10月15日与贵司签订《商品房买卖合司》(预售备案登记编号：美华新城A#-1-A-1-29)，该合同第六条明确规定了贵司有协助本人办理房屋按揭手续的义务，第八条明确规定了贵司在2007年12月31日前就应当将涉案房屋交付给本人的义务。然而，贵司非但没有按照合同的约定，未曾忠实履行合同义务，反而将本人诉至法庭，要求解除合同并赔偿所谓“占用”房屋给贵司带来的损失【案号为(2010)合民初字第32号、(2010)北民一终字第380号】。经合浦、北海两级法院审理查明，贵司的诉求没有法律依据，而且，违反合同约定、拒不履行合同约定的义务恰恰是贵司。即使如此，本人并未要求贵司承担违约责任，而仅仅是要求贵司忠实的履行合同义务，然而如此合情、合理、合法的要求却一再遭到贵司拒绝，导致本人至今仍未能完成房屋按揭手续，更未实际占有案涉房屋。现本人再一次向贵司提出协助办理房屋按揭手续及交付的请求，如贵司一意孤行、继续恶意损害本人合法权益，本人将采取法律措施向贵司追诉，贵司将承担违约导致的法律后果”。 因无法与伍浩文、伍浩然联系，合浦县美华置业有限公司于2012年11月29日在北海日报公告通知伍浩文、伍浩然于公告之日起三日内提供其二人合法有效、符合贷款银行规定的资料配合办理涉案商品房银行按揭贷款，逾期则视为不提供贷款资料，并承担由此产生的一切法律责任。 另查明：涉案《商品房买卖合同》约定的购房款其他支付方式为“签订合同时付款572080元，余款400000元银行贷款，10日内提供贷款资料并配合办理”未明确约定由谁提供贷款资料，谁配合谁办理涉案商品房的银行按揭贷款。 还查明：本院作出的（2010）合民初字第32号民事判决书和北海市中级人民法院作出的（2010）北民一终字第380号民事判决书均已发生法律效力。 诉讼中，伍浩文、伍浩然主张由合浦县美华置业有限公司提供该房产的相关手续，并带伍浩文、伍浩然到银行办理贷款手续。合浦县美华置业有限公司主张是伍浩文、伍浩然提供贷款资料，由合浦县美华置业有限公司带伍浩文、伍浩然去银行办理贷款手续，合浦县美华置业有限公司负有协助的义务。对此，双方均未能提供充足证据证明。 另外，伍浩文、伍浩然还主张合浦县美华置业有限公司没有按时交房对伍浩文、伍浩然构成违约，根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，合浦县美华置业有限公司应支付违约金223743元给伍浩文、伍浩然。同时，由于合浦县美华置业有限公司没有按时交房，导致伍浩文、伍浩然不能将涉案房产出租，造成伍浩文、伍浩然的损失房租600000元，以上违约金损失和房租损失共823743元，合浦县美华置业有限公司应赔偿给伍浩文、伍浩然。但由于伍浩文、伍浩然还欠有合浦县美华置业有限公司购房款400000元未支付，未支付给合浦县美华置业有限公司的购房款与合浦县美华置业有限公司应赔偿给伍浩文、伍浩然的违约金损失和房租损失相抵销，伍浩文、伍浩然不要求合浦县美华置业有限公司赔付违约金损失和房租损失。对此，伍浩文、伍浩然未能提供充足证据证明房租损失600000元。 合浦县美华置业有限公司则主张其公司于2007年9月27日出具《收条》（票号：0002192）给伍浩然，载明收到以伍浩然名义支付的购买A栋商铺A-1首付款390080元实为股权转让款，非涉案商品房首付款，因此，伍浩文、伍浩然未依约支付购房款是其公司的出纳员张国强误以为390000元是在其公司股东退款中处理而在伍浩文、伍浩然的父亲伍冠雄要求“换条”的情况下给换出的收据，事实上其公司并没有收到伍浩文、伍浩然的390080元。由于伍浩文、伍浩然没有按照合同的约定支付572080元，因此银行贷款未能办理，最终导致因伍浩文、伍浩然不按约定支付首付款390080元而不能实现合同的目的。对此，合浦县美华置业有限公司也末能提供充足证据证明。 根据双方当事人的诉辩及陈述，本庭归纳本案的争议焦点： 1.原告是否已支付给被告涉案购房款390080元和182000元共572080元？ 2.原告未付的涉案购房款金额是多少？未付的涉案购房款原告应否支付给被告？ 3.被告应否将涉案房产交付给原告并协助原告办理房屋产权登记到原告名下？ 4.原告应否赔偿被告经济损失2665227.2元？ 关于本案第一个争议焦点即原告是否已支付给被告涉案购房款390080元和182000元共572080元的问题，本院认为：原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》已经本院发生法律效力的（2010）合民初字第32号民事判决书，和北海市中级人民法院发生法律效力的（2010）北民一终字第380号民事判决书判决确认为合法有效合同，并确认以原告伍浩然支付给被告的572080元是涉案购房款。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》应受法律保护。依据上述判决书，应当认定原告已支付涉案购房款572080元给被告。据此，被告主张原告未实际支付涉案购房款390080元和182000元共572080元没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于本案第二个争议焦点即原告未付的涉案购房款金额是多少、未付的涉案购房款原告应否支付给被告的问题，本院认为：涉案商品房合同约定的总价款人民币972080元，原告已支付涉案购房款572080元给被告，原告未支付的购房款为972080元﹣572080元﹦400000元，因原、被告双方均同意继续履行合同，未付的涉案购房款400000元应由原告支付给被告。 关于本案第三个争议焦点即被告应否将涉案房产交付给原告并协助原告办理房屋产权登记到原告名下的问题。本院认为：因原、被告双方均同意继续履行合同，被告应将涉案房产交付给原告并协助原告办理房屋产权登记到原告名下。 关于本案第四个争议焦点即原告应否赔偿被告经济损失2665227.2元的问题。本院认为：由于原、被告双方在合同中约定未付的涉案购房款400000元从银行按揭贷款支付，但合同有瑕疵，未明确约定由谁提供贷款资料、谁配合谁办理涉案商品房的银行按揭贷款，双方就此问题发生纠纷后，虽然原告通过广州公证处公正向被告送达《关于请求协助办理房屋按揭手续及房屋交付的函》，但除此外，原告并末主动积极联系被告并提供其二人合法有效的公民身份证等资料提供给被告，也未留下联系电话和联系地址给被告，以致被告收到《关于请求协助办理房屋按揭手续及房屋交付的函》后，因无法与伍浩文、伍浩然联系，被告采取在北海日报公告通知伍浩文、伍浩然提供其二人合法有效、符合贷款银行规定的资料配合办理涉案商品房银行按揭贷款，由于原告在广州居住，无法看到此公告，以致无法按公告规定的期限内提供其二人合法有效、符合贷款银行规定的资料配合办理涉案商品房银行按揭贷款。对此，双方均有过错，应各自承担相应的责任。据此，原告应依合同约定向被告支付逾期付款违约金，逾期付款违约金从合同签订的第11日起即从2007年10月26日起按日万分之二计算至本案生效判决确定的付款期限最后一日止。 根据上述事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告合浦县美华置业有限公司应将位于合浦县预售备案登记编号为美华新城A﹟-A-1-29的商品房交付给原告伍浩然、伍浩文使用； 二、被告合浦县美华置业有协助原告伍浩然、伍浩文办理位于合浦县预售备案登记编号为美华新城A﹟-A-1-29商品房的产权登记； 三、原告伍浩然、伍浩文支付购房款400000元给被告合浦县美华置业有限公司； 四、原告伍浩然、伍浩文应支付经济损失给被告合浦县美华置业有限公司（经济损失以400000元为基数，从合同签订的第11日起即从2007年10月26日起按日万分之二计算至本案生效判决确定的付款期限最后一日止）； 上述房产交付义务和协助房产权属登记义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期不履行的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日止二年内向本院申请强制执行。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日止二年内向本院申请强制执行。 案件本诉受理费100元，由被告合浦县美华置业有限公司负担。案件反诉受理费35898元减半收取17949元，由原告伍浩然、伍浩文负担4000元,被告合浦县美华置业有限公司负担13949元。属被告合浦县美华置业有限公司负担的本诉受理费100元和原告伍浩然、伍浩文负担的反诉受理费4000元，二者相抵后，原告伍浩然、伍浩文应负担反诉受理费3900元，由原告伍浩然、伍浩文在履行本案生效判决确定的付款义务时一并支付给被告合浦县美华置业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈子良 人民陪审员  王建雄 人民陪审员  庞彩先 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  蒋 昱 书 记 员  黄珍翠