宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2267号 上诉人（原审被告）：白锋，男，汉族，系灵武学海书店经营者，住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审原告）：杨学武，男，回族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马兴国，男，回族，系神华宁煤集团枣泉煤矿职工，住宁夏回族自治区灵武市,系杨学武女婿。 原审第三人：灵武市供销合作社生资日杂公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市南街。 法定代表人：崔起峰，公司经理。 委托诉讼代理人：王志洲，北京大成（银川）律师事务所律师。 上诉人白锋因与被上诉人杨学武、原审第三人灵武市供销合作社生资日杂公司（以下简称灵武供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2019）宁0181民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭审理。上诉人白锋，被上诉人杨学武及其委托诉讼代理人马兴国，原审第三人灵武供销社的委托诉讼代理人王兴洲在本院指定时间到庭发表意见。本案现已审理终结。 白锋上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人自2017年11月1日至2018年12月13日期间所谓的租赁费用55810.51元和违约金16743.15元，合计72553.66元的诉讼请求；2.驳回一审诉讼费和本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：杨学武从灵武供销社租赁了灵武市皇都商厦营业房，2015年11月1日杨学武与白锋达成协议，由白锋租赁皇都商厦一楼一间营业房，每年租赁费5万元，白锋已经将租赁期内的租赁费全部交清，自2017年11月12日至2018年12月13日至今未交。原因是双方合同约定的租期于2017年9月10日届满，依据灵武供销社2017年12月18日下发的公告第二条内容，杨学武将案涉房屋转租违法，故杨学武与白锋签订的合同无效。并且灵武供销社不允许白锋将租金交给杨学武，要求白锋直接将租金交给灵武供销社。故杨学武不能利用国有资产谋取个人利益。另外，由于灵武供销社体制改革，整体租金调整一直未能予以确定，其他租户也是在2019年4月份才交完租金，故不应当判决支付违约金。灵武供销社作为涉案房屋的产权人，在其与杨学锋均主张租金的情况下，白锋应当向灵武供销社支付租金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以纠正。 杨学武辩称，供销社与杨学武签署的合同中并未约定杨学武不可以转租。白锋提供的视频资料不真实，不应当予以采信。请求驳回其上诉，维持原判。 灵武供销社述称，一审判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回白锋的上诉，维持原判。 杨学武向一审法院起诉请求：1.被告白锋交还租赁房屋一间；2.被告白锋向原告杨学武支付租赁费62500元，违约金18750元，两项共计81250元；2019年1月24日至房屋交付给原告杨学武期间的租赁；3．本案诉讼费由被告白锋负担。 一审法院认定事实：涉案房屋登记在灵武供销社名下。2012年7月10日，杨学武与灵武供销社签订皇都商厦一楼租赁合同，约定杨学武租赁供销社皇都商厦一楼370平方米和院内面南6间库房用于服务业；期限五年，自2012年7月10日至2017年7月10日，租赁费每年8万元。2015年11月1日，杨学武与白锋签订皇都商厦一楼租赁合同，约定杨学武将供销社皇都商厦一楼一间租赁给白锋使用；租赁期限2年，自2015年11月1日至2017年11月1日，租赁费每年5万元，如违约按房租三倍支付违约金。白锋向杨学武交清了合同期内的租赁费。2016年5月8日，杨学武与灵武供销社签订补充合同，约定原有合同不变，供销社同意从2017年9月10日至2022年9月10日租金每年8万元不变。杨学武与白锋签订的租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，现涉案房屋一直由白锋占有使用。2018年12月13日，灵武供销社、灵武市国有资产经营有限公司向杨学武发出解除租赁合同通知书，杨学武在该通知书上签字确认。杨学武租赁的房屋至起诉时，一直还由杨学武使用还未返还灵武供销社。白锋也未搬离涉案房屋也未向杨学武支付租赁费。杨学武自认未向灵武供销社交清租赁费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。杨学武与白锋签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，杨学武按约履行了合同义务，白锋应按合同约定履行给付租金、承担违约责任等义务。本案中，杨学武与白锋签订租赁合同期限至2017年11月1日。合同到期后，涉案房屋由白锋一直占有使用，杨学武与白锋之间形成不定期租赁合同关系。2018年12月13日，供销社向杨学武发出解除合同通知书，杨学武与白锋之间的租赁合同也于2018年12月13日自行解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故对杨学武主张白锋支付2017年11月2日至起诉时即2019年1月23日期间的租赁费62500元，一审法院支持自2017年11月2日至2018年12月13日期间的租赁费，租赁费为55810.51元。白锋一直在使用涉案房屋，因供销社已解除与杨学武的房屋租赁合同，故对杨学武主张白锋交还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。杨学武主张白锋按租赁费的30％支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，违约金为16743.15元，一审法院予以支持。白锋辩称灵武供销社不让其交纳租赁费，其只向灵武供销社交纳租赁费的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告白锋于本判决生效后五日内向原告杨学武支付租金55810.51元、违约金16743.15元，两项共计72553.66元；二、驳回原告杨学武的其他诉讼请求。一审案件受理费916元，由被告白锋负担。 二审期间，白锋为支持其上诉主张，向本院提交证据有房屋租赁合同二份（复印件）、限期撤离通知书一份（复印件），证明：灵武供销社于2019年4月向其他租户发出搬离通知。两份租赁合同证明白锋没有违约。 杨学武质证认为，上述证据与本案无关，杨学武在合同到期后，多次向白锋催缴租金，白锋均以各种理由拒绝缴纳。 灵武供销社质证认为，因该组证据的真实性无法核实，且与本案无关，达不到其证明目的。 杨学武为支持其抗辩主张，提交申请一份（原件），证明：在2012年5月13日，因市场不景气向灵武供销社递交申请书，用于转租，且由灵武供销社同意后才装修的。 白锋质证认为，该申请是杨学武与灵武供销社之间的证据，真实性无法核实，不予质证。 灵武供销社对该份证据的证据三性及证明目的均认可，但认为该份证据不属于二审新证据。 经审查，白锋提交的限期搬离通知书系复印件，并且该证据系灵武供销社在其与杨学武合同解除后，向其他租户发出通知，与本案无关，达不到其证明目的，本院不予采信。房屋租赁合同二份与本案无关，本院不予以采信。杨学武提交申请一份，虽然灵武供销社对其真实性认可，但因其落款时间早于杨学武与灵武供销社签订合同时间，且申请未明确承租房屋范围，故对其证明目的不予采信。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，白锋与杨学武系案涉租赁合同的相对方，双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，杨学武依约将涉案房屋交付白锋使用，白锋应当按照合同约定支付租金，并且白锋在合同约定的租赁期限届满后继续占有、使用涉案房屋，应支付其实际占用期间的租金，直至杨学武与灵武供销社之间租赁合同解除之日止。杨学武与灵武供销社之间的房屋租赁合同是否有效，以及杨学武转租房屋是否取得灵武供销社同意，均不影响白锋作为承租方就案涉房屋租金支付责任的承担。一审判决其向杨学武支付自2017年11月2日起至2018年12月13日期间欠付租金及违约金的处理符合双方合同约定及法律规定。白锋关于涉案房屋所有权人系灵武供销社，杨学武无权收取租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，白锋关于由于灵武供销社不让其向杨学武缴纳租金，故其不应当承担违约责任的上诉理由，因其未提供证据证实，也未提交证据证明其将租金交与灵武供销社，对此应承担举证不能的法律后果，对其该上诉理由本院不予采纳。 综上，一审判决认定事清楚，适用法律正确，应予维持。白锋上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1614元，由上诉人白锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  李玉霞 审判员  杜 欣 二〇一九年九月十日 书记员  田 娜 附本案适用相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。