文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5589号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人：夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人：张锦杰，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：陈小全，男，1978年12月23日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：陈小群，系被告之兄，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告陈小全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰，被告陈小全的委托诉讼代理人陈小群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决二被告立即支付2017年1月1日至2019年1月10日止的物业服务费2905元、违约金581元，合计3486元。二、案件受理费用由二被告承担。事实和理由：二被告系南川区天之娇俊园小区XXXXXXXXX号房屋的业主，其房屋建筑面积为132.5㎡，根据原告与重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，二被告应当履行交费义务，但被告自2017年1月1日至2019年1月10日期间未缴纳物业费，故原告诉至法院。被告陈小全辩称，第一，原告对小区消防应急通道设备设施的维护管理长期不作为，应急通道堆放杂物，严重威胁小区业主生命财产安全。第二，小区的排污主管道和化粪池多年未彻底清掏疏通，致使小区粪便污物都快堆积到清掏口的顶部，从而堵塞了我们小区形成污物倒流，多次淹没小区车库及人行通道，严重影响小区业主的日常生活，而且有易燃易爆的隐患。第三，小区人行通道上常年停放机动车辆，造成人车混行。第四，业委会出具证明，原告不作为使小区业主的生命财产时时处于不安全的隐患之中。经审理查明，2016年6月8日，原告恒昌物业公司（甲方）与天之娇俊园小区业主委员会（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：甲方通过招标、议标等方式选聘乙方为天之娇俊园小区提供物业管理服务。合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经甲方（业主委员会）决定，乙方代甲方向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由甲方保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。上述合同到期后，天之骄俊园业主委员会与原告于2017年1月1日续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。2018年1月1日，天之骄俊园业主委员会（甲方）与原告恒昌物业公司（乙方）再次签订《重庆市物业服务合同》，该合同约定：合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定的收费标准同上一份2017年签订的物业服务合同一致，该合同约定的其他事项也同上一份2017年签订的物业服务合同内容一致。2019年1月10日，原告从该小区撤场。另查明，被告陈小全系重庆市南川区天之骄俊园小区XXXXXXXXX的业主，其房屋建筑面积为132.5平方米。被告每月应缴纳公共能源消耗费为20元（2元/月/层×10层），原告主张被告从2017年1月1日至2019年1月10日期间未交纳物业费等费用。还查明，原告恒昌物业公司在为天之娇俊园小区提供物业服务过程中，确存在清洁卫生不到位、电梯超过六个月未及时维修导致不能正常使用、安全管理方面有漏洞等未完全达到服务质量标准的现象。以上事实，有原、被告双方的陈述和辩解，以及原告提交的重庆市物业服务合同等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。原告恒昌物业公司与天之骄俊园业主委员会签订的物业服务合同，依法对天之骄俊园小区包括被告陈小全在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对天之骄俊园小区进行了物业管理服务，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。但因原告提供的物业服务确存在不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调10%。同时，对其主张的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。按照合同约定，2017年1月1日至2019年1月10日期间的物业费为2256元（0.7元/月·平方米×132.5平方米×24个月+0.7元/月·平方米×132.5平方米÷31天×10天）、公共能源消耗费为486元（20元/月×24个月+20元/月÷31天×10天），共计2742元，被告应当缴纳2468元（2742元×90%）。原告主张超过的部分，主张的其他费用，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的清洁卫生不到位、下水道清掏不及时、安全管理方面有漏洞，系原告物业管理中的瑕疵，但不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采纳。被告提出的2018年1月1日之后，原告不能再另行收取处物管费之外的其他费用的问题，根据《南川发改委[2017]422号》通知，前期物业服务收费实行一费制，但前期物业服务终止后的住宅的物业费收费标准由业委会与物业服务企业在物业合同中约定，故对于被告的此抗辩，本院亦不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告陈小全在本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2017年1月1日至2019年1月10日期间的物业服务费、公共能源消耗费共计2468元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告重庆恒昌物业管理有限责任公司已交纳），由被告陈小全负担。本判决为终审判决。审 判 员 秦先俊二〇一九年九月二十六日法官助理 彭恒瑶书 记 员 周 雄