北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35221号原告：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路77号1幢二层02-256室。法定代表人：张士萍，总经理。委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。被告：刘嵘，女，1971年3月4日出生，汉族，住北京市石景山区。原告北京西山美墅物业管理有限公司(以下简称西山美墅公司)与被告刘嵘物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西山美墅公司之委托代理人薛文玲，被告刘嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西山美墅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费47067.99元及利息损失25667.35元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘嵘购买了北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的位于北京市海淀区四季青乡旱河路301号院西山美墅馆xx-xxx号房屋。北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作原由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，简称“格兰浩泰公司”）负责，格兰浩泰公司于2006年10月31日退出，原告于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作。2005年10月12日，被告与格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司在退出时与原告签订了《协议书》，将北京市海淀区西山美墅馆园区的物业管理工作交原告接管，并将其对业主享有的物业服务费债权一并转移给原告。被告接受了原告提供的物业服务，但一直未缴纳其应缴纳的2006年10月11日至2009年10月10日以及2010年10月11日至2012年7月30日的物业服务费。原告多次催促被告缴纳物业服务费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时交纳物业服务费用。被告不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了相应的损失，现特依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。刘嵘辩称：原告所述情况与事实不符，物业服务费已经结清，无拖欠情形，原告曾发出催缴名单，其中没有我的名字。我方2012.11已经将房产转让，转让前已经与物业进行过结算。我方未收到过原告的催缴通知，本案诉讼时效已经超过法律保护时限，其诉讼请求应依法驳回。原告主张的被告方欠费分成两段，不符合物业服务费收缴的正常惯例，原告收取2009至2010年度的物业服务费，说明之前是缴清的。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认定事实如下：xx-xxx号房屋系刘嵘购买（刘嵘于2012年11月将该房屋卖出）。涉诉小区原由格兰浩泰公司负责物业服务。2005年10月12日，刘嵘配偶武定杰作为甲方与格兰浩泰公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定刘嵘购买西山美墅馆xx-xxx室，建筑面积197.47平方米，物业服务费住宅按照建筑面积每月每平方米4元收取；每次交纳费用时间为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前按年收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2006年8月1日格兰浩泰公司变更名称为北京西宇嘉业物业管理有限公司(以下简称西宇嘉业公司)。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，确定以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。西山美墅公司主张刘嵘未交纳2006年10月11日至2009年10月10日以及2010年10月11日至2012年7月30日的物业服务费，并提供了照片、判决书、物业管理服务协议等证据，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，西山美墅公司提供了物业服务费催缴短信发送记录、挂号信函收据及催缴通知照片等催缴物业服务费的证据，证明其曾于2012年2月、2014年7月、2016年7月、2018年6月通知刘嵘缴费。刘嵘对西山美墅公司所有催缴物业服务费的证据均不认可，表示自己没有收到短信、挂号信等证据，自己早已不住在涉案房屋处了。刘嵘提交证据：1、西山美墅公司于2011年12月30日发布的《通知》，记载：由于长期以来欠交物业服务费户数过多，导致物业公司对各分包商长期拖欠费用，现已难以为继，故将于2012年1月4日起撤出西区全部保安、保洁、绿化服务。从明年元月始，我公司将全力追讨历史欠费，下附西区欠费户名单。刘嵘称该欠费户名单上没有自己，表明西山美墅公司认可自己并不欠付上述期间的物业服务费；2、二手房交易税费发票及居间服务合同，证明其已于2012年11月将房屋转让，转让前已经与物业结清费用。西山美墅公司表示《通知》不能证明刘嵘未交费；对税费发票及居间服务合同表示与本案无关。另查，根据现已生效的民事判决记载以下内容：西山美墅小区成立海淀区西山新村小区业主委员会(以下简称西山新村业委会)，通过决议不再同意由西山美墅公司继续提供物业服务，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司(以下简称金泊顿公司)进行了移交见证。西山美墅公司在提供物业服务期间内所提供的物业服务存在不足。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘嵘辩称，自己已将物业服务费全部结清，但其所提交的证据不足以证明其辩称，故本院对其辩称不予支持，认定其未交纳西山美墅公司所主张的期间的物业服务费。在西山美墅公司所诉期间，刘嵘系xx-xxx号房屋业主，一方面西山美墅公司提供了物业服务，刘嵘应向西山美墅公司支付物业服务费；另一方面，西山美墅公司物业服务费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。刘嵘辩称称西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节。刘嵘虽不认可收到西山美墅公司所有催缴物业服务费的短信、挂号信函等证据，但西山美墅公司所提供证据足以证明其公司已积极主张其权利，未怠于行使权利，故本院认定因西山美墅公司曾于2012年2月、2014年7月、2016年7月、2018年6月通知刘嵘缴费，故西山美墅公司所主张的2010年10月11日至2012年7月30日期间的物业服务费并未超出诉讼时效。由于西山美墅公司未再提交在2011年10月10日之前可引起诉讼时效中断、中止、延长的事实的证据，故本院认定西山美墅公司所主张的2006年10月11日至2009年10月10日期间的物业服务费已过诉讼时效。故对于西山美墅公司主张的2006年10月11日至2009年10月10日期间欠交的物业服务费，本院不予支持。刘嵘于2010年10月11日至2012年7月30日期间未支付物业服务费的行为，已侵害西山美墅公司的合法利益，故西山美墅公司要求刘嵘支付该期间的物业服务费的主张，本院予以支持。现西山美墅公司提交的生效民事判决书等证据材料均证明西山美墅公司提供的物业服务存在不足。故在刘嵘享受到的物业服务存在不足的情况下，西山美墅公司要求刘嵘按物业合同之收费标准全额交纳物业服务费用，本院不予支持。结合西山美墅公司退出西山美墅馆物业服务的相关情形，本院认为，应当根据西山美墅公司为刘嵘提供的物业服务情况对刘嵘应交纳的物业服务费用予以酌减，具体数额由本院酌定。西山美墅公司主张的利息实为违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、刘嵘于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司2010年10月11日至2012年7月30日物业服务费人民币一万四千元，违约金五千元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果刘嵘未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百零九元(已由北京西山美墅物业管理有限公司预交），由北京西山美墅物业管理有限公司负担二百一十一元，已交纳；由刘嵘负担五百九十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孔京朝二〇一九年九月十九日书记员  刘玲玉