贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1370号原告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。统一社会信用代码：915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王紫玲，公司员工。被告：唐城，男，1981年12月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，现去向不明。被告：翁俊，女，1983年2月19日出生，汉族，住址同上，现去向不明。原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）与被告唐城、翁俊商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉友公司的委托诉讼代理人王紫玲到庭参加了诉讼，被告唐城、翁俊则经本院公告传唤，在法定期限内仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉友公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2010年7月9日签订的《商品房买卖合同》；2、请求被告向原告交还位于贵阳市××号绿湾国际A2栋1单元17层2号房屋；3、请求被告向原告支付逾期还款违约金（滞纳金）32578.09元（暂计算至2019年3月13日）；4、请求本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原被告双方于2010年7月9日签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于贵阳市××号绿湾国际（现为汤泉HOUSE小区）A2幢1单元17层2号房屋，总房款504653元，被告选择按揭贷款方式支付购房款，并与中国建设银行股份有限公司贵州分行签订了《个人住房借款合同》约定：被告向建行贵州分行借款35万元用于购买上述房屋，并以该房屋作为抵押物设定担保，且办理了预购商品房抵押权预告登记手续，按月还款。2008年1月9日，原告与建行贵州分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定：原告就被告购买房屋向建行贵州分行所借贷款提供连带保证责任。截至2016年8月9日，被告因累计逾期偿还欠款已经超过8次，后被银行连同原告一起起诉至贵阳市云岩区人民法院，云岩区人民法院于2017年11月29日作出（2017）黔0103民初4687号民事判决书，要求被告向建行贵州分行偿还借款本金及相应利息等费用，且原告对被告的债务承担连带保证责任。截止目前，被告仍未向建行贵州分行偿还上述费用已被申请强制执行。根据原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第5条第二款第三款的约定，被告除全额赔偿原告被扣划的款项外，还应每日按万分之五的比例赔偿违约金，若被告因逾期还贷导致原告承担连带保证责任，原告有权解除合同并收回房屋，被告须无条件腾退并自行承担相关的经济损失。为此特向法院提起诉讼，望判如诉请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：原告的《营业执照》、法定代表人身份证明及身份证、《商品房买卖合同》、中国建设银行客户专用回单、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4687号民事判决书、（2019）黔0103执938号执行通知书、缴款通知书。被告唐城、翁俊未提出答辩，未提供证据。被告唐城、翁俊经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、举证以及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告嘉友公司提供的证据来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院予以采纳，作为定案依据。本院基于有效证据及当事人陈述，确认本案事实如下：2008年1月9日，原告嘉友公司作为保证人（甲方）与作为债权人的中国建设银行股份有限公司贵州省分行（乙方，以下简称建行贵州分行）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定：为确保乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与因购置坐落于贵阳市“绿湾国际”项目所属之住房而与乙方发生借款关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2008年1月9日至2013年1月9日期间乙方向债务人发放的个人住房贷款而形成的一系列债权，保证方式为连带责任保证等内容。2010年7月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于贵阳市××号绿湾国际花园A2栋1单元17层2号房，总价款为504653元，被告向原告支付首付款154653元后，余款350000元以银行按揭方式支付等内容，双方在合同补充协议第5条中约定：“……如买受人未按期足额向贷款银行还款而致出卖人被贷款银行扣划相应款项的，买受人则应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起十日内，除全额偿还出卖人已被扣划的款项外，还应按每日万分之五向出卖人偿付逾期还款期间的滞纳金；如买受人因不按期还款导致被银行等部门提起法律诉讼的，并由此导致出卖人承担连带担保法律责任的，则出卖人有权解除合同，买受人同意立即无条件腾退房屋归还出卖人，房屋装修及其他经济损失等概由买受人自行承担。……”合同签订后，双方于2010年7月22日在贵阳市房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案。原告将涉案房屋交付给二被告后，二被告对涉案房屋办理了权属登记，产权人为唐城、翁俊。2010年8月9日，二被告作为借款人及抵押人与建行贵州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由二被告向建行贵州分行借款35万元用于购买涉案房屋，借款期限240个月（即自2010年8月9日至2030年8月4日），二被告并以其所有的涉案房屋提供抵押担保；还款方式为等额本息还款法，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系等内容。此后，因二被告连续逾期8次未足额偿还贷款本息，建行贵州分行遂向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求唐城、翁俊清偿贷款本息，嘉友公司对该债务承担连带保证责任。2017年11月29日，贵阳市云岩区人民法院作出（2017）黔0103民初4687号民事判决:唐城、翁俊于本判决生效之日起十日内偿还建行贵州分行贷款本金人民币280181.96元、利息人民币9024.55元、罚息人民币307.89元（暂计算至2017年5月23日，之后的罚息以合同约定计算至本判决确定的履行期届满之日止）；嘉友公司在人民币500万元范围内对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后，建行贵州分行于2019年2月26日申请强制执行，贵阳市云岩区人民法院于2019年2月28日发出（2019）黔0103执938号执行通知书，责令唐城、翁俊、嘉友公司自通知书送达之日起3日内履行下列义务：一、向建行贵州分行支付人民币29.51536万元（含案件受理费）及迟延履行期间的债务利息。二、负担申请执行费4327元。原告嘉友公司遂诉来本院请求判决其如前诉请。审理中，因被告唐城、翁俊去向不明，本院依法向其公告送达了民事起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，公告期限届满后，二被告仍未到庭参加诉讼。本院认为：原告嘉友公司与被告唐城、翁俊签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及被告唐城、翁俊在原告嘉友公司的保证下与建行贵州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉的《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》是两份独立的合同。首先，就《商品房买卖合同》履行的情况来看，二被告按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了原告，原告也依约将房屋交付二被告，二被告并取得了涉案房屋的权属证书。故商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，当事人双方均全面履行了自己的义务，双方合同的权利义务已经终止；其次，就二被告及建行贵州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》来看，二被告与原告嘉友公司之间系保证合同关系，虽然二被告未按约定向银行履行还款付息义务，对银行构成违约，属于二被告与银行之间的借款关系。但原告依法应履行其保证义务，即使原告替二被告向银行代偿债务，也不等同于二被告未将该部分房款支付给原告，否则不仅否定了《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》各自的独立性，同时也使原告在该合同中承担保证义务的约定失去意义；此外，因二被告已享有涉案房屋的所有权，其所欠银行债务的案件正在执行中，此时解除合同不利于保护债权人的利益，也容易影响物权和房地产市场的稳定和秩序。原告为此承担的保证责任完全可以通过向二被告行使代位追偿权的方式维护自身的合法权益。因此，原告请求解除《商品房买卖合同》及归还涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告要求二被告支付逾期还款违约金的诉请，因该诉请属于原告代偿后的追偿请求范围，与本案不是同一法律关系，故在本案中不予处理，原告可另行主张。被告唐城、翁俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作如下判决：驳回原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费9172元，财产保全费3043元，公告费260元，共计12475元，由原告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  罗哲武人民陪审员  杨 丽人民陪审员  舒 静二〇一九年九月二十二日书 记 员  张昌玉