湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5142号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳克菲，男，1965年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邱建雄，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王旭，男，1989年10月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：马家文，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人欧阳克菲与被上诉人王旭因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳克菲上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、依法改判王旭支付欧阳克菲租金198000元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。欧阳克菲与王旭签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，双方约定，租赁期内国家拆迁上述住宅，则国家拆迁评估办对住宅装修价值评估索赔给予王旭，欧阳克菲不再赔偿王旭任何经济赔偿。一审判决对该约定没有认定。一审判决计算租金错误。自2017年1月1日至2018年2月6日，王旭应支付给欧阳克菲的租金为198000元；二、一审判决适用法律错误。根据法律规定，双方在没有约定的情况下，人民法院可以适用公平原则适当分配双方的权利义务。本案中双方对征收拆迁补偿作出了约定，即租赁期内国家拆迁上述住宅，则国家拆迁评估办对住宅装修价值评估索赔给予王旭，欧阳克菲不再赔偿王旭任何经济赔偿。一审判决根据公平原则判决欧阳克菲支付停产停业费给王旭就是错误的。一审判决已经对王旭按合同约定应支付给欧阳克菲的租金进行了减免，实际上这已经是适用公平原则对王旭进行了适当的补偿。王旭没有证据证明其停产停业损失，因此主张该损失没有依据。欧阳克菲与征收机构签订的补偿协议是征收人与被征收人的协议，这是对被征收人损失的补偿，因此停产停业的损失是给被征收人的。针对欧阳克菲的上诉，王旭辩称：欧阳克菲的上诉理由不能成立，双方就征收补偿的合同约定即合同第四款第二条是格式条款，明显损害了王旭的利益，应当是无效的，因此欧阳克菲的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉。王旭向一审法院起诉请求：一、确认王旭和欧阳克菲于2015年4月28日签订的《房地产租赁合同》因合同约定的房屋被政府征收而于2016年9月30日解除；二、确认欧阳克菲就《房地产租赁合同》约定420平方米出租房屋建筑面积中有129.78平方米属于违章建筑面积，欧阳克菲对129.78平方米违章建筑面积的房屋出租约定无效，欧阳克菲返还王旭2015年6月1日至2016年9月30日共计16个月的违章建筑面积的房屋租金54523.99元；三、确认欧阳克菲无权收取2016年10月1日至2016年12月31日房屋租金，并返还王旭2016年10月1日至2016年12月31日的房屋租金4.5万元；四、请求确认《房地产租赁合同》第四条第2点“国家拆迁评估办……甲方不再赔偿乙方任何经济赔偿”的约定无效；五、欧阳克菲返还王旭停产停业费13.8731万元、装饰装修损失费30万元、搬迁费2882元、其他设施补偿（移、拆机费）2.19万元、赔偿损失9万元。欧阳克菲向一审法院反诉请求：一、解除欧阳克菲与王旭签订的《房地产租赁合同》，王旭将房屋返还给欧阳克菲；二、王旭缴纳的押金13000元，欧阳克菲有权扣作违约金不予退还；三、王旭向欧阳克菲支付租金21万元（暂计算至2018年1月31日，后续租金按照15000元每月从2018年2月1日开始计算至交还房屋之日止）及违约金40万元（暂计算至2018年2月5日，后续违约金以21万元为基数按日千分之三利息从2018年2月5日计算至实际清偿之日止。）一审法院认定的事实：2015年4月28日，欧阳克菲（甲方）与王旭（乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于长沙市芙蓉区整栋住宅出租给乙方使用，该房产建筑面积420平方米；2、房产租赁期限自2015年6月1日至2020年8月31日止，甲方确保该房产用途为住宅；3、乙方应于每季度15日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具收条；4、住宅租赁使用期限为5年4个月，2015年6月1日至2016年8月31日，每月租金13000元；2016年9月1日至2018年8月30日每月租金为15000元；2018年8月30日至2020年8月30日每月租金为17000元；5、如甲方将住宅出租给乙方，租赁内国家拆迁上述住宅，则国家拆迁评估办对住宅的装修价值评估价值所赔（仅装修费用价值非房产价值）给予乙方所得，甲方不再赔偿乙方任何经济赔偿；6、如拖欠租金达到15日，甲方则视为乙方违约，有权扣除押金，并且立即收回上述出租商铺。租赁房屋产权登记人为欧阳克菲，建筑面积为290.22平方米，经双方确认王旭交租至2016年12月31日。2016年7月12日，长沙市芙蓉区政府下达《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围公告》，欧阳克菲名下的长沙市芙蓉区房屋属于征收范围内。同年12月17日下达的《蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内围挡的通告》，载明将于12月22日开始沿征收范围进行围挡施工。2017年11月16日，长沙市芙蓉区人民政府向欧阳克菲下达《房屋征收补偿决定公告》，载明对欧阳克菲位于长沙市芙蓉区房屋进行征收，经评估房屋总价为6606719元（不包含装饰装修价值和其他设施补偿）、房屋搬迁费2882元、停产停业费1378741。2018年1月30日，长沙市蔡锷中路两厢征收指挥部出具一份《证明》，证实伍家井60号、68号产权人欧阳克菲房屋装饰装修补偿共计254843元。一审法院认为：《房地产租赁合同》系欧阳克菲与王旭的真实意思表示，该合同虽约定将欧阳克菲获得的房产证所载明的产权范围之外房屋出租给王旭属于无效约定之外，合同的其他部分均属于有效条款。欧阳克菲抗辩称129.78平方米不属于违章建筑，也有产权证，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，该院对此依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。长沙市芙蓉区政府下达《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》，本案涉诉租赁房屋属于征收范围内，故对双方要求解除《房地产租赁合同》的诉讼请求，均予以支持。经双方在庭审中确认租赁房屋已经于2018年2月6日交还给欧阳克菲，故对欧阳克菲要求王旭返还租赁房屋的诉讼请求，因已实际履行，对此不再处理。王旭请求欧阳克菲返还租赁房屋违章的建筑面积129.78平方米所收取的16个月租金共计54523.99元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定支付租赁房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。故王旭主张该项诉讼请求，依法不予支持。租赁房屋围挡时间为2016年12月22日，王旭租金交付至2016年12月31日，租赁房屋于2018年2月6日返还，根据《房地产租赁合同》的约定，上述期间的租金为每月1.5万元，共计应付租金为19.5万元（1.5万元／月×13个月）。因长沙市芙蓉区政府征收房屋的围挡施工等行为，对王旭使用、收益租赁房屋产生一定的影响，结合本案实际情况，对欧阳克菲要求王旭支付租金21万元（暂计算至2018年1月31日，后续租金按照15000元每月从2018年2月1日开始计算至交还房屋之日止）的诉讼请求，仅支持王旭向欧阳克菲支付租金9.75万元。对王旭主张欧阳克菲返还王旭2016年10月1日至2016年12月31日的房屋租金4.5万元的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的约定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。《房地产租赁合同》第四条系欧阳克菲与王旭的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故对王旭要求确认《房地产租赁合同》第四条第2点“国家拆迁评估办……甲方不再赔偿乙方任何经济赔偿”的约定无效的诉讼请求，依法不予支持。双方在《房地产租赁合同》明确约定：“租金拖欠至15日，则视为违约，欧阳克菲有权将王旭交付的13000元押金予以扣留”。故对欧阳克菲有权将13000元押金扣作违约金不予退还的诉讼请求，依法予以支持。对欧阳克菲要求王旭支付违约金40万元（暂计算至2018年2月5日，后续违约金以21万元为基数按日千分之三利息从2018年2月5日计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，因双方对此并无约定，也无法律规定，对此不予支持。2017年11月16日，长沙市芙蓉区人民政府向欧阳克菲下达《房屋征收补偿决定公告》，载明对欧阳克菲位于长沙市芙蓉区房屋进行征收，经评估房屋总价为6606719元（不包含装饰装修价值和其他设施补偿）、房屋搬迁费2882元、停产停业费1378741元。根据公平原则，房屋的实际使用权人系王旭，且其租赁房屋的时间较短，故对王旭主张欧阳克菲返还停产停业费13.8731万元、装饰装修损失费30万元、搬迁费2882元、其他设施补偿（移、拆机费）2.19万元、赔偿损失9万元的诉讼请求，仅支持欧阳克菲向王旭支付房屋搬迁费2882元、停产停业费1378741元。2018年1月30日，长沙市蔡锷中路两厢征收指挥部出具一份《证明》，载明伍家井60号、68号产权人欧阳克菲房屋装饰装修补偿共计254843元，双方已在约定《房地产租赁合同》中约定按照国家拆迁评估办对住宅的装修价值的评估价值赔偿，故对王旭主张欧阳克菲支付装饰装修30万元的诉讼请求，仅在254843元范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第一款、第一百零七条，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，遂判决：一、解除王旭与欧阳克菲于2015年4月28日签订的《房地产租赁合同》；二、王旭向欧阳克菲支付租金97500元；三、欧阳克菲向王旭支付装饰装修补偿款254843元、房屋搬迁费2882元、停产停业费138741元；四、欧阳克菲收取的王旭的押金13000元不予退还；五、驳回王旭的其他诉讼请求；六、驳回欧阳克菲的其他诉讼请求；上述判决确定的义务，限王旭、欧阳克菲于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费10585元，保全费3770元，共计14355元，由欧阳克菲负担11484元，王旭负担2871元。本案反诉费5015元，由欧阳克菲负担4012元，王旭负担1003元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，但一审判决查明的2017年11月16日，长沙市芙蓉区人民政府向欧阳克菲下达《房屋征收补偿决定公告》中载明的停产停业费为1378741元，存在笔误，本院纠正为138741元。本院认为：欧阳克菲与王旭签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自合同义务。现涉案房屋处于征收范围内，合同无法继续履行，双方均要求解除合同，本院予以支持。针对欧阳克菲的上诉请求和理由，本院分述如下：一、双方合同约定“租赁期内国家拆迁上述住宅，则国家拆迁评估办对住宅装修价值评估索赔给予王旭所得，欧阳克菲不再赔偿王旭任何经济赔偿”，本案中，一审判决欧阳克菲向王旭支付装饰装修补偿款、房屋搬迁费及停产停业费未违反或超出上述合同约定，王旭系涉案房屋实际使用人，房屋搬迁费和停产停业费均是对于因征收行为对房屋经营造成损失的补偿，而非房屋所有权人对实际经营者的赔偿，故一审判决欧阳克菲向王旭支付装饰装修补偿款254843元、房屋搬迁费2882元并无不当，关于停产停业费的数额问题，王旭起诉标的为138731元，系其对民事权利的自由处分，本院支持138731元；二、欧阳克菲认为一审判决计算自2017年1月1日至2018年2月6日王旭应向欧阳克菲支付的租金数额计算错误，本院经审查认为，该期间的应付租金确实为19.8万元，一审判决考虑到长沙市芙蓉区政府征收房屋的围挡施工行为对王旭的经营产生一定影响，继续按合同约定支付租金有失公平，进而对租金标准酌减，并无不当，本院确认王旭应向欧阳克菲支付的租金数额为9.9万元。欧阳克菲的上诉理由部分成立。综上所述，上诉人欧阳克菲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10413号民事判决第一项、第四项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10413号民事判决第五项、第六项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10413号民事判决第二项为“王旭向欧阳克菲支付租金99000元；四、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初10413号民事判决第三项为“欧阳克菲向王旭支付装饰装修补偿款254843元、房屋搬迁费2882元、停产停业费138731元；五、驳回王旭的其他诉讼请求；六、驳回欧阳克菲的其他反诉请求。上述判决确定的义务，限王旭、欧阳克菲于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费10585元，保全费3770元，共计14355元，由欧阳克菲负担11484元，王旭负担2871元。本案反诉费5015元，由欧阳克菲负担4012元，王旭负担1003元；本案二审案件受理费10719元，由上诉人欧阳克菲负担10500元，由王旭负担219元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年九月九日法官助理冷子剑书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。