北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初56829号原告（反诉被告）：张义民，男，1962年9月2日出生，汉族，自由职业者，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：张津，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏天慈，女，1992年4月20日出生，回族，北京润朗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园13号。法定代表人：康奇，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京海天一色餐饮有限公司职员。原告（反诉被告）张义民（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张津、夏天慈，被告之委托诉讼代理人温杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2017年9月20日签订的《合作协议》无效；2．要求被告向原告支付装修押金100000元、装修管理费13200元、房屋押金267667元、电表及电卡押金6000元、水表及水卡押金5400元、房屋租金141376．08元、物业费126000元；3．要求被告向原告赔偿设施设备及生鲜损失，包括电梯300000元，监控设备63701元，弱电设备7125元，货架货柜、办公用品、消防器材、收银收款系统等共计352134元，生鲜商品8186元；4．要求被告向原告赔偿土建工程损失68000元、装饰装修损失450000元、电梯土建工程损失98000元、监控设备安装工程损失112314元、广告费等其他损失5534元。事实和理由：2017年9月20日，原告、案外人高胜军与被告签订《合作协议》，约定被告向原告及高胜军出租位于北京市朝阳区常营民族家园综合楼B段×号地下一层部分（以下简称涉案房屋），用于从事生鲜超市经营。租期自2017年9月20日起10年，租金为803000元，每两年递增8%。后高胜军自愿将基于《合作协议》所产生权利义务以及诉讼权益和法律责任均确认由原告享有和承担。合同签订后，原告向被告支付了租金、物业费、押金等款项。2018年11月12日，被告强行对涉案房屋停水、停电，并关闭房屋，致使原告自当日起无法正常使用涉案房屋，并产生损失。经查，涉案房屋尚未办理建设工程规划许可证，故双方据此签订的租赁合同应属无效。合同无效后，被告因合同取得的财产应当向原告返还，被告对合同无效有过错，应当赔偿原告损失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，涉案房屋已经取得建设用地规划许可证及国有土地使用证，系合法建筑，原告亦在涉案房屋地址上办理了营业执照及食品流通许可证并开展正常经营活动，因此涉案合同是合法有效的。2018年10月21日起，原告未按合同约定支付租金，构成违约，被告据此享有单方解除权。故原告要求被告退还相关款项并赔偿损失，没有事实和法律依据。被告认为收取的押金应当冲抵违约金，不同意退还原告。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求确认原、被告于2017年9月20日签订的《合作协议》有效；2．要求判决原、被告于2017年9月20日签订的《合作协议》于2018年11月18日解除；3．要求原告向被告赔偿违约金481800元；4．要求原告向被告支付免租期租金267667元。反诉理由如下：因原告不按时支付租金且擅自将涉案房屋进行转租，其行为构成根本违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。原告针对反诉辩称，根据原告于2019年4月1日从北京市规划为收到的答复，尚未有建设单位申报办理涉案房屋建设工程规划许可相关手续，因此涉案房屋没有办理建设规划许可证且未获得规划主管部门的批准建设，故合作协议是无效的。基于合同无效，被告的各项反诉请求均不应当得到支持。另外，原告收到了被告出具的解除函。如果法院认为合同有效，原告认为被告主张的违约金过高，要求酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月20日，被告作为甲方与原告、高胜军作为乙方签订《合作协议》约定：甲方将涉案房屋给乙方从事生鲜超市项目的经营使用，建筑面积2000平方米。乙方不得将合作场地转租、转包、转让或私自与他人合作经营，否则乙方向甲方支付违约金（年租金的30%）。物业费4．5元，装修管理费6．6元/平米，装修管理费与物业费跟房屋入场费一同交付甲方。合同第七条费用条款约定，乙方需于本合同生效之日起当天内向甲方缴纳履约保证金（押金）267667元及场地使用费803000元，乙方自入场之日起每次须提前一个月向甲方支付场地使用费。合作期限为十年，付款方式押二付六，入场费递增标准每两年递增8%，乙方装修筹备期为60天，如因乙方违约甲方按首年场地使用费标准收取乙方装修筹备期场地使用费。合作期内，如乙方存在任何违约履约保证金将不予退还。不论何种原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿。合同第八条违约责任条款约定，若乙方不按本合同约定履行，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还，乙方并即时交还场地，否则甲方有权收回场地使用权，所产生的损失由乙方承担。乙方未履行的剩余入场费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。如乙方未按合同约定即时缴纳场地使用费超出在15日内的，则每迟延一天乙方承担年度场地的使用费金额的万分之五/天逾期付款违约责任。甲方一次性收取乙方装修押金100000元。2019年4月10日，高胜军向本院出具《证明》，表示其就上述《合作协议》的权利和义务以及与被告基于《合作协议》诉讼所产生的权益和责任，均由原告享有和承担。原、被告对该《证明》均予以认可，同意高胜军对于《合作协议》的权利和义务及相关诉讼权利义务均由原告继受。合同签订后，双方均按照租赁合同履行，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告支付租金至2018年11月20日。另，原告向被告支付装修管理费13200元、履约保证金267667元、装修押金100000元、电表押金3000元、电卡押金3000元、水表押金3000元、水卡押金2400元。原告未按照合同约定在2018年10月21日支付2018年11月21日至2019年5月20日期间的租金。2018年11月12日，原告从涉案房屋腾退，被告将涉案房屋上锁，涉案房屋现由被告实际控制。2018年11月19日，被告向原告、高胜军邮寄《通知/催告函》，称根据合同约定：原告、高胜军应于2018年10月21日支付2018年11月21日至2019年5月20日期间租金803000元、物业费54000元，截止到2018年11月18日原告、高胜军欠租金及物业费762200元。2018年11月18日原告、高胜军在未与被告达成解除合同《合作协议》情况下，单方撤离涉案房屋，已构成根本违约，鉴于此，被告通知/催告原告、高胜军自2018年11月18日起终止并解除双方于2017年9月20日签订的《合作协议》。2018年12月6日，原告收到上述《通知/催告函》。庭审中，原告主张《合作协议》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而归于无效，并据此要求被告退还全部已支付费用并赔偿相应损失，就合同效力一节，原告提交北京市规划和国土资源管理委员会出具的《答复告知书》佐证，就损失一节，原告提交合同、收据、票据、银行转账记录等证据佐证。被告提交《建设用地规划许可证》复印件及规划图复印件一份，用以证明涉案房屋所处地块已经取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，故《合作协议》是有效的；因原告根本违约在先，故被告无需赔偿原告相关损失。被告主张原告擅自将涉案房屋转租构成违约，应按照合同约定支付违约金，就此提交《生活超市租赁合同书》《生活超市联营合同书》《设备归属协议》《收据》等证据佐证。原告认可上述证据的真实性，但不认可转租情况。另查，涉案房屋已经取得建设用地规划许可证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋为合法建筑，双方签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予履行。现原告主张合同无效，于法无据，本院不予支持。因原告未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，被告据此要求解除合同，于法有据，本院认定原告收到被告发出的《通知/催告函》之日即2018年12月6日为《合作协议》解除之日。双方及案外人高胜军均认可高胜军在《合作协议》项下的权利义务及相关诉讼权利义务由原告继受、行使，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告退还装修押金、电表及电卡押金、水表及水卡押金，于法有据，本院予以支持，被告抗辩上述押金冲抵违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。原告要求退还装修管理费、已支付的房屋租金及物业费，于法无据，本院不予支持。根据合同约定：“合作期内，如乙方存在任何违约履约保证金将不予退还”、“不论何种原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿”，现原告要求被告退还履约保证金、赔偿装修损失，缺乏合同依据，本院无法支持。因原告系违约方，故原告要求被告赔偿其他经济损失，于法无据，本院不予支持。就免租期内租金一节，合同确有约定，被告主张该请求合理，本院予以支持。违约金一节，考虑到原告确有迟延支付租金、将涉案房屋转租的情形，本院以被告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定原告向被告支付的违约金数额为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认高胜军、原告（反诉被告）张义民与被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司于二〇一七年九月二十日签订的《合作协议》有效；二、高胜军、原告（反诉被告）张义民与被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司于二〇一七年九月二十日签订的《合作协议》于二〇一八年十二月六日解除；三、被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张义民退还装修押金十万元、电表押金三千元、电卡押金三千元、水表押金三千元、水卡押金二千四百元；四、原告（反诉被告）张义民于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司支付装修期内租金二十六万七千六百六十七元；五、原告（反诉被告）张义民于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司赔偿违约金十万元；六、驳回原告（反诉被告）张义民的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11899元，由原告（反诉被告）张义民负担10635元（已交纳），由被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司负担1264元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5648元，由原告（反诉被告）张义民负担3408元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司负担2240元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇一九年九月十九日书记员 张默晗