文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初3852号原告：范丽蓉，女，1979年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。被告：杜锦新，男，1963年3月16日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：杜冰莹，女，1993年8月21日出生，汉族，住重庆市江北区。以上两被告共同委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。第三人：张军建，男，1977年12月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告范丽蓉诉被告杜锦新、杜冰莹物权保护纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后依法适用简易程序审理，原告范丽蓉及其委托诉讼代理人余英德，被告杜锦新及两被告共同委托诉讼代理人聂洪波，第三人张军建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范丽蓉请求人民法院依法判决：1、确认重庆市彭水县XX街道XX社区十一网格画廊路64号附12号原张军建自建房（现名X园）一楼全部门面门头上方配套广告位（即一楼与二楼中间靠街方向外墙）属原告所有；2、确认被告无权占有、使用重庆市彭水县XX街道XX社区十一网格画廊路64号附12号原张军建自建房（现名X园）一楼全部门面门头上方配套广告位（即一楼与二楼中间靠街方向外墙）；3、被告立即停止妨害（不得干涉）原告使用重庆市彭水县XX街道XX社区十一网格64号附12号原张军建自建房（现名X园）一楼全部门面门头上方配套广告位（即一楼与二楼中间靠街方向外墙）。事实与理由：1、原告范丽蓉于2016年11月1日与张军建签订了房屋买卖合同，范丽蓉出资购买了张军建修建的位于彭水县XX街道XX社区画廊路64号附12号第一层房屋。彭水县人民法院根据（2018）渝04民终1288号民事判决确定的内容，强制执行并将上述一楼共计六间门面交付给原告，原告在合理使用上述门面的门头广告位时，被告以上述门头广告位二楼相对应外墙部分属于其所有、专有为由妨害原告使用。原告认为，涉案外墙在建房时就属于为一楼门面修建的配套广告位，原告使用该广告位符合商业惯例，未破坏外墙、未额外架设广告牌，未超过垂直水平线，符合城市管理户外广告条例的规定，未影响被告对其专有部门的使用，未侵害同栋建筑其他业主的权利。涉案广告位置应当属于原告所有并排他使用，为维护原告的合法权益，请求人民法院作出如诉判决。被告杜锦新、杜冰莹辩称：1、被告购买张军建房屋时，二楼没有外墙，是被告在购买二层房屋后，修建了争议的墙体，因此，该墙体属于被告所有，该墙体的内外均由被告专属使用；2、即便认为该部分外墙属于业主共有部分，原告也不享有专有使用权，以一、二楼共用楼板中心线分界往上部分属于被告专有使用权；3、原告主张的广告位属于全体业主所有，其使用应得到全体业主的同意，同时应当对其他业主进行补偿。本案经审理认定事实如下：2013年，第三人张军建在彭水县XX街道XX社区（XX风情街）自建房屋一幢，一楼为六间门面，二楼是通间商业用房。为修建上述建筑，张军建向彭水县规划局以居民自建住房名义申请选址，彭水县规划局于2013年1月24日向张军建出具《关于居民拟建自住房选址申请的复函》，审查张军建所申请的在XX街道XX社区（XX风情街）建设自住房，选址占地面积486平方米，拟建房局部五层（一单元三层、二单元五层），建筑面积约2146.5平方米，符合规划要求，告知张军建先向国土部门申请建设用地，获批后再申请办理《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，后张军建陆续缴纳了部分保证金、配套费、人防费等费用，但始终未取得《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。另查明，2013年4月25日，彭水县两违整治办公室向彭水县供电公司发出了《关于对XX风情街建房户张军建供电的函》，内容为：“我县XX风情街建房户张军建，所拟建房屋规划办理程序已经完成，同意其修建占地面积489.6平方米，建筑面积3483.01平方米，楼层为5F-3F，请予供电。”2015年12月17日，张军建、李海娟作为甲方，杜冰莹作为乙方签订《房屋买卖合同》，该合同乙方签名处为：黄谷（代），约定：甲方将其位于彭水县XX街道XX社区（XX风情街）自建房屋二层，面积575平方米作价115万元售予乙方，甲方负责上述房屋产权登记手续，乙方承担所有税费。在上述合同中，张军建与杜锦新（杜冰莹之父）于2015年12月29日手书备注：“二楼（临街门面楼上一层）内外空间所有权应属乙方所有。”其后，被告取得该幢建筑二楼并装修使用。2016年11月1日，张军建作为甲方（卖方）与范丽蓉作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定张军建将前述自建房出售给范丽蓉，合同主要条款：“第一条，房屋基本情况。甲方出售给乙方的房屋位于彭水县XX街道XX社区XX风情街，除了第二层商业部分以及第X层、第X层、第X层二单元4号房（小户型）、十层10-X（大户型）、一单元11-X（大户型）、二单元11-X（小户型）、11-X（小户型）住房部分外整栋出售给乙方。第二条，房屋价款、付款方式、交付时间。1、交易价为人民币400万元；3、甲方于2016年11月2日向乙方交付房屋。第三条，关于房地产登记的约定。甲方负责将所售房屋为乙方办理房屋产权登记手续，乙方自愿承担办理房屋产权登记的所有税费，在办理房屋产权登记手续时，乙方全力配合。”同时上述合同第一条前载明“乙方向甲方购买房屋签订本合同，以共同执行遵守。”《房屋买卖合同》第二条第2项约定“在签订合同后，乙方在按甲方提供的签字确认后的‘彭水县人民法院审判业务用房项目’民工工资表和材料明细表直接支付给民工和供应商，支付金额以工资表和材料明细表合计不超过340万金额为准，余款60万元由乙方于2016年11月22日前直接支付给甲方（甲方收到60万元仅限于归还银行贷款，不得挪作他用），乙方按上述要求支付完毕后，甲方向乙方出据收款收据给与确认。”第四条第3项约定“本合同内的房屋可办理房产证时，甲方须无条件办理独立的房产证或土地使用权证给乙方……”第五条关于甲方回购房屋的约定“2016年12月1日前回购价款420万元，一次性支付；2017年1月1日前回购价款440万元，一次性支付；2017年2月1日前回购价款460万元，一次性支付……2017年11月1日前回购价款640万元，一次性支付。1.甲方有权在上述时间内按上述价格和支付方式随时向乙方提出回购所售房屋。2.甲方按上述方式回购所售房屋时，乙方应无条件将房屋产权转移给甲方。3.如甲方未在2017年11月1日前回购房屋，乙方有权对外出售房屋。5.甲方不得擅自出售第一条约定的房屋，如有违反，甲方须按照合同房屋总款的2倍赔偿乙方的损失。”第七条特别约定“甲方不得以房款未全部直接支付给甲方为由，提出异议。”同日，张军建向范丽蓉出具收条一份，载明已收到范丽蓉交来购房款400万元。2018年6月27日，本院依法受理原告范丽蓉诉被告张军建房屋买卖合同纠纷一案，范丽蓉要求人民法院依法判决：一、张军建将出售给范丽蓉位于彭水县XX街道XX社区（XX风情街）的房屋一栋（除第二层商业部分以及第X层、第X层、第X层二单元4号房小户型、十层10-X大户型、一单元11-X大户型、二单元11-X小户型、11-X小户型外）交付给范丽蓉；二、张军建及时为范丽蓉办理前述房屋的房地产权证；三、张军建承担案件受理费。本院于2018年8月17日作出（2018）渝0243民初2763号民事判决书，判决：一、张军建在判决生效十日内将位于彭水县XX街道XX社区（XX风情街）的房屋一栋（占地面积489.6平方米，第二层商业部分以及第X层、第X层、第X层二单元4号小户型、十层大户型、一单元11-X大户型、二单元11-X小户型、11-X小户型除外）交付给范丽蓉；二、驳回范丽蓉的其余诉讼请求。张军建不服上述判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月7日作出（2018）渝04民终1288号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。范丽蓉就上述（2018）渝04民终1288号民事判决向本院申请执行，本院在执行程序中，已经将上述房屋第一层六间门面交付范丽蓉。范丽蓉在实际使用上述门面过程中，欲使用一层门面与二楼之间的外墙作广告使用时，被告杜锦新以一、二楼共用板中心线以上部门外墙属于其专有专用为由，不准原告使用该部分外墙。另，被告陈述，涉案建筑二楼权利义务人系杜冰莹，杜锦新受杜冰莹委托对该房屋进行日常管理。经本院现场勘查，一楼与二楼临街外墙高100厘米，上有突出的檐高10厘米，属于二楼外墙的部分高38厘米（不包含檐），其上为玻璃墙；属于一楼外墙的部分高50厘米，共用板高12厘米。本院认为，本案系物权保护纠纷，争议的焦点在于原告是否有权使用一楼与二楼中心线以上部分外墙。评议论述如下：首先，关于争议外墙的所有权问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内外墙属于建筑物共有部分，为全体业主共有，被告主张二楼外墙是其修建，但并没有举示证据对此进行证明，同时，即便被告在对专有部分进行装修过程中，改变外墙原状，其增加或改变的部分只要系建筑的外墙，即应属于共有部分，应为全体业主共有，对于被告关于与其专有部分相对应外墙属于其所有的意见不予采信。同理，原告关于确认一、二楼外墙属于其所有的诉讼请求，本院亦不予支持。其次，关于原告是否有权在争议外墙作广告使用的问题，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。根据上述认定，原、被告均属于一、二楼外墙的共有权之一，为发挥其专有部分特定使用功能的正当需要，均有权合理使用该外墙，具体应当由谁合理使用，应当结合使用的现实需要进行合理分配，并以发挥物业的最大使用价值为原则。本案中，涉案建筑一楼为商业门面，一楼与二楼之间外墙系安放门头的唯一地方，在该外墙悬挂门头、张贴广告是原告使用门面经营性功能的合理需要，原告对争议外墙进行悬挂门头、张贴广告系合理使用，没有侵害其他业主的权益，不属于侵权行为，被告不应当干涉原告对争议外墙的合理使用。而相对来说，被告占有使用的建筑物专属部分临街面目前属于封闭状态，并无证据表明被告具有使用外墙的现实需要，且其仍然可以利用二楼与三楼之间的外墙作广告等合理使用，综合以上情形，本院认为，就目前情形，允许原告使用争议外墙更能发挥物业的使用价值，对于原告要求被告不得妨害原告对争议外墙进行合理使用的诉讼请求予以支持。第三、关于原告要求确认被告无权占有、使用争议外墙的问题，本院认为，原、被告物业相邻，被告为了其专有部分使用的需要，在合理使用的情况下，亦有权对争议外墙进行合理使用，本案之所以支持原告关于被告不得干涉的理由在于，就目前来说，原告对争议部分的使用更具合理性和现实性，更能发挥物业的使用价值，但被告同样属于争议外墙的共有权人，不应以判决形式排除被告对争议外墙的可能具有的使用的权益，对原告本项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杜冰莹、杜锦新不得干涉原告范丽蓉对重庆市彭水县XX街道XX社区XX网格XX路XX号附X号（原张军建自建房）一楼与二楼之间临街外墙（上檐除外）进行悬挂门头、张贴广告等合理使用；二、驳回原告范丽蓉的其余诉讼请求。案件受理费80元（原告范丽蓉已预交40元），减半收取为40元，由被告杜锦新、杜冰莹承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 黄 宽二〇一九年九月二十七日书记员 豆婷婷