山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2267号上诉人（原审原告）：陈开庆，男，1970年5月29日出生，汉族，住临汾市。被上诉人(原审被告)：临汾市金洋州房地产开发有限公司。住所地：临汾市尧都区二中路24号荣华世家办公楼。法定代表人：李保林，公司董事长。委托诉讼代理人：侯凯丽，山西华尧律师事务所律师。上诉人陈开庆与被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈开庆，被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司（以下简称金洋州公司）的委托代理人侯凯丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：陈开庆、金洋州公司双方于2017年8月4日签订了《商品房买卖合同》，陈开庆购买了金洋州公司开发的临汾市××路房屋一套，建筑面积为78.49平方米，总价款233586元。合同约定金洋州公司应当在2017年12月20日交房，陈开庆交纳了全部购房款233586元。合同对迟延交房、公共服务及其他配套设施约定了违约责任，按照购房款的日万分之一承担违约金，同时对电话通信、有线电视、宽带网络的交付使用约定了每日1元的违约金责任。庭审中，陈开庆对每一项违约责任进行了累加计算，要求金洋州公司继续履行合同约定的交房义务，承担自2017年12月21日起至2019年3月20日止，按照购房款日万分之九的标准支付迟延交房和迟延交付公共配套设施违约金为95653元、按照日3元的标准支付房屋配套设施违约金1365元，违约金共计97018元。金洋州公司主张，陈开庆主张的违约金日万分之九和每日3元，过分高于陈开庆的实际损失，请求法院依法降低违约赔偿数额；并表示金洋州公司逾期交房是由于不可抗力造成，天气污染防治、两会期间的政府政策以及高考因素造成了逾期交房，依法应部分或全部免除违约责任。经该院主持调解，双方主张庭后自行调解。以上为本案事实。原审法院认为：陈开庆、金洋州公司双方于2017年8月4日签订了《商品房买卖合同》，陈开庆购买了金洋州公司开发的临汾市××路房屋一套，合同约定金洋州公司应当在2017年12月20日交房，陈开庆已经交纳了全部购房款，履行了交纳房款的义务，金洋州公司应当按照合同的约定如期交房。金洋州公司主张的天气污染防治、政府政策等因素，客观上会对金洋州公司如期交房造成一定的影响，但金洋州公司以此作为不可抗力、迟延交房的理由，该院不予支持，金洋州公司构成违约。支付违约金是对违约方的一种惩罚，但不可重复主张，更不可以累计叠加的方式来计算违约金，且按照购房款的日万分之九计算违约金也明显过高，故陈开庆关于违约金的主张，该院不予支持。综上所述，结合《商品房买卖合同》的约定，陈开庆关于违约金的主张应当按照购房款的日万分之一计算。陈开庆交纳购房款233586元，自2017年12月21日起至2019年3月20日止，按照购房款的日万分之一计算，违约金为10511元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定尽快将原告陈开庆购买的房屋交付给原告陈开庆。二、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈开庆违约金10511元。如果被告临汾市金洋州房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2226元，减半收取1113元，由被告临汾市金洋州房地产开发有限公司负担。陈开庆不服（2019）晋1002民初4640号民事判决，向本院提出上诉请求：1、撤销（2019）晋1002民初4640号民事判决第二项，改判被上诉人金洋州公司向上诉人陈开庆支付自2017年12月21日起至交房之日止按合同约定计算的违约金；2、改判（2019）晋1002民初4640号民事判决第一项为：被上诉人金洋州公司继续履行编号20170804036《商品房买卖合同》，将位于临汾市××区号房屋交付上诉人陈开庆；3、一、二审诉讼费由被上诉人金洋州公司承担。事实与理由：1、陈开庆与金洋州公司签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定合法明确，应当支持陈开庆的诉讼请求。双方在合同中就迟延交房及相关基础设施、配套公共设施的迟延交付使用均约定了违约金计算方法，上述各项违约金是因各项不同的违约事由分别计算的，应当累加计算。2、法律规定判决结果应当明白、肯定、具体、完整地根据案情实际进行叙写。原审判决第一项表述不严谨、不详细、不具体，为避免给执行带来不便，应改判为金洋州公司继续履行编号20170804036《商品房买卖合同》，将位于临汾市××区号房屋交付上诉人陈开庆。金洋州公司答辩称：陈开庆要求万分之九的违约金不符合法律规定与社会常识，违约金具有惩罚性质，应一次性计算，不能各项累加重复计算，万分之九的违约金明显超过法律保护的范围，不应予以支持。按照法律规定，违约金是以当事人的实际损失为基础，考虑双方的过错程度等因素，不超过实际损失的百分之三十，如当事人的实际损失按同期银行贷款利率计算，结合金洋州公司遇到的不可抗力因素，原审判决按万分之一计算违约金合理合法。双方合同中约定的配套设施、公共服务设施的违约金，因主体房屋没有交付而不存在违约情形，陈开庆的该项主张不应支持。金洋州公司正在积极推进房屋建设进度，对陈开庆提出继续履行《商品房买卖合同》，要求交付房屋的请求没有异议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为金洋州公司迟延交房的违约金应如何计算。双方在《商品房买卖合同》中约定金洋州公司应于2017年12月20日向买受人交付商品房，约定如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，按日万分之一支付违约金；且共计约定了九项设施项目未达到交付使用条件时，每一项的违约责任均按买受人所付购房款的万分之一计算违约金，另对电话通信、有线电视、宽带网络的交付使用约定了每日1元的违约金责任，上述各项违约金累计达万分之九有余。现金洋州公司未达到交房条件致使无法交房，陈开庆要求继续履行合同，金洋州公司应向陈开庆支付迟延履行违约金。但双方合同中约定的各项违约金累计过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应结合买受人的实际损失，合同履行情况，以及买受人预期利益等因素考量。本案中，陈开庆未提供因金洋州公司迟延交房所遭受实际损失的证据，本院认为，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行计算较为适宜，陈开庆主张按照合同约定的日万分之九计算违约金的请求不符合法律规定，本院对其该请求不予支持。如前所述，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行折算，本案涉及的违约金应按买受人所付购房款的日万分之二计算为宜。原审判决认定违约金按照购房款的日万分之一计算，不能足以弥补陈开庆的损失，亦未能体现对违约行为的惩罚性，本院对此予以纠正。另陈开庆上诉称原审判决确定的第一项交房判项表述不当，请求改判。根据本案查明事实，金洋州公司依合同约定已迟延交房近两年之久，经庭审询问，金洋州公司表示交房时间不能确定。为维护当事人合法权益，结合本案实际情况，根据金洋州公司陈述的工程建设进度情况，对本案交付房屋时间酌定一年的合理期限。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院(2019）晋1002民初4640号民事判决；二、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司于2020年10月1日前将位于临汾市××区号房屋交付上诉人陈开庆；三、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司向上诉人陈开庆支付自2017年12月21日起至交房之日止的违约金（违约金按照购房款日万分之二标准计算）。一审案件受理费2226元，减半收取1113元，二审案件受理费1963元，共计3076元；由上诉人陈开庆负担976元，被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司负担2100元。本判决为终审判决。审判长  贾芝真审判员  张桂香审判员  贾晓斌二〇一九年九月二十九日书记员  吕张萍