内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再257号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司。法定代表人：张惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘金柱，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张树仁，内蒙古仁兴律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邬存伟，男，1972年5月1日出生，汉族，内蒙古锦泰煤炭有限公司副总经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：韦彦超，内蒙古伊敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，内蒙古元仁律师事务所律师。再审申请人鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达房地产公司）因与被申请人邬存伟房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1180号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月3日作出（2018）内民申3183号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人银达房地产公司的委托诉讼代理人张树仁、刘金柱，被申请人邬存伟及其委托诉讼代理人韦彦超、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银达房地产公司申请再审称，（一）原审判决认定事实不清，证据不足。首先，银达房地产公司与邬存伟之间签订《商铺认购单》的时间为2010年12月2日，并非是判决书中认定的2010年10月20日。银达房地产公司将自己开发建设的位于内蒙古鄂尔多斯市××旗.86平米房屋以2000元/平方米的价格卖给邬存伟，邬存伟给银达房地产公司付购房款500万元。其次，2010年9月14日，准格尔旗房地产管理局向银达房地产公司颁发的《商品房预售许可证》记载：预售总建筑面积为12047.58平方米，其中包括涉案所争议民达商城地下一层2539.86平方米房屋。准格尔旗人民法院和鄂尔多斯市中级人民法院的民事判决书中均认定银达房地产公司故意隐瞒提供虚假《商品房预售许可证》，无事实根据和法律依据。（二）原审判决适用法律错误，判决严重失衡。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”按照这一条规定，邬存伟行使解除购房合同，确认购房合同无效，应当在购房合同签订后一年内行使。邬存伟2015年7月起诉解除，确认购房合同无效，已超过法律规定的期限。邬存伟辩称，（一）银达房地产公司以其《商品房预售许可证》记载预售总面积为12047.58平方米认为案涉争议的民达商城地下一层2539.86平方米在其预售许可的范围之内是片面的、混淆视听的说辞。1.银达房地产公司没有按照建设规划许可证进行建设。2.准格尔旗房产管理局撤销了对涉案房产的房屋所有权证。3.二审期间银达房地产公司未向按法庭要求提交其涉案房屋在《商品房预售许可证》许可销售范围内的证据。4.准格尔旗房管局撤销了民达商场地下室商品房预销售许可证，银达房地产公司说其测绘面积在预售许可证面积之内的说法是不能成立的。5.涉案房产系违反规划开发的违章建筑，银达房地产公司的销售行为违反法律规定。（二）因涉案房产系违章建筑，不能在市场销售，二审法院认定商品房预售合同无效并无不当。（三）银达房地产公司持有的商品房预售许可证系虚假的商品房预售许可。（四）银达房地产公司认为其违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十六条、六十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、四十五条是管理性强制规定是错误的。（五）邬存伟请求确认购房合同无效没有法律规定上的时效限制，无效民事法律行为自始无效，不因时间的推移而生效。邬存伟向一审法院起诉请求：一、确认邬存伟与银达房地产公司于2010年签订的房屋买卖合同无效；二、判令银达房地产公司返还邬存伟已付购房款500万元及利息（按照同期中国人民银行确定的存款利率，从邬存伟支付购房款之日起计算至实际返还完毕之日止）；三、判令银达房地产公司按照邬存伟已付500万元购房款的一倍承担赔偿责任，即银达房地产公司再给付邬存伟500万元；四、本案的一切诉讼费用由银达房地产公司承担。一审法院认定事实：邬存伟与银达房地产公司于2010年10月20日签订《商铺认购单》，约定银达房地产公司将其开发的的位××旗共计2539.86平方米，以每平方米2000元的价格出卖给邬存伟，邬存伟按认购单的约定分四次以转账的形式支付给银达房地产公司购房款500万元（以银达房地产公司副总经理赵二九名义收取），银达房地产公司按约定交付邬存伟房屋，该房屋分为A、B、C、D四个区，邬存伟在使用该房产时，只对A区的房产进行了装修，B、C、D仍为毛坯房，未进行装修，邬存伟向银达房地产公司购买的民达商城地下一层无政府许可的建设工程规划许可证，无商品房销售许可，该工程未进行工程竣工验收和消防验收，无相应的验收报告，从该工程的施工图设计及建设工程竣工验收备案表看，商城整个工程未设计地下建筑，即邬存伟向银达房地产公司购买的地下房产。另查明，邬存伟与银达房地产公司于2010年7月20日签订《商品房买卖合同》，邬存伟向银达房地产公司购买了民达商城D区105和C区108房屋，房价款为1164600元，邬存伟于2010年7月20日将该房款交清，银达房地产公司为邬存伟出具了房款收据。一审法院判决：一、邬存伟与银达房地产公司所签订的商品房买卖合同为无效合同；二、银达房地产公司在本判决生效后立即返还邬存伟购房款500万元并承担利息；三、邬存伟在本判决生效后立即返还向银达房地产公司购买的的位××旗建筑面积为2539.86平方米的房屋；四、银达房地产公司酌情赔偿邬存伟损失200万元。案件受理费46800元、保全费5000元，由鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司承担。银达房地产公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：邬存伟向银达房地产公司给付购房款的数额问题以及准格尔旗房产管理局向银达房地产公司核发的《商品房预售许可证》是否包括案涉争议的商城地下一层2539.86平方米房屋，双方签订的合同是否有效，银达房地产公司应否向邬存伟返还购房款、承担利息及赔偿损失。其一、邬存伟向银达房地产公司给付购房款的数额问题。银达房地产公司上诉称，邬存伟给付其公司购房款为490万元，而非500万元。根据邬存伟提供的银行汇款凭证及银达房地产公司出具的收据，邬存伟已付购房款为500万元，据此，银达房地产公司的该上诉主张不能成立；其二、准格尔旗房产管理局向银达房地产公司核发的《商品房预售许可证》是否包括案涉争议的商城地下一层2539.86平方米房屋，双方签订的合同是否有效，银达房地产公司应否向邬存伟返还购房款、承担利息及赔偿损失。本案中，银达房地产公司向邬存伟出售的民达商城地下一层共计2539.86平方米，该地下商城并未有由市规划委员会核发的建设工程规划许可证，且准格尔旗房产管理局向银达房地产公司核发的《商品房预售许可证》，并未许可其销售地下建筑。在二审审理过程中，该院要求银达房地产公司提供房产管理局出具的商城地下一层取得商品房预售许可证明的证明材料，但银达房地产公司在规定期限内未提交。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，双方所签订的商品房买卖合同无效。另，银达房地产公司在无预售许可的情况下，与邬存伟签订了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，银达房地产公司应当向邬存伟返还购房款并承担利息。关于邬存伟的损失是否存在，其请求银达房地产公司承担其已付购房款500万元一倍的赔偿损失即500万元的惩罚性赔偿责任是否合理、合法问题。本案在一、二审审理过程中，邬存伟均未能提供因购买诉争房屋而遭受经济损失的相关证据，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，邬存伟应对此承担举证不能的法律后果。因此,邬存伟主张银达房地产公司赔偿不超过已付购房款一倍赔偿责任的请求无事实根据，不应予以支持，一审法院酌情判决银达房地产公司赔偿邬存伟200万元损失有失妥当，该院予以纠正。二审法院判决：一、维持内蒙古自治区××区人民法院（2017）内0622民初172号民事判决第（一）、（二）、（三）项；二、撤销内蒙古自治区××区人民法院（2017）内0622民初172号民事判决第（四）项。一审案件受理费46800元、保全费5000元，由上诉人鄂尔多斯市银达房地产开发有限责任公司负担43000元，由邬存伟负担8800元；二审案件受理费46800元，由银达房地产公司负担38000元，由邬存伟负担8800元。本院再审查明，2019年2月14日内蒙古自治区××区房产管理局下发准房管发〔2019〕23号文件，因民达商场地下一层实际建设与工程规划许可不符，决定撤销银达房地产公司（2010）房预销售证第036号商品房预销售许可证中记载的面积为2611.29平方米地下室部分。内蒙古自治区准格尔经济开发区管理委员会于2019年7月17日下发准开管字〔2019〕12号文件，该文件中说明民达商城取消E区建设，将地下基础改建为地下室系内蒙古自治区准格尔经济开发区管委会建议。本院再审认为，本案的争议焦点为，邬存伟与银达公司2010年签订的《商品房认购单》（涉案争议地下房产2539.86平方米）效力问题；如果商品房认购单无效，邬存伟的返还请求应否支持。关于邬存伟与银达公司签订的《商品房认购单》效力问题。本案中，银达房地产公司向邬存伟出售的民达商城地下一层并未取得建设工程规划许可，亦未进行竣工验收。虽该设计变更是由于内蒙古自治区准格尔经济开发区管委会的建议而变更，但其在进行施工前并未对工程规划进行变更。银达房地产公司备案在内蒙古自治区××区住房和城乡规划建设局的施工图审查报告、施工设计图均没有地下一层规划设计内容，竣工备案部门亦没有民达商城地下一层建设内容。内蒙古自治区××区房产管理局因工程规划与实际建设不符撤销涉案房产证及预销售许可证中地下室部分，且导致房产证及预销售许可证被撤销的过错在银达房地产公司。另，邬存伟购买民达商城地下一层的目的系商业经营，但其从2010年购买至今已九年之久，因没有相关的消防验收等相关竣工手续，不能进行经营，今后该地下一层是否可以取得相关部门的许可，银达房地产公司是否具备销售地下一层的条件并不确定。因此，原审判决邬存伟与银达房地产公司所签订的商品房买卖合同为无效合同并无不当。关于银达房地产公司应否返还邬存伟购房款500万元及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原审判决银达房地产公司返还邬存伟已付购房款500万并承担利息正确。综上，银达房地产公司的再审理由不能成立，应予驳回。二审判决认定的事实虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：维持内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1180号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王文君审判员  魏 英审判员  萨仁娜二〇一九年九月二十四日书记员  王海瑞