河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初6830号原告：李阳，男，1986年4月20日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：赵朴,河南博音律师事务所律师，特别授权。被告：景桂乐（曾用名景乐），男，1974年7月29日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：张杰，河南怡和律师事务所律师，特别授权。第三人：易刚，男，1977年11月9日出生，汉族，户籍地南阳市卧龙区，现在河南省信阳监狱服刑。原告李阳诉被告景桂乐、第三人易刚案外人执行异议之诉纠纷一案,原告李阳于2018年2月9日向本院提起诉讼,本院于2018年6月27日作出（2018）豫1302民初929号民事裁定书，驳回李阳的起诉。原告李阳不服，上诉至南阳市中级人民法院；经南阳市中级人民法院审理，于2018年9月19日作出（2018）豫13民终5184号民事裁定书，撤销本院（2018）豫1302民初929号民事裁定书，指令本院审理。本院另行组成合议庭,依法向原、被告及第三人送达了相关法律手续,并于2019年8月27日在河南省信阳监狱公开开庭进行了审理。原告李阳的委托代理人赵朴、被告景桂乐及其委托代理人张杰、第三人易刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李阳诉称：在景桂乐与易刚、申亚虹、袁某民间借贷纠纷一案中，南阳市宛城区人民法院于2015年12月9日作出（2015）宛民初字第3881号民事裁定书，查封了位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产，该查封行为错误。2015年9月16日，原告与第三人易刚签订买卖协议，易刚将上述房产出售给原告，且原告在查封前已经实际占有房产，并装修后出租给他人，该房产的所有权应当归原告所有。因此，原告提出执行异议申请，南阳市宛城区人民法院作出（2017）豫1302执异129号执行裁定书，驳回原告的异议申请，现依法提起执行异议之诉，请求：1、判令不得执行位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产；2、确认该房产归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。原告李阳为支持自己的主张，向本院提交证据如下:一、(2017)豫1302执异129号执行裁定书一份，用于证明涉诉房屋被查封的时间以及原告有权提起执行异议之诉。二、1、易刚与申亚虹离婚证及离婚协议一份，用于证明2015年7月14日易刚与申亚虹离婚，涉诉房产归易刚所有，易刚有处分权。2、(2015)南智证民字第2812号公证书一份，用于证明2015年9月16日，易刚将位于南阳市××路与车站路交叉口东南角的“蓝钻星座”第7层705、706、707、708、709号房屋以218万元的价格出售给李阳，并进行了公证。3、易刚向李阳出具的结清证明一份，用于证明双方同意，易刚欠李阳的借款本息218万元，转换为李阳支付的购房款，购房款已经结清。三、1、2012年6月20日，中国建设银行南阳金城支行转账凭证一份；2、2012年12月5日，中国工商银行转账凭证一份，用于证明李阳通过银行向易刚支付了出借款。四、1、2015年11月10日，房屋租赁合同一份，用于证明李阳将涉诉房屋出租给李曼军，李阳已经占有了该房屋。2、南阳市星旺物业管理有限公司一份，用于证明2015年10月，李曼军作为承租人已经占有了涉诉房屋，李阳已经占有了该房屋。3、南阳市星旺物业管理有限公司物业费收据两份以及公摊电费收据一份，用于证明承租人一直交纳物业费等费用。被告景桂乐辩称：南阳市宛城区人民法院作出的（2017）豫1302执异129号执行裁定书合法有效，依法应当驳回原告李阳的诉讼请求。一、原告与易刚之间并非合法有效的书面买卖合同。1、原告李阳主张其与易刚之间系买卖合同关系不能成立。原告李阳与第三人易刚之间并非房屋买卖关系，而是民间借贷关系。该事实在易刚刑事侦查卷宗各方都有明确供述，李阳自认其于2012年6月20日、12月15日先后向易刚借款二笔，共计200万元，此后收取高息；截止2015年8月易刚案发之日李阳已经收取易刚现金212万元，双方基础的法律关系系民间借贷关系，故所谓的房屋买卖公证系虚假的合同，依据民间借贷司法解释规定，原告主张买卖关系不能成立，只能依据基础法律关系主张权利，但是按照基础法律关系主张权利，李阳借款收取的高息远超法律规定，依法不应当予以保护。2、双方签订房屋买卖合同系对双方借款的担保并非真实交易，李阳已经在易刚刑事案件卷宗认可民间借贷的事实并对易刚出具刑事谅解书，该刑事谅解书愿意让易刚继续还款，由此也充分说明原告与易刚之间房屋买卖并非真实意思表示，仅仅作为借款履行的担保形式，故该买卖关系并非合法有效。同时易刚在侦查卷中明确表述，是原告李阳不停的带人到其办公室闹事的情况下，迫不得已而签订的买卖协议及委托书等材料。3、易刚公证的买卖合同所提供的原始购房协议系易刚伪造虚假协议，同时该房屋并未取得物权登记，且本案原告李阳在公安机关第一次报案时也提供一份《房屋转让协议书》，落款时间为2015年7月20日，借款200万元，与原告提供法庭证据不一致，该公证书房屋买卖价款为218万元，时间为2015年9月16日。易刚在侦查卷供述李阳没有支付一分钱，所谓218万元就一分也未支付，故由此再次认定双方协议系虚假买卖。4、现本案原告手中仍持有易刚的欠条，其在2018年3月23日的供述中，明确认可其手里仍保留200万元的借款借条，这也充分说明其与易刚也不能形成抵偿的法律关系，如进行债务抵偿，其应当将欠条交付易刚或双方共同销毁、或在协议书中表明，李阳一边持有欠条，一边持有房屋买卖合同，债权和物权都想保留，显然是不能得到法律的支持。二、李阳在人民法院查封之前并未合法的占有该争议不动产。本案被告景桂乐在2015年12月9日申请南阳市宛城区人民法院对涉案房屋进行查封时，该房屋仍处于空置状态，查封时并没有所谓原告占有房屋情况存在，当时现场拍有照片；同时也没有任何人员对法院查封提出异议；在法院查封后，李阳组织社会闲散人员强行霸占，以便阻挠人民法院对该房屋的强制执行。三、李阳在所谓房屋买卖协议过程中，未支付任何款项。如前所述，李阳系与易刚之间有债权债务关系，且发生在2012年，在2015年9月双方签订协议书时，李阳未支付任何款项，其所谓买卖房屋虚假，不符合法律规定。四、被告与易刚之间因民间借贷后依法起诉，南阳市宛城区人民法院依法查封争议房屋，程序合法。被告于2015年1月经朋友介绍向易刚、申亚虹出借现金，该二人也承诺以房屋抵押，同被告签订争议房屋的买卖协议，但被告并未主张物权，而是以基础的民间借贷法律关系依法提起诉讼，并申请人民法院依法采取保全措施，对房屋进行查封，程序合法，依法应当予以保护。综上所述，本案原告李阳与易刚之间系民间借贷关系，李阳应当通过提起民间借贷诉讼来保护其权利，其与易刚签订买卖协议系虚假协议，也是在其威逼之下，易刚不得已签订，李阳在法院查封之前也未合法占有争议不动产，也未支付任何款项，其主张权利依法不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，依法应当驳回原告诉讼请求。被告景桂乐为支持自己的主张，向本院提供证据如下：一、景桂乐身份证复印件、易刚、申亚虹于2015年1月26日出具的借条、担保书、房产转让协议书、收据，用于证明被告景桂乐与易刚、申亚虹之间形成民间借贷关系，同时以争议房屋抵押担保形式给景桂乐。二、南阳市宛城区人民法院（2015）宛民初字第3881号民事判决书一份，用于证明景桂乐于2015年依法提起民间借贷诉讼并申请财产保全，宛城区人民法院依法查封争议房屋，程序正当合法。三、南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303刑初659号刑事判决书一份，用于证明易刚向原告李阳借款200万元的事实，后无力支付，伪造虚假合同并同李阳签订公证协议书，双方基础法律关系为民间借贷关系。四、2018年3月28日易刚的刑事案件供述、2018年1月31日南阳市公安局卧龙岗分局一大队情况说明一份、易刚借条及李永强借条，用于证明2012年易刚向李阳借款200万元的事实，约定月息4分，易刚已经支付李阳212万元，李阳签订合同时未支付任何款项，也未给付18万元的事实，双方合同系李阳强迫的情况下订立的虚假协议。五、2018年5月15日李阳刑事谅解书及南阳市公安局卧龙岗分局一大队情况说明一份，用于证明在易刚刑事案件办理过程中，李阳给易刚出具谅解书，认可了房屋买卖实质是为了担保债务的履行。六、2015年12月9日查封时照片一组，用于证明南阳市宛城区人民法院在景桂乐申请查封争议房屋时，该房屋并非李阳占有所有，李阳并未实际占有的事实。七、证人袁某出庭作证，其证实：证人介绍易刚、申亚虹向景桂乐借款，易刚、申亚虹表示如不能按时还款则以蓝钻星座的房产作抵押。第三人易刚辩称：原、被告两家我都借的有钱，我现在坐牢就是因为借钱。在我走之前，我的公司是正常经营的，要不是有人把我公司的门锁了，也不会走到这一步。我就是借钱，他们双方争这房子，我也没有办法。南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产系南阳市星旺房地产开发有限公司开发，没有任何手续，只办理了认购、交款手续。第三人易刚在法定期间未向本院提供证据。对原告举证，被告景桂乐发表质证意见如下:对原告举证一的真实性无异议，对原告举证二，在易刚与申亚虹离婚前也与被告签订有房屋买卖协议；对公证书有异议，系虚假，原告同易刚之间就是一个民间借贷关系，对结清证明有异议，与相关证据相矛盾；对原告举证三，证明了双方系民间借贷关系；对原告举证四有异议，系虚假证据，为了本次诉讼而提供，在被告景桂乐申请南阳市宛城区人民法院进行查封时，争议房屋一直处于空置状态，查封两年没有任何人员提出异议。对原告李阳举证，第三人易刚均无异议。对被告景桂乐举证，原告李阳发表质证意见如下：对被告举证一的真实性无异议，对房产转让协议、收据不清楚，但与本案没有关联，是否抵押不影响原告与第三人的买卖合同。对被告举证二的真实性无异议，查封时间为2015年12月9日，李阳在查封前已签订买卖合同。对被告举证三的真实性无异议，李阳与第三人之前有民间借贷，后易刚无力偿还，双方形成买卖关系，原始购房合同虚假不影响公证买卖的效力。对被告举证四的客观性无异议，对证明方向有异议，同证据三意见。对被告举证五的真实性无异议，与本案没有关系。对被告举证六有异议，查封前原告已经占有房屋。对被告举证七证人证言，不清楚，房屋是否担保不是判定本案的依据。对被告景桂乐举证，第三人易刚对担保书有异议，称借款时证人袁某不在场；其他无异议。通过原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告举证一，原告、第三人均无异议，本院予以认定；对原告举证二中易刚与申亚虹离婚证及离婚协议，被告未提出异议，本院予以认定；对其他证据，被告有异议，本院将在评理时予以评析。对原告举证三被告未提出异议，本院对其真实性予以认定。对原告举证四被告有异议，认为系虚假证据，本院将结合其他证据，在评理时予以评析。对被告举证二、三、四、五的真实性，原告、第三人均无异议，本院予以认定。对被告举证一中的担保书，第三人有异议，但认可是其签名，本院予以认定。对被告举证六原告有异议，本院将结合其他证据，在评理时予以评析。对被告举证七，证人出庭接受质询，结合本院（2015）宛民初字第3881号民事判决书，对该证据予以认定。根据原、被告、第三人的陈述、举证、质证及本院认证，结合庭审调查，确认事实如下：本院在审理景桂乐诉易刚、申亚虹、袁红波民间借贷纠纷一案中，景桂乐申请财产保全，本院于2015年12月9日作出（2015）宛民初字第3881号民事裁定书,查封了易刚、申亚虹名下位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产；并张贴查封公告。2016年6月13日本院做出（2015）宛民初字第3881号民事判决书,判决易刚、申亚虹偿还景桂乐借款本金190万元及利息；袁某对上述债务负连带清偿义务。案件进入执行程序后,在本院处置查封的房产过程中，原告李阳向本院提出执行异议,本院于2018年1月10日作出(2018)豫1302执异129号执行裁定书,驳回了原告的异议请求。原告李阳不服该裁定,向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2012年6月20日，易刚经李永强介绍向原告李阳借款，李阳通过其建设银行账户向易刚转款960000元，由易刚向李永强出具借条一份“借条今借到李永强现金壹佰万元整（￥1000000.00），借款人易刚，2012年6月20日”；同时，由李永强向李阳出具借条一份，“借条今借到李阳现金壹佰万元整，李永强，2012年6月20日”。2012年12月5日，易刚再次向原告李阳借款，李阳通过其工商银行账户向易刚转款920000元，由易刚向李阳出具借条一份，“借条今借到李阳现金￥1000000.00，壹佰万元整，借款人易刚，2012年12月5日，担保人李永强”。易刚按月息4分向李阳支付利息，自2012年7月至2015年8月易刚、申亚虹累计向李阳支付212万元。2014年4月9日，易刚以申亚虹的名义与南阳市星旺房地产开发有限责任公司签订认购协议书，认购了南阳市星旺房地产开发有限责任公司开发的位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709五套房产，支付购房价款175万元。该房产至今未取得商品房预售许可等手续。2014年6月13日，易刚与申亚虹将位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座7楼的705-709五套房产认购协议书和收款收据抵押给杨*友，向杨*友借款150万元。2014年11月10日，易刚伪造了南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座7楼的705-709五套房产认购协议书和收款收据抵押给米*营，以重庆天字实业集团有限公司南阳昌乐建设分公司的名义向米*营借款100万元。2015年5月11日，易刚伪造了南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座7楼的705-709五套房产认购协议书和收款收据抵押给孙*，向孙*借款100万元。2015年1月26日，易刚、申亚虹向被告景桂乐借款200万元，易刚、申亚虹给景桂乐出具借据一份，同日双方签订《房产转让协议书》一份，约定易刚、申亚虹（甲方）将南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产以200万元价格出售给乙方景桂乐。2015年7月14日，易刚与申亚虹在南阳市卧龙区民政部门办理离婚登记；离婚协议约定，位于南阳市车站路与××路交叉口东南角的蓝钻星座（写字楼）的705-709室的房产归男方（易刚）所有。2015年9月16日，易刚伪造了位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产的认购协议书和收款收据，并加盖伪造的南阳市星旺房地产开发有限责任公司的印章，与李阳签订《协议书》，约定易刚（甲方）将本案争议房产以218万元价格转让给李阳（乙方），并在南阳市智圣公证处办理了公证。协议签订后双方并未支付款项，易刚出具“结清证明”一份，“结清证明，本人已经于2015年9月15日同意将欠李阳的218万元（贰佰壹拾捌万元）借款本息转化为李阳购买本人名下位于南阳市××路与车站路交叉口东南角蓝钻星座第7层的705、706、707、708、709号房的购房款，上述房屋的购房款已经全部结清，特此证明，证明人易刚，2015年9月15日”。李阳在办理房产过户手续时，发现认购协议书和收款收据系伪造，李阳报警，卧龙岗公安分局立案。2015年11月份，易刚逃逸；2017年10月30日易刚被南阳市公安局卧龙岗分局刑事拘留。2018年5月15日，李阳出具刑事谅解书，在刑事谅解书中李阳称“案件发生后，易刚的家人多次主动向我赔礼道歉，并积极主动与我们协商还款事宜，经过双方协商一致达成如下协议：易刚配合将房子过户给我，债权消灭；如做不到，分四次在其取保后一年到四年内分批支付，直至还清（每次伍拾到陆拾万元整。）……”。2018年9月27日，南阳市卧龙区人民法院作出（2018）豫1303刑初659号刑事判决书，判决易刚犯合同诈骗罪、伪造公司印章罪，决定执行有期徒刑十年六个月。易刚现在河南省信阳监狱服刑。本院认为,本案争议的焦点为:一、易刚以申亚虹的名义与南阳市星旺房地产开发有限责任公司签订的认购协议书是否有效。二、李阳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院逐项评析如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,庭审中易刚称该房产只办理一份购买协议，没有办理房产及网签手续，经查实,本案争议房屋至今尚未取得商品房预售许可证,因此,原告李阳与易刚签订的房屋转让协议书基于其违反了法律的强制性规定而无效。二、案外人李阳对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应查明原告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的房屋买卖合同及已合法占有该房屋。1、2018年3月28日在南阳市公安局卧龙岗分局工作人员对易刚的询问笔录中，易刚供述“到2015年7、8月份，当时资金紧张，没有钱向李阳支付利息了，李阳天天带着一群人到我位于南阳市车站路与××路交叉口××星座办公室闹，李阳要求我给他签了一份房屋转让协议，把我的蓝钻星座写字楼案200万元的价格转让给他折抵我欠他的200万元借款，我迫于无奈只好给他签了。李阳还要求我把房屋的认购协议书原件和收款收据原件通过给他，但我也没有办法，我知道其实购房协议抵押给杨金友了，我就伪造了一份认购协议书和收款收据给李阳了……”。从该笔录中可以看出，易刚在与李阳在签订《协议书》，并非其真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故易刚与李阳签订的《协议书》不能认定为合法有效的房屋买卖合同。2、本院在2015年12月9日查封易刚、申亚虹名下位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产、张贴查封公告时，从拍摄的照片中，可以看出，本院工作人员查封时，被查封的蓝钻星座7楼的705-709室五套房产并没有被其他人占有、使用，故可以认定原告李阳提交的房屋租赁合同是在本院查封之后签订，不能证实其在本院查封之前已合法占有该房屋，故对原告不得执行位于南阳市车站路与××路交叉口蓝钻星座7楼的705、706、707、708、709室五套房产的异议请求，本院不予支持。原告请求确认该五处房产归其所有的请求，亦不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:驳回原告李阳的诉讼请求。案件受理费24200元，由原告李阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  高立伟审判员  李 立审判员  李鹏鲲二〇一九年九月二十四日书记员  王景怀