云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0428民初776号原告：高忠康，男，1981年出生，现住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：赵鸿斌，男，1972年出生，家住元江县。原告高忠康与被告赵鸿斌租赁合同纠纷一案，玉溪市中级人民法院于2019年6月13日作出（2019）云04民终663号民事裁定：一、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初194号民事裁定；二、本案指令云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院审理。本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告高忠康的委托诉讼代理人杨建文、被告赵鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高忠康向本院提出诉讼请求：1.判决被告于本判决生效之日一次性支付尚欠原告的2018年年度土地租金及逾期付款损失、违约金合计342375元，其中土地租金为275000元，逾期付款损失自2018年4月1日至2019年1月1日，共计9个月为12375元（275000元×年利率6%×9个月），违约金为55000元（275000元×20%）。2.2019年1月1日以后的逾期付款损失按照年利率6%计算直至付清本息之日止。审理中，原告放弃主张违约金55000元。事实与理由：2014年4月1日，原、被告签订了一份《土地租赁合同书》，约定：原告将位于元江县某村X部队具有使用权的约200亩生产基地转租给被告种植、管理、经营；四至界线详见附件（甲方提供的中国人民解放军X部队“农场田基地”地宗图为准）；租赁期限为12年，租金基数20万元，头二年每年20万元，第三年起每年递增2.5万元；签订合同之日付第一年租金，以后每年的4月1日前付清当年的租金。双方还对由于国家政策重大调整和部队建设需要征收或占用乙方承租经营内的土地时相关事项及违约责任等作了明确的约定。合同签订后，2018年4月，部队由于改革需要起诉要求终止履行合同，元江县人民法院作出了（2018）云0428民初181号民事判决，判决由原告在判决生效后十日内将涉案土地及营房归还部队。原告提出上诉，玉溪市中级人民法院作出（2018）云04民终672号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。虽然判决已生效，但是，至今涉案土地仍然由被告租赁和使用，作为原告或者部队并没有实际收回被告租赁的土地，被告应当依据双方合同约定及按实际租赁使用时间支付租金。原告认为，在部队没有将涉案土地实际收回之前，双方签订的合同应当继续履行，在部队将涉案土地实际收回后，按双方签订的《土地租赁合同书》第十二条规定履行。因此，现被告拒绝交付2018年年度（即2017年4月至2018年4月）的土地租金275000元是错误的。望依法判如所请。被告赵鸿斌辩称，租地的经过如原告所述。双方约定的租期是12年，但租期尚未届满，原告与部队已经签订的《元江生产基地承包经营合同》于2017年4月16日终止合同，根据协议条款，原告须在2018年1月23日前交还租赁的场地、房屋。玉溪市中级人民法院于2018年7月12日作出的（2018）云04民终672号民事判决，维持了元江县人民法院作出的（2018）云0428民初181号民事判决，上述判决也明确了原告应于判决生效之日起十日内将《元江生产基地承包经营合同》涉及的土地、营房交给部队。故从2017年4月16日起，原告对涉案土地便没有使用权，现被告不清楚该租金应否向原告支付还是向部队支付。另一方面，在签订合同过程中原告隐瞒了有关重要事实，存在欺骗被告的行为，且符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。原告在2016年就知道了部队要收回土地但一直未告诉被告，直至2018年部队与原告诉讼过程中被告才得知此事，没有交租金也是因为原告说先不用交。被告栽种的是成长周期较长的作物，投入非常大，是原告保证合同可以延续的情况下，被告才同意签订合同的。现原告突然终止了与部队的合同，故被告认为合同无效，不同意继续支付租金。请驳回原告的诉讼请求。结合各方当事人的陈述、举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：X部队通过划拨方式取得了位于元江县某村委会土地总面积311609.09平方米的八块坡地国有土地使用权及一块军事设施用地，该军事设施用地的部分土地用于建盖营房。2012年4月16日，X部队与高忠康签订《元江生产基地承包经营合同》，约定部队将上述土地及营房租赁给高忠康管理使用，期限为5年，即2012年4月16日起至2017年4月16日止。年承包费为100000元，合同期内在不改变土地用途的情况下，高忠康可转包土地，但转包期不得超过本合同约定的期限。2014年4月1日，高忠康（甲方）与赵鸿斌（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：高忠康将位于元江县某村X部队具有使用权约200亩的生产基地转租给赵鸿斌种植、管理、经营，租赁期限为12年，即从2014年4月1日至2026年4月1日止，年租金基数20万元，头二年每年20万元，第三年起每年递增2.5万元，签订合同之日付第一年租金，以后每年的4月1日前付清当年的租金。乙方必须按时付清每年的租金，否则视为违约。甲方必须保证其依法享有所出租标的物给乙方的合法权利，负责解决因土地权属引发的各种纠纷。租赁期间，因国家政策重大调整和部队建设需要征收或占用土地时，甲方有权终止占用部分的承包经营权，但被征收或占用土地部分青苗补偿费、乙方自费修建的配套设施的补偿费归乙方享有，土地补偿和原有设施补偿归甲方享有。双方还约定了其他合同条款。其中“第十六条违约责任”中约定：若单方违约，由违约方负责赔偿因违约给对方造成的直接经济损失，由违约方支付给对方实际履行合同年度承包款总额50％的违约金。合同签订后，赵鸿斌在该土地上栽种了冰糖橙。审理中双均认可至2017年3月底的租金已付清。另查明，2016年2月因中央军委下发文件要求于2018年6月前停止军队和武警部队一切有偿服务活动，78373部队多次通知高忠康按照时间节点完成停偿服务。双方签订的《元江生产基地承包经营合同》于2017年4月16日到期后，高忠康未向部队移交土地及房屋。2018年2月6日，X部队与高忠康补签了一份《终止合同协议书》，约定双方2012年4月16日签订的《元江生产基地承包经营合同》于2017年4月16日自行废止，高忠康必须在2018年1月23日前将租赁场地及房屋交还X部队。协议签订后，高忠康未如期向X部队移交租赁土地及房屋。2018年3月21日，X部队向本院起诉请求：确认其与高忠康的租赁关系已于2017年4月16日终止，判令高忠康返还租赁物并支付欠付的租金（占用费）、违约金。高忠康反诉请求：判令X部队补偿因解除租赁合同给其造成的租赁土地上的附着物损失。本院经审理作出（2018）云0428民初181号民事判决：一、高忠康于判决生效之日起十日内将《元江生产基地承包经营合同》中涉及的土地及营房交还给X部队；二、高忠康支付给X部队2017年4月17日至2018年4月16日占用土地及房屋的费用100000元，2018年4月16日后的占用费以每年100000元为标准计算至案涉土地及营房实际返还之日止；三、驳回X部队的其他诉讼请求；四、驳回高忠康的反诉请求。高忠康不服该判决提起上诉，玉溪市中级人民法院经审理认定双方签订的《元江生产基地承包经营合同》于2017年4月16日期满终止，并于2018年7月12日作出（2018）云04民终672号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理过程中，因高忠康隐瞒加之赵鸿斌也未主动提出，故赵鸿斌未作为当事人参加诉讼。后X部队向本院申请强制执行，双方达成执行和解协议，主要内容为：截止2018年12月4日，高忠康累计欠付X部队土地及房屋占用费163562元，该款项由高忠康于2018年12月31日前支付13562元，剩余部分于2019年6月30日前一次性结清；高忠康于2018年12月4日将案涉租赁物全部返还给X部队，因高忠康分租、合作经营（如有）等行为所产生的法律责任由高忠康自行承担；高忠康承诺不晚于2019年3月1日前将租赁物上的附着物全部处置完毕；X部队委托高忠康看管涉案租赁物，看管期间不得采取分租、合作等形式继续从事经营活动。执行和解协议签订后，高忠康并未实际收回赵鸿斌所承租的土地，现涉案土地仍由赵鸿斌管理。本院认为，高忠康与部队签订的《元江生产基地承包经营合同》所确定高忠康对相应土地和营房的租期是5年，至2017年4月16日期满，但高忠康与赵鸿斌共同签订的《土地租赁合同书》所约定的租期自从2014年4月1日至2026年4月1日止，达12年，已远超出高忠康所享有合法使用权的年限，加之生效的（2018）云04民终672号民事判决已明确上述《元江生产基地承包经营合同》于2017年4月16日期满终止，高忠康对超过该年限的转租行为属无权处分。故本院认定本案双方当事人签订的《土地租赁合同书》中关于租期约定超过2017年4月16日的部分相应条款无效。根据上述生效判决和本院在执行过程中高忠康与部队达成的执行和解协议内容，与部队的合同期满后，实际上高忠康仍应向部队支付因迟延交还土地而产生的占用费，该费用属于相应的占用地成本，部队也同意高忠康于2018年12月4日将租赁物返还部队；另一方面，虽然高忠康与赵鸿斌的合同条款中存在上述部分无效的问题，但赵鸿斌实际上承租土地后至今一直在管理使用，现高忠康要求赵鸿斌支付2017年4月至2018年4月的租金，相应费用的计算时段既未超过中央军委文件要求的时间节点，也没有超过部队同意高忠康退还土地的时间点。故赵鸿斌应向高忠康支付相应的占用费。占用费具体数额本院参照双方当事人订立的合同约定，按第四年度标准确定为250000元，请求过高的部分不予支持。因高忠康在之前的诉讼中隐瞒了赵鸿斌转租土地的事实，且考虑到当时高忠康与部队存在纠纷，本院认为赵鸿斌关于高忠康同意其暂时不交费用的主张能够成立，故对要求赵鸿斌支付逾期付款损失的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，赵鸿斌应向高忠康支付土地占用费250000元。高忠康的其他诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赵鸿斌支付原告高忠康土地占用费250000元，限于判决生效之日起十五日内一次性付清；二、驳回原告高忠康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5611元（原告已预交6436元），减半收取计2805.50元，由原告高忠康负担364.50元，被告赵鸿斌负担2441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李田兵二〇一九年九月二十六日书记员  龙 霄