文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初3843号原告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼），统一社会信用代码9132058574731450XK。法定代表人：沈秀龙，执行董事。被告：太仓汇丰针织服装有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇建新北路18号，注册号320585000015714。法定代表人：龚惠明，总经理。被告：太仓开拓时装有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇建新北路，统一社会信用代码913205857292927575。法定代表人：高小红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡伟根（代理上列两被告），江苏智融律师事务所律师。原告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）与被告太仓汇丰针织服装有限公司（以下简称汇丰公司）、太仓开拓时装有限公司（以下简称开拓公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告顺龙公司的法定代表人沈秀龙，被告汇丰公司的法定代表人龚惠明以及两被告的共同委托诉讼代理人胡伟根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺龙公司向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付原告2977626元。事实和理由：2008年12月18日，原告与汇丰公司签订了《联合开发房地产协议》，约定双方共同投资开发房地产项目，在收回投资总额后的剩余收益原告得55%，被告得45%。此后，双方及太仓市双凤镇人民政府就合作细节签订了一系列协议。此后，原、被告双方以原告的名义开发了“景秀江南一期”项目，项目已竣工并完成了部分销售。2018年7月26日，原、被告三方在太仓市人民法院达成调解协议，约定“原被告双方于2019年6月30日前完成太仓市景秀江南项目的结算工作”。2019年6月15日，原告做出了“景秀江南一期项目收益分配清算报告书”，显示该项目亏损高达6616948.17元，根据原、被告双方的合作协议，被告应当承担45%的亏损即2977626元。2019年6月19日，原告将该报告递交给了被告，但被告一直未予以答复。请求贵院依法维护原告的合法权益。被告汇丰公司、开拓公司辩称：1.原告基于“景秀江南一期项目收益分配清算报告书”向被告请求付款的依据不足。该报告书是原告单方制作，其中列出的收支项目、成本计算等未经被告认可。投资项目的清算应该由投资各方共同沟通、核对来完成，单方出具的报告书不具有法律效力。2.为使本案得以完成清算，原告应提供报告书中提及的开发成本、经营费用、管理费用等支出以及项目的各项收入相应的财务账册、记账凭证、流水及相关合同依据供被告核查。在对原始凭证进行核查后双方仍有争议的可以委托第三方机构审计。3.涉案项目久拖不决，房屋还没有全部销售完毕，而已经销售完毕的房屋面临违约金的诉讼，且还没有结案。如果双方不能一致同意清算的话，清算的条件还不具备。综上，原告既不能与被告面对面核对报告书中列出的收支、成本计算等项目，又不能向被告或法院提供财务账册、记账凭证、流水及相关合同依据等原始凭证。因此，清算条件还不具备，原告的诉讼请求不应予以支持。经审理查明：顺龙公司成立于2003年3月5日，股东为沈秀龙和钱志芬，经营范围为房地产开发、销售；建筑工程施工、市政建设工程施工、物业管理、房产中介、自有房屋出租。2008年12月18日，顺龙公司（甲方）、汇丰公司（乙方）签订《联合开发房地产协议》一份，达成协议意向如下：一、甲乙双方经友好协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1700万；二、收益分配，乙方在整个挂牌土地中已造的别墅和西侧经营性用房共计土地约3亩（实测为准），摘牌后限土地资金由乙方负责，并由乙方分割办证或项目公司分割处理解决，如有连带法律责任由乙方负责；三、在利润总额中乙方应回收1700万土地及资金总额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期经营性用房开发后单独结算，利润甲乙双方各得50%同等分配，甲、乙方在最终利润按比例结算时，甲方如低于1000万元利润，按1000万元计算；四、挂牌拍卖中如有其它竞争者摘牌，拍卖基础价增值部分以政府协议分成所得的总额各得50%；五、甲乙双方在建设工程投入的流动资金一律按银行利息进入成本，超息部分甲方自负，如甲方流动资金不足，需要乙方支持，同样按银行利息进入成本，乙方超息部分乙方自负，但需按1500万流动资金总额为基准，调整收益分成比例，如超出1500万流动总额双方各解决50%，收益分成比例不变。双方同时约定，此件为草签协议，待同政府签订协议后重新确认。2009年9月9日，顺龙公司（甲方）、汇丰公司（乙方）签订正式的《联合开发房地产协议》一份，内容较2008年12月18日双方签订的《联合开发房地产协议》草签协议主要修改如下：一、条款一“乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1700万”修改为“乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1500万”；二、条款三修改为“甲乙双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议”，其余内容不变。2014年9月26日，双凤镇政府（甲方）、汇丰公司（乙方）、顺龙公司（丙方）签订《协议书》一份，内容为“2009年3月16日，甲、乙双方签订了一份《关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置》的协议书。该协议书约定，由甲方收购乙方地上物，共计收购价为1416万元。甲方又与丙方约定，将以1416万元的相同价格，将这些收购的地上物全部转让给丙方。2009年5月4日，甲、乙、丙三方签订了一份《协议》，约定该地块上的地上物由乙方与丙方协商解决；同时该《协议》第5条约定土地进入市场若乙方、丙方取得使用权，按3月16日与政府签署的协议进行资产处置，其政府的资产处置收购资金由乙方、丙方负责。甲、乙、丙三方履行了这些约定。现该地块上的地上物已由乙、丙方拆除，并由乙、丙方联合开发了商品房。最近，乙、丙方要求甲方完善财务手续，为此，甲、乙、丙三方经协商，自愿达成如下一致协议：一、由乙方开具收到地上物收购款1416万元的财务收据给甲方，甲方收到乙方的该收据后，再开具收到地上物收购款1416万元的财务收据给丙方；二、由于乙方将甲方支付的上述1416万元收购款又投资到丙方，与丙方进行联合开发房地产，该款又回到了丙方，故在实际操作中，丙方无需将1416万元支付至甲方，甲方也无需将1416万元支付至乙方，乙方也无需将1416万元支付至丙方，因此三方至今无汇款的记录，但三方一致认可丙方、甲方、乙方均已履行了上述付款的全部义务，三方需各自开具相关的票据给交易相对方；三、若乙方、丙方之间因联合开发房地产而产生的任何争议，与甲方无关；四、本协议由甲、乙、丙三方签字盖章后生效；五、本协议一式四份，甲方执二份，乙、丙方各执一份。”2017年5月23日，汇丰公司向本院起诉，请求判令顺龙公司向汇丰公司返还1500万元投资款，并对太仓市双凤镇景秀江南一期项目进行清算后由顺龙公司按收益的45%向汇丰公司支付相关利润。后应汇丰公司、开拓公司的申请，本院依法通知开拓公司作为该案的共同原告参加诉讼。开拓公司请求判令顺龙公司向其支付太仓市双凤镇景秀江南一期项目销售收益暂计12272634.74元。后经本院主持调解，双方达成调解协议，主要内容为：顺龙公司于2018年12月30日前先行预付汇丰公司、开拓公司70万元，该款纳入太仓市景秀江南项目结算范围，待结算完毕后多退少补。汇丰公司、开拓公司、顺龙公司在2019年6月30日前完成太仓市景秀江南项目的结算工作。本院据此出具（2017）苏0585民初2957号民事调解书。2018年5月18日，顺龙公司以太仓市双凤镇人民政府为被告、以汇丰公司、开拓公司为第三人向本院提起诉讼，要求确认顺龙公司、太仓市双凤镇人民政府、汇丰公司、开拓公司之间交易往来金额1416万元属实。后经本院主持调解，各方达成调解协议，确认顺龙公司、太仓市双凤镇人民政府、汇丰公司（开拓公司）之间于2014年9月26日签订协议中所涉转让法律关系、买卖法律关系有效，金额为1416万元。本院据此出具（2018）苏0585民初3052号民事调解书。2019年7月1日，顺龙公司向本院提起诉讼，以太仓市景秀江南一期项目亏损6616948.17元为由，要求汇丰公司、开拓公司负担其中2977626元，引发本起诉讼。审理中，顺龙公司提供了其自行制作的《景秀江南一期项目收益分配清算报告书》（以下简称《报告书》），用以证明景秀江南一期项目亏损6616948.17元，并注明该款不包括法院代付有关未知款项以及双凤财政分局代付未知款项中涉及收益分配的往来以及账外发生数。汇丰公司、针织公司对《报告书》真实性提出异议，认为该报告是顺龙公司单方制作，未与其核对，且报告存在以下问题：没有按照会计准则对项目进行核算；反映的销售收入明细偏低；反映的开发成本虚高、多计；记载的管理费用无法核实且明细不合理。针对上述情形，本院于2019年7月16日向顺龙公司发出《举证通知书》，要求顺龙公司提供涉案景秀江南一期项目开发所涉的相关合同协议、财务账册、记账凭证等材料证明项目的投资、收益及成本支出，但截止本案辩论终结，顺龙公司并未向本院提交相应材料。另查明：景秀江南一期项目共有住宅1#-8#。2013年6月5日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同出具《单位工程竣工验收证明，注明1-8#建设面积17803.1平方米，竣工日期2011年11月12日。2013年12月25日，景秀江南一期1#-8#住宅项目取得现售前与交付使用备案通知书。自2019年初至本案辩论终结时，数名业主因涉案房产项目诉至本院，要求追究顺龙公司违约责任，且案件尚未审结。其中，吴英刚要求顺龙公司为其办理房屋产权登记手续。洪爱华、李道云要求顺龙公司向其支付延期办理房屋产权登记手续的违约金。傅龙珍要求顺龙公司协助其办理房屋产权转移登记手续，向其开具购房发票，并支付逾期办理房屋产权手续的违约金。关于景秀江南一期项目的情况，顺龙公司称共有60套房屋，大概出售了约45套房屋，由于汇丰公司龚惠明侵占、挪用、拖欠项目资金导致项目未能清算。同时，顺龙公司表示涉案项目除已涉诉案件外，尚有大量业主未能收房和办理产权登记手续。汇丰公司陈述：1.根据顺龙公司记录，尚有3-4套房屋没有出售，且顺龙公司法定代表人沈秀龙将部分房屋以低价迁入其女儿、妻子名下。2.顺龙公司因偷税、逃税被国家税务部门吊销发票，后经政府协调顺龙公司同意开具发票，但前提是开具一套房屋发票，交纳一套房屋税收。3.因税务部门清算顺龙公司税金，导致涉案项目未能及时为业主办理产权证，后来有两至三套房屋的业主向法院提起诉讼并经执行，通过两年以上的时间才勉强拿到产证。以上事实有原告顺龙公司提交的联合开发房地产协议、协议书、民事调解书、收益分配清算报告书、备案通知书，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，通常房地产项目开发要经过申请用地、项目规划、施工建设、推广销售、交付房屋、产权转移等多个阶段。本案当事人签订《联合开发房地产协议》，目的在于通过共同投资、共享利润、共担风险的方式开发经营“景秀江南”项目，销售房屋之后分取经营房地产的利润。本案中，顺龙公司以其自行制作的《报告书》作为涉案项目盈亏的依据，要求汇丰公司、开拓公司作为共同开发主体分担损失。汇丰公司、开拓公司不认可该《报告书》的记载，要求顺龙公司提供财务账册、记账凭证、合同等供其核查作为审计依据。本院认为，虽然涉案景秀江南项目早已于2013年12月25日取得交付使用备案通知，但顺龙公司作为开发商并未能按约向业主交付房屋，并协助业主办理产权转移登记手续。截止本案辩论终结时，该项目尚有大量业主未能取得所购房屋的不动产权证书，故该项目开发尚未完全结束。同时，部分业主因涉案房屋的产权转移登记问题与顺龙公司发生诉讼，尚未审结；另有大量尚未取得产权的业主，与顺龙公司存在纠纷，故该项目存在诸多不确定的因素，尤其大量无法确定的问题和债务势必会影响到项目清算的结果。因此，涉案景秀江南项目的开发尚未完全结束，对该项目进行清算并分配利润的条件尚未成就。同时，因汇丰公司、开拓公司不认可顺龙公司提交的《报告书》，在本院向顺龙公司发出《举证通知书》，要求其提交本案项目开发涉及的相关合同协议、财务账册、记账凭证等材料后，顺龙公司未向本院提交，其理应承担相应不利的法律后果。综上，顺龙公司以其自行制作的《报告书》要求作为清算依据，要求汇丰公司、开拓公司分担损失的诉讼请求，本院碍难支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告太仓顺龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费15311元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员 王 坤二〇一九年九月二十日书记员 陈筱璐