山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初1245号原告：汪海，男，1963年9月8日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：李维春，山东麒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王见，山东麒正律师事务所律师。被告：朱金亮，男，1956年7月31日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：李炳岩，山东海师律师事务所律师。原告汪海与被告朱金亮所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李维春、王见、被告委托诉讼代理人李炳岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、依法确认原、被告之间订立的青岛市市北区闫家山村549号甲房屋的卖房契约合法有效，或者确认原、被告之间就青岛市市北区闫家山村549号甲房屋存在合法的买卖合同关系；2、判令被告协助原告办理该涉案房屋的产权变更过户手续，或者确认原告对青岛市市北区闫家山村549号甲房屋享有占有使用处分等所有权权益；3、判令该涉案房屋的政府征收补偿权益归原告所有；4、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：原被告之间于1991年10月14日签订《卖房契约》，约定原告购买被告名下位于青岛市市北区闫家山村549号内2户（现为549号甲）房产。契约签订后，原告依约于契约签订之日向被告支付了全部购房款6500元整，被告出具收条，原、被告及证明人在契约上落款。原告购买涉案房屋后，房屋产权人一直登记在被告名下，原告多次要求被告配合协助过户，但被告以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告朱金亮辩称，原告起诉无事实法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，对双方有争议的证据，本院认定事实如下：原告汪海与被告朱金亮系原青岛市市北区闫家山村（社区）居民。涉案青岛市市北区闫家山村549号甲（原为549号内2户）房屋，系由被告朱金亮于1985年10月以3000元自闫学某处购得。原告汪海自1991年入住涉案房屋至今。对此，原告称其系在1991年10月以6500元价款购买涉案房屋。被告则称当时原告确实给了被告6000多元，但系转让房屋使用权给原告。针对自己的主张，原告出示了以下证据材料：1、1991年10月14日《卖房契约》、1991年10月14日出具的关于6500元房款的《收条》、1991年10月14日关于在1991年10月前交付房屋、房屋设施不动的《协议》各一份。以上证据材料签署有“朱金亮”名字和印文。被告朱金亮否认上述证据材料真实性，主张不是其签名，印文印章也不是其所有。原告申请对印文印章系被告所有进行司法鉴定，但未能提供有效比对样本，致使司法鉴定未能进行。原告出示了《卖房契约》签署当时见证人王某1均、戴汝绪书面证言，并申请《卖房契约》执笔人王某2出庭陈述证言，以证明该《卖房契约》的真实性。被告对上述证据材料不予认可。其中证人王某2原系原青岛市市北区闫家山村（社区）居民，其称：当时闫家山村是农村，买卖房子是大事，一般会找有名望的人参与，当时原被告俩找到我为其办理这个事，我觉得很荣幸，从自己家里带了纸笔，书写了该契约，双方仔细看了内容，契约中所有的人名（包括买卖双方、四至邻居、见证人等）都是我为他们代写，但印章都是他们个人自己加盖的，因为他们对签字本身不是很重视，觉得我字好就让我代写了。2、1989年6月1日出具给被告朱金亮的土地证费用（10元）收据一份。原告称该收据系在双方签订房屋买卖协议后，被告交给原告的，因为购买土地证的10元钱是被告出的，原告在当天晚上给了被告10元钱，被告将该收据给了原告。被告质证称该该收据应属于被告，怎么到原告手中不清楚，庭后核实。但被告逾期未作为。3、1991年10月31日以“朱金亮”名义出具的字条一份，记载：小山，屋里沙发、写字台、床等全部卖给汪海，款你姐收到，你就不要来闫家山了，一切东西全部归买主汪海。原告称说明中小山是被告的舅子，当时是他舅子看管涉案房屋。我买这个房子以后被告给我写这个说明是为了给他舅子看的。这个字条不是被告写的就是被告老婆写的。被告质证称上述证据材料的内容及签字，并非被告朱金亮及其妻所写，与本案无关。4、青岛市原四方区人民政府洛阳路街道办事处、闫家山社区居民委员会于2009年12月16日出具证明一份，记载：汪海同志因下乡回青，买下闫家山村549号甲户（建筑面积25平方米）老房两间，因其他原因闫家山村没有发放房地产证件，只有双方交易时的字约为证，特此证明。经询问，原告表示记不清当时出具证明材料的经办人。被告质证称，对该证明合法性有异议，不能证明双方存在房屋所有权买卖，该证明建立在有字约为证的基础上，如双方没有卖房的契约该证明不应存在。5、土地登记档案资料一宗。原告用来证明被告有权出售涉案房屋，涉案房屋拆迁补偿权益应当归原告享有。被告质证称该证据材料真实性无异议，但只是档案资料的一部分。经本院到青岛市不动产交易中心调取涉案土地档案核查，该档案资料记载涉案房屋建设用地登记权利人系被告朱金亮，所涉地权属性系国有建设用地。其中记载时间为1989年1月28日的《界址调查表》中，同时加盖有“朱金亮”、“汪海”字样的印章印文，且“朱金亮”印文属于两枚不同印章所加盖；1989年3月24日的《土地登记申请书》中同时记载有“朱金亮”、“汪海”名字。对此，被告称同一天使用两个不同的印章，不合理，该印章属于原告事后加盖；原被告在1991年之前互不认识，双方在1991年签订卖房契约，1989年调查表上加盖原告印章，无法解释。原告则称自己并非国家工作人员，没有能力和权限在土地档案中加盖自己印章；为何出现三个印章，原告不清楚；被告的两枚印章均具有法律效力。6、原告提交青岛市沧口区民政局证明、原告户口簿、身份证、郑州路派出所证明、洛阳街道办事处证明，用于证明原告于1964年10月31日随父下乡落户于闫家山村212号，系该村村民，并于1998年2月9日将户口迁到闫家山村549号甲（549号内2户）；原告系涉案房屋的户主且系闫家山村民，原告购买涉案房屋后因其他原因闫家山村没有发放房产证，原告自1991年购买涉案房屋并为该房屋户主，并一直实际居住、占有至今，涉案房屋应归原告所有。被告质证称：该证据与本案无关，即便户口落在里面也无法证明房屋属于原告。7、1985年10月11日被告与闫学某签订的《卖房文书》。原告用于证明涉案房屋原系被告从原房主闫学某处购买；该文书加盖了被告的印章印文，该印章与本案原、被告之间签订的房屋买卖契约收条上的印章印文一致。被告质证称，该《卖房文书》上买房人“朱金亮”署名是本人所为，但该卖房文书上“朱金亮”印文印章并非朱金亮所有，更不可能由朱金亮加盖。经核实，肉眼判断该《卖房文书》“朱金亮”印文与原告出示的上述1991年10月14日《卖房契约》中“朱金亮”印文具有高度相似性。法庭向被告释明，其若对该两份证据材料中“朱金亮”印文一致性有异议，可以申请司法鉴定，但被告未作为。8、原告还出示了其与被告的电话通话录音等，用于证明其在2018年10月11日，电话要求被告协助办理涉案房屋的更名过户手续，被告虽承认卖房事实，但以各种理由推脱办理相关手续，违反了双方之间的买卖约定。被告对录音真实性无异议，但认为原告整理的文字材料均是原告自己的理解，文字版与真实录音不一致。经核实，原告提交的录音资料显示原告要求被告协助对闫家山村的房屋进行更名，被告未予发对；原告提出负担被告协助办理更名手续的路费，被告提出不单是路费，并称“村里拆迁都有规定，你明白那个意思”。案经调解未果。本院认为，本案的争议焦点是原被告之间是否存在合法有效的房屋所有权买卖合同关系。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定、第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合分析上述证据材料以及当事人陈述，足以认定原被告之间就涉案青岛市市北区闫家山村549号甲房屋，存在真实买卖意思表示，理由如下：其一，原告称其系在1991年10月以6500元价款购买涉案房屋，自1991年入住涉案房屋至今。被告则称当时原告确实给了被告6000多元，但系转让房屋使用权给原告。对此，本院认为，一方面，根据社会生活经验，基于一般人的通常认识，“买卖房屋”就是指以房屋所有权为标的的买卖，如系对房屋使用权的买卖，则需要有明确的特殊约定；另一方面，根据涉案买卖行为发生的年代时间、当事人当时的社会生活经验以及法律知识，在房屋买卖这一场景下，双方当事人能够明确区分所有权还是使用权的可能性不大，如果有例外，则需要主张例外存在的被告一方予以证明，但被告未能证明其与原告存在买卖房屋使用权的特殊约定；因此，被告辩称系买卖房屋使用权，既无事实依据，也不符合社会生活经验，本院不予采信。其二，被告朱金亮于1985年10月以3000元自闫学某处购得涉案房屋，至1991年原告支付价款6500元，该价款作为涉案房屋所有权的对价，具有合理性。其三，土地证费用收据，系持有人已经缴纳办证费用并可以据此向主管单位索要土地证的证据，因此，被告将1989年6月1日土地证费用收据交付给原告的行为，进一步证明双方当事人之间存有对涉案房屋及其所占用土地的权利予以移转的意思表示。其四，作为1991年10月14日《卖房契约》的代书人王某2，其当庭陈述的证言，能够直接证明原被告之间存有买卖涉案房屋的合意；青岛市原四方区人民政府洛阳路街道办事处、闫家山社区居民委员会于2009年12月16日出具的证明，以及原被告间的电话通话录音资料等也印证原被告之间上述房屋买卖行为。其次，原被告均系本村村民，涉案房地产非禁止买卖标的物，即买卖合同主体及标的物均合法。总之，原被告之间就涉案房地产存有真实的买卖意思表示，标的物、价款等合同内容具体明确，双方买卖行为合法有效。原告要求确认其与被告之间就涉案房屋存有合法有效的买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于买卖合同的规定、四十四条关于合同生效的规定，本院予以支持。由于《卖房契约》仅仅是用来证明原被告之间存有上述房屋买卖合同关系的法律文件之一，因此，在已经确认原被告间房屋买卖合同关系成立并有效的情况下，再认定该契约本身是否真实有效，就本案而言已无必要；且原告该项诉讼请求系选择性请求，在本院已经支持它项请求的情况下，对原告该项请求不再予以审查。对于原告要求被告协助其办理该涉案房屋的产权变更过户手续的请求，如原告自己所陈述，因为历史原因和客观事由，该社区存在事实上不能办理产权转移登记的情况，因此，对原告的该项请求，本院在本案中不予合并处理。对于原告要求确认其对青岛市市北区闫家山村549号甲房屋享有占有使用处分等所有权权益的请求，因为本案审理的是原被告之间的合同纠纷，而原告该项请求系物权主张，因此，对原告该项诉讼请求不在本案中予以合并处理。对于原告要求判决涉案房屋的政府征收补偿权益归原告所有的请求，由于该项争议并未实际发生，也就是说原被告之间目前尚未有该争议，因此，对原告该项请求在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：确认原告汪海与被告朱金亮之间就青岛市市北区闫家山村549号甲房屋买卖合同关系真实合法有效。案件受理费12202元，由被告朱金亮负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孔繁军审 判 员  田继青代理审判员  李婉君二〇一九年九月十六日书 记 员  孙闻林