福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0105民初464号 原告:长城物业集团股份有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼，统一社会信用代码914403001922197869。 负责人：陈耀忠，总经理。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 被告:林瑞华，男，1979年12月14日出生，汉族，住址福建省福安市。 原告长城物业集团股份有限公司（以下简称“长城物业公司”）与被告林瑞华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人王雪香到庭参加诉讼，被告林瑞华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业费13230.42元（2014.6-2018.8，计56个月）、公共水电能耗费2491.62元(2013.6-2018.6)，并支付违约金100元（按日万分之五计），合计15822.04元；2、由被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉求,申请撤回诉讼请求第一项中公共水电能耗费2491.62元的诉求。事实与理由：原告于2012年3月31日与名城地产（福建）有限公司签订《名城银河湾前期物业服务合同》，约定名城地产（福建）有限公司委托原告对名城银河湾实行专业化的物业管理服务，物业服务费为高层住宅2元/月/平方米。被告购买的名城银河湾10#1801于2013年5月30日验收交房，房产面积为129.71平方米，被告每月应支付的物业费为259.42元。被告自2014年6月起开始至2018年8月拖欠物业费13330.42元。依据原告与名城地产（福建）有限公司签订《名城银河湾前期物业服务合同》第52条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。综上，原告认为，原告依约为名城银河湾及被告提供物业服务，被告作为产权人，应依合同约定支付物业费。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条提起诉讼。 被告林瑞华未提交书面答辩。 原告长城物业公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《名城?银河湾前期物业管理服务合同》，以此证明原告于2012年3月31日与名城地产（福建）有限公司签订《名城?银河湾前期物业管理服务合同》，并约定相关权利义务；2.《验房通知书》，以此证明被告为名城银河湾10#1801单元业主；3.《催收物业服务费委托书》、《2018催费缴费单》、《律师函》、《快递邮件详情单》及快递流转详情，以此证明原告多次催缴被告支付拖欠的物业管理费等费用。被告林瑞华未提供证据。本院认为，被告林瑞华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2012年3月31日，名城地产（福建）有限公司（甲方）与长城物业集团股份有限公司（乙方）签订《名城?银河湾前期物业服务合同》，合同约定由乙方（原告）对名城银河湾实行物业管理服务。合同第八条约定：物业服务收费标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅2元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米，物业管理区域内的公告水电能源费（含停车场、电梯运行电费、水汞二次加压、公共照明、保洁用水、园艺用水等）按实分摊；合同第五十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告林瑞华系名城港湾三区名城银河湾10#1801单元业主，其房屋建筑面积为129.71平方米，被告每月应交纳物业费259.42元（129.71平方米×2元/平方米）。原告自认被告依据名城银河湾《前期物业管理服务合同》在交房时向原告缴纳至2014年5月31日止物业费。因被告未按时缴纳自2014年6月1日至2018年8月31日止物业管理费，经原告多次催讨未果，故向本院起诉。 另查，2012年5月8日，名城地产（福建）有限公司与被告林瑞华签订了编号为201235040038的《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买名城地产（福建）有限公司开发的位于福州市马尾区，付款方式采取银行按揭贷款。后因被告林瑞华自2015年3月起未再偿还按揭贷款，名城地产（福建）有限公司向本院起诉，请求判令解除双方签署的《商品房买卖合同》等。本院于2016年9月20日作出（2016）闽0105民初1058号民事判决书，判决：一、解除名城地产（福建）有限公司与林瑞华于2012年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235040038）；二、林瑞华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告名城地产（福建）有限公司违约金人民币262844.4元；三、林瑞华应于本判决生效之日起十日内返还名城地产（福建）有限公司按揭垫付款人民币88230.12元（暂截至2016年6月），实际应返还款项以名城地产（福建）有限公司最终垫付的款项为准；四、驳回名城地产（福建）有限公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。又查，福州市不动产登记中心已注销被告高强坐落于福州市马尾区《预购商品房预告登记》。 以上事实，有原告提供的《名城?银河湾前期物业服务合同》、《验房通知书》、《物业费用收费底册》、《催收物业服务费委托书》、福州市不动产中心出具房屋登记薄，以及（2016）闽0105民初1058号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，名城地产（福建）有限公司与原告签订的名城银河湾《前期物业管理服务合同》系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容未违反法律规定，具有约束力。此后，原告向包括被告在内的名城银河湾小区业主提供了物业管理服务，被告接收前述服务后应按约向原告缴纳物业管理服务费，被告未按期缴纳物业费属违约行为。鉴于被告与名城地产（福建）有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年9月20日判决解除，故原告诉求物业服务费计算至2018年8月31日止，缺乏依据，本院不予支持。被告拖欠的物业服务费自2014年6月1日起计算至2016年9月止，为7263.76元（259.42元/月×28月）。原告诉求按合同约定日万分之五计算违约金，现原告主张违约金100元，未超过实际违约金额，予以照准。原告向本院申请撤回公共水电能耗费，属于当事人依法行使处分权的行为，没有违反相关法律的规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院依据到庭当事人的陈述、举证情况、本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林瑞华于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司支付物业服务费7263.76元（自2014年6月1日起至2016年9月止）； 二、被告林瑞华于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司支付违约金100元（自2014年6月1日起至2016年9月止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费195.55元，由原告长城物业集团有限公司负担104.55元，被告高强负担91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 宋 健 人民陪审员 刘 颖 人民陪审员 林云彩 二〇一九年九月三十日 书 记 员 方 敏 附：引用的主要法律、法规以及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第8页，共8页 第7页，共8页