重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初17769号原告：重庆犇通物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路236号11/12-2号，统一社会信用代码915001070605158318。法定代表人：罗永兵，总经理。委托诉讼代理人：涂勋焘，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶川勇，重庆中世律师事务所律师。被告：张忠于，男，1962年12月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈松，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃旭，重庆海力律师事务所律师。第三人：重庆瑞安物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡去石桥铺石杨路220号，统一社会信用代码9150010720286216XR。法定代表人：罗发清,总经理。委托诉讼代理人：孙小康，男，1985年5月14日出生，汉族，住重庆市渝北区，公民身份号码500103198505145934，该公司员工。原告重庆犇通物业管理有限公司（以下简称犇通物业公司）与被告张忠于，第三人重庆瑞安物业发展有限公司（以下简称瑞安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告犇通物业公司的委托诉讼代理人陶川勇，被告张忠于的委托诉讼代理人陈松，第三人瑞安公司的委托诉讼代理人孙小康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告犇通物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年1月20日至2019年5月28日××小区的室内车位（共230个）的物业管理费853300元，并以853300元为基数，从2019年5月28日起至付清之日止，按每日千分之三标准向原告支付资金占用损失；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与第三人于2013年7月10日签订了《前期物业服务合同》，约定原告为重庆市渝北区冉家坝天竺路18号××小区提供物业服务，其中室内停车位按70元/月/个收取，物业费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行缴纳义务。字2015年1月小区室内停车位交付使用后，原告按约提供了物业服务，但第三人一直拖欠原告物业费，截至2019年5月底，已拖欠物业服务费853300元。后被告因其与第三人的经济纠纷，被告向重庆市第一中级人民法院申请执行第三人的财产。2018年12月12日，重庆市第一中级人民法院发布《车位拍卖公告》，公开拍卖××小区室内停车位230个，该公告第六条特别说明第五项中明确告知“标的物移交时可能涉及的物管、大修基金、前期应缴未缴的税费、水、电、气、闭路等欠费由买受人自行承担”。上述230个车位经二次拍卖流拍，被告向重庆市第一中级人民法院书面申请要求将车位以物抵债。后重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民执字第01187号之七《执行裁定书》，将上述230个车位裁定为被告所有，以抵偿其相应债权。被告通过裁定取得华渝怡景苑室内车位产权后，2018年5月28日到现场接收了上述车位，并于同日与原告签订了《物业服务合同》，但一直未结清所欠原告的物管费。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。被告张忠于辩称，1.案涉230个车位移交前的物管费由买受人承担系拍卖公告上的条件，拍卖公告属于要约邀请，但两次拍卖均未成功，即未通过拍卖达成交易，两次拍卖的要约邀请失效，不能约束后续我方与第三人达成的以物抵债行为，且我方并非基于两次拍卖即以竞买方式取得案涉车位的产权，而系在两次公开拍卖流拍后在人民法院组织下与第三人达成以物抵债的合意，并通过人民法院的裁定取得案涉车位的产权，故公开拍卖中所载明的条件对我方无约束力；2.根据2019年4月11日执行笔录，第三人虽提出物管费由我方承担，但在执行法官提出裁定生效之前的物管费不应由被告承担的方案后，第三人也明确表示了同意，且在最终的以物抵债的裁定中也无之前的物管费由被告承担的内容；3.案涉车位移交前即2019年5月28日前，案涉车位的收益由第三人享有和支配，在我方从未同意承担之前物管费的情况下，原告要求被告承担2019年5月29日前的物管费无事实和法律依据；4.罗发宝既是第三人的股东和代理人，也是原告的股东，且第三人的大股东解渝波之前也是原告的大股东和法定代表人，故原告与第三人之间有关联关系，二者在法律上虽为两个不同的主体，但背后实际的控制人和受益人均是解渝波，在执行笔录和生效裁定明确被告不承担之前物管费的情况下，原告起诉要求我方承担物管费明显有为获取不当利益而滥用诉权的行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人瑞安公司述称，无意见。经审理查明：2013年7月10日，瑞安公司（甲方）与犇通物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为高层住宅小区（还建房）提供物业服务。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。车位物业管理费：室内停车位按70元/月·个收取。合同第六条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水费、电费、气费等费用的，按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同已于2013年8月8日在重庆市渝北区房屋管理局备案。2016年1月5日、2017年1月5日、2018年1月5日、2018年9月10日、2019年5月31日，犇通物业公司向瑞安公司发出《关于华渝·怡景苑小区车位空置物管费结算的函》，分别要求瑞安公司向其支付2015年1月至2015年12月的车位空置管理费191520元（228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2016年12月车位空置管理费383040元（191520元+228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2017年12月的空置管理费574560元（383040元+228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2018年9月车位空置管理费718200元（574560元+228个车位×70元/个×9个月）、2015年1月至2019年5月车位空置管理费853300元（该函件中，载明：由于属于贵司的车位共计230个车位，实际结算了228个车位的费用，从2015年1月-2019年5月车位差额的物管费为：2个车位×70元/个×53个月）。张忠于对上述函件的真实性均不予以认可，称前四份函件中载明的车位为228个，与案涉车位230个数量不一致，且原告与第三人从2015年至2019年对228个车位多次进行结算，但一直未支付相应物管费，不符合常理，存在明显的恶意串通行为。2018年12月12日，重庆市第一中级人民法院发布《车位拍卖公告》，上载明：一、拍卖标的：车位……六、特别说明：标的物移交时可能所涉及的物管、大修基金、前期应缴未缴的税（费）、水、电、气、闭路等欠费由买受人自行承担。2019年4月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民执字第01187号之七执行裁定书，裁定：一、解除本院（2015）渝一中法民执字01187号之二执行裁定书对被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的车位（详见以物抵债车位清单）的查封。二、将被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的、230个车位（详见以物抵债车位清单）按现状归申请执行人张忠于所有，抵偿其相应债权，抵偿金额为1749.3912万元。前述以物抵债房产转移登记涉及的对应土地出让金、过户税费均由申请执行人张忠于承担。三、待具备办理产权转移登记条件，申请执行人张忠于可持本裁定书到登记机构办理产权登记手续。该裁定书中载明：已经发生法律效力的（2015）渝高法民终字第00393民事判决书确定被执行人重庆瑞安物业发展有限公司、解庆柏向申请执行人张忠于支付2200万元及利息。执行中，因被执行人重庆瑞安物业发展有限公司、解庆柏未全部履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年1月20日以（2015）渝一中法民执字01187号之二执行裁定预查封了被执行人重庆瑞安物业发展有限公司应分得的230个车位。执行中，申请执行人张忠于向本院申请拍卖前述标的物以实现其债权。本院于2018年8月14日作出（2015）渝一中法民执字第01187号之六执行裁定书裁定拍卖上述被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的230个车位。但上述230个车位经二次拍卖流拍。第二次拍卖流拍价为1749.3912万元。现申请执行人张忠于书面申请以第二次流拍价1749.3912万元要求以物抵债。申请执行人的请求，符合法律规定，应予准许。2019年5月28日，张忠于从瑞安公司处接受了案涉230个车位。同日，张忠于（甲方）与犇通物业公司（乙方）签订了《华渝·怡景苑物业服务合同》，约定甲方委托乙方为高层住宅小区（还建房）提供物业服务。另查明，在重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第01187号案件中，2019年4月11日执行笔录载明：陈（执行人员陈世文）：今天我们把230个车位过户裁定书送达给你们重庆瑞安物业发展有限公司。车位涉及交付问题，有租赁否？罗（瑞安公司代理人罗发宝）：有租赁。但公告说了物业管理费由买受人承担。我们配合车位交付。陈：除了230个车位抵偿后，加上已执行到位的1700万元，张忠于愿意承担拍卖费、评估费、诉讼费等，同意执行完毕结案。同时，九龙坡查封房子可以解封。车位的对应的土地出让金及税费由张忠于来承担。从裁定生效之日，物管费及水电费由张忠于承担，之前的物管费不应由他承担。罗：凭结案通知及这230个车位的过户裁定，我们公司承认这个义务并完成230个车位的交付。庭审中，犇通物业公司陈述：根据重庆市第一中级人民法院于2018年12月12日发布的《车位拍卖公告》第六条第5款，我方有权要求被告承担案涉车位交付前的物管费，当时把物管费承担纳入拍卖公告中系因瑞安公司欠了很多钱，无支付能力，物管费实际由我方贴钱进行，我方向一中院说明该情况后，才将物管费纳入债权处置中。我方对被告系根据以物抵债取得案涉车位无异议，但被告是在拍卖公告流拍后提出的以物抵债，且拍卖和以物抵债是一个整体，是为了保护被告的利益，故拍卖公告中载明的权利义务均应由被告承担。张忠于陈述：我不清楚拍卖公告中载明的由买受人承担物管费的内容，但我方系基于与瑞安公司的以物抵债协议取得案涉车位的产权，拍卖和以物抵债是两个独立的行为，拍卖公告前的条件在我方未明确认可的情况下不能约束我方。以上事实有《前期物业服务合同》、重庆市渝北区物业服务招标备案通知、前期物业服务合同备案证明、《关于华渝·怡景苑小区车位空置物管费结算的函》5份、《车位拍卖公告》、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第01187号之七执行裁定书、接车位通知单、《华渝·怡景苑物业服务合同》、2019年4月11日重庆市第一中级人民法院执行笔录、2019年4月29日重庆市第一中级人民法院执行笔录及当事人当庭陈述在案为据。本院认为：关于被告张忠于是否应向原告犇通物业公司支付案涉230个车位在2015年1月20日至2019年5月28日期间的物业管理费853300元的问题，首先，重庆市第一中级人民法院于2019年4月8日作出的（2015）渝一中法民执字第01187号之七生效裁定，认定张忠于承担案涉230个车位转移登记所涉及的对应土地出让金、过户税费，并未认定张忠于承担相应的物管费。其次，虽《车位拍卖公告》中载明案涉车位移交时可能所涉及的物管等欠费由买受人自行承担，但（2015）渝一中法民执字第01187号之七裁定书中载明的是案涉230个车位经二次拍卖流拍，张忠于书面申请以第二次流拍价1749.3912万元要求以物抵债，即张忠于取得案涉车位系基于其与瑞安公司的以物抵债，并非通过竞拍购得，故拍卖公告对张忠于无约束力。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。（2015）渝一中法民执字第01187号之七裁定书于2019年4月11日送达给张忠于，故其于当日取得案涉230个车位的所有权，成为相应车位的业主，受到《前期物业服务合同》的约束。2019年4月11日之后案涉230个车位均接受了犇通物业公司的物业服务，故张忠于应向犇通物业公司支付这些车位从2019年4月11日至2019年5月28日期间的物业管理费。虽然2019年4月11日至2019年5月28日期间，案涉230个车位并未交付给张忠于，但交付车位的义务人是瑞安公司，并非犇通物业公司，张忠于以瑞安公司未交付车位为由拒绝向犇通物业公司支付物业管理费，理由不能成立。综上，对犇通物业公司要求张忠于支付2019年4月11日至2019年5月28日××小区的室内车位（共230个）的物业管理费25275.27元（70元/月·个×230个×20天÷30天+70元/月·个×230个×28天÷31天）的诉讼请求，本院予以支持，其余物业管理费本院不予支持。关于违约金。因张忠于系通过执行过程中瑞安公司以物抵债的方式取得案涉230个车位的所有权，并非如一般购房者通过向开发商购买的方式取得，且其与犇通物业公司之间就车位交付前（2019年5月28日前）的物业管理费支付问题存在争议，张忠于因此而暂未向犇通物业公司支付该期间物业管理费，尚不构成逾期支付，故对犇通物业公司要求张忠于支付物业管理费的资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张忠于于本判决生效后三日内支付原告重庆犇通物业管理有限公司位于2019年4月11日至2019年5月28日期间××小区的室内车位（共230个）的物业管理费25275.27元；二、驳回原告重庆犇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12330元，减半收取6165元，由原告重庆犇通物业管理有限公司负担5980元，由被告张忠于负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 陈吉彦二〇一九年九月十八日法官助理 周 文书 记 员 杨如玉