北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初15744号原告：北京皮艾恩网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营原二区（电子城）对面8号新华科技大厦7层710室。法定代表人：郭杭。委托诉讼代理人：洪瑞佳，女，北京皮艾恩网络科技有限公司员工。委托诉讼代理人：张洋，浙江泽大律师事务所律师。被告：新华阳光科技发展集团有限公司，住所地北京市海淀区莱圳家园18号楼5层5018室。法定代表人：肖国庆，执行董事。委托诉讼代理人：程屹，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。原告北京皮艾恩网络科技有限公司（以下简称皮艾恩公司）与被告新华阳光科技发展集团有限公司（以下简称新华阳光公司）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行审理。原告皮艾恩公司之法定代表人郭杭及委托诉讼代理人张洋到庭参加诉讼。被告新华阳光公司委托诉讼代理人程屹、王璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮艾恩公司向本院提出诉讼请求：1、赔偿原告因《房屋租赁合同》无效而遭受的经济损失律师费115968元；2、赔偿原告预期利益损失673992元（因合同无效而导致原告丧失商业机会及转租分组的预期利益，按每平米每天利润0.9元计算，共2960平方米，从2016年4月7日起计算至2016年12月16日，共253天，预期利益损失2960*0.9*253=673992元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月31日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市朝阳区某某大厦5层，建筑面积为2960平方米的房屋出租给原告使用；租赁期限为自2016年4月5日起至2014年4月4日止，租金为每天每平方米4.1元，月租金为369137元。合同签订后，被告于2016年4月7日将涉诉房屋交付给原告使用,并签署了房屋交验单。原告向被告交纳2个月房屋租金共计738274元作为履行本合同的保证；原告还支付了首期租金为1107411元。共计向被告支付1845685元。此外，原告为装修租赁房屋，已支付给案外人员北京华成时代建筑装饰有限公司装修款共计11万元。2016年9月，原告因被告阻止其转租房屋而向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告承担违约责任。后该案经北京市朝阳区人民法院及北京市第三中人民法院审理，最终判定双方签订的《房屋租赁合同》因案涉房屋未取得建设工程许可规划证而被认定无效，被告在二审判决生效后返还原告保证金544098元。原告为上述诉讼支付律师费共计115968元。原告认为被告作为房屋的出租方，应确保自身有权出租房屋。《房屋租赁合同》第八条第七款也明确规定：“甲方（被告）应保证本合同的合法性、有效性及获取了足够的授权”。因此被告理应承担缔约过失责任，赔偿原告的律师费等直接经济损失。同时被告还应赔偿原告失去20年租期相应商业机会而遭受的预期利益损失。被告新华阳光公司辩称，不同意皮艾恩公司的全部诉讼请求，律师费属于皮艾恩公司诉讼所支出的成本，不属于违约责任的部分，与合同履行无关；皮艾恩公司主张的出租涉诉房屋后的获利，属于履行利益而不是信赖利益，不属于缔约过失的赔偿范围；且皮艾恩公司转租应当首先取得新华阳光公司的同意，不得擅自转租，因此转租属于不确定事项，不一定会发生；同时，皮艾恩公司的工商经营资质中不包含房屋出租，其转租房屋属于违法行为；按照已经生效的一审和二审判决，在2016年4月7日至2016年10月20日期间，皮艾恩公司占有使用房屋并依法负担房屋占有使用费，不存在期待利益，10月21日至12月16日期间，皮艾恩公司占有使用房屋并由新华阳光公司承担了房屋使用费损失，也不存在期待利益，故皮艾恩公司的诉讼请求不属于缔约过失责任范畴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。皮艾恩公司向本院提交以下证据：1、《新华科技大厦房屋租赁合同》及附件；2、保证金及租金转账电子回单截图；3、《北京市建设工程施工专业承包合同》；4、网上银行电子回单截图；5、（2016）京0105民初58009号民事判决书；6、（2017）京03民终10393号民事判决书；7、《法律服务委托合同》；8、浙江增值税发票；9、新华科技大厦销控表。被告新华阳光公司向本院提交以下证据：1、（2016）京0105民初58009号民事判决书；2、（2017）京03民终10393号民事判决书；3、将台地区利用集体资产办理营业执照审核表、将台乡办理营业执照流程规范及证明；4、空间家网站浏览网页截图；5、照片；6、房屋租赁合同；7、支付业务付款回单；8、北京市规划和国土资源管理委员会网站截图；9、楼宇工程质量验收记录表及消防验收表；10、北京星泰泓信资产管理有限公司工商公示信息。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁房屋位于北京市朝阳区某某大厦5层，建筑面积2960平方米，租赁期限自2016年4月5日起至2024年4月4日止，月租金369137元，租金每两年递增一次，每次递增10%；该合同签订时，皮艾恩公司向新华阳光公司交纳3个月房屋租金共计738274元作为履行合同保证金，保证金不计利息；皮艾恩公司免租期91天，从2016年4月5日起至2016年7月4日止，在免租期内皮艾恩公司无须交纳房租，但须交纳合同约定的管理费；皮艾恩公司按季度支付租金，首期向新华阳光公司缴付租金1107411元，首期租金和保证金应在签合同当日支付，此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付；租金支付方式为押二付三。签约后，新华阳光公司于2016年4月7日将房屋交付皮艾恩公司使用，并签署房屋交验单。皮艾恩公司于2016年4月24日向新华阳光公司支付10万元，于2016年3月31日向新华阳光公司支付60万元，于2016年4月5日向新华阳光公司支付507411元，于2016年4月6日向新华阳光公司支付30万元，于2016年4月14日向新华阳光公司支付338274元，共计支付1845685元。2016年9月19日，皮艾恩公司向北京市朝阳区人民法院起诉新华阳光公司，要求解除上述《房屋租赁合同》，返还保证金及租金，并要求支付违约金，赔偿装修款。2017年6月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初第58009号民事判决书，认为因双方未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故《房屋租赁合同》应认定为无效，并认定原被告在2016年12月16日就涉诉房屋进行了收房交接，新华阳光公司收回涉诉房屋；新华阳光公司应当将保证金返还原告；因皮艾恩公司在2016年7月5日至2016年10月4日期间实际占用涉诉房屋，故其要求新华阳光公司退还该期间租金的请求依据不足，该院不予支持；因皮艾恩公司与新华阳光公司当庭表示，同意该院就本案中所涉及的涉诉房屋的使用费一并进行审查及处理，因此该院对皮艾恩公司占用房屋期间应给付的使用费一并进行处理，并在确定被告向原告返还保证金的数额时予以折抵，关于皮艾恩公司应当向新华阳光公司支付涉诉房屋使用费至何时一节，该院认为，因皮艾恩公司及新华阳光公司均认可的落款日期为2016年10月20日的《退房通知函》及快递详情单显示，新华阳光公司并未积极与皮艾恩公司办理房屋交接手续，导致涉诉房屋至2016年12月16日方办理完毕交接手续，因此应当认定涉诉房屋的使用费计算至2016年10月20日，自2016年10月20日后涉诉房屋所产生的使用费损失应当由新华阳光公司自行承担，关于新华阳光公司主张的皮艾恩公司应当向其支付免租期租金的意见，因依据不足，故该院不予采纳；关于皮艾恩公司要求新华阳光公司支付违约金的诉讼请求，因依据不足，故该院不予支持；关于皮艾恩公司要求新华阳光公司赔偿装修款的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》被认定无效，皮艾恩公司及新华阳光公司对合同无效均有过错，故应当各自承担相应的责任，且皮艾恩公司未就其装修损失8万元提供充分证据；退一步讲，即使皮艾恩公司存在装修支出的情形，亦属于其应自行承担的责任，故该院对于皮艾恩公司的相关诉讼请求不予支持。根据法律规定，该院判决如下：1、新华阳光公司于该判决生效后七日内返还皮艾恩公司保证金544098元；2、驳回皮艾恩公司的其他诉讼请求。皮艾恩公司不服上述一审判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2017年9月6日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终10393号民事判决书，认为《房屋租赁合同》无效，新华阳光公司应当将保证金返还给皮艾恩公司，皮艾恩公司在合同履行期间实际占用涉诉房屋，应当支付相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费支付时间的问题，新华阳光公司认可收到了皮艾恩公司2016年10月20日《退房通知函》但未积极办理交接手续，导致涉诉房屋实际于2016年12月16日才交接完毕，故2016年10月20日后产生的房屋占有使用费属于新华阳光公司扩大的损失，应由新华阳光公司自行承担，故房屋占有使用费支付至2016年10月20日，因双方同意涉诉房屋的保证金与房屋占有使用费一并审查处理，在2016年7月5日至2016年10月4日期间，皮艾恩公司已实际占用房屋并已支付该期间的租金，皮艾恩公司还应负担2016年10月5日至10月20日期间的房屋占有使用费，共计16天，故可在新华阳光公司应予返还的保证金中进行折抵，参照涉诉《房屋租赁合同》约定的租金标准，经核算，新华阳光公司应返还的保证金为544098元，故该院对皮艾恩公司的上诉理由不予采纳。关于皮艾恩公司主张新华阳光公司应支付8万元装修款损失的诉讼请求，新华阳光公司对此不予认可，因皮艾恩公司未就涉诉房屋装修价值申请评估，且其提供的现有证据不足以证明存在装修损失，故该院对皮艾恩公司的该项上诉请求和理由不予采纳。该院判决：驳回上诉，维持原判。皮艾恩公司提交《法律服务委托合同》二份，订立于2016年8月22日的《法律服务委托合同》显示委托人为皮艾恩公司，受托人为浙江泽大律师事务所，约定委托人委托受托人处理委托人与新华阳光公司合同纠纷一案的第一审诉讼法律事务，基础律师费为47000元，在合同签订后3日内支付，风险代理费为一审判决、调解、和解金额的10%，在一审宣判后或调解、和解后的3个工作日内支付。订立于2017年8月7日的《法律服务委托合同》显示委托人为皮艾恩公司，受托人为浙江泽大律师事务所，约定委托人委托受托人处理委托人与新华阳光公司合同纠纷一案的第二审诉讼法律事务，基础律师费为20000元，在合同签订当日一次性支付，风险代理费为二审改判、和解、调解后，对方返还金额超出一审确定返还金额544098元以上部分的10%，在二审判决送达后三日内，或二审民事调解书送达后三日内、或二审期间和解协议签订后三日内支付。皮艾恩公司提交浙江增值税专用发票1张，开票日期为2016年8月29日，购买方为皮艾恩公司，销售方为浙江泽大律师事务所，应税劳务为代理费，价税合计47000元。皮艾恩公司提交浙江增值税普通发票2张，购买方均为皮艾恩公司，销售方均为浙江泽大律师事务所，应税劳务均为代理费，其中开票日期为2017年9月14日的价税合计为20000元，开票日期为2017年11月2日的价税合计为48968元。皮艾恩公司称上述费用均为其与新华阳光公司因合同纠纷在北京市朝阳区人民法院一审诉讼和北京市第三中级人民法院二审诉讼中支出的律师费损失。新华阳光公司对《法律服务委托合同》及增值税发票的真实性不持异议，但称上述律师费系皮艾恩公司的诉讼成本，与合同履行无关，原一审、二审判决认定的不是违约责任，而是合同无效，故不应当由新华阳光公司负担。庭审中，皮艾恩公司称其签订《房屋租赁合同》的主要目的是对外转租分租，而且《房屋租赁合同》中也约定了皮艾恩公司可以进行分租转租形式的使用，故新华阳光公司对于转租是知情的，但是涉诉房屋自2016年4月7日皮艾恩公司收房后开始进行装修，直至2016年4月14日新华阳光公司下达解除合同通知书时，皮艾恩公司的装修队已经入场并完成水电改造，后来装修就暂停了，一直没有进行，直到2016年12月16日交房。经本院询问，皮艾恩公司称每天利润每平方米0.9元的依据是新华阳光公司出具的新华科技大厦销控表，显示2018年3月的出租价格是每平方米5元，因为皮艾恩公司承租的价格是每平方米4.1元，所以利润是0.9元每平方米；同时，皮艾恩公司称其当时口头委托了北京宝驰房地产经纪有限公司帮助皮艾恩公司对外分租和转租，但是没有签订合同，后来北京宝驰房地产经纪有限公司员工带人看房时曾与新华阳光公司员工发生过冲突，并报警。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条之规定，涉案《房屋租赁合同》无效，若当事人在订立合同过程中存在恶意谈判、欺诈和其他违背诚信原则的行为，给对方造成损失的，适用缔约过失责任。因此，适用缔约过失责任，首先要有缔约一方的信赖利益受损害的事实，其次是对方当事人在缔约时违反先合同义务并在违反义务时存在主观过错；最后是违反先合同义务的行为与信赖利益损害结果之间存在因果关系。同时，缔约过失责任适用过失相抵规则，即除过错行为人的行为外，受损害方自己也对损害后果的发生与扩大存在一定的过错时，应当根据过错程度的大小及其对损害发生的原因，相应地减轻或免除行为人的赔偿责任。本案中，《房屋租赁合同》无效，系因该合同系出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设亦未经主管部门批准建设的房屋与承租人订立的合同。新华阳光公司作为出租人就涉案房屋未取得建设工程规划许可证亦未经主管部门批准建设的情况未在缔约时如实告知皮艾恩公司，系违反先合同义务的不诚信行为，存在重大过错；皮艾恩公司作为承租方，在缔约过程中，疏于对房屋的建设工程规划许可进行审查，没有尽到审慎的注意义务，亦存在一定的过错。关于皮艾恩公司主张的律师费问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，其主张的律师费系双方对无效的《房屋租赁合同》费用返还和损害赔偿进行一审、二审诉讼中发生的律师费，本身不属于合同法第五十八条因无效合同导致的损失范畴；其次，皮艾恩公司对《房屋租赁合同》无效亦有过错，其在明知《房屋租赁合同》无效的情况下，其在前述一审、二审过程中委托律师所发生的律师费，与新华阳光公司违反先合同义务行为之间的关联较小，而与皮艾恩公司自身的原因对该律师费支出之间的关联较大，考虑到在前述生效的一审、二审判决中已经对《房屋租赁合同》无效后房屋占有使用费的损失按照过错原则进行了分担，故综合上述情况，本院认为皮艾恩公司应当自行承担其在前述一审、二审诉讼中所支出的律师费。关于皮艾恩公司主张的预期利益损失，本院认为，首先，按照皮艾恩公司自认的事实，其在2016年4月7日至2016年12月16日期间，涉案房屋装修工作并未完成，并未将涉案房屋出租或转租，在该期间内，涉案房屋一直处于装修状态，其是否具备出租或转租条件以及出租价格问题亦不确定；其次，皮艾恩公司应当知道涉案房屋没有建设工程规划许可证亦未经主管部门批准建设，其转租或出租涉案房屋，亦属无效的法律行为。因此，皮艾恩公司主张的预期利益损失，不属于信赖利益损失，本院不予支持。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京皮艾恩网络科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12414元，由原告北京皮艾恩网络科技有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 齐人民陪审员  陆友才人民陪审员  王叔洁二〇一九年九月二十三日书 记 员  邓可人