贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4513号上诉人（原审原告）：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市香港路港澳广场，统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：张阳旭，男，1988年1月4日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。被上诉人（原审被告）：袁兴勤，女，1973年12月23日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住遵义市红花岗区。上诉人遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）因与被上诉人袁兴勤物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金宁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，从而直接扣减10%的物业费，不符合事实与法律依据。上诉人作为物业服务企业，没有任何执法权，但一审法院却将此的责任归于上诉人且被上诉人并未提供证据证明。2、服务瑕疵并非降低物业管理费收费的依据。袁兴勤二审未做答辩。金宁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令袁兴勤向金宁物业公司支付物业服务费4711.20元；2.判令袁兴勤向金宁物业公司支付物业服务费违约金397.50元(物业费加违约金合计5108.70元)；3.判令袁兴勤承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月5日，金宁物业公司金物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托金宁物业公司金宁公司物业管理，袁兴勤系凯莱国际小区业主。2015年7月5日袁兴勤接房时，与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明袁兴勤物业建筑面积为98.15平方米，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米1.50元计算。2016年3月，袁兴勤晚上在小区行走时摔倒受伤导致骨折。袁兴勤物业管理费交纳到2016年8月31日,金宁物业公司多次催收未果诉来原审法院。原审法院在审理同期的金宁物业公司起诉凯莱国际小区业主物业管理纠纷案件中查明，2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条的规定，金宁物业公司与袁兴勤签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，金宁物业公司提供了物业管理服务后，袁兴勤理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《物业管理条例》第七条第五项的规定，对金宁物业公司主张袁兴勤支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。袁兴勤关于与金宁物业公司签订的《凯莱国际前期物业服务协议》的效力，金宁物业公司与袁兴勤双方系平等主体，《凯莱国际前期物业服务协议》是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以金宁物业公司不交房无奈之下签订，故应看双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》是否违反该条法律的规定，根据国务院《物业管理条例》第二十二条和第二十五条的规定看，业主购买物业时，建设单位在业主委员会成立前，应有前期物业服务合同的相关内容，因此业主的签订商品房买卖合同或接房时签订物业管理服务合同是有法律依据的，故袁兴勤关于被迫签订物业服务合同的辩解理由不充分，原审法院不予采纳；关于袁兴勤在小区行走时摔倒受伤导致骨折，可以搜集相应证据后与金宁物业公司协商或向人民法院起诉主张权利，不能作为拒绝交纳物业管理费的理由。关于袁兴勤辩解接房时已交纳一年的物业管理费，金宁物业公司承诺装修期间免半年物业管理费，应按照双方签订合同的约定执行，双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》第五条第一项，装修期间减半收取物管费合同上没有无约定，袁兴勤对其辩解也没有提交相应的证据证明，故辩解理由不能成立；对关于金宁物业公司服务质量太差，公共设施不完善的辩解，结合原审法院审理相同时期涉及凯莱国际小区物业管理合同纠纷案件过程中查明金宁物业公司物业服务中存在的瑕疵部分，原审法院判决时酌情予以参考。本案中，对金宁物业公司主张的自2016年9月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠32个月物业管理服务费用4711.20元的欠费时间和数额在庭审中有异议，结合袁兴勤提交的接房时物业管理费收据，原审法院认定袁兴勤的欠费是从2016年9月1日起。但金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及金宁物业公司主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了袁兴勤生活，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和金宁物业公司的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条和第一百零七条和第一百二十条的规定，原审法院酌情判决袁兴勤支付90%的物业管理费即4240.08元。关于违约金，因金宁物业公司在管理过程中物业服务存在瑕疵，对其违约金的请求原审法院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上据此判决：一、由袁兴勤于本判决生效后十日内支付遵义市金宁物业管理有限公司2016年9月1日至2019年4月31日物业服务费人民币4240.08元；二、驳回遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担5.00元，袁兴勤负担20.00元。本院二审期间，上诉人提交了四份证据，分别是1、与建设单位签订物业服务协议，证明合同有效性，物业公司管理合法性。2、遵义晚报登报公告，证明按通知接房时间计算物业费用。3、凯莱国际平面卫星图、小区出入口五页十张图。证明小区各主要通道正常通行。4、内街商铺住户情况说明。证明二手车并未影响商铺正常经营与业主生活。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，支付物业费用属于业主的合同义务，业主拒缴物业费用不利于小区物业正常开展工作，最终将导致业主享受不了干净、整洁、舒适的生活环境，因此一审判决被上诉人应当支付物业费用；但一审亦考虑到商业街与小区内部一样，属于上诉人服务范围，也属于业主生活的一部分，特别是消防通道，事关业主的切身利益，上诉人作为物业服务公司，理应为小区内部以及商业街提供优质的物业服务。但涉案小区商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了袁兴勤生活，虽然上诉人向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务。故一审酌情扣减10%的费用，以督促上诉人提供更加优质的服务和协助相关部门解决好其物业服务范围内的乱停乱放行为，因此，一审法院充分考虑本案实际以及从双方利益出发，酌情扣减10%的物业费用并无不当。上诉人二审期间提供的证据并不能充分证明其提供的物业服务不存在瑕疵，本院对其证明目的不予认可。综上所述，遵义市金宁物业管理有限公司请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇一九年九月十七日法官助理侯振伟书记员钟永海