湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3181号原告：李金香，女，1966年10月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：徐力，湖南益云律师事务所律师。委托诉讼代理人：高一珊，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李金香与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金香的委托诉讼代理人徐力、高一珊到庭参加诉讼，被告山水置业公司、湖南大成酒店、张家界大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李金香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告三向原告支付回购款100000元及逾期支付的违约金500元，共计100500元。2、请求判令被告一向原告支付租金共计22672元（按照每月917的标准，暂计算至2019年6月21日）及逾期支付的违约金500元，共计23172元。3、请求判令由被告一、被告三承担本案诉讼费用。4、判令被告二对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告一、二、三于2012年1月17日就湖南张家界大山水国际大酒店13层1330A号房屋签订了《张家界大成山水国际（酒店房屋投资经营合同）。合同中约定：原告投资上述房屋并将该屋交由被告一经营使用，投资期限最短时效不少于3年，最长不超6年。投资期限内的房屋月投资收益为917元，被告一在每月20日前向甲方一次性支付。被告二、三对被告一在合同投资期限内的权利义务提供连带担保。被告三以其自有资产及物业作为担保物，为被告一向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保，被告二以其经营的酒店经营收益为被告一向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保。在合同约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月被告一未向原告支付投资收益，被告一须向原告支付该房屋约定价格（以原告与被告三所签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的0.5%作为违约金。原告与被告一、二、三于2012年1月17日就回购湖南张家界大成山水国际大酒店13层l330A号房屋签订了《张家界大成山水国际酒店房屋销售回购合同》。合同中约定：投资期满三年后至第六年，原告有权要求回购该案涉房屋。合同中约定任何一方逾期30天履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格的千分之五支付违约金。原告与被告一、二、三于2012年1月18日签订了《补充协议》，约定被告三须在接到原告提出的回购书面报告l0个工作日内支付该房屋回购款，若该房屋的投资期限满6年后，被告三须于15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。截至2018年1月18日投资期满6年，但截至今日被告三未向原告退还购房款100000元。且至2016年9月21日月份开始被告一就未按照合同约定的租金足额支付。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店未到庭参加诉讼，共同提交书面答辩状，答辩意见：依法公正处理本案，驳回原告要求支付回购款及连带责任的诉讼请求。一、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。1、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2、原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3、本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。4、2016年10月1日前的租金和装修款已经支付完毕，2016年10月1日至2019年6月30日被告共向原告支付7756元，截止2019年6月30日，下欠原告租金22505元。现因出现被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；酒店经营因张家界道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。二、原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。三、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；四、原告主张的违约金过高，应不超过其实际损失的30%为宜。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：一、2012年1月17日，原告李金香与被告山水置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告李金香以100000元购买被告山水置业公司开发的位于张家界市永定区坪的大成山水国际大酒店第13层1330Ａ号房，建筑面积为10平方米。二、2012年1月17日，原告李金香与被告张家界大成酒店（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第13层1330Ａ号房；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月917元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；丙方以张家界大成山水国际酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益和后期回购款项提供担保。丁方以其经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付的投资收益及回购款提供担保。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。三、2009年11月11日，原告李金香（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》一份。该合同第三条约定，该房屋总价款为100000元。合同约定甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第六年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格回购该房屋，张家界大成酒店对回购甲方房屋提供担保。第七条约定：1、甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按该房屋的约定的回购款提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告六十五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。2、上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算；逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。四、2018年2月27日，原告向被告提出申请，要求将张家界大成酒店酒店13层1330A号房屋回购。五、被告张家界大成酒店按约定租金标准向原告支付租金至2016年9月30日，2016年10月1日至2019年6月30日被告共向原告支付7756元，下欠原告租金22505元，违约金按照合同约定“乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金”的规定，计算为192元。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《补充合同》、购房款收据、银行交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由和结果本院认为：原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告李金香与被告山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。在原告李金香与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的房屋回购期限届满后，被告山水置业公司没有按照合同约定履行回购义务已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。原告要求被告山水置业公司按照《房屋销售回购合同》履行回购义务，并非是要求解除该合同，故三被告辩称原告没有在3个月内主张解除合同，已过解除权期限，原告李金香无权在主张回购房屋的辩称理由不成立，本院对其抗辩不予采纳。原告李金香要求被告山水置业公司履行回购房屋义务，支付房屋回购款100000元以及违约金500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于被告张家界大成酒店、被告湖南大成酒店是否承担支付回购款的问题。原告李金香与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中，没有约定张家界大成酒店、被告湖南大成酒店承担相应责任，故被告张家界大成酒店、被告湖南大成酒店对房屋回购款的支付不承担支付责任。（三）原告李金香与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，该房屋仍然由被告张家界大成酒店经营管理，且被告张家界大成酒店仍在支付部分租金，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付下欠租金22505元以及违约金192元的责任。（六）关于原告诉请被告山水置业公司、湖南大成酒店承担支付租金责任的问题。被告山水置业公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于2012年1月27日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2018年1月27日届满。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，被告山水置业公司、湖南大成酒店承担连带保证责任的保证范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金的支付为限。2016年10月1日至2018年1月27日被告应向原告支付租金12838元，但是被告仅向原告支付7756元，余5082元未支付，故被告山水置业公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的租金5082元承担共同清偿责任。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李金香支付房屋回购款100000元以及违约金500元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告李金香支付自2016年10月1日至2019年6月30日止的租金22505元以及违约金192元；被告湖南大成国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司对被告湖南张家界大成山水国际大酒店欠付原告李金香租金中的5082元租金承担共同清偿责任；三、驳回原告李金香的其他诉讼请求；本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1387元，适用简易程序减半收取693.5元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇一九年九月二十九日法官助理戴妮代理书记员  田晟昔一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。