北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初10263号原告：北京瑞思特物业管理有限公司，住所北京市丰台区莲香园小区社区服务中心二层201室。法定代表人：刘忠新，经理。委托诉讼代理人：贾思懿，北京市金台律师事务所律师。被告：中铁十九局集团有限公司，住所北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼。法定代表人：杨哲峰，经理。委托诉讼代理人：冯欢礼，男，该公司员工。原告北京瑞思特物业管理有限公司（以下简称瑞思特公司）与被告中铁十九局集团有限公司（以下简称中铁十九局公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞思特公司委托诉讼代理人贾思懿，被告中铁十九局公司委托诉讼代理人冯欢礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞思特公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年1月1日至2016年6月30日的物业费86171.58元；2.判令被告给付2016年5月21日至2016年6月6日的电费25196.4元；3.判令被告支付2012年6月15日至2012年10月15日的电费243687.55元；4.判令被告支付自逾期之日起按日万分之五计算的违约金（以欠缴物业费86171.58元为基数，按日万分之五计算，自2016年1月16日起至实际付清之日止；以欠缴电费25196.4元为基数，按日万分之五计算，自2016年6月20日起至付清之日止；以欠缴电费243687.55元为基数，按日万分之五计算，自2012年10月20日起至付清之日止）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系北京市丰台区风荷曲苑小区物业管理公司，被告系该小区2号楼底商的产权人。2007年1月31日，原被告签订《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》，约定原告向被告提供物业服务，也约定了能源费（水、电、气费等）按月支付。目前，被告尚欠原告2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费86171.58元、2016年5月21日至2016年6月6日期间的电费25196.4元、2012年6月15日至2012年10月15日的电费243687.55元。根据物业协议，被告拖欠费用的，以应缴纳费用总额的万分之五按日计算向原告支付违约金。原告多次催要未果，故诉至法院。被告中铁十九局公司答辩：不同意原告的诉讼请求。1.我方非适格被告，2016年1月1日至2016年6月底，涉案房屋是北京天佑天赐餐饮有限公司（以下简称天佑天赐公司）在实际使用，物业费、电费应由天佑天赐公司承担。首先，原告于欠缴前长期仅向天佑天赐公司、北京陆新泰餐饮服务有限公司（以下简称陆新泰公司）等实际承租人收取物业费，该行为表明原被告之间已达成物业费债务转让的合意；其次，我方与天津陆鹏工贸有限公司（以下简称陆鹏公司）约定由其承担物业费和电费，原告应起诉实际承租人；2.原告曾起诉陆新泰公司支付2012年6月15日至2012年10月15日的电费，且业经法院调解确定，应当一事不再理；3.我方未收到原告2016年6月23日直接送达的缴费告知函；4.原告主张的电费缺少计算依据，且电费与物业费不同，应另案起诉；5.原告主张违约金标准过高，请求法院调低违约金标准，合理确定违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下：2007年1月31日，原被告签订《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》（以下简称物业协议），载明“甲方：中铁十九局集团有限公司，乙方：北京瑞思特物业管理有限公司，甲方为风荷曲苑小区非住宅物业的买受人使用人，乙方为风荷曲苑小区的物业管理单位；现甲方同意将风荷曲苑小区2号楼，建筑面积6093.13平方米的物业，委托于乙方实行物业管理服务。二、甲方的权利和义务：6.甲方须按时足额交纳物业管理服务费、水电能源费、视频、网络通讯等费用及有偿维修服务费用；不得以任何理由拒交、自行抵扣或拖欠，如有拖欠，按每日万分之五收取违约金；四、物业管理收费及其它收费：3.甲方应自本协议签订之日向乙方预付缴纳12个月的物业管理费。并在支付了首期物业管理费后，每年均应在于本协议签订日期前15日，向乙方一次性交清12个月的物业管理费；4.甲方应在本协议生效之日起，按月向乙方支付能源费用（水、电、气费等），乙方于每月20日收取乙方当月能源费用，甲方不得拖欠；5.甲乙双方同意按照以下标准，收取物业管理费与其他费用：物业管理费标准为2.94元/平方米.月；1）其他费用及收取标准：综合电费：1.05元/KWH；2）说明：以上费用以现金或支票方式支付；采暖费、水、电、燃气费及有线电视等费用，将按政府主管部门规定收取；政府主管部门有新的规定时，依新的规定进行调整。五、违约责任：3.甲方在应付款项（包括但不限于物业管理费等）到期后十五日内还没有支付该款项，乙方有权对延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起至交付之日止以应交纳费用总额万分之五按日计算”。对此，庭审中，原告承认该物业协议中6093.13平方米是风荷曲苑小区2号楼和3号楼的建筑面积之和，其中2号楼的建筑面积为4885.01平方米，被告对此不持异议。2013年10月31日，原告曾诉至本院，向陆新泰公司主张2012年7月至2012年10月期间陆新泰公司使用涉案房屋产生的电费，本院出具（2013）丰民初字第18812号民事调解书，载明陆新泰公司向瑞思特公司支付2012年7月至2012年10月期间的电费393687.55元。对此，庭审中，原告承认陆新泰公司于此后支付了15万元电费，尚欠243687.55元，本案中2012年6月15日至2012年10月15日的电费系重复诉讼。2015年1月至2015年12月，涉案房屋的物业费一直由天佑天赐公司实际支付。2016年1月1日至2016年6月30日，原告为涉案房屋提供物业服务，但被告未缴纳相应的物业费。2016年6月23日，原告出具两份缴费告知函，该两份告知函内容一致，均载明“致（To）,中铁十九局集团有限公司，2007年1月31日中铁十九局集团有限公司与北京瑞思特物业管理有限公司签订了《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》……截止2016年6月6日，贵司尚有：2016年度物业费172343.15元，请贵司尽快缴纳上述费用”，其中一份落款处签有“魏诗汗，2016.6.23”，另一份原被告庭审中均认可原告已送达了天佑天赐公司。2016年12月26日，原告以挂号信的方式向被告送达缴费告知函，载明“2016年5月30日我司收到贵司发来停水停电通知函，要求我司对2号楼停水、停电。为配合贵司工作，在贵司工作人员见证下，6月6日对2号楼断电。随后承租单位撤离，又产生如下欠费：2016年上半年物业服务费86171.58元；2016年5月21日至2016年6月6日期间电费25196.4元”。对于当事人有争议的事实和证据，本院作如下认定：1.关于2016年5月21日至2016年6月6日涉案房屋所欠电费的具体金额。原告主张2016年5月21日至2016年6月6日涉案房屋共欠缴电费25196.4元，称该欠缴电费是通过电价乘以耗电量计算而成，其中电价在物业协议中约定为1.05元/千瓦时，后经供电局或发改委调整后变为1.35元/千瓦时，耗电量是通过查表统计得出的,以电价计算书、电费应收明细表、发票、电费交费通知单为证。被告抗辩欠缴电费计算标准不明确。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交发票和电费交费通知单显示的均为原告辖区整体而非仅为本案涉案房屋的应缴电费，在本院多次释明且多次给与充足时间举证期限的情况下，一直未向本院说明计算方式，也未提供相应的用电量底单等证据以明确用电量。在本院赴涉案房屋就用电情况进行现场勘验时，原告公司工作人员表示涉案房屋电量是通过倍率计算得出，且应有相关的用电量底单予以佐证，并表示之后会寻找相关底单。之后庭审中原告明确表示无法提供关于电价调整的公文、查表底单等证据，无相关证据证明电费的计算方式和电量使用情况。故原告主张涉案房屋2016年5月21日至2016年6月6日欠缴电费25196.4元证据不足，本院不予采信。原告可在补充证据后，另行处理。2.关于原告是否于2016年6月23日向涉案房屋送达缴费告知函。原告主张其于2016年6月23日前往涉案房屋送达缴费告知函，该告知函由魏诗汗签收，以2016年6月23日出具的缴费告知函为证。被告抗辩未收到该缴费告知函，认可魏诗汗系其下属公司中铁十九局集团矿业投资有限公司（以下简称中铁十九局矿业公司）的员工，其在该公司所在的风荷曲苑小区3号楼工作，以社保信息为证。鉴于中铁十九局公司与中铁十九局矿业公司存在关联性，且庭审中被告中铁十九局公司亦认可涉案房屋腾退后交由中铁十九局矿业公司使用。故综合本案案情，对于原告主张其于2016年6月23日向涉案房屋送达缴费告知函一事，本院予以采信。上述事实，有原告提供的物业协议、缴费告知函、记账联、客户收付款入账通知、增值税专用发票、挂号信函收据，被告提供的缴费告知函、社保信息、民事调解书、法院现场勘验笔录及当事人陈述在案为证。本院认为：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人不得再行起诉。本案中，对于原告诉请被告支付2012年度部分电费的诉讼请求。原告曾起诉至本院向陆新泰公司主张2012年6月15日至2012年10月15日的欠缴电费及相应违约金，本院经审理出具的（2013）丰民初字第18812号民事调解书已经生效，现原告再行起诉，虽然与前案被告不同，但诉讼请求、事实和理由均是基于对涉案房屋进行供电管理而主张欠缴的电费，系重复诉讼，本院不予审理，径行驳回。对于其他诉讼请求，本院经审理认为，原被告签订的物业协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。对于该部分诉请，争议焦点有二：一是原告仅向实际承租人主张物业费的行为是否构成同意债务转让的意思表示；二是被告与实际承租人约定物业费由实际承租人承担能否免除其向原告的缴费义务。本院分述如下：一、关于争议焦点一，即原告仅向实际承租人主张物业费的行为是否构成同意债务转让的意思表示。行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，被告抗辩原告以向实际承租人主张物业费的方式表示同意债务转让，但该种意思表示的方式没有相应的法律规定，被告亦未提供证据证明双方曾就该意思表示方式达成约定，且日常交易中也没有物业公司通过向承租人收取物业费表示免除业主缴费义务的交易习惯。此外，从原告向实际承租人天佑天赐公司送达的缴费告知函来看，该告知函仍然以被告名称为催缴对象，且催缴物业费的依据为原被告之间的物业协议，故对被告抗辩原告以实际行为同意债务转让的观点，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，即被告与实际承租人约定物业费由实际承租人承担能否免除其缴费义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告抗辩其已与陆鹏公司签订租赁合同，约定了物业费、电费等由陆鹏公司承担，但即使该租赁合同真实，亦不对原告产生约束力。故被告的抗辩有悖于合同相对性，本院不予采纳。综上所述，原被告签订的物业协议合法有效，原告为涉案房屋提供物业服务，被告应当按照协议约定缴纳物业费，物业协议约定物业费为每月每平米2.94元，涉案房屋建筑面积6093.13平方米，现原告自认涉案房屋建筑面积为4885.01平方米，被告不持异议。据此，被告应缴纳2016年1月1日至2016年6月30日的物业费4885.01×2.94×6=86171.58元，故对于原告主张的物业费，本院予以支持。被告迟延缴纳物业费已构成违约，应当按照物业协议的约定承担违约责任。关于违约金的具体起算。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告长期向实际承租人主张物业费，实际承租人也按期支付物业费，原告这一行为虽不构成默示同意债务转让，但被告就此产生物业费由实际承租人按期缴纳的预期亦有一定的合理性。故违约金的起算应以原告向被告催缴之日起算为宜。如前所述，原告于2016年6月23日前往涉案房屋送达缴费告知函。鉴于本案属于物业服务合同纠纷，原告前往涉案房屋送达缴费告知函已尽到了通知义务，故2016年1月至2016年5月的欠缴物业费的违约金自2016年6月23日起计算，而2016年6月的物业费自2016年7月1日起计算为宜。据此，对原告主张的物业费违约金，本院在合理的范围内予以支持。被告抗辩违约金过高，缺少事实和法律依据，本院不予采纳。另，因原告经多次释明和多次给与举证期限后，无法证明2016年5月21日至2016年6月6日涉案房屋所欠电费实际金额为25196.4元，故对原告主张的电费，本院不予支持，原告可在补充证据后，另行处理。同理，对该电费对应的违约金，本院亦不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、被告中铁十九局集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京瑞思特物业管理有限公司二○一六年一月一日至二○一六年六月三十日的物业费86171.58元；二、被告中铁十九局集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京瑞思特物业管理有限公司违约金（以物业费71809.65元为基数，按日万分之五计算，自二○一六年六月二十三日起至该笔物业费付清之日止；以物业费14361.93元为基数，按日万分之五计算，自二○一六年七月一日起至该笔物业费付清之日止）；三、驳回原告北京瑞思特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，由原告北京瑞思特物业管理有限公司负担5018元（已交纳）；由被告中铁十九局集团有限公司负担1608元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  舒 翔人民陪审员  孙桂华人民陪审员  张 霞二〇一九年九月四日书 记 员  谭泽泓