贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终283号上诉人（一审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:杨朝红，男，1964年12月23日出生，汉族，现住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）:胡小英，女，1980年4月30日出生，苗族，现住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人杨朝红、胡小英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人提出的诉讼请求。事实和理由：1.办理预售商品房产权转移登记的申请义务主体是被上诉人而不是上诉人，上诉人没有存在“违约”行为，原审判决支持被上诉人的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的“违约金”89935.47元明显事实不清，证据不足。侗族风情园15幢楼2单元2-6-2号房早在2017年3月22日之前就已经备齐了包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案材料。被上诉人没有举证证明何时、何地、何人曾否向上诉人索要产权转移登记的某项具体文书，对于交付产权转移登记文书来讲，不是上诉人不给，而是被上诉人不要，上诉人不应对此承担责任；2.上诉人已经履行了协助被上诉人办理不动产权证书的义务，没有存在“违约”行为，原审法院没有理由判决被上诉人支付逾期办理商品房转移登记“违约金”89935.47元。原审法院判决上诉人承担2015年10月26日至2018年10月20日,共1090天，逾期办理商品房转移登记“违约金”89935.47元存在首尾都多计算违约期间的不当情形，违约金计算金额过高问题，判决不当。即便按照被上诉人的“认识”和“理解”，其计算“违约金”的起点时间也不能早于2015年的10月01日，2017年3月22日之后也不能再计算“违约金”，所以原审法院至少判决不当的“违约金”为：482370元×6.18%÷365天×573天=46798元。杨朝红、胡小英未作答辩。杨朝红、胡小英向一审法院起诉请求：1.依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；2.判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金104336元（按银行利率6.18%，根据合同约定2015年3月31日至2018年10月20日止共计1270天）；3.案件受理费判决被告承担。一审法院认定事实：2014年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商品房，该商品房建筑面积145.38平方米，套内建筑面积131.31平方米，房屋总价款为482370元，约定交房日期为2014年12月31日前。合同第十九条房屋登记第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。被告已向原告交付房屋。被告于2017年3月22日对原告购买房屋所在的15幢楼办理了房屋总初始登记。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年10月25日，原告以被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告入住房屋，被告未提出异议，视为交付房屋。现原告不请求退房，意愿双方继续履行《商品房买卖合同》，请求被告将原告购买的黎平县德凤镇侗族风情园15幢2单元2-6-2号房转移登记相关文书办结并交付给原告的诉求符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，赔偿相应的违约金。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。原、被告合同约定按日支付已交房价款0.1%的违约金即每日408.427元，明显过高，被告未能及时交付办理商品房转移登记有关文书显然对原告未造成如此大损失。现原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定和事实，一审法院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题。原告请求违约金计算至2018年10月20日止。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证（或通知交付）义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告开发的原告购买房屋所在的15栋楼已于2017年3月22日符合办证条件，被告辩称具备办证条件后已通过张贴公告和书面方式进行通知，但原告予以否认，被告未能提供相应证据证明其已履行通知义务，因原告至今尚未收到办理不动产证的相关文书，现原告请求违约金计算截止至2018年10月20日止，一审法院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，因双方约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是按日计算，在这种情况下，违约金应当以每日发生的每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院予以支持”民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”和“本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释”的规定，因本案买受人主张权利受到损害的时间为2015年3月31日至2018年10月20日期间的违约金，这就包含了民法总则在2017年10月1日施行前已超过两年即2015年9月30日以前的这部分违约金，因买受人不行使权利，该诉讼时效期间届满的这部分个别债权，出卖人作为债务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。所以，在买受人没有证据证明诉讼时效中断情况下，对2015年9月30日前的违约金因已超过两年诉讼时效不应予以支持。但对2015年10月1日以后产生的违约金，在民法总则施行之日尚未满2年，故根据上述司法解释的规定应适用三年诉讼时效期间。因此，买受人在2018年10月25日起诉时，对请求支付逾期办理转移登记违约金，没有超过三年的诉讼时效部分，应予以支持。计算违约时间应为：2015年10月26日至2018年10月25日止，现原告请求2015年3月31日至2018年10月20日止，共1270天，对2015年10月26日以前已超诉讼时效的不予支持，故本案违约时间应为：2015年10月26日至2018年10月20日止共1090天，逾期办理商品房转移登记违约金为：487314元×6.18%÷365天×1090天=89935.47元。对超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告杨朝红、胡小英与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告杨朝红、胡小英逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金89935.47元；三、驳回原告杨朝红、胡小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2386元，减半收取1193元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1000元，原告杨朝红、胡小英负担193元。二审中，杨朝红、胡小英未提交新证据，鸿邺公司提交的证据如下：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明其开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段的15号楼于2016年8月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记。2.不动产登记中心证明，拟证明黎平县法院2018年4月10日到黎平县不动产登记中心调查，该中心回复：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”11号楼同楼业主的侯凤梅、吴德礼以及陆顺爱、杨杰分别在2018年6月、2017年9月26日已经领到了不动产权证书，证明了该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。4.《不动产权证办理通知书》，拟证明鸿邺公司通知了杨朝红、胡小英，杨朝红、胡小英未积极申请办理，办证的责任问题和产权转移文书的交付问题不属于鸿邺公司一方的责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨朝红、胡小英对鸿邺公司提交的证据的质证意见如下：1.对1号证据认为不能达到证明目的；2.对2号证据的真实性和关联性有异议，合同约定将相关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，上诉人没有告知被上诉人已具备办证条件，未履行告知义务，对该证据的证明目的有异议；3.对3号证据的关联性和证明目的有异议。其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得相关的法律文书，同时该份证据也充分证明了上诉人的违约行为是客观存在的，相关业主的不动产证办结的时间均是在2018年2月份以后，与合同的约定的办证时间逾期有两年之久，从而证明被上诉人的诉讼请求有事实依据和法律依据。对证据4的证明目的不认可，被上诉人把办证所需要的资料全都交给了鸿邺公司，鸿邺公司依旧没有办证。本院经审查，鸿邺公司提交的竣工验收备案表只能证明案涉房屋所在的楼栋已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记；鸿邺公司提交的不动产登记中心证明说明在2017年3月22日案涉房屋可以办理不动产权登记；鸿邺公司提交的其他业主的不动产权证书说明该栋楼其他业主办理了不动产权证书，但是并不能证明鸿邺公司已告知张海波案涉房屋已具备办证条件或已向其交付相关文书；而《不动产权证通知书》，杨朝红认可为其爱人签字，该证据客观真实，本院予以采信。本院二审时另查明，上诉人在二审中提交了《不动产权证办理通知书》，被上诉人在该通知书上签字并写道“2017年8月1日接到电话通知”。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人是否存在违约行为；2.逾期交付商品房转移登记文书违约金的起止时间应如何计算。关于争议焦点一，本院认为，根据上诉人与被上诉人所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，从约定可以看出，上诉人的义务即是在约定的时间主动交付文书，故交付文书中“主动通知”的义务即是上诉人完成，并非被动等待被上诉人请求交付文书，即便上诉人已经完成相关文书齐备工作，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，对于获取信息不对等的被上诉人而言，不可能及时知道上诉人何时办理好初始登记并准备好办理转移登记的相关文书，上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，明显违反了双方在合同中的约定，应承担违约责任。故上诉人认为导致逾期交付办理转移登记相关文书是被上诉人未申请的原因导致，其不应当承担违约责任的理由不成立。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，2015年10月1日以前的逾期交付文书违约金已超过两年的诉讼时效，应不予支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2015年10月1日以后产生的逾期交付文书违约金，在民法总则施行之日尚未满2年，应适用3年的诉讼时效。上诉人在2018年10月25日起诉时，对没有超过三年诉讼时效部分的违约金，应予以支持。原审法院对上诉人违约的开始时间认定为2015年10月26日，并无不当。被上诉人所购买的房屋所在的第15栋楼已于2017年3月22日符合办证条件，上诉人在二审中提供的新证据-《不动产权证办理通知书》证明上诉人已在2017年8月1日通知被上诉人办证的相关事宜，故被上诉人主张的逾期交付文书违约金的截止时间应计算至2017年8月1日。因此，鸿邺公司逾期交付相关文书的违约时间为2015年10月26日至2017年8月1日共计645天。上诉人与被上诉人在合同中约定逾期交付文书违约金为已付房价款的0.1%，双方约定的违约金明显过高，被上诉人请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定，故逾期交付相关文书的违约金为482370元×6.18%÷365天×645天=52679元，对超出部分，本院不予支持。综上所述，鸿邺公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1800号民事判决第一项；二、撤销贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1800号民事判决第三项；三、变更贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1800号民事判决第二项为贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付杨朝红、胡小英逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金52679元；四、驳回杨朝红、胡小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为1193元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担597元，杨朝红、胡小英负担596元；二审案件受理费2386元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1193元，杨朝红、胡小英负担1193元。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员罗朝丽