广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终810号 上诉人（一审原告、反诉被告）：柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司，住所地：来宾市正龙路**。 负责人：张以平，总经理。 委托诉讼代理人：王桂书，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 上诉人（一审原告、反诉被告）：柳州市润和房地产开发有限公司，，住所地：柳州市飞鹅路** 法定代表人：张凡平，董事。 委托诉讼代理人：王桂书，该公司来宾分公司副总经理 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁市战略营销策划有限责任公司，住，住所地：广西南宁市青秀区竹溪大道**荣恒名都综合楼****/div> 法定代表人：黄兰芬，董事长。 委托诉讼代理人：韦贞，公司员工。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 上诉人柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司（以下简称润和来宾分公司）、柳州市润和房地产开发有限公司（以下简称润和房地产公司）与上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称南宁营销公司）委托合同纠纷一案，均不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人润和来宾分公司、润和房地产公司的委托诉讼代理人王桂书、蒋明；上诉人南宁营销公司的委托诉讼代理人韦贞、赵法杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润和来宾分公司、润和房地产公司上诉请求：1.撤销原判第二、三、五项内容；2.判决南宁营销公司因违约而应付10万元赔偿金；3.判决南宁营销公司退还客户预交的房款13.2万元；4.一、二审诉讼费由南宁营销公司承担。事实和理由：1.一审判决没有认定南宁营销公司存在违约行为错误。南宁营销公司存在销售人员不到位，销售部大部分营业时间处于关门状态，且一直没提供《整体项目定位报告》，未完成销售房屋面积19650平方米，平均每月完成1091.66平方米的销售目标任务的约定。因此南宁营销公司应赔偿10万元赔偿金。2.一审判决没有责成南宁营销公司将客户预交的房款13.2万元退还润和来宾分公司错误。南宁营销公司在代理销售过程中有13.2万元的房款被韦宁拿走，韦宁虽是润和来宾分公司工作人员，但韦宁只负责工地的工程建设，未获公司委派负责楼房的销售工作。南宁营销公司将房款交给韦宁拿走属于工作严重失误，造成润和来宾分公司13.2万元经济损失，南宁营销公司应予以退还。3.一审判决认定本公司因拖欠他人债务导致销售部被干扰，无法经营销售的事实错误。一审判决在没有证据情况下，只是根据南宁营销公司几张照片材料就认定本公司拖欠他人债务，是非常错误的。 南宁营销公司辩称，1.一审判决认定润和来宾分公司根本违约正确。因为润和来宾分公司违反合同第五条第二款约定和合同第四条第一款第八项约定，未能完成与银行签约工作，保证售楼部正常接待需要，严重影响销售代理工作。2.润和来宾分公司要求再给其13.2万元选房预约金，没有事实和法律依据，韦宁拿走13.2万元行为是职务行为，由此产生后果应由润和公司承担。3.2017年5、6月公司制定了上宾国际营销思路方案，广告推广思路沟通，均以邮件形式发给对方，对方与我方沟通后已经支付了这些方案的实施费用和活动费用。 南宁营销公司上诉请求：1、维持原判一、二、三项；2、撤销原判第四、五项；3、判决润和来宾分公司与润和房地产公司共同支付代理费及超值奖励139522.92元；4、判决润和来宾分公司与润和房地产公司共同支付人力成本损失317097.15元及运营成本损失15685.9元；5、判决润和来宾分公司与润和房地公司共同支付可得利益损失1166204.55元；6、判决润和来宾分公司与润和房地公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决不支持本公司代理费及超值奖励139522.92元错误。项目开盘前，润和来宾分公司没有完成与银行签约工作，没有按正常工程进度施工，即从未达到合同约定的销售条件，依合同第8条第2款，应按100%比例结算本公司已销售物业的代理费。2、一审判决不支持本公司人力成本损失317097.15元及运营成本损失15685.9元错误。由于润和来宾分公司单方严重违约，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，依法应赔偿本公司全部损失，本公司为履行合同，确确实实付出了人力成本和运营成本。3、一审判决不支持可得利益损失1166204.55元错误。因润和来宾分公司根本违约行为造成合同解除，必然会使本公司丧失销售机会，本公司期待利益不能实现，对方理应赔偿本公司可得利益损失。4、一审判决不支持补偿金10万元错误。因润和来宾分公司从未达到合同约定的销售条件，且严重超出3个月，依合同第8条第2款约定，应支付本公司10万元赔偿金。 润和来宾分公司、润和房地产公司辩称，1、南宁营销公司首先没有履行合同义务，没有成立管理部、派出项目经理8人，没有将策划文件给润和公司审核同意存在违约。2、南宁营销公司没有完成合同约定的目标：18个月内销售19650平方米，234套房，到起诉时已经履行合同15个月，才销售18套，连一个月销售目标都没有达到，存在严重违约。3、韦宁只是负责建筑工作，润和公司没有授权其销售，南宁营销公司将13.2万元本应转到润和公司账的钱给韦宁拿走，应承担自行向韦宁要回的责任。 润和来宾分公司、润和房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决解除润和来宾分公司与南宁营销公司2017年5月24日签订的《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》；2.判决南宁营销公司将客户预交的房款13.2万元退还给润和来宾分公司；3.判决南宁营销公司因违约而应支付给润和来宾分公司10万元的赔偿金；4.南宁营销公司承担本案的全部诉讼费用。 南宁营销公司向一审法院反诉请求：1.请求判决解除南宁营销公司与润和来宾分公司于2017年5月24日签订的《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》；2.请求判决润和来宾分公司支付南宁营销公司代理费及超值奖励共计139522.92元；3.请求判决润和来宾分公司赔偿南宁营销公司所付人力成本317097.15元及运营成本15685.9元;4.请求判决润和来宾分公司支付南宁营销公司补偿金10万元、赔偿金10万元。 一审法院认定事实：2017年5月24日，润和来宾分公司与南宁营销公司签订《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》，约定润和来宾分公司（甲方）委托南宁营销公司（乙方）为“上宾国际1#楼项目”提供营销策划及全程销售代理事务，本项目所有可售面积约为19650m2，可销售套数234套，委托乙方销售的面积数、套数经甲方核实并经乙方确认后，由双方按测绘报告以书面形式附于合同后作为本合同的附件，与本合同有同等法律效力；乙方提供服务：提供《整体项目定位报告》、《全案策划执行方案》、《总体把握现场包装风格，提供专业建议》、《销售过程中，提供各阶段宣传推广活动计划及预算》、《销售价格策略的制定》、《成立本项目销售团队》、《销售实施工作》、《相关服务》；服务期限：乙方提供本项目营销策划及销售代理服务期限,为本合同签署之曰起18个月止，即自2017年6月1日起至2018年11月30日止，或委托营销代理的住宅物业销售至90%，如需延长，由双方另行协商确定；销售价格、销售条件、服务费用标准：销售价格甲、乙双方确认本项目销售目标均价为高层住宅2900元/m2,裙房住宅、一层商铺待定；本项目正式开盘可售应具备以下条件：根据本项目工程进度、证件取得时间及营销策划实际进展情况，由甲乙双方协商并确定本项目具体开盘时间，以保证本项目销售取得理想业绩，甲方应于本合同签署之日起三个月取得当期《商品房预售许可证》及于本合同签署之日起一个月完成现场包装、接待中心布置等；服务费用标准：（1)代理服务费用标准在合同有效期内甲方按销售额的2.5%向乙方支付销售代理费用；（2)销售代理奖励佣金费用根据销售条件正式开盘后，通过销售的价格调整，实际完成销售金额单价超过销售目标均价的金额，超出部分乙方除得到约定的代理费用外，按甲方65%，乙方35%的分配比例进行分成；费用支付方式：（1)每月月末之日为乙方销售代理费的结算日，乙方按已签订《商品房买卖合同》并提交已转入甲方账户的房款，计算出当月应结代理费用表，并发送至甲方指定电子邮箱报甲方审核（并同时电话告知），甲方需在接到报表后3个工作日内予以回复确认，并于次月5日前向乙方支付上月销售代理费的90%，余下的10%销售代理费在乙方完成累计达到销售当期开盘可售面积的50%时支付，乙方收到此费用同时给甲方开具正式有效的增值税发票；(2)根据溢价分成原则，超出原目标均价部分的销售代理奖励佣金费用，结算的时间为乙方完成累计达到销售当期开盘可售面积的50%时，甲方于15日内向乙方支付销售代理奖励佣金费用，乙方收到此费用词时给甲方开具正式有效的增值税发票，之后在每月销售代理费时一并结算；（3)如因非甲方因素导致购房客户退房，则乙方退还甲方该户的销售代理费；(4)客户交纳认购订金后，甲方须在1个月内完成该套物业解押及其它相关手续并达成换签合同、备案登记条件。如客户交纳认购定金后超过1个月，因甲方原因（如银行抵押、工程质量、物业手续等）导致未能签订商品房买卖合同的，则甲方应以客户定金收据复印件或认购书作为乙方完成销售工作以及双方结算代理佣金的依据，并于客户交纳认购定金后45日内按总房款结算该套房应计代理佣金的90%;违约责任：（1)如乙方人员在正常销售期未按本合同人数到位或连续两个阶段不能完成销售目标任务的，甲方有权单方解除本合同，且乙方代理服务佣金只能按90%进行结算，在甲乙双方完成相应结算后三天内乙方无条件退场，退场前乙方应将各种资料、文件无条件移交给甲方，乙方同意支付10万元赔偿金给甲方；（2)如甲方承诺的完备销售条件时间有延误的，则乙方提供本项目营销策划及销售代理服务期限亦相应顺延，但延迟时间最长不得超过3个月，否则乙方享有考核免责之权利并有权选择单方终止合同，甲方应按100%的比例结算乙方已销售物业的销售代理佣金，还需另付乙方补偿款10万元；（3)如遇到特殊情况，甲方未能按本合同约定时间支付本合同内约定费用的，必须征得乙方的同意，但延期时间不得超过45日，否则视为甲方原因导致合同无法履行，乙方可选择终止合同；(4)如甲方无故解除合同或甲方原因导致合同无法履行的，则甲方须结清乙方的代理服务佣金，并赔偿10万元，代理服务佣金及赔偿金支付后，乙方应在三日内无条件退场等相关事项。合同签订后，2017年7月14日，润和来宾分公司取得了“上宾国际1#楼项目”商品房预售许可证，南宁营销公司亦按合同约定对“上宾国际1#楼项目”商品房预售积极开展策划营销工作，在商品房销售过程中，于2018年1月份由于润和来宾分公司拖欠涉案他人工程款，债主上门讨债，最终导致营销中心大门关闭，南宁营销公司商品房销售工作被迫停止运营。另查明，润和来宾分公司的总公司为润和房地产公司，韦宁为润和来宾分公司的员工，南宁营销公司在商品房销售期间收取李政念、谭欣欣等人的选房预约金共计款项13.2万元已交给韦宁，在庭审过程中，润和来宾分公司认可韦宁拿了李政念、谭欣欣等人的选房预约金共计款项13.2万元后就跑路了，对此润和来宾分公司已经向公安机关报案。 一审法院认为，1.本案当事人均要求解除合同。涉案润和来宾分公司与南宁营销公司于2017年5月24日签订的《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由于现在双方当事人均要求解除合同，故法院予以确认。2.合同违约责任及赔偿问题。润和来宾分公司与南宁营销公司签订销售代理合同后，虽然润和来宾分公司取得了商品房预售许可证，但在南宁营销公司销售过程中，由于润和来宾分公司拖欠涉案他人工程款，债主上门讨债，最终导致营销中心大门关闭，商品房销售工作被迫停止运营，对此润和来宾分公司应当承担违约责任，并依约赔偿南宁营销公司10万元。对南宁营销公司提出要求润和来宾分公司支付违约补偿金10万元的反诉请求，于法有据，予以支持。对润和来宾分公司提出要求南宁营销公司支付违约赔偿金10万元诉讼请求，由于涉案润和来宾分公司首先违约造成合同无法履行，但按双方签订的合同约定，补偿金不属于违约赔偿金的范畴，另营销公司没有提供证据证明补偿金的损失事实，故南宁营销公司提出的该反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。3.南宁营销公司是否退还润和来宾分公司选房预约金13.2万元。韦宁为润和来宾分公司的员工，南宁营销公司在商品房销售期间收取的选房预约金共计款项13.2万元，在庭审过程中，润和来宾分公司认可韦宁拿了该款项后就跑路了，为此润和来宾分公司已经向公安机关报案，有南宁营销公司提供的证据及第二次庭审笔录在卷为佐证，故润和来宾分公司提出要求南宁营销公司退还选房预约金13.2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。4.润和来宾分公司是否支付南宁营销公司代理费及超值奖励共计139522.92元。虽然润和来宾分公司与南宁营销公司签订的销售代理合同属有效合同，但在合同履行过程中，因润和来宾分公司违约，导致合同无法履行，而代理费及超值奖励按合同的约定，是以合同实现目的为基础所取得的效益，据此对南宁营销公司提出要求润和来宾分公司支付代理费及超值奖励共计139522.92元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。5.润和来宾分公司是否赔偿南宁营销公司所付人力成本317097.15元及运营成本15685.9元。由于南宁营销公司所举证据没有得到润和来宾分公司的认可，是南宁营销公司单方行为，应当由南宁营销公司承担举证不能的法律后果，故对于南宁营销公司提出人力成本317097.15元及运营成本15685.9元请求，证据不足，不予支持。6.润和来宾分公司是否支付南宁营销公司可得利益损失1166204.55元。南宁营销公司对此没有提供证据证明其依法应当可得利益损失1166204.55元，根据法律规定，应当由南宁营销公司承担举证不能的法律后果。7.润和房地产公司对润和来宾分公司的债务是否承担清偿责任。润和来宾分公司的总公司为润和房地产公司，受润和房地产公司委托开展经营活动，润和来宾分公司未具备法人资格，对外应当由其总公司即润和房地产公司承担民事责任。本案由于润和来宾分公司拖欠他人工程款，债主上门讨债，导致营销中心大门关闭，南宁营销公司销售工作被迫停止运营，对此润和来宾分公司应当承担违约责任，并依约赔偿南宁营销公司赔偿金10万元，润和房地产公司对润和来宾分公司的债务应当承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司与被告（反诉原告）南宁市战略营销策划有限责任公司于2017年5月24日签订的《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》；二、原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司赔偿被告（反诉原告）南宁市战略营销策划有限责任公司违约赔偿金100000元；三、驳回原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南宁市战略营销策划有限责任公司的其他诉讼请求；五、反诉被告柳州市润和房地产开发有限公司对原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司的上述债务承担清偿责任。上述应付款项，限于判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向法院申请执行。案件受理费4780元，由原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司负担，案件反诉费10673元，由原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司负担1150元，被告（反诉原告）南宁市战略营销策划有限责任公司负担9523元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明：1、《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》还约定：甲方责任：及时向乙方提供项目有关资料；保证本项目按既定计划准时开工，并按正常工程进度施工；保证在物业正式开盘前完成与按揭银行的签约工作，使买家具备办理个人购房贷款的条件;准时向乙方支付销售代理费用；提供销售中心（办公设施、设备、电话、装修、装饰）等，并承担设计使用等费用（水、电），户外广告牌、工地围墙广告审批制作，展示会、促销及客户联谊活动奖品、模型、报纸等媒体广告、宣传品制作、发布费用；及时给予付款方式、销售价格、折扣率变更、退换房申请受理、物业管理等事项书面形式答复；设置专业负责销售现场的卫生清洁工作和专业的保安物业工作人员，保证销售部正常接待的需要。乙方责任：签约后7日内成立项目管理部，从乙方先由销售队伍中抽调有经验的销售人员组成本项目销售部门，独立负责销售工作；负责全面销售过程中需要书面形式向甲方提供销售策略、广告策略及实施计划、媒体广告发布、展示会的促销及客户联谊活动等方面费用预算；负责完成本合同约定的销售工作；项目开盘前，负责确定产品市场定位，确定合理开盘时机；保证销售过程真实，负责客户接待、洽谈、看工地、协助甲方签署相关购房协议或合同；负责项目销售现场管理、收集客户资料、反馈客户意见，协助甲方办理客户契约签署等工作，建立客户档案。负责展示会、促销及客户联谊活动策划工作；负责派出销售人员的工资、佣金及相应的报酬等。 2、2017年6月1日上宾国际项目1?楼开盘 3、2017年6月7日南宁营销公司发《公函》给润和来宾分公司，称项目进场工作已经在进行中，就今后推广中对外宣传统一说辞部分内容给予确认，以及润和来宾分公司需提供项目总平面图、施工图、交房标准、买卖合同、认购书签约文本、施工进度计划时间表等便于南宁营销进行项目理念挖掘，并将其公司负责人、项目对接人告知对方。润和公司回《函》对《公函》进行答复。 4.2018年1月31日南宁营销公司开具代理费用结算表：认购未签6套，均价2904.69元，成交金额888781.85元；已签合同12套，均价3168.46元，成交金额2454729.5元，合计总销售18套，均价3099元，成交总金额3263511元；2.5%标准上宾国际已销售住宅基本提成81587.78元，截止到2018年1月31日上宾国际已销售的住宅达到结算条件的代理费为15373.08元。2018年2月8日润和来宾分公司支付南宁营销公司代理费15373.08元。2018年3月16日南宁营销公司开具15373.08元代理费的广西增值税普通发票给润和来宾分公司。 5.润和来宾分公司员工韦宁为上宾国际1?楼建设单位项目负责人，2017年5、6月润和来宾分公司授权公司员工韦宁到来宾市房产管理局、电信来宾分公司、来宾市国土局等机关单位办理上宾国际1?楼项目《商品房预售许可证》及售房部固定电话和宽带安装等相关事宜；授权韦宁用上宾国际1?楼商铺到银行进行抵押贷款或用2间商铺提前销售用于支付工程款。项目开盘销售后，韦宁参与该项目销售环节，在选房预约金《收款收据》中韦宁在出纳栏签字，该《收款收据》收款单位栏盖有柳州市润和房地产开发有限公司的发票专用章。同时，《上宾国际特殊优惠申请表》中韦宁在开发商负责人意见栏出具对销售价格批准意见。2017年12月份韦宁在购房者房屋特价《审批单》中有代表润和来宾分公司签署经理意见。 6.2018年2月9日上宾国际1?楼项目施工单位广西建大建设集团有限公司向来宾市住房和城乡建设委员会、人力资源和社会保障局申请启用农民工保障金，称2015年5月1日与润和来宾分公司签订“上宾国际1?楼项目”施工合同金额1800万元，至今，建设单位共支付工程款4070300元，按施工合同第三部分专用条款第26条工程款（进度款）支付约定：每月按实际完成工程的80%支付，按目前已完成工程量80%计算，建设单位应支付工程进度款8169700元，由于建设单位资金不到位及工程前期我公司已垫付资金较大，导致我公司资金周转困难，产生劳务费5493973.44元，尚欠农民工工资3332973.44元。申请启动农民工保障金，以解决部分农民工工资问题。 7.2018年1月20日上宾国际安保部《通告》：润和来宾分公司负责人韦宁及施工负责人刁爱清已无法联系，因此上宾国际项目所有生产与经营予以停止，所有无关人员禁止入内，相关人员请步入司法程序。 8.2018年4月1日广西城建咨询有限公司给润和来宾分公司《关于暂停监理服务的函》称：因建设单位和施工单位的工程款问题，施工单位于2018年3月23日发文至来宾市建筑工程质量安全监督站并告知项目正式全面停工；考虑到本工程已全面停工，复工时间无法确定，本公司项目监理部人员全面暂停工程的监理服务，从2018年4月1日起正式退出工地现场。 9.2018年1月-6月销售部销售人员被不明身份人员恐吓、闹事，销售部遭受停水、电、锁大门，玻璃门窗被人砸破，外墙被人涂鸦上“骗子公司、欠债还钱、还钱”等字样。 10.一审判决中判项编号存在笔误：将“五”项写成“三”项。 本院认为。一、本案合同违约责任问题。 润和来宾分公司与南宁营销公司签订销售代理合同后，虽然润和来宾分公司取得了商品房预售许可证，但在南宁营销公司销售过程中，由于润和来宾分公司拖欠他人工程款，公司工程建设项目负责人失联，债主上门讨债，工程全面停工，最终导致商品房销售工作被迫停止运营。润和来宾分公司上诉称，一审判决没有证据证明其公司拖欠他人债务，造成债主上门讨债，理由不成立。工程项目施工停止，债主上门讨债，骚扰、恐吓销售人员，破坏销售部建筑设施事实存在，而维护销售秩序，保证销售部正常接待需要和保证项目按既定计划准时开工，按正常工程进度施工是润和来宾分公司合同义务。造成商品房销售工作被迫停止运营，根本原因是润和来宾分公司未尽到合同义务，因此润和来宾分公司应负违约责任。根据合同约定第八条第4点“如甲方原因导致合同无法履行，甲方须结清乙方代理服务佣金并赔偿10万元给乙方”的约定，润和来宾分公司应当承担违约责任，赔偿南宁营销公司10万元。一审法院判决认定润和来宾分公司存在违约，赔偿南宁营销公司10万元赔偿金正确。 二、关于选房预约金13.2万元问题。 韦宁系润和来宾分公司员工，且是润和来宾分公司在“上宾国际1?楼项目”的负责人。其得到公司授权参与《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》中润和来宾分公司履行义务中的“销售许可证”的办理和“工程进度”推进以及销售“上宾国际1?楼项目”特价房销售审批工作。出具给李念政、谭欣欣等人选房预约金《收款收据》上有韦宁在出纳处签字及柳州润和房地产开发有限公司发票专用章，说明润和公司对于韦宁参与销售工作并作为出纳的收款行为是认可的。至于韦宁收取13.2万元后失联，润和来宾分公司受到损失，则是润和来宾分公司内部管理混乱造成，润和来宾分公司上诉请求南宁营销公司返还13.2万元，理由不成立，本院不予支持。 三、补偿款10万元的问题。 《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》第八条第2点约定：“如甲方承诺的完备销售条件时间有延误的，则乙方提供本项目营销策划及销售代理服务期限亦相应顺延；但延迟时间最长不得超过3个月，否则乙方享有考核免责之权利并有权选择单方终止合同，甲方应按100%比例结算乙方已销售物业的销售代理佣金，还另附乙方补偿款人民币壹拾万元整”。本案中润和来宾分公司在《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》中第四条第4点承诺：保证在物业正式开盘前完成与按揭银行的签约工作，使买家具备办理个人购房贷款的条件。但直到2017年6月1日开盘后，南宁营销公司代理润和来宾分公司与买家签订《预选房意向书》收取买家预约金；之后的2017年11、12月又与买家签订《上宾国际定购书》收取买家购房定金及银行按揭贷款首付款后，润和来宾分公司仍然没有完成与按揭银行的签约工作。造成南宁营销公司代理润和来宾分公司对外签订了合同收取了定金及按揭首付款却办理不到银行按揭贷款，直接影响商品房买卖合同的签订，影响南宁营销公司销售代理佣金的提成。出现这一状况完全是润和来宾分公司未能兑现之前完备销售条件的承诺造成。因此达到了甲方还需另付乙方补偿款人民币壹拾万元整的条件，润和来宾分公司应另付南宁营销公司10万元补偿款。 四、营销代理费及超值奖励139522.92元问题。 润和来宾分公司与南宁营销公司签订的销售代理合同属有效合同。合同第五条第3点约定：代理服务费用标准在合同有效期内，甲方按照销售额的2.5%向乙方支付销售代理费用。南宁营销公司提出该公司销售代理认购未签合同6套，成交金额808781.85元；已签合同12套，成交金额2454729.5元；总销售18套，总成交金额3263511元；按2.5%计算销售代理费，应得代理费81587.78元。经查，2017年11月间南宁营销公司以润和来宾分公司名义与李莹、谭振术、何璟、王永祥、罗晓琼、覃德等6人分别签订《上宾国际定购书》，《上宾国际定购书》约定：七日内签订正式《商品房买卖合同》，若选择银行按揭付款方式，须在签订《商品房买卖合同》时付清首期房款。事后，李莹等6人未签订商品房买卖合同，也未付首期房款。因此，《上宾国际定购书》仅是合同意向书，6人意向交易金额合计808781.85元，不是成交金额，不能作为销售额提成代理费。 关于何小珍、韦华等12人，南宁营销公司提出已之签订合同，应提成代理费。经查何小珍、韦华等12人签订《上宾国际定购书》后，已交付首付款（包括定金），但未办成银行按揭贷款。润和来宾分公司根据收取南宁营销公司交来的何小珍、韦华等12人所交首付款总额683248元，按2.5%比例计算代理费17081.2元，给予提成90%款项，于2018年2月8日支付了南宁营销公司代理费15373.08元（17081.2*90%）。现南宁营销公司要求按《上宾国际定购书》约定的总金额3263511.35元，按2.5%提成代理佣金81587.784元及奖励佣金79262.486元，合计160850.27元。本院认为不能支持。第一、本院已经依照双方合同第八条第2点约定，支持10万元补偿款，该补偿款设立的目的是对甲方承诺完备销售条件延误造成的损失进行的补偿，因此不能再对已销售物业的销售代理佣金以外的奖励佣金和未办成按揭贷款的合同资金的代理佣金进行提成。第二、南宁营销公司已销售物业代理佣金是实际销售款683248元的2.5%，即17081.2元。第三、何小珍、韦华等12人在支付首付款后，购房余款（3263511.35-683248）因银行按揭贷款不成没有支付，因此未支付银行按揭贷款不能成为已“销售额”，不能提成代理佣金和奖励佣金。第四、润和来宾分公司按实际销售额支付南宁营销公司15373.08元代理佣金，是683248元销售金额2.5%提成后的90%。根据代理合同第八条第2点的约定，甲方应按100%的比例结算乙方已销售物业的销售代理佣金，因此润和来宾分公司应支付销售代理佣金是17081.2元，已支付90%即15373.08元，还需支付1708.12元。 五、关于南宁营销公司所付人力成本317097.15元、运营成本15685.9元、可得利益1166204.55元损失问题。 《上宾国际营销策划及全程销售代理合同》约定的是从销售金额提成中支付代理人力成本和运营成本，合同并没有对解除合同后人力成本、运营成本及可得利益损失进行约定赔偿。况且合同已经约定有补偿金和赔偿金，因此南宁营销公司提出人力成本、运营成本没有合同依据及可得利益损失也没有事实和法律依据，本院不予支持。 六、关于润和房地产公司与润和来宾分公司责任问题 润和来宾分公司是润和房地产公司的分支机构，不具有法人资格，在总公司授权范围内事经营活动，根据《民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。该条规定分支机构的民事责任由法人承担直接责任或补充责任。本案由于润和来宾分公司拖欠他人工程款，债主上门讨债，导致营销中心大门关闭，南宁营销公司销售工作被迫停止运营，对此润和来宾分公司应当承担违约责任，润和房地产公司对润和来宾分公司的债务也应当承担责任。一审判决润和房地产公司对润和来宾分公司上述债务承担清偿责任并无不当。 七、一审判决“三、反诉被告柳州市润和房地产开发有限公司对原告（反诉被告）柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司的上述债务承担清偿责任”中的“三”属于笔误，本院在此予以纠正为“五”。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、一百七十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初3346号民事判决； 二、柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司补偿南宁市战略营销策划有限责任公司100000元。 三、柳州市润和房地产开发有限公司来宾分公司支付南宁市战略营销策划有限责任公司代理佣金1708.12元。 一审案件受理费4780元，由润和来宾分公司负担；反诉费10673元，由润和来宾分公司负担1150元，南宁营销公司负担9523元。二审案件受理费10224元，由润和来宾分公司负担5224元；由南宁营销公司负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦正德 审 判 员 李德彬 审 判 员 张 敏 二〇一九年九月二十七日 法官助理 石柳军 书 记 员 黄欣杨