重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2407号上诉人（原审原告）：聂静，女，汉族，1993年4月13日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告):重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路43号，统一社会信用代码91500116688915419D。法定代表人：程建民，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。上诉人聂静与被上诉人重庆市龙煌实业有限责任公司（下称龙煌实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初12745号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人聂静的委托诉讼代理人蒲星伍、被上诉人龙煌实业公司的委托诉讼代理人杜后利到庭参加诉讼。现已审理终结。聂静上诉请求：1.撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初12745号民事判决；2.并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金3816.95元、逾期办证违约金13540.15元。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.未查清《补充协议》性质，刻意回避《补充协议》效力问题，该协议系格式条款合同，应属无效。2.一审错误适用归责原理。双方签订的主合同系双方真实意思表示，不应当因当事人一方内部股权结构的更迭，而导致权利义务的重新配划。3.一审错误适用违约金调整机制，随意调减违约金，系不当适用。龙煌实业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。聂静向一审法院起诉请求:1.龙煌实业公司支付聂静逾期交房违约金3374.99元（以审定为准）；2.龙煌实业公司支付聂静逾期办理不动产权证书违约金13540.15元（以审定为准）；3.诉讼费由龙煌实业公司承担。一审法院认定事实：2014年12月18日，龙煌实业公司（甲方）与聂静（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的坐落于重庆市江津区***号房屋（津国土房管（2014）预字第（010）号《商品房预售许可证》），建筑面积86.22㎡，房屋总价款401785元，乙方应于2014年12月18日支付购房款301785元，余款100000由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方。甲方应当在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条对交房手续的办理进行了约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地不动产权证书》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地不动产权证书》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在99日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过99日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五《补充协议》第三条对房屋交付进行了补充约定：1、甲方有权提前交房，乙方对此无异议并同意按照实际通知的交房日期接房。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，甲方在此情况下交房的，乙方应签署交房交接单并履行领受房屋的义务……5、如发生本合同约定的以下原因或其他不可抗拒因素，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付时仍有到期应付房款（含违约金，若有）或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应按合同约定标准向乙方支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第五条对办理产权登记手续进行了补充约定：……5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，本合同正文第十三条所约定的甲乙方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地不动产权证书》的申请的时间修改为自房屋交付以后180个工作日内；6、由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。合同签订后，聂静向龙煌实业公司支付了全部购房款。案涉项目7、8号楼于2015年9月6日竣工验收，于9月21日取得竣工验收备案登记证。2015年9月27日，聂静收到龙煌实业公司发出的接房通知。双方于2015年11月14日办理了《接房手续确认书》。2016年10月，龙煌实业公司取得江津区国土资源和房屋管理局出具的案涉房屋不动产登记受理通知书，聂静现已取不动产权证书。另查明：2007年7月6日，江津区人民政府与重庆西亚实业（集团）有限公司签订招商引资协议后，由于特殊原因导致开发建设不能正常进行。2009年4月25日，重庆西亚实业（集团）有限公司与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司（实际控股人邬清富、邬贵峰）签订《在建项目工程转让合同》。2009年4月26日，江津区人民政府与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司签订招商引资合同书，约定该公司开发建设富麒大酒店项目。2009年5月，邬清富、邬贵峰投资成立重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称“老龙煌公司”），接盘富麒大酒店项目，更名为龙煌加洲国际项目，并于2009年8月开工修建。此后，老龙煌公司陆续与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆伟太建筑工程有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、重庆市江津远能电力工程有限公司签订施工合同。后该项目于2011年8月因资金链断裂造成全面停工，成为烂尾楼工程。并先后引发部分购房人、施工单位民工、借款人多次集访闹事。为此，江津区委、区政府于2011年12月成立江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组（以下简称“处置组”），开展处置工作。2012年，在处置组的监管下，老龙煌公司与新疆强升建工（集团）股份有限责任公司（以下简称“新疆强升公司”）签订《龙煌“加洲国际”项目合作开发经营合同书》，约定由老龙煌公司与新疆强升公司合作开发该项目。此后，新疆强升公司又与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆天字实业集团有限公司签订施工合同。后因新疆强升公司自身原因导致项目再次停滞。2013年2月2日，邬清富、邬贵峰（甲方）、老龙煌公司（乙方）与重庆市竣坤实业有限公司（丙方）、江津区龙煌加洲国际项目问题处置工作领导小组资产处置组（丁方）签订《股权转让协议》，约定重庆市竣坤实业有限公司以零价收购邬清富、邬贵峰持有的老龙煌公司100%的股权以及代偿老龙煌公司股权转让前所发生的2.8亿元债务的方式全盘接手龙煌加洲国际项目的开发建设。至此，以股东变更为标志，老龙煌公司变为新龙煌公司。2013年3月起，新龙煌公司又将该烂尾楼工程陆续发包给攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司、重庆宏建建筑工程有限公司、重庆隆西建设（集团）有限公司。由于该项目建设单位和施工单位存在频繁变更，彼此间交接资料出现脱节，导致项目资料严重遗失和缺漏，致使该项目在日后办理产权手续时存在严重障碍，最终导致产权办理严重滞后。后在处置组的监管及督促下，施工单位才陆续完善了项目资料，但致使该项目7、8号楼产权总证迟延至2016年4月才办理完毕。一审法院认为，双方于2014年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于聂静主张逾期交房违约金问题。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定龙煌实业公司应于2015年6月30日前交付房屋，但龙煌实业公司至2015年9月27日才通知聂静接房已构成违约，应承担支付聂静逾期交房违约金的责任。因龙煌实业公司未通知聂静接房的具体日期，根据合同约定龙煌实业公司应于确定交房日的七日前通知聂静接房，故本院酌情确定双方办理房屋交接的时间为七天，故应视为龙煌实业公司已于2015年10月4日向聂静实际交付房屋。因此，龙煌实业公司应支付聂静2015年7月1日至2015年10月3日期间逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于龙煌实业公司提出了违约金过高并要求调低的请求，同时，考虑到涉案楼盘属于烂尾楼工程，确实存在建设单位与施工单位频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏的特殊情况，结合龙煌实业公司的违约原因、过错程度、逾期交房时间及案涉房屋租金市场价格等因素，本院酌情确定龙煌实业公司按商品房买卖合同约定标准的60%计算支付逾期交房违约金。龙煌实业公司未举证证明逾期交房原因系聂静过错或不可抗力，以及属于补充协议第三条约定的逾期交房免责事由，不能免除支付违约金的责任。根据合同约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日（2015年10月4日）起30日内，则聂静主张该违约金的诉讼时效期间应从履行期限届满之次日（2015年11月4日）起算，至聂静于2018年10月17日提起诉讼之日未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故龙煌实业公司抗辩聂静的该项主张超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予采纳。综上，龙煌实业公司应支付聂静2015年7月1日至2015年10月3日期间逾期交房违约金2290.17元（401785元×1元/10000/天×95天×60%）。聂静多余部分的主张，本院不予支持。关于聂静主张逾期办证违约金问题。本案中，龙煌实业公司提交的《招商引资合同书》等27份关于案涉项目开发建设的合同虽是复印件，但与江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室出具的情况说明内容相吻合，本院予以采信并作为定案依据。据此，本院认为，龙煌实业公司虽存在逾期办证的行为，但无需支付聂静逾期办证违约金，理由如下：一、没有证据证明龙煌实业公司前任股东在转让股权之前，向龙煌实业公司现任股东明示了办证相关资料的准备及相关手续的办理情况。龙煌实业公司现任股东接手案涉开发项目时，无法预见可能存在不能顺利按期办证的诸多特殊因素，亦无法对办证时间作准确合理的预判。二、案涉项目的开发从2007年起几经波折，历经多年成为烂尾楼，在当地是众所周知的事实。后在政府监督下经过多次招商引资、合作开发及股权变更，案涉项目才最终得以完工，购房人的合同目的才得以实现。据此，聂静在购买案涉房屋时已明知项目的具体情况，对可能逾期办证有所预见，而龙煌实业公司在7、8号楼产权总证办理完毕后，积极采取措施完善资料尽快为聂静办理了不动产权证书，对维护聂静的合法权益付出了努力。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”该规定表明，出卖人自身原因导致逾期办证是其承担逾期办证违约责任的前提，且即使出卖人应承担违约责任，也允许当事人以特殊约定予以排除，其精神体现了是否追究出卖人逾期办证的违约责任应遵循公平诚信原则，并尊重当事人的意思自治。本案中，双方签订的补充协议第五条第6项明确约定：“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。”从该约定内容的文义可知，只要不是龙煌实业公司原因导致逾期办证，龙煌实业公司即不承担责任。根据本案事实，案涉项目属于烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏，导致7、8号楼产权总证于2016年4月才办理完毕，造成案涉房屋办理产权登记迟延。可见，逾期办证并非龙煌实业公司原因所致，这既属于补充协议第五条第6项约定的龙煌实业公司免责事由，也意味着前述司法解释规定的龙煌实业公司承担逾期办证违约责任的前提并不存在，故龙煌实业公司不应承担逾期办证的违约责任。因此，聂静要求龙煌实业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持；龙煌实业公司相应的抗辩理由成立，予以采纳。综上所述，为了保护当事人的合法权益，遵循公平诚信的民事活动原则，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、重庆市龙煌实业有限责任公司于本判决生效后七日内支付聂静逾期交房违约金2290.17元。二、驳回聂静的其他诉讼请求。案件受理费222元，减半收取111元，由聂静负担86元，由重庆市龙煌实业有限责任公司负担25元。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.龙煌实业公司对涉案房屋的逾期交房及逾期办证行为是否应当承担违约责任；2.一审对违约金的调减是否适当。分别评判如下：一、关于龙煌实业公司对涉案房屋的逾期交房及逾期办证行为是否应当承担违约责任的问题（一）龙煌实业公司应当支付聂静逾期交房违约金。双方当事人签订的涉案《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律法规效力性强制性规定，内容合法，双方均应依约全面履行各自义务。根据本案查明事实，龙煌实业公司依约应当于2015年6月30日交付涉案房屋，但其于2015年9月27日才通知聂静接房，一审根据双方合同约定，酌定龙煌实业公司已于2015年10月4日向聂静实际交付了涉案房屋，并据此认定龙煌实业公司应当支付聂静2015年7月1日至2015年10月3日期间逾期交房违约金，系认定事实清楚，本院予以维持。（二）龙煌实业公司不应当承担逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。本案中，双方签订的《补充协议》第五条第6项关于“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任”条款，已就龙煌实业公司是否应当承担逾期办证违约金进行了明确约定，故龙煌实业公司承担逾期办证违约金的前提是其公司自身存在逾期办证过错。而涉案项目楼盘确属烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更和项目资料严重遗失和缺漏的客观情况，故一审作为龙煌实业公司不应当承担逾期办证的违约责任的认定并无不当，本院予以维持。关于聂静主张涉案《补充协议》系格式条款的问题，因双方签订的《补充协议》并未存在违反公平原则的情形，且该协议系对双方权利义务的公平分配，故上诉人主张双方签订的《补充协议》系格式条款的主张，于法无据，本院不予支持。二、一审对涉案违约金的调减是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因龙煌实业公司在一审中已提出了违约金过高而要求调低的请求，一审法院结合本案中龙煌实业公司违约原因、过程程度、逾期交房等综合因素，酌定龙煌实业公司按商品房买卖合同约定标准的60%计算支付逾期交房违约金，系依据公平、公正、合理原则，根据本案具体案情综合考量作出的调减，并不属于随意调减的情形，故一审对涉案交房违约金的调减并无不当，本院予以维持。综上，上诉人聂静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由上诉人聂静负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年九月二十日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰