宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2019）宁0381民初2362号原告：杨天保，男，1969年3月20日出生，回族，小学文化，居民，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：张丽燕，西夏区贺兰山路法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：青铜峡市大坝镇人民政府，住所地青铜峡市。法定代表人：杨秀梅，该镇镇长。委托诉讼代理人：杨金会，宁夏青禾律师事务所律师，特别授权代理。第三人：王常青，男，1962年10月5日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住青铜峡市。原告杨天保与被告青铜峡市大坝镇人民政府（以下简称大坝镇）、第三人王常青买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨天保及其委托诉讼代理人张丽燕，被告大坝镇委托诉讼代理人杨金会、第三人王常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨天保向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款345675元，支付自2013年6月26日至2019年5月16日期间利息125515.47元（345675元×6.15%÷365天×2155天），合计471190.47元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年,王常青挂靠宁夏东杰建筑工程有限公司施工建设被告大坝中庄新居特色二层楼一标段单位户型2工程。童某某分包王常青部分劳务工程，在施工过程中，童某某向王常青索要劳务工资，因大坝镇没钱向王常青支付，大坝镇与王常青口头协商以中庄新居房屋（面积165平方米）顶王常青工程款345675元，童某某找到原告出售此顶账房。我不认识王常青，2013年在小坝茶楼，经童某某介绍，与王常青见面三四次后，王常青同意把房子卖给我，要求把钱付给童某某。2013年2月15日，原告给童某某交款20万元。2013年6月26日，王常青把原告带到大坝镇，找到史会计，大坝镇给原告出具收据，载明“今收到杨天保交来中庄新居购房款（王常青工程款顶）345675元”，加盖“青铜峡市大坝镇民生保障服务中心新村专户”印章。当天，原告给童某某付款13万元。2014年3月13日，因原告已将房款付给童某某，为确认房屋交易的真实性，原告又与王常青签订房屋买卖合同，王常青同意以此房顶童某某工程款345675元。至今，大坝镇以各种理由拒绝向原告交房。2018年5月，大坝镇将原告诉至法院，要求确认双方之间达成的以房顶账协议无效，判决退回案涉房屋。经法院审理认为大坝镇实际占有房屋，其请求无事实和法律依据，判决驳回其诉讼请求。原告认为，大坝镇给原告出具收据的行为表示同意将案涉房屋出售给原告，双方之间的买卖合同关系成立，大坝镇不交付房屋行为构成违约。现原告请求解除买卖合同，退还房款，赔偿利息损失。杨天保向法庭提交证据有：1、青铜峡市大坝镇起诉王常青、杨天保民事起诉状1份、青铜峡市人民法院（2018）宁0381民初1422号民事判决书1份、吴忠市中级人民法院（2019）宁03民终192号民事判决书1份，以证明：(1)、大坝镇与王常青口头协议，以所建房屋抵顶工程款，由大坝镇出具加盖“青铜峡市大坝镇民生保障服务中心新村专户”印章收据；（2）、案外人童某某分包王常青部分劳务工程，2013年2月15日，童某某向原告出具借条，借现金20万元，担保人为张某某。同年6月26日，童某某出具收条，收到原告购房款13万元；（3）、大坝镇未给原告办理交房手续。2、收据1份、房屋买卖合同1份，以证明：（1）、2013年6月26日，被告给原告出具收据，收到原告交来中庄新居购房款345675元（王常青工程款顶），原告与大坝镇之间形成房屋买卖合同关系；（2）、2014年3月13日，因原告已将房款付给童某某，为确认房屋交易的真实性，原告又与王常青签订房屋买卖合同，王常青同意以此房顶童某某工程款345675元。3、借条复印件、收条原件各1张，以证明（1）、2013年2月15日，原告以借条的形式向童某某付房款200000元；（2）、2013年6月26日，童某某收到原告房款130000元。4、申请证人张某某出庭，证实购房过程。张某某陈述：大坝镇建设新居的时候有个售楼部，我们去看过，想买房子，他们说不卖给外地人。当时认识童某某和王常青，他们说手中有十几套顶账房，但房屋产权属大坝镇，我们找到镇领导，问有无这回事，从王常青手中买房算不算数，领导说算数。我从王常青处购买2套房，杨天保买1套，王常青带我们到大坝镇办购房手续，史会计给开的收据，杨天保问这个手续算不算数，史会计说大坝镇的红章子盖着怎么不算数。大坝镇让把钱转给王常青，王常青又让把钱转给童绍儒。在开收据之前，杨天保给童某某20万元，后又付13万元。杨天保与王常青签订买卖合同，合同上注明顶童某某工程款，与王常青再没有关系。大坝镇辩称，大坝镇与王常青约定，由王常青寻找购房人，出售房屋款项顶王常青工程款。王常青找来购房人杨天保，大坝镇按王常青要求在购房收据上注明中庄新居购房人为杨天保，收据仅表示大坝镇与杨天保达成房屋买卖协议，而非收到房款的凭据。合同具有相对性，案涉房屋出售人为大坝镇，购买人为杨天保，杨天保至今未向大坝镇支付购房款，大坝镇也未要求杨天保将房款支付给童某某。此外，王常青否认杨天保与童某某之间的借贷关系，以及顶账协议，未要求或同意杨天保将房款支付给童某某。王常青也未向大坝镇支付过购房款，双方也未以购房款顶工程款。杨天保陈述已将房款支付给童某某，无法核实。首先，杨天保提交的是借条，该借条是否为童某某本人出具，即便是童某某出具，借条反映借款时间在前，房屋买卖在后，说明杨天保在房屋买卖之前和童某某就存在借贷关系。杨天保陈述用借款顶房款，说明大坝镇出具收据或杨天保与王常青签订房屋买卖协议后，杨天保未向大坝镇或王常青支付过购房款。借条上也未标注大坝镇或王常青同意用借款顶房款。同时，借条内容反映杨天保与童某某之间系借贷关系，借条原件由杨天保持有，证实杨天保与童某某之间的借贷关系至今存在，未支付过购房款的事实。其次，杨天保陈述收条由童某某出具，无法核实该收据真实性，同样不能证实杨天保支付过购房款。综上，杨天保及王常青至今未向大坝镇支付涉案房屋的购房款，大坝镇有理由不交付房屋，杨天保不交付房款的行为属根本违约，大坝镇同意解除合同，但其要求大坝镇返还购房款的事实不清，证据不足，请求依法驳回。大坝镇向法庭提交的证据有：借条复印件3张，以证明（1）、2011年10月15日，童某某出具借条，借杨天保现金33000元;(2)、2011年10月15日，童某某出具借条，借张某某现金44000元，担保人为杨天保；（3）、2013年2月15日，童某某出具借条，借杨天保现金20万元，担保人为张成吉。杨天保在复印件上注明，原件由杨天保保管，从而证明2011年杨天保与童某某、张某某熟悉，童某某从杨天保、张某某处高息借贷，20万元有可能是借给童某某的高息。第三人王常青辩称，当时达成协议，把房子卖给杨天保，交来的钱支付人工工资。杨天保称已把钱付给童某某，我不清楚，我未看见杨天保交钱。2011年杨天保把钱借给童某某，我是2012年开的工程，借款与我没有关系。法庭调取的证据有：1、吴忠市中级人民法院（2017）宁03民初10号民事调解书。2、青铜峡市人民法院（2017）宁0381民初789号民事判决书。经庭审质证，本院认为，原告提交的证据1属法院已生效的法律文书，与本案有关联性，对其证据效力予以确认；被告及第三人对证据2真实性、关联性无异议，本院对其证据效力予以确认；对证据3真实性有异议，但证人张成吉证实本人为借款担保人，签名属实，本院对借条反映的内容予以确认，收条系原件，对其反映的内容予以确认；证据4，证人张成吉与大坝镇虽有利害关系，但张某某证言能够反映部分案件事实，对其证言能与其他证据相印证部分的事实予以确认。被告提交的20万元借条与原告提交的相一致，对其反映的内容予以确认，提交的其他二张借条与本案无关联性，对其证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，大坝镇招标建设“2012塞上农民新居和危房改造工程”（大坝镇中庄金岸湖畔特色二层楼一、二标段工程）。王常青施工建设中庄新居别墅楼单体户型2工程及中庄新居条式楼1号、3号、6号、7号楼部分工程、101个车库、部分路面及临时用电工程。施工过程中，大坝镇与王常青口头协商确定以所建房屋抵顶工程款，由大坝镇出具“青铜峡市大坝镇民生保障服务中心新村专户”收据，载明收到王常青交来中庄新居某套房屋购房款，王常青给大坝镇出具相应金额的借条，而后王常青持收据对外联系以销售等方式融资。自王常青处取得收据的人，向大坝镇缴纳燃气安装、物业、装修押金等费用，即可从大坝镇处领取房屋钥匙、装修入住。童某某分包王常青前述工程的部分劳务轻工。2013年2月15日，童某某给杨天保出具借条，载明“借条，今借到杨天保现金200000元，借款人童某某，担保人张某某，担保车号宁Axxx”。同年6月26日，童某某出具收条，载明“收条，今收到杨天保房款130000元，收款人童某某”。2013年6月26日，应杨天保要求，经王常青同意，大坝镇会计史某某为杨天保更换编号32897的新村专户收款收据，记载收到杨天保交来中庄新居购房款（王常青工程款顶）345675元。收据由杨天保持有，该房屋至今未办理前述“交费领钥匙”手续。2014年3月13日，王常青（甲方）与杨天保（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将其建设置换的位于青铜峡市大坝镇中庄新村安置房A区62栋2号房屋（建设面积165平方米）以人民币345675元整出售给乙方；乙方一次性付清房款，等过户条件成熟时，甲方协助乙方办理房屋产权手续；任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。王常青在第八条部分书写：本房屋抵顶于童某某工程款，与甲方买卖没任何责任。2018年5月3日，大坝镇向本院起诉王常青、杨天保，诉讼请求为：1求确认大坝镇与王常青、杨天保口头达成的以房顶账协议无效；2、请求判决王常青、杨天保返还大坝镇所有的青铜峡市中庄新居房屋（价值345675元）；3、诉讼费由被告承担。2018年12月25日，本院作出（2018）宁0381民初1422号民事判决，驳回原告青铜峡市大坝镇人民政府的诉讼请求。后大坝镇提起上诉。2019年2月25日，吴忠市中级人民法院作出（2019）宁03民终192号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2016年，吴忠市中级人民法院立案受理了宁夏盛泰龙建筑有限公司与大坝镇建设工程施工合同纠纷一案，2016年8月2日，作出（2016）宁03民初1号民事判决书，后大坝镇上诉至自治区高级人民法院，2016年12月26日，作出（2016）宁民终255号民事裁定，发回吴忠市中级人民法院重审。2017年11月9日，吴忠中院作出（2017）宁03民初10号民事调解书，协议内容为：一、被告青铜峡市大坝镇人民政府于调解书生效后两年内向原告宁夏盛泰龙建筑有限公司支付工程款840万元（具体履行方式由双方协商确定）。原告宁夏盛泰龙建筑有限公司自愿放弃剩余工程款及违约金的诉讼请求，上述款项付清后双方因本案产生的债权债务自此终结；二、原告宁夏盛泰龙建筑有限公司确保在调解书生效后一年内完成对大坝镇中庄新居条式楼1号、3号、6号、7号楼工程、别墅楼单体户型2工程及王常青施工建设的101个车库和部分路面工程中未完工工程的施工。同时，对于上述工程中涉及的农民工工资及材料款一并由原告宁夏盛泰龙建筑有限公司核实统计后支付。宁夏盛泰龙建筑有限公司对于所施工的上述未完工工程应付工程款及支付的农民工工资和材料款不能向青铜峡市大坝镇人民政府再行主张；三、对于王常青挂靠的宁夏东杰建筑有限公司在中庄新居工程施工的别墅楼单体户型2工程及中庄新居条式楼1号、3号、6号、7号楼部分工程、101个车库和部分路面和临时用电工程中产生的权利义务及工程款结算均由原告宁夏盛泰龙建筑有限公司负责；四、案件受理费84520元，减半收取42260元，由原告宁夏盛泰龙建筑有限公司负担。鉴定费80000元，由被告青铜峡市大坝镇人民政府负担。又查明，2017年3月7日，本院立案受理了王常青与大坝镇、宁夏东杰建筑工程有限公司（以下简称东杰公司）建设工程施工合同纠纷一案，其诉讼请求为：1、二被告支付原告工程款1564638.37元、逾期利息267823.22元，合计1832461.60元；2、被告大坝镇返还原告保证金60万元；3、本案诉讼费由被告承担。2018年3月20日，本院作出（2017）宁0381民初789号民事判决书，判决内容为：一、被告宁夏东杰建筑工程有限公司支付原告王常青工程价款335150.21元，被告青铜峡市大坝镇人民政府承担连带责任，于判决生效之日起10日内付清；二、被告青铜峡市大坝镇人民政府再行支付原告王常青工程价款290517.56元，于判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告王常青的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。认定的事实为：2012年9月18日，被告东杰公司中标被告大坝镇招标建设的“2012塞上农民新居和危房改造工程”（大坝镇中庄金岸湖畔特色二层楼一标段工程），建设规模为户型1，340.67平米26栋，户型2，339.82平米75栋，户型3，236平米22栋，中标价为62847180元。后王常青与被告东杰公司签订《企业内部承包合同》，约定王常青以一标段工程项目经理身份承包施工6456.58平米建筑，工程造价10488133.12元。2014年6月12日，宁夏中诚信建设工程咨询事务所会同建设单位、监理单位、施工单位对工程现场实地勘测，在三方认可的现场工作记录基础上，对王常青施工建设的工程，出具竣工结算审核报告，审定王常青施工前述一标段单体户型2部分工程款总额11132270.37元。备注：审定造价中（1）合同内审定金额含单体2户型19栋楼；（2）变更签证含机械换填天然砂石单体2户型22栋楼，单体2户型花园围墙19栋楼；（3）审定造价中含劳保基金299154.15元，由建设单位代扣代缴。该审定表有王常青、东杰公司、大坝镇三方及监理单位签字盖章确认。另，王常青承包大坝镇建设的大坝镇中庄金岸湖畔新居混凝土道路工程一部分，宁夏中诚信建设工程咨询事务所出具竣工结算审核报告，审定王常青施工部分总额290517.56元，其中劳保基金8461.68元，由建设单位代扣代缴。该审定表有王常青、大坝镇及监理单位签字盖章确认。2012年6月至2016年8月期间，大坝镇以银行转账直接向王常青或其关联账户支付工程款合计9867632元。本院认为，王常青施工建设了大坝镇“2012塞上农民新居和危房改造工程”（大坝镇中庄金岸湖畔特色二层楼一、二标段工程）中的部分工程，在法院审理宁夏盛泰龙建筑有限公司与大坝镇建设工程施工合同纠纷一案[（2017）宁03民初10号]、王常青与宁夏东杰建筑工程有限公司、大坝镇建设工程施工合同纠纷一案[（2017）宁0381民初789号]中，对大坝镇与王常青以房抵付的工程款未做扣减。2018年，大坝镇向本院分别起诉了杨天保、张某某、王常青（第三人樊某某），要求确认以房顶账协议无效，返还房屋。之后，大坝镇撤回对张某某的起诉。本院以大坝镇未交付钥匙，仍占有房屋为由，判决驳回对杨天保、王常青的诉讼请求，二审维持原判。现杨天保提起诉讼，要求解除双方之间的买卖合同，退还房款。本案主要问题是如何认定大坝镇给杨天保出具收据效力问题，双方是否存在房屋买卖合同关系，还是其他法律关系。民事法律关系的建立以意思表示为主要内容。大坝镇以房顶王常青工程款，王常青持大坝镇出具的收据联系他人融资，以向第三人出售房屋、借款、顶材料款、顶劳务工资等方式融资，王常青带第三人到大坝镇，大坝镇给第三人出具收据做顶账手续，注明顶王常青工程款。之后，已有部分第三人向大坝镇缴纳燃气安装费、物业费、装修押金等费用后领取了房屋钥匙，部分第三人未缴纳前述费用，未办理房屋移交手续。现大坝镇辩称与王常青间债务，经法院判决，已结清王常青工程款，不再给第三人办理房屋移交手续，从而引起纷争。大坝镇与王常青之间属以房抵债合同关系，后经王常青同意向第三人出具收据，表示以房抵偿了王常青欠第三人债务，三方之间形成债务转移关系。大坝镇给第三人出具的收据具有以物抵债的合同效力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，收据虽载明“今收到杨天保交来中庄新居购房款（王常青工程款顶）345675元”，但原告未将房款交付给大坝镇，而是支付给了童某某，大坝镇、王常青、童某某、杨天保之间形成债务转移关系，不属房屋买卖合同关系。故原告以房屋买卖合同关系要求大坝镇退还房款与本案查明的事实及法律关系不符，本院不予支持。大坝镇辩称同意解除与杨天保买卖合同关系，但与本院查明的法律关系不符，如依本院查明的法律关系，判决解除双方之间的以物抵债合同，清偿原告债权，因童某某未参加诉讼，存在遗漏诉讼主体问题，故对大坝镇辩解理由不予采纳。大坝镇辩称不再履行以物抵债合同，交付房屋。涉及到杨天保、童某某、王常青、大坝镇之间债权债务问题，原告可依据本院查明的法律关系，另行起诉，维护自己的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，判决如下：驳回原告杨天保的诉讼请求。案件受理费8368元，由原告杨天保负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 刘兴发人民陪审员 王淑琴人民陪审员 郭 静 二〇一九年九月十二日书 记 员 陈 军书 记 员 丁宇坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。