北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初13265号原告（申请执行人）：杨秀英，女，1940年5月26日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：于春雷（杨秀英之子），男，1978年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。被告（执行案外人）：王尊丰，男，1963年5月9日出生，汉族，住北京市大兴区×。委托诉讼代理人：蒲文明，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲萌萌，北京市振邦律师事务所实习律师。被告（被执行人）：刘占波，男，1974年5月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（被执行人）：刘占山，男，1971年9月4日出生，汉族，住北京市大兴区。原告杨秀英与被告王尊丰、被告刘占波、被告刘占山案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀英的委托诉讼代理人于春雷、潘光荣，被告王尊丰及其委托诉讼代理人蒲文明、蒲萌萌到庭参加诉讼，被告刘占山、被告刘占波经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀英向本院提出诉讼请求：判决准许对北京市大兴区黄村镇永华北里10号楼3层5-302房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：王尊丰提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的情形，其异议请求不应得到支持。第一，涉案房屋无法办理产权过户登记，王尊丰存在明显过错，不符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。王尊丰于2013年8月1日购买刘占山名下涉案房屋时，该房屋上设有银行抵押，王尊丰明知不解除抵押权无法过户而购买；上述抵押权消灭后，北京汇富小额贷款股份有限公司（以下简称汇富公司）基于对物权公示的信赖，于2014年2月又在涉案房屋上办理了新的抵押权登记；而王尊丰于2017年8月才起诉要求办理过户登记。可见王尊丰对涉案房屋未办理过户存在明显过错。第二，王尊丰在购买涉案房屋过程中放任扩大风险，存在多处不符合情理之处，名为房屋买卖，实为民间借贷。王尊丰与刘占山签订的《房屋买卖协议书》仅有一段文字表述，对付款、解抵押、过户、交房等均未详细约定，且就违约金的约定亦有悖常理，明显非正常的房屋买卖交易；王尊丰明知涉案房屋设有抵押，仍一次性支付购房款，且支付给了案外人，故王尊丰在明知无法过户的情况下仍支付全部款项所产生的后果应由其自身承担。第三，杨秀英的抵押权属于物权，具有公示效力和优先效力，在抵押权经由生效判决确认的情况下，杨秀英的抵押权应予优先保护。综上所述，请求法院支持杨秀英的诉讼请求。王尊丰辩称,不同意杨秀英的诉讼请求。2013年8月1日，王尊丰与刘占山签订《房屋买卖协议书》，约定刘占山将涉案房屋以1600000元出卖给王尊丰。当日，王尊丰将1600000元购房款汇入刘占山指定账户内，刘占山向王尊丰出具收条。付款完毕后，刘占山将涉案房屋交付给王尊丰，王尊丰于2013年11月入住至今。2016年7月26日，王尊丰将刘占山诉至北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院），请求法院判决刘占山协助办理过户登记手续，双方在大兴法院调解之下达成协议，大兴法院据此作出（2016）京0115民初12440号民事调解书。后王尊丰再次起诉请求判决刘占山协助办理过户登记手续，大兴法院作出（2017）京0115民初15509号民事判决书，认定王尊丰是涉案房屋的所有权人，但因涉案房屋被查封且设有抵押登记的情况下，无法办理产权过户手续。王尊丰对涉案房屋未能办理过户登记不存在过错：首先，王尊丰与刘占山的房屋买卖行为在先，汇富公司就涉案房屋设定抵押权的行为在后；王尊丰购买涉案房屋时，涉案房屋上虽有银行抵押，但买卖双方完全可就解除抵押约定具体时间和条件。其次，杨秀英作为汇富公司对刘占山所享有债权的受让人，应当进行风险评估并对涉案房屋的买卖情况进行必要审查，但杨秀英并未尽到相应的审查义务。综上所述，请求法院驳回杨秀英的诉讼请求。刘占山未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。刘占波未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，汇富公司与刘占波、刘占山借款合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）京0115民初4501号民事判决书，判决：一、刘占波偿还汇富公司借款本金5000000元并支付借款利息；二、刘占波支付汇富公司律师代理费136600元；三、如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占波名下位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区2号楼10层4-1001号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，刘占波、刘占山未如期履行判决书确定的义务，汇富公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月25日立案执行，案号为（2016）京0115执5333号。执行过程中，本院于2016年11月1日查封涉案房屋。后杨秀英以其受让汇富公司就（2016）京0115民初4501号民事判决书享有的全部债权为由，申请变更为（2016）京0115执5333号执行一案的申请执行人，本院于2016年12月26日作出（2016）京0115执异90号执行裁定书，裁定变更杨秀英为（2016）京0115执5333号案件申请执行人。王尊丰就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年5月9日作出（2019）京0115执异69号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。杨秀英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。2013年8月1日，王尊丰（买受人）与刘占山（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区永华北里10-5-302室（即涉案房屋），面积87．66㎡，房主刘占山（身份证号：×××），房产证号X京房权证兴字第XXXX号商品房一套，卖给王尊丰（身份证号：×××），房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，过户中发生的一切费用都由原房主刘占山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，房主刘占山按每日5000元违约金支付给王尊丰。过户后房屋交给王尊丰。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”协议签订当日，王尊丰向刘娜的工商银行账户汇入1600000元。刘占山与刘娜共同向王尊丰出具收条，载明：“今收到王尊丰交来购买坐落大兴区黄村镇永华北里×-×-×室（即涉案房屋）房屋款1600000元。因王尊丰向刘占山转卡失败，改为王尊丰向刘娜卡号×××（工行大兴支行）转入人民币1600000元整。”收条尾部有刘占山、刘娜的签字及捺印。庭审中，王尊丰主张刘娜与刘占山系姐弟关系，但未提供证据予以证明。2016年7月26日，王尊丰因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至本院，本院于2016年10月14日作出（2016）京0115民初12440号民事调解书，内容为：一、王尊丰与刘占山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效；二、案件受理费9600元由被告刘占山负担。2017年8月4日，王尊丰又将刘占山诉至本院，请求本院判决刘占山协助王尊丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且王尊丰经本院依法释明仍未变更诉讼请求，故本院于2018年3月30日作出（2017）京0115民初15509号民事判决书，判决驳回王尊丰的诉讼请求。为证明已占有涉案房屋，王尊丰提供了以下三份证据：一是北京市大兴区林校路街道永华北里社区居委会（以下简称永华北里居委会）于2019年4月19日出具的居住证明，内容为：“王尊丰，男，身份证号码×××，现居住在北京市大兴区永华北里×号楼×单元×室。特此证明。此证明仅证明本人现居住情况。”落款处加盖永华北里居委会公章。二是北京市污水处理费收费专用票据一张，开票时间为2019年4月23日，缴款人为永华北里×-×-×，缴费金额为44．88元。三是北京市电力公司电费收据一张，开票时间为2019年4月23日，缴费用户为韩宗秀，交费后预收电费为200元。另查，2012年12月24日，招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，汇富公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。本院认为，根据民事诉讼法的规定，刘占山、刘占波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。本案有两项争议焦点：一是王尊丰是否就涉案房屋享有物权期待权；二是若王尊丰就涉案房屋享有物权期待权，则该项权利可否对抗杨秀英就涉案房屋享有的抵押权。一、关于王尊丰就涉案房屋是否享有物权期待权，根据《异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。买受人物权期待权的成立上述四项条件缺一不可。但本案中，王尊丰就未能办理过户登记存在过错。首先，从《房屋买卖协议书》内容来看，协议签订时，王尊丰已得知涉案房屋无法立即办理过户登记，但其仍然一次性支付全部购房款。王尊丰选择了一种有悖于市场交易习惯的支付方式，对由此产生的无法办理过户风险应负一定责任。其次，《房屋买卖协议书》中约定双方于2013年11月1日前完成过户，但招行北京分行在涉案房屋上设定的最高额抵押登记直至2014年2月18日才办理注销登记，也即在2013年11月1日，涉案房屋因设有抵押而无法办理过户；此后，刘占山便已构成违约。但是，王尊丰直至2016年7月26日才因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至本院，存在未积极行使权利的情形。也正因未积极行使权利，王尊丰错失招行北京分行抵押权解除后完成过户的机会。综上，王尊丰就未能办理过户登记存在过错。二、关于若王尊丰就涉案房屋享有物权期待权，则该项权利可否对抗杨秀英就涉案房屋享有的抵押权，《异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而该规定第二十八条规定的金钱债权是指普通债权，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，即使案外人提出的异议符合第二十八条规定的条件，其亦无法排除执行。本案中，杨秀英受让汇富公司的债权后，继受取得汇富公司就涉案房屋享有的抵押权，故即使王尊丰符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其提出的排除执行异议也不应予以支持。综上所述，王尊丰对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，故对杨秀英准许执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决如下：准许执行北京市大兴区黄村镇永华北里×号楼×层×房屋。案件受理费70元，由王尊丰负担(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇一九年九月二十六日书 记 员  熊诗岚