云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终687号上诉人（原审原告）：方红，女，1968年4月29日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会（澄华线9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人方红因与被上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月19日公开开庭进行了审理，上诉人方红、被上诉人湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方红上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二、三项；3.由湖畔圣水公司继续履行双方签订的《商品房购销合同》，向产权登记机关报送办理房屋产权登记应由湖畔圣水公司提供的办证资料，协助其办理不动产登记；4.由湖畔圣水公司支付其至实际办理不动产登记之日止的逾期办证违约金，截止2017年1月10日共计90174.2元；5.由湖畔圣水公司在30天内履行《商品房购销合同》，对其所购商品房按约定进行装修达到合同约定的交付标准，并按合同约定配置室内物品；6.由湖畔圣水公司在60天内对其所购商品房所在大楼公共部分按设计和规划要求完成装修和配套（包括水、电、燃气、数字电视信号、宽带等），使其所购房屋能达到正常使用和经营的合同目的；7.由湖畔圣水公司支付其至实际办理不动产登记之日止的契税、产权工本费、印花税款的资金占用费，截止2017年1月10日共计1810.4元；8.一、二审诉讼费由湖畔圣水公司负担。事实和理由：一审法院未查明认定湖畔圣水公司超过180个工作日后才向产权部门报送材料以及报送的材料不符合办理产权登记要求的事实。按照房地产商销售房产的实际做法，购房人在缴纳房款、税费、办证等费用的同时就应当签署委托办证的授权文件。其在缴纳税费时已按湖畔圣水公司的要求签署了必备文件，其系单方面授权，文件在签署后交给了湖畔圣水公司，自己并未留存。如果其没有授权湖畔圣水公司办理产权证，则湖畔圣水公司不可能违背常理，在无授权的情况下于2016年10月31日向澄江县不动产登记中心提交办证材料，湖畔圣水公司的该行为证明其已经取得授权文件，如果因没有授权文件导致办不了证，湖畔圣水公司退件后为何一直不通知购房人提供授权资料，证件未办理是湖畔圣水公司单方面违约导致。一审认定湖畔圣水公司的行为不构成违约错误。双方签订的合同是湖畔圣水公司提供的格式合同，该合同约定的逾期办证违约金过低，助长了湖畔圣水公司的恶意违约行为，该显失公平的合同条款应认定无效，视为双方没有约定逾期办证违约金，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条之规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。综上，一审法院遗漏认定事实，适用法律错误，应依法改判。湖畔圣水公司辩称，1.其公司已于2016年10月31日前，向登记部门报送了应由开发商提供的全部办证资料，相应协助义务已履行完毕，不应承担迟延办证的违约责任。且合同中已约定逾期办证违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款在本案中无适用的前提。一审判令其公司支付违约金，并不是基于其公司的违约行为，而是其公司为化解矛盾，作出妥协自愿负担的意思表示。2.交付清单中已载明室内公共部分的装修交付标准、室内物品项目及数量，方红已签字确认，可证明交付的房屋与合同约定一致。另，2014年交付房屋后，方红未提出异议，根据法律规定，其提起诉讼之日超过两年的最长检验合理期间。其次，一审诉讼中法院已组织现场勘验，此时方红主张的交付标准及物品项目、数量等与交付清单相符。3.契税、工本费、印花税是购房人应当履行的法定义务，在方红自愿缴纳的前提下，其公司代为收取不应承担资金占用费。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，裁判客观公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方红向一审法院起诉请求：1.由湖畔圣水公司继续履行双方签订的《商品房购销合同》，向产权登记机关报送办理房屋产权登记应由湖畔圣水公司提供的办证资料，协助其办理不动产登记；2.由湖畔圣水公司支付其至实际办理不动产登记之日止的逾期办证违约金，截止2017年1月10日共计90174.2元；3.由湖畔圣水公司在30天内履行《商品房购销合同》，对其所购商品房按约定进行装修达到合同约定的交付标准，并按合同约定配置室内物品；4.由湖畔圣水公司在60天内对其所购商品房所在大楼公共部分按设计和规划要求完成装修和配套（包括水、电、燃气、数字电视信号、宽带等），使其所购房屋能达到正常使用和经营的合同目的；5.由湖畔圣水公司支付其至实际办理不动产登记之日止的契税、产权工本费、印花税款的资金占用费，截止2017年1月10日共计1810.4元；6.诉讼费由湖畔圣水公司承担。庭审过程中，方红要求确认其与湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》有效。一审法院认定的事实：湖畔圣水公司系房地产开发企业。2013年7月27日，方红作为甲方与湖畔圣水公司作为乙方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：湖畔圣水ⅡG贷2013－125号），合同约定了以下主要内容：“乙方购买甲方开发的湖畔圣水Ⅱ期第11幢第05层506号钢混结构房屋一套，套内参考建筑面积为43.76平方米，房屋总价款为735581元，付款方式为担保贷款方式付款，乙方于2013年11月1日前将支付总房款61%即445581元作为首付款，剩余39%即290000元通过银行贷款方式足额汇至甲方指定账户。如果乙方未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天伍元向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方应于2014年7月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。如果甲方未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天伍元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方交付的商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按所缺项目差价补偿。甲方自行提高标准超出原约定标准的费用由甲方承担。乙方达到以下条件，甲方可接受委托在180个工作日内协助乙方办理产权登记手续。1.甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；2.乙方支付完毕全部购房款、税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等相关全部费用；3.乙方向甲方出具办理产权登记手续的委托书；4.乙方向甲方交付办理产权所需资料包括：（1）产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金，直到应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止。因乙方原因导致甲方不能在约定的期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。产权登记机关审查办证期限不计入本条约定之期限内。”《合同补充协议》约定：“乙方所购商品房位于酒店管理统一运营区域范围内，乙方同意将该商品房及其配套设施设备、共有部分完整提供给甲方或甲方指定的第三方统一使用、管理及运营，双方具体权利义务由乙方与承租方另行协商约定。”《商品房销售合同》及《合同补充协议》签订后，方红按合同约定于2013年7月27日、2013年8月5日两次向湖畔圣水公司支付购房首付款445581元，后又通过银行贷款方式支付湖畔圣水公司购房尾款290000元。2014年7月31日，双方签订《湖畔圣水二期租赁合同》，合同约定：方红将向湖畔圣水公司所购的涉案房屋出租给湖畔圣水公司用于酒店经营，年租金为购房款的6.7%，租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日，后双方签订《交房通知书》、《湖畔圣水·伴山伴海室内装修/室内物品交付清单》、《湖畔圣水·伴山伴海业主文件资料及物品交付签收表》，方红均签名确认。同时，方红向湖畔圣水公司交纳契税22152.43元、产权工本费80元、印花税5元、专项维修基金3879元、数字电视初装费400元。虽然方红在交付确认书及交付签收表上签名，但双方均认可，湖畔圣水公司当时并未按合同的约定装修涉案房屋及交付室内物品，交付的是毛坯房。在租赁合同履行期间，湖畔圣水公司根据租赁合同约定以各种方式按期或不按期向方红支付租金。2017年2月7日，方红向法院提起诉讼。另查明，2016年10月31日，湖畔圣水公司向澄江县不动产登记中心提交了澄江县建设工程规划核实合格证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、澄江县建设工程规划验收合格证等十一份办理产权证的材料，但澄江县不动产登记中心经审查认为上述十一份材料不符合办理业主不动产产权登记的要求，不属于受理范围，已做退件处理，但并未说明湖畔圣水公司还需补充何种资料。另说明澄江县不动产登记中心一直在正常办理业务，没有停止过办理产权登记。但到目前为止，涉案房屋仍未办理不动产登记。为进一步查明湖畔圣水公司向方红交付房屋的现状，一审法院于2017年6月20日依法对涉案房屋进行现场勘验，经现场勘验确认：涉案房屋已按装修标准基本装修完毕，并配置了相关室内物品，大楼公共部分的相关配套尚在进一步完善中。现涉诉的房屋已按合同约定装修完毕，公共部分的相关配套已基本完善。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，分为商品房的预约、预售、销售等。本案中，双方于2013年7月27日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。对于方红要求湖畔圣水公司向产权登记机关报送应由湖畔圣水公司提供的办证资料，协助方红办理不动产登记的诉讼请求，双方当事人在商品房购销合同第十二条约定了关于产权登记的内容。建设部发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”，根据上述规定，办理产权证是三方行为决定的。本案中，双方在合同中约定了由湖畔圣水公司协助方红办理商品房的产权登记手续，但方红仍然需要向湖畔圣水公司提交办理产权证的相关资料，湖畔圣水公司提出导致至今未能办理产权证的原因之一是方红没有提供办理产权证所需要的资料和没有履行协助义务，虽然方红予以否认，但方红并未提供证据证实已提供办证所需的资料及已履行了协助义务。2016年10月31日，湖畔圣水公司向澄江县不动产登记中心提供十一份办理产权证材料，但上述材料不符合办理业主产权证的要求，不动产登记中心虽作了退件处理，但并未明确要求湖畔圣水公司需补充何种资料，上述事实表明湖畔圣水公司没有怠于为方红办理产权证的情形。故对方红要求湖畔圣水公司单方向产权登记机关报送办证资料的诉讼请求不予支持。对于方红要求湖畔圣水公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，双方在《商品房购销合同》第十二条约定了关于产权登记的约定：……，因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金直至应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止，……。因在上述关于协助办理产权证的评述中已确认办理产权证是三方行为共同决定的，现方红没有证据证实逾期办理产权证是由于湖畔圣水公司单方原因造成的，不应承担违约责任。庭审结束后，湖畔圣水公司向法院表示，其公司愿意按照合同约定每天5元向方红支付逾期办证违约金至2016年10月31日，但应扣除180个工作日的办证期限，对此，予以尊重。本案逾期办证违约金的起算时间应从2014年8月1日双方签订《交房通知书》次日起往后推180个工作日即2015年4月23日起算，计算至2016年10月31日共计558天，违约金为558天×5元/天＝2790元。对于方红要求湖畔圣水公司完成房屋装修、室内物品配置、公共配套的诉讼请求，首先，方红在明知湖畔圣水公司向其交付的房屋不符合合同的约定，仍然在《交房通知书》、《湖畔圣水·伴山伴海室内装修/室内物品交付清单》、《湖畔圣水·伴山伴海业主文件资料及物品交付签收表》上签名认可，应视为方红同意湖畔圣水公司当时的交付行为。其次，在2017年6月20日依法对涉案房屋进行现场勘验确认湖畔圣水公司已按装修标准基本装修完毕，并配置了相关室内物品，大楼公共部分的相关配套尚在进一步完善中，现大楼公共部分的相关配套已基本完善，基本达到交付标准，故对方红的该诉讼请求不予支持。对于方红要求湖畔圣水公司支付契税、产权工本费、印花税的资金占用费的诉讼请求，湖畔圣水公司按合同约定向方红收取上述费用是为了在办理产权证时代方红向相关部门交纳，减轻方红办证成本，并非刻意占用方红的资金，要求湖畔圣水公司承担资金占用费无事实和法律依据，不予支持。综上所述，合同当事人应当按照约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“原告方红与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于2013年7月27日签订的《商品房购销合同》有效；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方红支付逾期办理产权证的违约金2790元；三、驳回原告方红的其他诉讼请求。案件受理费2100元（原告方红已预交），由原告方红负担1900元，被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担200元。”二审中，方红提交以下证据：1.澄江县不动产权证首发仪式新闻截图，证明湖畔圣水公司超过180个工作日后才报送材料，且报送材料被退件，湖畔圣水公司之后没有再报送材料。2.信访答复意见，其陈述此系从业主QQ群下载打印的材料，证明该意见记载的就是其和其他业主向湖畔圣水公司购买的商品房，湖畔圣水公司违约。经质证，湖畔圣水公司认为第1份证据不属于新证据，与本案不具有关联性，对三性均不认可；第2份证据属拍照图片且被涂改过，方红也未提交原件，不予认可。本院认为，此两份证据因无其他证据与之佐证，不能证明方红的证明目的，本院不作确认。湖畔圣水公司提供交房签收确认表、委托书各四份，证明已有4户业主接受房屋，其公司所交付房屋符合合同约定标准，物品无欠缺，方红要求其公司按照合同约定的交付标准履行义务，与客观事实不符。经质证，方红对真实性无异议，但认为该交房行为系基于租赁合同产生，与其基于房屋销售合同主张的交付属不同的法律关系，对证明目的不予认可。本院认为，湖畔圣水公司提交的证据，方红对真实性无异议，本院予以采信。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房购销合同》中约定所购商品房为预售商品房。湖畔圣水二期项目尚未办理首次登记。澄江县不动产登记中心于2016年12月14日出具补充说明载明，澄江县不动产登记中心2016年10月31日收到湖畔圣水公司提交的十一份资料是湖畔圣水公司二期资料，不是业主（个人）办证资料，该材料不符合办理业主（个人）不动产权登记要求，不属于受理范围。房地产开发项目申请房地产登记一般由房地产开发企业代为办理，由业主委托开发商办理，不针对业主（个人）。目前湖畔圣水公司尚未提交业主（个人）办证的资料。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，双方约定所购房屋为预售商品房，因此产生的纠纷，案由应为商品房预售合同纠纷，一审确定为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、方红要求湖畔圣水公司向产权登记机关报送办理房屋产权登记应提供的资料，协助其办理不动产登记的请求能否支持；二、方红要求湖畔圣水公司对涉案房屋进行装修达到合同约定交付标准并按合同约定配置室内物品，对涉案房屋所在大楼公共部分按设计和规划要求完成装修和配套以达到正常使用和经营的合同目的，支付收取契税、产权工本费、印花税款的资金占用费的请求能否得到支持；三、湖畔圣水公司应否支付方红逾期办证违约金，如应支付，违约金如何计算。关于焦点一，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；……”房地产开发企业开发房地产后，需先办理首次登记，才可办理转移登记。本案中，方红要求湖畔圣水公司向产权登记机关报送相关资料并协助办理不动产登记，实质是要求协助办理其所购房屋的转移登记手续，虽合同中约定湖畔圣水公司有协助方红办理产权登记的义务，湖畔圣水公司也于2016年10月31日向澄江县不动产登记中心提供了十一份办理产权登记的材料，但该中心出具的补充说明已载明，湖畔圣水公司提交的十一份资料不是业主（个人）办证资料，且涉案房屋尚未办理首次登记，而首次登记还涉及行政机关的行政行为，湖畔圣水公司作为该不动产的权利人何时能办理首次登记尚不明确，本案现还不具备办理转移登记的条件，对方红的该请求本案不作处理。湖畔圣水公司抗辩其公司已履行了提交办理产权登记材料义务的理由不成立，不予采信。原审认为湖畔圣水公司提交十一份材料的行为表明不存在怠于为方红办理产权证的情形，并对该请求作出实体处理不当，本院予以纠正。关于焦点二，方红要求湖畔圣水公司完成房屋装修、室内物品配置，因方红明知湖畔圣水公司向其交付房屋不符合合同约定，仍在《交房通知书》、《湖畔圣水?伴山伴海室内装修/室内物品交付清单》、《湖畔圣水?伴山伴海业主文件资料及物品交付签收表》上签名，应视为其同意湖畔圣水公司当时的交付行为。且2017年6月20日，一审法院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘验时，确认湖畔圣水公司已按装修标准基本装修完毕，并配置了相关室内物品，故原审对方红的该项请求不予支持并无不当。方红要求湖畔圣水公司对公共部分按设计和规划要求完成装修和配套的问题，涉及的是业主的公共权利，不属各业主独立所有权问题，不应由单个业主进行主张，故本案不予审理，一审进行审理并作出实体判决不当，本院予以纠正。方红要求湖畔圣水公司支付契税、产权工本费、印花税的资金占用费的问题，因此费用系湖畔圣水公司按合同约定向方红收取后，还需代方红向相关部门缴纳，且合同中未约定代缴时间及湖畔圣水公司在未代缴期间应支付方红资金占用费，故方红要求湖畔圣水公司承担资金占用费无事实和法律依据，原审不予支持并无不当。关于焦点三，双方签订的《商品房购销合同》约定，方红办理完房屋交接手续，支付全部购房款、税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等相关全部费用，出具办理产权登记手续的委托书，产权人（共同购买人）身份证复印件，购房发票原件，产权办理机关需要提交的其他资料，湖畔圣水公司可接受委托在180个工作日内协助办理产权登记手续。经审查，方红已于2014年8月1日办理房屋交接手续，并支付了全部购房款、税款、住宅专项维修资金等，已履行了合同主要义务。授权委托书、产权人身份证复印件方红主张在接房时已提交湖畔圣水公司，湖畔圣水公司虽不认可，但其作房地产开发企业，在不动产登记中心明确房地产开发项目申请房地产登记一般不针对业主（个人）的情况下，其有提醒或要求方红提供相关资料的义务，但其未向业主提醒或提出要求。故，方红于2014年8月1日与湖畔圣水公司办理相关手续后，可视为方红履行了合同义务，湖畔圣水公司已接受委托，根据合同约定，湖畔圣水公司自2014年8月2日起180个工作日内即2015年4月22日前应向产权登记机关报送产权登记材料，为方红办理转移登记的相关手续。其至今仍未办理，且涉案房屋尚未办理首次登记，目前还不具备为方红办理所购房屋的转移登记手续，属湖畔圣水公司的原因所致，已构成违约，应承担违约责任。根据合同中关于逾期办证违约金按每日5元计算，产权登记机关审查办证期限不计入合同约定期限内的约定，逾期办证违约金应按每日5元自2015年4月23日计算至湖畔圣水公司代方红向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止，方红要求按日利率0.0195%计算至实际办理不动产登记之日，不符合合同约定，不予支持。原审根据湖畔圣水公司的意见，计算至2016年10月31日不当，本院予以纠正。综上，方红的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初134号民事判决第一项;二、撤销云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初134号民事判决第二、三项；三、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付方红逾期办证违约金(自2015年4月23日至湖畔圣水公司代方红向不动产登记机构提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止，按每日5元计算);四、驳回方红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，由方红负担1922元，澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担178元；二审案件受理费2100元，由方红负担1922元，澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担178元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年九月六日书记员  邹 欣