福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3402号 原告：李裕和，男，1989年10月12日出生，汉族，住福建省。 原告：杨敏敏，女，汉族，1991年8月7日出生，汉族，住福建省。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地永安市中山路689号，统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮、黄人杰，福建众强律师事务所执业律师。 原告李裕和、杨敏敏与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李裕和、杨敏敏，被告万年公司委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李裕和、杨敏敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令万年公司支付逾期交房违约金共计人民币94401.4元。（暂计至2018年8月27日止）计算清单：①合同约定房屋交付使用时间起，至房屋实际交付使用时间止（2017年7月1日-2018年3月27日：834274元×3÷10000×270＝67596.19元）②实际交付使用之日起至2018年8月27日（2018年3月28日-2018年8月27日：834274元×3÷10000×150×70%＝26805.2元）。2、本案诉讼费由万年公司承担。事实和理由：李裕和、杨敏敏与万年公司于2017年5月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定李裕和、杨敏敏购买位于福建省永安市（日出东方）13幢1-1401室，房屋总价款为人民币834274元，李裕和、杨敏敏已依约交付了全部房款。根据《商品房买卖合同》约定，万年公司应于2017年6月30日前将该符合各项约定条件的房屋交付给李裕和、杨敏敏。万年公司未在约定时间内交房，逾期超过60日后，李裕和、杨敏敏有权解除合同；李裕和、杨敏敏解除合同的，万年公司应当自李裕和、杨敏敏解除合同书面到达之日起7天内退还全部已付款，并按李裕和、杨敏敏已付款的1%向李裕和、杨敏敏支付违约金。李裕和、杨敏敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的向李裕和、杨敏敏支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，李裕和、杨敏敏最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万年公司按日依约付清了全部房款。万年公司却未按照合同约定的时间将本应符合各项约定条件的房屋交付给李裕和、杨敏敏，经小区业主多次催告，万年公司迫于压力，方于2018年3月27日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未竣工及房屋未验收的情况下仓促向李裕和、杨敏敏交了钥匙。万年公司暂记逾期423天（暂计至2018年8月27日止）。综上，李裕和、杨敏敏认为，万年公司逾期交房不存在法定和约定的免责事由，违约事实明显，应向李裕和、杨敏敏支付相应的违约金。 万年公司辩称：一、李裕和、杨敏敏与万年公司涉案房屋未竣工验收时办理了交房手续，现李裕和、杨敏敏起诉逾期交房违约金，那么应当确定的则是逾期交房的时间，而不是竣工验收时间。李裕和、杨敏敏于2018年3月27日与答辩人办理了房屋交接手续，李裕和、杨敏敏无论从主观意愿还是客观行为都表现出接收了未竣工验收的房屋，所以，涉案房屋在2018年3月27日李裕和、杨敏敏实际接手后导致逾期交付的情况已不存在，如若万年公司要承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房的时间也应当是自2017年7月1日至2018年3月27日。二、如果万年公司需要承担违约责任，应考虑到李裕和、杨敏敏交房后实际损失较小，根据公平原则对万年公司责任予以认定。并且，虽然涉案合同约定逾期交房违约金按已支付款的日万分之三计算，但万年公司认为以该方式计算违约金畸高，希望法庭予以调整或按中国人民银行同期同类贷款年率4.35%的标准计算。对此辩称，李裕和、杨敏敏认为：1、交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了〈中华人民共和国建筑法〉等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然李裕和、杨敏敏已实际接收了该房并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约的性质。接收房屋行为并不意味着李裕和、杨敏敏同意万年公司变更〈商品房买卖合同〉约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为李裕和、杨敏敏放弃对万年公司违约行为的追究权利。且李裕和、杨敏敏现在提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明李裕和、杨敏敏不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件、不放弃主张权利。万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日的逾期交房违约责任。2、关于万年公司认为的违约金计算方式过高，李裕和、杨敏敏并不认可，因为这是李裕和、杨敏敏与万年公司的签订的买卖合同上第九条规定的出卖人逾期交房的违约责任中约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。既然是合同约定，就没有计算方式过高这种说法，李裕和、杨敏敏认为就应当依据合同约定支付违约金。 李裕和、杨敏敏围绕诉讼请求依法向本院提交了证据一：《商品房买卖合同》，证明：李裕和、杨敏敏与万年公司于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》购买房屋的事实。证据二：《日出东方》定购书，证明：李裕和、杨敏敏向万年公司定购涉案房屋的事实。证据三：福建省永安市地方税务局土地使用权属转移涉税说明，证明：李裕和、杨敏敏有为涉案房屋有交过契税。证据四：购房发票，证明：李裕和、杨敏敏交付购房款的事实。证据五：完税证明，证明：李裕和、杨敏敏有为涉案房屋有交过契税。证据六：物业公司开具的收款收据，证明：房屋实际交付的日期。万年公司向本院提交了证据《日出东方房屋交接验收表》，证明：2018年3月27日，李裕和、杨敏敏在《日出东方房屋交接验收表》中签字，交接了涉案房屋。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，因李裕和、杨敏敏和万年公司对对方出示的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法进行审查予以确认并作为定案证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年5月8日，李裕和、杨敏敏与万年公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ000028403号）（含附件一至七），李裕和、杨敏敏购买万年公司开发的位于永安市城区商品房，价格为834274元。该合同第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”合同签订后，李裕和、杨敏敏按约缴付购房款834274元。 2、2018年3月27日，李裕和、杨敏敏与万年公司办理了交房手续。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第13幢楼于2018年12月6日通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。 本院认为，李裕和、杨敏敏与万年公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应当依照合同的约定履行各自的义务。合同第八条的规定，万年公司应当在2017年6月30日前，将符合约定条件的涉案商品房交付给李裕和、杨敏敏，而万年公司并未在约定的时间内将讼争房屋交付给李裕和、杨敏敏，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。因万年公司于2018年3月27日才将讼争房屋实际交付给李裕和、杨敏敏，但此时该商品房尚未通过竣工验收备案，不具备合同约定的交房条件，虽然该时间点交付的房屋不具备合同约定的交付条件，因李裕和、杨敏敏与万年公司于2018年3月27日办理了房屋交接手续，故该逾期交房的违约金应从2017年7月1日计算至2018年3月27日止，计269天（李裕和、杨敏敏诉请计算的时间为270天属计算错误，本院予以更正）。但交接的房屋未通过各项竣工验收备案，不符合双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，且该交付行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建筑工程未经验收或者验收不合格不得交付使用的法律法规规定。因此，虽然李裕和、杨敏敏已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着李裕和、杨敏敏同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为李裕和、杨敏敏放弃对万年公司违约行为的追究权利。且李裕和、杨敏敏事后以提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日的逾期交房违约责任。考虑因李裕和、杨敏敏已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响李裕和、杨敏敏居住使用等事实，根据公平原则，本院酌情确定万年公司应承担2018年3月28日至2018年8月27日计152天（李裕和、杨敏敏诉请计算的时间为153天属计算错误，本院予以更正。另因本案涉案房屋实际验收竣工符合合同交付条件的时间为2018年12月6日，而李裕和、杨敏敏诉请只主张暂计算至2018年8月27日，本院予以确认）的70%的逾期交房违约责任，以上两阶段的违约金按合同约定的已支付房款的日万分之三计算。综上，万年公司应当支付给李裕和、杨敏敏的逾期交房违约金共计93，956元（834，274元×0.03%×269天+834，274元×0.03%×152天×70%＝93，956元），对李裕和、杨敏敏诉请超出的部分本院不予支持。对万年公司辩称李裕和、杨敏敏于2018年3月27日与万年公司办理了房屋交接手续，李裕和、杨敏敏无论从主观意愿还是客观行为都表现出接收了未竣工验收的房屋，所以，涉案房屋在2018年3月27日李裕和、杨敏敏实际接手后导致逾期交付的情况已不存在，如若万年公司要承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房的时间也应当是自2017年7月1日至2018年3月27日的主张，不符合合同的约定也无法律依据，本院不予支持。对万年公司提出按日万分之三计算违约金畸高要求按中国人民银行同期同类贷款年率4.35%的标准计算调整的辩称意见，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故上述计算标准得出的违约金93，956元未超出法律规定的范围，因此对万年公司请求调整违约金的辩称意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向李裕和、杨敏敏支付逾期交房的违约金93，956元（834，274元×0.03%×269天+834，274元×0.03%×152天×70%＝93，956元）； 二、驳回李裕和、杨敏敏的其他诉讼请求。 若被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，160元，减半收取1，080元，由李裕和、杨敏敏负担5元，由福建万年房地产有限责任公司负担1,075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许锡文 二〇一九年九月二十三日 书记员  杨 佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。