云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3042号原告：韦某某，男，1980年12月20日生，汉族，小学文化，住马关县。委托诉讼代理人：韦延武，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。被告：胡某某，女，1984年6月24日生，彝族，大专文化，住文山市。原告韦某某与被告胡某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告韦某某及委托诉讼代理人韦延武、被告胡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韦某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租赁款21400元及退还押金20000元；2.判令被告承担违约金损失35655元(42800+76050的30%)；3.判令被告赔偿原告停业损失63000元(按每天600元,暂自2019年3月15日计算至起诉之日)，共计140055元；4.判令被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼过程中，韦某某变更第1项诉讼请求为：被告退还租赁款21400元。事实和理由:2018年8月15日,原告及黄某承租被告拥有的文山市牛角湾“金蛟源山庄”地块(10亩)用于经营餐饮业,并签订了《农家山庄租赁合同》,该《合同》第二条约定:租赁期限自2018年9月1日至2020年8月30日止,共计4年;第三条约定租期自2018年9月1日至2022年8月30日止;租金2018年9月1日至2020年8月30日期间共计42800元,2020年9月1日至2022年8月30日租金76050元,未按时交纳租金及应交费用每逾期一天交纳10000元作违约金给付甲方(被告)，使用期间乙方(原告)应交保证金20000元,待合同期满,乙方承租的设施设备完好无损,相关费用交清后甲方退还保证金;《合同》第七条第2项约定:如因甲方转让,承租方未到期,甲方要求乙方退出租期的甲乙双方应在相应谅解的基础上,甲方给予乙方12万元至17万元按租期长短适当经济补偿。《合同》签订后,原告于当天交付了2018年9月1日至2020年8月30日期间的租金42800元及押金20000元给被告。原告与黄某为合伙经营该山庄,取名“文山滇府山庄”，2018年12月23日黄某退伙并已与原告结清合伙事宣,“滇府山庄”归原告个人经营,并签订了《滇府山庄股份转让协议书》，即自此原告拥有原金蛟源位置现“滇府山庄”的对内对外自主经营权。原告为能在四年租期内有效经营山庄,征得被告许可后在山庄内建盖了彩钢瓦简易棚及十个简易亭子作仓储、餐桌、接待用。2019年3月,被告以不准原告再经营为由,在未征求原告意见的情况下,擅自将原告承租的设施撤出后,将山庄大门紧锁，致原告无法继续进入山庄经营。被告还强行将其写好的《欠条》及《补偿协议》扔给原告。综上所述,原告在租期内,拥有对山庄的正常、自主经营权，被告擅自将原告承租的设施撤出、将山庄大门紧锁。致原告无法正常经营的行为,已经构成根本违约,并给原告造成巨大的投资损失和经营损失。被告应承担违约责任,退还原告余下租期的租金、保证金,并赔偿原告的投资损失和营业损失。胡某某辩称，一、原告的诉称内容部分与事实不相符。答辩人将位于文山市牛角湾的“金蛟源山庄”租给原告经营管理是事实,为明确双方的权利义务,于2018年5月25日,双方签订了《农家山庄租赁合同》，租期为4年,租赁期限从2018年9月1日起至2022年8月30日止。原告付清租金后,答辩人将山庄交由被告经营管理使用，后因政府对大里普及大沟绞片区所有山庄简易房进行统一规划管理,于2019年3月5日,文山市国土资源局和文山市城市管理综合执法局对原告下发了《责令停止违法行为通知书》、《责令限期改正通知书》《行政处罚事先告知书》《行政处罚听证告知书》。并非是答辩人不准原告经营,而是政府禁止所有山庄继续经营,这是政府的具体行政行为,答辩人无法提前知晓政府的限制经营行政行为。原告诉称,原告在租期内,答辩人私自将其承租的设施撤出,将山庄大门紧锁,致原告无法正常经营与事实不相符,而是原告在答辩人未知晓的情况下偷偷将山庄经营设施拉走,答辨人发现后,向公安机关报警,因经营设施是答辩人之前自己出钱购买,所有权属于答辩人所有,原告仅享有使用的权利。原告不能继续经营,不是答辩人的个人行为导致的,政府部门不仅针对所涉争议山庄禁止营业,而是对其他所有山庄简易房统一规划管理。二、原告的诉讼请求不应予以支持。由于政府对该争议山庄禁止经营,政府的行政行为导致了双方所签订的合同目的落空,无法继续履行合同,该合同应当予以解除。原告得知山庄无法经营后,于2019年逼迫答辩人退还山庄租金及租赁押金,为了避免双方的矛盾进步恶化,无奈之下,答辩人向原告出具了一份41400元的欠条,并在书写欠条当日,向原告支付了20000元人民币后，原告才平息。答辩人认为,自己向原告出具的欠条内容违背了答辩人的真实意愿表示,自已并没有违约。原告认为该山庄无法经营是答辩人的个人行为导致,因原告均无任何证据予以证实答辩人违约,该诉讼主张缺乏事实依据,因此,原告主张退还租赁款、违约金、停业损失均不应予以支持。恳请法庭依法判决驳回原告的诉讼请求,并判令原告退还答辩人所支付的20000元人民币及原告私自拉走的山庄经营设施。该意见只作为答辩意见，不提起反诉。韦某某针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.原、被告身份证复印件，证明原、被告身份信息及具备诉讼主体资格；2.农家山庄租赁合同原件、合伙协议书复印件，证明原告及黄某承租被告拥有的文山市牛角湾“金蛟源山庄”地块(10亩)用于经营餐饮业‘文山滇府山庄’。并签订了《农家山庄租赁合同》,约定租赁4年，2018年9月1日至2022年8月30日止;租金2018年9月1日至2020年8月30日期间共计42800元,2020年9月1日至2022年8月30日租金76050元。未按时交纳租金及应交费用每逾期一天交纳10000元作违约金给付甲方(被告)。使用期间乙方(原告)应交保证金20000元。黄某与韦某某为合伙关系的事实；3.文山滇府山庄股份转让协议复印件，证明黄某已将其在合伙事宜中的股份全部转让给原告，原告具备独立的诉讼主体资格；4.补充协议、欠条原件各一份、通话录音文字摘抄，证明被告在原告租赁期间内，被告强行将其写好的欠条、补充协议扔给原告，并将原告承租的设施撤出后，把山庄大门紧锁，致原告无法继续进入山庄经营，给原告造成巨大经营损失。被告已经构成违约，应承担违约责任，并赔偿原告经营损失；5.照片8张、营业执照复印件，证明因被告将滇府山庄大门紧锁，致原告无法经营，给原告造成营业损失；6.证人黄某的庭审证言，证明原告向被告租赁山庄时，被告的附属设施都用不了，一直存放在山庄，之后设施都是原告添加的。经质证，胡慧莹对韦某某提交的第1组证据的三性均无异议。对第2组证据中的《农家山庄租赁合同》的三性无异议，对合伙协议系原告与黄某之间的合伙关系，与被告无关，租赁本案山庄是原告同黄某与被告租赁的。对第3组证据不予认可，因为无法核实是否是黄某的真实意思表示。对第4组证据中补款协议并没有达成，涂改部分的内容不是被告写的，写该份协议时并不是被告的真实意思，因为当时只有被告一个人与原告协商，被告是被迫写下的，且协商时说如果政府给予补偿，被告就补偿相应的款项给原告，但原告不同意就没有达成该协议，原告也没有签字。对第4组证据中欠条是被告写的，但是在原告的逼迫下写的。对第4组证据录音的真实性无异议，但是未经过被告的允许进行录音是不合法的，第一段录音是原告不交钥匙给被告，被告当时换锁时已报了公安，公安的干警也在现场。第二段录音是被告写欠条之前与原告的谈话，被告不认可应退还的押金。水管是原告自行更换，原告与另外一家山庄协商使用他们的水，虽然押金是被告收取，但是该押金已经转交给该山庄了。对第5组证据的营业执照三性无异议，照片是真实的，但是木屋已被拆除，彩钢瓦房现在还没有拆除，但是其中有原告建盖的，也有被告建盖的。对证人黄某的证言无异议，证明了移交时有锅碗瓢盆，但是拍摄的视频中这些设施都没有了。胡慧莹针对其辩解，提交以下证据：1.责令停止违法行为通知书、责令限期改正通知书、行政处罚事先告知书、行政处罚听证告知书复印件各一份，证明案涉的山庄是因为政府认为属于违法建筑，要求拆除违法建筑及停止经营，并不是被告的原因造成原告未能租赁山庄的；2.收据复印件一份，证明原告收到被告退还的押金20000元；3.视频，证明原告将山庄的配套设施全部搬走，被告多次催要钥匙，原告一直未给，当时政府要求必须将木屋拆除，所以被告就报警换锁。韦某某对胡慧莹提交的第1组证据的真实性、客观性无异议，但该证据与本案无关，被告所列举的证据当中只要求拆除简易房，并没有要求停止经营。对第2组证据的三性无异议，被告是在原告起诉后才退还原告押金，已经超过了承诺期限。对第3组证据的三性无异议，证明了被告私自将山庄的锁敲坏，但原告并没有将被告的东西拉走，原告只拉走属于自己的东西。本院对韦某某、胡慧莹提交的证据分析认证如下：韦某某提交的第1组证据客观真实，能证明原告所主张的事实，予以采信；第2组证据中《农家山庄租赁合同》真实、合法、与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。合伙协议与第3组证据能相互印证原告与黄某合伙经营案涉山庄，黄某已将合伙山庄股份转让原告，原告具备独立的诉讼主体资格，予以采信。第4组证据补充协议原告未签字确认，且原、被告均不认可该协议内容，系未成立生效的协议，不予采信；欠条客观真实，与本案相关联，能证明本案事实，予以采信；通话录音的真实性被告无异议，能证明原、被告对山庄停止经营后的相关事宜进行过协商，予以采信；原告对该组证据的其余证明观点，无证据证明，不予采信。第5组证据中营业执照客观真实，能证明文山市滇府山庄经营者系韦某某，被告对该组证据照片的真实性无异议，仅能证明山庄停止经营后的状况，予以采信；原告对该组证据的其余证明观点，无证据证明，不予采信。证人黄某的证言其陈述已退出山庄合伙经营与原告提交的《股份转让协议书》相印证，予以采信，其余证言无证据佐证，不予采信。胡慧莹提交的第1、2、3组证据客观真实、合法，能证明胡慧莹所主张的事实，予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：韦某某、黄某系合伙关系，2018年8月15日，胡慧莹（甲方）与韦某某、黄某（乙方）就文山市牛角湾金蛟源山庄签订《农家山庄租赁合同》，约定：乙方承租甲方的场地，面积10亩，用途以营业执照核准的经营范围为准。租赁期限4年，自2018年9月1日起至2022年8月30日止。租金实行年支付制，2018年9月1日起至2020年8月30日，租金每年42800元，2020年9月1日起至2022年8月30日，租金每年76050元。使用期间乙方交保证金20000元，该合同还对各方的权利义务、及合同履行事项等进行了约定。韦某某将租赁的金蛟源山庄登记为文山市滇府山庄。合同签订后，韦某某于2018年8月16日进入该山庄经营，韦某某、黄某向胡慧莹支付了2018年9月1日起至2019年8月30日的租金42800元及押金20000元。2018年12月23日，韦某某与黄某签订《文山滇府山庄股份转让协议》，黄某将其所有的文山滇府山庄50%股份转让韦某某，并约定转让之日起，山庄的盈亏、债权等所有费用由韦某某负责。2019年3月5日，文山市国土资源局、文山市城市管理综合行政执法局分别向韦某某下发了文国责字（2019）第14号（土）责令停止违法行为通知书、文市城管责改综字（2019）第018号责令（限期）改正通知书、文市城管罚先告综字（2019）第018号行政处罚事先告知书、文市城管听告综字（2019）第018号行政处罚听证告知书。文山市国土资源局认为韦某某未经有权机关批准，擅自在文山市里布嘎社区大里普居民小组建房（滇府山庄）的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第62、63条的规定，责令韦某某立即停止上述违法行为。文山市城市管理综合行政执法局责令韦某某立即停止在文山市滇府山庄违法搭建简易房，并于2019年3月12日前自行拆除违法搭建的简易房。2019年3月15日，韦某某停止经营案涉山庄，胡慧莹并向韦某某出具欠条，内容为：因国家征用大里普牛角湾土地，现滇府山庄不能经营，2018年5月25日所签的《农家山庄租赁合同》第七条（1）点合同解除，胡慧莹赔偿韦某某相应的租金。从即日起双方共同协商解除合同。欠到韦某某、黄某押金20000元，退半年租金21400元，订于3月20日还部分，尾款于5月15日之前还清。后韦某某、胡慧莹各自拆除山庄内的部分简易房，胡慧莹并更换山庄门锁。2019年7月11日，胡慧莹退还韦某某押金20000元，韦某某向胡慧莹出具了收据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，在民事活动中，民事主体在签订合同时，不仅形式合法，合同内容也必须合法，本案韦某某与胡慧莹之间存在租赁合同关系，但约定的合同标的即位于文山市里布嘎社区大里普居民小组文山市滇府山庄，经文山市国土资源局、文山市城市管理综合行政执法局确定为违法建筑，故合同的内容违反了法律的强制性规定，韦某某、黄某与胡慧莹签订的《农家山庄租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，韦某某收持了胡慧莹对该山庄赔偿事宜向其出具的欠条，且胡慧莹按约定退还韦某某押金20000元，韦某某并向胡慧莹出具收据，韦某某、胡慧莹的行为均表明双方同意对山庄的赔偿事宜按上述欠条内容履行。黄某将案涉山庄股份转让韦某某，且达成协议，本院予以确认。韦某某以此主张胡慧莹退还租金21400元的诉讼请求，合法有据，予以支持。韦某某与胡慧莹对于签订的《农家山庄租赁合同》无效在主观上各方都有过错，对各自造成的损失，应当各自自行承担，故韦某某要求胡慧莹承担违约金35655元、赔偿停业损失63000元，不予支持。胡慧莹辩称欠条是受胁迫所写，对该辩解胡慧莹未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、胡慧莹于本判决生效之日起十日内返还韦某某租金21400元；二、驳回韦某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由韦某某负担1380元，胡慧莹负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一九年九月二十六日书记员  刘祖英