重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终270号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：曾维玲，女，1956年1月13日出生，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：张开明，男，住重庆市渝北区，由重庆市永川区茶山竹海街道粽耙社区居民委员会围子屋基居民小组推荐。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人曾维玲、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销（2018）渝04民初430号民事判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X单元X-X号房屋许可执行；3.本案一、二审案件受理费均由曾维玲承担。事实和理由：1.曾维玲系从邹令处购买案涉房屋，但其提供的证据不足以证实邹令与盛景旅游公司间存在真实的债权债务和以房抵债关系。2.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，曾维玲在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，故曾维玲不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。3.案涉房屋系商品房，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。 曾维玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.邹令与盛景旅游公司以房抵债的事实真实。2.曾维玲已完成了支付义务，签合同及占有案涉房屋的时间均早于重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封时间，且对未能办理过户并无过错，其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。3.本案应当以市四中法院的查封时间为准。5.本案应当适用《执行异议规定》第二十八条进行审查。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 曾维玲向一审法院起诉请求：1.确认重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X单元X-X号房屋系曾维玲所有；2.中止执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X单元X-X号房屋；3.本案诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：2012年7月11日，盛景旅游公司与邹令签订了《土石方施工合同》，约定盛景旅游公司将重庆石柱黄水明月绿洲项目平场土石方开挖工程承包给邹令施工。2016年7月11日，邹令与盛景旅游公司签订《商品房抵款协议》。该协议约定，截止2016年7月11日，盛景旅游公司还欠邹令参与明月绿洲项目施工的工程款162万元，经协商将明月绿洲的十套房屋抵工程款，价格按跃层房4000元/平方米，普通房3000/平方米结算，具体房号为：5-3-6-1、4-3-1-1、4-3-1-2、4-3-1-3、3-2-2-4、3-2-2-5、3-2-2-6、3-2-2-7、3-2-3-5、3-2-3-6，总价格162万元。该协议还约定，如果邹令要转让房屋，盛景旅游公司全权办理相关手续；如果盛景旅游公司在2017年12月底前付清邹令的工程款162万元，邹令将所有的房屋归还给盛景旅游公司，但应减除自2016年7月11日起至2017年12月底前卖掉的房屋。2016年7月11日，曾维玲与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》，约定曾维玲向盛景旅游公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X单元X楼X号房屋，购房款125000元。2016年7月11日，盛景旅游公司向曾维玲出具了125000元的收款收据，该收据上注明系邹令转卖房屋。2016年8月16日，邹令给曾维玲出具收条一张，载明“今收到曾维玲交来盛景旅游公司在黄水修建的明月绿洲小区的3幢X单元简称（3-X-X-X）房号。总价125000元，大写壹拾贰万伍千元。付款方式，先付定金1万元，余款95000元写合同时付清，余款2万元等房产证办理好后交卖方付清”。2016年8月25日，曾维玲向邹令汇款5万元；2016年8月26日，邹令为曾维玲出具收条1张，载明收到曾维玲交3幢X单元X-X号房屋现金17000元；2016年8月27日，曾维玲向邹令汇款4万元；2016年12月28日，曾维玲向邹令汇款3000元；2017年7月6日，盛景旅游公司给曾维玲出具了收款收据，载明收到曾维玲支付案涉房屋7423元的税费（包含税费、大修、其他），该收据上注明系邹令转卖房屋。同日，曾维玲向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了案涉房屋的2017年7月6日起一年的物业管理费668元；2017年7月7日，曾维玲为案涉房屋办理了重庆广播电视信息网络有限公司电视2016（80智享）景区套餐业务，同日，曾维玲为案涉房屋购买了电视一台；2017年7月13日，曾维玲向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了天燃气入户费3730元。曾维玲在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异530号执行裁定书，裁定驳回曾维玲的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：曾维玲能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。 （一）曾维玲是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，曾维玲向市四中法院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，曾维玲与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年7月11日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）曾维玲在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从曾维玲提交的证据来看，曾维玲从2017年7月6日开始支付物管费，足以证明曾维玲其于2017年7月7日前已合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从曾维玲提供的证据及本人陈述来看，其向盛景旅游公司支付购房款系通过抵扣盛景旅游公司欠邹令的债务。根据查明的事实，盛景旅游公司与邹令签订了《土石方施工合同》，对尚欠邹令的工程款162万元通过以房抵债的形式清偿，并达成《商品房抵房协议》。盛景旅游公司在《商品房抵房协议》中明确还欠邹令明月绿洲项目施工工程款162万元，据此，可以认定邹令对盛景旅游公司的工程款债权真实、合法。根据《商品房抵房协议》的约定，若邹令转让房屋，盛景旅游公司全权办理相关手续。因此，邹令通过抵偿工程款取得案涉房屋后，将房屋转售给曾维玲，并不违反约定。盛景旅游公司与曾维玲签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景旅游公司认可了通过抵债的方式支付购房款。故邹令与盛景旅游公司之间的抵债行为已经完成，应认定曾维玲已向盛景旅游公司支付全部购房款，符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。曾维玲在购买案涉房屋时，盛景旅游公司已取得案涉房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供案涉房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定曾维玲委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人曾维玲自身原因的条件。 另外，对于曾维玲请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。曾维玲购买案涉房屋后，房屋的原所有权人盛景旅游公司有义务按合同约定协助曾维玲办理房屋产权过户登记手续，曾维玲对案涉房屋的所有权可以通过请求盛景旅游公司履行协助办理过户登记来实现，而非市四中法院直接确认其为所有权人。 据此，曾维玲在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因曾维玲自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，曾维玲享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，曾维玲的诉讼请求应予支持。 综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢X单元X-X号房屋；二、驳回曾维玲的其余诉讼请求。案件受理费2800元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审查明：1.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。2.二审中，华融资产重庆分公司对曾维玲已支付全部购房款的事实予以认可。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案二审争议焦点为曾维玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曾维玲与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订于2016年7月11日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。曾维玲举示了其于2017年7月6日为案涉房屋缴纳一年物管费的收据，以及2017年7月13日缴纳天然气入户费的收据等，可以证明曾维玲在查封前已占有案涉房屋。关于购房款的支付，曾维玲举示了《土石方施工合同》《商品房抵款协议》等证据，可以证明邹令对盛景旅游公司享有工程款债权，并与盛景旅游公司达成以房抵债的合意，盛景旅游公司向曾维玲出具的购房款收据也载明系邹令转卖房款，曾维玲还举示了汇款凭证和收条等证据，证实其向邹令支付了购房款，其在签订合同后随即开始支付房款的行为，也并不违背一般交易习惯，二审中，华融资产重庆分公司对曾维玲已支付了全部案涉房屋房款的事实亦无异议，上述证据可以认定曾维玲已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。此外，曾维玲签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，曾维玲基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定曾维玲已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因曾维玲自身原因。因此，曾维玲符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇一九年九月二十日 书记员  李思琪