湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初3037号 原告：严帅，男，1982年6月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡广，湖南骄阳律师事务所律师。 被告：魏智强，男，1986年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部，住所地湖南省长沙市开福区洪山街道万家丽北路洪西重建项目南端商用楼一楼07号门面。 经营者：赵琳。 被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。 法定代表人：袁李，执行董事。 委托诉讼代理人：唐暖，该公司员工。 原告严帅诉被告魏智强、长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部（以下简称龙创服务部）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严帅及其委托诉讼代理人王飞鹏、胡广、被告龙创服务部的经营者赵琳、被告新环境公司的委托诉讼代理人唐暖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严帅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2018年10月17日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告连带返还原告75969元（其中定金50000元、居间服务费25969元）；3、三被告连带向原告支付违约金519372元；4、三被告连带向原告支付律师费2000元；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与三被告于2018年10月17日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买登记在被告魏智强名下位于长沙市的房屋，原告于签订合同当日支付了购房定金50000元，并按合同约定支付了居间服务费25969元。同时原告已筹集首付款资金，并委托被告龙创服务部向银行成功申请到贷款，但被告魏智强一直未履行合同义务。经原告多次催促后，被告魏智强仍然采取消极态度拒不履行产权过户等合同义务。同时被告龙创服务部、新环境公司作为居间方、管理方应对合同的真实性、合法性及合同的履行负有管理、督促等责任，并对房屋的基本信息有如实报告的义务，但其怠于履行相关责任、义务，致使原告时至今日仍未进行房屋过户交易并取得房屋所有权。三被告迟延履行或者不履行合同的行为给原告造成了巨大经济损失，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》以及合同第六条的规定，原告有权解除合同并要求三被告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告魏智强辩称，1、买卖合同的甲方并非其本人真实意思的表达，其也没有收取购房定金50000元，定金收据也非本人签署，因此该买卖合同不成立；2、买卖合同的代理方为魏智玲，但从实际买卖合同来看也并非魏智玲签署，那魏智玲是否有权利转委托由其父亲签署，没有相应的证据证明。被告魏智强有没有委托过其父亲签署相应合同的权利，也没有向法庭提供授权委托书。本案争议的商业房产买卖，价值很高，作为原告和被告中介方，都是专业人士，都知道房屋买卖应见到其本人、其授权委托书等，才能作为大额不动产交易的基础，但本案中均没有，连定金收条也不是房东签字，也没有转到房东账户中，作为买房方、居间方，最基本的管理和流程都没有展现出来，而是有猫腻似的，为何不要房东本人签字？钱不到本人账上？代理人是妹妹，签字要他爸来，与正常商品房交易流程相违背，因此被告认为，其本人并不具备签署合同的真实意思表达，也没有收取相应的定金款项，系中间方自行产生的买卖事实，故被告认为原告的请求不成立。 被告龙创信息部辩称，1、被告不同意解除居间合同关系。本案存在多项法律关系，买卖合同关系以及居间合同关系，被告已经完成居间义务，故不同意解除该居间合同，至于原告与被告魏智强之间的买卖合同关系，被告不做干涉，且被告也遭受很大损失；2、被告不应返还原告居间服务费25969元。被告作为居间方，于2018年10月17日促成了买卖双方就涉案房屋合同的签订并生效，并且被告在居间服务中不存在隐瞒和提供虚假情况，签订合同时已将房屋原本有抵押、租赁的情况如实告知了原告。根据《房屋买卖合同》第三条“签订本合同后，买卖双方即认可共同委托居间方为其提供完居间服务，买卖双方应向居间方支付服务费用”之规定，故被告有权要求收取居间服务费，而合同最终未能履行在于被告魏智强没有解除房屋抵押，导致无法办理后续房屋过户义务事宜，根据《房屋买卖合同》第三条“买卖双方任何一方违约的，居间方不承担责任，且收取的居间服务费用不予退还”之规定，被告有权按照合同约定收取居间费用25969元，原告不应当要求被告返还；3、房屋买卖合同合法有效，合同履行系买卖双方之间的权利义务范畴，被告不存在任何违约情形，不应承担违约责任。涉案房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，合法有效。合同签订之后，被告要求被告魏智强及时办理房屋抵押以及后续的过户事宜，居间方并非房屋买卖关系当事人，该合同的履行属买卖双方的权利义务，但被告出于善意维持合同的目的，积极与合同双方沟通、协商、催促被告魏智强解除房屋抵押、配合原告办理房屋过户义务，最终涉案房屋未能解除抵押，双方就继续履行合同协商未果，但这也并非是居间方的义务，居间方更无过错，被告无任何违约情形，故不应承担违约责任。此外，合同实际履行过程中，原告只向被告魏智强支付了50000元定金，除此之外无任何失际损失，原告要求承担51万元左右的违约金额明显高于实际损失；4、被告不应承担律师费损失。被告系合同的守约方，根据《房屋买卖合同》第六条“守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费”之规定，故就律师费的承担，原告应向被告魏智强主张。 被告新环境公司辩称，1、被告并非本次交易的居间方，被告不是本案适格被告。被告是从事房产中介的有限责任公司，被告龙创信息部是被告的特许加盟店，被告龙创信息部为原告以及被告魏智强提供居间服务，被告与原告没有居间合同关系，房屋买卖合同第4条也没有约定任何属于被告的权利与义务，故被告并非本案适格被告；2、被告不是定金的所有权人，原告应向被告魏智强主张还款。房屋买卖合同第2条第3款约定，原告应于2018年10月17日支付甲方魏智强购房定金50000元，其后该笔定金根据买卖双方意思于2018年10月17日托管至被告账户，以保障交易安全。该笔定金由被告暂时保管，其所有权属于被告魏智强，故原告应向被告魏智强主张还款；3、房屋买卖合同合法有效，被告不存在任何违约情形，也并非合同的当事人，并非合同的相对方。被告在该合同中未收取任何服务费用，且在合同中无偿为买卖双方提供托管定金服务，合同的未能履行也并非被告及居间方的过错造成，故原告诉请被告承担责任于法无据。 根据当事人的陈述和经审查确认的房屋买卖合同、房产证、收条、收款收据、定金和居间服务费转账凭证、微信聊天记录截图、银行流水、短信、通知记录截图、催告函、律师函等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 案外人魏庆美与被告魏智强系父子关系，位于长沙市开福区房屋系被告魏智强所有，该房屋抵押在长沙雨花农村合作银行梓园支行。2018年10月17日，案外人魏庆美在未取得被告魏智强授权的情况下作为甲方（出售方）与原告作为乙方（买受方）及被告龙创信息部作为丙方（居间方）及被告新环境公司作为丁方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告魏智强的上述房屋，房屋总价款2596860元，乙方于2018年10月17日支付甲方购房定金50000元，定金由乙方自行支付给甲方，乙方拟申请银行贷款1200000元，签订本合同后，甲方双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费25969元，乙方应支付丙方居间服务费25969元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2018年10月17日，案外人蔡万英以被告魏智强的名义向原告出具了一张定金50000元的收条，同日，被告龙创信息部经营人赵琳向被告魏智强出具了一张收款定金50000元的收款收据，该50000元定金由原告直接通过银行转账方式向被告龙创信息部进行了交纳，同时，原告还向被告龙创信息部交纳了居间服务费25969元，收到上述50000元定金后，被告龙创信息部将上述50000元定金转至被告新环境公司账户。被告魏智强事后未对上述《房屋买卖合同》进行追认。此后，因本案所涉房屋未能办理房屋的解除抵押手续，导致本案纠纷的发生。 本院认为，关于本案《房屋买卖合同》的效力问题。案外人魏庆美代为被告魏智强签名的形式与原告及被告龙创信息部、新环境公司签订上述合同，事前未取得被告魏智强的授权，事后也未得到被告魏智强的追认，故上述合同因欠缺卖方即被告魏智强的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，故本案的《房屋买卖合同》未成立，因此原告请求解除《房屋买卖合同》欠缺必要的事实基础，也没有现实意义，本院不予支持；关于原告要求三被告连带返还定金50000元、居间服务费25969元的诉讼请求，因本案合同未成立，同时，本案50000元定金收条系案外人蔡万英以被告魏智强的名义出具，被告魏智强一方未实际收取并占用该定金，该定金由被告龙创信息部收取后转至被告新环境公司，被告新环境公司在本案合同未成立的情况下实际占有原告支付的定金50000元缺乏合法依据，故该定金50000元应由被告新环境公司向原告进行返还；被告龙创信息部作为一家专门从事房屋中介的个体工商户，在被告魏智强实际未到场的情况下促成原告与案外人魏庆美签订《房屋买卖合同》，因该合同未能成立，被告龙创信息部在未促成买卖双方合同成立的情况下收取原告的居间服务费25969元，被告龙创信息部称其已完成居间人的义务与事实不符，故该居间服务费应由被告龙创信息部向原告进行返还；关于原告要求三被告方支付违约金519372元及律师费2000元的诉讼请求，因本案所涉合同未成立，故原告要求三被告承担违约责任事实和法律依据不足，原告的该项诉请本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部在本判决生效之日起五日内返还原告严帅居间服务费25969元； 二、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告严帅购房定金50000元； 三、驳回原告严帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9853元，公告费260元，共计10113元，由原告严帅承担3371元，由被告长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部承担3371元，由被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担3371元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 标 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  傅群英 二〇一九年九月二日 代理书记员  任 友