北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23036号原告：标马，男，1963年10月22日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：北京天地合君旺物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：胡波，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，北京天地合君旺物业管理有限公司项目经理。被告：北京天创福源商贸有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘剑锋，总经理。被告：刘源，男，1972年5月4日出生，汉族，北京天创华源物业管理有限公司法定代表人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。原告标马与被告北京天地合君旺物业管理有限公司（以下简称物业公司）、北京天创福源商贸有限公司（以下简称商贸公司）、刘源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告标马，被告物业公司的委托诉讼代理人刘旭，被告刘源的委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼，被告商贸公司经本院经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。标马向本院提出诉讼请求：1、请求判令物业公司、商贸公司、刘源共同返还房款本金480000元及利息（利息以480000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月19日起至实际给付日止）；2、诉讼费由物业公司、商贸公司、刘源承担。事实和理由：2018年3月20日，我与物业公司签订《瑞都花园合同书》约定，物业公司将“瑞都花园”项目中的X、X号房，建筑面积130平方米给我使用，使用期限为36年，自2018年3月20日起至2053年3月31日止，房屋使用用途为居住。2018年3月19日，我在物业公司处刷POS机向物业公司打款380000元。我共向物业公司支付房款450000元，物业公司为我出具了430000元财务收据（另外20000元补开财务收据未果）。事后我得知，380000元的款项全部打到了商贸公司的账户中且我在交款后才得知所购买的房屋中已有人居住。我向屋内居住人了解后得知，该房屋系居住人出资购买，故我无法实际得到该房屋。后刘源承诺退还我房屋本金450000元，并赔偿我为其改造卫生间的费用30000元，共计480000元，为我出具了书面欠条，如有违约本金加利息一起偿还，但至今未退还我相关费用。物业公司辩称：该公司系我从王帅处转让而来，我与标马从不相识，标马的购房款也没有打入公司的账户，不同意承担给付义务。商贸公司未答辩。刘源辩称：我不是合同相对人，不应承担给付义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：刘源与商贸公司的法定代表人刘剑锋系父子关系。2017年11月28日前，物业公司的投资人分别为韩艳君、万佳琪，韩艳君系该公司的法定代表人。2017年11月28日，韩艳君、万佳琪将其在物业公司的股份转让给王帅，王帅将该公司由自然人控股有限责任公司变更为自然人独资有限责任公司，并担任该公司的法定代表人。2018年11月14日，王帅将其在物业公司的股份转让给胡波，同时将法定代表人一并变更为胡波，现物业公司由胡波进行经营。商贸公司为刘剑锋自然人独资的有限责任公司。北京“天地和庄园”为北京天地和旅游观光有限公司开发。2013年9月4日，北京天地和旅游观光有限公司的法定代表人季玉锟与案外人杨建英签订《天地和庄园承包协议》将“天地和庄园”的大部分土地、房屋及配套设备设施、果园果树有偿承包给杨建英经营。2014年5月19日，杨建英与案外人曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包协议》，约定了承包范围和承包年限。2016年8月20日，刘源与曾宪龙签订《天地和庄园合作协议》取得了“天地和庄园”部分土地使用权，并在该地块开发“瑞都花园”对外进行销售。2017年12月20日至2018年3月20日间，标马分别通过向商贸公司转账381000元、向刘源支付现金的方式为购买“瑞都花园”X、X号房屋支付购房款。2018年3月20日，标马（乙方）与物业公司（甲方）签订《瑞都花园合同书》（以下简称《合同书》）约定：乙方所享有的房屋为“瑞都花园”项目中X、X号房，建筑面积为130平方米，院子面积为现状平方米，房屋的用途为居住；乙方对该房屋享有36年土地使用权，即2018年3月20日至2043年3月31日，后续10年至2053年3月31日为甲方赠与乙方无偿使用；房屋总金额为920000元整，乙方于2018年4月28号前付清剩余款项；甲方应在2018年5月1日前将房屋交付乙方；如甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付给乙方使用，自逾期之日起，按已付金额的每日万分之一支付违约金，直到房屋交付之日止；合同期间内，如遇不可抗力因素（国家政府占地、拆迁、城市建设等）情况时，甲、乙双方须无条件服从并终止合同：1、按拆迁部门标准，该地上物房屋拆迁补偿款及经营补偿款归乙方所有。2、10年内因甲方项目违建，导致拆除，甲方退还乙方全部合同款。《合同书》还对保修责任、物业管理及收费标准等做出了约定。2018年3月18日，物业公司为标马出具收据一张，确认收到标马购买X、X房款430000元的事实，刘剑锋在收款人处签名。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院（2019）京03民终202号民事判决书终审判决，“天地和庄园”涉案土地上的建筑物因未取得相关审批手续，与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效，杨建英、曾宪龙、刘源15日内将承租的“天地和庄园”腾退给季玉锟并返还地上物及设施。2018年11月17日，刘源为标马出具《欠条》一张，确认欠标马购房款480000元的事实，并承诺于2019年4月1日前付清，如有逾期，按照银行利率支付利息。现标马、刘源均认可《欠条》中的480000元，其中的450000元系购房款、30000元系标马为刘源改建化粪池的款项。物业公司的证人熊某、肖某出庭证实，刘源于2017年11月28日收购物业公司的事实。显示有王帅签名的、于2017年12月3日出具的、加盖有物业公司印章的《申明书》记载，“天地和庄园”使用该公司公章、财务章对外签订合同的事实，由此产生的后果均由刘源承担。庭审中，标马自愿撤回对物业公司的起诉。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，刘源据以开发的“瑞都花园”土地已被北京市第三中级人民法院判决予以腾退，标马购买的“瑞都花园”X、X房屋已经事实上不能取得，且刘源为标马出具《欠条》承诺向标马退还购房款，故本院对于标马要求刘源给付购房款的请求予以支持。虽然刘源出具的《欠条》中对逾期偿还欠款的利率约定不明，但根据商贸公司事实上收取款项及标马与物业公司签订《合同书》的事实，能够确认该款项系公司法人占用而非自然人借款，故《欠条》中的银行利率以中国人民银行同期贷款利率为宜，自刘源承诺还款期限开始计算。现标马要求自2018年3月19日开始计算利息的请求依据不足，本院不予支持。关于物业公司、商贸公司的责任，本院认为，通过调取物业公司、商贸公司的工商档案材料以及加盖有物业公司公章的《申明书》，结合商贸公司实际收取标马购房款以及刘源、刘剑锋亲属关系的事实，能够确认刘源通过实际控制物业公司、商贸公司进行“瑞都花园”项目资金运作的事实，现本案物业公司并未实际参与“瑞都花园”项目的运作且未实际控制该公司，现股东也未收取任何“瑞都花园”款项，本案物业公司不应承担因标马购买“瑞都花园”项目引发纠纷的责任；商贸公司经本院传票传唤拒不到庭，且未能提供其公司财产区别于刘源个人财产，其公司财产区别于王帅担任法定代表人期间物业公司财产的证据，事实上收取了标马的购房款，应当对刘源《欠条》上的给付义务承担连带清偿责任。标马自愿撤回其对物业公司的起诉，系对其民事权利、诉讼权利在法律规定范围内的自由处分，本院不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘源于本判决生效之日起七日内退还标马购房款480000元及利息，利息以480000元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算直至付清为止；北京天创福源商贸有限公司对刘源的上述给付义务承担连带给付责任；二、驳回标马的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，由刘源、北京天创福源商贸有限公司承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年九月十六日书记员  武 晗