河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初4752号原告（执行案外人）：孙山山，男，1986年7月16日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：李纪典，河南金太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱宇，河南师诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡云，男，1981年10月19日生，汉族，户籍所在地：滑县新区，现住滑县新区。委托诉讼代理人：张建开，河南创诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：王向民，女，1976年10月10日生，汉族，住滑县。原告孙山山与被告胡云、第三人王向民执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月3日、2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告孙山山及其委托诉讼代理人李纪典、陈爱宇，被告胡云及其委托诉讼代理人张建开，第三人王向民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙山山向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告购买的滑县新区海悦兰庭11号楼2单元1102号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2．判决确认原告与第三人王向民签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认滑县新区海悦兰庭11号楼2单元1102号房产归原告所有；3．本案涉诉费用由被告负担。事实与理由：2018年1月19日，原告与第三人王向民签订房屋买卖合同，第三人自愿将其所有的滑县新区海××楼××单元××房产【××（××）滑县不动产权第0002153号】以406000元的价格卖给原告所有。因开发商的原因不动产权证暂未办出来，当日双方补充约定房产证办出来后，再变更孙山山为房主。合同签订时原告支付第三人买房定金现金6000元，第三人于当日将合同项下的房产（毛坯）交付给原告，原告于签订合同日当晚通过银行转账支付给第三人王向民购房款400000元（全款）。此后原告在小区物业办理手续开始装修、置办家具等花费十余万元，然后开始居住使用至今。2018年4月20日不动产权证办出来后第三人交付给原告持有，因第三人原因未及时办理产权过户登记手续。但物业合同和这一年多的物业费都是原告签订和支付的。被告胡云与第三人因民间借贷纠纷涉诉，并通过财产保全将原告购买的滑县新区海悦兰庭11号楼2单元1102号房产（豫（2018）滑县不动产权第0002153号）予以查封。法院作出判决，被告胡云作为申请执行人申请执行滑县新区海悦兰庭11号楼2单元1102号房产。原告依法提出执行异议，并提供房屋买卖合同、补充约定、付款证明等证据要求解除查封，中止执行（停止评估、拍卖）。2019年4月23日贵院裁定（（2019）豫0526执异5号）驳回原告的异议，告知可以15日内提起诉讼。原告认为：原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，虽未及时办理产权过户登记，但原告已按合同支付全部价款并进行装修投资、占有使用标的物至今。按照《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。原告未登记只是物权未设立，并不影响合同效力，且非因原告自身原因未办理过户登记，人民法院应当支持原告的财产权。为此，依据民诉法第227条之规定具状起诉，诚望人民法院查明事实并判如所请。被告胡云辩称：原告孙山山、第三人王向民的当庭陈述、所提供的证据不能证明，原告孙山山享有足以排除执行的实体权利，应当判决驳回其诉讼请求。一、孙山山提供的房屋买卖合同不属于合法有效的买卖合同。1．首先从合同法的规定上讲，该合同没有房屋位置、房产证号等用于特定化交易对象的内容，属于缺乏合同标的，缺乏合同成立的必备要件。2．该合同上没有记载建筑面积，且记载的套内面积，分摊面积之和，与房产登记的建筑面积不符。不能确认买卖的系案涉房屋。3．从庭审查明情况看，该房屋是第三人王向民婚后购房，该房屋应当属于其夫妻共同财产，王向民无权单独出售。4．孙山山、王向民双方对何时签订合同的具体时间表述不一。孙山山在2019年7月8日的询问笔录中称签订时间是2018年1月19日上午签订的，而王向民称是该日下午签订的。结合合同存在的前述问题，该合同有高度的嫌疑是事后伪造的。二、孙山山提供证据，不能证实其在人民法院查封之前合法占有该不动产。1．其提供的合同记载房屋过户完毕、房款付清之后再交付房屋，而其主张在合同签订当日已经交付房屋。2．对于房屋入住时间，原告当庭陈述前后不一致，第一次开庭先陈述是2018年1月份入住的，后陈述是2019年正月18入住的。3．孙山山一再表示，购买的是毛坯房，其本人于2019年1月份开始装修的。但其提供的水费交纳记录显示2017年5月—2017年12月用水10吨，其在第二次开庭时辩解是水表故障自己走动的，但水表的转动是自来水流动驱动的，不可能产生自行转动的情况，更不可能产生10吨的数量。4．孙山山提供的电费显示，2018年1月份没有用电，2月份用电10度，三月份用电1度，在人民法院查封的4月份用电却达到100度。1—3月份天气寒冷，还处在供暖期，并且案涉房屋初装有中央空调。无论日常用电，还是取暖用电，如果其确实系在人民法院查封之前入住，这3个月的电费不应当如此之少。5．天燃气消费记录系在法院查封之后，与本案无关。6．其提供的装修人员的证明，经人民法院调查已经确认系虚假证明。其陈述的装修时间也明显违背正常的装修耗时。7．物业公司证明，经人民法院调查已经确认系原告骗取的，并且对于该证明的形成情况，其前后陈述不一。8．物业费票据记载时间、期限均在法院查封之后，与本案无关。三、原告所提供的证据不能证实，其已经支付了40万元的购房款。1．孙山山、王向民双方陈述的房款交付方式与其提供的合同记载的方式不符。合同约定，当天支付定金6000元，房屋过户后再支付剩余400000元购房款。但其提供剩余购房款的转账记录却是合同签订当天的。2．孙山山虽然提供了400000元的转账记录，但根据我方提供的其二人银行转账记录来看，该二人之间存在长期频繁相互转账的情况。在该400000元转账的前后，王向民还向孙山山转款400000元。王向民对于本案之外的转账陈述是其借孙山山的钱，然后偿还的，但双方相互转款的次数、数额并不对等，不能体现出来借款还款。结合此前疑点，高度怀疑孙山山、王向民二人在得知房屋被查封后，根据某次转账编造了房屋买卖的事实。四、孙山山所举证据，不能证实房屋没有过户其本人没有责任。案涉房屋在双方所述签订合同之时，没有取得权属证书，根据房地产管理法的规定，此种情况不得买卖，双方不可能办理过户登记。此种情形属于对法律政策的忽略，孙山山存在过错。综合上述意见，我方认为孙山山不享有排除执行的权利，应当驳回其诉讼请求。第三人王向民辩称：我的房子是2018年元月份卖给原告的，后来法院进行查封的。房产证出来后我并没有立即给孙山山。经审理查明：被告胡云以与第三人王向民之间存在民间借贷纠纷为由向本院申请诉前保全。本院于2018年4月26日作出（2018）豫0526财保160号民事裁定，对王向民名下的位于滑县新区二水西路海悦兰庭11号楼2单元1102号房产（不动产权第0002153号，不动产权证书由滑县国土资源局于2018年4月20日颁发）予以查封。上述胡云与王向民民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，于2018年8月21日作出（2018）豫0526民初4257号民事判决：王向民于本判决生效后十日内偿还胡云借款35万元及利息。判决生效后，王向民未履行判决确定的义务。本院在执行该判决的过程中，原告孙山山向本院提出书面异议（其当庭称2019年4月份发现案涉房屋被查封后提出执行异议），请求解除对上述案涉房屋的查封，并停止评估、拍卖。本院于2019年4月23日作出（2019）豫0526执异5号执行裁定：驳回孙山山的异议请求。原告孙山山于2019年5月5日诉至本院。另查明：原告孙山山与第三人王向民系朋友关系，二人素有经济往来。王向民的中国建设银行个人活期账户交易明细（2017年5月11日-2018年5月11日）显示：王向民与孙山山之间相互转账交易频繁，并有多笔大额转款。其中，2017年12月30日，王向民向孙山山转款两笔，每笔200000元；2018年1月1日，王向民向孙山山转款200000元；2018年1月19日，王向民向孙山山转款200000元，后于当日孙山山向王向民转款400000元；2018年1月23日，王向民向孙山山转款200000元，当日，孙山山又向王向民转款两笔，每笔300000元。上述事实，有原告孙山山提交的豫（2018）滑县不动产权第0002153号不动产权证书、本院（2018）豫0526民初4257号民事判决书及（2019）豫0526执异5号执行裁定书，被告胡云提交的第三人王向民的中国建设银行个人活期账户交易明细，以及原、被告及第三人当庭部分陈述予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本案系执行异议之诉。执行异议之诉系案外人通过对特定执行标的的执行行为提出异议而进行诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查执行异议之诉的关键在于案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利承担举证责任。本案中，原告孙山山提出执行异议之诉所依据的证据，有原告孙山山与第三人王向民签订的房屋买卖合同及孙山山向王向民转款40万元的转账记录、证人杨某出具的关于装修案涉房屋的证明、河南皓月物业服务有限公司出具的关于孙山山系案涉房屋的业主自2018年元月份在该小区居住的证明等证据。经审查，上述孙山山与王向民签订的房屋买卖合同并未约定房屋的位置、建筑面积等合同内容，对于涉及房屋买卖等大额交易的书面合同，存在上述瑕疵实属反常，且该合同并未在相关部门办理登记备案。对于原告诉称的已将购房款交付完毕的事实，根据被告胡云提供的第三人王向民的中国建设银行个人活期账户交易明细，第三人与原告之间存在相互转账交易频繁、并有多笔大额转款的情况，且原告并未提供其他证据佐证原告于2018年1月19日转给第三人的40万元系购房款。原告与第三人亦未举证证明在完成交易后已按规定缴纳了相关税费。基于上述情况，本院不能认定原告与第三人之间房屋买卖合同的真实性。原告诉称由杨某对案涉房屋进行了装修，但经本院对杨某之妻卜伟娜的核实（杨某本人避而不见本院办案人员），其否认曾为原告装修案涉房屋的事实。原告提供的上述物业公司出具的原告入住该小区的证明，没有物业公司负责人的签名，存在形式瑕疵，且经本院核实，该证明并非由物业公司人员出具，系原告在加盖该物业公司印章的空白纸上自行书写。鉴于上述情况，本院亦不能认定在案涉房屋被查封前原告已进行装修并实际入住的事实。另，原告也未举证证明存在非因其自身原因未办理对案涉房屋的过户登记的事实。综上所述，原告孙山山所举证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，故本院对原告的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告孙山山的诉讼请求。案件受理费7390元，由原告孙山山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  赵政凯审判员  李红伟审判员  刘国强二〇一九年九月二十九日书记员  郭欣欣