北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30214号原告：左靖雅（反诉被告），女，1981年12月31日出生，汉族，无业，住北京市崇文区。被告：北京美邦再清椿美容有限公司（反诉原告），住所地：北京市朝阳区建国路88号A栋1909室。法定代表人：陈科岐，总经理。委托诉讼代理人：宫力，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽芳，北京友恒律师事务所实习律师。原告左靖雅（反诉被告）与被告北京美邦再清椿美容有限公司（反诉原告，以下简称再清椿美容公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日作出（2018）京0102民初3545号民事判决书。再清椿美容公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）京02民终6863号民事裁定书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左靖雅（反诉被告）、被告再清椿美容公司（反诉原告）的委托诉讼代理人宫力、闫丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左靖雅向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告支付原告违约金136948元；2.判令被告支付原告被损坏房屋基本设施及附属设施的维修费、赔偿费41600元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我与被告于2015年4月13日续约签订了《北京市房屋租赁合同》，我将位于北京市西城区广外大街XX号XX区荣丰小区XX号楼XX、XX的房屋出租给被告。合同约定租期从2015年3月16日至2020年3月15日，月租金为22824.66元，年租金为273896元。每半年支付一次租金，自2015年4月13日签约开始，被告均能按照合同约定支付租金。到2016年6月，被告口头告知我有可能退租，我说你们决定好了再跟我说。直到2016年9月初，我给被告打电话，他们说会继续承租，按照合同约定，被告应于2016年9月15日前向我支付下半年的租金。2016年9月13日，我到诉争房屋处查看时，发现被告在未告知我的情况下偷偷搬走，并且恶意将房内卫生间的马桶和上下水管都拆走了，将房内基础设施拆卸的乱七八糟。此后，我把房子收回后重新进行了装修，直到2017年3月才再次出租出去。我们之间的合同约定被告如退租应提前90天通知，被告在未通知我的情况下偷偷搬走，构成违约。现诉至法院，望法院判如所请。被告再清椿美容公司辩称：对原告所述租赁合同的签订情况和履行情况我方认可。合同履行期间，原告出租给我方的房屋发生漏水，同时在我方正常缴纳供暖费的情况下，2015年冬天开始房屋没有供暖，基于上述原因，我方以短信的形式通知了原告提前解约。双方针对解除合同进行过协商，对于搬家的时间我方已经进行了明确告知。我们之间的合同是协商解除的，我方不同意支付违约金，如果法院认定我方违约，我方认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整减少。关于维修费，房屋租赁合同中已经明确表示了原告出租给我方的房屋是毛坯房，所以不同意赔偿原告维修房屋的损失。综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告再清椿美容公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令原告返还房屋押金45650元；2.请求法院判令原告支付房屋维修费5000元；3.请求法院判令原告返还多支付的水电费597元。事实和理由：2013年11月14日，反诉人与被反诉人签订了租赁合同，租赁期限是从2015年的3月15日到2020年的3月14日，月租金10850元。合同到期后，双方又续签了租赁合同，租期从2016年3月16日到2020年3月15日止，反诉人向被反诉人共支付押金45650元。合同履行期间，反诉人向被反诉人支付了房屋租金、供暖费、物业费，但被反诉人并没有向物业公司或者是供暖公司交纳我们已交纳的2015到2016年度的冬季供暖费，造成我们美容院一直没有暖气，所以生意特别不好。2015年8月，涉案房屋漏水需要维修，反诉人多次要求被反诉人去修理，但是被反诉人告知，只同意承担一半的费用，所以房屋维修后还是经常出现漏水的状况。我们多次要求被反诉人解决，却被告知暂时无法解决。我们因此协商解除了合同。2016年8月13号，反诉人向被反诉人预付了3000元水电费，并约定根据时间结算证明多退少补。2016年9月15号，我方将房屋交还被反诉人。基于上述事实理由，现提出反诉，望法院判如所请。反诉被告左靖雅辩称：双方不存在协商解除合同的情况，如果确定了搬家时间，双方不可能没有办交接。对方曾经提出要走，但是没有确定最终搬家时间，也没有跟我确认9月15日退房。被告是在9月13日突然搬走的，被告提前解除合同构成违约，按照合同约定，押金是不予退还的。关于2015年没有暖气的问题，是被告自己装修的时候，没有经过任何单位批准，自行增加了供暖面积导致的，房屋漏水是被告在违规安装空调时，破坏了防水层所致，对于维修漏水部位支出的费用，双方协商责任互担一半，我承担了4000元，该笔款项从房租中进行了抵扣，因此，不同意再向被告支付修理费。被告预交的水电费是根据票据计算的，核算后如多收了可以退，故对被告的反诉请求除水电部分均不同意承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月13日，原告左靖雅作为出租方（甲方），被告再清椿美容公司作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区广外大街XX号XX区荣丰小区XX号楼XX、XX室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，装修状况为毛坯。合同约定租期自2015年3月16日起至2020年3月15日止，月租金为22824.66元，年租金为273896元。租金每半年支付一次。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金45650元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应15天内如数返还乙方。关于合同解除，双方约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，并签订相应解约合约。关于违约责任约定：在租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前90日通知甲方，并按年租金的50%支付违约金，并扣除全部押金及剩余租金。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告按照约定向原告支付了房屋租赁保证金45650元及截止到2016年9月15日的租金。2016年8月10日，被告向原告提出退房，原告问被告是否于10月15日搬家，并要求被告再交一个月的租金，被告表示原来该单位领导是这么说的，但需要再与领导确认，原告要求被告尽快确认以便其找中介带客户看房。当日，被告告知原告2016年9月15日搬家，原告问被告之后是否会再申请延长一个月，被告确认该公司在2016年9月15日搬家，并告知原告可以找中介租房。2016年8月13日，被告向原告预付了3000元水电费用，原告提交的收据显示，2016年9月26日，原告向物业公司支付了电费1822.69元、水费579.50元。被告认可原告向物业公司支付了电费1822.69元、水费579.50元，被告认为原告预收其3000元水电费，余额部分597元应当退还。原告表示因为小区更换了物业公司，其目前无法还原当时的情况，同意退还被告597元。庭审中，原告陈述被告在未告知原告的情况下于2016年9月13日自行搬离了涉案房屋，并将房屋卫生间的马桶、上下水管拆除，后原告自行找装修公司对涉案房屋进行了装修，原告主张为此支出装修费41600元。房屋装修完毕后，其于2017年3月将涉案房屋另行出租。原告为证明其损失情况，提交以下证据材料：1、照片六张。原告主张照片系被告搬离涉案房屋后所拍摄，显示了涉案房屋内的状况。2、《装饰装修工程施工合同》（以下简称装修合同）。显示原告于2016年10月2日与案外人北京程锦建筑装饰工程有限责任公司（以下简称程锦公司）签订装修合同，约定由程锦公司对涉案房屋进行装修，合同价款为41600元。3、房屋租赁合同，该证据显示原告于2017年3月将涉案房屋再次出租。被告对原告提交的照片的真实性认可，对《装饰装修工程施工合同》、《房屋租赁合同》的真实性不予认可，被告认为原告向其出租的房屋是毛坯房，原告拍摄的照片没有显示时间，不能确认照片中的房屋状况是被告搬走后的房屋现状，被告对原告主张的装修费用不予认可，认为原告再次出租房屋的情况与其无关。被告主张其搬走时与原告进行了交接，但未提交证据加以证明。本案审理中，经本院组织调解，双方当事人共同确认被告搬走后，原告维修涉案房屋的损失为3000元。庭审中，双方当事人另对于合同提前解除的原因及涉案房屋租赁期间出现漏水后维修费用的承担问题存在争议。原告主张被告因为经营不善而提出解除合同，被告则主张其提出解除合同是因为涉案房屋发生漏水且2015年暖气不热影响其经营，原告认可房屋曾经出现漏水及暖气不能正常使用的问题，但主张房屋漏水是因为被告违规安装空调破坏防水层所致，其与被告就房屋维修及费用承担达成一致意见后，已向被告支付了4000元维修费用，而暖气问题是因为被告装修时私自改装暖气造成的，即便暖气出现问题，室内有暖风供应，不会影响被告经营。被告认可原告曾提出同意承担4000元维修费的事实，但否认就此问题与原告达成一致意见。被告未提交证据证明其向原告提出解除合同时，涉案房屋依然存在漏水影响其经营的情形，亦未提交证据证明因为暖气存在问题影响其正常经营。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点是涉案租赁合同的解除是否系被告违约所致。原告陈述被告因为经营困难向其提出提前解除合同，而被告则陈述其要求提前解除合同是因为涉案房屋漏水及2015年之后涉案房屋没有暖气，造成其经营造成困难所致。根据在案证据及本案查明的事实可知，涉案租赁合同履行期间，涉案房屋确实出现过漏水问题，但被告对房屋漏水部位进行了维修，被告未提交证据证明其维修之后至其提出退租前，涉案房屋仍然存在漏水影响经营的问题，因此，被告主张因为房屋漏水导致合同解除的抗辩意见不能成立，本院不予采纳；关于供暖问题，原告承认2015年之后涉案房屋存在供暖问题，但主张房屋有暖风可供使用，不会影响被告经营。被告未提交证据证明其在合同履行期间就涉案房屋暖气不能正常使用影响其经营向原告主张过权利，被告主张因暖气不能正常使用解除合同的抗辩意见亦缺乏证据证明，本院亦不予采信。综合上述理由，本院认为原告虽然同意被告提前退租，但双方租赁合同解除的应为被告在租赁期间因自身原因提前退租所致，并非原告原因或双方协商一致解除合同。根据合同约定，被告提前退租应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金的请求正当，应予支持，但被告提出原告请求的违约金数额过高，请求法院调整较少。本院认为，双方合同约定被告提前退租，应当向原告支付相当于年租金50%的违约金，同时押金和剩余租金不予退还。根据原告提交的证据表明，被告提出退租的时间是2016年8月10日并确认在2016年9月15日搬家，被告同意原告委托中介租房，因此，原告完全可以在2016年8月10日之后委托中介带人看房，其直至2017年3月才将涉案房屋出租存在多种原因，本院考虑原告对被告搬走时破坏性腾房进行维修的时间及房屋合理的空置时间，酌情确定四个月的租金作为被告提前退租给原告造成的实际损失较为合理，被告已经向原告缴纳的押金，应当抵扣违约金。关于房屋维修费用，涉案合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告搬出涉案房屋时未与原告进行交接，且破坏性的拆除了卫生间的马桶、水管等设施，被告应当赔偿原告维修房屋支出的费用，双方在庭审中对于维修费的数额已经达成一致意见，本院不持异议。关于被告反诉要求原告返还押金的请求，双方合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应15天内如数返还乙方，由于被告对原告的违约赔偿已经超出押金数额，因此对被告要求原告返还押金的请求，本院不予支持。关于水电费，被告于2016年8月13日向原告预交水电费3000元，原告实际在2016年9月26日向物业公司交纳了2402.19元水电费，原告同意退还被告597元水电费，本院不持异议。关于修理费，双方租赁合同履行期间，涉案房屋发生漏水，被告出资9000元对漏水部位进行了维修，原告承担了其中4000元修理费用，并通过抵扣租金的方式向被告进行了支付，被告在此后交纳租金时按照全额租金标准向原告进行了支付，直至双方租赁合同解除时接近一年的时间内，被告并未向原告主张过5000元剩余修理费用，被告提出解除合同后，也未向原告主张过此笔款项，该履行情况与原告所称双方就修理费用达成一致意见的陈述意见吻合。因此，本院认定双方当事人就房屋维修费的承担达成了一致意见，对被告反诉要求原告支付修理费的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京美邦再清椿美容有限公司向原告左靖雅支付违约金91299元（抵扣已交纳的押金45650元后再支付45649元）。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京美邦再清椿美容有限公司赔偿原告左靖雅房屋维修费3000元。三、自本判决生效之日起七日内，原告左靖雅退还被告北京美邦再清椿美容有限公司水电费597元。四、驳回原告左靖雅其他诉讼请求。五、驳回被告北京美邦再清椿美容有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3871元、反诉费541元，由左靖雅负担1852元（已交纳），由被告北京美邦再清椿美容有限公司负担2560元（已交纳541元），余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  韩进红审判员  徐澜涛审判员  田晓昕二〇一九年九月二十三日书记员  高 雅