文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4214号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路**，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，经理。委托诉讼代理人：唐君，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何颖，女，该公司工作人员。被告：陈涛，男，1977年4月19日出生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告陈涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人周阳及其委托诉讼代理人唐君、何颖，被告陈涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告先辉物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业费43115.78元，违约金4300元，合计47415.78元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在荣昌区盘龙镇XX小区承租了两个商业铺面，原告为该小区的物业管理企业。原告为该小区提供物业服务期间，被告未缴纳物业费共计43115.78元，同时被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告酌情主张4300元，合计47415.78元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告根据相关法律规定，起诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。被告陈涛辩称，1.确认签订了房屋租赁协议，协议约定了3年的免租期，但原告并未与其约定了物业服务内容；2.所租赁门面实际为案外人张友维在经营超市，所产生的费用应由他承担。案外人称水电费已结清，如物业费与原告达成一致他愿意缴纳；4.原、被告未签订任何协议，原告起诉的物业费与其无关，计算的金额也没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的荣昌区发改委[2016]170号文件、装修协议书、装修承诺书、区域防火责任书，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，原告提交的《商业租赁合同》、《前期物业服务合同》、荣昌发改委[2016]170号文件，被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的催收照片及挂号信，邮政查询显示被告陈涛本人要求退回，被告未提供相反证据，该组证据本院予以采信；原告提交的1张欠费明细表，均系原告自己制作，无其他证据加以佐证，本院不予采信；被告提交的《商业租赁合同解除协议》，原告对其真实性无异议，本院予以确认；提交的《合伙人退伙协议》，与本案缺乏关联性，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月20日，重庆殷实房地产开发有限公司与原告先辉物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为殷实·XX小区一组团提供物业服务，物业服务收费选择包干制，其中商业物业收费标准为1元/月·平方米（含日常维修养护费、公共能源费），合同期限为2014年12月20日至2017年12月19日。本合同期限届满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，开发商应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同到期后，该小区未选取业主委员会，原告继续提供服务至今。2018年5月12日，重庆殷实房地产开发有限公司与被告陈涛签订了《盘龙XX小区3号楼商业租赁合同》，合同约定陈涛租赁荣昌区盘龙镇龙城路1号附22号（盘龙•XX小区项目2幢一层），建筑面积2068.73㎡；附23号2-1（盘龙•XX小区项目2幢二层），建筑面积2285.51㎡，租赁期限12年（含免租期和装修期），即自2018年5月12日起至2030年5月11日止，免租期3年（含装修期），即自2018年5月12日至2021年5月11日止。2016年11月18日，重庆市荣昌区发展和改革委员会作出关于XX小区小区物业服务收费标准的批复（荣发改发[2016]170号），其中门面服务费按1元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费。2018年7月6日，被告陈涛的合伙人龚昌华同原告签订了装修协议书，并同时签订了装修承诺书、区域防火责任书，表明被告承租的房屋从2018年7月6日开始装修。被告陈涛未向原告先辉物业缴纳2018年8月1日至2019年6月30日期间的物管费。2019年7月3日，被告陈涛与重庆殷实房地产开发有限公司解除了《商业租赁合同》。2019年7月5日，原告在被告租赁房屋外张贴了催缴通知，同日向被告邮寄了挂号信，内容为法律建议函，信函显示电话联系本人在重庆无人代收要求退回。上述事实，有《商业租赁合同》、《前期物业服务合同》、照片、荣昌发改委[2016]170号文件、法律建议函、邮政挂号信查询、《商业租赁合同解除协议》，原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点在于，一是原告是否以书面形式向被告催交物业服务费；二是原告是否有权请求被告支付物业费；三是被告是否应当承担违约金。一、原告是否以书面形式向被告催交过物业费。原告向本院提交了向被告催缴物业费通知照片及邮寄了催收物业费的挂号信，被告辩称未收到原告邮寄的挂号信，但挂号信回函显示被告要求退回；原告于2019年7月5日在被告承租的房屋外张贴了催缴照片，被告辩称于2019年7月3日已解除了《房屋租赁合同》，但原告对此并不知情，结合庭审中被告陈述本案起诉之前，原告代理人与被告电话通知催缴物管费事宜，被告还将原告催缴物管费事宜告知了实际经营者张友维，故本案应视为原告以书面形式向被告催交过物业费。二、原告是否有权请求被告支付物业费。荣昌盘龙XX小区一组团的开发商重庆殷实房地产开发有限公司，于2014年同原告先辉物业签订了《前期物业服务合同》，约定了该小区前期物业服务标准，该合同约定期限为2014年12月20日至2017年12月19日。2018年5月12日年重庆殷实房地产开发有限公司与被告陈涛签订了房屋租赁合同，约定被告承租盘龙XX小区2幢一层1号附22号、2幢二层附23号2-1的房屋，该合同第九条约定了在租赁期内所产生的物业管理费由承租人自行承担。前述各个合同均系当事人真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。《前期物业服务合同》到期后，原告继续为小区提供物业服务至今。原告为盘龙XX小区提供了物业服务，被告陈涛作为承租人，虽未与原告签订书面物业协议，但原、被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告已接受了原告的物业服务，被告并未举证证明原告提供的物业服务降低了标准，故被告应当按照《前期物业服务合同》及荣昌发改委的文件关于物业服务费用标准，向原告交纳物业服务费用。原告请求按0.9元/平方米/月标准收取物业费，符合合同约定及荣昌发改委的相关规定，本院予以支持。原告请求被告支付2018年8月1日至2019年6月30日期间的物业费43115.78元，本院予以支持。三、本案违约金问题。原告酌情主张被告承担违约金4300元，本院认为《前期物业服务合同》到期后，原告先辉物业未再签订书面物业服务合同，也未对违约金进行约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告陈涛与案外人张友维签订的《合同人退伙协议》，该协议约定了《福德隆百货商场合伙人退伙协议》相关事项，该约定原告先辉物业并未认可，故该协议并不对原告先辉物业发生法律效力，被告陈涛辩称本案物业费应由案外人张友维承担的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈涛于收到本判决后5日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司物业费43115.78元；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司其他诉讼请求。被告陈涛如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收计493元，由原告重庆市先辉物业管理有限公司负担45元，被告陈涛负担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 余广键二〇一九年九月二十七日法官助理 周 阳书 记 员 胡 亮