广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2000号上诉人（原审原告）：梁禄，男，1931年12月16日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李佑，男，1944年8月18日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：陈泽义，广东海东律师事务所律师。原审被告：梁云，男，1951年4月20日出生，汉族，住广东省廉江市。原审被告：梁月，女，1951年11月5日出生，汉族，住广东省湛江市。原审被告：梁少梅，女，1954年8月3日出生，汉族，住广东省湛江市。原审被告：梁英，女，1957年10月10日出生，汉族，住广东省廉江市。原审被告：梁海清，女，1960年3月27日出生，汉族，住广东省廉江市。原审被告：梁玉萍，女，1960年6月7日出生，汉族，住广东省廉江市。原审第三人：李杰杏（曾用名李樊），女，1937年7月1日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人梁禄与被上诉人李佑，原审被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍，原审第三人李杰杏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁禄及其委托诉讼代理人徐晓明，被上诉人李佑及其委托诉讼代理人陈泽义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁禄上诉请求：一、确认李佑与梁振华于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》无效；二、李佑向梁禄返还廉府国用总字第XXX号、字（1989）第XXX号《国有土地使用证》上的房屋；三、李佑从2000年3月25日起至返还上述房屋之日止按每月350元向梁禄支付房屋占用费；四、李佑向梁禄返还上述《国有土地使用证》原件；五、一、二审案件受理费由李佑承担。事实与理由：一、本案买卖标的是土地使用权和房屋。土地使用证下的土地是划拨地，未缴纳土地出让金，出让土地的使用权有使用年限，而划拨土地的使用权没有使用年限。根据《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”、第28条第二款“本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准”的规定，涉案《房屋转让协议》无效。二、涉案《房屋转让协议》中梁禄的签名，目前无法认定是谁签的，一审法院认定是梁振华代签署的依据不足。且表见代理人出售房地产要有相应的证据证明其有代理权，不能推理认定。李佑没有证据证明梁振华有表见代理梁禄同意出卖房地产。三、梁振华及其亲属违法处分和证明梁禄同意出卖房地产，是因为涉案交易对他们有好处。有利害关系的财产处分签名不应被认定。而且，梁振华及其亲属因有利害关系，完全不会告知梁禄，梁振华出卖了远在XX镇的房地产，梁禄并不知道谁以其名义出卖了涉案房地产。四、请求返还财产不适用诉讼时效的规定。五、梁禄在一审庭审时提出对“梁禄”两字进行笔迹鉴定，但一审法院认为梁禄的申请已过举证期限，还认为梁禄是否在《房屋转让协议》中签名不影响案件处理结果，不予准许鉴定。但本案一审是简易程序，不受举证期限限制。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条的规定，一审法院剥夺梁禄申请鉴定的权利不当。梁禄将在二审申请笔迹鉴定，除非李佑自认《房屋转让协议》上的“梁禄”的签名不是梁禄所签。李佑答辩称：一、李佑以当时市场价值30000元购买廉江市XX房屋。在签订《房屋转让协议》时，是先由产权证上的权利人梁振华、梁禄签名，再由李佑签名。而且当时有梁振华及其妻子、儿子、儿媳等人在场。上述房屋自1950年起都是梁振华管理使用，故李佑有理由相信梁振华完全有权出卖上述房屋。二、李佑购买上述房屋后，实际居住长达18年之久，期间增建房屋一间及厕所，加固房屋大梁、重置门窗等，共花费了10多万元。在2018年以前，没有任何人对李佑实际占有使用上述房屋提出异议或干涉。三、一审庭审时，梁禄明确其逢年过节，有回家乡，和其侄子等人也常联系。特别是梁振华在2015年去世后，如梁禄没有委托他人管理上述房屋，不可能不过问上述房屋的状态。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，可推定梁禄已知道上述房屋出卖的事实，因此梁禄的起诉已过法律规定的诉讼时效。四、本案是房屋买卖合同纠纷，不是土地使用权合同纠纷，梁禄主张适用《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》处理本案，属于适用法律错误。综上，为维护市场交易秩序、交易安全，根据诚信公平原则，请求二审法院维持一审判决，驳回梁禄的上诉请求。梁禄向一审法院起诉请求：1、确认李佑与梁振华于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》无效；2、李佑向梁禄、梁月、梁云、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍返还位于廉江市XXX22号门牌的房屋（国有土地使用证号：廉府国用总字第XXX号、字（1989）第XXX号）；3、李佑从2000年3月25日起至返还上述房屋之日止按每月350元的标准向梁禄、梁云、梁月支付房屋占用费，暂计至2018年12月25日为78750元；四、李佑将《国有土地使用证》（证号：廉府国用总字第XXX号、字（1989）第XXX号）原件返还给梁禄；五、案件诉讼费由李佑承担。一审法院查明事实：根据《国有土地使用权证》［廉府国总字第XXX号、字(1989)第XXX号］，位于廉江市横山镇XX街土地使用者登记是梁振华、梁禄，用地面积117平方米、建筑占地面积75平方米。《地籍调查表》记述土地来源说明“世居，横山医药商店1989年8月23日证明，梁振华于1950年自建房屋117平方米，1980年拆旧建新，原房屋基地是荒地，无争议，此房屋现属其本人使用”，结合《房屋转让协议》第一条款，可以确认梁振华、梁禄于1950年自建房屋117平方米房屋，梁振华于1980年已拆除，新建占地面积75平方米二层楼房，剩余就是42平方空地。梁禄自1950年起一直在湛江市区工作及生活。涉案房屋一直是梁振华管理、使用。梁禄年节日回横山镇里塘村(距横山镇约12—13公里)探亲，平时与大哥梁振华亦有联系。梁振华与李佑于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》，梁振华(甲方)将廉江市XXX22号的二层混合结构房屋75平方及空地42平方转让给李佑(乙方)，转让价格30000元。该协议上有甲方梁振华、梁禄及亲属何培先、梁云、王玲娟，乙方李佑，在场人李樊（即李杰杏）等人的签名。合同签订后，李佑当日支付了30000元人民币给梁振华收领。2000年4月份，梁振华将涉案房屋及相关产权证书原件交给李佑，但李佑一直没有办理相关产权证照过户手续。梁禄主张其于2016年农历9月4日从梁云处得知涉案房屋由梁振华以3万元价格转让给李佑。梁云后来又对梁禄说：“我听到一些法律人士说，出卖的房屋未有过户，产权仍然是原业主的，请叔考虑怎么办。”2016年10月份，梁禄向李佑主张涉案房屋是梁禄与梁振华共有。梁禄于2017年8月9日向当地国土部门提交“请求继续不批准将中华街22号房屋过户给李佑所有”的申请，并请求当地司法所帮助调解。2018年5月22日梁禄再次到横山司法所请求调解，李佑不予配合到场接受调解，梁禄于是向廉江市公安局横山派出所报案。此外，梁禄主张《房屋转让协议》上签名“梁禄”非其本人书写，其认为“梁禄”名字是第三人(中介人)李杰杏(曾用名李樊)代其书写，而李杰杏否认是她本人书写。李佑认为当时是梁振华、梁禄等人在《房屋转让协议》签完名后，梁振华拿来给李佑签名，不清楚当时是否梁禄本人签名。梁禄认为，李佑及梁振华、李樊之间明显存在恶意串通，在未经梁禄同意的情况下冒充梁禄签名将涉案房屋出卖给李佑，损害了梁禄的合法权益，于2019年1月9日诉至一审法院，请求处理。此外查明，梁振华生育梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍。梁振华于2015年过世。一审法院认为：本案争议的焦点：李佑与梁振华签订的《房屋转让合同书》是否有效；李佑是否应予返还涉案房屋给梁禄、梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍，返还房屋占用费给梁禄、梁云、梁月；李佑是否应予返还《国有土地使用证》原件给梁禄。一、关于李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，涉案《房屋转让协议》属于有偿合同，一方当事人享有合同约定的权利，其负有向对方当事人支付相应对价的义务，故一审法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不论梁振华在签订协议书时是否对涉案房屋享有处分权，均不影响《房屋转让协议》的效力。因此，梁禄主张李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》无效无事实与法律依据，一审法院不予支持。二、关于李佑是否返还涉案房屋给梁禄、梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍问题，返还房屋占用费给梁禄、梁云、梁月问题。合同签订时，李佑见到梁振华提供的《房屋转让协议》已签有梁振华和梁振华亲属何培先、梁云、王玲娟及共有人“梁禄”名字后才予签名，李佑有理由相信共有人同意出卖涉案房屋真实意思表示。即使梁禄本人没有签名，根据客观实际，梁禄自1950年在湛江市区工作、生活，涉案房屋一直由梁振华管理、使用，李佑有理由相信梁振华对涉案房地产有处分权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效”的规定，李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》符合表见代理规定，一审法院依法确认双方房屋交易行为合法有效。涉案房屋位于农村集镇，土地使用面积117平方米，建筑面积75平方米的二层混合结构楼房及空地42平方米出卖给李佑，房地交易价格3万元，参考最高人民法院《合同法司法解释(二)》第十九条“应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认”的规定。李佑购买梁振华房地符合当时的价格，对价合理。而且，合同已实际履行，李佑对涉案房屋进行修缮，居住至今已十九年。在实际履行了合同的情况下，应当保障交易的稳定和安全。梁禄主张李佑、梁振华、李杰杏(李樊)恶意串通，损害了梁禄的合法权益证据不足。综上，一审法院对梁禄主张返还房屋及房屋占用费的诉求不予支持。另，梁禄在本案中主张判令李佑向其本人返还房屋及支付房屋占用费外，还要求返还给梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍及支付房屋占用费给梁云、梁月。因梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍在本案中是被告，上述人员并没有以原告主体身份提出诉求，梁禄为上述人员的利益而代其提出诉讼请求依法无据，一审法院不予采纳。三、关于李佑是否应予返还《国有土地使用证》原件给梁禄。基于上述理由，一审法院对梁禄该项主张亦不予支持。此外，梁禄主张对梁振华与李佑就涉案房屋的买卖不知情。根据梁禄在湛江市区工作，涉案房屋位于廉江横山镇，属湛江市(地区)管辖，梁禄年节日均回来横山里塘村探亲，平时与梁振华亦有联系的实际情况，梁禄诉称涉案房屋被出卖一直不知情，直至2016年才知道，时间长达16年，显然不符合常理，一审法院对梁禄该主张不予采信。梁禄在诉状中称《房屋转让协议》上“梁禄”名字是第三人李杰杏(曾用名李樊)代签，而李杰杏表示否认，只是以在场人的身份签上自己的名字。对此，梁禄在庭审时提出对《房屋转让协议》上“梁禄”两字进行笔迹鉴定。根据本案，梁禄本人是否在《房屋转让协议》签名并不影响本案处理结果。而且，梁禄在起诉时就已主张不是本人签名，但一直不在举证限期内提出对笔迹进行鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，一审法院不予对“梁禄”名字进行鉴定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，一审法院对梁禄的上述诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回梁禄的全部诉讼请求。案件受理费1238元，由梁禄负担本院二审期间，梁禄、李佑均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据上诉人梁禄的上诉理由和被上诉人李佑的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》效力的认定问题。首先，《国有土地使用证》载明土地使用者为梁振华和梁禄。梁禄上诉主张梁振华转让涉案房地产时未经其同意，故梁振华与李佑签订的《房屋转让协议》无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，梁振华对涉案房地产是否有完全的处分权，对合同效力没有影响。故梁禄的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的是出让划拨土地使用权合同效力的认定问题，而本案涉及的是房屋转让协议效力的认定问题。最后，民事活动应当遵循诚实信用的原则。按照涉案《房屋转让协议》约定，梁振华将涉案房屋及相关产权证原件交给李佑，李佑也支付了购买款30000元给梁振华，故涉案《房屋转让协议》已履行完毕。涉案房屋自2000年4月起至今由李佑实际居住使用。而且，梁禄虽在湛江市区工作及生活，但其有回横山镇里塘村探亲。在梁振华生前，梁禄与梁振华亦有联系。梁禄关于其对于房屋转让事宜不知情的主张与本案实际情况及日常生活经验法则不符。现梁禄在合同履行完毕18年后再行主张合同无效并要求李佑返还房屋、《国有土地使用证》原件及支付房屋占用费等，有违诚信原则。综上，一审法院为了维护交易稳定、保护居住现状，判决驳回梁禄的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。二、关于一审程序是否违法的问题。《房屋转让协议》上“梁禄”的签名是否梁禄本人所签，对合同效力的认定没有影响。考虑到梁禄要求对协议中“梁禄”两字进行司法鉴定对裁判结果无意义，一审法院对其鉴定申请不予准许并无不当。梁禄上诉主张一审法院不准许其的鉴定申请程序违法的理由不成立，本院不予采信。综上所述，梁禄的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由上诉人梁禄负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈小红审判员  林 竹二〇一九年九月六日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。