辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初2653号 原告：中国建设银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区民主路49号。 负责人：卢铁水，该行行长。 委托代理人：赖国志，该行法律顾问。 委托代理人：张显，辽宁诚信泰律师事务所律师。 被告：徐长闯，男，汉族，住灯塔市。 被告：顾元元，女，汉族，住灯塔市。 被告：辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司，住所地辽宁省辽阳市白塔区解放路25-7号。 法定代表人：于宝权，该公司总经理。 委托代理人：王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行（以下简称“建设银行”）为与被告徐长闯、顾元元、辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司借款合同纠纷一案，于2019年8月8日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员曾玥独任审判，于2019年9月5日公开开庭审理了本案。原告建设银行的委托代理人赖国志、张显，被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司的委托代理人王羽婷到庭参加诉讼，被告徐长闯、顾元元经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告建设银行诉称：2013年9月18日，三被告共同与原告签订2012-20130137879号《个人住房（商业用房）借款合同》，以第一被告购买的位于辽阳市白塔区.25平方米住宅做抵押从原告处借款44万元，借款期限均为360个月，即从2013年9月12日起至2043年9月12日止。2013年8月25日，第三被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由其为在2013年8月25日至2015年8月25日期间因原告向购置中天城市广场项目房产的债务人发放个人住房贷款而形成的一些列债权提供最高额人民币8500万元的最高额保证担保及保证金担保，保证期间直至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。上述合同签订后，原告如约全面、实际履行了合同义务，相应抵押房产也办理了抵押预登记手续。但被告违约，未按合同约定履行还本付息义务。虽经原告多次催要仍拒不还款，截止2019年4月8日尚欠贷款本息合计406059.14元未还。为保护原告合法权利不受侵犯，特诉至贵院，请求法院判令第一、二被告立即偿还原告个人住房贷款本息合计406059.14元（截止2019年4月8日，其中拖欠到期贷款本金合计2251.50元、拖欠利息4361.30元、未到期贷款本金399446.34元）及直至给付之日止的利息；请求法院依法判令原告对第一、二被告抵押的房产享有优先受偿权；请求法院依法判令第三被告对第一、二被告的欠款承担连带责任及保证金担保责任；请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。原告建设银行庭审时表示放弃要求被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司承担保证金担保责任，仅要求其承担连带保证责任。 被告徐长闯未答辩，亦未到庭参加诉讼。 被告顾元元未答辩，亦未到庭参加诉讼。 被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司辩称：一、借款合同签订后，案涉房屋已经办理抵押权预告登记，房屋的预告登记虽然有别于正式的抵押登记，但仍具有公示效力，未经债权人同意，任何人不得对抵押房屋进行出售或任何形式的处分，因此原告实质上对案涉房屋享有排他处分的权利，房屋是否办理正式的抵押登记均未损害原告作为债权人对抵押房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿的利益，答辩人同意对案涉房屋享有优先受偿的权利。二、答辩人承担的是阶段性保证责任，所谓阶段性担保责任仅在原告无法处分案涉房屋而损害其利益是承担的一种风险担保责任，原告在诉求第二项已经明确要求对抵押房产享有优先受偿权，在此情况下，如果原告同时主张答辩人承担保证责任有违阶段性担保合同目的。 本院经审理查明，2013年8月25日，原告建设银行与被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司为因购置座落于中天城市广场项目所述之住房、商业用房或因购置被告依法销售的房产或因购置以被告为中介销售的房产而与原告建设银行发生借贷关系的全部债务人的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，债权确定期间为2013年8月25日至2015年8月25日，债权包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告建设银行支付的额其他款项（包括但不限于银行垫付的有关手续费、杂费等）、银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），担保责任的最高限额为人民币捌仟伍佰万元，被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。合同中保证期间约定按原告建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2013年9月18日，原告建设银行作为贷款人，被告徐长闯、顾元元作为借款人，被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告徐长闯、顾元元向原告建设银行贷款肆拾肆万元，用于购置位于建筑面积XXX平方米房屋一处，借款期限为2013年9月12日至2043年9月12日，执行浮动利率，即在基准利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日为每年的1月1日，合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为2608.39元，利息逐月结算还清。合同第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形约定“一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”、“（五）借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务”，第十七条救济措施中贷款人救济措施中约定“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条”、“6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利息、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行”、“11、行使担保权利”。合同约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押人以位于.25平方米住宅设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。 2013年9月22日，辽阳市房地产交易市场委员会办公室对以建设银行为抵押权人、徐长闯为抵押人的坐落于解放路XXX房屋进行房屋抵押登记审批，但该房屋尚未办理正式抵押登记手续。 2013年9月23日，原告建设银行出具《中国建设银行押品权证收妥通知书》，其中记载收妥权证类型为抵押预告登记证明。2013年9月24日，原告建设银行开具《个人贷款支付凭证》并于当日向被告徐长闯放款440000.00元。 被告徐长闯、顾元元2018年10月、2018年11月、2019年1-4月数次逾期未足额还款，截止至2019年9月5日，尚欠贷款本金余额397169.92元，拖欠利息2894.25元、罚息12.53元，合计400076.70元。 本院确认的上述事实有原告建设银行提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、抵押登记申请书、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款对账单，被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司提供的房照、明细表及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证并经本院依法审查，可以认定。 本院认为，原告建设银行与被告徐长闯、顾元元及被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认，各方当事人均应依据合同约定履行义务。原告建设银行已按合同约定发放贷款，被告徐长闯、顾元元应当按照合同约定偿还借款本息。现被告徐长闯、顾元元未按约定履行还款义务，多次逾期未足额还款，构成违约，应按合同约定承担违约责任，现原告建设银行主张被告徐长闯、顾元元提前偿还贷款本金并支付利息、罚息符合合同约定，应予支持。 原告建设银行主张被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司对被告徐长闯、顾元元的欠款承担连带保证责任，原告建设银行与被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》且被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，故被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司作为被告徐长闯、顾元元上述借款的保证人，应按约定对借款承担阶段性连带保证责任，即在抵押房产办理产权证书且办理正式抵押登记手续前承担连带偿还责任。 原告建行银行主张对位于建筑面积XXX平方米房屋一处优先受偿，因该房屋未办理正式抵押登记，故本院对原告建设银行的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐长闯、顾元元偿还原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行贷款本金余额397169.92元，拖欠利息2894.25元、罚息12.53元，合计400076.70元（截止2019年9月5日）及从2019年9月6日起至实际偿还完毕之日止产生的利息、罚息（按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）； 二、被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司在位于解放路XXX平方米住宅办理产权证书及正式抵押登记手续办理完毕前，对被告徐长闯、顾元元应偿还的上述款项承担连带偿还责任（以《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的8500000.00元为限）； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司辽阳分行的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后立即给付。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7390.00元，减半收取3695.00元，由被告徐长闯、顾元元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  曾玥 二〇一九年九月十九日 法官助理马文姣 书记员王硕 附录： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。法信超链：国家法律5篇地方法规5篇案例80篇裁判43824篇期刊109篇× 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。