贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3002号原告:贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称“深宏业公司”）,住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号，统一社会信用代码：915201036754283393。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王桥芸，该公司员工。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师。被告：胡金荣，男，1982年8月9日生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区东风镇闲散居民公共户，现住。原告深宏业公司诉被告胡金荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深宏业公司的委托代理人王桥芸、高林，被告胡金荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深宏业公司诉称：原告深宏业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5461.9元以及违约金2048.2元，合计7510.1元（违约金以合同约定的千分之五计算，按拖欠的5461.9元为基数从2019年5月16日起暂算至2019年7月30日，最终算至付清物业服务费用之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月，原告与贵阳荣达房地产开发有限公司就贵阳市乌当区北衙路尚善御景小区物业服务签订了《物业管理委托合同》，约定由原告向尚善御景小区提供物业服务。被告在入住该小区的同时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定的物业服务收费标准为：电梯高层住宅物业服务费为1.8元/月/平方米，按房屋建筑面积计算，同时约定了缴费方式及违约责任。原告接管该小区物业服务工作后，一直为该小区提供物业服务直至2019年5月15日撤场。被告系该小区xx号的业主，该房屋建筑面积为96.33平方米，截至2019年5月15日，被告共欠缴物业服务费5461.9元及违约金，原告多次催收未果。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告胡金荣辩称，1.原告收取的物业服务费为1.8元/平方米，高出了《贵阳市普通小区物业服务收费参考标准》规定的二级物业每平方米收费1.7元的标准，且原告的物业服务没有达成二级服务要求，小区公共秩序和安全没有，卫生不好、绿化也不好，电梯经常坏；2.根据《临时管理规约》第三条约定，原告未征询业主意见也未取得业主同意私自将属于所有业主共用部分多次出租给他人办理酒席谋利。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯厅墙面等其他位置放置商业广告所收入费用并未向业主公布其收入流向，原告的行为已经严重侵害全体业主的权利。综上，原告未能履行物业服务义务，请依法驳回原告的不合理诉讼请求。经审理查明，贵阳市乌当区北衙路尚善御景小区建设单位系贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开公司）。被告系贵阳市乌当区北衙路尚善御景xx号房屋业主，其房屋建筑面积为96.33㎡。2015年6月23日，原告深宏业公司（乙方）与荣达房开公司（甲方）签订《尚善御景委托合同》，合同约定甲方将尚善御景（物业名称）委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理期限为五年，自2015年6月30日起至2020年6月29日止，物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积1.8元/㎡/月向业主和物业使用人收取，并约定委托管理事项、物业服务质量和违约责任等。合同签订后，原告开始为尚善御景小区业主提供物业服务。2015年7月12日被告（乙方）与原告深宏业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定协议期限从本物业出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。或者因业主不积极缴纳物业服务费用致使甲方亏损无法继续经营，至甲方按照程序公告撤出小区物业服务之日止。物业收费标准电梯高层住宅物业服务费为每月每平方米1.80元，按房屋建筑面积计算。物业服务费第一次至少预交一年，以后按季度交纳，乙方在每季度开始的第一个月的30日内到物管服务中心交纳，乙方也可视个人情况按半年或一年提前预交……原告在该小区服务至2019年5月15日撤离。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的物品领用表、验房表、业主信息表、《委托合同》、《前期物业管理服务协议》、退场交接协议、关于尚善御景的经营情况报备、垃圾清理承包协议、电梯年度质检报告、日常工作图片16张；被告提交的视频资料等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约全面履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，荣达房开公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供物业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《尚善御景委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系荣达房开公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告贵州深宏业物业服务有限公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同和前期物业协议约定标准向原告支付物业服务费。现被告方未按约定履行交纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定和合同的约定，对原告要求被告向其支付其提供物业服务期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。根据约定，原告主张从2016年10月1日至2019年5月15日期间的物业服务费为5461.9元（96.33㎡×1.8元/㎡×31.5）。被告提出原告没有尽到物业合同约定的全部义务，不能成为其拒缴物业服务费等理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以以此请求权作为对抗交付物业服务费的抗辩权，并且，涉案合同也未约定在原告提供服务存在瑕疵时，被告可拒付物业服务费。对于原告主张的违约金问题，虽然原告尽到了物业服务的义务，但原告的物业服务存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告胡金荣在本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物业服务费5461.9元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告胡金荣负担（此款原告已预交，被告在履行上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  李照黔二〇一九年九月二十八日书记员  陈发鹃