福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初61号 原告：泉港区盛大利日用百货经营部，注册号350505600102789，经营场所福建省泉州市泉港区南埔镇施厝村施厝大楼301室。 经营者：林家彬，男，汉族，1979年5月15日出生，住福建省泉州市泉港区。 被告：泉州市泉港逸辉超市有限公司，统一社会信用代码91350505MA3491200N，住所地福建省泉州市泉港区逸涛城市广场。 法定代表人：陈国山，该公司执行董事兼总经理。 被告：泉州市优品优鲜商贸有限公司，统一社会信用代码91350505335745397T，住所地福建省泉州市泉港区山腰逸涛城市广场二楼209-216号。 法定代表人：陈向阳，该公司执行董事兼总经理。 原告泉港区盛大利日用百货经营部（以下简称“盛大利经营部”）与被告泉州市泉港逸辉超市有限公司（以下简称“逸辉超市”）、泉州市优品优鲜商贸有限公司（以下简称“优品优鲜公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛大利经营部的经营者林家彬到庭参加诉讼。二被告经合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛大利经营部向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告逸辉超市、优品优鲜公司签订的编号为（2015）第（001）号《租赁合同》，二被告立即将所租赁房屋移交给原告，所租赁房屋内所装修的设施（即人行扶梯2部、货梯1部、中央空调）均归原告所有，任原告处置；二、二被告交纳的保证金30万元归原告所有；三、二被告支付原告租金3647018元（自2016年2月1日起至2018年10月30日止）；四、二被告支付原告违约金90万元（自2016年2月1日起至2018年10月30日止）。事实与理由：2015年4月17日，其与被告优品优鲜公司签订编号为（2015）第（001）号《租赁合同》，约定租赁期限为三年，租赁期限至2018年10月30日止，免租期为三个月，等等；租金的支付方式：每月30日前一次性支付下个月的租金（即提前支付下个月租金）；若被告优品优鲜公司连续三个月未交纳租金，则原告可提前终止合同；违约金：若拖欠租金，每逾期一日按当月租金的每日万分之五支付违约金；被告优品优鲜公司应向其交纳保证金30万元。合同签订后，被告优品优鲜公司依约交纳保证金30万元。2016年3月份，被告逸辉超市加入承租方行列，并在上述《租赁合同》盖章确认。二被告从2017年4月份实际已经没有经营，合同期限已到期，目前二被告也没有将诉争房屋交付给其使用，没有交接，故其要求二被告将诉争房屋移交给原告。根据《租赁合同》中3.4条约定，保证金30万元应归其所有。虽然《租赁合同》约定免租期为三个月，但之后其口头答应继续给二被告免租，故其要求二被告自2016年2月1日起支付租金。因为双方口头约定装修补偿80万元，故其自愿扣除装修补偿80万元，扣除林文辉承担的50万元，故二被告仍需支付原告租金3647018元。因二被告未按约定支付其租金，已违约，故应支付其违约金。 二被告均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：泉州市泉港区中兴街南侧逸涛城市广场1＃、2＃楼二层及三层部分店面均在泉州市泉港区房地产管理处（以下简称“泉港房管处”）办理了预售合同登记备案，具体登记备案为：店面211号（买受人郭丁伟）、212号（买受人庄萍煌）、213号（买受人林秀龙）、215号（买受人林英菊）、218号（买受人林国兴及林耀）、221号（买受人李月霞）、225号（买受人朱森林）、226号（买受人庄静怡）、227号（买受人陈育珠）、228号（买受人韦锦文）、229号（买受人庄伟伟）、230号及231号（买受人庄绍平）、232号及233号（买受人余世泽）、235号（买受人郭开安）、236号（买受人肖良珍）、237号（买受人吴岩康）、238号及239号（买受人朱凤琴）、250号及251号（买受人赵公官及林朝斌）、253号（买受人郑朝晖）、255号（买受人何长发及吴丽芬妹）、256号（买受人谢淑金及林爱贵）、301号（买受人林剑如）、302号（买受人林剑辉）、305号（买受人肖晓莉）、306号（买受人庄学英）、307号（买受人高小毛及杨小萍）、309号（买受人庄春容）、310号及311号（买受人葛琳灵）、312号（买受人张小青）、313号（买受人施绍英）、315号（买受人刘耀中）、316号（买受人刘秀安）、317号（买受人刘秀琴）、318号（买受人郭建军）、320号（买受人连志娥）、327号（买受人谢玉驹）、328号及329号（买受人许金兴）、330号（买受人连萍妹）、331号（买受人郑爱玉）、335号（买受人陈小春）、336号（买受人庄文安及庄心霞）、337号及338号（买受人王明清）、339号（买受人李进煌）、350号（买受人林良成及黄艳昭）、351号（买受人何赛凤）、356号（买受人柯明童）、357号（买受人柯明金）。上述店面所有人分别作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋委托经营管理合同》，将上述店面委托给原告进行商业性经营管理，上述合同均约定的主要内容为：委托期限自2015年6月30日起至2018年11月1日止；原告享有对该店面的占有、使用和收益的权利；原告享有对该店面的自主经营管理权，有权以原告或原告认为合适的名义进行招商，出租及转委托第三方进行商业性经营等经营管理活动；原告有权自行决定该店面是否转租以及转租对象、租金标准；等等。209-210号、216-217号、219-220号、223号、252号、303号、308号、319号、321-323号、326号、332-333号、352-353号、355号、358-360号，共计23间店面，自2013年6月21日起至2018年7月31日期间尚未销售，由泉州市逸涛房地产开发有限公司（以下简称“逸涛公司”）委托原告经营管理，并对原告在委托期间的经营管理活动均予以认同。上述23间店面自2018年8月1日起，由逸涛公司销售给林成聪，并在泉港房管处办理备案登记。后，林成聪将上述23间店面委托原告经营管理，委托期间自2018年8月1日起至2018年10月30日止，并对原告的经营管理活动均予以认同。2015年4月17日，原告作为甲方（出租方）与被告优品优鲜公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定的主要内容为：原告同意将位于泉州市泉港区部分店面出租给被告优品优鲜公司使用，其中第二层面积2399.43㎡（房号209-256号）、第三层面积2865.34㎡（房号301-360号）；若被告优品优鲜公司的经营状况发生变化或在实际使用房产的时候仍出现空置情况，可将部分房产分租或转租第三方，但应向原告报备，并保证第三方依法经营，如第三方因租赁合同与被告优品优鲜公司发生纠纷，由被告优品优鲜公司自行处理并承担责任，与原告无关；租赁期限为三年，自2015年8月1日起至2018年10月30日止，其中2015年8月1日至2015年10月30日为免租期，不支付房租；第二层租金为每月35元／㎡，第三层租金为每月25元／㎡。合计租金以实际面积为准；被告优品优鲜公司应于每月30日前向原告一次性交付下月租金；双方签订合同后，被告优品优鲜公司应支付原告保证金30万元，本保证金待租期满后原告应15日内无息返还给被告优品优鲜公司，如被告优品优鲜公司未按约定支付租金，原告可从保证金中抵扣，被告优品优鲜公司应在下一月度中补足保证金；原告应于2015年8月1日前向被告优品优鲜公司交付现状房产给被告优品优鲜公司使用；有下列情形之一，原告有权提前终止合同：3）被告优品优鲜公司连续三个月未交纳租金；租期满后，被告优品优鲜公司建造的中庭架空层及地板砖、天棚吊顶及露台搭建物等归原告所有。被告优品优鲜公司应在租赁期满后7日内清空租赁房屋，如未能及时清空，则原告有权处置被告优品优鲜公司房屋内的资产；被告优品优鲜公司在本合同届满、解除或终止之日起10天内未取回之需物品，视为其放弃，应归原告所有并任其处理；在原告并无违约的前提下，被告优品优鲜公司拖欠租金，应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告优品优鲜公司收取违约金每日万分之五（按合同约定日期，延长交纳时间三天）；等等。《租赁合同》签订后，被告优品优鲜公司依约向原告支付保证金30万元。后，被告逸辉超市也作为承租方向原告租赁诉争店面，并在上述《租赁合同》的乙方落款处盖章。2019年1月3日，原告诉诸本院。庭审时，原告称：222号、325号及包含数字4的店面均不存在；被告逸辉超市于2016年3月份在《租赁合同》上加盖公章；《租赁合同》约定免租期为三个月，但其同意继续给被告免租，故其仅要求二被告支付自2016年2月1日起的租金；双方口头约定装修补偿款80万元，同意该款抵扣二被告应付的租金。审理过程中，经本院现场勘查：诉争场所内主要存有人行扶梯2部、货梯1部、中央空调。 另查明，2018年1月2日，原告盛大利经营部以林文辉（原系被告逸辉超市法定代表人）向其出具载明尚欠其租金50万元的《欠条》为由，要求林文辉支付其租金50万元及相应利息。2018年10月19日，本院作出（2018）闽0505民初13号民事判决，判令林文辉支付原告租金50万元及相应利息。2018年11月20日，该判决发生法律效力。 上述事实，有原告盛大利经营部的陈述及其提供的营业执照、《租赁合同》、《房屋委托经营管理合同》、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《解除租赁合同通知》、逸涛公司出具的《证明》、林成聪出具的《证明》、（2018）闽0505民初13号民事判决书和证明书及本院依职权拍摄的现场照片8张等证据予以证实。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。二被告在本院指定的举证期限内均未向本院提供证据。 本院认为，原告盛大利经营部与被告逸辉超市、优品优鲜公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。原告已将诉争店面交付二被告使用，但二被告自2016年2月1日起至合同届满之日即2018年10月30日止未支付原告租金，故原告主张解除双方签订的《租赁合同》、二被告将诉争店面移交原告、租赁店面内所装修的设施（即人行扶梯2部、货梯1部、中央空调）归原告所有，均符合法律规定及合同约定。根据原告提供的《泉州市房产测绘报告书》，可认定租赁店面的二层总面积为2299.09㎡、三层总面积为2777.66㎡，故二被告应付原告每月租金为149909.65元（2299.09㎡×35元/㎡+2777.66㎡×25元/㎡），故二被告尚欠原告租金4947018.45元（149909.65元×33个月），因本院（2018）闽0505民初13号民事判决书判令林文辉承担租金50万元及相应利息，该文书已发生法律效力，且原告自愿将二被告的装修款80万元抵扣2016年2月1日起至2016年7月31日止6个月的部分租金，故二被告仍需支付原告租金3647018.45元（4947018.45元-500000元-800000元），原告主张尚欠租金为3647018元，予以照准。因二被告未付租金的行为已构成违约，故二被告还应支付原告违约金分别为{（149909.65元/月×6个月-800000元）×849天×0.05%}、149909.65元/月×819天×0.05%、149909.65元/月×788天×0.05%、149909.65元/月×757天×0.05%、149909.65元/月×727天×0.05%、149909.65元/月×696天×0.05%、149909.65元/月×666天×0.05%、149909.65元/月×635天×0.05%、149909.65元/月×606天×0.05%、149909.65元/月×576天×0.05%、149909.65元/月×545天×0.05%、149909.65元/月×515天×0.05%、149909.65元/月×484天×0.05%、149909.65元/月×454天×0.05%、149909.65元/月×423天×0.05%、149909.65元/月×392天×0.05%、149909.65元/月×362天×0.05%、149909.65元/月×331天×0.05%、149909.65元/月×301天×0.05%、149909.65元/月×270天×0.05%、149909.65元/月×241天×0.05%、149909.65元/月×211天×0.05%、149909.65元/月×180天×0.05%、149909.65元/月×150天×0.05%、149909.65元/月×119天×0.05%、149909.65元/月×89天×0.05%、149909.65元/月×58天×0.05%、149909.65元/月×27天×0.05%，上述违约金合计898353.89元。针对原告主张根据《租赁合同》3.4的约定，要求保证金30万元应归其所有的问题。本院认为，《租赁合同》3.4约定：双方签订合同后，被告优品优鲜公司应支付原告保证金30万元，本保证金待租期满后原告应15日内无息返还给被告优品优鲜公司，如被告优品优鲜公司未按约定支付租金，原告可从保证金中抵扣，被告优品优鲜公司应在下一月度中补足保证金。该条款并未约定保证金归原告所有，故本院对原告的该项主张不予采信。二被告经合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，原告盛大利经营部的上述诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告泉港区盛大利日用百货经营部与被告泉州市泉港逸辉超市有限公司、泉州市优品优鲜商贸有限公司于2015年4月17日签订的《租赁合同》{编号为（2015）第（001）号}； 二、被告泉州市泉港逸辉超市有限公司、泉州市优品优鲜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内共同将其向原告泉港区盛大利日用百货经营部承租的址在泉州市泉港区中兴街南侧逸涛城市广场1#、2#楼二层（房号209-256）及三层（房号301-360）交还原告，店面装修设施（即人行扶梯2部、货梯1部、中央空调）归原告所有； 三、被告泉州市泉港逸辉超市有限公司、泉州市优品优鲜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告泉港区盛大利日用百货经营部自2016年2月1日起至2018年10月30日止的店面租金3647018元（已扣除装修款80万元及林文辉承担的50万元）及违约金898353.89元； 四、驳回原告泉港区盛大利日用百货经营部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45576元，由原告泉港区盛大利日用百货经营部负担2413元（原告多预交的43163元予以退回），被告泉州市泉港逸辉超市有限公司、泉州市优品优鲜商贸有限公司共同负担43163元。二被告负担的款项，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郭文波 人民陪审员  刘传辉 人民陪审员  郭荣贵 二〇一九年七月五日 法官助理刘梅秀 书记员郭展玲 附：引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -10-