山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3983号 上诉人（原审被告）：青岛舒欣物业管理有限公司，住所地青岛市市南区香港西路63号。 法定代表人：崔永青，职务总经理。 委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛市市南区香港西路65号业主委员会，住所地青岛市市南区香港西路65号。 负责人:于洪涛，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪霞，北京大成（青岛）事务所律师。 上诉人青岛舒欣物业管理有限公司因与被上诉人青岛市市南区香港西路65号业主委员会物权保护纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛舒欣物业管理有限公司上诉请求：1、撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初899号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费及其他费用都有被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院判决确认被上诉人对青岛市市南区香港西路65号停车场享有31%比例的经营使用权，超出被上诉人的诉讼请求，属于认定错误，依法应予撤销。 被上诉人的诉讼请求是要求对青岛市市南区香港西路65号停车场（汇融广场东半部分）享有经营管理权，但一审法院处分的是整个青岛市市南区香港西路65号所谓的停车场，属于超出诉讼请求进行的认定是错误的，依法应予撤销。 二、上诉人并不是本案适格的主体，一审法院未查清该事实，依法应予撤销一审判决，驳回对上诉人的起诉。 中国农业银行青岛市分行与案涉项目开发商青岛汇融置业有限公司2001年7月18日签订商品房买卖合同，购买了香港西路61号房屋，合同第三条明确约定土地使用证所附带的广场对应面积的停车场有买受人自主使用。按照该条的约定，从土地证所载明的位置可以看出，中国农业银行青岛市分行购买的香港西路61号房屋所对应的广场就是案涉的汇融广场东半部分，即被上诉人主张的所谓停车场。无论该部分位置是规划的广场、还是停车场，开发商在与该行签订房屋买卖合同时，已将该房屋门前所对应的停车场的使用权出卖给了中国农业银行青岛市分行。上诉人与该行签订的物业管理合同，是受该行的委托进行管理的。因此，一审法院认定上诉人未经被上诉人授权情况下占有使用场地的全部停车场并对外进行经营，属于认定事实错误。上诉人并非非法管理案涉所谓的停车场，而是根据合法产权使用人的委托行使的管理职能。因此一审法院认定上诉人侵权，属于认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。 三、一审法院笼统的认定被上诉人对青岛市市南区香港西路65号停车场享有31%比例的经营使用权，属于认定事实不清，依法应予撤销。 人民法院审理案件，最终作出的判决必须是具体、明确的，而且是能够得到最终履行，而本案一审认定的被上诉人对青岛市市南区香港西路65号停车场享有31%比例的经营使用权，只是确定了比例数，没有具体的位置，因此该判决最终无法实际履行，是无效的判决，依法应予撤销。 四、一审法院认定被上诉人对案涉停车场36个停车位有管理、使用和收益权利是错误，依法应予撤销。 一审法院认定案涉停车场停车位约110-120个，以此认定被上诉人对其中36个停车位有管理权显然是错误的。人民法院判决案件所依据的事实必须是清楚、明确的，不能使用大约、大概等含糊的词语，一审法院使用大约的数据做出的判决，显然是不合法的。案涉停车场实际的停车位，只有90个左右，这是在占用了整个广场的消防通道的情况下得出的数据，实际数量还要少很多，另外65号楼在当时设计时为该楼业主预留了4个车位（现在由被上诉人管理使用），在一审判决中并未将其计算在总停车位内显然属于遗漏。综合上述几个因素，一审法院认定被上诉人对案涉停车场36个停车位有管理、使用和收益权利是错误，依法应予撤销。 五、一审法院采用青岛弘裕土地房地产评估有限公司（鲁弘2015字第167号）房地产评估报告，属于程序错误，因此所做出的判决是违法的，依法应予撤销。 青岛弘裕土地房地产评估有限公司（鲁弘2015字第167号）房地产评估报告第十三条明确载明，估价报告应用的有效期：自估价报告出具之日起一年内有效。该报告出具的时间为2015年7月7日，因此该报告的有效期于2016年7月6日失效。本案一审的判决时间为2018年12月，超过该报告有效期2年多，而且该报告认定的案涉停车场的收益，没有任何法律依据，其认定的价格超出青岛市物价部门规定的停车场收费标准的几倍，纯属套取固定格式的模式做法，不是根据停车场的实际情况和上诉人提供的收费情况及地方政府的相关规定进行综合取费，其作出的结论也是不科学的，是不应采信的。因此一审法院进行使用该报告作为判决的依据，属于程序错误，依法应予撤销。 综上，一审法院无论在事实认定上，还是在程序方面，都存在重大错误，判决认定事实无任何法律根据，严重侵犯了上诉人的合法权益。为维护法律的尊严，请求二审法院依法查明本案事实，驳回被上诉人对上诉人的起诉。 被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 青岛市市南区香港西路65号业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认香港西路65号大厦全体业主对香港西路65号停车场（汇融广场东半部分）享有经营使用权；2、被告赔偿原告经济损失491439元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：香港西路65号大厦坐落于青岛市市南区汇融广场，2011年12月20日香港西路65号业主大会、业主委员会正式成立，并在青岛市市南区物业管理办公室备案登记。案外人青岛海晟帆物业管理公司为香港西路65号大厦的物业管理公司，被告舒欣物业公司为香港西路63号大厦的物业管理公司。汇融广场东半部分为香港西路65号大厦的门前广场，属于原告香港西路65号业主的停车场所，2012年9月19日经青岛市公安局停车场管理办公室批准，原告香港西路65号业委会办理了香港半部分的经营性停车场登记手续，并将香港西路65号停车场交付案外人青岛海晟帆物业管理公司代为管理。被告舒欣物业公司为香港西路63号大厦的物业管理公司，但却将汇融广场全部地下停车场、香港西路63号、65号全部地面停车场均作为自己的经营性停车场所，甚至将汇融广场的消防区域也作为被告的经营性停车场。被告舒欣物业公司非法占用香港西路65号停车场已达数年，导致香港西路65号业主没有停车场所，被告舒欣物业公司的行为严重侵害原告的合法权益，为此原告提起诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，一审法院确认事实如下： 1、原告青岛市市南区香港西路65号业主委员会于2011年12月20日筹备成立，该业委会共有业主110户，建筑面积约为14000平方米。涉案停车场位于青岛市市南区的汇融广场，根据原告所提交的市南区产证及青岛市国土资源和房屋档案馆提供的《青岛市房屋勘察测绘图》显示，该场所属于青岛市市南区59号、61号、63号、65号建筑区划内的场地，使用权面积为6801.7平米。经勘验并现场清点，涉案停车场停车泊位数约110个-120个。根据（98）建字第214号建设工程规划许可证的记载，青岛市市南区59号、61号、63号、65号合称B1楼及B2楼，总的建筑面积为45152平米。 涉案停车场之前由被告舒欣物业公司占用使用并从事经营活动，原告主张被告应向其支付自2013年1月20日至2015年3月20日期间产生的收益。因双方当事人未协商一致，经原告申请，一审法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对位于青岛市市南区香港西路65号停车场内的40个停车泊位自2013年1月20日至2015年3月20日期间的收益价值进行评估，评估出的收益价值为491439元。评估费3000元，由原告垫付。 2016年11月13日青岛市市南区香港西路65号业主委员会与青岛信浩宇物业有限公司签订了《物业管理委托合同》。2017年7月27日青岛市市南区63业主委员会与青岛信浩宇物业有限公司签订了《物业管理委托合同》。现青岛市市南区香港西路65号业主委员会及青岛市市南区香港西路63号业主委员会共同委托青岛信浩宇物业有限公司对涉案停车场地进行管理。 2、2012年9月19日青岛市停车场管理办公室为原告颁发了《青岛市经营性停车场登记证》，载明：停车场名称为香港西路65号停车场；停车泊位数40个；隶属单位为市南区香港西路65号（汇融广场东半部分）；停车场位于香港半部分。该登记证的有效期至2015年10月8日。 3、青岛市市南区59号、61号、63号楼座的所有权人、租赁权人与被告青岛舒欣物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，委托被告对其所有及共有的建筑物部分进行物业管理，被告受托进行物业管理的面积约为20000平方米。2009年6月25日青岛市停车场管理办公室曾为被告颁发过《青岛市经营性停车场登记证》，载明：停车场名称为青岛舒欣物业管理有限公司停车场；停车泊位数230个；隶属单位为青岛汇融置业有限公司；停车场位于香港西路63号汇融广场、地下一层及东海一路、新湛一路口东南角。该登记证的有效期至2014年7月31日。 一审法院认为，根据青岛市国土资源和房屋档案馆提供的《青岛市房屋勘察测绘图》可以看出，青岛市市南区汇融广场B区B1楼和B2楼楼前空地的规划面积为6801.7平米，与青岛汇融置业有限公司坐落于市南区产证中载明的使用权面积6801.7平米一致，因此该场地应为青岛市市南区59号、61号、63号、65号业主的共有面积。现该场地作为停车场使用，上述业主对其享有共有权和共同管理的权利，有权对停车场的使用、收益等事项行使管理权。被告在未取得青岛市市南区香港西路65号业主委员会授权管理的情况下占有使用场地的全部停车位并对外经营侵犯了原告的合法权益，原告主张确认香港西路65号大厦全体业主对香港西路65号停车场享有经营使用权于法有据，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第八十条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，对涉案停车场地的管理及收益分配香港西路59号、61号、63号、65号业主之前没有约定，可按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定香港西路65号业主委员会对涉案停车场地所享有的权益。香港西路65号楼建筑面积约为14000平方米，而香港西路59号、61号、63号、65号楼的总的建筑面积为45152平米，因此青岛市市南区香港西路65号业主委员会对涉案停车场地的31%享有权利。经勘验并现场清点，涉案停车场停车泊位数约110个-120个，原告对其中的约36个停车位（按115×31%四舍五入计算）有管理、使用和收益的权利。 原审中，经一审法院委托，山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案香港西路65号停车场内40个停车泊位在2013年1月20日至2015年3月20日期间评估的收益价值为491439元，该评估结论无明显瑕疵，舒欣物业对此也未提出确有理由的异议，对于该鉴定结论，一审法院予以采纳。参照该鉴定结论，香港西路65号停车场内36个停车泊位在2013年1月20日至2015年3月20日期间评估的收益价值为442295.1元（491439元÷40个×36个）。评估费3000元，由原告垫付，被告应当支付给原告。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定之规定，判决：一、确认青岛市市南区香港西路65号大厦全体业主对香港西路65号停车场享有31%比例的经营使用权。二、被告青岛舒欣物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市市南区香港西路65号业主委员会经济损失442295.1元。三、被告青岛舒欣物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市市南区香港西路65号业主委员会评估费3000元。四、驳回原告青岛市市南区香港西路65号业主委员会的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9320元，由原告负担932元，被告负担8388元。 二审查明，1、被上诉人青岛市市南区香港西路65号业主委员会于2011年12月20日筹备成立，该业委会共有业主110户，建筑面积约为14000平方米。涉案停车场位于青岛市市南区的汇融广场，根据被上诉人所提交的市南区产证及青岛市国土资源和房屋档案馆提供的《青岛市房屋勘察测绘图》显示，该场所属于青岛市市南区59号、61号、63号、65号建筑区划内的场地，使用权面积为6801.7平米。原审法院经勘验并现场清点，确定涉案停车场停车泊位数约110个-120个。当事人双方确认，公安车管部门核准停车位是80个。其他事实与原审认定一致。 本院认为，原审法院根据青岛市国土资源和房屋档案馆提供的《青岛市房屋勘察测绘图》认定，青岛市市南区汇融广场B区B1楼和B2楼楼前空地的规划面积为6801.7平米，与青岛汇融置业有限公司坐落于市南区产证中载明的使用权面积6801.7平米一致，因此该场地应为青岛市市南区59号、61号、63号、65号业主的共有面积。现该场地作为停车场使用，上述业主对其享有共有权和共同管理的权利，有权对停车场的使用、收益等事项行使管理权。上诉人在未取得青岛市市南区香港西路65号业主委员会授权管理的情况下占有使用场地的全部停车位并对外经营侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人主张确认香港西路65号大厦全体业主对香港西路65号停车场享有经营使用权于法有据。 本案中，对涉案停车场地的管理及收益分配香港西路59号、61号、63号、65号业主之前没有约定，可按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定香港西路65号业主委员会对涉案停车场地所享有的权益。香港西路65号楼建筑面积约为14000平方米，而香港西路59号、61号、63号、65号楼的总的建筑面积为45152平米，因此青岛市市南区香港西路65号业主委员会对涉案停车场地的31%享有权利。原审法院裁判有事实以及法律依据。 对于本案争议停车场车位确定，原审法院经勘验并现场清点，确定涉案停车场停车泊位数约110个-120个。当事人双方确认，公安车管部门确定停车位是80个。在公安车管部门对争议涉及停车场泊位确定是80个的情况下，法院作为案件审理部门，应采用公安车管部门确定的停车泊位80个，而不应采取自行勘验清点的方式确定110-120个。本案涉及停车场泊位应确定为80个。被上诉人对其中的约24个停车位（按80×31%取整数计算）有管理、使用和收益的权利。 原审法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案香港西路65号停车场内40个停车泊位在2013年1月20日至2015年3月20日期间评估的收益价值为491439元，参照该鉴定结论，香港西路65号停车场内24个停车泊位在2013年1月20日至2015年3月20日期间评估的收益价值为294863.4元（491439元÷40个×24个）。评估费3000元，由被上诉人垫付，上诉人应当支付给被上诉人。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持，其他上诉请求，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初899号民事判决第一项、第三项； 二、撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初899号民事判决第二项、第四项； 三、青岛舒欣物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人青岛市市南区香港西路65号业主委员会经济损失294863.4元元。 四、驳回被上诉人青岛市市南区香港西路65号业主委员会的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9320元，由被上诉人负担3728元，上诉人负担5592元。二审案件受理费9320元，保全费520元，由上诉人承担6112元，被上诉人承担3728元。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  龙 骞 审判员  潘红燕 二〇一九年九月三十日 法官助理 费晓宇 书记员隋欣孜