云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初551号原告：张建军，男，1977年5月12日生，白族，高中文化，云南省大理市人，原住云南省大理市下关登龙村三社178号，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地云南省楚雄市鹿城镇团结路100号4楼，统一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地云南省楚雄市鹿城镇团结路155号北浦伟业广场4幢5楼，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，董事长。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告张建军、郭永梅与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建军、郭永梅的共同委托诉讼代理人字连芹、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人鲁成海、第三人楚雄百川伟业置业有限公司的委托诉讼代理人李金艳到庭参加诉讼。2019年8月16日，原告郭永梅向本院申请撤回起诉，本院于2019年8月30日裁定准许原告郭永梅撤回起诉。经各方当事人同意继续适用简易程序并经本院院长批准，本案于2019年5月17日延长审限三个月。因各方当事人于2019年8月16日向本院书面申请庭外和解期间，本案扣除审限18日。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺《商业用房委托经营管理合同》；2.判令被告立即搬离楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺并将该商铺返还原告；3.判令被告支付原告自2018年1月10日起至2019年1月10日止的租金44459.47元（228.9元/月×20.19㎡×12个月－5499.21元×2），并按照《商业用房委托经营管理合同》约定的租金标准计付至楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺实际返还原告之日；4.判令被告支付原告自2018年1月10日起至2019年2月14日止的违约金11091.57元（228.9元/月×20.19㎡×12个月×0.5‰×400天），并按照相同计算标准计付违约金至楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺实际返还原告之日；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，原告向第三人购买楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺，并签订了商品房购销合同，商铺实际面积为20.19平方米，总价款为576770元。同日，原告与被告签订《商业用房委托经营管理合同》，将上述商铺委托被告经营管理。合同约定:委托经营管理期限为十年即自2015年1月10日起至2025年1月9日止，合同期限内被告应于每季度首月1日至10日期间向原告支付前一季度的租金费用（第一年至第三年按40.05元/㎡/月计算；第四年至第六年按228.9元/㎡/月计算；第七年至第九年按257.51元/㎡/月计算；第十年按286.12元/㎡/月计算；均为税前）。另外，原、被告与第三人共同约定，租期第一年至第三年的费用用于抵扣购房款，自租期第四年开始原告得向被告实际收取租金收益。合同签订后，被告仅向原告实际支付租金10998.42元，其余租金拒不支付。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，请求人民法院判如所请。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司辩称，被告没有按照《商业用房委托经营管理合同》的约定向原告完全支付租金属实，但原、被告签订的《商业用房委托经营管理合同》不具备解除条件。被告未能完全支付租金是因为近几年经济发展缓慢，实体经济受到很大冲击，导致商铺空置率偏高且能够实现出租的商铺租金过低。被告已经在积极对商业模式及经营形态进行调整，对商圈进行改造并积极引入商家。目前，原告所有的商铺由“斐乐”和“安踏”两个品牌在使用。经营管理出现困难后，被告曾多次与原告协商租金调整事宜，但因双方意见分歧较大而未达成一致意见。被告并非不愿支付租金，并先后于2018年7、8月两次向原告支付了2018年第一季度（自2018年1月10日起至2018年4月10日止）的租金12634.73元（税前）。对于尚欠的租金，被告正在积极招商，待经济形势好转后再支付给原告。原、被告签订的《商业用房委托经营管理合同》约定合同期限为十年，且原告在合同履行期限内不得单方解除合同。现被告仅欠付原告半年租金，原告就要求解除合同，不符合合同解除的法定情形。被告基于对双方在《商业用房委托经营管理合同》中约定的商铺租期十年的信赖，将原告所有的商铺以统一出租的形式租给案外人占有使用，如果解除《商业用房委托经营管理合同》，将导致被告无法履行与案外人签订的租赁合同，届时给各方造成的经济损失将更大。另外，违约金的功能主要用于弥补守约方的损失，本案原告除租金损失外并无其他损失，在已经主张了租金的情况下，原告关于违约金的诉讼请求不应得到支持。综上，请求人民法院依法驳回原告关于解除《商业用房委托经营管理合同》和支付违约金的诉讼请求。第三人楚雄百川伟业置业有限公司述称，第三人与原告之间只存在商品房购销合同关系，但合同已经履行完毕。原、被告关于履行楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号商铺《商业用房委托经营管理合同》的争议与第三人无关。当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张建军向本院提交了以下证据：1.身份证复印件；2.企业信用信息公示报告；3.商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、《“北浦伟业广场”商业用房交接单》；4.《商业用房委托经营管理合同》；5.云南楚雄市农村商业银行股份有限公司卡交易对账单；6.《“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案》。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司向本院提交了以下证据：1.《商业用房委托经营管理合同》；2.《联销合同》；3.楚雄市北浦伟业广场商业街C区一层商场测绘图、商家分布图。第三人楚雄百川伟业置业有限公司未向本院提交证据。本院认为，原、被告提交的证据除《“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案》外，证据的形式、来源合法，与本案事实相关联，且能相互印证证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证；对于《“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案》，属于被告和第三人关于希望促成商铺租金标准下调的单方意见，无其他证据证明已经获得合同相对方的承诺，也不能证明被告通知解除案涉《商业用房委托经营管理合同》的意思表示，本案中不予确认关联性。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：张建军基于与楚雄百川伟业置业有限公司于2013年11月22日签订的商品房购销合同，购得楚雄市北浦伟业广场商业街C区1055号产权式商铺（以下简称C1055号商铺）。同日，甲方张建军与乙方楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，合同约定的主要内容如下：（一）标的物:甲方购买的C1055号商铺,建筑面积20.19平方米;（二）标的物用途:北浦伟业广场商业经营,经营范围以乙方营业执照规定之项目为准;（三）委托内容:甲方将该房屋委托乙方经营经营管理;（四）委托事项:甲方授权乙方全面制定经营方案、在委托经营期内建立起著名品牌形象、制定统一经营的标准并严格执行、全面招商引进国内外品牌商家并以乙方名义与商户订立租赁合同、承担经营中的全部成本、组织所有商户对“伟业广场”进行系统的营销策划、根据具体情况市场变化对经营方案进行调整和整改等；（五）委托期限：委托经营管理期限为十年，即自2015年1月10日起至2025年1月10日止，甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内本合同为不可撤销合同；（六）合同存续：甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务作为该房屋转让之附随权利义务转移给房屋产权受让方；（七）费用支付：合同期限内乙方应于每季度首月1日至10日期间向甲方一次性付清前一季度费用（税前），费用自商品房购销合同规定的全款付清一年后开始支付，计算标准为：1.第一年至第三年按40.05元/㎡/月计算；2.第四年至第六年按228.9元/㎡/月计算；3.第七年至第九年按257.51元/㎡/月计算；4.第十年按286.12元/㎡/月计算；（八）甲方的权利义务：1.委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取费用……4.甲方不得单方解除合同……6.委托期间，租赁面积的产权归甲方，管理使用权归乙方，应缴纳的房产税费由甲方支付，乙方不承担；（九）乙方的权利义务：1.全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法……5.制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴……（十）违约责任：……3.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按照本年度约定租金的0.5‰每日向甲方支付违约金……（十一）合同的解除：存在下列情形之一时本合同自动解除，双方不承担责任：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期届满；3.经双方同意的其他情况。2015年1月11日，张建军向楚雄百川伟业置业有限公司确签《“北浦伟业广场”商业用房交接单》，双方共同确认该交接单的签署视为张建军已经接收C1055号商铺，且张建军可凭该交接单与第三方办理租金收取手续。其后，张建军、楚雄百川伟业置业有限公司以及楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司共同商定，楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按照《商业用房委托经营管理合同》经营C1055号商铺第一年至第三年的租金收益，用于抵扣张建军应付给楚雄百川伟业置业有限公司的购房款，故不再向原告张建军支付。2018年11月1日，楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与案外人斐乐服饰有限公司签订《联销合同》，将包含C1055号商铺在内的建筑面积共计600平方米的区域出租给该公司用于经营运动服饰业务。另查明，楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按照案涉《商业用房委托经营管理合同》约定的费用标准，先后于2018年7月11日和8月29日两次向张建军支付了2018年第一季度（自2018年1月10日起至2018年4月10日止）的租金收益12634.73元（税前）。同时查明，楚雄市北浦伟业广场商业街C区一层区域面积共5499.13平方米，楚雄百川伟业置业有限公司共划为149个产权式商铺（临街商铺、外铺除外，不属于产权式商铺）向业主出售，各业主均与楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司存在商铺委托经营管理合同关系，约定由楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司统一将商铺出租给第三方经营使用。目前整个C区一层产权式商铺区域均由案外人承租使用。本院认为，原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对双方签订的案涉《商业用房委托经营管理合同》无异议，且该合同不存在无效事由，本院予以确认该合同的合法有效性。合同签订后，双方按照约定履行了自己的义务，但被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司自2018年4月10日起拖欠原告张建军租金收益，本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司构成违约。现原告张建军以被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司拖欠租金为由诉请解除合同，但未能与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司协商一致，且案涉《商业用房委托经营管理合同》未约定原告张建军单方解除合同的条件。事实上，该合同中明确约定原告张建军在合同期内不得单方解除合同。虽然原告张建军作为业主对其购买的产权式商铺享有专有部分所有权，但考虑到产权式商铺的物理特性及经营特性，即物理空间和经营管理的整体性和不可分性，其所有权的行使应受到一定的限制。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。若任一业主仅以其个人意志随意解除统一委托他方经营管理的合同并收回商铺，将会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。根据案涉《商业用房委托经营管理合同》关于原告张建军在合同期内不得单方解除合同的约定内容，为协调、平衡各方利益，并基于维护全体业主整体利益的考量，对于原告张建军要求解除合同、返还C1055号商铺的诉讼请求，本院不予支持。虽然原告张建军在本案中主张受偿租金收益和违约金系依据合同解除的法律效果，但被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违反案涉《商业用房委托经营管理合同》的约定拖欠其自2018年4月10日起的租金属实，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故对于原告张建军主张的计算至2019年1月10日的租金，本院予以支持42823.16元（228.9元/月×20.19㎡×12个月-12634.73元）。因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司长期拖欠租金客观上会造成原告张建军的款项占用期间利息损失，对于原告张建军主张的违约金，本院酌情按照中国人民银行同期贷款年利率上浮30%计算，支持1361.18元[①228.9元/月×20.19㎡×3个月×6.175％÷365天×91天（自2018年4月11日起至2018年7月11日止）；②（228.9元/月×20.19㎡×6个月-3893.56元）×6.175％÷365天×49天（自2018年7月12日起至2018年8月29日止）；③（228.9元/月×20.19㎡×6个月-7787.12元）×6.175％÷365天×42天（自2018年8月30日起至2018年10月10日止）；④（228.9元/月×20.19㎡×9个月-7787.12元）×6.175％÷365天×92天（自2018年10月11日起算2019年1月10日）；⑤（228.9元/月×20.19㎡×12个月-7787.12元）×6.175％÷365天×35天（自2019年1月11日起算至原告张建军主张的截止日期2019年2月14日止）；以上①+②+③+④+⑤=1361.18元]。第三人楚雄百川伟业置业有限公司并非本案《商业用房委托经营管理合同》的一方当事人，其在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建军支付自2018年4月10日起至2019年1月10日止的租金收益42823.16元；二、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张建军支付逾期付款违约金1361.18元；三、驳回原告张建军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元595元（已减半收取），由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  余红萍二〇一九年九月二日书记员  倪晓燕