广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异556号 案外人：杜胜军，男，1979年11月16日出生，汉族，住湖南省宁远县。 委托诉讼代理人：黎亿明，广东历恒律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鉴海北路326号。 负责人：张勇。 委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。 被执行人：广东高骏实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道中华路23号。 法定代表人：吴桂全。 关于（2018）粤0606执10109号申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行申请执行被执行人广东高骏实业投资集团有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人杜胜军向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人杜胜军称，2013年1月25日，案外人与被执行人广东高骏实业投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X156798、X156799），约定广东高骏实业投资集团有限公司将位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座1XX3、1XX4号房产出售给案外人，售房款为246331元、483045元，共计729376元，促销活动确定内部优惠协议价为682830元。案外人在法院查封涉案房产之前已与被执行人广东高骏实业投资集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同，并于2013年1月15日和2013年3月15日按照合同约定交付分期房款5万元和8万元，合计已交购房款13万元。之后入住和使用该房屋至今，余款因被执行人涉及诉讼而无法继续支付。上述合同签订后，被执行人广东高骏实业投资集团有限公司将涉案房产交付给案外人使用，案外人与家人一直共同居住，期间，案外人没有购买也无力购买其他任何房屋用于投资或居住使用，名下无其他用于居住的房屋。顺德区法院在执行（2018）粤0606执10109号案件过程中，查封并拟拍卖上述两处房产。案外人认为，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，据此提出异议，请求中止对涉案两处房产的拍卖，并解除查封，裁决涉案两处房产归案外人所有。案外人向本院提交了内部认购书、商品房买卖合同二份、定金收据、移交用房确认书、佛山市个人住房查询结果、物业管理服务协议书、有线数字电视业务受理表、顺德港华燃气有限公司工作单、水费单收据、物业管理费收据、电费发票及扣费存折、电费收据、涉案房产证明、房屋现场照片打印件五张等证据材料。 申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行辩称，1.涉案房产未办理过户登记，根据我国物权法的相关规定未发生物权变动效力，案外人对被执行人广东高骏实业投资集团有限公司享有的权利属于债权，申请执行人对涉案房产享有抵押权并已办理抵押登记，已经生效法律文书确认，除法律另有规定外，物权效力优先于债权效力，因此申请执行人享有的抵押权效力优先于案外人的债权效力。2.申请执行人申请执行（2016）粤0606民初2364号生效民事判决书既包括债权部分也包括实现抵押权的物权部分，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中的金钱债权执行，故案外人对被执行人享有的债权不能排除申请执行人属于物权性质的抵押权的实现。3.根据佛山市住房保障和房地产登记中心和佛山市住房城乡建设管理局主办管理的佛山市房产信息网显示的信息，涉案房产在查封前已经属于不允许出售的商品房，即限制房产，案外人不可能实现商品房买卖合同的网签和合同备案，因此申请执行人认为案外人在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。4.根据案外人提交的商品房买卖合同第9条约定，被执行人应在2012年10月30日前交付房屋，第15条关于产权登记的约定，在房屋交付使用之日起90日内办理房地产权证，涉案房产在2014年6月3日办理抵押登记，2016年3月8日被查封，可见案外人在抵押登记之前已知道被执行人未办理房地产权证，案外人至今未有催促或追究被执行人承担违约责任，案外人具有明显过错。因此，案外人的主张不成立。申请执行人向本院提交了佛山市房产信息打印件、他项权证等证据材料。 本院经审查查明，位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座1XX3、1XX4号房产登记于被执行人广东高骏实业投资集团有限公司名下，产权证号分别为0312078733、0312078741。登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司顺德分行，登记时间为2014年6月3日。 关于（2016）粤0606民初2364号中国建设银行股份有限公司顺德分行与广东高骏实业投资集团有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院在审理过程中根据原告提出的财产保全申请，于2016年3月8日查封了上述涉案两处房产，并经审理作出（2016）粤0606民初2364号民事判决书，判令：“一、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付借款本金765万元和利息、罚息和复利……三、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付保理预付款本金187万元和利息、违约金……九、对上述判决第三项确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司顺德分行对被告广东高骏实业投资集团有限公司的下列房产(详见附表)折价或拍卖、变卖所得价款分别在最高本金限额3800万元范围内享有优先受偿权…”该判决书第九项所列房产包括涉案两处房产。上述民事判决书生效后，因各被告拒不履行上述判决书确定的义务，中国建设银行股份有限公司顺德分行于2018年8月6日向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2018）粤0606执10109号。在执行过程中，本院于2019年1月25日作出（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人广东高骏实业投资集团有限公司所有的上述附表中的房产。案外人杜胜军以其是涉案房产的所有权人为由于2019年2月25日向本院提起执行异议。 以上事实，有（2016）粤0606民初2364号民事判决书、（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书、不动产登记信息查询结果等证据材料证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即依法设立、取得的担保物权优先于所有权获得保护。在本案中，首先，涉案房产登记权属人为被执行人广东高骏实业投资集团有限公司，申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行是涉案房产的登记抵押权人，并经本院已经发生法律效力的（2016）粤0606民初2364号民事判决书确定对涉案房产在该案债务范围内享有优先受偿权，案外人杜胜军以《规定》二十八条主张对涉案房产所享有的权益属于一般物权期待权，不能对抗申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行对执行标的享有的抵押担保物权；其次，即使按照《规定》二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经审查，案外人虽符合该条第一款、第二款规定的情形，但案外人已支付的价款未及购房总价的一半，不符合该条第三款的情形。综上，案外人请求排除执行的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人杜胜军的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 李 红 审判员 甘 坚 审判员 王晓娜 二〇一九年九月五日 书记员 黄俞璇