重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2930号原告：陈华义，男，汉族，1965年9月28日生，住重庆市九龙坡区。被告：杨伟，男，汉族，1975年4月29日生，住重庆市九龙坡区。第三人：肖刚，男，汉族，1984年8月24日生，住云南省昭通市彝良县。第三人：罗娟，女，汉族，1988年9月25日生，住重庆市涪陵区。原告陈华义诉被告杨伟、第三人肖刚、罗娟委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈华义到庭参加诉讼，被告杨伟、第三人肖刚、罗娟下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈华义诉称，原被告系朋友关系。2012年6月，原告因犯罪被江北区法院判处有期徒刑7年6个月，在重庆市九龙监狱服刑。被告因经营业务需要向原告提出委托被告代售原告拥有的房产，被告将售房款用于业务需要，该款待原告服刑期满出狱后，被告将卖房款还给原告。2013年4月9日，重庆九龙坡区公证处为原被告办理了委托售房公证书。被告于2013年5月2日通过同厦房产中介公司与第三人签订了房屋买卖合同，将原告名下位于九龙坡区谢家湾民主X村X栋X单元X楼X号房屋出售给第三人，售价39万元，被告持委托公证手续在房屋管理局为第三人办理了房屋产权变更登记。售房款39万元扣除房产中介费及税费15000元，以及偿还银行剩余按揭贷款178309.95元，剩余196690.05元。2018年3月27日，原告刑满释放，随即找被告返还房款，但被告置之不理。原告现向本院起诉请求判决：（一）被告返还原告房款196690.05元；（二）被告支付以房款196690.05元为基数，从2019年1月6日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息。诉讼中，原告自愿撤回第（二）项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告杨伟未答辩。第三人肖刚、罗娟未陈述。经审理查明，2013年4月9日，经重庆市九龙坡公证处公证，原告在重庆市九龙监狱第三监区办公室签署《委托书》一份，载明：陈华义拥有重庆市九龙坡区谢家湾民主二村X栋X单元X楼X户房屋一套，建筑面积57.48平方米，现决定出售，因在监狱服刑原因不能亲自到场办理相关手续，特委托杨伟为陈华义的代理人，并以陈华义的名义办理如下事项：代为办理上述房屋银行提前还款相关事宜并领取房地产权证及相关手续，代为办理上述房屋解除抵押、注销抵押登记并领取房地产权证及相关资料，代为签订出售房屋的买卖合同并收取房款，代为办理房屋产权买卖过户登记相关手续等。2013年4月15日，原告的个人房屋抵押贷款账户归还本金178309.95元、利息6148.74元。2013年5月7日，被告杨伟以原告陈华义（甲方）的名义与第三人肖刚、罗娟（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》（重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市工商行政管理局共同制定的示范文本），约定：甲方所售房屋坐落于九龙坡区谢家湾民主二村X栋X单元X楼X户，建筑面积57.48平方米，土地使用权以划拨方式取得，总成交金额15万元。2018年3月27日，重庆市九龙监狱出具《释放证明书》，载明：兹有陈华义，因非法持有毒品罪于2012年6月14日经重庆市江北区人民法院判处7年6个月，附加罚金5000元，服刑期间减刑1年5个月，实际执行刑期6年1个月，附加罚金5000元，现因执行刑满予以释放。2018年11月26日，第三人肖刚、罗娟出具《证明》一份，载明：肖刚和妻子罗娟于2013年5月经同厦房产中介介绍与委托人杨伟签订了购房合同，购买了陈华义名下位于九龙坡区谢家湾民主二村X栋X单元X-X号住房一套，面积57.48平方米，是同厦房屋中介全部办理，包括中介费、税费包干39万元左右，时间久了不准确，该房屋过户给夫妻二人，但具体房价多少不清楚。庭审中，原告称，原被告系邻居朋友关系，没有亲属关系；案涉房屋是原告父母在建设厂分的福利房，建于90年代，一共八楼，没有电梯，两室一厅，建筑面积57.48平方米，最初登记在父亲名下，父亲过世后，经继承人协商，由原告继承，登记在原告名下，后出售过户给第三人；房屋交易时原告在服刑，不清楚交易具体经过，出狱后通过向中介及第三人了解情况，才知晓总价款是39万元左右，中介因机构变动，无法再找到双方交易的买卖合同等资料，第三人也因时间太长，未保留相关的书面材料，交易情况的真实依据只有第三人出具的书面说明，经向中介工作人员了解，工作人员称中介费1万元，税费5000元，该费用由买方承担，第三人的证明中扣除该费用即是房款；2013年4月15日原告个人房屋抵押贷款账户归还的款项是被告代为归还的；没有其他证据证明本案房屋交易的真实价格，也无法收集其他证据；原告出狱后，为寻找本案房屋交易真实价格的相关依据，到本案房屋的地方找到了第三人，要求到法院出庭去说明交易真实情况，但第三人表示不愿意出庭，说不管他们的事，最终愿意出具一个书面的证明，证明是由第三人肖刚亲笔书写，然后由肖刚、罗娟亲笔签名确认；原告诉请的金额是按第三人已付的款项39万元减去代付的按揭贷款178309.95元、中介费及税费15000元计算确定的；被告将房屋出售后，未向原告返还已收取的款项，出狱后，原告无法联系到被告。上述事实，有当事人陈述、释放证明书、重庆市房屋买卖合同、公证书、委托书、银行交易明细、证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告杨伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。第三人肖刚、罗娟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。原告向被告出具委托书，委托其出售房屋，被告根据委托书以原告的名义将房屋出售给了第三人，处理了委托人委托的事务，原被告双方形成委托合同法律关系，该合同关系是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，依法受法律保护。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告依据原告出具的委托书出售原告的房屋并收取房款，应当将收取的房款扣除必要费用后转交给原告。对于本案房屋出售的房款金额，示范合同文本中约定的金额为15万元，结合重庆市当时二手房交易市场行情及交易惯例，该价格不宜认定为真实交易价格。原告举示的证据为案涉房屋购买人即第三人的书面证明，该证据实质为证人证言，虽然无其他辅助证据予以佐证，但考虑到本案交易时间较久远，原告未能参与，收集相关的交易原始凭据存在一定难度，第三人有关价格的证明也比较符合当时市场行情，具有较高可信度，为减少诉累，及时维护当事人合法权益，本院对第三人的证明予以采信，故本案房屋交易价款包含中介费及税费为39万元。依据当时市场中介费及税费收取比例情况，原告所称的中介费及税费15000元具有高度盖然性，本院予以认定，故本案房屋交易价款确定为375000元。由于案涉房屋存在按揭抵押贷款，被告出售房屋必然需要提前还清贷款本息解除抵押方能实现过户，原告也认可按揭贷款账户结清的费用是由被告代付，故被告代偿的贷款包括本金及利息共计184458.69元应当从房款中扣除。因此，被告应向原告转交房款190541.31元（375000元﹣184458.69元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告杨伟于本判决生效之日起十日内向原告陈华义支付代收房款190541.31元；驳回原告陈华义的其他诉讼请求。本案案件受理费4233.9元，由被告杨伟承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年九月十一日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘