黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1144号上诉人（原审被告）：张井华，男，1970年6月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江同洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳秋，女，1963年10月26日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。上诉人张井华因与被上诉人刘艳秋房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张井华的委托诉讼代理人苏慧达，被上诉人刘艳秋的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张井华上诉请求：1.依法撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1613号民事判决书；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人在一审中的陈述实属歪曲事实，是典型的恶意诉讼。双方于2013年6月24日签订的《房屋买卖合同》，尹春霞以担保人的身份在合同上签字。上诉人随即向被上诉人支付了15万元的购房款首付，上诉人接收房屋，装修后入住至今。2013年年底，上诉人多方、多次找被上诉人，拟向被上诉人支付购房余款，被上诉人杳无音信，致使上诉人无法与被上诉人联系履行合同。2014年5月15日，担保人尹春霞找到上诉人称被上诉人委托其向上诉人收取购房款，上诉人准备将剩余的尾款一次性付清，尹春霞称被上诉人只让其收10万元，剩余款项被上诉人会找上诉人要。时至上诉人收到人民法院送达的开庭传票及被上诉人的起诉状后，才知道被上诉人要解除合同，继而又变更诉讼请求为要求上诉人给付剩余购房尾款。上诉人无法联系到被上诉人，被上诉人既没有向上诉人索要余款，也没有向上诉人发出催告拟解除合同的通知。被上诉人在诉状中的陈述是歪曲事实，是典型的恶意诉讼；二、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，依法应判决驳回起诉。双方签订的《房屋买卖合同》第二条约定：余款贰拾捌万元整2013年底一次性付清。在2014年5月15日，担保人尹春霞找到上诉人称其代表被上诉人向其所要购房款后再也没有向上诉人主张过购房款。一审中，被上诉人申请证人孙丽萍、程刚出庭作证曾多次向上诉人要购房款，但被上诉人本人未向上诉人索要购房款，有悖常理，且孙丽萍证言是孤证。程刚的证言是证明证人孙丽萍在2018年6月向上诉人索要购房款，此前被上诉人是否要过，程刚未证实。证人证言不能证实被上诉人存在诉讼时效中断的法定情形；三、一审判决上诉人向被上诉人支付利息依法无据。双方签订的《房屋买卖合同》并未约定利息，且上诉人无法找到被上诉人履行购房款，责任在被上诉人；四、上诉人给付被上诉人的购房尾款中应扣减供热费和上诉人在2014年5月15日支付的10万元购房款；五、涉案合同没有约定房屋办理过户的时间，被上诉人应当在上诉人催告后的合理期限内办理房屋产权登记。本案中房屋开发商已经被吊销营业执照，无法办理房屋的初始变更登记。按合同法第六十八条规定，被上诉人已经具有丧失或可能丧失履行债务的其它情形，上诉人根据法律规定行使抗辩权。如被上诉人主张房屋价款的权利，首先应配合办理房屋产权过户登记，一审法院没有考虑上诉人同时履行抗辩权及不安抗辩权，适用法律不当。如上诉人向被上诉人全额交纳房屋购房款，将面临巨大的交易风险，即房屋无法办理产权登记。在《房屋买卖合同》当中，所说的该房屋已有或既有的暇疵，指的是房屋存在挡光，而非房屋不能办理过户登记。结合合同第四条可看出，双方当事人真实意思表示是该房屋能办理过户登记手续。被上诉人刘艳秋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。依据双方签订的《商品房买卖合同》第一条的约定，上诉人在购买诉争房屋时，已明确知晓诉争房屋已有或既有的房屋暇疵，并同意接受购买诉争房屋。因此在签订商品房买卖合同时，双方意思表示真实。合同只约定上诉人应在2013年年底一次性付清尾款，并没有约定付清尾款必须以办理房照为前提。因此上诉人的该项主张没有事实及法律依据。按上诉人提交的企业信息，开发商已在2006年就被吊销执照，而我们签订合同是在2013年，即签订合同时，被上诉人就明确知晓房屋存在的暇疵，其同意接受。被上诉人刘艳秋向一审法院起诉请求：1.被告张井华给付购房款28万元、支付利息69854.17元（按中国人民银行同期贷款利率自2014年1月1日至2018年9月17日），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月18日至欠款付清之日止的利息；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月24日，原告刘艳秋与被告张井华签订房屋买卖合同，约定原告将其位于牡丹江市东安区东三条路景福街与七星街之间XXXX片（即XX小区）X单元XXX室，建筑面积127.02平方米的房屋出售给被告，房屋总价43万元。被告当天给付原告15万元，余款28万元于2013年底付清。任何一方违反约定赔偿对方总房款20%。合同签订后，原告将该房屋交付被告，被告居住至今，剩余房款28万元至今未给付原告，该房屋至今亦未办理产权变更登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原告刘艳秋与被告张井华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。该合同约定被告应于2013年底付清剩余购房款28万元，故被告应当按照约定向原告履行给付此款的义务。关于被告张井华是否应当向原告刘艳秋支付利息及数额的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告签订的房屋买卖合同约定余款28万元于2013年底付清，任何一方违反约定赔偿对方总房款20%。被告至今未给付原告剩余购房款28万元，属于违约行为，应承担违约责任。原告未按此标准主张违约金，而是主张自逾期付款之日即2014年1月1日以后的利息损失，符合法律规定，应当保护。原告主张利息损失的标准是按照中国人民银行同期贷款利率计算，考虑到涉案房屋至今亦未办理产权变更登记的情形，本院酌情按照中国人民银行同期存款利率计算自逾期付款之日即2014年1月1日以后的利息损失。关于本案是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告张井华提出原告刘艳秋在本次起诉前从未向其主张权利，已超过诉讼时效的抗辩意见。经查，证人孙丽萍、程刚出庭证实2013年以后原告委托孙丽萍及程刚多次向被告主张剩余购房款，且被告提供2014年5月15日署名尹春霞、冯庆恩的10万元收条欲证实原告委托尹春霞、冯庆恩向被告索要10万元购房款，与被告提出的原告在本次起诉前从未向其主张权利的抗辩相互矛盾，被告该项抗辩不能自圆其说，一审法院不予采信，故本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告张井华于本判决生效之日起十日内给付原告刘艳秋购房款28万元，按中国人民银行同期存款利率支付自2014年1月1日至欠款实际付清之日止的利息；二、驳回原告刘艳秋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元,减半收取计1940元，由被告张井华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，企业基本信息一份。证明问题：涉案房屋开发商已经被工商机关吊销营业执照，无法办理房屋的初始登记。本案涉及的房屋被上诉人已经无法配合办理产权过户手续。根据合同法同时履行抗辩的相关规定，被上诉人在履行其合同主要义务，即协助上诉人办理房屋产权过户手续之前，被上诉人要求上诉人全额支付购房款没有法律依据。在双方签订的合同第四条明确约定，办理房屋登记手续时……略，即可以表明双方认可该房屋是可以办理产权过户的，产权过户问题并不包含在房屋已有或既有的暇疵内。被上诉人在无法协助上诉人办理产权过户前，要求上诉人支付全额购房款没有法律依据。被上诉人刘艳秋对形式要件无异议，对证明问题有异议。根据双方签订的《房屋买卖合同》，上诉人在购买诉争房屋时，被上诉人已告知该房屋已有或既有的暇疵，其中包含产权、过户问题。上诉人在购买房屋时同意以43万元价格购买诉争房屋，也正是因为房屋存在暇疵，被上诉人才会以这么低的价格出售给上诉人，上诉人在购买时就已经明确知道这一点。并且按合同约定上诉人有在2013年底一次性付清尾款的义务，该义务并不以必须办理房屋产权落户或过户手续为前提。双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，上诉人自愿接受此暇疵。因此，上诉人以开发单位已吊销无法办理产权进一步拒绝支付房屋尾款没有事实和法律依据。关于不能办理房屋产权登记手续的问题，不是由于被上诉人造成的，是开发商造成的，合同第四条约定，在办理房屋登记手续时按此约定，但不是约定必须办理房屋登记手续后才支付尾款。本院认为，该证据仅能证实新疆华瀛房地产开发有限责任公司牡丹江分公司已经被吊销，但双方签订的《房屋买卖合同》中未约定上诉人履行付清剩余购房款的义务以协助办理房屋过户手续为前提。因此对于上诉人想要证明的问题，本院不予采信。本院认为，双方当事人于2013年6月24日签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已经履行合同中约定的义务，上诉人亦应当按照合同中约定在2013年底一次性付清剩余购房款28万元。关于上诉人主张其无法联系被上诉人支付余款，且本案已过诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”一审期间，证人孙丽萍、程刚出庭证实2013年以后被上诉人委托孙丽萍及程刚多次向上诉人主张剩余购房款。上诉人虽一直抗辩称其无法联系到被上诉人，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。关于上诉人主张一审判令上诉人向被上诉人支付利息无法律依据的问题。双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定余款28万元于2013年底付清，任何一方违反约定赔偿对方总房款20％，上诉人至今未给付被上诉人剩余购房款，属于违约行为，应承担违约责任。因被上诉人未按照合同约定标准主张违约金，而是主张自逾期付款之日即2014年1月1日以后的利息损失，一审法院酌情按照中国人民银行同期存款利率计算自逾期付款之日即2014年1月1日以后的利息损失。因一审法院按照此利率标准计算得出的利息金额未超过该合同约定违约金金额，本院不予调整。关于上诉人主张给付被上诉人剩余购房款中应扣减供热费和上诉人在2014年5月15日支付的10万元购房款的问题。上诉人称被上诉人在将涉案房屋卖与之前，拖欠供热费11377.09元，但其未提供证据予以证实。上诉人在一审期间提供2014年5月15日署名尹春霞、冯庆恩的10万元收条欲证实被上诉人委托尹春霞、冯庆恩向上诉人索要10万元购房款，但被上诉人不予认可，且上诉人未提供被上诉人委托尹春霞、冯庆恩代收房款的证据，本院不予支持。关于上诉人主张其未支付剩余购房款系因涉案房屋无法办理房屋过户手续的问题。双方签订的《房屋买卖合同》中未约定剩余购房款的给付以办理房屋过户手续完毕为前提。且上诉人在一审期间自认该合同中写明的房屋瑕疵是指当时没有房屋产权证，上诉人在购买该房屋时明知没有产权证，仍然与被上诉人约定余款28万元于2013年底付清，二审期间，上诉人又以该房屋不能办理房屋过户手续为由拒绝支付剩余购房款，本院不予支持。综上所述，张井华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人张井华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洋审 判 员  贾海波审 判 员  蒋志红二〇一九年九月十日法官助理  孙 驰书 记 员  伊金萍附相关法律条款：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；