湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初1877号原告：湖南大凯楼商务有限责任公司，住所地湘潭市九华经开区滨湖名苑6号楼2301号，统一社会信用代码为914303817767673136。法定代表人：吴辉娥。委托诉讼代理人：马平，男，1993年8月21日出生，汉族，户籍地为甘肃省景泰县，系原告公司法务专员。被告：肖婕予，女，1970年10月18日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。原告湖南大凯楼商务有限责任公司（以下简称原告）与被告湘潭市雨湖区三和名茶叶店（以下简称三和名茶）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案。2019年7月16日，原告申请追加肖婕予为本案被告，本院予以准许。2019年8月27日，原告申请撤回对三和名茶的起诉，本院已另下裁定准许。同日本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马平，被告肖婕予到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、判令被告向原告支付新景家园商务会所6号门面的物业管理服务费56127元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由是：被告肖婕予是新景家园商务会所6号门面（以下简称6号门面）的租户。原告与湘潭市新景家园业委会于2016年8月8日签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.6元，6号门面的建筑面积为797.27平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利与义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告肖婕予从2015年9月1日起停止缴纳物业费，截至2019年4月30日止，欠费月数为44个月，欠缴物业费为56127元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴费。2019年4月30日，三和名茶已经注销，被告肖婕予为被告三和名茶的经营者。被告肖婕予辩称：一、原告和新景家园业主委员会签订的物业服务合同于2017年7月31日就到期了，原、被告之间从此已无合同关系，原告主张2017年7月31日以后的物业服务费缺乏事实与法律依据；二、原告从未向被告提供过任何物业服务，被告一直在请他人提供物业服务；三、被告咨询过新景家园业主委员会，业主委员会表示原告服务太差，业主委员会一直不满意，需要自主管理。本院组织双方当事人进行了举证与质证，对于双方均无异议的证据，本院均予以认定。对于双方有异议的证据，本院认证如下：原告提供的第一组证据中的《关于做好合同到期相关工作的函》达不到原告的证明目的，不予认定；原告提供的证据三（欠费单）是原告单方制作的，无证明力，不予认定。被告提供的证人证言具备真实性、合法性与关联性，予以认定。本院依职权调查制作的调查笔录，具备真实性、合法性与关联性，予以认定。本院根据认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下法律事实:原告自2015年9月1日开始进入新景家园提供物业服务。2016年8月8日，湘潭市新景家园业主委员会（下称新景家园业委会）与原告签订《新景家园小区物业服务合同》（下称物业服务合同），新景家园业委会委托原告管理新景家园小区，合同有效期限为2015年9月1日至2017年7月31日，约定如业主和物业使用人逾期未足额交纳物业管理费的，原告可以采用各种合法手段催收，收费标准为多层为0.8元每月每平方、高层1.45元每月每平方、商铺及幼儿园1.6元每月每平方，物业服务费由原告自行向业主收取。合同第十条第7小条约定，合同期满，经甲方或业主大会多数认可，合同顺延。合同还对其他事项进行了约定。被告肖婕予从2009年12月开始租赁6号门面，用于经营三和名茶，该门面的物业管理费一直由被告肖婕予交纳。2017年4月26日，被告肖婕予与6号门面的业主签订《租赁合同》，被告肖婕予租赁此门面用于经营三和茶社，建筑面积为796平方米，并约定租赁期内所有的费用均由承租人自行承担，业主概不负责。被告肖婕予承租后，开设了三和名茶。被告肖婕予从2015年9月1日起停止缴纳物业费。2017年5月18日，新景家园业委会作出（2017）新业决字第04号决定，内容是：与大凯楼商务有限责任公司所签的物业服务合同于今年7月底到期后不再续签，将选聘其他物业服务单位。2018年1月，新景家园业委会在小区公告栏张贴公告，告知新景家园全体业主，决定恢复向社会招聘物业服务企业。2017年7月11日，湘潭市雨湖区城正街街道办事处向原告发出《关于做好合同到期相关工作的函》，要求原告在合同到期后继续履行合同，物业服务标准不降，直至新一届业委会选聘出新的物业。原告凭此函继续留在新景家园，但是一直得不到新景家园业委会及业主（物业使用人）的认可，双方一直纠纷不断。另查明，三和名茶是被告肖婕予经营的个体工商户，已于2017年4月19日注销。本院认为：本案中双方当事人存在如下争议焦点，即原告与被告之间在2017年7月31日以后是否还存在物业服务合同关系，原告向被告主张2017年7月31日以后的物业费是否具有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告与新景家园业委会签订的物业服务合同已于2017年7月31日到期，根据合同第十条第7小条的约定，合同期满，经新景家园业委会或业主大会多数认可，合同顺延。但是新景家园业委会在2017年5月18日就已作出不再与原告续签合同，将另外选聘其他物业服务单位的决定，而且在合同到期后一直未与原告续签合同，也未与原告进行过续签合同的磋商，仅凭原告提交的《关于做好合同到期相关工作的函》不足以认定新景家园业委会同意续签合同的事实，故原告无法证明原告与被告在2017年7月31日以后还存在物业服务合同关系。虽然原告在2017年7月31日以后还继续留在新景家园小区，但是其身份、其服务一直得不到业主委员会的认可，其实际提供的物业服务（服务内容、服务工作量、服务品质）并无证据证明，故原告向被告主张2017年7月31日以后的物业费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告与新景家园业委会签订的物业服务合同合法有效，被告肖婕予作为小区门面的实际使用者，依法应当受到该合同的约束。原告在合同期内按约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告肖婕予拖欠物业管理服务费已经违约，应当承担继续支付费用的责任。原告向被告主张2017年7月31日以后的物业费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肖婕予在本判决生效之日起三日内向原告湖南大凯楼商务有限责任公司支付物业管理服务费29292.8元；二、驳回原告湖南大凯楼商务有限责任公司其他诉讼请求。如未按照本院指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，减半收取计600元，由被告肖婕予负担266元，由原告湖南大凯楼商务有限责任公司负担334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  杨新台二〇一九年九月二十六日法官助理鄢敏书记员鄢敏（兼）法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。