贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4041号 上诉人（原审原告）：幸运，女，1993年9月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810031586。 上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，注册号：522421000151938。 法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。 上诉人幸运因与上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下至判决主文简称为：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人幸运上诉请求：撤销一审判决第二项，改判天厦房开公司以幸运已付购房款269,575元为基数，按照每日0.1%的标准向幸运支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；本案一、二审诉讼费由天厦房开公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院一方面认定幸运与天厦房开公司之间存在事实上的委托办证关系，另一方面又以天厦房开公司仅有向幸运通知的义务，前后矛盾；既然双方存在委托办证关系，那么天厦房开公司就应当完成相应的办证义务并将案涉不动产权证办理完毕并交付给幸运，才能认定其履行完毕相应义务，违约金的计算截止日期应当为天厦房开公司完成办证并交付幸运之日，而非一审法院认定的天厦房开公司通知之日。2、一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金错误。首先，案涉《商品房买卖合同》第二十三条第三款约定出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金，该约定在法律允许的情形之下，一审法院应当尊重当事人的意愿，一审法院枉顾双方约定私自调整的做法明显不当；其次，案涉《商品房买卖合同》约定出卖人承担违约金的前提是出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，而非一审法院认定的该约定适用的前提是有明确合同约定了办理转移登记的日期；再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算适用的是合同没有约定的情形，但本案中双方对违约金有明确约定。 上诉人天厦房开公司辩称：我公司答辩意见与我公司的上诉意见一致，补充一点，案涉《商品房买卖合同》第二十二条并没有明确约定出卖人按日向买受人支付已付购房价款0.1%的违约金。 上诉人天厦房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回幸运的该项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由幸运承担。事实和理由：1、幸运关于违约金的诉讼请求系基于逾期交付办理商品房转移登记有关文书而提出，但双方合同对于提交办理商品房转移登记的有关文书并没有进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，双方对何时交付办理商品房转移登记的有关文书的时间没有进行约定时，幸运可以随时要求天厦房开公司履行，但应给天厦房开公司必要的准备时间，然幸运在合同履行过程中并未向天厦房开公司要求协助提供办理商品房转移登记的有关文书，天厦房开公司可以随时履行，故本案不存在天厦房开公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。2、案涉《商品房买卖合同》未约定交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十一条进行判决，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，且交付办理商品房转移登记的有关文书的期限不等同于取得房屋权属证书的期限，一审适用该司法解释以实际交房后90日作为计算交付办理商品房转移登记的有关文书违约金期限于法无据。3、《商品房买卖合同》签订与毕节市实施不动产统一登记之前，合同约定的有关文书是指房屋所有权证而非不动产权证，在合同履行期间，因不动产统一登记制度的事实，改变了双方合同约定的履行方式，天厦公司只能按照现行法律及政策固定提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，幸运也未对天厦房开公司主张过权利，本案不存在交付办理商品房转移登记的有关文书的违约情形。 上诉人幸运答辩意见：答辩意见与上诉意见一致。 原审原告幸运向一审法院起诉请求：一、判令天厦房开公司立即代幸运办理不动产权证书并向幸运交付办理天厦.翠西苑期T7幢3单元22层2号商品房转移登记的有关文书；二、判令天厦房开公司支付幸运逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币10,000元(违约金具体数额以269,575元为基数，按照每日0.1%的标准从2017年3月15日起计算至天厦房开公司实际交付文书之日止)；三、本案诉讼费用由天厦房开公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月15日，幸运作为买受人，天厦房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市市××办事处××西社区兰花组枕头山××单元××房，该商品房总价款为269,575元；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同未约定办理房屋转移登记的期限及方式。合同第二十二条第三项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”合同附属《特别提示》第3.2条约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”合同签订后，幸运全额支付了购房款269,575元，2013年6月26日向天厦房开公司支付契税、预告登记费、产权证代办费等共计14,131元，天厦房开公司于2016年12月22日向幸运交付涉案房屋，但还未为幸运办理房屋权属转移登记手续，幸运诉至一审法院。 一审法院另查明，涉案房屋所在楼盘于2019年2月22日取得《不动产权证书》。2019年2月18日，天厦房开公司在涉案小区张贴通知要求幸运等业主于2019年3月31日携带相关资料办理办理《不动产权证书》。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，幸运与天厦房开公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然合同未约定办理权属转移登记的方式，但合同附属《特别提示》第3.2条约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”且幸运向天厦房开公司交付的费用中也包含了产权证代办费200元，故幸运与天厦房开公司双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对幸运主张天厦房开公司办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，予以支持，但应以幸运交清办证所需税费并提供相关文书（应由幸运提交的部分）作为前提。 关于幸运主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。虽然合同中转移登记部分未约定交付转移登记有关文书的期限，但合同约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”这视为合同对交付转移登记的相关文书作了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，涉案房屋在出售之时属于尚未建成房屋，天厦房开公司于2016年12月22日向幸运交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2017年3月22日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因幸运委托天厦房开公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故天厦房开公司无须向幸运直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知幸运提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。在办证条件成就的情况下，天厦房开公司于2019年2月18日通知幸运提交资料办理房屋《不动产权证书》，其义务履行完毕，违约金截止。违约期限为2017年3月23日至2019年2月18日。合同约定的违约金计算标准“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，”该约定适用的前提是合同约定了办理转移登记的日期，但本案合同并未约定该日期，因此前述约定视为不明确，应适用前述法律规定的以购房款269,575元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍（逾期贷款罚息）计算。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于原告幸运缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理双方签订的《商品房买卖合同》约定的天厦翠西苑一期第T7幢3单元22层2号房的不动产权证书；二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告幸运支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款269,575元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年3月23日计算至2019年2月18日；三、驳回原告幸运的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：天厦房开公司应否向幸运承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，本案违约金如何确定。 关于天厦房开公司应否向幸运承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。天厦房开公司于2016年12月22日将案涉商品房交付幸运使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，天厦房开公司负责在商品房交付使用之日起90日内即2017年3月22日前申请办理该商品房所有权初始登记，虽然《商品房买卖合同》中并未约定天厦房开公司向幸运交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故天厦房开公司作为本案商品房的出卖人，负有协助幸运办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。另因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故天厦房开公司向幸运交付办理商品房转移登记的有关文书协助幸运办理商品房转移登记的时间，应确定在天厦房开公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，天厦房开公司向幸运交付办理商品房转移登记的有关文书的期限为天厦房开公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限之后的90日内，即天厦房开公司应于2017年6月20日前将办理商品房转移登记的有关文书交付幸运并协助幸运办理商品房转移登记。本案中，天厦房开公司直到2019年2月18日才告知幸运该公司已取得案涉商品房的初始登记，并通知幸运携带相关资料到天厦房开公司产权证办理中心并到现场亲自签署委托书及申请书等相关办理《不动产权证书》的文件，但天厦房开实际取得案涉房屋初始登记的时间是2019年2月22日，且天厦房开公司未举证证明自其将案涉商品房交付幸运使用后系幸运自身的原因未能取得房屋权属证书，天厦房开公司作为出卖人未及时备齐办理案涉商品房转移登记的有关文书，是导致幸运未能在法定期限内取得房屋权属证书的原因，一审认定天厦房开公司构成违约并判决天厦房开公司向幸运承担违约责任正确。 关于本案违约金如何确定的问题。关于违约金的起算时间，如前所述，本案违约金的起算时间是2017年6月21日，截止时间是2019年2月18日。关于违约金的计算标准，虽然案涉《商品房买卖合同》中并未约定天厦房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付幸运的时间，但已经在《商品房买卖合同》中约定了在买受人不退房的情况下出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方式，即由出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金，该约定虽是双方当事人的真实意思表示，但该违约金相当于36.5%的年利率，明显超过法定年利率，天厦房开公司已经在一审庭审中要求调整违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算确定本案违约金并无不当。天厦房开公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 对于幸运提出提出的上诉，因幸运已在二审期间书面申请撤回上诉，经本院审查后裁定准许幸运撤回本案上诉（详见本院（2019）黔05民终4041号民事裁定书），对幸运在本案中提出的上诉请求本院不再审查，幸运的上诉意见视为其答辩意见。 综上所述，毕节市天厦房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初606号民事判决第一项即“被告毕节市天厦房地产开发有限公司于原告幸运缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理双方签订的《商品房买卖合同》约定的天厦翠西苑一期第T7幢3单元22层2号房的不动产权证书”、第三项即“驳回原告幸运的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初606号民事判决第二项即“被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告幸运支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款269,575元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年3月23日计算至2019年2月18日”； 三、上诉人节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人幸运支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以上诉人幸运已付购房款269,575元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年6月21日计算至2019年2月18日止； 四、驳回上诉人节市天厦房地产开发有限公司的上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人节市天厦房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人节市天厦房地产开发有限公司负担45元，上诉人幸运负担5元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月十七日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭