北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初8856号原告：北京莱瑞森医药科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院25层2508号。法定代表人：轩念东，总经理。委托诉讼代理人：杨智昌，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜海兵，男，1986年8月25日出生，汉族，北京莱瑞森医药科技有限公司员工。被告：北京高圣建筑器材租赁有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村94号。法定代表人：高胜学，总经理。被告：高胜学，男，1959年6月15日出生，汉族。二被告委托诉讼代理人：赵晶，北京市中闻律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：张硕，男，1985年4月10日出生，汉族，北京市中闻律师事务所实习律师。原告北京莱瑞森医药科技有限公司（以下简称为莱瑞森公司）与被告北京高圣建筑器材租赁有限公司（以下简称为高圣公司）、高胜学租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京莱瑞森医药科技有限公司的委托诉讼代理人杨智昌、杜海兵，被告北京高圣建筑器材租赁有限公司及高胜学的委托诉讼代理人赵晶、张硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莱瑞森公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《房屋以及场地租赁合同》、《补充协议》无效；2.请求判令由被告承担合同无效的责任，赔偿原告装修损失119620元、工程搬迁损失28100元、移机损失29000元、认证损失85080元、设备维护损失46480元、租用发电机损失6200元、停产停业利润损失379291.86元；3.请求判令被告退还原告租赁费用232950元；4.请求判令被告赔偿原告违约金696852元；5.要求二被告承担连带责任。事实与理由：2008年11月18日原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄村村西二号地块的部分院、平房厂房二层生活用房、三层办公用房出租给原告，租赁期限自2009年4月1日至2019年3月31日，租期十年，对租金及租金交付、房屋及场地装修、违约责任都进行了约定。合同约定被告保证出租场地、房屋的合法性，保证原告对租赁场地、房屋的正常使用，不受任何第三方干扰，否则原告有权要求被告赔偿损失甚至解除合同，一方违约赔偿对方相当于当年一年的租金。2017年7月3日，被告违约解除合同。对此，被告应当承担违约责任，赔偿原告损失。被告是一人有限责任公司，被告二是该公司唯一股东兼法定代表人，因此，被告二应当对公司债务承担连带责任。高圣公司及高胜学辩称，第一，合同无效责任不仅在于被告，针对本案所说的出租场所的合法性，涉案房屋是被告于2007年至2008年之间建立的，根据城乡规划法，当时涉案房屋也不一定在规划区内，因此被告认为涉案房屋不需要建房审批手续，后来根据北京市的规定，2009年涉案房屋纳入了规划区。第二，损失均不同意赔偿。基于合同无效双方有返还的责任，原告的损失与涉案房屋无关。根据北京市有关机关要求，全面清理整治工业大院，被告只能配合，该情况应当属于不可抗力，免除被告应当承担的损失及违约责任，各级双方合同第十条规定，双方互不担责。第三，相关清理整治文件发布后，被告在2017年5月初即告知了原告，被告已经履行了及时通知的义务，已经尽最大可能减少原告损失。第四，租赁费用被告同意退还2个月的共116142元。第五，被告一与被告二的财产是各自独立的，不存在财产混同的情况，因此不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月18日，高圣公司（出租方，甲方）与莱瑞森公司（承租方，乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定：高圣公司将位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄村村西二号地块的部分院、平房、单层厂房、二层生活用房、三层办公用房(后简称涉案房屋)出租给莱瑞森公司，租赁期限自2009年4月1日至2019年3月31日，租期10年，计租日自2009年4月1日起。签订合同之日乙方向甲方支付半年房屋及出租场地租金25万元。合同第三条约定，承租方租赁上述土地及房屋后，每半年提前两个月支付一次租金，租金为年租金的50%，租金随着租期的延续递增，其中，2017年4月1日至2018年3月31日年租金为65万元。合同第四条关于房屋及出租场地的装修、改造约定，出租房屋的所有建筑的上下水、楼梯栏杆扶手、卫生间、暖气安装、院落改造由甲方负责施工，乙方承担6万元费用，但三层办公用房的除上述装修外的其余内部装修由乙方承担，乙方应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，经甲方书面同意后，方可进行施工，除三层办公楼外，其他房屋的内外装修均由甲方承担，甲方提供可直接投入使用的平房，单层厂房，二层生活用房。合同第八条关于甲方的义务、责任约定，甲方保证其出租场所的合法性及房屋和场地所占土地的使用权。如甲方因上述权利与第三方存在争议并导致乙方不能正常使用上述场地或给乙方带来损失，则乙方有权向甲方要求赔偿甚至解除合同。合同第九条违约责任约定，甲方须保证乙方三年绝对使用权。三年后，如果遇到征地和拆迁，国家或占地单位赔偿的房屋装修、经营损失归乙方所有，甲方的土地及建筑设施赔偿归甲方所有。合同第十条关于责任免除约定，因中国法律政策的颁布废止或修改给另一方或双方造成损失的，可以免除责任。合同签订后，双方按照约定履行合同。2014年4月2日，高圣公司（出租方，甲方）与莱瑞森公司（承租方，乙方）签订《房屋及场地租赁合同补充协议》，将原《房屋及场地租赁合同》中的租金变更，其中2017年4月1日至2018年3月31日年租金（含发票的金额）变更为69.6852万元。租赁标的并没有相应建设审批手续和规划手续。另查一，莱瑞森公司最后一次向高圣公司支付租赁费为348426元，对应租赁期间为2017年4月1日至2017年9月30日。莱瑞森公司租金支付至2017年9月30日。另查二，2017年，因北京市全面清理整治工业大院，涉案房屋被列为拆迁范围。2017年5月5日，西沙工业区11号院物业发出《腾退房屋公告》，公告显示，2017年5月2日物业接到有关部门关于清退整治工业大院的通知，涉案房屋所在大院将在2017年6月15日前完成腾退工作。2017年6月18日，西沙各庄村村民委员会发出《致全体租（住）户的一封信》，告知各用户近期将停止为工业大院提供水、电服务。2017年7月3日，高圣公司向莱瑞森公司发出《通知》，称望莱瑞森公司尽快与高圣公司洽谈《提前终止合同协议》相关事宜，最晚于2017年7月10日前双方签订《提前终止合同协议》，否则将采取停水停电措施。莱瑞森公司当天收到该通知。2017年7月25日，高圣公司向莱瑞森公司发出《解除合同通知》，通知显示，鉴于昌平区政府及西沙各庄村委会已经分别发布关于清理整治工业大院的通知，双方租赁合同已经无履行的可能，《房屋及场地租赁合同》正式解除，请莱瑞森公司于3日之内自行搬离。莱瑞森称，2017年5月1日上班第一天，被告第一次口头通知原告搬离，2017年7月3日见到书面文件通知，莱瑞森公司称其从2017年7月3日开始陆陆续续搬离。被告称第一次通知原告搬离是2017年5月5日，把村委会物业的公告送达给原告。涉案房屋于2017年7月25日被拆除。另查三，对于退还剩余租金一事，莱瑞森公司称被告当时口头答应自6月份起就不要租金，而且2017年6月1日起其已经不能正常生产了，经常被停水停电，因此主张应退还2017年6月1日至2017年9月30日四个月租金。但被告称口头承诺是有条件的，条件是原告6月份搬走，被告没有断电，被告认为租金应当计算至2017年7月31日，认可应当向原告退还2个月租金。对于装修损失，莱瑞森公司在《房屋及场地租赁合同》履行期间曾对所租赁房屋进行装修。原告提交了《建筑装饰工程承包合同》以及支出凭单、汇款记录、支票存根、发票等证据证明装修花费了677577.03元。考虑折旧后，原告主张装修损失119620元。对于工程搬迁损失，2017年6月30日，莱瑞森公司（甲方）与案外人北京鑫日盛通商贸中心（乙方）签订《运输合同》，约定由乙方为甲方西沙工业区办公楼办公设备进行搬运。莱瑞森公司为此支付搬家运输费28100元。北京鑫日盛通商贸中心2017年7月25日作出搬家运输单，显示莱瑞森公司搬家从2017年7月3日持续到2017年7月16日。关于移机损失，2017年6月28日，莱瑞森公司（甲方）与案外人北京万普惠科技有限公司（乙方）签订《实验室仪器移机服务合同》，约定由乙方为甲方提供移机服务，移动有关设备，价款29000元。关于认证损失，2017年7月20日，莱瑞森公司（甲方）与案外人北京万普惠科技有限公司（乙方）签订《仪器认证服务合同》，约定由乙方为甲方提供仪器认证服务。莱瑞森公司为此支付认证费85080元。原告称其使用的是精密仪器，移动后需要重新认证、重新定位，故产生该损失。关于设备维修损失，2017年7月14日，莱瑞森公司（甲方）与案外人北京万普惠科技有限公司（乙方）签订《液相维护保养服务合同》，约定由乙方为甲方提供仪器维护保养服务。莱瑞森公司为此支付设备维护费46480元。原告称精密仪器不能整体搬走，一部分一部分搬走后重新组装，故产生该费用。关于租用发电机损失，莱瑞森公司主张被告曾采取停水停电的手段强迫原告同意解除合同，并提供了《证明》及发票，显示2017年6月15日至2017年6月30日，莱瑞森公司向案外人北京鹏宇天虹科贸有限公司租赁柴油发电机，租赁16天，租赁费5000元，燃油费1200元，共计6200元。关于停产停业利润损失，原告称腾退对其经营造成影响。原告提交了其2016年7月和2017年7月的《增值税纳税申报表》，主张两个月份的净利润差额就是停产停业利润损失。上述事实，有《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同补充协议》、《证明》、增值税普通发票、《腾退房屋公告》、《解除合同通知》、《运输合同》、《北京莱瑞森医药科技有限公司搬家运输单》、《实验室仪器移机服务合同》、《仪器认证服务合同》、《解约协议》、税务档案以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，莱瑞森公司与高圣公司签订的《房屋及场地租赁合同》、《房屋及场地租赁合同补充协议》涉及标的并没有相应手续，故双方签订的该两份协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于租赁标的的性质，高圣公司更为清晰，故对于合同无效，本院认定高圣公司承担主要责任。因工业大院拆迁整治，莱瑞森公司不能占有使用租赁标的，莱瑞森公司势必产生一定损失。对于装修损失，结合合同中有关装修的约定以及庭审陈述，本院认定莱瑞森公司对租赁场地进行了装修。对于原告提交的《建筑装饰工程承包合同》以及支出凭单、汇款记录、支票存根、发票等证据，本院予以采纳，本院结合莱瑞森公司提交的票据认定莱瑞森公司产生的装修费用金额。因现有场地均已被拆除，莱瑞森公司已经考虑折旧，故本院对其主张的金额，本院结合案件事实进行酌定。至于工程搬迁损失、移机损失、认证损失、设备维修损失，这些费用是莱瑞森公司搬离租赁场地所产生的损失，对于莱瑞森公司提交的证据，本院予以采纳，本院结合案件事实确定莱瑞森公司应获得的因搬离认证所产生的费用损失。对于租用发电机损失，虽然原告提交了租赁协议，但是该证据不足以证明原告被断水断电，故对于该项损失，本院不予支持。对于停产停业利润损失，本院结合原告提交的纳税申报材料，再结合同行业经营情况，酌情确定原告损失情况。至于退还占有使用费，因被告于2017年5月5日就通知原告搬离场地，且村委会及物业陆续就整顿工业大院事情发出通知，对原告占有使用场地进行经营势必造成影响，进而影响合同目的，故本院对于原告主张予以采信，认定自2017年6月1日至2017年9月30日租金予以退还。至于违约金，因合同无效，该项请求没有法律依据，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。高圣公司是一人有限责任公司，庭审中，法院要求其提交相应财务证据，但是其未提交。故对于原告要求二被告之间承担连带责任的主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、北京高圣建筑器材租赁有限公司与北京莱瑞森医药科技有限公司签订的《房屋及场地租赁合同》以及《房屋及场地租赁合同补充协议》无效；二、北京高圣建筑器材租赁有限公司、高胜学连带赔偿北京莱瑞森医药科技有限公司装修损失100397元、工程搬迁损失25290元、移机损失26100元、认证损失76572元、设备维护损失41832元、停产停业利润损失360326元，以上共计630517元，于本判决生效后十五日内执行；三、北京高圣建筑器材租赁有限公司、高胜学连带退还北京莱瑞森医药科技有限公司占有使用费232284元，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回北京莱瑞森医药科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53699元，由北京莱瑞森医药科技有限公司负担5370元，已交纳；由北京高圣建筑器材租赁有限公司、高胜学负担48329元，于本判决生效后十五日内交纳。保全费5000元，由北京高圣建筑器材租赁有限公司、高胜学负担，于本判决生效后十五日内向北京莱瑞森医药科技有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  唐险峰人民陪审员  冯静春二〇一九年九月二十四日书 记 员  李 尧