安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0225民初3261号 原告：无为安康医院，住所地安徽省无为县陡沟镇华龙社区，统一社会信用代码52340225325471396L。 法定代表人:黄延，该院院长。 委托诉讼代理人：孙飞鹏，安徽方振律师事务所律师。 被告：杨克香，女，1968年10月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：鲁世玮，安徽闻风律师事务所律师。 原告无为安康医院与被告杨克香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无为安康医院的委托诉讼代理人孙飞鹏，被告杨克香及其委托诉讼代理人鲁世玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 无为安康医院向法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年10月22日签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即从其租赁的无为安康医院东大楼（壹式两层）腾退并将该租赁房屋交付给原告；3.判令被告支付给原告自2019年3月27日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按4167元/月计算暂计算5个月计20835元整）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月22日原被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于无为安康医院的东大楼壹式两层出租给被告经营超市、餐饮，租赁期限自2016年元月1日至2021年3月30日止，租金总计为25600元，租金每年50000元，最后一年56000元。前四年租金被告每年元月1日前交清。被告有拖欠租金达一个月的，原告可终止合同并收回房屋。由于被告没有按照约定在2019年元月1日前交清房租50000元，构成违约，故原告于2019年3月向被告提出解除合同并收回房屋，遭被告拒绝。为此原告于3月19日委托律师向被告发出解除租赁合同的律师函，被告收到律师函后仍不理睬，致讼。 杨克香辩称，1、被告不是本案的适格主体，虽然被告和原告签订了房屋租赁合同，但在租赁房屋后经营华龙世纪超市，进行了工商登记，故应以登记的华龙世纪超市作为本案当事人，而不是杨克香本人；2、如认定杨克香系本案的适格当事人，被告并非没有及时支付租金，而是因为原告内部股东存在股权转让的现象，原告拒收被告租金，故被告的行为并没有构成违约；3、原被告双方在履行该租赁合同当中，已经对租金的交付期限进行了实质性的变更；4、如被告迟延交付租金构成违约的话，原告没有进行履行催告义务，故原告无权解除合同；5、被告现仍然愿意交付拖欠的租金使双方的合同继续履行，维护正常的交易秩序。 本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，无为安康医院为出租方（甲方）与杨克香为承租方（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将位于安康医院东大楼壹式两层出租给乙方经营超市、餐饮，租赁期限自2016年元月1日起至2021年3月30日止。（其中西南一层六间房屋，甲方保证给乙方使用二年，二年后甲方随时需要，可收回使用，如院方不使用，乙方可使用至合同期满。）租金总计为25600元，付款方式：前四年每年元月1日前交清，租金50000元，最后一年元月1日缴纳56000元。合同关于双方责任约定：乙方有以下情形之一，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失负责赔偿：……4.拖欠租金达一个月……庭审中，原被告均认可前四年的租赁起始时间为当年的1月1日至12月31日，最后一年的租赁起始时间为2020年1月1日至2021年3月30日。 2017年1月22日，无为安康医院工作人员王萍出具收条收取了2017年房屋租金。2018年5月25日，由王萍作为收款人开具收款收据收取了2018年房屋租金。2019年3月19日，无为安康医院委托安徽方振律师事务所向杨克香发出律师函，函告：按照合同约定，杨克香承租的西南一层六间房屋二年使用期限已过，无为安康医院现收回该房屋；杨克香拖欠房租已超过一个月，无为安康医院现解除与杨克香于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》；自杨克香收到函件后，《房屋租赁合同》即宣告解除，望杨克香在收到函件后7日内配合无为安康医院办理腾空交房手续。2019年3月22日，杨克香签收该份律师函件。 另查明，无为县俊扬超市注册成立日期为2015年11月5日，经营者为杨克香。2016年1月5日名称变更为无为县华龙世纪联华超市，2016年1月19日名称变更为无为县华龙世纪华联超市。 以上事实有民办非企业单位登记证书、人口信息查询、企业登记信息、产权证书、房屋租赁合同、律师函及EMS邮寄单、收款收据、收条等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，无为安康医院与杨克香签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信、全面履行各自合同义务。杨克香系案涉房屋租赁合同的承租人，其将承租房屋用于经营超市系对租赁物符合合同约定的使用，其个人作为合同相对方应当享有合同权利、承担合同义务，故杨克香作为本案被告主体适格。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉房屋租赁合同约定租金支付方式为“前四年每年元月1日前交清，租金50000元”，即2019年的房租应当在2019年元月1日前支付，但至无为安康医院向杨克香发出律师函时，杨克香已逾期交付超过合同约定的一个月时间。虽然2017年、2018年杨克香曾有延后支付租金的情况，但并无证据证明双方达成过合意变更租金支付方式，故杨克香仍应按合同约定支付租金。杨克香辩称系无为安康医院拒收其租金，并申请证人张某1、张某2出庭作证，但通过2017年、2018年租金收条、收款收据反映，无为安康医院直接收取租金的经办人员系王萍，两证人均非直接收取租金的经办人员，其证言仅能证明杨克香曾有交纳租金的行为，但不能证明明确的交纳时间，更不能证明无为安康医院拒收租金，故对杨克香的该项辩解，本院不予采纳。综上，杨克香逾期支付租金已构成违约，且符合合同约定的解除条件，无为安康医院有权解除合同。现无为安康医院起诉要求判令解除原被告于2015年10月22日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，杨克香无权继续占有使用房屋，其应当结清租金并返还房屋，对无为安康医院要求杨克香腾退、交付案涉租赁房屋及支付自2019年3月27日起至实际腾退之日止的房屋使用费（租金）的诉讼请求，本院予以支持。房屋使用费（租金）按照年租金50000元标准计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告无为安康医院与被告杨克香于2015年10月22日签订的房屋租赁合同； 二、被告杨克香于本判决生效之日起三十日内腾空并将位于无为安康医院东大楼壹式两层房屋交付给原告无为安康医院，并支付自2019年3月27日起至实际腾退之日止按照年租金50000元标准计算的房屋租金及使用费； 三、驳回原告无为安康医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延期间的债务利息。 案件受理费5140元，减半收取2570元，由被告杨克香负担。 （上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为县支行，帐号：10×××99，开户单位：无为县人民法院） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 冯 静 二〇一九年九月三日 书记员 夏云芸 附：本判决适用的相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。