昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初1074号原告：西南林业大学，住所：昆明市盘龙区白龙寺300号。法定代表人：郭辉军，系该校校长。委托诉讼代理人：赵雪燕、杨微，云南凌云律师事务所，特别授权代理。被告：韦赵桂莎，女，1985年12月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴雄，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。原告西南林业大学诉被告韦赵桂莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告西南林业大学的委托诉讼代理人杨微，被告韦赵桂莎及其委托诉讼代理人吴雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西南林业大学向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还租赁房屋及场地(年平均租金56.5万元）；2、依法判令被告支付原告自2017年5月20日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费（暂计算至2018年1月20日，按租金标准计算为376667元；3、依法判令本案的诉讼费由被告承担；4、请求贵院依法判令解除申请人与被申请人签订的《西南林业大学生活区（白龙寺306号）综合楼出租合同书》及《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》。事实与理由：2011年12月27曰，原告与被告签订了《西南林业大学生活区(白龙寺306号）综合楼出租合同书》，合同约定被告承租原告位于西南林业大学生活区(白龙寺306号）的综合楼（含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅），建筑五层，面积3886平方米，租赁期共5年，自2012年5月21日起至2017年5月20日止。2012年5月16日，原被告双方在原合同的基础上签订了《西南林业学生活区综合楼出租补充协议》，协议约定，租赁面积减少794.06平方米（不含八套原用作教师的宿舍），实际租金变更为每年56.5万元，租金交付方式变为一年一交。根据双方签订的合同约定被告的租赁期限已于2017年5月20日届满，但自租期期限届满之日起被告未办理续签手续却一直继续占用着租赁房屋，拒绝与原告签订新的租赁协议。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的租赁合同及补充协议以及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告韦赵桂莎辩称，1、本案中，被告与原告之间的房屋租赁关系合法有效，租赁期为七年，并非原告诉请的五年租赁期。被告向原告方提交了申请，根据被告的申请原告做了关于韦赵桂莎申请延长生活区综合楼租期满足幼儿园办理的请示以及西南林业大学生活区综合楼出租期的补充说明这两份文件；2、被告按照房屋租赁合同及附件的约定履行租金支付等义务，无违约情况，房屋租赁关系合法有效，被告在租期内支付了租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的《韦赵桂莎申请延长生活区综合楼租期满足幼儿园办理申请的请示》、《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》、《关于综合楼餐厅租赁情况说明》、《通知》，本院予以认可真实性，至于关联性及证明内容，本院待后综合评述；2、被告提交的关于对贵单位《关于生活区综合楼的整改通知》的回复、短信聊天记录、《关于催办西南林业大学家属区综合楼租金发票的函》，未有原告签章，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2011年12月27日，原告与被告签订《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》，约定原告将其所有的位于生活区综合楼整体（含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅）出租给被告用于经营，建筑5层，面积3886平方米。租赁房屋用于写字、宾馆、学前教育，租赁期限为5年，从2012年5月21日起至2017年5月20日止，房屋于2012年3月20日前交付被告装修，装修期60天。租金71.5万元每年，水电费另计。2012年5月16日，原告与被告签订《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》，约定经复核为：1、建筑实际建筑面积为3500平方米；2、建筑内仍由学校占用的八套房屋建筑面积为426.06平方米，且补充约定租金为56.5万元每年，水电费另计。租金交付方式为一年一交，首期租金在2012年5月20日交付。2015年5月20日，云南杰森资产评估有限公司受原告委托，对西南林业大学申报范围内的投资性房产39项进行评估，评估结论中生活区综合楼的建筑面积为2091.94平方米，租金25元/月/㎡。2017年10月20日，西南林业大学国有资产管理处向被告发出《关于生活区综合楼续签合同的通知》，通知被告务必于2017年10月27日前到西南林业大学国有资产管理处签订《西南林业大学生活区综合楼补充合同》。2017年11月1日，西南林业大学国有资产管理处向被告发出《关于生活区综合楼租赁事宜的通知》，通知被告于2017年11月10日前到西南林业大学国有资产管理处商议，逾期未到学校处理，则视为被告拒绝协商。经审查，2017年5月18日被告向原告校财务账户打款593250元，原告认为其与被告租赁期限到期后，将该笔款项退款，但退款无果，该笔款项仍在原告账户上。再查，2012年12月5日，原告国有资产管理处向学校招标领导小组请示，请求被告承租的生活区综合楼租期延长到2019年，2013年5月23日，原告国有资产管理处作出《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，2012年12月26日经学校招标领导小组研究，同意将租期在原五年合同的基础上延长二年，延长期租金按年5%递增。另查，被告韦赵桂莎与云南萃峰律师事务所已于2019年6月10日解除委托代理合同。本院认为，本案的争议焦点系：原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》的租赁期限是否变更？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中被告提交的国有资产管理处出具的请示及《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，能否构成当事人协商一致，变更合同。对此，应逐一分析：其一，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。第六十一条规定：依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。原告作为事业单位法人，具有相应的民事权利能力和行为能力，应当以其全部独立财产承担民事责任，但国有资产管理处作为原告的内设机构，没有独立财产，亦没有代表法人的代表权，更没有以原告的名义代理与被告续签合同的权利；其二，根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。本案中，国有资产管理处作出《西南林业大学生活区综合楼出租租期的补充说明》，若是对要约的承诺，则被告未提交相应的变更的要约内容，且从请示中可以看出，国有资产管理处不具有作出承诺的主体资格；若是变更的要约，则没有对要约的承诺；其三，在2017年5月20日合同到期后，原告收到租金后退还被告，可以看出在双方未签订新的合同条件下，原告不同意续租。综合上述三点，本院认为，没有独立财产权和代表权限的内设机构作出的行为不具有法人行为的意思表示，不能代表法人的行为，内设机构不能作为合同一方的主体，且无法看出原、被告之间存有协商一致变更内容的意思表示，故原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》的租赁期限没有变更，于2017年5月20日到期。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》、《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2017年5月20日到期后，被告继续使用房屋未将房屋返还原告，经原告多次催告后仍未返还房屋，故原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，本院于2018年8月21日向被告送达诉状，故《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》、《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2018年8月21日解除，合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，同时，被告应当向原告支付从2017年5月20日起至2018年8月21日止期间内的租金708959元（565000元+565000元÷365天×93天）以及从2018年8月21日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照年租金565000元计算）。此外，因本案中原告要求合同解除，被告认为合同没有解除，对于被告支付的593250元租金，因在庭审中未提出抵消或反诉，本案中不予处理，被告可以另案予以解决；对于被告对房屋的装修问题，因被告辩称认为合同没有解除，故本案中不宜处理装修款项问题，被告亦可以另案予以解决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告西南林业大学与被告韦赵桂莎签订的《西南林业大学生活区综合楼出租合同书》、《西南林业大学生活区综合楼出租补充协议》于2018年8月21日解除；二、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学返还租赁的房屋和场地；三、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付租金708959元；四、被告韦赵桂莎于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付从2018年8月21日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按照年租金565000元计算）。案件受理费人民币13217元由被告韦赵桂莎承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 娜人民陪审员 何 伟人民陪审员 柏怀玉二〇一九年九月十一日书 记 员 杨 璐