山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3319号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号。统一社会信用代码：91370000723264456R。负责人：解瑶琛，总经理。委托诉讼代理人：常琦，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东泰和信投资有限公司，住所地济南市文化东路34号。统一社会信用代码：91370102748968724M。法定代表人：刘凤玲，董事长。委托诉讼代理人：邢振军，山东棋山律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玉昌，该公司财务经理。原审被告：上海浦发发展银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市吴泰闸路与英翠路交汇处。统一社会信用代码：91370800562517503C。负责人：倪向涛，行长。委托诉讼代理人：任潇男，男，系公司员工。原审第三人：李进起，男，1969年3月2日出生，汉族，住济南市历下区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称“华融公司”）因与被上诉人山东泰和信投资有限公司（以下简称“泰和信公司”），原审被告上海浦发发展银行股份有限公司济宁分行（以下简称“浦发济宁分行”），原审第三人李进起案外人执行异议之诉一案，不服高新区人民法院（2017）鲁0891民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法撤销。理由如下：一、原审判决“不得执行位于济南高新区新宇路西侧世纪财富中心AB座1栋801（济房权证高字第××号）房屋”，法律适用错误、基础法律关系混淆。根据被上诉人所述，其与原审第三人李进起为“借名买房”关系，为债权纠纷，不能对抗善意的申请执行人。1、被上诉人与出名人之间的借名登记约定，与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定被上诉人是不动产物权的所有权人。被上诉人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。原审判决支持被上诉人依据借名买房约定确认对其房屋享有法律上的所有权，违背了物权变动的法定原则，混淆了基本的债权关系与物权关系。2、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，被上诉人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。3、借名登记合同是被上诉人与出名人之间的合意，被上诉人对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险理应自行承担。综上，对被上诉人要求停止执行的诉讼请求，应不予支持。二、原审判决认定“华融公司系申请执行人，对登记人仅享有金钱债权，不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人”系对物权法基本原则的理解错误。基于不动产登记的公示、公信原则、权利正确的推定效力及善意保护效力等原则，原审被告上海浦东发展银行股份有限公司济宁分行信赖登记显示的物权状态而与原审第三人李进起进行借贷（主要考虑登记被执行人名下的房产是其责任财产，具有担保债权的性质），在被执行人不能偿还债务时，查封并执行被执行人名下财产具有正当性。后原审被告上海浦发发展银行股份有限公司济宁分行将上述债权转让给上诉人，上诉人继受原审被告上海浦发发展银行股份有限公司济宁分行的权利，显然属于公示、公信原则需要保护的交易第三人。原审判决仅因上诉人为申请执行人就直接认定上诉人不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人，依照原审判决的观点，一旦成为申请执行人就不再能够被公示、公信原则所保护。这显然是对基础法律关系的混淆。三、山东省高级人民法院已经发布了关于“借名买房”执行异议案件的处理原则，且北京市高级人民法院、江苏省高级人民法院、广东省高级人民法院等高院也均出台相应意见，对于案外人“借名买房”执行异议不予支持已经成为各法院的共识。2018年4月9日，山东省高级人民法院微信公众平台发布《山东高院民一庭：执行异议之诉案件审判观点综述》，第13条明确：“债权执行过程中，借名买房人以其系房产实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除执行的，原则上不予支持。”依据山东省高级人民法院关于“借名买房”执行异议的处理原则，无论在学界还是在业务实践中均已形成共识，不应停止执行涉案房屋。四、本案中，涉诉房屋未能及时办理变更登记手续系被上诉人自身过错导致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，涉诉房屋可被法院采取查封等措施。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用错误，请求法院依法撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0891民初2596号民事判决书，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。泰和信公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，应依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人认为：1、被上诉人与出名人之间仅发生债权债务关系，不具有物权法上的效力；2、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果；3、上诉人属于公示、公信原则保护的交易第三人；4、北京、广东、江苏及山东高院对借名买房提起执行异议的原则上不予支持；5、法院查封是对的。但被上诉人认为上诉人的上述理由均不成立。一、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果；这规定本身没有错误，这是法律规定的一般原则，为解决实际生活中的各种复杂问题，法律还规定了特殊原则也即例外原则：即《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；《物权法》解释第二条；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《民诉法》解释第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；《民诉法》二百二十七条关于提起执行异议之诉的条文。以上这些都为解决在实际生活中碰到的问题从程序上和实体上规定了具体的解决办法。按照上诉人的逻辑，物权一旦登记，除双方合意过户外，就毫无例外的一律不准变动。那么上述这些法律规定则就成为不必要。二、上诉人对原审判决有错误的解读原审判决认为：申请执行人对登记人仅享有金钱债权，不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人。这一认定是正确的。而上诉人认为上诉人属于善意第三人，是对原判决的错误解读。如果申请执行人是购买了登记人的房屋，支付了房款并实际占有房产，则肯定就属于保护的善意的交易第三人，其申请执行就会得到支持。《物权法》及解释《民诉法》及解释等法律之所以规定了这种例外情况，主要强调的就是要保护交易的正当秩序和有效性。而本案中上诉人不是这种情况，上诉人仅对登记人享有接受了债权转让的担保之债，离直接享有的金钱之债还有两层距离。而且也不是善意的交易第三人。所以，就更不能得到保护。故一审判决的说理抓到了问题的实质，我们认为是非常正确的，依法应当得到维持。三、关于北京、广东、江苏及山东高院对借名买房提起执行异议的原则上不予支持。首先北京、广东的广州等地、江苏的南京等地与全国的其他地方的情况不同，进行了限购，为了防止以借名买房后再诉讼的方式达到房产过户的目的，制定了不同于其他地区在本地区适用的地方性法规，不具有普遍意义；其次，上述这些地方的规定仅是对借名买房的执行异议是“原则上”的不支持，不是绝对的不支持，也不是对执行异议之诉不支持；地方性的法规效力显然也不能高于法律；而且这些地方性规定并没有突破物权法及民诉法关于特殊情况的法律规定；所以，上诉人的这一观点也是片面的、错误的。四、关于查封问题。答辩人从来没有主张法院的查封是错误的，上诉人基于对李进起的担保之债，申请查封登记在其名下的房产是对的。答辩人主张的是：当答辩人提出执行异议之诉后，法庭通过调查审理，能够证实并确认答辩人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决解除查封、排除或阻却申请人执行人的执行行为。上诉人在上诉状中的第四条理由中所举的《法院在执行中查封、冻结的规定》第十七条的内容，“只要是支付了全部价款并实际占有，即使没有过户法院也不得查封、扣押、冻结”。这实际上恰恰就是体现了对善意第三人交易的保护，这也正好反驳了上诉人关于“基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果”的观点。这里的重点是“善意第三人的交易”。而上诉人并不属于交易的第三人。另外，《最高法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参考比照此条，连第二次交易的买受人都可以受到特别的保护和支持，按照举重以明轻的原则，答辩人从买房之初就支付了全部房款且一直占有使用的真实的权利人更应该得到支持和保护。综上，答辩人认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应依法维持并驳回上诉人的上诉请求。浦发济宁分行述称：没有新意见发表。该案债权我行已经完成债权转让，债权受让人为本案上诉人方。李进起未作陈述。泰和信公司向一审法院起诉请求：排除对济南高新区新宇路西侧世纪财富中心AB座房号1栋801（济房权证高字第××号）房产的查封及强制执行。一审法院认定事实：泰和信公司于2003年4月成立，李进起系泰和信公司的发起人股东之一。李进起于2006年底2007年年初离开泰和信公司，其所持有的股权全部委托冯松泉（原告泰和信公司的财务总监）转让给张侠（泰和信公司的实际出资人，系法定代表人刘凤玲之夫）。涉案房屋位于济南高新区新宇路西侧世纪财富中心AB座房号1幢801(济房权证高字第××号）。系以李进起个人名义购买并于2008年登记在李进起名下。《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》均以李进起名义签订办理。但《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、房屋所有权证原件均由泰和信公司保管。涉案房屋购买价格为人民币2779437元，首付款1119437元，按揭还款期限自2004年10月21日至2010年11月29日，尾款765441.54元于2010年11月29日一次性付清。首付款1119437元系泰和信公司莱芜分公司转账至泰和信公司，由泰和信公司在汇票上背书后，由李进起支付给开发商，分别为500000元汇票一张、300000元汇票一张、219437元汇票一张及100000元现金。按揭款系泰和信公司转账至李进起的房贷专用账户，由李进起支付，最后一笔付款系泰和信公司的实际控制人张侠向李进起转账汇款。李进起离开泰和信公司后，于2008年3月13日出具《关于山东泰和信投资有限公司办公用房的说明》一份。该说明载明：“山东泰和信投资有限公司成立于2003年4月8日，在济南市高新技术产业开发区新宇路三庆世纪财富中心B座8F办公。该办公楼面积为约830㎡（详见购房合同），属山东泰和信投资有限公司出资，以股东李进起个人名义（当时出于按揭方便之目的）购买。该办公楼产权证虽登记在李进起名下，但实际所有权归山东泰和信投资有限公司所有，特此说明。”该说明上有股东张侠、证明人冯松泉及李进起的签字。2008年10月27日，泰和信公司与案外人侯翔签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给候翔使用。李进起与于子云系夫妻关系，于1993年登记结婚。2014年11月11日，莱芜市钢都公证处出具公证书，就李进起、于子云委托苏玉昌（泰和信公司的财务经理）办理涉案房屋过户手续事宜进行了公证。泰和信公司称办理委托公证后，苏玉昌曾去房管部门办理过户，因房产管理部门要求李进起当面网签签字，而李进起以已经办理了委托公证手续，与其本人无关为由，没有前来办理签字手续，过户手续未能办理成功。一审法院认为，首先，本案泰和信公司借用李进起名义购买商品房并占有使用的事实清楚。李进起书面确认泰和信公司借名买房并使用的事实；泰和信公司提供了涉案房屋首付款、贷款支付记录证明了购房款由泰和信公司代存或者转账转入李进起账户内的事实，且被告华融公司亦认可原告泰和信公司系借名买房。其次，借用他人名义购买商品房并占有使用的，真实权利人可以请求确认其享有所有权并对抗登记人的一般债权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，肯定了不动产物权变动的登记生效原则，但并不否定例外情形的存在；《中华人民共和国物权法》第十七条还规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，明确不动产权属证书以及与之一致的不动产登记簿的权利推定效力，但权利推定属于可以推翻的法律事实。因此，真实权利人能够证明该登记簿的记载与真实权利状态不符的，有权提出确认其享有所有权的请求。当然，基于不动产登记的公示、公信原则，如果第三人信赖登记显示的物权状态而与登记人进行交易行为，真实权利人不得据此对抗该第三人。本案中，本案泰和信公司借用李进起名义购买商品房并占有使用的事实清楚，并无规避法律的情形，华融公司系申请执行人，对登记人仅享有金钱债权，不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人，泰和信公司作为真实权利人有权请求确认享有所有权并据此对抗登记人的一般债权人。判决：不得执行位于济南高新区新宇路西侧世纪财富中心AB座1栋801（济房权证高字第××号）房屋。案件受理费100元，由被告中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，案涉房屋的商品房买卖合同、个人购房借款合同虽均以李进起名义签订办理，但商品房买卖合同、个人购房借款合同及房屋所有权证原件均由泰和信公司保管，案涉房屋的首付款、贷款实际亦是由泰和信公司代存或者转账进入李进起账户内支付，结合李进起出具的关于山东泰和信投资有限公司办公用房的说明及莱芜市钢都公证处出具的公证书，能够证实泰和信公司借用李进起名义购房并占有使用的事实。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，结合上述查明的事实，认为李进起仅为涉案房屋不动产权属证书登记的名义所有权人，而泰和信公司为涉案房屋的真实权利人，认定事实清楚，适用法律正确。在认定泰和信公司为涉案房屋的真实权利人的基础上，那么泰和信公司作为涉案房屋的真实权利人能否对抗登记人的一般债权人，对于该问题，应当对两者对标的物的权利进行分析、比较。一般来说，如果第三人信赖登记显示的物权状态而与登记人进行交易行为，真实权利人不得据此对抗该第三人，但对于第三人与登记人进行交易行为的认定，除了该第三人应查看房屋的登记状态，一般还要经历实地考察房屋、与登记人进行磋商、确认、按照市场价格支付对价、交付等过程，这些过程、行为和条件等是认定交易第三人的要件，而华融公司作为申请执行人，对登记人仅享有金钱债权，并不具备交易第三人所应经过的上述过程和条件，故华融公司并不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人，故相较于华融公司作为登记人的一般债权人的申请执行，泰和信公司作为涉案房屋的真实权利人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年九月三十日书记员 亓雅楠