广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1376号 上诉人（一审被告）：胡健铭，男，汉族，1966年10月10日生，汉族，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：李纪龙，广西万岗律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西巴马寿天下食品饮料有限公司，统一社会信用代码：91451227059527835Y；住所地：广西巴马瑶族自治县巴马镇印象巴马小区A2—1—06三层、四层。 法定代表人：陈献宗，经理。 委托诉讼代理人：宁伟，广西南国雄鹰律师事务所律师。 一审被告：黄华能，男，壮族，1971年12月12日生，住广西大新县。 一审被告：李杰，男，壮族，1982年12月7日生，住靖西市。 上诉人胡健铭因与被上诉人广西巴马寿天下食品饮料有限公司（下称寿天下公司）、一审被告黄华能、李杰租赁合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2018）桂1227民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人胡健铭上诉请求：撤销一审判决，并发回重审。事实与理由：一、上诉人与寿天下公司签订的《租赁合同》第十三条规定“本合同签订后一个月内，乙方在巴马当地成立公司作为该项目经营主体，本合同乙方的权利义务由新公司承担，乙方承担连带责任”。在2017年3月15日，上诉人在巴马县工商局注册成立了广西巴马恒动食品饮料有限公司（下称恒动公司），在成立恒动公司后，上诉人都是以恒动公司名义与寿天下公司进行商业活动，本合同的相对人应为恒动公司。本案的债务应由恒支公司对寿天下公司承担。2017年10月20日，恒动公司在巴马县工商局办理股东变更、改变持股比例、变更法定代表人等行为。根据合同相对性，上诉人不是本案《租赁合同》的相对人。一审判决忽略恒动公司的存在，该判决遗漏本案的诉讼主体。二、恒动公司实际使用寿天下公司厂房时间不到五个月时间，其他时间均由寿天下公司关闭厂门，不让恒动公司进驻生产经营，造成合实际同履行不能。其理由为：①2017年2月12日，上诉人与寿天下公司签订《租赁合同》后，依合同将33万元押金和30万元租金支付给寿天下公司；2017年3月1日，上诉人正式进厂生产，并为打开市场已投入大量资金；2017年4月29日，上诉人因资金困难而不能足额支付当月30万元租金，寿天下公司则直接关闭厂房，致使上诉人无法正常生产经营。2017年5月1日，上诉人在支付给寿天下5万元租金、6月3日支又付3万元租金，但寿天下公司均需要经过董事会讨论为由拒绝上诉人进厂生产；2017年8月11日，上诉人向寿天下公司支付了30万元后，寿天下公司才重新给上诉人进厂生产。也就是说，从2017年4月29日至8月10日期间，上诉人没有能够实际使用寿天下公司的场地。本次使用租赁场地的时间仅为两个月。②2017年8月11日，上诉人进入场地生产经营，由于寿天下公司不让上诉人经营长达三个多月，迫使上诉人必须重新经营客户关系及市场关系；2017年10月15日，又因上诉人无法继续交纳租金，寿天下公司又不让上诉人生产和运送水产品出厂。本次停产一直到上诉人于2018年1月20日向寿天下公司支付10万元租金后才重新给上诉人进厂生产。也就是说，从2017年10月15日至2018年1月20日期间，上诉人没有能够实际使用寿天下公司的场地。本次使用租赁场地的时间为两个月零四天。③2018年1月20日，上诉人支付10万元租金后，寿天下公司再次让上诉人进厂生产，但仅生产了15天，寿天下公司又不让上诉人生产和运送水产品出厂。2018年2月12日，上诉人再次支付10万元租金，但寿天下公司仍以没有交纳足够的租金为由，不让上诉人生产。本次使用租赁场地的时间为15天。综上，上诉人实际租用厂房仅为四个多月。上诉人于2017年4月5日、5月1日、6月3日均分别向寿天下公司交纳了租金，寿天下公司均以没有足额支付租金为由不同意上诉人进入厂房生产经营，直到双方达成新的协议并足额交付租金后，寿天下公司才同意给上诉人使用租赁的厂房。也就是说，上诉人每次足额交纳的租金，寿天下公司才给上诉人重新使用厂房；上诉人不交租金，或者是租金交纳不足，寿天下公司就不给上诉人使用厂房。上诉人每次足额交纳租金，寿天下公司每次重新给上诉人使用厂房，双方都重新约定，并构成了不定期租赁合同。据此，上诉人仅应支付实际使用厂房期间的租金，对于寿天下公司关闭厂房不让上诉人使用厂房期间，不应当支付租金。三、2017年8月2日，寿天下公司董事会讨论决定并以短信方式通知上诉人“你方要交租金30万元后方可开工„„”。从寿天下公司作出的上述决定可知，寿天下公司未提出上诉人补交租金，也没有要求上诉人承担违约责任。这说明寿天下公司并不要求上诉人承担在2017年8月之前的场地租金和违约责任。如果寿天下公司主张上诉人承担2017年8月之前的场地租金及承担违约责任，其应当在董事会形成的决定中回复给上诉人。上诉人在接到寿天下公司的短信通知后，于2017年8月11日转账支付了30万元租金，寿天下公司重新才让上诉人进场生产经营。在短信中，寿天下公司对原合同约定每月30万元的租金没有改变，只是要求上诉人在交纳租金之后才能进场生产经营。上诉人如果没有足额交纳30万元租金，寿天下公司则不让上诉人生产经营。上述事实说明：双方实际已2017年8月2日于达成了新的协议，并实际解除双方于2017年2月12日签订的《租赁合同》。四、在上诉人租赁生产经营期间，寿天下公司连续对恒动公司租用的场地停水、停电、关闭厂区，不让恒动公司将生产好的水产品发货，其行为致使恒动公司遭受巨大的经济损失；《中华人民共和国合同法》第114条第一款之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在本案中，寿天下公司即主张已付的押金33万元不予退还，又主张上诉人承担延迟支付租金的违约金52.27万元；还要求支付违约导致合同解除的违约金90万元。其只能在三项违约责任中选择一项维护自己的权利，而不能重复主张违约责任。另外，寿天下公司要求上诉人承担违约金责任，其亦应当对停水、停电、关闭厂区大门给恒动公司生产经营造成的3267302元损失承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清，且遗漏本案当事人，请二审法院查明事实真相，并发回重审。 被上诉人寿天下公司辩称：本案的《租赁合同》是胡健铭与被上诉人签订，在合同履行过程中，所有的法律文件都是胡健铭的名义与被上诉人协商。从一审查明的情况反映：胡健铭均是以其个人名义向被上诉人出具还款计划，而不是以恒动公司名义向被上诉人出具还款计划，因此，胡健铭是承租经营被上诉人资产的实际承租人和法律责任的承担人，本案不存在遗漏案件当事人的情形。另外，恒动公司内容的股东变更和股东持股比例的变化与被上诉人无关。退一步说，即使恒动公司是租赁被上诉人的主体，因双方在《租赁合同》中明确胡健铭对恒动公司的债务承担连带责任，被上诉人亦可单独起诉胡健铭。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 在二审中，一审被告李杰、黄华能均没有向法庭提出答辩意见。 寿天下公司向一审法院起诉请求：1、判令解除寿天下公司与胡健铭签订的租赁合同，胡健铭已付的押金不予退还;2、判令胡健铭支付寿天下公司自2017年6月1日至2018年6月27日租金389.7万元，以及计算至2018年6月27日的违约金52.27万元；3、判令胡健铭支付给寿天下公司因其违约导致合同解除的违约金90万元；4、判令胡健铭支付给寿天下公司代付给袁长庆从2017年3月至2018年6月期间的工资6.73万元；5、判令胡健铭支付给寿天下公司代付给袁长庆从2017年3月至2018年6月期间的社保费1.67万元；6、判令胡健铭支付给寿天下公司代付的其他款项4.08万元；7、判令胡健铭支付给寿天下公司代付水厂保安从2018年2月至2018年6月期间的工资3.3万元；以上第2项至第7项金额合计为5477500元；8、黄华能、李杰对上述款项承担连带责任；9、本案诉讼费由胡健铭承担。 一审法院认定事实：2017年2月12日，寿天下公司（甲方）作为出租人、胡健铭（乙方）作为承租人签订了一份《租赁合同》,合同约定：甲方将位于广西巴马县水厂整个厂区现状（包括厂房、设备、综合大楼及相关配套设施）及水源地、生产资质使用权租赁给乙方使用。租赁期限从2017年3月1日起至2020年2月29日止。该合同记载“三、租赁费用、押金、定金：（一）租赁费用及支付时间。1、第一年（即2017年3月1日至2018年2月28日），租赁费用（简称租金）总额为360万元。首三个月（即2017年3月1日至5月31日）租金，分别于2017年2月13日、2017年3月15日、2017年4月15日支付，每月支付租金30万元。2017年6月1日至2018年2月28日这9个月的租金按季度支付，每季度租金为90万元，其中：2017年6月1日至8月31日租金于2017年5月15日前支付；2017年9月1日至11月30日租金于2017年8月15日前支付；2017年12月1日至2018年2月28日租金于2017年11月15日前支付。2、第二年（即2018年3月1日至2019年2月28日），租金总额396万元，每3个月支付一次，共分4次平均支付，每次支付租金99万元。第一次租金于2018年2月15日前支付，第二次租金于2018年5月15日前支付；第三次租金于2018年8月15日前支付；第四次租金于2018年11月15日前支付。……（二）押金及支付时间。1、押金为100万元，分三次支付，分别于2017年2月13日支付33万元、2017年3月15日支付33.5万元、2017年4月15日支付33.5万元。乙方承租期最低不少于一年，否则乙方所交纳的押金甲方不给予退还。租期满一年，乙方继续租赁的，所交的押金暂不退回，作为乙方履行合同的保证金，在合同履行终止双方结算清楚退还余额。……。四、水厂原有员工安排。（一）为保证水厂设备能够正常运转不带病工作，甲方有权委派一名技术人员现场监督设备运行，协助乙方工作，按乙方厂区工作制上班，待遇不低于7500元/月，乙方承担该人员工资的60%及社保，甲方承担该人员工资的40%。每月由乙方提供考勤，甲、乙方根据考勤情况制作工资表，在符合劳动法及企业当地法规情况下各自在每月按时（最迟不能晚于次月20日）足额发放该员工工资和缴纳社保。以后每年按当地工资水平有调增，若双方没有书面明确下一年调增幅度，视双方默认按上一年的薪资等费用总额的10%调增。如委派人员不称职，甲方有权更换，无须经乙方同意。（二）对于双方租赁前甲方水厂原有其他人员，在同等条件下，乙方应优先接收水厂原有人员。乙方接受人员并将员工劳动关系转移到乙方名下，由乙方承担其工资和保险。……。十一、违约责任。（一）租赁期间内，如乙方未在合同约定时间内向甲方缴纳租金（或押金、其他费用），超过7天即开始计算延迟付款违约金，每天的延迟付款违约金按应付租金（及押金）千分之二计算，依此类推。（二）乙方超过1个月以上未付租金（或押金、其他费用）甲方有权选择停水、停电、关厂区大门，造成损失由乙方承担；甲方也可有权单方解约，甲方不给予乙方退还押金，同时乙方需要按当年3个月租赁费给付甲方作为违约金。乙方还需履行合同未履行完的义务。……。十二、担保：为了确保乙方有足够的能力履行合同，乙方提供以下保证措施：1、连带责任担保：（1）李杰，身份证号：；（2）黄华能，身份证号：；作为乙方为本合同的担保人，对乙方履行本合同承担连带责任。如乙方无能力履行的时候由李杰、黄华能代履行。李杰、黄华能已经清楚了解本合同的内容，在本合同签字即起法律效力。……。” 合同签订当日，胡健铭向寿天下公司交纳押金33万元、租金30万元。2017年3月1日，寿天下公司依约向胡健铭交付厂房及设备等，由胡健铭使用生产。双方在履行合同过程中，因胡健铭资金困难，未能按约定支付租金。胡健铭于2017年4月5日交付租金8万元，于2017年5月1日交付租金5万元，于2017年6月3日交付租金3万元。期间，胡健铭与寿天下公司多次以电话及短信交涉相关事宜。2017年8月2日，胡健铭收到天下公司法定代表人发来的短信，内容记载“今晚董事会连夜开会研究我的提案，最终被否决了，最后决定你方要交租金30万元后方可开工，望速交完费用，要不然律师就发律师信了”。2017年8月11日，胡健铭交付租金30万元；2018年1月20日交付租金10万元；2018年2月12日交付租金10万元。上述所交款项共计129万元，其中押金33万元，租金96万元。 2018年5月28日，寿天下公司聘请的人员袁长庆与胡健铭就厂内胡健铭所生产的水的品种等进行盘点。2018年6月12日，胡健铭就欠款及还款计划自书一份交给寿天下公司，内容“1、截止2018年6月12日，所欠租金373.2万元。2、同意没收33万押金。3、希望减免押金的违约金、租金违约金、解除合同3个月违约金，总计接受150万元。4、代付款24.7万元（含保安工资及小袁工资对账后一次性付清）。5、以上三点综合计547.37万元。还款计划：2018年12月前还清50万元，2019年12月31日前还清150万元，2020年12月31日前还清150万元，2021年12月31日还清全部余款。胡健铭2018年6月12日”。2018年7月2日，寿天下公司以邮寄方式向胡健铭发出《解除合同通知书》，庭审时，胡健铭认可已收到此通知。在胡健铭组织生产期间，因租金未能按约定如期支付，寿天下公司曾多次实施关闭厂房等行为。 另查明，寿天下公司按照合同约定代发案外人袁长庆的工资，2017年3月至4月，每月4211.22元，2017年5月至2018年1月，每月4211.2元，2018年2月至5月，每月4200.7元，共计金额为63126.04元。2017年4月至12月，寿天下公司代缴袁长庆的社保（生育、养老、医疗、工伤、失业险种），单位应交金额共计6789.1元。个人应缴金额2670.3元。 本案争议焦点：1、双方于2017年2月12日签订的合同，其解除时间是寿天下公司主张的2018年7月2日，还是胡健铭主张的2017年8月2日，双方是否达成新的租赁合同？2、黄华能、李杰在本案中承担连带保证责任，还是一般保责任？3、寿天下公司的各项诉请是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，寿天下公司与胡健铭之间签订的合同真实合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同、”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方签订合同第十一条违约责任（二）约定“乙方超过1个月以上未付租金（或押金、其他费用）甲方有权选择停水、停电、关厂区大门，造成损失由乙方承担；甲方也可有权单方解约，甲方不给予乙方退还押金，同时乙方需要按当年3个月租赁费给付甲方作为违约金。乙方还需履行合同未履行完的义务。”胡健铭因未按约定如期支付租金、押金，已经构成违约，寿天下公司依照合同法第九十三条第二款规定及涉案合同十一条第（二）项约定单方行使合同解除权，于2018年7月2日向胡健铭发出“解除合同通知书”，庭审时，胡健铭亦认可已经收到该通知书，故本案双方所签订的合同依法于胡健铭收到通知时已经解除。至于胡健铭主张合同于2017年8月2日已经解除，其提供的证据是其收到寿天下公司法定代表人的短信内容“今晚董事会连夜开会研究我的提案，最终被否决了，最后决定你方要交租金人民币三十万元后方可开工，望速交完费用，要不然律师就发律师信了”，主张这一短信内容，可证实双方原先签订的合同已经协商解除，同时达成新的租赁合同。一审法院认为，从上述短信内容，无法证实双方之间就之前签订的合同已经解除，并达成新的租赁合同。胡健铭的辩解理由不充分，不予采纳。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”；第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。本案中，双方在合同第十二条约定“为了确保乙方有足够的能力履行合同，乙方提供以下保证措施：1、连带责任担保：（1）李杰，身份证号：；（2）黄华能，公民身份证号：；作为乙方为本合同的担保人，对乙方履行本合同承担连带责任。如乙方无能力履行的时候由李杰、黄华能代履行”。依照担保法第十七条第一款、第十八条第一款规定，本案合同对保证人的约定，前部分为连带保证约定，后部分的文义系一般保证约定，此时可视为约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，故本案李杰、黄华能对胡健铭应承担的债务，承担连带责任保证。 关于第三个争议焦点，合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方之间的租赁合同解除之后，寿天下公司作为守约方，依法可向胡健铭主张赔偿损失或承担违约责任。从本案寿天下公司的诉讼请求看，其主张的是违约责任。 关于押金是否应退还问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。据此，一审法院认为，本案双方在合同中对押金的交付，没有约定定金的性质，寿天下公司主张押金不予退还，没有法律依据，不予支持。 关于租金问题，寿天下公司主张胡健铭尚欠自2017年6月1日至2018年6月27日的租金共计389.7万元。一审法院认为，按照双方合同约定，胡健铭自2017年3月1日至2018年6月27日期间应付的租金共计488.7万元（其中2018年6月1日至6月27日共计27日，按月租金33万元计，27天的租金为29.7万元），从本案查明事实，胡健铭已付租金96万元，尚欠租金392.7万元，因胡健铭另交有押金33万元，应一并给予抵扣尚欠的租金33万元，应确认本案未付租金为359.7万元，对寿天下公司主张超出部分，不予支持。 关于未付租金的违约金52.27万元及合同解除违约金90万元问题。一审法院认为，从合同约定第十一条违约责任的（一）、（二）项约定，两个条款均为违约金的约定条款。寿天下公司依据前者主张违约金52.27万元，依据后者主张违约金90万元。胡健铭认为过高并要求调整，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”一审法院认为，本案寿天下公司的损失，从现有证据可证实其实际损失为胡健铭未付租金359.7万元的资金占用期间的利息损失，故寿天下公司主张本案的违约金共计1422.7万元（52.27万元+90万元）显然过高，应给予调整，支持违约金20万元，超出部分不予支持。 关于袁长庆的工资及社保费问题，从寿天下公司提供的证据看，其为袁长庆代发的工资63126.04元、社保费6789.1元，根据双方合同约定，该两笔款均应由胡健铭负担，寿天下公司请求胡健铭支付，应当给予支持69915.14元，至于寿天下公司请求超出的部分，由于缺乏证据不予支持。 关于寿天下公司代付款4.08万元问题，胡健铭对此无异议，对寿天下公司的这项请求给予支持。 关于保安工资3.3万元问题，由于双方在合同中对此没有明确约定，且寿天下公司也未提供发放保安工资的相关依据，故其理由不充分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认寿天下公司与胡键铭所签订的租赁合同已经解除；二、胡键铭于本判决生效之日起30日内支付给寿天下公司租金359.7万元、违约金20万元、袁长庆的工资及社保费用69915.14元及各项代付款40800元，合计3907715.14元；三、黄华能、李杰对胡键铭承担的上述债务承担连带赔偿责任；四、驳回寿天下公司的其他诉讼请求。 案件受理费50143元，财产保全费5000元，公告费700元，共计55843元，胡健铭负担39839元，寿天下公司负担16004元。 在二审中，上诉人胡健铭与被上诉人寿天下公司均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明，一审法院认定的情况属实，本院予以认定。 另查明：2018年7月2日，寿天下公司以邮寄方式向胡健铭发出《解除合同通知书》，该通知明确“……，根据《租赁合同》第十一条第（二）点约定，你拖欠租金、押金及其他费用达1个月以上的，我司有权单方解除合同，不退还押金。且要求你承担由此产生的违约金。现我司正式通知你解除双方签订《租赁合同》，要求你于2018年7月6日前将所欠租金、违约金及其他费用全部支付给我司，并将所属于你的物品搬离所承租的水厂。否则，你司将通过法律途径追究你有责任”。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案是否遗漏恒动公司作为案件当事人？2、胡健铭是否应当支付给寿天下公司租金359.7万元、违约金20万元、寿天下公司为袁长庆垫付的工资和社会保险费69915.14元、寿天下公司为胡健铭垫付的其他款项40800元？李杰、黄华能对胡健铭在本案中产生的债务是否承担连带责任？3、寿天下公司与胡健铭双方签订的《租赁合同》是何时解除？ 本院认为：一、关于本案是否遗漏恒动公司作为案件当事人的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。该条款说明：在连带责任中，债权人可以要求债务人履行债务，也可以仅要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2017年2月12日，寿天下公司与胡健铭签订《租赁合同》，该合同第十三第约定“本合同签订后一个月内，乙方（胡健铭）在巴马当地成立公司作为该项目经营主体，本合同乙方的权利义务由新公司承担，乙方承担连带责任”，2017年3月15日，胡健铭根据《租赁合同》的约定在巴马县注册成立恒动公司，并以恒动公司的名义对外经营该合同项目的业务。胡健铭虽然按合同约定成立了恒动公司，并约定由恒动公司承担《租赁合同》的权利义务，胡健铭本人仅承担连带责任。由于胡健铭对其成立的恒动公司负有连带责任。寿天下公司可以选择起诉债务人恒动公司和保证人胡健铭作为本案共同被告，也可以仅起诉保证人胡健铭作为本案被告。在本案中，寿天下公司起诉胡健铭个人，而不起诉恒动公司，并不存在遗漏案件当事人的问题。 二、关于胡健铭是否应当支付给寿天下公司租金359.7万元、违约金20万元、寿天下公司为袁长庆垫付的工资信社会保险费69915.14元、寿天下公司垫付的其他款项40800元？黄华能、李杰对胡健铭在本案中产生的债务是否承担连带责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。据此，寿天下公司与胡健铭双方均应按《租赁合同》约定全面履行自己的义务。 1、关于胡健铭是否应当支付给寿天下公司租金359.7万元的问题。寿天下公司与胡健铭双方在《租赁合同》第三条第（一）项约定“租赁费用及支付时间。1、第一年（即2017年3月1日至2018年2月28日），租金总额为360万元。首三个月（即2017年3月1日至5月31日）租金，分别于2017年2月13日、2017年3月15日、2017年4月15日支付，每月支付租金30万元。2017年6月1日至2018年2月28日这9个月的租金按季度支付，每季度租金为90万元，其中：2017年6月1日至8月31日租金于2017年5月15日前支付；2017年9月1日至11月30日租金于2017年8月15日前支付；2017年12月1日至2018年2月28日租金于2017年11月15日前支付。2、第二年（即2018年3月1日至2019年2月28日），租金总额396万元，每3个月支付一次，共分4次平均支付，每次支付租金99万元。第一次租金于2018年2月15日前支付，第二次租金于2018年5月15日前支付；第三次租金于2018年8月15日前支付；第四次租金于2018年11月15日前支付。……”。在合同签订后，寿天下公司已依约将租赁物（厂房及设备等）交付给胡健铭生产经营。据此，从胡健铭接收租赁物之日（2017年3月1日）至5月31日期间（3个月），按合同约定每月30万元租金计算，胡健铭应付租金90万元（3个月×30万元）；从2017年6月1日至2018年2月28日期间（9个月），按合同约定每月30万元租金计算，胡健铭应付租金270万元（9个月×30万元）；从2018年3月1日至寿天下公司主张解除合同之日（2018年6月27日）期间（3个月零27天），按合同约定每月33万元租金计算，胡健铭应付租金128.7万元（3个月×33万元+27天×33万元/30天）。综上，胡健铭应付租金为488.7万元（90万元+270万元+128.7万元）。扣除胡健铭已支付租金96万元及押金33万元，胡健铭尚应支付给寿天下公司租金359.7万元（488.7万元-96万元-33万元）。一审判决并无不当，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照合同约定的期限支付租金，……”。据此，寿天下公司主张胡健铭按合同约定支付租金并无不当。胡健铭称寿天下公司在其承租厂房期间停水、停电、关厂区大门等，致使其生产经营遭受严重损失，应当扣减寿天下公司停水、停电、关厂区大门期间的租金，并以实际租赁经营时间为计算租金，该主张没有法律依据，本院不予支持。如果胡健铭主张寿天下公司在其租赁经营期间停水、停电、关厂区大门所造成租金或其他经济损失，可另行提起诉讼。 2、关于胡健铭是否应当支付给寿天下公司违约金20万元的问题。寿天下公司与胡健铭签订的《租赁合同》第十一条约定“1、租赁期间内，如乙方未在合同约定时间内向甲方缴纳租金（或押金、其他费用），超过7天即开始计算延迟付款违约金，每天的延迟付款违约金按应付租金（及押金）千分之二计算，依此类推。2、乙方超过1个月以上未付租金（或押金、其他费用）……，乙方需要按当年3个月租赁费给付甲方作为违约金。乙方还需履行合同未履行完的义务。……”。寿天下公司称按该约定第1项和第2项计算，胡健铭应当分别支付52.27万元违约金和90万元违约金（共计142.27万元）。胡健铭认为该违约金过高，要求予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题有解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从本案现有的证据看，胡健铭没有按约定支付给寿天下公司租金359.7万元，寿天下公司的损失仅为占用该租金期间的利息。据此，寿天下公司主张胡健铭支付违约金142.27万元确实过高，一审判决酌定调整违约金为20万元并无不当，本院予以维持。 3、关于胡健铭是否应当支付给寿天下公司为袁长庆垫付的工资及社保费用69915.14元、寿天下公司垫付的其他款项40800元问题。寿天下公司与胡健铭签订的《租赁合同》第四条第（一）项约定“为保证水厂设备能够正常运转不带病工作，甲方有权委派一名技术人员现场监督设备运行，协助乙方工作，按乙方厂区工作制上班，待遇不低于7500元/月，乙方承担该人员工资的60%及社保，甲方承担该人员工资的40%。每月由乙方提供考勤，甲、乙方根据考勤情况制作工资表，在符合劳动法及企业当地法规情况下各自在每月按时（最迟不能晚于次月20日）足额发放该员工工资和缴纳社保。以后每年按当地工资水平有调增，若双方没有书面明确下一年调增幅度，视双方默认按上一年的薪资等费用总额的10%调增。如委派人员不称职，甲方有权更换，无须经乙方同意”。该条款反映：胡健铭负责为寿天下公司委派到租赁厂区监管设备运行的员工袁长庆承担不低于7500元/月的60%工资和缴纳相应的社保费用。在本案一、二审中，胡健铭对寿天下公司主张已为其垫付给员工袁长庆的工资及社保费用共计69915.14元未提出抗辩，并且同意按实际用工情况予以支付，据此，一审判决胡健铭支付给寿天下公司为其垫付的袁长庆工资及社保费用69915.14元，本院予以维持。另外，胡健铭对寿天下公司为其垫付的其他款项4.08万元没有异议，本院亦予以维持。 4、关于李杰、黄华能对胡健铭在本案中产生的债务是否承担连带责任的问题。天下公司与胡健铭签订的《租赁合同》第十二条第1项约定“李杰、黄华能作为本合同的担保人，对乙方（胡健铭履行本合同承担连带责任。如乙方无能力履行的时候，由李杰、黄华能代履行。李杰、黄华能已经清楚了解本合同的内容，在本合同签字即起法律效力”。该约定条款反映：李杰、黄华能对胡健铭在履行合同中生产的债务承担连带责任。从《租赁合同》的签字情况看，李杰、黄华能均已签字并捺印。据此，一审判决李杰、黄华能对胡健铭在履行合同中生产的债务承担连带责任并无不当。在二审中，李杰、黄华能对本案未提起上诉，故应视为对一审判决没有异议。 三、关于寿天下公司与胡健铭双方签订的《租赁合同》何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。在本案中，天下公司与胡健铭签订的《租赁合同》第十一条第（二）项约定“乙方（胡健铭）超过1个月以上未付租金（押金、其他费用），甲方（寿天下公司）有权停水、停电、关厂区大门，造成损失由乙方承担，甲方也可有权单方解约，……”。据此，在胡健铭超过1个月未付租金的情况下，寿天下公司有权解除与胡健铭签订的《租赁合同》。如上所述，胡健铭与寿天下公司于2012年2月12日签订《租赁合同》之后，胡健铭长期拖欠租金、员工工资及其他款项，且拖欠金额达390多万元，故其拖欠租金、员工工资及其他款项的行为已构成根本性违约。2018年7月2日，寿天下公司以邮寄方式向胡健铭发出《解除合同通知书》，该通知明确“……，根据《租赁合同》第十一条第（二）点约定，你拖欠租金、押金及其他费用达1个月以上的，我司有权单方解除合同，不退还押金。且要求你承担由此产生的违约金。现我司正式通知你解除双方签订《租赁合同》，要求你于2018年7月6日前将所欠租金、违约金及其他费用全部支付给我司，并将所属于你的物品搬离所承租的水厂。否则，你司将通过法律途径追究你有责任”。在一审中，胡健铭认可已收到该《解除合同通知书》。据此，本案双方签订的《租赁合同》于胡健铭收到寿天下公司发出的《解除合同通知书》之日解除。 在合同履行过程中，胡健铭因不能按约定支付租金，寿天下公司多次向其催款，并按合同约定关厂区大门。2017年8月2日，寿天下公司的法定代表人陈献宗以短信方式对胡健铭答复“今晚董事会连夜开会研究我的提案，最终被否决了，最后决定你方要交租金三十万元后方可开工，望速交完费用，要不然律师就发律师信了”。从该短信的内容看，寿天下公司并没有同意免除胡健铭应支付的租金和违约金，也没有解除双方签订的《租赁合同》，或达成新的租赁合同的意思表示。胡健铭称寿天下公司的法定代表人陈献宗以短信答复的内容说明寿天下公司同意免除其发出该短信之前的租金、违约金；并同意双方解除《租赁合同》和达成新的租赁协议。该主张与本案事实不符，本院不予支持。胡健铭另称其占用寿天下公司的厂房生产经营时，双方就存在租赁关系。否则，双方就不存在租赁关系。该主张没有任何法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，胡健铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38062元，由胡健铭负担。 本判决为终审判决 审判长 祝 贺 审判员 邵 彬 审判员 张桂生 二〇一九年九月九日 书记员 梁 捷