云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3366号原告徐连友，男，汉族，1962年9月22日生浙江省台州市人，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨川、张克芬，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖东蓝经贸有限公司。地址：曲靖市麒麟区天瑞家园2幢A区1602室。统一社会信用代码：9153030230953991XT。法定代表人尤东兴。委托代理人陈亭杉、董开龙，云南千仞律师事务所律师（特别授权）。原告徐连友诉被告曲靖东蓝经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告徐连友的委托代理人杨川、张克芬，被告曲靖东蓝经贸有限公司委托代理人陈亭杉、董开龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告于2018年12月签订《东蓝建材城商铺租赁合同》，合同约定被告将位于曲靖市麒麟区曲靖农校实训基地7幢7-4号7-5号商铺出租给原告用于建材销售、批发使用。合同签订后，原告按时交付了租赁保证金等费用给被告。在签订租赁合同时被告在合同当中明确是“甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方”。但2019年3月，政府将被告出租的铺面定性为“大棚房”且属于违规建筑，既没有办理报建手续也没有房屋产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效。在纠纷发生后，原告多次找被告协商解决，但被告态度强硬拒不赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、依法确认原被告签署的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失609161.80元（系原告涉案场地装修损失）；3、判决被告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以上述请求1、2项总金额609161.80元为本金，按照同期银行贷款利率计算）；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担司法鉴定费6000元。被告辩称：1、《东蓝建材城商铺租赁合同》是合法有效的。根据合同法44条，依法成立的合同至成立时即生效，体现了合同自由原则，根据合同法第8条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者是解除合同，即不违法。根据合同法52条第五项的约定，违反法律行政法规的强制性规定的合同才具有无效性。本案合同属于双方当事人在平等自愿的基础上所签订的合同，应当认定为合同有效，根据我国物权法第140条规定及土地管理法、城市房地产管理法中规定了土地使用者建设单位以及针对土地的相关规定均做了管理性的强制性规定，并没有作效力性的强制性规定，因此，应当认定该租房合同为有效合同。针对该合同的租赁物，并不如原告方所述属于违章建筑，如果是违章建筑的情况下，行政强制法第44条，相关政府部门行政单位应当给予行政忠告该项目为违章建筑，但是原告方并未提供相关的政府文件说明被告方的租赁物是违章建筑；因此，原被告双方签订的合同应当认定为有效。2、针对租赁赔偿的问题。对承租人装修物的价值的认定，应当按照装修物的正常使用年限来计算，房屋装修物的使用年限应以租赁物的期限相符。本案涉所涉的原告主张的赔偿问题不符合相关的法律规定，对承租人装修物不应当承担赔偿责任，装修物在法律上属于添附物，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国合同法》若干问题的意见试行第86条规定了添附物，非产权人在使用他人财产上增添附属物的情况下，如果未经同意，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律应具体应用法律若干问题的解释第13条明确规定了未经出租人的同意，应当征得财产所有权人的同意来增添。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律应具体应用法律若干问题的解释第13条明确规定了未经出租人的同意增添的装饰物应当由承租人自行负担。关于第三项诉讼请求利息支付的问题，原告方没有任何事实和法律依据来主张，因租赁合同导致的合同有效，租赁合同合法有效而增加任何利息的主张，因此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉请，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业信息一份，证明被告是适格的诉讼主体；3、租赁合同书、收款收据各一份，证明原被告双方之间签订《东蓝建材城商铺租赁合同》约定，且被告在合同当中明确是“甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方”并明确了租赁商铺面积、租金、保证金、物管费、装修等相关事宜；4、通知书一份，证明被告违反法律规定将违章建筑租赁给原告使用的事实，且被告自认租赁物为违章建筑；5、司法鉴定书一份，证明原告委托律师事务所委托司法鉴定中心对要拆除的违章建筑（租赁物）的装修进行司法评估；6、公证书一份，证明原告委托律师事务所委托司法鉴定中心对要拆除的违章建筑（租赁物）的装修进行司法评估，并对评估过程进行公证；7、司法鉴定发票一份，证明原告因司法鉴定产生鉴定费6000元。经质证，被告对原告所提交的证据1、2三性均无异议；对证据3租赁合同是没有的，但是提交了一份转让协议，该转让协议是甲方田永兵与乙方徐连友在租赁合同在那种合同法约定，转让协议转让租赁物应当征得出租人的同意，该转让协议是甲方田永兵与乙方徐连友双方自己签订的一个转让协议，因此被告方对该转让行为不予认可，三性也不认可；对证据4通知书没有举证；对证据5是被告方单方委托鉴定，其真实性不予认可，至于他鉴定的内容来看，第18页，评估结果、装修工程的项目来看，其中举例说明几点橱柜、中空调、沙发灯管以及中通大门等，这些内容都是可以拆除的部分，不能作为原告方的具体的损失来主张，从它的内容上来看，基本上是原告方未经被告方同意的情况下，自己主动装修的添附物，装饰装修物品不应当由被告方来承担责任。根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释的第13条明确约定了未经出租人同意自己装修的情况下，由承租人自己承担责任，因此我们不予认可；对证据5公证书的内容，公证书的内容有十张照片，根据曲靖市东蓝经贸有限公司与徐连友签订的租赁合同之前徐连友有签订的租赁合同的内容上以及其他原告、我们都是系列合同，从其他案几个原告的合同中都是相同的，都是格式合同的内容，我们可以看到装饰装修合同的第九条，乙方有下列收回商铺的第一条：乙方擅自将商铺转租转让或者是转借的。本案徐连友就是将他人的承租的商铺擅自进行转租，因此，甲方有权终止不认可他们所自己签订的合同，还有针对装修的问题，合同约定将商铺的内部装修由乙方自行负责，在装修的过程中，承租人任何擅自改变房屋结构导致的责任由乙方自行承担。从他们的公证书十张的照片来看，我们可以看出他已经改变了我们承租给他商铺的内部结构，是擅自改变，未经我们出租人的认可，因为我们出租的商铺是一层结构，但是他已经砌了一堆楼板变成了两层，因此我们认为他是擅自装修的行为，他擅自改变了房屋的结构导致的责任应当由原告方自负，与被告方没有任何关系，原告方提交的证据我们可以看出原告方的自己装修转租的行为是违法，是违反了合同的约定，是违约行为。第二点，他自己擅自装修，擅自改变了商铺的结构也属于违约行为，违反了租赁合同的条件约定，因此我们认为原告方的主张不应当得到法庭的支持；对证据6不认可。本院认为，原告所提交的证据1-7客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；证据4被告公司《通知》明确载明了“接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局等通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理的大棚房，要求东蓝建材城整体搬迁”的事实；证据5、6、7因所涉租赁房屋已经被拆除，司法鉴定意见书和公证书作为唯一能够证实原告损失的依据，与本案争执的实际装修损失具有关联性，故对其证明目的，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1、中华人民共和国国有土地使用证复印件一份，证明涉案土地的使用证，上面的内容载明在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要必须服从，该国有土地使用证以及上面备注的内容，证明了被告方所租赁给原告方的是有合法的土地手续的，并不如原告所说的属于违章建筑。2、云南省曲靖市农业学校技术教育训练基地规划方案设计图是麒麟区城乡规划管理局提供的复印件一份，证明被告方所说承租的原告方的租赁物是有规划许可的一个证明，并不属于违章建筑。3、曲靖市麒麟区城市城乡规划局2014年颁布的项目技术设计平面图、规划图，证明被告出租的租赁物也是经过规划许可的，不属于违章建筑。4、曲靖市发展和改革委员会的文件2012年96号批复复印件一份，证明被告方租赁给原告方的租赁物是通过发改委批准建设的项目，并不属于违章建筑。5、关于云南省曲靖市农业学校职业技术教育基地实训基地建设规划许可证延期办理的情况申请及情况说明复印件一份，证明建设规划许可证正在办理延期手续，并不如原告所主张的属于违章建筑，是正在办理延期手续的过程中。经质证，原告对证据1三性均不认可，是复印件；对证据2、3规划图和审计的三性均不认可，规划图只能证明是麒麟区城乡建筑规划局做了相应的规划，但是并未办理房屋产权证，故对关联性不予认可；对证据4三性均不认可；对证据5三性均不认可，我们起诉的是东蓝经贸，不是农业技术学校。对被告提供的证据均不认可。本院认为，被告所提交的1-5与本案具有关联性，本院予以采信，但证据1国有土地使用证载明：“本宗地J1J38J37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639.2平方米，在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要必须服从”而国有土地使用证使用权面积为81234.5平方米，且用途为科研、设计。证据2临时建设规划许可证使用期限为2014年9月9日至2016年9月9日，许可内容为允许建盖一层钢结构临时性房屋。云南省曲靖市农业学校职业技术教育基地实训基地建设规划许可证向相关职能部门申请延期办理的情况，但至租赁房屋拆除仍未得到办理。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：东蓝建材城属被告曲靖东蓝经贸有限公司的产业。东蓝建材城所使用土地所有权人为云南省曲靖市农业学校。2018年11月11日，原告徐连友（乙方）与田勇斌（甲方）签订《转让协议》，约定：1、甲方转让东蓝建材城7-4、5号商铺转让给乙方，转让费6.2万元（陆万贰仟元整），商铺内一楼样品甲方拆除，二楼地板不拆除，护墙板套、门套不拆除，两个大吊灯不拆。2、甲方差市场3万元，减去甲方押金1万元，实付2万元，由乙方交付市场（从转让费扣除2万元）。注：11月18日以前搬出。款已付清，收款人：田勇斌。《转让协议》签订后，原告对所租赁房屋进行装修，用于经营建筑装修材料，并于2019年3月12日向东蓝建材城交纳了2019年1月1日至2019年12月30日7幢4-5号房屋租金23112元，物业管理费23112元，合计46224元。2019年3月26日，被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出《通知》，内容为：各东蓝建材城租户：接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户：一、现公司正在统计各商户需退还的押金、未使用租期的租金的情况，并正在积极筹款准备向各商户办理退款事宜，请各商家等待公司通知。二、现公司正在积极与曲靖农校协商争取搬迁及赔偿费用，并尽力确保各商家合法权益。三、我公司正与南城建材城、万丰商城、万宇商城等大型商业机构商讨整体搬迁的可行性。四、我公司正与麒麟区政府积极争取建盖市场经营的可用地块另行筹建市场。本次整体搬迁因属于政府政策调整所致，因此恳请各商户积极配合东蓝建材城的搬迁工作，如商家因拒绝或拖延导致政府采取强制措施形成的任何损失，均由商家自行承担。自收到被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出的《通知》后，被告退还了原告租金。2019年3月27日，云南天志律师事务所申请云南省曲靖市珠江源公证处对其委托云南阳光司法鉴定中心工作人员对曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄东蓝建材城7-4号、7-5号店铺的装修情况进行证据保全，载明：“兹证明云南天志律师事务所委托云南阳光司法鉴定中心鉴定人员郭存有、曹哲多、高云燕对云南省曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄东蓝建材城7-4号、7-5号店铺的现场情况进行了鉴定这一行为事实真实；与本公证书相粘连的《证据保全工作记录》，与现场实际情况相符，《证据保全工作记录》上相关人员的签名均属实；与本公证书相粘连的照片现场拍摄所得，与现场实际情况相符”。2019年3月31日，原告所租赁房屋被拆除。2019年4月17日，云南阳光司法鉴定中心对徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》：徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）评估价值为600281元（人民币大写金额：陆拾万零贰佰捌拾壹元整）。徐连友支付鉴定费6000元。另查明，原、被告所争议租赁房屋的土地使用者为云南省曲靖农业学校，地号HC-10；用途：科研、设计；使用权类型：划拨；使用权面积：81234.5平方米。（NO:010639489《国有土地使用证》）记事内容载明：“本宗地J1J38J37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639．2㎡（5.5亩），在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要，必须服从”。2014年9月9日，经曲靖市规划局麒麟分局办理《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，编号：麒区临建许字2014第003号，建设单位：云南省曲靖农业学校，项目名称：职业教育实训基地，建设地址：曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄社区，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。2016年8月5日，云南省曲靖农业学校向麒麟区规划局提出《关于云南省曲靖农业学校职业教育实训基地临时建设规划许可证延期使用的申请》，但曲靖市规划局麒麟分局未予办理或答复。云南省曲靖农业学校校企合作办公室出具《关于云南省曲靖农业学校职业教育实训基地临时建设规划许可证延期办理情况说明》，载明：“自2016年8月初向曲靖市麒麟区城乡规划管理局申请办理临时建设规划许可证延期使用手续，申请资料已齐备，但是因建筑规模较大需经过区规划局审批，在等待规委会审批过程中被告知临时建设规划许可证相关手续暂停办理”。本院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中，原告与案外人签订《转让协议》，被告公司收取了原告租金、物业管理费，应视为被告对《转让协议》的认可。被告公司租赁房屋虽经职能部门规划许可，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。在原告承租时，虽被告在办理延期使用期限手续过程中，但已超过规划使用期限，被告租赁的房屋虽属临时性建筑，从被告提交的证据2019年3月26日《通知》，载明了“接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户”内容，即东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，虽然发出《通知》后，被告退还了原告因临时性房屋拆除后的租金，但对原告投入装修等损失未作补偿。对于原告提交的云南省曲靖市珠江源公证处《证据保全工作记录》及委托云南阳光司法鉴定中心对徐连友租赁的东蓝建材城7幢4、5号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》，原告为防止证据灭失进行证据保全并对装修损失进行评估，现因原告承租房屋已经被拆除，作为唯一能够证明原告装修损失证据，本院予以采信。对被告提出原告的装修未经被告同意及装修属擅自改变房屋结构责任应由原告承担，无相关证据予以证实，本院不予采信。从原、被告所争议租赁房屋的《国有土地使用证》用途为科研、设计，被告公司建盖临时性房屋属擅自改变土地使用用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同和原告与他人签订的《转让合同》均为无效。被告公司应对原告装修损失予以赔偿，对原告要求按照同期银行贷款利率计算支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告徐连友经济损失600281元。二、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐连友司法鉴定费6000元。三、驳回原告徐连友的其他诉讼请求。案件受理费9892元（原告已预交），由原告徐连友承担90元，由被告曲靖东蓝经贸有限公司承担9802元（执行时一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决生效后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  陈 立人民陪审员  杨丽华二〇一九年九月二十六日书 记 员  周长虹