贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终6827号上诉人（原审被告）：徐芳，女，1974年7月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添寨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层号。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，该公司员工。上诉人徐芳因与被上诉人贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中创公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初986号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐芳上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的注册地与管辖机关均属白云区，涉案小区是在乌当区提供的服务属于超范围经营，涉案小区的业委会虽然经过备案，但是没有经过业主大会成立，故业委会的成立违法，且被上诉人也未提交证据证明涉案合同是经过业主同意签订的，故该合同对上诉人没有约束力；二、被上诉人入驻该小区之后不仅没有履行合同约定的义务，反而故意破坏小区设施，造成业主损失，针对这一问题上诉人已经向各级领导写联名信，反映被上诉人损害业主权益的行为；三、一审上诉人已经提交周小英收取物业费的票据照片以及被上诉人6名工作人员出具的《证明》足以证实周小英是被上诉人工作人员的事实，上诉人也在庭审中申请要求该6名工作人员出庭作证，被一审法院拒绝；四、一审法院对上诉人提交证明被上诉人不履行合同、破坏小区设施造成业主损失的证据不予认证、采信，严重违反法定程序；五、被上诉人与业委会签订的涉案服务合同是无效的，故被上诉人的诉请没有法律依据，即使合同有效被上诉人也没有提供证据证明其已经履行了义务，应该承担举证不能的后果，相反上诉人已经举证证明被上诉人没有履行合同义务还破坏小区设施，被上诉人应该向小区业主赔偿损失；六、根据规定，物业合同及收费须价格和房地产部门备案、申报，且被上诉人并未书面向上诉人催收，被上诉人的诉讼请求不应得到支持，即使要支持，物业费合同约定的也是1.25元/m2按季度收取，不应按月计算；七、一审法院错误适用法律判决被上诉人免责，上诉人承担责任，属于适用法律错误。中创公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求没有依据。上诉人与被上诉人签订物业合同，并且被上诉人是经过备案的，双方签订的合同也是合法的，因此不存在合同无效的情况。以及房开履行的行为与被上诉人无关。被上诉人已经履行了合同义务，是上诉人没有按照合同约定缴纳物业费。中创公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告物业服务费4266.19元及滞纳金2100.73元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：绿湾国际业委会于2016年3月18日成立，2016年4月29日该业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定绿湾国际业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取，商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。另查明，绿湾国际业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，从同年5月1日起为小区提供物业服务至今。还查明，被告徐芳购买的绿湾国际小区A3栋1单元1402号房屋，建筑面积为117.69平方米，其从原告对小区实施物业管理时起至今未向原告交纳物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2016年5月1日起至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为117.69㎡×1.25元/㎡·月×29个月=4266.19元。再查明，2017年3月25日，绿湾国际业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示7天，征询全体业主意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，绿湾国际业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，照片，电梯定期检验报告，社区灯箱及单元门合作协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。绿湾国际业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与绿湾国际业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及绿湾国际业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，但其从2016年5月1日至2018年9月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付该期间的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。因双方已约定物业服务费按季度在15日前收取，故原告主张被告支付前述期间的物业服务费4266.19元有理，本院予以支持。本案中，原告按照《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定履行了主要的物业服务义务，作为小区业主，被告有义务按照合同约定向原告交纳物业服务费，但被告拒绝支付物业服务费的行为已经影响了原告的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，根据公平、合理原则，其应向原告支付物业服务费，故本院对被告关于不同意交纳物业服务费的抗辩意见不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请,该请求实质是被告拒绝交纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期交纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，本院不予支持。对于被告在庭审中的抗辩意见。本院认为，本案中，原告提供了主要的物业服务，但被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，而对于原告的服务是否需要整改，被告并未提交证据证实其已向原告提出了整改要求，因此，被告仍应根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定向原告支付物业服务费，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告徐芳于本判决生效之日起三日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费4266.19元。案件受理费人民币25元，由原告贵州中天创新物业管理有限公司负担8元，由被告徐芳负担17元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行上述支付义务时一并支付给原告）。二审中，被上诉人未向本院提交新证据。上诉人向本院提交证据：发票原件。证明目的：证明上诉人已经交付物业费至2017年4月30日，该期间的物业费应该予以扣除。被上诉人质证意见为：三性予以认可，同意在业主向被上诉人据实扣减，但业主须向被上诉人提交缴费凭据原件以便被上诉人向原物业公司追偿。本院确认以上事实。经二审审理查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1、原业委会与中创公司签订的合同是否有效；2、中创公司的服务是否存在瑕疵，其存在瑕疵是否为业主拒缴物业费的理由；3、合同约定的每平方米1.25元物业费是每月的单价还是每个季度的单价。4、上诉人向前物业服务公司交付的未用完物业费能否冲抵本案物业费。关于本案第一个争议焦点，上诉人认为业委会成立违法，与物业公司签订的物业服务合同无效。本院认为，原业委会已经经过相关部门备案，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构，有权与物业管理公司签订物业服务合同，上诉人主张原业委会未经法定程序选举产生，与本案查明事实不符。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”现案涉物业服务合同不存在前述《合同法》第五十二条规定的情形，故一审认定合同有效并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张中创公司超出其注册辖区进行经营活动属于无证无照经营。对此，法律并未禁止规定法人主体不能在其注册地以外的地区从事经营活动，故本院对上诉人提出案涉合同违反法律、法规，对上诉人没有约束力以及被上诉人无照经营的主张不予采纳。关于本案第二个争议焦点，中创公司的服务是否存在瑕疵，及上诉人能否以此拒缴物业费的问题。上诉人主张中创公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱、故意破坏小区设施等问题。本院认为，上诉人举示的证据证明了被上诉人存在拖欠公共区域电费、电梯维修不及时等行为，且在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。关于本案第三个争议焦点，合同约定的每平方米1.25元物业费是每月的单价，还是每个季度的单价。本院认为，结合双方签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》及物业服务的一般市场价格，合同中约定的按季度支付，应是指支付物业费的时间为每个季度，而非指计费标准系以每季度每平方米计算。物业管理费应当按每月每平方米1.25元计算，每季度在15日前缴纳。若以每季度为标准，则每月每平方米的物业服务费将低至每月每平方米约0.42元，明显低于正常的市场价格。故上诉人的该条上诉理由违反常理，本院不予采信。关于焦点四，上诉人主张向被上诉人进驻小区前的物业服务公司交付的物业服务费应抵扣本次物业费，被上诉人予以同意多交的物业费可以抵扣，但上诉人须向被上诉人提交缴费凭据原件以供被上诉人追偿。上诉人已当场将该缴费票据交与被上诉人的代理人，上诉人的代理人亦出具了收据。故本院遵从双方当事人自愿，准许上诉人向原物业公司多交的物业费用于抵扣本次物业费债务。经核实，上诉人本尚欠被上诉人2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费4266.19元。现上诉人向原物业公司贵州嘉润物业管理有限公司已缴纳了2016年4月2日至2017年4月30日的物业服务费，依据双方当事人的自愿，其2016年5月1日至2017年4月30日的物业服务费可以抵扣，即扣减12个月的物业服务费，上诉人尚应支付17个月（截至2018年9月30日止）的物业费即147.11元/月×17个月=2500.87元。此外，因系自愿抵扣，本院对一审案件受理费的负担不作改变，二审案件受理费25元，由贵州中天创新物业管理有限公司负担5元，徐芳负担20元。综上所述，徐芳的上诉请求不能成立，但被上诉人同意上诉人以其向案外人多交的物业费抵扣本案债务，本院依其自愿予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初986号民事判决；二、徐芳于本判决生效之日起三日内向贵州中天创新物业管理有限公司支付截至2018年9月30日期间的物业服务费2500.87元。三、驳回贵州中天创新物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由贵州中天创新物业管理有限公司负担8元，由徐芳负担17元。二审案件受理费25元，由贵州中天创新物业管理有限公司负担5元，徐芳负担20元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 王 晨审判员 李云鹤二〇一九年九月二十四日书记员 武雨璇