山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2111号上诉人(原审原告）：周桂红，女，1969年5月2日出生，汉族，住临汾市。委托代理人：袁鹏，山西兆通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾爱萍，女，1969年4月17日出生，汉族。上诉人（原审被告）：贺韶辉，男，1994年10月24日出生，汉族，住临汾市。委托代理人：贾爱萍（系贺韶辉母亲)，女，1969年4月17日出生。原审第三人：刘鹏，男，1989年10月14日出生，汉族，住临汾市。上诉人周桂红因与上诉人贾爱萍、贺韶辉返还原物纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初728号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人周桂红及其委托代理人袁鹏，上诉人贺韶辉的委托代理人即本案上诉人贾爱萍到庭参加诉讼。原审第三人刘鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：周桂红曾为临汾市尧都区桥东街北七巷恒安小区10号楼1单元502号房屋的共有人，2018年11月21日，其通过继承的方式取得该房屋的单独所有权。刘鹏系周桂红的儿子。2013年9月6日，刘鹏与贾爱萍之子贾韶军(贺韶辉之兄，已死亡）签订了一份二手房交易合同，合同约定刘鹏将周桂红拥有的涉案房屋以19万元的价格出售给贾韶军；刘鹏承担80%的过户费，贾韶军承担20%。2014年2月5日，贾爱萍给涉案房屋的物业公司缴纳了3300元的暖气费，同年9月7日交纳了3562.88元的大暖施工费。2014年5月24日，刘鹏在贾韶军持有的合同上出具收条，内容为，收到贾韶军房款8万元，未收11万元。庭审中，贾爱萍还向法庭提供了刘鹏分别于2014年2月5日、2014年3月31日、2015年5月24日给贾韶军出具的收条，金额分别为4000元、10000元、80000元，其中2014年5月24日的收条上还标明，剩余11万元按房过户付清；此外，贾爱萍还提供了一张刘鹏于2015年1月17日给贾韶军出具的欠条，载明欠贾韶军7万元。除以上收条和欠条外，贾爱萍还向法庭提供了一份刘鹏于2015年9月10日给贾爱萍出具的欠条，载明欠贾爱萍现金18万元；2017年6月25日给贾爱萍出具的借款条，载明借到贾爱萍18万元，并将涉案房屋做抵押，2018年12月30日还款，如不还，将涉案房屋过户到贾爱萍名下。就刘鹏给贾爱萍出具欠条和借条一事，贾爱萍在庭审时主张，因其子贾韶军已死亡，怕刘鹏不认账，所以要求其给自己出具了总条。2019年1月3日周桂红在涉案房屋处张贴腾房通知，要求贾爱萍、贺韶辉三日内腾出房屋，贾爱萍、贺韶辉到期未履行；2019年1月10日，周桂红委托临汾紫奇房地产估价有限公司对涉案房屋的租赁价格进行评估，确定委估在2019年1月9日的租货价值为12000元。周桂红遂提起诉讼。庭审中，贾爱萍、贺韶辉抗辩第三人刘鹏将涉案房屋卖给贾韶军时称，房屋是还迁房暂时无法办理过户，故在合同中对办理过户时的费用承担还做了明确约定；贾爱萍、贺韶辉将涉案房屋之前费用结清，并已在涉案房屋居住六年，房屋是从刘鹏处购得，不同意周桂红的诉讼请求。周桂红则主张其系涉案房屋的所有权人，刘鹏一直告诉自己房屋系其朋友居住，因困难没有支付房租，要求贾爱萍、贺韶辉腾房并支付占用费。另外，审理中，经本庭向不动产登记中心核实，涉案房屋在2008年就已办了房产证书。以上事实，有双方当庭陈述及提供证据为凭。原审法院认为：通过庭审查明的事实，本案不属租赁合同纠纷，应为返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，根据周桂红提供的不动产的登记证书，其系涉案房屋单独权利人，即周桂红是该房屋的所有权人，不经其授权，任何人无权对该房屋作出处分。刘鹏将涉案房屋出售给贾爱萍的儿子贾韶军，双方虽签订了二手房交易合同，但刘鹏非涉案房屋的所有权人，其无权处分登记在周桂红名下的房产，而贾爱萍又无证据证明刘鹏出售房屋是基于周桂红的授权行为，故刘鹏与贾韶军之间的二手房交易合同对周桂红不发生法律效力。至于周桂红主张的贾爱萍、贺韶辉从2013年5月起给其支付占有使用费的问题，贾爱萍、贺韶辉占用涉案房屋，是基于贾韶军和刘鹏之间交易，并非无偿占有，故对其要求的贾爱萍、贺韶辉支付占有使用费的诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贾爱萍、贺韶辉在判决生效后30日内搬离原告周桂红位于临汾市尧都区桥东街北七巷恒安小区10号楼1单元502号的房屋；二、驳回原告周桂红的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由原告周桂红和被告贾爱萍各担725元。上诉人周桂红上诉称：上诉人周桂红为房屋的所有权人，贾爱萍、贺韶辉占有使用房屋是通过儿子刘鹏租赁使用，上诉人周桂红并不知情，《二手房买卖合同》属无权处分，不发生法律效力。贾爱萍、贺韶辉自2013年5月1日开始，应向上诉人周桂红支付占用房屋使用费，标准为周桂红提供的《房地产估价报告书》中每年12000元计算。至于贾韶军、贾爱萍与刘鹏的其他债权债务关系，与周桂红无关。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人周桂红要求贾爱萍、贺韶辉支付自2013年5月1日起至其腾出房屋止的房屋占有使用费的诉讼请求。贾爱萍辩称：刘鹏系周桂红儿子，他将房子卖给了其儿子贾韶军，后因贾韶军去世其才出面继续履行房屋买卖合同，其在该房屋已经住了七年并精装修花了10万元，周桂红对此完全知情，从法律和道德讲，该房子都应属于贾爱萍，如果让其腾房要求刘鹏将房款归还。上诉人贾爱萍上诉称：一、原审判决书认定事实不清，适用法律错误。1、2013年9月6日，刘鹏与上诉人贾爱萍之子贾韶军(上诉人贺韶辉之兄，已死亡)签订了二手房交易合同，约定刘鹏将该涉案房屋以19万元的价格卖给贾韶军。因刘鹏系周桂红之子，在签订合同时明确告知贾韶军、贾爱萍其有权买卖房屋，并征得周桂花同意，双方才签订房屋买卖合同。贾爱萍一家入住房屋后周桂红从未向贾爱萍主张过任何权利，周桂红也明知贾爱萍对房屋占有使用情况。现周桂红对授权刘鹏卖房的事实不认可，违反诚实信用原则。二、房屋买卖合同依法有效，周桂红应承担责任后果。刘鹏售卖周桂红的房屋，贾爱萍一方作为善意第三人，履行了付款义务，并实际占有使用房屋至今，周桂红要求返还房屋，无任何法律及事实依据，故房屋买卖合同依法有效且双方已履行完毕。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回上诉人周桂红的全部诉讼请求。周桂红辩称：一、周桂红从未授权他人买卖房屋，贾韶军只是暂时居住，并未支付过租赁费。二、周桂红从来没有收到过购房款，在贾爱萍居住期间多次要求其搬出房屋，贾爱萍拒不腾房。三、依据一审中贾爱萍提供的借条可证实其与刘鹏之间是借贷关系，并非房屋买卖关系。经审理，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、本案是租赁合同纠纷还是返还原物纠纷；2、刘鹏与贾韶军签订的房屋买卖合同是否有效；3、贾爱萍、贺韶辉应否返还房屋、支付租金。关于本案系租赁合同纠纷还是返还原物纠纷的问题，周桂红主张为租赁合同纠纷，称刘鹏经其同意让贾韶军临时居住诉争房屋，后因贾韶军去世，该房屋由贾韶军母亲贾爱萍与弟弟贺韶辉继续居住，租赁费由刘鹏与贾韶军商定，其不知情，双方也没有签订书面合同，应为不定期租赁关系。贾爱萍、贺韶辉主张其因贾韶军与刘鹏的房屋买卖合同居住该房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”不定期租赁合同是就租赁期限没有书面约定的情形，而周桂红未提供其本人或刘鹏与贾韶军或贾爱萍约定诉争房屋租赁事宜的任何证据，故本案不属于租赁合同纠纷原审依据本案事实将案由确认为返还原物纠纷正确，本院予以确认。周桂红主张本案为房屋租赁合同纠纷的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于刘鹏与贾韶军签订的房屋买卖合同是否对周桂红产生法律效力，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”周桂红提供的房产证证明其为诉争房屋的所有权人，贾爱萍不能提供刘鹏与贾韶军签订房屋买卖合同经周桂红授权或周桂红对刘鹏的处分行为予以追认的相关证据，刘鹏作为无权处分人将周桂红所有的房屋处分，事后未取得周桂红追认，该房屋买卖合同对周桂红不产生法律效力。关于贾爱萍、贺韶辉应否返还房屋、支付占有使用费，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，现诉争房屋所有人周桂红要求贾爱萍、贺韶辉返还房屋，依据上述法律规定贾爱萍、贺韶辉应返还房屋。针对周桂红关于房屋占有使用费的上诉请求，贾爱萍、贺韶辉主张其基于房屋买卖合同居住诉争房屋，并提供刘鹏与贾韶军签订的《二手房交易合同》及部分付款凭证，并非无偿占有，故对周桂红该请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人周桂红负担1600元，上诉人贾爱萍、贺韶辉负担100元。本判决为终审判决。审判长  胡宇霞审判员  张 琼审判员  申 龙二〇一九年九月二十三日书记员  韩民慧