河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18428号上诉人（原审被告）：郑雪亚，女，1986年10月6日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李朋，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红歌，女，1985年2月24日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：李远龙，河南栋梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，河南栋梁律师事务所律师。原审被告：曹磊，男，1987年11月18日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李朋，河南豫和律师事务所律师。上诉人郑雪亚因与被上诉人陈红歌及原审被告曹磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑雪亚上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，并依法改判或者发回一审法院重新审理；二、依法判决郑雪亚不承担返还陈红歌已付购房款330000元及利息损失；三、本案诉讼费用全部由被上诉人陈红歌承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。一审判决所确定的案由明确为房屋买卖合同纠纷，故应当在该案由所适用的法律条款审理此案，而不能直接依据《婚姻法》的夫妻共同债务条款审理本案。本案系房屋买卖合同所产生的合同纠纷，而非夫妻共同债务纠纷。二、合同具有相对性，不能在没有任何合同约定的情况下，让不属于合同主体的上诉人郑雪亚承担相应的合同义务。综上，一审判决查明的事实错误，应当予以撤销。陈红歌辩称：本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但不影响对夫妻共同债务的认定。房屋买卖居间合同卖方郑雪亚、曹磊，但涉案房产为曹磊、郑雪亚所有，属于婚后共同财产。房屋买卖居间合同，也是郑雪亚作为代理人签订，且郑雪亚出具的借条为证。郑雪亚对曹磊出售房屋并收取购房款是知情的。售房及收款发生在曹磊、郑雪亚婚姻关系存续期间，售房及收款行为是其夫妻双方共同意思表示，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹磊辩称：第一，本案交易郑雪亚是代理人身份，而非共同的出卖方。即使郑雪亚知情出售房屋，但并没有收取任何购房款，因此郑雪亚不是本案的合同相对方。第二，郑雪亚在代理本案房屋出售的过程中所履行的职责均为代理人职责，非系出卖方职责。对于出卖方、购买方乃至居间方应当是书面的合同约定进行确定，而非推断。陈红歌向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年4月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.0000285）;2、解除原、被告于2019年5月23日签订的《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2019101328号）；3、二被告返还原告已付购房款330000元，及利息损失（自2019年4月26日起至还清之日止，按照日5‰计算）。4、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。一审查明事实如下：曹磊、郑雪亚原系夫妻关系，二人于2009年12月2日办理结婚登记手续，于2019年5月5日办理离婚登记手续。位于新郑市龙湖镇机场路北侧李垌村西侧富田?兴龙郡55号楼1单元22层2204号的房屋不动产权所有人为曹磊，房屋建筑面积为114.45平方米，不动产权证号为16××93号。2019年4月25日，（卖方、甲方）曹磊与（买方、乙方）陈红歌、（居间方、丙方）郑州晟美房地产营销策划有限公司公司（以下简称“晟美公司”）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同主要约定：曹磊将其位于新郑市龙湖镇机场路北侧李垌村西侧富田?兴龙郡55号楼1单元22层2204号的房屋一套出售给陈红歌，总价为1130000元，陈红歌需于合同签订之日向曹磊支付定金20000元，并先预付330000元用于房屋解押。2019年4月26日，陈红歌通过石晓明的郑州市市郊农村信用合作联社关虎屯信用社账户向曹磊的建设银行郑州众意西路支行账户转账330000元（房屋首付款）用于房屋解押，曹磊出具《收条》一份，该收条曹磊注明“此款只用于帮助解押房屋，不得用于其他。如有任何问题由曹磊方负责赔偿，按照千分之五日率赔偿”。2019年5月23日，曹磊、陈红歌签订《新郑市存量房买卖合同》一份，合同主要约定：曹磊向陈红歌出售的涉案房屋成交价款为1130000元，陈红歌应于2019年5月23日前向曹磊支付房款330000元，陈红歌于领取不动产权证书时支付余款800000元。2019年7月19日，晟美公司出具《合同解除声明》，内容为：由陈红歌经我公司购买曹磊、郑雪亚位于龙湖镇机场路北侧李垌村西侧富田.兴龙郡55号楼1单元22层2204室房屋，该房屋产权证号16××93，在办理过户期间由于曹磊与他人有经济纠纷导致该房屋被法院查封，无法与乙方正常完成交易。由以上原因晟美公司同意解除买卖合同（合同编号：NO.0000285）。一审法院认为：曹磊将位于新郑市龙湖镇机场路北侧李垌村西侧富田?兴龙郡55号楼1单元22层2204号的房屋出卖给陈红歌，曹磊、陈红歌之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同各方当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈红歌将购房首付款330000元支付给曹磊，如约履行其义务。但因曹磊的原因致使涉案房屋被司法查封，即使陈红歌支付了房款也无法办理房屋所有权变更登记手续，导致合同目的不能实现，符合合同解除的法定条件，晟美公司出具证明同意解除合同，故陈红歌、曹磊、晟美公司于2019年4月25日之间签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：NO.0000285）应当解除。相应地，在办理房屋产权变更登记过程中，陈红歌、曹磊于2019年5月23日签订的《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2019101328号）也应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋买卖合同的解除，故原告要求曹磊返还已支付购房款的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。因2019年4月26日陈红歌通过石晓明的银行账户向曹磊转账330000元，故曹磊应向陈红歌返还已付购房款330000元。原告要求被告支付利息损失系原告的实际损失，该院予以支持。鉴于曹磊出具的《收条》注明“此款只用于帮助解押房屋，不得用于其他。如有任何问题由曹磊方负责赔偿，按照千分之五日率赔偿”，该约定超出了法律规定，原告同意利息损失按照年利率24%计算，该院予以照准。故曹磊支付的利息应当自2019年4月26日起至还清330000元之日止，按照年利率24%计算。被告郑雪亚与曹磊原系夫妻关系，二人于2009年12月2日办理结婚登记手续，于2019年5月5日办理离婚登记手续。曹磊向陈红歌出售房屋时发生在曹磊、郑雪亚婚姻关系存续期间，故郑雪亚对上述330000元本金及利息应与曹磊共同偿还。曹磊辩称其不存在违约行为及郑雪亚辩称其已与曹磊离婚的抗辩意见，没有事实和法律依据，该院均不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除原告陈红歌、被告曹磊于2019年4月25日签订的《房屋买卖(居间)合同》；二、被告曹磊、郑雪亚应于本判决生效之日起十日内返还原告陈红歌已付购房款330000元及利息损失（以330000元为基数，自2019年4月26日起至还清之日止，按照年利率24%计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取为3125元，财产保全费5000元，以上共计8125元，由被告曹磊、郑雪亚负担。二审中当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，曹磊、陈红歌之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈红歌将购房首付款330000元支付给曹磊，如约履行其义务。但因曹磊的原因致使涉案房屋被司法查封，导致合同目的不能实现，故本案房屋买卖合同应予解除。对于陈红歌支付的房款，曹磊应予返还。本案中，郑雪亚与曹磊原系夫妻关系，二人于2009年12月2日办理结婚登记手续，于2019年5月5日办理离婚登记手续。曹磊向陈红歌出售房屋时发生在曹磊、郑雪亚婚姻关系存续期间，一审判决郑雪亚、曹磊共同返还陈红歌购房款及利息损失并无不当。综上所述，郑雪亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人郑雪亚负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年九月二十日书记员  王子姣