陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4937号 上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：刘玉秀，男，1970年10月29日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。原审被告：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人刘玉秀、原审被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回刘玉秀全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由刘玉秀承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据刘玉秀均没有提供，请二审法院依法改判，驳回刘玉秀全部诉请。刘玉秀辩称，一审法院认定华南城公司及亚太物业西安分公司未承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营实属事实认定错误。其与亚太物业西安分公司签订《经营保证金协议书》明确约定，华南城公司对商铺实行五个统一，由华南城公司统一招商租赁，并于2013年初向业主送达告知函，该商铺于2013年5月1日统一开业，但是至今仍未统一开业，由于现在无法正常经营，其遭受损失应当由华南城公司及亚太物业西安分公司承担。其在购买商铺时，按照《经营保证金协议书》向华南城公司支付了经营保证金，但是华南城公司及亚太物业西安分公司未按时返还该经营保证金，华南城公司及亚太物业西安分公司占有使用该保证金所产生的利息应当由华南城公司及亚太物业西安分公司进行返还，华南城公司上诉请求不能成立，请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司上诉意见。刘玉秀向一审法院起诉请求：1．华南城公司、亚太物业西安分公司以房价款218,162元为基数按每年8%标准向其计赔自2013年5月1日至商铺统一开业时止的损失；2．华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准向其计付经营保证金利息9,392.76元；3．律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司负担。事实和理由：其经“华南城公司”销售人员推介，于2012年3月31日与“华南城公司”签订购房合同，购买后者开发的XX城XX中心XX馆XX幢XX单元XX层XX号商铺，于同日向“华南城公司”支付购房全款218,162元，考虑到华南城公司、亚太物业西安分公司宣传中“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”的承诺，又按“华南城公司”的要求，于同日与“亚太物业西安分公司”签订《经营保证金协议书》，向“亚太物业西安分公司”交了开业经营保证金。其收房后要求开门营业，“华南城公司”一直未履行承诺的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理义务，导致其的商铺一直无法开门营业。华南城公司未履行“买铺立收三年租、培育期稳赚无风险”“地铁口升值无极限”、“购铺立收三年租金，年收8%，共计24%，签约即返”等承诺，导致其购买商铺的目的无法实现，给其造成巨大的损失。其请求判如所请。“华南城公司”、“亚太物业西安分公司”辩称，“华南城公司”与刘玉秀是商品房买卖合同关系，已向后者履行了交付房屋及协助办理产权证的义务，无违约情形。商品房买卖合同并无任何条款约定承诺其开业时间为2013年5月1日。“亚太物业西安分公司”与刘玉秀签订《经营保证金协议书》，约定“为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金”，是为了促使后者开业才收取的开业保证金。这说明商铺开门营业时间启动权在刘玉秀。事实上，刘玉秀自收房之日起可随时开门营业。“华南城公司”协助刘玉秀开门营业，在物业管理费、能耗费及市场推广费上进行减免。刘玉秀为自营户。“华南城公司”考虑到自营难度、开业初期市场培育阶段的盈利困难等情况，在刘玉秀购买商铺时，已在总房价中按自营户类别以总房价8%的标准减去相应房屋价款，减免款项实为对自营户的补偿。刘玉秀主张损失赔偿，应就损失赔偿标准的依据予以举证说明，同时应证明遭受到损失的数额，如不能举证说明或举证不利，应承担相应法律后果。经营保证金已按约定无息退还给刘玉秀，刘玉秀主张支付经营保证金利息，无事实与法律依据。其请求驳回刘玉秀的诉讼请求。一审法院认定事实：XX城XX城XX中心XX号馆商铺。“华南城公司”在XX城XX号XX广场价格政策》中在关于投资户部分承诺：投资户返租6 年：1．前三年，每年返还商铺总款的8%，共计24%，一次性从商铺总款中减除，相当于76折；2．后三年，从第四年开始，在合同成交价基础上每年优惠8%，分三年返还，共计24%。又在关于经营户部分承诺：1．经营客户享有76折优惠，一次性从商铺总款中减扣；2．经营客户独享优惠：76%折优惠基础上再享有8%优惠，优惠部分作为开业保证金，在达到开业要求的情况下，分三年，每年年末返还，第一年40%，第二年30%，第三年30%。“华南城公司”在宣传彩页《专业团队金牌商管》中表示：西安华南城统一规划，确保服装纺织主题；统一招商，确保经营种类品质；统一推广，确保商业整合价值；纺一经营，确保业态规划执行。刘玉秀作为买受人与作为出卖人的“华南城公司”于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》，购买后者开发的综合交易展示中心一号馆第32幢17单元3层170316号房，房价款为218,362元。刘玉秀与“华南城公司”又签订《西安华南城商品房买卖补充协议》，约定：买受人将购买的商品房用于经营纺织服装，商品房的物业管理由“华南城公司”聘请“亚太物业西安分公司”负责，按建筑面积计算物业管理费每月每平方米为8元，在买受人完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，“华南城公司”协调物业管理公司给予买受人一定优惠，即自商品房所处市场首批物业交付之日起免收刘玉秀3年物业管理费。刘玉秀支付了购房款218,362元。华南城公司于2013年3月29日将商铺交付给了刘玉秀，刘玉秀签署了《房屋钥匙交接书》。刘玉秀已于2017年五六月取得涉案房产的产权证书。刘玉秀作为业主与作为物业运营管理方的“亚太物业西安分公司”签订的《经营保证金协议书》约定：西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，业主确认对此商业模式已充分了解，为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励业主开业经营；业主同意交纳开业经营保证金18,988元；又约定：“亚太物业西安分公司”是“华南城公司”聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理，为XX城XX号馆，业主同意交纳开业经营保证金，业主达到开业要求的情况下，经“亚太物业西安分公司”书面认可后，“亚太物业西安分公司”分三次每周年年末将开业经营保证金返还给业主，每持续经营满一年返还一次，即第一年返40%，第二年返30%，第三年返30%。刘玉秀向“亚太物业西安分公司”支付了开业经营保证金18,988元。经双方商定，“亚太物业西安分公司”已分三次向刘玉秀退还开业经营保证金。刘玉秀于2017年10月9日向法院提起诉讼。法庭审理中，刘玉秀对《房屋钥匙交接书》中“刘玉秀”字样签名的笔迹持异议。刘玉秀与其妻刘海芳再次辨认后最终确认，异议的签名笔迹实系刘海芳代签，刘海芳同时也签署了自己的姓名。一审法院认为，刘玉秀与“华南城公司”签订的《商品房买卖合同》《西安华南城商品房买卖补充协议》，以及华南城公司、亚太物业西安分公司提交的刘玉秀与“亚太物业西安分公司”签订的《经营保证金协议书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案的诸项争议，法院认为，在“华南城公司”宣传彩页《专业团队金牌商管》中，XX城XX城有“统一规划，确保服装纺织主题；统一招商，确保经营种类品质；统一推广，确保商业整合价值；统一经营，确保业态规划执行”的推介内容，这仅体现了西安华南城的运营特征，XX商城XX城经营商户的集群，刘玉秀即是其中的自营客户，XX城XX商城进行整体运营管理，而并非涉案商铺的经营者，上述标题内容及标题下的详述内容，均无对自营客户2013年5月1日开业的要求和承诺，刘玉秀是所购西安华南城商铺的自营客户，在案证据、事实不能证明华南城公司、亚太物业西安分公司对自营客户有开业时间为2013年5月1日的要求及承诺，刘玉秀要求按每年房价款8%的比例计算未开业损失的主张，无事实根据和合同依据，刘玉秀是签约的自营客户，也无权享有投资客户的合同成交价年8%的优惠资格，刘玉秀主张以房价款218,362元为基数按每年8%标准计付自2013年5月1日至商铺统一开业时止的损失的诉讼请求，无事实根据和合同依据。考虑到XX城XX商城的整体运营管理者，在商城的策划、运营和宣传等服务上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，对刘玉秀自营商铺有不利影响，综合考虑刘玉秀作为自营户，在购买商铺时已经享受到的优惠待遇，以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情由“华南城公司”一次性给予刘玉秀一定数额的经济赔偿，“亚太物业西安分公司”是西安华南城的物业服务单位，不负本项赔偿责任。刘玉秀是自营客户，未开业经营所购商铺，亚太物业西安分公司在刘玉秀申请下，已自愿向刘玉秀返还了经营保证金，刘玉秀也已收受，刘玉秀再无权要求亚太物业西安分公司支付经营保证金的利息，对刘玉秀的该项诉讼请求，不予支持。刘玉秀要求华南城公司、亚太物业西安分公司负担律师费的诉讼请求，无合同依据和法律依据，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、法释〔2015〕5号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西安华南城有限公司于判决生效后十日内向原告刘玉秀支付赔偿金8,726.48元。二、驳回原告刘玉秀要求被告西安华南城有限公司、被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司支付经营保证金利息、律师费的诉讼请求。三、驳回原告刘玉秀要求被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司以房价款218,362元为基数按每年8%标准计付自2013年5月1日至商铺统一开业时止损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,882元，刘玉秀已预交，“华南城公司”负担其中941元，于判决生效后10日内给付刘玉秀。刘玉秀自行负担941元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向刘玉秀承担赔偿损失责任。本案中，华南城公司在与刘玉秀签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对刘玉秀的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向刘玉秀承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，刘玉秀并未提供其存在实际损失的证据，其不应向刘玉秀承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安华南城有限公司已预交），由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董      凡  审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月三十日  书 记 员  陈      歆      1