广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3603号 上诉人（原审被告）：陈思龙，男，1991年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被上诉人（原审原告）：何良君，男，1957年6月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：邹文雄，广西八海律师事务所律师。 上诉人陈思龙因与被上诉人何良君房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 陈思龙上诉请求：一、判决撤销一审判决，驳回何良君的全部诉讼请求；二、判决何良君承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决超出当事人的诉讼请求，违反当事人的处分原则，即违反法定程序。何良君的诉讼请求中明确只要求支付3个月租金，一审判决支持4个月租金明显超越当事人请求，违反了法定程序。二、一审判决书认定陈思龙占用房屋到2019年3月25日错误。首先，在庭审中陈思龙从未承认过于该日搬离租赁场所。陈思龙陈述的是2018年11月就已经搬离。其次，何良君应当举证证明该事实，相反何良君开始称陈思龙占用到2019年2月，而后又称占用到2019年3月25日，前后的描述存在主观随意性，显然在事实陈述过程没有诚实信用的交代真相。其次，何良君在一审的诉请中也并没有证据证实2019年1月至3月25日期间的租赁房屋电费及水费使用情况，即也反过来说明涉案房屋是没有使用的才没有水电费，如果正常租用进行营业，必然产生较大的水电费。再次，即便仍有陈思龙丢弃的部分物品在租赁场所也并不能等同于陈思龙继续占有的事实。陈思龙已经在2018年11月撤离该场所，房屋完全在何良君控制之下，故该处事实认定错误。三、一审判决认定陈思龙应当具备签订合同时的注意义务因而合同解除的过错不能归责于何良君属于事实认定错误。首先，双方在租赁合同中并没有明确载明陈思龙作为承租方已经知晓了涉案房屋相关状态，并不能推定陈思龙就完全了解房屋的状态，没有任何证据证实陈思龙证实已经知晓。其次，陈思龙与何良君签订《租赁合同》时，在何良君故意隐瞒该租赁门面处于拆迁范围内的情况下，陈思龙根本无从得知该情况，且何良君在签订合同前亦告知陈思龙该门面是可以办理营业执照的。直至在双方签订租赁合同之后，陈思龙到工商登记部门办理营业执照时，陈思龙才知租赁门面处于拆迁范围内，办理营业执照需递交产权人向当地拆管迁办申请开具的不在拆迁范围内证明，因何良君未能将该铺面处于拆迁范围内的情况告知陈思龙，且签订合同后拒绝提供不在拆迁范围内证明使陈思龙产生错误的认，与陈思龙签订合同的意愿相违背，何良君存在过错，陈思龙不承担支付其租金损失的义务。一审法院认为导致陈思龙无法办理营业执照不能归责与陈思龙系对事实认定不清。 何良君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回陈思龙的上诉请求。 何良君向一审法院起诉请求：一、解除何良君与陈思龙2018年8月20日签订的《租房合同》，陈思龙清空该门面房屋交还何良君；二、陈思龙支付何良君2018年12月及2019年2月房屋租金7866元、2018年11月、12月、2019年1月电费1849元、2018年11月水费99元，以上各项合计9814元；三、陈思龙赔偿何良君三个月租金损失7822元；四、由陈思龙承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年8月20日，何良君与陈思龙签订《租房合同》一份，合同约定：何良君将位于柳州市鱼峰区门面房屋出租给陈思龙；租赁期限自2018年8月20日起至2021年8月19日止；租赁期间，陈思龙不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造须征得何良君同意，装修改造费用由陈思龙自理，经营期间如遇国家拆迁，任何补偿款与陈思龙无关，归何良君所有；房屋租金：每月租金为人民币2622元；何良君须提供出租房屋的相关资料的复印件给乙方办理营业执照等。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，何良君将房屋交付给陈思龙使用。庭审中，何良君认可陈思龙交纳租金至2018年11月30日。之后，陈思龙不再向何良君支付租金。现何良君认为陈思龙未按时支付2018年12月之后的租金，故何良君诉至法院，提出本案的诉讼请求。 另查明，一、位于柳州市鱼峰区登记的土地使用权人为何良君；二、2018年11月2日，柳州市鱼峰区食品药品监督管理局向陈思龙作出《当场行政处罚决定书》一份，载明：陈思龙未经许可从事食品经营活动，违反了相关规定，决定对其给予警告的行政处罚；三、庭审中，何良君认可陈思龙已于2019年3月25日搬离租赁场所，何良君因此放弃要求陈思龙将其所承租的柳州市鱼峰区门面腾空并交还给何良君；四、何良君主张其已垫付2018年11月、12月、2019年1月产生的电费1849元、2018年11月的水费99元，因此要求陈思龙支付电费1849元、水费99元，庭审中，陈思龙认可2018年11月电费1672元、水费99元。 一审法院认为，何良君与陈思龙于2018年8月20日签订的《租房合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。何良君称陈思龙支付租金至2018年11月30日止，并向该院主张要求陈思龙支付2018年12月之后的租金。因陈思龙逾期未向何良君交纳租金，已违反合同约定，且陈思龙自行搬离房屋不再继续支付租金，系已经以行为方式表示不再履行租赁合同，现何良君要求解除双方之间的《租房合同》，有事实和法律依据，该院予以支持。关于房屋租金的问题，因陈思龙未按合同约定支付租金，已构成违约，何良君在庭审中认可陈思龙已于2019年3月25日搬离租赁场所，现何良君要求陈思龙支付2018年12月1日至2019年3月25日期间的租金共计人民币10488元（2622元×4个月），有事实和法律依据，该院予以支持。陈思龙称其于2018年12月4日已搬离租赁场地，并于2018年12月8日通过电话通知何良君，但未能提供证据证实，陈思龙也未与何良君办理交接手续，且庭审中陈思龙认可此后其监控、广告灯等物品仍然存放在租赁场地，故对陈思龙的上述主张，该院不予采信。关于何良君诉请陈思龙支付电费1849元、水费99元，虽然何良君未能提供相应的证据予以证实，但陈思龙认可2018年11月份电费1672元、水费99元，共计人民币1771元，该院予以确认。陈思龙辩称何良君故意隐瞒该租赁门面处于拆迁范围内的情况，导致陈思龙无法办理营业执照，致使陈思龙签订合同的目的无法实现，存在过错。该院认为，何良君、陈思龙在签订《租房合同》时，陈思龙对所租赁的标的已有了清楚、明确的认知，同时陈思龙亦应知晓从事食品经营活动，对营业证照的相关要求，即陈思龙在签订协议时对其从事食品经营即应尽到相应的注意义务，且根据《租房合同》的约定，何良君仅须提供出租房屋的相关资料的复印件给陈思龙办理营业执照，而导致陈思龙无法办理营业执照不能归责于何良君。故对陈思龙的上述辩解意见，该院不予采纳。 一审法院判决：一、解除何良君与陈思龙于2018年8月20日签订的《租房合同》；二、陈思龙应于本判决生效之日起十日内向何良君支付租金共计人民币10488元；三、陈思龙应于本判决生效之日起十日内向何良君支付电费、水费共计人民币1771元；四、驳回何良君的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2209元（何良君预交），由何良君负担1060元，陈思龙负担1149元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈思龙提交的柳州市政府市长信箱2019年7月17日网上回复证明了租赁房屋位于水南炮团路以南片区改造土地一级整理项目规划红线范围内，鱼峰区征地办已不出具租赁房屋不在拆迁范围内的证明的事实，本院对该证据予以采信。何良君提交的柳州市老八食品有限公司的营业执照不能证明陈思龙租赁房屋期间，租赁房屋可以办理营业执照的事实，本院不采信该证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人在二审中的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点为：一、一审判决是否超出了当事人的诉讼请求；二、陈思龙是否应向何良君支付2018年12月1日至2019年3月25日的租金和水电费。 关于一审判决是否超出了当事人的诉讼请求的问题。何良君起诉要求陈思龙支付六个月的租金，即陈思龙支付2018年12月及2019年2月房屋租金7866元并赔偿三个月租金损失7822元。一审法院判决陈思龙支付2018年12月1日至2019年3月25日期间共计四个月的租金10488元，没有超出当事人的诉讼请求。 关于陈思是否应当向何良君支付2018年12月1日至2019年3月25日的租金和水电费的问题。何良君和陈思龙签订的《租房合同》合法有效，当事人应当事按合同的约定享有合同权利，履行合同义务。何良君已经按照合同约定交付房屋，陈思龙就应当按照合同约定支付租金。根据查明的事实，陈思龙于2018年11月30日之后再未向何良君支付租金，故陈思龙应当支付从2018年12月1日起至2019年3月25日何良君收回房屋时的租金。一审法院判决陈思龙支付2018年12月1日至2019年3月25日的租金10488元（2622元×4个月）正确，应予维持。一审法院根据陈思龙的自认判决其承担水电费1771元正确，亦应维持。 陈思龙主张其于2018年12月4搬离房屋，其不应当支付2018年12月1日至2019年3月25日的租金。何良君对该主张不予认可。对此，陈思龙作为承租人应对返还租赁房屋的事实承担证明责任。陈思龙没有证明其于2018年12月4日返还租赁房屋事实。陈思龙陈述其打开租赁房屋的门锁后即把钥匙丢弃，没有与何良君交接门面。陈思龙抛弃租赁物，不发生返还租赁物的法律效力。一审法院根据何良君的陈述认定何良君于2019年3月25日收回租赁房屋，并无不当。 陈思龙还主张何良君隐瞒租赁房屋在拆迁范围内，拆迁实施单位不出具办理营业执照所需证明文件的事实，致使合同目的无法实现。对此，首先，办理营业执照是经营者的义务，不是出租人的义务。拆迁实施单位负有开具租赁房屋不在拆迁范围内的证明的职责。陈思龙作为经营者，在承租房屋前应向职能部门核实办理营业执照需要的证明文件，出租人只须提供产权证明文件，配合承租人办理相关手续即可。陈思龙没有证明何良君知晓租赁的房屋已经不能开具办理营业执照所需证明文件的事实，其主张何良君隐瞒重要事实没有依据。其次，陈思龙被行政执法部门处罚是因其未经许可从事食品经营活动，该处罚与租赁房屋无关。被租赁房屋未被征收，该房屋可以作为门面正常使用，不存在不能实现合同目的事实。 综上所述，陈思龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元（上诉人陈思龙预交），由上诉人陈思龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年九月十六日 书记员 杨茜如