贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6527号上诉人（原审被告）：楼金珠，女，1964年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层1号，统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，该公司员工。上诉人楼金珠因与被上诉人贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称“中天创新公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月24日开庭进行了审理。上诉人楼金珠的委托诉讼代理人吴如新，被上诉人中天创新公司的委托诉讼代理人魏玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人楼金珠上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院作出的（2019）黔0112民初1094号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：关于一审事实认定方面：1、被上诉人注册地与管辖机关均属白云区，而绿湾国际小区属乌当区，被上诉人超范围经营属无证无照经营，其合同主体违法；2、乌当区绿湾国际业主委员会未经业主大会依照法定程序选举产生，因此乌当区绿湾国际业主委员会签订的物业管理合同属无效合同；3、即使案涉物业服务合同有效，但被上诉人强行进驻绿湾国际小区后，不但不履行合同约定的义务，反而故意破坏小区设施，给业主造成严重损失；4、上诉人一审中已提交大量证据证明业主一直在要求被上诉人整改，一审法院不予采信。另外，2018年8月，小区全体业主向各级领导写联名信，反映被上诉人不作为，乱作为。5、上诉人一审中已提交证据证明周小英既是业委会副主任又是被上诉人人员，但一审法院不予认定。关于法定程序方面，一审法院对上诉人提交，证明被上诉人不但不履行合同约定义务，反而故意破坏小区设施，造成业主严重损失的大量证据，不予采信，严重违反法定程序。6、被上诉人无权向上诉人收取物业费，且收取服务费按月计算与合同约定按季收取不一致。被上诉人中天创新公司辩称，一审认定事实清楚，请二审依法予以维持。上诉人所称的，物业服务履行不到位的情况都是被上诉人物业公司退出之后发生的。中天创新公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费4391.76元，滞纳金2162.56元，合计6554.32元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月18日，位于乌当区××号的绿湾国际小区成立了“乌当区绿湾国际业主委员会”（以下简称业委会），2016年4月29日，该业委会与原告签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取（不含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，原告从2016年5月1日起为小区提供物业服务至2018年9月30日。另查明，被告楼金珠购买的绿湾国际小区D2栋3单元5层3号房屋，建筑面积为121.15平方米，其从2016年5月1日起至今未向原告交纳物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2016年5月1日至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为121.15平方米×1.25元/平方米·月×29个月=4391.68元（四舍五入）。还查明，2017年3月25日，业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示七天，征询全体业主的意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，小区业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。再查明，在原告为小区提供物业服务过程中，原告存在电梯维修不及时、2018年度电梯年审费未缴纳、公共区域电费欠费等情况。一审法院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，因被告未交纳的物业费为4391.68元，故本院按4391.68元金额予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，该请求实质是被告拒绝缴纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期缴纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，本院不予支持。对于被告楼金珠在庭审中的抗辩意见。本案中，原告提供了主要的物业服务，但被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，而对于原告的服务是否需要整改，被告并未提交证据证实其已向原告提出了整改要求，因此，被告仍应根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定向原告支付物业服务费，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告楼金珠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费4391.68元；二、驳回原告贵州中天创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由被告楼金珠负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1、原业委会与中天创新公司签订的合同是否有效；2、中天创新公司的服务是否存在瑕疵，其存在瑕疵是否为业主拒缴物业费的理由；3、合同约定的每平方米1.25元物业费是每月的单价还是每个季度的单价。关于本案第一个争议焦点，上诉人认为业委会成立违法，与物业公司签订的物业服务合同无效。本院认为，原业委会已经经过相关部门备案，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构，有权与物业管理公司签订物业服务合同，上诉人主张原业委会未经法定程序选举产生，与本案查明事实不符。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”现案涉物业服务合同不存在前述《合同法》第五十二条规定的情形，故一审认定合同有效并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张中天创新公司超出其注册辖区进行经营活动属于无证无照经营。对此，法律并未禁止规定法人主体不能在其注册地以外的地区从事经营活动，故本院对上诉人提出案涉合同违反法律、法规，对上诉人没有约束力以及被上诉人无照经营的主张不予采纳。关于本案第二个争议焦点，中天创新公司的服务是否存在瑕疵，及上诉人能否以此拒缴物业费的问题。上诉人主张中天创新公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱、故意破坏小区设施等问题。本院认为，上诉人举示的证据证明了被上诉人存在拖欠公共区域电费、电梯维修不及时等行为，且在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。关于本案第三个争议焦点，合同约定的每平方米1.25元物业费是每月的单价，还是每个季度的单价。本院认为，结合双方签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》及物业服务的一般市场价格，合同中约定的按季度支付，应是指支付物业费的时间为每个季度，而非指计费标准系以每季度每平方米计算。物业管理费应当按每月每平方米1.25元计算，每季度在15日前缴纳。若以每季度为标准，则每月每平方米的物业服务费将低至每月每平方米约0.42元，明显低于正常的市场价格。故上诉人的该条上诉理由违反常理，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人楼金珠负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 王 晨二〇一九年九月二十四日书记员 武雨璇