甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2762号上诉人（原审被告）：陈某某，女，1951年4月8日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：任淑梅，甘肃培信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：兰州市安宁城市发展集团有限公司（原兰州市安宁城市建设投资有限公司），住所地兰州市安宁区安宁东路281号。法定代表人：朱宗武，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应军，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，甘肃瀛强律师事务所律师。上诉人陈某某因与被上诉人兰州市安宁城市发展集团有限公司(以下简称安宁城发集团)房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2018）甘0105民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某某的委托诉讼代理人任淑梅、被上诉人安宁城发集团的委托诉讼代理人张应军、王鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回安宁城发集团的起诉；本案诉讼费用由安宁城发集团承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1993年4月8日,陈某某和安宁区日杂副食品公司签订承包合同约定,将安宁东路门市部营业室四间、值班室一间、库房一间由陈某某承包经营,陈某某自主经营、自负盈亏。1995年因库房和值班室老旧无法正常使用,陈某某把值班室和库房拆除新建,同时把后院的土坑填平后又新建二间铺面。1996年底,陈某某将承包的沿街铺面四间交还安宁区日杂副食品公司。陈某某一直使用的是其自建的后院四间商铺。2010年市场管理所的多名工作人员,连续多日在陈某某的店铺内要求陈某某签订租赁合同,不签不让出门。当时,陈某某的残疾丈夫(失去双脚)在医院做胃癌切除手术。被逼无奈陈某某签订了2010年4月28日的《租赁合同》,把自己出资新建的赖以生存的店铺又从市场管理所承租下来。陈某某已多次在诉讼中陈述以上事实。一审法院无视上述事实,认定让陈某某腾出自己翻建、新建的房屋，又让陈某某对自建房屋产生的费用另案起诉。对于陈某某把自己修建的房屋反而要承担租金来使用,不是陈某某自愿行为，不是真实意思表示。二、一审判决适用法律错误。一审判决支持安宁城发集团的诉讼请求的主要依据是2010年陈某某与兰州市安宁区市场管理所签订的《租赁合同》，该合同约定租赁期间产权归兰州市安宁区市场管理所,期满后陈某某返还铺面。而涉案铺面房屋系陈某某自建,建房时无规划许可，也没有任何报批手续,通俗的说法是该房屋属于违法建筑,房屋产权无从谈起，也可以看出,该合同系兰州市安宁区市场管理所打印好后迫使陈某某签订。没有任何报批手续、规划许可、产权的房屋租赁合同是无效合同，故一审判决陈某某把自己修建的没有产权的房屋腾交给安宁城发集团,还要陈某某支付租金，显然属于适用法律错误。安宁城发集团辩称，一、《租赁营业铺面合同》系在双方真实意思表示下签订，在陈某某无任何证据证明存在欺诈胁迫等情形时，应当作为认定案件事实的依据。1.2010年4月28日兰州市安宁区市场管理所作为涉案资产的权利人与陈某某签订涉案房屋的租赁合同，合同明确约定了租赁期限，租赁物的权属归出租方，约定租赁期满后陈某某应当向兰州市安宁区市场管理所交回租赁物。2.前述合同签订后陈某某按照约定于2010年4月28日、2010年7月26日两次向兰州市安宁区市场管理所缴纳租金，金额与合同约定的金额及时间一致，说明当时陈某某按租赁合同约定的条件履行。3.在2013年4月兰州市安宁区市场管理所诉陈某某腾房纠纷中，陈某某的答辩状中对于该合同的真实性、客观性也予以认可，仅仅认为该合同显失公平或存在胁迫。但时至今日从未向人民法院提起过要求撤销该合同的诉讼，也未在本案原一审、二审及重审一审诉讼中提交安宁区市场管理所胁迫其签订《租赁营业铺面合同》的证据，更未提供显失公平的证据。而其所谓的胁迫或显失公平也明显与其客观表现（签订合同并按期缴纳租金，截至目前未提起任何诉讼）不相符。且欺诈、胁迫及显失公平等情形下所签订合同的撤销时间为一年，该一年为除斥期间，陈某某截至目前仅仅口头抗辩，但从未提起任何诉讼程序，早已超过该除斥期间。综上，涉案《租赁营业铺面合同》系双方真实意思的表示，应当作为认定事实的依据。二、无论涉案合同效力如何，陈某某占有案涉房屋，并使用至今是不变的事实，陈某某支付占有期间的占有使用费符合法律规定。1.陈某某辩称涉案房屋系其自建房，无权要求占有使用费于法无据。首先，陈某某自建的辩解，既与房屋实际不符，也与陈某某早期承包、租赁合同中所约定的房屋实际不符；其次，陈某某在租赁期间虽有扩建或翻建的行为，但在案涉合同签订前，陈某某也已经与相关行政机关达成了折抵，陈某某的翻建费用等已经清偿；第三，任何翻建、扩建行为从法律性质上顶多视为一种添附行为，不能也不可能因此成为物权的取得方式。因此，根据前述规定及合同法的相关规定，无论案涉合同是否有效，安宁城发集团始终为案涉房屋的所有权人。2.案涉合同租赁期限届满后，陈某某对案涉房屋的占有属于无权占有，安宁城发集团有权要求陈某某腾交房屋并支付房屋占有使用费。第一，本案原审一审起诉前，在安宁城发集团已经与安宁区市场管理所完成交接手续的情况下，陈某某始终未与安宁区市场管理所或安宁城发集团签订过其他任何租赁协议，但却占有该房屋至今。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案合同到期后，安宁区市场管理所即口头通知陈某某腾交房屋，后于2012年10月16日催告陈某某腾房，且在2013年4月、6月先后两次就陈某某的占用行为提起诉讼。前述事实充分证明在案涉合同租期届满后，原资产管理人明确要求陈某某交还房屋。因此，依据前述法律规定，在租赁期限届满后，出租人提出异议，双方对继续租赁没有达成合意的情况下，陈某某继续占有涉案房屋属于无权占有，陈某某理应腾房。另外，2017年8月16日，兰州市安宁区市场管理所向陈某某发出协商解决占有案涉房屋的通知，但陈某某不予理会也进一步印证了陈某某消极应对的主观目的。第二，在涉案合同租赁期限届满，陈某某与原资产管理人未续租的情况下，案涉合同事实上已经终止。因此，陈某某对合同所涉商铺的占有，属于无权占有。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”且案涉合同第3条第2款明确约定“租赁期满时：①乙方应立即向甲方交还铺面，否则，乙方要赔偿因延期占用租赁房屋给甲方所造成的经济损失。”因此，陈某某在合同期满后，继续使用案涉商铺的行为为无权占有，应当依法向房屋所有人支付占有使用费。因此，涉案合同租赁期限届满后，陈某某与原资产管理人在未续签租赁合同、未达成其它合意的情况下，始终占有该商铺的行为系无权占有行为，安宁城发集团要求陈某某腾房并支付占有使用费的请求合法合理，理应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。安宁城发集团向一审法院起诉请求：1.请求确认《租赁营业铺面合同》自2011年4月27日已终止，被告向原告腾交房屋；2.请求依法判令被告支付自2011年4月28日至2017年11月7日期间的房屋占用费159955元，并支付至实际腾房之日为止；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1993年4月8日，兰州市安宁区日杂副食品公司与被告陈某某签订《承包合同》一份，介时陈某某系该公司职工，公司将安宁东路门市部营业室四间、值班室一间、库房一间承包给陈某某私人经营，自负盈亏、自主经营，租金400元/月，期限三年。原告陈述1995年将其承包的值班室一间、库房一间翻建成现有的四间铺面。1996年，兰州市安宁区糖酒副食品公司与陈某某签订《租赁合同》一份，继续将安宁东路门市部营业室四间、值班室一间、库房一间承包给陈某某私人经营，租金800元/月，合同期限三年。1996年底，陈某某将其中营业室四间交还日杂公司。2010年4月28日，市场管理所与陈某某签订《租赁营业铺面合同》，租金1064元/月，租期一年，约定租赁期满合同自行终止。该合同第一条第三项载明“租赁期间房屋产权归甲方（市场管理所）所有。”第一条第二项第二款约定“租赁期满时，乙方应立即交还铺面，否则，乙方要赔偿因延期占用租赁房屋给甲方所造成的经济损失。”租期届满，陈某某以涉案房屋系其自建为由，拒绝交纳租金，酿成纠纷。兰州市安宁区市场管理所曾于2013年两次诉至本院，后撤诉。陈某某占有使用案涉房屋至今，原告遂诉至本院。另查明，2017年7月17日《兰州市安宁区人民政府常务会议纪要》第十五次会议决定，案涉房屋由原告兰州市安宁城市建设投资有限公司经营管理。原告于2017年8月与市场管理所完成资产移交。一审法院认为，本案的争议焦点是原告是否有权请求被告腾交涉案房屋。根据庭审查明事实，被告陈述于1995年将其承包的值班室一间、库房一间及院落进行翻建，为案涉房屋四间，后再未翻建房屋。2010年4月28日，兰州市安宁区市场管理所与陈某某签订《租赁营业铺面合同》，约定租期一年，租赁期满合同自行终止。该合同第一条第二项载明“租赁期间房屋产权归甲方（市场管理所）所有。”第一条第二项第二款约定“租赁期满时，乙方应立即交还铺面，否则，乙方要赔偿因延期占用租赁房屋给甲方所造成的经济损失。”庭审中被告称其在被胁迫的情况下签订此合同，但未出具证据予以证明。本院对被告辩称不予采信。因被告与兰州市安宁区市场管理所关于案涉房屋处分已达成合议，故原告诉请被告腾交案涉房屋本院予以支持。至于被告陈述案涉房屋翻建产生的必要费用可另案诉请补偿。原告诉请被告给付房屋占有使用费159955元，并依据租赁费用每月42元/平方米为标准进行计算。本院认为，2010年合同约定“租赁期满时，乙方应立即交还铺面，否则，乙方要赔偿因延期占用租赁房屋给甲方所造成的经济损失。”原告诉请自2011年4月29日起至2017年11月7日占有使用费，本院依据2010年4月28日双方签订的《租赁营业铺面合同》年租赁费12768元为标准，支持83289元（12768元×6年＋12768元÷365天×191天）。据此依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、兰州市安宁区市场管理所与被告陈某某2010年4月28日签订的《租赁营业铺面合同》自2011年4月27日终止；二、被告陈某某于本判决书生效之日起15日内向原告兰州市安宁城市建设投资有限公司腾交位兰州市安宁区街铺面的后院房屋四间；三、被告陈某某于本判决书生效之日起15日内向原告兰州市安宁城市建设投资有限公司给付自2011年4月29日起至2017年11月7日止房屋占有使用费83289元（12768元×6年＋12768元÷365天×191天），占有使用费交付至实际腾房之日。案件受理费3500元，原告兰州市安宁城市建设投资有限公司负担1500元，被告陈某某负担2000元。被告承担部分与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：案涉《租赁营业铺面合同》是否系双方当事人的真实意思表示，一审判决陈某某支付房屋占有使用费83289元是否合理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”法信超链：地方法规1篇案例5篇裁判21011篇期刊6篇×第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉房屋确系没有批建手续的房屋，但房屋所在土地的使用权属于安宁城发集团，且在上述司法解释出台之前，案涉房屋已经存在，双方签订案涉租赁合同之前已经在租赁并使用案涉房屋，房屋租赁的事实一直在延续并未中断，案涉房屋的存在具有历史性因素。陈某某认为在签订案涉合同时是受胁迫，不是其真实意思表示，但确未能提供证据证明自己的主张，也未能在法定除斥期间诉请撤销案涉租赁合同，且也按照合同约定租金数额向兰州市安宁区市场管理所缴纳了部分租赁期间的租费，据此能够认定案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示。虽根据上述司法解释的规定，案涉租赁合同应属无效合同，但不能否定安宁城发集团对案涉房屋的物权权利，故安宁城发集团请求陈某某腾交房屋并支付房屋占有使用费应予支持。一审判决根据双方签订的案涉租赁合同约定的年租金标准12768元判决陈某某支付其占用期间至实际腾交房屋之日止的占有使用费，而非目前的市场租赁价格，已经是考量了陈某某的利益，陈某某应及时按照判决指定的时间腾交房屋。虽案涉房屋存在陈某某翻建和新建的情形，但根据双方签订合同时的意思表示及房屋物权利益，案涉不动产权应归属于安宁城发集团管理和使用的物权，陈某某因自身投入相应费用而拒绝返还租赁房屋显属不当，且对其翻建产生的相关费用因其未提出反诉来明确主张仅作为抗辩理由提出，一审判决其可另行主张并无不当。综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由陈某某负担。本判决为终审判决。审判长  刘桂刚审判员  王锡东审判员  王 晖二〇一九年九月二十四日书记员  闫 佳