广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终629号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马海涛，女，1981年10月23日出生，汉族，住肇庆市。委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人马海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人无需返还面积差异购房款4190.8元给被上诉人；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，涉案商品房应按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，故被上诉人要求上诉人返还因房屋面积差异的购房款没有事实依据。涉案合同第四条虽然约定了该商品房价款按套内建筑面积计算，但合同附件四《合同补充协议》第一条、第二条又明确约定了“涉案商品房按建筑面积计价，合同约定的面积差异指的是建筑面积差异”等内容，即涉案合同与《合同补充协议》对商品房价款计价有不同的约定。因《合同补充协议》与涉案合同同时签订，该《合同补充协议》约定以建筑面积计价，应视为《合同补充协议》已对涉案合同约定的计价方式进行了变更，该变更属于特别的、补充性的约定，对双方均具有约束力。此外，从被上诉人支付购房款的发票看，涉案商品房价款均是以建筑面积进行计价，故涉案商品房价款是以房屋建筑面积进行计价。根据合同第五条“差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”之约定，本案中，涉案房屋《不动产权证》上登记的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积之间的面积差异值均在合同约定的±0.6%以内，故上诉人无需对被上诉人作补偿。综上所述，一审判决认定涉案房屋以套内面积计算购房款错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。马海涛辩称，被上诉人对一审判决没有提出上诉，且该系列案的部分业主提起的诉讼，已前经云浮市中级人民法院作出终审判决，请求二审法院维持一审判决。马海涛向一审法院起诉请求：一、判令亘生公司退还房屋面积差异款4190.8元给马海涛;二、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，马海涛与云安县亘生经济发展有限公司(2016年4月19日该公司变更了公司名称即本案亘生公司、股东及法定代表人等）签订了《商品房买卖合同》，合同约定马海涛向亘生公司购买一套位于云浮市X区XX路XX号XX花园X幢XX号商品房，建筑面积为100.29平方米，套内面积79.49平方米，按套内面积为每平方米6548.06元计算，总房款为520505元。合同签订当日马海涛已支付首期款270505元，并依约向银行申请相关贷款。但在马海涛领取《不动产权证书》时发现套内的实际面积只有78.85平方米，与合同约定的79.49平方米相差0.64平方米，该面积差异值达0.8%，已超过合同约定的±0.6%。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，本院作出（2018)粤53民终646号《民事判决书》，认定：亘生公司应该按合同约定支付该差价。马海涛为了维护自己的合法权益，特向一审法院提起诉讼，请求一审法院依法支持马海涛的诉求。另查明，马海涛与亘生公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为:±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期），以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。再查明，2017年6月22日，XX花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服上诉。本院作出(2018)粤53民终646号终审判决，认为：对于面积差异款问题，应按套内建筑面积差异计算违约金。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。马海涛与亘生公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，双方应按合同约定行使权利、履行义务。此前，XX花园的业主谢某某、黄某某基于类似事实起诉至一审法院，一审法院作出一审判决，经云浮市中级人民法院二审，作出(2018)粤53民终646号判决，对于双方有争议的面积差异款问题，已有定论，该判决现已生效。一审法院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：关于亘生公司应否支付房屋面积差异款给马海涛的问题，亘生公司提出双方约定的计价面积是建筑面积而非套内建筑面积，但根据合同第四条约定，涉案商品房的单价为6548.06元，房屋总价为520505元，可推出房屋的计价面积79.49平方米，故应为套内建筑面积，对于亘生公司的该意见，一审法院不予采纳。马海涛取得的不动产登记证书载明的专有建筑面积仅78.85平方米，与79.49平方米相差0.64平方米，面积差异值达0.8%，已超过±0.6%，按合同第五条约定亘生公司应支付马海涛面积差异款4190.8（0.64平方米×6548.06元/平方米），马海涛主张亘生公司支付的面积差异款，符合合同约定，计算准确，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审法院判决：限亘生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付房屋面积差异款4190.8给马海涛。案件受理费25元，由亘生公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，双方当事人签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”第二条约定：“合同中第五条约定的面积差异指的是建筑面积差异，按建筑面积单价执行。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：双方约定的计价面积是套内建筑面积还是房屋建筑面积？上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人？上诉人认为双方签订的《合同补充协议》已明确约定按建筑面积计价，即按房屋建筑面积计价，《合同补充协议》是特别约定，与《商品房买卖合同》约定不一致的，应按《合同补充协议》的约定履行，故上诉人无需退还房屋面积差异款给被上诉人。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6548.06元，总金额（人民币）伍拾贰万零伍佰零伍元整。”双方签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”虽然《合同补充协议》未明确“建筑面积”是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”，但《商品房买卖合同》第四条明确涉案商品房每平方米的单价为6548.06元，《合同补充协议》第一条明确该商品房单价是按建筑面积计算的单价。换言之，若双方约定的计价面积是按合同约定的房屋建筑面积100.29平方米计算，则房屋总价款已远超过520505元，但若按合同约定的套内建筑面积79.49平方米计算，则符合总房价款的数额，而且《商品房买卖合同》第四条亦已明确计价面积是按套内建筑面积计算。即无论从房价计算还是合同约定，《商品房买卖合同》第四条与《合同补充协议》第一条的约定并未存在冲突，两者约定的“建筑面积”均为“套内建筑面积”。因此，一审判决根据双方合同约定和不动产权证登记情况，核定上诉人应退还4190.8元房屋面积差异款给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月四日书记员  徐俊贤