四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终933号 上诉人（原审被告）：李维，男，1991年11月1日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：曾爱武，女，1970年2月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人李维之母。 被上诉人（原审原告）：巴中市紫源物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风街道办事处。 法定代表人：黄阳喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯飞，男，1970年3月24日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：苟先友，男，1954年9月6日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省巴中市巴州区。 上诉人李维因与被上诉人巴中市紫源物业管理有限公司（以下简称紫源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 李维上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2019）川1902民初2239号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由紫源物业公司承担。事实及理由：1.紫源物业公司与巴州区南坝中海名苑小区业主委员会签订的服务合同无效，业主委员会的成员不是中海名苑的业主，而是业主的父亲和岳父等，他们没有资格代表业主与紫源物业公司签订合同；2.根据《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条的规定，业主委员会未经业主大会同意与紫源物业公司签订物业服务合同无效。 紫源物业公司辩称，1.业主委员会是经过社区选举、公示之后，在小区召开业主委员大会，业主委员大会之后再与物业公司签订了合同，都有会议通知以及会议记录复印件证明；2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 紫源物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令李维立即支付2017年12月1日至2018年12月1日物业管理费422元及违约金；本案诉讼费由李维承担。 一审法院认定事实：2013年11月1日，巴中市住房和城乡建设局向紫源物业公司颁发了《物业服务企业资质证书》，资质等级为叁级；李维系中海名苑小区的业主。2017年8月17日，巴中市巴州区东城街道办事处太子社区居民委员会张贴《通知》，载明：中海名苑各位业主：兹定于2017年8月19日（星期六）上午8:30在本小区召开业主大会，推选新的业主委员会，请小区内各位业主积极主动准时参会。特此通知。2017年8月19日，巴中市巴州区东城街道办事处太子社区居民委员会在中海名苑小区召开业主大会，并于2017年9月1日张贴《公示》，载明了中海名苑业主委员会成员名单。庭审中，紫源物业公司提交了甲方为中海名苑小区业主委员会、乙方为紫源物业公司的《业主委员会与物业的服务合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：委托管理期限自2017年12月1日起到2020年12月31日止；B、C、D栋收费标准0.3元每平方，A栋住户1.3元每平方，A栋商业用房收费标准3元每平方；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同签订后，紫源物业公司进驻中海名苑小区开始提供物业服务。紫源物业公司、李维因污水管道堵塞、小区环境、物业服务费的交纳等问题酿成纠纷，致使紫源物业公司起诉至一审法院，提出上列请求。一审法院受理后，在审理过程中，因紫源物业公司、李维双方分歧较大，致使调解未果。 一审法院认为，本案争议焦点之一：《业主委员会与物业的服务合同》对李维是否具有约束力及李维是否应当交纳物业管理费。业主委员会在成立过程中程序是否存在瑕疵以及是否备案的问题，不属于法院审理民事纠纷的受案范围，本案不作处理；业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主意思自治而设立的，其作出的决定及与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；若李维认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。紫源物业公司按合同约定的时间进场至今，一直为中海名苑小区提供综合性物业管理服务，而李维在紫源物业公司起诉前未就紫源物业公司提供的物业服务提出异议，且物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而不能以拒交物业费的形式行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由。鉴于紫源物业公司在污水管道堵塞期间处理方式不当造成小区环境质量在一段时间内有所下降，其主张的物业费422元一审法院酌情调减为387元。本案争议焦点之二：李维是否应当支付违约金。虽然物业服务合同约定了逾期交费应当承担的责任，但是紫源物业公司在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，并且李维主观并无拖欠的恶意，故对紫源物业公司主张的违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李维于判决生效之日起十日内向紫源物业公司交纳物业管理服务费387元；二、驳回紫源物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人李维提交如下证据：1.关于小区下水道堵塞的照片、小区卫生差的照片、消防设施不完善的照片、消防通道被堵塞的照片，拟证明紫源物业公司未尽物业服务义务；2.社区民意调查表，拟证明大多数业主对物业公司的服务不满意。 被上诉人紫源物业公司对上诉人李维提交的证据质证认为，1.关于消防通道被堵塞的照片，实际上是上一届业主委员会与幼儿园签订了协议，让幼儿园安装了一道大门，我们公司没有权利去打开该大门；2.关于小区下水道堵塞的照片，下水道堵塞属实，其做了很多工作，需要动用维修基金对下水道管道进行更换，但部分业主不同意；3.社区对该小区进行了民意调查，但民意调查表在填写后是被社区收走，上诉人李维提供的社区民意调查表是虚假的。 经双方质证，本院对上述证据认定如下：上诉人李维提交的系列照片的真实性、合法性予以确认，但仅能证明该小区拍照当时小区的状况，不能证明该小区一直处于该种状态，因此，该组照片不能达到上诉人李维的证明目的；对上诉人李维提交的社区民意调查表，因不能核实其真实性、合法性、关联性，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人紫源物业公司与巴州区南坝中海名苑小区业主委员会签订的服务合同是否有效。2.上诉人李维是否应该向被上诉人紫源物业公司支付相关物业费用。 关于被上诉人紫源物业公司与巴州区南坝中海名苑小区业主委员会签订的服务合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。上诉人李维系中海名苑的业主，中海名苑小区业主委员会就小区的物业管理事务作出的决定对包括上诉人李维在内的全体业主具有约束力。《物业管理条例》规定了业主大会、业主委员会作出决定的程序，赋予了业主委员会代表业主与物管企业签订物业服务合同的职责，但对业主委员会基于违反程序规定作出的决定而与他人签订的合同效力，《物业管理条例》没有作出规定。选定物管企业的程序是否符合相关规定、业主委员会成员是否符合相关规定，属于业主自治管理组织的内部事务，不应成为物业服务合同无效的理由。同时，对物管服务企业而言，其没有义务审查业主委员会与之签订合同前是否经过相关程序以及程序是否存在瑕疵，只要业主委员会具备形式上的资格要件，物管服务企业就有理由相信其已通过正当程序能够代表业主签订物业服务合同。如果业主认为业主大会或者业主委员会的行为侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。但在合同依法被撤销或者被认定为无效之前《物业服务合同》应当作为物管企业提供物业服务、向业主收取物业服务费用的依据。对于上诉人李维提出的业主委员会成员不合法及业主委员会未经业主大会同意与被上诉人紫源物业公司签订的物业合同无效的理由不成立，并以此作为不支付物业管理费用的理由，本院不予支持。 关于上诉人李维是否应该向被上诉人紫源物业公司支付相关物业费用的问题，本案中，2017年12月1日，被上诉人紫源物业公司受中海名苑小区业主委员会的委托，进入中海名苑小区进行物业服务，试用三个月后与中海名苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定“委托管理期限自2017年12月1日起到2020年12月31日止；B、C、D栋收费标准0.3元每平方，A栋住户1.3元每平方，A栋商业用房收费标准3元每平方；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”。被上诉人紫源物业公司已按合同约定履行物业服务义务，上诉人李维在2017年12月1日至2018年12月1日期间拒交物业服务费，系对物业服务合同义务的违反，应依约支付物业费。一审判决并无不当，本院予以维持。 关于上诉人李维在庭审中提出的被上诉人紫源物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵、业主不满意的问题。物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人李维在本案一、二审中均未提交相应证据证明被上诉人紫源物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益。其虽提交若干照片佐证物业服务存在瑕疵，但该证据不足以支持其拒绝交纳物业费的主张。同时，根据《物业管理条例》第三十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，上诉人李维若认为被上诉人紫源物业公司对涉案小区的物业服务存在瑕疵，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等正常途径主张权利，以物业服务存在瑕疵、业主不满意作为拒绝交纳物业费的抗辩理由于法无据。上诉人李维提出的该项上诉理由，本院不予支持。 综上，上诉人李维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  李 巍 二〇一九年九月二十四日 法官助理  岳子喻 书 记 员  魏 鹏