辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13647号上诉人（原审被告）：北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。负责人：王少昆，系该分公司经理。委托诉讼代理人：王勇森，辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王威，男，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司因与被上诉人王威委托合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法由审判员宋宁担任审判长（并任主审），与审判员鞠安成、刘春杰共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的请求；2.一、二审诉讼费，全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、双方所签订的《房屋出租委托代理合同》的第九条约定如上诉人未按约定给付租金达15日以上，被上诉人有权单方解除合同，但被上诉人未及时行使合同解除权，因此应当认定2019年4月15日为被上诉人应该收回房屋的时间，被上诉人仅可以要求上诉人给付这15天的房屋租金750元。2、双方所签订的《房屋出租委托代理合同》的第十条约定的违约金过高，请求法院依法进行调整，上诉人向法院举证中国人民银行同期贷款基准利率(即年利率4.35%），将之与合同中约定的违约金3000元相比较，得出违约金数额超出了十五日的房租租金即750元为基数，按同期银行贷款利率计算所得钱数30%的结论。3、合同第四条约定被上诉人同意工作期内的租金收入作为上诉人的佣金，在第一次付款中扣除，所以被上诉人要求上诉人退还佣金没有事实和法律依据。被上诉人王威辩称：2019年2月24日上诉人收取了租户半年的租金和一个月的押金，之后上诉人就没有影了，租户继续承租我的房屋，一直到2019年8月26日，上诉人仅给付我2019年3月末之前的房租，因此我本次起诉请求给付2019年8月26日之前的房屋租金及违约金，我认为一审判决并不正确。原告王威向一审法院起诉请求：2018年9月1日，原告与被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定房屋租金、期限等相关权利义务。合同签订后，原告依约交付房屋。从2019年3月30日开始，被告开始拖欠租金，后来其办公场所也已关门停止经营。在被告未向原告支付租金的情况下，被告将托管房屋出租的租客仍在托管房屋居住。被告严重违反合同约定。现诉至法院，请求判令解除双方合同；判决被告支付两个月房屋租金3000元、房屋预留期租金3000元、违约金3200元、水费700元、电费900元、房屋损害费2000元、劳务误工费2000元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，原告与被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将自己所有的位于沈阳市大东区的房屋委托给被告代为出租，乙方（被告）的代理权限为：代甲方（即原告方）出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限2018年9月30日至2021年9月30日，共计3年。租金标准为：1500元/月，租金总计48750元，按季度支付。出租委托期内甲方同意预留出第一年60天、第二年30天、第三年15天作为乙方工作期，于2018年11月30日开始计算租金，即自出租委托期限起第一年乙方给甲方10个月房租。甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。乙方有未按约定支付租金达15日以上的等情形，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告扣除合同约定60天房屋租金后向原告支付2018年9月30日至2019年3月30日房屋租金。2019年3月30日以后被告未支付租金至今。因被告将案涉房屋出租给于佳霖，于佳霖主张与被告签订房屋租赁合同并按约定支付房屋租金至2019年8月23日，原告主张于2019年6月1日收回案涉房屋。被告主张原告已经实际收回案涉房屋，但何时、如何收回案涉房屋，被告表示不清楚，亦未提供相应的证据。一审法院认为：原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有约束力。关于原告要求支付2019年4月1日至2019年5月31日房屋租金的诉讼请求，被告向原告支付房租至2019年3月30日，而原告因被告转租的原因于2019年6月1日收回案涉房屋，故对于原告主张上述期间的租金，应由被告按着合同约定标准予以支付3000元（1500元/月×2个月）。关于原告要求返还预留期租金的诉讼请求，原、被告双方合同约定以及实际履行均按照第一年预留60天的租金作为被告的佣金，但原告从被告应收据租金8个月（2018年9月30日至2019年5月31日），故被告应按照上述比例返还扣除作为佣金的预留期房屋租金1000元[1500元/月×2个月（60天）÷12个月×（12个月-8个月）]。关于原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，被告从2019年3月30日至今未向原告按合同约定支付租金，其构成违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并向原告支付违约金3000元（1500元×200%）。关于被告主张违约金过高，按照中国人民银行基本贷款利率计算违约金的答辩意见，因原告与被告签订合同期限为36个月（3年），而合同中违约金约定仅为月租金的200%，上述约定并不违反法律法规的相关规定，对该项答辩意见，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付水费、电费、房屋损坏费、劳务误工费的诉讼请求，因原告并未就该项请求提供相应证据，对原告上述请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司本判决生效后十日内给付原告王威房屋租金3000元；二、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司本判决生效后十日内给付原告王威预留期房屋租金1000元；三、解除原告王威与被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于2018年9月1日签订的《房屋出租委托代理合同》；四、被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司于本判决生效后十日内给付原告王威违约金3000元；五、驳回原告王威其他诉讼请求。以上判项，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，减半收取48元，由被告北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司承担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明：双方签订的《房屋出租委托代理合同》是上诉人起草的。本院审理中，被上诉人自认承租人于2019年6月1日搬出房屋，被上诉人收回房屋。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋出租委托代理合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规，应认定合法有效。根据合同约定，被上诉人委托上诉人出租房屋，代收租金，上诉人应及时将收取的租金款交付给被上诉人。但是，在案涉房屋托管期间，上诉人没有履行交付租金的义务，违反了《房屋出租委托代理合同》第九条（四）的约定，构成违约，应当承担违约责任。现被上诉人依据该合同第十条“有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金”的约定，要求上诉人支付违约金，符合合同约定。对于上诉人提出的该违约金标准明显过高，一审法院应予调整的上诉请求，本院认为，判断违约金是否过高的标准，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等因素，纵观本案上诉人在交付租金期限届满后，迟迟不履行交付义务，主观上存在过错，且影响了被上诉人另行租赁他人，获取利益；另该合同是上诉人提供给被上诉人的格式合同，即上诉人对其违约所应承担的民事责任完全可以预见，故一审判决上诉人承担违约金的数额，并无不当，应予支持。至于上诉人提出的“双方所签订的《房屋出租委托代理合同》第九条约定如上诉人未按约定给付租金达15日以上，被上诉人有权单方解除合同，但被上诉人未及时行使合同解除权，因此应当认定2019年4月15日为被上诉人应该收回房屋的时间，被上诉人仅可以要求上诉人给付这15天的房屋租金750元。”的问题，本院认为，虽然合同约定上诉人违约达15日以上，被上诉人即享有合同解除权，但作为委托人的被上诉人未行使解除权，并不能免除上诉人的违约责任，因此上诉人仍应将收取承租人交付的租金，返还给被上诉人。关于上诉人提出的不应返还被上诉人预留期佣金的问题，本院认为，因双方在合同中约定委托期内，第一年预留60天的租金作为上诉人的佣金，但在合同的实际履行中，上诉人仅代被上诉人出租房屋8个月，因此一审法院按比例判决上诉人返还1000元预留期房屋租金1000元，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 宁审判员 鞠安成审判员 刘春杰二〇一九年九月二十三日法官助理李国楠书记员关瑞婷