河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2846号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋,河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武娟，女，1963年10月26日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡禹明（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人尚锦公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人武娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，被上诉人武娟及其委托诉讼代理人张世华、胡禹明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。尚锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回武娟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由武娟承担。事实与理由：一、无法接入“正式电”和绿地问题引起的“规划变更”是同时存在的“逾期办证”的两个因素，一审判决仅考虑“正式电”问题，对“规划变更”引起的规划手续尚未恢复办理的因素未予考虑，应予以纠正。二、一审判决在认定“规划变更”导致的逾期办证尚锦公司不应承担责任的同时，对升龙城B区的规划手续办理仍处于停滞状态的事实采取回避的态度，判决尚锦公司对“正式电”接通后由于“规划变更”原因引起的办证逾期承担违约责任，严重损害尚锦公司的合法权益。三、2017年7月25日是《高压供用电合同》的签订时间，并非通电时间，升龙城一期正式接入正式电时间为2017年8月29日、二期接入正式电时间为2018年9月5日，一审判决未加区分统一以2017年7月25日作为尚锦公司承担违约责任的起算时间点错误，应予纠正。四、根据《商品房预售合同》第八条的约定，尚锦公司有权以市政配套原因顺延交房期限，对应的办证期限应以顺延交房期限届满后起算360日。五、一审判决“逾期办证”违约责任截止时间错误。六、一审判决第一项“本判决生效后将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”不具有执行性，且与一审判决认定事实矛盾。七、一审法院以尚锦公司邮寄的《交房通知书》的时间早于竣工验收合格时间和认定武娟主观上并无违约的故意，驳回尚锦公司一审反诉请求，有失公平。武娟辩称，依据合同的相对性，尚锦公司违约应当承担违约责任。本案诉求要求办理房产证等是基于武娟与尚锦公司签订的商品房预售合同，该合同的双方当事人为武娟与尚锦公司并无其他人，尚锦公司上诉状中所涉及的其他主体并不是本合同的相对人，武娟与尚锦公司签订的商品房预售合同为格式合同，由尚锦公司单方填写，其应当予以遵守。在该合同第15条约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。该条款为尚锦公司单方填写，应当视为尚锦公司的单方承诺。尚锦公司作为成熟的开发商，其应当并且已经预测办证过程中会遇到的各种问题及风险才填写360天，其应当遵守合同的条款履行办证义务。尚锦公司所属上海升龙投资集团在官网声称其为全国知名开发商企业，已有16年的历史，并且已跻身全国50强房地产开发项目遍布海内外地区，是一家集地产开发、商业运营及资产管理的城市综合运营商。基于此武娟有理由认为尚锦公司作为成熟的开发商，其填写该日期时已经将所有的可能发生的情况进行了预测。尚锦公司以“规划变更”、“正式电”问题抗辩不履行办证义务或者延迟履行办证义务的理由不成立。本案一审尚锦公司仅提交《洛阳市专题规划审核委员会会议纪要》的复印件，并不是政府出具的正式文件。另该会议纪要显示，召开会议时间为2016年1月4日，而在该时间武娟的房屋尚未交付，如果规划有问题，尚锦公司就应当延迟交付房屋，待规划解决后再交付。退一步讲，如果确实规划存在问题，那么尚锦公司应当在第一时间内通知武娟，并与武娟进行协商讨论如何处理，其中包含延期交付房屋，而事实上尚锦公司直到武娟起诉后在一审开庭庭审中才提出该问题。综上所述，请求二审法院依法驳回尚锦公司的上诉请求，维持一审判决。武娟向一审法院起诉请求：1、请求法院判令尚锦公司立即将洛阳市涧西区珠江路升龙城B区26号楼1021、1022、1023号房屋办理房产证有关资料报送产权登记机关备案；2、请求法院判令尚锦公司向武娟支付违约期间2016年5月30日至2018年4月11日的违约金合计金额13282.48元。（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给武娟，起诉之日起，尚锦公司仍要向武娟支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3、要求尚锦公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4、要求尚锦公司承担本案诉讼费用和其他费用。尚锦置业向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金共计25489.12元；2、请求判令反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年3月30日，武娟与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定武娟向尚锦公司购买升龙城B区26幢1021、1022、1023号房屋，金额为827569元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。另外，武娟与尚锦公司还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年10月31日，武娟从尚锦公司处接收房屋。至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明，2016年5月30日，涉案的26号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，尚锦公司于2016年5月28日向武娟邮寄《交房通知书》一份，根据该邮件的投递记录，邮件于2016年5月30日由他人代收，但庭审过程中，武娟称其于2016年6月10日在交房手续会签单上签字，符合洛阳市通知交房的日期，且尚锦公司并未提供证据证实该《交房通知书》的具体内容。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《洛阳[升龙城]楼宇交接书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，故此，结合武娟提出的具体诉讼请求，该院确定尚锦公司应当将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司于2016年10月31日向武娟交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使武娟无法取得不动产权属证书，已构成违约，武娟要求尚锦公司支付违约金的请求，该院依法予以支持。关于尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致其逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非尚锦公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是尚锦公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且双方当事人签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。但是，依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电接入问题已于2017年7月25日解决完毕,而能够确认的武娟收房时间为2016年10月31日，基于上述认定，直接以合同约定的违约金计算方式，即在武娟实际接收房屋360日以后开始计算违约金已经实际兼顾了尚锦公司的前述抗辩意见的内容，并无不当之处，综上，本院确定违约金的计算方式以合同约定的方式进行，即：以总房款827569元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年10月26日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。关于武娟要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，本案依法不予处理。关于尚锦公司提出的要求武娟支付逾期收房违约金的诉讼请求，虽然尚锦公司提供了其向武娟送达《交房通知书》的证据，但是其邮寄《交房通知书》的时间早于其主张的竣工验收合格时间，同时，结合武娟提供的有关部门出具的资料等证据，可以得出其主观上并无违约的故意，故此，现有证据无法认定尚锦公司主张的武娟存在的违约事实，对于此项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1、尚锦公司于判决生效后三十日内将武娟购买的位于涧西区珠江路升龙城B区26幢1021、1022、1023号房屋办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案。2、尚锦公司于判决生效后十五日内向武娟支付违约金。（计算方式：以827569元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年10月26日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。）如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。3、驳回武娟的其他诉讼请求。4、驳回尚锦公司的反诉请求。案件本诉受理费133元，反诉受理费219元，均由尚锦公司负担。本院二审查明，涉案的升龙城B区一、二期供电变压器分别于2017年8月29日、2018年9月5日投入运营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，尚锦公司与武娟签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向武娟支付违约金，事实上尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年10月31日向武娟交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，武娟未能取得房地产权属证书。尚锦公司上诉称，其未能按约提交相关备案资料，是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦公司不能预见和控制的，尚锦公司不应承担违约责任，本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，一审法院从2017年10月26日起计算违约金缺乏客观依据，综合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际。尚锦公司关于其不承担违约责任的上诉请求不能成立，但其请求扣减一定期限违约金的理由成立，本院予以支持。综上所述，尚锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4647号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4647号民事判决第三、四项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4647号民事判决第二项为：尚锦公司于本判决生效后十五日内向武娟支付违约金，该违约金以827569元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区26幢的不动产首次登记办理完毕之日止；四、驳回武娟的其他诉讼请求；五、驳回洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。一审案件受理费352元，由洛阳尚锦置业有限公司负担；二审案件受理费132元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。如果洛阳尚锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年九月二十三日书记员  王珺璟