北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初5734号原告:北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人:孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人:沈沛峰,北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪玉，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告:北京东方恒锐房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409室。法定代表人:苏楠，董事长。原告北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中开发公司）与被告北京东方恒锐房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经中开发公司委托诉讼代理人沈沛峰、李雪玉，被告东方房地产公司法定代表人苏楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经中开发公司向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告于2007年8月13日签订的《合作协议书》中涉及清河农场西区2000亩划拨用地租赁事项的约定无效。事实与理由：原告原名为北京市经中实业开发总公司（以下简称为经中实业总公司），2017年12月26日变更为经中开发公司。原告原系天津市清河农场西区范围内2000亩盐碱滩地的划拨土地使用权人，原被告于2007年8月13日签订了《合作协议书》，其中合作模式第三项约定原告将上述2000亩土地租给被告使用，租金每年150元/亩，租期20年（2007年7月1日-2027年6月30日），租金总计人民币600万元。《合作协议书》签订后，被告及其控制的合作公司本应积极完成租赁地块的土地整理、地质勘探、土地测绘等后续工作及负责办理租赁地块相关政府手续的办理工作。但被告及其控制的合作公司一直未能办理该租赁用地的出让手续，该租赁用地的性质始终是划拨土地，也未就该租赁用地进行任何建设工作。2013年，北京市人民政府与天津市人民政府签署合作协议，明确在清河农场及周边地区建设“京津合作示范区”。2014年，天津滨海高新技术产业开发区管理委员会和北京市首都创业集团有限公司、首创经中（天津）投资有限公司（以下简称经中天津公司）签署合作协议，明确经中天津公司承担“京津合作示范区”的具体开发建设工作。2016年，经中天津公司取得了清河农场及周边土地划拨土地使用权证，该租赁地块位于产权证土地范围内。自该租地块被划入“京津合作示范区”范围后，原告多次与被告协商该土地租赁事项的解决方式，因双方对于补偿金额等争议过大，至今未能达成一致。原告认为，在签订《合作协议书》之初，原、被告双方均十分清楚该土地属于划拨性质，在得到当地人民政府土地管理部门批准及办理出让手续之前不能进行出租。《合作协议书》就此也约定应由被告实际控制的合作公司负责该租赁用地的政府手续办理。但被告及实际控制的合作公司一直未能完成该租赁用地的出让手续办理及得到当地土地管理部门批准。此后，因案涉土地被划入“京津合作示范区”范围内，被告及实际控制的合作公司已无办理租赁用地的出让手续及得到当地土地管理部门批准的可能性。为避免对“京津合作示范区”建设工作的顺利进行产生不利影响，尽快解决双方关于该租赁土地事项的争议，请求确认该合作协议中涉及土地租赁事项的约定无效。东方房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告的主张不成立，双方不是租赁关系，实际是借款关系，当时经中实业总公司无力支付约定的出资或有钱不想出，原告因为在资金方面考虑，以租金的名义由被告公司为原告垫付出资600万元，双方合同签订后，进行了有关公司的注册，协议约定内容已履行完毕。如果认定双方关系是租赁关系，合作协议中约定的后续转为可开发用地时，合作公司以15万元每亩支付原告土地补偿款互相矛盾，是无法实现。本院经审理认定事实如下：2007年8月13日，经中实业总公司（甲方）与东方房地产公司（乙方）签订一份《合同协议书》，双方约定：……就双方合作位于清河农场西区范围内约2000亩盐碱滩地的投资建设和后续土地开发等事宜达成如下一致意见，并共同遵照执行。一、合作对象：为带动清河农场西区及周边区域的发展，甲、乙双方共同启动清河农场西区共计2000亩盐碱滩地的土地整理、市政建设、环境改造等相关工作(具体范围详见附图)。二、合作模式:(一)甲方与乙方指定的下属公司双方共同投资组建天津经锐房地产开发有限公司(暂定名，以下简称合作公司)，注册资金2000万元;股权比例甲方占30％，乙方占70％。注册地为天津市宁河县。(二)甲方与乙方或其下属公司均以货币形式出资，双方按照股权比例分担收益和风险。(三)乙方租用甲方清河农场西区上述2000亩土地，租金每年150元/亩计，租期20年，从2007年7月1日到2027年6月30日，租金总计人民币600万元。甲方一次性收取乙方20年租金，并以此租金入资合作公司。在本协议所涉及的土地能转为可开发用地时，合作公司以15万元/亩的价格向甲方支付土地补偿款。三、合作内容:合作公司积极协调各方关系，负责整个地块相关政府手续的办理工作;负责整个地块的土地整理、市政设施建设、地质勘探、土地测绘等一系列工作;负责项目的建设投资、经营性投资和其它相关投资;负责项目改造方案、设计方案的制订；并组织施工建设、竣工验收等，直至具备经营条件。四、违约责任：1、在租赁期限内，如任何一方要求提前解约，则视为违约。2、若因甲方违约致使乙方不能继续租用本协议项下之土地的，甲方应给予乙方合理的搬迁和调整经营的期限，同时应按照乙方的实际投入，甲乙双方另行协商补偿事宜;若乙方违约，乙方应按照甲方实际投入补偿甲方。五、其他约定:1、在合作公司的经营期间，根据国家相关政策，如果清河农场西区土地部分或全部转为可开发用地时，合作公司有权享有对上述2000亩盐碱滩地的开发经营权及西区其它盐碱地块一级开发的优先参与权。如果清河农场西区总体规划确定时，将上述2000亩土地部分或全部划归为不可开发取得收益的土地时，合作公司有优先选择和获得其它同等面积地块进行置换的权利。2、涉及本协议中土地方面的相关权属文件或政府批复、批示、说明土地沿革关系的文件作为本协议不可分割的附件……。2008年6月25日，东方房地产公司向经中实业总公司支付600万元。后经中实业总公司出资600万元、东方房地产公司出资100万元，于2008年7月注册天津经中恒锐商贸发展有限公司。2010年7月，东方房地产公司缴纳出资1300万元。经中实业总公司于2017年12月变更名称为经中开发公司。有关政府部门1998年确定将含诉争2000亩盐碱滩地内的国有土地划拨给经中实业总公司，但未办理土地使用权证。2014年，有关政府部门决定将含诉争土地在内的国有土地确权至经中天津公司。2016年5月，涉案土地使用权人登记为经中天津公司。经中开发公司与经中天津公司均为北京首都创业集团有限公司下属子公司。双方均认可该土地未曾交付被告公司管理，土地上未曾进行开发建设。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原、被告双方签订了一份《合作协议书》，双方约定对清河农场西区范围内约2000亩土地进行开发。约定原告公司以将土地出租给被告，一次性收取被告20年土地租金的方式进行出资。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。故本案诉争土地作为原告公司原划拨取得的土地，在未经有关部门的批准下进行出租，违反了法律法规定强制性规定，故应属无效。本案被告主张双方之间实际不存在租赁关系，而为借贷关系，但未能提供证据证明。双方对借款利率、还款期限等均无约定，现亦无证据证明被告曾要求原告返还借款。即便被告主张双方之间无租赁关系、争议条款实际为借贷关系属实，双方在协议中关于租赁条款的约定也属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，租赁条款同样无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：北京市经中实业开发有限责任公司（原北京市经中实业开发总公司）与北京东方恒锐房地产开发有限公司于2007年8月13日签订的《合作协议书》中关于清河农场西区2000亩划拨用地租赁事项的约定无效。案件受理费26900元，由北京东方恒锐房地产开发有限公司负担13450元（已交纳）；由北京市经中实业开发有限责任公司负担13450元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇一九年九月二十九日书记员  董立志书记员  付玛莉