广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6116号上诉人（原审原告）：余德辉，男，汉族，1974年2月12日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师上诉人（原审被告）：佛山市嘉洲广场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市卡宾服饰有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：柯榕钦，总经理。委托诉讼代理人：陈宇清，男，公司员工。上诉人余德辉、佛山市嘉洲广场经营管理有限公司（以下简称嘉洲广场公司）因与被上诉人广州市卡宾服饰有限公司（以下简称卡宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余德辉上诉请求：1.改判嘉洲广场公司、卡宾公司从2018年6月1日起至交还涉讼商铺之日每月按624500元支付占有使用费；2.判令嘉洲广场公司、卡宾公司承担全部上诉费。事实和理由：1.嘉洲广场公司、卡宾公司持有涉讼商铺与实际承租人签订的租赁合同，但一直拒绝提供，可以推断涉讼商铺的转租价格远高于嘉洲广场公司、卡宾公司承租的价格。故余德辉主张涉讼商铺实际转租价格为每平方米1000元/月应予以支持。一审法院按原租赁合同标准判令嘉洲广场公司支付占有使用费，使嘉洲广场公司、卡宾公司享有远高于原租赁合同的利益，对余德辉不公平。2.由于涉讼商铺为现有实际承租人占有、使用，故其应连带支付占有使用费及返还涉讼商铺。针对余德辉的上诉，嘉洲广场公司辩称:1.余德辉以嘉洲广场公司不愿意提供涉讼商铺与实际使用人签订的租赁合同来推定涉讼商铺的占有使用费应当按照其主张的数额支付，系歪曲法律原意，不能成立。涉讼商铺的租赁合同涉及商业秘密，嘉洲广场公司有理由不提供该份合同。2.一审庭审中嘉洲广场公司已经陈述涉讼商铺的实际占有人不是卡宾公司，而是案外人，但是一审法院并未予以追加。嘉洲广场公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令诉讼费用由余德辉负担。事实和理由：1.涉讼商铺带租约拍卖，应视为余德辉不仅取得原业主同意，亦已取得抵押权人、查封申请人和拍卖法院的同意，这是评估和拍卖的前提，余德辉作为买受人应受租赁合同的拘束。2.嘉洲广场公司因拍卖公告声明“带租约拍卖”而放弃优先购买权。3.涉讼商铺是被长期纳入统一规划、统一经营的大型购物中心的一小部分，涉讼合同是延续过去长期整体善意承租的事实。目前涉讼商铺是和相邻的七个商铺合并，并由一个品牌的商家使用。正是由于嘉洲广场公司统一招商转租并给予业主合理的租金回报，才能维持长久的正常经营。余德辉也明白此道理，其购买商铺的目的是为了收租而不是自用。一审法院解除合同不利于维护正常稳定的交易秩序。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的本意是为了保护抵押权人和申请查封的债权人的利益，规定房屋在抵押或查封后，由出租人和承租人签订的租赁合同不能对抗受让人。该条规定针对的是抵押权设定后，抵押财产的出租未经抵押权人同意，在抵押权实现时租赁合同又未被抵押权人接受的情形，与本案情况并不相同，故该规定不应适用于本案。涉讼合同对于抵押权的实现是良性的因素，在经过抵押权人的同意并事先向买受人明示的前提下，租赁合同应当继续履行。针对嘉洲广场公司的上诉，余德辉辩称，一审法院认定合同解除正确，应驳回嘉洲广场公司的上诉请求。卡宾公司在二审期间辩称，本案一审中，嘉洲广场公司已经确认涉讼商铺的次承租人为徐某，并非卡宾公司。不应解除余德辉与嘉洲广场公司的合同，案外人徐某投入巨大成本承租涉讼商铺，解除合同会导致更多纠纷。其他答辩意见与嘉洲广场公司的意见一致。余德辉向一审法院起诉请求：1.确认2016年3月16日陈某与嘉洲广场公司签署的《商铺租赁合同》于2018年5月30日解除；2.判令嘉洲广场公司支付从2018年1月25日起至2018年5月30日止按每月10583.92元为标准计算的租金44099.67元；3.判令嘉洲广场公司、卡宾公司连带支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止按商铺建筑面积62.45平方米，每月每平方米按1000元计算，即每月租金624500元）；4.判令嘉洲广场公司和卡宾公司立即交还商铺给余德辉；5.判令嘉洲广场公司和卡宾公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月3日，佛山市顺德区人民法院根据该院作出的（2014）佛顺法民二初字第183号之一民事裁定查封了登记在陈某名下的位于佛山市南海区************************（以下简称涉讼商铺），当日已将协助执行通知书送达佛山市南海区国土城建和水务局。2016年3月23日，佛山市顺德区人民法院以（2015）佛顺法执字第4020号之一执行裁定书依法对上述房产进行了续封。2015年4月9日，佛山市禅城区人民法院以（2015）佛城法执字第782号案依法查封了上述房产的土地使用权。2016年3月16日，陈某（出租方、甲方）与嘉洲广场公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将涉讼商铺出租予乙方，该商铺为无间隔墙敞开式商铺，建筑面积61.98平方米；乙方承租该商铺用于统一招商引入商家进行商业经营，乙方可对该商铺进行装修及转租；租赁期限从2016年3月16日起至2026年4月30日止；租金标准为：2016年3月16日至2016年12月31日租金92887元，月租金9777.58元；2017年1月1日至2017年12月31日租金117331元，月租金9777.58元；2018年1月1日至2018年12月31日租金127007元，月租金10583.92元……；乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月首日起计15个工作日内，乙方将上个季度的租金代扣缴相关税费后存入甲方指定账户；等等。2017年10月11日，佛山市顺德区人民法院向嘉洲广场公司发出《协助执行通知书》，要求嘉洲广场公司将承租涉讼商铺的租金支付至该院的指定账户，不得向陈某或其他人支付，否则应承担相应法律责任。2017年12月22日，因陈某涉及生效法律文书未履行，佛山市顺德区人民法院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台发布竞买公告，将涉讼商铺进行公开拍卖。竞买公告注明“涉案商铺与其他商铺打通使用，买受人需自行处理拆分事宜。带租约拍卖（详情请在集中看样时一并向承办人咨询）”“拍卖财产以实物现状为准，有意竞买者请亲自实地看样。竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本拍卖财产实物现状的确认，即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。”余德辉于2018年1月25日通过佛山市顺德区人民法院淘宝网司法拍卖平台拍得涉讼商铺并于2018年5月10日办理了不动产权证，变更权属登记人为余德辉。余德辉向嘉洲广场公司寄发《重新签署租赁合同及支付租金通知书》，通知嘉洲广场公司自2018年1月25日起支付租金给余德辉指定的银行账户，并重新与余德辉签署租赁合同。2018年5月29日，余德辉通过邮政快递向嘉洲广场公司寄发《解除租赁合同、支付租金及返还房屋通知书》，载明因嘉洲广场公司与陈某签署涉讼合同前，涉讼商铺已抵押查封，余德辉与嘉洲广场公司也无法达成新的租赁条件，主张解除涉讼合同，归还涉讼商铺予以余德辉，按每月每平方米1000元支付自2018年1月25日至返还日的租金、占有使用费。嘉洲广场公司于2018年5月30日签收该邮件。2018年6月8日，嘉洲广场公司向余德辉寄送《对的回复》,回复称嘉洲广场公司不同意解除合同，也不同意支付超出租赁合同的任何费用；嘉洲广场公司已将涉讼商铺2017年7月1日至2018年3月31日的租金汇到佛山市顺德区人民法院的账号，2018年4月1日以后的租金将在办理好租赁合同转名手续后按合同支付予余德辉。2018年8月2日，余德辉向卡宾公司寄发《腾空房屋及支付占用费通知》，通知作为涉讼商铺次承租人的卡宾公司立即腾空商铺并与嘉洲广场公司连带支付自2018年6月1日起按每月每平方米1000元计算的占有使用费。另查明一，嘉洲广场公司已将涉讼商铺2018年1月至3月的税后租金共27465.27元支付至佛山市顺德区人民法院执行账户并已开具相应发票。另查明二，“Cabbeen”“卡宾”的商标持有人为广州市紫XXX有限公司。庭审中，余德辉与嘉洲广场公司均确认嘉洲广场公司未支付2018年4月后的租金，嘉洲广场公司确认现仍使用涉讼商铺。一审法院认为，本案的争议焦点在于余德辉按现状拍得涉讼商铺后是否应受陈某与嘉洲广场公司之间租赁关系的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，本案中，涉讼合同的签订时间为2016年3月16日，而涉讼商铺于2014年4月3日已被佛山市顺德区人民法院查封，协助执行通知书也于当日送达佛山市南海区国土城建和水务局，于2017年12月22日进入司法拍卖执行阶段，故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的情形，因此，嘉洲广场公司基于涉讼合同享有的权利不能对抗买受人即余德辉。另从涉讼商铺的拍卖情况说明中注明“带租约拍卖”来看，这应是在执行拍卖过程中对涉讼商铺现状的风险性说明，并非是对陈某与嘉洲广场公司之间租赁合同效力的法律认定，余德辉以带租约价格拍得涉讼商铺，表明其接受该涉讼商铺现状和权利瑕疵，自行承担拍卖涉讼商铺后发生的风险，不等同于其对陈某与嘉洲广场公司之间的租赁合同无条件认可与承受，余德辉仍具有是否继续履行该租赁合同的选择权；嘉洲广场公司辩称基于竞拍公告中“带租约拍卖”的注明，买受人不可解除租约，依据不足，一审法院不予采纳。综上，根据上述规定，余德辉拍得涉讼商铺后，陈某与嘉洲广场公司之间的涉讼合同对作为受让人的余德辉不具有约束力，在余德辉与嘉洲广场公司无法就租赁相关约定达成协商一致的情况下，余德辉有权解除涉讼合同。余德辉解除涉讼合同的主张于2018年5月30日送达予嘉洲广场公司，涉讼合同已于该日解除，对余德辉该项诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，余德辉诉请嘉洲广场公司返还涉讼租赁物，并支付使用期间的租金、占有使用费理据充分，一审法院予以支持。关于嘉洲广场公司应付租金的数额，一审法院核算如下：1.余德辉与嘉洲广场公司均确认嘉洲广场公司已将2018年3月31日前的租金支付至佛山市顺德区人民法院账户，余德辉在本案中再行要求嘉洲广场公司支付2018年1月25日至2018年3月31日期间的租金，理据不足，一审法院不予支持，余德辉可另行与佛山市顺德区人民法院办理上述租金交接手续；2.嘉洲广场公司确认尚未支付2018年4月1日至2018年5月30日期间的租金，故应按涉讼合同每月10583.92元的租金标准支付该期间的租金20826.42元（10583.92+10583.92÷31×30）；3.对于涉讼合同解除后的占有使用费，余德辉主张自2018年6月1日起算，属于余德辉对自身权利的处分，一审法院予以照准；余德辉主张按每月每平方米1000元计算使用费理据不足，一审法院不予支持，嘉洲广场公司应按10583.92元/月的标准支付占用涉讼租赁物的使用费予余德辉，余德辉主张超出部分，一审法院不予支持。余德辉主张卡宾公司作为次承租人应对返还涉讼租赁物和合同解除后支付占有使用费承担连带责任，嘉洲广场公司、卡宾公司均否认卡宾公司使用涉讼商铺。余德辉仅提交照片证明经营“Cabbeen”品牌的商铺系位于涉讼租赁物上，但卡宾公司并非商标持有人，同时嘉洲广场公司陈述确认涉讼租赁物现承租人为案外人徐某，故余德辉未能举证证明卡宾公司为实际使用人或有其他应对本案债务担责的法律情形，根据合同相对性原则，余德辉对卡宾公司的相应诉请，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认陈某与嘉洲广场公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同书》于2018年5月30日解除；二、嘉洲广场公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还《商铺租赁合同书》项下位于佛山市南海区************************[证号：粤（2018）佛南不动产权第0115165号]予余德辉；三、嘉洲广场公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月1日至2018年5月30日的租金20826.42元予余德辉，并应从2018年6月1日起至实际履行上述判决第二项之日止，按10583.92元/月的标准计付占用使用费予余德辉；四、驳回余德辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16437.9元，减半收取计8218.95元（余德辉已预交），由余德辉负担4109.47元，由嘉洲广场公司负担4109.48元。嘉洲广场公司负担的受理费份额应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。余德辉已预交的案件受理费4109.48元，在判决发生法律效力后经余德辉书面申请，一审法院予以退还。二审中，余德辉向本院提交涉讼商铺拍卖信息网页截图、涉讼商铺现场照片，拟证明涉讼商铺拍卖信息中的照片显示商铺编号为C1073-1，经营卡宾品牌服饰。嘉洲广场公司、卡宾公司均未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，余德辉提交的证据不能证明涉讼商铺现为卡宾公司占有使用，对此本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点为：1.涉讼陈某与嘉洲广场公司之间的《商铺租赁合同书》应否解除；2.嘉洲广场公司、卡宾公司是否应返还涉讼商铺并支付占有使用费予余德辉；3.一审判决确定的占有使用费标准是否合理。关于争议焦点一。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，本案中，涉讼商铺在案外人陈某出租予嘉洲广场公司之前已被佛山市顺德区人民法院查封，故嘉洲广场公司就涉讼合同享有的权利无法对抗涉讼商铺的买受人余德辉。其次，涉讼商铺《竞买公告》中显示的“带租约拍卖”仅为对涉讼商铺现状的说明及风险性告知，并未明确租约的相对人、租赁期间、租金标准等情况。余德辉参与竞拍取得涉讼商铺，仅表明其接受因涉讼商铺带租约的现状所产生的风险。在《竞买公告》未明确“租约”的具体内容、余德辉未表明愿意受涉讼合同约束的情况下，仅凭《竞买公告》中显示的“带租约拍卖”，不能认定涉讼合同对余德辉具有约束力。因余德辉并非涉讼合同的当事人，其也明确表示不愿受该合同约束，故余德辉无权请求解除陈某与嘉洲广场公司之间的租赁合同。一审法院判决解除涉讼合同有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。余德辉于2018年1月25日拍得涉讼商铺并于同年5月10日办理了不动产权证。嘉洲广场公司在一审中确认现仍占有使用涉讼商铺且未支付2018年4月以后的费用。故，余德辉作为涉讼商铺的所有权人，有权要求嘉洲广场公司返还涉讼商铺并支付占有使用费。余德辉上诉认为卡宾公司为涉讼商铺的实际占有使用人，应与嘉洲广场公司承担支付占有使用费的连带责任。对此，本院认为，嘉洲广场公司及卡宾公司均否认现占有使用涉讼商铺的为卡宾公司，此其一。其二，余德辉提供的证据亦不足以证明系卡宾公司占有使用了涉讼位于佛山市南海区*************************，故对其该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点三。余德辉上诉主张一审法院认定嘉洲广场公司从2018年6月1日起按照涉讼合同约定的标准支付占有使用费不当，该标准过低，对余德辉不公。本院认为，首先，涉讼合同是真实有效的合同，合同也已实际履行，双方约定的租金标准能反映涉讼商铺的合理占有使用费计算标准。其次，余德辉提供的证据也不能证明涉讼合同中约定的涉讼商铺的租金标准过低。故一审法院按照涉讼合同中约定的标准，认定嘉洲广场公司应从2018年6月1日起至实际返还涉讼商铺之日止按照10583.92元/月的标准计付占有使用费予余德辉并无不当，本院予以维持。综上所述，余德辉的上诉请求不能成立，应予驳回。嘉洲广场公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。一审法院适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14833号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14833号民事判决第一项、第四项；三、驳回余德辉的其他诉讼请求。如嘉洲广场公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8218.95元，由上诉人余德辉负担4109.47元，由上诉人佛山市嘉洲广场经营管理有限公司负担4109.48元。二审案件受理费25804.95元，由上诉人余德辉负担10023.92元，由上诉人佛山市嘉洲广场经营管理有限公司负担15781.03元。上诉人余德辉、佛山市嘉洲广场经营管理有限公司多预交的费用，本院依申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十九日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡