河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3482号上诉人（原审原告）：黄秋实，男，汉族，1990年5月1日生，户籍地，河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：邹慧敏，女，汉族，1963年8月26日生，户籍地，河南省息县，系黄秋实的母亲。委托诉讼代理人：李静，河南大河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳九州房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码:91411500764848752G.法定代表人：汪慧丽，公司总经理。住所地：信阳市河南路66号。被上诉人（原审被告）：信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司。统一社会信用代码：914115006948936070.住所地：羊山新区招商大厦10楼1007室。法定代表人：汪慧丽，公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴继辉，河南申威律师事务所律师。上诉人黄秋实因与被上诉人信阳九州房地产开发有限责任公司（以下简称九州公司）、信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司（以下简称九州羊山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人黄秋实的委托诉讼代理人邹慧敏、李静，被上诉人九州公司、九州羊山分公司的委托诉讼代理人吴继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄秋实上诉请求：一、撤销原判、发回重审或者依法改判：1、被上诉人立即无条件向上诉人交付房屋；2、被上诉人退还上诉人多支付的购房款57316元并给予上诉人一倍赔偿；3、被上诉人向上诉人支付违约金6万元；4、被上诉人赔偿上诉人因迟延交房造成的租金损失；5、被上诉人赔偿上诉人因减少购房面积给上诉人造成的房屋交易损失；6、被上诉人赔偿上诉人因未给上诉人办理房屋所有权证书造成的房屋交易损失。二、由重审法院或者二审法院委托具有评估资质的评估机构，对迟延交房造成的租金损失、减少购房面积给上诉人造成的房屋交易损失、因未给上诉人办理房屋所有权证书造成的房屋交易损失进行评估。三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法，导致判决结果错误。1、本案的事实不简单，裁判结果直接影响众多购房者的利益，在本案的裁判结果与已经生效文书认定事实不一致的情况下，适用简易程序审理，不符合法律规定。2、一审法院未组织双方举证、质证，违反法律规定。第一，一审裁判前，一审法院以上诉人未在举证期限内举证为由继续进行审理并对相关证据组织举证质证，违反规定。第二、一审法院没有责令被上诉人提交其与浉河区消费者协会达成的团购房协议，导致事实认定错误。第三，一审法院认为上诉人举证不足的情况下，应当向上诉人释明，并依职权调查取证，一审法院未履行该职责，违反规定。3、一审法院在一审判决送达后才允许上诉人复印相关材料，违反了最高法院信息公开的规定。二、一审法院认定事实错误，导致判决结果严重偏离事实。1、一审法院未查明本案和《商品房团购合同》的关系。虽然双方不存在直接的书面房屋买卖合同，但根据订房协议及实际履行行为以及被上诉人与案外人的《商品房团购合同》，可以明确房屋的位置、面积。根据被上诉人通知，上诉人分期付款在2014年4月11日按照约定的单价及事后调整的单价交付最后一批购房款并明确房号。上诉人不但完成了付款义务还多支付了款项，因此订房协议应当认定为商品房买卖合同，内容明确，不影响违约一方承担违约责任。2、一审法院未查明团购房单价、本案房屋单价及总价款。首先，合同以意思自治为原则，兼顾实体正义。其次，订房协议约定购房单价与团购房单价一致，根据生效法律文书及法律规定，涉案房屋的单价已经在签订订房协议时确定。第三，在单价确定的情况下，一方当事人不得擅自变更，人民法院不能擅自进行调整，订房协议及《商品房团购合同》均未约定楼层差价。基于上述原因，一审法院认定事实错误。根据订房协议及《商品房团购合同》约定，房屋单价是1880元，信阳市浉河区消费者协会给九州羊山分公司出具的团购房价格的函，是被上诉人与团购房事后协商的结果，只对双方当事人有约束力，不能单纯以此为依据认定团购房的单价为2480元。订房协议及《商品房团购合同》均没有楼层差价的约定，双方也未就此达成补充协议。楼层差价是团购方的内部行为，与被上诉人没有关系，一审法院仅仅根据被上诉人的抗辩擅自认定楼层差价，超出了一审法院的审理范围。3、一审法院没有查明涉案房屋交付的时间节点，属于认定事实错误。本案中，可以依据《商品房团购合同》、被上诉人向社会的公开承诺以及生效法律文书、实际履行情况确定房屋交付时间，但一审法院以没有约定为由，对此不予认可，与事实及法律规定不符。4、一审法院不予认定被上诉人的严重违约行为，存在明显错误。其一、被上诉人没有履行与上诉人签订书面商品房买卖合同的义务，依据订房协议约定的房屋面积为月140平方米，而强制指定的是5号楼1206室97平米的房子，存在严重违约。其二、上诉人的主要义务是给付房款，上诉人已经完全履行了或者履行了绝大部分付款义务，上诉人违法要求解除合同，不发生法律效力，且一直拒绝交付房屋，构成重大违约。5、一审法院认为双方没有约定违约金以及没有对损失举证，属于认定事实错误。首先应当参照《商品房团购合同》的约定作为违约金的认定依据。其二、按照面积差和延迟交房造成的租金损失，可以作为实际损失计算根据。其三、由于上诉人的原因，不能办理房屋所有权证书，造成上诉人的房屋交易损失。三、一审法院适用法律存在显而易见的错误。1、本案并非没有合同约定，而是由约定或者通过合同解释或行为形成约定。首先，双方有订房协议，其次，约定与《商品房团购合同》单价一致，第三，生效判决已经认定商品房单价，其四，根据同一性原则，应当优先参照《商品房团购合同》确定双方的权利义务。2、一审法院没有适用相关法律或者是司法解释进行裁判，明显错误，我国民事法律体系有关于合同的相关规定，对于没有约定或者约定不明的内容，应当依照法律规定作出认定。九州公司、九州羊山分公司共同辩称，一、双方的协议已解除，上诉人要求交付房屋无任何依据。2010年1月27号，双方签订《订房协议》，并未确定房屋面积、价格等。2014年年初至2014年9月25日被上诉人多次向各认购户发出《告知书》：根据物价、税务、房管等部门的相关要求，现房价调整为以三层为基价，每平米2480元，楼层差每层每平米80元，16、17层同价。现我公司准备于2014年4月初分房，请各认购户收到本告知后三日内按基价交齐剩余房款，以取得参与选房资格……（未补齐基价或楼层差价的认购户）可办理解除原认购合同及退款手续……上诉人在发出通知后，在补交大部分基价款选择房号后未再予以答复。根据测算，上诉人黄秋实选定房屋面积为97.47平米，尚欠基价和楼层差价款71344元。2015年7月14日，被上诉人考虑到解除合同期限将至，委托工作人员打电话通知上诉人若2015年7月15日前不能交清差价，则合同解除，房屋另行销售。根据《合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》的规定，上诉人如果对解除合同有异议，应当提起诉讼，上诉人在接到被上诉人解除合同通知后未在三个月的法定期限内起诉，因此协议已经解除，交付房没有任何依据。二、被上诉人已经举证证明与团购方的各消费者协会关于对房屋基价进行调整：由每平方1880调至2480元。在上诉人上诉状第五页最后一段中（…商品房团购合同虽然经过了该合同当事人事后协商并对房屋单价进行了变更…）也认可了基价变更的事实。三、被上诉人作为正常的市场经营者，根据实际的施工成本等因素，具有自主制定楼层差价的权利，并且因为不同楼层的成本等因素，各个楼盘均存在楼层差，哪一个楼盘也不可能从一楼到顶楼都是一个价格销售。楼层差价根据施工成本等综合因素决定的，且不同楼层的居住环境也不同。具体到光线程度、噪音程度、视野范围、甚至不同楼层的楼层数都影响着楼层价格。现在每个家庭或者自己或者家人、亲戚都买过房子，根据近几年信阳各开发楼盘楼层差价数据，平均都在每平方100元--300元之间，这是不可否认的客观实情。且工商局各消费者协会在分房的时候也明确了各个楼层之间存在楼层差价。而上诉人并非团购户，但一审法院判决上诉人比照工商局各消费者协会团购户内部分房的楼层差价，按每平方20元承担楼层差价款已经是偏袒了上诉人。四、本案房屋交付时间、价款、面积在《订房协议》中都无约定。上诉人拒绝支付楼层差价款、不履行付款义务而导致合同解除，故违约责任在上诉人一方。被上诉人给予各认购户充分的选择权利，可以选择退款，也可以选择继续认购房屋，承担付款责任。与上诉人相同或相近楼层两户李楠、黄光辉选择继续认购房屋的认购户缴齐了房屋基价款并按每层每平米八十元补齐了楼层差价款。孙桂英、黄光秀、王红等认购户在接到被上诉人通知后选择退款。上诉人在接到被上诉人通知后补交了楼层计价款，选择了认购5号楼1206号房屋，应当承担付款的义务，但其拒不补交楼层差价款也不认领退款。通过以上情况，结合上诉人上诉状陈述可以证实，被上诉人履行了通知义务，上诉人接到了通知，而并非上诉人所称的什么都没告知。五、正是因为上诉人违约，拒不支付差价款，不履行付款义务，故应当由其承担违约责任。上诉人要求被上诉人承担违约责任无任何依据。六、上诉人所称程序违法、适用法律错误等是上诉人自己对法律的误解。综上，请求二审法院在查清事实的基础上驳回上诉人的上诉请求。黄秋实向一审法院起诉请求：一、要求被告向原告交付购买的房屋；二、要求被告承担迟延交付房屋的违约金6万元；三、被告承担诉讼费用。一审庭审中，增加赔偿损失6万元的诉讼请求。一审法院认定事实：信阳市浉河区消费者协会于2010年与被告九州羊山分公司达成团购住房事宜，原告作为散户参与团购。2010年1月，原告黄秋实（作为乙方）与被告九州羊山分公司签订订房协议(编号058)，黄秋实向被告九州羊山分公司交纳订金10万元，用于直接订房，同时约定具体购房单价与团购房价格一致，面积、户型和总价在签订《商品房买卖合同》时详细注明。协议条款第四条约定，乙方需在规定时间内与甲方签订商品房买卖合同，并交付购房的首付款，乙方所付的订金直接转为房款的一部分，若乙方未能在预定的期限内向甲方交付首期购房款和签署商品房买卖合同，即视为乙方违约及放弃本订房协议中规定的所有权益。订房协议签订后，原告黄秋实分别于2010年1月27日、2011年4月1日、2012年4月1日、2014年4月11日共计向九州羊山分公司交纳含购房订金共计240560元，在2014年4月11日交纳房款时，九州羊山分公司在收据上备注房号为5号楼1206房。经信阳市房地产测绘队测量，原告所定房号实际面积为97.47平方米，根据2014年1月23日信阳市浉河区消费者协会给被告九州羊山分公司出具的团购房价格的函显示，团购住房平均价格双方商定为2480元每平方米，上述二原告所交房款为97平方米的购房款。2014年9月25日，被告九州羊山分公司向各认购户发出告知书，告知房价调整为以三层为基价，每平米2480元，楼层差每层每平米80元，16/17层同价,公司准备于2014年4月初分房，请各认购户收到本通知三日内按基价交齐剩余房款，取得参与选房资格，逾期视为放弃认购权利。选房后三日内补齐楼层差价，逾期未补齐楼层差价的，公司有权另行出售所选房屋。九州羊山分公司在开庭时陈述，信阳市浉河区消费者协会的楼层差价是各团购户内部解决，具体为九层以上每层每平方米加价20元。一审法院认为，本案是因房屋买卖合同引起的纠纷。原告黄秋实与被告九州羊山分公司前期签订了订房协议，约定了后期签署书面的房屋买卖合同，虽然后期双方未签署房屋买卖合同，但原告已经实际在履行房屋买卖合同所产生的交付购房款义务，被告九州羊山分公司也开出收据，接收了原告所交纳的购房款，根据原告交纳的房款总额，与最后一次交款所确定的房号面积和团购房均价计算所得房款总额基本吻合（仅少了0.47平方米的购房款），可以视为双方已经达成房屋买卖合意并基本履行完毕，即交足房款确定房号。被告九州羊山分公司辩称二原告拒交楼层差价，但其提供的告知书为2014年9月25日所发，公司工作人员与原告的通话录音也是在原告交纳的最后一笔房款之后，被告公司并未提供证据证明在原告前期交付房款期间即履约过程中告知过原告楼层差价如何计算，且双方所签订的订房协议约定购房价格与团购房价格一致，那么被告答辩状中所称让原告以三层为基价，每层每平米加80元，显然与团购房平均价格2480元/平方米的价格不符，因此，被告主张原告按照三层以上每平方米加80元的价格补齐购房余款，不能成立，不予采纳。但房屋楼层差价确实客观存在，根据原被告所签订的订房协议，原告购房价格应与团购房价格一致，原告应当按照团购房楼层差价补齐购房款（60元×97.47平方米＝5848.2元），被告九州羊山分公司在原告补足购房余款后交付房屋。因本案与原告签订合同的相对方为九州羊山分公司，被告九州房地产开发有限责任公司不应当承担责任。原告主张被告支付其违约金及损失，经查，原被告双方没有违约金的约定，且原告未就其损失进行举证，对该诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告黄秋实于判决生效后三日内按照团购户楼层差价补齐剩余房款5848.2元，被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司于原告补齐购房款后三日内向原告黄秋实交付九州名园5号楼1206房房屋。二、原告黄秋实的其他诉讼请求不予支持。本案诉讼费减半收取650元，由被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下三组证据：1、（2015）平民初字第3816号民事判决书，拟证明应当同案同判。被上诉人质证称，与本案没有关联性，判决书的内容是返还购房款不是交付房屋。2、信阳市消费者协会的证明，拟证明上诉人不知道房价调整。被上诉人质证称，内容是团购户与羊山分公司的购房经过，上诉人不是消协的员工，与本案没有关联性，同时说明了存在楼层差价的事实。3、租赁合同，证明租金损失。被上诉人质证称，出租人、承租人与上诉人没有关系，没有房屋所有权证书，真实性存疑。被上诉人提交了以下两组证据，1、2014年3月1日的告知书，拟证明多次通知上诉人及其他认购户补缴楼层差价。上诉人质证称，房屋面积误差近40平米，存在违约，告知书是单方行为，不是双方协商的结果。2、信阳消费者协会内部分房的价格表，证明楼层差价客观存在、公平合理。上诉人质证称，客观事实不是涨价的理由，不能不按照合同约定随意涨价。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人上诉请求的第一项已经一审法院判决实现，上诉请求第二项，要求返还多支付的购房款及一倍赔偿，因在一审期间未提出，本院不予审理。双方对上诉人已交购房款数额均没有异议，综合诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院的审理程序是否合法；二、涉案房屋的单价如何确定，楼层差价应否支持。三、上诉人请求的各项损失是否应予支持。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序，一审法院根据本案的实际情况，决定适用简易程序审理，并无不当。在庭前向上诉人寄送了包含证据须知等诉讼材料，庭审过程中的诉答环节，保障了双方当事人辩论、举证、质证的诉讼权利，本案亦不存在人民法院依职权调查取证的情形，一审法院的审理程序并无不当。关于第二个争议焦点，黄秋实与九州羊山分公司签订订房协议约定，具体购房单价与团购房价格一致。虽然《商品房团购合同》约定的房屋单价是1880元，但是，信阳市浉河区消费者协会给九州羊山分公司出具团购房价格的复函显示，团购房合同的双方当事人将房屋价格调整为2480元，一审法院以此确定涉案房屋的借款，并无不当。被上诉人在一审审理过程中抗辩，上诉人应当支付楼层差价，该抗辩实质上属于请求性质，是独立的诉讼主张，一审法院在被上诉人未提出反诉的情况下径行判决，违反了“不告不理”的原则，应当另行解决，上诉人的该上诉理由成立。关于第三个争议焦点，上诉人与被上诉人未就商品房买卖事宜签订正式书面合同，未对对房屋面积、交房时间、违约责任等进行详细约定，上诉人诉请违约金、迟延交房造成的租金损失、减少购房面积造成的房屋交易损失以及未办理房屋所有权证书造成的房屋交易损失，提供的证据不足以证明其主张。综上所述，黄秋实的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2706号民事判决第二项；二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2706号民事判决第一项“原告黄秋实于判决生效后三日内按照团购户楼层差价补齐剩余房款5848.2元，被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司于原告补齐购房款后三日内向原告黄秋实交付九州名园5号楼1206房房屋”为“信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司于本判决生效之日起十五日内日向黄秋实交付九州名园5号楼1206房房屋”。一审案件受理费按照原判决执行，二审案件受理费1300元，由上诉人黄秋实负担1000元，信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年九月十九日法官助理陈钢书记员段凤娇