北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49883号原告：北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区天辰东路8-10-12号A1。法定代表人：王占民，经理。委托诉讼代理人：赵栩旗，北京中贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西西，北京中贤律师事务所实习律师。被告：北京真功夫快餐连锁管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号803室。法定代表人：潘敏峰，执行董事。委托诉讼代理人：林淑玲，女，1987年6月1日出生，汉族，该公司法务。原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司（以下简称原告）诉被告北京真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人王占民、委托诉讼代理人赵栩旗、张西西，被告之委托诉讼代理人林淑玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的《商铺合作合同》在2018年4月1日解除；2、判令被告支付2019年2月9日至2019年4月1日合作金135100．68元；3、判令被告支付2019年4月2日至2019年4月28日房屋使用费70148．43元。事实和理由：2018年8月1日，原、被告签订《商铺合作合同》，约定原告将位于北京市朝阳区天辰东路X号X（以下简称涉案商铺），以合作形式出租给被告作开设餐厅使用，第三期合作金支付时间为2019年1月8日。2019年1月8日，被告未按照合同约定支付第三期合作金，且在原告多次催收的情况下仍然拒绝支付，2019年1月16日产权人已经将所有资料直接给了被告，被告的行为已经构成根本性违约。故诉至法院。被告辩称，我方已按合同约定行使了合同解除权，合同在2019年3月8日提前终止。我方与原告签订的《商铺合作合同》约定原告应保证涉案商铺具备餐饮用途，能够正常办理经营餐厅所需的各项营业执照和许可，并对我方办理前述营业执照和许可提供协助。但合同签订后，原告一直未能向我方提供办理餐厅营业执照所需的资料，具体就是我方办理营业执照需要地下空间备案函，原告提供了备案函，但工商局反馈说备案函中明确了房屋的使用人，但不是我方，所以使用不了，需要产权人和使用权人同时出具一个证明，就可以办理营业执照，但是我方没有收到产权人给的资料。2018年10月27日，原告向我方提供了涉案商铺原址的《工商营业执照》及《食品经营许可证》，并向我方出具了《承诺书》，承诺我方开业经营期间，如因营业执照不全的原因引起的行政罚款，由原告承担。在此种情形下，为维护双方的合作关系，我方唯有暂时配合原告按其要求于2018年10月31日开始营业。但餐厅经营两个月后，原告未能解决餐厅营业执照的问题，为此我方根据《商铺合作合同》第10．4条的约定，于2019年1月8日书面通知原告提前终止合同，因合同约定提前终止合同应提前60天通知，因此《商铺合作合同》已于2019年3月8日提前终止。我方2019年1月8日书面通知原告终止合同后，次日即停止餐厅的经营。2019年1月17日，我方收到原告关于提前终止合同的回函，原告以我方未办理完营业执照系其他客观因素造成的为由推卸其违约责任。2019年2月21日我方致函督促原告履行违约赔偿责任以便我方能够按时将涉案商铺返还给原告，但原告一直不予置理，至今仍未履行赔偿义务。2019年4月9日，我方致函通知原告于2019年4月12日与我方办理涉案商铺交接手续，但原告不同意配合我方撤场，2019年4月16日，我方再次致函督促原告配合撤出涉案商铺，2019年4月28日完成涉案商铺交还手续。因我方占用商铺时间至2019年4月28日是原告导致的，因此原告无权要求我方支付占用期间的使用费。根据《商铺合作合同》第10．4条的约定，自我方发出提前终止合同的通知之日即2019年1月8日起，我方不再向原告交纳合作金，但实际上我方在发出提前终止合同通知前已按约定向原告支付了截至2019年2月9日的合作金，我方多支付的合作金，我方将另案起诉主张原告退还。因此原告要求我方支付的合作金不应得到支持。我方不要求在本案中解决履约保证金问题，我方另案起诉解决。经审理查明：2018年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺合作合同》，约定：甲方出租涉案商铺，建筑面积205平方米，与乙方合作用于经营餐厅使用；合作期限自2018年8月10日至2023年6月30日，其中2018年8月10日至2018年9月24日为合作免租期；第一年合作金为935312．5元，第二年合作金为982078．13元，第三年合作金为1031182．03元，第四年合作金为1082741．13元，第五年合作金为1136878．19元；合作金付款日期为3个月为一个付款期，乙方必须于每个付款期前30日支付下期合作金，乙方应于签订合作合同当日内向甲方支付第一期三个月合作金和合同期内固定金额的履约保证金，履约保证金为77942．7元，首期合作金为116914元，自2018年8月10日至2018年11月9日；甲方保证合作商铺具备餐饮用途，能够正常办理经营餐厅所需的各项营业执照和许可，并对乙方办理前述营业执照和许可的申请报批提供协助；乙方未按照本合作合同约定支付合作金延迟达7个工作日视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本合作合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。甲方提前终止合同时，应提前60天书面通知乙方，乙方应及时迁离交回房产和甲方提供的设施设备，合作金照实结算；甲方未履行本合作合同约定，并影响乙方正常经营和管理的，视为甲方违约，乙方有权选择提前终止本合作合同，并要求甲方赔偿损失。2018年8月14日被告支付首期合作金194856．7元（含履约保证金77942．7元），2018年10月19日被告支付第二期合作金233828．1元，因被告营业执照办理问题原、被告产生争议，剩下的费用被告未支付。原、被告均认可被告办理营业执照需要产权人和使用权人出具一个证明材料，即可办理。但被告称并未收到所有权人给的证明材料。2019年1月8日，被告向原告发出《关于提前终止〈商铺合作合同〉的通知函》，主要内容为：因贵公司一直无法提供办理餐厅经营营业执照所需的资料，导致该餐厅至今未取得合法经营营业执照，且贵公司目前也未能明确何时能够提供资料，我公司就提前终止原合同的相关事宜通知如下：1、自本通知发出之日起算的第60日，原合同提前终止；2、自本通知发出之日起，我公司即不再向贵公司交纳合作金；3、餐厅将于2019年1月9日停止对外营业，不再继续按贵公司的要求开业经营；4、贵公司应在原合同终止前退还我公司已交纳的履约保证金77942．7元并赔偿我公司开设餐厅的投资损失1428727元；5、贵公司履行完原合同终止的相应赔偿义务后，我公司按原合同约定将合作商铺交还给贵公司，期间占用商铺产生的费用由贵公司自行承担。2019年2月17日原告向被告发出《合作金催缴通知》，主要内容为：贵公司应于2019年1月8日缴付2019年2月9日至2019年5月8日三个月的商铺合作金。现责成贵公司于2019年2月22日前补缴按商铺合作合同约定所欠三个月的合作金。2019年4月1日原告向被告发出《解除合同通知函》，主要内容为：贵司应于2019年1月8日向我司缴付第三期商铺合作金，但贵司一直未按合同约定向我司支付该款项。我司依法行使合同解除权，现通知1、自本解除函发出之日起，贵司与本司于2018年8月1日签订《商铺合作合同》正式解除；2、请贵司在收到本书面通知5日内（最迟在2019年4月10日前），搬出涉案商铺。2019年4月9日被告向原告发出《关于交还合作商铺的通知书》，主要内容为：特通知贵公司指派专人于2019年4月12日下午到合作商铺现场与我公司工作人员办理合作商铺的交还接收手续。2019年4月16日被告再次向原告发出《关于配合撤出合作商铺的督促函》，主要内容为：1、《商铺合作合同》已于2019年3月8日提前终止，根据合同11．2条之约定，合同提前终止后30天内，我公司有权拆除及取回所有可移动设施、设备之部分或全部，因此请贵公司收到函件后立即配合我公司进行相关撤场工作；2、我公司进行上述的拆除工作需要三日，届时也请贵公司指派专人与我公司办理合作商铺交还的接收手续。2019年4月28日被告将涉案商铺交还原告。原告称因为被告没有按照约定支付合作金，所以被告在2019年4月9日发函后原告没有收房，但被告一直没有支付合作金或和解的意向，原告为了及时止损，才在2019年4月28日收房的。庭审中，原告申请王某出庭作证。王某称“我是北京工美集团有限责任公司新奥工美文化发展分公司（以下简称新奥工美公司）职员，主要负责对接所有商铺办理营业执照，提供办理营业执照相应的材料，被告办理营业执照需要地下空间备案函、产权人营业执照、产权证复印件、住所证明。在办理过程中，2018年8月底旧的备案函到期了，此时工商局对备案函有一个改革，因为北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投公司）是大产权方，涉案商铺并没有从大产权中分割出来，所以需要北投公司给新奥工美公司一个授权，才能给被告办理营业执照，而且被告办理营业执照只差这个授权。2019年1月16日我通知被告职员何某，告诉她授权委托书下来了，但是他没有来取，我又给他发了微信，告诉他们办理营业执照已经没有障碍了，让他来拿，他只回复好的，但没有来拿，我也没有把授权委托书给被告”。原告向本院提交授权委托书（主要内容为：涉案商铺属于北投公司，面积13033．36平方米，现在将涉案商铺委托新奥工美公司对外出租经营管理，并无偿提供其使用该房屋，期限自2019年1月22日至2020年1月21日，落款北投公司，2019年1月22日）及王某与何某的微信记录（2019年1月16日王某：委托都下来了。2019年1月30日王某：真功夫何某，我单位经与工商部分沟通，目前不存在办理营业执照的障碍。何某：好的）予以佐证。被告对证人证言真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为新奥工美公司与原告具有法律上的利害关系，证言与实际不符，授权委托书的内容无法确定是否符合工商局的要求，授权委托书也未提供给被告。对微信记录真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告没有提供完整的聊天记录，王某所述的委托书是否是被告办理营业执照所需文书无法证明，且授权委托书出具日期与聊天记录时间不符，从聊天记录可以看出何某与王某私交不错，何某是为了配合王某保留证据。上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。本院认为：原、被告签订《商铺合作合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。被告虽未办理营业执照，但被告自认于2018年10月31日开始营业，因此未办理营业执照并未影响被告的正常经营，合同并未明确约定被告在此情形下有解除权，原告提供营业执照及许可证，以及之后告知被告领取授权的行为表明其一直配合被告办理营业执照，虽被告未办理营业执照，但该履行有瑕疵，不宜认定为原告根本违约，被告以此发函要求解除合同本院不予支持。在原告向被告发送《合作金催缴通知》后，被告仍未支付合作金，因此原告有权依照约定解除《商铺合作合同》。原告于2019年4月1日向被告发出《解除合同通知函》，本院确认《商铺合作合同》于2019年4月1日解除。被告已交纳合作金350742．1元即四个半月租金，因此被告应支付原告2019年2月9日至2019年4月1日合作金。被告虽无解除权，但其后2019年1月9日停业确有原告履行瑕疵的原因，本院对合作金予酌减至10万元。2019年2月8日之前的合作金因被告已营业且合作金已交纳，本院不再处理。合同解除后，被告未将涉案商铺交还原告，应向原告支付房屋使用费，房屋使用费的标准本院参照《商铺合作合同》约定予以确定。被告通知原告于2019年4月12日交接房屋，在没有其他原因阻碍原告收房的情况下，原告于2019年4月28日才收回涉案商铺，2019年4月12日至2019年4月28日期间属于原告自行扩大损失，该期间房屋使用费本院不予支持。被告应支付2019年4月2日至2019年4月12日房屋使用费25981元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司与被告北京真功夫快餐连锁管理有限公司签订的《商铺合作合同》于二〇一九年四月一日解除；二、被告北京真功夫快餐连锁管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司合作金十万元；三、被告北京真功夫快餐连锁管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司房屋使用费二万五千九百八十一元；四、驳回原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元，由原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司450元（已交纳），由被告北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担19830元（于本判决生效之日起七日内支付原告北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一九年九月二十五日书记员  张旭