北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54835号原告（反诉被告）：张淑峰，男，1970年11月10日出生，汉族，柳邦工艺品有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨学涛，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：王夏奕，女，1989年7月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王放，男，1957年4月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：万振，北京市一法律师事务所律师。第三人：北京舍德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路11号9号楼。法定代表人：李万清，董事长。委托诉讼代理人：王嘉兴，男，1993年5月1日出生，汉族，北京舍德房地产经纪有限公司销售，住北京市海淀区。原告（反诉被告）张淑峰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王夏奕（以下简称姓名）、第三人北京舍德房地产经纪有限公司（以下简称舍德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童雪霏独任审判，公开开庭进行了审理。张淑峰及其委托诉讼代理人杨学涛，王夏奕的委托诉讼代理人王放、万振到庭参加了诉讼，舍德公司于2019年9月2日经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑峰向本院提出诉讼请求：要求王夏奕支付购房款尾款14万元并以400万元为基数，按照日万分之五的标准支付2019年2月28日起至实际给付之日止的违约金。事实和理由：2018年11月25日，经舍德公司居间服务，我与王夏奕签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等一系列房屋交易合同。合同约定王夏奕以400万元的总价款购买我名下位于北京市朝阳区广渠门外大街8号10层东座XXXX房屋。合同签订后，我积极履行合同，房屋于2019年1月21日完成缴税过户，转移登记至王夏奕名下。2019年2月20日，王夏奕的银行批贷款136万元支付给我，与拟贷款金额相差4万元。依据合同，王夏奕应当于房屋过户前10日内将差额部分4万元全部支付给我，王夏奕未支付。后王夏奕承诺于2019年2月27日办理物业交割并支付全部尾款14万元。但在2月27日当天，王夏奕因自身银行卡问题无法转账，导致未完成尾款支付，物业交割也无法进行。此后，我及舍德公司多次催促王夏奕履行支付尾款和办理物业交割的义务，但对方态度恶劣。在未完成尾款支付和物业交割的情况下，王夏奕私自将房屋门锁撬掉，强行占有房屋。为维护权益，故我起诉至法院。王夏奕答辩并反诉称：合同签订后，我依约履行了自己的合同义务，及时、足额支付了定金及首付款。银行批贷金额为136万元，因张淑峰不愿办理资金存管手续，双方协商贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付。2019年1月22日，涉案房屋转移登记至我名下。2019年2月20日，张淑峰收到银行发放的按揭贷款136万元。2019年2月20日晚，张淑峰无理提出要求我额外支付8000元，否则将拆走涉案房屋内的四台空调，并因我未同意而最终将四台空调、吸顶灯、卫生间木门等强行拆走。此外，张淑峰无理要求我先支付物业交割保证金再办理物业交割，并以此为由拒不配合办理物业交割手续。张淑峰应于2019年2月22日配合我办理物业交割手续，但张淑峰却找各种理由推脱，至今未办理相关备案的更名手续，亦未交付涉案房屋电卡、钥匙，更未配合办理附属设施、设备、装修及家具家电的验收，其行为明显构成违约，应按照约定承担相应的违约责任。补充协议约定房屋总价款400万元包含了家具家电、装饰装修和配套设施，张淑峰将四台空调、吸顶灯、卫生间木门等强行拆走，应当承担相应赔偿责任。基于张淑峰没有配合办理物业交割，我没有支付剩余房款，理由正当。在张淑峰配合完成上述义务后，包括其应当承担的违约金和赔偿实际损失后双方交接房款。鉴于张淑峰违约在先，我先履行抗辩权，故不同意张淑峰的诉讼请求，并提出反诉，要求张淑峰向我交付北京市朝阳区广渠门外大街8号10层东座1103房屋的电卡；给付逾期办理物业交割的违约金（以400万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年2月23日起算，至张淑峰全部履行完毕物业备案更名手续、电力备案更名手续、供暖备案更名手续以及电卡交付手续之日止）；要求赔偿经济损失2万元。张淑峰就反诉辩称：我同意交接电卡，不同意王夏奕其他反诉请求。房屋交付条件是我收到全部购房款2个工作日内将房屋交付王夏奕，但至今我没有收到全部购房款。2019年2月27日我已经结清物业交割费用，包括水、电、暖、物业费，王夏奕未能支付购房尾款，导致本次诉讼产生。王夏奕取得房本后强行撬锁进入房屋。王夏奕主张经济损失没有事实理由及法律依据。舍德公司述称：应先查询有无拖欠物业费、水电费情况，如果没有欠费，王夏奕付清房款，双方再交割房屋钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月25日，张淑峰（出卖人）与王夏奕（买受人）经舍德公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区广渠门外大街8号10层东座XXXX号（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积97.35平方米；该房屋成交价格为210万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为190万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人向银行办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款140万元；如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买受人应当于办理不动产转移登记前10日内通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人补足差额；出卖人收到全部购房款（不包含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内将涉案房屋交付给买受人；双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人未按照约定期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款责任：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；自本合同签订之日起90日内，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。2018年11月25日，张淑峰（甲方）、王夏奕（乙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为400万元，此价格为甲方净得价，不含税费；乙方于2018年11月25日前给付甲方定金10万元、于2018年11月26日前给付甲方第一笔首付款180万元、于2018年12月3日前给付甲方第二笔首付款60万元；在2018年2月25日前，甲乙双方共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方应当在收到全部购房款后2个工作日内（请约定具体时间或条件）交付给乙方自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从购房款中留存10万元作为物业交割保证金；该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失；该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，王夏奕于2018年11月13日给付张淑峰定金10万元、于2018年11月14日给付张淑峰购房款180万元、于2018年12月3日给付张淑峰购房款60万元、于2019年2月20日通过贷款方式给付张淑峰购房款136万元。2019年1月22日，涉案房屋的所有权人由张淑峰转移登记至王夏奕名下。2019年2月19日，王夏奕给付张淑峰240元。2019年2月27日，张淑峰、王夏奕、舍德公司在办理涉案房屋物业交割及交付手续过程中，张淑峰交纳了涉案房屋2019年1月、2月的物业管理费，王夏奕未向张淑峰支付购房款余款。当日，王夏奕自行开锁进入涉案房屋。2019年2月28日，王夏奕代张淑峰支付涉案房屋的水费65元。审理中，王夏奕主张双方同意贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，并向本院提供双方于2019年1月23日的微信记录，该微信记录内容为：“王夏奕代理王放：交接时就给足余额没问题吧物业费交割水、电等咱们没走资金银行监管所以最早、最好的房产交接日期就是这个周五……张淑峰：交接时就给足余额当然没问题。但贷款不还没下来吗”。张淑峰对王夏奕的证明目的不予认可，称因王夏奕打算提前收房双方发生的对话。王夏奕主张要求从物业交割保证金中扣减灯具款500元、水费65元，张淑峰表示同意。王夏奕主张张淑峰欠付涉案房屋电费429.90元，并提供其与案外人员的录音。张淑峰对此不予认可，主张电表中还有电费余额。王夏奕主张房款中包含了家具家电、装饰装修费用，但张淑峰拆除了空调4台、吸顶灯6组、卫生间折叠门。张淑峰主张拆走的空调为格力牌及海信牌分体式空调，拆走前其曾询问王夏奕的意见，但王夏奕没有答复，并主张其未将卫生间折叠门拆走。本院认为：张淑峰与王夏奕之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。张淑峰已将涉案房屋的所有权人转移至王夏奕名下，且王夏奕自2019年2月27日起实际使用了涉案房屋，故王夏奕应按约定足额给付张淑峰购房款。张淑峰同意从购房款中扣减灯具款500元、水费65元，本院不持异议。对张淑峰要求王夏奕给付购房款的合理部分，本院予以支持。王夏奕未按约定于双方办理物业交割当日给付张淑峰购房款，存在违约行为，故应承担违约责任。张淑峰要求王夏奕支付违约金，数额过高，本院结合实际情况予以酌定。王夏奕要求张淑峰交付涉案房屋的电卡，张淑峰同意，本院不持异议。王夏奕主张张淑峰欠付电费，证据不足，本院不予采信。按照合同履行顺序，在王夏奕给付张淑峰除物业交割保证金10万元之外的全部购房款后，双方办理物业交割手续。王夏奕称双方已变更该约定为贷款差额4万元随物业交割保证金一并支付，但王夏奕提供的证据不足以证实其主张，故本院不予采纳。因王夏奕未按上述约定履行，违约在先，故对王夏奕要求张淑峰给付逾期办理物业交割违约金的反诉请求，本院不予支持。根据双方签订的协议，其中约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为400万元，故王夏奕向张淑峰支付的房价款中包含了家电的作价，张淑峰应将涉案房屋内安装的空调一并转移交付给王夏奕。现张淑峰将空调拆除，违反了双方约定，故王夏奕有权要求张淑峰予以赔偿，具体金额由本院予以酌定。王夏奕要求张淑峰赔偿其他经济损失，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王夏奕于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）张淑峰购房款十三万九千一百九十五元。二、被告（反诉原告）王夏奕于本判决生效后七日内按每日五十元的标准，给付原告（反诉被告）张淑峰二Ｏ一九年二月二十八日起至实际给付上述购房款之日止的违约金。三、原告（反诉被告）张淑峰于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）王夏奕交付北京市朝阳区广渠门外大街8号10层东座XXXX号房屋的电卡。四、原告（反诉被告）张淑峰于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）王夏奕附属配套设施损失八千元。五、驳回原告（反诉被告）张淑峰其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王夏奕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1550元，由被告（反诉原告）王夏奕负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费3200元，由原告（反诉被告）张淑峰负担25元（于本判决生效后7日内交纳），被告（反诉原告）王夏奕负担3175元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年九月二十五日书记员  毛珂歆