河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3611号上诉人（原审原告）：河南建业物业管理有限公司信阳分公司。统一社会信用代码：91411500675354712L.住所地：信阳市南湾路83号。负责人：付秋生，公司总经理。委托诉讼代理人：李敬礼、张国永，河南并智律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：郑子彦，男，2011年2月26日出生，住河北省邯郸市丛台区。法定代理人：郑文凯，男，汉族，住址同上，郑子彦父亲。法定代理人：付月琼，女，汉族，住址同上，郑子彦母亲。上诉人河南建业物业管理有限公司信阳分公司（以下简称建业物业信阳公司）因与被上诉人郑子彦物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了不开庭审理，现已审理终结。建业物业信阳公司上诉请求：l、撤销原判，依法改判全额支持上诉人诉讼请求或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。第一、上诉人依据《前期物业管理服务协议》的约定对30-2-103业主的私自搭建行为进行了制止，不存在违约行为，该违章建筑不是上诉人未尽到管理职责和放任行为所致，而是30-2-103的业主不顾上诉人的阻止，未经允许的情况下强行擅自搭建。事发当时，值班人员报到值班经理处，拨打110报警电话未果，又上报至当地行政执法部门。上诉人作为企业法人单位，没有行政执法权，只能将违建情况通报到行政执法部门。第二、行政执法部门已经向30-2-103的业主下达了限期拆除通知书，行政执法部门在法定期限内未向人民法院申请强制执行，属于行政不作为，与上诉人无关。一审法院酌定物业管理费数额按照应交数额的70%计算，没有事实与法律依据。被上诉人在一审答辩期间自认2019年4月发现30-2-103的业主私自搭建情况，一审法院认定2014年11月知道违章搭建情况，两者相互矛盾。建业物业信阳公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付2014年11月1日至2019年6月30日的物业管理费7918.7元，违约金2075.61元，并承担本案受理费。一审法院认定事实：2013年11月2日，原告建业物业信阳公司（甲方）与被告郑子彦（乙方）签订前期物业管理协议，载明被告郑子彦系该小区30-2-204室的业主，房产面积93.36平方米。根据合同约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务包括1、房屋共用部位的维护和管理;2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理;3、环境卫生；4、绿化养护;5、公共秩序维护;6、房屋装饰装修管理。装修前，依规定审核业主的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关行政主管部门。同时约定:乙方应自房屋交付之日起，预交一年物业服务费。此后，每半年缴纳一次，于每年的一月和六月预交以后半年的服务费。精品公寓的物业服务收费标准是每月每平方米1.5元。乙方违反协议，不按收费标准和按时交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳，并从逾期之日起每天按所欠费用日万分之五的标准支付滞纳金。合同签订后，郑子彦按约定向原告交纳了2014年11月1日前的物业服务费。自2014年11月起，被告发现其房屋一楼业主在未经过其同意情况下私搭乱建一简易房，该简易房严重威胁被告的人身、财产安全，系原告未尽管理职责和放任行为所致，被告以原告构成合同违约为由，经催缴后仍拒交物业服务费。一审法院认为，原告建业物业信阳公司与被告郑子彦签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当依照合同约定履行各自的义务。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。在原告诉讼的物业服务纠纷系列案中，业主拖欠物业管理费，多以物业服务、管理不到位为由，行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业管理费。而在业主没有缴纳物业管理费时，建业物业信阳公司没有及时与业主沟通，通过改善服务来防止矛盾的进一步恶化。根据原、被告签订的协议约定，装修前，原告依规定审核业主的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关行政主管部门。本案中南湖壹号30-2-103的业主私自搭建起来的简易房，明显对居住在二楼的被告郑子彦家庭造成人身、财产安全隐患，作为物业公司的原告庭审中虽然提交了南湾风景区行政执法局违章整改通知单、限期拆除通知书，但至今没有取得效果，同时也不能证实其在30-2-103业主装修前进行了告知和劝阻等管理义务，被告为此产生不满,继而拒交物业费,最终形成本案。显然原、被告在物业服务活动及纠纷中均存在一定的违约责任，故本案物业管理费用的数额，酌定按照应缴数额的70%计算为宜,对于原告主张违约金的请求不予支持。经核算，被告郑子彦2014年11月1日至2019年6月30日应缴纳的物业管理费为5489.57元（1.5元/月/平×93.36平方米×56个月×0.7）。由于郑子彦系未成年人，属无民事行为能力人，不具有独立承担民事责任的能力，依法应当由其法定代理人代理民事活动，承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告郑子彦的法定代理人郑文凯、付月琼于本判决生效之日起十日内向原告河南建业物业管理有限公司信阳分公司支付2014年11月1日至2019年6月30日的物业管理费5489.57元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告法定代理人郑文凯、付月琼负担35元，河南建业物业管理有限公司信阳分公司负担15元。本院二审期间，双方均没有新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人对双方存在物业管理服务合同关系均没有异议，综合诉辩意见，本案的争议焦点为，一审法院酌定被上诉人郑子彦按照应缴额的70%支付上诉人物业管理费是否适当。根据《前期物业管理服务协议》约定，作为提供物业服务的上诉人，负有对小区项目进行维护、修缮、管理的义务。被上诉人购买涉案房屋后，楼下30-2-103的业主私自搭建简易房，对居住在楼上的被上诉人郑子彦造成安全隐患。根据上诉人提供的资料显示，其在2014年9月1日已经发现楼下的擅自搭建行为，2015年1月1日发出违章整改通知书，2015年5月21日向南湾管理区执法局反映情况，不能认定上诉人及时履行了告知和劝阻等管理义务。一审法院酌定被上诉人郑子彦按照应缴额的70%支付上诉人物业管理费，充分考虑了本案的实际情况，该处理并无不当。综上所述，河南建业物业管理有限公司信阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南建业物业管理有限公司信阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  彭 晨审判员  王道新二〇一九年九月十日法官助理陈钢书记员段凤娇