陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终9355号上诉人（原审原告）：张勇，男，1965年7月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：耿华，陕西耿民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安欧凯罗古玩城有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：姜良东，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙延华，陕西泾渭律师事务所律师。委托诉讼代理人：任青娜，陕西泾渭律师事务所律师。上诉人张勇因与被上诉人西安欧凯罗古玩城有限公司（以下简称欧凯罗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张勇及其委托诉讼代理人耿华，被上诉人欧凯罗公司委托诉讼代理人孙延华、任青娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇上诉请求：撤销一审判决，支持其诉讼请求，一、二审案件受理费由欧凯罗公司负担。事实和理由：一审判决未认定双方及近600家商户签订、履行首期租赁合同的目的是为长期合作经营古玩城打基础，欧凯罗公司在不同场合亦明示或预示此初衷与计划。欧凯罗公司在第一期三年合同将要届满时，突然急刹车放弃古玩城项目，对依某某提出续约的全体商户负有缔约过失责任。一审判决在认定2018年9月7日的《公告》时，简单地用“安排”二字掩饰欧凯罗公司单方出台的不合理、显失公平之内容，如续租每月每平方米单价1000元、提前签订搬迁协议按租赁面积每平方米增40-80元不等。一审判决只认定2019年2月25日由西安欧凯罗物业管理有限公司发出声明，要求未搬离的商户限期搬离，没有依据其提供的证据认定众商户欲查看并搬移物品时，欧凯罗公司或物业公司的保安及负责人禁止入内，要求签订搬迁协议才能进场。可见，欧凯罗公司不择手段地迫使商户接受《公告》条件。一审判决认定事实不全面，避重就轻，有所取舍，回避遗漏本案基本事实。欧凯罗公司提供的合同文本未约定合同到期、古玩城改变业态的遗留问题的处理意见。合同第三条关于续约约定的本意是针对古玩城正常运行、具体商户作为承租人与出租方续签合同。欧凯罗公司于2018年8月2日即丧失了单方决定不续约的权利，双方在续约缔约期间形成权利义务关系，欧凯罗公司在《公告》中附有搬迁方案的单方解除续约缔约权利义务关系的行为无效，其有反对权。一审判决表述的案件争议焦点不准确，其主张并非欧凯罗公司单方表示不再续租的行为是否有效，而是欧凯罗公司附有《公告》搬迁条件的行为无效，一审判决曲解其诉讼请求，一再偷换概念。欧凯罗公司的搬迁政策不是单方建议、单方意思表示，而是单方决定，带有命令性，无商量余地。一审中，其从未主张确认涉案两份《公告》无效，一审判决抛开其诉讼请求并以此为由驳回其全部诉讼请求，适用法律错误，逻辑推理错误。欧凯罗公司辩称，其与张勇签订的《西安欧凯罗古玩城有限公司商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）自成立时起即具有法律约束力。一审查明双方租赁期限至合同约定的 2018年10月31日止，认定事实准确。《商铺租赁合同》第10.4条、10.5条已约定合同终止或解除后张勇应无条件向其腾房，而其并无义务向张勇支付任何补偿款。其在2018年9月7日《公告》中承诺给予商户补偿非其法定义务或合同约定义务，而是合同到期后其对古玩城经营及商户搬迁的安排方案，是其单方给予按时搬迁商户的额外补偿，不存在显失公平情形，不具有强制性、命令性，其从未迫使商户接受，一审判决对该《公告》的认定与事实相符。本案中，张勇并未与其签订搬迁协议，因此，补偿方案不适用于张勇，张勇针对上述《公告》不具有可诉性。根据《商铺租赁合同》约定，合同期满后逾期不搬迁的，视为放弃在已经解除租赁关系的商铺中的物品，而在2019年2月25日仍未搬迁腾房的商户已对其构成侵权，故张勇在既侵权又违约的前提下，指责其强迫张勇接受补偿条件，于法于理无据。其已于2018年11月3日将古玩城场地移交产权人延安慧泽文化创意有限公司，张勇所称其或物业公司的保安及负责人禁止入内，要求签订搬迁协议才能进场，非其所为，与其无关。一审判决未回避及遗漏基本事实。双方对《商铺租赁合同》第3.2条至3.5条的理解存在争议，一审判决先行对合同条款进行解释，适用法律正确。根据合同第3.2条，并非张勇提出书面续租申请，双方即刻形成续租约定，而是双方仍应就租赁条件重新接洽，若接洽成功，在同等条件下，张勇可享受优先续租权。但重新接洽过程并不一定能再次达成租赁合意，因此，即使张勇按约提出续租申请，也不等同于双方直接建立了续租缔约关系。根据合同第3.5条，其有权在合同届满前90日决定不再同张勇续租，但不能反向推出此后其没有权利决定是否续租，其作为合同一方当事人，对是否续签合同享有自主决定权。其在合同到期前已通过公告方式向包括张勇在内的全体商户明确表示不再续签，因此，其与张勇之间没有形成续租缔约权利义务关系，更不存在缔约过失责任。解除权是当事人在合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过单方意思表示使合同自始不发生效力的权利。其与张勇之间未订立续租约定，解除权行使的基础不存在，其2018年8月7日、9月7日的《公告》仅表明不再续签新的租赁合同及愿意签订搬迁协议的商户可享受补偿政策等。因此，本案两份《公告》不具有解除权的效力，一审判决总结本案焦点及适用法律正确。张勇将涉案两份《公告》理解为其单方解除续约缔约权利义务关系的行为，理由不能成立，一审判决不存在逻辑错误，驳回张勇全部诉讼请求，并无不当，符合法律规定。请求驳回张勇的上诉请求，维持原判。 张勇向一审法院起诉请求：1.确认欧凯罗公司分别以2018年8月7日、9月7日两份《公告》形式单方面解除双方续租约定的行为无效；2.诉讼费用由欧凯罗公司负担。一审法院认定事实：2015年11月1日，张勇（乙方、承租方）与欧凯罗公司（甲方、出租方）签订了《西安欧凯罗古玩城有限公司商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于陕西省西安市XX路XX号XX城XX层XX、XX号商铺租赁给乙方，商铺面积101.25平方米，租赁期限为三年，租期从2015年11月1日至2018年10月31日止。合同第3.2条约定，合同期届满，乙方需要续租的，乙方须于合同届满前90日内向甲方提出书面申请要求续租，双方就租赁条件重新接洽，在同等租赁条件下，甲方予以乙方优先承租权；第3.3条约定合同期届满，若乙方无意续租，应于合同期届满前90日向甲方提出书面申请，于合同到期日清空场地；第3.5条约定，在合同期届满前90日甲方有权决定不再同乙方续约，届时双方按本合同约定执行，乙方应在合同期终止前清空场地；第10.5条约定，租赁期满或合同期解除后，乙方必须在3天内搬出租赁商铺内乙方的全部物品，在未取得甲方书面同意下，如有剩余的的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置；若乙方逾期不搬迁，视为乙方授权甲方处置乙方在已经解除租赁关系的商铺中的物品，且甲方不承担任何责任；第13.2条约定，因政府统一规划，市政改造、环境等原因造成合同无法履行的，甲方须将履约保证金及预付房租无息退还乙方。合同另对商铺的交付及使用、经营范围、设施、设备管理、商铺管理、合同终止、违约条款等进行了约定。2015年11月1日，张勇与西安欧凯罗物业管理有限公司签订了《欧凯罗曲江国际古玩城物业服务协议》。2018年8月7日，欧凯罗公司向商户发出公告称，为配合政府对西安欧凯罗曲江国际古玩城整体业态进行调整，欧凯罗公司确保合同期以内（截止2018年10月31日前）欧凯罗曲江国际古玩城正常营业，但合同到期后不再续签。2018年9月7日，欧凯罗公司向商户发出公告，对欧凯罗古玩城经营及商户搬迁作出安排。2018年11月4日，欧凯罗公司向商户发出公告称，欧凯罗古玩城自2018年11月4日起停止营业，经营性管理及服务停止，自2018年11月1日起，不再以欧凯罗公司名义对外签订任何经营性合同、协议、意向书等具备法律或约束力的文件。2018年8月15日，西安新唐人街管理有限公司作出《关于对欧凯罗古玩城商户代表关心的几个问题的回复》，表明政府将对大唐不夜城区域的业态进行调整，该公司将在大唐不夜城适当区域布置古玩的收藏、品鉴以及交易等业态，待规划成熟后会及时对外公开，现欧凯罗古玩城不再保留该业态。2018年7月26日，张勇向欧凯罗公司提出续约申请。2018年8月19日，《华商报》对曲江欧凯罗古玩城事件进行了报导。2019年2月25日，西安欧凯罗物业管理有限公司发出声明：未搬离租赁场地的商户，于2019年3月5日前搬离尚占用的租赁场地，逾期将依法律规定按市场评估价格收取2018年10月31日至2019年3月5日的场地占用费并强制收回该占用的场地。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人应当遵守合同条款，按照合同约定行使权利，履行义务。在本案中，张勇与欧凯罗公司签订的《商铺租赁合同》第3.1条明确约定，租赁的期限为三年，租期从2015年11月1日至2018年10月31日止。《合同》第3.2条至3.5条对原、欧凯罗公司双方续约进行了约定。现本案的争议焦点为：欧凯罗公司以公告形式发出的确认双方不再续租的行为是否有效？首先，张勇与欧凯罗公司双方对合同第3.2条至3.5条的理解存在争议，需要对合同条款进行解释。合同解释目的是通过阐明合同条款的含义，以探寻当事人的真意，从而明确当事人的权利义务关系，正确认定案件事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同第3.2条约定，若乙方需要续租，须于合同期限届满前90日向甲方提出书面申请，双方就租赁条件重新接洽，在同等条件下，乙方享有优先承租权。在重新接洽这个过程中，张勇与欧凯罗公司并非一定能达成再次租赁的合意，即不能由此条款推断出只要张勇提出续租申请，欧凯罗公司就得同意续租。《合同》第3.5条约定在合同期届满前90日甲方有权决定不再同乙方续约，届时双方按本合同约定执行，乙方应在合同期终止日前清空场地。从合同文本意思看，欧凯罗公司有权在合同期届满前90日决定不再与张勇续约，但是不能反向推出合同期届满前90日后欧凯罗公司没有权利决定是否续约。欧凯罗公司作为出租方，有权决定在租赁合同届满以后是否继续出租租赁物，故张勇称欧凯罗公司在2018年8月2日以后丧失解除权的意见本院不予采纳。其次，结合本案来看，该租赁合同在2018年10月31日就自然终止，欧凯罗公司于2018年8月7日、2018年9月7日发出的《公告》不是对原合同的解除，而是声明不再续签新的租赁合同以及愿意签订搬迁协议的商户可享受的政策等。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，欧凯罗公司具有相应的民事行为能力，其公告行为是其真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的行为。故对张勇要求确认上述两份《公告》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第二条，第四条，第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告张勇的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告张勇自行承担。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张勇与欧凯罗公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商铺租赁合同》签订后，欧凯罗公司将商铺交付张勇使用，张勇亦向欧凯罗公司支付了截至合同履行期限届满之日止即2018年10月31日的租金、设施设备使用费等费用，双方均全面履行了合同义务。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。《商铺租赁合同》约定，合同期届满，张勇需要续租的，须于合同届满前90日向欧凯罗公司提出书面申请，双方就租赁条件重新接洽，在同等租赁条件下，欧凯罗公司予以张勇优先承租权；而欧凯罗公司在合同期届满前90日有权决定不再同张勇续约，届时双方按本合同约定执行等。本案查明，张勇曾于2018年7月26日向欧凯罗公司提出续约申请；而欧凯罗公司先后于2018年8月7日、9月7日向商户发出《公告》称合同到期后不再续签，对欧凯罗古玩城经营及商户搬迁作出安排等，为此，双方产生纠纷，张勇遂提起本案诉讼，要求确认欧凯罗公司分别以2018年8月7日、9月7日两份《公告》形式单方面解除双方续租约定的行为无效。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，一审确认本案争议的焦点为以公告形式发出的确认双方不再续租的行为是否有效，并无不妥，本院予以确认。因欧凯罗公司所发《公告》并非对原合同的解除，而是声明不再续签新的租赁合同以及愿意签订搬迁协议的商户可享受的政策等，其内容意思表示真实，未损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，不违背公序良俗，不违反法律、法规的禁止性规定，故一审认定上述《公告》合法有效，并驳回张勇的全部诉讼请求，并无不当。综上所述，张勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张勇负担。本判决为终审判决。审 判 长   陈  平审 判 员    李  刚审 判 员    李  涛二0一九年九月十日书 记 员 李  伟       1