山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0124民初1670号原告：高某某（反诉被告），女，1962年3月28日出生，汉族，住青岛市，委托诉讼代理人：柳美栋，平阴众信法律服务所法律工作者。被告：陈某某（反诉原告），男，1966年11月9日出生，汉族，住平阴县，委托诉讼代理人:展召梅（系陈某某配偶），女，1966年4月28日出生，汉族，住平阴县，被告：平阴润达摩托车有限公司，住所地平阴县'style='cousor:pointer'>：平阴县，统一社会信用代码：9137012475748959XG。法定代表人：陈某某，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄广营，山东云翠律师事务所律师。原告高某某与被告陈某某、平阴润达摩托车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高某某委托诉讼代理人柳美栋、被告陈某某及其委托诉讼代理人展召梅、被告陈某某及平阴润达摩托车有限公司共同委托诉讼代理人黄广营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告的《房屋租赁合同》；2、两被告立即向原告交付租赁房屋；3、两被告将原告房屋西侧楼梯间内，在楼梯上铺垫的土质清除，恢复原状；4、两被告租赁期间，损坏原告的门、窗、玻璃和暖气片，应照价赔偿。5、两被告支付原告房屋租赁费至交房之日止，暂算计22667元（即：自2018年12月1日起，至2019年7月31日止）。6、两被告支付原告逾期付款的违约金2000元。7、本案的诉讼费由两被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、依法解除原告与两被告的《房屋租赁合同》；2、两被告立即向原告交付租赁房屋；3、两被告租赁期间损坏的25片暖气片应照价赔，按每片30元计算；4、判令两被告支付原告房屋租赁费至交房之日止，暂算计22667元（即：自2018年12月1日起，至2019年7月31日止）。5、两被告支付原告逾期付款的违约金2000元。6、本案的诉讼费由两被告承担。事实及理由：2008年11月，原告将位于平阴县振兴街中段的门面房租赁给了平阴润达摩托车有限公司的法定代表人陈某某，并与陈某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限1年（即：自2008年12月1日至2009年11月30日），年租金24000元，于2008年11月25日前一次性交纳全部租赁费，水、电费自理。被告陈某某将该租赁房屋，作为被告平阴润达摩托车有限公司的经营场地。合同到期后，原被告没有再签订书面《租赁合同》，该租赁房屋仍作为被告平阴润达摩托车有限公司的摩托车销售经营场地，并对房屋租赁费进行了小幅度的上调，2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费为34000元。自2018年12月1日至今，两被告既不向原告交纳房屋租赁费，也不向原告交付租赁房屋。两被告仍占有、使用、控制该房屋，给原告造成了一定的经济损失。原告于2019年5月10日向两被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，其通知内容是：1、依法解除原、被告的房屋租赁合同，两被告于本《通知》送达之日起15日内向原告交付租赁房屋。2、参照2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费，自2018年12月1日至被告向原告交付租赁房屋之日，被告向原告交纳房屋租赁费。逾期不向原告履行交房、付款义务，则依法承担违约责任。两被告于2019年5月12日收到原告的《解除房屋租赁合同通知书》后，既没有向原告支付房屋租赁费，也没有向原告交付租赁房屋。为此，诉求同前。陈某某、平阴润达摩托车有限公司共同辩称，高某某虽然是涉案房屋的产权所有人，但是并不是高某某将涉案房屋出租给被告，而是王巍将涉案房屋出租给被告，答辩人从来没有见过高某某，也不认识高某某，在2008年签订房屋租赁合同时，在合同中甲方签名处所签的“高某某”就是王巍签的，而且从2008年至2018年12月的房租答辩人都是支付给王巍的。另外从2018年4月份因锦水河综合治理不可抗力的原因致使答辩人和王巍之间的合同目的不能实现，答辩人就搬离了涉案房屋，从2018年4月至今实际占用房屋的人应该是王巍，而不是本案被告陈某某。因此，答辩人和高某某之间不存在房屋租赁合同关系，答辩人是和王巍之间存在房屋租赁合同关系，既然不存在租赁合同关系，原告起诉答辩人无任何法律和事实依据，而原告应该起诉将房屋对外租赁的和实际占用的王巍。二、答辩人和王巍之间实际存在的合同关系已经于2018年4月份解除。答辩人与王巍之间于2008年签订了房屋租赁合同，合同期限一年，到2009年11月30日止，合同到期后一直没有签订房屋租赁合同，因此答辩人和王巍之间就形成了不定期的租赁关系，对于不定期租赁，承租人有权随时解除合同。中建三局集团有限公司因平阴县锦水河水系综合治理工程PPP项目于2018年4月18号开始围挡施工，致使答辩人无法正常的经营，这属于因不可抗力致使合同目的不能实现，当时答辩人通过电话告知了王巍这一事实情况，并告知房屋无法继续租赁使用，解除双方的租赁合同关系，随后接着搬离涉案房屋。搬离后，答辩人曾经要求王巍退还已经支付，但是没有实际使用的7个月的房租，王巍当时一直表示可以退还6个月的，后来又变成3个月的，再后来变成1个月的，后来就不退了，因此答辩人和王巍因退还房租问题发生了矛盾。当时答辩人经营时，实际占用了王巍、刘书霞两家的房屋，要求退还房租也是对王巍和刘书霞一起要求的，因为答辩人和王巍一直达不成一致意见，2018年12月2号答辩人和刘书霞达成了退还3个月6000元房租的协议，从这一事实情况的发生来看，答辩人和王巍之间实际存在的合同关系已经于2018年4月份解除。三、对于原告要求的违约金应当不予支持。答辩人和王巍在2008年签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“本协议签订后至租赁期限开始前，如一方违约，违约方向对方支付违约金2000元”，该约定明确约定了需要支付违约金的违约时间，本案中未出现这种情况，故答辩人不需要支付违约金。四、对于门、窗、玻璃答辩人已经全部进行了维修或者更换，对于暖气片是王巍自己拉走的。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。陈某某提出反诉请求：1、请求被告返还房租19250元及利息。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：反诉人实际是和王巍签订的房屋租赁合同，王巍当时签字时是签的反诉人高某某的名字，后来多次支付房租也是支付给王巍。2018年4月18号因为平阴县锦水河水系综合治理，涉案房屋外被中建三局集团有限公司进行了围挡，无法进行正常的经营，被围挡后陈某某于2018年4月立即和王巍进行了电话交流，并在电话中说明了租赁房屋无法进行正常使用，因此通知解除房屋租赁合同，2018年4月20多号陈某某和经营的平阴润达摩托车有限公司在涉案的房屋内搬出，不再占用，后经过多次交流，王巍一直无理取闹，并将我诉至法院，因此提出反诉。高某某辩称，平阴县振兴街上开挖锦水河水系工程，工程APP项目于2017年2月22日进行了公示；锦水河水系综合治理桥梁于2018年7月13日平阴县在新闻媒体和街上进行了公示。因此，平阴县振兴街开挖锦水河系治理、施工，2017年2月份以后平阴县进行了公示，2018年8月份以后施工也是众所周知的事。当2017年12月1日前，反诉人积极的交纳下一个年度的房屋租赁款，反诉人明知该项目2018年振兴街锦水河水系要动工，但也没有提出不租的请求。需要说明的是：反诉答辩人的房租比市场价低一半。在租期内，反诉人没有提出解除合同的请求，也没有收到过反诉人的书面和电话通知，反诉人称，2018年4月份通知反诉人方不是事实。需要说明的是，关于房屋租赁的事：1、因为我在青岛回平阴租赁房屋不方便，同时也因为我妹妹和妹夫熟人多，所以就把租房子的事和收款的事委托给他们二人，签订合同和收款是我同意认可的。2、收到反诉状后，我也询问了妹夫王巍，对于反诉状上提到的解除合同通知之事，我妹夫从来没有收到过反诉人的电话通知。2018年12月1日合同到期后，反诉人既不交款，也不向被反诉人退回租赁房屋，认为2018年施工影响其经营，我方也给其解释“工程是县里的，不是我方造成的，你应去找县里。”但是，反诉人认为：租赁到期后，不向出租人交房，这是制约被反诉人的最好方法。3、反诉人的反诉，从形式上是反诉，实质上是反驳，构不成反诉。反诉人的反诉理由，证据不足、不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告高某某与被告陈某某曾于2008年11月签订房屋租赁合同一份，双方约定高某某将位于平阴县振兴街的门头房一套租赁给乙方，租赁期限为1年，即自2008年12月1日至2009年11月30日。租赁金额年租金23000元，陈某某于2008年11月25日前一次性付给高某某，陈某某取得该房屋的租赁权。本协议签订后至租赁期限开始前，如一方违约，违约方向对方支付违约金2000元。合同到期后，双方并未签订书面的租赁合同，但陈某某一直租赁着案涉房屋，并按时足额向原告支付了房屋租赁费。2017年，陈某某支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费34000元。后陈某某未再支付给原告房屋租赁费。案涉租赁物登记在原告高某某名下，坐落于平阴县城振兴大街中段南。案外人王巍系原告高某某妹夫，被告陈某某曾将案涉租赁费打入王巍及妻子高阳账户内。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原被告之间是否存在租赁合同关系及是否存在解除的情况；二、案涉租赁物是否存在未交付的情况关于第一焦点问题，被告主张其与王巍之间存在房屋租赁合同关系，但与原告之间不存在房屋租赁合同关系。原告主张，王巍系受原告委托代为处理租赁房屋及收款的。本院认为，案涉租赁物登记在原告名下，且原被告双方于2008年曾签订书面的租赁合同，故本院认定原被告之间存在租赁合同关系。另被告主张，因平阴县锦水河水系改造施工，在其租赁房屋前设置围挡，导致其无法经营，并于2018年4月通知王巍，解除了双方的租赁合同关系。原告对此不予认可，被告亦未提交相关证据证实，故对其主张不予支持。综上，本院认为，原、被告曾于2008年就案涉租赁物签订书面房屋租赁合同，后双方未再签订书面合同，应认定双方之间为不定期租赁合同，在被告交纳2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费后，被告未再交纳租赁费，根据原被告之间多年形成的交易习惯，应认定双方租赁合同终止。故对原告主张的第一项诉讼请求及反诉原告主张的诉讼请求不予支持。关于第二个焦点问题，根据被告提交平阴县榆山街道东三里社区居民委员会与陈某某的租赁合同一份、现金交款单，可以证实陈某某已另租赁位于平阴县城南门路南段东三里社区居民安置楼17号楼一楼沿街商业房陆间，租赁期限自2018年8月1日至2021年8月1日止。另根据被告陈述“如果王巍没有进入涉案房屋怎么会知道房屋内门已经卸掉，玻璃存在毁损，地下室的玻璃存在毁损，地下室存在三块楼板，说明王巍已经能够实际控制涉案房屋”及“对于原告已经和他人签订房屋租赁合同，在签订合同之前房屋租赁人肯定会协同房屋出租人对涉案房屋进行考察这也进一步说明涉案房屋已经交付给了王巍”。被告提交的上述证据及其陈述已对原告的主张进行了反驳，且原告对其主张未提交相关证据证实，综上，本院认为，无法认定被告尚未向原告交付涉案租赁物。故对原告主张的第二项、第四项、第五项诉讼请求不予支持。对于原告主张两被告租赁期间损坏的25片暖气片应照价赔，按每片30元计算，因无法找到该暖气片，无法确定其价值，本院不予处理。故对原告主张的第三项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、驳回原告高某某的诉讼请求二、驳回反诉原告陈某某的反诉请求。案件受理费416元减半收取208元，由原告高某某负担。反诉费282元减半收取141元，由反诉原告陈某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 磊二〇一九年九月四日书记员 王淑娟