广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初668号 原告：上思县大雁房地产开发有限公司，住所地广西上思县思阳镇南岸新区明江新城江景美墅B3号。 法定代表人：陈福柒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌兰岚，女，1983年7月18日出生，壮族，住广西上思县，该公司员工。 被告：胡安隆，男，1980年10月25日出生，壮族，住广西上思县。 原告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）与被告胡安隆商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告大雁公司的委托诉讼代理人凌兰岚、被告胡安隆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大雁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房欠款52609元；2、判令被告支付原告截止2019年5月31日的欠款违约金48884元（2019年6月1日起至付清欠款之日止的违约金以所欠数额为基数，按年利率24%另计）；3、被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告于2014年6月9日与原告签订《商品房买卖合同》，购买位于上思县商品房，总价款432609元，其中首付款132609元分4期支付，签订合同时支付30000元，2014年12月30日前支付30000元，2015年12月30日前支付30000元，2016年12月30日前支付42609元。被告支付首付款情况如下：签订合同时支付30000元，2016年9月26日支付50000元。被告未按双方签订的《明江新城购房分期还款协议书》履行义务。经原告多次催收，至今被告尚欠首付款52609元，被告已经构成违约。截至2019年5月31日，按《明江新城购房分期还款协议书》第二条的约定以及年利率24%计算，被告应支付原告违约金48884元。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告胡安隆辩称，被告欠原告的房款本金为52609元，被告原本有能力支付，但由于被告2016年生病动手术花了几万元，并且失去劳动能力，不能正常工作，所以才造成逾期付款。被告现在身体慢慢康复，已经可以从事以前的工作。被告认为原告请求的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算才合理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告和被告就商品房买卖进行约定；2、《明江新城购房分期还款协议书》，证明原告和被告就付款事项进行约定；3、欠条，证明被告欠原告购房首付款102609元。被告胡安隆为其辩解未向本院提供任何证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-3无异议。 对于原告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-3真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2014年6月9日，原告大雁公司作为出卖人与被告胡安隆作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYA2-2-302）以及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房为上思县某小区房，建筑面积共123.58平方米，套内建筑面积109.83平方米。《商品房买卖合同》第四条约定：该商品房单价为每平方米3500.64元，总金额为432609元。《商品房买卖合同》第六条以及《合同补充协议》约定：买受人在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总价款的30.65%（即132609元）作为首付款，剩余房款300000元由买受人向银行办理按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告大雁公司作为甲方和被告胡安隆作为乙方签订一份《明江新城购房分期还款协议书》，该协议书第一条付款方式约定分期付款方式为：签署合同当日乙方支付甲方30000元，2014年12月30日前乙方支付甲方30000元，2015年12月30日前乙方支付甲方30000元，2016年12月30日前乙方支付甲方42609元（即全部付清该商品房购房首付款）。该协议书第二条约定乙方逾期付款的违约责任：逾期超过60日的，甲方有权解除合同。若继续履行协议的，乙方按日向甲方支付逾期应付房款千分之二的违约金及当期应付房款。该协议书第三条约定：在乙方未付清全部购房款前，甲方不为乙方办理房屋产权登记手续。被告于2014年6月9日支付原告购房首付款30000元，并于当日出具欠条一张，载明其尚欠原告购房首付款102609元，并承诺按《明江新城购房分期还款协议书》规定的时间还款，逾期按协议书条款约定向原告支付违约金。原告自认被告于2016年9月26日支付原告购房首付款50000元，尚欠首付款52609元。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYA2-2-302）、《合同补充协议》、《明江新城购房分期还款协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第七条、《明江新城购房分期还款协议书》第二条的约定，被告应在约定的时间内按时支付分期购房款，若被告逾期超过60日仍未付清全部房款的，则原告有权解除合同，若原告愿意继续履行的，被告应当支付相应的违约金并付清当期应付房款。被告应于2016年12月30日前支付全部首付房款132609元，但其只支付了80000元（30000元+50000元），尚欠52609元（132609元-80000元）未支付，至今已经逾期超过60日。因此，原告要求被告支付尚欠的购房首付款52609元有事实和法律依据，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算。被告逾期付款，原告有权要求其支付违约金。根据《明江新城购房分期还款协议书》第二条的约定，被告应按日向原告支付逾期应付房款千分之二的违约金。由于该约定超出法律规定，原告仅要求被告按照年利率24%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”现被告认为违约金过高，应按银行同期贷款利率计算，请求法院对违约金予以减少。本院认为，确定违约金是否过高的基本依据是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。在现实经济活动中，借款成本或者贷款收益常常要高于银行同期贷款利率，银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”可见，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延/逾期付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。原告并非从事贷款业务的金融机构，现其主动将合同约定的违约金调整至年利率24%，并不“过高”，因此本案被告逾期付款违约金应按年利率24%计算。截至2019年5月31日，被告应支付原告的违约金计算如下：2014年12月31日至2015年12月30日，被告逾期付款30000元共计1年，违约金为7200元（30000元×24%×1年）；2015年12月31日至2016年9月26日，被告逾期付款60000元（30000元+30000元）共计270天，违约金为10652.05元（60000元×24%÷365天×270天）；2016年9月26日被告支付原告50000元，因此2016年9月27日至2016年12月30日，被告逾期付款10000元（60000元-50000元）共计94天，违约金为618.08元（10000元×24%÷365天×94天）；2016年12月31日至2019年5月31日，被告逾期付款52609元（10000元+42609元）共计881天，违约金为30475.75元（52609元×24%÷365天×881天）。以上违约金合计为48945.88元（7200元+10652.05元+618.08元+30475.75元）。现原告仅主张违约金48884元，不违反法律规定，本院予以支持。自2019年6月1日起至付清欠款之日止的违约金应以被告尚欠的购房款为基数，按年利率24%计算。对于原告要求被告按年利率24%支付自2019年6月1日起至付清欠款之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告胡安隆支付原告上思县大雁房地产开发有限公司购房欠款52609元； 二、被告胡安隆支付原告上思县大雁房地产开发有限公司截止2019年5月31日的购房欠款违约金48884元（2019年6月1日起至付清欠款之日止的违约金以被告胡安隆尚欠的购房款为基数，按年利率24%计算）。 上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1164.93元（原告已预交），由被告胡安隆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费2330元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄应良 二〇一九年九月二十三日 法官助理 唐雅婷 书 记 员 梁珍彩