重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终258号 上诉人(原审原告、案外人)：刘龙凤，女，1945年11月27日出生，汉族，住重庆市万盛区。 委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银(重庆)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人刘龙凤因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘龙凤的委托诉讼代理人邓丹叶，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘龙凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的强制执行；3.一审、二审诉讼费由华融资产重庆分公司、盛景旅游开发公司承担。事实和理由：1.刘龙凤已举示其与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》以及盛景旅游开发公司开具的购房款收据，证明刘龙凤与盛景旅游开发公司就房屋买卖合同达成合意，并一次性付清了房款；2.蒋雨杉与盛景旅游开发公司达成了以房抵债的合意，蒋雨杉还补足了不足部分房款，刘龙凤委托蒋雨杉用其借款抵付房款，得到蒋雨杉的认可，并有银行流水、借条等佐证；3.案涉房屋没有变更物权登记的原因是由于双方约定的办证期内盛景旅游开发公司与重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）办理了抵押，刘龙凤对于未办理过户登记没有过错。 华融资产重庆分公司辩称，刘龙凤的权利不足以排除华融资产重庆分公司基于抵押权的执行。事实和理由：1.现有证据无法证明刘龙凤向盛景旅游开发公司支付了全部购房款；2.刘龙凤举示的合同和收据时间早于《蒋雨杉房款收据明细表》，应为倒签；3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条进行审理，一审法院认为第二十八、二十九条系第二十七条的但书错误。即使本案适用《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条，刘龙凤系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，不能对抗华融资产重庆分公司合法设立的抵押权；4.本案的查封时间应当适用首轮查封时间2015年6月8日。 盛景旅游开发公司辩称，1.重庆市第四中级人民法院的查封时间应该是2017年8月2日。2.刘龙凤签订的购房合同时间是2014年9月10日。 刘龙凤向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的执行，并解除查封扣押；2.由华融资产重庆分公司、盛景旅游开发公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送执行。 因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，涉案房屋的具体抵押时间为2015年2月。 2014年9月10日，刘龙凤向蒋雨杉出具《付款委托》，载明“我购买了位于石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲小区的房屋2套，房号为X号、X号。房款及装修费共计506262元（大写：伍拾万零陆仟贰佰陆拾贰元正）。你借我的伍拾万元人民币现委托你作为购房款直接支付给明月绿洲的开发商。不足部分我用现金还给你。”2014年9月10日，刘龙凤与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘龙凤购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号清水房屋，总价款217737元，合同约定刘龙凤委托盛景旅游开发公司办理房地产权证。同日，刘龙凤与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59565元。2014年9月10日盛景旅游开发公司向刘龙凤出具收到涉案房屋总房款277302元的收据一张，收款方式载明转账。同时，刘龙凤还与盛景旅游开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋。2015年6月5日，蒋雨杉办理了涉案房屋的宽带入户手续。2016年6月25日，刘龙凤为涉案房屋办理了天然气入户手续。2015年5月2日，X号、X号房屋的业主资料卡业主签字为：蒋雨彬代。刘龙凤在得知涉案房屋及X号房屋被查封后，向法院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院审查后，作出（2018）渝04执异82号执行裁定书，裁定：一、中止对石柱县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的执行；二、驳回案外人刘龙凤针对石柱县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘龙凤能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。评述如下： 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，刘龙凤提起的为案外人执行异议之诉，故应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以此作为本案的查封时间。 其次，关于刘龙凤请求排除执行是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，刘龙凤提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据刘龙凤主张的事实，刘龙凤虽然与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但收据上载明为转账，刘龙凤并未实际支付购房款，从其提交的付款委托来看，系以蒋雨杉应支付给刘龙凤的款项委托蒋雨杉直接支付给盛景旅游开发公司，但刘龙凤未提供蒋雨杉实际支付本案涉案房屋的购房款依据。如蒋雨杉与盛景旅游开发公司之间存在以房抵债的情形，刘龙凤也未提供蒋雨杉与盛景旅游开发公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债的证据。故刘龙凤所提供的证据不足，就其提供的现有证据无法判断刘龙凤实际向盛景旅游开发公司支付了涉案房屋的购房款，刘龙凤购买的本案涉案房屋不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘龙凤应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定刘龙凤已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且刘龙凤在“明月绿洲”小区购买了签订商品房买卖合同的房屋有2套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 三、关于刘龙凤请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，不予审查，刘龙凤可另寻途径解决。 综上，刘龙凤请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《执行异议复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回刘龙凤的诉讼请求。案件受理费5459.53元，由刘龙凤负担。 本院二审期间，刘龙凤举示了蒋雨杉账户2013年的银行流水、刘龙凤于2011年3月取现、蒋雨杉账户2011年3月存款53万元的银行流水，2014年3月5日蒋雨杉向刘龙凤出具的更新借条，情况说明等证据。拟证明蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元，后蒋雨杉与盛景旅游开发公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。刘龙凤与蒋雨杉之间存在真实的借款关系，刘龙凤委托蒋雨杉用其所欠借款支付购买明月绿洲小区X号、X号房的房款。 刘龙凤申请蒋雨杉出庭作证。蒋雨杉陈述：其于2013年2月转账500万元给张叶娟，盛景旅游开发公司于3月还了200万元，后肖华安推荐案涉小区项目，2013年9月预售许可证办理后选的房，共16套房屋，（陈时人2套、陈正雍5套、陈联雍5套、蒋立霞1套、刘龙凤2套、蒋立梅1套），2014年10月与盛景旅游开发公司财务对账，确认房款数额后，又补了一些钱。刘龙凤在2011年3月借给蒋雨杉53万元，后余50万元未还，刘龙凤委托蒋雨杉用其对蒋雨杉的借款支付购房款购买明月绿洲小区X号、X号房。 盛景旅游开发公司出具《情况说明》陈述，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游开发公司达成的16套购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游开发公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游开发公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游开发公司收回了涉及该部分款项的借条。 二审另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决载明：重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本案争议的焦点是：刘龙凤对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利，案涉房屋是否应当许可执行。本院评判如下： 首先，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 最后，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，刘龙凤与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年9月10日，早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。其次，刘龙凤在本案中举示了2015年6月5日，蒋雨杉代其为涉案房屋办理了宽带业务的收据，2016年6月25日，刘龙凤为案涉房屋办理天然气入户手续等可以认定刘龙凤在重庆市第四中级人民法院查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。本案中，刘龙凤举示蒋雨杉账户银行流水显示该账户2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元以及其后蒋雨杉又与盛景旅游开发公司达成另外4套房屋的购买意向，于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足了该4套房屋的房款，该账户于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元房款，结合盛景旅游开发公司的情况说明，能够认定蒋雨杉与盛景旅游开发公司之间达成合意，用盛景旅游开发公司欠蒋雨杉的借款冲抵购房款。刘龙凤举示的其于2011年3月取现，蒋雨杉账户2011年3月存款53万元的银行流水，2014年3月5日蒋雨杉向刘龙凤出具的更新借条，结合蒋雨杉关于其与刘龙凤在2011年3月借款53万元，刘龙凤委托蒋雨杉将其尚未归还的50万元用于支付购房款购买明月绿洲小区X号、X号房的证言，盛景旅游开发公司与刘龙凤签订商品房买卖合同、出具购房款收据等事实，可以认定刘龙凤用蒋雨杉欠其借款支付房款的事实，刘龙凤符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，刘龙凤与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新支行就案涉房屋设立抵押的时间，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于刘龙凤的自身原因。因此，刘龙凤符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，根据刘龙凤二审新举示的证据，应认定刘龙凤就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初133号民事判决； 二、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋。 一审案件受理费5459.53元，二审案件受理费5459.53元，合计10919.06元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年九月二十六日 书记员  谢雨含