北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20864号原告：马香莲，女，1972年8月28日出生，汉族，中国康富国际租赁股份有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何洲（系马香莲之子），1996年11月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：孙洪波，男，1981年3月1日出生，汉族，博众博阅文化传播有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙德才（系孙洪波之父），1957年12月13日出生，汉族，黑龙江省木南县民政局退休职工，住北京市大兴区。原告马香莲与被告孙洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马香莲及其委托诉讼代理人何洲，被告孙洪波的委托诉讼代理人孙德才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马香莲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告拖欠2个月的租金13000元，并承担租金利息（从2019年3月28日起计算至债务全部清偿日止，按每日万分之五计算）；2、依法判令被告立即按照租赁合同支付原告租赁期间的有线电视费用972元（自2014年12月28日至2019年6月28日，每月18元）；3、洗衣机和床损坏，维修费用洗衣机950元、床1430元、清洁费480元；4、依法判令被告按照房屋租赁行业惯例，支付原告一个月房租的违约金6500元；5、诉讼费由被告承担。事实理由：原被告于2014年12月18日通过房屋中介机构我爱我家签订房屋租赁合同，租金5200元/月，期限1年。当时在中介的见证下，原告交付给被告的房屋整洁干净，屋内设施可以正常使用。2015年12月27日合同到期后，双方口头约定续租，2017年6月双方于被告办公室签订了租赁合同，约定租金为每月6500元，租金季付，租金在每期最后一周支付下期租金，租期至2019年6月28日，押金5200元。但在2017年6到2019年6月的租赁期间，被告数次不能在合同约定时间内支付租金，按照合同约定原告可以随时收房，但是几次要求退还房屋居住权，均被被告拒绝，后经小区物业管理人员多次协商帮助，被告付清了2019年一季度以及之前的租金，按照合同约定，被告应于2019年3月28日之前支付2019年第二季度房租，经原告催促，2019年4月3日被告仅支付了一个月房租6500元，拖欠了2个月房租至今没有支付，同时又拒绝搬出租赁房屋。2019年6月11日，在小区物业及居委会的见证下，被告交付了原告的房屋居住权，但对房屋内损坏的设施没有进行修复，屋内一片狼藉，同时对于拖欠的2个月房租、租赁期间有线电视费用以及房屋修缮费用拒绝支付，综上，为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告孙洪波辩称：一、双方于2014年签订租房协议。因为是老房子。也曾经都是出租过。所以屋内设施有很多很老就不能使用。如壁挂炉等都经常出现故障。这些与原告沟通时都有说明。对方曾经口头承诺过，如果需要维修会承担费用。毕竟有些物品使用年限超过了5年以上甚至10年。不可能没有故障。所以在租用的5年内，不可能没有设备的磨损。我也曾经在第二次签订合同的时候，明确说明我壁挂炉维修等一系列维修费用花了3000多元。所以协商是否需要换一台新的，对方当时不同意。承诺如果再坏，可以维修。在下一次维修中，我叫社区维修人员亲自告知原告费用的时候，原告一口拒绝。入住期间，我要求撤销有线电视。因为我家都不看电视。这是十几年的习惯。因为这是以原告的名义申请的，我不能撤销。当时原告同意撤销，至于后来为什么没有撤销我不清楚，也可以通过查询来证明我并没有使用过所谓的有线电视。至于为什么我在6月6号搬家离开，是因为原告之前两次来收房，名义就是晚交了几天房租，当时这些在原告提供的微信记录里中有双方以往的付款记录。人都有为难的时候没有必要上纲上线，不去体谅人，所以对方本来同意6月底搬家的情况下，确又要求提前搬家，因为我在外地老人急匆匆找房子，也有物业人员作证，向房东交付房租最后3个月，我本来要住到月底，但是迫于对方急于让我们搬家，我交了一个月的房租，我老父亲和原告协商用抵押金抵1个月的房租，这样我就可以住到5月底。所以，即使我6月6号搬家，也只是几天时间而已，根本谈不上拖欠两个月的房租。既然原告让我们提前搬离，所以就不是我违约。但是原告还要求支付违约金的行为，我认为不合理，请法院考量。所以我不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2014年12月26日，马香莲（出租人，甲方）与孙洪波（承租人，乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人）签订北京市房屋租赁合同，合同约定：房屋坐落于北京市大兴区康和园1号楼3-802，房屋租赁期自2014年12月28日至2015年12月27日，12个月，甲方应于2014年12月28日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准及支付方式5200元/月，租金人民币62400元。支付方式押一付三，各期租金支付日期2014年12月29日，2015年3月28日，2015年6月28日，2015年10月28日。押金人民币5200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，（7）（8）（12）由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（5）（6）（9）（10）（11）（12）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。上述合同签订后，孙洪波一直居住在涉案房屋，合同到期后，双方并未签订书面合同；直至2017年6月25日，马香莲（出租人、甲方）与孙洪波（承租人，乙方）签订北京市房屋租赁合同，合同约定：房屋坐落于北京市大兴区康和园1号楼3单元802，建筑面积150平方米。租赁期限自2017年6月28日至2019年6月27日，共计贰年。租金标准及支付方式：6500元/月，每季最后一周支付下季租金，租金19500元，支付微信转账或支付宝转账或银行付款，押一付三，各期租金支付日期：①2017、6、21-2017、6、28，②2017、9、21-2017、9、28，③2017、12、21-2017、12、28，④2018、3、21-2018、3、28，⑤2018、6、21-2018、6、28，⑥2018、9、21-2018、9、28，⑦2018、12、21-2018、12、28，⑧2018、3、21-2018、6、28，押金人民币5200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，（7）（12）由甲方承担，（1）-（6）（8）-（11）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费由乙方承担。2、因乙方管理适用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。3、租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行本区有关规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以提前一个月告知对方，解除本合同。（二）如果乙方单方面解除本合同，且没有提前一个月告知甲方，则甲方有权扣押乙方的押金。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定延期一周支付租金的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将房屋转租给第三人的。2017年11月23日，马香莲提出让孙洪波搬离，孙洪波表示考虑一下并未实际回复，且双方并未再继续提此事，马香莲自2017年12月24日起每期房租到期后，就向孙洪波发出催租通知，孙洪波陆续支付了房租。2018年1月23日，关于壁挂炉的使用年限及维修有一次沟通。2018年3月28日，马香莲再次问孙洪波租到什么时候，如果提前搬出届时按天数计算。2018年5月10日，马香莲再次询问孙洪波什么时候可以搬。2018年7月2日，马香莲向孙洪波催缴租金，提出租金已过期4天，什么时候到账，孙洪波表示先付两个月，并给付10000元。2018年8月25日，马香莲再次询问孙洪波找房搬家事宜，孙洪波表示搬家不是说搬就搬的，涉及到的问题很多，要不然也不会签署两年合同。2018年9月1日，马香莲再次要求孙洪波交付房租，2018年9月4日，孙洪波给付租金6500元。2018年10月8日，孙洪波支付马香莲房租19500元。2019年1月4日，马香莲再次向孙洪波催要房租，当日，孙洪波支付房租19500元。2019年4月3日，马香莲再次向孙洪波催要房租，当日，孙洪波支付房租6500元，并表示其在出差，到期肯定搬走，已经安排家里人，开始找房子，随时找到随时搬走。2019年5月28日，马香莲向孙洪波催缴房租，孙洪波让马香莲和老人沟通，人都有难处，马香莲告知孙洪波，看到老人的不易和你家庭困难，做出重大让步，在物业管理人员的见证下与老人达成口头协议，即本月底交清房租（押金可抵房租）。期望我们及时认真执行约定，不要在给对方造成伤害。孙洪波2019年6月6日实际搬离涉案房屋，因为马香莲外出旅行，于2019年6月11日，双方办理了房屋交接手续。本案在审理过程中，马香莲向本院提供有线电视扣款记录、收条，用以证明在孙洪波使用期间发生有线电视费972元及其收房后发生保洁费360元，维修上下水、喷头的钱120元。床维修费1430元、洗衣机维修证明950元。孙洪波对此不予认可，不同意支付。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马香连与孙洪波于2017年6月25日签订北京市房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的以为。根据双方的多次协商，可以认定双方已经协商一致并通过实际行动证明双方的合同已经于2019年6月11日解除,双方均表示同意用押金5200元抵做一部分租金，考虑孙洪波实际腾空房屋及双方实际交接房屋的时间及原因，本院酌情确定孙洪波给付马香莲房屋租金3100元；对马香莲要求给付租金利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。对于马香莲要求孙洪波给付租赁期间的有线电视费用972元，符合双方合同的约定，本院予以支持；对孙洪波提出其并未实际使用有线电视，且已经口头和马香莲表示不用有线电视，所以不应支付费用的答辩意见，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。对于马香莲要求孙洪波给付损失洗衣机维修950元、床1430元、清洁费480元（其中保洁费360元、维修上下水、喷头费用120元）；考虑上述用品均属于日用品，马香莲并未提供证据证明上述损失系孙洪波及其家人故意或者重大过失造成的，且马香莲并未提供相应的发票予以证明实际损失的数额，对其中洗衣机维修费、床、上下水维修、喷头费用，本院不予支持；本院酌情确定孙洪波给付马香莲保洁费200元。对于马香莲要求孙洪波给付违约金6500元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙洪波于本判决生效后十日内支付马香莲房屋租金3100元；二、孙洪波于本判决生效后十日内支付马香莲有线电视费972元；三、孙洪波于本判决生效后十日内支付马香莲保洁费200元；四、驳回马香莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由马香莲负担333元（已交纳）；由孙洪波负担50元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘 青审判员 彭 超审判员 李文强二〇一九年九月二十七日书记员 刘 丽