四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2986号 上诉人（原审原告）：南充春风置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路86号。 法定代表人：吴德军，董事长。 委托诉讼代理人：李晓帆，四川绸都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江银利，四川绸都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨园，男，汉族，1993年9月18日出生，住重庆市大足区。 上诉人南充春风置业有限公司（以下简称春风置业）因与被上诉人杨园商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1069号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 春风置业上诉请求：撤销原判第二项，依法改判解除双方于2015年8月31日签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》，并判令杨园将位于南充市高坪区房屋返还给上诉人，杨园立即向上诉人支付购买总价款10%的违约金47415元，本案一、二审诉讼费用由杨园承担。事实及理由：1.被上诉人的违约行为已经达到商品房买卖合同中约定的关于解除合同的条件，上诉人完全有理由要求解除合同，但一审法院对双方当事人有法律约束力的明确约定视而不见，判决不准解除合同是认定事实错误，适用法律错误。2.双方商品房买卖合同中还明确约定被上诉人的违约行为达到合同解除条件时，上诉人要求解除合同的同时可以主张违约金，并且对违约金的标准也有明确约定，但一审法院却以上诉人的损失只有垫付款占用利息，对违约金约定过高为由不予支持，没有考虑被上诉人违约行为应当承担的违约责任和上诉人主张垫付款过程中的其他损失。 杨园辩称，1.商品房买卖合同中重要违约条款写在附件中没有提示。而在合同中约定我违约就承担房屋总价百分之十的违约金，开发商违约只承担千分之一的违约金，这是霸王条款。2.我逾期归还支付按揭款后找过售房部经理，说明过这件事，当时由于身体原因没有工作无收入，多次协商无果。3.诉讼后，我找公司协商此事，但是公司要求我必须按照房款百分之十赔偿违约金。4.上诉人给我垫钱的本息我该支付。请求驳回上诉，维持原判。 春风置业向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方于2015年8月31日签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》；2.请求判令杨园将位于南充市髙坪区房屋返还给我公司；3.请求判令杨园立即偿还我司截止于2018年9月27日，代其支付中国工商银行南充分行的银行借款本金13135.24元（后续垫支的费用继续计算），并按银行同期贷款利率计算资金占用利息；4.请求判令杨园立即向我公司支付违约金（购房总价款的10%）47415元；5.本案的诉讼费用由杨园承担。 一审法院认定的事实：2015年8月31日，本案双方当事人经协商后签订了合同编号为201508310410的《商品房买卖合同》。合同约定：“春风置业将位于髙坪区下中坝春风紫金港4幢第1单元2层204号房屋出售给杨园，该房屋建筑面积共108.74平方米，按套内面积每平米5322.75元，房屋价款共计474151元，首期杨园向春风置业支付144151元，其余价款330000元采取向中国工商银行南充分行（以下简称南充工行）贷款方式支付给春风置业。春风置业应当在2016年5月30日前向杨园交付该商品房，在2017年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在上述约定期限内取得权属证明，买受人（杨园）不退房，出卖人按已付房价款，逾期交房单列条款进行了约定。2015年10月27日杨园与南充工行又签订了《个人购房借款担保合同》，贷款金额33万元，贷款期限20年。春风置业为杨园贷款提供在涉案房产正式抵押给贷款人南充工行之前阶段性连带责任保证。在上述合同签定后，杨园按合同约定的“交付方式及期限”支付了全部购房款，春风置业按合同约定交付了房屋。杨园接收了房屋后，对涉案房屋进行了装修，并于2017年入住至今。杨园从2015年11月向南充工行开始偿还贷款至2018年2月。2018年3月起至2018年12月末按约定偿还南充工行贷款。杨园当庭陈述因身体原因未上班暂时无力支付。南充工行依照双方约定四次从春风置业扣划杨园所欠借款本息21826.85元，分别为2018年6月27日6592.34元、2018年9月27日6542.9元、2018年11月28日4358.14元、2018年12月31日4333.47元。春风置业同意该垫支款项杨园按年利率6%向其支付资金占用利息。2019年杨园继续按约定偿还南充工行贷款。本案审理中，经多次组织调解未果。现春风置业以双方《商品房买卖合同》附件五：付款方式及期限的约定d项：（该内容形式无行距）“在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如买受人一年内欠付银行贷款累计三次，或者在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全担保损失的，则出卖方均有权要求买受人承担毎日总房款千分之四的违约金，同时出卖人有权单方解除合同，并要求买受人按照合同约定总购房款10%支付违约金。”相关内容，请求解除合同、返还房屋、并支付违约金。 一审法院认为，本案主要争议焦点：涉案《商品房买卖合同》是否应解除。第一，从庭审查明事实看，杨园采取首付与按揭贷款的方式向春风置业支付了全部购房款，春风置业也依约向杨园交付了所购商品房时，在商品房买卖合同中，杨园已履行了自己的全部义务。春风置业按照合同约定履行了自己的义务。根据合同法第九十一条的规定，双方在购房合同中的权利义务已终止。第二，杨园逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同之约定，并未违反购房合同的约定。第三，关于涉案《商品房买卖合同》附件五付款方式及极限的约定d项下的内容，“……在出卖人承担保证责任后五日内未向出卖人支付完全担保损失后，则出卖方有权要求买受人承担每日总房款千分之四的违约金，同时出卖人有权单方解除合同，并要求买受人按照合同约定总购房款10%支付违约金”。对于该附件内容，首先该内容主要要是针对买受人违反按揭借款合同时的违约责任，将该违约责任写进付款方式及期限的约定项下且无行距，有违日常生活经验法则，容易致使买受人忽略该条款的翔实内容。杨园也当庭表示，并不清楚该条款内容，而且出卖方也并未告知该条款内容；其次，上述解除合同条件约定太过随意，合同面临着随时随地可能被解除的危险，不利于交易的安全和稳定。杨园未按按键借款合同偿还银行借款一、二万元，其行为已构成违约，但其违约程度轻微，并不动摇《商品房买卖合同》的基础也不影响合同目的实现。再次本案合同约定解除可导致不经济，也有违公平原则。事实上，涉案房屋杨园已装修入住几年，解除合同不仅涉及到装修费、还涉及到第三方南充工行利益问题。如果合同解除，在房价涨幅较大的今天，杨园不只是装修费的巨大损失，必将造成其房屋升值空间的巨大损失，显示解除合同会导致一方获利过大，而另一方即损失过重，且不公平、不平等。现杨园愿意立即支付春风置业为其垫付的南充工行的按揭贷款本息并支付资金占用利息，2019年1月至今杨园也在继续履行按揭贷款合同。综上，本案涉案《商品房买卖合同》不应解除。即春风置业要求解除《商品房买卖合同》的诉求既不合法也不合理，不予支持。春风置业请求返还涉案房屋的诉请，因双方《商品房买卖合同》不予解除，其该项诉请于法无据，不予支持。 关于春风置业请求杨园立即偿还其代为支付银行贷款的本息及资金占用利息的诉请，杨园在春风置业购房时，向南充工行贷款33万元，春风置业为其提供担保，双方签订的《个人购房借款担保合同》是双方真实意愿表示。2018年3月至2018年12月，杨园未按约定归还银行借款，其行为构成违约。春风置业代为归还了银行借款，即春风置业承担的是垫付担保责任，春风置业承担担保责任后，即取得对债务人杨园的追偿权，杨园的违约行为应当承担相应的资金占用利息损失。因此，春风置业请求杨园立即向其支付垫付款21826.85元及资金占用利息，利息从扣划之日起按照年利率6%计算至付清之日止，杨园无异议，也符合法律规定，予以支持。 关于春风置业请求杨园按购房总价10%支付违约金47415元的诉请。根据《最高人民法院关于适用若干问题的及时（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中春风置业的实际损失为垫付款资金占用利息，而资金占用利息损失已予支持。春风置业该项的诉请（约定）远远超过实际损失很多倍，杨园对春风置业的该项诉请也不予认可。春风置业的该项诉请于法无据，不予支持。 一审法院判决：一、杨园在本判决生效后十日内向春风置业支付垫付款21826.85元及资金占用利息（利息按年利率6%计算，其中6592.34元从2018年6月27日起计算，6542.9元从2018年9月27日起计算，4358.14元从2018年11月28日起计算，4333.47元从2018年12月31日起计算，前述利息均计算至付清之日止）；二、驳回春风置业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费657元，由春风置业负担457元，杨园负担200元。 二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.春风置业与杨园于2015年8月31日签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》是否应予解除，杨园是否应将位于南充市高坪区房屋返还给春风置业；2.杨园是否应当向春风置业支付购房总价款10%的违约金47415元。 （一）关于春风置业与杨园于2015年8月31日签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》是否应予解除，杨园是否应将位于南充市高坪区房屋返还给春风置业的问题。杨园按照其与春风置业签订的编号为201508310410的《商品房买卖合同》的约定向春风置业支付了全部购房款，春风置业向杨园交付了案涉房屋，买卖双方均履行了合同的主要义务。杨园未按《个人购房借款担保合同》约定偿还按揭贷款，春风置业为杨园承担了保证责任后有权向杨园追偿，但春风置业向杨园追偿的依据应基于其承担了保证责任而非杨园未按约定支付购房款的事实。虽然案涉《商品房买卖合同》附件五“付款方式及期限”有关于杨园未向银行支付按揭款致春风置业承担保证责任，春风置业可单方解除合同的内容，但一方面，从合同体系来看，“付款方式及期限”属于《商品房买卖合同》的主要条款，应置于合同主条款之列而非附件中，且从文义上理解，该部分应是对买受人杨园向开发商春风置业支付购房款的约定而非向银行支付按揭款的约定，该部分字体偏小，没有加黑加粗进行提示，开发商春风置业也未对买受人杨园告知该条款内容，买受人杨园通常情况下根本不可能预见因为未按时支付按揭款开发商要解除《商品房买卖合同》；另一方面，《商品房买卖合同》附件五“付款方式及期限”中关于“杨园未向银行支付按揭款致春风置业承担保证责任，春风置业可单方解除合同的约定对已经全额支付购房款的买受人杨园明显不公平，且不利于维护交易稳定。故难以认定关于杨园未向银行支付按揭款致春风置业承担保证责任，春风置业可单方解除合同的条款系杨园真实意思表示，春风置业以此为由主张解除《商品房买卖合同》一审不予支持正确，本院予以维持。《商品房买卖合同》不予解除，春风置业主张杨园向该公司返还位于南充市高坪区房屋缺乏依据，本院不予支持。 （二）关于杨园是否应当向春风置业支付购房总价款10%的违约金47415元的问题。一方面，如上所述，《商品房买卖合同》中关于买受人未及时支付按揭款的违约责任写入附件中未加提示和告知，买受人难以知晓该条款的内容；另一方面，春风置业为杨园垫付21826.85元的实际损失为资金占用利息，却主张高达47415元的违约金，远高于该公司的实际损失。一审判决杨园按年利率6%的标准向春风置业支付资金占用利息能够弥补春风置业为杨园垫付按揭款的损失，不再支持春风置业关于违约金的主张正确，本院予以维持。 综上所述，春风置业的各项上诉请求均不成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1314元由南充春风置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇一九年九月十日 书记员  毛 蕊