湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终814号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。负责人：阳金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗丽扬，女，1991年3月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：方蓉，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈毅军，男，1978年9月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：曾红文，女，1989年8月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：湖南京明房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。法定代表人：聂均平，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：聂均平，男，1967年11月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系湖南京明房地产开发有限公司的法定代表人兼执行董事。上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人陈毅军、曾红文、湖南京明房地产开发有限公司（以下简称京明公司）、聂均平执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初130号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：一、撤销湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初130号民事判决，改判支持长城公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈毅军、曾红文、聂均平承担。事实与理由：一、长城公司依法对聂均平名下的案涉房屋进行了财产保全，法院应准许对该房产的执行。二、一审判决认定事实、适用法律均有错误。聂均平是案涉房屋的权利人，陈毅军、曾红文从未与聂均平签订案涉房屋的买卖合同；陈毅军、曾红文没有证据证明在法院查封案涉房屋前已合法占有房屋，案涉房屋查封是在2015年9月，陈毅军、曾红文并没有在此前实际占有案涉房屋，法律明确规定享有排除强制执行的民事权益之一的条件是应在查封之前占有房屋，且陈毅军、曾红文直到2017年8月才缴纳物业费，至今未实际入住；陈毅军、曾红文没有证据证明其支付了全部购房款，陈毅军、曾红文认为其以现金方式支付购房款，而京明公司认为其系以房抵款。该购房款的交付存在疑点；房屋目前仍登记在聂均平名下，聂均平没有义务配合办理过户。陈毅军、曾红文提出的执行异议不满足《最高院关于执行异议和复议案件相关司法解释》第二十八条规定的四个条件，其权利不足以排除强制执行，本案应当判决准许长城公司申请的执行。陈毅军、曾红文辩称：1、在人民法院查封之前，陈毅军、曾红文已于2013年11月4日与京明公司签订了商品房买卖合同，陈毅军、曾红文并不是跟聂均平签订商品房买卖合同。2、至于案涉房屋为何未过户至陈毅军、曾红文名下，是因为案涉房屋在查封之前没有达到交房条件，千里红家博苑项目于2016年9月才基本完工，达到交房条件。3、陈毅军、曾红文交纳了2016年12月至2019年3月的物业费，办理了入住手续，也办理了电力手续。案涉房屋的购房款陈毅军、曾红文也是一次性交清，同时京明公司也出具了收款收据予以佐证。4、陈毅军、曾红文名下只有一套案涉房屋用于生活居住，并没有其他房子，同时陈毅军、曾红文提交了娄底市不动产登记中心信息查询予以佐证。京明公司、聂均平辩称：1、京明公司与陈毅军、曾红文于2013年11月4日签订的商品房买卖合同合法有效，明显早于法院查封时间2015年9月18日，陈毅军、曾红文购买2××3号房产，支付了购房全款，办理了入住手续。2、案涉房屋登记在聂均平名下是为了贷款的需要，聂均平并没有支付购房款，请求人民法院依法判决。长城公司提出诉讼请求：1、请求法院依法判决准许对京明公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××3号房屋的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月13日，工行娄底兴城支行因与京明公司、聂均平等人金融借款合同纠纷，向娄底市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全，查封了京明公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉房屋（2××3号）在内的30套房产，查封期限为三年（2015年9月18日-2018年9月17日）。2015年10月28日，娄底市中级人民法院作出（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，该判决主要内容为：一、由京明公司在判决生效之日起十日内向工行娄底兴城支行偿还借款本金63505745.37元，并计付至2015年5月12日止的借款利息1820241.89元，此后的借款利息按合同约定支付至清偿之日止；二、工行娄底兴城支行对案涉抵押财产享有优先受偿权；三、聂均平、李雄辉等对前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，聂均平、李雄辉有权向京明公司追偿。该判决生效后，京明公司、聂均平等未履行，工行娄底兴城支行向法院申请强制执行，在执行过程中娄底市中级人民法院于2018年9月14日作出（2017）湘13执114号之三执行裁定书，裁定续行查封了京明公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉2××3号房产在内的30套房产，查封期限为三年（2018年9月18日-2021年9月17日）。2018年10月10日，长城公司与中国工商银行股份有限公司湖南省分行签订了《债权转让协议》，约定将工行娄底兴城支行对债务人京明公司及相关担保人享有的全部债权转让给长城公司，并于2019年1月22日在《湖南日报》上刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》依法对相关债务人及担保人进行了通知。2019年4月8日，娄底市中级人民法院作出（2019）湘13执异12号执行裁定书，裁定将（2017）湘13执114号执行案的申请执行人由工行娄底兴城支行变更为长城公司。2018年12月15日，被告陈毅军、曾红文向娄底市中级人民法院提出执行异议，要求对案涉2××3号房产解除执行措施并裁定对案涉房屋不予执行。2019年3月15日，娄底市中级人民法院经书面审理作出（2018）湘13执异265号执行裁定书，裁定中止对聂均平名下位于千里红家博苑2××3号房屋的执行。长城公司对该裁定不服，即于2019年4月17日提起执行异议之诉，要求对京明公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××3号房屋继续执行。另查明，2013年11月4日陈毅军、曾红文与京明公司签订《商品房买卖合同》，约定购买京明公司开发建设的千里红家博苑2××3号房屋，总价款为485735元，购房款从娄底市点石房地产开发有限公司与张小坤、陈国荣借款中抵扣。即因娄底市点石房地产开发有限公司欠陈国荣、张小坤借款，京明公司以购房款抵偿借款，娄底市点石房地产开发有限公司欠京明公司款项。《商品房买卖合同》签订后，京明公司因故未能如期交房，千里红家博苑项目于2016年9月才基本完工，具备交房条件，陈毅军、曾红文交纳了2016年12月至2019年3月的物业费。2016年1月29日陈毅军、曾红文就与京明公司签订的《商品房买卖合同》向娄底市娄星区人民法院提起诉讼，要求确认《商品房买卖合同》的效力，经娄底市娄星区人民法院及娄底市中级人民法院确认陈毅军、曾红文与京明公司于2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》有效。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：长城公司要求对京明公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××3号房屋继续执行的诉讼请求是否能够得到支持。经审查，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈毅军、曾红文与京明公司于2013年11月4日签订的商品房买卖合同，约定购买京明公司开发建设的千里红家博苑2××3号房，人民法院是在2015年9月18日查封该房屋，且陈毅军、曾红文与京明公司签订的该房屋买卖合同经娄底市娄星区人民法院及娄底市中级人民法院确认其合同为有效，应当认定陈毅军、曾红文在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。合同签订后，陈毅军、曾红文的全部购房款系从娄底市点石房地产开发有限公司与陈国荣、张小坤借款中抵扣，应当视为陈毅军、曾红文支付了全部购房款。案涉房产于2016年9月才基本完工，法院查封前陈毅军、曾红文没有占有案涉房屋及没有办理过户手续的原因是因京明公司没有按合同约定如期交房，陈毅军、曾红文在交房前客观上无法占有该房屋，亦无法办理所有权登记。因此陈毅军、曾红文对千里红家博苑2××3号房享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当中止对聂均平名下的位于千里红家博苑2××3号房的执行，对长城公司要求继续执行千里红家博苑2××3号房的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院经审查认为，本案的争议焦点是陈毅军、曾红文是否享有排除对案涉房屋执行的权利。根据一审已查明的事实，本案系陈毅军、曾红文因基于与京明公司签订的《商品房买卖合同》提出执行异议，湖南省娄底市中级人民法院作出执行裁定后，长城公司不服该裁定提起执行异议之诉而产生。案涉房屋系作为房地产开发企业的京明公司向陈毅军、曾红文出售的预售商品房，故本案依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。陈毅军、曾红文在本案中对案涉房产的权利是否符合该条关于享有排除强制执行权利的条件，应当从以下三个方面进行认定：一、关于陈毅军、曾红文是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。案涉房产被查封是在2015年9月，陈毅军、曾红文系2013年11月4日与京明公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，早于案涉房产被查封的时间，虽然案涉房产登记在聂均平名下，但聂均平在一审中明确表示房屋登记在他名下是为了贷款，聂均平并不是购买案涉房屋。本院认为，聂均平这一陈述符合常理，且现有证据无法证实聂均平购买了房屋，故其并非案涉房屋的实际权利人，案涉房屋登记在聂均平名下系其代京明公司持有房屋。并且聂均平作为京明公司的法定代表人，可以将登记在自己名下的房屋作为京明公司房屋出售给陈毅军、曾红文，故京明公司与陈毅军、曾红文签订案涉房屋的《商品房买卖合同》并非无权处分，该合同合法有效。二、关于陈毅军、曾红文在娄底市是否有用于居住的房屋的问题。根据案涉《商品房买卖合同》，陈毅军、曾红文购买的案涉房屋系住宅，本案并无证据证明陈毅军、曾红文在娄底市有其他用于居住的房屋，故应认定陈毅军、曾红文名下在娄底市没有用于居住的房屋；三、关于付款的问题。根据湖南省娄底市中级人民法院生效民事判决已经查明的事实，陈毅军、曾红文在案涉房屋被查封前已经交纳了全部购房款。因此，陈毅军、曾红文提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有排除执行的权利，长城公司关于请求准许对案涉房屋执行的诉讼请求不能成立。综上，长城公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费共计200元，由中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 杨审判员 李金霞审判员 陈梦群二〇一九年九月三十日书记员 申书琴