河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4449号上诉人（原审被告）：洛阳福温联合置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道111号紫金城。法定代表人：林绍议，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莎莎，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡好好，河南君友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王云峰，男，1989年5月15日生，汉族，住新安县。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师。上诉人洛阳福温联合置业有限公司（以下简称福温公司）因与被上诉人王云峰商品房买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人福温公司的委托诉讼代理人李莎莎、蔡好好，被上诉人王云峰及其委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福温公司上诉请求：撤销原判或查清事实后依法改判。事实和理由：1．一审认定的违约天数错误，应为137天。本案房屋属于现房销售，已具备产权证，王云峰在合同约定的交付期限之前未付清全部价款，直至2018年12月6日才缴清全款，为了互不追究违约责任，福温公司也将房屋单价降低为5800元/平方米。未缴纳全部房款之前，福温公司享有同时履行抗辩权，无需承担逾期交房的违约责任。双方签订补充协议实际上是对原合同相关条款的变更，降低房款也是双方达成了互不追究违约责任的共识，虽然没有书面确认，但符合款清交房的交易习惯。交房时间也应认定为王云峰交清全款之日，而非2018年3月1日。从2018年12月6日王云峰缴清全款之日至2019年4月23日收房，共计137天。2．违约金过高，有失公平。商品房买卖合同签订后仅支付房款207263元，直至2018年12月6日才交齐全部购房款。合同对双方的违约责任约定显失公平，出卖人逾期交房也应该按日向××支付已付购房款万分之一的违约金。且一审中王云峰未举证证明其因延期交房所受到的实际损失，说明其没有实际损失。王云峰辩称：1．福温公司在上诉状中再次认可了涉案房屋2019年4月23日才交房的事实，双方合同中明确约定了交房时间最迟为2018年3月1日，逾期交房违约金应计算至实际交房之日。双方补充协议并没有变更交房义务的约定，只是针对付款方式和单价做出变更。补充协议之所以将分期贷款变更为全款购房，是由于福温公司征信问题等原因造成涉案房屋被法院查封，王云峰被迫四处借钱全款购房。2．福温公司上诉认为违约金过高不能成立，违约金的计算是合同明确约定的，合同是在国家监管部门管理下制定的正规备案的《商品房买卖合同》。福温公司认为该约定显失公平更不能成立，如果福温公司认为显失公平应当在一年内行使撤销权。王云峰根本不存在逾期付款，完全按照约定履行了购房人的义务。3．福温公司上诉认为王云峰没有实际损失不能成立。违约金并不以实际损失的存在为前提，且由于福温公司延期一年多才交房并迫使购房人全款购房，王云峰的实际损失远远大于一审认定的违约金数额。4．根据一审查明的事实，福温公司将涉案房屋擅自租赁给洛阳佰力网络科技有限公司和河南格赛信息技术有限公司，这是造成逾期交房的原因之一。福温公司一审对租赁事实是认可的，且该两家公司直到本案实际交房时才腾出房屋，造成买房人长期无法入住生活极度困难。请求驳回上诉，维持原判。王云峰向一审法院起诉请求：1．判令福温公司履行合同约定的交房义务；2．判令福温公司支付逾期交房违约金（违约金从2018年3月1日起暂计至起诉之日为23310元，应计至实际交房之日止）；3．判令福温公司对王云峰购买的本案质量明显不达标的房屋实施修补（如无法修补，判令福温公司向王云峰承担质量损失，损失额待房屋质量司法鉴定后确定）；4．判令福温公司就其擅自将本案房屋租赁给他人的行为向王云峰支付房屋租金的损失（房屋租金从2018年1月18日起暂计至本案起诉之日为26000元，全部房租计算至福温公司实际交付本案房屋之日止）；5．判令福温公司因未按约定给王云峰办理下来购房贷款手续，而造成的王云峰因此无奈筹措资金的利息损失（利息损失从2018年11月23日起暂计至本案起诉之日为25517元，全部利息损失额根据实际情况变更增加）。一审庭审前王云峰自愿撤回第3至第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年1月18日，福温公司（出卖人）与王云峰（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XS0094463，房屋代码：999063），约定王云峰向福温公司购买位于洛阳市西工区××大道××单元××号房屋，实测建筑面积109.06平方米，该商品房未抵押、未出租；商品房单价为每平方米6210元，总价款677263元；付款方式为按揭贷款，××支付首期房价款207263元，余款470000元申请贷款支付；商品房交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2018年3月1日前向××交付商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达××，××未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付××的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金。该合同还对逾期付款责任、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理等事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第三条约定合同第四章第十二条补充条款如下：1．交房通知由出卖人以挂号邮件的形式或其他方式传达××，如以挂号邮件形式送达，发至××指定的下述地址河南省新安县五头镇官岭村，挂号邮件发出之日起三天内视为送达××；2．××保证在合同中所填写的姓名、地址、电话等内容均真实有效，如有变更，须以书面形式通知出卖人，否则由此引起的无法及时通知的责任由××承担；3．××应在出卖人发出的《商品房交房通知书》中约定的交房期15日内办完房屋交接手续，否则视为出卖人已于交房期满之次日将符合交付使用条件的商品房交付××……同年11月23日，福温公司（出卖人）与王云峰（××）签订《协议书》，约定××购买位于西工区××大道××单元××住宅××套，因外在原因造成无法申请银行贷款，经双方协商现改为一次性付款，单价为5800元/平方米。同年12月1日，福温公司（出卖人）与王云峰（××）签订《补充协议》，约定××于2018年1月18日购买位于西工区××大道××单元××住宅××套，总房款677263元，首付款207263元，现改为一次性，单价为5800元/平方米，总房款632548元，现补交425285元。2018年12月，王云峰取得不动产权证书，显示位于河南省西工区××大道××号房屋的权利人为王云峰。一审庭审后，福温公司于2019年4月23日将案涉房屋交付王云峰。王云峰为证明其作为案涉房屋的××履行了全部义务，提交了河南省住房专项维修资金专用票据、税收缴款书、中国工商银行转账凭证。福温公司对上述证据真实性无异议。王云峰为证明福温公司的过错行为造成未按约定交付房屋，提交了企业信用信息公示报告，显示河南格塞信息技术有限公司的住所位于洛阳市西工区王城大道111号紫金城4-2-1101。福温公司认为该证据与本案无关。王云峰为证明由于福温公司的原因致使案涉房屋被法院查封，造成王云峰须支付全部房款提交了个人转账汇款业务受理回单，显示王云峰于2018年12月3日向洛阳市涧西区人民法院交纳425285元。福温公司对该证据真实性无异议。福温公司为证明案涉房屋权属情况提交了房屋所有权证书，显示坐落于西工区王城大道111号4幢1-303等216套房的房屋所有权人为福温公司，王云峰购买的案涉房屋为现房。王云峰对该证据的真实性无异议。福温公司为证明紫金城C（03）区4#楼于2014年8月11日取得工程竣工验收备案证书，房屋经各项验收均已合格，提交了洛阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。王云峰对该证据真实性无异议，但认为不能否认福温公司逾期交房的事实。福温公司为证明按照合同约定的送达地址向王云峰邮寄交房通知书告知收房，已履行合同约定的义务，提交了顺丰速递邮寄单、追踪单及《收房通知》。《收房通知》载明“王云峰你好：你在洛阳市西工区××大道××号金城美邻4-2-1101所购买的房屋，我司工作人员已在2019年3月1日通过打电话的方式告知你可以收房，但你们一直未来收房，我司工作人员又在2019年3月28日再次电话通知你收房，但你仍未办理收房手续，现按你在购房合同中所预留的居住地址（河南省新安县五头镇关岭村）进行书面通知，请在接到通知后办理收房。联系电话6861×××8、137××××4486特此通知洛阳福温联合置业有限公司2019年4月3日”。邮寄单、追踪单显示福温公司于2019年4月3日将邮件寄出，王云峰要求按新地址转寄后于同年5月7日签收。王云峰对追踪单真实性无异议，但对《收房通知》不认可，认为福温公司没有与王云峰办理交房手续。一审法院认为，王云峰与福温公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》及《补充协议》，系双方当事人自愿合意签订，协议双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于王云峰要求福温公司交付房屋的主张，因案涉房屋已于2019年4月23日交付，故该主张不予支持。关于王云峰要求福温公司支付逾期交房违约金的主张，福温公司应当按照《商品房买卖合同》的约定于2018年3月1日前向王云峰交付案涉房屋，但至2019年4月3日才向王云峰邮寄《收房通知》，并在同年4月23日实际交房，故应承担逾期交房的违约责任，即向王云峰支付逾期交房416天的违约金26314元。王云峰自愿撤回第三项至第五项诉讼请求，系对自身权利的处分，予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福温公司于判决生效之日起十日内向王云峰支付逾期交房的违约金26314元；二、驳回王云峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1671元，退还王云峰1288元计383元，减半收取计191.5元，由福温公司负担。二审审理中双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，王云峰与福温公司签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定行使权利并履行义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定出卖人应当在2018年3月1日前向××交付商品房，但福温公司实际于2019年4月23日交房，一审法院据此认定福温公司应当支付逾期交房416天的违约金26314元，符合双方合同约定。福温公司上诉认为双方签订的补充协议是双方达成了互不追究违约责任的共识，但《补充协议》中并没有该意思表示，福温公司该上诉理由不能成立。福温公司上诉认为应从2018年12月6日王云峰缴清全款之日计算逾期交房的时间，与双方合同约定不符，没有事实和法律依据。且本案中双方原约定的付款方式是办理贷款，王云峰诉称是因福温公司的责任导致无法办理贷款，双方补充协议改为交付全款，亦不足以据此认定双方对互不追究违约责任达成共识。因此，对福温公司上诉认为其不应承担逾期交房责任的主张本院不予支持。关于违约金数额，双方合同中明确约定出卖人按日向××支付全部房价款万分之一的违约金，该约定属于合理范围，福温公司主张违约金过高没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，福温公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人洛阳福温联合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  王 鹏审判员  李丹杰二〇一九年九月二十九日书记员  高会茹