云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初75号原告（执行案外人）：徐康凝，女，汉族，1969年3月27日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨吉林，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宗凌羽，云南义成律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。营业场所：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该行行长。委托诉讼代理人：王婷，北京市兰台律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：兰如天，北京市兰台律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张唯一，云南万捷律师事务所律师，一般授权代理。原告徐康凝与被告富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）、第三人云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告徐康凝及其委托诉讼代理人杨吉林、宗凌羽，被告富滇银行委托诉讼代理人王婷、兰如天，第三人广福公司委托诉讼代理人张唯一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐康凝向本院提出诉讼请求：停止并解除（2017）云执保58-1号查封，并确认昆明市西山区广福城雅福园A3地块第4栋3001号房产、B533号车位（以下简称3001号房产及B533号车位）为徐康凝所有；本案诉讼费由富滇银行承担。事实和理由：富滇银行因与广福公司发生金融借款纠纷，本院于2017年8月3日作出（2017）云民初91号《民事裁定书》，裁定对3001号房产及B533号车位查封，并进入执行程序。2019年1月9日，徐康凝对执行标的提出书面异议。本院于2019年2月21日作出（2019）云执异5号《执行裁定书》，裁定驳回徐康凝的异议请求。徐康凝提交的广福公司与昆明市西山区前卫街道办事处工会委员会（以下简称街道办）签订的《协议书》，街道办出具的《证明》、《前卫街道办事处职工购买集成房屋及车位情况说明》、《前卫街道办事处参加购房干部职工名单》、《前卫购集成车位、房款职工名单》，客户存款回单、客户取款回单等证据，形成于2011年、2012年，均在涉案被执行标的查封之前。人民法院均未对此部分证据作出认定和说明，仅凭2018年的收据就否定徐康凝委托街道办向广福公司购买房屋及车位的事实不合理。事实上，徐康凝向广福公司购买的房产及车位在2011年12月26日就委托街道办签订《协议书》购买。《协议书》第五条第1-4款也可看出街道办是代众多个人向广福公司购买，且在2011年12月至2012年4月10日街道办也有登记备案购买房屋的面积和车位数量。徐康凝于2011年12月20日已经对所购买的房屋及车位支付了全部对价款。上述事实均发生在富滇银行与广福公司发生金融借款纠纷案件之前。虽然徐康凝与广福公司之间并没有直接签订《商品房购销合同》，但已构成委托购房的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人街道办以自己名义与广福公司订立合同时，广福公司知道街道办与徐康凝之间的委托代理关系，该合同直接约束徐康凝与广福公司。徐康凝对上述财产享有合法权利，故提起本案诉讼，望判如所请。被告富滇银行辩称：不同意徐康凝的诉讼请求，请依法驳回。1、在人民法院查封3001号房产及B533号车位前，徐康凝和广福公司没有签订合法有效的合同，徐康凝提交的不是正式的购房合同，没有约定房屋和车位信息，签订主体是广福公司和街道办，没有记载与徐康凝相关的任何内容。即使是委托支付购买的团购房，广福公司在取得房屋许可证后没有与徐康凝签订商品房购销合同。2、徐康凝提供的转账记录所载金额与合同约定不一致，款项用途亦是借款、往来款，不能证明款项用于支付购房款。3、（2019）云执异5号执行裁定书明确记载，3001号房产及B533号车位在人民法院查封前，徐康凝并未合法占有，登记的所有权人仍是广福公司，徐康凝对3001号房产及B533号车位不享有物权期待权，不能排除执行。第三人广福公司述称，同意徐康凝的诉讼请求和主张。徐康凝围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、徐康凝身份证复印件、富滇银行及广福公司企业信用信息公示报告；2、《协议书》、《前卫街道办事处参加购房干部职工名单》、《前卫街道办事处职工购买集成房屋及车位情况说明》、《认购卡》；3、《前卫购集成车位、房款职工名单》、开立个人银行结算账户申请书、银行回单；4、《协议书》、《证明》；5、徐康凝银行账户转账流水；6、王兴洪银行账户转账流水、《电汇凭证》、《进账单》；7、2012年广福公司出具的《收据》5份；8、2018年广福公司出具的《收据》3份、发票1张。富滇银行提交了证据：（2017）云民初91号《民事判决书》；（2018）最高民法终1165号《民事裁定书》；（2017）云民初91号《民事裁定书》；（2017）云执保58-1号《协助执行通知书》；（2019）云执异5《执行裁定书》。广福公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因各方当事人对上述证据的真实性、合法性无异议，证据与本案具有关联性，且广福公司作为徐康凝提交的案涉合同的签订方、款项收取方，收据开具方，对上述证据的证明力均予以认可，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。另，本院对案外人夏康雅婷进行了调查并形成调查笔录。夏康雅婷陈述，其是徐康凝之女，其母向广福公司购买的昆明市西山区广福城雅福园A3地块第4栋两套房产和两个车位中，3001号房产及B533号车位属其母徐康凝所有，604号房产和A511号车位属其所有。各方当事人对调查笔录的三性均无异议，本院予以确认。本院经审理确认如下事实：2011年12月26日，街道办为职工团购商品房，与广福公司签订《协议书》，约定由街道办向广福公司购买共计111套房屋及111个车位，付款方式由街道办于2012年1月6日前向实际购房者收取后，委托王兴洪一次性支付给广福公司，并对购买房屋的相关事宜进行了具体约定。同日，广福公司与王兴洪签订《协议书》，约定王兴洪购买广福公司开发的广福城项目商品房共计111套房屋及111个车位，付款方式由王兴洪一次性支付给广福公司等内容。徐康凝作为街道办的职工参加了街道办组织的团购，并登记在《前卫街道办事处参加购房干部职工名单》，该名单第72项载明徐康凝购买车位数“2”，购房面积（70-79平方米户型）共150平方米。2011年12月20日，徐康凝向街道办指定收款人王兴洪账户转入其所购买的两套房屋及两个车位共计房款92万元。王兴洪收取街道办所有购房职工的款项后，于2012年1月6日支付给广福公司3000万元，于2012年4月9日支付244万元，共计付款3244万元。2012年4月9日，街道办出具《前卫街道办事处职工购买集成房屋及车位情况说明》，载明街道办于2011年12月至2012年4月10日先后向集成公司购买面积140平方米房产8套、面积75平方米房产58套，合计66套；购买车位66个。街道办出具的《前卫购集成车位、房款职工名单》第40项载明徐康凝实交车位数“2”，实交房面积150平方米，实交金额92万元。2014年12月5日，徐康凝签署《广福城住宅认购卡》，载明购买3001号房产及B533号车位。该认购卡上广福公司及街道办签章确认。房屋建好后，徐康凝于2015年4月9日至广福公司接房。当日，其女夏康雅婷就徐康凝购买的昆明市西山区广福城雅福园A3地块4栋604号房产及A511号车位，与广福公司签订商品房购销合同并办理了合同备案登记。庭审中，徐康凝与广福公司均认可，因徐康凝购买的3001号房产存在质量瑕疵，需进行整改，故2015年4月9日未就3001号房产及B533号车位签订商品房购销合同。2019年1月9日，街道办出具《证明》，载明街道办原职工徐康凝参加了街道办和广福公司签订协议团购广福城房子的活动，徐康凝于2011年12月31日前通过个人转账到街道办委托王兴洪个人账户上，全款付清了个人参与团购购买的3001号房产及B533号车位，以及A3地块4栋604号房产和A511号车位。2019年6月17日，广福公司出具《情况说明》，载明“广福城A3地块尚未取得《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，暂不具备办理产权证的条件”。2019年6月28日，广福公司出具《情况补充说明》，载明广福公司就3001号房产及B533号车位，于2017年5月10日向徐康凝之女夏康雅婷开具了看房联系单，因徐康凝、夏康雅婷反映房屋有门窗松动、墙面裂纹等情况，故回复待整改后通知再次看房；直至2018年11月28日夏康雅婷来访，与广福公司办理更名为其母徐康凝后，广福公司与徐康凝办理了相关购房手续，并于2018年12月3日向徐康凝开具了“交房通知单”，物业费自2018年1月1日起计收。本院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，本院依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限；并根据该裁定查封了含本案涉案房屋在内的广福公司的相关财产。徐康凝遂依据上述事实和理由向本院提出执行异议申请，本院于2019年2月21日作出（2019）云执异5号执行裁定书，裁定驳回徐康凝的异议请求，徐康凝遂提起本案诉讼。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：徐康凝对3001号房产及B533号车位是否享有足以排除执行的权利，徐康凝要求排除执行及确认所有权的诉讼请求能否成立？本院认为：徐康凝对涉案房产提出执行异议，本院作出（2019）云执异5号执行裁定书，裁定驳回徐康凝的异议请求，该裁定书于2019年3月1日送达给徐康凝，徐康凝于2019年3月13日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，徐康凝起诉合法。本案中，徐康凝明确其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除案涉房产的执行。故徐康凝的起诉若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1、合同订立。虽徐康凝与广福公司未直接签订商品房买卖合同，但因涉案房产买卖关系特殊，系单位直接与开发商签订协议为职工团购商品房，内部由职工对单位认房交款；徐康凝作为街道办的职工，已在街道办内部购房名单上列明，并按街道办要求支付了房款，与街道办及广福公司签署了房产认购卡，故街道办与广福公司签订的《协议书》，应当视为街道办代表徐康凝等职工与广福公司所签订的含购买涉案房产在内的商品房购销合同。因《协议书》的签订日期在人民法院查封涉案房产之前，故徐康凝在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2、房产占有。2015年4月9日，就徐康凝向广福公司购买的昆明市西山区广福城雅福园A3地块4栋604号房产及A511号车位，已由其女夏康雅婷与广福公司签订商品房购销合同并进行了交房；而案涉房产与前述房产系同一时间购买，房产所处位置相同，徐康凝主张案涉房产亦于2015年4月9日进行交房，但因存在质量问题需整改，虽当日未完成最终接房手续，其已占有该房屋符合常理，且广福公司亦予以认可，故应认定徐康凝在查封之前已经合法占有了涉案房产。3、价款支付。徐康凝提交的证据能够证明涉案房产价款，已经在查封之前通过转账方式全部支付完毕，广福公司作为房产出售方，对此亦予以认可，故应认定徐康凝在查封前，已支付了全部案涉房款。4、未办理过户登记原因。因广福公司出具的《情况说明》，载明案涉房产所在地块尚未取得《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，暂不具备办理产权证的条件，故案涉房产尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业广福公司，而非徐康凝。综上，徐康凝对涉案房产的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。徐康凝的要求排除3001号房产及B533号车位执行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。按照《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条第二款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，因3001号房产及B533号车位上不具备办理产权过户登记的条件，徐康凝现就3001号房产及B533号车位仅享有物权期待权，本院对徐康凝要求确认3001号房产及B533号车位归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，原告徐康凝对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对涉案房产解除查封，排除强制执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第二款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条规定，判决如下：一、解除对原告徐康凝购买的位于云南省昆明市西山区广福城雅福园A3地块4栋3001号房产、B533号车位的查封，不得执行上述房产；二、驳回原告徐康凝的其他诉讼请求。案件受理费8200元，由被告富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2019）云执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 崔艳审判员李建华审判员郭婷婷二〇一九年九月十一日书记员 李      扬      杰