湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0407民初790号原告（反诉被告）：衡阳市市政工程公司，住所地衡阳市石鼓区蒸阳路231号（现变更为衡阳市石鼓区蒸阳北路45号）。法定代表人：欧阳中意，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金陵、谢加斌，湖南衡州律师事务所律师。被告（反诉原告）：衡阳潇湘医院，住所地衡阳市石鼓区蒸阳北路45号。投资人：李智，该医院院长。被告：李智，男，1969年2月8日生，汉族，衡阳潇湘医院投资人，住湖南省永州市冷水滩区。上列两被告委托诉讼代理人：陈锦荣，衡阳市雁峰区渠成法律服务所法律工作者。原告衡阳市市政工程公司（以下简称市政公司）诉被告衡阳潇湘医院、李智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序。审理期间，被告衡阳潇湘医院向本院提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告市政公司委托诉讼代理人谢加斌，两被告委托诉讼代理人陈锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市政公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》和附属停车协议，被告腾空房屋、恢复原状后向原告返还场地；2、判决被告衡阳潇湘医院向原告支付场地租金及停车费共计84724元；3、判决被告衡阳潇湘医院因连续四个月拖欠租金应支付违约金123486元（拖欠租金期间的滞纳金依每迟延交纳租金一日按月租金的2%标准计算，暂计算2019年1月20日起至2019年5月20日止，后续拖欠租金期间的滞纳金依此标准计算至被告完全支付应付租金日止）；4、被告李智对第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订《蒸阳路综合楼场地租赁合同》。合同约定：原告将蒸阳路45号综合楼二楼场地及附属一楼部分门面出租给被告，被告用于衡阳潇湘医院经营。租赁期限为2014年8月1日起至2020年7月30日止，租金19400元/月，自2017年8月1日起租金每年按比例递增3%；被告在每月20日一次性交纳当月租金，拖欠租金时每迟延交纳租金一日，被告向原告支付按月租金的2%标准计算滞纳金，被告连续拖欠两个月租金时，原告有权解除双方的房屋租赁合同关系。为方便被告经营期间的停车需要，原告另提供场地供其有偿使用。被告在承租期间，一直没有按合同及时交纳租金，经常拖欠租金长达几个月，截止目前，被告已连续四个月拖欠应付原场地租金为82324元（20581元/月）、停车费2400元（600元/月），被告拖欠原告款项共计84724元。被告屡次拖欠租金，原告通过面谈、书面函告等方式向被告催收。对于被告的违约行为，原告依法主张合同权利，要求被告承担违约责任，并终止该租赁合同。被告李智既是本案租赁合同当事人之一，又是被告衡阳潇湘医院的投资人，对其投资的个人独资企业衡阳潇湘医院的债务应承担连带清偿责任。特诉至法院，请求判如所请。诉讼期间，原告增加诉讼请求：要求被告按租金收取标准支付自2019年5月21日起至合同解除后，被告向原告返还场地日止的占用场地费用。两被告辩称：原告出租给被告的房屋建设于90年代初，房屋屋面其配套设施已陈旧老化，近几年来房屋经常出现漏水现象，特别是2018年12月以来整个屋面已出现十多处大面积裂缝漏水至今，被告曾无数次向原告反映情况，要求对其出租的房屋屋面漏水进行维修，原告至今没有维修，致使被告病房、医疗室内、药房及办公室环境带来脏乱差及霉臭，无法正常医疗经营，造成被告经济效益逐年下降50%，经济损失极大。原告只知道收取房屋租金，却拒不履行对其出租的房屋屋面漏水修缮义务，已构成合同违约在先及侵权。基于上述情况，被告特提起反诉：1、判决反诉被告（原告）按双方签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》约定租赁房屋屋面漏水应及时修缮，现至今未修缮应承担支付其维修费149481元；2、本案诉讼费及反诉费由反诉被告承担。反诉被告（原告）市政公司辩称：反诉原告租赁的房屋二楼漏水，其应与三楼住房协商处理，反诉被告没有法律上和合同修缮义务，且反诉原告设计很多厕所，致使漏水。由于反诉原告没有按合同约定交纳租金，反诉被告有权抗辩反诉原告修缮要求。本院经审理认定事实如下：原告市政公司成立于1989年8月14日，类型为全民所有制，住所地衡阳市石鼓区蒸阳路231号（2003年变更为衡阳市石鼓区蒸阳北路45号）。原告将其住所地所有的综合楼（共10层）房屋办理了产权证，综合楼1、2层为商服门面。被告衡阳潇湘医院成立于2008年8月14日，类型为个人独资企业，投资人为李智，住所地为衡阳市石鼓区蒸阳北路45号，经营范围：内科、外科、妇产科、儿科、中医科等（医疗机构执业许可证有效期至2019年12月26日止）。尔后，被告衡阳潇湘医院将其租赁原告所有门面的一、二楼房屋经过装修（一楼为诊所、医疗房等用房、二楼为住院部用房）后作为其经营场所对外营业。2009年7月20日，原告市政公司（甲方）与被告衡阳潇湘医院、李智（乙方）续签了《蒸阳路综合楼场地租赁合同》。合同约定：甲方将蒸阳路45号（即蒸阳北路45号）综合楼二楼场地及附属一楼部分门面出租给乙方，租赁面积为830平方米，乙方用于衡阳潇湘医院经营。租赁期限为2009年7月20日起至2014年7月20日止，租金12880元/月。2014年8月1日，原告市政公司（甲方）与被告衡阳潇湘医院、李智（乙方）再次续签了《蒸阳路综合楼场地租赁合同》。合同约定：甲方将蒸阳路45号（即蒸阳北路45号）综合楼二楼场地及附属一楼部分门面出租给乙方，租赁面积为1089.97平方米，乙方用于衡阳潇湘医院经营。租赁期限为2014年8月1日起至2020年7月30日止，租金19400元/月，自2017年8月1日起租金每年按比例递增3%。乙方向原告交纳押金30000元，不计息，此押金在双方租赁关系终止时按协议内容退还。乙方在每月20日一次性交纳当月租金，拖欠租金时每迟延交纳租金一日，乙方向甲方支付按月租金的2%标准计算滞纳金，乙方连续拖欠两个月租金时，甲方有权终止合同，解除双方的房屋租赁合同关系，由此产生的后果由乙方负责。租赁期间，甲方不负责乙方场地及门面内设施的一切维修、更换等费用，由于屋面漏水原因，甲方接通知后，须及时修缮，但不负责乙方门面内损毁设施维修。乙方须自行注意保护设施，因渗漏、火灾、被盗等一切原因造成损失，甲方概不负责。租赁期满后，如乙方需继续租用，在同等条件下，可优先续租，但租金应另外协商，重新签订租赁合同。乙方在租期内对门面的装修及安装的设备、物品等，在终止合同前3天内自行拆除，否则视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理，并不得以此为由向甲方索取任何费用。合同还对其他事项进行了约定。同日，为方便被告经营期间的停车需要，原告另提供场地供其有偿使用。由原告下属机构市政公司物业管理所（甲方）与被告衡阳潇湘医院、李智（乙方）签订《关于停车补充协议》。协议约定，甲方将公司机关停车场部分提供给乙方服务对象临时停车使用，乙方向甲方交纳停车场地占用费每月600元，每月结算一次，与租金同时交纳。合同和协议签订后，原、被告均能按合同、协议约定履行各自义务。自2017年以来，被告衡阳潇湘医院效益逐渐下降，两被告有时未按时交纳租金，经原告律师函催促或欠费催缴通知，两被告尚能在规定的期限内自行补交租金。从2019年1月1日起至今，被告不再支付原告房屋租金和停车场租金，原告分别于2019年3月22日、2019年5月22日向两被告送达欠费催缴通知，要求两被告在规定的限期交纳2019年1月至5月的租金共计84724元无果后，原告诉至本院，请求判如所请。本案在庭审时，反诉原告（两被告）表示同意解除合同，其赔偿损失将另行起诉。本院认为：被告衡阳潇湘医院、李智与原告市政公司签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》，是双方当事人意愿表示，符合法律规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，但被告衡阳潇湘医院自2019年1月以后无正当理由或不可抗拒事项再未支付租金，其行为违反了《蒸阳路综合楼场地租赁合同》及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，属违约行为，应承担支付租金及违约责任。故原告要求被告衡阳潇湘医院支付场地租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原、被告签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》中对“被告拖欠租金时每迟延交纳租金一日，被告向原告支付按月租金的2%标准计算滞纳金。”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定。本案中，原告的实际损失为欠款资金占用利润，即银行利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算原告的损失，故原告要求被告衡阳潇湘医院因连续四个月拖欠租金应支付违约金123486元的诉请标准过高，本院不予支持。被告衡阳潇湘医院为个体工商户，虽然被告李智作为被告衡阳潇湘医院投资人共同签订了《蒸阳路综合楼场地租赁合同》，但合同中并未约定由被告李智承担连带责任，故原告要求被告李智对被告衡阳潇湘医院的债务承担连带责任的诉请意见，缺乏法律依据，本院不予支持。两被告辩称被告曾无数次向原告反映情况，要求对其出租的房屋屋面漏水进行维修，原告至今没有维修，致使被告无法正常医疗经营，造成被告经济效益逐年下降50%，经济损失极大，已构成合同违约在先及侵权的意见。但两被告至今未提供其找过原告或书面通知过原告要求对房屋屋面漏水进行修缮的证据，故两被告的该项抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。反诉原告（两被告）要求反诉被告（原告）按双方签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》应承担支付维修费149481元的反诉请求。因反诉请求149481元维修费用是依据衡阳市联邦装饰有限公司出具的“衡阳潇湘医院防水改造预算表”，经查，反诉原告（两被告）提供的衡阳市联邦装饰有限公司于2019年7月19日出具的“衡阳潇湘医院防水改造预算表”，系反诉原告（两被告）单方进行的事项，该预算表既未加盖衡阳市联邦装饰有限公司公司公章，又无现场勘查说明和价格依据及论证，其预算费用149481元不具有合法性，故反诉原告（两被告）提供的衡阳市联邦装饰有限公司于2019年7月19日出具的“衡阳潇湘医院防水改造预算表”证据，不符合法律规定，本院不予采纳；反诉原告（两被告）的反诉请求，不能成立，本院亦不予支持。由于被告衡阳潇湘医院无正当理由违反合同约定不能按期交纳房屋租金，在原告送达欠催缴通知规定的限期内仍不交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告市政公司与两被告于2014年8月1日签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》及原告下属机构市政公司物业管理所与被告衡阳潇湘医院、李智签订的《关于停车补充协议》，应当予以解除。双方权利和义务在合同解除时予以终止，被告衡阳潇湘医院在本院确定的期限内将其租赁的房屋腾空后，返还给原告，但被告所交押金30000元，原告应予退还，可抵减房屋租金。鉴于反诉原告（两被告）表示同意解除合同，其赔偿损失将另行起诉，本院予以应允。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十五条和《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第41条的规定，判决如下：一、原告衡阳市市政工程公司与被告衡阳潇湘医院、李智于2014年8月1日签订的《蒸阳路综合楼场地租赁合同》及原告下属机构市政公司物业管理所与被告衡阳潇湘医院、李智签订的《关于停车补充协议》予以解除；二、被告衡阳潇湘医院支付原告衡阳市市政工程公司2019年1月1日至2019年9月30日房屋租金185229元（20581元/月×9个月）及停车场租金5400元（600元/月×9个月），共计190629元，限被告衡阳潇湘医院在本判决生效后十日内清偿完毕（逾期按房租20581元/月和停车场租金600元/月计算）；三、被告衡阳潇湘医院在本判决生效后十日内支付原告衡阳市市政工程公司房屋租金损失（按中国人民银行同期贷款利率计算至被告衡阳潇湘医院付清房屋租金时为止）；四、被告衡阳潇湘医院在本判决生效后十日内将其租赁的房屋腾空后，返还给原告衡阳市市政工程公司，原告衡阳市市政工程公司退还被告衡阳潇湘医院押金30000元，此款抵减被告衡阳潇湘医院所欠原告衡阳市市政工程公司房屋租金；五、驳回原告衡阳市市政工程公司其他的诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）衡阳潇湘医院、李智的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2293元（已减半收取），由被告衡阳潇湘医院负担；本案反诉费1147元（已减半收取），由被告衡阳潇湘医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  陈锡凯二〇一九年九月二十三日法官助理刘洪勇书记员刘霞附注本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第41条起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主。