广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1497号 原告：韦永海，男，汉族，1976年10月4日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟，广西桂东律师事务所实习律师。 被告：广西虎林房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区三皇庙规划小区排洪河北面规划编号A91号。 法定代表人：陈仕换。 委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 原告韦永海与被告广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程达坤、罗伟，被告委托诉讼代理人张启清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦永海向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付不动产权证[证号：桂(2019)贺州市不动产权第0001729号]；2.判令被告返还收取原告的办理房产证费11920元、契税3250.3元、房屋维修基金6500元、水电开户费2500元，合计24170.3元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告向被告购买商品房，双方于2012年9月21日签订了《商品房买卖合同》，并向原告收取了办理房产证费12000元,契税费3250.3元，物业维修基金6500元。2014年7月7日被告向原告办理交房手续，并向原告收取水电开户费2500元。被告收取原告代为办理房产证费、契税、物业维修基金等费用后应当及时向有关部门代为办理，但由于被告不守诚信将原告的契税款挪作它用，2019年1月17日被告书面要求原告自行去税务部门垫付契税款。2019年3月20日原告向贺州市不动产登记局查询得知被告已于2019年2月3日将原告的不动产证办好，但被告一直拒绝将房产证归还原告。经查询得知办理住宅类不动产登记费的收费标准是80元/件,被告也拒绝将剩余的办证费11920元（12000-80=11920)退回原告。原告通过查询得知被告收取原告物业维修基金6500元后至今也没有向有关部门代为办理。关于被告向原告收取水电开户费2500元，根据国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部门收费项目的通知》计价格(2001)585号文以及《广西区物价局复函商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题》桂价格函(2010)264号文的相关规定即“水电建设安装工程发生的支出属于建筑安装工程费范畴，应计入房价,不得向买主另外收取相关费用”。被告收取原告水电开户费没有法律依据，应当将该费用退还原告。综上，原告认为被告收取原告的上述费用房产证费11920元、契税3250.3元、房屋维修基金6500元、水电开户费2500元，合计24170.3元，没有法律上和事实上的依据，且收取之后亦没有帮原告办理到相关事项，根据相关规定，被告应返还上述财产给原告，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 原告为其诉请向本院提交了以下证据：1.企业信用信息公司报告，证明被告信息；2.商品房买卖合同、购房发票，证明原告向被告购买商品房事实，原告已经付清房屋价款；3.办证费预收款收据，证明被告收取原告代办房产证费用12000元；4.房产登记信息查询情况说明，证明被告于2019年2月3日将已出售给原告的商品房不动产权证（房产证）已经办好，证号：桂（2019）贺州市不动产权第0001729号；5.贺州市不动产登记办事指南一次性告知，证明贺州市不动产登记局关于不动产登记费和证书工本费收取标准，国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规（2016）2559号），不动产登记收费标准：住宅类登记（住宅登记一套为1件）：80元/件；6.税费收款收据，证明被告收取原告代办契税费用3250.3元；7.《协议书》，证明被告承认将原告预交给被告代办的契税款挪用它用并要求原告自行去税务部门垫付契税款才能继续办理房产证；8.税收缴款书票据，证明原告已向税务部门缴款契税3095.45元；9.水电开户费收款收据，证明被告收取原告水电开户费用2500元；10.维修基金收款收据，证明被告收取原告代办维修基金费用6500.5元。 广西虎林房地产开发有限公司辩称，1.原告购买的不动产，原本属于政府对国有陶瓷厂企业进行改制，对职工所进行建设的职工安置住宅，这种性质的土地，政府是减免土地出让金的，相关的准建许可等审批所需要交的其他费用也是减免的，但是后来，经过审批，该土地性质变成了纯商品房，被告在政府相关主管部门审批的过程中，早已按原规划将房屋建好并交付原告使用并办好证，而贺州市国土资源局于2018年6月25日才依据政府调整容积率要求被告补交出让价款1076.25万元。出让金作为建房卖方拿地的基本成本，依法应当作为商品房价款计算在房价中，但政府却在被告建好房卖给原告并房屋办理完不动产权证后才向被告清缴，被告认为应对原告的房屋从职工安置的经济适用房变更为商品房的市场价格进行司法评估，存在的差价由原告承担，如原告不要求被告退还相关费用，被告同意将其保管的不动产权证交付给原告；2.基于上述事实，原告主张交付不动产权证、返还办理房产证费用、契税、房屋维修基金、水电开户费等，被告认为，政府因城市建设规划需要将原本属于经济适用住房改变为商品房，因此增加的建设成本，依法应当由房屋购买人负担，而不能由被告单方负担，其中：（1）房屋维修基金是依法收取，由政府主管部门监管使用，不应当返还；（2）水电开户费问题，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定“水电到户（不包开户、室内水电不包）”，水电开户费已实际发生支出，费用应当由原告承担，被告认为水电开户费原告于2014年使用至今没有提出任何异议，已超过诉讼时效；（3）关于契税，2019年1月17日，原被告经过友好协商签订了《协议书》，明确约定被告承诺自原告领取不动产权证起满二年半后，以收据为凭证退回，现原告却要求被告立即退还契税，不符合诚实信用原则；（4）被告收取原告的办证费用，是因为被告是民营企业，需要雇佣员工，被告为原告办理房屋不动产权证消耗的许多的行政资源，为原告付出了劳务，被告收取原告的办证费用是属于行政资源费和劳务费，自愿交纳，合法收取，无需退还。综上，原告的诉请请求无事实和法律依据，不应得到支持。 被告虎林公司为其辩称向本院提交了以下证据：1.贺发改投资[2011]280号、贺八政投[2010]101号、贺八发政呈[2010]67号、贺八房改[2010]42号等文件，证实广西壹品瓷业有限公司危房改建职工住宅楼项目审批相关文件，该项目经多年改动，从职工集资建房变为经济适用房，导致各种费用不断增加，但购房价格一直不变，同时也证明原业主广西壹品瓷业有限公司变更为广西虎林房地产开发有限公司的事实；2.（1）国有土地使用权出让价款催缴通知；（2）贺规划函[2017]195号;（3）转让无形资产专用发票13页，证实本案涉及的项目已缴纳出让金4010.8万元人民币，但政府于2018年6月25日重新调整并要求被告在接到通知30日内再行补交1076.25万元，此时，本案房屋2011年已建好，2014年已交付使用，2018年正在办理不动产权证；3.《建房协议书》，证实原告并非陶瓷厂职工，不应当享受经济适用房待遇，但其从职工唐小芬处获得该房购买权，建房协议书第四条约定：办证费用另行支付；4.《商品房买卖合同》、《通知》，证实合同第十七条第5项约定:买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付。第7项：买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费，由买受人支付。根据该《通知》，由于政策原因不能建集资房，只能改为经济适用房，所以办证费用只能按经济适用房预收，其中包括税费、评估费、劳务费等相关费用；5.（1）广西壹品瓷业有限公司员工安置住宅小区规划调整图：（2）文源华都花园小区修建性详细规划；6.国有建设用地使用权出让合同、（2008）贺法执字第62-3号民事裁定书；7.建设工程规划许可证；8.贺州市住房和城乡建设局关于交存住宅专项维修资金的通知，证实收取维修基金是依法收取，该资金有专项监管使用，原告主张返还无事实和法律依据；9.建设用地规划许可证:地字第451101201000006号，地字第451101201100047号、建筑工程施工许可证：桂建施许贺字452426201104200404-014452426201110270901-051，证实本案涉及的项目1、2#楼经规划调整后，新办理许可证的事实，原因是政府因债务不能清偿，不给办理，需等相关审批下来才能办理。 被告对原告提交的证据1、2、4、8三性无异议，对证据3真实性无异议，但认为案涉房屋整体的土地性质已经变更，原来规划的是安置住房，但2017-2018年已经变更为纯商品房开发建设，因此相关税费已经不按原来的计算，对证据5真实性无异议，但认为当时所收的费用与现在所谓的不动产登记工本费是两码事，现在的政策与之前的不一样，之前的政策有评估、测量等情况，从开始到现在原告的房价没有增加，但被告的相关费用不断增加，且不动产的费用是计算在相关的税费里面，对证据6真实性无异议，但认为税费是按照原政府规划建设进行预收，被告因为政府的多次规划变动及政策的变更，实际税费到目前为止都无法交清，包括2018年6月25日追缴的1076.25万元出让金，所以税费不能单独按照当时的标准收取，对证据7真实性无异议，但认为该份协议是双方的真实意思表示，合法有效。原告应按照协议约定履行，不能在本案中要求退还原来交纳的契税，对证据9真实性无异议，但认为根据双方的合同附件3第10条水电开户费用应当由原告承担，水电是到户，不包括开户，对证据10真实性无异议，但认为房屋的维修基金是依法收取，该笔款项是由政府的主管部门监管使用的，不应当返还。 原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为被告提交的所有证据所证明的只是一个正常的房地产开发公司所需支付的相关费用，与原告的诉请没有关联性。 原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对原、被告提交的证据均予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2012年9月21日，原告韦永海（买受人）与被告虎林公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区第1幢1单元10层1004号商品房，该合同第十七条第5点约定：买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付；。第7点约定：买受人委托出卖人代为办理分割土地证发生的各项税费等由买受人支付。附件三中约定：水电到户（不包开户，室内水电不包）。2012年9月21日，被告虎林公司出具收款收据，证实被告收到原告交纳的税费3250.3元、办证费预收款12000元、维修基金6500.5元。2014年7月5日，虎林公司向原告开具发票，证实原告交纳了购房款216682元。2014年7月7日，被告虎林公司出具收款收据，证实被告收到原告交纳的水电开户费2500元。 2012年9月7日，被告虎林公司向广西壹品瓷厂的购房户发出《通知》，告知购房户，经八步区人民政府、八步区房改办批准建经济适用房，办房产证费用按经济适用房预收。在办理过程中，改为集资建房按集资建房收费，改为商品房就按商品房收（包含税费）。每户先预收12000元，办好证后，按实际费用结算，多还少补。原告韦永海在该通知上签名确认。 2019年1月17日，原告韦永海（乙方）与被告虎林公司（甲方）签订《协议书》，约定：由于甲方将乙方预交给甲方代管的契税金3250.25元先投入了房产性质变更产生的许多相关费用使用，造成未能及时将该代管契税缴到税务部门办理契税发票，导致无法按时办证。经甲、乙双方协商后，乙方愿意再次拿出资金先交到税务部门，作为乙方办理房屋不动产权证缴纳契税的费用，将房产证办理好。乙方理解并支持甲方目前经济状况的临时困难，自愿将缴纳到税务部门办理领取的契税发票，及时交给甲方办理不动产权证。甲方承诺自乙方领取不动产权证起年满二年半后，把原乙方购房时交给甲方代管的契税金3250.25元以收据为凭证退回给乙方（不计息）。乙方将该笔契税金缴纳到税务部门后，甲方应及时到相关部门做好不动产权证的办理工作，尽早把乙方的不动产权证办理好，交付给乙方使用。2019年1月17日，原告韦永海向税务机关交纳了案涉房屋契税3095.45元。 2019年3月20日，经贺州市不动产登记局查询，案涉房屋权利人为原告韦永海，不动产权证号：桂（2019）贺州市不动产权第0001729号，登记时间：2019年2月3日，房屋性质为市场化商品房。被告亦认可案涉房屋不动产权证已经办理完毕，目前在被告处保管。根据贺州市不动产登记局发布的贺州市不动产登记办事指南，不动产登记费收费标准，其中住宅类登记（住宅类登记一套为一件）：80元/件且核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。 2019年5月29日，贺州市住房和城乡建设局向被告虎林公司发出《关于交存住宅专项维修资金的通知》，要求虎林公司将其收取的包括壹品瓷业小区在内的住宅专项维修资金交存至该局设立的住宅专项维修资金专户，如逾期未交存或未足额交存，将按照中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条[违法本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任]进行处罚。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。案涉房屋的不动产权证属于原告所有，故被告应将其保管的不动产权证交付给原告。原告主张被告向其交付不动产权证，本院予以支持。 关于各项费用的返还问题：1.关于办理房产证费用的问题，从被告2012年9月下发给购房户的通知来看，购房时双方约定办房产证费用按经济适用房预收。在办理过程中，改为集资建房按集资建房收费，改为商品房按商品房收，每户先预收12000元，办好证后，按实际费用结算，多还少补。案涉房屋2019年2月3日办理房产登记，房屋性质为商品房，被告主张其收取的办证费用包括行政资源费和劳务费，本院不予支持，且被告也并未提供证据证实其为办理不动产权证支出了哪些其他的必要费用，应承担举证不能的后果，原告举证办理该套房屋不动产权登记仅需支付80元，主张被告返还多交的办理房产证费11920元，本院予以支持；2.关于契税的问题，由于双方于2019年1月17日签订了《协议书》，约定为了能够及时办理不动产权证，原告自愿再次拿出资金先交到税务部门，被告也承诺自原告领取不动产权证起年满二年半后，把原告购房时交给被告代管的契税金3250.25元退回给原告，根据双方的约定，该3250.25元的退还附有二年半的期限，目前并未到期，故原告诉请被告退还被告原来代收的契税3250.3元，本院不予支持；3.关于房屋维修基金的问题，房屋维修基金是原告购房必须缴纳的费用，被告已代收该项费用，2019年5月29日，贺州市住房和城乡建设局也已经向被告虎林公司发出《关于交存住宅专项维修资金的通知》，责令虎林公司将其代收的专项维修资金交存至该局设立的住宅专项维修资金专户，如逾期未交存或未足额交存，将按有关规定追回，并进行处罚，故原告诉请被告返还该6500元，本院不予支持；4.关于水电开户费的问题，水户、电户归属于买受人，水电开户费应由买受人承担且商品房买卖合同附件三也约定“水电到户（不包开户、室内水电不包）”，原告于2014年7月7日向被告交纳了水电开户费2500元，双方对该费用未约定多退少补，之后原告也一直没有提出任何异议，被告辩称原告该项诉请超过诉讼时效，本院予以支持，原告要求退还该2500元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告广西虎林房地产开发有限公司向原告韦永海交付不动产权证[证号：桂(2019)贺州市不动产权第0001729号]； 二、被告广西虎林房地产开发有限公司向原告韦永海退还办理房产证费11920元； 三、驳回原告韦永海其他的诉讼请求。 上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费404元，减半收取202元（原告已预交），由原告韦永海负担99元,被告广西虎林房地产开发有限公司负担103元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  樊伟彩 二〇一九年九月九日 书记员  何丽靓