广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17225号原告（反诉被告）：钱晓兰，女，1986年5月18日出生，汉族，广东省中山市东区房。委托诉讼代理人：王李明，广东广中律师事务所律师。被告（反诉原告）：恒大地产集团(中山)有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路11号之二第二层203室，统一社会信用代码91442000555568812K。法定代表人：梁华迪，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，该司员工。原告钱晓兰与被告恒大地产集团(中山)有限公司（以下简称恒大中山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，被告恒大中山公司提起反诉，本院经审查后予以合同审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱晓兰委托诉讼代理人王李明，被告恒大中山公司委托诉讼代理人黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱晓兰向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告返还原告已支付购房款70%的款项即35700元。事实与理由：2019年1月14日，原告与被告双方签订《中山市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位中山市东区××路××绿洲花园××商业111卡的商铺，双方约定，商铺价格488585元，支付方式为分7期支付，第1期支付时间为2019年1月15日，第二期为2019年7月13日，以此类推，每半年为一期。现原告已经按时支付了第一期购房款51000元，但因原告经济困难，上有老下有小，无能力继续支付即将到期的第二期款项，于是与被告多次沟通要求解除购房合同并返还已支付的购房款，但被告只同意解除合同，不同意返还已收取的购房款。后原告多次与被告协调无果，无奈只能通过法律途径解决。综上所述，原告已无经济能力继续支付后续购房款，愿意根据法律规定承担已付购房款的30%违约金，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告恒大中山公司辩称，1、被告与原告签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方签署的商品买卖合同及补充协议完全是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，原告对该合同及补充协议的内容均完全清晰及理解，有关条款被告均已尽合理提示并作详细说明的义务。补充协议首条特别注明:“出卖人提请买受人在签署本台同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释”，补充协议第7页第十二条第11款明确载明:“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议为其真实意思的反映。”2.原告主张解除合同并要求被告返还已付房款的70%的款项没有事实和法律依据，应予驳回。本案并不存在《中山市商品房买卖合同》及补充协议中约定的合同解除情形，原告亦未提交证据证明存在法定解除情形。补充协议第二条第(二)项一次性付款、分期付款约定:“在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为分期付款。双方签订合同后，原告仅支付了首期款51000元，按照上述合同约定及法律规定，原告无正当理由要求终止合同的，原告应当承担违约责任，并按照已付款的50%即25500元作为违约金赔偿被告的损失；3.原告支付的首付款51000元中，其中有50000元为签订认购书时支付的定金，买卖合同签订后支付1000元房款。反诉原告恒大中山公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告承担违约责任，并按照已付款的50%即25500元作为违约金赔偿反诉原告损失；2.反诉被告协助反诉原告注销涉案商品房的预告登记手续及合同备案手续。事实与理由：反诉原、被告于2019年1月14日签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告以488585元的价格购买反诉原告开发的中山市东区永安一路6号恒绿洲花园19-21幢一层商业11卡的商品房，该商品房为现房。该商品房已办理预告登记及合同备案手续。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十二条规定:“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十一条规定:“商品房买卖合同签订后，当事人双方经协商一致，需要解除的，持商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向市国土资源局(房地产管理局)申请办理截回网上登记备案申请或终止合同登记备案手续。”补充协议第二条第（二）项一次性付款、分期付款约定:“在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。”补充协议第十二条第5点约定:“买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款宁扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续(包括但不限于办理注销合同备案、网签备案、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等)，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”现反诉被告无正当理由要求终止合同，反诉原告有权根据上述法律规定及合同约定要求其承担违约责任，按已付款的50%即25500元作为违约金赔偿反诉原告损失，且有权直接在其已付房款中扣除该违约金。反诉被告应当履行法律规定及合同约定的附随义务，协助反诉原告到有关政府部门办理撒销预告登记手续、注销合同备案等取消交易的手续。反诉被告钱晓兰辩称，反诉被告同意协助反诉原告注销涉案商品房的预告登记手续及备案手续，但认为支付已付款50%的违约金过高，请求调整为30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年1月13日，钱晓兰（买受人）与恒大中山公司（出卖人）签订《金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）》（编号0009506），约定：钱晓兰购买恒大地产集团(中山)有限公司开发的中山市东区永安一路6号恒绿洲花园19-21幢一层商业11卡的商品房，建筑面积38平方米，转让总价款为488585元；买受人在签订本认购书时支付定金50000元；买受人以分期付款方式按期付款，约定分期付款形式为分七期支付，第一期支付时间为2019年1月15日前支付1000元，第二期为2019年7月13日前支付48859元，第三期为2020年1月13日前支付73288元，第四期为2020年7月13日前支付73288元，第五期为2021年1月13日前支付73288元，第六期为2021年7月13日前支付97717元，第七期为2022年1月13日前支付71145元。签订上述认购书当日，钱晓兰支付了首期款51000元。2019年1月14日，钱晓兰（买受人）恒大中山公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1901004142）及补充协议，就双方权利义务作了详细约定，付款方式仍为分期付款，其中钱晓兰支付的51000元为第一期房款。对逾期付款的违约责任，合同约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同对分期付款的约定补充如下：一次性付款，分期付款的约定：在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。该合同同时约定：买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续(包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等)，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。该合同及补充协议还约定了其他内容。该涉商品房已于2019年1月14日通过合同备案审核。本院认为：钱晓兰与恒大中山公司签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同时，当事人也可以在合同中约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在补充协议第二条第（二）款约定：“在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。”该条款实际上是约定条件的解除条款。根据该约定，钱晓兰以无经济能力继续支付后续购房款为由要求解除合同是符合双方约定的，本院予以支持。但恒大中山公司亦可依该约定在钱晓兰已经支付的款项中直接扣除50%（即51000元×50%=25500元）违约金。该违约金数额相对合同总价款而言并不高，钱晓兰主张要调低违约金为30%缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在钱晓兰因违约解除合同及补充协议得到本院支持的情况下，恒大中山公司主张钱晓兰履行合同附随义务，协助恒大中山公司注销涉案商品房的预告登记及合同备案手续有法律依据，亦符合补充协议第二条第（三）款第2项的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告钱晓兰与被告恒大地产集团(中山)有限公司于2019年1月14日签订的关于买卖“东区永安一路6号恒绿洲花园19-21幢一层商业11卡”的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告恒大地产集团(中山)有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告钱晓兰退还已付购房款51000元的50%即25500元；三、反诉被告钱晓兰于本判决生效之日起七日内，协助反诉原告恒大地产集团(中山)有限公司注销“东区永安一路6号恒绿洲花园19-21幢一层商业11卡”的预告登记及合同备案手续；四、驳回原告钱晓兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费692元，减半收取为346元（原告已预交），由原告钱晓兰负担99元，被告恒大地产集团(中山)有限公司负担247元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费219元（反诉原告已预交），由反诉被告钱晓兰负担（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年九月二十六日书记员 梁楚英赖惠敏