北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9384号原告（反诉被告）：李某某，男，1971年5月15日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张某某，女，1981年5月12日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：龚健光，北京浩勤律师事务所律师。第三人：北京首府饭店，住所地北京市东城区东四块玉南街11号。法定代表人：吕晓青，总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京市中银律师事务所律师。原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）张某某、第三人北京首府饭店（以下简称首府饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李某某的委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，被告张某某的委托诉讼代理人龚健光及第三人首府饭店的委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张某某退还我房屋租金146264元及押金20000元；2.请求判令张某某及首府饭店连带赔偿我损失5万元（具体数额以火灾财产损失表为准）；3.本案诉讼费由张某某承担。事实和理由：2016年3月17日，我与张某某签订《房屋承包协议》，约定将北京市通州区八里桥市场金海街xx号第二、三、四层共计33间房屋出租乙方经营，每年承包金额为416000元，押金为20000元，期限为2016年3月20日至2018年11月29日。合同签订后我依约支付了416000元及20000元的押金，但2016年9月4日因租赁房屋相邻房屋发生火灾导致我承租的房屋部分被烧，进而导致我承租的房屋无法正常使用出租，之后我退还原有的33间租客的房租及押金。在此期间涉案租赁房屋一直处于封闭状态。2016年9月20日，拆迁办通知租赁房屋门口和四层建筑属于违建，并于2016年10月15日拆除四层11间房屋。之后电力局修复电路直至2017年1月14日，涉案租赁房屋修复完成，但仅剩22间房屋可进行出租。在此期间，我一直要求张某某予以协调赔偿事宜，但张某某一直拖延，声称先让我继续使用，待其回京处理完毕后再行与我处理。之后我开始继续使用剩余22间房屋进行出租，但2017年7月18日，整个租赁房屋被通知进行拆迁，我被要求清理住户。后我于2017年7月18日开始清理住户并于2017年7月20日清理完毕。火灾导致我产生损失50000元，张某某与首府饭店一直未能赔付。我与张某某签订的承包合同，名为承包实为租赁，应当按照租赁合同的法律规定进行审理。我租赁张某某的位于四层的11间房屋属于违建，故承包合同中有关四层11间的租赁内容应属无效，且2016年9月4日发生火灾导致整体房屋无法使用，2016年10月15日四层11间违建被拆除，因此张某某应该退还四层11间房屋自2016年3月20日至2017年3月19日的租金共计138666元。涉案房屋因2016年9月4日火灾至2017年1月14日（共计130天）导致我无法使用租赁房屋，该期间22间的租金共计98776元应当退还。自2016年3月20日至2017年3月19日期间的租金，张某某共应当退还237442元。在火灾期间张某某要求我继续使用租赁房屋，待获得第三人的赔偿后再行与我进行清算，故此我自2017年3月20日一直使用租赁房屋直至2017年7月18日要求房屋拆除，共计120天，产生租金共计91178元。综上，张某某应当退还我租金共计146264元，但张某某一直以各种理由予以拖延，为此我诉至法院，望判如所请。张某某辩称，不同意李某某的诉讼请求。理由如下：1.李某某要求退还房屋租金138666元无依据，根据高院解答及最高院的司法解释，即使认定房屋为违建，李某某一直占有使用房屋也应当支付占有使用费；2.我不认可李某某主张火灾影响使用房屋到2017年1月14日，我同意退还李某某2016年9月4日至2016年11月1日的房屋租金，但是由于合同于2017年3月19日到期，且李某某在此后一直在出租占有房屋，应当用李某某的占有使用费折抵租金，2017年3月20日之后李某某对房屋的占有使用费已经全部折抵其租金损失；3、火灾是案外人胡庆祝造成的，其应当负侵权责任，而不是合同相对方的责任。首府饭店述称，李某某要求我方连带赔偿的5万元损失均是火灾造成的，而火灾的责任不在我方，故不同意赔偿其损失。张某某向本院提出反诉请求：1.判令李某某向我支付二层和三层房屋的占有使用费，按照每月23111元计算，自2017年3月20日起计算至李某某实际将房屋返还我之日止暂计至2017年5月20日止共计46222元；2.判令李某某承担反诉费用。事实和理由：李某某起诉我房屋租赁合同纠纷一案正在审理过程中，我认为李某某在房屋租赁到期后继续占有房屋，应当支付房屋租金。虽然2016年9月4日起火导致房屋暂时不能使用，但李某某在房屋租赁合同于2017年3月19日到期后仍然占有房屋并继续出租，直至提起反诉时仍未将房屋交还给我，因此其应当支付在此期间的房屋租赁费用，按照两层房屋的租金标准进行计算，每月23111元，在此基础上扣除其不能使用房屋的四个月租金，暂计为46222元。综上，请求支持我的全部反诉请求。李某某对张某某的反诉辩称：1.张某某的反诉请求不明确，其主张我使用房屋至今，那么其主张计算租金也应该至今，而不是暂计算2个月；2.2017年7月18日前拆迁单位已经贴出公告要求涉案房屋全部拆迁，我在7月18日之后将租户全部清走，并要求张某某办理交接手续，但是张某某一直置之不理，故不同意支付2017年7月18日之后的房屋租金；3、涉案房屋到期后很长时间，张某某一直未采取积极措施要求我交纳租金或收回房屋，我认为由此扩大的损失应由张某某自己承担；4、张某某在反诉状中提到我应支付的房屋占有使用费应扣除4个月的租金，我认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月30日，首府饭店与张某某签订《房屋租赁合同》，将坐落在北京市通州区八里桥市场内金海街xx号的建筑物的第二、三、四层出租给张某某使用，租赁期限自2015年11月30日起至2018年11月29日止。2016年3月17日，张某某作为甲方与李某某作为乙方签订《房屋承包协议》。该协议主要内容为：1.甲方将坐落在北京市通州区八里桥市场内金海街xx号建筑物的第二、三、四层承包给乙方用于公寓经营，承包期限自2016年3月20日起至2018年11月29日止。2.每年承包金为416000元，每半年支付一次，乙方应于协议签订之日起付清上半年承包金208000元整，之后每期承包期满前一个月支付下一个承包期的承包金208000元，之后以此类推。3.自协议生效之日起，乙方需一次性向甲方支付承包押金20000元。该协议后附有以下手写内容，“付加条件：乙方投入物品归乙方所有。如遇拆迁未发生房费按天数退还。”张某某在上述内容后签字确认。李某某称，双方之间的合同关系名为承包，实为房屋租赁。张某某对此未予否认。协议签订当天，张某某向李某某出具收条，表示收到李某某180000元，同意剩余48000元近期交付。2016年4月20日、2016年8月27日李某某通过银行转账分别向张某某给付48000元、208000元。李某某共向张某某支付租金及押金共计436000元。另查，2016年9月4日，与李某某承租房屋毗邻的建筑物发生火灾，对李某某承租房屋的使用造成一定影响。李某某主张，因火灾导致其租赁房屋内物品损失。为证明其主张，李某某向本院提交了其自行制作的“火灾财产损失表”。张某某、首府饭店对此均不予认可。2016年9月20日，因李某某承租房屋的四层属于违法建筑，相关单位开始进行拆除。李某某称，拆除工作于2016年10月15日完成，张某某与首府饭店均认可违法建筑拆除的起始时间，但均表示不清楚拆除完成时间。因火灾及违建拆除对房屋造成影响，首府饭店对李某某承租的房屋进行了修缮。李某某称修缮工作于2017年1月14日完成，张某某与首府饭店称修缮工作于2016年11月完成。在（2017）京0112民初21862号案件中，首府饭店为证明其因修缮火灾造成的房屋损毁而产生的损失，向法院提交了《兖矿集团土建工程施工合同》。本案审理过程中，本院组织各方对该证据进行了质证。该合同签订时间为2016年12月1日，工程名称为通州区八里桥市场内房屋维修，工程内容为屋面防水、部分墙面刮腻子找平等，合同工期为2016年12月5日至2016年12月16日。再查：2017年7月20日，北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会、北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会作为搬迁人发布《通州区八里桥片区棚户区改造项目（二期）搬迁公告》，并将公告张贴于金海街xx号。公告载明：搬迁范围为东至通惠北路（含道路东侧三角地），南至金海街（含工艺品厅），西至京承铁路，北至京承铁路；搬迁奖励期限为2017年7月20日至2017年8月8日。李某某称，2017年7月18日，其得到相关单位口头搬迁通知后便开始清理租户，并于2017年7月20日清理完毕，之后便不再使用租赁房屋。张某某则主张李某某至今仍占用案涉房屋。为证明其主张，张某某向本院提交了名称为“管理费收据北2”的票据一张。该票据显示，用户“兴隆E”于2017年7月21日购电1001元。李某某对该票据不予认可。首府饭店对该票据表示认可，并称票据上的用户名“兴隆”即代表案涉房屋的登记产权人兖州矿务局兴隆庄煤矿。本案审理期间，本院前往案涉房屋所在地进行现场勘察，发现目前案涉房屋已经被围挡围起，无法进入。本院另就李某某租赁、使用案涉房屋期间，案涉房屋的水电供应情况向北京八里桥农产品中心批发市场有限公司（以下简称八里桥市场）了解情况。该公司向本院就相关问题作出以下说明：1.经了解，金海街xx号房屋产权不属于八里桥市场，市场仅负责代表国家水电部门，收取其用水用电费用。2.2016年9月-11月，金海街xx号房屋所在位置，因隔壁楼房发生火灾，烧毁供电线路，导致停电，但未停水。3.2017年7月，按国家疏解腾退政策，其房屋处于拆迁区域范围内，因政府拆迁，将供电线路砸毁，政府拆迁方一直未将电线恢复，停电至今。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李某某与张某某签订的《房屋承包协议》，从内容来看，实为房屋租赁协议。该协议标的物包括位于金海街xx号的建筑物的第二、三、四层。根据已查明的事实，该建筑物第四层系违法建筑，故该协议中相关部分虽为双方真实意思表示，但因违反法律法规的强制性规定而无效。该协议关于金海街xx号第二、三层的内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，李某某与张某某均应依约履行合同义务。根据《房屋承包协议》，房屋租期为2016年3月20日至2018年11月29日。在上述房屋租赁期间内，因发生火灾、拆除违法建筑、拆迁等事件导致李某某在特定时间内无法正常使用租赁房屋，其根据合同应缴纳的租金应相应减免。本案双方当事人争议的焦点问题即为李某某在合同期内因不可归责于其自身的原因不能正常使用租赁房屋的时间区间。第一，虽李某某与张某某签订的《房屋承包协议》中关于案涉房屋第四层的内容无效，但自2016年3月20日起至2016年9月4日火灾发生之前，该违法建筑确由李某某占有使用，其应比照租金标准给付张某某占有使用费。具体数额，经本院核算为64220元。火灾发生后，案涉房屋第四层无法使用，直至2016年9月20日开始被拆除，故从2016年9月4日起，李某某无需向张某某支付上述违法建筑的占有使用费。第二，2016年9月4日，与李某某承租房屋毗连的房屋发生火灾，并导致在2016年9月至11月期间，其承租房屋断电。2016年9月20日，李某某承租房屋的四层被作为违法建筑开始拆除。因火灾及违建拆除，首府饭店对李某某承租房屋进行了修复。首府饭店称，其于2016年11月已完成全部修复工作，然而其提交的《兖矿集团土建工程施工合同》显示该合同签订时间为2016年12月1日，约定的工期为2016年12月5日至2016年12月16日。首府饭店称，其修复工作仅限于案涉房屋的三层屋顶，不影响李某某正常使用二、三层房屋。但该合同约定的工程内容为屋面防水、部分墙面刮腻子找平等，显然包括除屋顶修复之外的墙面修复工程。根据以上事实，本院认定自2016年9月4日至2016年12月16日，李某某承租房屋不具备使用条件，张某某作为出租方无权要求李某某缴纳该时间段对应的第二、三层房屋租金。李某某主张，首府饭店完成房屋修复的时间为2017年1月14日，但未提交证据予以证明，本院不予采信。第三，2017年7月20日，搬迁单位发布搬迁公告，并要求被搬迁单位及个人于当日起开展搬迁工作。李某某称其接到通知后便着手对其出租公寓内的租客进行清理，并于2017年7月20日完成，自此未再实际使用案涉房屋，但张某某一直未积极配合其进行房屋交接。张某某承认其未主动联系李某某收房，但坚称李某某至今仍在占用案涉房屋。然而，根据八里桥市场出具的“说明”，自2017年7月，案涉房屋的供电线路即因拆迁被砸毁，且至今仍未恢复。在电力供应缺失的情况下，李某某无法将案涉房屋作为出租公寓使用。张某某虽主张李某某未与其联系进行房屋交接，但在案涉房屋已无法使用的情况下，张某某的上述主张不合常理。且根据双方在《房屋承包协议》后所附条款，在发生拆迁的情况下张某某须退还未发生的租金。在搬迁单位已发布搬迁公告的情况下，与张某某交接房屋并对房款进行结算符合李某某的利益，这进一步印证了张某某的上述主张不合常理。故，本院认定，自2017年7月20日起至合同期限届满之日，因案涉房屋被列入拆迁范围，且失去电力供应，不具备使用条件，李某某无需缴纳租金。故，案涉房屋第二、三层实际具备使用条件的时间为2016年3月20日至2016年9月4日，以及2016年12月17日至2017年7月20日。在上述期限内，李某某应支付的房屋租金经本院核算为292600元。另，如上所述，因张某某未积极配合李某某交接房屋，且目前房屋已不具备进行现场查验的条件，张某某也未提交任何证据证明李某某有任何应扣减押金的行为，故对于李某某已交纳的押金20000元，张某某应予退还。关于李某某提出的张某某与首府饭店连带赔偿因火灾给其造成的损失的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，且张某某与首府饭店均非火灾责任人，故对其该项诉求，本院不予支持。关于张某某的反诉请求，经本院核算，李某某已交纳的房屋租金在扣减实际使用案涉房屋产生的租金和占有使用费后仍有结余，故对于其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张某某于本判决生效之日起七日内退还李某某房屋押金及剩余房屋租金共计79180元；二、驳回李某某的其他诉讼请求；三、驳回张某某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2272元，由李某某负担1382元（已交纳），由张某某负担890元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费478元，由张某某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 锋二〇一九年九月十二日书记员 刘青霞