广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤04民再8号再审申请人（一审原告）：赵爵耀，男，汉族.被申请人（一审被告）：珠海市美地房地产开发有限公司.法定代表人：薛振华，总经理。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。一审第三人：珠海市斗门金信房产联合开发公司.法定代表人：雷泽伟。一审第三人：中国教学仪器设备广州公司.负责人：石朝志，总经理。委托诉讼代理人：徐志坚，男，汉族.一审第三人：珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行.负责人：张小蓉，行长。再审申请人赵爵耀与被申请人珠海市美地房地产开发有限公司（以下简称美地公司）、一审第三人珠海市斗门金信房产联合开发公司（以下简称金信公司）、中国教学仪器设备广州公司（以下简称中教仪公司）、珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（以下简称农商行斗门支行）房屋买卖合同纠纷一案，再审申请人赵爵耀不服珠海市斗门区人民法院作出的（2017）粤0403民初1217号民事判决，向本院申请再审。本院（2018）粤04民申42号民事裁定，裁定本院提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵爵耀、被申请人美地公司的委托诉讼代理人蒙晋伟、廖丽雅、中教仪公司的委托诉讼代理人徐志坚到庭参加了诉讼。被申请人农商行斗门支行、金信公司经本院合法传唤不到庭，本院依法对其进行缺席审判。本案现已审理终结。赵爵耀申请再审请求：1、撤销（2017）粤0403民初1217号民事判决，判令美地公司将珠海市斗门区白蕉镇城东连桥路142号商铺过户到赵爵耀名下；2．请求依法判决一审、再审的费用由美地公司承担。事实和理由：美地公司将涉案商铺登记在自己名下所依据的证据是虚假的，《转让协议书》才是美地公司与中教仪公司真实的转让协议，其中并不包括涉案商铺。本案中，美地公司将涉案商铺登记在自己名下是不合法的，违法行为不应得到保护，应将涉案商铺登记在赵爵耀的名下，一审认定美地公司没有义务将涉案商铺过户给赵爵耀是错误的。一审中，美地公司称自己是通过合法购买的方式将涉案商铺登记自己名下。实际上，美地公司提交的《房屋买卖合同》不是真实的买卖合同，《房屋买卖合同》第十条明确写明“甲乙双方根据中教仪（2010）21号及2010年5月10日签订的《转让协议书》，本合同只作为办理房地产登记过户”，在一审中，赵爵耀在庭审中就提出《转让协议书》才是美地公司与中教仪公司真正的转让合同，但美地公司并没有提供，中教仪公司没有出庭说明真实情况，也没有向法院提交至关重要的《转让协议书》，导致一审法院认定错误。一审结束后，经包括赵爵耀在内的众多商铺业主到中教仪公司再三请求，中教仪公司才将真正的转让协议拿出来。《转让协议书》才是真实、合法的，中教仪公司向美地公司转让之前，赵爵耀就已经合法购买了涉案商铺，所以在转让协议明确写明“首层商铺及有住宅7套”已经出售，涉案商铺不在转让范围之内。2010年10月14日美地公司发出通知要求桥东金坑中苑二栋三栋底层商铺业主在2010年10月20日前带房产购买合同、缴款单据到美地公司办理登记手续，赵爵耀见到斗门区国资委的委托书和美地公司的通知，非常配合地将购买商铺合同、缴款单据拿到美地公司进行了登记，美地公司当时承诺待完善全部手续后就和赵爵耀办理房产证，没有像李仕新“（2015）珠斗法民三初字第1051号案”那样与美地公司签订书面协议，何况即使与美地公司签订有书面协议的李仕新依然遭到美地公司的否认，最终通过法院诉讼才维护到自己的合法权益。赵爵耀与李仕新情况相同，李仕新是7套住宅购买人之一，赵爵耀是首层商铺购买人之一，只是赵爵耀过于相信美地公司而没有签订协议。美地公司作为中教仪公司的代理人，受斗门区政府、斗门区国有资产委员会的委托，依据《转让协议书》妥善处理涉案商铺的历史遗留问题，完成确权事宜，但是美地公司为了私己隐藏真实合法的《转让协议书》，依据虚假的《房屋买卖合同》将涉案商铺登记在自己名下。美地公司以不合法的手段将涉案商铺登记在自己的名下，严重损害了赵爵耀的合法权益，理应将涉案商铺过户回给赵爵耀。赵爵耀现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和第二百零五条规定，特依法申请再审，通过再审以纠正生效判决中的错误，以切实维护赵爵耀的合法权益不受侵犯。美地公司辩称：一、赵爵耀未能举证其为案涉房产的所有权人，应当承担举证不能的不利后果。赵爵耀并不能证明其对涉案房产拥有所有权。在本案的一审过程中，赵爵耀提供了的证据不足以认定其为案涉房产的所有权人。赵爵耀与金信公司没有购房合同，只有一张1993年4月8日出具收款五万元的收据，赵爵耀无法举证金信公司与原案涉房产开发者斗门县城乡规划技术协会（以下简称规划协会）或者原案涉房产的所有权人中教仪公司有任何关系或者关联。上述收据在没有银行转账记录的佐证下不能证明赵爵耀所谓的“购买房产”的行为已经事实上支付了对价，且在没有购房合同确认的情况下，也无法查清五万元是否为全部购房款。但根据规划协会和中教仪公司在1992年合同可知，就每平方米的建设成本而言也是1,300元，按照本案涉房产为40.6平方米，建设成本总价也至少为52,780元。再结合（2019）粤04民再8号和9号案中，当事人所提交的合同中案涉房产的出让单价高达4,000多元，由此可以推算，5万元肯定不是商铺的全部购房款，即赵爵耀尚未支付全款。而从赵爵耀提供的水电费缴费记录可知，赵爵耀应是在2007年左右开始使用案涉房产，然而，根据2007年11月22日斗门区政府常务会议纪要第23期的纪要以及2008年7月19日斗门区人民政府召开《区政府工作会议纪要第63号》可知，虽然规划协会在2000年进行了验收，但是一直没有交付给中教仪公司使用，那么赵爵耀需要对所使用的商铺是由谁交付的事实予以证明。若赵爵耀无法陈述清楚以及提供证据说明，则可以推定案涉房产是赵爵耀自行使用，未经交付，故有关的水电费缴费记录并不能证明赵爵耀是合法所有权人，甚至不是合法的使用人。退一步说，即使赵爵耀真是向金信公司支付了5万元用作购买案涉房产，但是如前所述，金信公司并非案涉房产的所有权人，也没有证据证明金信公司是受规划协会或者中教仪公司的委托，更没有规划协会或中教仪公司的事后追认，故赵爵耀根本无法证明其为案涉房产的所有权人，故若赵爵耀真的支付了相应的对价，只应当向金信公司主张其经济损失，而非向美地公司主张权利。二、本案的案涉房产产权登记在美地公司名下，是经过斗门区国有资产管理委员会办公室牵线，并由美地公司支付相应对价所依法取得的结果，美地公司适用善意取得制度。2007年11月22日，斗门区政府常务会议纪要第23期的纪要中明确决定，由区国资委负责跟进有关工作，按照原双方（斗门县城乡规划技术协会与中国教学仪器设备广州分公司）签订的供、买楼协议内容，在确保国有资产不流失的原则下，理顺好关系和推进问题的解决。2008年7月19日斗门区人民政府召开《区政府工作会议纪要第63号》详细陈述了斗门县城乡规划技术协会与中国教学仪器设备广州分公司之间的历史问题，并决定由区国资办持物业托管文件和工程验收合格等相关资料到房地产登记部门办理有关自建房登记业务。待房地产登记部门将该物业确权登记到规划协会名下（但不发证）后，经区国资办同意后，登记部门按二手房转让程序，直接将该物业办至中教仪公司名下。美地公司是经过国资委牵头才参与到案涉房产的买卖关系中，且美地公司还承担了案涉房屋的维修以及案涉房产完善烂尾的承建工程。最后按照与中教仪公司以及国资委的约定支付了合同对价13,087,490元。上述合同对价对应的案涉房产的面积是10067.3平方米。该面积与规划协会在2010年5月1日与中教仪公司签订《房地产买卖合同》的面积相对应，更与美地公司与中教仪公司2010年5月10日签订《房地产买卖合同》约定的面积相对应。即在美地公司向中教仪公司支付价款时并不存在将首层商铺以及7套住宅排除的情况。由此可见，美地公司取得案涉房产所有权是基于合同约定以及支付相应对价所取得，并且在2012年11月20日按照10200.59平方米整体确权，在2012年12月13日单独就本案争议的商铺，即违约珠海市斗门区白蕉镇城东连桥路142号办理了房产证。根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”美地公司适用善意取得制度。三、赵爵耀诉请的案涉商铺产权明确，赵爵耀诉请过户到其名下没有事实和法律依据。赵爵耀的诉讼请求是为将案涉房产办理过户其名下，该请求应是根据房产买卖合同或者其他法律关系所产生附随义务的。但是在本案中，美地公司和赵爵耀之间并不存在买卖合同关系，故美地公司没有义务将涉案房产过户给赵爵耀。同时，赵爵耀也没有证据证明其与原房产开发者即规划协会或者中教仪公司有合同关系。根据合同相对性，美地公司从签订购买烂尾楼合同到最后取得产权登记整个过程，都是由国资委牵线并只与原开所有权人中教仪公司发生买卖关系，与赵爵耀无关。赵爵耀诉请要求美地公司将房产过户到其名下，根据没有任何事实和法律依据。四、《转让协议书》并不能证明赵爵耀为案涉房产所有权人。首先，如前所述，赵爵耀提供的收据并不足以采信。其次，赵爵耀在再审中提交的《转让协议书》，虽然确为美地公司与中教仪公司在2010年5月1日签订，协议中也提及首层商铺及住宅7套已经出售，但是基于如下原因，不能作为认定赵爵耀为案涉房产所有权人的依据：1、虽然在《房地产买卖合同》中有约定“甲乙双方根据中教仪（2010）21号及2010年5月10日签订的《转让协议书》本合同只作为房地产登记过户”的描述，但是该描述并不清晰。首先，2010年5月10日签订的《转让协议书》约定的转让面积是不少于8000平方米，转让金额为630万元，但实际上，根据2010年7月1日国资委与中教仪公司、美地公司签订《桥东商住楼项目处理协议书》可知，国资委一直都是按照验收面积9969.6平方米来确定确权过户事宜，并且要求美地公司承担应由规划协会承担的税费和工程未完成的部分费用，合同的总对价是13,087,490元，而仅仅是630万元。2、《转让协议书》中没有明确首层商铺及住宅7套已经出售的具体情况。首层商铺由谁出售，出售给谁，出售的价格如何以及所谓已经出售的7套住宅的购买人是谁、合同如何签订均没有任何说明，案涉房产本就因历史问题导致烂尾而没有办法按约定交付，而中教仪公司以及国资委不明确告知上述所谓出售情况，美地公司无法核查真实性。3、如前所述，即使《转让协议书》所陈述的首层商铺及住宅7套已经出售是事实，结合美地公司在2010年10月14日发出的《通知》可知，美地公司确实按照国资委办公室的委托，对有关购房的情况进行核查，只是由于包括本案赵爵耀在内其他购房者都无法证明其购房的合法性。4、再综合美地公司所提交的资料可以知道，美地公司是根据国资委的要求按照其后经过测绘确定的面积10200.59平方米进行确权的，如果包括本案赵爵耀在内的所谓购房者能够提供证据证明其购买房产的合法性，则美地公司根本无法按照上述案涉房产的全部面积进行确权，更无法办理房产证。本案争议的焦点是赵爵耀需要证明其已经依法支付相应对价，是合法的购房人，故赵爵耀仅凭《转让协议书》根本无法证明其就是所谓购房者之一的事实，更无合同佐证赵爵耀已经依法支付全部对价，但美地公司按照法律的要求与房产原所有权人签订了合同，支付了全额对价，缴纳了各种税费，并且已经履行了公告、房地产确权及登记等手续，所以美地公司才能依法取得涉案房产的产权登记的。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院依法驳回赵爵耀的全部诉请。中教仪公司述称：同意再审申请人再审请求、事实和理由。再审期间，再审申请人赵爵耀向本院提交了中教仪公司与美地公司签订的《转让协议书》，该协议书第一段约定称“……首层商铺及有住宅7套已经出售，但综合楼还有部分手续至今未办理完毕……”。本院再审认为，一审法院对涉案房产在中教仪公司与美地公司签订《转让协议书》并登记在美地公司之前是否已经出售、中教仪公司与美地公司在办理涉案房产登记时是否通知过再审申请人赵爵耀、再审申请人赵爵耀是否已经支付完毕涉案房款、以及涉案房产是否抵押等基本事实认定不清，因此，本案应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初1217号民事判决；二、本案发回广东省珠海市斗门区人民法院重审。再审案件受理费人民币2,300元，由本院退回给赵爵耀。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年九月九日书记员 苏婉婷