湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6228号原告：邓仕熙，男，1971年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：谭金林，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：周含序，湖南华硕律师事务所律师。被告：长沙市雨花区雨花亭好吃城酒家，住所地湖南省长沙市雨花区新建东路35号阳光锦城9栋203—204号。经营者：龙望华。被告：龙望华，女，1962年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告邓仕熙（以下简称原告）与被告长沙市雨花区雨花亭好吃城酒家（以下简称被告好吃城酒家）、龙望华（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周含序，被告好吃城酒家的经营者暨被告龙望华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告好吃城酒家向原告支付租金116000元；2.被告好吃城酒家以116000元为基数，按照每月1%的利率标准向原告支付自2019年2月4日起至全部租金清偿之日止的违约金，其中暂计至2019年6月13日的违约金为4827元；3.被告龙望华对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月1日，原告与被告好吃城酒家签订《商铺租赁合同》，约定被告好吃城酒家租赁原告位于长沙市过道）的房屋，租赁时间自2014年8月1日起至2030年9月1日止，租金60000元／月，被告向原告支付租赁保证金60000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告好吃城酒家。2016年7月1日，原告与两被告签订《补充协议》，协议确认了被告好吃城酒家拖欠原告2015年10月至12月、2016年1月、3月、6月的租金共计360000元的事实；被告龙望华对被告好吃城酒家的付款义务承担连带保证责任。2017年1月初，原告与两被告对2016年12月30日之前被告好吃城酒家所欠420000元租金的事实进行了确认，两被告承诺分两次付清，同时原、被告口头协商降低后的租金标准（50000元／月）计算租金。上述拖欠的420000元租金，被告好吃城酒家支付了240000元，尚有180000元未支付。2017年1月至7月两被告又新增欠付租金50000元，扣除被告好吃城酒家陆续支付的54000元以及之前交付的60000元保证金，截止至原告起诉时止，两被告尚欠租金116000元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告好吃城酒家、龙望华共同辩称：1.对原告第1项诉讼请求主张的欠付租金116000元无异议。2.原告与两被告曾口头协商不要求两被告支付违约金，故对原告的第2项诉讼请求不予认可。3.被告好吃城酒家虽未办理工商登记注销手续，但被告好吃城酒家实际上已停止营业，故被告龙望华承担付款责任即可，被告好吃城酒家不应再承担相关责任。4.2017年6月至7月中旬，被告好吃城酒家一直在腾空铺面，并未实际经营，该两个月租金原告应予免除。本院经审理认定事实如下：坐落于长沙市房屋原系曾玉翔所有，房屋产权证号为长房权证雨花字第××号，建筑面积为2175.51㎡。2010年9月12日，曾玉翔（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“（一）甲方将长沙市房屋出租给乙方，租赁期限自2010年9月12日起至2030年9月12日止。（二）房屋租金共计10000000元，付款方式为一次性付款。因甲方购买的租赁物业是向乙方借款所购买，现甲方无力归还乙方借款，甲方自愿以20年租金抵付乙方的借款。（三）租赁期内，乙方可自行转租，甲方不得干涉”。曾玉翔与原告在合同中还约定了其他事项。2014年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告好吃城酒家（乙方、承租方）签订1份《商铺租赁合同》，合同约定：“（一）甲方将位于长沙市过道），共计约1113.41㎡租给乙方独自经营餐饮业。（二）租赁时间自2014年8月1日起至2030年9月1日止，租金60000元／月，租金从第三年起，按年租金的5%递增计算至本合同履行终止。（三）合同签字生效后三日内，乙方向甲方交付租赁保证金60000元。保证金在合同履行期满后，在乙方交清租金、水、电、物管费时，甲方如数退还给乙方。（四）乙方应按时交纳租金，乙方如未按时交纳租金，从第三日起，甲方按应收租金的日1‰收取滞纳金。若在所指定交款日后累计七天仍不交租金及滞纳金，则视为乙方单方解除合同，所造成一切后果及损失由乙方全部承担。本合同的修改、变更和解除，均由甲、乙双方以书面形式确定。如乙方中途终止合同，除应交清租金外，其保证金不予退还（经甲方同意除外）”。原告和被告好吃城酒家在合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告好吃城酒家依约支付原告租赁保证金60000元。2016年7月1日，原告（甲方）与被告好吃城酒家（乙方）、被告龙望华（丙方、保证人）签订1份《补充协议》，协议约定：“（一）甲、乙双方一致确认乙方拖欠甲方2015年10月至12月、2016年1月、3月、6月的租金共计360000元的事实，乙方承诺在2016年12月30日前一次性支付上述360000元。（二）乙方从2016年7月1日起至2016年12月30日止，共6个月，在原每月租金60000元基础上，乙方暂时每月先支付租金50000元，余下缓交的租金（即2016年7月1日起至2016年12月30日止，共计60000元），乙方在2016年12月30日前一次性支付给甲方。（三）丙方对乙方在本协议项下应向甲方履行的各项义务提供连带保证，自愿承担连带保证责任。（四）如乙方任何一期未按本协议约定足额支付租金，甲方有权要求乙方一次性付清拖欠未付的全部租金，乙方按未付租金总额的日3‰向甲方支付逾期付款违约金，同时腾空房屋交付甲方”。原告和两被告在合同中还约定了其他事项。2017年1月20日，原告（甲方）与被告好吃城酒家（乙方）、被告龙望华（丙方）签订1份《确认书》，载明：“甲、乙、丙三方一致确认2016年12月30日前乙方拖欠甲方租金420000元。乙方应于2017年1月20日向甲方支付拖欠租金240000元，乙方应于2017年5月30日一次性向甲方支付剩余拖欠租金180000元。除上述内容变动外，原签订的《补充协议》条款不变。如停业或转让，房屋结到搬出为止”。2013年8月27日，曾玉翔因涉及其他案件纠纷，长沙市开福区人民法院委托湖南龙人房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估拍卖。庭审中，原告陈述该房屋现登记在尤钊宇名下。另查明：（一）案件审理中，原告明确诉讼请求第1项中的116000元欠付租金的计算方式为：被告好吃城酒家的租金一直计算至2017年7月，其中2016年12月之前被告好吃城酒家欠付租金180000元，2017年7月欠付租金50000元，减去已支付的60000元租赁保证金以及2017年7月之后支付的54000元，被告好吃城酒家仍欠付租金116000元。（二）被告龙望华陈述被告好吃城酒家现已停止营业，但未办理工商登记注销手续。（三）原告与两被告一致认可：被告好吃城酒家于2017年7月从租赁房屋内搬离；扣除被告好吃城酒家已支付的60000元租赁保证金，截止至原告起诉时止，被告好吃城酒家尚欠原告租金共计116000元。原告与两被告因欠付房租支付问题未能达成一致意见，原告遂于2019年7月1日诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告的身份资料，房屋产权证，《房屋租赁合同》，《商铺租赁合同》、《补充协议》、《确认书》、《致估价委托人函》以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案涉案房屋原系曾玉翔所有，曾玉翔与原告于2010年9月12日签订《房屋租赁合同》后，原告依法取得涉案房屋的租赁权，租赁期限截止至2030年9月12日。《房屋租赁合同》还规定原告在租赁期内享有转租权，故原告有权将涉案房屋转租给被告好吃城酒家。即使曾玉翔因涉及其他案件纠纷，导致长沙市开福区人民法院对涉案房屋进行评估拍卖后，尤钊宇竞拍取得涉案房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”的原则，曾玉翔与原告签订的《房屋租赁合同》，原告与被告好吃城酒家签订的《商铺租赁合同》以及原告与两被告签订的《补充协议》仍然有效，且上述合同对合同当事方均有约束力。原告与两被告一致认可扣除被告好吃城酒家已支付的60000元租赁保证金，截止至原告起诉时止，被告好吃城酒家尚欠原告租金共计116000元，本院予以确认。原告主张被告好吃城酒家以116000元为基数，按照每月1%的利率标准支付自2019年2月4日起至全部租金清偿之日止的违约金，原告主张的违约金利率标准未超过《商铺租赁合同》规定的滞纳金利率标准，本院予以支持。《补充协议》规定被告龙望华自愿对被告好吃城酒家应承担的合同义务提供连带保证责任，故原告要求被告龙望华对被告好吃城酒家欠付租金及违约金承担连带清偿责任符合合同约定，本院予以支持。两被告主张原告与两被告经口头协商后，原告不要求两被告支付违约金，但两被告未提供证据证明，原告亦不认可，本院对两被告的该主张不予支持。两被告主张被告好吃城酒家实际上已停止营业，不应再承担相关合同责任，而应由其经营者即被告龙望华承担合同责任，但被告好吃城酒家从事经营活动并非以被告龙望华的名义进行，而是以其字号的名义进行，且被告好吃城酒家并未注销工商登记，其仍具有民事主体资格，本院对两被告的该主张不予支持。两被告还主张2017年6月至7月中旬被告好吃城酒家一直在腾空铺面，并未实际经营，2017年6月、7月的租金应予免除，两被告的该主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告长沙市雨花区雨花亭好吃城酒家自本判决生效之日起7日内向原告邓仕熙支付租金116000元，并以116000元为基数支付从2019年2月4日开始按月利率1%计算至116000元付清之日止的违约金；二、被告龙望华对上述第一项支付义务承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2717元，因适用简易程序减半收取1358.50元，由被告长沙市雨花区雨花亭好吃城酒家和被告龙望华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年九月五日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。