北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8498号原告：北京九州祥瑞物业管理有限公司，住所地北京市海淀区小南庄49号一层。法定代表人：李建华，执行董事。委托诉讼代理人：张继成，该公司经理，住北京市海淀区。被告：北京龙城金科技有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区1号楼-1层-102室-148。法定代表人：狄怀珍，执行董事。委托诉讼代理人：张晓光，北京安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，北京安理（呼和浩特）律师事务所律师。被告：北京金百万餐饮股份有限公司，住所地北京市顺义区府前西街南侧（储备库）。法定代表人：邓刚，董事长。委托诉讼代理人：邓超，该公司员工。委托诉讼代理人：王泽希，北京市京师律师事务所律师。被告：北京金百万餐饮管理有限责任公司，住所地北京市顺义区府前西街南侧（储备库）。法定代表人：邓刚，董事长。委托诉讼代理人：邓超，该公司员工。委托诉讼代理人：丁永聚，北京市京师律师事务所律师。原告北京九州祥瑞物业管理有限公司（以下简称九州祥瑞）与被告北京龙城金科技有限公司（以下简称龙城公司）、北京金百万餐饮股份有限公司（以下简称金百万股份）、北京金百万餐饮管理有限责任公司（以下简称金百万有限）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告九州祥瑞法定代表人李建华、委托诉讼代理人张继成，被告龙城公司委托诉讼代理人张晓光、王硕，金百万股份委托诉讼代理人王泽希，金百万有限委托诉讼代理人丁永聚以及金百万股份及金百万有限共同委托诉讼代理人邓超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九州祥瑞向本院提出诉讼请求：请求判令三被告向原告支付租金3124632.46元、支付违约金200403元。事实与理由：金百万股份与金百万有限系北京知名餐饮企业，北京龙都宾馆系北京市海淀区小南庄400号龙都宾馆房屋所有人。2008年4月1日，金百万股份、金百万有限与龙城公司（原名为北京龙城金百万餐饮有限公司）商定，由龙城公司向龙都宾馆承租位于北京市海淀区x庄x号房屋，用于龙城公司（即金百万万柳店，亦称酒楼）的工商注册地址及实际经营场所。此外，三方同意由金百万股份、金百万有限实际控制经营龙城公司，该公司及股东退出酒楼经营。2008年4月1日，北京龙都宾馆（甲方）与龙城公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定北京龙都宾馆将位于北京市海淀区x庄x号院内建筑面积为2226.7平方米的房屋出租给龙城公司，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止；2008年4月1日至2016年3月31日年租金为85万元整、2016年4月1日至2018年3月31日间该房屋租金按每日2.5元/平方米计算。同日，龙城公司（甲方）与金百万股份（乙方）、金百万有限（丙方）签署《酒楼合作经营合同》，约定龙城公司负责金百万万柳店前期投资，按照金百万股份的要求对酒楼进行装修改造，改造完毕后的酒楼由金百万股份负责经营管理，龙城公司不得干预酒楼的经营管理工作。酒楼的原材料采购由金百万股份负责，金百万股份承担酒楼经营过程中的全部费用及支出，金百万股份有义务确保酒楼不拖欠房屋租金或其他任何应付款项。2010年3月1日，我公司与北京龙都宾馆、龙城公司签订《房屋租赁合同变更协议》，约定将房屋出租人变更为我公司，由我公司承继《房屋租赁合同》中北京龙都宾馆全部权利义务。上述合同生效后，我公司及时将房屋交付给龙城公司，全面履行了《房屋租赁合同》全部义务，不存在任何违约行为。同时，龙城公司将酒楼交付给金百万股份经营管理，直到2018年3月31日（合作合同约定的合作期限届满之日）。在此期间，金百万有限实际加入了金百万股份与我公司之间的债务关系，与金百万股份共同支付房屋租金，一般由金百万股份、金百万管理将租金支付给龙城公司，再由龙城公司支付给我公司。2018年3月31日《房屋租赁合同》到期，我公司与二被告共同完成了对金百万万柳店的资产交接，金百万股份签署了《房租确认单》，确认其仍欠我公司租金3124632.46元，但未实际交付，故我公司现诉至法院。龙城公司辩称，根据《酒楼合作经营合同》之约定，酒楼经营期间的房屋租金及水电等费用均由金百万股份承担，且金百万股份认可《房屋租赁合同》中的全部条款和承租人的义务。在实际经营过程中，房屋的租金及水电费用亦由金百万股份实际承担，合同履行期间，金百万股份以银行转账方式将应付租金转至我公司账户（该账户由金百万股份控制），我公司收到款项后立即该笔租金支付给原告。在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，本案原被告各方共同办理房屋及酒楼资产的交接手续并签署了《房租确认单》，在房租确认单上明确载明“北京金百万餐饮股份有限公司欠北京九州祥瑞物业管理有限公司房租3124632.46元”，故本案租金欠付主体应为金百万股份，我公司不应当对欠付租金及违约金承担责任，请求依法驳回原告对我公司提出的全部诉讼请求。金百万股份、金百万有限共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，涉案租赁合同系龙城公司、北京龙都宾馆及另一案外人签署，后原告取代了北京龙都宾馆的地位，成为出租人，故涉案合同相对人是原告和龙城公司，我们二公司均非合同相对人，不是合同义务人。第二，涉案合作协议在2016年7月19日被解除，故现原告向我们主张租金没有依据。第三，原告和龙城公司是同一实际控制人控制下的两家公司，占有两家公司95%以上的股份，存在自己起诉自己的嫌疑，可能涉及虚假诉讼。第四，房屋欠款及交接事实并不存在，我们二公司也并不存在控制龙城公司公章和营业执照的事实，综上不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。龙城公司原名北京龙城金百万餐饮有限公司，2018年8月8日变更为现名称；金百万股份原名北京金百万餐饮娱乐有限责任公司，2016年2月15日变更为现名称。北京市海淀区小南庄400号房屋所有权人为北京龙都宾馆，2008年4月1日，北京龙都宾馆（甲方）与龙城公司（乙方）、北京九州合力水务工程科技有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定北京龙都宾馆将餐厅房屋出租给龙城公司使用，建筑面积2226.7平方米，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止；2008年4月1日至2016年3月31日年租金为85万元整、2016年4月1日至2018年3月31日房屋租金按每日2.5元/平方米计算。一方的一般违约行为，每项违约的违约金为年租金5%。2008年，龙城公司（甲方）与金百万股份（乙方）、金百万有限（丙方）签订《酒楼合作经营合同》，确认：1、双方合作经营酒楼系龙城公司开办，位于北京龙者宾馆；2、乙方已经审阅并知悉甲方与北京龙都宾馆签订的《房屋租赁合同》之全部条款，且对其全部内容不持异议。该合同约定双方合作期限为10年，自2008年4月1日起至2018年3月31日止，其中乙方负责经营阶段自2008年9月1日起至2014年8月31日，入股阶段自2014年9月1日起至2018年3月31日止；乙方负责经营阶段内，乙方承担酒楼经营过程中的全部费用及支出，包括但不限于支付员工工资、经营成本、房屋租金、通信费用、水电费用、办公费用……；乙方有义务确保酒楼不得拖欠房屋租金、人员工资、水电费用、税收或其他任何应付款项。如果乙方未及时支付前述任何款项，甲方在代为支付后，有权向乙方进行追偿。2010年3月1日，北京龙都宾馆、龙城公司与九州祥瑞签订《房屋租赁合同》变更协议，约定：一、北京龙都宾馆委托九州祥瑞对其所有的海淀区x庄x号院房屋进行物业管理，由九州祥瑞管理该房屋的租赁业务，九州祥瑞有权代表北京龙都宾馆签署房屋租赁协议，并收取房租、水电费等费用。委托期限自2010年3月1日至2020年2月28日；二、自本协议签署之起，原合同甲方变更为九州祥瑞，北京龙都宾馆根据涉案《房屋租赁合同》所应承担的所有法律权利、义务、权益由九州祥瑞无条件承担。2015年，龙城公司作为申请人，以金百万股份、金百万有限为被申请人向北京仲裁委员会提请仲裁，各方于2015年7月达成《和解协议书》，又于2016年7月19日签署《协议书》，该文件均加盖有龙城公司、金百万股份及金百万有限的公章。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：九州祥瑞向本院提供2018年4月4日《房租确认单》，该确认单上有九州祥瑞加盖的公章及“张某”的签字，九州祥瑞据此主张金百万股份确认欠缴房租及金额。龙城公司对该房屋确认单予以认可。金百万股份、金百万有限则提出张某并非其公司员工，不能代表其二公司签字确认。经九州祥瑞申请，证人张某出庭作证，张某称其原为金百万万柳店店长，但无书面证据出示；张某认可其劳动合同系与龙城公司签订、社会保险亦由龙城公司交纳，但其表示万柳店系由金百万股份管理，故其系代表金百万万柳店签署房租确认单。其现工作单位为在万柳店原址上建的店，股东包括九州祥瑞的法定代表人。张某另提供钉钉沟通记录以证明其与金百万股份、金百万有限之间存在管理关系。就该房租确认单，本院认为，该确认单并无金百万股份或金百万有限加盖的印章，而张某劳动关系系与龙城公司之间建立，故不能认定其有权代表金百万股份或金百万有限确认债务；且根据龙城公司、金百万股份、金百万有限之间签订的《酒楼合作经营合同》，金百万股份、金百万有限确对金百万万柳店进行经营管理，故张某参与金百万股份、金百万有限的工作群沟通，亦不能认定其有权代表金百万股份或金百万有限确认债务，该确认单不能成为认定金百万股份、金百万有限有义务承担龙城公司与九州祥瑞间租赁合同项下所拖欠租金的依据。另在本案审理过程中，龙城公司要求三被告支付逾期支付租金的违约金，根据本案查明的事实，其主张的欠租金额为自租赁开始时累计的欠费，其未向本院阐明其主张违约金数额对应的欠缴租金日期，亦不能明确其诉讼请求计算的起止日期，经本院充分释明后，其仍未向本院明确其该项诉讼请求。本院认为，涉案租赁合同原由北京龙都宾馆与龙城公司、北京九州合力水务工程科技有限公司签订，后由北京龙都宾馆、龙城公司、九州祥瑞签订《房屋租赁合同》变更协议，金百万股份、金百万有限均不是前述合同的当事人，故不负有依据该房屋租赁合同向九州祥瑞交纳房屋租金的义务。龙城公司作为涉案房屋的承租人，金百万万柳店系由其开设、涉案租赁合同所涉及场地也由其使用，其应当依据租赁合同向九州祥瑞交纳所拖欠租金，龙城公司现对于房租确认单载明的欠缴数额不持异议，故九州祥瑞要求龙城公司承担租金给付义务的理由正当，本院予以支持。关于违约金一节，因九州祥瑞未向本院明确主张违约金的期限，经本院释明后仍未明确，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。龙城公司主张其与金百万餐饮、金百万有限之间签订的《酒楼合作经营合同》约定，房屋租金等费用应由金百万股份公司承担，但该合同系其与金百万餐饮、金百万有限之间的约定，不能据以对抗合同之外的第三人，亦不能改变本案的房屋租赁合同关系。且由该合作经营合同约定的“如果乙方未及时支付前述任何款项，甲方在代为支付后，有权向乙方进行追偿”条款可见，其本意为如龙城公司代为支付了应由金百万餐饮、金百万有限在该合作经营合同项下应承担的费用，龙城公司可依据该合同进行追偿，而非由金百万餐饮、金百万有限直接承担本案房屋租赁合同项下的租金给付义务，故本院对龙城公司的抗辩意见不予采纳。另因涉案房租确认单上无金百万餐饮、金百万有限加盖的印章，根据本院对签字人员张某的询问及其是否有权代表金百万餐饮、金百万有限公司签字的情况来看，张某未经上述两公司授权，亦不符合表见代理的构成要件，故张某不能代表该二公司表意，不能成为认定金百万餐饮、金百万有限存在债务加入或债务承担意愿的依据，进而不能成为认定金百万餐饮、金百万有限向九州祥瑞承担租金给付义务及违约责任的依据。综前所述，对于九州祥瑞要求金百万餐饮、金百万有限给付租金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京龙城金科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京九州祥瑞物业管理有限公司租金3124632.46元；二、驳回北京九州祥瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33440元（原告已预交），由北京九州祥瑞物业管理有限公司负担1900元（已交纳），由北京龙城金科技有限公司负担31540元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  王全友人民陪审员  桂成玉二〇一九年九月二十四日书 记 员  韩 筱