江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3191号上诉人（原审被告）：无锡龙泽置业有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区玉祁街道东环路63号。法定代表人：奚德龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马庭明，男，1976年8月8日生，汉族，住四川省丹棱县。委托诉讼代理人：周燕浓，无锡市惠山区新世纪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏成霞，女，1980年12月27日生，汉族，住江苏省阜宁县。上诉人无锡龙泽置业有限公司（以下简称龙泽公司）因与被上诉人马庭明、夏成霞商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙泽公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回马庭明、夏成霞的一审诉请。事实和理由：一、其在房屋交付条件成就后通知全体业主于2014年9月23、24、25日在无锡惠灵物业管理有限公司（以下简称惠灵物业）办理交房手续，同时其按合同约定支付了业主2014年5月31日至2014年9月20日的延期交房违约金。其他业主于2014年9月20日前后均办理交房手续和接受交房违约金，其已经将房屋钥匙统一交由惠灵物业交接，马庭明也知道房屋在2014年9月20日已经具备交付条件。其依据约定在2015年12月24日代为包括马庭明、夏成霞在内的业主办妥房产证。因马庭明、夏成霞无经济能力支付物业管理费始终未办理交房手续，直到2018年10月11日马庭明、夏成霞才办理交房手续、缴纳大修理基金。二、由于惠灵物业在2014年9月20日前取得房屋钥匙后，将案涉房屋错误交由杨忠兴、杨子龙、项秋萍，而杨忠兴、杨子龙、项秋萍在取得案涉房屋钥匙后未核查，直接装修使用。侵害了马庭明、夏成霞的合法权益，本案案由应明确为侵权之诉。买卖合同只是对损失合理认定的证据。其贴错门牌号不会必然导致房屋错误交付。马庭明的房屋错误交付是惠灵物业和杨忠兴、杨子龙、项秋萍造成的。一审中，其申请法院追加占有案涉房屋的侵权行为人杨忠兴、杨子龙、项秋萍和惠灵物业为被告，一审法院未予追加，属于程序错误。被上诉人马庭明、夏成霞辩称：本案是商品房买卖合同，马庭明至今未能拿到案涉房屋，龙泽公司应履行合同的交付义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马庭明、夏成霞向一审法院起诉请求：龙泽公司继续履行合同将逸湾苑118-301室交付给其，并承担自2014年5月31日交房日期起至实际交房之日止日按房屋总价334370元的万分之三计算的违约金及赔偿损失100000元。一审法院认定事实：2013年6月18日，马庭明与龙泽公司签订商品房买卖合同一份，约定购买第4幢1单元3层301号房屋（现为逸湾苑118-301室），面积为77.96平方米,总价为334370元，并约定2014年5月31日前交房。该合同还约定：如逾期超过30日后交房，则出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。双方还就其他事项进行了约定。2015年12月24日马庭明、夏成霞领取了产权证，但由于开发商交房时将门牌号贴错，并最终将原属于马庭明的房错误交给他人（他人已装修入住），最终导致马庭明至今无法取得逸湾苑118-301房。另查明：因龙泽公司最终延期交房已向马庭明支付分段计算的逾期交房违约金10131元（已计算至2014年9月20日）。2018年12月18日，马庭明与夏成霞诉至法院。以上事实由购房合同、交房通知书、逾期交房违约金清单、违约金及当事人的陈述笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：马庭明与龙泽公司所签的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法认定合法有效。作为合同相对方龙泽公司应全面履行合同，并按约向马庭明交付其购买的房屋，但因龙泽公司交房履行错误，最终导致马庭明至今无法取得购买房屋，并最终致成纠纷应负相应的民事责任。故马庭明要求龙泽公司继续履行合同并向其交付购买的房屋逸湾苑118-301室的请求，合理合法，证据充分，法院予以支持。另外本案诉讼夏成霞不是本案适格主体，因为按照合同相对性，购买方是马庭明一人，至于产权证最终办到马庭明、夏成霞名下是因其他法律关系产生，故夏成霞作为本案原告来主张相应合同之诉的相关权利于法无据，其相应诉讼请求法院不予支持。至于违约金部分，因龙泽公司已将逾期交房违约金交付至2014年9月20日，故起算点应为2014年9月21日。至于马庭明主张损失100000元，因其未提供相应证据，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、龙泽公司于判决发生法律效力起三十日内向马庭明交付其购置的地处无锡市惠山区祁龙御花园一期第4幢1单元3层301室（现为逸湾苑118-301室）。二、龙泽公司于判决发生法律效力起立即向马庭明支付自2014年9月21日起至实际交付房屋止每日按房价总额334370元的万分之三计算的逾期交房违约金。三、驳回马庭明的其他诉讼请求。四、驳回夏成霞的所有诉讼请求。一审案件受理费5272元（已由马庭明，夏成霞预交），由马庭明与夏成霞承担3079元，由龙泽公司承担2193元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，马庭明陈述因自身经济困难，所以才于2018年10月缴纳大修理基金、拿钥匙装修。马庭明、夏成霞与龙泽公司一致确认双方在2018年10月11日交接案涉房屋钥匙时才发现房屋错误交付的情况。上述事实，当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的商品房买卖合同的内容，龙泽公司应当按照约定全面履行合同义务向马庭明交付合同约定的户型、面积、房号的房屋。因案涉房屋被龙泽公司贴错门牌号，在与惠灵物业对接房屋资料时也未作出说明，导致被案外人杨忠兴、杨子龙、项秋萍错误认领并居住。根据合同相对性原则，本案为商品房买卖合同，龙泽公司应当继续履行房屋的交付义务，一审未追加当事人并无不当。至于龙泽公司提出惠灵物业和杨忠兴、杨子龙、项秋萍未核对房屋相关信息，侵犯了马庭明、夏成霞的权利，可通过其他途径另行主张权利。龙泽公司于2014年9月20日交房条件成就时已通知马庭明办理交房手续和接受交房违约金，马庭明自称经济困难的原因，拖延缴纳大修理基金，怠于行使交房、验收义务，马庭明接到书面交房通知，无正当理由不及时接收案涉房屋，扩大了不能按时入住的损失，双方在逾期交房过程中，均存在一定的过错。一审判决逾期交房违约金起算点不当，本院予以调整。故本案逾期交房违约金应从2018年10月11日马庭明前往惠灵物业办理交房手续时起算。综上所述，龙泽公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初7650号民事判决第一项、第四项；二、变更无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初7650号民事判决第二项，为龙泽公司于本判决发生法律效力起立即向马庭明支付自2018年10月11日起至实际交付房屋止每日按房价总额334370元的万分之三计算的逾期交房违约金。三、驳回马庭明的其他诉讼请求。四、驳回龙泽公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5272元（已由马庭明、夏成霞预交），由马庭明、夏成霞承担4542元，由龙泽公司承担730元；二审案件受理费5272元（已由龙泽公司预交），由马庭明与夏成霞承担4542元，由龙泽公司承担730元。上述案件受理费相抵后，马庭明、夏成霞应于本判决生效之日起10日内向龙泽公司直接支付3812元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年九月十二日书记员  汪丽敏本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。