安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初702号 原告(被告)：北京捷行社房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街x号-x。 法定代表人：高明星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王震，北京市中产律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范志禛，北京市中产律师事务所实习律师。 被告（原告）：全椒长兴实业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇酒厂路81号。 法定代表人：涂必忠,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘爱法，安徽衡远律师事务所律师。 原告（被告）北京捷行社房地产经纪有限公司（以下简称北京捷行社公司）诉被告（原告）全椒长兴实业有限公司（以下简称长兴实业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理，于2019年3月21日适用简易程序公开开庭审理；同年3月18日本院受理了长兴实业公司诉北京捷行社公司确认合同无效一案；因两案系同一法律事实引发的纠纷，本院依法裁定并案审理，并依法适用普通程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。北京捷行社公司委托诉讼代理人王震、范志禛，长兴实业公司委托诉讼代理人刘爱法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京捷行社公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除北京捷行社公司与长兴实业公司于2018年8月24日签订的《房屋代理销售合同》；2、请求法院判令长兴实业公司支付北京捷行社公司销售佣金637230元（计算至2019年3月21日）；3、判令长兴实业公司向北京捷行社公司返还保证金2847656元；4、判令长兴实业公司支付北京捷行社公司违约金276563元；5、长兴实业公司承担本案诉讼费。事实及理由：2018年8月24日北京捷行社公司与长兴实业公司签订《房屋代理销售合同》，长兴实业公司委托北京捷行社公司独家代理销售长兴实业公司开发的位于滁州市全椒县的“百合苑”房地产项目。合同签订后，北京捷行社公司依约定向长兴实业公司支付了履约保证金300万元，并开展代理销售商品房业务。截至2019年3月，北京捷行社公司已为长兴实业公司实际销售房屋48套，依据合同约定长兴实业公司应支付北京捷行社公司销售代理佣金637230元及退还相应比例的保证金，但被告却一直拒不支付销售佣金及退还相应比例的保证金。在北京捷行社公司代理销售商品房期间，长兴实业公司擅自以低于合同约定的销售基价对外销售房屋，给北京捷行社公司的销售代理工作造成重大影响，已严重损害了北京捷行社公司的合法利益，长兴实业公司违反约定自行销售房屋15套，构成违约，应支付相应的违约金276563元。2019年1月8日，北京捷行社公司无奈向长兴实业公司发出书面催款函，基于长兴实业公司的根本违约，北京捷行社公司依照合同第十一条第3款约定通知长兴实业公司解除合同，停止一切销售工作，要求长兴实业公司支付所欠销售佣金及退还全部保证金，但长兴实业公司收到催款函后拒不履行相应的义务，北京捷行社公司起诉请求法院判决支持其诉讼请求，维护原告合法权益。 长兴实业公司针对北京捷行社公司的起诉答辩如下：一、长兴实业没有违约：1、2018年8月24日，双方签订的合同合法有效，该合同至2019年3月25日履行期限已经届满，合同自然终止；2、根据合同第八条、第九条的约定，长兴实业公司已经履行了全部义务，北京捷行社没有证据能够证明长兴实业公司违反了双方合同的约定；3、北京捷行社公司主张长兴实业公司拒付佣金637230元和退还保证金300万元，私自低价销售房屋，缺乏事实依据。合同约定，房屋销售完成必须是房屋业主支付首付款以及办完银行按揭预抵押手续，视为完成销售;结算佣金应由北京捷行社公司出具“销售成果与佣金确认单”给长兴实业公司，长兴实业公司在3日内审核后在支付，北京捷行社公司也没有按照合同约定提交佣金确认单，双方没有结算应支付的佣金，北京捷行社公司也没有出具增值税发票，长兴实业公司不存在拒付佣金和返还相应保证金；截止4月22日,北京捷行社公司实际销售房屋没有48套，符合支付佣金条件的佣金已支付计290209元，相应的保证金已返还152344元；关于北京捷行社公司2019年1月8的催款函，北京捷行社无证据证明长兴实业已收到催款函,催款函所陈述的事实根本不存在，截止2018年11月30日，北京捷行社仅销售5套商品房，并非函中所述32套；最后北京捷行社公司没有提交“销售成果和佣金确认单”，相应的佣金不具备支付条件。北京捷行社公司支付的3000000元保证金，是履行合同的保证，根据合同约定截止3月25日，没有完成销售任务的80%计256套，除支付相应的进度保证金，下余的保证金不予返还。 长兴实业公司向本院起诉请求：1、依法确认北京捷行社2019年1月8日“催款函”不具有解除合同法律效力。2诉讼费由北京捷行社承担。事实和理由：2018年8月24日长兴实业公司与北京捷行社公司签订《房屋代理销售合同》，合同约定长兴实业公司开发的“百合苑”项目住宅3万平方米，房源320套委托北京捷行社公司代理销售，北京捷行社公司须提供《全案策划执行方案》，合同期限为2019年3月25日止。合同签订后，长兴实业公司按照约定履行义务，由于北京捷行社公司没有按照合同约定履行，在意识到销售指标不能完成时候，将销售人员全部调往其他地方，然后又采取发函形式解除合同。长兴实业公司认为北京捷行社公司函告解除合同缺乏事实和法律依据。依据最高人民法院关于《合同法》解释（二）第24条约定及《民事诉讼法》的规定，特提起诉讼。 北京捷行社公司对长兴实业公司的起诉辩称:长兴实业公司应付北京捷行社公司11月份的销售佣金为67157元，北京捷行社公司于2018年12月7日将佣金表发给长兴实业公司，长兴实业公司于2019年1月28日才支付佣金67157元，支付佣金时间已延期52天。根据《房屋代理销售合同》第十一条第3款的规定，逾期30日未支付佣金，北京捷行社公司有权解除合同。北京捷行社公司于2019年1月8日向长兴实业发出“催告函”，长兴实业公司于1月11日收到催告函。请求法院依法判令解除双方签订的合同。 经审理查明，2018年8月24日长兴实业公司作为甲方、北京捷行社公司作为乙方，双方签订《房屋代理销售合同》，长兴实业公司委托北京捷行社公司独家代理销售长兴实业公司开发的位于滁州市全椒县的“百合苑”商品房项目。合同对委托销售项目概况、委托销售内容、代理销售期限和任务、代理销售价格及销售任务、销售代理佣金的计取结算及支付、退房处理方式、履约保证金、违约责任等作出了约定。合同约定：乙方代理销售房源套数320套。甲方有权在当期可售房源的10套以内自行销售。甲方自行销售的房屋可作为乙方完成的销售指标，但不计入销售均价的考核指标，不需要向乙方支付佣金或服务费；《房屋代理销售合同》第三条约定：甲方委托乙方销售代理的期限为自双方合同签订之日起到2019年3月25日，销售考核任务为总销售套数的80%即256套，若乙方完成销售考核任务，则乙方销售代理期限自动延期至2019年6月25日止。乙方不能按本合同第三条约定完成销售任务的，甲方有权终止本合同，委托第三方销售或自行销售本合同项下房屋。《房屋代理销售合同》第五条第2款载明佣金的结算标准为：购房者与甲方就本协议项下某房屋签订商品房销售合同并支付首付款，办理完成预抵押手续后，即视为乙方销售完该套房屋，甲方即应向乙方核算并支付该套房屋应计取的销售佣金。每个自然月第3日由乙方统计前一个自然月已完成的销售成果并出具“销售成果与销售佣金确认单”，由甲方3日内审核，核准签字确认。甲方将以每套人民币15000元整先行结算，剩余佣金将于甲方收到前述“销售成果与销售佣金确认单”之日起予以确认并在该批房屋办理完银行贷款手续，银行放款当月予以结算。乙方所得代理销售佣金，要向甲方出具6%的增值税发票，否则甲方有权拒付。《房屋代理销售合同》第七条对履约保证金进行了约定：1、乙方于本合同生效之日起五个工作日内向甲方支付人民币3000000元作为履行合同保证金。2、依据销售情况，按如下方式核算甲方当期应返还给乙方的履约保证金：（1）至2019年3月25日止，乙方累计销售套数未达到本合同第一条约定的可售房源套数的80%时，甲方按如下方式计算并返还履约保证金：当期应返还的履约保证金=乙方支付履约保证金（3000000元）×（当期累计销售房屋套数÷本合同第一条约定的可售房源套数的80%）；……（3）履约保证金返还时间：每个自然月第七个工作日内，甲方应向乙方返还该月应返还的履约保证金。3、如乙方未能在2019年3月25日完成销售本合同第一条约定可售房源的80%即256套，剩余未返还保证金归甲方所有。《房屋代理销售合同》第十一条对违约责任进行约定：……2、本合同有效期内，甲方不允许以任何形式自行销售或委托给第三方销售本合同所约定的“百合苑”项目的任何一套房屋。否则，甲方应按自行销售或委托第三方销售的实际成交价×10%的标准向乙方支付销售佣金；3、如甲方未按本合同约定的时间支付乙方佣金超过10日的，则乙方有权自第11日起从售楼款中扣除相应佣金，并自第11日起按每日1‰收取甲方违约金；如甲方无故逾期30日未支付乙方佣金，则乙方有权解除本合同，并自行撤离销售现场，自乙方发出解约通知十日内，甲方应支付所拖欠的全部销售代理佣金和其他应付费用。……5、在合同期限内，因甲方原因或国家对房地产市场宏观调控政策及银行信贷政策等因素致使市场环境发生重大变化导致乙方不能按时完成销售任务的，代理销售期限相应顺延，乙方不承担违约责任，甲乙双方也可以协商变更（包括调整销售周期、销售价格及销售任务）或解除合同。6、自2018年9月15日至2019年3月25日止，除政府限购限贷及甲方原因除外，若乙方每一季度销售套数不足80套，同时每月销售套数不足25套。甲方有权在与乙方结清销售佣金，结清与本合同有关法律经济事宜后提前解除本合同。《房屋代理销售合同》第十三条第4款约定：本协议履行过程中若出现下述情况之一的，本协议项下的销售期限与下述情况发生时所在的结算期的截止时间相应顺延，直至相关情况消失为止：……（3）甲方延迟确认或支付销售佣金或延迟返还履约保证金的。合同签订后，北京捷行社公司于2018年8月29日，向长兴实业公司交纳了3000000元的履约保证金，并开展房屋代理销售事宜。截止2019年4月22日，北京捷行社公司销售46套，其中周月洁户因不能办理按揭贷款,于2019年8月27日与长兴实业公司解除了房屋预售合同；杨会平虽未解除合同，但北京捷行社公司自愿放弃销售杨会平户的佣金以及返还相应保证金的请求。长兴实业公司自行销售7套。2018年11月20日、2019年1月15日、2019年1月21日，2019年2月28日，2019年3月19日，北京捷行社公司开具提交增值税发票5张，金额分别为45215元、67157元、177837元、222470元、56494元。其中2019年2月28日、2019年3月19日二张票据现由北京捷行社公司持有，其余三张票据已交付长兴实业公司。长兴实业公司于2018年11月24日支付45215元，2019年1月28日支付67157元和177837元，合计290209元，2018年12月25日返还保证金152344元。 2019年1月8日，北京捷行社公司向长兴实业发出催款函，催款函载明：截止2018年11月30日，我司已按合同约定为贵司代理销售32套房屋，依据合同约定，贵司应付我司销售佣金180344元，应退还履约保证金117188元。截止到本函发出之日，贵司仍未向我司支付上述销售佣金及退还相应的履约保证金，贵司行为违反合同第十一条第三项约定，至今已逾期超过三十日，贵司行为已构成根本违约。我司现正式通知贵司：自本函发出之日起正式解除合同，我司停止一切销售工作，请贵司在收到本函之日起十日内立即支付我司上述销售佣金以及全部保证金。长兴实业公司否认收到此函，表示在诉讼中才收到此函。北京捷行社公司提供邮政快递EMS快递查询单，显示2019年1月11月17：28分，快递投递并签收北京捷行社1月8日发出的邮件。截止2019年3月21日，北京捷行社公司没有终止涉案房源的代理销售工作。2019年4月底，北京捷行社公司撤离销售现场，仅留有一名客服人员负责处理销售善后事宜。 诉讼中，北京捷行社公司明确2018年11月的销售佣金67157元，根据合同约定发表给长兴实业公司的时间为12月7日，实际付款时间为2019年1月28日，已超过52天，根据合同约定逾期30日未支付佣金，北京捷行社有权解除合同。长兴实业公司抗辩本案合同终止日期为2019年3月25日。双方合同已经终止，除依合同约定按销售房量返还的保证金外，其余保证金按约定不应返还。 庭审后，双方进行庭外调解，就应支付佣金数额、按进度返还保证金数额以及返还保证金比例、保证金支付方式进行磋商，但最终未能达成协议。 以上事实由双方签订《房屋代理销售合同》、交通银行电子回单及收据、销售合同房源表、催款函、双方微信聊天记录、当事人陈述能够证实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、北京捷行社公司行使合同约定解除权条件是否成就，北京捷行社公司请求解除合同的请求能否支持；2、北京捷行社公司主张支付违约金的请求能否支持；3、长兴实业公司应支付的佣金以及按销售进度返还保证金的数额；4、如合同解除，北京捷行社公司交纳的履约保证金是否返还以及返还的数额。 关于焦点1，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。北京捷行社与长兴实业签订的《房屋代理销售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方签订的合同约定北京捷行社公司的合同解除权条件是：……长兴实业公司无故逾期30日未支付乙方佣金，则北京捷行社公司有权解除本合同。双方约定支付佣金的方式是以北京捷行社公司提交相应的增值税发票为前提，北京捷行社公司提供的微信聊天记录记载北京捷行社公司于2018年12月20日，向长兴实业公司提出支付11月份佣金请求，2019年1月15日开具税票交付长兴实业公司，长兴实业公司于2019年1月28日支付相应佣金67157元，支付期限未超出30日，北京捷行社公司行使合同约定的解除权条件不成就，且北京捷行社公司发出“催款函”后，并没有撤出销售现场，仍然继续履行商品房代理销售业务，直至2019年4月底才撤出销售现场。长兴实业公司收到北京捷行社公司“催款函”后，在法律规定期限内向本院起诉，请求确认北京捷行社公司2019年1月8日发出“催告函”不具有解除合同效力，该请求符合法律规定，本院予以支持。 双方签订的委托代理销售合同的基础是彼此信任、相互协作，由于北京捷行社与长兴实业在履行合同中产生诸多矛盾，双方已失去履行合同的基础，长兴实业公司未按约定履行支付佣金和按进度返还履约保证金义务，北京捷行社公司已于2019年4月底撤出销售现场，双方均以行为表示不履行合同义务，合同依法应予解除，本院确定双方合同于2019年4月30日解除。合同约定的履行期限届满日期为2019年3月25日，同时,合同第十三条载明长兴实业公司延迟确认或支付销售佣金或延迟返还履约保证金的，销售期限顺延，长兴实业公司抗辩合同于2019年3月25日终止，本院不予采信。 关于焦点2，合同约定在长兴实业公司委托北京捷行社公司代理销售的320套房源中，长兴实业公司可自行销售10套以内房屋，否则长兴实业公司应按自行销售或委托第三方销售的实际成交价×10%的标准向乙方支付销售佣金。现有证据仅能证明长兴实业公司在案涉320套房屋中自行销售7套，北京捷行社公司主张长兴实业公司自行销售15套，缺乏证据证明，北京捷行社公司据此请求长兴实业公司支付超范围销售房屋的违约金276563元，本院不予支持。 关于焦点3，北京捷行社公司实际销售房屋46套，诉讼中解除房屋买卖合同1套，另1套房屋北京捷行社自愿放弃佣金及返还佣金的主张，北京捷行社获取的代理佣金应按44套计算，为856755元，长兴实业公司已支付290209元，未支付566546元,庭审中北京捷行社公司已开具相应税票，长兴实业公司应及时付清佣金,北京捷行社公司同时应将相应的税票交付长兴实业公司。北京捷行社公司销售44套房屋，长兴实业公司自行销售7套，依据合同约定长兴实业公司应按销售房量返还51套房屋的履约保证金，计597657元，长兴实业公司已返还152344元，未予返还445313元，应及时返还。长兴实业公司抗辩自行销售5套，另2套抵债给建筑公司，本院不予采信。 关于焦点4，截止2019年3月25日，北京捷行社销售房屋44套，未完成销售任务256套，构成违约，应支付相应的违约金。由于在合同履行中双方均存在一定过错，结合北京捷行社对代理销售案涉房屋所做的宣传、投入以及本地社会经济状况等因素，根据公平、诚实信用原则进行衡平，扣除应返还的销售房量保证金，本院酌定剩余保证金的30%作为违约金支付给长兴实业公司，剩余履约保证金的70%返还北京捷行社公司，即返还剩余保证金（3000000-597657）×70%=1681640元；长兴实业公司抗辩剩余保证金不予返还，本院不予采信。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下: 一、原告(被告)北京捷行社房地产经纪有限公司于2019年1月8日向被告（原告）全椒长兴实业有限公司发出的《催款函》不发生解除双方签订的《房屋代理销售合同》效力； 二、原告(被告)北京捷行社房地产经纪有限公司与被告（原告）全椒长兴实业有限公司签订的《房屋代理销售合同》于2019年4月30日解除； 三、被告（原告）全椒长兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(被告)北京捷行社房地产经纪有限公司支付欠付的佣金566546元； 四、被告（原告）全椒长兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还履约保证金2126953元给原告(被告)北京捷行社房地产经纪有限公司； 五、驳回原告(被告)北京捷行社房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费36972元，北京捷行社房地产经纪有限公司负担16972元，全椒长兴实业有限公司负担20000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  童友霞 审 判 员  李宗文 人民陪审员  王 超 二〇一九年九月六日 书 记 员  曹 雅 附本案适用的相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 附本院兑现款账户： 开户行：安徽全椒农村商业银行营业部 户名：全椒县人民法院 账户：20000347390310300000018