山东省淄博市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁03民终1936号 上诉人（原审被告）：贾永清，男，1967年6月9日出生，汉族，农民，现住山东省高青县。 被上诉人（原审原告）：孙朋，男，1984年8月20日出生，汉族，无业，现住山东省高青县。 原审第三人：李翠霞，女，1968年3月13日出生，汉族，农民，现住山东省高青县，系上诉人贾永清之妻。 委托诉讼代理人：张纪波，淄博高青诚心法律服务所法律服务工作者。 上诉人贾永清因与被上诉人孙朋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2019）鲁0322民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾永清、被上诉人孙朋、原审第三人李翠霞的委托诉讼代理人张纪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾永清上诉请求,撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基本事实。被上诉人是一名职业放贷人，2012年5月17日，上诉人因养鸭需周转资金，向被上诉人借款拾陆万元，并向被上诉人出具了借条，约定月息8%。被上诉人收取壹万贰仟元砍头息后，将拾肆万捌仟元本金交付上诉人。上诉人支付了几个月的利息，后因无力偿还再未支付利息，亦未偿还本金。被上诉人在出借上述资金时，虽然上诉人找了两个担保人向被上诉人提供担保，被上诉人担心债权落空，要求上诉人违心与其签订本案房屋、土地买卖合同。被上诉人不以民间借贷法律关系起诉，一是因为忌惮目前形势对职业放贷人的司法限制核对“套路贷”的打击，二是因为按照债权债务法律关系起诉，将因诉讼时效已经超出、担保期间已经经过而丧失权利。二、涉案两份合同无效。即使上诉人与被上诉人所签订的合同意思表示真实，但因涉案房产是第三人与上诉人的夫妻共同财产，第三人对两份合同不知情，更未在其上签字。因此涉案合同严重侵害第三人的合法利益，因属无效合同。一审判决仅依据被上诉人提供的第三人签名的身份证复印件，径直推定第三人对涉案合同知情，不符合证据认定规则。三、涉案合同显失公平。上诉人与第三人于1997年建造涉案房产，2012年时因房价上涨，涉案房产也大幅增值。因此，从涉案合同约定的价格，可以认定即使上诉人与被上诉人所签订的合同意思表示真实，其效力也存在显失公平的重大瑕疵。此点可与本案基本事实相互印证。四、即使本案合同是真实的，但被上诉人仅能举证支付房款拾肆万捌仟元，其并未全部支付对价。本案合同未约定先后履行顺序，上诉人拥有同时履行抗辩权。综上，请求法庭查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 孙朋辩称，上诉人所说事实与理由不正确，双方签订的房屋买卖合同的时间与转账房款的时间是一致的，并不存在上诉人所说的之前有两个担保人，如果之前有两个担保人的话，答辩人之前就给他转账了，为什么是同一天转账？上诉人所说的砍头息，答辩人咨询了银行人员，如果是砍头息那应当是12800元，但现在银行卡是显示是12×××00，那800元钱去哪里了？不存民间借贷的情形。 李翠霞辩称，同意上诉人的上诉请求及理由。 孙朋向一审法院起诉请求：1、依法判令被告交付房屋并协助办理过户手续；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月17日，被告贾永清与原告签订房屋买卖合同和土地转让合同，被告贾永清将位于高青县房屋一套（土地证号为高国用2002字第0142号，房产证号为高政字第××号）出卖给原告孙朋。房屋的成交价格为60000.元，土地的成交价格为100000元。涉案房屋的建筑面积为192平方米，土地的使用面积为180平方米。2012年5月17日，原告孙朋通过银行转账的方式将房款148000元支付给被告贾永清。原告孙朋陈述剩余房款12×××00元系通过现金的方式支付给被告贾永清的。同日，被告贾永清给原告出具收到购房款现金60000元的收到条一张和收到土地转让款现金100000元的收到条一张。原告孙朋提供第三人李翠霞签有名字的身份证复印件一张，证实第三人李翠霞对于贾永清买卖涉案房屋是知情的。贾永清未将涉案房屋交付给原告，且涉案房屋现仍登记在被告贾永清名下。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同和土地转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。原、被告双方应当遵循诚实信用原则，全面履行涉案合同。在原告已履行支付购房款义务的情况下，被告应当履行交付房屋和协助办理土地房屋过户的义务。对于原告主张被告交付房屋及协助办理过户手续的诉讼请求，予以支持。对于被告贾永清辩称该案为民间借贷纠纷的理由，被告贾永清只提供其女婿的证人证言，未提供其他证据予以证实，证人证言不足以推翻原告的书面证据，其辩称理由缺乏相关证据证实，且被告贾永清给原告出具的收到条中载明为房款和土地转让款，故被告贾永清的辩称理由不予采信。对于第三人的陈述理由，原告提供第三人签字的身份证复印件一份，可推定第三人对涉案房屋的买卖系知情的。原、被告及第三人虽对涉案房的价值有争议，但均未提出价值鉴定，第三人亦未证实对其利益损害的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告贾永清于判决生效之日起十日内将高青县房屋（土地证号为高国用2002字第0142号，房产证号为高政字第××号）交付给原告孙朋，并协助办理过户手续。案件受理费1750元，由被告贾永清承担。 二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾永清提交证据一、农业银行转账记录一份。证明被上诉人2012年5月17日通过银行转账的形式向上诉人实际出借款148000元，2012年8月14日偿还被上诉人3万元，2012年8月21日偿还9500元，共计偿还借款39500元，剩余借款108500元未偿还，被上诉人也并未向上诉人另行支付房款16万元，双方之间是借贷关系。证据二、房地产评估报告一份。证明上诉人所有的房子实际价值是42.24万元。孙朋质证称，对证据一的真实性不能确定，因为没有银行的盖章。需要庭后查询银行流水才能确认这两笔款项是否收到。对证据二的真实性无异议，但与本案无关，这份报告出自2019年7月13日，孙朋购买的房屋时间是2012年5月17日，相差七年，通货膨胀及房屋价值在不断增值，这份报告出具42.24万元属于正常，孙朋在提交的房屋说明过程中也提到过，从2012年到2016年高青商品房涨幅为36%，也就是说这份评估报告也证实了孙朋当时买卖价值属于正常范围之内。2016年至2019年房价又有一个增长，具体涨幅不低于20%。该证据时间上与本案无关，但是证实了高青的房价有所上涨。通过这份报告的预算，高青房价从2012年至2019年增幅为56%左右，也充分证明孙朋所购买的房产在2012年16万元为合情合理的价格。李翠霞质证称，对证据一的真实性无异议，可以证实向被上诉人支付39500元。被上诉人主张向上诉人交付16万元房款显然矛盾，被上诉人其主张不符合逻辑。对证据二无异议。 孙朋提交证据一、借款合同一份，于2012年6月16日借款。证明其与贾永清房屋买卖以后有借款来往。证据二、农业银行银行流水。证明贾永清已经还过一部分款项，还的是2012年6月16日借款，与房屋买卖没有关系。证据三、房屋价值说明一份。证明当时2012年购买该套房屋时价值不高，并且在合理范围内。李翠霞质证称，对证据一的真实性无法确认，从证据来看双方之间属于民间借贷关系，上诉人并没有与被上诉人发生房屋买卖关系，从被上诉人提供的证据也足以证实双方之间是民间借贷关系，本案应当按照民间借贷来审理。对证据二上诉人支付的3万元转账记录无异议，开庭时已经调查过。对证据三房屋价值明显低于市场价格。贾永清质证称，同原审第三人的质证意见。 对当事人二审争议的证据，本院认定如下：贾永清提交的农业银行转账记录，能证实双方之间银行账目往来的事实，对本案待证事实有证明力，本院予以采信。房地产评估报告与本案待证事实无关联，本院不予采信。对于孙朋提交的借款合同、农业银行银行流水，能够证实双方之间存在民间借贷关系，对本案待证事实有证明力，本院予以采信。房屋价值说明系被上诉人单方的说明，对本案待证事实无证明力，本院不予采信。 本院审理查明：2012年5月17日，被告贾永清与原告签订房屋买卖合同和土地转让合同。同日，被告贾永清给原告出具收到购房款现金60000元的收到条一张和收到土地转让款现金100000元的收到条一张。在房屋买卖合同中未约定过户时间，贾永清未将涉案房屋交付给孙朋，且涉案房屋现登记在贾永清名下，贾永清一家一直占有使用。2012年6月16日，双方当事人签订借款合同一份，由担保人处有李翠霞、梁超、王玉海签名捺印，借款总额16万元，借款期限为2012年6月16日起至2012年6月30日止。 本院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间存在房屋买卖关系问题还是民间借贷关系问题。对此，分析如下： 首先，2012年5月17日，贾永清与孙朋签订房屋买卖合同和土地转让合同，在房屋买卖合同中未约定房屋交付事宜，案涉房屋为现房，具备交付的条件，但是双方在签订合同后长达近七年的时间，均未要求交付房屋，且涉案房屋一直由上诉人占有使用；同时，双方在房屋买卖合同亦未约定办理产权变更登记的时间，故，不符合房屋买卖的正常交易习惯。 其次，从权利保护方面看，若双方存在房屋买卖合同关系，并支付了相应价款，作为买受人的被上诉人将基于其获得涉案房屋的物权期待权，在知晓涉案房屋被原审法院查封的情况下，其未提出异议，其怠于行使权力的行为不符合物权期待权人保护权利的常理。 再者，双方当事人于2012年6月16日签订的借款合同，借款时间与房屋买卖合同签订时间相近，合同的标的额相同，被上诉人主张借款合同系现金支付，但未提供充分证据予以证明。综上，虽然双方签订房屋买卖合同，但实为民间借贷合同作担保，双方之间形成的基础法律关系应属民间借贷关系。法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经本院释明，被上诉人孙朋坚持双方之间属于房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求，故，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下： 一、撤销山东省高青县人民法院（2019）鲁0322民初491号民事判决； 二、驳回被上诉人孙朋的起诉。 一审案件受理费3500元，退还孙朋。上诉人贾永清预交的二审案件受理费3500元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年九月二日 书记员  苏银银