重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初14483号原告：陈瑾圉，女，土家族，1993年9月3日出生，住重庆市黔江区。被告:重庆海陆空传媒发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园区C区，统一社会信用代码：91500107305231504W。法定代表人:杨守槐，职务总经理。被告:杨守槐，女，汉族，1966年1月17日出生，住重庆市璧山县。被告:董兴帮，男，汉族，1964年4月13日出生，住重庆市璧山县。共同委托诉讼代理人：赵德凤，女，汉族，1965年12月12日生，住重庆市璧山县。原告陈瑾圉诉被告重庆海陆空传媒发展有限公司（以下简称“海陆空公司”）、杨守槐、董兴帮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓晓光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈瑾圉，被告海陆空公司，被告杨守槐，被告董兴帮的委托诉讼代理人赵德凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑾圉诉称：2016年4月25日，原告与被告海陆空公司签订《房屋租赁协议》，约定海陆空公司将重庆海陆空大世界游乐场B区40幢一楼10号营业用房给原告。合同签订后被告海陆空公司向原告收取保证金共计150000元，现协议约定的营业用房交付期限已期满，被告海陆空公司未交付，且营业用房未修建，也未取得建设工程规划许可证，被告海陆空公司应当退还原告保证金并赔偿原告损失。被告杨守槐、董兴帮为被告海陆空公司的股东，应当以其认购的出资额为限对被告海陆空的债务承担连带责任。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决确认原告与被告海陆空公司签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令三被告退还原告保证金150000元；3、判令三被告赔偿损失（以150000元为基数从2016年4月25日起，每日按照中国人民银行同期贷款利率、利息计算至被告全部退还保证金之日止），利息暂计为25650元；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮辩称：对于原告的请求，只有等到政府解决。经审理查明：2014年12月22日，被告海陆空公司作为乙方与重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（甲方）及重庆瑞盈实业有限公司（丙方）签订九龙坡区陶家生态公园配套服务设施项目招商协议，约定共同实施九龙园区C区陶家生态公园和配套服务设施建设，建设周期为3年，甲方负责提供建设所需用地并协助乙方办理相关建设手续，乙方负责出资建设生态公园配套服务设施，丙方负责监管，乙方建成后享有40年经营权。2015年1月16日，三方又签订补充协议对相关问题进行补充约定。2016年4月25日，原告（乙方）与被告海陆空公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定海陆空公司将重庆海陆空大世界游乐场B区40幢一楼10号营业用房出租给原告。甲方同意乙方选择只收保证金不收租金的方式缴纳保证金和租金。甲方在签订协议之日起三年内分期交房，双方逾期交房和接房应该承担违约责任。合同签订后原告支付了定金2000元，后于2016年4月25日通过银行转账方式支付了148000元。海陆空公司出具收条予以确认。双方合同约定的交房期限已经届满，被告海陆空公司未能交付合同约定租赁物。原告与被告海陆空公司定金协议所涉房屋是海陆空公司拟建的作为九龙园区C区陶家生态公园配套服务设施的重庆海陆空大世界游乐场的房屋，但海陆空公司并未就重庆海陆空大世界游乐场建设取得农用地转建设用地等审批手续。重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月28日作出行政处罚决定书，认定海陆空公司未经批准擅自占用九龙园区C区土地20610.30平方米修建公园游乐场及配套设施，将农用地改为建设用地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条规定，决定对符合土地利用总体规划部分，没收非法占用土地上修建的建筑物16658.70平方米并处罚款，对不符合土地利用总体规划部分，责令退还非法占用土地，拆除非法占用土地上修建的建筑物3951.60平方米并处罚款。同时查明，被告海陆空公司与一百多人签订有《房屋租赁协议》，租赁方中有部分人通过银行卡付款将保证金及租金直接支付给了杨守槐个人账户、重庆宏邦金属材料有限公司账户或者是董顺宏个人账户，并由海陆空公司出具收据。被告海陆空公司的股东有杨守槐、董兴帮二人，杨守槐担任法定代表人，注册资本为1000万元，出资期限为2024年12月30日之前，杨守槐、董兴帮尚未完全出资到位，海陆空公司因未履行法院生效裁判文书，现已经被列入失信被执行人名单。前述重庆宏邦金属材料有限公司的股东也是杨守槐、董兴帮二人，董兴帮担任法定代表人。杨守槐与董兴帮系夫妻关系，前述董顺宏系二人的女儿。以上事实，有原告陈瑾圉提供的收据、房屋租赁协议、银行流水，重庆市九龙坡区人民法院民事判决书｛（2018）渝0107民初22231号｝，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告海陆空公司未取得农用地转建设用地等审批手续，即修建公园游乐场及配套设施，违背了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，海陆空公司无法按照房屋租赁合同向原告出租房屋，被告海陆空公司应该返还原告定金及保证金。同时，被告未取得合法审批手续即将拟建房屋对外出租，并收取原告定金及保证金，原告资金占用利息损失客观存在，故对原告要求被告以150000元为基数从2016年4月25日起，每日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告全部退还保证金之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告海陆空公司与一百多人签订房屋租赁协议，却通过股东兼法定代表人杨守槐个人账户，或者股东杨守槐、董兴帮设立的其他公司账户，或者股东杨守槐、董兴帮的女儿董顺宏收取部分租赁人缴纳的保证金及租金，被告海陆空公司与股东之间已经产生了财产混同，而且海陆空公司现已因不履行法院生效判决而被列为失信被执行人，被告杨守槐、董兴帮的行为属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人利益，应该对海陆空公司应付原告前述款项承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、被告重庆海陆空传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈瑾圉定金及保证金150000元；二、被告重庆海陆空传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈瑾圉资金占用损失（以150000元为基数，2016年4月25日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算至定金及保证金付清之日止）；三、被告杨守槐、董兴帮对被告重庆海陆空传媒发展有限公司应付原告陈瑾圉前述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1650元，由被告重庆海陆空传媒发展有限公司、杨守槐、董兴帮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 邓晓光二〇一九年九月十九日法官助理 肖仁杰书 记 员 周 瑜