北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初1924号原告：王长义，男，1954年2月10日出生，汉族，无业，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。被告：大兴区西红门镇第肆村村民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇第四肆村。法定代表人：李桂明，村主任。被告：北京宝祥居物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条5号。法定代表人：郑国彬，职务不详。被告：郑国彬，男，1966年7月5日出生，汉族，北京宝祥居物业管理有限公司法定代表人，住内蒙古自治区赤峰市元宝山区。被告：段连宇，男，1972年4月9日出生，蒙古族，职业不详，住内蒙古自治区赤峰市。原告王长义与被告大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称:肆村村委会）、被告北京宝祥居物业管理有限公司（以下简称：宝祥居公司）、被告郑国彬、被告段连宇（以下简称:四被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长义的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。被告肆村村委会、被告宝祥居公司、被告郑国彬、被告段连宇经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长义向本院提出诉讼请求：1.判令四被告退还王长义20年租金62000元；2.判令四被告退还王长义过户费3000元；3.判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年5月1日，王长义从他人处受让了位于北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条宝祥居5号A单元219号（以下简称：A219房）的20年承租权的公寓1套，支付了20年租金转让费62000元、过户费3000元。王长义装修后即全家在此居住至2017年1月12日。在宝祥居居住期间西红门派出所为王长义及家人多次办理了以王长义持有的“宝祥居廉租公寓租赁合同”（以下简称：租赁合同）的地址为暂住地的暂住证。这让王长义相信宝祥居为合法建筑，可以在今后20年放心居住。2017年1月12日凌晨3点半，段连宇和肆村村委会率领两百多人闯入宝祥居，用斧子砸开王长义公寓的大门，将王长义及其家人从被窝里直接拖到大街上，并用灭火器四处喷洒，每人都由几名壮汉挟持，不能打电话，不能回房间拿东西。王长义及家人被限制人身自由至当天上午9点才恢复自由，这时宝祥居已经被强拆完毕，王长义家里的全部财务均被埋在废墟之下。之后段连宇和肆村村委会主任组织王长义及其他受害人一起进行了会谈，协商赔偿及善后处理事宜，并同意承担赔偿责任。经查，宝祥居公司因企业未年检，于2012年10月9日被吊销营业执照，其系个人独资企业，投资人为郑国彬，收益归其个人所有，企业风险也应由其个人承担。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。郑国彬应以其财产对公司债务承担无限责任，故要求郑国彬对本案承担连带责任。经查，宝祥居公寓并未在规委备案，属于违章建筑。宝祥居公寓在建设过程中用地归属于肆村村委会，肆村村委会对于这种违建行为，既不阻止也未作管理。又因肆村村委会主任和段连宇组织王长义及其他受害人开会时，段连宇承认其负责清退房屋和处理善后事宜，故要求段连宇和肆村村委会对本案承担连带责任。现王长义为维护合法权益诉至法院，请与准许。被告肆村村委会、被告宝祥居公司、被告郑国彬、被告段连宇未作答辩。王长义围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王长义称其于2010年5月1日从他人处受让了A219房，支付了房租62000元及过户费3000元。王长义提交的租赁合同显示，2009年11月27日，宝祥居公司（甲方、出租人）与王长义（乙方、承租人）签订租赁合同，双方约定甲方将A219房租赁给乙方；房屋的建筑面积为30平方米；租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年4月30日；房屋租金共计62000元。双方还在合同中约定，乙方在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方。合同内附宝祥居公司于2009年11月27日出具的收据1张，载明：“今收到王长义交来A-219#房租赁20年租金人民币陆万贰仟元整”。对过户费3000元，王长义提交2012年7月9日的金额为3000元的收据1张与其主张相佐证，收据上交款人为刘宝琴，且该收据未加盖宝祥居公司财务专用章。庭审中，王长义称2017年1月12日，A219房被强拆，自己从A219房搬出；在宝祥居居住期间，西红门派出所为其办理了以租赁合同地址为暂住地的暂住证，使其有理由相信涉诉房屋为合法建筑，并提交暂住证予以佐证，显示暂住地址为北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东7条临5号A座411号。另查，宝祥居公司于2012年10月9日被北京市工商行政管理局大兴分局处以吊销当事人营业执照的行政处罚，目前尚未注销工商登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案肆村村委会、宝祥居公司、郑国彬、段连宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。虽然王长义与宝祥居公司所订立的租赁合同系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故王长义与宝祥居公司所订立的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案租赁合同被确认无效，但在王长义居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，即对于2017年1月12日（王长义自述强拆之日）至2030年4月30日（租赁期限到期日）期间（4854日）的已交纳房屋租金，宝祥居公司应予退还，经核算，应退租金金额为41225.75元。对王长义主张的过户费，依据不足，本院不予支持。因本案系房屋租赁合同纠纷，郑国彬、肆村村委会、段连宇并非本案租赁合同的相对方，王长义要求上述三方承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告北京宝祥居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王长义房屋租金41225.75元；二、驳回原告王长义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由原告王长义负担594元（已交纳），由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担831元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  李秋生人民陪审员  梁跃海二〇一九年九月二十六日法官 助理  管婷婷书 记 员  张思竹