四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川19民终748号 上诉人（原审原告）：张本刚，男，1964年7月15日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省平昌县，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：邓秀珍，女，1965年11月28日出生，汉族，小学文化，户籍地四川省平昌县，现住四川省巴中市巴州区，系张本刚之妻。 上诉人（原审原告）：邓秀珍，女，1965年11月28日出生，汉族，小学文化，户籍地四川省平昌县，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告）：巴中市诚信置业有限公司。住所地四川省巴中市经济开发区东方鑫村A15号楼2楼。 法定代表人：方坤乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙从才，男，1952年11月9日出生，汉族，大专文化，系该公司办公室主任，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒋德，四川省巴中市恩阳区法律援助中心律师。 上诉人张本刚、邓秀珍因与被上诉人巴中市诚信置业有限公司（以下简称“巴中诚信公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邓秀珍、被上诉人巴中诚信公司的委托诉讼代理人龙从才、蒋德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张本刚、邓秀珍上诉请求：1.撤销原判，改判支持张本刚、邓秀珍的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由巴中诚信公司承担。事实及理由：一审判决适用法律错误。巴中诚信公司与张本刚、邓秀珍签订的《商品房买卖合同》约定了交付商品房的时间及应当达到的交付条件，对逾期交房责任明确约定为逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期交房之日起至实际交付之日止应当按照买受人已付房款日万分之叁向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付,系当事人真实意思表示，不违反法律规定。同时，张本刚、邓秀珍买房主要是用于居住，时至今日巴中诚信公司仍未达交房条件，造成张本刚、邓秀珍支付不应当承担的房屋租金。如不用于居住房屋亦可出租收取租金，这是张本刚、邓秀珍基于购房应获得的利益。且一审庭审中巴中诚信公司陈述在2019年内都有可能交不了房，违约行为持续，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定显然与之不符，明显错误。 巴中诚信公司辩称：1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确。2.巴中诚信公司2016年6月就通知张本刚、邓秀珍接房，但是至今张本刚、邓秀珍未接房，也未按时缴纳购房款，责任在于张本刚、邓秀珍。3.巴中诚信公司不存在违约情形，该房屋合同中载明该项目系棚户区改造统购安置房，房屋修建过程中因政府规划调整和天气等客观原因导致不能按时交房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张本刚、邓秀珍向一审法院起诉请求：1.巴中诚信公司立即向张本刚、邓秀珍交付合格商品房；2.巴中诚信公司按《商品房买卖合同》约定的自约定的交房日次日起向张本刚、邓秀珍支付违约金即按全部已付房款每日万分之三计付违约金至实际交房日止的违约金（计算至2019年4月30日止违约金人民币152110.66元）；3.一审案件受理费由巴中诚信公司承担。 一审法院认定事实：巴中诚信公司开发承建了巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城项目。2014年2月21日，张本刚、邓秀珍（买受人、乙方）与巴中诚信公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定张本刚、邓秀珍购买巴中诚信公司位于巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城6幢Z-16-7号住房（合同备案号：458806号）一套，建筑面积97.06平方米，单价4296元／㎡，总价款人民币416970元。该合同第十一条交房条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］“（1）……。（2）逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。该合同附件五载明：一、买受人在签订《商品房买卖合同》时付款人民币130970元，余款在银行办理按揭（公积金）贷款后一次性付清。二、由于买受人不按照本款第一条约定按时付款，由此产生的逾期付款责任由买受人承担，并按照本合同第十条处理。 合同签订后，2014年2月21日，张本刚、邓秀珍即按合同约定向巴中诚信公司交纳了购房款130970元，巴中诚信公司向张本刚、邓秀珍出具《收款收据》：今收到张本刚购房款130970元。备注6-16-7。2014年6月17日张本刚、邓秀珍向巴中诚信公司交纳了购房款286000元，巴中诚信公司向张本刚、邓秀珍出具《收款收据》：今收到张本刚购房款286000元。备注6-16-7。巴中诚信公司均在该收款收据上加盖了巴中诚信公司财务专用章。 一审庭审中，张本刚、邓秀珍主张不解除合同，但主张巴中诚信公司及时交房及承担迟延交房的违约责任，巴中诚信公司亦表示同意继续履行合同交付房屋。同时查明，巴中诚信公司从2016年6月至12月期间通知张本刚、邓秀珍接收房屋，张本刚、邓秀珍以所购房屋附属工程未完工，进出楼栋道路仍是临时搭建钢板为由拒绝接房，诉至法院。 一审法院认为，巴中诚信公司与张本刚、邓秀珍于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》，约定张本刚、邓秀珍购买巴中诚信公司开发的巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城6幢Z-16-7号房屋，双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、违约责任等均进行了明确约定。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。巴中诚信公司应当按照合同约定向张本刚、邓秀珍交付商品房，故张本刚、邓秀珍要求巴中诚信公司交付商品房的请求，一审法院予以支持。双方当事人均表示继续履行合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中巴中诚信公司未在合同约定的时间内向张本刚、邓秀珍交付房屋，已构成违约。巴中诚信公司虽辩称导致房屋未能交付责任不在巴中诚信公司，但该情形不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。故张本刚、邓秀珍主张巴中诚信公司承担逾期交房的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。巴中诚信公司辩称张本刚、邓秀珍起诉已过诉讼时效之理由不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由此可见我国合同法规定的违约责任以实际损失为基础，张本刚、邓秀珍并未向一审法院举证巴中诚信公司公司逾期交房对其造成的实际损失大小，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调减，按照已付购房款416970元的3.33%确定违约金，即为13885.10元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、由巴中诚信公司在判决生效后10日内向张本刚、邓秀珍交付柳津桥国际城6幢Ｚ-16-7号房屋；二、由巴中诚信公司在判决生效后10日内向张本刚、邓秀珍支付逾期交房的违约金13885.10元。案件受理费3242元，由巴中诚信公司负担。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，张本刚、邓秀珍与巴中诚信公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。巴中诚信公司应在合同约定的时间内向张本刚、邓秀珍交付房屋，巴中诚信公司未在合同约定的时间内交付房屋应当承担违约责任。对于张本刚、邓秀珍上诉称应按照合同约定支付违约金的问题，本案无证据证实巴中市诚信置业有限公司迟延交房系其故意拖延造成，因此，违约金的金额应以补偿损失为原则，因巴中诚信公司迟延交房造成张本刚、邓秀珍租房居住，产生租房费用。本案中，结合张本刚、邓秀珍的租房费用和张本刚、邓秀珍实际已支付的房款金额，酌情认定违约金额32000元。一审认定违约金过低，应作调整。因此，张本刚、邓秀珍上诉理由部分成立。 综上，张本刚、邓秀珍的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚、适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初1600号民事判决第一项，即维持“一、由被告巴中市诚信置业有限公司在本判决生效后10日内向原告张本刚、邓秀珍交付柳津桥国际城6幢Z-16-7号房屋”； 二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初1600号民事判决第二项，即撤销“二、由被告巴中市诚信置业有限公司在本判决生效后10日内原告向张本刚、邓秀珍支付逾期交房的违约金13885.10元”； 三、由巴中市诚信置业有限公司在本判决生效后10日内向张本刚、邓秀珍支付逾期交房违约金32000元； 四、驳回张本刚、邓秀珍的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3242元，由巴中市诚信置业有限公司负担；二审案件受理费3242元，由巴中市诚信置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  肖 强 审 判 员  黎 明 审 判 员  朱 芹 二〇一九年九月二十九日 法官助理  刘姝含 书 记 员  向 蕾