安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初7395号原告（反诉被告）：马国凤，女，1989年12月23日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张中凤，安徽仲天律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳市固蓉置业有限公司（以下简称固蓉置业公司），住所地安徽省阜阳市颍州区阜合现代产业园合肥大道9号综合楼，统一社会信用代码91341200MA2PLGDW6H。法定代表人：陈晗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。原告马国凤（反诉被告）与被告固蓉置业公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马国凤及其委托诉讼代理人张中凤，被告固蓉置业公司的委托诉讼代理人李建敏、徐婉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国凤向本院提出诉讼请求：1、、依法判令解除原、被告于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即返还原告已付购房款237389元（含20000元定金）及利息（自2018年11月5日起至返还款项时止，按银行同期贷款利率计算）。3、依法判令被告立即返还原告选房服务费20000元及利息（自2018年11月5日起至返还款项时止，按银行同期贷款利率计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其建设的位于阜阳市颍州区彩蝶湖路126号万霖固蓉府14号住宅楼1004室（建筑面积120.19平方米)商品房出售给原告，总价格为人民币777389元，首付购房款237389元，余款540000元由原告向商业银行申请贷款支付。原告于2018年9月1日向被告支付购房定金20000元，于2018年9月3日向被告支付购房首付款217389元，共计支付购房款237389元。2018年8月30日，原告为购买该房，通过中介公司（阜阳市和泰房地产经纪有限公司）工作人员马利凤向被告支付20000元优先选房服务费。合同签订后，原告多次配合被告向商业银行申请贷款，均未申请成功，截止今日原告的房屋按揭贷款仍未获审批。原告多次找被告协商退房一事，被告均不予理睬。原告认为，案涉房屋的商业贷款一直未能成功获批，双方之间签订的《商品房买卖合同》已无法履行，原、被告之间的合同目的已无法实现。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告固蓉置业公司辩称：原告在支付首付款后，按照《商品房买卖合同》约定应采用商品房担保贷款方式支付后续购房款。但由于原告方的原因导致其未能与银行机构签订商品房担保贷款合同。判决双方解除合同的同时，原告应承担合同违约责任。对此，被告已经提起了反诉。中国银行阜阳分行出具的情况说明证实，原告出具的其配偶黄少华单位证明及银行流水均存在真实性风险，且中国银行要求原告给予说明，但一直未收到黄少华夫妇的合理解释及证明，均暂不受理原告夫妇的贷款申请。由此可见，涉案商品房买卖未能办理银行贷款的原因是由原告的原因造成，责任完全在原告一方。二、因原告方原因导致银行贷款手续无法办理，被告要求原告按《商品房买卖合同》的约定变更付款方式并一次性支付剩余购房款，但原告既不愿意一次性补足购房款，也不愿意承担违约责任，并向被告提出其他无理要求。解除合同是因原告原因造成，原告必须要为其违约行为承担违约责任，扣除违约金后房款被告同意返还，但原告必须先协助被告办理注销网上备案的商品房买卖合同。原告要求被告支付购房款利息缺乏事实和法律依据。三、被告从未收取或授权他人收取原告20000元的选房服务费用，原告要求被告返还该款项毫无事实依据。四、本案纠纷的发生是由于原告违约行为所造成，涉案商品房买卖合同的解除也是因原告的单方面违约行为所造成，被告不存在任何过错，不应承担诉讼费用。被告向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并判令原告协助被告办理《商品房买卖合同》网上合同备案解除及注销手续；2、判令原告向被告支付违约金77728.9元；3、判令原告承担被告为本次诉讼所支付的律师代理费10000元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月5日，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：“原告购买被告开发的颍州区彩蝶湖路126号万霖固蓉府14号住宅楼1004室，房屋总价款为777389元；首付款237389元，下余540000元采用银行住房消费贷款方式支付；合同签订之日起30日内买受人无法获准银行的房屋抵押借款，视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，如买受人无法改变付款方式支付购房款，买受人则构成根本性违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本附件，买受人承诺按《商品房买卖合同》购房款总额的10%向出卖人一次性支付违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》已经通过阜阳市房地产管理局网上备案。此后，因原告单方原因导致银行贷款迟迟未能办理，且原告亦不愿意变更付款方式支付剩余购房款。综上所述，原告长期拖延支付购房款的行为已经构成根本性违约，且给被告造成巨大经济损失，应当承担违约责任。原告对被告的反诉答辩称:案涉房屋的商业贷款一直未获审批，双方之间签订的《商品房买卖合同》已无法履行，合同目的已无法实现，原告同意解除《商品房买卖合同》。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定，系格式合同。《商品房买卖合同》第八条第二款及附件十一《补充协议》第二条、第八条约定：买受人未按约定时间付款的，逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的1‰向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及附件时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在本合同签订之日起30日内仍无法获准银行抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人在接到银行贷款无法获批通知之日起，买受人应在7日内选择一次性支付出卖人购房款，如买受人无法改变付款方式支付购房款，买受人构成根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本附件，买受人承诺按《商品房买卖合同》购房款总额的10％向出卖人一次性支付违约金。以上条款系出卖人提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此即使原告构成违约，也应当按照累计应付款的1‰向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。同时涉案房屋现尚未交付，被告在未完成合同主要义务的情况下，亦未提供证据证明房屋银行贷款未办理完毕系原告的过错导致，原告并不存在违约行为，故被告要求原告支付违约金77728.9元的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。原告不存在违约行为，不应向被告支付违约金，也无需承担被告的律师费。本院经审理查明认定事实如下：2018年9月1日，原告马国凤欲购买被告固蓉置业公司建设的位于阜阳市颍州区彩蝶湖路126号万霖固蓉府14号住宅楼1004室，向被告支付定金20000元，又于2019年9月3日向被告支付购房款217389元。2018年11月5日，原告马国凤作为买受人与被告固蓉置业公司作为出卖人就上述房屋签订合同编号为FY2018195530号《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，该合同及补充协议均在阜阳市房地产管理局商品房网上备案。该合同主要约定，原告马国凤购买被告固蓉置业公司建设的上述房屋，单价每平方米6468元，房屋总价格为人民币777389元；付款方式为买受人于2019年9月3日期支付首付购房款237389元，余款540000元由买受人向商业银行申请贷款支付。《补充协议》第八条第一项约定：买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及附件时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在本合同签订之日起30日内仍无法获准银行抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人在接到银行贷款无法获批通知之日起，买受人应在7日内选择一次性支付出卖人购房款，如买受人无法改变付款方式支付购房款，买受人构成根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本附件，买受人承诺按《商品房买卖合同》购房款总额的10％向出卖人一次性支付违约金。合同签订后，原告马国凤及其丈夫黄少华向中国银行股份有限公司阜阳分行申请个人住房贷款业务。该行对黄少华提供的收入证明进行审核，发现黄少华单位所在地与电话归属地不符，同时其名下的银行流水无法佐证其所在的单位工资性收入。该行认为该笔贷款存在真实性风险，要求原告及其丈夫黄少华给予说明。因原告马国凤及其丈夫黄少华均未向该行提供合理解释及证明，该行暂不予受理原告夫妇提出的贷款申请。原告马国凤也没有选择一次性支付出卖人购房款。双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，现因双方均主张要求解除该合同及补充协议，故该合同及补充协议依法应予以解除。因该合同及补充协议已在阜阳市房地产管理局商品房网上备案，依法解除后，网上备案也应解除及注销，故被告固蓉置业公司反诉主张要求原告马国凤协助其办理商品房买卖合同及补充协议网上合同备案解除及注销手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张要求被告返还其购房款237389元的诉讼请求，本院予以支持。因原告未按照合同的约定向商业银行申请贷款向被告支付购房款余款540000元，在银行贷款无法获批的情况下，亦未选择一次性支付出卖人购房款，原告已构成根本性违约，故原告主张要求被告支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持；双方签订的《补充协议》中对原告违约支付违约金的约定与《商品房买卖合同》中的约定不相符，应视为双方对违约金条款做出的变更，而非对格式条款可以做出两种以上不同的解释的情形，故对被告主张要求原告按照购房款总额10%即77728.9元支付违约金的反诉请求，本院予以支持。原告主张要求被告返还选房服务费20000元及利息，但未能提供出充分证据证明其向被告交纳了选房服务费20000元的事实，被告对此并不予以认可。对此，应由原告承担举证不力的不利后果。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告反诉主张要求原告支付律师费10000元，因双方在合同中未作出明确的合同约定，且律师代理费并不是诉讼必然产生的费用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告马国凤与被告阜阳市固蓉置业有限公司于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；原告协助被告办理《商品房买卖合同》网上合同备案解除及注销手续，于本判决生效之日起五日内办理完毕；二、被告阜阳市固蓉置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马国凤购房款237389元；三、原告马国凤于本判决生效之日起十日内支付被告阜阳市固蓉置业有限公司违约金77728.9元；四、驳回原告马国凤的其他诉讼请求；五、驳回被告阜阳市固蓉置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161元，减半收取2581元，由原告马国凤负担206元，被告阜阳市固蓉置业有限公司负担2375元；反诉费1993元，由原告马国凤负担1753元，被告阜阳市固蓉置业有限公司负担240元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨占伟二〇一九年九月二十九日书记员  桂 成