湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初2559号原告：张建军，男，汉族，1972年3月6日出生，住武穴市。原告：柯秀容，女，汉族，1980年12月11日出生，住武穴市。二原告共同委托诉讼代理人：刘红枫，武穴市田镇法律服务所法律工作者，特别授权。被告：湖北鸿久房地产开发有限公司。住所地湖北省武穴市广济大道西甲2号（彭洪兵私宅）。统一社会信用代码91421182096886730H。法定代表人：陈群朋，该公司经理。原告张建军、柯秀容与被告湖北鸿久房地产开发有限公司（以下简称“鸿久公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告张建军、柯秀容及其委托诉讼代理人刘红枫到庭参加诉讼，被告鸿久公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建军、柯秀容向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除张建军、柯秀容与鸿久公司于2018年8月28日签订的《房屋回购协议书》；2、依法确认张建军、柯秀容与鸿久公司于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、判决鸿久公司于判决生效且具备不动产登记办理条件后10日内，协助张建军、柯秀容办理武穴市聚贤大厦一单元2006号房屋的过户手续，将该房屋的不动产权利登记在张建军、柯秀容名下；4、本案的诉讼费用由鸿久公司承担。事实与理由：张建军、柯秀容与鸿久公司于2015年12月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：WX15004680），购买鸿久公司开发建设的聚贤大厦一单元2006号房屋。当日，张建军、柯秀容交清房屋首付款211949元，双方并签订了《关于预售商品房预告登记的约定》。2016年1月11日，张建军、柯秀容到武穴市房地产管理局办理了涉案商品房买卖合同登记备案手续，并领取了《购房合同备案证明》。2016年1月22日，张建军、柯秀容与鸿久公司到武穴市房地产管理局共同申请办理了武穴武办7567号商品房预告登记证明。2016年1月22日，张建军、柯秀容向武穴市住房公积金中心借款40万元，并办理房屋抵押权预告登记。张建军、柯秀容按约定将40万元支付给鸿久公司，交清了余下的房款。2018年8月28日，经协商，张建军、柯秀容与鸿久公司签订《房屋回购协议书》，约定鸿久公司回购涉案房屋。除当日支付10万元外，鸿久公司没有按约定支付贷款本金及利息，且没有返还张建军、柯秀容已交的购房款214525元。张建军、柯秀容多次催讨，鸿久公司多次出具承诺，均未履行。根据《房屋回购协议书》第6条约定及《合同法》第94条规定，张建军、柯秀容要求依法解除《房屋回购协议书》，并依法确认《商品房买卖合同》合法有效。被告鸿久公司未予答辩。原告张建军、柯秀容围绕诉讼请求依法提交了证据，这些证据与原件核对无异，客观、真实，被告鸿久公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定的事实：张建军、柯秀容与鸿久公司于2015年12月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：WX15004680）一份，约定：张建军、柯秀容购买鸿久公司开发建设的位于武穴市永××大道南、××大厦××单元××号房屋，建筑面积119.99平方米，每平方米5100元，房屋价款611949元，张建军、柯秀容于2015年12月23日交清房屋首付款211949元，余款40万元办理银行按揭，鸿久公司于2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付给张建军、柯秀容。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（该第3项处空白，无任何内容）。彭洪兵作为鸿久公司的委托代理人在合同上加盖其印章。合同签订当日，张建军、柯秀容交清房屋首付款211949元（含之前柯秀容交纳的购房定金），双方并签订了《关于办理预售商品房预告登记的约定》。2016年1月11日，武穴市房地产管理局出具了《购房合同备案证明》，内容为：柯秀容、张建军于2015年12月23日向湖北鸿久房地产开发有限公司购买聚贤大厦商品房项目，座落于聚贤大厦单元2006室，购房合同约定面积119.99平方米，总价款611949元。2016年1月22日，武穴市房地产管理局为涉案房屋颁发了武穴武办7567号商品房预告登记证明。2016年1月22日，张建军、柯秀容向武穴市住房公积金中心借款40万元，并办理房屋抵押权预告登记。张建军、柯秀容按约定将40万元支付给鸿久公司，交清了余下的房款。2018年8月28日，张建军（甲方）与鸿久公司（乙方）签订《房屋回购协议书》，约定：1、经甲乙双方协商一致，甲方自愿将已购聚贤大厦一单元2006号房（面积119.99平方米）由乙方回购；2、由于该房甲方在2016年1月于武穴公积金办理了农业银行按揭贷款，共计贷款40万元整。甲方自公积金2016年1月按揭贷款至2018年8月30日合计32个月已还款约72576元，月还款2268.78元，现剩余部分按揭房款约37万元贷款尚未还清。甲方原已交购房首付款211949元；3、现甲方同意此房由乙方回购，乙方另外给予甲方3万元作为经济补偿，合计乙方应补甲方房款共计人民币314525元。由于乙方资金紧张，于2018年8月28日约定付现金10万元给甲方；4、剩余部分按揭房款约37万元按银行已还款月供的标准由乙方按时还款，乙方于2018年9月1日开始月还款为2268.78元（甲方需及时提供还款账号和银行卡给乙方）。还款卡号为62×××76柯秀容；5、乙方下欠甲方共计214525元，需在2018年12月30日前还清给甲方。如乙方没有在约定的时间内还清，则此房产权归甲方所有。甲方的富登银行卡暂由乙方还款，月还款为2455元，卡号为62×××74柯秀容；6、乙方在2019年3月30日前还清银行贷款本金及利息，甲方无条件配合乙方办理银行房贷结算手续（提前还款违约金由乙方承担）及房产网签手续，否则一切法律责任和经济损失由甲方承担。如乙方没有在约定的时间内还清，则此房产权归甲方所有；7、甲方收到乙方首付款及已还银行房贷款和补偿款，甲方允许乙方进房装修。《房屋回购协议书》签订后，鸿久公司依约向张建军、柯秀容支付了房屋回购款10万元，但余款并未依约定给付，仅代还了7个月的银行按揭款，共计15881.46元。在张建军、柯秀容的催讨下，彭洪兵于2019年3月27日向张建军、柯秀容出具承诺书，承诺于2019年4月15日前付清所欠房款，如未付清，愿意返还该房。2019年6月28日，彭洪兵再次向张建军、柯秀容出具承诺书，承诺于2019年7月15日前必须一次性付清房款，如未付清，将该房退还给张建军、柯秀容，张建军、柯秀容不用补偿任何费用给彭洪兵，之前所付的房款和按揭不用退还。但鸿久公司并未按承诺还款，张建军、柯秀容遂诉至本院。另查明，案涉的聚贤大厦目前尚未经过综合验收备案，尚不具备办理产权证的条件。案涉房屋办理的合同备案及预告登记手续一直未予撤销，但未向张建军、柯秀容交付。本院认为：一、案涉《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原告张建军、柯秀容诉请确认该合同合法有效，于法有据，予以支持；二、案涉《房屋回购协议书》亦系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议第6条“如乙方没有在约定的时间内还清，则此房产权归甲方所有”的约定及作为被告鸿久公司代理人的彭洪兵于2019年3月27日与6月28日出具的未按期付清房款则退房的承诺，均是对被告鸿久公司不履行支付回购房款义务所产生后果的约定，即不再对案涉房屋进行回购，也是双方对解除案涉《房屋回购协议书》约定的条件。现被告鸿久公司不按协议约定及承诺履行支付房款的义务，原告张建军、柯秀容在此情形下诉请解除案涉《房屋回购协议书》，符合法律规定，应予支持；三、案涉《房屋回购协议书》是在原、被告已签订案涉《商品房买卖合同》的前提下产生的，现案涉《房屋回购协议书》已被解除，案涉房屋仍出卖给原告张建军、柯秀容，原、被告双方即应继续履行案涉《商品房买卖合同》。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定可知，鸿久公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助原告张建军、柯秀容办理权属登记备案，否则承担违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》第十五条没有对“规定期限”予以具体明确，此项义务是被告鸿久公司应履行的合同义务，不能因合同约定的规定期限不具体明确而免除该合同义务或使期限具有随意性，同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但案涉房屋并没有经过综合验收备案，目前既不具备交付的条件，也不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告鸿久公司负有协助原告张建军、柯秀容办理房产登记的义务。因此，原告张建军、柯秀容要求被告鸿久公司协助办理房产登记手续的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张建军、柯秀容与被告湖北鸿久房地产开发有限公司于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、解除原告张建军、柯秀容与被告湖北鸿久房地产开发有限公司于2018年8月28日签订的《房屋回购协议书》；三、被告湖北鸿久房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续条件后三十日内，协助原告张建军、柯秀容办理位于湖北省武穴市永宁大道南、宁江路东聚贤大厦一单元2006号房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至原告张建军、柯秀容名下。案件受理费5211元，减半收取计2605.50元，由被告湖北鸿久房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇一九年九月二十日书记员 杨小青