广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6132号 原告:吴品清，女，1969年4月8日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港北区。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：祁孙兵，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 原告吴品清诉被告广西红日东升投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告吴品清、被告广西红日东升投资有限公司的委托诉讼代理人祁孙兵、喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴品清向本院提出诉讼请求：1.判令被告广西红日东升投资有限公司商品房买卖合同违约；2.判令被告依合同约定支付原告违约金及延期支付违约金的利息，违约金为51785元，利息为24856元（利息计算：2017年7月8日到2019年6月25日，之后计算至实际还清之日止），两项合计76641元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由:事实和理由:原告于2013年11月20日向被告申购位于南宁市兴宁区的房地产项目红日山湖小区商品房一套，房号为x栋xxx号，双方确定房屋总价为561698元，同时原告向被告支付了337698元的首付款，剩余的224000元以银行按揭贷款的方式向被告支付。并按合同交纳了前期物业管理专项维修基金6746元，合计支付房价款及维修资金568444元。2013年11月20日，原告和被告签订了《南宁市商品房买卖合同》一份，合同第九条约定交房期限为2014年12月31日前，第十条第1项第（2）款约定，逾期交房超过180天的合同继续履行及违约金支付比例，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告没有按合同约定于2014年12月31日向原告交付商品房。合同签订后，原告已按约定履行了全部合同义务，而被告却未按合同履行义务，直至2017年7月8日才履行完交房手续，截止2017年6月30日被告通知交房时，被告逾期交房时间达2年6个月共911天，构成合同违约，故原告要求被告支付原告违约金共计51785元（计算方法：568444×0.0001×911=51785元），违约金利息24856元，计算方式为51785×24%×2=24856元，综上事实理由，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告吴品清提交的证据有：1.《原告身份证复印件》，证明原告个人身份；2.《南宁市商品房买卖合同》，证明商住房买卖双方约定条款；3.《税收通用完税证》，证明契税金额；4.《商品房买卖合同登记备案证明》，证明房屋面积、价格说明等；5.《红日山湖2栋407号房有关收款收据》，证明房屋交款数额；6.《收楼通知书》，证明房屋有关材料移交说明；7.《红日山湖房屋质量保证书》，证明保修内容及办法；8.《红日山湖房屋使用说明书》，证明房屋等使用说明；9.《个人支付贷款支付凭证》，证明贷款金额；10.《企业信息》，证明企业情况。 被告广西红日东升投资有限公司辩称:1.原告诉讼请求被告支付逾期交房违约金，本案中红日山湖项目已实际交房，具体时间是2017年7月8日，逾期交房的违约金截止时间应以上述实际交付时间为准；2.原告的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，对于超过诉讼时效部分，原告依法不享有胜诉权，应当不受法律保护，请求法院按相关法律规定作调整，原告于2019年7月25日起诉请求被告支付违约金，根据民法总则3年诉讼时效的约定，2016年7月25日之前的债权已经超过诉讼时效；3.合同约定的违约金过高，原告诉请支付的交房违约金按日万分之一计，违约金过分高于违约行为造成的实际损失，请求法院酌情减少；4.按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被告在该条款的七种情形出现时，享有的逾期交房的免责情形，在计算违约金时应予以扣减，被告因前述条款规定的情形无法施工达173天，计算违约金时应予以扣减；5.原告关于支付违约金利息的请求没有合同及法律依据，请法院驳回原告支付违约金利息的诉讼请求。 被告广西红日东升投资有限公司提交的证据有：1.《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》、《南建质安〔2014〕118号》、《南建质安〔2015〕108号》、《南建质安〔2016〕57号》，证明南宁市“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知，南宁市城乡建设委员会于2012年、2014年-2016年分别要求被告公司开发的红日山湖项目停工整治，合计停工65天的事实。2.《关于调查红日山湖项目部停电情况的复函》，证明红日山湖项目自2014年1月24日起至2016年6月27日止，共停电29天的事实；3.《南宁市扩气象局科技服务中心证明》，证明南宁市自2010年6月1日起至2017年6月30日止共有雨日1051天，其中：小雨783天，中雨172天，大雨59天，暴雨及以上37天的事实。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告部分诉请是否超过诉讼时效；2.双方合同约定的交房期限是否有应当予以扣除的情形；3.原告主张的违约金是否过高，是否应予调整；4.原告要求支付违约金利息有何事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月20日，原告（买受人）吴品清与被告（出卖人）广西红日东升投资有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告向被告购买位于南宁市兴宁区红日山湖x栋xxxx号的商品房，房屋总价款为561698元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4.遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5.在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6.遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7.买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。除上述原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件六：《合同补充协议》第七条第一款约定，买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙，即视为房屋已经验收和交接。买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房责任。出卖人有权按本合同第十条出卖人应承担的延期交房责任的对等责任，向买受人追究违约责任。合同还就其他事项进行了约定。 在涉案房屋的买卖过程中，原告已于2013年11月17日向被告支付定金30000元，于2013年11月20日向被告支付首期购房款307698元、物流管理专项维修资金6746元，于2014年4月1日办理银行按揭贷款224000元，2014年4月1日履行了向被告支付全部购房款561698元的义务。 另查明，2012年9月17日，南宁市城乡建设委员会下发《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，其中要求从9月17日14:00至9月25日24:00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。 2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局联合下发南建质安〔2014〕118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，其中要求市区在建工地原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工。国庆及世锦赛期间，原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工。 2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2015〕108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2016〕57号《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。 再查明，2017年4月13日，广西电网有限责任公司南宁供电局向南宁市兴宁区人民法院作出复函，答复：“……我局已开展调查。根据现有记录，从2014年1月起红日山湖项目部计量自动化系统确有超过8个小时的掉线时间，但造成掉线的原因有10kv外线停电、用户自停和终端所在位置信号不好导致掉线，计量自动化系统也无法识别客户侧终端表计是停电还是故障掉线，故请你院斟酌使用。以上所述红日山湖项目部计量自动化系统掉线时间如下：1.2014年1月24日从15:00至23:00，共8小时；2.2014年1月25日从3:00至23:00，共20小时；3.2014年3月5日从1:00至9:00，共8小时；4.2015年7月19日12:00至7月20日17:00，共29小时；5.2015年10月24日13:00至10月25日22:00，共33小时；6.2015年12月17日12:00至22:00，共10小时；7.2016年2月2日00:00至2月4日23:00，共71小时；8.2016年4月26日12:00至4月29日3:00，共63小时；9.2016年6月27日13:00至6月28日9:00，共20小时”。 根据被告提供的南宁市气象局气象科技服务中心的南宁城区站《累积雨量》日数据显示，从2013年11月20日至2014年12月31日南宁城区大雨以上的时间如下：2013年12月14日，2014年5月27日，2014年6月5日，2014年6月6日，2014年6月9日，2014年7月19日，2014年7月20日，2014年7月27日，2014年8月12日，2014年9月8日，2014年9月14日，2014年9月20日，2014年10月31日，2014年11月7日。自原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》的2013年11月20日至2014年12月31日期间南宁城区大雨以上的天气共14天。 还查明，原告认可被告在2017年7月8日将约定的房屋交付给原告，被告对原告违约金计算的方式没有异议。 本院认为：原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于原告的诉请是否超过法律规定的诉讼时效问题。合同签订后，原告已按合同约定履行了付清购房款义务，但被告没有依照约定的时间于2014年12月31日前交房，直到2017年7月8日才实际交房。双方的合同明确约定逾期交房违约金支付至实际交付之日止。被告的逾期交房的行为是持续性行为，原告为此享有的被告自逾期交付之日至实际交房之日止的应付违约金系一项整体性权利，不宜将原告的该项权利按日应付额分割开来。在被告未实际交房时，原告无法明确固定其被侵犯的权利范围。只有在被告实际交房之后，迟延交房的天数到实际交房时才能确定，原告才能知道其可享有的被告应付违约金范围，方可向被告主张确定的违约金数额。故原告主张权利的诉讼时效应从实际交房之日即2017年7月8日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，根据第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法规另有规定的，依照其规定。根据《中华人民共和国民法总则》的适用原则，原告的诉讼时效应当适用三年的诉讼时效，原告于2019年7月25日起诉至法院，并未超过三年的法定诉讼时效。故被告主张原告的主张已超过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。 二、关于被告的交房期限是否有应当予以扣除的情形。原告已经依照合同约定履行了向被告支付全额购房款的义务，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案商品房。根据双方合同的约定，因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的，交付的期限均应当作相应顺延。被告提交的证据关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知虽无证据原件佐证，但这一通知系南宁市城乡建设委员会及南宁市城市管理局的通知，系为广大群众所周知的通知且情况属实，本院予以采信。被告提交的广西电网有限责任公司南宁供电局关于调查红日山湖项目部停电情况的复函，系应广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院的协助调查函所作出的，该复函虽无证据原件，但经本院与南宁市兴宁区人民法院核实后情况属实，本院予以采信。现从被告提供的证据来看，从双方签订合同的时间2013年11月20日到约定的交房时间2014年12月31日，共计有23天南宁市城乡建设委员会通知“两会一节一赛”期间停工的情形、3天停电超过8小时的情形以及大雨以上天气14天，故实际的交房期限应顺延至2015年2月10日前，但被告在2017年7月8日才向原告交付涉案商品房，其行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。 三、关于原告主张的违约金是否过高的问题。根据原、被告双方合同的约定，被告逾期交付涉案商品房的，应自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告要求被告以已付房款总额568444元为基数，按日万分之一标准支付违约金，符合前述约定和法律规定，本院予以支持。违约金的计算期间，应根据上述认定的事实及原告的主张，自2015年2月11日计算至2017年7月8日止共计880天。被告主张违约金过高的理由不成立，本院不予支持。被告向原告支付的逾期交房违约金应以568444元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年2月11日计至2017年7月8日止共计50023.07元。 四、关于逾期交房违约金的利息问题。原告主张由于被告恶意违约，应当按照银行同期贷款利率的四倍支付其从2017年7月8日至实际支付逾期交房违约金之日的利息，现暂计算2年的利息24856元。被告对此不予认可，认为原告要求支付违约金利息的请求没有合同及法律依据。根据原、被告双方合同的约定，被告逾期交付涉案商品房的，应自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但原、被告双方未就逾期交房违约金的支付时间进行约定，也未就逾期交房违约金约定了利息，原告也未提交证据证实其已向被告发出通知，要求其何时向原告支付逾期交房的违约金，故原告主张被告自2017年7月8日起按照年利率24%向其支付逾期交房违约金的利息没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告吴品清支付逾期交房违约金50023.07元（以568444元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年2月11日计至2017年7月8日止）； 二、驳回原告吴品清的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告广西红日东升投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告广西红日东升投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费858元（原告吴品清已预交），由原告吴品清负担297元，被告广西红日东升投资有限公司负担561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  邓杨端 二〇一九年九月十六日 书记员  吴思彬 附（2019）桂0105民初6132号案件相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法规另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。