河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初1754号原告：乔忠，男，1966年2月13日出生，汉族，住安阳市。原告：张丽，女，1969年2月13日出生，汉族，住安阳市。两原告共同委托诉讼代理人：李敏，河南骏腾律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘斯奇，河南骏腾律师事务所律师。被告：郭安平，男，1958年2月13日出生，汉族，住安阳市。被告：郭鹏，男，1994年8月13日出生，汉族，住安阳市。第三人：张惠萍，女，1970年3月22日出生，汉族，住安阳市。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。原告乔忠、张丽与被告郭平安、郭鹏、第三人张惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告乔忠及其与原告张丽的共同委托诉讼代理人李敏、刘斯奇，被告郭安平、郭鹏及第三人张惠萍的共同委托诉讼代理人陈金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔忠、张丽向本院提出诉讼请求：1.依法认定被告郭安平与郭鹏于2013年1月17日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1.依法认定原告乔忠与郭鹏于2013年1月17日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张丽与第三人张惠萍存在民间借贷关系，为保证其债权，借款时原告按照第三人张惠萍的要求，于2009年6月25日与张惠萍签订房屋买卖协议，将位于安阳市文明大道413号院1号楼2单元6号房屋作为借贷合同的担保，同时与被告郭安平签订委托合同，并分别于同日办理了公证[原告与第三人张惠萍签订的房屋买卖协议公证书字号为（2009）安殷证民字第326号；原告与被告郭安平签订的委托合同公证书字号为（2009）安殷证民字第327号]。2018年，被告郭鹏将原告起诉至法院，此时，原告才得知，早在2013年1月17日被告郭安平利用所谓的公证委托合同，与被告郭鹏签订了房屋买卖协议，将原告名下的房屋产权转移至被告郭鹏名下（安阳市房权证龙安区字第××号），这一行为严重侵害了原告的合法权益。被告郭安平与第三人张惠萍系夫妻关系，被告郭鹏系他们的儿子，被告郭安平与被告郭鹏仍然签订房屋买卖协议，将原告名下的房产转移至被告郭鹏名下，属于恶意串通，严重侵害了原告利益，应当认定合同无效，郭鹏依该合同取得的房屋权属证书，应当予以撤销。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。郭安平、郭鹏辩称,两原告并未如实陈述本案的事实。涉案的房产买卖协议系两原告与张惠萍、郭安平协商后进行的以物抵债。根本不存在名为买卖实为抵押担保的事实，更不存在抵押低价恶意串通的行为。本案事实情况从原告提交的证据包括两份公证书以及房产部门的过户手续，可以充分证实，法庭应当驳回原告的诉讼请求。张惠萍述称，同被告郭安平、郭鹏的答辩意见。经审理查明：原告乔忠与原告张丽系夫妻关系。被告郭安平与第三人张惠萍系夫妻关系，被告郭鹏系被告郭安平与第三人张惠萍之子。原告张丽与第三人张惠萍原系同事，同住一个小区，关系较好。因做生意需要周转资金，原告张丽经常向被告张惠萍借款，为此双方长期存在借贷关系。因原来一笔借款到期未偿还，原告乔忠、张丽作为甲方（卖方）与第三人张惠萍作为乙方（买方）于2009年6月25日签订了房屋买卖协议，主要内容为：一、甲方自愿将座落在龙安区太行小区街道办事处文明大道文明园小区1号楼中单元3层东户房屋（房屋所有权证号：安阳市房权证龙安区字第私18××29号建筑面积：113.02平方米）(以下简称案涉房屋)出售给乙方；二、甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币（大写）贰拾万元整；三、付款方式：乙方于2009年6月22日将房屋总价款贰拾万元整一次性付给甲方；四、甲方于2012年6月26日前将房屋腾清交给乙方。同日，安阳市殷都区公证处对该协议进行了公证，并作出（2009）安殷证民字第326号公证书。同日，原告乔忠、张丽作为委托人与被告郭安平作为受托人签订委托书，该委托书主要内容为：委托事项为委托人乔忠、张丽系夫妻关系，两人共有一套房产，位于安阳市××区××小区街道办事处××大道文明××小区××楼中单元××东户，建筑面积113.02平方米，房产证号：安阳市房权证龙安区字第私18××29号。由于委托人工作较忙不方便办理上述房屋的有关事宜，现全权委托郭安平为委托人的代理人，全权代理委托人办理有关上述房产的买卖、房产过户、领取土地证及土地证过户等有关事宜；委托期限为从2009年6月25日至上述事项办完为止；受托人在委托权限内所签署的法律文件和实施的法律行为，委托人均承认并承担一切法律责任，受托人有权转委托。同日，该委托书由安阳市殷都区公证处进行公证，并作出（2009）安殷证民字第327号公证书。2013年1月17日，经第三人张惠萍同意，被告郭安平代理原告乔忠作为甲方与被告郭鹏在安阳市房产交易大厅签订了房屋买卖协议，约定将甲方名下案涉房屋卖给乙方；双方议定该房屋成交价格为人民币贰拾万元，乙方于2009年6月25日付清房款，甲方于2012年6月25日交付房屋。协议签订后，第三人张惠萍代被告郭鹏于当日领取新的房屋权属证书，房权证号为：安阳市房权证龙安区字第私00××44号。原告乔忠、张丽认为被告郭安平超越代理权限，与被告郭鹏恶意串通签订的房屋买卖协议，严重损害了其利益，故诉至法院，要求：1.依法认定原告乔忠与被告郭鹏于2013年1月17日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。另查明：2009年12月26日，第三人张惠萍通过银行转账收到原告张丽还款3900元；2010年11月28日，第三人张惠萍收到原告张丽还款100000元。2011年3月2日，原告张丽向第三人张惠萍借款90000元；2012年1月7日，原告张丽向第三人张惠萍借款300000元，并分别向第三人张惠萍出具了借据。再查明：被告郭鹏的证人崔某出庭证言：其在2016年曾找到原告乔忠看案涉房屋并让其腾房。原告乔忠对该节证人证言内容予以认可。上述事实，有原告乔忠、张丽提交的中国邮政储蓄银行账户存款凭单、第三人张惠萍出具的收据、原告张丽2012年1月7日出具的借据、原告张丽2011年3月2日出具的借据、（2009）安殷证民字第326号公证书、（2009）安殷证民字第327号公证书、安阳市不动产管理局出具的安阳市房权证龙安区字第××号房屋产权证书、安阳市房权证龙安区字第××号房屋产权证书、房屋买卖协议、产权注销登记表、房地产权属登记受理通知单、房屋所有权登记申请表、安阳市房屋转移登记询问笔录、销售不动产统一发票、房地产权属登记缴费单、房产交易完税、免税证明、契税完税证、即时登记申请表、授权委托书、房屋权属证书领取凭证，被告郭安平、郭鹏提交的（2009）安殷证民字第326号公证书、（2009）安殷证民字第327号公证书、户口本、安阳市房权证龙安区字第××号房屋产权证书、被告郭鹏申请的证人崔某的出庭证言以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点为：2013年1月17日原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议的效力问题。原告诉称主张该协议无效的主要事实理由为：一、两原告与第三人张惠萍、被告郭安平分别签订的房屋买卖协议和委托书并不是双方的真实意思表示，原告并没有委托被告郭安平代其出售房屋的意思。案涉房屋并未实际交付，第三人也未要求两原告腾房，两原告一直居住至今，且没有为第三人办理房屋产权变更登记，仅将案涉房屋作为债权的担保。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，双方之间名为买卖合同关系实为民间借贷关系。二、两原告与被告郭安平之间不存在真实的委托代理关系，2013年1月17日的房屋买卖协议并非原告乔忠本人所签，也未经其事后追认，被告郭安平的行为超越了代理权限。被告郭安平利用上述委托书将原告房产出售给被告郭鹏的行为属于无权代理。故根据合同法第四十八条规定，原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议应认定为无效合同，对原告不发生法律效力。三、被告郭安平与第三人张惠萍系夫妻关系，被告郭安平与其儿子被告郭鹏签订房屋买卖协议，将案涉房屋产权转移至被告郭鹏名下，属于恶意串通，严重侵害了原告利益。故根据合同法第五十二条规定，应当认定该房屋买卖协议无效。对此，本院认为，首先，根据本案查明的事实，两原告与第三人及被告签订的房屋买卖协议和委托书均经过公证，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。两原告诉称主张非其真实意思表示，且委托书显示的授权内容并不包括被告郭安平有权决定合同细节、房屋的交易价格及交房时间等，显然与事实不符，也未提供任何相反证据予以证明，且其对于授权内容的理解，不符合一般人的通常理解，故本院对其主张依法不予支持。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定是为了解决司法实践中大量存在的借贷合同关系和买卖合同关系容易发生混合的情形，尤其是以签订房屋买卖合同为借款提供担保。因此，适用该条规定时应当首先甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思，只有确定签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保的，该条规定才有适用的余地。本案中，原告虽然主张双方之间名为买卖合同关系实为民间借贷关系，但并未提交任何证据证明双方签订该房屋买卖协议的目的是为其向第三人借款提供担保，不符合该条规定适用的情形，故本院对原告该主张依法不予支持。最后，被告郭安平根据原告乔忠、张丽经过公证的委托授权，与被告郭鹏签订房屋买卖协议，并非超越代理权限或者无权代理，其代理行为依法对原告发生法律效力，由此产生的相应法律后果应由原告承担，并不能因为被告郭鹏系其儿子，就认为双方存在恶意串通，侵害原告利益。实际上，原告也未提交相应证据证明两被告之间存在恶意串通和损害了原告利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院对原告要求认定房屋买卖协议无效的主张依法不予支持。两被告及第三人关于房屋买卖协议有效的主张成立，本院依法予以支持。综上所述，原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告主张房屋买卖协议无效，无事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回乔忠、张丽的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由乔忠、张丽共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郝兴军二〇一九年九月二十九日书记员  赵 静