湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民再5号原审原告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市劳动路88号。法定代表人：黄清，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。原审被告：章平，女，1987年1月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谭江玮，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海军，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审被告：尹正喜，男，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。原审原告长沙国中星城置业有限公司与原审被告章平、尹正喜商品房预售合同纠纷一案，本院（2014）雨民初字第06823号民事调解书已发生法律效力。经本院院长发现并提交审判委员会讨论决定，于2019年6月18日作出（2019）湘0111民监5号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人粟沙、原审被告章平及其委托诉讼代理人谭江玮、原审被告尹正喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告长沙国中星城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告向原告支付违约金1.22万元并由原告在被告已付房款中予以扣除；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审被告尹正喜原审辩称：请求继续履行合同，因资金困难，购房款希望推迟至2016年农历年底前付清。再审辩称要求继续履行双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。原审被告章平原审无辩称，再审辩称已将全部购房款交给原审被告尹正喜，自己没有违约，要求继续履行双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。经再审查明：1、涉案合同情况。2014年9月13日，原审原告与原审被告尹正喜、章平签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为20130682102。该合同约定：两被告共同购买原审原告开发的位于长沙市雨花区的吉联小区（推广名称“红墅湾”）第84栋102房；该商品房屋为住宅，地上3层地下1层，建筑面积331.24平方米；该商品房单价为7856.82元／平方米，双方约定购房总金额为2470000元，在合同签订之日支付750000元，剩余房款1720000元于2014年12月28日支付；买受人逾期付款但未超过30日的，由买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意合同继续履行，买受人按日万分之一支付逾期付款违约金；出卖人应当于2015年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房但未超过30日的，出卖人按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人30日内退还全部已付款并按1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人每日按已付款的万分之一支付逾期交房违约金；等等。合同共26页，含附件5个，分别是《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》、《合同补充协议》、《业主临时管理规约》。《合同补充协议》对送达事宜约定如下：因《买卖合同》及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应以中文的书面文字为准，采用传真、挂号邮件、ＥＭＳ、报纸公告等方式传达，通知日以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《买卖合同》所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方，否则，邮寄到变化前的地址仍视为有效送达（不论退件与否）；《买卖合同》一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：1．该通知已交付对方的，2．该通知以邮递方式发出后7天的，3．以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的，4．报纸公告刊登后3天的。《买卖合同》载明原审两被告联系地址均为长沙市长沙县黄兴镇打卦岭村打卦岭组318号。原审被告章平在再审中自述因签合同时自己抱着小孩，该《买卖合同》上“章平”的签名均系原审被告尹正喜代签，但自己予以认可。2、合同履行情况。原审原被告签订合同前原审被告于2014年7月25日交付了购房定金100000元；原审原被告签订合同当天原审被告交付了购房款650000元和产权登记费200元；原审原被告签订合同后，原审被告分别于2015年2月17日交付了购房款200000元，2015年11月22日交付了购房款300000元，2015年12月30日交付了购房款100000元；原审被告2014年9月23日还向长沙市地方税务局直属局缴纳了契税98800元、向长沙市物业维修资金管理中心交纳了物业维修资金24843元。3、原审原告通知解除合同情况。2015年12月9日，原审原告通过湖南吟正律师事务所向原审被告尹正喜、章平发出《律师函》，告知原审被告自即日起解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，要求原审被告办理商品房房款、违约金、损失赔偿金清算交接手续。该《律师函》通过1003629249518号邮政特快专递向原审被告送达，送达地址为长沙市长沙县黄兴镇打卦岭村打卦岭组318号，该邮政特快专递处理情况为“2015年12月10日揽投；2015年12月14日、15日、16日、17日为未妥投；2015年12月19日为他人收退件”。4、原审审理情况。2015年12月18日，原审原告向本院起诉要求解除与原审被告签订的《长沙市商品房买卖合同》并要求原审被告支付违约金12200元；本院通过原审被告在《长沙市商品房买卖合同》预留的电话号码133××××6817电话短信通知原审被告领取起诉状等法律文书，原审被告未领取，本院于2016年3月9日在人民法院报刊登公告向原审被告送达了起诉状副本和开庭传票，并于2016年6月12日开庭进行了审理，两原审被告均未到庭；2016年6月14日，原审原被告主动到法院达成调解协议，调解协议内容为“一、被告尹正喜、章平在2017年1月26日前向原告长沙国中星城置业有限公司一次性支付吉联小区第84幢102号房屋剩余购房款112万元，《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130682102）继续履行；二、如被告尹正喜、章平未履行上述支付义务，双方于2017年1月27日解除《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130682102），被告尹正喜、章平同时向原告长沙国中星城置业有限公司支付违约金20万元并协助办理合同解除手续，在合同解除手续完成后，原告长沙国中星城置业有限公司返还被告尹正喜、章平已付购房首付款（扣除20万元违约金后还应支付115万元）；三、原告长沙国中星城置业有限公司放弃其他诉讼请求，双方其他无争议。受理费因调解减半收取53元，保全费142元，公告费560元，共计755元，由原告长沙国中星城置业有限公司负担。”。本院调解笔录和调解协议上有“尹正喜、章平”签名，本院据此作出了（2015）雨民初字第06823号民事调解书，原审两被告调解书均由原审被告尹正喜签收。5、原审执行情况。因原审被告未按（2015）雨民初字第06823号民事调解书内容支付剩余购房款，原审原告于2017年3月1日申请执行，执行案号为（2017）湘0111执974号，因当时涉案房屋由于原审被告尹正喜另案纠纷被查封，经过执行协调，2017年11月13日原审原告将购房款1150000元退付至本院案款账户，本院于2017年11月29日向长沙市住建委房屋交易管理中心发出协助执行通知书撤销原审被告关于涉案房屋的网签。原审原告付至本院的1150000元，因原审被告尹正喜系另案被执行人，已被本院采取执行措施。6、原审被告章平在原审民事调解书执行后以原审送达程序违法、章平本人未到庭也未授权他人调解、有证据证明调解协议和调解笔录“章平”签名非其本人签署等理由向本院提起申诉，要求撤销本院（2015）雨民初字第06823号民事调解书，并提供了湖南大学司法鉴定中心[2018]文鉴字第244号《司法鉴定意见书》，该《司法鉴定意见书》对本院本案原审2016年6月14日调解协议“章平”的签名和样本“章平”的签名是否系同一人所写进行了鉴定，结论为：送检的2016年6月14日的《调解协议》中“章平”的签名与样本上“章平”的签名不是同一人所写。原审被告尹正喜陈述本案原审2016年6月14日调解笔录和调解协议上“章平”的签名均系其代签，并表示因他当时已将原审被告章平交给其支付购房款的资金挪作他用，不想让原审被告章平知道，所以原审原告起诉和2016年6月14日调解情况没有告诉原审被告章平。原审被告章平还称购房款她已全部交给原审被告尹正喜，自己没有接到过原审原告的催款通知，因此不应承担违约责任。7、另查明，原审被告尹正喜与原审被告章平系夫妻关系，于2011年12月16日登记结婚。原审原告于2019年6月1日与案外人陈某签订了《长沙市商品房认购协议书》，将涉案房屋认购给案外人陈某，案外人陈某已交付购房定金2000000元。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、收款收据、税收缴款书、湖南省物业专项维修资金专用收据、《律师函》、中国邮政国内标准快递单、《长沙市商品房认购协议书》、《司法鉴定意见书》、本院（2017）湘0111执974号案件流程信息表、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院再审认为：1、湖南大学司法鉴定中心[2018]文鉴字第244号《司法鉴定意见书》表明本院制作（2014）雨民初字第06823号民事调解书所依据的2016年6月14日《调解协议》上“章平”的签名非其本人书写；原审被告尹正喜承认该“章平”的签名系自己所为，但没有取得授权；且原审被告章平嗣后对调解内容不予认可，该调解协议违背当事人自愿原则，故原审（2014）雨民初字第06823号民事调解书依法应予以撤销，由本院重新判决。2、原审原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定购房款2470000元于合同签订之日支付750000元，于2014年12月28日付清，原审两被告至原审原告2015年12月18日提起诉讼时共支付购房款1250000元，尚欠1220000元（后2015年12月30日又支付了100000元），已违反合同约定，应承担违约责任。原审被告章平主张购房款已全部交给原审被告尹正喜故其不应承担违约责任，因原审被告实未及时足额交纳购房款项，原审被告章平与原审被告尹正喜作为房屋共同买受人应当一并向原审原告承担逾期付款违约责任，两原审被告的内部关系不能对抗外部当事人，故对该主张本院不予采纳；如确因原审被告尹正喜的行为导致同为购买方的原审被告章平损失，此属于另一法律关系，可另行依法解决。合同对购房款支付时间有明确约定，原审被告章平关于原审原告没有提醒催告支付购房款故其不应承担违约责任的主张，本院亦不予采纳。3、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案商品房买卖合同中约定了合同解除的条件，其中之一为：买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。根据本案查明的事实，原审两被告迟至原审原告2015年12月18日提起诉讼时（应付款期限为2014年12月28日）尚欠购房款1220000元，原审原告要求解除涉案的商品房买卖合同，符合前述法律规定和合同约定。原审原告要求解除合同的通知通过邮政特快专递于2015年12月9日向两原审被告邮寄送达，根据双方签订的《合同补充协议》对送达事宜的约定，该通知在邮件发出后7天即2015年12月16日视为送达，涉案商品房买卖合同及其附件已于2015年12月16日解除，两原审被告请求继续履行合同，本院不予支持。原审原告虽于原审调解过程中曾有附条件继续履约的表示，但相应协议已经撤销，自始不具法律效力。4、因系两原审被告违约行为导致涉案商品房买卖合同关系被解除，应当依据合同约定支付违约金。合同约定的违约金标准为累计应付款的1%，两原审被告截至原审原告主张解除合同之时应付房款为1220000元，原审原告主张两原审被告应支付违约金12200元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。5、合同解除后，已经履行的部分应当恢复原状。涉案商品房的合同备案手续应当注销，该事项已通过原审调解协议的执行程序办理；原审被告所交契税与物业维修资金，可依政策规定向相关部门办理清退手续，原审原告理当协助配合；就原审被告已付购房款、产权登记费等清退事宜（注：部分房款已作执行案款），因本案双方未有相应主张且可能涉及具体结算清理争议，由各方自行协商解决或另循法律途径处理，但原审原告主张从中扣除违约金，符合抵销权行使要件，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十五条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2014）雨民初字第06823号民事调解书；二、确认长沙国中星城置业有限公司与尹正喜、章平2014年9月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20130682102）及附件于2015年12月16日解除；三、尹正喜、章平应支付长沙国中星城置业有限公司违约金12200元，该款由长沙国中星城置业有限公司从其应退尹正喜、章平的购房款中扣除。案件受理费106元，保全费142元，共计248元，由尹正喜、章平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  聂志强人民陪审员  黄树林人民陪审员  龚铁钢二〇一九年九月三十日书 记 员  文 英附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十五条人民法院审理民事案件，应当根据自愿、合法的原则进行调解。当事人一方或者双方坚持不愿调解的，应当及时裁判。人民法院审理离婚案件，应当进行调解，但不应久调不决。