北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民再14号原告：穆秀利，男，1978年4月16日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张党伟，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：占少华，北京市京师律师事务所实习律师。被告：蔡红莲，男，1975年12月21日出生，汉族，博瑞昌盛体育文化传播有限公司业务员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：曹学梅，北京市振邦律师事务所律师。第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，该公司法务，住北京市朝阳区。原告穆秀利与被告蔡红莲，第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年9月27日做出（2015）丰民初字第15604号民事判决书。该判决作出后，蔡红莲不服向北京市第二中级人民法院上诉，北京市第二中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）京02民终993号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后蔡红莲向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年11月10日作出(2017)京民申2209号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2018年3月1日作出（2018）京02民再3号裁定，发回我院对本案进行重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告穆秀利及其委托诉讼代理人张党伟、占少华，被告蔡红莲之委托诉讼代理人曹学梅，第三人中原公司之委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆秀利向本院提出诉讼请求：请求法院依法解除原告穆秀利、被告蔡红莲、第三人中原公司签订的《房屋买卖居间合同》，原告穆秀利、被告蔡红莲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。事实和理由：穆秀利于2005年9月23日购买北京恒鑫房地产开发有限公司商品房一套，该房位于北京市丰台区西马厂三星庄34号的香福园小区3号楼2门301号，建筑面积68.61平方米。原告首付121180元，其余以公积金贷款方式支付。穆秀利买房后居住到2010年11月17日。穆秀利在2010年9月到10月间与蔡红莲在房山区玩打牌，因赌博输钱给蔡红莲，先后三次借了蔡红莲8万元的筹码，加上利息共计十万元。2010年11月初，蔡红莲打电话给穆秀利，要求穆秀利把其位于香福园小区3号楼2门301号房屋的房本押在蔡红莲那里。穆秀利因为房子还在贷款还款期内，没有办下房产证，就把购房合同复印件、购房发票、房屋钥匙都给了蔡红莲。2010年11月17日，蔡红莲称需要走个手续，就带了三个人开车将穆秀利带到中原公司马家堡门店签了编号为2010A0000637号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、编号为0001094的《房屋买卖居间合同》、《钱款交付书》，合同签定时蔡红莲说是君子合同，若穆秀利偿还了欠款，合同就作废。穆秀利因欠蔡红莲赌债，又过于相信蔡红莲，没有仔细看合同内容就签了字，签字完已经晚上八点钟了，双方未进行现金交易。一个月后，穆秀利找到蔡红莲，要求偿还赌债10万元，蔡红莲却对穆秀利说应还100万元，并拿出在中原公司处签订的合同，穆秀利才知道自己上当了，因为蔡红莲没有给穆秀利付过一分钱的购房款。穆秀利当时即向蔡红莲要求解除合同，并按合同上写的要求支付30万元违约金，蔡红莲不同意。于是穆秀利报警称蔡红莲诈骗其100万元，2011年6月27日，北京市公安局房山分局作出不予立案通知书。之后不久，穆秀利因欠他人钱款被羁押直至2014年3月被释放。因穆秀利未能偿还银行贷款，房屋被穆秀利贷款的中国银行申请查封。该房屋目前也没有办理产权证，经查询房屋开发商，该房屋所在的楼房因为欠缺某些开发手续而没有办下房产证。前述2010年11月17日在中原公司处签订的相关合同、协议，均不是穆秀利的真实意思表示，是蔡红莲与中原公司串通所为。穆秀利曾起诉至法院要求确认合同无效，但苦于无证据证明起诉主张，遂撤诉。现以被告未支付分文房款，构成根本违约为由，要求法院判令解除前述合同，合同解除后的其他请求另案主张。双方签订的钱款交付书是当时和房屋买卖合同、补充协议、居间合同一同签订的，只是对钱款交付的约定，不是已经付款的证明，也不存在用其他债务抵偿房款的情况。蔡红莲辩称：不同意原告诉讼请求。我认为合同合法有效。钱款交付书是收条性质，可以认定钱款交付的事实，与赌博无关。房屋买卖合同已经履行超过5年之久，原告才提起诉讼，在该期间我一直在该房屋内居住使用，即使违约也已经超过了解除权的1年行使期限，原告无权要求解除合同，依据是参照商品房买卖合同司法解释中的解除权除斥期间的规定。且我无违约行为，不构成解除事由。当时我们给了100万元，现金交付时只有我和原告在场，100万元包括85万元借款折抵，其余13万元现场交付现金，剩余2万元是约定过户时交付，目前只差2万元房款未交。对解抵押未予约定，当时约定我自己还剩余贷款，不到20万的贷款，约定贷款我归还后不再向原告要。85万元不包含偿还贷款的钱，是单独的借款，借条在原告出具钱款交付书后已经撕毁。实际房款应当是100万元加上当时未还贷款。钱款交付书、买卖合同、补充协议、居间合同是同一天签订的。中原公司述称：不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》。虽然房屋买卖时间已过去很久，经办人员早已离职，许多资料无法查实，但此二份合同系经我公司居间双方签署，是双方真实意思表示，合同合法有效。签署房屋买卖合同，原告具有完全民事行为能力，对合同内容应仔细查看，原告称其不知情不合常理。按照我方的交易习惯，一般是钱款交付了，才签订钱款交付书。本案的钱款交付书是原告、被告双方共同来公司的，表示他们已经达成协议并交付了欠款，希望我公司办理过户手续。当时过户的证明人是我们公司的职工，但现在已经离职，联系不上了，不能找到相关工作人员证明其钱款交付情况，是否是当天给的我方不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年9月23日，穆秀利与北京恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y108915），购买恒鑫公司开发的位于北京市丰台区西马厂三星庄34号香福园小区3号楼2门301号（以下简称301号房屋），建筑面积68.61平方米，房屋价款371180元。2010年11月17日，原告穆秀利（甲方、出卖人）与被告蔡红莲（乙方、买受人）及第三人中原公司（丙方、居间人）就上述301号房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定：室内装修状况：精装；房屋所有权人穆秀利；所有权证明文件编号：预售合同Y108915；该房屋抵押状况为已设定抵押；总房款为100万元；甲乙双方同意采取全款方式付款；甲方应于签订本合同当日向乙方交房；乙方应向丙方支付居间服务费1万元；甲乙双方同意在本合同成立后2日内签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同日，原告穆秀利（出卖人）与被告蔡红莲（买受人）就上述301号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：中原公司）；房屋成交价格为100万元；出卖人应当在签订本合同当日将房屋交付给买受人；买受人未按照附件约定的时间付款的：逾期超过十日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金。当日，穆秀利（甲方）与蔡红莲（乙方）就301号房屋另签订《钱款交付书》，载明：交易类型：买卖；交割款项：房款；交付金额：100万元；交付日期：乙方于2010年11月17日将上述款项交付给甲方；甲乙双方在交付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人李长龙作为该交付行为的证明人在场。《钱款交付书》末尾落款处有穆秀利、蔡红莲及证明人李长龙的签字。上述《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《钱款交付书》签订后，穆秀利将301号房屋钥匙、房款发票、贷款存折等交付与被告。被告收到房屋后曾偿还2个月房屋贷款，后穆秀利申请将贷款存折挂失。2010年12月22日，蔡红莲向中原公司支付代理费5000元。2011年2月18日，原告向公安机关控告被告敲诈其100万元，2011年6月27日，北京市公安局房山分局作出《不予立案通知书》。庭审中，穆秀利称蔡红莲未支付前述《钱款交付书》中所载100万元；被告认可并非于双方签订《钱款交付书》时当场支付100万元，但称其支付了购房款，《钱款交付书》所载100万元是对其已合计支付房款的确认。被告就100万元房款如何支付及钱款来源多次陈述不一致。经查，蔡红莲分别作出如下陈述：1、北京市公安局丰台分局（以下简称丰台分局）刑侦支队中部现案队2011年3月23日对蔡红莲询问笔录（第2页、第3页）载明：问：你是何时在哪认识穆秀利的？答：2010年夏天我在燕山台球厅打球时认识他的。问：有何经济往来？答：我们在聊天时他说自己有一个房子手续不齐（房产证没下来）不好卖，想便宜卖，我就和他商量买这个房子，开始他说80余万，然后我们自己先写了一个字据，我就给了他15万元，然后我陆续给了他85万元，然后他觉得太便宜，我们也不懂合同，然后就去中介签了一个100万的合同，最后我一共给他补齐了100万元。问：他为什么会把房子卖给你？答：他之前向我借了2万元钱（没写借条），后来他再跟我借，我怕他还不上就没借给他，后来他说有个房子，我们就聊到了买房的事。问：怎么给他的100万元？答：大约有10多次，每次都给的现金，都是在燕山范围内给的，都是我们两个单独给的没有见证人。问：你100万元资金的来源？答：从王建处借了20万，翟永红处借了31万元，窦勤志处借了10万元，张海春处借了6万，自己拿了二、三十万，从前妻闫林处卡取了几万（记不清楚了）。问：你给穆秀利的100万是否打过收条？答：有过，但是写完合同我就扔了。2、北京市公安局房山分局（以下简称房山分局）城关刑警队2011年6月14日对蔡红莲询问笔录（第2、3、4页）载明：问：你将你与穆秀利买卖房屋的经过讲一下。答：我们俩商量完买房的事后，我就陆续给了他85万元，其中有两次有收条，后来我感觉心里不踏实，我就与穆秀利到丰台区一家中介公司签了合同，后来我又把钱给补上了，到现在我应该还差穆秀利房款2万元，后来他给我告到公安局，就没有向我要这2万元钱。问：穆秀利所打的收条还有吗？答：没有了，合同签完了，我就扔了。问：你与穆秀利在签合同时，给他钱了吗？没有，钱是之前给了一部分，之后给了一部分，我们俩签完合同后，他就把房钥匙给了我，而且还把贷款的中国银行存折给了我。问：你给穆秀利的房款是如何给的？答：都是给的现金，在签合同前我给了他85万元，签完合同后又给了他10多万元，到现在还差2万元就结清了。问：你分多少次给的他？答：大概10次左右。问：你的钱都是哪来的？答：我自己出了20多万元，剩下的钱都是借的。我从王建处借了20万，翟永红处借了31万，窦勤志处借了不到10万，张海春处借了7万元，我又从我前妻处借了几万元，具体多少钱我记不清了，别人我也借过，记不清了。因为我借钱时也没有因为买房特意借的钱，我借钱时也没说要买房才借钱，因为平时我也借钱呢。3、房山分局城关刑警队2011年6月21日对蔡红莲询问笔录（第1、2页）载明：问：你买穆秀利三星庄园那套楼房时知道房还有贷款没还吗？答：知道，以前和穆秀利聊天时听他说过还差17万元左右。问：你们签合同时说贷款谁还了吗？答：当时说好贷款我还。问：你与穆秀利签合同是100万元，其中包括贷款吗？答：不包括在100万内，是我单拿出十几万还贷。4、2015年9月28日本院与蔡红莲的谈话笔录载明：问：这一百万元是怎么支付的？答：一开始是十几万，之后给了个二十多万，先后四次，这钱是起初的时候他从我这借钱，金额达到一定的数量，就把房子跟我签了一个买卖合同，这个借款就抵作房款，房子归我。5、2016年3月30日本院开庭笔录载明：问：如何将100万支付？答：分几次给的，一开始是穆秀利借钱，借的较多他说有个房子，要把房卖了还我钱。但房子没房本一直卖不出去，后来我们商量我买他的房子，便宜卖我，双方就做了买卖，后来我给了他大几十万元，我们就去中原地产做了买卖合同，做完合同补齐钱款，补齐100万给他。问：为什么把贷款存折给你？答：当时约定的是除了给他100万元房款，我还要负担未偿还的贷款，若不是买房子，我干嘛帮他还贷。问：为什么不把贷款金额和100万一并写在合同中？答：忘记了。当时认为我还贷款没有什么争议。蔡红莲陈述100万元房款支付过程为：“我从2010年7月到11月，分五次借给穆秀利现金736000元。还有一笔我帮穆秀利还张海春114000元，以上共计850000元。签合同后很快一笔给他13万，还差2万元。交完房子后我实际使用，并由我一直交物业、水、电等费用。”经询，蔡红莲称其借给穆秀利的五笔款项均是现金，前两笔有借条但未保留，后三笔没有借条，偿还张海春之款项亦没有收条或转账记录，13万元也是以现金方式支付，没有书面证据，资金来源记不清楚。穆秀利对蔡红莲的陈述不予认可。为证明其主张，蔡红莲提供如下证据：一、穆秀利与张海春签订的《房屋买卖合同书》和《借款借据》；二、涉案房屋电费、水费、物业费、供暖费、燃气费等费用的票据；三、张海春、项佳、窦勤智的证人证言。穆秀利和中原公司对上述证据不予认可。本院认为：1、当事人在相关文本中的签名，是其真实意思的直接表达，除非存在胁迫、不具备完全行为能力等情形。原告与被告、第三人签订的《房屋买卖居间合同》，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《钱款交付书》中的签名均系各方当事人的亲笔签名，原告没有提供充分确凿证据证明其在上述合同中的签名过程中存在上述情形，故本院认定双方签订的上述合同文件均系当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同；2、根据民事证据举证规则，被告蔡红莲作为履行支付房款的义务方，应当承担证明其已经履行该义务的举证证明责任，现被告未能提供确凿证据证明其履行了该项义务，也没有证据证明双方存在其他合法的债务关系明确确认用以抵偿购房款。虽然穆秀利与蔡红莲在签订上述合同时，存在参与赌博的关系，但不能由此推定双方产生合法的债务用于抵偿房款，故本院对被告关于其已经交纳了购房款的辩称，不予采信；3、双方签订的《钱款交付书》应属双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的附属合同，双方在该《钱款交付书》中约定的支付房款时间与《北京市存量房屋买卖合同》中的条款具有同等效力，被告未能在约定时间交付房款已经逾期超过十日，根据双方关于逾期支付房款的违约责任约定，被告蔡红莲已经构成根本违约，穆秀利有权要求解除合同。因该《钱款交付书》中并无房款已经履行的意思表示，故对被告关于该《钱款交付书》系房款已经付清的证明的主张，本院不予采信；4、被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为据，主张原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的主张已经超该解释规定的1年的除斥期间。但该解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现本案房屋买卖合同系二手房房屋买卖，不属于该解释第一条的规定，故本院对蔡红莲的上述主张不予采纳。本院认定原告要求解除合同的主张不存在超过除斥期间的情形。5、因双方约定在合同签订之日同时交付房屋及交付房款，两项义务没有履行先后的约定，故被告关于原告将房屋交付即可证明房款已付的主张，本院不予采信。6、原告穆秀利诉称被告曾向其承诺“君子协议”：如果偿还借款，所签合同均归作废。但原告没有提供证据证明，本院不予认定。7、第三人中原公司述称钱款交付后才签订《钱款交付书》，因中原公司与案件当事人存在一定利害关系，本院不予采信。综上所述，本院对穆秀利要求解除穆秀利、蔡红莲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及穆秀利、蔡红莲、第三人中原公司签订的《房屋买卖居间合同》的主张，本院予以支持。上述合同解除后后续的合同各方的相关纠纷，因当事人表示另行解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条的规定，判决如下：一、解除穆秀利、蔡红莲、北京中原房地产经纪有限公司于二〇一〇年十一月十七日签订的《房屋买卖居间合同》；二、解除穆秀利与蔡红莲于二〇一〇年十一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。案件受理费13800元，由被告蔡红莲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 岩人民陪审员  张克敏人民陪审员  孙春茹二〇一九年九月二十四日书 记 员  阿亚琨