重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初12735号原告：重庆久维物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区玉清寺华玉路444号7幢3-6#，统一社会信用代码915001077717718076。法定代表人：何奕萱，该公司经理。委托诉讼代理人：陈德沛，男，该公司司法助理。被告：白德泉，男，1963年4月2日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：李泽会，女，1965年10月30日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆久维物业管理有限公司与被告白德泉、李泽会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，因二被告下落不明，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆久维物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈德沛到庭参加诉讼，二被告经本院公告送达相关法律文书后仍未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆久维物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2014年1月31日至2019年3月31日共计63个月的物业服务费4826元；2.判令二被告支付同期欠费总额24%的滞纳金（也指违约金）1158元；3.判令二被告支付同期公共能源公摊费441元，以上三项合计6425元。诉讼中，原告将63个月更正为62个月，故变更诉讼请求，要求二被告支付上述期间的物业服务费4749元、公共能源公摊费434元、违约金1140元。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由如下：2011年8月12日，原告通过招投标程序，与源帅宏达大厦（九龙星光）的开发商签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定物业服务费标准为1.3元/月/平方米（含电梯费）；公用能源费由业主分摊，每户7元/月；业主未按时足额交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付滞纳金，鉴于滞纳金收取标准明显偏高，原告主动放弃此标准，按欠费总额年利率24%的标准计算。合同签订后，原告为该小区提供了质价相当的物业服务。被告系该小区XX-XX的业主，房屋面积58.93平方米，其自2014年1月31日起至2019年3月31日未向原告缴纳物业管理费及公摊等费，经多次催收未果，现诉至本院，请求判如所请。被告白德泉未作答辩。被告李泽会未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告白德泉、被告李泽会系重庆市九龙坡区火炬大道2号XX-XX号房屋的业主，该房屋建筑面积58.93平方米。2011年8月12日，原告（乙方）通过招投标方式中标后，就“源帅宏达大厦”的前期物业管理，与建设方（甲方）重庆源帅房地产开发有限公司和重庆宏达塑料编织有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为前述小区提供前期物业服务；物业服务收费标准为住宅1.3元每平方米（含电梯费）、商业为2元每平方米；共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，按政府规定向业主分摊计收，后面手写每户7元/月；合同期限自甲方通知乙方进场时起至小区业委会成立后续聘或选聘新的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止；若业委会续聘乙方，则本合同中有关甲方物业的物管费用的相关条款继续有效等。2011年8月30日，重庆市九龙坡区房屋管理局出具“前期物业服务合同（预售）备案证明”，证实重庆源帅房地产开发有限公司、重庆宏达塑料编织有限公司将坐落于九龙坡区火炬大道2号重庆源帅宏达大厦委托重庆久维物业管理有限公司进行前期物业服务，已经备案。2012年11月10日，在《业主临时管理规约》中约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的约定，应以本临时管理规约为准。该规约约定，物业服务收费标准（按建筑面积计算）为住宅1.3元/月/平方米（含电梯运行费）、商业和办公场地为3元/月/平方米；公共能源公摊费每户7元/月，业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费；物业服务费用按月缴纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务；业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按千分之三的标准支付滞纳金等。合同签订后，原告依约为涉案小区提供了物业服务。2014年至2018年期间，原告分别向二被告发出过温馨提示，提醒二被告缴纳物管费。审理中，原告陈述：1.二被告应当缴纳2014年1月31日至2019年3月31日期间的物业服务费（按1.3元/月/平方米、建筑面积计算）以及公共能源公摊费（按7元/月/户计算），且均以欠费62个月计算。2.合同约定滞纳金按每日千分之三的标准支付，鉴于该标准明显偏高，原告主动放弃此标准，按欠费总额年利率24%的标准计算，该滞纳金就是指违约金。上述事实，有原告陈述以及其提供的《源帅宏达大厦前期物业管理协议选聘中标通知书》、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业服务合同（预售）备案证明》、《业主临时管理规约》、重庆市土地房屋权属登记审核表、催收物管费的温馨提示等证据在卷为凭，经当庭质证，上述证据具有客观真实性、关联性和合法性，本院予以采纳。本院认为，本案审理的要点是被告应否支付原告诉请的物业服务费、公共能源公摊费及违约金。对此，本院综合评判如下：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，对包括二被告在内的小区全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告依约向二被告所在的小区提供了物业管理服务，二被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，二被告应当按时向原告支付物业服务费。对原告诉请的物业服务费，因二被告未提交其已交纳2014年1月31日至2019年3月31日期间物业服务费的证据，故本院认定其未如期足额支付此期间的物业服务费。对此，二被告应当予以支付。至于此期间应支付的金额，原告按1.3元/月/平方米、以建筑面积58.93平方米、欠费62个月计算物业服务费，该计算方法符合规约约定且不违反法律规定，本院予以支持。据此，二被告应向原告支付上述期间的物业服务费计4749.76元（1.3元/月/平方米*62个月*58.93平方米），由于原告只主张4749元，本院予以尊重，并予支持。对原告诉请的同期公共能源公摊费，其按7元/月/户、以欠费62个月计算，该计算方法符合规约约定且不违反法律规定，本院予以支持，主张434元（7元/月/户*62个月）。对原告诉请的违约金，由于二被告未如期足额支付前述期间的物业服务等费，根据规约约定，其应承担相应的违约责任。鉴于原告诉请的违约金标准过高，故本院酌情主张200元。被告白德泉、被告李泽会经本院公告送达法律文书后，逾期未到庭应诉，是对自己权利的放弃，故本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告白德泉、被告李泽会于本判决生效之日起十日内共同向原告重庆久维物业管理有限公司支付2014年1月31日至2019年3月31日期间的物业服务费4749元；二、被告白德泉、被告李泽会于本判决生效之日起十日内共同向原告重庆久维物业管理有限公司支付2014年1月31日至2019年3月31日期间的公共能源公摊费434元；三、被告白德泉、被告李泽会于本判决生效之日起十日内共同向原告重庆久维物业管理有限公司支付2014年1月31日至2019年3月31日期间的违约金200元；四、驳回原告重庆久维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告白德泉、被告李泽会共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  向 蕻人民陪审员  陈明英人民陪审员  彭 芳二〇一九年九月二十七日书 记 员  张宏杰