北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初26012号原告：北京墨白轩投资管理有限公司，住所地：北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园4号院2号商业楼三层。法定代表人：陈小爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：储玉坤、毛亚楠，北京市康盛律师事务所律师。被告：中国印刷有限公司，住所地：北京市西城区车公庄大街乙5号。法定代表人：李雅辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱红骥、王兴博，北京大成律师事务所律师。原告北京墨白轩投资管理有限公司（以下简称墨白轩公司）诉被告中国印刷有限公司（以下简称印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告墨白轩公司的委托诉讼代理人储玉坤、毛亚楠，被告印刷公司的委托诉讼代理人王兴博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告墨白轩公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院确认原、被告签订的租赁合同于2017年4月28日解除；2、请求法院判令被告退还2017年4月28日至2017年7月21日的房屋租金216947.55元和物业管理费53437.91元、保证金96490.50元；3、请求判令被告赔偿原告实际损失329666.74元（2017年4月28日至2017年9月16日、2017年4月28日至2017年6月13日）；4、请求判令被告赔偿原告预期收益损失495856.19元（2017年6月14日至2018年1月21日、2017年9月17日至2018年1月21日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将北京市西城区车公庄大街4号新华印刷厂平房第28幢西侧313.48平方米的房屋出租给原告。原告承租后依法合规经营并招商引入了两家商户，租期均为2017年1月22日至2018年1月21日，租金为每日每平方米8.1196元。2017年4月21日，展览路街道办事处综合整治领导小组发布了“车公庄大街环境综合整治告知书”。此时原告才知悉所承租的房屋是开墙打洞，没有改造手续。2017年4月28日，原告承租的涉案房屋门窗被封堵，原告只能与招商引入的商户在2017年4月28日解除了协议，退还了剩余租金。因被告的违约行为使原告的合法权益受到了损害，特诉至贵院，望判如所请。被告印刷公司辩称：1、北京市政府为疏解非首都功能的目标决定自2017年起开展疏解整治促提升专项行动。原告承租涉案房屋后，转租给两家商户从事餐饮和美容美发，被政府认定为低端业态的小微企业，属于整治范围。2017年4月28日，西城政府强制封堵了房屋门窗，导致本案租赁合同客观上无法继续履行。对于双方而言属于不可抗力或不可归责于双方的事由，由此双方受到的损失应由双方各自承担。2、涉案房屋是合法建筑，不存在开墙打洞等违规之处。原告诉状中所称违章建筑和拆墙打洞房屋无改造手续，于2017年4月28日被拆除，与事实不符。被告的证据可以证明涉案房屋的建设和门窗均有规划，也依法办理了产权登记，不存在违章建筑和拆墙打洞的情形。涉案房屋并未被拆除，因此被告不存在任何违约行为。3、至今为止，双方均未向对方发过解除合同的通知，因此根据合同法规定，原告所称合同已于2017年4月28日解除没有事实和法律依据。被告现在同意解除合同，但解除合同时间应是被告收到原告起诉状副本之日，即2018年7月11日。4、原告无权要求被告退还其剩余租金和保证金。2017年4月28日至2018年8月9日期间，原告一直占用涉案房屋。原告应当支付合同解除之前的租金，并按照租金标准支付解除之日起至实际返还之日止的占用费。自2017年7月22日起暂计算至2018年8月6日止租金共计969771.57元。截止至2018年10月23日，原告拖欠的水电费是66849.76元。原告转租的商户北京三和佳品餐饮管理有限公司至今仍未完成住所迁出的工商登记。原告应当承担工商登记迁出前的资源占用费（暂计算至2018年8月6日，共计414.10元）。因此，不仅不存在被告退还原告租金和保证金的问题，原告至少拖欠被告639331.25元。5、由于涉案合同无法继续履行是由于不可归责于双方的事由，原告无权向被告主张预期损失和实际损失。综上所述，不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：北京市西城区车公庄大街4号（建筑面积）系被告印刷公司所有的产权房屋，建筑面积共计63665.53平方米，其中平房14678.25平方米（28幢平房为北房22间，建筑面积332.35平方米），楼房48987.28平方米。原、被告之间就北京新华印刷厂平房第28幢西侧（房屋建筑面积313.48平方米）房屋存在租赁合同关系，原租赁合同到期后，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方），于2017年2月8日，再次续签《房屋租赁合同》，双方约定：租赁房屋座落于北京市西城区车公庄大街4号中国印刷公司北京新华印刷厂平房第28幢西侧，房屋建筑面积313.48平方米；租赁用途为餐饮及美容美发；租赁期限自2017年1月22日至2018年1月21日；第四条房屋交付与返还若乙方使用该出租房屋地址为工商登记住所的，应在租赁期满或本合同提前终止或解除后10日内，完成住所的工商变更登记。乙方未在该期限内完成住所工商登记变更的，应当按照上一计租期内日租金标准的3倍，向甲方支付资源占用费，直至乙方完成住所工商登记变更之日止。该资源占用费将从保证金中作相应扣减，甲方有权就未足额受偿的损失向乙方要求赔偿。第五条费用及合同保证金费用标准：每日每平方米租金8.1196元，年租金929046元，物业管理费每日每平方米2元，年物业管理费228840元；支付方式：乙方每三个月为一个计租期，每个计租期应付租金及物业管理费289471.50元；租赁合同保证金为96490元，合同到期或提前终止或解除后，乙方按合同约定时间完好返还租赁房屋及其附属、配套设施、设备且无其他债务负担（包括乙方应承担之租金、相关费用、违约责任及损害赔偿责任），并且乙方完成住所工商登记变更的情况下，甲方应当及时将该保证金如数无息退还乙方；乙方不履行合同义务，甲方有权从保证金中扣减乙方欠付的债务，包括但不限于乙方承担的租金、费用、违约金和损害赔偿金；甲方按本合同约定扣除保证金后，乙方需在10日内补足保证金；第六条、相关费用承担方式租赁期内，乙方承担租赁水费、电费、供暖费、门前三包卫生费；乙方应根据各资源的使用量及相应及计价标准确定应缴纳的各种费用；租赁期内，上述应由乙方承担、甲方代缴的费用，乙方须每一个月向甲方缴纳一次。乙方应在接到甲方缴费通知后，5日内向甲方支付。如因乙方未及时缴纳以上费用而对甲方造成损害的，乙方应当承担相应的赔偿责任；合同中另约定乙方有权招商经营。合同中另对房屋的添附、合同的变更和解除、违约责任、不可抗力等条款进行了约定。2017年4月21日，北京市西城区展览路人民政府展览路街道办事处发出《车公庄大街环境综合整治告知书》：为消除安全隐患，维护居民权益，美化首都环境，展览路街道将对开墙打洞、占道经营等违法违规行为进行整治，低端业态整体提升。依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市禁止违法建设若干规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》、《北京市市容环境卫生条例》、《无照经营取缔办法》等相关规定，擅自改变房屋用途、“开墙打洞”、占道经营、违规设置广告牌匾、无证无照经营等行为破坏房屋结构，影响了城市风貌，扰乱了居民生活，造成了极大安全隐患。此次环境综合整治的内容是：2017年4月28日开始进行牌匾拆除、楼体恢复、拆除违建工作，请业主和租户积极配合整治工作，提早做好各项准备工作。对逾期未恢复的，街道将组织各执法部门进行联合执法，依法查处强制复原，由此引起的一切损失和法律责任由违规商户、业主自行承担。上述通知发出后，政府相关部门于2017年4月28日对涉案房屋采取了封堵措施。本案审理中，本院向西城区人民政府展览路街道办事处核实确认涉案房屋被封堵的原因是：涉案房屋的承租商户所经营的业态不符合西城区业态调整方向，属于疏解政治促提升工作范围内，西城区人民政府展览路街道办事处与其他政府部门共同现场进行核定，在多部门联合行动中对不符合业态要求的经营活动进行了制止，对相应房屋进行了封堵。另查，一、2017年2月22日，原告向被告缴纳了租赁保证金96490.50元。2017年4月18日，原告向被告缴纳了2017年4月22日至2017年7月21日期间的物业管理费57210元和上述期间的房屋租金232261.50元。本案审理中，被告主张原告尚欠2017年4月1日查表日的水电费55107.58元（桂林米粉水费779元、电费1627.48元；墨白轩西1水费1255.50元；墨白轩西3水费1178元；墨白轩电表底数22987，电费50297.60元）。双方当事人于2018年10月23日对水电表进行了查验，双方在庭审中认可原告尚欠2017年4月1日之后的水费16390.82元（西1水表1083元，西2水表14573元，西3水表168.78元，桂林米粉水表566.04元），尚欠桂林米粉电费1318.24元未支付；对于墨白轩的电表底数双方存在争议，被告提交的2017年4月1日至2018年10月23日期间水、电费缴费通知单记载：墨白轩电费（上次查表数22987，电表损坏）49140.69元。原告对墨白轩主张的电费不认可，原告主张2018年10月23日查表时，墨白轩的电表底数是20627，电表并未损坏，因此，不认可被告主张的电费49140.69元。被告主张2017年4月1日的电表底数是22987，2018年10月23日的表底数反而少了，说明电表损坏。被告为此另提交了如下证据：2016年12月1日的表底记录及原告交纳2016年12月电费的发票，该证据显示墨白轩2016年12月1日的表底数为20605，用电量为610度，2016年11月电费费用为55608元。2016年12月30日的表底数为21241（上次表底数为20605），用电量为636度，2016年12月电费费用为59020.80元。2017年3月1日的表底数为22445（上次表底数为21241），用电量为1204度，2017年1-2月电费费用为111731.20元。原告对上述证据的真实性不认可，原告主张其从未参与查表。二、2014年9月15日，原告与案外人刘立新签订《房屋租赁合同》，约定：原告将北京市西城区车公庄大街4号中国印刷总公司北京新华印刷厂平房第28幢西侧部分房屋（原三星手机，使用面积205平方米）出租给刘立新经营云南米线，租期为2014年9月17日至2020年9月16日；第1-2年每年租金为1260000元，第3-4年，每年租金为1335600元，第5-6年，每年租金为1415736元。刘立新担任法人和股东的北京三和佳品餐饮管理有限公司于2014年11月3日在涉案房屋登记注册，该公司登记注册至今未迁出。2016年12月9日，原告与案外人北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）签订《车公庄大街商铺招商经营合同书》，约定：招商地点为北京市西城区车公庄大街乙4-3号（部分），使用面积为90平方米，用途为木北造型；招商经营期限自2016年12月15日至2021年12月14日；2016年12月15日至2018年12月14日每年租金为665488.84元。2017年5月13日，原告与刘立新签订了《解除合同协议书》，约定：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除。2、双方确认，合同解除之日即视为乙方已经完成了房屋交付。3、双方确认，乙方已交纳的房屋押金210000元，由甲方在30日内悉数退还乙方，……；乙方剩余租金514693元，由甲方在30日悉数退还。……4、双方确认，合同解除后，双方互不追究违约责任和任何经济补偿，无或有的债权债务，就原合同不存在任何权利义务。5、双方签署的合同及相关补充协议原件交由甲方处一并销毁。……2017年6月13日，原告退还刘立新362346.50元，2017年7月7日，原告退还刘立新312346.50元。2017年7月31日，原告与木北公司签订《解除合同协议书》，约定：鉴于双方于2016年12月1日签订《招商经营合同书》，约定乙方租赁使用甲方位于北京市西城区车公庄大街乙4-3号（部分）的房屋。因受北京市市容整治、低端业态提升等政策影响，合同已经不具备继续履行的条件，经双方友好协商一致，同意解除合同，并就合同解除相关事宜达成如下协议，以兹共同遵照履行：1、双方签订的上述《招商经营合同书》自2017年4月28日即告解除。2、双方确认，合同解除之日即视为乙方已经完成了房屋交付。3、双方确认，乙方已交纳的房屋保证金110914元，由甲方在收到押金收据之日起30日内将房屋租赁保证金悉数退还乙方；乙方剩余租金85681元，由甲方在收到乙方《招商经营合同书》之日起30日内将剩余租金退还乙方。4、双方确认，合同解除后，双方互不追究违约责任和任何经济补偿，无或有的债权债务，就原合同不存在任何权利义务。5、双方签署的合同及相关补充协议原件交由甲方处一并销毁。……2017年9月19日，原告向木北公司指定的收款人转账退还186595元。2018年8月9日，本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验：涉案房屋临街门窗已被封堵，涉案房屋内已没有原告及商户的物品。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应依约行使权利、履行义务。关于原告要求确认涉案房屋租赁合同于2017年4月28日解除的诉讼请求，根据本案查明的事实，原告租赁涉案房屋系用于经营餐饮及美容美发。合同履行期间，因涉案房屋门窗于2017年4月28日被相关部门予以封堵，导致原告不能继续使用涉案房屋，原告订立合同的目的无法实现，双方合同终止履行，本院确认涉案租赁合同应于2017年4月28日解除，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还租金、物业管理费的请求，涉案合同解除后，原告并未继续利用涉案房屋进行收益，并已向其转租的商户退还了租金、保证金等相关费用，被告亦应将收取原告的剩余租金、物业管理费予以退还，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于退还保证金的问题，双方在合同中约定：原告按合同约定时间完好返还租赁房屋及其附属、配套设施、设备且无其他债务负担，并且原告完成住所工商登记变更的情况下，被告可退还保证金，原告不履行合同义务，被告有权从保证金中扣减乙方欠付的债务。庭审中，被告提出扣减原告应承担的水电费、房屋使用费和资源占用费后，原告还拖欠其60余万元未支付，原告交纳的保证金不足以支付拖欠的相关费用。针对被告提出的扣减项，本院逐一进行分析认定：1、关于资源占用费的问题，双方租赁合同约定：原告使用涉案房屋地址为工商登记住所的，应在租赁期满或本合同提前终止或解除后10日内，完成住所的工商变更登记。原告未在该期限内完成住所工商登记变更的，应当按照上一计租期内日租金标准的3倍，向被告支付资源占用费，直至原告完成住所工商登记变更之日止。该资源占用费将从保证金中作相应扣减，被告有权就未足额受偿的损失向原告要求赔偿。被告针对此项抗辩意见，提交了工商登记信息、租赁合同等证据，该证据表明案外人北京三和佳品餐饮管理有限公司的工商登记在涉案房屋未迁出，但被告未提交证据证明北京三和佳品餐饮管理有限公司与原告之间存在关联，根据现有证据，本院不能认定案外人工商登记未迁出与原告存有关系，因此，对被告主张的资源占用费，本院不予认定。2、关于房屋使用费问题，被告主张原告自2017年4月28日之后占用涉案房屋，应当承担房屋交付前的租金和使用费，对此问题，本院认为，涉案房屋于2017年4月28日被封堵，此后该房屋并不具备使用条件，因此，被告无权向原告主张租金和占用费，对被告主张扣减房屋使用费的问题，本院不予采纳。3、关于扣减水、电费的问题，根据在案证据查明，原告确有2017年4月1日之前及2017年4月1日之后的水电费用未结清，双方当事人对于2017年4月1日之后至2018年10月23日期间墨白轩电表的用电量存在争议。对此问题，本院认为，原告实际使用涉案房屋至2018年4月27日，双方2018年10月23日查验电表时记载的表底数为20627，较被告主张2017年4月1日最后一次查电表的底数22987减少了2360，其中必然存在问题，一种可能性是被告以往多收取了原告的电费，另外一种可能性是原告的电表损坏。而根据被告提交的证据表明，被告以往每次收取电费均有相应的表底记录和为原告开具的发票，原告在此前缴费过程中并未提出任何异议，原告在本案审理中也未提交证据证明被告以往收取的电费存在问题，因此，本院不能认定被告以往存在多收取原告电费的情况。基于上述理由，本院认为被告主张原告使用的电表损坏的事实成立，由于目前电表不能反映原告在2017年4月1日之后的实际用电量，被告根据原告2016年11月至2017年2月期间的用电量并酌情考虑原告在2017年4月实际经营天数推算2017年4月用电量的方法较为合理，本院予以采纳。综上所述，原告要求被告退还的保证金96490.50元应当扣减2017年4月1日查表日的水电费55107.58元和2018年10月23日查表示的水电费用66849.75元，由于该保证金不足以抵扣上述水电费用，对原告要求被告退还保证金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿实际损失及预期收益损失的请求，涉案房屋被政府有关部门封堵属于不可归责于双方当事人的原因，原告与其招商的租户协议解除合同时，也是无责解除，原告并未赔偿其招租商户损失，原告请求的实际损失及预期收益损失无事实依据，本院均不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京墨白轩投资管理有限公司与被告中国印刷有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年四月二十八日解除。二、自本判决生效之日起十日内，被告中国印刷有限公司退还原告北京墨白轩投资管理有限公司二〇一七年四月二十八日至二〇一七年七月二十一日期间的物业管理费53437.91元和房屋租金216947.56元。三、驳回原告北京墨白轩投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15532元，由原告北京墨白轩投资管理有限公司负担12010元（已交纳），由被告中国印刷有限公司负担3522元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  刘序昕人民陪审员  万 军二〇一九年九月二十四日书 记 员  白指洋