湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3190号原告：赵杨，女，1985年8月21日出生，汉族，住长沙市开福区。原告：晏池宝，男，1964年6月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。两原告共同委托诉讼代理人：阳冬梅，湖南益云律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高一珊，湖南益云律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告赵杨、晏池宝与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵杨、晏池宝的委托诉讼代理人阳冬梅和高一珊到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵杨、晏池宝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一支付下欠原告赵杨租金收益及委托装修折旧款共102051元（自2016年7月1日计算至2019年6月30日），逾期违约金共计1,969.44元；被告一支付下欠原告晏池宝租金收益及委托修折旧款共计99051元（自2017年6月1日计算至2019年6月30日，逾期违约金共计1,969.44元；2、请求判令由被告一承担本案诉讼费用：3、求判令被告二对上述债务承担连带清偿责任。庭审中变更第一项诉讼请求为：请求判令被告一支付下欠原告赵杨租金收益及委托装修折旧款共97857元（自2016年7月1日计算至2019年6月30日），逾期违约金共计1,969.44元；被告一支付下欠原告宴池宝租金收益及委托修折旧款共计97857元（自2017年6月1日计算至2019年6月30日，逾期违约金共计1,969.44元；事实与理由：原告与被告二于2014年7月1日就湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第9层962号房屋，签订《张家界市商品房现房买卖合同》，双方在合同中约定原告购买上述房产，且已支付全部房款。原告与二被告就962号房屋签订了《张家界大成国际山水大酒店房屋租赁》同》，合同中约定：原告将上述房屋交由被告一统一管理、经营；租赁期限从原告付清全部房款之日起最短不少于3年，最长不超过5年；第—年、第二年租金为税后每年44760元（赵杨、晏池宝各22380元），第三年至第五年为税后每年29840元（赵杨、晏池宝各14920元）；于本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内一次划入原告指定的银行账户。在合同约定的投资期内，如逾期3个月未支付租金收益，被告一应向原告支付违约期内应支付租金的3%作为违约金。被告二为被告一向原告支付租金收益提供连带担保，应承连带清偿责任。原告与二被告就962号房屋签订了《张家界大成国际山水大酒店房房屋委托装修合同》。合同中约定：原告委托被告一按照五星级酒店客房标准装修改造该房屋，房屋装修款共计417760元；房屋装修改造完后，被告一于第一年、第二年按照房屋装修款总额的10%的折旧比返还给两原告，即每年62664元（赵杨、晏池宝各31332元）：第三年至第五年按照房屋装修折旧款的l0%返还，即每年4l776元（赵杨、晏池宝各20888元），改造折旧款于本合同生效之日起每满一周年的当月最后一个工作日内一次性划入两原告指定的银行账户：本合同委托期限内，如被告一逾期3个月未返还委托装修改造折旧款，被—应向原告支付违约期内应支付委托装修折旧款1%作为违约金。被告二向原告支付装修折旧款提供连带担保，应承担连带清责任。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及装修款。被告一支付了2017年6月之前的投资收益，就再未及时足额支付过租金装修折旧款。为此，诉至法院，请依法判决。被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司未到庭参加诉讼，共同提交书面答辩状。答辩意见：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水公司承担连带清偿责任。事实与理由：1、截至2019年6月30日下欠原告晏池宝租金40521元，装修折旧款57336元，共计97857元。截至2019年6月30日下欠原告赵杨租金40521元，装修折旧款57336元，共计97857元。但因出现被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、被告酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。二、被张告家界山水公司、湖南大成酒店公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、被告张家界山水公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告2向其支付下欠的投资收益于法无据。2、担保法对不动产抵押登记做了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立。3、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2014年7月1日，原告赵杨、晏池宝与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，约定由两原告向张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座9层962号房屋，两原告各享有房屋50%的份额。当天，原告赵杨、晏池宝向被告张家界山水公司付清房款，同时作为甲方与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》。其中《房屋租赁合同》约定：原告赵杨、晏池宝将从962号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，双方协商同意该房屋的租赁期限最短不少于三年，最长不超过五年，双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与张家界山水公司签订该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租金收益含税租金，乙方代扣后，支付甲方的年租金标准为44,760元（赵杨、晏池宝各22380元），第三年至第五年为税后每年29840元（赵杨、晏池宝各14920元）。支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月最后一个工作日，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同承包租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2．《房屋委托装修合同》约定：原告赵杨、晏池宝将962号房屋以装修款417760元委托给被告张家界大成酒店公司装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告于第一年、第二年按照房屋装修改造款总额的15%的折旧比例返还给原告，即每年62664元（赵杨、晏池宝各31332元），第三年至第五年按照房屋装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，即41776元（赵杨、晏池宝各20888元）；改造折旧款自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日一次性划入原告指定的银行账户；违约责任为：1、甲方未履行应尽义务，给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，甲方还需要向乙方支付该房屋本合同约定的委托装修改造折旧款的10%作为违约金。2、本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3．合同签订后，双方按照约定履行各自的义务。自2016年7月1日开始，被告张家界大成酒店公司未按时依照合同约定向原告足额支付租金和装修改造折旧款。截至2019年6月30日，原告的962号房屋一直由被告张家界大成酒店公司经营，被告张家界大成酒店公司分别下欠两原告租金40521元，装修折旧款57336元。根据合同约定，租金违约金为1,215元（40521元×3%），装修折旧改造款违约金为573元（57336元×1%），两项违约金合计1788元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告赵杨、晏池宝与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立不能对抗第三人，原告赵杨、晏池宝不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告赵杨、晏池宝依法有权要求被告张家界山水公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司抗辩被告其承担的保证责任已过6个月保证期间，保证责任依法应予免除。本院认为，被告张家界山水公司以自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告张家界山水公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告赵杨支付2019年6月30日前欠付的租金、装修折旧款共计97857元，以及违约金1788元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告晏池宝支付2019年6月30日前欠付的租金、装修折旧款共计97857元，以及违约金1788元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项、第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告赵杨、晏池宝的其他诉讼请求。案件受理费4,376元，适用简易程序减半收取计2,188元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司共同负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇一九年九月十八日书记员  田晟昔附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。