山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终1702号上诉人（原审被告）:郑涛，男，1986年11月3日出生，汉族，现住临汾市。上诉人（原审被告）:王双燕，女，1986年3月23日出生，汉族，住址同上，系上诉人郑涛妻子。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：袁鹏，山西兆通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:姜和平，男，1972年02月29日出生，汉族，现住临汾市。委托诉讼代理人：郭华飞，山西尧城律师事务所律师。上诉人郑涛、王双燕因与被上诉人姜和平租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王双燕，上诉人郑涛、王双燕的共同委托诉讼代理人袁鹏，被上诉人姜和平及其委托诉讼代理人郭华飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年6月15日，姜和平将承租的位于临汾市××区西立面第一间、第二间的二楼，西楼二层中轴室内3-5柱的营业场所转租给高某，双方签订了租房协议，协议约定，以上营业场所转租期限为三年，自2014年7月11日至2017年7月10日，前两年租金为24万元，第三年随行就市；租赁期满后，被告须将房顶、地面、墙面、门窗等设施及相关的原有基础设施完好地交回；合同期满后，被告装修部分，可自行撤离，不可拆卸的部分，无偿留给姜和平，若要拆除，应将房屋恢复原貌。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但郑涛、王双燕夫妻一直占用着涉案房屋，后郑涛、王双燕与房东谭某就双方租赁合同中的西楼二层中轴室内3-5柱的房屋签订了租赁合同，年租金为65000元。一审庭审时，王双燕主张租赁期满后其未再占用涉案的房屋，但认可其营业的吧台等在涉案房屋内未腾出，房屋钥匙也未交付姜和平。庭审后，王双燕等才将涉案房屋腾空，将钥匙交付姜和平。高某与郑涛、王双燕系合伙关系，后退伙，租赁协议中的房屋实际上一直由郑涛、王双燕租用。一审审理中，鉴于高某已退出合伙关系的事实，姜和平申请撤回对高某的起诉，一审法院予以准许。姜和平向一审法院提起诉讼，请求判令：1、郑涛、王双燕腾空并向姜和平交还位于临汾市××区第一间和第二间房屋(包括通往一楼室外的楼梯通道);2、郑涛、王双燕承担逾期交还房屋的违约责任，赔偿姜和平占用房屋的损失，自2017年7月11日起至实际交还之日止，每日按照232.88元计算(截止至起诉前2019年2月26日为138796.48元);3、本案诉讼费用由郑涛、王双燕承担。一审法院认为，原告与被告的合伙人高某签订租房协议，被告郑涛、王双燕作为实际租房人与原告形成房屋租赁关系，对该事实原、被告均认可。郑涛、王双燕应当按照租房协议的约定履行自己的义务，即在2017年7月10日合同期满后不再续租时，腾出涉案房屋交付原告。但郑涛、王双燕却一直未腾房，也不支付原告租金，其行为已构成违约，二人应当承担逾期交房给原告造成的损失。原告要求按照双方第三年的房屋年租赁费用17万元的一半85000元，从2017年7月11日计算至实际交还之日止的违约金，一审法院参考郑涛、王双燕就西楼二层中轴室内3-5柱的房屋的租赁价格，原告的主张较为公平，故对原告主张的损失费用予以支持。根据被告的腾房时间，一审法院支持原告违约金计算至本案庭审之日，即2019年4月9日。据此，违约金应计算为149041.1元（85000元÷365天×640天）。另外，审理中，被告郑涛、王双燕已将涉案房屋腾出，故对原告的第一项诉求，一审法院不再涉及。遂判决如下：被告郑涛、王双燕在判决生效后十日内承担逾期交房给原告姜和平造成的损失共计149041.1元。案件受理费3075元，由被告郑涛、王双燕负担。判后，上诉人郑涛、王双燕不服，向本院提起上诉称：一、上诉人郑涛在本案中不应承担责任。郑涛并非《租赁合同》中签订的合同相对人；郑涛并非“爱尚摄影”的实际经营人，经营者为王双燕。二、本案中的租赁关系。1、胡延庆、安东铭与姜和平之间的《租房协议》，本案中姜和平诉求的第二次房屋总面积为130平米。2、谭某与姜和平的租赁关系未提供，但可以证明剩余面积为320平米。3、2014年6月15日，姜和平与高某签订《租赁协议》，将位于临汾市××区西立面第一间、第二间的二楼，西楼二层中轴室内3-5柱的营业场所转租给高某，共计面积约为450平方米，租赁期限从2014年7月11日至2017年7月10日止。4、2017年7月11日以后，谭某将450平方米的房屋整体一分为二，其中王双燕租赁面积为260余平方米、美容美发（张昭）租赁面积为190余平方米，共计交纳每年10万元的房租，均已履行。5、2018年10月1日，谭某以《通知》形式，要求王双燕以后与姜和平签订《租赁协议》，其本人不参与租赁事宜。6、2018年5月15日，谭某与姜和平重新签订《协议书》，将二层中轴室内3-5柱的五年房租冲抵乙方所欠甲方的房租款40万元。7、姜和平与郑涛的短信记录。三、本案中，王双燕向房东谭某交纳房租时，约定的租赁房屋面积为450平方米，其中王双燕租赁面积约260平方米，包括姜和平主张租金的租赁范围，理由如下：1、《租赁协议》将租赁场所表述为四个空间，但对于承租人而言，均系一个整体空间，分不清楚该房屋四个空间具体的范围；2、王双燕并不是《租赁协议》的“乙方”，只是作为合伙人的身份，经营“爱尚摄影”，对于王双燕而言，并分不清协议中约定的“四个空间”。3、2017年7月10日，《租赁协议》中约定的期满后，王双燕与房东谭某达成新的《租赁协议》（口头），约定整体空间约450平方米，年租金共计10万元，王双燕租赁范围为260余平方米，美容美发租赁190余平方米，年租金共计向房东谭某交纳房租为10万元，王双燕交纳6.5万元。4、在续租一年期限内，姜和平2018年5月15日曾拿着与房东谭某签订的《协议书》，要求王双燕向其交付租金。随后在2018年10月22日起，又接到房东谭某《通知》，通知王双燕自2018年10月22日起，如果继续承租房屋与姜和平联系。但是对于王双燕而言，涉及合同的变更，曾向其提出要求与姜和平及谭某共同协商签订新的《租赁协议》后，继续承租，但却迟迟无人答复，所以最终协商未果。5、王双燕租赁房屋的面积是与房东谭某协商后确定的租赁范围。对于王双燕而言，已经交纳一份房租，不可能再继续交纳两份房租，即便存在占有使用费，也是谭某越权处分了姜和平房屋的空间，侵权人为谭某。故在一审程序中，应追加谭某为本案当事人。四、姜和平在起诉状中认可二层中轴室内3-5柱由房东谭某出租，之前为姜和平出租的事实；王双燕租赁二层中轴室内3-5柱，必然会使用通往一楼室外的楼梯通道，因为该通道是二楼房屋的唯一通道；从姜和平与郑涛的短信记录可以证明，姜和平认可房东谭某与王双燕续租一年合同的事实，主张的是2018年8月10日之后的房租以及续签合同；认可房东谭某分租给另外一个租户张昭的事实；王双燕和张昭的房租一共是13万元一年，让租户去协商租后分摊。五、一审认定郑涛、王双燕承担租赁费的计算依据及起算期限均错误。1、依据谭某发出的《通知》，认可租赁期限到期为2018年10月2日；2、一审认定为年租赁费17万元的一半85000元没有任何依据，应按照“谁主张、谁举证”的原则，姜和平应委托鉴定评估机构根据市场价格出具《房地产估价报告》，来确定占有使用费的损失。3、姜和平主张的房屋面积为130余平方米，整体面积为450余平方米，仅仅占不到三分之一。而一审法院按照上述方法认定也显失公平。4、姜和平的短信记录认可2018年7月10日之前的租赁事实，其要求的是继续签订《租赁协议》，一审判决明显认定错误。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；两审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人姜和平答辩称：1、二上诉人与被上诉人是共同承租的关系，且二上诉人系夫妻关系，都履行过向被上诉人支付租金的义务，因此二上诉人应承担责任。2、2014年6月15日，高某与姜和平签订协议书，约定租赁房屋分为两部分，一部分属于案外人谭某所有，另外一部分属于被上诉人姜和平所有，本案所争议的部分就是属于被上诉人姜和平所有的这部分，二层从北数第一间和第二间房屋，与谭某的没有关系。3、2017年租赁期满后，本案的上诉人与被上诉人没有达成新的租赁关系，也没有向被上诉人支付租金，这些事实针对的是被上诉人的房屋，至于上诉人与谭某之间的关系与被上诉人无关。4、上诉人在上诉状中所称双方在协商问题的过程，此过程没有达成最终的意见，因此该协商的过程不能认定对案件事实的确认。5、一审判决租金计算标准的问题，被上诉人认可二楼部分占地面积比例比较小，但是该房屋的性质是商业用房，并且是临街门面房，被上诉人的房屋自带通往一楼室外的楼梯，且该楼梯占用了一楼的面积，提高了二楼房屋的商业价值，案外人谭某另外部分的房屋在临街方向没有通道、没有楼梯、没有门头，通往谭某房屋的通道在楼的后侧。如果没有被上诉人的楼梯，那么谭某的房子将没有商业价值，至少可以说没有临街门面的商业价值。故一审判决合情合理，应予维持。经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明基本一致，本院予以确认。另上诉人郑涛、王双燕在二审审理过程中向本院递交11份证据，即：1、郑涛、王双燕身份证复印件及营业执照复印件，证明爱尚摄影馆的经营者为王双燕，类型为个体工商户，租赁合同的实际使用人为王双燕，郑涛与王双燕系夫妻关系，郑涛在住建局工作，店里的运营都是由王双燕负责。2、租赁协议、商品房买卖合同，证明本案涉案房屋为二层及一层过道约130平方米。3、房屋所有权证，证明本案所涉房屋另一部分房屋所有人为谭某、辛秀琴，二层面积为320平方米左右。4、租房协议，证明姜和平与高某签订协议，将本案中涉及的450平方米的该房屋整体出租给了高某。5、协议书，证明姜和平与谭某签订协议，将本案中涉案房屋320平方米自2018年签订之日到2023年10月31日的房屋租赁期转让给姜和平。6、通知，证明2018年10月22日，谭某以发《通知》的形式，告知郑涛、王双燕租金截止2018年10月1日，之后的租赁权转让给姜和平。2017年7月10日之后至2018年10月1日谭某一直行使租赁权，谭某与被上诉人之间存在纠纷，谭某以每年10万元租赁给王双燕和张昭，王双燕每年交租金6.5万元，共交纳了7万元。7、平面图一张，证明王双燕在租赁房屋中占面积为260平方米，张昭为190平方米。8、话费发票及短信记录，证明姜和平承认2017年-2018年租赁权不明确，姜和平商谈房租为13万元一年，如果要10万元一年，一次性交三年。姜和平认可张昭与王双燕合租的事实，提议王双燕与张昭协商分摊租金。王双燕要求与谭某签订合同。9、话费发票与短信记录，证明王双燕向谭某缴纳房租后要求与其签订合同；谭某回复其身份证号码，收到王双燕交纳7万元房租的事实。10、姜和平与王双燕的通知录音。证明认可房租到2018年8月10日，租金是由谭某收取了一年的房租，王双燕与张昭租金一年是10万元，通知王双燕交纳次年的房租。2018年9月份开始，王双燕答应姜和平姐姐帮忙找租客，在王双燕租赁房屋内，自己的物品已搬空。11、照片四张，证明2017年7月10日之后，与张昭合租本案涉案房屋，该房租只有一个公用的楼梯通道。被上诉人姜和平对以上证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。双方于2014年签订第一次租赁协议，虽然当时是与高某签订，但二上诉人与高某为合伙经营关系，且刚开始的婚纱店在郑涛名下，工商信息网可查询，后来国家对国家工作人员进行控制，后变更为王双燕，在协议履行过程中，郑涛也参与租金变更事宜，也向被上诉人支付过租金，因此上诉人的证据不能证明郑涛不应承担责任。对证据2、3、4无异议。对证据五的真实性、合法性认可，但关联性持有异议，该协议与本案无关。2018年5月15日，被上诉人与案外人谭某签订协议的目的是抵顶谭某欠被上诉人的40万元。协议签订后，谭某未履行向被上诉人交付房屋的义务，房屋至今未交付，且该纠纷正在审理中。该协议指向的是谭某的另一部分，而不是本案争议被上诉人这部分房子，因此该证据不能证明上诉人所要证明的目的。对证据6真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。该通知确实存在，该通知是在被上诉人和谭某另一案件中，为了解决双方的纠纷，在律师的参与下发的这份通知，但未产生通知的法律后果。张昭和王双燕在接到通知后，均未履行通知义务。这份通知恰恰说明上诉人将租金交给案外人谭某，没有交给被上诉人，而且交纳的租金是那一部分房屋，没有明确。根据地理位置的行情，只能是谭某那部分的房子。对证据7的真实性认可。对证据8、9、10的真实性、合法性认可，关联性不予认可。所有短信、通话记录都是涉及到该案房屋所有当事人在解决各方纠纷相互协商的过程，最终没有达成一致意见，也没有产生谭某向被上诉人交付房屋的结果，也没有产生上诉人向被上诉人支付房屋占用使用费的结果，被上诉人的合法权益一直处于被侵害的状态，因此这三份证据与本案无关，不能证明上诉人的主张。对证据11的真实性、合法性认可，关联性不予认可。该照片中所显示的楼梯，恰恰是被上诉人主张占用使用费标准的重要依据。该楼梯的位置在被上诉人的房屋范围内，且占用了被上诉人一楼的门面房一间的一半以上的面积，因此带动了二层房屋的商业价值，商业价值的提升是以牺牲被上诉人一楼一层的面积为代价的，一楼的商业价值远远高于二楼的商业价值，同时也证明了一审判决的合理合法性。另被上诉人姜和平在二审期间向本院递交平面图一份，证明所争议的房屋自带通往一楼的楼梯，牺牲了被上诉人一层房屋的面积，才换来了二楼的商业价值，一审认定的占用使用费合理合法。上诉人对平面图的客观性认可，但对证明目的不认可，上诉人认为张昭也在使用该楼梯，且对上诉人来说，租赁的房屋是一个整体的空间，分不清哪一部分是被上诉人的，即便如被上诉人所说，谭某的房屋不可能单独出租，谭某的房屋没有楼梯，承租谭某的房屋必然会使用被上诉人的楼梯，也是谭某侵犯被上诉人的权利。另二上诉人在二审庭审中认可，郑涛系2014年签订租赁协议时婚纱摄影店的工商登记经营人，2017年10月变更为王双燕。以上系本案基本事实。本院认为，本案审理的焦点问题为：一、二上诉人是否应向被上诉人支付因逾期交房所造成的相应损失？二、如应支付，支付的标准及期限应如何认定？对第一个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，二上诉人在租赁被上诉人房屋到期后，既未将房屋返还给被上诉人，也未向被上诉人洽谈续租事宜并交纳租金，应当承担因逾期交房给被上诉人姜和平造成的相应损失。二上诉人虽称向案外人谭某支付了租金，但并未提供与案外人谭某签订的租赁合同，也未提交向案外人转款的凭据，更未提供案外人谭某对本案涉案房屋具有出租权的相关证据，故二上诉人该上诉请求不能成立，本院不予支持。对第二个焦点问题，本院认为，本案所涉房屋的面积虽不到二楼房屋总面积的三分之一，但使用的楼梯占用了被上诉人一层房屋的三分之二面积左右，该楼梯大大提高了本案所涉二上诉人占用的二层房屋的经济效益，故一审法院酌情以上一年度租金的一半为标准并无不当。对支付期限一节，本院认为，二上诉人在一审庭审后才腾出涉案房屋，故一审法院将违约金计算至一审庭审之日并无不当，上诉人该上诉请求不能成立，本院不予支持。另对上诉人郑涛诉讼主体资格是否适当一节，本院认为，高某与上诉人郑涛、王双燕系合伙经营关系，在案外人高某与被上诉人姜和平签订租赁协议时，上诉人郑涛系婚纱摄影馆的经营者，直至2017年10月才变更为上诉人王双燕，故在高某退出合伙经营后，二上诉人应承担相应的违约责任，故一审法院认定郑涛应承担共同还款责任并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人郑涛、王双燕负担。本判决为终审判决。审判长  贾芝真审判员  张桂香审判员  贾晓斌二〇一九年九月二十九日书记员  赵秀平