黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6488号上诉人（一审被告、反诉原告）：许丽新，女，1984年7月10日出生，汉族，鹤岗市鹤北公安局干警，住黑龙江省鹤岗市。委托诉讼代理人：徐德香（系许丽新母亲），女，1963年1月17日出生，汉族，延寿县冰棍厂退休职工，住黑龙江省延寿县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：延寿县鑫金物业管理有限公司，住所地黑龙江省延寿县延寿镇东风国际一期三号楼一号商服。法定代理人：甘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：房延军，男，1967年11月29日生，汉族，该公司客户经理，住黑龙江省延寿县。上诉人许丽新因与被上诉人延寿县鑫金物业管理有限公司（以下简称鑫金物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2019）黑0129民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许丽新及其委托诉讼代理人徐德香、被上诉人鑫金物业公司的法定代表人甘某及其委托诉讼代理人房延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许丽新上诉请求：撤销黑龙江省延寿县人民法院（2019）黑0129民初935号民事判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误，定性不准确，适用法律及法律条款错误，程序违法，偏袒鑫金物业公司。一、一审判决认定鑫金物业公司与东风国际一期业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对许丽新及全体业主均具有约束力，与客观事实相悖。东风国际一期没有业主委员会，也从未召开和设立过业主大会，从未选举业主委员会成员及业主委员会，东风国际一期业主从未选聘鑫金物业公司，不知物业服务合同从何而来。鑫金物业公司的物业服务合同无效，一审法院不经调查认定该合同有效，判决许丽新给付鑫金物业公司2018年物业费887元，认定事实错误。二、一审法院从未组织许丽新对鑫金物业公司提交的证据进行质证，却对鑫金物业公司的证据予以采信，对许丽新提交的证据只字不提，也不说明采纳或不采纳的理由。一审判决没有反映许丽新的答辩意见及举证材料，对鑫金物业公司的起诉材料没有进行认真的审核认证，也没有组织许丽新进行质证。一味按照鑫金物业公司的意愿判决，未调查事实真相也未将调查结果告诉许丽新。三、一审法院驳回许丽新的请求，认为2016、2017年并非鑫金物业公司进行物业服务，不应向其主张权利。许丽新2019年7月1日查询斯托德物业公司的法人代表为付钟仁，一审认定为肖丽坤是错误的。一审时，鑫金物业公司不承认停水，以维修为由不赔偿停水期间给许丽新带来的损失，未说过因2016、2017年并非鑫金物业公司进行物业服务及收费单位为斯托德物业公司。一审认定事实与庭审相悖。四、2016年鑫金物业公司给许丽新停水造成损失，只要不交钱就给停水，很多商服都被停水停电。停水期间，许丽新及小区业主找到延寿县房产局才把事情解决。五、一审法院根据当事人陈述认定的事实，许丽新并不知晓。一审法院将许丽新的举证材料全部告知鑫金物业公司，鑫金物业公司更改起诉材料，将与业主委员会签订物业服务合同更改为与开发商签订协议。一审并未按庭审事实情况判决。六、一审法院违反法定程序，许丽新收到判决时间与一审法院发出的短信通知时间不一致。一审宣判后，将鑫金物业公司提交的协议复印给许丽新，但该复印件未让许丽新质证过。一审法院没有提及延寿县物价局的红头文件，许丽新询问相关部门未确认有新文件的存在。鑫金物业公司辩称，不同意许丽新的上诉请求，同意一审判决。鑫金物业公司一审法院起诉请求：判令许丽新交纳2018年物业费1087元。许丽新向一审法院反诉请求：1.不同意交纳2018年物业费1087元，并退还2016年、2017年两年物业费共计700元；2.要求鑫金物业公司赔偿2016年、2017年因强行停水给许丽新造成的经济损失2640元。一审法院认定事实：2016年7月31日，黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司与肖丽坤签订物业转让协议书，约定原斯托德物业公司法人变更为肖丽坤，自2016年8月1日开始，所有债权、债务均由肖丽坤承担，2016年8月1日前的物业费归黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司所有，之后的物业费归肖丽坤所有；2015年、2016年东风小区业主拖欠的物业费由双方共同收取。2016年11月25日，延寿县斯托德物业服务有限公司与延寿县东风国际一期业主委员会签订物业管理服务协议，约定委托斯托德物业公司管理东风国际一期，期限为2016年11月25日至2017年11月24日。2017年10月20日，鑫金物业公司与东风国际一期业主委员会签订延寿县东风国际一期小区物业服务合同，约定物业服务期限为三年，自2017年10月20日至2020年10月20日，收费标准为高层每平方米每月0.8元，多层每平方米每月0.7元，商服每平方米每月0.5元。许丽新的商服面积为181.1平方米，2016年、2017年共交纳物业费700元，2018年欠付物业费1087元。一审法院认为，鑫金物业公司与东风国际一期业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对许丽新和全体业主均具有约束力;许丽新已实际接受了鑫金物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费；关于许丽新提出的鑫金物业公司未清理冰雪问题，鑫金物业公司承认属实并称商服均自行清理门前冰雪，但根据物业服务合同约定清理冰雪系物业的服务项目，并且合同内无商服自行清理冰雪的相关约定，因此鑫金物业公司服务存在瑕疵，参考物业收费标准，酌定扣减2018年物业费200元。关于许丽新主张2016年物业擅自停水造成损失的赔偿问题以及退还2016、2017年物业费问题，因2016、2017年并非鑫金物业公司进行物业服务，服务及收费单位为斯托德物业服务有限公司，因此不应向鑫金物业公司主张权利。鑫金物业公司在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、许丽新于判决生效之日给付鑫金物业公司2018年物业费887元；二、驳回反诉原告许丽新的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由许丽新负担；反诉费50元，减半收取25元，由许丽新负担。本院二审审理期间，许丽新提交两份证据。证据一、东风国际一期小区业主签名的联名信，拟证明该小区从未召开过业主大会，也没有选举过业主委员会，也没有选聘鑫金物业公司承担小区的物业服务；证据二、2019年7月5日许丽新母亲徐德香录制的视频一份，视频内容是东风国际一期小区业主想召开业主委员会，鑫金物业公司经理说没有用，语气强硬，拟证明收费不合理，及从未召开业主大会、该小区服务不到位。鑫金物业公司质证意见：对证据一对真实性有异议，东风国际一期小区业主委员会在社区和房产局都是有备案的。对证据二，认为与本案没有关联性。鑫金物业公司举示延寿县房产住宅局物业办出具的证明一份，以及东方国际一期小区业主委员会委员名单一份，拟证明该小区业主委员会是经过小区业主选举的，并召开了业主大会并有备案，是真实有效的。许丽新质证意见：对证据的真实性没有异议，但是从未召开过业主大会选举过业主委员会，从来没有人通知召开业主大会。之前换过两个业主委员会小区业主都不知道。业主委员会成立不合法。本院认证意见：对许丽新提交的东方国际小区一期业主的联名信，其性质为证人证言，因证人未到庭，无法证实其真实性，对该证据本院不予采信。对证据二视频资料，该视频内容并非本案纠纷，与本案不具有关联性，故不予采信。对鑫金物业公司提交的延寿县房产住宅局物业办出具的证明，因盖有该单位公章，许丽新对真实性无异议，故本院予以采信。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，关于鑫金物业公司是否应当收取许丽新物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，鑫金物业公司与东风国际一期业主委员会签订了物业服务合同，并实际对该小区进行了物业服务。许丽新主张其未选聘鑫金物业公司提供服务，但因鑫金物业公司提交了延寿县房产住宅局物业办作为行政主管部门出具的东风国际一期小区业主委员会的备案证明，证实该业主委员会真实存在，故鑫金物业公司与该小区业主委员会签订的合同有效成立。本案系物业服务合同纠纷，系对合同主体的法定形式要件进行审查，许丽新主张的业主委员会成立是否合法并非本案审查范围。对鑫金物业公司与东风国际一期小区业主委员会签订的物业服务合同，一审法院未在庭审中质证虽有瑕疵，但根据许丽新在上诉状中的陈述，一审法院已将该合同向其送达，其在上诉中亦发表意见；且鑫金物业公司已实际为该小区提供了服务，故一审法院程序虽有瑕疵但其对鑫金物业公司与东风国际一期小区建立的物业服务合同关系的确认并无不当。一审法院按照该物业合同中约定的商服每平米0.5元的标准计算许丽新的物业费，并酌情扣除鑫金物业公司未完全履行合同义务部分后所判决的2018年物业费887元数额合理适当。关于许丽新主张的鑫金物业公司返还其2016年和2017年的物业费及赔偿其停水损失的问题。因根据鑫金物业公司在一审诉讼中举示的证据证明2016年及2017年为东风国际一期小区提供物业服务的系延寿县斯托德物业服务有限公司，亦未提供证据证明其存在2640元的经济损失，故一审法院未支持其反诉请求并无不当。综上所述，许丽新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许丽新负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 于 波二〇一九年九月二十三日书记员 于凯华