四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4751号 原告：吴沛洋，女，1980年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴成俊，四川蜀江律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：余莎，四川蜀江律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：四川名丰建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元26层2609号。 法定代表人：吴旭，系公司经营部经理。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：曾令铭，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 第三人：冯春涛，男，1981年4月28日出生，汉族，住四川省双流县。 第三人：袁晓华，女，1981年8月26日出生，汉族，住四川省开江县。 原告吴沛洋与被告四川名丰建设工程有限公司（以下简称名丰公司）、第三人冯春涛、第三人袁晓华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴沛洋的委托诉讼代理人吴成俊、余莎，被告名丰公司的委托诉讼代理人杨蓉，第三人冯春涛，第三人袁晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴沛洋向本院提出以下诉讼请求：一、停止执行位于开江县房屋，并解除查封的执行措施；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2019年3月3日原告收到四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191执异37号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定，与本案事实不符，并缺乏事实与法律依据。成都高新技术产业开发区人民法院以开江县房产所涉燃气费收据上客户名称为“邓承春”就认定原告在所涉房屋查封前未合法占有房屋，但事实情况是第三人袁晓华从邓承春处购买上述房屋，购买后仅办理房屋过户手续，未办理燃气过户手续，导致至今燃气户名仍是邓承春。至于原告支付房款的方式为以房抵债，符合当时法律的规定，经双方结算原告已经支付全部购房款，而在购房前是否发生未结清的真实债权债务关系举证，由于已经进行了以房抵债，原债权债务的凭证自然被购房合同替代，且四川省开江县人民法院（2017）川1723民初1063号民事判决书中第三人明确了上述事实。 二、开江县房产为原告所有，而不属于第三人袁晓华所有，应当解除对该房屋查封。2011年3月4日第三人袁晓华与前夫邓宗伟在婚姻关系存续期间购买开江县房屋并取得所有权，2014年第三人袁晓华与邓宗伟离婚后该房屋归第三人所有，双方有离婚时的协议约定、也有邓宗伟的当庭确认。2015年11月15日，第三人袁晓华将上列房屋出售给原告，并签订《房屋买卖合同》，以第三人袁晓华欠原告18万元借款抵作房屋价款，且双方的买卖行为得到了登记共用人邓宗伟的同意和认可，签订买卖协议后双方对房屋进行了交付，原告也将房屋出租他人使用。2017年12月13日开江县人民法院作出（2017）川1723民初1063号民事判决书，判决原告与第三人袁晓华2015年11月15日签订的房屋买卖合同具有法律效力，第三人袁晓华应配合原告办理过户登记，且该房屋在签订房屋买卖合同后已经交付给原告，原告对该房屋拥有所有权，该判决对本案的相关事实进行了确认。2017年4月24日第三人袁晓华因欠刘三琼借款一案，开江县人民法院作出（2016）川1723民初1547号民事判决书，开江县人民法院也查封了本案争议房屋，后原告为此向开江县人民法院提出执行异议，开江县人民法院作出（2018）川1723执异8号执行裁定书，撤销（2016）川1723民初1547号之一民事裁定书对位于开江县房屋（所有权证号×）的查封，终止对该房屋的执行。执行申请人刘三琼了解情况后，没有对川1723执异8号执行裁定书提出异议。 三、2017年4月24日成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）川0191执保572号执行裁定书，查封本案争议房屋时，该房屋的所有权人已经是本案原告，而不归第三人袁晓华所有。原告购买本案争议房屋是2015年11月15日，其购买行为符合法律规定，原告根据购买取得该房屋所有权，只是没有变更房屋所有权过户登记，发生物权变更转移。但原告的买卖行为在先，原告通过合法的买卖行为取得物权。本案争议房屋没有进行物权变更登记的原因是因为第三人袁晓华离婚后，没有及时通知共有人前夫邓宗伟办理过户手续，因为他们之间的不配合导致影响到原告的过户登记。 被告名丰公司辩称：一、原执行裁定书中认定吴沛洋证据不足以支撑其观点，理由充分，不存在事实认定不清的问题。吴沛洋提供的证据不能证明其已经占有案涉房屋。二、吴沛洋认为其为案涉房屋的所有权人系错误认识，因我国实行不动产物权登记制度，吴沛洋并非案涉房屋的登记人，故无权通过主张对案涉房屋的所有权来排除我方的执行。三、吴沛洋不能举证证明其符合法律规定的买受人可排除执行的情形，故应承担败诉的不利后果。四、如果吴沛洋确与袁晓华签订了案涉房屋买卖合同，在变更登记前，吴沛洋最多仅能取得对袁晓华的一般债权，故其正确的救济途径为通过合同约定的违约条款主张袁晓华承担违约责任。 本院经审理查明以下事实：案涉房屋为袁晓华与邓宗伟共同共有，袁晓华与邓宗伟于2007年7月23日登记结婚，于2015年9月1日登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定，上述房屋归袁晓华所有，邓宗伟协助办理产权过户手续。 2017年12月13日四川省开江县人民法院作出（2017）川1723民初1063号民事判决书，该判决书载明查明事实为：2015年11月15日吴沛洋和袁晓华签订《房屋买卖合同》，合同中双方约定袁晓华自愿将其所有的位于开江县房屋一套以18万元的价格卖给吴沛洋，以袁晓华下欠吴沛洋的18万元借款折抵房屋价款，对房屋买卖合同吴沛洋、袁晓华签名予以认可，该院并判决吴沛洋与袁晓华2015年11月15日签订的房屋买卖合同具有法律效力。该判决书于2018年1月24日发生法律效力。吴沛洋在接收该房屋后将该房屋出租至今。 2017年4月21日，四川省开江县人民法院因案外人刘三琼与袁晓华、邓宗伟民间借贷纠纷一案查封了涉争房屋。2018年2月26日，四川省开江县人民法院就原告吴沛洋提出执行异议一案作出（2018）川1723执异8号《执行裁定书》，撤销（2016）川1723民初1547号之一民事裁定书对前述房屋的查封，终止对该房屋的执行。该裁定书于2018年4月7日发生法律效力。 另查明，本院于2017年4月24日以（2017）川0191执保572号《执行裁定书》和《协助执行通知书》将袁晓华与邓宗伟所有的位于开江县房屋予以轮候查封。后吴沛洋向本院提出案外人异议，本院于2019年2月25日作出（2019）川0191执异37号《执行裁定书》，裁定驳回异议人吴沛洋的异议。 以上事实有《离婚协议书》、（2017）川1723民初1063号《民事判决书》、（2018）川1723执异8号《执行裁定书》、（2019）川0191执异37号《执行裁定书》、房屋登记信息及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：吴沛洋对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的实体权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二者的立法目的有共同之处，即优先保护已经支付完毕全部价款并实际占有使用不动产的买受人的物权期待权。根据本案查明事实，吴沛洋和袁晓华签订《房屋买卖合同》约定，吴沛洋以卖方袁晓华2012年10月17日借款的18万元（原借款28万元，已经偿还10万元）作为购房款。吴沛洋在签订合同后已经实际占有涉争房屋，而且借款的抵消产生同样的支付效果，没有立即办理过户登记并非吴沛洋自身过错所致。同时，依据已经生效的四川省开江县人民法院所作出的刘三琼与袁晓华、邓宗伟执行异议一案的裁定，已经确认了吴沛洋的物权期待权优于刘三琼的普通债权，而本案名丰公司的申请查封在后，吴沛洋的物权期待权同样应当优于名丰公司的债权。而且，就同一财产的数个查封而言，对于首查封的排除执行应当及于后者，否则亦不符合裁判文书的既判力原则，导致排除执行异议的重复诉讼。 综上所述，吴沛洋请求袁晓华、邓宗伟办理过户登记的物权期待权优于本案名丰公司的普通债权请求权，本院对吴沛洋停止执行涉争房屋的请求予以支持。至于其提出的解除查封的请求系财产保全部门的职权范围，吴沛洋可以在本判决生效后依法主张，本案中本院不予处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 一、停止执行开江县的住宅； 二、驳回原告吴沛洋的其他诉讼请求。 本案案件受理费3900元，由第三人冯春涛、袁晓华负担。（此款原告吴沛洋已预交，第三人冯春涛、袁晓华应当在本判决生效之日起十五日内向原告吴沛洋支付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何 进 人民陪审员  吴清华 人民陪审员  张 骏 二〇一九年九月十日 书 记 员  叶 慧