昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3009号原告：李林，男，1965年12月10日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市西山区。委托代理人：李鑫森，男，1993年8月26日出生，汉族，系原告儿子，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市西山区，特别授权代理。被告：徐科，男，1988年10月22日出生，汉族,户籍登记地云南省宣威市，现住云南省昆明市盘龙区。委托代理人:史英鑫,郑智全,系云南弘瑞律师事务所律师,特别授权代理。原告李林诉被告徐科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用普通程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告李林委托代理人李鑫森，被告徐科及委托代理人史英鑫、郑智全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李林诉称：一、判令解除原、被告双方签订的《江东房屋转让合同》；二、判令被告将原告出售给被告的房屋恢复原状并立即将原告出售给被告的房屋腾房并返还原告（房屋现价235万元）；三、判令被告支付自2016年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（暂计算至2019年3月6日为30万元，按照每月9000元的最低同等位置房屋租金计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为2016年6月24日，原告与被告签订《江东房屋转让合同》，合同约定原告将其名下位于昆明市江东花园163幢3单元602号房屋以180万元的价格出售给被告，合同同时对支付方式、违约责任等问题进行了约定。2016年7月1日，原告将房屋交付被告使用。经多次追讨，被告仍未支付购买房屋款项，已根本违约。被告徐科答辩如下：被告已经支付了涉案房屋的房款，因此案涉《江东房屋转让合同》不应当解除，房屋不能腾还给原告，且不应当支付房屋使用费。因被告徐科经过原告李林的同意，以被告徐科与案外人陈果之间的设计服务合同之间涉及的设计费充抵案涉房屋的价款，而被告徐科已经完成了设计服务合同中的合同义务，因此被告徐科已经向原告李林支付了涉案房款。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：《江东房屋转让合同》，证明双方签订合同，但是被告未支付任何款项。经庭审质证，被告对原告提交的证据提出以下质证意见：虽原告不能提供该证据原件，但经核实，被告认可原告所提交《江东房屋转让合同》复印件的真实性、合法性及关联性。原、被告之间存在房屋买卖合同的关系，但被告未按合同约定的时间付款的原因在于该房屋过户手续过程中出现问题。另外被告也多次与原告在后续过程中对该款项的支付进行协商。被告徐科为证明其答辩意见向本院提交如下证据：一、1.费用请单,2.收据,共同证明2018年5月5日,被告徐科代原告李林交清2016年7月之前的水费/物管费共计9284.5元,应在房款中扣除。二、（2019）云昆真元证字第2822号《公证书》，2.规划方案相关照片，共同证明被告徐科接受原告李林的委托为其设计九龙湾项目概念性规划方案，已设计完毕并使用，设计费用为2400000元；原告李林同意以设计费抵扣购房款。三、《家具装修施工工程合同书》，收款收据，货单及发票，收款收据，云南中石油昆仑燃气有限公司燃气户内拆改工作交办单，涉案房屋装修前后对比照片，共同证明2018年1月13日，徐科与云南创绿装饰设计工程有限公司签订《家居装修施工工程合同书》，约定由云南创绿装饰设计工程有限公司对涉案房屋进行装修，总价款为613512元，现装修已完成且款项已支付。购买安装门、太阳能及拆改燃气花费共计7310元。原告对被告所提交证据提出以下质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性予以认可，认可在房款中冲抵。对证据二公证书真实性无异议，对证明目的不予认可，被告所做设计并未谈妥价格，仅仅是意向性的谈判，最终并未采用被告的设计，并且双方并未认可过以设计费抵扣购房款；对规划相关照片真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可，该设计图只是前期初稿，报价后并没有采用。对证据三真实性、合法性、关联性无异议，但是原告并未同意被告对房屋进行装修，也不需要被告保留装修，由被告自行拆除，恢复房屋原样，返还原告。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告李林所提交的证据，经被告质证予以认可真实性，本院予以确认并在卷佐证。被告所提交的证据，经原告质证予以认可真实性，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：原告李林与被告徐科于2016年6月24日签订《江东房屋转让合同》，合同约定原告将其名下房权证丘（地）号SGD199××××8014位于昆明市江东花园163幢3单元602号房屋作价1800000元出售给被告，三年内付清，2016年7月1日至2017年6月30日支付200000元（其中2016年8月1日前支付100000元），2017年7月1日至2018年6月30日支付300000元，2018年7月1日至2019年6月30日支付500000元，2019年7月1日至2020年6月30日支付700000元。合同签订后，被告认可原告随后便已将房屋钥匙交给其保管，并对案涉房屋进行装修后入住。被告于2018年5月15日向昆明云锡物业服务有限责任公司交纳案涉房屋2016年7月之前的物管费、水电费等共计9284.5元，除此之外未向原告支付过任何款项。原告以被告未支付购房款构成根本违约为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《江东房屋转让合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案中，双方约定原告李林将其名下房屋出售给被告徐科，被告认可原告李林已经履行了交付房屋的义务，但被告至今并未履行支付购房款的义务，虽提出“以设计费冲抵购房款”，但其证据微信聊天记录仅表明双方对此有意向性商谈过程，并未最终达成一致认可“设计被采用”、“设计费金额”、“以设计费冲抵购房款”等说法；被告还提出其未按合同约定第一笔付款时间2016年8月1日前支付100000元，系原告7月份告知无法办理过户手续，所以未向原告支付款项，但未举证予以证明该观点。2019年9月9日，本院通知被告徐科到庭询问，并责令其在三日内将2016年7月1日至2017年6月30日应支付的200000元、2017年7月1日至2018年6月30日应支付的300000元、2018年7月1日至2019年6月30日应支付的500000元，共计人民币1000000元的购房款进行提存，但截止本案作出裁决之日，被告既未向本院递交提存证明，也未就提存情况作出说明，结合被告自2016年7月1日至2019年6月30日，在此三年的期间从未向原告支付过任何购房款，且案涉房屋至今未过户的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被告至今未按合同约定履行付款义务已构成违约，符合法定解除要件，虽被告在2019年9月9日的询问笔录中表示需要三个月的时间凑齐上述资金，但其并未向本院提交相关财力证明，证明其由有能力凑齐上述应付购房款，笔录中被告也表示其并不能保证与原告取得联系并获得所要求的三个月宽限期，故被告在不能证明自己具备能力继续履行合同的情况下，本院依法支持原告要求解除《江东房屋转让合同》并返还案涉房屋的诉讼请求。二、关于原告要求被告支付自2016年7月1日至实际返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，虽被告长期占有使用案涉房屋，理应支付相应的房屋使用费，但由于原告在被告未按约于2016年8月1日前支付100000元购房款之时，便已取得合同解除权，其怠于行使并自愿在分文未收取到购房款的前提下将案涉房屋交由被告居住使用，本身具有一定过错；被告虽主张垫付9284.5元物管及水电费，但该笔费用系被告入住后自愿替原告补交，而被告对房屋进行装修系在未支付购房款、未实际取得房屋所有权的情况下，未经原告认可自愿对房屋进行装修，该垫付及装修后果应由其自行承担。结合双方过错，本院酌情支持原告关于恢复房屋原状的诉讼请求，由被告在腾房时将可移动及可拆卸部分自行回收，不得损坏房屋结构及用途，固定附着物折抵房屋使用费归原告所有。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告李林与被告徐科于2016年6月24日签订的《江东房屋转让合同》；二、被告徐科于本判决生效后十日内将昆明市江东花园163幢3单元602号房屋恢复原状腾还给原告李林，由被告在腾房时将添附及装修物中可移动及可拆卸部分自行回收，不得损坏房屋结构及用途，固定附着物折抵房屋使用费归原告所有；三、驳回原告李林其他诉讼请求。案件受理费人民币28000元，由原告李林承担3170元、被告徐科承担24830元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  黄 剑人民陪审员  方 红二〇一九年九月十二日书 记 员  陶 园