云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1742号原告：段照海，男，1972年4月1日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告：严丽萍（系段照海妻子），女，1977年10月8日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：李波，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：孙智，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告：普洱金成房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530800670895544Q，住所地：普洱市思茅区茶苑路36号。法定代表人：解获泽，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：李韬，男，1977年9月16日出生，汉族，云南省宣威市人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨宏伟，云南乾广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告段照海、严丽萍与被告普洱金成房地产开发有限公司（以下简称“金成房地产公司”）、第三人李韬民间借贷纠纷一案，本院2019年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告段照海、严丽萍及其委托诉讼代理人李波、孙智、被告金成房地产公司的委托诉讼代理人刘俊廷、第三人李韬的委托诉讼代理人杨宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段照海、严丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本金4710747.22元；2、判令被告支付2019年2月4日至2019年5月15日止的利息320330.81元；从2019年5月16日起至本金付清之日止的利息按照年利率24%计算；3、判令被告作让与担保的“金成华都”项目办公楼一栋XX号房产予以拍卖偿还借款本息；4、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2017年10月20日，被告向原告借款700万元，用于偿还被告欠普洱市益景绿化投资有限公司的欠款。双方签订《代偿协议》，实为借款合同，借款期限一个月。被告以“金成华都”项目办公楼一栋XX号房产作让与担保。被告与原告严丽萍签订《商品房认购合同》、《商品房购销合同》，并办理房地产登记备案手续。2017年10月20日原告向被告转款700万元，同月23日原告按照被告要求再次转款给被告72万元。被告向原告借款后，偿还原告借款本息545万元。截止2019年5月15日，被告尚欠原告5031078.03元借款本息。被告金成房地产公司答辩称：被告向原告借款772万元属实。其中，72万元未签订借款协议。借款后，被告累计偿还原告借款本息545万元。2019年5月8日，原、被告签订补充协议，欲将被告所有的9号公寓以2999999元价格抵偿给原告，因各种其他原因，抵偿未果。被告愿意想办法偿还向原告借款尚欠款项。另，借款中72万元未约定利息，不应计算利息。原约定利息为月利率4%，超出法定限额，已偿还部分的利息应按月利率3%计算，未偿还部分的利息应按月利率2%计算。经被告计算，未偿还本金金额为4276624.80元。第三人李韬陈述称：第三人与原、被告民间借贷纠纷无任何关系。第三人向被告金成房地产公司购买诉讼中原告所称“金成华都”项目办公楼XX号楼房产，系合法取得，应当驳回原告对第三人的追加。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的：《金成华都认购协议书》、《商品房购销合同退房申请》。欲证明：1、被告向原告借款提供担保物为“金成华都”项目办公楼XX栋一幢，该房屋登记备案在原告严丽萍名下；2、被告伪造严丽萍签字办理商品房购销合同退房申请。本院认为，不动产抵押以办理登记为生效要件，原、被告仅签订认购协议，未在不动产登记中心办理相应抵押登记手续，抵押未成立，原告认为被告伪造原告签字办理商品房购销合同退房申请，但并未提交相应证据材料予以佐证，故对原告的证明目的本院均不予采信，对该份证据材料的真实性本院予以采信；对被告提交的：《抵偿协议》。本院认为，该份协议原、被告并未实际履行，与本案无关联性，本院不予采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年10月20日，原、被告签订《代偿协议》，约定被告金成房地产公司向原告段照海借款700万元，用于偿还普洱益景绿化投资有限公司的欠款。借款期限为一个月，借款利率为月4%。为保证借款如期归还，原、被告就“金成华都”项目办公楼9栋楼签订一份《金成华都认购协议书》，约定被告未按期归还借款则将该项目用于抵偿借款，但双方未签订正式的商品房购销合同及办理登记备案手续，现“金成华都”项目办公楼XX栋楼已为第三人李韬所购买，被告及第三人签订了商品房购销合同，并办理了登记备案。同年10月23日，被告再次向原告借款72万元，该笔借款双方未签订书面借款合同，亦未约定借款利息及还款期限。原告分别将款项转入被告指定账户交付了全部借款。自2017年11月起至2019年1月16日，被告共计偿还原告借款本息545万元。另查明，原告段照海与严丽萍系夫妻关系。本院认为，原、被告对借款事实均认可，故原、被告之间的借贷关系依法成立，应受法律保护。双方对被告已偿还借款金额545万元均无异议，本院予以确认。原、被告就700万元借款约定了一个月的还款期限，现还款期限已过，原告起诉要求被告偿还借款并支付相应利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以部分支持。本案争议焦点为：被告未偿还的借款本金金额是多少？关于被告未偿还借款本金金额的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，原、被告约定借款利息超过年利率36%的部分无效，已偿还的超过年利率36%的“利息”应当视为偿还借款本金，未偿还的利息应当按照年利率24%计算。未约定利息的72万元借款视为不支付利息。综上，对被告已归还原告款项本院作如下分析：被告于2017年11月21日向原告偿还借款本息150万元，按照本金700万元、年利率36%计算，产生利息为220931.12元，其余1279068.80元视为偿还借款本金，扣减未约定利息的72万元借款，约定利息的700万元借款本金剩余6440931.20元；2、被告于2018年2月1日向原告偿还借款200万元，按照本金6440931.20元、年利率36%计算，产生利息451041.65元，其余1548958.35元视为偿还借款本金，本期借款本金剩余4891972.85元；3、被告于2018年5月30日向原告偿还借款70万元，按照本金4891972.85元、年利率36%计算，产生利息564520.26元，其余135479.74元视为偿还借款本金，本期借款本金剩余4756493.11元；4、被告于2018年9月21日向原告偿还借款20万元，按照借款本金4756493.11元、年利率24%计算（本期利息按照年利率36%计算还款金额不够支付利息），产生利息（4756493.11元×24%÷365天×113天﹦358322.48元）358322.48元，利息未支付158322.48元，本金未偿还4756493.11元；5、被告于2018年9月30日向原告偿还借款40万元，按照借款本金4756493.11元、年利率36%计算，应支付利息（4756493.11元×36%÷365天×9天﹦42808.44元）42808.44元，加上2018年9月21日未付清158322.48元，本期支付利息201130.92元，实际偿还本金198869.08元，本期剩余本金4557624.03元；6、被告于2018年11月12日向原告偿还借款15万元，按照本金4557624.03元、年利率24%计算（如按年利率36%计算还款额不够支付利息），应支付利息（4557624.83元×24%÷365天×43天﹦130651.91元）130651.91元，剩余19348.09元视为偿还本金，本期本金余额4538275.94元；7、被告于2019年1月16日向原告偿还借款50万元，按照本金4538275.94元、年利率36%计算，应支付利息（4538275.94元×36%÷365天×64天﹦290449.66元）290449.66元，其余209550.34元视为偿还本金，本期本金余额4328725.60元。综上，本院予以确认被告金成房地产公司尚欠原告段照海、严丽萍借款本金余额为4328725.60元，被告应偿还原告借款本金4328725.60元，并支付原告按照年利率24%计算，自2019年1月17日起至本金全部清偿之日止的利息。另外，原告与被告就“金成华都”项目办公楼9栋楼签订《金成华都认购协议书》，但未签订正式的商品房购销合同及办理登记备案手续，双方就“金成华都”项目办公楼XX栋楼签订认购书的行为，并非确立正式买卖合同关系的行为，买卖合同未成立及生效，且该栋房产现已被第三人购买并办理了登记备案，原告不能够在被告依法偿还不了借款时申请拍卖该栋房产。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告普洱金成房地产开发有限公司于本判决生效后30日内偿还原告段照海、严丽萍借款本金4328725.60元；二、由被告普洱金成房地产开发有限公司自2019年1月17日起，按照借款本金4328725.60元、年利率24%计算支付原告段照海、严丽萍利息直至本金清偿之日止；三、驳回原告段照海、严丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47018元，保全费5000元，由被告金成房地产公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  黄舜明审 判 员  汤燕萍人民陪审员  司 进二〇一九年九月二十日法官助理宋佳书记员肖会敏