湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民初326号原告：湘潭雨湖区城郊小额贷款有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区云塘街道韶山西路58号芙蓉商厦东楼。法定代表人：郭彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂鑫，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶汝啸，湖南湘牵律师事务所律师。被告：湖南金典房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区长株潭大市场AB区主楼（昭山示范区）。法定代表人：傅啸。被告：湘潭湘银房地产开发有限责任公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区长株潭大市场AB区主楼（昭山示范区）。法定代表人：傅啸。被告：湖南金三角投资建设开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇天湖村2号长株潭大市场AB区主楼三楼（昭山示范区）。法定代表人：付胜。被告：傅仕强，男，1961年2月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：李文艳，女，1981年10月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭雨湖区城郊小额贷款有限公司（以下简称城郊小额贷公司）与被告湖南金典房地产开发有限公司（以下简称金典公司）、湘潭湘银房地产开发有限责任公司（以下简称湘银公司）、湖南金三角投资建设开发有限公司（以下简称金三角公司）、傅仕强、李文艳申请执行人执行异议之诉，本院于2018年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告城郊小额贷公司的委托诉讼代理人聂鑫，被告李文艳到庭参加了诉讼。被告金典公司、湘银公司、金三角公司、傅仕强经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城郊小额贷公司向本院提出诉讼请求：撤销（2018）湘03执异38号执行裁定书，对湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘西路10号湘银熙城纳帕溪谷后湾C9栋1单元2501002号房屋不予解封。事实和理由：2018年9月12日，湖南省湘潭市中级人民法院作出（2018）湘03执异38号执行裁定书，认定“该房屋已经由被执行人湘银公司出售给向婉，向婉在支付全部购房款后又将该房屋转卖给（异议人）李文艳”，这明显与事实不符。至今，原告未见到原购房人向婉提供的购房银行转账流水，故湖南省湘潭市中级人民法院认定向婉已“支付全部购房款”于法无据。在未查清向婉是否已付清房款的情况下，径行认定第三方购房合同有效，只会便于被执行人湘银公司作假，先签订无付款凭据的购房合同，再找有银行流水往来的两方签订假合同，借以逃避债务，进而损害债权人的利益。被告李文艳答辩称，房子是2016年购买的，当时向婉经济紧张，所以要求一次性付款，但在交易过程中房子就被冻结了。其实我已经把大部分的购房款付给了向婉。我前年搞的装修，已经入住两年了。向婉购买房屋的首付款转账凭证找不到了，因为首付是向婉的男朋友支付的，但月供都是由向婉负担。被告金典公司、湘银公司、金三角公司、傅仕强未作答辩。原告城郊小额贷公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：（2018）湘03执异38号执行裁定书，拟证明案外人李文艳不享有排除执行的权利。被告李文艳对原告城郊小额贷公司提交的证据经质证后认为，对该证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该房屋本来就是李文艳的，而且李文艳已经实际入住了。被告李文艳为证明其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据，销售不动产统一发票（自开）两张、税务局预收款专用凭据两张、商品房买卖合同、注销证明、证明、广发银行个人贷款结清证明、个人房屋按揭贷款合同、广发银行个人对账单，拟证明案涉房屋所有权是向婉的。第二组证据，房屋转让协议、收条、中国工商银行转账凭证、解除《商品房买卖合同》电子文本协议书、湖南增值税普通发票两张，拟证明房屋是李文艳在向婉手上购买的，房子购买后已经居住并缴纳物业管理费，且向婉与李文艳签订房屋转让协议在前，法院冻结在后。第三组证据，（2018）湘0304执异6号执行裁定书、（2018）湘0304执异7号执行裁定书、（2018）湘03执异38号执行裁定书，拟证明房子是李文艳的。第四组证据，兴业银行流水单、中国建设银行流水单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明李文艳向向婉支付了82.5万元购房款。第五组证据，广发银行流水单，拟证明向婉已经向湘银公司付清了房款。第六组证据，承诺书、业主基本情况登记表、装修检查记录表、装修完工确认表、湘潭市湘银熙城·纳帕溪谷小区物业管理服务合同、照片四张、湘银房地产公司房屋交接单，拟证明李文艳已经实际占有了案涉房产。原告城郊小额贷公司对被告李文艳提交的证据经质证后认为，对第一组证据中的销售不动产统一发票真实性无异议，税务局预收款专用凭证真实性有异议，该凭证既没有原件也没有盖章。对该组证据中的商品房买卖合同的真实性无异议，合法性有异议，向婉虽然与湘银公司签订了合同，但是没有支付购房款的凭据，属于虚假交易。对该组证据中的注销证明真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该证据证明向婉与湘银公司解除了电子备案合同，向婉对该房屋没有处分权。对该组证据中的证明的三性均有异议。首先，该份证据只有公司盖章没有法定代表人或经办人的签字，不符合证据要求；其次，该内容中所涉及的内容不属于湘银公司的经营范围，其不具备出具证明的资格。对广发银行个人贷款结清证明、个人房屋按揭贷款合同、广发银行对账单的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对第二组证据中的的房屋转让协议、收条、中国工商银行转账凭证的三性均有异议，向婉对房屋不具备处分权，该协议内容属于买卖双方恶意串通，损害国家利益，属于无效合同。对解除《商品房买卖合同》电子文本协议书的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该证据正好证明了向婉与湘银公司解除了电子备案合同，向婉对该房屋没有处分权。湖南增值税普通发票（物业费）的真实性、关联性有异议。该组证据中的增值税发票没有原件予以核对，也与本案无关。第三组证据中的（2018）湘0304执异6号执行裁定书、（2018）湘0304执异7号执行裁定书与本案无关，对（2018）湘03执异38号执行裁定书的三性无异议，但对证明目的有异议，案外人李文艳不享有排除执行的权利。对第四组证据中的兴业银行流水单、中国建设银行流水单无异议，对中国工商银行借记卡账户历史明细清单的真实性无异议，关联性有异议，从该表可以看出向婉在同一天汇了24700元到李文艳的账户，证明双方存在其他的经济往来，达不到其证明目的。对第五组证据的真实性无异议，关联性有异议。对第六组证据的真实性均有异议，从案涉房产的装修来看，李文艳实际占有房屋是在查封之后。本院依职权调取了房产档案资料，并对向婉制作了谈话笔录。原告城郊小额贷公司对上述证据经质证后认为，对房产档案资料无异议，对向婉的谈话笔录有异议，向婉没有提供首付款21.8万元的付款记录，不能证明已付首付款的事实。李文艳对上述证据经质证后认为，无异议。本院经审查认为，原告城郊小额贷公司提交的证据是真实的，但不能达到其证明目的。被告李文艳提交的第一组证据中的税务局预收款专用凭据无原件核对，且原告不予认可，对该证据真实性，本院不予确认。对该组证据中除税务局预收款专用凭据以外的证据的真实性，本院予以确认。该组证据能够证明向婉曾经向湘银公司购买了案涉房产。第二组证据中的房屋转让协议、收条、中国工商银行转账凭证、解除《商品房买卖合同》电子文本协议书是真实的，该组证据中的增值税发票虽无原件核对，但与本案其他证据相吻合，对该证据的真实性，本院予以确认。该组证据能够达到被告李文艳的证明目的。第三组证据是真实的，该组证据证明李文艳就案涉房产多次提起执行异议。第四组证据是客观实在的，本院予以确认。第五组证据是真实的，证明向婉已经还清了贷款。第六组证据中的照片、湘银房地产公司房屋交接单，因被告李文艳未提交原件予以核对，且原告不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。对该组证据中除照片、湘银公司房屋交接单以外的证据的真实性，本院予以确认。该组证据能够达到被告李文艳的证明目的。本院依职权调取的房产档案资料是客观实在的，该证据证明：1、湘银公司与向婉于2013年4月18日就案涉房屋进行了商品房买卖合同网上登记备案；2、上述电子合同已于2016年10月11日注销。本院对向婉制作的谈话笔录是客观实在的，该证据证明向婉购买案涉房屋后，由于其自身的原因一直没有去办房产证。经审理查明，本院在执行申请执行人城郊小额贷公司与被执行人金典公司、湘银公司、金三角公司、傅仕强民间借贷纠纷一案过程中，于2016年10月31日作出（2016）湘03执204号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人金三角公司、傅仕强、金典公司、湘银公司的银行存款43800000元或查封、扣押、冻结同等价值的财产，或扣留、提取同等价值的收入，后于2016年11月1日作出（2016）湘03执204号协助执行通知书，查封了被执行人湘银公司名下位于湘潭市岳塘区房屋。李文艳以其系上述房屋的所有权人为由，向本院提出排除执行异议。本院于2018年9月12日作出（2018）湘03执异38号执行裁定书，裁定中止对登记于被执行人湘银公司名下的位于湘潭市岳塘区房屋的执行。原告城郊小额贷公司不服该裁定，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，湖南省湘潭市岳塘区人民法院在审理湖南正宇装饰工程有限公司诉湘银公司等装饰装修合同纠纷一案和洪志标诉湘银公司借款合同纠纷一案的过程中，分别于2016年10月17日、2017年7月21日查封和轮候查封案涉房产。李文艳先后向湖南省湘潭市岳塘区人民法院提出执行异议，湖南省湘潭市岳塘区人民法院经审查，分别作出（2018）湘0304执异6号和（2018）湘0304执异7号执行裁定书，均支持其异议，裁定中止对案涉房产的执行。因相关当事人均未依法提起诉讼，湖南省湘潭市岳塘区人民法院已经解除在上述两案中对案涉房产作出的查封和轮候查封。再查明，2013年4月18日，湘银公司与案外人向婉签订《商品房买卖合同》，约定向婉购买湘银公司开发的位于湘潭市岳塘区房屋，房屋价款为718000元，并约定付款方式为分期付款，即2013年4月21日之前支付首付款218000元，2013年5月23日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。该合同还约定，双方同意按照下列方式办理该商品房的产权登记手续：买受人同意由出卖人委托专人予以办理，按规定应向国家缴纳的有关税费由双方按规定各自承担。同日，湘银公司与向婉在房产管理部门办理了上述《商品房买卖合同》的网上登记备案手续，商品房预售合同编号为201304184Ａ6097117824。2013年5月16日，向婉与湘银公司、广发银行股份有限公司湘潭支行签订编号为141130009409的《个人房屋按揭贷款合同》，约定向婉向广发银行股份有限公司湘潭支行借款500000元用于购买岳塘区宝塔街道湖湘西路10号湘银熙城纳帕溪谷后湾C9栋1单元2501002号的房屋。各方当事人在该合同中还确认向婉已支付了不低于购房款总价30%的首期款项人民币218000元。2013年5月17日，广发银行股份有限公司长沙分行向向婉发放了50万元的一手住房按揭贷款。至此，向婉已向湘银公司支付了全部购房款718000元。2016年4月11日，湘银公司向向婉开具了两张销售不动产统一发票，总金额为671169元。2016年8月24日，向婉（甲方）与李文艳（乙方）签订了《房屋转让协议》，该协议内容为：一、甲方自愿将坐落在湘潭市岳塘区（建筑面积176.16㎡，商品房预售合同号201304184Ａ6097117824）出卖给乙方；二、双方议定上述及附属建筑物总价款为捌拾柒万伍仟元整（￥875000.00）。此房款为房屋净价。由此产生的任何手续费均由乙方承担……。三、乙方于2016年8月24日支付贰万元（￥20000.00）整定金给甲方。四、乙方于2016年9月10日前支付肆拾叁万元（￥430000.00）整给甲方。以此款项专项用于甲方偿还在银行的该房屋抵押贷款。提前还款完成后，即可为乙方准备办理过户手续……。六、乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理相关手续，待该房屋登记在乙方名下之时，乙方需支付该房屋尾款肆拾贰万伍仟元（￥425000.00）整……。2016年9月2日，李文艳通过银行转账向向婉支付购房款450000元。同日，向婉与广发银行股份有限公司长沙分行的贷款本金与利息已结清。2016年10月18日，李文艳夫妇通过银行转账向向婉支付购房款375000元。2016年10月18日，向婉向李文艳出具收条，内容为“今收到李文艳（4302241981××××××××）购房款合计捌拾贰万伍仟元整（￥825000.00）余款剩伍万元（湘银后湾9栋1单元2502号）”。因向婉未按照该协议的约定将案涉房屋登记在李文艳名下，李文艳至今未将剩余的5万元房款支付给向婉。2016年9月29日，向婉与湘银公司向房产管理部门申请注销编号为201304184Ａ6097117824的商品房预售合同，并将户名更改为李文艳。2016年10月11日，上述商品房预售合同被注销。2017年11月24日，湘银公司出具《证明》，称“我司有原业主向婉（身份证号码：4303211983××××××××），购买岳塘区宝塔街道湖湘西路10号湘银熙城纳帕溪谷后湾Ｃ9栋1单元2501002室住房，于2016年9月29日申请将户名更改为现业主李文艳（身份证号码：4302241981××××××××）。目前李文艳已于2016年10月向物业公司缴纳物业管理费用，并且已经装修入住”。向婉向本院陈述称，向婉在购买案涉房屋时，跟父母一起住在纳帕溪谷一期一百六十多平方的房子里面，并没有打算立即入住，因此在交房后三年时间内没有办房产证。还查明，2013年10月1日至2016年9月30日，向婉为涉案房产缴纳了物业管理费。2016年9月初，向婉将涉案房产的钥匙交给李文艳。2016年9月20日，株洲湘银物业管理有限责任公司与李文艳签订了《湘潭市湘银熙城·纳帕溪谷小区物业管理服务合同》。2016年10月1日至2017年9月30日，李文艳为涉案房产缴纳了物业管理费。后李文艳对该房屋进行装修并于2017年入住。本院认为，本案的争议焦点是李文艳对本案所涉房屋是否享有足以排除查封执行行为的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”李文艳能否排除执行必须依照上述司法解释进行审查。根据本案已经查明的事实，向婉已经向湘银公司全额支付了购房款，李文艳亦将其应付的购房款支付给向婉，并实际占有使用了涉案房产。但是，一方面，李文艳与湘银公司之间不存在房屋买卖合同关系；另一方面，因向婉不急于入住案涉房屋，向婉在购买案涉房屋后的三年多时间内，未将案涉房屋过户到自己的名下。而李文艳未提交证据证实案涉房屋未过户到其名下系湘银公司的过错。因此，本院认定是向婉的原因导致房产过户手续未完成。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查，案涉房屋不符合足以排除强制执行的法定情形。原告城郊小额贷公司的诉请符合法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款（一）项之规定，判决如下：准许执行被告湘潭湘银房地产开发有限责任公司名下位于湖南省湘潭市岳塘区房屋，湖南省湘潭市中级人民法院（2018）湘03执异38号执行裁定于本判决生效时自动失效。本案案件受理费10980元，由被告湖南金典房地产开发有限公司、湘潭湘银房地产开发有限责任公司、湖南金三角投资建设开发有限公司、傅仕强、李文艳共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年九月五日代理书记员  许玉婵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……