北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初24236号原告（反诉被告）：王春喜，男，1973年2月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。被告（反诉原告）：马士博，男，1971年9月1日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：江爱明，湖北陈守邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨善华，湖北陈守邦律师事务所律师。原告（反诉被告）王春喜（以下简称王春喜）与被告（反诉原告）马士博（以下简称马士博）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，王春喜之委托诉讼代理人殷红天，马士博之委托诉讼代理人江爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春喜在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判令确认王春喜与马士博于2015年4月17日签订的房屋租赁合同于2017年12月4日解除；2.判令马士博支付王春喜自2017年5月1日起至2017年12月4日止的租金160000元；3.判令确认马士博违约，并判决马士博向王春喜支付违约金96000元、迟延支付租金的滞纳金253500元；4.判令马士博赔偿因拆除木质门导致的恢复原状费用1500元；5.本诉案件受理由马士博负担。王春喜陈述的事实和理由如下：王春喜拥有坐落于北京市通州区宋庄镇小堡文化园区内办公楼一栋，该楼房使用面积约为1530平方米。2015年6月1日，王春喜（出租人、甲方）与马士博（承租人、乙方）达成协议，约定王春喜将前述楼房整体出租给马士博使用，租期为15年，每年租金32万元，租金支付方式为半年一付。在租赁期内，马士博多次拖欠给付租金，已付租金亦均是经王春喜多次催要，马士博才迟迟给付。2017年5月，马士博决定提前退租。王春喜认为，马士博单方终止合同、提前退租，违反了合同约定，构成违约，其应当就此承担违约责任。为保护王春喜的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对王春喜的本诉诉讼请求，马士博辩称：1、同意解除双方签订的涉案诉争房屋租赁合同，但是由于王春喜在2017年5月5日已经更换门锁，且锁闭大门，故涉案合同的解除时间应当确定为2017年5月5日；据此，王春喜无权要求马士博支付自2017年5月5日起至2017年12月4日止的房租，且王春喜应当返还马士博已支付但尚未实际使用期间即2017年5月5日至2017年5月31日的房租。2、诉争房屋租赁合同有关合同解除事宜约定不明确，王春喜无权依据该约定单方面解除合同；诉争合同对于承租人拖欠租金金额、所占应付租金比例、拖欠时长等均没有明确约定，依据王春喜之解读，对承租人明显不利，有失公平。3、对于合同的解除，合同法及相关法律法规有明确约定，应当优先于合同当事人的约定适用。本案中，马士博系因双方未能完成电费对账而拖延给付房租，事实上，王春喜尚拖欠马士博2万元电费未结算；且本案中，王春喜对于马士博拖欠房租事宜没有履行催告义务，更没有给予马士博合理的补交期限。4、即使王春喜因马士博违约而享有合同解除权，但合同解除并未给王春喜造成任何损失，王春喜无权要求马士博支付合同解除的违约金。据马士博了解核实，王春喜已向案外人厦门张雄艺术文化股份有限公司出具了涉案房屋自2017年6月8日至2017年8月8日两个月的房租8万元的凭证，相当于年租金48万元，该标准比诉争双方约定合同标准还高出50%。2017年9月9日，王春喜再次将涉案房屋出租给案外人中国书法北京考级中心临社考试分考点。故，本次合同解除并未给王春喜造成损失，甚至给其带来了额外收益。5、租赁合同中约定的迟延支付违约金即所谓的滞纳金过分高于造成的损失，马士博依法有权请求法院予以调整、降低。诉争合同约定的所谓滞纳金明显过高，且显著高出由此导致的损失，据此，王春喜主张的相关损失明显过高，马士博申请就此予以调整、酌减。6、即使因马士博违约王春喜据此取得了解除权，马士博根据合同约定仍然有权要求王春喜赔偿装修损失。合同约定，5年内承租人违约的，需与出租人商议，承租人有权与转租者商议装修赔偿，租赁房款由出租人确定；双方之所以如此约定，系最初出租的房屋系毛坯房，马士博需要投入巨额资金进行装饰装修，如果短期内因马士博违约而导致合同解除，避免王春喜无偿取得装修物，否则对马士博而言严重有失公允。马士博行使前述权利的前提为王春喜将该条款告知新承租人，并通知马士博与新承租人谈判，但是王春喜并未履行告知义务，由此导致马士博遭受损失，且王春喜由此而获益。7、本案事实上系王春喜恶意解除合同，依合同约定，王春喜应当向马士博支付解除合同的违约金。8、按照合同约定，只有马士博在中途退租的情况下，王春喜才有权扣留保证金，但本案系王春喜单方提前收回房租，故其无权扣留保证金，其应当将保证金全额退还马士博。9、王春喜应当将马士博垫付的电费返还给马士博。根据庭审查明的情况，王春喜名下共设有一个总电表，下设有3个分电表，马士博每次均以王春喜名义按照总电表数字向有关单位支付电费，因此马士博将应当由王春喜负担的另外两块分电表的电费一并支付。在双方对账、确认的情况下，王春喜当然应当将应由其自行负担的垫付返还给马士博。根据相关司法解释，如果持有证据一方拒不出示相关证据的，应当推定对方当事人主张成立。据此，应当认定马士博相关主张成立，王春喜将相关费用全额返还给马士博。马士博在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判令王春喜赔偿马士博装修及设备、设施损失1040000元（初步估算值，最终数额以鉴定结论为准）；2.判令王春喜退还马士博保证金30000元、垫付的电费21765.2元；3.判令王春喜向马士博支付违约金96000元。在审理过程中，马士博将其诉讼请求变更为：1.判令确认王春喜与马士博于2015年4月17日签订的房屋租赁合同于2017年5月5日解除；2.判令王春喜赔偿马士博装饰装修共计589141元、鉴定费17831元、清代木质窗户损失8000元；3.判令王春喜退还马士博保证金30000元、垫付的电费21765.2元；4.判令王春喜向马士博支付违约金96000元；5.判令王春喜退还马士博已付房租但未实际使用租期的租金23671元（已付款但未使用租期为2017年5月5日至2017年5月31日）。马士博陈述的事实和理由如下：2015年4月17日，王春喜（甲方、出租人）与马士博（乙方、承租人）签订房屋租赁协议一份。租赁协议约定，王春喜自2015年6月1日起将涉案房屋（毛坯房）出租给马士博使用。前5年租期内，每年租金为32万元，第6年起，租金按时价确定。但是，在合同履行期内，王春喜擅自解除合同、提前收回租赁标的物。故，王春喜的行为构成根本违约，其应当向马士博承担违约责任，应当按照合同约定向马士博支付违约金，违约金的计算标准为年租金的30%。此外，合同还约定，在前五年内，马士博违约的，马士博有权与新的承租人商议装修赔偿。双方签订涉案租赁合同后，马士博共计投入100多万元、耗时4个多月对涉案房屋进行了装修。2017年5月上旬，王春喜先是拒绝马士博支付下一个年度的租金（2017年6月1日至2018年5月30日），后再声称如果马士博要继续租赁使用标的物则需要将租金标准提高至60万元/年。在马士博拒绝上涨租金标准的情况下，王春喜于2017年5月5日强行将涉案房屋大门上锁，并拒绝马士博搬离办公家具、家电等设备设施。而且，王春喜在没有让马士博撤离物品的条件下即将涉案标的物再次出租给他人使用。马士博认为，王春喜无故提前收回房屋并将房屋出租给他人使用的行为严重违反合同约定，构成根本违约，其应就此向马士博承担违约责任，赔偿马士博的损失。为保护反诉人之合法权益，故提起反诉，望判如所请。针对马士博的反诉，王春喜辩称：1、马士博的反诉理由不能成立，其诉称情况与事实不符，王春喜同意解除双方签订的诉争合同，但是诉争合同的解除时间应当为2017年12月4日。2、不同意赔偿马士博的装饰装修损失，因马士博违约，按照合同约定承租人违约的相关装修装饰添附均归出租人所有，出租人不做任何补偿。3、双方产生争议的根源在于马士博多次迟延支付租金，根据合同约定，马士博的行为构成违约，故马士博要求王春喜支付违约金、退还保证金、赔偿装修损失的主张缺乏事实基础、于法无据，王春喜不予同意。4、马士博事实上直至2017年年底才自租赁标的物腾退、撤离，王春喜不但不存在向其返还租金问题，反而是马士博应当继续向王春喜给付支付2017年6月1日至其搬离之日止的租金，故马士博的相关返还租金的主张不能成立。5、关于马士博主张其为王春喜垫付电费事宜，王春喜不予认可，没有相关事实。6、王春喜不同意赔偿马士博主张的木质门窗，相关门窗已构成添附，应无偿交由出租人使用、处置。7、王春喜不同意承担本案的鉴定费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，王春喜（甲方、出租人）与马士博（乙方、承租人）就乙方承租签订《租赁合同》一份。该租赁合同约定主要内容如下：1、甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡文化园园区内办公楼（约1530平方米）一栋出租给乙方使用，房屋性质为共用办公用房。2、租赁期限为10年，（最初约定租期为5年，自2015年6月1日起至2020年6月1日止，后双方协商变更为10年，租期顺延5年）。3、租金标准，前五年，每年租金为32万元，自第6年起，房屋租赁价格按照时价由双方另行协商；前两年租金，每半年一付，后三年租金按年支付；本租赁合同签订当日，乙方应向甲方支付保证金3万元；租赁期满，若乙方未违反合同约定，且将房屋腾退交付甲方的，甲方在双方完成房屋交接后3日内将保证金无息退还给乙方。4、涉案房屋系甲方自建厂房，甲方对涉案房屋享有所有权，在租赁期内，甲方不得不正当对乙方正常、合法使用房屋进行干涉、限制。5、乙方承诺不利用涉案房屋进行任何违法活动，乙方在涉案房屋内开展业务前，向政府有关部门申请取得所需的营业执照、许可证，且乙方需确保相关执照在租赁期内完全、持续有效。6、在租赁期内，水费、电费、卫生管理费、物业费、燃气费等一切费用均由乙方自行负担，由园区方收取；涉案房屋系自采暖，乙方自行解决；宽带问题，由乙方自行解决。7、在租赁期限内，经甲方同意，乙方可以另行装修、修缮，但不得擅自拆除主体结构；租赁期满或因乙方违约导致合同提前终止，乙方对房屋所做添附均应予以保留，以保证甲方可正常使用房屋，但甲方不对此做任何补偿。8、在租赁期内，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止协议、收回房屋，承租人还应当以年租金的30%为标准，向出租人支付违约金；①未经出租人书面或口头同意擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋，经出租人书面或口头通知，在规定期限内仍未纠正的；②擅自改变协议规定用途或利用该房屋进行违法活动，损害公共利益的；③拖欠租金累计30天的；④乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。乙方在租赁期内提前退租的，应提前3个月通知甲方，保证金不予退还，且乙方仍应向甲方支付年租金的30%的违约金。9、甲方在租赁期内擅自解除合同、提前收回房屋的，甲方应以年租金的30%为标准，向乙方支付违约金。甲方违约的，甲方应当赔偿乙方装修折旧费用。10、五年内乙方违约，需与甲方商议，乙方有权与后续承租人（原文表述为转租者）商议装修赔偿，房屋租金由甲方确定。11、如因不可抗力导致房屋损毁，因国家建设等征用、拆迁土地、地区规划变更或其他不可抗力因素造成本租赁协议不能继续履行的，合同终止，双方互不承担责任，甲方将乙方的保证金返还乙方，乙方不享受政府征地带来的任何补偿待遇。12、租赁协议还约定了其他内容。涉案租赁协议签订后，出租人王春喜即按照协议约定将涉案标的物交付给承租人马士博实际控制使用。经核实，王春喜已经向马士博支付保证金3万元及两年租期的租金64万元，其中马士博最后一次支付租金时间为2017年5月5日，支付方式为微信转账，付款金额为2万元。另查：2017年5月7日、2017年5月15日、2017年5月17日，王春喜在诉争租赁标的物处先后张贴通知三份。经审查，三份通知的主要内容为：1.因马士博违反合同约定，未按照合同约定支付租赁费用，构成违约，马士博应就此向王春喜支付违约金，并赔偿王春喜的相关损失；2.因马士博未能如约支付租金，构成违约，现通知马士博停止使用涉案房屋，限期一周以内自涉案房屋搬离，马士博对承租房屋造成损坏的，马士博应就此赔偿王春喜经济损失，如果马士博未在限定期限内搬离的，则王春喜有权对室内物品进行处置；3.马士博逾期支付租金的具体时间、次数，以及王春喜所主张之违约金的计算依据、标准及确定的数额。此外，2017年5月5日，马士博向王春喜发送微信信息，主要内容为：1.马士博刚从外地回北京，希望就双方之间的租赁合同事宜能与王春喜当面协商；2.如果王春喜确实已经就租赁标的找好下家，马士博不挡着，多少钱马士博都已经赔进去了；3.因在涉案租赁标的物内还有几个女孩居住，希望王春喜暂时不要锁闭租赁房屋大门。在审理过程中，马士博主张王春喜于2017年5月5日将涉案租赁标的物大门另行上锁（增加了一把U型锁），且拒绝向马士博交付该U型锁钥匙，致使马士博自此失去租赁标的物的控制权。对此，王春喜最初表示，因马士博长期、多次拖欠租金，逾期拒不支付租金，其被迫于2017年5月底在大门处增加一把U型锁，因马士博长时间不使用标的物，故马士博没有向王春喜索要过该钥匙；后，王春喜表示其根本没有采取过更换门锁或增加门锁的措施。在审理过程中，本院就涉案房屋的权属证明、权属登记情况进行了询问。王春喜表示，涉案房屋的建设取得了涉案房屋所在地村委会的同意，经过所在地镇政府审批，目前没有取得房屋产权证书，亦不能提供涉案租赁标的物的建设工程规划审批手续、施工手续等相关审批手续。在审理过程中，马士博申请就其对涉案房屋所进行的装饰装修价值进行评估鉴定。依据马士博之申请，经询问双方当事人之意见，本院经随机确定方式选定并委托案外人国宏信价格评估集团有限公司对马士博申请之内容进行了评估鉴定。经鉴定，国宏信价格评估集团有限公司于2019年5月20日作出国宏信（民）字2019第193019号《价格评估报告》。报告指出，本案涉案租赁标的物的装饰装修分为两个部分，第一部分装饰工程的评估价格为715009.34元（其中包括已拆除部分价值为6417.66元），综合成新率为70%，此外另有竹子30株，评估总价为150元，故装饰工程部分评估价格为500657元；第二部分安装工程评估价格为126406.39元（其中包括已拆除部分价值为8457.82元），综合成新率为70%，评估金额为88484元，综上，总评估价值确定为589141元。王春喜对于评估报告不予认可，并表示相关评估系无实物评估或将王春喜原有设施如水电表（评估报告记载水表3块、电表1块，共计654.61元）计入评估范围，部分被评估标的事实上已经被拆除即出租人并未加以利用，亦不同意加以利用。马士博则认可评估报告。在审理过程中，双方当事人均明确表示无意继续履行双方所签订之租赁合同，均不会要求继续履行涉案租赁协议；为避免扩大双方损失，依双方当事人之申请，经释明诉讼风险后，本院组织双方当事人对涉案标的物进行了交接。该次交接工作自2017年12月4日开始，于数日后结束，涉案场地及相关标的物完全交由马士博控制；经双方当事人协商，双方当事人一致同意以2017年12月4日为马士博完成腾退涉案租赁场地的时间。在审理过程中，本院组织双方当事人在马士博撤离个人物品、设备、设施前，进行了现场勘验，双方当事人对涉案标的物的实际状态进行了确认；在鉴定报告出具后，本院亦组织双方当事人对租赁标的物的现状进行了勘验，通过该次勘验，可以确定在评估鉴定机构勘验现场后，租赁标的物室内装饰、陈设及布局亦发生了一定的变化、改动。此外，经现场勘验，双方当事人一致认可马士博曾安装一户（两扇）木质门、一扇木质窗户于涉案房屋一层作为装饰物。因双方对于该木质门、窗是否属于合同约定的可以拆卸物还是应被认定为装饰装修的一部分、房屋的添附存有争议，马士博未能在2017年12月4日的腾退过程中，将前述木质门、窗拆除带走。后经协商，马士博将前述木质门拆除搬离；前述木质窗户因已被后续施工封闭入墙体，无法拆离。经调解，双方当事人一致同意，对于因马士博后期拆除木质门导致需要恢复原状的费用由法院进行酌定，王春喜主张赔偿金额为1500元，马士博认为该费用明显过高；对于木质窗户事宜，马士博要求王春喜赔偿相关损失8000元，王春喜对此不予认可并主张根据合同约定，该木质窗户应无偿归王春喜所有，据此王春喜有权对该木质窗户进行处置。经释明，双方当事人均不申请对该木质窗户的价值进行评估，请求由人民法院予以酌定处理。另，2017年12月6日，马士博与案外人就其在涉案租赁房屋内未搬离物品（主要包括所有未搬离的电器及家具）达成转让协议，由马士博转让给案外人马玉宝，转让价款为2.8万元。在审理过程中，本院就装饰装修是否取得了出租人书面同意一节向双方当事人进行了询问。王春喜表示，马士博的装饰装修并未经过其书面同意，而且在马士博违约的情况下，马士博所做的装饰装修及相关添附应当无偿归出租人所有。马士博表示，没有签订书面同意书，但是马士博的装饰装修行为确实得到了王春喜的同意，否则也不会在合同中约定由马士博与下一任承租人协商装饰装修价值转让事宜的内容。在审理过程中，本院就马士博是否与后续承租人洽商过涉案租赁标的物的装修装饰事宜进行了询问。马士博表示，寻求过沟通，但是因为新承租人需与房东签订租赁协议，故对方根本不同意与马士博进行协商；王春喜、马士博双方协议有关装饰装修的协商条款明显是对出租人权益的过度保护，对马士博不利。在审理过程中，马士博认可其因个人经济状况等原因在给付租金过程中存在多次迟延给付的事实。在审理过程中，马士博向本院提出申请证人出庭作证申请，其申请证人刘某出庭作证。经审查，本院对其该项申请予以准许。证人刘某到庭提供的证词内容为，证人刘某与马士博系朋友关系，2017年5月6日马士博电话告知其马士博承租的王春喜的房屋被王春喜上锁了，2017年5月7日证人刘某与马士博一同找王春喜进行协商，当时王春喜提出如果马士博想继续租赁使用涉案房屋则要求重新签订租赁合同，并且要求将年租金上涨至80万元每年。在审理过程中，马士博向本院提交“收据”复印件一份，指出，根据该份复印件可知王春喜已于2017年8月6日自案外人张亚雄处收到涉案租赁标的物自2017年6月8日至2017年8月8日的租金8万元、水电费0.23万元，王春喜并没有遭受租金损失；同时，马士博向提出调查取证申请，申请本院向案外人核实该收据的真实性。对此，王春喜不予认可。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，王春喜与马士博双方经协商签订涉案租赁协议，后马士博将标的物交付王春喜实际控制、使用，王春喜亦按照合同约定支付了部分款项。现合同双方当事人诉至本院，均不同意继续履行合同，且双方对各自过错、终止履行协议后果以及其他相关后续事宜产生争议。经审理，本院认为本案存在以下焦点问题。第一、涉案租赁协议书的效力问题。根据现有查明、认定的证据，并结合双方当事人意见，出租人王春喜主张其系涉案租赁标的物的所有权人，但是其至今仍未就涉案租赁协议约定标的物取得相关政府部门的规划审批手续，租赁协议约定的标的物不符合法律法规的规定。故，王春喜与马士博双方所订立的涉案租赁协议应属无效。需要指出的是，根据查明的事实，原、被告双方对于诉争租赁合同无效的后果均存有过错，均应当承担相应的责任。根据法律规定，出租人应当就租赁标的物的瑕疵向承租人承担责任，本案中王春喜作为出租人并未就其向马士博出租的标的物取得相关建设规划审批手续，进而导致合同无效，故出租人王春喜对此当然存在过错，王春喜应就此承担责任。另，涉案租赁合同中明确约定了涉案租赁标的物系出租人王春喜的自建厂房，结合涉案租赁标的物的面积，以及马士博的意见，本院认定马士博对于涉案房屋的性质、有无产权登记等情况应当有清楚的认知，故马士博对此亦存在过错。第二、合同双方当事人对涉案租赁合同的订立、无效后果、无法继续履行及相关损失的形成是否均负有过错及过错程度、责任比例的认定、划分和最终损失数额的确定。综合本案实际情况，本院认定租赁合同双方当事人对于租赁合同的无效，都存在过错，对于涉案租赁合同最终无法继续履行并由此导致的损失均应当承担赔偿责任；本院根据查明的事实、综合双方当事人意见，并结合实际情况，酌情确定就涉案租赁合同无效及由此导致的相关损失，由出租人王春喜承担40%的责任，承租人马士博承担60%的责任（该责任比例已经包含了出租人被动利用相关添附后应适当给予承租人的补偿等）。具体分析如下：1、根据前述第一点的分析，本院认定涉案租赁合同的双方当事人对涉案房屋的情况均应当有清晰的认识，双方对于合同无效的后果应当有一个较为清晰的预判，对此可能导致的不利后果持有一种放任心理，故双方对此均有过错。2、合同系双方当事人的意识自治，从双方当事人的诉讼请求、答辩意见及庭审情况而言，双方当事人事实上均认可诉争合同的效力，并未就合同效力提出质疑或并未关注合同效力问题，本案诉争合同被认定无效系因双方所签订之合同约定之标的物不符合司法解释的规定而被认定无效；从诚实信用原则而言，双方当事人在合同履行过程中，应当尊重合同约定，全面履行各自的合同义务。3、在房屋租赁合同中，出租人的主要关切之一是，将租赁标的物交付承租人后，除正常损耗以外，承租人应当合理利用房屋不得对房屋造成损坏，如约足额取得租赁费用。根据马士博自认其因自身经济状况等原因导致其在履约过程中存在多次迟延租金的意见，马士博的延迟付款行为，严重损害了出租人的合法权益，且足以使出租人对涉案合同的继续履行产生严重怀疑，故本院认定双方诉争协议产生履约困难的起因及主要原因系马士博未能按约履行付款义务。马士博有关出租人单方违约，上涨年租金至60万元导致双方产生履约争议的主张，王春喜不予认可，且其该项主张与其申请出庭作证之证人的证言在数额上亦存在的严重冲突（证人主张上涨幅度为80万元/年），马士博的相关意见本院不予采纳；马士博有关因双方没有完成电表对账，电费差额折抵而迟延支付租金的答辩意见，因马士博并未提交充足证据证明其所谓电表差额事宜属实，致使其该项主张本身即存疑，而且马士博主张之电费差额与年租金相较而言，严重不成比例，有违常理，故其该项意见本院不予采纳。4、在租赁合同中，承租人的主要关切之一是在支付合理对价的情况下，取得租赁标的物的实际控制权，在租赁期内稳定、持续的自主、合理利用房屋，不受到不正当的干涉。在本案中，马士博主张王春喜于2017年5月5日将租赁标的物上锁，对此王春喜不予认可。结合王春喜曾自认于2017年5月底在诉争标的物大门增加U型锁的意见，王春喜后主张其并未对标的物上锁的主张违反禁止反言原则，本院不予采信；且结合本院组织双方当事人现场勘验的实际情况，本院认定王春喜在马士博未能如约支付租金的情况下对标的物大门增加门锁；关于增加门锁的具体时间，马士博主张为2017年5月5日，王春喜不予认可，马士博亦未对此提供充足证据予以证明，本院结合王春喜先后三次张贴之通知的时间及限期搬离的内容，本院认定王春喜对标的物上锁的时间为2017年5月31日。5、据涉案租赁协议的约定，承租人对标的物进行改造、装饰装修的应当征得出租人的书面同意，且费用由承租人负担，马士博并未提交证据证明其所主张的装饰装修取得了出租人的同意，出租人王春喜对此不予认可；根据涉案租赁合同约定的租赁期限、实际履行时长及合同有关装饰装修内容的约定，认定马士博的装饰装修行为得到了王春喜的同意。但是，需要指明的是，出租人对承租人进行装饰装修予以同意系建立在相信合同顺利履行的基础之上，而且同意装修并不代表认可承租人全部的装修方案，以避免在特定情况下承租人将其装饰装修强制变现、转让给出租人。6、涉案房屋经装饰装修后形成了添附，在使用价值上有一定提升，但是需要注意的是涉案房屋的装饰装修系由承租人按照其自身需求予以量身定制，系为满足承租人特定要求而进行装饰装修，故出租人即使在客观上的实际利用也将受到原有装修方案的限制，在再次出租时其可以选择的租赁对象亦将减少，进而租赁价格受到影响；此外，该案装修残值的考虑亦应当受到客观实际效果及诸多现实制约因素的影响，并综合现场勘验的结果。需要特别指出的是，本案还需要考虑涉案租赁合同中有关装饰装修价值变现、转让条款的约定，即使相关条款能得到执行的情况下，根据实务经验而言，承租人亦不太可能按照实际价值进行转让，其实际转让价格可能远低于实际价格，本案中马士博向案外人马玉宝转让相关物品所取得的价款即可以作为佐证；在相关条款本身不具有可执行的条件下，强制要求出租人利用，有违自愿、公平原则。7、在审理过程中，经本院组织调解，双方当事人完成了标的物的腾退、交接工作，已经形成的添附部分事实上由出租人王春喜接收；但是，结合多次勘验现场确定原有装饰装修已经被部分改造的实际情况及出租人的意见，并综合租赁房屋使用的常理，可以认定，出租人对涉案房屋相关添附的使用显然属于被动接受，故对出租人就诉争装饰装修的被动利用价值，本院酌情予以确定。故，关于王春喜请求确认王春喜与马士博双方于2015年4月17日签订的《租赁合同》于2017年12月4日解除的诉讼请求，因诉争租赁合同约定之标的物不符合法律法规的规定，应属无效；根据合同法的相关规定，人民法院对于合同效力问题应予以主动审查，无效合同自始无效，故不存在合同解除问题。关于王春喜要求判决马士博支付2017年5月1日至2017年12月4日租金的诉讼请求，经审查，在诉争合同无效的情况下，王春喜主张的是承租人实际使用但未支付对价期间的占有使用费；经本院组织调解，双方一致确认已于2017年12月4日完成标的物的腾退、交接工作，自此后涉案标的物的实际控制权方彻底交回至王春喜，但在马士博搬离腾退以前，其相关物品事实上仍继续占用相关标的物，且结合王春喜张贴之通知中曾限定期限要求马士博搬离物品的实际情况，但马士博未能尽早、及时搬离相关物品，故王春喜要求支付马士博相应期间内的占有使用费，于法有据。关于占有使用费的计算期间，根据查明的事实，截止至2017年5月31日止的占用使用费马士博已经付清，未付费用期间应自2017年6月1日起计算至2017年12月4日止，支付标准参照合同约定标准执行；根据查明的事实，本院认定王春喜曾采取上锁措施，并酌情确定王春喜采取相关措施的时间为2017年5月31日，王春喜的该措施势必导致马士博无法正常利用院内设施、场地，马士博合同目的的实现必然受到影响，结合王春喜采取相关措施的原因，本院对该段期间内的占有使用费应当予以酌减。需要特别指出的是，在合同履行过程中，合同双方都应当按照合同约定履行各自义务，在产生分歧、纠纷时亦有权利采取相应的合理措施保护自身合法权益，措施不当造成对方损失的应当承担赔偿责任；王春喜在该次纠纷过程中所采取的措施显著失当，故要求王春喜马士博按照租赁协议约定的“租金”标准全额支付占有使用费于法无据，本院不予支持；当然马士博多次拖延给付租赁对价的行为更不可取，更是激化双方矛盾的主要原因。综述，该段期间的占有使用费应当予以酌减，具体支付标准、支付数额由本院根据实际情况酌情予以确定。关于王春喜请求判令确认马士博违约并判决马士博支付违约金、滞纳金的诉讼请求，在涉案租赁协议无效的情况下，王春喜的该项请求，依据不足，于法无据，本院不予支持。关于王春喜要求判令马士博支付因拆除木质门而产生的恢复原状费用，经审查，本院认为该项主张于法有据，根据双方当事人意见，本院酌情予以确定，过高部分不予支持。关于马士博请求判令确认双方签订之租赁合同于2017年5月5日解除之请求，根据前述分析，涉案诉争租赁合同应属无效，故不存在解除问题。关于马士博请求判令王春喜赔偿装饰装修损失的诉讼请求，经审查，马士博对涉案标的物确实进行了装饰装修，形成了一定的添附，相关标的物亦事实上已经交回王春喜实际控制，王春喜就此形成了一定的获益，其应当就此予以马士博适当的补偿，关于该部分费用的具体数额，本院根据实际情况及租赁合同年限、已使用年限等，并在综合双方过错程度的基础上酌情予以确定；此外，对于评估报告中明记载已经拆除部分应当予以扣除，对于属于王春喜原有标的部分价值亦应当予以扣除，经核算后，本院确定诉争装饰装修总价为578728.18元，对于该损失由双方予以分担，具体比例以本院确定为准。关于马士博请求判令王春喜赔偿其鉴定费的请求，本院认为，诉争损失的产生双方均有过错，故该笔损失应由双方分担，具体数额由本院酌定，马士博主张的过高部分本院不予支持。关于马士博请求判令王春喜赔偿其清代木质窗户损失的请求，王春喜不予认可，认为应属于添附，按照合同约定应无偿交由王春喜处置；结合涉案租赁标的物的装修风格，诉争木质门（已由马士博拆除搬离）、窗的安装方式等情况，诉争木质门、窗均应被认定为可拆卸装饰，现木质窗户应被砌入墙体，不便拆卸，故王春喜应对此予以适当赔偿；经释明，双方当事人均不就此申请评估鉴定，故本院根据勘验的实际情况酌情予以确定，马士博主张的过高部分本院不予支持；需要指出的是，马士博并未提交充足证据证明诉争标的物为清代物品且具有较高价值，故本院对其该项主张不予采纳。关于马士博请求判令王春喜返还合同保证金的诉讼请求，租赁协议已被认定无效，现涉案标的物已经腾退、返还，王春喜亦再无继续持有保证金的依据，故马士博的该项诉讼请求成立，本院予以支持。关于马士博请求判令王春喜返还其垫付的电费请求，王春喜不予认可，马士博并未提交充足证据证明其与王春喜存在代缴、垫付协议，亦未证明其支付费用中包含了其他应由王春喜负担的部分，故其该项损失本院不予支持。关于马士博请求判令王春喜支付其违约金的诉讼请求，不能成立，本院不予支持；需要指出的是经审查诉争租赁合同产生纠纷的主要原因之一，即为马士博拖延给付租赁对价。关于马士博请求判令王春喜返还2017年5月5日至2017年5月31日租金的诉讼请求，依前述分析，马士博并未举证证明王春喜上锁时间，本院确定王春喜采取相关措施的时间为2017年5月底，故王春喜的相关诉讼请求本院不予支持；而且根据查证的事实，马士博的相关物品系于2017年12月4日方自涉案房屋内搬离，在此之前马士博仍应就此向王春喜支付相应的占有使用费。另，关于马士博向本院提交的调查取证申请，经审查，本院不予准许。根据民事诉讼法及相关司法解释，当事人申请调查取证的范围、内容应当受到一定的限制。当事人不得将自身的举证责任以申请法院调查取证的方式，转嫁给人民法院，规避谁主张谁举证原则。经审查，马士博申请调查取证之内容不符合当事人可以申请人民法院予以调查取证的范围，此外，经审查马士博申请调查取证之内容，与本案查证之情况亦存在一定冲突，且相关内容并不能完全覆盖马士博未支付合理费用的占用期间；故为减少诉累，本院对马士博的该项申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、王春喜与马士博于2015年4月17日签订的租赁合同无效；二、马士博给付王春喜自2017年6月1日起至2017年12月4日止的房屋占有使用费96000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、马士博赔偿王春喜因拆除木质门而产生的恢复原状费用500元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、王春喜给付马士博装饰装修折价补偿款578728.18元的百分之四十即231491.27元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、王春喜返还马士博保证金30000元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、王春喜给付马士博木质窗户损失折价款1000元，于本判决生效之日起七日内执行清；七、王春喜给付马士博评估鉴定费17831元的百分之四十即7132.4元，于本判决生效之日起七日内执行清；八、驳回王春喜的其他诉讼请求；九、驳回马士博的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6542元，由王春喜负担（已交纳）。反诉案件受理费11584元，由马士博负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 涛人民陪审员  李世祥人民陪审员  梁春友二〇一九年九月二十三日法官 助理  李 成书 记 员  纪 妍