贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1524号上诉人（原审被告）：向晓全，男，1976年8月23日生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城镇北部新区锦绣花园金马小区D1栋第一单元。负责人：曾繁金。委托诉讼代理人（特别授权）：唐邦清，男，贵州黔驰律师事务所律师。原审第三人：薜婷婷，男，1988年1月12日生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原审第三人：谢珊珊，女，1987年11月30日生，侗族，住贵州省天柱县，系薜婷婷之妻。原审第三人：张必强，男，1979年1月3日生，汉族，住湖南省。上诉人向晓全与被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司（一下简称“湖南廊桥天柱分公司”），原审第三人薜婷婷、谢珊珊、张必强房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人向晓全不服贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初686号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人向晓全上诉请求：1、撤销天柱县人民法院（2019)黔2627民初686号民事判决书，改判；2、上诉人只承认按租赁合同正常支付1-40号门面房租。并请求依法判令被上诉人收回1-39铺面及退上诉人1-39的押金5000元；3、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、湖南廊桥天柱分公司存在虚假宣传以及提供物业服务不到位。1、湖南廊桥天柱分公司提供的营商环境与招商时宣传的不一致。2、未提供公共照明和电梯服务。二、我所欠的房租湖南廊桥天柱分公司应自行扣减。在2018年8月20日我和天柱廊桥法人苏景林民事调解书（2018)黔2627民初1790号，其中写明剩余的9995元以房租，水电方式抵扣完止。扣除部分了现还剩余6万多，该笔可以抵扣房租。三、我不存在违约行为。湖南廊桥天柱分公司并没有通知我交房租，我不存在违约。根据合同约定，免租期内不能放弃经营，过了免租期我放弃经营不算违约。湖南廊桥天柱分公司障碍我经营，将我1-39号门面堵住，致使我无法经营，我不经营该门面，要求该公司收回。被上诉湖南廊桥天柱分公司二审答辩称：2017年4月14日，答辩人与上诉人签订《天柱廊桥租赁合同》，合同约定上诉要在2019年1月1日前支付答辩人第三年度租金，截止2019年1月1日直到答辩人起诉上诉人之日止，被答辩人未交纳。二、针对上诉人说答辩人用两个庞然大物将39号门面堵住不符合事实，此事和答辩人无关，答辩人也不知晓,同时也和本案无关。三、上诉人说答辩人违反合同约定，没有履行合同义务,要求解除合同，可以另行向法院起诉，请求解除合同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司作为原告向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告向晓全按2017年4月14日原、被告签订的《天柱廊桥租赁合同》支付商铺租金110191.2元，第三人承担连带责任；2、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金，违约金从2019年1月2日开始以欠交的租金110191.2元为基数，按每日1‰计算至实际付清为止；3、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月26日原、被告签订了《天柱廊桥租赁合同》，原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司将位于天柱廊桥一层39、40号商铺出4/6租给被告向晓全。合同约定商铺建筑面积131.18平方米，商铺租赁期限暂定三年（2016年10月31日至2019年10月31日），商铺租金单价为70元/平方米/月，2016年10月31日至2019年10月31日期间原告免收被告免租期商铺租金。在合同约定的期限内原告未能将商铺交付给被告使用。2017年4月1日被告与第三人薜婷婷的妻子谢珊珊签订了租赁合同，合同约定2017年5月1日至2020年5月1日期间被告将天柱廊桥一层40号商铺租赁给谢珊珊经营，商铺由谢珊珊独自经营管理，所有一切费用和责任由谢珊珊负责和承担，经营期间被告只负责出商铺和谢珊珊合作，被告不参与经营管理，谢珊珊负责每月给被告分红利3000元。2017年4月14日原告与被告重新签订《天柱廊桥租赁合同》，2016年8月26日原、被告签订的《天柱廊桥租赁合同》作废，重新签订的合同约定原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司将位于天柱廊桥一层39、40号商铺出租给被告向晓全。商铺租赁期限三年（2017年5月1日至2020年4月30日），商铺租金单价为70元/平方米/月，2017年5月1日至2019年4月30日期间原告免收被告免租期商铺租金，2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金110191.2元被告在2019年1月1日之前交纳，被告不按期支付租金，从逾期之日起被告每天按欠付租金数额的千分之五支付违约金。签订合同后原告将天柱廊桥一层39、40号商铺交付给被告经营使用，被告按合同约定交纳了商铺履约保证金10000元以及物业管理费、装修垃圾清运费、管理费、预收水电费等7658.70元。原告将天柱廊桥一层39、40号商铺将交付给被告后，其中39号商铺由被告自己经营使用，40号商铺由第三人谢珊珊经营使用。2017年11月3日薜婷婷、谢珊珊又将40号商铺转租给潘丽经营。2018年5月11日薜婷婷、谢珊珊将40号商铺再次转租给第三人张必强经营至今。2018年8月26日被告交纳了2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费5871.62元。因被告没有按期在2019年1月1日之前交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金110191.2元，为此原告向本院提起诉讼。一审法院认为，原、被告2017年4月14日签订的《天柱廊桥租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司已按合同约定将商铺交给被告向晓全经营使用，被告应按合同约定支付租金。被告至今尚未支付原告第三年租金110191.2元违反了合同的约定，被告应承担本案的违约责任。原告要求被告支付第三年租金110191.2元符合法律的规定，理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中原告未能提供因被告违约造成其损失的具体数额的证据，其要求被告从逾期支付租金之日即从2019年1月2日起至付清租金之日止每天按欠付租金数额的1‰（年利率36%）支付违约金，违约金过分高于造成的损失，违约金本院予以酌情调整按年利率24%计算。原告要求第三人薜婷婷、谢珊珊、张必强对被告向晓全支付给原告的租金110191.2元承担连带支付责任，因第三人薜婷婷、谢珊珊、张必强不是原、被告签订的租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告只能向合同的当事人向晓全主张权利，原告要求第三人薜婷婷、谢珊珊、张必强承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告向晓全在本判决生效之日起10日内支付原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司租金110191.2元及违约金，违约金从2019年1月2日起至清偿之日止按年利率24%计算。二、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司要求第三人薜婷婷、谢珊珊、张必强承担支付租金连带责任的诉讼请求。案件受理费3104元，减半收取1552元，由被告向晓全负担。本院二审期间，当事人提交的证据材料，经本院审查不属于新证据，本院经审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案争议焦点：向晓全是否应交纳租金的问题？关于向晓全是否应交纳租金的问题。双方签订租赁合同合法有效，当事人应根据合同约定履行义务，不履行义务或履行义务不符合约定的应当承担合同约定或法律规定的责任。本案向晓全提供的证据不足以表明向晓全不使用合同约定的门面进行经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在法院起诉之前向晓全并未以任何方式通知湖南廊桥天柱分公司解除双方签订的租赁合同。且在诉讼过程中向晓全未通过反诉的方式起诉要求解除合同，该合同未解除的情况下，向晓全应该按照合同约定履行交纳租金的义务。至于向晓全还有其他的诉请可另行起诉要求。因此，一审判决正确，本院予以维持。向晓全的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另关于扣减租金的问题，因该案的诉讼主体与另案的诉讼主体不一致，本院不能支持扣减。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3104元，由上诉人向晓全承担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年九月十二日书记员  田仁晖