山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2264号上诉人（原审原告）：贺红梅，女，1974年4月8日出生，汉族，住临汾市。被上诉人(原审被告)：临汾市金洋州房地产开发有限公司。住所地：临汾市尧都区二中路24号荣华世家办公楼。法定代表人：李保林，公司董事长。委托诉讼代理人：侯凯丽，山西华尧律师事务所律师。上诉人贺红梅与被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人贺红梅，被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司（以下简称金洋州公司）的委托代理人侯凯丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2016年7月31日，贺红梅与金洋州公司签订商品房买卖合同（预售），合同主要内容为：贺红梅购买金洋州公司开发的位于临汾市××路号122.94㎡的房屋，购房金额575770元，付款方式为2016年7月31日首付185770元，向公积金管理中心贷款39万元；交房时间为2017年12月20日；合同第十条约定：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信，交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照以下方式处理：（1）以上1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，金洋州公司按照合同第十二条约定承担逾期交付责任。第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，金洋州公司按日向贺红梅各支付1元的违约金；采取措施保证相关设施于约定交付日后60日之内达到交付使用条件。（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率2017年11月18日达到使用要求，2、小区内非市政道路2017年10月20日达到正常通行，3、规划的车位、车库2017年10月15日达到正常使用，4、物业服务用房2017年5月30日达到正常使用，未达到约定条件，按照合同第十二条第一款执行；合同第十二条第一款约定“逾期交付责任（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金……”。合同签订后，贺红梅按照合同约定向金洋洲公司支付了全部房款。金洋洲公司未按照合同约定时间向贺红梅交付房屋。原审法院认为：贺红梅、金洋州公司双方签订的买卖合同是双方真实意思的表示，合同依法成立即具有法律效力，贺红梅按照合同约定向金洋州公司交付全部房款，金洋州公司即应按照约定时间向贺红梅交付房屋，现贺红梅主张金洋州公司继续履行合同约定的交房义务，该院予以支持。关于违约金的计算，贺红梅主张应按照每日合同总价款万分之九、每日3元的标准一次性支付违约金至基础设施、配套公共设施达到交付使用条件的违约金，因各项基础设施、配套公共设施违约金支付的前提是“交付时”未达标才应承担违约责任，而本案中房屋尚未交付，故各项基础设施、配套公共设施违约金不符合支付的条件，故对贺红梅计算违约金的方法不予支持，应按照合同第十二条约定的每日房款万分之一计算违约金，即每日57.5元；就不可抗力如何扣减天数一节，民法上的不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，高考每年都有，不属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，法定代表人被非法拘禁、公司公章被扣不影响公司的正常经营，亦不属于不可抗力，故不予扣减；考虑到临汾市、尧都区城市治理及大气污染防治等因素，自合同约定交房之日至实际交房之日，贺红梅主张扣减111天符合法律规定，该院予以支持。金洋州公司从2017年12月21日至2019年2月11日迟延交付房屋的违约金，共计（416天-111天）×57.5元=17537.5元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，判决：一、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务，将位于临汾市××区号房屋向原告贺红梅交付；二、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺红梅自2017年12月21日至2019年2月12日的违约金17537.5元；三、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺红梅2019年2月12日至交房之日止的违约金（违约金按照每日57.5元计算）。四、驳回原告贺红梅的其他诉讼请求。如果未在本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4446元，由被告临汾市金洋州房地产开发有限公司负担。贺红梅不服（2019）晋1002民初1274号民事判决，向本院提出上诉请求：1、撤销（2019）晋1002民初1274号民事判决第二、三项，改判被上诉人金洋州公司向上诉人贺红梅支付自2017年12月21日起至交房之日止按合同约定计算的违约金。2、二审诉讼费由被上诉人金洋州公司承担。事实与理由：1、合同中约定的各项基础设施、配套公共设施违约金条款与逾期交房违约金条款是并列违约条款，上述两项违约的发生并不以交房为前提。原审法院认定基础设施设备、公共服务及其他配套设施需要以交房为前提是对违约行为的纵容，应予纠正。2、合同明确约定了具体的交房及基础设施、公共配套设施的违约责任，金洋州公司应分别承担违约责任。3、同时支付多项违约金符合公平原则。可以督促金洋州公司早日交房。综上，请求二审查清事实，支持贺红梅的上诉请求。金洋州公司答辩称：贺红梅要求万分之九的违约金不符合法律规定与社会常识，违约金具有惩罚性质，应一次性计算，不能各项累加重复计算，万分之九的违约金明显超过法律保护的范围，不应予以支持。按照法律规定，违约金是以当事人的实际损失为基础，考虑双方的过错程度等因素，不超过实际损失的百分之三十，如当事人的实际损失按同期银行贷款利率计算，结合金洋州公司遭遇的不可抗力因素，原审判决按万分之一计算违约金合理合法。双方合同中约定的配套设施、公共服务设施的违约金，因主体房屋没有交付而不存在违约情形，贺红梅的该项主张不应支持。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为金洋州公司迟延交房的违约金应如何计算。双方在《商品房买卖合同》中约定金洋州公司应于2017年12月20日向买受人交付商品房，约定如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，按日万分之一支付违约金；且共计约定了九项设施项目未达到交付使用条件时，每一项的违约责任均按买受人所付购房款的万分之一计算违约金，另对电话通信、有线电视、宽带网络的交付使用约定了每日1元的违约金责任，上述各项违约金累计达万分之九有余。现金洋州公司未达到交房条件致使无法交房，贺红梅要求继续履行合同，金洋州公司应向贺红梅支付迟延履行违约金。但双方合同中约定的各项违约金累计过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应结合买受人的实际损失，合同履行情况，以及买受人预期利益等因素考量。本案中，贺红梅未提供因金洋州公司迟延交房所遭受实际损失的证据，本院认为，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行计算较为适宜，贺红梅主张按照合同约定的日万分之九计算违约金的请求不符合法律规定，本院对其该请求不予支持。如前所述，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行折算，本案涉及的违约金应按买受人所付购房款的日万分之二计算为宜。原审判决认定违约金按照购房款的日万分之一计算，不能足以弥补贺红梅的损失，亦未能体现对违约行为的惩罚性，本院对此予以纠正。贺红梅虽未对原审判决确定的第一项交房判项提出异议，但根据本案查明事实，金洋州公司依合同约定已迟延交房近两年之久，经庭审询问，金洋州公司表示交房时间不能确定。为维护当事人的合法权益，结合本案实际情况，根据金洋州公司陈述的工程建设进度情况，对本案交付房屋时间酌定一年的合理期限。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院(2019）晋1002民初1274号民事判决；二、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司于2020年10月1日前将位于临汾市××区号房屋交付上诉人贺红梅；三、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司向上诉人贺红梅支付自2017年12月21日起至交房之日止的违约金（违约金按照购房款日万分之二标准计算）。一审案件受理费4446元，二审案件受理费3568元，共计8014元；由上诉人贺红梅负担2962元，被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司负担5052元。本判决为终审判决。审判长  贾芝真审判员  张桂香审判员  贾晓斌二〇一九年九月二十九日书记员  吕张萍