广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申7363号再审申请人（一审原告,二审上诉人）：深圳市宝安粤惠公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：陈茂田，董事长。委托诉讼代理人：易阳，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵杨，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：深圳市机场股份有限公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：陈敏生。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：深圳市机场候机楼有限公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：卢胜海，董事长。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：深圳市机场（集团）有限公司。住所地：广东省深圳市。法定代表人：郑红波，董事长。上列被申请人共同委托的诉讼代理人：毕明华，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上列被申请人共同委托的诉讼代理人：秦文俊，北京德恒（深圳）律师事务所律师。再审申请人深圳市宝安粤惠公司（以下简称粤惠公司）因与被申请人深圳市机场股份有限公司（以下简称机场股份公司）、深圳市机场候机楼有限公司（以下简称机场候机楼公司）、深圳市机场（集团）有限公司（以下简称机场集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）粤03民终9380号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。粤惠公司向本院申请再审，请求：撤销一、二审视裁定，将本案发回重审或改判涉案《房产转让合同书》无效。事实和理由：（一）原审法院裁定范围超过或变更申请人的诉讼请求，应予以纠正。申请人起诉时并未请求人民法院对涉案房产进行处理，而是请求确认合同效力。针对“小产权房”提起的诉讼，相关规定确定不予受理的是针对“小产权房”提起的“产权”纠纷，而非如本案的合同效力纠纷。（二）涉案房产并非属于未经行政机关确权的“小产权房”。一审期间，被申请人确认涉案房产不仅申报了历史遗留问题登记，而且还可以向国土部门申领相关证件。而申请历史遗留登记本身即代表着行政机关对房产权益的确认，否则就应当采取拆除或者没收等措施。另外，一审法院认定涉案房产已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，由此证明涉案房产并非违法建筑，不需要行政机关确认其性质。（三）涉案合同没有履行完毕，应当进行全面的实体审查和考量。深圳市宝安区人民法院（以下简称一审法院）作出并已发生法律效力的（2014）深宝法民三初字第822号民事判决查明涉案合同所约定的款项并未全部支付，即合同没有履行完毕。因此，本案应当进行全面的实体审查和考量双方在签订合同当时以及之后的权益变动情况，以维护申请人的合法权益。（四）原审裁定的理由严重违背社会实际，使得申请人丧失了任何救济途径。众所周知，深圳市有上百万套“小产权房”，而“小产权房”实际上正在以“栋”或者“套”为单位进行市场流转，在现有商品房价格过高的市场环境下，这一社会现象将长时间存在。如果不加区分地将所有没有产权证的房产认定为违法建筑，等待行政机关处理，明显是推脱责任的做法，行政机关客观上也无法对所有“小产权房”进行确权，这无疑给大量已经存在的“小产权房”的流转制造法律真空，让交易双方的权利义务关系处于不确定性且丧失任何救济途径。综上，一审法院超出申请人的诉讼请求，且认定涉案房产性质有误，应予以纠正；二审法院未进行全面实体审查，严重侵害申请人的合法权益。在此，请求上级法院对本案进行全面的实体审理，给申请人以及广大涉及“小产权房”交易方提供基本救济途径；重视本案所折射的社会现实，对不同个案进行全面的实体审理，区别对待不同情况，明确各方关系，以维护各方当事人合法权益，并依法改判支持申请人的再审请求。机场股份公司、机场集团公司、机场候机楼公司提交答辩意见称：（一）答辩人机场股份公司、机场集团公司并非涉案《房产转让合同书》的签约及履行主体，粤惠公司的再审请求应予驳回。粤惠公司诉求确认无效的《房产转让合同书》的签订及履行主体是答辩人机场候机楼公司，该公司是独立法人，工商登记状态虽为吊销，但在粤惠公司此前诉求涉案《房产转让合同书》有效并由机场候机楼公司支付剩余购房款及赔偿损失的（2014）深宝法民三初字第822号案的一、二审期间，机场候机楼公司均到庭应诉，不属于下落不明状态。此外，答辩人机场集团公司虽为机场候机楼公司股东之一，但根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经[2000]24号函），机场集团公司不应在机场候机楼公司非下落不明状态下参加本案诉讼；即便参加诉讼也只在出资方面抗辩，无法完全替代该公司就涉案合同效力发表意见。而答辩人机场股份公司并非机场候机楼公司的出资人或股东，与该公司更是无直接的法律关系。（二）原审裁定范围未超过或变更粤惠公司诉讼请求，应予维持。对于粤惠公司起诉请求确认其与机场候机楼公司签订的《房产转让合同书》无效的主要理由，答辩人认为，粤惠公司的诉求虽然指向的是《房产转让合同书》的效力，但其对于《房产转让合同书》无效的判断仍然是基于涉案房产的合法性，对此，一、二审裁定有针对性地就涉案房产的合法性及粤惠公司的诉讼请求是否属于人民法院管辖范围进行了分析说理，可见并未超过或变更粤惠公司的诉讼请求。（三）涉案房产属于未经行政机关确权的房产，虽然进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报，但并不代表行政机关对涉案房产权益的确认。粤惠公司认为“申请历史遗留登记本身即代表着行政机关对房产权益的确认，否则，就应当采取拆除或者没收等措施”，该观点属于对深圳市历史遗留违法建筑处理政策的曲解，深圳市历史遗留违法建筑处理政策从未规定申请历史遗留登记本身即代表着行政机关对房产权益的确认。2009年《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》颁布实施后，涉案房产于2010年进行了历史遗留违法建筑申报，根据该文件第五条的规定，涉案房产虽然进行了历史遗留违法建筑申报，但并不代表政府主管部门对涉案房产权益的确认，在政府相关部门未审查完毕并出具处理意见前，不能确定政府主管部门未来将采取何种方式处理涉案房产。此外，粤惠公司认为“涉案房产取得了《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》，那么至少可以肯定，涉案房产并非‘违法建筑’，不需要行政机关确认其性质”，此观点是对违法建筑的错误界定，领取该两证不是认定非违法建筑的充分必要条件。(四)涉案《房产转让合同书》的履行情况已经生效判决确认，粤惠公司申请再审认为应当再次对该合同进行全面的实体审查和考量，属于无视事实，且缺少法律依据。（五）一、二审裁定的理由完全符合法律规定，并未违反社会实际，也未使粤惠公司丧失任何救济途径。涉案房产已进行历史遗留违法建筑申报，行政主管部门对涉案房产的处理后果将直接影响对涉案《房产转让合同书》效力的认定，因此，在行政主管部门对涉案房产合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件受理，已受理的，也应裁定驳回起诉。与这方面有关的具体法律规定包括：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发【1992】38号）第三条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第7条、《广东省高级人民法院关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）》（粤高法发【1993】64号）第22条、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第二条、《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第六十九条。而且，深圳市相继出台《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（自2002年3月1日起施行）、《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（2009年5月21日颁布）、《试点实施办法》（2014年4月1日起施行）等文件。对于历史遗留的权属主体不确定的房地产纠纷，应当由行政主管部门前置确权，根据上述相关规定，经普查记录的违法建筑，深圳市政府应当区别其违法程度，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。综上，粤惠公司申请再审没有事实和法律依据，依法应予以驳回。本院经审查认为，粤惠公司起诉本案请求确认其与机场候机楼公司于1993年12月22日签订的涉案《房产转让合同书》无效。根据本案查明的事实，该《房产转让合同书》所涉房产已于2010年3月15日作为历史遗留违法建筑进行申报并取得相关行政主管部门出具的收件回执，申报人为案外人刘光荣、张善怀、孙晨光。由此可见，涉案房产涉及历史遗留问题的处理，且粤惠公司诉请确认《房产转让合同书》无效，法律后果会涉及到涉案房产的处理。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条关于“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”、第六条关于“经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证”的规定，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑经普查记录后，应先由行政主管部门区分情况后进行处理，而不同的处理结果将会影响到涉案《房产转让合同书》效力的认定和处理，故在本案现无证据证明行政主管部门对涉案房产已处理完毕的情况下，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。粤惠公司可在行政主管部门对涉案房产进行处理后，就因履行《房产转让合同书》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。一、二审法院在行政主管部门尚未对涉案房产依法进行处理的情况下，驳回粤惠公司的起诉、上诉并无不当。综上所述，粤惠公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回深圳市宝安粤惠公司的再审申请。审判长  邵静红审判员  苏大清审判员  邹 莹二〇一九年九月十九日书记员  耿丽丽