广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初23122号原告（反诉被告）深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道甲子塘大道60—8号，统一社会信用代码91440300335148525Y。法定代表人胡玉芬。委托诉讼代理人李明华，广东巨通律师事务所律师。委托诉讼代理人张琪，系该公司员工。被告（反诉原告）深圳市骏基房地产有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民二25号602A（办公场所），统一社会信用代码91440300319454311D。法定代表人曾小洛。被告曾小洛，男，汉族，1985年10月3日出生，身份证住址广东省和平县，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告深圳市骏基房地产有限公司签订的《场地租赁合同》；2.请求判令两被告连带返还保证金84000元；3.请求判令两被告连带赔偿原告损失120000元；4.本案的全部诉讼费由两被告承担。被告深圳市骏基房地产有限公司反诉请求：1、请求判决解除双方签订的《场地租赁合同》；2、请求判决被反诉人支付反诉人场地租金人民币65333元（从2017年5月11日计算至2017年7月20日共计70天）；3、请求判决被反诉人支付迟延支付租金的滞纳金人民币42000元（从2017年5月11日计算至2017年6月10日共计30天）；4、请求判决被反诉人支付反诉人场地占有使用费人民币84000元（2017年6月11日至2017年7月10日）；5、判令本案的诉讼费全部费用由被反诉人承担。本院曾于2017年11月23日作出（2017）粤0306民初20825号民事判决书，原告不服判决提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终11081号民事裁定书，以该案认定基本事实不清，遗漏诉讼请求为由，裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实2017年4月10日，原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司（以下简称宝诚公司）与被告深圳市骏基房地产有限公司（以下简称骏基公司）签订《驾校场地租赁合同》，约定被告骏基公司将位于公明西环大道与松柏路路口右侧场地租赁给原告作驾校教学训练场地使用，租期为2017年4月10日至2025年4月10日止，租金为28000元/月，每月10日前缴纳当月租金，每拖延一日，原告应以未交款项的5%向被告骏基公司缴纳违约滞纳金，如延期一个月，被告骏基公司有权单方面解除合同。骏基公司应于2017年4月10日交付场地，并给予原告30天的免费装修期（期间不计租金）。合同约定，签订合同时原告需缴纳场地经营保证金84000元，于合同期满后并移交场地，无任何违约行为后无息退还。骏基公司应保证对租赁场地享有完全的所有权并向原告出示产权证明书的原件和提供复印件。原告诉称，因被告骏基公司未依约履行义务，未依合同约定出示场地的产权证明，导致承诺的装修无法办理相应手续；且未依合同约定提供产地，致使其无法正常使用场地，合同目的无法实现。被告辩称，1、案涉场地由其向第三方租赁取得，该场地已取得产权证书；2、答辩人已交付场地，不存在合同目的无法实现；3、原告一直未按合同支付租金已构成违约，要求退还保证金缺乏依据。一、关于合同解除问题根据已发生法律效力的（2018）粤03民终11081号民事裁定书，案涉《驾校场地租赁合同》并不存在合同无效的法定情形，故原、被告签订的上述合同应为有效合同，双方权利义务依法受法律保护和调整。原、被告双方均同意解除《驾校场地租赁合同》，根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原、被告请求解除《驾校场地租赁合同》，本院予以支持。二、关于保证金84000元问题经查，根据案涉土地不动产登记证书记载，涉案土地权利人为深圳市东森威实业有限公司，权属来源为协议，用途为工业用地，由曾小洛向该公司股东麦海东承租，再由曾小洛以骏基公司名义签约向原告转租。2017年6月8日，深圳市城市管理行政执法局出具责令停止（改正）违法行为通知书，记载光明新区公明办事处薯田埔社区松柏路五栋旁空地存在违法乱搭建行为，责令停止违法行为，并于2017年6月10日前清理搬迁。根据合同约定，涉案场地租赁给原告作驾校教学训练场地使用，被告应保证对租赁场地有完全的所有权，如在合同履行期间发生影响原告使用租赁场地的，被告应赔偿原告全部损失。本院认为，合同明确约定原告租赁场地作驾校训练场地使用，而被告出租的场地属于工业用地，但被告未按规定办理土地用途变更手续，导致原告在使用过程中被行政部门责令搬迁。我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告履行合同不符合约定，故原告请求被告退还保证金84000元，本院予以支持。三、关于被告是否应赔偿原告损失12万元问题根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，根据前述认定，被告履行合同不符合约定，应赔偿原告损失。原告主张的损失为放置在租赁场地的集装箱丢失，价值14500元；地面装修损失66680元及其他估算的经营损失。对此，本院认为，关于集装箱损失，根据原告陈述，集装箱被执法部门拖走且其已报警处理，故对该部分损失，无证据证明与被告存在直接因果关系，故原告请求被告承担，本院不予支持。关于场地装修损失，原告提交了照片、施工面积工程量明细表及申请施工人员“彭建松”出庭作证，证人出庭作证，陈述原告已支付工程款2万元，工程尚未完全完工。根据施工面积明细表记载工程项目内容为斜坡造价12000元、地面施工造价为53430元、沙井及沙井盖共1250元，共计66680元。本院认为，根据原告提交的上述证据，可以证实原告已就案涉场地进行了装修并支付部分款项，因施工尚未完成，且施工金额相对较低，已无鉴定必要，鉴于原告作为合同一方当事人，在订立合同时，未核验清楚场地使用用途的情况下，即装修开工，对自身损失的造成，亦具有一定过错，故本院综合本案实际，酌定被告赔偿原告损失3万元。关于经营损失，原告未提交充分证据证明，本院不予支持。四、关于2017年5月11日至2017年7月20日租金问题被告反诉称免租期后（5月11日起）至原告起诉之前，原告并未缴纳租金。原告称2017年6月8日被行政执法局责令搬迁后就未再进入场地。本院认为，根据合同约定，被告2017年4月10日交付场地，30天免租期，故从5月11日起，原告应向被告缴纳租金，因行政执法部门已责令原告2017年6月10日搬离，被告亦未举证证明原告此后仍占用场地，故原告应支付被告2017年5月11日至6月10日一个月租金28000元。五、关于迟延支付租金滞纳金问题本院认为，原告因使用场地一个月后，被责令停止经营并搬迁，继而双方发生争议，合同处于无法正常履行状态，且被告履行合同不符合约定，故被告反诉要求被告支付迟延交付租金滞纳金缺乏依据，本院不予支持。六、关于被告反诉原告支付的占有使用费84000元问题庭审时，被告当庭将该费用明确为不予退还原告押金84000元，如前所述，被告该项请求于法无据，本院不予支持。七、关于曾小洛责任问题本院认为，深圳市骏基房地产有限公司系自然人独资的有限责任公司，曾小洛作为该公司唯一股东，根据《公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告诉请曾小洛就深圳市骏基房地产有限公司应承担的损失承担连带责任于法有据，本院予以支持。裁判结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司与被告深圳市骏基房地产有限公司于2017年4月10日签订的《驾校场地租赁合同》；二、原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市骏基房地产有限公司支付场地租金28000元；三、被告深圳市骏基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司保证金84000元；四、被告深圳市骏基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司损失30000元；五、被告曾小洛就深圳市骏基房地产有限公司应付的上述义务承担连带清偿责任；六、驳回原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市骏基房地产有限公司其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2180元，反诉受理费2063元，由原告深圳市宝诚机动车驾驶员培训有限公司负担1343元，被告深圳市骏基房地产有限公司、曾小洛连带负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 唐 宇 佳人民陪审员 黄   芳二〇一九年九月十二日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。