北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初51221号原告:任利民，女，1956年1月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所实习律师。被告：北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会，住所地北京市朝阳区。负责人：程威，主任。委托诉讼代理人：任旭光，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞绍成，男，1947年12月10日出生，满族，北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会办公室主任。原告任利民（以下简称原告）与被告北京市朝阳区东润枫景小区业主委员会（以下简称被告）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志成，被告的委托诉讼代理人任旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令撤销东润枫景小区第四次业主大会决议。事实和理由：原告是东润枫景小区的业主，2016年9月5日，被告于小区公示《东润枫景小区业主委员会关于召开第二次业主大会的公告》及票样，决定召开本小区第二次业主大会。2016年10月29日被告于小区公示《东润枫景小区第二次业主大会会议决议公告》，载明“会议表决通过第一项解除前期物业服务合同，委托业委会以公开招投标的方式选聘物业企业；第三项修改管理规约；第四项修改议事规则。”此后，被告委托X达（北京）招投标代理有限公司进行招投标工作。2017年3月9日，被告于小区公示《东润枫景小区第四次业主大会决议公告》，称通过了“选聘北京X地格林物业管理有限公司为东润枫景小区新的物业服务企业”这一议题。原告认为，被告在履行组织召开业主大会及执行业主大会决定的过程中，应当遵循法律法规、管理规约、议事规则并接受全体业主的监督。现基于以下三点理由提出本次诉讼。一是第二次业主大会表决业主大会会议决议第一项“通过解除前期物业服务合同，委托业委会以公开招投标的方式选聘物业企业”。作为小区业主，业主委员会在尚未通过招投标手续选聘新的物业服务企业之前，解除与现物业服务公司的前期物业服务合同，业主与物业公司间的物业服务行为将无合同的保护和法律的约束，小区业主的物业管理权益将无法得到保障，小区的物业稳定将难以维持。同时第二次业主大会决议本身的合法性尚在法院审查范围之中，这一决议本身就侵害了申请人的合法权益。二是业主委员会在后续招投标过程中，其委托代理机构存在严重违反公平、公正原则的情形，未遵守保密原则的情况下，擅自重新评标，确认评标结果。三是第四次业主大会会议期间，在未经业主大会表决新的物业服务合同的情况下，对于与业主物业管理权益息息相关的物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用等物业服务合同项下核心条款并未向全体业主公示并表决，该决议并不具备执行性，业主委员会无权实际启动物业交接的更换程序。被告辩称：原告的请求不成立。小区业委会是由业主第二次大会决定通过委托业委会对物业公司进行招投标的启动工作，被告严格按照业主大会决议执行，对物业公司进行招投标工作，招投标工作确认物业公司后，被告就组织业主开大会进行选聘物业公司，最后被告再进行第四次业主大会共同表决，表决业主是否同意现在的物业公司为本小区物业服务企业，大家表决只是是否同意该物业公司进入小区服务。只有这一项，原告现在的理由是被告没有经过业主大会同意就和新物业公司签订物业服务合同，是不存在的，被告到现在为止也没有和新的物业公司签订新的物业服务合同，现在是在公告栏内公示让大家提议阶段，大家表决同意后才会签订。X地到现在为止还没有进场，所以也无法签订正式的物业服务合同，现在是物业服务合同正在征求大家意见中，实际没有签订。X侨物业也还没有撤场，还在继续提供服务，和X侨物业签订的合同到期了，但是他们一直没有撤场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系东润枫景小区依法成立的业主委员会，2016年6月20日，被告在北京市朝阳区人民政府东风地区办事处备案。原告系东润枫景小区3号楼6门X号房屋业主。2016年9月5日，被告发布《东润枫景小区业主委员会关于召开第二次业主大会的公告》，表示决定召开第二次业主大会，大会议程包括：（1）转出并动用业主的公共维修基金进行小区外墙面的修理粉刷；（2）委托业主委员会以公开招投标的方式聘用物业；（3）修改《东润枫景小区管理规约》《东润枫景小区业主大会议事规则》部分条款。大会召开方式：以书页征求意见的方式举行。召开时间2016年9月20日至2016年10月20日，视投票情况可提前结束，如时间不够可延期15天。东润枫景小区第二次业主大会表决票的票样显示，表决内容：1、解除前期物业服务合同，委托业委会以公开招投标方式选聘物业企业；2、决定是否要使用专项维修资金进行小区外墙面的防水处理和粉刷；3、修改《东润枫景小区管理规约》部分内容；4、修改《东润枫景小区业主大会议事规则》部分内容；5、将本小区专项维修资金转入中国民生银行。其中，《管理规约》修改内容，第三部分第五条倒数第二三自然段，删除修改为：“业主委员会通过决议，用公开招投标或邀标方式选聘物业服务企业，排出一、二、三名，呈交业主大会按顺序表决，双过50%表决权数通过后，业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同，三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或业主委员会印章。”第三部分第六条第二款专项维修资金的交存和使用。新加上5.6.7条：5、将京建物[2009]836号北京市专项维修资金使用管理办法作为本小区维修资金使用管理办法，将京建法[2013]20号作为本小区应急支取预案。6、将本小区专项维修资金转入中国民生银行。7、业主委员会作为小区维修资金账户日常管理人，业主委员会主任、副主任作为维修资金专用账户的责任人。业主大会议事规则修改内容：1、第二条加：“遇有特殊或紧急情况业主委员会可以启动应急机制，其中包括使用反向投票模式，即投反对票的票权数不超过（十七）款规定的标准，该决议即行通过”。2、第十九条由原文业委会委员由9名组成改为5名组成。3、第八条删除。4、第十四条（删除第八条后变为第十三条）最后一段修改为：（三）按照规划建设已办理了或未办理不动产登记的地上、地下车位不计算为投票权。按照规划建设的人防工程也不计算投票权。2016年10月29日，被告发布《东润枫景小区第二次业主大会会议决议公告》，内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规定，本小区采用书面表决方式召开了第二次业主大会会议。2016年10月29日上午，在业主委员会办公室进行了验票、监票、唱票和计票，“首一”辅导中心派人参与，本小区的表决权数为业主总人数1187人，建筑物总面积222904.54平方米，本次会议共收到表决票960张，其中有效票873张，废票87张。会议表决结果如下：一、以业主806票赞成，占业主总人数的67.9%，对应建筑物专有部分面积130167.89平方米，占建筑物总面积的58.40%，通过解除前期物业服务合同，委托业委会以公开招投标的方式选聘物业企业。二、以业主835票赞成，占业主总人数的70.35%，对应建筑物专有部分面积135296.06平方米，占建筑物总面积的60.7%，未通过决定要使用专项维修资金进行小区外墙面的防水处理和粉刷；三、以业主717票赞成，占业主总人数的60.4%,对应建筑物专有部分面积115867.05平方米，占建筑物总面积的51.98%，通过修改《东润枫景小区管理规约》部分内容；四、以业主705票赞成，占业主总人数的59.39%，对应建筑物专有部分面积113449.62平方米，占建筑物总面积的50.90%，通过修改《东润枫景小区业主大会议事规则》部分内容。五、以业主600票赞成，占业主总人数的50.55%，对应建筑物专有部分面积97947.99平方米，占建筑物总面积的43.94%，未通过将本小区专项维修资金转入中国民生银行。2016年10月30日，被告发布《东润枫景小区业主委员会关于修改业主的面积表决权数的公告》，该公告显示，修改后的《东润枫景小区业主大会议事规则》第十三条规定，业主的面积表决权数按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。（三）按照规划建设已办理了或未办理不动产登记的地上、地下车位不计算为投票权，按照规划建设的人防工程也不计算投票权。根据这一原则，我小区的建筑物总面积由原来的226344.27平米修改为180170平方米。2016年12月4日，被告发布《东润枫景小区业主委员会关于召开第三次业主大会的通告》，该通告显示：我小区的物业招标工作已经结束，评标结果业已公告，依据该结果，第一名为北京X赢酒店物业管理有限公司，按照《东润枫景小区管理规约》的规定，现决定于2016年12月19日召开第三次业主大会。大会议程：对排名第一的北京X赢酒店物业管理有限公司进行投票。如果该公司得票达到双过半（投赞成票的户数过半，投赞成票户数所代表的物业面积过半）的要求，则北京X赢酒店物业管理有限公司入驻我小区进行管理。如果北京X赢酒店物业管理有限公司得票达不到双过半的要求，公示15天后召开第四次业主大会，继续对招标第二名----北京X地格林物业管理有限公司进行投票，如果北京X地格林物业管理有限公司得票达到双过半的要求则北京X地格林物业管理有限公司入驻我小区进行管理。如果北京X地格林物业管理有限公司得票达不到双过半的要求，公示15天后召开第五次业主大会继续对X城物业集团股份有限公司进行投票。如果三轮投票均没有物业企业达到双过半的要求，则重启新一轮招、投标程序。大会召开方式，本次业主大会以书面征求意见的方式举行。召开时间，2016年12月19日至2017年1月8日（根据投票的实际情况，可最多延长10天至1月18日）。2017年1月9日，被告发布《东润枫景小区业主委员会关于召开第四次业主大会的通告》，该通告显示：我小区选聘物业工作的第一轮---对北京X赢酒店物业管理有限公司的投票业已结束。由于北京X赢酒店物业管理有限公司所得票数没有达到双过半的要求，故公示15天后，于2017年1月24日召开第四次业主大会，对北京X地格林物业管理有限公司进行投票。大会议程：对招标排名第二的北京X地格林物业管理有限公司进行投票。如果该公司得票达到双过半（投赞成票的户数过半，投赞成票户数所代表的物业面积过半）的要求，则北京X地格林物业管理有限公司入驻我小区进行管理。如果北京X地格林物业管理有限公司得票达不到双过半的要求，公示15天后召开第五次业主大会，继续对招标排名第三名的X城物业集团股份有限公司进行投票。如果三轮投票均没有物业企业达到双过半的要求，则重启新一轮招、投标程序。大会召开方式，本次业主大会以书面征求意见的方式举行。召开时间2017年1月24日至2017年2月20日（根据投票的实际情况，可最多延长10天至3月2日）。2017年2月26日，被告发布《东润枫景小区第四次业主大会会议决议公告》，公告上载，根据相关法律、法规、规定，“本小区：采用书面表决方式召开了第四次业主大会会议，会议议题是：业主是否同意北京X地格林物业管理有限公司为东润枫景小区的物业服务企业。2017年2月24日晚，在业主委员会办公室进行了验票、监票、唱票和计票。“首一”辅导中心派人参与。本小区的表决权数为：业主总人数1188人，建筑物总面积222904.54平方米。本次会议共收到表决票901张，其中有效票864张，废票37张。会议表决结果如下：以业主856票赞成，占业主总人数的72.1%，对应建筑物专有部分面积136995.63平方米，占建筑物总面积的61.46%，通过了选聘北京X地格林物业管理有限公司为东润枫景小区的物业服务企业。（本公告公示7天）抄送：东风地区街道办事处。”是日，被告作出《东润枫景小区业主委员会关于选聘X地物业为小区物业服务企业的备案申请》，申请内容与第四次业主大会会议决议公告内容一致，抄送部门为朝阳区房管局、东风地区街道办事处及东润枫景社区居委会。该备案申请尾部手写有：“经公示核实，东润枫景小区业主对选聘X地物业无疑义”，并加盖有北京市朝阳区人民政府东风地区办事处公章。关于原告与被告另一起案件的审理情况：本院受理原告起诉被告的另一起业主撤销权纠纷中，原告要求判令撤销东润枫景小区第二次业主大会决议相关内容、撤销被告作出的“关于召开东润枫景小区第二次业主大会的公告”的决议、撤销被告作出的“关于修改业主面积表决权数的公告”的决议、撤销被告于2017年1月9日作出的内容为“关于业主大会第三次会议未获得双过半同意”的决议。本院于2018年11月30日作出（2017）京0105民初5741号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求。该民事判决书已于2018年12月25日生效。关于招投标相关案件的审理情况：北京X侨物业管理有限公司与被告及X达（北京）招投标代理有限公司招标投标买卖合同纠纷一案中，北京X侨物业管理有限公司主张判令2016年12月1日北京市朝阳区东润枫景小区物业服务招标投标中评标程序违法、评标结果无效。本院于2017年8月17日作出（2017）京0105民初2016号民事判决书驳回了北京X侨物业管理有限公司的全部诉讼请求，后经北京X侨物业管理有限公司上诉，北京市第三中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）京03民终13695号民事判决书维持了原判。庭审中，被告提交《东润枫景小区第四次业主大会会议表决票计票汇总表》一份，证明开会议题为表决是否同意选聘北京X地格林物业管理有限公司为东润枫景小区新的物业服务企业，并未说签订物业服务合同。原告对该证据的真实性证明目的均不予认可，称据了解被告已经依据第四次业主大会决议和新的物业公司签订了物业服务合同，并要求原物业公司撤场。本院经审查，该计票汇总表载明了业主总人数和建筑物总面积表决权数，表决内容及同意票数、占比等内容，并有验票人、监票人、唱票人、计票人、见证人签名，汇总结果与双方认可的第四次业主大会会议决议公告所载内容一致，且原告未提出反证，故本院对该计票汇总表予以采信。庭审中，被告提交《X地物业介绍及服务承诺》及小区宣传栏照片两张，证明已在投票前已经对北京X地格林物业管理有限公司的企业介绍、服务承诺进行了公示。《X地物业介绍及服务承诺》落款时间为2016年12月7日。原告认为该文件只是新物业公司的介绍，不是第四次会议前的公示，认为照片无法看出日期，不予认可。另查，《东润枫景小区业主大会议事规则》中载明，业主大会的议事内容包括：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或更换业委会成员；（三）决议业主委员会的工作职责和经费；（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；（五）决议或变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）筹集、管理和使用专项维修资金等等……，决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。《北京市朝阳区东润枫景小区管理规约》中载明，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。本院认为：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会则是业主大会的代表机构和执行机构。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告主张撤销第四次业主大会决议的三项理由中，前两项已经另案生效判决认定不成立。关于原告主张第四次业主大会未表决新的物业服务合同、未公示新物业合同核心条款的理由，《北京市朝阳区东润枫景小区管理规约》中载有选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容应当经业主大会表决，但未要求上述内容在同一次业主大会一并表决，且上述三项内容一般属于选聘物业公司不同阶段产生的不同议题，第四次业主大会就业主是否同意相关物业服务企业提供物业服务这一议题进行表决，并无不妥。被告提供的宣传栏照片虽未能显示拍摄时间，但结合《X地物业介绍及服务承诺》的落款时间、《东润枫景小区业主委员会关于召开第四次业主大会的通告》的发布时间以及业主对于“是否同意选聘北京X地格林物业管理有限公司为东润枫景小区新的物业服务企业”议题投票的情况，可以推定业主对北京X地格林物业管理有限公司相关情况已了解，且公示物业服务合同核心条款并非强制性规定。故本院认为原告主张撤销东润枫景小区第四次业主大会决议的第三项理由亦不能成立。关于东润枫景小区第四次业主大会的相关程序，被告于开会议召开前15日发布通告，对大会议程、召开方式、召开时间、投票地点及方式进行通告，并抄送了东风乡政府。投票结束后，进行了验票、监票、唱票、计票，同时有见证人员在场。根据表决票计票汇总表，同意票表决权人数及面积均超过了过半数，符合法律及《东润枫景小区业主大会议事规则》所规定的选聘物业服务企业事项的通过标准。第四次业主大会会议决议公告作出后，被告抄送了街道办事处及房管部门，有关部门亦对被告提出的备案申请盖章予以确认。因此，东润枫景小区第四次业主大会决议符合相关法律规定的业主大会决议有效性的要件，原告主张撤销的三项理由均不成立，且未提交证据证明存在其他程序不合法的事由或侵害了原告的合法权益，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告任利民的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告任利民负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李清华审判员  欧阳华审判员  李瑶瑶二〇一九年九月二十四日书记员  王安然