葫芦岛市龙港区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽1403民申25号再审申请人（原审被告）：葫芦岛亿发置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区通海大道1号。法定代表人：张文斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。被申请人（原审原告）：张某，男，1956年5月7日生，汉族，退休干部，住葫芦岛市建昌县。委托诉讼代理人：刘宇阳，辽宁一鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭巍，辽宁一鸣律师事务所律师。再审申请人（原审被告）葫芦岛亿发置业有限公司因与被申请人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）辽1403民初1530号民事判决书，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人（原审被告）葫芦岛亿发置业有限公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（二）（三）（六）（十三）之规定，要求撤销（2018）辽1403民初1530号民事判决书，依法再审，改判张某与葫芦岛亿发置业有限公司签订的《亿发.铂金水岸商品房买卖协议》继续履行，本案原一审、再审诉讼费用由被申请人承担。理由如下：一、申请人与被申请人于2012年10月10日签订了《亿发﹒铂金水岸商品房买卖协议》《“退楼期权”协议书》是双方真实意思表示，《退楼期权协议书》第五条约定了：退楼的时间自签订商品房买卖协议之日起满三年时，在三日内买受人可自愿申请退房。原告自签订商品房买卖协议之日满三年时，没有在规定的时间向申请人提出退房申请，所以根据《退楼期权协议书》第六条第二款申请人有权拒绝退楼。《商品房买卖合同司法解释》第十五条对解除商品房买卖合同也做了明确的规定。出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。也就是说，被申请人申请解除《商品房买卖合同》应从双方约定交付房屋的日期一年行使，双方约定交房日期为2014年12月31日，解除权应在2015年12月30日前提出，而被申请人现在要求解除合同已经超过了解除的期限，且这一解除期限是除斥期间。所以无论是双方的约定还是法律规定，合同不应解除，应维护合同的稳定性。二、退一步讲，如果申请人同意解除购房合同，退房款应按照双方约定的已支付房款和已支付房款的20%予以退还。而不应按照已购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息返还房款。申请人与被申请人签订的《退楼期权协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效，现被申请人要求解除合同退楼，依据协议第四条的约定“退楼价格：退楼总房款为买受人支付的房款，加上已支付房款的20%”。原判决书判决申请人返还被申请人已交付的房款及利息（利息按照已交付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）返还购房款，违背了申请人与被申请人意思自治原则，违反法律规定，做出的判决错误，侵害了申请人的合法利益。故请求贵院依法再审，公正判决。被申请人提交意见称，第一、原审判决认定的基本事实和认定事实的主要证据无任何瑕疵，认定事实清楚，证据确实充分。原审庭审笔录第8页第5行、第11行、第19行记载：原审被告即再审申请人对我方提交的《商品房买卖协议》《退楼期权协议》《收款收据》的质证意见是“真实性没有异议”。再审申请人以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（三）项要求再审不能成立。同时申请人以该条第（十三）项要求再审亦无任何证据证明。第二、原审判决适用法律正确。再审申请人提出“被申请人要求解除合同已经超过解除期限”的观点错误。再审申请人在约定的2014年12月31日没能交付楼房，与答辩人一起的共有164户业主均依法维权，在与再审申请人多次交涉无望的情况下，大家团结在一起，自2015年起通过信访渠道寻求救济，经过信访局和市、区人民政府多次协调，再审申请人承诺继续履行合同，此时被申请人也在等待再审申请人能够履约交房。2015年我们维权时，再审申请人承诺2016年年底交房，2016年又承诺2017年年底交房，2017年4月5日申请人书面承诺2018年年底交房，可到了2018年8月，我们到施工现场了解请款，根据当时的工程进度和现状判断，再审申请人到年底根本无法完工，更谈不上交房，直到现在，再审申请人仍不具备交房条件。所以2018年8月13日，包括被申请人在内的25位业主不得不诉至法院要求解除合同，行使合同解除权并要求再审申请人退还购房款。本案不是个案，而是通过信访途径引导诉讼的集体诉讼案件，我们25名业主的陈述能够相互印证。其次，从法律规定上看，被申请人的解除权没有消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明确规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”此处需要强调，只有在当事人没有约定的情况下，才适用该条款的司法解释，本案中再审申请人不能如期交房后，当事人之间已达成新的约定（如前述事实部分）。在当事人有新约定的情况下，不能再受解除权在一年内行使的约束。第三，再审申请人提出“退房款应按照双方约定的已支付房款和已支付房款的20%予以退还”的观点错误。再审申请人在2012年10月10日收取被申请人的购房款后，再审申请人迟迟不交楼房，至今已经长达六年之久。无论是原审法院判决的“自交款之日起至实际给付之日止以交款数额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息”还是“已付房款的20%”违约责任的约定，均是再审申请人需要因其违约给被申请人造成经济损失而应承担的违约责任，而已支付房款20%的违约金已经远远低于再审申请人给被申请人造成的实际经济损失，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原审法院作出的关于利息的判决有法律依据，是正确的，再审申请人无权对此质疑。本院经审查认为，首先，根据被申请人当庭提交的维权照片、再审申请人向龙港区信访局提交的《关于葫芦岛亿发置业有限公司情况说明》可以互相印证，证明被申请人在申请人未能按期交付房屋后，一直通过信访等途径的要求退还购房款，该要求是持续、连贯的，而申请人亦在此期间重新作出了交付房屋的承诺，此情况不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的解除权消灭的情形。第二，再审申请人未按期交付房屋，确为再审被申请人违约，应当承担给付违约金的违约责任。就违约金的性质而言，主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，再审申请人未按期交房同时占用被申请人的购房款的状态是持续的，给被申请人造成的实际损失主要是这整个期间的利息损失。原审法院判决“自交款之日起至实际给付之日止以交款数额为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算”利息符合上述法律规定，体现了违约金的补偿性质。同时，原审如此判决违约金的目的是督促违约方尽快履行相应的义务，再审申请人未按判决书及时履行返还义务，致使违约金的数额不断增多，实际上也符合违约金有限度的惩罚性质。综上，再审申请人葫芦岛亿发置业有限公司的申诉理由没有事实及法律依据，其理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回葫芦岛亿发置业有限公司的再审申请。审 判 长  王笑言人民陪审员  唐锦辉人民陪审员  张旭萍二〇一九年九月十八日书 记 员  杨 欢