安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终2084号 上诉人（原审被告）：安徽同济置业有限公司，住所安徽省合肥市长江西路990号。 法定代表人：王正年，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐鑫、陈光，北京高文（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭芹，女，1979年10月2日出生，汉族，住涡阳县城关街道东方路医苑新村。 委托诉讼代理人：陈福成，系郭芹之夫。 上诉人安徽同济置业有限公司（以下简称同济公司）因与被上诉人郭芹房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同济公司的委托诉讼代理人徐鑫、被上诉人郭芹及其委托诉讼代理人陈福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同济公司上诉请求：1.依法撤销安徽省涡阳县人民法院(2018)皖1621民初5477号民事判决，改判驳回郭芹的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭芹承担。事实和理由：一、一审认定协议书及商品房买卖合同达不到证明目的存在严重错误。2016年9月12日，同济公司与郭芹在内的15户业主达成协议，约定同济公司将其控股子公司阜阳商厦同济投资有限公司（简称阜阳商厦同济公司）名下编号为3-316的内铺质押给15户业主，如同济公司到期不能偿还返租款，则将该商铺所有权过户给业主，由15户业主自行销售，所得款用于偿还15户业主租金，自行销售所得款项超过所欠返租款的，郭芹应予以返还同济公司。2016年9月12日，同济公司按照协议约定指示阜阳商厦同济公司与包括郭芹在内的15户业主共同自行指定的授权代表人高飞签订商品房买卖合同，将市值115万余万元的位于阜阳开发区一道河东路266号阜阳商厦国际3-316室以买卖的形式质押，并在阜阳市房产局完成房屋买卖备案登记。此后同济公司多次要求15户业主自行销售涉案房屋并让商厦同济公司给予积极配合，用销售质押房产所得结清租金欠款，但是郭芹在内的15户业主拒绝配合，导致租金欠款一直无法结清。因涉案商铺已通过房屋买卖形式办理了备案登记，导致商铺无法再次出售，给同济公司造成了较大的经济损失。协议书证明双方就返租款的偿付问题达成和解方案，商品房买卖合同足以证明上诉人已按照和解方案履行主要义务，不存在迟延支付租金的事实。二、一审判决未对用于清偿返租款的房屋作出处理属于漏判。2016年9月12日达成的关于返还租金的和解方案，虽未办理质押登记，但采用了比质押登记对郭芹更有保障的形式，将约定的房屋交付给郭芹。一审仅判决同济公司给付郭芹返租款，并未对用于清偿返租款的房屋进行处理，明显对同济公司不利。若原审判决给付返租款符合法律规定，则应同时对交付用于清偿房租款的房屋进行处理。 郭芹辩称，案涉高飞代表郭芹在内的15户业主签订的房屋买卖协合同目的是对其一直未履行所欠房租款的一种担保，同济公司也一直未取得商品房的房屋产权证，该商品房至今未经竣工验收，同济公司错误地理解是一种抵偿。该担保债务对租金债务不产生实质性影响，应依法驳回上诉，维持原判。 郭芹向一审法院起诉请求：1.判令同济公司给付房屋租金36709元及同期银行贷款利息（自2017年5月10日起计算）；2.同济公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：郭芹与同济公司签订委托招商出租协议书，约定郭芹购买的商铺自协议订立时其全权委托同济公司对外招租，同济公司租金返还至2015年8月31日。仍欠2015年9月1日至2016年5月31日期间租金未返还，同济公司于2017年5月10日结算尚欠36709元租金。 一审法院认定事实：郭芹与安徽同济置业有限公司涡阳分公司2011年签订委托招商出租协议书、商业委托管理合同，同济公司仍欠2015年9月1日至2016年5月31日期间租金未返还，同济公司于2017年5月10日结算尚欠姜之洪租金36709元。一审法院认为，郭芹与同济公司合同关系明确，同济公司拖欠郭芹租金款36709元，予以支持。同济公司以双方于2016年9月12日达成新的和解方案抗辩，郭芹以该方案未实际履行，且质押未办理登记手续，约定的房屋至今未交付，对抗辩不予认可。郭芹的诉讼请求合理，双方之间的协议是清偿债务的具体方式，这种偿债方式并不排斥金钱清偿。郭芹要求同济公司按同期银行贷款利率支付利息，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：被告安徽同济置业有限公司给付原告人民币36709元，应于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费718元，减半收取359元由被告负担。若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年9月12日，郭芹等15户业主与同济公司签订协议，约定同济公司计划在2016年10月31日将未返还的商铺租金返还给业主，为了表达诚意，将阜阳商厦国际项目的编号为3-316的内铺质押给业主，办理房产手续时一致同意办到业主高飞、张静名下。如同济公司不能按时返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押内铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金。案涉阜阳商厦国际项目的编号为3-316的内铺备案登记在高飞名下。案涉备案登记房屋尚未交付，也未办理房屋产权登记，协议中没有约定交付期限。 本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.一审判决同济公司支付郭芹租金36709元有无不当；2.一审有无漏判。 一、关于一审判决同济公司支付郭芹租金36709元有无不当问题。同济公司对案涉认定所欠租金数额无异议，但认为已通过协议将阜阳商厦国际项目的编号为3-316的内铺商品房买卖合同备案登记抵返还房屋租金。同济公司主张的2016年9月12日协议内容实质上是为保障债权实现所设定的担保。按照法律规定，担保合同是主合同的从合同。在案涉备案登记房屋抵偿债务未能履行的情况下，郭芹依据主合同主张债权，一审法院判决对郭芹要求同济公司支付租金的诉讼请求予以支持，并无不当。 二、关于一审有无漏判问题。同济公司上诉认为一审仅判决同济公司给付郭芹返租款，并未对已交付给郭芹用于清偿返租款的房屋进行处理，属于漏判。因案涉备案登记房屋并未交付，且尚未办理房屋产权登记，同济公司也未提出反诉。一审法院判决对郭芹提出的诉讼请求予以支持，不存在未作审理、判决的情形。 综上所述，同济公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由上诉人安徽同济置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年九月四日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。