广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1031号上诉人（原审被告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇新湖街93号。法定代表人：崔雅基，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丹蓉，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖文干，男，汉族，住清远市连南瑶族自治县三江镇。原审第三人：连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司，住所地：清远市连南县三江镇五星村湖其塘。法定代表人：廖文举。上诉人广东电白二建集团有限公司因与被上诉人廖文干、原审第三人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2018）粤1826民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广东电白二建集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；改驳回被上诉人的执行异议申请；2.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人廖文干与第三人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》合法有效，属认识事实不清，适用法律错误。上诉人认为，第三人凰庆公司还未和被上诉人廖文干签订购房合同，未收到售房款之前就先出具已全收全部购房款的收据明显是双方伪造购房行为。若廖文干所称其于2015年2月16日向凰庆苑工人工资支付保证金专户汇入18万元才购房的话，凰庆公司却在2014年1月份即开具已收全购房款的收据显然是造假。被上诉人作为凰庆公司的股东和法定代表人，掌握公司的公章、买卖合同、收据等资料，了解公司的经营负债情况，在明知第三人已欠付上诉人巨额工程款即将面临诉讼追偿的情况下，利用手中职权职务使利虚构第三人出售商品房给自己，从而达到侵占公司资产或帮助第三人逃避执行的目的。这从第三人所有的商品房买卖只有被上诉人诉称其购买的B栋1603、2303两房是在法院查封后补购房资料进行备案登记，且只有该两套房屋缴纳了税收，更证实本案的房屋买卖不具有客观性。根据《合同法》规定，涉案的《商品房买卖合同》、《收据》属以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害第三人利益的无效合同。二、原审判决认定被上诉人向第三人工资支付保证金专户汇入18万元为支付B栋1603号房购房款属事实认定错误。上诉人认为，本案并没有证据证实被上诉人于2014年2月16日向第三人工资支付保证金专户汇入18万元是用于购房，更没有任何证据显示该款项是专用于支付B栋1603号房的购房款。即使该笔款项确为购房款也应认为是用于支付B栋1603、2303两房的购房款，即该笔款项应分别均摊为每房9万元。原审判决强行将案外的其他债权债务关系认定为本案的B栋1603号房购房款没有任何事实和证据依据。三、原审判决认为被上诉人虽然名下已有用于居住的房屋但享有排除强制执行的民事权益明显适用法律错误。根据原审判决查明，被上诉人名下有位于连南瑶族自治县**路*号**山庄*栋404房用于居住，一审法院自行扩大对法律规定理解被上诉人与第三人之间产生商品房买卖合同关系完全基于改善居住条件为目的，排除投资行为，被上诉人因此享有排除执行的权利明显属违法法律规定的判决。综上所述，为维护上诉人的合法权益，上诉人特提起上诉，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人廖文干未提交答辩意见。原审第三人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司未提出陈述意见。被上诉人廖文干向一审法院起诉请求：1.判令确认位于连南瑶族自治县民族一路13-15号凰庆苑B栋1603号房屋归廖文干所有；2.解除对连南瑶族自治县民族一路13-15号凰庆苑B栋1603号房屋的查封，并停止执行；3.本案诉讼费由电白公司与凰庆公司承担。一审法院认定事实：申请执行人电白公司承建被执行人凰庆公司位于连南瑶族自治县民族一路13-15号、工程名称为凰庆苑的房产建设施工工程。因凰庆公司未按时支付工程款，2015年6月19日申请执行人电白公司就建设工程价款优先受偿权纠纷向广东省茂名市电白区人民法院起诉凰庆公司。诉讼过程中，电白公司向电白区人民法院申请财产保全，电白区人民法院查封了包括凰庆苑A栋1603号房在内的凰庆公司名下的部分房产。案经广东省茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民四初字第230号判决：凰庆公司在判决生效之日起十日内向电白公司支付工程款30972000元；电白公司在凰庆公司应支付的30972000元工程款范围内对于凰庆苑工程，包括本判决生效之日前，凰庆公司已销售部分房屋但买受人尚未支付给凰庆公司的房屋价款及提供凰庆苑商品房按揭的相关银行应支付给凰庆公司的相关款项享有建设工程价款优先受偿权，但在采取财产保全措施之日前已办理预售登记、变更登记或广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证（编号20131225）注明未计入批准预售面积内不得销售的房屋部分除外。凰庆公司在判决后向广东省茂名市中级人民法院提出上诉，因未预交上诉费被茂名市中级人民法院（2015）茂中法立民终字第150号民事裁定书按自动撤回上诉处理。裁定生效后，电白公司向电白区人民法院申请强制执行，因本案的工程项目在一审法院辖区内，电白区人民法院委托本一审法院执行，执行案号为（2016）粤1826执5号，在执行过程中，一审法院对凰庆公司名下包括凰庆苑A栋1603号房的部分财产予以查封。迄今为止，凰庆苑工程正在建造中，尚未竣工。另查明，案外人廖文干于2016年9月8日至2018年11月7日担任第三人凰庆公司的法定代表人，2018年11月8日该公司法定代表人变更为廖文举。案外人廖文干于2014年2月10日与凰庆公司签订了《商品房买卖合同》【合同编号：2014G（104）】，合同约定廖文干以35万元的价格购买了凰庆苑A栋1603号房（商品房用途为住宅、房屋建筑面积为155.77㎡），一次性付清全额房款（含已支付的定金），该房屋在广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证（编号20131225）许可销售的范围内。经查实，该商品房预售合同在连南瑶族自治县房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续。案外人廖文干于2014年2月16日支付了18万元的购房款，于2015年5月5日向连南瑶族自治县地方税务局城区税务分局缴付该涉案房屋契税10720.75元。再查明，原告廖文干名下有位于连南瑶族自治县三江镇**二路*号**山庄*栋第四层404房，房产一套用于居住。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，根据原、被告的诉、辩内容，结合本案的庭审情况，总结归纳本案的争议焦点为：原告廖文干对执行标的即凰庆苑A栋1603号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案原告廖文干与第三人凰庆公司之间已经存在合法有效的商品房买卖合同关系。廖文干名下虽然已有用于居住的房屋，但其与被告凰庆公司之间产生商品房买卖合同关系完全基于改善居住条件的目的，可以排除投资行为，且其在履行18万元购房款超过合同约定总价款（35万元）的百分之五十义务后，即享有交付房产并办理不动产过户登记的物权期待权，符合本规定的立法本意。因此对其排除执行的诉讼请求应予以支持。综上所述，原告廖文干要求排除对执行标的即凰庆苑A栋1603号房强制执行的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。对于原告的第一项诉讼请求，基于本案执行标的尚未竣工验收，权属无法确认，故驳回其诉讼请求。第三人凰庆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，全出如下判决：一、不得执行连南瑶族自治县民族一路13-15号凰庆苑A栋1603号商品房；二、驳回廖文干的其他诉讼请求。案件受理费100元，由廖文干负担50元，广东电白二建集团有限公司负担50元。一审法院（2018）粤1826执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：被上诉人廖文干对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在涉案房屋被一审法院查封之前，被上诉人廖文干于2014年2月10日即与第三人凰庆公司签订了《商品房买卖合同》。虽然被上诉人在签订合同后于2016年9月8日至2018年11月7日曾担任第三人凰庆公司的法定代表人，但在签订合同时，被上诉人并非第三人凰庆公司的法定代表人，本案并无证据证明被上诉人在与第三人签订合同时存在恶意串通的事实，亦无证据证明双方签订合同的目的是为了帮助第三人逃避债务，故上诉人主张涉案《商品房买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害第三人利益的无效合同依据不足，本院不予采信。上述《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同约定被上诉人一次性向第三人支付全部购房款350000元，在被上诉人提交的时间为2014年1月26日的《收据》中，第三人确认已全额收取了被上诉人交纳的购房款，虽然2014年1月26日被上诉人尚未与第三人签订《房屋买卖合同》，被上诉人是否在与第三人签订合同前即已支付全部购房款存疑，但合同签订后，被上诉人已于2014年2月16日支付了18万元的购房款，并于2015年5月5日向连南瑶族自治县地方税务局城区税务分局缴付该涉案房屋契税10720.75元，据此亦可认定被上诉人在签订合同之后已向第三人支付了超过50%的购房款。其次，虽然现被上诉人名下有一套位于连南瑶族自治县**二路*号**山庄*栋404房用于居住，但并不能排除被上诉人购买涉案房屋是用于改善居住环境的可能，本案亦无证据证明被上诉人购买涉案房屋是出于投资的目的，被上诉人既已支付了大部分的购房款，即享有对涉案房屋的物权期待权，造成涉案房屋未能办理过户登记手续的原因在于第三人，被上诉人对此并不存在过错。一审法院据此认定被上诉人廖文干对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人广东电白二建集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广东电白二建集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  钟莹莹二〇一九年九月十六日法官助理周嘉俊书记员周莹附：相关法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。