海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终366号   上诉人（原审被告、申请执行人）：葛洲坝能源重工有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区万源路3号办公楼一层，统一社会信用代码911103020855243634。   法定代表人：李众,该公司董事长。   委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、案外人）：海南金泰房地产开发有限公司，住所地海口市金贸中路1号半山花园海天阁2828房。   法定代表人：潘正洲，该公司董事长。   委托诉讼代理人：田腾飞，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘杰，该司员工。   被上诉人（原审被告、被执行人）：肖晏，男，1967年9月12日出生，汉族，住海口市。   上诉人葛洲坝能源重工有限公司（以下简称葛洲坝公司）因与被上诉人海南金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）、肖晏案外人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（简称一审法院）（2018）琼01民初777号民事判决（简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人葛洲坝公司委托诉讼代理人张逸轩、被上诉人金泰公司委托诉讼代理人田腾飞、刘杰到庭参加诉讼。被上诉人肖晏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   葛洲坝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，即撤销解除原告金泰公司与肖晏之间的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：琼金房字第0152号）；2.改判肖晏在《海口市商品房买卖合同》（合同备案号L00271728）解除后对位于海口市美兰区海甸岛世纪大道1-9号金泰海悦轩A单元18层18E号房屋（以下简称案涉房屋）首付款493390元享有权利。事实和理由：一、一审庭审时对金泰公司及肖晏的《海口市商品房买卖合同》进行了查明，金泰公司明确承认为肖晏开具了493390元的首付款发票，并且肖晏以此发票作为支付凭证向中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称“建行海南分行”）申请了购房贷款，一审法院在判决中对此事实只字未提，属查明事实不清，应当认定肖晏支付了首付款493390元。在一审开庭时，上诉人当庭明确说明了肖晏在向银行贷款时应当向建行海南分行提交了首付款支付凭证。之后，金泰公司当庭承认了该事实，说明已经向肖晏开具了首付款发票，同时金泰公司亦承认肖晏依据此发票向银行申请了贷款。根据《发票管理办法》第三条“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”，金泰公司向肖晏开具了493390元发票证明其已经收到了全部款项，并且建行海南分行正是基于金泰公司开具的首付款493390元发票认为首付款已经支付完成，附以相关手续材料，为肖晏办理了购房贷款手续。一审判决中并未体现。二、一审判决肖晏与金泰公司的《海口市商品房买卖合同》解除，解除后依法应当判决肖晏对首付款493390元享有权利，但一审判决并未对此进行判决。因《海口市商品房买卖合同》是因金泰公司行使解除权致合同解除，同时一审判决排除了案涉房屋的执行并解除了查封，金泰公司可取回案涉房屋的全部权利，但其仍占有肖晏所付的首付款未被判决退还，不符合公平原则，应当改判金泰公司将首付款493390元全部退还。   金泰公司辩称：一、本案是因执行异议所产生的一起法律纠纷，案件的焦点应为被上诉人是否享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益。本案中金泰公司认为自己享有足以排除强制执行案涉房屋的权利，具体理由如下：（一）金泰公司对案涉房屋享有所有权。案涉房屋所在的海悦轩项目是金泰公司依法开发建设的商业住宅项目，该项目于2017年5月10日完成竣工验收备案，2018年8月29日经海口市国土资源局通告后，金泰公司据此依法办理了涉案项目的不动产权证，并于2018年12月4日将案涉房屋登记在金泰公司名下。根据《房屋登记办法》第十二条的规定，“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利。”另根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，充分证明金泰公司对案涉房屋享有所有权。（二）肖晏与金泰公司签订的《海口市商品房买卖合同》已于2018年9月13日解除。2016年12月30日，肖晏与金泰公司签订《海口市商品房买卖合同》和《补充协议二》，合同签订后，肖晏未按合同及补充协议的约定支付分期款项，未按个人住房借款合同偿还银行按揭款项，因其严重违约，金泰公司依约始终未向其交付房屋。在其逾期付款和未及时偿还贷款导致金泰公司银行保证金被多次划扣的情况下，2018年7月11日，建行海南分行向金泰公司发出《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》，要求提前收回肖晏的所有贷款并继续划扣金泰公司保证金账户1075926.29元收回了所有贷款。肖晏的违约符合《海口市商品房买卖合同》及《补充协议二》关于解除合同的约定，同时导致合同目的无法实现，基于此，金泰公司于2018年9月12日向肖晏提供的通讯地址和法院执行局告知的联系地址分别发出《合同解除通知书》，明确解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，根据邮寄回单显示，该两份邮件均已于2018年9月13日送达，金泰公司已经履行了通知义务，该解除通知自到达肖晏时生效。（三）上诉人查封案涉房屋的措施应予以解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因而在金泰公司依法解除了其与肖晏合同的情况下，人民法院应当解除案涉房屋查封措施。综上，金泰公司享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益。二、上诉人上诉请求改判肖晏对案涉房屋享有首付款493390元的权利不是一审判决审查的范围，也非案外人执行异议之诉审查的范围，上诉人在二审中提出新的诉请，剥夺了金泰公司的诉讼权利。上诉人的相关债权请求若不能与金泰公司达成调解，则需另行起诉解决。三、金泰公司在一审中请求判决确认其于肖晏的《海口市商品房买卖合同》己解除，该项请求符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，人民法院可以就此在判决中一并作出裁判。如上所述，金泰公司依合同约定向肖晏发出《合同解除通知书》，此形成权到达肖晏时发生法律效力，金泰公司与肖晏签订的《海口市商品房买卖合同》己解除的事实，在一审中请求法院确认，一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定在判决中一并作出裁决并不违反法律规定。   肖晏未提交书面答辩意见。   金泰公司向一审法院起诉请求：1.请求终止对案涉房屋（预告登记号：琼（2017）海口市不动产证明第XXXX号）的强制执行，并解除查封和终止拍卖。2.请求判决确认金泰公司与肖晏签订的编号为琼金（海悦轩）房字第0152号《海口市商品房买卖合同》已解除。3.请求判决肖晏于判决生效后10日内，协助原告共同办理合同备案号为“L00271728”的《海口市商品房买卖合同》合同备案确认撤销手续及预告登记手续。4.请求判决确认肖晏需向金泰公司支付违约金人民币10万元，并确认金泰公司有权从肖晏已付购房款中扣除肖晏应承担的违约金、诉讼费等各项费用。5.请求由肖晏承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2016年12月30日，金泰公司与肖晏签订《海口市商品房买卖合同》（合同备案号L00271728），约定将案涉房屋销售给肖晏，房屋建筑面积118.46平方米，总价款1623390元人民币，付款方式为肖晏支付人民币493390元作为首期房款，剩余1130000元以银行按揭贷款的形式支付，房屋交付期限为2017年4月30日。合同第六条约定：“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付人民币拾万元作为违约金”；第八条第二款第2点约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括房价款、专项维修基金、预交物业管理费、违约金等）。因买受人未付清全部应付款项而未能办理商品房交接手续，视为因买受人原因导致未按时交付，出卖人无需承担任何责任。”该合同附件七第三条约定“因在该商品房抵押给按揭银行并取得《房屋他项权证》之前，出卖人就买受人的按揭贷款向银行承担连带保证。在担保期间内，如买受人未向银行按时偿还贷款，致使出卖人承担担保责任，代为偿还银行贷款或回购房屋的，则出卖人有权解除该购房合同，买受人所付购房款不予退还。”   同日，肖晏与金泰公司签订《补充协议二》，约定肖晏将首期房款493390元以分期付款的方式向金泰公司支付，第一条约定：“1、签订合同时，买受人向出卖人支付房款人民币￥30000元；2、2017年1月31日，买受人向出卖人支付房款人民币￥116140元；3、2017年7月31日，买受人向出卖人支付房款人民币￥115750元；4、2018年1月31日，买受人向出卖人支付房款人民币￥115750元；5、2018年7月31日，买受人向出卖人支付房款人民币￥115750元”。（以下分别简称第1期、第2期、第3期、第4期、第5期）第二条约定：“若买受人违反第一条的规定，逾期向出卖人支付房款，每逾期一天，买受人要向出卖人支付所欠金额的千分之一作为违约金；如逾期超过30日，出卖人有权解除双方所签订的《海口市商品房买卖合同》及相关补充协议，买受人所交的全部购房款作为违约金归出卖人所有。出卖人有权将买受人所购房产转售他人，买受人无异议。”   肖晏于2017年1月3日办理商品房买卖合同备案（合同备案号L00271728），于1月18日办理预告登记，于3月6日与建行海南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：中心住房2017-371-1001），该借款合同第二十七条及第三十五条约定金泰公司作为保证人提供抵押加阶段性保证，第四十一条第二款第（四）项约定：“借款人因未按合同约定及时归还贷款本息，导致贷款人通过扣划保证人保证金代还款的，视同违约，贷款人有权采取本合同第十七条的违约救济措施。”后银行向金泰公司发放贷款。   肖晏截至2017年7月共向金泰公司付款259690元，金泰公司主张其中17400元是逾期支付第2期购房款的违约金，242290元是购房款。此后肖晏再未向金泰公司付款。   肖晏未向建行海南分行偿还贷款，建行海南分行自2017年6月15日至2018年6月22日分五次从金泰公司保证金账户共扣划131310.78元。2018年7月6日，建行海南分行向金泰公司发出《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》，宣布与肖晏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并于7月11日从金泰公司保证金账户划扣1075926.29元结清贷款（含提前还款违约金）。2018年9月12日，金泰公司向肖晏发出《合同解除通知书》，邮寄回单显示邮件均已于2018年9月13日由“他人收”。   由金泰公司开发建设的位于海口市××区占地8182.33㎡，地上地下总建筑面积为21888.27㎡，该项目于2013年6月27日取得《建设工程规划许可证》，2014年1月17日取得《建筑工程施工许可证》，2017年4月24日竣工验收，同年5月10日，取得海房建竣备字（2017）第060号海南省建筑工程竣工验收备案证。   另查明，一审法院依据北京仲裁委员会（2017）京仲字第1407号裁决及权利人的申请，立案执行申请执行人葛洲坝公司与被执行人森山公司、肖奇方、肖晏借款合同纠纷一案。该案的申请执行标的额为人民币5503167元，执行费人民币54915.84元。在执行过程中，一审法院向被执行人森山公司、肖奇方、肖晏发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行。为此，一审法院作出（2017）琼01执653号执行裁定，于2017年12月6日查封了案涉房屋，并于2018年7月3日作出（2017）琼01执653号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。2018年8月14日，金泰公司向一审法院提出执行异议，请求解除对前述房产的查封，并撤销对前述房产的拍卖。一审法院根据海口市不动产登记中心于2017年11月2日出具的《房产登记信息查询情况说明》所载“案涉房屋建筑面积118.46平方米，权利人为肖晏，不动产权证号为琼（2017）海口市不动产证明第XXXX号，共有方式为单独所有，登记时间为2017年1月18日”，作出（2018）琼01执异813号执行裁定书，裁定驳回金泰公司的异议请求。金泰公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。   一审法院认为，金泰公司与肖晏签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订该合同时，案涉房屋为预售商品房，肖晏虽然对案涉房屋进行了相应的合同备案及预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的作出并不导致不动产物权的设立或变动，而是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，故预告登记不等同于物权登记。《房产登记信息查询情况说明》上记载案涉房屋登记时间为2017年1月18日，此时海悦轩项目尚未办理初始登记，故肖晏并未对案涉房屋办理不动产物权的产权登记，应认定肖晏仅享有《海口市商品房买卖合同》的债权，并未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋仍归金泰公司所有。   《海口市商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2017年4月30日，肖晏在此之前未按《补充协议二》的约定如期支付购房首付款。根据《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第2点约定：“买受人接收房屋前须已付清合同约定的全部应付款项（包括房价款、专项维修基金、预交物业管理费、违约金等）。因买受人未付清全部应付款项而未能办理商品房交接手续，视为因买受人原因导致未按时交付，出卖人无需承担任何责任。”故金泰公司主张其因肖晏未依约付款而对案涉房屋的所有权享有保留权，主张涉案房屋未交付给肖晏，有事实依据，一审法院予以支持。   肖晏于2017年3月6日与建行海南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，金泰公司作为保证人承担在肖晏未向银行按时偿还贷款时代为偿还银行贷款或回购房屋的责任，后建行海南分行将1130000元购房尾款支付给金泰公司。但肖晏未依约偿还银行贷款本息，导致建行海南分行宣布与肖晏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并于2018年7月11日从金泰公司保证金账户划扣1075926.29元结清贷款（含提前还款违约金），至此金泰公司作为保证人已代肖晏付清银行贷款本息，金泰公司向肖晏多次催款后，肖晏至今未偿还金泰公司的代偿费用，2018年9月12日，金泰公司向肖晏邮寄《合同解除通知书》，该邮件于2018年9月13日被签收。葛洲坝公司主张因寄给肖晏的邮件回单显示“他人收”，故认为金泰公司与肖晏之间的合同未能解除。一审法院认为，肖晏在与金泰公司签订《海口市商品房买卖合同》时提供了其住所地、居住地及通讯地址均为“海南省海口市××区”，一审法院于2017年12月6日查封肖晏名下案涉房屋时，肖晏向一审法院签订的送达地址确认书显示其送达地址为“海口市××路”，金泰公司按照上述两个地址分别向肖晏邮寄了《合同解除通知书》，虽然两份邮件回单显示“他人收”，但应视为已送达至肖晏。解除权属形成权，在金泰公司发出的解除通知到达肖晏时，双方所签订的合同即解除，无需经肖晏同意，故应认定金泰公司与肖晏之间的《海口市商品房买卖合同》已于2018年9月13日解除。葛洲坝公司的上述意见缺乏事实依据，一审法院不予支持。   综上，案涉房屋的所有权实际并未转移，至今仍属金泰公司所有，因肖晏未依约付款，金泰公司未向肖晏交付案涉房屋，故肖晏并未实际占有案涉房屋，且按照合同约定，金泰公司与肖晏已于2018年9月13日解除《海口市商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因此，应当准许金泰公司依法解除合同，并解除对于案涉房屋的查封。故葛洲坝公司申请执行金泰公司所有的案涉房屋无事实和法律依据，一审法院不予支持。金泰公司要求停止案涉房屋的强制执行，所提出的异议成立，一审法院予以支持，综上所述，判决：一、不得对案涉房屋强制执行，并解除查封；二、解除金泰公司与肖晏之间的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：琼金房字第0152号）；三、驳回金泰公司的其他诉讼请求。本案诉讼费19410.51元，由肖晏负担。葛洲坝公司不服，向本院提起上诉。   二审庭审中，金泰公司提交了其与肖晏签订的落款时间为2019年7月13日的《确认书》1份、编号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号案涉房屋不动产权证书1份、肖晏作为委托人与受托人刘杰签订的落款时间为2019年7月15日的《委托书》1份，证明目的为肖晏对案涉房屋的购房合被解除无异议并委托刘杰办理相关事宜；金泰公司对案涉房屋享有物权，足以排除强制执行；上诉人对肖晏对金泰公司享有的债权可以通过代位权等诉讼解决，不宜在本案中作为诉请提出。葛洲坝公司对案涉房屋不动产权证书真实性、合法性、关联性均无异议，对其余证据的真实性有异议，认为是金泰公司与肖晏串通伪造。本院对案涉房屋不动产权证书真实性、合法性、关联性予以确认，对《确认书》、《委托书》，因肖晏未到庭参与诉讼且无其他证据予以佐证，本院不予确认。   本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的焦点问题在于：1.金泰公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利；2.一审判决中第二项即判决解除金泰公司与肖晏之间签订的《海口市商品房买卖合同》是否适当；3.肖晏在《海口市商品房买卖合同》解除后对案涉房屋首付款493390元是否享有权利之问题是否属于本案的审理范围。首先，本案中《海口市商品房买卖合同》系金泰公司与肖晏双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同签订时案涉房屋为预售商品房，肖晏就案涉房屋进行了相应的合同备案及预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记不等同于物权登记，并不导致不动产物权的设立或变动。《房产登记信息查询情况说明》上记载案涉房屋登记时间为2017年1月18日，此时海悦轩项目尚未办理初始登记，二审中金泰公司提交的编号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号案涉房屋不动产权证书亦证明金泰公司对案涉房屋享有物权，故一审认定肖晏仅享有《海口市商品房买卖合同》的债权，并未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋仍归金泰公司所有，并无不当。其次，肖晏与建行海南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》后未依约偿还银行贷款本息，导致建行海南分行宣布该借款合同提前到期，并从金泰公司保证金账户划扣1075926.29元结清贷款（含提前还款违约金），至此金泰公司作为保证人已代肖晏付清银行贷款本息，金泰公司向肖晏多次催款后，肖晏仍未偿还金泰公司的代偿费用。2018年9月12日，金泰公司按《海口市商品房买卖合同》上肖晏本人提供的住所地及肖晏向一审法院确认的送达地址，向肖晏邮寄《合同解除通知书》，该邮件于2018年9月13日被签收，应视为已送达至肖晏。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。解除权属形成权，解除通知到达肖晏时，双方所签订的合同即告解除，故一审法院认定金泰公司与肖晏之间的《海口市商品房买卖合同》已于2018年9月13日解除并无不当。再次，关于葛洲坝公司的第二个上诉请求，即请求判决肖晏在《海口市商品房买卖合同》解除后对案涉房屋首付款493390元享有权利，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。葛洲坝公司的此项上诉请求并非本案执行异议之诉所审理的范围，一审中亦未作为诉讼请求提出，也非一审审理中查明和判决的内容，葛洲坝公司在二审中请求确认肖晏的权利无法律依据，同时也无法保障金泰公司的相应的诉讼权利。葛洲坝公司因肖晏对涉案房屋所形成的债权而享有的代位权利，以及金泰公司对肖晏及其债权所形成的抗辩权利，均可以也必需经过法院实质审查并在裁判生效后才能予以确认，而不能在本案二审审理中直接予以确认。综上所述，葛洲坝公司上诉请求无事实根据和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8700.85元，由上诉人葛洲坝能源重工有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 汪忠学   审判员 赵 晖   审判员 夏伟伟     二○一九年九月九日   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。   《最高人民法院关于   人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。   第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权