北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初20295号原告：楚谊，女，1965年3月20日出生，汉族，北京青年宫职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：关乃文，北京市英岛律师事务所律师。被告：孙建，男，1954年2月7日出生，汉族，北京家缘科贸有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，北京存房房地产经纪有限公司法务经理。原告楚谊与被告孙建，第三人北京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚谊的委托诉讼代理人关乃文，被告孙建及其委托诉讼代理人高登蕾，第三人北京存房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚谊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年7月27日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款598528.72元并判令被告按同期银行贷款利息，以已支付购房款为基数支付自2016年12月24日起占有该购房款给原告带来的损失；3、请求判令被告向原告支付违约金476000元并赔偿原告超出违约金的房屋差价损失824000元；4、请求判令被告向原告支付第三人支出的居间代理费35700元，2-4项上述共计1934228.72元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月27日，原告楚谊与被告孙建在第三人北京存房房地产经纪有限公司居间主持下签署北京市存量房屋买卖合同，约定被告将自己名下位于丰台区北甲地路2号院玺萌鹏苑1号楼1-22-G（产权证号：京房权证丰私字第XXXX号）出售给原告，成交价格2380000元，购房定金100000元。同日原被告又签订《买卖定金协议书》与全款付款方式补充协议。原告依约向被告支付了100000元定金。2016年8月22日，因被告房屋有抵押贷款，原被告签署补充协议，同日孙建手写收条承认从原告处收取购房款598528.72元，现房屋抵押已解除。2016年9月22日，第三人北京存房房地产经纪有限公司为原被告办理了网签。2016年9月26日，被告表示不想出售房屋并拒绝办理缴税事宜。2017年1月12日，第三人北京存房房地产经纪有限公司向被告发出催告函，被告仍拒绝配合。故原告诉至法院。孙建辩称：不同意原告2-5项请求。双方签订房屋买卖合同后一直在协商合同的解除事宜，并在2016年10月达成一致意见，合同解除被告返还原告款项。双方在办理合同解除事宜期间只是涉案房屋没有及时过户，导致房屋查封，合同无法履行。造成合同无法履行原因是双方协商解除合同所致，买卖合同无法履行属于原被告双方原因所致，本案合同解除后对原被告双方损失应当按照双方过错比例承担。关于利息，没有合同及法律依据。第三项诉求，由于合同无法继续履行并非被告主观不想履行导致，而是由其他第三方原因导致，违约金约定过高，应依据合同法请求法院予以适当减少。原告除主张违约金外主张差价损失，该房屋差价损失请求没有事实法律依据，原告并没有提交证据证明损失，依据合同法规定违约金与房屋差价损失在并用情况下，不应超过所造成的损失总额，请求法院对差价损失不予支持。第四项诉求，居间代理费属于损害赔偿金范围，应包括在第三项请求中，不应单独主张。合同签订是在7月，但是9月26日交契税之前，就向原告说明房屋有特殊原因不能卖。有担保是2015年发生的担保，被告没有违约的主观意向，不要房子可以赔偿相应损失，原告也同意了。10月21日双方就赔偿金达成一致，原告要求我12月25日前一次付清，我同意了并在10月30日办了贷款，12月初原告反悔，让我赔100万以上。我只和原告达成了口头协议。北京存房房地产经纪有限公司述称：原被告双方经过我方提供居间服务签署买卖合同及补充协议，2016年9月22日配合与原被告办理网签手续，后因被告方不配合办理手续，买卖合同无法继续进行直至今日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月27日，孙建与楚谊经北京存房房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定楚谊购买孙建坐落于：丰台区北甲地路2号院玺萌鹏苑1号楼1-22-G房屋，建筑面积57.17平方米，房屋成交总价2380000元，定金100000元（1日内支付），全款购房。合同第八条权属转移登记载明：（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。第九条（一）出卖人逾期交房违约责任载明：2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条合同解除条款载明：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人的，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。2016年8月22日孙建收到楚谊支付的部分购房款598528.72元，其中含100000元定金。因孙建未如期履约，2017年1月12日北京存房房地产经纪有限公司向孙建书面发出催告函。孙建认可催告函收到并回复如下：关于办理缴税事宜并非我方不愿去办理，而是目前房屋的承租人一直不同意退房。另，根据原告提供的链家成交价格显示，涉案房屋所在小区相同户型2017年3月16日的成交价为3970000元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议2、催告函、短信记录、成交价格表，当事人的陈述及本院庭审笔录等在案佐证。孙建所提交的其与原告弟弟楚明微信记录，用以证明原被告在2016年10月21日就合同解除达成一致的证据，因无法确定该短信的真实性，故本院不予确认。本院认为：楚谊与孙建所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应严格依照合同履行各自义务。根据本案查明的事实，因出卖人孙建原因构成违约及合同解除条件，故楚谊有权要求解除双方合同、孙建赔偿损失。现楚谊请求判令解除原被告于2016年7月27日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持；请求判令被告返还原告已支付的购房款、支付违约金及利息损失的诉讼请求本院予以支持；关于请求判令被告按同期银行贷款利息以已支付购房款为基数支付占有该购房款给原告带来的损失的诉讼请求，本院根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定依法予以判处；请求判令赔偿原告超出违约金的房屋差价损失的诉讼请求合理，本院予以支持；请求判令被告向原告支付第三人支出的居间代理费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除楚谊与孙建就买卖北京市丰台区北甲地路2号院玺萌鹏苑1号楼1-22-G号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、孙建于本判决生效之日起十日内退还楚谊购房款598528.72元；三、孙建于本判决生效之日起十日给付楚谊违约金476000元；四、孙建于本判决生效之日起十日内，以598528.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付楚谊自二○一七年十月二十四日起至实际付清之日止的利息；五、孙建于本判决生效之日起十日给付楚谊房屋差价损失824000元；六、驳回楚谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25840元，由楚谊负担840元（已交纳）；由孙建负担25000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王建中审 判 员  付 强人民陪审员  王春艳二〇一九年九月二十七日书 记 员  施佳芮书 记 员  王倩倩