山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初5948号 原告：谭博文，男，2001年4月5日生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。 被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，总经理。 委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。 原告谭博文与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。谭博文的委托诉讼代理人张延召、王晓鹏，绿地西河置业公司法定代表人金成发的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭博文向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金某元（房屋自2019年4月1日至2019年6月17日，车位自2018年1月1日至2019年6月17日）。二、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自2019年6月18日至本判决生效之日止）。三、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自本判决生效的次日起至被告取得《分期综合验收备案证明》之日止）。四、判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由：2016年12月17日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告绿地西河置业公司开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按约定支付购房款。根据合同约定，被告绿地西河置业公司应于2017年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告使用，但被告绿地西河置业公司至今未按照合同的约定履行有效交房的义务。为维护原告的合法权益，现特依据民诉法的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 被告绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、答辩人未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交条件为取得分期综合验收备案证明。但答辩人未能在合同约定期限向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无须向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目2号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋巳具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办去》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别署的质量合格文件。本案中，涉案项目2号楼已经取得了建筑工程工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括答辩人在内的房地开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了答辩人的义务，等于是政府违法，企业买单。答辩人认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定。在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，答辩人通知被答辩人收房完全合法，答辩人不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。以上答辩意见，请合议庭考虑并采纳为盼。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人所提交的证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 绿地西河置业公司于2014年10月22日取得西河片区C－1地块3号楼的商品房预售许可证。2016年8月27日，谭博文（乙方）与绿地西河置业公司（甲方）签订一份《绿地新都会C1地块车位购买协议》，约定乙方购买绿地新都会广场项目C1地块1－2233号车位壹个，总价款为某某某某某某元，2017年12月31日前甲方在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定的地点办理车位交接手续。如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。2016年12月17日，谭博文（买受人）与绿地西河置业公司（出卖人）签订一份《济南市商品房买卖合同》，约定谭博文购买绿地西河置业公司开发的绿地新都会广场C1地块3号楼1单元某某某某室住宅一套，建筑面积139.92平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9898.71元，金额某某某某某某某元；绿地西河置业公司应当在2017年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付谭博文使用，但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地西河置业公司可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3、因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4、详见本合同附件五《合同补充协议》。 2017年10月18日，谭博文与绿地西河置业公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第2款约定：甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。该协议第三条第6款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第7款约定：如发生本条第6款[第（6）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方（绿地西河置业公司）应当在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方（谭博文）提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第8款约定：甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。 上述协议签订后，谭博文依约支付住宅购房款某某某某某某某元及车位款某某某某某某元。2017年7月5日，绿地西河片区C1地块3号楼经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方建筑工程竣工验收合格。2017年8月14日，绿地西河片区C1地块3号楼取得建设工程消防验收合格的验收意见书。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的绿地西河片区C1地块3号楼建设工程档案。绿地西河片区C1地块3号楼于2017年11月份取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日、6月8日分别取得燃气、供热设施竣工验收备案条件。2018年5月9日，绿地西河置业公司通过邮政特快专递向谭博文发出一份收房通知书，载明绿地西河片区C1地块3号楼的房屋已通过质检、消防验收，通知谭博文于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续，谭博文于2018年5月10日收到该通知书。谭博文陈述绿地西河置业公司已支付住宅房屋的延期交付违约金至2018年3月31日，未支付车位的延期交付违约金。 本院认为，谭博文与绿地西河置业公司签订的车位购买协议、商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。因2017年10月18日的《商品房买卖合同补充协议》变更了2016年12月17日的《济南市商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件，故涉案房屋的交付条件应为取得所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单。但至今为止，绿地西河置业公司未能举证证明其已取得涉案房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单。商品房通过建筑工程竣工验收、消防验收、建筑节能专项验收、水务配套设施验收、燃气供热设施验收，系法律规定的房屋交付使用的前置条件，但并不能以涉案房屋已通过该前置条件即认定该房屋符合房屋买卖合同约定的交付条件。绿地西河置业公司主张涉案房屋至今未交付系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。综上，绿地西河置业公司逾期交房违约事实清楚，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于车位，绿地西河置业公司未能按时交付车位构成违约，但《绿地新都会C1地块车位购买协议》并未约定具体的交付条件，在2018年5月8日绿地西河置业公司向谭博文发出收房通知书时，绿地西河片区C1地块3号楼的房屋已通过质检、消防验收，涉案车位已具备交付条件，谭博文未在该通知书载明的时间内接收车位，故车位的逾期交付违约金应计算至2018年5月17日。关于逾期交房违约金的计算，考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，同时，实际收房之日也存在其他不确定性，故逾期交房违约金应当计算至本案判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭博文逾期交房（住宅房屋）违约金，以某某某某某某某元为基数，自2018年4月1日起至本判决生效之日止，按照日万分之一的标准计算。 二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭博文逾期交付车位违约金1671.40元。 三、驳回原告谭博文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姜光军 人民陪审员  尹翠美 人民陪审员  隋保贵 二〇一九年九月二十二日 代理书记员  杨雯雯