湖北省十堰市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鄂03行终131号 上诉人（一审被告）郧西县房地产管理局。住所地，郧西县城关镇人民路8号。 法定代表人李斌，该局局长。 委托诉讼代理人王贤国，该局副局长。 委托诉讼代理人艾芳，湖北豪然律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）郧西某某房地产开发有限公司。住所地，郧西县城关镇西安大道118号。 法定代表人何某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人谌甲军，湖北正星律师事务所律师。 上诉人郧西县房地产管理局（以下简称郧西房管局）因与被上诉人郧西某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）房屋预售行政许可一案，不服郧西县人民法院（2019）鄂0322行初13号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2019年1月27日某某房产公司向郧西房管局申请由郧西房管局对其开发的东方明珠商住楼C栋房屋办理商品房预售许可手续，并提交了相关资料，郧西房管局以某某房产公司与天厦建筑有限公司签订的施工合同被法院判决认定无效且未提供县建设行政主管部门同意恢复施工的证明材料为由，于2019年1月29日向其作出西房预决字（2019）01号不予商品房预售许可决定书。某某房产公司对该不予商品房预售许可决定不服，于2019年2月19日向法院提出了行政诉讼，请求：1、依法撤销郧西房管局作出的郧西县房地产管理局西房预决字（2019）01号不予商品房预售决定书；同时判令郧西房管局及时为其所申请的东方明珠商住楼C栋房屋做出准予预售的许可决定，并颁发《商品房预售许可证》等行政许可手续；2、由郧西房管局承担本案一切诉讼费用。 另查明：某某房产公司曾于2018年9月17日对原郧西房管局作出的西房预决字（2018）02号不予商品房预售许可决定不服向郧西县人民法院提起诉讼，因郧西房管局在法定期限内未向法庭提供作出行政行为的证据材料，故被郧西县人民法院于2018年12月21日判决撤销了郧西房管局作出的不予商品房预售许可决定。 一审法院认为，郧西房管局负责郧西县县域内商品房的销售管理工作，为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，对房地产企业申请商品房预售许可，根据当事人申请和提供的相关材料，应当做出商品房预售许可和商品房不予预售许可。根据《城市商品房预售许可管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：（一）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”和第七条“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）、商品房预售许可申请表；（二）、开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）、工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）、商品房预售方案。预售方案应当说明预售房的位置、面积、竣工交付日期等内容。并应当附预售商品房分层平面图”的规定。该案中某某房产公司对其建设的东方明珠商住楼C栋向郧西房管局申请办理商品房预售许可时，提供了符合商品房预售许可的相关资料，郧西房管局仅对某某房产公司向其提供的申请商品房预售许可资料中的施工合同提出异议，认为其他资料均符合申请要件。某某房产公司又向郧西房管局完整的提交了申请商品房预售许可的证件及资料，郧西房管局虽对某某房产公司提供的证件和资料中的施工合同提出异议，认为该施工合同已被人民法院认定无效，但在庭审中双方又对该施工合同的真实性无异议，故一审法院认为某某房产公司向郧西房管局提供的申请办理商品房预售许可的证件及资料齐全，符合办理许可要件，郧西房管局因此理由而对某某房产公司申请办理商品房预售许可作出不予许可的决定明显不当。某某房产公司认为郧西房管局作出的西房预决字（2018）02号不予商品房预售许可决定被人民法院撤销后又于2019年1月29日以同一事实和理由作出西房预决字（2019）01号不予商品房预售许可决定程序违法，对此一审法院认为法院撤销的理由是郧西房管局在法定期限内未向法庭提供作出行政行为的证据，故不存在违法，对某某房产公司此观点一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项之规定，判决如下：一、撤销郧西县房地产管理局于2019年1月29日对郧西某某房地产开发有限公司作出的西房预决字（2019）01号不予商品房预售许可决定书；二、郧西县房地产管理局在本判决生效后三十日内对郧西某某房地产开发有限公司申请办理商品房预售作出预售许可。案件受理费50元，由郧西县房地产管理局负担。 郧西房管局上诉请求：1、撤销郧西县人民法院（2019）鄂0322行初13号行政判决，改判维持上诉人作出的西房预决字（2019）01号不予商品房预售许可决定书；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一审法院在撤销上诉人具体行政行为时理由不充分，未对上诉人在该具体行政行为中是否应当对被上诉人提交的“施工合同”进行实质性审查作出明确说明，或者说上诉人以“施工合同无效”作出不予许可理由是否正当没有作出明确判断和认定，判决撤销的理由既不充分也不适当，回避了上诉人对施工合同进行实质审查有无必要性这一核心问题。一审法院证据采信错误，判决撤销的理由牵强，请二审法院查明事实后，撤销一审错误判决，维持上诉人作出的具体行政行为。 某某房产公司辩称，上诉人上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。1、一审法院对证据的采信不存在错误，上诉人认为一审法院对无效的施工合同进行采信存在错误的观点不成立，因为该施工合同的效力问题不是本案上诉人审查商品房预售许可的条件，上诉人只需审查是否存在真实的施工合同即可，而不需也不应当对施工合同的效力进行实质审查，再者，被上诉人对案涉同一项目适用同一份施工合同，上诉人已经自行为被上诉人办理了该同一项目的ABD三栋房屋的预售许可，适用的施工合同也是同一份，在此情况下，上诉人不对该项目当中的C栋房屋颁发预售许可，显然是毫无道理的，也是不合法的。2、一审判决撤销的理由完全合法，不存在上诉状所称理由牵强问题。 各方当事人向一审法院提交的证据均已经一审庭审质证，并随案移送本院。经审查，本院对证据的分析及认定的案件事实与一审认定的一致，可以作为定案的依据。 本院另查明，2008年8月8日，某某房产公司与十堰市某某建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，合同约定某某房产公司开发的郧西县东方明珠A、B、C、D栋楼由十堰市某某建筑有限公司进行施工，开工时间为2008年8月18日，合同竣工时间为2010年8月18日。合同签订后，该项目于2008年9月9日取得《建筑工程施工许可证》，施工许可证上载明设计单位为十堰市华某某建筑勘察设计有限公司郧西分公司，施工单位为十堰市某某建筑有限公司，监理单位为湖北某某建筑工程监理有限公司司郧西分公司，合同开工时间为2008年8月18日，合同竣工时间为2010年8月18日。2010年1月，东方明珠A、B、D栋楼主体结构基本完工，郧西县房地产管理局为A、B、D栋办理了预售许可证。C栋楼于2010年11月份基本完工。后鑫华房地产多次到郧西县房地产管理局办理其开发的东方明珠C栋楼的预售许可，但郧西县房地产管理局均告知不予办理，并于2018年正式作出（2018）02号不予商品房预售许可决定，后某某房地产公司司于2019年再次向郧西县房地产管理局提出办理东方明珠C栋楼的预售许可，郧西县房地产管理局作出本案被诉行政行为，本案被诉的西房预决字（2019）01号不予商品房预售许可决定的内容基本与（2018）02号不予商品房预售许可决定的内容一致。 再查明，2012年12月20日，湖北省高级人民法院对十堰市某某建筑有限公司诉某某房地产公司司建设工程施工合同纠纷一案作出（2012）鄂民一终字第113号民事判决，以诉争工程未进行招投标为由，认定十堰市某某建筑有限公司与某某房地产公司司于2008年8月8日签订的《建设工程施工合同》属无效合同，但未否认诉争工程的施工主体为十堰市某某建筑有限公司，支持了十堰市某某建筑有限公司要求某某房地产公司司支付工程款的诉讼请求。 本院认为，根据《城市商品房预售许可管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。上述三个条件是办理商品房预售许可的实质要件。某某房地产公司司提交的申请办理东方明珠C栋楼的预售许可的材料齐全，符合法定形式，郧西县房地产管理局在为某某房地产公司司同一时期开发的A、B、D栋楼已办理了预售许可证的前提下，按照同等情况相同处理的原则，该C栋楼在2010年11月主体工程基本完工后，也符合办理商品房预售许可的实质要件，与建筑施工合同效力无关。根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条的规定，申请人的申请符合法定条件、标准的，行政机关应当依法作出准予行政许可的书面决定。在某某房地产公司司材料齐全且符合《城市商品房预售许可管理办法》第五条的规定办理商品房预售许可的实质条件的前提下，郧西县房地产管理局应当按照《城市商品房预售许可管理办法》第八条的规定，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定。但郧西县房地产管理局却以某某房地产公司司提供的施工合同已经被湖北省高级人民法院作出的（2012）鄂民一终字第113号民事判决认定无效为由，先后于2018年和2019年作出不予办理预售许可的决定。根据《城市商品房预售许可管理办法》第八条的规定，开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。郧西县房地产管理局只需对开发企业提供的有关材料是否齐全和符合法定条件进行审核。在某某房地产公司司提供的材料齐全且符合法定形式的前提下，郧西县房地产管理局仅以提供的施工合同被法院认定为无效为由作出不予许可决定，郧西县房管局只需考虑提供的施工合同是否符合法定形式，施工合同约定的施工主体、开工时间、竣工时间与施工许可证上约定的施工主体等内容是否一致，施工合同的效力并非郧西县房管局作出预售许可应当考虑的因素，故，郧西县房管局作出的被诉不予预售许可决定考虑了不该考虑的因素，附加了额外许可条件，被诉不予预售许可决定明显不当，一审法院作出撤销被诉行政行为的判决并无不当。上诉人认为其作出的不予预售许可的决定正确的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 本案中，开发企业在2010年底就对C栋楼基本完工的情况下，建设手续齐全，没有任何违法建设行为，符合办理预售许可的实质要件，但上诉人长达接近9年时间不给开发企业办理开发商品房的预售许可，导致开发企业不能将合法开发的房屋进入市场销售，造成社会资源的闲置和浪费，也不符合发挥物权物尽其用促进经济发展的目的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审  判  长  谭丹平 审  判  员  宋志彪 审  判  员  井家坤 二〇一九年九月二十六日 法官助理何越 书记员(兼)  何 越 附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;