广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终760号 上诉人（原审原告）：梁德强，男，1969年8月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李传杏，广西领地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨少波，广西佳丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北流市红光陶瓷有限公司，住所地：北流市陶瓷城内。 法定代表人：余秀芳，经理。 委托诉讼代理人：黄义，北流市白马镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：北流市三星工艺陶瓷有限公司，住所地：北流市陶瓷城内。 法定代表人：李想,经理。 委托诉讼代理人：吴予华，女，1977年8月8日出生，汉族，住北流市。 上诉人梁德强因与被上诉人北流市三星工艺陶瓷有限公司（以下简称三星公司）、北流红光陶瓷有限公司（以下简称红光公司）合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁德强的委托诉讼代理人李传杏，被上诉人三星公司的委托诉讼代理人吴予华、被上诉人红光公司的委托诉讼代理人黄义到庭参加诉讼。双方申请庭外和解时间三个月，本案现已审理终结。 梁德强上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人返还土地转让款36750元；3、被上诉人赔偿重新购买土地、建设房屋、信赖利益损失补偿共1260000元；4、一、二审案件受理费、评估费由被上诉人负担。事实和理由：一、案件适用简易程序审理，司法评估不合法，没有审理增加的诉讼请求，程序违法；二、一审判决认定本案的损失只是地上建筑物现有价值的损失，不包含重新购买土地、建设房屋、信赖利益损失是认定错误，本案争议的土地价值已经飞涨，上诉人向被上诉人购买土地时建房居住，现重新购买土地建房存在巨大差额和信赖利益损失，被上诉人应予赔偿；三、一审采信的房屋司法评估价值过低，对土地的价值没有评估，没有体现真正价值，造成认定事实错误；四、本案是因被上诉人的缔约过失造成合同无效形成损害赔偿，一审判决适用法律错误导致实体处理不当。 被上诉人三星公司、红光公司答辩，共同称：一、双方的土地使用权的转让合同因违反法律的强制性规定，经生效的判决认定为无效合同；二、根据法律规定，双方因无效合同取得的财产应返还，上诉人已经长期占用土地使用，一审判决认定地上建筑物按司法的评估价值返还，已经赔偿了实际损失；三、造成合同无效双方均有责任，应各自承担其他相应的损失责任，上诉人请求的其他损失不符合法律规定，一审判决认定应由上诉人承担是正确的；四、一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，上诉人上诉无理，应驳回其诉讼请求，维持一审判决。 梁德强向一审法院起诉请求：1、三星公司、红光公司共同赔偿经济损失1260000元，其中房屋价值损失210000元，房屋占用范围内的土地价值损失1050000元；2、三星公司、红光公司共同赔偿拆屋搬迁费损失1.2万元；3、本案诉讼费、评估费等由三星公司、红光公司共同负担。 一审法院查明的事实：红光公司为1993年10月25日成立的有限责任公司，股东为余秀芳、三星公司、香港锦兴投资有限公司，法定代表人为余秀芳。三星公司为1993年7月14日成立的有限责任公司,2000年9月15日之前法定代表人为李宏强（已死亡），之后法定代表人变更为余秀芳；2000年9月15日之前股东为李宏强、余秀芳，之后股东为余秀芳、李想、李思思。李宏强与余秀芳是夫妻关系。2016年12月25日三星公司的法定代表人变更为李想。北流市土地管理部门于1993年11月3日颁发证号为北土管证字（93）54号的《土地使用证》给原告三星公司，载明：“经北流县人民政府北政函字（1993）87号文件划拨你单位20亩零分6厘5毫，三星公司对上述土地享有使用权”。2014年三星公司持1993年土地证到北流市土地管理部门换发证号为北国用（2014）第09-25708号的国有土地使用权证，载明：“北流市三星工艺陶瓷有限公司为土地使用权人，位于北流市，用途为工业用地，使用权类型为划拨，使用权面积13385.76平方米”。梁德强经过红光公司的职工得知该公司有土地出卖，1996年8月22日，双方经过协商以红光公司作为甲方，梁德强作为乙方，立写《协议书》一份，写明：“乙方向甲方购买土地105㎡，单价350元/㎡，共计36750元，建好后按实际面积计款。交足款后即可建房，但需办好一切准建手续，如有问题一切均由乙方负责，乙方的准建证、房产证等手续均由乙方自己办妥，如搞公证或其它手续费用由双方平均支付。”甲方原法人代表李宏强、乙方梁德强在协议书上签字。协议签好后，梁德强向原告支付了土地价款，在土地上建造水泥钢筋结构楼房两层并居住，至今没有办理土地使用权证和房屋所有权证。2016年5月4日，红光公司向一审法院提起诉讼，要求判决确认红光陶瓷有限公司与梁德强于1996年8月22日签订的《协议书》无效。2016年6月11日本院作出（2016）桂0981民初1017号民事判决书，判决：广西北流红光陶瓷有限公司与梁德强于1996年8月22日签订的《协议书》无效。梁德强不服判决，上诉于玉林市中级人民法院。2017年2月14日，玉林市中级人民法院作出（2016）桂09民终1964号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年2月9日，三星公司起诉要求梁德强返还土地提出诉讼[案号（2018）桂民初字595号]，2018年11月6日，一审法院作出判决予以支持。 一审法院认为，双方因土地使用权转让无效，但梁德强在不能转让使用权的土地上建造房屋，三星公司、红光公司已另案诉请梁德强返还土地，梁德强也同意归还，但建造房屋拆除，必然造成梁德强的损失。该损失性质属于缔约过失责任。本案中梁德强要求三星公司、红光公司赔偿损失，其范围包括：1、房屋价值损失；2、房屋占用范围内土地价值损失；3、拆屋搬迁费损失。以上损失明显包括了信赖利益损失和履行利益损失。缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益并不包括履行利益。信赖利益损失和履行利益损失的区别在于：信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失。履行利益是指在合同有效的情形下，当事人因履行合同而产生的利益。履行利益以合同有效为前提，因而不适用于合同无效情形。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条的规定，产生三种法律后果:(I)返还财产或折价补偿;(2)赔偿损失;(3)取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。即既有财产的减少，既有财产本应增加而未增加的部分，具体到本案，梁德强建房均是为了履行涉案合同，由此支出的费用属于既有财产的减少，而房屋评估价格则已包含既有财产本应增加的部分。回到本案，结合信赖利益的定义及针对梁德强的诉讼请求，法院确认梁德强的损失范围其实就是两部分：1、建房屋的投入费用及房屋的增值。当然，梁德强有请求三星公司、红光公司返还已支付价款的权利，但梁德强在本案中没有主张，依法不予处理，而梁德强所建房屋价值损失本院已在另案中委托评估机构评估，且作出了房屋价格评估意见书，本案以此直接作为确认房屋价值的依据，梁德强再要求对损失进行评估没有必要，依法不予准许，评估房屋价格99540元，与搬家费用一起就是信赖利益损失的总额。该损失以双方对缔约过失责任程度确定承担份额。缔约过失责任以先合同义务为前提，所谓先合同义务，是指当事人为缔约而接触磋商之时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则构成“缔约上过失”，发生“缔约过失责任”。因合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生“合同债权”或“合同债务”，故违约责任无从谈起。本案中，涉案合同是因“违反法律、行政法规的强制性规定”，而被生效法律文书判决无效，无效原因本不是单方行为所致，双方均有过错，均应承担相应的责任。作为土地使用权人，理应更清楚土地是工业用地，非经相关部门批准，不能作为住宅用地转让，却售与梁德强，致合同因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效，给相信合同有效并做了准备工作的梁德强造成了损失，应承担主要责任，而梁德强明知红光公司、三星公司转让土地为工业用地，却轻信能改变土地性质而购买，应承担次要责任。因此赔偿梁德强建造房屋的损失，其他损失由梁德强自己承担。梁德强与红光公司土地使用权转让行为发生时，三星公司、红光公司虽是独立法人，但三星公司同时又是红光公司的股东，且以厂房、场地出资入股，但至今并没有将场地使用权转移登记至红光公司，因此应与红光公司共同承担赔偿损失的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国公司法》第二十八条的规定，判决：一、北流市三星工艺陶瓷有限公司、北流红光陶瓷有限公司赔偿梁德强房屋损失99540元；二、驳回梁德强的其他诉讼请求。案件受理费16248元，减半收取8124元（梁德强已预交），由梁德强负担7488元，北流红光陶瓷有限公司、北流市三星工艺陶瓷有限公司负担636元。 上诉人、被上诉人在二审举证期限内没有向本院提供新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，依法予以确认。 另查明，北流市人民法院作出的（2016）桂0981民初1017号民事判决书、（2018）桂民初字595号判决书和玉林市中级人民法院作出的（2016）桂09民终1964号民事判决书已经生效。在北流市人民法院2018）桂民初字595号案件中，经三星公司申请，由北流市人民法院委托正意价格评估集团有限公司《意见书》（国正价桂估字【2018】867-623号）作出房屋的价值是99540元。上诉人要求对房屋和土地重新进行司法评估。 再查明，北流市人民政府文件（北政发[2016]47号）《北流市人民政府关于公布实施北流市城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》规定，本案争议的国有工业用地属于一级地，每亩的基准地价是30.67万元。在本案审理过程中，被上诉人同意按基准地价作出经济补偿。 本院认为，上诉人与被上诉人发生土地使用权转让合同纠纷，经生效的法律文书确认合同无效和返还财产。造成合同无效和返还财产是双方存在缔约过失责任，被上诉人三星公司作为国有工业用地的土地使用权人，明知作为国有划拨工业用地未经县（市）级人民政府批准不能转让，更不能转让给个人，对缔约过失责任存在主要过错，承担主要责任。上诉人对无法办理转让变更手续未进行注意义务进行交易导致合同无效，上诉人承担次要责任。被上诉人三星公司、红光公司在缔约合同中存在共同过错，应共同赔偿上诉人的实际损失，被上诉人亦无异议。上诉人请求被上诉人共同赔偿实际损失的理由成立，依法应予支持。上诉人的实际损失是因返还财产的地上建筑物的价值、实际支出的缔约和履行费用和信赖利益损失。上诉人在本案争议的土地上建造房屋，没有合法手续，也无法直接返还，返还财产造成上诉人的损失应折价赔偿，一审判决采信另案经司法程序进行的鉴定结果确认房屋价值是99540元并无不当，被上诉人应予返还。上诉人已支付的价款36750元属实际损失，被上诉人应返还。对于土地使用权的信赖利益，本案争议的土地使用权仍是国有工业划拨，也没有改变原来的规划，但土地的价值已经大幅度上涨，综合考虑本案土地使用权的性质和基准地价、上诉人支付的实际款项、双方的过错责任大小，公平原则和利益平衡，被上诉人同意按基准地价补偿，认定被上诉人按500元/㎡，即105㎡×500=52500元赔偿给上诉人。上诉人请求对房屋价值重新进行司法鉴定，主张争议的土地使用权按所在地段同等价值的商业用地进行赔偿无事实和法律依据，依法不予采信。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，依法予以部分支持，部分不合理依法予以驳回。一审判决部分不当，依法予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持北流市人民法院（2018）桂0981民初3790号民事判决第一项； 二、撤销北流市人民法院（2018）桂0981民初3790号民事判决第二项； 三、被上诉人北流市三星工艺陶瓷有限公司、北流红光陶瓷有限公司共同赔偿实际损失89250元给上诉人梁德强； 四、驳回上诉人梁德强的其他诉讼请求。 一审案件受理费8124元，二审案件受理费15708元，合计23832元（上诉人已预交），由上诉人梁德强负担20261元，被上诉人北流市三星工艺陶瓷有限公司、北流红光陶瓷有限公司共同负担3571元。 上述债务，义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  甘伟强 审判员  谭泉清 审判员  蒋绍德 二〇一九年九月六日 书记员  陈丽君