黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终392号上诉人（原审原告、反诉被告）：王东宁，男，1975年9月20日出生，汉族，黑龙江农垦绿神商务酒店有限责任公司经理，住哈尔滨市。委托诉讼代理人：岳春辉，黑龙江东旭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：秦靖智，女，1956年11月26日出生，汉族，黑龙江广联房地产开发有限公司董事长，住哈尔滨市。委托诉讼代理人：张文琳，黑龙江拓行律师事务所律师。上诉人王东宁因与上诉人秦靖智合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王东宁的委托诉讼代理人岳春辉，上诉人秦靖智的委托诉讼代理人张文琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东宁上诉请求：1.撤销一审判决主文第三项；2.一、二审案件受理费、反诉费由秦靖智负担。事实和理由：一、一审法院认定“由于当时拆迁工作尚未开始，为了便于拆迁工作的顺利进行，秦靖智与王东宁多次协商整体受让王东宁承租的房产开设绿神宾馆及南直综合购物广场,同时王东宁也将拆迁时获得补偿的权利一并转让”错误。秦靖智并未提供政府拆迁决定及房地产开发建设的批准文件，即使双方谈论过相关话题，亦不能证明政府主管部门就拆迁工作作出了相关决定。而双方所签《整体转让协议A》《整体转让协议B》约定的转让事项并未涉及拆迁利益的转让，一审法院认定“拆迁时获得补偿的权利一并转让”属于凭空臆断，缺乏事实依据。二、秦靖智依据《整体转让协议A》《整体转让协议B》获得争议房屋权益后，与黑龙江北大荒粮油批发市场有限责任公司（以下简称北大荒粮油公司）签订《租赁合同》而获得争议房屋的承租权，秦靖智与王东宁又签署了《委托协议》《承包经营协议》（与《整体转让协议A》《整体转让协议B》，以下统称四份协议）。根据秦靖智与北大荒粮油公司签订的《租赁合同》约定，秦靖智应当向北大荒粮油公司交纳房屋租金、物业费、包烧费（以下简称租赁费用），秦靖智向北大荒粮油公司交纳的122.80万元租赁费用系履行其自身的合同义务，其要求王东宁予以返还没有法律依据。因秦靖智不及时履行合同义务，王东宁在北大荒粮油公司的要求下，并经秦靖智同意，所垫付租赁费用合计749.70万元，均在帮助秦靖智履行《租赁合同》。故一审法院认定租金应由王东宁负担，缺乏事实和法律依据。三、王东宁起诉请求秦靖智给付转让款526万元及利息、违约金，并预交诉讼费93,620元。在王东宁胜诉的情况下，负担52,481元诉讼费，明显不合理，亦缺乏法律依据。秦靖智辩称，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”而王东宁主张转让款的诉讼时效期间已经届满，并已超过诉讼时效期间。一审法院仅依据2017年11月20日录音资料中“店没了你不经营着，等到期了的时候，你不经营的时候再说。”认定该转让款未超过诉讼时效期间错误。而秦靖智系黑龙江广联房地产开发有限公司（以下简称广联公司）的实际控制人，为了能够对案涉房产所在地块进行预征收，从而为日后广联公司顺利拿下案涉房产所在地块做好铺垫签订了四份协议。因该地块出于政府行政职责权限的变更而导致原本预定的征拆迁计划无法实现，秦靖智无法预见，应当视为非商业风险。一审法院判决秦靖智继续履行与王东宁签订的转让协议，有违民法公平原则，应予纠正。秦靖智上诉请求：1．撤销一审判决，驳回王东宁的诉讼请求；2.支持秦靖智的反诉请求，判令王东宁返还秦靖智130万元首付款和122.80万元租赁费用。事实和理由：一、案涉纠纷为拆迁补偿纠纷。2013年初，广联公司与北大荒粮油公司磋商，欲对北大荒粮油公司的办公楼进行开发建设。因该楼宇部分房屋已出租给王东宁经营绿神宾馆和南直综合购物广场，广联公司为便于房屋拆迁顺利进行，以秦靖智个人名义与王东宁签订《整体转让协议A》《整体转让协议B》，按房屋拆迁补偿标准整体受让王东宁承租的房屋。同时，秦靖智又与王东宁签订《委托协议》《承包经营协议》，再将绿神宾馆和南直综合购物广场整体交还给王东宁经营使用，直至秦靖智与北大荒粮油公司所签《租赁合同》约定的租赁期限届满。王东宁经营期间所得收益，除向北大荒粮油公司交付租赁费用外，全部归王东宁所有。协议签订后，秦靖智向王东宁支付130万元首期款，并代王东宁向北大荒粮油公司交付了当年度租金122.80万元。因北大荒粮油公司原因，广联公司未能实际开发王东宁承租的房屋。王东宁、秦靖智签订的《整体转让协议A》《整体转让协议B》虽名为转让，但实为拆迁安置补偿合同，其内容仅为秦靖智向王东宁支付补偿款，而王东宁无需向秦靖智交对价物。在秦靖智未能实际开发该区域的情况下，该协议约定内容对秦靖智显失公平。二、王东宁的诉讼请求已超过诉讼时效期间。虽然《中华人民共和国民法总则》对实施前诉讼时效已经届满的债权没有溯及力，但王东宁所主张转让款的诉讼时效在2016年12月31日已经届满，超过诉讼时效期间。王东宁辩称，一、双方签署的四份协议符合法律规定，合法有效，秦靖智应依据合同约定，履行合同义务，其主张解除该四份协议缺乏法律依据。二、案涉《整体转让协议A》《整体转让协议B》约定的主要内容系房屋租赁、酒店经营及财产权转让，而并非针对争议房屋拆迁利益本身。三、关于合同是否公平问题。秦靖智内心有过对争议房屋片区拆迁的商业考量，但仅仅是自身的商业规划，并不等同于协议本身。而市场发展未按照秦靖智的内心考量和计划发展，属于其商业经营的风险，不能归结于王东宁。根据双方在合同中关于财产权的约定，绿神宾馆内的装修及主要设施投入的财产权归属于秦靖智，但经营权随着秦靖智与北大荒粮油公司所签《租赁合同》的终止而结束，秦靖智应将该绿神宾馆内部可移动的经营财产自行进行处理，并向王东宁支付剩余的转让款。秦靖智虽向北大荒粮油公司交付了122.80万元租赁费用，但系其履行与北大荒粮油公司之间《租赁合同》项下的合同义务，一审判决认定系秦靖智替王东宁缴纳的租赁费用缺乏事实和法律根据。四、关于诉讼时效问题。王东宁每年均向秦靖智主张剩余租金，秦靖智亦多次认可未实际履行，且王东宁于2017年向秦靖智催要剩余转让款时，秦靖智也明确等绿神宾馆租赁期满时再行商议给付剩余转让款，足以说明王东宁已就剩余转让款主张了权利，不存在超过诉讼时效期间的问题。王东宁于2018年9月4日向一审法院起诉请求：1.秦靖智给付转让款526万元；2.秦靖智赔偿违约金157.80万元；3.秦靖智给付转让款利息（以526万元为基数，按年利率24%计算，自2013年12月25日起至实际给付之日止）；4.秦靖智承担诉讼费用。秦靖智向一审法院反诉请求：1.解除王东宁、秦靖智签订的《整体转让协议A》《整体转让协议B》；2.解除王东宁、秦靖智签订的《委托协议》《承包经营协议》；3.王东宁返还秦靖智交付的130万元首付款；4.王东宁返还秦靖智代王东宁交付的租赁费用122.80万元；5.王东宁承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年，王东宁与北大荒粮油公司签订《租赁合同》，租赁位于哈尔滨市香坊区北大荒粮油公司楼群A厅（变电所除外）的房产开设绿神宾馆及南直综合购物广场，租赁期限为7年，自2011年9月10日起至2018年11月9日止，年租金128万元。秦靖智为广联公司股东。2013年，广联公司欲对本案承租的区域实施开发建设。由于当时拆迁工作尚未开始，为了便于拆迁工作的顺利进行，秦靖智与王东宁多次协商整体受让王东宁在承租的房产开设的绿神宾馆及南直综合购物广场。2013年12月24日，秦靖智与王东宁签署案涉四份协议，协议主要内容为秦靖智将王东宁在承租的房产开设的绿神宾馆及南直综合购物广场承兑受让后，再整体返租给王东宁经营。同时，王东宁也将拆迁时获得补偿的权利一并转让，整体承兑的金额为656万元，其中，绿神宾馆610万元、南直综合购物广场46万元。整体返租的金额每年170.50万元至178.50万元不等，返租的金额基本与每年向北大荒粮油公司交纳的房产场地租赁费用相当。协议约定首期款300万元（绿神宾馆254万元、南直综合购物广场46万元）在合同签订时秦靖智以现金方式支付，余款356万元（绿神宾馆转让款余款），于2014年12月31日前以现金方式支付，返租的租金由王东宁每年缴纳给秦靖智，秦靖智提供北大荒粮油公司开具的每年租赁费用的发票。经王东宁同意，秦靖智与北大荒粮油公司于2013年11月21日签订《租赁合同》，将王东宁承租的案涉房产的承租人变更为秦靖智，租赁期限5年，自2013年11月21日起至2018年11月21日止。2013年12月25日，秦靖智支付给王东宁转让款130万元，剩余转让款526万元至今未付。协议履行过程中，秦靖智拖欠北大荒粮油公司租赁费用，北大荒粮油公司向王东宁催收，王东宁交纳了租赁费用。协议第四条关于违约责任约定：1.在秦靖智支付王东宁254万元首期款后，王东宁不得将已转让的项目向第三方转让，或将现有资产进行担保、抵押、转租、转卖等有害秦靖智利益的行为；王东宁违反协议约定，致使秦靖智的承租权或财产权受到妨碍，王东宁承担违约责任，违约金为全部转让价款金额的30%，违约金不足以弥补损失的还应承担赔偿责任。2.秦靖智未按协议约定期限支付余款365万元（应为356万元），逾期两个月开始计算滞纳金，滞纳金为每日秦靖智未付款项的日千分之一。本案涉诉区域至今未进行拆迁和开发建设。现租赁期已界满。在秦靖智承包经营期间，秦靖智向北大荒粮油公司交纳租金102万元，物业费20.80万元。一审法院认为，本案的争议焦点。1.秦靖智应否给付王东宁剩余转让款526万元；2.秦靖智应否赔偿王东宁违约金157.80万元；3.秦靖智应否支付王东宁转让款利息及标准问题；4.王东宁主张权利是否超过诉讼时效期间；5.秦靖智与王东宁签订的案涉四份协议是否应予解除，已履行的转让款130万元是否应予返还；6.王东宁应否返还秦靖智代王东宁交付的租赁费用122.80万元。关于秦靖智应否给付王东宁转让款526万元的问题。王东宁、秦靖智所签的《整体转让协议A》《整体转让协议B》，系双方真实意思表示且已实际履行，合法有效，双方均应按约履行。秦靖智反诉解除协议的理由，均不符合双方约定以及法律规定可以解除合同的情形，且租赁的房屋已到期。秦靖智未按协议约定履行给付剩余转让款526万元的行为，应属违约，应承担违约责任。王东宁要求秦靖智给付转让款526万元的请求，予以支持。关于秦靖智应否赔偿王东宁违约金157.80万元的问题。案涉《整体转让协议》第四条第1项约定，“王东宁不得将已转让的项目向第三方转让，或将现有资产进行担保、抵押、转租、转卖等有害秦靖智利益的行为。王东宁违反本协议约定，致使秦靖智的承租权或财产权受到妨碍，王东宁承担违约责任，违约金为全部转让价款金额的30%，违约金不足以弥补损失的还应承担赔偿责任。”此项约定系设定王东宁违约的情况下，支付给秦靖智全部转让价款金额的30%的违约金，而非秦靖智违约的情形。王东宁依据此约定，主张的违约金157.80万元无事实和法律依据，不予支持。关于秦靖智应否赔偿王东宁转让款利息的问题。《整体转让协议》第四条第2项约定，“秦靖智未按协议约定期限支付余款356万元，逾期两个月开始计算滞纳金，滞纳金为每日乙方未付款项的日千分之一。”双方约定的滞纳金实为逾期付款违约金，王东宁据此请求秦靖智未给付的转让款按年息24%计算自2013年12月25日起至实际给付之日止的逾期付款利息。在我国法律中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，考虑到王东宁的实际损失情况以及合同目的无法达到的风险承担情况。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条关于公平原则和诚实信用原则的规定，对王东宁请求的逾期付款违约金应进行调整，以达到既能有效补偿守约方的损失，又能对违约方具有一定惩戒作用。因此，秦靖智应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算逾期付款违约金，自转让款逾期付款之日（其中，170万元逾期日2013年12月25日，356万元逾期日为2015年1月1日）起计算至转让款全部清偿之日止。关于秦靖智辩称王东宁的诉讼请求超过诉讼时效期间的问题。在王东宁与秦靖智于2017年11月20日的通话中，王东宁向秦靖智催要剩余的出兑款，秦靖智回答说：“店没了你不经营着，等到期了的时候，你不经营的时候再说。”表明秦靖智承诺等到绿神宾馆租赁期满时再行商议给付剩余出兑款的问题。因绿神宾馆租赁期限至2018年11月9日止，故王东宁在该期限届满之前起诉主张权利不存在时效障碍。另外，双方签订的《整体转让协议》《委托协议》是为同一个合同目的签订的相互关联的合同。《整体转让协议》约定，余款356万元于2014年12月31日前以现金方式支付。因秦靖智拖欠北大荒粮油公司租金，在王东宁与秦靖智协商如何交纳租赁费用过程中，王东宁向秦靖智主张给付拖欠的出兑款项，秦靖智承诺租赁期限界满再行商议，故秦靖智关于超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立。关于秦靖智与王东宁签订的案涉四份协议是否应予解除问题。秦靖智认为合同签订后客观情况发生变化，由于北大荒粮油公司原因，该地域的开发工作搁浅，继续履行合同对秦靖智明显不公平，请求解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定及庭审查明的事实，秦靖智订立合同目的是因为预见到王东宁承租的区域可能被开发建设，秦靖智为了拆迁工作的顺利进行，锁定拆迁费用的支出，减少开发成本，王东宁为了提前锁定拆迁收益，规避风险。而广联公司是否能够进行开发建设受多种因素影响，秦靖智在合同订立时对此风险不可能不知晓。秦靖智也未举示证据证明存在客观情况发生了秦靖智在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。因此，秦靖智主张符合情势变更的情形，并据此请求解除四份协议及返还已履行的130万元的转让款，没有事实和法律依据，不予支持。关于秦靖智要求王东宁返还租赁费用122.80万元的问题。依据秦靖智与北大荒粮油公司签订《租赁合同》及秦靖智与王东宁签订的《委托协议》《承包经营协议》，该租赁费用应由王东宁负担,秦靖智的此项反诉请求,予以支持。判决：一、秦靖智给付王东宁转让款526万元，二、上述转让款526万元，秦靖智需从逾期付款之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算给付王东宁逾期付款违约金（其中170万元逾期付款之日为2013年12月25日，356万元逾期付款之日为2015年1月1日）至转让款全部付清之日止；三、王东宁给付秦靖智租金及物业费122.80万元；四、驳回王东宁的其他诉讼请求；五、驳回秦靖智的其他反诉请求。秦靖智于判决生效后立即给付上述判决款项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,620元，由王东宁负担52,481元，秦靖智负担41,149元；反诉费27,024元，由王东宁负担13,127.16元，秦靖智负担13,896.54元。二审期间，王东宁为证明其主张，向本院举示了案外人北大荒粮油公司于2019年6月10日出具的《证明》一份。意在证明：秦靖智向北大荒粮油公司交付的122.80万元系履行其与北大荒粮油公司之间的合同义务，并非为王东宁垫付的租金。秦靖智的质证意见为：对王东宁所举示证据的真实性、合法性、关联性均有异议。北大荒粮油公司在一审诉讼中已就租金交费情况出具了证明，其在二审中又出具一份内容相同的《证明》，不属于新证据，且《证明》上体现的证人于某亦未出庭作证。本院认证意见为：王东宁所举示的《证明》，与其在一审诉讼中提供的案外人北大荒粮油公司于2018年9月14日出具说明的内容及证明的问题基本相同，不属于二审期间的新证据，且不能证明王东宁所证明的问题，故本院对该份《证明》，不予采信。秦靖智为证明其主张，向本院举示了《咨询服务合同》《合作协议》及效果图、照片1份。意在证明：秦靖智作为广联公司的实际控制人，已经为案涉房产所在区域做了拆迁准备工作，秦靖智与王东宁签订的一系列合同为拆迁做准备。王东宁的质证意见为：对秦靖智所举示上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据不属于新证据，且合同签订主体为广联公司，并非秦靖智，与本案不具有关联性。即使合同真实，亦不能证明王东宁与秦靖智之间的法律关系。本院认证意见为：秦靖智所举示证据体现的签约主体系广联公司与案外人，合同相对人并非王东宁，与本案待证事实不具有关联性，故对上述证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，王东宁与秦靖智签订的案涉四份协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，应合法有效。本案争议的焦点问题在于：一、案涉四份协议应否予以解除。本案中，秦靖智主张其与王东宁签订的案涉四份协议实质系拆迁补偿协议，因协议项下标的不能拆迁抑或不能如期拆迁而出现情势变更的情形，导致前述协议显失公平，进而主张解除前述四份协议。从双方签订前述四份协议的背景看，秦靖智在签订前述四份协议过程中虽具有为广联公司日后拆迁做准备的意愿，但双方并未在前述四份协议中就拆迁的相关权利义务作出约定，亦未将“是否拆迁”设定为解除合同的条件，秦靖智主张前述四份协议具有拆迁补偿性质，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”秦靖智作为广联公司的股东和法定代表人，其在与王东宁签订前述协议时，应当了解拆迁的相关政策，案涉地域可能因国家政策的变化而不能拆迁或推迟拆迁，秦靖智对该商业风险应当具有预期，不存在客观情况发生了秦靖智在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形。因此，秦靖智主张因情势变更而反诉请求解除案涉四份协议，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。二、秦靖智应否向王东宁给付剩余的526万元转让款。本案中，秦靖智与王东宁签订案涉《整体转让协议A》《整体转让协议B》，其内容主要涉及王东宁将承租北大荒粮油公司的案涉绿神宾馆和南直综合购物广场出兑给了秦靖智，秦靖智依据前述合同取得对案涉绿神宾馆和南直综合购物广场的装修装饰及设备设施投入的财产权益。依据前述合同约定，秦靖智负有按合同约定给付王东宁转让款656万元的合同义务，但秦靖智仅向王东宁给付首期款130万元，剩余526万元转让款尚未给付，故一审判决判令秦靖智给付剩余转让款526万元具有合同依据，并同时驳回秦靖智反诉请求王东宁返还前述130万元转让款的诉讼请求并无不当，本院予以维持。虽然秦靖智主张前述合同具有拆迁补偿的性质，因合同项下标的不能拆迁抑或不能如期拆迁而出现情势变更的情形，前述合同应予解除即秦靖智不再负有给付合同项下转让款的义务。但如上节所述，秦靖智主张因情势变更而解除合同的理由不能成立，故其此节上诉主张，本院不予支持。秦靖智虽还主张前述转让款已经超过诉讼时效期间，但从王东宁提供的其与秦靖智之间于2017年11月20日的录音资料，并结合北大荒粮油公司与王东宁、秦靖智多次沟通租赁费用的实际情况看，王东宁与秦靖智在协商究竟由谁向北大荒粮油公司交付租赁费用时，谈到转让款的给付问题，秦靖智承诺等到绿神宾馆租赁期限届满时再给付转让款。根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十六条的规定，“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务，”秦靖智的前述承诺应视为秦靖智请求延期履行，而秦靖智与北大荒粮油公司签订《租赁合同》约定绿神宾馆租赁期限届满日为2018年11月21日，王东宇于2018年9月4日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间，故秦靖智的此项上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、王东宁应否向秦靖智给付租赁费用122.80万元。本案中，根据案涉《委托协议》《承包经营协议》约定，王东宁应向秦靖智交付租赁费用，该部分费用与秦靖智按照秦靖智与北大荒粮油公司签订的《租赁合同》的约定向北大荒粮油公司应交付的租赁费用相当。经秦靖智与王东宁协商，王东宁将其应按《委托协议》《承包经营协议》约定给付秦靖智的款项直接给付北大荒粮油公司，代为履行秦靖智按照《租赁合同》应向北大荒粮油公司给付租赁费用的义务。经北大荒粮油公司证实，秦靖智已经交清了全部自2013年11月至2018年11月期间的租赁费用，王东宁代为履行向北大荒粮油公司给付2013年11月至2018年11月的租赁费用872.50万元，实际给付北大荒粮油公司749.70万元，另122.80万元租赁费用（2013年11月至2015年11月期间的部分租赁费用）为秦靖智直接交付给北大荒粮油公司。因此，秦靖智有依据王东宁与秦靖智签订的《委托协议》《承包经营协议》及双方的口头约定，向王东宁主张给付122.80万元的权利。秦靖智反诉主张王东宁给付122.80万元有事实根据和法律依据，一审法院对秦靖智的反诉请求予以支持，并无不当。至于王东宁上诉主张一审案件受理费分担问题。王东宁所主张的诉讼请求中，除了526万元转让款外，还主张了违约金157.82万元和利息700余万元，即王东宁在本案诉讼中主张的标的额合计约1400万元。一审法院按照其实际胜诉的比例分担案件受理费并无不当，本院予以维持。综上所述，王东宁及秦靖智的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计136,496元,由王东宁负担15,852元、秦靖智负担120,644元。本判决为终审判决。审判长  武铁军审判员  时晓明审判员  樊 琦二〇一九年九月二十三日法官助理刘继业书记员金鑫