湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初924号原告：湖南上河物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区7栋1楼。法定代表人：孙烨。委托诉讼代理人：陆晓聪,湖南商管律师事务所律师。被告：谢鑫博，男，1999年12月16日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市雨花区。原告湖南上河物业管理有限公司（以下简称原告）与被告谢鑫博（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆晓聪到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告一次性支付自2012年7月1日起至2018年11月30日止欠付的物业管理费17070.9元，2018年12月1日后的物业费按月支付；2.判令被告支付滞纳金（违约金）1000元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2007年6月起入驻上河国际花园，为该小区提供物业管理服务至今。被告为上河国际花园C区8栋3单元2102房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2012年7月1日起至2018年11月30日止一直未缴纳过物业管理费。经原告多次催缴，仍欠原告17070.9元物业费未缴纳。被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，被告仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费及违约金。被告未答辩，亦未提交证据。经审理查明，被告系长沙市雨花区万家丽路上河国际商业广场C8幢2110号房屋的业主，该房屋建筑面积147.77平方米。2010年11月23日，原告办理了收房手续。同日，原告出具《承诺书》，确认已详细阅读并收到《上河国际花园前期物业服务协议》（以下简称前期物业服务协议）等文件，同意遵守前期物业服务协议等文件内容，同意承担违反前期物业服务协议等文件的相应责任。前期物业服务协议大致内容为：1.业主为委托方，原告为受托方，原告为业主提供前期物业服务，合同期限至业主委员会成立以后，业主委员会选聘新的物业管理企业并与其签订物业管理合同生效时止；2.物业管理服务费，住宅用途部分按1.5元/月/平方米计算，物业管理费的收取以开发商书面通知业主办理入住手续的时间为标准开始计算，按季度收取，业主须在物业费到期前一个月内主动向原告交清下季度物业管理费；3.对于业主逾期交纳或拒绝交纳物业管理费等费用的行为，原告有权停止对该物业使用人专属部位物业服务，有权按欠缴费用总额每日3‰收取违约金。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务。2012年3月20日，上河国际商业广场业主委员会（以下简称业委会）与原告签订《物业管理委托合同》，该合同约定业委会委托原告对上河国际商业广场进行物业管理，期限自2012年3月31日至2015年3月30日，如遇业委会任期到期未进行换届改选无法续签合同或业委会未选聘新的物业公司，本合同自动顺延三年，依此类推；住宅用户每月每平方米建筑面积按1.8元收取；业委会委托原告对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括要求赔偿经济损失及支付违约金等措施。2017年11月15日，业委会与原告签订《补充协议》，约定双方2012年3月20日签订的《物业管理委托合同》于2015年3月20日到期，因第二届业委会于2015年12月23日成立，双方一直未续签合同，在未签订新的合同前，双方同意按原合同的约定延续，如到2018年3月20日前依然未签订新合同，则同意原合同继续延续至2020年11月15日。因被告未按时交纳物业管理费，原告多次通过在被告房屋粘贴《物业费缴费通知书》的方式向被告催收。2018年11月21日，原告再次向被告发出催款函，载明被告自2012年7月1日起至2018年10月31日止尚未缴纳物业管理费（每平方米1.5元，每月221.7元），共计16849.2元；限被告在收到此函后于2018年11月26日前至原告处交纳物业管理费。经原告催款后，被告仍未予支付，原告遂于2019年1月16日诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告述称，被告房屋按1.5元每月每平方米的标准收取物业费，因合同约定违约金标准过高，原告自愿仅主张1000元。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及附件、被告房屋物品交接确认单、承诺书、《上河国际花园前期物业服务协议》、《物业管理委托合同》、《补充协议》、催款函、催款照片、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按约定支付物业管理费。根据前期物业服务协议约定，2012年7月1日至2018年11月30日期间被告应向原告支付物业管理费17070.9元（221.7元/月×77个月），原告诉请被告支付该期间的物业管理费17070.9元，本院予以支持。原告主张的超过该部分的物业管理费，因其未提供证据证明已向被告进行书面催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院不予支持。关于违约金（滞纳金）。根据合同约定，被告应在每期物业管理费到期前一个月内交清下季度的物业管理费，如逾期交纳，原告有权按欠缴费用总额每日3‰收取违约金。据此，被告未能依约按期交纳物业管理费，应当向原告支付违约金。因合同约定的违约金标准过高，本院综合案情酌情确定被告应以上述未付物业管理费为基数按照每日万分之五的标准，自原告在催款函中限定被告交款期限届满之次日即2018年11月26日起向原告支付利息，原告自愿仅主张1000元，是对其民事权利的处分，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢鑫博于本判决生效之日起7日内支付原告湖南上河物业管理有限公司物业管理费17070.9元；二、被告谢鑫博于本判决生效之日起7日内支付原告湖南上河物业管理有限公司违约金1000元；三、驳回原告湖南上河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，公告费560元，合计812元，由被告谢鑫博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王丽琴人民陪审员  邓正军人民陪审员  石美玉二〇一九年九月二十三日书 记 员  马晓芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。