广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1794号上诉人（原审被告）：李康保，女，1975年10月8日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。上诉人（原审被告）：谢少雄，男，1969年1月7日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：潘金兴，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海葆力物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房。法定代表人：房英强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小乐，广东穗宏律师事务所实习律师。上诉人李康保、谢少雄因与被上诉人珠海葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李康保、谢少雄上诉请求：1．撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初420号民事判决第一项；2．改判由李康保、谢少雄按物业管理费2,017.8元的五成比例即1,008.9元支付葆力物业公司物业管理费；3．一、二审诉讼费用由葆力物业公司承担。事实和理由：葆力物业公司完全没有依合同约定按照广东省一级物业管理服务标准为李康保、谢少雄所在小区全体业主提供物业管理服务，其行为已构成严重违约，依照“质价相符”、“权利义务对等”原则，葆力物业公司没有权利足额收取物业管理费，对于其提供的服务质量水平，李康保、谢少雄认为其只提供了五成的服务，故只愿按物业管理费的五成比例支付物业管理费。葆力物业公司辩称，一审判决事实认定清楚及法律适用正确，虽然一审法院没有支持我司部分诉请，但我司认为一审判决公正，故尊重一审判决。根据一审双方举证可知，虽然葆力物业公司在物业服务过程中确实有可能导致业主不满的地方，但葆力物业公司一直积极努力履行合同义务，就业主反映的应由开发商处理的问题，也有积极沟通协调。且李康保、谢少雄不交物业管理费并非葆力物业公司的原因，而是涉案小区部分业主在交楼后没有入住、装修，从一开始就没有交物业管理费，导致葆力物业公司在服务过程中资金出现问题，以致最终撤场。葆力物业公司向一审法院起诉请求：1．李康保、谢少雄向葆力物业公司支付自2017年3月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金2,793.78元；2．李康保、谢少雄向葆力物业公司支付逾期支付物业管理费本金2,793.78元的违约金，违约金计至李康保、谢少雄付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2018年8月31日为1,588.11元；3．李康保、谢少雄向葆力物业公司支付葆力物业公司追讨上述物业管理费产生的律师费2,000元；4．李康保、谢少雄承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与葆力物业公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托葆力物业公司对凯旋荟花园实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业主委员会与葆力物业公司或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止；合同约定葆力物业公司按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务。2013年10月17日，李康保、谢少雄与肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，李康保、谢少雄共同购买该公司建设的凯旋荟T2幢17层1704号房，建筑面积为86.23平方米。2017年3月10日，谢少雄在《收楼资料物品确认表》上签名，显示谢少雄作为T2幢1704号房业主收取并确认《前期物业管理协议》1份、《业主临时公约》1份、《住宅使用说明书》1本、《房屋质量保证书》1本、IC卡3张、对讲机1台、钥匙6条等。同日，葆力物业公司与李康保、谢少雄签订了一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，约定由葆力物业公司对凯旋荟花园提供前期物业管理服务，电梯住宅按照建筑面积收取物业管理费，收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费，李康保、谢少雄收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费；上述协议约定了物业管理服务质量，其中房屋外观为外墙完好、外观整洁、房屋完好率为98%，设备运行为设施设备运行良好、有健全的设备维护保养制度，环境卫生为公共场所每天清扫一次、公共楼梯至少一个星期清扫一次、垃圾日产日清、保洁率95%，绿化为绿化完好率、保洁率95%，保安实行24小时值班巡逻制度，房屋共用部位、共用设施设备小修合格率为100%、满意率95%，急修及时率100%等；约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用；约定葆力物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，李康保、谢少雄有权要求限期改正，逾期未改正给李康保、谢少雄造成损失的，葆力物业公司承担相应的法律责任；还约定李康保、谢少雄违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，葆力物业公司有权要求李康保、谢少雄补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且葆力物业公司通过法律途径向李康保、谢少雄追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由李康保、谢少雄承担。2018年3月16日至同年6月3日期间，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向葆力物业公司发出多份联络函，该业主委员会告知葆力物业公司凯旋荟花园小区存在物业服务态度差、小区环境卫生差、保安擅离岗位和没有24小巡逻制度、外来车辆及外来人员随意放行、摩托车和电动车等乱停乱放、路灯损坏不维修、智能化系统及门禁系统不能正常使用、门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂等不及时修缮、道路损坏不及时修补、外墙裂缝存在严重安全隐患不重视不修复、绿化养护管理不到位等问题。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向葆力物业公司肇庆分公司发出一份《通知》，记载：该业主委员会确定委托肇庆市端州万汇物业有限公司对凯旋荟花园实行物业管理服务，商定于2018年8月31日终止案涉《前期物业管理服务协议》。一审庭审中，李康保、谢少雄确认2017年3月10日收楼时向葆力物业公司预交了三个月的物业管理费，葆力物业公司对此不予认可。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。葆力物业公司与李康保、谢少雄于2017年3月10日签订一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，应认定有效，对双方有约束力，双方应按照协议约定履行权利义务。葆力物业公司诉请李康保、谢少雄支付拖欠的物业管理费；李康保、谢少雄答辩认为葆力物业公司实行的物业管理服务没有达到双方协议约定的服务质量标准，属违约在先，拒绝缴纳物业管理费。1．双方签订的前期物业管理服务协议约定收楼时预交三个月管理费和以后每月10日前交费，即双方采取的是先交费后实行物业服务的模式。在本案中，李康保、谢少雄辩称在收楼时已向葆力物业公司预交了三个月的物业管理费，葆力物业公司对此不予确认，该前期物业管理服务协议第四条第一点约定“乙方收楼时预交三个月管理费，以后每月10日前交费”属格式条款，有争议时应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且结合葆力物业公司同时期起诉的同一小区其他业主拖欠物业管理费案件庭审时均确认有收取业主预交的三个月物业管理费的情形，一审法院确认李康保、谢少雄于2017年3月10日收楼时有向葆力物业公司预交三个月的物业管理费。之后，就没有再交纳物业管理费，即从2017年7月份开始李康保、谢少雄没有再交纳物业管理费。2．为证明葆力物业公司实行的物业管理服务存在没有达到双方协议约定的服务质量标准的事实，李康保、谢少雄提交了肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发给葆力物业公司的多份联络函，向葆力物业公司告知物业管理服务中存在的服务质量问题，联络函最早的时间是2018年3月16日；同时，李康保、谢少雄还提交了照片和视频，主张凯旋荟花园小区管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉、监控设备和公用灯具损坏不维修、地面下沉及外墙开裂不修复等问题，照片和视频大部分都没有时间记载，有时间记载的都显示是发生在2018年期间。即李康保、谢少雄提供的反映物业服务质量问题的联络函和部分照片、视频都发生在2018年期间，部分照片、视频没有时间记载无法查实发生的时间。因此，李康保、谢少雄提供的证据无法证实在其已交纳物业管理费期间（即2017年3月10日至同年6月30日），葆力物业公司实行的物业管理服务存在服务质量问题。3．案涉前期物业管理协议约定葆力物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，李康保、谢少雄有权要求限期改正，逾期未改正给李康保、谢少雄造成损失的，葆力物业公司承担相应的法律责任。本案中，李康保、谢少雄于2017年7月份开始就没有再向葆力物业公司交纳物业管理费，其没有提供证据证明葆力物业公司2017年7月份之前实行的物业管理服务存在服务质量问题，也没有提供证据证明其在不交纳物业管理费之前向葆力物业公司提出过任何延期改正的要求。即在没有任何证据证明葆力物业公司实行的物业管理服务存在质量问题和向葆力物业公司提出改正要求的情况下，李康保、谢少雄拒交物业管理费，属于违约，对李康保、谢少雄认为葆力物业公司违约在先的答辩意见不予采纳。4．案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用。李康保、谢少雄提供的联络函、照片、视频中反映的门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等建筑质量问题属于案涉小区开发商建设质量问题；同时，李康保、谢少雄提供的证据仅反映在某个时间点内案涉小区物业管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉等物业服务质量问题，并不能反映案涉小区长期存在上述物业服务质量问题，也不能证明在李康保、谢少雄交纳物业管理的三个月里存在物业服务质量问题；根据双方的协议约定，公共设备设施损失、房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等大中修、更换等费用不包括在物业管理费中，费用的支出应由案涉小区业主与葆力物业公司沟通解决。综上，李康保、谢少雄提供的证据不能证明在其交纳物业管理费期间葆力物业公司实行的物业管理服务存在服务质量问题，以及李康保、谢少雄没有交纳物业管理费之前提出过服务质量问题和限期改正要求，李康保、谢少雄无理由拒交物业管理费。在李康保、谢少雄拖欠物业管理费期间，葆力物业公司为李康保、谢少雄提供了物业管理服务，李康保、谢少雄没有提供证据证明因物业服务质量问题导致其遭受损失，虽存在部分服务质量不完全符合双方协议约定，但并不能免除李康保、谢少雄按照双方协议约定支付物业管理费的责任，故对葆力物业公司诉请要求李康保、谢少雄支付拖欠的物业管理费的主张，一审法院予以支持。葆力物业公司诉请李康保、谢少雄支付2017年3月1日至2018年8月31日的物业管理费。李康保、谢少雄在一审庭审中认为应从其收楼时开始计算物业管理费，其从2017年7月份开始没有交纳物业管理费；葆力物业公司认为案涉小区开发商向李康保、谢少雄发出了收楼通知书，要求李康保、谢少雄于2016年1月31日收楼，故应从2016年2月1日起开始计算物业管理费；李康保、谢少雄在一审庭审中否认其有收到收楼通知书；葆力物业公司没有提供证据证明李康保、谢少雄收取了其陈述的上述收楼通知书，应承担举证不能的法律后果。案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用；还约定业主收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费，以及收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费；即双方协议对从何时计收物业管理费存在条款约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的约定，结合案涉前期物业管理协议属葆力物业公司提供的格式条款的事实，应作出不利于葆力物业公司的解释，故物业管理费应从李康保、谢少雄收楼时开始计收，李康保、谢少雄已预交三个月物业管理费，拖欠的物业管理费期限为2017年7月1日至2018年8月31日，其中收楼起计算的第一年按每月每平方米1.6元，之后按照每月每平方米1.8元，故李康保、谢少雄应支付葆力物业公司物业管理费为2,017.8元。5．葆力物业公司诉请李康保、谢少雄支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费问题。（1）案涉前期物业管理协议约定葆力物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，李康保、谢少雄有权要求限期改正，逾期未改正给李康保、谢少雄造成损失的，葆力物业公司承担相应的法律责任；李康保、谢少雄未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，葆力物业公司有权要求李康保、谢少雄补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且葆力物业公司通过法律途径向李康保、谢少雄追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费均由李康保、谢少雄承担。该协议对李康保、谢少雄的违约责任约定了违约金的计算方法，而对葆力物业公司的违约责任约定是造成对方损失的情况下才承担相应的法律责任，显然对双方的违约责任的约定存在不对等，且该协议属格式条款由葆力物业公司提供。（2）根据李康保、谢少雄提供的联络函、照片、视频，葆力物业公司实行的物业管理服务存在部分服务质量不符合双方协议约定的情形，李康保、谢少雄也存在无理由拒交物业管理费情形，即在案涉物业管理服务期间双方都存在违约行为。（3）协议约定李康保、谢少雄逾期支付物业管理费，葆力物业公司有权要求从逾期之日起按每天2‰计算违约金，显然约定过高。综上，双方对案涉物业管理服务期间发生的违约行为，根据《中华人民共和国合同》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对葆力物业公司诉请李康保、谢少雄支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：一、李康保、谢少雄在判决发生法律效力之日起十日内支付葆力物业公司物业管理费2,017.8元；二、驳回葆力物业公司的其他诉讼请求。本案一审受理费25元，由葆力物业公司负担12.5元，李康保、谢少雄共同负担12.5元。二审中，各方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审案由定性正确，予以维持。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：应否减半支付物业管理费。根据李康保、谢少雄一审时提供的联络函、照片、视频，葆力物业公司提供的物业管理服务确实存在部分服务质量不符合双方协议约定的情形。同时，李康保、谢少雄也存在无正当理由拒交物业管理费的情形，即在案涉物业管理服务期间双方都存在违约行为。根据《中华人民共和国合同》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于本案双方当事人在合同履行期间都存在违约行为，应当各自承担相对应的违约责任。因此，一审法院对葆力物业公司诉请支付拖欠的物业管理费本金的主张予以支持，而对葆力物业公司诉请支付逾期违约金和律师费的主张不予支持，以平衡双方的权利和义务。一审法院的该处理结果符合本案的实际情况，本院予以维持。李康保、谢少雄上诉请求减半支付物业管理费，但其提供的证据不足以证明葆力物业公司存在只提供协议约定的物业管理服务内容的一半，或提供的物业管理服务质量只达到协议约定标准的一半等问题，即李康保、谢少雄提供的证据不足以证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李康保、谢少雄应承担举证不足的不利后果，其关于减半支付物业管理费的上诉请求，理据不足，不予支持。综上所述，李康保、谢少雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李康保、谢少雄负担。本判决为终审判决。审判长  李升文审判员  李小冬审判员  苏振伟二〇一九年九月十一日法官助理彭赟书记员周伟航