吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2373号上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月经济开发区。法定代表人：陈煊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王彤玥，该公司职员。委托诉讼代理人：时雪琪，该公司职员。被上诉人（原审被告）：刘慧，女，1975年6月14日出生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业）因与被上诉人刘慧物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中信城物业上诉请求：1.撤销原判，依法改判由刘慧向中信城物业支付自201l年06月30日起至2018年12月31日止拖欠的物业管理费共计29292.32元，滞纳金34926.24元，总计64218.56元（滞纳金按照前期物业管理服务协议中第十条的第四项规定计算）；2.一、二审诉讼费用由刘慧承担。事实和理由：（一）首先，关于缴费通知单张贴位置的问题。第一，证据显示，中信城物业于2012年开始就物业管理费问题向刘慧进行书面催收，中信城物业提交的2012年、2014年两张粘贴缴费通知单照片所粘贴位置为103室，通知单中明确记载了被催收业主的房屋户号、催收时间、欠费区间、计算标准、应交费用等信息，与刘慧的涉案房屋号及拖欠物业费信息等相吻合，此点足以证明上述两张缴费通知单张贴位置为刘慧家门上。且中信城物业不可能在其他业主家门上张贴针对本案刘慧发出的缴费通知单，这种做法不符合常理且无必要。第二，刘慧收房后一直在案涉房屋居住，不可能看不到中信城物业在其家门上张贴的缴费通知单。且刘慧庭审中多次提到其几年来多次与物业工作人员进行沟通交涉，中信城物业作为为涉案小区提供物业管理服务的营利性企业，在依约提供了物业管理服务后，不可能任由业主拖欠物业管理费而不理，在能与业主当面沟通的情况下亦不可能不向其主张权利。第三，中信城物业在口头催收、张贴缴费通知单催收皆无果的情况下，不得不采取新的催收方式——向刘慧寄发快递催收。但中信城物业寄发的快递也被一一拒收。上述事实足以证明中信城物业一直在积极主张权利，因此，一审法院认为中信城物业的部分诉讼请求已过诉讼时效是明显错误的。其次，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同所涉及物业管理服务费是一个整体的继续性债务，全部债务的整体性和关联性大于独立性，合同双方均作为整体债务履行。本案中，中信城物业与案外人长春中信鸿泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由中信城物业为涉案小区提供物业管理服务，并明确约定业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同的，物业服务合同生效时，本合同自动终止。中信城物业在向刘慧提供物业服务的过程中按年向刘慧收取物业服务费是对整个合同期内的物业管理服务费的分期履行，因此，物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算而非分期履行的时间点起算。在中信城物业与刘慧物业管理服务法律关系存续期间，中信城物业要求刘慧支付物业服务费的诉求并未超过诉讼时效，中信城物业的诉求应当得到法庭支持，一审法院不应该以超过诉讼时效为由而驳回中信城物业的诉讼请求。（二）首先，中信城物业与案外人长春中信鸿泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第八条对业主逾期不交物业服务费的违约责任进行了约定，未按时交纳的每逾期一日，应交纳欠费总额的1％作为滞纳金。刘慧从2011年06月30日起便开始拖欠中信城物业物业服务费至今不交，依据约定应从逾期之日起开始计算滞纳金，计算至刘慧缴清应缴费用为止，根据本案刘慧拖欠物业服务费金额暂计算至2018年12月31日止的滞纳金数额为34926.24元。其次，刘慧提交的相关资料不能证明中信城物业在提供物业服务的过程中存在违约。第一，从照片上无法判断系刘慧于何时拍摄。第二，无法判断照片内容的持续时间，物业服务是持续性的，某一时刻的照片或视频并不能用以否定物业服务质量。第三，案涉小区绿化保养工作已由中信城物业外包给专业的绿化公司进行，且中信城物业会根据绿化实际情况进行补植。刘慧提交的证据无法证明是物业公司提供服务先存在违约情形后，其才拒交物业服务。刘慧辩称：维持原判。中信城物业向一审法院起诉请求：1.刘慧给付中信城物业自2011年06月30日起至2018年12月31日止的物业管理费共计29292.32元，滞纳金34926.24元，总计64218.56元，（滞纳金按照前期物业管理服务协议中第十条的第四项规定计算）；2.诉讼费由刘慧承担。事实及理由：房屋出卖人、刘慧双方于2010年10月30日签订了《商品房买卖合同》，根据该合同补充协议第十条的约定，出卖人已将服务合同出示给刘慧，刘慧已详尽了解并接受服务合同的全部内容。刘慧同意在房屋交付之日或视为交付之日起按约定之物业服务费的标准，及时、足额向物业公司缴纳物业服务费。根据《中信城前期物业管理服务协议》的约定，刘慧应以1.5元/平方米/月的单价标准，按照216.98平方米的建筑面积向中信城物业缴纳物业管理费，但是刘慧一直未收房且未缴纳物业管理费。中信城物业物业管家多次催收未果，无奈只能起诉至法院，请求法院判令刘慧支付拖欠中信城物业的物业管理费64218.56元并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月22日，长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业签订《前期物业服务合同》，2010年10月30日，刘慧购买了长春净月高新技术产业开发区中信城枫丹白露12区17栋103号房，该房屋建筑面积214.6平方米，并于2011年5月24日与中信城物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业费1.5元／平方／月，管理费按年或季度缴纳，中信城物业对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。案涉房屋物业费刘慧交纳至2011年6月30日。一审法院认为：中信城物业系长春中信鸿泰置业有限公司建设单位委托的物业服务企业，双方签订的《前期物业管理服务合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在小区业主委员会聘任新的物业公司之前对全体业主具有约束力，中信城物业及业主均应按照合同约定履行各自义务。中信城物业为该小区提供了物业服务，刘慧作为中信城枫丹白露12区17栋103号房业主应按照合同约定的标准交纳物业服务费用。中信城物业虽提供两份粘贴缴费通知单照片欲证实其已进行催缴通知，但从该照片中无法判断粘贴门牌是刘慧所居住房屋，故刘慧主张自2015年12月31日前的部分物业费已过诉讼时效的抗辩主张一审法院予以支持，刘慧拖欠的物业费应自2016年1月1日起计算至2018年12月31日止，共计11588.4元（1.5元／平方／月×214.6平方米×36个月）。关于中信城物业主张滞纳金的问题，结合刘慧提交的照片及视频资料来看，中信城物业在物业服务中确有需要改进的地方，刘慧未及时交纳物业费情有可原，故关于滞纳金的主张一审法院予以调整，酌定为4000元。关于刘慧辩称，其自行栽种绿植及购买护栏花费18000元应于物业费中扣除的主张，因该项花费是其自愿支出，不能成为拒交物业费的依据，一审法院对其该项主张不予支持。关于刘慧主张其母亲受伤的赔偿事宜与本案无关，一审法院不予支持。关于刘慧主张公共性收益应抵顶其拖欠的物业费一节，因公共性收益在《前期物业管理服务合同》第十二条、《前期物业管理服务协议》第九条中均有约定，且属于中信城物业经营管理范围，其无权要求优先冲抵个人物业费亦无权代表其他业主主张返还，故一审法院对其该项抗辩主张不予支持，望中信城物业在从事该项经营活动时应优先考虑园区内生活安全，在不打扰业主的正常生活环境下有序开展。综上，一审法院判决：一、刘慧向中信城物业支付拖欠的物业服务费及滞纳金共计15588.4元；二、驳回中信城物业的其他诉讼请求。案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由刘慧负担95元，由中信城物业负担607.5元。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，一、关于中信城物业公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。中信城物业公司与刘慧签订的《前期物业管理服务协议》约定按年或季度缴纳物业服务费，且根据长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业公司签订《前期物业服务合同》第八条约定的交费期间，能够认定刘慧应在每年缴费期前交纳当年物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该规定，自业主未按约定期限交纳当年物业服务费时，物业服务企业就应当知道自己的权利被侵害，应当对业主欠交的物业服务费用进行书面催交，不能以物业服务合同尚在履行期间而怠于行使该权利。现刘慧2011年6月30日起未再交纳物业费，此时，中信城物业公司即负有催缴的义务，而中信城物业公司提供的照片证据不足以证明对刘慧欠缴的2011年6月30日至2015年12月31日的物业服务费进行过催缴，亦不能提供证据证明刘慧欠缴的上述物业服务费发生过诉讼时效中止、中断的情形。故原审认定上述期间刘慧欠缴的物业服务费至其提起诉讼时已超过诉讼时效期间并无不当。二、关于刘慧是否应支付滞纳金的问题。刘慧未按时交纳物业费虽违反合同约定，但中信城物业公司并未提供证据证明其损失，且中信城物业服务亦有不到位之处。故原审法院酌定判决刘慧支付4000元滞纳金并无不当。综上所述，中信城物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1016元，由上诉人长春中信城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年九月九日书记员  尤文汇