烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初1368号原告（反诉被告）：商景华，男，1991年11月11日出生，汉族，住烟台市高新区。委托诉讼代理人：宋超男，山东鲁通律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台融安房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区新城大街918号。统一社会信用代码：913706125667200237。法定代表人：高晓山，总经理。委托诉讼代理人：姚文中，男，该公司职工。委托诉讼代理人：徐萌楠，女，该公司职工。原告商景华与被告烟台融安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商景华的委托诉讼代理人宋超男、被告烟台融安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚文中、徐萌楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商景华向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告返还原告所购的位于烟台市牟平区滨海东路600号18号楼一单元3303号房屋的首付款231845元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月23日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于烟台市牟平区滨海东路600号18号楼一单元3303号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价为771845元，原告于2018年10月23日支付首付款231845元，剩余540000元原告以按揭贷款方式支付，现因银行的原因致使贷款不能办理，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应将原告已支付的首付款及利息全部退还于原告。烟台融安房地产开发有限公司辩称，原告未能办理按揭贷款系因自身原因造成，按照双方签订的买卖合同及补充协议应该承担相应的违约责任，对原告的诉讼请求不予认可。烟台融安房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除双方于2018年10月23日签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第181126120092号）；2.请求依法判令原告协助被告办理注销商品房买卖合同备案；3.请求依法判令原告支付被告违约金154369元；4.本案诉讼费用及其他费用由原告承担。事实和理由：双方于2018年10月23日签订商品房买卖合同，约定原告购买涉案房屋，房屋总价款为771845元，其中首付款为231845元应于2018年10月23日前付清，余款540000元应于2018年12月2日前以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告仅支付首付款231845元，之后便拒绝配合办理银行按揭贷款手续，亦未以其他方式补足欠付的购房余款。双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第9款约定“买方自前述期限届满之日起10个工作日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，卖方有权解除《买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金。”商景华对烟台融安房地产开发有限公司的反诉辩称，被告要求原告支付违约金154369元过高，而在本案中原告在被通知不符合办理银行按揭贷款手续时，已多次与售楼处工作人员要求其解决，也在其建议下前往烟台市芝罘区烟台银行办理相关按揭手续，但被告知不符合规定，原告当时办理银行按揭手续时是前往被告公司售楼处办理的，且其需要准备的材料都是由其置业顾问事先通知的，所以有理由认定该银行贷款手续是由被告代办的。关于补充协议的法律效力，该补充协议显失公平且是由开发商事先拟定好提前打印出来重复使用的，在签订时并未与原告协商且告知无法更改、只能接受，根据合同法第39条规定，该补充协议应属于格式合同，其中补充协议中的内容免除了被告公司的责任，加重了原告的责任，且排除了原告的主要权利，根据合同法第40条的规定该合同应无效。根据双方签订的商品房买卖合同中第7条的约定，买方不应承担违约责任，反之卖方应承担相应的违约责任。综上所述请求法院依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告为涉案房屋向被告支付购房首付款231845元。2018年10月23日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：牟预字第181126120092号），约定原告购买涉案房屋，房屋总价款771845元，其中首付款231845元，于2018年10月23日前付清，按揭贷款540000元，于2018年12月2日前付清。合同第七条买方逾期付款的违约责任中约定“逾期超过90日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10%向卖方支付违约金。……2、卖方代为买方办理按揭贷款手续的，卖方应在双方签订合同之日起30日内，为买方办妥按揭贷款手续。如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，买方有权要求卖方每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金。3、因买方的原因导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，卖方同意买方在7日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担本合同第七条约定的违约责任。4、因卖方的过错导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方可选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。5、因非归责于卖方或买方的原因，导致买方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买、卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，买方可以单方面解除本合同。买方单方解除本合同的，应当书面通知卖方。卖方应当在收到买方书面通知的60日内将买方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还买方，卖方已收取的全装修价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）一并退还买方。”同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，其中约定“在卖方无过错的情况下，因买方原因或者贷款人原因需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，买方应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率、更换贷款银行等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足资金支付剩余房款的，买方应每日按照未付房款万分之五的标准向卖方承担违约责任；买方自前述期限届满之日起10个工作日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，卖方有权解除《买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金。……凡《买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。”商品房买卖合同于2018年11月26日办理备案登记。庭审中，被告主张根据其提交的商品房买卖合同及补充协议的约定，原告应于2018年12月2日前以银行按揭贷款的方式支付剩余房款540000元，若原告逾期未办好贷款或未自行筹足资金支付剩余房款，被告有权解除合同并收取相当于约定房款20%的违约金。原告主张补充协议为格式合同，应对其无效。被告提交2019年4月15日催告函原件以及顺丰快递单据原件各一份、2019年5月19日催告函原件、EMS快递单原件、物流信息复印件各一份，证明被告分别于2019年4月15日、2019年5月29日书面催告原告要求其提交贷款资料申请并办理银行贷款手续，且承担逾期付款的违约责任。原告称其确实收到上述材料，但均是在向法院提起诉讼之后收到的。被告提交其工作人员与烟台银行牟平支行人员微信聊天记录复印件7张，证明原告未获得银行按揭贷款系因其自身原因导致。原告对上述证据的真实性不予认可，主张烟台银行王经理是谁，到底与被告有何关系，其不清楚，在本案中其属于弱势，且被告存在与烟台银行串通的嫌疑。被告提交其置业顾问与原告微信聊天记录共14页，证明被告工作人员多次联系原告，要求原告更换按揭贷款银行或采取其他方式补交房款，而原告未能取得银行按揭贷款是因其信用卡有大额消费，银行要求其提供结清证明，原告无法提供结清证明是导致原告银行按揭贷款未通过的原因之一。其中2019年1月5日的部分微信聊天内容为“原告：多久能出结果？去工商银行申请是不是也要把信用卡全部还上也包括我对象的？被告置业顾问：兄弟现在办啥不都得把信用卡还上……你觉得办什么业务能不还上啊……那么大额银行规定超过一万以上消费都是大额了。原告：有钱不就还上了吗。被告置业顾问：还上去办吧。”“原告：好吧。我星期一请假过去是不是还是拿着这些资料就可以了哈被告置业顾问：嗯再找银行出结清证明寄来。原告：这个结清证明是什么呀，是我信用卡的结清证明吗，没事儿，我明天星期一去办的时候把我信用卡全还死就行了。在那个地方我直接把这个手机截屏给他看就可以了吧。”原告对上述证据的真实性没有异议，微信聊天记录中的内容也恰能证明原告积极配合被告办理相应的按揭贷款手续，从中也可知该银行贷款应是被告代为办理，证据中显示2019年1月5日后原告积极与被告置业顾问联系，但其迟迟未予回复，商品房买卖合同中约定由被告代办按揭贷款，没有办理银行按揭贷款并不是由原告造成的，其到烟台银行芝罘区西南河路支行提交过资料，但银行不收，被告置业顾问也曾告知原告换工商银行办理贷款，也说明需要准备的贷款会提前通知原告，但原告一直没有接到置业顾问的通知，多次联系置业顾问，置业顾问说等一等问问领导。原告主张涉案房屋的贷款手续系由被告代办，但未向本院提交相关证据，其主张实际情况就是烟台银行工作人员就在被告售楼处，为买受人办理相关按揭手续。被告解释称客户签约时，有按揭贷款银行的工作人员在售楼处，根据银行的要求，为客户办理银行按揭贷款手续，原告亦是如此操作，贷款材料是由原告自己提交给贷款银行。原告提交涉案房屋所在18号楼的预售公示信息网上截图，其上显示预售许可的审批时间为2018年9月28日，原告支付首付款的时间2018年9月19日早于该时间。被告对上述证据的真实性没有异议，主张该证据证明其公司已于2018年9月28日取得预售许可证，双方之间签订的商品房买卖合同真实有效。原告主张以解除商品房买卖合同为前提，要求被告返还其已支付的首付款，但称在商品房买卖合同中并没有明确记载解除的依据，其要求解除是因为被告没有为原告办妥相应的按揭贷款手续，若在其不承担任何违约责任前提下，其同意继续履行合同，但却又表示由于经济压力无法全额缴纳剩余房款。被告主张若原告在其指定的两周期限一次性支付剩余房款并同意承担违约责任，其同意继续履行合同。对于被告主张的违约金，原告认为过高，其称退一步讲，违约金的计算数额应按双方签订的《商品房买卖合同》中第七条的约定计算。在庭审中，被告明确合同解除其存在的实际损失为正常情况下合同履行及时付款其可快速获取房款，减轻资金压力，而正常融资的成本为年息15%。本院认为，本案的争议焦点在于双方在履行《商品房买卖合同》中谁违约。原告虽先于签订合同前交纳了房屋首付款，且交纳首付款时涉案房屋并未取得预售许可，但双方后期就涉案房屋签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已取得预售许可，且签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。双方亦对合同履行的相关条款签订了补充协议，均系真实意思表示，双方当事人应当按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。从庭审查明情况看，双方当事人在履行合同约定的贷款手续过程中因原告自身征信问题导致无法办理贷款。根据约定“在卖方无过错的情况下，因买方原因或者贷款人原因需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，买方应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率、更换贷款银行等途径办妥贷款手续，或自行筹足资金支付剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足资金支付剩余房款的，买方自前述期限届满之日起10个工作日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，卖方有权解除《买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金”。被告以此为据主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。在《商品房买卖合同》解除的情况下，被告要求原告协助办理《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还其支付的房款231845元，理由正当，本院予以支持。被告按约定房款771845元的20%主张违约金154369元。原告认为违约金过高，并表示即使计算违约金，也应按《商品房买卖合同》第七条约定的“按累计应付款的10%”计算。庭审中，被告亦明确了其实际损失系正常融资的成本，即年息15%。根据规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。以合同约定的付款时间、付款金额比对核算被告所述的融资成本年息15%和原告认为的“按累计应付款的10%”两种方式计算的违约金数额，并综合考量双方的过错程度，本着公平原则，本院酌情认定原告应被告的违约金数额为74250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）商景华与被告（反诉原告）烟台融安房地产开发有限公司签订的牟预字第181126120092号《商品房买卖合同》。二、原告（反诉被告）商景华自本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）烟台融安房地产开发有限公司办理牟预字第181126120092号《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续。三、被告（反诉原告）烟台融安房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）商景华购房款231845元。四、原告（反诉被告）商景华自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）烟台融安房地产开发有限公司违约金74250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，减半收取2389元，由被告烟台融安房地产开发有限公司负担；反诉费11518元，减半收取5759元，由原告商景华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇一九年九月十六日法官助理隋素平书记员陈俊男