广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初597号 原告：邓钧，男，1969年2月22日出生，汉族，住南宁市。 原告：谢江华，女，1968年3月3日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：邓钧，即原告邓钧，系谢江华的丈夫。 被告：南宁市达观农业有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇良勇村公所那桂坡216号，统一社会信用代码xx。 法定代表人：王中正，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王铖，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁敏，广西通诚律师事务所律师。 原告邓钧、谢江华与被告南宁市达观农业有限公司（以下简称达观农业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告谢江华的委托诉讼代理人邓钧暨原告邓钧，被告达观农业公司的委托诉讼代理人王铖、丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令二原告与被告于2018年6月3日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（以下简称《会员合同》）无效；2.判令被告退还二原告已交付的会员费297800元，并按中国人民银行发布的同期同类贷款年利率4.35%支付给二原告自2018年6月3日起至会员费退清之日止的利息，暂计至2019年3月31日，利息为10687.30元；3.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。2019年5月8日，二原告申请增加一项诉讼请求：判令被告按《退款承诺》支付二原告违约金，暂从2019年3月31日计至2019年5月8日共11614.2元，此后继续计算至被告退还会员费之日止。 事实与理由：2018年6月3日，二原告与被告于邕宁区蒲庙镇良勇村公所那贵坡樱花园共同签订了一份《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（会员编号：xx），房号为xx号，合同金额为297800元，合同约定二原告以加入会员方式，认养被告位于xx内在建的xx号农场，约定将其租赁给二原告使用年限自2016年4月1日至2046年3月31日共30年，并约定于2018年12月31日前交付给二原告使用，同日在被告办公楼3楼财务室二原告全部付清了所有租期的会员费共297800元给被告，被告用POS机从原告谢江华的银行账号中把款转进了被告的账号，向二原告出具了收款收据。二原告已按合同约定履行了义务。但被告未履行合同义务，未按合同约定将农场交付二原告使用。2018年12月27日，被告工作人员电话通知二原告到那贵坡樱花园办理退款申请手续，称合同中拟交付二原告使用的房子已拆除，同意并承诺60天内退款给二原告。2019年3月3日，因被告的承诺退款期限将至，二原告及其他会员约30人约见被告项目负责人陈福军，催促被告尽快退款，该负责人以被告名义请求会员再宽限时间给被告筹措资金，并向会员出具了《退款承诺》，承诺本月20日前启动退款，本月30日前退完当天约见其的会员的所有款项，并加盖了被告公章，陈福军本人签字确认。期间，二原告曾多次催促该负责人陈福军退款，均未取得退款。2019年3月28日，邕宁区人民政府在被告办公区区域内张贴了《南宁市邕宁区人民政府关于依法接管违法用地上的违法建筑物的通告》，该通告明确了被告在建的那贵坡樱花园项目存在违法用地违法建筑行为，作出了没收被告建筑物及构建物的行政处罚决定。综上，二原告认为，被告系在未取得合法用地建设许可的情况下，以欺骗手段诱使二原告与其签订了上述合同，该合同存在不合法性，应为无效合同，应退还二原告的款项，经多次催收，拒不退还，侵害了二原告的合法权益。为维护二原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持二原告诉讼请求。 二原告提交的证据有：1.《樱花漫步主题农场会员VIP会员合同》；2.《POS签购单》；3.银行流水；4.《收款收据》；5.《退款承诺》；6.《南宁市邕宁区人民政府关于依法接管违法用地上的违法建筑物的通告》；7.邓钧居民身份证；8.谢江华居民身份证；9.达观农业公司《企业信用信息公示报告》；10.南宁市邕宁区城市管理综合行政执法局行政强制拆除公告照片1份；11.南宁市邕宁区城市管理综合行政执法局通知照片1份。 被告辩称：第一，二原告对本案的合同性质认定错误，原被告双方签订的《会员合同》属于农业生活综合服务合同，并非房屋租赁合同或是商品房买卖合同。原被告双方签订的《会员合同》是基于被告通过农地租赁的方式取得农业及农业建设用地，建设农配房和配置农业用地供会员认养使用，关于合同相关内容有如下几点需要说明：1.这种是一种全新的农业休闲生活商业模式，在不改变原有农业用地的土地性质的前提下，为城市居民提供参与农村生活的一种方式，会员在周末和闲暇时间可以亲自种植农作物，畜养家禽，在忙时通过其与公司签订的农业用地托管协议将上述农作物、家禽托管至公司管理方代为管理；2.该种模式属于农业生活综合服务，其合同性质也是农业生活综合服务类合同，并非房屋租赁或商品房买卖合同，因为土地的性质从来未变更过，所以不存在在地上建设的房产存在变性为商品房并进行销售的问题；第二、被告是否存在农业用地违规建设的问题与本案的合同无效无关，合同是否有效一方面在于合同主体本身是否合法合规，另一方面是合同内容是否违反法律规定。第三、合同履行出现暂时性障碍是不可以归因于合同双方当事人的原因的政策性因素，被告无过错，依法应当免责。综上所述，二原告的请求确认合同无效或是解除与法无据，也违反了双方签订合同时的初衷与原意，虽然园区出现了被强拆建筑物的情况，但是园区的农业种植及使用并未受到影响，二原告基于其个人想法和超过国家法律政策要求的主张违反了国家法律规定，也不应当得到支持和鼓励，对于双方签订的新型的农业服务合同是符合国家法律规定和双方当事人意思表示的，其效力应当得到承认和肯定，由于国家政策变化导致其服务内容的变化双方可以通过协商的方式解决而不是简单的诉诸法院，增加法院的工作难度与压力。如二原告坚持以合同无效来主张相关权益，被告同意按合同无效处理，仅返还二原告会员费，但二原告主张的违约金和利息不应得到支持。 被告提交的证据有：1.南宁市邕宁区那贵坡《农村土地承包经营权流转合同》；2.南宁市邕宁区那贵坡农村土地联合开发合作协议；3.广西壮族自治区人民政府关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复；4.邕宁区2017年第12批乡镇建设用地项目一览表；5.南宁市邕宁区发展和改革局文件关于给予南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目备案的通知；6.南宁市邕宁区《那贵坡樱花园休闲度假区总体规划》评审意见；7.《邕宁区那贵坡樱花园休闲度假区规划设计》评审会专家名单；8.南宁市邕宁区人民政府专题会议纪要[2016]122号邕宁区那贵坡樱花园休闲度假区规划设计评审会议纪要；9.农配房拆除时间表；10.南宁市中级人民法院（2019）桂01行初170号行政裁定书。 本院调取的证据有：xx。 本案的争议焦点：1.二原告与被告签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》是什么类型合同，合同是否合法有效？2.二原告请求返还会员费及支付违约金、利息有何事实与法律依据，违约金、利息如何计算？ 本案经庭审举证、质证，综合证据、当事人的意见和案情，除被告提交的南宁市中级人民法院（2019）桂01行初170号行政裁定书尚未生效，不能作为本案事实认定的依据外，本院认定二原告提交的全部证据、被告提交的其他证据及本院调取的证据，来源合法，均能反映本案的真实情况，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的依据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下： 2018年6月3日，达观农业公司（甲方）与邓钧、谢江华（乙方）签订了一份《樱花漫步主题农场VIP会员合同》（会员编号：xx），约定的主要内容是：乙方（邓钧、谢江华）认养甲方（达观农业公司）坐落于xx号农场，占地面积为218平方米；会员服务期限自2016年4月1日起至2036年3月31日止，附加赠送会员期限10年，共计30年，即2046年3月31日会员服务期届满；会员费（包含认养费用）总计297800元；签约当日乙方一次性将会员费用向甲方支付完毕；乙方应按甲方要求办理相关手续、按约定履行义务。在乙方按期交清应交会员款项及其他费用后，甲方将乙方所认养的农场于2018年12月31日向乙方交付使用；成为会员后，乙方对该农场享有转让，继承，赠与等相关权利；会员合同到期后，同等条件下乙方有优先续约权；等等。签订合同当日，二原告向被告交纳了会员费297800元。合同签订后，被告未向二原告交付xx号农场。因被告违法建设，被邕宁区城管局予以行政处罚，被告于2018年12月30日自行拆除了包括xx号农场在内的部分农场的配房。 2019年3月3日，被告向包括二原告在内的2018年12月第二批被拆会员出具《退款承诺》，内容为“2019年3月3日达观农业公司樱花园2018年12月第二批被拆会员，与达观现场负责人陈福军协商被拆户退款事宜，现负责人陈福军承诺：1.最迟2019年3月20日前启动对被拆会员的退款工作；2.2019年3月30日前完成第二批被拆户会员的全部全额退款；3.如再次违约，被拆户会员要求每天按最初双方签订的全部金额千分之一加收违约金。”陈福军、达观农业公司分别在该《退款承诺》的承诺人处签字、盖章。因被告未在承诺的期限内退款，二原告向本院提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。在法庭辩论结束前，二原告增加诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 2019年5月18日，二原告以汤德福、孙红亮、陈福军与本案具有法律上的利害关系为由申请追加汤德福、孙红亮、陈福军为共同被告。2019年6月11日，本院作出（2019）桂0109民初597号之一民事裁定书，驳回二原告追加汤德福、孙红亮、陈福军为共同被告的申请。 另查明：1.2016年3月25日，南宁市贵园农业专业合作社与达观农业公司签订《南宁市邕宁区那贵坡农村土地承包经营流转合同》，以租赁方式将那贵坡的1489亩土地流转给达观农业公司使用，合同约定的流转土地用途是从事农、林、牧、水产业种植与开发、养殖、设施农业及相关配套设施、农业旅游观光、休闲观光农业开发建设、都市农业开发、农家乐建设开发、农业开发配套设施建设等生产经营。 2.2016年6月27日，南宁市邕宁区发展和改革局作出xx号《关于给予南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目备案的通知》，被告建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目，规划占地1700亩，其中农场500亩，农配房3万平方米。 3.2017年11月15日，广西壮族自治区人民政府作出xx号《关于南宁市邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的批复》，同意将邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地12.0539公顷（约180.8亩）转为建设用地，以及使用其他用地，共计12.8101公顷土地，作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地。 4.因达观农业公司未经批准，擅自占用南宁市邕宁区那贵坡的集体土地进行建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定，邕宁区城管局分别于2017年8月3日作出xx号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款；于2018年11月7日作出xx号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，限期拆除其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；于2018年11月29日作出xx号《行政处罚决定书》，责令其退还非法占用的集体土地，没收其非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。 本院认为： 关于合同类型。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”转移财产使用权是租赁合同的主要特征，这是租赁合同与转移财产所有权合同的最根本区别。被告达观农业公司建设的樱花漫步主题农场位于南宁市邕宁区那贵坡，达观农业公司以租赁的方式取得那贵坡1489亩集体土地的使用权，达观农业公司将涉案的xx农场提供给二原告使用，约定有具体的使用期限，并收取“会员费”，符合租赁合同的特征，故本案合同名为《樱花漫步主题农场VIP会员合同》，实为租赁合同，“会员费”实为租金。 关于本案的《会员合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”法律对农村集体土地的建设原则上限定在农用范围,除法定情形外任何单位和个人均不得将农村集体土地用于非农建设,在农村集体土地上进行非农建设的,必须依法办理相关审批手续。樱花漫步主题农场所在地属于农村集体土地,被告以租赁的方式使用集体土地应当按照土地的性质和用途进行建设，并依法办理相关的建设审批手续。然而被告未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，多次被邕宁区城管局予以行政处罚；在对外宣传过程中，被告将其建设的农场描述成“花园别墅”、“私人庄园”，以“入会”、“认养”等形式吸引包括二原告在内的众多会员与其签订《会员合同》，将农场提供给会员使用，并为会员建设农场配房一座；会员一次性交纳会员费（包含认养费用）后取得农场的使用权，并对农场配房进行自主设计、装饰装修；会员有权使用农场30年，并对农场享有转让、继承、赠与的权利。由此可见，被告并非将农场直接用于或服务于农业生产,而是利用集体土地进行建（构）筑物和其他设施等非农建设,改变了涉案农场所在土地的使用性质，二原告与被告签订合同的目的是将农场作为今后生活、居住、养生、养身、养老等住所进行使用，并非被告辩称的仅限于种植农作物、畜养家禽。被告辩称被告的园区建设依法履行了所有的建设用地报批手续，不存在农业用地违规建设问题，而从被告提供的证据来看，被告建设的南宁市邕宁区七彩那贵精准扶贫农业生态旅游项目虽然符合国家相关产业政策，进行了登记备案，但项目建设过程中仍需办理相关的审批手续；获批作为邕宁区2017年第十二批次乡镇建设用地的，共计12.8101公顷，其中邕宁区蒲庙镇良勇村民委员会的集体农用地转为建设用地只有12.0539公顷（约180.8亩）。除此之外，被告未能提供证据证明其办理了项目建设所需农用地的转用审批手续。被告的辩解与事实不符，本院不予采信。被告未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地新建建筑物和其他设施，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因此,原、被告就租赁涉案农场所签订的《会员合同》不具备合法基础，违反了法律的强制性规定,应属无效。对于二原告要求确认《会员合同》无效的诉讼请求,本院予以支持。被告辩称本案合同符合国家法律规定和双方当事人意思表示，被告是否存在农业用地违规建设的问题与本案的合同无效无关，合同有效的意见于法无据，本院不予采纳。 关于被告应否返还会员费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本院对二原告要求被告返还已支付的“会员费”即租金297800元予以支持。 关于被告应否支付违约金及利息的问题。被告拆除包括xx号农场在内的部分农场的配房后，于2019年3月3日向包括二原告在内的2018年12月第二批被拆会员出具《退款承诺》，承诺“如2019年3月30日前未能完成第二批被拆户的全部全额退款，被拆户会员要求每天按最初双方签订的合同金额的千分之一加收违约金。”这是被告基于涉案农场配房被拆除,无法实现会员合同目的的情况下，向2018年12月第二批被拆会员作出的退款承诺，被告自愿承担不按期退款的违约责任，其意思表示真实，二原告予以接受，应视为原、被告就如何解决双方之间的争议问题已经达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《会员合同》无效并不影响《退款承诺》的效力，因此，被告应予遵守。根据被告提供的农配房拆除时间表，霍B区5排7号农场配房于2018年12月30日被拆除，二原告是《退款承诺》约定的2018年12月第二批被拆会员之一，被告未在承诺的期限内退款，二原告依据《退款承诺》向被告主张违约金，实际上是要求被告支付逾期退款违约金。达观农业公司作为出租方，在未经批准，擅自占用那贵坡的集体土地进行违法建设，已经被邕宁区城管局予以行政处罚的情况下，仍将涉案农场出租给二原告，负有主要过错；二原告作为承租方，对被告建设涉案农场是否取得相应的审批手续未尽到基本的注意义务，负有次要过错。因《退款承诺》约定的违约金按每天千分之一计算换算成年利率已达到36.5%，被告主张违约金约定过高请求调整，本院结合双方的过错程度、涉案合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则,对违约金酌情调整为按年利率24%计算，即逾期退款违约金以297800元为基数，按年利率24%，从2019年3月31日起计算至会员费返还之日止。对于二原告主张的利息问题，因被告作出的《退款承诺》，明确约定了被告返还会员费的期限，以及被告不按期返还会员费时应支付违约金等内容，应视为原、被告在合同无法继续履行的情况下就解决争议问题达成了新的约定，因此，二原告再主张利息，不符合双方约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，判决如下： 一、原告邓钧、谢江华与被告南宁市达观农业有限公司于2018年6月3日签订的《樱花漫步主题农场VIP会员合同》无效； 二、被告南宁市达观农业有限公司返还给原告邓钧、谢江华会员费297800元； 三、被告南宁市达观农业有限公司向原告邓钧、谢江华支付逾期退款违约金（计算方式：以297800元为基数，从2019年3月31日起，按年利率24%计算至会员费返还之日止）； 四、驳回原告邓钧、谢江华的其他诉讼请求。 案件受理费6102元，财产保全申请费2009元，合计8111元，由原告邓钧、谢江华负担271元，被告南宁市达观农业有限公司负担7840元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁 哲 审 判 员  林子焜 人民陪审员  潘如青 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  王 琳 书 记 员  李丽名 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。