云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1405号上诉人（原审被告）：龚孝超，男，1975年5月8日生，汉族，云南省会泽县人，教师，原住会泽县迤车镇园丁小区4幢106号，现住会泽县。上诉人（原审被告）詹英，女，1979年12月30日生，汉族，云南省人，教师，原住会泽县迤车镇园丁小区9幢119号，现住会泽县。二上诉人的共同委托诉讼代理人：高吉奎，云南法闻（会泽）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨兵，男,1939年4月4日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住会泽县。被上诉人（原审原告）：蔡桂芬，女，1941年5月9日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住址同上。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨琼珍，女，1964年8月23日生，汉族，住云南省昆明市五华区棕树营47号附12号，公民身份号码530112196408230945，系杨兵、蔡桂芬之女，特别授权代理。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵芳，云南三德律师事务所律师，特别授权代理。上诉人龚孝超、詹英因与被上诉人杨兵、蔡桂芬房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省会泽县人民法院（2018）云0326民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚孝超、詹英上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、依据《民法总则》的规定，上诉人与被上诉人所从事的民事活动合法有效。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》没有违反法律和公序良俗，该民事活动合法有效。二、认定合同无效应当依据法律和行政法规的规定。虽然国务院下发禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地的通知，但该通知不是行政法规，只有违反全国人大或其常委会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同，本案《房屋买卖合同》没有违反法律和行政法规，所以一审认定合同无效系适用法律错误。三、根据合同效力和物权效力区分原则，也应认定本案房屋买卖合同有效。四、如认定本案《房屋买卖合同》无效，无异于纵容行为人违背自愿、公平、诚实信用的原则从事民事活动，产生不良社会效应。被上诉人杨兵、蔡桂芬辩称，一、双方买卖行为损害了集体利益，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。本案诉争房屋系在农民集体土地上建盖，根据我国对在该类性质土地上建盖房屋的管理规定，该类房屋流转范围严格界定在农村集体经济组织成员内部，本案上诉人系城镇居民，按规定不能购买农民住宅，上诉人与被上诉人之间的买卖行为损害了集体利益，违反《土地管理法》及国务院相关规定，系无效行为。二、本案买卖合同中，上诉人存在欺诈行为，应认定合同无效。共有人蔡桂芬自始没有在双方的买卖合同上签字、按手印，也没有委托任何人代为处分自己的财产，买卖诉争房屋不是蔡桂芬的真实意思表示。三、基于合同无效，应按无效合同的法律后果处理，即上诉人返还被上诉人房屋，被上诉人返还上诉人购房款。杨兵、蔡桂芬向一审法院起诉请求：请求确认原被告在2010年5月15日所签的房屋产权买卖合同无效，由被告返还原告位于金钟镇丰乐社区二组，证号2010字第××号房屋；被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告杨兵、蔡桂芬于2010年4月7号向代明忠购买位于会泽县金钟镇丰乐社区二组的房屋（会泽县房权证2009字第××号，面积179.37㎡，该房屋没有土地使用权证书），双方签订了房地产买卖契约、房屋买卖协议，约定价格为人民币165000元。同时代明忠将房屋相关手续交杨兵、蔡桂芬。2010年4月23日该房产权登记到杨兵、蔡桂芬名下（会泽房权证2010字第××号）。2010年5月原被告双方签订了房屋产权买卖合同，合同中约定价格为291000元，并对过户问题进行了约定。价款付清后，原告将该房屋及房屋所有的相关手续交给被告，被告接收了该房。双方在办理房屋过户手续时，未能办理过户手续。2018年11月原告杨兵、蔡桂芬诉来法院，请求法院确认原被告在2010年5月15日所签的房屋产权买卖合同无效，由被告返还原告位于金钟镇丰乐社区二组，证号2010字第××号房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(2007年12月30日国办发〔2007〕71号)第2条:“……农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。本案中原告杨兵、蔡桂芬的房屋属于农村住宅，没有取得土地使用权证书，原告杨兵、蔡桂芬与被告龚孝超、詹英在2010年5月15日签订《房屋产权买卖合同》时，双方明知房产过户政策变动该房产交易暂不能过户，但是仍然签订房屋买卖合同，并针对房屋办理过户手续等相关问题在合同中作了约定，虽约定是双方真实意思表示，但该约定违反法律、行政法规的强制性规定。因该合同存在法定无效的情节，因此对原告要求确认合同无效的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此原告要求返还房屋的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告杨兵、蔡桂芬与被告龚孝超、詹英在2010年5月15日所签的房屋产权买卖合同无效；二、由被告龚孝超、詹英于判决生效后三十日内返还原告杨兵、蔡桂芬位于金钟镇丰乐社区二组，证号2010字第××号房屋。案件受理费100元，由被告龚孝超、詹英负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案上诉人龚孝超、詹英与被上诉人杨兵、蔡桂芬于2010年5月15日签订《房屋产权买卖合同》，约定龚孝超、詹英以291000元的总价购买杨兵、蔡桂芬房屋所有权证号为会泽县房权证2010字第××号的房屋，该房屋系在集体土地上建盖，未取得土地使用权证，国家强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅，故本案双方签订的《房屋产权买卖合同》违反法律禁止性规定，应为无效合同。上诉人认为一审适用法律错误的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，系法定的合同无效的法律后果，故本案《房屋产权买卖合同》无效后，合同双方应相互返还因合同取得的财产，上诉人龚孝超、詹英应向被上诉人杨兵、蔡桂芬返还因合同取得的房屋，被上诉人杨兵、蔡桂芬应向上诉人龚孝超、詹英返还购房款291000元。综上所述，上诉人龚孝超、詹英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理有遗漏，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省会泽县人民法院（2018）云0326民初2765号民事判决；二、由杨兵、蔡桂芬于本判决生效后三十日内日返还龚孝超、詹英购房款291000元。一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，均由上诉人龚孝超、詹英负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  廖 锐审判员  孙靖然二〇一九年九月十一日书记员  蔡 霞