广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10854号原告深圳市恒美产业运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道福中福社区宝源路1084号财富港D座财富港国际中心1701F号，统一社会信用代码91440300MA5F28BN0M。法定代表人唐小慧。委托代理人孙静，广东其衡律师事务所律师。被告深圳市星品优汇电子商务有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新南一道006号TCL工业研究院大厦A座417，统一社会信用代码91440300MA5DB28K8F。法定代表人曾华。委托代理人马浩然，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人施辉娜，广东盛唐律师事务所实习律师。原告深圳市恒美产业运营有限公司与被告深圳市星品优汇电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙静、被告委托代理人马浩然均已到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告深圳市恒美产业运营有限公司诉称，原告承租了案外人深圳市恒丰海悦国际酒店有限公司拥有的位于深圳市宝安区西乡广深公路北侧(八十区)新城广场一栋房屋，并约定原告拥有转租权。2018年6月21日，原告与被告达成合意签订了一份《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》，约定原告将位于深圳市宝安区西乡广深公路北侧(八十区)新城广场一栋G层房屋转租给被告，租赁面积11,000平方米，租期为2018年7月1日起至2023年6月30日止共5年，期满后有条件续期三年，月租金含税总额为605,000元，租赁保证金为1,210,000元，同时约定被告应于2019年1月10日前交付首月租金605,000元(2019年1月1日-2019年1月31日)。基于租赁合同约定五年租期收益，原告同意给予被告6个月的免租期(自2018年7月1日起至2018年12月31日。合同签订后，原告依约交付了上述租赁房屋，被告如期进行装修施工。自上述租赁合同自2018年7月1日起至解除之日即2019年3月5日期间长达八个多月，被告仅支付了2019年1月份管理费，其余月份的租金及相关管理费用并未向原告支付。而其单方无故于免租期届满之际突然解约的行为，属极大的恶意违约行为。自被告单方提出解约后，以种种理由拖延至2019年4月15日仍未完成清场事宜，导致原告无法及时对外招租，依照合同约定，被告应承担自解约之日起至2019年4月15日的场地占用费。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、原、被告订立的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》于2019年3月5日解除；2、被告向原告支付违约金计605,000元(此数额系根据租赁合同约定，违约金数额为三个月租金即1,815,000元，与已收取的租赁保证金、210,000元冲抵后所得)；3、被告支付自2018年7月1日至2019年3月5日期间的租金损失计4,937,581元(605,000*8+605,000/31*5-4,937,581);4、被告支付自2018年7月1日至2019年3月5日期间的物业管理费、水电费、空调费等各项费用损失(已扣除2019年1月份费用)，计2,363,226元(330,000*7+330,000/31*5=2,363,226);5、被告承担将租赁房屋恢复原状的损失计2,000,000元；6、被告承担租赁合同解除后的逾期搬离导致的场地占用费890,585.6元（自2019年3月6日起至2019年4月19日止共45天，该数额系按合同约定的月租金标准计算所得）；7、被告承担本案律师费计56,000元；8、由被告承担本案所有诉讼费、保全费、担保费、鉴定费(如有)公告费(如有)；9、被告承担租赁合同解除后的逾期办理营业执照等有关证照的变更或注销手续违约金1,210,000元（逾期时间为2019年3月5日起暂计至2019年5月7日）。以上合计12,062,392.6元。被告深圳市星品优汇电子商务有限公司答辩称，一、涉案合同于2019年3月1日解除。原告主张《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》解除时间为2019年3月5日与事实不符。被告于2018年2月28日通过快递方式向原告出具《退租暨解除合同通知函》，函中明确通知解除租赁合同及补充协议。二、原告主张被告支付免租期租金无合同依据及法律依据，依法不应予以支持。免租期是原告出于考量被告在对外正式营业前需进行一段时间装修装饰需要而给予被告一定期限内免缴租金的优惠，同时其根本目的系原告通过豁免免租期租金吸引被告租赁其物业而采取的一种方式，系目前商业地产租赁市场较为普遍存在的做法。三、涉案合同约定免租期内被告无需支付物业管理费、空调费原告主张被告承担该费用与合同约定相悖。补充协议第一条第1款第2项约定：“免租期自2018年7月1日起至2018年12月31日止，共6个月。免租期内乙方无须支付租金、物业管理费、空调费，但须支付因占有使用租赁物业而产生的水电费、排污费、垃圾处理费、停车场使用费等”，故2018年7月1日至2018年12月31日免租期间被告支付物业管理费及空调费。四、涉案合同解除后被告已交付符合合同约定状态的租赁物业，原告主张被告承租其租赁房屋恢复原状之损失无事实依据。五、被告未能如期返还租赁物业系原告过错原因导致，被告无需承担房屋占用费。案涉合同于2019年3月1日解除后，被告即于当日委派专人协同汇丰公司赴租赁物业清理余物。令人遗憾的是，案外人深圳恒丰物业管理有限公司新城广场管理处强烈阻挠并引发冲突，物业公司系因原告授意不允许被告入场清理。六、原告要求被告承担律师费无任何依据。原告委托律师作为诉讼代理人系对自身诉讼权利的处分，但律师费并非当事人参加诉讼的必要支出，且租赁合同及补充协议并未约定律师费用的负担内容。同时，原告要求被告承担本案律师费但未提供委托代理合同及发票，根本无法证明原告已实际支出律师费，故原告主张被告承担原告律师费的诉讼请求无法律依据及合同依据，依法不应予以支持。经审理查明，2018年6月21日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》，约定原告将位于深圳市宝安区西乡广深公路北侧（八十区）新城广场一栋G层房屋出租给被告使用，租赁面积共计11,000平方米，租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止，免租期自2018年7月1日起至2018年12月31日止，月租金含税总额为605,000元，被告应于每月10日前支付租金，免租期内无需支付租金、物业管理费、空调费，但需支付水电费、排污费、垃圾处理费、停车场使用费等；被告应向原告交纳两个月的租金1,210,000元作为租赁保证金；如任何一方提前解除租赁合同的，须提交一个月以书面形式通知对方；如被告按要求提前通知解除租赁合同的，应向原告支付相当于2个月租金金额的违约金；未能按要求提前通知的，应向原告支付相当于3个月租金金额的违约金；适用此情形时，被告向原告支付的租赁保证金，原告无需返还，该租赁保证金用于折抵上述违约金的一部分，不足部分由被告在合同解除当日一次性支付给原告。被告应自租赁期满或租赁合同解除之日起15日内搬离、腾空。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告向原告交纳两个月的租金1,210,000元作为租赁保证金。2018年12月28日，原、被告签订《房地产租赁合同备忘》，约定原告给予被告在原合同约定的免租期基础上再续延二个月免租期，免租期2019年1月1日至2019年2月28日期间月租金全免，需收取优惠折扣后的物业管理费及空调费，物业管理费每月每平方米10元，空调费每月每平方米10元。2019年3月1日，被告向原告发出《退租暨解除租赁合同通知函》，称其自2019年3月1日起不再租用原告的房屋，并解除于2018年6月21日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议。原告确认于2019年3月1日收到《退租暨解除租赁合同通知函》。2019年4月19日，被告搬离涉案租赁场所。另查明，涉案租赁房屋已取得房地产权证，权利人为深圳市恒丰海悦国际酒店有限公司。以上事实，有原告提交的租赁合同及补充协议、租赁合同备忘、退租及解除合同通知函、关于《退租及解除合同通知函》回复函及快递单、关于再次要求返还租赁物业的告知函及快递单、授权委托书、深圳市新城广场租赁意向书、房屋租赁凭证、租赁保证金收据、2019年1月份物业费、空调费缴费通知书及被告缴款凭证、2019年2月物业费、空调费缴费通知书、担保费票据及保函、委托律师代理合同及发票、被告分公司地址仍在涉案物业证明、被告清场人员授权书、涉案物业垃圾搬运清单、涉案物业施工设备设施物品搬运清单、深圳市市场商事登记信息查询单、聊天记录截屏、新城广场负一层房产证明细表、新城广场负一层房产证，被告提交的2018年11月28日联系函、K歌王拆除项目报价清单、K歌王拆除项目专项拆除施工方案、装修施工告知书、商铺装修申请表、工人工资花名册、承诺书、致原告等相关方关于星品优汇宝安店装修前拆除项目纠纷问题说明函、星品优汇深圳宝安展厅新城广场展厅装饰工程施工合同、东莞市汇丰建筑工程有限公司拆除款付款凭证、收款收据、报警出警记录照片、报警回执、2019年3月6日联系函、快递底单、关于限期返还租赁物业的告知函、《关于限期返还租赁物业的告知函》的回函及快递底单、关于再次要求返还物业的告知函、新城广场负一层“星品”装修材料和施工设备设施撤离清单及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》及《房地产租赁合同备忘》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。被告于2019年3月1日单方提前通知原告解除租赁合同，涉案租赁合同因被告违约而提前解除，故被告应就此赔偿原告经济损失。关于解除租赁合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2019年3月1日向原告发出《退租暨解除租赁合同通知函》，原告确认于当天收到该通知函，故本院确认原、被告签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除。关于支付违约金的诉讼请求，根据《房地产租赁合同补充协议》的约定，如任何一方提前解除租赁合同的，须提前一个月以书面形式通知对方，如未能按要求提前通知的，应向原告支付相当于3个月租金金额的违约金，租赁保证金用于折抵上述违约金的一部分。被告已向原告支付相当于2个月租金的租赁保证金1,210,000元，其未能依约提前一个月通知原告解除租赁合同，故应向原告支付相当于3个月租金金额的违约金；扣除已交纳的租赁保证金后，被告尚应向原告支付违约金605,000元。关于支付2018年7月1日至2019年3月5日期间租金损失的诉讼请求，根据《房地产租赁合同补充协议》及《房地产租赁合同备忘》的约定，原告给予被告的免租期自2018年7月1日至2019年2月28日。原告主张因被告违约提前解除租赁合同，故被告应赔偿原告免租期的租金损失4,937,581元。本院认为，双方当事人并未约定如被告提前解除租赁合同，被告应支付免租期租金，且合同已约定如被告提前解除租赁合同，被告应向原告支付相当于两个月或三个月租金的违约金，该支付的违约金已足以弥补因被告提前解除合同而造成的损失，故原告请求被告支付2018年7月1日至2019年3月5日期间租金损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于支付2018年7月1日至2019年3月5日期间物业管理费、空调费损失的诉讼请求，根据《房地产租赁合同补充协议》及《房地产租赁合同备忘》的约定，免租期2018年7月1日起至2018年12月31日期间无需支付租金、物业管理费、空调费，但需支付水电费、排污费、垃圾处理费、停车场使用费等；免租期2019年1月1日至2019年2月28日期间月租金全免，需收取优惠折扣后的物业管理费及空调费，物业管理费每月每平方米10元，空调费每月每平方米10元。被告已支付2019年1月份的空调费、物业管理费22万元，尚应支付2019年2月1日至2月28日期间的空调费、物业管理费22万元。原告请求按正常承租期间的物业管理费、空调费标准计付上述期间相关费用，缺乏合同依据，本院不予支持。关于赔偿租赁房屋恢复原状损失的诉讼请求，原告主张涉案租赁物业毁损严重，如恢复到交付时的装修原状估计要200万元以上。被告不予认可，主张已完成返还物业义务，原告也已现场签字确认，并未提出任何异议。本院认为，原告并未提交相关证据证明被告搬离租赁物业后租赁物的现状，也未能举证证明租赁物存在哪些不符合正常使用或需要修复的地方，故原告应就此承担举证不能的不利后果。原告请求被告赔偿恢复原状损失200万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于支付租赁合同解除后的逾期搬离场地占用费的诉讼请求，根据合同的约定，被告应自租赁合同解除之日起15日内搬离、腾空。涉案租赁合同于2019年3月1日解除，即被告应在2019年3月15日前搬离并腾空租赁物业，被告主张其清场遭到原告的阻挠，但并未提交有效证据予以证明，本院不予采信。双方确认被告于2019年4月19日搬离涉案租赁物，故被告应支付原告2019年3月16日至2019年4月19日期间的场地占有使用费695,425元（605,000÷31×16+605,000÷30×19）。关于支付逾期办理营业执照等有关证照的变更或注销手续违约金的诉讼请求，原告主张被告在租赁合同解除后，迟至2019年5月16日才注销涉案物业上登记的公司注册信息，严重妨害到涉案物业的招商进驻，故应按补充合同的约定支付违约金1,210,000元。本院认为，原告并未举证证明因被告未及时办理证照变更或注销手续而影响、限制原告对租赁物业的使用，也未能证明因此而造成其重大损失，故原告请求被告支付逾期办理营业执照等有关证照的变更或注销手续违约金1,210,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于支付律师费的诉讼请求，根据补充合同第14条的约定，赔偿损失的范围包括一方因追偿损失所支出的合理费用，包括诉讼费、律师费、鉴定费等。原告已提交委托代理合同和律师费发票以证明其为本案支出律师费56,000元，故原告请求被告支付律师费56,000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于支付保全担保费的诉讼请求，因该项损失并非直接必然发生的损失，故原告请求被告支付保全担保费8,000元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市恒美产业运营有限公司和被告深圳市星品优汇电子商务有限公司签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除；二、被告深圳市星品优汇电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市恒美产业运营有限公司违约金605,000元；三、被告深圳市星品优汇电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市恒美产业运营有限公司2019年2月1日至2月28日期间的空调费、物业管理费220,000元；四、被告深圳市星品优汇电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市恒美产业运营有限公司2019年3月16日至2019年4月19日期间的场地占有使用费695,425元；五、被告深圳市星品优汇电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市恒美产业运营有限公司律师费56,000元；六、驳回原告深圳市恒美产业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94,174元，保全费5,000元，共计99,174元，由原告承担86,837元，被告承担12,337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  屏人民陪审员 马  信  义人民陪审员 陈    荣二〇一九年九月十八日书 记 员 郑嘉欢（兼）书 记 员 王    冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。