广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初4336号原告：中国联合网络通信有限公司深圳市分公司，经营场所深圳市福田区福田街道深南大道4005号联通大厦，统一社会信用代码91440300892254961D。负责人：张海涛。委托诉讼代理人：张艳，广东晟典（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓珊，广东晟典（前海）律师事务所实习律师。被告：深圳市友和医药大药房连锁有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道深惠公路爱联段398号二楼西侧A，统一社会信用代码91440300699057149U。法定代表人：詹棵。上列原告中国联合网络通信有限公司深圳市分公司诉被告深圳市友和医药大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月18日进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张艳、陈晓珊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2016年8月24日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告租用深圳市××路××大厦××号铺，租赁期限为2016年8月22日至2019年8月17日；2016年8月22日至2018年8月17日每月租金为37000元，2018年8月18日至2019年8月17日每月租金为39220元。协议签订后，原告严格依照租赁合同的约定，按时足额支付了租赁保证金74000元及租金，积极履行合同义务。原告于2017年9月4日得知被告已于2017年9月2日无故撤离广业大厦，单方终止与深圳市广业投资股份有限公司的租赁合同。2017年9月8日，深圳市广业投资股份有限公司向原告发送告知函，要求原告返还租赁物业并支付物业占用费。自2017年9月4日起，原告多次与被告沟通协商处理此事，2017年9月13日原告发函要求被告妥善处理租赁商铺的续租事宜，被告均不配合处理也不赔偿损失且不退还租赁保证金。原告经多方努力于2018年4月1日与深圳市广业投资股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，承租深圳市××路××大厦××号铺，约定2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为43800元，2019年4月1日至2019年9月30日每月租金为45990元。被告在租赁合同期单方终止与深圳市广业投资股份有限公司的租赁合同，导致涉案租赁合同的履行基础不复存在，给原告造成巨大经济损失。原告多次主张，被告仍拒绝返还租赁保证金及赔偿原告损失。据此，诉至本院请求判令:1、被告向原告立即退还租赁押金74000元及利息3700.51元（自2017年9月4日暂计至2018年9月17日止，具体以被告实际支付完毕之日为准）；2、被告向原告支付因被告违约导致原告所遭受的损失95850元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费；上述共计173550.51元。庭审时，原告明确：诉请的利息按中国人民银行同期贷款利率计算；诉请的损失95850元是按照涉案租赁合同约定的租金金额同原告后来与业主签订的租赁合同约定的租金金额之间的差额所计算得出的，该差额仅为在涉案合同期内被告违约之后的差额即2018年4月1日至2019年8月17日期间的租金差额。被告于庭前提交书面答辩状称：原告的诉讼请求不符合事实情况，请求法院予以驳回。1、原告在被告2017年9月4日搬离前已有3个月未缴交房租（2个月已开具发票），根据合同约定，原告违约而被解除合同；2、原告支付的保证金应相抵未偿还的3个月租金；3、被告在搬离后积极与出租方深圳市广业投资股份有限公司协商，让原告直接与出租方续租，最后于2018年4月1日签约续租。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2016年6月18日，被告与案外人深圳市广业投资股份有限公司（以下简称“广业公司”）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：被告承租广业公司位于深圳市××福华路广业大厦裙楼，产权人或合法使用人为广业公司；租赁期限为2016年6月18日起至2019年8月17日止。2016年8月24日，广业公司向原告发函，称其位于深圳市福田区××与××处××大厦××、××、××、××商铺已租赁给被告，现同意被告将该商铺部分面积转租给原告。2016年，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××路××大厦××号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，合同租赁期限三年，自2016年8月22日起至2019年8月17日止；合同期内租金标准为：2016年8月22日至2016年9月17日的月租金为37000元，共27天，总租金为33300元；2016年9月18日至2018年8月17日的月租金为37000元，共23个月，总租金为851000元；2018年8月18日至2019年8月17日的月租金为39220元，共12个月，总租金为470640元；租金价格为含税价格，乙方凭甲方提供的租金增值税专用发票按月支付租金；乙方应于每月25日前向甲方支付租金，甲方于每月5号前向乙方开出当月租金、物业管理费增值税专用发票以及上月水电费票据，乙方根据发票付款；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月（不超过3个月）租金数额的租赁保证金即74000元；合同期满乙方未拖欠租金、水电费及其他应缴费用，甲方向乙方返还租赁保证金，返还租赁保证金的方式及时间为乙方撤场3日内；乙方拖欠租金达30天以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求赔偿，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任，甲方有权解除合同；乙方违约被解除合同的，甲方可不予返还保证金；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿。双方还对其它的权利义务进行了约定。2016年11月10日，被告向原告出具收款收据，确认收取押金74000元。2017年9月8日，广业公司向原告发出告知函，主要内容如下：2017年9月4日，广业公司收到被告书面通知，称因“该店长期严重亏损”决定终止该处的租赁，因原告所租用的物业系从被告处转租而得，在被告终止租赁合同后，原告的租赁便失去了前提和基础，据此告知原告应及时将物业返还给广业公司并向其支付物业占用费；并告知目前被告已从广业大厦撤离，广业公司正在清理广业大厦一层被告所租用的各物业。2018年4月12日，原告与广业公司签订了《房屋租赁合同》，继续承租涉案商铺，租赁期限从2018年4月1日至2019年9月30日，其中租金标准为：2018年4月1日至2019年3月31日的月租金为43800元；2019年4月1日至2019年9月30日的月租金为45990元。庭审时，原告作以下陈述：1、原告已向被告支付完毕2016年8月22日至2017年7月17日的租金。2、对于2017年7月18日至2017年9月3日的租金、物业管理费和电费共计61235.67元（具体为租金37000元＋租金20966.67元＋物业管理费765元＋物业管理费433.50元＋电费2070.50元），原告未予支付。原因是被告延迟开具发票且延迟交付原告，而发票交付给原告时，被告已与广业公司解除租赁合同，故至今未付。对于该部分未支付金额，原告认为应视为违约赔偿损失，无需支付。此外，关于发票交付时间及方式，原告称被告是在2017年8月底9月初大概是被告搬离前两天才将2017年7月18日至9月17日租金等费用的发票现场交付给原告，没有书面交付凭证。3、被告未向原告发出过书面或口头解除合同的通知。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。本案的争议焦点在于合同提前解除是因何方的违约行为而导致。对此，本院作如下分析：一方面，就原告而言，原告作为承租方，支付租金和相关物业费用系其主要合同义务，但合同约定了原告的付款前提，即被告于每月5号前向原告开出当月租金、物业管理费的增值税专用发票以及上月水电费票据后，原告根据发票于当月25日前付款，即被告开具租金和物业管理费的发票以及出具水电费票据在前，原告付款在后。义务的履行情况应由履行方承担相应举证责任，而被告虽然辩称其已开具2个月的发票，但其对此未予举证，应承担举证不能的法律后果，因此本院采信原告的陈述。原告陈述直到被告搬离前两天才将发票交给原告，由于被告延迟开具发票且延迟交付原告，原告收到发票后安排付款需要一定时间，而此时又适逢被告与业主解除租赁合同关系并自行搬离，原告此时暂停支付租金和相关费用，构成不安抗辩权的行使，且之后被告就因其与业主的租赁合同终止而确定无法继续履行涉案合同，因此，原告未及时支付上述期间的租金及费用的行为不构成违约，合同提前解除亦非原告该行为导致。此外，就原告未及时支付租金及费用的情况，直至被告在本案诉讼过程中提出答辩意见，此前被告从未向原告提出过因原告违约而要求解除合同的意思表示，此在一定程度上也表明涉案合同提前解除并非系原告未付租金及费用而导致。另一方面，就被告而言，提供可正常使用的租赁物业是被告的主要合同义务，而在合同履行过程中，业主向原告发出的告知函中确认被告于2017年9月4日终止租赁且已撤离租赁场所，并要求原告及时搬离，被告在答辩状中也自认于2017年9月4日撤离，据此可认定，因被告与业主的租赁合同提前解除，继而导致原告与被告之间的涉案合同客观上已无法继续履行，因此，被告构成违约并导致涉案合同于2017年9月4日提前解除，应承担相应的违约责任。关于租赁保证金，虽然涉案合同因被告原因而导致提前终止，但对于合同履行期内拖欠的租金及相关物业费用，原告仍有继续支付的义务。由于被告在答辩中已提出以租赁保证金抵扣原告拖欠租金及费用的意见，同时考虑到合同已终止，为避免当事人诉累，故对于原告未支付的2017年7月18日至2017年9月3日的租金、物业管理费和电费共计61235.67元，应在租赁保证金74000元中予以扣除，剩余租赁保证金12764.33元（74000元-61235.67元），被告应退还原告。由于原告有未付租金及费用的客观事实存在，即对于租赁保证金未及时返还亦存在一定过错，因此，对于原告要求被告赔偿逾期退还租赁保证金的利息损失的诉请，本院不予支持。关于违约损失赔偿，原告主张的损失为原告后续与业主就涉案商铺重新签订租赁合同约定的租金标准高于涉案合同约定的租金标准从而造成的租金差价损失。对此，本院认为，此租金差价损失确实是因涉案合同无法继续履行而导致原告为继续承租涉案商铺与业主重新签订合同造成，亦无证据显示原告与业主之间合同约定的租金标准有明显过高情形，且被告也在答辩意见中自认其为原告与业主之间签订续租涉案商铺的合同积极进行了协商，即被告对于原告与业主之间关于租金约定并非完全不知情且参与了协商，因此，对于涉案合同终止后未实际履行期间的租金差价损失，原告有权要求被告予以赔偿。经核算，原告主张的2018年4月1日至2019年8月17日期间的租金差额，其中2018年4月1日至7月31日差额27200元、2018年8月1日至2018年8月17日差额3729.03元、2018年8月18日至2018年8月31日差额2068.39元、2018年9月1日至2019年3月31日差额32060元、2019年4月1日至2019年7月31日差额27080元、2019年8月1日至2019年8月17日差额3712.58元，合计95850元。原告的该项诉请成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市友和医药大药房连锁有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告中国联合网络通信有限公司深圳市分公司退还租赁保证金12764.33元；二、被告深圳市友和医药大药房连锁有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告中国联合网络通信有限公司深圳市分公司赔偿损失95850元；三、驳回原告中国联合网络通信有限公司深圳市分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3771元、保全费1387.75元，合计5158.75元（已由原告预交），由原告负担1929.75元、被告负担3229元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 李  春  梅人民陪审员 景  志  平二〇一九年九月九日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯