云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8058号原告：何翠英，女，汉族，1960年9月26日生，户籍住所地云南省昆明市官渡区，现住昆明市官渡区。委托代理人：徐峰，云南得凯律师事务所律师，特别授权代理。被告：周关青，男，汉族，1998年5月13日生，户籍住所地云南省曲靖市会泽县，现住昆明市官渡区。委托代理人：代普秦，男，汉族，1979年8月23日生，系被告周关青的姨父，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。原告何翠英与被告周关青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告及其代理人，被告代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何翠英向本院提起诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2016年9月1日签订的《租赁合同》，并判令被告周关青将涉案租赁房屋全部按合同约定标准腾还给原告何翠英；2、依法判令被告周关青向原告何翠英支付自2018年9月1日起至2019年6月30日止期间拖欠的房屋租金40000元，并支付违约金60000元；3、依法判令被告周关青向原告何翠英支付自2019年7月1日起至涉案租赁房屋全部腾还之日止期间所产生的房屋占用费（按照涉案《租赁合同》所约定的房屋租金标准足额计算）;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，被告周关青承租原告何翠英位于昆明市官渡区一至四层房屋（共20间）经营招待所，双方为此签订了《租赁合同》。该合同约定：涉案房屋租赁期自2016年9月1日起2022年8月31日止，共计6年，每年租金为60000元；付款方式为先付款后使用，每年一次性支付，每年租金支付须提前一个月，如到期未交付租金，原告可终止本合同；所承租房屋的内部装修由被告自行负责，所有装修在合同终止时均无偿保留，被告不得拆除、故意损坏，原告在任何情况下对被告的装修投入不作任何形式的补偿；如国家征用承租房屋，被告剩余几个月房租费，原告即退几个月的房租费给被告，本合同自行终止，且不属任何一方违约；本合同自双方签字盖章之日起生效，如若被告违反本合同约定，由被告支付原告一年的房屋租金即60000元作为赔偿。《租赁合同》签订后，被告向原告支付了房屋押金10000元及第一年度房屋租金60000元，原告将出租的房屋交付给被告占有使用，被告在交付了第二年度租金6万元后至今，就再也没有支付过房屋租金，现已差欠原告房屋租金50000元，因此，在抵扣被告预付的房屋押金10000元后，截止到2019年6月30日，被告己实际拖欠原告房屋租金40000元未支付。2018年1月19日，昆明市官渡区五里项目征地拆迁工作指挥部(下称指挥部）就发布了昆明市官渡区五里中央商务区（CBD）项目（农房及集体土地）征地拆迁等有关事项的通告（第三期）。依照该通告的规定，2018年2月2日，原告与指挥部等各方签订了《官渡区五里中央商务区集体土地征地拆迁补偿安置协议》（下称《拆迁安置协议》）。在指挥部发布上述征地拆迀通告后，原告多次找到被告，要求双方按照《租赁合同》的相关约定，即刻终止该合同，原告向其退还未使用期限的房屋租金，被告则将其所承租的房屋按约腾还给原告，但被告拒绝按合同约定履行，并反而要求原告要补偿其装修损失，原告不得己于2018年3月1日腾空搬离了自己所居住的房屋的五、六层房屋，在外另行租住房屋至今。依照前述征地拆迁通告的规定及《拆迁安置协议》的约定，在原告将房屋腾空交指挥部验收合格后7日内，指挥部即可按每月6600元的标准向原告支付6个月临时安置补助费，该补助费每六个月发放-次，发放截止时间为《交房公告》确定的交房之日，最后一次不足6个月的，指挥部按照实际过渡月份足月发放，但由于被告拒绝腾还涉案租赁房屋，导致原告至今都未能领到指挥部发放的临时安置补助费，原告的既得利益严重受损。为此，原告迫不得己于2019年4月17日将上述纠纷诉至人民法院，未曾想在7月1日开庭时始发现起诉状中被告的名字发生了笔误，而被告又不愿调解，后经法庭释明，原告只好撤回该案起诉，进行修改更正。为此，原告为维护自身合法权益，再次将纠纷诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。被告周关青辩称，1、双方签订的《租赁合同》第五条“原告在任何情况下对被告的装修投入不作任何形式的补偿”显失公平，违反了合同法及民法通则的相关规定；2、《租赁合同》第三条“合同期内一至六楼的水电费由乙方负责”也显失公平；3、《租赁合同》第七条不可抗力中关于政府征收征用的约定不具体明确；4、原告于2016年9月1日就本案房屋出租分别于被告及周顺聪签订了《房屋租用合同》，违反了诚实信用原则；5、原告赔偿损失的请求无事实依据，应予驳回；6、根据《租赁合同》第八条“在租赁期内，乙方如有其它发展，要将旅社进行转让，要先告知甲方，在转让过程中不允许涨房屋租金及增加其他费用，甲方应当配合乙方变更原合同姓名”，原告严重违反了此条款，属根本性违约，应按照《租赁合同》第十条的规定赔偿被告装修损失259800元。本院经审理，确认本案事实如下：被告周关青欲承租原告何翠英位于昆明市官渡区一至四层房屋（共20间）经营招待所，2016年9月1日，双方（甲方何翠英、乙方周关青）为此签订了《租赁合同》。该合同约定：房屋租赁期自2016年9月1日起2022年8月31日止，共计6年，每年租金为60000元；付款方式为先付款后使用，每年一次性支付，每年租金支付须提前一个月，如到期未交付租金，甲方可终止本合同，合同期内水电费（1至6楼）由乙方完全负责；所承租房屋的内部装修由乙方自行负责，所有装修在合同终止时均无偿保留，乙方不得拆除、故意损坏，甲方在任何情况下对被告的装修投入不作任何形式的补偿；如政府征收征用承租房屋致使双方不能正常履行合同，乙方剩余几个月房租费，甲方即退几个月的房租费给乙方，本合同自行终止，且不属任何一方违约；乙方向甲方支付押金10000元；在租赁期内，乙方如有其它发展，要将旅社进行转让，要先告知甲方，在转让过程中不允许涨房屋租金及增加其他费用，甲方应当配合乙方变更原合同姓名；本合同自双方签字盖章之日起生效，如若乙方违反本合同约定，由乙方支付甲方一年的房屋租金作为赔偿。同日，原告与案外人周顺聪取得了相同内容《租赁合同》。签订后，被告向原告支付了房屋押金10000元及第一年度房屋租金60000元，原告将出租的房屋交付给被告占有使用，被告用承租房屋经营旅社。被告在交付了第二年度（2017年9月1日至2018年8月31日）租金6万元后至今，未再向原告支付过房屋租金。2018年1月19日，昆明市官渡区五里项目征地拆迁工作指挥部(下称指挥部）发布了昆明市官渡区五里中央商务区（CBD）项目（农房及集体土地）征地拆迁等有关事项的通告（第三期）。依照该通告的规定，2018年2月2日，原告与指挥部等各方签订了《官渡区五里中央商务区集体土地征地拆迁补偿安置协议》（下称《拆迁安置协议》）。在指挥部发布上述征地拆迀通告后，原告多次找到被告，要求双方按照《租赁合同》的相关约定，即刻终止该合同，原告向其退还未使用期限的房屋租金，被告则将其所承租的房屋按约腾还给原告，但被告拒绝按合同约定履行，要求原告赔偿其装修损失，至今仍未将承租房屋腾还给原告，原告不得己于2018年3月1日腾空搬离了自己所居住号房屋的五、六层房屋，在外另行租住房屋至今。依照前述征地拆迁通告的规定及《拆迁安置协议》的约定，在原告将房屋腾空交指挥部验收合格后7日内，指挥部即可按每月6600元的标准向原告支付6个月临时安置补助费，该补助费每六个月发放-次，发放截止时间为《交房公告》确定的交房之日，最后一次不足6个月的，指挥部按照实际过渡月份足月发放，但由于被告拒绝腾还涉案租赁房屋，导致原告至今都未能领到指挥部发放的临时安置补助费。为此，原告曾于2019年4月17日将本案纠纷诉至本院，因开庭时始发现起诉状中被告的名字发生了笔误，经法庭释明，原告撤回起诉。现原告再次将纠纷诉至本院，主张上述请求。认定上述事实，有下列证据在卷佐证：1、双方当事人的陈述及辩解；2、常住人口登记卡、个体工商户登记基本信息、.情况说明、房产证、集体土地证、公证书、结婚证、户口注销证明、被告身份证复印件；3、租赁合同2份；4、楼房及集体土地征收征地拆迁通告第三期及官渡区五里中央商务区CBD集体土地征地拆迁补偿安置协议以及银行流水单各一份；5、房屋用房租赁合同及收款收条三份。此外，被告还提交银行流水、收据、购货清单、销货清单、销售清单等证据材料，欲证明因原告不配合办理转租，属根本性违约，应赔偿被告装修损失259800元。因被告未就装修损失259800元提出反诉，其证据材料，不在本案审查范围。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，拒不履行合同义务，应当承担继续履行合同义务、采取补救措施并赔偿损失的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告与被告签订的房屋租赁合同已成立并生效，虽然被告认为“原告在任何情况下对被告的装修投入不作任何形式的补偿的条款及水电费承担”的条款显失公平，但被告在此之前并未在法律规定的期限内行使撤销权，故原告于被告签订房屋租赁合同，对双方当事人具有法律约束力。原告同日与案外人签订内容与本案合同内容相同合同的事实，未影响本案合同的履行，属原告与案外人之间的法律关系，应由原告与案外人处理。本案合同履行期间，出现了双方合同约定的政府拆迁的不可抗力发生，导致双方合同已无法履行，已不能实现房屋租赁合同的目的，依照合同约定双方应协商解除合同，现双方未能协商解除合同，原告诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，双方因合同产生的权利义务终止，被告丧失继续占用使用原告租赁物的权利，依法应将租赁物返还原告。合同未解除前，因被告仍然在占用使用原告租赁物，应按合同约定支付原告房屋租金，同时被告支付给原告的押金，在合同解除后可抵扣被告应该支付的租金。本案合同的解除非系被告违约而解除，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告的赔偿请求，因未反诉，不在本案中处理，被告可另案解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告何翠英与被告周关青于2016年9月1日签订的《租赁合同》；二、被告周关青于判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区一至四层房屋（共20间）腾还给原告何翠英；三、被告周关青向原告何翠英支付自2018年9月1日起至房屋全部腾还之日止按年租金6万元计的租金，押金10000元予以抵租金；四、驳回原告何翠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陈玉飞二〇一九年九月二十八日书记员  姚思雨