湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初3447号 原告：中国农业银行股份有限公司望城县支行，住所地湖南省长沙市望城区雷锋东路19号5501004栋。 负责人：廖旺，行长。 委托诉讼代理人：张泽静，男，系该行员工。 被告：王训承，男，1986年9月6日出生，汉族，住湖南省株洲市。 被告:湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉。 委托诉讼代理人：康丽娟，系公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司望城县支行（以下简称农行望城支行）与被告王训承、湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告农行望城支行的委托诉讼代理人张泽静、富基公司的委托诉讼代理人康丽娟到庭参加诉讼，被告王训承经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行望城支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告王训承签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告王训承偿还原告借款本金324261.12元，逾期利息5850.22元（利息暂计算至2019年1月20日，此后利息及罚息按照合同约定计算至清偿完毕之日止）；3、判令原告对被告所有的位于长沙市望城区的房屋在上述第2项借款本息范围内享有优先受偿权；4、被告富基置业公司履行阶段性担保责任，代偿该笔贷款本金324261.12元及利息5850.22元；5、被告承担诉讼费。庭审中原告明确要求被告富基公司对被告王训承的债务本息承担连带清偿责任。事实与理由：2014年7月21日，被告王训承因购房向原告申请个人住房按揭贷款37万元，并签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告以其购买的位于长沙市望城区房屋提供抵押担保。2014年7月30日，原告与被告王训承签订了借款凭证，向其发放了借款37万元，并约定借款期限为240个月，年利率为6.55%,利率按年调整，采取等额本息还款方式。贷款发放后，被告王训承未按合同约定按月偿还借款本息，截止2019年1月20日，尚欠原告本金324261.12元，逾期利息5850.22元。经原告多次催促，被告王训承未履行还款义务，该笔贷款未办妥不动产抵押登记，尚在阶段性担保期间，被告富基公司多次替被告王训承垫付，合计85723.58元。王训承的贷款已成不良贷款，原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告王训承未予答辩。 被告富基公司辩称，确与原告签订合同，由富基公司承担阶段性担保责任；合同履行过程中，富基公司并无违约行为，且已履行担保责任，为被告王训承代偿95289.41元，请求对追偿权予以确认；对原告第3项诉讼请求持异议，认为涉案房屋并未办妥抵押登记，因此原告不应享有优先受偿权。 原告农行望城支行围绕诉讼请求依法提交了《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《同意房产抵押承诺书》、《个人购房担保借款授权委托书》、《划款、扣款委托书》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、催收记录、还款明细等作为证据，被告富基公司提交了垫款证明书，本院均予以确认并在卷佐证。 根据本案有效证据及原告的当庭陈述，本院查明事实如下： 2014年7月，原告农行望城支行（贷款人）与被告王训承（借款人）、案外人富基公司（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为37万元；借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款用途为购买位于长沙市望城区的房产；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；关于担保，借款人王训承以其购买的位于长沙市望城区的房产提供抵押担保，但截至本案庭审之日，尚未办理抵押登记。富基公司承担阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；关于违约责任，贷款合同十一条第4款约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他影响贷款人债权或者担保权实现的情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 贷款合同签订后，贷款人即于2014年7月30日向借款人发放贷款37万元，但借款人未能依约按时偿还贷款本金及支付贷款利息。截止2019年9月20日，借款人已经累计逾期偿还本息多期，仍欠付到期利息2845.34元，贷款本金余额313750.94元。截止2019年9月11日，被告王训承拖欠原告多期贷款本息，导致被告富基公司代为垫付95289.41元。贷款人虽经多次催要但均未果，故诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，原告农行望城支行与被告王训承签订的书面《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，约定的内容没有违反法律、行政法规之禁止性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自义务。贷款合同签订后，农行望城支行已经履行了向王训承发放37万元贷款的合同义务，王训承应当按照合同约定的方式及期限偿还贷款本金并支付相应的贷款利息；逾期未付的，还应当依照合同约定或法律规定承担相应的法律责任。 贷款偿还过程中，王训承未能按时足额偿还到期贷款本金并支付贷款利息，截至2019年9月20日止已经累计逾期偿还贷款多期。根据合同约定，王训承的逾期还款行为已经构成合同违约事件，且其逾期还款行为给农行望城支行造成了一定的损失，农行望城支行有权解除合同，宣布合同项下的未偿还部分贷款立即到期，要求王训承提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息和相关费用。 关于担保，王训承虽然以其购买的房产为申请贷款提供担保，但因该房产尚未办理产权登记手续，故双方未能办理正式抵押登记，仅办理了预购商品房抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。农行望城支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，亦非享有对涉案房屋就拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。被告富基公司以保证人的身份在贷款合同上签章，自愿为王训承的合同义务承担阶段性连带保证责任，双方虽然约定了连带责任保证的性质及责任免除条件，但根据本案已查明事实，所附责任免除条件尚未成就，故富基公司的保证义务仍未能免除。 综上所述，原告农行望城支行要求解除与被告王训承签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求成立，本院予以支持；要求被告王训承偿还贷款本息的诉讼请求成立，本院予以部分支持，对王训承实际已偿还的贷款本金及利息应当予以扣除；要求对被告王训承提供抵押担保的房屋在上述贷款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的诉讼请求不成立，本院不予支持；要求被告富基公司在上述贷款本息的费用范围内承担连带清偿责任的诉讼请求均与本案已查明事实相符，且符合相关法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司望城县支行与被告王训承签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告王训承于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司望城县支行截至2019年9月20日止的欠付贷款本金313750.94元及到期利息2845.34元（后段利息按照双方约定的逾期利率标准和计算方式计付直至全部贷款清偿之日止）； 三、被告湖南富基置业有限公司对被告王训承上述第二项债务承担连带清偿责任（被告湖南富基置业有限公司履行担保责任后，有权向被告王训承追偿）； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司望城县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6252元，由原告中国农业银行股份有限公司望城县支行负担256元，由被告王训承、湖南富基置业有限公司共同负担5996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 恋 人民陪审员  刘农科 人民陪审员  周菊存 二〇一九年九月二十三日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。