黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1181民初1449号原告（反诉被告）：李俊鹏，男，1972年8月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵连荣，黑龙江天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江天平律师事务所律师。被告（反诉原告）：李慧萍，女，1995年5月12日出生，汉族，个体户，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：贾其娟，黑龙江天洋律师事务所律师。原告（反诉被告）李俊鹏与被告（反诉原告）李慧萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理。依法由审判员李佳林适用简易程序公开进行了审理。原告李俊鹏及其委托诉讼代理人赵连荣、赵宇，被告李慧萍委托诉讼代理人贾其娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊鹏向本院提出诉讼请求:1、判令解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日所签订的房屋租赁合同，要求李慧萍立即倒出所租赁房屋；2、李慧萍支付的定金50000元不予返还；3李慧萍支付违约金24166.66元；4、判令李慧萍支付李俊鹏房屋使用费，自房屋交付之日起至房屋倒出之日止每日按794.52元计算（根据每年租金290000元除以365天计算）；5、本案诉讼费用由李慧萍承担。事实和理由：李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订了房屋《租赁合同》，合同约定内容为：1、甲方李俊鹏将位于北安市步行街××商厦××楼面积为82平方米商服租赁给李慧萍使用；2、租期10年，自2019年5月5日至2029年4月30日；3、前三年每年租金为290000元，合同签订之日交纳定金50000元，2019年4月25日交纳租金150000元，第一年剩余租金90000元于2019年10月1日结清，第四年开始租金随行就市商议，且每年4月5日前交付下一年租金。如乙方李惠萍不能按时交付租金，则认定乙方李慧萍无条件单方终止合同，甲乙双方如任何一方违约，按照合同约定一个月的租金向对方补偿。合同签订后，李俊鹏履行了交付出租房屋的义务，而李慧萍只向李俊鹏支付了50000元定金，未在合同约定的2019年4月25日向李俊鹏支付150000元租赁费，经李俊鹏催要李慧萍到现在也未支付。李慧萍已经以实际表明不再继续履行《租赁合同》，李俊鹏于2019年6月6日向李慧萍送达了《解除合同通知书》。根据双方签订的《租赁合同》第三条及合同法第九十四条第一款第（三）项、第二百二十七条的规定，李慧萍依法向法院提起诉讼。李慧萍辩称，对于李俊鹏的诉请，李慧萍认为没有合法事实依据和法律依据，应当予以驳回。造成双方租赁合同违约责任并不在李慧萍，而是因为李俊鹏没有全面履行合同的约定造成的，所以要求依法驳回李俊鹏的诉请。李慧萍（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同；2、请求判令李俊鹏承担违约责任双倍返还定金100000元；3、请求判令李俊鹏赔偿李慧萍装修损失80000元；4、反诉费用由李俊鹏承担。事实和理由：李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订了房屋《租赁合同》，李慧萍承租李俊鹏位于北安市步行街××商厦××楼面积为82平方米商服，经营饮品店。在租赁之初，李慧萍提出必须要动力用电，李俊鹏承诺可以为其办理，期间，李慧萍先交付房屋定金50000元，经多次催促，李俊鹏在2019年5月18日才将临时动力用电接上，严重影响了李慧萍的装修和营业，为此，李慧萍因本人在外地无法回来，故委托他人与李俊鹏协商变更租赁合同条款后再支付租金，李俊鹏也同意了。李俊鹏提出必须要求李慧萍本人回来当面签字，不及时回来就以李慧萍违约为由解除合同。根据以上事实是李俊鹏违反约定，没有全面履行约定的义务，现租赁房屋的临时动力用电已被东北亚商厦通知停用，李俊鹏解除合同严重影响了李慧萍的经营，故要求李俊鹏承担违约责任。李俊鹏（反诉被告）辩称，1、李慧萍称在签订合同之初李俊鹏承诺为其办理动力用电不符合客观事实。李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订了房屋《租赁合同》，在签合同时李慧萍不在场，是其代理人孙家敏同李俊鹏签订的合同，到现在李俊鹏都没见过李慧萍本人。在签订合同时李慧萍的代理人孙家敏未曾与李俊鹏说明租赁房屋的用途，问其租房用途时，孙家敏称是商业秘密，不能提前告知，也未向李俊鹏提出租赁房屋安装动力用电一事。这样，合同就没有体现房屋租赁用途。李慧萍称在租赁之初就告知租赁房屋用于经营饮品店，提出必须要动力用电的说法与事实不符；2、安装动力用电不是李俊鹏与李慧萍的合同内容。签订合同后，李俊鹏将出租房屋交付给李慧萍的代理人孙家敏。2019年4月22日孙家敏和李俊鹏说租赁的房屋需要使用动力用电，他们和电业局联系没办成，提出李俊鹏是本地人让李俊鹏帮忙和隔壁邻居东北亚商场联系一下。李俊鹏提出出租的房屋以前租户不需要动力用电，可以帮助联系一下，如果东北亚商场同意，具体事宜你们直接协商。这样李俊鹏帮忙给其联系的东北亚商场。安装动力用电事宜及费用承担都是李慧萍自己和东北亚商场协商的；3、李俊鹏不存在合同违约行为。由于合同中没有约定李俊鹏负有为李慧萍安装动力用电义务，合同履行中李俊鹏也没有承诺为其安装动力用电；4、李慧萍反诉请求依法应予驳回。合同签订后，李俊鹏全面履行了合同约定的义务，根本不存在违约行为。现李慧萍以李俊鹏违约没有全面履行合同约定义务为由，要求李俊鹏双倍返还定金100000元，赔偿装修损失80000元的反诉请求，无事实根据和法律依据。因此，李慧萍反诉请求应依法驳回。本院经审理认定事实如下：李俊鹏与李慧萍的委托代理人孙家敏（公民身份证号码）于2019年4月15日签订了书面房屋《租赁合同》，合同约定内容为：1、甲方李俊鹏将位于北安市步行街××商厦××楼面积为82平方米商服租赁给李慧萍使用；2、租期10年，自2019年5月5日至2029年4月30日；3、前三年每年租金为290000元，合同签订之日交纳定金50000元，2019年4月25日交纳租金150000元，剩余租金90000元于2019年10月1日结清，第四年开始租金随行就市商议，且每年4月5日前交付下一年租金。如乙方李惠萍不能按时交付租金，则认定乙方李慧萍无条件单方终止合同，甲乙双方如任何一方违约，按照合同约定一个月的租金向对方补偿；4、合同有效期间甲方李俊鹏只承担供热费、物业费、经营过程中水费，电费及其他所有税费均由乙方李慧萍承担。甲方李俊鹏有权将房屋出售，但不能终止租赁合同，乙方李慧萍不得以任何理由阻止甲方李俊鹏出售房屋，或因此而终止合同、修改合同；5、乙方李慧萍不得将房屋借租或转租。出租期间防火防盗事宜均由乙方李慧萍承担。如乙方李慧萍不能按时交付以上各种税费，其后果及造成的损失由乙方李慧萍全部负责。乙方李慧萍向甲方李俊鹏缴纳20000元保证金，解约时，未发生上述情况，甲方李俊鹏无条件将保证金退还乙方李慧萍；6、合同有效期间，乙方李慧萍对门窗负有不可推卸的责任，不管任何责任造成破损乙方李慧萍需要给予修复。合同到期后，乙方李慧萍要保持室内外装修完好无损，无条件交付给甲方李俊鹏使用，如有破损，应给予修复或保持原样；7、乙方李慧萍入户前，双方共同办理交接手续，合同签字后即以确定房屋及设施完好，合同到期三个月前双方应积极协商迁出有关事宜，并核对合同执行情况，如有违章违规按相应规定处理；8、本合同甲乙双方签字签章后生效，因本合同签订的补充协议与本合同具有同等法律效力；9、合同到期时如甲方李俊鹏房屋继续出租，同等条件下，应优先乙方李慧萍。以上合同双方自愿达成，未尽事宜，双方另行协商，此件式两份，双方各执一份。合同上备注：保证金于2019年5月5日缴纳给甲方李俊鹏20000元。李俊鹏从签合同到现在都没见过李慧萍本人。2019年4月19日李俊鹏将出租的房屋交付给李慧萍使用。合同签订时，双方未约定房屋使用的用途，合同签订后，李俊鹏才知道李慧萍使用该房屋经营饮品店（店铺名为北安市蜜雪冰城饮品店）。李慧萍于签订合同的当晚给李俊鹏汇款定金50000元。2019年4月22日孙家敏向李俊鹏提出租赁的房屋需要使用动力用电，让李俊鹏和隔壁邻居东北亚商场联系一下帮忙安装动力用电。李俊鹏答应可以帮助联系一下，如果东北亚商场同意，具体事宜由孙家敏和东北亚商场直接协商。而后，在李俊鹏的帮忙下，李慧萍经营的饮品店安装上了动力用电。2019年4月25日以后李慧萍未向李俊鹏支付150000元租赁费和2019年5月5日以后李慧萍也未向李俊鹏缴纳20000元保证金。李俊鹏于2019年6月7日在李慧萍经营的饮品店面上张贴了《解除合同通知书》。李慧萍所欠租赁费150000元经李俊鹏催要到现在也未支付，由此诉讼来院。另查明，庭审后，李俊鹏同意放弃要求李慧萍支付违约金24166.66元的诉讼请求。本院认为，李俊鹏、李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。李俊鹏在合同订立后即将房屋交付给李慧萍使用，履行了合同义务。李慧萍作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而李慧萍拖欠的租金150000元未付，经催要后至今未付；其行为违反合同约定，构成违约。李俊鹏按照约定诉请解除双方签订的租房合同，李慧萍支付租金及违约金和不予返还定金的理由，合法正当，本院予以支持。李俊鹏同意放弃要求李慧萍支付违约金24166.66元的诉讼请求，本院依法应予准许。关于李慧萍的反诉诉讼请求，李慧萍为了反诉主张，提供了李慧萍自称为与其合伙的崔建设与李俊鹏的手机通话录音2份，崔建设与李俊鹏姐夫之间通话录音1份，崔建设与李俊鹏的短信聊天截图1份，用以证明双方达成租赁房屋合同时口头约定李俊鹏承诺为李慧萍安装动力用电及因李俊鹏违约导致合同解除，李慧萍请求李俊鹏赔偿装饰装修损失，李俊鹏同意。根据合同主体的相对性原则，结合本案，双方签订的房屋租赁合同关系是仅在特定人李俊鹏与李慧萍或其代理人孙家敏之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。而崔建设、李俊鹏的姐夫非本案的当事人主体，崔建设、李俊鹏的姐夫的录音对合同主体无法律效力，李慧萍以崔建设、李俊鹏的姐夫的录音作为证据认定与李俊鹏有房屋租赁口头约定，不能依法认定，况且李俊鹏与李慧萍所签订的房屋租赁书面合同中，没有约定李俊鹏承诺为李慧萍安装动力用电及李俊鹏同意赔偿李慧萍装饰装修损失的条款。李慧萍提供的以上证据证明不了其反诉诉讼主张，其反诉理由不能依法成立。综上所述，李俊鹏诉讼请求符合法律规定，本院应依法支持，李慧萍反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同。李慧萍于本判决生效后十日内向李俊鹏交付租赁的房屋，李慧萍拆除装修时不得毁损李俊鹏的房屋；二、李慧萍支付给李俊鹏的50000元定金不予返还；三、李慧萍于本判决生效后十日内，支付李俊鹏自2019年4月19日起至李慧萍从上述房屋迁出之日止的房屋使用费，每日按794.52元计算（每年租金290000元除以365天）；四、驳回李慧萍的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费元6762元，减半交纳计3381元，由李俊鹏负担181元，由李慧萍负担3200元；反诉费3900元，减半交纳计1950元，由李慧萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  李佳林二〇一九年九月十二日书记员  张 驰