广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9911号原告：陈文杰，男，1983年3月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谈健梅，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓荧，广东谭红玲律师事务所律师。被告：李星，女，1985年10月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：黄浩文，广东昌联律师事务所律师。原告陈文杰与李星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈文杰委托诉讼代理人陈卓荧，被告李星及其委托诉讼代理人黄浩文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈文杰向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金差额106800元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：原告委托父亲陈汝坤负责管理和出租原告所有的位于中山市××××路的楼房。2015年2月7日，原告的父亲陈汝坤与被告签订《租赁合同》，将位于中山市××××路（陈文杰商住楼）3至7层楼房出租给被告作租房或公寓使用，租赁期限为6年，从2015年3月7日至2021年3月6日止。双方还约定，楼房租金为每平方13.5元，共约1200平方米，第一、二年每月壹伍仟元，第三年起（即从2018年3月7日起年内租金在原基础上增加6%。合同签订后，被告从202015年3月7日至2019年3月6日每月只支付租金13000元。2015年3月7日至2018年3月6日，每月都少交租金2000元（15000元-13000元），少交租金72000元(2000元／月x36个月)；2018年3月7日至2019年3月6日，每月都少交租金2900元[15000元X(100%十6%)-13000元]，共少交租金34800元（2900元／月x12个月）；被告至今合计少交给原告租金106800元。2019年3月中旬，原告的父亲陈汝坤与被告协商解除租赁合同，后已将其租赁的楼房转让给他人继续租赁。后经原告多次追索，但被告仍拒不支付上述租金差额。无奈，原告唯有向贵院提起诉讼，请求法院予以支持。被告李星答辩称，一、双方约定的租金标准实际为13000元/月，原告对此予以确认，多年来一直未提出异议，双方以实际行为变更了合同关于租金的约定；双方对于租金标准的变更合法有效，且被告已足额支付了所有租金，原告的诉求没有事实依据，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”当事之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。本案中，原、被告双方一开始约定承租的是原告商住楼2至7楼，租金是15000元/月，但因为该商住楼的格局不好，后实际承租的是3至7楼，双方口头将租金变更为13000元/月，但没有将租赁合同上的租金金额变更过来。多年来，被告一直按13000元/月的标准支付租金，原告在双方沟通中均予以确认，并一直未提出异议。因此，双方以实际行为将租金标准变更为13000元/月，被告己按约足额支付了租金，原告的诉求没有事实依据，应予驳回。二、原告提出的部分租金请求已超过法定诉讼时效，应当予以驳回。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的：（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”同时根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼对效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则的施行时间为2017年10月1日。本案为欠付租金的房屋租赁合同纠纷，在2017年10月1日前时效期间己届满的，应当适用1年的诉讼时效。结合本案，原告分不同时段计算了被告欠付的租金，欠付的租金是按月累计的，欠付的时间从2015年3月7日起按月计算，合同约定每月10日支付租金。因此，每月欠付的租金应当从每月10日开始计算诉讼时效，而根据上述事实和法律规定，2015年3月欠付的租金应当从2015年3月起开始计算诉讼时效，至2016年3月9日届满。以此类推，截至2016年9月30日前的欠付租金己超过了1年的诉讼时效，即超过诉讼时效的是2015年3月至2016年9月期间的租金，共计19个月，计算为2000元/月X19个月=38000元。因此，原告诉求的租金中，至少有38000元己超出诉讼时效，不得到支持。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈文杰是位于中山市××××路陈文杰商住楼的产权人【土地使用权证号为中府国用（）第易号】，诉称委托其父亲陈汝坤负责上述商住楼的对外出租事宜。2015年2月7日，陈汝坤代表原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将陈文杰商住楼第3至7层出租给被告使用，租赁期限为2015年3月7日至2021年3月6日，租金标准为2015年3月7日至2018年3月6日期间为15000元/月，2018年3月7日至2020年3月6日期间的租金标准在15000元/月的基础上上浮6%（即15000元/月×1.06%），2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金在2018年3月7日至2020年3月6日的租金基础上再上浮6%（即15000元/月×1.06%×1.06%），被告须于每月10日前支付当月租金。陈汝坤及被告均在上述《租赁合同》上签名并捺指印确认。上述《租赁合同》签订后，被告使用上述商住楼第3至7层进行生产经营，并每月按13000元的标准支付租金。2019年3月，陈汝坤代表原告与被告协商一致解除租赁合同，并将上述商住楼另租他人使用。原告认为，被告并未按合同约定的15000元/月标准支付租金，故其应向原告补充支付租金差额。被告辩称因原告所出租的物业格局不好，故其与陈汝坤双方口头协商一致将租金标准调整为13000元/月，且一直按该标准支付，而原告及陈汝坤均未对此提出异议，应视为双方已事实上同意变更租金标准，故无需向原告支付租金差额。庭审中，被告向本院提交其与陈汝坤的微信聊天记录一份以证明该事实。经常，被告与陈汝坤的微信聊天记录载明陈汝坤向被告催收租金的事实，具体内容归纳如下：1.2017年6月5日，陈汝坤向被告催收租金并提交其个人账户作为收款账户，被告先向陈汝坤账户存入11000元，并称剩下2000元于第二天网上转账；陈汝坤确认收到11000元，并建议被告第二天再转账支付剩余的2000元。2.2017年8月5日，被告向陈汝坤转账支付9000元，并称剩余4000元于星期一（2018年8月7日）网上转账支付，陈汝坤对剩余4000元的支付时间不予同意，被告遂于当天即支付剩余4000元，陈汝坤确认收到该款项，并再无提出异议。3.2017年12月7日，陈汝坤向被告催收租金，被告先向陈汝坤转账支付10000元，并称剩余租金在2017年12月9日支付；陈汝坤确认收到上述10000元租金，并在2017年12月12日要求被告支付剩余租金3000元。4.2019年1月19日，被告向陈汝坤转账支付租金12000元，并称剩余1000元于2019年1月21日支付；陈汝坤确认收到该12000元租金，并于2019年1月21日催促被告支付剩余的1000元租金。5.2019年2月20日，被告向陈汝坤转账支付租金13000元，陈汝坤在表示感谢后，再未提出其他异议。原告对上述微信聊天记录的真实性并无异议，但认为该证据并不能体现其同意变更合同的意思表示。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。庭审中，原、被告双方均对陈汝坤代表原告与被告签订《租赁合同》并负责租赁事宜的事实并无异议，本院予以认可。此外，原、被告双方均确认被告在租赁期间一直按13000元/月的标准支付租金，本院亦予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、原告向被告主张2015年3月至2016年9月期间的租金差额有无依据。本院认为，《租赁合同》已明确约定被告须于每月10日前支付当月的租金，故2016年9月份的租金，原告可主张被告于2016年9月10日前支付，相应的诉讼时效亦从该天开始起算。此外，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”，另，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”基于以上事实，原告主张被告支付2016年9月之前的租金差额，理应在2017年9月前提起，其于本案中提出该项诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。二、原、被告双方是否已对租金标准进行变更。本院认为，原、被告双方均确认陈汝坤代表原告与被告签订《租赁合同》并负责具体租赁事宜，故原告与陈汝坤之间形成了代理关系，陈汝坤有权代表原告就《租赁合同》的具体履行作出意思表示，并由原告承担相应的后果。根据被告与陈汝坤之间的微信聊天记录，被告在2017年至2019年期间一直按13000元/月的标准向陈汝坤支付租金，而陈汝坤对此并无异议，且在催收租金的过程中，一直与被告按13000元/月的标准计算租金。本院认为，被告在2019年之前一直按13000元/月的标准支付租金，陈汝坤亦按该标准催收租金并结算，且原告并未举证证明其在租赁期间曾就被告实际支付的租金金额提出异议，故本院依法认定陈汝坤在与被告在《租赁合同》履行期间已实际上作出将租金标准由15000元/月变更为13000元/月的合意，该变更合同的法律效果由原告承担。故原告诉讼请求被告支付2017年10月份至2019年3月份的租金差额，事实依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈文杰的诉讼请求。案件受理费2436元，减半收取计1218元，由原告陈文杰负担（原告已向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年九月二十五日书记员  巫斯霞尹珍第