贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7050号原告廖伟，男，1988年8月29日生，汉族，住广西博白县。委托代理人李章平，贵州福万律师事务所律师。被告秦雯，女，1975年10月15日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人卢宁，贵州泽行律师事务所律师。委托代理人李昌奇，贵州泽行律师事务所实习律师。原告廖伟诉被告秦雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖伟委托代理人李章平，被告秦雯委托代理人卢宁、李昌奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖伟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付200万元的购房款及违约金；2、请求判令被告向原告支付资金占用利息32万元（以200万元为基数，按年利率24%计算，暂计算至2019年6月25日），2019年6月25日之后的利息按年利率24%计算，直至债务清偿之日止，利随本清；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年11月7日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于贵阳市渔安安井片区G5组团5栋1单元23层1号房屋出售给原告，原告向被告支付房屋价款163万元，合同签订之日，原告向被告支付100万元，办理房屋产权过户后支付余款63万元。合同签订当日，原告立即向被告支付100万元，被告收到该款后拒不交付房屋，也不配合办理房屋产权变更登记到原告名下，后经原告多次催促，被告才告知该房屋已被其转让给案外人姜维维，并将房屋产权变更登记至姜维维名下，在此情况下，原告催促被告返还已支付的房款并承担违约责任，被告承诺会尽快解决，但一直未兑现。2018年10月25日，原告与被告充分协商，签订了《协议》一份，约定双方一致同意解除《房屋买卖合同》，被告于2018年12月20日之前返还原告已支付的100万元房款，并支付原告120万元的违约金，因此被告所欠原告的本金及违约金合计为200万元，双方还约定了如被告逾期支付的，应当按照所欠款项每年24%向原告支付资金占用利息，签订该协议后，被告并未向原告支付过任何款项，原告多次催促均未果，故诉至法院，请求判令如前所请。被告秦雯辩称，原告主张违约金过高，请求予以调整，原告应当举证证明其损失，否则按银行同期贷款计算其损失，被告已经退还原告购房款20万元，现尚欠80万元购房款，原告主张年利率24%资金占用费的主张，原告已经通过主张其违约金足以弥补损失，违约金与损失系重复计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告廖伟当庭提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明原被告于2016年11月7日签订合同，约定原告购买被告房屋，房屋价款163万元及房款支付方式。被告表示对三性无异议。2、银行流水、回单、收据各一份，证明原告委托其父亲向被告支付房款100万元。被告表示对三性无异议。3、《协议》一份，证明双方于2018年10月24日对房屋买卖不能履行进行解除，被告同意退还原告购房款以及违约金，协议约定系违约金，但我方认为系损失，该违约金参考近两年房屋上涨因素，且被告当时已经约定对金额无异议，不得变更。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该协议明确约定120万元是违约金不是原告主张的损失，违约金过高，应予调整。4、备案登记表复印件一份、买卖合同复印件一份，证明被告对涉案房屋享有处分权。被告对三性表示无异议。5、不动产登记证书复印件一份，证明原被告签订房屋买卖后，被告将房屋出售给案外人，损害原告的利益。被告对真实性无异议，被告将房屋转售给案外人价格为193万元，与原告约定价格163万元相差30万元，被告因此获利金额为30万元。5、委托书一份，证明原告委托其父亲向被告支付房款的事实。被告表示无异议。被告当庭提交以下证据：转账记录一份，证明被告已经退还原告20万元购房款。原告表示对真实性无异议，但认为该款系违约金。本院经审理认定如下事实：2016年11月7日，原告作为买方、乙方与被告作为卖方、甲方签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方自愿将座落于云岩区渔安安井片区G5组团、栋编号28088、栋号G5-5一单元二十三层1号房屋出售给乙方；二、甲、乙双方约定上述房屋一套为163万元，合同签订之日，甲、乙双方约定乙方支付给甲方购房款100万元，甲方收到100万元购房款后即由甲方出具定金收据给乙方，并配合乙方在约定时间办理相关房屋过房手续，并应在乙方通知甲方确定开始办理过户，不超过半年内办理完毕。乙方在甲方积极配合办理完过户手续后，3日内一次性支付完剩余购房款63万元或按过户时房管部门相关流程要求支付尾款。七、本合同签定后，如出现中途悔约的，悔约方须支付对方悔约金五十万元整；……合同签订当日，原告通过其父廖培强账户向被告转账支付100万元，被告于同日向原告出具一份《收条》，载明收到被告支付的首期房款100万元。后被告将涉案房屋另售给案外人姜维维，并已取得房屋产权登记证书，其中载明“取得价格193.2656万元”。2018年8月10日，被告向原告转账支付20万元后，双方于2018年10月25日签订一份《协议》，主要约定：甲方：秦雯，乙方：廖伟，鉴于甲乙双方于2016年11月7日签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于云岩区渔安安井片区未来方舟G5组团5栋1单元23层1号房屋出售给乙方，房屋价款为163万元，在签订合同时乙方已按约定向甲方支付了100万元。现因甲方违约将该房屋另行出售给第三人姜维维，并办理了过户登记，导致乙方不能实现合同目的，现经双方在平等协商的基础上，就该合同处理事宜达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意解除双方于2016年11月7日签订的《房屋买卖合同》；二、甲方向乙方退还已支付的100万元购房款，并另行向乙方支付120万元的违约金，该违约金的确认经过了双方充分的协商，将近两年该房屋价格上涨作为重要的衡量因素，甲方承诺在履行过程中不得对违约金的数额提出调整或异议；三、款项支付时间：甲方向乙方支付的总金额为220万元，2018年12月20日之前，甲方向乙方支付200万元（一次性支付）；五、如甲方在约定的期限内有一期未支付或未足额支付，视为甲方根本违约，乙方有权要求甲方就剩余未支付的所有款项一次性支付，并自逾期之日起按每年24%的标准向乙方支付利息。后因被告未按上述约定向原告退还购房款并支付违约金，原告遂诉至本院，提出如前诉请。本院认为，原被告之间签订的《房屋买卖合同》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人均应按协议约定履行义务。现被告与原告签订《房屋买卖合同》后，又将房屋另售他人，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于双方所签订的《协议》约定违约金120万元是否过高问题，首先，双方约定“甲方承诺在履行过程中不得对违约金的数额提出调整或异议”；其次，根据合同法第一百一十四条规定，违约金性质为弥补因一方违约所造成的损失；本案中双方约定违约金120万元所衡量因素为房屋价格上涨差价，即房价上涨对原告所造成的损失；现被告提出违约金120万元过高，但并未举证证明违约金金额低于损失，且在庭审中，经本院询问，亦未对《协议》签订时2018年10月25日涉案房屋价值申请评估，应承担举证不能后果，故对被告提出违约金过高应予以调整的辩解意见，本院不予采纳。现被告应退还原告购房款100万元并支付违约金120万元，共计220万元，扣除被告已退还原告款项20万元，被告还应支付原告购房款及违约金共计200万元，故对原告要求被告退还购房款及违约金共计200万元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张的资金占用费，双方虽对该费有约定，但该费本系违约金性质，原告已对违约金提出主张，再行主张该费存在重复计算，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告秦雯于本判决生效之日起十日内一次性支付原告廖伟购房款及违约金共计200万元；二、驳回原告廖伟的其余诉讼请求。案件受理费12680元（已减半收取），保全费5000元，由原告负担2439元（已预交），由被告负担15241元（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月十七日书记员 李安涛