云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2951号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告:张凤岭，男，1963年9月25日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址为云南省昆明市盘龙区，现住昆明市盘龙区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告张凤岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月10日公开开庭进行审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人谢雨静、被告张凤岭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目05栋1单元1007室公共租赁住房，年租金为人民币7717.2元；3、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止(以月租金643.10元为标准，自2018年2月9日起暂计算至2019年2月10日拖欠的租金为人民币7717.2元)；4、请求判令被告每逾期一日按月租金的5%(即人民币32.2元）为标准，向原告支付自2018年2月9日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2019年2月10日的违约金为人民币11753元）；5、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金人民币3858.60元，用于冲抵被告应承担的违约金；6、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：2017年7月28日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”)、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”)，被告承租位于昆明市盘龙区颐惠园05栋1单元1007室，面积54.00平方米的公共租赁住房，月租金人民币643.10元，合同期限为2017年8月10日至2020年8月9日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年2月9日起一直拖欠房屋租金，截止2019年2月10日共计人民币7717.2元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%(即人民币32.2元）为标准向原告支付违约金。自2018年2月9日起截止至2019年2月10日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币11753元。现经原告多次催告，被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，原告为维护其自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告张凤岭辩称，被告拖欠房租是事实，但不同意解除合同。因为原告没有执行《昆明市人民政府办公厅关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》，按被告个人的情况及《昆明市住房保障局关于重点优抚对象租金减免事宜的复函》被告是两参人员，被告的房租是应当予以减免，不应当交纳这么多的租金，只需要按低保标准交纳每月应交房屋租金的5%。被告没有违约，也不承担违约金，是原告不执行上级文件，拖欠的租金是有原因的，如果违约，被告认为合同中对违约金的约定过高，要求调整。经审理，本院确认案件事实如下：2017年7月28日，原告与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，约定原告将位于昆明市盘龙区颐惠园5栋1单元1007号房屋出租给被告居住使用，租赁期限从2017年8月1日起至2020年8月9日止，月租金643.10元，每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3858.60元，同时约定，被告若拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。被告逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金5%标准支付违约金。双方并对承租人基本情况、房屋设施设备清单进行确定。审理查明，2017年7月28日，原告出具发票载明：收到张凤岭支付的租金3858.60元，同日，被告还向原告支付了履约保证金3858.60元。被告于2017年8月1日入住案涉房屋，2018年2月9日起，被告未再付租金。2018年4月25日，原告在被告承租房屋门口粘贴律师函。庭审中，被告认可其拖欠租金的事实，但称其租金应予减免，不同意解除合同，认为原告主张的违约金过高，要求调整。被告系昆明市盘龙区民政局批准的重点优抚对象，享受城市（农村）居民最低生活保障待遇。庭审中，原告同意依被告的申请为其减免违约金。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：昆公租房颐字第××号）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联）、《租金到期催缴通知书签收表》、逾期明细；有被告提交的《昆明市住房保障局关于重点优抚对象租金减免事宜的复函》、《昆明市人民政府办公厅关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》（昆政办〔2016〕23号）、春城晚报新闻报道（2007年7月19日）、重点优抚对象抚恤补助领取证、盘龙区民政局发放的《参战证》等证据在卷佐证及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告主张解除合同、腾还房屋、支付租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，内容真实、合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当恪守履行。原告将房屋交付给被告居住使用，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间被告逾期仍未支付，被告拖欠租金的行为客观上已构成违约，其应当向原告支付租金，被告依据政府部门文件单方面认为其租金应当得到减免而不付租金虽非恶意，但在政府相关部门没有明确同意其租金减免的情况下,被告仍应履行合同义务，故关于原告主张由被告支付自2018年2月9日起暂算至2019年2月10日止的租金7717.2元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，考虑到被告的特殊情况，且案涉租赁合同租期尚未届满，为维护社会经济秩序及合同的稳定性，本案租赁合同继续履行为宜，故原告主张解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于被告是否应当减免租金以及如何减免均非本案民事合同纠纷所能审查认定的范围，本院不予评判。关于原告主张的第四、五项诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，一方面违约金应当以实际损失为基础，而原告的损失就是被告拖欠租金而产生的资金占用费，其主张每逾期一日按月租金的5%（32.2元/天）计算违约金明显过高，被告要求予以调整，庭审中，原告也同意对违约金予以减免；另一方面，租赁双方虽对履约保证金的处理方式进行了约定，但被告情况特殊、生活困难，且本案租赁合同需继续履行，故原告主张的违约金及用被告缴纳的履约保证金抵扣违约金的诉讼请求本院不予支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告张凤岭于本判决生效之日起十日向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年2月9日起至2019年2月10日止拖欠的租金7717.2元；二、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担526元，被告张凤岭承担50元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  张世明人民陪审员  刘秋琼二〇一九年九月二十六日书 记 员  刘艳艳