北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22563号原告卫旭，男，1985年2月27日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告兼原告卫旭之委托代理人李松丽，女，1984年2月18日出生，汉族，户籍所在地山东省乳山市，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告杨欢祺，男，1992年7月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人贾学宏，女，1993年3月16日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市鹰手营子矿区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人彭永东。委托代理人王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告卫旭、李松丽与被告杨欢祺、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兼原告卫旭之委托代理人李松丽，被告杨欢祺之委托代理人贾学宏，被告链家公司之委托代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卫旭、李松丽诉称：原告与杨欢祺是房屋买卖关系，原告是卖方，被告杨欢祺是买方，链家公司是房屋中介。原告与杨欢祺于2019年1月6日在链家公司的居间服务下，签订了一份《北京市房地产买卖合同》，房屋总价为2793600元，位于北京市顺义区×××。2019年5月14日，卖方将户口由北京市顺义区×××迁出，按合同流程和要求约定，被告杨欢祺应当于2019年5月14日当天返还10万元的户口保证金。经原告通过链家公司多次协商催告，杨欢祺均拒绝按合同约定日期归还户口保证金，最终杨欢祺在2019年5月25日和5月26日分别归还5万元，还清卖方的户口保证金。杨欢祺的行为严重损坏了原告的利益。事后，原告本着协商解决问题的态度联系二被告，二被告就是否提前告知杨欢祺准备户口保证金一事说辞不一。在多次协商未果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。要求：1、判令被告支付逾期办理归还户口保证金的违约金4750元；2、判令被告承担本案的诉讼费。被告杨欢祺辩称：不同意原告的诉讼请求，我方不认可损害原告利益，违约金的计算方式不认可，我有证据证明原告表示同意我方回京后支付保证金。被告链家公司辩称：我公司不是房屋买卖合同相对方，支付保证金不是我公司义务，原告要求我公司支付违约金没有依据，我公司作为居间方与原告及杨欢祺存在居间合同关系，与本案不是同一法律关系，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2019年1月6日，卫旭（出卖人）、李松丽（共有人）与杨欢祺（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）出售给买受人，房屋建筑面积为74.36平方米，房屋价款为2793600元。同日，卫旭、李松丽（甲方，出卖方）、杨欢祺（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，第二条第8款约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。”第四条第1款约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”2019年5月14日，卫旭将户口从涉诉房屋内迁出。当日17时许，卫旭告知链家公司员工刘惠敏户口已迁出。刘惠敏与杨欢祺联系后，告知卫旭、李松丽因杨欢祺不在北京，需在2019年5月25日方可查验户口是否迁出。刘惠敏提出替代查询方案，杨欢祺表示不同意。2019年5月15日，链家公司员工李元电话联系卫旭，表示杨欢祺因核验户口是否迁出及返还户口保证金一事将该员工投诉至链家公司总部，卫旭在电话中表示如等两、三天可以，等十天无法接受，杨欢祺系违反合同约定，但根据现状只能等到2019年5月25日。链家公司认为根据卫旭的陈述表示其同意杨欢祺于2019年5月25日将户口保证金返还。卫旭、李松丽表示当时卫旭是在聊天的场景下顺着说出，其只能等到25日，卫旭当时还询问了对方是否构成违约。杨欢祺提交录音，表示在投诉链家公司后，链家公司告知其卫旭同意等杨欢祺回京后返还保证金。卫旭、李松丽不予认可。杨欢祺于2019年5月25日、2019年5月26日分别返还卫旭户口迁出保证金50000元。卫旭、李松丽对此不持异议。卫旭、李松丽主张杨欢祺本应于2019年5月14日返还户口迁出保证金100000元，但实际于2019年5月25日返还，已构成违约，根据《补充协议》第四条第1款的约定，将第一项诉讼请求中的违约金变更为16761.60元。杨欢祺对此不予认可，认为链家公司告知其卫旭已同意在2019年5月25日办理相关手续，故不构成违约。卫旭、李松丽表示因杨欢祺逾期返还保证金，导致其逾期返还同事借款，给其名誉造成影响。杨欢祺表示如法院认定其存在违约行为，要求法院降低违约金标准。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、电话录音、微信聊天记录、户口簿及当事人陈述等在案佐证。本院认为：卫旭、李松丽与杨欢祺签订《北京市存量房屋买卖合同》以及卫旭、李松丽、杨欢祺与链家公司签订《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按约定履行。卫旭于2019年5月14日将户口自涉诉房屋内迁出并于当日下午告知刘惠敏，刘惠敏亦告知杨欢祺，根据《补充协议》的约定，杨欢祺应在当日将户口迁出保证金自行支付给卫旭、李松丽，但杨欢祺以其不在北京无法核验户口是否迁出为由而拒绝支付保证金。杨欢祺、链家公司均辩称卫旭同意将支付保证金的日期改至2019年5月25日，但根据李元与卫旭的电话录音，李元主动打电话告知卫旭杨欢祺已将李元投诉至链家公司总部的情况，卫旭认为杨欢祺未按时支付保证金系违约、但在杨欢祺表示无法即刻返京的前提下只能等到5月25日，通观整个录音内容及卫旭、李松丽的当庭陈述，不能认定卫旭在录音中的陈述是其同意变更户口迁出保证金给付时间的意思表示，故本院对杨欢祺、链家公司的此项辩解意见不予采信。杨欢祺迟延支付户口迁出保证金的行为，已构成违约，应承担违约责任。链家公司作为涉案房屋买卖合同的居间方，卫旭、李松丽要求链家公司承担违约责任无合同及法律依据，故本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。卫旭、李松丽根据《补充协议》第四条第1款的约定主张违约金，杨欢祺认为数额过高，本院结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，卫旭、李松丽主张的违约金数额确实过高，具体数额，本院综合考虑双方合同履行情况、杨欢祺过错程度、卫旭和李松丽的实际损失等情形酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨欢祺支付原告卫旭、李松丽因逾期支付户口迁出保证金而产生的违约金一千元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告卫旭、李松丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十元（原告卫旭、李松丽已预交），由被告杨欢祺负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告卫旭、李松丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇一九年九月十八日书记员 王其其