广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3161号原告：滕美玲，女，1978年12月24日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：曾洪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉蕙，广东万乘律师事务所律师。被告：惠州市龙林雅苑房地产有限公司，住所：惠阳区。法定代表人：朱一鸣，总经理。委托诉讼代理人：杨庆，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：练可英，广东铸铭律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，经营场所：惠阳区。负责人：杨惠兰，行长。委托诉讼代理人：余惠雄，男，系该司员工。委托诉讼代理人：毛宏辉，男，系该司员工。原告滕美玲诉被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司（下称龙林雅苑公司）、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（下称工行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人曾洪、黄嘉蕙，被告龙林雅苑公司的委托诉讼代理人练可英，被告工行惠阳支行的委托诉讼代理人余惠雄、毛宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；2.解除原告与被告工行惠阳支行签订《个人购房借款/担保合同》；3.被告龙林雅苑公司返还原告购房首付款353248元、维修资金等预收费用7063元；4.被告龙林雅苑公司偿还原告已向被告工行惠阳支行支付的贷款本息83657.68元（暂计至2019年6月30日）；5.被告龙林雅苑公司以已付全部房款（含已付贷款部分）436905.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算并支付利息，自2017年6月27日起支付至实际清偿时止（暂计至2019年6月30日为42313.1元）；6.被告龙林雅苑公司支付逾期交付房屋违约金34897元；7.被告龙林雅苑赔偿原告《个人购房借款/担保合同》律师见证费用1100元；8.被告龙林雅苑公司向被告工行惠阳支行偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本息；9.本案诉讼费、保全费、公告费、执行费等相关费用全部由被告龙林雅苑公司承担。事实与理由：2017年10月27日，原告与被告龙林雅苑公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告龙林雅苑公司开发的惠州市××楼××号商品房，房屋总价款1163248元，合同约定交房时间为2018年12月31日前，并约定逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。2017年7月13日，原告与被告工行惠阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额810000元。截止2019年6月30日，原告已支付购房首付款353248元、维修资金6033元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元等预收费用总计7063元，偿还贷款本息83657.68元。2019年6月16日，原告向被告龙林雅苑公司邮寄解约通知书，行使合同解除权，合同解除后，为维护原告合法权益，诉至法院。被告龙林雅苑公司辩称，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》未达到解除的条件，原告通知解除的行为，不应发生解除合同的效力。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告龙林雅苑公司应当在2018年12月31日前向原告交房该房屋，逾期超过90天后，原告有权解除合同。在《商品房买卖合同（预售）补充协议》第五条约定，双方同意合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为被告龙林雅苑公司违约。案涉房产于2019年6月28日达到了交付条件，被告龙林雅苑公司逾期交房主要是因为2018年的降雨天气非常多，且遇到了超强台风山竹，导致案涉房屋的外墙装修工程延误，导致案涉房屋无法在约定期限内交付，被告逾期交房并未达到约定的90日期限，原告无权单方解除合同。即使合同达到解除条件，原告诉求返还律师见证费、维修基金、评估费、不动权籍测绘费、抵押登记费无事实和法律依据，律师见证费的收款单位是广东方正联合律师事务所，非必然直接损失，不属于本案的赔偿范围，维修基金非被告龙林雅苑公司所收取，原告可向相关部门自行申请退回；评估费实际收取单位为惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司，不动权籍测绘费、抵押登记费均系被告龙林雅苑公司代收费用，均已提交至房产管理部门，无法退回。贷款利息是原告为了得到被告工行惠阳支行的贷款，与被告工行惠阳支行约定的贷款条件，非必然直接损失，不属于本案的赔偿范围。原告主张的逾期交房违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。原告诉请违约金的同时再要求赔偿利息损失是不合理的，逾期交房违约金及利息损失，均属合同乙方不履行义务的违约责任，功能相同，性质一致，如果并用将加重被告龙林雅苑公司的责任，因此只能择一适用，在逾期交房达到解除条件情况下合同并没有约定同时支付不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给予利息及支付违约金的事实，请求法院驳回原告支付利息损失的诉讼请求。被告工行惠阳支行辩称，一、答辩人与被答辩人滕美玲、惠州市龙林雅苑房地产有限公司签署的个人住房借款合同是各方当事人自愿签署，该合同合法有效，借款人滕美玲应承担该合同项下的还款责任，保证人惠州市龙林雅苑房地产有限公司承担连带还款责任。二、根据借款合同约定：“借款人承诺，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或者其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行”。因此，被答辩人滕美玲与售房人惠州市龙林雅苑房地产有限公司之间就所购房屋发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任。三、被答辩人滕美玲主张由惠州市龙林雅苑房地产有限公司偿还滕美玲在《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息，答辩人作为本案被告的地位将缺失对本案申请强制执行的资格，严重损害答辩人实现债权。综上，被答辩人滕美玲请求解除借款合同没有法律依据。本院认定事实如下：2017年10月21日，原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）**]，约定原告购买坐落于惠州市××区淡水××楼××房产，总房价款1161248元，原告应于2017年6月27日前支付首期房款353248元，余款810000元向银行申请贷款支付。被告龙林雅苑公司应当在2018年12月31日前向原告交付案涉房产。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金……”。附件十一补充协议第五条约定：“出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约……”。附件十一补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》中……第十二条第一点第二项……，上述条款中的年利息均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”。合同签订后，原告于2017年6月27日向被告龙林雅苑公司支付首期款353248元，维修资金6033元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元等预收费用总计7063元。被告龙林雅苑公司收取原告预收费用共计7063元后，于2017年11月9日支付惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司房产评估费500元、2017年10月23日缴付维修资金6033元。2017年10月18日，原告与被告工行惠阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告工行惠阳支行借款810000元用于购买案涉房产，原告授权被告工行惠阳支行将全部借款直接划入被告龙林雅苑公司账户上。2017年6月27日，原告因案外人广东方正联合律师事务所出具《见证书》给原告支付律师见证费1100元。后被告工行惠阳支行将按揭款810000元支付给被告龙林雅苑公司。2019年6月6日，被告龙林雅苑公司出具《延期交楼公告》，载明内容“因受2018年9月16日“山竹”台风恶劣天气影响（35年一遇的超强台风）以及今年雨水天气繁多等各方面原因，龙林雅苑的建设进度受到严重影响，导致至今尚未交楼，对此本公司表示歉意……如延期交楼最终被认定应予赔付的，我司将遵照《商品房买卖合同》的逾期交楼相关条款约定执行……”。2019年6月16日，原告向被告龙林雅苑公司邮寄了《解约通知书》，通知被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》即行解除，被告应向原告退还首付款、已还房贷本息、维修基金等预收费用，支付相应违约金并赔偿其他损失。2019年6月28日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》给被告龙林雅苑公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。案经开庭审理，双方争议焦点有：1.原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2.原告与被告工行惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》是否应解除；3.案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任。关于原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除的问题。本案中，案涉房产于2019年6月28日才取得竣工验收合格，被告龙林雅苑公司未能在2018年12月31日前向原告交付案涉房产，且逾期交房已超过90日，被告龙林雅苑公司确实存在逾期交房的行为，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条和附件十一补充协议第五条的约定，原告解除合同有合同依据。被告龙林雅苑公司在涉案起诉前收取了原告的《解约通知书》，案涉《商品房买卖合同（预售）》自通知到达对方时解除，故原告请求确认原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，有事实和法律依据，应予以支持。关于原告与被告工行惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》是否应解除的问题。首先，原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款/担保合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的工行惠阳支行列为被告，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告与被告龙林雅苑公司的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，致使案涉房产按揭贷款合同的目的无法实现，故原告请求解除与被告工行惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》，应予以支持。关于案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任的问题。1.关于《商品房买卖合同（预售）》的解除。原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，合同解除后，原告诉请被告返还购房首付款353248元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元），有事实和法律依据，予以支持。评估费500元、维修基金6033元非被告实际收取，原告请求被告返还，没有依据，不予支持。原告可另循途径解决。2.关于违约金调整。原告主张被告龙林雅苑公司依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定向原告承担违约责任，被告龙林雅苑公司认为原告同时主张逾期交房违约金及利息损失，加重被告龙林雅苑公司的责任，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告未提供证据证明其损失是多少，结合原告支付款项造成的实际损失、双方合同履行情况、合同约定内容、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院认为自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，足以弥补原告损失，故原告主张被告龙林雅苑公司支付逾期交房违约金34897元，不予支持。3.关于案涉《个人购房借款/担保合同》的解除。原告与被告工行惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》的解除系被告龙林雅苑公司违约行为导致《商品房买卖合同（预售）》解除造成的，原告向被告工行惠阳支行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告龙林雅苑公司承担，故原告请求被告偿还原告已向被告工行惠阳支行支付的贷款本息和请求被告龙林雅苑公司向被告工行惠阳支行偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息，有事实和法律依据，予以支持。原告诉请被告龙林雅苑公司赔偿律师见证费，因律师见证费非必要支出，且收取主体并非被告龙林雅苑公司，故原告主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告滕美玲与被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）**]已解除（原、被告双方应互相配合办理合同注销备案等手续）。二、解除原告滕美玲与被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的案涉《个人购房借款/担保合同》（原、被告双方应互相配合办理合同解除、涤除案涉房屋预抵押登记等手续）。三、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告滕美玲返还购房首付款353248元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元）。四、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告滕美玲赔偿自2017年6月27日起以353248元为基数至购房款返还之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。五、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告滕美玲偿还至判决生效之日止滕美玲已偿还被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的贷款本金及贷款利息(以被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)。六、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还原告滕美玲自判决生效之日起就案涉《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。七、驳回原告滕美玲的其他诉讼请求。本案诉讼费4511元（原告已预交），由被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年九月二十三日书记员  张 婷吕佳俊