广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1224民初1363号原告：张少妮，女，1990年11月1日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。被告：石家亮，男，1963年12月23日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：陈晓峰，男，1980年10月5日出生，汉族，住广东省怀集县。由怀集县怀城镇人民政府推荐。第三人：梁柳锋(又名梁振锋)，男，1975年11月21日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：陈晓峰，男，1980年10月5日出生，汉族，住广东省怀集县。由怀集县城市管理和综合执法局推荐。第三人：陈仕威，男，1967年9月18日出生，汉族，住广东省怀集县。原告张少妮与被告石家亮、第三人梁柳锋、陈仕威确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少妮的委托诉讼代理人石循源，被告石家亮与第三人梁柳锋及其委托诉讼代理人陈晓峰，第三人陈仕威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少妮向本院提出诉讼请求：判决确认原告父亲张广庆与被告石家亮于1994年4月20日签订的《买卖房屋协议书》无效。事实和理由：原告之父张广庆(1997年5月死亡)与被告石家亮于1994年4月20日签订了《买卖房屋协议书》，双方约定:“张广庆将其座落在怀集县工业大道二路五巷24号的土地和房屋卖给石家亮，总价款为肆万元，过户手续费由买方负责，包括至1994年四月底止银行贷款的本息为17000元，石家亮实际付给张广庆大约为23000元(该23000元分两期支付，石家亮因资金不足，在四月底支付13000元，余下10000元可在一年内付清)，因屋契押在银行，待买方石家亮续出(赎回)屋契后卖方应与买方办理过户手续。在未过户期间一切使用权均已属买方使用……”。1998年5月8日，被告石家亮与第三人陈仕威签订了《买卖房屋协议书》，约定:“乙方(即石家亮)因经济困难同意将座落在怀集县工业大道二路五巷24号房屋卖给甲方(即陈仕威)，总价款为43000元，过户手续费由甲方承担……”。2002年10月5日，第三人陈仕威与第三人梁振锋签订了《协议书》，约定:“乙方(即陈仕威)因经济困难同意将座落在怀集县工业大道二路五巷24号房屋卖给甲方(即梁振锋)，总价款为33000元，过户手续费由甲方承担……”。2009年4月1日，原告以梁振锋作为被告、石家亮和陈仕威分别作为第三人向怀集县人民法院起诉，请求法院判决梁振锋与张广庆买卖土地使用权和房屋的行为属无效买卖关系。该院认为案涉土地和房屋的买卖是双方的真实意思表示，且已经办理了交付和产权转户登记，遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉，该院认为梁振锋与张广庆之间并不存在直接的房屋买卖合同关系，原告请求确认梁振锋与张广庆之间买卖土地使用权和房屋的行为无效，没有事实和法律依据。遂判决驳回上诉，维持原判。2010年12月29日，原告向政府反映其父原有房地产被他人非法转让一案。怀集县纪委经调查查明:张广庆在1994年至1996年期间曾患有××，于1997年5月因病死亡，张广庆在2002年10月21日签名的《土地使用权转让合同书》、《土地使用权转让登记表》、《宗地标定地价估价表》等材料，梁振锋申请办理上述材料的时间与张广庆死亡的事实不相符，属伪造的虚假材料，认定梁振锋办理的该宗房地产转让登记手续，属于非法转让。2012年1月6日，怀集县国土资源局作出[关于注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记的决定]，该决定认为:怀集县工业大道二路五巷24号(怀城镇兴贤路24号)的土地及房屋是梁振锋向陈仕威买受所得，但梁振锋在申请办理土地登记过程中未如实反映土地使用权转让的真实情况，而是隐瞒事实，伪造与张广庆直接买卖的虚假材料，骗取了土地登记，为此依法注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记。梁振锋不服该处理决定，向怀集县人民法院提起行政诉讼，该院认为梁振锋与张广庆之间不存在直接的房屋买卖合同关系，但梁振锋向怀集县国土资源局申请办理该房屋的土地使用权转户登记时，于2002年10月21日提交的《土地使用权转让合同书》、《土地使用权转让登记表》、《宗地标定地价估价表》等材料签有张广庆的名字，而张广庆于1997年5月已经去世，显然是伪造张广庆签名，属于伪造材料、隐瞒事实而骗取产权登记，遂作出维持怀集县国土资源局于2012年1月6日作出的怀国土信处字[2012]1号[关于注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记的决定]。原告及其母亲不服，为讨回公道，常年奔走于政府和法院之间。综上事实，原告认为:1.根据怀集县纪委查明的事实，张广庆在1994年至1996年期间患有××，是无民事行为能力人，在此期间与石家亮签订了《买卖房屋协议书》，根据《中华人民共和国民法总则》第二十一条:“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”第一百四十四条:“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”之规定:应属无效合同。2.石家亮向张广庆买受取得涉案房地产后，没有办理过户手续;陈仕威向石家亮买受取得涉案房地产后，也没有办理过户手续;梁振锋向陈仕威买受取得涉案房地产后，虽然办理了过户手续，系因伪造张广庆的签名骗取产权转名登记，属非法转让。3.根据《中华人民共和国担保法》第四十九条:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”之规定，涉案房地产已经抵押给银行，张广庆出售涉案房地产给石家亮时，也没有通知银行，属于无效转让行为。4.涉案的房地产手续齐全证件合法，有国有土地使用证和房产证，土地使用面积为56平方米，房屋为一层半，当时的市值为10万元，石家亮向张广庆购买只支付4万元，明显低于市场价，显然不是张广庆的真实意思表示。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告之诉求。被告石家亮与第三人梁柳锋口头答辩称，1.原告以怀集县纪委的调查报告来证明张广庆患有××于法无据，关于纪委以何认定张广庆患有××，在签订房屋买卖协议时是否处于发病状态等问题，原告均无证据证明。纪委的表述并未证明张广庆在签订协议时没有民事行为能力。2.2009年原告已经以梁柳锋为被告提起诉讼，法院已经判决合同有效，且已经取得房屋登记。3.张广庆与被告达成合意后，与被告一起到银行办理解除抵押登记手续，并无原告所称的未通知抵押权人。4.本案属于重复起诉，请求法院依法驳回。5.原告称当时房屋的市价为100000元，以此推断买卖房屋并非张广庆的真实意思表示于法无据。6.本案已经超过诉讼时效，本案合同时1994年签订的，已经远远超过诉讼时效。第三人陈仕威口头答辩称，答辩意见与被告的答辩意见一致。原告张少妮为证明其主张，向本院提交如下证据：1.身份证、户口簿，拟证明原告和被告的诉讼主体适格。2.证明（2份），拟证明张广庆于1997年5月死亡，1998年3月3日注销户口，其父母已先于其死亡，只有女儿张少妮是近亲属。3.《买卖房屋协议书》、收据2张，拟证明张广庆与石家亮于1994年4月20日签订了《买卖房屋协议书》，双方约定:“张广庆将其座落在怀集县工业大道二路五巷24号的土地和房屋卖给石家亮，总价款为肆万元……”，张广庆收到石家亮4万元的事实。4.《买卖房屋协议书》、收据，拟证明1998年5月8日石家亮与陈仕威签订了《买卖房屋协议书》，约定:“石家亮因经济困难同意将座落在怀集县工业大道二路五巷24号房屋卖给陈仕威，总价款为43000元…”，石家亮收到陈仕威43000元的事实。5.《协议书》、收据，拟证明2002年10月5日陈仕威与梁振锋签订了《协议书》，约定:“陈仕威因经济困难将座落在怀集县工业大道二路五巷24号房屋卖给梁振锋，陈仕威收到梁振锋33000元。6.(2009)怀民初字第345号《民事判决书》，拟证明原告第一次起诉被告和第三人确认合同无效纠纷一案，怀集县人民法院认为案涉土地和房屋的买卖是双方的真实意思表示，已经办理了交付和产权转户登记，遂判决驳回原告的诉讼请求。7.(2010)肇中法民终字第321号《民事判决书》，证明原告向肇庆市中级人民法院提起上诉，该院认为梁振锋与张广庆之间并不存在直接的房屋买卖合同关系，原告请求确认梁振锋与张广庆之间买卖土地使用权和房屋的行为无效，没有事实和法律依据。判决驳回上诉，维持原判。8.关于张少妮反映其已病故父亲房地产被非法转让的调查报告，拟证明2011年3月17日怀集县纪委经调查查明：张广庆在1994年至1996年期间曾患有××，于1997年5月因病死亡，张广庆在2002年10月21日签名的《土地使用权转让合同书》等材料，梁振锋申请办理上述材料的时间与张广庆死亡的事实不相符，属伪造的虚假材料，认定梁振锋办理的该宗房地产转让登记手续，属于非法转让。9.关于注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记的决定、土地使用证，拟证明2012年1月6日，怀集县国土资源局作出决定认为:涉案土地和房屋是梁振锋向陈仕威买受所得，但梁振锋在申请办理土地登记过程中未如实反映土地使用权转让的真实情况，而是隐瞒事实，伪造与张广庆直接买卖的虚假材料，骗取了土地登记，为此依法注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记。10.(2012)肇怀法行初字第6号行政判决书，拟证明怀集县人民法院认为梁振锋伪造张广庆签名，属于伪造材料、隐瞒事实而骗取产权登记，遂作出维持怀集县国土资源局[关于注销怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》土地登记的决定]。11.土地使用权转让合同书、土地使用权转让登记表、宗地标定地价估价表，拟证明梁振锋向怀集县国土资源局申请办理该房屋的土地使用权转户登记时，于2002年10月21日提交的《土地使用权转让合同书》、《土地使用权转让登记表》、《宗地标定地价估价表》等材料签有张广庆的名字，而张广庆于1997年5月己经去世，显然是伪造张广庆签名，属于伪造材料、隐瞒事实而骗取产权登记的事实。12.肇庆中院作出的民事裁定书，拟证明本案不属于一事不再理的情节，并非重复起诉。针对原告张少妮提出的上述证据，被告石家亮发表如下质证意见：对证据1–7的三性无异议，证据6–7恰恰证明本案的基本事实；对证据8，这份证据不能认定张广庆没有民事行为能力；对证据9–10的三性无异议，证明了行政判决书中认定的事实，注销的原因是程序上的违法而非内容上的违法；对证据11的三性无异议；对证据12有异议，由法院依法认定。第三人梁柳锋、陈仕威对原告张少妮提出上述证据的质证意见与被告石家亮的质证意见一致。被告石家亮与第三人梁柳锋、陈仕威在本案中并未提交相关证据。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院对与本案有关联的证据另在本院认为部分作论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年，张少妮的父母张广庆、高桂兰闹离婚并起诉至本院，本院作出（1992）怀法民判字第25号民事判决后，高桂兰不服，向肇庆市中级人民法院提起上诉，肇庆市中级人民法经审理后作出（1992）肇中法民上字第108号民事判决，判决维持本院（1992）怀法民判字第25号民事判决，生效的判决确认张少妮由张广庆抚养等。1994年4月20日，张广庆与石家亮签订了一份《买卖房屋协议书》，约定张广庆将其座落于怀城镇工业大道二路五巷24号(即现为怀城镇兴贤路24号)房屋以价款40000元卖给石家亮，转户手续由石家亮负责等。当日，张广庆向石家亮立据收取了第一期房屋价款13000元，1995年4月11日，张广庆向石家亮立据收取了全部房屋价款40000元(包括原支付的价款13000元)。之后，张广庆于1997年5月病故。1998年5月8日，石家亮与陈仕威签订了一份《买卖房屋协议书》，约定石家亮将座落于怀城镇工业大道二路五巷24号房屋以价款43000元卖给陈仕威，转户手续由陈仕威负责等。1999年8月10日，陈仕威向石家亮立据收取了价款43000元。2002年10月5日，陈仕威与梁柳锋签订了一份《协议书》，约定由陈仕威以价款33000元将座落于怀城镇工业大道二路五巷24号房屋卖给梁柳锋，陈仕威要将该房屋原有的土地使用证和其他原有的证件交给梁柳锋等。2002年10月6日，陈仕威向梁柳锋立据收取了该房屋价款33000元。2002年10月21日，梁振锋向怀集县国土资源局申领办理了座落于怀城镇工业大道二路五巷24号房屋(即怀集县怀城镇兴贤其塘)的土地使用权转户手续，梁振锋领取了怀国用(1)字第238号《国有土地使用证》1本，土地使用者为梁振锋。2004年，梁柳锋对其买得的座落于怀城镇工业大道二路五巷24号房屋添建至4层混合结构楼房，其并申领了粤房地证字第××号《房地产权证》1本，权属人为梁振锋。张少妮于2009年4月17日起诉，请求判令确认梁振锋与张广庆买卖土地使用权和房屋的行为属无效买卖关系。本院经审理后并作出(2009)怀民初字第345号民事判决，判决认为：本案争议的焦点为张少妮父亲张广庆与石家亮的房屋买卖行为是否有效?由于张广庆与石家亮签订有对座落于怀城镇工业大道二路五巷24号房屋的买卖合同，张少妮的母亲高桂兰在庭审中已承认该买卖合同出卖方“张广庆”和收取房屋价款的收据2张上收款人“张广庆”的签名笔迹是张广庆的签名，本案房屋张广庆与石家亮的买卖行为是张广庆、石家亮双方的真实意思表示，出卖人张广庆已收取了合理的房屋价款;张广庆收取房屋价款后，该房屋的权利人为买受方，财产权利人对自己享有权利的财产有依法支配处分的权利，该房屋第二次和第三次的房屋买卖行为，也属出卖方和买受方双方的真实意思表示，均支付了合理的房屋价款，在第三次房屋买卖行为中买受方梁振锋到有关行政职能部门进行对该房屋的土地使用权和对该房屋添建后的房屋所有权的过户登记，领取了该房屋的有关权利证书，且梁振锋对该房屋使用居住了多年;况且有关行政职能部门对张少妮母亲高桂兰信访答复明确该房屋的土地使用权转让给梁振锋的转让手续合法，买卖房屋已交付和转户登记。故此，张少妮的父亲张广庆与石家亮的房屋买卖行为是有效的，随后该房屋的第二次和第三次房屋买卖行为也属有效的。综述，张少妮起诉要求确认梁振锋与张广庆买卖土地使用权和房屋的行为属无效买卖的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，属理据不足，对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回张少妮的诉讼请求。张少妮不服判决并提起上诉，肇庆市中级人民法院于2010年4月13日作出（2010）肇中法民终字第321号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2010年12月29日，张少妮提出信访反映其父张广庆原有房地产在其病故后被他人非法转让的问题。怀集县纪委信访室经调查后，于2011年3月17日作出《关于张少妮反映其已病故父亲房地产被非法转让问题的调查报告》，该调查报告经查，张少妮父亲张广庆在1994年至1996年期间曾患有××，并于1997年5月因病死亡等。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，案件争议的焦点为：本案是否超过诉讼时效与案涉张广庆、石家亮签订的《买卖房屋协议书》是否有效。关于诉讼时效的问题，我国只有债权请求权才适用诉讼时效期间的规定，而张少妮在本案中起诉的请求是确认张广庆与石家亮签订的《买卖房屋协议书》无效，该请求并不适用诉讼时效期间的规定，故石家亮、梁柳锋及陈仕威关于本案起诉已超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉张广庆与石家亮签订的《买卖房屋协议书》是否有效的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。从本案查明的事实看，之前张少妮起诉被告梁柳锋、第三人石家亮、陈仕威房屋买卖合同纠纷一案中，该案生效的（2009）怀民初字第345号民事判决作为争议事实已认定了张广庆与石家亮买卖房屋的行为是双方的真实意思表示，该买卖房屋行为有效，其实质上也认定了双方签订的《买卖房屋协议书》有效的事实。本案中，张少妮以怀集县纪委信访室出具的《关于张少妮反映其已病故父亲房地产被非法转让问题的调查报告》中“经查，张少妮父亲张广庆在1994年至1996年期间曾患有××”的记载证明张广庆患有××，属于无民事行为能力人，主张张广庆与石家亮在上述期间签订的《买卖房屋协议书》无效。对该调查报告能否作为认定张广庆在1994年至1996年患有××的依据，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。根据上述规定，怀集县纪委信访室在其职权范围内依职权制作的调查报告性质上属于公文书证，但对公民是否患有精神的认定属于医疗机构、司法鉴定机构的职能，怀集县纪委信访室无权认定。因此，怀集县纪委信访室超越职权制作的调查报告所载明“张广庆在1994年至1996年患有××”的事实不具有公文书证的法律效力，该调查报告不能反映张广庆患有××的客观真实情况，不能作为认定张广庆在上述期间患有××的依据，因此，张少妮在无其他相关证据佐证张广庆患有××的情况下，仅以怀集县纪委信访室出具的案涉调查报告主张张广庆患有××理据不足，本院不予采信。此外，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”其立法目的是为了保护抵押权人的利益不受侵害，本案中，张少妮并无证据证明房屋抵押权人的利益受到损害，故其以未通知抵押权人为由主张合同无效，本院不予支持。综上，张少妮本案中请求确认张广庆与石家亮于1994年4月20日签订的《买卖房屋协议书》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张少妮的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由张少妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 阳二〇一九年九月十三日书记员 陈继玲