贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初1467号原告：吴邦瑜，女，1992年12月25日生，布依族，贵州省盘县人，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：尹习祥，肖专，贵州中创联事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州建臣房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市平坝区鼓楼办事处中山东路，统一社会信用代码：915204215519236370。法定代表人：张志，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙祖阳，贵州可贞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-2区第1栋（1）1单元33层12号房{花果园社区}，统一社会信用代码：91520102MA6EG1YL9R。法定代表人：邓涛，职务：执行董事。原告吴邦瑜与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司、贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法由本院审判员李洪波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人尹习祥、肖专，被告贵州建臣房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人孙祖阳到庭参加诉讼，被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。原告吴邦瑜提出诉讼请求：1.依法判令解除原告吴邦瑜与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司2018年8月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0111）。2.依法判令被告贵州建臣房地产开发有限责任公司在三个工作日内返还原告吴邦瑜支付的购房首付款115656元、维修基金4513.00元、团购款50000.00元。3.依法判令被告贵州建臣房地产开发有限责任公司以原告已交款项总额170169.00元为基数，从2018年8月17日起按银行同期贷款利率计算至实际履行日止的违约责任。4.依法判令被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司对团购款50000.00元承当连带责任。5.案件受理费由二被告承担。事实与理由：被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司对外宣称，可交5万元抵10万元团购被告贵州建臣房地产开发有限责任公司位于平坝××××村乐平商业中心商铺，“即买即收益”，即该商铺包租10年，每年按合同价5%保底收益。后原告吴邦瑜在被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司诱导宣传下，于2018年6月22日在该公司交付认定款1万元，2018年7月6日补付团购款4万元用于购买乐平商业中心1层86号房。2018年8月17日，原告吴邦瑜与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0111）及补充协议。该合同第三条约定“买受人购买的商品房为……第1层86号房房号为1-86。”合同第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款(货币单位为人民币)1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23215.64元，总价款(小写)25656元，(大写)贰拾贰万伍任陆佰伍拾陆元整。”第八条付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。……3贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(小写)计115656元，余款(小写)11000元以［银行按揭］支付。”合同签订后，原告吴邦瑜按照合同约定，支付乐平商业中心房号为1-86号房商品房首付款115656.00元，同时交了4513.00元购房维修基金。加之团购费，原告吴邦瑜为乐平商业中心房号为1-86号房商品房共计支付170169.00元费用。依照《商品房买卖合同》第八条约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起/日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第(1)种方式:(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2)买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。被告贵州建臣房地产开发有限责任公司在收取首付款等款项后，没有按照合同约定协助办理贷款事宜，也没有交付房屋。原告吴邦瑜多次找被告贵州建臣房地产开发有限责任公司协商，要求协助处理贷款等事宜，均没有得到有效处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为维护原告的合法权益，惩处被告的不诚信行为，特诉至贵院，请支持原告诉求。原告提供了企业信息公司报告、身份证、收据、商品房买卖合同、快递单、补助及出售协议、乐平商业中心商铺委托经营管理协议、平坝鼎立村镇银行零售业务凭证、微信记录、电话录音等证据用以支持其主张。被告贵州建臣房地产开发有限责任公司辩称：（一）原告方不享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九章的规定，在买卖合同法律关系项下，买受人负有的基本义务是向出卖人支付价款。本案中，《商品房买卖合同》第八条对此作了约定：原告除支付首付款之外，剩余价款采用向银行申请按揭借款的方式完成支付。由此可见，向银行借款是双方约定，并由买受人向银行申请。银行与买受人之间的借款合同关系是另一民事法律关系。银行是否同意借款，是银行的独立权利。如银行同意，则该法律关系设立，否则未设立。第一，从《商品房买卖合同》第八条约定的内容看：1、办理按揭的目的是满足买受人向出卖人支付价款，完成其支付房价款的义务。因此，办理按揭本身就是买受人的义务。2、原告将申请办理按揭贷款的资料交给被告，并没有约定被告有协助原告办理银行按揭贷款的义务。3、退一步说，即便被告有协助原告办理银行按揭贷款的义务。该义务的履行，仅仅是为了原告完成付款义务而存在的协助、帮助义务，不利后果应由主义务人即买受人承担。第二、当原告未能获得（或未足额获得）银行借款时，原告仍然负有向被告支付剩余价款的义务。否则，被告作为出卖人，有权解除合同。“如因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择一下第（1）种方式：（1）合同继续履行。”。可见，上述约定，恰恰赋予了被告的合同解除权，而没有是赋予原告回头解除权。（二）是否交房的问题。本案所涉商品房早已具备交房条件。至于原告不收房，责任不在被告。亦或者是，被告拒绝向原告交房。但是，在此原告作为买受人未完成支付价款的义务的情形下，被告作为出卖人拒绝交房，也是在行使《中华人民共和国合同法》第67条规定的不安抗辩权，并无不妥。（三）无证据证明原告将资料交给被告。庭审中，原告虽向审判庭提交了余密、方磊、张竹等人的录音（“录音”系逾期举证，且不具有真实性、关联性）、微信记录等，但是，这些人根本不是被告员工，更不是被告的委托代理人。另外，其“证据”内容中所示“时代广场”与本案也无关。可见，这些所谓“证据”均不具有真实性、关联性，因此不能作为定案依据。因此，原告未能有效完成证明已将资料交给了被告的举证义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告应承担由此产生的不利后果。另，原告未举证证明被告在销售“乐平商业中心”过程中，存在虚假宣传。即使本案所涉《商品房买卖合同》被依法解除，也不应由被告承担退还维修基（资）金、团购款义务。1、根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金是缴存到房产管理行政主管部门的，商品房的出卖人仅是代收代缴。具体到本案，原告所交的维修资金4513元，已经于2018年9月25日缴存到安顺市××区房产事业管理局房屋大修维修基金银行专户。2、被告没有收取过原告的“团购款”50000元。关于首付款问题，原告没有实际履行向被告支付110000余元的义务。关于原告向被告借款事宜，系另一法律关系，被告将另案主张权利。综上，被告认为，原告不享有本案所涉《商品房买卖合同》的解除权，享有解除权的恰恰是被告。导致原告未能获得银行按揭贷款的原因不在于被告，其不利后果不应由被告承担。因此，被告建议审判庭本着维护交易的稳定、维护市场稳定的原则，依法判决驳回原告诉讼请求。被告提供了单位现金存款业务凭证、中国银联签购单等证据用以支持其主张。被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，也未在举证期限内提供证据材料。根据原、被告双方的陈述及提供的证据，本院审理查明事实如下：2018年8月17日，原告吴邦瑜与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告被告贵州建臣房地产开发有限责任公司承建的平坝区乐平镇乐平村乐平商业中心商品房，1层86号房，建筑面积为15.27平方米，套内面积为9.72平方米，计价方式为按套内建筑面积每平方米23215.64元计算，总金额为225656元；付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。为买受人以银行按揭方式付款，应予本合同签订之日向出卖人交房首期房款115656元，余款110000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起/内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后/内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起/日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后/日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日支付不足款项，逾期，任何一方均可以单方解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。同时，原告与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定了出卖人交房时间为2018年12月31日，但只约定买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付房款115656元。同时查明：2018年7月6日原告吴邦瑜与贵州时代恒瑞企业管理有限责任公司签订了《补助及出售协议》，同日，原告与深圳市致远商业管理有限公司签订《乐平商业中心商铺委托经营管理协议》，合同中约定“甲方理解贵安时代广场商业项目不是一个独立的店铺来作为集中的百货或市场……对所购商铺进行统一管理”。2018年8月17日，原告与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订借款协议。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币60000元。被告贵州建臣房地产开发有限责任公司于2018年8月17日收取原告首付款115656元，购房维修基金4513元，并出具收据。被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司于2018年6月22日首期认定款10000元，补团购款40000元，并出具收据。另查明，被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司系被告贵州建臣房地产开发有限责任公司销售乐平商业中心商铺合作方。原告已向被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司工作人员方磊递交了办理银行按揭贷款资料，事后也与被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司工作人员张竹进行沟通，但至今协商无果。上述事实有原、被告的法庭陈述，原、被告提供的企业信息公司报告、身份证、收据、商品房买卖合同、快递单、补助及出售协议、乐平商业中心商铺委托经营管理协议、平坝鼎立村镇银行零售业务凭证、微信记录、电话录音、单位现金存款业务凭证、中国银联签购单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告贵州建臣房地产开发有限责任公司是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，其依法将其开发建设的商品房（商铺）向原告出售，原告支付了首期购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。根据双方合同约定，原告已向被告支付115656元购房首付款，尚有110000元依约定应办理银行按揭贷款，但原告方将贷款资料交予被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司后，至今未能成功办理银行按揭。原告主张此次购房未能成功办理银行按揭贷款是被告贵州建臣房地产开发有限责任公司未能将贷款资料交由合作银行，被告贵州建臣房地产开发有限责任公司抗辩系原告方未能将贷款资料将给被告方，未能成功办理银行按揭不是被告方原因。在被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司收到原告贷款资料后未能成功办理按揭的原因二被告均未举证证明和进行说明，被告贵州建臣房地产开发有限责任公司称未收到原告贷款资料，并抗辩“贵安时代广场”与本案购房的“乐平商业中心”无关，但在原告与被告合作方案外人深圳市致远商业管理有限公司签订的“乐平商业中心商铺委托经营管理协议》中却有约定，根据合同约定来看“贵安时代广场”与“乐平商业中心”是同一区域，故对于被告抗辩“贵安时代广场”与“乐平商业中心”无关及对原告方与微信名为“时代广场方磊”、“A张竹新时代广场”的微信记录的抗辩理由，本院不予采纳。本院认为，被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司作为被告贵州建臣房地产开发有限责任公司合作的销售商，原告将贷款资料交予被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司，应视为原告已移交贷款资料，至于二被告之间如何移交购房资料并不影响原告方已移交贷款资料的事实，故对于被告贵州建臣房地产开发有限责任公司抗辩原告方未移交贷款资料的理由不予采纳。被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司收到原告贷款资料后未能移交给被告贵州建臣房地产开发有限责任公司或向办理贷款的指定银行移交原告方贷款资料，根据原告与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》约定，买受人应将贷款资料交予出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后/日前往指定地点办理贷款相关手续，但原告向被告交付贷款资料后被告未能按照合同约定履行其义务，导致原告方至今未能办理银行按揭，且二被告均未举证系原告原因未能成功银行按揭，且被告贵州建臣房地产开发有限责任公司抗辩未收到原告方贷款资料，故应视为出卖人的原因导致购买人未能办理银行按揭。因此原告方未能办理贷款应归于因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的类别。故根据《商品房买卖合同》第八条约定：买受人可以选择（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，但至今原被告未能协商一致，原告选择解除合同，根据合同约定，因出卖人原因的，买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案原告至今未能办理按揭贷款，距离签订合同已有一年的期限，且也超过了合同约定的2018年12月31日交付房屋时间，已具备了办理按揭贷款的合理期间，且庭审过程中，被告方也未能确定是否能协助原告成功办理银行按揭贷款，如果继续要求原告方维持合同的原有效力，继续要求原告方办理银行按揭或用其他方式支付房款，则加重了原告方的付款义务，且是否能成功办理银行按揭还涉及案外人即与被告方合作银行是否愿意审批通过。故此，原告方未能成功办理按揭贷款，且双方也未签订其他付款的补充协议约定其他替代性履行方式，购房者可以主张解除合同，并要求被告贵州建臣房地产开发有限责任公司返还其收取的购房首付款115656元及维修基金4513元及根据合同约定支付同期贷款利息。关于被告贵州建臣房地产开发有限责任公司抗辩维修基金只是代收且交予安顺市××区房产事业管理局房屋大修维修基金银行抗辩，维修基金4513元系被告被告贵州建臣房地产开发有限责任公司收取，解除合同后也应退还，至于被告是否向其他部门缴纳，系另一法律关系，且被告方也未提交相关税务发票。其次关于原告与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司签订的借款协议，不属于本案审理范围，本案不予处理。关于原告要求被告贵州建臣房地产开发有限责任公司返还团购款50000元及承担违约责任，贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司对团购款50000元承担连带责任的诉请，该笔团购款系被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司收取，原告方并未举证证明被告贵州建臣房地产开发有限责任公司负有连带责任的相关证据，故团购款只由被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司收取予以退还，对于原告要求被告贵州建臣房地产开发有限责任公司负连带责任诉请不予支持。本案原告只要求被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司对50000元的承担连带责任，未对其主张利息违约责任，故被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司应返还50000元的团购款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、九十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定判决如下：一、原告吴邦瑜与被告贵州建臣房地产开发有限责任公司于2018年8月17日就平坝区乐平镇乐平村乐平商业中心商品房1层86号房房屋签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告贵州建臣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴邦瑜因购房支出的购房首付款115656元，维修基金4513元。三、被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴邦瑜因购房支出的购房团购款50000元。四、被告贵州建臣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告利息（具体包括：115656元首付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月17日起至结清之日止；2.以4513元房屋维修基金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月17日起至结清之日止）。五、驳回原告吴邦瑜其他诉讼请求。案件受理费3704元，减半收取计1852元，由被告贵州建臣房地产开发有限责任公司1082元，被告贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司承担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳本诉上诉费3704元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  李洪波二〇一九年九月五日法官助理王菊书记员方俊附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。