湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2033号 原告：文小聪，女。 委托诉讼代理人：韩琪，男。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：刘昌盛，男。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 原告文小聪与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告文小聪及其委托诉讼代理人韩琪，被告宜章大汉公司的委托诉讼代理人刘昌盛、曾建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文小聪向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街10幢1层102号商铺违约金184364元；二、判令被告向原告支付2016年1月31日至2019年6月13日的逾期交付大汉风情商业街8幢3层302号房违约金205309元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章大汉风情商业街10幢1层102号房商铺。2015年4月2日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章大汉风情商业街8幢3层302号住宅房，合同中对房屋总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定一次性付清了购房款，但被告未按约定在2016年1月31日前将原告购买的房屋交付给原告，也未向原告出示任何的商品房验收合格证明文件。直至2019年6月13日被告才以书面通知的方式通知原告收房。原告及其他业主在2017年11月向被告提交《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，要求被告按合同约定赔偿所有业主违约金，被告书面回复称其于2016年1月31日前已完成验收合格。实际上被告出售给原告的房屋直至2017年4月20日才竣工，被告在约定的交付日期未达到交付条件，被告违反约定未将房屋交付使用，其行为已构成违约。原告在2018年7月23日和2018年9月18日多次致电被告宜章大汉风情商业街的莫锋东，要求被告赔偿因未按时交楼的违约金，当时莫锋东答应会处理并给予赔付违约金，但至今未赔付。据此，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宜章大汉公司辩称：一、案涉房屋未按期交房是因为宜章县人民政府要求答辩人进行统一招商经营，以促进商业化推广所造成。合同约定答辩人于2016年1月31日前将案涉房屋验收合格交付原告使用，但在合同履行中，答辩人根据宜章县人民政府将大汉风情商业街统一招商经营管理的要求，于2015年8月向所有商铺业主推出了《合同补充协议》和《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，对商铺交付条件作了变更，即由答辩人接受所有业主的委托对商铺进行统一招商租赁经营，合作期限从2016年1月1日至2019年1月1日。大多数商铺业主都签订了委托租赁协议，但因原告等部分业主不同意招租，导致招商方案没有履行，答辩人为此也损失巨大。二、本案违约金的确认。案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，系因政府要求统一招商的经营行为才导致改变了交房方式和时间，部分业主（包括原告）没有履行交房手续，故责任不在答辩人，而且，答辩人在委托租赁活动中也遭受巨大损失。就算答辩人有些违约，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当按同期同地段房屋租金进行损失认定，依法确认违约金不超过租金损失的30％额度以下为宜。 经审理查明，2014年10月18日，原告文小聪与被告宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告文小聪购买被告宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街10幢1层102号商铺，房屋价款828602元，原告文小聪于2016年4月27日付清了购房款。对于交房期限，该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，按照本合同约定的商品房交付标准，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2015年4月2日，原告文小聪与被告宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街8幢3层302号住宅房，房屋价款334108元，原告文小聪于2016年4月27日付清了购房款。对于交房期限，该合同第十条约定，出卖人应当在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，按照本合同约定的商品房交付标准，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 涉案房产于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。被告宜章大汉公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，向原告履行交房手续。2017年11月20日，宜章大汉风情商业街业主向被告宜章大汉公司递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告中提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张。2019年6月13日，被告宜章大汉公司书面通知原告文小聪交房。 另查明，被告宜章大汉公司系经核准登记的有限责任公司，成立于2012年11月12日，经营范围为城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售等。宜章大汉风情商业街是宜章大汉公司开发建设的项目。案涉房屋同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%。 本案审理中，被告抗辩原告主张的逾期交房违约金过高，应按同期同地段的房屋租金标准计算违约金。但未提供证据证明同期同地段门面租金标准的证据。 上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、建设工程竣工验收报告、交房通知、《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》、对《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》的回复、9栋118号商铺和10栋103号商铺《大汉风情商业街业主委托租赁协议》、未租商铺租金收益兑现统计表、（2019）湘10民终2260号民事判决等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本院经审查，将本案的争议焦点确定如下： 一、被告宜章大汉公司是否存在逾期交房违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。原告文小聪认为被告宜章大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。被告宜章大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，系因政府要求统一招商的经营行为才导致改变了交房方式和时间，没有履行交房手续的责任不在被告宜章大汉公司。本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，本院认定该时间为案涉商铺交付时间。原告文小聪主张被告宜章大汉公司于2019年6月13日住宅房屋交房，与事实不符，本院不予支持。据此，本院认定被告宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。原告文小聪请求支付2017年4月20日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。 二、涉案违约金计算标准。原、被告签订《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为按日支付已交房价款的万分之五。从合同约定的交房日2016年1月31日计算至2017年4月20日，按合同约定标准计算，逾期交房违约金为258702.98元（1162710元×0.0005×445天）。被告宜章大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据；原告文小聪也未提供证据证明被告宜章大汉公司违约造成的实际损失具体数额，但案涉房屋同期在银行按揭贷款年利率为6.75%，合同约定的违约金高于原告文小聪实际利息损失的30%，违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情将违约金标准调整为以已付房款为基数，按照银行贷款年利率6.75%的基础上上浮30%确定被告宜章大汉公司应支付的违约金，故2016年1月31日至2017年4月20日的违约金为124460.94元（1162710元×8.78%÷365×445天），原告文小聪诉请的逾期交房违约金389673元，本院予以部分支持124460.94元，超出部分不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章大汉城镇建设有限公司在本判决生效后十日内支付原告文小聪逾期交房违约金124460.94元； 二、驳回原告文小聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理7145元，减半收取计3573元，由原告文小聪负担2178元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担1395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  薛革平 二〇一九年九月三十日 书记员  曹启婷 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。