云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初540号原告：李向荣，男，1963年6月20日生，彝族，大专文化，云南省大姚县人，云南省大姚县人民银行职工，住云南省大姚县。原告：车向珍，女，1963年8月20日生，彝族，大学本科文化，云南省大姚县人，楚雄州农业银行退休职工，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。原告：李勇治，男，1989年1月14日生，彝族，大学本科文化，云南省大姚县人，云南省大姚县农村信用社职工，户籍地云南省大姚县，现住云南省楚雄市。三原告共同委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路100号4楼，统一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路155号北浦伟业广场4幢5楼，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告车向珍、李勇治及其委托诉讼代理人字连芹，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人鲁成海，第三人楚雄百川伟业置业有限公司的委托诉讼代理人李金艳到庭参加诉讼。2019年4月12日，原告李向荣、车向珍、李勇治向本院申请庭外和解，本案依法于2019年4月12日暂停审限，于2019年9月5日恢复。本案现已审理终结。原告李向荣、车向珍、李勇治向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商业用房委托经营管理合同》；二、被告立即搬离涉案房屋并将房屋返还原告；三、判令被告支付原告自2018年1月17日至2019年1月17日的租金43453.33元（226.91元/月/㎡×19.28㎡×12个月－9044.56元），并继续支付自2019年1月18日起至实际返还商铺时止的租金；四、判令被告支付原告自2018年1月17日至2019年2月14日止的违约金10315.83元（226.91元/月/㎡×19.28㎡×12个月×0.5‰×393天），并继续支付自2019年2月15日起至实际返还商铺时止的违约金；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，三原告向第三人楚雄百川伟业置业有限公司购买位于北浦伟业广场的C区1054号商铺，并签订《商品房购销合同》；商铺实际面积为19.28平方米，总价款为545983元。同日，三原告与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，将商铺委托被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营管理；合同约定：原告将北浦伟业广场的C区1054号商铺委托给被告经营管理，委托经营管理期限为十年，自2015年1月17日至2025年1月16日，合同期限内，被告每月按建筑面积向原告支付费用：1、第一年至第三年为39.7元/㎡；2、第四年至第六年为226.91元/㎡；3、第七年至第九年为255.27元/㎡；4、第十年为283.64元/㎡。被告按季度向原告支付费用，每季度首月1日至10日，被告将前一季度的租金转入双方共同指定的账户。另外，原、被告与第三人共同约定，第一年至第三年的费用用于抵扣购房款，实际支付租金的日期为商铺对应的租赁期限的第四年，由被告支付给原告。合同签订后，被告仅按照合同约定向原告支付租金9044.56元，其余租金被告拒不支付。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司辩称，请求依法驳回原告关于解除合同及违约金的诉讼请求。一、被告认可没有按照《委托经营管理合同》的约定向原告支付租金的事实，但原、被告签订的《委托经营管理合同》不具备解除条件。被告没有按约支付租金是因为近几年经济发展缓慢，实体经济受到很大冲击，导致商铺空置率偏高且出租的租金较低。被告已经在积极对商业模式及形态进行调整，对商圈进行改造并积极引入商家。目前，本案所涉商铺由斐乐服饰有限公司在使用。经营管理出现困难后，被告曾多次与原告协商租金调整事宜，但因意见分歧较大而未达成一致意见。被告并非不愿支付租金，且于2018年7、8月份两次向原告支付了2018年一季度的租金9044.56元。第一季度自1月17日至4月17日应付租金共计11145.32元，扣除税款2100.76元后，实付租金为9044.56元。对于差欠的租金，被告正在积极招商，待经济形势好转后再支付给原告。二、原、被告签订的《委托经营管理合同》约定，合同期限为十年，原告不得在合同履行期限内单方解除合同。现被告仅欠付半年的租金，原告就要求解除合同，不符合合同目的不能实现的情形，而且被告并非故意拒付租金，系因经营困难而难以支付租金。另外，原告除了租金损失外并无其他损失，而违约金主要用于弥补守约方的损失，故原告已经主张了租金损失，其关于违约金的诉讼请求不应得到支持。三、原告所有的商铺现由斐乐服饰有限公司占有使用，且被告与斐乐服饰有限公司之间的租赁合同尚在履行期，如果解除本案委托经营管理合同，将导致被告无法履行与斐乐服饰有限公司签订的租赁合同，给各方造成经济损失，故本案《委托经营管理合同》不宜解除。第三人楚雄百川伟业置业有限公司述称，第三人作为房地产开发商，将建盖好的商铺交付给原告后，原告再将商铺委托被告进行经营管理与第三人无关。根据合同相对性，在委托经营管理过程中，第三人没有在合同上签过字，因此本案诉讼与第三人无关，不应把楚雄百川伟业置业有限公司列为本案的第三人。原告李向荣、车向珍、李勇治为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件；2.被告企业信用信息公示报告；3.企业信用信息公示报告；4.《商品房购销合同》；5.《商业用房委托经营管理合同》；6.卡交易对帐单；7.“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1.《商业用房委托经营管理合同》；2.《联销合同》。第三人楚雄百川伟业置业有限公司未向本院提交证据以证明其陈述。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告、第三人对三原告提交的证据1、2、3、4无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告提交的证据5，能证明原告李向荣、车向珍、李勇治于2013年11月22日与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，将涉案房屋出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营的事实，本院予以采信；证据6，能证明被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于2018年7月11日、8月29日向原告李向荣、车向珍、李勇治支付租金共计9044.56元的事实，本院予以采信；证据7，系被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与第三人楚雄百川伟业置业有限公司单方制作，且无其他证据证明原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司就租金调整一事协商一致，故本院不予采信。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司提交的证据1，与原告李向荣、车向珍、李勇治提交的证据5一致，本院予以采信；证据2，能证明被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将涉案房屋转租给案外人斐乐服饰有限公司经营的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年11月22日，原告李向荣、车向珍、李勇治与第三人楚雄百川伟业置业有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场C区C1054号商铺，参考套内建筑面积12.29㎡，建筑面积（产权登记面积）19.28㎡。2013年11月22日，原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，将该商铺出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营，建筑面积19.28㎡；合同约定：委托经营管理期限为十年，自2015年1月17日至2025年1月16日，委托投资经营管理期限内，本合同不可撤销；被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司每月按建筑面积向原告李向荣、车向珍、李勇治支付费用（税前）：1.第一年至第三年为39.7元/㎡；2.第四年至第六年为226.91元/㎡；3.第七年至第九年为255.27元/㎡；4.第十年为283.64元/㎡。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司按季度向原告李向荣、车向珍、李勇治支付费用，每季度首月1日至10日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将前一季度的费用转入双方共同认定的账户。被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司无正当理由逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告李向荣、车向珍、李勇治支付违约金。另外，根据原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司、第三人楚雄百川伟业置业有限公司共同约定，上述第一年至第三年的费用用于抵扣原告李向荣、车向珍、李勇治购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场C区C1054号商铺的价款。原告李向荣、车向珍、李勇治与第三人楚雄百川伟业置业有限公司对双方签订的商品房购销合同进行登记备案，对涉案房屋进行交接。2018年7月11日、8月29日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司两次向原告李向荣、车向珍、李勇治支付租金共计9044.56元。2018年11月1日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将涉案房屋转租给案外人斐乐服饰有限公司用于经营至今。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为:原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》是否应当解除。本案中，原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对双方签订的《商业用房委托经营管理合同》均无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于2013年11月22日签订的《商业用房委托经营管理合同》合法有效。关于合同解除。第一，因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按照合同约定足额向原告李向荣、车向珍、李勇治支付2018年1月17日至2019年1月17日期间的租金，故本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约，且其违约行为已严重影响本案合同目的的实现。第二，原告李向荣、车向珍、李勇治在被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约后并未与其协商一致解除本案合同，在案证据亦不能证明本案合同履行过程中发生了双方在签订本案合同时明确约定的合同解除事由。第三，虽然原告李向荣、车向珍、李勇治作为业主对其购买的产权式商铺享有专有部分所有权，但其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订本案合同的目的仅在于通过被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司对产权式商铺的经营管理而盈利，鉴于产权式商铺的物理特性即物理空间上难以明确区分及经营特性即经营管理上的整体性和不可分性，本院认定包括原告李向荣、车向珍、李勇治在内的全体业主签订商业用房委托经营管理合同的经济目的得以实现均依赖于产权式商铺的整体经营管理。第四，虽然被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司未按时支付租金的行为，已严重影响原告李向荣、车向珍、李勇治签订本案合同目的的实现，但如果原告李向荣、车向珍、李勇治解除本案合同并收回其购买的商铺，不仅会致使其合同目的不能实现，也会损害包括原告李向荣、车向珍、李勇治在内的全体业主的整体经济利益。综上，鉴于原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》的经济目的，衡量继续或终止履行本案合同对原告李向荣、车向珍、李勇治的利益及全体业主整体经济利益的影响，并基于维持产权式商铺整体经营模式、维护包括原告李向荣、车向珍、李勇治在内的全体业主利益的考虑，对于原告李向荣、车向珍、李勇治关于解除其与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》，并由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任。合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方应当按照该约定向违约方主张权利。第一，因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约，本院认定在扣除其已支付的9044.56元租金后，其尚需向原告李向荣、车向珍、李勇治支付2018年1月17日至2019年1月17日的租金43453.33元（226.91元/月/㎡×19.28㎡×12个月-9044.56元）。第二，虽然原告李向荣、车向珍、李勇治与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订的《商业用房委托经营管理合同》对违约金计算标准有明确约定，但根据商业用房委托经营管理合同关于租金标准、支付方式及期限的约定，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的违约情形及租金支付情况，并结合原告李向荣、车向珍、李勇治因被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司欠付租金而遭受的损失情况，本院认定被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司应当向原告李向荣、车向珍、李勇治支付2018年度的违约金为1233.74元。第三人楚雄百川伟业置业有限公司并非商业用房委托经营管理合同的主体，其在本案中不承担支付租金及违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李向荣、车向珍、李勇治支付2018年度的租金43453.33元;二、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李向荣、车向珍、李勇治支付截至2019年2月14日的2018年度的违约金1233.74元；三、驳回原告李向荣、车向珍、李勇治的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计572元，由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一九年九月十日书记员 王敏敏