北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22250号原告：于玲玲，女，1987年4月30日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：岳士明，男，1987年6月21日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告委托代理人：杨苗苗，北京市华品律师事务所律师。被告：陈春静，女，1986年2月18日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，公民身份号码×××。被告：杨晓凯，男，1987年7月24日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，公民身份号码×××。原告于玲玲、岳士明与被告陈春静、杨晓凯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于玲玲、岳士明之委托诉讼代理人杨苗苗，被告陈春静、杨晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于玲玲、岳士明向本院提出诉讼请求：1.被告连带赔偿违约金239759.56元，计算方法为契税10285.71元，印花税5元，个人所得税51897.42元，教育费附加1542.86元，地方教育附加1028.57元，增值税51428.57元，城市维护建设税2571.43元，中介费13000元，律师费8000元，借款利息10万元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：因原告购买被告位于顺义区×镇×小区×的房屋一套，面积63.58平方米，价款108万元。于玲玲与陈春静2016年5月11日签订了《北京市房屋买卖合同》。合同签订后，在履行过程中，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，在多次协商无果的情况下，原告只能于2017年4月诉至法院解决。因起诉时考虑到孩子马上要上学，房屋需尽快过户为孩子落户口，故原告只起诉被告继续履行合同。后经顺义区人民法院于2018年3月30日作出判决，判令被告需在判决生效后七日内协助原告办理过户手续，同时判令原告在判决生效后七日内一次性支付被告剩余购房款63万元。判决作出后，原告已无法办理银行贷款，只得通过借贷按时支付剩余购房款。但被告依然拒不履行生效判决，原告只得申请法院强制执行，于2018年5月16日才得以过户。原告认为，在合同正常履行的情况下，其二人本可以通过贷款的方式支付剩余房款，但因为被告的违约行为，导致其必须在极短时间内向被告支付63万元，因此不得不通过借贷的方式凑齐款项。被告的违约行为给原告造成较大经济损失，并对原告生活造成较大影响。根据合同约定，原告本可以向被告主张110万元左右违约金，但本着行为和后果对等的原则，原告主动放弃追索高额违约金的权利，只要求原告赔偿诉讼请求中列明的违约金。综上所述，被告的违约行为，违背了诚实信用原则，违反了《合同法》的相关规定以及双方签订的合同条款，理应承担违约责任。原告特诉至法院，请求人民法院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告陈春静、杨晓凯辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，因为房本迟迟没有下来，我方无法进行办理过户手续。第二，房本是在原告起诉我方的过程中发放的，发放日期为2017年6月2日。第三，我方有与一审时律师的签约书。第四，我方于2018年4月2日收到法院判决书。第五，法院作出判决后，有15天上诉期，我和爱人商量后，决定不上诉了。第六，原告与我方协商，同时进行办理过户手续。第七，判决如下，生效七日内原告一次性支付我方剩余的购房款63万元。第八，实时收到615480元，剩余14520元，付款中扣除案件受理费部分。第九，2018年4月20日办理当天，我先配合原告办理手续，之后，原告才给我尾款615480元。第十，我配合原告办理手续，原告给我钱，至于原告的钱怎么来的，我管不着，也与我无关，买房给钱天经地义。第十一，在法院判决的期限内，我开始配合原告办理后续过户手续。第十二，过户手续和过程是国家规定的，不是我方决定的，需要时间，我得按程序办理。最后请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：在（2017）京0113民初6305号原告于玲玲、岳士明诉被告陈春静、杨晓凯房屋买卖合同纠纷一案中，原告于玲玲、岳士明诉请法院判令：1.确认2016年5月11日房屋买卖合同有效；2.陈春静、杨晓凯协助原告办理将北京市顺义区×镇×小区×号楼房过户到原告名下的过户手续。该案中，被告陈春静、杨晓凯辩称基于种种原因，不同意卖房。在（2017）京0113民初6305号一案中，经本院审理查明：出卖人（甲方）陈春静与买受人于玲玲2016年5月11日签订《北京市房屋买卖合同》，约定：……第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，房屋坐落为：北京市顺义区×小区×号楼×单元×号……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证号为：京顺国用（2011）出字第××××号……所有权证登记日期为2012年11月20日，填发单位为北京天正华特房地产开发有限公司。……（三）……该房屋已经设定抵押，抵押权人为陈春静……第三条成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1080000元……（二）付款1.乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币50000元……2.乙方采用以下第B种方式购买此房……B.乙方为银行商业贷款购买该房产，拟定贷款人民币金额为630000元，甲乙双方应在合同签署后个工作日内进行银行贷款面签，除贷款申请额之外的剩余全部房款即购房首付款，由甲乙双方协商于日前支付完成。贷款部分的房屋尾款按银行规定支付。……3.甲乙双方协商一致，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，或虽经批准贷款，但所获得贷款数额不足拟定贷款金额，乙方应于获得银行审批结果之日起个工作日内，按照以下按第B种方式予以解决：B、乙方继续申请其他银行贷款，直到贷款批准，在此期间所发生的费用由乙方承担。……第五条房屋交付……2.乙方贷款购买该房产，甲乙双方应在甲方收到全部尾款之日（贷款机构签发的乙方贷款发放日）起/个工作日内办理完毕该房产的交接手续……第九条权属转移登记1.甲乙双方同意丙方为其办理网签手续，以便办理贷款及权属转移登记手续。2.甲乙双方同意自本合同签订之日起/日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。……第十三条补充协议条款1.甲乙双方协商一致等房本下发至甲方手中一周内开始办理后期手续。2.甲乙双方协商首付款支付日期为2016年6月8号之前交齐，首付款450000元整。3.钥匙为2016年8月1号交齐。甲方（签章）陈春静（签字按手印）。乙方（签章）于玲玲（签字按手印）。丙方：北京顺兴达房地产经纪有限公司（加盖印章）……签约时间：2016年5月11日。二原告系夫妻关系。二被告系夫妻关系。关于剩余购房款的给付，原告表示其具备给付能力，并表示希望用公积金贷款的方式给付。被告反驳称：（1）不同意配合原告办理贷款；（2）根据涉诉《北京市房屋买卖合同》第三条第二款B，约定的是商业贷款，没有约定贷款的时间和贷款申请不下来怎么办；（3）涉诉《北京市房屋买卖合同》不具备履行条件，是草签合同；（4）如果原告同意退我们房，我方至多同意给原告20万元的补偿。在被告不同意协助办理贷款的情况下，关于如何履行继续支付购房款的义务，原告于2018年1月16日的庭审中表示：（1）可以在10天内给付被告10万元购房款；（2）希望被告协助原告办理公积金贷款手续，原告符合公积金贷款条件。在（2017）京0113民初6305号一案中，本院认为:虽然《北京市房屋买卖合同》签订时陈春静并未取得涉诉房屋的不动产权证书，但涉诉房屋现在已经登记在陈春静名下。不动产权证书取得时间在后并不影响陈春静签订涉诉《北京市房屋买卖合同》。在《北京市房屋买卖合同》履行过程中，于玲玲爱人岳士明、陈春静爱人杨晓凯均有积极参与合同履行的行为，均以其行为表明对《北京市房屋买卖合同》的认可和加入，均应与其爱人共同享有、承担《北京市房屋买卖合同》的权利、义务。陈春静、于玲玲之间的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。首付款的给付时间晚于涉诉《北京市房屋买卖合同》的约定时间。但根据原告出示的录音等证据，首付款给付时间的推迟是在原、被告双方口头协商的范围内。之后，陈春静于2016年8月底将涉诉房屋交付原告。故关于首付款的给付，原告并无违约。被告提出其因无充足的居住条件而不同意出售涉诉房屋，但涉诉《北京市房屋买卖合同》签订的合同目的为收到房款。在原告收入稳定的情况下，被告并无充分证据证明其合同目的不能实现。被告没有通过银行发放贷款一次性收到全额剩余购房款，是被告不同意配合原告办理购房贷款所致。《北京市房屋买卖合同》中约定了于玲玲采取银行商业贷款的方式给付余款63万元。《北京市房屋买卖合同》约定了在陈春静取得取得涉诉房屋不动产权证书后一周内开始办理后期手续，该后期手续应当包括办理涉诉房屋的产权转移登记，亦应当包括剩余购房款按照双方约定以贷款的方式继续给付。现被告无正当理由拒绝办理后续手续，违反诚实信用原则。涉诉《北京市房屋买卖合同》应当按此约定继续履行。本案酌定由陈春静、杨晓凯协助配合于玲玲、岳士明办理将顺义区×路×号院×号楼×层×单元×房屋过户至于玲玲、岳士明名下的相关手续。原告已经向被告交付购房款45万元，欠付被告购房款63万元。原告应当积极、尽力给付剩余购房款。考虑《北京市房屋买卖合同》签订时涉诉房屋未登记在陈春静名下，无法具体约定通过贷款给付剩余购房款给付时间的个案情况，结合双方所约定的房本下发至甲方手中一周内开始办理后期手续的约定，为避免出现给付剩余购房款的期限无所依从的情况，本案一并酌定于玲玲、岳士明给付陈春静、杨晓凯剩余购房款的期间为本判决生效之日起七日内。本院最终判决如下：一、涉诉《北京市房屋买卖合同》有效。二、被告陈春静、杨晓凯于本判决生效之日起七日内协助原告于玲玲、岳士明办理将顺义区×路×号院×号楼×层×单元×房屋过户至原告于玲玲、岳士明名下的过户手续。三、原告于玲玲、岳士明于本判决生效之日起七内给付被告陈春静、杨晓凯剩余购房款六十三万元。案件受理费一万四千五百二十元，由被告杨晓凯、陈春静负担，于本判决生效之日起七日内交纳。针对（2017）京0113民初6305号一案，原被告双方均未上诉，该判决现已生效，并已履行完毕。岳士明名下账号为×××的中国农业银行银行卡交易明细清单显示，岳士明于2018年4月20日向陈春静（账号：×××）支付615480元；岳士明、于玲玲主张在该次支付购房款中已经折抵了（2017）京0113民初6305号一案中于玲玲预交的案件受理费一万四千五百二十元。在本案庭审中，双方一致确认，涉诉房屋已办理了过户手续。另查：本案涉诉《北京市房屋买卖合同》第六条第2款约定：“甲乙双方未按照约定履行合同的，导致延迟或无法履行。违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。因延迟履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的千分之三的违约金，逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同”。第六条第4款约定：“因甲、乙任何一方违约而导致本合同不能履行，丙方可要求违约方承担本合同第八条所规定的各项费用（含信息费、居间服务费、产权过户费、贷款服务费），上述费用违约方在丙方通知后五个工作日内付清。同时，守约方已支付的各项费用可向违约方追索。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担”。第七条约定：“税费相关规定1、本合同履行过程中，甲乙双方应按国家及北京市相关规定缴纳各项税费，根据甲乙双方协商，以上税费由下列选项中B承担……B、乙方全部缴纳……2、本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费，由政策规定缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由下列选项中B承担……B、乙方全部缴纳……”。第八条约定：“居间方服务费由乙方承担，具体明细如下：中介服务费10800元商业贷款服务费3000元产权过户费2000元公积金贷款服务费/元上述费用合计，实际收费金额为（大写）/，由/方签署本合同当日支付，逾期未支付的，每日按实际收费金额的1%，收取滞纳金。丙方责任：丙方协助甲乙双方办理网上签约、银行贷款、缴纳税费及房屋产权过户等手续；并监督见证甲乙双方的买卖行为，直至产权过户完成，双方物业交验为止”。原告方在购买涉诉房屋过程中，支付中介费13000元、契税10285.71元、印花税5元、个人所得税51897.42元、教育费附加1542.86元、地方教育附加1028.57元、增值税51428.57元、城市维护建设税2571.43元。原告方于2018年4月15日向案外人李立然借款50万元，并于2019年4月14日偿还60万元。原告主张其存在利息损失10万元。原告方主张因被告的违约行为而在（2017）京0113民初6305号委托律师诉至法院，产生律师费损失8000元，并提供2017年3月27日的委托代理合同及2019年8月22日补开的发票予以佐证。被告不予认可，并表示其于（2017）京0113民初6305号产生了律师费2万元。原告提出的本案诉讼请求包括上述税费、律师费8000元及利息损失10万元。关于诉讼请求的合同依据，原告表示按第六条第2款计算的数额过高，故结合第六条第2款及第4款计算本案的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、（2017）京0113民初6305号民事判决书、中介费收据、税费完税证明、交纳凭证、微信转账记录、借条、银行业务回单及交易明细、光盘、律师联系函、委托代理合同、发票等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在原、被告双方所签订《北京市房屋买卖合同》合法有效的情况下，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在签订合同后不同意出售涉诉房屋，并不同意配合原告办理房屋过户手续及办理购房贷款的行为违反了双方在合同中的约定，构成违约。原告在（2017）京0113民初6305号案件中于2018年1月16日的庭审中已经表示可以在10天内给付被告10万元购房款，希望被告协助原告办理贷款手续。被告明知其不配合原告办理购房贷款将给原告带来给付购房款的经济压力。由于被告不配合原告办理贷款，致使原告转而用向个人借款的方式向被告支付购房款，致使原告给付利息的期间明显缩短，利率明显升高，经济压力明显增大，给原告造成一定的利息损失。本案酌定被告赔偿原告利息损失25000元。（2017）京0113民初6305号案件是由于被告违约引起。原告该案中的律师费8000元是其合理支出，是由于被告的违约造成的原告合理损失。被告应当赔偿原告律师费损失8000元。第六条第4款约定内容的适用前提是“因甲、乙任何一方违约而导致本合同不能履行”。本案中，虽然被告有违约行为，但合同已经履行完毕。故合同第六条第4款约定内容不具备适用的事实基础。结合原告按照实际损失计算其违约金数额的诉讼请求计算方法，利息损失25000元与律师费损失8000元均为原告实际损失，在涉诉合同第六条第2款约定的违约金数额范围内，本案予以支持。原告诉讼请求过高部分，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条、一百一十四之规定，判决如下：一、被告陈春静、杨晓凯连带赔偿原告于玲玲、岳士明违约金共计三万三千元，于本判决生效之日起七日内给付完毕。二、驳回原告于玲玲、岳士明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百四十八元，由原告于玲玲、岳士明负担二千一百三十五元（已交纳），由被告陈春静、杨晓凯共同负担三百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 焦广涛二〇一九年九月十七日法官助理 李贵生书 记 员 马 超