北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初17092号原告：赵字文，男，1942年8月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。原告：冯秀芹，女，1940年6月10日出生，汉族，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：李逵，北京市青天律师事务所律师。被告：张铁忠，男，1957年9月27日出生，汉族，北京市朝阳区居民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：黄京娜，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：范辉（张铁忠之妻），1957年5月11日出生，汉族，北京市朝阳区居民。原告赵字文、冯秀芹与被告张铁忠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵字文、冯秀芹及二原告共同委托诉讼代理人李逵、被告张铁忠及其委托诉讼代理人黄京娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵字文、冯秀芹向本院提出诉讼请求为：1.要求确认原告赵字文与被告张铁忠于1996年8月17日签订的《房屋买卖协议》无效；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻关系。原告冯秀芹之父冯芝是顺义区×号宅基地使用权人。原告冯秀芹是父母唯一的子女，原告冯秀芹的父母亲已经去世。1996年8月，原告赵字文未经原告冯秀芹同意，将顺义区×村×号宅基地上的房屋卖予被告并收取被告11000元，同时将宅基地使用权证交与被告。因为被告不是顺义区×村村民，原告冯秀芹不同意该买卖，故拒绝在协议书上签字。原告多次要求收回房屋，被告拒绝。鉴于原被告至今无法就房屋收回达成一致，二原告特诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告张铁忠辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告所诉事实与实际严重不符。原告诉称冯秀芹不同意房屋买卖与事实严重不符。实际事实为：1991年被告母亲张淑英捡到一弃婴（系冯某）需要抚养安置。为解决孩子户口问题，就决定为养女冯某购买涉诉房屋安家。由于1996年冯某只有6岁，不具有民事行为能力，因此买房时就由被告代为购买。随后为冯某申请上户口并落户在×村南街×号，成为本村集体经济组织成员至今。原告冯秀芹是自愿卖房。1996年8月17日被告与原告赵字文签订《房屋买卖协议》时，原告冯秀芹在场，当时有村委会书记王某1河在场，还有王某2、陈某为中证人。协议签订后，被告依约支付了价款，原告亦按期交付了房屋及宅院。被告对房屋进行了必要修缮后，被告母亲张淑英带着养女冯某入住该房屋，在该房屋内居住至今近23年。故并不存在原告所述的冯秀芹不同意的情形。自原告将房屋交付给被告以来，原告也从未向被告及家人主张过任何权利，故其诉称多次要求收回房屋遭被告拒绝，没有任何事实依据。2.双方签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，有当时的村委会书记及见证人见证，不违反法律的强制性规定，也不存在合同无效的情形，因此应为合法有效。签订协议时，冯某未满18周岁，系限制行为能力人，相应的民事行为由被告代理。购买涉诉房屋的目的是为冯某安家，购买后冯某也一直在涉诉房屋居住。冯某系北京市顺义区×村村民，享受村集体经济组织成员待遇，该房屋买卖并未转移至本集体经济组织成员之外的人，未侵害集体经济组织成员的利益，故应合法有效。3.涉诉房屋已被实际管理人和所有人冯某拆除重建，原告要求返还涉诉房屋已无实际可能。4.原告在房屋买卖协议已经履行完毕后提起本次诉讼，违反诚实信用原则，属于无理缠讼。本院根据双方当事人的陈述结合证据认证查明:1996年8月17日，买方张铁忠（甲方）与卖方赵字文（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定“乙方自愿将自有房屋五间共计平方米的产权转卖给甲方。经双方协商达成以下协议：1.乙方需向甲方提供土地使用证明。2.甲方一次将买房款共计壹万壹仟元向乙方付清。3.由于特殊情况，乙方产权无法过户给甲方，但成交后，房屋产权归甲方所有。同时拥有宅基地的使用权。4.如因宅基地问题发生邻里纠纷，乙方需配合甲方协助解决。5.如遇国家征地、或有其他变故，一切赔偿归甲方所有。6.本协议自双方法定代表人签章后正式生效。7.本协议共贰份，甲、乙双方各持一份。”该协议下有张铁忠、赵字文的签字捺印，并有中证人陈某、王某2的签字捺印。涉诉房屋所对应的宅基地登记在冯芝名下，位于北京市顺义区×镇×村南街×号。原告冯秀芹为冯芝之女，冯芝于1996年12月因去世注销户口，原告方称冯芝在卖房前已去世。冯芝之妻李玉萍于1965年2月注销户口。北京市顺义区×镇×村村民委员会证明冯秀芹系冯芝唯一在世的子女。赵字文与冯秀芹为夫妻关系。二人户籍登记住址现均为北京市顺义区×镇×村西街×号，赵字文为非农业户籍，冯秀芹为农业户籍。为证明与冯某的养父女关系及为冯某购买涉诉房屋落户事宜，被告张铁忠提交1997年7月23日中共北京市朝阳针织厂总支委员会证明、2019年6月10日北京馄饨侯餐饮有限责任公司证明以及冯某的户口簿、派出所证明信，并申请冯某出庭作证。两份证明显示，冯某为张铁忠母亲所捡婴儿，后张铁忠夫妇一同将冯某抚养成年。冯某登记的户籍住址为顺义区×镇×村南街×号，现为非农业户籍。根据×派出所出具的证明信，冯某于1998年5月30日在×镇×村办理出生登记，当时户口为农业。后于2011年10月22日因大中专招生该人办理户口农转非。为证明其仍享受×村集体经济组织成员待遇，冯某提交北京农商银行客户回单，回单显示截至开庭之前的2019年6月5日，北京市顺义区×村经济合作社仍向冯某的该账户以工资形式打款。为证明涉诉房屋买卖经过，被告张铁忠提交陈某的证明以证明签订涉诉房屋买卖协议时原告冯秀芹为在场人之一。另张铁忠申请证人王某3出庭作证。证人王某3陈述如下：冯秀芹是我一个远房的沾亲。张铁忠是七几年在我村插队认识的，没有其他关系。关于双方买房的经过，是我向被告张铁忠提供的信息，当时的情况是我在×村任支部书记，1996年春天左右我在家垒墙，被告去密云游玩，因为之前被告在×村插队过所以路过到×村来看看，他碰到我了，之后我们就联系上了。后来又找过我，说如果村里有卖房让我告诉他信息，我就好奇为什么他要买房，被告表示母亲岁数大了想在农村居住，而且被告母亲捡了一个女孩，也很喜欢，城里居住条件不好，所以想在农村买一个房子，安置母亲和孩子，具体情况我不清楚，我对于孝敬老人很赞成，所以就帮他找有没有卖房的。我跟冯秀芹一起工作也沾亲，冯秀芹当时是村委会会计，我们聊天的时候冯秀芹表示想要把老房给卖了，在此期间她本来想卖给本村介绍的一个人，但是她不太乐意，因为人家得分批给钱，她担心那人赖账所以不太愿意，所以我就给她提供了被告信息，把具体情况给原告说了，然后冯秀芹就表示愿意卖给被告，他们后来当面自己协商的价格我记得是11000元，他们自己也立了字据，还找了两个中间人，一个是被告找的知青还有我们村一个村民王某2已经去世了。被告收到起诉后找到我让我如实陈述一下经过，因为王某2已经不在了，不论在法律上怎么认定，但是双方当时都是认可和同意的。而且也是因为和双方关系好，才能促成双方买卖的。这就是事实经过，我所述完全属实。签协议的时候冯秀芹在场，当时她没签字是因为按农村老风俗习惯就需要一个人签字就行了。庭审中，原告冯秀芹称不知道卖房的事，其没有向王某3或被告张铁忠提出过异议，其就是跟赵字文打架。王某3撮合双方买卖房的时候其知道，其也没有提出过异议。其前两年跟王某3表达过其不愿意了。上述事实，有庭审笔录、《房屋买卖协议》、派出所证明信等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据原告方所述，其主张涉诉房屋买卖合同无效的理由主要有二：一为涉诉房屋宅基地登记的使用权人为冯芝，涉诉房屋买卖协议没有经过冯芝继承人冯秀芹的同意；二为被告张铁忠不是顺义区×村村民。就原告方主张涉诉协议无效的理由一，根据物权效力与债权效力区分对待的原则，无权处分本身否定合同效力的辩称意见已被合同法法律规定所否定。冯秀芹庭审中自述其当时对买卖涉诉房屋的事知情未提出异议，且在此后也未向被告张铁忠提出异议，另结合二原告的夫妻关系、农村房屋交易习惯、证人证言及冯某在涉诉宅院落户并居住二十余年等情形，本院对原告方主张合同无效的该项事由不予采信。就原告方主张涉诉协议无效的理由二，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有。农村房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，张铁忠并非×村村民，然而其是为冯某购买涉诉房屋，当时冯某为未成年人。根据×派出所的证明信及北京农商银行客户回单，冯某的户籍地址即为涉诉房屋坐落的顺义区×镇×村南街×号，虽然因大中专招生冯某户口农转非，但其仍享受×村集体经济组织成员待遇。就冯某与张铁忠的关系，根据两份单位证明及冯某所述，其为张铁忠的养女，且在1991年被收养之时《中华人民共和国收养法》尚未实施。因此，张铁忠购买涉诉房屋的行为与纯粹的城镇居民购买农民宅基地及房屋不应等同，其实质交易结果并未导致诉争院落违背宅基地为×村集体所有这一根本保护原则，因此涉诉房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。综上，原告方现有证据并无法证明涉诉房屋买卖协议存在合同法所规定的认定无效的情形，故对于原告方的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵字文、冯秀芹的全部诉讼请求。案件受理费三十八元，由原告赵字文负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇一九年九月十七日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭