河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10139号 上诉人（原审被告）：河北中核岩土工程有限责任公司，住所地石家庄市兴苑街53号。 法定代表人：赵在立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱勇某，系该公司职工。 委托诉讼代理人：陈有林，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭彦某，女，1981年9月24日出生，汉族，住河北省晋州市。 委托诉讼代理人：王晓存，河北东方光明律师事务所律师。 原审第三人：河北鼎诺房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路816号瑞景华庭小区物业楼二楼。 法定代表人：陈亚光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓某，系该公司员工。 上诉人河北中核岩土工程有限责任公司（以下简称中核岩土公司）因与被上诉人王晓存及第三人河北鼎诺房地产开发有限公司（以下简称鼎诺房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中核岩土公司的委托诉讼代理人朱勇某、陈有林、被上诉人的委托诉讼代理人王晓存、原审第三人鼎诺房地产公司的委托诉讼代理人刘晓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北中核岩土工程有限责任公司上诉请求：一、撤销裕华区人民法院（2019）冀0108民初2162号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人对第三人鼎诺公司不存在房屋销售或者吸纳建房合作者的委托，对第三人鼎诺公司与被上诉人订立《合作建房协议书》不存在委托代理关系。一审判决认定上诉人与第三人鼎诺公司之间存在房屋预售的委托关系是错误的，与事实不符。（一）上诉人并没有向第三人鼎诺公司出具鼎和国际综合楼销售（含预售）的授权委托文件，因此，第三人鼎诺公司是私自与被上诉人签订《合作建房协议书》，上诉人自始自终不知情、不认可，因此该《合作建房协议书》不能约束上诉人，对上诉人不发生效力。（二）一审判决以上诉人与第三人鼎诺公司之间存在《合作改造建设协议书》为由。武断认定上诉人与第三人鼎诺公司之间存在房屋预售委托关系，是错误的。首先，《合作改造建设协议书》只是上诉人与第三人鼎诺公司之间关于合作改造建设综合办公楼权利义务的约定，并不是具体的授权委托文件，合作改造建设也不对其他人开放，由此不能推断出第三人鼎诺公司有权向被上诉人等以合作建设为名售房集资。其次，上诉人与第三人鼎诺公司在协议中虽然约定了由第三人负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等项工作，也约定了项目建成后的利益分配，但在具体的项目实施过程中，比如立项、规划、设计及许可、施工许可等环节都需要向相关部门出具具体有效的委托代理授权文件。有关销售的约定表述是“存量房”销售，明确了在还没建成之前是不能也不可能销售的。明明是当时不能销售的，被上诉人认为能够销售完全是对合同文本的错误解读。由此可见不能得出委托第三人鼎诺公司售房的结论。再次，虽然有“项目建成前，乙方（鼎诺公司）分得的房产、车库如需销售，应以甲方（中核岩土公司）名义由乙方负责销售”的表述，目的还是约束第三人鼎诺公司不能私自销售，且销售也以达到预售条件的合法预售为题中应有之义。被上诉人与第三人鼎诺公司为达个人目的，以合作建房为名，违法违规买卖还没有建成的房屋，明明《合作改造建设协议书》约定不能以鼎诺公司的名义销售，被上诉人等人却无视风险签订协议，由此订立的无效协议超出了双方《合作改造建设协议书》的范围，更不能视为存在合法有效的授权或者委托。一审以此判定上诉人对第三人鼎诺公司有委托、鼎诺公司有合法代理权，是错误的。（三）上诉人早在2013年2月21日就登报提示包含被上诉人在内的社会公众防范风险，申明第三人鼎诺公司关于鼎和国际综合楼项目的广告和销售未经授权或者委托，被上诉人与第三人鼎诺公司订立《合作建房协议书》是在2014年1月份，应知第三人鼎诺公司的行为未经授权。一审判决无视上诉人曾向社会公开申明不存在授权和委托的事实，认为上诉人向第三人鼎诺公司授权销售房屋是错误的，判定《合作建房协议》约束上诉人没有事实依据，适用法律错误。二、一审判决适用法律错误。（一）由于上诉人与第三人鼎诺公司之间在《合作改造建设协议书》框架下还没有履行到房屋销售（含预售）的环节，因此不可能存在房屋销售或预售的授权或者委托。基于第三人鼎诺公司与被上诉人之间的合作建设或者违规买卖只能由合同当事人自行负责。（二）合同法第402条规定了委托代理关系中受托人以自己的名义与第三人订立合同情形下，该合同在何种情形下可以突破合同的相对性直接约束委托人和第三人的问题。其前提是委托人与受托人之间存在委托授权且所签合同是在授权范围内。本案中上诉人对鼎诺公司卖房没有授权委托，根据双方的《合作改造建设协议书》，在任何情况下都不允许鼎诺公司以该公司自己名义销售。被上诉人与鼎诺公司订立《合作建设协议书》时是在项目建成前，根据《合作改造建设协议书》应该知道鼎诺公司无权以该公司自己的名义销售，那个时间节点不可能存在房屋销售的委托代理关系，因此，根据第402条的规定，《合作建设协议书》是不能直接约束上诉人的。（三）商品房在内的房屋和不动产销售是受我国城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等众多法律法规规制的民事法律行为，无论是委托人自行销售还是他人代理销售房屋，都应当合法合规且符合法律要求的要式，上诉人没有就项目销售依法出具授权委托书，当时项目不具备销售条件，鼎诺公司擅自销售所签订的协议由于违法并且上诉人明确公示反对，其法律后果只能由被上诉人和鼎诺公司自行承担，不能约束上诉人。一审判决基于错误的合同解读和事实推定，在上诉人已经在媒体和项目所在地公开声明反对鼎诺公司销售的情况下，适用合同法第402条做出了被上诉人与第三人鼎诺公司之间无效《合作建设协议书》直接约束上诉人、对上诉人有效的错误判定，突破了合同的相对性原则，属于适用法律错误，应予纠正。三、一审据以认定事实的证据采信违背程序争议，明显偏袒被上诉人，应予纠正。本案被上诉人举证的《合作改造建设协议书》、《委托书》均为复印件，且《合作改造建设协议书》复印件页数内容不全，断章取义，落款日期明显错误，上诉人质证不予认可，不予质证。按照谁主张谁举证的证明原则，被上诉人的证据不能被采信，当然不能作为判决的依据。判决书也没有列明原告举证的《合作改造建设协议书》及其质证情况。但是，判决书本院认为的结论部分认定的事实和理由却围绕《合作改造建设协议书》论证，由此做出了支持被上诉人的诉讼请求的判决。显然，且不论《合作改造建设协议书》是否能说明上诉人与第三人鼎诺公司之间存在委托代理关系，就被上诉人举证而言，也不符合证据的形式要求，没有完成举证责任，一审判决其胜诉存在偏袒，证据采信违反程序，事实认定没有合法证据支持。综上所述，一审判决认定事实错误，进而违反了合同的相对性原则适用法律错误，证据采信违反程序，其判决结论是错误的。 彭彦某答辩称，一、本案原告告的是《合作建房协议书》直接约束河北中核岩土工程有限责任公司（下称中核公司），中核公司是合同的当事人的问题。上诉人诉的是“确认涉案《合作建房协议书》直接约束被告中核公司，中核公司是合同当事人，对中核公司有效的问题，而不是《合作建房协议书》本身的效力问题和履行问题。二、中核与鼎诺存在委托代理关系，事实清楚，证据充分。中核与鼎诺之间是委托代理关系的事实，大量的事实工程和在案的证据，甚至中核自己提交的证据、鼎诺提交的证据，也都清晰无误的证明了这一事实。三、中核所登的小报不能达到其脱债的目的。至于中核所述的2013年2月登报提示风险一审中进行了充分的质证，质证意见为非原件，真实性存疑，内容违背事实，明明有合作协议，说瞎话；时间点不同，2013年项目还在办理报批手续，2014年卖给我方时向我方出示了三个证，中核公司与鼎诺公司在2013年合作中有无摩擦，原告不知道，与原告也没有关系，但在2014年这个时点，原告见到的是鼎诺在中核人员上下班的必经之路上、中核的办公地高调销售，根本没有见过中核张贴过什么公告。而且，群众不可能把所有报纸都看一遍，在报纸上发布公告，如果法律没有设定产生法律效力形式，对个人没有效力，只有法院在报纸上发布公告才对特定主体产生效力，个人就是把法院判决书的内容在报纸上刊登出来，对个人也不产生法律效力。中核公司已其在1年前登了个没人看到的报纸小广告，就想排除其与鼎诺公司合作期间代建代售所产生的法律义务，显然办不到。四、中核和鼎诺之间是委托代建代售关系。中核与鼎诺之间《合作改造建房协议书》中白纸黑字写的清清楚楚，中核委托鼎诺售房，售房款进入共管账户，用于房屋建设。即使其一审作为杀手锏拿出来的2016年2月5日，鼎诺公司与中核公司签订《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际综合楼”后有关事宜协议书》，虽然二审中一句也不提了，也能证明其二者确有合作建房，鼎诺向原告销售房屋是其双方合作的产物，也可以印证鼎诺购房款进入了共管账户，充分证实中核和鼎诺的代建代售关系。五、一审适用法律正确，程序无误。《合同法》第402条规定的清清楚楚，受托人鼎诺公司以自己的名义，在委托人中核公司的授权代建代售的范围内与我方订立的合同，我方在订立合同时知道鼎诺与中核之间的代理关系，并看到了代理的证据，我方与鼎诺订立的合同直接约束中核公司和鼎诺公司。中核和鼎诺违反国家规定售房，是国家要如何制裁其二者的问题，该两方并能不因违法而得利，不能取得收了我方的购房款既不给房也不还钱的效果。本案不是合同相对性问题，中核是委托人，也是合同当事人，合同的后果由委托人承担，中核也是合同相对人，根据告什么审什么的法律原则，本案原告要求《合作建房协议书》直接约束被告，被告作为合同当事人。至于被告作了合同当事人之后，合同是因为楼盘没有预售许可证作无效处理也好，还是等待楼盘取得预售许可证之后原告再起诉，按有效处理也好，则不在本案涉及范围之内。 河北鼎诺房地产开发有限公司答辩称，一、2014年1月16日被上诉人彭彦某与我公司签订《合作建房协议》时是处于我公司与中核岩土公司之间签订的《合作改造建设协议书》正处于履行过程中。我公司向被上诉人（彭彦某）出示了中核岩土公司为主体的《土地证》、《建筑工程施工许可证》、《石家庄市建设工程规划许可证》、我公司与中核岩土公司签订的《合作改造建设协议书》及中核岩土公司向我公司出具的《授权委托书》。而在《合作改造建设协议书》中由我公司可以销售部分房屋的内容。二、对于案涉项目系我公司与中核岩土公司合作开发，被上诉人（彭彦某）是明知的。而我公司与被上诉人（彭彦某）之所以签订《合作建房协议》，也是基于我公司与中核岩土公司签订的《合作改造建设协议书》约定及中核岩土公司的委托。我公司与被上诉人（彭彦某）进行合作的房屋，系按照协议约定拟分配给我公司的房屋，并不是拟分配给中核岩土公司的房屋。三、我公司与中核岩土公司于2016年2月5日签订《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际综合楼”后有关事宜协议书》，并非我公司本意。因中核岩土公司在合作过程中只是负责提供土地，而我公司则需要负责全部工程建设资金，故答辩人在项目中投入巨大。虽我公司缺少资金周转，但是一直在想办法筹集资金投入项目。后因工地农民工讨要工资进行上访，我公司迫于舆论压力及中核岩土公司的压力，在不得以的情况下与中核岩土公司签订协议退出合作。因在解除合作后，中核岩土公司返还资金有限，导致我公司在项目中亏损严重，故无力返还被上诉人（彭彦某）款项。综上所述，被上诉人（彭彦某）与我公司签订《合作建房协议》时，我公司与中核岩土公司之间签订的《合作改造建设协议书》正处于履行过程中。被上诉人（彭彦某）基于我公司与中核岩土公司的合作关系，与我公司签订的《合作建房协议》，而我公司收取被上诉人（彭彦某）合作建房款行为属实。对于上诉人中核岩土工程有限责任公司的上诉请求，请二审法院依法裁判。 彭彦某向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与第三人河北鼎诺房地产开发有限公司签订的《合作建房协议书》对被告河北中核岩土工程有限责任公司有效。二、本案诉讼费用依法承担。 一审法院认定事实：2012年6月12日，被告中核岩土公司与第三人鼎诺房地产公司签订一份《合作改造建设协议书》，协议中第一条约定，双方（甲方中核岩土公司、乙方鼎诺房地产公司）合作项目位于石家庄市裕华区，甲方拥有的地号：1301060030030015000，土地面积6579.10平方米，用途为科研设计用地，使用期限至2052年3月5日，双方合作建设综合楼（以规划局审批为准）。第二条合作方式中约定：1、甲方提供的上述土地，保证没有债权债务，没有相关争议。乙方提供全部工程建设资金，并负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等项工作。合作项目建成后，双方按照本合同第七条约定分配房屋及地上、地下设施。甲方除土地使用权外，不再投入任何资金。甲方积极配合乙方办理税费减免事宜，因办公区改建所发生的各项税费均由乙方承担。2、本项目以甲方的名义立项，甲方派人监督本项目的合作事宜，甲方负责审核本概、预算并负责工程质量监督管理，甲方在同等条件下择优选定监理公司，监理费用列入项目成本。第三条项目管理中约定：1、甲方授权乙方负责本项目的开发建设，包括办理行政审批手续、该综合楼的验收、以甲方名义办理房屋产权证和分户产权证等事宜。2、3、4、5内容略，第七条利益分配第一项中约定：甲方分得本项目裙楼1-5层，地上建筑面积不少于10700平方米（如裙楼面积不足由塔楼补充），建筑物地下室1000平方米，另增加塔楼第6层。甲方拥有地下车位30个，甲方拥有南面地上停车场，乙方拥有塔楼7层顶层，乙方拥有其余地下室，乙方拥有剩余地下车位。第七条第四项中约定：项目建成前，乙方分得的房产、车库如需销售，应以甲方名义由乙方负责销售，项目建成后，属乙方分得的房产、车库，由乙方自行销售，甲方给予协助。合同中还约定了其它事宜。2014年1月16日，原告与第三人鼎诺房地产公司签订一份《合作建房协议书》，约定由乙方（原告）参与甲方（第三人）在石家庄市兴苑街53号投资建设的“鼎和国际”项目，房屋标的座落“石家庄市兴苑街53号鼎和国际项目12层32号房”，暂定面积34.83平方米，单价4679.87元，建房款总额为163000元，预计交房日期2015年12月31日。协议签订当日，原告向第三人鼎诺房地产公司缴纳合作建设金163000元。2016年2月5日，第三人鼎诺房地产公司与被告中核岩土公司签订《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际结合楼”后有关事宜协议书》，协议书中约定：鼎诺房地产公司退出鼎和国际综合楼合作，鼎和国际综合楼所有权益完全归中核岩土公司所有，双方同意按《合作改造建设协议书》第九条第3款，即合作期间鼎诺公司的投资按债务关系处理。鼎诺公司投入项目的资金总计1330万元由中核岩土公司返还鼎诺公司。鉴于合作期间鼎诺公司代为办理手续及管理项目建设至地上8层，为此，双方同意按照项目代建的相关标准确定办理前期手续及项目管理费共计400万元。协议中还约定了其它事项。以上事实有被告中核岩土公司与第三人鼎诺房地产公司签订的《合作改造建设协议书》、原告与第三人签订的《合作建房协议书》可以证实。 庭审中，原告称，原告是接到第三人的宣传到第三人所设立的售楼处和项目现场去过之后，发现第三人将售楼处先后设在万达广场和项目所在地一楼，在项目围挡上刷上了大量的鼎诺公司销售的广告，高调销售该项目楼盘，而该楼盘就在中核公司的院内，第三人的销售人员向原告出示了该项目的三证，有土地使用证、规划证和施工许可证，上面的建设方是中核公司，并向原告出示了其与中核公司签订的《合作改造建设协议书》及授权委托书，都是中核公司委托第三人对该项目进行报批、建设管理和销售。原告与第三人签订合作建房协议书后，缴纳了购房款和封号费，第三人组建了业主群，向业主报告项目进度，一直到项目封顶。2016年已经封项的楼盘停止建设，然后中核和鼎诺向含原告在内的购房人宣称房子没有了，钱也给不了，原告等人多次到中核公司和鼎诺公司维权，然后引发本案诉讼。原告与第三人是房屋买卖关系，是鼎诺基于中核的委托销售中核的房屋，销售给原告的，中核是鼎和国际综合楼项目的特权所有人，是委托关系中的本人和委托人，与鼎诺公司系委托代建代售关系，原告要求确认协议书直接约束被告，本案中中核公司是委托人，也是合同的相对人。原告提供如下证据：1、石家庄市规划局官方公布的鼎和国际综合楼的建设工程规划许可证、规划方案调整公示通告、鼎和国际项目规划总平面图。2、中核公司为鼎诺公司出具的授权委托书。3、鼎诺公司营业执照、宣传材料、户型图、销售人员名片、楼盘宣传名片。4、裕华区法院（2018）冀0108民初912号生效判决书。5、鼎和国际现场照片。被告中核岩土公司对原告方的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告与第三人之间的合作建房关系，与被告没有关联，通过协议书上当事人以及后面的落款只有原告和第三人两方，作为被告并没有参与该协议，合同是有相对性的，不能约束我公司。第三人鼎诺公司对原告方提供的证据的真实性无异议，不认可8000元封号费，912号判决书中的执行款项是由中核岩土公司代我公司支付的，是中核岩土公司用所欠我公司的款项支付的。 被告中核岩土公司向法庭提供如下证据：1、石新月和孙立昌与第三人鼎诺公司之间的65、66号仲裁裁决书复印件，证明原告与第三人签订的协议书经过仲裁是无效的，不具有法律约束力，对被告无效，当然更不能约束被告。2、项目外墙张贴的照片，证明中核岩土公司曾在项目外墙张贴公告，公开提示风险，尽到了道义上的责任，也证明第三人与原告之间的销售，作为被告中核公司是不知情的。3、河北日报刊登的公告页，内容都是证明以鼎和国际名义的销售行为是被告不知情的，未授权的，提示相关人员注意风险，尽到了提示义务。4、鼎诺公司2016年2月26日通告，内容承认以鼎和国际名义与个人签订的合作建房行为未经中核公司承认和授权，与中核公司无关。5、鼎诺公司退出鼎和国际的协议书，第7条第1款明确作为鼎诺公司以鼎和国际名义的融资行为未经中核同意和授权，所融资金未用于鼎和国际综合楼项目。原告对被告方的证据不予认可，再次明确本次诉讼是要求被告作为合同当事人的问题，并不是合同本身效力和权利义务的问题，对被告提供的照片、报纸均不予认可，认为在2014年1月原告购房时被告与第三人是合作关系，有委托，鼎诺有售房权，中核公司在报纸上发个声明对群众不产生法律效力，无法排除其与鼎诺公司合作期间代建代售所产生的法律义务。关于通告仅为单方声明，不具有法律效力。关于鼎诺公司退出合作的协议书，该协议是被告和第三人签订，解决其二者的内部问题，2016年的协议改变不了2014年被告委托第三人与原告签订协议约束被告这一事实。第三人鼎诺公司对被告提供证据的真实性无异议，但称鼎诺公司出具的通告是迫于中核公司的压力而出具的，如果公司不出具通告，中核公司就不返还鼎诺公司的投资款。关于退出协议，也是迫于农民工上访和社会舆论压力不得不退出。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切的证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告中核岩土公司与第三人鼎诺公司之间签订有《合作改造建设协议书》，协议书中明确约定鼎诺公司负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等项工作，在利益分配中还约定了鼎诺公司分得的房产、车位、地下室等，尤其在第七条利益分配的第四项中约定“项目建成前，乙方（鼎诺公司）分得的房产、车库如需销售，应以甲方（中核岩土公司）名义由乙方负责销售”，所以，原告与第三人鼎诺公司签订《合作建房协议书》时，是在鼎诺公司取得了中核岩土公司的授权及委托有权对外销售其分得的房产的基础上签订的，且原告在与鼎诺公司签订《合作建房协议书》时也是知道鼎诺公司与中核岩土公司之间存在合作改造建设合同关系的，故原告与第三人鼎诺公司签订的《合作建房协议书》应当直接约束被告中核岩土公司。即使中核岩土公司与鼎诺公司在之后解除了双方之间的合作改造建设合同关系，此系中核岩土公司与鼎诺公司之间内部的处理事宜，对外不产生法律效力，所以并不必然免除中核岩土公司对原告与第三人鼎诺公司签订《合作建房协议书》的约束。原告要求确认其与第三人鼎诺公司签订的《合作建房协议书》对被告中核岩土公司有效，本院予以支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，一审法院判决如下：原告彭彦某与第三人河北鼎诺房地产开发有限公司签订的《合作建房协议书》对被告河北中核岩土有限责任公司有效。案件受理费80元，由被告河北中核岩土有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，2012年6月12日，上诉人中核岩土公司与原审第三人鼎诺房地产公司签订《合作改造建设协议书》，明确约定“项目建成前，乙方（鼎诺房地产公司）分得的房产、车库如需销售，应以甲方（中核岩土公司）名义由乙方负责销售”，证明鼎诺房地产公司有权售房；2014年1月16日，被上诉人王晓存与鼎诺房地产公司签订《合作建房协议书》时，是在鼎诺房地产公司取得授权、有权对外销售房产的基础上签订的，并且在售房现场，鼎诺房地产公司工作人员向王晓存出示了建设方为中核岩土公司的土地使用证、规划证和施工许可证，以上足以证实中核岩土公司与鼎诺房地产公司之间的委托售房关系成立，故原审认定王晓存与鼎诺房地产公司签订的《合作建房协议书》对上诉人有效并无不当。上诉人虽不认可授权鼎诺房地产公司售房，但其提供的证据不足以推翻《合作改造建设协议书》的约定，故其主张不成立，本院不予支持。 综上所述，河北中核岩土工程有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费80元，由上诉人河北中核岩土工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 李秀云 审判员 孟志刚 二〇一九年九月二十六日 书记员 崔娇娇 ——