广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1470号 原告:叶汝亮，男，1969年9月9日出生，汉族，住合浦县。 原告：陈凤英，女，1974年1月17日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人（受两原告共同委托）：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人（受两原告共同委托）：冯荣臣，广西珠浦律师事务所实习人员。 被告：广西永翔房地产有限公司合浦分公司。住所：合浦县廉州镇廉阳大道81号。 负责人：欧阳永洪。 被告：广西永翔房地产有限公司。住所：南宁市教育路4-2号广宁大厦1栋2单元7楼D座。 法定代表人：欧阳永洪，该公司董事长。 原告叶汝亮、陈凤英与被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司（以下简称永翔合浦分公司）、广西永翔房地产有限公司（以下简称永翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，在适用简易程序审理过程中，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告叶汝亮、陈凤英及其二人的共同委托诉讼代理人邓明武、冯荣臣到庭参加诉讼。被告永翔合浦分公司、永翔公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告叶汝亮、陈凤英向本院提出诉讼请求：1、判决被告永翔合浦分公司继续履行2015年7月14日与原告签订的商品房买卖合同将合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔时代名苑3幢3单元1401号商品房交付给原告；2、判决被告永翔合浦分公司支付逾期交房违约金44726.1元给原告（以房屋总价273554元，按日万分之一，从2016年5月31日起计至2017年9月26日止，共计483天；按日万分之二，从2017年9月27日起暂计至2019年4月26日止，576天，以后另计至实际交房之日止）；3、判决被告永翔合浦分公司支付逾期办证违约金26507.38元给原告（以房屋总价273554元，按日万分之一，从2016年8月30日起计至2019年4月26日止，969天，以后另计至产权登记机关颁发不动产权证给原告之日止）；4、判决被告永翔公司对被告永翔合浦分公司上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2015年7月14日，原告与被告永翔合浦分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔时代名苑3幢3单元1401号商品房，建筑面积102.84平方米，每平方米2660元，总价为人民币273554元；被告应当在2016年5月30日前交房；商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书；如因出卖人的责任，不能在规定期限内交房及取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一天，出卖人均按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房及逾期办证违约金。合同签订后，原告就按合同约定支付了首付款123554元，余款150000元通过银行按揭支付，即已按合同约定支付了全部房屋总价款给被告永翔合浦分公司，并交了办证费用8000元，同时按照被告永翔合浦分公司的要求提交了办证资料。但被告永翔合浦分公司一直未按合同约定交付房屋，也没有办理不动产权证给原告，经原告等业主催促，被告永翔合浦分公司于2017年9月15日向原告等业主发《时代名苑3#楼延期交房违约责任说明》，对逾期交房违约金作出承诺：最后交付期限的第二天起至2017年9月26日止，被告永翔合浦分公司按日向业主支付已付购房款万分之一的违约金，2017年9月26日起至实际交付之日，按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行。此后至今，被告永翔合浦分公司仍未交付房屋也没有办理不动产权证给原告。被告永翔合浦分公司的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原告特此向法院提起诉讼。被告永翔合浦分公司是被告永翔公司的分公司，被告永翔公司依法应对其分公司的民事行为承担连带责任。 被告永翔合浦分公司和永翔公司均未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定的事实如下：被告永翔合浦分公司已领取营业执照，其经营范围为母公司联系业务。2015年4月16日，被告永翔合浦分公司取得永翔·时代名苑（二期）3幢的商品房预售许可证。2015年7月14日，原告叶汝亮、陈凤英与被告永翔合浦分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告永翔合浦分公司开发的位于合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔·时代名苑（二期）第3幢3单元1401号房，建筑面积共102.84平方米，每平方米2660元，总价款为273554元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，买受人未能按期付清房款或其它原因；因建筑业垄断原材料，连日雨天，停水停电，政府政策或指令及其它非出卖人原因造成的验收拖延）外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告永翔合浦分公司付清了全部购房款273554元。 2017年9月15日，被告永翔合浦分公司向原告作出《时代名苑3#楼延期交房违约责任说明》，对逾期交房违约金作出承诺：其公司按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至2017年9月26日止，按日向业主支付已付购房款万分之一的违约金，2017年9月26日起至实际交付之日，按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行。至今，被告永翔合浦分公司尚未将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，涉案楼房即永翔·时代名苑（二期）3幢楼房至今未完成施工（外墙、阳台栏杆、楼梯栏杆、电梯、水电均未完工，外架未拆除），未达到竣工验收条件，尚不具备交房条件。被告永翔公司与被告永翔合浦分公司是总公司与分公司的关系。 上述事实有原告的陈述、原告提交的原告身份证、结婚证、企业信息、《商品房买卖合同》、发票、收据、《个人一手住房贷款合同》、《时代名苑3#楼延期交房违约责任说明》、合浦县住房和城乡规划局的复函等证据予以证实。 本院认为，原告叶汝亮、陈凤英与被告永翔合浦分公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。原告已向被告永翔合浦分公司履行付清全部购房款的义务，被告永翔合浦分公司不按期将符合约定的商品房交付给原告使用，且也没有证据证明存在合同约定的不可抗力情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在商品房买卖合同中虽对逾期交房违约金的计算方法进行了约定，但被告永翔合浦分公司于2017年9月15日在《时代名苑3#楼延期交房违约责任说明》中对逾期交房违约金重新作出了承诺，原告也同意按该承诺履行，视为双方同意对商品房买卖合同约定的原逾期交房违约金计算方法进行变更，该变更对双方当事人具有法律约束力，原告请求的逾期交房违约金与变更后的约定一致，本院予以支持。因涉案房屋目前未达到竣工验收条件，尚不具备交房条件，对原告请求交房的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋目前不具备交房条件，且未实际交房，原告主张支付逾期办证违约金条件尚未成就，对原告该请求，本院不予支持。被告永翔合浦分公司是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其有一定的组织机构和财产，虽不具有法人资格，但是可以自己的名义从事民事活动，因此应承担相应的民事责任，在以其管理的财产不能承担债务时，应由设立该分支机构的法人即本案被告永翔公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司应支付原告叶汝亮、陈凤英逾期交房违约金（违约金计至2019年4月26日止为44726.1元，从2019年4月27日起以273554元为基数，按日万分之二，计至房屋实际交付之日止）； 二、被告广西永翔房地产有限公司对被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司所管理的财产不足清偿上述债务的部分承担补充清偿责任； 三、驳回原告叶汝亮、陈凤英的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1580元，公告费520元，合计2100元，由原告叶汝亮、陈凤英负担781元，被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司、广西永翔房地产有限公司负担1319元。受理费、公告费原告已预交，属两被告负担的部分由两被告在履行债务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 敏 人民陪审员  李家就 人民陪审员  陈冬梅 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  杜慧敏 代书 记员  钟昀怡 附本判决适用法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。