中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3916号 再审申请人(一审原告、二审上诉人、申请执行人):中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号。 负责人：罗波，该支行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）:杜海军，男，1981年5月21日生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗陈诚，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）:重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住所地重庆市北碚区将军路598号。 法定代表人：魏娟，该公司执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）:重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1幢1-1。 法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。 再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被申请人杜海军、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终368号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 农行渝北支行申请再审称,一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，请求本院：1.撤销重庆市高级人民法院(2018）渝民终368号民事判决；2.判决对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；3.本案一审、二审案件受理费均由杜海军、文杰京华公司、银鹰地产公司承担。事实与理由：（一）《银海新城车位转让协议书》是车位转让的预购协议，不符合商品房买卖合同的主要内容，原判认定杜海军与银鹰地产公司签订合法有效的买卖合同错误；（二）《车位转让协议》存在违法之处。该协议是在抵押之后，违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，且标的物未经测绘，亦未完成初始登记，依法不得买卖；（三）案涉“车位”不是执行中的查封对象，当然也不是中止执行的对象，原判混淆了查封的效力与查封对象的概念；（四）案涉车位不符合物权登记条件，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第三十条规定，案涉车位并不符合物权登记条件，对杜海军提出的排除执行异议不应支持；（五）杜海军对车位未办理过户登记存在过错，因为杜海军知晓车库状况且存在抵押权，不具备转移登记条件，未尽买受人合理注意义务，且忽视国家法律法规政策对房地产交易安全保护的规定，怠于行使权利，导致案涉车位至今不能过户；（六）原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，缺少构成要件，适用法律错误；（七）原审认定杜海军已经占有车位的证据为一份加盖了银海新城管理处公章的《证明》，但该份证据不是有效证据，因为没有任何证据证明所谓“银海新城管理处”是重庆鑫龙物业管理集团有限公司设立的合法单位，原审法院据此认定杜海军已经合法占有车位的事实是错误的；（八）原判对案涉车库抵押登记连续性未予审查认定系重大瑕疵。案涉车库的抵押登记虽一年一签，但贷款人、借款人、抵押担保人、借款金额完全一样，注销抵押和办理抵押登记时间又都在同一时间，故实际上是债的延续，是不间断的连续抵押。在抵押权与买受人权利并存时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对抵押权保护的例外规定，对作为购买商品房的消费者的特别保护规定，该规定第二十九条对消费者的居住权有着严格的限定。原审认为符合该规定第二十八条排除执行错误。 本院经审查认为，针对农行渝北支行的再审申请事由，具体分析如下： 一、关于《车位转让协议书》的性质问题。 《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”2010年8月13日，对于重庆市綦江区XX街道XX路XX号X幢XX楼建筑面积为1532.94平方米的车库，房屋行政主管部门已经为银鹰公司颁发了207房地证XXXX字第××号房地产证。整个案涉车库于2010年8月13日在房屋行政主管部门进行了房屋分割变更登记，案涉车位也包含在其中。因此，银鹰公司作为权利人，有权将该车库出售、附赠或者出租。银鹰公司作为甲方与杜海军作为乙方签订的《车位转让协议书》约定：“1.车位协议总价款9万元……2.甲方于2014年6月24日前将车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定交纳车位管理服务费，自甲方将车位交付乙方之日起开始交纳（如该车位已出租，由物管公司把租金转交给乙方）。3.若乙方不再是本项目业主，则车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将车位转让、出租给本项目业主以外的第三人，但本项目的房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用车位。4.车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证；但车位办证所需交纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合……”从上述约定内容看，协议书明确对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜进行了约定，完全具备了买卖合同的主要条款。此外，虽然《车位转让协议书》中约定乙方受让“X号楼XX号车位使用权”，但是结合协议书前后文可知，当事人实际买卖的是车位所有权。 二、关于《车位转让协议书》是否存在违法之处的问题。 农行渝北支行主张案涉车位并未经有资格的测绘机构测绘，更未完成车位产权的初始登记，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，未完成产权初始登记的房屋不得买卖。本院认为，这种理解是错误的。房产面积测绘是指测绘成果经职能部门审核后，作为办理产权登记的依据，适用于房产产权、产籍管理，房地产开发利用，交易、税费征收等方面，故尚未进行最终的面积实际测绘，影响的仅是银鹰公司与杜海军就案涉车位进行产权转移登记，而非银鹰公司将案涉车位对外销售。至于未完成单个车位的产权登记，更非构成房地产开发企业对外出售车位的障碍。此外，虽然根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但未经抵押权人的同意，其法律效果并非为抵押人与第三人订立的转让抵押财产的合同无效。因此，案涉车库已经存在的抵押不影响杜海军和案涉《车位转让协议书》的效力。 三、关于案涉车位是否为查封对象以及是否符合物权登记条件的问题。 农行渝北支行认为，执行法院并未对案涉XX号车位进行查封，案涉XX号车位并不存在，故案涉车位不是执行中的查封对象，当然也不是排除执行的对象，原判混淆了查封的效力与查封的对象两个不同的概念。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因此，查封的对象包括动产、不动产及其他财产权。本案中，执行法院查封了整个案涉车库，而2010年8月13日案涉车库即已在房屋行政主管部门进行了分割变更登记，案涉车位也包含在其中，因此，被查封的财产当然包括了案涉车位，农行渝北支行称XX号车位并非查封对象，显然系对查封对象的片面理解，不能成立。此外，中止执行仅是指在执行程序开始后，执行程序的临时停止，其后果并非为解除查封。综上，农行渝北支行的该申请再审理由不能成立。 关于农行渝北支行称案涉车位不符合“物权登记条件”的问题，本院认为，系其对法律规定的理解错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条是针对买受人进行了预告登记并提出执行异议的情形，与本案所涉情形不符，故不存在适用该条规定的前提。 四、关于是否系杜海军自身原因导致案涉车位未办理权属转移登记的问题。 案涉车库已经整体进行了物权初始登记，预告登记制度并非是法律规定当事人必须履行的法定义务，网签备案制度则系房屋行政主管部门为了规范商品房销售行为而对房地产开发企业提出的管理性要求。因此，杜海军未就案涉车位申请网签或者预告登记，并非构成案涉车位未能办理权属转移登记的原因。杜海军与银鹰公司签订《车位转让协议书》时的抵押曾于2016年9月1日被注销，也就是说，协议签订时杜海军忽略的权利障碍已经不复存在。而2016年9月2日新设立的抵押晚于《车位转让协议书》的时间。杜海军与银鹰公司约定协议书签订18个月后办理产权证，然而银鹰公司未履行与杜海军的约定，用案涉车库进行了抵押担保，导致杜海军未能办理权属转移登记，过错方显然在于银鹰公司，农行渝北支行认为杜海军未对车位进行办理权属转移登记存在过错的主张，不能成立。 五、关于原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否错误的问题。 如前所述，案涉车位未进行最终的面积实际测绘，并不影响银鹰公司将案涉车位对外销售，故不构成对《车位转让协议》成立及效力的影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定了在执行程序中人民法院审查案外人是否为权利人的一般判断标准，但该司法解释第二十八条对于不动产买卖关系中买受人是否享有能够排除强制执行的民事权益进行了更为明确具体的规定，故农行渝北支行以该司法解释第二十五条的规定为由否定适用该司法解释第二十八条的规定，在逻辑上不能成立。 六、关于杜海军是否已经合法占有车位的问题。 根据本案认定的事实，银鹰公司与鑫龙物业集团公司于2014年3月1日签订《银海新城前期物业服务合同》，约定银鹰公司选聘鑫龙物业集团公司为银海新城小区提供物业管理服务，期限为五年。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司签订了《银海新城物业服务合同》。此外，案涉小区位于重庆市綦江区XX路XX号。在这种情况下，原审法院综合鑫龙物业集团公司綦江分公司银海新城管理处出具的《Ｄ6栋车库已购车位明细》证明，《车位转让协议书》签订时案涉车库已经取得产权证，《车位转让协议书》约定的车位交付时间为2014年6月24日之前以及杜海军为XXXX小区X幢XXX号房屋业主的事实，并根据生活常理，认定杜海军自2014年6月25日起合法占有了案涉车位，并无不当。 七、关于农行渝北支行对案涉车位的抵押权是否连续的问题 银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，因此，多个抵押担保不能混为一谈。 此外，在抵押权与买受人权利并存时，法律、司法解释并未限定仅应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，而一概不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故农行渝北支行认为原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认定杜海军对于案涉车位的权益能够排除强制执行没有法律依据的理由，不能成立。 最后，需要指出的是，在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能：作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，要注意对房地产开发企业提供的抵押物的动态监管，在释放抵押时对不动产转让的合理价位及转让价款支付方式让买受人知晓，加强对买卖价款的合理监管，才能避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失；同时，买受人在合同签订及付款时也应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，在发生争议时其基于买卖关系而享有的权益才可能得到法律保护。这样才能减少或者避免已抵押的不动产抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益冲突纠纷的发生。 综上，农行渝北支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的再审申请。 审判长  李延忱 审判员  冯文生 审判员  马 岚 二〇一九年九月二十日 法官助理袁丽娟 书记员何玉瑩