四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初201号 原告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 负责人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：束振宇，四川衡平律师事务所律师。 被告（案外人）：谢军，男，生于1963年1月5日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王鹏，南充市法源法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，经理。 第三人（被执行人）四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，经理。 第三人（被执行人）：陈春兰，女，生于1965年3月6日，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人（被执行人）：唐作银，男，生于1965年3月19日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，经理。 上述五第三人共同委托诉讼代理人：张建忠，男，生于1963年2月1日，汉族，住四川省南充市顺庆区，系四川省南充市万事兴房地产开发有限公司员工。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行(以下简称恒丰银行)与被告谢军、第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行的委托诉讼代理人束振宇，被告谢军及其委托诉讼代理人王鹏，第三人莱茵威尔公司、思凯公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司的共同委托诉讼代理人张建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒丰银行向本院提出诉讼请求：1.准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场4幢1层4号房屋；2.判令被告谢军承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年4月，根据原告的申请，南充市中级人民法院查封了思凯公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号4幢1层4号房屋（成房权证监证字第××号）。诉讼中，2017年8月10日，各方当事人自愿达成调解协议。南充市中级人民法院作出（2017）川13民初58号《民事调解书》。因债务人没有履行债务，原告向南充市中级人民法院申请执行。南充市中级人民法院立案执行，执行案号为（2017）川13执108号。执行期间，南充市中级人民法院于2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。因被告（案外人）谢军对执行标的提出书面异议，南充市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）川13执异110号执行异议裁定，裁定中止对成都市高新区中和大道二段99号4幢1层4号房屋的执行。 2015年10月12日，抵押人思凯公司与原告签订了《最高额抵押合同》，思凯公司以成房权证监证字第××号《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为思凯公司单独所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号4幢1层4号房屋抵押给原告，双方依法办理了抵押登记，原告于2015年10月15日领取了成都市房屋产权登记中心颁发的房屋他项权利人证书成为合法有效的抵押权人。根据法律规定，房屋的转让在国家主管机关完成登记后生效，房屋所有权的归属以合法登记予以确定。案涉房屋是已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人谢军不是案涉房屋的权利人。无论案外人与思凯公司是否存在真实的房屋买卖关系、房屋买卖合同是否合法有效，均不能证明案外人是已登记的不动产的权利人。案涉房屋是抵押权、房屋他项权登记在原告名下的不动产，案外人没有能够排除执行的权利。 为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 谢军辩称，案涉房屋抵押时间是2015年10月14日，查封时间是2017年3月30日，在抵押查封之前我方与思凯公司签订合同付清全款，并接手占用房屋。谢军因服刑将购房后办理的事情放置，服刑后才知晓房屋被抵押和查封。谢军及时找他人及原告，对该行为提出执行异议，被告享有排除民事强制执行的权利，原告有明显的恶意串通行为，抵押应无效。原告知道房屋已被出售，对房屋现场勘查时应调查。该房屋性质是办公，实际设计和使用是按照住宅房屋使用的，根据建设工程价款优先受偿权问题的批复意见，被告享有对抗原告的优先权。 第三人莱茵威尔公司、思凯公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司述称，房屋抵押给原告是事实，但收据是真实的，被告买房行为是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年12月26日，谢军与思凯公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以1500000元的价格购买思凯公司开发的位于成都市高新区房屋，并约定在签订合同时付款70万元，余款80万元在2011年4月30日前付清。2010年12月27日，万事兴公司向谢军之女谢倩出具收款收据一张，载明代思凯公司收房款700000元。2018年11月27日，思凯公司向谢军、谢倩出具收据一张，载明卡斯摩4栋4号房款800000元。2010年10月4日及2011年2月8日，谢军向唐作银中国工商银行个人账户分别汇款500000元及200000元。思凯公司制作的交房流程表载明，2012年4月15日案涉房屋已交房、费用已结。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司向谢军出具2012年5月至2018年的物业管理费收据七张，所有收据编号均为1655开头，后三位数介于323与337之间（因2012年的收据部分缺失，后三位数不详），收据版式完全一致，编号接近。截止2019年6月11日，谢军在成都市22个区（市）县无房屋查询记录（仅含名下现有房屋信息）。谢军因犯受贿罪，被判处有期徒刑八年，于2012年3月19日被羁押，于2018年7月18日刑满释放。诉争房屋至今未办理房屋买卖合同备案登记及办理过户登记。 庭审中，谢军陈述：案涉房屋楼盘实际开发商为唐作银，与自己是同学关系。案涉房款第一笔定金500000元向唐作银转账于2010年；第二笔700000元于2010年12月27日与妻子刘晓春、女儿谢倩及万事兴公司工作人员共同到银行转存的现金，存款凭证在万事兴公司会计处，该会计给其开具回单；第三笔200000元于2011年通过银行转账给唐作银；第四笔100000元在某酒店地下车库通过现金支付给唐作银。房屋交付是其妻子、女儿办理的，2018年装修房屋。物管费有部分是释放后补交的。本院庭审中当庭电话核实谢军之妻刘晓春，刘晓春陈述：思凯公司此前未通知接房，房屋是2018年7月谢军释放后接收。我们在思凯公司那里买了两套房屋，小户型房屋是以我的名义购买，面积60多平米，50多万总价，交的现金，该房2012年已入住。大户型房屋总价150万，我和谢军曾一起与万事兴财务人员存款70万元。案涉房屋物管费是我交的。 诉争房屋于2015年10月14日设定抵押权，抵押权人为恒丰银行。恒丰银行诉莱茵威尔公司、思凯公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司借款合同纠纷一案中，本院根据恒丰银行的诉讼财产保全申请，于2017年3月30日作出（2017）川13财保9号民事裁定，查封了诉争房屋。后本院作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议，主要内容为莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司在2017年10月10日前共同偿还恒丰银行借款人民币40,000,000元及相应利息。因各债务人未按照该民事调解书履行清偿义务，恒丰银行向本院申请强制执行。本院于2017年10月30日受理恒丰银行的执行申请，案号为（2017）川13执108号。本院于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖，谢军以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。本院审查后，于2019年6月11日作出（2019）川13执异110号执行裁定，裁定中止对诉争房屋的执行。恒丰银行不服该裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是谢军对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，谢军要排除本院对案涉房屋的执行，必须至少满足上述两条之一所规定的条件。 谢军提交的《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》显示签订时间为2010年12月26日，能够认定案涉房屋在被人民法院查封前，双方已签订了书面买卖合同。但对于谢军提供的2010年12月27日及2018年11月27日的两张《收据》，载明谢军已足额交纳了1500000元购房款，本院对其真实性不予认定，理由如下：首先，案涉房屋买卖合同是谢军与思凯公司签订，谢军将房款150万元全部向合同外的当事人唐作银及万事兴公司支付，既不符合合同约定，也不符合常理。第二，根据谢军陈述，在合同签订前已向唐作银交付定金50万元，加上谢军后来另行交付的70万元，共缴纳120万元，但买卖合同中并未注明已交定金50万元，且万事兴公司在2010年12月27日出具70万元收据时也未将此前已给付的50万元定金计入总的已付款。第三，谢军陈述的第三笔房款20万元及第四笔房款共计30万元，在谢军被羁押之前已向唐作银交付，但并未要求万事兴公司出具收据。即使考虑此后谢军因被羁押不能向万事兴公司等索要收据，但结合此前70万元房款收据系向谢军之女谢倩出具，表明谢军被羁押的事实并不能妨碍谢军家人向相关当事人索要已付房款收据。而事实上，直至2018年11月27日，才由思凯公司出具加上定金50万元共计80万元的收据。第四，已付房款150万元中，仅有70万元的银行转款凭证，其余80万元没有取款、存款凭证，且150万元房款没有相应会计凭证等证明该款进入万事兴公司或思凯公司账户。综上，谢军交付房款的真实性不能确认。 对于谢军对案涉房屋的合法占有问题，谢军虽然提供了2012年4月15日的《交房流程表》，但此时谢军正在羁押期间，不可能亲自办理交房事宜。而其妻子否认在此期间代办交房事宜，称房屋是在2018年谢军释放后才接收。且从谢军提供的物业管理费收据分析，从2012年至2018年的所有票据版式一致，编号接近，不能排除系在2018年补交物管费后一并出具。因此，谢军主张在人民法院查封之前已合法占有该房屋缺乏事实依据，不予支持。 综上，谢军就案涉房屋并未完全达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，谢军对案涉房屋不享有足以排除本院强制执行的民事权益，恒丰银行要求准许执行案涉房屋的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行四川省南充市中级人民法院（2017）川13执108号案的执行标的四川省成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场4幢1层4号房屋。 案件受理费100元，由谢军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川13执异110号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年九月二十九日 书记员 吴俐静