山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终6417号上诉人（原审原告）：王在霞，女，1979年9月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩还师（系王在霞之父），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区济北开发区银河路东、汇鑫路西。法定代表人：李在明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王野，男，该公司工作人员。上诉人王在霞因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王在霞上诉请求：1.依法撤销原审第二项判决，并改判帝华公司继续支付王在霞自2018年6月26日至2019年2月7日逾期交房违约金的实际损失即房租14123元（诉讼金额49400元一已判决金额35277元）；2.所有诉讼费用由帝华公司承担。事实与理由：原审法院未判决2018年6月26日至2019年2月7日期间帝华公司应支付的逾期交房违约金，确系错误:1、本案帝华公司违约的基本事实清楚，2013年1月7日王在霞与帝华公司签订商品房买卖合同一份，王在霞购买帝华公司位于济阳县帝华?北岸新城A区20号楼二单元1202室和地下室3-2-18室。根据王在霞与帝华公司签订的合同第十一条规定:交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。(至今出卖人没有向买受人出示以上文件，也没有办理交房手续)。2、根据约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的约定，法院不能依据综合验收备案日期2018年6月25日(该综合验收备案在法庭举证期间也没有出示原件)计算违约金的截止日期。应当依法依据双方的合同约定，并依据有关法律规定和最高法院的司法解释依法认定王在霞的诉讼请求确定计算到2019年2月7日。王在霞保留其他合法权利。鉴于帝华公司被未按约定向王在霞出示有关证明文件，且并未提供其履行的合同约定的义务的证据。故此，原审法院自行认定的计算违约金截止日期，确系错误，恳请二审法院依法纠正。帝华公司未作答辩。王在霞向一审法院起诉请求：1.判令被告帝华公司支付原告自2016年12月7日至2019年2月7日逾期交房违约金的实际损失即房租49400元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年1月7日，王在霞(买受人)与帝华公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定王在霞购买帝华公司开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西帝华北岸新城小区第A区20幢2单元1202号商品房及储藏室各一套。该合同约定，该商品房及储藏室总价款为249836元。该合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。王在霞已经按合同约定向帝华公司支付商品房价款。王在霞与帝华公司协商交房事宜，就逾期交房事宜未形成一致意见。王在霞自认其2018年12月份取得涉案房屋钥匙，现已实际入住涉案房屋。2018年6月25日，济阳县住房和城乡建设管理委员会同意涉案房屋所在的20号楼竣工综合验收备案。另，王在霞曾因帝华公司逾期交房向一审法院提起诉讼，一审法院判决帝华公司支付2014年11月1日起至2016年12月7日止的逾期交房违约金19187.40元。后王在霞不服一审法院判决上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院判决帝华公司支付王在霞2014年11月1日起至2016年12月7日止逾期交房违约金45420元。帝华公司已支付上述违约金。一审法院认为，王在霞与帝华公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应于2014年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付王在霞,但涉案房屋所在的20号楼于2018年6月25日才取得综合验收备案证明，依据双方合同约定，帝华公司应当向原告支付2014年11月1日至涉案房屋综合验收之日即2018年6月25日的逾期交房违约金。王在霞以约定的违约金低于实际损失为由要求按月租金1900元计算租金损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院予以支持。帝华公司已经支付自2014年11月1日至2016年12月7日止的逾期交房违约金，故帝华公司还应支付王在霞自2016年12月8日至2018年6月25日的逾期交房违约金，按每月1900元计算。判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王在霞逾期交房违约金35277元；二、驳回原告王在霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，减半收取计520元，由原告王在霞负担150元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担370元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审判决后，帝华公司向本院提起上诉，后于2019年9月9日向本院申请撤回上诉。本院认为，帝华公司在二审期间自愿申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。故帝华公司二审预交的案件受理费1040元减半收取520元，由其自行负担。根据王在霞的上诉主张及原审卷宗情况，本案二审争议焦点问题是涉案逾期交房违约金的计算期间如何确定。根据涉案房屋买卖合同第八、九条约定，涉案逾期交房违约金应自合同约定的最后交房期限的第二天即2014年11月1日起计算至实际交付之日止。因涉案房屋未能达到合同约定的交房条件即综合验收合格，故在涉案房屋综合验收合格之前王在霞有理由拒绝收房，且帝华公司应当承担此期间的逾期交房违约责任。但涉案房屋所在楼房于2018年6月25日取得综合验收备案证明，此时该房屋已符合合同约定的交房条件。在此情况下，王在霞怠于行使其收房权利，直至2018年12月份才收取钥匙并实际入住，故自2018年6月25日以后未能及时收房的法律责任应由王在霞自行负担。故一审认定帝华公司应向王在霞支付自2014年11月1日起至2018年6月25日止的逾期交房违约金，并无不当。鉴于帝华公司前期已向王在霞支付逾期交房违约金至2016年12月7日，故一审最终确认帝华公司应向王在霞支付自2016年12月8日起至2018年6月25日止的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，应予维持。王在霞以帝华公司至今为止未向其出示相关证明文件为由主张逾期交房违约金应计算至2019年2月7日，该理由不能成立，本院对此不予采信。综上所述，王在霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人济南帝华房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1040元，减半收取520元，由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担；上诉人王在霞预交的二审案件受理费1040元，由上诉人王在霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年九月二十三日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利