江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初4021号原告：肖行明，男，1969年4月10日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：冯石，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：华倩，江苏云崖律师事务所实习律师。被告：胡清，男，1979年10月17日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐征浩，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。原告肖行明诉被告胡清租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告肖行明的委托诉讼代理人冯石、华清及被告胡清及其委托诉讼代理人徐征浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖行明向本院提出诉讼请求：1、请求确认肖行明与胡清签订的《租赁协议》解除；2、请求判令胡清支付欠付的租金87566.67元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、请求判令胡清支付欠付的水电费4574.12元及利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、请求判令胡清支付违约金936000元；5、本案的诉讼费用由胡清承担。诉讼过程中，原告肖行明明确第2、3项诉讼请求为：请求判令胡清支付欠付的租金87566.67元及利息（以20400元为基数，自2018年7月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以39000元为基数，自2018年10月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以28166.67元为基数，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；请求判令胡清支付欠付的水电费4574.12元及利息（以1708.07元为基数，自2018年10月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1684.48元为基数，自2018年11月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1181.57元为基数，自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实及理由：2018年3月27日，肖行明与胡清签订《租赁协议》一份。协议约定，肖行明将位于西昌路11-9和11-11中间厂房内的加工中心三台出租给胡清经营加工业务使用，租赁期限为三年，水电费另算。如胡清擅自终止协议，应承担三年的押金及租赁费总和两倍的违约金。2018年11月15日，胡清擅自搬离厂房，尚有租金和水电费未结清。肖行明多次与胡清沟通未果，无奈于2019年3月5日短信通知胡清解除合同。因胡清违约，故诉至本院。被告胡清辩称：同意解除《租赁协议》，《租赁协议》实际已解除；2018年11月15日，胡清搬离厂房时，双方已达成解除《租赁协议》的合意，《租赁协议》自当天解除；所欠租金应计算至2018年11月15日，2018年7月之前租金及电费都已结清，2018年8月的租金支付了5600元，尚结欠7400元，2018年9月至2018年11月15日的租金及电费尚未支付，11月租金应按6500元计算；因肖行明也存在违约行为，故不应计算逾期利息，不承担利息；租赁时，双方约定涉案厂房及设备均由胡清使用，但租赁后，肖行明擅自将另外设备搬至厂房，共同使用，故电费应各半承担，房屋租金也应适当扣除；违约金明显过高，应按租赁期内租金的10%计算。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，肖行明与胡清签订《租赁协议》一份。该《租赁协议》载明：肖行明将位于西昌路11-9和11-11中间厂房内的加工中心三台（型号分别为，友佳FV800A-VG1348、友佳FV800A-VG13552、全特MV8L-201007011）出租给胡清经营加工业务使用；出租前，肖行明的加工中心保证完整好用，租赁期满后，胡清也应保证上述的设备完整好用；现有厂房、刀具、量具及辅助设施（以双方清点清单为准）一并提供给胡清使用，租赁期满后，胡清应按清单，如数归还给肖行明，并保证好用；加工中心、厂房的租期限为3年，自2018年4月1日至2021年3月31日；加工中心、厂房的租金为每月13000元整，租金为不含税价格，胡清应在使用前按季度预付租金；胡清自主经营，自负盈亏，与肖行明无关，所产生的水电应在月底交给肖行明，人员工资及劳务关系与肖行明无关；在租赁期内，如肖行明擅自终止协议，应向胡清支付三年的押金及租赁费总和两倍的违约金；在租赁期内，如胡清擅自终止协议，应向肖行明支付三年的押金及租赁费总和两倍的违约金；租赁期内的维修，由胡清承担维修并支付维修费用，租赁结束时，胡清应同样保证肖行明的设备正常运转并好用；本协议经双方签字后生效，本协议解除或终止且双方债权债务清理完毕之日失效。2019年3月7日，肖行明通过支付宝向胡清发送如下内容：胡清与肖行明于2018年3月27日签订了《租赁协议》，胡清于2018年4月1日开始使用；胡清自2018年8月至今未付租金，违反契约精神；肖行明现告知胡清，自2019年3月6日起，解除双方签订的《租赁协议》，请胡清于收到本通知后立即付清未交纳的租金和电费，并按照《租赁协议》约定付清违约金；如未支付上述费用，肖行明将采取法律途径，所产生的所有法律后果均由胡清承担，包括诉讼费、保全费、律师费等。为证明其主张，肖行明提供了《租金及电费支付明细》1份、2018年4月、5月、6月、7月、9月、10月、11月及12月的《用水、电情况表》8张。其中，租金及电费支付明细中载明：2018年4月3日，胡清通过支付宝支付租金13000元及电费1450元；2018年5月及6月的租金26000元及2018年5月的电费1486.91元以胡清为肖行明加工产品产生的报酬抵扣，2018年6月的电费1748.43元由胡清通过微信转账方式支付；2018年7月、8月的租金26000元由胡清通过银行承兑的方式支付了10000元，以胡清为肖行明加工产品产生的报酬抵扣了8600元，尚结欠7400元；2018年7月的电费1902.93元由胡清通过微信转账方式支付，2018年8月的电费1588.97元由胡清以现金方式支付1500元，以微信转账方式支付了88.97元。用以证明，2018年4月至2018年8月，胡清系按照肖行明提供的《用水、电情况表》交纳电费以及胡清结欠2018年9月电费1708.07元、10月份电费1684.48元、11月电费1181.57元、2018年8月的租金7400元、2018年9月至2019年2月的租金78000元及2019年3月5日的租金13000元/月÷30天*5天=2166.67元。对此，胡清认为，《租金及电费支付明细》认可；但车间是双方共同使用的，胡清仅使用其中2台设备，肖行明使用其中4台设备；肖行明提供的《水、电费明细情况表》是单方制作的，不予认可。为证明其主张，胡清提供了如下证据：1、2018年8月11日拍摄的照片打印件5张。其中，图1是图5拆掉之后的轴承，可以看出轴承是坏的，图2是坏的面板，图3是好的面板，对比可以看出图2的损坏情况，图4是外观图，内部损坏了，图片上看不出来。证明肖行明提供的3台设备中有1台损坏不能使用，只能使用2台。对此，肖行明认为：对照片的真实性予以认可，但证明目的不予认可，照片不能看出1台机器无法使用；照片中呈现出的损坏部分是肉眼可见的，胡清在租赁时并未提出异议，且上述照片是在实际使用4个月后拍摄的；故不能证明肖行明交付的租赁物存在质量问题。2、厂房照片打印件2张。用以证明该厂房属于在两个正常车间过道搭建的违章建筑，无法申领营业执照，以致无法正常生产。对此，肖行明认为：对照片的真实性予以认可；但与本案无关，胡清在租赁设备时已清楚现场情况，不能以此为由拒绝履行合同。3、车间现场照片打印件1张，其中，白色的3台是胡清租赁的设备，绿色的设备是肖行明自己使用的设备。证明在同一车间既有肖行明摆放的设备也有胡清摆放的设备，电费应分摊。对此，肖行明认为：对照片的真实性予以认可，但证明目的不予认可；胡清租赁时，肖行明的设备已存在并实际使用，胡清对此明知且未提出过异议；胡清也根据肖行明提供的抄表单中的数据实际承担了2018年4至8月哎咪金斯机械车间内的所有电费；胡清在车间内生产加工，实际产生的能耗费等不仅是电费，还有水费、卫生费、网络费，考虑到胡清承担了车间所有的电费，肖行明未另行收费；故胡清要求分担电费无事实及法律依据，也违背诚实信用原则。4、肖行明与陈敏志签订的租赁协议照片打印件1份。用以证明肖行明涉嫌一房两租。对此，肖行明认为：对照片的真实性予以认可，但证明目的不予认可；胡清在租赁设备前，系为陈敏志工作的，在陈敏志提出解除租赁关系后，胡清主动提出租赁设备，故胡清对厂房、车间及机器的状况是清楚的。5、《接处警工作登记表》1份，证明肖行明在2018年11月15日胡清搬离的第二天报警，告知民警胡清已搬走但尚欠其房租，故肖行明知道胡清已搬走，不再向其租赁厂房及设备。对此，肖行明认为：真实性予以认可，但证明目的不予认可；肖行明报警系因2018年11月16日胡清没有正常来，且将东西搬走，肖行明的东西也少了部分，肖行明打电话给胡清，发现被拉黑，才报警的；这恰恰证明胡清并未告知肖行明其要解除租赁协议，双方更未就解除租赁协议达成一致意见。以上事实，由《租赁协议》、支付宝截图、《用水、电情况表》、《租金及电费支付明细》、照片、《接处警工作登记表》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：承租人应按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。胡清自2018年7月起未按约预付租金，且未在合理期限内支付，并于2018年11月15日擅自搬离厂房，属迟延履行主要债务，并在合理期限内仍未履行，肖行明有权解除双方间的《租赁协议》。肖行明于2019年3月7日通知胡清于2019年3月6日起解除双方间的《租赁协议》，故本案《租赁协议》应自2019年3月7日解除。胡清提供的《接处警工作登记表》不能证明其在2018年11月15日搬离厂房时已通知肖行明解除《租赁协议》，且双方对解除《租赁协议》达成合意，故本院对胡清主张的双方间的《租赁协议》自2018年11月15日其搬离厂房时解除的抗辩意见，不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方一致确认，胡清尚结欠2018年8月的租金7400元及之后的租金，故肖行明要求胡清支付2018年8月至2019年3月5日的租金87566.67元及逾期利息（以20400元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以39000元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以28167.67元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。胡清主张肖行明存在出租的租赁设备无法使用、出租的厂房属违章建筑以致无法申领营业执照的违约行为，但上述情况胡清在租赁前或租赁过程中可及时发现，但胡清未就上述情况提出过异议，故本院对胡清以此为由主张不应计算逾期付款利息的抗辩意见，不予采纳。按照肖行明提供的《租金及电费支付明细》所示，2018年4月至2018年8月，胡清均是按照肖行明提供的《用水、电情况表》交纳电费，故本院对胡清提出的《用水、电情况表》系肖行明单方制作的抗辩意见不予采纳，胡清应按照《用水、电情况表》支付2018年9月的电费1708.07元及逾期利息（以1708.07元为基数，自2018年10月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、2018年10月的电费1684.48元及逾期利息（以1684.48元为基数，自2018年11月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）、2018年11月的电费1181.57元及逾期利息（以1181.57元为基数，自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。胡清主张双方约定案涉厂房由胡清一人使用但肖行明擅自搬进设备共同使用厂房，故不应计算租金及电费的逾期利息，且电费应各半承担，未能提供相应证据，本院对此抗辩意见不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方约定，在租赁期内，如胡清擅自终止协议，应支付三年的押金及租赁费总和两倍的违约金，胡清主张该违约金过分高于造成的损失，要求本院适当减少，肖行明确认其损失为厂房及设备的闲置期间的租金损失，故本院酌情将违约金调整为六个月的租金即78000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除肖行明与胡清于2018年3月27日签订的《租赁协议》；二、胡清于本判决发生法律效力之日起10日内向肖行明支付租金87566.67元及逾期利息（以20400元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以39000元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以28167.67元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、胡清于本判决发生法律效力之日起10日内向肖行明支付电费4574.12元及逾期利息（以1708.07元为基数，自2018年10月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1684.48元为基数，自2018年11月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1181.57元为基数，自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、胡清于本判决发生法律效力之日起10日内向肖行明支付违约金78000元；五、驳回肖行明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14053元，减半收取7026.5元，由肖行明负担5863.5元，由胡清负担1163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  张露二〇一九年九月九日书记员  王旦