广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5171号 原告：广西陆邕经贸有限公司，住所地:南宁市，统一社会信用代码：914501007537191596。 法定代表人：吕兰敏，总经理。 委托诉讼代理人：覃罗平，该公司职员。 被告：南宁市大地驾驶员培训有限责任公司，住所地：南宁市，统一社会信用代码：91450105794326765B。 法定代表人：闫昊苏，执行董事。 原告广西陆邕经贸有限公司与被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司场地租赁合同纠纷一案，本院2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日，公开开庭进行了审理，并于当日言词辩论终结。原告广西陆邕经贸有限公司的委托诉讼代理人覃罗平，被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司的法定代表人闫昊苏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西陆邕经贸有限公司提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2014年2月25日签订的《租赁合同》己于2019年4月1日解除；2.判令被告将租赁场地恢复原状后返还给原告；3.判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年3月31日的租金32500元;4.判令被告从应付租金之日起至被告清偿租金之日止，每延期1日按应交租金的千分之一支付违约金（暂计至2019年3月1日为11925元。计算方式：2018年3月1日起以30000元为基数、2019年3月1日起以2500元为基数，按日1‰。计至被告清偿租金之日止）;5.判令被告向原告支付场地的占用使用费，从2019年4月1曰起按每月3500元计至被告将租赁场地返还原告之日止；6.本案诉讼费用由被告负担。 被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司辩称，案涉土地存在纠纷，案外人淡村村委认为该土地归其所有，本公司和淡村村委在2004年就签了土地租赁合同，原告应先与淡村村委协商土地归属，本公司不可能交两份租金。而且原告主张的违约金过高。声明：请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点：1.本案案涉场地所在坐落位置、权属及现状？2.原告与被告是否成立场地租赁合同关系？效力如何？履行情况如何？3.原告主张解除租赁合同，返还场地，恢复原状是否成立？4.原告主张的租金及场地占有使用费是否成立？5.原告主张的违约金是否成立？违约金是否过分高于原告的损失？ 经审理查明：本案案涉的场地坐落于南宁市江南区南建路×号，土地使用权人是原告，已经办理了桂（2015）南宁市不动产权第00×××48号《不动产权证书》，面积11483.57㎡，用途：工业用地。原告与被告均确认，案涉场地，在原告拥有土地使用权的宗地范围之内，在南宁市国土资源信息中心制作的宗地图的范围内。 2014年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方），签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市南建路7号的面积约2000平方米的土地租赁给被告，租赁期限为2014年3月1日起至2017年2月28日止，每年租金30000元；每年交一次租金，乙方在前一期租金期满前五日内交纳租金；甲方收取乙方押金5000元；乙方拖欠租金达15天的，甲方有权终止合同；乙方未按照约定支付租金的，每延期1日按当季租金的1%支付违约金；合同期满或解除后五日内，乙方返还场地，合同还约定了当事人的其他权利义务。 被告交纳租金至2018年2月28日，被告未举证证明在此后还向原告交纳租金。 2018年10月30日，原告向被告去函催告交纳租金。2019年1月15日，原告方工作人员到被告的场地送达催交租金通知函。2019年3月27日，原告方工作人员到被告的场地送达《解除合同和限期搬离的函》，该函记载：原告要求被告缴清租金和水电费，原告在2019年4月1日收回案涉场地。该函于当日达到被告。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。 原告与被告签订《租赁合同》时，原告与被告均有缔约能力，合同是当事人的真实意思表示，案涉场地办理了不动产权证，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗的，合同合法有效。 原告与被告签订的《租赁合同》已明文约定租赁期至2017年2月28日止，在此之后被告继续租用土地，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 本案案涉场地的权属清晰，被告以案涉场地权属有争议为由拒绝交纳租金，已构成违约。被告迟延交纳租金超过15日的，已经达到原告与被告签订的租赁合同中约定的解除合同的条件。 当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，由《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，明文规定。被告逾期支付2018年3月1日起的租金，且逾期早已超过15日，符合原告与被告签订的租赁合同中约定的合同解除的条件；原告发出的解除合同的书面通知于2019年3月27日到达被告，原告与被告继续履行的不定期租赁合同按通知中的日期于2019年4月1日解除。原告关于请求确认合同已于2019年4月1日解除的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。 根据原告与被告签订的《租赁合同》中的约定，合同解除后，被告搬离案涉场地。原告关于由被告搬离场地、将场地返还原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于被告尚欠租金。原告、被告关于租金变动的主张，均未能举证，本院不予采信。按照合同约定的30000元/年租金标准计算，折算为82.19元/日和2500元/月。原告主张的租金，在2018年3月1日至2019年3月30日共13个月计32500元；在原告要求被告搬离之日即2019年4月1日起，按照82.19元/日的标准，由被告支付相当于租金的场地的占有使用费，直至被告向原告返还案涉场地之日止。 原告与被告签订的《租赁合同》第七条第3项约定的违约金比例为1%/日（折合365%/年），原告起诉时主张的违约金标准为1‰（折合36.5%/年）。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，由《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，明文规定。被告提出了违约金过分高于原告实际损失并申请本院调整的，本院依法将原告的实际损失的举证责任分配给原告。原告不能证明其损失，也不能证明当事人约定的违约金没有过分高于原告的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量违约金的比例。同时参照最高人民法院作出的（2016）最高法民终20号《民事判决书》[2017年发布于中国裁判文书网（××）]：“本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还体现预先确定性和效率性原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约，适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。……本院根据合同实际履行情况及双方过错程度，按照年利率24%计算违约金”的裁判要旨，本院认为，原告主张本案逾期支付租金的违约金，依法调整按照年利率24%计算，违约金逾此部分，本院不予支持。 本案因当事人各执己见而调解不成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西陆邕经贸有限公司与被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司不定期《租赁合同》于2019年4月1日解除； 二、被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司于五日内搬离坐落于南宁市江南区南建路×号内的约2000平方米的土地，并向原告广西陆邕经贸有限公司返还该场地； 三、被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司向原告广西陆邕经贸有限公司支付租金2018年3月1日至2019年3月31日期间的租金32500元； 四、被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司向原告广西陆邕经贸有限公司支付场地的占有使用费（以82.19元/日的标准，自2019年4月1日起，计算至被告搬离案涉场地之日止）； 五、被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司向原告广西陆邕经贸有限公司支付上述租金、占有使用费的违约金（以32500元为本金，自2018年3月1日起；每日以82.19元/日为本金，自2019年4月1日起；均按24%/年的标准，计算至被告清偿债务之日止）； 六、驳回原告广西陆邕经贸有限公司其他诉讼请求。 上述第三、第四、第五项判决规定的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕；上述第二项判决规定的义务，义务人应在本判决生效之日起五日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费911元，由被告南宁市大地驾驶员培训有限责任公司负担811元，由原告广西陆邕经贸有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费911元，开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李立勋 人民陪审员  何伟光 人民陪审员  陈红娟 二〇一九年九月十一日 书 记 员  杨 奔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。