安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6035号上诉人（原审原告）：张江华，男，1962年6月15日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：程东安，安徽中鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹靖东，安徽中鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘臧军，男，1984年2月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：仇荣庆，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤娟，安徽神州行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王勇，男，1984年5月15日出生，汉族，住安徽省肥西县。原审第三人：安徽盈投商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路262号（原158号），统一社会信用代码91340100588890111C。法定代表人：陈飚，总经理。委托诉讼代理人：傅震，男，该公司员工。上诉人张江华与上诉人刘臧军、被上诉人王勇、原审第三人安徽盈投商业经营管理有限公司（以下简称盈投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张江华上诉请求：1、依法改判王勇、刘臧军向张江华支付2018年1月1日至2018年2月15日免租期房屋租金59131元；2、依法改判王勇、刘臧军向张江华支付5万元违约金；3、王勇、刘臧军承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、根据张江华与王勇、刘臧军的《租赁经营合同书补充协议》第三条约定，王勇、刘臧军每年支付房屋租金时间为5月30日和11月30日。盈投公司起诉张江华主张房屋租金的一审判决作出时间是2018年8月24日，二审判决作出时间是2018年12月20日。此时，盈投公司依然没有就该判决申请执行，只是提出补齐30万元租金，10万元违约金可以协商免除。然而王勇、刘臧军因自身经营原因始终不能补齐房租，盈投公司才在2019年2月申请执行，张江华才被迫起诉王勇、刘臧军索要房租。盈投公司在与张江华的诉讼中明确表示如张江华支付王勇、刘臧军的房租，就会考虑撤诉。正是因为王勇、刘臧军拖延本该在2018年5月、11月支付给盈投公司的房租30万元以及支付给张江华的房租20万元，共计房租50万元及物业费2万余元，导致张江华与盈投公司的房屋租赁合同被解除，王勇、刘臧军应当承担违约责任。根据《租赁经营合同书》第十三条第4款规定，王勇、刘臧军应当补缴2018年1月1日至2018年2月15日免租期房租59131元。2、因为王勇、刘臧军不能及时足额缴纳房租、物业费，才导致盈投公司向张江华提起诉讼。盈投公司明确表示不要求王勇、刘臧军撤出，可以继续经营。而且，王勇、刘臧军的用电在张江华名下，消防通道、卫生间等约100㎡是张江华从长江饭店租赁，与盈投公司无关，即便张江华与盈投公司解除合同，也不影响王勇、刘臧军继续经营。其只需按照三方协议和与张江华的租赁合同约定，与盈投公司补签部分使用面积合同即可，在租赁时间、租赁价格、付款方式上保持不变。在张江华与盈投公司的诉讼中，法院判决张江华承担10万元违约金。张江华并没有按照合同约定的年租金50%的标准主张违约金，而是综合考虑自身以向盈投公司承担的违约金数额，以及王勇、刘臧军拖欠房租的数额和实际偿付能力等，要求王勇、刘臧军承担5万元违约金是公平合理的。王勇辩称，本人不存在违约，本人与刘臧军已经支付了一年的房租，本人与刘臧军实际上在装修后没有正常经营过。在2018年10月，本人与刘臧军就找张江华谈过因为无法正常经营，所以无法再承租下去了，但张江华不理本人与刘臧军。经营不了的原因是因为本人与刘臧军经营娱乐场所，相关证件因本人与刘臧军不具备条件所以办不下来。后来直到2019年2月本人与刘臧军就撤场了。张江华的上诉理由不能成立。刘臧军辩称，张江华针对刘臧军的上诉请求无事实和法律依据。张江华与刘臧军之间的权利义务关系已有张江华、盈投公司、刘臧军、王勇之间的三方协议约定，刘臧军已经依据合同约定充分履行了义务。张江华依据其与王勇之间的协议向刘臧军主张权利不符合法律规定，应予驳回。盈投公司述称，这是张江华与王勇、刘臧军之间的合同纠纷，与出租方盈投公司无关。刘臧军上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，发回重审或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由张江华承担。事实和理由：1、2017年12月26日《租赁经营合同书》和2018年1月23日《租赁经营合同补充协议》是王勇与张江华所签，刘臧军对该两份合同完全不知情，刘臧军并非合同当事人，也没有对该两份合同进行追认，故根据合同相对性原则，这两份合同对刘臧军无约束力，刘臧军对其不可能有真实意思表示。刘臧军与王勇系合租关系。2018年1月18日，刘臧军、王勇与张江华、盈投公司签订三方协议，该协议是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，故刘臧军的权利义务应根据该协议书来确定。在此之前，王勇已经支付15万元用于第一个半年的租金及物业费。《租赁经营合同书》约定的租赁面积为320平米，《租赁经营合同补充协议》约定的房屋面积是307㎡，两份合同约定的租赁面积仅相差13㎡，即使存在其他租金及物业费，也不可能高达10万元。2、根据2018年1月18日的协议书约定，刘臧军、王勇承租该房屋的租金为每半年支付15万元，包括租金和物业费，且2018年1月，王勇和张江华向盈投公司支付了15万元。根据协议书约定，刘臧军、王勇自2018年2月15日起承租张江华转租的房屋，2019年由于张江华与盈投公司之间的租赁合同解除，张江华无权再转租该房屋。2019年2月15日，刘臧军向盈投公司表示解除合同，并对该房屋进行清场。从2018年2月15日至2019年2月15日，刘臧军应支付的租金和物业费共计30万元。2018年2月15日至2018年8月15日的15万元租金及物业费在协议签订之前已经支付。刘臧军于2019年1月4日、17日分别向张江华各支付5万元，2019年2月2日支付48591元，共计148591元，用于支付2018年8月16日至2019年2月15日的租金及物业费。根据协议书约定，刘臧军尚欠租金及物业费1409元，而非一审判决数额。综上，请求二审法院判如所请张江华辩称，1、一审中，张江华向法庭提交了刘臧军的转账记录和刘臧军、王勇与盈投公司签订的协议书，一审中刘臧军对与王勇租赁张江华的房屋进行经营活动是认可的。刘臧军租赁房屋进行经营，并向张江华缴纳房租和物业费，刘臧军与王勇都是实际承租人，一审法院认定两人向张江华支付租金和物业费是正确的。2、一审判决认定刘臧军向张江华支付房租和物业费的金额是正确的。刘臧军在上诉状中认为应按照三方协议中收取租金和物业费，但刘臧军给出的理由又证明了一审法院对这部分的认定是正确的。刘臧军在上诉状中称，张江华与其租赁经营书中约定的租赁房屋的面积是320平方米，三方协议约定的是张江华转租盈投公司的房屋面积为307平方米，三方协议仅就张江华从盈投公司租赁并转租给刘臧军、王勇的房屋租赁的支付方式和金额进行了约定，张江华租赁给王勇、刘臧军超过转租房屋的面积，王勇、刘臧军是需要支付房租和物业费的。王勇述称，同意一审判决。盈投公司述称，本案中与盈投公司有关的仅为盈投公司与张江华之间的合同中的面积和合同金额等。张江华向一审法院起诉请求：1、判令依法解除张江华与王勇、刘臧军签订的《租赁经营合同书》；2、王勇、刘臧军向张江华返还《租赁经营合同书》第一条第二款约定的长江中路262号长江饭店东楼C3、C4（不含上述东楼西侧第一间一、二层丝绪造型经营户）房屋和张江华承租的长江饭店有限责任公司13平方米的房屋和西侧通道。封闭上述合同第一条第三款约定的东侧通道（以长江饭店13平方米房屋西墙为界），恢复原状；3、王勇、刘臧军支付张江华房屋租金179305元（2018年8月16日至2019年3月31日），此后房屋租金计算至王勇、刘臧军实际返还房屋之日止；4、王勇、刘臧军支付张江华2018年1月1日至2018年2月15日免租期房屋租金59131元和物业管理费2555元；5、王勇、刘臧军支付张江华物业管理费13033元（2018年8月16日至2019年3月31日），此后物业管理费以5.32元/平方米，房屋面积320平方米，年递增10%，物业管理费计算至王勇、刘臧军实际返还房屋之日止；6、王勇、刘臧军支付张江华2019年2月水电费4175元；7、王勇、刘臧军支付张江华违约金100000元；8、王勇、刘臧军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月1日，盈投公司与张江华订立《房屋租赁经营合同》一份，约定盈投公司将合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼C3、C4房屋出租给张江华作为经营乐器、培训使用，租赁房屋面积C3部分约75平方米、C4部分约312平方米，租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止。2014年12月25日，张江华又与合肥长江饭店有限责任公司（以下简称长江饭店）签订《房屋租赁合同》一份，约定长江饭店将其所有的合肥市长江中路262号长江饭店东楼，东邻长江饭店东楼东墙西至省教科所围墙沿街门面房150平方米（含有房产证面积96.5平方米）及该门面房房后一、二层楼房面积95.17平方米租赁给张江华作为商业经营使用，租赁期限自2015年1月1日起至2022年9月30日止。2017年12月26日，张江华（甲方）与王勇（乙方）签订一份《租赁经营合同书》，张江华将其从盈投公司处承租的长江饭店东楼丝绪造型东侧一楼场地即长江一号C3（面积约75平方米）、长江一号C4（面积约232平方米）以及张江华从长江饭店处承租的13平方米房屋一齐转租给乙方经营使用。另甲方花费52万元购买的教委宿舍东侧侧门乙方可以作为消防安全通道使用。租赁期限自2018年1月1日起至2022年9月30日止，其中2018年1月1日至2018年2月15日为装修免租期，免收房屋租金。租金每半年支付一次，先支付后使用，承租方应提前一个月一次性全额支付下半年租金。双方约定第一期半年（2018年2月16日至2018年8月15日）房租为244372元，物业费10222元，两项合计254594元；第二期半年（2018年8月16日至2019年2月15日）房租为255444元，物业费10222元，两项合计265666元。自进场之日起，乙方承担并支付租赁房屋的物业、水电费。合同签订后，乙方还须承担甲方支付给盈投公司的五万元履约保证金。合同第13.3条违约责任中约定，未经双方协商一致，乙方擅自提前解除合同，乙方已经支付的租金不退，并按该年度租金的50%支付违约金，乙方缴纳的履约保证金不退。2018年1月18日，盈投公司（甲方，出租人），张江华（乙方，承租人）与王勇、刘臧军（丙方，次承租人）签订一份《协议书》（以下简称三方协议），约定：一、截止2017年11月30日，乙方尚欠甲方房租、物业费504632元；二、乙方应向甲方支付的房租、物业费，由丙方自2018年5月31日起每半年直接向甲方支付15万元（乙方和丙方2018年1月已经支付甲方15万元），并遵照甲乙双方所签租赁合同约定的增幅比例。丙方与另一次承租人杨五一支付租金、物业费的总额与乙方应付租金的差额部分，由乙方自行补足。2018年1月23日，张江华（甲方）与王勇（乙方）又签订一份《租赁经营合同书补充协议》，其中第二条规定，三方协议约定的每年支付盈投公司三十万元房租，从甲乙双方签订的房屋租赁合同书总金额中减除。第三条规定，乙方每年支付房租的时间明确为5月30日和11月30日。另查明，王勇、刘臧军系合作经营，二人共同从张江华处承租了案涉房屋。盈投公司出具《同意函》，同意了张江华的转租行为。王勇、刘臧军于2017年12月26日向张江华转账304590元，其中50000元为履约保证金，254590元为第一期（半年）的租金及物业费，张江华将其中15万元交给盈投公司。2019年1月4日、2019年1月17日、2019年2月2日王勇、刘臧军又分别转款50000元、50000元、48591元，共计148591元。该笔款项中的140000元用于支付租金，8591元用于支付2019年1月的电费。2019年2月，王勇、刘臧军退场并搬离案涉房屋。就退场之事，王勇、刘臧军曾找到张江华要求办理交接手续，张江华将王勇、刘臧军带至盈投公司，希望王勇、刘臧军直接向盈投公司交接，但盈投公司以其与王勇、刘臧军没有直接合同关系予以拒绝，故房屋交接手续一直未予办理，目前案涉房屋闲置。再查明，由于张江华拖延支付房租，盈投公司向一审法院起诉要求解除与张江华的《房屋租赁经营合同》并要求张江华支付逾期租金及违约金。一审法院于2018年8月24日作出（2018）皖0103民初3007号民事判决书，判决解除双方的房屋租赁合同，张江华返还房屋并向盈投公司支付拖欠的2016年12月1日至2018年5月31日的房屋租金、物业费及违约金。张江华不服判决上诉后，合肥市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）皖01民终9621号终审判决，驳回了张江华的上诉请求，维持原判。一审法院认为，张江华与王勇、刘臧军签订的《租赁经营合同书》、《租赁经营合同补充协议》以及王勇、刘臧军与张江华、盈投公司签订的三方协议均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。关于张江华要求解除其与王勇、刘臧军租赁合同的诉请，一审法院认为，张江华与盈投公司的租赁合同已被生效判决确认解除，但租赁合同解除，转租合同并不当然随之解除。虽然承租人（张江华）因租赁合同的解除丧失了转租的权利，但转租合同与租赁合同是相对独立的两个合同，就转租合同而言，此时更需要保护的是交易安全和次承租人的合法权益。本案中，次承租人（王勇、刘臧军）得知租赁合同被解除后，于2019年2月搬离案涉房屋，并找到承租人（张江华）和出租人（盈投公司）要求办理交接。王勇、刘臧军通过其行为已经明确表示不愿再继续履行转租合同，考虑到是由于张江华违约在先导致租赁合同被解除，则王勇、刘臧军作为次承租人要求解除转租合同的行为具有合理性，故一审法院认定，张江华与王勇、刘臧军的转租合同已于2019年2月解除。转租合同解除后未及时办理房屋交接手续的主要责任在张江华一方，故张江华无权向王勇、刘臧军主张2019年2月之后的房屋占有使用费及物业管理费。转租合同解除后，王勇、刘臧军应当向张江华返还承租的房屋，张江华应予配合交接。转租合同第1.3条约定，东侧通道在合同到期后由张江华收回，用砖墙砌起来封闭恢复原状。据此约定，封闭通道、恢复原状并非王勇、刘臧军的义务，故对张江华的该项诉请，一审法院不予支持。按照转租合同的约定，第一期的房租和物业费（2018年2月16日至2018年8月15日）合计254594元，王勇、刘臧军已通过2017年12月26日转账的304590元付清。第二期（2018年8月16日至2019年2月15日）的房租为255444元，物业费10222元，王勇、刘臧军转账148591元，其中140000元用于支付租金，加上前期支付的5万元履约保证金，王勇、刘臧军还须向张江华支付房租65444元(255444元-140000元-50000元)，物业管理费10222元。王勇、刘臧军抗辩称，根据三方协议，其只需每半年向盈投公司支付15万元房租、物业费；但三方协议仅是对次承租人向出租人支付的款项部分做出了约定，其余的租金及物业费，根据《租赁经营合同书》和《租赁经营合同补充协议》的约定，王勇、刘臧军仍须向张江华履行，故对王勇、刘臧军的该项抗辩，一审法院不予采信。王勇、刘臧军依约应当承担租赁房屋期间的水电费，故对张江华主张的欠付的水电费4175元，一审法院予以支持。转租合同第13.3条约定，未经双方协商一致，乙方擅自提前解除合同，乙方已经支付的租金不退，并按该年度租金的50%支付违约金，乙方缴纳的履约保证金不退。王勇、刘臧军虽然提前解除了合同，但其是基于张江华违约在先（逾期支付2016年12月1日至2018年5月31日的房租）导致租赁合同被解除。王勇、刘臧军解除转租合同的行为具有合理正当性，故对张江华要求王勇、刘臧军承担免租期租金、物业费及违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认张江华与王勇、刘臧军于2017年12月26日签订的《租赁经营合同书》已于2019年2月解除；二、王勇、刘臧军于判决生效之日起十日内向张江华返还长江中路262号长江饭店东楼C3、C4（不含上述东楼西侧第一间一、二层丝绪造型经营户）房屋和张江华承租的合肥长江饭店有限责任公司13平方米的房屋和西侧通道；三、王勇、刘臧军于判决生效之日起十日内支付张江华房屋租金65444元；四、王勇、刘臧军于判决生效之日起十日内支付张江华物业管理费10222元；五、王勇、刘臧军于判决生效之日起十日内支付张江华水电费4175元；六、驳回张江华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4876元，由张江华负担3900元，由王勇、刘臧军负担976元。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，张江华与王勇、刘臧军签订的《房屋租赁经营合同》及《租赁经营合同补充协议》，以及张江华与盈投公司、王勇、刘臧军签订的三方《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。《房屋租赁经营合同》及《租赁经营合同补充协议》虽仅有张江华与王勇签字，但根据三方协议约定，王勇、刘臧军是共同作为案涉房屋的次承租人，从张江华处承租案涉房屋。且《租赁经营合同补充协议》签订于三方《协议书》之后，并明确载明了关于三方协议的相关事项。结合王勇、刘臧军的实际付款和共同承租使用案涉房屋的行为看，一审法院认定刘臧军应当与王勇共同作为转租合同当事人就案涉房屋向张江华履行合同义务并无不当。因转租合同已经于2019年2月解除，根据双方合同约定的租金、物业费以及王勇、刘臧军的已付款数额，一审法院判决王勇、刘臧军还应向张江华支付租金65444元及租金10222元并无不当，对刘臧军的上诉请求本院不予支持。因案涉房屋是张江华转租给王勇、刘臧军，张江华与盈投公司之间的租赁合同关系已经生效判决确认解除，张江华实际丧失转租的权利，王勇、刘臧军与张江华的租赁合同事实上已经无法继续履行，王勇、刘臧军要求解除合同具有合理性。且根据张江华与盈投公司之间的房屋租赁合同纠纷生效判决，张江华系因逾期支付2016年12月1日至2018年5月31日期间的房租导致合同解除，不能说明导致合同解除并承担责任与王勇、刘臧军有何关联。故一审法院对张江华主张的免租期租金、违约金诉请不予支持并无不当，对张江华的上诉请求，本院亦不予支持。综上，张江华、刘臧军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4174.27元，由张江华负担2482.62元，刘臧负担军1691.65元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年九月十九日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。