河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初5964号原告：史明豪，男，1981年3月29日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张浩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马高雅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：郑州大上海城商业有限公司，住所地郑州市管城区东太康路28号。法定代表人：高建功，总经理。委托诉讼代理人：常永青，河南豫剑睿律师事务所律师。原告史明豪与被告郑州大上海城商业有限公司（以下简称大上海城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史明豪及其委托诉讼代理人张浩、马高雅，被告大上海城公司的委托诉讼代理人常永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史明豪向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《托管经营协议》及《过渡期之补充协议》，并由被告将2层069号商铺返还原告（按照《商品房买卖合同》附件三约定的交房标准）并承担费用；2.判决被告向原告支付拖欠的租金（截至2019年3月暂计23891.84元；应以2986.48元/月，自2018年8月计算至托管经营协议解除之日止）及逾期租金的利息（截至2019年3月暂计313.58元，应以拖欠租金为基数，按照年利率6%的标准，自2018年11月计算至托管经营协议解除之日止）；上述拖欠租金及逾期利息合计为24205.42元；3.判决被告赔偿原告自托管经营协议解除之日至房屋恢复原状之日止的租金损失（参照《托管经营协议》约定的2986.48元/月的标准，暂按3000元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系郑州市东太康路28号2层069号房屋业主，房产证号:09××27。原告通过《托管协议》、《托管协议补充协议》及《过渡期之补充协议》将该房屋托管给被告运营管理，被告依约向原告支付租金至2018年7月31日。此后，虽经原告多次催要，直至发送书面《催告函》，被告都没有再支付租金。2019年3月10日，被告向原告送达了关于解除《托管协议》及《过渡期之补充协议》通知函，意欲单方解除相关托管协议。且在托管经营期间内，被告在未经原告同意的情况下擅自将原告房屋改造为楼梯，使得原告的房屋已不具有正常的使用功能，已经构成侵权。至此，原告托管协议之合同目的已完全不能实现，为维护原告的合法权益，根据法律规定及合同约定，现依法提起诉讼，望判如所请。大上海城公司辩称：1．本案区别于简单的租赁关系，鉴于原、被告关于涉案商铺签订了《托管经营协议》的特殊性，本案应为托管协议纠纷，而非租赁合同纠纷；2.被告向原告发送的《解除》及《过渡期《托管协议》之补充协议》的通知函并非是解除统一托管，因为原告在买房时通过托管协议、签署业主临时公约及承诺书明确认可由被告对包括其诉争商铺在内的大上海商铺进行统一托管，并由被告作为托管运营人对承租条件、承租价格等包括商铺规划在内的事项自主决定，故被告仅是对原托管协议返租比例进行调整，并非要解除统一托管，原告要求返还商铺与其签署认可的业主临时公约等内容相冲突，同时由于原告商铺在托管以来已由被告统一规划后，现为公共楼梯，强行分割损害其他业主利益，同时不符合消防规划，不具备返还条件；3.无论是托管协议约定，还是自始向原告返租至今，均是按税后返还，原告要求截至2019年3月之前拖欠的租金未扣除5%的税，该部分不应支付，同时租金欠付期间应以所欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付租金利息，而非按照民间借贷的标准支付利息；4.解除合同至今应按解除函中所注明的现行的委托托管协议向原告支付返租租金，原告第三项诉请无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2005年6月22日，史明豪（甲方）、郑州时尚商业地产管理服务有限公司（乙方）、河南华诚房地产开发公司（丙方）签订《托管经营协议》一份，主要约定：1．甲方以人民币398198元向开发商购买位于郑州市××号“大上海商业步行街”内2层069号铺位，建筑面积26.96平方米，乙方为项目的经营管理方，丙方为目标租金保证方；2．甲方委托和协助乙方按照该房屋的《商品房买卖合同》约定的交房标准与开发商办理该房屋的交接手续；3．甲方同意将自己购买的上述房屋委托给乙方招商管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代为交纳税金等应付费用、代收租金并完成托管工作，从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第91天（承租人装修期）起算5年，为托管该房屋的期限；4．在该房屋托管的五年期限内，由丙方向甲方保证该房屋如下目标租金：第一至第三年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的8%，即31855.84元，第四至第五年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的9%，即35837.82元；5．因该房屋登记面积和合同约定面积发生误差导致销售价款变化时，以登记面积销售价款为准调整年目标租金回报数额；6．甲方应自行承担出租该房屋所应缴纳的税费，项目开发商同意按本协议签署时现行的税率补贴该税金，税金由开发商支付给乙方并由乙方代为缴纳；7．托管期内，目标回报租金从该协议约定的托管经营期限开始之日起每季度（三个月）结算一次，在每季度的首月10日前与甲方结算并支付上季度的目标回报租金收益；8．托管期满，本协议自动终止，在本协议终止前提前6个月，由业主大会决定是否委托由乙方继续经营管理。此外，《托管经营协议》还对甲乙丙三方的权利义务、违约责任、争议解决等条款进行了约定。《托管经营协议》签订后，双方均依约履行了合同义务。2013年8月14日，史明豪（甲方）、大上海城公司（乙方）签订了《过渡期之补充协议》一份，主要约定：1．鉴于甲、乙双方就上海商城二层069号商铺签订的《托管协议》约定的第一个托管期限已届满，而本物业业主大会尚未就是否委托乙方继续统一经营管理作出相关决定，在甲、乙双方承诺继续遵守《郑州大上海城步行街业主临时公约》和《托管协议》的前提下，双方协商一致签订补充协议；2．自首位业主第一个五年托管期限届满之日起，至本物业业主大会就托管经营事宜作出相关决定之日止，即本协议约定之过渡期；3．乙方接受甲方的委托出租该商铺，代收代付租金，甲方同意乙方每年按向开发商购买的该商铺售价的9%代为向其支付租金，若该商铺的实收租金低于9%的，亏损部分由乙方承担，若该商铺的实收租金高于9%的，盈利部分由甲方和乙方按照各50%的比例进行分配；4．甲方取得的租金及盈利分配部分而产生的相关税费由甲方按法律规定自行承担，乙方取得的盈利分配部分而产生的相关税费由乙方按法律规定自行承担；5．本协议履行至本物业业主大会就托管经营事宜作出决定之日终止；6．除变更事项外，其他条款内容均按原《托管协议》执行。协议签订后大上海城公司每季度向史明豪支付租金8511.48元，租金支付至2018年8月1日，之后租金未再支付。2019年1月30日，上海锦天城（郑州）律师事务所接受王周印、杨琳艳等五位业主代表的委托，就大上海城公司逾期支付包括史明豪在内的160户业主租金事宜，向大上海城公司发送《催告函》，要求：1．大上海城公司在收到《催告函》之日起三日内清偿拖欠的全部业主租金及资金占用期间的利息等违约损失；2．如大上海城公司未按照通知如期足额偿付租金及损失，业主将依法解除《托管协议》及相关补充协议，并通过司法途径维护自身合法权益。该通知于2019年1月31日送达大上海城公司。2019年2月27日，大上海城公司向史明豪发出关于解除《托管协议》及《过渡期之补充协议》的通知函，载明：“贵方与我司于2005年6月22日签订《托管协议》及2013年8月14日签订《过渡期之补充协议》（以下称上述两协议），上述两协议已经实际履行十几年。鉴于国家经济形势和商业模式在近几年中发生了巨大的变化，考虑上述两协议中涉及的物业业主大会迟迟不能成立之事实，为充分保护双方合法权益，在新的环境下取得大上海城商场整体利益和业主投资收益的共赢，特向贵方致函，内容如下：一、我司提出解除贵我双方于2005年6月22日签订的《托管协议》和2013年8月14日签订的《过渡期之补充协议》，贵方收到本通知函之日起上述两协议终止履行。二、请贵方在收到本通知函后尽快按通知函上联系方式到我司办公地点，就贵方物业托管事宜开展充分协商，以求尽快达成新的合作意向，确保商场和业主利益不受影响（我司已草拟两套新托管方案供贵方自主选择）。三、为保证承租方及贵我双方利益不受损失，若贵方收到本通知函后十五日内未与我司联系，将视为贵方同意执行我司与其他业主签订的《商业托管经营协议书》，我司将按照《商业托管经营协议书》的约定向贵方及时支付相关费用。”另查明，2005年6月22日，史明豪与河南华诚房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋单价为每平方米14769.96元，总价款为398198元，建筑面积26.96㎡。2009年3月5日，史明豪取得位于郑州市××区××号房屋的产权证，载明建筑面积为25.33㎡。另查明，2009年底，被告大上海城公司应当时租户要求，将被告商铺所处位置改为步梯。该步梯占用面积60㎡，涉及业主4户。庭审过程中，史明豪、大上海城公司均认可《托管经营协议》中郑州时尚商业地产管理服务有限公司的合同权利义务由大上海城公司承继，该协议系由大上海城公司实际履行，且双方均认可目前业主大会尚未成立。原告自愿放弃利息，不再主张。本院认为，原告与郑州时尚商业地产管理服务有限公司、河南华诚房地产开发公司签订的《托管经营协议》，原、被告签订的《过渡期之补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。被告承继郑州时尚商业地产管理服务有限公司在《托管经营协议》中的合同权利义务，应按照合同约定履行自身义务。被告未按照合同约定履行支付租金的义务，且已向原告发送解除《托管经营协议》及《过渡期之补充协议》的通知函，明确表示不再履行合同义务，原告要求解除《托管经营协议》及《过渡期之补充协议》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据合同解除的法律规则，被告应履行向原告归还房屋的义务，在合同履行过程中，被告大上海城公司出于商业经营目的，将涉案商铺所处位置改造为步梯，使商铺用途发生了改变，现双方解除合同，被告应将位于郑州市××区××号的商铺恢复原状后返还给原告。被告向原告支付租金至2018年8月1日，原告主张被告支付自2018年8月1日起至《托管经营协议》解除之日止期间的房屋租金，理由正当，依照《过渡期之补充协议》的约定，被告应向原告支付租金的标准为2986.48元/月（14769.96元/㎡×26.96㎡×9%÷12月），故被告应按照2986.48元/月的标准支付原告自2018年8月1日起至房屋实际交付原告史明豪之日止的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除《托管经营协议》及《过渡期之补充协议》；二、被告郑州大上海城商业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于郑州市管城回族区东太康路28号2层069号的房屋恢复原状后返还给原告史明豪；三、被告郑州大上海城商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告史明豪房屋租金26878.32元（以2986.48元/月的标准，自2018年8月1日起计算至2019年4月30日止），剩余房屋租金自2019年5月1日起计算至房屋实际交付原告史明豪之日止；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，减半收取计303元，由被告郑州大上海城商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王 朕人民陪审员  陈廷英人民陪审员  张青梅二〇一九年九月二十日法官助理马靖雯书记员赵洁