北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初6641号原告：杨新民，男，1954年4月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被告：张国辕，男，1956年1月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：付晨曦，北京市两高律师事务所律师。第三人：李金涛，男，1968年7月22日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：赵月宾，男，1976年3月2日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。以上两第三人共同委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。第三人：杨宝凤，女，1982年1月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：贾秀清，北京银雷律师事务所律师。第三人：杨雯澜，女，2001年7月17日出生，汉族，学生，住北京市丰台区。第三人兼第三人杨雯澜的委托诉讼代理人：杨振龙，男，1977年3月18日出生，汉族，无业。第三人：李海丽，女，1977年10月18日出生，汉族，无业。原告杨新民与被告张国辕、第三人李金涛、赵月宾、杨宝凤、杨振龙、李海丽、杨雯澜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新民及其委托诉讼代理人高鹏，被告张国辕委托诉讼代理人付晨曦，第三人李金涛、赵月宾的委托诉讼代理人夏翔，第三人杨宝凤的委托诉讼代理人贾秀清，第三人兼第三人杨雯澜的委托诉讼代理人杨振龙，第三人李海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新民向本院提出诉讼请求：1、确认以原告名义与被告之间于2016年5月4日所签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告杨新民和王淑珍系夫妻关系，杨振龙和杨宝凤是二人的子女。杨振龙和李海丽系夫妻关系，杨雯澜是二人之女。2002年11月2日，上述的六名家庭成员所居住的位于北京市丰台区田各庄村97号的房屋被拆迁，并安置取得了位于北京市丰台区程庄南里2楼101号和102号的两套房屋。2013年7月12日，杨振龙向王淑珍支付100万元，并购买取得了该套位于北京市丰台区程庄南里2楼102号的房屋。2015年11月6日，杨新民、王淑珍、杨宝凤三人向赵月宾借款370万元，并在北京市中信公证处办理了《借款合同强制执行公证书》。同日上述双方还在该公证处办理了一份《委托公证书》，由杨新民和王淑珍委托李金涛代为办理杨新民名下位于北京市丰台区程庄南里2楼101号和102号房屋的售房一事。2016年1月19日，王淑珍去世。2016年5月4日，李金涛在原告和其家庭成员均不知情的情况下，私自以原告的名义与张国辕签订了一份《存量房屋买卖合同》，并将原告名下位于北京市丰台区程庄南里2楼102号的房屋以极为低廉的143万元价格出售给张国辕，并配合张国辕取得了该套房屋的产权手续。在此购房和过户期间，原告和其家庭成员没有收到一分钱的售房款，张国辕也未向其他人支付过任何的购房款。原告认为，该涉案房屋是原告和其他全部家庭成员因拆迁所安置取得的房屋，各家庭成员对该套房屋均享有法定的产权权利。后来杨振龙又以家庭成员的名义将该房屋购买，所以该房屋虽然登记在杨新民名下，但杨新民对该房屋并没有单独的处置权利。而且杨新民、王淑珍、杨宝凤与赵月宾之间已经成立合法的债权关系，完全可以通过合法途径实现自己的债权权利，其在这种情况下再与李金涛合谋办理公证授权委托售房手续，并将原告名下的房屋以远低于市场价格的方式进行出售的行为明显侵犯了原告和其家庭成员的合法权利。而且，在民间借贷关系中再套用房屋买卖关系的做法本身也是完全相互矛盾和不受法律保护的。事实上，北京市中信公证处近些年来一直串通一些不法人员以借贷或者养老的名义对外融资，且进而恶意侵占和转移当事人房产的事情已经在社会上造成极坏的影响，该公证处因此也受到了严重的行政处理。综上事实和理由，可见本案的被告和李金涛之间所签订的房屋买卖合同已经严重违反了我国合同法第五十二条第二、三项的规定，依法应当被确认无效。因此特诉于贵院，请依法支持原告的诉讼请求，维护原告和其他第三人的合法权利。张国辕辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二项诉讼请求。我方认为从2016年至今购买房屋已经长达三年，而被告一直未能合法使用房屋，致使被告造成重大损失，被告已经不想在本案中与原告、第三人等人产生任何法律关系。因此我方要求收到我方房款的人员，不论是原告还是第三人只要退还房款就归还房屋，但要赔偿我方的精神损失及相应损失。李金涛述称，我在本案中没有任何过错，只是基于代理权限实施的代理行为。赵月宾述称，我同意退还被告相应的购房款项及相应损失，但另案向杨新民、杨宝凤等人主张借款的合法权益。杨宝凤述称，我同意原告的诉讼请求及事实理由，事实理由符合真实情况，请求法院予以支持。杨振龙、李海月、杨雯澜述称，我们同意原告的诉讼请求。第一，我们家的房子是拆迁分房，每个家庭成员都有份额。虽然登记在杨新民名下，但是家庭成员共有，杨新民没有私自处理的权利。第二，我们家是回迁房屋，不是经济适用房，所以成交价格远远低于市场价格，委托合同是以借款合同名义签订的。第三，李金涛虽然代理杨新民签订合同，但王淑珍死亡之后，委托权限也应终止，而且王淑珍死亡后没有告知被继承人，所以李金涛不具备代理王淑珍签订合同的权限，侵害了杨新民的权利。第四，买房人没有实际看房，就当天签订合同，属于恶意购买合同。第五，在房产办理过户中，使用的合同存在大量空白情况，也不是杨新民本人的真实签名，属于恶意欺骗原告。第六，杨新民及其家人没有收到任何购房款。第七，关于补充协议，赵月宾收到钱款后视为收到房款，但该协议很草率，都没有区分清楚买受人和卖受人。第八，所有材料都是被告提交法院的，而且授权没有经过公证。第九，借款合同和房屋买卖合同是同时签订，侵占了杨新民的合法权益，所以被告、赵月宾、李金涛的种种行为是侵害杨新民的合法权益。第十，赵月宾、李金涛是利用借款的名义非法侵占杨新民财产，102房产是杨振龙购买的，购买后迁入了户口。第十一，李金涛作为受托人，没有维护委托人的合法权益，却恶意串通，用杨新民的房产抵债。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨新民和王淑珍系夫妻关系，杨振龙和杨宝凤为二人的子女。杨振龙和李海丽系夫妻关系，杨雯澜为二人之女。2002年11月2日，上述的六名家庭成员所居住的位于北京市丰台区田各庄村97号的房屋被拆迁，并安置取得了位于北京市丰台区程庄南里2楼101号和102号的两套房屋。2015年11月6日，杨新民、王淑珍、杨宝凤三人向赵月宾借款370万元，并在北京市中信公证处办理了《借款合同强制执行公证书》。同日，上述双方还在该公证处办理了一份《委托公证书》，由杨新民和王淑珍委托李金涛代为办理杨新民名下位于北京市丰台区程庄南里2楼101号和102号房屋的售房一事。2016年1月19日，王淑珍去世。2016年5月4日，李金涛持杨新民的公证授权委托书与张国辕签署编号CW339537存量房屋买卖合同（自行成交版），约定张国辕购买北京市丰台区程庄南里2号楼102号房屋，建筑面积75.87平方米，成交价格143万元。5月5日，李金涛取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，杨新民提出房屋是杨新民及家人共同居住，该房屋是家庭内部成员共有并已经分割。李金涛表示其知道涉案房屋为抵债房，未实际看过房，但双方的交易是正常交易，并就此提交：1、2016年4月21日，李金涛代杨新民与张国辕签署的北京市存量房屋买卖合同，约定张国辕购买涉案房屋，成交价143万元，过户当日交付房屋，合同签订之日起10日内办理过户手续；2、2016年4月21日，李金涛代杨新民与张国辕签署的补充协议，约定张国辕在过户当日支付购房款143万元；3、2016年4月21日，李金涛代杨新民与张国辕、北京中圣明房地产经纪有限公司签署的居间服务合同；4、汇款明细，显示张国辕在2016年5月5日向赵月宾汇款143万元；5、2016年1月19日、2月2日，杨新民签署的保证书、承诺书，显示杨新民因无法按期偿还借款同意出售涉案房屋还债。本院认为，鉴于涉案房屋登记在杨新民个人名下，同时李金涛系持有杨新民的公证授权委托书与张国辕签署合同，因此杨新民家庭内部对房屋的处分不能对抗对外关系，故杨新民所主张的权属问题不影响涉案合同的效力。从李金涛代杨新民与张国辕签署相关合同的背景看，张国辕系明知涉案房屋为抵债房屋，而同意购买。从李金涛代杨新民与张国辕签署相关合同的内容看。首先，从张国辕提供的合同看，其与李金涛签署的房屋买卖合同为通过中介公司，但网签合同却是自行成交版；其次，通常房屋买卖合同中都会有定金的约定，且购房款会分次支付，而该合同没有约定定金，且为过户当天支付全部房款；再次，虽然本案并未进行鉴定，但张国辕同意杨新民的第一项诉讼请求，涉案房屋的成交价格与此后3月内成交房屋价格存在明显差异；再次，张国辕在购房过程中，并未实际看房；最后，张国辕在明知涉案房屋为抵债房、且未看房的情况下，却约定了在过户当日交付房屋。综合上述情况，本院可以认定，李金涛代杨新民与张国辕签署相关合同存在多处不合常理之处，且其内容严重损害了杨新民的合法权益。从李金涛代杨新民履行与张国辕签署相关合同的情况看，张国辕支付房款的时间为其取得房屋所有权证的时间而非双方办理房屋过户手续的时间。纵观李金涛代杨新民与张国辕签署、履行相关合同《北京市存量房屋买卖合同》过程中，均存在多处不合常理之处，且其行为严重损害了杨新民的合法权益，本院有理由相信李金涛存在与张国辕恶意串通，损害杨新民权益的情况，故李金涛所实施代为签约、履行等行为应属无效。同时，李金涛虽然系代杨新民签署合同，但需要说明的是其为杨新民和王淑珍二人的代理人，按照其自述应认定其应当知晓王淑珍去世的事实，故其代理权应在王淑珍去世时自然终止。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：李金涛代理杨新民与张国辕就买卖北京市丰台区程庄南里2号楼102号房屋所签的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费8835元，由张国辕、李金涛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周海平人民陪审员  吕乐彬人民陪审员  胡能新二〇一九年九月二十四日法官 助理  全敏敏书 记 员  刘姝辰