广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2329号上诉人（原审原告）：中山市集益教育投资有限公司，住所地广东省中山市南头镇东福南路160号首层之三。法定代表人：马智慧。委托诉讼代理人：梁桂瑜，广东上方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡启德，男，1975年2月18日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市集益教育投资有限公司（以下简称集益公司）因与被上诉人胡启德房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人集益公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除双方签订的《租赁合同》，胡启德向集益公司返还涉案租赁物；三、胡启德支付自2018年12月15日至解除之日的租金，暂计至2019年3月14日为108000元；四、胡启德支付自2018年10月10日至实际搬离之日的水费，暂计至2019年3月11日为680.94元；五、胡启德支付逾期交纳租金的违约金（计算方式：以拖欠满一个月的租金为基数，其中2018年8月15日至2018年9月14日的租金36000元自2018年10月15日起按月利率2%计至2018年12月14日止为1440元；其中2018年9月15日至2018年10月14日的租金36000元自2018年11月15日起按月利率2%计至2018年12月14日止为720元；其中2018年11月15日至2018年12月14日的租金36000元自2019年1月15日起按月利率2%计至2019年2月28日止为1022元，其中2018年12月15日至2019年1月14日的租金36000元自2019年2月15日起按月利率2%暂计至2019年3月14日止为720元），以上暂计为3902元；六、胡启德支付违约终止合同的违约金108000元；七、胡启德交纳的保证金72000元由集益公司没收；八、本案诉讼费用由胡启德负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.胡启德并无履约的诚意，常常是集益公司催促多次后才支付租金，每月基本为逾期支付。2.即使在双方诉讼期间，胡启德仍逾期支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金，直至2019年2月28日才支付了2018年11月15日至2018年12月14日期间一个月的租金，胡启德并无履约诚意。3.胡启德称其拖欠租金是由于中美贸易的经济大环境，但未提交证据，且该理由也不是拖欠租金的正当理由，胡启德一审期间当庭表示经济已经好转能够按时支付租金，但事实上胡启德仍未按时支付租金。4.一审判决认定集益公司同时存在违约事由的情况，但该情形亦不属于拖欠租金的正当理由。关于涉案厂房漏水的问题，集益公司已经安排人员维修处理，但漏水问题难以一次性解决，通常需要多次修补并经特定天气环境检验才能彻底修补。关于电梯年检问题，并非电梯存在质量问题，是由于相关电梯资料缺失暂无法解决，但是确实未对胡启德造成实质性的影响，胡启德现仍在使用当中。5.关于一审判决认定涉案厂房投入装修较多并不能成为继续履行合同的理由。首先，胡启德无证据证明装修金额；其次根据双方签订的租赁合同第八条第4点约定，集益公司有权解除合同及主张违约金。二、一审判决对逾期交纳租金的违约金计算错误，根据双方签订的租赁合同第八条第4点约定，拖欠满一个月才可以计算违约金，因此需要分别计算，同时一审判决未计算2018年11月15日起租金产生的逾期违约金，应当依法予以更正。三、根据双方签订的合同第十条、第五条第1点约定，集益公司有权没收胡启德的保证金。综上，胡启德并非偶尔拖欠租金，而属于经常性违约行为，集益公司主张解除合同的理由确实充分，相应的违约赔偿请求应予支持。请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法支持集益公司的上诉请求。被上诉人胡启德答辩称：一、因受美国贸易战、伊朗进口禁令问题的影响，企业经营困难。经营状况好转后，胡启德已付清了所有欠款，但集益公司并没有解决电梯质量问题和房屋漏水问题，胡启德已多次与集益公司沟通，均无答复，胡启德不得不暂停支付租金。关于未付水费的问题，因未收到集益公司的水费清单和收款收据，胡启德不知道水费金额。二、胡启德与集益公司签订合同时，集益公司承诺把电梯修好，并提供电梯合格手续，但集益公司并没有提供合格证明手续给胡启德，导致无法和电梯保养维修公司签订保养合同。从租下厂房至今，每月出现2至3次电梯故障，发生3起员工被困电梯的事件，最严重的事件是一名五十多岁的保安被关在电梯里3个多小时，该保安考虑个人安全问题，已经在3月底辞职。该事情很有可能继续发生，万一发生人员伤亡事故，后果严重。胡启德与集益公司多次沟通，集益公司均答复考虑更换电梯，但直至2018年4月24日都没有落实。三、从搬进厂房之日起，胡启德就向集益公司提出了房屋漏水问题，集益公司答复找人修缮，但房屋漏水问题至今仍未解决。四、从2018年12月份经济有所好转，资金困难有所缓解，胡启德主动向集益公司提出沟通协调，希望与集益公司协商一致，但集益公司对此置之不理。五、如果集益公司坚持与胡启德解除合同，胡启德要求集益公司补偿装修费40万元、搬厂费15万元，退回集益公司押金72000元，并赔偿相关损失。六、如果集益公司愿意继续租给胡启德，胡启德可以按期支付租金，但前提是集益公司承诺维修好电梯。综上，胡启德认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回集益公司的上诉。集益公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的租赁合同，胡启德向集益公司返还租赁物；二、胡启德向集益公司支付自2018年8月15日起至合同解除之日止的租金；三、胡启德向集益公司支付自2018年10月10日起至搬离之日止的水费；四、胡启德向集益公司支付逾期交纳租金的违约金（以72000元为基数自2018年10月15日起按日利率2%计算至2018年12月13日止）；五、胡启德向集益公司支付违约终止合同的违约金108000元；六、胡启德向集益公司交纳的保证金72000元由集益公司没收。一审法院认定事实：2018年1月18日，集益公司、胡启德签订一份《租赁合同》，约定：胡启德向集益公司承租涉案厂房，租赁期限为4年（自2018年3月15日至2022年3月14日）；自2018年3月15日至2020年3月14日间每月租金为36000元，自2020年3月15日至2022年3月14日间每月租金为39600元；签订合同时胡启德向集益公司交纳72000元作为保证金；租赁期间，胡启德应及时给付租金及其他应给付费用，如拖欠不付满一个月，集益公司有权按日收取2%的违约金，并有权单方终止合同；租赁期间，如胡启德违反合同约定提前退租终止合同，应赔偿集益公司三个月租金。合同签订后，双方开始履行合同，胡启德向集益公司交纳了保证金72000元，集益公司交付了涉案厂房给胡启德使用。后因胡启德未支付自2018年8月15日起的租金，集益公司曾于2018年10月16日向胡启德发出催告函进行催收。集益公司提起本案诉讼后，胡启德于2018年12月13日向集益公司支付了2018年8月15日至11月14日的租金合计108000元，于2018年12月17日向集益公司支付了水电费合计8726.54元。双方一致确认，除原有的消防设施、电梯等设施、设备外，胡启德承租后对涉案厂房（含办公区）进行了装修。一审另查：中山市质量技术监督局曾于2018年1月17日下发一份通知，要求各电梯维保单位在用电梯必须在检验合格有效期届满前一个月申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格不得继续使用。胡启德在一审庭审中明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同，同时保证不再出现欠租的情况；其对涉案厂房的装饰装修投入了40余万元；集益公司主张的逾期支付租金违约金过高，若法院认定计算违约金则请求酌情处理。集益公司则表示不同意继续履行合同，并确认胡启德拖欠的电费已结清，2018年10月9日前的水费已交纳；胡启德所提涉案厂房漏水问题，集益公司一直在处理，只是没有处理好；胡启德所提电梯质量问题，只是缺少年检的资料，但胡启德一直正常使用电梯，未对胡启德造成任何经济损失。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，集益公司、胡启德双方签订的租赁合同所约定的租赁期限未届满，集益公司以胡启德拖欠租金为由主张解除合同。虽然胡启德确实存在拖欠租金的事实，双方合同亦有关于胡启德欠付租金满一个月集益公司即有权单方终止合同的约定，但集益公司主张解除合同理由欠充分，双方合同宜继续履行，理由如下：首先，胡启德表达了继续履行合同的诚意。一方面，胡启德对此前欠付三个月租金的原因作出了合理的说明，其所说明的事由符合大致的经济环境。由此可见，胡启德主观上并无拖欠租金的恶意，此前欠付租金应是出于实际的经营困难。另一方面，胡启德表示现在情况已好转，且在开庭前及开庭后分别向集益公司支付了欠付的三个月租金及欠付的水电费，表达了继续履行合同的诚意。其次，如双方的陈述可知，在合同履行过程中，集益公司自身亦存在违约的情况（且先于胡启德），即涉案厂房的漏水问题一直没有妥善解决，以及电梯质量（年检）问题也一直没有解决，客观上也影响了胡启德对涉案厂房的使用。至于集益公司所称电梯质量（年检）问题未对胡启德造成经济损失，不能成为其违约、不解决问题的理由，因为如中山市质量技术监督局通知所示，未年检或年检不合格的电梯不得继续使用。再次，胡启德对涉案厂房投入了较大金额的资金进行装饰装修，合同仅履行不足一年，若在具备继续履行的条件的情况下仍迳行解除合同，将造成当事人不必要的经济损失。综上，对集益公司解除合同、返还租赁物的主张及诉讼请求不予认定和支持。对于集益公司诉讼请求的2018年10月10日之后的水费，因没有证据证实实际发生的具体数额，故不作处理，双方在以后继续履行合同过程中据实结算、支付即可。因集益公司诉讼请求的2018年8月15日至11月14日的三个月租金已在庭审前支付，故对相应的诉讼请求不再予支持。但因相应租金确实存在逾期支付的情形，依双方合同约定集益公司有权要求支付违约金，故集益公司诉讼请求以72000元为基数（相当于8月15日至10月14日间的两个月租金数额）自2018年10月15日起计算违约金至12月13日止有理有据，予以支持。又因双方合同约定的逾期违约金计算标准（日利率2%，折合为月利率60%）过高，而集益公司因胡启德逾期支付租金造成的损失一般为利息损失，集益公司未主张有其他损失，故应认定该约定的逾期违约金远远高于集益公司的实际损失，酌情予以调整为按月利率2%计算。因此，该逾期违约金应核算为2880元。因除庭审前支付的三个月欠付租金外，自2018年11月15日至2019年2月14日的三个月租金支付期限亦已届满，故对集益公司诉讼请求的该三个月租金共108000元予以支持。至于2019年2月15日之后的租金，双方在以后继续履行合同过程中据实结算、支付即可，不作处理。另外，集益公司要求支付终止合同违约金和没收保证金的诉讼请求，均是在解除合同的前提下提出的，故在其解除合同的诉讼请求未获支持的场合，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、胡启德于判决发生法律效力之日立即向集益公司支付租金108000元（2018年11月15日至2019年2月14日）、逾期支付前期租金的违约金2880元，合计110880元；二、驳回集益公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3044元，由胡启德负担。本院二审期间，集益公司向本院提交了如下证据：一、图片证据一份，证明胡启德2018年10月10日至2019年3月11日实际用水194立方米，水费金额680.94元。二、《情况说明》《特种设备变更登记申请表》各一份，证明集益公司已于2019年7月2日对涉案租赁厂房内的电梯向中山市质量技术监督局办理了报废手续，但胡启德为了自身经营需要仍在使用报废的电梯。胡启德向本院提交了如下证据：《特种设备现场安全监督检查记录》一份，证明中山市市场监督管理局于2019年6月11日对涉案租赁厂房内的电梯查封，造成胡启德无法正常经营。本院组织当事人进行了质证，对于集益公司提交的上述证据，胡启德质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均不确认，集益公司未向胡启德开具水费收据，胡启德不清楚水费金额；对证据二的真实性、合法性、关联性均予确认。对于胡启德提交的上述证据，集益公司质证意见为：真实性、合法性确认，关联性不确认，即使涉案房产内的电梯被查封并办理了报废手续，但胡启德一直都有使用该电梯。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，集益公司确认胡启德于2019年2月28日支付2018年11月15日至2018年12月14日期间的租金36000元。本院再查：集益公司二审期间称其于2019年7月2日对涉案租赁厂房内的电梯向中山市质量技术监督局办理了报废手续。本院认为：结合双方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于集益公司主张解除双方签订的《租赁合同》、由胡启德返还涉案租赁物的问题。首先，双方当事人于2018年1月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。双方在《租赁合同》中明确约定：“租赁期间乙方（胡启德）应及时给付租金及其他应给付费用，如拖欠不付满一个月，甲方（集益公司）有权按日收取百分之二的违约金，并有权单方终止租赁合同。”本院已查明胡启德自2018年12月15日起拖欠租金至今，胡启德虽辩称涉案厂房存在漏水问题，涉案厂房电梯未办理年检，但其未能举证证明因租赁物存在上述瑕疵导致其无法正常经营，其以此为由拒付租金明显理据不足。故本院认定，在胡启德拖欠租金长达数月时间的情况下，集益公司享有单方解除权，其主张解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持，《租赁合同》解除后，胡启德应向集益公司返还租赁物。关于集益公司主张的租金的问题。胡启德自2018年12月15日起拖欠租金，集益公司有权向胡启德主张拖欠的租金。鉴于集益公司于2019年7月2日对涉案租赁厂房内的电梯向中山市质量技术监督局办理了报废手续，并通知胡启德不要再使用涉案租赁物内的电梯，而胡启德租赁的厂房位于三楼，电梯的报废对于租赁物的使用势必造成一定的影响，故本院对2019年7月2日之后的租金或占有使用费酌情调整为每月25200元。胡启德应向集益公司支付2018年12月15日至2019年7月1日的租金235200元（36000元/月×6个月16天），并自2019年7月2日起至实际搬离厂房之日止，向集益公司按每月25200元的标准支付租金或占有使用费。关于集益公司主张胡启德承担的违约责任的问题。针对胡启德迟延支付租金导致合同解除的违约行为，集益公司与胡启德在《租赁合同》中同时约定了没收保证金、支付违约金及逾期交纳租金的违约金等违约条款，集益公司在一审期间及上诉请求中均提出主张，现集益公司现未能举证证明其损失大小，本院对集益公司主张的没收保证金72000元请求予以支持，该金额足以弥补因胡启德的违约行为给集益公司造成的损失，故对于集益公司关于胡启德的违约行为的其他主张，本院不再支持。最后，关于集益公司主张的水费的问题，集益公司提交的证据不足以证明涉案租赁物实际发生的水费金额，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处。集益公司的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初14285号民事判决；二、解除胡启德与中山市集益教育投资有限公司于2018年1月18日签订的《租赁合同》，胡启德向中山市集益教育投资有限公司返还涉案租赁物；三、胡启德于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市集益教育投资有限公司支付2018年12月15日至2019年7月1日的租金235200元，并自2019年7月2日起至实际搬离厂房之日止，向集益公司按每月25200元的标准支付租金或占有使用费；四、胡启德交纳的保证金72000元由中山市集益教育投资有限公司没收；五、驳回中山市集益教育投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5663元，由中山市集益教育投资有限公司负担3505元，胡启德负担2158元；二审案件受理费8353元，由中山市集益教育投资有限公司负担2000元，胡启德负担6353元。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年九月十日书记员  陈静文