江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7513号原告：上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司，住所地无锡市凤翔北路**。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：任蓓，江苏易细律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文倩，江苏易细律师事务所律师。被告：马俊杰，男，1979年6月14日出生，汉族，住无锡市。原告上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司（以下简称苏宁环球公司）与被告马俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏宁环球公司的委托诉讼代理人任蓓，被告马俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁环球公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签署的《租赁合同》已于2018年4月19日解除；2.判令被告立即迁出苏宁天御广场10号楼三层305号商铺（包括将以该商铺地址为注册地址或者营业地址的各类证书执照予以注销或者变更），并将商铺恢复原状后返还原告；3.判令被告支付拖欠的租金119614元，商业管理费51258元，物业费135939元，电费85922元，水费8261元，空调费8417.57元;4.判令被告补缴装修期以及试营业期租金125360元，支付违约金31340元，并没收履约保证金44770元；5.判令被告支付自2018年4月28日起至实际归还之日2018年8月27日的商铺占用使用费125360元。审理中，因双方对第1项诉讼请求无异议，苏宁环球公司表示不再要求处理该项诉讼请求。事实与理由：其与马俊杰于2016年9月22日签署了《租赁合同》一份，约定由马俊杰承租位于无锡市商铺，合同另对租金、物业管理费等费用的收费标准与支付方式以及逾期支付、擅自停业等违约责任等作了明确约定，但马俊杰却未按照合同约定履行相应的付款义务且擅自闭店停业。期间，其曾多次要求马俊杰支付上述拖欠款项以及开门营业，但马俊杰拒绝支付。2018年4月19日，其书面通知马俊杰解除了上述租赁合同，并要求马俊杰于2018年4月27日前迁出租赁商铺，但马俊杰拖延至8月份才陆续来清铺，且未全部迁出也未支付各项拖欠费用。按照双方签署的租赁合同第4.4、16.2、17.1、17.6条之约定，其有权解除租赁合同，要求马俊杰补交首年度租金66.67%的优惠部分，按照租赁费用的2倍支付逾期清场的商铺占用使用费，支付相当于两个月租金的违约金并没收履约保证金。被告马俊杰辩称：双方租赁合同已经解除，房屋已经归还原告；商场原定2016年10月1日开业，后一再拖延至2017年10月1日才正式开业，正式开业前管理不完善，各项费用应该从2017年10月1日计算至2018年1月24日；商场招商表示有很多知名品牌，实际上只有汉堡王和星巴克进场，招商涉嫌欺诈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方提交的证据均在卷佐证。本院根据双方当事人提交的证据及陈述，认定事实如下：2016年9月22日，苏宁环球公司（甲方）与马俊杰（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方拥有案涉商铺的经营管理使用权，同意将苏宁天御广场10号楼3层305号商铺（建筑面积919.95㎡）出租给乙方用于经营餐饮项目；商铺租赁期为5年4个月，自2016年10月1日起至2022年1月31日止；甲方同意给予乙方4个月的装修期，自交付日起算，即2016年10月1日起至2017年1月31日止。为支持乙方开业，甲方同意给予乙方4个月的试营业期，自装修结束后次日起，即2017年2月1日起至2017年5月31日止；乙方保证在2017年2月1日之前开业经营；装修期及试营业期仅用于乙方进行装修和试营业，甲方给予乙方首年租金总价66.67%的折扣优惠，该优惠不包括乙方仍需全额缴纳的其他费用；若合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金的折扣优惠；双方确认甲方于2016年10月1日前向乙方交付该商铺；商铺内装修后不可移动的添附物所有权归属乙方，乙方应在本合同效力终止之日起7日内应予拆除，并将该商铺恢复至交付时原状，逾期不拆则视为放弃所有权，甲方有权自行处理，由此产生的费用由乙方全部承担。商铺租金按建筑面积计算，采取先付租金后使用方式；租金标准：自2016年10月1日至2017年9月30日，租金为0.56元/㎡/天，计188040元/年（含增值税）。考虑到商铺装修及试营业等因素，甲方给予乙方首年度租金33.33%折扣，折后年租金为62680元，自2017年10月1日至2019年1月31日，租金为0.56元/㎡/天，计15670元/月……首期租金为47010元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。首个计租期限不足一个月的，租金按当月计租天数乘以日租金标准计算；除首期租金外，其他租金按照完整的自然月计算（月租金标准为年租金标准的1/12），每三个月支付一次，乙方应予每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个租期租金；乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金44770元，该保证金作为乙方履行本合同的担保，可用于支付包括但不限于违约金、赔偿款、维修费或任何对甲方的欠费等；物业管理费标准暂定为17元/月﹒㎡，缴纳时间与租金缴纳时间相同；若存在甲方（乙方）违约行为而达到乙方（甲方）行使解除权条件，乙方（甲方）书面通知解除合同等情形时，乙方应当在合同终止之日起7天内及时清场，将商铺及其设施设备恢复原状，结清费用；清场每逾期一天，乙方应按合同终止时的当期租赁年度商铺日租金（年租金/365）的2倍支付商铺占用使用费；在前述归还期限届满时，乙方仍未完成清场，恢复原状并将商铺完好归还甲方的，视为乙方自动放弃该商铺内的装修产权和所有物品所有权，甲方有权自行处置，由此造成的损失由乙方自行承担；乙方在归还商铺前，必须结清租金、物业管理费、设施安装费、装修管理费、水费、电费、房屋占用使用费、违约金等各种费用；乙方应在本合同终止后10日内，将其以该商铺地址为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案；乙方若有在租赁期间未按时足额交纳任何费用等情形的，装修期、试营业期租金不予折扣优惠。乙方仍应按首年度优惠前租金标准向甲方支付全额租金；乙方延迟交纳本合同项下租金、履约保证金、物业管理费及其他任何费用的，则每延迟一日，应当向甲方或甲方委托的物业管理公司支付逾期支付金额0.2%的违约金，直至乙方缴清之日止；若乙方有欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天等行为时，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还等内容。苏宁环球公司（甲方）与马俊杰（乙方）还签订商铺管理合同一份，约定：乙方已租赁的甲方位于凤宾路1号苏宁天御广场10栋3层305号商铺，建筑面积919.95平方米，合同的履行期限同《租赁合同》租赁期，自2016年10月1日起至2022年1月31日止，商业管理费、物业管理费及其他代收费用等各项费用均按建筑面积计算，采用先付管理费后使用方式，每三个月为一个缴费周期；商业管理费自2017年6月1日开始计算，自2017年6月1日至2019年1月31日，管理费0.24元/㎡·天，计6715元/月，计80850元/年，……，首期商业管理费20145元乙方应予签署合同时交纳；物业服务费自2017年2月1日开始计算，标准为17元/㎡·月，计187668元/年；物业服务费包括物业公共服务费、公共水电费、公共空调分摊费，首期物业服务费46917元，乙方应于商铺交付日前10天向甲方交纳；首个缴费周期不足一个月的，按当月记费天数乘以日物业服务费标准计算；除首期物业管理费外，其他物业管理费按照完整的自然月计算，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期物业管理费用；各商铺由市政公用企业直接挂表计量收费的自用水、电、气等费用由商铺自行支付；如商铺所挂水、电、气计量表为市政公用企业所挂总表下的内部分表，所产生的相关自用水、电、气等费用由甲方代收代缴，乙方应按三个月用量的费用向甲方预付。甲方每月就商铺上月发生之自用水、电、气等费用向乙方发出缴款通知书，并直接从乙方代收代缴预付款中扣减，代收代缴预付款余额不足上月发生的费用时，甲方向乙方发出缴款通知书，乙方应当在收到通知书之日起七日内按预付标准向甲方缴纳代收代缴预付款等内容；合同封面处的签订日期为“2016.9.22”。2018年4月19日，苏宁环球公司向马俊杰发出《解约通知函》，载明马俊杰应缴纳租金等费用合计409345.57元，另马俊杰自2018年1月25日擅自休业三天以上，经通知仍未开店经营，函告双方签订的《租赁合同》于2018年4月20日正式解除，请马俊杰于2018年4月27日前迁出租赁商铺，并按合同约定恢复原状，向该司交还商铺，否则该司将自行清空房屋，因此产生的全部责任和费用均由马俊杰承担等。2018年4月27日，苏宁环球公司向马俊杰发出《商铺收回通知函》，载明该公司将于2018年5月4日自行收回该商铺，请对方于当日10时到达现场交接归还商铺，如对方未按时到达，该方将自行清空商铺，商铺内装修和物资该公司将作为无主财产处理，因此产生的全部责任和费用均由对方承担。审理中，苏宁环球公司陈述：1.马俊杰已经支付租赁保证金44770元、租金47010元、商业管理费20145元，物业管理费46917元；2.2017年10月1日前物业费实际按7元/㎡·月标准收取，但另外收取空调费；3.房屋于2018年4月27日随后已经收回，具体日期未作明确答复。本院认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，本案双方签订的《租赁合同》、《商铺管理合同》，均系双方真实意思表示的行为，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。双方对租赁合同已经解除和苏宁环球公司已经收回租赁商铺无争议，本院予以确认。关于苏宁环球公司要求马俊杰将商铺恢复原状返还的请求，本院认为，因苏宁环球公司自认于2018年4月27日后已将涉案商铺清铺收回，其要求马俊杰返还案涉商铺的主张已无事实基础；关于对装修恢复原状问题，根据合同约定，在商铺归还期限届满时，乙方马俊杰仍未完成清场，恢复原状并将商铺完好归还甲方苏宁环球公司的，视为乙方自动放弃该商铺内的装修产权和所有物品所有权，甲方有权自行处置，由此造成的损失由乙方自行承担。且苏宁环球公司在《商铺收回通知函》已经明确表示，马俊杰未按时到场交接，该方将自行清空商铺，商铺内装修和物资该公司将作为无主财产处理。双方对于合同终止装修如何处置已经进行明确约定，苏宁环球公司提出的恢复原状请求，不符合双方约定，故不予支持。原告苏宁环球公司要求马俊杰注销相关证照，但未明确具体证照并提供相应证照作为证据，故本案不予处理。关于马俊杰应缴纳的租金、物业管理费、商业管理费问题，原告马俊杰提出苏宁环球公司曾承诺免收2017年10月1日之前的租金和物业费，开业之后有优惠，但未提供相应证据，马俊杰提出商场正式开业前管理不完善，但未提供充分证据，且所陈述的情形并不严重，且苏宁环球公司提供了营销活动方案证明其从事了相应的管理，故马俊杰应按约定支付相应管理费。苏宁环球公司要求马俊杰支付2017年9月1日至2018年4月19日期间租金119614元（15670元每月）、商业管理费51258元（6715元每月）的请求，双方对计算无异议，但2017年9月期间租金原告方已经另行请求给付优惠部分，不再予以重复计算，故上述两项费用合计支持155202元。关于苏宁环球公司要求马俊杰支付2017年5月1日至2018年4月19日期间物业管理费135939元的请求，根据苏宁环球公司陈述，2017年10月1日前物业费实际按每月7元/㎡标准计算，经核算，2017年2月1日至2017年10月1日物业费应为51517.2元（919.95㎡×7元/㎡/月×8月），之后至2018年4月19日物业费为103218.39元（919.95㎡×17元/㎡/月×6.6月），扣除已交付的首期物业费46917元，马俊杰还应支付物业管理费107818.59元。苏宁环球公司主张的电费85922元，水费8261元，马俊杰无异议，故予以确认。苏宁环球公司主张的空调费用8417.57元，马俊杰辩称8月18日至8月30日使用登记不是其本人签字不予认可，经认可全部按每天每平米0.2元计算，因苏宁环球称2017年10月1日之前物业费下调每月每平米10元，但另收取空调费，客观降低了马俊杰的费用支出，故本院对苏宁环球收取空调费及标准的主张予以支持，针对苏宁环球公司提交的空调使用登记表，马俊杰对非其本人签字的空调使用日期不予认可，因该部分登记未由马俊杰一方确认，故根据记录相应扣减2575.86元，马俊杰尚应承担5841.71元。根据租赁合同的约定，因马俊杰违约导致苏宁环球公司单方解除合同的，马俊杰不享受装修期、试营业期的折扣优惠，仍应按合同约定支付全额租金，苏宁环球公司主张马俊杰支付装修期及试营业期补交租金，即首年度租金优惠125360元（即188040元-62680元），根据合同约定，首年度计租为2016年10月1日至2017年9月30日，苏宁环球公司主张依据合同约定及承租人违约的事实主张承租人支付补交优惠的租金，系其对自身权利的处分，该请求具有依据，故予以支持。关于苏宁环球公司要求马俊杰支付自2018年4月28日至2018年8月27日的商铺占用使用费125360元（按租金标准双倍计算）的请求，因苏宁环球公司陈述2018年4月27日随后已经清铺收回，故不予支持。关于违约金，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，现马俊杰需因违约补交装修期、试营业期的租金，苏宁环球公司再按照两个月租金标准计算违约金，明显过高，本院酌定为8000元。综上，马俊杰应向苏宁环球公司支付496405.3元。根据合同条款约定，马俊杰缴纳的履约保证金应不予退还，该约定系马俊杰违约需承担的违约责任；而本案中，马俊杰已经因其违约行为导致需补交装修期、试营业期租金并支付违约金，应当足以弥补苏宁环球公司的实际损失，故本案的履约保证金44770元应予以抵扣相应款项。马俊杰尚应支付451635.3元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、马俊杰于本判决生效之日起十日内向上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司支付451635.3元；二、驳回上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11163元，由上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司负担3088元，马俊杰负担8075元。马俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担的诉讼费支付上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱 刚审 判 员  冯朝昱人民陪审员  孙冬鸣二〇一九年九月十二日书 记 员  夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。