浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初5967号 原告：顾涵超，男，1998年2月26日出生汉族，户籍所在地宁波市北仑区，现住宁波市北仑区。法律文书送达地址：宁波高新区光华路299弄37号研发园C区15幢4楼。 委托诉讼代理人：施周、王国宁，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波保信置业有限公司（统一社会信用代码为913302043089689742）。住所地：宁波市鄞州区惊驾路1088号001幢（12-1）18室。法律文书送达地址：宁波市和义路168号万豪中心12楼。 法定代表人：马伟民该公司董事长。 委托诉讼代理人：李科琼、王晶晶，浙江导司律师事务所律师。 原告顾涵超与被告宁波保信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年7月24日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王国宁、被告的委托诉讼代理人王晶晶到庭参加诉讼。本案经原、被告同意继续适用简易程序，现已审理终结。 原告顾涵超向本院提出诉讼请求：被告立即整改原告购买的印江南34幢96号204室朝北房间窗户至正常大小；若不能整改，被告赔偿损失300000元。事实与理由：原、被告双方于2017年3月11日签订了合同编号为2016006000254的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于宁波市东部新城核心区印江南34幢204室房屋。合同约定建筑面积126.52平方米，销售单价为24210.48元，总价款 3063110元。合同签订后，原告通过银行按揭方式按照合同约定如期支付全部购房款。在印江南小区交付过程中，原告通过业主群得知被告拟交付的2楼房屋朝北房间的窗户与正常窗户大小存在严重差异，遂前往小区查看，发现被告拟交付给原告的房屋朝北房间窗户大小仅有正常窗户大小的一半，正常窗户高度应为180厘米左右，原告的房屋相同位置的窗户高度仅有90厘米左右，严重影响了该房屋的采光和通风。原告发现上述情况后多次与被告反应沟通上述问题，希望被告整改处理，但被告告知无法整改。原告购买的房屋位于二楼，因楼层低对采光和通风的需求更为迫切，被告却虚假宣传，欺瞒消费者，使原来的二楼房屋更加昏暗无光。窗户采光透风的大幅减少直接影响了原告的居住舒适度以及所涉房屋功能的发挥，更严重影响了房屋的整体价值。 被告宁波保信置业有限公司辩称，1.涉案房屋所在小区已通过竣工验收并备案，符合交付条件。2.原告所述涉案房屋的朝北窗户所在为阳台，窗户实为阳台通风口，该通风口符合中华人民共和国国家标准GB50096-2011标准的要求，即阳台的自然通风开口面积不应小于采取自然通风的房间和阳台地板面积总和的1/20，经实际测量该通风口面积已超出前述标准，不会对采光通风造成影响，也不影响居住。3.被告在销售中未对窗户或通风口尺寸进行承诺，不存在虚假宣传，且通过沙盘模型对通风口进行了展示。因此，原告要求更改通风口尺寸没有事实与法律依据，原告也没有证据证明其因通风口较小存在实际损失，且涉案房屋的价格已经上涨，故其要求赔偿亦缺乏依据。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》（合同编号：2016006000254）复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系的事实。 2.照片一组，拟证明涉案房屋朝北房间窗户大小与其他房屋窗户大小明显不符的事实。 3.编号（J-08）号的宁波市建筑设计研究院有限公司技术联系单、施工图各一份，拟证明被告在合同签订后对原告购买的房屋内墙体进行了重大设计变更，但未告知原告变更情况的事实。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.工程竣工验收备案证明、备案证明书各一份，拟证明涉案房屋所在印江南小区已经通过综合验收合格并完成备案的事实。 2.《商品房买卖合同》（合同编号：2016006000254）及附图复印件一份，拟证明涉案房屋朝北房间的设计为阳台的事实。 3.沙盘模型照片一份，拟证明售房现场摆放展示的沙盘模型明显可以看出涉案房屋朝北阳台通风口的开口尺寸比其他户型小的事实。 原、被告提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为朝北方向是阳台，窗户实际为阳台通风口，且设计符合规范。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。原告的证据2，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为不同套型房屋存在差别。本院对真实性予以认定。原告的证据3，被告对真实性无异议。本院对真实性予以认定，对房屋存在部分设计变更的事实予以认定。被告的证据1，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为综合验收是建设主管部门的行政监督，不代表本案中被告基于房屋交付现状应承担的违约责任，整体合格也不代表单体合格。本院对真实性、合法性予以认定，基于房屋综合验收合格的事实，对于涉案的印江南小区整体符合交付条件的事实予以认定。被告的证据2，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告购买的房屋位于二楼，窗户尺寸设计存在变更，在合同中没有体现和告知，沙盘模型按1:85比例制作，且沙盘外有玻璃围挡，购房者无法有效分辨尺寸差异。本院对真实性、合法性、关联性均予以认定，对于双方争议的涉案房屋窗户位于该房屋朝北阳台的事实予以认定。被告的证据3，原告对真实性、关联性无异议，但认为通过沙盘模型难以辨别与实际的差别，被告也没有进行任何提示。本院对真实性予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2017年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016006000254）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于宁波市东部新城核心区印江南五期商品房，该房屋位于印江南34幢204号房，位于第2层；建筑面积126.52平方米，单价每平方米24210.48元，总价3063110元；出卖人应当在2018年12月31日前将竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付买受人使用；经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化（一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；等等。2017年4月20日，涉案房屋所在的34#楼在施工期间发生了部分设计变更。2018年8月22日，涉案的印江南小区竣工验收合格，并于同年9月3日完成竣工验收备案。涉案房屋按约定时间向原告交付。原告在交房期间发现该房屋朝北阳台墙体上通风口尺寸、高度与同小区的部分房屋存在差异。经本院现场查勘确认，涉案房屋的朝北阳台墙体上通风口距地高度约144厘米，开口高度约104厘米；同小区部分房屋同朝向墙体上通风口距地高度约64厘米，开口高度约142厘米。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思，合同合法有效，对双方均具有约束力。本案双方当事人的主要争议是涉案房屋朝北阳台墙体上的通风口尺寸变更，被告对此是否存在虚假宣传，是否应承担整改义务或赔偿责任的问题。关于被告是否存在虚假宣传的问题，现并无证据证明被告在销售中对诉争事项进行了具体确定的说明或允诺，故原告认为被告存在虚假宣传的主张并不成立。就涉案房屋的通风口尺寸变更，被告是否应承担整改义务或赔偿责任的问题，本院认为，从现有证据及事实证明，被告就房屋的部分设计变更未履行适当的告知义务属实，但相应的设计变更已经通过规划审批，如单独对此进行整改不符合法律、法规的强制性规定，也无法评估是否会对房屋的结构安全造成影响，故本院对原告要求被告整改通风口的诉讼请求不予支持。该朝北阳台墙体上的开口在设计功能上虽然属于通风口，并非窗户，但兼具有通风、采光的功能，其实际距地高度、开口高度均与同小区部分房屋存在差异，原告购买的房屋楼层较低，对于通风、采光的要求相对更高，被告在销售及签订合同过程中对此未进行适当提示，对于设计变更也未履行相应的告知义务，故应承担相应的违约责任。原告据此要求被告赔偿损失300000元，但其对主张的具体损失欠缺依据，本院综合考量涉案房屋的通风口位置以及该通风口尺寸对房屋使用功能的影响、被告应履行告知的情况等综合因素酌情确定，被告赔偿原告损失70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波保信置业有限公司向原告顾涵超赔偿损失70000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告顾涵超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告顾涵超负担2125元，被告宁波保信置业有限公司负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇一九年九月二十三日 书记员  陈栎桦