河北省唐山市路南区人民法院   民事判决书   （2019）冀0202民初300号   原告：唐山万达广场投资有限公司，住所地唐山市路南区长青里万达广场C座公寓6层。   法定代表人：黄国斌，职务总经理。   委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。   委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。   被告：邱国香，女，1980年1月28日出生，汉族，住唐山市。   被告：李永彬，男，1980年6月14日出生，汉族，住唐山市。   第三人：中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行，住所地唐山市路南区胜利路55号。   负责人：胡日旺，职务行长。   委托诉讼代理人：韩光宇，女，该支行风险经理。   原告唐山万达广场投资有限公司与被告邱国香、李永彬、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行（以下简称农行胜利路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告唐山万达广场投资有限公司委托诉讼代理人吴铁军、顾娟娟，第三人农行胜利路支行委托诉讼代理人韩光宇到庭参加诉讼。被告邱国香、被告李永彬经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告唐山万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告邱国香、李永彬于2009年11月21日签订的编号为20091121194的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令解除原告与被告邱国香、李永彬及农行胜利路支行于2010年2月5日签订的编号为NO.13105201000006183的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告邱国香、李永彬归还原告代为偿还的银行贷款本息合计人民币104207.93元（暂计算至2018年8月31日，最终以银行实际扣划金额为准），并判决确认原告有权在应退还被告邱国香、李永彬的购房款中直接扣除该项代垫费用；4.判令被告邱国香、李永彬向原告支付违约金，以原告代被告邱国香、李永彬向农行胜利路支行垫付的每笔款项为基数和每笔款项实际逾期天数按日万分之五计算至实际偿付之日止（暂计算至2018年12月31日为人民币28827.19元），并判决确认原告有权在应退还被告邱国香、李永彬的购房款中直接扣除该违约金；5.判令被告邱国香、李永彬向原告支付违约赔偿金31879.98元；6.判令被告邱国香、李永彬于判决生效之日起十日内配合原告办理XXX涉诉商品房的撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金等手续；7.判令被告邱国香、李永彬于判决生效之日起十日内将恢复原状的XXX号涉诉商品房返还给原告；8.判令被告邱国香、李永彬支付原告律师服务费用14000元（补充协议第二条4项（1））；9.判令被告邱国香、李永彬向原告支付本案诉讼保全担保费、保全费；10.判令本案诉讼费用由被告承担，以上各项合计：1241581.1元。事实和理由：2009年11月21日，原告与被告邱国香、李永彬签订编号为20091121194《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告开发的位于XXX号的商品房一套，建筑面积128.69平方米，房屋总价款人民币1062666元，首付款人民币432666元，余款人民币530000元按揭支付。同日，原告作为甲方与被告邱国香、李永彬作为乙方签订了《补充协议》，该协议第二条第4款第（1）项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。2010年2月5日，原告、被告邱国香、李永彬与农行胜利路支行签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定被告邱国香、李永彬为借款人、抵押人，原告为保证人，借款金额人民币530000元，借款期限为2010年2月5日起至2030年2月4日止，保证方式：连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。贷款合同签订后，被告邱国香、李永彬刚开始一直正常偿还贷款。2016年3月开始，因被告邱国香、李永彬未按时偿还房屋贷款，原告陆续收到农行胜利路支行发出的扣款通知，截止到2018年8月31日，原告已代被告邱国香、李永彬偿还借款共计人民币104207.93元。原告多次联系被告邱国香、李永彬催促还款，并于2018年9月18日通过EMS快递向其发送了催款告知函，但被告邱国香、李永彬至今未偿还拖欠的房屋贷款。鉴于被告邱国香、李永彬的上述违约行为，同时根据《补充协议》第二条第4款第（1）项、第（2）项的约定，原告有权单方解除合同，有权要求被告邱国香、李永彬归还原告代其向银行垫付的全部款项，并有权要求被告邱国香、李永彬向原告支付违约金。同时，原告有权要求被告邱国香、李永彬返还涉案商品房，并有权要求被告邱国香、李永彬配合原告办理涉案商品房撤销网签、注销备案等相关手续。原告与被告邱国香、李永彬之间的编号为20091121194《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原告、被告以及按揭银行之间签订的编号为NO.13105201000006183的《个人购房担保借款合同》的合同目的则无法实现，故在本案中一并诉请解除。综上，为维护原告的合法权益，特请求法院依法裁判。   被告邱国香、李永彬未作答辩。   第三人农行胜利路支行述称，原告诉状所涉9项诉求中，涉及答辩人的共一项：针对第2项诉讼请求，原告要求判令解除与答辩人签订的《个人购房担保借款合同》，我方认为涉诉合同经原告、购房人及答辩人三方签订，三方均为适格的民事主体，签署合同时意思表示真实，合同内容不违反法律法规的规定，合同合法有效。该合同既没有约定合同解除条款也不符合法定解除条件，因此原告无权要求我方解除合同。《个人购房担保借款合同》签订后，答辩人已经履行了合同约定的我方主要义务，向购房人发放了按揭贷款，并按照合同约定将款项直接划至原告账户。在该合同的履行过程中，答辩人没有任何违约行为，因此，不应承担合同解除的后果。原告提出解除合同因其为购房人代偿逾期贷款不能获得清偿所致，是原告与购房人之间的债权债务关系，与答辩人无关。《个人购房担保借款合同》第十三条已经明确约定，购房人与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人履行其在《个人购房担保借款合同》下约定的保证、义务和责任。因此，我方是《个人购房担保借款合同》的守约方，享有合同解除的权利，而不是被动的承担义务。我方不同意解除《个人购房担保借款合同》。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。   通过当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月14日，唐山万达投资置业有限公司作为出卖人，被告邱国香、李永彬作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为20091121194），约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的XX号房，该商品房建筑面积共128.69平方米，单价为每平方米8258元，总金额1062666元整。买受人于合同签订之日支付首期款人民币432666元，其余房款以银行贷款的形式支付，按补充协议约定执行。2009年11月21日，唐山万达投资置业有限公司作为出卖人，被告邱国香、李永彬作为买受人，双方签订了《补充协议》。该协议第二条第4款第（1）项约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第二条第4款第（2）约定买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。第十条第3款第（1）项约定如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：出卖人有权扣留买受人约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金。出卖人因签署《买卖合同》及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。第十条第3款第（3）项约定合同解除需买受人腾退房屋的，除出卖人书面允许保留的装修（出卖人无需补偿装修费）外，买受人应当在出卖人发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给出卖人。2009年12月10日，被告邱国香、李永彬向唐山万达投资置业有限公司支付购房款432666元。2010年2月5日，唐山万达投资置业有限公司作为保证人，被告邱国香作为借款人、抵押人，被告李永彬作为抵押人，第三人农行胜利路支行作为贷款人，签订了《个人购房担保借款合同》（编号：13105201000006183），合同约定：借款金额为人民币530000元，借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于唐山万达广场10-2-2101。借款期限为2010年2月5日起至2030年2月4日止，共计240个月。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0%，执行年利率5.94%。借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号：×××。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入唐山万达投资置业有限公司的账户。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。借款人与贷款人采用等额本息还款法。保证方式：阶段性保证担保＋抵押。保证人唐山万达投资置业有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第三人依约将贷款发放到唐山万达投资置业有限公司指定账户。2010年3月5日至2016年3月5日，被告邱国香已向第三人农行胜利路支行偿还贷款本息合计286621.62元。自2016年3月开始，被告邱国香未按合同约定还款。2016年6月20日至2019年9月9日，原告已代被告邱国香偿还农行胜利路支行借款本金及利息共计150799.39元。截至2019年9月20日，被告邱国香尚欠第三人农行胜利路支行本息合计350412.57元。被告邱国香至今未偿还拖欠的房屋贷款、未向原告支付代垫费用、违约金、损失等，亦未返还房屋。   另查明，2011年7月1日，经唐山市工商行政管理局核准，唐山万达投资置业有限公司企业名称变更为唐山万达广场投资有限公司。案涉《商品房买卖合同》中约定的XX号房屋楼号已变更为XXX号。   再查明，原告因此次诉讼花费律师费14000元，财产保全担保费2337.87元。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。按照原告及被告邱国香、李永彬签订的合同约定，被告邱国香、李永彬未能按期向原告偿还《补充协议》第二条第4款第（1）项中约定的全部款项已超过30日，已构成违约，原告诉请要求行使解除权，解除与被告邱国香、李永彬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》虽然相互独立但又紧密关联，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房房担保借款合同》设立的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。第三人农行胜利路支行关于原告无权要求解除合同的辩解，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应将已收取被告邱国香、李永彬的购房首付款432666元及利息（自2009年12月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付）、被告邱国香、李永彬已经偿还第三人农行胜利路支行的借款本金及利息286621.62元返还给被告邱国香、李永彬，将《个人购房担保借款合同》中被告邱国香、李永彬尚未偿还第三人农行胜利路支行的本息350412.57元返还给第三人农行胜利路支行。原告已代被告邱国香、李永彬偿还农行胜利路支行借款本金及利息属于合同解除后其应返还第三人农行胜利路支行的本息范围内，故对原告主张被告邱国香、李永彬归还原告代为偿还的银行贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。在合同解除前，原告基于《个人购房担保借款合同》约定的保证责任对被告邱国香、李永彬进行了代偿，履行了相应的合同义务，合同解除后原告按照《补充协议》约定要求被告邱国香、李永彬承担相应的违约责任，于法有据，故原告要求被告邱国香、李永彬以代垫款项为基数、自原告实际承担每笔代垫款之日起至被告邱国香、李永彬实际向原告支付全部款项之日止按照日万分之五计算的补偿金（暂计至2018年12月31日为28827.19元），本院予以支持。因被告邱国香、李永彬违约导致合同解除，被告邱国香、李永彬应承担相应的违约责任，故原告要求被告邱国香、李永彬支付购房款总额3%的违约赔偿金31879.98元（1062666元×3%），理据充足，本院予以支持。在原告履行上述返还义务后，被告邱国香、李永彬应将案涉房屋依双方签订合同约定恢复原状后返还原告，并协助原告办理撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金手续。《补充协议》中原、被告双方对律师费用的承担明确约定，且原告已经实际支出，原告要求被告邱国香、李永彬承担此次诉讼的律师费用14000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张本案诉讼保全担保费2337.87元，因被告邱国香、李永彬未履行合同约定产生本案纠纷，且《补充协议》中原被告双方约定因买受人原因导致《买卖合同》及《补充协议》解除后，因此产生的其他费用由买受人承担，故原告要求被告邱国香、李永彬承担本案诉讼保全担保费的诉讼请求，本院予以支持。   被告邱国香、李永彬经本院依法公告传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，本院依法依据审理查明的事实作出判决。   综上所述，对原告诉请中有理据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告唐山万达广场投资有限公司与被告邱国香、李永彬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（编号为20091121194）；   二、解除原告唐山万达广场投资有限公司与被告邱国香、李永彬、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号13105201000006183）；   三、原告唐山万达广场投资有限公司于本判决生效后二十日内返还被告邱国香、李永彬购房款的购房首付款432666元及利息（自2009年12月10日起至原告唐山万达广场投资有限公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付），给付被告邱国香、李永彬已经偿还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行的借款本息286621.62元；   四、原告唐山万达广场投资有限公司于本判决生效后二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行剩余贷款本息350412.57元；   五、被告邱国香、李永彬于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司补偿金（以原告唐山万达广场投资有限公司代被告邱国香、李永彬向第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行垫付的每笔款项为基数自每笔款项垫付之日起至被告邱国香、李永彬实际给付之日止按日万分之五计算，截止至2018年12月31日为人民币28827.19元）；   六、被告邱国香、李永彬于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司违约赔偿金31879.98元；   七、被告邱国香、李永彬于本判决生效后三十日内配合原告唐山万达广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》的撤销网签、注销备案、退还契税和维修基金手续；   八、被告邱国香、李永彬于本判决生效后三十日内并将恢复原状的的坐落××区（备案楼号20-2-2101）商品房返还给原告唐山万达广场投资有限公司；   九、被告邱国香、李永彬于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司律师服务费14000元；   十、被告邱国香、李永彬于本判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司诉讼保全担保费2337.87元；   十一、驳回原告唐山万达广场投资有限公司其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费15974元，保全费5000元，由被告邱国香、李永彬负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 李 康   人民陪审员 王 岚   人民陪审员   高秀芹     二〇一九年九月二十六日   法官 助理 陈倩倩   书 记 员 朱良曼