北京市大兴区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0115行初158号原告李慧萍，女，1974年9月2日出生，住北京市朝阳区。委托代理人冉华维，上海秦兵律师事务所律师。委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会，住所地北京市大兴区兴政街29号。法定代表人芦亚静，主任。委托代理人刘威，女，北京市大兴区住房和城乡建设委员会干部。委托代理人任新伟，北京市京兴律师事务所律师。原告李慧萍不服被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴住建委）作出的《关于李慧萍违法查处申请一事的回复》（以下简称：被诉回复）一案，于2019年4月1日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于2019年4月4日向被告大兴住建委送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭审理了本案。原告李慧萍及其委托代理人冉华维、王梁，被告大兴住建委的委托代理人刘威、任新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年2月22日，被告大兴住建委向原告李慧萍作出被诉回复，载明：“经查询北京市房地产交易权属管理系统，你方所购大兴区万和斐丽项目4号楼于2018年7月16日取得商品房预售许可证京房售证字（2018）69号，其中4单元1301号商品房的预售备案价格建面单价每平米为49371元，套内单价每平米为63921．85元。商品房信息及拟售均价在商品房预售许可期间北京市住房和城乡建设委员会网站均有公示。你方于2018年9月6日与开发企业就该套商品房进行了网上认购，于2018年10月17日进行了期房网上签约。关于你方提出的开发企业在销售商品房时未向买受人明示该项目商品房买卖合同（包括补充协议）的问题，收到你方的申请书后本机关对万和斐丽项目的销售现场进行检查，其销售场所确未公示商品房买卖合同示范文本，本机关依据《商品房销售管理办法》对其做出警告的行政处罚。关于你方提出的开发企业未向相关部门如实申报房地产转让价格的问题，经本机关查询北京市房地产交易权属系统，编号为Y2117503号的《北京市商品房预售合同》第六条约定了该套商品房按套内建筑面积计算每平方米63921．85元，总价款为人民币4398462元。你方提出的开发企业未如实申报问题不成立。关于你方提出的开发企业未提供有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测问题，经查，万和斐丽项目4号楼的房屋面积测算技术报告书由具有丁级资质的北京永佳达测绘有限公司出具，且该测算报告书在销售现场有公示。关于你方提出的开发企业销售商品房不实行网上认购、网上签约的问题，经我委核查，你方于2018年8月19日认购的4号楼4单元1301确存在未及时进行网上认购的违规行为，依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交〔2006〕334号）附件第15项、第三条之规定，本机关对开发企业做出限制网上签约的行政处理。关于你方提出的双方签订买卖合同后，开发企业收回全部合同文本，未交买受人持有一份合同原件的问题，经我委核查：买卖双方确认合同条款并进行商品房预售合同网上签约，开发企业网上打印商品房预售合同后买卖双方在合同上签字、盖章。经与开发企业了解，就上述商品房屋你方因故并未在买卖合同上签字，你方提出的“双方签订买卖合同后，开发企业收回全部合同文本，未交买受人持有一份合同原件”的问题不成立。关于你方提出的应按合同约定退房但不按合同约定退还房价款的问题，因买卖双方未完成合同的签订，本机关认为你方提出的“应按合同约定退房但不按合同约定退还房价款”的问题不成立。本机关认为买卖双方在买卖商品房屋过程中存在的争议，可依据签署的《北京市商品房认购书》补充协议第十四条双方因签订和履行《认购书》或本补充协议产生的、或与《认购书》和本补充协议有关的任何争议，应首先由各方友好协商解决；协商不成时，任何一方均应依法向该商品房所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，以诉讼方式解决。”原告李慧萍诉称，原告李慧萍于2018年8月19日与北京远创兴茂置业有限公司（以下简称：第三人）签署“万和斐丽家园”商品房认购书，约定购买第三人开发建设的“万和斐丽家园”项目中的4号楼4单元1301号商品房，单价为63921．85元/㎡，总房款4398462元。后原告李慧萍发现第三人诸多违法事项，遂于2018年12月28日向被告大兴住建委发查处申请，被告大兴住建委于2019年2月22日作出答复，原告李慧萍认为该答复违法。针对原告李慧萍提出第三人涉嫌的违法问题，被告大兴住建委并未正确认定，故为维护原告李慧萍的合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、请求依法撤销被告大兴住建委于2019年2月22日作出的被诉回复，责令被告大兴住建委重新回复；2、本案诉讼费由被告大兴住建委承担。举证期限内，原告李慧萍向本院提交了以下证据：1、北京市商品房认购书（编号：D—MM—OO1）、收据两份、转账凭证两份，证明原告李慧萍购买了北京远创兴茂置业有限公司的房屋，并支付了一定款项，故原告李慧萍对于该项目的相应的违法行为有权向被告大兴住建委申请查处，原告李慧萍与本案具有法律上的利害关系。2、违法查处申请书、EMS邮单、被诉回复，证明原告李慧萍认为开发商在涉案项目中存在一系列的违法行为，故原告李慧萍于2018年12月28日向被告大兴住建委邮寄违法查处申请书，请求被告大兴住建委对开发商的违法行为予以查处，并作出相应答复，被告大兴住建委于2019年2月22日作出答复，但并未完全履责。3、微信截图，证明原告李慧萍于2018年12月23日、24日，2019年1月18日多次要求开发商向原告李慧萍提供之前双方签订的草签合同原件，但开发商以该合同已经存档且其存档单位不同意拍照，一直未向原告李慧萍提供草签合同原件，故该行为违反了相关法律规定，被告大兴住建委应当予以查处。被告大兴住建委辩称，被告大兴住建委所作回复认定事实清楚，符合相关规定，原告李慧萍要求撤销没有依据。2018年12月29日，被告大兴住建委收到原告李慧萍违法查处申请书，要求对北京远创兴茂置业有限公司在“万和斐丽家园”项目中存在的签订商品房认购书、预售契约或现房买卖合同前企业未向买受人明示该项目商品房买卖合同（包括补偿协议）、未如实申报转让价格等违法行为进行查处。接到举报后，被告大兴住建委执法人员进行了现场调查，并调取了相应的购房合同等证据材料。经被告大兴住建委调查确认，被举报人确实存在未在销售现场公示商品房买卖合同示范文本及未及时进行网上认购的违规行为，对于被举报人存在的违规行为，被告大兴住建委要求其进行了相应的整改及对其进行了相应的行政处罚。对于原告李慧萍举报的其他问题，被告大兴住建委经过调查，未发现被举报人存在其他违法违规行为。基于此，被告大兴住建委根据调查情况于2019年2月22日作出被诉回复，并于当日邮寄给原告李慧萍。被告大兴住建委所作回复认定事实清楚，符合相关规定，原告李慧萍要求撤销没有事实及法律依据。举证期限内，被告大兴住建委向本院提交了以下证据：1、违法查处申请书；2、EMS邮寄单（单号：1019867168532）；3、EMS邮寄单查询记录；证据1-3证明被告大兴住建委收到时间及查处事项。4、涉案项目备案详细情况网络打印件；5、涉案房屋价格备案情况网络打印件；6、涉案房屋网签情况网络打印件；7、涉案项目网签限制网络打印件；8、北京市商品房认购书；9、北京市商品房预售合同（草稿）；10、家庭购房申请表、承诺函、购房承诺书、设定密码授权委托书、承诺书—签约材料；11、身份证、户口本、结婚证、工作居住证；12、分期付款协议书；13、收据；14、客户认购、签约信息流转单；15、北京市商品房预售合同（合同编号：Y2117503）；16、商品房预售合同联机备案表；17、房地产销售专项检查表及其现场检查照片；18、万和斐丽售楼处公示文件整改情况说明及其照片；19、房地产销售专项检查表及其现场检查照片；20、情况说明；21、询问笔录；22、营业执照及资质；23、授权委托书；24、行政处罚决定书（简易程序）；25、责令改正通知书；26、测绘公司营业执照及资质；27、房屋面积测算技术报告书；证据4-27证明被告大兴住建委对原告李慧萍查处事项进行了调查，收集了相应的证据材料，并对被举报人存在问题进行了行政处罚及责改。28、关于李慧萍违法查处申请一事的回复；29、EMS邮寄单（单号：1075674796330）；30、EMS邮寄单查询记录。证据28-30证明被告大兴住建委调查完以后，根据调查情况，对原告李慧萍进行了相应的回复，履行了相应职责，原告李慧萍要求撤销回复没有依据。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告李慧萍提交的证据，经质证，被告大兴住建委对原告李慧萍提交的证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，被告大兴住建委认为本身其实是一个对开发商投诉事项，被告大兴住建委作出答复还是不作出答复，对原告并不产生实质性的影响，对其证明目的不认可；对证据2中的申请书、邮单真实性没有异议。回复是本案被诉行政行为；对证据3真实性、证明目的不认可，这是原告李慧萍与开发商关于签订合同的沟通行为，与本案没有关联性。经审查，原告李慧萍提交的证据1以及证据2中的申请书、邮单具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；证据2中的被诉回复系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；证据3无法达到其证明目的，本院不予采纳。对被告大兴住建委提交的证据，经质证，原告李慧萍对证据1-3真实性、合法性、证明目的均予以认可；对证据4真实性认可，对该证据的合法性、证明目的不认可。该证据显示的预售信息和建设规划工程信息和预售账户信息，应当是以预售许可证、建设工程规划许可证、银行出具的专款账户作为原本的证据，所以该网络打印件不足以证明相应的信息合法；对证据5真实性认可，合法性、证明目的不认可；对证据6质证意见同证据4、5质证意见，该网签行为并没有经过原告李慧萍的签字认可，更没有告知原告李慧萍，该网签行为是单方进行的操作，对该行为的合法性不认可；对证据7质证意见同证据6质证意见，该行为系网签行为后续的行为，网签行为违法，那么该后续行为也违法，对该行为的合法性不认可；对证据8真实性认可，该证据也能够证明到目前为止，原告手中仅有预售协议，是唯一一份原告与开发商签订的所有协议中保留原件的文书，原告李慧萍在申请书提及的其他违法事项是客观存在的；对证据9真实性认可，合法性、证明目的不认可。该协议为草稿协议，但是经过了原告李慧萍的签字认可，并且合同本身也约定其中一份要交原告，但事实上开发商并没有给原告李慧萍，同时该草稿协议也没有加盖出卖人也就是开发商的签字和盖章，所以该协议不具备生效的要件，因为合同第30条明确约定，双方签字之日起生效，被告大兴住建委提供的证据恰恰证明即便是草签的合同，也是不具备生效的要件；对证据10、11真实性认可，合法性、证明目的不认可，该组证据仅能证明原告李慧萍与开发商在签署房屋买卖合同中履行了必要的前置性程序，但不能证明开发商依法签署了正式的房屋买卖合同，并交付了该合同，且进行了合法的网签合同；对证据12真实性认可，合法性、证明目的不认可，该证据显示该协议是需要交付原告李慧萍，但事实上原告李慧萍并没有获取该协议；对证据13真实性、合法性认可，对证明目的不认可，该收据是原告李慧萍支付了10万元定金和购房款的情况下，这是2018年9月9日之前支付的，该证据证明原告履行了相关的付款义务，是在签署买卖合同之前就履行了该义务，不能证明开发商也同样履行了相应的义务，恰恰是开发商没有履行签署正式合同的义务，原告将该违法行为反馈到被告大兴住建委，要求被告大兴住建委处理；对证据14质证意见同证据12质证意见，该文件系原李慧萍告履行前期签署购房协议的程序性文件，该文件不能证明开发商履行了其义务；对证据15真实性、合法性、证明目的不认可，该证据本身能够显示出卖人、买受人任何一方的盖章、签字，该关键性的合同也能证明原告李慧萍与开发商没有达成正式的商品房买卖关系，被告大兴住建委所查处的开发商违规进行网签的行为是存在的；对证据16真实性、合法性、证明目的不认可，该证据本身能够显示网上签约时间和合同签字日期均系伪造，而且也与被告大兴住建委提交的正式商品房买卖合同相冲突的，与被告大兴住建委提交的前一份证据能够相互印证，空白的签字合同并不能作为双方签字日期的有效证据，该备案行为是违法作出；对证据17、19仅仅是复印件，对该组证据的真实性不认可，该组证据不能证明被告大兴住建委在接到原告李慧萍的查处申请后进行了相应的调查和处理；对证据18质证意见同证据17质证意见，该证据仅仅是针对原告李慧萍提出的查处申请书中部分内容进行的，并不全面；对证据20真实性、合法性、证明目的不认可，该证据并不是原件，而且该证据的内容能够显示开发商也认可双方并没有签署正式的房屋买卖合同，所以在没有签署正式买卖合同的情况下，开发商所作的网签、备案行为均系违法；对证据21真实性认可，对合法性、证明目的不认可，询问参与人包括询问人以及被询问人，其身份无法核实，同时该笔录本身能够证实其进行调查的内容仅仅包含网上认购和网上签约，以及是否现场公示预售合同范本，但对原告李慧萍提交的其他内容没有进行客观的调查，相应被调查人出示的所作出的回应与事实不符；对证据22、23真实性予以认可，不认可与本案的关联性；对证据24真实性予以认可，合法性和证明目的不认可，该行政处罚决定所针对的内容是没有明示商品房合同文本，对原告提交的其他违法内容没有进行客观的处理；对证据25、26、27真实性由法院核实；对证据28-30真实性予以认可，因为是本案被诉的具体行政行为。经审查，被告大兴住建委提交的证据28被诉回复系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；其余证据具备真实性、合法性、关联性，能够达到其证明目的，本院予以采纳。经审理查明，2018年8月19日，刘忠根、原告李慧萍与北京远创兴茂置业有限公司签订北京市商品房认购书，约定二人购买“万和斐丽家园”项目第4幢4单元1301号，建筑面积89．09平方米，合同价款4398462元。2018年12月28日，原告李慧萍向被告大兴住建委邮寄违法查处申请书，载明：1、请求依法查处被申请人在“万和斐丽家园”项目中存在的“签订商品房认购书、预售契约或现房买卖合同前企业未向买受人明示该项目商品房买卖合同（包括补充协议）”、“未向相关部门如实申报房地产转让成交价格”、“未提供有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测”、“预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约”、“双方签订认购书或买卖合同后，收回全部合同文本，未交买受人持有一份合同原件”、“应按合同约定退房，但不按合同约定退还房价款”等行为；2、请求将查处结果书面告知申请人。2018年12月29日，被告大兴住建委收到原告李慧萍提交的申请书。在调查过程中，被告大兴住建委调取了“万和斐丽家园”预售项目的备案信息、由刘忠根、原告李慧萍签字及北京远创兴茂置业有限公司盖章的北京市商品房认购书、由刘忠根、原告李慧萍签字的北京市商品房预售合同（草稿）、家庭购房申请表、承诺函、购房承诺书、设定密码授权委托书、承诺书、身份证等材料、商品房预售合同（编号Y2117503）、商品房预售合同联机备案表。被告大兴住建委分别于2019年1月9日、2019年1月31日对“万和斐丽家园”售楼处进行现场检查，查明该项目存在“未公示北京市商品房预售合同”问题，并限令北京远创兴茂置业有限公司于5日内改正。2019年1月11日，北京远创兴茂置业有限公司向被告大兴住建委出具《情况说明》，载明：“客户李慧萍、刘忠根10月18日称两人因工作繁忙，无法至销售现场进行北京市商品房预售网签合同签署，并以买受人所属金融行业，无法办理信用贷为由拒绝支付剩余40%首付款，提出退房退款申请。”2019年2月19日，被告大兴住建委对北京远创兴茂置业有限公司委托代理人林春茂制作调查笔录，同日，被告大兴住建委作出京建法罚简（兴建）字〔2019〕第680006号行政处罚决定书，决定对北京远创兴茂置业有限公司2019年2月19日未按照规定向买受人李慧萍、刘忠根明示《商品房买卖合同示范文本》的行为，给予警告，并责令其于15日内改正。2019年2月21日，被告大兴住建委作出京建法改（兴建）字〔2019〕第680026号责令改正通知书，载明：因北京远创兴茂置业有限公司预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约（以内部认购、选号、协议等方式私下进行签约）行为，责令其于2019年2月24日前改正该行为，并限制网上签约。2019年2月22日，被告大兴住建委作出被诉回复，并于同日向原告邮寄送达，原告李慧萍于次日签收。原告李慧萍不服，诉至本院。本院认为，依据《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。被告大兴住建委作为本行政区域内建设及房地产的行政主管部门，对原告李慧萍提出的有关商品房销售违法问题的查处申请，具有进行调查、处理的法定职责。本案中，被告大兴住建委在收到原告李慧萍的《违法查处申请书》后，对被举报人北京远创兴茂置业有限公司进行了约谈调查及现场检查。经过调查，针对原告李慧萍举报事项中查证属实的部分，被告大兴住建委向北京远创兴茂置业有限公司作出了《行政处罚决定书》及《责令改正通知书》；针对原告李慧萍认为北京远创兴茂置业有限公司未向其交付买卖合同原件的举报事项，经查，原告李慧萍与北京远创兴茂置业有限公司之间并未签订正式的商品房预售合同，故被告大兴住建委认定原告李慧萍的该项举报不成立，并无不当。对原告李慧萍举报的其他事项，大兴住建委经调查后认定原告李慧萍的举报不成立，亦无不当。据此，被告大兴住建委作出被诉回复并向原告依法送达，属认定事实清楚、适用法律法规正确，程序合法，应予维持。综上所述，原告李慧萍要求撤销被告大兴住建委作出的被诉回复并责令其重新回复的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李慧萍的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告李慧萍负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 贺 维人民陪审员 宋 军人民陪审员 宋玉英二〇一九年九月二十六日法官 助理 范少方书 记 员 王月纯