云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3522号原告：闫旭红，男，汉族，1969年2月23日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：顾超，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校，住所地为云南省昆明市盘龙区源清村委会龙泉镇大波村皖家山。负责人：赵敏。被告：昆明金山驾校有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区源清村委会龙泉镇大波村皖家山法定代表人：赵敏。被告：赵强，男，汉族，1990年10月21日，住河北省唐山市乐亭县。三被告共同委托诉讼代理人：王新芳、易晓珊，云南天外天（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。原告闫旭红诉被告昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校（以下简称：金山驾校）、昆明金山驾校有限公司（以下简称：金山公司）、赵强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾超，三被告的共同委托诉讼代理人王新芳、易晓珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年8月31日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告共同向原告退还租金及定金共计227260元，并支付违约金134000元；3、判令被告赔偿原告搬出租赁地块的搬运费损失76380元；4、本案诉讼费用由而被告承担。事实和理由：被告金山驾校系被告金山公司的下属分公司，被告金山公司原承租“皖家山”土地，位于昆曲路通向大波村路口，允许转租。2018年8月31日，被告金山公司下属分公司金山驾校与原告签署《场地租赁合同》，约定将该地块转租给原告使用，约定租金为67万元每年，并约定了甲方（金山驾校）保证对该土地拥有使用权，任何一方单方解除本合同应承担租金总额20%的违约金。合同签订当日原告支付定金50000元。合同签订后，因场地未平整，双方同意先预支付租金37万元，剩下30万元待场地平整后支付。原告于2018年9月7日支付租金32万元。并自2018年9月1日开始实际使用该地块，用于停放新车。2018年12月15日，当地村民以金山驾校没有权利为由要求原告搬离，并集结村民以堵门、阻挠、断路等手段相威胁，连续多日阻止原告使用该地块，被告对此回避处理，导致原告自2018年12月15日就无法正常使用该地块，最终导致新车无法向客户交付而造成较大的经济损失。2019年1月初，原告被迫全部搬离，搬运新车产生搬运费5万余元。原告认为，原被告签署的租赁合同合法有效，被告金山驾校作为出租方应确保承租人正常使用土地，但由于其与原地主未处理清楚地块租用事宜，导致原告客观上已不能继续承租，合同目的己不能实现，合同应予以解除，退回租金；由于系被告原因所致，构成根本性违约，被告金山公司与被告金山驾校为总公司与分公司的关系，应按约定和法律规定共同向原告承担违约责任。被告赵强实际在合同上签字并收取合同款，其属合同相对方，应承担合同责任。故原告诉至法院主张权利。被告金山公司、金山驾校辩称：1、堵路并非长时间，并未导致合同目的不能实现；2、原告占用土地已超过约定范围；3、原告未按时交纳租金。被告赵强辩称：其是普通公司员工，履行的是职务行为，不是合同相对方，不应承担责任。围绕其诉讼请求告，原向本院提交了以下证据：1、场地租赁合同，欲证明原告向被告租用位于盘龙区块，用于停放４Ｓ店车辆，约27000平方米，租期5年，每年租金为67万元，同时约定被告应确保原告正常使用场地，单方解除合同按租金总额20%收取违约金；2、收条、银行凭证，欲证明原告向被告支付了5万元定金及37万元租金，共计42万元；3、现场照片、新闻链接及截图、接处警登记表，欲证明被告未尽出租方确保租赁场所正常使用义务，租赁场地被村民围堵，封路最终导致原告2018年12月15日开始就不能使用，被告据此构成根本违约；4、收据，欲证明原告不能使用场地而搬出车辆，支出运费共计76380元；5、银行流水、结婚证，欲证明原告付款情况。经质证，三被告对原告提交的证据1真实性认可，但该协议上还附有一张土地平面图，其次合同约定的付款期限内被告未付清租金，所以是原告违约在先；对证据2认可；对证据3照片、新闻链接及截图不认可，不能证明时间、地点，且新闻报道并未专业机构出具，新闻内容是否具有客观真实性无从核实；对证据接处警登记表真实性认可，但是其中一份记录显示民警到现场未发现拉横幅堵路情况，在民警出警时原告车辆还放在停车场上，但租金还未付清；对证据4不认可，并非正式发票，不能证明费用支付；对证据5认可。被告金山公司、金山驾校为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《场地租赁协议》及图纸，欲证明：原告在合同签订后未能按照合同的约定及时交纳租金，导致本案合同的根本目的不能实现，是属于原告违约在先；合同约定了租赁范围，原告方在实际使用租赁场地的时候严重超出租赁范围，构成违约；2、照片，欲证明原告在合同签订后再未及时交纳租金的情况下超出租赁范围停放车辆；3、《土地有偿使用权变更协议》、集体土地使用权证，欲证明涉案土地性质及土地使用权人为金山公司；4、补充协议，欲证明涉案土地已被政府收储，故不存在原告所述因未支付村民小组租金导致村民堵路的问题。经质证，原告对被告金山公司、金山驾校提交的证据1真实性予以确认，但附件不予确认，没有原告签字，印章加盖也是后补的；对证据2真实性予以确认，确实是原告停放的车辆，但照片没有反映出入口情况，照片反映出土地确实没有平整，原告使用的面积远不足27000平方米；对证据3中集体土地使用权证不认可，看不出是本案涉诉土地；对《土地有偿使用权变更协议》真实性认可；对证据4不认可，真实性无法核实，且不能证明已经收储。经质证，被告赵强对被告金山公司、金山驾校提交证据真实性予以确认。被告赵强为证明其答辩意见向本院提交以下证据：1、《土地有偿使用权变更协议》及图纸，欲证明原告签订合同时明确了用地范围；2、委托书，欲证明被告赵强仅在本案中仅是履行职务的行为。经质证，原告对被告赵强提交的证据1中图纸不认可，是后补的，签订合同时并无图纸，对协议真实性认可，但协议中被告赵强是作为出租方即一方合同当事人签字；对证据2不认可，是后补的。经质证，被告金山公司、金山驾校对被告赵强提交证据真实性予以确认。经审查，本院对原告提交的证据1、2真实性予以确认；对证据3真实性予以确认；对证据4，因非正式发票，也未提交相关付款凭证，对其真实性不予确认；对证据5真实性予以确认。对三被告提交的证据真实性予以确认。对原、被告提交证据欲证明目的，本院待后综合评判。本院确认以下案件事实：1998年12月31日，被告金山公司与昆明市官渡区龙泉镇源清办事处大波村二、三社（现昆明市盘龙区龙泉街道办事处源清村委会大波村第二、三村民小组，以下简称：大波村）签订《土地有偿使用权变更协议》，约定大波村将位于昆曲路、严家山立交桥东北角的荒山坡地一块，以一百亩计算收费，转让给被告金山公司有偿使用，使用期限为2002年1月1日起至2049年12月31日止，金山公司有权在完成土地使用费的前提下转让、租赁等；双方还对其他权利义务进行了约定。2008年12月26日，昆明市盘龙区人民政府龙泉街道办事处与大波村、被告金山公司签订《补充协议》，约定：该地块属政府协议收储用地项目，在招、拍、挂获得土地使用权者未确定以前，大波村与金山公司签订的《土地使用权有偿使用协议》继续生效执行。2018年8月31日，原告与被告金山驾校签订《场地租赁合同》，约定金山驾校将位于昆明市盘龙区丰源路大波村1号的场地出租给原告作为原告停放车辆使用，使用面积27000平方米；租赁期限为五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日；租金为每年670000元；租金每年支付一次，第一年租金自合同生效后即日支付清第一年租金670000元，自第一年开始，合同每年应交租金期限定为上年租期届满前5个工作日内，一次性支付全面租金，即每年底2019年12月20日支付下年度租金，以此类推；被告金山公司保证原告对场地拥有使用的权利，租用场地范围如附件图所示，仅供车辆摆放使用；任何一方无法定或约定的理由单方解除合同的，另一方有权按租金总额的20%收取违约金，对于未使用的租金，应据实结算并予以退还；合同还对土地使用范围和双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告金山驾校支付定金50000元。2018年9月7日，原告向被告支付租金320000元，被告出具收据载明收到原告场地租用预付款320000元，该场地平整完后，支付剩余款300000元。2018年9月20日，原告再次向被告金山驾校转款支付场地租赁费50000元。上述合同签订后，原告即开始使用土地停放车辆。2018年12月13日、14日、15日，大波村村民在租赁土地倾倒渣土拉横幅将进出道路封闭。原告于2018年12月20日起开始将上述土地范围内停放的车辆搬离，至2019年1月初全部搬离完毕。另查明，现本案诉争土地系空置状态。金山驾校为金山公司的分公司。本院认为：金山公司与案外人签订合同，取得了本案诉争土地的使用权，被告金山驾校作为金山公司的分公司，其将金山公司所取得使用权土地转租给原告并签订《场地租赁合同》，金山公司对此无异议，该转租行为亦不违反金山公司与案外人合同约定，故原告与被告金山驾校签订的《场地租赁合同》合法有效，本院予以确认，双方均应按约定履行义务。对于所租赁场地，原告提出因被告金山驾校与案外人的纠纷，导致土地出入口被堵，其无法正常使用土地，合同目的不能实现，故主张解除与金山驾校签订的《场地租赁合同》，对此原告提交了新闻链接、照片及接处警登记表予以证实，本院对于案外人封堵土地出入口的事实予以确认，但根据原告提交的证据，仅能证明堵路行为持续三天，原告未提交证据证明堵路是一个持续且长期的行为，故不能证明堵路已达到合同目的不能实现的程度，原告主张合同目的不能实现的意见，本院不予支持，但因被告金山驾校对解除合同无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。对原告主张返还的租金，本院认为，因双方确认，原告于2018年12月20日开始将车辆搬离租赁场地，于2019年1月初全部搬离完毕，对此被告金山驾校对此知情并认可，即双方能够确认原告实际使用土地至2019年1月，现双方合同解除，本院根据双方确认的土地实际使用期限计算租金，因双方不能明确具体搬离日期，但对于1月初全部搬离无异议，故对于租金，本院计算至2019年1月1日，双方合同约定的租金为每年67万元，即每日租金为1835.62元，自2018年9月1日承租起至2019年1月1日搬离，产生租金为223945.64元，原告已支付租金及定金为420000元，故被告金山驾校应退还原告租金196054.36元。对原告主张的违约金及搬运费损失，本院认为，原告主张被告根本违约导致合同解除，故依据合同约定主张租金20%的违约金，如前所述，原告无证据证明系被告根本违约致合同解除，故其无权主张以单方解除的违约条款主张违约责任，但因确存在堵路导致原告无法使用的事实，本院根据堵路时间，结合租金及原告使用土地目的等案件实际情况，酌情支持原告违约金20000元；对于搬运车辆造成的损失，本院认为，因原告未证明长期堵路至土地无法使用的事实，故不能证明搬运车辆损失系因堵路造成所必然支出的损失，故对原告该诉请，本院不予支持。对被告金山公司的责任承担，本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，被告金山驾校为金山公司的分公司，故本院支持被告金山公司在被告金山驾校上述付款责任不能清偿范围内承担清偿责任。对被告赵强的责任承担，原告认为，被告赵强为合同当事人，故因承担合同责任。本院认为，被告赵强并无诉争土地的使用权，故无权对外转租土地，且根据原、被告双方提交的证据可看出，赵强系作为经办人在合同上签字，虽合同款系支付至被告赵强账户，但该收款行为系被告金山驾校认可的指定收款账户，被告金山驾校亦认可被告赵强作为公司员工受托办理签订合同等事宜，故原告主张赵强作为合同当事人应承担合同责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告闫旭红与被告昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校于2018年8月31日签订的《场地租赁合同》；二、被告昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十日内退还原告闫旭红租金196054.36元，并支付原告闫旭红违约金20000元；三、被告昆明金山驾校有限公司对被告昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任；四、驳回原告闫旭红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7115元，由原告闫旭红承担3000元，由被告昆明金山驾校有限公司、被告昆明金山驾校有限公司汽车驾驶员培训学校承担4115元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  蒋 煜人民陪审员  黄素平人民陪审员  宋庆云二〇一九年九月十八日书 记 员  陈 瑞