广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初403号 原告：桂林市昊华瓷砖经营部，经营场所：桂林市甲山综合批发市场B栋28、29号。 经营者：邓建华，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蔡彧，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：刘国辉，男，1974年6月1日出生，汉族，个体工商户，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：李德生，桂林市佳诚法律事务所法律工作者。 原告桂林市昊华瓷砖经营部与被告刘国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序分别于2019年8月27日、9月24日公开开庭进行审理。原告桂林市昊华瓷砖经营部的经营者邓建华及其委托诉讼代理人蔡彧，被告刘国辉及其委托诉讼代理人李德生到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因牟开强、匡家山与桂林市昊华瓷砖经营部的经营者邓建华房屋租赁合同纠纷二案尚未审理终结，本院于2019年5月10日裁定中止审理，后于2019年8月27日恢复审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告从2017年12月1日至2017年12月31日止房屋占有使用费2645元；2.被告按每月1322.5元的标准，自2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止，支付原告房屋占有使用费，暂计至2019年2月28日为18515元；3.本案的诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2014年8月20日，原告在桂林警备区，桂林钜匠装饰设计工程有限公司的同意下将其所承租的甲山路24号经济适用房前两栋8号门面转租，与被告签订了《租赁合同书》，约定月租金2645元。现根据桂林市秀峰区人民法院(2018)桂0302民初237号民事判决书，原告与被告签订的《租赁合同书》无效,原告给付被告装修添附物现值损失。但被告尚未支付原告从2017年12月1日至2017年12月31日止2645元房屋占有使用费。被告至今未实际腾退该门面给原告。导致原告无法将该门面返还。造成原告拖欠出租方占用费。根据桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初133号民事判决书，桂林钜匠装饰设计工程有限公司请求执行原告因被告至今未实际腾退给原告的此部分租赁房屋的占有使用费。根据以上判决书的判决及公平原则，原告诉求被告按《租赁合同书》约定的租金每月2645元的50％，即1322.5元的标准支付原告从2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止。 被告辩称：一、原告诉请被告支付2017年12月1日至12月30日的占有使用费与事实不符。2014年8月20日，被告与原告签订了《租赁合同》，并于2017年9月30日履行完毕。2017年9月29号，房屋所有权人桂林警备区向所有承租其房屋的承租者，其中也包括被告及原告发出《告示》，其出租的所有房屋于2017年9月30日已全部到期，不再续签，决定2017年10月30日依法收回其所有出租的房屋。2017年10月30日，房屋所有权人桂林警备区收回了该房屋，并对其进行了接管和控制，包括原告原转租给被告的房屋。从此，原告不再享有该房屋原承租再转租的权利，更无权让被告再占用使用该房屋。因此，被告彻底不再占有使用原告原转租的房屋。事后，在桂林市秀峰区政府城管局丁副局长协调下，桂林警备区同意被告在两个月内将该房屋内的物品搬出，并公开承诺2017年11月和12月这两个月不再向被告收取租金。原告不仅收取了被告租赁期间的所有租金外，还连哄带骗收取了被告2017年11月和12月的租金，而这两个月的租金是在房屋所有权人桂林警备区收回接管该出租房屋后所收取的。原告已没有合法的事实和法律依据收取该租金，应当将该租金予以退还被告。而原告不仅没有退还多收取的这个月租金，还要再向被告收取2017年12月的占有使用费，完全与事实不符。二、原告诉请被告支付2018年1月1日起至该房屋实际腾退之日止的占有使用费，没有事实和法律依据。被告与原告签订的《租赁合同》不仅已履行完毕，而且该房屋于2017年11月1日起被房屋所有权人桂林警备区收回接管，并于2017年12月底对该房屋采用加锁贴封条方式予以控制。从此，被告不存在2018年1月1日起再占用使用原告所谓出租的房屋。因此，原告没有事实和法律依据向被告收取2018年1月1日起至该房屋实际腾退之日止的占有使用费。综上所述，原告诉请被告支付占有使用费不仅没有事实，还没有法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的照片有异议，本院认为该证据系原件，被告虽提出异议但未能提供相反证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。 综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2014年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定原告将桂林市秀峰区甲山路22号（另一说法为甲山路24号）8号门面出租给被告，租赁期从2014年9月1日至2017年8月31日止。租金为1455元/月，市场经营服务费1190元/月，被告按季度向原告缴付租金及市场经营服务费。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告如约向原告缴纳房屋租金及市场经营服务费，原告向被告出具了收据，其收据上并未区分房屋租金及市场经营服务费，而是统一写房租。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告缴纳租金给原告至2017年11月30日。中国人民解放军广西桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条。2018年10月18日，中国人民解放军广西桂林警备区收回涉案房屋。 另查明，涉案门面所使用的土地系中国人民解放军广西桂林警备区所有，在本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。中国人民解放军广西桂林警备区将涉案房屋出租给案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司，案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司将涉案房屋转租给原告，原告再将涉案房屋转租给被告。2014年11月10日，中国人民解放军广西桂林警备区后勤部出具一份证明，载明：“同意桂林市钜匠装饰设计工程有限公司将桂林警备区甲山路22号经济适用住房前两栋房屋的部分门面及房屋转租给邓建华，再由邓建华转租给以下七人：刘春秀、邓新祥、李艳琼、刘国辉、匡家山、唐军、牟开强，出租时间不得超过2017年10月30日，出租期间各单位（个人）应遵守法律、法规，出现任何纠纷、事故，由桂林市钜匠装饰设计工程有限公司和以上八人负责。特此证明。” 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，原、被告签订《租赁合同书》，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给被告使用，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因此依据上述规定，该《租赁合同书》应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告未提供证据证明其于2018年10月18日前将涉讼房屋退还原告，故被告应支付原告从2017年12月1日至2018年10月17日的房屋占有使用费，具体计算方式为：1.原、被告的《租赁合同书》约定租金为1455元/月，市场经营服务费1190元/月，故被告应向原告支付2017年12月的房屋占用使用费2645元；2.考虑到桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条，被告无法使用涉案房产的情况，根据公平原则，自2018年1月1日起至2018年10月17日，房屋使用费酌情按每月1322.5元的标准计付为12627.74元（1322.5元×9个月+1322.5元÷31×17天）；二项合计为15272.74元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下： 一、被告刘国辉支付原告桂林市昊华瓷砖经营部房屋占有使用费15272.74元； 二、驳回原告桂林市昊华瓷砖经营部的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费329元，因本案适用简易程序审理减半收取165元（原告已预交），由原告桂林市昊华瓷砖经营部负担46元，由被告刘国辉负担119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费329元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  刘恒志 二〇一九年九月二十四日 书记员  罗 焱