山西省忻州市中级人民法院行政裁定书（2019）晋09行终56号上诉人（原审原告）：马某，男，1977年11月21日出生，汉族，住原平市。被上诉人（原审被告）：原平市不动产登记中心，住所地，原平市前进西街。法定代表人：徐某，原平市不动产登记中心主任。被上诉人（原审被告）：原平市房产管理局，住所地，原平市前进西街。法定代表人：赵某，原平市房产管理局局长。原审第三人：山西原平农村商业银行股份有限公司（原原平市农村信用合作联社），住所地，原平市平安西大街116号。法定代表人：郭某，山西原平农村商业银行股份有限公司董事长。原审第三人：崔某，女，1977年10月10日出生，汉族，住原平市。上诉人马某因房屋行政登记一案，不服山西省代县人民法院（2019）晋0923行初4号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年2月15日，原平市粮食局（粮油实业总公司）与马某签订了《原平市粮食局业务大楼商铺所有权转让合同》，约定原平市粮食局以公开拍卖的方式将业务大楼商铺西侧一至四层部分，总面积为2939.1平方米的商铺所有权转让给马某。合同明确约定本合同下标的物不具有独立的土地使用权，马某无权取得国有土地使用权证书。2013年5月7日，原平市粮油实业总公司与马某签订《房地产买卖契约》，该契约为格式化条款，契约有甲方交付房屋时，将房屋所占土地使用权一并转移给乙方的内容。2013年马某领取了产权证2013字第3016634号房屋所有权证，共有人为崔某。2013年10月22日，马某与房屋共有人崔某向原平市房管局提出变更登记申请，要求将原平市前进西街274号（粮食大楼）多套室四层楼房，产权证2013字第3016634号房权证进行变更登记，并提交了身份证和结婚证以及房屋所有权证。2013年10月28日马某与崔某填写房屋所有权申请登记表，同日马某填写原平市房屋相邻确界表。原平市房屋产权登记交验证件审核表中有马某与崔某的签名、捺印。2013年11月13日，原平市房管局进行变更登记，为马某、崔某颁发了原房产证2013字第3016968号《房屋所有权证书》。2015年5月20日，马某与崔某填写原平市房产抵押登记申请表，申请抵押原房权证2013字第XXXX号、原房权证2013字第XXXX号房屋。2015年5月21日崔某与原平市农村信用合作联社营业部签订×××抵押合同，合同中有抵押财产共有人马某的签字，合同约定：崔某自愿就王利柱与原平市农村信用合作联社营业部于2015年5月20日签订的编号为×××号的贷款合同项下的债务人的债务（290万元以及利息等），向原平市农村信用合作联社营业部提供抵押担保，抵押物为原房权证2013字第XXXX号、原房权证2013字第XXXX号房屋所有权证。2015年5月21日，马某与崔某签定抵押自愿书。2016年5月18日，马某向原平市房管局提出申请要求撤销2013年11月12日有关房屋所有权过户登记。2016年5月30日，原平市房管局作出《关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复》，不支持马某提出的申请。2019年1月21日，马某向本院提起诉讼，请求依法确认原平市房管局作出的该《答复》行政行为违法；请求撤销被告颁发的原房权证2013字第XXXX号《房屋所有权证书》。原审法院另查明，2016年9月9日，原平市不动产登记中心成立，负责原平市不动产登记工作；2018年11月原平市农村信用合作联社变更为山西原平农村商业银行股份有限公司。原审法院认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者设置的负责房屋登记工作的机构。原平市房管局作为县级政府房屋登记工作机构，具有相应的法定职责。2016年9月9日原平市不动产登记中心成立，该职责发生转移，原平市不动产登记中心负责本辖区范围内不动产登记工作。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定,行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。该《解释》第六十九条第一款第二项规定，超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中原平市房管局于2016年5月30日作出《关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复》，该《答复》作出时并未告知马某起诉期限，应适用上述规定。马某于2019年1月21日向本院提起诉讼，请求依法确认原平市房管局作出的《答复》行政行为违法，已超过法定起诉期限。本院依法驳回马某的起诉。原告马某认为原平市房管局的房屋所有权登记行为严重违反了“房地一体”的原则，请求人民法院撤销原房权证2013字第XXXX号《房屋所有权证书》。该房权证系由马某持有的产权证2013字第3016634号房屋所有权证变更登记而来，依照《房屋登记办法》第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。《城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。变更登记是先申请房产变更登记，再凭变更后的房权证申请土地使用权变更。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理按照国务院规定办理。由此可见，本案涉案房权证占用的土地虽为划拨土地，但以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，是存在不办理土地使用权出让手续的情形的。“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的原则，但该规则只是法律规定倡导性规定，并非法律的禁止性规定。若房产受让人同时为地产的实际权利人的，可以请求将土地使用权变更至其名下。马某与原平市粮食局签订的《原平市粮食局业务大楼商铺所有权转让合同》，明确约定本合同下标的物不具有独立的土地使用权，马某无权取得国有土地使用权证书。马某现以房地不一体的理由，要求撤销房权证的理由不成立，原审法院不予支持。况且，本案涉案房屋所有权证已抵押给原平市农信联社即原平市农商银行，并办理了抵押登记，根据《房屋登记办法》第四十条之规定，经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条也作了同样的规定。本案涉案房屋的他项权利人为原平农商银行，原平农商银行明确表示不同意放弃权利和注销登记。综上，原平市房管局经变更登记颁发给马某的原房权证2013字第XXXX号《房屋所有权证书》证据确凿、适用法律、法规正确，程序合法。原告马某请求撤销房权证的理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第二项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，原审法院判决如下：一、驳回原告马某请求确认“关于对马某提出撤销房屋过户登记申请的答复”行为违法的起诉。二、驳回原告马某请求撤销原房权证2013字第XXXX号《房屋所有权证书》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告马某负担。判决后马某不服上诉称，一、原判认定事实不清，部分事实未予以认定；二、原判适用法律错误；三、本案土地使用权存在问题。综上，请求二审法院撤销原判，发还重审或依法改判。本院认为，当事人提起行政诉讼，人民法院应对案件是否符合受理条件进行审查，包括对起诉期限及其他受理条件的审查。首先，本案中原审原告马某向一审法院提起诉讼，两项诉讼请求实质是要求人民法院审查2013年11月12日不动产登记机构向其颁发房屋所有权证行为的合法性，至马某向原平市房产管理局提出撤销房屋所有权登记申请以及向人民法院提起诉讼均以超过法律规定的起诉期限，且马某未对超过法定起诉期限提供正当事由。其次，涉案房屋所有权证登记行为，属于同一权利人名下的不动产分割，该次变更登记行为明显对马某合法权益不产生实际影响；第三，马某提起诉讼未对涉案房产撤证后权属提供明确意见，亦影响对其合法权益的判断。综上，原审原告马某的一审的起诉不符合案件受理条件，一审法院裁决结果不当本院予以纠正，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项、第（八）项的规定，裁定如下：撤销山西省代县人民法院（2019）晋0923行初4号行政判决；驳回原审原告马某的起诉。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元均退还马某。本裁定为终审裁定。审判长 郭俊秀审判员 赵 飞审判员 曲 攀 二0一九年九月二十四日书记员 段雪皎