湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1259号上诉人（原审被告）:刘星，男，1980年9月22日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：邹光明，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为提出、承认、变更或者放弃诉讼请求；进行调解、和解；提起反诉；提起上诉；申请执行；收取或收转执行标的；签署、送达、接受法律文书。被上诉人（原审原告）:胡际华，男，1967年10月25日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：涂建平，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人刘星因与被上诉人胡际华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘星上诉请求：1.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初319号民事判决，并依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由胡际华承担。事实与理由：一、一审法院在审理过程中没有围绕双方签订的《不动产买卖合同》约定的付款条件查清事实，属于事实认定错误。胡际华一审诉求为1.判令刘星向胡际华支付剩余购房款400万元及相应违约损失；2.本案诉讼费用由刘星承担。一审法院在审理中应该查明刘星为什么没有支付400万元剩余购房款这一基本事实。一审判决记载刘星曾向应城市人民法院起诉，要求解除胡际华与刘星签订的房屋买卖合同后又撤诉，以及刘星围绕涉案房屋曾经试图自行解决涉案房屋原有债权债务纠纷的事实均与本案纠纷无关。双方签订的《不动产买卖合同》第三条第1款约定：“甲方（胡际华）应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期的所有债权债务问题与乙方（刘星）无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费。”刘星作为购买人无法完成进住、使用与收益功能。二、一审法院在审理中适用法律错误。（一）一审法院应将案件移送到应城市人民法院管辖。本案属于不动产买卖纠纷，根据《民事诉讼法》第二十三条的规定，本案涉案标的物位于应城市，其相关纠纷应该由应城市人民法院管辖。虽然在一审案件审理中刘星没有提起管辖异议，但根据《民事诉讼法》第三十六条的规定，一审法院审理不属于自己管辖的不动产案件，违反专属管辖规定，属于程序错误。（二）一审法院没有根据《合同法》第六十七条规定审理本案并认定胡际华违约，属于适用法律错误。一审法院在审理中既不查明刘星为何不支付剩余购房款的事实，也不查明刘星不支付剩余购房款的法律理由，而是直接认定胡际华已经交付了合同标的房屋，没有违约行为，属适用法律错误。刘星已经获得了本案合同标的物房屋的产权证，房屋在法律上已经属于刘星。刘星已经办理了房产证也不是刘星必须支付剩余400万元购房款的条件。刘星是否按期支付剩余购房款的唯一条件是：胡际华必须满足《不动产买卖合同》第三条第1款约定的内容“甲方应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期的所有债权债务问题与乙方无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费。”本案合同标的物房屋从刘星办理了房产证到现今就一直有大量的住户占据该标的物房屋，这些占据房屋的住户据称均与建造该标的物房屋原始产权人存在债权债务关系，刘星根本就无法进场使用自己的房屋。胡际华转让给刘星的标的物房屋自始至终存在与涉案房屋有关的债权债务纠纷，以及债权人长期占据该房屋拒不搬出的事实。胡际华存在着在先违约行为。刘星在支付第一期购房款400万元并办理完房产证手续进场时才发现房屋被人占领这一事实，且刘星没有能力解决这一问题。根据双方签订的合同，虽然胡际华与占据该房屋的住户并无债权债务关系，但排除、清退占据该房屋的住户是胡际华的义务，且这一义务必须由胡际华先行履行完毕后，刘星才能支付剩余购房款。根据《合同法》第六十七条的规定，刘星享有的是法律赋予的“先履行抗辩权”，也即在胡际华没有履行在先清退房屋占有住户这一合同义务条件下，刘星有权拒绝履行自己在后的剩余付款合同义务。一审法院在无视胡际华没有履行在先腾退标的房屋义务，先行违约的情况下，判令刘星违约，要求刘星无条件支付剩余购房款并承担违约金，缺乏法律依据，属适用法律错误。综上所述，一审法院事实认定有误，胡际华没有按照合同约定清退住户占有的房屋；一审法院在程序上适用法律错误，审理了不属于自己管辖的案件：一审法院适用法律错误，胡际华违反合同约定，刘星不存在违约行为，在胡际华没有满足付款条件情况下，刘星不能支付剩余款项。被上诉人胡际华辩称，一、胡际华依约履行了房屋买卖合同，一审法院事实认定正确。2017年12月，涉案房屋产权登记过户到刘星名下，证明胡际华履行了买卖房屋的产权过户义务。刘星在2018年2月，用该房屋在农商银行抵押贷款800万元，同时，刘星2018年5月3日在应城市人民法院的起诉状中陈述：刘星收房后，发布招租广告后出现债权人强行占据房屋，从而影响其正常使用房屋。足以证明刘星已经收房。作为房屋买卖出让方的胡际华能将房屋依法过户并交付，足以证明该房屋没有任何债权债务纠纷，能够正常使用。胡际华是依法按照房屋买卖合同履行了合同义务。刘星所称，发布招租广告后出现债权人强行占据房屋，影响其正常使用房屋，属于胡际华违约，没有任何法律及事实依据。刘星发布招租广告后出现债权人强行占据房屋，其根本原因是因为其收房招租后被所谓的债权人强行占据导致其不能正常使用。根本就是第三人的侵权，并非胡际华的责任和义务，这些所谓的债权人根本无权占据房屋，对该房屋也没有任何权利，是对刘星的房屋权利的侵犯，刘星应当另行主张权利，排除第三人的侵权行为。上述事实足以证明胡际华依法履行了房屋买卖合同，一审法院对此事实认定正确。二、一审法院认定刘星违约，法律适用正确。根据合同约定，刘星分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元。同时约定，刘星在领取不动产权登记收件单后7天内向胡际华提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。但是，刘星对已经到期的200万元拒不支付，同时明确表示对未到期的200万元表示不予支付。根据合同法108条规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。故胡际华有权要求刘星承担违约责任，支付全部购房款。因此一审法院认定刘星违约，支付全部购房款（包括到期和未到期购房款），法律适用正确。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持，驳回刘星的上诉。胡际华向一审法院起诉请求：1.判令刘星向胡际华支付购房款400万元及相应违约损失；2.本案诉讼费用由刘星承担。一审法院查明的事实，2017年10月14日，胡际华、刘星签订一份房屋买卖合同，合同约定，胡际华将其所有的位于应城市的两处房产（不动产证第0002513号、0002514号）出让给刘星，出让价格为800万元，刘星分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元，同时约定，刘星在领取不动产权登记收件单后7天内向胡际华提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。合同签订后，胡际华依约将上述房屋产权过户到刘星名下，刘星将第一期400万元房款给付给胡际华。但是，2018年3月，刘星在收房发布招租广告后，因许多债权人声称与此不动产存在债权债务纠纷，并强行占据该房屋，为此，刘星曾向应城市人民法院起诉，要求解除胡际华与刘星的房屋买卖合同，后刘星撤诉。2018年11月5日，刘星拒不向胡际华依约给付200万元购房款，为此，胡际华提起诉讼，要求刘星支付购房款400万元（已到合同约定时间支付购房款200万元，未到合同约定时间支付购房款200万元）及相应违约损失。另查明：刘星在涉案房屋过户前与胡际华一起到过涉案房屋所在地了解情况，现场查看时发现有两户债主住在涉案房屋，双方认为可以在10万元以内解决两户债务纠纷。胡际华、刘星于2017年12月办理了涉案房屋的不动产登记手续。房屋过户后，刘星为了利用房屋的价值，对外张贴广告出租房屋。此后，有多个债权人与此不动产存在债权债务纠纷进行占有。2018年4月26日，胡际华依刘星的请求要求汉川市人民法院执行人员到涉案房屋处帮忙清理善后工作，腾退房屋但没有效果。同时，刘星于2018年2月在农商银行用于贷款抵押800万元。一审法院认为，胡际华、刘星之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。胡际华将涉案房屋依法登记过户给刘星，后刘星在银行贷款，将该房屋用于抵押。刘星为充分利用房屋价值在发布招租广告时，应认定双方之间交接了涉案房屋。刘星向一审法院所提供的相关证据不足以证明胡际华没有履行交接手续。刘星在应城市人民法院起诉时民事诉状中自认收到了胡际华涉案房屋，之后涉案房屋被第三方占用，应由刘星另行主张权利，与胡际华无关联。胡际华要求刘星支付已到期200万元购房款应予支持。对刘星未到期的200万元购房款因刘星明确表示不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，应承担违约责任，故胡际华的合理诉求，一审法院依法予以支持。刘星以涉案房屋存在纠纷其房屋已被他人占有，要求驳回胡际华的诉讼请求，其理由不充分，一审法院依法未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、判决：刘星所欠胡际华购房款400万元及违约金（分别从2018年11月6日和2019年1月9日起均以本金200万元按同期银行贷款利率计算至还款之日）于判决生效之日起七日内支付。一审案件受理费38800元，保全费5000元，共计43800元，由刘星负担。本案二审期间，上诉人刘星提交了新证据，被上诉人胡际华未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘星在二审中提交了三份证据：证据一、上诉人刘星与被上诉人胡际华的聊天记录；证据二、案涉房屋从去年到今年被占用的视频资料、报警后出警的视频；证据三、去年四月份被上诉人胡际华请求汉川法院执行局的法官到案涉房屋清退第三人的照片，当时被上诉人胡际华就承认房屋有问题。拟证明、进入房屋之前房屋已经有人在使用，进入后就发现房屋有瑕疵，不符合双方签订的不动产买卖合同约定的内容“甲方应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期所有的债权债务问题与乙方无关。”被上诉人胡际华对上诉人刘星提交的证据的质证意见：证据一、不是新证据。聊天记录不能证明被上诉人胡际华没有按照合同约定交付房屋，被上诉人胡际华是帮助上诉人刘星在处理房屋交付之后被他人强占的事情。证据二、房屋从去年到今年被占用的视频资料都是在房屋交付之后的事情，与被上诉人胡际华没有关联的。证据三、也是为了帮助上诉人刘星解决房屋交付之后被他人强行侵占。综上，这些证据不能证明被上诉人胡际华有任何违反房屋买卖合同约定的行为。对于刘星二审提交的证据，本院认证如下：这三份证据不是新证据。鉴于胡际华未否认其真实性，本院对其真实性予以确认。本案二审期间，2019年9月18日下午15：30，本案审判员、书记员、刘星及其委托诉讼代理人邹光明律师、胡际华及其委托诉讼代理人涂建平律师一同来到案涉房屋所在地，应城市经济开发区××、××北的湖北品皓科技有限公司院内进行实地勘查。湖北品皓科技有限公司位于应城市经济开发区××、××北，公司院落自成一体，院大门朝南开。进大门左边一块水泥硬化场地，场地西端整齐停放了5辆机动车驾驶培训的小轿车；场地南边是一栋四层办公楼，办公楼玻璃大门紧锁，从玻璃大门向内看，可以看到一楼大厅开设有机动车驾驶培训学校。进院大门约150米右边是一栋厂房，厂房内有一生产沙发床垫的工厂，有3个工人正在工作。该办公楼和厂房便是本案房屋买卖合同的标的物。大约在15：40，院大门口聚集了6个人，他们自称是湖北品皓科技有限公司的债权人，听说法院来了人，想向法院说明情况。其中一位债权人拿出来一份法律文书复印件，是湖北省应城市人民法院于2018年8月3日作出的执行裁定书，文号是（2018）鄂0981执恢13号，主要内容：一、将被执行人湖北品皓科技有限公司所有的位于应城市经济开发区××、××北的仓库、后纺车间、配电房、门卫房、硬化场地、硬化道路、锅炉房基础、公司大门、铁艺后院门、围墙、路缘石、绿化苗木所有权及土地使用权转移给申请执行人应城市榕晟工业园管理有限公司、徐志勇、方维林、徐华祥、刘作土、刘勇军。二、申请执行人可持本裁定书到相关机构办理产权过户登记手续（办证所需税费由申请执行人自行承担）。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，胡际华（甲方）与刘星(乙方)于2017年10月14日所签订的案涉《不动产权买卖合同》第三条、风险保障及违约责任第1项甲方应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前的所有债权债务问题与乙方无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费。还查明，案涉的一栋办公楼和一栋厂房，均有案外人占有使用。本院认为，本案是双方当事人因履行《不动产权买卖合同》而引发的纠纷，所以，本案应为房屋买卖合同纠纷。双方当事人所签订的《不动产权买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本案二审围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点问题是：1.在案涉房屋被案外人占有使用的情况下，刘星拒付案涉下余购房款的理由应否得到支持。2.本案是否属于专属管辖，一审法院能否审理本案。关于焦点问题1，根据已查明的事实，在胡际华与刘星签订案涉房屋的买卖合同之前，或者说，在胡际华取得案涉房屋所有权之前，该房屋的所有权人存在若干债务未处理，这些债权人以索债为由占据房屋，致使刘星不能进住和正常使用其购买的房屋。这种情形，契合双方当事人签订的《不动产权买卖合同》第三条第1项约定的情形，胡际华（甲方）未能确保“本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用”，属于违约。刘星以此为由抗辩并拒付案涉下余购房款的理由符合双方当事人所签订的合同约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其理由成立，应当予以支持。关于焦点问题2.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第二十八条第一款“民事诉讼法第三十三条第一项的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。本案买卖合同的标的虽然是不动产房屋，但是，双方当事人的诉讼只涉及合同的履行，并不涉及不动产产权确认、分割或相邻关系之争。所以，本案仍然是合同纠纷，适用合同纠纷管辖的一般原则，不适用专属管辖的规定。在汉川市人民法院受理本案后，刘星未提出管辖权异议，视为其放弃自己相应的诉讼权利，认可汉川市人民法院对本案有管辖权。现在二审上诉提出此问题，本院予以驳回。综上，一审判决认定部分事实不清，实体处理错误，应当予以纠正；上诉人刘星的上诉理由部分成立，其上诉请求应当予以支持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初319号民事判决；二、驳回胡际华的诉讼请求。一审案件受理费38800元，财产保全费5000元，二审案件受理费38800元，均由胡际华负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年九月三十日书记员  陈 旭