河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民初1538号原告(反诉被告)：秦春晓，女，汉族，生于1969年2月17日，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：郝豪，南阳市西峡县方圆法律服务所法律工作者，执业证号：31613071100224，特别授权。被告（反诉原告）：柯可，男，汉族，生于1989年1月21日，住河南省西峡县。原告（反诉被告）秦春晓诉被告（反诉原告）柯可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝豪，被告柯可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦春晓向本院提出诉讼请求：1.判令被告柯可立即支付房租13000元；2.要求被告承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求:要求依法解除原被告双方于2018年6月1日签订的房屋租赁合同。事实和理由：2018年6月1日，原被告双方签订了房屋租赁合同，原告将自有的位于西峡县二道河202号门面房及其他合计五间房屋租给被告使用，合同约定年租金30000元，被告应当于2018年7月1日前一次性付清。但时至今日，被告不但没有续租的意思表示，还下欠13000元房租拒不支付，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告柯可辩称，对下欠原告房租13000元无异议。但是原告在柯可租赁房屋期间自行更换了门锁，致使柯可无法经营，不能实现租赁目的，造成了柯可的损失，应当视为原告实质性违约，因此不同意支付原告房租。反诉原告柯可诉称：1.要求对房屋残值进行鉴定；2.要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金4748元；3.要求秦春晓退还水电押金5000元及剩余水费；4.要求秦春晓支付维修下水道费用3800元。在本案审理过程中，柯可变更诉讼请求第二项:要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金1748元。事实和理由：秦春晓在柯可房屋租赁期间自行更换门锁，使柯可不能实现租赁目的，视为秦春晓实际性违约，因此要求秦春晓赔偿柯可上述反诉损失，望法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告秦春晓辩称，1.2018年12月份，因柯可未及时支付房租，秦春晓更换了门锁，用以迫使柯可交纳房租，门锁更换后钥匙交给柯可门店的一女性工作人员，该工作人员说柯可欠她9000元工资，钥匙应由她保管，后柯可又自行更换了一个门锁用于出入。经秦春晓了解，柯可门市经常不开门的原因，并非因更换门锁不能进入，而是由于其门市开门后经常有人上门讨债，柯可自己决定不开另外一扇门，从自己更换门锁的小门进入到二楼工作。2018年12月至2019年6月5日前，更换门锁的钥匙一直由柯可保管，柯可也经常到租赁房屋内工作，该房屋内的物品一直保留到2019年5月31日。2019年5月31日至6月2日，柯可将出租屋内物品搬离完毕，在租赁期内，租赁房屋一直由柯可使用，因此柯可应当承担全部租金。其反诉称未使用租赁房屋179天并要求退还租金1748元与事实不符，该反诉请求应当予以驳回。2.秦春晓租赁给柯可的房屋共4年，合同是一年一签，柯可反诉称的5000元水电押金，在本案所诉房屋租赁合同之前已全部抵扣水电费及房租。因此双方于2018年6月1日重新签订房屋租赁合同后，因柯可没有一次性缴纳全年的房租和水电押金，故其在2018年6月6日向秦春晓出具了欠条一份，该欠条显示：房租及押金共33000元整，其中30000元为房租，3000元为押金。如果以前的5000元押金没有抵扣完，柯可不可能同意再次交纳押金，故柯可该项反诉请求也不应支持；3.关于柯可反诉要求秦春晓支付维修下水道费用3800元问题，秦春晓对下水道维修事宜并不知情。因为在租赁期内柯可因自己原因导致下水道堵塞，且根据秦春晓的陈述，堵塞事件发生在2018年下半年，此时距柯可开始使用租赁房屋已经有3年多，堵塞的地点位于柯可租赁房屋的卫生间内，故该维修费用理应由其自行承担，与秦春晓无关，因此柯可该项反诉请求亦不应支持。综上，柯可上述反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提供其与案外人郭鑫的通话录音，并不能直接证实原告曾承诺承担维修下水道费用，且该录音内容系被告叙述，不能反映录音的真实内容，与本案并无关联性，该证据本院不予采信。2.对于被告提供的下水道维修清单，系被告柯可自行书写及签名，且加盖的是被告自己经营的西峡县居美家装饰品有限公司印章，没有维修单位或维修人员证明，该维修清单本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告柯可自2014年开始租赁原告秦春晓位于西峡县广场二道河房屋经营西峡县居美家装饰品有限公司，双方的租赁合同采取一年一签的方式。2018年6月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：经甲方（秦春晓）、乙方（柯可）协商，甲方将位于二道河202房屋一楼门面一间，共约105平方米、二楼155平方米出租给乙方使用，经甲、乙双方协商。特签订合同如下：一、租赁期间自2018年6月1日至2019年6月1日止；二、租金及交款方法，年租金叁万元整，房租一年一交，一次性交情全年房租；三、不经甲方同意，乙方不得对房屋做结构性变动，不得拆、扒、穿、凿房屋基本设施，不得在前檐安装重负荷广告牌，不得自行更换门、窗、管道等。乙方若违背，赔偿甲方一切损失。如有门、窗、电线、灯、管道等损坏，由乙方负责修理，恢复原状。在不影响房屋结构前提下，乙方可以对房屋进行装修装饰，其设计规模范围、工艺同料等方案不需事先征得甲方同意。租赁期满后，依附于房屋的装饰归乙方所有；四、乙方租用房屋发生的一切费用及税收等，如水、电、工商、税收、环卫等费用。一律自理；五、合同期满前两个月，乙方须向甲方明示下年度是否继续承租，经甲乙双方协商确定下年租金，在合同期满前一个月交清下年度租金，如乙方不能按约定付清下一年房租，甲方有权无条件收回房屋使用权。……九、房租叁万元整；十、电费自行缴纳，水费100元/月，签合同时须交电费押金2000元，交房租时一并交清。双方均在该合同上签字确认。合同签订时，被告未一次性交纳全年房租及水电押金。2018年6月6日，被告向原告出具欠条一支，内容为：“欠秦春晓房租及押金共计叁万叁仟元整，欠款于7月1日前交付结清，欠款人柯可2018年6月6日”。该欠款到期后，被告未按时履行，经原告催要，被告于2018年10月支付房租17000元，下欠房租13000元及水电押金3000元，被告一直未予支付。为促使被告尽快支付下余房租，原告于2018年12月4日更换了大门门锁，门锁更换后，原告将钥匙交给被告门店一工作人员手中。随后，被告又自行更换了另一个门的门锁，用于自由出入，正常经营，被告出租房屋内的装饰装修材料等物品一直保留到2019年5月31日，到2019年6月2日，除部分无法拆卸的材料外，被告将大部分装饰材料及房屋内家具搬离该租赁房屋，但一直未支付下欠原告的房租13000元及水电押金3000元，原告诉至本院。在本案审理过程中，原告只要求被告支付下欠租金13000元，对水电押金等费用自愿放弃。另查，2014年8月11日，原告收取被告租房水电押金5000元，并向被告出具收条一支，内容为：今收到租房水电押金伍仟元整（5000元），日期（2014年6月1日—2015年6月1日）。收到人秦春晓2014年8月11日。本院认为，原告秦春晓与被告柯可于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格遵守并履行合同约定的权利、义务。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告应当依约支付租金。但其在给原告出具下欠租金的欠条后，经原告催要，被告仅支付租金17000元，下欠13000元不予支付，有违诚实信用原则，损害了原告的合法权益,其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。故原告诉请要求被告支付下欠房租13000元，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原被告双方在签订《房屋租赁合同》之时，被告未按约定一次性支付全年租金，在其向原告出具欠条的情况下，也未按欠条约定的时间履行，在经原告催要后，被告仅支付了17000元，下欠13000元在合理期限内仍未履行，截止本案诉讼时，被告仍拒不支付下欠租金。基于此事实，原告诉请要求解除双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，符合上述法律规定，本院予以支持。针对被告（反诉原告）柯可反诉要求对房屋残值进行鉴定的请求，因不属于一个明确的诉讼请求，本院对此不予受理。对柯可反诉要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金1748元问题，根据本院查明的事实，因柯可拒不支付下欠租金，为迫使被告尽快支付，原告将门锁更换，但被告也将另一门的门锁更换，其可以自行出入，自由经营，且其经营的装饰材料及办公用品等一直到2019年6月2日才搬离，在此期间被告还一直占有使用该租赁房屋。原告更换门锁的行为并不必然导致被告不能租赁使用该房屋，事实上被告也一直使用着租赁房屋，故被告要求原告退还租赁费1748元的诉请，与本院查明事实不符，也无相应法律依据，本院不予支持。对于柯可要求秦春晓退还水电押金5000元及剩余水费问题。本院认为，被告自2014年开始租赁原告房屋，一直到2019年6月，双方的房屋租赁合同是一年一签，该水电押金系2014年6月1日—2015年6月1日年度押金费用，根据双方房屋租赁合同约定的内容、交易习惯和被告给原告出具的欠条等分析，可以认定该押金费用已在双方续签的一系列房屋租赁合同中全部抵扣。根据常人的通常理解，若该5000元押金未能抵扣完毕，被告也不会向原告出具下欠房租及押金33000元的欠条。故被告要求原告退还押金5000元的反诉请求，与事实不符，本院不予支持。对柯可要求秦春晓支付下水道维修费3800元的反诉请求，其提供的维修清单系柯可自行经手书写，加盖的也是其自己经营的西峡县居美家装饰品有限公司印章，又无其他证据相印证，不足以证实该费用的真实情况。即使该维修费用真实存在，根据《房屋租赁合同》第三条：“如有门、窗、电线、灯、管道等损坏，由乙方负责修理，恢复原状”的约定，也应由被告柯可自行承担。故被告该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告秦春晓与被告柯可于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告柯可于本判决生效后二十日内支付原告秦春晓房屋租赁费13000元。三、驳回被告（反诉原告）柯可的反诉请求。如果未按照判决指定期限履行给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元（原告已预交），反诉费64元（被告已预交），共计189元，由被告柯可负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数另加六份提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长 李 克审判员 胡兴伟审判员 陈 钊二〇一九年九月十六日书记员 黄 昕