大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初2962号原告：洪宇，男，1965年6月16日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：李视春、李继红，辽宁圣邦律师事务所律师。被告：大连百年港湾商业开发有限公司，住所地大连市西岗区香二坊134号。法定代表人：吴步晓，总经理。委托诉讼代理人：王晓明，女，1980年11月18日生，汉族，该公司法务部员工，住辽宁省大连市沙河口区。被告：大连广嘉汇众科技有限公司，住所地大连市西岗区长春路54号。法定代表人：王洪一，总经理。委托诉讼代理人：吕洪刚、王月，辽宁万峰律师事务所律师。原告洪宇与被告大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称“百年公司”）、大连广嘉汇众科技有限公司（以下简称“广嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李视春，被告百年公司委托诉讼代理人王晓明，被告广嘉公司委托诉讼代理人吕洪刚、王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告共同返还原告购房定金5万元及利息（自起诉之日起至被告返还之日止按年利率6%计算）。事实和理由：二被告合作销售被告百年公司开发的百年港湾公寓，为此大连电视台作了专访节目。原告看了电视台的专访节目对案涉楼盘感兴趣，2018年6月12日，原告在售楼处预定了百年港湾公寓15层21房屋（行政街号：西岗区海顺街101A-8），交了5万元定金，广嘉公司给原告开具了专用收款收据。2018年7月3日，原告在售楼处签订出卖人是百年公司的《商品房买卖合同》，购买百年港湾公寓15层21房屋商品房，房屋建筑面积55.63平方米，总房款664779元。合同签订时，原告支付了334779元首付款，约定余款33万元按揭贷款。后来原告发现原告已交定金未在首付款中冲抵，根据《合同补充协议》第三条1约定，原告支付的定金应在第一次付款中冲抵。因此，百年公司、广嘉公司应当共同返还原告的购房定金并支付利息。被告百年公司辩称，不同意原告的诉讼请求。百年公司不应承担返还定金的义务，原告与百年公司签订的商品房买卖合同明确约定该房屋总价款为664779元。合同签订后，原告按约定支付了首付款，百年公司为原告开具了增值税专用发票，根据合同约定以及双方付款流水及发票并没有该5万元定金的约定，原告也未将5万元定金支付给百年公司。因此，百年公司不应承担返还5万元定金的责任。被告广嘉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符，原告遗漏或隐瞒了其与广嘉公司签订认购书并在认购书中对定金和享受优惠价的条件等内容进行约定的事实。第一，原告与广嘉公司签订的认购书第1条约定原告认购案涉房屋的原单价是16998元，原总房款是945599元，第2条约定原告认购该物业现单价为11950元，现总房款为664779元，第3条约定原告签订认购书同时应向广嘉公司支付定金3万元作为签订大连房地产买卖合同及其补充协议和附件的担保，第4条约定原告签约时另交5万元享受现单价优惠，否则按原价销售即认购书第4条约定就是目前房产销售中普遍存在的例如交3万元抵10万的折扣优惠代理，在实际操作中原告只实际交付了定金5万元，并没有另行支付第4条约定的另交5万享受优惠价格的5万元，而是直接以定金5万元进行冲抵。第二，原告在与百年公司签订商品房销售合同时，约定的价格是享受优惠价之后的价格，即认购书第4条所给予的优惠价格已实际履行，原告应当按照认购书的约定支付获取该优惠折扣价格对等的条件，即另交5万元。第三，广嘉公司与百年公司签订包销协议，享有独家销售权，包销房源即使百年公司也无权对外销售，案涉房屋的对外销售价格由广嘉公司制订，超过包销均价的溢价部分全部作为广嘉公司的包销服务费归广嘉公司所有，与百年公司无关，因此，广嘉公司有权制订每套房屋对外的定价及优惠条件，有权以自己的名义收取定金，并在购房后达成一致的情况下，在认购书中进行约定，对原告和广嘉公司具有约束力，而案涉的商品房销售合同是原告和百年公司签订的，对广嘉公司不具有必然的约束力，其补充协议第3条第1项，侧重点是强调第一次支付房款时及之后否定定金的效力，且定金冲抵房款的前提条件是有定金可供冲抵，而在第一次支付房款前原告的定金已经冲抵了原告享受优惠价格购房，按照认购书的约定应支付广嘉公司的对价5万元。因此，请法院在查明事实的基础上驳回原告的诉请。经审理查明，2018年3月20日，百年公司与广嘉公司签订《百年港湾公寓包销协议》1份，约定：百年公司指定广嘉公司为百年港湾公寓项目的包销商，包销期限为12个月，自2018年3月20日至2019年3月19日；在包销期限内，广嘉公司对包销范围内的商品房享有独家销售权，在保证整体包销均价的前提下由广嘉公司制定每套房源的具体对外销售价格，每套房源超出包销均价的溢价部分作为广嘉公司包销服务费全部归广嘉公司所有，与百年公司无关；百年公司允许广嘉公司收取客户除双方认可的价格表合同房款以外的服务费。2018年6月12日，原告（买受人）与被告广嘉公司（出卖人）签订《百年港湾认购书》，约定：原告认购7号楼15层21号房，建筑面积55.63平方米；该房屋原单价为16998元/m2，原总房款为945599元；该房屋现单价为11950元/m2，现总房款为664779元；原告签订认购书同时应向广嘉公司支付定金3万元作为签订《大连房地产买卖合同》及其补充协议和附件的担保；原告签约时另交5万享受现单价优惠，否则按原价销售；本《认购书》为签订《大连房地产买卖合同》的预约合同。当日，原告向广嘉公司交付购房定金3万元。2018年7月3日，原告又向广嘉公司交付购房定金2万元。2018年7月3日，原告与百年公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买百年公司开发的百年港湾奥特莱斯第7幢15层21号房屋，建筑面积55.63m2，单价11950元/m2，总房款664779元。补充协议约定：《商品房买卖合同》约定的房屋单价及总价款均为优惠后价格。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、专用收款收据、《百年港湾认购书》、《百年港湾公寓包销协议》及当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，证据来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，可以采信。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议、《百年港湾认购书》、《百年港湾公寓包销协议》均系各方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。在案涉商品房交易过程中，原告为买方，百年公司为卖方，广嘉公司为居间方。原告交付广嘉公司5万元定金，依据的是双方签订的认购书，该定金系原告与百年公司签订《商品房买卖合同》的担保，其性质属于立约定金，该定金条款系原告与广嘉公司之间的约定，并非原告为履行《商品房买卖合同》而提供的担保，故该定金不能冲抵购房价款，原告无权要求百年公司返还。在原告与百年公司按优惠价格签订《商品房买卖合同》后，广嘉公司应当返还5万元定金，但双方认购书另约定，在原告与百年公司按优惠价签订《商品房买卖合同》时，原告应当支付广嘉公司5万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，在双方互负到期金钱债务时，任何一方有权主张抵销，抵销权属于形成权，自抵销通知到达对方时生效，广嘉公司已明确要求以定金冲抵该5万元，故双方相应债务抵销。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告洪宇的诉讼请求。案件受理费减半收取525元（原告已预交），由原告洪宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  潘辉二〇一九年九月三十日书记员  梁雪