广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初545号 原告：许基威，男，1991年11月4日出生，汉族，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：黄党力，广西金益律师事务所律师。 被告：崇左金胤房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场第17栋113号房，统一社会信用代码91451400667046322K。 法定代表人：汪茗，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦易萱，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡始成，男，系该公司员工。 第三人：黄春华，女，1982年8月12日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区北流市，现住广西壮族自治区宁明县。 原告许基威与被告崇左金胤房地产开发有限责任公司（以下简称金胤公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加黄春华作为第三人参加诉讼。原告许基威的委托诉讼代理人黄党力，被告金胤公司的委托诉讼代理人韦易萱、蔡始成到庭参加诉讼，第三人黄春华经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案因追加第三人参加诉讼，需扣除审限57天。本案现已审理终结。 原告许基威向本院提出诉讼请求：1.确认2018年9月27日《龙胤金街定购协议书》（以下简称《定购协议书》）无效；2.被告退还龙胤金街住宅预约金10000元给原告。事实和理由：2018年9月7日，原告为了能在被告开发的龙胤金街中购买得较为便宜的住房，原、被告签订了《龙胤•金街预约单》（以下简称《预约单》）[约定：预约客户凭预约单在认购时享受相应的优惠（总价-20000元）]，原告并交付了10000元的龙胤金街住宅预约金给被告。2018年9月27日，被告的销售人员以搞活动吃饭为由，招集签订《预约单》的相关人员吃饭，并声称“仅仅在2018年9月27日当天签订购房协议，才能享受购房优惠，即房价减20000元，再享9.9折，还送家电大礼包，同时，家电可换成3000元购房款”的虚假承诺，诱骗当时参加集会的人员签订《定购协议书》。当天原告不在家，是原告的嫂子即第三人黄春华去参加的集会，在被告销售人员的鼓动之下黄春华在未经原告同意的情况之下，代原告和被告签订一份《定购协议书》并将《预约单》交给被告换回了一张《收据》。由于被告没有能够做到按其所承诺销售房屋的单价为5400元/m2，同时还把原承诺的总价-20000元的预约金优惠给予取消，所以原告在2018年9月27日晚上接到黄春华电话告知时，原告于第二天打电话给被告的员工，讲明对该《定购协议书》不予确认，同时要求退回预约金10000元，但是被告不予回复。2018年11月20日，原告收到被告作出的《催请办理换签合同的函》，11月21日原告向被告作出《关于对催请办理换签合同的函的回复》，原告再次表明原告对黄春华代签的《定购协议书》不予追认，同时提出要求被告退还预约金10000元。 原告认为，2018年9月27日，原告并没有授权黄春华代其与被告签订《定购协议书》，黄春华属于无权代理，事后原告也并未追认，黄春华代原告签订的协议书无效。被告向黄春华出具2018年9月27日《收据》的左上方写上“原己开的预约金收据10000元，收据编号1001591作废”，原告不知情，被告将预约金改为定金没有经过原告授权，原告对此不予认可。原、被告签订的《预约单》合法有效，根据该《预约单》第10条第（2）:“公开发售当天，如客户未能成功认购，则所交预约金可在公开发售15天后无息退还。”的约定,原告未能成功认购涉案房屋，被告应向原告退还预约金10000元。 被告金胤公司辩称，本案事实是：2018年9月7日，原告向被告预约龙胤金街33-2-703号房，双方签订《预约单》，原告向被告支付10000元预约金。2018年9月26日，被告通知原告在9月27日被告售楼部有内部认购开盘活动，当天可以知道价格，成功认购的话，除了预约折扣（总价-20000元)×0.99,还有额外99折，再送电视机1台，只限9月27日活动当天有效。2018年9月27日晚，原告的嫂子黄春华来到现场，计算33-2-703号房的置业方案，被告员工韦易萱将该套房房号、面积、单价、总价、优惠折扣（总价-20000元）×99折×99折、折后价格，首付按揭款等情况对黄春华进行解释。接着黄春华又询问价格是否能优惠一些，韦易萱告知如不要电视机，可以在总价中少3000元，还有一个砸金蛋的奖励；并跟黄春华讲明只有今晚定购才有这个折扣，黄春华遂同意不要电视机，在购房总价中少3000元的方案。之后黄春华提出让韦易萱加原告的微信号，当晚韦易萱加了原告的微信号，双方便进行微信聊天。之后韦易萱问黄春华：“你们要定房吗？定房的话就要签定购协议”，黄春华说：“定啊”。因为原告在外地上班,国庆放假才回来，要延期15天签合同。签订《定购协议》时，韦易萱问黄春华拿2018年9月7日原、被告签订的《预约单》和被告向原告出具的《收据》换开收据，黄春华答复忘记带了，韦易萱告知黄春华要定购房的话，就要拿预约单、收据过来换开收据，黄春华说明天再将预约单、收据拿过来。当晚韦易萱向黄春华出具一张定金收据，并在上面写了“原已开的预约金收据10000元，收据编号1001591作废”，黄春华于10月6日到售楼部交回预约金收据，并领取砸金蛋奖品苏泊尔厨房两件套。韦易萱于10月13日联系原告，原告答复于10月14日过来签订合同。10月14日，原告等人来到被告售楼部，原告此时认为购房价格贵，提出不想要房，要求退还定金10000元。 被告认为，2018年9月27日的《定购协议书》应当有效，原告于2018年9月7日向被告交付的10000元的龙胤金街住宅预约金，已经于2018年9月27日转成定金，根据《协议书》第四点订购内容的约定，原告未在2018年10月15日前与被告签订《商品房买卖合同》，视为原告放弃自动购买权，被告有权不退还原告10000元定金。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人黄春华不到庭参加诉讼，但提出书面陈述意见，2018年9月27日，原告打电话给其说被告有答谢客户的聚餐活动，其可以带上相关手续去参加。于是当天其带上2018年9月7日原、被告签订的《预约单》和被告向原告出具的《收据》去参加被告的聚会。聚会当中，被告员工向其宣称如当晚选定房屋，可以参加开盘活动，原告买房时可以优惠几万元。其在没有问过原告的情况下，就代替原告在《定购协议书》签上“许基威”的名字，并在该协议书买受人的委托代表人处签上“许基威代黄春华”。其在被告员工的要求下，将2018年9月7日原、被告签订的《预约单》和被告向原告出具的《收据》交给被告员工，之后被告向原告出具了2018年9月27日的《收据》，被告员工在该收据的左上方写上“原己开的预约金收据10000元，收据编号1001591作废”，并要求其签上“许基威”的名字。当晚其没有和原告说当天签订了《定购协议书》之事，过了一段时间，原告从外地回来后，其将2018年9月27日参与聚会并签订《定购协议书》之事告知原告，可是原告并不同意定购涉案房屋。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年9月7日，原、被告签订《预约单》（编号0000473），载明：预约人为原告，置业顾问为韦易萱，预约日期2018年9月7日，意向预约物业为33栋2单元703号房，预约须知：预约客户在签订《预约单》时缴纳预约金10000元，收据号1001591；预约客户凭预约单在认购时享受相应的优惠（总价-20000元）；公开发售当天预约登记客户必须携带《预约单》、收据和本人身份证原件亲自到现场售楼部办理认购手续，否则开发商有权不予办理；预约金处理办法：（1）公开发售当天，如客户成功认购则所交预约金则自动转为认购定金，同时换开购房收据，客户凭本预约单签署《认购书》后，在开发商指定时间内到指定地点交付购房首期款及签署《商品房买卖合同》，（2）公开发售当天，如客户未能成功认购，则所交预约金可在公开发售15天后无息退还。退还方式：客户凭预约单、收据及本人身份证直接到现场售楼部办理退款手续。当天原告向被告交付10000元预约金，被告向原告出具一张《收据》（编号1001591），载明：“今收到许基威交来龙胤金街住宅预约金10000元”。 2018年9月27日，原告打电话给其嫂子即第三人黄春华说被告有答谢客户的聚餐活动，黄春华可以带上相关手续去参加。当天黄春华带上《预约单》（编号0000473）和《收据》（编号1001591）去参加被告的聚会。当天，黄春华代原告（买受人）与被告（出卖人）签订《定购协议书》（编号LYJJ0000464），约定：买受人自愿订购龙胤金街33栋2单元703号房；银行按揭（公积金)：在2018年10月15日前付清20%的首期款同时与出卖方签订《商品房买卖合同》，余款买受人在《商品房买卖合同》约定的时间内通过银行按揭（公积金贷款）支付给出卖人；该物业建筑面积为105.68平方米，原总价为605259元，优惠折扣（总价-2300元）×0.99×0.99，折后总价570672元，买受人须在签订本定购协议之日起7日内签订《商品房买卖合同》并支付相应首期房款，逾期不签订合同及支付相应房款，购房优惠折扣取消；四、定购内容：1.买受人应在本协议签订的同时向出卖人支付定金10000元，作为订立《商品房买卖合同》的担保，此定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款。2.双方拟正式签署的《商品房买卖合同》文本出卖人已提前公示，买受人确定在签订本定购协议书以前，已知晓出卖人提供的《商品房买卖合同》之全部内容，对所有条款，买受人已完成理解，出卖人也作出了充分说明，双方不存在歧义，买受人对所有合同条款亦无疑义，并同意按该合同范本签署正式《商品房买卖合同》，买受人如以《商品房买卖合同》之内容未能协商一致为由不签订合同的，视为买受人违约造成未能签订《商品房买卖合同》及自行放弃购买权，本定购协议书自动予以解除，出卖人有权将该物业另售给第三方并没收定金不再退还买受人。3.买受人在签订本定购协议书之日起7日内（即2018年10月15日前）携带本定购书原件、定金收款收据原件、购房首期款以及本人身份证等相关证件到售楼部与出卖人签署《商品房买卖合同》；出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》后本定购协议书自动失效。若因买受人一方原因逾期不到指定地点与出卖人签署正式合同的，则视为买受人放弃购买权，本定购协议书自动予以解除，出卖人有权将该物业另售第三方并没收定金不再退还买受人。黄春华代替原告在协议书的首部买受人处签上“许基威”的名字，并在协议书的落款买受人的委托代表人处签上“许基威代黄春华”。当天，黄春华将《预约单》（编号0000473）和《收据》（编号1001591）交给被告员工，被告向原告出具了一张《收据》（编号5006311），载明：“今收到许基威交来33栋2单元703号房购房定金10000元”，被告员工在该收据的左上方写上“原己开的预约金收据10000元，收据编号1001591作废”，黄春华代替原告在该收据签上“许基威”的名字。原告未在2018年10月15日前与被告签订《商品房买卖合同》。2018年11月20日，被告向原告发出《催请办理换签合同的函》，内容为原、被告已于2018年9月27日签订《定购协议书》，根据协议书第三点的约定，原告未在协定约定2018年10月25日前来签署正式合同，现书面函告催请原告于2018年11月25日前备齐相关资料到龙胤金街营销中心补交余下首付款，并签署正式合同，否则被告将在2018年11月26日后将该物业出售给第三方，已交定金不再退还。原告于当天收到该函，原告未在2018年11月25日前补交余下首付款，原、被告亦未签订《商品房买卖合同》。 上述事实，有《预约单》《定购协议书》、《收据》（编号1001591）、《收据》（编号5006311）、微信聊天记录及庭审笔录等证据在卷佐证。被告提供的微信聊天记录是2018年9月27日至2018年10月14日，原告就购买涉案房屋的付款方式及银行按揭还款的事宜与被告员工韦易萱进行微信沟通的内容，该微信聊天记录不能证明原告对黄春华于2018年9月27日与被告签订《定购协议书》及原告对被告向黄春华出具《收据》（编号5006311）的事实均知晓并予以认可。 本院认为，2018年9月7日，原、被告签订《预约单》，原告向被告交付10000元预约金，《预约单》的内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年9月27日，黄春华代原告与被告签订《定购协议书》，黄春华代原告在《定购协议书》及《收据》（编号5006311）上签名的行为，并没有得到原告的授权，事后原告也未予以追认，故2018年9月27日的《定购协议书》及《收据》（编号5006311）无效，原告向被告交付的10000元是预约金而不是定金。原告请求确认2018年9月27日的《定购协议书》无效，本院予以支持。因《预约单》合法有效，根据该《预约单》第10条第（2）:“公开发售当天，如客户未能成功认购，则所交预约金可在公开发售15天后无息退还。”的约定，因原告未能成功认购涉案房屋，故被告应向原告退还预约金10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决如下： 1、确认2018年9月27日的《龙胤金街定购协议书》（编号LYJJ0000464）无效； 2、被告崇左金胤房地产开发有限责任公司退还原告许基威预约金10000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告崇左金胤房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  蒙健峰 二〇一九年九月六日 书记员  李陆赵 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。