北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初1512号原告：唐志奎，男，1959年3月22日出生，汉族，北京好运发经贸有限公司股东，住北京市房山区。委托诉讼代理人：崔凤骞，河北宏天律师事务所律师。被告：朴日男，男，1974年4月15日出生，汉族，户籍地吉林省榆树市。被告：朴风哲，男，1950年6月17日出生，汉族，户籍地吉林省榆树市。金亚恒业投资管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路46号2001室。法定代表人：朴日男。第三人：陈莹，女，1979年5月6日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。第三人兼陈莹委托诉讼代理人：刘建国（陈莹丈夫），男，1978年5月15日出生，汉族，无业，住址同上。原告唐志奎与被告朴日男、朴风哲、金亚恒业投资管理（北京）有限公司（以下简称金亚投资公司）及第三人陈莹、刘建国确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐志奎的委托诉讼代理人崔凤骞、第三人兼第三人陈莹的委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。被告朴日男、朴风哲、金亚投资公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。唐志奎向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认刘建国、陈莹与被告金亚恒业投资管理（北京）有限公司签订的关于白羊沟.度假山庄第1幢2单元301号房屋的商品房预售合同无效。2、请求确认原告与刘建国、陈莹签订的关于白羊沟.度假山庄第1幢2单元301号房屋的预售商品房转让协议无效。3、请求法院判令金亚恒业投资管理（北京）有限公司返还原告购房款10万元，并以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2011年12月31日起至款项付清之日止的利息。4、请求法院判令朴日男、朴风哲对金亚恒业投资管理（北京）有限公司的债务承担连带清偿责任。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月10日，刘建国、陈莹与被告金亚投资公司签订商品房预售合同，约定刘建国、陈莹购买位于北京市昌平区流村镇白羊城村的白羊沟.度假山庄第1幢2单元301号预售商品房一套，约定建筑面积65.1平方米，单价每平方米1536.1元，价款10万元。2011年12月31日，原告与刘建国、陈莹约定刘建国、陈莹将上述房屋以原价转让给原告。刘建国、陈莹在原合同上签署“本人自愿将此房转让给唐志奎，刘建国、陈莹”。金亚投资公司应于2012年6月30日向原告交房。该项目于2011年8月初开始兴建，但是，封顶后未及时交付原告，便于2013年7月9日被昌平区流村镇人民政府依法拆除。因金亚投资公司逾期不能向原告交房，原告到流村镇、昌平区及北京市政府上访，北京市人民政府于2016年4月25日向原告送达了《北京市人民政府信访复核意见书》。原告方知，该项目早已被政府部门确认为违法建设项目。金亚投资公司因违法建设导致合同履行标的楼房被政府拆除，本应向原告返还购房款，但拖延至今，且该公司于2013年10月15日被北京市工商局丰台分局吊销营业执照。朴日男、朴风哲作为该公司的股东怠于履行股东应负的义务，没有在法定期限内成立清算组对公司进行清算，以致该公司的财产流失、毁损甚至灭失，公司已无法进行清算，依照公司法司法解释，二被告应当对公司的债务承担连带清偿责任。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，以维诉请。朴日男未答辩。朴风哲未答辩。金亚投资公司未答辩。刘建国、陈莹辩称：事实如原告所述。北京好运发经贸有限公司（以下简称好运发公司）给金亚投资公司提供钢材，金亚投资公司没给货款，唐志奎是好运发公司的老板，我是好运发公司的员工，公司征求我们意见说这是一个福利，我们就认购了，后来房子出事了，我们就跟经理商量说不要，当时我们是集资，房款在集资款内扣除了，公司退还一部分集资款，后来房子被强拆了。我不同意承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，唐志奎向本院提交了合同、交款收据、好运发公司出具的证明、还款协议、北京市人民政府信访复核意见书及金亚投资公司的工商档案等证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月10日，金亚投资公司（甲方）与刘建国、陈莹（乙方）就购房事宜签订《合同》，合同第二条、乙方房屋的基本情况：该项目现定名白羊沟.度假山庄第1幢2单元301号房，该房屋的用途为住宅。该房屋建筑面积65.1平方米。第三条、计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该房屋单价每平方米为1536.1元，总金额壹拾万元整。乙方按一次性付款的方式按期付款。同日，金亚投资公司出具了加盖该公司公章的收据，上显示金亚投资公司收到购房款10万元。2011年年底，在刘建国、陈莹持有的购房合同上，刘建国、陈莹以手写方式标注：本人自愿将此房转让唐志奎。刘建国、陈莹在标注旁签名并按捺手印。唐志奎在购房合同的“乙方”一侧中签名。2012年3月29日，昌平区流村镇人民政府发布《告知书》，主要内容为：……位于流村镇白羊城村村北的白羊沟度假山庄住宅项目，未办理任何建设审批手续，属于违法施工建设项目。现此项目已被国土局、公安局立案处理，请您不要相信此违法建设项目的任何宣传，或对此违法建设项目的住宅进行认购……。2016年4月25日，就涉案房屋开发项目，北京市人民政府出具《信访复核意见书》（京信复核[2016]114号），主要内容为：……白羊沟度假山庄位于流村镇白羊城村北，占地25.15亩，土地所有权为白羊城村村集体。……2011年7月，村民汤学良实际使用，2011年8月，开始建设白羊沟度假山庄违法建设项目，该项目建筑面积2万余平米。土地转租和建设项目均未经白羊城村委会同意。2011年8月22日，北京市国土资源昌平分局发函认定白羊沟度假山庄未办理用地审批手续。2011年8月23日，北京市规划委员会发函认定在昌平区流村镇白羊城村村北建设的建筑物未取得规划许可。2012年12月21日，昌平区政府防汛抗旱指挥部将该违法建设项目列为河道清障项目，随后该违法建设被昌平区政府确定为影响河道行洪的重大安全隐患。要求流村镇政府责令当事人在2013年3月1日前自行清除完毕。逾期不清除的，由流村镇依法组织强制清除。2013年5月13日，北京市规划委员会再次函告流村镇，白羊沟度假山庄（10栋4层建筑）未取得规划许可。2013年5月14日，北京市国土资源昌平分局再次函告流村镇，白羊沟度假山庄在流村镇白羊城村北侧河滩内，项目占地25.15亩，违法建四层砖混结构楼房10栋，未办理用地审批手续。……2013年7月9日，流村镇政府依法对白羊沟度假山庄违法建设进行拆除。信访机关复核认为：涉及申请人购买违法建设房屋引起的合同纠纷及有关赔偿问题，……申请人应通过诉讼的法定途径解决。经查，金亚投资公司成立于2010年7月6日，现该公司投资人系朴日男、朴风哲二人。2013年10月15日，因金亚投资公司未在规定的期限内接受2012年度企业年检，也未在北京市工商行政管理局公告规定的截止日期2013年9月15日以前补办年检手续，北京市工商行政管理局丰台分局对金亚投资公司作出《行政处罚决定书》，吊销该公司的营业执照。唐志奎为证明购房过程，另提交北京好运发经贸有限公司出具的《证明》一份，主要内容为：……2011年10月10日我公司与刘建国、陈莹协商确定，由刘建国、陈莹作为购买方，向金亚投资公司购买以上第1幢2单元301号预售房屋，刘建国、陈莹直接与金亚投资公司签订房屋买卖合同。2011年10月10日，刘建国、陈莹向我公司交付购房款10万元，我公司以金亚投资公司欠我公司的钢材款10万元抵偿刘建国、陈莹应付的购房款10万元。2011年12月31日，刘建国、陈莹将上述房屋以原价转让给唐志奎，唐志奎向我公司交购房款10万元，我公司退还刘建国、陈莹购房款10万元。另查，唐志奎系北京好运发经贸有限公司的股东。2011年12月16日，金亚投资公司作为债务人曾与案外人北京好运发经贸有限公司签订《还款协议》，主要内容为：自2011年08月03日其金亚投资公司欠北京好运发经贸有限公司钢材货款500000元，经双方友好协商达成如下协议：1、金亚投资公司同意在2012年1月5日之前付清全部货款。2、金亚投资公司同意在2011年12月30日欠支付货款200000或全部付清货款。3、金亚投资公司同意以房屋四套给北京好运发经贸有限公司作为抵押物，四套房屋门门牌号分别为：……北京市昌平区流村镇白羊沟村白羊沟度假山庄1号楼2单元301#、401#（面积均为65.1平米）；1号楼3单元301#、401#（面积均为89.7平米）……涉案的房屋系1号楼2单元301#。诉讼期间，唐志奎提交了好运发公司出具的承诺书，内容为上述四套房屋由我公司指定人员购买，另定有房屋买卖合同，金亚投资公司所欠我公司钢材款50万元抵顶了购房款，我公司承诺不再向金亚投资公司主张履行此《还款协议》，不再以此《还款协议》追索债务，放弃该《还款协议》约定的我公司的任何权利。本院认为：当事人订立的违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。唐志奎请求确认金亚投资公司与刘建国、陈莹所签订购房合同及其与刘建国、陈莹之间的预售商品房转让协议无效，本院认定如下：根据已查明的事实，金亚投资公司所开发建设的涉案房屋所在的“白羊沟.度假山庄”项目未依法办理用地审批手续及规划许可，该开发项目被有关行政机关依法确认为违法施工建设并最终由行政机关依法强制拆除，金亚投资公司未取得相应开发建设手续、擅自在集体土地上进行房地产开发建设、并将违法建设的项目对外进行违法销售的行为，违反了我国土地管理法、城乡规划法的强制性规定，金亚投资公司通过订立《合同》将其违法建设的涉案房屋出售给刘建国、陈莹，这一出售行为同样违反了上述法律的禁止性规定，故金亚投资公司与刘建国、陈莹之间签订的《合同》属于无效合同。在此基础上，刘建国、陈莹将该合同的权利义务转让给唐志奎，刘建国、陈莹与唐志奎虽未独立签订书面的转让合同，但从双方的交易形式上看，双方已明确了对涉案房屋转让的真实意思，应视为双方对涉案房屋已进行了转让的实际履行，形成了事实上的转让合同关系，该转让关系同样也属于无效。唐志奎作为该合同的利害关系人主张合同无效，依法有据，本院予以支持。其次，对唐志奎主张金亚投资公司返还购房款。因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐志奎虽未直接与金亚投资公司签订购房的《合同》，但其系涉案房屋的实际付款人，所付的款项折抵了金亚投资公司欠北京好运发经贸有限公司的货款，对该事实有北京好运发经贸有限公司与金亚投资公司于2011年12月16日所签订的《还款协议》及北京好运发经贸有限公司出具的证明予以佐证，现涉案的房屋已被拆除，唐志奎依据《还款协议》的约定主张金亚投资公司退还购房款的诉讼请求本院予以支持。考虑到合同无效的原因，对唐志奎主张支付利息的诉求，本院不予支持。朴日男、朴风哲作为公司的股东与金亚投资公司共同承担连带责任。金亚投资公司、朴日男、朴风哲经本院公告送达未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认金亚恒业投资管理（北京）有限公司与刘建国、陈莹于2011年10月10日所签订的《合同》无效。二、确认刘建国、陈莹与唐志奎之间就2011年10月10日所签订的《合同》的转让协议无效。三、金亚恒业投资管理（北京）有限公司、朴日男、朴凤哲于本判决生效后七日内连带返还唐亚奎购房款100000元。四、驳回唐志奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由金亚恒业投资管理（北京）有限公司、朴日男、朴风哲负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由朴日男、朴风哲、金亚恒业投资管理（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内给付唐志奎）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周生辉人民陪审员  车银凤人民陪审员  虞承波二〇一九年九月二十六日法官 助理  庄永生书 记 员  杨彤瑶