云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初1285号原告：蔡前飞，男，1974年10月5日生，汉族，农民，住玉溪市通海县。被告：何礼，男，1982年5月7日生，汉族，农民，住石屏县。委托诉讼代理人：潘良昭，云建律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告蔡前飞与被告何礼租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡前飞、被告何礼及其委托诉讼代理人潘良昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡前飞向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方签订的《厂房场地租赁合同》无效；2.由被告返还原告租金80000元。事实及理由：2019年1月1日，被告将位于建水县临安镇幸福村委会黑不努的厂房及场地出租给原告使用，租赁期限15年，每年租金80000元。双方签订《厂房场地租赁合同》后，原告支付给被告第一年的租金80000元。2019年4月，建水县国土局向原告发出通知，认定该土地属于非法用地，要求原告在5月1日前将机器设备搬出。原告经国土局录了口供，被告明知该土地属于非法用地不能使用，政府必须拆除非法建筑物，却在没有取得土地合法审批手续的情况下，将该土地出租给原告，导致双方签订的合同无效，其行为给原告造成损失，故起诉请求支持原告诉讼请求。被告何礼辩称：1.驳回原告全部诉讼请求；2.由原告向被告支付尚欠电费9840元；3.由原告填平在黑不努承租土地上违法所挖土坑，并拆除水泥水槽、清除地面垃圾，恢复土地原状。事实和理由：2015年10月17日，被告（合同乙方）与建水县临安镇幸福村委会杨柳冲村民代表（合同甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于杨柳冲村山地名叫“黑不努”的承包土地、山地出租给被告“种植适合的树种、果树、经济作物、办厂等”。期限20年，自2015年10月1日起至2035年9月30日止，并约定了其他权利义务。被告承租的上述山地，大部分是村民的，小部分是村委会的，共计360余亩。被告在黑不努的土地，来源合法，不是“非法占用土地”。为了管理200多亩三七地及建设小型木材加工厂。2016年1-4月，被告在承包的山地上建盖厂房、搭建彩钢瓦职工宿舍10间、厨房2间、卫生间2间，于2016年4月申请经营木材加工已获得县林业局的批准。2016年5月19日取得建水县市场监督管理局颁发的《营业执照》（注册号为532524600335171）。被告办厂建房合法。2018年10月，原告与被告协商租用上述房屋用于经营塑料颗粒加工，原告自己建盖一栋彩钢瓦房（面积400平方米）。双方口头约定每年租金60000元。2018年10月27日双方签订合同约定原告委托被告为其建盖一栋彩钢瓦房（面积400平方米），并将被告的上述房屋出租给原告。原告支付的租金由60000元提高到80000元，随着塑料颗粒产量的增加而增加租金（或叫提成）。签订合同当日原告支付40000元给被告替他建彩钢瓦房屋。于是被告请岔科镇落水洞村的李某开挖机平整山地，请青龙镇大王庄村的王某拉建筑材料。11月4日请迎晖路雁伟建材城的钟某建彩钢瓦房。11月20日建好，总投资70000多元。2018年12月9日，原告带着起草好的合同找到被告，原合同中约定的随着其塑料颗粒产量增加而增加租金的约定被其删除，由原告出钱被告为其搭建400平方米的彩钢瓦房屋的约定也被其删除。新建的彩钢瓦房等于被告的。被告由于不知道原告在黑不努加工塑料颗粒是违法项目，没想到原告把违法建盖的400平方米厂房可能被责令拆除的风险转嫁给被告。于是被告按原告意图签订了现行合同，双方约定将签订合同日期立写为2019年1月1日。同时原告要求将其支付给被告替其建盖彩钢瓦房的40000元，连同其于2018年12月9日支付给被告的40000元，算作原告支付的第一年租金。被告在原告打印的租金收条上签名捺印，落入原告设计的损人利己的圈套。原告在黑不努生产塑料颗粒，双方约定原告共用被告的变压器。在合同第五条里约定原告预付20000元电费给被告，但原告实际仅于2019年3月20日支付被告电费10000元。2018年11月原告应负担电费1500元，同年12月应负担1000元，2019年2月应负担1400元，2019年3月、4月应负担24000元，合计27900元，扣除原告支付的10000元，原告尚欠被告为其垫交的电费17900元，要求原告立即付清给原告。原告在黑不努生产塑料颗粒，因群众举报，经红河州生态环境局建水分局调查认定，属于违法行为。2019年3月29日该分局制作《责令改正违法行为决定书》，责令原告于2019年4月5日前拆除所有生产设备。2019年4月1日建水县国土资源局向原、被告双方发出《限期拆除通知书》，限期于2019年4月3日前拆除彩钢瓦房。现该彩钢瓦房已被拆除，但原告为生产塑料颗粒所挖土槽尚未填平、所砌水泥水槽尚未拆除，故请求判令原告填平土槽，拆除水泥水槽。综上，是原告违法生产塑料颗粒行为及为生产塑料颗粒而违法建彩钢瓦房的行为招致行政机关作出行政行为。建水县国土资源局认为双方是“非法占用土地”与事实不符。原告黑不努土地的使用权是合法取得的。原告诉状中的起诉理由不成立，且隐瞒其违法行为。本案合同是原告为实现违法目的与被告签订的，属于违法无效合同。原告的行为导致被告建盖并使用了几年的10间彩钢瓦宿舍被责令拆除。原告委托被告建400平方米厂房开支的71940元，应由原告承担。将此款从被告支付的80000元租金中扣减后，剩余8060元，再扣减原告欠被告的电费。这样，原告尚欠被告电费9840元（17900元-8060元）。请求支持被告答辩意见。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：1．身份证复印件，证明原告的基本身份情况。2.厂房场地租赁合同，证明2019年1月1日，原、被告双方签订《厂房场地租赁合同》，合同中约定被告将位于建水县临安镇幸福村委会黑不努的厂房及场地出租给原告使用，租赁期限15年，每年租金80000元等内容。3.收条，证明2018年12月9日，被告已收到原告2019年1月1日至同年12月31日的租金80000元。4.申请法院到建水县自然资源局调取的建水县国土资源执法监察大队分别询问何礼、蔡前飞笔录，限期拆除通知书，法律文书送达回证，土地租赁合同复印件，厂房场地租赁合同，证明被告出租给原告使用的土地属非法土地。经质证，被告何礼对原告方提交的第1、2组证据、第3组证据的真实性、第4组证据无异议，不认可第3组证据的证明目的。被告何礼围绕其答辩理由依法提交了下列证据：1.身份证复印件，证明被告何礼的基本身份情况。2.《土地租赁合同》，证明被告何礼在黑不努的土地使用权来源合法，并非“非法占用土地”。3.营业执照，证明2016年5月19日何礼在黑不努经营木材加工合法。4.平地情况说明、李某的身份证复印件及李某证言。证明2018年11月，何礼请李某带着工人在黑不努建盖彩钢瓦房平整两块建房地盘、挖两条水池沟、埋水管、搅拌混凝土等，何礼支付其14800元。证人挖水池沟是原告在现场指挥放线挖沟，事后原告还和证人等人在一起吃饭。5.拉建筑材料说明、王某身份证复印件及王某证言，证明2018年11月，被告何礼为在黑不努建盖彩钢瓦房，请王某运输材料，开支运费和材料款24900元。另外原告还请证人运输建水池的砖和沙某，相应的款项是原告开支的。6.建彩钢瓦房说明、钟某身份证复印件及钟某证言，证明2018年11月，何礼聘请钟某在黑不努搭建彩钢瓦房，开支费用32240元。该彩钢瓦房的主人是原告，因为原告指挥放房屋的预埋件。7.厂房场地租赁合同，证明原、被告双方签订《厂房场地租赁合同》，被告将建水县临安镇幸福村委会黑不努的厂房及场地出租给原告使用，租期为15年，每年租金80000元，原告使用的电费自担（原告共用被告的变压器）。8.《红河哈尼族彝族自治州生态环境局建水分局责令改正违法行为决定书》建环责改字〔2019〕07号，证明红河哈尼族彝族自治州生态环境局建水分局确定原告在黑不努建彩钢瓦房生产塑料颗粒的行为是违法行为。9.限期拆除通知书，证明建水县国土资源局通知双方拆除彩钢瓦房。10.现场照片4张，证明蔡前飞在涉案土地上所挖土坑、所砌水泥水槽及地面垃圾的现状。11.电费通知单，证明前4张电费通知单标注的为蔡前飞应承担的电费，后两张电费通知单为何礼每月一般用电量及相应电费。经质证，原告认为被告何礼提交的第1、2、3、7、9组证据，第4、5、6证据中的平地情况说明、李某的身份证复印件、拉建筑材料说明、王某身份证复印件、建彩钢瓦房说明、钟某身份证复印件及第8组证据的真实性无异议，对被告请人平地、拉材料、建彩钢瓦房的情况及证人李某、王某、钟某的证言不清楚，系证人与被告之间发生的交易，与被告无关。在原告向被告租赁场地时，原告已告知被告自己生产塑料颗粒的行为没有办理环境影响评价手续。被告已知晓原告情况，并表示其表哥是环保局副局长，原告可以在该场地生产塑料颗粒。第10组证据中的水泥水槽是原告建筑的，地面垃圾也是原告留下的，但土坑是被告挖的。对第11组证据中的第一张电费通知单，因为当时原告只是在场地上建水池，没有使用电费1500元。对第二张抄表时间为2019年1月1日的电费通知单，当时原告根本没有用电，不可能使用1000元电费。第三张抄表时间为2019年3月1日的电费通知单，当时原告没有用电，不承担1400元电费。第四张抄表时间为2019年4月1日的电费通知单，原告单独使用电表，与被告共用同一个变压器，原告搬走时双方都没有读过电表，该电表是被告拆除的。原告只能根据自己所使用的电表显示的电度承担电费，不应当承担被告主张的24000元。不认可被告提交的最后两张电费通知单的证明目的，被告用其使用的电费通知单证明其用电量不合理。被告用电量有大有小。被告在出租场地旁种植三七，被告的用电量与种植规模、天气原因有关。这两张单据不能证明被告的主张。出示本院询问建水县国土资源局执法大队大队长陈流笔录，原、被告双方当事人均无异议。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：被告方提交的第10组证据证据属租赁现场情况、第11组证据系电力部门的电费通知单据，内容客观真实，本院予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日被告何礼（合同乙方）与建水县临安镇幸福村委会杨柳冲村民小组组长张兴明（合同甲方）签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将坐落于黑不努的承包土地出租给乙方自主经营，乙方有权种植适合的树种、果树、经济作物、办厂等。租期为20年，自2015年10月1日至2035年9月30日止等内容。2016年1-4月，被告何礼未办理建房审批手续，也未向相关部门办理农用地转用审批手续，在承租的上述土地上建盖厂房、搭建彩钢瓦职工宿舍10间、厨房2间、卫生间2间。2016年5月19日何礼在建水县市场监督管理局登记领取营业执照，在该地点经营建水县何有木材经营加工厂。2018年10月，原告蔡前飞经朋友介绍与被告协商到被告使用的上述场地上生产塑料颗粒。被告未告知原告上述场地未办理建房审批手续，也未向相关部门办理农用地转用审批手续。在原告与被告协商租用上述房屋、土地的过程中，原告要求被告另建约400平方米的厂房（含建筑厂房地板和挖水池沟）给其使用。双方经过多次协商，达成口头协议，被告同意另建上述厂房给原告使用，并将自己原使用的土地、房屋等出租给原告使用，每年租金80000元。原告支付给被告40000元。后被告何礼安排建盖彩钢瓦房，雇请李某按原告要求先后用挖机平整两块建房地盘，挖两条水池沟，并且埋水管、碎石、拌混凝土、平整地板，开支费用14800元；雇请王某运输建筑材料，开支运费和材料款24900元；雇请钟某建盖彩钢瓦房403平方米，开支工时材料款32240元，合计71940元。2018年11月20日被告建好彩钢瓦房后,原告进入上述场地内作生产准备，将被告挖出的一条土坑修建为一条长30米，宽2.3米的水泥水槽。2018年12月9日，原告（合同乙方）与被告何礼（合同甲方）签订《厂房场地租赁合同》，但双方约定将合同签订日期填写为2019年1月1日。《厂房场地租赁合同》约定“一、甲方将建水县临安镇幸福村委会黑不努彩钢瓦厂房400平方米、场地10亩、10间宿舍、2间厨房、过磅房、过磅称、变压器1台、机井1口、水塘等出租给乙方使用。二、租期为15年，2019年1月1日至2034年1月1日止。三、每年租金为人民币捌万元整（￥80000.00元）。15年租金不变。四、付款方式：一年一付，在每年1月1日以前一次性付清当年租金。本着先付款后适用的原则。五、乙方给甲方20000.00元预存电费，乙方于每月20日以前付清当月使用电费，如果乙方受到其它原因不可抗力因素停产，乙方把电费交清后，甲方应当日将预存电费退还给乙方。……”签订合同当日，原告支付给被告租金40000元，被告向原告出具“收条”，载明已收到原告2019年1月1日至2019年12月31日的租金80000元。2019年3月20日原告向被告交付预存电费10000元。在原告经营塑料颗粒加工过程中，因原告蔡前飞经营的塑料颗粒加工项目未依法报批环评审批手续，2019年3月29日，红河哈尼族彝族自治州生态环境局建水分局作出责令改正违法行为决定书（建环责改字〔2019〕07号），责令蔡前飞塑料加工点立即停止塑料颗粒生产线生产，于2019年4月5日前拆除所有生产设备。2019年4月1日，建水县国土资源局以蔡前飞、何礼未经有权机关批准，擅自在建水县临安镇幸福村委会杨柳冲村黑不努建彩钢瓦房向原、被告双方发出《限期拆除通知书》（编号：2019-018），通知双方在接到通知书之日起三日内于2019年4月3日前自行拆除在非法占用的建筑物和其他设施，恢复土地原状。原、被告双方接到上述通知后，原告已按通知要求停止塑料颗粒生产线生产，并拆除搬走所有生产设备及堆放的材料，但在现场遗留一些生产垃圾。被告何礼已按通知要求拆除上述土地上的建筑物和其他设施。在诉讼过程中，双方当事人均确认在原告作生产准备期间，被告不收取原告电费，2018年11月底被告单独安装一个两项电度表和三个三项电度表计量自己使用的电度，但双方共用一台变压器。对原告如何承担电费的问题，双方已达成一致意见：不要求原告承担被告提交的2018年12月1日抄表的电费通知单载明的电费；2019年1月1日抄表的电费通知单载明的电费由原告承担1000元，2019年3月1日抄表的电费通知单载明的电费由原告承担1400元，2019年4月1日抄表的电费通知单载明的电费由原告承担23000元。合计由原告承担电费25400元，扣除原告预存交付给被告的电费10000元，原告尚应支付给被告电费15400元。另，被告何礼主张2018年10月27日双方第一次签订合同，商定场地租金为60000元，原告支付40000元给被告委托其建盖彩钢瓦房。被告建好彩钢瓦房后，同年12月9日原告要求修改合同，将彩钢瓦房写成是被告的，每年租金为80000元。于是撕毁双方原来签订的合同和原告支付40000元给被告建厂房而书写的收条，双方重新签订租赁合同。被告对自己的主张未提供证据证实。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：“……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告蔡前飞在与被告何礼签订《厂房场地租赁合同》之前的协商过程中，支付给被告40000元，要求被告建盖彩钢瓦房等设施。被告未办理建房审批手续，也未向相关部门办理农用地转用审批手续，将过去在农用地上建盖的厂房、建筑设施、农用场地及原告要求建盖的彩钢瓦房出租给原告生产塑料颗粒。被告未告知原告上述土地、房屋未办理相应审批手续的情况。原告明知其经营的塑料颗粒加工项目未依法报批环评审批手续，却向被告租赁上述土地、房屋、建筑设施等进行加工生产。双方签订的《厂房场地租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，所以无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方签订的《厂房场地租赁合同》无效，原、被告均有过错，均应承担相应的民事责任。被告收取的2019年1月1日至2019年12月31日的租金80000元，应返还给原告方。对原告要求被告另建彩钢瓦房等设施开支的费用71940元，因双方均有过错，应由双方平均分担，即各承担35970元。诉讼过程中，双方当事人达成一致意见，原告使用厂房场地生产期间，除预付给被告的电费10000元外，尚应支付给被告电费15400元，该意见系双方当事人的真实意思表示，本院予以支持。上述款项进行扣减，被告尚应返还原告租金28630元（80000元-35970元-15400元）。对被告提出的要求原告填平承租的黑不努土地上的土坑，拆除修建的水泥水槽，清除地面垃圾，恢复原状的主张，因行政机关作出的《限期拆除通知书》已进行处理，故本案对被告的上述主张不予支持处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告蔡前飞与被告何礼签订的《厂房场地租赁合同》无效。二、由被告何礼于本判决生效后十日内返还原告蔡前飞租金28630元。案件受理费1800元，由原告蔡前飞负担1160元，被告何礼负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陆昱文人民陪审员  丁丽婷人民陪审员  安 泉二〇一九年九月二十五日书 记 员  董秋月