山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2259号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地，淄博市张店区柳泉路77号院2号楼五层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金燕，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟杨杨，女，1984年2月14日出生，汉族，山东齐隆化工股份有限公司职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：姜晓东，男，1984年11月1日出生，汉族，现住淄博市张店区。系被上诉人之夫。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人牟杨杨商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼代理人陈红梅、王金燕，被上诉人牟杨杨及其委托诉讼代理人姜晓东到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 山东世纪金源置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之0.5承担自2016年2月14日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：一、案涉商品房的实际交付时间为2014年8月13日，上诉人已经向被上诉人支付了逾期交房违约金。案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为买受人办理完毕房屋产权登记。双方在合同中系以“（）”的形式作出了商品房交付使用后360日内办理产权登记的特别说明。本案商品房的办证期限应为2015年8月8日。二、一审中上诉人提交了淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具情况说明信访函的回复》，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。一审判决对该证据的证明内容未作任何分析就笼统地认定该证据不能证明逾期办证系政府原因，否定了该《回复》的全部内容，曲解了《回复》的证明事项。上诉人在不动产统一登记实施前曾向张店区房管部门提交了案涉小区商品房产权登记资料。房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日。上诉人曾在统一登记实施前提交了登记资料，后登记中心要求上诉人再次提交资料，上诉人于2017年3月20日将登记齐全的资料提交给了不动产权中心。根据合同约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任。三、一审判决上诉人赔偿的逾期办证违约金过高，请求二审法院予以调整。案涉合同约定逾期交房的违约金为已付购房款的万分之0.5，从公平原则出发，逾期办证违约金应参照该约定。四、被上诉人于2019年2月14日提起诉讼，按照民法总则关于诉讼时效3年的规定，被上诉人2016年2月13日之前的违约金诉求已超过3年诉讼时效，不应受保护。 牟杨杨辩称，一、合同约定出卖人应在2014年12月31日前为买受人办理完毕房屋权属登记，上诉人直至2017年7月6日才完成房屋初始权属登记，上诉人从事实上构成违约。因上诉人怠于履行办证义务，2017年5月27日被上诉人要求自己办证，并与上诉人达成协议。因此违约期限应为2015年1月1日至2017年5月26日，共计877天。二、上诉人认为不能按期办理产权证书是由于地方政府原因，上诉人不应承担责任，对此我方不同意。理由如下：上诉人提供的交房流转单证明其交房逾期，从而导致竣工验收、办证都逾期，这恰是上诉人自身原因导致，不是政府部门原因。三、对于违约金的计算比例问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于合同当事人没有约定违约金且实际损失数额无法确定的，按照业主已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原审所作处理，符合法律规定。至于房价上涨，纯属市场因素，与本案合同纠纷无关。四、关于诉讼时效问题。被上诉人在2017年5月份通过小区业主们的维权活动才知道自己的合同权利受到损害，并且于2017年5月27日与上诉人就案涉房产办证和办证费退回事宜达成协议。诉讼时效应从此时计算，至上诉人提起诉讼时未超过诉讼时效。 牟杨杨向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿办证违约金75380.56元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月22日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022903室房屋一套，建筑面积实际为97.65平方米，每平米价格为5604元，总金额为547231元。其中合同第十五条约定：被告应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记。被告于2017年7月6日完成房屋初始登记工作。原告于2017年9月27日自行办得产权证。 一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定履行义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。被告辩称办证期限应为房屋实际交付之日（2014年8月13日）起360日内（即至2015年8月8日），原告对此不予认可，因该合同为格式化合同，由被告提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释。故办证期限应为2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起开始计算。被告提供关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份证实其答辩意见，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。因合同没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合规定，予以支持。综上，以547231元为基数，自2015年1月1日至2017年5月26日，按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算，违约金为75380.56元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告牟杨杨违约金75380.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685元，减半收取计843元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：竣工验收备案表。证明：在2016年6月1日上诉人已经完成所有的竣工验收备案文件，可以进行初始登记。同时印证在2016年9月7日房管部门合并前办理的最后一起房屋登记之前上诉人就具备了申请初始登记的全部文件。上诉人提交证据二：国有土地范围内房屋所有权初始登记申请书。上诉人同时提交两份民事判决书供合议庭参考，同时淄博中院的四份生效判决已经提起再审，省法院已经立案。被上诉人质证意见为：对证据一的真实性无异议，上诉人之所以办证逾期，说是因为竣工验收逾期，恰恰是因为其自身原因导致的，与政府原因无关。对证据二，该证据是否真实不确定，这上面只有上诉人自己的印章，没有第三方的日期，只有写的日期，也没有第三方的盖章。申请书记载的房屋坐落是我们购买的案涉房屋的坐落位置。对于上诉人主张已经申诉的案件，原一审二审判决中认定事实清楚，适用法律正确，即使上诉人申诉，也不代表事实改判。被上诉人提交证据一份：交房通知书复印件。证明：被上诉人在答辩状上写的办证违约日期和计算违约金日期的证据。上诉人对被上诉人提交证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，该通知书能够明确证实2014年7月27日通知被上诉人交房，实际交房日为2014年8月13日，因此上诉人为其办理房屋产权证的期限应当截止到2015年8月8日。上述证据，上诉人提供的证据一和被上诉人提供的证据，与本案相关联，当事人对其真实性无异议，本院对该两份证据真实性予以认定，证明内容将结合本案其他证据认定；上诉人提供的证据二，被上诉人对其真实性不认可，对该证据，本院不予认定。 二审中，上诉人以其与其他业主商品房买卖合同纠纷案件在山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院已经立案为由，向本院申请中止本案诉讼。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人牟杨杨逾期办证违约金75380.56元，是否过高应当调整，被上诉人牟杨杨提起本案诉讼是否已经超过法定诉讼时效。 关于上诉人是否应当支付被上诉人牟杨杨逾期办证违约金75380.56元的问题即是否应当扣减违约期限、相应减少违约金数额（上诉人认可的数额为5636.48元）。上诉人所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，上诉人已经发生了逾期登记的违约行为，且上诉人并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，上诉人在本案中主张的该情形不能成为免除上诉人违约责任及扣除其违约期间的事由。 关于违约金的计算标准（是否过高、是否应当参照合同中约定的逾期付款日万分之0.5调整）的问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。上诉人主张从公平原则出发，应参照合同约定的逾期付款、逾期交房违约金（日万分之0.5）标准计算案涉逾期办证违约金，于法无据，不予支持。 关于被上诉人提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。上诉人逾期办证事实清楚，现无有效证据证明被上诉人放弃主张权利，且双方当事人于2017年5月27日就案涉房产办证和办证费退回事宜达成协议。被上诉人提起本案诉讼，没有证据证明其已经超过法定诉讼时效。故对上诉人该主张，不予支持。 关于上诉人申请对本案中止审理的问题，因山东省高级人民法院对上诉人就其与案外人的商品房买卖合同纠纷相关生效判决申请再审仅是作出了立案审查的受理通知书，并未对案件进行再审的实体审理，即目前并不存在本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形。因此，上诉人的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上，上诉人山东世纪金源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1544元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇一九年九月二十九日 书记员  彭倩倩