云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5118号上诉人（原审被告）：包天宇，男，汉族，1972年6月23日出生，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南龙城农产品经营股份有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区龙城街道办事处古银路77号。法定代表人：李兴，公司董事长。委托诉讼代理人：查建纲、马素梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人包天宇因与被上诉人云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称“龙城农产品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年6月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人包天宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，导致错误判决上诉人承担租金及占用费。首先，上诉人与被上诉人此前因租赁合同纠纷一案，昆明中院作出（2018）云01民终1784号民事判决，该判决解除了双方签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议补充协议》，但该判决并没有明确被上诉人的违约责任，根据该案认定的事实，双方发生纠纷的损失应当由双方共同承担，但一审判决未依据已生效判决认定的事实进行判决，存在事实认定上的错误；其次，根据《冷库租赁协议》第十条约定，因被上诉人的违约行为，致使双方合同无法继续履行，被上诉人无权要求上诉人支付租赁及占用费，对于上诉人已经支付的违约金，被上诉人应当予以返还，且应向上诉人支付违约金及赔偿全部投资损失；再次，被上诉人要求诉请租金及占用费的依据不足。本案中，因分租的商户已经离开，双方的合同目的已不能实现，且2018年6月7日被上诉人暴力打砸冷库设备后，分组商户已全部搬离，被上诉人已实际占有大部分冷库，虽双方在法院主持下确认移交时间为2018年11月1日，但在这之前被上诉人已实际占有和控制了冷库，上诉人仅留一间办公室，故一审法院将租金和占用费计算至2018年11月1日错误。第二，一审判决程序错误。上诉人已于2018年2月5日向呈贡区人民法院提起诉讼，要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失，呈贡区人民法院以（2018）云0114民初654号案件受理了该案。本案诉讼与该案系关联案件，一审法院应中止本案审理，待（2018）云0114民初654号案件审理完毕后恢复本案审理，且被上诉人提起本案诉讼前，于2018年6月7日邀约社会闲散人员闯进上诉人租赁的冷库，打砸冷库设备，破坏冷库生产经营，后昆明市公安局呈贡分局以鲁兴林、余中友破坏生产经营进行立案侦查，该刑事案件尚在侦查过程中，因本案的审理涉及刑事案件，根据先刑后民的原则，本案应继续中止审理。综上请求二审法院依法改判。被上诉人答辩称：第一，本案系上诉人拖欠租金，违约在租赁物的标的范围内私搭乱建所造成的，对此不仅有事实依据，昆明中院（2018）云01民终1784号案件中也对上诉人的违约行为进行了认定，并据此判决上诉人承担违约责任。第二，关于上诉人提到的一审法院审判程序错误，系上诉方对法律的曲解，且无事实依据。本案是租赁合同纠纷，一审法院依据租赁合同的相关法律规定作出相应的判决正确，上诉人起诉被上诉人的案件是关于其添附物，在查明上诉人违约存在拖欠租金的这样一个事实的前提下，一审法院对此作出相应的判决是正确的，没有任何程序上的错误。第三，先刑后民的问题。上诉人认为已经立案，但是这个案子已经撤销，上诉人也没有相应的证据证明我方人员涉黑涉恶，至此也没有相应的司法机关对我方人员或者就本案所争议的相关事实立案调查。综上，一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告龙城农产品公司的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年度租金1837500元，并承担以1837500元为基数，自2017年5月1日至款项付清之日止的违约金，按照年息24%计算;2、判令被告支付原告2018年5月1日至2018年7月5日止的租金334795元，并承担以334795元为基数自2018年5月1日至款项付清之日止的违约金，按照年息24%计算；3、判令被告支付原告自2018年7月6日起至2018年11月1日止的场地占用费607780元（1880000元÷365天X118天）；4、案件受理费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2010年1月31日，原告龙城农产品公司（出租方、甲方）与被告包天宇（承租方、乙方）双方签订《冷库租赁协议》，约定原告将位于昆明市呈贡区沿河路农贸市场内冷库，其中大库8间合计2000平方米、小库10间合计2100平方米、组合气调库2间约252平方米，以及周边场地出租给被告包天宇经营管理。租期为15年即自2010年5月1日至2025年4月30日；冷库年租金为2100000元，从2012年起租金逐年递增50000元，并约定了2010年以后每年的租金于当年5月1日一次性付清。协议还对其他相关内容进行了约定。协议签订后，原告按照约定将冷库及场地交付给被告正常经营使用。2013年3月13日，原、被告签订《冷库租赁协议的补充协议》，就被告未实际使用的三个冷库相关费用进行了约定即：甲方使用的三个冷库费用从2012年5月起每年每库17.25万元，三库合计51.75万元，此三库的费用从每年乙方所缴纳给甲方的租赁费中扣减；乙方在租赁甲方的冷库途中有递增，甲方所使用的三个冷库也要分摊递增，从2012年5月份起在原基础上每库每年递增2500元。后被告包天宇在履行合同过程中，存在未按时足额向原告支付租金、在未与原告协商一致的情况下对冷库进行改扩建、并将冷库分租或转租第三人等情形，双方为此发生争议。原告于2017年4月10日，向一审法院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的冷库租赁协议及其补充协议，同时要求被告支付拖欠的租金。2017年9月19日，一审法院作出（2017）云0114民初1003号民事判决书，原、被告均不服提出上诉，昆明市中级人民法院经审理后，于2018年6月15日作出（2018）云01民终1784号民事判决书，该判决确认：解除原告龙城农产品公司与被告包天宇签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》；被告包天宇向原告龙城农产品公司支付尚欠的2016年度租金，并按年息24%计算违约金至款清之日止，该判决于2018年7月5日生效并已执行完毕。后因被告包天宇未支付2017年5月1日后至合同解除前的租金，且未及时将冷库移交原告龙城农产品公司，原告遂向一审法院提起本案诉讼。另查明：在诉讼过程中，一审法院于2019年1月18日组织调解，原、被告双方就冷库的移交达成一致意见，确认被告包天宇承租的冷库于2018年11月1日正式移交回原告自行管理；之前的租金、场地占用费及被告在冷库租赁期间的改扩建、添附等费用，由双方协商处理，协商不成，最终由法院判决认定。一审法院认为，针对本案应否中止审理的争议，一审法院认为，原告起诉要求被告支付双方签订的《冷库租赁协议》及《冷库租赁协议的补充协议》解除前的租金，是基于双方合同的约定；被告起诉要求原告赔偿因租赁冷库期间对冷库进行改扩建及添附，在合同解除后造成的损失，两者分属不同的法律关系，且上述两案的审理并无需以另一案的审理结果为依据，故对被告认为本案应中止审理的答辩观点，不符合法律规定，一审法院不予采信。针对原告主张的被告欠付冷库租金的数额，一审法院认为，原告向一审法院提交的证据能证明，被告2017年5月1日前的租金已支付，此后的租金尚未支付，故对原告要求按双方签订的《冷库租赁协议》及《补充协议》的约定计算租金的诉讼请求，一审法院予以认定，具体为2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为1837500元【2100000+300000－（187500元X3）】；2018年5月1日后至协议解除之日即2018年7月5日前共计65天的租金为334795元（1880000÷365天X65天），对原告主张的上述租金一审法院予以支持。针对的原告主张的逾期支付租金的违约金，一审法院认为，原、被告双方签订的《冷库租赁协议》尽管对逾期支付租金的违约责任进行了约定，但本案原、被告双方于2017年始就因租赁事宜产生纠纷而提起诉讼，此后被告承租的冷库一直处于不正常的经营状态，基本处于闲置状态，昆明市中级人民法院的生效判决书对此也作了认定，且造成冷库不能正常经营，原、被告双方都有责任，故对原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。针对原告主张的合同解除后、冷库收回前的场地占用费，一审法院认为，原、被告双方签订的《冷库租赁协议》及《补充协议》经昆明市中级人民法院生效判决确认于2018年7月5日解除。被告包天宇在协议解除后，未及时向原告移交所承租的冷库及场地，依法应承担相应的场地占用费，经一审法院调解，被告已于2018年11月1日向原告移交了冷库及场地，对合同解除之次日即2018年7月6日至冷库及场地交回之日至2018年11月1日期间的场地占用费，一审法院根据冷库处于闲置状态，未实际经营的客观情况，酌情按2018年租金标准的50%认定即303890元（1880000元÷365天X118天X50%）。被告包天宇的答辩观点，于法无据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告包天宇于本判决生效之日起十日内向原告云南龙城农产品经营股份有限公司支付2017年5月1日至2018年7月5日期间的冷库租金共计人民币2172295元。二、被告包天宇于本判决生效之日起十日内向原告云南龙城农产品经营股份有限公司支付2018年7月6日至2018年11月1日期间的场地占用费303890元。三、驳回原告云南龙城农产品经营股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50223元，由被告包天宇负担30000元，原告云南龙城农产品经营股份有限公司负担20223元。二审期间，上诉人包天宇向本院提交以下证据：1、呈安监管（2016）号文件、指令书、通知书、督办的通知书，拟证明呈贡区主管部门作出对本案租赁冷库在内的全区多家冷库进行专项治理，行政部门通知被上诉人对涉案冷库进行整改；2、意见函，拟证明被上诉人不整改涉案冷库，将导致冷库被关停，上诉人已书面告知被上诉人自己垫资进行整改，并用改造费折抵租金；3、云龙股字（2017）003号通告，在上诉人已垫资进行整改的情况下，上诉人违约发出通告，使分租冷库的商户不敢再续订合同，导致冷库闲置，给上诉人造成巨大经济损失；4、执行裁定书、协助执行通知书，拟证明昆明中院要求上诉人协助执行，明确上诉人不得将租金支付给被上诉人；5、刑事案件通知书、价格认定意见书，拟证明2018年6月7日，被上诉人雇佣鲁兴林、余中友等人暴力砸坏上诉人租赁经营冷库的变压器、造成冷库停电，冷库内的冻品损坏，因此造成2946800元的损失，鲁兴林、余中友因破坏生产经营罪被昆明市公安局呈贡分局立案侦查。被上诉人龙城农产品公司主张上诉人包天宇提交的上述证据不属于新证据，认为：1、是我方把冷库承包经营给包天宇，经营、管理、维护应当由其承担，因为包天宇没有履行相应义务，所以相关主管部门才对此向他发出整改通知，同时也向我方发出整改通知。上诉人提交的证据恰恰证明了上诉人对设备的管理和维护存在严重的安全隐患。2、因包天宇没有履行相应的整改义务，我方是设备的实际拥有人，监管部门才向我方发出相应整改通知。3、因为我方涉及其他案件，昆明中院要求包天宇应交的租金不能直接付给我们，需支付到昆明中院账户，但是上诉人仍然没有按照协助通知书所约定的义务，把应当支付的租金支付到昆明中院，也未向我方支付过租金，因此我方才起诉的。4、刑事案件已经撤销了，上诉人提到的鲁兴林，余中友亦不是我方人员。价格认定鉴定书，是上诉人与其承租户之间的问题，跟我方没有关联，和我方没有任何法律关系，损失也是因断电造成的，因此价格认定书和我方没有任何关系，且针对该项损失上诉人已经另案起诉。本院认为：上诉人提交的证据1、2、3符合证据的形式构成要件，本院对上述证据的真实性予以采信，至于证明效力本院将结合其他在卷证据予以综合评判；证据4及刑事案件通知书一审已进行质证、认证，本院不再重复认证；价格认定书与本案的处理结果无关，本院不予认定。二审期间，上诉人提出一审遗漏认定以下事实：1、起诉之后，被上诉人遗漏我方通告事实。2、昆明中院还未判决解除合同的时候，被上诉人雇佣多人对涉案冷库进行打砸，导致冷库停电，造成水果坏掉的损失。3、2018年11月1日双方确实进行调解时约定了正式的移交日时间，但实际上在这个时间之前，冷库已经大部分被被上诉方接管了。所以在2019年1月8日调解就是笼统商量一个时间而已。二审查明：2017年3月14日，被上诉人龙城农产品公司向商户发出云龙股字【2017】003号通告，载明上诉人包天宇拖欠2016年承包费102500元，并私搭乱建，政府部门通知整改，其亦未按照要求进行整改，为避免政府查封，决定收回冷库经营权做全面建设，整改时间为2017年4月1日早上10点正。将对冷库片区进行停电和停水处理，要求所涉及商户自行处理货存及善后工作。当事人要求补充确认的其他法律事实与本案处理结果无关，本院不予审查确认；同时，对于各方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案应否中止审理；2、关于双方违约责任应如何认定；3、本案租金及占用费应如何计算？关于本案应否中止审理的问题。上诉人包天宇认为其已于2018年2月5日向呈贡区人民法院提起诉讼，要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失，呈贡区人民法院以（2018）云0114民初654号案件受理了该案。本案诉讼与该案系关联案件，且被上诉人雇人对涉案冷库进行打砸，公安机关已刑事立案，根据先刑后民的原则，本院应中止审理。本院认为，一，上诉人包天宇向呈贡区人民法院起诉要求继续履行合同，并要求被上诉人龙城农产品公司赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，包天宇所诉龙城农产品公司一案与本案分属不同的法律关系，本案的审理并不以呈贡区人民法院以（2018）云0114民初654号的审理结果为依据，故上诉人包天宇以此主张中止本案审理的理由不成立；其二，鲁兴林、余中友破坏生产经营刑事案件与本案不具关联性，且被上诉人龙城农产品公司亦不认可鲁兴林、余中友系公司员工，上诉人包天宇以“先刑后民”为由，主张中止本案审理的上诉理由亦不成立，且上诉人包天宇于2018年2月5日提起诉讼，要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失，故上诉人要求中止本案审理的请求，本院不予支持。关于双方违约责任应如何认定的问题。本院认为，根据审理查明事实，关于双方当事人的违约责任，本院（2018）云01民终1784号民事判决认定“租赁双方已在协议中明确约定了承租人逾期支付租金应当承担的违约责任。包天宇逾期支付租金已是客观事实，应当承担违约责任。”因此，上诉人包天宇主张被上诉人龙城农产品公司存在违约无事实依据，且上诉人包天宇在上述案件中对其存在违约行为未提出异议，仅认为协议约定的违约金过高，请求调整。故上诉人包天宇主张被上诉人龙城农产品公司违约，并以此拒绝支付冷库租金及占用费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于本案租金及占用费应如何计算的问题。本院认为，首先，上诉人包天宇与被上诉人龙城农产品公司签订的《冷库租赁协议》及《补充协议》，本院（2018）云01民终1784号民事判决确认于2018年7月5日解除，故一审判决根据双方合同约定，确认上诉人包天宇支付自2017年5月1日至2018年7月5日期间的租金2172295元并无不当，本院予以维持；其次，合同解除后，上诉人包天宇未及时将涉案冷库移交被上诉人，后经一审法院组织双方对涉案冷库进行移交，于2019年1月18日形成调解笔录，上诉人包天宇与被上诉人龙城农产品公司一致认可涉案冷库及所有附属设施已于2018年11月1日移交龙城龙产品公司自行管理使用。上诉人包天宇及其代理人张云春，被上诉人龙城农产品公司的特别授权代理人查建纲及公司工作人员郭良在调解笔录中签字，虽上诉人包天宇主张涉案冷库实际在双方合同解除前已由被上诉人实际控制，因此其不应当支付场地占用费，但其未举证推翻双方确认的移交时间，应承担举证不能的法律后果，因此，上诉人包天宇的该项上诉理由亦不成立，本院不予采信。一审法院参照2018年租金标准的50%判决上诉人包天宇支付自2018年7月6日至2018年11月1日的场地占用费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人包天宇的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50223元，由上诉人包天宇负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月十日法官助理李德江书记员王希辰