黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0381民初2998号原告：都春娥，女，1979年5月17日出生，汉族，农民，住虎林市。委托诉讼代理人：吕志国，男，1979年6月12日出生，汉族，农民，住虎林市。委托诉讼代理人：张家村，鸡冠区丰泰法律服务所法律工作者。被告：刘桂琴，女，1961年12月21日出生，汉族，无职业，住虎林市。被告：于光林，男，1985年3月14日出生，汉族，个体工商户，住虎林市。被告：李程，女，1988年5月4日出生，汉族，个体工商户，住虎林市。第三人：虎林市开森宾馆，住所虎林市西苑委安信小区1号楼0单元101门市。法人代表：夏远峰，经理。委托诉讼代理人：于金洋，虎林市宝东法律服务所法律工作者。原告都春娥与被告刘桂琴、于光林、李程、第三人虎林市开森宾馆（以下简称开森宾馆)返还原物纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕志国、张家村与第三人委托诉讼代理人于金洋到庭参加诉讼。被告刘桂琴、李程经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，于光林未经法庭许可中途退庭，本案现已缺席审理终结。在审理过程中，原告申请追加被告于光林、李程为共同被告参加诉讼，本院予以准予。在审理过程中，被告刘桂琴、于光林、李程均解除与原委托诉讼代理人黄云涛的委托关系。原告都春娥向本院提出的诉讼请求为：被告刘桂琴及第三人开森宾馆立即从虎林市西苑委安信小区1号楼0单元101室一层、二层门市房搬出，将该房屋交付原告；安兴小区2号楼17号车库和18号车库交付给原告。在审理过程中原告追加于光林、李程为共同被告，并变更诉讼请求为，要求三被告及第三人立即从虎林市西苑委安信小区1号楼0单元101室一层、二层门市房搬出，将该房屋交付原告，放弃本案的其他诉讼请求。原告于2012年3月18日与虎林市佳信房地产开发有限公司签订了房屋订购合同，并且交付价款。被告自2009年以借用佳信公司该门市名义，一直强行占用至今，原告2012年向佳信公司交付价款后，要求佳信公司将该门市交付原告，佳信公司与被告刘桂琴协商未果，于2013年起诉刘桂琴要求返还房屋。后刘桂琴以霸占房屋为目的，以欺骗手段骗取购房合同，伪造票据，办理假房产证，意欲将房屋据为己有。刘桂琴将房屋一层、二层门市出租给第三人开森宾馆。2017年2月，违规发放的房照被作废，2017年7月10日，刘桂琴以确认佳信公司与都春娥签订的房屋买卖合同无效、确认刘桂琴享有优先购买权为由诉至法院。虎林市人民法院于2017年11月27日作出（2017）黑0381民初1285号民事判决书，判决判项为：1、虎林市佳信房地产开发有限公司与都春娥于2012年3月18日签订的二份购房合同合法有效；2、刘桂琴对位于虎林市西苑委安信小区101门市以及二层不享有优先购买权。刘桂琴对判决不服上诉至鸡西市中级人民法院，鸡西市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）黑03民终283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已经生效，原告已经办理不动产产权证书，现原告提起诉讼，要求行使返还原物请求权。被告刘桂琴、李程、于光林未发表答辩意见，未提交书面答辩材料。第三人开森宾馆述称，原告诉讼请求不能成立，法院应依法予以驳回。本案中，开森宾馆与于光林签订租赁合同时，于光林当时出具的是合法有效的房产证，开森宾馆并不能预知此房产证会被作废，故开森宾馆是善意取得案涉房屋承租权。因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《城市房屋租赁管理办法》第十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条所作出买卖不破租赁原则的规定，开森宾馆不具有因为租赁房屋所有权变动而引起承租人不能继续履行原租赁合同而应予以排除承租权的法定情形，故原租赁合同应当继续有效且继续履行，所以，开森宾馆不同意返还案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.原告提交的证据一、房屋产权证书、不动产查档证明各1份，证明原告对案涉房屋拥有所有权。第三人开森宾馆对该证据的真实性不持异议，但认为该证据效力不能对抗第三人的租赁合同，即买卖不破租赁原则。因第三人对该证据不持异议，三被告对该证据未发表质证意见，原告已经提交证据原件予以核对，故对该证据本院予以采信。2.原告提交的证据二、2017黑0381民初1285号民事判决书、2018黑03民终283号民事判决书、2018黑民申2977号民事裁定书各1份，证明房屋系原告合法购买，被告先是恶意占有，后又以虚假证明办理产权证书，意欲非法占有诉争房屋，并采取多次诉讼手段意欲拖延时间，继续侵占诉争房屋，同时也证明违法发放的产权证书已被注销。第三人开森宾馆对该证据的真实性不持异议，但认为该证据效力不能对抗第三人的租赁合同，即买卖不破租赁原则。因第三人对该证据不持异议，三被告对该证据未发表质证意见，该证据系法院作出的裁判文书，本院亦予以核对，故对该证据的真实性本院予以采信。3.原告提交的证据三、2017黑0306刑初16号刑事事判决书1份，证实三被告拥有的产权证书是违法获得的。第三人开森宾馆对该证据的真实性不持异议，但认为该证据效力不能对抗第三人的租赁合同，即买卖不破租赁原则。因第三人对该证据不持异议，三被告对该证据未发表质证意见，该证据系法院作出的裁判文书，本院亦予以核对，故对该证据的真实性本院予以采信。4.第三人开森宾馆提交的证据一、安信小区一号楼门市租赁合同复印件1份、收据复印件3张，证明第三人开森宾馆与于光林之间签订房屋租赁合同，并且依照合同约定分三次将租金800000元交付给被告，租期为8年，每年租金为100000元。原告对该组证据持有异议，认为租赁合同不能确认是何时签订的，因为案涉房屋产生纠纷的时间为2013年，并多次诉至法院，原告也曾向第三人询问过房屋和租金情况，当时第三人称每年租金为250000元，第三人也知道该房屋有争议，所以该收据原告认为是虚假的；且收据编号为连号，三年期间使用了同一个收据编号显然系后补，如果第三人坚持他们的意见，原告建议进行司法鉴定，如果证明该收条是后写的，原告将追究其责任。并且该收据未提交银行流水，仅凭收条不能证明已经交纳租金。于光林所使用的房产证已经作废，于光林对该案涉房屋不享有所有权，也不是合法占有者，因为该房屋是刘桂琴从虎林市佳信房地产开发有限公司借来的，既然房产证已经作废，那么房产登记应该自始无效。因原告对该证据持有异议，第三人开森宾馆在庭后亦未提交租赁合同原件予以核实，且收据复印件确存在连号情况，因第三人开森宾馆提交的该组证据不能有效证实第三人开森宾馆与被告于光林之间存在租赁合同关系，故对该组证据本院不予采信。5.第三人开森宾馆提交的证据二、于光林、李程房产证复印件1份，证明当时签订租赁合同时的主体适当，房产证显示的登记人系李程和于光林，签订合同时，第三人开森宾馆不能预知房产证会出现问题，签订合同的时候房产证是合法的。原告对此证据持异议，称该房产证系违法取得。因该证据有生效判决予以佐证，能够确认虎林市房地产管理处确曾核发过该房产证，故对该证据的真实性本院予以确认。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2017年11月27日，虎林市人民法院对于刘桂琴诉虎林市佳信房地产开发有限公司、第三人都春娥确认合同无效纠纷一案作出（2017）黑0381民初1285号民事判决书，一审判决虎林市佳信房地产开发有限公司与第三人都春娥2012年3月18日签订的两份《房屋购销合同》合法有效，刘桂琴对案涉房屋不享有优先购买权。刘桂琴不服一审判决，上诉于鸡西市中级人民法院。2018年6月28日，鸡西市中级人民法院作出（2018）黑03民终283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘桂琴仍不服判决结果，向黑龙江省高级人民法院申请再审，2018年12月25日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申2977号民事裁定书，裁定驳回刘桂琴的再审申请。即虎林市人民法院作出的（2017）黑0381民初1285号民事一审判决书现已生效。其查明认定的事实为：2006年9月，虎林市佳信房地产开发有限公司与刘桂琴签订合作开发虎林市安信小区的协议，约定“合作开发利润分成按投资额比例进行分配”。2009年6月，刘桂琴向佳信公司法定代表人杨言平暂时借用了虎林市安信小区1号楼0单元101门市及二楼（面积888.20平方米），并占有使用至今。2010年6月，刘桂琴以其儿子于光林名义骗取佳信公司诉争门市的购房协议。2012年3月18日，虎林市佳信房地产开发有限公司与都春娥签订《房屋购销合同》两份，约定佳信公司将位于虎林市西园安信小区建筑面积476.19平方米的房屋以每平方米4000元的价格出售给都春娥，总金额为1904760元；将建筑面积为412.01平方米的房屋以每平方米2000元的价格出售给都春娥，总金额为824020元。同日，佳信公司为都春娥出具购房款收据两份，分别写明收到都春娥交纳虎林市××委安信小区101门市房购房款1904760元及虎林市××委安信小区101门市二层购房款824020元。2017年5月8日，都春娥向虎林市地方税务局虎林市分局交纳上述房产产权转移印花税及契税共计107803.40元（96190.40元+11613元），虎林市地方税务局虎林市分局为都春娥出具两份税收完税证明，备注分别载明房源编号F23038120170002114，位于虎林市××委安信小区，房屋面积476.19平方米，合同签订时间2012年3月18日；房源编号F23038120170001917，位于安信小区，房屋面积412.01平方米，合同签订时间2012年3月18日。虎林市人民法院作出的（2017）黑0381民初1285号民事判决书认定事实另查明：2013年6月，佳信公司（杨言平）向虎林市人民法院提起诉讼，要求刘桂琴返还诉争房屋，在法院审理期间，同年12月23日，刘桂琴儿媳李程到复印社伪造了两张投资款收据的复印件及其他相关票据材料到虎林市房地产管理处办理诉争门市房的产权证，虎林市房地产管理处为李程、于光林办理了诉争门市房屋产权证（房权证号为2014000019-××2、2/2号）。2014年6月，杨言平向虎林市人民法院提出行政诉讼，并到鸡西市城子河区检察院控告虎林市房地产管理处违规为李程、于光林办理诉争房屋产权证书。2017年2月7日，虎林市房地产管理处公告将上述两个《房屋所有权证书》作废。2017年4月5日，鸡西市城子河区检察院以鸡城检刑诉（2017）1号起诉书指控虎林市房地产管理处张立伟等三人犯滥用职权罪，向鸡西市城子河区人民法院提起公诉。2017年4月20日，鸡西市城子河区人民法院做出（2017）黑0306刑初16号刑事判决书，判决张立伟等三人犯滥用职权罪，免予刑事处罚。本案审理过程中，本院另查明，2018年11月8日，虎林市国土资源局作出黑（2018）虎林市不动产权第0004692号不动产登记证书，载明虎林市安信小区1号楼0单元101室房屋权利人系都春娥，房屋建筑面积444.10平方米。2018年11月8日，虎林市国土资源局作出黑（2018）虎林市不动产权第004697号不动产登记证书，载明虎林市安信小区1号楼0单元201室房屋权利人系都春娥，房屋建筑面积为444.10平方米。庭审中，都春娥提交了虎林市国土资源局作出黑（2018）虎林市不动产权第0004692号不动产登记证书原件予以核对，对于虎林市国土资源局作出黑（2018）虎林市不动产权第0004697号不动产登记证书，未提交原件，提交了2019年9月2日虎林市不动产登记中心作出的不动产查档证明原件，其载明虎林市安信小区1号楼0单元201室房屋，登记日期为2018年11月8日，权利人系都春娥，建筑面积444.10平方米，产权证号为黑（2018）虎林市不动产权第0004697号。2019年3月19日，被告于光林、李程向虎林市人民法院提起行政诉讼，要求确认虎林市房地产管理处撤销于光林、李程名下“虎房权证字第2014000019-××2,虎房权证字第2014000019-××2”房屋所有权证程序违法。2019年7月25日，于光林、李程申请撤回起诉。2019年7月25日虎林市人民法院作出（2019）黑0381行初8号行政裁定书，准予其撤回起诉。又查明，现案涉房屋均由第三人开森宾馆使用。再查明，刘桂琴与于光林系母子关系，于光林与李程系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告都春娥作为案涉房屋的购买人，已经依法在虎林市国土资源局办理了不动产登记，并依法取得了不动产登记证书，即能确认都春娥系案涉房屋的物权人。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三人开森宾馆陈述其房屋系在于光林处租赁，开森宾馆提交的收据经手人亦载明为于光林，且于光林、李程亦曾办理了房屋产权登记证书，即能够确认案涉房屋系于光林、李程在管理、支配。因现无有效证据证实刘桂琴对案涉房屋亦享有占有、支配的权利，其与案涉房屋虽存在利害关系，但不能有效认定其为返还房屋的义务人。返还原物的义务人应为直接控制、支配房屋的义务人，或间接控制房屋的义务人，因被告李程、于光林所有的房屋产权证书已被撤销，其已经丧失占有案涉房屋的合法依据，应认定被告于光林、李程现占有房屋为无权占有，其应具有返还房屋的义务；第三人开森宾馆作为现房屋的使用人，未提交有效证据证实其系合法占有、使用房屋的权利人，亦不能有效确认第三人开森宾馆使用房屋系依据租赁合同而使用，即能确认第三人开森宾馆占有房屋亦属于无权占有。因此，原告都春娥关于要求被告于光林、李程及第三人开森宾馆返还案涉房屋的诉讼请求，因被告于光林、李程及第三人开森宾馆系无权占有房屋，该请求有事实和法律的依据，本院予以支持。原告都春娥关于要求被告刘桂琴返还案涉房屋的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。需要说明的是，即使开森宾馆与被告于光林、李程之间存在租赁合同关系，其所依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条适用的前提，也是不动产的合法转让，而不是本案中的非法获取不动产证书，故即使存在租赁合同关系，本案也不适用不动产转让不破租赁的规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1、被告于光林、李程、第三人虎林市开森宾馆于本判决生效后十日内将虎林市西苑委安信小区1号楼0单元101室【黑（2018）虎林市不动产权第004692号】、虎林市西苑委安信小区1号楼0单元201室【黑（2018）虎林市不动产权第0004697号】返还给原告都春娥。2、驳回都春娥要求刘桂琴承担民事责任的诉讼请求。案件受理费100元，由被告于光林、李程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  葛海波人民陪审员  李金芝人民陪审员  段玉玲二〇一九年九月五日书 记 员  于杉杉附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。