广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5561号原告：广东古格控股股份有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道（南沙街）22号第3A号首层，统一社会信用代码914401155876304301。法定代表人：罗明志，职务总经理。委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯智恒，广东华誉品智律师事务所实习律师。被告：殷永康，男，1974年8月19日出生，汉族，住陕西省咸阳市乾县，被告：林孝威，男，1983年9月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文浩，广东德先律师事务所律师。原告广东古格控股股份有限公司诉被告殷永康、林孝威居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东古格控股股份有限公司的委托诉讼代理人陈健明、冯智恒，被告林孝威的委托诉讼代理人高文浩、被告殷永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东古格控股股份有限公司诉请判令：1.被告向原告支付咨询及中介服务费30000元和逾期付款违约金（违约金计算方法：以30000元为基数，按每日千分之一的标准，从2018年11月1日起算至实际付清之日止）；2.被告向原告支付律师费3000元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请明确为：被告殷永康和林孝威各向原告支付咨询及中介服务费15000元和相应的逾期付款违约金。事实和理由：2017年10月10日，两被告在原告的促成下签订了《房屋买卖合同》（No：G0000636），约定殷永康购买林孝威名下位于广州市南沙区优品街2号305房的房屋（下称“案涉房屋”），两被告同意向原告支付中介服务费。同日，两被告分别向原告出具《咨询及中介服务费确认书》（编号0000181、0000182）。其中，殷永康承诺向原告支付中介服务费15000元；林孝威承诺向原告支付中介服务费30000元，支付时间为网签当天支付一半，过户当天支付另一半。如有逾期，两被告承诺按照应付金额每天千分之一的标准支付违约金。后因两被告要求对第一份《房屋买卖合同》（No：G0000636）中部分条款进行变更，故原被告三方又于2017年11月1日重新签订了新的《房屋买卖合同》（No：G0000631）以取代原合同，但并未变更关于居间服务的约定。原告已为被告提供了相应的咨询及中介服务，且涉案房屋现已过户至殷永康名下，两被告经原告催告，至今仍有30000元的中介服务费拒不支付给原告，已构成违约。被告殷永康辩称：不同意支付中介费，原告未向我方提供合理有效的居间服务。由于林孝威无法按照第一份合同第一款约定，即在2017年12月31日前完成入户手续，故为了配合林孝威延迟取得购房资格买卖，三方重新签订第二份合同。但原告工作人员前后篡改合同，在我不知情的情况下，第二份合同对第一份合同中付款方式、付款时间等很多条款进行了极大变更，未将第一份合同手写附加的第七条、第八条写明，导致我与林孝威之间产生买卖合同纠纷，给我方造成巨大损失。被告林孝威辩称：1.原告违反忠实居间义务，未如实告知我方案涉房屋的交易状态，在双方达成买卖合同期间，该房屋已被南沙法院查封[（2017）粤0115民初协助执行通知书，查封时效：2017年3月28日至2020年3月27日]，致使林孝威错误地信任殷永康的履约能力而购买该房产，最终导致房屋交易困难。此外，在合同履行期间，原告员工张秀梅以个人名义向殷永康出借高息借款，并扣押殷永康的身份证和户口本，导致买卖双方无法完成房产过户，只能以诉讼解决纠纷。2.原告在两被告产生诉讼纠纷后，就再未依约向两被告提供后续居间服务，无权向两被告要求支付后续中介费。两被告就房屋买卖合同产生纠纷后，林孝威多次联系原告请求代为联系殷永康及协助处理，原告均未予以协助。在两被告房屋买卖合同纠纷案件终结且判决生效后，原告亦未向被告提供协助办理房产过户等居间服务。案涉房屋过户是由林孝威于2019年6月19日单方面向法院申请强制执行完成，直至2019年6月24日才取得房产证。3.根据两被告房屋买卖合同纠纷生效判决，两被告在合同履约过程中均存在一定的违约行为，即使原告仍需支付剩余的中介服务费，亦应按照买卖双方各自承担符合法律规定及公平原则。4.根据原告在居间服务履行期间存在诸多违反居间人所应承担责任的情况下，应认为原告存在违约行为，无权主张逾期付款违约金、律师费、诉讼费等费用。林孝威已于2017年11月3日依约向原告支付了15000元的服务费，即使原告仍需支付剩余中介服务费，也只需按其所应付而未付的服务费金额，按照林孝威出具的《咨询及中介服务费确认书》中的支付条件，于过户当天支付。由于林孝威直至2019年6月19日方在法院协助下办理了过户手续，故原告主张的违约金计算时间与事实不符。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，殷永康（卖方）、林孝威（买方）与原告（经纪方）签订编号为G0000636的《房屋买卖合同》。同日，被告殷永康和林孝威分别向原告出具《咨询及中介服务费确认书》（编号0000181、0000182），确认经原告提供服务，其已成功对案涉房屋进行出售并签订《房屋买卖合同》，殷永康承诺向原告支付中介费15000元；林孝威承诺向原告支付中介费30000元，支付时间为网签当天支付一半，过户当天支付另一半。两人均承诺如有逾期，按照应付金额每天千分之一的标准支付违约金。2017年11月1日，三方重新签订编号为G0000631的《房屋买卖合同》，约定：由殷永康以1750000元的成交价将案涉房屋转让给林孝威。基于买卖双方委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介服务费：详见《咨询及中介服务费确认书》。买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费。守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪方不另行退还，由守约方直接向违约方追偿；任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担。庭审中，原告及两被告均确认，三方重新签订《房屋买卖合同》后，原《房屋买卖合同》（编号G0000636）已废止。2018年3月13日，两被告在原告员工张秀梅的见证下签订《补充协议》，约定成交总房价由1750000元变更为1790000元，多出的部分在首付支付。自买方出同贷书之日起，20个工作日内卖家需拿到房产证、涂销资料等（若非个人原因造成的则时间相应顺延），费用由卖家承担。从签定协议之日起，买家在20个工作日内需拿到入户相关资料（若非个人原因造成的则时间相应顺延），收齐资料递交办理银行按揭贷款。以上协议若双方有任何一方未按照约定履行则视为违约，违约方按总房价的10%进行赔偿。中介费将由违约方承担。庭审中，原被告三方均确认张秀梅是代表原告见证签订《补充协议》。2018年6月12日，林孝威向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令殷永康继续履行《房屋买卖合同》（编号G0000631）及其《补充协议》，并向林孝威支付违约金，赔付中介费、律师费等损失。2018年7月25日，本院作出（2018）粤0115民初3401号民事判决书认定：根据《补充协议》，林孝威应当在2018年4月10日前办理好广州市入户资料，以便取得相关购房资格，但其实际于2018年4月21日才获得该资格，且未能证明迟延非个人原因造成；而殷永康在林孝威取得购房资格后拒不履行涉案房屋产权变更手续配合义务。两被告在此次房屋买卖中的行为均存在瑕疵，双方应各自承担部分违约责任。并判令林孝威在代为还清殷永康名下案涉房屋剩余抵押贷款本金、利息和违约金后，一次性向殷永康支付全部剩余购房款；殷永康在收到上述款项之日起十日内协助林孝威办理案涉房屋的产权变更登记手续。林孝威不服该判决，上诉于广州市中级人民法院，2018年11月27日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终18205号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。林孝威认为原告违反忠实居间义务，在双方达成买卖合同期间未如实告知案涉房屋已被法院查封，导致买卖合同履行困难，并提供查册时间为2019年5月13日的《广州市不动产查册登记表》一份，该表显示案涉房屋于2017年3月28日根据（2017）粤0115民初1506号协助执行通知书及民事裁定书被查封，保全期限为2017年3月28日至2020年3月27日；于2017年6月19日根据（2017）粤0115执1852号之一协助执行通知书及执行裁定书被解封；后分别于2018年6月21日、2018年7月13日、2018年7月18日被查封（或轮候查封）。原告回应称，两被告达成买卖合同期间，案涉房屋已被解封，不会对合同履行产生影响，并提供查册时间为2017年9月21日的《广州市不动产登记查册表》一份，该表第二页显示2017年6月19日根据广州市南沙区人民法院（2017）粤0115执1852号之一协助执行通知书及执行裁定书，解封该业。原告另提供2018年10月17日、2018年10月31日分别向殷永康、林孝威作出的《通知函》各一份，内容为向两被告催缴咨询及中介服务费各15000元。并提供原告员工张秀梅分别向两被告寄送的EMS快递单两份，其中殷永康的收件地址为广州市南沙区龙穴岛二期码头海港大厦606-2梯2501房，电话为139××××2051，殷永康确认上述信息为其本人地址及电话；林孝威的收件人地址为佛山市顺德区陈村镇南涌居委会105国道弯逸豪轩1座801房，电话为138××××7867，林孝威确认该地址为其本人地址，但不确认电话为其本人电话。两份邮单均未载明寄件日期，亦无签收及其他备注信息。另查明，案涉房屋已于2019年6月19日登记于林孝威名下，房屋所有权取得方式为裁定、判决、仲裁。原被告三方均确认房屋买卖合同已履行完毕。2017年11月3日，林孝威向原告支付咨询及中介服务费15000元，此后两被告均未再向原告支付中介费。2018年12月20日，原告委托广东华誉品智律师事务所律师作为本案纠纷的诉讼代理人，并支付律师费3000元。以上事实有原被告三方庭审陈述及提供的相关证据，以及本院查明的证据证实。本院认为：原被告三方在《房屋买卖合同》（编号G0000631）及《补充协议》中形成的居间合同关系以及两被告分别签署的《咨询及中介服务费确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应切实履行。本案为居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于居间人是否完成居间义务，主要可从两方面考察：一是根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，居间人应积极促成买卖双方签订合同；二是根据合同全面履行的履约准则以及诚实信用原则，居间人还应履行提供居间服务过程中产生的附随义务，如帮助买卖双方互通信息、告知及说明、配合协助办理过户等。本案中，1.从促成合同订立义务看，原告作为居间人，已促成两被告签订了《房屋买卖合同》（编号G0000631）及《补充协议》。殷永康主张原告工作人员在其不知情的情况下擅自在《房屋买卖合同》（编号G0000631）中更改原《房屋买卖合同》（编号G0000636）内容，但并未就此提供证据。鉴于原被告三方均确认编号为G0000636的《房屋买卖合同》已废止，且殷永康亦承认《房屋买卖合同》（编号G0000631）上的签名为其本人签署，本院对其该项主张不予采信。林孝威主张原告在合同订立期间未如实告知其案涉房屋已被查封，导致合同履行困难。但原告及其本人分别于2017年6月19日及2019年5月13日对案涉房屋查册的《广州市不动产登记查册表》均显示，2017年10月10日三方订立（编号G0000631）时，案涉房屋已被解封，对合同的订立及履行并无影响。同时，根据（2018）粤0115民初3401号民事判决书已查明事实，导致两被告房屋买卖合同纠纷的主要原因是林孝威未在合同约定期限内取得相关购房资格，以及殷永康在林孝威取得购房资格后拒不履行产权变更手续配合义务，与案涉房屋曾经被查封无关，故本院对其主张亦不予支持。2.从协助合同履行的附随义务看，两被告均确认原告在双方发生买卖合同纠纷前曾居间协调，并告知双方办理过户所需的程序及资料。虽然在两被告发生买卖合同纠纷后，原告并未实际协助其办理过户等手续，林孝威最终是以法院强制执行程序完成案涉房屋过户。然而，作为《房屋买卖合同》的买卖双方，两被告才是房屋买卖合同关系的主要义务人，原告在其中仅负居间协助义务。在两被告均未完全履行合同义务，各自违约在先，且在法院作出生效判决后殷永康仍拒不履行案涉房屋产权变更手续配合义务的情况下，仅以两被告发生纠纷后原告未有效居间协商并实际协助办理过户等手续为由认定其未履行居间义务，有失偏颇，理据不足。至于林孝威提出原告员工张秀梅以个人名义向殷永康出借高息借款并扣押殷永康身份证和户口本导致无法完成房屋过户的主张，由于未就此提交任何证据，本院不予采信。综上，综合考虑原告在促进合同订立的主要义务及协助合同履行附随义务两方面的状况，结合房屋买卖合同已履行完毕，案涉房屋已于2019年6月19日过户至林孝威名下的事实，本院认为，原告已基本履行其居间义务，两被告理应按照《房屋买卖合同》（编号G0000631）、《补充协议》以及《咨询及中介服务费确认书》的约定，向原告支付全部咨询及中介服务费。虽然《房屋买卖合同》（编号G0000631）及《补充协议》均约定中介费由违约方承担，但由于两被告在买卖合同关系中均存在违约行为，故仍应按照其各自在《咨询及中介服务费确认书》承诺的金额及期限向原告支付咨询及中介服务费。林孝威已于网签当天支付咨询及中介服务费15000元，故其应与殷永康分别向原告支付剩余咨询及中介服务费15000元。两被告未依约按时向原告支付咨询及中介服务费已构成违约，原告要求两被告按照各自应付金额以每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，符合约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，本院认为，按照林孝威向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》（编号0000182），林孝威应当在案涉房屋过户当天向原告支付剩余中介费15000元；殷永康签署的《咨询及中介服务费确认书》（编号0000181）虽未写明中介费具体支付时间，但结合林孝威与其同时签署的《咨询及中介服务费确认书》（编号0000182）中关于支付时间的约定以及两被告签订房屋买卖合同的最终目的，本院认为，殷永康亦应于案涉房屋过户当天向原告支付中介费15000元。案涉房屋实际于2019年6月19日登记至林孝威名下，故两被告逾期支付中介费的起算时间应为2019年6月20日。原告主张自2018年11月1日起算逾期付款违约金的主张缺乏合同及事实依据，本院不予支持。此外，原告诉请两被告支付其为本案诉讼产生的3000元律师费，本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》（编号G0000631）中对律师费的负担有明确约定，且原告已实际支出该费用，故对该诉请，本院予以支持。由于两被告在买卖合同关系中各自存在违约行为，本院根据两被告在本案中应支付的中介费比例，判定双方各自承担50%的律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告殷永康应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东古格控股股份有限公司支付咨询及中介服务费15000元及违约金（违约金以15000元为本金，按照每日千分之一的标准，自2019年6月20日起计算至实际付清之日止）；二、被告林孝威应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东古格控股股份有限公司支付咨询及中介服务费15000元及违约金（违约金以15000元为本金，按照每日千分之一的标准，自2019年6月20日起计算至实际付清之日止）；三、被告殷永康、林孝威应于本判决发生法律效力之日起十日内分别一次性向原告广东古格控股股份有限公司支付律师费1500元；四、驳回原告广东古格控股股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费407元，由原告广东古格控股股份有限公司负担66.8元；由被告殷永康、林孝威各自负担170.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 赵 丽二〇一九年九月二十九日书记员 谢芝华