湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1141号上诉人（原审被告）：刘三汉，男，1970年4月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼活动；陈述诉讼请求及相关事实理由；调查收集证据；提交证据资料；带书法律文书；代签有关法律文件。被上诉人（原审原告）：陈小明，男，1968年6月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：周红波，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为应诉、答辩、进行和解、调解，代签法律文书等。原审第三人：孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会。法定代表人：丁国平，该委员会主任。上诉人刘三汉因与被上诉人陈小明，原审第三人孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会（以下简称赵陈居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘三汉上诉请求：1.依法撤销（2018）鄂0902民初3232号民事判决，将本案发回一审法院重审或依法改判驳回陈小明的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用和上诉费及其他费用由陈小明承担。事实及理由：刘三汉认为一审法院遗漏了重要的事实，且事实不清、证据不足，同时适用法律不正确，应予以发回重审或依法予以驳回陈小明的诉请。理由如下：一、一审法院认定遗漏了重要的事实属于事实不清，证据不足。陈小明对涉案的土地不应享有任何权利，一审法院避重就轻对本案的事实予以认定，属于认定的事实错误，具体为：1.陈小明诉称其系赵陈村二队村民，其依本村村民身份在村内流转取得涉案土地使用权合法。但土地流转实质就是土地承包经营权的流转。在庭审过程中查明，涉案土地为赵陈二组村民集体所有的空闲地，该块土地自始至终并未承包给任何村民耕种。因此，陈小明称其依流转取得土地使用权与事实不符。2.根据陈小明提交的一份其与赵陈二队签订的购地协议来看，该协议约定陈小明受让涉案土地为住宅建房用地，但陈小明在原审中诉称其依流转取得涉案土地使用权，本身存在自相矛盾，不能自圆其说。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国宅基地管理办法》的相关规定一户村民只能有一处宅基地，且宅基地最多不得超过264㎡。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他任何形式非法转让土地。陈小明以买卖的形式与赵陈二队签订购地协议且在其已有宅基地的前提下再次购买宅基地己经违反了前述法律的强制性规定。另外该协议约定的宅基地面积为1.5亩，再次违反了上述法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定该购地协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。另外根据《中华人民共和国土地管理法》第十条第二款、第十二条的规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续。陈小明称其取得涉案土地使用权，但其在庭审过程中却无法提交建设用地使用权证及土地变更登记手续等相应材料，仅凭一份购地协议来证明其取得土地的事实，但该购地协议亦违反法律的禁止性规定。因此，陈小明事实上并未合法取得上述土地的使用权，因此一审法院认定的事实有误，应予以纠正。3.本案涉案的土地所有权人是谁，一审法院认定事实是错误的，本案的土地权属是三汊镇赵陈村还是三汊镇赵陈村二组，本案在审理的过程中，刘三汉于2018年4月20日与土地的所有权××××组村民签订了场地租赁协议，根据这份协议可以说土地的权属属于三汊镇赵陈村二组，该租赁协议能确定的事实是涉案的土地所有权人为××组村民，一审法院认定陈小明为土地所有权人明显是事实认定错误。4.一审法院在本案审理过程中依法通知赵陈居委会到庭，但对涉案的土地转让的事实未查清，属于遗漏了重要的事实。本案系因土地租赁产生的纠纷，在审理过程中通知赵陈居委会到庭参加诉讼，但对于该涉案的土体转让的事实根本未查实，导致转让土地的程序是否合法不能确定，刘三汉认为涉案土地转让程序不合法，系无效的，赵陈居委会不能对涉案土地享有任何的权利。5.本案对土地所有权或管理权人的事实未查清，属于典型的事实不清。本案的陈小明应对涉案的土地享有权利承担举证责任，本案陈小明与赵陈村二组对涉案的土地的权属问题应由相关的证据或法院的判决等文件来证明陈小明享有相应的权利，不论是所有权还是管理权均应由相关的文件来证实，本案审理的过程中，孝南区三汊镇赵陈村二组已将涉案的土地租赁给刘三汉，那么到底是赵陈村二组2011年12月30日签订《购地协议》、与孝南区三汊镇赵陈村民委员会2013年3月26日签订的《土地转让协议》发生效力、还是2018年4月20日刘三汉与赵陈村二组签订《场地租赁协议》发生效力，应根据哪一事实来认定，很显然一审法院均未作说明，武断的认定陈小明对涉案的土地享有所有权是事实认定错误。二、本案是适用法律错误，应予以纠正。1.涉案土地所有权人为赵陈村二组，陈小明不是本案的适格主体，其对土地不享有任何的权利，一审法院却认定陈小明对涉案的土地享有所有权，属于适用法律错误。2.本案中，赵陈居委会不是本案的适格主体，涉案的土地系孝南区三汊镇赵陈村二组所有，赵陈居委会对涉案的土地没有任何权利，本案应追加孝南区三汊镇赵陈村二组为第三人，最高人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》（[2006]民立他字第23号）中答复：遵化市小厂乡头道城村第三村民小组可以作为民事诉讼当事人。以村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起。一审法院应根据本案的基本事实应依职权追加孝南区三汊镇赵陈村二组为本案第三人参与诉讼。因此，一审法院将赵陈居委会作为第三人参与诉讼属于典型的适用法律错误。3.一审法院认定陈小明享有该土地的所有权人是错误的，属于适用法律错误，本案中，陈小明是否享有涉案土地的所有权，一审法院即对事实未认定，也对土地取得的程序未认定，如按一审法院认定陈小明是涉案土地的所有权人，那么赵陈村二组、赵陈居委会的购地协议是有效的，凭此判决，陈小明可以合法的取得该土地的所有权，同时在案件审理的过程中，赵陈村二组的村民将该土地出租给刘三汉，由此可以推定，赵陈村二组的村民不认可陈小明系涉案土地的所有权人，我国所有法律中，都禁止村集体土地买卖，那么一审法院依据什么法律来认定对涉案的土地享有所有权，很明显是使用法律错误。综上所述，一审法院遗漏了本案重要的事实，同时对事实认定不清，且适用法律不正确，请求二审法院支持刘三汉的上诉请求。陈小明辩称：一、陈小明依法享有出租土地的使用权，陈小明系赵陈村二组村民，经赵陈村二组村民代表一致同意，并通过正常程序，同时支付相应的经济补偿金，后得到赵陈村村民委员会的认可，双方之间就土地使用的问题达成协议合法有效，陈小明依法享有该土地的使用权。二、刘三汉在上诉状中谈到的，陈小明与村委会签订的协议效力问题，陈小明认为1.刘三汉不是赵陈村村民，2.该协议与刘三汉没有任何关系，3.该协议也不是本案的审理范围。所以陈小明认为刘三汉在上诉状中陈述的事实与理由完全是为了混淆视听，与本案无关联，也不是法院审理范围，补充刘三汉在上诉状中说到的其于2018年4月20日与赵陈村二村签订的场地租赁协议在原审庭审过程中经过确认是刘三汉自己伪造，协议中的公章与赵陈村现在使用的公章不一致，是刘三汉自己加盖，这一点在原审中二组村民代表和小组组长已经确认该公章的真实性，系刘三汉伪造的，请求二审法院驳回刘三汉的上诉，维持原判。赵陈居委会述称：这个案件是租赁和被租赁的关系，土地是一块闲散地，该土地是我们赵陈村二组的，是我们内部之间进行的内部转让，当时村里的代表与陈小明签订了一份土地转让的协议，土地的使用权、经营权、管理权给陈小明，这些都有协议，陈小明也相应支付了土地转让费。陈小明一审法院诉讼请求：1.依法判令解除陈小明、刘三汉间的土地租赁合同，并责令刘三汉限期搬离；2.依法判令刘三汉支付未付租金33800元及逾期租金（按年租金44000元，计算至搬离之日）；3.本案诉讼费由刘三汉承担。重审中，诉讼请求变更为：1.依法判令刘三汉从陈小明享有合法使用权的土地上搬离；2.依法判令刘三汉支付未付租金107400元（按约定租金标准，起算时间2016年3月10日，截止2019年3月10日）及逾期付款利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算），并计算至搬离之日止；3.本案诉讼费由刘三汉承担。一审法院认定事实：案涉土地位于孝感市××××路涵洞东边，属于孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组所有，为闲置土地。刘三汉系外村村民。2007年4月至2014年3月期间，刘三汉先后与孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组村民陈树明、孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组签订场地租赁协议，刘三汉承租了该土地，并在土地上自建门面经营建材生意。陈小明系孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组村民。2011年12月30日，陈小明与赵陈村二组及村民代表签订《购地协议》，约定将案涉土地1.5亩出让给陈小明，用于住宅建房，价格为1.75万元/亩。2013年2月26日，陈小明取得本村村民委员会同意，双方签订了《土地转让协议》。2013年8月，赵陈村二组部分村民向三汊镇人民政府申诉，认为转让价格过低，要求废除协议。2014年2月16日，赵陈村二组及村民代表与陈小明签订补充条款：“经过湾代表协商，一次性补偿土地款陆万元整，一次性付清，合同生效”。2014年2月18日，陈小明向赵陈村二组交纳了60000元。2014年3月10日，陈小明与刘三汉签订《土地租赁合同》，合同约定：由刘三汉继续承租本案所涉土地，租赁期为2014年3月10日至2017年3月10日止；租赁费为每年20000元，一年一次性付清；租期暂定三年，每年按租金的30%增长。合同签订后，陈小明于2014年3月10日出具了收到刘三汉2014年3月10日至2015年3月10日期间租金20000元收条一张，于2015年3月10日同时出具了收到注明“2015年3月10日至2016年3月10日”期间的租金20000元一张，和另一张未注明时间段的租金20000元收条。庭审中，陈小明承认共计收取刘三汉支付合同期内租金60000元。孝感市孝南区三汊镇赵陈村民委员会现改制为孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会。一审法院归纳本案争议的焦点问题：1.陈小明与刘三汉签订的《土地租赁合同》是否有效；2.陈小明的相关诉讼请求应否支持。一审法院认为，本案所涉土地为农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因刘三汉租用该土地是用于经营建材生意，故陈小明与刘三汉签订的《土地租赁合同》因违反了法律强制性规定，属无效合同。关于陈小明与孝感市孝南区三汊镇赵陈村民委员会及赵陈村二组签订的土地转让协议是否有效，不是本案审理的范围，未予理涉。关于陈小明的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉《土地租赁合同》无效，基于合同当事人的相对性，刘三汉应当承担向陈小明返还该土地，并支付占有该土地期间使用费的民事责任。因此，对陈小明主张判令刘三汉腾退该土地的请求，一审法院依法予以支持。考虑需要拆除临时建筑物等实际情况，依法确定刘三汉搬离时间为30日。对于占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。陈小明、刘三汉合同中约定，每年的租金按租金的30%增长，但在实际履行过程中是按每年20000元租金支付的，由此推定陈小明、刘三汉对每年的租金进行了重新约定，即每年的土地租金为20000元。刘三汉已向陈小明支付了2014年3月10日至2017年3月10日合同租赁期内的租金，故应自2017年3月11日起按照每年20000元租金标准支付至腾退之日期间的占有使用费。陈小明、刘三汉对《土地租赁合同》无效均存在过错，故对陈小明要求支付逾期付款利息的请求，依法未予支持。刘三汉辩称其于2018年4月与村小组签订了租赁协议，与事实不符，未予采信。据此，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、刘三汉于判决生效之日起三十日内向陈小明腾退所承租的孝感市××××路涵洞以东的土地；二、刘三汉于判决生效之日起七日内向陈小明按照每年20000元租金标准支付自2017年3月11日起至搬离之日止期间（扣除三十日的搬离时间）的占有使用费；三、驳回陈小明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费750元，由陈小明负担300元，刘三汉负担450元。本院二审期间，依法组织当事人进行举证、质证。陈小明、赵陈居委会未提交新证据。刘三汉向本院提交三组证据：证据一2018年4月20日场地租赁协议、2018年4月20日、2019年4月20日收据两张。拟证明：2018年4月20日刘三汉与赵陈村二组签订了《场地租赁协议》约定案涉土地由刘三汉承租至2021年4月21日，赵陈村二组已经接收了刘三汉两年的租赁费，刘三汉与赵陈村二组存在土地租赁，与陈小明没有法律关系。证据二接处警工作登记表。拟证明：因土地权属和租赁的事情，刘三汉与陈小明在2014年3月10日之前多次发生冲突，2013年12月16日双方因此发生打斗被××南××三汊派出所接警处理，刘三汉因不堪困扰，被迫与陈小明签订了2014年3月10日的土地租赁协议。证据三证人证言。拟证明、两位证人是赵陈村的村民代表，可以代表全体村民的意见。陈小明针对刘三汉提交的证据质证意见：证据一、不属于新证据，这份证据在原审开庭时进行过质证，原审判决书第四页第一自然段已经进行过认定。也不能达到刘三汉的证明目的，场地租赁协议中刘三汉亲口承认公章不是现在的小组公章，不知道是谁加盖上去，场地租赁协议中的签字页不是本人所签，真实性、合法性、关联性都不认可，收据的三性均有异议。证据二、接处警工作登记表，真实性无异议，但是刘三汉因此来证明是陈小明胁迫刘三汉签订土地租赁协议是与客观事实不相符，没有任何法律依据，因为陈小明是受害人，刘三汉把这件事情拿出来说是，属于恶人先告状。证据三、证人是二组村民，但不是村民代表，所以证人不是村民代表，不能代表全体村名的意愿，我们认为证人与刘三汉关系较好，对证据三性均有异议。赵陈居委会针对刘三汉提交的证据质证意见：证据一、同陈小明代理人的意见。证据二、双方确实发生了纠纷，导致劝架的人受伤骨折了，这件事情一直都没有处理。证据三、证人都是赵陈村的村民，其中一位之前确实是赵陈村村民的代表，之后没干了。刘三汉提供的证据，本院认证认为，证据一不属于新证据，本院不予认定；证据二租赁合同的相对方是赵陈村二组村民，该协议是刘三汉的个人行为，与本案没有关联性，本院不予认定；证据三证言系赵陈村二组村民，但不是村名代表或者是小组长，不能实现其证明目的，对该证据本院不予认定。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议的焦点问题：刘三汉的上诉请求应否的到支持。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。案涉土地属于集体所有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。2011年12月30日，陈小明与赵陈村二组及村民代表签订《购地协议》，约定将案涉土地1.5亩出让给陈小明，用于住宅建房，价格为1.75万元/亩。2013年2月26日，陈小明取得本村村民委员会同意，双方签订了《土地转让协议》。从这一事实看陈小明与赵陈村二组签订购订协议并经村委会同意，且陈小明系赵村村民。2014年3月10日，陈小明与刘三汉签订《土地租赁合同》，合同约定：由刘三汉继续承租本案所涉土地，租赁期为2014年3月10日至2017年3月10日止；租赁费为每年20000元，一年一次性付清；租期暂定三年，每年按租金的30%增长。该合同未违反法律的禁止性规定，依法成立、有效，应当得到履行。现在该土地租赁合同届满，陈小明主张收回土地，并要求刘三汉支付租赁费，其请求应予支持。综上所述，一审法院认定事实正确，实体处理得当，应予维持。刘三汉的上诉请求不能成立，应该予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人刘三汉负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年九月九日书记员  陈 旭