大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5508号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：潘福君，女，1972年4月20日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省瓦房店市。被告：李祥禄，男，1948年8月9日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人：李敏，系被告女儿，1971年6月5日生，汉族，住址同上。原告大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）与被告李祥禄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人许致笙、潘福君，被告李祥禄及其委托代理人李敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付所欠物业服务费人民币7,109元（2015年2月1日至2019年3月31日），违约金人民币2,133元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，大连半岛集团有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连半岛欣座小区提供物业服务。被告系半岛欣座小区3号楼1-1101室房屋的业主，自2015年2月1日至2019年3月31日共欠缴物业费7,109元。原告多次催缴，被告至今未交纳，故原告诉至法院，请求依法判决。被告李祥禄辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告并非与原告签订的前期物业服务合同，建设单位及原告未经业主同意擅自进入案涉小区服务，不应得到法律保护。2、原告并非2015年1月26日进入案涉小区，而是2016年6月1日进入案涉小区。3、原告未能尽到物业管理的职责，即使其提供了物业服务，也与其主张的物业费标准相差甚远，无权依据其主张的数额向被告收取物业费。4、小区绿化太差，去年原告在起诉时称小区今年会补植，但小区现在一片黄土，根本没有绿化。本院经审理认定事实如下：被告系大连市甘井子区半岛欣座小区3#1-1101房屋的业主，房屋建筑面积89.98平方米。半岛?泉水欣座业主临时管理规约约定，住宅物业服务费为每月每平方米1.58元，第三十七条约定，未按时交纳物业服务费等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。案涉小区原物业服务企业为大连半岛物业管理有限公司。2015年1月26日，被告作为乙方与甲方大连半岛集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对半岛欣座项目提供前期物业管理服务；委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.58元计算；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。后，大连半岛集团有限公司与原告共同出具确认了《关于“半岛欣座”小区更换物业服务企业的情况说明》，确认案涉小区于2016年6月1日起由原告接管。另查，被告自2015年2月1日至2019年3月31日止未缴纳物业费。上述事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《泉水半岛欣座业主临时管理规约》，被告提供的《关于“半岛欣座”小区更换物业服务企业的情况说明》，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费。对于被告辩称原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因理由不充分，不予支持。对于被告辩称原物业服务合同没有发生解除与终止，大连半岛集团有限公司无权代理被告与原告签订物业服务合同一节，对此因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订前期物业服务合同不违反《物业管理条例》的规定，因此被告辩称主张，因理由不充分，不予支持。关于原告提供服务起始时间问题，因原告与原物业服务企业共同确认出具的情况说明明确了原告系从2016年6月1日开始提供服务，故原告仅能向被告主张在此之后的物业费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.58元，自2016年6月1日起至2019年3月31日止依法应向原告交纳物业服务费4,833元（1.58元/月/平×89.98平方米×34个月），被告借故拖欠无理。对于原告主张的2015年2月1日至2016年6月1日期间的物业费请求本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李祥禄于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2016年6月1日起至2019年3月31日止的物业费人民币4,833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告李祥禄负担。被告李祥禄负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年九月二十四日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。