河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初8370号原告张柯，男，汉族，1983年2月28日出生，住郑州市金水区。委托代理人程习亮，河南陈州律师事务所律师。被告侯保秀，女，汉族，1981年8月24日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人王潇骁，河南信林律师事务所律师。委托代理人冯彦秋，河南信林律师事务所律师。第三人李海霞，女，汉族，1978年11月12日出生，住郑州市金水区。委托代理人孙保贵，河南菊城律师事务所律师。第三人金牮，男，汉族，1972年9月19日出生，住郑州市金水区。原告张柯与被告侯保秀、第三人李海霞、金牮执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张柯及其委托代理人程习亮，被告侯保秀委托代理人王潇骁，第三人李海霞委托代理人孙保贵到庭参加诉讼。第三人金牮经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、终止侯保秀对李海霞、金牮名下的位于惠济区××路××楼××号的房屋的执行，并解除对该房屋的查封（房屋价值66万），2、请求依法判令原告与第三人签订的房屋买卖合同有效，并判令该房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，贵院作出了（2017）豫0105民初21479号判决书，判决李海霞归还侯保秀借款466280元；贵院在2017年9月11日作出（2017）豫0105财保839号民事裁定书，查封了该房产。2016年7月3日，原告与第三人签订二手房买卖合同，约定第三人以66万元的价格把位于惠济区××路××楼××号的房屋卖给原告。原告向第三人交付了约定的全部价款，并补交了土地出让金、交纳了维修基金等费用。但是后来由于第三人怠于办理过户手续，该房被被告查封。致使原告无法办理过户。随后原告向贵院提出了执行异议之诉，贵院在2019年1月8日作出（2019）豫0105执异12号裁定书，驳回了原告的异议。原告认为：原告与第三人签订了二手房买卖合同，并向第三人交付了全部价款，并补交了全部土地出让金，该合同是在被告起诉之前签订，买卖的手续也是在起诉之前办理，被告提出的执行该房产的依据不应当得到支持，该执行侵害了原告的正当利益。原告的请求足以排除被告对该房产的执行。故诉至法院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、金水区人民法院执行裁定书一份；证据二、二手房买卖合同一份；证据三、郑州市个人房屋权属查询证明一份；证据四、房产证原件2本；证据五、银行转账凭证及欠条各4份；证据六、郑州市经济适用房补交差价款审批表一份、补交土地价款发票一份、银行转账凭证一份；证据七、房屋租赁合同一份、承租人身份证复印件一份、承租人银行转账凭证两份、争议房屋钥匙一串；证据八、房地产开发商出具的收据5份及物业费发票一份；证据九、维修基金发票一张、交付物业费刷卡单一张；证据十、原告与李海霞的聊天记录；证据十一、第三人结婚复印件、身份证复印件各一份；证据十二、原告身份证复印件一份；证据十三、证人证言一份。被告辩称，一、首先，根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的，不当转让。同时，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》均明确规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案中，根据原告提交的证据，第三人购买房屋时间为2013年，而原告与第三人金牮签订的《二手房买卖合同》形成于2016年7月3日，远远未超过五年，更不可能取得权属证书。因此，即便双方签订的《二手房买卖合同》属实也明显违反了上述法律规定，应属无效合同，不具有法律效力。二、即便原告的债权属实，也仅仅表明原告与第三人之间存在债权债务的关系，原告并不能对房屋直接主张权利。本案所谓的《二手房买卖合同》实质上是一种以物抵债协议，以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为抵偿债务的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不应支持。本案原告应另行提起诉讼，向第三人主张债权权利。（案例索引：（2016）最高法民申3620号，《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉察》），同时，根据物权法第九条的规定：关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，未经登记，不发生法律效力。因此，原告对涉案房屋主张权利没有任何的事实法律依据。三、即便本案涉及欠款属实，根据调查，2016年时，涉案房屋所在的小区市场价值已经超过10000元/m，欠款66万元的数额也与房屋的实际价值相差悬殊，不排除双方存在恶意串通逃避执行的事实。根据申请人在执行异议程序当中提交的相关房屋缴款手续显示，无论是土地价款的缴款人，还是物业费、工本费、水费等相关发票，显示的缴款人均是金牮，而非申请人张柯。根据申请人提交的证据显示：2016年7月3日签订所谓的《二手房屋买卖合同》，只对房屋价款进行了约定，但却未对至关重要的后续补缴土地价款的义务人作出约定，这同样明显不符合常理。四、2017年8月2日对土地价款进行了补缴后，根据法律及相关政策规定，即可办理过户手续。双方2016年7月3日签订的所谓《二手房屋买卖合同》也明确约定，合同签订365日内办理房屋权属转移过户登记手续。即便申请人和被执行人之间关于房屋买卖的情况属实，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案事实，查封裁定（2017）豫0105财保839号民事裁定书系2017年9月份作出，而直到此时涉案房产仍未办理过户，申请人对此具有明显的主观过错，应自行承担不利后果，该房产属被告可以查封拍卖的范畴。被告为支持其辩称向本院提交如下证据：受理案件通知书、民事裁定书复印件各一份。第三人李海霞辩称：原告张柯的诉求事实不符，并不是李海霞怠于办理涉案房屋的过户手续，而是原告并不具备购房资格，导致无法过户。另外原告与李海霞之间的房屋买卖合同事实上是以房抵债形成的房屋买卖合同，并不是简单的房屋买卖关系，李海霞与原告之间实际上是存在借贷关系，只是李海霞无能力偿还原告的款项才形成了以房抵债的房屋买卖关系。第三人李海霞为支持其辩称，向本院提交如下证据：离婚证复印件一份、银行转账记录一份。第三人金牮未答辩亦未举证。经审理查明，2012年11月17日，第三人李海霞出具的借条载明：今欠张柯肆万元整（40000）。2013年5月28日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠张柯现金叁拾万元整（300000）。2014年6月11日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠张柯壹拾贰万元整（120000）。2014年11月30日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠现金贰拾万元整（200000）。原告提交的浦发银行交易流水、建设银行取款凭条、光大银行取款回单及存款回单、光大银行对私活期账户对账单及郑州银行账户明细对账单显示，2012年12月12日，原告向李海霞账户存款58200元；2013年5月28日，原告取款5万元；2013年11月9日，向李海霞转账164900元；2014年6月11日，原告向李海霞网银转账10万元；2014年11月30日，原告向李海霞网银转账3万元；2014年12月1日，原告向李海霞网银转账7万元；2014年12月2日，原告向李海霞网银转账8万元；2014年12月3日，原告向李海霞网银转账10400元。2015年2月12日，原告张柯分三笔向李海霞转账12万元。2016年7月3日，第三人李海霞、金牮作为卖方与原告张柯作为买方签订《二手房买卖合同》一份，主要载明：所售房屋坐落为郑州市惠济珠江荣景15号楼1单元1905号，建筑面积共82.86平方米。该房屋性质为经济适用房，转差价后为商品房。房屋成交价格为88万元，房款为以前借款，用房子抵原借款，在办理完过户手续后借款视为归还。双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。2017年3月9日，金牮申请补缴经济适用房差价款并于2017年3月17日通过审批，2017年7月24日，原告支付72773.45元。2017年8月2日，郑州市住房保障办公室出具的政府非税收入票据显示，金牮补缴土地价款72733.45元。原告提交的房屋租赁合同显示，2016年11月17日，金牮将涉案房屋出租给刘顺民，租金为每月1500元。原告提交的转账记录查询显示刘顺民2017年5月28日、2018年5月28日向原告手机转账各9000元。原告张柯在本院执行侯保秀申请执行被执行人李海霞民间借贷纠纷一案中提出执行异议，经审查，本院于2019年1月5日作出（2019）豫0105执异12号执行裁定书，该裁定书的主要内容为：本院查明……侯保秀于2017年9月11日向本院申请财产保全，本院于2017年9月11日作出（2017）豫0105财保839号民事裁定书及协助执行通知书，将金牮、李海霞名下位于惠济天河路8号15号楼19层1905的房产予以查封。查封期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日止。本院认为，……本案中，位于郑州市惠济区××路××楼××号的房屋登记在李海霞、金华名下，李海霞未履行生效法律文书，本院对该房产采取执行措施，符合法律规定。案外人提交二手房买卖合同等证据，证明其已购买涉案房屋，对合同的合法有效性、房款是否实际支付，执行异议程序无法认定，当事人可另行通过法律程序予以确认。对案外人的异议请求，本院不予支持。裁定驳回申请人张柯的异议请求。另查明，位于惠济区××路××楼××号（郑房权证字第××号）房屋的所有权人为李海霞、金牮，房屋性质为经济适用房。2019年8月23日，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，产权人为李海霞、金牮，坐落惠济区××路××楼××号，无抵押信息，有四次查封。庭审中，原告即第三人李海霞均称涉案房屋于2016年7月9日交付原告。本院认为，第三人金牮经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案系原告主张其对被告申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告及第三人李海霞在2012年11月至2014年11月间多次发生借款，后经双方结算于2016年7月3日签订《二手房买卖合同》，第三人李海霞、金牮均同意以其共同所有的涉案房产抵偿所欠原告的66万元债务，涉案房屋虽系经济适用房，但已缴纳出地出让金，可以上市交易，故《二手房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房产于2017年9月15日被本院查封，买卖合同于2016年7月3日签订，早于法院查封。合同签订后，第三人李海霞、金牮于2016年7月9日将涉案房产交付原告，原告对外出租并收取租金，原告实际占有该不动产亦在法院查封之前。关于房屋价款，系用原告的债权抵偿，原告并缴纳土地出让金72733.45元，视为已支付全部价款。原告于2017年7月24日支付土地出让金后，已履行合同约定义务，现有证据无法证明涉案房产未过户原告存在过错。故，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉请停止对李海霞、金牮名下位于惠济区××路××楼××号的房屋的执行，合法有据，本院予以支持。原告请求解除对上述房产的查封，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于原告请求解除查封的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请涉案房屋归原告所有，由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在第三人李海霞、金牮名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉二手房买卖合同无法发生讼争房产物权变动的效力，但原告可基于二手房买卖合同中对于案涉房产过户的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生。因此，现阶段原告对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对原告请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、停止对位于惠济区天河路8号15号楼19层1905号（郑房权证字第××号）房产的执行；二、原告张柯与第三人李海霞、金牮于2016年7月3日签订的《二手房买卖合同》有效；三、驳回原告张柯的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由第三人李海霞、金牮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并与上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丽人民陪审员  孟丽红人民陪审员  符前进二〇一九年九月十二日书 记 员  王晓祥