广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初7152号原告张云展，男，汉族，1968年10月5日出生，身份证住址广东省海丰县，委托代理人李继忠，广东广和律师事务所律师。委托代理人徐江平，广东广和律师事务所实习律师。被告赖少廷，男，汉族，1984年8月30日出生，身份证住广东省深圳市宝安区翻身路183号登科花园A座及第阁405，委托代理人陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。被告贝锦光，男，汉族，1987年4月22日出生，户籍地址广东省深圳市光明新区，委托代理人王潜，上海都邦律师事务所律师。委托代理人贝建房，被告贝锦光父亲。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张云展及其委托代理人李继忠和徐江平、被告赖少廷及其委托代理人陈志谋、被告贝锦光委托代理人王潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月7日，原告在与被告赖少廷协商偿还李素借款利息的过程中，偶然发现其抵押在华夏银行的房产证已经被被告赖少廷偷偷赎出，进而查询发现原告拥有的深圳市碧海花园A栋二座601房产已经被过户到被告贝锦光的名下。原告立即拨打110报警，报案由深圳市新乐派出所受理。在公安机关初步调查中被告赖少廷提交的该房屋买卖合同中显示成交价为255万元；但被告赖少廷提交给深圳市不动产登记中心的该房屋买卖合同中显示成交价是355万元；以被告贝锦光名义支付的买房款约314万多元，原告至今不知道该房产出售的实际价格。该房产市场价值约人民币500万元，2017年8月份被告赖少廷以协助原告处理银行贷款事项为借口，欺骗原告签订了委托书等文件。2018年4月份被告赖少廷让原告借款25万元用于支付华夏银行贷款利息，被告赖少廷声称出借人是李素，被告赖少廷是担保人。2019年3月份被告赖少廷与被告贝锦光串通，偷偷进行虚假的二手房买卖交易，最后把原告的房产以被告贝锦光的名义买走，原告对该房产交易价格、方式、交易过程等均不知情。综上，该房产交易实质上是被告赖少廷隐瞒原告，自编自导，与被告贝锦光串通配合进行的虚假交易，该行为严重损害了原告的合法权益，相关买卖合同应认定无效，二被告不但应交还房屋，亦应对原告所受损害予以赔偿。经变更及撤回部分诉讼请求后，原告请求法院判决确认被告贝锦光与被告赖少廷关于深圳市宝安区碧海花园A栋二座601房的买卖为虚假交易，有关该房产交易买卖合同不合法、不成立，合同无效，并判令二被告立即返还该房屋；本案的诉讼费、保全费及其他相关费用由二被告承担。被告赖少廷答辩称，答辩人赖少廷不存在与贝锦光恶意串通的任何违法情形，张云展将本案涉案房屋转让给贝锦光，系张云展的真实意思表示，贝锦光为合法买受人，且其已合法取得涉案房产的所有权，请求法院驳回被答辩人张云展的全部诉讼请求。一、赖少延不存在与贝锦光恶意串通，哄骗张云展签订借款协议及低价变卖涉案房屋的违法情形。答辩人赖少延与张云展系多年好友关系，双方长期以来一直存在经济往来。大约在2012年左右，余院军与张云展共同向农业银行深圳宝安支行贷款人民币400万元，后因余院军和张云展逾期还贷，银行向法院起诉，法院于2013年6月3日查封张云展名下的本案涉案房产。后案件于2017年进入恢复执行程序后，宝安法院展开对本案涉案房产的评估拍卖工作。张云展为避免其涉案房产被法院强制拍卖，其找到赖少廷借款，请求赖少廷为其偿还上述银行贷款及法院的相关诉讼、执行费用。同时，张云展于2017年8月11日在深圳市公证处办理公证授权委托书，授权委托赖少延代为收取本案涉案房产的房屋转移登记手续。后，赖少廷代张云展向法院支付了执行费、诉讼费、银行贷款、及借款利息等各项费用。后经与张云展结算，张云展共计需向赖少廷支付款项180万元。张云展为偿还欠赖少延的上述借款180万元，后其又以本案涉案房产做为抵押，于2018年1月4日向华夏银行深圳宝安支行贷款200万元。从2018年3月开始，张云展经济状况又出现问题，其又无力偿还华夏银行贷款利息，后出现多次逾期。为偿还华夏银行贷款，张云展又找到赖少延，要求赖少延帮其代为偿还到期利息及尽快寻找合适的房屋买家，其愿意以250万元出让本案涉案房产。后赖少延帮张云展联系到本案被答辩人贝锦光父亲贝建房，贝建房愿意以250万元受让本案涉案房产。2018年12月30日，贝建房和贝锦光与张云展见面签订了书面买卖合同，张云展以人民币250万元将涉案房产转让给贝锦光。张云展和贝锦光签订买卖合同后，赖少延依据2017年8月11日在深圳市公证处办理公证授权手续代为张云展办理了案涉案房产的房屋转移登记手续，将涉案房产过户登记至贝锦光名下。二、张云展将本案涉案房屋以人民币250万元转让给贝锦光，系张云展的真实意思表示，且其转让价格属于市场合理价格。本案涉案房屋的交易，由张云展与贝锦光父亲贝建房确认价格，由张云展本人与贝锦光签订书面买卖合同，张云展以250万元出售涉案房屋系其的真实意思表示。关于以250万元转让涉案房屋问题，因涉案房屋存在严重的交易瑕疵，因该房屋贷款已经多次逾期支付利息，华夏银行已经发出催款函，且张云展在外欠有民间借贷，并在朋友圈子中到处借款，其经济状况严重恶化。该房屋随时有被法院查封的风险，贝锦光购买该房屋需要先行垫付相关款项，存在很大资金风险，故价格稍微低于市场价格也是合情合理。根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对本案涉案房屋出具的《房地产抵押评估报告》显示，本案涉案房屋估价为人民币336.4万元，本案涉案房产交易价格为250万元，综合该房屋的实际情况，以该价格交易应属于合理情形。张云展急于出让本案涉案房产用于偿还银行贷款，但因2018年深圳市出台了相关房地产调控政策，实行三价合一、三年禁售及贷款利率上浮等调控政策，导致二手房交易低迷，市场价格走低。张云展从2018年6月开始寻找买家，但一直未能成交。2018年7月至12月，张云展以无力偿还银行贷款，其找到赖少延向赖少延借款支付银行贷款。因为张云展没有其他固定收入，其出售本案涉案房产偿还银行贷款是解决债务问题的唯一途径，其意识到时间拖的越久对其越不利，故其急切寻找买家，以低于市场的价格出售房产。故其于2018年12月30日与贝锦光签订房屋买卖合同，自愿以250万元将涉案房屋出售给贝锦光。三、贝锦光为涉案房屋合法买受人，其已经如约支付了全部购房款，已合法取得涉案房产的所有权，涉案房屋已变更登记至贝锦光名下。四、赖少廷接受张云展的公证授权委托，其是出于帮助朋友张云展，并即时收回张云展欠赖少廷的借款目的出发，介绍贝锦光向张云展购买涉案房产，并代理张云展办理房产过户手续。在此过程中，赖少延未收取张云展及赖少延任何居间费，其不应承担任何法律责任。被告贝锦光答辩称，答辩人贝锦光为本案涉案房屋的合法买受人，其已经支付全部购房款，已合法取得涉案房产的所有权，请求法院驳回原告全部诉讼请求。答辩人贝锦光为合法买受人，已合法取得涉案房产的所有权。答辩人贝锦光不存在与赖少延恶意串通的行为。贝锦光与赖少延以前并不认识，是因为购买本案涉案房产才认识的。且原告没有提供任何证据证明答辩人与赖少庭之间存在恶意串通的行为。一、在答辩人买受房屋的过程中，经赖少廷介绍，答辩人贝锦光父亲贝建房与张云展本人见面谈好价格，由张云展本人与答辩人贝锦光签署房屋买卖合同，出售房屋系张云展的真实意思表示。二、答辩人依据房屋买卖合同的约定已向张云展支付了全部房屋价款。本案中答辩人的房屋转让款是由答辩人转账至张云展或张云展指定的银行贷款账户。三、张云展将本案涉案房屋以人民币250万元转让给贝锦光，系张云展的真实意思表示，因其房屋存在交易瑕疵，故其转让价格属于市场合理价格范畴。(1)涉案房屋存在严重的交易瑕疵，因该房屋贷款已经多次逾期支付利息，华夏银行已经向张云展发出催款函，该房屋随时有被法院查封的风险，贝锦光购买该房屋需要先行垫付相关款项，存在很大资金风险，故价格稍微低于市场价格也是合情合理。(2)根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对本案涉案房屋出具的《房地产抵押评估报告》显示，本案涉案房屋估价为人民币336.4万元，华夏银行认定的涉案房屋抵押财产价值为3263080元。(3)张云展经济状况恶化，其急于出让本案涉案房产用于偿还银行贷款。但因2018年深圳市出台了相关房地产调控政策，实行三价合一、三年禁售及贷款利率上浮等调控政策，导致二手房交易低迷，市场价格走低、成交量急剧萎缩。张云展从2018年6月开始寻找买家，但一直未能成交，直至2018年12月30日与贝锦光签订买卖合同，以人民币250万元将该房产转让给贝锦光，其交易系张云展的真实意思表示。答辩人买受房屋后已在不动产登记部门进行了合法的变更登记，所有权已转移至答辩人贝锦光名下。经审理查明，涉案房产为深圳市新安办广深路西侧碧海花园A栋2座601商品房，原登记于原告张云展名下，于2019年3月6日转移登记于被告贝锦光名下，但房产至今由张云展出租使用。原告张云展与被告赖少廷为旧识，有经济往来。2017年8月11日，原告张云展公证委托被告赖少廷、邱秀处理上述房产的出售、赎楼、过户、收款等事宜，代理期限自2017年8月11日至2019年8月10日。2018年12月30日，以张云展为卖方，以贝锦光为买方，签订一份《二手房买卖合同》，约定张云展将上述房产作价250万元转让予贝锦光，其中定金27万元，张云展在华夏银行的抵押债务200万元，由贝锦光代为赎楼视为支付购房款。该合同的卖方由张云展签名，买方则实际系赖少廷代签“贝锦光”姓名，贝锦光于庭审之后书面追认赖少廷代签的效力。2019年1月10日，贝锦光尾号4028的建设银行账户向张云展尾号1954的华夏银行账户转账支付27万元，张云展当日出具一份《收款确认书》，确认收到贝锦光支付上述房产的定金27万元。2019年1月底，被告赖少廷持原告张云展的公证委托书办理涉案房产的提前还贷、赎楼手续，并于2019年2月27日向银行领取了张云展名下的原房地产证以及相关注销原抵押登记的整套文件。2019年2月27日，被告贝锦光公证委托詹松源、邱秀、胡海帅办理受让上述房产的签署合同、资金监管、转移登记等事宜，代理期限自2019年2月27日至2020年2月26日。2019年2月28日，赖少廷以张云展名义出具一份委托书，委托胡海帅办理上述房产的转移登记等手续。2019年2月28日，以张云展为卖方，赖少廷为卖方代理人，贝锦光为买方，签订一份《深圳市二手房买卖合同》，约定张云展将上述房产作价355万元转让予贝锦光。该合同的卖方由代理人赖少廷签名，买方则实际系赖少廷代签“贝锦光”姓名，贝锦光于庭审之后书面追认赖少廷代签的效力。赖少廷以该份合同申请办理转移登记手续，相关部门于2019年3月6日完成转移登记，登记于贝锦光名下。庭审过程中，贝锦光委托代理人未能清晰的解释相关房产交易环节，基于交易的重大存疑，本院责令贝锦光及其父亲贝建房到庭接受询问，两人经多次传唤仍未到庭。贝锦光与贝建房庭后向法院提交书面材料：一、确认合同为赖少廷代为签署，追认其代理效力。二、同意将房产退回原告，相关税费按法律规定分摊承担。三、要求原告退还购房款。贝锦光未提反诉，亦未到庭核查相关事实、明确返还房款的请求。原告张云展则否认已收悉合同价款，由于贝锦光及其父贝建房未到庭对质，本院未能核实具体的收付款情况。上述事实，有《二手房买卖合同》、转账凭据、《收款确认书》、多份公证委托书、赎楼手续文件、《深圳市二手房买卖合同》、不动产登记信息等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据物权法规定，私人物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；不动产物权的变更、转让，应当依照法律规定登记。本案的不动产物权变更、转让登记在程序、手续上符合法律规定，但双方对实际交易存在争议。据查明事实，张云展作为房产出让方，其委托代理人为赖少廷和邱秀，赖少廷作部分转委托予胡海帅；贝锦光作为房产受让方，其委托代理人亦包含邱秀、胡海帅，且实际代理贝锦光签署合同和履行合同的亦是赖少廷。据此可知，买卖双方的代理人是重复的，且据庭审情况看，张云展的代理人并未告知张云展其代理买方的情况。赖少廷作双方代理，未告知授权本人张云展，且在未明确经张云展同意的情形下低价处理张云展的重大财产，损害张云展的合法权利，张云展依法享有撤销代理行为的权利。张云展在知悉转移登记事宜后及时否定该行为，视为行使撤销权，被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。张云展以恶意串通为由主张合同无效，本院认为，恶意串通导致合同无效的情形，是指交易双方共同故意侵害他人的合法权益，而张云展系交易当事人，代理制度中代理人与交易对方的共同不当行为，不属于此类情形，而属可撤销之情形。至于贝锦光是否属于善意交易对方，本院认为，交易价格明显低于市场价格，且贝锦光明知赖少廷为卖方代理人，仍委托赖少廷处理重大交易事宜，置卖方于权益可能受损的危险境地，不符合善意交易的情形。因此，张云展依法行使撤销权不受善意交易制度的对抗，且贝锦光亦明确同意返还房产，故本院确认张云展与贝锦光的交易行为自始不具备法律效力，贝锦光应将涉案房产返还张云展。基于涉案房产仍由张云展占有使用，贝锦光的返还义务主要为协助恢复产权登记。至于恢复产权登记的相关费用，系因赖少廷与贝锦光的不当行为而产生，应由其二人承担。至于购房款的返还问题，合同撤销后本应全面处理，但被告贝锦光未提反诉，亦拒不到庭核实款项支付情况并明确相关请求，故本案不作处理，贝锦光可另诉主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告贝锦光应于本判决生效之日起十日内将涉案的深圳市新安办广深路西侧碧海花园A栋2座601房产恢复登记至原告张云展名下；恢复产权登记的相关费用由被告贝锦光、赖少廷共同承担。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费48340元，保全费用5000元，由两被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 陈  传  芳人民陪审员 刘  灵  芝二〇一九年九月二十日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。