山西省襄垣县人民法院   民事判决书   （2019）晋0423民初928号   原告：襄垣县华成机械制造有限公司，住所地襄垣县城内太行大街138号。   法定代表人：刘某，职务：董事长。   委托诉讼代理人：赵志强，男，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。   被告：襄垣县信誉汽修厂，住所地襄垣县城太行路。   经营者：李某，男，1974年9月22日出生，汉族，住襄垣县。   委托诉讼代理人：付艳玲，女，襄垣县古韩镇法律服务所工作者，代理权限为一般代理。   原告襄垣县华成机械制造有限公司（以下简称华成公司）诉被告襄垣县信誉汽修厂（以下简称信誉汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告华成公司法定代表人刘某及其委托诉讼代理人赵志强、被告信誉汽修厂经营者李某及其委托诉讼代理人付艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告华成公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2、由被告向原告交回租赁房屋3间及后院租赁范围的房屋场地；3、依法判令被告支付逾期房屋租金至交回房屋之日止（截至2019年6月30日应交租金为6万元），并支付逾期付款利息；4、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由如下：2008年起，被告租赁了我公司临街大门北三间房屋及后院，约定每年租金为10000元整，房款当年结清。房屋现在仍由被告使用。被告承租房屋至今，总共支付租金55000元，剩余的租金经我方多次催要，仍未交纳。2017年公司决定拆迁改造，于2017年、2018年共发布3次通知要求被告搬离，并于2018年2月5日最后一次通知中告知被告为最后搬迁时限，如到时仍未搬迁或延迟，对投资方造成的一切经济损失由未搬迁户赔偿，赔偿金额依据公司同投资方所签协议赔偿条款计算。但被告在接到通知后至今仍未缴纳租金，也未腾房，其行为构成根本违约。故诉诸贵院，请求支持原告的诉讼请求。   被告信誉汽修厂辩称：不同意解除租赁合同，原告的诉讼请求应予驳回。事实与理由如下：2009年12月21日，原被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将临街大门北三间房屋（包括后院）租赁给乙方使用，租赁期限20年，租金共计20万，当年结清。合同签订后，答辩人分两次交纳原告租金20万元。第一次即签订合同当日50000元，第二次于2011年10月8日交纳150000元。鉴于上述事实，答辩人认为，原被告所签合同应受到法律保护，在双方没有任何违约的情况下，且无不可抗力的情形出现，任何一方无权解除，原告违背客观事实，强行解除合同关系，理应被驳回请求。   如果解除合同，答辩人提出如下要求：原告赔偿答辩人经济损失并予结清十年来的欠账，具体如下：   1、往来欠款230634.62元原告应如数付清：答辩人于2009年10月7日为原告安装门窗花费2200元；原告于2014年2月22日向答辩人借款192000元；答辩人于2014年10月20日为原告垫付电费21799元；水费1800元（2012年9月30日前的水费）、电费11590.62元；维修费1245元。2、赔偿经济损失98000元：答辩人实地固定设施投资98000元，包括主工房建设价值43000元（其中烤漆房修建价值36000元），三个工棚45000元（22000元+8000元+15000元)，路面硬化10000元。3、退还答辩人租金100000元，因距租赁期限届满还差10年。4、为答辩人租赁同等面积的房屋场地，费用由原告支付或直接支付租金与答辩人。5、支付单方解除合同的违约金50000元。以上五项共计478634元。   本案的争议焦点为：1、本案租赁合同是否应予解除；2、被告是否应向原告支付逾期房屋租金；3、原告是否应当赔偿被告经济损失及偿还借款等欠款。   各方当事人围绕争议焦点及诉讼主张进行了举证。   原告举证如下：   一、证据1-3：证明华成公司2011年至2015年的特殊情况，在此期间，原任法定代表人郭某、马某利用控制公司公章的便利，滥用职权，对外签订虚假合同，捏造借款事实，公然损害公司的合法权益，甚至在郭某被撤销董事长职务之后，仍然利用控制公章的便利，继续损害公司的合法权益。本案事实也发生在这一期间。   1、襄垣县人民法院（2014）襄民初字第38号民事判决书、长治市中级人民法院（2014）长民终字第01328号民事判决书各一份。内容：郭某在股东会决定撤销其公司董事长职务后，拒不交还公司的公章证照，原告起诉后，一、二审法院均判决郭某在判决生效后七日内将公司营业执照、法人代码证、公司土地证、公司公章、财务章及档案资料返还给原告。   2、襄垣县人民法院（2014）襄民保字第38号民事裁定书一份。内容：公司针对郭某继续利用控制公章的便利，擅自处置公司资产，申请法院保全。襄垣法院裁定，禁止郭某对原告华成公司的房屋、土地等财产进行出租、出卖或抵债等行为。   山西省高级人民法院（2017）晋民再72号民事判决书一份。内容：马某等4人持2011年11月22日公司与其签订的《借款协议》，于2014年向法院起诉要求公司归还其借款本金340万元，利息630余万元。公司原任董事长郭某，无视已经被撤职的事实，持公司公章到长治中级人民法院，代表公司与马某等人达成调解协议，取得长治中院的民事调解书，并进入执行程序。该民事调解书于2016年被省高院撤销，指令长治中院再审。长治中院再审仍支持了马某等人的诉讼请求。公司上诉至省高级法院后，作出该判决书，否认了公司原董事长郭某、办公室主任马某在2011年至2015年期间以公司名义与他人签订借款合同的事实，直接驳回马某等人的诉讼请求。公司的合法权益得到维护。   二、证据4-9：证明原告公司在2012年9月至10月，通过公开形式依法进行了换届选举，原告租赁房屋与会议召开地点同处一个院子，结合第一组证据中华成公司与郭某从2013年至2015年漫长诉讼的事实，被告对换届选举是明知或应当知道的。   4、2012年9月6日华成公司股东会决议。内容为：会议地点为公司办公室，会议决定罢免郭某董事长、法定代表人职务。刘成文等人组建筹委会筹备换届选举并临时主持董事会工作。要求郭某将全部公章交回监事会。换届期间一切财务、业务由监事会监督审查办理。   5、2012年9月6日公司股东会公告。内容：告知全体股东和职工，郭某已由股东会罢免董事长职务。   6、2012年10月14日公司股东会签到表。内容：公司召开股东会议，应到会人员130人，实际到会109人。   7、2012年10月14日公司股东会决议。内容：股东会选举刘成文等人为公司董事会、监事会成员，刘成文为董事长、王某为监事长。到会股东一致同意该股东会决议，占全体股权的93.88%。   8、2012年10月15日公司董事会、监事会换届选举工作的汇报。内容：2012年10月14日股东会选举刘成文等人为公司董事会、监事会成员，刘成文为董事长、王某为监事长。   9、2013年3月20日公司通知。内容：通知各租户，公司已经换届选举后，原任董事长郭某把持公章不移交，并且非法滥用公章为公司制造混乱，公司已经起诉，因此诉讼期间各用户不得同郭某办理任何业务以及向其缴纳房租，待公司转入正常后由公司新班子统一办理，否则后果自负。   三、证据10-15：用于反驳被告提供的证据材料，主要证明2012年8月审计报告未显示被告所主张已经交纳的租金15万元，审计小组当时已经要求各单位将未入账资料登记入账以便清查公司资产，但被告主张费用仍未入账；被告提供的2009年租赁合同在公司并无档案可查，甚至他人2008年的租赁合同都有档案，唯独缺少被告2008年租赁合同；公司从2009年停产后，特别是2012年换届后即停电至今，未使用电费，被告所主张的每月1000元左右的电费根本不存在或不应由公司承担，被告主张代公司支付电费的事实不成立。   10、2012年8月13日山西中光会计师事务所有限公司清产核资专项审计报告。内容：核查了以2012年7月31日为基准日的资产及负债，未显示被告所主张的55000元以外的任何费用和资金往来。   11、王某证明及移交资料清单。内容：档案中没有信誉厂2009年的租赁合同，甚至信誉厂2008年租赁合同也不复存在。   12、何某证明材料（一）。内容：经查会计资料，仅有信誉厂5000元、50000元两笔租金收入。信誉厂出示的其他7支收据，均未按财务规定加盖财务专用章，而且没有入账处理。   13、何某证明材料（二）。内容：2012年审计事务所清产核资时，资产清查小组通知凡涉及公司经济业务、相关联事项、账外未完事宜手续有关人员，按时到财务办理清单入账完善手续，报批登记，以便纳入资产清查，所以有关账外未了手续全部报财务登入了资产清查报表。而汽修厂出示的三支收据均未登入资产清查表。时任董事长郭某主持清查工作，伪造高利贷340万元的虚假凭证都登入了清查表，而办公室这些单据不可能不登记入账，因此这些单据的时间性、真实性不得不怀疑。   14、2011年12月30日、2012年7月25日襄垣县供电支公司增值税发票二支。内容：公司交纳了2011年9月至12月的电费5305元，交纳了2012年1月至7月的电费9808.47元。   15、租赁合同书3份。内容：其他租户均有2008年的租赁合同的档案，且合同约定与被告所持合同内容不一致。且这些租户在2009年之后再未向公司交纳租金，直至公司决定拆迁改造，才于2018年才交清租金，腾离租房。   四、证据16-17：证明涉案房屋系原告合法财产，公司在2017年决定进行拆迁改造，并依法通知各租户按合同约定腾出房屋。   16、2017年10月18日、2018年1月13日、2018年2月5日公司通知三份。内容：公司书面通知各租户，公司将对临街办公大楼拆除改造，以解决多年拖欠职工社保、医保遗留问题，要求各租户搬出。（该通知已向被告送达）   17、国有土地使用证。内容：本案合同所涉房屋系原告单位的合法财产。   被告质证意见如下：   1、第一组证据真实性认可，但与本案无关。三份判决书中所判决的内容，均与本案涉及的租赁合同以及交纳租金的情况无关。三份判决的内容，并没有提及原告单位办公室主任马某的任何行为，其记载事项或许否定了一些事实的时间，但均与本案被告出示的证据不矛盾。   2、第二组证据与本案无关。原告公司的股东会会议决议召开的时间是2012年9月6日之后，截止2013年3月20日之前，该段时间只是原告单位股东身份发生变更，与本案租赁合同及租金缴纳无关。本案要解决的是租赁合同是否真实，被告单位出示的收据是否真实，此组证据与本案无关联。   3、对证据10审计报告的真实性认可。但该报告所依据的材料由原告提供，财产是否遗漏其他项费用或往来，被告表示怀疑，其中就有被告2011年10月8日交付的租金。该证据是原告的单方行为，并没有将原告公司的全部项目予以核查，内部账目出现的问题不影响对外承担经济责任。   4、证据11欲证明原告没有与被告的租赁合同，这与原告诉求解除合同的事实相互矛盾，更加证实原告单位财务混乱或管理缺失。2009年的租赁合同显然是双方签订的，原告起诉状中也阐明了2009年合同的内容，该证据是否在否定2009年的合同。   5、证据12、13何某的证明材料，可以证明原告未将被告交付的租金以及为原告单位垫付的费用和结算的欠款进行入账处理，有意损害被告的利益。无论原告单位内部财务如何混乱，没有法院的针对性判决，财务的记录有没有与被告的经济往来，都不影响原告单位为被告出具的票据能证实的事实。原告单位出示收据收取费用，加盖公章，在法律上的责任和要承担的后果是不容考验的。   6、证据14中原告单位缴纳的电费，与被告为其垫付的电费并不矛盾。   7、证据15的租赁合同3份，是否是原告在否定被告2009年的租赁合同。对此，我方待原告对被告提供的租赁合同发表意见后再发表意见。   8、证据16的原告公司的通知，不得对抗原被告签订的租赁合同，租赁期内，如一方没有违约情况，另一方无权强制解除合同。   9、证据17的国有土地使用证的真实性认可，其证明的内容是本案所涉房屋系原告单位的合法财产，证实双方签订的合同没有违反法律规定，应受法律保护。   被告举证如下：   1、收据2支：证明2009年10月7日，被告为原告安装门窗花费2200元。原告多次向原告借款共计192000元，于2014年2月22日结算总计欠款192000元。   2、欠条1支：证明被告为原告垫付电费21799元。（有收据加以佐证）   3、欠据3支：证明内容原告2012年9月30日前的水费由被告垫付1800元、电费11590.62元、维修款1245元。   4、照片6张、工业品买卖合同份及收据1支：证明被告在租赁房屋后实地固定设施投资状况价值98000元，其中烤漆房主机36000元。   5、收据3支：证明2009年3月6日，被告交纳之前房租5000元，此款不在租赁合同之内。2009年12月21日,被告交纳租金50000元，2011年10月8日,被告交纳租赁费150000元。20年租金提前支付。   6、房屋租赁合同1份：证明原被告双方的租赁关系合法成立，租货期限尚未届满。   原告的质证意见如下：   对证据1收据两张：2019年10月3日安装门窗的2200元上书顶租房款，为何后来被告没有冲抵租金，收据上加盖的是公章，被告也没有去换成财务专用章，不应由公司承担；2014年2月22日的借款192518.79元，大额资金无银行流水且有零有整，不合常理，且借款与本案无关，被告如坚持存在借款，应另案起诉。   对证据2的欠条1支：是办公室主任利用公章擅自虚构的事实，公司早已停止运作，2年多时间不可能产生这么多的电费，我方不认可。   对证据3的欠条3支：均不认可，均系我司原董事长、办公室主任利用公章行超越职权之事，我司不存在欠条所书费用，有一张欠条甚至出现了根本不存在的9月31日，明显是造假行为，我司不承担。   对证据5的收据3支：2009年3月6日收李懋租金5000元认可，2009年12月21日收李懋50000元认可，该2支收据上加盖的是原告的收款财务专用章。   对证据5的2011年10月8日收租金150000元不认可，大额支出无银行流水，与被告出示合同所约定的按年交租相违背，该收据同另外2支不同，加盖的是公章，这150000元未能在公司入账，我方认为系擅自虚构，必要会申请鉴定。   租赁合同书是虚假的合同书，不是真实存在的。房款没有进行每年一结。原告的众多租户中仅有被告出示有2009年的租赁合同书，而其他租户均无2009年租赁合同，可见不具有真实性。即使合同书存在，合同的第4项写明了被告应当积极配合我方拆迁改建，从2017年之后原告一再要求被告腾房，被告不同意。   原告另于庭审中申请三位证人出庭作证。   证人何某向法庭证明其系原告公司财务管理人员，被告提供的收据在财务账上仅有5000元租金和50000元租金两笔；公司早已停产，电费、水费等不应该产生。   证人王某向法庭证明其系原告公司监事会成员，负责接收办公室主任马某的工作，接收的材料中没有与被告签订的租赁合同；2012年公司换届后，其代表监事会通知各租户不要再与原董事长、办公室主任产生交纳钱款的行为。   证人申某向法庭证明其系原告公司员工，公司换届后其参加了向租户通知的事宜，确定通知了被告，并且公司张贴了公告告知了换届事宜。   本院对原、被告证据认证如下：   原告证据1-15，与本案没有关联性，对其证明效力本院不予确认；原告证据16、17来源及形式符合法律规定，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；被告证据1-4，与本案没有关联性，对其证明效力本院不予确认；被告证据5来源形式合法，虽原告称存在造假可能，但其未能提供证据支持其主张，故本院对3支租赁费收据的证明效力予以确认；被告证据6的房屋租赁合同形式合法，且租赁关系实际存在并长期保持，原告称没有存档的合同原件，但其以此合同为基础提起了诉讼，并在诉讼过程中实际承认了这一租赁合同的存在，故对原被告双方的房屋租赁合同的真实性本院予以确认。对于证人当某证言，与本案相关的对两张租赁费收据确认的内容予以采信，其他内容与本案无关，不予确认。   经审理查明：2009年12月21日，原告华成公司（甲方）与被告信誉汽修厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将临街大门北三间房屋（包括后院），租赁给乙方使用；租赁期限为二十年，即2009年12月21日至2029年12月21日；租金为每年10000元，当年房款当年付清；乙方在租房期间，甲方如要对房屋进行改建或拆除时，乙方应积极配合，双方协商解决等内容。   2009年12月21日,被告支付租金50000元；2011年10月8日,被告支付租金150000元。被告提前支付20年租金。   2017年10月18日、2018年1月13日、2018年2月5原告华成公司先后三次通知包括被告信誉汽修厂在内的各租户，公司将对临街办公大楼拆除改造，以解决多年拖欠职工社保、医保遗留问题，要求各租户搬出。但被告均不予配合。故原告提起诉讼请求解除合同。   本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合同有效。双方当事人应当按照约定的内容全面履行自己的义务。《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的合同约定，被告在租房期间，原告如要对房屋进行改建或拆除时，被告应积极配合。   根据以上法律规定和合同约定，原告因拆除改造需要收回出租房屋，已达到合同约定的租赁关系解除、合同终止的条件，故原告要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应将租用的房屋3间及后院租赁范围的房屋场地腾退给原告。   关于原告主张支付逾期房屋租金及逾期利息的诉请，被告提供的3支收据证明原告主张拖欠房屋租金的事实不存在。原告不予认可的150000元租金的收据，加盖了其公司的公章，表明了华成公司对于此笔款项的认可与承担责任的承诺；对于此笔款项是否载入公司账目及其实质去向，被告没有应当知晓注意的义务；原告当某陈述及举证欲证明的公司换届、职权范围、公章乱用等情况，均不能作为其对抗善意第三人即被告的理由。因原告提供的证据不足以支持其主张，应当承担举证不能的责任，其主张支付逾期租金及利息的诉请本院不予支持。   合同解除后剩余租金的返还问题，被告在审理过程中辩称的赔偿经济损失及偿还借款等问题，或者与本案无关，或者被告在本案中未提出反诉，本院依法不予合并审理。被告可以另案提起诉讼。   综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告襄垣县华成机械制造有限公司与被告襄垣县信誉汽修厂签订的《房屋租赁合同》。   二、被告襄垣县信誉汽修厂于本判决生效之日起三十日内将租用的原告公司临街大门北三间房屋及租赁范围的房屋场地腾退给原告襄垣县华成机械制造有限公司。   三、驳回原告襄垣县华成机械制造有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费1300元，由原告襄垣县华成机械制造有限公司负担1200元，由被告襄垣县信誉汽修厂负担100元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 秦建斌   人民陪审员 杨惠茹   人民陪审员 路国华     二〇一九年九月十九日   法官 助理 赵 馨   书 记 员 段亚军