安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6580号上诉人（原审原告、反诉被告）：王燕梅，女，1982年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张瑞，安徽达安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾，安徽达安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林林，女，1971年9月14日出生，汉族，住合肥市政务区。委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晨，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人王燕梅与上诉人林林因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王燕梅上诉请求：1、判令林林向王燕梅返还房屋租金68132元及押金11355元，共计79487元；2、判令林林赔偿王燕梅损失共计18558.92元；3、一、二审诉讼费用由林林承担。事实和理由：1、本案中，王燕梅租赁涉案房屋的目的是为了能够合法正常经营，在本案的处理过程中应考虑尽可能地满足双方当事人的合同订立目的。若一方提出的超出合同约定的要求对实现合同目的至关重要，则应支持提出要求的一方。本案的合同虽然是房屋租赁合同，但房屋是营业用房，林林拒绝提供房产证，拒不配合甚至言语威胁，致使王燕梅不能取得营业执照，导致无法开业，合同目的不能实现。因此，提供房产证应为林林的附随义务，林林拒绝履行合同附随义务导致王燕梅的合同目的不能实现，林林已经构成违约。2、双方合同约定的物业费缴费义务人为林林，林林擅自更改合同，提交虚假合同给物业公司，因林林拒绝缴纳物业费，导致物业公司自2018年10月23日对案涉房屋开始断电，长达一个多月时间，致使王燕梅无法营业。期间通过电话与物业公司沟通协调，截止2018年11月28日王燕梅委托律师向林林发出律师函止，物业公司尚未恢复供电，直至2018年12月1日林林补缴欠费后才恢复供电。3、林林违反双方合同约定，在2019年1月1日双方租赁期限内单方擅自解除合同。2019年1月4日，林林在未经王燕梅同意的情况下擅自撬锁，强行将王燕梅所有的物品搬离并上锁，导致王燕梅无法继续使用案涉房屋。4、林林交付的房屋无法正常使用，且林林的违约行为严重阻碍了王燕梅的正常经营，使合同目的无法实现。同时，王燕梅在一审中提供了证据证明损失的计算依据，包括林林拒绝提供案涉房屋产权证明协助办理营业执照、擅自更改合同拒缴物业费，导致持续断电以及王燕梅向林林缴纳的房租及押金证明。同时，王燕梅对案涉房屋进行改造所花费的费用。上述费用应当由违约方林林承担相应地赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。林林辩称，1、涉案房屋一直由王燕梅实际占有，其要求返还房屋的租金没有事实和法律依据。2、由于王燕梅没有按照合同约定缴纳房租，林林依照合同约定提出解除合同符合法律规定，由于王燕梅不及时缴纳房租的行为属于根本性违约，所缴纳的押金林林不予返还有事实和法律依据。3、王燕梅主张的经营损失没有事实和法律依据。即使物业公司存在停电的行为，与林林也没有任何关联。事实上，在合同履行过程中就房屋的物业费双方已经达成了共识，林林为了促成合同的履行，已经缴纳了房屋使用期间物业费，其要求赔偿损失没有任何事实和法律依据。林林上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判林林没收王燕梅缴纳的房屋押金11355元；2、判令王燕梅赔偿2019年1月1日至2019年2月16日期间房屋占有使用费17789.5元；3、判令王燕梅返还林林代缴的电费49.9元；4、本案一、二审诉讼费用均由王燕梅承担。事实和理由：1、一审法院已经查明合同解除的根本原因在于王燕梅不缴纳租金，林林解除合同的条件成就，王燕梅经过催缴后不按时缴纳租金构成了根本性违约。因此，林林没收王燕梅的押金11355元符合法律规定。关于双方提交的合同就物业费承担均显示由对方承担的问题。按照日常生活经验，物业费应当由房屋实际使用者王燕梅承担。由于双方签订合同后就物业费承担问题产生争议，林林为促使合同顺利履行，在2018年12月5日缴纳了王燕梅使用期间额物业费，就此产生的争议显然属于合同履行过程中的一般性分歧，且双方也达成了共识。一审法院认定林林在合同履行过程中未能按期缴纳物业费致使案涉房屋被断电，存在一定的违约行为，该认定缺乏事实和法律依据。即使物业公司对案涉房屋有断电行为，但这并不是林林要求物业公司所为，未及时缴纳物业费与房屋断电不存在法律上的因果关系，即使给王燕梅造成损失，其也应向物业公司主张权利。因此，一审法院判决林林向王燕梅返还押金11355元是错误的。2、2019年1月1日合同解除后，王燕梅拒绝搬离，经与王燕梅沟通无果后，林林在限定搬离日期截止后进入案涉房屋。由于案涉房屋钥匙由王燕梅持有且王燕梅拒绝搬离，因此，是王燕梅实际占有案涉房屋。林林进入案涉房屋后虽进行了适当清理，但由于王亚梅物品繁多，因此仍存放在案涉房屋内。王燕梅直到2019年2月16日才清空了案涉房屋内的物品。案涉房屋因此无法正常使用和出租，受到了一定损失，王燕梅应当按照租金标准予以赔偿。3、2019年1月1日至2019年2月16日王燕梅占有案涉房屋期间的电费是林林代缴的，故王燕梅应当就代缴的电费49.9元予以返还。综上，请求二审法院支持林林的上诉请求。王燕梅辩称，1、王燕梅不存在违约行为，林林存在事实违约行为，导致合同无法继续履行，甚至也无法达到合同的最终目的，林林在收到王燕梅租金和押金后提出不予提供涉案房屋房产证予以协助办理营业执照，并威胁说如果发现用房产证申请营业执照将申请工商局立即注销，导致王燕梅承租房屋后，无法申办营业执照进行正常营业。2、双方合同明确约定租赁期间物业费由林林承担。而在合同履行过程中，林林恶意将合同内容更改为由王燕梅承担，并将该更改合同提交物业公司，导致物业公司因拖欠物业费于2018年10月23日开始对涉案房屋进行停电，至2018年12月初林林补交物业费才通电。该期间，王燕梅无法正常营业，造成重大损失。另外在合同解除条件不成就的条件下，林林于2019年1月1日在涉案房屋门上擅自张贴合同解除通知，并于2019年1月4日强行撬锁将室内存放的王燕梅所有的物品强制搬离。基于以上事实，林林存在多处违约行为，故要求其返还房屋租金及押金有事实和法律依据。3、自2019年1月1日后，林林已经解除了与王燕梅的合同关系，且林林在撬锁后将门上锁，之后王燕梅并没有占有使用涉案房屋，所以该期间房租不应该由王燕梅承担。林林所谓的代缴电费49.9元，一审判决已经不予支持，故在此不再赘述。综上，王燕梅的上诉请求有事实和法律依据，应当得到二审法院的支持。王燕梅向一审法院起诉请求：1、判令解除王燕梅与林林于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令林林向王燕梅返还房租租金68132元及押金11355元，共计79487元；3、判令林林赔偿王燕梅损失18558.92元；4、本案诉讼费等费用由林林承担。林林向一审法院反诉请求：1、判令王燕梅支付2019年1月1日至2019年2月16日期间房屋占有使用费17789.5元；2、判令林林没收王燕梅缴纳的房屋押金11355元；3、判令王燕梅偿还由林林代缴的电费49.9元；4、判令王燕梅返还写字楼00583、00584和00600号门禁卡及钥匙1把；5、本案所有诉讼费由王燕梅承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，林林（出租方，甲方）与王燕梅（承租方，乙方）签订《写字楼房屋租赁协议》，约定：甲方合法拥有坐落于合肥政务区置地广场E座608室的房屋（建筑面积206.46平方）出租给乙方；乙方租赁的该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途；租赁期自2018年7月1日至2022年7月1日止；2018年7月1日至2019年6月30日11355元/月；乙方采取按每半年为一期支付的方式向甲方预付租金，协议生效后乙方应在3个工作日内预付第一期租金68132元及押金11355元，之后乙方应当在每半年租期届提前7天向甲方支付下半年租金；物业费用由甲方承担，水费、电费、电话及网络使用费等其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担；在双方签订协议后，乙方应于2018年5月18日支付履约押金11355元，租赁期满，经甲方验收，若房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还(不计息)，若因乙方违约导致协议提前解除或终止，履约押金不予退还；乙方无故拖欠租金7天以上的（含7天），甲方可单方面解除协议，收回房屋；乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，每逾期一日（按每半年租期到期日计算），乙方须按本期应缴总额的千分之5支付滞纳金，乙方拖欠租金7天以上的（含7天），则甲方有权单方面解除协议，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约押金；租赁期内，乙方单方面解除协议或由于乙方违约导致甲方通知解除协议的，甲方不予退还押金，并有权要求乙方承担一切法律责任；协议任何一方不履行约定义务或违反协议条款内容，给对方造成损失或导致协议提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任等内容。当日，王燕梅支付了半年租金68132元及押金11355元，林林将门禁卡三张及钥匙一把交给王燕梅。上述协议履行过程中，案涉房屋因未缴纳物业管理费被断电。2018年11月28日，王燕梅委托安徽达安律师事务所向林林发出《律师函》，称《写字楼房屋租赁协议》约定物业管理费由林林承担，王燕梅按约足额缴纳了所有协议约定的相关费用，但房屋物业安徽信联物业服务有限公司无故以王燕梅拖欠物业管理费为由于2018年10月23日擅自对租赁房屋采取了断电行为，致使王燕梅经营的阿羽摄影至今无法经营，在此期间曾多次沟通无果。由于林林未按双方约定缴纳物业管理费用和拒绝协助办理营业执照，致使王燕梅所经营的门店无法继续经营，已经严重侵害了王燕梅的权利，应当承担由此给王燕梅所造成的所有直接和间接损失，请在收到律师函5日内与王燕梅协商解决，如逾期未予解决，王燕梅将采取合法程序维护其合法权利。2018年12月24日，林林通过微信向王燕梅催收房租，王燕梅以林林不配合其办理营业执照、不交纳物业费导致其产生损失为由，不愿支付租金并要求林林返还其之前支付的费用。2019年1月2日，林林通过微信向王燕梅发送了落款日期为2019年1月1日的通知，通知上载明：《写字楼房屋租赁协议》约定“乙方应当在每半年租期届提前7天向甲方支付下半年租金”，我方已于2018年12月24日就此通知你方，现你方至今（2019年1月1日）已满7天未按照合同约定缴纳房租，已经构成违约，现通知您：1、自2019年1月1日起解除2018年5月18日签署的《写字楼房屋租赁协议》；2、请配合将E座608自行挂锁去除，将水电等费用自行结清，将608的锁匙和门禁卡等全部退还，三日内搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，林林有权自行处理该房屋内的所有留置物品，并由你方承担相应的费用等内容。2019年1月4日，林林将王燕梅的物品清理集中至案涉房屋其中一间房屋后另行加锁，并通知王燕梅将物品搬走。2019年1月5日，王燕梅前往案涉房屋，双方发生纠纷并报警。2019年2月16日，王燕梅将房屋的个人物品搬离。一审法院认为，王燕梅提交的其与林林签订的《写字楼房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。前述协议中明确约定了物业管理费由林林承担，在协议履行过程中林林未能按期缴纳物业费致使案涉房屋被断电，林林存在一定的违约行为。后王燕梅拒绝缴纳房租，林林以王燕梅未按约缴纳房租构成违约为由通知王燕梅自2019年1月1日起解除双方之间的《写字楼房屋租赁协议》。考虑到双方均不愿意继续履行协议，并结合林林于2019年1月4日清理案涉房屋内王燕梅的物品后另行加锁，王燕梅此后并未使用房屋经营等实际情况，一审法院认定双方之间的《写字楼房屋租赁协议》于2019年1月1日解除。协议解除前，王燕梅实际占有使用案涉房屋，依法应当支付租金，其诉请要求林林返还租金68132元，于法无据，一审法院不予支持。综合考量协议的实际履行情况、解除原因及当事人的过错程度等因素，王燕梅关于要求林林返还房屋押金11355元的诉请，一审法院予以支持。因王燕梅未能提供合法有效的证据证明其实际损失情况，故对其要求林林赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。协议解除后，林林已实际清理案涉房屋内王燕梅的物品并另行加锁，王燕梅此后也未使用房屋经营，故对林林要求王燕梅支付2019年1月1日至2019年2月16日期间房屋占有使用费17789.5元的反诉请求，一审法院不予以支持。林林反诉请求没收房屋押金11355元，一审法院不予以支持。林林提交缴费通知单、电费发票，无法达到其代王燕梅缴纳电费的证明目的，其关于要求王燕梅偿还代缴电费49.9元的主张，一审法院不予支持。林林要求王燕返还案涉房屋门禁卡三张及钥匙一把，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王燕梅与林林签订的《写字楼房屋租赁协议》于2019年1月1日解除；二、林林于判决生效之日起十日内返还王燕梅押金11355元；三、王燕梅于判决生效之日起十日内将合肥置地广场E座608室门禁卡三张及钥匙一把返还给林林；四、驳回王燕梅的其他诉讼请求；五、驳回林林的其他反诉请求。本诉案件受理费2251元，减半收取计1125.50元，由王燕梅负担990.50元，林林负担135元；反诉案件受理费530元，减半收取计265元，由林林负担。二审期间，双方未提交新证据。本院经审查查明，王燕梅提供的《写字楼房屋租赁协议》第5.1条约定“物业管理费由甲方（林林）承担”，林林提供的《写字楼房屋租赁协议》第5.1条约定“物业管理费由乙方（王燕梅）承担”，双方提供的租赁协议其他条款约定均一致。在二审审理过程中，王燕梅当庭向林林的诉讼代理人返还了案涉房屋的00583、00584和00600号门禁卡及钥匙。对一审法院查明的其它案件事实，本院予以确认。本院认为，王燕梅与林林于2018年5月18日签订《写字楼房屋租赁协议》，双方就案涉房屋建立房屋租赁合同关系。在合同的履行过程中，双方就协议约定的物业管理费缴纳主体问题发生争议。双方之所以就此发生争议，是因为双方均认为根据己方持有的协议，物业管理费应当由对方承担。但是，根据双方提供的现有证据，均不足以说明对方所持有的协议是虚假的。在此情况下，本院认为，应当视为双方就物业管理费的承担主体问题约定不明，双方由此产生争议。至于王燕梅主张的林林不予配合办理营业执照事宜，因双方在合同中并未就此进行约定，且王燕梅在被林林告知不能使用案涉房屋办理营业执照的情况下，仍实际接收并使用案涉房屋，故王燕梅以该事由主张林林违约，理由不能成立，本院不予支持。至于林林主张的系因王燕梅逾期未足额缴纳房租，导致的合同解除。但根据双方的聊天记录，仍是因为物业费缴纳问题产生争议，导致王燕梅不愿意缴纳房租继续履行合同，故林林的主张亦不能成立，本院不予支持。据此，本院认为，王燕梅与林林在房屋租赁合同履行过程中因就物业管理费约定不明产生争议并由此导致协议解除。因此，林林收取的房屋押金11355元应当返还王燕梅，林林主张不予返还依据不足，本院不予支持。王燕梅在2018年7月1日至2018年12月31日期间已经实际使用案涉房屋，故其主张返还该期间的房屋租金68132元依据不足，本院不予支持。王燕梅以林林违约为由主张赔偿损失18558.92元亦依据不足，本院不予支持。至于林林主张的2019年1月1日至2019年2月16日期间的房屋占有使用费17789.5元及电费49.9元，因林林在协议解除后已经实际清理案涉房屋内王燕梅的物业并另行加锁，案涉房屋已经不在王燕梅控制之下，王燕梅此后无法再实际控制案涉房屋，故林林主张该期间的房屋占有使用费和电费依据不足，本院不予支持。另外，就一审判决的王燕梅返还案涉房屋门禁卡三张及钥匙一把给林林。因在二审审理过程中，王燕梅已经实际返还，故对一审法院作出的该项判决，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1664号民事判决第一、二项，即：“王燕梅与林林签订的《写字楼房屋租赁协议》于2019年1月1日解除”、“林林于判决生效之日起十日内返还王燕梅押金11355元；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1664号民事判决第三、四、五项，即：“王燕梅于判决生效之日起十日内将合肥置地广场E座608室门禁卡三张及钥匙一把返还给林林”、“驳回王燕梅的其他诉讼请求”、“驳回林林的其他反诉请求”；三、驳回王燕梅的其他诉讼请求。四、驳回林林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2251元，减半收取计1125.50元，由王燕梅负担990.50元，林林负担135元；反诉案件受理费530元，减半收取计265元，由林林负担。二审案件受理费2783元，由王燕梅负担2251元，林林负担532元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年九月五日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。