北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初10976号原告（反诉被告）：北京富思特建设有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼650室。法定代表人：刘爱彬，总经理。委托诉讼代理人：闫继朋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王鑫，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：北京浩轩飞扬科技有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街7号3层16。法定代表人：于冬笑，执行董事。委托诉讼代理人：强晓光，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑晓媛，北京市尚公律师事务所律师。被告：中辉世纪传媒发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛中路3号1号楼。法定代表人：王奎权，职务不详。原告（反诉被告）北京富思特建设有限公司（以下简称富思特公司）与被告（反诉原告）北京浩轩飞扬科技有限公司（以下简称浩轩公司）、被告中辉世纪传媒发展有限公司（以下简称中辉公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月10日立案后，依法适用普程序，公开开庭进行了审理。富思特公司的委托诉讼代理人闫继朋、王鑫，浩轩公司的委托诉讼代理人强晓光、郑晓媛到庭参加诉讼，中辉公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。富思特公司向本院提出诉讼请求：1.判令浩轩公司和中辉公司退还租房押金22630元；2.判令浩轩公司和中辉公司连带返还租金15087元；3.诉讼费由浩轩公司和中辉公司承担。事实和理由：2017年1月10日，富思特公司（更名前为北京富思特装饰有限公司）与中辉公司签订了《房屋租赁合同》，约定中辉公司向富思特公司出租北京市大兴区经济技术开发区地盛中路3号中辉世纪大厦B座510室（以下简称510室）的房屋作为办公使用，租赁期限为2016年12月30日至2019年1月19日止。富思特公司每月按期足额向中辉公司交纳了押金和房屋租金（租金实际支付至2018年4月20日）。自2018年3月23日开始，浩轩公司联系富思特公司称其是该栋房屋的新的所有权人并要求富思特公司向其交纳房租并重新签租赁合同。富思特公司为正常办公需要，无奈向浩轩公司交纳房租（自2018年4月1日起至2018年9月5日止）。目前富思特公司与浩轩公司、中辉公司的合同都已经到期，富思特公司多次与浩轩公司、中辉公司协商未果，故诉至法院，望判如所请。浩轩公司辩称，一、富思特公司与浩轩公司之间所形成的系新的租赁关系，不是对富思饰公司与中辉公司之间合同权利义务的承继。根据合同相对性原则，富思特公司与中辉公司之间关于租赁合同权利义务的约定不适用于浩轩公司。根据富思特公司与浩轩公司之间的合同约定，涉案房屋租赁期自2018年4月1日至2018年9月5日，富思特公司与中辉公司在此前形成的租赁关系与浩轩公司无关。根据北京市高级人民法院2018年4月17日出具的（2018）京执复24号执行裁定书显示，2015年2月5日，涉案房屋被北京市第二中级人民法院轮候查封。2017年11月13日，浩轩公司通过司法拍卖的方式取得涉案房屋所有权。据此，早在房屋出租以前就已经被法院查封，不适用“买卖不破租赁”，即使浩轩公司同意由富思特公司继续承租，也是在取得房屋所有权后形成的新的租赁关系。二、富思特公司主张的押金与租金由中辉公司收取，其要求浩轩公司返还没有合同依据。中辉公司未作答辩。浩轩公司向本院提出反诉请求：1、判令富思特公司支付浩轩公司2018年3月21日至2018年3月31日期间的房屋占用费8184元；2、判令富思特公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月16日，北京市第二中级人民法院出具的（2015）二中执字第00308号之二执行裁定书确认：2017年11月12日，浩轩公司通过淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得中辉公司所有的位于北京经济技术开发区地盛中路3号的房产，该房屋所有权自本裁定送达买受人时转移。据此浩轩公司于2018年3月21日取得上述房产所有权。根据浩轩公司与富思特公司签订的《房屋租赁合同》，双方建立租赁关系的时间为2018年4月1日。富思特公司在浩轩公司取得案涉房屋所有权后，未经允许，擅自占用（2018年3月21日至2018年3月31日期间）涉案房屋的行为没有合法依据，侵犯了浩轩公司的合法权益。富思特公司就反诉请求辩称，不同意浩轩公司的诉讼请求。富思特公司已经向中辉公司交纳了浩轩公司反诉所称的房屋占有使用费。据富思特公司核实，裁定的时间为2018年3月26日，打印时间为3月29日，实际张贴时间为4月1、2日左右，这期间的房租已经交给了中辉公司，房租已经支付到了2018年4月20日，富思特公司不能就同一套房屋交纳两份租金。中辉公司就反诉部分未作答辩。富思特公司就本诉及反诉部分提出如下证据：1.房屋租赁合同；2.押金收据；3.付款凭证；4.北京增值税专用发票；5.付款凭证；6.北京增值税专用发票；7.公告；8.北京市高级人民法院执行裁定书。浩轩公司就本诉及反诉部分提交如下证据：1.（2015）二中执字第00308号之二；2.北京第二中级人民法院送达回证；3.不动产权证；4.房屋租赁合同及房屋租赁管理服务合同；5.北京增值税专用发票2张及农业银行收付款入账通知。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月18日，北京富思特装饰有限公司更名为富思特公司。2017年1月10日，中辉公司（出租人、甲方）与富思特公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租510室，建筑面积总计310平方米；合同租期为2年，自2016年12月20日起至2019年1月19日止；装修免租期为2016年12月30日至2017年1月19日；乙方须向甲方缴纳相当于1个月房屋租金的押金；租金缴纳分期进行，每月支付一次；乙方所承租房屋租金为2.4元/天/平方米，上述承租面积租金合计22630元/月；2017年1月20日前，乙方须向甲方交纳首期房屋租金22630元，押金22630元。自2017年2月起，乙方应于每个缴费期的5日前向甲方缴纳租金。合同签订后，富思特公司于2017年1月20日向中辉公司支付了押金22630元及首期租金22630元。庭审中，浩轩公司称其于2017年11月24日已经张贴公告，声明其已经拍得涉案房产。富思特公司称张贴时间是2018年4月。2018年3月13日，富思特公司向中辉公司最后一次支付租金，其租金已经支付至2018年4月19日。2018年3月16日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中执字第00308号之二执行裁定书，裁定书载明中辉公司所拥有的3号房产所有权及相应的其他权利归买受人浩轩公司所有，所有权自裁定送达买受人时起转移。2018年3月21日，浩轩公司收到了该裁定。2018年6月20日，浩轩公司登记为3号房的产权人。2018年8月9日，富思特公司（承租人、乙方）与浩轩公司（出租人、甲方）重新签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁管理服务合同》。约定浩轩公司将510室出租给富思特公司，合同附件二中约定，租赁期限为5个月零5天，自2018年4月1日起至2018年9月5日止，每月租金22630元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，中辉公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。富思特公司与中辉公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。富思特公司支付了押金22630元并支付租金至2018年4月19日。中辉公司应当全面履行出租人义务。因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。2018年3月21日，浩轩公司收到变更产权人的裁定，此时510室的所有权人变更为浩轩公司，此后，中辉公司作为出租人收取房租丧失法律基础，中辉公司已经无法继续履行租赁合同。2018年4月1日，富思特公司与浩轩公司重新签订了租赁合同并交纳租金，富思特公司此时已经重复交纳了2018年4月1日至4月19日的租金，富思特公司要求中辉公司返还押金和租金，于法有据，本院予以支持。富思特公司要求浩轩公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。浩轩公司取得房屋所有权后，中辉公司收取房租已无法律依据，但浩轩公司主张富思特公司向其交纳2018年3月21日至3月31日期间的房屋占用费没有法律依据，理由如下：第一，富思特公司按照合同约定于2018年3月13日向中辉公司交纳房租的行为具有合理性，虽然浩轩公司在此之前已经公告称其拍得了涉案房屋所有权，即使富思特公司收到了该公告，但此时权利并未正式转移至浩轩公司，作为承租人的富思特公司只能仍将房租交付给中辉公司。第二，浩轩公司与富思特公司签订房屋租赁合同时，将房屋租赁合同的起算日期确定为2019年4月1日，而非其取得涉案房屋所有权之时，合同中未提出对于2018年3月21日至3月31日期间的房屋占有使用费的主张，可见双方已经就租赁关系达成了合意。综上所述，浩轩公司主张富思特公司交纳房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持，浩轩公司可向债务人另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中辉世纪传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京富思特建设有限公司押金22630元；二、中辉世纪传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京富思特建设有限公司租金15087元；三、驳回北京富思特建设有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京浩轩飞扬科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费371元，由中辉世纪传媒发展有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给北京富思特建设有限公司）；反诉案件受理费25元，由北京浩轩飞扬科技有限公司负担（已交纳）；公告费260元由中辉世纪传媒发展有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给北京富思特建设有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  王国良二〇一九年九月二十日法官 助理  桂 洋法官 助理  易晶晶书 记 员  董 惠