上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初4262号原告仇丹，女，1983年6月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人龚玲、黄劲夫，上海科尚律师事务所律师。被告张蕾，女，1988年5月3日出生，汉族，住江西省上饶市。委托代理人吴国庆，男，1987年8月3日出生，汉族，住甘肃省平凉市。第三人上海保源物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人冀长江。委托代理人陈谷生，上海市东旭律师事务所律师。原告仇丹与被告张蕾、第三人上海保源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仇丹及其委托代理人龚玲、黄劲夫，被告张蕾的委托代理人吴国庆，第三人上海保源物业管理有限公司的委托代理人陈谷生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇丹诉称，2017年7月31日，原被告就系争房屋即本市清涧路XXX弄XXX号XXX室签订了《房地产租赁协议》，约定原告将该房屋租与被告居住使用，月租金7000元，租期自2017年8月5日起至2022年8月4日止，还约定被告应按房屋现状使用，如需重新装修或变更原有设施应征得原告同意，被告不得将房屋转租或以其他变相方式提供给第三方使用。2018年4月，被告曾借故向原告索要房屋产证复印件，并告知2018年5月后房租由其公司按每月8200元向原告支付，但该费用中包括了公司给予被告的发票与燃油补贴费用，故要求原告向其返还了每月多交的租金1200元。由于原告久居外地且正常收讫租金，故始终认为租赁合同处于正常履行状态，直至2018年11月18日自友人处得知房屋被隔断成四个区域对外群租、房门锁匙也已被更换，后经了解，被告假冒原告签名与第三人订立了《物业管理服务合同》及其委托书、交接书，将房屋非法转租给第三人并由其盈利，经原告多次交涉要求解约并清退租客无果。此外，2018年12月，因被告怠于维修导致房屋漏水，原告支付了地板维修费1630元及邻居的房屋修复费5000元。原告认为，被告未经同意转租房屋，原告有权要求解除租赁协议，第三人在签订《物业管理服务合同》时未对房东身份的真实性进行核实而存在过错，应作为占用方在合同解除后返还房屋，如其认为《物业管理服务合同》系原告所签署，本方可就签名的真实性提请司法鉴定。现提起诉讼，请求判令：一、原被告之间签订的租赁协议于本案第一次庭审之日即2019年4月10日解除；二、被告及第三人按原状返还房屋；三、被告按月租金标准支付合同解除后的房屋使用费直至房屋返还之日；四、被告赔偿不当使用及怠于维修房屋所产生的损失6630元。被告张蕾辩称，一、被告向原告承租房屋后用于居住，房屋内有家具家电，后迫于交租压力又不愿违约，遂通过中介与第三人签订了《物业管理服务合同》，该合同签订时，被告并未向第三人表明身份，而是向其出具了原告身份证与产权证的复印件，该合同出租方一栏中原告的署名系被告所为，如须对该署名真实性作司法鉴定的，被告同意配合。2018年4月26日，被告将房屋交与第三人由其作区域分割后对外转租，此前的房租由被告按每月7000元向原告支付，此后的房租由第三人按《物业管理服务合同》的约定以每月8200元通过银行向原告转账，被告则以该笔钱款中包括公司支付的税费及燃油补贴为由要求原告将其中的1200元退还，直至原告发现真相后三方产生纠纷；二、被告自物业处得知房屋漏水后及时告知了第三人，但其未妥善解决，后由原告自行维修，该赔偿责任不应由被告承担。综上，同意诉请的第一至第三项，但对诉请第四项不予认可。第三人上海保源物业管理有限公司述称，一、第三人通过签订《物业管理服务合同》的方式租得系争房屋。签约时，因被告明示其为系争房屋的产权人且出示了相对应的身份证及产证原件，再考虑到承租房屋后须向房东支付租金，故第三人对本次租赁的安全性并无疑虑。取得房屋后，第三人采用了合法的方式将租赁场地粉刷、隔断、更换锁匙并配置了家具向四家租户转租，租期截止日为2020年、2021年等。自2018年5月起，第三人的股东冀某通过银行转账的方式，以每季度24600元向原告支付房租，其中首期房租的汇付凭证中还标注了免租期，此与原被告之间的租赁协议约定有显著区别；二、房屋的漏水原因系自带设备故障导致，根据《物业管理服务合同》约定应由房东解决，第三人接租户通知在事故发生后及时更换了设备但无权对渗水后的地板进行维修，而房东在接第三人通知后迟迟不到场处置导致后续损害发生，由此产生的损失不应由第三人负责。第三人认为，本方作为公司不具备确定身份证件真实性的手段且在租房时对合同尽到了合理审核义务，有理由相信《物业管理服务合同》的签署方为房东本人，还向支付了合理的对价且至今正常交租，原告认为其不知晓第三人租用房屋与理不合，被告的陈述亦不可信，故该合同应继续履行，但该合同不属于本案争议范围，且一旦进行司法鉴定将产生相应的费用，故第三人无必要配合原告对此合同的真实性作鉴定。综上所述，原告无权要求第三人返还房屋，而被告与第三人之间并无合同关系，其与原告之间租赁协议的解除、费用的结算均与第三人无关，对原告诉请不能同意。经审理查明，系争房屋产权人为原告,其与被告签订的《房地产租赁协议》约定内容有：被告向原告承租系争房屋，租期自2017年8月5日起至2022年8月4日止,月租金为7000元,被告应按交接现状使用房屋,如需重新装修或变更原有设施的,应事先征得原告书面同意,租期内不得将房屋的全部或部分转租给他人或变相供他人使用。租赁关系建立后，原告之银行账户自2018年5月2日起所汇入的租金为每季度24600元，付款人为“冀家林”，房屋则被第三人采取区域拦隔的方式对外出租。当事人在房屋的租赁使用方面发生争议后，原告于2019年3月6日提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审后原告表示，考虑到客观案情，望先通过本次诉讼达到解除租赁关系、收回房屋的主要目的，再根据本案的裁决结果及后续发展决定是否有主张使用费与经济损失的必要，故撤回诉请第三、四项及诉请第一项中将房屋恢复原状的要求。本院认为，房屋租赁合同的缔约双方应按约定及法律规定诚信履约，出租方应提供符合使用功能的房产，承租方应按时支付租金并合理合法使用房产。现查实，系争房屋已脱离被告掌控而由第三人使用，无论被告的行为是否属于转租，房屋的客观现状显然有悖于出租方的缔约初衷，也表明被告作为承租方在房屋的使用方面严重违反了租赁协议的约定，原告据此要求解除合同并由被告交还房屋的诉请于法有据，本院予以支持并以原告主张的日期为解约日。至于第三人的述称，本院认为，第三人既非房屋产权人，亦不属于原被告之间租赁协议的权利义务承受方，如其主张对房屋享有承租或使用权的，应由其承担举证责任。现其在所依据的、用于证明其与原告之间存在租赁关系的《物业管理服务合同》中原告署名的真实性遭原告本人及被告否认的前提下，无正当理由拒绝通过相应的技术手段对合同的合法性与真实性进行确认，则本院对该证据的证明效力不予采信，进而无法认定第三人获取房屋使用与出租权这一行为的正当性与合理性，而其提供的汇款凭证等其他证据不足以独立支撑其观点——根据本案的客观案情，仅凭银行汇款形式的资金往来无法必然得出原告与第三人之间已就系争房屋建立租赁或使用关系的结论，故第三人占有房屋缺乏法律依据，原告基于物权法在收回房屋方面有权要求第三人与被告承担共同责任。原告撤回部分诉请于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、原告仇丹与被告张蕾签订的关于上海市清涧路XXX弄XXX号XXX室的《房地产租赁协议》于2019年4月10日解除；二、被告张蕾、第三人上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告仇丹。本案受理费人民币80元，由被告张蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 黄 波人民陪审员 张凤珠二〇一九年九月二十日书 记 员 黄 菊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。