湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再307号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：羊广成，男，1974年3月29日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：羊俊祥，男，1949年1月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系羊广成之父。委托诉讼代理人：赵镜宇，邵东县蓝天法律服务所。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘志新，男，1958年1月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：肖家余，男，1963年2月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：仇克平，男，出生年月不详，汉族，住湖南省永州市零陵区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：永州欧华华侨房地产实业有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区零陵北路802号。法定代表人：邓永刚，该公司总经理。再审申请人羊广成因与被申请人刘志新、肖家余、仇克平、永州欧华华侨房地产实业有限公司（以下简称欧华华侨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2016）湘11民终1062号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月12日作出（2017）湘民申1201号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人羊广成的委托诉讼代理人羊俊祥、赵镜宇到庭参加诉讼，被申请人刘志新、肖家余、仇克平、欧华华侨公司经合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。羊广成再审请求：1.撤销一、二审判决；2.判令被申请人给付申请人补偿款45万元和逾期利息176850元；3.判令被申请人向申请人提供选择购买其负一层的杂房或车库一间，价格按每平米690元计算；4.判令被申请人立即为申请人办理买卖、住房、车库的房屋产权证和土地使用证，一切过户费用由被申请人承担；5.判令被申请人付给申请人违约金10万元；6.判令被申请人赔偿申请人搬迁费及滞纳金12000元，并判令被申请人因为交付门面给申请人造成的另行租赁门面的租金损失75000元。主要理由如下：1.原审认定案涉房屋的市场价格为15000元每平方米错误。被申请人在原审提供的评估价格审核表认定的价格，是合同签订四年之后的评估价格，与合同签订当时的价格并不相符。原审据此认定合同约定的8000元价格已经是优惠价格缺乏事实依据。2.合同约定的补偿金支付时间为2005年3月19日，但被申请人至今没有支付，已经构成对申请人资金的占用，应判决被申请人支付补偿金的利息。3.申请人与被申请人的《租房及房屋合同转让协议书》及补充合同中明确约定了可选购杂房和车库、办理相应权证、违约金和搬迁费，对于杂房和车库，应以规划设计资料为准，而不应以被申请人擅自改变规划导致的结果作为认定依据。至于违约金数额，原审以22万元作为基础，并在此基础上认定不应超过损失的30%，调整违约金数额为66000元是错误的，应以全部购房款作为损失认定基础。原审将双方口头约定的搬家费歪解成装修费，并以装修费已在另案中处理为由驳回申请人的该项诉求，是错误的。申请人另外租房产生的租金应视为申请人的损失。羊广成以刘志新、肖家余为被告起诉请求：1.依法判令被告刘志新、肖家余支付补偿款45万元和2009年5月26日起至本次诉讼执行终结止的逾期贷款利息86302元；2.判令被告刘志新、肖家余提供原告羊广成选择购买其负一层杂房或车库一间；3.被告刘志新、肖家余立即给原告羊广成办理门面、住房、车库的房屋产权证和土地使用证，一切过户费用由被告刘志新、肖家余承担；4.被告刘志新、肖家余付给原告羊广成违约金10万元；5.被告刘志新、肖家余付给原告羊广成搬迁费及滞纳金1.3万元；6.因被告刘志新、肖家余未依约交付营业门面给原告羊广成造成的另行租赁门面付出的租金9万元；7.被告刘志新、肖家余应在2005年5月1日前付清原告羊广成补偿款，被告刘志新、肖家余没有履行合同的违约，应承担8年来的损失和误工费；8.判决被告刘志新、肖家余强迫原告羊广成购买的四楼住房一套中分割50㎡出去的无理要求和违法加价，价格应按生效判决价格即每平方米690元计算，并按实际的房屋面积计算交纳购房款；9.依法给原告羊广成办理诉讼保全。一审法院查明：1999年11月1日，羊广成的父亲羊俊祥以羊广成的名义与原永州市芝山区糖酒副食品公司签订了一份《永州市芝山区糖酒副食品公司承包经营合同》，合同约定由羊广成承包永州市芝山区糖酒副食品公司人民商店（靠百货大楼边）第一间门面和第二间门面以及门面后的第三间房屋，合同期限50年，自1999年11月1日至2049年10月31日止，承包费68000元。合同签订后，羊广成即在承包的门面经商。2003年原永州市芝山区糖酒副食品公司申请破产清算，2005年该公司人民商店实行挂牌拍卖、整体转让，该拍卖标的物简介上对人民商店整体转让作出了说明，其中第三条内容为“产权转让方连同承包经营合同、出租合同一并转让，竞买方按照法律规定对未到期的承包经营、出租合同与承租方协商处理并承担相应的经济补偿”。2005年3月19日，羊广成的父亲羊俊祥以羊广成的名义为甲方与被告刘志新、肖家余及仇克平作为人民商店的竞买方为乙方，双方签订了《租房及租房合同转让协议》，协议约定了原告羊广成将原承包合同及承包门面一并转让给被告刘志新、肖家余，如被告刘志新、肖家余中标则赔偿原告22万元，于中标后5天内付清，乙方先交押金1000元等内容。协议签订后，被告刘志新、肖家余交给原告羊广成押金1000元。当天刘志新与仇克平向羊俊祥出具欠条一份，其内容是“2005年3月19日与羊广成签订副食品公司的租赁及羊广成与原业主签订合同转让的协议，协议规定共计付款人民币贰拾贰万元（含原租房押金、赔偿等），待我们竞标中标后按协议付给羊广成，合同羊广成已交给我；仇克平、刘志新，2005年3月19日。”后被告刘志新、肖家余在拍卖会上竞买成功，但被告刘志新、肖家余并未按协议的约定给付原告羊广成赔偿金22万元。2008年被告刘志新、肖家余拟将拍得的人民商店和其已购得的与人民商店左右相邻的百货公司、房产局门面一起进行房地产开发，定名为“零陵区王府井综合楼”，并对所有旧房拆毁重建。2008年5月26日，原告羊广成的父亲羊俊祥以原告羊广成的名义作为乙方与被告刘志新、肖家余作为甲方，双方签订了一份《补充合同》，即在原2005年3月19日签订的协议基础上作出了补充协定，该《补充合同》共有十二项条款，与本案有关的主要条款为：第一条，2005年3月19日签订的协议，刘志新、肖家余补偿羊广成现金22万元，乙方要求购买一个门面，甲方优惠乙方23万元二次共补偿45万元，甲方在一年内不付给任何利息；第二条，乙方借给甲方20万元，不计息，借期为一年，此款不属购房款，到期不付给乙方属违约行为；第五条，如甲方没有设计负一层有杂房或车库，乙方不能强行购买，而负一层设有杂房、车库时甲方必须同意乙方选择购买一间；第八条，甲方代办门面、住房及车库房屋产权证和土地使用证，一切过户费用甲方不能要乙方负担；第十条，房子建成后，甲方不能履行合同，甲方赔偿给乙方壹拾万元违约金。另被告刘志新于2007年在与其他拆迁户签订搬迁安置合同书时也同意付给羊广成搬家费及租房费共3000元，刘志新也予以认可，但原告羊广成没有与被告刘志新、肖家余签订搬迁安置合同。上述合同签订后，2008年5月，原告羊广成即从门面搬出，被告刘志新、肖家余拆毁旧房进行房地产开发，现已完工。2009年6月15日，原告羊广成因要求按合同约定优先购买被告开发修建的房屋门面一间和住房一套遭拒，而向该院提起诉讼，该院支持了原告羊广成的诉讼请求，判决原告羊广成享有被告开发房屋的门面一间和住房一套按合同约定的价格享有优先购买权，原、被告均不服，向永州市中级人民法院提起上诉，2010年10月18日，永州市中级人民法院维持了该院的判决。在执行过程中，2011年2月16日，原告羊广成在该院判决指定的期限内将购房款共587,000元通过银行汇至法院账户，此案已执行。后原告羊广成要求被告刘志新、肖家余履行合同约定的付给原告羊广成补偿款22万元和购买门面的优惠款23万元共45万元并赔偿违约金10万元等事项，遭二被告拒绝，故原告羊广成向该院提起诉讼。另查明，1.原告羊广成于2015年4月21日以被告刘志新、肖家余《商品房买卖合同》样本上房地产开发商名称申请追加湖南欧华华侨房地产有限公司为本案被告，经查实，该合同样本中名称虽然为“湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部”，但合同样本中营业执照注册号为431100000003470，与欧华华侨公司注册号一致，秦华林购买王府井门面的《商品房买卖合同》中出卖人为欧华华侨公司王府井项目部，法定代表人为邓永刚。且该公司出具了委托书一份，该委托书虽系复印件，但被告肖家余予以认可，故该公司实为欧华华侨公司；2.被告仇克平原是被告刘志新、肖家余的司机，在2005年3月29日的《租房及租房合同转让协议书》上签字，但半年后自动退出；被告刘志新、肖家余开发的王府井负一层没有设计车库或杂房，现场也没有车库或杂房。一审法院判决：1.限被告刘志新、肖家余在判决生效之日起三十日内付给原告羊广成补偿款220,000元；2.限被告刘志新、肖家余在判决生效之日起三十日内付给原告羊广成违约金66,000元；3.被告欧华华侨公司对上述第一项、第二项所确定的义务承担连带赔偿责任；4.被告仇克平在本案中不承担民事责任；5.驳回原告羊广成的其它诉讼请求。案件受理费12,000元，由原告羊广成承担4700元，被告刘志新、肖家余承担7300元。羊广成不服一审判决，上诉并答辩称：1.在2008年5月26日签订的合同第一条明确约定，被上诉人应补偿上诉人因拆迁造成的损失45万元，并支付利息。2.合同第五条约定，如有杂房，必须同意乙方选择购买一间。3.合同第八条约定被上诉人代办门面、住房及车库房屋产权证和土地使用权证，一切过户费用被上诉人不能要求上诉人承担。4.合同第十条约定，被上诉人不履行约定的，被上诉人赔偿上诉人违约金10万元。5.搬迁合同书第二条：甲方（被上诉人）传给乙方（上诉人）两次搬家费600元/户，工期10个月，一次性补给租房户2000元/户。如延期按每月200元租金计算，此费用在新房清算时抵扣（此条同意，共付老羊3000元，刘志新）。被上诉人将房屋交给上诉人时期间已经经过4年又4个月，延期租金共计10,000元，上诉人要求52个月的租房费，共计13,000元，在法律规定的范围内。6.上诉人另行租赁门面经营活动，上诉人要求赔付32个月租金，计90,000元。7.肖家余、刘志新应在2005年5月1日前付清补偿款，但两人未付清，应承担羊广成8年来的损失和误工费。8.被上诉人不能强迫分割上诉人购买的一套住房中的50平方米出去，或增加5万元房款。9.此案财产保全一直没搞，请求办理财产保全。10.一切诉讼费用由肖家余、刘志新承担。11.零陵房产局对该地段的评估不能作为法律依据，每平方米8000元是双方约定价，不是优惠价。12.2005年3月19日双方自愿签订的房屋拆迁安置补偿合同应当受到法律保护。要求支持一审全部诉请。肖家余、刘志新不服一审判决，上诉并答辩称：《补充合同》第一条规定补偿羊广成22万元，若购房优惠23万元，当时的市场价为每平方1.5万元以上，销售给羊广成的门面为每平方米8000元，已优惠不只23万元，羊广成不能要求双倍优惠。羊广成没有按约定借款20万元给肖家余、刘志新，也存在违约行为。与羊广成签订的安置补偿合同是50年补偿22万元，羊广成已租用了8-9年，另超过20年的租赁时间是无效的，应按比例判付违约金和支付补偿款，一审按造成了22万元损失判付违约金是不正确的。要求二审改判。二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，双方签订的《租房及租房合同转让协议书》及《补充合同》均是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定的内容全面履行自己的义务。对双方当事人的诉请做如下评析：1.羊广成与肖家余、刘志新签订的《补充合同》第一条约定补偿羊广成现金22万元，乙方（羊广成）要求若购买门面，甲方（肖家余、刘志新）优惠羊广成23万元。现肖家余、刘志新销售给羊广成的门面是8000元/平方米，而销售给他人的门面是15,000元/平方米以上，已优惠40多万元，超过优惠23万元的约定，另该款是购房时的优惠款，不是直接补偿款，羊广成不能要求直接支付，故对羊广成此项诉请不予支持。因双方并没有约定补偿款逾期支付需要计算利息，对该诉请亦不予支持。签订协议时，肖家余、刘志新知道羊广成租赁原芝山区糖酒副食品公司第一、二间门面的期限是50年，并已使用8年，但同意补偿22万元，现要求按比例给付补偿款，没有法律依据，对肖家余、刘志新此项上诉请求不予支持。2.合同约定有杂房和车库时，羊广成方能选购一间，一审法院经核实，现场没有车库和杂房可供选购，故对羊广成此项请求不予支持。3.羊广成要求肖家余、刘志新免费为其办理门面、住房、车库的房屋产权证和土地使用权证，因门面、住房的优先购买权纠纷羊广成已通过另案诉讼解决，办理房屋产权证和土地使用权证是该案判决结果衍生出来的请求，羊广成没有在房屋买卖纠纷案中一并提出要求，法院亦没有做出此项判决，现羊广成要求在本案中给予解决，此项请求明显不属本案审理范围，故对该项请求不予支持。当事人可另行诉讼解决。4.《补充合同》第十条约定，甲方（肖家余、刘志新）不能履行合同，甲方赔偿乙方（羊广成）10万元违约金，但该违约金超过实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决赔偿违约金6.6万元并无不妥，予以维持。肖家余、刘志新存在违约，要求按羊广成租赁年限支付违约金没有法律依据，不予支持。5.对于搬迁费及滞纳金，因肖家余、刘志新承诺付给羊广成3000元，羊广成当时未表示异议，且该项请求已在另案中做出处理，对该项要求赔偿13,000元的请求不予支持。6.《租房及租房合同转让协议书》及《补充合同》约定补偿羊广成22万元，其目的就是为了弥补羊广成门面租赁造成的损失，合法权益已得到充分保护，合同中也不存在肖家余、刘志新未依约交付门面应承担羊广成租金损失的约定，故对羊广成要求另赔偿9万元租金损失的请求不予支持。7.羊广成要求赔偿8年来的损失和误工费，没有证据和法律依据，不予支持。8.肖家余、刘志新至今未分割羊广成购买的四楼住房，羊广成也未另支付5万元购房款，对尚未发生的事不予处理。9.一审法院查明羊广成要求查封的店面没有分割办理出房产证，无法进行财产保全，羊广成在二审期间没有提出单独的书面财产保全申请，也未交纳财产保全费，故二审未予审查是否准许财产保全。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理12,000元负担维持不变，二审案件受理费18，800元，由上诉人羊广成负担8800元，上诉人肖家余、刘志新负担10,000元。本院再审补充查明如下事实：1.在本案一审案卷中有房地产评估价格审核表，该表是2005年7月21日永州市芝山区房产管理局评估管理所作出的评估意见。该证据加盖了“本件与原件核对无异”的章，但现在看不清评估的价格。在该案案卷中亦没有发现该证据的质证意见。在本案二审中，肖家余将房地产评估价格审核表作为新证据提交，拟证明到2005年对该地段门面的评估价为每平方米1.5万元，每平方米优惠了7000元。羊广成质证认为与其无关，合同约定门面价格是8000元，不存在15000元。2.在本案一审中，羊广成提交了一份肖家余与其购买的案涉土地原被拆迁户签订的《搬迁安置合同书》，合同约定“付给两次搬家费每户600元，工期10个月，一次性补给租房费2000元每户，如需延期按每月200元租金计算，此费用在新房结算时抵扣。超面积部分，按690元每平方米计算出售给乙方”，拟证明刘志新、肖家余与其他人约定的出售价一样，是当时的市场价。肖家余对证据的真实性没有异议，关联性有异议。原审判决认定羊广成未与肖家余签订《搬迁安置合同书》。3.2008年5月26日，羊广成与肖家余、刘志新签订《补充合同》，该合同第一条约定：“在2005年3月19日签订的协议，甲方刘志新、肖家余补偿羊广成现金贰拾贰万，乙方羊广成要求购买一个门面，甲方优惠羊广成贰拾叁万元，二次共补偿肆拾伍万元。甲方在一年内不付任何利息给乙方。”第三条约定：“甲方在原零陵区中山北路1号副食品公司原人民商场改建后第一层的门面，朝向人民路的门面定价每平方米捌仟元，乙方选择人民路门面，则甲方同意乙方优先选择购买靠中山北路的门面。”第四条约定：“甲方优先乙方购买四楼住房约130平方米壹套，定价为690元/㎡，门面住房按实际平方米结算。”本院再审认为，本案的争议焦点为羊广成的诉求能否予以支持。具体评析如下：1.关于23万元优惠款的问题。肖家余和刘志新提供的房地产评估价格审核表显示该地段门面价格为15000元，故原审认为羊广成以8000元/㎡购买的门面包含了23万元优惠款。本院认为，从全案来看，羊广成购买合同约定享有优先购买权的门面和住房的价格为58万多元，如果约定的价格中没包含优惠价的话，羊广成作为原拆迁房屋的租赁户，获得的安置补偿款购买相当于原址安置的房屋外加一套住房，仅仅只需要13万余元（购房款58万-补偿款22万元-优惠款23万），不符合常理。因此原审判决认定合同约定的价格中已经包含了优惠款并无不当。2.关于22万补偿款的利息应否认定的问题。《补充合同》中明确约定一年内不支付利息，从该项约定看，羊广成关于一年以后应支付利息的主张符合合同本意，原审判决认定没有约定利息不符合事实。该《补充合同》系2008年5月26日签订，如肖家余、刘志新于2009年5月26日后仍未能支付该款项，依约应支付利息。从案件事实看，案涉房屋在2009年已经竣工建成，但肖家余、刘志新恶意违约，在羊广成多次主张的情况下，拒绝履行合同，也未支付补偿款，肖家余、刘志新应承担资金占用的利息损失。3.违约金10万元如何认定的问题。《补充合同》第十条约定：房子建成后，甲方不能履行合同，甲方赔偿给乙方壹拾万元违约金。从该约定看，10万元违约金是在合同不能履行的情况下才予以给付，这种不能履行宜理解为根本性的不能履行，即无法交付房屋、羊广成不能享有优先购买权的情况。而本案中羊广成已经通过诉讼确认其优先购买权，并已实际享有了优先购买权，故不宜再适用该条约定判决违约金。但考虑到羊广成提起诉讼主张权利产生的相关费用支出以及在合同约定期限外产生的租金损失，系肖家余、刘志新未依约履行而造成的损失，原审判决由肖家余、刘志新赔偿违约金6.6万元并无不当。且因肖家余、刘志新均未申请再审，视为其对原审判决的认可，故对于原审判决关于违约金的处理，本院予以维持，羊广成关于10万元违约金的再审请求不能成立。4.关于羊广成主张应购买负一层的杂房或车库一间的问题。《补充合同》第五条约定：“如甲方没有设计负一层有杂房或车库，乙方不能强行购买，而负一层设有杂房、车库时甲方必须同意乙方选择购买一间”。一审法院已经核实现场没有车库和杂房可供选购，故对羊广成此项的再审请求不予支持。5.关于羊广成要求肖家余、刘志新免费办理门面、住房、车库的房屋产权证和土地使用权证的问题。《补充合同》第八条明确：“甲方代办门面、住房及车库房屋产权证和土地使用证一切过户费用甲方不能要乙方承担”。羊广成已通过另案诉讼解决门面、住房的优先购买权纠纷，办理房屋产权证和土地使用证是该案判决结果衍生出来的请求，羊广成没有在该案中一并提出，法院亦没有做出此项判决。现羊广成要求在本案中解决上述问题，符合《补充合同》的约定。原审判决要求当事人另行诉讼解除，明显不当。综上所述，羊广成的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2016）湘11民终1062号民事判决以及湖南省永州市零陵区人民法院（2011）零民二重初字第20-1号民事判决的第三、五项；二、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2011）零民二重初字第20-1号民事判决的第一、二、四项；三、肖家余、刘志新在本判决生效之日起一个月内支付22万元补偿款的利息(按同期银行存款利率从2009年5月27日起计算至付清之日止)；四、肖家余、刘志新在本判决生效之日起一个月内为羊广成购买的门面及住房办理房屋产权证和土地使用证，过户费用由肖家余、刘志新承担；五、永州欧华华侨房地产实业有限公司对本判决所确定的肖家余、刘志新的义务承担连带责任；六、驳回羊广成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费用共计24000元，由肖家余、刘志新负担19200元，羊广成负担4800元。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  曾群山二〇一九年九月二十日法官助理黄理书记员伍晶附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。