呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3738号原告：韩志强，男，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所。委托诉讼代理人：邹双印，内蒙古庆胜律师事务所。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告韩志强与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩志强及其委托诉讼代理人胡美霞、被告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、杨振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩志强向本院提出诉讼请求:1、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期交付商铺的违约金113413元（自2014年6月1日暂计算至2019年6月1日，按《委托经营合同》约定每年8%的租金支付，即68048元/3年*5年=113413元，具体数额待实际给付之日计算）；事实和理由：2012年12月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的大盛魁商业街B区1245号房屋，并在合同中对房屋交付、违约责任等进行了明确约定。但至约定交房日期，被告未能交房，后双方于2014年5月22日签订《合同补充协议一》，约定延期交付房屋，并约定了延期交房期间内的赔付金额及再次到期后若仍未达交房标准的赔付方式。但至原告诉至贵院时，被告仍未按《商品房买卖合同》及补充协议向原告如约交付案涉房屋及相应违约赔付，已构成违约。综上所述，双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，被告应严格按照合同约定履行交房义务，但被告却未能按约定履行，应承担违约责任。故原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予以支持！被告富恒公司辩称，1、原告的诉讼请求，虽称为“逾期交房违约金”，但计算方式却为“租金”，并系根据《委托经营合同书》计算。对此，此前有相同的案件，本院已有多个生效判决，认定本案为房屋买卖合同纠纷，租金为租赁合同纠纷，与本案不是同一法律关系，应当按照裁判尺度统一的原则，驳回其租金部分的诉讼请求。2、退一步讲，即便审理该法律关系，原告关于租金部分的诉讼请求也不能成立。原、被告双方就涉案商铺签订的《委托经营合同书》，系附生效条件的合同，即该合同自商铺交付之日起生效。现因涉案商铺尚不具备交付条件，至今未能交付。故该《委托经营合同书》尚未生效，其对合同双方不产生约束力。对此，呼和浩特市中级人民法院作出的生效判决已经进行了确认。另外，涉案商铺至今尚未取得消防验收合格文件，根据《消防法》第十三条的规定："依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用"之规定，所以涉案商铺亦不具备使用条件，退一步讲，即便根据双方补充协议的约定，自2014年6月1日起执行《委托经营合同》的约定，则委托经营期限已经于2017年6月1日届满，《委托经营合同》亦已经终止；且该期间的租金已经以抵顶方式支付完毕。此时，被告仍然不能向原告交付房屋，则被告向原告承担迟延交房违约金，而非租金。故原告关于租金的主张没有事实及法律依据。3、按照裁判尺度统一的原则，自2014年6月1日起的逾期交付房屋违约金，应当参照本院生效判决，以已付购房款为基数，按同期银行贷款利率计算至实际交付之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2012年12月21日，出卖人富恒公司与买受人韩志强签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B区1245号商铺房，初测面积9.3平方米，单价23447.79元，付款方式为首付119064元，其余房款以银行按揭方式付清，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。2013年8月31日，出卖人未能交付房屋，双方又于2014年5月22日签订了《合同补充协议》，约定对于韩志强客户按揭购买第B区1245号商铺房，从原《大盛魁商品房买卖合同》交付日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付：2013年8月31日起至2014年5月31日按所付房款的万分之一即3153元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，2014年6月1日开始，前三年按每年8%的租金给客户。现上述房屋仍未交付。原告已领取上述3153元。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，本院予以确认。现被告未能如期交房，已构成违约，应当承担相应违约责任。原告诉请贵院依法判令被告向原告支付逾期交付商铺的违约金113413元（自2014年6月1日暂计算至2019年6月1日，按《委托经营合同》约定每年8%的租金支付，即68048元/3年*5年=113413元，具体数额待实际给付之日计算）；依据原被告签订的合同补充协议中的约定，双方对2013年8月31日至2014年5月31日期间迟延交付房屋的违约金已经做出了约定，达成合意，故对于该部分违约金应该依照合同补充协议约定处理，由被告富恒公司支付此期间的逾期交房违约金3153元。2014年6月1日至2019年6月1日，按《委托经营合同》约定每年8%的租金支付，针对该部分违约金计算标准，原告依据补充协议的约定按照《委托经营合同》约定每年8%计算，《委托经营合同》并未实际生效，且该部分约定系租金收益与房屋买卖合同的违约金并非同一法律关系。综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金高于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以适当调整，依照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以已付购房款119064元为基数计算至实际交房之日，对原告的诉请本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告韩志强自2014年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以已付购房款119064元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告韩志强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，由原告韩志强负担384元，由被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩婷梅 二〇一九年九月二十四日书记员 贾晓东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的额，应当以违约造成的损失确定违约金数额。