广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1090号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：潘小清，女，汉族，1986年11月28日生，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：康胜雄，男，汉族，1984年10月1日生，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人潘小清、康胜雄商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付逾期办证违约金2771.27元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由潘小清、康胜雄负担。事实与理由：（一）丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证有多重原因，一审法院将该违约责任全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院纠正。1.丰怡公司与潘小清、康胜雄签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括潘小清、康胜雄在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。2.由于办理权属证书属于代办性质，丰怡公司交房给潘小清、康胜雄后，已按约定递交相关资料给产权登记部门，相关办证工作应根据产权登记部门的时间进行，并非丰怡公司能够确定。潘小清、康胜雄也没有提供证据证实是由于丰怡公司单方面的原因造成办证延误。（二）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定，一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给潘小清、康胜雄没有合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。潘小清、康胜雄辩称：一、本案是丰怡公司的单方面原因造成未能按约办理涉案房屋的权属证书，丰怡公司应承担全部的违约责任，待条件具备后继续为潘小清、康胜雄办理产权登记。二、双方合同对逾期办证违约金约定过低，根据法律规定，应按逾期贷款计收逾期利息的方式计算违约金。但由于潘小清、康胜雄没有提起上诉，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。潘小清、康胜雄一审诉讼请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到潘小清、康胜雄的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费26199元及利息（利息从2017年01月12日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给潘小清、康胜雄；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以554254元为基数，从2018年5月16日起至阳江市江城区xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到潘小清、康胜雄的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、一审诉讼费由丰怡公司承担。一审法院查明事实：2017年1月12日，潘小清、康胜雄（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房出售给潘小清、康胜雄，预测建筑面积共124.30平方米，其中套内建筑面积96.72平方米；该商品房为预售商品房，总价款为554254元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年1月11日前支付首期房价款139254元，余款415000元向指定按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年2月15日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合本合同其他约定条件的商品房交付给买受人使用；第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同还约定了其他条款。潘小清、康胜雄和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。另查明，潘小清、康胜雄于2017年1月11日支付了代收代缴办证税费26199元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款554254元给丰怡公司。丰怡公司于2018年4月13日将涉案房屋交付给潘小清、康胜雄。此后，潘小清、康胜雄认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审诉讼中，双方当事人确认上述商品房未办理初始登记。丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿，拟证明其代潘小清、康胜雄缴交了房屋维修基金9571元。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。潘小清、康胜雄与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现潘小清、康胜雄请求丰怡公司协助办理不动产权证，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，潘小清、康胜雄不同意变更该项请求，故潘小清、康胜雄的该项请求应予以驳回。对于潘小清、康胜雄请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，而潘小清、康胜雄请求按中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算逾期办证的违约金，缺乏依据，一审法院不予采纳。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2018年2月15日，丰怡公司未能举证证明潘小清、康胜雄在最后交房之日后的90天内取得涉案商品房的房屋所有权证书，故本院认定丰怡公司已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向潘小清、康胜雄支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2771.27元（554254元×0.5%）给潘小清、康胜雄。对于潘小清、康胜雄请求退还代缴办证税费26199元及利息问题。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现潘小清、康胜雄主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给潘小清、康胜雄。丰怡公司主张其已代潘小清、康胜雄缴交了房屋维修基金9571元，有其提供的住宅专用维修资金专用对账簿等为证，一审法院予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用，丰怡公司应退还剩余办证费16628元（26199元-9571元）给潘小清、康胜雄。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从逾期办证之日起计付利息给潘小清、康胜雄，即丰怡公司应自2018年5月17日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以16628元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给潘小清、康胜雄。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2771.27元给潘小清、康胜雄；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16628元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2018年5月17日起计至丰怡公司付清办证费给潘小清、康胜雄时止）给潘小清、康胜雄；三、驳回潘小清、康胜雄的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由潘小清、康胜雄负担206元，丰怡公司负担194元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。潘小清、康胜雄与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给潘小清、康胜雄是否正确的问题。本案中，潘小清、康胜雄已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给潘小清、康胜雄，丰怡公司未依照《商品房买卖合同（预售）》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括潘小清、康胜雄在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了潘小清、康胜雄的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了潘小清、康胜雄的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费16628元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给潘小清、康胜雄并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月二十五日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。