广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1357号上诉人（原审被告）：陈日能，男，1976年1月1日出生，香港住址：香港特别行政区葵涌梨木道112号葵宝大厦21楼E室。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张媛媛，女，1987年9月1日出生，汉族，身份证住址：湖北省枝江市。委托诉讼代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。原审第三人：端州区广成房地产信息咨询服务部，住所地：广东省肇庆市端州区建设二路68-70号首层第7卡。经营者：杨坚。上诉人陈日能因与被上诉人张媛媛、原审第三人端州区广成房地产信息咨询服务部（以下简称广成咨询服务部）买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初4577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈日能的委托诉讼代理人邓学明、被上诉人张媛媛的委托诉讼代理人黄志苹到庭参加诉讼，原审第三人广成咨询服务部经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈日能上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张媛媛的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由张媛媛承担。事实和理由：一、陈日能与张媛媛于2018年6月2日签订《房屋买卖合同》，该合同未能最终履行的责任在于张媛媛擅自解除合同。一审法院认为因陈日能拒绝履行合同义务，故张媛媛有权解除合同，一审法院在认定该事实方面存在严重错误。二、2018年6月7日，陈日能与广成咨询服务部已就合同履行问题重新达成一致，双方同意继续履行合同，故应以6月7日达成的意见为准。一审法院据6月3日和6月6日的微信聊天内容认定陈日能拒不履行合同义务，违背了双方的真实意思表示，系认定事实错误。当6月3日和6月6日陈日能和广成地产阿菊的聊天内容与6月7日陈日能和广成地产邹子文的聊天内容相冲突时，应以6月7日陈日能与邹子文之间的聊天内容为准。1.阿菊明确表示自己无权跟进与处理案涉房产的事务，并告知陈日能该事务由邹子文负责。2.陈日能与邹子文的聊天时间在后，故应以后面的谈话内容为准。虽然陈日能于2018年6月3日向阿菊提出增加定金，并于6月6日表示退还定金给张媛媛，但阿菊于6月3日在微信答复“客人没听电话”。6月6日，陈日能在微信中表示“勿谓之不语”。6月7日，陈日能按照阿菊的意思，与邹子文联系。从陈日能与邹子文的聊天内容显示双方已就继续履行合同问题达成一致，买卖双方可随时办理过户，这才是双方的真实意思表示，应以6月7日的意思表示为准。三、6月11日，双方仍就合同履行问题进行协商，不能认定陈日能拒绝出售房屋或不履行合同主要义务。2018年6月11日，陈日能明确表示同意履行合同，买卖双方仅就“银行审批”和“办理过户登记”的先后顺序问题产生了不同意见。邹子文与陈日能于6月7日的通话与6月11日的短信内容相互呼应，都是双方在房屋出售的前提下，谈论关于合同履行的细节问题。6月11日的短信聊天记录显示，双方约定6月12日进行当面协商。故截止至6月11日，双方仍在协商过程中，无法推定陈日能拒绝出售案涉房屋或不履行合同主要义务。四、张媛媛与广成咨询服务部恶意串通，损害陈日能的合法权益，本案涉嫌虚假诉讼。广成咨询服务部于2018年7月3日因本案中介费向端州区人民法院起诉陈日能，要求陈日能支付中介费14400元，但端州区人民法院于2019年3月29日判决驳回了广成咨询服务部的诉讼请求。于是，广成咨询服务部向张媛媛出具日期为2018年6月2日的《收据》，内容为“今收到张媛媛交来西江南路江南苑1号楼C512房中介服务费人民币14400元”。实际上，2018年6月2日，张媛媛并没有向广成咨询服务部支付14400元的中介费，广成咨询服务部因未收到中介费而在另案中起诉陈日能，张媛媛根本无法提供支付中介费的转账凭证。五、广成咨询服务部在本案中并非中立的第三人，其与张媛媛恶意串通，伪造证据，损害陈日能的合法权益，已构成虚假诉讼，系严重违法行为。故一审法院关于张媛媛、广成咨询服务部无法联系到陈日能的相关认定，与事实不符。事实上陈日能一直积极协商解决合同履行中的问题，未拒绝履行合同。1.张媛媛从未主动联系陈日能。2.广成咨询服务部曾多次与陈日能进行电话、微信和短信的沟通，根据现有证据显示，不存在无法联系到陈日能的情况，陈日能对于广成咨询服务部的信息均及时回应，双方进行了有效沟通。广成咨询服务部陈述的相关内容并不具有客观真实性。六、买卖双方一直在协商合同履行的相关事宜，且双方已于2018年6月7日就房屋出售问题达成一致。即使张媛媛需要提出解除合同，基于诚实信用原则，张媛媛也应先函告陈日能，明确陈日能是否同意继续履行合同；亦或者提出解除合同之前，应履行催告义务，给陈日能合理的履行期间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”张媛媛解除合同没有事先通知陈日能，其直接向法院起诉解除合同，已违反上述法律规定。七、张媛媛未在约定时间内补足定金，其在合同履行中存在严重过错，在张媛媛补足定金之前，陈日能有权拒绝张媛媛关于履行合同的要求。《房屋买卖合同》约定定金为48000元，张媛媛于2018年6月2日仅支付了定金5000元，其承诺于2018年6月4日补交定金43000元，但未补交。广成咨询服务部在一审中陈述张媛媛于6月4日到其处缴纳定金，陈日能也于当天到其处收取定金，双方的实际行动一致说明6月4日当天双方均同意继续履行合同。但由于张媛媛先行离开，陈日能最终未能在6月4日收齐定金，张媛媛具有无可推卸的责任。6月4日的实际情况既说明了张媛媛没按约支付定金，也说明了陈日能未拒绝履行合同。综上所述，张媛媛提出解除合同违反了法律规定，根据现有证据无法证明陈日能拒绝履行合同主要义务。合同未能最终履行的责任在于张媛媛。一审法院认定陈日能拒绝履行合同主要义务，系认定事实错误。一审法院未能全面查清案件事实，请二审法院撤销一审判决，驳回张媛媛的全部诉讼请求。张媛媛口头答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回陈日能的上诉请求。广成咨询服务部没有到庭参加诉讼，亦无提交书面材料。张媛媛向一审法院起诉请求判令：1.解除张媛媛与陈日能及广成咨询服务部于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》；2.陈日能向张媛媛返还定金5000元；3.陈日能向张媛媛支付违约金48000元；4.陈日能向张媛媛支付中介服务费14400元；5.本案诉讼费用由陈日能承担。一审法院认定事实：2018年6月2日，张媛媛（买方）和陈日能（卖方）在广成咨询服务部的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定双方协商买卖肇庆市端州区西江南路江南苑1号楼C512房（以下简称案涉房屋），建筑面积为57.3平方米，该物业成交价为480000元。该物业付款方式：1.签订本合同时支付定金48000元，定金自动转为房款。2.首期房款为144000元，由买方在过户当天直接支付给卖方。3.房价余款，买方申请贷款，贷款额为336000元，买方应在签订本合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在3个月内以现金支付给卖方。卖方交付该物业予买方使用之日期为收取房屋首期款当天，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费，有线电视费等），卖方在收齐房款后3个月内将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业。买方于本合同签订之日向经纪方支付14400元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。卖方不能按合同约定该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。张媛媛与陈日能还就双方的权利和义务等内容进行了约定。同日，陈日能收取定金5000元，并同意张媛媛于2018年6月4日前支付剩余定金43000元。张媛媛向广成咨询服务部支付中介服务费14400元。陈日能于2018年6月3日通过微信联系广成咨询服务部，要求购房定金增加至20万元，于6月6日通过微信联系广成咨询服务部，表示退还定金给张媛媛，案涉房屋已出售他人。后因张媛媛、广成咨询服务部无法联系陈日能，张媛媛诉至一审法院。另查明，案涉房屋登记在陈日能名下，一审法院于2018年11月6日以（2018）粤1202民初4577号民事裁定书查封了案涉房屋。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈日能为香港特别行政区居民，本案参照涉外案件处理。由于双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国法律作为准据法。张媛媛与陈日能于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守履行。综合全案证据及当事人庭审意见，一审法院作以下认定：一、关于解除《房屋买卖合同》的问题。本案中，陈日能在签订《房屋买卖合同》后，以增加定金、房屋已转卖他人等为由拒绝履行合同义务，其以自己的行为表明不再履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，张媛媛在陈日能已明确表示不再履行合同义务的前提下提出解除合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。二、关于陈日能如何承担违约责任的问题。如前所述，陈日能的行为已经违反了合同约定，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”的规定及合同关于违约金的约定，张媛媛要求陈日能退还定金5000元及支付违约金48000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于张媛媛要求陈日能支付中介服务费14400元的诉讼请求，由于一审法院已在上述违约金48000元予以考虑该费用，故一审法院对该费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张媛媛与陈日能于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》；二、陈日能应在该判决发生法律效力之日起七日内向张媛媛退还定金5000元；三、陈日能应在该判决书发生法律效力之日起七日内向张媛媛支付违约金48000元；四、驳回张媛媛其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1486元、财产保全申请费694元，合计2180元，由张媛媛负担466元，陈日能负担1714元。双方当事人在二审期间均没有提交新证据。本院另查明，案涉《房屋买卖合同》第三条物业的交付第（一）约定：“三方约定于买方银行按揭贷款初审通过后到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。”再查明，广成咨询服务部在一审期间述称公司业务员邹子文于2018年6月7日打电话给陈日能，陈日能表示需要银行同意贷款放款后，才同意将案涉房屋过户给张媛媛。根据邹子文与陈日能于2018年6月7日的通话记录，其中陈日能对案涉房屋买卖事宜有以下表述“站在我的立场，我肯定想银行批下来之后再过户，不能拿证去了，如果不批，哪到时候”、“我就当你公积金贷款三成可以通过，我当你可以通过，问题是我不可能未得到银行确认批准我就过了你户，如果不批我已经过了你户，我就是想不明白”、“总之，核心讲一句，保障我自己安全的利益的情况下我可以卖”、“在我刚才讲这句，在安全保障我这方面利益的情况下，你可以随时约对方，我没有意见”、“我肯定要等她银行批复之后才可以给她入住”，“那OK了，按商定的拟定的”，邹子文复称“那我约了客户再给电话你”、“到时候过户直接一起给了，不用加定了，直接一笔给你就可以了，一签完名就直接过银行了”，陈日能回复“嗯”、“好，就这样”。广成咨询服务部员工于2018年6月11日就案涉房屋买卖事宜征询陈日能意见，陈日能答复称“必须银行同意放款才可以过户”，并约定于2018年6月12日进行面谈协商，但买卖双方并未于当日面谈协商。张媛媛二审确认，广成咨询服务部于2018年6月12日已转告其与陈日能于2018年6月7日的沟通内容，但张媛媛表示对银行放款后过户的做法是不认可的，认为是陈日能违反合同约定。各方于2018年6月12日后并未对案涉房屋的买卖事宜进行沟通协商，至张媛媛提起本案诉讼。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为买卖合同纠纷。陈日能为香港特别行政区居民，本案参照涉外案件处理。由于双方当事人未选择适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国法律作为准据法。案涉《房屋买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人之间应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：1.案涉《房屋买卖合同》应否解除；2.如案涉《房屋买卖合同》解除，陈日能对此应否承担责任。关于案涉《房屋买卖合同》应否解除的问题。根据查明事实及买卖双方的诉讼主张，陈日能主张继续履行合同，但要求需要银行同意批准张媛媛贷款申请后方协助张媛媛办理案涉房屋的过户手续，而张媛媛认为其是申请公积金贷款购房，需要陈日能先协助办理案涉房屋的过户手续后方能办理申请贷款手续，其认为陈日能违约，要求解除合同。因双方对合同的履行无法达成一致，而存在分歧是因双方签订案涉《房屋买卖合同》时未充分协商所致，且该分歧无法在合同的履行中予以解决，故案涉合同已无继续履行的必要，一审法院判决解除案涉《房屋买卖合同》的处理并无不当，本院予以维持。关于陈日能对解除案涉《房屋买卖合同》应否承担责任的问题。根据查明事实，虽然陈日能于2018年6月2日签订案涉《房屋买卖合同》后，于2018年6月3日向广成咨询服务部提出增加购房定金，又于2018年6月6日向广成咨询服务部表示案涉房屋已出售他人，退还定金给张媛媛，至此，陈日能确有不再履行案涉《房屋买卖合同》的意思表示；但从广成咨询服务部与陈日能于2018年6月7日及2018年6月11日的沟通协商内容可知，陈日能已表示按照原约定不增加定金并继续履行合同，但其只是要求“必须银行同意放款才可以过户”，且其在诉讼中解释是要求张媛媛的银行按揭贷款初审通过才协助办理案涉房屋的过户手续，而案涉《房屋买卖合同》约定：“三方约定于买方银行按揭贷款初审通过后到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续”，陈日能的上述要求与案涉《房屋买卖合同》约定并不存在冲突的情形，且广成咨询服务部已将2018年6月7日的沟通内容告知张媛媛，张媛媛应知悉陈日能继续履行合同的意思表示，至此，陈日能主张继续履行合同的意思明确且并不存在违反合同约定的情形，现一审法院认定陈日能不再履行案涉合同的事实有误，本院依法予以纠正。虽然案涉《房屋买卖合同》应予解除，但只是因双方签订案涉《房屋买卖合同》时未充分协商所致，而陈日能对此并不存在过错责任，且不能归咎于买卖一方，故张媛媛要求陈日能承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持，一审法院判决陈日能承担相应违约责任的处理不当，本院予以纠正。根据公平、合理原则，案涉《房屋买卖合同》已解除，因陈日能与张媛媛对此均不存在过错，陈日能收取张媛媛的5000元定金应予以返还，但陈日能无需对于张媛媛向广成咨询服务部支付的中介服务费承担责任，如张媛媛对此主张权利的，其应向广成咨询服务部另行主张。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈日能的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，实体处理存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院(2018)粤1202民初4577号民事判决第一、二项；二、撤销肇庆市端州区人民法院(2018)粤1202民初4577号民事判决第三、四项；三、驳回张媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1486元，财产保全申请费694元，合计2180元，由张媛媛负担2030元，陈日能负担150元。二审案件受理费1486元，由张媛媛负担1376元，陈日能负担110元。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年九月二十七日法官助理梁展晴书记员赵崇轩