北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35218号原告：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路77号1幢二层02-256室。法定代表人：张士萍，总经理。委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。被告：艾玉洲，男，1964年9月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅公司）与被告艾玉洲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西山美墅公司委托诉讼代理人薛文玲，被告艾玉洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西山美墅公司向本院提出诉讼请求：请求判令艾玉洲1、给付拖欠的物业费33282.73元及违约金12502.04元；2、本案诉讼费由艾玉洲承担。事实与理由：艾玉洲购买了北京市海淀区四季青乡旱河路301号院西山美墅小区xx-xxx号房屋(以下简称xx-xxx号房屋)，该物业的管理工作原来是由北京格兰浩泰物业管理有限公司（后来更名为北京西宇嘉业物业管理有限公司，简称格兰浩泰公司）负责，该公司于2006年10月31日退出，西山美墅公司于2006年11月1日起接管，负责该园区的物业管理工作。艾玉洲在2007年2月1日和格兰浩泰公司签订了《前期物业管理服务协议》，格兰浩泰公司在退出时与西山美墅公司签订了《协议书》，将北京市海淀区西山美墅小区园区的物业管理工作交西山美墅公司接管，并将其对业主享有的物业费债权一并转移给西山美墅公司，被告接受了原告提供的物业服务，但一直未缴纳其应缴纳的2008年3月15日至2008年6月14日以及2009年6月15日至2012年7月30日的物业服务费。原告多次催促被告缴纳物业服务费，均没有结果。艾玉洲辩称，物业服务不达标，居住缺乏安全感。保安队伍不规范，老的老，小的小，且存在用童工现象，原告违反“协议”第三条第七款。物业不作为，小区内存在大量私塔乱建现象，损其他住户的利益，原告违反“协议”第三条第四款。本人住所后面空地杂草丛生，且被非小区居民占用，原告违反“协议”第三条第五款。卫生间下水道不通畅，物业一直不解决，原告违反“协议”第三条第八款。2008年3月15日至6月14日共三个月是当时物业经理对因物业原因造成的家庭生活不便所给予的减免，不应计入。原告于2011年12月30日发布公告。我不在此公告名单中。不存在原告多次与被告协商，因为我早就不住这里了，也不应该视为违约。多达上百户住户均投诉及不满意物业服务质量，足以说明物业问题的严重性。物业不提供应有的服务，导致住户多次上访的情况。还有，我认为原告的诉讼请求已过诉讼时效。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认定事实如下：xx-xxx号房屋系艾玉洲购买（艾玉洲认可2017年4月前自己是房屋业主）。涉诉小区原由格兰浩泰公司负责物业服务。2007年2月1日，艾玉洲（甲方）与格兰浩泰公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定艾玉洲购买西山美墅馆xx-xxx室，建筑面积205.28平方米，物业服务费住宅按照建筑面积每月每平方米4元收取；每次交纳费用时间为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前按年收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2006年8月1日格兰浩泰公司变更名称为北京西宇嘉业物业管理有限公司(以下简称西宇嘉业公司)。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山美墅公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（西山美墅馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山美墅公司对该小区进行物业管理。2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开西山美墅小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，确定以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山美墅公司退出西山美墅馆的物业管理。西山美墅公司主张艾玉洲未交纳2008年3月15日至2008年6月14日以及2009年6月15日至2012年7月30日的物业服务费，并提供了照片、判决书、物业管理服务协议等证据，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，西山美墅公司提供了物业服务费催缴短信发送记录、挂号信函收据及催缴通知照片等催缴物业服务费的证据，证明其曾于2014年7月、2015年12月、2016年7月、2017年9月、2018年7月通知艾玉洲缴费。艾玉洲对西山美墅公司所有催缴物业服务费的证据均不认可，表示自己没有收到短信、挂号信等证据，自己早已不住在涉案房屋处了，涉案房屋一直由其前妻使用，物业费已由其前妻交了，但未提供证据相佐证。另查，根据现已生效的民事判决记载以下内容：西山美墅小区成立海淀区西山新村小区业主委员会(以下简称西山新村业委会)，通过决议不再同意由西山美墅公司继续提供物业服务，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司(以下简称金泊顿公司)进行了移交见证。西山美墅公司在提供物业服务期间内所提供的物业服务存在不足。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。艾玉洲辩称，自己前妻已将物业服务费全部结清，但其未所提供的证据证明，故本院对其辩称不予支持，认定其未交纳西山美墅公司所主张的期间的物业服务费。在西山美墅公司所诉期间，艾玉洲系xx-xxx号房屋业主，一方面西山美墅公司提供了物业服务，艾玉洲应向西山美墅公司支付物业服务费；另一方面，西山美墅公司物业服务费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。艾玉洲辩称称西山美墅公司的起诉超过诉讼时效一节。艾玉洲虽不认可收到西山美墅公司所有催缴物业服务费的短信、挂号信函等证据，但西山美墅公司所提供证据足以证明其公司已积极主张其权利，未怠于行使权利，故本院认定因西山美墅公司曾于2014年7月、2015年12月、2016年7月、2017年9月25日、2018年7月通知艾玉洲缴费，故西山美墅公司所主张的2009年6月15日至2012年7月30日期间的物业服务费并未超出诉讼时效。由于西山美墅公司未再提交在2010年6月14日之前可引起诉讼时效中断、中止、延长的事实的证据，故本院认定西山美墅公司所主张的2008年3月15日至2008年6月14日期间的物业服务费已过诉讼时效。故对于西山美墅公司主张的2008年3月15日至2008年6月14日期间欠交的物业服务费，本院不予支持。艾玉洲于2009年6月15日至2012年7月30日期间未支付物业服务费的行为，已侵害西山美墅公司的合法利益，故西山美墅公司要求艾玉洲支付该期间的物业服务费的主张，本院予以支持。现西山美墅公司提交的生效民事判决书等证据材料均证明西山美墅公司提供的物业服务存在不足。故在艾玉洲享受到的物业服务存在不足的情况下，西山美墅公司要求艾玉洲按物业合同之收费标准全额交纳物业服务费用，本院不予支持。结合西山美墅公司退出西山美墅馆物业服务的相关情形，本院认为，应当根据西山美墅公司为艾玉洲提供的物业服务情况对艾玉洲应交纳的物业服务费用予以酌减，具体数额由本院酌定。西山美墅公司主张的利息实为违约金，本院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、艾玉洲于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司2010年10月11日至2012年7月30日物业服务费人民币二万三千元，违约金六千元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果艾玉洲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百七十二元(已由北京西山美墅物业管理有限公司预交），由北京西山美墅物业管理有限公司负担一百七十三元，已交纳；由艾玉洲负担二百九十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孔京朝二〇一九年九月十九日书记员  刘玲玉