贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4574号原告罗仁鑫，男，穿青人，1987年2月4日生，住贵州省织金县。委托代理人赵宽容、哈山，贵州名恒律师事务所律师。被告贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号。法定代表人：张光志。委托代理人：王宗跃、吴佳鸿，贵州群众律师事务所律师。原告罗仁鑫诉被告贵阳丰茂房地产开发有限公司（以下简称：“丰茂房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵宽容、哈山、被告丰茂房开之委托代理人王宗跃、吴佳鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗仁鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按《商品房买卖合同》的约定向原告交付（7）1-24-4号房屋，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期交房违约金，从2017年4月30日至依约交付房屋之日止，暂计到2019年3月11日违约金为23816.86元；2、判令被告按《商品房买卖合同》的约定立即协助原告办理不动产权证书，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期违约金，从2017年11月1日起至产权变更登记之日止，暂计到2019年3月11日违约金为17372.3元。3、判令被告向原告退还《商品房买卖合同》未约定收取的“代收代付款”3800元；4、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与被告于2016年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定将被告在建的位于贵阳市云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目的商品房第7,8楼（7）1-24-4号房屋出卖给原告，商品房的总价款按照套内面积72.23平方米计算，单价为每平方米4849.07元，房屋总价款为350248元。合同签订后，原告按约履行了自己的全部义务，向被告交付首期房款70248元，余款280000元以银行按揭方式支付，但被告应当履行的义务至今仍未履行。原告认为，依据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2017年4月30日前向原告交付商品房及相关证书、文件，但交房日期届满后被告并未按照合同约定履行交付义务。依据该合同第二十二条第三项约定，被告应当于2017年10月31日前履行商品房转移登记义务，但约定日期届满后被告并未按照合同约定履行。被告已收取“代收代付款”并没有约定在《商品房买卖合同》，故被告应当依法承担相应的违约责任及相应的退款责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：1、本案诉争房屋已经交房，逾期交房违约金比例合同约定的是万分之0.3，而非万分之一，本案的违约金标准约定明确，应当按照约定执行。2、本案诉争房屋为按揭房，办理产权证是代办机构，被告仅是协助，但原告并没有委托代办机构，也没有提交相应的资料，被告并不知道向谁履行协助的义务。目前，没有办证的原因：一是由于消防机构和住建部门在合并过程中，二也有业主的原因，业主在装修中占用了一些消防通道和平台，也会影响今后的验收。但双方已对逾期办证违约金有明确的约定，应按约定执行。根据合同约定，不是被告原因造成不能办证，不应承担相应的违约责任。3、关于代收代付的费用，不是合同中约定的水、电建设安装费用，也不是三通费。本案的代收代付费是指水表费、电表费、燃气费，不属于水、电建设安装费用，不应包含在房屋价款中。即便因这些费用发生纠纷，涉及的对象不只是被告，应属另外的法律关系，不应在商品房买卖合同纠纷中审理。本院经审理查明：2016年12月12日，原告罗仁鑫作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买丰茂公司开发的位于云岩区黔灵镇改茶村牵马山农民新村项目第7,8号楼（7）1单元24层4号房屋一套，购房款总金额人民币350248元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款70248元，余款280000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”对于房屋的交付，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、《商品房住房交付使用备案证书》……”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十三条约定“（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。关于房屋登记，合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，第三项约定：“（一）出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房，出卖人应当自收退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。……（五）其他有关事项约定如下：2、办理银行按揭的买受人，须按照本条中第（四）款第（2）项方式委托代办机构办理房屋权属登记。”但本条中第（四）款第（2）项无约定。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同签订后，原告依约通过首付加按揭的方式向丰茂公司支付了全部购房款。2017年6月27日，被告向原告出具《收款收据》，载明：“今收到罗仁鑫交来代收代付款人民币叁仟捌佰元”。庭审中，被告陈述代收代付款是代水电及燃气公司手的水表、电表、燃气表的安装费用。原告认可已于2017年6月27日收房。关于办证，被告认可因消防未验收，尚不具备办证的条件。庭审中，原告还提交了我院民事判决书，拟证明本案诉争房屋附近的平均租金及本案案情与该份判决完全一致，均支持了万分之一的违约金及返还三通费的事实，要求调整本案的逾期交房违约金为每日万分之一。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务，被告亦应当依照合同约定，向原告履行合同义务，对未按合同履行的，应当承担相应的违约责任。本类案件的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？违约金标准是否能调整？；2、被告是否应当支付逾期办证违约金？3、被告是否应返还原告缴纳的代收代付费。针对焦点一，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故应对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，本案逾期交房违约金应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，即从2017年5月1日至2017年6月27日，则本案的逾期交房违约金为350248元*万分之一*58天=2031.44元，对原告主张超出该金额的诉请，本院不予支持。针对焦点二，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定，被告丰茂房开应于2017年10月31日前取得商品房所有权初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时，双方在该条第（二）款第1项中又约定出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。现因房屋消防未通过验收，尚不具备进行转移登记的条件，故被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金，至实际符合办证条件时止。对被告辩称原告并没有委托代办机构，也没有提交相应的资料，被告并不知道向谁履行协助的义务，且根据合同约定非被告原因造成不能办证的，被告不应承担违约责任的主张，本院认为是否委托代办机构，并不是房屋是否符合办证条件的认定标准，且被告也未提交证据证明现在房屋存在的办证障碍即消防未通过验收非被告原因，故本院对被告的该辩称主张不予采信。综上，被告应从逾期办证之日（即2017年11月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，直至符合办证条件时止。针对焦点三，被告主张向原告收取的代收代付的费用是代相关的供水、供电部门收取。被告应对这一主张承担举证责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告对自己的主张未能举证，应承担举证不能的不利后果，故对被告主张是代相关的供水、供电、燃气部门收取的意见，不予采纳。综上，对原告诉请被告返还收取的代收代付费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告罗仁鑫逾期交房违约金2031.44元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告罗仁鑫逾期办证违约金。（以已付房价款325990元为基数按每日万分之一的标准从2017年11月1日起算至实际符合办证条件时止）;三、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告罗仁鑫代收代付款3800元。；四、驳回原告罗仁鑫的其余诉讼请求。案件受理费924元，减半收取462元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担238元，由原告罗仁鑫负担224元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  吴静二〇一九年九月十一日书记员  刘航