贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终278号上诉人（一审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:姜有发，男，1966年2月11日出生，侗族，现住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：彭作桃，女，1968年9月15日出生，汉族，现住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：姜锡松，男，1942年2月15日出生，侗族，住贵州省黎平县。三被上诉人委托诉讼代理人：朱崇策，贵州省黎平县德凤街道法律服务所法律服务工作者。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人姜有发、彭作桃、姜锡松商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人提出的诉讼请求。事实和理由：1.申请办理转移登记的申请主体是被上诉人而不是上诉人，被上诉人在一审提出的诉讼请求模糊不清，且诉讼请求不当，在双方签订的《商品房买卖合同》中，没有约定上诉人有义务期限给予被上诉人办理不动产权证，也没有约定没有办理不动产权证就应该承担违约责任，一审法院径直把被上诉人提出的不当诉请修改为“协助办理不动产权证书”与“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金”进行判决不当；2.一审法院在被上诉人没有举证证明何时、何地、何人向上诉人索要产权转移登记的某项具体文书的情况下，就认定上诉人违约，明显事实不清，出现逾期交付文书系被上诉人没有主动前来办理交接手续导致；3.上诉人已经履行了协助被上诉人办理不动产权证书的义务，一审法院没有理由判决上诉人承担支付协助办理商品房转移登记违约金45411.75元。经过黎平法院依法调查核实，证实了被上诉人购买的侗族风情园5幢楼房已在2017年3月22日具备办证条件，上诉人在达到办证条件后，已通过张贴公告和邮件方式通知了被上诉人，被上诉人不积极主张权利，不向上诉人索要不动产权转移文书，故此后期间被上诉人没有任何理由计算所谓的违约金，一审判决违约金存在多计算违约时间，违约金计算过高等问题。姜有发、彭作桃、姜锡松辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。姜有发、彭作桃、姜锡松向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告限期三个月内提供资料并为原告办理不动产权证；2、请求判决被告赔偿原告逾期提供办理不动产权属相关文书和逾期办理不动产权属证书的违约金50000元（违约金时间从2016年9月30日至2018年9月30日，共计2年；按年利率6.18%计算）；3、判决被告退还原告文明施工履约保证金2000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月27日，被告以办理“侗族风情园”VIP会员名誉收取原告姜锡松10000元。2012午1月14日，被告与原告姜有发、姜锡松签订《侗族风情园选房协议书》补充约定将10000元转为定金。2014年3月5日，原告姜有发、彭作桃与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商品房，建筑面积123.74平方米，套内建筑面积106.71平方米，房屋总价款为367409元，约定交房日期为2014年12月31日前。合同第十九条房屋登记第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。被告已向原告交付房屋。被告于2017年3月22日对原告购买房屋所在的5幢楼办理了房屋总初始登记。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年10月12日，原告以被告未向其交付商品房转移登记的相关文书为由向一审法院提起诉讼。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告入住房屋，被告未提出异议，视为交付房屋。现原告不请求退房，意愿双方继续履行《商品房买卖合同》，请求被告将原告购买的黎平县德凤镇侗族风情园5幢2单元2-5-1号房转移登记相关文书办结并三个月内交付给原告的诉求符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任，赔偿相应的违约金。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。原、被告合同约定按日支付已交房价款0.1%的违约金即每日408.427元，明显过高，被告未能及时交付办理商品房转移登记有关文书显然对原告未造成如此大损失。现原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定和事实，一审法院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题。原告请求违约金计算至2018年9月30日止。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证（或通知交付）义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告开发的原告购买房屋所在的5栋楼已于2017年3月22日符合办证条件，被告辩称具备办证条件后已通过张贴公告和书面方式进行通知，但原告予以否认，被告未能提供相应证据证明其已履行通知义务，因原告至今尚未收到办理不动产证的相关文书，现原告请求违约金计算截止至2018年9月30日止，一审法院予以支持。关于违约期间及违约金数额的确定问题。合同约定出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因被告至今尚未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，现原告请求逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金从2016年9月30日至2018年9月30日，共计2年符合法律规定，一审法院予以认可，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：367409元×6.18%÷365天×730天=45411.75元。原告请求50000元，超出部分，一审法院不予支持。关于原告请求被告退还原告文明施工履约保证金2000元，原告提供的施工保证金2000元收据系贵州省荣华物业服务有限公司收取的，因被告与荣华物业服务有限公司为不同的法人单位，现原告请求被告退还原告文明施工履约保证金2000元缺乏依据，其诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告姜有发、彭作桃与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告姜有发、彭作桃、姜锡松逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金45411.75元；三、驳回原告姜有发、彭作桃、姜锡松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担500元，原告姜有发、彭作桃、姜锡松负担50元。二审中，被上诉人没有提交新证据，上诉人提交的新证据如下：1.维修基金申报清单，拟证明姜有发、彭作桃、姜锡松家的契税和维修基金已经转交给了不动产办证中心；2.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段5号楼于2015年12月11日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这几栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；3.不动产登记中心证明，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官解晓莉、毛恩跃依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；4.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”5号楼同楼业主之一的龙海群、吴锡东在2018年3月19日已经领到了黔（2018）黎平县不动产权第000557号《不动产权证书》，证明了该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。被上诉人对鸿邺公司提交的证据的质证意见如下：1.证据1与本案无关，因为目前为止并未看到初始登记，按照合同约定房开商存在违约行为；2.对证据2的关联性持异议，5号楼进行了转移登记备案，并不是合同约定的已经取得了商品房所有权初始登记；3.对证据3的真实性和关联性有异议，合同约定需要将有关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，另外办证是需要多方面的，上诉人没有告知被上诉人，未履行告知义务，对证据3的证明目的有异议；4.对证据4的关联性和证明目的有异议。本院经审查，虽然鸿邺公司提交证据1无原件，但是经本院调查核实，该复印件与原件的内容一致，而且加盖了黎平县建设局的监收章，证明上诉人已将被上诉人所交的维修基金交到黎平建设局了，本院对该证据予以采信；上诉人提交的证据2只能证明有几栋楼已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记；上诉人提交的证据3说明在2017年3月22日案涉房屋可以办理不动产权登记；上诉人提交的证据4与待证事实没有关联性，案涉楼栋同楼业主龙海群、吴锡东领到了《不动产权证书》，不能证明被上诉人购买的房屋具备了办理不动产权证书的条件。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人一审提出的诉讼请求是否得当；2、导致逾期交付办理商品房转移登记相关文书是否系应被上诉人未及时向上诉人索要相关文书所致；3、一审所计算的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是否正确。关于争议焦点一，根据上诉人与被上诉人所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款第一项之约定，上诉人承诺于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人。第三款第四项中又约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。从前述约定来看，在办理产权登记事项中，上诉人与被上诉人互有协助履行的义务，未完成相应义务，都应承担逾期办证中的相应责任。本案从查明的事实来看，上诉人未按前述约定完成在办证过程中交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现被上诉人提出诉请要求其办理不动产权证也即要求完成合同约定在办理不动产权中其应当承担的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而其对应的违约责任即是逾期交付文书的相关违约责任，一审在判决主文中予以明确具体的责任和义务并未违反合同约定，故上诉人该理由不成立；关于争议焦点二，按照双方签订合同第十九条第三款转移登记约定，上诉人的义务即是在约定的时间主动交付文书，故交付文书中“主动通知”的义务即是上诉人完成，并非被动等待被上诉人请求交付文书，即便上诉人已经完成相关文书齐备工作，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，对于信息不对等的被上诉人而言，不可能及时知道上诉人何时办理好初始登记并准备好办理转移登记的相关文书，上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，明显违反了双方在合同中的约定，应承担违约责任。故上诉人认为导致逾期交付办理转移登记相关文书是被上诉人未申请的原因导致，其不应当承担违约责任的理由不成立。关于争议焦点三，虽然案涉房屋所在的第5栋楼已于2017年3月22日符合办证条件，上诉人同时称在符合办证条件后已经通过粘贴公告和邮寄方式通知被上诉人办证，但是上诉人并未提交相关证据予以证明其已履行了通知义务，迄今为止，被上诉人尚未收到办理不动产权证的相关文书，被上诉人请求逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金从2016年9月30日计算至2018年9月30日，一审法院予以支持，符合合同的约定。而关于违约金计算标准，合同约定是按日以已付购房款0.1%予以计算，被上诉人主动以年利率6.18%予以起算，已经对违约金计算标准进行调减且亦符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条法律规定，故本院不再作调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员罗朝丽