贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1449号原告：杨光英，女，1971年12月21日出生，苗族，住贵州省黎平县。原告：李宗治，男，1968年4月24日出生，汉族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。原告杨光英、李宗治诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年8月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员曹军独任审判，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告李宗治到庭参加诉讼，原告杨光英、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金81511元（暂从2016年8月11日起计算到2019年8月12日，共计3年，违约金为439652元×6.18%×3＝81511元）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金（从2019年5月30日计算到被告将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，按诉讼请求第二项计算标准予以计算违约金）；4、判决被告退还代为收取原告的维修基金8715元；5、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计90226元。事实与理由：原告于2012年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××房屋，该合同约定商品房面积为138.05平方米，房屋总价439652元。被告应于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书办结交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理、契税等所有费用都由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的契税及维修基金交付至相关部门。时至今日，被告仍未将办理商品房转移登记相关文书办结交付给原告，被告多次忽悠、搪塞原告，没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告经本院传票依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未作答辩。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；2、商品房买卖合同，证明原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、购房款、契税、公共维修基金、物业管理费等证据，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。上述证据经本院审查，其证据来源合法，客观真实与本案有关联，本院予以认定。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2012年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××房，该合同约定商品房建筑面积为138.05平方米，房屋总价439652元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款439652元，并已交纳维修基金8715元。合同第十四条第（四）款约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税等费用，目前被告尚未将代收的维修基金缴纳给住建部门。另查明，原告购买房屋所在的6幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原告陈述及原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即从2015年12月31日起算，因为违约时间一直在持续，而诉讼时效为3年，故本院依法只支持3年的违约时间，从原告请求的时间2019年8月12日向后倒推3年即从2016年8月12日至2019年8月12日共3年，因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：439652元×6.18%÷365天×1095天（3年）=81511元，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。因被告违约行为持续的，故原告请求自2019年5月30日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，因原告的第2项诉讼请求已将违约金计算至2019年8月12日，故以后发生的违约金只能从2019年8月13日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告请求判决被告退还原告所交的维修基金8715元的诉求。根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向有关单位缴纳房屋公共维修资金，并在约定时间将维修基金交给被告，而至今4年多的时间被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金，对原告的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告杨光英、李宗治签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告杨光英、李宗治逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金81511元（2019年8月13日以后的违约金按已交房款439652元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告杨光英、李宗治交付的维修基金8715元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元，减半收取1028元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 曹 军二〇一九年九月九日书记员 吴仁美