云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2747号原告：王作云，男，汉族，1982年9月3日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李肇禄，女，汉族，1957年6月22日出生，现住昆明市，系原告母亲，特别授权代理。委托诉讼代理人：王怀燕、朱丽英，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基公司”）。住所：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶。委托诉讼代理人：李倩，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘江涛，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王作云诉被告云南上基房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法组成合议庭于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李肇禄、王怀燕、朱丽英，被告的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行商品房购销合同，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y17幢2单元第4层401号房产权登记手续所需的全部资料；2、依法判令被告因未依约办理房屋产权登记，向原告支付以总房价541757元为基数自2014年10月29日起至2018年12月29日期间按中国人民银行同期贷款年利率计算的违约金116965.34元及自2018年12月30日起至房屋登记机构实际受理之日止的逾期办证违约金；3、依法判令被告承担原告为实现其权利产生的一切费用（包括律师费800元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年1月29日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，总房价541757元。原告于2013年1月29日支付31.70%首付款171757元，并同时向建设银行贷款支付余款370000元。合同第10条约定房物交付日期为报纸公告所确定的日期，且合同约定被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》，通知昆明玉器城项目洋房区业主，于2014年7月5日至2014年7月30日来办理接房手续。原告依约按时向被告提交了办理房屋产权登记所需的全部资料。经查询，被告至今仍未向产权登记机关报送相关资料，导致房屋产权证无法办理，被告的行为明显违约，已侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，特起诉。被告辩称：1、至今未办理产权证的原因是原告未按照约定交纳办证费用，应由原告自行承担后果，根据双方签订的商品房购销合同第12条约定，原告只有办理完以下事项后被告才有义务为原告办理产权证：（1）原告支付全部房屋价款，维修基金及相关费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）原告签订委托被告办理产权证的委托书及产权登记；（4）原告向被告提供完整的办理产权证的资料。但是原告至今未按照上述约定履行义务，导致被告至今无法为其代办产权证。根据合同法67条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中只有原告按照合同12条约定履行，被告才能为其代办产权证，但是原告至今未完全履行，原告自行承担未办产权证相关损失，与我方无关；2、原告部分诉求超过诉讼时效，假设应该由被告承担责任，在本案中按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释18条规定，办理产权证的时间应为房屋交付使用之日起90日，即本案中原告应在2014年10月30日就应该知道被告未为其代办产权证，但是原告在2019年3月才起诉，根据民法总则188条规定，诉讼时效期间为3年，原告诉求被告支付违约金的诉求已经超过诉讼时效，2014年10月30日至2016年3月7日期间的违约金的诉讼请求超过诉讼时效；3、假设被告应该承担违约金，违约金金额过高，请求法院予以下调。根据合同法司法解释29条规定，原告起诉的违约金标准为银行同期贷款利率，我方认为计算标准过高，理由：原告损失较小，原告接房后至今一直住在房屋中，无产权证不影响原告正常使用房屋。原告入住后存在拖欠物管费、水费等行为，给物管公司及被告造成一定损失。玉器城小区未办产权证原因之一系政府配套市政工程未完工，我方无过错。虽然商品房买卖合同司法解释18条规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确认可以按照已经付购房款总额参照人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准，但是该条仅是参照并非应该按照，在实际审判中应该结合原告实际损失、双方过错情况等进行裁决；4、被告不应承担律师费，涉案合同无约定，且原告存在一定过错应自行承担律师费。原告向法庭提交如下证据证明其诉求：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告主体适格；第二组证据：被告国家企业信用公示系统信息，证明被告主体适格；第三组证据：《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《购房发票》、商品房买卖合同备案登记表(KM2013012908390），证明约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村昆明玉器城Y17幢2单元第4层401房。总房价541757元。2013年1月29日支付31.70%首付款171757元，并同时向建设银行贷款支付余款370000元。原告按约定履行支付房款的义务，被告应按照合同约定为原告报送办理房屋产权登记所需资料，使原告取得不动产权证书，但被告截止2014年10月29日尚未办理原告产权登记手续，已逾期办证违约，导致房屋产权证无法办理，严重影响原告各方面社会活动，被告的行为明显违约，已侵犯了原告合法权益；第四组证据：2014年6月29日《交房公告》，证明房屋交付使用日期为2014年7月30日；第五组证据：《委托代理协议》，证明原告为实现其权利产生的律师费800元。经质证，被告对原告提交的第一、二组证据认可；第三组证据三性认可，证明内容不认可，理由：合同第12条约定被告为原告办理产权证的条件，原告未按照约定履行义务，原告存在过错，被告无违约；第四组证据三性认可，证明目的不认可，实际交房不以公告为准，交房时间以原告实际接房时间为准；第五组证据三性认可。被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的第一至四组证据真实、合法、有效，本院予以采信；第五组证据无相应发票佐证，不能证明已经实际支出。经审理，本院确认如下案件事实：2013年1月29日，原告王作云与被告上基公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处花渔沟社区昆明玉器城Y17幢2单元4层401号房，总房价人民币541757元。原告于签订合同之日向被告支付首期购房款人民币171757元，其余价款370000元向建设银行贷款支付。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。第十二条关于产权登记约定：1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。签订合同当天，原告向被告支付首期购房款人民币171757元，其余价款370000元采用银行按揭贷款支付。2016年4月14日，被告向原告开具发票确认收到全部房价款人民币541757元。签订合同当天，本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号为KM2013012908390）。2014年6月29日，被告在报纸刊登《交房公告》，通知昆明玉器城项目洋房区域业主，于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。另查明，庭审中，双方均认可签订涉案《商品房购销合同》时原告已出具委托书，委托被告办理本案所涉房屋产权登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告王作云与被告上基公司签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。被告上基公司作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，被告在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现通过庭审可以查明，涉案房屋未能具备办证的条件，原告第一项诉讼请求要求被告向产权登记部门报送办理产权登记手续所需的全部资料，但因所报送的部分资料如建设工程是否符合规划、房屋是否已经竣工验收等涉及其他行政机关，本院不宜径行判决，故原告诉求一本院不予支持。关于诉求二即逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通过庭审查明，涉案房屋不具备办证的条件的原因在于被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但庭审中，被告提出原告关于逾期办证违约金的部分诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，原、被告双方确认公告交房的时间为2014年7月30日。根据前述规定，被告应当于2014年7月30日后90日，即自2014年10月29日起向原告支付逾期办证违约金。但原告于2019年3月7日诉至本院，部分违约金已经超过诉讼时效期间，即2019年3月7日前三年之前即2016年3月7日前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予保护。综上，被告上基公司应当自2016年3月7日起以已付房款541757元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息向原告支付逾期办证违约金，且为促使被告上基公司积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至被告上基公司实际办理房屋产权登记提交资料之日止。关于被告认为按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息计算违约金过高的答辩意见本院不予采信。关于原告主张的律师费800元，涉案合同没有约定，且原告未提交相应发票证实其已经实际支出，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王作云支付逾期办证违约金（以人民币541757元为本金，自2016年3月7日起至房屋产权登记机构实际受理之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；二、驳回原告王作云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2655元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李全平人民陪审员  李克昌二〇一九年九月六日书 记 员  赵路娟