贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再8号再审申请人（原审被告）：袁昌骏，男，1980年4月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。被申请人（原审原告）：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法人代表：王志军。委托诉讼代理人：范继茂,系该公司员工。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。再审申请人袁昌骏因与被申请人贵州立华安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院(2018)黔0103民初7384号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年3月11日作出（2019）黔0103民申3号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人袁昌骏、被申请人贵州立华安物业服务有限公司委托诉讼代理人范继茂，袁恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁昌骏申请再审称，请求再审依法撤销2018(黔)0103民初7384号民事判决。事实与理由：一、在原审中申请人提供真实有效的照片反映被申请人未履行协议的证据未得到认可。二、法院适用“瑕疵”一词错。在原审判决内多次提到被申请人在管理上存在瑕疵，证明被申请人管理的确存在问题，并且原审法院也认可被申请人管理存在问题，既然存在问题，就不能用瑕疵一词概括了被申请人在提供服务中的所有缺陷和违约行为。三、原审适用《合同法》第一百一十四条错误。根据《合同法》第一百一十三条、《合同法》解释二第二十九条的规定，被申请人所述元，违约金元，不应得到支持。原审法院判决有误，明显的偏袒被申请人。贵州立华安物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，特别是查清了本次诉讼相较于双方第一次诉讼中存在的“物业服务改善”和“被告恶意违约”等情形，在第一次判决的基础上，判决10名被告依约承担相应的违约责任，并无不妥。鉴于本次诉讼中案件基本事实已经发生变化，因此，本案原审判决相较于第一次诉讼判决不存在“同案”的问题，并不违反“同案不同判”的裁判尺度要求。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭予以维持。贵州立华安物业服务有限公司向本院起诉请求：1、被告给付原告2017年3月20日至2018年4月19日物管费1763元，违约金2723元，共计4486元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告向被告所有的位于贵阳市××信麒麟××号房屋提供物业管理服务。截止2018年8月19日被告欠费共计17个月，欠交物管费为1763元及违约金2723元。被告的行为严重影响了原告的经营管理，侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院起诉。本院原审认定案件事实：原告是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，被告是该小区C栋1单元28层6号房(建筑面积69.16平方米)业主。2013年11月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等,其中甲方(原告)权利义务包括向乙方(被告)提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.50元/平方米1月(按季、年交纳)，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，原告贵州立华安物业服务有限公司开始提供物业服务,被告未向原告交纳2017年3月20日至2018年8月19日期间的物业服务费，共计17个月。在原告为被告提供物业服务期间，原告在环境卫生服务、绿化养护管理、消防设施等面存在瑕疵。庭审中，原告立华安物业公司向本院提交、物业服务报告、检测报告、其向贵阳市云岩区三马片区城市管理执法中队提交的关于小区业主精装修护栏外挑违规、违规占用共用部分、楼顶共用部位、公共绿化带等的报告，拟证实原告按照合同约定履行职责。被告对上述证据不予认可。另查，被告曾因同一事实被原告起诉缴纳物业费，后经法院判决并执行。本院原审认为：根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，原、被告双方于2013年11月1日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，原、被告双方均应按该协议履行自已义务。原告对被告袁昌骏所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称的原告在环境卫生服务、绿化养护管理、消防安全措施不完善等问题，本院认为，在原告向本院提交的几份报告中看，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。被告从2017年3月20日至2018年8月19日未交物业服务费，共计17个月，被告房屋建筑面积69.16平方米，应缴纳物业管理服务费1763元(计算公式:69.16平方米x1.5元/平方米x17个月≈1763元)。关于被告提出的原告在物业服务方面存在其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，被告袁昌骏未如期交纳物业费是违约行为，应当承担违约责任，2017年3月20日至2017年6月19日期间的物业费应当在2017年3月31日前交的，现未缴纳，应当自2017年4月1日起按每日3‰的标准计算违约金，至2018年8月19日共计506天，违约金为69.16平方米×1.5元×3个月×506天×3‰≈472元:以此标准和截止日期计算，2017年6月20日至2017年9月19日期间的物业费的违约金为69.16×1.5×3×415×3‰≈387元，2017年9月20日至2017年12月19日期间的物业费的违约金为69.16×1.5×3×323×3‰≈301元，2017年12月20日至2018年3月19日期间的物业费的违约金为69.16×1.5×3×231×3‰≈216元，2018年3月20日至2018年6月19日期间的物业费的违约金为69.16×1.5×3×141×3‰≈132元，2018年6月20日至2018年8月19日期间的物业费的违约金为69.16×1.5×2×50×3‰≈31元，综上，截止2018年8月19日的违约金合计为1539元，对于原告诉请超出该金额的违约金部分，本院不予支持。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定判决:一、被告袁昌骏于本判决生效之日起十日内向原告贵州立华安物业服务有限公司支付2017年3月20日至2018年8月19日期间的物业管理服务费1763元并支付违约金1539元;二、驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁昌骏负担。原审判决为终审判决。本院再审案件认定案件事实与原审基本一致。本院再审认为,原审认定贵州立华安物业服务有限公司与袁昌俊签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，贵州立华安物业服务有限公司对袁昌俊所在的小区进行了物业管理工作，袁昌俊已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，袁昌俊理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，并据此判决袁昌俊给付贵州立华安物业服务有限公司物业管理服务费1763元正确，再审予以维持。但原审未区分双方协议中约定的滞纳金与违约金的概念及其区别，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决袁昌俊承担违约金1539元错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、维持本院（2018）黔0103民初7384号民事判决中被告袁昌俊于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年3月20日至2018年8月19日期间的物业管理服务费1763元的部分；二、撤销本院（2018）黔0103民初7384号民事判决中被告袁昌俊于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年3月20日至2018年8月19日期间的违约金1539元的部分。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由袁昌俊负担（此费贵州立华安物业服务有限公司已预交，袁昌俊履行上述判决时一并付给贵州立华安物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  靳 颖二〇一九年九月二十三日书 记 员  龚美满