贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4972号上诉人（原审被告）：贵阳市南明区祥梅服装馆，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道北段262号龙城大厦临街5、6号门面。经营者：代祥梅，女，1977年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200920732107。被上诉人（原审原告）：贵州龙诚汽车装饰美容有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花溪大道262号。法定代表人：张晓凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201200310659716。上诉人贵阳市南明区祥梅服装馆（以下简称：祥梅服装馆）与被上诉人贵州龙诚汽车装饰美容有限公司（以下简称：龙诚汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人祥梅服装馆的委托诉讼代理人周志勇，被上诉人龙诚汽车公司的委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人祥梅服装馆的上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2019）黔0102民初3397号民事判决，改判驳回起诉；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定被上诉人属适格主体不当，该不当事实的认定导致最终判决的错误，严重损害了上诉人的合法权益，二审法院依法应当予以改正。被上诉人是否享有诉权，是本案能否启动或者说进入审理的基础。在被上诉人提交的证据贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初10332号判决中亦显示，被上诉人于2018年8月3日在对贵州立新通用机械公司（以下简称：立新公司）《关于限期交还办公楼的函》的复函中明确表明自己对租赁标的物已不享有任何权利，该复函表明被上诉人对自己在与贵州立新通用机械供销公司的租赁协议到期后的地位是明知的，被上诉人在明知自己不是适格主体的情况下又起诉上诉人，完全是出尔反尔，浪费司法资源。涉案房屋待拆迁是上诉人与被上诉人涉诉的事实根源，而一审人民法院对该事实却未予查明。且一审法院错误判决上诉人承担全部房屋占有使用费明显错误。被上诉人龙诚汽车公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判；2、上诉人的上诉人理由不成立，我们曾经给上诉人发过通知，要求其归还房屋，但是因为其不归还，才导致本案纠纷的产生，我方认为我方有权向上诉人主张权利。关于房屋面临拆迁的问题，与本案无关，以此为由不搬离我方认为是错误的。龙诚汽车公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告腾退其占用的监狱办公楼临街5、6号门面；二、判令被告支付从2018年7月起至被告还房止的占用房屋使用费，截止2018年12月31日占用使用费为51840元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2003年4月14日，原告与贵州立新通用机械供销有限公司（以下简称立新公司）签订《监狱办公楼租赁协议》，原告承租监狱办公楼，并将部分房屋出租给被告。监狱办公楼租赁协议到期后，立新公司向原告发出通知，要求原告腾退租赁房屋，随后原告向被告发出腾退房屋通知，但被告拒不腾退房屋。后立新公司起诉原告及被告，贵院作出（2018）黔0102民初7337号民事判决，判令原被告腾退房屋，并判令原告支付房屋占有使用费。因房屋的实际使用人为被告，故被告理应向原告支付房屋占有使用费。为维护原告合法权益，望法院支持原告如前诉请。一审法院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告龙诚公司与被告祥梅服装馆签订《临时租赁合同》一份，约定原告将位于南明区××大道北段××龙诚大厦××、××号门面，面积48平方米租赁给被告，租期为一年，从2016年12月1日至2017年11月30日止，如合同到期后，甲方房屋还能出租的，乙方享有优先承租权。合同第四条约定“甲方每月按每平方米180元单价计收租金，乙方承租面积为48平方米，租金为8640元，采取先交租金后使用的原则，按月（季度）支付，乙方必须提前15日交纳下月（季度）租金。如遇中途解除或终止本合同的，乙方按实际使用租赁物的时间支付租金。”合同第五条约定“乙方交纳一个月租金作为保证金，合同到期后乙方每月违约的，甲方按乙方交还租赁物之日起五个工作日内无息返还。”合同第八条约定“在租赁期内，如遇拆迁的，本合同自行终止，乙方必须按甲方要求，无条件交还租赁物，否则视为乙方违约，甲方有权按照本合同约定的违约责任处理。”合同第九条约定“……2.本合同解除或终止的，乙方必须无条件按照甲方要求，将租赁物交还给甲方，否则，甲方有权不予退还乙方交纳的一切费用，并有权采取各种手段强行收回租赁物，租赁物内的一切物品，甲方将视为是乙方的遗弃物，甲方有权任意处理，所造成的一切损失和责任由乙方自行承担”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告祥梅服装馆使用，被告祥梅服装馆正常交纳合同约定租期内的租金，但租金按8640元/月进行交纳，合同到期后继续租赁涉案房屋并支付租金至2018年6月30日。2017年11月30日合同到期后，原被告双方未重新签订合同。此后因房屋涉及拆迁，原告以租期已满为由主张收回房屋，被告认为拆迁理应对其进行相应补偿，双方为此产生纠纷，原告诉至法院，诉请如前。另查明：2002年12月13日，原告与立新公司签订《监狱办公楼租赁协议》，约定立新公司将花溪大道北段262号监狱办公大楼租赁给原告使用，租期为十五年，从2003年4月14日起至2018年4月14日止。租赁期届满原告将大楼完好交还原告，并对租金、支付方式、争议解决等进行了约定。该协议签订后，立新公司向原告交付了监狱办公大楼，原告按约支付租金至合同期限届满。原告承租房屋后，将监狱办公大楼分别转租给祥梅服装馆等在内的个人及公司，其中祥梅服装馆承租并实际占有花溪大道北段262号龙诚大厦（即监狱办公楼）临街5、6号门面。2018年4月9日，立新公司向原告发出《解除房屋租赁协议通知书》，要求原告按双方租赁协议的届满之日即2018年4月14日起一个月内腾退房屋，同时双方的租赁协议也因租赁期限届满而终止。同年6月8日，立新公司又向原告发出《退出租赁通知书》，要求原告按租赁协议约定的租期届满之日起三个月腾退房屋。同年8月2日，立新公司再次向原告发出《关于限期交还办公楼的函》，要求原告腾退房屋。原告复函立新公司，认可双方的租赁关系已因租赁期届满而终止。租期届满后，因原告及次承租人一直未腾退房屋，立新公司于2018年8月28日诉至本院，要求原告龙城公司和所有次承租人（含本案被告在内）立即向立新公司腾退花溪大道北段262号的全部房屋，以及原告按41666元/月标准支付立新公司2018年5月15日起至房屋全部腾退之日止的逾期腾房占有使用费。本院经审理后于2018年10月24日作出（2018）黔0102民初10332号民事判决书，判决“一、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司、第三人贵州和祥药业有限公司、贵州优米乐教育信息咨询有限公司、贵阳万润达物资有限公司、贵阳美瑞华通讯设备有限公司、贵阳南明区沙弗英语学校、贵阳南明区启明外语培训学校、贵阳市南明区华艺舞蹈文化艺术交流中心、贵阳南明区金辉文具批发行、贵阳市南明区黄记餐饮店、贵阳市南明区何记餐饮店、贵阳市南明区刘婵餐饮店、贵阳市南明区祥梅服装馆、贵阳市南明区红霞广告经营部、贵阳市南明区龙诚招待所、贵阳市南明区国玲小吃店、贵阳市南明区龙诚个体便利店、赵进民于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区花溪大道北段262号房屋腾空并返还贵州立新通用机械供销公司；二、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司按402530.46元/年（即33544.20元/月），支付贵州立新通用机械供销公司自2018年5月15日起至实际返还立新公司之日止的占用房屋使用费。”该判决书因该案第三人即次承租人提起上诉，尚未生效。上述事实，有原被告的陈述、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、临时租赁合同、租金支付情况、（2018）黔0102民初10332号民事判决等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，一审法院予以认定。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。涉案房屋的出租人为立新公司，龙诚公司为承租人，祥梅服装馆为次承租人。在一审法院作出的（2018）黔0102民初10332号民事判决书中，已经查明立新公司与龙城公司之间的租赁协议因租赁期限届满而终止。而本案原告龙城公司与被告祥梅服装馆签订的临时租赁协议也已在2017年11月30日期限届满，现原被告双方均认可双方租赁合同已因期限届满而终止。租赁关系终止，承租人应该向原告承担返还租赁物的义务，而一审法院（2018）黔0102民初10332号民事判决书已判决龙诚公司和祥梅服装馆共同向立新公司返还房屋，故对原告龙诚公司要求被告祥梅服装馆返还花溪大道北段262号（监狱办公楼）一层临街5、6号房屋的诉请，一审法院予以支持。被告祥梅服装馆辩称在祥梅服装馆与龙诚公司的租赁合同终止后，其与立新公司成立新的事实上的租赁关系，一审法院认为作为租赁关系存在基础主承租合同终止，次承租合同相应也终止，即整个主承租合同与次承租合同均已终止，且出租人与次承租人之间并不会也不可能当然成立新的事实上的租赁关系，对被告的该项抗辩主张，一审法院不予采信。被告祥梅服装馆主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，祥梅服装馆与龙诚公司之间转租期限超过立新公司与龙城公司之间剩余租期的部分无效，但经本院查明，立新公司与龙诚公司的租期截止2018年4月14日，龙诚公司与祥梅服装馆的租期截止2017年11月30日，龙城公司的转租期限并未超过剩余租期，对被告该项抗辩理由，一审法院不予采信。被告主张其作为承租人，涉案房屋涉及拆迁理应对其进行安置补偿，一审法院认为祥梅服装馆并未提供任何证据及政府相关文件证明承租人在拆迁安置工程中可以获得房屋所有权人才能享受的拆迁安置补助及其他补偿，故对该项主张，一审法院亦不予采信。被告辩称原告应补偿其装修残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，双方租赁期限已经届满，故对被告的该项主张，一审法院不予支持。原告主张被告按原租赁合同履行的8640元/月标准支付2018年7月1日至2018年12月31日的占用使用费51840元，于法有据，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告贵阳市南明区祥梅服装馆于本判决生效之日起十日内支付原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司2018年7月1日至同年12月31日止的房屋占有使用费51840元，并继续按8640元/月标准计算支付房屋占用使用费至返还房屋之日止。二、驳回贵州龙诚汽车装饰美容有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由被告贵阳市南明区祥梅服装馆负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，上诉人提交（2019）黔01民终2510判决书一份，证明涉案房屋已经由被上诉人归还给贵州立新公司，立新公司已经以权利人的身份向上诉人一方要求搬离，立新公司才是权利主体，被上诉人无权要求上诉人支付所谓的房屋占用费。被上诉人质证，真实性没有异议，该证据证明了判决的是被上诉人向立新公司支付房屋租金，也可以向第三人主张我方的权利，我方也有理由向上诉人主张占用费。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司是否有资格向上诉人主张房屋占用费；2、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司未开具发票，是否可以成为上诉人拒绝支付占用费的理由；3、房屋拆迁是否影响本案的审理。首先，祥梅服装馆作为次承租人租赁龙城汽车公司从立新公司承租的房屋，一审已经查明双方已于2017年11月30日租赁期限届满。租赁关系既已终止，祥梅服装馆便有义务向被上诉人返还租赁物，祥梅服装馆至今未返还租赁房屋，且在另案中已作出判决，要求龙诚汽车公司与祥梅服装馆共同向立新公司返还租赁房屋，立新公司作为出租人也已向龙城汽车公司在另案中主张支付租金，而龙诚汽车公司亦有权向现房屋的实际使用人，即上诉人主张房屋占有费，因此，上诉人认为被上诉人作为本案主体不适格的理由，本院不予采纳。其次，本院认为，双方签订租赁合同既无约定支付是否应以开具发票为前提，在合同没有约定的情形下，出具发票不受民事法律调整，若被上诉人不出具发票，上诉人可向有关政府部门主张权利，因此，未开具发票不能成为拒绝承担支付义务的理由。最后，上诉人主张其与立新公司已经形成不定期租赁合同关系，且该合同未解除，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，其应当享有获得拆迁补偿费用的权利。本院认为，立新公司另案中已要求龙诚汽车公司履行支付租金的义务，根据合同相对性原则，上诉人的合同相对方为龙诚汽车公司，而非立新公司，且上诉人是否享有拆迁补偿款款与其是否应承担。因此，一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由上诉人贵阳市南明区祥梅服装馆负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年九月二十六日书记员  李敏