广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5238号上诉人（原审被告）：中山市华联实业开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路，统一社会信用代码91442000618125454X。法定代表人：孟金龙，执行董事。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘永康，男，1964年4月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：吴海燕，女，1970年7月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。上诉人中山市华联实业开发有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人甘永康、吴海燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。华联公司上诉请求：改判华联公司向甘永康、吴海燕支付逾期交房违约金（以已付购房款317431元为基数，从2016年2月26日起按每日万分之一点五的标准计算至实际交房之日止）。事实与理由：一审判决以“从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务”为由，判定甘永康、吴海燕的诉求不适用三年的诉讼时效约束，属于适用法律错误，依法应当予以改判。本案中双方签订的住宅买卖合同补充协议书第2条约定：出卖人迟延交楼的，按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金，即合同明确约定违约金按日计算，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条规定，应适用三年诉讼时效，故一审法院适用法律错误。华联公司认为本案应当从甘永康、吴海燕立案起诉之日起倒推三年计算违约金才符合法律规定。甘永康、吴海燕答辩称：一、本案是物权纠纷，是基于房地产买卖合同产生的违约责任，并非一般的债权纠纷。二、广东省的指导意见，不具有司法解释效力，并且与法律关于诉讼时效的规定及最高法院关于诉讼时效的规定相悖。三、此前华联公司的同类案件的处理结果与本案一致。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回华联公司的上诉请求。五、广东省高级人民法院的相关指引是2018年颁布的，本案合同签订的时间是在该指引颁布之前，故本案不适用。甘永康、吴海燕向一审法院提起诉讼请求如下：华联公司支付延期交房违约金共计107122.50元（自2013年1月1日起计至交房之日止，按已交房价款每日万分之1.5计算）。一审法院认定事实：甘永康、吴海燕于一审诉称，甘永康、吴海燕与华联公司于2011年11月6日签订了《商品房买卖合同》和《住宅买卖合同补充协议书》，约定甘永康、吴海燕购买华联公司位于东区××房的房屋（以下简称案涉房屋）一套，房屋总价款为317431元。合同还约定：华联公司应当在2012年12月31日前交付房屋，如逾期交付，则从合同约定的交楼日期第二日起，华联公司按日向甘永康、吴海燕支付已交房价款万分之一点五的违约金。甘永康、吴海燕已经依约交付了对价，但华联公司至今仍未将该商品房交付甘永康、吴海燕使用。根据《住宅买卖合同补充协议书》第2条的约定，华联公司应当承担延期交房违约金。甘永康、吴海燕所述基本属实，一审法院予以确认。一审另查，双方签订的《住宅买卖合同补充协议书》第2条约定：双方同意本合同约定的交楼日期为基准交楼时间，除合同第八条规定的特殊情况外，基于互谅原则，买受人同意：若出卖人迟延交楼的时间不超过两个月的，不视为出卖人违约，超过两个月的，从第三个月起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。无论何种情况，买受人均选择继续履行。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。甘永康、吴海燕与华联公司签订的商品房买卖合同、住宅买卖合同补充协议书，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。甘永康、吴海燕在上述合同签订后，已依约向华联公司付清了购房款，则华联公司亦应将符合合同约定条件的房产交付甘永康、吴海燕使用。华联公司至今未能将符合合同约定的商品房交付甘永康、吴海燕使用，华联公司的行为已构成违约，甘永康、吴海燕主张华联公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。华联公司辩称《住宅买卖合同补充协议书》约定其司有2个月逾期交房免责期属实，一审法院予以采纳，故华联公司逾期交房违约金应自2013年3月1日起计。关于诉讼时效问题。双方约定的逾期交房违约金按日累加计算，是华联公司逾期交房时甘永康、吴海燕可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。综上所述，华联公司至今未交房，甘永康、吴海燕起诉主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。华联公司有关诉讼时效的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。综上，甘永康、吴海燕诉求合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：华联公司于一审判决生效之日起七日内向甘永康、吴海燕支付逾期交房违约金（以已付购房款317431元为基数，从2013年3月1日起按每日万分之一点五的标准计算至实际交房之日止）。案件受理费2442元，简易程序减半收取为1221元（甘永康、吴海燕已预交），由华联公司负担，华联公司应于一审判决生效之日起七日内迳付甘永康、吴海燕，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：甘永康、吴海燕的诉讼请求是否已超过诉讼时效。对此，本院具体分析如下：双方对华联公司未依约交付房屋的违约行为均无提起上诉或异议，本院予以确认。华联公司逾期交房，理应承担违约责任。因双方合同约定若华联公司迟延交楼的时间不超过两个月，不视为华联公司违约，超过两个月的，从第三个月起至实际交付之日止，华联公司按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。即合同约定的因华联公司逾期交房行为所产生的违约金为按日计算之违约金。本院认为，本案违约金应按每个个别债权分别计算《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。甘永康、吴海燕于2019年2月26日才提起本案诉讼要求华联公司支付自2013年1月1日起至交房之日止的违约金。甘永康、吴海燕于本案中并没有提供任何有效的证据证明本案的诉讼时效存在中止、中断的情形，故甘永康、吴海燕所主张的2016年2月26日以前的违约金已经超过了上述法律规定的诉讼时效，不受人民法院保护。华联公司关于诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。即华联公司应从2016年2月26日起至实际交房之日止按每日万分之一点五的标准向甘永康、吴海燕支付逾期交房违约金。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人华联公司的上诉有理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4929号民事判决；二、上诉人中山市华联实业开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人甘永康、吴海燕支付逾期交房违约金（以已付购房款317431元为基数，从2016年2月26日起按每日万分之一点五的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回被上诉人甘永康、吴海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2442元，减半收取为1221元（甘永康、吴海燕已预交），由上诉人中山市华联实业开发有限公司负担659元；由被上诉人甘永康、吴海燕负担562元。二审案件受理费1099元（中山市华联实业开发有限公司已预交），由被上诉人甘永康、吴海燕负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年九月二十九日书记员 孙翠红