山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1005号案外人：任海庆，男，1975年7月9日出生，汉族，住山东省邹平县。申请执行人：张平，女，1963年5月28日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：宋强，男，住济南市槐荫区，由济南博洁经贸有限公司推荐。被执行人：山东富而通置业有限公司，住所地济南市历下区历山路142号C座南楼200室。法定代表人：赵友亮，总经理。本院在执行申请执行人张平与被执行人山东富而通置业有限公司（原名称：山东富而通投资置业有限公司，以下简称富而通公司）民间借贷纠纷一案中，案外人任海庆向本院提出书面异议，请求解除富而通公司名下位于邹平市经济技术开发区会仙二路北侧国际商贸城第X幢X层XXX、XXX号房产（以下简称案涉房产）项下土地的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。任海庆称，请求解除对案涉房产所占土地的查封。事实与理由：贵院因司法程序作出（2015）济中法执恢字第35号民事裁定和协助执行通知书，查封了富而通公司名下位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城归任海庆所有的案涉房产项下的。现对该查封行为提出异议，理由有三点：第一，案涉房产归任海庆所有。任海庆与富而通公司签订编号XXX商品房买卖合同》，把商品房卖给任海庆。合同约定，任海庆于合同签订当日支付全款213798元。第二，查封房屋及房屋范围内的所占土地的使用权已经由任海庆依法占有，且自交房后一直居住于此房屋，并按时交纳各种服务费用、水电费等。第三，案涉房产虽已备案，但没有办理产权登记。按合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但交房后由于富而通公司的原因至今没有办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此可以得出，该房屋的所有权没有发生转移，仍属于任海庆，是任海庆的合法财产。为支持其异议请求，任海庆提交了XXX《商品房买卖合同》《个人贷款凭证》《收据》等证据材料。张平辩称，张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，贵院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。富而通公司未履行生效判决确定的义务，该案于2014年8月20日立案执行。2014年10月29日，贵院作出（2014）济中法执字第652-2号民事裁定，轮候查封富而通公司名下位于邹平市××开发区，地号为XX-XX-XXX、证号为邹国用（XXXX）第XXXXX号土地使用权。自2014年10月29日开始至今，该土地一直处于查封状态，根据法律规定土地查封及于土地上房产，该土地查封期间不允许进行买卖，该买卖行为违反法律规定，且不能因为个别房产的原因而申请解除整个地块的查封，其执行异议不能成立，应予驳回。本院查明，一、张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。判决生效后，富而通公司、段超庆未主动履行生效判决确定的义务，张平向本院申请强制执行，执行案号为（2014）济中法执字第652号及（2015）济中法执恢字第35号。二、李平美与富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2007年11月26日作出（2007）济民四初字第178号民事调解书。富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司未主动履行该调解书确定的义务，李平美向本院申请强制执行，执行案号为（2008）济中法执字第373号。三、邹平市自然资源和规划局出具的富而通公司名下不动产权证号为邹国用（XXXX）第XXXXXX号土地《查解封登记信息》载明：“1.邹平市人民法院（2011）邹执一字第225-1号裁定，查封期限为2012年12月11日至2014年12月10日；2.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限为2014年2月26日至2016年2月25日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX’；济南市中级人民法院（2015）济中法执恢字第35号民事裁定，查封期限为2016年10月19日至2019年10月18日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX7’；3.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限分别为：2014年2月26日至2016年2月25日，2016年3月7日至2019年3月6日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX’，2019年3月6日至2022年3月5日。”根据上述登记信息显示，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封，现首查封债权人为张平。四、任海庆与富而通公司签订编号为XXX《商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，建筑面积为63.95平方米、63.95平方米，案涉房产共计213798元，即贰拾壹万叁仟柒佰玖拾捌元整。《商品房买卖合同》约定，任海庆采取分期付款的方式支付首付款65798元，剩余款项148000元办理银行按揭。任海庆于2008年3月17日向富而通公司邹平分公司支付购房定金20000元，于2008年5月9日支付购房款首付款45000元，于2011年8月15日支付购房款48798元。2008年11月11日，任海庆在中国建设银行办理银行按揭，收款人为富而通公司，金额为100000元。2011年9月18日，任海庆向富而通公司邹平分公司支付维修基金、契税等费用共计14248元，暖气开户费、燃气开户费等共计17371元。五、邹平市不动产登记中心于2018年12月24日出具《说明》一份，载明：“山东省济南市中级人民法院：经查询，贵院于2016年3月7日向我单位出具的（2008）济中法执字第373号协助执行通知书，查封坐落于邹平县经济技术开发区会仙二路北侧山东富而通投资置业有限公司名下土地一宗，证号：邹国用（XXXX）第XXXXX号，面积：172961.99平方米；后经调阅土地登记档案，与证号：邹国用（XXXX）第XXXXX号为同一宗地，地号：XX－XX－XXX，实际使用权面积为116666.7平方米，山东富而通投资置业有限公司开发的国际商贸城项目坐落于该宗土地上。特此说明。”以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、《查解封登记信息》《说明》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封至今，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，案外人任海庆在人民法院查封案涉土地使用权前已与富而通公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，缴纳全部购房款，并占有案涉房产，对案涉房产享有实际权利。故案外人任海庆请求中止对案涉房产项下土地使用权的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对邹平县经济开发区会仙二路北侧国际商贸城第X幢X层XXXX、XXXX号房产占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 吴大平审判员 付雪玉二〇一九年九月二十七日书记员 魏煜圻