河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5766号上诉人(原审被告)南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市人民北路。法定代表人冯居朝，任公司董事长职务。委托诉讼代理人郭建敏，男，汉族，1969年4月4日出生，住南阳市卧龙区，一般代理。委托诉讼代理人马胜利，河南达圣律师事务所律师，一般代理。被上诉人(原审原告)乔文礼，男，汉族，1933年7月5日出生，住南阳市宛城区，现住南阳市。委托诉讼代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人潘广群，北京大略（南阳）律师事务所律师，特别授权。上诉人南阳市淯阳房地产开发有限公司因与被上诉人乔文礼房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月25日开庭进行了审理。上诉人南阳市淯阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马胜利，被上诉人乔文礼的委托诉讼代理人宋汉生、潘广群，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市淯阳房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销(2019)豫1303民初2894号民事判决书,改判驳回被上诉人诉讼请求或将案件发还重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人认为一审判决认定事实不清,理由如下：一、一审法院认定本案商铺买卖协议是真实的商品房买卖合同,认定事实错误。本案所签商铺买卖协议不是真实意思表示,是对房屋拆迁补偿款的担保,不是真实的交易。本案不存在真实交易,是由于拆迁补偿引起的。乔文礼房产拆迁后,上诉人与乔文礼协商,原地安置房产。乔文礼不同意,要求现金赔偿。自2010年8月起,上诉人逐步向乔文礼现金补偿。上诉人由于现金不足,无法一次性向乔文礼补偿到位,上诉人与乔文礼协商,用房产作抵押,逐步还款,乔文礼也同意此方案。双方于2013年2月6日签订商铺买卖协议，作为对乔文礼补偿款的担保。签订后,上诉人继续向乔文礼还款，至2015年1月，上诉人还款合计170多万元。且双方签订合同时的商铺价值每平方米远远超出合同约定的每平方米10000元，从侧面证实双方签订的商铺买卖协议仅仅是担保性质，不具有房屋买卖及以房抵债的性质。乔文礼被拆迁的房屋位于东华新村，是住宅，如果安置也应当在东华新村安置住宅，而不是用商业房安置。二、本案被上诉人乔文礼诉讼主体资格不适格,不能对全部四套房产的拆迁补偿提出要求。本案的起因是因为房屋拆迁补偿款引起的,而被上诉人乔文礼并非其提出的所有四套房产的所有权人。除乔文礼外其他的房屋所有权人,是具有完全民事行为能力的自然人,有权独立的处分自己的财产及民事权利。乔文礼无权就其他人的房屋拆迁向上诉人提出要求,应当由各个房屋产权的权利人另行主张。综上所述,被上诉人与上诉人之间并不是商铺买卖合同关系,也不是以房抵债的法律关系,所签协议只是一种担保。被上诉人以商铺买卖合同关系起诉,要求上诉人向其交付房屋并办理产权登记,没有任何事实与法律依据,依法应当驳回其诉讼请求。对于被上诉人的拆迁款,上诉人愿意在政府派驻工作组的监督及主持下,经双方算账,确认数额后,妥善解决。乔文礼答辩称，一、被上诉人乔文礼诉讼主体资格适格。本案为合同纠纷，被上诉人是合同的唯一相对人，有权以自己名义提起诉讼和主张权利。被上诉人作为案涉商铺房屋唯一的合法权利主体，已被南阳市中级人民法院（2018）豫13行终232号生效的行政判决书所确认。二、商铺买卖协议是双方的真实意思表示，是针对房屋买卖进行的约定，具备商品房买卖合同的主要条款，没有任何拆迁补偿担保性质，上诉人也无证据证实商铺买卖协议是对拆迁补偿款的担保。上诉人作为从事房地产开发的商事主体，其在房地产市场中占有优势地位，更对房屋销售的价格具有定价和主导权，价格的约定只会对上诉人更有利。且协议约定的房产价格是双方自愿协商的结果，并不违背合同双方意思自治原则。被上诉人以应得的补偿款折抵房款，仅是履行支付房款的方式，也是双方协商一致的结果，并不违反任何法律、行政法规的强制性规定。上诉人在协议签订后虽支付部分款项，但与本案无关，明显不足以成为主张担保的依据，更不能否定协议的真实性。乔文礼向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行商铺买卖协议，与原告签订网签备案的商品房买卖合同并配合办理网签备案手续及不动产产权证；2.依法判令被告向原告交付位于龙××小区××楼××室房屋，并自2013年5月6日起按购房款200万元的同期银行贷款利率标准向原告支付违约金至房屋交付之日止；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告在南阳市人民北路华东村拥有房产，2007年被告将房屋违法强制拆除，仅支付了部分拆迁补偿款后，长期未予支付余款。2013年2月6日，双方经结算并签订商铺买卖协议以对原告进行补偿。该协议约定被告将其开发的位于南阳市××与××路交叉口的淯龙苑商住小区2号楼1层003号、005号房屋（房管局备案登记为102室房）出卖给原告，并将拖欠原告的安置补偿款冲抵房款。协议同时约定房屋的面积、交付日期等内容，现协议约定的2013年5月6日交房日期已逾期近六年，但被告拒绝交房且拒绝支付违约金，故起诉至法院。一审法院认定事实：被告淯阳公司于2007年开始对宛城区北关村与南阳市××区××村进行城中村改造拆迁，对应建起“淯龙苑”与“东华新村”小区。原告乔文礼家在南阳市××区××村原有住宅4处，该房产均有房屋所有权证和国有土地使用证。建筑面积共计491.28平方米，被被告淯阳公司拆除。在原告一家不断反映下，淯阳公司于2010年8月至2013年2月期间向原告支付补偿款150万元后，欠房屋拆迁补偿款及利息200万元。2013年2月6日，被告淯阳公司（甲方）与原告乔文礼（乙方）签订商铺买卖协议，乙方购买甲方“淯龙苑”商住小区2号楼商业部分一层B1—003、B5—005号房，房款单价10000元／平方米，计价款190万元，乙方应于2013年2月6日前一次性付清购房款人民币190万元，其他款项乙方应按甲方通知按时缴纳。合同建筑面积与产权证登记建筑面积有差异的，以南阳市房管局测定的产权面积为准，并根据差异面积多少，执行价款多退少补。交房时间为2013年5月6日。其他相关权利义务以签订正式《商品房买卖合同》为准。2013年2月6日，被告淯阳公司向原告乔文礼出具收款收据一份，内容为“收款收据，今收到乔文礼人民币贰佰万元整，附注：淯龙苑2#1层商业。”并向原告乔文礼出具2号楼1层商业平面图。2017年9月5日，被告淯阳公司支付乔瑞183320元，2015年1月28日，被告淯阳公司支付乔文礼72134元，并有乔瑞向被告出具了领款单，内容为“领款单，姓名乔瑞，领款事由抵账，今领到人民币壹拾捌万叁仟叁佰贰拾元整，领款人乔瑞。”“领款单，姓名乔文礼（乔瑞），领款事由抵账，今领到人民币柒万贰仟壹佰叁拾肆元整，领款人乔瑞。”因涉案房产被网签备案至河南宝祥资产管理有限公司（以下简称宝祥公司），原告乔文礼于2017年1月3日将南阳市房产管理中心、宝祥公司、淯阳公司起诉至南阳市宛城区人民法院请求撤销南阳市房产管理局对宝祥公司就涉案房产的商品房买卖网签备案合同，2017年8月22日南阳市宛城区人民法院作出（2017）豫1302行初第7号行政判决：撤销被告南阳市房产管理局给第三人郑州宝祥商贸有限公司（现河南宝祥资产管理有限公司）网签备案的09094721、09095061号商品房买卖网签备案合同。南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2018年1月12日作出（2017）豫13行终348号行政裁定书，以“一审判决认定基本事实不清、证据不足”为由，撤销原判，发还重审。南阳市宛城区人民法院重新受理后，于2018年6月22日作出（2018）豫1302行初第21号行政判决，判决撤销被告南阳市房产管理局给第三人郑州宝祥商贸有限公司（现河南宝祥资产管理有限公司）网签备案的09094701号商品房买卖网签备案合同。南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司不服，提起上诉。2018年11月26日，南阳市中级人民法院作出（2018）豫13行终232号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，原告乔文礼与被告淯阳公司签订的商铺买卖协议中B5-005是笔误，实为B1-005。该图纸中商铺编号缺少B1-004和B1-014，导致与房产管理中心对该商铺图纸和商品房清单中编号不一致。签备案的09094701号商品房买卖网签备案合同约定的商铺为2号楼1层102房。再查明，被告淯阳公司的“淯龙苑”等项目因资金困难，2015年南阳市卧龙区人民政府成立了工作组进驻公司，公司帐目全部上交。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。依法成立的合同自成立时生效，各方当事人均应按照合同约定积极全面的履行合同约定的义务。在本案中，原被告双方于2013年2月3日签订的商铺买卖协议就“当事人名称或者姓名和住所”、“商品房基本状况”、“商品房的销售方式”、“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”、“交付时间”、“面积差异的处理方式”、“违约责任”等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款。因此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案商铺买卖协议应当认定为商品房买卖合同。根据庭审查明的事实，原被告双方均认可截止2013年2月3日，被告尚欠原告拆迁补偿款本息共计200万元，原告主张该商铺买卖协议的购房款的支付方式为用被告尚欠原告的拆迁补偿款本息200万元以折抵应支付被告的全部购房款，且向一审法院提交的被告向原告出具的收取原告购房款的收款收据予以证实，该收款收据中明确附注为淯龙苑2#1层商业。虽被告辩称该商铺买卖协议名为买卖实为担保，且双方在签订商铺买卖协议后被告仍偿还原告255454元，原被告双方之间不是真实的买卖关系，并向一审法院提交南阳兴龙资产评估事务所于2015年10月30日出具的宛龙评估（2015）第076号资产评估报告欲证实原被告双方合同约定的单价远低于市场价，但该资产评估报告的使用期为2015年7月1日至2016年6月30日，且被告作为一个专业从事房地产开发的商事主体，知道或者应当知道其与原告签订商铺买卖协议并向原告出具收款收据所应承担的法律责任。同时，根据该商铺买卖协议内容显示，该协议系双方当事人充分协商、自愿签订，且内容不违反相关法律的强制性规定，应为有效合同。合同生效后，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按协议约定向被告支付了购房款，被告也应当按照合同约定及时向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，已构成违约。故对原告要求被告交付位于楼××室（建筑面积190平方米）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告履行商铺买卖协议与原告签订网签备案的商铺买卖合同并配合办理网签备案手续及不动产产权证的诉讼请求。一审法院认为，被告作为涉案房产的房地产开发企业，应当积极主动履行协助原告办理网签备案手续及不动产产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案登记，并协助原告取得位于楼××室（建筑面积190平方米）房屋权属证书的义务，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，原被告双方在2013年2月3日签订的商铺买卖协议中并未对逾期交房违约金进行约定，因此，原告的该项诉讼请求没有事实依据，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告辩称双方在签订商铺买卖协议后被告仍向原告支付款项，双方之间的交易不符合一般的房屋买卖交易习惯的辩称理由。一审法院认为，本案纠纷发生的原因系被告拆迁原告房屋引起，且就拆迁补偿问题被告未向一审法院提交原被告之间签订的拆迁补偿协议，同时，原告辩称该部分款项系被告支付原告的拆迁过渡费，因此，对被告的此项辩称理由，一审法院不予采信。被告辩称涉及的上述255454元，相关权利人可另行主张权利。判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司向原告乔文礼交付位于楼××室（建筑面积190平方米）房产一处。二、自本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告乔文礼就涉案房屋办理网签备案合同及产权登记手续（办理网签备案合同及产权证所需资料由房产管理部门审查，相关费用依照规定缴纳）。三、驳回原告乔文礼的其他诉讼请求。案件受理费27094元，由原告乔文礼承担4294元，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担22800元。本院二审期间，经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于被上诉人乔文礼是否具有本案诉讼主体资格问题，被上诉人是依据上诉人南阳市淯阳房地产开发有限公司与其签订的《商铺买卖协议》提起的民事诉讼，且被上诉人享有该协议的诉讼主体资格问题，已经被人民法院的生效行政判决书所确认。被上诉人作为该协议的相对人提起诉讼，符合法律规定。所以，上诉人上诉称被上诉人“诉讼主体资格不适格”的理由,法律依据并不充分，本院不予采信。上诉人与被上诉人2013年2元6日签订的《商铺买卖协议》对上诉人所出卖房屋的具体位置、房屋面积、每平方米单价、房屋总价款、房款交付时间和房屋的交付时间等均做出了详细、明确的约定，符合房屋买卖合同的基本特征。一审法院据此认为本案为房屋买卖合同纠纷适当。虽然被上诉人向上诉人支付的购房款是与上诉人欠付的拆迁款相冲抵，但因此印证了被上诉人已向上诉人支付了协议约定的购房款，被上诉人履行了协议约定的支付房款的义务。上诉人也应依据协议约定履行其交付房屋的义务，上诉人至今未向被上诉人交付房屋实为不妥。上诉人上诉称“本案所签商铺买卖协议不是真实意思表示,是对房屋拆迁补偿款的担保”，被上诉人对此不予认可，上诉人至今也未能提供扎实有效的证据予以印证，亦未在其签订商铺买卖协议后向人民法院主张撤销或者无效，故该理由本院不予支持。一审法院依据双方签订的商铺买卖协议判决，并无不当。综上所述，南阳市淯阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人南阳市淯阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年九月二十七日书记员  李 斌