湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0811民初291号原告：卓甲之，男，1990年9月3日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。原告：施香燕（卓甲之的母亲），女，1967年10月5日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨梦军，湖南金州（张家界）律师事务所律师。被告：邓国洪，男，1964年4月10日出生，汉族，住张家界市武陵源区。被告：符学珍（邓国洪的妻子），女，1964年4月29日出生，汉族，住张家界市武陵源区。上列两被告共同委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：秦婵，湖南向法律师事务所律师。第三人：卓勇（卓甲之的父亲），男，1967年2月13日出生，汉族，住张家界市武陵源区。原告卓甲之、施香燕与被告邓国洪、符学珍及第三人卓勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日作出（2017）湘0811民初479号民事判决，邓国洪、符学珍不服向湖南省张家界市中级人民法院提起上诉。2019年5月20日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终60号民事裁定，撤销本院（2017）湘0811民初479号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓甲之、施香燕共同委托的诉讼代理人杨梦军，被告邓国洪、符学珍及其共同委托的诉讼代理人向波，第三人卓勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓甲之、施香燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除卓甲之、施香燕与邓国洪、符学珍之间关于武陵源宝峰路集美村对面三间门面的租赁合同；2、判令邓国洪、符学珍立即停止使用该门面，腾出门面并返还给卓甲之、施香燕；3、判令邓国洪、符学珍向卓甲之、施香燕支付租金18万元。2018年4月17日，卓甲之、施香燕将其诉讼请求变更为：1、确认卓甲之、施香燕与邓国洪、符学珍之间关于武陵源宝峰路集美村对面三间门面的租赁合同无效；2、判令邓国洪、符学珍立即停止使用该门面，腾出门面，恢复原状并予返还；3、判令邓国洪、符学珍支付自2011年6月起至2017年6月止的房屋占用费54万元（按每年9万元标准），扣减卓勇向邓国洪的借款30万元后，邓国洪、符学珍还应支付给卓甲之、施香燕占用费24万元，以及自2017年7月起至房屋实际返还之日止的房屋占用费（按18万元/年标准）。2019年6月20日，卓甲之、施香燕将其诉讼请求第2项变更为“判令邓国洪、符学珍立即将武陵源宝峰路集美村对面三个门面腾让给卓甲之、施香燕”，将第3项诉讼请求变更为“判令邓国洪、符学珍自2011年6月起至腾让房屋时止按每年9万元的标准支付卓甲之、施香燕房屋占用使用费”。事实和理由：2001年5月，施香燕征收了武陵源宝峰路居委会十三组集美村对面3.5亩土地，2005年在此地修建了十间门面。2011年，因卓勇欠邓国洪、符学珍款项，邓国洪、符学珍为收回欠款要求卓勇将三间门面租赁给他，以租金抵债。并在未经同意的情况下，强行使用该门面经营超市至今。2016年卓甲之、施香燕通知邓国洪、符学珍终止租赁合同，并要求其搬出门面交还房屋，邓国洪、符学珍予以拒绝。卓甲之、施香燕为维护自身合法权益，故诉至法院。邓国洪、符学珍不承认卓甲之、施香燕主张的事实和诉讼请求，辩称：1、本案不存在卓甲之、施香燕诉称的邓国洪、符学珍租赁其房屋以租金抵债的事实。实际上是2010年邓国洪、符学珍与第三人卓勇达成了以本案房屋抵偿卓勇所欠58万元债务本金及利息的约定，这一真实情况有相关证人可以证实。双方以口头协议的方式达成的以物抵债具备法律效力，人民法院应当保护；二、邓国洪、符学珍未有任何强行使用房屋的行为。邓国洪、符学珍自2010年占有房屋后至卓甲之、施香燕2017年起诉前双方包括亲属从未发生过任何纠纷，卓甲之、施香燕及其家人从未向邓国洪、符学珍主张租金也未要求退房。如果是卓甲之、施香燕所称的强行占房，为何不见其向邓国洪、符学珍主张权利或者向有关部门反映或起诉？所以卓甲之、施香燕的行为明显不合理，这更进一步说明在本案发生纠纷前长达七年的时间里，卓甲之、施香燕是认可双方之间的以物抵债行为的，周围的邻居及社区也是认为该房屋已经抵给了邓国洪、符学珍，邓国洪、符学珍就是该房屋的主人。故卓甲之、施香燕起诉要求确认本就不存在的租赁关系无效，要求腾让房屋支付租金的诉讼请求是错误的，人民法院应予以驳回。卓勇承认卓甲之、施香燕主张的事实和诉讼请求，述称：1、2011年邓国洪、符学珍找其租的房子，卓勇这么多年没有找过他们，是因其一直在广州做事；2、2014年12月邓国洪还去东安找卓勇谈买房子的事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证。对当事人提交的双方均无异议的征地补偿协议、宝峰路居委会收款收据、2017年11月7日的通知及快递单等证据，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法分别认定如下：1、卓甲之、施香燕提交的《关于申请办理修建临时服务设施的报告》及张家界市武陵源区军地坪街道办事处宝峰路社区居民委员会出具的证明，《离婚协议书》，《家庭财产分割协议》，《房屋租赁经营合同》及伍春祥出具的证明，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认；2、卓甲之、施香燕提交的对黎某、刘某、杨某的调查笔录，其实质为证人证言，证人刘某、杨某未出庭作证，无法证实其真实性，故不予确认；证人黎某在本案原审中虽出庭作证，但其证言内容与本案采信的其他证据内容相矛盾，又无其他证据印证，无法证实其真实性，故不予确认；3、卓甲之、施香燕提交的《店铺租赁协议》、《房屋租赁合同》，无法证实其与本案具有关联性，故不予确认；4、邓国洪、符学珍提交的证人毛某、唐某的证言，证人均出庭作证，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认；其提交的证人胡某的证言，证人因客观原因未出庭作证，但其证言内容与本案采信的其他证据内容相印证，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认；5、邓国洪、符学珍提交的2009年10月4日金额共计58万元的借条，以及2017年10月18日庭审笔录，客观真实合法，与本案具有关联性，故予以确认；6、邓国洪、符学珍提交的《宝峰路西侧棚户区综合整治项目房屋风貌改造审批表》及《房屋结界协议》，无法证实其真实性及与本案具有关联性，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月31日，施香燕、卓雄华（卓勇的妹妹）与原武陵源区索溪峪镇宝峰路居委会签订《征地补偿协议》，取得了该居委会宝峰路集美村对面一宗土地（面积约3.5亩）的使用权。2005年6月6日，施香燕以卓雄华的名义办理了临时建房手续，后在宝峰路集美村对面修建了一层框架结构的临街门面十间。2006年12月，施香燕将该十间门面出租给案外人伍春祥从事经营活动，双方签订了《房屋租赁经营合同》，约定租赁期限自2006年12月10日起至2014年12月10日止。2011年上半年，伍春祥因生意不好做，将其中三间门面（即本案中争议房屋）返还给施香燕。因卓勇于2009年10月4日向邓国洪借款58万元无力偿还，在邓国洪、符学珍多次催讨下，2010年10月，卓勇将本案中争议的三间门面交给邓国洪使用，双方口头约定以该三间门面抵偿卓勇所欠借款本息，但未订立任何书面凭据。后邓国洪、符学珍对该三间门面进行了装修，一直使用经营超市至今。使用期间，未办理相关房屋抵债手续及房屋过户登记。自邓国洪、符学珍使用该三间门面以来，卓勇未向邓国洪、符学珍主张权利，施香燕、卓甲之也未向邓国洪、符学珍催讨过租金，邓国洪、符学珍亦未向卓勇主张过借款债权。2017年9月8日，卓甲之诉至本院，请求邓国洪、符学珍腾让房屋，并支付占用费54万元。后因其申请撤诉，本院于2017年10月24日裁定准予撤诉。2017年11月7日，卓甲之、施香燕书面通知邓国洪、符学珍腾让房屋未果，于2017年12月7日再次诉至本院。另查明，施香燕与卓勇于2007年3月21日协议离婚，在武陵源区民政局办理了离婚登记手续。2011年3月21日，施香燕与卓勇签订《家庭财产分割协议》，对其婚姻存续期间的共同财产重新进行了分割，将包括上述三间门面在内的十间门面赠与卓甲之，后卓甲之经手将其中七间门面卖给他人。本院认为，本案争议焦点：双方当事人就争议的三间门面之间，是房屋租赁合同关系还是以房抵债的房屋买卖合同关系。现评述如下：以物抵债，是指双方存在金钱债务，债务人将其非货币财产折价归债权人，用以清偿所欠债务的行为。租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从两种法律关系的性质上分析，以物抵债一经生效，双方的债权债务即时抵销，是债的消灭。租赁合同一经生效，承租人即承担向出租人支付租金的义务，双方之间成立了新的债权债务关系，是债的产生；从两种法律关系成立的形式要件上分析，以物抵债需要债权人和债务人双方有以物抵债的合意，以及对抵债标的物折价的认可。租赁合同需要出租方和承租方就租赁的标的物，以及租赁的期限、租金的支付等达成一致合意；从两种法律关系的履行结果上分析，两种法律关系均转移了标的物的占有，不同的是，以物抵债后，标的物的所有权发生转移，双方之间的债权债务关系消灭，债权人不再对债务人拥有债权，债务人也不再对债权人背负债务。租赁合同成立后，出租人可基于所有权向承租人主张物权，也可基于租赁合同向承租人主张租金债权。本案中，卓甲之、施香燕主张就案涉三间门面与邓国洪、符学珍之间是租赁合同关系，其用部分租金清偿了卓勇所欠邓国洪、符学珍的债务。从双方租赁合同成立的形式要件来看，卓甲之、施香燕未提供证据证实卓勇与邓国洪、符学珍就案涉三间门面的租赁期限、租金数额、以部分租金抵销所欠债务的方式等达成一致合意；从双方租赁合同的履行情况来看，通过审理查明，卓勇将案涉三间门面交给邓国洪、符学珍使用后，至2017年9月8日卓甲之第一次向本院起诉，卓甲之、施香燕、卓勇未向邓国洪、符学珍催要过租金或对租金抵偿债务进行过结算，也未向邓国洪、符学珍主张过物权，故卓甲之、施香燕主张就案涉三间门面与邓国洪、符学珍之间是租赁合同关系的事实，证据不足，本院不予支持。邓国洪、符学珍提出其与卓勇之间系以物抵债，卓勇将案涉的三间门面抵给他，清偿了所欠债务的辩解意见。经审理查明，卓勇欠邓国洪借款58万元无力偿还，在邓国洪的多次催讨下，卓勇将案涉三间门面抵给邓国洪、符学珍用于清偿债务，邓国洪、符学珍为了自己的债权得以实现，也同意卓勇以物抵债，双方达成了口头协议。虽无书面约定，但有证人毛某、胡某、唐某的证言证实。从实际履行来看，以物抵债后，邓国洪、符学珍占有使用该三间门面，至今未再向卓勇主张58万元借款债权。故从上述分析，邓国洪、符学珍与卓勇就案涉三间门面之间符合以物抵债的房屋买卖合同关系，本院对邓国洪、符学珍的上述辩解意见，予以支持。综上，卓甲之、施香燕主张就案涉三间门面与邓国洪、符学珍之间系租赁合同关系的事实不成立，其要求确认租赁合同关系无效，邓国洪、符学珍立即腾让案涉三间门面，以及按每年9万元标准支付自2011年6月至腾让房屋时占用使用费的请求，既无事实根据，也无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回卓甲之、施香燕的全部诉讼请求。案件受理费11000元，由卓甲之、施香燕共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  覃玉奇审 判 员  孟全富人民陪审员  李飞虎二〇一九年九月十六日书 记 员  毛 鋆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条人民法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。审理再审案件，原来是第一审的，按照第一审程序另行组成合议庭；原来是第二审的或者是上级人民法院提审的，按照第二审程序另行组成合议庭。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。