文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初3948号原告(反诉被告)：重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道218号28栋，统一社会信用代码52500153358700175G。法定代表人：樊荣，园长。委托诉讼代理人：肖松柏、左俣佳，北京大成(重庆)律师事务所律师。被告(反诉原告)：叶宇峰，男，1994年11月11日生，汉族，住重庆市渝中区中山四路69号附36号11-3，公民身份号码500103199411112116。委托诉讼代理人：唐海宾、蒋佳川，重庆钧睿律师事务所律师。第三人：重庆爱唯物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道民安街187号附1号，统一社会信用代码9150022658019412X5。法定代表人：费晓卫。原告(反诉被告)重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园（以下简称“莱茵幼儿园”）与被告（反诉原告）叶宇峰、第三人重庆爱唯物业管理有限公司（以下简称“爱唯物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。莱茵幼儿园的委托诉讼代理人肖松柏、左俣佳，叶宇峰的委托诉讼代理人唐海宾到庭参加诉讼。第三人爱唯物业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告莱茵幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签署的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；2、判令被告向原告赔偿损失1元；3、本案诉讼费由被告承担。案件受理后，原告于2019年7月17日变更其诉讼请求为：1、确认被告叶宇峰于2019年6月18日解除原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园与被告叶宇峰签订的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》的行为无效；2、判令被告叶宇峰继续履行与原告签署的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；3、判令被告叶宇峰向原告赔偿损失30万元；4、本案诉讼费由被告叶宇峰承担。事实和理由：2013年1月18日，重庆兴义德置业有限公司(以下简称“兴义德公司”)与敏通（中国）教育集团有限公司（以下简称“敏通公司”）签署《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》，按照合同约定，兴义德公司将位于荣昌区昌州街道昌龙大道218号28号楼以及28号楼围墙范围内的场地租赁给敏通公司用于开设幼儿园，租赁期限20年，即2013年9月1日至2033年8月31日。合同签订前，敏通公司已向兴义德公司缴纳履约保证金300万元，约定的租赁费为10元/月/㎡，物业管理费1元/月/㎡，约定租金的递增比例以幼儿园学费递增比例一致。租赁合同生效后，兴义德公司将场地交付给敏通公司并按照合同约定开设了幼儿园。其后，兴义德公司将案涉物业转让给被告叶宇峰，敏通公司将租赁合同的权利义务转让给原告。四方于2016年9月12日签署《关于荣昌“寰宇世家”物业租赁合同的变更协议》(以下简称“变更协议”)约定兴义德公司将租赁合同中的权利义务概括转让给被告叶宇峰，敏通公司将租赁合同的权利义务概括转让给原告。变更协议签署当日，被告向原告出具了指定收款委托书，被告委托第三人代被告向原告收取相关租金，原告在合同履行过程中已按约定支付了相应租金。2018年7月5日，第三人受被告委托向原告发出《违章整改通知》，原告认为已装修使用的幼儿园不存在第三人及被告所述违章行为而未予回复。2018年7月31日，第三人受被告委托向原告发出《停电通知》，并对原告使用的租赁房屋予以全面停电、停水。原告将被告的违约行为向街道等职能部门投诉后，第三人恢复了原告租赁房屋的水电使用。原告工作人员多次与被告父亲交涉租赁合同履行事宜，明确因租赁合同履行期间，幼儿园学费并未增加，导致其租金收益未能增长，因此被告父亲要求变更租金标准。双方因变更租金标准等相关事宜未能达成一致意见，被告及其父亲通过微信告知原告工作人员要求解除双方的租赁合同关系。因双方多次协商未果，遂诉至法院。诉讼过程中后，原告收到了被告签发的《解除合同告知函》，要求解除双方之间的租赁合同关系并要求原告于2019年6月底前退场。被告于告知函发出后派人向幼儿园学生家长派发原告停业传单，严重影响申请人的招生，给申请人造成重大损失。为维护原告合法权益，遂诉至法院要求被告继续履行合同并赔偿损失。本诉被告叶宇峰辩称：1、被告从未向原告作出过解除行为，是原告断章取义；2、合同履行期间，原告的学费收入增加了10倍，却一直拒绝按照合同履行增加租金的义务，严重违反了合同的约定及诚实信用原则，因此被告才反诉原告判决要求解除合同，原告没有任何权利要求继续履行合同；3、原告主张的30万元损失，无事实及法律依据。反诉原告叶宇峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；2、判决反诉被告向反诉原告支付未缴租金50万元；3、判决案件诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年1月18日，兴义德公司与敏通公司签订《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》，其中第一条约定“甲方将位于重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道218号寰宇世家小区28号楼，以及28号楼围墙内之场地租赁给乙方使用”；第三条约定“第三年(2015.9.1-2016.8.31)起每年租金收取比例以当年实际增长学费（不包含膳食费）比例为标准递增”。2016年9月12日，兴义德、敏通、反诉原告、反诉被告四方签订变更协议，约定由反诉原告概括承受租赁合同中兴义德的权利与义务，由反诉被告概括承受租赁合同中敏通公司的权利与义务。经反诉原告调查发现，反诉被告于2015-2016学年有33名学生，2016-2019学年每年前来就读的学生人数增长数倍，实际所收学费总额也随之增长。反诉被告故意歪曲事实，以单个学生学费并未涨价为由，拒绝按照合同约定的涨价之后的金额支付租金，该行为已经构成违约，损害了反诉原告的切身利益，致使反诉原告的合同目的无法实现。另反诉被告未经反诉原告同意，私自改变装修结构也已构成严重违约。为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉。反诉被告莱茵幼儿园辩称：1、请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求，反诉被告没有任何违约行为，反诉原告要求解除租赁合同缺乏合同及法律依据。2、根据租赁合同的约定，学费应当理解为每个学生每月缴纳的学费标准，反诉原告声称学费指反诉被告的收入总额，是不符合租赁合同双方签订合同时的真实意思表示。按照反诉原告的计算，2015年反诉被告的收入累计金额也不超过35万元，只有33名学生，当时缴纳反诉原告的租金是37万元，除去正常人工和儿童的膳食标准外，几乎没有任何结余。若按反诉原告声称的学费上涨十倍计算，租金每年的总额应当为3800万元，一个幼儿园的收入十年也没有这个金额，因此反诉原告对合同约定的学费理解是错误的。3、案涉幼儿园有案外人兴义德公司于2014年9月交付给案外人敏通公司，该公司于2014年10月对案涉房屋实施装修，于2015年9月正式开园招生，而反诉被告取得案涉房屋的租赁权时间为2016年9月12日即反诉被告取得案涉房屋时已装修完成，根据反诉被告对房屋的查看，未出现任何损害房屋主体结构的情况。因此，反诉原告以反诉被告在装修时改变房屋主体结构，要求解除合同的理由不能成立。请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人爱唯物业未参加庭审，也未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，甲方重庆兴义德置业有限公司(以下简称“兴义德公司”)与乙方敏通（中国）教育集团有限公司（以下简称“敏通公司”）签署《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》约定甲方将位于重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道218号寰宇世家小区28号楼（即幼儿园），以及28号楼围墙内之场地租赁给乙方使用。租赁期限为20年，自2013年9月1日至2033年8月31日止，其中免租期1年，自2013年9月1日至2014年8月31日，免租期间乙方免付租金。租金标准为人民币10元/平方米/月，第三年（2015.9.1-2016.8.31）起，每年租金收取比例以当年实际增长学费（不包含膳食费）比例为标准递增，凡有租金调整的，均按照以上比例幅度计算。乙方可按其经营和办公需要对承租的物业进行装饰装修，如装修需改变所租物业主体结构的，需于装修前告知甲方，获得甲方同意后方可施工。2015年9月9日，叶宇峰取得涉案房屋的所有权证，房屋建筑面积为2555.71㎡。2016年9月12日，兴义德公司、敏通公司、莱茵幼儿园及叶宇峰等四方签署《关于的变更协议》，约定将涉案物业租赁合同的甲方由兴义德公司变更为叶宇峰，乙方由敏通公司变更为莱茵幼儿园，原租赁合同、补充协议其他条款内容不变，对叶宇峰及莱茵幼儿园具有约束力。叶宇峰及莱茵幼儿园因租赁合同中关于租赁费用的增加标准及装修等发生争议，遂引起本案纠纷。审理中，莱茵幼儿园为证明叶宇峰向其发出书面解除通知，向本院举示《解除合同告知函》一份，叶宇峰方当庭予以了否认，莱茵幼儿园也无证据证明该告知函的来源情况，该告知函的真实性存疑，本院依法不予采信。莱茵幼儿园为证明其付款情况，向本院举示指定收款委托书复印件一份以及转账凭证，因指定收款委托书系复印件，且叶宇峰方未予认可，本院对该证据不予采信；转账凭证证明了莱茵幼儿园于2018年8月23日向叶宇峰支付租金307080元，叶宇峰方予以认可，本院予以确认。莱茵幼儿园为证明其损失，向本院举示第三人爱唯物业发出的《违章整改通知》及《停电通知》，因叶宇峰方对该组证据均不予认可，且该组证据并不能证明莱茵幼儿园实际产生的损失，本院对该组证据不予采信。叶宇峰方主张租赁合同中约定的租赁费调整所依据的“实际增长学费(不含膳食费)比例”是指莱茵幼儿园每年所有学生的学费总额（不含膳食费）增长比例，并向本院举示了重庆市荣昌区教育委员会出具的《关于莱茵幼儿园学生人数及收费情况的说明》，拟证明莱茵幼儿园没有按照约定标准支付租金，违反了合同约定。该说明载明了莱茵幼儿园每学年的学生人数增加情况，其中学生2015-2016学年度34人、2016-2017学年度96人、2017-2018学年度155人、2018-2019学年度226人。并载明了莱茵幼儿园的保教费收费标准为1500元/月、伙食费为300元/月。叶宇峰方陈述其主张的未缴租金50万元是指莱茵幼儿园未按约定增加租金的部分。庭审中，因幼儿园举示了2018年租金支付凭证，叶宇峰方随即以莱茵幼儿园未举示缴纳2017年前租金的证据为由，故莱茵幼儿园拖欠2017年前的租金，并以此增加其解除合同的理由。庭审中，莱茵幼儿园及叶宇峰方均认可以下事实：1、幼儿园开园时间为2015年9月1日，莱茵幼儿园于2016年9月12日承接租赁合同的权利义务并继续开办幼儿园；2、幼儿园经营至今的每人每月的学费没有变化过；3、租赁合同约定租金计算面积为房屋建筑面积。上述事实，有原、被告陈述，并由双方当庭质证的证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案系因房屋租赁合同双方就合同的履行及理解发生争议以致的诉讼，本院双方争议分别评议如下：一、对于租金增长标准的理解。根据租赁合同的约定，第三年(2015.9.1-2016.8.31)起，每年租金收取比例以当年实际增长学费（不包含膳食费）比例为标准递增，凡有租金调整的，均按照以上比例幅度计算。叶宇峰方主张合同约定的“实际增长学费（不包含膳食费）比例”为幼儿园每年所有学生的学费总额（不含膳食费）增长比例。本院认为，按照文义理解及习惯，在没有限定词的情况下，学费应为一个教育单位对单个学生所收取的费用。若叶宇峰方认为学费应为所有学生的学费总额，那么应当在合同中予以明确。现根据合同全文，并无该明确的约定内容，也不能综合得出相应的意思表示。另，租赁合同约定的租金调整是从第三年开始，幼儿园每年的学生人数都在增加，若按叶宇峰方的理解，从租赁期限的第三年开始就应当每年增加租金。但叶宇峰及莱茵幼儿园在2016年9月12日继受租赁合同的权利义务时，已经是租赁合同履行的第四年，叶宇峰方并未对租赁合同的具体约定进行更改，也无证据证明其就该条提出异议，也未就租金问题提出异议，足以表明租赁合同及变更协议形成时并无叶宇峰在本次诉讼中关于租金增长标准的主张的意思表示。同时，在幼儿园开园初期收生人数过少，若按照招生人数增加租金，将会导致租金成倍增长。从开园至今，幼儿园人数已经增长近7倍，若按照叶宇峰对合同租金增长的理由，租金将增长至7倍，故按照人数计算学费增长也不符合市场交易习惯，有违公平互利的交易原则。综上，叶宇峰关于租金增长标准的主张缺乏合同依据，本院不予支持。另，本案无学费增长的情况，本院对叶宇峰方主张的增加部分租金也一并不予支持。二、对于合同是否解除。首先，对于《解除合同告知函》。因该告知函的真实性存疑，本院未予采信，故莱茵幼儿园要求确认叶宇峰于2019年6月18日解除双方签订的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》的行为无效的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，对于叶宇峰关于合同解除的主张。叶宇峰提起反诉时以莱茵幼儿园未按约定缴纳增加部分租金及私自改变装修结构等为理由主张解除合同。本院已对叶宇峰前一主张进行了评述，此处不再赘述。对于叶宇峰关于莱茵幼儿园私自改变装修结构的主张，叶宇峰方并未举示相应证据予以证明，本院不予支持。另，叶宇峰在诉讼中因幼儿园举示2018年支付租金的凭证，遂以莱茵幼儿园未缴纳2017年之前的租金作为增加其解除合同的依据。本院认为，叶宇峰在继受本案租赁合同时年满22周岁，其作为完全民事行为能力人，有行使合同权利、履行合同义务的能力，其应当知晓其租金收取情况。租金缴纳作为莱茵幼儿园在租赁合同中的主要义务，叶宇峰方在提起反诉时并未提出该具有合同解除事由的主张，却在对方当事人举示某年支付租金的凭证时突然提出其他年份未支付租金，其理由并不充分，本院依法对叶宇峰该项主张不予支持。综上，叶宇峰并未举证证明莱茵幼儿园在履行租赁合同过程中存在法定或约定解除合同的事由，且莱茵幼儿园也并不同意解除合同，故本院对于叶宇峰解除租赁合同的主张依法不予支持，并认为叶宇峰应当继续履行其与莱茵幼儿园的租赁合同。三、对于莱茵幼儿园主张的损失。莱茵幼儿园主张叶宇峰有向幼儿园学生家长派发有关其停业的传单，以及委托第三人对其进行停电、停水等行为，并造成相应损失。本院认为，莱茵幼儿园并未举证证明停电、停水的具体情况以及叶宇峰有派发传单的行为，也无损失的依据，故其主张缺乏事实依据，本院依法不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、本诉被告叶宇峰与本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园继续履行于2013年1月18日订立的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；二、驳回本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告叶宇峰的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取计2953元(本诉原告已预付)，由本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园负担2000元，本诉被告叶宇峰负担953元；反诉案件受理费4400元（反诉原告已预付），由反诉原告叶宇峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 刘向琼二〇一九年九月十二日法官助理 杨德富书 记 员 郑雪娇