云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0926民初924号 原告：代洪菊，女，1973年1月12日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 原告：徐安全，男，1969年10月16日出生，汉族，云南省耿马自治县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 原告：徐佳皓，男，1996年3月18日出生，傣族，云南省耿马自治县人，住耿马自治县，现住耿马自治县。 委托诉讼代理人：施晓波，男，云南通恒（沧源）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：欧睿平，女，云南通恒（沧源）律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：云南耿马吉龙房地产开发有限公司。住所地：耿马自治县青年路延长段糖业小区D栋-101号。 法定代表人：唐涛，公司执行董事兼总经理。 原告代红菊、徐安全、徐佳皓诉被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后,因该案与（2019）云0926民初928号、929号案件同属于商品房销售合同纠纷，经征求双方当事人意见同意合并审理，本院依法组成合议庭于2019年9月20日公开开庭进行了合并审理。原告代红菊、徐安全、徐佳皓共同委托诉讼代理人施晓波、欧睿平到庭参加诉讼，被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告代红菊、徐安全、徐佳皓向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告履行原、被告之间签定的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》及办证承诺，及时为原告办理房屋产权证；3、本案的所有诉讼费、保全费、保全担保费及执行费等由被告承担。 事实和理由：2014年2月2日，原告与被告签订《商品房购销合同书》，由原告购买被告开发建盖的位于耿马自治县房屋，合同确定了所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式。2014年3月19日，双方签订《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》（云南耿马吉龙房地产开发有限公司为甲方，代红菊、徐安全、徐佳皓为乙方），合同约定：1、房屋总面积为：348.29平方米，单价：2860元/平方米，总价款为970000元；2、乙方在本协议签订时支付首期款505109元，大门围墙18000元，乙方交清首期款后甲方同意乙方接房装修使用；3、尾款付款方式为按揭贷款；4、乙方原则分期付款，代甲方办理两证后乙方使用该套房屋办理公积金贷款后支付甲方剩余尾款。甲方为乙方办理两证期限为50个工作日。补充协议签订当日，原告按照约定向被告支付了首期款、大门围墙款等共计523109元。 原告按照约定交纳上述购房款后，被告按照约定将房屋交付原告使用，但一直未按约定为原告办理房屋产权证，导致乙方未能办理后期相关的贷款手续，原告多次与被告协商未果。2019年，被告向原告出具了承诺书，并承诺会将房屋产权办至原告名下，但被告承诺至今，仍未为原告办理相关产权证。原告认为，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应依法全面真实覆行。原告已交纳大部分购房款，被告亦将房屋交付给原告使用多年，但被告至今仍未按合同约定履行给原告办理房屋产权证的义务，导致原告迟迟未能获得该房屋的产权证。三个案件起诉之时，三原告不知道其房屋在2013年已经办理相关证件及抵押，知道本案抵押物担保号：耿房权证2013字第××后，三案原告已经向昆明市中级人民法院于提起执行异议，至今没有结果。被告的行为违反了双方的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，侵害了原告的合法权益，现原告为了维护的自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见。 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： A1、身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体资格。 A2、《商品房认购书》、《商品房购销合同》、《购房合同补充协议》原件各1份，欲证明：1、原、被告双方于2014年2月20日签订了《商品房认购书》，双方约定：乙方（原告）自愿订购“吉龙花园小区”C组7栋03号房屋，总价款为996109元。认购书签订30日内签订《商品房购销合同》及购房合同补充协议，同时，支付首付款。双方同意分期付款方式支付购房款。2、原、被告双方按照《商品房认购书》约定，于2014年3月19日签订购房合同补充协议，约定：房屋总面积为348.29平方米，单价2860元/平方米，总价款为996109元。乙方（原告）在本协议签订时支付首期款505109元，大门围墙18000元，装修保证金1000元。乙方交清首期款后，甲方（被告）同意乙方接房装修使用。付款方式为按揭贷款。乙方选择分期付款，待甲方办理两证后，乙方使用该套房屋办理公积金贷款后支付甲方剩余尾款。3、商品房认购书、商品房补充协议已经具备商品房管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应视为双方之间商品房买卖合同成立，对双方具有约束力。 A3、《收据》原件2份，欲证明原告按照约定于2014年3月19日向被告支付了首期付款505109元、大门围墙款18000元，共计523109元。 A4、《承诺书》原件1份，欲证明因被告原因，导致双方一致未能办理房屋产权证，被告于2019年7月22日向原告出具承诺书，承诺：1、在房屋产权证为办理到原告名下之前，被告不追究原告违约责任；2、办理产权证之后，维持原协议所约定的房屋成交价不变；3、被告承诺将房屋产权证办理到原告名下。4、被告不得将该房屋一房两售卖，但被告至今仍未按约定或其承诺为原告办理房屋产权证。 A5、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院执行裁定书复印件1份，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实。 A6、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院协助执行通知书复印件，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实。原告已经于2019年8月19日向昆明市中级人民法院提交了执行异议申请。 2019年8月1日，原告向本院申请，请求人民法院查询：1、云南耿马吉龙房地产开发有限公司《耿国用字2010第381号》土地及在该土地上建盖的商品房登记情况（商品房预售许可证：预许临字第2004-2号），房号：吉龙花园C组7栋03号，及该房屋是否设置抵押权的情况。2、云南耿马吉龙房地产开发有限公司名下不动产登记情况。3、云南耿马吉龙房地产开发有限公司银行账户及存款信息。本院于2019年9月2日向耿马自治县住房和城乡建设局调取了本案所涉房屋的登记情况，耿马自治县房产管理所向本院提供了《耿马县房产管理所档案摘抄单》，对于其余两项申请内容，因与本案审理无关，本院不予支持。原告欲证明：1、本案所涉房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社；2、该房屋于2019年7月19日被昆明市中级人民法院查封的事实。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交任何书面证据，未对原告提交的证据及法院调取的证据发表质证意见，视为放弃自己的诉讼权利。 对以上证据，本院作出如下认定： 原告提交的A1至A6组证据及本院依职权调取的《耿马县房产管理所档案摘抄单》，来源合法、客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2014年2月20日，原告代红菊与被告签订《商品房认购书》，原告代红菊认购被告开发建盖的位于耿马自治县房屋，合同确定了所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式。2014年3月19日，原告代红菊、徐安全、徐佳皓与被告签订《商品房购销合同》，原告代红菊与被告签订《购房合同补充协议》（两份合同中云南耿马吉龙房地产开发有限公司为甲方，代红菊、徐安全、徐佳皓为乙方），合同约定：1、项目建设依据：甲方以出让方式取得座落于耿马自治县青年路与公园路延伸段地块的国有土地使用权，土地使用证号为：耿国用2010第381号，土地使用面积14370.81平方米，土地规划用途为住宅用地，该地上所建商品房名称为吉龙花园，及建设工程规划许可证情况等。2、房屋为C组7幢03号房屋。房屋总面积为：348.29平方米，总价款为996109元。乙方在本协议签订时支付首期款505109元，大门围墙18000元，及装修保证金。乙方交清首期款后甲方同意乙方接房装修使用。3、尾款付款方式为按揭贷款，自签订协议之日起两年内付清即2014年3月19日起至2016年3月19日止。甲方为乙方办理两证期限为50个工作日。补充协议签订当日，原告按照约定向被告支付了首期款、大门围墙款等共计523109元。 原告按照约定交纳上述购房款后，被告按照约定将房屋交付原告使用，但一直未按约定为原告办理房屋产权证，原告多次与被告协商未果。2019年7月22日，被告向原告出具了《承诺书》一份，承诺会将房屋产权办至原告名下。 涉案房屋与其他由被告发开的房屋共同登记在被告名下，房屋所有权证号为：耿房权证（2013）字第00010534号（大证）。该产权证上的房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社。2019年7月2日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执821号执行裁定书，在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与云南巨发商贸有限责任公司、云南耿马吉龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，对被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司抵押的坐落于耿马自治县青年路吉龙花园房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，所得价款优先受偿。同时昆明市中级人民法院向耿马自治县土地管理所发出了（2019）云01执821号协助执行通知书。 本院认为，针对原被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭的除外”。该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，虽然原、被告签订的买卖合同时间发生在2013年抵押权设定之后，但原被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》确系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该房屋被告已实际交付原告使用，但因涉案房屋存在抵押权及查封的情况，截止本案庭审结束，该抵押权和查封的情况亦未能消灭，因房屋最终权利归属存在不确定性,房屋过户条件尚未成就，故涉案房屋的权属登记转移在目前阶段成为事实上的履行不能，原告请求依法判决被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司立即履行购房合同、为原告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院无法支持。原告可待抵押权涉及的主债权消灭、司法查封等权利限制被撤销后，再主张由被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司按照合同履行过户义务。若不能实现合同目的，原告可根据情况另行行使民事权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告代红菊、徐安全、徐佳皓与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效。 二、驳回原告代红菊、徐安全、徐佳皓的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告代红菊、徐安全、徐佳皓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  杨健华 审 判 员  郭玉珠 人民陪审员  罗正美 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  茶世涛