北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初92660号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务部法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务部法务，住北京市朝阳区。被告：唐光明，男，汉族，1966年8月25日出生，首都机场集团财务公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘玉霞，女，汉族，1968年3月5日出生，无业，住北京市海淀区，系被告之妻。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）与被告唐光明（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人余卓、樊耀博，唐光明的委托代理人刘玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家公司向本院提出诉讼请求：1、判令唐光明返还房屋租金2.1万元。2、判令唐光明向链家公司支付自2018年4月12日至实际支付之日止的逾期付款违约金，每日按照63元计算（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2016年3月9日，唐光明与链家公司就北京市朝阳区101、102号房屋（以下称101、102号房屋）签署《房屋租赁合同》。2018年4月8日，原被告双方就涉案房屋签署《解约协议书》。根据协议第3条第(9)款约定：唐光明应退还链家公司押金2.1万元。根据协议第3条第(9)款约定：“如上述费用的支付方迟延向收款方支付上述费用，每逾期一日，支付方应按照迟延付款金额千分之三的标准向收款方支付逾期付款的违约金。”唐光明辩称：不同意链家公司的诉讼请求。2.1万元押金不同意退还，因为链家公司私改电表造成欠费，拖欠了13718元电费。我自己找人修电路花费了8660元，两项金额总和超过押金。链家公司将电表改了，101号房屋一块电表出了两根线，102号房屋的用电都是从101接的。101的电表外观是正常的，但是不用花钱买电了，链家公司一年多没有买电。他们改电表的行为是违法的，我要求他们改过来，他们不改，13718元电费也没补交。后来用他们的租房押金补交的电费，然后供电局才来给我们把电表改过来了。我多次通知链家公司补交电费，改回线路，链家公司都不同意。导致晚出租了1个月，我和下一家是3月23号签订租赁合同，5月15号起租，中间是免租期。我和链家公司4月8号结束租期，当天我就把房屋交给了下一家。下一家装修时发现电表的问题。因为电表的问题等了一段时间，改电表花了两个星期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2010年12月21日，唐光明（出租方、甲方）与链家公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将101、102号房屋出租给乙方办公使用，产权证面积147平方米，年租金21万元，从第二年起每年递增7％；租期从2011年1月27日至2016年1月26日。双方于12月27日签署的《物业交割单》上分别记载了101、102室电表的总数和卡内余数，交接物品为电卡2张。2016年3月9日，唐光明与链家公司续签《店面租赁合同》，约定租期从2016年4月9日至2021年4月8日，链家公司向唐光明支付押金2.1万元。2018年4月8日，唐光明与链家公司签署《解约协议书》，约定：解除双方的租赁合同；甲方确认已收到乙方交还的租赁房屋；甲方应退还乙方押金2.1万元；（5）双方一致确认截至2018年4月8日，租赁房屋水表数为272，电表数为11898.41，上述水费、电费乙方已结清；除上述第（5）项费用外，双方确认各项费用相抵后，甲方应在本协议签订后5个工作日内向乙方支付2.1万元，如上述费用的支付方迟延向收款方支付上述费用，每逾期一日，支付方应按照迟延付款金额千分之三的标准向收款方支付逾期付款的违约金。链家公司于当天将房屋交还唐光明。2018年5月16日，链家公司向唐光明发出《催告函》，内容为：现因电费结算问题，还未退押金。我司需要您的配合结清电费，首先注销公用电表账户，由国家电网公司退出其中已缴电费5500元，已和物业及国家电网沟通完毕，需要您出具委托书即可。其次，截止2018年4月8号102室电表余额2189.74元，需要您退还我司，最后在您配合我司结清上述费用总计7689.74元后，我司补交101室电费10555.86元和阶梯差价电费（以国家电网收费标准计算）。结清电费后，退还我司押金2.1万元。本案庭审中，唐光明认可102室电卡还剩2189.74元，楼道公用电5500元，同意退还。链家公司认可101室欠缴电费加上阶梯差价电费总额为13718元。唐光明提交加盖有“国网北京电力公司朝阳供电公司奥运村供电营业所业务专用章”（以下称供电所专用章）的101室购电明细，其右下角有手写内容，手写内容处加盖有供电所专用章和经办人签字。手写内容为：2018年4月20日奥运村供电营业所曲某到101室核实电表电费，现场负电费为10565.5元，阶梯3152.5元，合计13718元。2018年4月23日房主刘玉霞到奥运村营业所一次性将现场负电费和阶梯13718元补交后，我所下午到101室为房主刘玉霞换其表后开关，现可正常用电。唐光明提交北京中天置地房地产经纪有限公司（以下称中天公司）出具的《证明》和相关费用单据，证明其向中天公司支付了线路改造费和链家公司欠付水费共计9460元。中天公司的《证明》内容为：业主刘玉霞于2018年4月15日委托我司管理的101及102室房屋，我司接手时发现这两套房子的用电共用101室一块电表，电表有所损坏，从电表违法向两套房子接出的电线线路有危险，有安全隐患需要改造用电线路。我司与业主协商，业主同意改造线路并承担费用。两套房子改造线路费用共计8660元，其中电线、线槽、插座等材料费用3575元，人工费用5085元。101室房间接手时有18年1月份欠费800元。（水表数170至273）所欠水费及改造线路的费用共计9460元，业主已经全部结清交给我司，特此证明。因唐光明申请，中天公司业务员吕某到庭作证称，2018年4月8日收房后发现101室电表欠很多钱，显示的是负数，但没有跳闸，还在走。正常应该是先买电后用，但那个电表欠费仍可以用，而且欠费很多。另外101室和102室的用电线路都接到了101室电表上。后来业主找人把101室和102室供电分开了，我们找师傅重新走的线。这个费用是业主承担的，一共8660元。另外上一家还欠了800元水费。因链家公司申请，该公司业务员陈某到庭作证称，我和工程部核实过，我们没有改造过电路。链家公司提交该公司业务员与唐光明配偶在签署《解约协议书》后的短信截屏，证明主张退还押金的事实。短信纪录显示，链家公司业务员承认尚未结清电费、水费。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方2018年4月8日签署的《解约协议书》第（5）项虽表述为水费、电费乙方已结清，但根据后续条款以及在案证据，可以确认第（5）项尚未履行，链家公司尚未付清水费、电费。对于电费，根据双方自认，链家公司认可101室电表尚欠13718元，唐光明同意退还102室电卡余额2189.74元和公用电费5500元，相互折抵后，链家公司还应负担电费6028.26元。对于唐光明主张的电路改造费8660元，涉案房屋从2010年12月即交付链家公司使用，2016年3月双方续签合同的租期与2010年合同租期虽有短暂间隔，但链家公司并未提交物业交割材料证明此时间段其将房屋交还了唐光明，故可认定涉案房屋系链家公司从2010年12月持续使用至2018年4月。唐光明向链家公司交付房屋时，双方核对了101、102室两块电表的读数，并交接了2张电卡。说明当时101、102室的电表均完好，101、102室是通过各自的电表分别供电。但在2018年4月链家公司交还房屋时，102室电表被弃用，102室用电从101室电表引出。故可以认定系链家公司使用房屋期间改动了涉案房屋内电路。唐光明要求链家公司负担恢复电路改造费8660元的主张有事实和法律依据，本院予以采信。对于水费，唐光明提交了证据证明欠费数额，链家公司未提交反证，应承担不利后果，本院认定欠费数额为800元。以上，链家公司应负担电费6028.26元、恢复电路改造费8660元、水费800元，共计15488.26元。链家公司所交押金2.1万元，扣除上述费用后的余额5511.74元，唐光明应予退还。唐光明称链家公司导致其后续出租延误，没有证据佐证，本院不予采信。鉴于双方系对费用负担存在争议导致未能及时退还押金，属事出有因，依据公平原则，链家公司要求唐光明支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告唐光明于本判决生效之日起15日内向原告北京链家房地产经纪有限公司退还押金5511.74元。二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由链家公司负担120元（已交纳），由唐光明负担43元（链家公司已预交，唐光明于本判决生效之日起15日内支付给链家公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一九年九月二十日书记员  祝婧婧