四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1120号上诉人（原审被告）：陈赐春，男，1981年11月22日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：钟彦行，四川黎明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江凤川，男，1973年8月10日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：钟彦行，四川黎明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都凯达物业管理有限公司，住所地，都高新区天府大道北段20号1栋8层4号。法定代表人：黄勇，系该公司负责人。委托诉讼代理人：汪正伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：孔川，四川天倚律师事务所律师。上诉人陈赐春、江凤川因与被上诉人成都凯达物业管理有限公司（以下简称凯达公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2019)川1724民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈赐春、江凤川上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.凯达公司主体资格不适格，其没有与上诉人签订物业服务合同，凯达公司更没有与小区业委会签订物业服务合同。小区业委会成立后，已经与其他物业公司签订物业服务合同，但凯达公司拒不移交物业工作，导致新的物业公司没能进场。凯达公司在进驻竹城1号小区期间，并没有给上诉人进行任何物业服务，却应其没能正常履职给上诉人造成房屋渗水，通道堵塞，卫生脏乱，其应当承担责任。2.凯达公司并没有向上诉人进行书面催收物业管理费，应予以驳回诉讼请求。根据法律规定，凯达公司没有向上诉人进行物业费催告，故诉讼请求其诉讼请求不应得到支持。3.凯达公司收取的物业费过高，未能遵守有偿服务公平原则，应予以调整。凯达公司依据《前期物业合同》收取物业费，明显高于市场价格，且门市根本享受该物业服务，却要交纳高于小区业主的物业费明显有失公平，应予以调整。4.上诉人不应支付违约金。凯达公司没有像上诉人崔侯物业费，根据《前期物业合同》约定，经催收后拒不交纳的应当承担违约金。原告向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付物业服务费21206.4元，并承担违约金46505.6元，两项合计67712元；2、本案诉讼费由被告负担。一审查明：2013年3月20日，建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司与原告凯达物业签订《前期物业服务合同》，合同约定：“原告凯达物业为竹城一号小区提供前期物业服务、合同履行期限为自本物业第一个业主收房之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止、物业服务费商业1.8元/平方米每月、业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳、业主未按时交纳物业服务费承担违约期间未付金额0.1%的违约金。”等内容。2014年2月25日被告陈赐春、江凤川与建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了大竹县竹城一号1期小区3号楼2层2-（7-8）号房屋，房屋建筑面积为：327.54平方米。被告陈赐春、江凤川从2016年6月起未交纳物业服务费。同时查明，竹城一号1期于2017年7月11日成立业主委员会，2017年11月10日该小区业主委员会与案外人四川旭立物业服务有限公司签订“竹城壹号物业服务合同”，因小区业主反对四川旭立物业服务有限公司未能入驻该小区；2018年1月11日大竹县住房和城乡规划建设局通知原告凯达物业按相关规定办理退出交接事宜，并要求在移交完成前不能停止对小区物业服务或降低服务水平；2018年6月27日原告凯达物业、业主委员会在大竹县住房和城乡规划建设局、大竹县白塔街道办事处的主持下达成由原告凯达物业继续为竹城一号小区提供物业服务的协议；2018年6月29日大竹县白塔街道西城社区居民委员会基于业主意见统计表作出关于暂缓竹城一号1期的物业管理移交工作的函。一审法院认为，原告凯达物业与建设单位大竹县海太洋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该《前期物业服务合同》对竹城一号1期全体业主具有约束力，被告辩称原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告不产生法律约束力的理由不成立，不予支持。原告凯达物业为竹城一号1期小区提供了物业服务，作为业主的被告理应按照合同约定支付相应的物业服务费，现原告要求被告支付2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费符合法律规定，予以支持，经一审法院核定2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费按被告实际房屋建筑面积327.54平方米计算为21224.59元，现原告自愿主张21206.4元视为系对其民事权利的自愿处分，予以确认。因被告未按期交纳物业服务费已构成违约，按合同约定理应支付违约金，原告凯达物业应按原告凯达物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》主张被告承担违约期间未付金额1‰的违约金，原告凯达物业提出由被告承担违约金的请求成立，但超出合同约定的过高请求部分，不予保护。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“如果物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域、拒绝移交相关设及资料，业主可以不缴纳物业服务费”。大竹县竹城一号1期小区业主委员会虽与新的物业服务企业于2017年11月10日签订物业服务合同，但因竹城一号1期小区业主出面反对，导致新的物业服务企业未能实际入驻该小区，在相关部门的主持下，原告凯达物业又与该小区业主委员会达成了由原告凯达物业继续为该小区提供物业服务的协议，同时西城社区根据小区业主的意见作出暂缓竹城一号1期物业管理移交工作的函，综上，并非原告凯达物业拒绝退出物业服务区域。原告凯达物业与竹城一号1期小区从2017年11月10日起形成了事实物业服务关系，双方应当继续依法行使相应权利、履行各自义务。故被告陈赐春、江凤川抗辩原告主体不适格、不应交纳物业服务费的理由不成立，不予采纳。被告陈赐春、江凤川提出物业管理服务不到位的问题，涉及多种不同的法律关系，被告可根据相应合同主体、因果关系和责任方式另案起诉主张权利。故对被告以此作为不缴纳物业服务费的理由，不予采纳。被告陈赐春、江凤川提出的未收到原告发出的催收通知一事，原告向本院提供了催收快递单号，被告并未提出相反证据，故对被告的该项抗辩理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告陈赐春、江凤川于本判决生效后十日内支付原告成都凯达物业管理有限公司2016年6月1日至2019年5月31日的物业服务费21206.4元，并按《前期物业服务合同》约定承担违约期间未付金额千分之一的违约金；二、驳回原告成都凯达物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，由原告成都凯达物业管理有限公司负担512元，被告陈赐春、江凤川负担234元。二审中，凯达公司向本院提交了：1.快递单一份，拟证明其向上诉人催收物业费；2.照片38张，拟证明其不定时提供物业服务。上诉人对凯达公司提供的证1真实性不认可，证2真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院对凯达公司提交的证据依法予以采信。本院认为，根据当事人诉辨主张及理由，本案争议的焦点是：1.关于凯达公司主体问题。2013年3月20日，案涉小区建设单位与凯达公司签订《前期物业服务合同》，并由凯达公司为该小区提供物业服务至今。虽然大竹县竹城一号1期小区业主委员会与新的物业服务企业于2017年11月10日签订物业服务合同，但因该小区业主反对，导致新的物业服务企业未能实际入驻该小区。在该小区业委会等相关部门的主持下达成凯达公司继续为该小区提供物业服务的协议，同时西城社区根据小区业主的意见作出暂缓竹城一号1期物业管理移交工作的函，故凯达公司依据《前期物业服务合同》向上诉人主张下欠的物业费主体适格。一审认定正确，本院予以维持。2.对于物业费收费标准问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人主张凯达公司物业服务不到位，应对物业费进行调整，但未提供充分证据予以证明，故应当承担举证不利的后果。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，一审法院已告知对物业服务不到位可另行主张权利，业主不能以物业服务不到位而拒绝交纳物业管理费。3.对于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定业主未按时、足额交纳物业服务费，经凯达公司催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.01%的违约金。凯达公司为该小区提供的物业服务，但上诉人却未能按期交纳物业服务费，已构成违约，且凯达公司提交了对上诉人催收物业服务费的证据，故一审法院认定上诉人应当承担欠缴物业费的千分之一的违约金正确，本院予以维持。综上所述,上诉人陈赐春、江凤川的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1492元，由上诉人陈赐春、江凤川负担。本判决为终审判决。审判长  杜谨审判员  古霞审判员  钟伟二〇一九年九月二十六日书记员  任柯