四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初3143号 原告：周云国，男，1954年8月27日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被告：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 原告周云国与被告四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）确认解除合同无效纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周云国的委托诉讼代理人周北平，被告海腾公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人鲜柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周云国向本院提出诉讼请求：依法判令被告海腾公司为原告周云国购买的“海腾云鼎”商住小区5号楼1-20-3号、1-21-3、1-21-4号、1-22-3号房屋办理房屋备案手续和房屋产权手续。诉讼中，原告周云国变更诉讼请求为：1、确认四川海腾房地产开发有限公司管理人解除原告周云国与被告四川海腾房地产开发有限公司签订的《商品房预购合同》的通知无效。2、确认原告周云国在海腾公司购买的海腾云鼎商住小区不属于破产财产还债的财产范围，确认该财产归原告所有。事实和理由：2012年被告四川海腾房地产开发有限公司因开发建设“海腾云鼎”商住小区缺乏资金在原告处借款。2015年12月4日，被告海腾公司与原告签订《商品房预购合同》，将其位于“海腾云鼎”小区3号楼2-17-4号、1-20-3号、1-21-4号、1-21-3号、1-22-3号房屋作价1829170元抵债给原告，并经双方结算后，被告海腾公司还下欠原告23408元。海腾公司将上述房屋交付给原告，原告对案涉房屋安装了防盗门。后海腾公司于2016年12月16日向南部县人民法院申请破产，南部县人民法院裁定受理海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为被告海腾公司的管理人。2019年4月17日海腾公司管理人向原告发出“通知”，解除原告与海腾公司签订的海腾云鼎商住小区5号楼1-20-3、1-21-4、1-21-3、1-22-3号房屋的《商品房预购合同》，并告知如对该通知有异议，可在收到通知后三个月内向南部县人民法院提起诉讼。原、被告之间签订的《商品房预购合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，案涉房屋已交付给原告周云国，海腾公司不具备合同解除的条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 海腾公司辩称，管理人向原告送达解除通知的理由是海腾公司已处于破产清算程序中，周云国对案涉房屋享有的物权请求权系债权，并不具有优先性。管理人无法继续履行交房及办证的合同义务，否则构成个别清偿。本案中交付房屋情况属实，但原告未在物业处办理手续也未装修入住。 对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2012年，被告海腾公司因开发建设“海腾云鼎”商住小区缺乏资金，在原告周云国处借款。因无力偿还借款，经原、被告双方协商一致，由海腾公司将其开发的“海腾云鼎”商住小区的房屋抵偿给原告周云国。2015年12月4日，原告周云国与被告海腾公司签订《商品房预购合同》四份，将海腾公司开发的位于“海腾云鼎”小区5号楼1-20-3号、1-21-3号、1-21-4号、1-22-3号房屋等抵债给原告周云国，对借款进行结算后，海腾公司向原告出具“欠条”。海腾公司对案涉四套房屋均出具了全额房款收据。2016年5月6日，海腾公司对案涉四套房屋向原告周云国办理了房屋交接手续，并出具“海腾云鼎房款结算清单”，海腾公司财务人员胡靖签字确认。 海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向本院申请破产清算，本院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。2019年4月17日，海腾公司管理人向原告周云国出具“四川海腾房地产开发有限公司管理人通知”，内容载明：“你因抵债与四川海腾房地产开发有限公司签订的南部县南隆镇北环路中段海腾云鼎商住小区5号楼1-20-3、1-21-3、1-21-4、1-22-3号共四套商品房的《商品房预购合同》。经查，你不属于刚需购房，相关商品房亦未交付给你，你对上述商品房享有的物权期待权不具有法定的优先性或排他性。四川海腾房地产有限公司因资不抵债，南部县人民法院于2016年12月16日裁定受理进行破产清算，根据《企业破产法》第十六条规定，上述《商品房预购合同》已无法继续履行。现通知如下：1、解除你与四川海腾房地产开发有限公司签订的海腾云鼎商住小区5号楼1-20-3、1-21-3、1-21-4、1-22-3号共肆套商品房的《商品房预购合同》，相关商品房将纳入破产还债的财产范围，按照《企业破产法》相关规定进行统一变价和统一分配。2、解除后，你方如尚未申报债权的，应当在30日内向管理人申报债权。债权申报并经审查确认后，可依法参与四川海腾房地产开发有限公司的财产分配；未申报债权的，将无法参与四川海腾房地产开发有限公司的财产分配。3、如对解除上述《商品房预购合同》或将相关商品房纳入破产还债的财产范围有异议，可以在收到本通知后三个月内向南部县人民法院提起诉讼……”。 另查明，案涉四套房屋均属于海腾公司变更设计后的房屋，目前海腾公司未取得相关房屋的预售许可。 对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋是否交付的问题。被告海腾公司抗辩海腾公司虽向原告周云国出具房款结算清单，但周云国未到物业处办理相关手续，交付未完成。经本院查明，海腾公司认可其未将案涉房屋所在5号楼交给物业管理，导致原告周云国无法到物业处办理相关手续，系海腾公司原因所致，海腾公司向周云国出具了结算清单且将房屋钥匙交给原告周云国，应视为对案涉房屋的交付已完成，本院对被告海腾公司的该项抗辩意见不予采纳。 本院认为，当事人双方在债务清偿期届满后对主债务、利息等进行了结算，并签订商品房预购合同，约定将债权充抵房款，且双方未再计算原债务利息或违约金，债务人亦未继续清偿原债务，债权人也未对原债权主张权利的，应认定当事人之间的原债权债务关系已经消灭，双方形成新的房屋买卖合同关系。本案中，原告周云国与被告海腾公司之间的民间借贷关系成立，合法有效，双方经结算自愿达成以物抵债协议，用借款充抵购房款，海腾公司已将案涉四套房屋全部交付给原告周云国，原告周云国与被告海腾公司形成了新的房屋买卖关系。 海腾公司未取得案涉房屋的预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告针对案涉四套房屋所签订的《商品房预购合同》系无效合同，无效合同无需解除，故海腾公司管理人于2019年4月17日向原告周云国发出的解除合同通知不发生法律效力。 因双方签订的商品房预购合同系无效合同，本院对原告周云国要求确认案涉四套房屋不属于破产还债的财产范围并确认案涉四套房屋归原告周云国所有的诉讼请求不予支持。但因原告周云国与被告海腾公司具有明确的以物抵债的合意，且海腾公司已按照约定履行交付义务，双方之间已形成房屋买卖合同关系，因海腾公司的原因导致未取得案涉房屋的预售许可，系海腾公司在履行以物抵债协议上的瑕疵，海腾公司已采取补救措施完善相关手续，待海腾公司缴纳相关费用并取得商品房预售许可后，原告周云国可再向海腾公司主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告周云国的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周云国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 李绪丽 二〇一九年九月二十九日 法官助理 敬秋平 书 记 员 张 婷