济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初1777号原告：李峥，女，1977年4月11日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：高广学（系李峥丈夫），住址同上。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。原告李峥与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李峥及其委托诉讼代理人高广学，被告银座公司的委托诉讼代理人张明骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峥向本院提出诉讼请求：根据双方签订的商品房买卖合同，判令被告支付原告自2013年11月29日至2017年12月12日办理产权登记备案之日期间的违约金共计62799.60元，（按购房款852099元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2013年11月29日起，截至2017年12月12日，共计1474天），并支付全部诉讼费用。事实与理由：2011年1月25日，李峥与山东银座置业有限公司签订《济南市商品房屋买卖合同》，（某），原告购买山东银座公司开发的“银座中心”某，合同建筑面积72.16平方米，约定合同价款854230元，原告按合同约定支付了全部购房款。2018年1月15日，山东银座置业有限公司通知李峥可以办理分户产权登记，并按房屋实际建筑面积退还原告购房面积溢价2131元，此房屋实际建筑面积71.98平方米，实际购房款852099元。2018年7月3日产权登记部门为本合同房产给予产权登记。2012年6月11日，被告交付原告该房屋入住使用。双方合同第十五条关于产权登记的约定，房屋出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。逾期出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人（原告）支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。经查实被告实际办理产权登记日期2017年12月13日。按合同约定共计逾期办理房屋登记备案时间1474天，违约金62766.60元。银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被答辩人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被答辩人现在才向答辩人主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五2条的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是答辩人的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则答辩人不承担该违约责任。（1）济南市城乡建设委员会违法要求答辩人在济南银座中心4、5号商务楼及商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之一。（2）涉案楼盘的部分业主（包括本案原告在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是答辩人的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，答辩人不承担任何违约责任，对于答辩人主张的第一点原因，答辩人正在积极收集证据，准备提起行政诉讼诉求确认该原因。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即原告提供的国家企业信用信息公示、不动产权登记证书、济南市商品房屋买卖合同、购房发票、山东鲁商物业服务有限公司发票专用收据等，被告提供的工程验收材料、涉案楼房的所有权初始登记、规划设计图纸等证据，本院认定事实如下：2011年1月25日，原告李峥与被告银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定李峥购买银座公司开发的“银座中心”某号商务商业用房一套，房款总金额为854230元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付李峥使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，李峥向银座公司支付了所购房产的总房款854230元。但银座公司未按上述期限向李峥交付房产，迟至2012年6月，才将涉案房产交付李峥。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为852099元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。原告提出其为免除被告法定责任的格式条款，在签订合同时未向原告明示，该条款排除了原告的合法权益，应为无效条款。被告提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。因李峥已于2019年3月21日诉至我院。据此，李峥所提出的2016年3月21日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效。故李峥现在要求银座公司支付2016年3月22日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。被告抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。原告部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李峥违约金，数额为以852099元为基数，自2016年3月22日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告李峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，减半收取计685元，由原告李峥负担345元，由被告山东银座置业有限公司负担340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。未按期预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吕洪涛二〇一九年九月十日法官助理 张晓蕙书 记 员 何俊龙