湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4704号原告：黄启根，男，1975年12月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：梁律，湖南众议律师事务所律师。被告：浏阳市东信置业有限公司，住所地湖南省浏阳市浏阳大道18号创意东方新天地A栋201号。法定代表人：钟兰，董事长。委托诉讼代理人:欧长江，湖南浏阳河律师事务所律师。原告黄启根与被告浏阳市东信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄启根及其委托诉讼代理人梁律，被告浏阳市东信置业有限公司的委托诉讼代理人欧长江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄启根向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2013年10月30日签订的《“中国·浏阳国际花炮商贸城”房屋认购书》无效；2.被告迅速返还原告购房款487067元，并赔偿因占用原告资金的利息损失（自2013年11月7日起至本息全部付清为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月30日，原告在不知被告未取得商品房预售许可证的情况下，受被告蒙蔽，与被告签订了房屋认购书，拟认购被告开发的商品房。认购书约定：原告在签订认购书后7日内办理相关购房手续，并依照银行按揭付款方式付清该房屋应付款项；如原告在上述期限未前来办理或未缴付应付款项，则视为原告自动放弃购买，被告有权将该房屋另行出售。2013年11月6日，原告向被告缴纳了487067元购房款。当日，原告便了解到被告是在没有办理商品房预售许可证的前提下违规违法收取购房款，原告便没有与被告签订购房合同，也没有缴清银行按揭首付款，根据双方的约定，原告的该行为即是放弃购买。自2013年年底开始，原告一直要求被告退款，被告借故拖延至今。原告认为，被告未取得商品房预售许可证即违规违法销售房屋，双方签订的《房屋认购书》应为无效。被告浏阳市东信置业有限公司辩称：1.虽然签订《房屋认购书》时被告没有商品房预售许可证，但已于2014年1月20日取得，依据相关司法解释的规定：在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；2.《房屋认购书》不符合《合同法》规定的五种无效的法定情形；3.合同解除权应当在解除权发生的一年内行使，且该权利只属于守约方，而非违约方原告；4.依据《房屋认购书》，应由原告将剩余160万余元的房款交齐，原告违约给被告造成了严重损失，其主张返还购房款及利息没有约定或法律依据。本院经审理认定事实如下：被告浏阳市东信置业有限公司的经营范围为房地产开发经营。2012年12月28日，原告作为买受人向被告支付定金80000元，欲购买被告开发的位于浏阳市大瑶镇的“中国·浏阳国际花炮商贸城”项目X栋XXX号商品房。2013年10月30日，原作为乙方、被告作为甲方，双方就上述商品房的购买签订了《“中国·浏阳国际花炮商贸城”房屋认购书》（以下简称《房屋认购书》），约定：一、乙方自愿认购X栋XXX号商品房，建筑面积为375.41㎡；二、1.该房屋销售报价总房价款为人民币2091583元；2.乙方凭ＶＩＰ卡可在总价基础上优惠4万元／套；3.付款方式优惠：乙方签订本认购书七日内办理相关购房手续，且一次性付款的可在以上优惠基础上享受96%折优惠；一次性分期付款可享受97%折优惠；银行按揭贷款可享受98%折优惠，银行按揭分期贷款可享受99%折优惠；4.成功签约优惠：如乙方签订本认购书后七日内即付清该房屋的首期款并办理相关手续的，可在上述付款方式优惠基础上再享受4000元／套的优惠；三、认购房屋付款方式：1.乙方签订本认购书时即须支付购房定金80000元，本定金不退，在签订正式《商品房买卖合同》时，抵作购房款；2.乙方在签订本认购书后七日内办理相关购房手续，并依照银行按揭付款方式付清该房屋应付款项；四、1.乙方须依上述付款方式近期如数缴付上述定金、房款；2.如乙方在上述期限内未前来办理相关手续或未及时缴付应付款项，则视作乙方自动放弃所认购该房屋之权利，甲方所收乙方的定金不予退还，并有权将该房屋另行出售。合同另就其他事项进行了约定。2013年11月6日，原告向被告缴纳了购房款407067元。之后，被告工作人员电话通知原告办理相关购房手续、银行按揭等，原告以被告未取得商品房预售许可证为由拒绝办理，并多次要求退款，但被告不同意退款。2019年1月25日、4月6日，被告两次向原告发出《律师函》，要求原告与被告签订《商品房买卖合同》、办理相关购房手续，并支付剩余房款。原告回函要求退购房款487067元和支付资金占用的利息损失。2019年4月26日，原告诉至本院。另查明：本案诉争房屋已于2014年1月20日取得浏住保售许字（2014）第0021号商品房预售许可证。以上事实，有当事人陈述、《房屋认购书》、收款收据、律师函、转账凭证、商品房预售许可证等证据证明。经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点在于商品房认购书的效力是否以取得商品房预售许可证为必要条件。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该条规定，认购书属于预约合同，而非预售合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。根据该条规定（强制性规定），商品房预售合同的效力一般是以取得商品房预售许可证为必要条件的。但法律、行政法规尚未对当事人订立预约合同行为予以干预或禁止（即作出强制性规定），且该条规定显然不适用于独立于商品房预售合同的预约合同即认购书。本案中，原告黄启根与被告浏阳市东信置业有限公司基于平等、自愿而签订的《“中国·浏阳国际花炮商贸城”房屋认购书》即属于预约合同而非商品房预售合同，原告主张无效的理由于法无据，本院对其要求返还购房款和支付利息的诉讼请求均不予支持。原告诉称未在约定期限内办理相关购房手续并缴付款项，应视为自动放弃购买（即解除合同），被告有权将房屋另行出售。合同法规定，在通常情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权。故本案《“中国·浏阳国际花炮商贸城”房屋认购书》单方解除权的行使主体只能为合同的守约方即被告浏阳市东信置业有限公司，原告作为违约方无权主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回黄启根的全部诉讼请求。本案受理费8606元,由黄启根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张如意二〇一九年九月二十七日法官助理周乐清书记员黄敦红附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。