广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初6457号 原告：丁力，男，1982年11月9日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区， 被告：中海物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房。 法定代表人：刘忠。 委托诉讼代理人：叶丹丹，该公司职员。 被告：中海金沙馨园业主委员会，住所地广州市白云区金沙街中海金沙馨园。 负责人：杨建梁，主任。 原告丁力与被告中海物业管理广州有限公司（以下简称中海物业公司）、中海金沙馨园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁力，被告中海物业公司的委托诉讼代理人叶丹丹到庭参加诉讼。被告业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁力向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告开通进出7-12栋一层至负一层车库的门禁及电梯使用权限；二、被告中海物业公司向原告退还车位管理费2340元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是广州市白云区金沙洲中海金沙馨园一期的业主，一期共12栋单元楼，原告住在4栋1003房。一期车库位于小区地下负一层，仅7-12栋的电梯能通至地下车库，原告在2011年购买了地下车库的车位（馨园一街5号B1116车位），原告在享有车位的所有权一直到2015年9月2日，均可以使用9栋电梯自由通行。2015年9月3日，被告中海物业公司在未召开业主大会，也未进行表决通过的情况下，对7-12栋所有电梯负一层增设了门禁刷卡权限，从而禁止原告使用7-12栋电梯进入负—层使用车位长达39个月。2018年12月12日至2019年2月12日，在街道协调下，原告曾短暂可以使用9栋电梯通行。随后，原告又不能使用9栋电梯通行了。原告作为负一层车库共有面积的共同共有人，7-12栋电梯负一层空间也属于全体车位业主共同共有，原告依法享有合理使用的权利。被告的行为，严重侵害了原告的合法权利。同时，被告单方面限制使用电梯的行为，也给原告日常生活造成了严重影响。原告本来至少有两条路可以通行，但是目前原告进出地下车库的唯一通道是9栋的消防楼梯，而消防楼梯狭窄、阴暗，出入非常不便。基于被告中海物业公司自原告取得车位所有权后一直按照每月120元要求原告缴纳车位管理费，而被告中海物业公司又在过去的39个月里限制原告的其他合法通行权，所以被告中海物业公司应当向原告退还车位管理费2340元（120乘以50%乘以39）。综上，原告认为，根据相关法律法规的规定，被告单方面设置门禁的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 被告中海物业管理广州有限公司辩称，一、我司没有禁止业主通行，我司的行为不构成侵权。我司没有禁止业主使用7-12栋的电梯。中海金沙馨园小区内每个楼栋内均设置了门禁对讲按钮，若业主需通行，可按门禁对讲按钮接通小区监控中心，由监控中心工作人员核实后给业主开门，便于业主通行至地下停车场。该通行方式，我司在小区内一直积极履行。因此我司没有禁止业主通行，也未禁止业主使用7-12栋电梯，我司的行为未构成侵权。以上有业主的通行视频为证。二、对于小区公共事务管理事项，我司对小区管理不具有独立的管理意志，对于小区业主们争议事项，交由中海金沙馨园业主委员会进行协调处理。在原告的证据六、七及中海金沙馨园业主委员会微信公众号发布的信息，均可以看到我司在小区积极履行协调职责，多次参与调解，并多次向各栋业主及业主委员会表示，对于7-12栋电梯的使用问题，希望业主们能够形成统一的意见。三、我司针对每栋大堂门禁卡根据本栋业主授权的原则进行设置，是符合小区管理的行业惯例的，是出于为小区业主着想的初心，是善意的。小区各楼栋之间相互独立，通过门禁卡权限的设置，可以排除其他楼栋业户随意刷卡进出本楼栋。在一定程度上减少闲杂人员，对各楼栋业主有一定的安全保障。四、1-6栋部分业主在要求通行7-12栋门禁的沟通过程中，面对7-12栋业主提出的通行者要对电梯的维修费进行分摊的要求，避而不谈，存在只想要通行权利而不承担义务的想法，导致双方业主存在较大分歧，无法协商。五、原告要求我司退还车位管理费，缺乏事实基础和法律依据。根据《中海金沙馨园物业管理服务协议》第9条约定：“地下停车场主要为业主、使用人及访客提供停车服务，实行有偿服务使用。停车场所使用的通风、照明、保安、清洁、系统维护等费用，原则上不由全体业主从管理费中承担，乙方对每个车位收取一定的管理服务费，用以维持停车场的正常运作。”根据服务协议的约定，车位管理费主要用于维持停车场的正常运作，我司已积极履行了合同义务，保证停车场的正常运行，因此我司有权按照协议约定收取车位管理费。综上，涉及小区公共事务事项，我司将按照法院判决执行。原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告中海金沙馨园业主委员会辩称，原告在诉状中称“2015年，被告在未召开业主大会，也未进行表决通过的情况下，对7-12栋所有电梯负一层增设了门禁刷卡权限，禁止原告使用7-12栋电梯进入负一层。”“被告的行为，严重侵害了原告的合法权利。”而事实上，业委会于2016年11月份才成立，并于11月22日在街道备案，该禁止行为的发生和后果与业委会并不存在因果关系；2、按照《广州市物业管理暂行办法》第五十四条之规定，业委会及时履行协调职责。一方面要求物业上门征求业主意见，另一方面调取相关测绘资料以证实电梯的使用权限问题，同时，业委会也于2018年12月8日邀请街道、居委会的领导一同协调此事，组织1-6栋业主代表（包括原告）和管理处进行协调，当时的协调结果是管理处暂时给1-6栋车位业主开通电梯使用权限一个月，待相关测绘资料出来后再作出认定。后来因调查的资料显示：1-6栋车位业主并未分摊到7-12栋大堂的面积，一个月到期后管理处再次禁用原告的电梯使用权限。业委会对此专业的法律问题也无法作出正确判定，也建议原告采取法律途径进行解决；3、业委会认为该电梯使用权的开通与否，均牵涉到第三方（7-12栋）业主的利益，对原告使用权限的认定，建议通知有利害关系的第三方共同参与本次诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的产权证、房地产分户图、技术服务报告、函件、照片、业主委员会备案回执等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：原告丁力为广州市白云区金沙洲金沙馨园一期四栋的业主，后购买小区地下车库的车位，并办理白云区馨园一街5号B1116车位的不动产权证，产权证附记中记载另共有面积：9861.8792平方米。该车位在一期7-12栋（馨园一街1、3、7、9、11、13号）的地下车库，被告中海物业公司向原告发放门禁卡，门禁卡开通7-12栋电梯通行的权限，原告可使用门禁卡出入7-12栋的大堂使用电梯到达车库，中海物业公司因7-12栋业主投诉不允许其他栋业主通过大堂通行，2015年9月开始，不再开通原告7-12栋的电梯权限，原告需从7-12栋的消防楼梯下到负一层的地下车库。中海物业公司表示限制使用7-12栋电梯权限问题，在2015年有召开业主协调会，但未能提供会议纪要。业委会出具2016年11月22日的业主委员会备案回执，证实业委会任期自2016年11月30日起至2021年11月29日止。 小区1-5栋购买7-12栋地下车库的业主代表劳贤业于2018年11月16日向中海物业管理广州有限公司中海金沙馨园管理处发出《关于尽快解除地下室车库电梯使用限制的函》，因无法使用电梯进出合法购买的停车位，造成生活上的极大不便。根据房地产分户图所购车位的另共有面积9861.88平方米，下地下室的楼梯、电梯等应分摊给地下室，因此，该9861.88平方米的另共有面积包括了车道、梯间及电梯间等公共分摊面积，作为地下室车位的产权人，享有使用通往地下室停车位电梯的权利及使用与该车位有关联的公共部位和设施。要求在2018年12月1日前停止限制使用电梯的行为，排除障碍，恢复相关车位产权人使用电梯的权利。2018年11月19日，业主代表劳贤业向业委会发出《关于协助解除地下室车库电梯使用限制的函》，要求协助车位产权人协调解决因馨园管理处的侵权行为引发的电梯使用问题，督促尽快停止限制使用电梯行为，排除障碍，恢复相关车位产权人使用电梯的权利。业委会于11月26日向劳贤业等业主回函，表示再次开展此事的讨论工作，并要求管理处在日常工作中对馨园业主确因乘坐电梯带来极大便利条件下应当予以临时授权乘坐电梯，要求管理处就一期车位的测绘成果报告及相关车位分摊资料向地产部门进行调取。中海物业公司发放临时卡，可出入7-12栋其中一栋的大堂使用电梯到达车库，一个月后中海物业公司将该权限撤销。 广州市房地产测绘院于2018年11月29日及2019年1月7日分别出具测字案号为10CH88181119000022及10CH88181220000019（业委会申请）的测绘地理信息技术服务报告，分别对馨园一街5号地下室车位另共有面积9861.8792㎡主要由以下公设组成：1、负一层车道，分摊面积8601.8583㎡；2、负一层电梯间（含电梯井）、排风机房、进风机房、梯间、排风井、防爆波电缆井、分摊面积945.2053㎡；3、馨园一街1号、3号首层所有梯间（含电梯井）、加压风井、排风井、进风井、车道、天面层梯间、电梯机房，馨园一街7号、9号首层所有梯间（含电梯井）、加压风井、排风井、进风井、车道、天面层电梯机房、消防电梯机房、无盖外梯，馨园一街11号、13号首层所有梯间（含电梯井）、加压风井、排风井、天面层电梯机房、消防电梯机房、无盖外梯，分摊面积314.8156㎡。2019年1月7日的报告另对馨园一街1号、3号、7号、9号、11号、13号住宅单元主要参加公设分摊进行回复，均包括首层住宅大堂、梯间（含电梯井）、排放阀室、2-18层垃圾道、梯廊（含电梯井）、电梯机房、天面层梯间、烟道（1、3号）、天面层消防电梯机房及无盖外梯（7、9、11、13号）。广州市物业专项维修资金管理办法第十条第三项规定，规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修基金。中海物业公司确认车位业主按实测和公摊面积缴纳专项维修基金。 中海物业公司为证实业主可通过门禁对讲按钮进入地下停车场，出具业主2019年3月15日通过大门的门禁对讲按钮进入地下停车场的视频；另出具广州广日电梯工程有限公司（金沙馨园电梯维保单位）2019年3月14日出具的关于中海金沙馨园一期7-12栋共12台电梯功能说明，所有电梯在负一层时需经中海物业门禁刷卡器才能外呼电梯进入电梯，进入电梯后，电梯没有层控功能，可以在电梯内按任何楼层，在1-18层电梯厅是可以直接使用外呼按键呼叫电梯，进入电梯后可以按任何楼层。原告认为区别对待车位业主与7-12栋业主进入负一层电梯间行为是属于管理小区公共事务的一种方式，采用对讲机按钮与刷卡是两种截然不同的核查共有权人身份的方式，并未经过过半数业主同意，是属于侵权行为的具体体现。原告申请1001房及B124车位业主杨威尊出庭作证，证实一楼大堂多次按铃无应答，一大早及晚十时后更加无人应答，7-12栋车库电梯门均没有安装门禁对讲系统，对老人和残疾人极为不方便。中海物业公司确认地下停车场无对讲机。 诉讼期间，原告同意基于被告管理方便和便利通行选择要求仅开通9栋（馨园一街7号）的门禁及电梯使用权限。 原告与中海物业公司签订中海金沙馨园物业管理服务协议，约定停车场每个私家车位收取管理费120元/月，原告按期缴纳管理费。 本院认为，原告与被告中海物业公司签订中海金沙馨园物业管理服务协议，接受中海物业公司提供的物业管理服务，双方物业管理合同关系成立。原告为馨园一街5号B1116车位的产权人，不动产权证附记中记载另共有面积：9861.8792平方米，根据广州市房地产测绘院作出的测绘地理信息技术服务报告，上述9861.8792平方米共有面积包括馨园一街1号、3号、7号、9号、11号、13号（即7-12栋）负一层电梯间（包括电梯井）及首层所有梯间（包括电梯井）等部位，故原告对负一层通往首层的电梯享有使用的权利。测绘地理信息技术服务报告中首层大堂属于该栋住宅单元业主的分摊面积，负一层车位业主并未分摊，使用首层电梯必须经过首层住宅的大堂，根据物权法对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要便利的规定，故原告要求经过首层大堂使用电梯合理，本院予以支持。被告中海物业公司对原告的门禁卡设定禁止进出7-12栋大堂及使用电梯的权限，未提供证据证实该禁止行为经业主表决同意，且原告作为负一层车位的产权人对共有部分享有权利、承担义务，中海物业公司对原告的门禁卡设定禁止进出7-12栋大堂及使用电梯的权限，损害原告的合法权益，原告基于管理方便和便于通行要求被告中海物业公司为原告开通进出9栋（即馨园一街7号）一层至负一层车库的门禁及电梯使用权限合理，本院予以支持。原告要求被告中海物业公司退还已缴纳39个月的车位管理费的50%即2340元，无证据证实中海物业公司未履行物业服务合同主要义务，该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求业委会共同承担责任，原告与业委会并不存在物业管理合同关系，中海物业公司对门禁卡权限的禁止未经业委会授权，原告该要求本院不予支持。业委会提出电梯使用权开通牵涉第三方业主权益，原告作为负一层车位的产权人对共有部分主张权利，不影响其他共有人的权利，该意见本院不予采纳。被告业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一四十四条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起五日内，被告中海物业管理广州有限公司向原告丁力开通进出广州市白云区金沙馨园小区9栋（即馨园一街7号）一层至负一层车库的门禁及电梯使用权限； 二、驳回原告丁力的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告中海物业管理广州有限公司负担并于判决生效之日起三日内向原告丁力迳付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  肖吕宝 人民陪审员  金 凌 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  郑萍军