呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2666号原告:刘余，男，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：贺俊梅、任志超，内蒙古俊逸律师事务所律师。被告:叶再达，男，现住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：云忠孝、陈垚，内蒙古经纬天融律师事务所律师。第三人:内蒙古温商房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区温州商业步行街办公楼。法定代表人:金加德，系公司董事长。委托诉讼代理人：金寿芬，女，住呼和浩特市，系该公司会计。第三人:金寿新，男。原告刘余诉被告叶再达、第三人内蒙古温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商公司）、第三人金寿新案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人贺俊梅、任志超、被告叶再达及其委托诉讼代理人云忠孝、陈垚、第三人温商公司委托诉讼代理人金寿芬、第三人金寿新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决停止对原告的的位××镇住房执行，并确认巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇锦江名苑1号楼1单元152号房屋为原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告为乌拉特前旗乌拉山镇三居区居民，2013年因棚户区改造，原告原居住的平房属于棚户区改造范围，2013年7月16日原告与第三人内蒙古温商房地产开发有限责任公司签署了属于栅户区改造项目的《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定第三人以"房屋产权调换"的方式拆迁原告自有平房一套，并约定在原址拆迁后的15个月向原告交付置换新房。后因房地产公司楼号变动，双方协商一致后于2018年8月10日达成《房屋拆迁补偿安置协议的补充协议)，将置换的××苑，原告于2018年8月10日办理了领取该置换房产的相关手续，现该房屋已经由原告装修并居住，因房地产公司办理产权登记的手续未满足法定条件，暂时无法办理房屋产权登记。2019年4月22日，原告看到单元门口张贴的公告，公告标明呼和浩特市回民区法院依据被告叶再达与第三人内蒙古温商房地产开发有限责任公司、金寿新(2018)内0103执157号民间借贷纠纷执行一案，对包括152号等30套房屋进行拍卖。原告于2019年5月20日向执行法院提出书面执行异议，于2019年6月3日收到(2019)内0103执异37号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。现原告不服该裁定，认为该执行拍卖行为将属于原告合法所有的拆迁置换住房拍卖是错误的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一〉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二〉在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四〉非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第304条、第305条的规定向贵院提出执行异议之诉，恳请人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告叶再达答辩称，原告的诉请不认可，没有一份合法的房屋安置协议。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人温商公司答辩称，同意原告的诉讼请求。第三人金寿新答辩称，项目是五证齐全的，还有300多户没有回迁，所以没有办法办理网签。原被告及第三人向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，本院对该案事实认定如下：一、2013年7月16日原告与第三人温商公司的分公司即内蒙古温商房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定甲方（温商公司乌拉特前旗分公司）以产权调换方式补偿乙方即原告被拆迁的原有住房，所提供的产权调换安置房屋的的位××苑东户号，103.7平方米，金额194126元；19号楼4单元4层西户号，103.7平方米，金额194126元；19号楼4单元2层东户号，103.7平方米，金额194126元；置换车库4个为82平方米，金额336000元，合计金额921178元。原告被拆迁房屋价值为921178元，甲方应当在乙方搬家交房后15个月内向乙方交付新房。2018年8月10日，原告与第三人温商公司的分公司即内蒙古温商房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议的补充协议》，约定甲方于2018年8月10日将锦江名苑1号楼1单元152号房屋交付于乙方，房屋平米差价待《房屋拆迁补偿安置协议》中的所有房屋全部交付后再进行结算。当日，原告领取房屋钥匙，后装修入住。原告除被拆迁房屋外，无其他房屋登记信息。二、被告叶再达因与第三人温商公司、第三人金寿新民间借贷纠纷，第三人因未履行生效判决确定的义务，我院于2018年5月3日以（2018）内0103执157号执行裁定书裁定查封第三人温商公司名下的锦江名苑1号楼30套房屋，包括本案所诉该套房屋。本案原告对该查封、拍卖标的提出执行异议，因对驳回执行异议裁定结果不服，提起本次诉讼。三、第三人温商公司取得锦江名苑1号楼、2号楼的房屋预售许可证，案涉该套房屋目前尚未办理所有权登记手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：原告对案涉房屋是否享有所有权，是否足以排除强制执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告提交了与第三人温商公司乌拉特前旗分公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及前述协议的《补充协议》，该两份协议均系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，且第三人温商公司已经向原告交付房屋，原告已装修入住，取得了对该房屋实际的支配控制权。至于该套房屋未办理产权登记，系因第三人温商公司的原因导致，对于因出卖人应当承担的过错导致无法办理产权登记的责任不应该由买受人承担，因此，原告虽未办理产权登记，但对该套房屋已经产生可期待的准物权，应当确认原告对该房屋享有合法的所有权。关于原告对该房屋的所有权能否排除对该房屋上的强制执行权，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该法条的法理依据是：被拆迁人因其合法拥有所有权的房屋被拆迁而置换了新的房屋，则其对取得拆迁安置或者置换的房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁房屋的所有权而产生，如果拆迁人与第三人签订了房屋买卖合同，此种期待权是基于房屋买卖合同中的债权债务关系，该两种期待权发生冲突时，选择被拆迁人的物权效力优先原则。该处的第三人是买卖合同交易关系中的第三人，而作为执行程序中的普通金钱债权人，请求给付标的为金钱债务，只享有对债务人财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，法律对交易关系中的第三人尚不保护，何谈执行程序中的普通债权人。因此，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的权利是一种特种债权，具有物权的优先效力，优先于被告的金钱债权，且被拆迁人对拆迁房屋所拥有的期待权涉及的是生存利益，与被告基于民间借贷产生的经营利益相比，权利层级更高，更具有保护的优先性。因此，对于原告请求停止对该套房屋的强制执行的诉讼请求，应当得到支持。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：一、排除对位于××镇住房的强制执行；二、确认巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇锦江名苑1号楼1单元152号房屋为原告刘余所有。案件受理费100元，由被告叶再达承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 任子娇人民陪审员 仝玉莲人民陪审员 王 萍 二〇一九年九月二十七日书 记 员 赵 巍