广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2057号上诉人（原审被告）：肇庆市天汇置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区玑西路西太和路东。法定代表人：尹立鹏。委托诉讼代理人：叶良梅、范丹霞，均为广东金桥百信（肇庆)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶雷素，女，1993年4月6日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：冯彩，广东祥谷律师事务所律师。上诉人肇庆市天汇置业有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人叶雷素商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人天汇公司的委托诉讼代理人范丹霞，被上诉人叶雷素的委托诉讼代理人冯彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回叶雷素的全部诉讼请求；2.叶雷素承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：叶雷素未能按照合同约定支付购房款，根据合同约定天汇公司有权相应顺延交房时间，叶雷素违约在先，一审法院仍判决天汇公司向其支付违约金缺乏事实和法律依据。根据一审的证据足以证实叶雷素在履行合同时出现逾期支付房款的违约行为，经双方协商一致于2017年12月14日天汇公司与叶雷素签订了《补充协议》，双方就买卖合同第三章第七条的付款方式进行了补充约定。双方签订的该《补充协议》仅仅是就付款方式进行了补充约定，但是对合同其他内容并没有进行修改，那么叶雷素与天汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的其他内容仍对天汇公司及叶雷素产生法律效力。《商品房买卖合同》的附件十一明确约定了如叶雷素未按合同约定付清全部购房款的，天汇公司有权顺延商品房的交付时间。所谓的顺延就是根据叶雷素顺延支付购房款的时间来确定天汇公司有权顺延交楼的时间，这是不需要质疑的事实。根据证据显示叶雷素顺延支付购房款的时间是180天，天汇公司理所应当有权顺延180天再交楼。一审法院却以双方未就顺延的天数达成新的约定，对天汇公司的主张不予支持，这显然是不符合双方合同约定的。另外，针对其他按约支付了购房款的购房者主张逾期交楼的损失，天汇公司同样是表示愿意按照合同的约定支付。一审法院却以天汇公司所建设的房产是整栋，不会因为叶雷素迟延付款而停止建设为由，认为叶雷素支付了违约金之后再顺延交楼时间，加重叶雷素违约责任。该说法显然是不符合逻辑的，天汇公司是否构成迟延交楼的事实是根据双方合同约定，再现双方实际履行合同的情况而定的，而不是通过天汇公司与其他购房者履行合同情况来定。综述，一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。叶雷素辩称，由于叶雷素没有按补充协议约定及时付款，天汇公司出具律师函要求叶雷素按每日万分之二的标准支付违约金，叶雷素已经按天汇公司要求足额支付违约金，因此天汇公司延期交付也应当按照合同约定每日万分之二标准支付违约金。虽然合同中补充协议约定有延迟支付可延迟交楼，但叶雷素已经支付违约金，所以该条款减免天汇公司违约责任，属于无效条款。依照公平原则，天汇公司也应当按照合同约定万分之二标准支付迟延交付违约金。叶雷素向一审法院起诉请求：1.天汇公司支付叶雷素逾期交房违约金27773.05元；2.本案诉讼费由天汇公司承担，天汇公司迳付叶雷素。一审法院认定事实：2017年6月23日，叶雷素与天汇公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定叶雷素购买天汇公司开发的位于肇庆市端州区玑西路西侧、太和路东侧天汇城E幢2005房，总金额为人民币762996元。在《商品房买卖合同（预售）》中，叶雷素与天汇公司对商品房基本状况、商品房价款、付款方式及期限、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等进行了约定。其中，合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取商业贷款方式付款。买受人应于2017年6月23日前支付首期房款312996元……余款450000元向中国银行股份有限公司肇庆城西支行申请贷款支付。合同第八条“逾期付款责任”约定，如买受人未能按本合同约定的期限支付全部或各期或首期房款，出卖人有权有权买受人每日按应付房价款0.02%的标准支付违约金，经出卖人催告，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为出卖人已按约定将商品房实际交付给买受人，由此产生的一切费用（含物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等）、风险及法律责任均由买受人承担，除此之外，买受人仍应向出卖人支付100元/天的违约金。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：2.（1）逾期不超180天的，出卖人应按买受人已付房款每日万分之二向买受人支付违约金，本条约定违约金总额以不超本合同约定成交房价款的1%为上限，本合同继续履行；（2）逾期超过180天的，买受人有权解除本合同。买受人提出解除本合同的，出卖人应自接买受人通知之日起30日内无息退还买受人已付房款并按买受人已付房款1%向买受人支付违约金，双方互不再承担其他法律责任。买受人同意继续履行本合同的，出卖人应按买受人已付房款每日万分之二向买受人支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的1%。合同第二十八条“补充协议”约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第二条“关于商品房交付”约定，1.若出卖人未能按本合同规定的期限交付房屋：（1）逾期不超过180天的，出卖人应按买受人已支付房款每日万分之二向买受人支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的1%为上限，本合同继续履行；（2）逾期超过180天的，买受人有权解除本合同。买受人提出解除本合同的，出卖人应自接买受人通知日起30日内无息退还买受人已付房款并按买受人已付房款1%向买受人支付违约金，双方互不再承担其他法律责任。买受人同意继续履行本合同的，出卖人应按买受人已付房款每日万分之二向买受人支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的1%为上限。合同附件十一补充协议第二条第2点“如遇下列特殊原因的，出卖人有权相应顺延该商品房的交付时间，且不视为出卖人违约……（2）买受人未按本合同约定付清全部购房款（包括按揭方式付款的）、违约金（如有）、税金、其他费用，因买受人原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修基金等商品房交付使用前买受人应履行的其他义务的……”双方在2017年12月14日签订的补充协议对原合同中的付款方式进行修改，修改内容为：根据上述物业的《商品房买卖合同》第三章第七条付款方式及期限第（二）第3贷款方式付款。修改为第三章第七条付款方式及期限第（二）第2分期付款。买受人应当与2018年2月28日前支付该商品房全部价款，首期房价款人民币382996元，应当与2017年12月15日前支付。签订合同及相关补充协议后，叶雷素在2017年12月15日前支付了首期款382996元，余款380000元并没有在2018年2月28日支付，而是在2018年8月28日才支付。因叶雷素逾期支付房屋尾款，天汇公司收取了叶雷素逾期付款的违约金13224元。付清全部购房款，但天汇公司没有按照合同规定的期限交付房屋。2019年1月30日，天汇城CE幢及地下室办理竣工验收备案登记。之后，天汇公司向叶雷素邮寄《收楼通知》。2019年1月30日，叶雷素收到该通知。《收楼通知》主要内容为：“案涉房屋已经竣工并具备收楼条件，并定于2019年1月29日正式交楼，现安排2019年2月1日办理收楼手续的时间，如果未能安排在上述时间过来办理收楼手续，逾期15天未办理收楼手续的视为已办妥收楼手续。”2019年3月2日，叶雷素办理收楼手续并签订《住宅及设施验收交接书》。叶雷素与天汇公司因逾期交楼违约金存在纠纷，叶雷素遂诉至该院。庭审中，叶雷素对合同约定逾期交房违约金的上限条款提出异议，认为属于格式条款，免除了天汇公司的违约责任，应认定无效。天汇公司认为逾期交楼违约金应计至2019年1月31日，即天汇公司发出收楼通知安排叶雷素办理收楼手续当日，并适用合同约定的上限条款。天汇公司抗辩无需向叶雷素支付迟延交楼的违约金，因叶雷素逾期付款，相应的收楼日期也应该顺延至2019年2月27日，故不存在迟延交楼的违约行为。叶雷素认为就迟延支付余款的行为向天汇公司支付了违约金，且补充协议中没有提到天汇公司可以顺延交楼的时间，天汇公司应该承担逾期交楼的违约责任。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。叶雷素与天汇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人均应依约全面履行。针对叶雷素与天汇公司的诉辩意见，该院分别作如下认定：一、关于违约金设置上限条款的效力认定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案中，《商品房买卖合同（预售）》和补充协议是由天汇公司提供的格式合同。合同第十二条第2款中约定：“本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的1%”和合同附件十一补充协议第二条第1款约定：“本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的1%为上限”。上述约定均减免了出卖人一方的违约责任，属于无效条款。二、关于逾期交房的违约责任。叶雷素依约足额支付购房款，天汇公司应当在2018年8月30日前向叶雷素交付符合约定标准的商品房，但直至2019年1月30日，天汇公司才办妥案涉楼盘的竣工验收备案登记，并通知叶雷素办理收楼手续。天汇公司存在逾期交楼的事实，且没有证据证明案涉商品房存在合同约定的“出卖人可据实予以延期”的情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。（一）对于逾期交房违约金的标准。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交楼应按已支付房款每日万分之二向买受人支付违约金，故叶雷素主张逾期交楼违约金按万分之二计算，合理合法，该院予以支持。天汇公司主张违约金过高，但未能提供证据证明违约金过分高于造成的损失，应承担举证不能的不利后果。因此对于天汇公司的该项抗辩理由，该院不予采纳。（二）对于叶雷素逾期支付房款，天汇公司是否可以顺延收楼时间的认定。首先，叶雷素未按照合同及补充协议，依时交付剩余房款38万元，违反了合同的约定，应该承担违约责任。其次，叶雷素已经主动履行了违约责任，向天汇公司支付了13224元的违约金，天汇公司亦确认收取了该违约金。再次，虽然在附件十一的补充协议中约定遇到了买受人未按合同约定付清全部购房款，天汇公司有权顺延商品房的交付时间，但在叶雷素向天汇公司支付了全部房款及违约金后，双方并未就迟延交楼的具体时间达成新的协议，天汇公司亦未在收到违约金后明确顺延收楼时间，双方的行为视为未对顺延交楼的时间达成一致。最后，天汇公司所建设的涉案房产的整幢建筑物，是一个整体工程，并不会因为叶雷素一个人迟延支付房款而停止建设，天汇公司也从叶雷素支付的违约金中得到了损失的补偿，再行顺延交楼的时间，对于叶雷素的违约责任追责过重，且显失公平。故该院对于天汇公司顺延交付房产的日期的抗辩不予支持。（三）对于逾期交房违约金的计算区间。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为出卖人已按约定将商品房实际交付给买受人。本案中，天汇公司应在2018年8月30日交付房屋，故逾期交房违约金应从2018年8月31日起算。根据《收楼通知》所载，天汇公司通知叶雷素于2019年2月1日前来办理收楼手续，逾期15天未办理则视为已经办妥收楼手续。《收楼通知》的内容符合双方在合同中的约定，即叶雷素最迟应在2019年2月16日前办理收楼手续，逾期则视为天汇公司已经于2019年2月16日交楼。故逾期交房违约金应从2018年8月31日计算至2019年2月15日（169天）。叶雷素实际收楼日期为2019年3月2日。天汇公司的抗辩理由，其合理合法部分，该院予以支持。逾期交楼违约金应为25789.26元（762996*169*0.0002=25789.26元）。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、天汇公司在该判决发生法律效力之日起七日内向叶雷素支付逾期交楼违约金25789.26元；二、驳回叶雷素的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费494元，因适用简易程序审理，依法减半收取247元（叶雷素已预交），由叶雷素分担21元，由天汇公司负担226元。天汇公司应负担的案件受理费在该判决发生法律效力之日起七日内径付叶雷素。二审诉讼中，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审诉讼中，天汇公司确认叶雷素逾期付款的违约金已经于2018年8月28日按照合同约定收取。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。天汇公司对于其逾期交楼及一审认定的交付时间没有异议，本院予以确认。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.逾期交楼违约金的标准应否调整；2.叶雷素逾期付款的时间是否应顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准应否调整的问题。本案中，双方形成商品房预售合同关系，双方的主要权利义务为买受人向出卖方足额支付购房款，出卖方向买受人交付房屋。现天汇公司在已足额收取买受人购房款的情况下，其应按合同约定日期交付房屋。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条约定，天汇公司未能按约定时间交付房屋的，仅承担最高违约金为已付房款2%的违约责任，该违约条款的约定不但与天汇公司已获得的权利明显不对等，亦无法促使天汇公司积极完成及履行交房义务，该约定不当，一审法院认定该条款无效的处理恰当，本院予以维持。天汇公司上诉认为该违约金上限条款的约定合法有效没有依据，本院不予采信。虽然买受人并未提供证据证实其因逾期收楼受到的实际损失，但涉案合同约定了违约金的计算方式，故一审法院以合同约定的违约金计算方式计算违约金并无不当，本院予以维持。关于叶雷素逾期付款的时间是否应顺延交楼时间的问题。根据一审查明以及天汇公司在二审中确认的事实，叶雷素虽有逾期付款的违约行为，但其已经按照合同约定每日万分之二的标准足额向天汇公司支付违约金。天汇公司在未能举证证实叶雷素逾期付款对其造成实际损失的情况下，还主张应顺延交楼时间，属于对叶雷素违约行为的双重惩罚，不符合法律规定，一审不予支持正确，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，天汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由肇庆市天汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  张秀丽审判员  任喜跃审判员  陈卓杰二〇一九年九月三十日法官助理辛洁绚书记员彭娟琦