福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1736号 原告：陈立伟，男，1972年9月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 被告：福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路58号湖岸观邸1号楼四层。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。 原告陈立伟与被告福建永森房地产开发有限公司（以下简称永森房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈立伟及其委托诉讼代理人冯展利，被告永森房地产公司的委托诉讼代理人朱金凤、冯积仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立伟向本院提出诉讼请求：永森房地产公司向陈立伟支付逾期交房违约金38412元。事实和理由：2015年7月25日，陈立伟与永森房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于南平市江南新区延湖湾（湖岸观邸）第6幢606室商品房出售给买受人；建筑面积共计98.47平方米；价款总额为365836元；出卖人应当在2017年3月31日前将该房交付买受人使用；逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金等事项。合同签订后，陈立伟按约交清房款，永森房地产公司于2019年3月7日交房，逾期交房达699天。永森房地产公司向陈立伟出具一份《逾期交房违约金结算单》，双方对于支付逾期交房违约金问题无法协商一致。陈立伟为此特提起诉讼。 永森房地产公司辩称，陈立伟向永森房地产公司主张违约责任没有依据。合同约定的是双方的权利和义务，违约都应当双方承担责任，不是单方的违约。根据《商品房买卖合同》第十二条第二款规定，永森房地产公司无需向陈立伟承担违约责任，请求驳回陈立伟的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈立伟提交的《延湖湾一期逾期交房违约金结款单》一份。该证据出自永森房地产公司，具有真实性，可以证明双方对于逾期交房事宜进行协商的事实，本院予以采信。该证据中载明的违约金金额能否成立，属于本案的争议焦点，本院将在后文中予以论述，此处不再累述。2.永森房地产公司提交的《“永森·湖岸观邸”认购协议书》一份。陈立伟对该证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。3.永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》一份。该证据来源真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。4.永森房地产公司提交的提交的《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》一份、《房屋交接验收确认表》一张。陈立伟对该证据的真实性无异议。该证据对于永森房地产公司通知交付房屋以及陈立伟实际接受房屋的具体时间具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永森房地产公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，永森房地产公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，永森房地产公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6＃楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。 2015年2月12日，永森房地产公司与陈立伟签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》（编号：0000209）。协议主要约定：永森·湖岸观邸项目位于南平市。商品房交付期限暂定为2017年3月31日。乙方（即陈立伟）认购永森·湖岸观邸6栋6层606室房屋，预计房屋建筑面积98.47平方米。乙方于签订本协议书时，向甲方（即永森房地产公司）支付定金3万元。乙方以按揭贷款或／公积金贷款／一次性付款方式付款的，应于2015年3月1日前携带本协议、身份证件、定金发票原件到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款（定金可冲抵首付款），并在签订《商品房买卖合同》之日起七日内按银行或／住房公积金管理中心要求将办理贷款所需全部资料交予甲方，由甲方协助乙方办理购房贷款。乙方未在甲方通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约、以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》、未按本协议的约定及时足额支付购房款、未于约定期限内提交贷款银行或／及住房公积金管理中心所需全部贷款材料并办理贷款手续的，视同乙方根本约定，甲方可以单方解除本协议或《商品房买卖合同》，在无须另行通知乙方的情况下将乙方认购的商品房另行出售，不予退还定金。甲方也可以选择继续履行认购协议或《商品房买卖合同》，要求乙方立即支付全部购房款并向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金。本协议经甲乙双方签字盖章之后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止由甲方收回。 《“永森·湖岸观邸”认购协议书》签订当日，陈立伟向永森房地产公司支付了定金3万元。2015年7月25日，永森房地产公司与陈立伟签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：201501712）。合同约定：陈立伟向永森房地产公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢606室的商品房。该房屋建筑面积为98.47平方米，单价为每平方米3715.20元，房屋总价款为365836元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年7月25日前支付首期购房款135836元，其余23万元向买受人选定的银行或其它金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。该合同第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章命令和市政建设而引起的延误；（3）遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到昼夜降雨超过50ＭＭ、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工，以及施工过程中遇到的其他非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；（6）因政府政策性限制（包括节日、高考期间施工管制）、征用、政府逾期交地或政府规划变更、政府主管部门验收时间滞后等政府行为；（7）首付款、银行按揭贷款未达到出卖人账户或买受人逾期付款，或仍有其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清；（8）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型××）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。”该合同附件十一《补充协议》第六条第二款约定：“买受人采取公积金贷款或银行贷款支付房价款的，应当在购房合同签订当日提交贷款材料（具体资料以贷款银行或公积金管理部门的要求为准），并按照贷款银行或公积金管理部门的要求签署相关借款文件。买受人逾期办理贷款手续的，每逾期一日，买受人应当按日向出卖人支付申请按揭贷款总额日万分之三的违约金，逾期达三十日的，房价款的付款方式变更为一次性付款，买受人应当在出卖人通知之日起7日内付清全部房款。……” 《商品房买卖合同（预售）》签订后，陈立伟向永森房地产公司支付了购房首付款135836元（含定金3万元），永森房地产公司于2015年8月12日向陈立伟开具一张金额为135836元的销售不动产统一发票。2015年9月15日，陈立伟、永森房地产公司与中国工商银行股份有限公司南平城银支行（以下简称工商银行城银支行）签订一份《个人住房公积金借款合同》，约定：陈立伟向工商银行城银支行借款23万元，用于购买涉案商品房。工商银行城银支行将借款23万元发放至永森房地产公司账户后，永森房地产公司于2015年9月28日向陈立伟开具一张金额为23万元的销售不动产统一发票。 2018年10月1日，延湖湾项目一期1-8#楼工程经竣工验收合格。2019年2月18日，延湖湾项目5#-8#楼及地下室（局部验收）建设工程经南平市公安消防支队消防验收合格。2019年2月10日，永森房地产公司向陈立伟发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：永森房地产公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议陈立伟于2019年3月2日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。2019年4月16日，陈立伟接收了涉案房屋，并在《房屋交接验收确认表》上签名确认。嗣后，陈立伟因与永森房地产公司协商逾期交房违约金未果，诉至本院。 另查明，南平市延平区2014年至2018年期间降雨量大于50毫米的天数为34天（具体为2014年3月份1天、2014年4月份1天、2014年5月份2天、2014年6月份1天、2014年7月份1天、2014年8月份2天、2015年4月份2天、2015年5月份1天、2015年6月份2天、2015年7月份1天、2015年8月份2天、2015年9月份1天、2016年4月份1天、2016年5月份1天、2016年6月份2天、2016年7月份1天、2016年9月份3天、2016年11月份2天、2017年1月份1天、2017年6月份3天、2018年3月份3天），六级以上（最大风速≧10.8米/秒）天数为6天（具体为2014年3月份1天、2014年7月份1天、2014年9月份1天、2016年6月份1天、2017年7月份1天、2018年3月份1天），极端高温天气为6天（具体日期为2014年7月31日、2015年8月2日、2016年6月25日、2016年7月24日、2017年7月24日、2018年7月29日）。2014年5月至2019年2月，南平市延平区朱熹路58号路段永森房地产公司“永森地产”、“延湖湾”配变停电10次（具体为2014年10月25日6时00分至2014年10月25日21时49分计划停电，2015年2月13日18时47分至2015年2月13日19时47分故障停电，2015年7月13日5时00分至2015年7月13日19时30分计划停电，2015年8月8日22时38分至2015年8月8日23时23分故障停电，2016年6月3日17时20分至2016年6月3日19时34分故障停电，2017年5月15日20时50分至2017年5月15日23时01分故障停电，2017年11月19日15时25分至2017年11月19日18时05分故障停电，2018年5月25日11时58分至2018年5月25日12时39分故障停电，2018年6月25日16时48分至2018年6月25日20时30分故障停电，2018年9月17日21时56分至2018年9月18日0时58分故障停电）。 本院认为，本案争议焦点为：永森房地产公司是否应当向陈立伟支付逾期交房违约金。陈立伟与永森房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。陈立伟在合同签订后已向永森房地产公司足额支付购房款，履行了购房人的支付购房款义务。永森房地产公司未在2017年3月31日前将符合约定条件的商品房交付陈立伟使用，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，永森房地产公司应向陈立伟支付从2017年4月1日起至《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》载明建议陈立伟办理交付手续之日（2019年3月2日）止，每日按已付购房款总额365836元的万分之一点五标准计算的逾期交房违约金共计38412.78元。陈立伟主张的逾期交房违约金为38412元，低于38412.78元，本院予以支持。关于永森房地产公司在举证中提出因陈立伟违约需向永森房地产公司支付逾期签订《商品房买卖合同（预售）》的违约金、逾期办理按揭贷款的违约金、逾期接收房屋保管费三项费用，该三费用应当用以抵扣逾期交房违约金的抗辩意见。永森房地产公司对于前述三项费用未以反诉形式提出，本院对于前述三项费用数额不予认定。永森房地产公司提出以三项费用抵扣逾期交房违约金的抗辩意见，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。关于永森房地产公司提出计算逾期交房违约金时应当扣除2014年4月29日至2019年2月28日施工期间受天气影响46天、受停电影响10天及节假日54天的抗辩意见。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，发生不可抗力或合同约定的若干情形，造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。根据该条约定，永森房地产公司可以延期交房的条件有二，一为发生不可抗力或合同约定的延期情形，二为造成无法正常施工。本案中，永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》和《永森房地产停电情况》仅能证明合同约定的延误情形可能存在。永森房地产公司未提交延湖湾永森·湖岸观邸项目的施工日志、监理日志等相关证据，不足以证明涉案工程因大风、暴雨、高温、停电、节假日等因素实际造成无法正常施工，永森房地产公司应承担举证不能的不利后果，故本院对永森房地产公司的该项抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 福建永森房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈立伟逾期交房违约金38412元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费760.30元，减半收取计380.15元，由福建永森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇一九年九月二十日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。