湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0626民初1618号原告：保康县永兵世万物业集团有限公司（下称永兵物业公司）。住所地：保康县城关镇清溪路104号。统一社会信用代码914206267987787348。法定代表人：刘永兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余官华，男，1968年2月2日出生，汉族，系永兵物业公司员工，住保康县。委托诉讼代理人：陈德超，保康县城关镇法律服务所法律工作者。被告：冯晨晨，女，1992年4月4日出生，汉族，住保康县。原告永兵物业公司与被告冯晨晨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永兵物业公司的委托诉讼代理人余官华、陈德超到庭参加诉讼，被告冯晨晨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永兵物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付物业服务费5571元；2、请求人民法院依法判令被告支付垃圾清运费180元；3、请求人民法院依法判令案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年8月24日，被告与襄阳市巨正房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：“被告购买位于保康县××水岸小区××单元××室共154.74平方米的房屋……”。2015年8月17日，原、被告签订了《业主入住物业服务合同》，该合同约定：“原告对被告购买房屋所在的小区提供物业服务，同时该合同还对物业使用、管理等进行了约定。”尔后，原告依约已为被告所在的小区提供了维修、养护、管理等系列服务，但被告对2016年8月1日至2019年7月31日止的物业费、垃圾清运费未缴纳。综上，原告认为：原告依约为被告提供了物业服务，被告享受了物业服务后也应按《物业服务合同》和物价部门的规定按时、足额缴纳物业服务费、垃圾清运费，但被告未缴纳2016年8月1日至2019年7月31日期间物业费、垃圾清运费的行为侵犯了原告的合法权益，为此，原告特提出上列诉请，请予以支持。被告冯晨晨未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、2012年5月17日，襄阳市巨正房地产开发有限责任公司保康项目部作为甲方，与乙方保康县永兵物业管理有限公司（2016年10月18日，保康县永兵物业管理有限公司经工商部门批准变更为保康县永兵世万物业集团有限公司）签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：“甲方委托乙方对清溪水岸小区提供物业服务，物业管理委托期限暂定为5年，自本合同生效之日起至2017年5月16日止。另约定甲乙双方在合同期内，若因任何一方原因造成对方损失或擅自终止合同，违约方应支付违约金，其计算方法为：总建筑面积乘以占地每平方1.2元的物业费，再乘以未到期限的总额的20%作为违约金赔偿给对方。”合同签订后，原告永兵物业公司按照合同约定以及相关规定，对清溪水岸小区提供了物业服务。合同到期后，双方未继签书面合同，原告永兵物业公司仍按原合同约定，继续对清溪水岸小区提供物业服务至今。二、2015年8月17日，被告冯晨晨作为乙方（业主）与甲方永兵物业公司签订《物业入住协议书》，合同主要内容：一、物业公司的职责及服务功能……14、物业公司做好业主水费的代收代缴工作。对公共部位用水、用电的均摊工作。17、依据保康县物价局报价函【2013】6号文件《县物价局关于清溪水岸小区物业管理服务收费标准复函》的文件规定收取业主相关费用。二、业主的权利义务和责任……16、诚实守信。根据业主您购房合同的约定，您的居住面积为150.89平方米，卫生费120元／年。三、违约责任……2、对于物业公司多次催交仍不能按期履行交纳物业费、水电费、天然气费、有线电视费、车位租用费、维修费等相关费用的业主，物业公司则有权采取停止相关服务等措施，必要时诉讼于法院依法清收，且加罚日5%的滞纳金。三、2015年8月24日，被告冯晨晨作为买受人与出卖人襄阳市巨正房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，被告冯晨晨购买位于保康县××水岸小区××单元××商品房××套，该房屋建筑面积为154.74平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。被告冯晨晨入住保康县清溪水岸小区1幢2单元1403号房屋后，至今未向原告交纳2016年8月1日至2019年7月31日的物业费和垃圾清运费。四、2014年12月12日，保康县物价局、保康县住房和城乡建设局联合下发保价费字（2014）25号文件，该文件附件一规定高层住宅（指七层以上电梯房）一级服务为1.3元，二级服务为1.1元，三级服务为1.0元，房屋面积以建筑面积计算。2015年8月14日，湖北省住房和城乡建设厅为原告永兵物业公司颁发了资质等级为二级的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。原告永兵物业公司主张的收费标准是按三级服务1.0元/平方米收取的。2016年8月1日至2019年7月31日期间被告冯晨晨应付服业费5571元（154.74元/月×36个月），经原告永兵物业公司多次催缴，被告冯晨晨至今未予交纳。五、2015年8月1日至2019年7月31日，保康县环境卫生管理所委托并授权原告永兵物业公司在清溪水岸小区管理范围内从事生活垃圾处理费收费工作，城市生活垃圾处理费按年60元/户收取。2016年8月1日至2019年7月31日期间被告冯晨晨应付城市生活垃圾处理费180元（5元/月×36个月），经原告永兵物业公司多次催缴，被告冯晨晨至今也未予交纳。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，冯晨晨经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，依法可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。结合上述规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业公司违规收费情况下对物业费提出抗辩的，应予支持，但业主以物业公司不履行或不完全履行物业服务义务为由抗辩不交纳物业管理费，非属正当理由，其依法可另行向物业公司主张权利。本案中，原告永兵物业公司已按照合同约定以及相关规定对保康县清溪水岸小区提供了物业服务，被告冯晨晨作为接受物业服务的小区业主，应当按时交纳物业费和城市生活垃圾处理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告冯晨晨于本判决生效之日向原告保康县永兵世万物业集团有限公司支付2016年8月1日至2019年7月31日期间的物业费5571元；二、限被告冯晨晨于本判决生效之日向原告保康县永兵世万物业集团有限公司支付2016年8月1日至2019年7月31日期间城市生活垃圾处理费180元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯晨晨负担，限于判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费50元，款汇户名：湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司襄阳市万山支行，账号：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王兴菊二〇一九年九月二十七日书记员  宦仁超