广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12449号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市家和福百货有限公司南山分公司，法定代表人：张明勇，总经理。委托诉讼代理人：张明忠，广东济诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖红霞，广东济诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宣风楼餐饮有限公司，法定代表人：朱艳芳，总经理。委托诉讼代理人：孙义龙，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人深圳市家和福百货有限公司南山分公司（以下简称家和福公司）因与被上诉人深圳市宣风楼餐饮有限公司（以下简称宣风楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2016）粤0391民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。家和福公司上诉请求：撤销本案一审判决并依法改判。事实和理由：宣风楼公司在租赁家和福公司的商铺过程中,由于其股东内部矛盾,于2016年8月5日自行停业。家和福公司在向其催收租金等费用时,宣风楼公司称由于其股东内部经济纠纷已起诉,不能交租,要等法院处理完股东纠纷才能交租。家和福公司认为其内部纠纷处理需要很长时间,与其多次交涉,可自2016年8月5日起,宣风楼公司一直停业,也不交租。2016年8月15日,家和福公司在多次电话催租未果的情况下,电话告知宣风楼公司,按《租赁合同》规定,承租人超过10天未交租的情况下,出租人可以解除合同,宣风楼公司在一审庭审中明确表示已收到通知。可是其仍然没有履行交租义务,家和福公司认为,宣风楼公司在自行停业又不肯交租的情况下,已严重违反了《租赁合同》的规定,合同目的已无法实现。为了减少损失,家和福公司尝试另行招商,但一直未有新租客愿意承租。宣风楼公司于2016年10月起诉,要求家和福公司继续履行合同,2017年4月第一次开庭时,由于商铺还处于空置状态,家和福公司为减少损失同意了宣风楼公司的诉讼请求。在等待一审法院判决过程中宣风楼公司也没有开业,商铺继续空置。在此之前,家和福公司于2016年12月7日向宣风楼公司发出书面《律师函》,要求解除合同,宣风楼公司拒收。家和福公司又于2017年1月4日在深圳商报登报,要求宣风楼公司交租金并解除合同。所以,家和福公司在宣风楼公司一直未交过租的情况下,在近半年的时间先后分别通过电话、《律师函》、登报的方式向宣风楼公司催租,并要求解除合同,已完全按《租赁合同》的要求履行了通知义务。家和福公司解除合同的方式完全符合合同规定及法律规定。本案完全是由宣风楼公司长期不交租金的持续违约造成的,合同目的已无法实现,对此宣风楼公司应承担全部的责任。一审法院对家和福公司曾发律师函及登报的事实在一审判决书中根本没有提及,却认定家和福公司没有用书面形式通知宣风楼公司解除合同是完全错误的。由于一审法院办理此案严重超审限,从2016年10月起诉到2018年12月下判决,耗时两年多,致使宣风楼公司多次变更诉讼请求,一审法院没有站在公正的立场,偏袒宣风楼公司一方,不但令家和福公司承担商铺空置一年多的经济损失,还让家和福公司承担宣风楼公司的装修损失,是完全错误的。家和福公司基于宣风楼公司长期不交租金又不来经营商铺,解除了与其的租赁合同。家和福公司于2017年6月将商铺出租给第三人,宣风楼公司见此情况又变更诉讼请求,要求赔偿商铺装修损失,一审法院同意宣风楼公司变更诉讼请求,又委托鉴定机构鉴定。可是鉴定时该商铺已由第三人对此商铺重新装修,一审法院不顾基本事实,强行让鉴定机构鉴定,在鉴定过程中鉴定机构既没有通知双方当事人到现场确认,也没有到现场拍任何照片附在鉴定报告中,完全违反了鉴定程序,此鉴定报告鉴定的标的根本就不是宣风楼公司的财产,而是第三人的财产,所以此鉴定结论不能作为本案判决的依据。宣风楼公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持一审判决结果。宣风楼公司向一审法院起诉请求：1、判令确认家和福公司违法解除与宣风楼公司签订的房屋租赁合同的行为无效；2、判令家和福公司继续履行房屋租赁合同；3、判令家和福公司承担宣风楼公司的律师代理费40000元；4、判令本案诉讼费用由家和福公司承担。宣风楼公司后变更诉讼请求为：1、判令家和福公司赔偿宣风楼公司经济损失545048.5元（宣风楼公司经济损失暂计为545048.5元，具体以评估鉴定确定的金额或者法院认定的金额为准）；2、判令家和福公司向宣风楼公司返还商铺押金、空调分摊费共94856元；3、判令家和福公司赔偿宣风楼公司律师代理费40000元；4、判令本案诉讼费用全部由家和福公司承担。宣风楼公司一审第二次开庭时增加诉讼请求：判令确认家和福公司解除合同的行为违法。家和福公司向一审法院反诉请求:判令宣风楼公司支付2016年6月15日至2017年3月租金206251.2元、管理费10456.6元、空调费20913.2元、水费666元、电费11153.9元、逾期付款违约金20110.5元（违约金暂计至2017年3月10日，要求计算至给付日），以上合计269551.4元。一审法院认定事实：一、合同签订情况。2015年8月1日，深圳市住房和建设局和家和福公司签订龙海家园配套商业项目整体租赁合同，约定：本项目免租金期为十五个月，即自2015年8月1日起至2016年10月31日止为家和福公司对本项目进行装修施工的期限（含对家和福公司进行本项目公共通道、公共区域装饰装修予以支持的三个月。在该期限内家和福公司应承担除租金外的房屋用水、用电、管理费、政府部门因家和福公司使用房屋而收取的一切费用和家和福公司对本项目造成损坏需维修的费用及其它一切费用）。2016年11月1日为开始计算家和福公司应支付租金的日期。自该日起，不论家和福公司是否正式使用本项目，均须支付租金。2015年10月25日，宣风楼公司法定代表人朱艳芳作为签约代表与家和福公司协商一致签订了房屋租赁合同，合同约定：家和福公司将位于深圳市前海桂湾三路与月亮湾大道交汇处的xxx商业广场B区x、y号铺房屋出租给宣风楼公司，租赁期限为租赁房屋交付之日起至60个月止。家和福公司在2016年1月30日之前交付租赁房屋。家和福公司同意给予宣风楼公司45日的装修免租期及自开业后15日的经营免租期。经营免租期间宣风楼公司不需支付租金，但应承担本合同除租金以外的所有费用。租金按照租赁房屋的建筑面积计算，210元/平方米/月，月租金总额为22636元，该款项不含税费，若宣风楼公司要求开具发票，所产生的税费由宣风楼公司支付。从第一个计租月起，宣风楼公司应于每月5日前向家和福公司支付当月租金。家和福公司应对商场进行维修和保养，并保持租赁房屋的正常使用状态，如造成宣风楼公司损失的，家和福公司应承担赔偿责任。家和福公司应按合同约定的条款和条件向宣风楼公司提供可以合法、正常使用的房屋。由于第三人的原因造成宣风楼公司的任何损失或伤害，家和福公司对所发生的损失不需承担责任。如逾期支付合同约定应支付的费用，每逾期一天，则应按每日逾期之款项的0.3%支付违约金。逾期支付装修押金、水费、电费等或逾期支付租金超过十个自然日的，家和福公司有权解除合同，并且家和福公司物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由宣风楼公司自行承担。因宣风楼公司的原因造成家和福公司交付于宣风楼公司的现有装修、附属设备和设施被损坏或遗失（自然损耗除外），家和福公司有权要求宣风楼公司赔偿损失。如宣风楼公司没有向家和福公司交还租赁房屋，宣风楼公司有权将屋内的对象包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出租赁房屋并制作物品清单，将租赁房屋腾空收回。上述物品物品被搬出后，家和福公司应及时通知宣风楼公司领取。合同的通知均应采取书面形式，以邮寄特快专递的方式送达。2016年1月15日，朱艳芳、邓宗祁以涉案商铺为住所设立宣风楼公司，朱艳芳担任法定代表人及总经理，邓宗祁任监事。2016年3月27日，朱艳芳与家和福公司签订商户管理服务协议，协议约定：宣风楼公司租用家和福公司的房屋座落在深圳市前海桂湾三路与月亮湾大道交汇处的xxx商业广场（项目）x区x、y号铺，建筑面积107.79平方米。物业服务费按照10元/平方米/月计收，每月服务费合计为1078元；中央空调费20元/平方米/月计收，每月中央空调费合计为2156元；中央空调分摊费250元/平方米单次收取，一次性支付中央空调分摊费合计为26948元。水费6元/立方/月，电费1.2元/立方/月。物业管理费及其他费用每月收取一次，每月5日前缴纳当月物业服务费及上月的水电等费用。经营免租期于商家所在的公共区域装修完毕，不影响商家正常经营次日起计，具体以家和福公司实际通知为准。商铺交付时即开始计收物业服务费。协议自2016年4月1日起至2021年3月31日止，具有同等法律效力。二、涉案商铺实际承租情况。1、宣风楼公司缴纳押金等情况。2015年10月25日，宣风楼公司向家和福公司缴纳空调分摊费26948元。2016年3月28日，宣风楼公司向家和福公司缴纳商铺押金67908元。2016年4月11日，宣风楼公司向家和福公司交纳装修押金10000元。以上合计金额为104856元。家和福公司庭审中同意退回宣风楼公司所支付的装修押金1万元。2、合同解除情况。2016年8月15日，家和福公司代理律师向朱艳芳发送短信称：“朱小姐，我现通知你，合同已解除，商铺收回”。家和福公司庭审中对该短信真实性予以认可。家和福公司第二次庭审中称其于2016年12月7日向宣风楼公司的法定代表人朱艳芳发出律师函，要求解除合同。3、家和福公司主张宣风楼公司未缴租金及费用情况。家和福公司称从2016年8月4日开始涉案商铺处于空置状态，从2016年6月30日至2016年8月4日的租金，家和福公司认为宣风楼公司在使用商铺，因此需交纳租金。家和福公司提交涉案商铺租金费用表显示，2016年6月份管理费为754.6元，空调费1509.2元，水电费为0元；2016年7月份管理费为1078元，空调费2156元，水电费为0元；2016年8月份管理费1078元，空调费2156元，水费480元，电费8920.6元。三、与案外人争议相关情况。1、与案外人邓集华、张应涛争议情况。宣风楼公司提交一份转卖协议，载明：“2016年8月19日，邓集华自愿把房子（x、y号铺）所有财产厨房设备设施全部转让给张应涛，货价38000元一次性付给邓集华，一切财产由张应涛所有”。宣风楼公司提交深圳市公安局南山派出所《接受调解案件登记表》显示，2016年9月10日，邓志红（宣风楼公司法定代表人朱艳芳的丈夫）、邓宗祁、邓集华与张应涛因纠纷发生争执，在“纠纷简要情况”显示，张应涛称自己店铺被邓志红上锁。邓志红称店铺是自己的，并拿出租赁合同，张应涛称自己也与店铺业主有合同。邓志红并称“其店铺6月15日开业，8月4日被关，15号家和福公司又签了一份合同给邓集华”。家和福公司第一次庭审中称：“2016年9月10日的调解笔录是因为宣风楼公司已经停止营业了，宣风楼公司说需要打官司才能确定，在此种情况下，家和福公司找了一个人来做，发生纠纷后那个人也不做了，因此商铺还处于空置状态”。家和福公司第二次庭审中称“由于宣风楼公司不缴纳租金，邓集华说他想做，但是宣风楼公司去干扰报警，邓集华就回湖南了”。2、与案外人浏阳蒸菜店（以下简称“浏阳蒸菜店”）争议情况。一审法院另案（2017）粤0391民初1959号民事判决书载明，2017年6月9日，家和福公司与案外人浏阳蒸菜店经营者姜小红签订房屋租赁合同。合同约定：家和福公司将涉案商铺出租给浏阳蒸菜店使用；家和福公司在2017年6月10日之前交付租赁房屋，提前交付的，应以实际交付之日确定。合同还约定了租赁期限、租金交付等其他内容。家和福公司向浏阳蒸菜店交付涉案商铺后，浏阳蒸菜店于2017年6月11日向管理处办理了装修许可证，注明的施工时间是2017年6月13日至2017年6月30日。2017年6月19日，浏阳蒸菜店对商铺进行重新装修，商铺内原固定装修被毁坏，室内动产被统一存放。宣风楼公司在该案中的诉讼请求：1、浏阳蒸菜店立即停止侵权，停止继续对涉案商铺的侵害；2、浏阳蒸菜店赔偿宣风楼公司装修损失和其他物品损失共计545048.5元；3、本案诉讼费用全部由浏阳蒸菜店承担。一审法院（2017）粤0391民初1959号民事判决书认为，浏阳蒸菜店取得涉案商铺后，根据合同约定对涉案商铺进行装修并无过错，依法不构成侵权。宣风楼公司请求浏阳蒸菜店赔偿各种损失共计545048.5元的理由不能成立，一审法院不予支持。判决驳回宣风楼公司的诉讼请求。四、涉案商铺装修损失评估情况。根据宣风楼公司的申请，一审法院委托深圳国量行资产评估有限公司对涉案商铺的装修损失进行评估，评估结论为该涉案商铺装修损失的市场价值为234726元。产生鉴定费3000元。宣风楼公司提交委托代理合同，显示律师费为40000元。一审法院认为，一、关于合同主体及宣风楼公司是否适格。虽然房屋租赁合同和商户服务管理协议书签约方均为案外人朱艳芳，但在合同中朱艳芳是作为宣风楼公司法定代表人与被告签订合同，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由法人承受。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”宣风楼公司成立后对涉案合同予以确认，宣风楼公司主体适格。宣风楼公司、家和福公司之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。二、关于合同解除。关于涉案商铺租赁合同的解除，首先，家和福公司称从2016年8月4日开始涉案商铺处于空置状态，从2016年6月30日至2016年8月4日，家和福公司认为宣风楼公司在使用商铺。即家和福公司亦认可从2016年8月4日开始宣风楼公司未使用涉案商铺。其次，深圳市公安局南山派出所2016年9月10日《接受调解案件登记表》显示宣风楼公司法定代表人朱艳芳的丈夫邓志红称“其店铺6月15日开业，8月4日被关，15号家和福公司又签了一份合同给邓集华”。2016年8月15日，家和福公司代理律师向朱艳芳发送短信称：“朱小姐，我现通知你，合同已解除，商铺收回”。家和福公司庭审中对该短信真实性予以认可。再次，2016年9月10日《接受调解案件登记表》显示张应涛称自己店铺被邓志红上锁，并称自己也与店铺业主有合同。该证据表明张应涛认为涉案商铺为其租用。另外，家和福公司第一次庭审中称“2016年9月10日的调解笔录是因为宣风楼公司已经停止营业了，宣风楼公司说需要打官司才能确定，在此种情况下，家和福公司找了一个人来做，发生纠纷后那个人也不做了，因此商铺还处于空置状态”。家和福公司第二次庭审中称“由于宣风楼公司不缴纳租金，邓集华说他想做，但是宣风楼公司去干扰报警，邓集华就回湖南了”。家和福公司庭审中称“家和福公司找了一个人来做”等表明家和福公司有转租他人的意思表示；亦与家和福公司法定代表人朱艳芳的丈夫邓志红称“15号家和福公司又签了一份合同给邓集华”相互印证。综上，以上证据能相互印证，表明家和福公司有将涉案商铺于2016年8月转租给案外人，该转租实际上构成对原合同的解除。关于2016年8月合同解除的效力，宣风楼公司与家和福公司虽在房屋租赁合同中约定逾期支付租金超过十个自然日的，家和福公司有权解除合同，但合同解除亦应符合形式要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。首先，涉案合同约定通知均应采取书面形式，以邮寄特快专递的方式送达。而家和福公司并未采取合同约定的方式通知解除即转租案外人，构成违约。其次，宣风楼公司对合同解除提出了异议，但家和福公司并未按法律规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。再次，宣风楼公司认为家和福公司是违法解除，但宣风楼公司亦有违约未交租金的情形。宣风楼公司后亦不再要求继续履行合同。因此2016年8月涉案合同解除应属双方违约导致合同解除的情形。三、关于合同解除后装饰装修残值损失的赔偿问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。装饰装修物附合在租赁房屋上，其归属适用民法上的附合理论。附合，是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产。附合主要有两种情形，即动产与动产的附合以及动产与不动产的附合。在发生动产与不动产附合的情况下，由于动产和不动产在附合前分别属于不同的所有人所有，附合后就需要对附合物所有权的归属在法律上予以确认。一般认为动产与不动产因附合而形成的附合物，应当由不动产所有人取得所有权，动产所有权因附合而消灭，动产所有人根据具体情况可以取得与其动产价值相当的补偿。根据民法上的附合理论，承租人对租赁房屋进行装饰装修时，对于形成附合的装饰装修物，用于装饰装修的材料因附合而丧失所有权，被房屋所有权吸收，房屋所有人取得装饰装修物的所有权。租赁房屋的装饰装修特殊性在于，附合形成的新物是由附合前的动产所有人占有使用；且承租人一般是在租赁期限内从自身的利益出发根据租赁合同约定用途对房屋进行装饰装修。在房屋租赁合同解除后，出租人是否应给承租人适当的补偿，应根据具体情况进行分析。合同解除后，未经出租人的同意对房屋进行的装饰装修，承租人应承担恢复原状等责任。合同法规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案属经出租人同意的装饰装修。对租赁房屋装饰装修所花费的费用，是承租人在租赁期限内使用租赁房屋而自愿花费的投资。合同约定的租赁期限届满后，当初对租赁房屋进行装饰装修所发生的费用，从事经营的承租人可逐年从经营收益中收回。且因租房用途和装修偏好等不同，装饰装修物可能只对承租人有使用价值，对新的承租人和出租人没有利用价值。因此，装饰装修费用应在租赁期内分摊完毕。如因合同解除导致房屋租赁期限提前终止，而对装饰装修没有使用届满，则承租人装饰装修费用尚未分摊完毕，未分摊的费用即属承租人的直接损失，应由导致租赁期限提前解除的责任方负担。双方都有过错的，应根据各自过错的大小程度来分担。评估结果显示涉案商铺的装修损失市场价值为234726元，扣除宣风楼公司实际租赁期36天的分摊费用4694.52元（234726元÷60个月÷30天/月×36天），剩余租赁期内的装饰装修残值损失为230031.48元。关于双方的过错程度，一审法院考虑以下因素，一是宣风楼公司从2016年6月30日至2016年8月4日在使用涉案商铺，该期间涉案商场尚处于装修施工的期限，深圳市住房和建设局亦未在该期间收取家和福公司方租金。深圳市住房和建设局和家和福公司方签订龙海家园配套商业项目整体租赁合同，约定本项目免租金期为十五个月，即自2015年8月1日起至2016年10月31日止为家和福公司方对本项目进行装修施工的期限（含对家和福公司方进行本项目公共通道、公共区域装饰装修予以支持的三个月）；2016年11月1日为开始计算家和福公司方应支付租金的日期；二是宣风楼公司实际使用商铺46天即被解除合同，而宣风楼公司已为涉案商铺装修等进行了大量时间和资金投入；三是在宣风楼公司有缴纳租赁保证金的情况下，家和福公司未按合同约定通知即解除合同并转租案外人；四是在宣风楼公司对合同解除提出异议及在本案诉讼期间，家和福公司在未对涉案商铺装饰装修处置达成一致意见的情况下，再次转租给案外人，涉案商铺装饰装修因此遭到破坏，导致损失。综合考虑以上及宣风楼公司相比家和福公司处于弱势等因素，一审法院酌定宣风楼公司承担20%的责任，家和福公司承担80%的责任。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故根据过错程度，家和福公司应当赔偿宣风楼公司装饰装修残值损失184025.18元（230031.48元×80%）。对非在鉴定清单的其他物品，因本案中案外人邓集华将涉案商铺物品转卖给案外人张应涛，涉及案外人，亦涉及侵权纠纷，而本案为租赁合同纠纷，故宣风楼公司如主张可另循法律途径解决。四、关于合同解除后租金及费用的计算、押金等的返还和抵扣。1、租金及费用计算。家和福公司反诉请求宣风楼公司支付2016年6月15日至2017年3月租金、管理费、空调费、水费、电费、逾期付款违约金。后家和福公司庭审中称自2016年6月30日至2016年8月4日，家和福公司认为宣风楼公司在使用商铺，应交纳该期间的租金。（1）关于租金起算日期，宣风楼公司在诉状中亦称宣风楼公司于2016年6月15日试营业，合同约定家和福公司同意给予宣风楼公司自开业后15日的经营免租期，故租金起算日期为2016年6月30日。关于租金计算截止日期，家和福公司庭审中认可宣风楼公司使用涉案商铺至2016年8月4日，且家和福公司在2016年8月将涉案商铺转租案外人，故宣风楼公司应支付2016年6月30日至2016年8月4日期间家和福公司的租金和其他费用。关于租金金额，涉案房屋租赁合同约定每月租金为22636元，宣风楼公司应向家和福公司支付自2016年6月30日至2016年8月4日的租金27163.2元（22636元/月÷30天/月×36天=27163.2元）。（2）关于管理费、空调费、水费、电费，合同约定每月服务费为1078元；每月中央空调费为2156元；水费6元/立方/月，电费1.2元/立方/月。物业管理费及其他费用每月收取一次，每月5日前缴纳当月物业服务费及上月的水电等费用。家和福公司提交涉案商铺租金费用表显示，2016年6月份管理费为754.6元，空调费1509.2元，水电费为0元；2016年7月份管理费为1078元，空调费2156元，水电费为0元；2016年8月份管理费1078元，空调费2156元，水费480元，电费8920.6元。自2016年6月30日至2016年8月4日，宣风楼公司应交纳管理费1976.3元（754.6元+1078元+1078元÷30天/月×4天）。空调费3952.7元（1509.2元+2156元+2156元÷30天/月×4天）。因合同约定每月5日前缴纳当月物业服务费及上月的水电等费用，即8月水电费显示的是上月的水电费用，故一审法院支持水电费480元+8920.6元=9400.6元。上述费用共计15329.6元（1976.3元+3952.7元+9400.6元），家和福公司诉求宣风楼公司支付，一审法院予以支持。（3）关于逾期付款违约金，因对合同解除双方均有过错，应各自承担相应的损失，因此一审法院对逾期付款违约金不予支持。综上，宣风楼公司欠缴租金及费用共计为42492.8元（租金27163.2元+费用15329.6元）。2、关于宣风楼公司已交纳押金等的返还。关于宣风楼公司已交纳的商铺押金67908元、装修押金1万元、空调分摊费26948元是否可返还的问题。对于装修押金，家和福公司庭审中同意退回1万元的装修押金。对于商铺押金，房屋租赁合同约定，如出现合同约定情形，家和福公司有权不予返还租赁保证金及本合同约定的其他保证金，或以租赁保证金抵扣宣风楼公司应付款项。一审法院认为，按上述合同约定商铺押金可以抵扣应付款项；同时本案宣风楼公司相比于家和福公司处于弱势地位，根据公平原则及本案具体情况，宣风楼公司要求返还商铺押金67908元，一审法院予以支持。对于空调分摊费，在宣风楼公司与家和福公司间的格式条款中，中央空调分摊费为租客60个月租赁期限的固定费用，宣风楼公司实际租赁该房屋36天（自2016年6月30日至2016年8月4日），且宣风楼公司除空调分摊费外又已支付空调使用费，同时本案宣风楼公司相比于家和福公司处于弱势地位，根据公平原则及本案具体情况，一审法院酌定按实际租赁期间的比例进行空调分摊费的返还，宣风楼公司应支付36天的空调分摊费538.96元（26948元÷60个月÷30天/月×36天），剩余宣风楼公司已支付的空调分摊费26409.04元（26948元-538.96元）应予返还。3、关于抵扣。综上，家和福公司应返还宣风楼公司装修押金1万元、商铺押金67908元、部分空调分摊费26409.04元，抵扣宣风楼公司应欠缴租金及费用42492.8元，剩余应返还费用为61824.24元（1万元+67908元+26409.04元-42492.8元）。因此，家和福公司应返还宣风楼公司押金及部分空调分摊费用61824.24元。关于宣风楼公司请求的律师费，因无相关合同依据，且对合同解除双方均有过错，应各自承担相应的损失，因此一审法院对宣风楼公司请求的律师费不予支持。一审法院判决：一、家和福公司应于本判决生效之日起十日内向宣风楼公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失184025.18元；二、家和福公司应于本判决生效之日起十日内向宣风楼公司返还抵扣后的押金和部分空调分摊费用61824.24元；三、驳回宣风楼公司的其他诉讼请求；四、驳回家和福公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费应为10599.05元，鉴定费3000元，共计13599.05元，由宣风楼公司负担8681.71元，家和福公司负担4917.34元。宣风楼公司预交本诉案件受理费10999.05元，宣风楼公司多预交的案件受理费400元，本院退回宣风楼公司。反诉案件受理费2671元，由家和福公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，家和福公司在二审调查询问程序中确认，扣除装修免租期45天、经营免租期15天后，租金起算时间为2016年7月1日。本院认为，宣风楼公司成立后对朱艳芳与家和福公司之间订立的《房屋租赁合同》予以确认，合同对宣风楼公司具有约束力，一审判决认定家和福公司与宣风楼公司之间成立房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定合同有效，宣风楼公司、家和福公司均应当严格履行。宣风楼公司确认家和福公司于2016年4月11日签发装修许可证同意其进行装修，该日期应视为租赁物业交付日期，自此起算装修免租期45天及经营免租期15天，宣风楼公司应当于2016年6月11日起缴纳租金，但家和福公司自认2016年7月1日为租金起算日，视为对自身权利进行处分，本院予以确认。同时，合同约定经营免租期不需支付租金，但承租人应承担除租金以外的所有费用，据此，宣风楼公司应当承担自2016年7月1日前15天即2016年6月16日起的管理费、空调费、水电费。因宣风楼公司未缴纳租金及管理费、空调费、水电费，家和福公司于2016年8月15日以拖欠租金等费用为由主张解除合同。本案争议的焦点：家和福公司解除权是否成立；家和福公司以发送短信方式通知解除合同，是否发生合同解除的法律效力。首先，宣风楼公司拖欠租金及相关费用的行为已经达到合同约定的解除条件。宣风楼公司认为家和福公司违约在先，主张承租商铺经常停水、停电，无法正常经营，公共区域配套设施不符合合同约定，经双方通过电话协商家和福公司同意免收租金。宣风楼公司对其主张的上述事实均无充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。本院认为家和福公司享有合同解除权。其次，《房屋租赁合同》约定通知均应当采取书面形式，以邮寄特快专递方式送达。家和福以发送短信方式告知宣风楼公司解除合同，不符合合同约定的通知方式。且家和福公司在2017年4月7日一审开庭时也自认该公司并未正式发出解除合同的通知。综上，本院认定2016年8月15日双方《房屋租赁合同》并未解除。虽然合同尚未解除，但由于宣风楼公司自承租涉案商铺后长期不予缴纳租金，且未实际经营，该公司行为已构成违约，家和福公司行使履行抗辩权并拒绝其相应的履行要求，符合合同法第六十七条的规定。家和福公司自认于2016年8月19日将商铺转租给案外人邓集华，本院认为，家和福公司为减少因宣风楼公司违约造成的商铺空置损失继续扩大，将商铺另行出租，不应认定为家和福公司违约。2016年12月8日，家和福公司依照《房屋租赁合同》载明的地址向宣风楼公司法定代表人通过邮寄特快专递方式寄送律师函，通知宣风楼公司解除涉案合同，且《房屋租赁合同》明确写明无论收件人是否签收均视为该通知于特快专递发出之日起三日视为送达收件人。此通知送达方式符合合同约定，涉案的《房屋租赁合同》自通知送达收件人之日即2016年12月11日解除。根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于房屋租金，家和福公司在一审庭审中自认宣风楼公司使用涉案房产至2016年8月4日，一审判决宣风楼公司支付自2016年6月30日至2016年8月4日的租金27163.2元，该公司没有提起上诉，本院对一审判决宣风楼公司应付租金27163.2元予以维持。关于管理费、空调费、水费、电费，一审根据宣风楼公司占有使用房屋的期间，核算上述各项费用金额共计15329.6元，并判决由宣风楼公司予以支付，处理正确，本院予以维持。以上两项合计，宣风楼公司欠缴费用总额为42492.8元。关于逾期缴纳租金的违约责任，家和福公司在2016年8月15日向宣风楼公司发送短信通知解除，不适当履行合同约定的通知义务，从家和福公司在一审开庭时的陈述可见，家和福公司在发出正式律师函之前，对该公司是否愿意继续履行合同的表示始终处于不确定状态，家和福公司的上述行为导致承租方对于合同能否履行无法作出明确判断。考虑到家和福公司确于2016年8月将涉案商铺另行转租，以该公司实际遭受的损失为基础，并根据公平原则及双方过错等因素，本院认为一审对于家和福公司主张逾期付款违约金不予支持，并判决家和福公司返还抵扣后的押金等费用，该处理结果并无不当，本院予以维持。关于装修损失，本案系因宣风楼公司违约造成合同解除，宣风楼公司请求赔偿装修损失并无法律依据，本院不予支持。综上所述，家和福公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳前海合作区人民法院（2016）粤0391民初1982号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省深圳前海合作区人民法院（2016）粤0391民初1982号民事判决第一项、第三项；三、驳回深圳市宣风楼餐饮有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10599.05元，由深圳市宣风楼餐饮有限公司负担9645.15元，深圳市家和福百货有限公司南山分公司负担953.9元，鉴定费3000元由深圳市宣风楼餐饮有限公司负担。反诉案件受理费2671元，由深圳市家和福百货有限公司南山分公司承担。二审案件受理费4987.74元由深圳市家和福百货有限公司南山分公司承担。一审法院向深圳市宣风楼餐饮有限公司退回诉讼费953.9元，深圳市家和福百货有限公司南山分公司应于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳诉讼费953.9元。逾期不交纳，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年九月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。