湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1331号上诉人（原审原告）：石芸蓉，女，1989年9月9日出生，苗族，住湖南省保靖县中心乡水田河镇金落河村8号。委托诉讼代理人：聂维芳，湖南天舒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲中泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江7栋1-4层。法定代表人：李亦武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋开明，湖南百杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所实习律师。上诉人石芸蓉因与被上诉人株洲中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石芸蓉上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判中泰公司支付石芸蓉逾期交房违约金19569元。事实与理由：案涉房屋交付条件不仅仅要求取得五方验收合格报告，更要实质上合格，满足房屋的居住使用功能。案涉房屋漏水渗水严重，不能满足使用功能要求；株洲市质监处也出具意见，要求中泰公司整改并停止交房，一审判决无视株洲市质监处意见，认定房屋质量合格错误；中泰公司维修外墙历时将近一年，导致石芸蓉一直未能居住使用案涉房屋，造成了较大损失。中泰公司辩称，案涉房屋竣工验收合格，外墙渗水是竣工验收完成4个多月以后才发生的，外墙渗水我们只需要维修，无需要承担违约责任。株洲市质监处下发了整改意见，我们组织了整改，并进行了三次淋水试验，株洲市质监处全程参与了质量验收过程，才形成2017年9月30日的维修报告。大部分业主已收房并入住。石芸蓉向一审法院起诉请求：中泰公司向石芸蓉支付逾期交房违约金19569元（暂计算至2017年9月30日）。一审法院认定事实：石芸蓉与中泰公司签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定由石芸蓉购买中泰公司开发的株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江18栋3105室；房屋交付必须取得勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、建立单位联合验收合格的工程竣工验收报告或等同效力的验收文件，房屋交付时间为2016年8月28日前；如中泰公司未按期交房，应当向石芸蓉支付违约金、违约金按已付房款日万分之零点五计算，逾期超过90天，自第91天起至交房之日，按日万分之一计算违约金。合同签订后，石芸蓉依约支付了购房款。案涉房屋所在的18号栋楼房于2016年5月25日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，并于2016年8月29日在株洲市建设工程质量安全监督管理处（以下简称株洲市质监处）完成工程竣工验收资料备案。中泰公司在合同约定的交房期届至前向石芸蓉发函通知收房，石芸蓉在通知的期限内进行了验房。后部分业主至株洲市质监处投诉中泰财富湘江一期（3、5、18栋）存在渗漏问题，该管理处于2016年10月24日向中泰公司作出《关于中泰财富湘江一期（3、5、18栋）房屋外墙渗漏问题处理的意见》，该意见主要内容为：1、中泰财富湘江一期因房屋渗漏问题不能满足使用功能要求，中泰公司应立即停止交付使用，并对已交付存在渗漏问题的房屋收回整改；2、中泰公司应制定切实可行的整改方案并向业主公示整改方案和进度；3、中泰公司在整改完成后，按要求进行淋水试验，重新组织验收后交付使用。石芸蓉认为房屋渗水未达到交付条件，遂诉至法院。中泰公司收到株洲市质监处出具的意见书后，委托株洲芙蓉建设集团方圆建筑工程有限责任公司对3、5、18栋外墙渗水进行了维修施工。2017年9月30日，中泰公司组织施工单位、物业单位、监理单位对外墙渗水维修工程进行了验收，验收结论为合格。一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：1、案涉房屋是否符合交房条件，中泰公司是否逾期交房？2、若存在逾期交房，石芸蓉主张的逾期违约金有无事实和法律依据。案涉《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守履行。合同约定的交房条件为房屋经勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，中泰公司在合同约定的交房日期前已完成五方验收，取得验收合格报告，符合合同约定的交房条件。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，房屋建筑工程在经过竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷属于质量保修责任范围。房屋买受人在接到收房通知后，如发现房屋存在主体结构质量不合格等问题时，可以要求退房和赔偿损失，如发现房屋存在漏水、渗水等质量瑕疵时，可以要求开发商进行维修和赔偿损失，但以此理由拒绝收房的行为并不适当。石芸蓉已在合同约定期限内验收了案涉房屋，其已房屋渗水要求中泰公司支付延期交房违约金没有事实和法律依据，不予支持。中泰公司在收到株洲市质监处发出的监督意见后，对外墙渗水问题进行了维修，并经淋水试验后组织施工单位和监理单位对外墙渗水维修工程进行了验收。石芸蓉并未提交证据证明维修后新发现漏水、渗水问题，可以认定中泰公司已经对该房屋外墙漏水、渗水问题履行了保修责任。如果房屋外墙渗水、漏水给石芸蓉造成了相关损失，其可以另行主张赔偿。一审法院判决：驳回石芸蓉的全部诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由石芸蓉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，案涉《株洲市商品房（预）销售合同》约定交房日期为2016年8月28日，合同补充条款有关房产交付相关事宜中约定，该房屋出现非属主体结构的质量瑕疵时，买受人不得以该事由拒绝收房。2016年8月4日，中泰公司向石芸蓉邮寄了交房通知书。石芸蓉于2017年8月20日签署《楼宇交接书》及物品、资料签收表，并于2018年12月入住该房屋。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：中泰公司是否应承担逾期交房的违约责任。分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百四十六条规定，出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。案涉《株洲市商品房（预）销售合同》约定交房日期为2016年8月28日，中泰公司于同年8月4日向石芸蓉邮寄交房通知书，案涉房屋符合合同约定的交房条件，中泰公司做好了交付房屋的全部准备工作，但石芸蓉未在约定时间前往收房。故案涉房屋未能及时交付的责任在石芸蓉，中泰公司无需承担逾期交房的违约责任。株洲市质监处发文时间为2016年10月24日，该意见系房屋约定交付时间之后约两个月作出，不改变石芸蓉在先不按约收房所产生的法律效果。至于案涉房屋存在外墙渗水的质量问题，国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定，地基基础和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，而屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。建筑工程实行质量保修制度，房屋出现外墙渗水问题，该问题不属于主体结构工程的问题。案涉《株洲市商品房（预）销售合同》中约定，房屋出现非属主体结构的质量瑕疵，买受人不得以此为由拒绝收房。石芸蓉以房屋出现渗水问题拒绝收房理由不能成立，不予支持。但房屋出现渗水问题，依法属于中泰公司的保修范围，中泰公司因维修房屋导致石芸蓉损失的，石芸蓉可以主张赔偿。本案中中泰公司履行了保修义务，维修工程亦经过验收合格。石芸蓉不按期收房、违反约定拒绝收房，并以房屋存在质量瑕疵为由要求中泰公司承担逾期交房的违约责任的主张无事实和法律依据，不予支持。综上所述，石芸蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人石芸蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴晓辉审 判 员 周小军审 判 员 刘卫国二〇一九年九月十八日法官助理 邹梅元书 记 员 沈兆桓