黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民初2026号原告：王会，男，1965年1月24日出生，汉族，黑龙江省创业农场第九作业站农业种植户，原住黑龙江省，现住被告：赵丙庆，男，黑龙江省创业农场钰德农机经销处业主，其他身份信息不详，住黑龙江省。原告王会与被告赵丙庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王会到庭参加诉讼，被告赵丙庆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王会向本院提出诉讼请求：1.状告被告赵丙庆对原告王会实施的民间欺诈行为承担法律责任；2.要求被告赵丙庆继续履行该房屋购买协议的内容将房屋过户到原告王会名下，并协助原告王会去房产科做好相应过户手续；3.要求被告赵丙庆赔偿原告王会九年来因租房所产生的损失，共计40000元；4.要求被告赵丙庆承担所有关于此次诉讼所产生的费用。事实与理由：在2007年原告王会通过腾兆琴找到被告赵丙庆以6500元的价格在创业农场九连购买一处面积为43.03平方米的住宅一套。在原告王会交完定金并入住该房屋时，直到原告王会将该房屋装修完时，被告赵丙庆一直虚造事实声称该房屋产权归赵丙庆本人所有。但是在原告王会结清购买该房屋余款并要求签房屋购买协议时被告赵丙庆却声称该房屋为被告赵丙庆的哥哥赵丙用所有，赵丙庆受赵丙用委托将该房屋出售给王会。并同时答应原告王会在五年内由被告赵丙庆与中间人腾兆琴协助原告王会办理该房屋过户手续。直到2010年创业农场开始拆迁，过户手续也没有办理完。并且在2010年拆迁当年被告赵丙庆的哥哥赵丙用（原房屋主人）与妻子突然出现，否认赵丙用委托赵丙庆将该房屋卖给原告王会的事实，并威胁与强迫原告王会交出该房屋的一切有关拆迁手续。被告赵丙庆也改口，并说出将房屋也同时出售给王金海一事。原告王会无奈在2010年当年将被告赵丙庆起诉到创业法庭。在没有开庭前，原告与被告自行达成和解，撤诉就可以拿到拆迁安置房屋钥匙。事情到现在已经九年了，一直没有解决事情，原告王会没有房屋居住九年，一直靠租房屋居住。赵丙庆未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告证据1即房屋买卖协议1份，证明2007年3月8日王会与赵丙庆签订房屋买卖协议1份，协议约定，今有王会购买赵丙庆（原赵丙用）的房屋一户，价格6500元，王会购买后自行维修，因赵丙用欠连队款，房屋产权证没有换，以后如果连队清欠由赵丙庆负责，与王会无关。如果连队不让王会居住，买房款由赵丙庆返还给王会，根据居住年限来返钱。买卖双方均签字，中间人腾兆芹签字。不是连队不让住，是赵丙庆不给签字；证据2即居民整体搬迁协议、验收单复印件各1份（该两份证据与原件核对无异议，原件已返还给原告），证明该房屋于2010年1月1日创业农场与原告长子王洪庆达成拆迁协议，于2010年8月22日该房屋拆迁完成，并由创业农场于瑞军（原创业农场9队队长）与拆迁户原告长子王洪庆签署验收单。可以证明该拆迁房屋即在被告处所购买的房屋属于原告所有。拆迁以后原告拿着拆迁协议和验收单去找农场的房产科办理房屋相关手续，房产科说需要赵丙庆签字，赵丙庆一直没签字，农场也一直没给钥匙办理相关手续；证据3即关系说明1份（无出处）、常驻人口登记卡复印件3份，证明王洪庆是原告王会的长子，王洪庆于1983年8月25日出生。2007年所购买房屋由原告赠给其长子王洪庆结婚使用；证据4即应收款账销案存（个人）基本情况表1份，证明赵丙用走死逃亡，该房屋由赵丙庆说了算，当时说赵丙用欠赵丙庆钱，用该房屋顶账，所以该房屋由赵丙庆说了算。本院对原告证据1、2、3、4的真实性予以采信，对证据4的证明问题不予采信。被告赵丙庆未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利，不影响证据的认证。根据以上采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2007年3月8日原告王会通过中间人腾兆琴介绍，与被告赵丙庆达成了房屋买卖协议，被告赵丙庆将其哥哥赵丙用所有的位于创业农场九连一处面积为43.03平方米的平房住宅一套，以6500元的价格卖予原告王会。原告将购房款6500元交给被告，原告王会将该房屋装修完入住至2010年8月22日该房屋被拆迁,拆迁评估价28830元,拆迁后该房屋以货币形态存放于案外人处。2010年拆迁当年被告赵丙庆的哥哥赵丙用（原房屋主人）与妻子找原告，否认委托赵丙庆将该房屋卖给原告王会的事实，并向原告索要房屋拆迁手续，且该房屋至今未办理房屋产权过户登记手续。原告在2010年当年将被告赵丙庆起诉到创业法庭,原告与被告自行达成和解协议后原告撤诉。被告至今没有履行和解协议约定的义务。本院认为，围绕当事人诉讼请求、事实理由，本案争议焦点为：房屋买卖合同是否合法有效。关于房屋买卖合同是否合法有效的问题。本案中，被告赵丙庆将其哥哥赵丙用所有的位于创业农场九连一处面积为43.03平方米的平房住宅一套，以6500元的价格卖予原告王会，2010年拆迁当年被告赵丙庆的哥哥赵丙用（原房屋主人）与妻子找原告，否认委托赵丙庆将该房屋卖给原告王会的事实，并向原告索要房屋拆迁手续，且该房屋至今未办理房屋产权过户手续。被告无权处分变卖其哥哥赵丙用所有的房屋，房屋权利人赵丙用对被告的买卖行为也未追认，故原告与被告于2007年3月28日签订的房屋买卖协议无效。被依法确认无效的合同自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”。原告购买的房屋已经被拆迁，原物已经灭失，属于不能返还之物，但是该房屋拆迁后以货币形态存放于案外人名下，视为原告已经履行房屋返还义务；被告应当返还原告购房款，原告购买房屋后对房屋进行了修缮，根据当地市场行情，该房屋存在房价上涨的因素，有升值价值，该房屋创业农场拆迁时的评估价为28830元，该房屋拆迁前一直由原告占有、使用，故被告应当按照评估价28830元返还给原告房款；关于原告主张因租房屋产生的损失问题。因原告未举证证明租房屋产生损失的标准，亦未申请对涉诉租房屋标准进行评估，故原告要求被告赵丙庆赔偿自房屋拆迁之后因租房所产生的40000元损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。但是本案中，自2010年8月22日该房屋被拆迁至今时间跨度较长，原告资金被占用产生了资金占用期间的利息损失，该利息损失系因被告无权处分涉案房屋造成，被告应承担赔偿责任。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。经本院综合考量酌定，原告资金占用期间利息损失应当以28830元为基数，自2010年8月22日起至2019年6月18日（起诉日）止，为8年9个月27天，计104.9个月，按照年利率6%（月利率0.5%）计算，利息损失为15121元（28830元×月利率0.5%×104.9个月）。综上所述，原告与被告房屋买卖合同无效。被告应当按照创业农场拆迁时对案涉房屋评估价格28830元返还给原告购房款，并向原告支付资金占用期间利息损失15121元；原告的其他诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告赵丙庆拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、王会与赵丙庆房屋买卖合同无效；二、赵丙庆于本判决生效之日起三日内返还王会房款28830元及资金占用期间利息损失15121元，合计43951元；三、驳回王会的其他诉讼请求。案件受理费1464元，由赵丙庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  佟德臣二〇一九年九月十六日书记员  王加佳