广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异745号 案外人：陈杰民，男，1971年6月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑海阳，广东耀中律师事务所实习律师。 被执行人：黄根稳，男，1946年10月10日出生，香港特别行政区居民，A）。现于广东省东莞监狱服刑。 本院在执行责令被执行人黄根稳退赔一案[执行案号为（2018）粤03执2538号]过程中，拟拍卖被执行人黄根稳所有的位于深圳市福田区下沙村××楼（以下简称涉案房产），案外人陈杰民不服，向本院提出书面异议，本院已立案受理并另行组成合议庭进行审查，并于2019年9月6日举行听证，案外人陈杰民的委托诉讼代理人曹进、郑海阳到庭参加听证。本案现已审查完毕。 案外人陈杰民提出异议称，涉案房产是案外人的财产，法院对其采取执行措施，严重损害了案外人的合法权益。理由如下：第一，案外人早于2014年3月25日支付完全部房屋价款。2013年12月8日，案外人与黄根稳、庄玉英（黄根稳之妻）就涉案房产签署了《房屋转让协议书》，约定由黄根稳、庄玉英将涉案房产转让给案外人。之后，案外人如约向黄根稳支付了全部价款共计2100万元，被执行人亦将涉案房产交付给案外人，案外人由此成为涉案房产唯一的合法所有权人。另外，根据已生效的（2017）粤03刑初921号刑事判决书查明事实部分载明：“被告人黄根稳原系深圳市福田区下沙村村民，在下沙村××拥有自建房一栋。2013年12月8日黄根稳与陈杰民签订了关于下沙村××楼的房屋转让协议，陈杰民依约向黄根稳支付人民币2100万元，黄根稳亦交付了下沙村××楼。自2015年起，黄根稳隐瞒下沙村××楼已转让的实情，以借款、租赁承包的方式骗取多名受害者合同款，在部分履约后，失去联系。”法院最后根据黄根稳已将涉案房产实际转让给案外人以及其他相关事实，判处黄根稳犯合同诈骗罪。因此，案外人向被执行人依法购买了涉案房产并支付全部价款从而成为产权人是经法院确认的不争事实。第二，案外人自2013年12月9日起至今一直实际占有涉案房产。案外人支付全部价款后，黄根稳将涉案房产交付给案外人使用，案外人此后对涉案房产进行装修、改造，按规定缴纳水电费，且将涉案房产租给他人作为商铺或者住宅使用并缴纳了相关管理费。因此，案外人自2013年12月9日被执行人向其交付涉案房产之日起，一直在行使作为所有权人而享有的占有权、使用权、收益权和处分权，一直实际占有涉案房产至今。第三，案外人对未办理过户登记手续没有过错。因涉案房产属于农村城市化历史遗留建筑，已进行了普查申报，待相关机关处理完成后才能够办理产权过户登记，因此客观上暂不具备办理产权过户登记的条件。亦即案外人未就涉案房产办理过户登记手续并非其自身原因导致，案外人对涉案房产未办理过户登记手续并没有过错。根据上述分析，案外人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，为维护案外人的合法权益，避免案外人的财产遭受损失，请求法院依法解除（2018）粤03执2538号案中对涉案房产的查封措施（如有），并终止对该房产的执行。 案外人陈杰民向本院提交了下列证据材料：一、（2017）粤03刑初921号刑事判决书，证明案外人于2013年12月8日购买了涉案房产并支付全部价款，该事实已经生效判决查明、确认，且该案的被害人遭受被执行人诈骗的事实发生在2015至2016年间，即在案外人与被执行人签订《房租转让协议书》之后；二、尧律见字第（2013）1-2513号见证词、房屋转让协议书、转账凭证、房款收据，证明案外人已购买涉案房产并支付全部价款；三、委托银行代收款协议书、委托银行代扣电费合同书、低压居民住宅客户缴费人变更登记表、非低压居民住宅客户缴费人变更登记表、供用电合同、合作建立移动电话基地站协议书、物业租赁合同、保廉合同、管理费收据、用户水费清单、水费发票、污水、垃圾处理费收据、电费发票、多份相关的租赁合同等材料，证明自2013年12月9日被执行人向案外人交付涉案房产之日起，案外人一直实际占有并使用涉案房产至今。四、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，证明案外人因客观原因无法办理涉案房产的过户登记并非案外人的过错。 本院查明，本院作出的（2017）粤03刑初921号刑事判决书已经发生法律效力，依据生效判决：一、被告人黄根稳犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币三十万元；二、对被告人黄根稳的财产依法予以追缴，退赔给被害人。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，本院于2018年11月21日依法强制执行，执行案号为（2018）粤03执2538号，强制被执行人黄根稳向被害人退赔人民币28634000元。在执行过程中，本院拟拍卖被执行人黄根稳所有的涉案房产，在本院张贴产权异议公告后，案外人陈杰民对上述房产的权属提出异议，本院遂立案审查。因被执行人无可供执行的财产，本院于2019年8月22日作出（2018）粤03执2538号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 关于本案，（2017）粤03刑初921号刑事判决书查明，被执行人黄根稳原系深圳市福田区下沙村村民，在下沙村××拥有自建房一栋（即涉案房产）。2013年12月8日黄根稳与陈杰民签订了关于涉案房产的房屋转让协议，陈杰民依约向黄根稳支付人民币2100万元，黄根稳亦交付了涉案房产。自2015年起，黄根稳隐瞒涉案房产已转让的实情，以借款、租赁承包等方式骗取多名受害者合同款，在部分履约后，失去联系。 另查，案外人购买涉案房产后，于当月起分别与深圳市水务（集团）有限公司、深圳供电局有限公司就涉案房产签订协议，安置了水电缴费事宜，并以其本人作为水电用户对涉案房产的用水、用电进行缴费至今。另，案外人将涉案房产出租供他人使用并交纳污水垃圾处理费、管理费等相关费用，以上均有案外人提交的合同、收款收据等材料予以佐证。 再查，被执行人黄根稳曾就涉案房产进行深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报，深圳市福田区沙头街道办事处亦出具了回执。 本院认为，在本案刑事涉财产部分执行过程中，案外人陈杰民对涉案房产主张所有权并据此请求排除执行，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的相关规定进行审查。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对已为人民法院发生法律效力的（另案）裁判所确认的事实，可将其作为本案进行法律判断的事实基础。本案中，根据本院（2017）粤03刑初921号刑事判决书查明相关事实，结合案外人向本院提供的相关证据材料，能够形成完整的证据链，证明案外人在本院查封涉案房产之前已向被执行人购得涉案房产，同时付清全部价款并实际占有、使用至今，且非因其自身原因未能办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所述情形。案外人对涉案房产享有足以排除强制执行之权益，就其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对深圳市福田区下沙村××楼的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年九月十九日 书记员 郑君平