广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1348号 原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司,住所地田东县环城公路南侧（东海标准厂房土地旁），统一社会信用代码：91451022765827181X。 法人代表人殷沙章，男，1965年3月25日出生，汉族，住田东县。 被告蒋荣勇，男，1983年7月16日出生，汉族，住田东县。 委托代理人陆海，田东县全兴法律服务所法律工作者。 原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司与被告蒋荣勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员蒙秋美和人民陪审员黄媛、黄东胜组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。书记员韦彩云担任记录。原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司的委托代理人殷沙章、被告蒋荣勇及其委托代理人陆海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租赁仓库租金32760元；2、请求判令被告向原告支付侵占仓库用地租金64680元；3、请求判令被告向原告支付未付的水、电、卫生费3197.85元；4、本案诉讼费用全部由被告承担；5、请求判令被告五日内全部搬出原告仓库。事实及理由和诉状一致。事实及理由：原告与被告于2016年4月9日双方签订租赁合同，租赁期自2016年5月1日至2019年4月31日止。租赁仓库面积为180平方米，单价为7元/平方米，年租金共15120元，合同期叁年，执行一年一交。自2017年4月31日起至今未付。被告自2017年10月份至今未经原告允许，侵占原告仓库面积280平方米。同时，被告在租赁期间，只交了前两个月的水电费（电280度，水5度）至今也分文未交，经原告多次催交未果。为此，原告认为，被告没有履行完合同义务，同时侵占原告仓库，依照中华人民共和国的相关法律法规的规定，特向法院起诉。 原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司围绕其诉讼请求提供了5份证据:1、原告企业信息，拟证明原告与被告签订合同的真实性；2、租赁合同，拟证明租金产生的依据；3、被告侵占图片，拟证明被告侵占的事实；4、水、电费清单及图片，拟证明被告未交依据；5、卫生费清单，拟证明被告未交依据。 被告蒋荣勇辩称，一、原告诉请要求被告支付仓库租金32760元、水、电、卫生费3197.85元缺乏法律依据，被告已经跟原告结清了前述款项，不存在拖欠的事实，原告主张理由不成立，请求法庭给予驳回。而原告诉称被告于2017年10月至今未经允许占用仓库用地面积280平方米不属实，被告没有占用仓库用地面积，也不存在拖欠占用仓库面积租金64680元的事实。三、本案发生的租赁的事实如下：1、原、被告双方于2016年4月9日签订《房屋租赁合同》，原告将其仓库出租给被告用于存放货物，但该租赁合同刚履行2个月，因原告供租给被告的仓库不具备安全使用的标准，于2016年6月16日上午突然发生地板下陷、断裂而导致仓库房大半面积倒塌的安全事故，详见被告提供的照片），幸亏没有伤到人员，但造成被告存放在仓库内的石英石损坏。仓库塌下后大面积夷为平地，原告提供的场地不具有租用的功能性，原告为了保障租赁合同能顺利履行，就安排工人在仓库内挪出以下部分面积给被告放置货物，自塌方之日起至2019年7月份，整整两年后原告才修整仓库。在此期间，被告一直在原告约定的面积内使用，没有未经允许侵占原告仓库的用地面积。况且原告出租的整个仓库面积不到280平方米，其诉称违背了客观事实。另外，原告现向法庭提交的照片是原告于今年7月份修好仓库后新租给被告使用的背景，并非被告擅自占用。原告提交的照片不能认定为被告占用仓库面积。2、因原告仓库塌方时造成被告存放在仓库内的石英石损坏54张，价值为43200元（经结算原告方自愿同意赔偿被告财产损失30000元）。原告在合同履行期间购买被告材料装修期房屋尚欠被告材料款17990元，据此，原告应支付被告款项为47990元。在租赁期间，原告没有向被告兑现前述款项，也拖着不维修塌方损坏的仓库供被告使用，被告有权利行使不安抗辩权。3、原租赁合同届满后，原告于2019年6月30日跟被告续签了《房屋租赁合同》并对塌方的仓库面积进行维修，将整个仓库250平方米租给被告使用，双方约定年租金为24000元。租赁期限到2021年6月30日止。新签订合同后，双方就原租赁合同的债权、债务已经做了结算，原告自愿将仓库倒塌造成被告财务损失和原告购买被告材料装修期房屋所欠总共为47990元用于抵支付原合同租金32760元和水电费3197.85元；抵销了原合同租金、水电费后，原告尚欠被告赔偿款（47990元-32760元-3197.85元）=12032.18元。原告方又把欠款抵用于支付2019年7月至2020年6月的租金。所以，被告到目前为止未支付的只有新签订合同的租金12000元（详见被告提供的微信记录）。没有拖欠原告在本案中所主张的款项。四、原告请求判令被告五日内全部搬出原告仓库没有法律依据，因为双方于2019年6月30日续签了《房屋租赁合同》，合同履行期限到2021年6月30日才届满，原告应在合同期限内全面履行合同义务。综上，被告没有占用原告仓库用地面积，也没有拖欠原告租金和水、电、卫生费的事实，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告蒋荣勇为其答辩在举证期限内向本院提交5份证据：1、仓库倒塌照片，拟证明在合同履行期间原告出租给被告的仓库发生倒塌事故，造成被告财产损坏；因仓库倒塌，被告无法使用租赁的场地，原告为保障租赁合同的履行，在仓库内挪出一部分面积供被告使用，被告没有擅自占用整个仓库用地面积；2、石英石损坏结算单，拟证明经原告方结算确认，仓库倒塌造成被告财产损坏价值为43200元，原告同意实际赔偿被告30000元；3、装修材料结算单，拟证明原告因装修房屋拖欠被告材料款为12430元+5560元=17990元；4、聊天记录，拟证明原、被告已对原合同履行中产生的债权债务进行了清算，双方同意将原告应付被告的赔偿款、材料款共47990元抵销于原合同租金、水电卫生费及续签合同租金，被告剩下应给付原告的款项是新订立合同租金12000元；被告没有拖欠原告在本案诉讼主张的款项；5、房屋租赁合同，拟证明双方已对原合同的债权债务做了清算，于2019年6月30日续签订了《房屋租赁合同》，合同期限到2021年6月30日止，原告应全面履行合同义务，提供场地给被告租用，不能要求被告搬出仓库。 经开庭质证，被告蒋荣勇对原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司提交的证据1的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，原、被告之间在合同履行之间，已对债权债务进行了结算，被告没有拖欠原告租金；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，从照片中可看出，并非被告侵占原告仓库的事实，这是仓库倒塌后原告修好的现状，不能作为拖欠租金的依据；对证据4有异议，与被告提交的收据冲突，不能作为原告主张的依据；对证据5有异议，收据上也写到收到蒋荣勇多少钱，与收据的内容冲突了，不能作为被告拖欠费用的依据。 原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司对被告蒋荣勇提交的证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议；对证据4的真实性没有异议，但对证明内容有异议，对本案涉及的款项并没有进行结算；对证据5的真实性没有异议，对证明内容有异议，当时续签以及单价已经与被告说清楚了，但被告到现在都没有给付租金，也还在侵占仓库的面积。 对原、被告提交的证据，当事人无异议的本院予以确认，对有异议的，本院结合本案的事实予以综合采纳。 经本院审理后认定事实如下： 2016年4月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告180平方米的仓库用于存放货物。租赁期限三年自2016年5月1日至2019年4月31日止。租金为15120元/年，实行先交后签合同和每年先交后使用的原则。合同还对水电费支付、保证金、双方的责任及义务、违约责任、合同期满、提前终止合同及争议解决等进行约定。合同签订后，被告向原告支付了第一年租金15120元。2016年6月，本案所涉租赁仓库发生坍塌。仓库坍塌造成被告存放在仓库中的石英石损坏，2016年8月8日，被告公司经理梁文特就石英石损坏赔偿问题与被告达成协议，同意赔偿被告30000元。2016年6月30日，原告与被告重新签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告仓库一间，建筑面积为250平方米，用于储存货物。租赁期限为二年，自2019年7月1日至2021年6月30日止。2019年7月，本案所涉租赁仓库维修完毕。 庭审中，原、被告均确认，被告仅支付了2016年至2017年仓库租金后，对于2017年5月至2019年4月的租金，被告并未支付。被告主张2017年5月至2019年4月的租金32760元和水、电卫生费用3197.85元已经由原告应向被告赔偿的石英石30000元和尚欠被告的材料款17990元抵销掉，故被告不存在拖欠本案所涉租赁合同租金和水、电、卫生费用的事实。另，原、被告对于2016年4月9日和2019年6月30日签订的两个《房屋租赁合同》中180平方米的仓库和250平方米的仓库是否是同一个仓库位置存在争议，原告主张为两个不同的仓库，被告认为是同一个仓库，只是面积不同而已。 经双方当事人申请，本院于2019年8月29日下午到本案所涉租赁仓库进行现场勘查并拍照录像附卷。原、被告双方均确认本案所涉租赁合同为仓库门上标注为“24”编号的一间仓库；且被告租赁的仓库面积是以该仓库中间的围墙为分界，分成两个部分，进门后靠右用围墙围住的部分；但该部分从2016年仓库坍塌后直到2019年7月原告维修后，坍塌的地方被围起来就再也没有使用。但对于该间仓库的面积是多少，原告主张在仓库没有坍塌之前为535平方米，被告则主张因为没有丈量过，不清楚。经本院当场测量，仓库坍塌的范围为长约15米、宽约5米，面积约为75平方米。原、被告双方对于坍塌部分面积均无异议。经测量，编号为“24”的整间仓库长约为26.9米，宽约为20.8米，面积约为559.52平方米，扣除坍塌的面积75平方米，该间仓库的实际使用面积为484.52平方米。但被告认为面积虽然有这么多，但仓库中的水沟、水池和一些不符合安全的地方无法存放东西，被告实际使用的就是一百多平方米。经过现场勘查，编号“24”的仓库中除了本案所涉租赁合同中租赁的180平方米之外的围墙之外的仓库堆放着被告的石英石等建材和切割机器等。原告主张被告从2016年10月开始就已经将货物和机械设备存放在仓库里了，而被告主张是2019年6月30日续签了租赁合同之后才将上述东西存放在仓库里的。 另查明，缴款单位为被告蒋荣勇的《广西田东县云宇建材有限责任公司》2016年10月1日-2016年12月31日水、电通知单的水电应交费为137.97元；2017年1月1日-2017年6月30日水、电通知单的水电应交费为473.85元；2017年7月1日-2017年12月31日水、电通知单的水电应交费为482.62元；2018年1月1日-2018年6月30日水、电通知单的水电应交费为485.19元；2018年7月1日-2018年12月31日水、电通知单的水电应交费为496.53元；2019年1月1日-2019年7月15日水、电通知单的水电应交费为400.59元；以上6张通知单上均加盖广西田东县云宇建材装饰有限责任公司财务专用章。原告庭前向本院提交了4份垃圾费收据，其中编号为NO8003462的收据载明：“今收到蒋荣勇的仓库垃圾费（2017.1.1-2017.12.31）金额（大写）贰佰柒拾陆元零角零分¥276”；编号NO8003463收据载明：“今收到蒋荣勇的垃圾费2016.5.1-2016.12.31金额（大写）叁拾壹元零角零分¥31”；编号NO5002334载明：“兹收到蒋荣勇交来2019.7.1-2019.12.31的垃圾费人民币贰佰柒拾陆元零角零分¥276”；编号NO5002335收据载明：“兹收到蒋荣勇交来2019.1.1-2019.6.30的垃圾费人民币壹佰叁拾捌元零角零分¥138”；以上四份收据均加盖广西田东县云宇建材装饰有限责任公司财务专用章，且在收据右侧空白处手写注明“未付”、“未收到”、“未交”的字样。庭审中，被告认为租赁仓库产生的水、电、垃圾费已经抵销的方式支付。以上各项水电费和垃圾费总额为3197.75元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告向被告交纳了租赁仓库，被告应按照合同上约定的租金标准和支付时间方式履行交纳商铺租金的义务。本案所涉180平方米的仓库于2016年坍塌后，对于坍塌的面积至今未能正常使用，被告也将其货物移至所租赁的180平方米之外的仓库面积范围存放，其租赁目的仍得以实现。故被告仍应按照合同约定向原告支付仓库租金。故原告请求被告按照该租赁合同约定支付剩余两年的租金30240元（15120元/年×2年），依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付未缴纳的水、电、卫生（垃圾）费3197.85元的问题。根据原告向本院提交的6张水电费通知单和4张垃圾费收据计算，金额为3197.75元。被告在庭审中自认水、电、卫生（垃圾）费是通过抵销方式支付，但原告对此不予认可，被告应按照《房屋租赁合同》约定支付租赁期间的水、电、卫生费用3197.75元。被告以原告同意用其应向被告赔偿的石英石材料损失和所欠装修材料款抵销为由，拒绝支付租金及水、电、垃圾费的抗辩，并未能提交相应的证据证明，且原告对该主张不予认可，故本院不予采纳。被告认为原告应向其赔偿因仓库坍塌造成石英石材料损坏和原告仍欠其装修材料款的主张，可另行主张权利。 原告要求被告支付侵占仓库用地租金64680元，并向本院提交6张照片予以证明。本院认为，原告提交的6张照片无法确定照片拍摄的时间及地点。2019年8月29日，本院在对编号24号仓库进行勘察时，在被告租赁的180平方米之外的仓库堆放了被告的货物，但被告主张因仓库坍塌后约75平方米面积不能使用，故将货物存放在180平方米之外，且原、被告于2019年6月30日签订了另一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告250平方米的仓库一间，被告基于新的租赁合同，就将货物存放成现在状态。对于编号24的仓库现存的货物堆放，依据原告提供的照片及现场勘查无法确定被告堆放的时间和面积，故原告诉请要求被告支付仓库占用费64680元，证据不足，本院不予支持。 对于本案所涉2016年4月9日租赁合同的180平方米仓库和2019年6月30日的租赁合同约定的250平方米仓库的位置范围，原、被告存在不同意见。原告认为新租赁合同的250平方米仓库已经不是原来编号为24的仓库中，而被告则认为是同一个仓库，只是面积不同。2016年4月9日和2019年6月30日的《房屋租赁合同》中均没有表明仓库编号或者具体位置，无法认定是否属于同一个仓库，故原告要求判令被告五日内全部搬出仓库，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华民人共和国合同法》第六十条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告蒋荣勇向原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司支付租金30240元； 二、被告蒋荣勇向原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司支付水、电及卫生（垃圾）费3197.75元； 三、驳回原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费1156元，由原告广西田东县云宇建材装饰有限责任公司承担775元，被告蒋荣勇承担381元。 上述债务，义务人应在本案判决生效后30日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  蒙秋美 人民陪审员  黄东胜 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年九月十一日 书 记 员  韦彩云