湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初2159号原告:蒋某某，男，1988年7月23日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人:李小龙，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。被告:桂阳众一房地产开发有限公司，住所地：桂阳县龙潭街道园艺路65-1-3号。法定代表人:刘平东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹波，男，湖南瀛森律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告蒋某某与被告桂阳众一房地产开发有限公司（以下简称桂阳众一房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某某的委托诉讼代理人李小龙、被告桂阳众一房产的委托诉讼代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金104280元；2、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月30日原、被告在桂阳县君悦华府营销部签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于桂阳县君悦华府1幢B701号房以294488元出让给原告，事后被告又向原告收取了31387元的阳台增加面积款，被告应于2016年9月8日前向原告交付房屋，原告缴纳了125875元，其余20万元原告向中国农业银行桂阳县支行办理了按揭贷款。原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告时至2018年6月11日才将房屋交付给原告使用，被告没有按合同约定交房，已构成违约，根据合同约定，如被告逾期交房则每日按原告所交房款的万分之五的违约金支付给原告。因此，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告桂阳众一房产辩称：1、被告并没有违约的行为，案涉商品房在合同期内达到了交付条件；2、被告已依照合同约定以公告的形式通知原告交房，原告接到通知后2日内未复检，视为合格交付。是原告恶意拖延收房，被告不支付违约金，同时原告主张违约金严重偏高，应按实际损失为准；3、案涉商品房已经经过相关部门组织验收，已经通过五方综合验收完毕，作为商品房交付只需要经五方验收即可，买卖双方交接不是必要条件。综上被告没有任何违约行为，相反原告存在恶意拖延交房，对于原告的违约行为被告保留相关诉讼权利。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，但被告当庭才提交所有证据，其中部分证据与案件基本事实有关，并对其逾期提供证据无合理解释，本院对被告予以了当庭训诫。被告对原告提供的证据发表了质证意见，原告对被告提供的证据拒绝发表质证意见。对原、被告提供的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1-2予以采信，对证据3告知书与承诺书，真实性予以采信，证明方向不予采信；对被告提交的证据1-2《商品房买卖合同》、《补充协议》及公告，其中公告无法核实拍摄时间、地点等，无法证明被告已于2016年9月8日公告通知原告收房的事实，故对该组证据该证明方向不予采信；对被告提交的证据3-4《众一君悦华府竣工验收报告》、《君悦华府工程质量评估报告》、《建设工程质量监督报告》无法证明案涉商品房于2016年9月8日前已达到交付条件，故对该证明方向不予采信。本院经审理查明事实如下：2015年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告蒋某某购买被告桂阳众一房产在桂阳县城关镇骏马大道旁君悦华府1幢B701号房，合同约定该商品房建筑面积共112.40平方米，单价为每平方米2620元，总金额为人民294488元，第六条约定了付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：于2015年10月30日前付清首期房款94488元（大写）：玖万肆仟肆佰捌拾捌元整；余款200000元（大写）：贰拾万元整于2015年12月10日前办理银行按揭。第八条约定了交付期限，出卖人应当在2016年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…5、按附件相关条款执行。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。附件四“合同补充协议”中房屋交付约定：1、出卖人以信函或公告或广播电视或数字通讯等有效媒介告知买受人收楼并以《商品房买卖合同》确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，出卖人按约定的交付时间之日起一个月内交付买受人。买受人应按出卖人指定的时间限制和交付方式办理房屋交接手续，交付之日起发生的物业管理及房屋毁损风险等由买受人承担…合同签订后，原告蒋某某依约向被告支付了购房款294488元。因案涉房产户型存在阳台增加面积，双方约定增加面积以政府相关测绘部门具体测绘面积为准。原告于2015年10月30日支付被告阳台增加面积款6838元，2018年6月11日原告在查知政府相关部门测绘的案涉房产总面积后，经核算，又向被告补交增加面积款24549元。2016年9月29日君悦华府工程统一进行了竣工验收，2018年6月11日原告到被告处及君悦华府物业处交纳所购房屋装修防盗门款、装修押金、装修服务费，并补交了2016年10月1日至2018年6月11日前的物业费等费用。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约定履行。本案的争议焦点主要为被告桂阳众一房产是否构成逾期交房及如果构成逾期交房违约金如何计算的问题。首先，原告蒋某某按合同约定履行了交付购房款的义务，被告桂阳众一房产应按合同约定在2016年9月8日前将验收合格的商品房交付原告，但被告于2016年9月30日才对包含案涉商品房在内的君悦华府工程统一进行竣工验收，已属逾期交房，即便是被告主张已在2016年9月8日进行了公告通知原告交房，也不符合双方合同约定的交房条件。另外双方合同明确约定了交付须以合同确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，被告辩称已通知原告收房但是原告恶意拖延收房，当事人对自己提出的主张应提供相应证据，现被告未能向本院提供该主张的证据，被告应承担相应举证不能的后果。其次，对违约金的计算问题，双方合同约定，逾期交付房屋的，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。现原告主张逾期交房违约金自2016年9月8日起算至2018年6月11日止，按已付房款万分之五计算，被告提出违约金过高，请求减少的答辩意见，本院认为对违约金的认定应在尊重合同约定的前提下，结合原告的实际损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，基于公平原则，酌情将违约金标准调整为参照从2016年9月9日至2018年6月11日按中国人民银行同期贷款利率（一至五年（含五年）的贷款基准利率为4.75%）计算原告的损失较为合适，经核算该段时间的利息为25136元（301326元×4.75%÷365天×641天），故被告应向原告支付逾期交房违约金25136元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告桂阳众一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋某某支付逾期交房违约金25136元；二、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2386元，减半收取1193元，由被告桂阳众一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  龙琼二〇一九年九月二十六日法官助理洪美丽书记员李思文附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。4、《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。