江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0825民初1405号 原告：中国银行股份有限公司永丰支行，住所地:永丰县恩江镇直街14号，统一社会信用代码913608254925304109。 负责人：黄水和，支行行长。 委托诉讼代理人：宋炜，公司员工，特别授权。 被告：文志华。 被告：吴月红。 被告：江西启宏房地产开发有限公司，住所地：永丰县恩江镇罐头厂旁，统一社会信用代码：91360825051633633C。 法定代表人：叶其红，公司经理。 原告中国银行股份有限公司永丰支行与被告文志华、吴月红、江西启宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司永丰支行委托诉讼代理人宋炜、被告文志华到庭参加诉讼，被告吴月红、江西启宏房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。于2019年8月12日进行了第二次公开开庭审理，原告中国银行股份有限公司永丰支行委托诉讼代理人宋炜、被告文志华及被告江西启宏房地产开发有限公司法定代表人叶其红到庭参加诉讼，被告吴月红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司永丰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告文志华、吴月红清偿我行贷款本金553124.36元及利息、罚息5067.12元共计558191.48元（上述利息、罚息计算至2019年4月13日，自2019年4月14日起至实际还款之日止以558191.48元为基准按中国人民银行同档次基准利率上浮50%计算）；2、解除原告与被告的个人一手商业用房贷款合同；3、判令江西启宏房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押商铺具有优先受偿权；5、本案诉讼费用及相关费用由两被告承担。事实与理由：被告文志华、吴月红于2016年1月26日向原告借款72.3万元，用于购买永丰县三桥桥南工业园大道旁峰尚国际6栋-202号商用房，借款期限为10年，按月还款，分120期还清贷款，自2016年1月26日至2026年1月26日止。被告文志华、吴月红就本笔贷款进行了商用房抵押，江西启宏房地产开发有限公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。截至2019年4月13日，被告文志华、吴月红共拖欠原告2期贷款未还，本息共计15736.33元，已严重违约，且原告多次催收未果。为了维护债权人的合法权益，请求贵院依法判决。 被告文志华认可原告所主张的事实，但认为没有按期还款是因为自己经济紧张造成的。 被告吴月红未作答辩。 被告江西启宏房地产开发有限公司认可原告所主张的事实。 本院经审理认定事实如下:被告文志华与吴月红系夫妻。2015年12月4日，被告文志华、吴月红在江西启宏房地产开发有限公司购买永丰三桥桥南工业大道旁峰尚国际6栋T单元202号房。当天，被告文志华、吴月红与江西启宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：所购房产为永丰三桥桥南工业大道旁峰尚国际6栋T单元202号，商品房用途为商铺，建筑面积共122.63平方米，单价每平方米11800元，该商品房总价款为1447034元整。首付金额724034元，按揭付款723000元。2016年1月7日被告江西启宏房地产开发有限公司开具的江西省地方税务局通用预收款收据显示：付款单位（个人）：文志华、吴月红，收款金额：724034元。 2016年1月19日，被告文志华在房屋按揭贷款申请表上申请人签名处签字，被告吴月红在该申请表上的配偶签名处签字。 2016年1月26日，原告与被告文志华签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，该合同约定借款人文志华为购买房产向原告贷款723000元，贷款利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率，利率定价方式为浮动利率方式，按月付息，贷款期限120个月，并用借款人文志华、吴月红所购的永丰三桥桥南工业大道旁峰尚国际6栋T单元202号作抵押等内容。抵押人文志华、抵押物共有人吴月红均签字确认，保证人江西启宏房地产开发有限公司在合同上盖章。 2016年1月份，原告与被告文志华、吴月红、江西启宏房地产开发有限公司签订《永丰县按揭购房贷款登记协议书》，约定被告江西启宏房地产开发有限公司为文志华的个人住房贷款723000元承担保证责任，保证期限自放贷银行与购房人签订的借款合同生效之日起至保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并重新办理房屋抵押登记，将《房屋他项权证》交贷款人保管日止。2016年1月26日，各方就抵押物（峰尚国际6栋T单元202号房产）在永丰县房地产交易中心办理了抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。 2016年1月26日原告向被告文志华发放了贷款723000元。原告发放贷款后，被告文志华支付了自2016年3月15日至2019年1月15日期间的按揭贷款本息。之后，2019年3月21日被告除支付了2019年2月份按揭贷款的利息31.86元外就没有按约定支付其他任何款项。截至2019年4月13日止，被告文志华尚欠原告借款本金553124.36元及利息、罚息5067.12元。 本院认为，原告与被告文志华、江西启宏房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《永丰县按揭购房贷款登记协议书》等均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》中设置的抵押物已按法律规定办理了抵押预告登记，故合法有效。被告文志华取得贷款后未按合同约定按时偿还贷款，且经多次催缴后依然未付，应承担相应的违约责任。虽借款要到2026年1月25日到期，但由于被告未能按照约定履行，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，应当视为预期违约，原告作为债权人有权在履行期限届满前要求提前解除借款合同，并要求被告文志华偿还本金553124.36元和按合同约定支付利息（利息553124.36元为基数，按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的利率及计算方式，自2019年1月16日起算至清偿之日止），不违反法律规定，本院予以支持。因被告文志华与被告吴月红系夫妻关系，债务发生在夫妻关系存续期间，且被告吴月红在房屋按揭贷款申请表上的配偶签名处签字，故该债务属夫妻共同债务，被告吴月红应共同偿还。被告江西启宏房地产开发有限公司作为保证人，对前述债务应承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。 关于原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题，根据已查明事实，对案涉房屋仅进行了抵押预告登记。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，在原告未提交证据证明对该房屋办理了抵押登记的情况下，对其就该房屋主张优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，《中华人民共和国担保法》第六条、第十一条、第十八条、第二十一条第一款，第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司永丰支行与被告文志华、江西启宏房地产开发有限公司于2016年1月26日签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》； 二、被告文志华、吴月红于本判决生效后三十日内偿还原告中国银行股份有限公司永丰支行借款本金553124.36元及利息（利息以553124.36元为基数，自2019年1月16日起算至清偿之日止，按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的利率及计算方式计算，在实际支付时应品除已支付的利息31.86元）； 三、被告江西启宏房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司永丰支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9331元（原告已预交），减半收取计4665.5元，由被告文志华、吴月红、江西启宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员 邹 铖 二〇一九年九月十一日 书记员 涂若愚 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十六条保证的方式有： (一)一般保证; (二)连带责任保证。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。