西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0117民初1837号原告：高陵鼎和房地产开发有限公司，住所地西安市高陵区鹿苑街道办田家村。统一社会信用代码91610117552305670E。法定代表人：魏昂，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任嘉瑞（系该公司法务），男,1993年2月7日出生，汉族，户籍地陕西省兴平市。被告：王笑天，男，1991年10月4日出生，汉族，住西安市碑林区，居民。原告高陵鼎和房地产开发有限公司（以下简称鼎和公司）与被告王笑天商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎和公司委托诉讼代理人任嘉瑞到庭参加诉讼，被告王笑天经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告鼎和公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和被告于2011年5月18日签订的登记合同号为2011-7141号《商品房买卖合同》，并判令被告配合原告办理撤销上述《买卖房合同》备案登记的相关手续；2、被告向原告支付违约金65361元；3、被告向原告支付因被告逾期代偿产生的相关费用共计4639元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月18日，原被告双方就被告购买原告开发的位于西安市高陵区XX路东侧、XX南侧XX第XX幢XX单元XX层XX号房屋相关事宜，签订了合同登记号为：2011-7141号的《商品房买卖合同》（以下简称：买卖合同）。买卖合同约定，购房总价款为人民币326807元整。买受人支付首付款人民币136807元，余款人民币190000元办理银行按揭贷款。合同签订后，被告与中国建设银行股份有限公司西安莲湖路支行签订了《个人住房借款合同》，原告为被告的银行按揭贷款还款义务提供了连带保证责任。但在合同实际履行过程中，由于被告多次未按约定还款，共拖欠银行借款本金及利息197715.74元，导致银行提前解除了与被告的借款合同关系，并起诉要求原告承担相关连带保证责任，并对被告所购买的房产进行回购。故导致原告向银行代偿了被告的诉讼费、公告费共计4639元。根据双方签订的合同附件四补充协议（二）第四条之约定，“买受人若未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借款合同且银行要求出卖人回购时，由出卖人向银行支付剩余本金。该商品房归出卖人所有，出卖人有权单方解除该商品房的备案手续并有权另行出售，并按房款总额的百分之二十追究买受人的违约责任，买受人不得有任何异议。买受人并承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等”。综上，由于被告多次逾期向银行还款导致银行将被告剩余本金及利息从原告保证金账户中扣除并解除了与被告签订的借款合同。此后，原告多次联系被告要求清偿借款、解除合同、撤销合同备案登记手续均未果，被告的严重违约行为已给原告造成了巨大经济损失，特诉至法院，望判如所请。被告王笑天未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告鼎和公司（出卖人）与被告王笑天（买受人）于2011年5月18日就被告购买原告开发的位于西安市高陵区XX路东侧、XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201142B1001），约定房屋总价款326807元，被告应于2011年5月18日支付首付款136807元，余款办理银行按揭。合同附件四《补充协议（二）》第四条约定：“买受人若未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借贷合同且银行要求出卖人回购时，由出卖人向银行偿还剩余本金。该商品房归出卖人所有，出卖人有权单方解除该商品房的备案手续并有权另行出售，并按房款总金额的百分之二十追究买受人的违约责任，买受人不得有任何异议。买受人并承担出卖人为此发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。”该《商品房买卖合同》已于2011年9月2日在高陵县房产管理所办理了备案登记，合同登记号为2011-7141。2012年3月21日，被告王笑天与中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》，约定被告王笑天向建行陕西分行借款190000元，用于购买案涉房屋，借款期限自2012年3月21日起至2037年3月21日止，被告王笑天以案涉房屋为借款提供抵押担保，原告鼎和公司在其保证范围内承担连带保证责任。2012年5月3日，建行陕西分行向被告王笑天发放了贷款190000元。因被告王笑天未按约偿还借款本息，建行陕西分行诉至西安市碑林区人民法院，该院作出（2016）陕0103民初1527号民事判决书，判令王笑天偿还建行陕西分行借款本金176637.08、利息793.4、罚息5.35、复利15.33，2016年7月3日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按照双方合同约定计算支付，鼎和公司对王笑天上述债务承担连带清偿责任，鼎和公司承担清偿责任后有权向王笑天追偿，诉讼费4639元（案件受理费3949元、公告费690元）由王笑天、鼎和公司负担。2015年12月25日、2016年3月25日、2016年6月24日，建行陕西分行先后从原告鼎和公司的保证金账户中扣划了5712.19元、3962.88元、4384.16元（合计14059.23元）用于清偿被告王笑天拖欠的借款本息。2016年9月27日原告鼎和公司代被告王笑天向建行陕西分行还款179707.51元，该笔贷款已全部结清。2017年8月30日，原告鼎和公司向建行陕西分行支付了诉讼费3949元。上述事实，有商品房买卖合同、西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1527号民事判决书、个人贷款还款凭证、结清证明、诉讼费发票、银行存根及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效。被告购买原告开发的涉案房屋，因其未按约偿还按揭贷款，致使原告向贷款人承担了连带保证责任，原告已代被告偿还了涉案房屋借款合同项下的剩余借款本息等全部债务，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议（二）第四条约定，原、被告之间约定的解除条件已经成就，原告主张要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告依法负有配合原告办理注销合同备案登记手续的义务。原告诉请被告支付违约金65361元，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议（二）第四条约定，其有权要求被告因涉案的违约行为支付违约金，但综合双方合同实际履行情况以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告支付原告违约金32680.7元。原告主张要求被告王笑天支付代偿费4639元，但西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初1527号民事判决书判令诉讼费4639元由王笑天、鼎和公司共同负担，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应当将被告已经支付的购房款等费用后返还给被告，因被告在法定期限内未提出反诉请求，故本案对该项不予审理，被告王笑天可另行提起诉讼。被告王笑天经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高陵鼎和房地产开发有限公司与被告王笑天于2011年5月18日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号2011-7141），被告王笑天于本判决生效后十日内协助原告高陵鼎和房地产开发有限公司办理注销该合同备案登记手续；二、被告王笑天于本判决生效后十日内向原告高陵鼎和房地产开发有限公司支付违约金32680.7元；三、驳回原告高陵鼎和房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告王笑天负担（原告已预交1650元，被告在履行判决义务时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李东波审判员  戈 超审判员  宋 迪二〇一九年九月二十五日书记员  周 萌1