河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初1761号原告：杨佳宁，男，1993年7月18日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨佳会，女，1983年11月28日出生，汉族，现住北京市海淀区。（系原告姐姐）。委托诉讼代理人：朱锡忠，北京法旺律师事务所律师。被告：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地怀来县土木镇政府后楼109室。法定代表人：吴雪丹，董事长。委托诉讼代理人：陈刚，男，1989年11月27日出生，汉族，该公司法务。被告：北京恒辉环球房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路11号院1号楼7层（06）701内B701室。法定代表人：罗建龙，董事长。委托诉讼代理人：展倩男，河北博盛律师事务所律师。原告杨佳宁与被告怀来恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）、北京恒辉环球房地产经纪有限公司（以下简称恒辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳宁的委托诉讼代理人杨佳会和朱锡忠、被告恒天公司的委托诉讼代理人陈刚、被告恒辉公司的委托诉讼代理人展倩男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨佳宁向本院提出诉讼请求：1.判决被告一怀来恒天公司退还原告的全部购房款869073元；2.判决被告二北京恒辉公司对被告一怀来恒天公司应退还的服务费（团购费）30000元承担连带责任；3.判决被告一怀来恒天公司按同期银行贷款利息支付869073元到付清日止的占用费（其中：2万元从2016年12月5日开始计算到付清日；349073元从2016年12月5日开始计算到付清日；33万元从2017年4月11日开始计算到付清日；17万元从2017年10月30日开始计算到付清日）；4.判决二被告承担本案律师费20000元；5.判决二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年下半年，原告在所居住小区电梯间看到京北恒大国际文化城宣传广告，由于小区附近正在建京张高铁站，到被告一项目地通勤方便，于是原告有意购买，并于2016年11月19日前往张家口市怀来县京北恒大国际文化城咨询。到达被告一售楼部后，有几个销售（其中一人自称“恒大销售”刘总）在大厅接待原告及家人，经过咨询，原告于11月19日下午在被告一售楼部交付排卡费5000元（已退）。12月1日交付定金20000元，口头商定以20%首付、80%商贷选购一套三居室，门牌号××幢1单元302室。2016年12月4日，刘总通过微信告知原告母亲，要在当日交付20%首付款33万元（含定金2万）、减排卡等费用3.5万元。原告家人按要求于当日通过手机银行进行汇款，但未成功（有汇款截图）。2016年12月5日，原告家人又去银行重新办理汇款，交付“团购费”30000元以及首付款319073元。过了几日，刘总将收据、认购书等发给原告母亲（原告及家人并未去怀来被告一售楼部签订认购书。原告及家人收到认购书时，曾质疑签字不是原告及家人签的，但被告一售楼部未正面答复）。随后，按照刘总安排，原告及家人跟随刘总到怀来农行办理了商业贷款，并进行面签。但面签完之后，就再无人员联系原告及家人。2017年4月，被告一销售部打电话让原告及家人到被告一售楼部商谈商贷事宜，到达售楼部后，这次接待原告及家人的销售人员由“销售刘总”变成了“销售黄涛”。原告询问刘总去向，销售黄涛告知刘总不在被告一售楼部了，以后原告购房相关事宜由他来负责。黄涛带原告及家人到怀来农行询问贷款情况，这时才知道贷款还没批下来，农行也未告知原因，只让原告等等，或再找别的银行贷款。销售黄涛接管后，通知原告及家人因怀来县出台限购政策，原告原来的20%首付不够，要求原告将首付提高到40%。原告及家人于2017年4月11日补交首付款33万元，首付比例追加到40%，并跟着黄涛继续办理贷款。黄涛先领原告到怀来县工商银行办贷款，不知什么原因办不了，又带原告及家人去下花园工商银行办理，银行要求将原告父母追加为共同还贷人，原告父母立即按要求准备相关材料，并配合从山西老家、北京赶过去5次之多，按要求面签两次，前后历时几个月之后，贷款仍未办下来。但这个时候环京限购升级，银行贷款利率上浮。2017年10月下旬，原告和家人到被告一的售楼部询问贷款事宜，几个销售（黄涛的领导）告知可以分期付款，可于交房之前分三次付清余款。原告及家人经过考虑，同意分期付款，但被告一并未提示原告及家人签订分期付款合同，仅告知原告付款日期及每次付款金额。2017年10月30日，原告按照被告一要求，完成第一次分期付款17万元。在第二次分期付款日期之前，大概在2018年1月，被告一的销售黄涛突然告知原告及家人：被告一有政策，可以申请退房，可以全款，包括排卡费、定金、电商费等，所有都能退（在此之前原告及家人并不知道房款里都包含这些费用，也是被告一销售第一次跟原告说电商费）。销售黄涛说还有一些跟原告情况相似，都是因为贷款利率上浮而贷不下来款的客户提出了退房，且有已经办理成功全款退房的客户。于是在被告一销售的引导下，原告及家人于2018年1月28日前往被告一售楼部办理退房相关手续，当时仅做了身份证复印，未让原告填写任何申请表，销售黄涛说一切手续都交给他们来办。并且当时说的是，在2018年1月28日前后几天提交退房申请的，按照被告一当时的政策是房款全退（包括定金），电商费由被告一统一垫付，退款到账时间为四个月，最晚不会超过六个月。2018年4月13日，销售黄涛微信语音告知，近期要退房款了，让原告提供银行账户以及身份证正反面，原告按照其要求一一提供。2018年7月房款仍未到账，原告和家人前往被告一售楼部催过一次，黄涛的领导—销售经理徐龙接待，说他负责催一下，后来原告及家人多次打电话询问进度，依然无果。2018年10月，销售黄涛电话通知：“如果放弃电商费的钱，房款有可能早点到账”，当时未提到定金2万元。2018年12月2日，原告及家人前往被告一处催促退款，销售经理徐龙当面告知，是退房申请被被告一总部否了，需要放弃定金2万元，并重新提交退房申请，重新走流程，否则不退房款。原告及家人表示从未听说过不退定金2万元的事，销售经理徐龙说，他们也是按照退还全款去申请的，北京分公司已同意，只是被告一总部不同意。原告及家人讲，既然被告一总部不同意，要求重新提交退房申请，那原告就不退房了。这时销售经理徐龙说，被告一已将房子二卖了，是2018年5月3日卖的。原告万般无奈之下，特诉至贵院。恒天公司辩称，1、原告要求退还全部购房款869073元的诉求与事实不符。2016年12月5日恒天公司与原告口头达成房屋买卖合同，合同真实有效，恒天公司收受房款具有合同依据。2、原告未完成商业贷款审批，构成违约。原告申请商业贷款未获批准，已构成违约，恒天公司对此不承担责任。后因怀政【2016】62号限购政策的出台，导致涉案合同目的无法实现，因原告至今没有购房资格。故合同履行期间，原告就合同无法继续履行存在过错。限购政策的出台，导致合同目的无法实现，应属于不可归责于双方的事由，恒天公司不存在任何过错，不应承担任何责任。3、本案为房屋买卖合同，原告要求被告承担3万元中介服务费缺乏事实及法律依据。原告出具的3万元服务费收据上显示的收款人为被告二恒辉公司，且原告与被告二之间为居间服务合同关系，并非本案法律关系调整范畴。4、双方的口头协议已于2018年5月3日前解除，现仅针对退还已交房款839073元的时间未达成一致，原告坚持恒天公司支付3万元服务费拒绝退还收款收据，致使恒天公司无法履行解除退款事宜。5、双方口头解除协议，未约定退款期限及违约金，应视为没有约定或约定不明，原告主张要求恒天公司支付利息的诉求缺乏依据。恒辉公司辩称，1、恒辉公司并非房屋买卖合同当事人，不是本案适格被告。2、恒辉公司与原告之间存在服务协议，原告交纳的3万元团购费属于居间服务费，依据合同法及双方的服务协议，恒辉公司有权获得居间服务费，在原告与恒天公司面签房屋买卖合同后，服务费不予退还。3、本案已有同期同类裁判案例，法院明确恒辉公司为居间服务方，未支持购房者要求退还“团购服务费”的主张。本院经审理认定事实如下：2016年11月19日，原告与被告恒天公司销售人员口头商定购买被告销售的张家口市怀来县京北恒大国际文化××8幢1单元302室房屋一套，并于当日交付排卡费5000元（已退）。此后，原告于12月1日交付购房定金20000元、于2016年12月5日交付首付款319073元、“团购费”30000元、于2017年4月11日补交首付款330000元、于2017年11月12日交付第一次分期款170000元，共计向被告交付869073元；其中团购费收据上显示收款单位为恒辉公司，其他收据显示收款单位为恒天公司。后因限购，原告与被告恒天公司未能签订正式的商品房买卖合同。2018年1月28日原告在被告恒天公司委托其销售人员办理退房退款相关手续。之后，原告多次催促退款或者要求不退房，均无果，遂20000元聘请律师诉至法院。上述事实有原、被告的陈述及收款收据、银行转账记录、微信聊天截图、电话录音在卷佐证。本院认为，一、原告杨佳宁与被告恒天公司口头的商品房认购协议，已于2018年1月28日就解除达成合意，因此，被告恒天公司应及时向原告退还购房款，故对原告要求恒天公司退还全部购房款839073元的诉求，予以支持。被告恒天公司未及时退还房款，给原告造成了一定的利息损失，故应负担解除合意达成之日后的利息；对原告主张的该日之前的利息，不予支持。二、对原告要求恒天公司退还团购费以及要求恒辉公司对此承担连带责任的诉求。因原告交纳的团购费的收款单位显示为被告恒辉公司，恒天公司并非相对方，其要求恒天公司退还并由恒辉公司承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，予以驳回。该项团购费，原告可另行主张。三、对原告要求二被告负担律师费20000元的诉求，因双方无此约定，原告自愿支出的费用让二被告负担不合理，故对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告怀来恒天房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告杨佳宁购房款839073元及利息（以839073元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年1月29日起计算至本判决生效后确定履行之日止）；二、驳回原告杨佳宁的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6495元，由被告怀来恒天房地产开发有限公司负担6095元，原告杨佳宁负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。（此页无正文）审判员  范怀成二〇一九年九月二日书记员  王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。