北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初16384号原告：佟元明，男，1963年4月4日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：凤兆俊，北京道盈律师事务所律师。被告：陈鑫，男，1984年6月5日出生，住湖北省竹山县。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。（统一社会信用代码：911101057263777049）法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，住北京市朝阳区。原告佟元明与被告陈鑫、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟元明及其委托诉讼代理人凤兆俊到庭参加诉讼。被告陈鑫和第三人链家公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告佟元明向本院提出诉讼请求：1.确认佟元明、陈鑫、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》于2019年1月30日解除；2.本案诉讼费用由陈鑫承担。事实和理由：佟元明（甲方、出卖人）因购买其他房屋需要购房款而卖房，经链家公司居间服务，于2018年9月23日与陈鑫（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，陈鑫购买佟元明名下位于北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号楼X层X单元XXX号的房屋（建筑面积164.15平方米），房屋成交价格为385万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价675万元。同日，佟元明、陈鑫、链家公司签订《补充协议》，该协议确认房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价款总计1060万元。第二条约定：乙方于2018年9月23日将第一笔定金1万元以自行划转的方式支付甲方，于2018年9月26日将第二笔定金49万元以理房通支付的方式支付甲方，于2018年10月30日将第三笔定金50万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方于2019年2月28日之前将第一笔购房款385万元以建委监管支付的方式支付甲方；于2019年2月28日之前，将第二笔购房款555万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在2019年2月28日之前（含当天）共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意于2019年3月1日之前（含当天）共同办理房屋不动产转移登记手续。乙方从本协议约定的购房款中留存10万元户口迁出保证金和10万元物业交割保证金。第四条违约责任约定：乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2018年10月31日，佟元明、陈鑫、链家公司签订《变更协议书》。约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1083万元。乙方于2019年1月12日之前将第一笔购房款963万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2019年1月14日之前（含当天）共同前往税务部门办理缴税手续，在2019年1月15日之前（含当天）共同办理房屋不动产转移登记手续。陈鑫未按约定在2019年1月12日之前将第一笔购房款963万元以理房通支付的方式支付给佟元明，且逾期已超过15日，故佟元明于2019年1月28日、31日、2月2日通过短信和微信方式向陈鑫及链家公司送达了解除合同通知书，于1月29日、31日通过快递方式向陈鑫及链家公司送达解除合同通知书，通知陈鑫及链家公司已解除合同和定金不予退还。被告陈鑫经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。第三人链家公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。其提交的书面意见如下：2018年9月23日，各方签订房屋买卖合同，同日，陈鑫通过自行支付的方式向佟元明支付第一笔定金1万元。陈鑫于2018年9月26日和11月7日通过理房通分别向佟元明支付第二笔定金49万元和第三笔定金50万元。2019年年初，陈鑫以资金不到位为由要求延期支付首付款，并多次与佟元明及链家公司协商延期付款违约责任的承担问题，均未果。2019年1月28日，佟元明向链家公司送达解除合同通知。2019年4月，链家公司与佟元明均无法联系到陈鑫。链家公司同意解除房屋买卖合同。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，经链家公司居间服务，出卖人佟元明与买受人陈鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》。其中约定：出卖人所售房屋坐落为石景山区八宝山南路京汉旭城家园X号楼X层X单元XXX号，建筑面积164.15平方米，房屋成交价格为385万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为675万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人未按照补充协议约定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，由出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。2018年9月23日，甲方佟元明、乙方陈鑫、丙方链家公司签订《补充协议》。其中约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1060万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2018年9月23日将第一笔定金1万元以自行划转的方式支付甲方，于2018年9月26日将第二笔定金49万元以理房通支付方式支付甲方，于2018年10月30日将第三笔定金50万元以理房通支付的方式支付甲方。购房款：乙方于2019年2月28日之前将第一笔购房款385万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方，于2019年2月28日之前将第二笔购房款555万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2019年2月28日之前（含当天）共同前往税务部门办理缴税手续，在2019年3月1日之前（含当天）应共同办理房屋不动产转移登记手续。各方另行约定了10万元户口迁出保证金和10万元物业交割保证金。第四条、违约责任。3.乙方若出现下列情形的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2018年10月31日，甲方佟元明、乙方陈鑫、丙方链家公司签订《变更协议书》，对《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的部分条款进行变更。其中约定：房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为698万元，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1083万元。乙方于2018年11月7日将第三笔定金50万元以理房通的方式支付甲方，乙方于2019年1月12日之前将第一笔购房款963万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2019年1月14日之前（含当天）共同前往税务部门办理缴税手续，在2019年1月15日之前（含当天）应共同办理房屋不动产转移登记手续。甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。上述协议签订后，陈鑫分三笔共计向佟元明支付定金100万元。根据《变更协议书》，陈鑫应于2019年1月12日之前将第一笔购房款963万元以理房通支付的方式支付给佟元明，但其未按约定履行该义务。在陈鑫未履行付款义务超过十五日后，佟元明于2019年1月30日和1月31日以手机彩信的方式向陈鑫发送《解除合同预告通知函》和《解除合同通知书》，于2019年1月29日和2月2日以微信的方式向链家公司工作人员发送《解除合同预告通知函》和《解除合同通知书》。通知载明因陈鑫未按照合同约定履行付款等义务，构成根本违约，各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》等合同已经全部解除，立即收回房屋并不予退还已收取的全部定金。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、不动产权证书、《解除合同预告通知函》、《解除合同通知书》、彩信、微信、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，相关各方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《变更协议书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，佟元明、陈鑫、链家公司均应依约全面履行各自义务。陈鑫作为买受人，依法负有按照合同约定的时间支付购房款的义务。依据查明的事实，陈鑫未按照合同约定于2019年1月12日之前向佟元明支付第一笔购房款963万元，且逾期超过十五日，已经构成根本违约，佟元明有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。根据佟元明向陈鑫和链家公司发送解除合同通知的时间，本院确认各方签订的相关合同与协议于2019年2月2日解除。根据约定，陈鑫应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向佟元明支付违约金，其已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。故在相关合同与协议解除后，陈鑫已向佟元明支付的定金冲抵违约金，佟元明不予退还。陈鑫和链家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃庭审中享有的诉讼权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认佟元明与陈鑫于2018年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及佟元明与陈鑫、北京链家房地产经纪有限公司于2018年9月23日签订的《补充协议》和2018年10月31日签订的《变更协议书》于2019年2月2日解除；二、驳回佟元明的其他诉讼请求。案件受理费43390元，由陈鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇一九年九月十七日法官助理 田晔书 记 员 袁帅