广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2672号原告：曾宏欣，女，1994年3月24日出生，汉族，住广州市从化区，被告：广东逸涛万国房地产有限公司，住所地广州市南沙区环市北路1号，统一社会信用代码914401157181046933。法定代表人：黄贵。委托诉讼代理人：郑燕燕，女，1991年4月1日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：付强，男，1990年1月23日出生，系该公司员工。原告曾宏欣诉被告广东逸涛万国房地产有限公司（以下简称逸涛万国公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因案情复杂，转为普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告曾宏欣,被告逸涛万国公司的委托诉讼代理人郑燕燕、付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾宏欣向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商品房认购书》；2.被告向原告双倍返还定金100000元；3.确认《商品房认购书》第三条第8款无效；4.被告承担本案受理费。事实与理由：2019年2月18日，原告认购被告位于广州市南沙区环市大道中与金沙路之间悦然府15B号楼xx房（以下统称涉案房屋），总价款1784485元，付款方式为分期付款，于2019年2月27日交齐30%首付，即544484元（含定金50000元）。原告于当天支付了定金50000元，并签订了《商品房认购书》、《承诺书》、《延期付款申请表》、《延期签约申请表》。2019年2月27日，原告到被告处准备交齐30%首付，签订《商品房买卖合同》，却被告知涉案房屋已经另售他人，无法签订合同。2019年2月18日，被告销售人员颜小蕊向原告介绍悦然府15B号楼2401房物业情况，并代表被告签署《商品房认购书》。《承诺书》、《延期付款申请表》、《延期签约申请表》是被告提供的格式化表格，由销售人员颜小蕊交给原告填写，《承诺书》上有开发商现场负责人刘勇的意见及签名。原告有理由认为销售人员颜小蕊、负责人刘勇已经获得被告授权，该二人有代理权与被告进行法律行为。被告现已构成违约，应当承担违约责任。被告逸涛万国公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1.双方在自愿的情况下签署认购书，第三条第8款不存在加重对方责任、排除主要权利的情形，也不存在违反法律法规的情况，且被告已经尽到了合理提醒义务，对该条款加粗加下划线明确提醒原告签署认购书后即表示认可并理解条款含义，该条款应属于有效；2.原告存在严重违约行为，被告有权解除认购书并没收定金50000元。《商品房认购书》约定原告应当在2019年2月25日前办理签约及付款事宜，但原告经被告多番催促仍未按照约定时间履行义务，被告按照认购书的约定于2019年3月14日向原告发送解约通知函，现双方的认购书已经依法解除，被告有权没收原告缴纳的50000元定金；3.涉案房屋在原告认购期间一直处于预售可售的状态，并未另行出售给第三人；4.原告于2019年2月18日签署的《承诺书》、《延期付款申请表》、《延期签约申请表》仅仅为原告的单方面申请，根据认购书第三条第2款以及第8款的约定，被告销售人员在未经过被告盖公章确认情况下仅有权收取原告的申请无权就认购商品房的签约时间以及付款时间做出变更的承诺。经审理查明：逸涛万国公司是广州市南沙区环市大道中与金沙路之间悦然府项目的开发商，于2018年12月20日已取得该项目的商品房预售许可证。2019年2月18日，曾宏欣（乙方）与逸涛万国公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定曾宏欣认购涉案房屋，折扣后成交总价1784485元，付款方式为分期付款。第三条其他约定事项1.乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日，该定金自动转为所购商品房的房款。2.乙方应自本认购书签订之日起7日内即2019年2月25日前持本认购书原件、定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件。签约现场乙方应先行付清全部首期房款并同时向甲方缴付预购物业的专项维修基金，否则甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件并不视为违约。在上述期限内，如签约时间变化，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。4.乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。8.双方同意，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。我司及销售人员为客户提供的付款模拟测算在任何情况下均不应被理解为销售承诺。10.如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，本认购书自动解除，另有约定除外。18.在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。同日，曾宏欣签署《延期付款申请表》、《延期签约申请表》、《承诺书》。其中，《延期付款申请表》载明曾宏欣申请涉案房屋购房款544484元（含5万定金）延期至2019年2月27日支付，该表“经办人（置业顾问）确认”处有“颜小蕊”字样签名；《延期签约申请表》载明曾宏欣申请延期至2019年2月27日签订涉案房屋《商品房买卖合同》，该表“经办人（置业顾问）确认”处有“颜小蕊”字样签名；《承诺书》载明曾宏欣承诺于2019年2月27日办理涉案房屋按揭贷款以及签署房屋买卖合同等相关手续，逾期按挞定处理，落款“销售代表（负责催客户资料人员）”处有“颜小蕊”字样签名、“开发商现场负责人意见”、“开发商现场负责人签字”处分别为“同意”、“刘勇”字样。上述文件签订当日，曾宏欣向逸涛万国公司支付定金50000元，后再未支付其他费用。曾宏欣提供其与逸涛万国公司销售人员颜小蕊微信聊天记录，显示：2019年2月24日，曾宏欣：“小蕊，明天下午我过去签约吧，你有空吗”颜小蕊：“我在”曾宏欣：“改为27号签约吧”。2019年2月25日，颜小蕊回复了一个猫咪的表情，没有文字。2019年2月27日，曾宏欣：“小蕊，现在你在销售中心吗”颜小蕊：“在”。2019年2月27日，曾宏欣前往逸涛万国公司准备签订《商品房买卖合同》，逸涛万国公司以曾宏欣没有按照《商品房认购书》约定的期限即在2019年2月25日前往逸涛万国公司处签订《商品房买卖合同》，拒绝与曾宏欣签订《商品房买卖合同》。2019年3月11日，曾宏欣网上提交诉讼，逸涛万国公司于2019年3月14日向曾宏欣邮寄《解约通知函》，载明：鉴于您未在《认购书》约定期限内与我司签署该房屋的《商品房买卖合同》及相关文件，并支付相应款项，现我司正式通知您，您与我司签订的《认购书》已经解除，该房屋我司将另行销售而不再另行通知您。曾宏欣确认收到该函件。2019年3月22日，曾宏欣向本院提交民事起诉状，本院于该日立案受理。逸涛万国公司确认涉案房屋已另行出售给他人。本院认为，曾宏欣与逸涛万国公司签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房认购书》第三条第8款约定逸涛万国公司及销售代理单位人员出具的任何文件，未经逸涛万国公司加盖公章确认对逸涛万国公司无约束力，实质是对其员工行使职权范围的限制，并没有加重曾宏欣的责任和排除曾宏欣的主要权利，曾宏欣认为该条款为无效条款，于法无据，本院不予支持。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为曾宏欣与逸涛万国公司没有签订《商品房买卖合同》的责任应如何承担，本院对此阐述如下：首先，按照涉案《商品房认购书》的约定，曾宏欣应于2019年2月25日前付清首付款、与逸涛万国公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件，如该签约时间有变化，以逸涛万国公司另行通知的签约时间为准，逸涛万国公司没有另行通知的，曾宏欣仍应该在该期间内办理签约手续。曾宏欣作为完全民事行为能力人，理应清楚其签署的《延期付款申请表》、《延期签约申请表》，只是对延期付款和签约的单方申请，并非与逸涛万国公司达成的合意，而逸涛万国公司员工在《承诺书》上签名同意，未经逸涛万国公司盖章确认，对逸涛万国公司不具有约束力。基于《商品房认购书》第三条第8款约定对逸涛万国公司员工行使职权范围的限制，不能使曾宏欣必然相信逸涛万国公司的员工有代理权,曾宏欣认为其有理由相信逸涛万国公司员工已获得该公司授权的理据不足，本院不予采信。根据曾宏欣提供的证据，不能证明逸涛万国公司通过了其延期付款和签约的申请，故其理应按照《商品房认购书》约定的时间即2019年2月25日前交纳首付款、签订《商品房买卖合同》。曾宏欣直至2019年2月27日才去交纳首付款、签订《商品房买卖合同》，超过了《商品房认购书》约定的期间，存在过错。曾宏欣认为其已经与逸涛万国公司就延期付款和签约事项协商一致，依据不足，本院不予支持。其次，曾宏欣向逸涛万国公司提出延期付款和签约的申请并出具承诺书，承诺书亦有逸涛万国公司员工签名。虽然《商品房认购书》约定逸涛万国公司没有另行通知的，仍按原约定时间签约。但是，当曾宏欣在2019年2月24日晚上与逸涛万国公司销售人员颜小蕊协商改到27日签约时，逸涛万国公司是否允许曾宏欣延期付款和签约的审批结果应该已经出具，颜小蕊却仍未给予曾宏欣明确答复，而且曾宏欣没有在2019年2月25日前往付款、签约的情况下，逸涛万国公司亦未催促曾宏欣，导致曾宏欣对是否可以延期付款及签约处于不确定状态，逸涛万国公司未及时履行通知义务亦存在过错。逸涛万国公司主张曾电话告知曾宏欣其延期付款及签约申请未通过，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。鉴于逸涛万国公司已向曾宏欣发出《解约通知函》，且涉案房屋已另行出售，《商品房认购书》至此已经解除，曾宏欣再要求解除《商品房认购书》没有事实依据，本院不予支持。如上所述，对《商品房认购书》的解除，曾宏欣和逸涛万国公司均存在过错，且过错责任相当，故逸涛万国公司应向曾宏欣返还50000元定金，曾宏欣要求逸涛万国公司双倍返还定金100000元、逸涛万国公司认为其有权没收50000元定金，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东逸涛万国房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给原告曾宏欣；二、驳回原告曾宏欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告曾宏欣负担1150元，被告广东逸涛万国房地产有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  彭淑妹二〇一九年九月十九日书 记 员  谢芝华