贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4659号上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路A区2栋301号。统一社会信用代码:9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李玉蝶，贵州本芳(黔西)律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。被上诉人（原审原告）：李某，女，彝族，2004年5月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。法定代理人：龙某，女，彝族，1977年8月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。系原告李某之母亲。上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人李某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期交房违约金共计38112.13元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款455342元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2019年4月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费人民币458元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。毕节市博泰房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判第一项和第二项，改判驳回被上诉人的该诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。2、被上诉人并没有因此逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且双方合同对该违约金标准明确约定为已交房价款1%，在原告未举证证明其实际损失的情况下，双方合同约定的该违约金标准不应予以调整。一审法院判决违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金于法无据，应当予以纠正。3、本案逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，均是基于逾期交房的一个违约行为而产生的两个后果，合同对交房和提交办理商品房转移登记的时间均有约定，在被告承担了逾期交房的违约责任后，被告的办证期限应当予以顺延。法院判决被告承担逾期交房违约金的同时，又要承担逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，适用法律错误。本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书违约金；一审法院对该违约金标准的认定是否恰当。二、一审判决上诉人既承担逾期交房违约金，又承担逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书违约金是否恰当。关于第一个争议焦点。首先，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》双方就出卖人履行协助办证义务及其违约责任进行了具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明为由进行抗辩，但一方面，涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的示范性合同文本，依据目的解释，出卖人向买受人交付“有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书；依据文义解释，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同中房屋登记的转移登记项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的具体约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，理当对该合同条款具备高于一般人的专业认知。上诉人所称《商品房买卖合同》关于“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明、上诉人无法履行合同义务的上诉理由，明显不能成立，予以驳回。另外，上诉人未举证证明涉案合同条款存在无效情形，也未举证证明存在免责事由，应当根据合同约定承担违约责任，这样才更有利于维护商事活动中正常的交易秩序，上诉人认为不应当判定其承担该违约责任的其他上诉理由也不成立。其次，本案争议双方已在《商品房买卖合同》中就上诉人逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任进行了明确约定，违约金条款对双方具有法律约束力。被上诉人以双方约定的违约金过低为由，请求人民法院予以调整，但其未举证证明违约金确实低于实际损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人应当承担不利后果。一审法院以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，认定本案违约金标准，于法无据，本院予以纠正。故，上诉人应支付被上诉人逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金4553.42元（455342X1%）。关于第二个争议焦点。上诉人向被上诉人交付涉案商品房和提交办理涉案商品房转移登记有关文书是两项不同的义务，对应不同的权利。涉案合同中，双方当事人对上诉人履行该两项义务的期限及违约责任分别进行了约定，应当分别承担违约责任。上诉人认为其承担了逾期交房违约责任，其办证期限应当顺延的说法没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6930号民事判决第一项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期交房违约金共计38112.13元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6930号民事判决第二项、第三项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款455342元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2019年4月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止”、“驳回原告李某的其他诉讼请求”。三、上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李某逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金4553.42元。四、驳回上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。五、驳回被上诉人李某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费458元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担400元，由被上诉人李某负担58元；二审案件受理费916元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担800元，被上诉人李某负担116元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 周莺审 判 员 殷勇审 判 员 吉雪二〇一九年九月六日法官助理 王江书 记 员 张丽