河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2144号原告：谷爱叶，女，汉族，1952年7月15日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周义，河南洛神律师事务所律师。一般代理。被告：洛阳煌达置业有限公司。住所地，洛阳市宜阳县香鹿山镇北城区香鹿山城市花园。统一社会信用代码，91410327572494704T。法定代表人：杨建苍，总经理。委托诉讼代理人：白占京，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：张炳阳，河南金晖律师事务所实习律师。一般代理。原告谷爱叶与被告洛阳煌达置业有限公司（以下简称煌达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，由本院审判员梁高峰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谷爱叶及其委托诉讼代理人周义，被告煌达公司委托诉讼代理人白占京、张炳阳及其法定代表人杨建苍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谷爱叶向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付位于健瑞精品小区B座2单元1002号住房一套，或双倍返还房款360000元；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告于2019年8月22日向本院提出增加诉讼请求申请书，申请要求被告煌达公司交付同地段、同面积住房一套（含健瑞精品小区B座2单元802号住房），如被告不交付房屋，要求解除合同，判令被告赔偿损失，双倍返还房款360000元。事实与理由：2014年12月12日，原告通过债权置换的方式，以180000元的价格在被告处购买位于宜阳县××大道××精品小区住房××套，房子的具体位置在健瑞精品小区B座2单元802号，被告给原告出具收据一张，2015年原告去看房子，发现此房子被被告擅自又卖给他人，原告与其理论，被告在2015年6月18日又把位于健瑞精品小区B座2单元1002号的住房调整给原告，原告考虑调整后的房子只比原房屋高了两层，面积相同，也就同意了。后来原告多次要求被告交房，被告以各种理由推诿。2019年原告再次要求被告交房时，发现被告又将位于健瑞精品小区B座2单元1002号房屋卖给了张元全。被告现在既不向原告交付房屋，也不给原告退还房款，被告没有诚信，多次一房两卖，严重侵害原告的合法权益，现为维护原告的利益，特依法提起诉讼，请法院依法判决。被告煌达公司辩称，一、应裁定驳回原告谷爱叶的起诉，谷爱叶可向债权置换前的原债务人主张权利。原告在诉状中自认于2014年12月12日通过债权置换的方式收到答辩人为其出具的18万元的收据，说明该笔债权的原债务人不是答辩人。该18万元原系洛阳市金大投资担保有限公司(以下简称金大公司)吸收原告的存款，原告系金大公司的集资人，金大公司是原告债权置换前的原债务人。根据宜阳县人民法院2018年12月19日出具的《情况说明》，应裁定驳回原告的起诉。原告可向债权置换前的原债务人金大公司主张权利。二、因原告怠于行使权利，一直未与答辩人签订商品房买卖合同，导致答辩人建设的健瑞精品小区B座2单元1002号房屋被宜阳县处置办煌达案件工作组兑付给张元全，以抵偿答辩人拖欠张元全施工的主体工程的劳务费。2015年3月，答辩人及其法定代表人杨建苍因涉嫌非法吸收公众存款罪被宜阳县公安局立案侦査，包括B座2单元1002号房屋在内的剩余房产被侦查机关依法查封。2015年4月17日，杨建苍到宜阳县公安局自首，后被逮捕关押，直至2015年11月19日被变更刑事强制措施为监视居住。关押期间，答辩人无法正常工作。2015年12月12日，答辩人对外张贴公告，告知公司债权人申报权利。后原告一直未向答辩人主张权利。2017年8月15日，宜阳县处置办煌达案件工作组决定将健瑞精品小区B座2单元1002号等6套房屋兑付给张元全，以抵偿答辩人拖欠张元全施工的该小区主体工程的劳务费。答辩人不存在一房二卖。三、答辩人2014年12月12日为原告出具的收据，不是双方签订的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力，原告诉求答辩人双倍返还房款36万元，没有事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立。《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原告未与答辩人签订商品房买卖合同，对商品房买卖合同应具备的主要条款双方没有约定，故答辩人不应承担购房款一倍的赔偿责任。鉴于该180000元来源于金大公司的非法集资，依照2014年3月25日《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条第一款的规定，答辩人仅承担返还原告房款180000元的民事责任。基上事实，答辩人认为，答辩人为原告出具收据载明的180000元，系债权置换前金大公司吸收原告的存款，根据宜阳县人民法院出具的《情况说明》，原告应向金大公司主张权利。退一步讲，即使让答辩人承担责任，因原告未与答辩人签订商品房买卖合同，且该180000元系非法集资款，原告依法不享有利息权利，答辩人仅承担返还原告180000元的民事责任。答辩人请法院查明本案事实，依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下:2014年12月12日，被告煌达公司向原告出具《收据》一份，载明：今收到谷爱叶交来健瑞精品小区B座-2-802室定金人民币（大写）拾捌万元整。《收据》上收款人处由许蓓签名确认，加盖“洛阳煌达置业有限公司财务专用章”的印章。2015年6月18日，许蓓在该《收据》改动后书写“B座-2-1002室，许蓓，2015.06.18”。2019年8月13日，宜阳县房地产管理局出具《证明》载明：“经我局房产系统查询：截止2019年8月13日，宜阳县健瑞精品小区B-2-802号房，面积：92.52平方米。B-2-1002号房，面积：92.52平方米，于2018.5.22日网签给张元全”。另查明：本案审理中，原告谷爱叶表示，被告向其出具的《收据》上载明180000元为定金，被告煌达公司现在不能给房子，应该双倍返还定金。本院认为，原告谷爱叶称其与被告煌达公司签订了商品房买卖合同，因办理备案而将商品房买卖合同交给了被告煌达公司，而煌达公司对此不予认可，原告也不能提交证据予以证明，故对原告该诉称本院不予采信。原中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰标准的承诺、公共配套产权的归属、面积差异的处理方式、争议解决办法以及违约责任等。本案中，原告谷爱叶仅提交《收据》来主张其与被告煌达公司之间构成商品房买卖合同关系，而该《收据》仅载明房号和180000元定金，没有其他事项约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《收据》不能被认定为商品房买卖合同。因原、被告之间没有商品房买卖合同，原告要求被告交付健瑞精品小区B座2单元1002号房屋或同地段、同面积住房一套，缺乏事实依据和法理依据，本院不予支持。同时原告主张被告煌达公司构成一房二卖也不能成立。原告诉称其通过债权置换的方式以180000元购买了被告煌达公司的住房一套，被告煌达公司也承认该180000元系通过债权置换方式支付，本院予以采信。虽然《收据》载明的款项不是原告直接支付给被告煌达公司，但被告煌达公司已向原告出具了收到180000元定金的《收据》，该180000元应视为被告煌达公司已经收到。原、被告之间没有签订商品房买卖合同，被告已明确表示不能向原告提供房子，故被告应向原告返还已收取的180000元。关于原告要求被告双倍返还360000元房款是否成立。因被告煌达公司不构成一房二卖，故原告以被告煌达公司一房二卖为理由要求被告返还360000元，理由不足。原告谷爱叶还主张《收据》中载明180000元为“定金”，定金应双倍返还。因未能签订商品房买卖合同原因在被告煌达公司，故被告煌达公司应双倍返还定金，但原告称180000元为全部的购房款，而《收据》中载明180000元全部为定金，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，该180000元定金已经超过了法律规定的20％上限，超过部分无效，不能视为定金，故作为定金的数额应为36000元，被告煌达公司对36000元有双倍返还的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、限被告洛阳煌达置业有限公司于本判决生效之日起二十内向原告谷爱叶返还216000元。二、驳回原告谷爱叶的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3350元，由被告洛阳煌达置业有限公司负担2010元，原告谷爱叶负担1340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇一九年九月二十八日书记员  马田田附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。