山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7182号上诉人(原审原告)：孙杰，男，1984年1月1日出生，汉族，住山东省济宁市微山县。委托诉讼代理人：崔长亮，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人(原审被告):李秀洁，女，1994年3月2日出生，汉族，住济南市商河县。委托诉讼代理人：马桂兰，系李秀洁之母，女，住山东省商河县。委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。上诉人孙杰因与上诉人李秀洁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由李秀洁承担。事实与理由：2016年2月15日，李秀洁与孙杰签订的《购房协议》明确约定了双方权利义务的履行次序。第三条约定“自签订协议之日起半年内，甲方将购房余款贰拾柒万元付给乙方”，第七条约定“在甲方付清购房余额二十七万元后，乙方才可以给甲方办理过户”，即李秀洁应当先履行付款义务，在李秀洁履行完全部付款义务后，孙杰才有义务为李秀洁办理过户手续。但是，李秀洁在2016年8月12日支付9万元购房款后，剩余18万购房款经孙杰多次催要，直至2017年11月27日方才给付，逾期支付达15个月。根据该协议第四条约定“在甲方未付清购房余额前，由乙方还的房贷在甲方还清购房余额时再额外补偿给乙方”，即在李秀洁未付清购房款前，由孙杰支付的房屋贷款在李秀洁还清购房余额时应当一并计算并支付给孙杰。根据上述事实，孙杰认为一审法院适用法律错误，判决错误。理由：1.关于补偿房屋贷款，李秀洁应当支付自2016年2月至2017年11月共计22个月的房屋贷款，每月按1659.03元计算，共计36498.66元。法律保护依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，本案中李秀洁却以各种理由拒绝履行付款义务，直到收到孙杰给其邮寄的《履行义务告知书》后才支付了剩余购房款。但李秀洁在庭审中一再声称已经筹齐了购房款，却担心孙杰违约不给其办理过户，所以一直未支付剩余房款，李秀洁陈述的理由明显无法成立，首先，该房屋孙杰已经早已经入住，孙杰也没有再将房屋出售给他人的想法，否则就不会一直催促李秀洁付款、过户。再次，自李秀洁违约开始，是孙杰一直催促李秀洁办理相关手续。所以可以看出，孙杰不可能存在李秀洁所说的担心。同时，担心也不是李秀洁不履行义务的理由。因此，李秀洁应当支付给孙杰补偿房屋贷款36498.66元，而不是法院认定的31521.57元。2.关于逾期支付购房款利息，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，根据上述法律规定，结合一审法院认定的事实，即李秀洁支付剩余18万购房款逾期15个月的事实，李秀洁承担逾期支付购房款利息13500元符合本案事实及法律规定。3.关于逾期支付补偿房屋贷款的利息，李秀洁应当最迟于2017年11月27日补偿支付孙杰房屋贷款36498.66元，但是李秀洁期间却分文未付，李秀洁应承担逾期支付补偿房屋贷款的利息2662.5元（暂计算至2019年2月25日）。4.关于契税及维修基金，双方微信聊天中已经明确达成一致，即上述费用由李秀洁承担，但是李秀洁却违背诚实信用原则，否认已经发生的事实，请求二审法院审核孙杰提交的证据并依法作出裁判。5.关于提前还贷需支付的一个月房贷1659.03元，系因李秀洁而支付，李秀洁应当承担该费用。李秀洁辩称，一、孙杰歪曲事实，本案的事实为：2016年2月15日双方签订购房协议，约定李秀洁以33万元购买涉案房屋，协议约定了具体付款方式，过户费用由孙杰承担，签订购房协议当日李秀洁支付孙杰购房金3万元，签订合同一周内，李秀洁依约又转账给孙杰3万元。双方约定2016年8月15日前，孙杰配合李秀洁过户的同时，李秀洁支付余款27万元。签订合同当日李秀洁入住房屋使用至今。2016年8月10日（合同约定的6月内），李秀洁备足27万元余款后通知孙杰过户，孙杰于2016年8月12日称房产证还没拿到，暂时无法过户，双方商量余款李秀洁以出借的方式支付给孙杰9万元，孙杰办证后过户时支付剩余18万元。李秀洁起诉孙杰协助过户一案中法院调取房产档案，印证了这一事实。直到2016年8月19日孙杰才申请办证，2016年10月10日发证。二、针对孙杰的上诉请求的问题，1.李秀洁认可2016年2月至2016年8月共6个月的房贷，一审判决19个月的房贷错误，孙杰主张的22月房贷更无依据，在2016年8月李秀洁想支付剩余房款时孙杰尚未办证，根本无法过户，所以李秀洁才未交付房款，孙杰违约导致李秀洁不能按约定6个月内支付剩余房款。（2018）鲁0126民初3016号判决认定：虽李秀洁交款晚于约定时间，原因是孙杰尚未对涉案房屋办理产权登记，无法履行配合过户义务。孙杰2016年10月10日才办证，客观上导致李秀洁无法履行合同，孙杰严重违约。另李秀洁母亲马桂兰曾于2016年6月、7月电话告知孙杰小区通知办证，但孙杰迟迟没有办理。待孙杰办完证后因房价上涨，其要求李秀洁支付197500元（含房屋尾款18万和半年房贷，另加办证费用）才配合办理过户，后孙杰又提出多要5万元违约金，李秀洁于2017年9月12日委托法律服务所代为调解未果，后于2018年10月15日起诉至一审法院，经判决后孙杰才承担了过户费用。2.孙杰主张的逾期支付购房款利息、办证契税和维修基金，提前还贷损失、逾期支付贷款无依据。逾期支付房款利息是孙杰违约导致，与李秀洁无关。契税合同约定的过户费用由孙杰承担，包括办证到孙杰，孙杰过户至李秀洁，一审法院另案判决后双方已实际履行。双方并未约定提前还贷由李秀洁承担。三、孙杰没有办证导致李秀洁不能及时支付全部购房款，经协商，李秀洁于2016年8月12日支付了9万购房款，孙杰未偿还贷款而是用于个人消费，导致了利息的扩大损失。李秀洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙杰的部分诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孙杰承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。2016年2月15日双方签订购房协议，约定李秀洁以33万元购买涉案房屋，协议约定了具体付款方式，过户费用由孙杰承担，签订购房协议当日李秀洁支付购房金3万元，签订合同一周内，李秀洁依约又转账给孙杰3万元。双方约定2016年8月15日前，孙杰配合李秀洁过户的同时，李秀洁支付余款27万元。签订合同当日李秀洁入住房屋使用至今。2016年8月10日（合同约定的6月内），李秀洁备足27万元购房余款后通知孙杰办理过户，孙杰于8月12日称房产证还没拿到，暂时无法过户，故双方商量，余款李秀洁以出借的方式支付给孙杰9万元，孙杰办证后过户时支付剩余18万元。李秀洁起诉孙杰协助过户一案，一审法院调取房产档案印证了这一事实。直到2016年8月19日孙杰才申请办证，2016年10月10日发证。二、李秀洁按约定6个月内备齐了所有的购房款，因孙杰未办证导致不能及时交付剩余房款。李秀洁认可支付2016年2月15日至8月15日的房贷，但8月10日李秀洁备足购房款后，孙杰未办证导致不能履行，其应当承担相应的后果。（2018）鲁0126民初3016号判决认定：虽然李秀洁交款晚于双方约定的时间，原因是孙杰尚未对涉案房屋办理产权登记，无法履行配合过户义务。2016年10月10日孙杰才办证，客观上导致李秀洁无法履行合同，孙杰严重违约。另，李秀洁母亲马桂兰2016年6月、7月曾电话告知孙杰小区通知办证，但孙杰迟迟没有办理。待孙杰办完证后因房价上涨，要求李秀洁支付197500元（含房屋尾款18万和半年房贷，另加办证费用）才办理过户。后孙杰提出另外多要5万元违约金，李秀洁于2017年9月12日委托法律服务所代为调解未果，于2018年10月15日起诉至一审法院，判决孙杰承担过户费用。三、本案纠纷主要责任在卖方，理由：1.在协议签订的半年内，李秀洁按协议日期提前三天打电话叫孙杰拿购房尾款27万元，孙杰称还未办证。2.2016年8月12日（约定期限为8月15日），在有证明人的情况下，经协商孙杰同意向李秀洁借8万元去办证，然后拿证来换余款。3.在2016年9月、10月，李秀洁几次打电话询问办证情况，得知孙杰在10月办理了房产证时，李秀洁要求过户，但孙杰要求支付19.75万元，后孙杰又要5万元的违约金，无奈李秀洁只能走法律途径解决，经调解未果。4.2017年11月23日，孙杰给李秀洁发了《履行义务告知书》，又提高了违约金。在代理人指导下，2017年11月27日李秀洁把18万元打入孙杰账户。四、关于本案，1.小区门口公示牌约在2016年5、6月明确通知办理不动产权登记，李秀洁两次打电话告诉孙杰办证，孙杰作为卖方为何不积极办理？2.临近半年期限时，在众人见证下做出口头约定还有9万元借条为证，孙杰在10月份办好证后为何不过户。五、孙杰出售房屋后，房屋价格持续下降。李秀洁可出示两份本村面积同等的购房合同，证明房价当时是低落的：一份位于尚河名郡，付款298311元，买房时间至2016年7月31号；另一份位于泰和名都，付款300585元，期限为2016年8月12号。因为是搬迁户，买主都享受了9%的补贴。我购买涉案房屋没有享受到9%的补贴，损失3万元左右。因二手房不可能按原价出售，且孙杰因工作调动急于出售，在李秀洁无力支付全款的情况下，孙杰自愿要求写一份购房协议，订总价为33万元，第四条无形中增加了半年的房贷，提高了房款。孙杰辩称，答辩意见同上诉意见。孙杰向一审法院起诉请求：1.判令李秀洁支付孙杰各项款项共计61842.5元及利息（利息计算方式为：以61842.5元为基数，自起诉之日起计算至清偿完毕之日，按年息6%计算）；2.案件受理费由李秀洁承担。一审法院认定事实：2016年2月15日，李秀洁与孙杰签订《购房协议》一份，该《购房协议》约定：“甲方姓名：李秀洁（摁印）后一周内再付给乙方叁万元整，以收到款为准；3.自签订协议之日起半年内，甲方将购房余款贰拾柒万元付给乙方；4.在甲方未付清购房余额前，由乙方还的房贷在甲方还清购房余额时再额外补偿给乙方；5.过户费由乙方承担；6.乙方房子内的家俱全部归甲方；7.在甲方付清购房余额贰拾柒万元后，乙方才可给甲方办理过户；8.甲方交付购房定金后即可入住乙方的房子：尚河名郡2号楼2单元1502。甲方：李秀洁（摁印）2016年2月15日（摁印）乙方：孙杰（摁印）2016年2月15日（摁印）”合同签订当日，孙杰将涉案房屋交付李秀洁使用。李秀洁与孙杰签订上述《购房协议》时，涉案房屋尚未办理产权登记，涉案房屋孙杰进行产权登记的时间为2016年10月10日。李秀洁交付购房款情况：2016年2月15日协议签订当日，李秀洁现金支付孙杰购房款3万元，之后一周内李秀洁通过转账方式支付孙杰购房款3万元，2016年8月12日李秀洁以借款的形式向孙杰支付购房款9万元，2017年11月27日李秀洁通过转账的方式支付孙杰购房款18万元，四笔共计33万元。购房款支付后，李秀洁以孙杰没有及时协助办理过户手续为由向本院提起诉讼，后经本院（2018）鲁0126民初3016号民事判决书判决，双方签订的购房协议有效，由孙杰向李秀洁履行涉案房屋的不动产产权转移登记义务，并由孙杰承担登记费用。上述判决书已经发生法律效力，并已履行完毕。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：李秀洁是否迟延支付购房款及孙杰要求李秀洁支付各项损失共计61842.5元及利息有无事实和法律依据。关于是否迟延交付房款，孙杰主张该购房协议第三条约定：“自签订协议之日起半年内，甲方将购房余款贰拾柒万元支付给乙方”，即李秀洁应于2016年8月15日前支付给孙杰27万元购房款。第四条约定：“在甲方未付清购房余额前，由乙方还的房贷在甲方还清购房款余额时再额外补偿给乙方”。第七条约定：“在甲方付清购房余额贰拾柒万元后，乙方才可给甲方办理过户”。上述约定已经说明了双方权利义务的履行次序，即李秀洁应当先履行付款义务。而李秀洁在2016年8月12日再次支付9万元购房款后，直至2017年11月27日才付清购房尾款18万，所以按照合同约定已经构成迟延付款。李秀洁主张，2016年2月15日签订购房协议时，因李秀洁及父母的房屋拆迁补偿款在2016年8月初才可以到位，所以无一次性付款的能力，约定了6个月的付款期限。该补偿款于2016年8月11日打入李秀洁父亲的商河农商行账户后，李秀洁的母亲及时通知孙杰带着房产证等资料来拿款并配合李秀洁办理涉案房屋的过户手续。这里约定的是孙杰首先办理房产证到自己名下然后李秀洁付款，孙杰办理过户。但是孙杰未办理房产证到自己名下，导致李秀洁不敢将准备好的房款全部交付给孙杰。孙杰于2016年10月10日才办理了房产证，孙杰的违约导致了李秀洁不能按照协议约定的6个月来交付房款。李秀洁申请其同村村民李某某和居委会主任张某某出庭作证，二人庭审中的证言均证实，孙杰2016年8月12日来李秀洁处拿购房款时李秀洁的父母邀请他们到场作证，李秀洁未在约定期限内付清全部购房款的原因是孙杰当时尚未办理房产证到自己名下。李秀洁在拆迁补偿款已经全部到账的情况下，不放心交付其全部购房尾款，所以经过协商先借给孙杰8万元，让其办理房产证，待其房产证办理完毕后再支付剩余尾款。在此之前，因李秀洁还支付给孙杰1万元，故当日孙杰给李秀洁出具了一张9万元的借条。当日中午协商完毕后，孙杰及同来的人员与两证人一同在李秀洁处就餐。孙杰对证人证言提出异议，但没有提供相反证据证明其主张。一审法院认为，双方签订的购房协议经一审法院（2018）鲁0126民初3016号民事判决书认定有效。根据该协议第三条约定“自签订协议之日起半年内，甲方将购房余款贰拾柒万元支付给乙方”，第七条约定：“在甲方付清购房余额贰拾柒万元后，乙方才可给甲方办理过户”。从该协议内容可以看出双方约定是李秀洁先付清购房款，孙杰再给其办理过户手续，但协议中对孙杰何时先将房产证办理到自己名下并未作出明确约定。孙杰对证人的出庭证言提出异议，但无相反证据证明，两证人并非与李秀洁有利害关系，其证言可以采信，证人证言仅可以认定李秀洁未付清全款的原因以及双方再次协商的结果，并不是否认李秀洁迟延付款的依据，且孙杰已经在2016年10月10日将涉案房屋产权登记在自己名下，故李秀洁直至2017年11月27日才付清全部购房款应当认定为迟延付款，已经构成违约。关于孙杰在本案中向李秀洁主张的各项损失的依据。孙杰主张：一、按照协议第四条补偿房屋贷款36498.66元，计算方式为：自2016年2月签订购房协议至2017年11月李秀洁付清全部购房款，共计22个月，每月房贷1659.03元，计36498.66元。二、逾期支付购房款利息13500元，计算方式为：以逾期支付购房款18万元为基数，自2016年8月15日起计算至2017年11月27日，按年息6%计算。三、逾期支付补偿房屋贷款利息暂计2662.5元，计算方式为：以李秀洁应支付的补偿房屋贷款36498.66元为基数，自2017年11月27日起暂计算至2019年2月25日，按年息6%计算。四、办理房产证契税及维修基金7500元。五、提前还贷需支付的一个月房贷1659.03元。以上共计61820.19元及利息。李秀洁主张，对孙杰的第一项损失中，认可支付其双方约定的2016年2月至2016年8月6个月的房屋贷款本息，之后的房屋贷款系因孙杰违约导致，应由其自行承担。同时李秀洁为孙杰支付的2015年1月1日至2016年2月份的物业费共计919元，应在上述款项中扣除。对孙杰的二、三项损失，李秀洁均不予认可，其主张，2016年8月12日李秀洁支付孙杰90000元，其可自行还贷，其没有偿还贷款而自行消费，属于因自己的原因扩大损失，逾期还贷与李秀洁无关。对孙杰主张的契税、维修基金，李秀洁主张，合同约定的过户费用由孙杰承担，包括孙杰办证及房屋过户至李秀洁名下的相关税费，双方已经按照（2018）鲁0126民初3016号民事判决书履行，故该项费用应由孙杰自行承担。对孙杰主张的提前还贷问题，李秀洁主张，该项损失没有事实和法律依据，双方并未约定李秀洁承担提前还贷的费用，该项费用应由孙杰自行承担。关于李秀洁要求扣除为孙杰垫付物业费的主张，孙杰对李秀洁提供的单据真实性不予认可，而且不同意在本案中一并处理。一审法院认为，对孙杰主张的第一项损失，根据其提供的农业银行的交易明细，可以证实其月还贷金额为1659.03元，李秀洁认可支付其双方约定的2016年2月至2016年8月6个月的房屋贷款，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于2017年11月付清房款前的其余房贷，虽然李秀洁均不认可，亦申请证人出庭作证，但是因为双方在购房协议中未对孙杰的办证时间进行约定，只是约定了李秀洁先付清购房款，孙杰再给其办理过户手续。在2016年8月12日，孙杰没有取得房产证的情况下，双方经过协商达成新的合意，李秀洁以出借的形式支付其部分购房款，余款待孙杰办理出房产证后支付。故自2016年8月12日至2016年10月10日，孙杰办理房产证期间的房贷不应由李秀洁承担。但是2016年10月10日孙杰办理房产证，涉案房产具备过户条件后，李秀洁之前的担心已经消除，应及时支付全部剩余房款但其没有支付，而其主张在2016年10月得知孙杰已经办理房产证后，向其提出办理过户手续，孙杰多次向其索要办证费用及违约金并拖延过户时间，并不是其不按照约定付清剩余房款的理由，故孙杰办证之后至2017年11月的房贷本息仍应当按照协议约定由李秀洁支付，故李秀洁总计应当支付孙杰19个月的房贷31521.57元。对于孙杰主张的第二项损失逾期支付购房款利息13500元，因上述第一项损失中已经将孙杰的房贷本息计算至2017年11月，故对该项损失一审法院不再予以支持。对于孙杰主张的第四项损失即其自己办理房产证缴纳的契税及维修基金7500元，协议中并没有明确约定，其提供的与李秀洁的微信聊天截图打印件并不完整，仅仅可以证明双方之间的部分沟通内容，且与其庭审中提供的票据金额也不符，故对孙杰的该项主张，一审法院不予支持。对孙杰主张的其余两项损失及全部损失的利息，亦无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。李秀洁要求扣除其为孙杰垫付的物业费的主张，孙杰不予认可，因该主张与本案不是同一法律关系，应另案处理。综上，对于孙杰主张的损失，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告李秀洁于判决生效后十日内支付给原告孙杰房贷损失31521.57元。三、驳回原告孙杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1346.05元，减半收取673.03元，由原告孙杰承担330.03元，被告李秀洁承担343元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙杰提交2017年11月23日给李秀洁发出的履行义务告知书一份，拟证实李秀洁是在收到该告知书后才履行了支付剩余房款的义务。李秀洁质证称，对真实性无异议，但双方约定的是2016年2月15日签完合同后李秀洁支付对方剩余购房款27万元，在2016年8月10日即合同签订后6个月内李秀洁的拆迁补偿款到位，李秀洁便通知孙杰拿钱，因孙杰没有办理到李秀洁名下房产证，所以李秀洁不敢将剩余购房款支付给他，同时找了村委会主任和一位教师共同协商，最终意见是孙杰从李秀洁处以借款的方式拿走9万元先办证，剩余17万元办完证后过户时支付，因房价上涨，孙杰要求李秀洁支付197500元，李秀洁同意后孙杰要求另外支付违约金5万元，随后李秀洁收到该履行义务告知书，是孙杰违约在先，导致李秀洁无法按约定履行合同。经审查，李秀洁对该证据的真实性无异议，本院予以采信。另查明，济南市商河县人民法院（2018）鲁0126民初3016号生效判决确认涉案房产的不动产转移登记费用由孙杰承担。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是李秀洁应否支付孙杰各项损失61842.5元。关于房屋贷款，孙杰、李秀洁签订的购房协议第四条明确约定，在李秀洁未付清购房余额前，由孙杰还的房贷在李秀洁还清购房余额时再额外补偿给孙杰。根据一审查明的事实，双方于2016年8月12日协商达成新的协议，李秀洁以出借的形式支付部分购房款，余款待孙杰办证后再支付。涉案房产于2016年10月10日办理不动产登记证书，李秀洁自其知道该事实起就应当履行支付剩余购房款的义务，但其直至2017年11月才支付剩余房款。一审判决依据双方新达成的协议，对孙杰要求的2016年8月12日至2016年10月10日办证期间的房屋贷款不予支持，并无不当，对孙杰的该项上诉请求，本院不予支持。李秀洁主张仅应支付2016年2月至2016年8月的贷款，2016年10月之后系因孙杰未办理过户至李秀洁名下、孙杰加收房款及违约金导致其未及时支付房款，与双方合同约定的付款期限及条件不符，本院不予支持。李秀洁主张双方约定孙杰办理过户的同时其才有义务支付剩余房款，亦与购房协议约定不符，本院不予支持。关于逾期支付购房款及房屋贷款的利息，双方签订的购房协议中未约定李秀洁逾期支付购房款及补偿房屋贷款应承担何种违约责任，孙杰亦未举证其因此所遭受的损失，一审判决对此不予支持，并无不当。关于办理房产证契税及维修基金，购房协议中明确约定过户费用由孙杰承担，且济南市商河县人民法院（2018）鲁0126民初3016号生效民事判决亦确认涉案房产的不动产转移登记费用由孙杰承担，因此本案中孙杰再行要求李秀洁承担该费用，证据不足，本院不予支持。关于提前还贷所支付的1659.03元，协议中亦未作出明确约定，孙杰要求李秀洁承担该项费用，无合同依据，一审判决不予支持并无不当。综上所述，孙杰、李秀洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1346.05元，由上诉人孙杰负担673.05元，上诉人李秀洁负担673元。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇一九年九月十一日书记员  李春月