广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1435号上诉人（原审被告）：封开县瑞隆贸易有限公司，住所地：广东省封开县江口镇封州一路瑞隆综合楼后座二至三层办公室。法定代表人：黎志坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁超明，广东斑石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李赞军，男，1961年7月15日出生，汉族，身份证住址：广东省封开县。委托诉讼代理人：莫志文、莫新权，均为广东携作律师事务所律师。上诉人封开县瑞隆贸易有限公司（以下简称瑞隆公司）因与被上诉人李赞军房屋买卖合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2019）粤1225民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞隆公司的委托诉讼代理人梁超明、被上诉人李赞军及其委托诉讼代理人莫志文、莫新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李赞军在一审中的诉讼请求；2.李赞军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。1.一审法院将本案案由定为商品房销售合同纠纷。瑞隆公司不是房地产开发企业，瑞隆公司只是一般的房屋所有权人，因房屋买卖产生的纠纷其案由应当是房屋买卖合同纠纷。2.瑞隆公司与李赞军之间没有欠款关系，一审法院对此未作认定。根据李赞军在一审时提交的证据2和证据3显示，有拖欠工程款关系的是李赞军和肇庆市盛世金桥房地产开发有限公司及封开县鹏翔房地产开发有限公司，瑞隆公司允许李赞军用案外人的工程款兑付购房款其实是付款方式的选择，最终还是以实际收款为准，今案外人未用工程款为李赞军支付封开县江口镇封州一路338号后座902房的购房款，证明李赞军未付购房款，一审法院对此未能查实。3.瑞隆公司与李赞军之间不是商品房销售合同关系，一审法院未查清双方是否签订销售合同和是否实际付款就认定买卖关系成立。瑞隆公司与李赞军的初始意向是以案外人的工程款兑付购房款的付款方式，为李赞军购买瑞隆公司的封开县江口镇封州一路338号后座701、702和902房支付购房款。但本案之前案外人只为李赞军支付了701、702房的购房款而未支付902房的购房款，故瑞隆公司根据李赞军的指定与蒙琼兰、温金慧在封开县房地产交易中心监证下签署了701、702房的《广东省房地产买卖合同》，随后办理了产权过户登记，而902房因尚未收到购房款，无法签订正式的房地产买卖合同，故买卖关系不成立，一审法院对此未能查实。4.一审庭审期间，瑞隆公司向李赞军发问是否交付购房款，李赞军答没交，理由是案外人未交工程款。案外人未用工程款代李赞军交付购房款只能说明902房未付购房款，而商品房交易成功与否的关键是：是否签订合同、是否付款以及是否交付房屋等，在这些最主要的要素仍未具备的情况下一审法院仍然认定李赞军完成了902房的付款举证责任。5.瑞隆公司将902房出卖给他人合理且更是合法的。案外人于2016年12月15日和2017年1月4日分别付款50万元和100万元给李赞军，同时通知瑞隆公司取消902房的以工程款兑付购房款的付款方式，基于此情况瑞隆公司才于2017年10月10日将902房出卖给他人，故瑞隆公司出卖902房的行为是合理且合法的。6.一审法院适用法律错误。瑞隆公司不是房地产开发企业，而一审法院以瑞隆公司是房地产开发企业的方向审查本案，从而适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定认定本案买卖关系成立，是明显的适用法律错误。本案作为一般的房屋买卖，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”，本案因未满足登记等手续才生效的条件，且未付购房款，故买卖关系不成立。7.一审法院实体处理不当。一审法院明知瑞隆公司于2017年10月10日将902房出卖给他人且办理了产权登记，仍然认定本案买卖关系成立。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请二审法院依法审查，并作出公平公正的判决。李赞军书面答辩称，一、瑞隆公司承认收到案涉房屋的价款。从瑞隆公司在一审期间提交的《答辩状》内容可知，瑞隆公司在出具《收据》（编号2000955）（以下简称《收据》）时，黄肇烈是瑞隆公司的法定代表人和盛世商贸城项目的实际投资人；黄肇烈与李赞军结算盛世商贸城工程款时，双方同意将案涉房屋抵扣部分工程款。瑞隆公司出具的《收据》内容为：“今收到李赞军交来902房房款（一次性对工程款）2650元/㎡×134.85㎡=357353元”，并有瑞隆公司盖章和法定代表人王肇烈的签名确认。由此可见，李赞军购买案涉房屋的款项是依据黄肇烈是瑞隆公司的法定代表人和盛世商贸城项目的实际投资人用工程款抵扣而来的。瑞隆公司收到李赞军支付的房款是以其出具的《收据》为凭证。李赞军在购买701、702房时均按照这样的交易方式，已成为双方的交易习惯。故瑞隆公司是承认收到案涉房款的。二、双方是否签订书面合同不影响买卖关系的成立。1.瑞隆公司出具《收据》的内容已包含：双方当事人的名称、标的、价款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，李赞军已支付相应价款，瑞隆公司亦认可，双方买卖关系已经成立。2.按照交易习惯，701、702房也是李赞军与瑞隆公司用抵扣工程款方式支付价款。而蒙琼兰、温金慧后来与瑞隆公司签订《广东省房地产买卖合同》是办证所需，属于合同履行的内容。701、702房是李赞军用工程款向瑞隆公司购买的，所以701、702房的买受人是李赞军，而非蒙琼兰、温金慧。之所以701、702房登记在蒙琼兰、温金慧名下，是因为李赞军购买了701、702房后，要求瑞隆公司将房屋过户到蒙琼兰、温金慧名下，所以瑞隆公司分别与蒙琼兰、温金慧签订《广东省房地产买卖合同》并办理了过户手续。显然，瑞隆公司与蒙琼兰、温金慧签订《广东省房地产买卖合同》已经属于合同履行的内容，并非双方买卖关系成立的条件。三、瑞隆公司依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”，认为房屋买卖需要办理批准、登记手续才生效。因为该条文规范的是如何办理房地产登记手续，并非规定房屋买卖必须办理登记手续买卖合同才生效，所以是否办理登记手续并不影响买卖合同的成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，房屋买卖是否办理登记手续，不影响合同效力。综上所述，李赞军与瑞隆公司房屋买卖关系成立，请二审法院维持原判，驳回瑞隆公司的上诉请求。李赞军向一审法院起诉请求判令：1.确认封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋属于李赞军所有；2.瑞隆公司协助李赞军将封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋变更登记给李赞军；3.瑞隆公司赔偿李赞军经济损失11150元，该项诉讼请求李赞军于2019年3月29日向一审法院申请撤回；4.李赞军与瑞隆公司对案涉902号房屋的商品房买卖关系成立有效；5.瑞隆公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月2日，李赞军与案外人肇庆市盛世金桥房地产开发有限公司签订《建筑施工承包合同书》，就“盛世商贸城（二十层）”的建设双方签订合同。2015年4月30日，李赞军与案外人封开县鹏翔房地产开发有限公司签订《补充合同书》，双方就“盛世商贸城”的工程建设签订相关合同。2016年12月5日，因工程款结算问题，李赞军以购买701号、702号、902号三套商品房来折抵工程款，双方遂互相出具《收据》，其中《收据》（编号2000941）上载明“今收到王肇烈交来工程款（对902房房款357353元）”，该收据有李赞军签名并加盖指模；《收据》（编号2000955）上载明“今收到李赞军交来902房房款（一次性对工程款）357353元”，该收据有王肇烈签名并加盖指模，附加瑞隆公司盖章。另查明，案涉房屋902号房在未出售前属瑞隆公司所有；案涉房屋902号房产已于2017年12月4日由案外人钟欣妍购买并予以产权登记；王肇烈为2011年至2017年上半年为瑞隆公司的法人代表。一审法院认为，本案需要解决的焦点是：一、关于本案案由的确定。根据李赞军的诉讼请求，涉及案涉房屋的买卖关系和对案涉房屋产权过户问题，而非工程款的结算问题，据此，一审法院确定本案纠纷的案由为商品房销售合同纠纷。二、关于李赞军诉请确认李赞军与瑞隆公司就案涉房屋902房的买卖关系成立应否支持的问题。根据李赞军的诉讼事实理由和所提供瑞隆公司于2016年12月5日给李赞军出具的编号为2000955的《收据》，该《收据》记载“收据，今收到李赞军交来902房房款（一次性对工程款）2650元/㎡×134.85㎡=357353元，金额大写叁拾伍万柒仟叁佰伍拾叁元，收款单位：王肇烈（签名）和加盖封开县瑞隆贸易有限公司的印章”的内容，以及瑞隆公司在辩称有关李赞军与瑞隆公司涉及案涉房屋的买卖内容，说明李赞军、瑞隆公司对案涉房屋的买卖的合意主要是由李赞军以在案外人封开县鹏翔房地产开发有限公司的债权（工程款）357353元，购买瑞隆公司所有的案涉902号房产。李赞军与瑞隆公司的该合意是双方的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，一审法院确认李赞军与瑞隆公司就案涉902号房屋的买卖关系成立。至于瑞隆公司辩称以李赞军没有给其支付购房款，以及李赞军已于2017年1月4日放弃购买案涉902号房屋为由，主张李赞军与瑞隆公司就案涉902号房屋买卖关系不成立的主张。其一，李赞军是否已支付案涉房屋的购房款问题，因李赞军已提供瑞隆公司立据收取李赞军357353元的编号为2000955《收据》证据，该证据足以证明李赞军已给瑞隆公司支付了购房款357353元，至于李赞军是以何种方式支付该购房款的问题，不是本案的关键，据此，对瑞隆公司该项主张，因理据不足，一审法院不予采纳。其二，瑞隆公司提出李赞军于2017年1月4日放弃不购买案涉房屋的主张，因李赞军不认可，且瑞隆公司又未能向一审法院提供相关证据予以证明，对此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，一审法院不予采纳。三、关于李赞军请求确认封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋属于李赞军所有以及请求瑞隆公司协助请将案涉房屋封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋变更登记给李赞军应否支持的问题。这两项请求涉及案涉房屋的物权问题，因案涉房屋封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋已于2017年12月4日登记在案外人钟欣妍名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋的物权现已属案外人钟欣妍所有，而不属瑞隆公司所有，故李赞军该两项诉讼请求，因无法实现，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决：一、李赞军与瑞隆公司关于封开县江口镇封州一路338号后座902号房屋的买卖关系成立；二、驳回李赞军的其他诉讼请求。一审案件受理费6739.06元，减半收取3369.53元，分别由李赞军负担1369.53元，瑞隆公司负担2000元。二审期间，瑞隆公司向本院提交以下证据：1.瑞隆公司的营业执照复印件；2.瑞隆公司与案外人蒙琼兰、温金慧分别签订的《广东省房地产买卖合同》复印件；3.收取案外人蒙琼兰、温金慧购房款的收据及发票复印件；4.案涉房屋出卖给案外人钟欣妍的发票。上述证据拟证实，瑞隆公司不是房地产开发企业，且瑞隆公司与李赞军指定的案外人蒙琼兰、温金慧对701房、702房签订的是二手房买卖合同，并对该两房的买卖出具的收据和发票，同时，案涉房屋已于2017年10月10日出卖给了案外人钟欣妍的事实。李赞军认为上述证据不属于新证据，不予发表质证意见。本院对上述证据的认定及采信在本院认为部分一并作论述处理。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，因瑞隆公司并不具有房地产开发、销售的资质，本案并不属于商品房销售合同纠纷，但双方因房屋买卖发生纠纷，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，一审案由定性不当，本院予以纠正。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：双方的房屋买卖合同是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”“要约”，就是一方当事人希望和他人订立合同的意思表示；“承诺”，就是受要约人同意要约的意思表示。合同成立需要当事人之间具有订立合同的意思表示，且具备要约和承诺两个阶段。根据查明事实，虽然双方当事人并未签订书面的房屋买卖合同，但瑞隆公司与李赞军约定以李赞军购买701、702、902房三套商品房来折抵李赞军对封开县鹏翔房地产开发有限公司的工程款，并已完成701、702房的权属变更登记手续的事实可知，双方具有买卖案涉902房的意思表示。双方对案涉902房的买卖房屋事宜出具了《收据》，其中《收据》（编号2000941）上载明“今收到王肇烈交来工程款（对902房房款357353元）”，该收据有李赞军签名并加盖指模；《收据》（编号2000955）上载明“今收到李赞军交来902房房款（一次性对工程款）357353元”，该收据有王肇烈签名并加盖指模及瑞隆公司盖章。结合双方具有买卖案涉902房的意思表示及上述《收据》判断，双方对瑞隆公司向李赞军出卖案涉902房，并用李赞军享有对封开县鹏翔房地产开发有限公司的工程款抵扣房款357353元已达成合意，即双方对买卖该房屋已完成了订立合同的要约、承诺阶段，双方的买卖合同关系已成立。对于李赞军享有封开县鹏翔房地产开发有限公司的工程款债权是否对瑞隆公司具有约束力、房款357353元是否实际交付、工程款是否抵扣等问题应由双方在合同履行过程中予以处理，该情形并不影响双方合同的成立。故瑞隆公司上诉认为双方的房屋买卖合同关系未成立理据不足，本院不予采信。对于案涉房屋买卖未实际履行过户手续的原因双方各执一词，但又未能提供充分证据予以证实，本院无法对此认定为一方责任所致。而在双方达成买卖案涉902房合意但一直无办理过户手续近一年时间后，瑞隆公司向案外人出售案涉902房符合常理，现案涉902房已变更权属登记到案外人名下，如瑞隆公司与案外人的买卖合同关系不存在无效、案外人对案涉902房享有的物权没有被撤销的情况下，李赞军对涉案房屋的物权主张已无法实现，案涉买卖合同亦已无法继续履行。而对于李赞军的工程款的问题，其应另行通过合法途径解决。另外，虽然一审法院对本案案由定性不准确导致适用《商品房销售管理办法》对本案进行审理不当，但并不影响案件的实体处理，本院依法予以指正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，瑞隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6739.06元，由封开县瑞隆贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年九月九日法官助理梁展晴书记员何连平