广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2109号原告：姚娟，女，汉族，1980年3月4日出生，住址河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张姣，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳祥，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：深圳市新宝盛酒店有限公司，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道浪口社区浪口工业区综合楼101-103铺、5-9层，统一社会信用代码91440300398490002T。法定代表人：林炳盛。委托诉讼代理人：张惠强，男，汉族，1983年10月9日，身份证住址广东省惠来县之一，系该公司员工。被告：何军，男，汉族，1977年7月28日出生，住址湖南省炎陵县。上列原告姚娟诉被告深圳市新宝盛酒店有限公司（以下简称“新宝盛公司”）、何军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚娟委托诉讼代理人张姣、王佳祥，被告新宝盛公司委托诉讼代理人张惠强及被告何军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告新宝盛公司之间的《租赁合同》无效。2、判令二被告共同返还收取原告的28000元。3、判令由二被告承担本案诉讼费。原告起诉的事实与理由：原告与被告新宝盛公司于2018年11月20日签订了《租赁合同》（被告何军为负责合同签订、费用收取等的代表），合同约定被告新宝盛公司将位于深圳市××商住楼××楼××号门面出租给原告作商业之用，期限从2018年11月20日至2020年11月19日，租金每月3500元，押金7000元。合同签订后，被告新宝盛公司向原告收取了2018年11月份租金1000元及押金7000元，原告应被告新宝盛公司要求转至被告何军账户，另外，被告新宝盛公司在无约定及依据的情形下，还要求原告缴纳20000元，原告也于合同签订次日将该20000元转至被告何军账户。首先，因原告承租该房屋用于个体经营之用，但该房屋已被他人注册，因不能重复注册，被告对此隐瞒，致原告的合同目的无法实现。其次，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未依法取得房屋所有权证的以及属于违法建筑的房屋不得出租；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可的租赁合同无效。被告新宝盛公司应退还收取原告的押金、租金及其他费用。同时，被告新宝盛公司未向原告提供其拥有涉案房屋的所有权或使用权的证明，也未提供涉案房屋租赁证，其缺乏将涉案租赁物进行出租的权利与根据。原告于2018年11月29日向被告已发出书面通知函，通知于2018年12月29日解除合同并搬离，并要求被告新宝盛公司返还交款项28000元。最后，被告新宝盛公司与原告所签订的租赁合同属于无效合同，且因被告新宝盛公司过错致原告的合同目的无法实现，根据法律规定因无效合同取得的财产应当返还。被告何军为被告新宝盛公司签订合同的代表人，并实际收取了原告的款项，应对返还原告财产承担共同责任。综上所述，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告新宝盛公司答辩称：合同已经签订，我方已经通知原告办理营业执照，但是原告因其自身原因而搬离了涉案房屋，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。被告何军答辩称：我方代表公司签订合同，相关款项已经支付予公司，且涉案合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××金××商住楼××楼××号门面，管理人为案外人深圳市金鸣实业发展有限公司。该房产未办理不动产登记，二被告在庭审中确认该房产已经申报深圳农村城市化历史遗留问题违法建筑普查登记。二、2018年11月20日，原告与被告新宝盛公司签订《租赁合同》约定：1.被告新宝盛公司将涉案房产出租予原告使用，租期2年，自2018年11月20日至2020年11月19日；2.每月租金3500元，原告应在每月5日前一次性付清当月租金及水电费，超过一个月不交租金，被告新宝盛公司有权解除合同并收回本门面的使用权，且押金不予退还；3.签订合同时，原告需向被告新宝盛公司缴纳合同押金7000元，如果原告中途退租，则该押金由被告新宝盛公司处理，不予退还。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告新宝盛公司向原告出具《收据》，确认收到原告交纳的押金7000元及11月租金1000元。三、2018年11月20日，原告委托案外人吕红飞通过支付宝转账方式向被告何军支付入场费1000元。2018年11月21日，原告委托案外人吕红飞通过支付宝转账方式向被告何军支付入场费19000元。庭审中，被告新宝盛公司、何军确认收到原告入场费20000元。四、2018年11月29日，原告向被告新宝盛公司发出《解除合同通知函》，告知被告新宝盛公司因涉案房产无法办理注册登记，致使原告无法正常使用，故通知从2018年11月29日起正式解除与被告新宝盛公司之间的房屋租赁合同，且原告本人已搬离涉案房产，要求被告新宝盛公司在收到本函三个工作日内返还押金、费用共计27000元。庭审中，二被告确认收到原告上述《解除合同通知函》并主张其未收到原告交还的房屋钥匙，但确认涉案房产现处于空置状态。对此，原告主张其在发出《解除合同通知函》后已于2018年11月29日实际搬离涉案房产。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产已办理了深圳市农村城市化历史遗留问题违法建筑登记，且未办理不动产登记，被告新宝盛公司未举证证明涉案房产已取得行政主管部门出具的相关许可证明，故原告与被告新宝盛公司之间的《租赁合同》依法无效，原告诉请确认涉案《租赁合同》无效之诉求于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告在签订涉案合同后向被告新宝盛公司支付了押金7000元及转让费20000元，但被告并无继续占有原告押金及转让费的合法理由，原告诉请被告返还押金7000元及转让费20000元具有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告新宝盛公司已将涉案房产交付原告占有、使用，本案中并无证据证明被告新宝盛公司有配合原告办理工商注册登记之义务，故原告关于其无法正常使用涉案房产之主张理由不足，其诉请被告新宝盛公司返还租金1000元缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告何军的责任问题。根据合同相对性原则，原告系与被告新宝盛公司签订了租赁合同，相关合同无效的责任应由被告新宝盛公司承担。原告未举证证明被告何军有作出自愿加入新宝盛公司债务的意思表示，原告仅凭被告何军为部分款项收款人为由主张被告何军承担涉案合同的责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市新宝盛酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚娟返还人民币27000元。二、驳回原告姚娟的其他诉讼请求。如果被告深圳市新宝盛酒店有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元，由原告负担人民币20元，被告深圳市新宝盛酒店有限公司负担人民币230元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年九月二十四日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣