云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1406号上诉人（原审被告，反诉原告）：王亮，男，1984年3月27日出生，汉族，身份证住址：安徽省安庆市怀宁县，现住云南省曲靖市马龙区。委托诉讼代理人：孔沙、张丽芳，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范克花，女，1971年3月22日出生，汉族，住云南省曲靖市马龙区。委托诉讼代理人：李龙飞，云南万民律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王亮因与被上诉人范克花租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市马龙区人民法院（2017）云0321民初849号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王亮上诉请求：1、依法撤销（2018）云0321民初849号民事判决，依法改判支持一审反诉请求并驳回一审本诉原告诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、本案上诉人与被上诉人没有达成任何关于调整租金的书面协议或口头协议的情况下，租金应当以书面约定为准；2、一审认定租金变更的依据是《通知》和两份收据，但该证据不符合民事证据规则，一审予以认定错误；3、上诉人对《对账单》无异议不能说明双方对变更租金达成了合意；4、根据法律规定，租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式，当事人协商一致的情况下可以变更合同，当事人对合同变更内容约定不明的，推定为未变更，本案在没有书面协议，双方没有明确有效证据证明变更合同的情况下，是不能认定双方已就租金变更达成一致意见的；5、被上诉人多收取的租金没有合法依据理应退回。被上诉人范克花辩称，一审法院认定事实清楚，采信证据正确，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。范克花向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付原告租金26000元（暂计算至2018年11月至12月，之后的租金按照被告实际占用的时间计算）;3.判令被告支付原告违约金300000元；4.本案诉讼费用由被告承担。王亮向一审法院反诉请求：1.判令驳回原告（反诉被告）范克花的本诉诉讼请求；2.判令原告（反诉被告）范克花返还反诉原告多支付的房屋租金88000元；3.本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，原告（反诉被告）范克花与被告（反诉原告）王亮签订《房屋租赁协议》，将位曲靖市马龙区号约200平米的商铺出租给被告（反诉原告）王亮使用，双方在协议中约定，房屋租赁期限为五年，自2014年2月至2018年12月30日，前两年（2014年2月至2015年12月30日）的租金为每年150000元，后三年（2016年1月1日至2018年12月30日）的租金为每年168000元，每年的租金被告（反诉原告）王亮必须在11月10日—20日之内一次性支付给原告（反诉被告）范克花。协议签订后，被告（反诉原告）王亮2014年和2015年均按照约定每年向原告（反诉被告）范克花交付150000元的租金。2016年1月13日，马龙区通泉街道龙泉社区居委会向原告（反诉被告）范克花发出通知，告知原告（反诉被告）范克花承租的房屋租金由原来的48000元涨至100600元，后原告（反诉被告）范克花与被告（反诉原告）王亮口头协商，将后三年的房屋租金由原来的168000元变更为206000元，之后被告（反诉原告）王亮按照变更后的租金数额向原告（反诉被告）范克花交付了2016年、2017年的租金，2018年，被告（反诉原告）王亮向原告（反诉被告）范克花交付180000元的租金，下欠的26000元租金未交付，经原告（反诉被告）范克花多次催要，被告（反诉原告）王亮一直未向原告交付，原告（反诉被告）范克花遂于2018年11月21日向本院提起诉讼，要求解除与被告（反诉原告）王亮签订的《房屋租赁协议》，并判令被告（反诉原告）王亮支付下欠的租金26000元，同时要求被告（反诉原告）王亮支付300000元的违约金。诉讼过程中，被告（反诉原告）王亮提起反诉，认为按照双方签订的《房屋租赁协议》，双方约定的后三年的房屋租金为每年168000元，被告（反诉原告）王亮2016年、2017年每年向原告（反诉被告）范克花交付206000元的租金，2018年又向原告（反诉被告）范克花交付180000元的租金，已经远远超过自己应当交付的租金，遂要求原告（反诉被告）范克花退还自己多交付的租金88000元。一审法院认为，原告（反诉被告）范克花与被告王亮在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。本案中，原告（反诉被告）范克花已经按照约定，将符合出租条件的房屋交付给被告（反诉原告）王亮使用，被告（反诉原告）王亮也应当按照约定向原告（反诉被告）范克花交付租金。根据庭审查明的事实，原、被告双方将2014年、2015年的租金确定为150000元，被告（反诉原告）王亮也向原告（反诉被告）范克花交付了这两年的租金。2016年1月，在原告（反诉被告）承租的房屋发生租金上涨的情况后，经原、被告口头协商，将2016年、2017年、2018年的租金由之前的168000元变更为206000元，被告（反诉原告）也按照变更后的租金数额向原告（反诉被告）交付了2016年、2017年的租金，2018年的租金，被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）交付了180000元，尚欠26000元未交付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）交付下欠的26000元租金，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付剩余租金26000元的诉讼请求，予以支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）未按约定的时间、方式及数额向原告（反诉被告）交付租金，构成违约并要求解除与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁协议》，由被告（反诉原告）支付违约金300000元的诉讼请求，本案双方约定的房屋租赁期限至2018年12月30日，至本案裁判时剩余的房屋租赁期限只有十余天，故本案实无提前解除《房屋租赁协议》的必要，且原告（反诉被告）也认可双方曾对租金的交付方式和交付时间进行过调整，由协议约定的每年11月10日—20日一次性支付变更为分多次支付，故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）违约为由要求解除《房屋租赁协议》，并要求被告（反诉原告）支付300000元的违约金，缺乏事实依据，对原告（反诉被告）的上述两项诉讼请求，不予支持。针对被告（反诉原告）王亮的反诉请求，根据庭审查明的事实，原、被告双方已经在2016年1月对房屋租金进行过口头协商，将后三年的租金由原来约定的168000元变更为206000元，虽然双方并未就变更之后的租金数额签订书面的补充协议，但双方经协商一致达成的口头协议与之前双方签订的《房屋租赁协议》一样，具有法律效力，对双方亦具有约束力，且被告（反诉原告）王亮在达成口头协议后已经按照变更后的数额向原告（反诉被告）范克花交付了2016年、2017年的租金，因此，在被告（反诉原告）同意并自愿按照变更后的租金数额向原告（反诉被告）交付租金后，被告（反诉原告）再以多交付租金为由要求原告（反诉被告）范克花退还多交的租金，该行为既违反双方的约定，也违背市场经济中双方应当遵守的诚实信用原则。庭审中，被告（反诉原告）辩解之前并不知道自己已经多交付了租金，在法庭调查时也对租金的交付情况含糊其辞，但在庭审质证时，被告（反诉原告）王亮对原告（反诉被告）范克花提交的一份对账单无异议，在该份对账单中，被告（反诉原告）王亮对2018年的租金交付时间、交付金额、交付对象记得十分清楚，因此，被告（反诉原告）的辩解理由明显违背常理。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，被告（反诉原告）王亮针对其诉讼请求，未提交任何证据予以证实，故对被告（反诉原告）王亮的反诉请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、被告（反诉原告）王亮于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）范克花租金26000元；2、驳回原告（反诉被告）范克花的其他诉讼请求；3、驳回被告（反诉原告）王亮的反诉诉讼请求；4、本诉案件受理费3095元，由原告（反诉被告）范克花负担2850元，由被告（反诉原告）王亮负担245元，反诉案件受理费1000元，由被告（反诉原告）王亮负担。二审中，上诉人、被上诉人未向本院提交新证据，经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人王亮与被上诉人范克花所签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效。双方所争议的焦点是双方在履行《房屋租赁协议》过程中，是否变更了租金的数额，上诉人是否向被上诉人多支付了租金。一审中，被上诉人出示了2018年11月3日与上诉人的谈话录音光碟一张，欲证实双方同意自2016年之后，后三年的租金按照206000元支付，经一审质证，上诉人认为对真实性没有意见，是其与被上诉人的谈话录音；该谈话录音载明上诉人认可14年交的剩下的（以后年限的租金）全部都是206000元，2018年已付18万，还差26000元。该证据与被上诉人一审所提交的《通知》、《收据》、《对账单》相互映证了上诉人与被上诉人协商一致变更租金数额自2016年起每年为206000元，上诉人已交清2016年、2017年租金，尚欠2018年租金26000元的事实，上诉人关于证据不足以证实双方变更了租金数额，多支付了被上诉人租金的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，未签订书面变更协议并不必然导致口头变更协议的无效；本案中，双方口头变更了《房屋租赁协议》的是双方的真实意思表示，并已履行了大部分的义务，现《房屋租赁协议》的履行期限已经届满，上诉人主张《房屋租赁协议》在履行过程中未变更的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8190元，由上诉人王亮承担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年九月四日书记员  阮靖涵