广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1303民初2454号原告：张云磊，男，1991年9月12日出生，汉族，住址：天津市宝坻区，原告：覃海娇，女，1990年5月9日出生，汉族，住址：湖南省邵东县，两原告委托诉讼代理人：许龙，广东瀛尊律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈天翔，广东瀛尊律师事务所律师。被告：惠州市鸿企房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水下土湖苏屋。法定代表人：陈朗。委托诉讼代理人：阙光葆，广东百德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小山，广东百德律师事务所律师。第三人：保利湾区投资发展有限公司，住所地：东莞市东城街道火炼树东城明苑第九期1号办公楼。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：陆春明，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾先良，系公司员工。原告张云磊、覃海娇诉被告惠州市鸿企房地产开发有限公司（以下简称鸿企公司）、第三人保利湾区投资发展有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告覃海娇及其委托诉讼代理人许龙、陈天翔，被告委托诉讼代理人阙光葆、张小山，第三人委托诉讼代理人陆春明、艾先良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告赔偿原告160000元；2、被告对保利香槟颂（澳林大邸）一期房屋质量问题承担修理、更换责任或对因原告自行修复房屋质量问题所产生的费用承担赔偿责任；3、被告在判决生效后十日内为原告所购买的房产办理预售合同备案登记手续；4、本案所产生的相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在房产销售中存在滥用保利发展控股集团股份有限公司拥有的保利地产相关商标标识，刻意对原告进行误导的欺诈行为，导致原告基于对保利地产系央企、大品牌地产开发商、代表高质量的信赖，陷入错误认识而选择与被告签署购房协议。被告通过虚假宣传获取了房产销售的高额品牌溢价，但被告交付的房产存在诸多质量问题或设计缺陷，严重影响到原告的居住环境，造成原告利益严重受损。鉴于被告在缔约过程中存在严重过错，为维护原告的合法权利，请求人民法院依法支持原告的上述诉求。原告对其陈述的事实提供如下证据：1、商品房预售合同；2、认购书；3、收据；4、购房宣传资料；5、广东瀛尊律师事务所所函、保利湾区投资发展有限公司回复函；6、视频资料。被告辩称，原告声称被告通过虚假宣传获取了房产销售的高额品牌溢价，请求被告赔偿160000元没有任何事实依据，被告销售给原告的商品房价格严格按照被告在惠州市××区发展和改革局物价检查所备案的商品房销售价目表的备案价格。被告销售商品房没有任何一户的价格超过该备案价格。该商品房的价格备案单位是被告惠州市鸿企房地产开发有限公司，可见被告并没有取得一分“虚假宣传”的溢价利益。被告向原告交付的商品房通过验收并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工收验备案表》，原告主张房屋有质量问题应提供相关证据，但原告仅凭主观臆测商品房存在质量问题。若被告主张修复费用，则需提供修复费用的相关证据，但原告并未能提供，原告应当承担举证不能的不利后果。可见，被告交付的商品房是合格的，原告的第2项诉讼请求是没有事实和法律依据的。绝大部分的房产已经备案，没有备案的会去备案。我们认为原告与被告签订补充协议合法有效，合同的内容也是双方协商达成一致签订的，内容符合法律法规的规定，原告主张补充协议无效是于法无据。综上，请法院依法驳回原告的诉请。被告为支持其答辩意见，提供如下证据材料：1、《惠州市淡水项目委托管理协议》。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。3、房屋备案价目表。第三人陈述意见为：一、本案系合同纠纷，第三人与原告之间无合同关系，与原告签订《商品房买卖合同》的主体是被告，并非第三人。根据合同的相对性原则，原告无权要求第三人在本案中承担任何责任。二、第三人与被告于2017年3月13日签订了《惠州市淡水项目委托管理协议》，协议2.4条约定，第三人授权被告在推广过程中可使用“保利”品牌。第三人为支持其抗辩观点提供了一份《惠州市淡水项目委托管理协议》作为证据。本院经审理查明，2017年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，原告以总价款1147345元购买被告开发的位于惠州市××区淡水土湖禾场的澳林大邸一期1幢2单元11层02号房，被告在2019年1月12日前向买受人交付该商品房。合同第九条就商品房交付条件约定为，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告。2018年12月28日，涉案房产在惠州市××区住房和城乡建设局竣工验收备案登记。被告在项目竣工验收后，已通知原告收楼，原告因项目使用保利品牌推广及其他质量瑕疵拒绝收楼。第三人于2018年7月9日将公司名称由保利粤东房地产开发有限公司变更登记为保利湾区投资发展有限公司。2017年3月13日，被告（甲方）与保利粤东房地产开发有限公司（乙方）曾签订一份《惠州市淡水项目委托管理协议》约定：被告同意将涉案的房产项目委托第三人进行开发、销售、管理和指导；被告根据本协议约定履行受托管理的职责和义务；双方同意在委托管理期间本项目推广使用“保利”品牌，被告向第三人支付委托管理费，并确保在经营管理过程中遵守保利地产品牌管理规定，维护“保利”品牌的良好形象。原、被告在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之前，曾签订一份《认购书》，被告在与原告签订的认购书中将项目名称表述为保利香槟颂（澳林大邸）。原告陈述暂未就房屋质量瑕疵问题支出修缮费用。再查，2019年7月，深圳市中级人民法院依照该院（2019）粤03执1233号执行裁定书，查封了本案被告惠州市鸿企房地产开发有限公司名下位于惠州市××区淡水街道土湖禾场土地使用权（土地证号：惠阳国用（2012）第01012349号），深圳中院查封的上述土地与诉争房产项目土地系同一宗。第三人在开庭时陈述暂未发现被告在合同期内有违规使用保利品牌的情形。本院认为，原、被告经自愿协商签订上述《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，上述合同及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效。被告虽使用“保利香槟颂”作为涉案房产的推广销售名，但其已得到第三人的授权，且第三人陈述被告并未有超授权使用品牌的情形。被告在对外销售涉案房产时，适逢房产销售政策调控期，所涉项目以政府备案价销售。原告主张被告因使用保利品牌推广获得了高额品牌溢价，要求赔偿损失16万元，对被告因高额品牌获得的溢价收益并未提交证据证实，对其自身损失亦未提交证据证实，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于所涉房屋质量问题，所涉房屋虽已竣工验收备案，但经现场查看确实存在两卧室窗户共通，电梯间未封闭等情况，对部分业主房屋专属区域内存在的漏水、空鼓、玻璃破损等诸如此类瑕疵属被告维修义务，且被告亦未拒绝履行维修义务。本次受理的64户业主，仅个别业主收楼，被告针对不同业主提出的问题亦有逐步整改，因原告此次诉讼仅提供了有关的视频、图片，无法确认每位业主房屋当中确实存在且尚未整改的问题。原告可待被告履行维修义务后，再根据实际发生损失向被告主张权利。对共同区域内的绿化、玻璃养护、无障碍通道、消防通道等问题，涉及全体业主利益问题，可待业委会成立后，共同主张。对一期1幢在一楼加建电梯口的问题，合同中虽对此并未有明确约定，但对原告及其同住家属而言，一楼未能开设电梯口对其日常生活，确实会有诸多不便，但加建电梯口涉及到报建，消防验收等行政审批事项，不宜在本院民事诉讼中一并解决。关于合同备案问题，因涉案房产土地目前已经被深圳市中级人民法院查封，查封期间无法对房屋销售情况补录登记，故对原告的该项诉请不予支持，原告可待司法查封解除后，再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张云磊、覃海娇的诉讼请求。本案受理费3500元（原告已预缴4112元），由被告惠州市鸿企房地产开发有限公司负担（判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 詹 潜审判员 冯文娟审判员 张文姣二〇一九年九月二十九日书记员 苏庭玮