文书内容黔东南苗族侗族自治州中级人民法院拟稿纸            签发：已核，发。                       尹贵贤                   2019、9、23                          核稿：                        主办单位和拟稿人：      民一庭罗惠  2019.9.20      贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终33号上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司。住所地：湖北省荆门市沙洋县纪山镇（207国道西侧）。法定代表人：彭章龙，该公司董事长。上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。法定代表人:彭章龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。系该公司职工。被上诉人（一审原告）：吴明香，女，1989年3月5日出生，侗族，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：杨绍霞，贵州阳泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙泽，贵州阳泽律师事务所律师。上诉人楚国城旅游开发有限公司(以下简称楚国城公司)、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称楚国城黎平分公司）因与被上诉人吴明香商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。楚国城公司、楚国城黎平分公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人请求支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求。事实和理由：1、原判认定事实不清，证据不足。上诉人于2014年4月16日取得竣工备案表，2014年4月18日取得C1栋房屋总证，法院在案件审理中没有查明这一事实。从被上诉人提交的证据来看，被上诉人没有提交办理房屋所有权证书或不动产权证书的证据，即办证申请书、授权委托书、契税发票等，证据不足。2、判决不尊重交易习惯，机械办案。在履行《商品房买卖合同》中，往往都是由出卖人帮助买受人办理房屋所有权证书，而不是交付商品房转移登记的相关文书就完事。只要出卖人具备办证条件，由买受人交纳契税，写出申请，委托出卖人办理就可以了。被上诉人没有交纳契税，没有写申请办证，也没有提交委托书，不能取得房屋所有权证书的责任在于被上诉人。3、有意偏袒被上诉人，导致判决不公平。办证行为是一种双务行为，一审法院未查明被上诉人是否履行了自己的办证义务，是否缴纳了契税，是否向上诉人或办证机构申请办证，判决不公。4、办证情况发生变化，责任在于被上诉人。2016年9月前，黎平县对于商品房只办理房屋所有权证书。在这之前，上诉人是具备办理房屋所有权证书条件的，由于被上诉人没有交纳契税，或者被上诉人交纳契税后没有将契税发票交给上诉人，没有提出办证申请，导致办证情况发生变化，不能办理房屋所有权证书。2016年9月之后，办证机构不再办理房屋所有权证，改为办理不动产权证书，《商品房买卖合同》中的办证条款已失去意义，上诉人不知被上诉人何时交纳的契税，上诉人没有协助被上诉人办证是因为被上诉人懈怠履行自己的义务而导致的，上诉人不存在逾期办证。5、判决结果不合理，请二审依法撤销。判决结果第一项是在没有查明事实的情况下作出的，与事实不符。上诉人的C1栋房屋在2014年4月16日就取得房屋竣工备案表，法院在审理中没有查明，如果在调查时询问上诉人，并规定上诉人提交竣工备案表，上诉人不能提交，判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书，上诉人没有意见。由于办证情况的变化，且不是上诉人原因，法院既判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书，又要承担办理房屋所有权证书的责任，这样的判决结果不合理。吴明香答辩称，一审判决认定事实清楚，证据合法有效，适用法律得当，判决结果正确，被答辩人上诉理由不能成立，请二审法院维持原判。一、根据双方合同约定办理房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给答辩人是被答辩人单方的责任和义务，但被答辩人逾期至今未有取得初始登记也未通知答辩人关于办证事宜，也没有按合同约定期限办理商品房转移登记的有关文书交付给答辩人，被答辩人构成违约是事实，其应当承担违约责任的事实清楚，证据充分，一审判决合法有据。二、被答辩人上诉称判决不尊重交易习惯以及有意偏袒答辩人，纯属虚构，格式文本也是被答辩人自己提供，缴纳契税是双方合同明确约定可以办理产权证时缴纳，是被答辩人没有按合同约定履行义务，责任在于被答辩人。三、无论办证情况是否发生变化，答辩人未取得权属证书的责任都在于被答辩人的不作为，根本不能归责于答辩人，更不能成为被答辩人不履行合同义务和免除违约责任的理由，请二审法院驳回被答辩人上诉请求。吴明香一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书。2、判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金39440.21元(按已交房款232243元×6.18%/年÷365天×1003天=39440.21元，该违约金暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天),此后自2018年9月27日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月26日，原告与被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司开发的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，合同约定商品房单价3562.57元/平方米，房屋建筑面积79.59平方米，房屋总价款232243元，同时约定被告应在2015年2月28日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告付清了全部购房款232243元。被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司按约定及时向原告交付了该商品房。合同第二十条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现原告不要求退房，请求被告协助办理不动产权证，并承担违约责任。另查明，原告在楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司购买的位于黎平县××新区商住楼××单元××房至法庭辩论终结时止尚不具备办理不动产权证的条件。被告楚国城旅游开发有限公司的法定代表人和楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司的负责人均为彭章龙，且彭章龙亦系两公司的实际经营者。一审法院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项约定，被告应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（根据现行办理商品房不动产权证的办法，即2015年12月28日前，本案涉案房屋应验收合格，取得工程竣工备案表，具备办理不动产权证的条件）。但时至庭审辩论终结止，被告尚未具备办理不动产权证的条件，不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书显然已经违约，应承担违约责任，违约时间从2015年12月28日第二日起算。根据合同第二十条房屋登记第三款转移登记第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。现原告不要求退房，请求判决被告按年利率6.18%的标准支付违约金，暂从2015年12月29日起算至2018年9月27日止合计1003天,此后自2018年9月28日起发生的仍按年利率6.18%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。结合本案实际，原告不能及时办理、取得不动产权证书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响。但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约给原告造成的损失系难以确定的。根据双方在合同中的约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约责任，按照原告已付购房款总额（232243元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，酌情加收为30％，为6.18％。故对原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付违约金的请求予以支持。从2015年12月29日起算至2018年9月27日止，共计1003天。故从2015年12月29日起算至2018年9月27日止被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算为：232243元×6.18%÷365天×1003天=39440.21元。2018年9月28日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，违约事实客观真实存在，亦予以支持。被告以原告诉求的违约金过高请求调整和其他辩解意见，因无证据证明，不予支持。另，根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，协助买受人办理商品房不动产权证书系房开商的法定职责和义务，故原告请求被告协助其办理商品房不动产权证书的诉求予以支持。关于本案诉讼时效的问题，一审法院认为，原、被告签订的合同约定，被告应在2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告权利被侵害从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即应当从约定的时间届满时计算，根据《中华人民共和国民法通则》规定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间为2015年12月29日至2017年12月28日。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年10月10日起诉，虽然已超过二年的诉讼时效期间，但没有超过三年，根据民法总则规定，应受三年诉讼时效期间调整，故对被告称已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，判决一、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司继续履行与原告吴明香签订的《商品房买卖合同》，同时办理商品房合格备案手续并协助原告吴明香办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司在本判决生效后30日内支付原告吴明香逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金39440.21元(从2015年12月29日起算至2018年9月27日止)。三、被告楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产分公司支付原告吴明香起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款232243元，按年利率6.18％计算，从2018年9月28日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告吴明香的其他诉讼请求。本院二审期间，楚国城公司、楚国城黎平分公司提供以下证据：1、政务中心一次告知单，拟证明办理不动产权证流程中必须有相关税费缴纳凭证和业主需要提交的材料；2、C1栋商住楼竣工验收备案表，拟证明完成房屋合格备案具备办证条件；3、C1栋商住楼房产证总证，拟证明2014年4月18日完成初始登记，具备办证条件；4、住建局证明，拟证明完成初始登记，具备办证条件；5、贵州省黎平县国有建设用地土地核验合格证明，拟证明楚国城黎平分公司于2018年12月17日取得土地核验证明。本院组织双方进行质证，被上诉人质证意见如下：对证据1真实性无异议，但从来没有接到上诉人办证的通知；对证据2、3、4真实性无异议，但上诉人从来没有按照合同约定交付办理转移登记的相关文书给被上诉人，也没有通知被上诉人可以办证的事宜；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人主张的是上诉人未办理初始登记以及未按合同约定期限交付转移登记相关文书的违约责任，而不是土地是否符合用地条件的问题，不能免除上诉人的违约责任。本院认为，上诉人提交的上述1-5组证据，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。二审查明，1．楚国城黎平分公司于2014年4月16日取得C1栋建设工程竣工验收备案表，于2014年4月18日取得黎平县德凤镇东关村“港澳新区”C1栋房屋总证（初始登记），于2018年12月17日取得建设用地土地核验合格证明。2．一审庭审辩论终结时间为2018年11月2日。吴银香在一审判决后二审审理期间已经办理了房屋不动产权证书。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉理由及请求进行审理。因上诉人未对违约金截止时间提出上诉，故本院对违约金计算的截止时间不作审理。本案中，上诉人认为交付办证相关文书实质是为了办证，而未办证是因为被上诉人未及时交纳契税、办证情况发生变化等原因导致的，其不应该承担违约责任。经审查，本院对上诉人的上诉理由不予支持，理由如下：首先，从合同最终目的来讲，交付转移登记的相关文书是为了办理商品房转移登记，双方既然在《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项中自愿约定上诉人应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行义务，2015年12月29日即开始违约。即使上诉人的房屋初始登记、竣工备案早在2014年4月18日完成，上诉人也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。事后虽然因政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但上诉人作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时与购房户协商、变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，所以上诉人仍旧应按照原合同承担违约责任。其次，上诉人认为延迟办证是被上诉人未及时交纳契税原因所致的问题。因购房契税是房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。虽然缴纳契税是购房人的义务，但双方并未在合同中约定由购房人委托房开商办证，而仅仅约定由房开商提供办理转移登记的相关文书给购房人，因此被上诉人是否缴纳契税对房开商交付转移登记相关文书没有影响。故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。第三，上诉人称2016年9月后，因黎平县人民政府发布公告，办证机构不再办理房屋所有权证书，改为办理不动产权证书，导致办证情况发生变化而不能办理房屋所有权证书。本院认为，按照合同约定，上诉人应当在2015年12月28日之前就应当向被上诉人转移商品房登记的有关文书，而上诉人在2015年12月28日前未按合同约定履行，违约行为已经发生在先。也就是说，在黎平县政府要求“二证合一”的情况之前上诉人的违约行为已经发生，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。第四，本案查明的事实和发生的法律事实应当以一审判决前发生的事实为准。被上诉人虽然在本院二审上诉期间办理了不动产权证书，但是在一审判决之前未取得不动产权书。按照被上诉人的起诉请求，一审法院判决其继续履行合同，计算违约金至实际交付之日止并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费786元，由楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年九月二十日法官助理罗惠书记员 罗朝丽