山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2853号上诉人（原审被告）：济宁银行股份有限公司鱼台支行。住所地：鱼台县县城湖陵二路401号。统一社会信用代码：91370827596596019D。负责人：田素军，行长。委托诉讼代理人：兑义，山东英辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊维鹪，男，1974年10月28日出生，汉族，现住鱼台县。委托诉讼代理人：史洪森，鱼台王鲁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张东德，鱼台王鲁法律服务所法律工作者。原审第三人：樊纯军，男，1963年10月4日出生，汉族，住鱼台县。原审第三人：樊惺明，男，1990年2月25日出生，汉族，住鱼台县。原审第三人：王淑香，女，1960年1月24日出生，汉族，住鱼台县。原审第三人：马艳霞，女，1980年5月18日出生，汉族，住鱼台县。以上四原审第三人共同委托诉讼代理人：史洪森，鱼台王鲁法律服务所法律工作者。以上四原审第三人共同委托诉讼代理人：张东德，鱼台王鲁法律服务所法律工作者。上诉人济宁银行股份有限公司鱼台支行因与被上诉人樊维鹪，原审第三人樊纯军、樊惺明、王淑香、马艳霞案外人执行异议之诉一案，不服鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。济宁银行股份有限公司鱼台支行上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人一审之诉求或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年8月6日，因原审第三人逾期未支付银行借款，上诉人向鱼台县人民法院提起金融借款合同诉讼，并依法申请人民法院财产保全，鱼台县人民法院经过向该村村干部调查，确定涉案房屋归属第三人樊纯军、王淑香的情况下，依法查封了涉案房产，并向第三人送达了相关民事裁定书。涉案房产被法院查封后，原审第三人一直未提出房屋已买卖的事实。因原审第三人未履行生效判决，上诉人申请法院强制执行。执行期间，被上诉人主张涉案房屋已经转让给被上诉人，并提出执行异议。鱼台县人民法院作出(2019)鲁0827执异1号执行裁定书，驳回了被上诉人的执行异议。此后，被上诉人提起执行异议之诉，但一审法院故意违反法律规定，作出错误判决。第一、被上诉人并非鱼台县张黄镇崔屯村村民，而涉案房产系张黄镇崔屯村村委会在该村集体土地建设的“小产权房”，并非国有土地上开发建设的商品房。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条的规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在集体土地上的房屋，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村集体土地使用权。国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分规定：对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第五部分第(六)项关于农村房屋买卖纠纷处理的问题，明确规定“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”。山东省高院鲁高法【2008】243号会议纪要第六部分第(三)项：关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。…。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地……认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。…对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效”。对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。根据上述法律规定，即使被上诉人与原审第三人间存在真实的房屋买卖合同关系，而该房屋买卖合同依法应为无效合同。被上诉人依据该无效合同主张所有权并排除执行，明显不符合法律规定。一审法院明显确认了该房屋买卖合同为有效合同，违背了上述法律规定。第二、一审法院确认涉案房产为小产权房，但认为既然法院可以查封，那么上诉人就可以受让原审第三人的小产权房。首先，本案审理的是被上诉人排除执行的事实依据和法律依据，而不是查封措施的合法性；被上诉人请求排除执行所依据的是房屋买卖合同，法院应当审查该房屋买卖合同的效力，而查封原审第三人的小产权房属于司法行为，保全措施的效力不属于本案审查的范围。其次，法院查封原审第三人的小产权房，并不意味着拍卖给城市居民或者不同农村集体经济组织成员。所以，一审法院不应以法院可以查封，从而认定上诉人就可以受让原审第三人的小产权房。第三、公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。适用公平原则的意义在于弥补法律规定的不足和保证私法自治原则的实现。而涉案“小产权房”的转让效力，有明确的法律规定，并非法律规定不足，因此，一审法院适用公平原则认定“小产权房”的转让有效，适用法律错误。第四、鱼台县人民法院在审理借款合同纠纷案件的过程中查封涉案房产，以及在执行过程中，被上诉人并没有实际占有、使用涉案房产，即使上诉人与原审第三人的房屋买卖合同有效，也不符合法定的排除执行条件。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求人民法院依法撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。樊维鹪辩称：一、第三人樊纯军、王淑香系夫妻关系，从事大米加工，因经营不善，无力偿还中国建设银行鱼台支行借款450076.13元，于2018年6月21日，将登记在王淑香、马艳霞名下位于（崔武社区六号楼三单元四楼西户和六号楼三单元三楼东户）楼房及两所车库，分别以每栋225000元的价格出售给樊维鹪，同时王淑香、马艳霞与被上诉人签订《房屋买卖合同书》双方在房屋买卖合同书上签字。并有被上诉人用此笔房屋款用来归还鱼台鲁俊农产品有限公司在中国建设银行鱼台支行借款450076.13元。订立合同后，被上诉人按照买卖合同约定，于2018年6月22日，向中国建设银行鱼台支行鱼台鲁俊农产品有限公司账户转账450076.13元、房屋买卖合同已履行完毕。证据已提交一审法院。二、2018年7月20日，鱼台县人民法院受理本案上诉人诉第三人金融借款合同纠纷一案，经上诉人申请将本案争议鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户的房产进行查封并保全，经原审法院一审判决后上诉人申请执行。2018年11月13日，第三人突然告知被上诉人，本案争议鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户的房产被原审法院强制执行，2018年12月24日原审法院委托估价并予以拍卖。被上诉人遂根据公告指示向原审法院提出执行异议：原审法院执行的本案争议鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户的房产早在2018年6月21日起就属于被上诉人所有，并非被执行人第三人樊纯军、王淑香财产。原审法院在未详细查明案件事实、错误适用法律情况下，于2019年1月18日作出（2019）鲁0827执异1号《执行裁定书》，裁定驳回被上诉人的异议请求，并于2019年1月24日送达被上诉人。被上诉人不服此裁定，认为该载定认定事实不清、理解适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。受理答辩人提起执行异议之诉系对该《执行裁定书》内容的正确执行。一审法院如果按照上诉人的上诉事由不受理答辩人提起的执行异议之诉才违反民事诉讼法第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定，一审法院受理答辩人起诉完全符合法律规定，审理程序不存在任何瑕疵。三、一审判决不违背物权法及物权法立法本意。㈠答辩人请求解除对涉案房产的查封，没有以自己是涉案房产的物权人作为事由；否则，答辩人就不会在《民事起诉状》诉讼请求第1项中请求判决确认涉案房产由答辩人所有。㈡一审判决也没有以答辩人是涉案房产的物权人为由作出判决结果，而是在第9页-10页认定答辩人应为涉案房屋的实际占有人、使用权人。㈢依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，且本案情形完全符合该条的规定。三、上诉人质疑答辩人与第三人房屋买卖的真实性，缺少事实根据和法律依据；没有提供证据证实其质疑，应承担举证不能的不利后果。答辩人认为，涉案房产原为第三人樊纯军、王淑香、马艳霞所有。经证人樊某协调，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞、樊惺明与答辩人樊维鹪协商，答辩人代第三人偿还所欠建行贷款，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞将其所有的涉案房屋转让给答辩人，即“以物抵债”。2018年6月21日，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞在村书记李某、证人樊某在场的情况下与答辩人签订了《房屋买卖合同书》，将涉案房产转让给了答辩人樊维鹪夫妻，答辩人按双方约定交纳了第三人所欠建行贷款450076.13元，第三人将涉案房屋交付给答辩人，现答辩人已入住。因涉案房产未在相关部门办理房产登记手续，答辩人购买涉案房产后，亦无法办理产权过户等相关手续，但交付全部房款并入住，已是涉案房屋的实际占有、使用权人。因第三人欠上诉人济宁银行鱼台支行贷款未还而被诉至一审法院，济宁银行鱼台支行申请财产保全，本院查封了涉案房屋。本案上诉人济宁银行辩称，涉案房产为小产权房，不能买卖、答辩人与第三人签订的《房屋买卖合同书》应为无效。根据本案实际答辩人已代第三人偿还了所欠建设银行贷款450076.13元，如认定合同无效，第三人已无能力返还答辩人垫付款，涉案房屋又被上诉人济宁银行申请财产保全，对答辩人而言有悖公平原则。再者，上诉人申请保全涉案房屋的目的亦是想通过法院将涉案房屋变卖或折价抵偿第三人所欠其债务，如果涉案房屋不能买卖，上诉人为何采取保全措施。上诉人之辩称与其诉讼保全该房屋的目的自相矛盾，不能自圆其说，对其辩称贵院不应支持。根据公平原则，结合本案实际情况，答辩人应为涉案房屋的实际占有、使用权人。四、涉案房屋是否出现过满足实现过户的条件，答辩人没有知情条件，只有第三人才能知情；答辩人支付给第三人的房款，第三人是否偿还房屋贷款、解除抵押，答辩人不具备左右条件；答辩人善意相信第三人没有过错。在上诉人侵害答辩人的权利时，答辩人迫不得已提起了（20149）鲁高0827民初380号诉讼主张自己对涉案房屋的权利。第三人在本案自书材料以及一审庭审中均明确认可答辩人没有过错，上诉人也未能证实答辩人存在过错。由此，应当认定涉案房屋尚未过户到答辩人名下不是因为答辩人自身的原因，答辩人自身不存在过错。综上所述：被上诉人自2018年6月21日便享有本案争议房产所有权。上诉人2018年8月26日才向原审法院提起诉讼，请求行使对本案争议房产的保全查封权。也即，在上诉人提起诉讼之前本案争议房产已不属于第三人财产，而是被上诉人财产。上诉人与原审法院在该案的审理过程中均未查明此事实，便错误地将被上诉人财产当作是第三人财产财产予以处分，严重损害被上诉人财产权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中被上诉人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但被上诉人对此无任何过错。因此一审法院对案涉房屋的执行违反了最高院的规定，是错误的。故上诉人的上诉事由理据不足，恳请二审法院对一审判决应予维持。樊纯军、樊惺明、王淑香、马艳霞未作陈述。樊维鹪向一审法院起诉请求：确认位于鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户的房产为樊维鹪所有，并停止对该财产的执行。一审法院认定事实：2018年7月20日，本院受理济宁银行股份有限公司鱼台支行诉樊纯军、王淑香、樊惺明等金融借款合同纠纷一案后，济宁银行股份有限公司鱼台支行向本院申请诉讼保全。本院查封涉案房产时，向崔屯村支部书记李某、原村主任李文才核实，均陈述涉案房屋为樊纯军、王淑香分配所得，未买卖、出租或抵押，也未让村里出具过买卖、出租或抵押证明。据此，本院作出（2018）鲁0827民初1641号民事裁定书，查封了樊纯军、王淑香名下的位于崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户房产。2018年9月10日，鱼台县人民法院对上述金融借款合同纠纷一案作出了（2018）鲁0827民初1641号民事判决书。该判决书生效后，济宁银行股份有限公司鱼台支行以樊纯军、王淑香等未按时履行判决书确定的还款义务为由，向本院申请强制执行。在执行过程中，樊维鹪以上述二套房产归其所有为由提出执行异议。本院作出（2019）鲁0827执异1号执行裁定书，驳回了樊维鹪的异议请求。2019年1月29日，樊维鹪向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，第三人樊纯军、王淑香系夫妻关系，第三人马艳霞原系樊纯军、王淑香之子樊惠杰之妻，樊惺明系樊纯军、王淑香之子。经证人樊某协调，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞、樊惺明与原告樊维鹪协商，原告代第三人偿还所欠建行贷款，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞将其所有的涉案房屋转让给原告。2018年6月21日，在证人樊某、村书记李某在场见证的情况下，第三人马艳霞（甲方）与原告樊维鹪、李延平（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，樊维鹪以225000元的价格从第三人马艳霞处购买鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户房产一处（含5号车库），马艳霞向原告出具了收条（225000元）。同日，第三人樊纯军、王淑香（甲方）与原告樊维鹪、李延平（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，原告以225000元的价格购买鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元4楼西户房产（含6号车库）一处，第三人樊纯军、王淑香向原告出具了收条（225000元）。证人樊某、村书记李某分别在两份《房屋买卖合同书》“证明人”处签名见证。2018年6月22日，原告按双方约定向建行交纳了第三人所欠贷款450076.13元。涉案房产系农村拆迁回迁房，其所属崔屯社区的所有房屋均未办理房屋登记。原告已入住涉案房屋。一审法院认为，涉案房产（为小产权房）未在相关部门办理房产登记手续，原为第三人樊纯军、王淑香、马艳霞所有。经证人樊某协调，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞、樊惺明与原告樊维鹪协商，原告代第三人偿还所欠建行贷款，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞将其所有的涉案房屋转让给原告，即“以物抵债”。2018年6月21日，第三人樊纯军、王淑香、马艳霞在村书记李某、证人樊某在场的情况下与原告签订了《房屋买卖合同书》，将涉案房产转让给了原告樊维鹪夫妻，原告按双方约定交纳了第三人所欠建行贷款450076.13元，第三人将涉案房屋交付给原告，现原告已入住。因涉案房产未在相关部门办理房产登记手续，原告购买涉案房产后，亦无法办理产权过户等相关手续，但交付全部房款并入住，已是涉案房屋的实际占有、使用权人。因第三人欠被告济宁银行鱼台支行贷款未还而被诉至一审法院，济宁银行鱼台支行申请财产保全，本院查封了涉案房屋。本案被告济宁银行辩称，涉案房产为小产权房，不能买卖、原告与第三人签订的《房屋买卖合同书》应为无效。根据本案实际，原告已代第三人偿还了所欠建设银行贷款450076.13元，如认定合同无效，第三人已无能力返还原告垫付款，涉案房屋又被被告济宁银行申请财产保全，对原告而言有悖公平原则。再者，被告申请保全涉案房屋的目的亦是想通过法院将涉案房屋变卖或折价抵偿第三人所欠其债务，如果涉案房屋不能买卖，被告为何采取保全措施。被告之辩称与其诉讼保全该房屋的目的自相矛盾，不能自圆其说，对其辩称本院不予支持。根据公平原则，结合本案实际情况，原告应为涉案房屋的实际占有、使用权人。对原告要求确认其为涉案房屋的所有权人，因涉案房屋尚不具备办理产权登记条件，对其该诉讼请求，一审法院不予支持。判决:一、位于鱼台县张黄镇崔屯社区6号楼3单元3楼东户、4楼西户房产实际占有、使用权人为樊维鹪；二、停止本院（2018）鲁0827民初1641号民事裁定书对涉案房产的执行；三、驳回樊维鹪的其他诉讼请求。案件受理费100元，由济宁银行股份有限公司鱼台支行负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人与原审第三人在一审法院查封保全涉案房屋之前在村书记李某、证人樊某在场的情况下签订了房屋买卖合同，被上诉人通过银行转账的方式代原审第三人偿还了所欠建行贷款，原审第三人亦向被上诉人出具了房款收条，樊某一审中亦出庭作证。村书记李某在一审法院对案涉房屋进行保全查封前已经找李某了解案涉房屋的情况，对于为何李某没有向一审法院执行工作人员陈述此前见证房屋买卖的情况，一审法院于2019年4月11日就此对李某进行了调查并制作了询问笔录，李某对此进行了解释和说明。上诉人称案涉房屋系“小产权房”，被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效。对此，本院认为，被上诉人就案涉房屋支付了对价，在原审第三人请求确认其与被上诉人签订的房屋买卖合同无效获得支持并判决由被上诉人返还案涉房屋之前，被上诉人对案涉房屋具有合法的占有、使用权利，被上诉人享有的该权利亦足以排除执行。上诉人以被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效等主张驳回被上诉人的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济宁银行股份有限公司鱼台支行负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年九月六日书记员 亓雅楠