甘肃省高台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0724民初2975号 原告：甘肃华伟通讯科技有限公司。 法定代表：罗振华，该公司经理。 统一社会信用代码：91620724MA753xxxxx。 地址：张掖市甘州区。 委托诉讼代理人：侯学军，甘肃誉西律师事务所律师。 被告：高台县华健科技商贸有限责任公司。 法定代表人：王建华，系该公司经理。 住址：高台县城关镇。 统一社会信用代码：91620724399168xxxx。 被告：刘喜生，男，1978年9月1日出生，汉族，住民乐县锦绣家园。 委托诉讼代理人：韩新荣（刘喜生妻子），女，1976年7月18日出生，汉族，住民乐县锦绣家园。 被告：韩新荣，女，1976年7月18日出生，汉族，住民乐县锦绣家园。 原告甘肃华伟通讯科技有限公司(以下简称华伟公司)诉被告高台县华健科技商贸有限责任公司（以下简称华健公司）、刘喜生、韩新荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，因被告华健公司法定代表人下落不明，2019年1月3日、2019年5月16日，本院两次公告向被告华健公司送达了开庭传票、民事起诉状等诉讼材料，并适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告华伟公司及其委托诉讼代理人、被告韩新荣到庭应诉。被告华健公司经传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 华伟公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告之间的《店铺转让协议》、《租赁合同》无效；2、要求被告返还收取原告的房屋租赁费62500元，押金110000元，转让费40000元，共计212500元；3、要求被告承担违约金27500元（212500元×26个月×6%÷12，2016年9月1日至2018年10月30日，26个月）；以上2、3项合计240000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在高台县城关镇人民东路9号设立华伟手机店，该店使用房屋的所有权人为高台县二轻工业总公司（以下简称二轻公司），二轻公司曾将该店铺租赁给被告华健公司使用，华健公司又将店铺转租给高台县辉圆科技有限公司(以下简称辉圆公司)经营手机，期限为2015年4月1日至2018年3月31日。 2016年8月5日，原被告三方经协商一致，辉圆公司将该店铺转让给原告，当时被告华健公司称自己对该房屋享有合法的使用权。于是，原告经过协商，与辉圆公司达成转让协议书一份，原告支付辉圆公司转让费40000元，租赁房屋押金110000元和截止2017年3月共七个月的租金86800元，共计236800元，高台县城关镇人民东路9号手机店由原告转租经营。其中租赁房屋押金110000元辉圆公司已经向被告华健公司交纳，该押金原告支付给辉圆公司后，其原来向华健公司交纳的押金110000元转移到原告名下。原告与辉圆公司达成转让协议后，为理顺关系，原告又与华健公司以辉圆公司原来的租赁合同期限为基础，重新签订租赁合同，华健公司为出租人，原告为承租人，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日，原告替代辉圆公司，成为原告转租合同的新的主体，原告所缴纳的押金110000元和租金86800元均转在华健公司名下，成为该合同的履行内容。 2016年11月后，该房屋所有人二轻公司向原告收取租赁费，原告说明转租以及房租交纳至2017年3月的情况，而二轻公司称，该公司与华健公司的租赁合同原来为一年期限，自2015年2月1日至2016年1月30日，因华健公司没有按时交纳租金，又未续签合同，二轻公司与华健公司于2016年10月30日解除租赁合同，收回了房屋，华健公司为王建华的公司。自2016年11月1日开始的后续租赁事宜，原告必须和二轻公司签订合同并交纳费用。此时，原告方知上当受骗，交纳给华健科技公司和辉圆公司的押金110000元，和2016年11月至2017年3月的租赁费62500元，二轻公司以自己没有收到为由，不予认可让原告重新交纳。无奈之下，原告只好和二轻公司重新签订了房屋租赁合同，并重新交纳了押金和租金。鉴于此，原告遂找华健公司法定代表人王建华，要求退还原告押金110000元和已经收取的2016年11月至2017年3月的租金62500元，王建华对上述款项同意退还，但是一直没有实际行动，辉圆公司经查询已经注销，公司股东为刘喜生、韩新荣夫妇。后原告向公安机关报案，公安机关后以经济纠纷为由审查后未立案。 华健公司经传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 刘喜生、韩新荣共同辩称，不同意原告要求被告刘喜生、韩新荣返还租赁费、押金等诉讼请求，但对被告刘喜生、韩新荣作为适格主体无异议。原辉圆公司与原告签订的《店铺转让协议》已从原告和被告华健公司重新签订《租赁合同》时废止，不存在确认无效的事实依据和法律依据，更没有确认无效的法律必要和法律依据。被告与原告签订店铺转让协议时并不知道被告华健公司没有给二轻工公司交纳租金的事实，二轻公司也没有给被告告知过该事实。被告刘喜生、韩新荣主观上没有任何过错，没有欺诈行为，所以不存在确认解除《店铺转让协议》无效的法律事实和法律依据；二、被告没有义务和被告华健公司共同返还原告的租金、押金和转让费。被告原有的辉圆公司与原告签订店铺转让协议是双方当事人的真实意思表示，而且经原权利人华健公司的同意，而且被告所收取原告的租金和押金系被告原有的辉圆公司给被告华健公司交纳的租金和押金。原告和被告华健公司重新签订租赁合同时三方协商一致将辉圆公司的全部权利义务关系变更到原告名下，由被告华健公司给被告出具了押金和租金的收据，原告和被告华健公司建立了新的合同关系，与被告没有任何合同关系，被告华健公司基于新的合同关系收取的原告的租金和押金，原告在解除与被告华健公司的租赁关系时只能向被告华健公司主张，被告对此依法不承担返还的法律义务和合同义务。至于被告所收取的装修店面的费用和未到期的房租，原告人使用租赁房屋和被告的装修，按照双方的约定，被告不存在返还转让费的事实依据和方法律依据； 综上，被告与原告之间不存在违约的法律事实，所以依法不承担所谓的违约责任和支付违约金的法律责任。故请求驳回原告对被告的起诉，由被告华健公司承担原告返还房屋转让费、押金、欠款的责任和义务。 当事人向本院提交证据，对原告提交的1、2015年3月27日原告与辉圆公司签订的《店铺转让协议》一份、与华健公司签订的《租赁合同》一份、2016年10月26日二轻公司向原告出具的公司便函一张，原告欲证明在房屋权利人二轻公司不予追认的情况下，被告于2016年8月向原告转租的行为为无权处分，该《店铺转让协议》、《租赁合同》与原告签订的转租合同属于无效合同。被告刘喜生、韩新荣质证认为不存在无效的法律事由。经查证，结合本院向公安机关调取的二轻公司负责人询问笔录、二轻公司便函、被告华健公司法定代表人王建华询问笔录、及二轻公司与华健公司签订的《房屋租赁合同》，能够证明被告华健公司向原告、辉圆公司转租房屋时，房屋所有人二轻公司并不知情，且在知道华健公司将一层商铺转租给原告时为2016年8月，并于2016年10月以便函形式书面提出异议的事实，对该证据真实性予以认定。2、2016年8月27日辉圆公司刘喜生向原告出具的收条一张，证明被告刘喜生夫妇将其经营的店铺转租给原告，并收取租赁费86000元，押金110000元，转让费40000元的事实。经查证，该收条显示辉圆公司收取华伟公司126000元的事实，二被告无异议，予以认定。3、2018年6月12日，二轻公司与就相关遗留问题的说明一份，欲证明2016年11月至2017年3月的租金62500元需原告向二轻公司交纳，由此证明原告的损失。被告刘喜生、韩新荣经质证认为该遗留问题说明被告夫妇并不知情。经查证，该证据能够证明原告主张的事实，予以认定。 被告提交被告刘喜生、韩新荣向王建华交纳房租的收据2张、王建华向原告法定代表人罗振华出具的收据一张，原告经质证认为前二张收据与本案无关联性，后一张收据能够证明原告向王建华交纳租赁费、押金等事实。原告虽对被告刘喜生、韩新荣与华健公司收据提出异议，认与本案无关，但对该事实双方无异议，予以认定。 本院向公安机关调取的除2016年12月1日二轻公司和王建华签订的房屋租赁合同与本案无关外对2015年3月27日华健公司与辉圆公司签订的租赁合同、2015年3月27日华健公司和华伟公司签订的合同、2016年10月27日二轻公司向王建华发的告知书一份、2015年12月29日二轻公司向王建华发的告知书一份、2017年4月6日高台县公安局询问刘喜生的询问笔录一份、2017年3月16日高台县公安局询问刘长青的询问笔录一份、2017年3月7日高台县公安局向罗振华所作的询问笔录一份；2017年3月20日高台县公安局询问王建华的询问笔录一份能够证明案件事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，二轻公司与华健公司签订《房屋租赁合同》1份，约定二轻公司将其位于高台县城关镇人民东路9号一层建筑面积约为598.89平方米的房屋及负一层房屋出租给被告华健公司使用，约定1、租赁期限自2015年2月1日至2016年1月28日；2、被告华健公司擅自将房屋转租、转让、转借，则二轻公司有权收回房屋。2015年4月1日，华健公司将租赁二轻公司的一层部分商铺转租给辉圆公司，并于当日，华健公司与辉圆公司签订《租赁合同》1份，约定1、华健公司提供门面房一层临街商铺121.5平方米作为辉圆公司经营手机场所，合同期限三年，自2015年4月1日至2018年3月31日；2、年租金14.5万元，押金11万元。合同签订后，辉圆公司负责人刘喜生向原告转账支付一年（2015年4月1日至2016年3月31日）房租14.5万元，并交纳押金11万元，2016年3月，被告刘喜生再次向华健公司支付一年（2016年4月1日至2017年3月31日）租赁费14.5万元。2015年12月29日，二轻公司向华健公司送达告知书，要求华健公司支付拖欠的房租，并于2016年1月15日续签合同。被告华健公司未续签。2016年8月，原告欲租赁该临街商铺，并与刘喜生协商转租事宜。原告与被告刘喜生约定：原告退还被告刘喜生剩余7个月房租（自2016年9月至2017年3月）；原告给付被告刘喜生商铺转让费4万元；原告向被告刘喜生交纳1万元押金。2016年8月5日，辉圆公司与原告华伟公司签订《店铺转让协议》，约定：辉圆公司将其租赁的位于高台县城关镇人民东路32号门面房转让给原告使用，房屋面积121.5平方米，转让金额为236800元（其中包括转让费4万元，房屋租赁结束后由房东退还的押金10万元、装修押金1万元，剩余租赁费86800元）；辉圆公司于2016年8月18日向原告交付房屋，原告一次性向辉圆公司支付236800元。该协议签订后，原告向刘喜生支付押金1万元。后原告要求直接与出租人签订合同。2016年8月27日，原被告三方进行转租商铺事宜协商，约定：被告华健公司同意将该商铺转让给原告，原告向被告华健公司交纳押金11万元（押金10万元、装修押金1万元）、房租86000元。当日，原告与被告华健公司签订一份标注签订时间为2015年3月27日的《租赁合同》，约定内容与2015年3月27日华健公司与辉圆公司签订的《租赁合同》一致，被告华健公司在原合同上标注同意转让。同日，原告向被告刘喜生转账支付226000元，加之之前原告支付的1万元，共计236000元。由被告刘喜生向原告出具126000元收条一张，由华健公司王建华向原告出具11万元收据1张（收据日期标注为2016年8月5日）。 2016年10月26日，二轻公司向原告出具便函，告知原告因二轻公司与华健公司签订的《租赁合同》于2016年1月28日即期限届满，华伟公司与华健公司签订的租赁合同无效。要求原告在三日内与二轻公司签订租赁合同，若逾期则收回房屋。2016年10月27日，二轻公司向被告华健公司送达告知书，要求被告华健公司三日内交纳拖欠的房租和其他费用，逾期则要求被告华健公司搬离。但双方再未续签合同。2018年6月12日，二轻公司与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年4月1日至2022年3月30日，并于当日，原告与二轻公司就原告向二轻公司给付2016年11月至2017年3月租赁费6.25万元达成一致意见，原告承诺于2018年10月30日前付清。后原告向二轻公司支付了租赁费。 2017年3月7日，原告以华健公司王建华涉嫌诈骗向高台县公安局报案，要求高台县公安局立案侦查。经查后高台县公安局以王建华不应当追究刑事责任为由撤销案件。 另查明，被告刘喜生、韩新荣系夫妻关系，2015年3月24日，二被告设立高台县辉圆科技有限公司，2016年12月15日，该公司注销。 本院认为，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告华健公司租赁二轻公司房屋，并约定不得擅自转租，但被告华健公司未经二轻公司同意，将房屋擅自转租原告，并与原告签订的《租赁合同》，该合同虽系双方真实意思表示，但华健公司非房屋所有权人，无权将二轻公司房屋转租他人，被告华健公司属无权处分，二轻公司在知道华健公司将房屋转租后六个月之内提出异议，其转租行为亦未经二轻公司追认，该合同无效。由此，辉圆公司与原告基于该租赁合同而签订的《店铺转让协议》亦因次承租人辉圆公司无权处分无效，故被告刘喜生、韩新荣辩称不存在合同无效事由的理由不成立，不予支持。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故二被告向原告收取的房屋租赁费、押金、转让费共计236000元构成不当得利，应当返还原告。对其中由被告刘喜生以辉圆公司名义收取的转让费4万元，应当由被告刘喜生、韩新荣返还。被告刘喜生向原告收取的租赁费86000元，虽由原告直接向被告刘喜生转账支付，但根据双方当事人在公安机关所作的询问笔录及提交的证据，能够证明该租赁费86000元实际是由被告华健公司退还辉圆公司2016年9月至2017年3月租赁费，为减少转账手续，则由原告直接向被告刘喜生、韩新荣退还。同时，对原告交纳由王建华出具收条的房屋押金11万元，也因该原因由被告华健公司返还。因此，该笔租赁费、押金应当由被告华健公司返还原告。庭审中，原告仅要求退还房屋租赁费62500元，予以支持。原告要求被告承担2016年9月至2018年10月违约金，因原被告之间无有效的合同，故原告不能主张违约责任，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。被告华健公司经传唤未到庭应诉，视为放弃陈述、举证、质证、辩论等诉讼权利，法律后果由其自行承担。 综上所述，对原告要求被告返还租赁费、转让费、押金的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告高台县华健科技商贸有限责任公司返还原告甘肃华伟通讯科技有限公司房屋租赁费62500元、押金110000元，共计172500元； 二、被告刘喜生、韩新荣返还原告甘肃华伟通讯科技有限公司转让费40000元； 三、驳回原告甘肃华伟通讯科技有限公司其他诉讼请求。 上述一、二项内容限于本判决生效后三十日内付清。 本案受理4900元，由原告承担539元，被告高台县华健科技商贸有限责任公司承担3358元，被告刘喜生、韩新荣承担1003元，被告承担的受理费连同上述案件款一并给付原告，本院预收原告的受理费4900元，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  杨秀娟 审 判 员  张 蕾 人民陪审员  张常荣 二〇一九年九月十六日 书 记 员  王世娟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。