天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初5974号原告：黄金敏，女，1972年1月26日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王涛，天津旌宇律师事务所律师。被告：娄鸣，男，1981年6月21日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：王莉娟，女，1957年11月18日出生，回族，住天津市南开区。原告黄金敏与被告娄鸣及第三人王莉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄金敏及其委托诉讼代理人王涛，被告娄鸣，第三人王莉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告房屋租赁转让费60000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我2017年4月想在天津市红桥区水木天成租一个底商用于经营，于是找到一个想转让底商的人商谈转租的问题，并经该人找到自称是房东的娄鸣。当时商谈的是一年租金是40000元，只是租了该底商的一小部分。之后我经营到2017年7月，某一天娄鸣找到我对我说他是二房东。不是真正的房主，如果我给他60000元转让费，他就可以把海源道57号整体的底商（面积是62.5平米）全部转租给我，我每年直接将房屋租金支付给产权人，租金每年不超过95000元。租赁期间是2017年12月中旬起至2023年12月31日止。该底商如何经营或者如何转租可由我自行快定，只要我每年支付给产权人95000元的租金即可，并约定如果没有按照约定履行就退还给我60000元的转让费。之后双方签订了转租协议。到年底该交房屋租金的时候，找到产权人时才了解到，产权人不允许娄鸣转租，该转租协议无效，之后房屋产权人要求如果想继续租赁该房屋，需要追加租金，一年整体的租金是112000元，并且要求我和另外一部分房屋的承租人分别直接将房屋租金交给产权人，不允许我做二房东。整体支配该房屋。当时产权人要求我租赁的部分每年的租金是42000元。另外一部分每年是70000元，我认为我与娄鸣签订的房屋转租协议无效其应当将60000元的转让费退还给我。多次找到被告要求其退还，被告一直推脱不给，原告无奈，遂起诉到贵院，请求贵院判如所请。被告娄鸣辩称，她第一次转租房子时我并没有自称是产权人，我从2007年12月份开始租的这个房子，在原告开始转租时我租了七八年了，而且附近所有商铺和人都知道这是我租赁的房子，而且原告在附近学校经营文具也有些年了，附近的人也知道，不存在她说我是房东或者我自称是房东。租赁期间，和产权人沟通过，说原告是朋友，在没有转租的前提之前，原告租我那经营了一年多，事实是如果她想持续稳定的继续经营，她必须要和产权人签约沟通是更好的，如果她不转租，不和产权人沟通，把房屋交给我的情况下，他是四万，明天来了一个人六万、八万，她不可能稳定经营，这是她自愿的转租，所以六万只是她稳定持续经营的费用，谁给的价高肯定会给谁，她转租协议上写2017年12月将此房房租交给此房房主，这句话说明不存在欺骗，因为肯定提前和房主沟通过，要不然她应该把房租交给我，不应该是房主，而且转租协议上写的是转租协议，不是转让协议，这后面写了是转租费，如果法院按转租协议作为证据的话，她现在是持续经营，而且现在是2019年，2017年12月份到现在两年的房租她肯定给产权人，她和产权人之间肯定有合同，既然转租协议作为证据，那肯定是她违约在先。不同意原告诉讼请求，但是我可以补偿一部分，因为没有这些事之前原告和我关系不错。第三人王莉娟述称，我先声明，第一我和被告签协议时我始终强调不允许转租，第二他上我那跟我协商过这事没有，他带着她去过我那，他说原告是他的亲戚，第三他们俩之间签协议的时候我根本不知道，第四2018年以后因为他违约了我就把合同解除了，因为一旦发现转租就解除，2018年以后原告还愿意租，我就和她单独租的。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落天津市红桥区，权利人为王莉娟。经庭审确认，涉案房屋面积62.5平方米。王莉娟自2008年1月1日始将上述房屋租于被告娄鸣，最后一次签订房屋租赁合同的时间为2016年12月22日，该合同约定租期3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年85000元，乙方（娄鸣）有以下情形之一的，甲方（王莉娟）可以终止合同，收回房屋：（不需支付违约金）1、自将房屋整体转租、转让、转借、抵押、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、到期未支付租金的。被告娄鸣承租涉案房屋期间，于2016年将涉案房屋约10平方米部分转租于被告黄金敏，黄金敏的租金已支付至2017年年底，涉案房屋其他部分已于2015、2016年转租案外人辛艳经营烧烤。2017年7月24日，娄鸣与黄金敏签订《转租协议》，约定：“娄鸣自愿将涉案房屋底商，建筑面积62.5平方米转租给黄金敏，2017年12月中旬起黄金敏将此房的房租交于此房房主至2023年12月31日。房租每年不超过95000元，否则按违约。今日黄金敏给娄鸣60000元转让费，如房主在2023年12月31日前不将此房租于黄金敏使用，娄鸣将返还黄金敏60000元转租费，此房自2017年12月31日后，无论转租何人，转租多少钱，由黄金敏作主。”。签订该协议当日，黄金敏将60000元给付娄鸣。经庭审确认，第三人王莉娟与被告娄鸣针对涉案房屋租赁关系已于2017年12月31日解除。涉案房屋依然由黄金敏和案外人辛艳按照原使用面积继续使用，自2018年1月1日起房屋租金交予第三人王莉娟，2018年6月6日，第三人王莉娟已分别与黄金敏和案外人辛艳签订房屋租赁合同。本院认为，第三人王莉娟与被告娄鸣在双方租赁合同中对于房屋不得转租已经进行了明确约定，现第三人表示不知道被告娄鸣的转租行为亦不同意转租，被告娄鸣认可未告知第三人转租事宜亦未举证证明第三人王莉娟存在明示或默示同意转租行为，因此娄鸣与原告黄金敏针对涉案房屋达成的《转租协议》无效，根据该协议内容判断，协议所约定的60000元并非转租租金或使用费，系转让费属性，娄鸣因该协议而取得的60000元财产，不具有合同及合法依据，应予以返还。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告娄鸣于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告黄金敏60000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告娄鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  任万岱二〇一九年九月二十九日书记员  李 红附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。