江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏02执异91号异议人（利害关系人）：江苏迪莱智能科技有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区。法定代表人：陆小花，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雯，江苏海辉律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行，住所地江苏省无锡市锡山区。负责人：陈志良，该行行长。委托诉讼代理人：张钧，江苏创凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈菊，江苏创凯律师事务所律师。被执行人：无锡市万旋金属制品有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区、月溪路南。法定代表人：许惠琴，该公司执行董事。被执行人：安徽健新工业智造有限公司，住所地安徽省广德县经济开发区。法定代表人：林卫新。被执行人：许惠琴，女，1969年2月16日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被执行人：林卫新，男，1967年4月30日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被执行人：林澜，女，1992年1月22日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。在本院执行中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称农业银行）与无锡市万旋金属制品有限公司（以下简称万旋公司）、安徽健新工业智造有限公司（以下简称健新公司）、许惠琴、林卫新、林澜金融借款合同纠纷一案中，利害关系人江苏迪莱智能科技有限公司（以下简称迪莱公司）对本院去租拍卖被执行人万旋公司名下座落于无锡市鹅湖镇通湖路12的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。迪莱公司提出异议称：请求裁定中止拍卖、变卖万旋公司所有的位于无锡市××××12的六处房地产中其承租的部分，或者将该部分房地产带租拍卖。事实和理由：1、其系该部分房地产的承租人，与万旋公司于2018年5月1日签订了租赁合同，租期共九年，系在法院查封前签订，故有权要求带租拍卖；2、其系善意承租，在签订租赁合同时万旋公司未告知租赁物存在抵押，异议人投入了巨大的人力财力进行装修改建、添置设备并开展经营活动，如果去租拍卖将带来严重的负面影响。为支持其主张，迪莱公司提供租赁合同和补充协议各一份，租赁合同由林卫新和熊墨自签订，签订日期为2018年5月1日，约定租赁期限从2018年7月1日至2027年6月30日止，房屋坐落在锡山××鹅湖镇青虹路。异议人称林卫新和熊墨自分别系万旋公司和迪莱公司的实际控制人和实际经营者。农业银行辩称：对异议人提供证据的真实性均无法确认，请求驳回异议人的异议请求。理由是农业银行与万旋公司的案件已经判决生效，判决书中已明确农业银行的抵押优先权；其次，农业银行的抵押优先权是设立在2014年7月10号，迪莱公司成立日期为2018年7月24号，晚于抵押权设立时间；再次，承租人即异议人在2018年7月21号向农业银行提供书面承诺书，载明如遇到农业银行的执行，则承租人与出租人万旋公司之间的租赁立即到期。为此，农业银行提供承租人出租人承诺书、企业住所（经营场所）租赁协议（调取自无锡市锡山区市场监督管理局）各一份作为证据。承诺书由迪莱公司和万旋公司盖章确认，约定出租人的房产座落于鹅湖××12，现由承租人租赁。因上述房产拟抵押给农业银行，用于农业银行向借款人万旋公司发放的流动资金贷款的抵押担保。承租人与出租人共同承诺：在房屋租赁期限内，如银行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于银行通知之日提前终止。租赁协议约定，万旋公司自愿将拥有处分权的无锡市锡山区鹅湖镇通湖路12的厂房（商业用房/住宅）出租给迪莱公司作为其住所和经营场所，租金为480000元/年，出租面积为3000平方，租期从2018年5月10日起至2021年4月30日止，落款处有万旋公司盖章和熊墨自签字，签订日期为2018年5月10日。迪莱公司质证称，对上述两份证据真实性认可，租赁协议是为了异议人办理营业执照需要而签订的，但是租赁合同的实际权利义务应当以2018年5月1日的合同为准；承诺书的内容是万旋公司拟将房产抵押，故与涉案房产在2014年7月10日设立的抵押无关联性。本院查明：农业银行与万旋公司、健新公司、许惠琴、林卫新、林澜金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月20日作出（2019）苏02民初3号民事判决，判令：一、万旋公司应于判决发生法律效力之日起10日内偿还农业银行借款本金5700万元、支付自2018年11月21日起至2019年2月13日止以5700万元为基数按年利率5.4375%计算的利息计723187.50元、支付自2019年2月14日起至实际给付之日止以前述利息723187.50元为基数按年利率5.4375%上浮50%即8.15625%计算的复利、支付自2019年2月14日起至实际给付之日止以5700万元为基数按年利率5.4375%上浮50%即8.15625%计算的罚息，并赔偿农业银行律师费损失132046元；二、健新公司对上述万旋公司的债务在7200万元范围内承担连带清偿责任；许惠琴、林卫新对上述万旋公司的债务在7800万元范围内承担连带清偿责任；林澜对上述万旋公司的债务在8100万元范围内承担连带清偿责任；三、农业银行就上述第一项债权及本案诉讼费用有权以万旋公司提供抵押的锡房他证字第××号、XS1000451097号、XS1000451101号、XS1000451105号、XS1000451099号、XS1000451103号他项权证项下的房产折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款分别在债权数额1156.71万元、557.71万元、2049.22万元、1919.96万元、671.37万元、623.69万元范围内优先受偿；有权以万旋公司提供抵押的锡他项（2014）第000733号他项权证项下的国有土地使用权折价或以拍卖、变卖该土地使用权所得的价款在登记的抵押金额2314.76万元范围内优先受偿。案件受理费334694元、财产保全费5000元，合计339694元，由万旋公司、健新公司、许惠琴、林卫新、林澜共同负担。判决生效后，农业银行向本院申请执行。本院于2019年4月29日立案执行。另查明，本院在审理过程中，于2019年1月30日轮候查封了万旋公司位于无锡市××××12的6处房产，权证号分别为XS1000839462、XS1000839463、XS1000839466、XS1000839470、XS1000839471、XS1000839473。该六处房产由农业银行办理了最高额抵押，抵押期间为2014年7月10日起至2019年7月9日止。执行过程中，本院于2019年5月21日张贴查封公告，限期相关权利人主张权利或提出异议。后迪莱公司向本院申报租赁权。本院经审查于2019年7月23日作出（2019）苏02执202号之一执行裁定，裁定：一、拍卖、变卖被执行人万旋公司所有的位于无锡市××××12的六处房地产；二、上述拍卖为除去租赁拍卖，解除所有承租人对无锡市××××12的六处房地产的占有。再查明，首查封法院无锡市锡山区人民法院于2019年5月24日发函称将涉案房地产的评估、拍卖权移交本院。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、公告、商请移送执行函、函、谈话笔录等在卷佐证。本案争议的焦点问题是：迪莱公司所提中止拍卖或带租拍卖的异议请求是否应该得到支持。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条亦规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案房产登记在被执行人万旋公司名下，于2014年7月10日办理抵押登记，抵押权人为农业银行，且农业银行的上述抵押权已得到本院生效判决确认，其对涉案房产的处置享有优先受偿权。现异议人迪莱公司主张享有租赁权的书面租赁合同签订于抵押权设立之后，且异议人提交的租赁合同与其在锡山区市场监督管理局备案的租赁协议内容存在出入，故本院裁定解除承租人对涉案房地产的占有并无不当。异议人的异议请求无事实和法律依据，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回江苏迪莱智能科技有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 孙晓敏审 判 员 秦小兵审 判 员 俞 彤二〇一九年九月十一日法官助理 杨 曦书 记 员 王雪婷本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。