江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4373号上诉人（原审原告）：苏州锦新刺绣工艺品有限公司。委托诉讼代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州锦途实业有限公司。委托诉讼代理人：姚品超，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青亚，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人苏州锦新刺绣工艺品有限公司（以下简称锦新公司）因与被上诉人苏州锦途实业有限公司（以下简称锦途公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦新公司上诉请求：依法改判或发回重审，诉讼费由锦途公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，锦途公司做虚假陈述。1、锦途公司称《工业厂房租赁协议》中公司印章不知是谁加盖的陈述与黄锦春的陈述有重大矛盾。2、在清算组组织的询问听证中锦途公司财务负责人施鎏鎏作为东方贸易株式会社的委托代理人出席。锦途公司称其财务由锦新公司会计兼职违反事实。3、关于1160万元的定性，即使认定为履行《土地使用权转让预购合同》而支付的款项，也只能认定为定金而非预付款，且金额与合同约定定金不一致,与合同约定付款条件不一致，也与锦新公司支付给锦途公司的153万余元不一致。如都认定为土地预付款，则锦途公司收到锦新公司153万元没有理由，是否应归还锦新公司清算组对此无法自圆其说。4、关于房屋的交付，锦新公司虽未找到移交文件，但有土建工程移交给锦途公司装修的交接报告书。关于锦途公司自主装修而非借用名义的问题，在其与江苏省金陵建工集团有限公司的案件中体现得非常明确。5、关于催讨租金，在（2014）苏中商外初字第0023号、（2015）苏商外终字第00026号中，锦新公司多次提出对租金的催讨。6、《土地使用权转让预购合同》中约定涉案租赁厂房未出租，仅指未出租给无关第三方，而不包括关联企业，这可以通过苏州日东平盛精密机械制造有限公司租赁涉案厂区内2号厂房一事中得到体现。二、一审适用法律错误。1、《工业厂房租赁协议》是否成立有效，在判决书中未给出明确答案，并且说理和本院认为中有比较矛盾的表述。2018年1月1日至2018年4月5日的租金金额有多少也没有查明。2、一审认为《工业厂房租赁协议》的法律关系已变更为买卖合同关系，不符合事实，法律适用错误。（1）2008年4月5日签订的《土地使用权转让预购合同》不是买卖合同，该合同对厂房土地的移交时间、移交方式、交易总价及支付方式都没有约定，只能是一份预购合同。（2）要成立正式的工业用地土地使用权买卖合同关系，依据当时的法律法规等要求如《苏州工业项目用地公开交易暂行办法的通知》必须达到土地上建筑物全部竣工的要求，涉案土地明显不符合这一要求。（3）即使存在买卖合同关系，在未交付厂房土地前并存租赁合同关系也符合法律规定及本案实际情况。（4）双方当事人都未对《工业厂房租赁协议》是否终止提出过意见，一审认定协议终止是对当事人商业决策及诉讼权利的突破。三、如一审判决成立，锦途公司面临被清算无法履行《土地使用权转让预购合同》，锦新公司追究违约责任包括了占用房屋的实际损失。租金总价包括了锦新公司作为锦途公司股东应承担的部分，支付租金公平合理。一审判决的后果不是解决问题，反而增加了纠纷。锦途公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。锦新公司向一审法院起诉请求：1.判令确认锦途公司结欠锦新公司租金18102000元；2.本案诉讼费用由锦途公司承担。一审法院认定事实：锦新公司（出租方、甲方）与锦途公司（承租方、乙方）于2007年12月签订《工业厂房租赁协议》一份，载明：“甲方出租给乙方区内的5#厂房坐落在苏州市吴中区光福镇工业园南区，租赁建筑面积为12600平方米，厂房类型为框架结构，为未完工状态；为避免重复建设，乙方以竣工前状态租赁后，直接对该厂房进行装修和投入使用，期间装修完成后应全力配合甲方进行整体性竣工验收直至领取产权证；厂房租赁期限为自2008年1月1日起，暂定两年，至产权登记正式变更为乙方的当月底为止；厂房租赁价每月每平方米15元（不含税），租赁面积为12600平方米，月租金为189000元，年租金为2268000元，采用先付形式，乙方向甲方一次性支付420万元，余款租赁期满时另行结算，多退少补；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负；租赁期满后，甲方以固定资产作价出资或转让给乙方的，甲方不得主张装修部分的造价，但也无须支付任何对价；本合同一式贰份，双方各执壹份，合同经双方盖章后生效”。上述协议出租方落款处加盖锦新公司印章，承租方落款处加盖锦途公司印章。上述合同签订后，锦途公司于2008年3月左右开始委托江苏省金陵建工集团有限公司对上述厂房进行装修，后因装修事宜发生争议，锦途公司与江苏省金陵建工集团有限公司之间发生多起诉讼，至今上述厂房尚未装修结束。上述协议的签订未经过锦途公司董事会决议。2008年4月5日，锦新公司（转让人、甲方）与锦途公司（受让人、乙方）签订《土地使用权转让预购合同》一份，主要内容为：甲方于2004年根据出让方式合法取得该宗土地的国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，现自愿将该土地使用权有偿转让给乙方；甲方转让给乙方的地块位于苏州市吴中区，土地面积32646.7平方米，转让年限自本合同生效且得到有关部门批准办理变更登记手续之日起至2054年3月22日为止；同时转让地上的在建附属物（厂房），在建附属物名称1号-5号新建厂房，建筑面积30821.6平方米，价款2330万元，是否出租约定为否；该地块的土地使用权转让预购金初步确定为每平方米327.75元，总额为1070万元，在建5栋附属物（厂房）初步确定总额为2330万元，二项共计3400万元，具体价格可依据双方书面确认的《资产清单》（附件）进行再调整，并依该清单总价作为转让金的总价款的依据；本预购合同经双方签字之日起的30天内乙方须向甲方指定开户银行账户汇入人民币660万元作为今后履行正式合同的第一笔定金，乙方应在甲方提供在建附属物的实际建设费用的凭证后，并初步确认《资产清单》总价后30日内向甲方指定开户银行账户汇入人民币300万元，作为今后履行正式合同的第二笔定金，乙方应在甲方合法地完成了上述在建附属物（厂房）的所有竣工验收证明手续，包括消防验收、环保验收、规划验收，并经乙方确认后30日内向甲方指定开户银行账户汇入人民币240万元，作为今后履行正式合同的第三笔定金，乙方应基于甲方依本合同完成了将上述转让物全部转移至乙方名下，并经甲乙双方最终确认《资产清单》总价及签订正式转让合同后半年内向甲方指定开户银行账户汇入全部转让金的余额；如甲乙方有往来款，以及上述定金都可抵充正式转让金，上述转让物在正式移交与乙方且乙方取得所有权之前所产生的一切债权债务全部由甲方承担。2008年期间，锦途公司于1月23日支付锦新公司420万元、锦途公司于1月28日支付锦新公司185万元、于3月3日支付锦新公司45万元、于4月2日支付锦新公司10万元、于4月7日支付锦新公司100万元、于4月11日支付锦新公司100万元、于4月23日支付锦新公司70万元、于6月4日支付锦新公司150万元、于6月11日支付锦新公司50万元、于6月12日支付锦新公司30万元，合计人民币11600000元。锦途公司2008年度财务报表附注中反映，预付账款中包括锦新公司的1160万元，关联交易中载明预付投资方锦新公司土地使用权及地面建筑物（厂房）款11600000元。另查，锦途公司于2007年12月12日登记成立，其股东分别为锦新公司及案外人东方贸易株式会社，该公司法定代表人亦为锦新公司法定代表人韩锦途，该公司总经理为东方贸易株式会社负责人郭越悦，该公司监事为韩锦途之子韩洪涛。2007年4月16日，郭越悦向韩锦途发送《苏州工程的5号楼项目》传真文件一份，载明：“4月6日、7日在光福镇及工地现场就现状进行了确认，对于工程建设的具体问题作出了一些决定。对于5号楼，即综合设施楼，尚没有进行充分的讨论。……对于综合设施建设工程的基本做法以及运营方式的基本考虑，我叙述意见如下，请予以确认。1，作为设计的负责人，西村教授将经常到工地现场视查、监督……。2，内装设计和内装工程由我公司负责，费用也由我公司承担。在毛坯楼房完成时进行验收交接，分清责任。内装设计完成后，内装的材料以及内装工程原则上经你实施，即材料费、工事费由我公司支付给你。3，内装工程预算：500万元……。4，时间计划：8月毛坯建筑完工，同时内装设计完工，开始内装工事，12月完成交付，在办完政府有关部门验收手续后，我公司即刻承租（里面，确保你公司所需要的和服、腰带制作、办公场所）。5，在综合楼，先有两家IT公司进驻……。6，无论是1、2号楼，还是5号楼，开始的运作方式是房租形式，到今年年底我公司出资金到位后，在整合成合资运营方式，具体操作还要商洽，作细节调整”。又查，锦新公司于2006年7月19日取得位于苏州市吴中区光福镇工业园南区5#厂房的建设工程规划许可证。在苏州市中级人民法院所受理的东方贸易株式会社与锦途公司、锦新公司解散纠纷一案的审理中，东方贸易株式会社表示锦途公司成立之初系总经理负责制，公章由总经理郭越悦管理，但2008年年底开始两股东矛盾激化，韩锦途在未取得郭越悦同意的情况下收回公章，锦新公司表示韩锦途于2009年年底接手公章。锦新公司总经理韩洪涛于2017年11月9日向锦途公司清算组反映，2009年3月之后，公章存放于公司保险柜中，使用时才把公章拿出来，可以打开保险柜的人有黄锦春、财务人员和其，2009年3月之前，公章也存放在公司保险柜中，其确定黄锦春应该可以打开保险柜，其他人员能否打开不清楚。再查，一审法院于2017年8月4日作出（2017）苏0506清申1号民事裁定书，裁定受理申请人东方贸易株式会社对被申请人锦途公司的清算申请。一审法院于2017年8月31日作出（2017）苏0506强清1号决定书，指定江苏立泰律师事务所担任锦途公司清算组。审理中，黄锦春向一审法院反映，其在2012年1月之前都是锦途公司的总经理助理，2007年至2008年锦途公司在锦新公司的厂区里有一个临时办公室和财务室，财务室内有保险柜，公章和财务章均存放在里面，由其保管，密码只有其和出纳沈兰知道；涉及财务及合同订立的重大事项，其使用公章必须向郭越悦电子邮件汇报，经过郭越悦电子邮件同意才能使用；锦途公司与锦新公司于2007年签订的租赁协议上锦途公司的印章是其根据郭越悦和韩锦途的要求加盖的，当时郭越悦不在，加盖之前是郭越悦和韩锦途之间协商的，其应该是根据郭越悦的指示加盖的，应当有电子邮件往来记录，但现在无法提供。审理中，锦新公司称，《工业厂房租赁协议》落款处锦途公司的印章是黄锦春加盖，已经过东方贸易株式会社同意，从郭越悦发送给韩锦途的传真中可以反映12月完成交付、5号楼的运作方式为房租形式；2009年年底之前，锦途公司实行总经理负责制，公司公章及财务均由郭越悦负责管理；锦途公司就《土地使用权转让预购合同》自2008年1月28日至2008年6月4日期间向其支付定金660万元，之后未履行付款义务，房屋也不具备过户条件；案涉房屋于2008年1月1日交付给锦途公司，但未办理书面交付手续；2008年审计报告中载明的1160万元为土地预付款是财务处理手段，为了躲避税费问题，并非真实情况；因案涉房屋主体工程尚未验收合格，故至今未办理产证；在其与东方贸易株式会社之前的诉讼中都与东方贸易株式会社沟通过本案租赁事实并催讨过租金。锦途公司称，《工业厂房租赁协议》未经过东方贸易株式会社同意，不知晓谁加盖了锦途公司的印章，郭越悦并未授权黄锦春在上述协议上加盖印章，传真中郭越悦所提出的公司为东方贸易株式会社，当时锦途公司尚未成立，且传真中反映承租之前需满足验收等前提条件，传真中并未涉及租赁的主要条款；2008年至2009年锦途公司财务由锦新公司的会计兼职处理；2008年1月23日至2008年6月12日期间锦途公司支付给锦新公司的1160万元均是实际履行《土地使用权转让预购合同》的预付款；案涉房屋从未交付给其，仅以其名义将案涉厂房的装修、水电工程、暖通工程及部分土建工程发包给金陵公司施工；无证据反映锦新公司向锦途公司或东方贸易株式会社催讨过租金。上述事实，由锦新公司提供的《工业厂房租赁协议》、传真件、民事判决书、进账单、听证笔录，锦途公司提供的网页截图、企业登记资料查询表、询问笔录、《土地使用权转让预购合同》、照片、审计报告、听证笔录，以及一审法院开庭笔录、调查笔录、质证笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，锦新公司据以要求确认锦途公司结欠其租金的依据为双方于2007年12月签订的《工业厂房租赁协议》真实合法有效，现锦途公司对此未予认可。一审法院对此作如下分析：首先，双方对于租赁协议是否依法成立存在不同意见，而锦新公司、锦途公司双方的法定代表人均为韩锦途，现有证据并不能客观反映上述协议的签订已经锦途公司董事会通过及锦途公司股东认可。其次，即使上述租赁协议系双方真实意思表示，但根据锦新公司、锦途公司于2008年4月5日签订的《土地使用权转让预购合同》，可以确认双方就案涉租赁厂房已成立买卖合同关系，结合该合同中明确约定案涉租赁厂房未出租，且锦新公司在签订预购合同后十年期间无证据证明向锦途公司催讨过租金，以及就锦途公司在2008年度支付锦新公司的款项1160万元在锦途公司2008年度财务报表中反映为锦途公司支付锦新公司预付投资方锦新公司土地使用权及地面建筑物（厂房）款1160万元，可以确认双方在签订预购合同后未再履行租赁协议，而是履行预购合同，故就案涉租赁房屋双方之间因签订租赁协议而成立的租赁合同关系已变更为买卖合同关系，双方之间所签订的租赁协议已终止，双方均不再履行。综上，就2008年4月5日之前的租金，因锦新公司自认锦途公司已支付其履行租赁协议的租金420万元，而该款已超出上述期间依租赁协议计算的租金，故锦途公司无需再支付锦新公司租金，就2008年4月5日之后的租金，因双方已终止租赁协议，锦途公司亦无需支付锦新公司租金，故锦新公司要求确认锦途公司结欠其2008年1月至2017年10月31日租金18102000元的诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回苏州锦新刺绣工艺品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币130412元，由苏州锦新刺绣工艺品有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，锦新公司提交了如下证据：1、听证笔录，证明锦途公司的财务负责人是施鎏鎏。2、《关于5#楼土建水电工程交接报告书》，证明5#厂房移交给了锦途公司。3、（2014）苏中商外初字第0023号案件中的自制图表，证明锦新公司从2014年开始主张租金。4、苏州日东平盛精密机械制造有限公司工商简档，证明案涉土地厂房在2008年4月5日前有出租，施鎏鎏是该公司监事。5、《苏州工业项目用地公开交易暂行办法的通知》，证明地面建筑物全部竣工，依法办理房产转让手续的土地使用权才可以转让，本案中买卖合同没有成立。锦途公司质证认为：对证据1真实性认可，但不能证明锦途公司的会计是施鎏鎏。东方贸易株式会社曾告诉清算组，锦途公司设立之初没有财务会计，借用了日方股东的子公司的财务会计施鎏鎏的名义做税务登记，锦途公司成立后由锦新公司派会计沈兰等人担任锦途公司会计，施鎏鎏实际不掌管锦途公司的财务。2、证据2真实性认可，锦途公司是基于将来要购买案涉土地厂房才对5号厂房进行装修，不是基于租赁关系进行装修。证据3形式真实性认可，但所反映的内容和锦新公司的主张不相符。证据4真实性认可。证据5真实性认可，与本案无关联性。二审中，锦途公司提交股东决议一份，证明锦新公司于2007年12月1日同意无偿将厂房提供给锦途公司使用一年，证明锦新公司不可能在同一时间又与锦途公司签订租赁协议。锦新公司质证认为：对证据真实性认可，但决议中提及的无偿提供自有厂房是指除1、2、3、4、5号厂房之外的自有简易厂房，而且之后的租赁合同可以修正之前的决议。二审另查明：1、锦途公司章程载明公司设董事会，董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。董事会由3名董事组成。下列事项须经董事会三分之二以上董事或过半数董事通过：（七）决定合营公司的其他较重大的事项。总经理直接向董事会负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常经营管理工作。上述事实，由民事判决书为证。2、2008年1月起锦新公司将其在吴中区光福工业园南区的一幢厂房出租给苏州日东平盛精密机械制造有限公司。至《土地使用权转让预购合同》签订时，租赁关系仍存续。3、2007年12月1日锦新公司股东决议载明“锦新公司和东方贸易株式会社，通过友好协商，将合资设立苏州锦途实业有限公司。锦新公司即日起将自有厂房无偿给锦途公司生产使用一年。期满后，另行协议。”本案二审争议焦点在于：一、《工业厂房租赁协议》是否成立及有效；二、《土地使用权转让预购合同》的性质；三、《工业厂房租赁协议》有无终止；四、锦途公司应向锦新公司支付的租金。本院认为，一、《工业厂房租赁协议》是否成立及有效。锦新公司认为该租赁协议系锦新公司的法定代表人、锦途公司的董事韩锦途与锦途公司的总经理、董事郭越悦沟通、协商后签订，加盖了两公司的公章，应为合法有效。锦途公司认为郭越悦对于该协议的签订以及公章的加盖不知情，韩锦途是出租方锦新公司的唯一股东及承租方锦途公司的董事长，且锦新公司亦是锦途公司的股东，该协议是股东利用关联关系进行利益冲突的自我交易，违反公司法第21条、第148条的规定，应为无效。本院认为，首先，《工业厂房租赁协议》上加盖有锦途公司的公章，锦途公司对于租赁协议形式真实性予以认可。对于该公章加盖是否经过郭越悦同意的问题，锦途公司的股东东方贸易株式会社在与锦新公司的解散纠纷一案审理中曾表示锦途公司成立之初实行总经理负责制，公章由总经理郭越悦管理，2008年年底开始两股东矛盾激化，韩锦途收回公章。黄锦春向一审法院反映其在2012年1月前是锦途公司的总经理助理，2007年其是根据郭越悦的指示在《工业厂房租赁协议》上加盖锦途公司公章。锦途公司在一审中解释称公章由总经理管理只是指按公司章程使用公章应当经郭越悦同意，不能证明租赁协议上的公章系经过越悦同意后加盖。本院就此认为，锦途公司于2007年12月12日登记成立，租赁合同显示的签约日期为2007年12月，锦途公司在诉讼中未对租赁合同的真实签约时间提出异议，对该时间本院予以确认。锦途公司的股东东方贸易株式会社称公司成立之初公章由总经理郭越悦管理，至2008年底股东间才矛盾激化；黄锦春作为锦途公司的总经理助理接受郭越悦的工作指示，其认可系郭越悦指示其盖章；锦途公司未能证明锦新公司系避开郭越悦对公章的管理而在租赁协议上私自加盖锦途公司公章。上述事实足以证明租赁协议上锦途公司的公章系经郭越悦同意及指示加盖有高度可能性，对该事实本院予以确认。锦途公司在二审中提交的股东决议中的自有厂房指向不明确，形成时间也应在《工业厂房租赁协议》签订之前，不足以证明《工业厂房租赁协议》非双方真实意思。本院认定《工业厂房租赁协议》成立。其次，对于《工业厂房租赁协议》的效力问题。锦途公司系中外合资经营企业。《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定董事会的职权是按合营企业章程规定，讨论决定合营企业的一切重大问题。锦途公司的章程也约定董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。2007年租赁协议签订时锦途公司董事为韩锦途、郭越悦及东方贸易株式会社委托的另一董事。如前所述，虽然未形成书面的董事会决议，但韩锦途、郭越悦均同意锦途公司与锦新公司签订租赁协议，应认定签订租赁协议已经公司三分之二董事同意，符合锦途公司章程约定。《工业厂房租赁协议》有效，对锦途公司应有约束力。二、《土地使用权转让预购合同》的性质.锦新公司主张《土地使用权转让预购合同》对厂房土地的移交时间、移交方式、交易总价及支付方式都未作约定，为预约合同。锦途公司主张该合同为本约合同。本院认为：该合同名称明确为“预购合同”，约定锦新公司向锦途公司转让土地使用权及在建附属物，但仅约定了转让标的物的初步总额，未确定最终购买价款，且合同约定锦途公司应在合同签订后的三个时间节点各支付一笔款项，“作为今后履行正式合同”的定金，以及锦途公司应于“签订正式转让合同后”半年内支付转让金余款。虽然该预购合同未约定双方签订正式合同的时间，但综合合同内容可以认定该合同仅为预约合同，双方之间尚未成立正式的转让合同。三、《工业厂房租赁协议》有无终止。锦新公司主张预购合同签订后，租赁协议与预购合同并存，锦途公司仍应向锦新公司支付租金。锦途公司对此不予认可。本院就此认为：首先，租赁协议约定锦途公司以竣工前状态租赁后，直接对厂房进行装修和投入使用，期间装修完成后全力配合锦新公司进行整体性竣工验收直至领取产权证，租赁期限至产权登记正式变更为锦途公司的当月底为止。由此可见，双方约定的意思为锦新公司将厂房租赁给锦途公司，由锦途公司进行装修和投入使用，直至产权变更为锦途公司，即锦途公司装修和投入使用期间属于租赁期间。事实上锦途公司确委托江苏省金陵建工集团有限公司对厂房进行装修，因装修事宜发生争议厂房尚未装修结束，锦途公司并未将厂房返还给锦新公司。其次，预购合同约定锦新公司将土地及地上建筑转让给锦途公司，锦途公司分期支付定金及余款。该约定与租赁协议中租赁期限至“产权登记正式变更为锦途公司的当月底为止”相对应。预购合同体现的是双方对于土地使用权及房屋所有权的处分，与租赁协议关于厂房使用权的出租及收益并不矛盾，不能认定预购合同签订后租赁协议就当然无法履行或者不应履行。再次，《土地使用权转让预购合同》中在建附属物（厂房）“是否出租”约定为“否”，但实际该期间厂房有出租给苏州日东平盛精密机械制造有限公司的情况，因此锦新公司称合同中载明未出租系指未出租给关联企业以外的公司的主张有合理性。预购合同中的上述表述不足以证明锦新公司与锦途公司确认双方就涉案5#厂房已不存在租赁关系。再其次，租赁协议约定租赁期限至产权登记正式变更为锦途公司的当月底为止，租金除一次性支付420万元外，余款租赁期届满时另行结算，多退少补。锦途公司已先支付420万元，在租赁期满前尚不需要支付其他租金，因此不应以锦新公司未催讨过租金为由认定租赁协议已终止。最后，锦途公司2008年度财务报告中载明“关联交易：预付投资方苏州锦新刺绣工艺品有限公司土地使用权及地面建筑物（厂房款）11600000元”。锦新公司认为该款中2008年1月23日支付的420万元实际是租金，在审计时体现为预付款是为了规避12%的租赁税费，并可以在最终并购中根据具体情况做财务处理；1月28日至6月4日支付的660万实际为定金。锦途公司则认为1160万元均是其购买厂房的预购款。本院认为，租赁协议已明确约定锦途公司一次性支付420万元，锦途公司主张1160万元均为预购合同项下的预付款的主张与合同约定的付款金额、条件、进度不相符，因此仅根据财务报表的上述附注也不足以证明锦途公司已付420万元实际是或者已转化为预付款、租赁协议终止。因此，依现有证据不足以认定租赁协议已因预购合同签订而终止。四、锦途公司应向锦新公司支付的租金。租赁协议合法有效，锦新公司已将厂房交付给锦途公司，锦途公司虽未将厂房装修完毕及投入使用，未能获得使用收益，但也未将厂房返还给锦新公司或提出解除租赁协议，应向锦新公司支付租金。但本案租赁协议的双方系关联公司，锦新公司曾认可韩锦途于2009年底接手锦途公司的公章。锦新公司作为锦途公司的股东，在明知锦途公司股东存在矛盾、公司经营管理存在严重困难、合同约定的锦途公司对房屋进行装修和投入使用实际停滞的情况下，未采取措施促成合同终止，导致巨额租金产生，对损失的扩大也有过错。本院认定锦途公司向锦新公司支付租赁期内60%的租金。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。一审法院于2017年8月4日裁定受理锦途公司破产申请，破产管理人未通知锦新公司继续履行合同，租赁协议应于2017年10月4日解除。期赁期2008年1月1日起至2017年10月4日的租金计22138200元，锦途公司应支付其中的60%计13282920元。扣除锦途公司已付的420万元，锦途公司还应支付租金9082920元，本院对锦新公司的该笔债权予以确认。综上，根据锦新公司在二审中提交的新证据以及本案其他事实，锦新公司的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初1545号民事判决；二、确认苏州锦新刺绣工艺品有限公司对苏州锦途实业有限公司享有债权9082920元。一审案件受理费130412元，由苏州锦新刺绣工艺品有限公司负担64976元，苏州锦途实业有限公司负担65436元。二审案件受理费130412元，由苏州锦新刺绣工艺品有限公司负担64976元，苏州锦途实业有限公司负担65436元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年九月二十七日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。