山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民再254号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：鲁某（现名鲁志莲），女，1966年6月10日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：冯某，山西同道律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：仝某，女，1967年8月21日出生，汉族，大同市矿区和平街第一小学老师，住大同市。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：高某，男，1965年7月25日出生，汉族，住大同市。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司。   法定代表人：赵某，系该公司经理。   再审申请人鲁某与被申请人仝某、高某、大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2018）晋02民终2218号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月3日作出（2019）晋民申979号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。再审申请人鲁某的委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼，被申请人仝某、高某、恒翔公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。   鲁某申请再审称：1.有新的证据，足以推翻原判决。二审判决后向银行调取了2012年7月和8月的银行账户转账凭证，向恒翔公司调取了（2013）晋商房预售同字第32号《商品房预售许可证》等新证据。新证据和原证据证明：鲁某在法院查封前签订购房合同购买了案涉房屋并全款支付了购房款；案涉房屋处于待建状态，不能交付使用。2.二审判决适用法律确有错误，本案是被申请人作为申请执行人提起的执行异议之诉，二审判决适用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条却是对案外人提起的执行异议之诉的规定。请求：1.撤销大同中院（2018）晋02民终2218号民事判决书；2.维持大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2451号民事判决，改判驳回被申请人请求法院判决准许执行大同市紫润芳庭小区3号楼2单元1501号房屋的诉讼请求3.诉讼费用由被申请人承担。   仝某、高某答辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。再审申请人与恒翔公司没有买卖合同，只有认购协议书。查封房屋之前未实际占有，房屋没有到房产部门办理预告登记。再审申请人请求排除强制执行不符合相关法律规定。二审开庭时，再审申请人说购房款是借的，没有银行凭证，再审申请称有银行凭证予以佐证，与二审相互矛盾。   恒翔公司未提供书面答辩意见。   仝某、高某起诉请求：请求依法判决准许执行大同市紫润芳庭小区3号楼2单元1501号房屋。   大同市平城区人民法院一审查明，仝某、高某与大同市恒翔房地产开发有限责任公司借款合同纠纷诉讼中，大同市平城区人民法院于2016年3月22日查封了大同市恒翔房地产开发有限责任公司名下的位于大同市××楼房屋，并于2016年8月11日作出（2015）城民初字第3335号、第3336号民事判决书，分别判决恒翔公司对仝某、高某履行债务。两案进入执行程序后，鲁某于2018年1月23日就本院对该房屋的查封提出执行异议，大同市平城区人民法院院遂于2018年5月16日作出执行裁定书，裁定中止对大同市紫润芳庭3号楼2单元1501号房屋的执行。   另查明，2012年8月31日，鲁某与恒翔公司签订了《商品房认购协议》，约定鲁某认购恒翔公司开发的位于大同市××路住宅一套，建筑面积197.17㎡，单价5238元/㎡，总价1032776.46元。享受优惠后总价款为961101元，同时，双方就房屋交付时间、违约责任、权利义务、装饰及设备标准、法律效力等作出了约定。鲁某于当日向恒翔公司依约交纳了购房款961102元。上述事实，有大同市平城区人民法院（2015）城民初字第3335号和第3336号民事判决书、执行通知书、执行裁定书、商品房认购协议书、收款收据予以证实，本院予以确认。   一审法院认为，鲁某与恒翔公司签订的商品房认购协议书系双方的真实意思表示，未发现具有违背公序良俗、法律禁止性规定的事实存在，故合法有效，予以确认。该协议签订于本院查封争讼房屋之前，并在协议中对商品房基本情况、价款、付款方式和时间、交付日期等事项进行了约定，且协议第十三条约定：“本协议作为商品房买卖合同的一部分，自双方签订之日起生效，与商品房买卖合同共同具有法律效力”，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。结合鲁某交纳全部购房款的事实，鲁某享有足以排除强制执行的民事权益，而仝某、高某未提供证据或充分理由有效证明自己的主张。故对仝某、高某的诉求，不予支持。据此依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回仝某、高某的诉讼请求。   仝某、高某上诉请求：1.依法撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2451号民事判决书；2.改判准许执行大同市紫润芳庭小区3号楼2单元1501号房屋；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。   大同市中级人民法院二审查明事实与一审相同。   二审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人鲁某是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否承担执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中鲁某与恒翔公司签订的商品房认购协议时间虽在一审法院查封诉争房屋之前，但购房只有收款收据，没有其他转账等相关证据证实，也未将涉案房屋在房管部门进行预告登记，房屋也未实际占有。鲁某陈述是向他人借款购买，也未提交相关证据。故鲁某没有证据证明其对诉争房屋享有所有权，对诉争房屋不享有足以排除申请人申请执行的权利。综上所述，仝某的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2451号民事判决；二、准许执行山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202异执第84号执行裁定书中大同市紫润芳庭小区3号楼2单元1501号房屋。   本院再审审查期间，鲁某针对其再审请求，向本院提交以下证据：证据1.鲁某（鲁志莲）身份证、户口注销证明。证明再审申请人鲁某与鲁志莲为同一人，现鲁某身份自信已注销。证据2.睢玉贵身份证、婚姻登记底簿。证明睢玉贵与鲁志莲是夫妻关系。证据3.2012年8月31日商品房认购协议书二份。证明鲁某与儿子睢小龙购二套房的事实。证据4.恒翔公司收据。证明恒翔公司收到二套购房款分别为961102元、512882元。证据5.2012年7月6日购房首付30万银行转账记录。证明首付款30万付到恒翔公司尾号09145账户。证据6.2012年8月31日付购房余款1173984元转账记录。证明购房余款1173984元付到恒翔公司尾号09145账户。证据7.2014年4月车位认购协议及收据。证明购买涉案房屋关联车位2个单价为11.5万、总价23万。证据8.购买车位付款凭证。证明尾号29145账户户主系恒翔公司。证据9.专项维修资金、物业费、装修保证金、电费收据。证明涉诉房屋缴纳的相关费用。证据10.恒翔公司营业执照、商品房预售许可证、开发建设情况。证明恒翔公司取得房屋预售许可、因项目停工导致迟延交房。证据11.个人家庭房屋信息查询记录。证明鲁志莲名下无其他用于居住的房屋。（其中证据3、4在原审庭审时提交过）   仝某、高某质证意见：证据1无异议。证据2中的鲁志连无法确定与鲁志莲系同一人。证据3真实性无异议，但是只是认购协议书，不是商品房买卖合同。证据4收款收据不认可，无法确定真实性。证据5、6的银行转账记录无法看到对方账户，无法体现是恒翔公司账户。证据7、8系车位认购协议书、付款凭证与本案无关。证据9，本案诉争的是1501号房屋，而非1504号房屋。证据10恰恰证明在我们查封时再审申请人未实际占有。证据11只能证明是再审申请人名下没有，不等于在原来的鲁某名下没有房屋。   本院认证认为，证据1与证据2为当事人身份关系，能够相互印证，予以采信；证据3《商品房认购协议》，系当事人真实意思表示，虽然名称不是商品房买卖合同，但其约定了房屋的坐落、面积、价格、付款方式等，符合房屋买卖合同的一般要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，予以采信；证据4至证据9能够形成完整证据链，予以采信；证据10中的恒翔公司营业执照、商品房预售许可证真实有效，予以采信；恒翔公司情况说明不能证明鲁某已合法占有案涉房屋，不予采信；证据11真实合法，予以采信。   本院再审对一审查明的事实予以确认。   本院另查明，2018年8月2日，大同市公安局大庆路派出所出具《户口注销证明》，载明因鲁某（身份证号码×××）与鲁志莲（身份证号码×××）系同一人，于2015年5月27日注销鲁某户口。鲁志莲与睢玉贵系夫妻关系。   2012年7月6日和8月31日，睢玉贵通过其个人银行卡（卡号×××）向恒翔公司账户（账号×××，商户代码103096115209145）分别转账30万元和1173984元，合计1473984元。2012年3月31日，鲁某及其子睢小龙分别与恒翔公司签订商品房认购协议书，协议书确定的房屋价款分别为961102元和512882元，合计1473984元，恒翔公司分别为鲁某及睢小龙开具了对应的收款收据。   2019年5月27日，大同市房屋交易权属登记管理中心出具《个人或家庭房屋信息记录》，载明：经大同市房产交易档案信息系统查询，鲁志莲名下无其他房屋信息记录。   本院认为，本案争议焦点为：案外人鲁某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，系普适性条款。第二十九条规定是对登记在房地产开发企业名下的用于居住的商品房的物权期待权，是对住房消费者的特别保护条款。两条规定在适用上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案案涉房屋系登记在房地产开发企业名下用于居住的商品房，且鲁某向本院提交了大同市房屋交易权属登记管理中心《个人或家庭房屋信息记录》，证明其名下无其他居住的房屋，故本案适用上述第二十九条的规定进行审查，并应当同时具备该条规定的三个要件。本院综合分析如下：1.大同市平城区人民法院于2016年3月22日查封案涉房屋，鲁某与恒翔公司于2012年8月31日签订《商品房认购协议》，协议名称虽然不是商品房买卖合同，但其约定了房屋的坐落、面积、价格、付款方式等，符合房屋买卖合同的一般要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以认定双方在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；2.鲁某向本院提交《户口注销证明》载明，鲁某与鲁志莲系同一人，鲁某为曾用名，因重户已经被注销，现名为鲁志莲；其提供的《个人或家庭房屋信息记录》载明其名下无其他用于居住的房屋，即所购房屋系用于居住；3.鲁某配偶睢玉贵的中国银行卡银行交易记录，与鲁某及其子睢小龙的商品房认购协议约定的价款、与恒翔公司银行账户、与恒翔公司开具收据的金额相互印证，能够证明其已支付了房屋全部价款。故鲁某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   综上，二审判决认定事实不清，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：   一、撤销大同市中级人民法院（2018）晋02民终2218号民事判决；   二、维持大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2451号民事判决。   一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由仝某、高某负担；再审案件受理费100元，由鲁某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 李学明   审 判 员 王 东   审 判 员 段晓斌     二〇一九年九月二十九日   法官助理 贺芳丽   书 记 员 杨丽丽