安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2019）皖0422民初2664号原告：安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会，住所地安徽省寿县窑口镇。法定代表人：余学全，该管委会主任。委托诉讼代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。委托诉讼代理人：周登峰，安徽孟德春律师事务所（实习）律师。被告：寿县安泽园果蔬种植专业合作社，统一社会信用代码93340422MA2NED3294，住所地安徽省淮南市寿县窑口镇瓦埠湖农业产业园。法定代表人：李国山，该合作社经理。委托诉讼代理人：邹超，安徽滨阳律师事务所律师。原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会与被告寿县安泽园果蔬种植专业合作社土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会委托诉讼代理人孟德春、周登峰，被告寿县安泽园果蔬种植专业合作社法定代表人李国山及其委托诉讼代理人邹超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付土地租金367964.33元（2016年度12月份、2017年度、2018年度、2019年1-3月份)；2、被告支付违约金236548.5元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订了一份《土地流转协议书》，约定原告将所属区域所属土地约179亩出租给被告使用；租赁期限从2016年12月1日至2025年；年租金为881元/亩（其中土地租金810元/亩，村工作经费50元/亩，水资源费21元/亩），第一年在签约时一次性付清当年租金，其余年度被告应在每年的9月1日前一次性预交下一年度土地租金和村工作经费，被告未按照协议约定如期支付，则应承担违约责任。同时协议第九款约定了违约责任：乙方如不能及时缴纳租金的，按拖欠租金每日千分之三收取滞纳金，超过三个月的，甲方有权解除合同，收回土地；甲、乙双方如有违约，应向另一方支付违约金，违约金按该流转土地年租金的百分之五十支付。自被告进驻示范区以来未支付过租金，尚欠相金367964.33元。现具状贵院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、法定代表人身份证明书一份、中共寿县县委寿发[2014]10号文件、中共寿县县委办公室办[2015]71号文件复印件各二份、被告企业信息查询单一份，证明原告通过县委设立，双方主体适格；2、《土地流转协议书》复印件一份，证明原、被告双方在2016年12月1日签订土地流转协议，被告交付了179亩土地，并约定了拖欠租金的违约责任；3、律师函及EMS邮政快递单复印件各一份，证明原告曾向被告发函催要租金；4、寿县政府寿政秘[2015]24号文件、寿县城市规划委员会规纪[2013]04号文件会议纪要复印件各一份，原告与窑口镇真武村村委会、窑口镇窑口街道居委会签订的《土地流转合同》复印件二份，证明原告对外流转的土地是经过县政府批准，通过村委会流转的，对外流转是合法有效的。被告当庭辩称：1、签订合同属实，实际签订时间是2017年12月底，原告应交付179亩土地，但符合交付的是60.51亩。被告为了实行新型农业，拟投资作为草莓等经济作物的基地，经协商达成土地流转协议书，约定交付五块地，但符合交付条件的是2块，第一块是2017年3月，面积是26.39亩；第二块是2018年10月34.12亩；第三块土地32.25亩，目前没有理清和农户的四周边界，和农户的承包交错到一块，被告自己无法开挖沟渠和排灌耕作；第四块土地面积48.93亩，四周无出路。上述土地都在管委会道路的北侧，东侧是沟渠没有通路，四周田埂被农户占用；第三、四号土地不具备交付条件，也没有正式交付给被告；第五号地块2.37亩，是政府给予被告用于办公和生活使用的土地，被告已于2017年5月平整了土地拉了围墙建设了简易房，但是该土地涉及基本农田，政府给的土地不合法，目前国土部门认定是违建要求处罚并拆除，政府的答复是他们不知道该地块是基本农田，其表示不清楚地块性质。目前原告并未向被告交付179亩土地，仅仅交付60.51亩，这个数字是我方请人用GPS自己测量的，政府并未认可。2、被告向原告交付的土地租金应为59024.63元。理由是原告依据合同于2017年3月实际交付土地26.39亩，按照每亩价格，两年土地租金为46499.18元，26.39亩×881元/亩×2年。扶贫棚是34.12亩，交付时间是2018年10月计算到2019年3月是5个月，土地租金是34.12亩×881元/亩/12个月×5个月是12525.45元，合计是59024.63元。3、原告没有履行合同义务应承担179亩的违约责任，向被告支付违约金236548.5元，原告没有按照约定向被告出租179亩土地，没有交付相关土地资料，（合同约定第五条）交付土地图片、土地地貌，同时违反了合同第七条第二、三项的约定。时至今日，电路拉好了，但是并没有给被告使用，被告使用的是工业用电，目前原告仅仅交付60.51亩，其余土地均不具备交付条件；根据合同第九条二、三项约定，原告应承担违约责任。综上，原告无证据证明其已经向被告交付了179亩土地构成违约，应承担违约责任，被告只应支付已交付土地的违约金，造成其他损失的，被告保留诉权。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、新型职业农民证书复印件各一份，证明原告主体资格；2、《土地流转协议书》复印件一份、规划设计示意图打印件四份，证明虽然双方签订了流转协议的期限，但是不代表土地已经全部交付；土地交付的条件必须具备甲方与农户签订土地流转合同复印件、土地地貌书面描述、图片等并经双方确认；双方约定了违约责任；3、《施工日志》复印件一份、帮扶贫困户用工协议复印件二份，证明进场时间是2017年3月28日，我方用的工人是贫困户，没有争议的土地的取得时间是2017年3月和2018年10月；4、寿县国土资源局文件复印件一份、寿县国土资源局责令改正违法行为通知书及《行政处罚决定书》更正通知复印件各一份、寿县自然资源和规划局履行行政处罚决定催告书文件复印件一份，证明政府交付的第五号地块办公用地和生活区用地合计2.37亩，面积2160.8平方米认定为被告非法占有的土地，理由是该地块土地是基本农田，要求被告责令退还，限期拆除建筑物，并处罚款84429.6元（占用基本农田处罚34399.8元、占用一般耕地处罚7905元、加处罚42214.8元）；5、原告出具的证明复印件二份、大唐农业公司生活及设施用房选址说明打印件一份，证明被处罚的土地是由原告指定给被告作为办公区用的，被告建设的简易房、建设生活及办公用房是园区领导同意所建，同时土地变更为基本农田原告不知情；6、安徽大唐现代农业科技有限公司出具的生产经营情况报告书及其经营概况各一份，证明被告到园区投资创业后，土地面积比较小，没有按照约定交付179亩土地，致使被告开发产业受限，基础设施不完善；2018年3月份的大雪导致大棚倒塌，政府重建，至2018年10月份才交付给被告使用，政府付了20000万元补偿，同时免去一年的地租；7、寿县窑口镇人民政府通知复印件一份、寿县窑口镇粮台村民委员会及寿县窑口镇马墙村民委员会出具的收款凭证复印件各一份，证明2018年因大雪造成扶贫大棚坍塌，2018年10月被告才启用大棚，2019年4月20日分别交了大棚租金14070元、14200元，34亩土地被告2018年10月才正式使用；8、租用土地示意图打印件一份、租用土地照片打印件一组，证明政府扶贫棚是34.12亩和26.39亩由被告方实际使用，2.37亩土地是基本农田，和合同租赁土地性质不同；第三号土地没有取直和村民承包地界限交错，致使被告无法开沟挖渠，不具备交付条件；第四号土地48.93亩，该土地没有任何出路，不具备交付条件。总共土地是147.06亩。经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告证据1，相对方均无异议，本院予以确认。原告证据2，被告对真实性无异议，认为签订协议时间实际是2017年底，涉案土地也并未完全交付。本院审查认为，被告对该证据真实性无异议，其异议无证据证明，故本院对该证据予以确认。原告证据3，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告证据4，被告对寿县政府寿政秘[2015]24号文件、寿县城市规划委员会规纪[2013]04号文件会议纪要“三性”无异议，对两份《土地流转合同》有异议，认为原告与窑口镇真武村村委会签订的《土地流转合同》流转期限为2017年3月10日至2025年且没有签订落款时间，所以原告诉称涉案土地于2016年12月1日交付不是真实有效；原告与窑口镇窑口街道居委会签订的《土地流转合同》虽系2016年12月1日所签，但不代表原告向被告交付土地时间，也不代表免除原告向被告交付相关资料的义务。本院审查认为，被告对寿县政府寿政秘[2015]24号文件、寿县城市规划委员会规纪[2013]04号文件会议纪要“三性”无异议，本院予以确认。被告对两份《土地流转合同》的异议无证据证明，其异议不能成立，本院不予采信。本院对原告证据4予以确认。被告证据2，原告对证据“三性’无异议，对证明目的有异议，认为协议约定是现场勘查现场确认现场交付，是一次交付，不是分批交付，农户资料等并非交付土地的必备资料，涉案土地已经全部交付，被告主张原告违约应提起反诉，土地现场交付，并不需要涉及示意图。本院审查认为，《土地流转协议书》与原告证据2相同，本院予以确认，但不能实现被告的证明目的。设计示意图原告并不认可，且系被告单方制作，本院不予确认。被告证据3，原告认为与本案无关联性，施工与交付无关。本院审查认为，被告进场施工时间不能直接证明土地交付时间，帮扶贫困户用工协议与本案无关联性，本院对该份证据不予确认。被告证据4，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院审查认为，被告违法使用土地，被行政处罚与本案土地租赁合同纠纷属于两种不同法律关系，与本案无关联性，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。被告证据5，原告对真实性无异议，认为流转的土地并非用于建设而是种植，合法建设需要相关职权部门规划许可，选址说明与本案无关。本院审查认为，原告2017年3月3日所出具的证明并未明确载明原告指定或同意将被告辩称的2.37亩土地作为办公、生活建设用地；另被处罚土地面积为2160.8平方米，而证明中涉及的是房屋2间，建筑面积为50平方米，不是被告所称的土地，故不能实现被告所称的被处罚土地是原告指定给被告作为办公用区的证明目的；选址说明仅为被告单方陈述，原告不认可，本院不予确认。被告证据6，原告认为该证据系被告企业内部行为与本案无关，同时印证179亩土地已经交付。本院审查认为，经营状况报告书、经营概况本质为被告单方陈述，其被告企业的自主经营行为与本案无关联性，本院不予确认。被告证据7，原告对真实性无异议，但所缴纳的租金是政府兴建大棚的租金，不是土地租金。本院审查认为，被告租赁使用大棚时间不能直接证明交付土地时间，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明目的不予确认。被告证据8，原告对图的位置没有异议，但认为原告已经实际交付179亩土地。本院审查认为，示意图系原告单方制作，照片地点亦无法确认，原告不认可只交付147.06亩土地，被告对此亦不能举证证明，故本院对该证据不予确认。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2016年12月1日，原、被告签订《土地流转协议书》，协议约定：流转亩数及四至：经甲、乙双方现场确认，该片土地179亩，四至界限以双方实际现场测量时确定的参照物为准，流转给乙方使用；土地流转期限：自2016年12月1日起至2025年止；流转方式：租赁；土地流转价款及支付方式：乙方应向甲方交纳的承包费为每年每亩300公斤早籼稻（按当年国家保护价折算成现金，当国家保护价低于1.35元/亩按照1.35元/亩计算）即村工作费50元；支付时间：第一年在签约时一次性付清当年租金，其余年度乙方应每年的9月1日前一次性预交土地租金和村工作经费；被告承担承租期间需要缴纳的按照国家规定产生的税费；土地的面积计算、交付方式及交付时间：签约土地面积共179亩；土地双方约定在2016年12月1日交付土地；交付资料：包括甲方与农户签订的土地流转租赁合同复印件，土地交付时的地形、地貌书面描述、图片等；违约责任第五项约定：甲乙双方如有一方违约，应向另一方支付违约金，违约金按该流转土地年租金的50%支付。协议签订后，原告于2016年12月1日当日向被告交付179亩土地，被告至协议签订之日起至今未支付租金。另查明，庭审中，原、被告均认可涉案土地租金每亩每年租金为881元。其中，土地租金810元/亩（1.35元×300公斤即600斤），村工作经费50元/亩，水资源费21元/亩,合计881元/亩。原告交付土地时未交付其与农户签订的土地流转租赁合同复印件，土地交付时的地形、地貌书面描述、图片等。本院认为：原、被告于2016年12月1日签订的《土地流转协议书》，系当事人的真实意思表示，协议内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按合同约定履行各自的义务。原、被告是否按协议约定履行了各自的义务是本案争议的焦点，即原告是否将协议约定的179亩土地全部交付被告使用、被告是否按协议约定向原告交付租金及未交付租金是否应当承担违约责任。争议焦点一：原告是否将协议约定的179亩土地全部交付被告使用。被告抗辩原告交付的土地面积经测量为147.06亩，实际交付被告使用的仅为60.51亩，并未按协议约定将涉案179亩承租土地交付被告使用。理由是其单方请人对原告交付的土地面积进行测量的结果；原告未按协议约定向其交付被告与农户签订的土地流转租赁合同复印件、合同约定的地形、地貌描述书等书面资料；涉案承租土地中部分土地与农户土地交错或者并无出路不具备交付条件而致原告未完全交付涉案承租土地。本院认为，首先，被告单方测量结果原告不认可，被告又不能提供其他证据予以证明。其次，被告自签订协议至今并未对涉案承租土地面积向原告提出过异议，并要求原告予以重新勘测确定。第三，原、被告双方签订协议时约定“经甲、乙双方现场确认，该片土地179亩，四至界限以双方实际现场测量时确定的参照物为准，流转给乙方使用”，第五条第一款约定交付土地的时间为2016年12月1日，与双方签订合同的时间一致。第四，庭审中被告认可其已承租了原告的涉案土地，并在该土地上种植经济作物，可见原告交付其与农户签订的土地流转租赁合同复印件、合同约定的地形、地貌描述书等书面资料并非是原告交付土地的必备要件。第五，被告在其出具的《生产经营情况报告书》中有“为使流转地块不被农户侵占只能被动种植水稻、小麦，导致亏损”内容的陈述，该陈述与其关于“涉案承租土地中部分土地与农户土地交错或者并无出路不具备交付条件而致原告未完全交付涉案承租土地”的抗辩意见相矛盾，亦印证了涉案179亩土地实际已经全部交付。综上，被告抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告已按协议约定向被告全部交付涉案承租土地179亩。争议焦点二：协议签订后被告是否按协议约定向原告交付租金及未交付租金是否应当承担违约责任。庭审中，原告认可签订协议后至今未向原告交付过租金，故原告诉请被告未交租金构成违约，应当承担交付租金及相应违约责任的诉请成立，本院予以支持。关于租金的数额，被告承租土地面积为179亩，每亩每年租金为881元/亩，2016年12月1日至2019年3月计27个月，租金为354822.74元（179亩×881元/亩÷12个月×27个月）。双方协议约定如有一方违约，应向另一方支付违约金，违约金按该流转土地年租金的百分之五十支付违约金。被告违反协议约定拖延支付土地租赁租金，应给付原告其拖延支付土地租金的违约金。原告要求被告支付违约金236548.5元（157699元×50%×3年），即在年租金50%的基础上累积计算三年既无约定，又无证据证明，其计算标准应予调整，应按双方协议约定标准计算违约金即年租金的50%予以支付。年租金为157699元（179亩×881元/亩），违约金应为78849.5元（157699元×50%），原告主张超过部分，本院不予支持。被告抗辩原告没有履行合同义务，应承担179亩土地的违约责任，向被告支付违约金236548.5元的意见，本院认为，被告对该项意见没有提起反诉，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告寿县安泽园果蔬种植专业合作社给付原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会土地租金367964.33元；二、被告寿县安泽园果蔬种植专业合作社支付原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会违约金78849.5元；上述第一、二项判决内容均于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9845元，减半收取4922.5元，原告安徽瓦埠湖现代农业综合开发示范区管委会负担1284.5元，被告寿县安泽园果蔬种植专业合作社负担3638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 汪    慧二〇一九年九月三日书记员 张万宝（代）附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。