广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初288号原告：广州农村商业银行股份有限公司清远分行。营业场所：清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎一号楼商铺（1-3楼部分）。负责人：黄文洲。委托诉讼代理人：卢建，公司员工。委托诉讼代理人：董许杰，公司员工。被告：曾峥，女，1989年11月13日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：巫想华，男，1989年6月22日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：清远市豪美房地产开发有限公司。住所地：清远市新城东22号区（晟禾汇江花园）。法定代表人：董卫东，执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告曾峥、巫想华、清远市豪美房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人卢建、董许杰，被告清远市豪美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆嘉敏到庭参加诉讼。被告曾峥、巫想华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一、第二被告楼宇按揭合同并立即偿还剩余贷款本金752562.88元及截止至贷款结清日的欠息(暂计至2019年1月8日欠息7067.35元，以后按照《楼宇按揭合同》约定的借款利率上浮50%计至实际还款日止)；2、第三被告对第一、二被告的债务承担连带保证责任；3、原告对第一被告名下位于清远市清城区××花园××楼××号房屋[粤（2017）清远不动产证明第0073243号]所得价款在债权范围内优先受偿；4、被告承担诉讼费。事实与理由：被告曾峥、巫想华未按时偿还原告贷款本金及利息。2017年11月30日，原告与被告曾峥、巫想华签订了《楼宇按揭合同》，约定原告向被告曾峥、巫想华提供贷款760000元，贷款期限三十年，借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借据为合同的组成部分，具有同等法律效力；被告曾峥、巫想华不按合同约定偿还应付借款本金及利息，自逾期之日起按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，对不能按期支付的利息应按本款约定的罚息利率计收复利。2018年1月10日，原告与被告曾峥、巫想华签订借款借据并向被告曾峥发放贷款760000元，期限自2018年1月10日至2048年1月10日，期限内月利率4.6959‰，还款方式为按月等额归还借款本息。2018年7月14日，涉案抵押物办妥了抵押权预告登记手续，并领取了不动产登记证明。2017年7月31日，原告与被告清远豪美房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，清远豪美房地产开发有限公司为被告曾峥、巫想华提供阶段性担保。自2018年1月10日放款后，被告曾峥、巫想华从2018年3月开始出现逾期，陆续于2018年4-12月逾期，截止2019年1月8日原告起诉前，被告曾峥、巫想华累计逾期10次；原告通过电话、短信、上门等催收方式通知其偿还贷款，但其仍无按期归还贷款本息的意愿。根据《楼宇按揭合同》第13.1（5）条和第13.2条的约定：甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。被告曾峥、巫想华已明显违反本合同的还款约定，构成根本违约。原告根据相关约定要求被告曾峥、巫想华立即归还剩余全部贷款本金、贷款利息、逾期利息和罚息，原告对被告曾峥名下的房产享有优先受偿权。根据《楼宇按揭合作协议》第6.2（A）条的约定“自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括废弃到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋有所权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除”。被告清远豪美房地产开发有限公司对被告曾峥、巫想华承担无条件、不可撤销的连带担保责任。鉴于被告未能按约定归还贷款本息，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告曾峥、巫想华未作答辩。被告清远豪美房地产开发有限公司书面答辩称：本案《楼宇按揭合同》没有约定保证条款，我方未就本案借款单独向原告出具担保书，我方与原告之间没有成立保证合同关系，无需为本案债务承担连带保证责任。2、《楼宇按揭合作协议》中有关保证人责任的部分内容违反了担保法的规定，应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认原告起诉的基本事实。此外，《楼宇按揭合同》第16.3条约定，借款人违反本合同规定之任何条款可能影响贷款人债权实现的，贷款人有权单方解除合同，要求借款人立即提前偿还借款或依法处分抵押财产并优先受偿。《楼宇按揭合作协议》第6条约定，清远豪美房地产开发有限公司同意为其开发建设并依法销售的坐落于清远市清城区××号的湖景湾商品楼宇的购房人偿还购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理办证担保手续。清远豪美房地产开发有限公司对每笔借款的保证期间为：自每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在清远豪美房地产开发有限公司为该购房人办妥房屋所有权证及广州农村商业银行股份有限公司清远分行作为抵押权人的他项权证之日，清远豪美房地产开发有限公司就该购房人对广州农村商业银行股份有限公司清远分行负有的保证义务即解除。被告曾峥用以抵押的位于清远市清城区××花园××楼××号房屋现仅办理了预售商品房抵押权预告登记。另查明，被告曾峥、巫想华于2018年3月开始逾期，至2019年8月22日，其共拖欠贷款本金752562.88元、利息37713.21元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告作为贷款人已向被告曾峥、巫想华发放贷款760000元，其已履行贷款发放义务；被告曾峥、巫想华作为借款人应按期足额归还借款本息。但被告曾峥、巫想华自2018年3月起开始多次逾期还款，计算至2019年8月22日，其共拖欠贷款本金752562.88元、利息37713.21元未偿还，该行为构成根本违约，原告要求解除与被告曾峥、巫想华签订的《楼宇按揭合同》，并偿还拖欠的贷款本息的请求，于法有据，本院予以支持。被告曾峥、巫想华应向原告偿还贷款本金752562.88元及利息（计算至2019年8月22日利息为37713.21元，从2019年8月23日起的利息按合同约定计算至清偿之日止）。关于被告清远豪美房地产开发有限公司是否承担保证责任的问题。虽本案《楼宇按揭合同》未约定保证条款，但被告清远豪美房地产开发有限公司与原告就湖景湾商品楼宇按揭合作事项签订的《楼宇按揭合作协议》合法有效，其中明确约定清远豪美房地产开发有限公司对上述楼宇的购房人偿还原告的购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，本案被告曾峥、巫想华向原告贷款购买的湖景湾花园7号楼3幢28层01号房屋属于合作协议约定的楼宇范围，故原告与被告清远豪美房地产开发有限公司之间存在保证合同关系。《楼宇按揭合作协议》约定清远豪美房地产开发有限公司为涉案房屋办妥所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之日，其对原告负有的保证义务解除。但本案被告曾峥、巫想华用以抵押的房屋仅办理抵押权预告登记，并非上述协议约定的他项权证，故被告清远豪美房地产开发有限公司的保证责任不能解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条的规定，被告清远豪美房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曾峥、巫想华追偿。原告要求确认对被告曾峥名下位于清远市清城区××花园××楼××号房屋享有优先受偿权的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权是物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。原告该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告曾峥、巫想华于2017年11月30日签订的《楼宇按揭合同》；二、被告曾峥、巫想华应于本判决生效之日起10日内向原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金752562.88元及利息（利息计至2019年8月22日为37713.21元，从2019年8月23日起按合同约定计算至还清之日止）；三、被告清远市豪美房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的曾峥、巫想华所负还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11396元，由被告曾峥、巫想华、清远市豪美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  曲洋逸人民陪审员  禤惠珍人民陪审员  钟建华二〇一九年九月四日书 记 员  梁朝晖附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。