河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1466号原告(案外人)：杨勇茂，男，1984年12月20日出生，汉族，住河南省濮阳县。现住郑州市高新区。原告（案外人）：郭松梅，女，1982年1月7日出生，汉族，住河南省唐河县。现住郑州市高新区。被告（申请执行人）：中国工商银行股分有限公司郑州铁路支行，住所地郑州市二七区陇海中路33号。法定代表人：范勇，支行行长。被告（被执行人）：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环66号。法定代表人：张福喜，董事长。被告（被执行人）：张福喜，男，1945年3月20日出生，汉族，住河南省荥阳市。身份证号：被告(被执行人）：张喜梅，女，1947年2月7日出生，汉族，住河南省荥阳市。被告（被执行人）：卞琨，男，1960年5月28日出生，汉族，住上海市普陀区。原告杨勇茂、郭松梅与被告中国工商银行股分有限公司郑州铁路支行（以下简称工行铁路支行）、郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）、张福喜、张喜梅、卞琨案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨勇茂，郭松梅到庭参加诉讼。被告工行铁路支行，基正公司，张福喜，张喜梅，卞琨经传唤未到庭。本案现已审理终结。杨勇茂、郭松梅向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于郑州市高新技术开发区××单元××房产（预售证号：GX2013023）的执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告杨勇茂、郭松梅于2014年9月26日与被告基正公司签订的《商品房买卖合同》，并确认位于郑州市高新技术开发区××单元××房产归原告所有；3、判决被告基正公司协助配合原告办理产权登记；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：一、原告购买房屋后，并占用入住至今，已有5年之久。原告在被告基正公司举办盛世新天首批房源（1#、45#）公开选房活动之前已向基正公司交付了1万元选房诚意金，并于2012年12月1日开盘选房当天选定了涉案房屋，并且按照选房规则签订了认购协议书，2013年10月2日原告基于合理信赖与被告基正公司签订了商品房买卖合同，并依约支付购房款233717元，剩余房款依约办理银行按揭，同时缴纳了维修基金7222元，2014年9月26日因该房产性质问题经原告与被告协商以优惠20000元房款的方式达成一致，重新修订商品房买卖合同后总价款为563717元，并办理交房手续，原告支付相应装修押金等费用后，出资对该房屋装修后入住至今，一直在占用该房屋（水电费、物业费一直消费，从未中断。）原告也符合在郑购房条件，对涉案房屋享有排除执行的权利。二、原告购买房屋后，依约支付相关款项，并装修入住至今，且为唯一居住房屋，符合排除强制执行的条件。三、本案所涉房屋没有及时过户，并非是原告原因造成的。原告所购房屋未能及时过户，是因被告基正公司的原因造成的，为能早日办理过户手续，原告多次与被告基正公司售楼部负责人协商，一直没有结果。直至2018年4月1日原告与售楼部负责人联系说“你的房子已解押，另交10万元房款后，可以安排网签”，为配合办理过户手续，原告将拼凑的10万元房款交到基正公司与郑州高新区梧桐办事处共同监管的账户上，售楼负责人告知原告等候售楼部通知，之后基正公司告知涉案房产被法院查封，无法办理过户手续。因此，涉案房屋未能办理过户的原因不是原告造成的。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。依据《物权法》第十五条规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，另外，原告愿意协助执行机构，继续完善剩余房款的相关法律手续，请求法院不予执行涉案房屋，支持原告的诉讼请求。工行铁路支行、基正公司、张福喜、张喜梅、卞琨未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：工行铁路支行诉基正公司、张福喜、张喜梅、卞坤金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月7日作出（2018）豫01民初701号民事判决，判决如下：一、被告郑州市基正房地产开发有限公司自本判决之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款本金7494149.91元及计算至2018年4月17日的利息266984.97元，以后利息以本金74943149.91元为基数至实际清偿之日止按照双方合同约定计付；二、原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行对被告郑州市基正房地产开发有限公司抵押的名下位于梧桐街南、西四环路东“基正盛世港湾二期”在建工程（详见抵押证明）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告张福喜、张喜梅、卞琨对被告郑州市基正房地产开发有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告郑州市基正房地产开发有限公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416516元、保全费5000元，由郑州市基正房地产开发有限公司、张福喜、张喜梅、卞琨共同负担。宣判后，卞坤不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2018年8月28日作出（2018）豫民终961号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，工行铁路支行向本院申请财产保全。本院于2018年4月27日作出（2018）豫01执保94号执行裁定书，裁定冻结被申请人基正公司、张福喜、张喜梅、卞坤的银行存款74943149.91元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年4月28日本院查封了涉案房产。该案生效后，工行铁路支行向本院申请强制执行，案外人杨勇茂、郭松梅在执行过程中向本院提出执行异议，本院于2019年4月10日作出（2019）豫01执异265号执行裁定，依法驳回了杨勇茂、郭松梅的异议。案外人杨勇茂、郭松梅对该裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉。2013年10月2日，基正公司与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告购买基正公司位于高新技术产业开发区××单元××房，建筑面积111.1平方米。总房款583717元，买受人于2013年10月2日交清首付款233717元，剩余房款350000元向银行申请按揭贷款。原告向本院提交收据显示其于签订合同当日缴纳购房款233717元。后原告与基正公司经过协商，于2014年9月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定单价5073.96元，总购房款变更为563717元，于2014年9月26日交清首付房款233717元，剩余33万元购房款向银行申请按揭贷款。另查明，原告于2019年8月11日将剩余购房款33万元交付本院执行实施部门。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，在本院对涉案房屋进行查封之前，原告杨勇茂、郭松梅已经与基正公司签订真实有效的房屋买卖合同，其已经按照合同约定支付购房款，且原告杨勇茂、郭松梅已将剩余购房款33万元交至法院。综合考量原告提交的证据，可以证明涉案房屋已由原告占有并装修使用，其未办理备案登记和过户的原因亦并非其自身原因造成的，故原告自身并不存在过错；其次，在取得房屋所有权证之前，原告对涉案房屋所享有的权利虽然仍是债权性质，但属于物权期待权，具有物权的优先效力，而申请执行人工行铁路支行仅对债务人基正公司的责任财产享有一般期待权，二种权利相比，原告对涉案房屋的权利优先于申请执行人工行铁路支行的普通金钱债权。结合原告提交的证据及陈述意见，原告杨勇茂、郭松梅提交的证据可以认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除强制执行。因此，原告的该项诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉争议房屋的登记尚未变更，对于原告确认案涉房屋归其所有的请求本院不予支持。本案系执行异议之诉，主要审查原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求被告基正公司协助办理产权登记的诉请，并不属于本案审理范围。综上所述，原告杨勇茂、郭松梅的诉请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市高新技术开发区梧桐街99号1幢1单元1××号（预售证号：XXXXX）的房产。二、驳回原告杨勇茂、郭松梅的其他诉讼请求。案件受理费9437元，由郑州市基正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2019）豫01执异265号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 刘 超审判员 徐国庆审判员 张 晔二〇一九年九月十八日书记员 马 静