黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0803民初862号 原告：佳木斯万达广场投资有限公司，住所地佳木斯市向阳东区光复路。 法定代表人：黄国斌，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：尤艳君，黑龙江龙房川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。 被告：杨立佳，男，1989年2月20日出生，汉族，无职业，住佳木斯市东风区。 委托诉讼代理人：纪伟（被告妻子），女，1988年4月16日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。 原告佳木斯万达广场投资有限公司（以下简称佳木斯万达公司）诉被告杨立佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳木斯万达公司委托诉讼代理人尤艳君、赵金艳，被告杨立佳委托诉讼代理人纪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳木斯万达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴租金120562元；2.判令被告支付违约金15000元，同时履约保证金10000元不予退还；3.案件受理费、律师费由被告承担。事实及理由：2016年6月9日，原、被告签订《佳木斯万达广场租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于佳木斯万达广场室外步行街31栋103号商铺，租赁期限三年，每年租金60281元，履约保证金10000元。根据合同约定，被告应于2016年6月10日、2017年6月1日、2018年6月1日分别支付三期租金，但被告仅于2016年6月16日支付履约保证金及第一期租金60281元，剩余2期租金120562元至今未交纳。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院。 杨立佳辩称，1.原、被告签订合同时，明确标注承租房屋应具备做餐饮的条件，因原告交付房屋时无烟道，导致被告不能办理餐饮执照。在原告交付房屋后，被告才对房屋进行烟道改造；2.原告交付的房屋因漏水对被告造成损害，原告曾与被告商议，用房屋维修费用折抵被告应当支付的剩余两年房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的收款收据3张、《商品房买卖合同》、债权转让书、通知单、快递邮寄单、回执及专项委托服务合同各1份，被告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的证据一、《佳木斯万达广场租赁合同》。证明被告违反合同约定，未交纳剩余两年租金，根据合同约定，原告有权要求被告补交租金，并支付逾期违约金，同时履约保证金不予退还被告的事实。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为双方签订的合同表明原告应当交付具备餐饮条件的商铺，但是原告交付的房屋不合格，故被告并未违约。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.原告举示的证据二、建设工程竣工验收备案证书（复印件）。证明原、被告签订合同之前，案涉房屋取得建设工程竣工验收备案证书，房屋质量验收合格，符合房屋交付使用条件的事实。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为原告房屋存在漏水等质量问题。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3.原告举示的证据四、缴费通知单两份。证明原告分别于2017年8月30日、2017年10月25日向被告送达缴费通知单，催要第二年的房屋租金的事实。经庭审质证，被告对该组证据有异议，认为被告未收到过该份通知单，且该份通知单仅催要2017年房屋租金，未催要2018年度租金。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；4.原告举示的证据五、律师函1份。证明2017年10月30日，原告向被告送达律师函，再次向被告催要第二年度租金，但被告至今尚未给付的事实。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为被告未收到过律师函。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；5.被告举示的证据一、《佳木斯万达广场租赁合同》。证明原、被告签订合同后，原告才给被告承租的房屋做烟道改造，原告所交付房屋不符合交付标准。经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该证据无法证实被告所陈述的事实，该合同在附件2中已明确注明房屋具备餐饮条件，且被告予以确认，本合同附件系租赁合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；6.被告举示的证据二、对佳木斯万达广场室外步行街31栋109号商铺的司法鉴定意见书1份。证明被告承租房屋的烟道系后进行处理的，房屋漏水的原因是后改烟道导致。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该份鉴定系109号商铺，与案涉房屋103号商铺非同一房屋，不具有可比性，被告不能依据其他房屋的情况认定其所承租的房屋存在质量问题，也无法证明案涉房屋存在漏水事宜，故该份司法鉴定意见书与本案无关。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；7.被告举示的证据三、照片5页、微信聊天记录3页。证明被告承租的房屋隔壁多家商铺都存在漏水情况，都是因为开烟道所导致。经庭审质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为5张照片没有原件，系复制品，且照片未注明拍摄房屋及时间，无法证实改造烟道后房屋存在漏水的事实。原告认为微信聊天记录与本案无关联性。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；8.被告举示的证据四、《食品经营许可证》申请准予通知书1份。证明被告于2016年10月27日提交许可申请，直至2016年11月23日才被准许，其原因是万达交付房屋不合格所致。经庭审质证，原告对该证据的真实性、关联性均有异议，认为该份证据无法确认其真实性，且被告何时提交申请、何时领取经营许可证与本案无关联性。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；9.被告举示的证人赵某的证言1份。证明证人赵某与被告系雇佣关系，商铺在装修前进行了烟道改造，造成案涉房屋存在漏水的事实。经庭审质证，原告对该证人的证言有异议，认为该证人与被告系雇佣关系，对其陈述内容的真实性不能确认。被告对该证人证言无异议。本院经审查，因证人证言所证明的问题与本案没有关联性，故对其证言不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月9日，原、被告签订《佳木斯万达广场租赁合同》，被告租赁原告所有的位于佳木斯市××广场室外步行街××号，建筑面积133平方米房屋一处，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，双方约定了租金标准、租金支付、履约保证金、违约责任和双方的其他权利义务。合同签订后，原告依照约定交付租赁房屋，被告于2016年6月16日交纳了第一年度租金60281元及履约保证金10000元。被告自2017年后一直未缴纳租金，共拖欠租金120562元。 另查明，2017年9月6日，原告与案外人丁毅签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人丁毅购买原告所有的位于佳木斯万达广场31栋103号房屋。2019年4月18日，原告与案外人丁毅签订《债权转让书》，约定丁毅将案涉房屋自2017年9月6日至2019年6月30日的租金利益及索要租金的权利转让给原告。原告与丁毅签订《债权转让书》后，将债权转让事宜通知被告。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订《佳木斯万达广场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告虽与案外人丁毅签订《商品房买卖合同》，但依据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告仍应按租赁合同约定履行义务。原告将租赁房屋交付被告后，被告理应按照约定时间交纳房屋租金，被告未向原告及时交纳剩余房屋租金的行为，显属违约。故原告要求被告给付房屋租金和违约金15000元的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。关于原告主张的不予退还履约保证金的请求，符合原、被告签订的合同约定，故对原告该部分主张，本院予以确认。被告提出承租房屋漏水、原、被告曾协商以房屋维修费用折抵剩余两年房租的抗辩理由，因被告未提供充分证据予以证明，故对其抗辩理由不予采纳。对原告主张律师费的诉讼请求，因双方在租赁合同中未对该项费用有明确约定，故本院对该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条规定，判决如下： 一、被告杨立佳给付原告佳木斯万达广场投资有限公司2017年7月1日至2019年6月30日房屋租金120562元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、被告杨立佳给付原告佳木斯万达广场投资有限公司违约金15000元，于本判决生效之日起10日内付清； 三、驳回原告佳木斯万达广场投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3212元，减半收取计1606元，由被告杨立佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。 审判员  吴明珠 二〇一九年九月二十七日 法官助理冯越 书记员王雪