湖北省浠水县人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂1125行初100号原告湖北东坡外滩置业有限公司，住所地：黄冈市黄州区东坡大道遗爱湖旁。法定代表人廖芷巍，董事长。委托代理人邹贞，湖北文赤壁律师事务所律师，执业证号：14211201211953534，代理权限为一般代理。被告黄冈市自然资源和规划局，住所地：黄州区大道27号。法定代表人刘劲松，局长。委托代理人李秋元，湖北齐安律师事务所律师，执业证号：14211200310792533。代理权限为一般代理。原告湖北东坡外滩置业有限公司不服被告黄冈市自然资源和规划局行政答复一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹贞，被告的委托代理人朱贤林、李秋元参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北东坡外滩置业有限公司诉称，2013年2月23日胡昌平、余晓梅与原告签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告东坡外滩项目A3幢1层115、116、117号房屋，该三间商铺总房款8426391元，采取银行按揭贷款方式付款。2013年8月19日，该三套房屋办理了商品房预告登记。由于胡昌平、余晓梅未能按期偿还银行贷款，原告依据购房合同约定，向黄冈仲裁委员会提起仲裁请求解除商品房买卖合同。2018年8月8日，黄冈仲裁委员会作出〔2018〕黄仲裁字第011号裁决书裁决解除胡昌平、余晓梅与原告签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的、预告登记失效”的规定，该三套房屋预告登记时间已超过三个月，预告登记已失效。且胡昌平、余晓梅与原告签订商品房买卖合同已依法解除，胡昌平、余晓梅与原告之间的债权消灭，被告应注销预告登记。2018年10月份，原告通过快递向黄冈市不动产登记中心邮寄《关于胡昌平、余小梅与湖北东坡外滩置业有限公司签订的〈商品房买卖合同〉注销申请》，被告不动产登记中心收到原告申请后于2019年1月15日作出答复，表示不予办理。现为维护原告的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求依法撤销《关于湖北东坡外滩置业有限公司与胡昌平、余小梅申请预告登记注销的答复》，并由被告重新作出具体行政行为。被告黄冈市自然资源和规划局辩称，2018年10月原告通过快递向黄冈市不动产登记中心邮寄《关于胡昌平、余小梅与湖北东坡外滩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》注销的申请》。依据《不动产登记暂行条例》第十五条、第十六条的规定，原告申请不动产登记，应当按照规定到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，向黄冈市不动产登记中心提交规定申请材料。原告邮寄如诉状所述的申请，并且未向该中心提供符合法律规定的全部登记资料。鉴于申请不符合法定形式，申请材料不齐全，该中心一次性书面告知申请预告登记、申请办理抵押预告注销登记的全部材料，告知补正相关材料后申请办理。该中心书面告知申请人不予受理并一次性告知了需要补正的全部内容，符合《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项的规定。同时，原告以《商品房买卖合同》被裁决解除，债权消灭为理由，申请黄冈市不动产登记中心注销预告登记，但黄冈市房地产管理局关于本案争议房屋的《商品房买卖合同》备案登记未撤销。综上，原告起诉被告的理由不成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，应当驳回原告对被告的起诉。被告黄冈市自然资源和规划局在法定举证期限内向本院举证如下（均为复印件）：证据1.黄冈市自然资源局统一社会信用代码证1份，证明黄冈市自然资源和规划局主体身份情况；证据2.房地产预告登记（权属）审批表（权证编号00030123权证编号00030124、权证编号00030125各1份，拟证明本案涉及房屋预告登记具体行政行为；证据3.《关于胡昌平、余小梅与湖北东坡外滩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》注销的申请》1份，拟证明2018年10月原告通过快递向黄冈市不动产登记中心邮寄申请注销登记的内容；证据4.黄冈市不动产登记中心《关于湖北东坡外滩置业公司与胡昌平余小梅申请预告登记注销的答复》1份，拟证明黄冈市不动产登记中心书面告知原告不予受理，并一次性告知了需要补正的全部内容，符合《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项的规定。原告对被告提交的证据进行了质证，对证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，答复的内容不符合法律规定。原告为支持其诉讼请求，在开庭审理前提交证据如下（均为复印件）：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明各1份，拟证明原告的身份；证据2.被告的主体信息1份，拟证明被告的主体资格；证据3.〔2018〕黄仲裁字第011号裁决书、《生效证明》各1份，拟证明涉案房屋的三份《商品房买卖合同》（合同编号为HG201301836/HG201301837/HG201301839)及《补充协议》已经解除，债权已经消灭；证据4.黄房商证权字第S088419-16号、第××号、第××号黄冈市商品房权属登记证明书各1份，拟证明2014年8月28日起可以办理不动产登记，但被告不履行登记职责；证据5.《关于胡昌平、余小梅与湖北东坡外滩置业有限公司签订的商品房买卖合同注销申请》、《关于湖北东坡外滩置业有限公司与胡昌平、余小梅申请预告登记注销的答复》各1份，拟证明2018年10月份，原告也通过快递向被告下属黄冈市不动产登记中心申请注销三份《商品房买卖合同》的备案登记以及预告登记，2019年1月15日黄冈市不动产登记中心作出答复，表示不予办理。被告对原告的证据进行质证，对证据1、2无异议；对证据3的证明目的有异议，原告向被告申请注销登记时未同时提交仲裁文书的生效证明；对证据4的证明目的有异议，该证据证明的是原告能够办理不动产登记的时间，不是本案涉及的案外人胡昌平可以办理不动产登记的时间；对证据5的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，其中被告作出的答复及要求补证的内容符合规定。经过庭审举证、质证及法庭辩论，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条的规定，本院对经过庭审质证的证据作如下确认：原、被告提交的证据客观真实，且与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定。通过以上有效证据，结合庭审调查，本院确认以下法律事实：2013年2月23日，胡昌平、余晓梅与原告湖北东坡外滩置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》及补充协议，采取银行按揭贷款方式购买原告东坡外滩项目A3幢1层115、116、117号房屋，2013年8月19日办理了商品房预告登记，房屋预告登记证明分别是黄冈市房预黄州字第030123、030124及030125号。胡昌平、余晓梅向银行借款，又将该房屋在黄冈市不动产登记中心办理预抵押登记。由于胡昌平、余晓梅未能按期偿还银行贷款，原告向黄冈仲裁委员会提起仲裁，请求解除商品房买卖合同。2018年8月8日，黄冈仲裁委员会作出〔2018〕黄仲裁字第011号裁决，解除胡昌平、余晓梅与原告签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》。2018年10月，原告通过邮政快递向被告黄冈市自然资源和规划局下属黄冈市不动产登记中心邮寄《关于胡昌平、余小梅与湖北东坡外滩置业有限公司签订的〈商品房买卖合同〉注销申请》。黄冈市不动产登记中心收到原告申请后，进行审查，认为：1.原告以单方申请的方式办理原黄冈市房预黄州字第030123、030124、030125号《预告登记证明》注销登记，除黄冈仲裁委员会裁决书外还需人民法院的协助执行文书，否则需双方持规定的申请材料到不动产登记窗口办理注销登记；2.商品房买卖双方申请转移预告登记的，需持不动产登记申请表、原办理的《不动产预告登记证明》、预告权利消灭或预告权利人明确放弃权利的证明材料、债权消灭或依法终止的有关证明、法律法规规定的其他必要材料办理转移预告登记；3.商品房购买方涉及银行贷款办理了抵押预告登记的，抵押双方还需持不动产登记申请表、原办理的《不动产预告登记证明》、主债权已消灭的证明材料、预告权利已实现或者预告权利人放弃权利的证明、法律法规规定的其他必要材料到不动产登记窗口共同申请抵押预告注销登记。2019年1月15日黄冈市不动产登记中心以原告的申请材料不齐全，也不符合法定形式，决定不予受理原告申请。原告对黄冈市不动产登记中心作出的答复不服，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的、预告登记失效。原告湖北东坡外滩置业有限公司东坡外滩项目A3幢1层115、116、117号房屋于2013年8月19日办理了预告登记，黄冈仲裁委员会作出〔2018〕黄仲裁字第011号裁决亦已生效，但该房屋预告登记并未失效，被告黄冈市自然资源和规划局对该房屋预告登记的行政行为依然存在，本案原告有向被告申请注销预告登记的权利。《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。根据该规定，原告可以单方申请办理房屋注销预告登记。黄冈仲裁委员会作出〔2018〕黄仲裁字第011号裁决，解除胡昌平、余晓梅与原告签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，该裁决书并没有具体应当由人民法院协助执行的内容，被告答复中要求有人民法院的协助执行文书没有依据。原告申请注销房屋预告登记，但被告答复中告知原告需提交转移预告登记的相关材料，明显违法。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第一款规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记。被告在答复中要求原告提交共同申请预抵押注销登记的有关材料与上述法律规定相悖。《不动产登记暂行条例》第十六条规定了申请人应当提交的申请材料有登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。原告申请注销房屋预告登记时只向黄冈市不动产登记中心邮寄申请，并未提交上述规定的有关材料，根据《不动产登记暂行条例》第十七条第三款“申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”的规定，被告2019年1月15日答复原告不予受理其申请并无不当，但被告告知原告需要补正的全部内容不合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决如下：撤销被告黄冈市自然资源和规划局（黄冈市不动产登记中心）2019年1月15日对原告湖北东坡外滩置业有限公司作出《关于湖北东坡外滩置业有限公司与胡昌平、余小梅申请预告登记注销的答复》中第1、2、3部分的内容；被告于本判决生效之日起三日内一次性告知原告申请注销预告登记需要补正的全部内容。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  张向明审 判 员  闵应旺人民陪审员  李 琼二〇一九年九月十二日书 记 员  郭 亮