贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初746号 原告：剑河县宏兴物业管理有限责任公司，住所地：贵州省剑河县革东镇清水江畔民族商业街。 法定代表人：申后雄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，贵州兄弟律师事务所实习律师。 被告：何有四，男，1987年6月5日出生，水族，贵州省剑河县民族中医院职工，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：吴歆民，贵州洲联合律师事务所律师。 原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司（以下简称“宏兴物业公司”）与被告何有四物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏兴物业公司的委托诉讼代理人王万轩，被告何有四及其委托诉讼代理人吴歆民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付所欠的物业管理费人民币2495.00元（按建筑面积每平方米0.8元/月的计算标准，从2016年1月1日暂计算至2018年12月31日）；二、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年2月26日购买由剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司（以下简称“清水江畔公司”）开发的剑河县未来城小区楼盘中的1幢1单元1703号商品房，合同确定的建筑面积为128.52平方米。被告与清水江畔公司签订合同后，清水江畔公司按期将房屋交付给被告，被告便入住至今。被告入住该房屋所处的剑河县未来城小区后，便按建筑面积每平方米0.8元/月向原告交纳物业管理费，原告向该小区的所有业主履行了提供物业服务的义务。但被告从2019年1月1日开始就不再向原告支付物业管理费。原告多次催促，被告多次以各种理由拖延。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。”原告从被告开始欠付物业管理费起，多次在剑河县未来城小区内张贴告示及工作人员口头催交，被告均不管不顾。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法公正判决。 被告何有四辩称，被告没有收到过原告书面催交物业管理费的材料。被告有正当理由拒交物业管理费，原告的物业服务存在严重瑕疵且严重损害被告及本小区业主的合法权益。2017年8月，原告未经被告及小区业主同意，私自拆除小区的绿化带，并且之后没有恢复；2019年3月，因原告严重失职，导致有不法分子进入小区，破坏业主门锁；原告对经营门面的管理也存在重大瑕疵，如对魔法师餐馆直接向地下室排放油烟没有制止，任由二栋楼下售楼部乱搭乱建，任由剑河县车管所在业主公共区域圈地等。原告没有依法与建设单位（房开公司）签订前期物业服务合同，接收没有竣工验收合格、备案的物业，其接受的委托管理不具有合法性。原告不应主张被告支付物业管理费。原告与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告而言不具有合法性、公平性及约束性。原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有《前期物业管理委托合同》条款内容及规约，被告至今才知道该合同，且不了解合同内容，被告不应履行合同规定的义务。开发商与物业服务公司承接物业时没有履行相关职责与义务，不向业主告知承接物业的相关查验结果报告，宏兴物业公司明知电还没有开户、网络、电视、电话等不通、消防没有通过验收的情况下，承接该不合格物业，开发商与物业服务方在业主不知情、不明白的情况下，蒙骗业主交房入住，开发商与物业服务方应该自行承担相应的后果。宏兴物业公司对小区的管理不作为，擅自处理业主的共有部分，侵害了业主的利益。综上，原告请求被告支付物业管理费与事实不符，且于法无据，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告的陈述和经审查确认的营业执照、商品房买卖合同、物业管理费催缴告示张贴照片、居民身份证、前期物业管理委托合同备案证明、前期物业管理委托合同、剑河县公安局革东派出所证明等证据，本院认定事实如下： 被告何有四于2014年2月26日与清水江畔公司签订商品房买卖合同，何有四购买该公司在剑河县开发的“剑河县未来城”楼盘第1幢1单元17层1703号商品房，合同约定的建筑面积为128.52平方米，交房时间为2015年12月30日前。原告宏兴物业公司于2012年4月6日成立。2014年12月30日，清水江畔公司与宏兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定宏兴物业公司对剑河县未来城商住小区进行前期物业管理，管理期限自2014年12月30日起至2017年11月30日止（如到期前业主委员会成立并选聘其他物业公司管理小区物业，则委托管理期限至选聘的物业公司正式接管之日止），物业管理费具体标准为小高层住宅每月每平方米0.8元。该《前期物业管理委托合同》于2015年1月6日送剑河县住房和城乡建设局备案。《前期物业管理委托合同》到期后，剑河县未来城小区的业主委员会尚未成立，宏兴物业公司继续依据《前期物业管理委托合同》对小区进行管理。2019年3月16日，周勇成报警称在未来城物业公司办公室抓到一名盗窃人员，后该人员被带到革东派出所进行调查，该人员自称是开锁人员。2019年6月23日，王世锦报警称其女儿在未来城小区被他人饲养的狗咬伤。 被告何有四已于2019年1月4日预交物业管理费1271元，被告何有四接房日期是2016年1月4日，申报装修日期是2016年2月26日。同时宏兴物业公司公示物业管理费收费标准为“从交房之日至未来两年之内，未接房或接房未装修的业主按半价（0.4元/平方米）收取。如两年之内申报装修的，正常收费（0.8元/平方米）从申报装修之日开始收取”。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则和诚实信用原则。原告宏兴物业公司依据其与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》，对剑河县未来城小区进行物业管理，该合同已送剑河县住房和城乡建设局备案。被告在实际接受原告的物业管理服务后，应当依照《前期物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费。被告接房后亦预交了物业管理费。被告拒绝支付后续物业管理费，既违反公平原则，也有违诚信原则。被告认为原告提供物业服务中存在瑕疵，应向原告交涉，以促使原告改进管理工作，提高服务质量。被告以原告服务存在严重瑕疵等原因即直接拒绝交纳物业管理费没有事实依据。原告诉请被告支付所欠的物业管理费金额2495元，系从2016年1月1日至2018年12月31日发生的金额，且建筑面积按132.63平方米计算（装修前2个月按半价计算）。被告已预交1271元物业管理费。本案合同约定的建筑面积为128.52平方米，原告诉请按建筑面积132.63平方米计算，但庭审中未举证证明该事实的依据，本案建筑面积应按《商品房买卖合同》约定的建筑面积128.52平方米计算。本案中，被告何有四于2016年1月4日接房，物业管理费应从房屋实际交付给被告何有四之日起计算，被告何有四于2016年2月26日向宏兴物业公司申报房屋装修，原告诉称申报装修当月前的物业管理费按半价计收，系原告的真实意思表示，且不损害被告的利益，本院予以认定。本案被告何有四在房屋申请装修前（2016年1月4日至2016年2月29日）应交纳的物业管理费计算为97.84元（128.52平方米×0.8元/平方米÷31天×28天×50%+128.52平方米×0.8元/平方米×50%=97.84元）在房屋申请装修后（即2016年3月1日）至2018年12月31日应交纳的物业管理费计算为3495.74元（128.52平方米×0.8元/平方米×34个月=3495.74元），扣除被告何有四已交纳的物业管理费1271.00元，故被告何有四尚欠原告宏兴物业公司物业管理费2322.58元（97.84元+3495.74元-1271元=2322.58元）。综上所述，根据原告已举证的证据及诉称的计算标准，被告应向原告支付尚欠的物业管理费金额为2322.58元。 据此，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告何有四在本判决生效后十日内支付所欠原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司物业管理费人民币2322.58元。 二、驳回原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由被告何有四负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨红霞 二〇一九年九月十九日 书记员  李昌泷