江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初4039号 原告：刘跃平，男，1958年11月3日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师，一般代理。 被告：邹立业，男，1977年12月31日出生，户籍所在地：浙江省青田县。 原告刘跃平诉被告邹立业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘跃平的委托诉讼代理人黄梓庭到庭参加诉讼。被告邹立业经本院合法送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘跃平向本院提出诉讼请求：1、判令被告邹立业向原告支付拖欠租金共计人民币198750元（已扣除被告交纳的保证金33400元)；2、判令被告邹立业向原告支付延期支付房租的违约金人民币59625元整（以拖欠租金198750元的30%计算)；3、判令解除原告与被告邹立业签订的《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月22日，原告与被告邹立业签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将江西省赣州市章贡区文清路8号中联商城老年活动中心6号店面租赁给被告邹立业经营使用，租赁期限为2.7年，房屋租金为每月16700元，逾期支付租金的，每逾期一日，应按500元向原告支付违约金，逾期1个月，按所欠租金的100%向原告支付违约金。签订协议后，被告邹立业已向原告交纳保证金33400元。自2015年5月起，被告存在拖欠房租之情形。2017年2月起就未向原告支付过任何租金。现原告发现，被告邹立业已不知所踪。经过核对，被告邹立业仍欠原告房屋租金共计人民币232150元。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。 原告刘跃平为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据1、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格； 证据2、《房屋租赁合同》复印件，证明原告将江西省赣州市章贡区文清路8号中联商城老年活动中心6号店面租赁给被告邹立业经营使用，租赁期限为2.7年，房屋租金为每月16700元，逾期支付租金的，每逾期一日，应按500元向原告支付违约金，逾期1个月，按所欠租金的100%向原告支付违约金； 证据3、《协议书》、《补充协议书》、情况说明等复印件，证明原告有权将本案房屋出租并收取租金； 证据4、租金支付情况表，证明被告邹立业交租情况，截止2017年8月，被告邹立业共欠租金198750元（已扣除被告交纳的保证金33400元)； 证据5、原告之子刘立银行流水凭证，证明被告支付房租租金情况； 证据6、赣州中联物业管理有限公司出具的物业费情况说明，证明本案所涉店铺被告支付物业费的情况，以及被告违约后，原告通过另行寻租，新的承租人开始缴纳物业费的时间节点； 证据5、6综合证明因被告违约，原告的租金损失的计算区间应为被告支付最后一期租金起至本案所涉店铺另行租给新的承租人之日止。 被告邹立业未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月26日，赣州中联物业发展有限公司与赣州市机关事务管理局签订了一份《协议书》及《补充协议书》，约定赣州中联物业发展有限公司取得江西省赣州市章贡区文清路8号中联商城老年活动中心15年的房屋使用权，该使用期限为2006年11月1日起至2021年10月31日止，赣州中联物业发展有限公司在取得该部分房屋15年的使用权后，有自用和对外出租的权利。赣州中联物业发展有限公司之后授权原告刘跃平可以自己的名义对外出租并收取租金，赣州中联物业发展有限公司对原告刘跃平的出租行为予以认可。2015年1月22日，原告刘跃平与被告邹立业签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告刘跃平（出租方）将位于江西省赣州市章贡区文清路8号中联商城老年活动中心6号店面出租给被告邹立业（承租方）经营使用；2、租赁保证金为33400元，于签署本合同时向出租方支付；3、租金为16700元/月；4、承租方自行承担租赁期间的物业管理费、水电、煤气等因本租赁行为所产生的一切费用由承租方承担；5、租金按月支付，承租方需在每月1日支付给出租方，如承租方支付有困难可延至本月5号（免责）前，本月6号起每天罚滞纳金500元；6、因承租方责任终止合同的约定，承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿：①、擅自将承租的房屋转租的；②、拖欠租金累计达1个月；③、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；④、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；⑤、利用承租房屋进行违法活动的；⑥、故意损坏承租房屋的；7、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。承租方逾期支付租金的，应向出租方承担违约责任。第逾期一日，应向出租方支付500元违约金，以此类推；逾期1个月，出租方可单方解除合同，且承租方还需向出租方支付剩余所欠租金以及按所欠的租金100%向甲方支付违约金。……合同签订后，原告依约将店面交能被告邹立业使用，被告于2015年5月起陆续存在拖欠房租，但拖欠的租金也会陆续在次月交纳，被告于2017年2月再未向原告支付过任何租金，且被告邹立业已不知所踪，原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。 另查明，被告邹立业于签订合同后向原告刘跃平交纳保证金33400元。 本院认为：赣州中联物业发展有限公司从赣州市机关事务管理局处获得了本案案涉店面的使用权及出租权，且赣州中联物业发展有限公司授权原告刘跃平对外出租，故原告刘跃平根据授权，可以以自己的名义来主张权利，系本案的适格原告。原、被告于2015年1月22日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。根据合同约定，被告邹立业应在租赁期间支付相应的租赁费用，现被告邹立业未按合同约定支付相关费用，已构成违约，应承担违约责任，被告自2017年2月开始再未向原告交纳过任何租金，被告亦认可其于2017年8月份收回了案涉店铺，于2017年9月份另租给他人，故案涉《房屋租赁合同》已实际解除，本院对该事实予以确认。关于被告邹立业拖欠租金问题，《房屋租赁合同》中约定，承租方在逾期1个月支付租金的情形下，出租方有权单方解除合同并收回房屋，被告于2017年2月就再未向原告刘跃平支付过任何租赁费用，且也不知所踪，原告应当及时履行解除合同的权利并有义务防止损失扩大，原告在2017年8月才将店面收回并出租给他人，故对于未及时履行解除合同扩大的损失部分，本院不予支持，故本院酌定被告邹立业的实际使用期应为2015年2月16日至2017年4月30日止，租金总额为16700元/月×26个月=434200元，被告邹立业实交纳16个月租金及支付10000元（不足租金部分），合计为277200元，扣除被告邹立业交纳的保证金33400元，故所欠租金应为123600元。关于逾期支付租金违约金的问题，合同约定若被告邹立业未按约定支付租金的，每逾期一日，应按500元向原告支付违约金，逾期1个月，按所欠租金的100%向原告支付违约金，现原告在庭审时自愿将违约金下调为所欠租金的30%计息，不违反法律的规定，本院予以支持。被告邹立业经本院合法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告邹立业在本判决生效之日起七日内向原告刘跃平支付所欠租金123600元； 二、限被告邹立业在本判决生效之日起七日内向原告刘跃平支付逾期支付租金的违约金37080元； 三、驳回原告刘跃平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5176元，由被告邹立业负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  吴菁菁 审判员  陈海东 审判员  温文斐 二〇一九年九月十七日                                                              法官助理 刘丽萍                                                              书记员   刘颖