黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终517号上诉人（一审被告）:佳木斯三江温州批发城有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区德祥街中段。法定代表人:王友义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贡锐，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。上诉人（一审第三人)：佳木斯市商业局招待所，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区长安路中段。法定代表人：李国义，该招待所经理。委托诉讼代理人:慕歌,黑龙江君德律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：郑海东，男，1959年5月18日生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上诉人（一审第三人）：戴志刚，男，1964年4月15日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：陈希，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：孙明，黑龙江远东律师集团事务所律师。被上诉人（一审原告）:宁福生，男，1949年11月14日出生，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市。被上诉人（一审原告）:宁福祥，男，1952年4月生，东亚机床厂退休职工,住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（一审原告）:宁晶，女，汉族，个体,系宁福利的继承人，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（一审被告）：佳木斯第一建筑工程有限责任公司，住所地，黑龙江省佳木斯市前进区中山街109号。法定代表人：牟国有，经理。委托诉讼代理人：杜桂兰，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：邵忠渝，佳木斯万基房地产开发有限责任公司经理。被上诉人（一审被告）：佳木斯万基房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区中山街109号。法定代表人：邵忠渝，经理。委托诉讼代理人：杜桂兰，该公司法律顾问。一审第三人：焦尊利，男，1957年1月7日生，汉族，佳木斯恒远集团干部，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孟令才，男，1977年8月13日生，汉族，系焦尊利的妹夫，住黑龙江省佳木斯市郊区。一审第三人：贺玉峰，男，1977年8月13日生，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人佳木斯三江温州批发城有限责任公司（以下简称三江温州城）、佳木斯商业局招待所（以下简称商业招待所）、郑海东、戴志刚与被上诉人宁福生、宁福祥、宁晶、佳木斯第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）、佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、一审第三人焦尊利、贺玉峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院）于2006年2月8日作出（2005）佳民初字第40号民事判决，已经发生法律效力。宁福生、宁福祥、宁福利不服，提出再审申请。本院于2012年8月17日作出（2012）黑高民申复字第311号民事裁定，指令佳木斯中院再审。佳木斯中院于2018年5月15日作出（2013）佳民再初字1号民事判决。三江温州城、商业招待所、郑海东、戴志刚均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人三江温州城的委托诉讼代理人贡锐，上诉人商业招待所的委托诉讼代理人慕歌，上诉人郑海东，上诉人戴志刚的委托诉讼代理人陈希、孙明，被上诉人宁福生、宁福祥，被上诉人一建公司的委托诉讼代理人邵忠渝，被上诉人万基公司的法定代表人邵忠渝，一审第三人焦尊利的委托诉讼代理人孟令才，一审第三人贺玉峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三江温州城上诉请求：一、撤销佳木斯中院（2013）佳民再初字第1号民事判决第三项；二、撤销鉴定费由三江温州城、一建公司和万基公司承担；三、上诉费用由宁福生、宁福祥、宁晶[因宁福利于2014年9月12日去世，由其女儿宁晶以继承人身份参加诉讼，故以下涉及宁福生、宁福祥、宁晶（宁福利），均简称宁福生等三人]承担。事实与理由：一、鉴定意见不应作为判决的依据。鉴定机构对鉴定意见的补正，没有通知其他当事人到场，没有现场勘查，也没有核实房屋租赁合同真伪，现案涉1-4号和1-5号房屋都处于闲置状态，回迁楼东侧主路至今没有路名，该处不是繁华街区，且鉴定人没有出庭质证。二、一审基本事实没有查清。一审法院认为宁福生等三人不知道《三江温州批发城动迁安置楼》（以下简称《工程合同》）约定的安置回迁户的内容，对宁福生等三人没有约束力错误。三江温州城与佳木斯第一建筑综合开发公司（以下简称一建开发公司）签订的《工程合同》中安置回迁户的内容，是回迁户共知的，宁福生等三人多次与万基公司接触，并在2003年10月18日接受万基公司的进户单，接收案涉1-6号房屋，后因没有交纳7万元价差款和10万元其他进户费，因此没有办理入户。2003年10月25日，案涉1-6号房屋被佳木斯市向阳区人民法院（以下简称向阳区法院）查封，宁福生等三人于次日向法院提供进户单，证明是万基公司同意进户。以上内容在向阳区法院执行卷宗中有明确记载。三江温州城多次通知宁福生等三人交纳入户费并办理入户，但宁福生等三人未予理睬，直至2005年被告知回迁房屋被出售，宁福生等三人才提起诉讼。三、宁福生等三人的过错造成严重损失。宁福生等三人没有按照万基公司要求交纳进户费用，万基公司在公告期限届满时出售安置宁福生等三人的房屋，三江温州城无法制止万基公司的行为，因此造成目前的损失。2011年，宁福生等三人在鹤岗市中级人民法院（以下简称鹤岗中院）已将焦尊利的房屋过户，但宁福生等三人不配合，不办过户手续，不要求进户，因此造成判决无法执行。四、本案是回迁安置纠纷，不适用房屋赔偿。回迁安置案件应当依据双方当事人约定的临迁补偿费、搬迁费支付被动迁人的损失，但本案双方没有约定临迁补偿费，因此宁福生等三人无权要求三江温州城承担因拆迁引起的费用。三江温州城也向宁福生等三人提供了房屋，供其作为仓库使用，且自动迁至今一直存放货物。商业招待所上诉请求：一、撤销佳木斯中院（2013）佳民再初字第1号民事判决，发回重审或依法改判驳回宁福生等三人要求安置案涉1-6号房屋的请求；二、本案一、二审诉讼费用由宁福生等三人、一建公司、三江温州城和万基公司承担。事实与理由：一、一审判决认定商业招待所持有的《动迁安置协议》，约定的回迁位置指向不明是错误的。首先，双方在《动迁安置协议》中变更后的位置是明确的，并非东侧负一层，而是商业招待所入户并使用的房屋。按照协议中约定的回迁房屋应是原地一、二层楼，变更后的位置只是明确了一下具体位置，原约定的一、二层楼并没有变更。其次，按照当时的房价，如果变更为东侧负一层，商业招待所没必要再增加4万元的变更位置补偿费，商业招待所增加4万元补偿费这一事实足以说明，双方明确回迁后房屋位置应是特指商业招待所现在入户使用的回迁房屋。二、宁福生等三人持有的《动迁安置协议》签订的时间为2000年8月15日，商业招待所签署《动迁安置协议》的时间是1999年6月29日，明确位置的时间是在2000年7月27日，均在宁福生等三人签订《动迁安置协议》之前。三、向阳区法院作出的安置给商业招待所的案涉1-6号房屋的判决已被该院作出的（2017）黑0803民初529号民事判决撤销，但商业招待所正对该案申请再审，不能依据该判决作为本案的定案依据。本案应根据实际情况来确认商业招待所持有的动迁协议是否有效、位置是否明确，是否足以对抗宁福生等三人。郑海东上诉请求：一、撤销（2013）佳民再审初字1号民事判决，发回重审或依法改判郑海东无需承担腾退三江温州批发城动迁楼1-5号房屋的责任;二、本案的上诉费用由宁福生等三人承担。事实与理由：一、一审程序错误。合议庭剥夺了郑海东的诉讼权利，郑海东的代理人刘宏只有2014年2月18日参加第一次庭审，后两次的庭审均没有通知郑海东及其代理人参加诉讼，严重违背程序法。二、一审认定事实错误。首先，从本案再审申请开始，一直到作出一审判决，再审申请人宁福生等三人并没有补充提交新证据，一审法院根据原有证据材料作出改变本案原判决结论，没有事实依据。本案审理过程中已经被一审法院认定，且与郑海东有关的事实主要有：1.郑海东是动迁户，于1999年9月2日被一建开发公司动迁并签订《动迁安置协议书》，确定动迁房屋面积为160平方米，位置在案涉向阳区17委，就是现在温州批发城的位置。宁福生等三人也是动迁户，于2000年8月15日被动迁，动迁房屋位于向阳区，就是现在温州批发城动迁安置楼的位置。2.万基公司于2003年9月8日将1-5号房屋安置给一建开发公司的动迁户郑海东，并出具了动迁安置的专用结算单，补交了结构差价款。3.2004年9月3日郑海东办理了私有房屋所有权证，产权来源中明确标注为“继受取得”。4.一审判决强调了郑海东的《动迁安置协议》的安置位置为“住宅楼东南角第一户”。5.《温州城综合楼动迁安置明细表》（以下简称《动迁安置明细表》）中，没有郑海东的名字。一审判决引用的证据材料没有超出以上几点，但判决中提出的两个问题都是错误的。在承认郑海东是一建开发公司的动迁户的同时，却提出动迁地点与动迁安置楼不是同一地点，郑海东的《动迁安置协议》没有明确是哪栋楼、哪一户，《动迁安置明细表》中没有郑海东，据此否定郑海东的动迁人地位，强调宁福生等三人具有“优先权”错误，原因如下：1.郑海东动迁位置在17委，被动迁的房屋就在现在温州批发城南门的位置，当年开了一家书店叫《天时科教电脑书店》，并已提交了邻居的证言。2.温州批发城建设后是一个大商场，几百户17委动迁户或者直接货币补偿或者回迁安置，且回迁安置的位置只有一处，就是现在的温州城动迁安置楼。宁福生等三人所处的53委的房屋被动迁，主要就是为了安置17委的动迁户。3.关于郑海东的《动迁安置协议》中没有具体指明安置地点是哪栋楼、哪一户。合同有附图，附图中不仅清楚的标注了哪栋楼、哪一户，还有详细的结构形式、关键尺寸、与邻里的位置关系等信息。4.《动迁安置明细表》中没有郑海东的名字，后面说明这张25户的表与郑海东的《动迁安置协议》没有关系。郑海东的房屋动迁于1999年温州城开工之前，宁福生等三人的房屋动迁于温州城开业之后，郑海东的《动迁安置协议》签订时间早于宁福生等三人的《动迁安置协议》。在郑海东的房屋被拆之前，开发单位一定要和郑海东谈好安置条件，是同意拆迁的前提条件。安置房屋远不够用来安置，为了完成拆迁建设，开发单位不得已作出了很多承诺，有些承诺其实根本无法兑现。三、一审适用法律错误。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第七条，判决宁福生等三人享有争议房屋的优先权，并据此判决郑海东应腾退争议房屋错误。从《商品房司法解释》第七条的规定可以看出，该条规定的优先权适用必须具备基本的前提条件，即必须存在拆迁人将安置房屋另行出卖的行为。本案中，根本不存在买卖争议房屋的行为。首先，郑海东是动迁户而不是购房人。其次，郑海东与拆迁人万基公司签订的《动迁安置协议》，在形式及内容上均不是买卖协议。第三，一审在事实部分也认定郑海东与拆迁人签订的《动迁安置协议》。因此，本案不存在一审法院认为的优先权问题，适用上述司法解释作出判决是错误的。判决中提出郑海东的动迁安置协议中没有具体的指明哪栋楼、哪一户，根本不能作为判据。一审法院在调查取证中忽略了郑海东提供的《动迁安置协议》中有附图重要证据。一审法院依据25户《动迁安置明细表》否定郑海东的《动迁安置协议》错误。该表只能说明在拆宁福生等三人的房屋时，开发单位答应过把其安置在动迁安置楼里，但该表不能否认宁福生等三人原有房屋被动迁之前，开发单位已经把1-5号房屋安置给了郑海东，后续办理了入户和房屋产权证书，全程没有争议。原始的协议和后续的行为，说明开发单位把1-5号房屋安置给郑海东是双方真实意思的表示。另外25户《动迁安置明细表》不是郑海东的《动迁安置协议》的必要附件，不能用它来对抗原始合同的法律地位。温州城项目就是两栋楼，一是批发城，二是动迁安置楼也就是我们说的住宅楼，一个在前一个在后，温州批发城位置的动迁户要安置在住宅楼，这就是原地安置。如果认为原地安置与原有房屋位置要分毫不差是不可能的。四、郑海东与温州城项目开发单位签订的《动迁安置协议》依法应当受到法律保护。一建开发公司以及后来的万基公司不仅与郑海东签订了该协议，后续还有入住、申请办理房屋证书等一系列行为，拆迁人都配合顺利完成，而且建设单位、拆迁人与房地产主管部门均无异议。一审认定了郑海东签订该协议的事实，但自始至终未确定合同效力，相反以不能成立的优先权问题敷衍而过，明显遗漏了对重要协议的性质、效力及其法律后果的认定。五、宁福生等三人无权对郑海东的合法财产提出主张。郑海东动迁在前、动迁协议签订在前，已经依法入住并办理了产权证书。宁福生等三人无权对郑海东的合法财产提出主张，也不应该把郑海东列为第三人。郑海东不否认宁福生等三人也应该得到合理安置，但不能以损害郑海东合法权益的方式来维护其权益。戴志刚上诉请求：一、撤销佳木斯中院（2013）佳民再初字第1号民事判决，改判驳回宁福生等三人要求安置案涉1-4号房屋的请求；二、一、二审诉讼费用由宁福生等三人承担。事实与理由：一、宁福生等三人应承担安置房被合法转卖的不利后果。宁福生等三人曾在2006年2月8日佳木斯中院下达（2005）佳民初字第40号判决后，未依法查封保全案涉房屋，任其在市场上流通，戴志刚在2006年9月购买该房屋进行房屋登记时，产权部门没有显示此房有任何问题，因此造成该房屋再次交易，责任由宁福生等三人承担。二、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条规定，戴志刚合法购得房屋，手续完备，产权部门已认证登记，原所有权人应当向无处分权人请求赔偿损失。所以宁福生等三人应向三江温州城主张权利，一审不应将戴志刚的房屋判归宁福生等三人。三、根据《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，宁福生等三人在获得自己的权益的同时，却损害了戴志刚的权益。四、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，自案涉1-4号房屋办理完产权登记之时，宁福生等三人与三江温州城之前签订的合同，因标的物不存在已使合同实际不能履行。五、《商品房买卖解释》应服从《物权法》规定，即下位法服从上位法。宁福生等三人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应判决驳回上诉，维持原判。关于温州城拆迁经过：1999年3月-6月“温州商城”对17委拆迁回迁户大部分用货币安置，1999年末，温州商城主体完工营业，主楼周围外开门，已经安置了一部分商户，还有23户未安置，加上三江温州城二期动迁的物贸中心和宁福生等三人2户，共25户回迁户。2000年7月，三江温州城欲动迁物贸中心仓库和宁福生等三人，在宁福生等三人房产上建回迁楼。宁福生等三人要求原地原位安置，三江温州城说：“该位已安置给商业招待所，需要与商业招待所沟通换位”，同年7月25日，三江温州城向宁福生等三人借款5万元，支付商业招待所改位补偿费。同年7月27日，三江温州城与商业招待所达成协议，在原协议上南侧“一单元”添了一横，改成“二单元”，原所长赵喜林签字，腾出南侧“一单元”安置宁福生等三人。8月15日，三江温州城与宁福生等三人签订《动迁安置合同》。安置位置为“安置楼南端，1-3层，14.47×12米.面积520.92平方米”指向明晰。商业招待所原签约合同时间为1999年6月29日。2002年，商业招待所发现回迁楼没有设计回迁户型，于11月26日，提供担保并把南侧二门1-6号房屋查封。然而该房在南侧三单元是宁福生等三人的安置房，该三个单元中东开门的共九间门市，分别为1-5号至1-13号，与二单元对应的是第1-8号、1-9号、1-10号门，1-1号、1-2号是西开门也在二单元。2001年4月，三江温州城与徐学义签订《工程合同》,并与承包人合同约定，必须安置温州城回迁户25户，锁定温州城25户回迁户。所以首先要审查郑海东的《动迁安置协议》，是否是温州城的被动迁25户之一，这是本案关键。三江温州城出具《动迁安置明细表》中回迁共25户，序号11是赵发，回迁面积为32平方米，都记录在册。该表中没有郑海东。应审查郑海东的《动迁安置协议》。原因在于：1.该协议安置地点为向阳区17委，原地安置，住宅楼东南角。该协议指向不清，并未注明安置在温州城住宅楼的东南角。但是判给郑海东的1-5号房屋，位于53委，不在原地17委。而宁福生等三人被拆迁和协议安置地点确在温州城安置楼南端，面积520.92㎡，包含1-5号房屋，该房位于向阳53委4组，有宁福生等三人先父房照证明原址在53委，南邻物贸中心楼，东邻商业局。证明宁福生等三人与郑海东的《动迁安置协议》安置位置不同，并非重叠。2.该协议是徐学义与郑海东私订的，协议中没有三江温州城盖章和签字，即不是温州城回迁25户之一。3.郑海东协议面积：原有公产房面积96.2米、私产78.8平方米，两房合计175米。但安置面积160米，少15平方米郑海东能不计较，况且大部分安置地下室无异议，其合同有瑕疵，物贸中心仓库无房照，被安置地下。4.万基公司即一建公司，出具《关于温州城动迁户安置明细表及处理建议》，另一建公司给市领导的报告，证明宁福生等三人的安置房为1-4号、1-5号、3-3-2号、3-3-3号，被施工方（徐学义、孙鸿雁）出售，证明郑海东的房屋不是动迁安置。5.2003年，佳木斯市委推进小组关于“温州城动迁安置楼”动迁户安置的《实施方案》，证明应安置宁福生等三人520平方米，要向阳区法院判决的1-6号房屋调解收回，安置宁福生等三人。关于1-5号房屋面积。宁福生等三人有先父宁吉松房照，面积81.9米。温州城动迁入户测量表的户名为宁福生，面积是83.56米。所以1-5号房屋是84平方米，面积吻合并非偶然。宁福生等三人协议约定的位置在温州城住宅楼南端一至三层、14.47×12米，面积520.92平方米。营业房协议面积365.56平方米。判决安置1-4号房屋是137平方米，1-6号房屋是141平方米，合计安置278平方米，比协议还少安置87米，加上少判的1-5号房屋84.05平方米，合计362平方米。比宁福生等三人的协议面积少3.56米。综上说明1-5号房屋是宁福生等三人的安置标的。万基公司辩称，温州城动迁事宜是三江温州城的行为，我们公司介入是佳木斯市政府要求的，没有任何收益，不应当附带连带责任。一建公司辩称，同万基公司意见一致。焦尊利述称，房屋是其购买，有产权证，请求维护合法权益。贺玉峰述称，不认可一审判决，房屋是其通过正规手续买，请求二审法院保护其合法权益。宁福生等三人向一审法院起诉请求：要求三江温州城安置房屋，赔偿延期安置39个月利息179,490.79元，拆除安置房周围的障碍物。一审法院查明事实：宁福生等三人住佳木斯市向阳区，自有私产砖瓦结构房屋365.5平方米，违建房屋84.44平方米。2000年8月15日，三江温州城动迁宁福生等三人的房屋建动迁安置楼，双方签订《动迁安置协议》，约定：三江温州城在原地新建动迁安置楼（系厢楼）最南端一至三层安置，建筑面积520.92平方米，一至二层为营业房，三层为住宅，超面积部分由宁福生等三人补差12万元，进户时间为2002年2月15日。动迁安置楼工程于2003年10月完工，2000年7月，三江温州城向宁福生借款5万元抵作补差款。宁福生等三人没有得到安置，应安置的房屋被出售或安置给第三人。另查，该工程立项建设单位是三江温州城，开发施工单位是一建公司。第三人焦尊利是购买万基开发公司的房屋，于2004年11月办理了私产房屋证照。第三人贺玉峰是2005年3月按揭贷款购买的房屋。第三人郑海东是2004年10月取得动迁房屋，并办理了私产房屋产权证照。一审判决认为，宁福生等三人与三江温州城签订的《动迁安置协议》合法有效，宁福生等三人按照该协议应得到安置，根据《商品房司法解释》第七条规定，宁福生等三人请求取得安置房屋，予以支持。但由于第三人郑海东也是被动迁人，并且是基于在先签订的《动迁安置协议》取得的房屋，故对宁福生等三人要求安置此处房屋的请求，不予支持。由于宁福生等三人对无法安置的面积不要求补偿，对此宁福生等三人可另诉。对宁福生等三人要求赔偿损失的问题，因该案是动迁安置纠纷，双方协议没有损失约定，其请求也无法律依据，故不予支持。对于第三人焦尊利、贺玉峰、王君迎，因房屋买卖合同造成的损失，可向房屋出售人起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百三十条、第一百三十八条和《城市房屋拆迁管理条例》第五条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：一、佳木斯市三江温州批发城动迁安置综合楼南侧一、二楼门市房1－4号、1－6号、三楼3－2号、3－3号住宅于判决生效后安置给宁福生、宁福祥、宁福利。二、驳回宁福生、宁福祥、宁福利的其他诉讼请求。诉讼费15,856元，鉴定费1000元，由三江温州城承担。该判决作出后，各方当事人在法定期限内均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。宁福生等三人再审一审称：1.原一审判决安置郑海东的房屋错误。郑海东不是温州城的动迁户，其所占有的房屋应安置给宁福生等三人。郑海东的《动迁安置协议》是与一建开发公司签订的，地点在17委，《动迁安置明细表》中没有郑海东的名字。原一审未将该房判给宁福生等三人，让另诉错误。2.原一审对损失问题不予支持错误。从《动迁安置协议》确定的回迁时间到现在没安置，宁福生等三人的损失巨大，应该赔偿损失。再审一审法院查明事实：三江温州城于2000年8月15日将宁福生等三人位于佳木斯市向阳区的房屋动迁，案涉双方签订《动迁安置协议》，约定：三江温州城于2002年2月15日前在温州城住宅楼南端一至三层就地安置宁福生等三人共520.92平方米，其中住宅173.64平方米，宁福生等三人应向三江温州城交差价款12万元。宁福生等三人于签订《动迁安置协议》前，以三江温州城向其借款抵交给三江温州城5万元。2001年4月21日，三江温州城与一建开发公司签订了《工程合同》，除安置25户动迁户以外面积的售房款抵作工程款，该楼直至2003年8月30日竣工。回迁安置工作出现了很多矛盾，佳木斯市人民政府成立了驻温州城回迁楼推进领导小组，该小组于2003年7月11日起草的“关于温州城动迁安置楼收尾工作相关事宜的会议意见”中确定，因一建开发公司资质被吊销，凡安置动迁户的房屋，任何单位和个人均无权安置或抵押，一切进户手续及印件均由万基公司出具，回迁、出售手续必须由一建公司的经理牟国有审查确认，否则不予承认。争议房屋的状况：1.万基公司于2003年11月25日将1-4号营业房卖给王君迎，当日交房款219,000元，万基公司出具了商品房销售专用结算单，2005年2月2日办理了私有房屋所有权证。该房屋又于2006年9月1日转卖给戴志刚，房屋面积137.13平方米，房款20万元，结清房款后当日办理了转移登记，产权部门于2007年9月11日为戴志刚核发了房屋所有权证。2.万基公司于2003年9月8日将1-5号营业房安置给一建开发公司的动迁户郑海东，万基公司出具了动迁安置专用结算单，安置房屋1-2层84.05平方米，地下室162平方米，按84.05平方米补交结构差33,620元，郑海东于2004年9月3日办理了私有房屋所有权证。郑海东动迁前位于向阳区，1999年9月2日被一建开发公司动迁，《动迁安置协议》确定160平方米，回迁地点为原地安置，位于住宅楼东南角1-2层立体分配。3.1999年6月29日，三江温州城和一建开发公司动迁商业招待所199.5平方米营业房，《动迁安置协议》确定回迁安置200平方米，原地安置楼南侧1-2层。2000年7月27日，三江温州城与商业招待所协商改安置位置为二单元，给商业招待所补偿费4万元。2003年4月25日，向阳区法院作出（2003）向民一初字第19号民事判决，将温州城动迁安置楼东侧二单元1-2层安置给商业招待所。2002年11月22日，商业招待所申请诉前保全温州城动迁安置楼二单元1-2层200平方米和二单元五楼1-3号住宅，向阳区法院将位于三单元的本案1-6号房屋查封。2003年12月16日执行。该房面积141.36平方米。4.万基公司于2004年7月7日将3-2号住宅房卖给了焦尊利，交房款70,900元，万基公司出具了商品房销售专用结算单，2004年11月22日办理了私有房屋所有权证。该房面积83.47平方米。5、万基公司于2003年10月与石蕾以按揭贷款的形式签订房屋买卖合同，将3-3号住宅房出售给石蕾，市产权处于2004年1月5日对该户房屋颁发了《房屋按揭备案登记证》。2005年3月21日经胜友房地产中介咨询服务中心卖给贺玉峰，手续由贺玉峰的妻子贾坤办理，现贺玉峰居住该房并负责偿还余款。该房面积为95.94平方米。一建开发公司于2004年被佳木斯市工商行政管理局吊销了营业执照。宁福利因病去世，其女儿宁晶以继承人身份参加诉讼。一审中，宁福生等三人对损失部分变更为：两套住宅房的房租2014年为26.8万元(按每平米800元/年)，三套门市总面积362平方米，租金总计2,471,736元,诉讼费15,856元，鉴定费1000元，诉讼差旅费1万元，律师代理费35,000元，要求精神补偿费18万元，误工经济损失要求补偿费60万元。第三次庭审变更租金请求计算至2018年,并要求支付租金的利息。根据宁福生等三人的申请，再审一审法院委托黑龙江省仁杰价格评估有限公司（以下简称仁杰评估公司）对动迁协议确定的5户房屋2002年至2018年房屋租金进行了鉴定，总价为2,950,434元。另查明，向阳区法院作出的安置给商业招待所的1-6号房屋的判决已被该院（2017）黑0803民初529号民事判决撤销。再审一审法院认为，三江温州城虽无动迁资质，但其是建设单位，与宁福生签订的《动迁安置协议》是真实的意思表示，应认定合法有效。该协议中约定的回迁面积、回迁位置明确，三江温州城应按约定承担安置义务。由于三江温州城无施工资质，与一建开发公司签订《工程合同》后，有监督动迁协议履行的义务。三江温州城与一建开发公司签订的《工程合同》约定的安置动迁户内容，只能对该合同双方主体产生约束力，对宁福生等三人没有约束力，因此，三江温州城提出的安置义务转移的理由不成立。一建开发公司被撤销后，一建公司承接其后续工作，在享有权利的同时也应承担《工程合同》应尽的安置义务，但一建公司在安置回迁户过程中未按《动迁安置明细表》所列名单安置宁福生等三人，导致其不能得到回迁安置房屋的损害结果，侵害了宁福生等三人获得安置房屋的权利，造成其收益损失，应对此承担侵权责任。万基公司将应安置宁福生等三人的房屋出售，导致其不能得到回迁安置房屋的损害结果，侵害了其获得安置房屋的权利，造成其收益损失，应对此承担侵权责任。三江温州城是动迁合同的主体，有安置宁福生等三人回迁房屋的义务，未履行《动迁安置协议》给其造成房屋租金损失，应承担赔偿损失责任。一建公司、万基公司的侵权行为导致宁福生等三人房屋租金损失，应与三江温州城连带承担房屋租金损失的民事赔偿责任。宁福生等三人于2000年7月25日借给温州城5万元，该借条结合三江温州城与一建公司2003年11月8日给佳木斯市委领导的情况汇报，证实宁福生支付5万元，足以认定该借条事实成立。《动迁安置协议》中确定的12万元差价款，宁福生尚有7万元未交，应在赔偿损失中冲抵。《商品房司法解释》第七条，是针对拆迁安置协议与商品房买卖合同发生冲突时对被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，即使第三人办理房屋所有权转移登记，善意取得房屋，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。宁福生等三人的《动迁安置协议》确定了特定的回迁位置和面积，据此，应将温州城动迁安置楼1-4号、1-5号、1-6号、3-2号、3-3号，按该协议约定安置给宁福生等三人。郑海东系一建开发公司的动迁户，动迁时的地点与本案温州城动迁安置楼不是同一地点，其《动迁安置协议》虽确定回迁位置是：“原地安置，1-2层立体分配，位于住宅楼东南角第一户”，但未明确是哪个住宅楼，而且温州城《动迁安置明细表》中没有郑海东，因此，郑海东所占有1-5号房屋不能对抗宁福生等三人的优先权；焦尊利、贺玉峰、戴志刚直接购买或转买的房屋，不能对抗宁福生等三人的优先权；商业招待所的《动迁安置协议》约定的回迁位置指向不明，回迁面积与1-6号房屋不一致，也不能对抗宁福生等三人的优先权。该判决已被向阳区法院撤销。戴志刚、郑海东、佳木斯市商业局招待所、焦尊利、贺玉峰应将占有的房屋腾出，其民事权利另案向各自的相对人主张。宁福生等三人的动迁协议确定的回迁安置时间为2002年2月15日，未得到安置的损失应由造成不能安置的责任人一建公司、万基公司与三江温州城共同承担。依据仁杰评估公司的鉴定结论，扣除2002年1.5月和2018年7个月的租金，租金总额为2,805,477元。原审鉴定费1000元、再审鉴定费35,000元应予支持，宁福生等三人提出的诉讼旅差费1万元、律师代理费35,000元、精神补偿费18万元、误工经济损失要求补偿费60万元以及租金损失的利息，因宁福生等三人无法律依据、也未提交证据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决：一、维持佳木斯市中级人民法院（2005）佳民初字第40号民事判决第二项；二、变更佳木斯市中级人民法院（2005）佳民初字第40号民事判决第一项为：第三人戴志刚、郑海东、佳木斯市商业局招待所、焦尊利、贺玉峰于判决生效后30日内分别将占有的三江温州批发城动迁楼1-4、1-5、1-6、3-2、3-3房屋腾出，佳木斯三江温州批发城有限责任公司将上述房屋安置给宁福生、宁福祥、宁晶，佳木斯第一建筑工程有限责任公司、佳木斯万基房地产开发有限责任公司协助佳木斯三江温州批发城有限责任公司为权利人办理不动产登记相关手续；三、佳木斯三江温州批发城有限责任公司于判决生效后15日内支付宁福生、宁福祥、宁晶的房屋租金损失2,805,477元（从2002年2月15日起至2018年5月31日止）,佳木斯第一建筑工程有限责任公司、佳木斯万基房地产开发有限责任公司对该款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。诉讼费15,856元，鉴定费36,000元，由三江温州城、一建公司、万基公司共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。郑海东向本院举示如下证据：房屋产权证一份。欲证明案涉1-5号房屋包含在产权证之内，一审法院认定1-5号房屋的面积有误。宁福生等三人质证称，对真实性无异议，对证明的问题有异议，不能证明待证事实。其余各方当事人对以上证据均无异议。三江温州城向本院举示如下证据：证据一、鹤岗中院（2009）鹤法执受字1-1号执行裁定一份。欲证明案涉3-2号房屋已经过户至宁福生等三人名下，其三人迟迟不接受该房屋，故意扩大损失。证据二、佳木斯中院（2017）黑08民再19号民事裁定一份。欲证明案涉1-6号房屋始终是在向阳区法院查封中，并交付给商业招待所，该损失不应当由三江温州城承担。证据三、一审法院正卷四的进户单一份。欲证明宁福生等三人已经接受拆迁小组安置，其三人应当按照拆迁方案交纳差价款，其没有缴纳应自行承担造成的损失。证据四、一审法院卷宗中的询问笔录一份。欲证明回迁安置的权利不在三江温州城，而是回迁安置小组当时决定将房屋交付给宁福生等三人。宁福生等三人质证称，证据一的执行裁定真实，但案涉3-2号房屋没有交付给其三人，现在由焦尊利居住；收到案涉1-6号房屋的进户单不是万基公司给的，而是孙红艳给的，其三人没有进户的房屋现在仍被商业招待所占有使用，该入户通知书给其三人时处于查封和招待所占用期间。其余各当事人对以上证据均无异议。本院认证认为，对郑海东提交的证据各方当事人均无异议，本院对其真实性予以采信，但待证事实需结合本案其他事实和证据综合认定；对三江温州城提交证据一至证据二的真实性，各方当事人无异议，本院均予以采信，但该两份证据的待证事实需结合本案其他事实和证据综合认定。证据三和证据四为本案一审证据，不属于二审新证据。本院二审另查明：2004年9月3日，佳木斯市房屋管理局为郑海东办理房屋产权证，标明的栋号为47，房号为105，房屋所在层数为-1至2层，建筑面积为246.05平方米。案涉1-5号房屋名称系动迁时拟定名称，所指地上两层部分。105号房屋为郑海东办理房屋证的名称，包含地上两层和地下一层房屋。郑海东办理产权证的105号房屋位于案涉动迁安置楼东南角位置。案涉动迁安置楼西侧为住宅单元门，南侧及东侧均为楼底商服门，西侧自北向南分别为一单元、二单元、三单元，东侧商服门与西侧住宅单元门不一一对应。本案相关的三江温州城项目建设两栋楼，一栋为温州城商业楼，一栋为动迁安置楼。佳木斯中院（2005）佳民初字第40号民事判决于2006年2月23日生效。宁福生等三人于2006年7月14日向佳木斯中院申请执行，佳木斯中院于2006年10月16日作出（2006）佳法执字第66-1号执行裁定，裁定查封佳木斯温州城动迁安置综合楼南侧1-4号一、二楼门市房、1-6号一、二层门市房、三单元三楼3-2号、3-3号住宅房屋。2011年10月15日，鹤岗中院根据本院（2008）黑法执指字第38号执行裁定和佳木斯中院（2005）佳民初字第40号民事判决，作出（2009）鹤法执受字第1-3号执行裁定，裁定继续查封佳木斯温州城动迁安置楼南侧1-4号二层门市房、1-6号二层门市房、三单元三楼3-2号、3-3号住宅楼。2012年8月17日，本院作出（2012）黑高民申复字第311号民事裁定书，裁定：一、指令佳木斯中院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。宁福利的继承人共两人，分别为其女儿宁晶和儿子宁振宇，其中宁振宇未参加一审诉讼。因宁振宇为宁福利的继承人，依法享有继承权，经本院释明，其表示了解案件诉讼的相关情况，并明确表示不参加本案的诉讼，由宁福生与宁福祥行使权利后，其家庭上述成员自行分配财产。除此，本院查明的其他事实与再审一审判决认定的事实一致。本院认为，案涉1-4号、1-5号、1-6号房屋的归属，三江温州城应否赔偿宁福生等三人的损失及数额，为本案争议的焦点问题。关于案涉1-4号房屋的归属问题。依照《商品房司法解释》第七条的规定，宁福生等三人作为被拆迁人，对合同约定回迁安置的房屋依法享有优先权。戴志刚作为案涉1-4号房屋的买受人，不能对抗宁福生等三人所享有的优先权。戴志刚上诉所称《商品房司法解释》第七条与《物权法》冲突，应服从《物权法》规定的主张，因该解释第七条与《物权法》并未冲突，本院不予支持。戴志刚主张其为二手房购买人，不适用《商品房司法解释》第七条的规定，因依照该解释第七条的规定，无论将案涉房屋出卖给第三人的一手房还是再次转让的二手房，均为买卖性质，不能对抗被拆迁人的优先权。因此，一审法院判决案涉1-4号房屋归宁福生等三人所有正确。戴志刚提出的上诉主张不符合法律规定，本院不予支持。关于案涉1-5号房屋的归属问题。案涉被拆迁人的原房屋地点涉及两处，为现动迁安置楼和温州城商业楼所在的位置，均安置在案涉的一栋动迁安置楼中，故该两处被动迁房屋的所有权人同为被动迁人，郑海东和宁福生等三人被动迁的房屋均在上述范围内，同为被动迁人，具有平等的权利，而双方与拆迁人分别签订的两份《动迁安置协议》，约定回迁地点涉及的1-5号房屋发生重叠。对此，本院认定该1-5号房屋的归属，应根据双方权利的形成过程以及相关证据，综合判定哪方更具有优先权。首先，郑海东与一建开发公司签订的《动迁安置协议》的时间为1999年9月2日，宁福生等三人与三江温州城签订的《动迁安置协议》的时间为2000年8月15日，郑海东签订动迁合同的时间在先。其次，郑海东已经实际占有使用案涉房屋多年。最后，郑海东亦办理了房屋所有权证。因此，郑海东的权利更优先于宁福生等三人。因此，郑海东主张该1-5号房屋归其所有的上诉请求成立，本院予以支持。关于案涉1-6号房屋的归属问题。该房屋与同案涉1-5号房屋性质相同，即商业招待所亦为被拆迁人，商业招待所系与一建开发公司签订的《动迁安置协议》，约定回迁位置为“原地安置，一、二层立体分配，位置于楼南侧二单元，给补偿费肆万元已付，（东开门）”，回迁位置指向不明，即未提供充足证据证明案涉1-6号房屋所对应的是楼南侧二单元，且按约定应为商业招待所安置近200平方米，而案涉1-6号房屋面积为141.63平方米,二者面积相差悬殊。因此，商业招待所的上诉主张不符合合同约定，本院不予支持。关于三江温州城应否赔偿宁福生等三人多年未进户造成损失的相关问题。（一）关于三江温州城应否承担民事责任的问题。三江温州城主张造成损失的原因系因案涉房屋被查封以及多年未能执行的理由不能成立，本案的诉讼系因三江温州城作为拆迁一方主体，应按合同约定履行安置宁福生等三人的义务而未予履行，亦未在法定时间主动履行人民法院生效判决所致，故三江温州城应承担民事责任。（二）关于三江温州城如何承担责任的问题。虽然三江温州城与宁福生签订的《拆迁安置协议》，约定超过一年未组织入户加发两倍临迁补助费，但与鉴定机构作出鉴定结论中房屋租赁损失的数额相比，约定的违约金数额极低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院按照三江温州城未组织入户造成的实际损失，判决由三江温州城承担赔偿责任正确。（三）关于赔偿数额的相关问题。三江温州城认为一审法院委托鉴定机构作出的《补正书》，所依据两份《房屋租赁合同》未经质证。经本院审理已查明，该两份租赁合同确未经一审法院质证，但已由本院组织质证。该一审程序问题不能成为三江温州城不承担责任的依据。三江温州城对其主张的租金价格过高，未向本院提供相反的充分证据加以证明。因此，鉴定机构作出的《补正书》，能够作为认定本案租金价格以及损失的依据。对三江温州城认为宁福生等三人在法院已经查封案涉房屋的前提下，怠于行使权利，不配合房屋过户，对损失的扩大存在过错并应承担责任的问题。除前述本院已经认定三江温州城应依法承担赔偿责任的理由外，本院另行查明的宁福生等三人在原一审判决生效后五个月内，已向佳木斯中院申请执行，并未长期怠于行使权利，执行阶段宁福生等三人于2009年3月向本院提出申诉，后本院于2012年8月17日作出民事裁定，中止原判决的执行，指令一审法院再审。因此，三江温州城主张宁福生等三人原因造成损失扩大应承担责任的理由不能成立，本院不予支持。对赔偿数额的问题。因本院前述问题中已经认定案涉1-5号房屋归郑海东所有，而鉴定结论和一审判决给付宁福生等三人的损失中，均包含该房屋的损失，故应扣除归郑海东所有的1-5号房屋所对应的租金损失621,251元(27,471.87元÷12×10.5+27,801.53元+29,636.43元+31,888.8元+32,941.13元+35,807.01元+38,492.53元+37,376.25元+38,161.15元+39,992.89元+41,992.53元+43,000.35元+43,301.35元+43,864.27元+43,952元+45,050.8元+47,908.5元÷12×6四舍五入，取至个位）。三江温州城应给付宁福生等三人租金损失2,184,226元（2,805,477元-621,251元，自2002年2月15日至2018年5月31日）。关于宁福生等三人剩余未得到安置部分及对应受到的损失，应依法另行向三江温州城主张。关于宁振宇的权利问题。宁振宇作为宁福利的继承人，应参加本案诉讼并有权利参与财产分配，但其表明不参加本案诉讼而参与诉讼后财产分配，系当事人行使自身选择主张权利的方式，不违背法律禁止性规定，本院予以准许。关于宁福生等三人变更诉讼请求的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，原一审判决生效的案件被指令再审后，一审法院按照第一审程序再审，原告宁福生等三人在一审再审法定期间内变更部分诉讼请求，符合法律规定。关于宁福生等三人在一审再审期间请求给付房屋租金损失是否超诉讼时效问题。因宁福生等三人一直未进户，损失在持续发生。故其请求并未超过诉讼时效。综上所述，郑海东的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销佳木斯市中级人民法院（2013）佳民再初字第1号民事判决；二、戴志刚、佳木斯市商业局招待所、焦尊利、贺玉峰于判决生效后30日内，分别将占有的三江温州批发城动迁楼1-4号、1-6号、3-2号、3-3号房屋迁出，佳木斯三江温州批发城有限责任公司将上述房屋安置给宁福生、宁福祥、宁晶，佳木斯第一建筑工程有限责任公司、佳木斯万基房地产开发有限责任公司协助佳木斯三江温州批发城有限责任公司为宁福生、宁福祥、宁晶办理不动产登记相关手续；三、佳木斯三江温州批发城有限责任公司于判决生效后15日内，支付宁福生、宁福祥、宁晶的房屋租金损失2,184,226元,佳木斯第一建筑工程有限责任公司、佳木斯万基房地产开发有限责任公司对该款项承担连带责任；四、驳回宁福生、宁福祥、宁晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审诉讼费15,856元，鉴定费36,000元，由三江温州城、一建公司、万基公司共同负担。二审诉讼费63,424元，由戴志刚负担15,856元，由商业招待所负担15,856元，由三江温州城负担15,856元，由宁福生等三人负担15,856元。本判决为终审判决。审判长  王广厚审判员  王晓兵审判员  安学思二〇一九年九月十六日书记员  丁 馨