北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12478号原告：北京澳金园置业发展有限公司，住所地北京市顺义区，社会统一信用代码×××。法定代表人：王新占，董事长。委托诉讼代理人：于云斌，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲媛媛，北京易准律师事务所律师。被告：杨福鼎，男，1977年2月24日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京澳金园置业发展有限公司与被告杨福鼎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京澳金园置业发展有限公司之委托诉讼代理人仲媛媛，被告杨福鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京澳金园置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告给付欠缴物业费共计91990．17元（庭审中变更诉讼请求为91933．76元）；2．判决被告向原告给付2014年10月欠付的水费2714元；3．判决被告向原告支付滞纳金，按照每日1‰计算至实际支付日止；4．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告为×××号房屋业主，房屋建筑面积499．64平方米。原告自2008年至2016年分别委托北京凯莱物业管理有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司为被告所在小区提供物业服务，约定物业费收取标准为7．5元/月·平方米。上述两家物业公司驻场期间均按物业服务合同约定为所有业主提供优良的物业服务。但被告方拖欠2013年10月15日至2016年10月31日的物业费，共计91933．76元。经物业公司多次催促，被告拒不缴纳。上述两物业公司在物业服务合同到期撤场时将应收未收物业费债权转移给原告方，原告方受让债权后向被告催缴所欠物业费，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告作为×××区业主，享受驻场物业公司提供的物业服务，应当依法缴纳物业费，被告拒不缴纳导致原告园区物业管理混乱、给原告造成严重损失。为此，原告特诉至贵院，请求贵院依法审理，判如所诉。被告杨福鼎辩称，之前的物业费我都交了，之后未交物业费我是有原因的，1．物业的各种收支情况从来未向业主公示过；2．中间更换过好几个物业公司，也没有征得全体业主的意见；3．×××物业周围小区都在升值，而因为×××物业服务质量有问题导致该小区房价未升值，给业主造成损失；4．物业公司曾承诺×××小区有一个进门一个出门，到现在只有一个出入门，道路狭窄，没有安全通道，影响人身财产安全；5．东门已封闭垃圾遍地，并且还有民工搭建的临时住所，曾发生过火灾，严重影响了住户的安全；6．2013年-2014年园区路面破损严重没有修正过，直到2018年才给修复；7．物业和开放商均承诺我们园区内有基础设施服务，有游泳池会所，从未向业主开放过；8．2013年-2016年物业公司的门卫不负责，各种人员都可以进入园区，有发商业卡片的和推销的人员，随意在园区走动，无人管理；9．因为邮局和×××物业没有进行对接，导致我从来没有收到过信，从而影响我的生意；10．物业没有向我们提供任何的服务，因为下雨自家院内的雨水不能正常排放，下雨的排水系统不通畅，导致我的房子曾被淹过两次；11．开发商承诺园区内有水系，所以买了这套房，这个水系只开了两年，后期就一直不开了，并且水系干涸，以致园区景观业主无法享受；12．园区从2018年后才有园区内道路指示牌，园区内的公共垃圾桶也是从2018年后才配置，之前一直都没有；13．从2014年下半年-2016年上半年物业公司从未清理过我家的垃圾，是因为我不交物业费才不清理我的垃圾，直到新的物业公司本案的原告，所以我才交的物业费；14．园区内的公共停车场一直被澳金园物业占用，也占用了会所一部分地方做展示庭用，占用了业主的公共区域；15．物业公司曾承诺，每一家的消防报警器都是与物业公司的报警系统相连接，但实际是我家的包括我家附近的其他7、8家业主都不能使用，一旦发生火情，会造成人身和财产的损害。上述意见是前物业公司包括凯莱物业都是他们遗留的，后期本案原告也有些许问题，但是有所好转，我可以认可，所以后期的物业费我都在正常缴纳。因为物业公司的服务不好，我只同意交付一半的物业费。本院经审理认定事实如下：被告杨福鼎系北京市顺义区×××号房屋的业主，该房屋建筑面积499．64平方米。原告与被告于2011年7月30日签订的合同编号为XF01557《北京市商品房现房买卖合同》前期物业服务约定由北京凯莱物业管理有限公司提供物业服务，物业服务费标准为7．5元/月·建筑平米，水费3．7元/吨。北京凯莱物业管理有限公司提供物业服务期间，被告未支付×××号房屋2013年10月15日至2014年10月31日期间物业费46966．16元，2014年10月之前水费2714元。上述期间北京凯莱物业管理有限公司应收未收物业费及代收代缴水费的债权转移给原告。2014年11月1日至2016年10月31日，×××小区的驻场物业公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司。被告未支付×××三区3号楼02号房屋上述期间物业费44967．60元。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司将上述期间×××小区应收未收物业费的债权转让给了原告。综上，被告尚欠原告物业费共计91933．76元、水费2714元至今未付。上述事实，有原告提交的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号为XF01557）、《北京×××业主临时管理规约》、2015年顺民初字第13669号民事调解书、《×××项目物业财务交接协议》以及被告提交的房产证、照片和本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告与被告签订书面的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京凯莱物业管理有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。北京凯莱物业管理有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司已将其服务期内尚未交纳物业费和水费的债权转让给原告享有，并由其承继相应的权利和义务。原告澳金园公司作为债权人有权向业主主张权利，故原告要求被告支付物业费和水费的请求，本院予以支持。结合被告的答辩意见以及其提交的证据显示，北京凯莱物业管理有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。被告并非恶意拖欠物业费,故对于原告要求滞纳金的诉讼请求,本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议原告今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杨福鼎于本判决生效之日起七日内给付原告北京澳金园置业发展有限公司2013年10月15日至2016年10月31日期间物业服务费90095元；二、被告杨福鼎于本判决生效之日起七日内给付原告北京澳金园置业发展有限公司2014年10月31日之前的代缴水费2714元；三、驳回原告北京澳金园置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨福鼎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2166元，减半收取计1083元（原告北京澳金园置业发展有限公司已预交），由原告北京澳金园置业发展有限公司负担23元，由被告杨福鼎负担1060元，于本判决生效之日起七日内直付原告北京澳金园置业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙立忠二〇一九年九月十九日法官助理 仝 贺书 记 员 张泽坤