广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初24223号 原告（反诉被告）：广州瀚林企业管理有限公司，住所地广州市白云区永平街东平北路新中街9号A-1房。 法定代表人：邓刘平。 委托诉讼代理人：杨化彪，公司职员。 被告（反诉原告）：李登琼，女，1976年4月23日出生，汉族，身份证住址四川省江安县， 委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。 原告（反诉被告，简称原告）广州瀚林企业管理有限公司与被告（反诉原告，简称被告）李登琼租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州瀚林企业管理有限公司的委托诉讼代理人杨化彪，被告李登琼的委托诉讼代理人汪志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州瀚林企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方于2018年8月10日签订的房屋租赁合同无效，被告搬离原告租赁物业；2、判令被告支付2019年1月至4月房屋占用费，水电费等共计16815元；3、判令支付自2019年5月起至被告搬离原告物业之日止的房屋占用费每月4095元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年8月10日，原被告签订房屋租赁合同，被告承租原告广州市白云区永平街东平村横岗新中街物业9号商铺，约定租赁期限为三年，每月租金4095元，每月5号付本月租金。由于不具有租赁资格，所以本租赁合同无效。但是被告占用房屋，应当支付房屋占用费。 被告李登琼辩称：不同意原告的诉讼请求，首先被告支付了2018年8月至2018年12月的房屋租金，在此期间因为原告不能配合被告办理营业执照，所以被告多次与原告沟通并告知不再继续租赁，并表示愿意承担相应的违约责任，但被告作出不愿意继续租赁的表示之后原告继续将涉案的房屋自己用挂锁将其锁起来。所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据。 被告李登琼向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修损失7738元；2、判令原告返还被告押金12285元：3、本案诉讼费全部由原告承担。事实和理由：2018年8月10日，被告与原告订立房屋租赁合同，同时还约定原告应当配合被告办理工商税务等牌照。但是因为涉案房屋未取得政府规划许可，导致被告不能实现租赁目的。原告明知涉案房屋不符合出租条件仍将其出租给反诉人，给被告造成了损失。 原告广州瀚林企业管理有限公司对反诉请求辩称：根据租赁合同第11条的违约责任第3款的规定，是由于被告违约所以押金按照合同约定应当予以没收作为违约责任的承担方式，故不同意返还押金；其次对于装修损失部分，原告无法确认被告装修的金额，原告的房屋是通过装修交给被告使用的，原告要求被告将房屋恢复原状即可，故不同意承担装修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、缴费通知单、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2018年8月10日，原告（甲方、出租方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区永平街东平村横岗新中街物业9号A栋编号203A的物业租赁给乙方使用，建筑面积85平方米；合同租赁期限为3年，2018年8月10日至2021年8月31日，甲方应于2018年8月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方给予乙方租赁期前45天为免租期，该物业自2018年9月25日起计租，每月租金合计为4095元；乙方必须支付三个月物业租金12285元作为租赁物业保证金及预付一个月租金4095元，合计16380元。被告加盖广州丽睛健康信息咨询有限公司加盟合同专用章，被告表示租赁涉案场地是为开办丽睛视力，准备加盟，盖章时未成立加盟公司，涉案场地是个人租赁，原告对此无异议。签订合同后，被告向原告支付押金12285元并使用涉案场地。 被告使用涉案场地后支付租金至2018年12月，自2019年1月开始未缴纳租金，被告出具照片，拟证实2019年2月26日，原告将涉案场地上锁，照片上有两把锁，被告确认其中一把是被告于2019年1月锁的，后因为原告也锁了，故一直没有开锁，原告表示没有对被告店面进行上锁。原告出具四张缴费通知单，其中1月通知单，房租为4095元、电费40元、卫生费40元、公用电费分摊30元、电梯电费分摊3元，水费分摊14元，合计4222元；2月通知单，房租为4095元、电费17元、卫生费40元、公用电费分摊27元、电梯电费分摊2元，水费分摊14元，合计4195元；3月通知单，房租为4095元、电费5元、卫生费40元、公用电费分摊27元、电梯电费分摊2元，水费分摊14元，合计4184元；4月通知单，房租为4095元、电费7元、卫生费40元、公用电费分摊50元、水费分摊21元，合计4214元，其中1月通知单上由原告方人员注明“未交，已没来，要撤走”。被告提出对1月单据无异议，但已注明不再继续履行，故原告应采取补救措施将损失降到最低，包括收回另行出租，故对此后占用费所主张没有依据，对其他单据因没有使用，无法认可。 2019年8月18日，原、被告进行场地交接，原告收回涉案场地。被告反诉主张装修费7738元，包括扇灰2900元及铺电线1738元，空调柜机3100元，出具收据予以证实，原告对扇灰及铺电线费用表示由法院酌情认定，对空调柜机费用提出异议。 涉案物业没有产权和没有办理规划报建手续，经法院释明后，原告对本诉及被告对反诉诉请均明确不变更。 本院认为，涉案物业未办理规划报建手续，原告与被告于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的请求，本院予以支持，被告已于2019年8月18日搬离涉案物业，原告要求被告搬离租赁物业的请求，本院不予支持。原告作为出租人未提供合法建筑物，被告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错，被告对使用涉案物业期间的占用费应按合同约定支付，被告辩称原告2018年2月26日将涉案物业上锁，原告不予确认，被告同时确认2019年1月自行对涉案物业上锁，直至2019年8月18日交还涉案物业，被告为证实原告加锁所出具的照片未显示门上的锁是由原告方所加，故该意见本院不予采纳，原告要求被告支付2019年1至4月的房屋占用费及5月至搬离物业之日止的房屋占用费，无证据证实被告在该期间主动提出要求终止合同交还场地，故对场地1月至8月18日房屋使用费负主要责任，1月缴费通知单可反映被告已有要撤走意向，原告在场地长期无使用情况下，应及时止损，明确向被告提出终止履行合同，但却没有提出，故对该场地占用费负次要责任，综合双方过错，根据公平原则，原告承担30%责任，被告承担70%责任。故被告应支付2019年1月至8月18日场地使用费为4095×7+4095×（18/31）×70%=21730元。原告要求被告支付2019年1至4月水电费及卫生费433元，提供缴费通知单予以证实，该请求本院予以支持。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，被告要求退还押金12285元，本院予以支持，被告要求赔偿装修损失7738元，其中3100元为空调机款项，不属于已形成附合的装饰装修物，被告可自行拆走，故该款项不予支持，对扇灰2900元及铺电线1738元，合计4638元，双方对合同无效均有过错，本院酌定按50%进行赔偿，原告应赔偿被告装修费损失2319元，被告反诉超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告广州市瀚林企业管理有限公司与被告李登琼于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、自本判决生效之日起五日内，被告李登琼向原告广州瀚林企业管理有限公司支付2019年1月至8月18日的房屋使用费21730元； 三、自本判决生效之日起五日内，被告李登琼向原告广州瀚林企业管理有限公司支付2019年1月至4月的水电费及卫生费433元； 四、自本判决生效之日起五日内，原告广州瀚林企业管理有限公司向被告李登琼退还押金12285元； 五、自本判决生效之日起五日内，原告广州瀚林企业管理有限公司向被告李登琼赔偿装修损失2319元； 六、驳回原告广州瀚林企业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告李登琼的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费192元，由原告广州瀚林企业管理有限公司负担10元，由被告李登琼负担182元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州瀚林企业管理有限公司；反诉受理费150元，由被告李登琼负担41元，由原告广州瀚林企业管理有限公司负担109元并于本判决生效之日起三日内迳付被告李登琼。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年九月二十三日 书记员  郑萍军