江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初7547号原告：董光辉，男，1977年8月26日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王献，女，1980年9月15日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二原告共同委托诉讼代理人：庞红舟，江苏泰信律师事务所律师。被告：徐州海峡房地产开发有限公司，住所地徐州市翟山办事处姚庄居委会院内。法定代表人：祝茂光，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱聪，男，1988年11月10日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。原告董光辉、王献与被告徐州海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董光辉、王献及其委托诉讼代理人庞红舟、被告海峡公司的委托诉讼代理人朱聪、沈兴成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董光辉、王献向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿因东南郡小区XX室地下一层渗漏水给原告造成的各项损失41000元；2、被告修复东南郡小区XX室地下一层渗漏水造成的XX室地下一层与停车间之间的损坏墙壁；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月，原、被告之间签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的涉案房屋，双方对房屋的权属面积、价格、违约责任等均有约定。后房屋经常出现渗漏水等问题，原告多次向被告及政府职能部门要求解决上述问题，被告至今未能修复解决。因涉案房屋出现渗漏水的问题，造成屋内财物损坏，并将XX室地下一层与停车间之间的墙壁损坏。原告也多次要求被告赔偿损失，修复墙壁。但被告均以种种理由，拒不赔付，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，原告董光辉、王献撤回第2项诉讼请求。被告海峡公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确了被告出售的房屋系徐州市泉山区东南郡小区XX，原告主张的受损地下一层并不包含在该买卖合同中，故本案案由不应当为商品房销售合同纠纷；二、原告主张的受损位置为地下一层内相关物品，地下室为储藏物品之用，并不是用于居住，如果原告将其改造成居住用房，并造成相应损失应由其自行承担；三、据被告所知，原告在上房后对涉案房产进行了相应改造，其改造有可能导致雨水倒灌，因此即使其存在损失，也应由其自行承担；四、2018年8月份徐州地区普降暴雨，东南郡小区由于地势较低，且因市政管网问题导致在降雨时小区门口路面及小区内积水达半米以上，因此即使发生雨水倒灌问题，并不是涉案房产质量存在问题，而是天气原因，属于天灾，不可以将责任全部归于被告；五、原告也应当提供证据证明其所主张的各项财产损失情况；六、原告在诉状中认为，系地下一层渗漏水给其带来损失，其应当提交证据加以证明确系渗漏水造成其损失，同时如果原告申请对财产损失价格进行鉴定，我们认为其也应当对雨水倒灌原因进行鉴定；七、原告所主张东南郡小区XX地下一层与停车间之间损坏的墙壁系被告房屋质量问题造成应当提交证据加以证明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月2日，原告董光辉、王献与被告海峡公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告海峡公司开发的位于徐州市泉山区，同时被告海峡公司再加送面积相当的地下储藏室一间。该《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”条款约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”、“若因买受人装修、改造而发生的质量问题和非买受人原因造成的，出卖人免责”；合同附件四“补充协议（二）”第11条第（3）、（4）项还约定：“一楼门前院落不允许对外开门、扩大和私搭乱建”、“一楼院落仅作绿化用地，不作菜地，不改变现状，不开设新的入口和走道”。2013年5月15日，被告海峡公司工程部出具《东南郡二期住宅储藏层及小院挖填土方案》，主要内容为：“为了增加储藏层层高，提高空间利用率，满足业主方便使用的需要，经多次沟通协商，应业主要求，将储藏层和小院土方挖填制定如下施工方案：1、储藏层室内原设计地坪标高-2.14米降至-2.97（31.54）米，填土取消，做50厚C20混凝土面层作为地坪找平层；2、为方便使用，储藏层设卫生间；3、储藏层阳台内填土上标高为32.01米，人工夯填；4、小院内填土标高为31.84米，与院内收水井上口平，各方向做1%泛水坡向收水井；5、施工单位应严格按照图纸规定进行施工，人工挖填，不得使用机械，挖填土方量有现场人员进行测量计算，注意保护绿化苗木，损坏的部分施工后进行恢复。”2013年6月9日，被告海峡公司向徐州市东南郡小区二期业主作出了《防水处理方案》，就地下一层防水问题出具了相应的处理意见，并在第6条中承诺：“地下一层的防水质保期由5年延长至10年。非业主原因产生渗漏水，开发商应无偿维修并补偿由此造成的损失。”2013年7月19日，涉案房屋所在的徐州市东南郡小区二期经徐州市建设局竣工验收合格并交付使用。涉案房屋上房后，两原告将地下储藏室装修为住宅使用，并改窗为门。2018年8月份，包括两原告在内的十几户东南郡小区二期一楼业主的地下储藏室发生雨水倒灌，业主认为系因被告海峡公司出售的房屋质量不合格所致，遂于2018年11月30日诉至本院，要求被告赔偿因室内被雨水浸泡所遭受的财产损失。本案中，两原告主张其地下一层室内的墙面、天花板、门、办公桌、电视机柜等家具均出现了不同程度的浸泡，其估计损失约41000元。经本院现场查勘，现两原告的地下储藏室内积水已被抽干，两原告在地下储藏室改造的房间内继续居住、生活至今。另查，2015年6月份，徐州市东南郡小区二期一楼的部分业主曾因地下储藏室出现雨水倒灌的情况多次到市建设局、市政管网部门以及污水管理等部门反映，经多方协商，被告海峡公司于2015年9月19日作出《关于东南郡二期一楼倒灌水整改措施》，主要内容为：“针对东南郡二期一楼倒灌水问题经开发公司与一楼业主代表协商采取措施如下：一、小区内对现在雨污合流进行整改，采用三期方式穿过绿地接到机动车路，人防车库强排管接出整改，由接到排水支管改到接到排水主管，上述事项整改时间不迟于2015年10月10日前，完成时间不迟于2015年10月25日前；二、小区外对现在的雨污合流进行整改，改到雨污分流，必须采取强排措施的要采取强排措施，必须增设集水池的要增设集水池，防止雨水倒灌。整改时间2015年10月20日前，完成时间2015年底前；三、开发商不按上述要求实施，业主保留进一步采取措施的权利。”2016年年初，因雨水倒灌致房屋受损的东南郡小区二期的部分业主（不包括本案原告）向本院提起诉讼，要求被告海峡公司赔偿其房屋被浸泡遭受的财产损失。在业主张晓兰与海峡公司之间的商品房销售合同纠纷一案中，本院对于原告张晓兰地下储藏室被雨水倒灌的原因等问题认定如下：“原、被告双方签订商品房买卖合同后，原被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。被告海峡公司于2013年5月15日制作了东南郡二期储藏室层及小院挖填土方案，在2013年6月9日制作了防水施工方案，结合原告张晓兰于2013年10月8日办理上房手续时向被告海峡公司所签订的《关于东南郡二期一楼防水申明》中载明的内容，即原告张晓兰对于该地下储藏室的下挖、防水等工程合意对象系被告海峡公司，且根据被告海峡公司出具的防水处理方案及储藏层及小院挖填土方案，原告张晓兰有理由相信应系被告海峡公司所为。本案原告张晓兰虽同意被告海峡公司对于地下储藏室做下挖增加层高、防水处理，但建筑规划的修改和实施应取得相关行政部门的审批和许可，而在案件审理过程中，被告海峡公司并未能提交证据证明地下储藏室的下挖、防水等工程规划通过相关的规划和建设许可，因此，原告张晓兰因雨水倒灌造成的损失，被告海峡公司负有赔偿责任。鉴于原告张晓兰对于地下储藏室下挖、防水方案知晓且均予以认可，而该部分的改造并不包含在双方的商品房买卖合同内，对于该部分的风险，原告张晓兰亦应有相应预知，并且原告张晓兰在房屋装修时将小院处原预留的窗户改变为进出门等实际情况，同时还考量到发生雨水倒灌亦和当日的徐州地区暴雨有关，因此，亦应减轻被告海峡公司的赔偿责任。”遂本院于2017年6月26日作出（2016）苏0311民初351号民事判决书，判令被告海峡公司对原告张晓兰遭受的财产损失承担70%的赔偿责任。后被告海峡公司对上述判决不服，上诉至徐州市中级人民法院。对于被告海峡公司提出的关于责任比例的上诉请求，徐州市中级人民法院在(2017)苏03民终4900号民事判决书中认定如下：“海峡公司主张，其在地下室的利用上仅是提供技术指导，对雨水倒灌产生的损失没有责任，即使有责任，也非主要责任，一审法院认定海峡公司承担的责任比例过高。张晓兰抗辩，地下室的改造是上房前就由海峡公司改造完成，雨水倒灌的损失责任在海峡公司。关于双方争议的地下室改造事实。一、二审法院现场勘查查明，涉案房屋所在楼宇的一层住户均对附属的地下室进行了不同程度的改造，外观均不同。张晓兰在二审庭审中认可，地下室北部厨房的入户门系其破墙安装。结合该楼3单元101室的地下室南立面有窗无门的事实，本院认为，张晓兰有关涉案房屋附属地下室南立面破墙开门是由海峡公司改造完成的主张证据不足，本院不予采纳。对于地下室标高及下水管的安装问题，结合设计规范、当事人的庭审陈述、海峡公司签署的地下室土方施工方案等证据，本院认定海峡公司参与了降低地下室地面标高的改造工程。虽然地下室存在从南北入户门、卫生间排水管等部位同时倒灌雨水的事实，但海峡公司作为专业的房地产开发公司，违反地下室的设计规划，参与地下室层高改造，直接误导张晓兰将储物功能的地下室改造为生活居住的房屋，是诉争损失产生的主要原因。一审法院认定海峡公司承担损失70%的比例，并无不当，本院予以维持。”本案审理过程中，两原告申请对其地下储藏室被雨水浸泡所遭受的财产损失价值进行鉴定。经本院委托，徐州天财茂资产评估事务所于2019年3月10日作出《资产评估报告》，对评估项目采用重置成本法（即是以取得被评估资产的重置成本为基础，扣除资产的实体性贬值、功能性贬值、经济型贬值等因素确定的资产评估价值）确定了资产价值为29608.38元，原告为此垫付鉴定费3000元。对于涉案房屋出现雨水倒灌的原因及原因力大小问题，被告于庭审中提出鉴定申请，后又撤回鉴定申请。本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，并赔偿买受人因此遭受的财产损失。本案被告海峡公司将徐州市泉山区东南郡小区XX室商品房出售于两原告，同时附赠了地下储藏室一间，虽然该地下储藏室并未约定在双方签订的《商品房买卖合同》中，但因两被告所接受的附赠物事实上仍然是通过有价交换取得的，故同样受双方之间买卖合同关系的调整，被告海峡公司应当在地下储藏室的保修期内向买受人承担修复责任。两原告基于双方之间的买卖合同关系向被告海峡公司主张合同违约责任，符合法律规定，本院以商品房销售合同纠纷作为本案案由，并无不当。关于被告海峡公司在履行合同过程中是否存在违约行为的认定。根据已生效的(2017)苏03民终4900号民事判决书查明的事实，被告海峡公司曾经参与了东南郡小区二期的地下储藏室降低地面标高的改造工程，并且进行了相应的防水处理，但其对地下室设计规划的修改和实施并未取得相关行政部门的审批和许可，因此，两原告提出的关于经被告海峡公司重新改造后的地下储藏室质量不符合国家相关交付标准的质疑，是合情合理的；且经法院终审判决，亦确认了被告海峡公司因地下储藏室的质量问题造成业主财产损失的赔偿责任。虽然被告海峡公司抗辩主张其事后已经对东南郡小区二期地下储藏室的灌水问题进行了整改和修复，但其在本案中并未能举证证明其针对上述问题所采取了哪些具体修复措施，以及经修复后的地下储藏室质量是否符合国家相关交付标准，且被告海峡公司虽对两原告的地下储藏室被雨水倒灌的原因提出鉴定申请，后又撤回申请。因此，结合东南郡小区二期一楼部分业主的地下储藏室在同一时期也发生了雨水倒灌的事实，本院对于两原告地下储藏室被雨水倒灌与地下储藏室的质量问题之间因果关系的成立予以确认。根据被告海峡公司于2013年6月9日作出的《防水处理方案》，其承诺：“地下一层的防水质保期由5年延长至10年。非业主原因产生渗漏水，开发商应无偿维修并补偿由此造成的损失”，因此，两原告诉请要求被告海峡公司在质保期内对因房屋质量问题给其造成的财产损失承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。至于被告海峡公司抗辩的天气和地势原因，并非其免责的法定和约定事由，本院不予支持。关于被告海峡公司承担的赔偿责任比例认定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四“补充协议（二）”第11条第（3）、（4）项约定：“一楼门前院落不允许对外开门、扩大和私搭乱建”、“一楼院落仅作绿化用地，不作菜地，不改变现状，不开设新的入口和走道”，经本院对涉案房屋实地勘察，对比(2017)苏03民终4900号民事判决书查明的其他未经业主改动过的地下储藏室原貌，两原告的地下储藏室确实存在破墙开门并在院落开设入口的情况。虽然被告海峡公司对两原告的改造行为未予以制止，但两原告在对地下储藏室改造前应当对于其违约行为和所产生的风险有相应预知，因此，两原告对其损失自身亦存在一定过错，故应适当减轻被告海峡公司承担的赔偿责任，本院认定被告海峡公司对两原告的损失承担70%的赔偿责任。关于两原告地下储藏室遭受雨水倒灌所产生的财产损失金额的确定。经本院委托，徐州天财茂资产评估事务所对原告主张的装修修复费用、家具等物品损失作出《资产评估报告》，评估结果为：装修修复费用评估单价22268.38元、净值22268.38元（包括分部分项工程费、措施费、税金等）；因渗水家具损失评估单价3670，净值3670元；办公桌椅浸水损失评估单价1820元、净值1820元；电视机柜浸水损失评估单价1400元、净值1400元；排水抽水泵损失评估单价450元、净值450元，合计评估价值29608.38元。因原告第2项诉请要求被告修复东南郡小区XX室地下一层渗漏水造成的XX室地下一层与停车间之间的损坏墙壁，并坚持不接受被告对该墙壁修复费用的赔偿，后于庭审中撤回该项诉请，经本院与徐州天财茂资产评估事务所联系，该事务所明确其所作的鉴定报告包括地下室与停车间相邻墙体被水冲出洞的堵洞防水修复，且评估价值单价7312.72元、净值7312.72元，本院对该部分修复费用予以扣除，认定雨水倒灌造成原告地下室物品、装修等损失总计22295.66元，由被告海峡公司按照70%的责任比例赔偿两原告15606.96元。原告主张的鉴定费3000元，系其因主张权利确定损失所支出的必要的合理费用，故应由被告海峡公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告徐州海峡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告董光辉、王献损失15606.96元、鉴定费3000元；二、驳回原告董光辉、王献的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由被告徐州海峡房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 刘 峰人民陪审员 周道富二〇一九年九月五日法官 助理 朱兴叶书 记 员 杨淑彭