广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初2971号原告：谢晓明，女，1979年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司惠州惠东支行，住所地惠州市惠东县平山镇建设路6号。负责人：潘志军。原告谢晓明与被告惠州富茂房地产开发有限公司及第三人中国银行股份有限公司惠州惠东支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢晓明的委托诉讼代理人吴春生、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊、叶珊到庭参加诉讼；第三人中国银行股份有限公司惠州惠东支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晓明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还购房款人民币1764701元，并支付利息202788.36元（以1764701元为计算基数，按年利率5.5%的标准分期分段计算利息，自2015年9月14日暂计算至2019年4月15日为292788.36元，实际计算至被告返还购房款之日止。另减去被告已经支付的调解款项人民币9万元，利息暂计为202788.36元）；3.被告赔偿原告经济损失：合同备案登记费人民币80元、产权交易费1000元、公共维修基金人民币7960元、房产预告登记费90元、转移登记费80元，合计9210元；4.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求增加诉讼请求被告办理案涉房屋注销备案登记手续、被告赔偿原告已支付第三人的贷款利息经济损失人民币147556.2元（自2016年8月10日起暂统计至2019年6月10日，原告已向第三人支付的贷款利息为147556.2元，实际计算到原告不再支付贷款利息），并变更上述第二项诉讼请求为被告返还购房款人民币1764701元，并支付利息292788.36元（以1764701元为计算基数，按年利率5.5%的标准分段计算利息，自2015年9月14日暂计算至2019年4月15日为292788.36元，实际计算至被告返还购房款之日止）。事实和理由：2015年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HT00134XX），约定房屋总价款为人民币1764701元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，则双方同意选择第1种方式处理，即原告有权解除合同要求退房，被告应当在原告送达解除合同通知之日起15日内退还全部房款，并自原告付款之日起，按照5.5%计算给付利息。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2016年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，被告未能在2017年6月25日之前办理出不动产权证，经原告查询至今案涉房产未具备办证条件，原告向被告寄出《解除通知》，原告请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定处理本案纠纷。综上所述，为保障原告的合法权益，请求贵院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，不同意解除合同，根据合同第二十条的约定原告有权选择解除合同要求对方承担违约金或者不解除合同要求承担违约金，原告曾向法庭起诉后双方达成和解，被告已支付了九万元，原告已选择了合同第二十条的不解除合同的处理办法，不能再要求解除合同。第三人中国银行股份有限公司惠州惠东支行未到庭应诉，亦未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.原告谢晓明（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年12月28日签订了编号为HT0013499的商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2050年12月30日，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）X栋XX号房，约定交付日期为2016年6月30日前；总楼款为1764701元，付款方式为原告于2015年12月28日前支付首期房价款664701元，余款1050000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该商品房买卖合同于2016年3月23日在惠东县房产交易所备案。原告与被告签订的附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。补充协议第十三条约定买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起的第十日视为买受人收到。补充协议第二十二条约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为‘住宅’），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同，出卖人承担解除合同产生的费用，并在收到买受人书面通知后一个月内退回买受人已付房款，且每日按同期银行贷款利率的标准向买受人支付已付购房款的利息，买受人应在合同解除后15天内配合出卖人办理注销备案登记等相关手续”。2.2016年6月15日，原告就涉案房屋与第三人签订编号为XXXXXX的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款月利率为4.08333‰，借款期限为276个月，借款本金为1050000元,上述借款本金于2016年6月23日发放。3.在庭审过程中，被告未抗辩原告有其他欠款或者迟延履行行为，双方确认涉案商品房已于合同约定的2016年6月30日前已经完成交付。4.2019年4月19日，原告以被告未能在约定的期限内办理产权证为由向被告邮寄律师函，要求解除合同、并要求被告返还购房款及利息、相关费用等。该邮单记载的收件人为被告、收件地址为被告住所地、备注为“谢晓明业主解除《商品房买卖合同》通知”，该邮件查询记录记载于2019年4月25日投递并签收，签收人为收发室。5.另案查明，2019年3月29日，涉案房屋经惠东县国土资源局核准首次登记，权属人为被告，记载的土地使用权用途为城镇住宅用地，使用期限为2010年12月30日起至2050年12月30日止。6.原告陈述，其于2015年9月16日向被告支付首付款50000元给被告，又于2015年12月28日向被告支付664701元，余款1000000元于2016年6月23日由第三人发放向被告支付，被告对此予以认可。7.关于涉案房屋费用交纳情况。原告主张已向被告交纳了合同备案登记费人民币80元、产权交易费1000元、公共维修基金人民币7960元、房产预告登记费90元、转移登记费80元。被告对代收上述款项的事实予以认可，但辩称维修基金、合同备案费、预告转移登记费已经交到相关部门。另，产权交易费1000元，是交给代办机构的。8.2019年3月8日，原、被告双方就逾期办证一事达成和解协议，约定被告惠州富茂房地产开发有限公司向原告谢晓明支付逾期办证违约金共计人民币90000元。双方确认，上述款项已经支付完毕。9.本案在审理过程中，原告曾向本院申请财产保全，请求在价值1976699元限额范围内保全被告惠州富茂房地产开发有限公司银行存款1976699元。2019年7月18日，本院作出（2019）粤1323民初2969、2971号民事裁定书冻结被告惠州富茂房地产开发有限公司名下银行存款1976699元。本院认为，本院认为，本案的争议焦点系：一、原告是否享有解除权；二、原告诉请的各项费用是否应得到支持。关于第一个焦点，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如出卖人即被告未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人即原告有权解除合同。原、被告均确认案涉房屋的交付日期为2016年6月30日，按照上述约定，被告应于2017年6月25日前取得涉案房屋的所有权证书，但根据本院查明的事实，涉案房屋于2019年3月29日才取得初始登记，被告违反了上述合同的约定，构成违约。关于被告辩称原告已就被告违约的事实提起诉讼要求支付违约金，已就法院作出的生效判决所确定的债务履行完毕，原告先又提起本案诉讼要求解除合同是否属重复诉讼问题。首先上述第二十条并未限制买受人向出卖人主张了逾期办证违约金后不能再主张解除合同；其次，根据双方签订的《附件十一补充协议》第二十二条的约定，出卖人即被告承诺所办理出的房地产权证的土地使用年限不早于2080年，否则买受人即原告可在取得房产证之日起三个月内提出解除合同，虽截止至本案辩论终结之日，原告尚未取得涉案房屋的产权证，但根据涉案房屋的初始登记表记载涉案房屋所在的土地的使用年限的终止日期仍系2050年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，对被告的上述辩称，不予支持。综上，原告主张解除合同，理由充分，本院予以支持。根据公平原则，原告已支付的逾期办证违约金应在原告诉请占用其资金的利息中扣除。关于第二个焦点，本院评述如下：（1）原告主张被告的违约责任，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息……”的约定按照年利率5.5%支付利息，但是原、被告双方就逾期办证问题已达成协议和解，实质上已经选择继续履行合同，且主张解除合同的主要依据是被告无法按照《附件十一补充协议》第二十二条的约定办理70年的不动产产权证导致合同目的无法实现，故违约责任不应适用上述《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，而应适用《附件十一补充协议》第二十二条的约定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付占用资金的利息，故被告应向原告退还购房款1764701元及按照中国人民银行同期同类贷款利率以50000元为基数从2015年9月16日起、以664701元为基数从2015年12月28日起、以1050000元为基数从2016年6月23日起至还清款日止向支付利息。被告已支付的逾期办证违约金90000元应予以抵扣。（2）关于原告诉请要求被告赔偿贷款利息损失的问题，原告为支付涉案房屋的购房款向第三人贷款，现因被告违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告所主张的贷款利息属于解除合同所造成的损失，被告应向原告赔偿返还购房款前因购买涉案房产向第三人贷款所产生贷款利息损失。（3）关于产权交易费，该费用系由被告代为收取，合同解除后，该代为收取的费用应予返还，原告请求被告支付，本院予以支持；关于预告登记费、转移登记费、合同备案登记费，系原告在履行涉案合同所产生的损失，应由被告予以赔偿。（4）关于住宅专项维修资金，现有证据显示被告已将代为收取的住房维修基金存入专项账户，原告应自行向相关部门按规定办理申请退还手续，被告应提供必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告谢晓明与被告惠州富茂房地产开发有限公司于2015年12月28日签订的编号为HT0013499的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件于2019年4月25日解除，被告惠州富茂房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内配合原告谢晓明办理解除合同备案的相关手续；二、被告惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢晓明退还购房款1764701元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率以50000元为基数从2015年9月16日起、以664701元为基数从2015年12月28日起、以1050000元为基数从2016年6月23日起至还清款日止计算，扣除被告已支付的逾期办证违约金90000元）；三、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢晓明赔偿因原告向中国银行股份有限公司惠州惠东支行贷款所产生的利息损失（贷款利息从贷款发放之日计算至被告惠州富茂房地产开发有限公司返还购房款之日止，并以实际发生贷款利息为限）；四、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢晓明赔偿合同备案登记费80元、预告登记费90元、转移登记费80元、产权交易费1000元；五、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢晓明返还产权交易费1000元；六、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告谢晓明办理住房维修基金退款手续；七、驳回原告谢晓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20683元、保全申请费5000元共25683元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  林耀驰人民陪审员  曾怡雄二〇一九年九月三十日法官助理黄丽娴书记员张景波