云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3372号原告李志锐，男，汉族，1995年12月23日生福建省闽清县人，住曲靖市麒麟区。委托代理人杨川、张克芬，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖东蓝经贸有限公司。地址：曲靖市麒麟区天瑞家园2幢A区1602室。统一社会信用代码：9153030230953991XT。法定代表人尤东兴。委托代理人陈亭杉、董开龙，云南千仞律师事务所律师（特别授权）。原告李志锐诉被告曲靖东蓝经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告李志锐的委托代理人杨川、张克芬，被告曲靖东蓝经贸有限公司委托代理人陈亭杉、董开龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告于2018年8月1日签订《东蓝建材城商铺租赁合同》，合同约定被告将位于曲靖市麒麟区曲靖农校实训基地3幢14号商铺出租给原告用于建材销售、批发使用。合同签订后，原告按时交付了租赁保证金等费用给被告。在签订租赁合同时被告在合同当中明确是“甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方”。但2019年3月，政府将被告出租的铺面定性为“大棚房”且属于违规建筑，既没有办理报建手续也没有房屋产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效。在纠纷发生后，原告多次找被告协商解决，但被告态度强硬拒不赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、依法确认原被告签署的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失418778元（系原告涉案场地装修损失）；3、判决被告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以上述请求1、2项总金额418778元为本金，按照同期银行贷款利率计算）；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担司法鉴定费6000元。被告辩称：1、《东蓝建材城商铺租赁合同》是合法有效的。根据合同法44条，依法成立的合同至成立时即生效，体现了合同自由原则，根据合同法第8条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者是解除合同，即不违法。根据合同法52条第五项的约定，违反法律行政法规的强制性规定的合同才具有无效性。本案合同属于双方当事人在平等自愿的基础上所签订的合同，应当认定为合同有效，根据我国物权法第140条规定及土地管理法、城市房地产管理法中规定了土地使用者建设单位以及针对土地的相关规定均做了管理性的强制性规定，并没有作效力性的强制性规定，因此，应当认定该租房合同为有效合同。针对该合同的租赁物，并不如原告方所述属于违章建筑，如果是违章建筑的情况下，行政强制法第44条，相关政府部门行政单位应当给予行政忠告该项目为违章建筑，但是原告方并未提供相关的政府文件说明被告方的租赁物是违章建筑；因此，原被告双方签订的合同应当认定为有效。2、针对租赁赔偿的问题。对承租人装修物的价值的认定，应当按照装修物的正常使用年限来计算，房屋装修物的使用年限应以租赁物的期限相符。本案涉所涉的原告主张的赔偿问题不符合相关的法律规定，对承租人装修物不应当承担赔偿责任，装修物在法律上属于添附物，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国合同法》若干问题的意见试行第86条规定了添附物，非产权人在使用他人财产上增添附属物的情况下，如果未经同意，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律应具体应用法律若干问题的解释第13条明确规定了未经出租人的同意，应当征得财产所有权人的同意来增添。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律应具体应用法律若干问题的解释第13条明确规定了未经出租人的同意增添的装饰物应当由承租人自行负担。关于第三项诉讼请求利息支付的问题，原告方没有任何事实和法律依据来主张，因租赁合同导致的合同有效，租赁合同合法有效而增加任何利息的主张，因此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉请，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业信息一份，证明被告是适格的诉讼主体；3、租赁合同书、收款收据各一份，证明原被告双方之间签订《东蓝建材城商铺租赁合同》约定，且被告在合同当中明确是“甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方”并明确了租赁商铺面积、租金、保证金、物管费、装修等相关事宜；4、通知书一份，证明被告违反法律规定将违章建筑租赁给原告使用的事实，且被告自认租赁物为违章建筑；5、司法鉴定书一份，证明原告委托律师事务所委托司法鉴定中心对要拆除的违章建筑（租赁物）的装修进行司法评估；6、公证书一份，证明原告委托律师事务所委托司法鉴定中心对要拆除的违章建筑（租赁物）的装修进行司法评估，并对评估过程进行公证；7、司法鉴定发票一份，证明原告因司法鉴定产生鉴定费6000元。8、麒麟区关于协调推进小组办公第22期工作简报，证明被告认定他这个是属于大棚房，大部分都属于违章建筑。9、2019年3月29日曲靖市东蓝经贸有限公司对东蓝建材厂所有的商户下发的入户告知书，证明东南建材城出租给各承租户的所有的房屋都属于大棚房。经质证，被告对原告所提交的证据1、2三性均无异议；对证据3是有租赁合同的，合同的内容是不得擅自改变租赁物的，如果是改变了房屋的内部结构，由租赁方自行承担责任，从他们的公证书的图片可以看出，他们是擅自改变结构；对证据4通知并不能证明被告的租赁物是违章建筑，做出了通知的主要内容是要求住户配合政府的工作政策的调整的工作，积极配合搬迁的工作，但是并不能够证明被告方所出租的就是一个违章建筑；对证据5索要的赔偿，是没有法律依据和事实，鉴定书是单方制作的，它是采用市场价值，我们认为应当由他自己承担责任，但是它的认定价值以市场价值来评估，也是违反法律规定的，还有要拆除转移的添附物是可以拆走的，故不应当由被告方来承担。第二点、约定的合同是合法有效的，还有他们评估的内容有些是可拆物，也不能算作赔偿费用；对证据6公证书上的照片都充分说明了他是擅自改变了内部的结构；对证据7不认可；对证据8是改变土地性质、功能的相关政策性文件，与本案无关，并不能证明本案的租赁物属于违章建筑；对证据9从内容可以看出是被告方向原告方发出的一个告知书，该告知书的主要能够证明的内容是将房屋的押金、剩余的租金返还给原告方的一个通知的时间、地点，可以看出是被告方向原告方发出的一个告知书，该告知书的主要能够证明的内容是将房屋的押金、剩余的租金返还给原告方的一个通知的时间地点以及原告方要带着租赁合同、身份证这些内容来办理退房租的内容，是由于政府要整改整治的工作，因此我们被告方就按照合同的约定，将房屋的押金、承租的租金退还给被告方的一个通知，并不能够证明被告方所给原告方的租赁物就是违章建筑。本院认为，原告所提交的证据1-7、9客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；证据4被告公司《通知》明确载明了“接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局等通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理的大棚房，要求东蓝建材城整体搬迁”的事实；证据5、6、7因所涉租赁房屋已经被拆除，司法鉴定意见书和公证书作为唯一能够证实原告损失的依据，与本案争执的实际装修损失具有关联性，故对其证明目的，本院予以采信。证据8不能作为证据，本院不予采信。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1、中华人民共和国国有土地使用证复印件一份，证明涉案土地的使用证，上面的内容载明在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要必须服从，该国有土地使用证以及上面备注的内容，证明了被告方所租赁给原告方的是有合法的土地手续的，并不如原告所说的属于违章建筑。2、云南省曲靖市农业学校技术教育训练基地规划方案设计图是麒麟区城乡规划管理局提供的复印件一份，证明被告方所建说说承租的原告方的租赁物是有规划许可的一个证明，并不属于违章建筑。3、曲靖市麒麟区城市城乡规划局2014年颁布的项目技术设计平面图、规划图，证明被告出租的租赁物也是经过规划许可的，不属于违章建筑。4、曲靖市发展和改革委员会的文件2012年96号批复复印件一份，证明被告方租赁给原告方的租赁物是通过发改委批准建设的项目，并不属于违章建筑。5、关于云南省曲靖市农业学校职业技术教育基地实训基地建设规划许可证延期办理的情况申请及情况说明复印件一份，证明建设规划许可证正在办理延期手续，并不如原告所主张的属于违章建筑，是正在办理延期手续的过程中。经质证，原告对证据1三性均不认可，是复印件；对证据2、3规划图和审计的三性均不认可，规划图只能证明是麒麟区城乡建筑规划局做了相应的规划，但是并未办理房屋产权证，故对关联性不予认可；对证据4三性均不认可；对证据5三性均不认可，我们起诉的是东蓝经贸，不是农业技术学校。对被告提供的证据均不认可。本院认为，被告所提交的1-5与本案具有关联性，本院予以采信，但证据1国有土地使用证载明：“本宗地J1J38J37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639,2平方米，在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要必须服从”而国有土地使用证使用权面积为81234.5平方米，且用途为科研、设计。证据2临时建设规划许可证使用期限为2014年9月9日至2016年9月9日，许可内容为允许建盖一层钢结构临时性房屋。云南省曲靖市农业学校职业技术教育基地实训基地建设规划许可证向相关职能部门申请延期办理的情况，但至租赁房屋拆除仍未得到办理。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：东蓝建材城属被告曲靖东蓝经贸有限公司的产业。东蓝建材城所使用土地所有权人为云南省曲靖市农业学校。2018年8月30日，被告曲靖东蓝经贸有限公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《东蓝建材城商铺租赁合同》：甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、租赁商铺地址位于曲靖市麒麟区曲靖农校实训基地3幢14号，计租面积175平方米。二、租赁期限：双方商定商铺租期为壹年，自2018年8月1日起2019年7月30日止。合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，但租金按当时物价及周围市场商铺租金涨幅，由双方协商后作适当调整；如甲乙双方同意按本协议条件续租的，则在乙方支付相应租金、物业管理费后，本协议继续生效和履行。三、租金、物业管理费用及交纳方式：1、租赁商铺的租金和物业管理费按商铺计租面积计算，租金：每平方米每月人民币6元，175㎡12个月金额为人民币12600元（大写：壹万贰仟陆佰元整）；物业管理费：每平方米每月人民币6元，175㎡12个月金额为人民币12600元（大写：壹万贰仟陆佰元整）；总合计金额为25200元（贰万伍仟贰佰元整）。2、乙方应于本合同签订之日起三日内将一年的租金和物业管理费按年一次性支付甲方。3、水电费：每月水、电费缴纳时间为每月8日至12日，其中8日至10日由市场工作人员到各用户店面收取，11日至12日由各用户自己到市场办公室缴费，如逾期不交水、电费或违法相关规定使用者，市场将按逾期时间，每日以欠缴水电费总额的1％计算，收取水电滞纳金。四、甲方将商铺交给乙方后，商铺的内部装修由乙方自行负责，在装修过程中乙方任何擅自改变房屋结构导致的责任由乙方自行承担；租期结束或中途双方协商解除合同的，乙方可将非固定的装修物拆除，但不得破坏商铺架构，并且甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。五、起租前乙方按10000元（大写：壹万元整），向甲方缴纳房屋押金，租期结束后或中途双方协商解除合同时，甲方查验房屋主体结构和附属设施无损坏的，该押金无息退还乙方。六、租赁期间，乙方将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方书面同意。双方还就遵守市场营业时间、违约责任、合同终止后商铺交付等作了约定。原告于2018年8月21日，原告向被告公司交纳租金及物业管理费25200元，同日，原告向被告公司交纳卫生费、物业管理费共计49560元。原告对所租赁房屋进行装修，用于经营建筑装修材料，2019年3月26日，被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出《通知》，内容为：各东蓝建材城租户：接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户：一、现公司正在统计各商户需退还的押金、未使用租期的租金的情况，并正在积极筹款准备向各商户办理退款事宜，请各商家等待公司通知。二、现公司正在积极与曲靖农校协商争取搬迁及赔偿费用，并尽力确保各商家合法权益。三、我公司正与南城建材城、万丰商城、万宇商城等大型商业机构商讨整体搬迁的可行性。四、我公司正与麒麟区政府积极争取建盖市场经营的可用地块另行筹建市场。本次整体搬迁因属于政府政策调整所致，因此恳请各商户积极配合东蓝建材城的搬迁工作，如商家因拒绝或拖延导致政府采取强制措施形成的任何损失，均由商家自行承担。2019年3月29日，被告公司向原告发出《入户告知书》，载明：东蓝建材城3幢14号李志锐商户：为有序推进东蓝建材城“大棚房”问题整改整治工作，现将房屋押金、剩余租金兑付返还等相关事宜通知如下：一、时间：2019年3月29日14:40。二、地点：东蓝建材城办公楼二楼。三、相关要求：（一）请各商户按照相应时间段，携带个人身份证、租金、押金等交费收据及租赁协议、银行卡等相关凭证凭据到办理地点办理相应退款手续（注：租赁合同签署人应与持卡人、身份证一致）。（二）、请各商户自觉配合相关工作部门开展兑付工作，共同维护良好秩序，确保相关兑付工作进展顺利。（三）、在安排时间内不能兑付的，兑付时间另行通知。自收到被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出的《通知》后，被告退还了原告租金。2019年3月26日，云南天志律师事务所申请云南省曲靖市珠江源公证处对其委托云南阳光司法鉴定中心工作人员对曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄东蓝建材城3幢14号店铺的装修情况进行证据保全，载明：“兹证明云南天志律师事务所委托云南阳光司法鉴定中心鉴定人员郭存有、曹哲多、高云燕对云南省曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄东蓝建材城3幢14号店铺的现场情况及装修情况进行了鉴定这一行为事实真实；与本公证书相粘连的《证据保全工作记录》，与现场实际情况相符，《证据保全工作记录》上相关人员的签名均属实；与本公证书相粘连的照片现场拍摄所得，与现场实际情况相符”。2019年3月31日，原告所租赁房屋被拆除。2019年4月17日，云南阳光司法鉴定中心对原告租赁的东蓝建材城3幢14号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》：李志锐租赁的东蓝建材城3幢14号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）评估价值为418778元（人民币大写金额：肆拾壹万捌仟柒佰柒拾捌元整）。李志锐支付鉴定费6000元。另查明，原、被告所争议租赁房屋的土地使用者为云南省曲靖农业学校，地号HC-10；用途：科研、设计；使用权类型：划拨；使用权面积：81234.5平方米。（NO:010639489《国有土地使用证》）记事内容载明：“本宗地J1J38J37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639.2平方米（5.5亩），在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要，必须服从”。2014年9月9日，经曲靖市规划局麒麟分局办理《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，编号：麒区临建许字2014第003号，建设单位：云南省曲靖农业学校，项目名称：职业教育实训基地，建设地址：曲靖市麒麟区南宁街道黄家庄社区，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。2016年8月5日，云南省曲靖农业学校向麒麟区规划局提出《关于云南省曲靖农业学校职业教育实训基地临时建设规划许可证延期使用的申请》，但曲靖市规划局麒麟分局未予办理或答复。云南省曲靖农业学校校企合作办公室出具《关于云南省曲靖农业学校职业教育实训基地临时建设规划许可证延期办理情况说明》，载明：“自2016年8月初向曲靖市麒麟区城乡规划管理局申请办理临时建设规划许可证延期使用手续，申请资料已齐备，但是因建筑规模较大需经过区规划局审批，在等待规委会审批过程中被告知临时建设规划许可证相关手续暂停办理”。本院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中，原告与被告公司签订《东蓝建材城商铺租赁合同》，虽是在双方平等、自愿基础上形成，但所租赁商铺在租赁合同签订时已超过规划使用期限，违反法律强制性规定，属无效合同。被告公司租赁房屋虽经职能部门规划许可，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。在原告承租时，虽被告在办理延期使用期限手续过程中，但已超过规划使用期限，被告租赁的房屋虽属临时性建筑，从被告提交的证据2019年3月26日《通知》，载明了“接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户”内容，即东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，虽然发出《通知》后，被告退还了原告因临时性房屋拆除后的租金，但对原告投入装修等损失未作补偿。对于原告提交的云南省曲靖市珠江源公证处《证据保全工作记录》及委托云南阳光司法鉴定中心对租赁的东蓝建材城3幢14号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》，原告为防止证据灭失进行证据保全并对装修损失进行评估，现因原告承租房屋已经被拆除，作为唯一能够证明原告装修损失证据，本院予以采信。对被告提出原告的装修未经被告同意及装修属擅自改变房屋结构责任应由原告承担，无相关证据予以证实，本院不予采信。从原、被告所争议租赁房屋的《国有土地使用证》用途为科研、设计，被告公司建盖临时性房屋属擅自改变土地使用用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同和原告与他人签订的《转让合同》均为无效。被告公司应对原告装修损失予以赔偿，对原告要求按照同期银行贷款利率计算支付利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告李志锐与被告曲靖东蓝经贸有限公司签订的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效。二、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告李志锐经济损失418778元。三、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李志锐司法鉴定费6000元。四、驳回原告李志锐的其他诉讼请求。案件受理费7582元（原告已预交），由被告曲靖东蓝经贸有限公司承担（执行时一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决生效后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  陈 立人民陪审员  杨丽华二〇一九年九月二十六日书 记 员  周长虹