北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初19173号原告朱夏华，男，1955年5月14日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人姜可天，北京汉腾律师事务所律师。被告北京月牙河房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区顺通路后桥段56号，统一社会信用代码911101137355728002。法定代表人吴连敏，经理。委托诉讼代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人冯学功，男，1957年4月17日出生，汉族，北京月牙河房地产开发有限公司职员，住北京市顺义区。原告朱夏华与被告北京月牙河房地产开发有限公司（以下简称：月牙河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱夏华之委托诉讼代理人姜可天，被告月牙河之委托诉讼代理人纪学文、冯学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱夏华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的编号为2-116的《房屋租赁合同》于2014年11月19日解除；2、判令原、被告签订的编号为2-111的《房屋租赁合同》于2014年11月19日解除；3、判令原、被告签订的编号为1-125、127的《房屋租赁合同》于2014年11月19日起解除；4、判令被告返还原告租金373000元；5、判令被告自2014年11月19日起至实际支付日止，以373000元为基数，每日按3%的标准向原告支付违约金。事实和理由：原告于2014年4月1日与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），原告承租被告建设的君祥公寓2幢1层116号房屋，该房屋的用途为商用，建筑面积30.8平方米，租赁期自2013年10月18日起至2063年10月17日，房屋租金为213000元，交付期限为2014年6月30日。原告于2014年4月15日与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），原告承租被告建设的君祥公寓2幢1层111号房屋，该房屋的用途为商用，建筑面积30平方米，租赁期自2013年10月18日起至2063年10月17日，房屋租金为160000元，交付期限为2014年6月30日。原告在签订上述《租赁合同一》和《租赁合同二》后，分别于2014年4月1日向被告交付213000元租金、2014年4月15日向被告交付160000元租金。但被告建设的君祥公寓因是未经审批的违章建筑，于2014年7月被拆除。原告发现君祥公寓被拆除后，多次找到被告，被告又与原告签订了编号为1-125、127的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），将1号楼的125、127号房屋租赁给原告，但被告在签订编号为1-125、127的《房屋租赁合同》后，一直未向原告交付125、127房屋。2016年以来，原告多次找被告，要求解除《租赁合同一》、《租赁合同二》和《租赁合同三》，并要求被告返还租金，被告都予以拒绝。为维护原告利益，特起诉，望法院依法支持原告诉讼请求。被告月牙河公司辩称：原告与被告签订的房屋租赁合同不成立，被告未与原告签订过房屋租赁合同。原告与涉案土地未设立土地使用权。案外人擅自在涉案土地建房，系恶意违法建筑。涉案标的因系违建于2014年7月被拆除。原告主张诉讼权益已经超过诉讼时效。综上请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，朱夏华（承租方）与月牙河公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称：116号房租赁合同），约定原告承租被告建设的君祥公寓第2幢1单元116号房，租赁期限自2013年10月18日起至2063年10月17日，该套房屋总款为213100元，一次性付款，出租方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定的房屋交付承租方使用。2014年4月1日，朱夏华向月牙河公司支付213000元。2014年4月15日，朱夏华（承租方）与月牙河公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》(以下简称：111号房租赁合同)，约定原告承租被告建设的君祥公寓第2幢1单元111号房，租赁期限自2013年10月18日起至2063年10月17日，该套房屋总款为160000元，一次性付款，出租方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定的房屋交付承租方使用。2014年4月15日，朱夏华向月牙河公司支付160000元。2014年11月18日，朱夏华（承租方）与月牙河公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称：127、125号房租赁合同），约定原告承租被告建设的君祥公寓第1幢1单元127、125号房，使用期限2014年11月18日起至2064年11月17日。合同第二页上方说明：“由于2号楼116底商，2号楼111底商拆迁，经公司刘惠君同意，换成1号楼127、125两套房”，在合同第三条计价方式及价款右边说明：“因开发出租方楼被拆后没有合同，找这份旧合同补充说明”，第六条交付期限第3款：将2号楼被拆房经协商调到1号楼125、127房。第七条出租方逾期交房的违约责任，约定：逾期超过10日后，承租方有权解除合同。承租方解除合同的，出租方应当自承租方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按承租方累计已付款的3%向承租方支付违约金。原告称因116、111号房租赁合同涉及的房屋系违建被拆除后，月牙河公司又与原告约定将1号楼的125、127房屋调换给原告，故签订127、125号房租赁合同，但月牙河公司一直未交付125、127号房屋，导致原告无法使用，因此主张解除签订的租赁合同。关于合同签订情况以及效力问题，经询问原告称：前两份合同即116、111号房屋租赁合同是被告的公司在李桥附近发传单，原告就按照传单的宣传在被告的住所签订的合同。125、127号合同也是因为前两份合同的房屋被拆了，公司调换了两套房子，是在被告公司处签的，公章是公司盖的，前两份的合同的租金我方是转账给的。涉诉房屋是2014年9月底被拆的。此后，我方找过被告，被告不理我们，我们也找过镇政府、区政府主张相关权益。涉诉合同的效力以法庭认定的为准。被告称：涉诉房屋因为是违建，没有规划审批手续，也没有土地使用权，被拆除的。租赁合同上的公章是谁盖的我方不清楚。涉诉的111、116号房屋已被拆除，125、127号房屋还在。关于房屋出租的事情，我方是通过本次诉讼才知道的。庭审中，被告主张涉诉合同上的公章并非其公章，并申请进行司法鉴定。上述事实，有房屋租赁合同、收据及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：关于涉诉合同的主体一节。据原告提供的合同中，出租方均是月牙河公司的公章，而且据原告陈述，签订111号房屋合同与116号房屋合同是在李桥附近发传单，宣传册中开发公司均是月牙河公司，签订的地方也是被告的住所。125、127号房屋合同也是因为前两份合同的房屋被拆了，公司调换了两套房子，是在被告公司处签的，也加盖有月牙河公司的公章。因此原告有足够的理由相信与其签订房屋租赁合同的出租方是月牙河公司。故涉诉房屋的租赁事宜，本院认定原告与被告之间存在合同关系。对于被告所主张的涉诉合同并非其签订的意见不予采信，对其所提要求对涉诉合同的公章进行鉴定请求不予准许。关于涉诉合同的效力一节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”具体在本案中，根据查明的事实，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，且116、111号房屋已被拆除。故按照上述司法解释的规定，本院认定原、被告就涉诉房屋签订的116、111租赁合同，以及此后调换房屋而签订的127、125租赁合同也应为无效。庭审中，原告也表示涉诉租赁合同的效力以法庭认定的为准，故本院对原告要求解除涉诉合同的相应诉讼请求不予支持。关于涉诉合同无效后相关问题的处理问题。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体在本案中，就原告交纳的租金373000元，被告应当返还给原告。按照上述法律规定，在合同被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。鉴于原告在签约之前未审查房屋性质，就签约，自身存在一定过错，故就原告主张利息的请求，本院不予支持。关于本案诉讼时效的问题一节。原告提交证据证明就所主张的关于涉诉合同的相关事项，其积极向相关主体主张权利。故对被告答辩所称原告诉讼请求已超诉讼时效的意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告朱夏华与被告北京月牙河房地产开发有限公司签订的编号为2-116、编号为2-111、编号为1-125、127的涉诉《房屋租赁合同》无效；二、被告北京月牙河房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日向原告朱夏华支付其已交纳的租金三十七万三千元；三、驳回原告朱夏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千八百九十六元，由被告北京月牙河房地产开发有限公司司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张鹏飞人民陪审员  穆希超人民陪审员  王晓琳二〇一九年九月十八日书 记 员  赵文鑫