贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再11号原审原告：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，总经理。委托诉讼代理人：肖明燕，该公司员工。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。原审被告：陆久霞，女，1976年12月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原审原告贵州立华安物业服务有限公司与原审被告陆久霞物业服务合同纠纷一案，本院（2018）黔0103民初9445号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月12日作出（2019）黔0103民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告贵州立华安物业服务有限公司委托诉讼代理人范继茂、袁恋，原审被告陆久霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州立华安物业服务有限公司称，原审判决认定事实清楚，特别是查清了本次诉讼相较于双方第一次诉讼中存在的“物业服务改善”和“被告恶意违约”等情形，在第一次判决的基础上，判决10名被告依约承担相应的违约责任，并无不妥。鉴于本次诉讼中案件基本事实已经发生变化，因此，本案原审判决相较于第一次诉讼判决不存在“同案”的问题，并不违反“同案不同判”的裁判尺度要求。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭予以维持。陆久霞辩称：虽然双方签订了《前期物业服务协议》，并在未正式交房的情况下，对小区进行了部分管理，虽然管理的质量和标准不能达到双方协议约定的标准，但是答辩人考虑到被答辩人的确提供的部分实际服务这事实，答辩人愿意向被答辩人以后以每平方每月0.5元的物业服务费支付。贵州立华安物业服务有限公司向本院起诉请求：1、判令被告给付原告2018年3月20日至2018年10月19日物管费771元，违约金277元，共计1048元;2、诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实，原告是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，被告是该小区A2-1-1号房(建筑面积73.41平方米)业主。2012年5月31日被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》,约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中甲方(原告)权利义务包括向乙方(被告)提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.5元/平方米/月(按季、年交纳)，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2018年3月20日至2018年10月19日期间的物业服务费，共计7个月。另查明，原告为义信麒麟苑小区所提供的物业服务，在房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化养护管理等方面存在质量瑕疵。另查明，庭审中，原告对违约金的计算方式表述为:按每日千分之三标准，按照首月产生的滞纳金和未月产生的滞纳金取平均值再乘以拖欠月数。被告对该计算方式、标准和金额均无异议，只是认为因原告提供的服务质量达不到双方合同约定的标准，物业服务费应减半收取并且被告不承担违约金。本院原审认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束束力。小区物业服务合司是集体约定。共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业厦务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。本案中，原告所提供的物业服务在房屋共用部位的维护和管理共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化养护管理等方面存在质量瑕疵，被告可依据双方签订的《前期物业管理服务协议》另案向原告主张违约责任，而不得以此为由拒交全部或部分物业服务费。因此对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告的辩解意见，本院不予采信。具体金额:被告从2018年3月20日至2018年10月19日未交物业服务费，共计7个月，被告房屋建筑面积73.41平方米，应缴纳物业管理服务费770.81元(计算公式:73.41平方米×1.5元/平方米×7个月＝770.81元)。关于原告方主张的违约金277元问题，被告未按时缴纳物业管理服务费，已违反双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，理应根据协议约定向原告交纳相应的违约金，庭审中，被告对原告违约金计算的方式、标准、金额无异议，故其应向原告支付违约金277元。至于被告辩称的楼上漏水问题，与本案不属同一法律关系，被告可另案向直接侵权人主张权利。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务:第(五)按时交纳物业服务费”第十一条“下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务企业;……”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，判决如下:一、被告陆久霞于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵州立华安物业服务有限公司支付2018年3月20日至2018年10月19日期间的物业管理服务费770.81元并支付违约金277元;二、驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元,由被告陆久霞负担(该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决为终审判决。本院再审案件认定案件事实与原审基本一致。本院再审认为,原审认定贵州立华安物业服务有限公司与陆久霞签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，贵州立华安物业服务有限公司对陆久霞所在的小区进行了物业管理工作，陆久霞已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，陆久霞理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，并据此判决陆久霞给付贵州立华安物业服务有限公司物业管理服务费770.81元正确，再审予以维持。但原审未区分双方协议中约定的滞纳金与违约金的概念及其区别，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决陆久霞承担违约金277元错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、维持本院（2018）黔0103民初9445号民事判决中被告陆久霞于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2018年3月20日至2018年10月19日期间的物业管理服务费770.81元的部分；二、撤销本院（2018）黔0103民初9445号民事判决中被告陆久霞于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2018年3月20日至2018年10月19日期间的违约金277元的部分。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由陆久霞负担（此费贵州立华安物业服务有限公司已预交，陆久霞履行上述判决时一并付给贵州立华安物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  靳 颖二〇一九年九月二十三日书 记 员  龚美满