北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12221号原告：北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司，住所地北京市北京经济技术开发区。负责人：于斌，总经理。委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。被告：北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王月民，执行董事。原告北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司（以下简称：亦庄物业公司）与被告北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司（以下简称：平壤餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亦庄物业公司的委托诉讼代理人海阳到庭参加诉讼，被告平壤餐饮公司经本院公告传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告亦庄物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《前期物业服务合同》；2、判令平壤餐饮公司向亦庄物业公司支付截至2018年10月15日拖欠的物业服务费1258000．12元、水费2097．08元，电费12408．5元；3、判令平壤餐饮公司向亦庄物业公司支付违约金562220．65元（暂计算至2018年10月15日止），及至拖欠的物业服务费实际支付之日止的违约金；4、判令由平壤餐饮公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司与平壤餐饮公司于2017年6月30日签订了《前期物业服务合同》，约定因平壤餐饮公司租赁使用了位于北京经济技术开发区荣华中路10号1幢裙房底商1层102号房屋，故由我公司提供物业管理服务。双方就物业费的标准、支付方式、支付时间及违约责任均予以约定。我公司一直向平壤餐饮公司提供物业服务，但其至今未缴纳诉请物业服务费、水电费及违约金。经反复催告平壤餐饮公司仍以各种理由拒绝支付，因其行为严重影响了亦庄物业公司的合法权益，故诉至法院。被告平壤餐饮公司未作答辩，亦未参加本院庭审。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，平壤餐饮公司（甲方）和北京博大经开置业有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方向甲方提供物业服务，甲方应于合同生效后二个工作日内向乙方交纳2013年6月1日至2013年8月31日三个月的首期物业费177736．68元及合约保证金，合约保证金按三个月的物业服务费计算，即177736．68元。并于首期物业费到期日的前五个工作日交纳下一连续3个月的物业费。2014年8月1日，平壤餐饮公司（甲方），北京博大经开置业有限公司（乙方）、北京博大经开置业有限公司楼宇物业管理分公司（丙方，于2015年12月30日经北京市工商行政管理局核准变更名称为“北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司”，即本案原告）共同签订了变更协议，约定自2014年8月1日起，乙方将物业管理费、水费、电费、制冷费、供暖费、垃圾清运消纳费等相关物业服务费用（含代收代缴的行政罚款）的收费权转让给丙方；对于2014年8月1日前甲方应缴而未缴的上述费用，将统一由丙方负责收取，与上述费用收缴有关的事宜（包括纠纷的解决、诉讼的处理等）也由丙方负责处理。2017年4月14日，北京亦庄置业有限公司出具《关于对北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司2017年4月13日回函的回复》，明确平壤餐饮公司共欠物业费719482．35元。2017年6月30日，平壤餐饮公司（甲方）和亦庄物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定：由乙方为甲方提供物业服务，物业费标准2017年6月16日至2018年6月15日物业费27元/建筑平方米/月，每月物业费59245．56元；2018年6月16日至2023年6月15日物业费30元/建筑平方米/月，每月物业费65828．40元。“甲方应于办理入住手续时交纳2017年6月16日至2017年9月15日物业费177736．68元及合约保证金，合约保证金按一个月的物业服务费计算，合计59245．56元。并于首期物业费到期日的前五个工作日交纳下一连续3个月的物业费。”“合同期限为陆年，自2017年6月16日起至2023年6月15日止”；“如甲方逾期未补足或预付款不足扣除当期应交费用的，甲方应从逾期之日起按应付费用的千分之三/日支付滞纳金。如逾期30日的，乙方可单方面解除本协议”。2017年8月2日，平壤餐饮公司（甲方）和亦庄物业公司（乙方）签订了《前期物业合同之终止协议》，双方协商解除了2013年5月16日平壤餐饮公司和北京博大经开置业有限公司签订的《前期物业服务合同》和2014年8月1日三方签订的变更协议。双方认可甲方尚欠乙方2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业费710946．72元，甲方分三年付清，每六个月支付118491．12元；甲方所欠的2016年9月2日至2016年11月1日的水电费8535．63元，应于2017年6月21日前一次性付款。根据亦庄物业公司提供的缴费单和发票，平壤餐饮公司缴纳了2017年6月16日至2017年11月15日的物业费，并于2017年8月17日交纳水电费押金8000元，于2017年11月16日预购电费2990元，于11月22日交纳2017年10月12日至2017年11月1日期间的水费、电费共计7782．40元，并预购电费805元。亦庄物业公司提交的《水表计量抄表记录》显示，平壤餐饮公司最后一次查表记录为2018年2月26日，水表数为21892，2017年11月3日查表数21686。2018年11月14日北京市大兴区人民法院出具（2018）京0115民初15492号民事判决书，确认平壤餐饮公司与北京亦庄置业有限公司、北京亦庄投资控股有限公司签订的房屋租赁合同于2018年10月15日解除。根据双方签订的《前期物业合同之终止协议》，平壤餐饮公司应于在三年内分六笔支付亦庄物业公司2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业费710946．72元，亦庄物业公司在庭审中自述平壤餐饮公司只偿还了一笔所欠物业费，尚欠费592455．6元；根据亦庄物业公司提交的缴费单及发票，平壤餐饮公司未缴纳2017年11月16日至2018年10月15日期间的物业费共计678032．52元，亦庄物业公司将平壤餐饮公司交纳的水电费押金8000元和本公司员工餐费4488元进行抵扣，故平壤餐饮公司尚欠物业费665544．52元。综上，平壤餐饮公司应向亦庄物业公司支付的物业费金额为1258000．12元。经询问，亦庄物业公司称双方在两份《前期物业服务合同》时约定的合约保证金，平壤餐饮公司均未按照约定实际给付。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，平壤餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。亦庄物业公司依据其与平壤餐饮公司2017年6月30日签订的《前期物业服务合同》，为平壤餐饮公司承租的房屋提供物业服务，平壤餐饮公司在实际享受了楼宇物业公司提供的上述服务后应按时交纳相关费用，故对于楼宇物业公司要求其支付欠付的物业服务费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本院认为，合同双方可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方约定“如甲方逾期未补足或预付款不足扣除当期应交费用的，甲方应从逾期之日起按应付费用的千分之三/日支付滞纳金。如逾期30日的，乙方可单方面解除本协议”。现亦庄物业公司主张解除双方签订的《前期物业服务合同》诉求于法有据。因平壤餐饮公司与北京亦庄置业有限公司、北京亦庄投资控股有限公司签订的房屋租赁合同于2018年10月15日解除，对要求解除签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。亦庄物业公司要求平壤餐饮公司支付拖欠的水费2097．08元，有事实依据，本院予以支持；要求平壤餐饮公司支付拖欠的电费，但未提交相应的证据予以佐证，不予支持。双方在合同中约定从逾期之日起按应付费用的千分之三/日支付滞纳金，但亦庄物业公司要求的滞纳金金额过高，本院予以酌定。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、解除北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司与北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司签订的《前期物业服务合同》；二、北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司2016年2月1日至2016年11月30日期间的物业服务费592455．6元、2017年11月16日至2018年10月15日期间的物业服务费665544．52元、2017年11月3日至2018年10月15日期间的水费2097．08元；三、北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司拖欠物业费的违约金300000元；四、驳回北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21312元，由北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司负担3190元（已交纳）；由北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司负担18122元（于本判决生效后七日内直接给付北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司）；公告费560元，由北京平壤牡丹峰餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 杰人民陪审员  张翠霞人民陪审员  袁莉娅二〇一九年九月十九日法官 助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢