北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16070号原告：白金生，男，1963年1月5日出生，回族，住北京市昌平区。原告：张秀英，女，1961年8月24日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：徐阳，北京东迅律师事务所律师。被告：任静，女，1983年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：齐先立，男，1966年10月27日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。被告：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务部经理。委托诉讼代理人：陈君，北京市亚东律师事务所律师。原告白金生、张秀英与被告任静、齐先立及被告北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白金生及白金生、张秀英的委托诉讼代理人徐阳，被告任静、齐先立的委托诉讼代理人李小明，被告易合公司的委托诉讼代理人陈君、吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白金生、张秀英向本院提出诉讼请求：1.请求判令任静、齐先立向我方赔偿74万元并自2017年1月27日起至实际付清之日止按日千分之五向我方承担违约金；2.请求判令任静、齐先立赔偿我方因房屋升值产生的价差损失174万元；3.请求判令解除我与任静、齐先立、易合公司三方签订的房屋买卖居间合同及补偿协议；4.请求判令任静、齐先立向我方退还已收房款120万元；5.请求判令易合公司对上述第1、2、4项诉讼请求与任静、齐先立承担连带赔偿责任；6.请求判令任静、齐先立、易合公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：我方作为买受人意欲购买房产，经易合公司居间介绍于2016年4月5日与出卖人任静、齐先立，针对任静名下的位于昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1001、1002房屋签订两份房屋买卖居间合同。合同载明房屋未设立抵押登记，合同约定价款共计370万元。合同签订后，我方于2016年4月7日支付定金40万元、于2016年7月5日支付购房款60万元，于2016年7月10日支付20万元，合计支付了120万元购房款。我方亦将全部居间代理费支付给了易合公司。后我方在办理贷款过程中才知悉涉案房屋早已经办理抵押登记，是由于任静、齐先立欠付他人借款所办理，后又被财产保全。后经我方向法院提出执行异议、起诉，法院最终作出裁判，认定涉案房屋已于2015年7月21日就办理了抵押登记，无法向我方办理过户手续。任静、齐先立也因欠付他人巨额款项被采取失信措施。我方认为，任静、齐先立作为出卖人故意隐瞒房屋真实信息，隐瞒房屋已被抵押等限制交易的信息，并导致房屋被查封、进而被法院强制拍卖，使我方购买房屋的根本目的无法实现，我方通过出卖自身名下的唯一住房取得的120万元款项，任静、齐先立至今未向我方返还，我方为此遭受了难以想象的巨额损失及心理创痛，至今无房居住。任静、齐先立理应赔偿我方的全部损失。易合公司作为房屋买卖的居间人，负有如实向买方告知房屋权属状况的义务，但易合公司不仅未履行其基本的查实义务，而且恶意隐瞒房屋已经被抵押登记的重要事实，并促成在合同中将涉案房屋的抵押情况写为未设立抵押，没有尽到居间人的忠实义务，存在重大过错。我方完全基于对易合公司的信赖，与任静、齐先立进行购房、后续付款等重大交易，但易合公司却严重损害了我方的重大利益，易合公司的行为严重悖离了其作为居间人和受托人的诚信基础，因此易合公司应对任静、齐先立的赔偿承担连带赔偿责任。综上，我方为了维护自身的合法权益，起诉至法院。任静、齐先立辩称，同意白金生、张秀英的第三项诉讼请求，其他的诉讼请求没有任何的事实和法律依据。易合公司辩称，白金生、张秀英起诉书提到的我公司故意隐瞒房屋状态不属实；各方签订的合同内容合法有效，各方应按约履行；我公司已经履行了居间义务；我公司在履行居间义务过程中已经尽到了提醒义务，是白金生、张秀英作为买方未尽审慎义务；白金生、张秀英的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：坐落为昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1001、1002号两套房屋（以下简称涉案房屋）分别颁发有房屋所有权证，房屋所有权证的证号分别为X京房权证昌字第XXXX号、X京房权证昌字第XXXX号，原登记房屋所有权人均为任静，但实际该两套房屋已合并为一套房屋居住使用，不具有可分性。因涉案房屋存在两个房屋所有权证，2016年4月5日，任静（出卖人）与白金生、张秀英（买受人）及易合公司（居间人）就涉案房屋的交易，同时签订了《房屋买卖居间合同》两份，约定由白金生、张秀英共同作为买受人购买涉案房屋，房屋面积分别为91.75平方米、90.79平方米，房屋价款各为185万元。上述两份合同均约定了如下条款：“第二条、房屋权属情况。……（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。第四条、居间服务。1、买卖双方同意，共同委托易合公司作为交易居间人，居间人提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖居间合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、买卖双方签订《房屋买卖居间合同》，居间行为完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间代理费……第六条、房屋产权及具体情况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任……”合同还约定有出卖人及买受人与居间人的权利义务、违约责任等其他内容。同日，任静（甲方、出卖方）与白金生、张秀英（乙方、买受方）及易合公司（丙方、居间方）还签订有《补充协议》两份，约定乙方于2016年4月5日向甲方支付购房定金各20万元，两份协议还约定了如下条款：“第二条、关于房屋交易具体事宜的约定……2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第4方式履行：……（4）……2.甲乙双方约定于2016年9月8日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后3日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款人民币115万元（其中包含定金人民币贰拾万元整）一次性付给甲方。3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款人民币70万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。（6）其他：甲乙两方约定于2016年7月5日，乙方向甲方支付部分首付款叁拾万元整，甲方同意乙方可以指定人与其办理过户手续等相关事宜。3、权属转移登记：甲乙双方同意，共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……第四条、违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还……”协议还约定有其他内容。上述合同签订后，白金生、张秀英于2016年4月7日支付任静涉案房屋购房定金共计40万元，另于2016年7月5日支付任静涉案房屋部分首付款60万元。2016年7月10日，张秀英向齐先立转账20万元，同日白金生、张秀英与齐先立签订《借款协议》一份，约定齐先立借款205000元，借款时间为2016年7月10日至2016年8月9日，如齐先立到期不能按时归还借款金额及违约金，有权从双方成交的房屋价款中冲抵等。2016年4月30日，白金生另支付易合公司服务费7万元。另查，2015年5月21日，任静、齐先立与吴宇虹签订《借款抵押合同》两份，约定任静、齐先立向吴宇虹分别借款65.5万元、107万元，任静以自己名下位于北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1001、北京市昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1002的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年6月11日，上述借款抵押合同在北京市中信公证处做了具有强制执行效力的公证。后因任静、齐先立未如期偿还借款本金，2016年12月23日，北京市中信公证处向吴宇虹出具（2016）京中信执字02283号、（2016）京中信执字02284号执行证书。2017年1月4日，吴宇虹依法向法院申请强制执行，法院以（2017）京0114执302号、（2017）京0114执303号立案执行。2017年1月11日，法院向北京市国土资源局昌平分局出具《协助执行通知书》，要求对被执行人任静名下坐落在昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1001（X京房权证昌字第XXXX号）、昌平区水库路×号院×区×号×层×单元1002（X京房权证昌字第XXXX号）房屋查封，查封期限三年，自2017年1月11日起至2020年1月10日止。2017年6月5日，法院出具（2017）京0114执字第302号、（2017）京0114执303号执行裁定书，裁定依法拍卖被执行人任静名下的上述两套房产。白金生、张秀英就此提出书面异议，法院对其异议申请审查后，出具（2017）京0114执异130号、（2017）京0114执异131号执行裁定书，裁定驳回白金生、张秀英的异议请求。2018年5月31日，涉案房屋在司法拍卖中以成交价544万元拍卖成交。2018年，白金生、张秀英曾以居间合同纠纷为由，将易合公司起诉至法院，要求判令易合公司返还7万元居间费用，并赔偿120万元的购房款。本院经审理于2018年12月21日出具（2018）京0114民初18338号民事判决书，判决：一、北京市易合房地产经纪有限责任公司于判决生效后7日内退还白金生、张秀英居间费用7万元；二、驳回白金生、张秀英的其他诉讼请求。判决书本院认为部分记载：“……现白金生、张秀英基于易合公司的过错而向其主张返还居间服务费用并无不当，符合相关法律规定，本院予以支持。另，白金生、张秀英要求易合公司赔偿支付给任静的购房款120万元，该120万元是否属于白金生、张秀英的损失、损失的具体数额以及该项损失是否应由易合公司承担，在白金生、张秀英未向任静主张的前提下，本院无法确认，故对白金生、张秀英的该项主张，本院暂不予支持……”之后，易合公司提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年4月22日出具（2019）京01民终3377号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决书本院认为部分记载：“……本案中，易合公司未审查涉案房屋产权证原件，并在明知涉案房屋存在抵押登记情况下，仍促成双方在合同中将涉案房屋的抵押情况写为未设立抵押，没有尽到居间人的忠实义务，应当对此承担过错责任，白金生、张秀英据此要求易合公司返还居间服务费，具有事实和法律依据，本院予以确认……”之后，白金生、张秀英将任静、齐先立、易合公司起诉至法院，请求同其诉称，齐先立、任静于2019年8月9日收到本案起诉状。本案审理过程中，白金生、张秀英称签订合同时任静未出示房屋所有权证原件，仅提供有未显示抵押登记页面的复印件，故对于抵押一事不知情，合同记载未设立抵押；签订合同后，2016年10月涉案房屋在办理批贷过程中，才发现涉案房屋存在抵押，白金生、张秀英要求先行解押，未协商成功，2017年1月涉案房屋即被查封。任静、齐先立及易合公司称签订合同时已口头告知白金生、张秀英涉案房屋存在抵押，2016年10月批贷后就剩余房款应付给任静、齐先立还是直接付给债权人各方未能协商一致，故合同未能继续履行，认可已收到房款共计120万元。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、定金收条、转账凭证、借款协议、（2017）京0114执异130号执行裁定书、（2017）京0114执异131号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）京0114民初18338号民事判决书、（2019）京01民终3377号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，任静与白金生、张秀英及易合公司在签订合同时，涉案房屋尚未被采取查封等强制措施，各方签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋虽颁发有两个房屋所有权证，分别对应签订有两份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，但实际已合并为一套房屋居住使用，不具有可分性，故两份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》也具有不可分性，因此本案根据实际情况对该两份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的相关问题也一并处理。根据当事人提交的证据及当庭陈述来看，本案的争议焦点在于：1.在签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时，白金生、张秀英对于涉案房屋存在抵押登记的情况是否知情；2.合同未能继续履行的原因及违约责任的认定；3.易合公司是否应承担相应责任。本院现分析如下：首先，对于签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时，白金生、张秀英对于涉案房屋存在抵押登记的情况是否知情一节。任静、齐先立及易合公司虽称签订合同时已口头告知白金生、张秀英涉案房屋存在抵押，但合同记载房屋未设定抵押，现任静、齐先立及易合公司均未能提交相应证据证明曾口头告知白金生、张秀英抵押事宜，故本院对任静、齐先立及易合公司的该项主张不予采信。其次，对于合同未能继续履行的原因及违约责任的认定。《房屋买卖居间合同》及《补充协议》记载涉案房屋未设定抵押，故合同条款中未约定解押义务人及解押期限。但实际涉案房屋在签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时即已设定有抵押，按照一般交易惯例及房屋买卖合同中双方应履行的权利和义务来看，解除抵押的义务人一般应为出卖方，即在买卖双方未就解除抵押事宜再行达成补充协议的情形下，应由任静在办理房屋所有权转移登记之前完成解除抵押登记，至此才能顺利办理房屋所有权转移登记手续。本案中，任静未能在双方办理完批贷手续后，及时办理解除抵押登记事宜，导致涉案房屋一直无法办理房屋所有权转移登记手续，直至2017年1月11日涉案房屋被查封、后续又被拍卖，最终致使买受方无法取得房屋所有权。因此合同未能依约继续履行，应属任静违约。对于任静、齐先立主张系白金生、张秀英未依约交纳剩余房屋首付款，导致合同未能继续履行一节，根据《补充协议》的约定，买受方应于办理过户手续的同时支付购房首付款，但在房屋过户之前，任静未能先行解除抵押，按照先后履行顺序，在先履行一方未履行的，白金生、张秀英作为后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，对于任静、齐先立的该项主张本院不予采信。综上，白金生、张秀英享有解除权，其起诉要求解除合同，本院应予支持，解除合同日期以起诉状送达任静一方的日期为准。合同解除后，对于白金生、张秀英已支付的款项120万元，任静应予以退还。对于白金生、张秀英依照《补充协议》中关于违约责任的约定，要求任静按照房屋总价款的20%赔偿损失并支付逾期违约金的诉讼请求，本院应予支持。但对于该部分违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，任静主张违约金过高，请求予以减少。本院参考涉案房屋被拍卖的金额，酌情确定涉案房屋的差价损失；另考虑到在签订合同时白金生、张秀英作为买受人亦未主动审查房屋所有权证原件，现虽非因其违约导致合同解除，但其对于合同后续因解除抵押事宜产生争议、导致合同未能继续履行存在一定过失；且自合同发生解除事由至白金生、张秀英起诉要求解除合同相距时间过长，导致损失不断扩大；故本院综合考虑损失情况及双方的过错、买受人不当扩大损失等因素，酌情确定由任静向白金生支付违约金1218000元，对于白金生、张秀英主张的过高部分本院不予支持。对于白金生、张秀英要求齐先立退还房款、承担赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。另对于白金生、张秀英要求任静、齐先立赔偿房屋升值产生的价差损失174万元一节，本院在计算上述违约金时已对房屋差价损失进行了考虑处理，其再重复主张要求赔偿，本院不予支持。再次，对于易合公司是否应承担相应责任一节。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”根据已生效的判决书，法院已判决易合公司退还白金生、张秀英居间费用7万元，对于白金生、张秀英主张的其他赔偿部分以存在白金生、张秀英尚未向任静主张的前提为由，暂未予支持。现本案中，白金生、张秀英要求易合公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。但易合公司未审查涉案房屋产权证原件，并在明知涉案房屋存在抵押登记情况下，仍促成双方在合同中将涉案房屋的抵押情况写为未设立抵押，没有尽到居间人的忠实义务，参照《最高人民法院公报》2015年第2期发布的案例，居间人应在其过错程度范围内承担一定的补充赔偿责任，本院根据易合公司的过错程度、另参考合同约定的居间报酬情况等酌情确定易合公司在7万元的范围内就任静无法返还的部分款项对白金生、张秀英承担补充赔偿责任。易合公司在向白金生、张秀英承担赔偿后，可向任静另行追偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、2016年4月5日任静与白金生、张秀英、北京市易合房地产经纪有限责任公司签订的两份《房屋买卖居间合同》及两份《补充协议》于2019年8月9日解除；二、任静于本判决生效后七日内返还白金生、张秀英已支付的购房款120万元；三、任静于本判决生效后七日内支付白金生、张秀英违约金1218000元；四、任静财产不足以支付上述款项的，北京市易合房地产经纪有限责任公司在7万元的范围内对白金生、张秀英承担补充赔偿责任。五、驳回白金生、张秀英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元，由任静负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  王 学人民陪审员  窦振利二〇一九年九月十九日书 记 员  闫 薇