山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终4597号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘振波，男，1966年10月23日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：房树峰，山东隆泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂市金华房地产开发有限公司。住所地：临沂市兰山区海关路中段。 法定代表人：傅绍贵，执行董事。 委托诉讼代理人：杨静，山东品众元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会。住所地：临沂市兰山区海关路中段。 负责人：傅侵迪，主任。 上诉人刘振波与上诉人临沂市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、被上诉人临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会（以下简称傅屯居委）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初21466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘振波上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方一审本诉诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人傅屯居委是本案合同无效后的责任主体之一，应当与被上诉人金华公司共同承担责任。二、购房合同被确认无效后，涉案房产的增值损失和装修物损失及资金利息损失应当由傅屯居委、金华公司赔偿。三、傅屯居委、金华公司隐瞒房产性质，合同无效我方无过错，过错在傅屯居委、金华公司，其应赔偿给我方造成的支付购房款利息及房屋增值差价款的损失。四、一审期间我方向法院提出的三份申请书合法有据，一审法院对评估申请未置可否，对追加当事人的申请未作裁决，程序违法。五、 金华公司上诉请求：请求撤销原判，改判支持我方的一审反诉请求。事实及理由：一、刘振波对涉案房屋不能办理产权证是明知的，在此情况其仍愿意购买房屋，现又主动提出确认购房协议无效，对本案应承担全部责任。二、刘振波应向我公司支付其2013年11月至2018年期间使用涉案房屋的使用费1306326元。三、刘振波应将涉案房屋恢复原状。 傅屯居委未到庭答辩。 刘振波向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认2016年12月22日原告与二被告签订的《购房协议书》无效；2、判令二被告立即返还原告已支付购房款2395570元及利息，并赔偿原告购买涉案房产相应市场增值价款和装修损失；3、诉讼费等程序性费用由二被告负担。事实与理由：2013年，二被告向原告出售涉案房产“傅屯富贵嘉园”小区第6号楼。2016年11月22日三方补签《购房协议书》一份，约定案涉房产建筑层数地上5层，主房建筑面积1156平方米，价格每平方米3114元，房款共计3600000元等内容。原告分四期已向原告支付购房款2395570元。2018年9月，被告金华公司以原告拖欠购房尾款为由提起诉讼。2018年11月6日，法院作出（2018）鲁1302民初17068号《民事裁定书》，裁定驳回了被告起诉。原告通过法律文书方获知被告出售给原告的案涉房产为小产权房，不能办理相关权属证书，不符合房屋交易条件，是违法建筑。二被告恶意串通故意隐瞒涉案房产性质出售给原告，其行为违反了法律的强制性规定。另经原告调查了解获知，案涉房产根本不是“傅屯富贵嘉园”小区第6号楼，二被告的售房行为亦有欺诈行为。遂原告向被告交涉涉案房产返还已付购房款并赔偿损失事宜，但均无果。 反诉原告金华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告将涉案房屋“傅屯富贵嘉园”小区第6号楼恢复原状；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费直至实际返还房屋为止，房屋使用费约计130万元；3、诉讼费由反诉被告承担。2013年，反诉被告刘振波购买了我方与傅屯居委开发的还建楼房“傅屯富贵嘉园”小区第6号楼，该楼房用途为住宅，建筑层数为5层，主房建筑面积为360万元整。后我方将涉案房屋交付给了刘振波。2016年12月22日，我方与刘振波、傅屯居委三方补签了《购房协议书》，该协议书中载明涉案房屋为旧村改造的还建楼房，并约定反诉被告所购买的涉案房屋如遇国家征收动迁，楼房补偿政策享受该小区傅屯社区居民同样待遇。刘振波还向我方出具了还款保证书和欠条。之后，刘振波未按还款保证书支付剩余购房款。我方曾经通过诉讼要求支付剩余购房款未果。现在刘振波发起诉讼，请求确认合同无效，以期通过无效实现解除合同的目的，其行为给我方造成了重大损失并承担全部过错。 一审法院认定事实：2013年，原告刘振波购买了“傅屯富贵嘉园”第6号楼地上5层，并实际占有使用。2016年12月22日，原告（丙方、买受人）刘振波与被告（甲方、委托人）傅屯居委、被告（乙方、出卖人）金华公司补签了《购房协议书》一份，约定：基于2012年4月10日甲、乙双方签订的《旧村改造协议书》，乙方对陶然换乘中心以南旧村进行了改造，完成了傅屯“富贵嘉园”的开发建设，现对还建剩余楼房对外出售。现甲、乙、丙三方达成如下购房协议：第一条：“富贵嘉园”项目属于甲方委托乙方独立投资开发建设，乙方以产权调换的方式给居委和居民进行了还建安置，作为占用土地的补偿。第二条：该项目的规划、建设、出售、保修维护、安全、物业管理等所有费用乙方独立承担，因房屋所产生的一切法律责任均由乙方承担，与甲方无关。第三条：买受人购买的楼房位于傅屯“富贵嘉园”小区第6号楼，该楼房的用途为住宅，建筑层数地上5层，阳台为封闭式。该楼房主房建筑面积1156平方米，价格每平方米3114元，共计房款3600000元。第五条：违约责任。买受人必须按期向乙方付款，乙方将收回房产，另行处置。第九条：买受人所购楼房如国家征收动迁，楼房补偿政策享受该小区傅屯社区居民同样待遇，如因政府政策发生变化与出卖人无关。三方还对其他事项进行了约定。该协议由甲、乙、丙三方在协议上盖章确认。丙方刘振波在该协议上签名。后原、被告因房屋买卖问题发生争议，原告诉至本院请求依法确认2016年12月22日原告与二被告签订的《购房协议书》无效；判令二被告立即返还原告已支付购房款2395570元及利息；并赔偿原告购买涉案房产相应市场增值价款和装修损失。反诉原告金华公司于2019年1月9日提起反诉，请求判令反诉被告将涉案房屋“傅屯富贵嘉园”小区第6号楼恢复原状；判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费直至实际返还房屋为止约计130万元。 庭审中，原告刘振波主张已向被告金华公司缴纳购房款2395570元，被告金华公司认可原告刘振波缴纳的购房款经傅屯居委改造办公司转支付给了被告金华公司，被告金华公司实际收到原告购房款2395570元。 另查明，涉案“傅屯富贵嘉园”第6号楼为小产权房，原告刘振波不是被告傅屯居委的居民。 一审法院认为，2013年，原告刘振波购买了“傅屯富贵嘉园”第6号楼地上五层，并支付了部分购房款2395570元，被告将涉案房屋交付刘振波使用。2016年12月22日，原告刘振波作为买受人，被告金华公司作为出卖人与被告傅屯居委又就上述房产补签了《购房协议书》的事实，有三方签订的《购房协议书》、双方当事人陈述等证据证实，事实清楚，本院对该事实予以确认。本案诉争的房屋附着的土地属于农村集体土地，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议违犯了我国有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效协议。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，非农村同一集体经济组织内部成员之间的买卖无效。原告刘振波并非傅屯居委集体经济组织内部成员，其与被告金华公司、傅屯居委签订的《购房协议书》属于无效合同。故对原告要求确认2016年12月22日原告与二被告签订的《购房协议书》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，被告金华公司应当将原告刘振波缴纳的购房款退还给原告，原告刘振波亦应当将涉案房屋返还给被告金华公司。对原告刘振波及反诉原告金华公司要求对方赔偿其他损失的诉讼请求，因《购房协议中》明确约定涉案房产为还建房，对涉案房屋为小产权房均知情，但仍签订无效的《购房协议书》，双方均有过错。因此，原告刘振波及反诉原告金华公司对合同无效造成的其他损失应当各自承担相应的责任。对原告要求被告傅屯居委承担责任的诉讼请求，因无事实和法律规定，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，判决：一、被告临沂市金华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还给原告刘振波购房款2395570元；二、原告刘振波于本判决生效后三十日内将涉案房屋“傅屯富贵嘉园”第6号楼地上5层返还给被告临沂市金华房地产开发有限公司；三、驳回原告刘振波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告临沂市金华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12982元，保全费5000元，由被告临沂市金华房地产开发有限公司负担。反诉费8250元，由反诉原告临沂市金华房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人刘振波提交下列证据：一、书面证明、电梯型号及经销商营业执照各一份，拟证明刘振波在涉案房产上购买并安装立式电梯一部，价值25.8万元。二、照片三张，拟证明刘振波在涉案房产添置立式电梯的外观现状和在涉案房产添置的中央空调外观现状。三，银行历史交易明细三份，拟证明刘振波通过其个人账户及其妻子尚美汝的账户向原金华房产公司法人付金忠的两个儿子付红星、付红旗及付金忠本人支付购房款的事实。 上诉人金华公司的质证意见为：对第一组证据有异议，刘振波并未举证证实当时电梯买卖的买卖安装合同、付款凭证，仅凭证明不能够认定该电梯的实际价格，且刘振波安装电梯未有相应的许可证明，且破坏了涉案房屋的承重墙，破坏了房屋的主体架构，造成了房屋的贬值，对于该证据证明的内容不应支持。对于证据二，对于照片有异议，不能证实是涉案房屋的内部照片，刘振波也未举证证实其购买中央空调的买卖安装合同及付款证明且无法证实中央空调的安装时间及是否能够正常使用，仅凭照片无法证明其所主张的装修损失。对于证据三，该证据已无举证必要，金华房地产公司在一审庭审之后已向一审法院作出证明，认可了刘振波已付款部分的事实。 上诉人金华公司提交照片一宗，拟证明涉案房屋在出售给刘振波时的现状，在刘振波购买之后，已对涉案房屋重新装修将每一个房间内的地板都钻孔安装了洗刷间，使整体房屋的结构遭到了破坏造成了房屋的贬值。 上诉人刘振波的质证意见为：该照片未注明拍摄的时间和来源，故对其真实性有异议，如果金华公司提供的照片证据是真的，也证明了当时在房屋交易时，根本就没有中央空调和电梯等附属物，结合一审中金华公司所提交法庭的出售前的装修证据的证人证言，也并不包含中央空调、立式电梯、消防器材等装修物，上述装修物都是刘振波在购买以后为了提高房屋利用价值所安装的。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人刘振波于2013年购买了“傅屯富贵嘉园”第6号楼地上5层，于2016年12月22日傅屯居委、金华公司补签《购房协议书》，从协议内容看，刘振波对涉案楼房系旧村改造进行的开发建设、对还建剩余楼房对外出售的情形系明知，故对其主张傅屯居委、金华公司隐瞒房产性质，本院不予采信。原审法院以刘振波并非傅屯居委集体经济组织内部成员为由确认其与金华公司、傅屯居委签订的《购房协议书》属于无效合同、判令刘振波与金华公司相互返还房屋及购房款正确。 刘振波要求傅屯居委、金华公司赔偿涉案房产的增值损失和装修物损失及资金利息损失，因刘振波自2013年即使用涉案楼房，且其对签订上述无效合同亦存在过错，故原审对其上述请求未予支持正确。金华公司要求刘振波向其支付2013年11月至2018年期间使用涉案房屋的使用费1306326元、将涉案房屋恢复原状，无法律依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人刘振波、金华公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34215元，由上诉人刘振波、金华公司各负担17107.5元。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年九月三十日 书记员  张 薇