西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初第1542号原告：西安市莲湖区XX店，住西安市莲湖区XX路XX号XX号商铺。经营者：贺某某，男，1975年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX小区XX号楼XX室。委托诉讼代理人：廖长春，陕西尊知律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁宇锋，陕西尊知律师事务所实习律师。被告：西安朗丰商业企业管理有限公司，住陕西省西安市莲湖区。法定代表人:谢秋霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马玥，女，1977年5月16日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：薛辉，陕西法智律师事务所律师。原告西安市莲湖区XX店（以下简称永旺火锅店）与被告西安朗丰商业企业管理有限公司（以下简称朗丰商管公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永旺火锅店经营者贺某某及委托诉讼代理人廖长春、被告朗丰商管公司委托诉讼代理人马玥、薛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永旺火锅店向本院提出诉讼请求：1.判令被告对漏水房屋进行维修并承担维修费用；2。判令被告返还原告的租金34305元并赔偿设备损失600元、经营利润损失67500元，共计102405元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，2016年7月5日双方再次续签一份合同，均约定被告将西安市莲湖区XX路XX号XX号建筑面积120平方米的商铺出租给原告，租期2年，年租金172800元，被告承诺对房产自存固定设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用，维修费用由被告承担。合同签订后，原告依约支付了租金及押金，但2017年9月起，原告租赁的被告房屋中两个包间楼顶出现漏水情况，虽经原告立即通知维修，被告却一直未予处理，致原告经营的火锅店受到经济损失。被告朗丰商管公司辩称，对原告的诉讼请求均不同意。一、本案中涉及了两个合同，2016年到2018年的合同，双方已经顺利履行完毕，履行期间并没有漏水，2018年又续签了一份合同，房屋被告进行过维修，但是漏水被告不清楚；二、履行第二份合同的时候原告说漏水，被告派人维修过，也和原告协商过，原告说过原告自行维修，被告给过1000元由原告自行维修；三、给原告1000元后，即使如此被告还派人进行了维修。综上，原告起诉无事实依据，请求人民法院驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1.2016年7月5日《租赁合同》及收款收据。证明原告依约支付了房租，被告向原告出具0002884号收款收据、0002886号收款收据； 证据2.2018年7月5日签订的《租赁合同》及收款收据。证明原、被告就租赁期间的违约形式、责任进行了约定，被告应当按照合同5.2、7.4、9.3条款之约定承担因未及时补救给原告造成的损失；证据3.出租屋房顶照片（2018年11月23日原告本人拍摄的）。证明被告未按照合同约定履行定期维修房屋，确保房屋正常使用的义务，导致租赁房屋持续漏水的事实，造成原告经营损失；证据4.账本。证明原告平均每月经营利润参照手写账酌定为30000元，房屋漏水影响范围为18平方米，分摊之后每月损失4500元，暂计算15个月（2017年9月-2018年12月）为67500元；证据5.律师函一份。 证明因被告拒不对出租房屋漏水部位进行维修，原告委托陕西尊知律师事务所律师发律师函要求被告履行维修义务并赔偿经营损失；证据6.通话录音三段。证明被告出租房屋存在漏水的事实，原告多次要求被告相关负责人对案涉房屋进行维修，被告相关负责人在通话中确认，案涉房屋漏水长达两年多时间，被告一直协调楼上的租户进行维修，被告自己的维修很不到位。且被告的该种说法违反合同的相对性原则；证据7.通话录音一段。证明2018年6月前原告向被告垫付的1000元通下水道费用，被告所述少交租金1000元用于原告自行维修的对价不成立。被告朗丰商管公司发表质证意见：证据1、证据2真实性、合法性均认可，双方租赁关系合法有效，但不能证明被告违约。证据3真实性无异议，证明目的不认可，只能说明漏水发生在2018年11月23日之后，而且从照片看，只能说是渗水，不是漏水，如果是漏水整个房屋就都不能经营，如果按原告所述2017年9月就漏水，就经营不成，原告就不会签第二份合同。2018年11月份，原告才提出房屋漏水，被告发现是渗水，立即维修，并已经维修好了。证据4真实性不予认可，系原告手写，任何时候都能写，原告以账本证明损失，被告本身并无责任，多少与被告无关，原告如果要计算，应以纳税额计算。证据5真实性认可，被告收到了，应该是2018年11月28日或29日收到。从内容可以证明，原告所谓的漏水是渗水，是刚刚发生的，原告没有维修，是被告在一直维修。被告按双方合同约定履行了维修义务，也已经维修好。证据6真实性无异议，对证明对象和目的不认可，被告并没有确认房屋漏水长达两年时间，在内容中出现两年或两年多时间，都是原告或原告的姨夫说的，被告的人员听到后很吃惊。并没有任何认可，录音是为了打官司，专门设的圈套。内容中明确说明被告维修了，而且是一有问题就随时维修。后两段录音，表明原告和原告楼上吵过架，石经理是解决矛盾。被告没有推脱责任，被告也没有让楼上维修。证据7真实性认可，证明目的不认可，录音中的1000元与少交的租金1000元无关，录音中的费用是原告交的化粪池掏清的费用，该费用已于2018年7月缴纳，被告也提供了相应的服务。录音中，被告也未同意房租中扣减原告所称的1000元。被告朗丰商管公司举证：证据1.视频资料（2019年1月15日下午单位去维修的职工录制）。证明原告诉被告不予维修不符合事实；原告表示不要被告再维修，由原告维修，在视频中明显承认，多次承诺；被告尽了维修义务，并无违约；证据2.付款记录表格及截图均打印件。证明原告向被告左某某承诺由原告维修，左某某告知可少收一千元租金，付款凭证证明原告少交一千元的事实。在2018年12月15日，本应收取86400元租金，被告于12月19日实收85400元。原告发表质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可。该证据只能证明2019年1月15日，被告到案涉房屋了解情况，不能证明被告履行了合同约定的定期维修的义务，只是被告为应诉所做调查取证。该视频的时间为2019年1月15日明显与原告发律师函要求的维修期限不符，与合同中约定的7天更正期限均不符，证明被告怠于履行维修义务的事实。原告在视频中不让被告维修的是墙，并非涉案的漏水的事宜。原告在视频中也一再要求被告保证以后不再漏水，根据客观情况漏水是楼上或供水系统的问题，即使原告维修也不能杜绝漏水的问题。原告在视频中不让被告维修的是墙，也不能阻却要求赔偿损失的请求。该视频不能证明被告主张的相应待证事实。证据2截图和表格的付款记录不能一一对应。对付款记录真实性不认可，是被告单方制作。截图的真实性认可，内容属实。   关于原告所举证据：证据1、2、3、5、6、7，被告认可真实性，本院对真实性予以确认。证据4系原告单方制作，视为原告本人陈述。关于被告朗丰商管公司所举证据：证据1原告认可真实性，本院对真实性予以确认。证据2付款记录系被告单方制作，视为被告本人陈述。原告对截图的真实性认可，本院对截图的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，原告永旺火锅店的经营者贺某某（承租方、乙方）与被告朗丰商管公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份， 约定甲方将位于本市XX路XX号建筑面积120平方米的房产出租给乙方用于经营火锅。租期两年，自2016年7月5日（以房产实际交付日为准）至2018年7月4日止。年租金172800元。甲方应对房产自存固定设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用。如租赁期内房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知时督促产权方二十四小时内进行维修，不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修，本款所述维修费用由甲方及产权方承担，乙方亦有权从下期支付的租金中直接抵扣该项维修费用。乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿，乙方不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。合同签订后，被告令约交付了案涉房屋，原告使用案涉房屋经营XX店。前述合同期内的租金双方已结清，并无争议。2018年7月5日，贺某某与原告沿用前述2016年7月5日租赁合同的大部分内容就案涉房屋续签一份《租赁合同》，租期自2018年7月5日至2020年7月4日，并将年租金变更为203295元， 2018年11月20日，贺某某与被告招商部石先栋通电话，电话中石先栋说第一要先把水止住，不影响原告营业。贺某某称这事很小。石先栋称，与原告和楼上协调。2019年11月22日，贺某某与被告招商部石先栋通电话，石先栋说前天三方说好一起谈谈。贺某某说他们两个人两年之间都解决不了，石先栋说现在就找个方法解决，化解矛盾，该修补的修补。2018年11月26日贺某某委托律师向被告发出律师函，要求被告于2018年12月10日之前对漏水房屋进行维修，承担维修费用，并赔偿贺某某各项损失共计102405元。被告于2018年11月28日收到该函。2018年11月29日，贺某某及其姨夫（陈某）一同找被告左某某协商，贺某某认为漏水造成损失应由被告管，左某某称贺某某就走法律途径。贺某某认为应该以前的损失走法律途径，要先把漏水修好。左某某称，自己已经接手这事，现在解决这事，前面解决过程中力度不是很够，漏水并没有造成贺某某损失。也在协商楼上商户。二楼也确实维修过。贺某某称楼上的事自己知道。左某某说可能是二楼装修完时间长了里面的水没有蒸发完。此后，贺某某与陈某称（有漏水）15个月了，左某某未承认15个月而是问贺某某这么长时间有没有解决，称一直在协调这个事。2018年12月19日，被告向原告支付当期租金85400元（该金额比双方合同约定的第二次应付租金86400元低1000元），庭审中，被告认为少收的1000元是与原告协商的房屋修缮费用及对原告的补偿费用，原告认为该少收的1000元是2018年6月前原告向被告垫付的1000元通下水道费用，并非原告自行维修的对价。2018年12月21日，贺某某与被告左某某通话，贺某某称上一次交房租就应该扣通下水道的钱，要求被告开个欠条写明欠七婆通下水道1000元钱，贺某某就给被告转1000元钱。左某某称，贺某某下一次要交2000元化粪池钱，被告答应过通下水道给原告1000元钱，可以给下一次要交的2000元钱中直接扣除1000元。双方最终并未就1000元的事项协商一致。2019年1月15日，被告派员工到案涉房屋与原告的经营者贺某某沟通房屋情况，被告员工说房屋现在不漏水，以后就不用被告维修了，上次被告要维修贺某某就不让。贺某某先说对，上次也给被告左某某说过这个墙不用修了。被告员工说上次被告都专门把材料买回来，贺某某又不让修了。贺某某说，那会儿就和左某某说了，现在不修了，后边再不漏水就行了，现在贺某某前面整个全部做墙板。被告员工再次说明，现在被告给修，贺某某不让修，以后有啥问题与被告无关。贺某某答，对，维修不让被告管了，这会儿不就承诺了吗，自己给左某某打电话那天就说过维修就不用被告管了，到后面不要再漏了。当被告员工后又问到，不用维修，被告就撤了时，贺某某称，给修不找被告了，关键是不用被告管了，之前和左某某都承诺过也和石总说过的，现在就说上面不再要有问题了。此后，贺某某又说那天已承诺过，维修不用被告管了，那天就说了这里重新装修。被告员工也向贺某某说明装修要注意安全，要看装修公司资质、要监理。被告录制的当天的视频显示，原告已对案涉房屋全部开始重新装修。经询，原告陈述，漏水是从2017年9月开始的，漏水开始被告没有修过。2019年1月10日起，原告对案涉房屋进行了重新装修，装修20天，2019年1月31日装修结束。原告自行找人装修，没有装修合同，没有对漏水部分进行维修，关于漏水部分仍然需要被告维修。从2019年3月29日开始案涉房屋不漏水了。本院认为，案涉《租赁合同》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力，双方均应依约履行义务。虽然根据合同约定，被告作为出租方对租赁物案涉房屋负有维修义务，但原告自认2019年3月29日开始起案涉房屋已不漏水，故原告要求被告对漏水房屋进行维修并承担维修费用的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。原告录制的与被告员工的通话录音中，被告员工均未认可案涉房屋自2017年9月起开始漏水至2018年通话时，原告与案外人在通话录音中自称的长期漏水仅系其本人陈述，原告在续签合同时也未向被告主张第一份合同期间已存在了漏水事宜，故原告仅以本人陈述和通话录音不足以证明案涉房屋自2017年9月起就漏水。2018年11月案涉房屋漏水后，双方即行协商，2018年12月21日双方并未就一笔1000元款项的事宜协商一致。2019年1月15日被告员工前往与贺某某的沟通视频中，被告员工表明此前就买来过材料，贺某某多次明确表示不需被告维修，此前就向被告承诺过不需要被告再维修，当时贺某某已经对案涉房屋进行了全部重新装修，被告员工确认贺某某不需维修后离场，该过程证明，在此之前被告已主动履行维修义务，而原告曾主动承诺不需要被告再维修，原、被告已自愿协商一致案涉房屋不需被告维修，并非被告不履行对案涉房屋的修缮义务。此前双方协商的1000元款项的性质和用途无论怎样，都不影响双方协商后变更的案涉房屋不需被告维修的约定。案涉房屋现经原告全部装修，且原告未找有资质装修公司进行装修，亦无法查明此前何时漏水及漏水原因，故原告在双方自愿协商达成一致不需被告维修案涉房屋后，仍旧主张被告未维修案涉房屋违约，并要求被告返还租金、赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十三条规定，判决如下：一、驳回原告西安市莲湖区XX店要求被告西安朗丰商业企业管理有限公司对漏水房屋进行维修并承担维修费用的诉讼请求；二、驳回原告西安市莲湖区XX店要求被告返还原告的租金34305元并赔偿设备损失600元、经营利润损失67500元，共计102405元的诉讼请求。案件受理费2348元，由原告西安市莲湖区XX店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审  判  长   秦 雁 审  判  员   岳  鹏人民陪审员   唐 超    二Ｏ一九年八月三十一日    书  记  员   田文臻 1