湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4536号原告：朱勇，男，1979年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小东，湖南海川律师事务所律师。被告：汾阳市万泰置业有限公司，住所地山西省汾阳市阳城中小企业创业基地。法定代表人：李标，总经理。原告朱勇与被告汾阳市万泰置业有限公司（以下简称“万泰置业公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱勇及其委托诉讼代理人马忠鹏、李小东到庭参加诉讼，被告万泰置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱勇向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付居间服务报酬207.36万元。2．请求法院判令被告向原告支付暂计至2019年8月6日的违约金31104元及后续违约金（后续逾期付款违约金以207.36万元为基数，以每日千分之三的标准计算至被告付清款项之日）。3．请求法院判令被告支付本案诉讼费。诉讼标的额合计：2104704元。事实和理由：2019年5月，经朋友介绍，原告得知山西省汾阳市万泰国际商城项目地块（面积81亩）可进行合作开发。同时，被告对此地块有开发意愿，但希望原告能向其介绍、联系合作方。原告联系了案外人湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”），并将该项目对其进行了介绍，中欣公司亦表示对项目合作感兴趣。2019年6月19日，原、被告之间签订了《居间合同》，就被告委托原告负责万泰国际商城项目与中欣公司进行合作协调、最终协助促成被告与中欣公司签订合作合同事宜达成了一致。《居间合同》签订后，原告积极履行合同义务，协助被告对中欣公司湖南总部进行实地考察、多次协调和组织被告与中欣公司进行项目合作的面对面洽谈、陪同被告和中欣公司前往项目所在地汾阳市进行考察、调研等。在原告的积极努力下，被告与中欣公司于2019年7月16日就合作事宜签订了《项目合作开发协议书》，且中欣公司按照合同约定于2019年7月26日向被告支付了款项100万元。但是，被告却没有按照原、被告双方之间签订的《居间合同》履行向原告支付居间报酬的义务。原告向被告多次主张居间报酬的支付，但是均遭被告拒绝。诚信是做人之本，守信是立业之基。原、被告双方签订的《居间合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。合同签订后，原告如约履行了合同义务，向被告提供了居间服务，并促成了被告与中欣公司的合作。被告未能履行合同约定的付款义务，严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告万泰置业公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据一、《居间合同》，证明原被告双方存在居间服务关系，合同中约定了双方的权利和义务关系。原告受被告委托，协调成甲方与第三方中欣公司签订合作合同。证据二、《项目合同开发协议书》，证明原告促成了被告和中欣公司的合作，被告已于2019年7月16日与中欣公司签订了《项目合作开发协议书》，原告已经履行了《居间合同》约定的义务。证据三、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明中欣公司已按照《项目合作开发协议书》约定于2019年7月26日向被告支付了100万元的项目费用，被告向原告支付居间报酬的条件已经具备。证据四、《致居间人的函》，证明1、被告对原被告之间居间服务关系、原告对被告提供居间服务事实的确认；2、被告对其收到中欣公司100万元项目费用的确认。证据五、《微信聊天记录》，证明在原告为被告提供居间服务的事实。原告为协调被告与中欣公司付出了大量的努力，在原告的协调、组织下，被告与第三方中欣公司签订了《项目合作开发协议书》，并支付了100万元的项目费用。证据六、《差旅行程单》，证明原告为被告提供了居间服务的事实。为促成被告与中欣公司之间的项目合作，原告频繁往返与长沙与太原之间，进行项目调研、陪同中欣公司前往项目所在地进行考察。证据七、《企业公示信息》，证明1、朱才龙为被告公司实际控制人，朱才龙占有江苏三正家居实业有限公司100％的股份，江苏三正家居实业有限公司占有被告公司100％的股份；2、郭华磊被告公司执行董事；3、王本奎为中欣公司实际控制人占中欣公司80％的股份。被告万泰置业公司未到庭，也未向本院提交证据，视为放弃其举证质证权利。本院经审理查明案件事实如下：2019年5月，原告获悉被告万泰置业公司有合作开发汾阳市万泰国际商城项目地块（面积81亩）意愿，将该项目推介给案外人湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”）。2019年6月19日，原告朱勇（居间方）与被告万泰置业公司（委托方）签订了《居间合同》。合同约定：“甲乙双方为了发挥双方的优势，就项目名称:中欣花园(暂定),地址:山西省吕梁市汾阳市（以下简称“项目”),根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方充分协商,依平等自愿、等价有偿的原则,达成如下协议:一、委托事项。1、乙方接受甲方委托，负责万泰国际商城项目与深圳市前海中欣国际商贸物流开发有限公司(或关联公司统一简称中欣公司)的合作协调,最终协助促成甲方与中欣公司签定合作合同。2、“居间成功”是指完成本条所列全部委托事项。即甲方与中欣公司签定合作合同，并收到中欣公司的第一笔项目费用。否则视为委托事项未完成。二、乙方的义务。1、乙方必须向甲方提供中欣公司有关信息，并有义务协助甲方对该公司湖南总部进行实地考察。2、乙方负责促使中欣公司前往汾阳项目地进行市场考察。3、乙方协助甲方接洽中欣公司的负责人。4、乙方在甲方项目进行合同谈判期间,应尽到作为居间人的谨慎和诚实义务，促成双方签订合同。三、甲方义务。1、甲方负责项目进行合同谈判。2、如果居间成功,则由甲方全面履行项目所签订的合同。甲方因履行合同而产生的权利和义务,与乙方无关。3、如果居间成功,则甲方应按本合同约定,向乙方支付居间报酬。如果未能按时支付,则按每日千分之三支付逾期付款违约金。4、甲方必须配合乙方对项目转让土地进行报价,土地报价不高于45万/亩,不低于39.5万/亩,若低于此价格，双方协商处理。5、无论任何原因未经协商,甲方不得在未告之乙方的情况下避开乙方单独与中欣公司洽谈合作,并签订合作协议;否则居间费用按本合同第四条双倍进行支付。四、居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式1、本项目居间报酬为溢价方式即土地转让价格在36万/亩以上部分为乙方居间费用。[土地转让价格在39.5万/亩,乙方的居间费用为:(39.5-36）×81×80%=226.8万元以此类推]2、若甲方低于39.5万/亩向合作方进行合作,无论实际成交价是多少,甲方支付给乙方的居间费用不得低于壹佰万元整。3、甲方与中欣公司签定合同收到对方定金三个工作日后，甲方一次性向乙方指定账号(见合同后页)支付人民币贰拾伍万元整(￥:250000.00)。在收到中欣公司第一笔费用款后三个工作日，甲方向乙方支付所有居间费用的80%(如中欣公司一次性向甲方付清全款，甲方也应一次性全部付清居间费用)。余款在甲方收到中欣公司第二笔款后全部一次性付清。五、诚信原则1、如果甲方和中欣公司其中任一方以相关企业或股东及一切转投资公司的名义就该项目签订合同,居间方有权请求甲方按本合同第四条支付居间报酬。2、居间方在委托期间必须积极推动项目与甲方进行实质性洽谈，并协助甲方达成实质性成交合同。六、合同终止1、如果居间成功,本合同完全履行完毕后终止。2、甲乙双方协议解除合同,本合同终止。3、如甲方未与中欣公司,本合同终止,甲乙双方不存在任何经济纠纷。七、争议解决方式如发生合同争议,双方协商解决;协商不成，双方同意提交长沙市望城区法院处理。八、保密事项甲乙双方均应充分保守本协议所涉及的条款秘密。九、其他事项1、乙方不得将本合同委托事项进行转委托。2、本合同一式俩份,甲乙方双持一份,双方签字或盖章后生效。”《居间合同》签订后，原告积极履行合同义务，协助被告对中欣公司湖南总部进行实地考察、多次协调和组织被告与中欣公司进行项目合作的面对面洽谈、陪同被告和中欣公司前往项目所在地汾阳市进行考察、调研等。在原告的积极努力下，被告（乙方）与中欣公司（甲方）、朱才龙（丙方）于2019年7月16日就合作事宜签订了《项目合作开发协议书》，协议约定：“1、乙方已于2012年分别与山西省汾阳市人民政府、山西省中小企业(汾阳)创业基地筹建指挥部签订《关于建设万泰国际商城投资协议书》、《投资协议书》(以下统一称“招商引资协议”），约定了项目投资规模、项目用地范围、建设期限等内容。2、乙方已向山西汾阳阳城商贸物流经济开发区管委会预交土地收储费用等共计11917125元，其中，于2013年4月17日预交1000万元,于2013年6月10日预交1917125元。3、甲乙双方拟就本协议约定的目标地块达成合作。根据《中华人共和国合同法》及其他相关法律法规，甲、乙、丙方本着平等、自愿、协商一致的原则,就汾阳市阳城新区约81亩地块(以下统一称目标地块)的合作事项达成如下协议，以资共同遵守”。协议约定：“第二条目标地块概况。1、目标地块:根据招商引资协议约定，指位于山西省汾阳市与孝义市交界处、大众路汾孝互通段、万泰国际商贸城南部地块，规划面积未开发部分计约81亩的地块，目标地块四至为:大众路汾孝互通段以东、万泰国际商贸城以南、现有未全面修通规划路以西、孝义市北外环街以北。(具体详见附件1:目标地块四至范围图)。2、目标地块现状:截止至本协议签订时，目标地块已完成拆迁等征收手续，相关补偿已全部到位:目标地块已完成通水、通电、通路及土地平整;目标地块尚未挂牌出让。目标地块目前用地性质为商业用地，具体规划条件尚未取得规划部门的正式批复。3、目标地块获取方式:乙方负责变更目标地块用地性质为商住用地，并按本协议约定调整用地规划条件后，向政府申请启动目标地块的招拍挂出让程序,由项目公司负责通过公开招拍挂程序摘牌取得。第三条合作方式1、甲乙双方通过共同成立项目公司，作为目标地块的开发建设主体，双方致确认,本协议生效后按如下方式设立项目公司:(1)公司名称:【汾阳中欣置业有限公司】(具体以工商核名确定为准)（2）住所:以工商登记确定为准(3）法定代表人:由甲方指派，具体以工商登记确定为准。（4）注册资本:【3000】万元”(5)经营范围:【房地产开发与经营;从事商贸物流园策划、运营;信息咨询;广告设计、制作、发布:文化艺术交流组织策划活动;展览展示会的承办策划服务;企业形象策划】（具体以工商登记确定为准)（6）性质:【有限责任公司】（7)本协议生效后10个工作日内，甲乙双方共同出资设立项目公司，按以下持股比例认缴注册资本。。。。。。2、项目资金投入:目标地块竞买及开发建设过程所需资金由甲方负贵。3、本协议生效后15日内,甲方向乙方支付100万履约保证金,作为甲方履行本协议约定义务的担保。协议第五条乙方收益及税费的约定：“1、项目公司按招商引资协议的约定，通过招拍挂出让方式获得目标地块使用权的(如目标地块竞买价格超过40万元/亩的，甲方/项目公司有权决定不再出价参与竞买，单方解除本协议,并不承担任何责任，乙方应按本协议第九条第5项约定退还甲方已支付的全部款项并承担相应责任)，均按实际出让土地亩数以22万元/亩的标准向乙方支付收益。即:乙方获取的收益=项目公司获取的目标地块实际出让面积（以土地使用权证载净用地面积为准)×22万元/亩2、乙方确保，项目公司按本协议第四条约定的用地性质及规划条件竞买目标地块，只需按18万元/亩的标准向相关政府部门缴纳土地出让金,如需缴纳的土地出让金超出18万元/亩的，超出部分由乙方承担，甲方/项目公司有权从应支付给乙方的收益中扣除,如收益不足以扣除的，则乙方应自甲方通知之日起3日内以自有资金一次性补足。3、乙方获取本条所述的收益,应按甲方要求向项目公司开具工程施工类的增值税专用发票。乙方按本协议约定获取的收益，在乙方按本协议约定提供发票后,由项目公司按以下方式向乙方支付:（1)项目公司成功竞买目标地块并取得土地使用权证后15个工作日内，向乙方支付收益总额的90%（此款项包含甲方已支付的100万元履约保证金);(2)项目公司成功办理预售许可证或自项目公司土地摘牌之日起180日(以先到时间为准)后15个工作日内，一次性向乙方支付剩余收益”。协议第九条违约责任约定：“1、甲方未按本协议约定支付资金或收益的，乙方有权书面通知甲方限期支付,甲方限期内仍未支付的，每逾期1日,应按应付款的万分之五向乙方支付违约金。2、乙方未按本协议约定补足相应款项的，甲方有权书面通知乙方限期补足，乙方限期内未补足的，每逾期1日，应按应补足款项的万分之五向甲方支付违约金。3、未经甲方书面同意，乙方所持项目公司股权不得对外设置抵押、质押等第三者权益(以项目公司自身融资为日的股权质押除外)。乙方违反该约定的，应立即纠正并按抵押、质押等所担保的债务总金额的10%向甲方支付违约金。4、存在以下情形的，甲方有权单方解除本协议,乙方除按协议约定承担相应违约责任外，还应向甲方双倍返还履约保证金:（1）本协议签订后,乙方与任何第三方就本项目或目标地块达成(意向)合同（协议)/备忘录/会议纪要等书面文件的。（2）乙方向甲方提供虚假、无效的信息、资料、文件(包含本协议附件）的。(3)本协议生效后【120】日内，目标地块仍未完成挂牌的。但经各方协商一致同意顺延期限并签订补充协议变更的除外。（4）本协议签订时,乙方签订的招商引资协议存在被提前终止(含解除)、无效等影响协议有效性情形的。(5）乙方违反本协议约定，导致协议无法继续履行的。5、乙方违约，甲方单方解除本协议的，乙方应自甲方通知之日起5日内退还甲方已支付的全部款项,否则，乙方应按应退还款项总额的日万分之五向甲方支付违约金,，甲方因此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等)由乙方承担。6、乙方承诺:除本协议、公司章程已有约定外，乙方不得向甲方及项目公司主张其它任何收益、股东分红、溢价补偿或者要求支付任何费用。否则，造成甲方或项目公司损失的，乙方应全额赔偿。7、任何一方违反本协议约定，造成其他方或项目公司损失的，由责任方向其他守约方及项目公司承担相应的赔偿责任。”第十条其它约定第一项：“1、丙方作为乙方的实际控制人,自愿为乙方于本协议项下应承担的义务、责任提供连带责任保证。”中欣公司按照合同约定于2019年7月26日向被告支付了100万元，用途为汾阳项目履约保证金。2019年7月27日，原告向被告监事及实际控制人朱才龙催要居间报酬：“本家下周一我的款25万麻烦打一下,华夏银行友谊路支银.6230.2005.5132.0992朱勇,尽量用你自己卡打”。7月30日（周二），原告再次微信朱才龙：“本家麻烦今天抽点空帮我打一下款”。朱才龙回答：“知道的我明天去汾处理”。7月31日，原告又微信询问朱才龙：“本家你是今天下午去汾阳吗？”朱才龙称在忙其他相关事项。原告再次催要时，朱才龙要原告放心。2019年8月2日，被告致函原告，内容为：“根据2019年6月19日您与我公司就中欣花园项目签订居间合同约定:1、针对合同第四款第3条:甲方与中欣公司签定合同收到对方定金三个工作日后,甲方一次性向乙方指定账号支付人民币贰拾伍万元整。2、根据我公司与中欣公司签定的项目合作开发协议书中第三条第7项第3条约定:协议生效后15日内,甲方向乙方支付100万履约保证金，作为甲方履行本协议约定义务的担保。3、根据协议第九条第4项约定,甲方有权单方解除协议,我公司需双倍返还履约保证金。综上所述履约保证金不可认定为中欣公司付给我公司的定金。故此我公司暂无法向您支付任何居间费用。我公司承诺收到中欣公司第一笔合作款项后定当履行之间的约定,第一时间足额支付居间费用。望双方继续积极配合，成功促进项目合作开发事宜。后续有任何事宜请联系万泰置业总经理李总，联系电话:171××××7666”。原告因催要无果，于2019年8月6日向本院起诉，并提出前述诉求。以上事实，由原告提交的证据、当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告朱勇履行了订立合同的媒介服务，并促成被告与案外人中欣公司订立合同，被告应当依约向原告支付报酬。关于中欣公司支付被告的100万元汾阳项目履约保证金的性质，被告认为该履约保证金不可认定为定金，收到中欣公司第一笔合作款项后定当足额支付居间费用，现无法向原告支付任何居间费用，原告则认为该100万元履约保证金应视为被告收到中欣公司第一笔合作款，故按《居间合同》约定，被告应支付原告居间服务报酬207.36万元。本院认为，该履约保证金根据被告与中欣公司、朱才龙签订的《项目合作开发协议书》约定：“本协议生效后15日内,甲方向乙方支付100万履约保证金,作为甲方履行本协议约定义务的担保。”并未明确为定金性质，但原被告之间签订的《居间合同》关于居间报酬支付步骤约定分收到定金后支付数额和收到第一笔费用款后数额。尽管于此，关于收到100万元履约保证金之后，被告应支付原告的居间报酬数额，从原、被告之间的微信联系来看，双方还是达成了被告应支付原告25万元的一致意见，只是后来其他原因的出现，被告才拒绝向原告支付居间报酬。综上所述，原告诉请被告支付居间报酬207.36万元，本院部分予以支持，被告应支付居间报酬25万元。原告诉请被告支付截至2019年8月6日的违约金31104元及后续逾期付款违约金（后续逾期付款违约金以207.36万元为基数，以每日千分之三的标准计算至被告付清款项之日），本院认为，约定的违约金过分高于原告的损失，本院予以核减为从逾期之日（收到100万元后的三个工作日后即2019年8月1日）起按年利率12%计算逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告汾阳市万泰置业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告朱勇支付居间报酬250000元；二、被告汾阳市万泰置业有限公司在本判决生效之日起七日内向原告朱勇支付从2019年8月1日起至250000元居间报酬付清之日止按年利率12%计算的逾期付款违约金；三、驳回原告朱勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11819元，由原告朱勇负担10410元，被告汾阳市万泰置业有限公司负担1409元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘典闳二〇一九年九月十二日书记员  黄 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。