天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初104号原告：王玮杰，男，1998年5月27日出生，汉族，户籍地天津市河东区，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人：耿士立（系原告之母），住天津市河东区，现住天津市东丽区。被告：天津宝能投资有限公司，统一社会信用代码9112011079250103XN，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区滨海企业总部B16-211号，实际经营地天津市红桥区光荣道宝能创业中心。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：梁深銮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杜帅，女，该公司员工。原告王玮杰诉被告天津宝能投资有限公司(以下简称宝能公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王玮杰及其委托诉讼代理人耿士立，宝能公司的委托诉讼代理人梁深銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玮杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令宝能公司赔偿由于开发商原因造成的房屋延期交付违约金费用54443.52元（计算方法：万分之一总房款133.4372元／天＊延期408天）；2.依法判令宝能公司更换屋内所有窗户，修复所有墙面、地面；3.依法判令宝能公司将现有防火门（向内开）更换为合同中规定交付标准的钢制防盗门；4.判令宝能公司支付本案诉讼费及房屋质量鉴定费3000元。诉讼过程中，王玮杰撤销第三项诉讼请求，变更其他诉讼请求为：1.判令宝能公司给付房屋维修费用23355元、鉴定费用83200元；2.判令宝能公司赔偿因房屋质量问题造成的房屋延期交付使用的违约金，计算方式为万分之一总房款133.4372元／天＊延期天数，延期期间的物业费、采暖费由宝能公司承担；3.判令宝能公司支付本案的诉讼费。事实和理由：王玮杰于2017年购买宝能公司开发坐落于天津市东丽区商品房（以下简称涉诉房屋），合同约定于2017年10月31日前交付使用。王玮杰于2017年10月16日收到商品房交付通知书。在办理交付手续过程中，王玮杰发现房屋存在一系列房屋质量问题，在第一时间通知了宝能公司的物业和工程两部门修复、整改。2018年3月12日，宝能公司的物业、工程人员与王玮杰一方再次进行收房前验房，见到之前提出的房屋质量问题并未改善，现场工作人员以文字形式出具了一份质量问题证明书并签字确认。王玮杰于2018年再次收到宝能公司的“再次催促收楼入伙通知书”，但是房屋的质量问题迟迟未给予解决和改善。王玮杰委托北京洋浩达工程检验服务有限公司天津分公司对涉诉房屋进行了房屋质量检测鉴定，并出具了房屋质量检测报告。宝能公司辩称，第一，同意按照鉴定意见进行修复;第二，关于交付时间，合同第三条约定交付的前提是宝能公司取得交付使用证，宝能公司于2017年10月16日已经取得该证，具备交付条件，王玮杰自认其2017年10月16日收到交房通知书，通知书载明收楼期间为自2017年10月16日至2017年10月27日，根据合同附件六补充协议第十条约定，在验收期间，王玮杰如果对商品房质量有异议，应在交付期满15日内提交有资质的机构出具的质量工程不合格证明，如果不能在此期间出具即视为一般瑕疵，宝能公司在合理期间予以修复，王玮杰不得以此为由拒绝收房，届满之日为该商品房交付之日，因此宝能公司已经于2017年10月28日交付房屋；第三，鉴定意见书涉及的房屋质量问题均为一般质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量问题，也不存在因房屋质量问题严重影响原告正常使用，问题多数为涉及装饰、装修的问题，在不属于主体结构影响入住的前提下，根据一般的司法实务，王玮杰应该先收楼再要求宝能公司履行保修义务，而不是拒绝收楼，现责任完全在于王玮杰，宝能公司不应支付逾期交房违约金；第四，王玮杰认可两次收到交房通知，现其所主张的逾期交房违约金，自身也存在放任的态度；第五，对于鉴定费用，王玮杰申请鉴定事项中的入户门一项，经鉴定入户门成品材质及方向符合要求，不存在问题，该部分费用应由王玮杰自行承担；第六，宝能公司已经于2017年10月28日交付了房屋，王玮杰主张的物业费及采暖费应由其自行承担。王玮杰的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。诉讼过程中，宝能公司同意王玮杰选择对于涉诉房屋自行维修、由宝能公司按照鉴定意见确定的维修费用数额支付维修费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无争议的证据，本院确认其证明力并记录在卷佐证。就双方争议的证据本院认定如下：宝能公司对王玮杰提供的房屋保修登记表、房屋质量问题确认材料不予认可。经审查，该两份证据虽系复印件，但记载的内容能与本院委托的鉴定机构出具的鉴定意见书所记载的质量问题相互印证，上述证据原件应当存于宝能公司，宝能公司对此予以否认，该证据之上署名人员系宝能公司的员工或相关施工单位的人员，宝能公司可以提交反证进行反驳，但其并未提供，故应承担不利的法律后果，上述证据真实、合法，与王玮杰的主张相关联，本院予以采信；王玮杰提供的其家庭所购宝能公司的其他两套商品房的买卖合同真实、合法，但违约金由合同当事人约定，标准可以不同，因此该证据与其主张无关联，本院不予采信。经审理查明事实如下：2017年8月18日，王玮杰与宝能公司签订《天津市商品房买卖合同》，王玮杰购买宝能公司开发建设的睿府花园5-1-903号房屋，建筑面积131.31平方米，房屋价款1334372元。根据该合同约定，宝能公司应于2017年10月31日前交付房屋，第五条约定了甲方（即宝能公司）逾期交付商品房的处理，其后宝能公司与王玮杰签订了《预售合同补充协议》作为该合同的附件六，其中第7条约定，本合同第五条，整条修改为：如因甲方的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，每逾期一天，甲方应按商品房总价款万分之零点一（十万分之一）的标准向乙方支付违约金。逾期超过1年的，乙方有权解除合同，……；乙方不解除合同的，甲方仍应根据实际逾期的天数，按商品房总价款每天万分之零点一（十万分之一）的标准向乙方支付违约金。其中第10条约定，本合同第十一条增加约定如下：乙方在商品房交付验收期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在交付期限届满之日起15日内向甲方提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明。乙方提交该不合格证明的，双方应协商对该商品房进行修复，甲方在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日等内容。《天津市商品房买卖合同》所附2017年8月的查询信息显示，王玮杰名下并无住房。宝能公司于2017年10月向王玮杰邮寄书面通知，通知王玮杰涉诉房屋于2017年10月16日已具备交付条件，自2017年10月18日至27日期间集中办理交付手续，并邮寄了《交付指引》，在《交付指引》中，载明了交付办理时间为2017年10月18日至2017年10月27日以及交付对象、必备物品、重要提示等，按流程顺序，缴费流程在验房和领取房屋钥匙之前。2017年10月30日，王玮杰前往宝能公司指定的收房地点办理房屋交付手续。在现场勘验房屋过程中，王玮杰提出了涉诉房屋存在多处质量问题，宝能公司随同的验房人员在房屋保修登记表之上作了登记，问题包括：1、防盗门；2、玻璃污染；3、地面、墙面开裂起沙；4、墙皮多处破损、起皮脱落；5、窗户关不上，发泡胶外露；6、地暖表附近地面严重破损，钢筋外露。王玮杰因此拒绝收房，要求维修。2018年3月12日，王玮杰与宝能公司的工作人员在涉诉房屋处对于房屋存在的问题再次确认：一层：1、玻璃有污染；2、墙面多处有裂缝；3、门保险坏；二楼：1、厅窗扇关不上；2、厅顶有渗水；3、卧室墙有裂纹。宝能公司曾向王玮杰送达《再次催促收楼（入伙）通知书》，载明王玮杰未在其通知的时间办理收楼手续，根据相关法律规定和合同约定，由于其个人原因不予接收房屋的，不影响房屋的风险转移，宝能公司的交付义务现已履行完毕，并再次通知王玮杰尽快前往项目现场办理收楼手续。因宝能公司始终未对涉诉房屋进行维修，王玮杰遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，经王玮杰申请，本院委托天津元旭工程咨询有限公司对涉诉房屋存在8处问题、维修方案、维修费用进行鉴定，在此期间，宝能公司曾在未通知王玮杰到场的情况下，自行维修过涉诉房屋。天津元旭工程咨询有限公司接受委托后，于2019年8月20日出具津元旭【2019】建工鉴字C27号鉴定意见书。鉴定意见为：1、涉诉房屋二层卧室开间（进深）尺寸偏差现状满足《天津市住宅工程质量分户验收规定》（建制[2009]291号）的相关规定要求；顶板净高负偏差为-24mm，其现状不满足《天津市住宅工程质量分户验收规定》（建制[2009]291号）的相关规定要求；2、涉诉房屋一层、二层卧室阴阳角方正度，客厅和楼梯间墙面平整度及垂直度，一层、二层墙面抹灰层空鼓等，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定要求；3、一层卧室、二层卧室、二层衣帽间地面起砂、二层分水器处地面存在裂缝，其现状不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010相关规定要求；4、涉诉房屋入户门开启方向和成品材质符合设计要求；5、外檐窗存在安装质量缺陷。其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定要求，上述问题均应采取相应的措施进行处理。就上述问题给出建议维修方案，并参照维修方案和室内现状，评估维修工程费用为23355元。王玮杰为此支出鉴定费用83200元。本院认为，宝能公司与王玮杰签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。宝能公司与王玮杰签订的《补充协议》约定，完成维修日为交付日。王玮杰在办理房屋交付手续过程中，因涉诉房屋存在质量问题的原因拒绝收房，宝能公司未就质量问题及时修复，现王玮杰选择自行维修、由宝能公司支付费用，宝能公司对此无异议，本院照准。现王玮杰主张以宝能公司实际支付维修费用之日确定为房屋交付日，符合双方的约定，本院应予支持。宝能公司与王玮杰签订的《天津市商品房买卖合同》约定，涉诉房屋应于2017年10月31日前交付，迟延交付系由宝能公司的质量瑕疵责任所致，宝能公司应承担逾期交房的违约责任，即支付违约金。本案中，双方签订的补充协议修改了原合同条款，约定因甲方的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，违约金每日按商品房总价款十万分之一的标准支付，王玮杰提出合同约定的违约金标准过低，要求调高至日万分之一的标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。王玮杰支出1334372元向宝能公司购买房屋，宝能公司怠于履行修复、整改房屋存在的质量问题的义务，以致王玮杰不能正常使用住房、遭受利益损失，若仅依双方约定的违约金每日仅百余元支付明显过低，故应予调整。王玮杰所提供的家庭所购宝能公司同小区另外两套房屋所签的《商品房买卖合同》，该两份合同约定的违约金标准均为日万分之一，并以此为标准调整违约金。由于违约金系合同当事人约定的标准，并不能作为确定合同当事人实际损失的依据，王玮杰主张以此为标准，不能成立。本院结合当地租房费的标准以及王玮杰房屋的状况等因素酌情确定以每月2200元为标准核算违约金数额。王玮杰超过该标准的部分，本院不予支持。关于物业费和采暖费一节，王玮杰并未收房，未能实际居住使用房屋，在其实际收房前产生的费用应由宝能公司承担，王玮杰并未缴纳任何费用，其个人尚无实际损失，待实际损失发生后可另案解决，王玮杰的该项请求本院不予支持。王玮杰所诉其他诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津宝能投资有限公司给付原告王玮杰房屋维修费用23355元、鉴定费用83200元，共计106555元；二、被告天津宝能投资有限公司给付原告王玮杰自2017年11月1日起至其实际交付第一项中的房屋维修费用之日期间的违约金，以每月2200元计算；（一、二项的执行办法：被告天津宝能投资有限公司于本判决生效后10日内将款交本院转原告王玮杰。）三、驳回原告王玮杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1763元，由原告王玮杰负担41元，被告天津宝能投资有限公司负担1722元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  许洪霞二〇一九年九月二十五日书记员  鲍新新本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。