北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5803号原告：赵海珍，女，1957年11月4日出生，回族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈云龙（系赵海珍之夫），男，1955年4月3日出生，回族，住北京市房山区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，总经理。委托诉讼代理人：郭术玉，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。原告赵海珍与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵海珍及其委托诉讼代理人陈云龙，被告天洋公司委托诉讼代理人王鸿吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海珍向本院提出诉讼请求：1.判决天洋公司履行与赵海珍签订的买卖合同义务：将涉案小区临时电改为市政正常供电并停止要求缴纳临电电费；2.判令天洋公司因提供临电给赵海珍造成的损失共计7106.68元；3.判令天洋公司赔偿赵海珍违约金278790元（1142584元×万分之五×488天，暂计算至2018年9月1日，直至天洋公司将涉案小区临电纳入城市供电网络且正式供电为止），以上合计285896.68元；4.诉讼费由天洋公司承担。诉讼过程中，赵海珍将诉讼请求变更为：1.判令天洋公司因提供临电给赵海珍造成的损失共计15000元；2.判令天洋公司赔偿赵海珍违约金200000元；3.诉讼费由天洋公司承担。事实和理由：赵海珍、天洋公司系房屋买卖合同关系。2016年11月6日，赵海珍与天洋公司签订北京市商品房预售合同，约定房屋坐落于北京市房山新城良乡组团×地块×#楼×层×，房屋总价为1142584元，天洋公司应于2017年5月1日前向赵海珍交付房屋。天洋公司对市政基础设施和其他设施承诺（1）上水、下水：2017年5月1日达到上下水通；（2）2017年5月1日将涉案小区纳入城市供电网络且正式供电。以上设施未达到交付条件，出卖人按合同第十二条承担违约责任：买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。赵海珍按合同约定履行了全部义务，并按期收房，交房后涉案小区经常发生停电现象，更为严重的是2018年7月，由于天洋公司电力设备故障造成连续停电三天，严重影响正常生活，导致赵海珍中暑，经抢救才脱离生命危险，给赵海珍造成诸多不便和经济损失。后和供电局沟通得知天洋公司一直为小区使用的是临时供电，并未按合同约定将涉案小区纳入城市供电网络且正式供电。另根据电力工业部令第8号供电营业规则：建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。根据规定临电是不允许转卖的，天洋公司提供临时用电却一直向赵海珍收取高额电费，并无具体的收费依据。对此，赵海珍多次和小区物业及天洋公司沟通供电事宜无果，无奈诉至法院。天洋公司辩称，赵海珍于2016年11月购买涉案房屋，房价款为1142584元，房屋建筑面积32.94平方米。赵海珍于2017年4月18日收房。预售合同第十一条约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。而赵海珍已经认可我公司当时供电的事实，并且房屋能够正常入住、正常供电。如果交付房屋有瑕疵，也不能按照合同第十二条的逾期交房违约金主张，而且赵海珍主张的违约金过高，应予以调整。合同第十条第七项下边第三行约定的违约责任，其中1、2已划掉，即合同没有选定用哪种方式处理。合同约定的纳入正式供电网络并正式供电是指提供双路供电，现在提供的是单路供电，未满足双路供电的原因为从变电站到涉案项目的电缆应由政府做配套，但目前未安装到位。赵海珍主张的救护、医疗、住宿等损失，我公司不予认可，如果法院审查认定赵海珍确有损失，由法院酌定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，赵海珍与天洋公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定赵海珍向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团×地块×#楼×层×房屋，房屋总价款1142584元。预售合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款为关于基础设施设备的约定。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）X。预售合同第十一条关于交房时间和手续约定：（一）出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……预售合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。预售合同附件十二补充协议第十一条对不可抗力的补充。该条第11.1款约定，对预售合同及补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，可解释为下列任何一种或几种情况：11.1.1人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、暴风雨等；11.1.2发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他传染病等；11.1.3为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误；11.1.4其他不能预见、不能避免病不能克服的客观情况。第11.2款约定，如遇上述任何一种或多种情况时，预售合同第十二条规定的房屋交付期限将按不可抗力情况实际发生天数顺延。因上述原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人不承担任何责任。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。赵海珍已向天洋公司支付全部购房款1142584元。2017年4月28日，天洋公司向赵海珍实际交付了房屋。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电，且存在停电时停水、电梯不能使用的情形。2018年7月31日停电期间，赵海珍因停电下楼梯时中暑晕倒就医，发生了急救费、交通费、租房费等。经询问，双方均表示2019年夏季停电情况有改善。关于涉案项目的供用电情况，本院向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、涉及招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。2019年1月8日，由房山区阎村镇肖庄村经房山区到房山区阎村镇元武屯村良乡物流基地10KV长阳路、长虹路迁改工程取得建设工程规划许可证。另，涉案房屋所在楼栋于2017年1月23日通过规划验收，于2017年3月6日进行竣工验收备案，于2017年4月12日取得房屋面积测算技术报告书。赵海珍对除供电之外其他房屋交付条件符合合同约定未提出异议。本院认为，赵海珍与天洋公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据查明的事实，赵海珍购买的房屋自交付之日至今，合同约定的纳入城市供电网络并正式供电未达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，天洋公司虽向赵海珍提供了临时用电，但仍违反了合同的约定。赵海珍主张因天洋公司至今未提供正式供电，应按预售合同第十二条约定支付逾期交房违约金，天洋公司则认为预售合同并未就供电违约的违约责任进行约定，供电不符合合同约定不适用预售合同第十二条的逾期交房违约金，即使按该条承担违约责任，违约金金额及标准过高，请求法院予以减少。双方争议焦点为：赵海珍按照预售合同约定的交房时间接收房屋后，又以供电方式不符合合同约定为由主张的逾期交房违约金是否应予支持。首先，预售合同第十条中未对供电等基础设施设备未达到交付条件的违约责任处理方式作出选择，应视为双方对此无约定，故不能依据该条款的指引按照预售合同第十二条的约定承担逾期交付责任。其次，赵海珍已在预售合同约定的交房时间内实际接收了房屋，实际接收房屋时，该房屋符合法定强制性交付条件，且天洋公司提供了临时用电这一替代性履行方式不影响房屋的功能性使用。该种情形与不具备法定交付条件如房屋未经竣工验收或未通电存在本质的不同，故该种情形下天洋公司交付商品房属于瑕疵交付，而不应认定为交付不能。基于以上理由，对于赵海珍依照预售合同第十二条约定主张的逾期交房违约金，本院不予支持。鉴于相比于纳入城市供电网络并正式供电，临时用电存在不稳定的问题，对赵海珍使用房屋造成一定影响，天洋公司应当赔偿给赵海珍造成的损失。赵海珍称临时用电夏季经常停电，且停电时电、水、电梯均无法使用，影响其对房屋的正常使用，且在2018年7月31日赵海珍因停电下楼梯时中暑晕倒，发生了急救费、交通费、租房费等。故对于损失数额，本院综合考虑合同履行情况、双方过错、预期利益、赵海珍实际支出的费用等因素，酌情予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿赵海珍违约损失12350元；二、驳回赵海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由赵海珍负担4265元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担260元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  李芳玲二〇一九年九月二十七日书 记 员  李长凤