四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13732号 上诉人（一审原告）：杜雪军，男，1964年10月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（一审原告）：张碧蓉，女，1966年5月18日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被上诉人（一审被告）：成都宏锦置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区昭觉寺横路19号。 法定代表人：王建平。 委托诉讼代理人：胡晓，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：贺炳渝，男，系公司员工。 上诉人杜雪军、张碧蓉因与被上诉人成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜雪军、张碧蓉上诉请求：1.撤销一审判决书，发回重审或依法改判支持杜雪军、张碧蓉的一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件诉讼费由宏锦公司承担。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、一审判决未作实际调查，草率认定杜雪军、张碧蓉办理不动产权证的请求属于“事实上不能履行”的情况，从而判决驳回杜雪军、张碧蓉该请求，系未查清基本事实。案涉房屋所在马克公馆二期楼栋虽然未办理初始登记，但宏锦公司已经以张贴告示的方式明确表示，可以在2019年以内为马克公馆二期楼栋办理初始登记，杜雪军、张碧蓉要求办理不动产权证的请求存在现实可能性，在杜雪军、张碧蓉告知一审法院该情况后，一审法院未对宏锦公司的上述承诺进行审查，径行认定“事实上不能履行”，属于认定基本事实不清，进而适用法律错误。二、一审判决对违约金的起算时间认定无法律依据。签订合同时约定宏锦公司未在杜雪军、张碧蓉缴齐税费后的590日内办理房屋所有权转移登记，则宏锦公司应当承担按日支付违约金的责任。因政策原因，房屋所有权证被不动产权证替代，它们同属于房屋的物权凭证，依据合同法的公平、诚实信用原则，双方对逾期办理房屋所有权转移登记的约定应当及于不动产权证。 宏锦公司辩称：一、案涉房屋所在楼栋并未办理初始登记，截止二审开庭当日，初始登记依然还未办理，故杜雪军、张碧蓉请求办理不动产权证的诉讼请求属于事实上不能履行的情形。二、杜雪军、张碧蓉在事实与理由中所称的房屋所有权证被不动产权证所替代，此处不动产权证不是简单的替代房屋所有权证，而是将房产证和国土证两证合一，除了载明房屋所有权证原有的房屋位置、户型、楼层等基础信息外，还对土地使用权年限、起止日期做了详细说明。双方在合同中既约定了取得房屋所有权证的时间也约定办理国土证的时间系在取得房屋所有权证书之后3年内，由于目前已无法办理单独的房屋产权证书，只有房屋、国土相关手续办完后，方能办理不动产权证书，显然无法将不动产权证书割裂开来，单独计算房屋产权的逾期时间。三、宏锦公司认为如果有违约金的前提下，认为违约金的支付时间未成就，但法院在查明事实的基础上进行的认定违约金的起算时间并无不妥。 杜雪军、张碧蓉一审诉讼请求：1.判令宏锦公司立即为杜雪军、张碧蓉办理案涉房屋的不动产权证书；2.判令宏锦公司向杜雪军、张碧蓉支付逾期办理不动产权证书的违约金暂计43616元（违约金以612582元为基数，按每日万分之一自2016年12月23日起计算至杜雪军、张碧蓉实际取得不动产权证书之日止，现暂计至2018年12月5日）。一审诉讼中，杜雪军、张碧蓉明确了违约金的计算方式为，以杜雪军、张碧蓉购买房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准，以《补充协议》约定的缴齐费用并办理委托手续后的590日起算，至杜雪军、张碧蓉实际取得房屋不动产权证书之日止。 一审法院审理查明：2013年12月1日，杜雪军、张碧蓉与宏锦公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定杜雪军、张碧蓉购买宏锦公司开发的位于成都市成华区，测绘建筑面积76.74平方米，房屋总价款605325元。买卖合同第十条关于交付条件约定：“出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”。买卖合同第十九条第一项关于初始登记约定：出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得所在楼栋的权属证明的，双方同意按补充协议处理。买卖合同第十九条第二项关于转移登记约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的……买受人若选择不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《补充协议》第九条约定：“若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在办理房屋交付手续时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的590日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。……若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的590日内协助买受人办理房屋所有权证。……3、分户国有土地使用证的办理：出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户产权证后3年内协助买受人办理分户国有土地使用证；……” 合同签订后，杜雪军、张碧蓉按约支付了购房款，宏锦公司向杜雪军、张碧蓉出具的房款发票中载明的房款金额为612582元，杜雪军、张碧蓉于2017年5月12日支付了办理产权证的相关税费（包括契税、维修资金、办证费等）。庭审中，双方确认宏锦公司按照合同约定的时间向杜雪军、张碧蓉交付了案涉房屋。 一审法院同时查明，宏锦公司未在约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，截至开庭前，宏锦公司也未为杜雪军、张碧蓉办理房屋所有权转移登记。庭审中，宏锦公司对其逾期办理产权证的事实予以认可，并请求法院酌情调整违约金额。 一审法院还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的相关陈述及身份证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房款及其他税费发票收据、成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》、入住证明予以佐证。 一审法院认为，杜雪军、张碧蓉与宏锦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案一审的争议焦点在于：1.杜雪军、张碧蓉要求宏锦置业公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。2.宏锦置业公司是否应当按照合同约定承担逾期办理房屋权属证书的违约金。 关于杜雪军、张碧蓉要求宏锦置业公司立即为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行......”之规定，由于案涉房屋所在马克公馆二期楼栋尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形，故对杜雪军、张碧蓉该项诉讼请求不予支持。杜雪军、张碧蓉可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，另行主张权利。 关于杜雪军、张碧蓉主张宏锦置业公司支付逾期办理不动产证书的违约金问题。一审法院认为，根据合同约定，宏锦置业公司应自杜雪军、张碧蓉提交必要登记资料和支付完毕相应税费之日即2017年5月12日后590日前为杜雪军、张碧蓉办理房屋所有权证书，即应在2018年12月24日前协助杜雪军、张碧蓉办理房屋所有权证书。但由于政策原因，成都市国土资源局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。故从2016年11月17日起，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于宏锦置业公司，宏锦置业公司从事实和法律上已无法为杜雪军、张碧蓉办理房屋所有权证，由于该政策原因发生在办证期限内，故宏锦置业公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约金。由于不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证国土两证的合并，在房屋、国土相关手续完备后方能办理不动产统一登记证书，办理不动产权登记，应当按照后证（国土证）的时间作为办理不动产权证的最后期限。根据双方的约定办理国有土地使用权证的时间为在买受人取得所购房屋所有权证书之后3年内，因办理国有土地使用权证的期限尚未届满。故对杜雪军、张碧蓉主张宏锦置业公司承担逾期办理不动产权证的违约金一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回杜雪军、张碧蓉的诉讼请求。案件受理费890元，由杜雪军、张碧蓉承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜雪军、张碧蓉向本院提交2019年5月9日宏锦公司贴在小区的《公示》一份，拟证明杜雪军、张碧蓉要求办理不动产权的请求在事实上可以履行，并非一审法院认定的不能履行。 宏锦公司发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性予以认可，但是对关联性不予认可。因为《公示》的内容也提及到了公司目前的资金状况非常恶劣，所以对能否顺利办理初始登记存在不确定性。该《公示》仅仅是在政府的调解主持下，对业主的承诺，但承诺本身并不等于事实能够实现。 本院经审查认为：因宏锦公司对该《公示》的真实性、合法性予以认可，故本院对该《公示》由宏锦公司发出的事实予以确认。但该《公示》中载明由宏锦公司向该项目二期业主做出的承诺为“力争在2019年10月31日前、最迟不超过2019年12月31日前，完成马克公馆项目二期的初始登记，取得整个项目的不动产权证书，随后为全体业主逐步分批办理分户不动产登记证书”，故第一，宏锦公司承诺的办理二期楼栋初始登记的时间尚且未届满；第二，宏锦公司做出了办证承诺，但是否可以办理分户产权的前提条件为初始登记完成。而现初始登记实际尚未办理，故杜雪军、张碧蓉以该《公示》中尚未届满的办证初始登记时间主张现已经具备办理分户产权的主张不能成立，该证据不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据杜雪军、张碧蓉的上诉请求与宏锦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉不动产权证是否已符合办理条件；二、宏锦公司是否应向杜雪军、张碧蓉支付逾期办理不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，办理分户不动产权证书的前提条件为已办理房屋所在楼栋不动产权证书。根据本案查明的事实，由于案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，故办理分户产权登记现不具备履行条件。原审法院认定杜雪军、张碧蓉的该项请求在法律上或者事实上处于不能履行的情况，对杜雪军、张碧蓉的该项诉请未予支持正确，本院予以确认。杜雪军、张碧蓉的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。根据杜雪军、张碧蓉与宏锦公司约定，办理房产证的时间为自杜雪军、张碧蓉提交必要登记资料和支付完毕相应税费之日即2017年5月12日后590日前，即应在2018年12月24日前协助杜雪军、张碧蓉办理房屋所有权证书，办理国有土地使用权证的时间为办理房产证之后3年。但成都市在房产证办理期间届满前的2016年11月开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证与国有土地使用权证进行合并登记。故本院认为，不动产权证书登记的届满时间应以约定的国有土地使用权证届满时间为准。现杜雪军、张碧蓉起诉主张逾期办理不动产权证书违约金，但不动产权证书的办理时间尚未届满，故一审法院对杜雪军、张碧蓉主张逾期办理不动产权证书违约金的诉请不予支持正确，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费890元，由杜雪军、张碧蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年九月二十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅