河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初4551号原告（反诉被告）：河南新田置业有限公司，统一社会信用代码914101002717356746，住郑州市金水区黄河路95号。法定代表人：田中飞，董事长。委托诉讼代理人：李梦琳，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞燕，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谭永明，男，1989年4月12日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：胡婷婷，河南周运昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊霞，河南周运昌律师事务所实习律师。原告河南新田置业有限公司（以下简称“新田公司”）与被告谭永明房屋买卖合同纠纷一案，原告新田公司于2019年6月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李梦琳、李飞燕及被告的委托诉讼代理人胡婷婷、李俊霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新田公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认原、被告于2016年12月31日签订的编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及“补充协议”于2019年5月17日已解除；2．请求判令被告支付违约金110039.48元及仲裁损失68415元，在被告已交纳房款中扣除，不足部分由被告补齐；3．请求判令被告协助办理合同编号为XY16003079879房产抵押预登记注销手续、《商品房买卖合同》合同备案（或）预告登记注销等手续；4．本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费等由被告承担。事实和理由：2016年12月31日，原、被告签订编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于荥阳市××区××单元××房，房屋总价5501974元，付款方式为现金首付和商业贷款，其中首付款为2201974元，商业贷款为330万元。合同签订后，被告支付201974元首付款，尚欠200万元首付款未支付，且因被告未及时偿还银行贷款，导致原告承担连带还款责任。鉴于此种情况，被告向原告出具《承诺书》一份，确认上述合同于2019年5月17日解除，并承诺协助原告办理涉案房屋的抵押（预）登记注销、《商品房买卖合同》及补充协议合同备案（或）预告登记注销手续等，同时承担原告的仲裁损失68415元。被告的违约行为给原告带来极大损失，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求处理。被告谭永明辩称，原、被告之间的商品房买卖合同纠纷即诉讼标的，已于2018年11月6日在郑州仲裁委员会仲裁，郑州仲裁委员会已作出（2017）郑仲调字第0911号调解书，该仲裁裁决书具有强制执行效力。依据仲裁法相关规定，仲裁实行一裁终局的制度。当事人就同一纠纷向人民法院起诉的，人民法院不予受理。被告提供的仲裁裁决书和承诺书及本案诉讼争议的诉讼标的均是合同编号为XY16003079879的商品房买卖合同纠纷的法律关系，因此被告的诉讼标的及诉讼请求均违反一事不再理原则，请求法院依法驳回被告的起诉。被告谭永明在答辩期间提起反诉，要求：1．判令被反诉人继续履行编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及该合同第八条约定的出卖人（被反诉人）应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房产交付买受人（反诉人）使用；2．判令被反诉人支付违约金10000元；3．判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人和被反诉人于2016年12月31日签订编号为XY16003079879《商品房买卖合同》，于2017年2月14日签订洞林湖·新田城《商品房买卖合同》回执单，其中约定涉诉房屋首付款分期支付，支付时间分别是2016年12月31日、2017年4月30日、和2018年4月30日、2019年4月30日。合同签订后，反诉人如约支付前期相关费用201974元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（被反诉人）应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房产交付买受人（反诉人）使用。反诉人为了维护自己的合法权益，依法行使先履行抗辩权、暂时不支付双方约定的2017年4月30日及后期款项合法有据。由于承诺书是被反诉人起草的格式合同，应符合格式合同的法律规定，由于该承诺书违背《中华人民共和国合同法》及合同法司法解释二相关规定，该承诺书对反诉人不发生法律效力。综上，被反诉人未交房违约在先，后被反诉人违背法律规定出具的承诺书侵害反诉人的合法权益。被反诉人至今仍违约未交付涉诉房屋，反诉人多次要求被反诉人纠正，均无果。为了维护自身法权益，反诉人特向贵院提出反诉。针对被告谭永明提起的反诉，原告新田公司辩称，一、2017年2月14日，双方签订《首付款分期协议书》，约定对涉案房屋首付款进行分期付款，并在该协议第3条第二款约定：“乙方付款完成前，甲方有权暂不办理房屋的交付及所有权转移登记手续”。后因被告谭永明逾期支付首付款，原告新田公司向郑州仲裁委员会申请仲裁，双方在郑州仲裁委员会的主持下达成调解，郑州仲裁委员会作出（2017）郑仲调字第0911号调解书，调解协议第一条约定：“被申请人于2018年11月16日前向申请人支付仲裁损失68415元（其中担保费3900元、保全费5000元、仲裁费34515元、律师费25000元）”，第四条约定：“被申请人还清所欠申请人房款之前，申请人有权拒绝向被申请人交付房屋且不予办理房屋产权证书”。双方在《首付款分期协议书》明确约定，并在（2017）郑仲调字第0911号调解书中再次确认，在被告谭永明付款完成前，原告有权暂不办理房屋的交付，故原告不存在违约行为。二、被告谭永明出具的承诺书系因其严重违约且无力支付房款及银行贷款而向原告申请解除合同，该承诺书不存在重复使用情形，不属于格式条款，合法有效。因被告谭永明资金出现严重问题，不仅无力偿还所欠房款，且无力偿还银行按揭贷款。截止2019年5月，因谭永明未按时偿还银行贷款，共扣划答辩人保证金188251.97元。因此，被告谭永明特向原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并向原告出具《承诺书》，确认双方签订的《商品房买卖合同》合同于2019年5月17日解除，并承诺协助原告办理涉案房屋的抵押（预）登记注销、《商品房买卖合同》及补充协议合同备案（或）预告登记注销手续。该《承诺书》的内容仅针对被告谭永明的违约行为，是经双方协商后谭永明向原告出具的，不存在重复使用的情形，是被告谭永明的真实意思表示。综上，因被告谭永明的违约行为导致涉案房屋未能交付，且谭永明因无力还款向原告出具的《承诺书》系其真实意思表示，内容合法有效，被告谭永明的反诉主张无事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理查明，2016年12月31日，原、被告签订编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于荥阳市××区××单元××房，房屋总价5501974元，付款方式为现金和商业贷款，以现金形式支付2201974元，付款时间为2017年2月16日，商业贷款为3300000元，付款时间为2017年4月16日；被告逾期付款时间超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%支付违约金。补充协议的第二条第二款第一项约定，原告通知解除合同的，被告应按总房款的2%向原告支付违约金，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。2017年2月14日，原、被告签订首付款分期协议书一份，约定：涉案房屋首付款为2201974元，原告同意被告分期支付首付款，被告于2016年12月31日前支付首付款201974元、于2017年4月30日前支付750000元、于2018年4月30日前支付650000元、于2019年4月30日前支付600000元，被告付款完成前，原告有权暂不办理房屋的交付及所有权转移登记手续。上述合同及协议签订后，被告于2016年12月31日向原告交付维修基金16504元；被告于2016年12月31日、2017年2月12日分别向原告支付首付款101974元、100000元，共计201974元，下欠首付款2000000元。后原告向郑州仲裁委员会提起仲裁申请，要求被告支付房款2000000元和违约金600000元，并承担仲裁费用。2018年11月6日，郑州仲裁委员会作出（2017）郑仲调字第0911号调解书，该调解书约定：被告于2018年11月16日前向申请人支付仲裁损失68415元（其中担保费3900元、保全费5000元、仲裁费34515元、律师费25000元）；被告自2018年11月1日起一年内向申请人偿还房款2000000元，前十一个月每月支付170000元，最后一个月支付130000元；被告还清所欠原告房款之前，原告有权拒绝向被告交付房屋且不予办理房屋产权证书。2019年5月17日，被告向原告出具承诺书一份，约定：原、被告双方一致同意编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年5月17日解除，被告协助原告办理涉案房屋的抵押（预）登记注销、《商品房买卖合同》及补充协议合同备案（或）预告登记注销手续等；被告按总房款的2%向原告支付违约金，同时承担原告在仲裁阶段的损失68415元；原告同意上述费用从已付房款（首付款201974元与每月归还银行贷款本金部分两项相加，不含归还银行的利息）中扣除，如有余款，原告无息退还。后被告未协助原告办理上述手续，双方形成纠纷。另查明，2017年，由原告作保证人，被告与中国银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：被告向中国银行股份有限公司郑州金水支行借款3300000元用于支付购买涉案房屋的房款，贷款放款账户户名为河南新田置业有限公司，放款账户账号为25×××03，偿还贷款的方式为等额本息；被告所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，被告应在合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，原告作为保证人应承担连带保证责任。2017年6月14日，中国银行股份有限公司郑州金水支行向原告账户转款3300000元。2017年8月1日至2018年7月2日，被告共偿还贷款本息共计198454.2元，其中偿还贷款本金41208.12元。自2018年8月至今，被告未偿还贷款。2018年3月7日，中国银行股份有限公司郑州东风南路支行划扣原告保证金14104.3元；自2018年8月31日至2019年6月18日，中国银行股份有限公司郑州东风南路支行划扣原告保证金共计191722.5元，以上保证金共计205826.8元。本院认为：原告河南新田置业有限公司与被告签订的编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及补充协议、首付款分期协议书、承诺书系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，为合法有效协议。原告要求确认上述合同及补充协议于2019年5月17日解除，要求被告协助办理完成合同编号为XY16003079879房产抵押预登记注销手续、《商品房买卖合同》合同备案（或）预告登记注销等手续，要求被告支付仲裁损失68415元，证据充分，本院予以支持。原告要求被告按总房款的2%支付违约金110039.48元，并承担因保全涉案房屋产生的担保费8252.96元，符合双方约定，故本院予以支持。原告要求被告支付本案的律师费120039元，根据本案具体情况，本院酌定被告支付原告律师费50000元。综上，被告应支付原告仲裁损失、违约金、律师费及担保费共计236707.44元，原告同意上述费用从被告已支付的房款243182.12元（包括被告已支付的首付款201974元及被告偿还的贷款本金41208.12元）中扣除，故原告应返还被告6474.68元。因上述《商品房买卖合同》及补充协议已解除，原告亦应返还被告交纳的维修基金16504元。被告称原告向本院提起诉讼违背一事不再理原则，应驳回原告的诉讼请求，因原告依据双方签订的承诺书提起本次诉讼、依据首付款分期协议提起仲裁申请，二者并非同一法律关系，故本院对此不予采纳。被告提起反诉，要求原告向被告交付涉案房屋，并支付违约金10000元，《商品房买卖合同》对被告支付首付款的期限及原告交付房屋的期限均有约定，后原、被告签订首付款分期协议书一份，对首付款的支付时间及交付涉案房屋时间的约定均有变更，且原、被告亦在（2017）郑仲调字第0911号调解书中约定：在被告还清所欠原告房款之前，原告有权拒绝向被告交付房屋及不予办理房屋产权证书，故原告未交付涉案房屋不构成违约，本院对被告提出的反诉请求不予支持。被告亦称承诺书系原告起草的格式合同，违背相关法律规定，对被告不发生法律效力，被告的辩称于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告河南新田置业有限公司与被告谭永明于2016年12月31日签订的编号为XY16003079879的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年5月17日解除；二、被告谭永明于本判决生效之日起十日内协助原告河南新田置业有限公司办理合同编号为XY16003079879的房产抵押预登记注销手续、《商品房买卖合同》合同备案（或）预告登记注销等手续；三、原告河南新田置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告谭永明购房款6474.68元及维修基金16504元；四、驳回原告河南新田置业有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告谭永明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2005元，保全费5000元，反诉案件受理费25元，由被告谭永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李书伟二〇一九年九月十日书记员  赵战芳