四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再338号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向月，女，1994年11月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：廖远娥，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘川，成都天府新区四合法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：彭明辉，男，1959年4月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王震，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖智娟，四川川胜律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金怀民，男，1971年5月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原审第三人：陈波，男，1976年7月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原审第三人：向晓斌，男，1971年2月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 再审申请人向月因与被申请人彭明辉、金怀民、原审第三人陈波、向晓斌房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市中级人民法院（2017）川01民终10875号民事判决，向本院院申请再审。本院于2018年6月25日作出（2018）川民申1982号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人向月的委托诉讼代理人廖远娥、刘川，被申请人彭明辉的委托诉讼代理人王震到庭参加诉讼。被申请人金怀民、原审第三人陈波、向晓斌经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向月申请再审称，1．原审法院认定彭明辉、金怀民和原审第三人陈波恶意串通损害申请人利益，但认为不应该适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定是错误的。恶意串通损害第三人利益的应为无效合同，应当依法改判确认彭明辉、金怀民签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效。2．申请人提交新证据（2016）川01民终9460号判决，生效判决已经驳回彭明辉要求申请人腾退房屋的诉讼请求。请求根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定再审。 彭明辉答辩称，向月提交的新证据与本案没有关联性，不予认可；金怀民在代理权限内实施的行为应当由委托人向月自行承担。原审适用法律正确，向月可根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条向金怀民主张权利。请求驳回向月再审申请。 向月向一审法院起诉请求：1．确认彭明辉、金怀民签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；2．判令彭明辉与向月、向晓斌共同至房地产管理部门办理产权变更手续，将涉案房屋过户至向月名下；3．判令彭明辉向向月支付评估费4000元并承担转移登记所需费用，金怀民承担连带责任。一审法院认定事实：2014年9月9日，向晓斌、向月为金怀民出具《委托书》并经成都市律政公证处公证，委托金怀民代为办理向月、向晓斌共同所有的位于高新区大源北一街25号5栋2单元12层1204号房屋（以下简称“涉案房屋”）的抵押、出售等事项。委托书第五项载明：“代表我出售上述房屋，收取售房定（订）金、与买方签订上述房屋的买卖合同、并收售房款以及支付房屋买卖过户相关税费”；第六项载明：“代表我到房屋管理部门协助买方办理上述房屋买卖产权过户、领取产权证等手续”。2015年4月23日，金怀民作为向月、向晓斌的代理人与彭明辉签订《成都市存量房买卖合同》，约定彭明辉购买涉案房屋，房屋建筑面积为80.56平方米，房屋价款为400000元。当日，金怀民将涉案房屋过户至彭明辉名下。对于房款的支付问题，彭明辉提交了一份《收条》，该收条系金怀民于2015年4月28日向彭明辉出具，载明“今收到彭明辉交来位于……购房款40万元正”。2016年5月17日，向月委托案外人四川安必信资产评估事务所有限责任公司对涉案房屋在2015年4月23日的市场价值进行了评估，评估值为548300元。向月为此花费鉴定费4000元。向月系向晓斌与案外人王碧之女，王碧与向晓斌于2013年6月13日解除婚姻关系，二人签订《离婚协议书》约定涉案房屋所有权归向月所有，王碧对该房屋享有居住权。2013年6月24日，涉案房屋登记在向月、向晓斌名下。该涉案房屋一直由向月、王碧占有使用。2014年9月9日，向月、向晓斌与陈波签订《借款合同》，约定陈波向向月、向晓斌提供借款350000元，借款期限为2014年9月9日至10月8日，向晓斌、向月用涉案房屋作为借款抵押，并在涉案房屋设立了抵押权，抵押权人为陈波，债务人为向月、向晓斌，该抵押权至今仍然存在涉案房屋之上。向月认可因此份借款合同，为了保证借款的归还，应陈波要求，向月、向晓斌向金怀民出具了前述经公证的《委托书》。金怀民与案外人陈俊系夫妻，案外人彭明秀系案外人陈俊的母亲，案外人彭明秀有三个子女，长女为案外人陈生容、长子为陈波、二女为案外人陈俊。彭明辉与彭明秀系亲姐妹关系。一审法院判决：驳回向月的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由向月承担。 向月不服一审判决，上诉请求：1．撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初字第331号民事判决；2．依法改判确认彭明辉、金怀民签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；3．改判彭明辉与向月、向晓斌共同至房地产交易中心办理产权变更手续，恢复原貌；4．判令彭明辉向向月支付评估费4000元并承担转移登记所需要费用，金怀民承担连带责任；5．判令彭明辉、金怀民承担一审、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院认定彭明辉、金怀民恶意串通，损害了向月的利益。但对《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的法条理解产生歧义，本案的合同签订者是彭明辉、金怀民，向月属于第三人。二、一审法院认定彭明辉购房款实际支付证据不足，案涉房屋没有实际支付对价，以虚假交易行为完成了案涉房屋所有权的转移登记。三、本案是民间借贷引发的房屋买卖合同纠纷，但向月、向晓斌、陈波为主体的借款没有实际发生，本案不只有公证授权委托卖房，还有抵押登记存在。故应从借款的源头处理本案。 彭明辉不服一审判决，上诉请求：撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初字第331号民事判决关于事实认定部分，待查明事实后依法改判。主要事实与理由：一、彭明辉购买案涉房屋符合个人实际情况需要，客观上也通过房产管理部门的合法程序办理了过户手续；二、一审法院根据金怀民显示收款时间为2015年4月28日的收条与案涉房屋过户时间为2015年4月23日与常理不符即认定金怀民出售房屋具有恶意错误；三、彭明辉、金怀民、陈波均具有完全民事行为能力，彭明辉为了自身需要而购买了案涉房屋，一审法院仅凭彭明辉、金怀民、陈波的亲戚关系即认定金怀民、彭明辉存在恶意串通，属于事实认清不清，法律适用错误。 二审法院认为，本案的争议焦点为1．一审确认案涉房屋买卖合同有效的结论是否正确；2．一审确认彭明辉与金怀民恶意串通的结论是否正确。根据查明事实，向晓斌、向月于2014年9月9日向金怀民出具《委托书》，委托金怀民代为办理向月、向晓斌共同所有的案涉房屋抵押、出售等事项。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”之规定，金怀民以代理人身份与彭明辉订立的房屋买卖合同，其民事责任应由向月承担。对于向月上诉认为金怀民才是房屋买卖合同的当事人一方，向月的身份为合同第三人的主张，不符合法律规定，依法不予支持。关于金怀民、彭明辉是否存在恶意串通签订房屋买卖合同行为，一审判决阐述清楚，说理充分，二审法院予以支持，在此不再另行赘述。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院查明事实与原审一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是：1．彭明辉、金怀民在订立、履行房屋买卖合同中是否存在恶意串通；2．《成都市存量房买卖合同（自由成交）》是否无效。结合原审查明事实，评析如下： （一）彭明辉、金怀民在订立、履行房屋买卖合同中是否存在恶意串通。 首先，从《委托书》产生过程看。根据向月、向晓斌与陈波签订的《借款合同》以及向月认可其基于该《借款合同》向金怀民所出具的《委托书》，可以认定向月、向晓斌向金怀民出具的授权委托系清偿债务的一种替代形式，即在未如期归还借款的情况下，由陈波的妹夫金怀民将案涉房屋出售，用房款清偿债务。金怀民有权依据《委托书》与他人就案涉房屋签订房屋买卖合同并为他人办理房屋过户登记手续。 其次，从金怀民与彭明辉签订的房屋买卖合同看。该房屋买卖合同对办理房屋产权过户的时间、交房的时间、房款的支付方式、违约责任等重要内容均未作出约定，合同第二条房屋现状中载明“未设立抵押”的内容亦与房屋实际已经设立抵押权的状况相悖，对于房屋买卖这种大宗商品交易合同来说其内容过于简单、粗糙，不符合一般生活经验；买受人彭明辉在未实地查看房屋状况、在合同条款所载明的内容与实际情况不符可能损害其权利的情况下仍然与金怀民签订合同，亦与常理相悖。 再次，从购房款的支付看。1．购房款40万的支付依据仅有金怀民所出具的《收条》，而无其他转款凭证、取款凭证等予以佐证，主张购房款已实际支付的依据不足。2．《收条》出具时间为2015年4月28日，而根据房屋登记信息，涉案房屋于2015年4月23日便已经过户至彭明辉名下，金怀民在未取得购房款的时候便先行将房屋过户的行为也与常理不符。3．房屋的交易价格为40万元，而根据鉴定报告，涉案房屋当时的市场价值为548300元，售卖价格与市场价值相差148300元，售卖价格已非常接近于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”所确定的标准。彭明辉作为一个完全民事行为能力人，亦应当知道以明显低价取得房屋是一种非正常交易行为。 另，在本案再审开庭审理中，彭明辉代理人亦认可存在恶意串通。综合以上事实，结合受托卖房人金怀民与买受人彭明辉、陈波等系亲属关系的特殊身份，原审法院认定彭明辉、金怀民在订立、履行房屋买卖合同中存在恶意串通并无不当。 （二）《成都市存量房买卖合同（自由成交）》是否无效。 《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。此处“恶意串通”系故意共同实施侵害国家、集体或者第三人利益之行为，其本质上系一种“行为”。有“恶意串通”之“行为”即存在“恶意串通”之“行为人”。与之相应“国家、集体或者第三人”则应理解为“恶意串通之行为人”之外的主体，是其所损害利益的指向对象。另，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条亦明确规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。故，结合本案彭明辉、金怀民在订立、履行房屋买卖合同中存在恶意串通、损害向月的合法权益之事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，《成都市存量房买卖合同（自由成交）》应属无效。 综上，向月的再审申请成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终10875号民事判决和四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）川0191民初6321号民事判决； 二、彭明辉、金怀民签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效； 三、本判决生效之日起三十日内彭明辉协助向月、向晓斌向房屋登记机关申请办理将坐落于成都市高新区大源北一街25号5栋2单元12层1204号房屋的所有权变更登记到向月、向晓斌名下。 四、因房屋产权变更登记产生的相关费用由彭明辉、金怀民共同承担。 五、驳回向月的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由彭明辉、金怀民共同负担；二审 案件受理费100元，由彭明辉、金怀民共同负担。房地产评估费4,000元，由彭明辉、金怀民共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 骏 审 判 员  邓 军 审 判 员  胡 钉 二〇一九年九月二十五日 法官助理  李新华 书 记 员  赵雪萍