云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5418号原告：云南长水航城开发建设有限公司，住所云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司1、2号楼。法定代表人：朱青。委托诉讼代理人：付承基、马乐，该公司员工，特别授权代理。被告：张峻鸣，男，汉族，1989年3月27日出生，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告云南长水航城开发建设有限公司诉被告张峻鸣商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付承基到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。庭审后，原告向本院申请一个月的庭外和解期限。和解期限届满后，当事人未达成和解协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2014年10月9日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同（合同编号：KCK2011-12-13-903，合同登记号：KM2014xxxxxx183）；二、判令被告于判决生效之日起10日内协助原告办理《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同（合同编号：KCK2011-12-13-903，合同登记号：KM2014xxxxxx183）备案注销手续，并向原告返还位于长水航城xx号地块xx幢xxx号房屋；三、判令被告向原告支付代偿本金151807.17元、代偿利息680.51元、代偿罚息11.53元，合计152499.21元，并承担自2018年8月9日起至还清全部代偿款项之日产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）；四、判令被告支付原告总房价款10%的违约金31647.8元（直接从已付款中扣除）；五、判令被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等）。事实与理由：原、被告于2014年10月9日签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同，合同明确约定被告向原告购买长水航城xx号地块xx幢xxx号房屋，合同总价款为316478元，采用按揭付款的方式。被告于2014年10月21日办理了公积金贷款并签订了《个人住房公积金借款合同》。被告理应依约按时向昆明市住房公积金管理中心主城区管理部履行还款义务，但被告并未依约履行公积金贷款的还款义务。根据昆明市住房公积金管理中心主城区管理部、中国建设银行股份有限公司云南省分行及保证人云南商厦住房置业担保有限公司签订的《个人住房公积金借款合同》及云南商厦住房置业担保有限公司与原告签订的《云南商厦住房置业担保有限公司反担保合同》的约定，原告作为开发商须为被告提供偿还贷款本息的连带责任反担保义务，在被告未按合同约定履行还款义务时，在云南商厦住房置业担保有限公司履行完还款义务后，原告需向云南商厦住房置业担保有限公司支付云南商厦住房置业担保有限公司已代被告清偿的款项及费用，以履行连带责任反担保义务。2018年7月3日，昆明市住房公积金管理中心主城区管理部在向被告催收贷款无果后，要求云南商厦住房置业担保有限公司对被告的个人住房公积金贷款提前全部进行清偿（其中本金151807.17元、利息680.51元、罚息11.53元，合计152499.21元），云南商厦住房置业担保有限公司于2018年7月12日承担偿还全部本息。云南商厦住房置业担保有限公司履行清偿义务后，向原告提交了相关材料后于2018年8月9日从原告向其缴纳的反担保资金中扣除全部代偿款项152499.21元，现已将被告剩余的全部贷款本息扣除完毕。现原告为被告该笔公积金贷款代偿的贷款本息金额共计152499.21元。在原告为被告的该笔公积金贷款履行完担保义务、代偿相关款项后，原告有权解除合同、收回房屋，被告须返还原告代还款项并承担原告代还金额10%的违约金。特诉至法院，望判如所请。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。原告提交的证据可相互印证，被告缺席无质证系其自行放弃诉讼权利，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月9日，原告云南长水航城开发建设有限公司与被告张峻鸣签订《商品房购销合同》（合同编号：KCK2011-12-13-903）并备案（合同登记号为KM2014xxxxxx183），约定由被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买长水航城（xx号地块）xx幢第x层xxx号商品房（用途为住宅），套内建筑面积80.26平方米，按套内建筑面积计价，单价为3943.16元/平方米，总价款为316478元，付款方式为首期支付总价款的30.48%即96478元，其余价款220000元向建设银行贷款支付，房屋交付期限为2016年4月30日前。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第五条第三、四款约定“（三）甲方保证期内，乙方未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方应于接到甲方书面通知之日起10日内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并从甲方代还之日起至乙方还款日止，按甲方代还金额每日0.02%向甲方支付滞纳金，同时甲方还有权向乙方收取代还金额5%的违约金。乙方应当在30日内归还甲方被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则甲方有权解除合同，并向乙方收取总房价款10%的违约金。（四）在甲方保证期内，如因乙方原因导致银行从甲方开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并向甲方支付代还金额10%的违约金。若银行解除与乙方的抵押贷款协议，并要求甲方承担加带清偿责任的，尚未办理产权证的，甲方有权解除合同，收回商品房另行出售；已办理产权证，尚未办理他项权利证的，甲方有权直接或会同银行依法处置乙方所抵押房产，所得款项除支付处理抵押房产的费用、甲方代还的所有款项及向甲方支付代还款项10%的违约金外，若有盈余归还乙方。如有不敷支付，甲方有权继续向乙方追偿，直至清偿为止。乙方采用公积金抵押贷款方式或公积金与银行组合抵押贷款方式购房的，参照上述约定执行。”2014年10月21日，昆明市住房公积金管理中心（甲方）、中国建设银行股份有限公司云南省分行（乙方，以下简称“建行云南省分行”）、张峻鸣（丙方）、云南商厦住房置业担保公司（丁方，以下简称“商厦担保公司”）签订《个人住房公积金借款合同》并进行了公证，该合同约定由丙方向甲方贷款220000元用于购买长水航城（xx号地块）xx幢第x层xxx号房屋（贷款期限为10年），丙方同意甲方委托乙方将全部借款以丙方购房款的名义分别划入房地产开发商收款账户和房地产开发商在丁方经甲方同意的受托银行开立的保证金账户内，丙方本次借款债务由丁方承担连带责任保证担保，保证期间为本合同项下借款实际发放之日起到借款合同履行期限届满之日后两年止，丁方承担保证责任的范围是丙方借款本息、违约金、赔偿金和甲方实现债权所需的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、催告费用、评估费、差旅费、鉴证费等）。2018年7月3日，昆明市住房公积金管理中心向商厦担保公司发出《关于对张峻鸣住房公积金个人住房贷款代为清偿的函》，以被告张峻鸣逾期偿还公积金贷款为由要求商厦担保公司于2018年7月15日前履行担保责任，代为清偿张峻鸣个人住房贷款本息，具体清偿数额以办理偿还手续时为准。2018年7月12日，昆明市住房公积金管理中心主城区管理部出具《个人住房公积金贷款提前全部理赔还款通知书》，记载商厦担保公司代张峻鸣对前述贷款进行提前全部理赔，其中还本金151807.17元、还利息680.51元、还罚息11.53元，合计还款152499.21元。同日，建行云南省分行出具《公积金贷款理赔入账回单》《代清代偿登记回单》对商厦担保公司的代偿行为进行了确认。后商厦担保公司以原告未履行连带责任反担保义务为由，申请昆明市住房公积金管理中心从原告保证金账户中划扣152499.21元。2018年8月6日，昆明市住房公积金管理中心作出同意扣划的意见，中国农业银行股份有限公司昆明护国支行于2018年8月9日划扣了前述款项。另一，原告与商厦担保公司签订过《反担保合同》，记载乙方（原告）同意为购房人的贷款向甲方（商厦担保公司）提供连带责任反担保，故甲方同意为购房人获得的个人住房公积金贷款向中心提供担保，所有购买乙方开发房地产项目房屋，并与中心签订《个人住房公积金借款合同》，获得贷款的借款人（购房人），均属于乙方提供反担保的被担保人，反担保范围乙方为购房人申请获得的个人住房公积金贷款本金及由此产生的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现担保物权的费用等及因甲方实现债权所支付的全部款项，反担保期限为购买乙方开发房地产项目的购房人与中心签订的《个人住房公积金借款合同》成立之日起至所购买乙方项目的借款人所购房屋均办理完成以甲方或中心为抵押权人的房屋抵押登记，并取得《房屋他项权利证明》等相关权属证明文件交给甲方或中心保管之日止，乙方以向甲方缴纳反担保资金的方式向甲方提供连带责任反担保，乙方同意在甲方所担保的公积金贷款资金发放的同时，由中心按照5%的比例将反担保资金直接划至甲方指定的上述账户中。另二，在本案受理前，原告向本院提出诉前保全申请，支出诉讼保全责任保险费1000元，并交纳诉前保全申请费1441元。另三，涉案房屋尚未办理不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就房屋买卖合同的履行，被告已按合同约定交付原告购房款376478元。但就与房屋买卖合同关联的按揭贷款合同的履行，被告未依约偿还银行贷款本息，商厦担保公司作为保证人在承担保证责任的情形下代为提前清偿银行贷款本息共计152499.21元，同时原告与商厦担保公司之间成立反担保合同关系、商厦担保公司承担保证责任后申请划扣了原告保证金账户内的152499.21元可视为原告履行了反担保义务。现原告以被告不履行按揭贷款合同义务导致其承担保证责任，《商品房购销合同》补充协议所约定合同解除条件已成就为由诉至本院请求判令解除涉案《商品房购销合同》及补充协议，有相应事实及法律依据，本院予以支持，并确认解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2019年6月11日。在涉案合同解除的情形下，根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，就合同解除后果，本院结合合同履行情形及原告主张做如下评定：涉案代偿的借款本金系被告按购房款交付原告的款项，其余代偿款项（利息、罚息）为被告作为借款人就履行按揭贷款合同应承担的债务。在将买卖合同与银行按揭贷款合同关联而确定合同解除后返还义务情形下，被告交付原告的首期款和已由其实际清偿的借款本金应作为返还款项处理，原告代偿的借款本金属于其已先行收取款项可不作为返还款项处理，原告代偿的其他款项应作为损失处理；在将买卖合同与银行按揭贷款合同非关联而确定合同解除后返还义务情形下，原告已实际收取款项已作为返还款项处理，其代偿款项可作为追偿款项处理。两种方式之间并无本质差异。现原告诉请要求被告返还代为清偿的所有银行按揭贷款本息，系按保证追偿方式主张权利。在此前提下，原告应当同时返还向被告收取的款项。据此，本院确定由原告返还被告已付购房款376478元（含被告支付的首付款96478元及被告向银行贷款支付的220000元），由被告返还原告履行反担保义务而支出的银行贷款本息152499.21元。另，商品房买卖合同备案为商品房销售行政管理措施，在买卖合同解除时，合同当事人应当依照相关规定申请注销（或撤销）备案，该事项的办理亦为合同当事人的附随义务。故本院对原告要求被告配合原告注销商品房买卖合同登记备案的请求予以支持，同时，原告认可涉案房屋尚未办理交接房手续，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉请，因无相应依据，故本院不予支持。此外，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有被告违反借款合同约定应承担违约金之约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告迟延清偿银行按揭贷款可认定为同时违反与原告之间约定，构成违约。但在房屋买卖合同解除双方相互履行返还义务（或原告行使追偿权）的情况下，双方的权利义务已基本平衡。具体而言，原告向被告返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，在合同解除后房屋的处分权利已回转。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求被告支付违约金的请求不予支持。关于原告投保财产保全责任保险作为诉前保全担保而支出的保险费，因其并非必要支出，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南长水航城开发建设有限公司与被告张峻鸣于2014年10月9日签订的《商品房购销合同》（合同编号为KCK2011-12-13-903）及《合同补充协议》于2019年6月11日解除；二、由被告张峻鸣于本判决生效之日起十日内协助原告云南长水航城开发建设有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2014xxxxxx183）的撤销手续；三、由被告张峻鸣返还原告云南长水航城开发建设有限公司代偿款152499.21元；四、由原告云南长水航城开发建设有限公司返还被告张峻鸣购房款376478元；五、上述第三项、第四项相互抵扣后由原告云南长水航城开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张峻鸣223978.79元；六、原告云南长水航城开发建设有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3983元，减半收取1991.5元，由被告张峻鸣负担，余额1991.5元退还原告云南长水航城开发建设有限公司；诉前保全申请费1441元，由被告张峻鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周瑞骁二〇一九年九月五日书记员  汪建娇