江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0430民初740号原告（反诉被告）：江西省泽龙实业发展有限公司，住所地江西省九江市彭泽县彭湖湾工业区，统一社会信用代码：913604300674968481。法定代表人：吴远活，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐银国，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志强，系该公司股东。被告（反诉原告）：黄波，男，1977年8月14日生，汉族，住址彭泽县。委托诉讼代理人：何玉松，江西昆群律师事务所律师。原告江西省泽龙实业发展有限公司与被告黄波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西省泽龙实业发展有限公司委托诉讼代理人徐银国、谢志强，被告黄波的委托诉讼代理人何玉松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西省泽龙实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告租赁合同关系，并将诉争的厂房归还原告；2、判决被告支付租金72.875万及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年12月11日向原告承租其位于九江市彭泽县彭湖湾工业区的厂房共5幢，租赁期限为5年，每年租金33万，现被告已拖欠租金超过两个付租期（从2017年1月1日起，至今未付），经原告多次催讨，被告未履行给付义务，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：《厂房租赁合同》和原告原法定代表人谢志强与被告黄波的短信聊天记录两张，证明目的：1、合同系双方真实意思的表示，合法有效；2、合同中对租赁物范围、面积、租赁期限、租金、支付方式、违约等情况进行了明确约定；3、原告依约将租赁物交付被告，被告分批支付租金（未按合同约定且经多次催促，仅支付2016年的租金）。被告对原告提交的证据质证：对合同真实性无异议，但对原告主张其履行合同中的交付标的物的证明目的有疑议，合同系2015年12月11日签订，合同签订后被告将第一年的租金330,000元及20,000元的保证金全部给付原告，并依照合同约定，被告对交付的租赁场地进行相关基本建设（其中建设门卫室、绿化工程，购置了建筑物的铝合金门窗材料），在工程完成后，被告从深圳购置生产设备，发运至租赁场地，此时已是2016年3月份，在准备安装设备时，工业园区相关负责人制止了被告的工作，工业园区说“根据县委指示精神，该场地不能进行外租”并阻止了被告安装设备，被告接到通知后与原告、园区进行交涉，但最终还是不允许被告安装设备，所以被告只得将设备运往外地；对聊天记录，起诉时原告未提交，现被告本人不在场，我方无法确定其真实性，但这份记录（即使）系真实的，以下事实可以证实：1、被告履行了第一年的给付义务；2、在这期间，租赁场地存在工人来闹事的事实；3、这些事实发生在2016年的2月份，在园区告知不得外租之前。被告黄波辩称：原被告签订《厂房租赁合同》属实，但原告不能按照合同约定向被告交付符合要求的租赁厂房，以至于被告达不到租赁合同的目的，且造成被告相关的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩称提供证据：彭泽县工业园区管理委员会的证明一份，该证据证明原告提供的厂房因彭泽县工业园区管理委员会根据彭泽县委精神，原告的厂房不准租赁，导致被告无法实际租赁目的。原告对被告提供证据质证：对彭泽县工业园区管理委员会公章不持异议，对证明内容及三性均有异议：1、作为国家单位出具证明，应有经办人等签字，上面未有经办人签字；2、出具证明的时间是2019年4月1日，证明的事实是2016年，且用词含糊，无法确定出具证明人对2016年的事情是否知情，也没有列出县委的具体指示；3、李世光在该证明上签署“情况属实”属证人证言，应出庭作证，因证人未到庭，对其证言三性均有异议。综上，被告的证明材料无法达到其证明目的。被告黄波向本院提出反诉请求：1、被反诉人返还反诉人厂房租金人民币33万元，保证金人民币2万元，合计人民币35万元；2、被反诉人赔偿反诉人损失人民币617,593.50元。事实与理由：2015年反诉人拟返乡办厂，经与被反诉人协商一致，双方于2015年12月11日签订《厂房租赁合同》（以下简称“合同”）。合同签署后，反诉人向被反诉人一次性支付首年租金及保证金共计35万元，根据生产经营需要在租赁厂区进行了基本建设及员工招聘。2016年3月，反诉人在深圳购置办厂机械设备并运至租赁厂区，在准备安装时，被彭泽县工业园区管理委员会制止，称该厂区不准外租。另有多名农民工为追讨其被被反诉人拖欠的工资前来厂区阻挠反诉人工作，反诉人已多次报警求助。上述情况出现后，反诉人方知受到了被反诉人的欺满，被反诉人无法正常向反诉人交付租赁厂房，双方签订的《合同》目的无法实现，反诉人在多次与被反诉人交涉无果后，只得另寻他处办厂，并将全部生产设备牵至他处。被反诉人的违约行为给反诉人造成了相关损失，反诉人多次向被反诉人追讨赔偿无果，特此反诉，提出上述反诉请求。被告黄波围绕其反诉请求提交如下证据：证据一、《厂房租赁合同》，证明反诉方依合同进行基本建设、被反诉方不能依合同约定向反诉方交付正常租赁物，事实上合同已经解除，被反诉方应赔偿反诉方人民币30万元；证据二、票据9张，证明建门卫、院墙、绿化费用共计144,437.5元；证据三、票据4张，证明安装铝合金门窗费用共计89,310元；证据四、出货单3张、收货单1张，证明设备系从深圳发运至彭泽；证据五、领条及单据3张，证明设备从深圳到彭泽卸车费用；证据六、发货清单2张，证明设备从彭泽外迁的事实；证据七、工资表4张，系反诉人聘用人员的工资；证据八、证明一份，证明反诉人讲过设备从深圳运至彭泽准备安装，政府制止，不允许厂房外租；证据九、反诉人对租赁厂房建门卫室、院墙、绿化事实；证据十、照片三张，证明政府租赁场地已回收且重新建设的事实。原告对被告提交的证据质证：对证据一、真实性、合法性无异议，关联性有疑议，反诉方可依合同进行基本建设，但更应依约支付租金，因反诉人未按约定支付租金且经催讨仍不支付，依合同约定，被反诉人依约享有单方解除权，因此不存在赔偿反诉人300,000元事实；对证据二、对该组证据三性均有疑议：1、所有票据均非正式发票；2、所有票据无法证实用于何地，也无法证实其真实性；因此达不到其证明目的；对证据三、三性均有疑议，销售清单，收货单位系魏美华，与本案无关，且无正规的票据，也无法证实是用于何处，更是与被反诉人无关，其中“定山工地开支”项，无任何迹象与本案有关；对证据四、对三性均有疑议，该组证据是反诉人与案外人深圳市光明新区公明龙腾辉铝模经营部之间的往来，被反诉人不知情，无法核实其真实性，且与被反诉人无关；对证据五、对三性均有疑议，对编号189的彭泽县华恒吊装作业单据上用车单位写“吊车费”，该书写与事实不符，且无法证实与本案有关，两张领条的真实性无法核实，也无法证实与本案有关，因此达不到其证明目的；对证据六、证据名称是旻浩实业发货清单，与本案无直接关系，且该单据的真实性无法核实，无法证明设备从彭泽外迁的事实，但根据反诉人的举证可证实：反诉人已经在租赁物进行了大量的生产经营活动；对证据七、三性均有疑议，在会计、审核上均无人员签字，且用的是旻浩实业江西省分公司，另其中列明黄波的工资，但根据反诉人与被反诉人签订的合同，反诉人是老板的身份而不是员工的身份，达不到其证明目的；对证据八、1、同本诉中质证意见；2、补充一点：李世光签字时系县手工业联社主任，在工业园区委员会出具的证明上签字不符合证据形式的规定，应出庭接受询问，因此达不到其证明目的，被反诉人对租赁物享有所有权，对外租赁是其行使所有人的权利，证明中所谓的不准外租明显违法；对证据九、照片属实，但院墙是我方自行建造的，绿化部分也是我方自行建造的；对证据十、照片中的建筑物不是我方的，无法证明被收回且建造的事实，我方租赁物的现状是反诉人堆放部分生产生活设施。经审理查明：2015年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订厂房租赁合同，协议主要内容为：“第一条，租赁厂房座落于九江市彭泽县澎湖湾工业区，厂房建筑面积4725㎡（105m×45m），目前现状：壹栋、门窗齐全、金刚砂地面、内部清空。第二条，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共60个月。第三条，租金为每年人民币贰拾捌万元，乙方一次性付清一年租金，支付租金的时间为下一个合同年度前的每年11月30日，租金可存入甲方的指定账号：户名：谢志强，银行：中国农业银行福建省分行泉州市支行福新分理处，账号：62×××11（以实际转账记录数据和日期为准）。……第六条，合同变更及解除。1、租赁期间，双方均不得无故解除或者提前终止合同，合同期未满任何一方提出解除合同需提前30天通知对方，经双方协商后终止合同。租赁期间甲方擅自解除或提前终止合同的，应赔偿乙方人民币叁拾万元（￥300000）及搬迁费用；乙方擅自解除或提前终止合同的，应赔偿甲方人民币叁拾万元（￥300000）。2、本合同即将终止前，若乙方要求续租，应在合同期满前30天内向甲方提出。若甲方不同意续租，乙方应退还；若甲方同意续租，双方应签订新的租赁合同或在本合同基础上写入新的补充协议。租赁期满后，在同等条件下，乙方具有续租优先权。……第十条，甲方目前有四幢水泥框架土建建筑，建筑面积约15072㎡，在厂区北部，沿江快速通道边。现甲方同意以每年伍万元的价格租赁给乙方，租期为五年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，租金交付方式为一年一付，交付日期为下一年度前一个月（11月30日）。在乙方承诺不违反本合同第五条第3、4款的前提下，甲方同意乙方可转租、借用与第三方。……甲方：江西省泽龙事业发展有限公司（加盖公司公章，法定代表人谢志强签字）2015年12月11日乙方：黄波（签字并按手印）2015年12月11日”。协议签订后，被告黄波向原告支付部分租金，余款12万元于2016年5月13日全部付清（租金33万元＋2万元保证金）。原告黄波从外地购买机械设备准备生产，因原告拖欠建筑工地工人工资以及彭泽县工业园不准原厂房外租等原因，导致被告黄波无法正常租赁该厂房。上述事实有原、被告的陈述及原、被告提供的证据为证。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；同时，根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定租赁范围为建筑面积4725㎡的厂房及四幢共计15072㎡的水泥框架土建建筑，依据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂……”可知涉案租赁物需通过建筑工程竣工验收及消防验收合格后方可使用。但在本案审理过程中，原告未提交证据证实涉案租赁物已通过建筑工程竣工验收及消防验收，故原告将涉案厂房出租给被告，违反了法律的强制性规定，原告江西省泽龙实业发展有限公司与被告黄波签订的厂房租赁合同依法属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”根据上述法律规定，原告江西省泽龙实业发展有限公司作为出租人，明知其出租物未通过相关验收不具备出租的法定条件仍出租谋利，被告黄波作为承租人，租赁厂房用于生产，应当知悉其厂房须经相关部门验收合格，在选址时未尽审慎注意的义务，因而双方当事人对于合同无效均有过错，应当互相返还因《厂房租赁合同》而取得的不当得利。综上，本案争议焦点为：原告江西省泽龙实业发展有限公司与被告黄波应当如何向对方返还因《厂房租赁合同》而取得的不当得利。根据已查明的事实，本院分析如下：因《厂房租赁合同》无效，原告江西省泽龙实业发展有限公司应当向被告黄波返还根据《厂房租赁合同》收取的租金及保证金，包括：1.2016年1月1日至2016年12月31日共计12个月的租金330,000元；2．保证金20,000元，共计350,000元。基于同样原因，被告黄波应向原告江西省泽龙实业发展有限公司返还占有使用租赁物而取得的利益。庭审时被告黄波的陈述，被告支付了2016年1月1日至2016年12月31日的租金330,000元，在2016年3月就已接到工业园区通知不准安装设备后等待了一段时间之后便已另行选址办厂。然而被告在搬离厂房后一直并未以发函等书面形式通知原告解除合同，扩大了原告的损失，同时原告在多次催讨被告支付拖欠的租金而在被告未履行时，也未采取适当措施导致了自身损失扩大。故本院认定被告黄波占用物的时间为2016年1月1日至2016年12月31日，被告黄波占用租赁物，导致原告受到的损失为330,000元。综上，抵扣被告黄波应返还原告江西省泽龙实业发展有限公司的款项后，原告江西省泽龙实业发展有限公司还应向被告黄波支付20,000元（330,000元＋20,000元-330,000元）。被告黄波反诉原告江西省泽龙实业发展有限公司，要求原告赔偿其损失人民币617,593.50元，其提交的证据不能证实其受到的损失，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、原告江西省泽龙实业发展有限公司于本判决生效后十日内日支付被告黄波人民币20,000元；二、驳回原告江西省泽龙实业发展有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,087元，由原告江西省泽龙实业发展有限公司承担；反诉费13,400元，已减半收取，即6,700元，由被告（反诉原告）黄波承担6,200元，原告（反诉被告）江西省泽龙实业发展有限公司承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘楷林人民陪审员  喻芳喜人民陪审员  林超明二〇一九年九月三十日法官助理方芳书记员吴梦竹