湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂28民终1915号上诉人（原审原告）：张红军，男，1978年3月24日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人（原审原告）：黄廷慧，女，1980年8月3日出生，土家族，住湖北省恩施市。二上诉人委托诉讼代理人：向赶生，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宣恩新苑房地产开发有限公司，住所地宣恩县珠山镇建设路2号。法定代表人：向兴树。委托诉讼代理人：王达，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：王达，男，1962年1月8日出生，汉族，住湖北省宣恩县。被上诉人（原审被告）：覃艳，女，1964年4月13日出生，土家族，住湖北省武汉市洪山区。上诉人张红军、黄廷慧因与被上诉人宣恩新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑房地产公司）、王达、覃艳案外人执行异议之诉一案，不服湖北省宣恩县人民法院（2019）鄂2825民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张红军及其与黄廷慧共同委托诉讼代理人向赶生，被上诉人新苑房地产公司的委托诉讼代理人即被上诉人王达到庭参加诉讼。被上诉人覃艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张红军、黄廷慧上诉请求：1.撤销（2019）鄂2825民初1079号民事判决；2.撤销（2019）鄂2825执异3号执行裁定书；3.依法终止执行位于宣恩县椒园××（××、××）房产；4.确认位于宣恩县椒园××（××、××）房产属张红军、黄廷慧所有；5.本案诉讼费由新苑房地产公司、王达、覃艳负担。事实及理由：2016年8月23日张红军、黄廷慧与新苑房地产公司因以物抵债方式取得未予位于宣恩县椒园××（××、××）房产，双方签订《商品房买卖合同》，并到宣恩县房地产管理局依法进行登记。之后因新苑房地产公司开发的房产消防设施未验收等原因一直无法办理不动产备案登记手续。张红军、黄廷慧多次催促颁证无果。2019年2月20日张红军、黄廷慧得知此房已被宣恩县人民法院评估挂牌公开拍卖。张红军、黄廷慧与新苑房地产公司签订合同时不动产登记中心尚未设立，故案涉房屋在不动产登记中心无信息，但在房地产管理局有登记。（2017）鄂2825民初922号民事判决书中新苑房地产公司提交的证据证实案涉房屋已抵债给张红军、黄廷慧。本案中新苑房地产公司、王达、覃艳之间的债务纠纷与张红军、黄廷慧无关，一审判决处理错误，违反现行法律制度和相关规定。合同订立的双方其行为和结果应受法律保护，双方皆应恪守诚实守信，维护交易安全。本案应适用《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法处理。新苑房地产公司、王达辩称，新苑房地产公司、王达不认识张红军、黄廷慧，也与其二人没有任何经济往来。网签的合同在一个月内没有在房地产管理局备案的话就不生效，可以由新苑房地产公司任意处置，也可以由宣恩县人民法院挂网拍卖。张红军、黄廷慧主张王达与覃艳串通没有事实依据，请求驳回张红军、黄廷慧的诉讼请求。覃艳在法定期限内未提交书面答辩意见。张红军、黄廷慧向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019）鄂2825执异3号《执行裁定书》；2.依法终止执行张红军、黄廷慧所有的新苑房地产公司提供的位于宣恩县椒园××（××、××）单元房地产；3、位于宣恩县椒园××（××、××）单元房地产属原告所有；4、本案诉讼费用全部由新苑房地产公司、王达、覃艳承担。一审法院认定事实：覃艳与王达、新苑房地产公司因借款合同纠纷一案起诉至宣恩县人民法院，一审法院于2017年12月14日作出（2017）鄂2825民初1524号民事调解书发生法律效力后，覃艳于2018年7月24日向一审法院申请执行，在执行过程中，一审法院于2018年9月10日作出（2018）鄂2825执466号执行裁定书，依法查封新苑房地产公司所有的位于宣恩县椒园镇椒园村玉泉路30号一幢一单位1105号房产，并于2019年3月1日在人民法院网络司法拍卖平台对1105号房产进行公开拍卖，现已流拍。一审法院在执行过程中，张红军、黄廷惠于2019年3月6日提出执行异议，一审法院经审查后，认为张红军、黄廷惠的异议不能成立，于2019年3月19日作出（2019）鄂2825执异3号执行裁定书，裁定驳回张红军、黄廷慧的异议请求。张红军、黄廷慧对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。一审另查明，2016年8月23日，张红军、黄廷惠与新苑房地产公司通过恩施州房地产市场管理平台签订了合同编号为ESZ201610553商品房买卖合同，合同载明出卖人为宣恩新苑房地产开发有限公司，公司法定代表人蒋建国，买受人为张红军、黄廷惠，商品房所在地椒园镇玉泉路30号一幢一单元1105号房，商品房价款271148.00元，现该合同在恩施州房地产市场管理平台上显示为待备案。合同签订后，新苑房地产公司没有将合同标的玉泉路30号一幢一单位1105号房产实际交付给张红军、黄廷慧，张红军、黄廷慧对该房产也没有实际占有，亦未依法进行不动产备案登记。一审法院认为，案外人对执行裁定不服提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，一审法院在查封位于宣恩县椒园××村××单元××号房屋时，该房屋的所有权人仍为新苑房地产公司，不论新苑房地产公司是通过买卖还是抵押方式，欲将涉案房屋的权属转移给张红军、黄廷惠，都须经过行政主管部门的依法登记后，才能发生物权转移的效力，未经登记的，不发生效力。一审法院依法查封涉案房屋时，张红军、黄廷慧对宣恩县椒园××村××单元××号房产没有实际占有，也没有依法进行备案登记，张红军、黄廷慧没有取得该房屋所有权，该房产仍然为新苑房地产公司所有，一审法院可以查封涉案房屋，一审法院的查封行为并无不当，故张红军、黄廷慧要求撤销（2019）鄂2825执异3号裁定书、终止执行位于宣恩县椒园××村××单元房产的诉讼请求，没有事实及法律依据，依法不予支持。另，张红军、黄廷慧请求将位于宣恩县椒园镇椒园村玉泉路30号1105号单元房地产属其所有的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，在本案中不一并解决，当事人可以另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回张红军、黄廷惠的诉讼请求。案件受理费80元，由张红军、黄廷惠负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确定。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为张红军、黄廷慧对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律系对无过错不动产买受人物权期待权的保护的要件规定，对于无过错的不动产买受人，其要享有足以排除强制执行的民事权益必须达到上述法律规定的条件。本案中，对于覃艳申请执行的房屋，张红军、黄廷慧虽然与新苑房地产公司网签了《商品房买卖合同》，但在签订合同后至一审法院查封之前，张红军、黄廷慧并未实际占用该房屋，也未办理过户登记。张红军二审中陈述，其与新苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》并不是为了居住，而是为了抵债，其与黄廷慧恩施市××镇镇另有住处。故张红军、黄廷慧对案涉被执行的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系新苑房地产公司所有，一审判决对案涉房屋进行查封，并无不当，张红军、黄廷慧请求终止执行案涉房屋的理由不能成立，一审法院判决驳回其诉讼请求正确，依法应予以维持。综上所述，张红军、黄廷慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张红军、黄廷慧负担。本判决为终审判决。审判长  向蕾审判员  谭云审判员  吴卫二〇一九年九月三十日法官助理何奕娥书记员吴素云