四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1681民初1360号 原告：彭小艳，女，汉族，1980年1月19日出生，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：沈朝斌，四川明致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟明星，四川明致律师事务所律师。 被告：广安品培展宸电子商务有限公司，住所地：四川省广安市广安区建安南路6号。 法定代表人：张群林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李颂璘，男，该公司员工。 第三人：华蓥市鸣丰房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市广华大道一段241号。 法定代表人：颜春燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷欢，女，该公司员工。 原告彭小艳与被告广安品培展宸电子商务有限公司、第三人华蓥市鸣丰房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈朝斌、苟明星、被告的委托诉讼代理人李颂璘、第三人的委托诉讼代理人殷欢均到庭参加诉讼；被告的法定代表人张群林、第三人的法定代表人颜春燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：请求依法确认原、被告于2018年8月21日签订的《租赁合同》有效。事实及理由：2018年8月21日，被告受第三人的授权委托，与原告签订《租赁合同》和《商铺委托管理经营协议》，合同约定：被告将《华蓥凤凰城》B-1-（6、7、8、9、22、23、24、25）号商铺出租给原告，建筑面积合计560.4㎡,租赁期限5年即自2019年1月1日起至2023年12月31曰止；原告按约定向被告支付保证金后，被告于2019年1月1日前将该商铺交付原告使用；原告承诺经营该商铺满5年，被告给予原告3年的免租期；免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起逐年确定免租期，原告在免租期无需向被告支付租金，但应缴纳使用该物业而产生的水、电等费用；其租金按50.00元/月/㎡计算；第一年即2019年1月1日至2019年12月31日为免租期，第二年至第五年每年免租期为6个月，原告从第二年至第五年起应于每年1月1日前向被告缴纳租金168120元。合同签订日，原告须以转账或现金的形式向被告支付保证其租赁经营5年的保证金100872元。同时，《租赁合同》还对违约责任及管辖法院等进行了约定。同日，原、被告还共同签署了《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》，该申请表确定优惠租金20.00元/m2/月，执行租金为30.00元/m2/月，即第一年应缴租金0元，第二年至第五年每年应缴租金100872元。之后，原告根据《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的约定于同日向被告缴纳了保证金100872元及5年的管理费100872元。原告在租赁门市期间，第三人指定的前期物业公司多次到原告处催收物业管理费及收取水电费，从而产生纠纷。原告认为，被告受第三人委托管理《华蓥凤凰城项目》的租售事宜，被告以自己的名义与原告签订的《租赁合同》有效，对第三人亦具有拘束力。原告为维护自身的合法权益，故依法提起诉讼。 被告辩称，2018年5月，第三人与被告签订委托代理销售合同，委托被告为其销售房屋。2018年8月20日，第三人又与被告签订补充协议，委托被告代为出租房屋。原告知道被告是经过第三人的授权才将案涉门市租赁给原告。被告根据第三人的授权进行房屋的销售或招租，在房屋的销售或招租过程中，被告没有超越授权范围签订房屋销售合同或房屋租赁合同。被告与原告签订的租赁合同后，确未将合同拿到第三人处经第三人确认。合同签订后，原告没有按照合同的约定履行义务。 第三人述称，第三人作为开发商，是房屋的所有权人，与被告签订的是只是房屋销售代理合同。被告未经第三人的许可，私自处置第三人的资产，与原告签订租赁合同，该合同未得到第三人的认可或追认。被告与原告签订的租赁合同损害了第三人的利益，应为无效，该合同对第三人没有约束力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2018年8月21日签订《租赁合同》，该合同约定：被告将《华蓥凤凰城》B-1-（6、7、8、9、22、23、24、25）号建筑面积为560.4㎡的商铺出租给原告，租赁期限5年即自2019年1月1日起至2023年12月31日止；原告按约定向被告支付保证金后，被告于2019年1月1日前将该商铺交付原告使用；原告承诺经营该商铺满5年，被告给予原告3年的免租期；免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起分到每年，原告在免租期无需向被告支付租金，但应缴纳使用该物业而产生的水、电等费用；其租金按50元/月/㎡计算，每年应交租金336240元；第一年即2019年1月1日至2019年12月31日为免租期，第二年至第五年即2020年1月1日至2023年12月31日每年免租期为6个月，原告每年应向被告缴纳租金168120元。租金按年计算，原告须于每年1月1日前以现金或银行转账方式支付给被告。合同签订日，原告须以转账或现金的形式向被告支付保证其租赁经营5年的保证金100872元。同时，该《租赁合同》对违约责任及管辖法院等进行了约定。同日，原、被告签署了《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》，该申请表确定优惠租金为20元/m2/月，实际租金按30元/m2/月计算，即第一年应缴租金0元，第二年至第五年每年实际缴纳租金100872元。之后，原告根据《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的约定于签订《租赁合同》及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》的同日向被告缴纳了保证金100872元及5年的管理费100872元。原告在租赁门市期间，第三人指定的前期物业公司多次到原告处催收物业管理费及收取水电费，从而产生纠纷。原告遂起诉讼至本院。 同时查明，第三人系被告向原告出租的《华蓥凤凰城》B-1-（6、7、8、9、22、23、24、25）号建筑面积为560.4㎡商铺的所有权人。第三人于2018年5月8日与被告签订《华蓥凤凰城项目代理合同》，该合同约定：第三人指定被告为广安市华蓥《凤凰城》项目的销售代理，销售第三人在广安市华蓥开发的《凤凰城》整体项目商业类物业（公寓、商业）；代理期限为12个月，即从2018年5月18日至2019年5月17日；在合同到期前的7天内，如双方均未提出反对意见，该合同代理期自动延长6个月。2018年8月20日，第三人作为甲方又与被告作为乙方签订《华蓥凤凰城项目代理合同补充协议》，该协议约定：“一、根据目前销售状况对销售做出以下调整：1、实行先招租后销售及租售并举的营销策略；2、招租政策为：⑴、五年免租：五年免租客户为楼层主力店，由甲乙双方共同把控释放此政策；⑵、三年免租：三年免租客户为大部分客户群体，由甲乙双方共同把控释放此政策；⑶、免租升级计划：三年免租租户在免租内帮助被告售出签约出租门市可升级为五年免租，由甲乙双方共同把控释放此政策。……三、双方责任：1、甲方全力配合乙方招租及销售工作。2、甲方委托乙方为本项目统一运营管理方，授权乙方在商铺销售前与租户签订《租赁合同》，在销售后与业主签订《商铺委托管理经营协议》。3、乙方向甲方承诺：两年内将对外免租的门市铍售完，如果两年内未将免租的门市销售完，则乙方按一楼50.00元/㎡/月、二楼40.00元/㎡/月、三楼35.00元/㎡/月补给甲方，据实结算。4、乙方按一楼50.00元/㎡/月、二楼40.00元/㎡/月、三楼35.00元/㎡/月与租赁客户釜订租赁协议，同时乙方根据市场租赁差额与客户签订《租金减免申请协议书》补助客户所租商铺租金的市场差额。5、乙方与客户签订的所有约定、协议及合同等，需甲方签字，方可生效。” 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是其的双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，虽然第三人与被告在签订《华蓥凤凰城项目代理合同》及《华蓥凤凰城项目代理合同补充协议》时，约定被告与客户签订的所有约定、协议及合同等需其签字方可生效，但被告在与原告签订的《租赁合同》、《商铺委托管理经营协议》以及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》时并未约定其与原告签订的所有约定、协议及合同等需经第三人签字方可生效而是直接约定自双方签字之日生效，且被告与租户签订《租赁合同》及《商铺委托管理经营协议》的情况下才与原告签订的《租赁合同》、《商铺委托管理经营协议》以及《华蓥凤凰城租赁优惠申请表》均是按第三人授权范围而进行，并未超越第三人的授权范围。同时，第三人在被告与原告签订《租赁合同》、履行交付保证金及管理费、将租赁物交付原告后，原告进行装修并入住经营，第三人也未提出异议，或者说第三人也未向本院提供证据证明其对被告将租赁物交付原告、原告进行装修并入住经营等行为提出过异议。因此，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认原告彭小艳与被告广安品培展宸电子商务有限公司于2018年8月21日签订的《租赁合同》有效。 本案案件受理费1159元，由被告广安品培展宸电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可从在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 徐思禹 二〇一九年九月十七日 法官助理 王思懿 书 记 员 程 宇