湖北省十堰市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鄂03行终109号 上诉人冯某某（一审原告），女，1961年12月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。 委托诉讼代理人陈舜林，湖北邦辉律师事务所律师。 上诉人唐某某（一审第三人），男，1950年3月6日出生，汉族，住上海市卢湾区， 委托诉讼代理人李燕，女，1963年9月18日出生，汉族，住十堰市张湾区。 被上诉人（一审被告）十堰市自然资源和规划局。住所地，湖北省十堰市北京北路87号。统一社会信用代码1142030001108086X2。 法定代表人汪正义，该局局长。 委托诉讼代理人姜荣，湖北博理律师事务所律师。 委托诉讼代理人王晓东，该局职工。 上诉人冯某某、唐某某因与被上诉人十堰市自然资源和规划局房屋预告登记一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院查明，2011年9月28日，十堰某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）与唐某某签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0068841），将位于本市××区花果街办××路××号的商业用房出售给唐某某。同日，某某房地产公司与唐某某在市房管局为案涉房屋办理了预告登记[登记：权利人为唐某某，预告登记号为：十堰房预张湾区字第××号]。2011年10月1日，唐某某及案外人李玉龙与某某房地产公司签订了《以房担保借款合同》，合同约定某某房地产公司以其具有预售许可证的、位于本市××区花果街办××路××号天和华府2号楼101和103号商铺作为担保，此合同以借款实际发生、担保房屋成功办理预告登记为生效条件。2011年10月2日至2012年9月15日，唐某某及李玉龙共出借给某某房地产公司借款110万元（民间借贷纠纷已另案审理终结）。2013年5月22日，冯某某与某某房地产公司签订《商品用房买卖合同》，合同约定上述101号商品房（案涉房屋）作价2054400元出售给冯某某。同日，某某房地产公司给冯某某出具了一份购房款金额为2054400元的收据。并于同年7月10日，某某房地产公司将案涉房屋交付给冯某某管理至今。 2014年5月29日，某某房地产公司又给冯某某出具了《证明》一份，主要内容为：某某房地产公司向唐某某等人借款，同时与唐某某签订了一份《商品房预售合同》，办理了预售商品房预告登记，但实际上是为借款的抵押担保，并不是真实将房屋出售给唐某某，该房屋出售给冯某某是真实的。 后因该房屋已预告登记在唐某某名下，冯某某不能取得所购商品房的产权证书，冯某某于2015年4月7日向十堰市张湾区人民法院提起诉讼要求确认其与某某房地产公司的《商品房买卖合同》有效，某某房地产公司与唐某某《商品房预售合同》无效。该案经一审、二审，湖北省高级人民法院再审。2018年8月13日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民再151号民事判决书，判决维持二审第二项，即冯某某与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效；并判决某某房地产公司与唐某某于2011年9月28日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0068841）无效。 一审法院认为，1.案涉房屋买卖预告登记行为中所涉及商品房与冯某某签订合同的标的是同一商品房。预告登记行为是否合法关系到原告的合法权利能否实现，故冯某某虽不是预告登记行为的相对人但系预告登记行为的案涉房屋利害关系人，依《行政诉讼法》规定，利害关系人可以提起行政诉讼。十堰市自然资源和规划局辩解冯某某主体不适格的理由应不采信。2.本案诉争的预告登记行为发生于2011年9月28日，2014年5月29日某某房地产公司给冯某某开具的《证明》，从该《证明》中“与唐某某签订了一份《商品房预售合同》，办理了预售商品房预告登记”，冯某某得知十堰市自然资源和规划局已作出预告登记行为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”规定。冯某某于2015年4月7日向法院提起民事诉讼，即在得知行政行为近11个月之后。故冯某某现提起行政诉讼期限已过，应依法驳回其起诉。3.案涉房屋预告登记行为系对因房屋买卖行为而转移所有权的基础法律关系的形式性行政确认，是案涉房屋所有权转移的结果而非原因。登记机关办理登记时应采用形式审查标准，即审查申请人是否依法提供了符合法律规定的材料，法院审查登记机关的行为是否合法亦然，即审查登记机关是否尽到了合理审慎的审查义务。本案中，市房管局在办理预告登记时审查了申请人提交的相关登记的必备材料以及商品房预售合同、预告的约定在内的必要材料，符合登记时适用《房屋登记办法》的规定，履行了形式审查的应尽职责。市房管局办理预告登记行为的证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，冯某某诉请以预告登记行为不合法为由撤销该行为，不符合法律规定，不予支持。4.冯某某以湖北省高级人民法院（2018）鄂民再151号民事判决书确认的，据以预告登记行为事实是无效买卖合同关系为由向本院提起行政诉讼，实质为其对将案涉房屋所有权归唐某某有异议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为的基础买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人提起民事诉讼先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限之内，已经受理的，裁定中止诉讼。据此可见，涉及基础法律关系效力的实体审查一般不属于登记类行政行为形式审查的范围，也非单纯行政诉讼程序所能解决，故在本行政诉讼中无法解决物的所有权转移效力，冯某某在取得湖北省高级人民法院（2018）鄂民再151号民事判决书后，针对案涉房屋的归属问题应提起民事诉讼，若将来其取得确认其为案涉房屋所有权人的证据，可径行要求行政机关进行所有权转移预告登记或变更登记，而非本案行政争议。前已论述，对案涉房屋的归属问题应通过冯某某与唐某某的民事诉讼解决，至于《商品房预售合同》（合同编号：YS0068841）无效不必然就该认定市房管局当时的预告登记行为违法，还是要以民事诉讼对案涉房屋归属的最终裁判为依据再行主张权利，故冯某某的撤销诉请，不予支持。因此，冯某某据以撤销预告登记行为的事由超出行政诉讼对行政行为合法性审查的范围，其诉讼请求不符合法律规定，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回冯某某的诉讼请求。案件受理费50元由冯某某负担。 冯某某的上诉请求：1、撤销十堰市张湾区人民法院（2018）鄂0303行初6号行政判决书；2、撤销被上诉人于2011年9月28日为第三人唐某某办理的预购商品房预告登记及证号为[十堰房预张湾区字第042690]的预告登记证明。事实与理由：1、生效法律文书已经证明申请人提交的《商品房预售合同》系无效合同，唐某某隐瞒真实情况、采用虚假无效《商品房预售合同》取得预告登记，即便房屋登记机关已尽到了审查义务，但因与客观事实和法律规定不符，人民法院本着有错必纠的原则，认定预告登记违法并依法予以撤销。更何况，本案中被上诉人提供的《商品房预售合同》只是一份草稿，内容残缺不全，基本都是空白。该合同无论是从形式上还是内容上，其真实性合法性都存在重大疑问，房屋登记机构并未尽到合理审慎的审查义务，错误登记。一审法院回避了《商品房预购合同》是否真实、合法以及唐某某是否隐瞒事实的问题，没有对房屋登记机构认定预告登记行为违法并依法撤销。2、本案上诉人的诉讼请求是要求撤销上诉人的房屋预告登记行政行为，并不涉及本案房屋的所有权转移及归属问题。一审法院错误要求上诉人应以民事诉讼对本案涉及房屋归属的最终判决为依据再行主张权利。3、一审判决违反《房屋登记办法》第81条和《行政诉讼法》第70条的规定，应当依法予以撤销。4、上诉人提起本案的诉讼未超过起诉期限，上诉人提起行政诉讼不应按6个月计算，而应当从上诉人知道或者应当知道具体行政行为内容之日起2年计算，所以上诉人的起诉没有超过法律规定的起诉时效，应当依法得到支持。 唐某某的上诉请求：撤销一审关于冯某某主体资格的判定，依法驳回其上诉；事实与理由：1、房管局已经进行了对唐某某的房屋预告登记，房管局这一行政行为与冯某某没有相关利害关系。因此，冯某某不具备行政诉讼原告的起诉资格。2、冯某某与某某房地产公司的买卖合同是否有效与房屋预告登记无关。3、冯某某2013年5月与某某房地产公司签订购房合同之日，就是应当知道行政行为之日，至2019年9月已长达7年，超过法律规定的起诉时效，应当驳回其上诉请求。4、冯某某提供的房屋买卖合同、“收款收据”和《证明》不符合证据“三性”要求，冯某某与某某房地产公司的买卖合同系虚假和不真实的。 十堰市自然资源和规划局辩称，1、上诉人冯某某超出行政诉讼期限，一审法院驳回起诉的判决是完全正确的。2、被上诉人其行政行为与上诉人冯某某及其债权无利害关系。上诉人冯某某不具备行政诉讼原告的起诉资格。3、被上诉人作出的房屋登记事实清楚，证据充分，登记程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、冯某某是否具备本案行政诉讼的原告资格；2、冯某某提起本案诉讼是否超过行政诉讼法规定的起诉期限；3、被诉的预告登记是否合法，是否应当予以撤销。 关于争议焦点1，因生效的湖北省高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）鄂民再151号民事判决认定冯某某与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，某某房地产公司与唐某某于2011年9月28日签订的《商品房预售合同》无效，且认为因涉案房屋预告登记在唐某某名下，在预告登记未被注销而失效前，不动产登记部门无法为某某房地产公司办理房产证和房产过户手续，驳回了冯某某要求某某房地产公司应立即办理房产登记过户手续的诉讼请求。冯某某在该民事判决生效后，向本院提起行政诉讼，要求人民法院撤销原房管局为唐某某办理的预告登记，以实现基于有效的商品房买卖合同通过不动产登记机关履行房屋登记职责来实现物权。故被诉预告登记行为影响了冯某某物权的实现，与其具有利害关系，系被诉行政行为的利害关系人，具有本案的行政诉讼原告资格，唐某某认为冯某某不具备本案原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2、被诉预告登记行为虽然于2011年9月28日就作出，但该预告登记行为能够产生准物权的效力，能够导致不动产物权的变化，本案属于因不动产提起的行政诉讼，适用最长20年的保护期限。冯某某早在2015年就对被诉商品房预告登记的民事基础法律关系（某某房地产公司与唐某某签订的商品房买卖合同关系的效力）提起的民事诉讼，该案经过一审、二审和再审，在湖北省高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）鄂民再151号民事判决后，冯某某才知道被诉预告登记的存在实际侵害了其合法权益，其于2018年10月提起本案的诉讼，并未超过行政诉讼的起诉期限。上诉人唐某某称本案超过了起诉期限应驳回冯某某的起诉的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。一审法院适适用起诉期限规定错误，本院予以纠正。 关于争议焦点3，房屋预告登记或者房屋所有权登记是不动产登记机关对平等主体之间的民事法律关系进行记载和确认，以达到对外公示公信效果，其并非民事主体之间创设权利来源，房屋权属来源于购房人与卖房人双方之间签订的房屋买卖合同或者商品房预售合同等民事法律关系，作为权利来源和基础的民事法律关系被认定无效，则作为登记行为的基础和权利来源丧失，其登记行为也必然失去合法基础。生效民事判决已认定某某房地产公司与唐某某于2011年9月28日签订的《商品房预售合同》无效，民事基础法律关系的无效，必然导致基于该民事法律关系作出的行政登记行为失去法律基础，缺乏登记依据，该预告登记也应当予以撤销。综上，上诉人冯某某的上诉理由成立，本院予以采纳，上诉人唐某某的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，说理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院(2018)鄂0303行初6号行政判决； 二、撤销十堰市自然资源和规划局（原房管局）为位于十堰市张湾区花果街办新疆路61号2幢1-1号的商业用房办理的预告登记[预告登记号为：十堰房预张湾区字第××号，登记权利人为唐某某]。 一审和二审案件受理费用各50元，由被上诉人十堰市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  谭丹平 审  判  员  宋志彪 审  判  员  井家坤 二〇一九年九月二十日 法官助理何越 书记员（兼）  何 越 附：本判决所依据的法律（法规、司法解释）规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；