河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1901号 上诉人（原审原告）：王利霞，女，1969年12月10日出生，汉族，住张家口市张北县。 上诉人（原审原告）：郭中华，男，1969年2月22日出生，汉族，住张家口市张北县。 被上诉人（原审被告）：刘艳峰，男，1967年8月17日出生，汉族，住张家口市桥西区。 原审第三人：霍小平，男，1970年12月18日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：梁军，河北鼎诺律师事务所律师。 上诉人郭中华、王利霞因与被上诉人刘艳峰、原审第三人霍小平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭中华、王利霞、原审第三人霍小平的委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。被上诉人刘艳峰经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 王利霞、郭中华上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初323号民事判决，依法改判支持诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误，作出错误判决。《售房协议》是郭中华、王利霞与刘艳峰签订的，买房人、交款人是刘艳峰。王利霞将房交付给刘艳峰。《售房协议》、《收款说明》两份证据，双方进行了质证，证据证明刘艳峰是购房人，霍小平是见证人。霍小平称是以其名义购买的本案涉及的楼房，是其装修的，是其归还了5、6年的贷款，其主张没有证据证实，不能成立。签协议、支付购房款均是刘艳峰亲自实施的行为，其是售房协议的相对人，刘艳峰明确表示不履行协议，不承担归还贷款义务。庭审查明刘艳峰不再主张履行《售房协议》，承认第三人占用其购买的房屋，其与霍小平系亲戚关系。郭中华、王利霞请求解除《售房协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有证据证实且程序合法。一审判决适用法律错误，郭中华、王利霞不是擅自解除合同，是刘艳峰不履行合同。请二审依法维护上诉人权益，作出公正公平判决。 刘艳峰未出庭亦未作答辩意见。 霍小平答辩称，郭中华、王利霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，房产已经交付近十年，双方之间大部分合同目的已经实现，双方互负义务，被答辩人负有为答辩人办理过户的义务，答辩人具有交付房款的义务，双方义务没有先后履行顺序，答辩人未及时偿还房贷系行使同时履行抗辩权，本案中答辩人已经履行了大部分的义务，也同意向被答辩人交付尾款，不构成根本违约，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郭中华、王利霞向一审法院起诉请求：1、解除郭中华、王利霞、刘艳峰签订的《售房协议》；2、认定位于张家口市桥西区归郭中华、王利霞所有；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年12月13日，郭中华与张家口市利垣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于张家口市桥西区房屋，并以其妻王利霞的名义向中国建设银行张家口宝善街支行办理了住房贷款（贷款金额10万元，贷款期限为2009年2月20日至2029年2月20日）。2010年7月24日，郭中华仍以其妻王利霞名义与刘艳峰签订了《售房协议》（协议落款处第三人霍小平签名为见证人），约定将其购买的上述房屋以210000元价款售与被告，被告需一次性付给原告107000元，待房产证书办理完毕后，刘艳峰须支付3000元的押金，郭中华不承担过户手续。郭中华在建设银行的贷款10万元已还款1年多，所支付的费用刘艳峰必须一次性付给郭中华。自2010年8月份后，刘艳峰负责归还房贷。当日，第三人通过刘艳峰向郭中华支付了购房款90000元,郭中华将涉案房产交付于刘艳峰。2010年7月29日，第三人通过刘艳峰又向郭中华支付购房款27600元。随后第三人对涉案房屋进行了装修并入住至今。第三人霍小平从2010年8月起向郭中华所贷款银行支付房屋贷款至2016年2月（每月还贷款约600元）。自2016年3月霍小平和郭中华均未向银行归还房贷，因逾期偿还房贷，银行催促借款人郭中华归还贷款，郭中华遂催促刘艳峰归还银行贷款，因催促未果，郭中华、王利霞于2018年7月26日、9月7日、10月14日、10月22日分别向银行支付案涉房屋贷款19700元、600元、600元、61320.99元，共计82220.99元，全部结清了案涉房产的银行贷款。一审法院认为，原、被告双方所签订的《售房协议》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。刘艳峰及霍小平未依照约定及时归还涉案房屋的银行贷款，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。本案案涉房产总价款协议约定为210000元，郭中华、王利霞已收到117600元房款，且签订协议后第三人霍小平按协议偿还了银行部分房贷。尽管刘艳峰及霍小平未向银行偿还2016年3月以后的房贷，存在履行协议的瑕疵，但不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案刘艳峰及霍小平虽逾期向银行偿还房贷，但并未达到致使房屋买卖合同目的不能实现的程度，不存在前述法定解除权行使条件的情形，郭中华、王利霞亦未举证证明本案存在法律规定的其他情形可以解除合同。同时考虑到涉案房产早在2010年7月24日即已交付，霍小平已装修并入住至今，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，防止衍生其他社会问题，故对郭中华、王利霞要求解除《售房协议》的主张不予支持，其还主张涉案房产归其所有，因原、被告签订的《售房协议》不具备解除条件，故对郭中华、王利霞的该诉求无法支持。关于郭中华、王利霞代为刘艳峰归还银行房屋贷款所造成的损失，其可另行追偿。判决：驳回张利霞、郭中华的诉讼请求。 本院二审期间，郭中华、王利霞提交了与霍小平的通话录音，证明目的为就解除合同向其发过通知；提交了征信业管理条例，证明目的是逾期还贷造成其产生不良记录，只有归还贷款才开始计算5年的期限，5年后才会消除不良记录。霍小平的质证意见为通话记录说明了其积极与郭中华、王利霞进行了协商，征信业管理条例与本案无关联性。刘艳峰、霍小平未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭中华、王利霞与霍小平的通话录音内容以及征信业管理条例的有关规定不能证实因霍小平逾期偿还房贷致使合同目的无法实现，故对于以上两份证据，本院不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，郭中华、王利霞与刘艳峰签订《售房协议》，合同的目为刘艳峰按照约定支付房款偿还房贷，郭中华、王利霞交付房屋，对于合同的解除双方未进行约定。结合查明的事实，第三人霍小平按照合同的约定向郭中华、王利霞支付了房款，并占有使用案涉房屋，合同在2010年8月持续履行，霍小平与郭中华、王利霞之间实际履行案涉房屋买卖协议，协议约定的权利义务已经大部分履行完毕。霍小平未按照协议约定向银行交付后期的部分房贷的行为已经构成违约，但该违约行为并不必然导致合同目的不能实现，霍小平亦表示愿意支付拖欠的房贷，故一审法院认定《售房协议》不具备解除条件符合法律规定，本院予以支持。因郭中华、王利霞代为归还银行房屋贷款所造成的损失，其可另行主张。 综上所述，郭中华、王利霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.0元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年九月十八日 书记员  秦 健