大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8862号原告（反诉被告）：福佳物业管理有限公司，统一社会新用代码91210203726004086B，住所地辽宁省大连市西岗区山庄北二街24号。法定代表人：门文妍，系该公司经理。被告（反诉原告）：侯光军，男，1970年6月11日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告）福佳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）侯光军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，按照简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人门文妍、被告侯光军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3832元及违约金（违约金从欠付之日至实际结清之日止按日0.3%的标准计算，至2018年12月31日违约金为××,196元）。事实和理由：2011年5月，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会签订《府佳名都物业管理委托合同》，原告接受委托对府佳名都小区物业实行前期物业管理，期限五年。2016年5月，双方再次签订了《府佳名都物业管理委托合同》。合同约定物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告按约定向府佳名都小区提供物业服务至今。被告系府佳名都小区11号楼1-602号业主，建筑面积79.83平方米。被告未按合同约定向原告支付物业费，经原告多次催收，被告至今未付。被告侯光军辩称，不同意原告的诉讼请求，原被告之间未签订过物业服务合同，故不同意向原告缴纳物业费。被告提出反诉请求：1、公布物业服务合同内容；2、公布各项物业收支的使用情况，按合同规定应当公布，物业却从来没有公布过；3、公布小区业委会成员名单，联系电话及门牌号；××、小区西广场以前是绿地，被物业私自改为收费停车场，要求恢复成绿地；5、在法院判决生效日15天内，在小区东门，西门及中心广场显著位置公告30天；6、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。原告对被告反诉请求的意见为：对第一项反诉请求物业服务合同当庭就可以提供。对第二个诉讼请求，首先原告在物业办公室公众位置园区公示栏都有公示服务内容和物业服务费和居民生活费价格明细表一同公示。物业一直公布收支，尤其是今年前阶段大范围宣传调价工作，因为物业亏损严重，有相关的公示照片，还有业主签票的一些证据。对第三个诉讼请求业主委员会成立是有相关流程和具体标准，所有流程和标准及备案的都是到所在街道办事处办理相关备案手续。按照相关流程必须进行对外公示。对第四个诉讼请求，2002年交付的小区是没有配套停车场的，针对小区业主车辆日益增多，为了缓解小区车辆拥堵的现象和更好的便利业主服务，故将外公建的绿地改为草坪砖，可以方便业主停车，停车厂收费有备案许可证和位置图。日常的绿化管理还有安管的管理还有日常的物业管理一会举证相关证据。经审理查明，被告系大连市甘井子区府佳名都小区11号楼1-602房屋的业主，房屋建筑面积79.83平方米。2011年、2016年，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会均签订了《府佳名都物业管理委托合同》，合同约定，大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会将府佳名都小区委托原告实行物业管理，住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取，收取时间是每双月5日前，业主、使用人逾期交纳物业服务费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日交纳滞纳金。另查，被告未向原告交纳2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。另查，原告已向本院提交名都物业2017年、2018年物业管理服务费用收支情况，且提供照片证明其完成了公示的合同义务。原告对府佳名都小区地上停车场在大连市机动车停车场管理办公室进行了备案登记，备案证号为D1020059。上述事实，有原告提供的府佳名都物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议、收支情况、照片、大连市机动车停车场备案、原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告所提交的府佳名都小区物业管理委托合同对被告具有约束力。同时，原告系为案涉小区提供物业服务的物业公司，被告居住在案涉小区内也接受了原告为广大业主所提供的服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。被告应交纳的逾期物业费计算如下：2011年1月1日至2018年12月31，物业费0.50元/月/平方米×79.83平方米×96个月=3,831.8××元，对于原告起诉要求被告给付此段期间物业费的请求本院予以支持。关于被告辩称房屋质量的问题，根据《物业管理条例》第十七条之规定，保修期限内的房屋质量问题，由建设单位负责维修。被告以此拒缴物业费，理由不充分，本院不予采纳。至于被告辩称其在楼下停放的摩托车被盗的问题，因被告系其私人财物的第一保管人，物业不具有保管被告私人财务的法定义务，且原告亦向被告提供了监控内容，以上情节均难以认定原告的服务具有巨大瑕疵。综上，本院认为物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。被告以原告服务不到位此为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。至于被告提出的反诉请求：1、对被告提出的公布物业服务合同内容的反诉请求，因原告已经当庭提交了《府佳名都物业管理委托合同》，被告的此项反诉请求原告业已履行完毕，本院不再另行下判。2、对被告提出的公布物业收支的使用情况的反诉请求，因原告已经当庭提交了2017年、2018年物业费收支情况，且提供证据证明其已经进行了公示，故对于被告的此项反诉请求本院不予支持。3、对于被告提出的将现有停车场恢复成绿地的反诉请求，因原告已提交证据证明地上停车场系经过合法的备案手续，不属于私自改造，故对于被告的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯光军自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）福佳物业管理有限公司自2011年1月1日至2018年12月31日的物业费3,831.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）侯光军的反诉请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告侯光军，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。反诉费50元（被告已预付），减半收取25元，由被告侯光军自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年九月三十日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接