广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7300号上诉人（原审原告）：中山市敏捷房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑25卡，统一社会信用代码91442000783897829J。法定代表人：谭浩成，总经理。委托诉讼代理人：李美君，该司工作人员。委托诉讼代理人：卢敏珊，该司工作人员。被上诉人（原审被告）：郑沛华，男，1953年8月4日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。被上诉人（原审被告）：黄耀乾，男，1963年11月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：中山市港丰水产养殖有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇群联村七围公路70号。法定代表人：叶丽娟。被上诉人（原审被告）：叶丽娟，女，1963年2月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：黄卫国，男，1992年8月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：黄彩云，女，1990年12月28日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：陈凤生，男，1975年6月27日出生，汉族，住广东省罗定市。被上诉人（原审被告）：黄雪姣，女，1980年5月15日出生，汉族，住广西壮族自治区钟山县。被上诉人（原审被告）：珠海华辉农业发展有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉工业开发区黄杨大道南沿江路西15号01号铺。法定代表人：陈凤生。上诉人中山市敏捷房地产有限公司（以下简称敏捷公司）因与被上诉人郑沛华、中山市港丰水产养殖有限公司（以下简称港丰公司）、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云、陈凤生、黄雪姣、珠海华辉农业发展有限公司（以下简称华辉公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。敏捷公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持敏捷公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋为敏捷公司投资开发建设，产权通过初始登记在敏捷公司名下，涉案房屋所有权归敏捷公司所有。涉案房屋通过初始登记即大确权在敏捷公司名下，一直未曾转移至黄耀乾名下。后因黄耀乾对外欠付债务，导致涉案商品房被法院预查封。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利，即便当时预查封合法也不必然产生后面会发生强制执行的效果。在本案中，法院之所以查封房屋是因为黄耀乾享有将来可能会获得房屋的预期利益，即债权请求权，并非当时房屋的物权就已经归黄耀乾所有，因此后期执行应当根据实际情况，若黄耀乾获得房屋物权，应当对该查封房产进行执行；若没有获得物权，应当停止强制执行措施。二、预售合同备案登记不等于正式的物权登记，两者有根本性区别，预售合同备案不发生物权效力。预售合同备案登记的作用仅为制约开发商把已出售的房屋再次出卖，而初始登记（大确权）或办出房产证（小确权）才是确认房屋物权归属的正式有效证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而法律法规并未有任何条文把合同备案登记行为认定为具有物权变动的法律效力。因此，敏捷公司与黄耀乾之间签订的《商品房买卖合同》并办理合同备案仅是债权法律关系，而敏捷公司通过开发建设及初始登记获得的是房屋的物权。物权与债权为两种不同的财产权，在合同未解除前，黄耀乾虽可以获得合同请求权，但并未获得房屋物权，该房屋的所有权一直登记在敏捷公司名下，房屋产权未曾转移。退一步讲，若原审法院把预售合同备案等同为预告登记，该预告登记亦已失效。因敏捷公司与黄耀乾之间的《商品房买卖合同》，经中国广州仲裁委员会做出生效《裁决书》（案号：2016穗仲中案字第13759号），合同已依法解除。根据《物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”的规定，现敏捷公司与黄耀乾之间签订的商品房买卖合同已依法解除，符合法律规定的债权消灭情形，故涉案房产在房管部门的备案登记/预告登记已失效，预查封亦应予以解除。黄耀乾在将来取得房屋的债权请求权已消灭，不再可能获得该房屋物权。三、敏捷公司有权依法解除合同并向法院提起诉讼进行确认，且该行为是对自身权益的合法保护，并非是以规避执行行为为目的而对房产处置，没有改变房产权属情况，也未违反法律规定。涉诉房产登记在敏捷公司名下，并且黄耀乾是贷款购买的房屋，但由于后期黄耀乾自身违约，导致银行收回贷款，黄耀乾未获得房屋产权，敏捷公司代偿后亦未获得全部预期款项，双方的权利义务尚未结清，购房合同根本没有履行完毕，双方的合同目的也未能实现。根据《合同法》有关规定及《商品房买卖合同》的相关约定，敏捷公司依法行使合同解除权，并向仲裁委提起诉讼解除合同并进行债权的确认。经仲裁委做出的生效裁决，《商品房买卖合同》已解除。敏捷公司解除合同的行为，并未损害郑沛华因民间借贷对黄耀乾的债权，其债权不因房屋是否解除查封而受到灭失或减少。因此，在《商品房买卖合同》未正常履行完毕的情况下即认定黄耀乾获得房屋完整物权是不合理的，也是有违公平原则的。预查封是人民法院对当事人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制登记，在登记机关进行登记产权时（即给黄耀乾出具房产证时）才转为正式的查封，预查封不能限制商品房买卖合同在不能履行时，基于正当合法理由予以解除。涉案商品房在解除合同条件成就时合同有解除的风险是黄耀乾能够预计到的，敏捷公司提出解除合同符合法律规定和合同约定，具有正当性和合法性。四、敏捷公司对涉案商品房拥有的是房屋所有权，而郑沛华所享有的是对黄耀乾的债权，基于物权的优先性，涉案商品房不应被执行。敏捷公司通过原始建设并初始登记取得涉案商品房的所有权，并已提供了有关权属证明文书，在未有其他物权转移证明文书（即出具不动产权证）的情况下，涉案房屋仍为敏捷公司所有，而郑沛华提供的合同备案表及债权执行文书，仅为债权，不能对抗敏捷公司的物权效力，理应停止执行。退一步讲，在本案中法院若要强制执行黄耀乾的财产，可供执行的标的也仅是把已交的首期款项作为执行债权，而不是直接执行属于敏捷公司名下的房产物权。五、本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的有关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的有关规定，应适用于平等债权之间的情况，即后取得的债权不能对抗先取得债权的执行。但在本案中，敏捷公司所有的是商品房的物权及对黄耀乾的解除合同违约金的债权，故该规定不应适用于本案情况，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定。可见，在涉案房产存在查封措施，但所有权尚未转移的情况下允许当事人依照法律规定解除合同，并可解除查封措施。郑沛华辩称，一、敏捷公司的地位属于债权人，只享有债权追偿权。在中国银行中山坦洲支行与黄耀乾、敏捷公司的金融借款纠纷中，判决书确定敏捷公司对黄耀乾的债务承担连带担保责任，承担担保责任后，有权向黄耀乾追偿。因此，在该案中，敏捷公司的地位是担保人的身份，其向中国银行中山坦洲支行承担担保责任后，敏捷公司即变成债权人，享有向黄耀乾进行债权追偿的权利。因此，敏捷公司与郑沛华都是一般债权人。二、解除合同不能当然确定敏捷公司享有物权。广州仲裁委员会虽裁决解除了敏捷公司与黄耀乾之间的《中山市商品房买卖合同》，但不能当然推断出敏捷公司即享有黄耀乾购买的锦绣国际花城1期31幢203房（以下称案涉房产）的物权。根据《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据不动产物权公示的原则，合同登记备案是不动产预告登记形式，具有对抗的效力，案涉房产的合同备案登记在黄耀乾名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力。因此，案涉房产已不具备恢复原状的可能性，敏捷公司也不能据此排除郑沛华作为合法债权人对标的物即案涉房产合法的查封权和执行权。三、敏捷公司是合法债权人，其对债务人的执行权受法律保护。根据生效的（2014）中一法民三初字第123号判决书判令，郑沛华对黄耀乾等人享有合法的债权，案涉房产已具有物权公示和对抗的法律效力，因此，郑沛华申请法院执行黄耀乾名下的案涉房产来实现债权并无不当，敏捷公司基于一般债权人对债务的请求权不能对抗对案涉标的物的执行。四、敏捷公司依据（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决书和（2016）穗仲中案字第13759号裁决书提出停止对案涉房产的执行，没有法律依据。因为该文书系判决解除住房贷款合同，并由敏捷公司承担连带保证责任，即使承担保证责任后，敏捷公司所享有的是向黄耀乾的追偿权，并非对涉案房产享有物权，因此，敏捷公司的权利应属于债权请求权，根据债权平等原则，基于一般债权的请求权自然不能对抗本案对标的物的执行，且敏捷公司提交的（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决，系在郑沛华查封之后作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”五、黄耀乾交了30%的首期款，而且房子也升值了，如果支持敏捷公司诉求的话，即收了黄耀乾的首期款，又拿走了黄耀乾的房子，且黄耀乾的房子也升值了，与敏捷公司仅仅承担的担保责任的义务不匹配，违备了公平原则。六、出售证明，只是作为出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》。黄耀乾、港丰公司、叶丽娟、黄卫国、黄彩云、陈凤生、黄雪姣、华辉公司均未发表答辩意见。敏捷公司向一审法院起诉请求：停止对敏捷公司拥有所有权的位于中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城1期31幢203房的执行。庭审中，敏捷公司增加一项诉讼请求：确认涉案房屋属于敏捷公司所有。一审法院认定事实如下：中国银行中山坦洲镇支行（以下简称中行坦洲支行）因与敏捷公司及黄耀乾金融借款合同纠纷向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2014年12月11日作出（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决：解除中行坦洲支行与敏捷公司及黄耀乾签订的住房贷款合同；黄耀乾向中行坦洲支行清偿借款本金及利息、逾期利息；若黄耀乾不履行上述债务，中行坦洲支行有权以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿该债权；敏捷公司对黄耀乾的上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向黄耀乾追偿。该判决书生效后，黄耀乾及敏捷公司未主动执行，中行坦洲支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年8月31日作出（2016）粤2071执4879号执行裁定：扣划敏捷公司的银行存款500000元。敏捷公司因与黄耀乾商品房买卖合同纠纷向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，中国广州仲裁委员会于2017年3月20日作出（2016）穗仲中案字第13759号裁决书，查明：2013年3月13日，敏捷公司与黄耀乾签订《中山市商品房买卖合同》约定，敏捷公司将涉案房产售予黄耀乾，房价款723053元，其中500000元采取商业贷款方式支付。敏捷公司与黄耀乾于2013年3月20日为上述房产办理了商品房销售备案登记。后因黄耀乾未按约偿还房贷，经法院判决及强制执行，从敏捷公司账户扣划了500000元。裁决：一、确认敏捷公司与黄耀乾签订的《中山市商品房买卖合同》已于2016年11月4日解除；……三、黄耀乾自裁决送达之日起十日内协同敏捷公司办理合同备案注销手续。后敏捷公司向本院申请强制执行，本院于2017年4月19日出具（2017）粤20执187号执行受理案件通知书,于2017年8月17日作出（2017）粤20执187号执行裁定，裁定中国广州仲裁委员会（2016）穗仲中案字第13759号裁决由一审法院执行。郑沛华因其与港丰公司、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云、陈凤生、黄雪姣、华辉公司民间借贷纠纷一案，向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2015年3月26日作出（2014）中一法民三初字第123号民事判决：港丰公司、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云于判决生效之日起七日内向郑沛华清偿借款本金200000元及利息；港丰公司、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云于判决生效之日起七日内向郑沛华清偿借款本金120000元及利息；港丰公司、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云于判决生效之日起七日内向郑沛华清偿借款本金95000元及利息……该案在诉讼过程中，一审法院于2014年7月2日以（2014）中一法民三初字第123－1号民事裁定书第一查封黄耀乾名下的涉案房产，转入执行程序后，一审法院于2016年7月2日以（2015）中一法执恢字第6183－1号执行裁定书继续查封黄耀乾名下涉案财产，并发出公告拟定拍卖上述房产。敏捷公司遂依据前述（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决及中国广州仲裁委员会（2016）穗仲中案字第13759号裁决提出执行异议。为证明涉案房产为敏捷公司所有，敏捷公司向一审法院提交其于2006年5月10日与梅州市敏捷建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同，及中山市人民政府于2015年8月18日填发的商品房产权权属证明书。该建设工程施工合同显示，名称为锦绣国际花城一期28－31座的工程由敏捷公司发包给梅州市敏捷建筑工程有限公司进行施工建造。商品房权属证明书显示，坐落于中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑31幢的房产产权人为敏捷公司，建筑总面积6727.61平方米，土地面积58474.4平方米，备注：“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，敏捷公司依据建筑工程施工合同、商品房权属证明书以及中国广州仲裁委员会（2016）穗仲中案字第13759号裁决和一审法院（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决，提出涉案房产为其所有并请求停止对涉案房产的查封。但该建筑工程施工合同仅能证明涉案房产所在楼盘由敏捷公司进行开发建设，而商品房权属证明书仅能证明大确权时涉案房产所在楼盘被确权登记在敏捷公司名下，且证明书明确载明“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”，即该证明书仅作为敏捷公司有权处分涉案房地产的凭据，不能作为其享有涉案房产物权的有效证据。根据中国广州仲裁委员会（2016）穗仲中案字第13759号裁决书查明的事实，涉案房产已办理商品房销售合同登记备案，备案至黄耀乾名下。该备案登记行为具有公示、公信的法律效力。虽然该仲裁裁决解除了商品房买卖合同，但在经依法注销备案并重新登记以前，并不能直接产生确认敏捷公司享有涉案房地产物权的效力。故敏捷公司要求确认涉案房产为其所有的主张，不予支持。因黄耀乾未按生效法律文书履行确定的义务，一审法院受托对黄耀乾名下的涉案房产进行查封和强制执行不违反法律规定。另，一审法院（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决系判决解除住房贷款合同，并由敏捷公司承担连带保证责任，敏捷公司承担保证责任后，所享有的是向黄耀乾的追偿权，并非对涉案房产享有物权。敏捷公司的权利应属于债权请求权，根据债权平等原则，基于一般债权的请求权自然不能对抗对标的物的执行。且该判决系在涉案房产已被查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，（2014）中一法坦民二初字第180号民事判决并不能排除对涉案房产的强制执行。故敏捷公司依此要求停止对涉案房产的强制执行，没有事实和法律依据，不予支持。港丰公司、叶丽娟、黄耀乾、黄卫国、黄彩云、陈凤生、黄雪姣、华辉公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回敏捷公司的诉讼请求。案件受理费11031元（敏捷公司已预交），由敏捷公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实有证据在卷予以佐证，本院予以确认。二审另查明，因黄耀乾未履行（2014）中一法民三初字第123号民事判决所确定的给付义务，郑沛华向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第6183号。执行过程中,敏捷公司则以法院查封的涉案房屋属其所有、该查封行为错误为由提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。一审法院于2017年8月21日作出广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071执异197号执行裁定书，裁定驳回敏捷公司的异议请求。又查明，生效的（2016）穗仲中案字第13759号仲裁裁决书认定以下事实：敏捷公司与黄耀乾签订的商品房买卖合同中约定的交易价款总额为723053元，黄耀乾已向敏捷公司支付首期款223053元，余款500000元采取商业贷款方式支付完毕。本院认为，本案是涉澳案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房产在内地，因此，一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：一、涉案房屋所有权的认定问题；二、敏捷公司要求停止对涉案房屋的执行应否予以支持的问题，即敏捷公司对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的实体权益。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，开发商对于其依法建造的房屋自建成之时即取得所有权，在办理产权转移登记手续即将房屋过户至买受人名下前，该房屋所有权仍归属于开发商。本案中，敏捷公司作为涉案房屋所在住宅小区的开发商，因合法建造涉案房屋这一事实行为自建成之时即已取得涉案房屋所有权。其后，虽黄耀乾与敏捷公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续，但商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的对抗敏捷公司享有涉案房屋所有权的效力，更不能作为该房屋所有权发生变动的依据。因此，涉案房屋尚未办理产权转移登记，其所有权至今仍归属于敏捷公司。综上，敏捷公司请求确认涉案房屋属于其所有的上诉请求合理有据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。由于黄耀乾对执行标的物即涉案房屋仅享有债权，并非物权或者准物权，故黄耀乾对涉案房屋所享有的权利不足以对抗敏捷公司所享有的物权。因此，根据物权法定原则，在涉案房屋仅办理了商品房预售合同的备案登记的情况下，并不当然产生预告登记的物权效力。由于债权人郑沛华系基于其对黄耀乾享有的一般债权向法院申请强制执行涉案房屋，而如前所述，敏捷公司对涉案房屋享有物权，故根据物权的排他性原则，敏捷公司对涉案房屋享有的所有权足以排除法院的强制执行行为，即敏捷公司诉请停止对涉案房屋的执行，合理有据，本院予以支持。至于郑沛华提出根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，敏捷公司不能提出排除执行异议的抗辩意见，本院认为，上述规定适用于平等债权之间的情形，即后取得的债权不能对抗先取得债权的执行，而本案中，敏捷公司系以其享有的商品房物权对抗郑沛华的债权，故该规定不应适用于本案情况，一审判决适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人敏捷公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17821号民事判决；二、确认广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城1期31幢203房属于上诉人中山市敏捷房地产有限公司所有；三、停止（2015）中一法执字第6183号案件中对位于广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城1期31幢203号房产的执行。一审案件受理费11031元（上诉人中山市敏捷房地产有限公司已预交），由被上诉人郑沛华负担；二审案件受理费11031元（上诉人中山市敏捷房地产有限公司已预交），由被上诉人郑沛华负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 张 荣审判员 胡怡静二〇一九年九月三十日法官助理谢文婷书记员林烨颖