山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初2099号原告（反诉被告）：焦彦花。委托诉讼代理人：王岷。被告（反诉原告）：潍坊美嘉酒店管理有限公司。法定代表人：王海亮，总经理。被告：王海亮。二被告委托诉讼代理人：魏姗姗，潍坊奎文鼎正法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）焦彦花与被告（反诉原告）潍坊美嘉酒店管理有限公司（以下简称美嘉酒店管理公司）、被告王海亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦彦花委托诉讼代理人王珉、被告王海亮及二被告共同委托诉讼代理人魏姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦彦花向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令二被告共同支付原告违约金20000元、差额租金8594.9元（计算至2019年6月17日，此后按实际支付情况计算至合同解除止）；3、依法判令二被告给付原告住宿券32张（计算至2019年8月30日，此后计算至合同解除止）；4、本案的诉讼费及其他费用全部由二被告承担。事实与理由：2010年12月左右，原告与被告美嘉酒店管理公司签订国安商厦房屋租赁合同书，原告将其名下国安商厦（位于潍城区胜利西街200号）13层1311号房屋租赁给被告美嘉酒店管理公司使用。原被告双方就租赁的时间、用途、租金、违约责任等进行了约定。2016年4月20日，原告与二被告签订附加协议，就减少租金、赠住宿券的问题进行了约定。二被告自签订附加协议之后，经常无故拖延支付房租的时间，且多次违约。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告美嘉酒店管理公司、王海亮共同辩称，1、同意解除双方签订的国安商厦房屋租赁合同书。但原告要求解除合同违反了约定，应支付被告违约金20000元。2、被告从未违约。依据合同第五条第2项、第十五条第3项的约定，原告应提供有效凭证，但其从未提供发票。3、被告一直按约支付租赁费用，不存在差额租金问题。被告王海亮于2016年4月7日接手美嘉酒店，于4月20日与各业主签订附加协议，原告认可该协议。依据协议租金每月减少300元，则每季度租金变更为3038元，无差额租金。4、依据合同第十五条第4项约定，业主每季度可免费入住酒店一天（不累计），被告已履行合同每月给付原告住宿券一张，原告诉求不符合事实。5、被告王海亮与本案无关。其系被告美嘉酒店管理公司法定代表人，合同系原告与被告美嘉酒店管理公司签订，且被告王海亮于2016年4月7日才受让该酒店，请求驳回对被告王海亮的诉讼请求。美嘉酒店管理公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人违约金20000元；2、依法判令被反诉人返还反诉人自2016年4月起暂计至2019年9月的租金共计42532元；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：依据《国安商厦房屋租赁合同书》约定，被反诉人应向反诉人提供有效收款凭证，在被反诉人未提供有效收款凭证时，反诉人有权暂停支付下一季度的租金直至被反诉人提供到位，反诉人自与被反诉人签订合同之日起一直按合同约定支付被反诉人租金，但被反诉人从未履行合同约定向反诉人提供有效收款凭证，已构成违约，且被反诉人在收到传票后，依然按合同约定支付被反诉人2019年度第三季度(7至9月)的房屋租金。依据合同约定，被反诉人诉讼要求解除合同、提前收回房屋的行为，违反了合同的约定，应承担20000元违约金，并承担因此给反诉人造成的各项损失。为维护反诉人的合法权益，请求贵院判如所请。焦彦花对美嘉酒店管理公司的反诉辩称，反诉人无权要求返还租金，且被反诉人不存在违约。请求依法驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：一、位于潍城区胜利西街200号1311房产所有人系原告。2010年12月份，原告（甲方）与被告美嘉酒店管理公司（乙方）签订《国安商厦房屋租赁合同书》一份，主要内容约定：甲方将房屋委托给乙方经营使用，乙方定期从经营收益中向甲方支付租金；甲方委托给乙方的房屋位于潍坊市胜利西街88号国安商厦13层1311座次，建筑面积共45.13平方米；该房屋现有装修及设施、设备情况（详见合同附件一）；合同期自2010年12月18日起至2020年12月17日止；乙方向甲方承诺，该房屋仅作商务酒店使用；租金计算方式：⑴租赁期间，甲方向乙方支付配套费10000元，配套费从乙方支付给甲方的租金中抵扣，扣足10000元后不再抵扣；乙方所配置电视、电脑、电话、台灯、落地灯和家具、床具、沙发及超出精装修部分的配置（上述配置租赁期内维修、更新由乙方负责）等（详见合同附件二）；⑵该房屋租金为按委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年回报第一至三年为7.5%，第四至七年为8%，第八至十年为8.5%的方法计算，凡涉及房屋租赁收入的应缴税费由房屋业主自行负责缴纳；甲方的委托经营时该房屋总房款为210075元，年租金支付明细（详见合同附件三）；租金支付方式：每季支付一次，乙方应在下一季度开始前一周内支付下一季度的租金，甲方收款时应提供给乙方有效的收款凭证；在委托期内，甲方应保证房屋的使用安全；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；本房屋除外立面、屋顶等主体结构甲方在保修期满后由物业管理公司负责维修外，房屋内的所有设备、设施在交付给乙方使用时甲方与乙方同时参与验收，在保修期内由设备、设施供应商或生产商负责维修外，保修期满后由甲方负责维修（详见交接清单和交接手续）；租赁期间，乙方根据经营需要自行添加其它设备、设施或其它财产，费用由乙方承担，产权归乙方；租赁期届满时，乙方有权对其自行安装的非固定的一切设备、设施（甲方首付的10000元配套费所配置的物品电器除外）进行拆除，但无须保证拆除后恢复原状；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：⑸租金逾期超过一个月未向甲方支付的；乙方交还该房屋时应当保持房屋及设施、设备符合正常使用状态（超出使用年限除外）和经甲方验收，并结清应承担的费用；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，赔偿给乙方20000元违约金，还应该承担赔偿责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方向甲方支付违约金20000元，⑶长期拖欠支付各项费用（不超过一个月）；甲方应在乙方指定农村合作银行以甲方户名开立账户，乙方通过该账户支付房租；甲方须在乙方支付房租七日内向乙方提供有效的房租收款凭证；如不按时提供，甲方同意乙方用支付租金的银行存款凭证暂时作为收款凭证；乙方在未收到甲方上一季度的有效收款凭证时，可暂停支付下一个季度的租金，直至甲方提供到位；租赁期间，甲方为乙方经营酒店的当然VIP客户，每季度可免费入住酒店一天（不得累计），以体验酒店的管理与服务；双方还对其他事项作了约定。该合同附件一主要内容：甲方向乙方提供以下设施、设备：中央空调、电热水器、抽水马桶、洗脸台盆（含镜）、淋浴花洒、衣柜、水表、水龙头及各个设施设备的品牌、型号。该合同附件二主要内容：1、甲方委托乙方购置的设施、设备（购置价格不得高于市场销售价格）:床、床垫、床头柜、沙发、小茶几、写字台、电视柜、电视、椅子、电水壶、花洒、窗帘（2层）及各个设施设备的数量、价格。2、装饰、设备标准：外墙：玻璃幕墙；内墙：轻质隔墙板；顶棚：石膏板（公寓区）；地面：大理石、玻化地砖（公共部分）、复合地板（公寓区）；门窗：高档分户门（公寓区）；厨房：上、下水、排烟管道（公寓区）；卫生间：抽水马桶、洗脸台盆、电热水器（公寓区）；阳台：玻璃幕墙、上悬窗；电梯：华蒂电梯；其他：中央空调冷水机组、城市热力管网。该合同附件三主要内容：国安商厦产权式酒店租赁收益表该表详细写明了每年度租金计算起止时间、回报率、年租金数额、每季度租金数额；其中2010年12月18日至2011年8月6日收益款10000元为甲方支付给乙方的配套费，从乙方支付给甲方的租赁收益中抵扣。二、上述合同履行中，原告（甲方）与被告美嘉酒店管理公司（乙方）于2016年4月20日签订《附加协议》一份，主要内容约定：甲方在原来每月的收益金金额上减少300元；乙方每月赠给甲方住宿券一张。三、根据原告提供的银行卡交易明细、被告王海亮提供的银行卡交易明细，被告美嘉酒店管理公司支付的房屋租赁费为：2011年11月12日1816.7元、2011年11月12日3938.9元（2011第四季）、2012年4月30日3938.9元（2012第二季）、2012年5月2日3938.9元（2012第一季）、2012年6月19日3938.9元（2012第三季）、2012年9月28日3938.9元（2012第四季）、2013年1月31日3938.9元（2013第一季）、2013年7月5日3938.9元（2013第二季）、2013年8月27日3938.9元（2013第三季）、2013年10月23日3938.9元、2014年3月27日3938.9元、2014年3月27日3938.9元、2014年7月10日3938.9元、2014年11月17日3938.9元、2015年3月4日3938.9元、2015年4月23日3938.9元、2015年9月29日3474.60元、2016年1月26日3938.9元、2016年4月9日3938.9元（16.1季度房租）、2016年5月9日3038元、2016年6月30日3038元、2016年9月30日3038元、2016年12月30日3008元、2017年3月31日3038元、2017年7月11日3038元、2017年10月8日2978元、2018年1月3日3038元（房租）、2018年4月8日3038元（房租）、2018年7月3日3038元（三季度房租）、2018年10月11日2888元（四季度房租）、2019年1月4日3038元（一季度房租）、2019年6月3日3038元（2019年2季度房租）、2019年6月3日3038元（2019年2季度房租）、2019年7月7日3038元（2019年3季度房租），以上共计117582.6元。根据原告的诉前财产保全申请，本院依法采取了相应的保全措施（详见（2019）鲁0702财保676号卷宗材料）。本院认为，一、原告与被告美嘉酒店管理公司签订的《国安商厦房屋租赁合同书》、《附加协议》均合法有效。现原告要求解除合同，被告美嘉酒店管理公司也同意解除，本院予以准许。二、关于本诉请求。1、根据《国安商厦房屋租赁合同书》第五条第一款第（2）项约定及附件三《国安商厦产权式酒店租赁收益表》中的租金计算方式，自2014年第一季度至2017年第四季度（2013年12月18日至2017年12月17日），每季度租金应为4201.5元、每月租金应为1400.5元；2017年第一季度至2020年第四季度（2017年12月18日至2020年12月17日），每季度租金应为4464.1元、每月租金应为1488.03元。再根据2016年4月20日《附加协议》的约定“甲方在原来每月的收益金金额上减少300元”，故自2016年4月21日起至2017年12月17日，每月租金应为1100.5元；2017年12月18日至2020年12月17日，每月租金应为1188.03元。据此分段暂计算至2019年9月17日，2013年12月18日至2019年9月17日间的租金应为87402.71元｛（2013年12月18日至2016年4月20日共计854天）1400.5元/月÷30天×854天+（2016年4月21日至2017年12月17日共计606天）1100.5元/月÷30天×606天+（2017年12月18日至2019年9月17日共计639天）1188.03元/月÷30天×639天｝，而被告美嘉酒店管理公司实际支付租金80315.8元，租金差额为7086.91元。对该租金差额7086.91元，被告美嘉酒店管理公司应予支付。2、虽然合同第九条第3款第（5）项约定“乙方租金逾期超过一个月未向甲方支付，甲方有权解除合同，收回租赁房屋”、第十二条第1款第（3）项约定“乙方长期拖欠支付各项费用（不超过一个月），甲方有权终止合同，收回房屋，乙方向甲方支付违约金20000元。”但该合同第十五条第3款同时约定“甲方须在乙方支付房租七日内向乙方提供有效的房租收款凭证；如不按时提供，甲方同意乙方用支付租金的银行存款凭证暂时作为收款凭证；乙方在未收到甲方上一季度的有效收款凭证时，可暂停支付下一个季度的租金，直至甲方提供到位。”至今，原告未能向被告美嘉酒店管理公司提供符合财务管理规定的票据，故，对合同解除，原告与被告美嘉酒店管理公司均有过错，应各自承担相应责任。3、虽然原告与被告美嘉酒店管理公司协商将每季度免费入住酒店一天改为每月赠送住宿券一张，但合同第十五条第4款同时约定了该优惠服务不得累计，故，原告要求累计给付住宿券不当。4、原告认可被告王海亮从其账户向原告转款支付租金行为为被告美嘉酒店管理公司行为，视为被告美嘉酒店管理公司支付，而被告美嘉酒店管理公司系具备法人资格的有限责任公司，故原告以被告王海亮系被告美嘉酒店管理公司法定代表人而要求其承担责任证据不足。总前所述，原告要求被告美嘉酒店管理公司支付租金差额7086.91元（计算至2019年9月17日）、给付住宿券1张（2019年9月）的诉讼请求成立，本院予以支持；其他诉讼请求理由不当，证据不足，本院不予支持。三、关于反诉请求。1、虽然合同第十五条第3款约定“甲方须在乙方支付房租七日内向乙方提供有效的房租收款凭证；如不按时提供，甲方同意乙方用支付租金的银行存款凭证暂时作为收款凭证；乙方在未收到甲方上一季度的有效收款凭证时，可暂停支付下一个季度的租金，直至甲方提供到位。”但该合同第九条第3款第（5）项同时约定“乙方租金逾期超过一个月未向甲方支付，甲方有权解除合同，收回租赁房屋”、第十二条第1款第（3）项同时约定“乙方长期拖欠支付各项费用（不超过一个月），甲方有权终止合同，收回房屋，乙方向甲方支付违约金20000元。”至今被告美嘉酒店管理公司尚欠原告租金，故，对合同解除，原告与被告美嘉酒店管理公司均有过错，应各自承担相应责任。2、被告美嘉酒店管理公司至今占有使用原告房屋并收益，却要求原告返还其已支付的租金显属不当。被告美嘉酒店管理公司的反诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十八条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告焦彦花与被告潍坊美嘉酒店管理有限公司签订的《国安商厦房屋租赁合同书》。二、被告潍坊美嘉酒店管理有限公司支付原告焦彦花至2019年9月17日的租金差额7086.91元（自2019年9月18日至房屋实际交付之日的租金按1188.03元/月计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告潍坊美嘉酒店管理有限公司给付原告焦彦花住宿券1张（2019年9月），于本判决生效之日起十日内给付完毕。四、驳回原告焦彦花对王海亮的诉讼请求及其他诉讼请求。五、驳回被告潍坊美嘉酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取257元，财产保全费272元，合计529元，由原告焦彦花负担232元，被告潍坊美嘉酒店管理有限公司负担297元。反诉案件受理费1364元，减半收取682元，由被告潍坊美嘉酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员  吕 虹二〇一九年九月二十七日代书记员  徐姣琨