广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3123号上诉人（原审原告）：广发银行股份有限公司清远分行，住所地：广东省清远市新城北江三路广发大厦。负责人：温涛，该行行长。委托诉讼代理人：丘爱军，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市北辰塑料物资有限公司，住所地：广东省清远市高新技术产业开发区七号区。法定代表人：杨通明。被上诉人（原审被告）：清远市汉鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区松鹤西街威龙新城。法定代表人：陈坚。被上诉人（原审被告）：孙鹏，男，1969年4月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审被告）：吴勇，男，1973年1月9日出生，汉族，住广东省清远市高新技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：杨通明，男，1970年7月7日出生，汉族，住广东省清远市高新技术产业开发区。被上诉人（原审第三人）：清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会。负责人：卢伟明，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：黄伟潮，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军朋，广东中肯律师事务所律师。上诉人广发银行股份有限公司清远分行（以下简称广发行清远分行）因与被上诉人清远市北辰塑料物资有限公司（以下简称北辰塑料物资公司）、清远市汉鑫房地产开发有限公司（以下简称汉鑫房地产公司）、孙鹏、吴勇、杨通明、清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会（以下简称清郊社区居委会）金融借款合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广发行清远分行上诉请求：1、撤销原审判决第三项，维持清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第505号民事调解书调解协议第四项中关于“要求清远市汉鑫房地产开发有限公司在其抵押财产范围内对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担还款责任”的部分；2、本案上诉费用由各被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定涉案已办理抵押登记的财产是有争议的财产，属于认定事实错误。根据清远市房产信息中心出具的《查询证明》显示，位于清远市××松鹤西街威龙新城A区5、6、7、8号楼层06、07、08、10、11、13、14、15、16、1××号房产从出证之日起一直登记在汉鑫房地产公司名下，汉鑫房地产公司为该房产的权属人，清郊社区居委会也一直没有依法向产权登记部门或人民法院主张权利。而清郊社区居委会与汉鑫房地产公司之间的纠纷属于土地买卖合同纠纷，汉鑫房地产公司未将涉案房产过户给清郊社区居委会仅为其违约行为，并不具有对抗合约外善意第三人的法律效力。二、上诉人与汉鑫房地产公司签订的《最高额抵押合同》并没有违反法律的强制性规定，原审判决认定合同无效属于适用法律错误。上述房产由汉鑫房地产公司建成后一直为其所有，清远市房管登记部门已为汉鑫房地产公司办理了有效的房产所有权证，汉鑫房地产公司也曾重复向多家金融机构进行贷款，期间，清郊社区居委会一直未向有关部门主张权利，故上述房产存在争议的事实不可能被上诉人所知晓。原审判决轻易认定上诉人的抵押登记行为无效，即权属证书不属于法定物权的依据，逻辑上无法成立，也将使整个金融体系的抵押贷款处于危险之中，故本案并不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定。清郊社区居委会答辩称：一、原审判决认定涉案房屋权属存在争议，并无不当。根据答辩人于2002年3月26日与汉鑫房地产公司签订的《协议书》的约定，房地产开发完成后，所有首层商铺全部归答辩人所有。该房屋建好后，汉鑫房地产公司于2007年初便将上述商铺陆续交给答辩人使用、收益至今。期间，答辩人多次要求汉鑫房地产公司办理房产过户登记手续，政府部门也多次进行过调解，但其至今尚未解决。由于上述房屋属于争议财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，汉鑫房地产公司的抵押行为当然属于违反法律的强制性规定的行为。二、根据银行贷款流程的规定，上诉人办理贷款应当前往抵押现场勘查。上述商铺已经交由答辩人使用，并由答辩人出租，而上诉人已到现场勘查并附有现场照片，其应当清楚该商铺的出租人或所有权人为答辩人，而非汉鑫房地产公司，但上诉人仍然办理抵押贷款，其明显不属于善意第三人。上诉人的上诉请求不符合法律规定，应当驳回其上诉，维持原审判决。北辰塑料物资公司既未提交书面答辩意见，亦未参加本案庭审。汉鑫房地产公司既未提交书面答辩意见，亦未参加本案庭审。孙鹏、吴勇、杨通明既未提交书面答辩意见，亦未参加本案庭审。广发行清远分行向原审法院起诉请求：1、解除北辰塑料物资公司与广发行清远分行于2012年8月20日签订的《授信额度合同》；2、北辰塑料物资公司立即向广发行清远分行归还借款本金2000万元及利息132145.17元（利息暂计至2013年2月20日为132145.17元，此后利息按合同的约定至还清之日止），并承担广发行清远分行已支付的律师费5万元；3、汉鑫房地产公司在其所提供的抵押财产价值范围对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任；4、孙鹏、吴勇、杨通明对第2项所列借款本息及律师费承担连带清偿责任；5、确认广发行清远分行对位于清远市××松鹤西街威龙新城A区5、6、7、8号楼首层06号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、07号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、08号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、10号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、11号（房地产权证号：粤房地证字笫C5647121号）、13号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、14号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、15号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、16号（房地产权证号：粤房地证字第××号）、1××号（房地产权证号：粤房地证字第××号）房产的处理价款享有优先受偿权；6、北辰塑料物资公司、汉鑫房地产公司、孙鹏、吴勇、杨通明承担本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、税款、公告费等）。原审法院认定事实：2012年6月28日，北辰塑料物资公司因资金周转所需，向广发行清远分行提出借款申请。2012年8月20日，北辰塑料物资公司与广发行清远分行签订《授信额度合同》，约定向广发行清远分行借款2000万元，授信额度有效期为12个月，按月结息，并约定如北辰塑料物资公司违约，广发行清远分行有权宣布合同项下尚未偿还贷款本息及其它应付款全部立即到期。同日，广发行清远分行（甲方）与汉鑫房地产公司（乙方）签订了《最高额抵押合同》，该合同第三条第一项：乙方提供的抵押财产详见《抵押财产清单》。在抵押财产清单（附件一）中对位于清城区松鹤西街威龙新城A区5、6、7、8号楼首层的06、07、08、10、11、13、14、15、16、1××号房屋（商铺）的单位面积、数量、评估价、权属证号等进行记载，并办理了他项权证。从广发行清远分行提供的他项权证的内容记载显示，上述商铺已登记在汉鑫房地产公司名下。同时，杨通明、孙鹏、吴勇也为北辰塑料物资公司就上述借款提供了连带责任保证，并分别与广发行清远分行签订了《最高额保证合同》。依《最高额抵押合同》第五条和《最高额保证合同》第四条分别约定，担保及保证范围为主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等）和其他所有应付费用。2012年8月29日，广发行清远分行将合同约定的借款2000万元划付到北辰塑料物资公司指定的银行账户内。2013年1月，北辰塑料物资公司开始出现欠息的违约行为，经催告后未能全部履行到期债务。截至2013年2月20日，北辰塑料物资公司欠利息达132145.17元。广发行清远分行称，与广东法行律师事务所签订了《委托代理合同》，支付了律师费50000元，但未提供收据证明其已支出了该费用。此外，广发行清远分行还提供原审法院诉讼收费专用票据两份，证明其因起诉本案向原审法院缴纳案件受理费71356元。由于对方违约，广发行清远分行为维护自身合法权益，特向法院起诉[（2013）清城法民初字第505号]。2013年3月18日，经原审法院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、北辰塑料物资公司承诺于2013年3月20日前预存利息50万元到其在广发行清远分行开立的账户，当月应付利息在当月20日前付清；二、截至2013年3月15日，北辰塑料物资公司欠广发行清远分行贷款本金2000万元，北辰塑料物资公司承诺在2013年3月20日前归还贷款本金100万元，从2013年4月开始至7月期间，每月20日前归还贷款本金300万元，剩余贷款本金700万元及未付利息在贷款合同到期时（2013年8月29日）一次性还清；三、由北辰塑料物资公司承担本次诉讼费用7.1356万元及律师费2.5万元，北辰塑料物资公司应在2013年3月20日前将上述两项款项支付到广发行清远分行指定账户；四、如果北辰塑料物资公司出现违反上述条款的行为，广发行清远分行有权申请法院强制执行，要求北辰塑料物资公司及其担保人一次性归还所欠广发行清远分行的借款本息及承担由此引起的所有费用，要求汉鑫房地产公司在其抵押财产范围内对北辰塑料物资公司所欠款项承担还款责任，要求保证人孙鹏、吴勇、杨通明对北辰塑料物资公司所欠款项承担连带保证责任。案件受理费71356元，由北辰塑料物资公司负担。原审法院依法作出（2013）清城法民初字第505号民事调解书。2015年1月30日，经原审法院审委会讨论，作出（2015）清城法审监民再字第3号民事裁定，中止（2013）清城法民初字第505号民事调解书的执行，另行组成合议庭再审。再审过程中，原审法院依法追加了清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会作为第三人参加诉讼。广发行清远分行坚持原审的诉讼请求及事实理由。清郊社区居委会请求：撤销原审调解协议第四项涉及其所有的商铺作为抵押物的抵押行为。2015年7月20日，原审法院依法作出（2015）清城法审监民再字第3号民事判决。判决如下：一、维持本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书的调解协议的第一、二、三项；二、维持本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书的调解协议第四项中关于“如果清远市北辰塑料物资有限公司出现违反上述条款的行为，广发银行股份有限公司清远分行有权申请法院强制执行，要求清远市北辰塑料物资有限公司及其担保人一次性归还所欠广发银行股份有限公司清远分行的借款本息及承担由此引起的所有费用”以及“要求保证人孙鹏、吴勇、杨通明对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担连带保证责任”的部分；三、撤销本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书调解协议第四项中关于“要求清远市汉鑫房地产开发有限公司在其抵押财产范围内对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担还款责任”的部分。案件受理费71356元，由清远市北辰塑料物资有限公司负担。广发银行股份有限公司清远分行不服，提起上诉。2016年4月12日，清远市中级人民法院作出（2015）清中法民三终字第674号民事裁定书，撤销原审法院（2015）清城法审监民再字第3号民事判决书，并发回原审法院进行重审。另查明，汉鑫房地产公司在清城区松鹤西街威龙新城所开发的楼盘的用地是由清郊社区居委会的前身清远市清城区松岗街办清郊村民委员会（于2004年6月更改为清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会）提供的征用返还地。2002年3月26日，清远市清城区松岗街办清郊村民委员会（为甲方）与汉鑫房地产公司（为乙方）签订合作开发房地产《协议书》一份，该协议第二条第2项约定，“甲方将该地盘的土地使用权转让给乙方名下，不向乙方收取地价款，而乙方必须将建成楼房底层商铺产权全部无偿交给甲方。原则上，凡市政道路旁，乙方必须建一层商铺，……”第5项关于房屋权属关系的规定：“（1）上述首层商铺，乙方在开发过程中，建成一批即交给甲方一批，办理产权证的费用，由乙方负责。”汉鑫房地产公司于2007年初起陆续将在上述楼盘所建成的商铺交付给清郊社区居委会，居委会又将部分商铺分配给辖区下的居民小组。现该商铺分别由清郊社区居委会、居民小组实际占有、使用、收益至今。汉鑫房地产公司在其交付商铺后，为了解决公司用房问题还与清郊岗背居民小组、清郊石坑居民小组、清郊后岗一、三居民小组签订《房屋租赁合同》，返租部分商铺，并按合同约定支付租金。广发行清远分行与汉鑫房地产公司签订了《最高额抵押合同》时，汉鑫房地产公司隐瞒了与清郊社区居委会签订《协议书》约定房屋归属的事实。原审法院认为，清郊社区居委会与汉鑫房地产公司签订的《协议书》已明确约定，汉鑫房地产公司必须将建成的威龙新城楼盘首层全部商铺归属清郊社区居委会所有，而且自2007年起汉鑫房地产公司就已陆续将上述商铺交付给清郊社区居委会，并由居委会及其属下居民小组实际占有、使用、收益至今。汉鑫房地产公司在2012年8月20日与广发行清远分行签订《最高额抵押合同》时，擅自将《协议书》中约定归清郊社区居委会所有的威龙新城A区5、6、7、8号楼首层的06、07、08、10、11、13、14、15、16、1××号房屋（商铺）作为借款担保物，进行抵押贷款。虽然汉鑫房地产公司对该财产办理了所有权证及他项权证，但是仍属于《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”规定的有争议财产，因此汉鑫房地产公司以威龙新城A区5、6、7、8号楼首层的06、07、08、10、11、13、14、15、16、1××号房屋（商铺）作为借款抵押物，违反了法律的强制性规定，应认定该抵押行为无效。故原调解协议中约定“如果清远市北辰塑料物资有限公司出现违反上述条款的行为，广发行清远分行有权申请法院强制执行，要求汉鑫房地产开发公司在其抵押财产范围内对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担还款责任”的部分，有损第三人合法权益，对损害第三人合法权益的部分应予撤销。至于因抵押无效而造成广发行清远分行的损失，广发行清远分行可另行主张权利。对当事人自愿达成的调解协议中内容无违反法律规定的部分，原审法院予以维持。据此，原审法院于2018年7月3日作出（2017）粤1802民初5429号民事判决：一、维持本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书的调解协议的第一、二、三项；二、维持本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书的调解协议第四项中关于“如果清远市北辰塑料物资有限公司出现违反上述条款的行为，广发银行股份有限公司清远分行有权申请法院强制执行，要求清远市北辰塑料物资有限公司及其担保人一次性归还所欠广发银行股份有限公司清远分行的借款本息及承担由此引起的所有费用”以及“要求保证人孙鹏、吴勇、杨通明对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担连带保证责任”的部分；三、撤销本院（2013）清城法民初字第505号民事调解书调解协议第四项中关于“要求清远市汉鑫房地产开发有限公司在其抵押财产范围内对清远市北辰塑料物资有限公司所欠款项承担还款责任”的部分。一审案件受理费71356元，由清远市北辰塑料物资有限公司负担。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人对涉案房产是否享有优先受偿权。在本案中，上诉人虽辩称涉案房产是登记在汉鑫房地产公司名下，且其亦已与汉鑫房地产公司就涉案房产办理了抵押权登记手续并取得了《房地产他项权证》，故其对涉案房产享有优先受偿权。但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，结合现已查明的事实，汉鑫房地产公司与清郊社区居委会曾于2002年3月26日通过签订涉案《协议书》，约定由清郊社区居委会提供涉案房产的土地（该土地为征用返还地）给汉鑫房地产公司进行房地产开发建设，而汉鑫房地产公司则需将建成楼房的全部底层商铺（包含涉案房产）作为合同对价交付给清郊社区居委会，即双方在该协议中是通过以土地使用权换取房屋所有权此种产权置换形式作为合同的交换对价。清郊社区居委会作为涉案土地的使用权人，其在失去涉案土地使用权时，即转而取得了调换所得的房屋所有权，清郊社区居委会所享有的此种物上请求权具有对抗第三人的效力，即不因涉案房屋是否已办理了所有权登记手续、领取权利证书或实际被占有等情况而受损害。同时，涉案房产早已由清郊社区居委会及其辖下居民小组实际占有、使用、收益至今，而上诉人作为专业金融机构组织，其在办理涉案借款和房产抵押事宜时并没有尽到应负的谨慎调查义务。因此，上诉人的抵押行为不能对抗清郊社区居委会对涉案房产所享有的物上请求权，其无权对涉案房产主张优先受偿。综上所述，上诉人广发银行股份有限公司清远分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71356元，由上诉人广发银行股份有限公司清远分行负担。本判决为终审判决。审判长  梁红斌审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年九月十一日书记员  朱嘉轩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。