安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1240号原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，该公司员工。被告(反诉原告)：权东华，男，1982年2月12日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）与被告权东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在案件审理过程中，被告权东华提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。因不宜适用简易程序，于同年4月12日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)东方公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）权东华及其委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除东方公司与权东华签订的《租赁合同》及补充协议，判令权东华立即将位于东方城市广场**号商铺交还给东方公司；2.判令权东华向东方公司支付租金163083元、管理费、物业费31507元、POS机使用费4703元，合计199293元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3、判令权东华向东方公司支付滞纳金（即违约金）209704.1元，暂计算至2018年8月31日，自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费由权东华承担。事实和理由：东方公司与权东华于2015年11月25日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将淮北市城市广场·东方汇购物中心**商铺出租给乙方（权东华）使用，该商铺套内建筑面积68㎡，租赁期限为5年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给权东华使用至今。另，东方公司与权东华还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2016年9月26日以来权东华一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果，东方公司向权东华公证送达了催缴租金等费用的《解除租赁合同催告函》，但权东华仍不履行自己的义务；2018年7月13日2018年7月18日东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了解除了双方之间的租赁合同。权东华的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失。为维护东方公司的合法权益，东方公司特提起诉讼，请依法判决。权东华辩称，东方公司与权东华之间合同无法履行，是因为东方公司存在重大过错，导致权东华签订合同的目的无法实现，把不具备出租条件的商铺出租给权东华使用。东方公司在签订合同前进行虚假宣传，在签订合同后，东方公司的运营情况并非如签订合同时候许诺的一样，不具备开业条件，同时出租商铺未经过消防验收，违反法律规定；在2018年9月份，合同未到期的情况下，东方公司强行把权东华店面拆除，给权东华带来经济损失，其系根本违约行为，东方公司起诉的各项损失没有事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。权东华向本院提出反诉请求：1.请求依法解除租赁合同；2.请求依法判令东方公司赔偿各项损失：加盟费59800元、管理费15000元（1年5000元三年一次性交齐）、培训费8000元、装修费150000元、桌椅12000元、后堂设备冰箱、不锈钢操作平台、烤肠机、饮料机、电磁炉三台、饮用水净化设备、电视机三台等，合计65000元，软装费8000元、其他费用10000元，人员工资144000元、货品食材损失75920元、经营保证金20000元、装修押金9094元、水电表押金1100元、空调管道安装费1500元，合计577914元；3.反诉费用由东方公司承担。事实和理由：权东华看到东方公司的宣传的商铺入住率高及商铺位置后，2015年11月25日与东方公司签订《租赁合同》，合同签订后发现东方公司虚假宣传，其实商铺入住率不到30%，还在不符合开业条件的情况下多次强令开业。装修施工过程中，得知东方公司图纸有变动，造成装修损失6500元。开业后东方公司管理换乱，权东华从开业到闭店一直处于亏损状态。2017年7月份权东华选择了闭店。另，东方公司在合同履行期间，在2017年7月份强行关停涉案商铺，构成根本违约。权东华方完全有理由拒绝缴纳租金，并有权要求东方公司赔偿损失。东方公司针对权东华的反诉请求辩称，一、2016年1月，权东华与东方公司签订《租赁合同》及补充协议，合同期限为2年，自2016年1月31日至2018年1月30日止，至本案起诉时，该合同期限已经届满，故本案无需解除合同；二、权东华诉称在合同履行期间2017年7月强行关停其商铺没有事实依据，同时又称其2017年7月“我方亏损太多，没有资金继续经营下去，选择了关门”自相矛盾；三、权东华自2016年9月26日起至今一直拖欠租金等费用，多次依法催告包括依法通过公证处向其送达了相关催告函，其仍然不予理睬，东方公司有权依法解除租赁合同、收回商铺。综上，东方公司的主张于法有据，应予支持；权东华的反诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。东方公司提交的租赁合同、补充协议、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、解除合同催告函2份、公证书2份、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书及消防验收意见书、邮政快递单，权东华提交的租赁合同、照片19张、东方汇1-6层商铺平面分布图6页、招商海报广告墙及照片14页、短信截图三张、合肥拉拉的外婆餐饮管理有限公司订单一份、员工基本资料表和工资单22张、收据10张、发票2张、货物清单10张、出库单2张，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年11月25日，东方公司与权东华签订《租赁合同》及补充协议，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心**商铺出租给乙方（权东华）；每月基本租金，指所在租赁年度双方约定的按该月基本租金标准×商铺套内建筑面积计算后得出的当月基本租金；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约68㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“拉拉的外婆凉皮”品牌餐饮项目；租赁期限2年，自2016年1月31日至2018年1月30日，第1个租赁年度，91.7元/月/㎡，第2个租赁年度，116.6元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为340元/月；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金20000元；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，1020元/月；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2015年12月31日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿等内容。同日，双方签订补充协议约定：原租金110元/月/㎡，免租期2个月，分2年使用；分摊到第1年度免租1个月，原租金110元月/㎡，免租后为91.7元/月/㎡；分摊到第2年度免租1个月，原租金110元月/㎡，免租后为91.7元/月/㎡；递增：第一年租金不变，第二年度租金递增6%。合同及补充协议签订后，权东华向东方公司支付经营保证金20000元、装修押金7596元、装修管理费408元、装修垃圾清运费680元、装修出入证押金110元、灭火器购置费300元、电表、电卡、水表、水卡押金1100元、POS机押金1000元。东方公司于2016年1月1日将商铺交付权东华使用。权东华接收涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修并支出了装修费用。2017年1月15日，东方公司制作《律师函》，向权东华催要自2016年9月26日起至2016年12月31日的租金4968元、管理费、物业费4306.7元，合计24052.8元，并通过顺丰速运向权东华邮寄。2017年1月25日，东方公司制作通知书，请权东华根据2017年1月15日的《律师函》，缴纳拖欠费用，并通过顺丰速运向权东华邮寄。2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向权东华催要拖欠的自2016年9月26日起至2018年6月30日止的租金147226元、管理费、物业费28787元、POS使用费4300元，合计180312.4元，经催告无果。现催告如下：请权东华接到此通知5日内向东方公司支付租金、管理费、物业费、POS机使用费180312.4元及违约金173518.28元，合计353830.68元，否则东方公司将依法解除租赁合同收回商铺，并通过法律手段解决就此造成的经济损失。东方公司于同日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，内容为东方公司自2017年1月16日起向权东华多次催收拖欠费用无果，已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向权东华通知如下：1、解除东方公司与权东华于2015年11月25日签订的租赁合同及补充协议；2、请于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2016年9月26日起至2018年6月30日止的租金147226元、管理费、物业费28787元、POS机使用费4300元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请在接到本通知函三日内向东方公司支付自2016年9月26日起至2018年6月30日止的违约金173518.16元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段维护权益。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书，“城市广场2018年9月1日?东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收，“城市广场2016年9月26日?东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。本院认为，东方公司与权东华之间签订的租赁合同、补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵照执行。关于租赁合同及补充协议的解除问题。租赁合同约定的租赁期限自2016年1月31日至2018年1月30日。东方公司向本院提起诉讼时，合同期限已经届满，且2018年9月1日，城市广场·东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回。故东方公司要求解除与权东华之间签订的租赁合同及补充协议，权东华交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金问题。权东华称2017年7月自行选择停止营业，但其不能以自行停止营业为由作为不缴纳租金等的理由。东方公司未举证证明合同期满后权东华继续占有、使用涉案商铺，故对其损失扩大的部分不再支持。东方公司主张的租金、管理费、物业费、POS机使用费均应计算至2018年1月30日。自2016年9月26日至2017年9月30日租金为75852.2元（91.7元/㎡*68㎡*12个月+91.7元/㎡*68㎡*12个月/365天*5天），自2017年10月1日至2018年1月30日租金为31715.2元（116.6元/㎡*68㎡*4个月），合计107567.4元；综合管理费为21984元（1360元/月*16个月+1360元/月*12个月/365天*5天）；合同约定POS机使用费首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，东方公司主张权东华支付的POS机使用费为3300元。本院仅对其中的租金107567.4元、综合管理费为21984元、POS机使用费3300元予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如权东华逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，权东华在履行合同的过程中也的确存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都违反合同约定，其违约责任相当，东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于权东华的反诉请求。双方合同已解除，东方公司应向权东华退还经营保证金20000元、装修押金7596元、电表、水表押金1000元；电卡、水卡押金100元，在退还给东方公司电卡、水卡时该款应予以退还。关于权东华主张的装修费。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是权东华拒不履行支付租金等费用，权东华的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。权东华在合同解除后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故权东华主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，本院不予支持；权东华对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。权东华主张的加盟费598000元、管理费15000元、培训费8000元、购买桌椅费12000元、购置设备费65000元、软装费8000元、人员工资144000元、货物损失75920元、空调管道安装费1500元，系其经营行为支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，权东华主张上述费用没有依据，本院不予支持；其主张的其他费用10000元，并未提交证据证明损失所在，本院不予支持。权东华辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，不是合同的主要义务，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。权东华在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，权东华作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故权东华拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、权东华于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金107567.4元、综合管理费为21984元、POS机使用费3300元，合计132851.4元；二、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还权东华退还经营保证金20000元、装修押金7596元、电表、水表押金1000元，合计28596元；电卡、水卡押金100元，权东华将电卡、水卡退还时一并予以返还；四、上述第一、二项相互折抵后，权东华于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司104255.4元；五、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回权东华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7435元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司3000元，权东华负担4435元；反诉费4789.57元，由权东华负担4000元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担789.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  潘红梅人民陪审员  梁永祥二〇一九年九月二十七日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。