湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初1045号原告：枝江市玛瑙明珠业主委员会，住所地枝江市安福寺镇花园大道144号。负责人：孙基平，主任。委托诉讼代理人：易刚，枝江市安福寺法律服务所法律工作者。被告：雷进生，男，生于1957年4月26日，畲族，个体工商户，住枝江市。被告：吴玉英，女，生于1963年5月5日，汉族，住枝江市。二被告委托诉讼代理人：谭振宇，湖北汉宜律师事务所律师。原告枝江市玛瑙明珠业主委员会与被告雷进生、吴玉英物业服务纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告枝江市玛瑙明珠业主委员会的委托诉讼代理人易刚、被告雷进生及二被告委托诉讼代理人谭振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枝江市玛瑙明珠业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付物业服务费68579.32元；2.由二被告负担诉讼费。事实和理由：二被告系夫妻关系，2014年1月，二被告在枝江市安福寺镇玛瑙明珠小区购买了1544.45㎡商住房和一套112.74㎡的住宅房，按照房屋买卖合同的约定，二被告与宜昌红太阳物业管理有限公司（以下简称红太阳物业公司）签订了前期服务合同。2016年4月，红太阳物业公司将服务权转让给了原告委托的物业管理公司枝江市玛瑙明珠物业管理有限公司（以下简称玛瑙明珠物业公司），同时转让了相关的权利义务，其中包括二被告所欠的物业服务费32433元。另外，二被告在接受原告提供的物业服务中，至2018年12月31日止还欠36146.22元物业服务费未交纳。上述两项费用共计68579.32元，原告多次催收，二被告以种种理由拖欠，其行为侵害了业主的整体利益，故原告依法提起诉讼。被告雷进生、吴玉英辩称，不同意原告的诉讼请求：1.原告不是适格的诉讼主体，业主大会决议并无对玛瑙明珠小区实行物业服务自行管理的内容；2.归属于红太阳物业公司的物业服务费已过诉讼时效，且该债权没有转移至玛瑙明珠物业公司，更没有转移到原告名下，玛瑙明珠物业公司成立于2017年4月，而原告提供的玛瑙明珠物业公司与红太阳物业公司签订的《物业服务转让协议》签订时间为2016年4月30日，玛瑙明珠物业公司不可能在其成立之前就签订了该协议，该协议显然是伪造的，是无效的；3.玛瑙明珠小区的开发商宜昌宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称宏泰公司）至今没有给二被告办理不动产权证书，且二被告也没有查询到宏泰公司办理了玛瑙明珠小区房屋竣工交付使用备案证，更重要的是二被告房屋前的违法建筑至今没有拆除，没有达到宏泰公司承诺的交房条件，按照有关法律规定，物业服务费应由宏泰公司承担，要求追加宏泰公司为第三人；4.2016年5月1日红太阳物业公司停止物业服务后至2017年3月31日玛瑙明珠物业公司成立之前，没有人提供小区的物业服务，玛瑙明珠物业公司成立后，一是未就物业费收取标准向物价部门申报并取得批准，二是提供物业服务达不到基本的服务质量水平，三是擅自对二被告实施停水行为，给二被告造成很大的经济损失，故二被告有正当理由拒绝交纳物业服务费；5.欠缴水费与本案不属于同一法律关系，不能合并审理；6.二被告已自行完成宾馆房屋公用部分的物业服务，原告无权再主张宾馆房屋的物业服务费；6.原告没有以书面形式向二被告催收物业服务费，没有履行有关前置程序。本院经审理认定事实如下：二被告于2012年12月29日与宏泰公司签订商品房买卖合同，购得玛瑙明珠小区1幢4座1单元1～6层商住房1544.45平方米，于2014年4月25日与宏泰公司签订商品房买卖合同，购得玛瑙明珠小区5幢1单元7层5701号住房112.74平方米。二被告已于2014年入住上述房屋，但至今尚未办理房产证。玛瑙明珠小区前期物业服务企业为红太阳物业公司。2016年5月18日，玛瑙明珠小区业主召开业主大会，大会决定小区物业改为自行管理，由业主委员会面向小区业主招聘管理人员、清洁工、保安等，物业服务费确定为高层每月每平方米0.7元、电梯费一天1元、小高层每月每平方米0.5元、商铺每月每平方米0.5元。会后，原告招聘了管理人员、保安、保洁等员工，开始对小区进行物业服务。至2018年12月31日，二被告未支付2017年、2018年度两年的住宅物业费1894元（947元/年×2年）、电梯费730元（365元/年×2年）、商铺物业服务费18533.4元（9266.7元/年×2年），合计21157.4元。原告曾于2017年12月书面催收，于2019年1月以玛瑙明珠物业公司名义提起诉讼催收（后撤诉），但二被告以其房屋前的违法建筑至今没有拆除，物业费应由开发商支付为主要理由拒绝交纳。另查明，2017年4月，因电梯日常维护保养需以物业公司的名义对外签订养护合同，原告以其工作人员名义成立了玛瑙明珠物业公司，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），并于2017年6月与宜昌顺捷机电工程有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、2016年5月18日业主会议记录、物业服务人员入职体检单、工资发放单、聘书、催费通知、玛瑙明珠物业公司执照、电梯日常维护保养合同、当事人陈述等。本院认为：1.二被告基于与开发商宏泰公司商品房买卖合同，已合法占有玛瑙明珠小区1幢4座1单元1～6层商住房、5幢1单元7层5701号住房，虽未办理房产证，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，应认定为玛瑙明珠小区的业主。2.根据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务。二被告应当及时支付拖欠的2017年、2018年度的物业费21157.4元。对原告主张的二被告应支付的2016年下半年的物业费，因原告诉讼中曾自述2016年二被告欠交物业费金额为0，其后虽解释称物业费是由开发商垫付，原告今后需返还，但未提供已返还的证据，对原告主张的2016年下半年的物业费不予支持。原告主张二被告房屋实际面积大于合同载明的面积，但没有提供相关证据，本院按合同载明的面积计算物业费。3.原告主张二被告所欠红太阳物业公司物业服务费32433元，红太阳物业公司将该债权转让给了玛瑙明珠物业公司，原告要求二被告支付该物业服务费。对该诉讼请求本院认为，玛瑙明珠物业公司是法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，与原告是不同的主体，原告主张该债权无依据，本院不予支持。4.原告诉讼请求中主张的物业费含二被告欠交的水费，未按时交纳水费的争议不属于物业服务费争议，可另行处理。5.二被告主张房屋前的违法建筑至今没有拆除，没有达到开发商宏泰公司承诺的交房条件，二被告的该主张是与开发商之间的争议，实际入住后以此为由拒绝交纳物业费本院不予支持。6.原告收取物业费的标准已经业主大会通过，二被告作为业主有执行该决定的义务，应按该标准交纳物业费。7.二被告主张原告提供的物业服务达不到基本的服务质量水平，并提供了部分照片、十位小区业主签名的《情况反映》予以证明，其中照片不足以证明物业服务的全貌，《情况反映》作为证人证言，也无证人出庭接受质询，证明力不足，上述两证据不足以证明原告提供的物业服务达不到基本的服务质量。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告虽不是上述规定中所指的物业服务企业，但原告是玛瑙明珠小区物业服务的具体实施者，按上述规定的精神，若原告确有未履行有关义务的行为，二被告可以要求原告采取补救措施，有损失可以要求原告赔偿，不应直接拒交物业费。二被告还主张原告擅自实施停水行为，给二被告造成很大的经济损失，但对经济损失的金额没有提供任何证据证明，可另行处理。8.二被告主张已自行完成宾馆房屋公用部分的物业服务，原告没有以书面形式向二被告催收物业服务费等，均与查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告雷进生、吴玉英于本判决生效之日起十日内向原告枝江市玛瑙明珠业主委员会交纳2017年、2018年度物业服务费21157.4元；二、驳回原告枝江市玛瑙明珠业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取757元，由原告枝江市玛瑙明珠业主委员会负担523元，由被告雷进生、吴玉英负担234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  曹金波二〇一九年九月二十日书记员  张婷婷