广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初1566号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城D2幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华，总经理。委托诉讼代理人:施爱花、刘极生,系怀集县天翔物业管理有限责任公司的员工。被告：苏斌，男，1986年2月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告苏斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生到庭参加诉讼，被告苏斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费4173.22元、滞纳金5215.94元，合计9389.2元。（欠费起止日期自2015年1月1日至2018年9月17日）。事实和理由：2008年9月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。被告苏斌未作出答辩，亦未参加本案庭审。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天翔物业公司是具有物业管理服务资质的物业管理公司。苏斌是怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城E1幢03号商铺（以下简称03号商铺）的业主。天翔物业公司接管迪比利豪城小区后，与苏斌签订了《前期物业管理服务协议》，约定03号商铺的建筑面积为93.64平方米，交纳物业管理费每月一次或每季一次，商铺写字楼按建筑面积1元/月·平方米，物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整，每月15日前到物业管理处缴交；物业公司如违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。原告按协议约定为小区业主提供物业服务，但从2015年1月1日起至2018年9月16日止，被告未按协议约定按时缴交物业管理费。原告经多次催收无果后，起诉至本院。再查明，天翔物业公司于2016年10月25日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。2018年9月14日，迪比利豪城业主委员会（承接方）与天翔物业公司（移交方）签订《物业移交协议书》，约定天翔物业公司在公历2018年9月17日零时移交物业管理权于迪比利豪城业主委员会。该协议书除了有协议双方代表签章外，还有住建局房管部门代表、怀城镇政府代表以及上郭居委会代表签名见证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是苏斌应否向天翔物业公司支付物业服务费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与苏斌就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议全面履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。虽然原告天翔物业公司于2016年10月25日发生通告称其将于2016年12月30日退出迪比利豪城，但到期后并未撤离。鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对苏斌在内的其他业主提供物业管理服务至2018年9月16日24时，且产生相应的维护费用，苏斌事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求苏斌参照之前标准支付相应的物业服务费合情合理，本院予以支持。苏斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证辩证的权利，因无相反证据反驳，本院对天翔物业公司主张苏斌自2015年1月1日起拖欠物业服务费的事实予以确认。经核算，《前期物业管理服务协议》约定03号商铺共93.64平方米，物业管理费为1元/平方米·月。故自2015年1月1日计至2018年9月16日止，03号商铺每月物业管理费为93.64元（93.64平方米×1元/平方米）。该期间（44个月又16日）的物业管理费为4170.1元（93.64元/月×44个月+93.64元/月÷30日×16日）。由于苏斌未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在天翔物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，苏斌拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业管理费的民事责任。故本院对原告请求被告支付尚欠的物业管理服务费4170.1元予以支持，对超出的部分不予支持。关于滞纳金问题，涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明罗斯的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失。故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%（每月6%）计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由苏斌自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金。鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后发生的物业服务费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业服务费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、苏斌自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2015年1月1日至2018年9月16日的物业服务费4170.1元及逾期付款违约金（2015年第一季度至第四季度和2016年一季度至第四季度的违约金以280.92元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍按季度分段计算至付清之日止）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由苏斌负担。本判决为终审判决。审判员  梁桃嘉二〇一九年九月九日书记员  郑文玮附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：80×××35开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院民二庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：0758-5532515（传真件上注明转民二庭）