福建省泉州市鲤城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0502执异30号 案外人：吴敬新，男，1954年11月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 案外人：薛月花，女，1968年8月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林晓燕，福建志立律师事务所律师。 申请执行人：陈为民，男，1957年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：尤文斌，福建泉中律师事务所律师。 申请执行人：陈素汝，女，1969年7月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：尤文斌，福建泉中律师事务所律师。 被执行人：泉州星达房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：柳玉枝，该公司董事长。 被执行人：柳玉枝，男，1953年4月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被执行人：柳志彬，男，1977年7月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被执行人：张培炎，男，1954年10月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 在本院执行申请执行人陈为民、陈素汝与被执行人泉州星达房地产开发有限公司（以下简称星达公司）、柳玉枝、柳志彬、张培炎民间借贷纠纷一案中，案外人吴敬新对执行址在鲤城区XX街X段XXX第X号楼X号房产（以下简称“被执行房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 薛月花、吴敬新称，请求法院立即停止对被执行房产的强制执行措施，并解除对被执行房产采取的查封、扣押、拍卖。事实与理由：被执行房产系由星达公司开发建设，于2003年3月24日以黄梅旋的名义向商业银行抵押借款，该房产所有权人为星达公司。2007年12月21日，薛月花与黄梅旋、星达公司签订一份《购房合同书》，约定薛月花以1180000元向星达公司、黄梅旋购买被执行房产。合同签订后，薛月花支付了购房款745000元，并通过黄梅旋银行账户每月偿还按揭贷款，薛月花实际占用并使用被执行房产。2008年4月8日，薛月花与吴敬新签订《房屋买卖合同》，将房屋以1750000元转让给吴敬新。吴敬新向薛月花支付了房屋转让款，并由吴敬新继续缴纳房屋按揭款，吴敬新占有并使用被执行房产。2009年3月26日，吴敬新一次性偿还了按揭款341682.78元，至此按揭款全部还清。星达公司由于债务问题，其法定代表人柳玉枝长期下落不明，公司也处于瘫痪状态，故被执行房产一直未能办理过户登记。综上，被执行房产实际所有人为吴敬新，法院对被执行房产采取强制执行措施严重损害其合法权益，依法应予以解除。 本院查明，蔡友渺与星达公司、柳玉枝、柳志彬、张培炎民间借贷纠纷一案，泉州市中级人民法院于2007年12月12日作出（2007）泉民初字第217号民事判决。该判决生效后，蔡友渺申请强制执行。泉州市中级人民法院于2008年7月7日作出（2018）泉执行字第282号民事裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人泉州星达房地产开发有限公司、柳玉枝、柳志彬、张培炎的银行存款人民币1994887元；或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产”。2011年5月17日，泉州市中级人民法院裁定变更陈为民、陈素汝为（2018）泉执行字第282号案件申请执行人。2012年12月11日，泉州市中级人民法院依法冻结被执行房产的买卖、赠予等过户登记及抵押登记手续。2015年12月8日，泉州市中级人民法院裁定继续冻结被执行房产。2017年10月23日，泉州市中级人民法院裁定指定本院执行（2007）泉民初字第217号民事判决一案，本院于2019年1月4日立案。 另查明，2018年7月12日，本院作出（2017）闽0502民再1号民事判决，该判决认定事实如下：2007年12月21日，黄梅旋、赖永森（出售人）夫妇与薛月花（买受人）及星达公司（担保人）签订一份《购房合同书》，合同书载明被执行房产所有权系星达公司所有，于2003年3月24日以黄梅旋的名义向商业银行抵押借款，现出售人决定将被执行房产出售给买受人，担保人愿意作为出售人的担保为本案履行的债务提供连带责任担保。2008年4月8日，薛月花、庄振华夫妇与吴敬新签订一份《房屋买卖合同》，薛月花、庄振华夫妇将被执行房产出售给吴敬新。吴敬新购买被执行房产后，将被执行房产出租他人，并于2009年3月26日以黄梅旋的名义交清按揭贷款，办理了被执行房产注销抵押登记的手续。该判决于2018年10月11日发生法律效力。 以上事实，有（2007）泉民初字第217号民事判决书、（2008）泉执行字第282号民事裁定书、（2008）泉执行字第282-2号执行裁定书、（2008）泉执行字第282-6号执行裁定书、（2008）泉执行字第282号之八执行裁定书、（2017）闽0502民再1号民事判决书及法律文书生效证明、人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表、执行卷宗材料等为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据（2017）闽0502民再1号民事判决书认定的事实，足以证明星达公司、黄梅旋与薛月花签订了合法有效的买卖合同，薛月花与吴敬新签订了合法有效的买卖合同，吴敬新已付清全款。薛月花、吴敬新分别于2007年12月21日、2008年4月8日购买被执行房产，购买后将房屋出租他人用于收益，而被执行房产于2012年12月11日被法院查封，故薛月花、吴敬新在查封之前已经合法占有被执行房产。因星达房地产公司及其法定代表人柳玉枝未能履行协助过户的义务，故薛月花、吴敬新无法办理过户登记并非自身原因。综上，薛月花、吴敬新的异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对址在泉州市鲤城区XX街X段XXX第X号楼X号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王文鑫 审判员  郑英好 审判员  陈德辉 二〇一九年九月十六日 法官助理陈柳诗 书记员王婉婷 裁定书引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。