湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1889号上诉人（原审被告）：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区芷江路7栋（原芷江路45号501室）。法定代表人：王金林，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张婷，女，1987年2月6日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县，现住芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：李军，男，1982年2月11日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县，现住芷江侗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张剑，芷江县恒泰法律服务所法律工作者。上诉人湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称捷超公司）因与被上诉人李军、张婷房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2019）湘12民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人捷超公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审判决计算逾期交房违约金的方式错误，依据合同的约定只应当计算至工程经竣工验收合格时止。被上诉人未做书面答辩。被上诉人张婷、李军向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决捷超公司向张婷、李军支付延期交房违约金共计22129元（计2016年6月30日至2017年6月26日共计361天）；2.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告张婷、李军与捷超公司于2015年8月25日签订了锦绣新城9栋504号房屋的《商品房买卖合同》。双方在合同中第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2958元，总金额（人民币）叁拾万零陆仟肆佰柒拾捌元。”第六条约定：“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付￥：106478元，剩余房款￥：20万元，向住房公积金按揭贷款10年，如买受人按揭贷款在2015年11月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定；“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交芷江县仲裁委员会仲裁。”合同签订后，张婷、李军在约定期限内已付清全部购房款306478元。约定的房屋交付期限届满后，捷超公司未通知张婷交付房屋。另查明，捷超公司于2017年4月19日取得《竣工综合验收备案表》，之后，捷超公司在涉案房屋小区门口张贴公告，公告载明：涉案房屋已竣工验收合格，达到交付使用条件，同时载明了办理交接手续地点和联系方式、交房流程、交房所需资料、注意事项等，并特别提醒：“从我公司通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已交付”。该公告没有载明具体的交房时间、没有落款时间，具体张贴时间不详。2017年6月26日，张婷与捷超公司办理了房屋交接手续，接收了涉案房屋。一审法院认为：张婷、李军与捷超公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。张婷、李军按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，捷超公司应当按照合同约定在2016年6月30日前交付验收合格的房屋给张婷、李军，捷超公司未能按照合同约定在2016年6月30日前履行交房义务,已构成违约,其应于2016年7月1日起向张婷、李军支付违约金。捷超公司提出的延期交房系因政府承诺配套规划建设的沅州路征拆工作受阻等原因严重影响被告涉案房屋的配套施工造成，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故本院对捷超公司的该抗辩意见依法不予采纳。根据双方当事人确认的房屋交接时间为2017年6月26日，本案延迟交房期间共计361天（2016年7月1日至2017年6月26日）。捷超公司提出约定的违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整捷超公司按日向张婷、李军支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为11063.9元（306478元×0.0001×361天）。综上所述，对于张婷、李军要求判令捷超公司支付逾期交房违约金的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张婷、李军支付逾期交房违约金11063.9元；二、驳回张婷、李军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费353元，由湖南捷超房地产开发有限公司负担。经审理查明：一审法院事实认定属实。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院认为：根据双方的合同约定，商品房经验收合格即符合交房条件。认定商品房经验收合格的标准，应当以取得了竣工综合验收备案表为标准比较合理。捷超公司2017年4月19日取得了竣工综合验收备案表便符合双方合同约定的交房条件。符合交房条件后及时交房更符合房屋开发商和购房户的利益，也符合常理。同时，捷超公司也发布了交房公告。所以本案认定捷超公司通知交房的时间为2017年4月19日符合交易习惯。李军、张婷不及时收房，不能归责于捷超公司。因李军、张婷不及时收房所迟延的时间，不能认定为捷超公司的违约时间。故捷超公司违约交房的时间截止为2017年4月19日是合理的。本案属捷超公司开发的房地产业主起诉捷超公司的系列案之一，本院此前已有类似的判例。综上所述，原审判决认定捷超公司交房违约的时间不当，导致违约金计算有误，依法应予纠正。即捷超公司的违约时间为292天，违约金为306478元×0.0001×292天=8949.16元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十条规定，判决如下：一、撤销湖南省芷江侗族自治县人民法院（2018）湘1228民初1205号民事判决；二、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李军、张婷支付逾期交房违约金8949.16元；三、驳回李军、张婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费353元，二审案件受理费176.5元，均由上诉人湖南捷超房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  彭湘平二〇一九年九月十七日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十条根据民事诉讼法第五十四条规定向人民法院登记的权利人，登应当证明其与对方当事人的法律关系和所受到的损害。证明不了的，不予记，权利人可以另行起诉。人民法院的裁判在登记的范围内执行。未参加登记的权利人提起诉讼，人民法院认定其请求成立的，裁定适用人民法院已作出的判决、裁定。