贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终284号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨胜翠，女，1975年12月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：刘宏恩，男，1976年11月27日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人杨胜翠、刘宏恩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人请求交付商品房转移登记文书违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有履行先行义务，即没有履行交纳契税、专项维修资金等相关费用，存在违约在先的违约过错，一审判决上诉人承担违约责任不当。在原审诉讼中被上诉人提供了购房款、契税、公共维修基金等收据复印件，但是该维修金、契税收据复印件交款人名字有涂改，证据没有客观真实性，原审对此没有查明即盲目认定采信，明显认定事实不清。2.被上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人按照合同约定时间内进行了初始登记和备齐了转移登记工作中的相关文件，不存在没有办理转移登记有关文书办理问题，被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书或填写《黎平县房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助提供商品房转移登记的有关文书，即便出现逾期交付转移登记文书的结果也不是上诉人原因造成。3.被上诉人诉请中并未明确要求上诉人提供何种文书，其诉请不具体。4.即使不考虑被上诉人诉求不具体、不当的情况，也不考虑其违约在先先行义务不履行的过错，原审判决上诉人支付被上诉人逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金51579.46元也不当。逾期办理房屋转移登记相关文书违约金的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，或者按照黎平县政府作出的黎府发（2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项“临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算”的规定，主张违约金不能超过被上诉人实际受到损失的30%，故请法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，调减违约金。杨胜翠、刘宏恩辩称，1.一审认定事实清楚，上诉人以实际行动表明违约行为客观存在。被上诉人至今仍然未将代为收取的契税、维修基金交付至相关部门，且逾期交付、逾期办理商品房转移登记有关文书的行为明显违反合同约定，依法应承担违约责任。2.上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，侵害了被上诉人的合法权益，应当按照协议约定承担违约责任。3.上诉人不仅充分利用售房方的主体地位损害被上诉人的合法权益，而且玩弄诉讼程序、浪费司法资源。杨胜翠、刘宏恩向一审法院起诉请求：1.判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2.判决被告承担逾期交房的违约金51650.00元（从2016年3月31日至2018年3月30日，共计两年，违约金为417882.00元×6.18%×2=51650.00元）；3.判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金51650.00元（暂从2016年6月30日至2018年6月29日，共计两年，违约金为417882.00元×6.18%×2=51650.00元）；4.判决被告继续履行后期逾期交房和逾期办理商品房转移登记违约金；5.判决被告退还代为收取原告的契税6268元和维修基金8358元；6.本案诉讼费由被告承担。以上费用合计117926.00元。一审法院认定事实：2014年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤街道××风情××幢，8层4号商品房，该商品房套内建筑面积139.01平方米，套内建筑面积115.38平方米，房屋总价款为417882.00元，约定交房日期为2016年3月31日前。《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；（5）第二十条约定的物业服务费用；（7）装修保证金、装修垃圾清运费交房时交清；（8）水、电开户费用交房时交清；（9）装修期间电梯房使用费交房时交清；（10）按国家政策规定应该由买受人承担的其他费用。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款417882.00元。2018年3月原告开始装修房屋，装修完毕之后并入住。被告至今没有与原告办理房屋交接手续，被告也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告付清购房款且不请求退房，故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告的诉讼请求的诉求，一审法院予以支持。关于原告请求判决被告承担逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同的第十二条第（1）（2）项的规定，逾期超过30日后，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告至今未向原告正式交付房屋，显然违反了上述交付房屋的约定时间，构成违约，理应承担违约责任，故对原告请求被告支付原告逾期交房的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告逾期交房的违约金的问题。根据本案实际情况，现原告不退房，要求继续履行合同，被告逾期交付房屋，对原告的生活、房屋出租等收益势必造成影响，亦对原告的处分权造成了一定的影响。同时双方签订的合同约定逾期交付房屋出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金约定未高于中国人民银行《关于人民币贷款利息有关问题的通知》（银发【2003】251号）和银发【2015】325号文件规定，故一审法院予以采纳。关于违约金计算的时间截止日期问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”在庭审过程中，被告也表示该20幢房屋的多数业主已经实际入住，并且经一审法院调查核实，原告装修房屋的时间为2018年3月份，但双方均未向一审法院提供确切的时间，故折中处理为2018年3月15日为宜，本案的违约金计算时间从2016年4月1日至2018年3月15日止，逾期天数714天，故逾期交付房屋违约金为417882.00元×0.0001×714天=29836.77元。关于后期逾期交房违约金问题，因原告已装修入住，实际上已占有该房屋，已不存在后期逾期交房之说，故一审法院不予支持。关于被告辩称原告未尽先期履行义务，被告不存在违约或应免除违约责任的辩解意见，一审法院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。原告未委托被告办证，开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。本案被告开发建设的20幢房屋尚未达到交房条件和办证条件，亦无法履行合同约定的义务，亦属违约，故对被告提出的辩解意见不予采纳。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定，一审法院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记相关文书，原告请求违约金从2016年6月30日至2018年6月29日止。根据合同约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故被告承担违约时间应从2016年7月1日起至2018年6月29日止，逾期天数729天，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：417882.00元×6.18%÷365×729天=51579.46元，原告请求超出部分，一审法院不予支持。原告诉求后期逾期办理商品房转移登记违约金问题，因违约事实客观真实持续存在，一审法院予以支持，起算时间应从原告主张的逾期违约金计算结束时间2018年6月29日的第二日起算，即应从2018年6月30日起，逾期违约金原告请求按照已付房款417882.00元和利率6.18％的标准计算，符合法律规定，一审法院亦予以支持。关于原告请求判决被告退还代为收取原告的契税和维修基金的诉求。被告提出原告提交的交纳专项维修基金、契税的收款收据票据出现涂改的意见，一审法院认为，经与该开票人书写的其他票据比对，涂改的字迹系开票人同一人书写，该票据出现涂改应为开票人笔误所致，同时被告也未能够举证证明该份收据上载明的付款人为其他业主，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十三条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳专项维修基金、契税，并在签订合同之日起当日内将上述费用交给被告，被告应当于缴费后15日内向原告交付相应缴款凭证，但被告至今未将代收的专项维修基金、契税交付相关部门，显然违反委托事项，损害了原告的权益，原告请求返还维修基金、契税，理由充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告杨胜翠、刘宏恩与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告杨胜翠、刘宏恩逾期交付房屋违约金29836.77元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告杨胜翠、刘宏恩逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金51579.46元；四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司支付原告杨胜翠、刘宏恩从2018年6月30日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款417882.00元，年利率6.18％计算，从2018年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；五、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告杨胜翠、刘宏恩公共维修基金8358.00元、契税6268.00元；六、驳回原告杨胜翠、刘宏恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2659.00元，减半收取1329.00元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1155.00元，原告杨胜翠、刘宏恩负担174.00元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金”，其余事实与一审查明一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否未履行交纳契税、专项维修基金的先行义务，存在违约在先的过错；2、被上诉人的交付相关文书诉讼请求是否明确具体；3、上诉人提交的证据是否足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和备齐了办理转移登记的相关文书，出现逾期交付办理商品房转移登记有关文书的结果是否为被上诉人未出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》及要求上诉人协助提供办理商品房转移登记的有关文书所致；4、被上诉人主张的逾期交付商品房转移登记相关文书违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一，本院认为，虽然契税、维修基金收据中交款人“杨胜翠”三个字中的“翠”字被涂改，但上诉人未能举证证明该收据上载明的付款人为其他业主，且在一审庭审中当被问到“被告是否收取原告购买房屋的契税及公共维修基金，是否缴存到相关部门”等问题时，上诉人的回答是“已经收取了契税及公共维修基金”，故此，从上诉人的自认可以认定被上诉人已经完成了交纳契税及维修基金的义务。因此，上诉人称被上诉人未交契税、专项维修基金，存在违约在先的过错的上诉理由不成立。关于争议焦点二，本院认为，根据上诉人与被上诉人在合同中的约定，上诉人应按照合同约定的时间向被上诉人交付相关文书。因我州每一个县（市）不动产登记中心办理不动产权证的要求不一样，而且每个时间段要求提供的办证材料也不一样，上诉人应当根据当地不动产登记中心的要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。因此，上诉人所提被上诉人的诉讼请求不明确、不具体的上诉理由不成立。关于争议焦点三，上诉人在一审、二审期间并未提交任何证据证明已经办理所涉房屋的初始登记证及备齐了办理商品房转移登记的相关文书。同时，按照双方签订合同第十九条第三款转移登记约定，上诉人的义务就是在办理好转移登记的相关文书后，并交付给被上诉人，所以通知并交付文书属于上诉人的义务，而并非是被上诉人的义务。故上诉人提出的该理由亦不成立；关于争议焦点四，本院认为，上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，违反了双方在合同中的约定，应承担按日支付已付购房款0.1%违约金的违约责任，而被上诉人主张上诉人逾期交付文书的违约金按照年利率6.18%计算，已经进行了调减，其下调违约金也并未违反法律的规定，一审法院予以支持，并无不当。上诉人认为被上诉人主张的逾期交付文书违约金过高，应当经鉴定机构鉴定评估或按每平方米每月10元计算临时过渡安置费，但是上诉人并未举证证明被上诉人主张的逾期交付文书违约金超过被上诉人实际损失的30%。而临时过渡安置费是指被拆迁人的房屋被征收后，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人向被拆迁人支付的临时安置补助费，而本案争议的逾期交付文书违约金与临时过渡安置费没有必然联系，故上诉人主张以临时过渡安置费的标准计算违约金的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2659元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员 罗朝丽