河北省石家庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀01民初842号原告：余成，男，1958年9月2日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县新蓝湾西区。委托诉讼代理人：马连军，男，1969年6月11日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：李晓东，男，1979年10月22日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。被告：杨艳如，女，1985年4月5日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。第三人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山路北区沁园春小区。法定代表人：孙彦来，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯寿忠，该公司职员。原告余成与被告杨艳如、第三人唐山正东房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法进行审理。余成向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认迁西县新蓝湾西区房屋归原告所有。3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，石家庄市中级人民法院对杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案作出民事判决，判决唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司对唐山市鸿禧建筑材料有限公司对杨艳如的给付义务承担连带清偿责任。该案执行中，石家庄市中级人民法院于2016年11月21日对案外人王照博购买、原告余成承继的迁西县新蓝湾西区房屋予以查封。2018年7月，根据省市县关于处理房地产开发遗留问题的工作部署，迁西县住建局通知新蓝湾西区住户办理不动产登记手续，在办理手续过程中，原告得知自己所购房屋已被查封。在多方申诉未果的情况下，原告于2019年1月17日就执行新蓝湾西区房屋向执行法院提出书面异议。2019年5月21日，石家庄市中级人民法院作出(2019)冀01执异74号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，被告申请对原告已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。理由是：1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此在涉及商品房买卖权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利>建设工程款优先受偿权>抵押权>一般债权。原告于2012年11月与第三人唐山正东房地产开发有限公司达成商品房买卖合同关系，虽然因为第三人的原因，买卖双方未签订正式商品房买卖合同，但是根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"的规定，原告已经履行支付合同价款的主要义务，第三人唐山正东房地产开发有限公司亦已履行交付房屋的合同义务，因此，双方之间形成商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同签订后，原告分三次支付了全部购房款534884元。根据前述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，本案被告申请执行的一般债权远远不具备对抗原告作为商品房买受人权利的效力，其执行申请不应得到支持。2、与被告的一般金钱债权相比较，原告作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对其所购迁西县新蓝湾西区房屋行使占有、使用、收益权利的行为，更能够体现其对案涉房屋实际占有和支配的债的优先性。首先，从成立时间方面看，原告对案涉房屋的请求权远远早于被告因第三人唐山正东房地产开发有限公司提供担保形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但在某些情况下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。其次，从原被告与案涉房屋的紧密程度看，原告的请求权系针对案涉房屋的特定之债请求权，自商品房买卖合同生效之日起，原告即对作为合同标的的案涉房屋具有特定、唯一而重大的信赖利益。而本案案涉执行案件中的申请执行人即本案被告杨艳如并非针对唐山正东房地产开发有限公司名下的房屋从事交易，仅仅因为其与唐山市鸿禧建筑材料有限公司的借款合同纠纷而寻查作为担保人的唐山正东房地产开发有限公司“名下”的财产用于还债，案涉房屋既不是担保物，亦未在诉讼中予以保全，仅是在执行过程中被执行人的财产不足后方予以查封。因此，本案诉争房屋只是第三人唐山正东房地产开发有限公司因提供担保所形成的担保之债的一般责任财产，另案债权人即本案被告对本案诉争房屋并无信赖利益，亦无优先保护之必要。第三，从原被告双方的权利性质看，本案原告早已受领第三人的房屋交付并已经对案涉房屋取得了完整的管领力，同时对没有办理产权登记不存在重大过失，其距离完整法律意义上的所有权人仅有一步之遥，对案涉房屋享有物权期待权。而本案被告仅为一般金钱债权人，并无办理抵押登记等公示行为，其债权未经公示不具有优先效力。根据权利的优先性比较，本案被告享有的一般债权难以对抗原告作为案涉房屋实际权利人的物权期待权。第四，从生存利益优先的司法理念看，当商品房买卖购房人的生存利益与借贷市场出借人的经营利益发生冲突需要权衡时，应当正视我国现阶段房屋交易市场不完善和部分当事人法律意识尚有待提高的现实，有必要在依法的前提下坚持消费者的生存利益优先于经营利益的原则，在兼顾双方利益的前提下向相对弱势方适度倾斜。原告作为从部队退伍的复转军人，回到地方工作多年方倾注全家之积蓄购买案涉房屋，该房屋是原告一家生活所依，恳请法院对原告保护自身居住权的合理诉求予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，原告特提起诉讼，请法院依法判决。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；……”，本案中，本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定后查封了涉案房产，原告余成并未向本院提出执行异议，故原告余成的起诉不符法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，裁定如下：驳回余成的起诉。案件受理费9149元，退回原告余成。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年九月二十五日书记员  杨 岚