北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4909号原告：张世栋，男，1945年11月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：闫海廷，北京允阔律师事务所律师。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：苑少全，男，1983年1月25日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告张世栋与被告北京龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世栋委托诉讼代理人闫海廷、被告北京龙湖物业服务有限公司委托诉讼代理人黄艳、苑少全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张世栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还张世栋前期物业费人民币36463.87元及利息（自2017年6月12日起计算，至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）；2.判令被告立即在栖湖半岛公告栏公示专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况、2017及2018年度物业服务合同履行情况、收支情况、2019年度收支预算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：就购买怀柔区雁栖镇雁青路29号院栖湖半岛29栋别墅事宜，张世栋于2017年5月16日与北京卓正置业有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，其中的《北京市前期物业服务合同》及《栖湖半岛临时管理公约》均约定，完成物业共用部分交接前，卓正公司不向业主收取物业服务费。此外，《北京市前期物业服务合同》还约定，业主对专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况、年度物业服务合同履行情况、收支情况、年度收支预算有知情权。2016年7月12日，卓正公司就栖湖半岛前期物业服务事宜，与龙湖公司签订《栖湖半岛前期物业服务合同》，明确约定：完成物业共用部分交接前，卓正公司不向业主收取物业服务费；卓正公司于房屋集中交付期起，向龙湖公司缴纳费用，直至业主承担物业费之日止。即完成物业共用部分交接前，卓正公司及龙湖公司均无权向业主收取物业费。至今，栖湖半岛未完成物业共用部分交接，故龙湖公司无权向业主收取物业费。但龙湖公司却在张世栋办理入住手续时，向其收取了2017年7月1日至2018年6月10日期间的物业费36463.87元，且至今未公示专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况、2017年及2018年度物业服务合同履行情况、收支情况、2019年度收支预算，其行为已违反了前述合同的约定。因本案涉及的物业所在地及物业服务合同履行地均在怀柔区，且北京市前期物业服务合同中约定的争议管辖法院亦为物业所在地法院及怀柔区人民法院，张世栋为此特向贵院提出以上诉讼请求，望贵院予以支持。北京龙湖物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告要求退还物业费不成立。1.根据双方签订的《北京市前期物业服务合同》第八条约定，交付房屋前业主应预存12个月物业服务费，据此，张世栋收房时预缴一年期间物业费符合合同约定。2.第九条第4款约定，业主应当缴纳物业服务费。2018年2月2日，答辩人公示交接通知书告知全体业主，项目已于2018年1月23日至1月29日完成公共设施设备及档案资料的承接查验评估工作，小区已达到交接查验标准，通知业主于2018年3月3日前组织专人对小区公共设施设备及档案资料进行接收。据此，业主应自2018年3月4日起正式缴纳物业费，张世栋预存的物业费已转为应缴纳的首年物业费。3.按照《物业服务合同》约定，物业费按年缴纳，于每个缴费周期开始前缴纳下个周期物业服务费。据此，自2018年3月4日如果暂计至2019年8月31日，张世栋应缴纳物业费57601.84元，如果计算至2020年3月3日，应缴纳物业费72927.74元。张世栋仅缴纳36463.87元，至今尚欠物业费，其要求退还物业费当然不成立。4.张世栋物业费发票记载收费期间为2017年6月11日至2018年6月10日，此处答辩人认可应将收费期间变更为2018年3月4日至2019年3月3日，但并不由此产生应退还张世栋物业费的法律后果。综上，张世栋预缴物业费符合合同约定，其还尚欠至今的应缴物业费，要求退还费用没有依据。二、答辩人已按合同约定公示了相关资料，张世栋该项请求不成立。张世栋所说2018年物业服务合同履行情况报告没有公示，但是事实上公示了，对此不认可，我们也按照合同约定的内容公示了收支情况报告和来年的预算情况；张世栋提到的报告上面盖的是卓正的章，从怀柔区住建委备案处了解到还没有从卓正的章变更为被告北京龙湖物业服务有限公司的章，所以骑缝章还是盖的桌正的章。综上，张世栋的诉讼在程序上不成立，实体上其请求内容亦不成立。为证实自己的主张，张世栋提供以下证据：证据一、交纳物业费收据及发票，证明被告收取了原告2007年7月1日至2018年6月10日物业费36463.87元。证据二、《北京市前期物业服务合同》，证明1、完成物业共用部分交接前，被告无权向原告收取物业服务费；2、被告有义务公示专项维修基金、物业共用部分经营收益和使用情况、2017年及2018年度物业服务合同履行情况、收支情况、2019年度收支预算。证据三、《栖湖半岛临时管理公约》，证明完成物业共用部分交接前被告无权向原告收取物业费。证据四、《栖湖半岛前期物业服务合同》，证明完成物业共用部分交接前被告无权向原告收取物业费。证据五、欠费催缴通知书，证明我的证据一结合起来，时间是连续的，并不是预缴。费用的名称都是物管费，没有预缴的字样，并不是预缴的费用，就是之前恶意收取的前期物业管理费；案涉款项的费用名称没有预存字样，与证据五当中龙湖公司向原告催缴物业费的费用名称相同，均为“住宅物管费”，证明案涉款项为龙湖公司向原告收取的物业费，不是龙湖公司主张的“预存的12个月物业费”。证据六、物业共用设施设备明细，来源于《商品房买卖合同》，证明龙湖公司证据四《物业项目（前期）承接查验评估报告摘要》缺少绿化、绿地、砖石铺装、沟渠、电子围栏系统、防雷系统、垃圾中转站、值班室等《物业承接查验办法》第十六条（二）（三）项中规定的共用设备、设施查验记录和交接记录，没有该设备设施的交接手续，不能证明物业共用部分查验合格或已经交接。北京龙湖物业服务有限公司对此发表质证意见：证据一真实性认可，认可收费期间变更为2018年3月4日至2019年3月3日，是预存的时候开的票。证据二真实性认可，合同里有其他的约定，可以证明张世栋要求返还是没有依据的。证据三真实性认可，合同里有着其他的约定，可以证明张世栋要求返还是没有依据的。证据四真实性认可，合同里有其他的约定，可以证明张世栋要求返还是没有依据的。证据五真实性认可，是我们发的，我公司对这个通知单进行了纠正。认可收房时候收的物业费是业主预存的。张世栋还欠物业费。证据六、我们提交的查验报告已经包含了消防系统，楼宇自控系统、绿化工程等，符合规范。为证实自己的主张，北京龙湖物业服务有限公司提供以下证据：证据一、《前期物业服务合同》，证明1.交房前预缴12个月物业费。2.物业共用部分查验合格，乙方向业主发出书面交接通知后30日内未完成交接的，业主应开始缴纳物业费。3.物业费按年度预缴。证据二、关于物业共用部分查验交接事宜的声明，证明业主认可委托第三方进行共用部分的查验，并授权龙湖物业接收查验和提供查验后的物业服务。证据三、交接通知书，证明物业公司自2018年2月2日公示通知业主办理共用部分交接手续，按照物业合同前述约定，业主应自2018年3月4日起缴纳物业费。证据四、物业项目前期承接查验评估报告摘要，证明物业公司自2018年2月2日公示通知业主办理共用部分交接手续，按照物业合同前述约定，业主应自2018年3月4日起缴纳物业费。证据五、公示照片，证明物业公司自2018年2月2日公示通知业主办理共用部分交接手续，按照物业合同前述约定，业主应自2018年3月4日起缴纳物业费。证据六、2017年物业服务收支公示报告，证明物业公司已公示2017年财务状况，及2018年预算。证据七、公示照片，证明物业公司已公示2017年财务状况，及2018年预算。证据八、2018年物业服务收支公示报告，证明物业公司已公示2018年财务状况，及2019年预算。证据九、公示照片，证明物业公司已公示2018年财务状况，及2019年预算。证据十、雁栖半岛项目2017、2018年度物业服务合同履行情况汇报，证明物业合同履行情况。张世栋对此发表质证意见：证据一被告以该合同第八条主张诉争物业费为“预存的12个月物业费”的主张不能成立，该合同第八条约定：交接房屋前，乙方应向甲方发放该套房屋的业主一卡通。甲方入住前，甲乙双方与银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按照第七条约定的物业服务费标准在业主一卡通内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。根据该约定，预存物业费存在的前提是：（1）乙方开发商为甲方张世栋发放一卡通；（2）甲乙双方签订前期物业服务费托收协议；（3）预存物业费应存入业主一卡通。但是由于前期物业费由乙方（开发商）承担，该合同约定并未执行，乙方因此没有为张世栋办理业主一卡通，各方也没有签订前期物业服务费托收协议；因此从未也不可能有被告主张的“预存12个月物业费”，被告主张不能成立。2、被告以该合同第九条第4项主张甲方交纳物业的条件已成就，该主张不能成立，根据该合同第九条第4项：完成物业共用部分交接前，乙方（开发商）不得向甲方（业主）收取物业费，但物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内完成交接的，甲方（业主）应缴纳物业服务费。根据该约定，业主缴纳物业服务费的必要前提之一是：乙方开发商向全体业主发出书面检查通知，但开发商至今未向全体业主发出书面查验通知，该合同第九条第4项约定的甲方缴纳物业费的条件因此未成就。证据二认可真实性、合法性，但不能证明物业共用部分已经交接。证据三为开发商单方制作的证据，不能确定其实际出具时间，且开发商从未向全体业主发出过该通知，不能证明物业共用部分已经交接。证据四，该报告缺少绿化、绿地、砖石铺装、沟渠、电子围栏系统、防雷系统、垃圾中转站、值班室等《物业承接查验办法》第十六条（二）（三）项中规定的诸多公用设备、设施查验记录和交接记录，没有该设备、设施的交接手续，即不能证明物业共用部分查验合格，不能证明物业共用部分已交接。证据五，该照片拍摄时间无法确定，不能证明公告时间；且照片模糊不清，不能显示其中的内容，不能证明公示的是证据三、四；公告不是《栖湖半岛前期物业服务合同》第九条第4项约定的“发出书面查验通知”的形式，因此不能证明物业共用部分已交接。证据六该报告不具有真实性，不是被告龙湖公司出具，不能证明龙湖公司2017年度物业收支情况。证据七不能证明公示时间，看不清其中内容，不能证明公示的是证据六。证据八该报告不具有真实性，不是被告龙湖公司出具，不能证明龙湖公司2018年度的物业收支情况。证据九不能证明公示时间，看不清其中的内容，不能证明公示的是证据八。证据十2017、2018年度物业服务合同履行情况汇报，不认可真实性，骑缝章是开发商的章，并非物业的。关于履行情况是否应该公示在我们提交的证据的第八页、《北京市物业管理办法》都是有规定的。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，（甲方）张世栋与（乙方）北京卓正置业有限公司签订《北京市前期物业服务合同》。物业服务合同约定：第八条交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲乙双方与银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按照第七条约定的物业服务费在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费。第九条在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。2017年6月11日，张世栋签署了《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》内容为：本人张世栋，与北京卓正置业有限公司签订了关于购买雁栖半岛项目29号房屋的《北京市商品房预售合同》，是该项目业主之一，现已办理完毕房屋交付相关手续。本人愿意与建设单位共同委托物业服务评估监理机构对雁栖半岛项目物业共用部分进行查验。本人授权北京龙湖物业服务有限公司作为交接查验工作的接收方，并同意雁栖半岛项目由北京龙湖物业服务有限公司提供实施交接查验工作后的物业管理服务。2018年2月2日，北京卓正置业有限公司发出交接通知书，内容为：本项目栖湖半岛于2018年1月23日至2018年1月29日完成公共设施及档案资料的承接查验评估工作，经评估本小区已达到交接查验标准。请广大业主于2018年3月3日前组织专人对本小区公共设施设备及档案资料进行接收。2018年3月15日，北京卓正置业有限公司发布《物业服务项目收支情况报告》，对栖湖半岛项目2017年度各项费用收支情况进行公示：二、物业服务项目收支总体情况：（三）本项目年度共有0户业主欠缴物业服务费……并公布了物业服务收支情况明细表（包干制）、物业共用部分经营收支情况表，2018年物业服务收支情况预算明细表，载明物业服务收支情况；2018年物业共用部分经营收支情况预算表，载明各项发生额均为零。2019年3月14日，北京卓正置业有限公司公布了《物业服务项目收支情况报告》，对栖湖半岛项目2018年度各项费用收支情况进行公示：二物业服务项目收支总体情况说明。在附件中对物业服务收支情况明细表（包干制）、物业共用部分经营收支情况表（发生额均为0）进行了公示。张世栋向北京龙湖物业服务有限公司缴纳了名目为企业管理服务*住宅物管费36463.87元。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是雁栖半岛住宅项目是否完成物业共用部分交接，北京龙湖物业服务有限公司是否有权向张世栋收取物业费；二是北京龙湖物业服务有限公司是否对专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况等材料进行了公示。关于争议焦点一，雁栖半岛项目住宅是否完成物业共用交接，结合2017年6月11日张世栋签署的《关于物业共用部分查验交接事宜的声明》载明其与建设单位共同委托物业服务评估监理机构对雁栖半岛项目物业共用部分进行查验。张世栋授权北京龙湖物业服务有限公司作为交接查验工作的接收方，并同意雁栖半岛项目由北京龙湖物业服务有限公司提供实施交接查验工作后的物业管理服务。因此，北京卓正置业有限公司按照声明的约定于2018年2月2日发布的交接通知书，结合被告提供物业项目前期承接查验评估报告内容、公示照片等证据，本院认定北京龙湖物业服务有限公司实际履行案涉住宅物业服务管理工作，对物业共用部分已完成交接，对张世栋主张物业共用部分未完成交接，收取物业费条件未成就的主张，本院不予采纳，张世栋应按照合同约定交纳物业费。关于北京龙湖物业服务有限公司向张世栋预收的36463.87元，张世栋主张不符合按照《北京市前期物业服务合同》的约定，系北京龙湖物业服务有限公司违法收取，对此本院认为，北京龙湖物业服务有限公司实际履行案涉住宅的物业管理服务，收取的费用系按照《北京市前期物业服务合同》约定预付一年的费用，被告亦认可该物业费的缴费期间为2018年3月4日至2019年3月3日的，对于张世栋要求退还交纳前期物业费及利息的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。争议焦点二，关于北京龙湖物业服务有限公司是否对专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况、2017及2018年度物业服务合同履行情况、收支情况、2019年度收支预算进行了公示。结合北京龙湖物业服务有限公司提供的在案涉住宅区公告栏上张贴的照片及物业项目前期承接查验评估报告摘要，并向本院提交了专项维修基金、物业共用部分的经营收益和使用情况、2017及2018年度物业服务合同履行情况、收支情况、2019年度收支预算等材料，本院认定北京龙湖物业服务有限公司已经履行前述公示义务，故对张世栋要求北京龙湖物业服务有限公司的履行公示义务的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回张世栋全部诉讼请求。案件受理费796元，减半收取计398元，由张世栋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇一九年九月二十五日书记员  杜洪亮书记员  张 琪