安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖16民终第1786号 上诉人（原审被告）：王民，男，1972年1月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区黄湖镇赐壁村19组山岭廊4号。 委托诉讼代理人：李继辉，浙江西子律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亳州市三曹酒店管理有限公司，住所地安徽省亳州市三曹路与芍花路交叉口西北角。 法定代表人：曹玉坤，该公司经理。 委托诉讼代理人：李义，安徽重信众合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴慧，安徽重信众合律师事务所实习律师。 上诉人王民因与被上诉人亳州市三曹酒店管理有限公司（以下简称三曹酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初第7787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王民及其委托诉讼代理人李继辉、被上诉人三曹酒店公司委托诉讼代理人李义、吴慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王民上诉请求：1.撤销（2018）皖1602民初第7787号民事判决；2.发回重审或依法改判驳回三曹酒店公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由三曹酒店公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。1.一审法院庭前未向王民寄送证据材料副本，导致王民无法充分准备反驳证据并行使质证答辩等诉讼权利；2.三曹酒店公司作为本案诉讼主体不适格。房屋租赁合同出租方系曹玉坤个人，三曹酒店公司作为出租方主张合同权利明显不适格；3.一审法院不同意追加实际承租人王庙根及转租人吴伟为本案第三人参加诉讼，导致案件事实无法查明。二、一审法院对本案基本事实尚未查清。1.一审法院认定王民为承租人明显违背事实，真实承租方系案外人王苗根，王民代为签订了租赁合同；2.一审认定王民自2014年底将租赁房屋在未告知三曹酒店公司的情况下擅自转租于第三方与事实严重不符；3.一审对拖欠租金373750元认定错误。按照合同约定免三个月租金，一审计算租金不符合合同约定。三、一审法院完全无视王民所提出的诉讼时效抗辩。三曹酒店公司起诉已超过诉讼时效。 三曹酒店公司辩称，一、三曹酒店公司是房屋登记权利人，曹玉坤为公司的法定代表人，代表公司与王民签订房屋租赁合同合法有效，合同明确约定了租赁期限、费用、权利义务等事项，双方诉讼主体完全适格。二、王民认为一审法院庭前未向其寄送证据材料副本，构成严重程序违法援引法律条文错误。三、一审法院查明承租人是王民，王苗根、吴伟与本案无直接利害关系，王民认为一审法院不同意追加王苗根、吴伟作为第三人参加诉讼程序违法，明显错误。四、王民提出本案已超过诉讼时效不符合法律规定。双方于2016年1月25日签订解除房屋租赁合同协议书，约定王民应在一个月内支付相关费用，本案诉讼时效应从2016年2月26日开始起算，适用民法总则关于诉讼时效期间为三年的规定。三曹酒店公司于2018年1月提起诉讼，又撤回起诉，并未超过诉讼时效。 三曹酒店公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王民支付原告租金373750元及利息损失48032.07元（以373750元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率暂自2016年1月25日计算至2018年9月25日，后续利息计算至全部费用支付完毕之日止）；2.诉讼费用由王民承担。 一审法院认定事实：2013年8月26日，三曹酒店公司与王民签订房屋租赁合同，约定王民承租三曹酒店公司所有的位于亳州市谯城区三曹路与芍花路交叉口房屋第三层，房屋建筑面积700平方米，租用期限10年，自2013年8月26日至2023年8月26日止；约定租金：第一年、第二年年租金为每年26万元、第三年年租金为27.3万元、第四年年租金为27.56万元……合同第二条第二款约定乙方（王民）租用期间不能改变租金，或租于其他人……；合同第七条第二项约定乙方依约定按时交付租金，乙方不得以任何理由延迟交付租金。租赁合同签订后，三曹酒店依约定将房屋交付王民使用，但王民自2014年8月26日至2016年1月25日共拖欠租金共计373750元，另王民自2014年底将租赁房屋在未告知三曹酒店公司的情况下擅自转租于第三方。2016年1月25日，王民的委托代理人王苗根代表王民与三曹酒店公司签订解除房屋租赁合同协议书。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。王民租赁三曹酒店公司房屋事实清楚，证据充分，且签订了房屋租赁协议。王民辩称房屋的实际承租人为王苗根但没有举证予以证明，王苗根虽然代理王民签订了解除协议，但王苗根是在被王民委托的情况下签订的，王民称王苗根系实际承租人于法无据，王民应该按照合同的约定向三曹酒店公司支付租金。关于水电费等费用，因三曹酒店公司提交水电费等各项费用没有双方签字确认，依法不予认定。对三曹酒店公司要求王民支付所欠房屋租金的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王民于本判决生效之日起十日内支付原告亳州市三曹酒店管理有限公司租金373750元二、驳回原告亳州市三曹酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9283元，由被告王民负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.三曹酒店公司诉讼主体是否适格。案涉房屋租赁合同由曹玉坤所签，租赁物所有权人为三曹酒店公司，三曹酒店公司于2011年4月8日依法成立，法定代表人为曹玉坤。因为企业法人对它的法定代表人的经营活动，承担民事责任，所以三曹酒店公司作为本案诉讼主体适格。2.关于拖欠租金数额。王民认可一审认定欠付租金计算方法和计算结果，但认为应按照合同约定扣除三个月的租金。案涉房屋租赁合同约定甲方给予乙方三个月装修期，免租金三个月。故王民主张扣除三个月租金的理由成立。本案拖欠租金数额应为308750（373750-65000）元。3.本案是否存在擅自转租行为。三曹酒店公司提交的情况说明证明其法定代表人曹玉坤知道转租情况，故应认定出租人知道转租情况。本院对一审法院认定事实除与上述认定不一致的以外，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.本案有无遗漏必须参加诉讼的当事人；2.本案是否超过诉讼时效。 一、关于本案有无遗漏必须参加诉讼的当事人问题。案涉房屋租赁合同已经出租人与承租人合意解除并终止履行，承租人已按照解除协议约定将租赁物返还出租人，但未有按照解除协议约定支付所欠租金。王苗根与曹玉坤所签解除房屋租赁合同协议书的行为是受王民委托所实施，且没有超越委托书约定的签约房屋租赁合同解除合同及结算房租坤及水电费等代理权限，王民认可案涉房屋租赁合同权利义务没有转让给王苗根，故案涉房屋租赁合同及解除房屋租赁合同的权利义务应由王民承担。本案出租人对承租人将租赁物转租给第三人吴伟并未提出异议。故本案无须通知王苗根、吴伟作为第三人参加诉讼。 二、关于本案是否超过诉讼时效问题。双方当事人于2016年1月25日签订解除房屋租赁合同协议书，约定一个月内支付相关费用，本案诉讼时效应从2016年2月26日开始起算。后曹玉坤提起诉讼，一审法院于2016年1月11日立案，于2017年7月7日（2016)皖1602民初323号民事裁定书，以案涉房屋物权人为三曹酒店公司，曹玉坤主体不适格，裁定驳回曹玉坤起诉。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。民法总则于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效因曹玉坤提起诉讼，存在法定中断事由，诉讼时效期间未满民法通则关于延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年的规定。三曹酒店公司主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，应予支持。后三曹酒店公司提起诉讼，又申请撤回起诉，一审法院于2018年1月30日作出（2017）皖1602民初6164号民事裁定书，裁定予以准许。三曹酒店公司又于2018年10月16日提起本案诉讼。故王民主张本案超过诉讼时效期间，本院不予支持。 综上所述，王民的上诉请求中关于拖欠租金数额部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初第7787号民事判决； 二、王民于于本判决生效之日起十日内支付亳州市三曹酒店管理有限公司房屋租金308750元； 三、驳回亳州市三曹酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9283元，由亳州市三曹酒店管理有限公司负担4056元，由王民负担5227元；二审案件受理费9283元，由亳州市三曹酒店管理有限公司负担6328元，由王民负担2955元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年九月二日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。