北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31625号原告：秦翔，男，1990年8月16日出生，汉族，户籍所在地山西省绛县，现住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：王璠，女，1991年9月2日出生，汉族，户籍所在地陕西省汉中市汉台区，现住北京市朝阳区，由国营五四一电厂工会委员会推荐。被告：彭思玉，女，1991年12月6日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市青秀区，现住北京市朝阳区。原告秦翔（以下简称原告）与被告彭思玉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王璠，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告返还原告租赁房屋押金6250元。事实及理由：原、被告双方于2018年5月12日，签署了房屋租赁合同，租赁期限为2018年5月18日到2018年12月17日，共计7个月，每月租金为6250元，押金6250元。租赁合同为被告与原告签署整租协议，原告与案外人王璠签署分租协议，但实际押金支付为原告和王璠分别转给被告。在合同履行期间，原告与王璠并未有拖欠租金及其他任何不良行为。2018年11月5日，合同即将期满之际，原告提出不再续租，并希望被告退还押金。被告以“未提前60天通知不再续租”为由，拒绝退还押金。因协商未果，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告认可收到原告6250元的房屋押金。被告未向原告退还押金的理由是合同存在续约，原告没有按照合同约定提前告知被告，并且存在欺骗被告的行为。被告不认识王璠是谁，王璠也没有与被告签订过租赁合同，被告是和原告签订的房屋租赁合同。在与原告沟通过程中，原告曾在2018年11月5日告知被告要续租，但不是原告承租而是他人承租，在2018年11月25日原告告知被告房子已经租出去了，后来被告才得知房子并没有人继续承租。原告就其主张向本院提交了如下证据：1．原告和被告于2018年5月12日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．原告与案外人王璠于2018年5月14日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；3．原告及案外人王璠向被告支付押金及租金明细单、支付宝转账电子回单及账单说明；4．原告与被告的部分微信截图打印件。被告对原告上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但合同里标注了不能改变房屋用途及转租。虽然事实上我知道存在转租，但合同约定是不能转租的，法律意义上被告只跟原告签订了合同，至于谁向被告付租金是被告不能控制的。对证据2的真实性无法确认，此前没见过，原告与王璠具体怎么签的合同被告并不清楚，对合同内容没意见；对证据3的真实性认可，原告的租金和押金都支付了，也不存在拖欠租金的情况。原告在微信上说过转租的事情，具体什么时候记不清了，是原告的亲戚还是朋友向被告付租金并不重要。对证据4的真实性认可，但是内容并不全面，前后还有一些补充。被告向本院提交了原告与被告之间的部分手机微信截图。原告对被告所提交证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，并称原告明确向被告表达了不续租的意思，不存在违约情形，而且代为找租客也并非原告的义务，仅仅是帮助行为。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告作为承租人（乙方）与被告作为承租人（甲方）于2018年5月12日签订了《北京市房屋租赁合同（《租房合同》）》（以下简称《租房合同》）1份。《租房合同》约定，该房屋坐落于北京市朝阳区xx路xxx号（以下简称xxx号房屋）；该房屋用途为居住；房屋租赁期限自2018年5与18日至2018年12月17日，共计7个月；租赁期满，甲方（即被告）有权收回该房屋，如甲方无意续租，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出口头续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订或终止房屋租赁合同，否则不退押金。如甲方有意续租，乙方未提前告知不续租，参照第七条规则；租金标准为每月6250元，已交押金6250元。已交租金18750元，租金收费方式为押一付三。另，合同第七条约定：北京市房屋租赁合同的解除。（一）甲方（即被告）有下列情形之一的，乙方（即原告）有权单方解除合同：1．未按约定时间交付该房屋达1日的。2．交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3．交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方须每季度10号支付下一季度的房租给甲方，不支付或者不按照约定支付租金达1日的。2．欠缴各项费用达100元的。3．擅自改变该房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．利用该房屋从事违法活动的。……（四）乙方有本合同第七条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当月房租标准支付违约金。2018年5月14日，原告作为承租人（甲方）与案外人王璠作为承租人（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》1份（以下简称《房屋租赁合同》）。《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市朝阳区xx路xx号，建筑面积60．2平方米；房屋来源证明名称为整租租赁合同，租赁用途为居住，居住人数为2人，最多不超过3人；房屋租赁期自2018年5月18日至2018年12月17日，共计7个月；租金标准为每月3700元，租金总额为25900元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为5月10日、8月10日、11月10日。押金人民币3700元。2018年5月6日，案外人王璠通过支付宝转账的方式向被告支付3700元，该费用的转账摘要为三元桥主卧押金2018年5月12日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付18800元，该费用的转账摘要为房租。2018年8月10日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付18750元，该费用的转账摘要为8．17～11．17房租。2018年11月10日，原告通过支付宝转账方式向被告付款6250元，该费用的转账摘要为最后一期房租。另，原告在2018年11月21日通过支付宝转账的方式向被告转账2650元，该费用的转账摘要为新租客押金。原、被告对上述转款的事实均予以认可。庭审中，原告称案外人在原、被告签订合同前向被告转账3700元，该费用为房屋的部分押金，对于剩余的2650元的押金则是由另一案外人吴弘础（吴弘础系xx号房屋的上一期承租人）的押金进行折抵的，被告未向吴弘础退还押金，另外，因押金比此前涨了50元，原告遂在2018年5月12日向被告转款支付房租时多支付了50元，即支付了18800元。被告对原告上述意见中王璠支付的3700元予以认可，对于其他事项表示其记不清楚了。经询，被告认可原告未欠付其押金和房屋租金。另，被告称其不退还原告押金的理由是原、被告在合同中约定不能转租，虽然被告知道原告存在转租的行为，且当时没有反对，但原告就是违约了。原告称其转租的行为被告是完全知情且同意的，原告不构成违约。此外，被告还主张原告没有提前告诉其不续租了，并在微信里还承诺和被告续租，所以被告认为续租的协议已经达成了，导致被告才没有再找租户，拖延被告很长时间，导致203号房屋空置很长时间，而且被告没有及时拿到房屋的钥匙。庭审中，原告称其为了进一步证明被告一开始就知道王璠租赁房屋的情况，会在庭审结束后（庭审时间为2019年8月22日）七日内向本院提交微信截图。本院未在上述期限内收到原告所提交的补充证据材料。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告所签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应履行合同义务。关于本案的争议焦点问题，本院总结如下：1．原告是否存在擅自转租的情况？原告是否应当承担违约责任？2．原告未提前60天通知被告续租是否构成违约？3．被告是否应当退还原告押金？首先，根据原、被告所签订的《租房合同》约定，原告不能擅自改变房屋的用途与转租，而根据原告与案外人王璠签署的《房屋租赁合同》内容，可以认定原告对xxx号房屋确实进行了转租，然原告的转租行为被告是明知的，且未提出异议，因此不能认定原告存在擅自转租的事实，故本院对被告主张原告擅自转租房屋的事实不予采信。因原告转租房屋的行为不构成违约，故无需向被告承担违约责任。其次，根据《租房合同》第三条第（二）款的约定，原告未提前告知甲方不续租的，参照第七条规则。该条并未约定要求原告需要提前60日告知被告不续租，因此，被告主张原告未提前60天通知续租构成违约的依据不足，而《租房合同》第七条的规定，是对双方合同解除的规定，其内容是在原告未提前告知不续租时方可以适用，因此，本案中不能直接适用第七条的相关规定。据此，原告未提前60日告知被告不续租的情况不构成违约，原告亦无需对此承担违约责任。第三，因为原告的行为不构成违约，且原、被告双方所签订的《租房合同》已经到期终止，被告再持有原告所提交的押金缺乏相应的依据，故被告应当依法将原告所交之押金退还原告。关于原告要求被告返还房屋押金的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。另，关于被告所称原告擅自转租房屋构成违约的事实，因原告转租的行为不构成擅自转租，故本院对被告称原告擅自转租房屋构成违约的主张不予采纳。此外，对于被告辩称因原告未提前60日告诉其不续租构成违约的主张，因依据不足，故本院对被告的该辩解亦不予采纳。关于被告称原告未将房屋钥匙交给被告并与被告办理房屋交接手续的行为构成违约的主张，虽然，原告未举证证明其与被告之间办理了涉诉房屋的交接手续（包括但不限于交还钥匙），但该行为并不构成合同的根本违约，亦不构成被告基于合同约定拒绝返还押金的合理抗辩，故本院对被告的该主张不予采纳。但是，由于原告未与被告之间办理正式的房屋交接手续，亦未举证证明已经及时地将涉诉房屋的钥匙交还给被告，在客观上，会造成被告对涉诉房屋的权利行使产生一定的障碍，势必会给被告造成一定程度上的经济损失，被告基于其损失要求原告承担相应的责任，于法有据，但是被告拒绝退还全部押金的主张依据不足。为了便利当事人诉讼，以及减少当事人不必要的诉累，本院将根据查明的事实以及双方所提交的证据情况，对于原告向被告赔偿的损失部分予以酌定，并在确定被告向原告返还押金的金额中一并予以折抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭思玉于本判决生效后七日内返还原告秦翔房屋押金5000元；驳回原告秦翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告彭思玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇一九年九月二十四日书记员 邓嘉男