贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4413号原告：刘某某，男，1974年7月26日出生，汉族，四川省南充市人，住凯里市。原告：杨某某，女，1987年9月9日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市文化南路8号。统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，董事长。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘某某、杨某某诉被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：中建伟业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月26日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告刘某某、杨某某共同委托的诉讼代理人施绍荣、被告中建伟业房产公司委托的诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、杨某某请求依法判决：1、确认被告在移交《不动产权证书》等相关文书时，让我签署的《确认书》中约定违约内容无效；2、由被告退还违规收取的“四通费”4220元（水、电开户费各520元，电视开户费980元，燃气开户费2200元）；3、由被告支付逾期交房违约金5750元（307493元×187天×0.0001）；4、由被告支付暂计至2019年3月31日的逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金19372元（307493元×21个月×30天×0.0001）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月17日，我与被告中建伟业房产公司的前身黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：我以307493元（首付款97493元，按揭贷款210000元）的价格购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”1栋17层6号商品房，建筑面积为88.15㎡；交房时间为2016年6月28日前。2016年12月30日，被告销售楼盘的项目部向我收取自来水开户费520元以及其他费用后，当即通过物业公司为我办理了交房手续，其逾期交房187天，逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书21个月。根据双方在商品房买卖合同中第13条、22条的约定，被告不仅应当每日按我已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金，而且还必须每日按我已交购房款的万分之一支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金。按照《贵州省城镇基础设施配套费征收使用管理办法》第二条第一款、第三款的规定，被告无权收取我的“四通费”（自来水开户费、用电开户费、电视开户费、燃气开户费），因为该“四通费”已被国家计委、财政部明文取消。为了维护我的合法权益，特诉至法院。被告中建伟业房产公司辩称：第一、根据我国合同法第52条的规定，原告刘某某、杨某某向我公司出具的协议书不存在无效的法定情形，依法应当是一份合法有效的文书。第二、协议书已明确约定原告收到我公司交付办理房屋产权转移登记有关文书后，双方之间的主要合同义务履行完毕，而且相互不再承担违约责任，故原告无权再要求我公司承担逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。第三、原告诉称的“四通费”系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为，我公司只是代收代付而已，并不是“四通费”的受益人，依法不应当承担退费的责任。严格来讲，应由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关要求解决，原告通过民事诉讼方式主张诉求没有法律依据。第四、涉案商品房买卖合同中约定，所谓的“四通费”由买受方（即原告）承担，故原告应当自行通过其他途径向相关部门主张权利，除非双方的这一约定无效。就本案而言，双方的这一约定不存在无效的法定情形。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，理由不能成立，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。本院依据采信的证据并结合双方当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年10月17日，以被告中建伟业房产公司的前身黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（以下简称：中兴房产公司）为出卖人、原告刘某某、杨某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一分编号为2015009382的《商品房买卖合同》。合同约定：1、刘某某、杨某某购买中兴房产公司开发位于凯里市××大道××号“中兴廊桥水岸”1栋17层17-6号商品房，建筑面积88.15m2，总价款307493元；2、中兴房产公司在2016年6月28日前交付所售房屋，在2017年3月31日前取得所售商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人刘某某、杨某某；3、逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应当按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金；4、交付房屋时水（上水与下水）、电达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；5、补充协议（附件十二）中含有不合理减轻、免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》第一条房产价款的第1、2项约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，原告刘某某、杨某某不仅缴纳购房首付款97493元，而且通过银行办理按揭贷款210000元支付购房尾款，被告中建伟业房产公司于2016年12月8日向原告刘某某、杨某某出具收款发票。2016年12月30日，被告中建伟业房产公司向原告刘某某、杨某某收取用水开户费520元、用电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元后，通过物业公司将涉案商品房交付给刘某某、杨某某管理使用。2018年12月28日，被告中建伟业房产公司向原告刘某某、杨某某移交办理房屋产权转移登记有关文书时，以“廊桥水岸”小区的开发商（本案被告）为甲方、以“廊桥水岸”小区的购房业主（本案原告）为乙方签订了一份《协议书》。内容为：“乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017114的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行”。事后，原告刘某某、杨某某认为被告中建伟业房产公司既逾期交房，又逾期交付房屋产权转移登记相关文书，依法应当承担支付违约金的民事责任，且必须退还收取的“四通费”，遂于2019年6月26日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告的诉讼代理人均不接受调解，本院未主持双方进行调解，另查明：原告刘某某、杨某某已对涉案房屋进行装修并入住至今。同时查明：涉案商品房买卖合同履行过程中，“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”更名“贵州中建伟业房地产开发有限责任公司”即本案被告中建伟业房产公司。上述事实，有原告刘某某、杨某某的民事起诉状、被告中建伟业房产公司的民事答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同全部无效的法定情形，对其真实性、部分合法性及有效性，本院予以确认。根据原告的诉请和被告的答辩，本院评析如下：第一、协议书的效力问题。2018年12月28日，原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订有一份《协议书》是事实。但商品房买卖合同约定交付房屋的时间为2016年6月28日前，交付办理商品房权属转移登记有关文书的时间2017年3月31日前，也就是说签订协议书时被告已经存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因为协议书系被告单方制作的格式条款，且对同一小区的买房业主重复使用。从协议书表述的内容来看，主要目的是免除开发商即本案被告的违约责任，排除了买受人向开发商主张违约责任的权利。被告未能提供证据证明协议书是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示，故协议书中关于约定免除违约责任的内容应当无效，且协议书签订的时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的时间。第二、逾期交房违约金。根据涉案商品房买卖合同的约定，虽然被告应于2016年6月28日前交付所售商品房，但被告实际交付房屋的时间为2016年12月30日，有被告出具的“四通费”收款收据在卷佐证，其实际逾期交房184天，原告主张的逾期交房违约金计算有误，本院依法予以纠正，逾期交房违约金应为5657.87元（307493元×184天×0.0001）。第三、逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金。按照双方当事人在涉案商品房买卖合同中的约定，被告应当在2017年3月31日前交付办理房屋权属转移登记有关文书，但被告交付的时间为2018年12月28日，实际逾期20个月零27天（636天），违约金应为19556.55元（307493元×636天×0.0001）。原告仅主张逾期违约金19372元系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，按照当事人意思自治原则，本院依法应予以准许。第四、“四通费”的问题。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”虽然本案双方当事人在商品房买卖合同中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于免除提供格式条款人的责任、加重相对人责任的格式条款，房开商将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给房屋买受人，依法应当属于无效条款，故被告收取的“四通费”有悖于法律法规的规定。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院依法予以支持。被告的答辩意见既缺乏事实依据，又有悖于法律法规的规定，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告刘某某、杨某某与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2018年12月28日签订的《协议书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告刘某某、杨某某交纳的生活用水开户费520元、生活用电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘某某、杨某某逾期交房违约金5657.87元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘某某、杨某某逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金19372元。五、驳回原告刘某某、杨某某其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取266元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 彭    春二〇一九年九月二十一日书记员 刘春香（代）