河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3496号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市涧西区家如意火锅店，住所地：河南省洛阳市涧西区景华路25号奥斯卡广场南楼一层门面房。经营者：莫子文，男，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳帝诚实业有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区中州西路26号洛阳市山水假日酒店有限公司四楼。法定代表人：王坤山，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志刚，该公司员工。委托诉讼代理人：仝宝霞，河南坤达律师事务所律师。上诉人洛阳市涧西区家如意火锅店（以下简称家如意火锅店）因与被上诉人洛阳帝诚实业有限公司（以下简称帝诚公司）排除妨害、返还原物纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。家如意火锅店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人停止侵权行为、恢复上诉人店铺的电力供应并驳回被上诉人一审的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与洛阳慧通星宇商业管理有限公司（以下简称慧通公司）签订的《租赁合同》合法有效，且上诉人已支付完毕合同约定的全部租金，上诉人有合法的承租权。上诉人与慧通公司于2014年2月26日签订《租赁合同》时，慧通公司对洛阳市涧西区××号广百大楼一层后楼西北1号铺享有转租权，故《租赁合同》有效。《租赁合同》约定的租赁期限为2014年3月1日至2020年5月31日，租金共计55.5万元，上诉人与慧通公司商定以上诉人前期商场装修改造中的投资冲抵，因此，上诉人已支付完毕合同约定的全部租金，有合法的承租权。二、一审认定事实错误，被上诉人并未获得广百大楼一层后楼西北1号铺的使用权、管理权，无权要求上诉人腾退范围。1.洛阳市广远商贸有限公司（以下简称广远公司）未将争议商户的房屋交给被上诉人使用，也未将争议商户交予被上诉人管理。广远公司（甲方）与被上诉人（乙方）于2016年3月4日签订《房产租赁合同》，合同第四条第一款约定“本协议租赁标的自甲方将全部房屋交给乙方起计租（后楼八楼及其他部分争议商户除外，该部分另由甲方积极协商尽快交予乙方管理）……”，第四条第二款约定“……甲方将全部租户（后楼八楼及其他部分争议商户除外，该部分另由甲方协调后交予乙方管理）移交乙方十日内，乙方支付剩余租金……”，上述约定表明广远公司并未将争议商户的房屋交给被上诉人使用，也未将争议商户交予被上诉人管理。2.广远公司与被上诉人签订的《房产租赁合同》第七条第十五款约定，“商户中有争议的如：影城、大家乐享、洗浴城、棋牌室、儿童乐园、湖南米粉等由甲方妥善处理，尽量避免影响乙方承租使用租赁房产，甲方应争取争议商户问题的最终解决并将相关商户交由乙方统一管理和收取租金”。上诉人与慧通公司签订的《租赁合同》中约定上诉人承租广百大楼一层后楼西北1号铺是用于经营餐饮，品牌为大家乐享，因此，上诉人属于争议商户，被上诉人对上诉人承租的房屋使用权、管理权，无权要求上诉人腾退。三、被上诉人要求上诉人缴纳水电费的行为是对原租赁合同的追认，上诉人有权按原合同内容履行义务，要求被上诉人停止侵权，恢复供电。1.广远公司与慧通公司于2015年4月25日签订《意见书》，慧通公司全面退出洛阳市涧西区××号奥斯卡广场（原广百大楼），由广远公司行使全部物业经营管理权。广远公司在行使物业经营管理权将近一年的过程中，对上诉人租赁涉案房屋的行为是认可的，并按月向上诉人下发水电费通知单，上诉人按通知单数额按时交纳水电费，双方对原租赁事实和义务并无争议。2.被上诉人与广远公司于2016年3月4日签订《房产租赁合同》，将洛阳市涧西区××号广百大楼整栋出租给被上诉人，且在第七条第15款约定了包含上诉人在内的争议商户，在第八条第1款约定了租赁范围为“现状租赁房产”，表明被上诉人认可上诉人已经租赁并运营涉案房屋的事实。此后长达两年的时间里，上诉人按照被上诉人要求交纳水电费等费用至指定账户，视为被上诉人认可原租赁合同的内容。直至2018年10月25日下午3时，被上诉人未经通知，突然私自强行断电，侵犯了上诉人的合法权益。补充：上诉人承租的房屋是慧通公司后期搭建的钢架结构房屋，广远公司的房产证上没有载明该房产是广远公司出租给慧通公司。广远公司与和慧通公司发生纠纷，双方协商交付房屋时，基于该房屋是慧通公司投资搭建，属于遗留问题，故该房产没有实际交付给广远公司，由原承租人继续使用。被上诉人对该房屋不享有权利，无权停水停电。帝诚公司答辩称，一、被上诉人拥有涉案房屋的合法使用权。涉案房屋的房主是广远公司，其在2016年3月4日与被上诉人签订《房产租赁合同》，将包括涉案房屋之内的位于洛阳市涧西区××号的原广百大楼整栋大楼出租给被上诉人，租赁期限自2016年3月1日起至2031年2月28日。同时为了保证整栋大楼的规范运营，广远公司与被上诉人签订补充协议，再次明确被上诉人享有收取房屋租金及代收水、电、通讯、物业、服务费等权利，针对拒不配合接受被上诉人管理的商户及拒绝与被上诉人签订新租赁协议的商户，被上诉人有权采取适当措施收回房屋。因此，被上诉人成为包括涉案房屋在内的原广百大楼整栋大楼的合法使用权人。二、上诉人不具有涉案房屋的合法使用权。2010年1月21日，房主广远公司与慧通公司签订房屋租赁合同，租赁期限10年。但是在2015年2月17日，由于慧通公司长期拖欠广远公司的租金，广远公司向慧通公司送达了解除租赁合同的通知，并进行了公证。2015年4月25日，广远公司与慧通公司协商进行了交接，和慧通公司将包括本案所涉房屋在内的原广百大楼整栋大楼重新交还给广远公司，自此，广远公司收回全部房产。广远公司与慧通公司之间的房屋租赁合同解除后，其他商户与慧通公司签订所有租赁合同对于广远公司不再产生任何效力，也就无权再合法占有涉案房屋。本案中，上诉人持有的是其与慧通公司签订《房屋租赁合同》，该合同只在家如意经营者与慧通公司之间有效，是家如意经营者与慧通公司之间的设定的权利，不能自动延伸至房主广远公司，不能作为对抗被上诉人的依据。三、上诉人称被上诉人要求其缴纳水电费的行为是对原租赁合同的追认无任何根据。上诉人非法占用涉案房屋，被上诉人要求其缴纳房租和水电费等费用，而其只缴纳水电费，拒绝缴纳房租，被上诉人多次催讨无果。水电费是交给供水供电部门的，被上诉人只是代收。被上诉人没有收到房租的根本原因是上诉人拒不缴纳，其拒绝缴纳房租的行为不应当视为对原租赁合同的追认。上诉人非法占用房屋而拒绝缴纳房租的行为属于不当行为，被上诉人要求其腾空房屋交回的诉求应得到支持。四、被上诉人不存在侵权行为，上诉人长期非法占用涉案房屋，理应尽快腾空交回。被上诉人对涉案房屋停电的原因是电线线路老化，需要及时检修。在停电之前，广百大楼被洛阳市消防部门检查确认存在多处不安全隐患，需要立即整改，涉案房屋是这次检查的重点整改项目。而上诉人拒不接受整改，不服从大楼的整体管理，被上诉人出于无奈采取自救措施（停电措施）继而维护自己的权利根本不构成对非法占用者的侵权。综上，一审法院判决事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求于法无据，依法应予驳回。补充意见：涉案房产的所有权是广远公司的，慧通公司向广远公司交回房产时已经进行了交接，如有争议，是慧通公司与广远公司之间的问题，和本案无关。房产所有权属于广远公司，房屋的搭建和装修的所有权，关于使用权的纠纷应该是广远公司和慧通公司之间解决的问题。家如意火锅店向一审法院提出诉讼请求：1.判令帝诚公司停止侵权行为、立刻恢复原告店铺的电力供应；2.本案诉讼费由帝诚公司承担。帝诚公司向一审法院提出反诉请求：1.判令家如意火锅店将涉案房屋腾退给帝诚公司；2.本案诉讼费由家如意火锅店承担。一审法院认定事实如下：位于涧西区××后楼××层的房屋，所有权证号为洛房权证市字第××号，所有权人为广远公司。2010年1月21日，慧通公司与广远公司签订房屋租赁合同，租赁期限为10年。2014年2月26日，慧通公司与莫子文签订租赁合同，约定慧通公司将位于洛阳市涧西区××后楼西北××号铺区域出租给莫子文，该区域220平方米为合同计租面积。租赁期限为六年零三个月，即自2014年3月1日起至2020年5月31日止。合同还约定此房产的租赁权及租金收益用于偿还莫子文在本公司前期商场装修改造的投资。2015年2月17日，因慧通公司长期拖欠租金，广远公司向慧通公司送达解除房屋租赁合同通知书，并进行公证，公证书编号为（2015）洛涧证民字1525号。2015年4月25日，广远公司与慧通公司达成协商交接广百楼（即案涉房产）意见，约定双方于2015年4月25日正式办理广百楼物业、经营管理权交接，自此日起，广远公司即行使全部物业经营管理权。2016年3月4日，广远公司与帝诚公司签订房产租赁合同，约定帝诚公司承租广远公司位于涧西区××号的广百大楼整栋，租赁期限为15年，自2016年3月1日起至2031年2月28日止。2016年12月20日，广远公司与帝诚公司签订补充协议，约定帝诚公司享有收取房屋租金及代收水、电、气、通讯、物业、排污、服务费等权利，针对拒不配合接受帝诚公司管理的商户及拒绝与帝诚公司签订新租赁协议的商户，帝诚公司有权采取适当措施收回房屋。2018年9月30日，帝诚公司通知家如意火锅店接到通知后五日内与帝诚公司联系更换租赁合同、签订有关物业管理服务协议并交纳各项应交费用，家如意火锅店逾期未与帝诚公司变更租赁合同。2018年10月25日，因消防检查存在安全隐患，帝诚公司对家如意火锅店断电。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。家如意火锅店经营者莫子文作为次承租人，在承租人慧通公司租赁出租人广远公司案涉房屋期间，与慧通公司签订租赁合同，符合法律规定。但是，在承租人因长期拖欠租金而与出租人解除房屋租赁合同后，次承租人即无权继续占用出租人的房屋。出租人与新承租人帝诚公司签订租赁合同后，帝诚公司即取得案涉房屋的使用权和管理权，在帝诚公司向家如意火锅店发出通知，要求其更换租赁合同、签订有关物业管理服务协议的情况下，其未与帝诚公司重新签订租赁合同，帝诚公司因此给家如意火锅店断电，是对其具有使用权房屋的正常管理措施。家如意火锅店在对案涉房屋无使用权的情况下，主张帝诚公司的断电行为侵权，并要求恢复原状的诉讼请求不符合法律规定。帝诚公司通过与广远公司签订房屋租赁合同取得案涉房屋的使用权和管理权后，在家如意火锅店拒绝与帝诚公司签订租赁合同的情况下，帝诚公司要求家如意火锅店腾退房屋的诉讼请求符合法律规定。家如意火锅店辩称买卖不破租赁的主张不符合法律规定，慧通公司与家如意火锅店转租合同的履行依赖于慧通公司与广远公司租赁合同的存在，在租赁合同已经被解除的情况下，转租合同则失去其继续履行的前提。至于慧通公司与家如意火锅店在转租合同中关于“房产的租赁权及租金收益用于偿还莫子文在本公司前期商场装修改造投资”的约定，对出租人广远公司和现承租人帝诚公司均无约束力，家如意火锅店可就其损失向慧通公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、第一百四十条规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）洛阳市涧西区家如意火锅店（经营者莫子文）的诉讼请求；二、原告（反诉被告）洛阳市涧西区家如意火锅店（经营者莫子文）于判决生效后十日内向被告（反诉原告）洛阳帝诚实业有限公司返还其占用的位于洛阳市涧西区××后楼西北××号铺区域。案件受理费100元，由洛阳市涧西区家如意火锅店（经营者莫子文）承担；反诉费50元，由洛阳市涧西区家如意火锅店（经营者莫子文）承担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明：2016年3月4日，广远公司与帝诚公司签订的《房产租赁合同》第四条“租金标准及支付办法”中约定：“1.本协议租赁标的自甲方将全部房屋交给乙方起计租（后楼八楼及其他部分争议商户除外，该部分另由甲方积极协商尽快交予乙方管理），起租日期为2016年3月1日……；2.租金在支付：租金每两年付一次，先付后用。第一期租金可分两次支付，本合同签订后30日内，依法支付甲方租金350万元，甲方将全部租户（后楼八楼及其他部分争议商户除外，该部分另由甲方协调后交予乙方管理）移交乙方十日内，乙方支付剩余租金……”；第七条“其他约定”中约定：“15.商户中有争议的如：影城、大家乐享、洗浴城、棋牌室、儿童乐园、湖南米粉等由甲方妥善处理，尽量避免影响乙方承租使用租赁房产，甲方应争取争议商户问题的最终解决并将相关商户交由乙方统一管理和收取租金。”2016年12月20日，广远公司与帝诚公司签订《补充协议》约定，帝诚公司作为广百大楼的承租方及管理方，享有使用房屋及将房屋转租的权利，同时负责所有商户的监督管理，确保商户安全使用房屋；帝诚公司享有收取房屋租金及代收水、电、气、通讯、物业、排污、服务费等权利；帝诚公司负责大楼的整体安全运行，保障大楼消防安全、用电安全、人员安全等；针对拒不配合接受帝诚公司管理的商户及拒绝与帝诚公司签订新租赁协议的商户，帝诚公司有权采取适当措施收回房屋等。本院认为，位于洛阳市涧西区××号原广百大楼原承租人为慧通公司，家如意火锅店的经营者莫子文与慧通公司签订租赁合同成为涉案房屋的次承租人；慧通公司因拖欠租金与房屋所有权人广远公司解除租赁合同后，莫子文与慧通公司的次租赁合同也随之解除，家如意火锅店在未代替承租人支付租金，也未与房屋所有权人或新的管理人达成协议的情况下，无权继续使用涉案房屋，故家如意火锅店应返还涉案房屋，如因此造成损失，应与慧通公司另行处理。根据广远公司与帝诚公司2016年3月4日签订的《房产租赁合同》及2016年12月20日签订的《补充协议》的约定，帝诚公司享有对景华路25号原广百大楼整栋大楼的经营管理权，故帝诚公司有权要求家如意火锅店返还涉案房屋。家如意火锅店主张帝诚公司收取其水电费应视为对其与慧通公司租赁合同的追认的上诉理由，依据不足，本院不予采信。涉案房屋的所有权人是广远公司，家如意火锅店称系由慧通公司搭建不能作为其拒绝返还房屋的抗辩理由，本院不予采纳。综上，因家如意火锅店对涉案房屋没有合法使用权，其主张帝诚公司侵权的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由洛阳市涧西区家如意火锅店负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年九月二十九日书记员  高 源