辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民再29号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莺歌，该公司工作人员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱海，男，1987年8月26日出生，汉族，住抚顺市经济开发区。委托诉讼代理人：张志（系朱海母亲），1955年3月15日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：丛培礼，男，1955年3月15日出生，汉族，住抚顺经济开发区。再审申请人抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因与被申请人朱海商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）辽04民终861号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年4月26日作出（2019）辽民申1050号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。乐活公司的委托诉讼代理人王莺歌,朱海的委托诉讼代理人张志、丛培礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐活公司的再审请求：1、撤销一、二审判决，改判乐活公司不承担2017年4月12日之后产权证的违约金给付责任；2、一、二审及再审案件受理费由朱海承担。主要事实及理由：一审、二审法院均认定产权证的登记时间为2017年4月11日，说明产权证办理完毕和下发的截止时间应为登记时间，原一审、二审法院认定登记之日后至产权证发放到当事人手中的时间也是合同违约行为，属于认定事实错误。朱海辩称，本案迟延下发房产证违约金，既有《商品房买卖合同》第15条约定，又有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，还有买受人在交付房款的同时将办理房产证所需的费用，费用（契税、维修基金等）交给出卖人，并办理了委托代办房产证的代理手续，已经形成了委托与被委托的关系。以上足以说明出卖人赔付违约金是毋庸置疑的，但是在房产局下发房产证以后，乐活公司将买受人的房产证交付给了第三人乐活物业公司，乐活物业公司以该房产证相要挟，逼迫业主将该违约金抵顶以后的物业费，要抵顶到2026年-2027年不等，并且还要收取百分之120的违约金，所以根据《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得房产证的，由出卖人承担已交房款万分之0.5的违约金，合同中规定的是买受人取得房产证为止，而不是出卖人办理完毕房产证为止，应该按照合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，将交付房产证违约金的时间定为业主取得房产证之日止。朱海向一审法院提出的诉讼请求：1、乐活公司赔偿迟延办理房屋产权证违约金16596元（自2014年7月16日起扣除270日计算至2017年11月14日止，按照已付房款的日万分之0.5计算）；2、乐活公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月2日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：朱海以总价350131元的价格购买乐活公司开发的位于抚顺经济开发区，建筑面积为94.63平方米的房屋一处；乐活公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由乐活公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由乐活公司继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。朱海在合同签订后已按照合同约定的方式与时间向乐活公司交付购房款。2014年8月30日，双方签订《协议书》约定朱海于2014年7月16日办理配户入住手续。2017年4月11日，抚顺经济开发区管理委员会房产管理处发放朱海的房屋产权证书并由乐活公司取回，朱海于2017年11月14日从乐活公司处领取该产权证书。一审法院判决：乐活公司于本判决生效之日起十日内给付朱海延迟办理房屋权属证书违约金165696元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，减半收取107元，由乐活公司承担。乐活公司不服一审判决，上诉请求：1、改判确认朱海办理房屋入住的时间为2014年8月30日，延期办理产权证的违约金应计算至产权证上记载的登记之日；2、一审、二审案件受理费由朱海负担。本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。另查明，本案所涉房屋的逾期交房违约金的截止日期为2014年7月15日，朱海已经支付2014年7月16至2015年7月15日的物业费。二审法院认为，双方签订的商品房买卖合同中约定：乐活公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。由该约定可知，计算逾期办理房产证的违约金需明确两个时间点，即房屋交付的时间和房产证的取得时间。关于房屋的交付时间，因乐活公司与朱海签订的《协议书》中约定：乐活公司承担逾期交房违约赔偿金至2014年7月15日止。朱海在2014年7月16日办理配户入住手续。且协议签订后，朱海缴纳了2014年7月16日至2015年7月15日的物业费，故房屋交付时间应为2014年7月16日，乐活公司主张以朱海2014年8月30日领取房屋钥匙的时间为交付时间的请求不予以支持。关于房产证的取得时间，逾期办理房产证违约金的截止时间为买受人“取得”房产证之日。现双方对“取得”房产证的理解存在分歧。虽然房产部门进行权属登记后，案涉房屋的产权已经归属朱海，但房产证是房屋所有权的权利凭证，不交付到朱海手中，对朱海行使房屋所有权构成阻碍，朱海作为买受人的权利没有完全实现，乐活公司作为出卖人的合同义务没有完全履行完毕，因此合同约定的“取得”房产证之日应理解为买受人实际取得房产证之日。另，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。根据该规定，本案商品房买卖合同条款系乐活公司提供，属于格式条款，双方当事人对格式条款理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应理解为朱海实际取得房产证之日即2017年11月14日。故对乐活公司主张应以2017年4月11日作为逾期办理房产证违约金的截止时间的请求不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乐活公司负担。再审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：延迟办理房屋权属证书违约金的计算截止日期。乐活公司与朱海签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。”乐活公司并未按照上述约定期限履行义务，故朱海请求给付迟延办理房屋权属证书违约金的请求应予以支持。关于违约金计算的截止时间，因涉案房屋已经于2017年4月11日完成产权登记，即办理完毕房屋权属证书，故乐活公司应自朱海实际接收房屋之日（2014年7月16日）起向后计算270日的办理时间，在该时间之后为乐活公司支付违约金的起算点，至2017年4月11日房屋权属证书办理完毕之日止，朱海主张的乐活公司延迟交付房屋权属证书期间的违约金不属乐活公司逾期办理房产证的违约行为，属另一法律关系，不应按照合同约定给付2017年4月12日之后的违约金。综上，乐活公司的再审申请成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终861号民事判决和抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初3032号民事判决；二、抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日给付朱海迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金应以350131元为基数，自2014年7月16日起扣除270日后至2017年4月11日止，按照日万分之0.5的标准计算；三、驳回朱海的其他诉讼请求。一审案件受理费213元，减半收取107元，由抚顺乐活房地产开发有限公司承担。二审案件受理费50元，由朱海承担。本判决为终审判决。审判长  史汉营审判员  潘 力审判员  田 丰二〇一九年九月二十四日书记员  祝微微