中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4394号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:黄朝品,男,1967年2月20日出生,汉族,住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审上诉人):嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-30。 执行事务合伙人:湖岸(嘉兴)投资有限公司。 一审被告、二审被上诉人:五指山金山房地产开发有限公司,住所地海南省五指山市河北西路。 法定代表人:王念东,该公司董事长。 再审申请人黄朝品因与被申请人嘉兴湖岸二号投资合伙企业(有限合伙)（以下简称嘉兴合伙企业）,一审被告、二审被上诉人五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称二审法院）(2018)琼民终845号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 黄朝品申请再审称，(一)原判决片面、孤立地分析黄朝品与张淑萍签订的《房屋买卖合同》,认定黄朝品购买案涉商品房发生在案涉商品房查封之后错误,导致认定基本事实缺乏证据证明。本案房产交易和查封的时间节点如下:2009年4月28日,梁永芳与金山公司签订《内部认购书》,后又签订《五指山市商品房买卖合同》,约定案涉房屋转让给梁永芳。2014年2月3日,梁永芳与张淑萍签订《房屋买卖合同》,将上述房产转让给张淑萍。2018年1月2日,张淑萍与黄朝品签订《房屋买卖合同》,将上述房产转让给黄朝品。2015年3月26日,案涉房屋被法院查封。本案应当对案涉商品房转让的时间进行认定,而不应当对黄朝品购买商品房的时间进行认定,因为在黄朝品购买案涉商品房之前,金山公司已经将其进行了转让,金山公司对该房产不享有抵押、出让等权利。以上时间节点很清楚地反映,金山公司已于2009年4月28日将案涉房屋进行转让,且转让发生在抵押之前,而后又发生了自然人之间的房屋转让,每次转让均合法有效，原判决故意绕开这一事实,认定黄朝品购买案涉房屋的时间在2018年1月2日,即一审法院查封案涉商品房之后，但黄朝品并非从金山公司处购买案涉房屋,该《房屋买卖合同》的合同相对方是张淑萍,而非金山公司,故不管黄朝品购买案涉商品房的时间发生在何时,都不能否定在查封前该房屋已经被转让的事实。（二）原判决对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、第二十九条的理解错误。根据上述法律规定，本案中的“买受人”包括黄朝品、梁永芳、张淑萍。原判决仅仅理解为最终交易买受人,显然与立法本意相违背,属法律条文理解错误。（三）金山公司因案涉项目提起的执行异议之诉案件,包括本案在内有12起案件,另外还有180多套房产尚未提起诉讼。同时起诉的案件中,唯独本案被二审改判准许执行,而其他11起案件均判决驳回嘉兴合伙企业的诉讼请求,即中止对案涉房屋的执行,本案裁判结果显然与公平原则相违背。（四）黄朝品在购买房产后,己经合法占有和行使不动产所有人的权利,对房屋进行装修入住,缴纳水费、电费、物业费等,因此，案涉房屋不应当作为执行标的,否则会损害黄朝品作为善意第三人的合法权益。综上，黄朝品依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审。 本院经审查认为，(一)关于原判决认定基本事实是否缺乏证据证明的问题。经查，2009年4月28日,梁永芳与金山公司签订《内部认购书》,约定梁永芳认购案涉房屋，后双方签订《五指山市商品房买卖合同》,约定梁永芳购买案涉房屋。2014年2月3日,梁永芳与张淑萍签订《房屋买卖合同》,将案涉房屋转让给张淑萍。2015年3月26日，海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）作出（2015）五民保字第2号民事裁定，裁定查封案涉房屋。2018年1月2日,张淑萍与黄朝品签订《房屋买卖合同》,将案涉房屋转让给黄朝品。上述事实有《内部认购书》《五指山市商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、收款收据、物业服务中心证明、（2015）五民保字第2号民事裁定等证据证明。故原判决认定黄朝品系在一审法院查封案涉房屋之后才取得对金山公司的债权，并不缺乏证据证明。黄朝品关于原判决认定上述事实缺乏证据证明的再审申请事由与查明事实不符，不能成立。 （二）关于原判决适用法律是否错误的问题。本院认为，执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定，均要求房屋买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。承前所述，本案中，一审法院系于2015年3月26日作出（2015）五民保字第2号民事裁定，裁定查封案涉房屋，黄朝品系于2018年1月2日与张淑萍签订关于案涉房屋的《房屋买卖合同》，故黄朝品签订案涉房屋买卖合同的时间在法院查封之后，不满足执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的适用条件。黄朝品申请再审主张，应根据案涉房屋首次发生转让的时间，即金山公司与梁永芳签订《五指山市商品房买卖合同》的2009年4月28日，认定本案符合上述规定的适用条件。本院认为，本案中，《五指山市商品房买卖合同》虽然签订于法院查封案涉房屋之前，但黄朝品并非该合同主体。而以黄朝品作为买受人的《房屋买卖合同》签订于2018年1月2日，该合同并非与房地产开发建设主体金山公司所签订，且形成于法院查封案涉房屋之后。故原判决认定黄朝品购买案涉房屋丧失了适用执行异议和复议规定第二十八条与第二十九条规定的前提条件，具有事实和法律依据。黄朝品的该项再审申请事由不能成立。 黄朝品申请再审还主张，因其在购买案涉房屋后已经实际占有该房屋，对房屋进行了装修，缴纳了水电费等相关费用，故对案涉房屋进行执行将损害其合法权益，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，黄朝品不享有可排除执行的物权期待权，其对案涉房屋享有的债权依法不能排除嘉兴合伙企业对案涉房屋的执行，黄朝品上述主张均非排除申请执行人对案涉房屋执行的法定事由，故不能成立。 此外，关于黄朝品提出案涉房地产开发项目有多起商品房涉及执行异议之诉，法院均作出与原判决不同的裁判结果，故原判决错误的再审申请主张，本院认为，黄朝品未能举证证明存在与本案案情一致但判决结果相反的生效判决。其向本院提供的（2018）琼民终840号及（2018）琼民终841号生效裁判，均系在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同的买受人提起的执行异议，与本案案情并不一致。故黄朝品的该项再审申请事由理据不足，亦不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回黄朝品的再审申请。 审判长  张颖新 审判员  江显和 审判员  肖 芳 二〇一九年九月二十三日 法官助理孙茜 书记员王天津