广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2321号上诉人（原审被告）：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号，统一社会信用代码91442000282045142E。法定代表人：李平稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧家源，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：李秀凤，女，1974年5月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李亮燕，广东朗法律师事务所律师。上诉人中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）因与上诉人李秀凤商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7391号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹二公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判曹二公司无需向李秀凤支付逾期交房违约金56110.33元。事实和理由：一、李秀凤逾期支付购房款，且至今未向曹二公司支付逾期交房违约金，曹二公司有权相应推延交付商品房且无须承担逾期交房违约责任。二、李秀凤所主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权。一审判决支持李秀凤主张的部分逾期交房违约金错误。三、即使法院认定曹二公司应向李秀凤支付逾期交房违约金，金额也不应超过合同的购房款总价的4%。针对曹二公司上诉，李秀凤辩称，一、曹二公司提供的格式合同加重了业主负担。二、李秀凤曾在合同约定交楼时间向曹二公司主张逾期违约金，曹二公司以该涉案房屋并未取得验收合格为由推脱。本案诉讼时效起算时间应当是2018年6月12日。李秀凤上诉请求：1.变更一审判决为曹二公司向李秀凤支付逾期交房违约金120056.51元；2.曹二公司向李秀凤返还房产证。事实和理由：李秀凤起诉曹二公司支付逾期交房违约金没有超过三年诉讼时效。1.逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利。2.双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。3.一审判决的认定加重业主的注意义务，成为开发商违约时抗辩不支付违约金的法律武器。针对李秀凤的上诉，曹二公司辩称，逾期交楼诉讼时效应从合同约定交楼期限的第二天开始计算，合同约定交楼期限第二天开始业主对逾期交楼该事实已经知晓。业主逾期支付购房款且至今未向曹二公司支付逾期付款违约金。按照双方签订合同第十一条约定，曹二公司有权相应推延交付商品房且无需承担延期交楼责任，且业主的主张也超过了诉讼时效。李秀凤向一审法院起诉请求：曹二公司支付逾期交房违约金120056.51元。一审法院认定事实：2013年1月18日，李秀凤与曹二公司签订《富都花园认购书》，约定李秀凤向曹二公司认购位于中山市古镇镇××路××都花园××号，认购总价699630元，签署本认购书时付清100000元定金，于2018年1月18日前以现金方式付清总购房款的50%（即400000元），余下的50%（即299630元）须于签订认购书之日起一个月内付清，李秀凤应亲临富都花园销售中心签署正式《中山市商品房买卖合同》，李秀凤承诺不得以对《中山市商品房买卖合同》条款及补充协议之内容存在异议为理由而拒绝签署。认购书第十四条约定，双方签署上述合同文件时，本认购书自行终止。同日，李秀凤与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李秀凤购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，合同总价为699630元，合同约定付款时间为2013年1月18日支付400000元，同年2月13日支付299630元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向李秀凤支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则李秀凤有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，李秀凤于2013年1月18日支付400000元，同年2月18日支付299630元。2016年11月5日，李秀凤接收涉案商品房。2018年6月21日，李秀凤以曹二公司逾期交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李秀凤与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天，另，合同约定李秀凤应于2013年2月13日支付剩余的购房款，李秀凤于同年2月18日才将剩余的购房款支付完毕，李秀风称其是按认购书的时间支付剩余款项，并未逾期付款，一审法院认为，双方所签订的认购书约定签署合同文件时，认购书自行终止，认购书约定李秀凤应与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》,故认购书约定的付款时间与双方所签订的《中山市商品房买卖合同》约定的付款时间不一致，应以双方所签订的《中山市商品房买卖合同》约定的付款时间为准，故一审法院认定李秀凤逾期5天支付涉案房款。双方的合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后遇暴雨天14天及李秀凤逾期付款5天，根据合同约定交楼时间可顺延19天至同年7月19日。本案中，一审法院已经认定曹二公司应于2014年7月19日交付涉案商品房,但李秀凤直至2016年11月5日才收楼，曹二公司未按期向李秀凤交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。李秀凤要求曹二公司以699630元为基数，按合同约定每日0.02%支付从逾期交房之日起计至2016年11月5日止的违约金，曹二公司辩称根据合同第九条约定应支付给李秀凤逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，另根据合同第十一条约定，买受人未按合同约定支付违约金，出卖人有权相应推延交付商品房，无须承担延期交楼的违约责任。一审法院认为，曹二公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,且逾期支付房款的违约金仅是赔偿曹二公司损失的一种违约责任，不应当因此排除或加重李秀凤作为买方接收涉案商品房的主要权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条及第十一条中关于格式条款的内容无效，一审法院对曹二公司该抗辩理由不予采纳。关于李秀凤主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。李秀凤主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从曹二公司实际交楼时算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，李秀凤主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。李秀凤于2018年6月21日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故李秀凤主张2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，一审法院予以采纳，故李秀凤主张自2015年10月1日起至2016年11月5日止的违约金为56110.33元（699630×0.02%×401）理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、曹二公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李秀凤支付逾期交房违约金56110.33元；二、驳回李秀凤的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元，减半收取计1351元，由李秀凤负担750元，曹二公司负担601元（该费用李秀凤已预交，一审法院不作退还，曹二公司负担部分由其于履行中迳付李秀凤）。本院二审期间，李秀凤提交了录音证据，拟证明其在2018年6月才明确知道权利受到侵害。经质证，曹二公司对录音的真实性、合法性及关联性均不予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、李秀凤主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效；二、曹二公司应支付的逾期交房违约金计算标准；三、曹二公司能否以李秀凤迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋。关于争议焦点一，即李秀凤主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效的问题。诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据合同约定，曹二公司应当于2014年6月30日前向李秀凤交付符合合同约定的商品房，曹二公司未能于约定的期限内履行该合同义务，李秀凤即应当从2014年7月1日起知道权利被侵害，诉讼时效应当从该日起计。根据双方合同约定，曹二公司应当向李秀凤支付的逾期交房违约金系按日计算，故诉讼时效亦应当按日计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则于2017年10月1日施行，故一审判决认定李秀凤主张的2015年10月1日前的违约金已逾诉讼时效，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故一审判决认定本案中2015年10月1日之后的逾期交房违约金诉讼时效期间尚未届满，亦无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即曹二公司应支付的逾期交房违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如曹二公司无法按时交房的，则按日向李秀凤支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的4%。从现已查明的事实来看，曹二公司逾期交房已近两年，如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，曹二公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使曹二公司履行义务，不利于李秀凤实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补李秀凤因此造成的损失。在曹二公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的李秀凤以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院予以调整。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，本院予以维持。关于争议焦点三，曹二公司能否以李秀凤迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋的问题。涉案合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项，曹二公司可顺延交房日期。曹二公司认为李秀凤逾期支付购房款，未支付逾期付款违约金，故其交房日期可相应顺延；李秀凤认为其在合同约定的交房日期前已付清了全部购房款，曹二公司不得以此为由顺延交付房屋。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案合同条款系曹二公司提供的格式条款，应作出对其不利之解释，即买受人仅在约定的商品房交付之日尚未付清购房款的，曹二公司可顺延交房日期。况且，双方于合同中作此约定之目的，系督促买受人履行付款义务。李秀凤于本案中虽存在逾期付款的违约行为，但其已于2013年2月18日支付完全部购房款，曹二公司于2014年7月14日，即李秀凤支付完购房款一年后，以李秀凤存在逾期付款行为由顺延交付房屋日期，显然并非督促李秀凤支付购房款之目的，理据不足。此外，曹二公司所负担的商品房交付义务关系买受人能否及时占有、使用、收益涉案商品房，系主合同义务，与李秀凤的支付逾期付款违约金义务不具有对等性，不应属于合同约定的其他应付款项。因此，曹二公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审判决虽错误认定涉案房屋的交付时间因李秀凤逾期付款而顺延5天，但由于本案中2015年9月30日之前的违约金均已超过诉讼时效，故一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。关于李秀凤请求曹二公司返还房产证的问题，因其不属于本案一审诉讼请求范围，本院二审不予审理。李秀凤可另循法律途径解决该争议。综上所述，上诉人曹二公司、李秀凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3931元（中山市古镇曹二经济发展公司已预交1203元，李秀凤已预交2728元），由中山市古镇曹二经济发展公司负担1203元，由李秀凤负担2728元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年九月五日书记员 钱绮丽李玉琴