贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3696号原告（反诉被告）：杜静，女，1978年10月10日出生，汉族，住重庆市合川区。原告（反诉被告）：王木，男，1973年9月23日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王晓红，系贵州一策律师事务所律师。执业证号：15201201111996362。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：张贵红，男，1965年4月12日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：唐金贤，系贵州好时律师事务所律师。执业证号：15201201410144749。代理权限：特别代理。第三人：贵州众杰壹品不动产经纪有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园3-1栋1层19号。统一社会信用代码：91520190MA6DKUK59T。法定代表人：潘豪杰。委托诉讼代理人：刘清华，男，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省思南县。代理权限：一般代理。系该公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行。住所地：贵阳市云岩区延安中路48-56贵州世贸大厦。负责人：杜宪阳，系该支行行长。委托诉讼代理人：李云苏，系该行员工。代理权限：特别代理。原告（反诉被告）杜静、（反诉被告）王木诉被告（反诉原告）张贵红及第三人贵州众杰壹品不动产经纪有限公司（以下简称“众杰一品经纪公司”）、中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称云岩支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杜静、（反诉被告）王木委托代理人王晓红，被告（反诉原告）张贵红及其委托代理人唐金贤及第三人众杰一品经纪公司委托代理人刘清华、云岩支行代理人李云苏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告（反诉被告）杜静、王木向本院提出诉讼请求：1、判令解除杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司于2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日签订的《协议》；2、张贵红支付杜静、王木2017年8月1日至2018年8月22日期间的租金共计28000元（2000元/月），并立即搬离杜静、王木位于贵阳市××××号的房屋；3、杜静、王木没收张贵红支付的50000元购房定金；4、张贵红支付杜静、王木因此诉讼产生的律师费12000元；5、诉讼费由张贵红承担。事实和理由：杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司于2017年6月23日订立《房地产买卖合同》，约定杜静、王木以70万元的价格将其位于贵阳市××××号房屋出售给张贵红。2017年7月29日，杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司签订《协议》，约定加急办理产权事宜，张贵红提前入住，若在4个月内加急未完成则由张贵红按2000元/月租金支付给杜静、王木。合同签订后，张贵红支付了50000元定金并搬进杜静、王木房屋，但一直以资金不足至今未履行合同，为此，杜静、王木起诉至法院，诉请如前。被告（反诉原告）张贵红辩称：原告杜静、王木的诉请无事实法律根据，是原告杜静、王木违约在先，拒绝配合被告张贵红和第三人众杰经纪公司办理过户手续，因此应当驳回原告杜静、王木的诉请。被告（反诉原告）张贵红向本院提出反诉请求：1、判令杜静、王木继续履行2017年6月23日与张贵红签订的《房地产买卖合同》；2、杜静、王木配合第三人众杰经纪公司将其名下位于贵阳市××××号房屋依法过户给张贵红；3、杜静、王木承担张贵红因此诉讼产生的律师费8000元；4、本诉、反诉费用由杜静、王木承担。事实和理由：2017年6月23日，张贵红经众杰经纪公司介绍，购买杜静、王木位于贵阳市××××号房屋一套，三方于当日签订《房地产买卖合同》，约定：一、白云区恒大城28栋27层2号房屋面积124.54平方；二、房屋现状（银行按揭抵押）；三、房屋转让价款：人民币70万元；四、付款方式及办理时间：买方先支付定金5万元，办理产权过户当日，买方支付首付房款12万元打入银行监管账户，剩余尾款53万元待过户买方取得产权后银行贷款支付给卖方。三方补充约定：双方配合众杰经纪公司办理后续过户手续，过户时银行尾款由卖方还款，买方支付17万元（包括定金5万元）首付款作为银行按揭尾款等。《房地产买卖合同》签订后，张贵红于2017年6月27日向杜静、王木支付了定金5万元，于2017年7月14日向众杰经纪公司支付了11000元的中介费用，可杜静、王木一直不配合张贵红办理过户手续。无奈，张贵红于2017年7月29日再次找到众杰经纪公司和杜静、王木，要求及时办理，可对方提出加急产生的费用4500元得由张贵红承担，张贵红为了能及时办理，不在乎这点费用，于是也同意了加急费用并签订了协议。协议签订后，在具体办理过户手续时，查询了解到杜静、王木的银行按揭尾款尚欠34万元，而张贵红按照《房地产买卖合同》约定只支付12万元，因杜静、王木没有钱，无法按合同约定偿还银行尾款，无法协助办理过户手续。在协议约定时间快到期时，杜静、王木多次找到张贵红和众杰经纪公司，考虑到杜静、王木困难，同意先按25万元的首付款作为银行的按揭尾款，可杜静、王木不同意，也不愿意办理，严重违反合同约定，损害张贵红的合法权益，应当承担继续履行的义务，并赔偿张贵红的损失。为此，张贵红提起反诉，诉请如前。第三人众杰经纪公司述称：2017年6月3日，三方签订《房地产买卖合同》，约定杜静、王木去银行申请还款，在银行通知还款当日，张贵红需支付首付款17万元（含5万元的定金），剩余银行按揭尾款由杜静、王木支付并结清。在银行通知还款期间，经买卖双方协商均同意张贵红支付加急费4500元，并且在四个月内完成过户手续。如逾期未能完成，则张贵红需要以每月2000元的租金支付给卖方。在银行通知还款时，买卖双方协商，因杜静、王木资金不足，需要张贵红支付首付款25万，买卖双方均已经同意。在还款时，张贵红因要发民工工资，没能支付这笔首付款，导致银行贷款未结清，因时间拖延过久杜静、王木及众杰经纪公司多次给张贵红打电话，张贵红都未接听，双方未能进行有效协商。之后，杜静、王木提出不再出售该房屋，或张贵红加价购买，张贵红不同意，双方经多次协商未果，故致使本案的发生。第三人云岩支行述称，同意原被告之间的买卖关系，现在涉案房屋尚欠贷款余额314324.45元，只要其中一方能够归还完借款即可。现在该房屋只办理了房屋预告登记（筑房预白云字Y1302890号。被告张贵红表示可以在给付原告的出售款中代为归还贷款余额。本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，王木、杜静作为卖方，张贵红作为买房，第三人众杰经纪公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定卖方自愿将其位于贵阳市××××号房屋出售给买方，房屋面积为124.54平方米，房屋所有权证号（商品房买卖合同备案号）为Y0399933，其中，签订合同当日买方支付定金人民币50000元整给卖方，办理产权过户当日，买方支付首付房款人民币120000元整，款项打入双方指定的银行监管账户或卖方账户，其余尾款人民币530000元由买方在银行按揭贷款一次性支付给卖方。另外，买方在签署合同时向经纪方支付服务费人民币21000元。合同还补充约定：因卖方的该套房屋在银行还有按揭尾款，该尾款由卖方申请还款，于还款之日买方支付首付款170000元，其中包括定金50000给卖方，卖方在银行结清该房屋按揭尾款。2017年6月27日，张贵红向杜静支付购房定金50000元。2017年7月14日，张贵红向众杰经纪公司支付中介服务费11000元。2017年7月29日，杜静作为甲方，张贵红作为乙方，众杰经纪公司作为经纪方签订《协议》，载明：“甲方将贵阳市白云区恒大城28栋27层2号房卖给乙方，乙方已缴购房定金给甲方，乙方提前搬入该房屋入住，因有关手续还在完善中，双方协商同意加急办理相关手续，加急所产生的相关费用4500元整由乙方承担，如加急多出费用则由经纪方承担。加急办理时间为4个月内完成过户手续，且乙方拿到产权证。（即2017年7月31日至2017年11月30日），如加急未能完成，则乙方以2000元/月的租金支付给甲方（注：以上手续甲乙双方需全力配合经纪方办理，如因不配合导致的时间拖延，则由不配合的一方承担相关责任及一切费用。乙方入住该房屋后，所产生的一切费用（如：水费、电费、物管费、燃气费等）及安全责任，由乙方自行承担与甲方无关。《协议》签订后，张贵红搬入案涉房屋居住。《协议》达成后，杜静、王木按约向银行申请提前归还银行贷款。2017年12月底，众杰经纪公司通知杜静、王木及张贵红提前归还贷款。杜静、王木与张贵红达成口头协议，约定将《房地产买卖合同》中张贵红应支付的首付款17万元增加至25万元（包含5万元购房定金），张贵红在相应的期限内支付该笔款项（杜静、王木主张支付时间为2018年1月中旬，张贵红主张的付款时间为过完年后即2018年2月底）。付款期限届满后，原告又要求被告一次性支付34万元，被告不同意，双方为此产生争议。原告诉至本院，诉请如前。被告亦提出反诉，反诉请求如前。另查明，王木、杜静系夫妻关系。2012年9月13日，王木与案外人贵州广聚源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王木以价款572195元购买贵州广聚源房地产开发有限公司位于贵阳市××××号房屋。双方约定，王木在合同签订之日交付首期房款172195元，余款400000元通过银行按揭方式支付，并办理了房屋预告抵押登记（筑房预白云字Y1302890号），截至当前涉案房屋尚欠贷款余额314324.45元，云岩支行同意原告与被告间的买卖，只要其中一方能够归还完借款即可，被告张贵红表示可以在给付原告的出售款中代为归还贷款余额。上述事实，有各方当事人的到庭陈述及杜静、王木、张贵红提交的《房地产买卖合同》、《协议》及杜静、王木提交的《商品房预售合同备案登记表》及张贵红提交的收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为：依法成立合同受法律保护，双方应诚信地全面履行合同义务。本案中，原被告及第三人签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行合同义务。本案焦点在于被告张贵红的行为是否构成违约。对此，本院认为，本案中合同签订后，被告即时交付定金5万元，并按合同约定积极准备履行交付首付款17万元（含定金5万元）义务，根据合同约定，交付时间为办理产权证当日支付，经庭审查明，因案涉房屋系按揭购买，实际办理产权登记是由原告申请向银行还款，也只有原告才知道申请成功与否及申请还款的具体时间，被告的义务系按原告通知给付首付款17万元，为了达到尽快办理产权的目的，被告为此还支付了第三人办理产权证的加急费4500元，同时被告为证明自己没有违反合同约定出示2017年11月至2018年初的银行流水进行佐证其是诚信按合同约定履行义务的，其未交付首付款给原告系因原告违反合同约定要求被告支付25万元，至2018年春节左右，原告又要求被告支付34万元，故本院认为被告未违约，对原告诉请解除2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日的《协议》，于法无据，本院不予以支持；原告其余三项诉讼请求的基础系解除合同，因原告诉请解除合同本院不予以支持，故其余诉请本院亦不予支持。对被告反诉原告继续履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》的主张，本院认为，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，被告未有违约行为，原告与被告对合同签订后超出原合同关于付款多少的协商未达成一致，原被告及第三人均应履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》，故对被告反诉原告继续履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》的主张，本院予以支持；对被告反诉原告承担8000元律师费，被告未提供相应代理合同及发票佐证，且在本案中本院不予以支持解除合同，合同仍处于待双方诚信积极履行的状态，故本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杜静、王木（反诉被告）及第三人贵州众杰壹品不动产经纪有限公司继续履行与被告张贵红（反诉原告）2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告杜静、王木（反诉被告）全部诉讼请求；三、驳回被告张贵红（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1025元，由原告（反诉被告）杜静、王木负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  雷 会人民陪审员  雷桂琴人民陪审员  廖廷龙二〇一九年九月二十日书 记 员  蒋晓霏