广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7310号原告：黄泽华，男，1969年7月29日出生，汉族，身份证住址广州市开发区，现住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陆巧然（系黄泽华配偶），身份证住址广州市开发区，现住广州市黄埔区。被告：周保多，男，1974年1月2日出生，汉族，住广州市天河区。被告：陈美七，女，1974年6月8日出生，汉族，住广州市天河区。原告黄泽华与被告周保多、陈美七房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。黄泽华及其委托诉讼代理人陆巧然到庭参加诉讼，周保多、陈美七经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。黄泽华向本院提出诉讼请求：1.判令黄泽华与周保多、陈美七解除黄埔某房产××、××、××房的租赁合同；2.判令周保多、陈美七赔偿合同损失461000元；3.判令周保多、陈美七承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月左右，黄泽华经过中介蔡利梅介绍，和周保多于2018年11月19日签订了广州黄埔区某房产××、××、××房物业的租房合同，黄泽华一次性支付周保多、陈美七390000元，约定总租期66个月，即2019年12月1日至2024年6月1日。同时，因黄泽华要求周保多、陈美七先找好租客，于是周保多、陈美七在2018年11月19日早上找到卢里仔出租并收了他的押金，然后周保多、陈美七将卢里仔的租约及押金转给黄泽华，当是黄泽华交给了周保多、陈美七押金32000元。当黄泽华租金收了才6个月，在2019年6月2日，黄泽华接到黄埔法院的电话，告知周保多、陈美七欠了银行400多万，涉案物业要被法院强行收回拍卖了。后来在黄埔法院的执行裁定书（2018）粤0112执6201号之一了解到周保多、陈美七的该物业早在2018年11月26日已被越秀法院查封一次。现房子已被黄埔法院查封，黄泽华不能再使用该物业，故找周保多、陈美七协商解除合约，追回损失，但周保多、陈美七一开始用各种理由推搪，最后失联。周保多、陈美七无应诉答辩。本院经审理查明以下法律事实：2018年11月19日，周保多与卢里仔就位于广州市黄埔区某房产××、××房分别签订《房屋租赁合同》，内容为周保多将该两处房屋出租给卢里仔，租赁期均为一年，从2018年11月30日起至2019年11月29日止，每月租金均为5333元；2018年11月19日，陈美七与卢里仔就位于广州市黄埔区某房产××房签订《房屋租赁合同》，约定内容为陈美七将该处房屋出租给卢里仔，租赁期为一年，从2018年11月30日起至2019年11月29日止，每月租金5333元；同日，周保多出具收据载明其收到卢里仔关于广州市黄埔区某房产××、××、××房的两月押金32000元及两月租金32000元。同日，周保多、陈美七与黄泽华签订《租赁合同》，内容为周保多、陈美七将位于广州市黄埔区某房产××、××、××房出租给黄泽华，总租金390000元，租赁期为66个月，从2018年12月1日至2024年6月1日止；押金28000元，租期满后退房退还给黄泽华；房子遇到不可抗力时周保多、陈美七返回黄泽华租金计算为：（剩余租房时间/5年）×39万×1.1；每个月收租13800元，由黄泽华收益。2018年11月20日，周保多、陈美七与黄泽华签订《委托收房租费的证明书的补充协议》，载明：2018年12月1日至2024年6月1日，黄埔区某房产××、××、××房所产生的房租收益全部属于黄泽华，2018年12月1日至2019年11月31日每月所产生的租金13800元由黄泽华收取。66个月的租金总额39万元分两次打入业主指定的账户：陈盛，账号62×××46，中国银行广州新宝利大厦支行。以到账凭证为准。同日，周保多出具《收条》载明收到黄泽华房租首付款100000元；2018年11月22日，陈美七出具《租金收条》，载明收到黄泽华的租金290000元，黄泽华还提交了借记卡账户历史明细清单证明其已实际向陈盛转账。2018年11月22日，卢里仔出具《转租证明》，载明：周保多与卢里仔于2018年11月20日签的某房产××、××、××房物业的租赁合同已转给黄泽华全权收取。黄泽华还提交了《转押金条》，载明卢里仔交给周保多的押金32000元当做黄泽华交给周保多的押金，等卢里仔和黄泽华的合同期满后，押金由黄泽华退给卢里仔；黄泽华和周保多的合同期满解除合同时，押金由周保多退回给黄泽华。该条下方有卢里仔和黄泽华的签名和捺印。根据广州市不动产登记查册表显示，案涉广州市黄埔区某房产××、××房产权人为周保多，××房产权人为陈美七，三处房产均已被法院查封，其中2408房的查封法院为广州市黄埔区人民法院，查封时间为2018年12月11日；2409、2410房存在多轮查封，首先查封法院为广州市越秀区人民法院，查封时间为2018年11月26日。2019年5月29日，本院作出（2018）粤0112执6201号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖周保多名下位于广州市黄埔区某房产××房的房产和陈美七名下广州市黄埔区某房产××房的房产；2019年6月5日，因涉案物业存在在先登记的抵押权需要实现，本院作出（2018）粤0112执6201号《执行裁定书》，裁定解除卢里仔、黄泽华对广州市黄埔区某房产××、××房产的占有。庭审中，黄泽华称合同签订后，其实际能够使用涉案房屋的时间为6个月，从2018年12月1日至2019年5月29日，其中2018年12月和2019年1月的租金32000元卢里仔给了周保多，黄泽华收取了实际承租人卢里仔2019年2、3、4月的租金共计48000元，2019年5月的租金卢里仔未付。黄泽华称其主张的合同损失包括：1、根据租赁合同约定，房子遇到不可抗力时周保多、陈美七应返回黄泽华租金（5年/5年）×390000×1.1=429000元；2、押金32000元；3、利息每个月3000元。黄泽华称双方没有约定逾期利息或违约金。本案起诉状副本等应诉材料于2019年7月13日送达周保多、陈美七。以上事实有《房屋租赁合同》、《委托收房租费的证明书的补充协议》、《租金收条》、借记卡账户历史明细清单、《转租证明》、《转押金条》、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0112执6201号及之一《执行裁定书》等书证以及当事人陈述等证据证实。本院认为，黄泽华与周保多、陈美七签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。现案涉房屋因被法院查封、强制拍卖导致合同无法继续履行，周保多、陈美七构成违约，黄泽华主张解除合同，理据充分，《租赁合同》依法应于有证据证实的黄泽华要求解除合同的意思表示到达周保多、陈美七之日，即本案起诉状副本送达之日解除。合同解除后，周保多、陈美七应赔偿黄泽华合同损失。关于押金。《转押金条》虽没有周保多或陈美七的签名，但周保多、陈美七既已将卢里仔的租约转给黄泽华，其就应将卢里仔所交付的押金转交给黄泽华，黄泽华在得到卢里仔的同意下，约定将卢里仔交给周保多的押金32000元当做黄泽华交给周保多的押金并无不妥，故本院对《转押金条》记载的内容予以认可。现合同解除，周保多、陈美七应将押金32000元退还给黄泽华。关于返还租金数额，黄泽华主张适用合同约定的不可抗力条款。本院认为，不可抗力从文义上解释是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而合同标的物被法院查封、强制拍卖不属于该种情形，黄泽华亦无举证证明双方订立该不可抗力条款时有不同于文义解释的其他合意，因此本案的租金返还不能适用双方约定的不可抗力条款。因租赁合同中未约定违约责任，故仅能依据黄泽华提供的证据确定损失，其中最直接的损失为合同未履行部分的租金为（60个月/66个月）×390000=354545.45元，周保多、陈美七应返还黄泽华租金354545.45元；另外黄泽华还主张每月3000元的利息，但又称双方没有约定逾期利息或违约金，故黄泽华的该项主张理据不足，不予支持。若黄泽华还存在其他损失，可另案主张。周保多、陈美七未到庭应诉，应视为其放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄泽华与周保多、陈美七于2018年11月19日签订的《租赁合同》于2019年7月13日解除；二、被告周保多、陈美七于本判决生效之日起10日内返还原告黄泽华租金354545.45元；三、被告周保多、陈美七于本判决生效之日起10日内返还原告黄泽华押金32000元；四、驳回原告黄泽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4108元，由原告黄泽华负担663元，被告周保多、陈美七共同负担3445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张孙翔二〇一九年九月十八日书记员  吴秀娟附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条第二款本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。