西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民初66号  原告（反诉被告）：甲公司。住所地西安市灞桥区。法定代表人：鲁某某，该公司董事长委托诉讼代理人：王阿丽，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：乙公司。住所地西安市。法定代表人：孙某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张跃，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡燕，陕西锐迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：丙公司。住所地西安市碑林区。法定代表人：孙某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王成明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏明，陕西汉廷律师事务所律师。被告：孙某，男，1966年3月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏桢培，陕西汉廷律师事务所律师。被告：刘某，女，1968年11月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘启明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏桢培，陕西汉廷律师事务所律师。原告甲公司（以下简称甲公司）诉被告乙公司（以下简称乙公司）、丙公司（以下简称丙公司）、孙某、刘某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托诉讼代理人王阿丽、王天，被告乙公司委托诉讼代理人张跃，被告丙公司委托诉讼代理人王成明、苏明，被告孙某及其委托诉讼代理人刘启明、魏桢培，被告刘某委托诉讼代理人刘启明、魏桢培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告乙公司于2012年8月13日签署的《商业房屋租赁合同》；2、判令被告乙公司和被告丙公司于合同解除后15日内向原告返还西安市碑林区XX路XX大厦XX层商业用房、附楼1层和2层（建筑面积共计4607.36平米）；3、判令被告乙公司和被告丙公司向原告支付2012年8月1日起至2018年1月31日期间租金9569374元；4、判令被告乙公司和被告丙公司按《商业房屋租赁合同》约定租金标准向原告支付自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金（截止2018年5月31日为1017065元）；5、判令被告乙公司和被告丙公司按中国人民银行五年以上期银行贷款利率向原告支付自逾期付款之日起至实际支付之日期间的租金利息（截止2018年1月31日的利息为1203080元）；6、判令被告孙某和刘某对被告乙公司和被告丙公司的上述债务承担连带清偿责任；7、由四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年8月13日，被告乙公司与原告签署《商业房屋租赁合同》，租赁位于西安市碑林区XX路XX大厦XX层XX房XX楼（以下“商业用房”）。该商业用房建筑面积4960.36平方米，租赁期限12年，自2013年2月1日起至2025年1月31日。商业用房租金：租赁期内前四年每年租金190万元，第二个四年每年租金220万元。租金应按季度支付。截止原告起诉之日，被告乙公司未向原告支付过租金。另，被告乙公司未经原告同意将商业用房转租予被告丙公司，现商业用房的酒店名称为“某酒店”。根据《商业房屋租赁合同》第9条约定和《中华人民共和国合同法》第94条、第227条之规定，被告乙公司的行为已构成根本违约，原告有权解除租赁合同，要求被告返还商业用房并支付未付租金及其利息。被告孙某和刘某为本案被告乙公司股东，被告乙公司已被陕西省工商行政管理局吊销营业执照，被告孙某和刘某在公司被吊销营业执照后未依法办理公司清算注销手续，继续对外营业却未在住所地办公，其占用原告资产对外营业的收入亦未计入公司账簿，公司财产与股东个人财产已经严重混同。《中华人民共和国公司法》第二十条规定公司股东“不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益”“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”被告孙某和刘某未依法管理公司的行为明显属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了原告利益，应当对乙公司债务承担连带责任。被告乙公司辩称，1、双方合同于2012年8月13日签订，没有交纳租金的原因是原告没有按照合同约定交付租赁的房屋。2、不存在所谓乙公司将案涉房屋进行转租的情况。丙公司原址在天马机械厂内，但拆迁改造时租赁合同未到期，乙公司与丙公司达成置换协议。乙公司与丙公司存在投资人竞合的关系。3、甲公司未按合同约定履行合同义务，租金起算条件尚未具备，2017年1月31日之前原告已经丧失对该部分租金的诉讼时效。请求驳回原告全部诉请。被告丙公司辩称，同意乙公司的答辩意见。原告与丙公司曾签有房屋租赁合同一份，证明原告对丙公司继承乙公司原合同项下的权利义务是同意的，所谓的转租理由不能成立，原告据此要求解除与乙公司的合同及返还房屋的请求与合同约定及法律规定相悖，应予驳回。按照后面签订的房屋租赁合同，所有租金的起算日期是原告完成全部交付，所以原告要求租金及利息应予驳回。被告孙某、刘某辩称，同意乙公司、丙公司的答辩意见。孙某、刘某是乙公司的股东，股东不应该承担责任。被告乙公司、丙公司向本院提出反诉请求：1、判令甲公司向丙公司履行4960.36平方米商业用房的交付义务；2、判令甲公司赔偿因未完全履行交房义务给丙公司造成的经济损失394453.05元；3、判令甲公司向乙公司支付赔偿款10万元；4、反诉诉讼费由甲公司承担。事实与理由：2012年8月13日甲公司与乙公司签署了一份《商业用房租赁合同》，根据合同第四条的约定，甲公司应于2012年8月1日将天龙大厦一至四层及附属楼一二层共计4960.36平方米的房屋交付乙公司(交房日期以实际交房日为准)。后丙公司承继乙公司，与甲公司重新签订了房屋租赁合同。合同签订后，甲公司至今尚未实际履行4960.32平方米房屋的交付义务，也未办理交接手续，致使其原定的经营计划无法实施，丙公司自2015年1月至2018年3月累计亏损394453.05元。此外，按照合同约定甲公司应向乙公司支付赔偿款200万，但迄今为止仍有10万元未按约定支付。甲公司辩称，1、甲公司已履行全部租赁房屋交付义务。甲公司与乙公司2012年8月13日签署《商业房屋租赁合同》第四条约定：“乙方在承租房屋交接时已知晓该房屋现状及租赁情况，双方约定，对清退其他租赁方的责任义务由乙方负责处理，甲方辅助乙方处理”“甲方于2012年8月1日将本合同对应的天龙大厦1至4层和附属楼一二层合计4960.36平方米交予乙方。”上述约定表明在双方签署租赁合同时，甲公司于2012年8月1日以现状情况向乙公司已经交付了合同约定的天龙大厦1至4层和附属楼一二层合计4960.36平方米的房屋。关于附楼一层甲公司占有使用的353平米，根据西安市碑林区人民法院庭审笔录记载，是甲公司向乙公司交付房屋后再次从乙公司处借回使用。乙公司自2012年8月1日起占有使用房屋至今未支付过租金且未经甲公司同意将涉案房屋主楼二层以上转租，已构成《商业房屋租赁合同》第九条第2款约定的根本违约行为，解除合同的条件已经成就，甲公司有权解除合同。2、甲公司依法有权拒绝支付赔偿款10万元。根据租赁合同第三条和第五条约定，乙公司应于2013年2月1日前的15天向甲公司支付租金475000元；但其至今未能支付该首期租金及后续租金，甲公司依法有权行使不安抗辩权，拒绝继续向乙公司支付剩余赔偿金。3、丙公司要求赔偿经济损失无事实依据。丙公司系非法次承租人，其在未经甲公司书面同意的情况下擅自向乙公司承租房屋，若有损失其只能向乙公司主张。乙公司和丙公司应就租金支付义务承担连带责任，并承担反诉的全部诉讼费用。经审理查明，2012年8月13日，原告甲公司（出租方、甲方）与被告乙公司（承租方、乙方）签署《商业房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条 “租赁房屋坐落于西安市碑林区XX路XX大厦XX层，及附属用房合计4960.36平方米，无车位（包括所涉及建筑物的屋顶及门头改造部分）。但屋顶上广告位所有权归甲方，甲方乙方各使用一半，乙方使用期与乙方实际租用期同步，使用部分无偿使用。未经甲方书面同意不得扩建加建，因设立广告牌位所涉及相关费用，由甲乙双方共同协商费用各自承担。被主管行政部门整改，勒令拆除的，互不承担责任。该房屋现有设施、设备情况见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用，乙方在本合同租赁期满交换该房屋时的验收依据。房屋门头及门厅朝向位置在不妨碍甲方综合规划的基础上由乙方进行修改。”第三条“租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁天龙大厦仅作为酒店、歌城及商业经营使用。租赁期限：该房屋租赁期为12年。甲方同意给予乙方下列特殊优惠：提供免租期供乙方装修，自本合同签订之日起六个月为免租期。2013212025131租金起算日期从2013年2月1日起至2025年1月31日止。”第四条“乙方在承租房屋在接收时已知晓该房屋现状及租赁状况，双方约定，对清退其他租赁房的责任义务由乙方负责处理，甲方辅助乙方处理。甲方于2012年8月1日将本合同对应的天龙大厦1至4层和附属楼一、二层合计4960.36平方米交予乙方。（交房日期以实际交房为准）。”第五条 “租赁期内前四年每年租金190万元，第二个四年每年租金220万元，后四年每年租金250万元。自2013年2月1日起计算。租金应按季度支付。”第九条 “房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自将天龙大厦二至四层转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（6）逾期六十日未交纳按照约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”该合同另约定，新庆坊售楼中心加盖门头纠纷及营业损失、装修折旧、提前搬迁等问题，经双方多次协商，甲方一次性赔偿乙方人民币贰佰万元整。合同附件：“1、租赁房屋概况 2、房屋装修及设施标准（现房交付以现状为准）”。双方合同签订后，被告乙公司至今未向原告支付过租金。本案审理中，乙公司认可涉案主楼1-4层实际交房日是2013年9月。乙公司称涉案附楼一楼至今未交付，认为本案租金不具备起算条件，故其拒交房租。2018年1月24日原告甲公司向乙公司并孙某发送法务函一份，载明：“1.2012年8月13日，贵酒店与我公司签署《商业房屋租赁合同》，租赁我公司位于西安市碑林区XX路XX大厦XX层商业用房(以下称“商业用房”)。该商业用房建筑面积2688.32平方米，租赁期限12年，自2013年2月1日起至2025年1月31日。2.商业用房租金：租赁期内前四年每年租金190万元，第二个四年每年租金220万元。租金应按季度支付。3.根据法律规定和合同约定，若存在逾期支付租金的情况，我公司有权行使下列权利：(1)要求贵酒店支付逾期未付租金2倍的违约金(2)单方解除合同。4.截止2017年12月30日，贵酒店尚欠我公司2013年2月1日至2018年1月31日期间租金未付，共计9800000元。以上事实充分表明：贵酒店已严重违反合同约定，我公司有权立即单方解除合同并要求贵酒店支付违约金、返还商业用房。据此，作为公司律师，特郑重函告如下：1.请贵酒店收悉此函后3日内支付2013年2月1日至2018年1月31日期间租金人民币玖佰捌拾万元整(￥9800000.00)。2.我公司保留依法对贵酒店逾期支付租金行为行使违约金请求权的权利。3.若贵酒店未按本函催告日期支付租金，我公司将行使合同约定的单方解除权，单方解除2012年8月13日《商业房屋租赁合同》”。2018年1月30日，被告乙公司向原告甲公司发送关于《法务函》的复函，载明：“根据贵某某双方签署的《商业房屋租赁合同》第四条之约定，贵司应于2012年8月1日将天龙大厦1至4层和附属楼一二层共计4960.36平方米的房屋交予我方(交房日期以实际交房日为准)。合同签订至今，贵司尚未实际履行4960.36平方米房屋交付义务，致使我方原定经营计划无法正常实施。房屋交付使用是租金起算的前提，因贵司未依约履行交房义务，租金起算日期尚未届至。所以，贵司函中述称我方拖欠租金行为不能成立，贵司行使合同单方解除权的前提并不存在，我方不同意贵司函告内容。我方诚请贵公司本着实事求是、解决问题的原则，对自身的履约行为予以检查审视，并在收到本函后3日内积极履行交房义务，诚意完全履行贵某某双方于2012年8月13日签订的《商业房屋租赁合同》”。又查，2014年4月2日被告丙公司成立，企业类型为有限责任公司，公司股东为孙若轩、孙某某。丙公司认可涉案主楼1至4层由丙公司实际占有使用，目前在营业；涉案附楼二楼600平方米，由其租赁XX网吧XX宾馆（登记为大秦宾馆）共400平方米，其余面积是配电设施、附属设施；涉案附楼一层除原告甲公司的招商中心之外，其他部分由被告江陵酒店设置为停车场，江陵酒店并认可其承继了被告乙公司与原告2012年8月13日的合同义务。原告认可涉案附楼一层其中有353平方米在2013年5、6月份从被告乙公司处借用作为招商中心使用至今。孙某认可原告现在使用的涉案附楼一层部分面积是乙公司借给原告使用半年，并称涉案附楼一层有其加盖的部分房屋。2012年2月21日陕西省工商行政管理局出具陕工商处字（2012）100-2255号行政处罚决定书，决定吊销乙公司营业执照。2018年4月28日，XX酒店XX组，清算组成员为：刘某、孙某；孙某为清算组组长。庭审中，原告及被告乙公司均表示认可江陵酒店承继了《商业房屋租赁合同》乙公司的合同义务。以上事实，有《商业房屋租赁合同》、乙公司企业信用信息、江陵酒店企业信用信息、陕工商处字（2012）100-2255号行政处罚决定书、乙公司股东会决议、法务函、复函、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点：1、涉案房屋原告是否实际交付；2、被告乙公司未按约支付租金的行为是否构成违约； 3、涉案租金的时效问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告甲公司与被告乙公司于2012年8月13日签订《商业房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，涉案主楼1-4层原告甲公司已于2013年9月交付给被告乙公司，现由被告丙公司实际占有使用；涉案附楼二层由被告丙公司出租XX网吧XX宾馆使用；涉案附楼一层其中一部分用作江陵酒店的停车场外，还有353平方米由原告从被告乙公司借用作为招商中心使用至今。依据上述事实，可以认定涉案房屋已全部由原告甲公司交付给乙公司，故乙公司辩称房屋尚未全部交付、租金不具备起算条件的理由不能成立，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告甲公司与被告乙公司签订《商业房屋租赁合同》第九条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（6）逾期六十日未交纳按照约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”本案原告甲公司已将涉案房屋全部交付给乙公司，但被告乙公司从未向原告支付过租金，且原告甲公司已向被告乙公司、孙某发送法务函催告履行合同义务，但被告至今仍未履行合同义务，故被告乙公司已经构成根本违约。本案原告甲公司主张合同解除、要求被告乙公司支付租金及利息的请求，于法有据，本院应予支持。因涉案房屋实际由江陵酒店占用使用，故合同解除后，被告乙公司及被告江陵酒店应共同承担向原告返还涉案房屋的义务。 关于涉案租金的时效问题。《商业房屋租赁合同》明确约定应按季度支付租金，但被告乙公司并未按约向原告支付过租金， 2018年1月24日原告向被告乙公司并孙某发送函催要租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因原告未能提供充分证据证明其于2015年前曾向被告乙公司主张过相关权利，故2015年2月1日之前的租金应视为原告放弃权利；对原告要求被告乙公司支付2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金及利息，本院应予支持。经查，原告对涉案附楼一楼353平米房屋借用至今尚未归还，因此该部分面积的租金不应由被告承担，故涉案房屋计租面积应为4607.36平方米，2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金为5573062.66元，2018年2月1日至2018年5月31日租金为681152.1 元。被告乙公司应向原告支付该期间的租金并按中国人民银行同期贷款利率支付该期间的利息。庭审中，原告与被告乙公司、被告江陵酒店均认可江陵酒店承继了被告乙公司的合同义务，因此被告乙公司拖欠的租金及利息应由被告江陵酒店承担。XX酒店XX组未按法律规定履行通知和公告义务导致其未及时申报债权而未获清偿，原告并无证据证明，据此原告要求被告孙某和刘某承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。， 关于被告乙公司和被告丙公司反诉要求原告履行交付义务及承担经济损失394453.05元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告乙公司要求原告甲公司支付赔偿款10万元一节，因原告甲公司应付的赔偿款中仍有10万元未支付，因此原告甲公司应当履行该付款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、原告甲公司与被告乙公司于2012年8月13日签署的《商业房屋租赁合同》解除；二、被告乙公司、被告丙公司于本判决生效后15日内共同向原告甲公司返还西安市碑林区XX路XX大厦XX层商业用房、附楼1层和2层（建筑面积共计4607.36平米）；三、被告丙公司于本判决生效后15日内向原告甲公司支付2015年2月1日至2018年1月31日期间的租金5573062.66元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付该期间的租金利息； 四、被告丙公司于本判决生效后15日内向原告甲公司支付2018年2月1日至2018年5月31日租金681152.1 元，并按中国人民银行同期银行贷款利率支付该期间的租金利息；五、被告丙公司按《商业房屋租赁合同》约定租金标准向原告支付2018年6月1日至实际返还房屋之日止的租金； 六、反诉被告甲公司于本判决生效后15日内向反诉原告乙公司支付赔偿款100000元；七、驳回原告甲公司其余诉讼请求；八、驳回反诉原告乙公司、丙公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费179815元，由被告乙公司、被告丙公司承担，鉴于原告已预交，被告乙公司、被告丙公司于本判决生效后15日内向原告支付；反诉案件受理费4358元，由反诉原告乙公司、丙公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  陈      平审  判  员  李      涛审  判  员  李      刚 二○一九年九月二日  书 记 员  李      艳