江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣03民终368号上诉人（原审原告）：曾建锋，男，1985年4月5日出生，汉族，住江西省上栗县。上诉人（原审原告）：刘娜，女，1986年9月28日出生，汉族，住江西省上栗县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：阳梅娟，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西天耀置业有限公司，住所地江西省上栗县赤山镇丰泉大道88号，统一社会信用代码91360322581623811H。法定代表人：赖小军，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖群，该公司员工。委托诉讼代理人：罗振山，北京大成（南昌）律师事务所律师。上诉人曾建锋、刘娜因与被上诉人江西天耀置业有限公司（以下简称“天耀置业公司”）确认合同无效纠纷一案，不服江西省上栗县人民法院（2019）赣0322民初207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾建锋、刘娜的委托诉讼代理人李剑、阳梅娟，被上诉人天耀置业公司的委托诉讼代理人肖群、罗振山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾建锋、刘娜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案全部案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《地下车位租赁使用权协议书》不仅是以合法形式掩盖非法目的，而且还严重违反法律的强制性规定，同时损害国家利益，当属无效合同。一审判决没有正确查明案件事实，且适用法律不当。1.上诉人不否认被上诉人作为开发商的地位，但被上诉人并不能因为开发商或投资人的地位，就自动享有有关不动产权权属人的地位。上诉人提出的诉求是对双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》的效力认定以及是否应退还款项的问题，一审判决不应当将争议焦点扩大到地下车位权属归属上，权属争议之诉与合同效力之诉是两个截然不同之诉。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以下房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。该条款属于法律的强制性规定，其要求的是依法登记领取权属证书而非口头声称或者自然获得权属。地下车位工程也属于建筑工程，属于不动产，需要办理房地产权利登记，才能获得合法有效的权属证书。本案中，被上诉人没有提供任何证据证明获得该地下车位的权属证书，依法不得与上诉人签订转让合同。3.被上诉人的行为严重损害了国家利益，该协议名为租赁，实为转让，根据法律规定，房地产企业转让不动产应当缴纳营业税、土地增值税、房产税等各项税费，上诉人作为受让方应当缴纳契税。被上诉人以收取租金的名义收取上诉人的车位款，却没有依法缴纳上述各项税费，存在偷逃税款的行为。4.一审判决认为《江西省物业管理条例》属于江西省制定的地方性法规，并不属于效力性强制规定，而合同法定义的违反法律法规的强制性规定，并没有说明仅仅违反管理性规定就有效，违反效力性规定就无效。5.地下车位权属归于被上诉人并不必然得出双方签订的《地下车位租赁使用权协议》就是合法有效的，协议是否无效，并不取决于标的权属性归谁，而在于是否依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定能否认定为无效合同。二、一审判决如果认定涉案地下车位工程属于被上诉人，继而认定双方签订的转让协议合法有效，那就从法律程序上作出该车位为购买车位的业主所有，这会导致从程序上切断了作为不动产应当正常办理房地产权属证书的途径。关于地下车位的权属到底是归属于开发商还是业主，目前各地认定做法不一，但依照不告不理的原则，在双方没有提出权属争议诉求的前提下，一审法院不宜也不能去介入权属的归属判定，一审判决的做法违反了“不告不理”的原则，剥夺了上诉人在未来可能提出权属诉争的真正请求。三、被上诉人一审开庭审理提交的证据并不包括建筑房屋成本，而在开庭审理后补充提交的证据属于逾期提交的证据，而且没有经过上诉人质证，依法不得作为认定事实的有效依据。天耀置业公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。一、上诉人与被上诉人签订的《地下车位租赁使用权协议书》没有以合法形式掩盖非法目的，没有违反法律的效力性的强制性规定，更没有损害国家利益，属于合法有效的合同。一审法院将争议焦点扩大到地下车位的权属归属上，是因为上诉人作为原告在一审的民事起诉状中陈述、认定地下车位的权属归全体业主所有，也就是上诉人已经提出了权属认定的争议事实，并且被上诉人作为被告，在一审法院也提出地下车位的归属属于被上诉人，根据双方所提出的请求和事实，一审法院归纳的争议焦点包括了本案的地下车位的权属争议问题，且该争议焦点也经过了双方当事人的认可。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性的强制性规定，而不是效力性的强制性规定，即使本案争议的协议违反了该法律的规定，也并不必然导致本案争议协议违法无效。其次,《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理登记的合同，不影响合同效力。第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该规定，不动产的转让合同并非要全部进行登记才能生效。三、合同的法律效力问题和被上诉人是否应当开具发票是两个不同的概念、不同的行为、不同的阶段，不能混为一谈，不能认为没有开具发票，造成了国家的税收损失，而导致本案的合同无效。且被上诉人也不存在偷税漏税的事实，被上诉人收取的上诉人的款项都已经依法入账，税务部门对被上诉人收取的款项予以了全程的跟踪监督，退一步讲，被上诉人收取租金或收取转让费，都是营业收入所得，都要同样进行纳税。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第七十四条的规定，法律是允许特殊形式的不动产可以未经登记发生法律效力的，也就是本案的车位、车库可以不经不动产登记管理部门登记，只要当事人双方协议约定即可确认产权的归属，因此，一审判决当然不会破坏现有的不动产登记制度及体系。五、虽然被上诉人提交的建造房屋成本证据没有进行质证，但是法院依照职权进行了查证，同样可以作为认定事实的根据，且二审法院也可以依照职权对该证据进行评判，一审法院认定本案诉争的车位归属于被上诉人，主要是依据上栗县相关政府部门出具给被上诉人的法律文书，而不是被上诉人提交的建筑房屋成本证据。曾建锋、刘娜在一审起诉请求：一、判令确认双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》无效;二、判令天耀置业公司退还曾建锋、刘娜所支付的车位款人民币65000元;三、判令本案的诉讼费由天耀置业公司承担。一审法院认定事实：金御天下系天耀置业公司开发建设的楼盘，位于上栗县赤山镇丰泉管理处，该楼盘12栋、13栋、20栋楼房于2018年10月竣工，2018年3月2日，曾建锋、刘娜与天耀置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该楼盘13栋1-1302号商品房，该合同约定商品房土地使用年限2011年8月16日至2051年8月16日止，住宅使用年限2011年8月16日至2081年8月16日止，同日，曾建锋、刘娜与天耀置业公司签订了《地下车位租赁使用权协议书》，约定：曾建锋、刘娜向天耀置业公司租赁金御天下小区地下车位使用权，具体车位为K区099号，该车位对应的具体使用权期限与住宅（使用年限）一致，该车位租赁价格为65000元，曾建锋、刘娜应于2018年3月3日交付租赁款，天耀置业公司于2018年10月31日前将该车位交付给曾建锋、刘娜，双方还对其他事项进行约定，曾建锋、刘娜于2018年3月3日向天耀置业公司交付了车位租赁费65000元。另查明，金御天下楼盘地下室工程系天耀置业公司开发投资建筑，建筑面积40191.27平方米，建有1146个车位，因天耀置业公司经政府批准与人防部门达成协议，向政府缴纳了易地建设防空地下室规费，故该小区地下车位不属于人防地下工程，为普通地下室工程。2018年8月27日，政府相关部门颁发了建设工程规划核实合格意见单，通过竣工验收，根据规划部门批准，该地下工程不计算地面建筑容积率，未计入商品房公摊面积，根据天耀置业公司提交的金御天下12-21栋楼工程成本书，商品房成本控制价不含地下室工程造价。一审法院认为，案件争议的焦点是：一、双方发生纠纷的地下停车位权属归业主还是开发商；二、双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》是否有效。关于地下停车位的归属问题。双方当事人争议的地下车位系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位即规划车位，该地下建筑工程系天耀置业公司投资建造，并办理了相关审批手续，属合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律上对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利；三是对共有部分享有共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上独立单元房间对地上空间资源利用一样，都有自己的使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外的投资，是相对独立的建筑物。诚然，地下车库是一种公共配套设施，但是它与其他供电、给水、消防等配套设施完全不同，地下车库划分出独立的车位，具有一定的可分性、独立性，而供电、给水、消防等配套设施是每个业主必须使用的，具有不可分性。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定…”。有登记产权的按登记，没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车位的产权是否有明确约定，有约定的从其约定；既没有登记，也没有约定的，根据建设地下停车位工程的费用是否摊入购房款，或地下停车位工程的建筑面积是否作为房屋的公摊面积予以确定，费用包括购房款或公摊面积包括地下停车位的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。本案中，双方争议的地下停车位，未办理产权登记手续，系天耀置业公司投资建造，为普通地下室工程，双方购房合同对地下车位没有约定，地下车位建筑工程未计入商品房的公摊面积，该楼盘商品房造价未计入地下停车位工程造价，故此，天耀置业公司对地下停车位工程具有所有权。综上所述，无论从双方合同约定，还是法律规定，地下停车位工程的所有权应属开发商天耀置业公司所有，不属于业主共有。关于双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》是否有效问题。双方签订的合同名称为《地下车位租赁使用权协议书》，曾建锋、刘娜认为该合同实际为地下车位买卖合同，天耀置业公司认为该合同系地下车位使用权转让合同，双方均不认可为租赁合同。经审查，根据双方合同约定，曾建锋、刘娜一次性交付地下车位款65000元，使用该地下车位期限为70年，即曾建锋、刘娜交付约定金额的款项后，可长期使用该地下车位，故该合同应认定为地下车位使用权转让合同。《江西省物业管理条例》第66条规定：物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要，规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。《江西省物业管理条例》系我省依法颁布制定的地方性法规，对我省范围内具有约束力，该规定中“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库”属管理性强制规定，不属效力性强制规定，双方争议的地下车位未办理相关登记并不影响本案双方合同效力。本案中，涉案争议的地下车位建筑工程由政府规划、建设部门办理了相关手续，并对工程进行了验收，颁发了建设工程竣工规划核实合格意见单，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”并没有禁止未办理车位、车库登记不能出售、附赠或者出租，故认定天耀置业公司有权对金御天下地下停车位依法进行处分。天耀置业公司对自己所有的地下车位进行处分，不属于以合法形式掩盖非法目的的行为。双方签订的名为地下车位租赁使用权协议书，实为地下车位使用权转让合同，该合同系双方在自愿平等基础上签订，系当事人真实意思表示，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，故天耀置业公司反驳理由成立，予以支持。曾建锋、刘娜诉请确认《地下车位租赁使用权协议书》无效没有事实依据和法律依据，依法不能成立，不予以支持，曾建锋、刘娜诉请要求退还所支付的车位款65000元的诉请也应依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、第七十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：驳回曾建锋、刘娜的诉讼请求。案件受理费1425元，由曾建锋、刘娜负担。在二审程序中，上诉人曾建锋、刘娜未向本院提交二审程序中的新证据。在二审程序中，被上诉人向本院提交了金御天下12-21＃楼工程成本书一本（附造价咨询公司证明一份）。拟证明本案诉争的地下车位成本没有纳入到商品房的成本中。经质证，上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该成本造价实际上不属于被上诉人实际真正支付的造价成本，被上诉人作为建设单位，核算真正造价成本的依据是所有对外签订的施工合同、勘查合同、建设合同、监理合同以及有关销售房屋所产生的营销成本合同。同时根据交易流程，政府部门可以进行监督监管，该成本书没有任何可以真实有效反映被上诉人实际签订的合同以及实际支付款项的行为。本院经审查认为，该组证据系福建省闽咨造价咨询有限公司对金御天下12-21＃楼所做的预算书和出具的证明材料，本院对该组证据的真实性予以认定。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，人民法院审理案件应围绕当事人争议的事实、法律适用等焦点问题进行。在上诉人提起本案一审诉讼所主张的事实与理由中，上诉人认为案涉车位未登记权属是属于全体业主共有的地下工程，被上诉人对本案所涉地下车库工程无权进行销售，也不能进行出租，而被上诉人主张其对案涉车位拥有所有权，基于双方当事人的争议以及被上诉人对案涉车位是否具有处分权与案涉《地下车位租赁使用权协议书》效力的认定具有相应的联系，一审法院将案涉车位权属的归属问题作为审理焦点并无不当，不违反“不告不理”的原则。另外，被上诉人在一审庭审结束后向一审法院提交了金御天下12-21＃楼工程成本书，一审法院在未组织双方当事人进行质证的情况下在事实认定部分阐述该事实不当，在二审程序中，被上诉人提交了上述成本书，本院组织双方当事人发表了意见。关于案涉《地下车位租赁使用权协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条款明确了建筑区划内车位的归属途径。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。即“占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”。本案所涉车位系被上诉人投资建造，系与住房相区别的、独立的特定物，并非是业主所购商品房的一部分，且该地下车位工程不计算地面建筑容积率、未计入商品房的公摊面积、楼盘商品房造价未计地下车位工程造价，一审判决认定该车位不属于业主共有并无不当。根据查明的事实，上诉人与被上诉人在购房合同中并未就地下车位问题进行约定，被上诉人可以通过出售、附赠或者出租等方式对案涉车位进行处分，其通过与上诉人签订《地下车位租赁使用权协议书》的方式处分车位获得收益，并不构成为达到非法目的以迂回的方法避开法律或者行政法规的强制性规定的情形，不存在以合法形式掩盖非法目的。第二、《中华人民共和国税收征收管理法》第五条规定，国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条规定，违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；…即税收征收与发票开具管理属于行政法律关系的范畴，基于案涉《地下车位租赁使用权协议书》所获得的收益，被上诉人应如何纳税，应由税务机构负责征收管理，上诉人提出的被上诉人存在偷逃税款的问题不属于本案民事纠纷审理的范畴，被上诉人是否按规定向上诉人开具发票与案涉协议的效力并无关联。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（二）项的规定，在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同或者双方恶意串通，损害国家利益的情况下合同无效，本案中，上诉人未提供证据证明其在协议的签订过程中受到欺诈、胁迫或者与被上诉人之间存在恶意串通。因此，上诉人提出《地下车位租赁使用权协议书》损害国家利益应为无效的主张不能成立，本院不予支持。第三、强制性规定包括管理性强制性规定和效力性强制性规定。管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效，而违反管理性强制性规定不影响合同的效力。根据上诉人的主张，1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的。该条款并未规定在未依法登记领取权属证书情形下，双方当事人签订的转让协议的效力问题，该规定属于管理性强制性规定的范畴。上诉人主张双方签订的《地下车位租赁使用权协议书》违反了该规定应为无效的主张不能成立，本院不予支持。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。上诉人称案涉协议违反了《江西省物业管理条例》第六十六条的规定，因《江西省物业管理条例》属地方性法规，上诉人据此主张双方签订的案争协议无效，本院不予支持。因此，上诉人提出《地下车位租赁使用权协议书》违反法律、行政法规的强制性规定应为无效的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人曾建锋、刘娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1425元，由曾建锋、刘娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  易 康审 判 员  黄 薇审 判 员  严林伟二〇一九年九月五日代书记员  郑瑾瑜