重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终7967号上诉人（原审被告）：重庆市铜梁区祥达建材有限公司，住所地重庆市铜梁区土桥镇新田村一组，统一社会信用代码91500224596743461F。法定代表人：周义强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋云伟,重庆泰升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨华勇，男，1965年2月1日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人:胡文卓,重庆双运律师事务所律师。上诉人重庆市铜梁区祥达建材有限公司（以下简称铜梁祥达建材公司）与被上诉人杨华勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人铜梁祥达建材公司的委托诉讼代理人蒋云伟和被上诉人杨华勇的委托诉讼代理人胡文卓到庭参加了审理。本案现已审理终结。铜梁祥达建材公司上诉请求：1.撤销重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1867号民事判决，驳回杨华勇的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨华勇承担。事实和理由：虽然双方签订合同约定租期从2013年6月1日起至2023年5月31日止，年租金为10万元，但考虑到杨华勇的房屋为农村房屋每年租金10万元明显偏高，故该合同约定了“该企业生产壹年付壹年租金，直至合同期满”。2016年10月底，铜梁祥达建材公司因各种原因停产至今，同年将涉案房屋归还给了杨华勇并口头告知解除合同，且该公司也未再使用涉案房屋。由于合同明确约定了生产一年付一年租金，现杨华勇在时隔两年多后提起诉讼要求给付租金的诉讼请求不能成立，应予驳回。杨华勇辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.铜梁祥达建材公司停产后并未通知杨华勇解除合同，且未腾空搬离；2.双方自愿签订合同，系真实意思表示，租金偏高不影响租金的支付；3.对于“生产一年付一年租金”应理解为租金支付周期为一年，即租金一年一付。杨华勇向一审法院起诉请求：1.判令铜梁祥达建材公司给付杨华勇2017年度、2018年度（杨华勇在庭审中明确具体时间为2017年6月1日至2019年5月31日）的租金共计20万元；2.判令铜梁祥达建材公司按合同约定支付违约金5万元；3.案件受理费由铜梁祥达建材公司承担。一审法院认定事实:杨华勇（甲方暨出租方）与铜梁祥达建材公司（乙方暨承租方）于2013年6月1日签订《租房合同》，合同约定杨华勇将位于重庆市大足区社的楼房一栋（楼上四间、楼下三间包括大屋）出租给铜梁祥达建材公司使用。合同约定以下主要内容：1.租房从2013年6月1日起至2023年5月31日；2.年租金为10万元。该企业生产壹年付壹年租金，直到合同期满；3.一方违约，违约方应付守约方违约金5万元。合同签订后，杨华勇向铜梁祥达建材公司交付了约定的出租房屋，铜梁祥达建材公司使用租赁房屋并按约支付了截至2016年6月1日前的租金。铜梁祥达建材公司从2016年11月10日起全面停止一切生产、销售活动。从2017年6月1日起至今的租金铜梁祥达建材公司未再向杨华勇缴纳。在开庭审理后，杨华勇自愿表示放弃起诉要求铜梁祥达建材公司给付2019年4月13日至2019年5月31日期间的租金的诉讼请求。铜梁祥达建材公司在开庭审理中提出合同约定的违约金过高，请求调整违约金。在审理本案过程中，铜梁祥达建材公司于2019年4月11日向杨华勇发出了解除合同通知书，通知解除双方签订的《租房合同》和《协议书》，杨华勇于2019年4月13日收到解除合同通知书，于2019年5月16日向大足区人民法院提出起请求确认铜梁祥达建材公司发出的解除《租房合同》通知书无效的诉讼，该院于2019年6月17日作出（2019）渝0111民初3234号民事判决，判决驳回原告杨华勇的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在（2019）渝0111民初3234号案审理过程中，杨华勇陈述从2016年11月起就无铜梁祥达建材公司单位之人在租赁房屋里办公、就餐，只是租赁房屋里尚存有铜梁祥达建材公司的物件，该公司偶尔派人回租赁房屋里取物件。大足区人民法院也于2019年5月28日组织双方当事人到租赁房屋进行了现场勘查，拍摄照片存档，查明涉案租赁房屋里至今留存有铜梁祥达建材公司的保险柜、办公桌、沙发以及餐桌、板凳等物件。一审法院认为，杨华勇、铜梁祥达建材公司签订的租房合同，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。杨华勇已履行交付出租房屋的义务，铜梁祥达建材公司则应当按照约定的期限支付租金。杨华勇诉请支付租金的请求，一审法院予以支付。杨华勇、铜梁祥达建材公司双方主要争议《租房合同》第二条协议中载明的“生产”是否是支付租金的前提条件。对此，双方存在争议，杨华勇理解该协议中载明的“生产”文字仅证明为支付租金的时间，不是支付租金的前提条件；铜梁祥达建材公司理解该“生产”文字是支付租金的前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案查明的事实来看，杨华勇、铜梁祥达建材公司在签订合同前并不存在其他关系，从签订合同的目的来看，杨华勇基于出租房屋而获取租金，铜梁祥达建材公司承租房屋而使用房屋，这是双方设立合同的基础，从人们日常的基本认知理解，出租人不会让自己的房屋交付给承租人无偿使用，因此，如按铜梁祥达建材公司的理解，有违常理，因此，一审法院对杨华勇的观点予以支持，对铜梁祥达建材公司的辩解理由，一审法院不予以采纳。结合杨华勇的诉求意见，一审法院确认铜梁祥达建材公司应支付杨华勇2017年6月1日至2019年4月12日共计681天的租金为10万元/年÷365天×681天=186575.34元。对铜梁祥达建材公司提出双方已在2016年10月31日解除租赁房屋合同，并将租赁房屋腾还与杨华勇的辩解，一审法院认为，铜梁祥达建材公司对此没有提供证据予以证明，杨华勇也不予认可，且铜梁祥达建材公司的辩解与其于2019年4月11日向杨华勇发出解除合同通知书以及至今在租赁房屋里留存有物件的的事实相矛盾，该辩解理由不成立，一审法院不予以采纳。按照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院调减违约金。双方在签订的《租房合同》中约定了违约金5万元，但杨华勇在审理过程中没有向一审法院提供因铜梁祥达建材公司违约而造成的实际损失。实际损失无法认定，铜梁祥达建材公司又以违约金约定过高为由请求调整的，一审法院则根据公平原则和诚实信用原则，综合考量案涉租房合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整铜梁祥达建材公司应支付的违约金为4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨华勇支付房屋租金186575.34元；二、被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨华勇支付违约金40000元。如果被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2525元（已减半），由重庆市铜梁区祥达建材有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同解除时点以及即使合同未解除而铜梁祥达建材公司在其停产后是否还应向杨华勇支付租金。首先，关于涉案租赁合同的解除时点问题。一，虽然铜梁祥达建材公司提出双方已在2016年10月31日解除租赁房屋合同并将租赁房屋还与杨华勇的辩解，但现有证据不能认定双方已于2016年10月31日协商一致解除合同的事实。二，对于铜梁祥达建材公司辩称其已于停产后实际搬离了涉案房屋的陈述，从一审法院现场勘查来看，涉案房屋内尚有铜梁祥达建材公司的部分物品，即使该公司认为上述物品均是其搬离后不再需要的东西，但现有证据不能认定该公司自述的搬离时间以及可以证明该公司已向杨华勇表明了其已搬离涉案房屋且剩余物品可任由处置的意思表示，故本院对其辩称理由不予采信。三、如果按铜梁祥达建材公司所称双方已于2016年10月31日解除租赁合同，则该公司也无需再于2019年4月11日向杨华勇发出解除合同通知。故本院认为，结合现有证据和该合同的实际履行情况，应认定涉案房屋租赁合同于2019年4月12日实际解除的事实。其次，对于铜梁祥达建材公司认为即使合同未解除，但按照合同约定该公司停产后也不应向杨华勇支付租金的辩称意见，本院认为，因双方对合同约定条款“该企业生产壹年付壹年租金”的理解发生争议，故应当结合合同订立的目的、合同相关条款以及日常的交易习惯等因素予以判定。在排除铜梁祥达建材公司与杨华勇存在其他关系的情况下，杨华勇基于出租房屋而获取租金收益，铜梁祥达建材公司支付租金而获取房屋使用权，一般情形下杨华勇不会将房屋交于铜梁祥达建材公司无偿使用，因此，即使铜梁祥达建材公司处于停产状态，但只要其仍然占有使用该房屋就应当支付租金。故，本院认为双方争议条款应理解为租金的支付方式即为“按年支付”。因此，铜梁祥达建材公司应向杨华勇支付2019年4月12日之前的租金并承担相应违约责任。综上所述，重庆市铜梁区祥达建材有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4699元，由重庆市铜梁区祥达建材有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一九年九月二十三日法官助理 刘学亮书 记 员 刘思含