贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4254号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张烈枫，男，汉族，1985年12月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：靳岚，女，汉族，1987年7月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称为：招商商置公司）因与被上诉人张烈枫、靳岚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的必要，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。上诉人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件，被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书（或称初始登记）的事实，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人在积极协助被上诉人共同办理转移登记，包括按照被上诉人在《商品房买卖合同》中所留的地址向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，告知上诉人代理税务局、房产局、国土局收取契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被上诉人在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，上诉人于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十日内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。再次，上诉人于2017年9月24日通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在上诉人积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登。2、一审法院认定的违约金严重过高，适用法律错误。(1）本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的违约金，两者有本质区别。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，也不能认定事上诉人的原因导致被上诉人不能办理产权证书。（2）在合同未约定违约金的情况下，被上诉人未举证证明其因上诉人违约遭受的实际损失，本案不能支持被上诉人主张的违约金。（3）一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决支持的违约金过高，严重背离了法律规定和双方约定，且上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人已经实现了合同目的，否则因政策调整导致上诉人违约，上诉人将承担巨额的违约金，上诉人的生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，本案违约金超过了上诉人违约行为给被上诉人造成的实际损失，故上诉人提出调减违约金的请求，应当准许并酌情判决上诉人支付被上诉人1,000元违约金。 被上诉人张烈枫、靳岚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，招商商置公司于2016年6月20日向张烈枫、靳岚邮寄的《入伙通知书》、《招商花园城代收税费标准明细通知单》等材料中所含内容仅仅涉及交房等事项，不涉及提交办理转移登记相关资料的事项，该通知为无效通知，招商商置公司未履行完通知义务。招商商置公司直到2018年8月23日才向张烈枫、靳岚邮寄《办理产权证的告知函》，但张烈枫、靳岚未实际收到该邮件，也未收到招商商置公司的任何电话或者短信通知。违约金的调整只使用于合同对违约金有明确约定的情形，双方签订的合同对违约金的计算方式并无约定，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算本案违约金适用法律正确，招商商置公司要求调整违约金与社会主义法治建设的需要背道而驰。 原审原告张烈枫、靳岚向一审法院起诉请求：1、判令招商商置公司支付张烈枫、靳岚因逾期交付办理商品房转移登记文书产生的违约金(暂计1万元)，违约金的计算方式为：以295,637元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至招商商置公司实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由招商商置公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月14日，张烈枫、靳岚与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，合同约定招商商置公司将其开发的位于毕节市××南部新区招商花园城××号商品房出售给张烈枫、靳岚，总房款295,637元，招商商置公司承诺于x年x月x日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，张烈枫、靳岚与招商商置公司双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“关于产权登记的补充：1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，张烈枫、靳岚向招商商置公司交付全部购房款。2016年6月20日，招商商置公司通过邮寄的方式向张烈枫、靳岚邮寄《入伙通知书》，《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料，其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》截明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证印花税等相关费用计算明细，并注明被答人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。2016年9月3日，张烈枫、靳岚在收楼意见书上签字确认收到涉案房屋，并向张烈枫、靳岚代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年9月26日，招商商置公司取得涉案房屋所属的招商花园城E1幢楼的商品房备案证明书。2018年8月23日，招商商置公司向张烈枫、靳岚邮寄《办理产权证的告知函》，要求张烈枫、靳岚提交办证的有关资料。2018年11月5日，张烈枫、靳岚向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书。招商商置公司接受张烈枫、靳岚委托代为办理。 一审法院认为，结合张烈枫、靳岚与招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是：1、招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，虽然张烈枫、靳岚与商置公司双方在《商品房买卖合同》并未约定招商商置公司何时取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付张烈枫、靳岚，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于招商商置公司出售给张烈枫、靳岚的房屋为期房，招商商置公司应于向张烈枫、靳岚交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，招商商置公司向张烈枫、靳岚交付涉案房屋的时间为2016年9月3日，故招商商置公司应于2016年12月1日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给张烈枫、靳岚。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但招商商置公司已代为收取张烈枫、靳岚缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，故在张烈枫、靳岚与商置公司双方成立委托合同关系。因此，对招商商置公司抗辩称双方未建立委托合同关系，招商商置公司收取税费只是代收代缴的意见，与本案事实不符，不予采信。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向张烈枫、靳岚交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商商置公司再向张烈枫、靳岚交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知张烈枫、靳岚其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。张烈枫、靳岚据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司代为办理转移登记。招商商置公司尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，招商商置公司于2016年9月26日取得商品房备案证明书，完成了涉案房屋的初始登记，其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就，但招商商置公司所举证据不足以证明其已尽到通知义务。理由如下：招商商置公司主张已通过邮寄“入伙通知书”、“收费明细及入伙指引”的形式履行了通知义务，但是，“收费明细及入伙指引”邮寄送达张烈枫、靳岚之时，招商商置公司尚未完成涉案房屋的初始登记、不具备办理房屋转移登记的条件。在此情形下，不能以邮寄时间作为招商商置公司履行完毕文书交付义务的时间，否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于办理商品房初始登记的不诚信风险。经庭审查明，招商商置公司虽于2018年8月23日向张烈枫、靳岚邮寄《办理产权证的告知函》，要求张烈枫、靳岚提交办证的有关资料，但经查询，未发现该邮件的签收记录，无法证明张烈枫、靳岚何时收到该告知函。2018年11月5日，张烈枫、靳岚向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书。招商商置公司接受张烈枫、靳岚委托代为办理。故应以张烈枫、靳岚向招商商置公司出具委托书的时间作为招商商置公司履行通知义务的时间，即2018年11月5日。对招商商置公司另以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难为由，进行违约责任抗辩的理由。一审经审查认为，对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张，招商商置公司举证不足，不予采信。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，招商商置公司应于2016年12月1日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给张烈枫、靳岚。故应从2016年12月2日开始起算违约时间，如前所述，因张烈枫、靳岚与招商商置公司形成委托代办关系，虽然招商商置公司无须向张烈枫、靳岚直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向张烈枫、靳岚告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，而招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知张烈枫、靳岚。经庭审查明，2018年11月5日，张烈枫、靳岚向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为招商商置公司已告知张烈枫、靳岚涉案房屋已经具备办理转移登记条件。故张烈枫、靳岚主张的违约金计算期限为：2016年12月2日至2018年11月5日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照张烈枫、靳岚已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合张烈枫、靳岚与招商商置公司双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，张烈枫、靳岚诉请的违约金以张烈枫、靳岚已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，2016年12月2日至2018年11月5日，共计35,210.77元，对张烈枫、靳岚诉请的其余部分违约金，不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张烈枫、靳岚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金35,210.77元；二、驳回原告张烈枫、靳岚的其他诉讼请求。案件受理费人民币340.00元,由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担。 二审中，招商商置公司提交了如下证据：第一组证据，不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏，拟证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，导致招商商置公司丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了招商商置公司的合理预期时间，延误了案涉商品房的转移登记时间，由此，不动产权证书的办理时间不是招商商置公司能够控制的，招商商置公司不应承担违约责任和期限90天的办证义务；第二组证据，装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片、《不动产权证》，拟证明2017年9月24日，招商商置公司通过在案涉小区沃尔玛后面曦园正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在案涉商品房已实际交付张烈枫、靳岚的情况下，上述通知方式已有效送达相对人，故应当认定招商商置公司已于2017年9月24日完成通知义务；第三组证据，邮政快递单，拟证明招商商置公司已于2018年8月23日根据张烈枫、靳岚在《商品房买卖合同》中留的地址向张烈枫、靳岚邮寄了办理产权证的告知函。 被上诉人张烈枫、靳岚质证意见：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关；第二组的照片和通知，只能证明招商商置公司于2017年9月24日在沃尔玛后面正门设置办理不动产收集处，不能证明招商商置公司已经有效送达张烈枫、靳岚，第二组证据的不动产权证真实，但与本案无关，不能免除招商商置公司的通知义务；第三组证据邮政快递单地址虽是合同上的地址，但张烈枫、靳岚未签收。 本院审查认为，招商商置公司提交的《不动产权证》系国家机关依法颁发，与本案待证事实相关，本院予以采信。招商商置公司提交的装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片，因出具证明的装修公司和业主未出庭作证，且如招商商置公司所述，该幕墙系设置在D区正门，招商商置公司并未提供其证据他印证悬挂幕墙的时间以及是否是针对E区业主的办证事宜，张烈枫、靳岚的异议成立，本院不作为二审新证据认定；招商商置公司提交的邮政快递单载明招商商置公司是按照张烈枫、靳岚在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话寄出，已经邮局加盖业务章确认投递事实，对该证据本院予以采信；招商商置公司提交的其余证据，张烈枫、靳岚的异议成立，本院不作为二审新证据认定。 二审经审理查明：2018年7月12日，招商商置公司取得案涉商品房所处的招商花园城E区1幢的不动产权证（即初始登记）。2018年8月23日，招商商置公司按照张烈枫、靳岚在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话，用邮政快递EMS方式向张烈枫、靳岚邮寄了办理产权证的告知函，告知张烈枫、靳岚提交办证相关文件资料。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向张烈枫、靳岚承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任；2、本案违约金应否调整。 关于招商商置公司应否向张烈枫、靳岚承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，招商商置公司于2016年9月3日将案涉商品房交给张烈枫、靳岚使用，招商商置公司应于2016年12月2日前申请该商品房所有权初始登记。虽然《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但《商品房买卖合同》附件十二第五条第1项约定“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助张烈枫、靳岚办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。另因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故招商商置公司向张烈枫、靳岚交付办理商品房转移登记的有关文书协助张烈枫、靳岚办理商品房转移登记的时间，应确定为招商商置公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，招商商置公司向张烈枫、靳岚交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为招商商置公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限届满后的90日内，即招商商置公司应于2017年3月2日前备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助张烈枫、靳岚办理商品房转移登记。招商商置公司于2016年9月3日向张烈枫、靳岚代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受张烈枫、靳岚的委托办理《房屋所有权证》，虽然此后招商商置公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付张烈枫、靳岚的必要，但招商商置公司仍应及时备齐办理商品房转移登记的有关文书，并按照法律规定通知张烈枫、靳岚准备和提交相关资料，协助张烈枫、靳岚取得案涉商品房权属证书。招商商置公司接受张烈枫、靳岚委托办证后，直到2018年7月12日才取得案涉房屋所处的招商花园城E区1幢的不动产权证（即初始登记），后于2018年8月23日通知张烈枫、靳岚提交相关办证文件资料，招商商置公司既未举证证明此前已向张烈枫、靳岚告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司此前已将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系张烈枫、靳岚的原因造成。张烈枫、靳岚因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任。 招商商置公司主张其已经通过邮寄《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务，即便按照招商商置公司所述，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。另外，招商商置公司主张已于2017年9月24日在招商花园D区正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，但招商商置公司提交的证据既不能够证明其履行通知的时间，也不能够证明其通知的对象是E区的业主张烈枫、靳岚，以及其通知的内容确实包含向业主披露招商商置公司已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实，亦不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金以张烈枫、靳岚已付购房价款295,637元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍，从2017年3月3日起计算至2018年8月23日止。 关于本案违约金应否调整的问题。本案中，案涉《商品房买卖合同》中并未约定招商商置公司应取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付张烈枫、靳岚的时间，以及在张烈枫、靳岚不选择退房的情况下相应违约金的承担方式，招商商置公司承担违约责任的原因系其未在法定期限内备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助张烈枫、靳岚取得房屋权属证书，本案违约金系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算而得，招商商置公司虽主张调减违约金，但未提交任何初步证据证明张烈枫、靳岚的实际损失明显低于依据前述规定计算确定的违约金，招商商置公司应承担举证不力的后果。对于招商商置公司主张调减本案违约金的理由，本院不予采纳。 综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5641号民事判决第二项即“驳回原告张烈枫、靳岚的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5641号民事判决第一项即“被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张烈枫、靳岚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金35,210.77元”； 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人张烈枫、靳岚逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以被上诉人张烈枫、靳岚已付购房款295,637元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍，从2017年3月3日起计算至2018年8月23日止)； 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费340元，由上诉人招商商置公司负担280元，被上诉人张烈枫、靳岚负担60元；二审案件受理费680元，由上诉人招商商置公司负担560元，被上诉人张烈枫、靳岚负担120元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月二十六日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭