贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4252号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：顾义平，女，汉族，1963年3月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称为：招商商置公司）因与被上诉人顾义平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回顾义平的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由顾义平承担。事实和理由：1、招商商置公司与顾义平签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），双方合同约定的交付“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，即是依据《房屋登记办法》等行政规范确定的备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，确立了房屋权属证和土地权属证“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人的影响表现为交付“办理商品房转移登记的有关文书”内容发生变化，即商品房备案证明书不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记，取得不动产权证书（大产权证）为认定依据，前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同之时不能预见的客观情况，不可归责于出卖人。2、退一步说，即便如一审法院认定，由招商商置公司代为办理房屋产权转移登记，招商商置公司也确无向顾义平交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交给不动产登记机关即可，招商商置公司的义务也转化为将案涉商品房已缺德初始登记证书、具备办理转移登记条件告知顾义平的义务，案涉商品房转移登记的条件是否成就，即是否取得《商品房备案证明书》，顾义平可以在当地房产局查询得知，且房产局已经在公司大屏上进行了公告，故可以推定顾义平“应当知道”该事实；招商商置公司于2015年5月25日取得《商品房备案证明书》，已符合向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，招商商置公司于2015年5月27日向顾义平交付房屋并向顾义平代收了契税、印花税、土地证费、产权登记费、公共维修基金等相关费用的事实，足以证明招商商置公司在合同约定的合理期限内已经告知顾义平已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件，因此招商商置公司不存在任何违约行为。3、因招商商置公司与顾义平在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的给付性质商属于继续行债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断变化，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，顾义平自2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前已经知道或者应当知道其权利受到损害，顾义平2019年5月6日才向一审法院提起诉讼，依法应适用3年诉讼时效的规定，2016年5月6日之前的违约金已经超过诉讼时效，依法不应保护。4、案涉商品房已经于2016年8月26日转移登记至顾义平名下，表明双方均已提供办证相关文书到房屋登记部门，招商商置公司已经履行了提供转移登记有关文书并通知顾义平的义务，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，违约金以顾义平已付购房款531,188元为基数，按照日万分之一从2016年5月6日计算至2016年8月26日。另外，顾义平是招商花园城D区业主，招商商置公司提交的证据显示招商商置公司已于2017年9月24日通过在D区门口设置“办理不动产登记资料收集处”通知业主提交办理房屋产权转移登记所需资料，在案涉商品房已经实际交付顾义平的情况下，上述通知方式已有效送达给顾义平。 被上诉人顾义平辩称：招商商置公司在一审中并未提出诉讼时效的问题，二审依法不用支持。本案顾义平购买的房屋系商铺，虽然处在招商花园城D区，顾义平2015收到房屋后一直没有营业，直到2017年才出租给别人使用，顾义平并不知道招商商置公司的幕墙，招商商置公司的幕墙也达不到通知顾义平的效果。 原审原告顾义平向一审法院起诉请求：1、依法判令招商商置公司支付顾义平因逾期交付办理商品房转移登记文书产生的违约金(暂计1万元)，违约金的计算方式为：以531,188元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，从2015年4月1日起计算至招商商置公司实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由招商商置公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月26日，顾义平与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，合同约定招商商置公司将其开发的位于毕节市××南部新区招商花园城××号商品房出售给顾义平，总房款531,188元，招商商置公司承诺于X年X月X日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日,原、招商商置公司双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3、关于产权登记的补充：3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,顾义平向招商商置公司交付全部购房款。2015年5月27日,招商商置公司向顾义平交付涉案房屋,并向顾义平代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年5月25日,招商商置公司取得涉案房屋所属的招商花园城D7幢楼的商品房备案证明书。2018年8月22日，招商商置公司向顾义平邮寄《办理产权证的告知函》，要求顾义平提交办证的有关资料。2018年12月2日，顾义平向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书。招商商置公司接受顾义平委托代为办理。 一审法院认为，结合顾义平和招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。 关于招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，虽然原招商商置公司双方在《商品房买卖合同》并未约定招商商置公司何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付顾义平，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于招商商置公司出售给顾义平的房屋为期房，招商商置公司应于向顾义平交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，招商商置公司向顾义平交付涉案房屋的时间为2015年5月27日，故招商商置公司应于2015年8月25日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给顾义平。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但招商商置公司已代为收取顾义平缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原招商商置公司双方成立委托合同关系。因此，对招商商置公司抗辩称双方未建立委托合同关系，招商商置公司收取税费只是代收代缴的意见,与本案事实不符,不予采信。依据合同约定,招商商置公司应当限期办理商品房初始登记,并限期向顾义平交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于招商商置公司已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责招商商置公司再向顾义平交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知顾义平其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。顾义平据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料,用于招商商置公司代为办理转移登记。招商商置公司尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,招商商置公司于2015年5月25日取得商品房备案证明书,完成了涉案房屋的初始登记,其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就。招商商置公司虽于2018年8月22日向顾义平邮寄《办理产权证的告知函》，要求顾义平提交办证的有关资料，但经查询，未发现该邮件的签收记录，无法证明顾义平何时收到该告知函，不能证明招商商置公司已尽到通知义务。鉴于2018年12月2日，顾义平向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书。招商商置公司接受顾义平委托代为办理。故应以顾义平向招商商置公司出具委托书的时间作为招商商置公司履行通知义务的时间，即2018年12月2日。 对招商商置公司另以不动产登记新旧政策过渡期间,不动产登记机关准备不足,导致办证慢、办证难为由,进行违约责任抗辩的理由。一审法院经审查认为,对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张,招商商置公司举证不足,一审法院不予采信。 关于如何计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，本案中，招商商置公司向顾义平交付涉案房屋的时间为2015年5月27日,往后推90日，招商商置公司应于2015年8月25日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给顾义平。故应从2015年8月26日开始起算违约时间,如前所述,因原、招商商置公司形成委托代办关系,虽然招商商置公司无须向顾义平直接交付办理商品房转移登记的有关文书,但仍负有向顾义平告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务,才履行完毕其合同约定的交付义务,而招商商置公司所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知顾义平。经庭审查明，2018年12月2日，顾义平向招商商置公司出具委托书，委托招商商置公司代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为招商商置公司已告知顾义平涉案房屋已经具备办理转移登记条件。故顾义平主张的违约金计算期限为:2015年8月26日至2018年12月2日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中,招商商置公司逾期已经超过180个工作日,违约金可以按照顾义平已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,结合原、招商商置公司双方的履约情况,一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上,顾义平诉请的违约金以顾义平已付购房款总额为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，2015年8月26日至2018年12月2日，共计107,389.11元。对顾义平诉请的其余部分违约金，不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾义平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金107,389.11元；二、驳回原告顾义平的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,224元,由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担。 二审中，招商商置公司提交了如下证据：案涉商品房的不动产权证，拟证明招商商置公司已经于2016年8月26日将案涉商品房转移登记至顾义平名下，双方已经向房产登记部门提交了办理产权证的文书，后招商商置公司在2019年为顾义平更换了新的房产证。顾义平质证意见：对招商商置公司提交的不动产权证的真实性无异议，但招商商置公司未将2016年8月26日办理的房屋产权证交付顾义平，招商商置公司于2019年7月19日才将相关办证资料提交给办证机关更换不动产权证，该证据达不到招商商置公司的证明目的。 本院审查认为，招商商置公司提交的不动产权证系房产登记机关颁发，能够证明本案基本事实，本院予以采信。二审经审理查明：招商商置公司于2016年8月26日为顾义平办理了案涉商品房的《房权所有权证》（毕房权证毕节字第××），后因政策变更，该证未交付顾义平，招商商置公司于2019年7月19日向办证机关申请将该证变更登记为《不动产权证》（黔（2019）毕节市不动产权第0022696号）。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：招商商置公司应否向顾义平承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金以及违约金如何计算。顾义平与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第3条第3.1项约定“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。招商商置公司于2015年5月27日向顾义平代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受顾义平的委托办理《房屋所有权证》，一审认定招商商置公司与顾义平之间存在委托关系并无不当，招商商置公司称双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠意见，与本案事实不符，本院不予采信。因招商商置公司与顾义平之间存在委托代办《房屋所有权证》的关系，招商商置公司便已没有再向顾义平交付办理该商品房转移登记的有关文书之必要，招商商置公司所负的该义务，转化为招商商置公司将其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知顾义平并协助顾义平取得房屋权属证书的义务。根据本案现有证据，招商商置公司于2015年5月25日取得案涉商品房所在招商花园D区7幢的备案证明书，并于2015年5月27日接受顾义平委托办证后，已于2016年8月26日为顾义平办理了案涉商品房的《房屋所有权证》，因办理《房屋所有权证》需要招商商置公司和顾义平共同备齐办证所需文书资料才能完成，故可以推定招商商置公司至迟于2016年8月26日已将该公司备齐办理商品房转移登记有关文书的事实告知过顾义平，否则不可能取得《房屋所有权证》，虽然此后因政策调整需要换证，招商商置公司未及时将《房屋所有权证》交给顾义平，但基于不动产物权登记生效制度，案涉商品房已经转移登记到顾义平名下，招商商置公司主要合同义务已经履行完。招商商置公司在将案涉商品房交付顾义平使用之前已经取得案涉商品房的备案证明书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应当在将案涉房屋交付顾义平使用后90日内，即于2015年8月25日前协助顾义平取得房屋权属证书，但招商商置公司接受顾义平委托办证后，直到2016年8月26日才为顾义平办理好《房屋所有权证》，其行为已经构成违约。结合本案实际，招商商置公司应以顾义平已付房款531,188元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，向顾义平计付从2015年8月26日起至2016年8月26日的违约金，一审判决错误，本院依法予以纠正。招商商置公司未在一审诉讼期间提起诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对招商商置公司二审提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6403号民事判决第二项即“驳回原告顾义平的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6403号民事判决第一项即“被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾义平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金107,389.11元”； 三、上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人顾义平支付违约金（违约金以被上诉人顾义平已付房款531,188元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年8月26日起计算至2016年8月26日止）； 四、驳回上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,224元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担,400元，被上诉人顾义平负担824元；二审案件受理费2,448元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担800元，被上诉人顾义平负担1,648元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月二十六日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭