湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初2418号 原告赵虎，男，1976年9月13日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 被告向凯国，男，1968年4月24日出生，汉族，住湖北省松滋市。 原告赵虎与被告向凯国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晓蓉独任审判，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告赵虎、被告向凯国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵虎诉称，原、被告于2016年9月19日签订《商铺租赁合同》约定，原告将位于易陶馆×××号商铺租赁给被告经营，月租金为6400元，被告未按照交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，甲方有权采取停水停电措施，逾期90天，原告有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还，并有权要求被告支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及被告实际发生应缴纳的费用。截止到2019年6月19日，被告仍拖欠原告租金25600元，诉请法院依法判令：1、解除原告与被告于2016年9月19日签订的《商铺租赁合同》，2、被告腾退其承租原告的商铺；3、被告向原告支付拖欠的商铺租金25600元（截止到2019年6月18日），并自2019年2月19日起至2019年6月18日止以25600元为基数，按日万分之六的标准向原告支付违约金；4、被告向原告支付房屋占用费，计算标准：自2019年6月19日起至被告腾退房屋之日止，按每月租金三倍（即19200元）的标准支付房屋占用费；5、诉讼费由被告承担。 被告向凯国辩称，案涉商铺系原告从易中物流公司租赁取得，原告与易中物流公司之间的合同已经法院确认无效，故原被告之间的合同亦无效；欠租属实，但只欠自2019年2月19日至2019年4月18日期间的租金，因为被告于2019年4月18日将钥匙还给了原告，原告收到钥匙后将商铺重新加锁，之后被告未再使用该商铺，故之后的租金被告不应承担；欠租不等于违约，不同意支付违约金；同意腾退房屋，但不同意支付房屋占用费。 经审理查明，2016年9月19日，赵虎（出租方、甲方）与向凯国（承租方、乙方）签订《易陶馆商铺租房合同》约定，甲方将易陶馆D栋000130号商铺（116.37平方米）出租给乙方，租赁期限为三年，自2016年9月19日至2019年9月19日，租金为每月6400元，第一年租金交半年用一年，即2016年11月19日前一次性支付三个月后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2017年5月19日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第二年租金交半年用一年，即2017年11月19日前一次性支付三个月后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2018年5月19日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第三年租金按季度支付，每季度的第一月5号前付清当季租金；乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，甲方有权采取停水停电措施，逾期90天，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还，并有权要求乙方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳的费用；合同解除或终止后，乙方应当及时腾退商铺并交还甲方，乙方迟延腾退的，应当按合同约定租金标准的三倍支付房屋占用费。 合同签订后，向凯国向赵虎交纳履约保证金6000元及垃圾清运费550元。赵虎向向凯国交付了出租商铺。 2019年1月17日，向凯国向赵虎交纳了截止2018年11月18日的租金57600元。2019年4月29日交纳了2018年11月19至2019年2月18日的租金。之后未再向原告交纳租金。 另查明，2016年4月18日，赵虎与宜昌市易中物流有限责任公司签订为期三年的《易陶馆商铺租房合同》，由赵虎承租易陶馆×××号、×××号的商铺。出租人宜昌市易中物流有限责任公司于2017年11月3日将与承租人赵虎、江黎丽诉至本院，提出了解除合同、给付租金等诉讼请求。该案历经一审、二审及重审后，生效判决认定，出租人宜昌市易中物流有限责任公司向承租人赵虎、江黎丽交房时间为2016年10月29日，双方之间的合同于2019年10月29日到期；生效判决认定了赵虎与宜昌市易中物流有限责任公司之间《易陶馆商铺租房合同》的效力。 以上事实，有《易陶馆商铺租赁合同》、《收据》、《解除合同通知函》、微信转账记录、本院（2018）民初2416号民事判决书等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。 本院认为，关于双方合同的效力问题。承租人赵虎从出租人宜昌市易中物流有限责任公司承租易陶馆D栋×××号、×××号商铺后，将D栋×××号商铺转租给次承租人向凯国从事经营，经生效判决认定，该租赁合同的租赁期限自2016年10月29日至2019年10月29日。赵虎与向凯国所签订的《易陶馆商铺租房合同》系双方真实意思表示，双方约定的租赁期限未超出承租人赵虎的承租期限，且出租人宜昌市易中物流有限责任公司并未对赵虎将部分商铺转租给向凯国的行为提出异议，本院依法确认该合同的效力。 关于原告所提解除合同的请求，因双方就合同的解除已经形成合意，本院对该请求予以支持。合同解除后，被告应向原告腾退商铺、支付租金及商铺占用费。被告的租金已交至2019年2月18日，故被告应自2019年2月19日到商铺腾退之日止，按月6400元的租金标准向原告支付租金或商铺占用费。关于被告所提不应承担2018年4月18日之后的租金或商铺占用费的抗辩意见，经查，被告为了转租事宜，于2019年4月18日将商铺钥匙放于原告处，原告在收到被告钥匙后将商铺加锁，之后又于当天将钥匙还给了被告。被告因未能转租出去继续租赁经营，自称于2019年5月18日至今商铺一直处于关门停业状态。本院认为，被告在做了终止合同的意思表示后，并没有立即向原告腾退商铺，被告虽然关门停业，但商铺仍然一直由其在占用、使用，故其拒付租金的理由不能成立。 关于原告所提违约金请求，被告迟延交付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张自2019年2月18日至2019年6月18日期间的违约金，并且主动将违约金的标准予以调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，本院予以支持，被告的租金已交至2019年2月18日，按照双方约定，自2019年2月19日至2019年5月18日的租金19200元，被告应于2019年3月5日前缴纳，自2019年5月19日至2019年6月18日的租金6400元，被告应于2019年6月5日前缴纳，违约金经计算为1259.52元｛（19200元×0.6‰×105天）＋（6400元×0.6‰×13天）｝。 被告提出向原告交纳的履约保证金6000元、垃圾清运费550元，共计6550元，应予以抵扣，原告亦表示同意，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告赵虎与被告向凯国于2016年9月19日签订的《易陶馆商铺租赁合同》。 二、被告向凯国于本判决生效后十日内向原告赵虎腾退位其所租赁的位于易陶馆D栋×××号的商铺。 三、被告向凯国自2019年2月19日起至商铺腾退之日止，按月6400元的租金标准向原告赵虎支付租金（占用费）。 四、被告向凯国支付原告赵虎迟延给付租金的违约金1259.52元。 被告向凯国向原告赵虎交纳的履约保证金6000元、垃圾清运费550元，共计6550元，可以抵扣上列应付款项。 五、驳回原告赵虎的其他诉讼请求。 上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费460元（已减半收取，原告赵虎已预交），由被告向凯国负担，于履行上述给付义务时一并直接给付原告赵虎。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘晓蓉 二〇一九年九月三日 书记员  孙 瑞