辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初18426号原告：杜业臣，男，1936年2月7日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：朱春军，系辽宁欣合律师事务所律师。原告：潘英武，女，1942年7月20日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：朱春军，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：石凤荣，女，1959年6月27日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：鲁尚杰，系辽宁通运律师事务所律师。原告杜业臣、潘英武与被告石凤荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜业臣、潘英武委托诉讼代理人朱春军，被告石凤荣及其委托诉讼代理人鲁尚杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜业臣、潘英武向本院提出诉讼请求：1、请求确认2013年8月27日王兵以原告杜业臣的名义和被告石凤荣签订的《存量房买卖合同》无效，同时判令将案涉《存量房买卖合同》约定的位于沈阳市沈河区房屋产权（建筑面积39.86平方米）过户回原告杜业臣名下；2、请求判令被告石凤荣承担上述房屋产权过户回原告杜业臣名下发生的有关税费；3、本案诉讼费等有关所有费用由被告承担。事实及理由：原告杜业臣与原告潘英武系夫妻关系，原告名下有一套位于沈阳市沈河区的房产（建筑面积：39.86平方米，用途为住宅），该房产原登记在原告杜业臣名下，是杜业臣和潘英武的共有房产，至今二原告依然在该房产处居住。2013年，房产管理部门依据2013年8月27日王兵以杜业臣的名义和被告石凤荣签订的《存量房买卖合同》，将原告杜业臣名下的位于沈阳市沈河区的房产产权（建筑面积：39.86平方米）过户至石凤荣名下。但是石凤荣未与案涉房屋产权人杜业臣、潘英武签订房屋转让协议，且无关于房屋价款支付方式、房屋交付时间、违约责任等房屋买卖合同中重要的交易条款内容等规定，石凤荣亦未实地查看过案涉房屋，石凤荣的购房行为不符合正常市场交易习惯，石凤荣也非善意取得人。2017年11月，石凤荣以原告身份起诉杜业臣、潘英武、杜强家房屋买卖合同纠纷一案至人民法院，石凤荣的诉讼请求为“1、请求人民法院依法判令被告停止侵害，搬出坐落于沈阳市沈河区房屋，将房屋使用权归还给原告；2、请求人民法院依法判令被告支付自2013年9月23日至被告搬出沈阳市沈河区之日止每月住房租金800元；3、本案诉讼费用由被告承担。”该案业经沈阳市沈河区人民法院和沈阳市中级人民法院两级法院审理，有辽宁省沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初18176号判决书，和辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终8234号民事判决书在案，业已生效，最终人民法院查明有关事实，驳回了石凤荣的诉讼请求。综上，案涉《存量房买卖合同》依法应属于无效，案涉《存量房买卖合同》约定的位于沈阳市沈河区房屋产权应该过户回原告杜业臣名下，故诉至人民法院，请求依法判决。被告石凤荣辩称：原告诉讼请求没有事实依据，被告购买该房屋是因原告在各个证据上均有签字，并且办理了房屋抵押登记，办理了公证事由后才作的房屋买卖。因此原告诉讼请求不成立应驳回。1、被告购买原告房屋没有过错。被告享有该房屋的所有权。原告委托王兵办理与被告转让协议时向被告出示了三份由原告在公证处办理公证的相关原件。而且公证书中均有二原告委托王兵办理相关手续的全权代表的条款，尤其是二原告在公证书中委托王兵有权决定、有权办理房屋买卖手续、更名过户并且代收房款等权利。2、被告购买该房屋之前，该房屋已经在房产部门办理了因借贷关系而做的物权担保抵押。该物权担保抵押系二原告亲自到房产部门办理的抵押登记。后因原告委托王兵全权处理房屋变更手续时与被告达成《存量房买卖合同》后该抵押权才被撤销。因此原告诉求要求确认与被告房屋买卖无效，如人民法院认为该房屋确实无效。那么应当恢复原房屋担保抵押现状，以保证被告以借贷当事人各方的合法权益。不然仅支持原告诉讼请求就无形中产生了把抵押权与取消，此行为没有法律依据。3、被告购买该房屋时共支付房款232811元。并且在买卖合同中除首付外并且在房产部门支付了19万元的存量房保证金。如法院认为该房屋买卖行为无效则法院应判令二原告实际支付房款的损失，支付办理房屋买卖所产生的税费。4、原告在与被告的房屋买卖合同中系真实意思表示，原告所委托的公证书可以直接证明二原告是清楚的，该房屋已经办理了抵押登记，因此才委托王兵办理。如法院认为原被告的房屋买卖合同那么原告应承担在本次房屋买卖合同中存在重大过错的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人杜强国及案外人杜强家系原告杜业臣、潘英武儿子。2007年3月2日，沈阳市和平区公证处，出具公证书。公证书载明，“委托人：杜业臣、潘英武，受托人：王强，委托人杜业臣、潘英武，夫妻关系，二人共有一处私房，坐落在沈阳市沈河区，幢号：5，门牌号：××，房屋所有权证号：沈房权证沈河字第××号，登记卷号：2-私-73186，使用性质：住宅，建筑面积：39.86平方米，委托事项：一、办理抵押登记注销手续；二、办理上述房产的交易手续；三、有权决定房地产价格等房地产买卖合同中的全部条款；四、签订房地产买卖合同及相关法律文书；五、办理房地产更名、过户、代收房款及其它相关各种款项、代为签字等各种手续；委托期限从2007年3月2日起至2008年3月1日止。”2008年9月22日，杜业臣、潘英武、杜强国向石凤荣出具《借款收据》，内容为：今从出借人石凤明处收到借款现金壹拾陆万元整，借款期限为贰个月，即从2008年9月22日起至2008年11月21日止。借款月利率为2.5%，月担保费1.5%，借款利息及担保费按月计算，不足一个月按一个月计算。借款人于每月21日前向出借人支付利息和担保费，如若逾期交纳利息和担保费，出借人除正常收取利息及担保费外，按借款本金计收日千分之五的滞纳金。同日，杜业臣、潘英武、杜强国出具借据及承诺书，借据载明：今从出借人石凤明处收到借款壹拾陆万元整，借款期限为贰个月，即从2008年9月22日起至2008年11月21日止。如到期不能按时还清借款，借款人杜业臣、潘英武、杜强国经充分考虑并认可，自愿将坐落于沈阳市沈河区，撞号：5，门牌号：××，房屋所有权证号：沈房权证沈河字第××号，登记卷号：2-私-73186，使用性质：住宅，建筑面积：39.86平方米私有房地产及现在和将来产生于该房地产上的所有权利、利益和收益抵顶此笔借款，其房地产产权归石凤明所有。借款人及财产共有人自愿同意，该房地产不做评估、鉴定、拍卖，无条件同意出借人将此房地产所有权通过产权登记机关登记予以变更或出卖，无争议。杜业臣、潘英武、杜强国出具承诺书，对抵押物的相关情况作出承诺。2008年9月22日，辽宁省沈阳市和平公证处，出具公证书。公证书载明，“委托人：杜业臣、潘英武，受托人：王强，委托人杜业臣、潘英武，夫妻关系，二人共有一处私房，坐落在沈阳市沈河区，幢号：5，门牌号：××，房屋所有权证号：沈房权证沈河字第××号，登记卷号：2-私-73186，使用性质：住宅，建筑面积：39.86平方米，委托事项：一、办理抵押登记注销手续；二、办理上述房产的交易手续；三、有权决定房地产价格等房地产买卖合同中的全部条款；四、签订房地产买卖合同及相关法律文书；五、办理房地产更名、过户、代收房款及其它相关各种款项、代为签字等各种手续；六、办理房屋所有权转移登记手续；七、代为回答询问的权利。委托期限从2008年9月22日起至2010年9月21日止。”2010年8月30日，石凤明作为债权人（甲方）与杜强国、杜业臣、潘英武作为债务人（乙方）签署《宽限债务履行期限协议书》，载明：乙方向甲方借款，并签订有借款协议，借款本金总额壹拾陆万元整。现借款履行期限已经到期。因乙方现在归还借款及拖欠利息确有困难，经乙方申请，甲方同意将借款债务履行期限宽限到2010年12月22日。原协议其他条款不变。乙方声明：乙方保证及时交付宽限期每月应付利息，在宽限期内还清全部债务和利息，如仍不能清偿债务，乙方无条件同意甲方以任何方式处置抵押物用于偿债。乙方声明：乙方如不能及时交付宽限期每月应付利息，甲方有权终止宽限期，乙方无条件同意甲方以任何方式处置抵押物用于抵债。乙方声明：甲方在处理抵押物过程中如给第三方造成损害及法律责任等，乙方自愿承担全部法律责任和赔偿责任。乙方声明：乙方放弃追究甲方在处理抵押物过程中产生的任何法律责任，乙方放弃要求甲方补偿、赔偿的权利。2010年9月1日，辽宁省公证处，出具公证书。公证书载明，委托人：杜业臣、潘英武，受托人：王兵，委托人杜业臣、潘英武，夫妻关系，二人共有一处私房，坐落在沈阳市沈河区，幢号：5，门牌号：××，房屋所有权证号：沈房权证沈河字第××号，登记卷号：2-私-73186，使用性质：住宅，建筑面积：39.86平方米，委托事项：一、代为办理房屋产权档案查询；二、办理抵押登记注销手续；三、房证、契证、土地证有误或丢失有权更正或补办；四、签订房地产买卖合同及相关法律文书；五、有权决定房地产价格等房地产买卖合同中的全部条款；六、办理房地产买卖交易手续、更名、过户、代收房款及其他相关各种款项；七、办理房屋所有权转移预告登记手续，办理房屋所有权转移登记手续；八、对上述各款具有代为回答询问的权利，代为签字权利，代为办理书面约定权利，代为收取证件的权利。委托期限从2010年9月1日起至2013年9月1日止。2012年8月20日，杜强国出具《欠条》，内容为：本人杜强国因工程急需用钱，现从石凤明处借款人民币贰拾陆万元，保证二个月内还清。2013年8月27日，案外人王兵代理杜业臣签署《存量房买卖合同》一份，内容为：房屋坐落沈阳市沈河区151，建筑面积39.86平方米，用途住宅，双方申报房屋成交总价款为130,000元。2013年8月30日，沈阳市房地产交易资金管理有限公司出具《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，王兵代理杜业臣在出卖人处签署，石凤荣在买受人处签署。该确认书确认：房屋申报成交价格为232,811.49元，监管金额为190,000元。监管资金的收款账户为：收款人王兵，开户银行：招商银行，收款账户：62×××58。2013年9月22日，石凤荣取得沈阳市沈河区（××），建筑面积39.86平方米房屋的房屋所有权证书。涉案房产处分期间，王兵系沈阳汇鑫源投资担保有限公司员工，石凤明、王强系该公司投资人，被告石凤荣与石凤明系亲属关系。被告石凤荣曾于2017年11月24日起诉原告杜业臣、潘英武及案外人杜强家，要求该案被告停止侵害，搬出案涉房屋，归还房屋使用权并支付自2013年9月23日起至搬出之日止的房屋租金。本院于2018年6月12日作出（2017）辽0103民初18176号民事判决书，判决驳回石凤荣的诉讼请求。石凤荣不服该判决上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院，该院二审作出驳回上诉，维持原判的（2018）辽01民终8234号民事判决书。另经沈阳市不动产登记中心查询，截至2019年8月27日，案涉房屋无抵押登记。本院认为，被告石凤荣取得案涉房屋的所有权证书系因原告杜业臣、潘英武基于其子案外人杜强国与案外人石凤明产生的借贷关系而将案涉房产抵押给石凤明，并授权案外人王兵处分案涉房产导致。案外人王兵与案外人石凤明均系沈阳汇鑫源投资担保有限公司人员，被告石凤荣与案外人石凤明系姐弟关系，被告石凤荣虽通过案外人王兵取得了案涉房屋的所有权证书，但被告石凤荣仅与案外人王兵签订了《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，其与案涉房屋原登记的所有权人原告杜业臣、潘英武并未签订房屋转让协议，且无关于房屋价款支付方式、房屋交付时间、违约责任等房屋买卖合同中重要的交易条款内容的约定，被告石凤荣的购房行为不符合正常的市场交易习惯，被告石凤荣不是善意取得人。案外人王兵以原告杜业臣的名义和被告石凤荣签订的《存量房买卖合同》违反了法律的强制性规定，案外人王兵在处理抵押房产时亦未与被告石凤荣协商，未请求人民法院拍卖变卖抵押房产，而是私自将抵押房产以低于市场价格处理，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，故该《存量房买卖合同》系无效合同，案涉房屋应返还原告杜业臣、潘英武。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条规定，判决如下：一、确认2013年8月27日案外人王兵以原告杜业臣的名义与被告石凤荣签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告石凤荣于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于沈阳市沈河区，建筑面积39.86平方米的房屋更名过户给原告杜业臣所有，相关过户费用由被告石凤荣承担。案件受理费2900元，由被告石凤荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 俊审 判 员  张 力人民陪审员  史秋卓二〇一九年九月六日书 记 员  田春晖本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》、第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。