湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1809号 原告：袁茂成，男，1961年9月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉、诉前财产保全或者上诉、代签法律文书等。 委托诉讼代理人：袁智伟，湖南东盛律师事务所实习律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、提起反诉、诉前财产保全或者上诉、代签法律文书等。 被告：刘华，男，1977年8月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：谢宇航，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：张翼，女，1973年11月4日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 本院于2019年6月10日立案受理原告袁茂成诉被告刘华、被告张翼案外人执行异议之诉一案，依法适用普通程序由审判员文姝婷担任审判长，与人民陪审员罗艳平、人民陪审员罗嘉组成合议庭进行了审理。在审理过程中，被告刘华向本院提出回避申请，申请审判长文姝婷回避。本院依法将本案审判长文姝婷变更为由审判员唐玉华担任审判长，与人民陪审员罗艳平、人民陪审员罗嘉组成合议庭于2019年8月14日、2019年8月29日、2019年9月19日三次公开开庭进行了审理，实习法官助理孙有意协助审理，书记员李乐诗担任法庭记录。原告袁茂成及其委托诉讼代理人袁智彬、袁智伟、被告刘华的委托诉讼代理人谢宇航、被告张翼均到庭参加了第一次庭审；原告袁茂成及其委托诉讼代理人袁智彬、袁智伟、被告刘华的委托诉讼代理人谢宇航均到庭参加了第二次庭审；原告袁茂成及其委托诉讼代理人袁智彬、被告刘华的委托诉讼代理人谢宇航均到庭参加了第三次庭审。被告张翼二次经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以缺席审理、判决。本案现已审理终结。 原告袁茂成向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令准许执行被告张翼名下株洲市芦淞区**号房屋；二、请求依法判令撤销（2019）湘0211执异8号执行裁定书；三、请求依法判令由被告方承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月15日，株洲市天元区人民法院对原告袁茂成与被告张翼民间借贷纠纷一案作出（2017）湘0211民初931号民事调解书。在诉讼过程中，经原告申请本院对被告张翼名下的株洲市芦淞区**号、**号房屋进行了查封。因被告张翼不履行民事调解书的给付义务，原告袁茂成依法向人民法院申请强制执行案涉房屋。执行期间，被告刘华对执行标的提出执行异议申请，2019年5月22日，株洲市天元区人民法院作出（2019）湘0211执异8号执行裁定书，裁定中止对张翼名下的株洲市芦淞区**号、**号房屋的执行。原告认为，该裁定认定事实和适用法律错误，理由如下：1、两被告之间于2016年2月4日签订的房屋转让协议真实意思不是房屋买卖，而是被告张翼短期内偿还借款的保证。因两被告均为专业从事民间借贷活动人员，两被告之间都存在大量的资金业务往来。而从两被告就案涉房屋签订的转让合同的转让价格来看，明显低于市场价，违背市场规律。合同签订后，在余洪向被告张翼完成350万元转账后，两被告之间没有进行房屋过户手续，而是设立了该房屋的转让预告登记，这也是违背了一般生活常理的，而实际上两被告之间的真实意思不是房屋买卖，而是为两被告之间的借款设立担保；2、被告刘华未实际向被告张翼支付购房款。被告刘华提出其委托余洪在2016年2月4日向被告张翼转账350万元，作为三套房屋的购房款与事实不符。因两被告均为专业从事民间借贷活动人员，之间有大量的资金拆借和往来都是正常的，但不能以此说明该笔转账就是被告刘华支付给被告张翼的购房款；3、在人民法院查封案涉房屋之前，被告刘华未合法占有该房屋。被告刘华提出在办理了房屋转让登记手续后就与被告张翼签订了案涉房屋租赁合同，并口头委托被告张翼代为出租案涉房屋，房屋租金由被告张翼支付给被告刘华，这显然是两被告之间恶意串通，损害原告合法权益的行为；4、是买受人刘华自身的原因导致案涉房屋未办理房屋产权过户手续。2016年2月4日，被告张翼已取得案涉房屋产权后，就设立了房屋转让预告登记，两被告没有办理产权过户手续，不是不能办理，而是两被告不去办理，因为办理了产权过户手续就会打破两被告之间以房屋预告登记作为偿还借款抵押的平衡。综上所述，两被告之间签订的房屋转让协议其真实意思表示根本就不是转让该房屋，而是被告张翼短期内偿还借款的保证，该房屋转让协议是无效的。被告刘华委托余洪对被告张翼的转账也不能认定是购房款，且被告刘华在人民法院查封前未对该房屋实际占有，更不存在非因买受人自身原因没有办理产权过户的情况。 被告刘华辩称：1、天元区法院作出的（2019）湘0211执异8号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行并无错误，被告刘华的情形完全符合相关法律规定，被告刘华与被告张翼签订了合法有效的房屋转让协议，该协议经房产局备案，协议内容是双方的真实意思未违反法律规定，且被告刘华按照协议约定支付了购房款，购买款支付的时间、金额与房产局备案的时间、金额吻合，足以证明房屋买卖及购房款支付的真实性，被告刘华在案涉房屋查封前已合法占有，并将案涉房屋出租和收取租金，被告刘华已实际占有案涉房屋，房屋未过户并非被告刘华原因所致。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告张翼辩称：1、2016年2月4日被告刘华与被告张翼签订的房屋转让协议真实有效，同时被告张翼已收到被告刘华委托案外人余洪支付的房屋全款；2、被告刘华购买了被告张翼的房屋后，被告张翼本人也对两套房屋进行了移交；3、在此过程中，没有办理过户手续，是因当时开发商土地与出让方红线有重叠，无法进行土地分割，所以未办理房屋过户手续。 本院经审理查明： 一、本院受理了袁茂成与张翼民间借贷纠纷一案，在审理过程中经袁茂成申请，于2017年4月18日查封了张翼名下位于株洲市芦淞区**、**号房屋（所有权证号为*****、*****。系首查封）。2017年5月16日本院以（2017）湘0211民初931号民事调解书调解结案并生效。因被告张翼未按照调解书确定的给付义务执行，袁茂成向本院申请强制执行，本院立案后于2018年1月3日下达拍卖**、**号房屋的执行裁定。在执行过程中，案外人刘华提出书面异议，本院于2019年5月23日作出（2019）湘0211执异8号执行裁定书，中止对被执行人张翼名下位于株洲市芦淞区**、**号房屋（所有权证号为*****、*****）的执行。袁茂成遂向本院提起诉讼。 二、本院受理蒋海姣与张翼民间借贷纠纷一案，经蒋海姣申请，于2018年1月29日查封了张翼名下位于株洲市芦淞区**、**号房屋（所有权证号为*****、*****。系轮候查封）。在案件审理过程中，案外人刘华提出书面异议后，本院于2018年5月25日作出（2018）湘0211执异21号执行裁定书，驳回了刘华的异议请求。刘华提起执行异议之诉，请求判令解除对株洲市芦淞区**、**号房屋（所有权证号为*****、*****）的查封；确认刘华对上述房屋享有所有权；由蒋海姣承担本案诉讼费。本院一审支持了原告诉讼请求，蒋海姣不服，向中级人民法院提出上诉，中院经审查，于2019年2月2日以（2018）湘02民终2531号民事裁定书将本案发回重审。该案在重审过程中，原告于2019年5月13日向本院申请撤诉，本院以（2019）湘0211民初937号民事裁定书裁定，准予刘华撤回起诉。 三、2016年2月3日，被告张翼向被告刘华出具《承诺函》：“一旦开发商的土地证办理好，本人将及时配合买受人刘华办理相关产权过户的手续”。2016年2月4日，被告刘华与被告张翼在株洲市房产管理局签订并备案三份《房屋转让协议书》。从提交的房产部门复印的备案合同确认，被告刘华购买被告张翼所有的位于株洲市芦淞区**号（房号变动为733号，所有权证号为*****）房屋，转让价格为109万元；5栋703号（房号变动为734号，所有权证号为*****）房屋，转让价格为91万元；5栋701号（房号变动为732号，所有权证号为*****）房屋，转让价格为150万元；三套房屋合计总价350万元。当日，被告刘华即委托案外人余洪通过网银转账的方式向被告张翼支付350万元购房款。双方在株洲市房产管理局办理了《所有权转移预告登记证明》，该登记证明记载：有效期限自登记日起，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内有效。2016年5月1日，刘华以承租方的名义与张翼签订了株洲市芦淞区**号（又为734）房屋的租赁合同，租期自2016年5月1日起至2020年8月31日止，租金采用浮动制计算，初始租金4,000元/月，以后按照约定年度递涨。2016年5月16日，被告张翼再次向被告刘华出具《承诺函》：“本人再次承诺：一旦开发商的土地证办理好，本人将及时配合买受人刘华办理相关产权过户的手续。同时，本人同意将702对外招商租赁，租赁收入交付给刘华，703继续由本人下面的公司使用，本人将按期将租赁收入支付给刘华”。2017年11月1日，被告张翼以出租方的名义与案外人周钰签订了株洲市芦淞区**（即本案733号房屋）房屋的租赁合同，租期自2017年11月1日起至2021年1月31日止，租金采用浮动制计算，初始租金为4,500元/月，以后按照约定年度递涨。2016年5月17日，双方在株洲市房产管理局撤销了5栋701号房屋的预告登记。 以上事实有，原、被告的身份证复印件、房屋转让协议、说明、个人活期明细账查询、所有权转移预告登记证明、承诺函、房屋租赁合同、不动产权利及其他事项登记信息、民事裁定书、不动产信息查询单、证人证言以及当事人在庭审中的陈述予以佐证，足以认定。 本院认为：本案案由系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为：1、被告刘华与被告张翼之间的房屋买卖行为是否真实有效；2、原告要求执行（2017）湘0211执1395号执行裁定书是否符合法律规定。针对上述争议焦点，本院评述如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告刘华、张翼虽然均没有提供合同原件，但是提交了有效证据证明案涉房屋在株洲市房产管理局签订了房屋转让协议并备案，并办理了《所有权转移预告登记证明》，由此可以证实被告刘华和被告张翼签订的《房屋转让协议书》系真实意思表示，且协议内容不违反法律强制性规定，依法应认定《房屋转让协议书》合法有效。协议签订后，被告刘华委托案外人余洪通过网银转账的方式将案涉房屋的全部购房款转至被告张翼，原告认为该款非购房款，是张翼与证人余洪之间的其他债务往来，但没有提供有效证据证明，结合房屋转让协议和所有权转移预告登记证明，能够证实被告刘华已按照协议约定履行付款义务，付清了所有购房款。签订房屋买卖协议前和签订协议后，被告张翼向刘华出具了两份《承诺函》，均能证明刘华向张翼主张了协助办理房屋过户手续的权利，本案亦没有有效证据证明案涉房屋没有办理产权过户手续是买受人自身原因造成，据此，被告刘华对此并无过错。从张翼于2016年5月16日出具的承诺函的内容、两份租赁合同等事实，可以认定被告刘华在本院于2017年4月18日查封张翼名下位于株洲市芦淞区**号房屋（所有权证号为*****、*****。系首查封）前，就已经实际占有涉案房屋。综上，被告刘华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请准许执行被告张翼名下株洲市芦淞区**号房屋，请求撤销（2019）湘0211执异8号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告袁茂成的全部诉讼请求。 本案案件受理费13,588元，由原告袁茂成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长 唐 玉 华 人民陪审员 罗 艳 平 人民陪审员 罗   嘉 二〇一九年九月十九日 法官 助理 实习孙有意 书 记 员 李 乐 诗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。