陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民再43号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：屈孝勇，男，1970年1月12日出生，汉族，个体，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王娟，陕西启坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴青青，陕西启坤律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安曲江文化旅游股份有限公司，住所地：西安曲江新区（雁塔南路）曲江文化大厦7-8层。法定代表人：杨进，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨建生，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。一审被告：陈卓，男，1980年5月18日出生，汉族，个体，现住西安市雁塔区。再审申请人屈孝勇因与被申请人西安曲江文化旅游股份有限公司（以下简称曲江文旅公司）及一审被告陈卓租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终4911号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2018年12月16日作出（2018）陕民申2396号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人屈孝勇及委托诉讼代理人王娟、吴青青，被申请人曲江文旅公司委托诉讼代理人杨建生、倪雅婷，一审被告陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈孝勇向本院提出再审请求：1、撤销原一、二审判决；2、屈孝勇向曲江文化旅游公司支付房屋租金及设施设备租赁款项180万元；3、继续履行租赁合同；4、曲江文旅公司承担全部案件受理费。事实与理由：1、原判决超出诉讼请求，曲江文旅公司第二项诉讼请求为“陈卓与屈孝勇向其公司支付所欠租金100万元及至实际腾交之日前占用产生的房屋占用费”。一、二审判决屈孝勇、陈卓应向曲江文旅公司支付2016年8月6日至合同解除之日期间的房屋租金255万元超出当事人的诉讼请求。一、二审查明事实是自2015年3月4日至2016年8月5日欠付房屋及设备设施租金实际应为50万元，自2016年8月6日起至合同解除之日即2017年2月3日案涉合同房屋租金90万元。故原审判决屈孝勇、陈卓支付271.6万元超出当事人诉讼请求范围。2、原审适用法律错误，依据《合同法》规定，合同解除应当自曲江文旅公司主张解除合同的通知到达屈孝勇、陈卓时才生效。由于曲江文旅公司直接起诉，因此本案的合同解除时间应当是法院判决生效的时间，2018年1月5日一审判决并未生效，原一、二审判决认定合同解除之日为2018年1月5日明显违法。3、原判决认定的租金事实缺乏证据证明，且屈孝勇有新证据可以推翻原判决。曲江文旅公司辩称，1、其在一审明确请求至起诉之日拖欠的租金及后续产生的房屋占用费，案涉租赁物在涉诉期间仍由被答辩人及陈卓实际占用，故应当支付相应占用费，且案涉租赁合同明确约定占用费标准为租金标准。原一审判决所述原意仅是对双方原一审判决解除合同后即2018年1月6日至实际腾房期间的房屋占用费不予处理，并非对于全部的案涉房屋占用费不予处理。2、原一、二审判决程序合法，适用法律正确。其将《房屋租赁合同》与《设备、设施租赁合同》合并起诉，原一审法院合并审理程序合法。其通过诉讼请求解除合同符合合同约定的行使解除权程序。原判对案涉两份租赁合同解除时间的认定不影响屈孝勇应支付“租金”或“占用费”及腾房的义务及承担违约责任。3、原审判决认定屈孝勇、陈卓自2016年3月4日至2016年8月5日尚欠房屋及设备租金76.6万元正确。认定屈孝勇、陈卓向其支付2016年8月6日至合同解除之日即2018年1月5日期间的房屋租金抵扣相应履约保证金60万元后，还应付195万元完全正确。4、屈孝勇提出的证据不符合逾期提交证据情形，且与本案事实无关，更不足以推翻原判决。请求：驳回屈孝勇再审请求，维持原二审判决。陈卓述称，其同意屈孝勇的再审请求。曲江文旅公司向一审法院起诉请求：1.依法解除其公司与屈孝勇、陈卓于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》；2.陈卓与屈孝勇向其公司支付所欠租金100万元及至实际腾交之日前占用产生的房屋占用费；3.陈卓与屈孝勇向其公司支付逾期支付租金产生的违约金126250元，违约金主张至双方合同解除之日；4.陈卓与屈孝勇将租赁房屋及附属配套的设备、设施交还并恢复原状；5.本案诉讼费由陈卓与屈孝勇承担。一审法院认定事实：2015年11月6日曲江文旅公司与屈孝勇、陈卓签订《房屋租赁合同》，约定曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司出租给屈孝勇、陈卓的唐华乐府占地面积5701.1平方米，建筑面积3096.36平方米，位于唐华宾馆分公司西侧，租赁用途为餐饮、娱乐、服务等屈孝勇、陈卓方营业执照许可的商业经营，未经曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司同意并办理相关审批不得擅自改变上述用途；唐华乐府的租赁期限为10年，自2015年11月6日至2025年11月5日止，该房屋已实际交付，合同项下装修期三个月，自该合同生效之日起计算，装修期内免收屈孝勇、陈卓租金，屈孝勇、陈卓装修产生的除租金外的相关费用由其承担，该合同生效后，屈孝勇、陈卓有权在不损坏房屋主体结构的前提下进行装修改造，但装修改造方案需经曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司书面同意；该合同签订之日起二日内，屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司所属的唐华宾馆分公司交纳合同履约保证金600000元作为履行合同的担保，合同到期或解除后，屈孝勇、陈卓无违约行为且未拖欠任何款项，经曲江文旅公司所属唐华宾馆检验合格签字确认之日起7个工作日内无息返还屈孝勇、陈卓；第一年至第五年租金为每年180万元，租金从装修期届满之日起算，屈孝勇、陈卓按每三个月为一个付款周期向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司支付租金,屈孝勇、陈卓应于该合同签订之日起七日支付第一期租金450000元，第二期租金于第一期租金到期前30日内屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司一次性支付，第三期租金于第二期租金到期前30日内由屈孝勇、陈卓支付，以此类推。租赁期间曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司将租赁房屋及部分附属配套的设备设施（包括：空调系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、消防系统）移交给屈孝勇、陈卓管理使用，并对移交的设施设备签订书面确认清单，曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司有权每年分2次对移交的固定资产及低耗品进行不定期盘点检查，如资产损坏、缺失的，屈孝勇、陈卓应按照扣除折旧后的账面价值进行赔偿；屈孝勇、陈卓应按时足额向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司支付合同履约保证金及租金，屈孝勇、陈卓有权根据经营需要对租赁房屋及附属场地在不损坏房屋主体结构的前提下进行局部装饰装修，经曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司书面同意且在列明清单上签字确认后，屈孝勇、陈卓可以在装修过程中对原有的软装及固定的、不能移动的装饰物进行相应拆除、替换，且装修方案应符合国家相关规范并征得曲江文旅公司所属唐华宾馆公司书面同意，如因屈孝勇、陈卓装修所产生的主体安全问题由屈孝勇、陈卓负全责并赔偿损失，租赁期和装修期内，政府部门对该房屋屈孝勇、陈卓增设的装修提出任何整改要求，屈孝勇、陈卓必须承担该装修带来的一切责任及费用，屈孝勇、陈卓应积极配合市政、城管、街道办等政府职能机构，努力改善房屋周边绿化、市容、市政设施等综合环境，积极建设步行人流设施，最大化改进项目交通便利性，为项目良性运转创造有利条件，陈卓与屈孝勇相互间对该合同的约定承担连带责任；屈孝勇、陈卓逾期三十日，并经曲江文旅公司所属唐华宾馆公司催缴，仍不支付租金的，曲江文旅公司有权单方解除合同；双方确认双方签订的《设备租赁合同》期满、终止或解除的同时，该合同自然期满、终止或解除，违约责任由《设备租赁合同》的违约方承担；屈孝勇、陈卓逾期支付租金，每逾期一日，应按所欠租金数额千分之一向曲江文旅公司所属唐华宾馆公司支付违约金，屈孝勇、陈卓逾期支付租金超过三十天，曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司有权解除合同，合同解除后屈孝勇、陈卓将购置的设施设备（可移动的设施、设备除外）及装修、装饰无偿归曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司所有，并赔偿曲江文旅公司相应经济损失；合同解除或终止，屈孝勇、陈卓应向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司清结尚未支付的所有相关费用，同时屈孝勇、陈卓应在租期届满、终止或合同被解除后的十五日内将租赁房屋清扫干净并交给曲江文旅公司所属的唐华宾馆分公司，对于陈卓、曲江文旅公司在租赁期间在租赁房屋内装修、装饰所形成的资产、设备等无偿归曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司所有，若超过十五日对屈孝勇、陈卓自行购置的可移动设施、设备不予搬离视为屈孝勇、陈卓放弃所有权，归曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司所有，凡曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司认为需要保留的部分装修，屈孝勇、陈卓不得拆除，应无偿移交给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司，但其应在合同终止或解除合同时书面通知屈孝勇、陈卓，屈孝勇、陈卓应在合同约定期限内拆除房屋内除曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司需要保留部分外由屈孝勇、陈卓安装、装修或屈孝勇、陈卓允许第三人安装的装潢设施，并清扫干净；除非双方另有约定，如在该合同租期届满或该协议被解除之日起十五日内，若因屈孝勇、陈卓的原因未将房屋清扫干净并交给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司，则每拖延一日，屈孝勇、陈卓须按届时租金标准按日支付占用费及合同约定的其它费用，且不再享受合同承租人的任何权利。2015年11月6日双方签订了《设备设施租赁合同》，约定曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司出租给屈孝勇、陈卓的唐华乐府设备、设施（包括：空调系统、强电系统、弱电系统、排水系统、消防系统、音响、电视机），租赁期限为10年，即自2015年11月6日起至2025年11月5日止，租赁设备、设施实际已经交付。合同生效后，屈孝勇、陈卓有权对租赁设备、设施进行外观装修，但外观装修方案及设计施工方案及设计施工图纸需经曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司书面同意；该合同签订之日起二日内，屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司交纳合同履约保证金400000元作为履行合同的担保，合同到期或提前解除后，屈孝勇、陈卓无违约行为且未拖欠曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司任何款项，在曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司接收唐华乐府设备、设施并检验完合格签字确认之日起7个工作日内，该合同履约保证金无息向屈孝勇、陈卓返还；第一年至第五年租金为每年120万元，屈孝勇、陈卓按每三个月为一个付款周期向曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司支付租金，第二期租金于第一期租金到期前30日内向曲江文旅公司唐华宾馆分公司一次性支付，以此类推。陈卓与屈孝勇相互间对合同约定义务承担连带责任，曲江文旅公司可要求屈孝勇、陈卓任何一人履行合同约定的义务，屈孝勇、陈卓逾期三十日，并经曲江文旅公司唐华宾馆分公司催缴，仍不支付租金的，曲江文旅公司有权解除该合同；未经屈孝勇、陈卓书面同意，曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司不得在屈孝勇、陈卓承担范围内擅自对租赁设备、设施整体进行改造；屈孝勇、陈卓逾期支付租金超过三十天，曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司有权解除合同，合同解除后屈孝勇、陈卓将购置的设施设备（可移动的设施、设备除外）及装修、装饰无偿归曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司所有，并赔偿曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司相应经济损失；该合同期满、终止或协议被解除时，屈孝勇、陈卓应在租期届满、终止或合同解除后十五日内将租赁设备、设施清扫干净并交还给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司，若超过十五日，对屈孝勇、陈卓自行购置可移动的设施、设备不予搬离，视为屈孝勇、陈卓放弃其所有权，归曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司所有；合同租期届满、终止或协议解除时，屈孝勇、陈卓应在合同约定期限内将租赁设施、设备恢复到良好状态并归还给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司；除非双方另有约定，如在该合同届满或解除之日起十五日内，若因屈孝勇、陈卓原因，屈孝勇、陈卓未将租赁设备、设施清扫干净并交给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司，每拖延一日，屈孝勇、陈卓须按届时租金标准按日支付占用费及其它费用，且不再享受合同承租人的任何权利。曲江文旅公司自2015年10月15日开始至2015年12月2日期间陆续将涉案房屋的相关钥匙交给了屈孝勇、陈卓。2015年12月1日双方相关人员对乐府包间、乐府后厨进行了盘点并签署了盘点明细表。2015年12月4日曲江文旅公司相关负责人与屈孝勇、陈卓签署了唐华乐府交接清单，双方正式交接场地。屈孝勇、陈卓分别于2015年10月14日、2015年11月9日向曲江文旅公司支付房屋及设备设施的合同保证金共计100万元。2015年12月31日屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司支付租金50万元。2016年3月1日曲江文旅公司向屈孝勇、陈卓发出工作函称对于屈孝勇、陈卓于2016年2月29日提供的四份图纸资料等材料中的问题提出意见并在未接到相关指示前停止一切施工活动。2016年3月18日曲江文旅公司向屈孝勇、陈卓发出工作函称屈孝勇、陈卓提交的施工图属于装饰装修详图，缺少建筑结构的平面图、立面图、剖面图，要求屈孝勇、陈卓尽快提供建筑结构图、空调与通风换气设计图，并尽快拆除所有临建房屋。庭审中，屈孝勇、陈卓提交了联系函、通知单、关于租金的回函，证明其在装修过程遇到问题找曲江文旅公司协商，曲江文旅公司不予理睬，但曲江文旅公司表示并未收到上述函件。同时曲江文旅公司表示其认为涉案房屋与房屋中的设备是一体的，虽然双方签订了两份合同，但该两份合同具有关联关系，故应一并处理。庭审中，曲江文旅公司提交了屈孝勇、陈卓拖欠租金及违约金的明细表，显示截止2016年8月5日屈孝勇、陈卓拖欠房屋租金70万元，设备、设施租金30万元，共计100万元，两份合同的违约金共计126250元，屈孝勇、陈卓对此不予认可。该房屋及设施设备现仍由屈孝勇、陈卓占有使用，屈孝勇、陈卓表示房屋仍在装修中。一审法院判决：一、解除原告西安曲江文化旅游股份有限公司与被告屈孝勇、陈卓签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》；二、被告屈孝勇、陈卓应于本判决生效之日起十日内向原告西安曲江文化旅游股份有限公司支付自2016年3月4日至2016年8月5日期间的房屋、设备设施租金共计76.6万元及2016年8月6日至2018年1月5日期间的房屋租金195万元，上述共计271.6万元；三、被告屈孝勇、陈卓应于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付租金的违约金100000元。四、被告屈孝勇、陈卓应于2018年1月20日前向原告腾交位于唐华乐府的租赁房屋及设备设施并恢复原状；五、驳回原告西安曲江文化旅游股份有限公司的其余诉讼请求。案件受理费14936元（西安曲江文化旅游股份有限公司已预交），由西安曲江文化旅游股份有限公司负担1936元，由屈孝勇、陈卓负担13000元，屈孝勇、陈卓应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付西安曲江文化旅游股份有限公司。屈孝勇不服原判，上诉请求：1.维持一审判决第三、五项；2.撤销一审判决第一、四项；3.改判一审判决第二项为屈孝勇、陈卓支付曲江文旅公司租金180万元；4一、二审诉讼费由曲江文旅公司负担。二审法院认定事实：涉案房屋已经重新装修改造完毕。二审对一审查明其余事实予以确认。二审法院认为，曲江文旅公司与屈孝勇、陈卓自愿签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。曲江文旅公司与屈孝勇、陈卓双方都应按照《房屋租赁合同》与《设备设施租赁合同》的约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》与《设备设施租赁合同》约定的租期均为2015年11月6日至2025年11月5日，涉案的房屋及设备设施均已实际交付，《房屋租赁合同》与《设备设施租赁合同》项下的装修期三个月，自各该合同生效之日起计算。双方于2015年12月1日对相关资产进行了盘点，并于2015年12月4日实际正式交接场地，因在装修期内曲江文旅公司免收屈孝勇、陈卓的租金，故双方租金应自2016年3月4日起计算。按照双方的约定第一年至第五年房屋租金为每年180万元，租金从装修期届满之日起算，第一年至第五年设备设施租金为每年120万元，屈孝勇、陈卓均应按每三个月为一个付款周期向曲江文旅公司支付上述房屋及设备设施的租金75万元。自2016年3月4日至曲江文旅公司提交的明细表中载明的2016年8月5日，屈孝勇、陈卓应向曲江文旅公司支付房屋及设备设施的租金共计126.6万元，但屈孝勇、陈卓仅在2015年12月31日向曲江文旅公司支付了50万元的房屋及设备设施租金，此后未再支付任何租金，尚欠房屋及设备设施租金的76.6万元至今未付。按照双方《房屋租赁合同》与《设备设施租赁合同》的各自约定，屈孝勇、陈卓逾期支付租金超过三十天，曲江文旅公司有权解除合同，故对于曲江文旅公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》的请求，一审法院依法予以支持，判决解除曲江文旅公司与屈孝勇、陈卓签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》，并无不当。屈孝勇上诉请求，撤销该项判决，事实与法律依据不足，本院不予支持。对于曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓支付截止2016年8月5日租金100万元的请求，因截止2016年8月5日屈孝勇、陈卓拖欠的房屋及设备设施租金共计76.6万元，故对该76.6万元的租金应由屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司予以支付。关于曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓支付实际腾交房屋前的房屋占用费，由于双方的合同已经解除，故屈孝勇、陈卓应向曲江文旅公司支付2016年8月6日至一审确定的合同解除之日即2018年1月5日期间的房屋租金共计255万元，因屈孝勇、陈卓已向曲江文旅公司交纳了房屋租赁合同的履约保证金60万元，故一审认定屈孝勇、陈卓还应向曲江文旅公司支付房屋租金195万元，并无不妥。对于双方合同解除后的2018年1月6日至实际腾房期间的房屋占用费，因屈孝勇、陈卓现仍实际占用该房屋，以致实际腾房的时间无法确定，一审法院对此不予处理，也无不妥。故此，一审法院判决屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司支付自2016年3月4日至2016年8月5日期间的房屋及设备设施租金共计76.6万元，以及2016年8月6日至2018年1月5日期间的房屋租金195万元，也无不当。屈孝勇上诉请求，改判为支付曲江文旅公司租金180万元，也无事实和法律依据，本院不予支持。对于曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓支付逾期支付租金的违约金至合同解除之日的请求，屈孝勇、陈卓提出双方约定的违约金较高要求予以降低，一审法院考虑到双方约定的违约金确较高，酌情予以降低，判决屈孝勇、陈卓应向曲江文旅公司支付违约金100000元，没有不当。对于曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓将租赁房屋及附属配套的设备、设施交还并恢复原状的请求，因双方在《房屋租赁合同》和《设备设施租赁合同》中约定本合同租期届满、终止或被解除时，屈孝勇、陈卓应在租期届满、终止或本合同被解除后十五日内将租赁房屋和租赁设备、设施清扫干净并交还给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司；同时约定本合同租期届满、终止或被解除时，屈孝勇、陈卓应在租期届满、终止或本合同被解除后十五日内将租赁房屋和租赁设备、设施恢复到良好状态（自然损耗和折旧除外）并归还给曲江文旅公司所属唐华宾馆分公司。故在双方签订的《房屋租赁合同》和《设备设施租赁合同》被法院判决解除时，一审法院对曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓交还房屋及附属配套设备、设施的诉讼请求予以支持，没有不当。但因双方在《房屋租赁合同》和《设备设施租赁合同》中并没有关于恢复原状的明确约定，且双方关于涉案房屋装修问题尚未进行处理，故一审法院在本案中就对曲江文旅公司要求屈孝勇、陈卓对房屋和设备、设施恢复原状的诉讼请求予以支持，有所不妥，在本案中本院予以撤销。另，一审法院判决屈孝勇、陈卓于2018年1月20日前向曲江文旅公司腾交租赁房屋及设备设施，因一审判决尚未生效且2018年1月20日的时限早已过，亦有所不妥，本院调整为屈孝勇、陈卓于本判决生效后三十日内向曲江文旅公司腾交租赁房屋及设备设施。屈孝勇上诉请求，撤销“屈孝勇、陈卓应于2018年1月20日前向曲江文旅公司腾交位于唐华乐府的租赁房屋及设备设施并恢复原状”的判项，本院对其中部分予以支持。因双方约定陈卓与屈孝勇相互间对合同义务承担连带责任，故陈卓与屈孝勇应对上述债务及相关义务承担连带责任。对于屈孝勇、陈卓辩称其实际使用的房屋面积与合同约定不符、曲江文旅公司物品占用室内空间的主张，因曲江文旅公司对此不予认可，且屈孝勇、陈卓亦未提交相关证据予以佐证，故一审法院对此不予采信，也无不当。二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初802号民事判决第一、二、三、五项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初802号民事判决第四项为：屈孝勇、陈卓于本判决生效后三十日内向西安曲江文化旅游股份有限公司腾交位于唐华乐府的租赁房屋及设备设施。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14936元，由西安曲江文化旅游股份有限公司负担1936元，由屈孝勇、陈卓负担13000元；二审案件审理费9800元，由屈孝勇负担。再审申请人屈孝勇提供十二组新证据：证据一：1、银行结算业务申请书，证据内容2019年3月25日，屈孝勇向曲江文旅汇款103万元，包含租金100万，水电费3万元。证明目的：房屋租赁合同还在继续履行；证据二：9张房屋现场照片，证明目的：曲江文旅一直使用租赁物，租赁物堆满了，交付房屋不符合规定，影响屈孝勇正常装修。证据三：屈孝勇与曲江文旅总工程师屈珵的电话录音。证明目的：2016年年初交的全套装修图纸，曲江文旅酒店管理公司总经理齐燕，曲江文旅董事长鬲永奇，曲江文旅总经理柳三洋以及屈珵四个人审批签过字。证据四：2015年11月6日《安全施工协议》。证明目的：证明施工方案是经过集团同意的。证据五：《唐华乐府交接清单》、《关于租金的回函》及《关于租金的再次回函》，证明目的：1、涉案房屋租赁合同约定，出租人曲文旅公司应当向承租人屈孝勇交付《租赁房屋平面图》，但实际曲文旅公司一直未交付，屈孝勇对租赁场地范围不清楚，导致双方对租金的结算存在争议；2、屈孝勇迟延交付租金，是基于曲文旅交付的租赁物存在瑕疵严重影响承租人使用，且怠于解决，故承租人屈孝勇得以此享有先履行抗辩权，涉案合同约定解除之条件并未成就。证据六：《通知函》、《联系函》、《通知单》及《消防安全生产隐患整改通知单》，证明目的：双方约定装修期为三个月，但曲文旅公司未及时清理滞留的设备，占用空间，租赁物场地原有的车位被禁止使用，且未及时审批屈孝勇报送的施工方案，严重影响屈孝勇对租赁物的装修进度及运营进度。所出租的房屋及其设施存在瑕疵，导致房屋及其设施不能完全使用，先行违约，故根据《合同法》相关规定，可以减少或者不付租金，再次证明原合同约定的解除条件不成立。证据七：《唐华乐府内曲江文旅公司物品清单》、2份《通知函》、《消防及安全生产隐患整改通知单》及《告知通知函》，证明目的：1、2016年5月18日，屈孝勇、陈卓已向曲文旅公司交换了涉案《设备设施租赁合同》项下的500余建的设备设施租赁物件且已经双方签字确认，双方通过返还租赁设备设施的行为已经终止其2015年11月6日签订的《设备设施租赁合同》，因此屈孝勇、陈卓自2015年11月6日起不应再向曲文旅公司支付设施设备的租金；2、被申请人曲文旅公司在设备租赁合同终止后，未接收上述设备，占用租赁物空间，给申请人对租赁物进行装修与使用造成影响，影响装修期间的起算及租金确定。证据八：《银行转账凭证》，证明目的：曲文旅公司接受屈孝勇支付的租金，以其行为表明愿意继续履行涉案的租赁合同，故及时原租赁合同所涉合同解除条款成就，但已经曲文旅新的法律行为而发生变更。证据九：4份《合同书》、《设备供货合同》及《收回贷款凭证》，证明目的：屈孝勇对涉案租赁物已投入大量的租金进行装修，若判令涉案租赁合同解除，将给屈孝勇造成巨大的经济损失，导致双方利息失衡，故原租赁合同不宜解除，应继续履行。证据十：陕西慈乐酒店管理有限公司营业执照，证明目的：屈孝勇已办理营业执照用于租赁场地的经营，结合第五组证据，其投入大量资金，为维护其合法权益，涉案场地租赁合同应继续履行。证据十一：2018年6月份拍摄照片，证明目的：由于曲文旅公司原因，导致租赁场地无法正常适用，该期间租金不应向曲文旅公司支付。证据十二：2017年9月2日旬阳农村商业银行贷款催收通知单，屈孝勇与唐华乐府施工人陕西运创装饰工程有限公司项目经理李文刚微信聊天记录。证明目的：奥坤公司贷款1800万元是事实，是以屈孝勇名义贷款的。2018年6、7月唐华宾馆让装修公司在外围施工装修的，在外围施工是经唐华宾馆授权的。曲江文旅公司质证称：证据一：真实性认可，证明目的不认可。证据二：真实性不认可，不知道什么时间拍的，不能证明在哪拍的，不能证明与本案有关联性。如果有照片的情形，这么多年来，屈孝勇也未提出异议。证据三：真实性无异议，证明目的不认可。1、一、二审没提供；2、该份证据未经过对方同意，是违法取得；3、该份录音内容不完整，无法明确被录音人的身份，也没有证据加以佐证证明其装修方案通过审批；4、该份证据内容能够显示的信息是：第一该装修方案是陈卓胡乱找人设计的，第二陈卓提供的图纸只是白图，是不具有审批意义的蓝图，具有审批意义的蓝图始终没有提供，第三，根据一审期间屈孝勇提供贰份工作函内容可以看出，其提供的图纸及设计方案仅为经营业态发生变化的方案，及缺乏整体建筑结构的图纸不具备审批条件。证据四：真实性不认可，是电子照片。证据五：唐华乐府交接清单不是交接清单，是盘点清单。租金的《回函》、《再次回函》没有这回事，也没有李军签字，就算签字，李军身份不确定。证据六：均没有收到。消防安全隐患与合同无关，合同没有约定停车位。消防安全隐患整改清单发文单位是唐华宾馆，与本案无关。证据七：证明目的不认可，与本案审理案件涉及没有关联性。这都是一、二审以后的证据，我们都没收到。证据八：真实性认可，款项已收到。证据九：屈孝勇投资多少，与本案争议无关。这些公司是否真实，是否履行不确定。5份合同最早是2015年10月签的，说明已经提前入场。证据十：营业执照是2018年12月24日办理的，与本案无关。证据十一：施工都不知道是谁，与本案无关。证据十二：贷款催收通知单是彩印件，不是原件，真实性不认可，证明目的不认可。聊天记录一致，但真实性不认可，因为对方身份无法确认，未提供相应施工合同或其他佐证资料。对方所述2018年6月外围施工，需向公司核实。再审经审理查明，二审认定涉案房屋已经重新装修改造完毕与事实不符，经再审到涉案房屋的现场查看，房屋装修尚有部分收尾工程未完工，尚未投入商业经营。2018年12月24日，屈、陈二人经西安市工商局审核领取营业执照，法定代表人韦晓丽，住所：西安市曲江新区唐华乐府1层，经营范围：酒店管理、住宿、餐饮服务、会议服务等。2018年10月28日，双方共同签字，对唐华乐府内曲江文旅公司物品清单的内容予以确认。原一、二审查明其余事实属实，本院予以确认。本院再审认为，曲江文旅公司与屈孝勇、陈卓签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于涉案合同租金的起算、支付和拖欠问题。《房屋租赁合同》与《设备设施租赁合同》项下的装修期为三个月。一审认定双方于2015年12月4日正式交接场地，租金应在扣除3个月装修期以后，自2016年3月4日起计算租金正确。屈孝勇、陈卓分两次向曲江文旅公司支付合同保证金共计100万元。2015年12月31日，屈孝勇、陈卓向曲江文旅公司支付50万元折抵2个月租金，即支付租金到2016年5月3日。再审期间，屈孝勇、陈卓于2019年3月25日向曲江文旅公司支付租金100万元和3万元水电费。屈孝勇、陈卓自2016年5月4日之后未按合同约定按期支付租金。曲江文旅公司于2016年1月15日至5月期间数次给屈、陈二人发催款函。屈、陈二人也于2016年2月20日向对方发《关于租金的再次回函》（有唐华宾馆人员李军的签字），要求：对方及时交付现场平面图纸（合同约定附件为租赁房屋平面图），若不协商解决，拒交租金。在曲江文旅公司发函催交租金后，屈孝勇、陈卓仍未支付租金，但其拒交租金的理由不成立。关于争议的唐华乐府实际使用面积是否少于合同约定面积的问题。合同签订后，曲江文旅公司并未按合同约定向屈孝勇、陈卓交付租赁房屋平面图。双方争议是唐华乐府墙外西侧空地是否在租赁合同约定的5700平方米租赁范围内。再审双方当事人认可，该地块原在唐华乐府经营使用的范围内。在2018年经市行政部门规划，拆除原先的木地板改造为公共绿化草地，目前已不能用于商业经营。屈孝勇、陈卓主张该块空地系在合同约定面积之内，曲江文旅公司虽表示异议，但其未提供证据证明唐华乐府墙内的使用面积为5700平方米。该争议事实涉及承租人屈孝勇、陈卓的利益，曲江文旅公司不能证明唐华乐府占地面积符合合同约定，应承担举证不力的后果。关于屈孝勇、陈卓主张曲江文旅公司未及时审批装修图纸影响其施工问题。2016年3月1日曲江文旅公司向陈、屈发出工作函称：对于陈、屈于2016年2月29日提供的四份图纸资料等材料中的问题提出意见要求解决，并表示在未接到上级领导指示前，陈、屈停止一切施工活动。2016年3月14日，屈孝勇向曲江文旅公司发通知函称“承包人屈、陈于2016年2月10日和2016年2月29日给公司上报消防设计图、游泳池工程设计图、水电设计图、建筑结构图、新风空调设计图、装饰设计图等，限曲江文旅公司在四日内把审批过的图纸和书面通知交于乙方（屈孝勇）”。2016年3月18日曲江文旅公司向屈孝勇、陈卓发出工作函称，屈孝勇、陈卓提交的施工图属于装饰装修详图，缺少建筑结构的平面图、立面图、剖面图，要求陈、屈尽快提供建筑结构图、空调与通风换气设计图，并尽快拆除所有临建房屋（指屈、陈二人在院内东南角自行加盖的数间木屋）。从再审查明的事实看，屈孝勇、陈卓确实向曲江文旅公司递交涉案房屋改造装修的相应图纸，而曲江文旅公司也对其申报的图纸提出修改意见，但始终未对涉案房屋的改造装修图纸作出最终的审核批准意见，存在审批不及时，影响施工进行的情况。屈孝勇、陈卓在未取得合同约定的审批手续情况下，自行改造装修，未拆除自行加建的木屋。双方的行为均有不当之处。关于屈孝勇、陈卓主张曲江文旅公司禁止使用车位的问题。双方在合同中对门前的车位并未有明确约定，但实际中涉案房屋的南大门外之前确实可以停放车辆。后经唐华宾馆于2016年11月向屈孝勇送达《消防及安全生产隐患整改通知书》，要求在当年10月11日前在唐华乐府门前禁止停放车辆。禁止停车确对屈孝勇、陈卓进出装修现场造成一定影响。关于曲江文旅公司留置设备行为是否影响屈孝勇、陈卓装修施工的问题。屈孝勇、陈卓主张多次督促对方，但曲江文旅公司一直拒绝清理，认为妨碍其装修。因双方合同中并未约定曲江文旅公司将留置的设备有及时清理的义务（曲江文旅公司带走红木家具等物品，留置厨房灶具等），双方应协商解决此争议。关于屈孝勇、陈卓主张在再审期间曲江文旅公司对涉案地段外墙整体修整，全封闭施工导致其施工期间的租金损失；另以实际使用面积不足5700平方米，审批图纸不及时影响施工等理由要求减少租金。再审认为，因屈孝勇、陈卓上述诉请未在一审提出反诉，再审依法不予处理。关于双方违约责任的问题。再审认定屈、陈拖欠巨额租金，未经对方正式审批图纸情况下自行施工改造装修房屋并加建木屋的事实属实，违反合同约定，存在违约行为。而曲江文旅公司未按合同约定给对方交付租赁房屋平面图，引起双方对实际使用面积的争议。对唐华乐府墙内的实际使用面积是否符合合同约定的5700平方米方面，举证不足，在审批图纸方面也有拖延、不及时的问题。鉴于屈孝勇、陈卓负主要违约责任，原判其承担10万元违约金并无不当。关于屈孝勇、陈卓再审请求改判双方继续履行涉案合同问题。屈孝勇、陈卓请求再审改判继续履行合同，并自愿作出书面承诺：1.继续履行双方两份合同；2.从2016年5月4日至2019年9月3日期间欠付的租金合计1000万元，扣除已付租金100万元，下欠900万元，承诺在法院判决涉案合同继续履行情况下，于判决30日内一次性付清900万元租金。再审认为，再审期间对涉案房屋的改造装修现场进行查看，屈孝勇、陈卓二人为涉案房屋改造装修确有巨额资金的投入。其二人请求继续履行合同的目的是通过经营方式减少经济损失。曲江文旅公司作为出租人的经济收益为涉案两份合同应得的租金收入。屈孝勇、陈卓承诺自愿付清截止2019年9月3日所欠的900万元租金，也保障了曲江文旅公司的经济利益。再审鉴于如双方继续履行合同，曲江文旅公司因此收益的900万元租金大于解除合同后可收益的同期租金；如解除双方的合同会导致屈孝勇、陈卓二人巨大的资金投入损失无法挽回的情形。在确定曲江文旅公司的经济利益得到保障的前提下，兼顾双方的利益情况，综合双方的利益平衡，再审宜改判双方继续履行于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》，屈孝勇、陈卓应在限期内向曲江文旅公司一次性支付房屋及设备租金900万元。据此，再审驳回曲江文旅公司要求解除合同的诉请。综上，屈孝勇的再审理由部分成立，再审依法撤销二审判决，对一审判决予以部分改判，维持一审判决关于违约金的判项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2018)陕01民终4911号民事判决及西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初802号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项；二、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初802号民事判决的第三项；三、屈孝勇、陈卓于本判决生效后三十日内向西安曲江文化旅游股份有限公司一次性支付自2016年5月4日至2019年9月3日期间的房屋租金、设备设施租金共计900万元。四、驳回西安曲江文化旅游股份有限公司要求解除双方于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14936元，由西安曲江文化旅游股份有限公司负担1936元，由屈孝勇、陈卓负担13000元；二审案件审理费9800元，由西安曲江文化旅游股份有限公司负担800元，屈孝勇、陈卓负担9000元。本判决为终审判决。审 判 长 晏永娟审 判 员 齐 放审 判 员 王笑天二〇一九年九月二十九日法官助理 张 磊书 记 员 岳 珊