贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终972号上诉人（原审被告）:贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地:安顺市西秀区南华路43号。法定代表人:邓晓芳，系公司董事长委托诉讼代理人：赖春，系该公司员工。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：吴应云，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）:罗光临，男，1973年10月20日生，布依族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）:蹇玉琴，女，1987年8月21日生，仡佬族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）:张丹丹，女，1989年5月2日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）:金祯菲，女，1992年6月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。以上四位被上诉人人共同委托诉讼代理人：彭洁茹，系贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称“华夏公司”）与被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲因商品房买卖合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初3922号《民事判决书》的判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲一审提出诉讼请求：一、请求解除被告与原告于2017年5月7日签订的《商品房购买合同》；二、请求判决被告将原告购买的位于安顺市××区市××广场××商铺××、团××款及代收款项共计523947元退还及赔偿给原告；三、依法判决被告向原告承担商铺租金损失88672元（从2017年7月1日暂计至开庭之日）；四、判令被告向原告承担因其违约、商铺溢价增值给原告造成的可期待利益经济损失100000元；五、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2017年5月7日，原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹（预购方、乙方）与被告华夏公司（出售方、甲方）签订《贵航?塔山广场认购书》，约定乙方向甲方认购由甲方开发的位于安顺市××区市××广场××号商铺，所购房屋建筑面积21.93平方米，套内建筑面积12.68平方米，该房屋按套内面积每平米单价74921.14元，房屋总价950000元。原告于2017年5月7日支付购房首付款480000元，代收费用3947元，商铺团购房首付款40000元，余款470000元以银行按揭支付；被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房。商品房买卖合同签订当日，原、被告还签订了《商铺委托经营管理合同》，原告将其购买的商铺委托被告经营管理，委托期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止，共计10年。另外，双方在该合同中还就委托方式及委托权限、委托期内的商铺收益、违约责任等进行了约定。2017年5月7日，原告与贵州好房购网络科技有限公司（“贵航?塔山广场”项目的销售代理公司）签订《好房购团购服务协议书》，约定原告向贵州好房购网络科技有限公司支付团购优惠服务费人民币40000元，该协议书上载明：原告所获得的团购优惠标准：每套房享受交4万元抵15万元的团购优惠，直接冲减总房款，团购服务费不计入房款。同日，原告向贵州好房购网络科技有限公司交纳团购服务费人民币40000元。庭审中，被告陈述其公司并未收到贵州好房购网络科技有限公司向原告收取的该40000元团购服务费，也没有授权贵州好房购网络科技有限公司行使交40000元抵150000元的购房优惠权利。涉诉商铺至今未取得竣工备案手续，原、被告双方未办理房屋交接手续。一审法院认为，原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹与被告华夏房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋为其主要合同义务。但被告一直未按合同约定交付涉诉房屋，直至一审法庭辩论终结，被告仍未提交涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案表》，原告遂请求解除合同。被告辩称涉案合同不能解除有两个事由，一是根据合同中关于出卖人逾期交房，买受人行使解除权利期间的约定，原告的合同解除权应自有权解除合同之日起1年内行使，原告未在约定时间内行使，即丧失了该权利；二是涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及相关手续已提交政府相关部门。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。原告有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，涉诉合同解除后，原告已交纳的房款523947元，被告应予返还。被告辩称其中40000元系贵州好房购网络科技有限公司收取，案外人贵州好房购网络科技有限公司系被告代理销售案涉项目的公司，其行为导致的法律后果应由被告承担。同时，合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，被告亦应一并赔偿。原告要求被告向原告承担商铺租金损失88672元（从2017年7月1日暂计至开庭之日）和判令被告向原告承担因其违约、商铺溢价增值给原告造成的可期待利益经济损失100000元，但未提供损失计算标准及依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹与被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于2017年5月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹购房款人民币523947元；三、驳回原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹的其他诉讼请求。本案受理费人民币9412元，由原告罗光临、蹇玉琴、金祯菲、张丹丹承担人民币4073元，由被告华夏公司承担人民币5339元。华夏公司不服，向本院上诉请求：一、依法撤销西秀区人民法院(2019)黔0402民初3922号《民事判决书》的判决，改判不予解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》并不具备法律规定的解除条件。第一，根据上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同》第13条第2款的规定，上诉人延期交房的话应当承担的是向被上诉人支付违约金，而不是解除合同;第二、根据上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同补充协议》第5条的约定，上诉人交付房屋的期限是以买受人已支付全部应付款项或办理完相关按揭借款审批手续为前提，如果买受人逾期支付应付款或未按约定办理按揭相关手续，则作为上诉人的出卖人交付商品房的期限相应顺延。第三、本案并不具备《合同法》第94条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第15条及其他关于解除商品房买卖合同的法律规定。（一）上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司一直以来都在千方百计的为买受人完善房屋的相关手续，并在2017年11月份通知被上诉人办理房屋备案手续，只是因为被上诉人的原因才导致案涉房屋没有办理合同备案的。（二）一是上诉人按照双方的约定并不存在逾期交房的问题;二是双方在《商品房买卖合同》里已明确约定如果出卖人延期交房承担的是向买受人支付违约金的责任，而不是解除合同；三是被上诉人也没有举证证实其向上诉人进行了催告的事实。所以，本案也不具备上述法律条文规定的解除商品房买卖合同的规定。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款明确规定，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的解除权消灭。就本案来说，《商品房买卖合同》里约定的交付房屋时间是2017年6月30日，按照法律规定被上诉人如果要行使解除权解除双方签订的《商品房买卖合同》的话，那其行使解除权的最后期限是2018年6月29日，而被上诉人是在2018年8月15日才起诉要求解除合同的，显然已超过了法定的解除权期限，解除权相应的已经消灭。第五、上诉人与被上诉人双方在签订《商品房买卖合同》后，也签订了一份《商铺委托经营管理合同》，该合同是建立《商品房买卖合同》的基础上的，如果解除《商品房买卖合同》，则《商铺委托经营管理合同》就丧失了存在的基础条件，也应当予以解除。同时，因合同解除后合同即视为自始无效，合同当事人因合同所得收益应当退还。第六、一审法院认定好房购网络科技有限公司系上诉人的代理销售公司没有事实依据。一审庭审时上诉人已举证并说明好房购网络科技有限公司与上诉人没有任何关系，与上诉人形成销售代理关系的是一家名叫盛世黔图企业管理有限公司的法人单位，好房购网络科技有限公司的行为与上诉人没有任何事实及法律上的关系。综上所述，一审法院判决认定事实不清，证据不足，判决错误。被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、合同目的不能实现，《商品房预售合同》应当予以解除。一审已明确表示该房屋尚不具备交房条件，上诉人华夏公司的违约已经严重影响了被上诉人实现订立合同时所期望的目的。二、上诉人华夏公司以被上诉人未按时缴纳房款作为抗辩逾期交房的事由于情无理、于法无据。首先，被上诉人按照约定按时按期付了购房款，并不存在上诉人华夏公司逾期付款事由。其次，根据合同第十条逾期付款责任的约定来看，逾期付款承担的是违约金的责任，而并没有将交房时间顺延的约定。三、合同约定不能对抗法律规定以及违背客观事实。合同第十三条逾期交房责任约定的是违约金，这里所约定的是“逾期交房”责任，而不是“不能交房”责任。本案中，上诉人华夏公司至始至终没有提供竣工验收备案证据，也明确说明尚不具备交房条件，上诉人华夏公司甚至对于交房的时间都完全不可知，这样的一种情形就不应当纳入一般的逾期责任，而是一种根本违约行为，完全符合《合同法》94条规定合同解除情形。四、本案解除权期限并未消灭。被上诉人等人于2018年2月6日向上诉人华夏公司发出催告书并且要求解除合同，退还房款，并要求上诉人华夏公司在2018年2月10日上午10点以前给出明确答复，针对该催告请求，上诉人华夏公司公司盖章予以确认存在此事以及存在发出解除要求的时间，但是却并未给予明确的答复，所以被上诉人是在解除权一年除斥期间内行使，并未超过法定时限。五、针对《商铺委托管理经营合同》的问题。该商铺至今并未竣工验收，更加没有交付使用，既然还是在建工程，没有产生收益。二审中，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲围绕答辩理由向本院提交了诉求函一份、44户业主签名册一份，拟证明被上诉人曾于2018年2月6日催告过上诉人华夏公司，要求退还铺面全款的事实，上诉人华夏公司对证据进行了质证并认可。该份证据要求华夏公司2018年2月10日回复，并有华夏公司的签章，与本院安顺市城市综合行政执法监察支队××大队队调取的包含有蹇玉琴等人反映《华夏房开商违反合同情况》的证据相互印证，能够证明2018年2月6日至2018年2月10期间，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲要求退还铺面全款的事实，本院对该份证据予以确认。上诉人围绕上诉理由向本院提交了打款凭证一份，拟证明双方签订的《商铺委托经营管理经营合同》一直在履行，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲依据《商品房买卖合同》购买的1-126商铺能实现租金收益的目的，不应解除合同。被上诉人对收到部分租金收益予以认可，本院对该份证据真实性予以确认。二审经审理查明：被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲于2017年5月7日付清首付款，华夏公司至今未交付商铺给被上诉人使用，未交付的原因是因为房屋未竣工验收。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》至今未备案。以上事实有二审接待笔录为证。二审确认一审法院查明的其他事实。本案的争议焦点为：一、华夏公司与被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；二、被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲的解除权是否过一年除斥期间。本院认为：关于第一个争议焦点，上诉人华夏公司与被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲于2017年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人华夏公司将位安顺市××区××与市××交叉口××商铺××套套出卖给被上诉人，被上诉人于2017年5月7日交清首付款，双方约定上诉人华夏公司于2017年6月30前交付商铺，后因商铺未验收合格，至今未能交付给被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲使用，诉讼中双方无法另行协商案涉商铺的交付时间，达不到被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲的目的，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的。”的规定，原审法院判决解除双方于2017年5月7日签订《商品房买卖合同》并无不妥。上诉人华夏公司陈述上诉人延期交房应该是按照《商品房买卖合同》第13条第2款的规定，如果上诉人延期交房，应承担的是向被上诉人按日支付已付购房款万分之0.1的违约金承担违约责任，而不是解除合同的辩称，本院不予支持。诉讼中，上诉人华夏公司提出如果本案解除《商品房买卖合同》，也应当一并解除《商铺委托经营管理经营合同》并返还租金收益。本案原审被上诉人在一审时起诉的是解除《商品房买卖合同》，并未起诉解除《商铺委托经营管理经营合同》，本案不作处理，上诉人华夏公司应另案起诉。关于第二个争议焦点,《商品房买卖合同解释》第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，因本案华夏公司辩称被上诉人解除权已过1年除斥期间，但并未举证“解除权发生之日”的起算点，也未举证证明其向被上诉人催告不能交房的事实。被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲等44户于2018年2月6日催告上诉人华夏公司，要求退还购房本金，上诉人华夏公司于2018年2月10日进行了回复，在这期间，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲一直督促上诉人华夏公司履行义务，解除权的除斥期间并未开始起算。上诉人华夏公司关于本案已过1年除斥期间的辩称，本院不予采支持。关于上诉人华夏公司交房时间是否应当顺延的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。本案中，虽然双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定，“如果买受人逾期支付应付款或未按约定办理按揭相关手续，则作为上诉人的出卖人交付商品房的期限相应顺延”。由于上诉人华夏公司房屋未能竣工验收，至今未对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案，也未能交付商铺给被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲使用，上诉人华夏公司违约在先，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲享有先履行的抗辩权。上诉人华夏公司关于交房时间应当顺延的辩称，本院不予支持。关于好房购网络科技有限公司是否为上诉人华夏公司的代理销售公司的问题。一审已经查明，被上诉人罗光临、蹇玉琴、张丹丹、金侦菲已经向上诉人华夏公司支付首付款480000，该款项由好房购网络科技有限公司出具收款收据并加盖公章，华夏公司予以认可。因此，一审法院认定好房购网络科技有限公司是上诉人华夏公司的代理销售公司并无不当。上诉人华夏公司的辩称，本院不予支持。综上，上诉人华夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本案二审案件受理费9412元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  祖  羊审判员 辜  贤  莉审判员 黎  福  伟二〇一九年九月三十日书记员 朱江燕（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。