安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初5448号原告:六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市金安区淠河路以东、周集路以南、梅山北路以西,统一社会信用代码91341500MA2MWA6862。法定代表人:孙继召,该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。被告:孟莉,女,1989年4月13日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人（特别授权）：任以付，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：任振政，安徽皋陶律师事务所实习律师。原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司（以下简称嘉禾公司）与被告孟莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉禾公司的委托诉讼代理人谢正红，被告孟莉的委托诉讼代理人任以付、任振政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉禾公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》,并判决被告十日内协助原告办理备案注销手续;二、请求判令被告赔偿原告违约金186107.25元(总房价款1240715元×15%）；三、请求判令被告支付原告律师费3000元；四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年10月11日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为330799)及《补充协议》(下统称合同),被告向原告购买六安碧桂园·天玺22幢803号房屋。根据合同约定,该房屋总房价1240715元,被告已经支付了450715元,下欠的790000元约定于2018年2月11日通过银行按揭方式付清。然而时至今日,原告以催款通知书等各种形式向被告多次告知支付剩余购房款,但其对此始终不予完全履行。因被告严重违约造成了原告的损失,依据《补充协议》第四条关于逾期付款责任第二项:“逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”,原告提出的解除合同并要求被告承担违约金的诉讼请求完全符合双方合同的约定,同时也符合我国《合同法》的相关规定,望贵院依法支持!被告孟莉辩称，原告请求按照补充协议解除合同并支付违约金明显失公正，该案主合同第八条第二项明确约定了逾期付款解除合同的违约责任，应作为裁决的法律依据；被告与原告签订了合法有效的商品房买卖合同，且支付了45万元首付款，余下79万元按按揭的方式支付，因银行的条件限制而导致被告无法按揭贷款，为此银行出具了相关证明，证实了并非因被告征信问题而导致贷款不能。综上，若调解继续履行合同，原告愿意继续履行合同，若不能继续履行合同，请求法院依据主合同第八条关于违约金约定并扣除已付首付款，按照未付款项合理合法的判决。原告嘉禾公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据一公司基本信息复印件，证明原告诉讼主体资格适格。证据二被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格适格。证据三商品房买卖合同（预售）及附件、补充协议、被告支付房款收据复印件，证明1、原告与被告之间形成合法的商品房买卖合同关系，被告应当按照合同约定履行付款义务；2、被告总计房款1240715元，已经支付450715元，下欠790000元未付。证据四碧桂园认购书、银行按揭及公积金付款方式补充协议复印件，证明1、被告在签署认购书及银行按揭补充协议前已明确知悉关于国家发布的信贷等政策；2、如因被告原因导致贷款机构不予审批同意被告的贷款申请的，逾期超过90天的，原告有权解除合同并要求被告支付该商品房总房价款15%的违约金。证据五催款通知书、快递单复印件，证明原告曾多次催告，并以催收函的形式要求被告支付合同约定的剩余购房款，但被告对此消极履行，现被告已严重违约。证据六商品房网上备案确认单复印件，证明涉案商品房已经登记备案。证据七委托代理合同，证明原告为诉讼支付的直接费用。被告孟莉对上述证据的质证意见：对证据一、二、六无异议。对证据三中的商品房买卖合同（预售）及附件无异议，但对补充协议的合法性有异议，特别是关于违约责任的约定不予认可，对被告支付房款450715元无异议，被告未付款79万元。对证据四中的碧桂园认购书真实性无异议，但银行按揭及公积金付款方式补充协议明显不公平，且与主合同相抵触，对此合法性持有异议。对证据五真实性无异议。对证据七真实性无异议，但是对诉讼主张的代理费用应当由原告自行承担，原告要求被告承担该费用无法律依据，不予认可。被告孟莉为支持其答辩意见，提交证据如下：证据一被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格适格。证据二农行六安裕安区支行出具的一份情况说明，证明被告在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》之后就向银行申请了房屋贷款，且贷款无法发放的原因是因为被告不符合该行贷款准入条件，是基于客观原因而导致房屋贷款无法被批准。证据三被告的个人信用报告一份，证明被告一直以来按时还贷，无一笔逾期还贷记录，个人银行账户正常，无不良信用记录。被告无法获得房屋贷款并非因为被告自己信用过错。原告嘉禾公司对被告孟莉证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二证明目的有异议，被告在签署认购书、银行按揭及公积金付款方式补充协议时，原告在合同中已明确告知被告在签署认购书、银行按揭及公积金付款方式补充协议前已明确知悉关于国家发布的信贷政策，在此基础上才能继续签署正式的合同以及补充协议。对证据三真实性合法性无异议，证明目的有异议，原告方在庭前向被告进行过询问贷款不能的原因，被告告诉原告代理人因为其是外地户籍，不符合当地信贷政策，所以被告不能贷款的原因是因其个人原因。本院对上述证据审查后认证如下：对原告提交的证据一、二、三、四、五、六，能够证明原、被告存在商品房买卖等相关事实，本院依法予以确认。对原告提交的证据七所主张的应由被告承担原告律师代理费的证明目的不予确认。对被告提交的证据一、二、三的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月11日原告嘉禾公司与被告孟莉签订一份《商品房买卖合同（预售）》，后双方又签订《补充协议》，约定由孟莉购买嘉禾公司开发的碧桂园·天玺22幢8层803号商品房，预测建筑面积173.58平方米，单价每平方米7147.80元，房屋总价款1240715元，首付款450715元于2017年10月11日支付，余款790000元（银行按揭款项）于2018年2月11日前支付。合同第八条约定了逾期付款责任：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款……。《补充协议》中关于逾期付款责任的内容为：逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。……。合同签订后，被告孟莉已支付首付款450715元（含前期已缴纳的定金20000元），余款790000元未予支付。原告向被告下达催收通知书未果后，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告嘉禾公司与被告孟莉签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。被告未按期履行付款义务，已构成违约，其应当承担逾期付款的违约责任。原告诉请被告解除合同及《补充协议》，本院依法予以支持。关于原告要求被告按照《补充协议》约定的以总房价款的15%的标准计算违约金的问题，本院认为，补充协议的意义在于需要对主合同中未约定事项或不明确事项所作的补充约定，且涉案《商品房买卖合同（预售）》对此也给予了说明，该合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而本案中，原被告已对逾期付款的违约责任及违约金的计算方法予以了明确约定，本无需在签订主合同后又在签订的补充协议中对此重新约定违约条款，且该补充协议将违约金的数额从“累计应付款的1%”变更为“总房款的15%”，属明显加重买受人的格式条款，原告没有采取合理的方式提请被告注意加重其责任的条款，也没有有效证据表明原告已对该条款向被告进行了详细说明，同时，原告也未提交证据证明其该变更存在合理理由，故该补充协议中涉及的上述“逾期付款责任”的条款无效，应由被告按照累计应付款790000元的1%支付原告逾期付款违约金7900元。原告要求被告支付律师费3000元，因原告未提供律师费票据，且该费用是否发生与本案诉讼无直接的关联性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司与被告孟莉签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，被告孟莉于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销其购买的碧桂园·天玺22幢8层803号商品房的备案手续；二、被告孟莉于本判决生效之日起十日内支付给原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司违约金7900元；三、原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司退还被告孟莉已付购房款450715元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18170元，减半收取计9085元，由原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司负担1182元，被告孟莉负担7903元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  殷向阳二〇一九年九月二十六日书记员  段晓强附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。