贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3468号上诉人（原审原告）：周长云，男，1979年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人周长云因与被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称为：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周长云上诉请求：撤销一审判决，依法判令招商商置公司对遗失周长云相关证件产生的危害后果承担完全责任，并依法支付延期交房的违约金20,000元，判令招商商置公司支付周长云所有手续，结算（退还）周长云多支付的费款4,000元（以实际结算为准），一、二审诉讼费用由招商商置公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不不清，周长云在一审中提交的5张单据能够证明周长云向招商商置公司支付了相关费用，但招商商置公司提交的电费单子并非周长云的名字，反映案涉商品房至今未完全交付给周长云。招商商置公司在周长云提供的《商品房买卖合同》第26页注明的内容可证实，由于招商商置公司遗失了周长云的合同等相关资料，造成无法办理贷款，无法完成房屋和相关手续的交付，根据双方合同约定，招商商置公司应于2015年3月31日前将案涉商品房交付周长云，但招商商置公司至今未向周长云交付该房屋及相关手续，招商商置公司存在违约。招商商置公司明知马顺卫不是案涉商品房的合法接收者，却在2017年11月29日将案涉商品房的钥匙、质量证书和使用说明书交给马顺卫（房产证、抵押权证、贷款合同、完税凭证、购房发票等未交），招商商置公司主观上存在过错，应当对逾期交房承担责任。2、一审适用法律错误，一审既已认定招商商置公司应于2015年3月31日向周长云交付案涉商品房，又以招商商置公司还未实际向周长云交付案涉商品房，招商商置公司还未违约为由驳回周长云的要求招商商置公司支付违约金的诉讼请求错误。3、一审程序违法，一审法院2018年12月27日的庭审从开始到结束，周长云都没有见到招商商置公司的委托诉讼代理人的委托书、律师函等，故招商商置公司的委托诉讼代理人不能出庭参加一审。被上诉人招商商置公司辩称：1、案涉商品房已经交付，招商商置公司不存在任何违约行为。案涉房屋的《商品房买卖合同》是周长云和其前妻马顺卫共同签订，之前的手续也是周长云和马顺卫共同办理，2017年11月29日马顺卫代表周长云收取案涉商品房，且马顺卫明确表示不参加本案诉讼，并申明放弃案涉商品房的权利，周长云也自认经常去案涉商品房，足以证明周长云对盖房的占有、收益和处分未收到阻碍和影响，因此自2017年11月29日招商商置公司向周长云前妻马顺卫交付房屋起，案涉商品房即视为交付周长云。由于周长云的原因，案涉房屋截至2017年6月2日才办理贷款合同，招商商置公司交房在前，周长云付款在后，招商商置公司不存在违约行为。2、周长云不能举证证明招商商置公司遗失其相关证件的事实以及其因此遭受的损失，应承担举证不力的后果。3、周长云不能举证证明招商商置公司需要向其交付什么手续的具体情况，一审不予支持其诉讼请求于法有据。4、周长云未举证证明其向招商商置公司多支付了4,000元费用，一审不支持其该项诉讼请求于法有据。原审原告周长云向一审法院起诉请求：1、判决招商商置公司对遗失周长云相关证件可能产生的危害后果承担完全责任，并依法支付周长云迟延交房违约金20,000元；2、判令招商商置公司交付周长云所有手续，结算（退还）多支付的费款4,000元。一审法院认定事实：2013年10月5日，周长云和案外人马顺卫与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定：周长云向招商商置公司购买毕节市七星关区招商花园城第D10幢25-6号商品房（房号为D10-25-6），用途为住宅，建筑面积80.17平方米，套内面积62.82平方米，房屋总价款294,921元，买受人应于合同签订之日支付首付款64,921元，余款230,000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人……。交付时间及条件：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房，交房条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。第十三条逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。双方还约定其他事项。合同签订后，周长云按约定向招商商置公司支付了案涉房屋购房款及其他相关费用。2014年10月29日，案涉房屋工程竣工验收。2014年8月23日，案涉房屋完成面积实测测绘成果书。一审法院另查明：合同签订后，招商商置公司将双方签订的《商品房买卖合同》遗失，并再次申请向房屋登记机关备案。房屋登记机关于2017年4月27日注明，该合同已于2014年4月18日已备案。且签订合同后，经马顺卫及招商商置公司同意，马顺卫将其在合同上签名除去（将马顺卫的名字划掉，招商商置公司盖章确认）。2017年11月29日马顺卫在招商商置公司提供的钥匙/资料签收表上签名，收到案涉房屋钥匙等相关资料，并自行装修入住，周长云偶尔去过该案涉房屋里面，案涉房屋至今未实际交付给周长云（实际买受人）。周长云与案外人马顺卫原系夫妻，双方于2014年7月8日登记离婚，案外人马顺卫表示购买案涉房屋时自己只支付15,000元，其余款项和贷款均为周长云支付，自己不愿意参加本案诉讼，愿意放弃本案(周长云与招商商置公司)的权利。一审法院认为，综合周长云和招商商置公司的诉辩意见及本案事实，本案双方争议的焦点为：1、招商商置公司是否应当对遗失周长云相关证件可能产生的危害后果承担完全责任和依法支付周长云迟延交房违约金20,000元；2、招商商置公司是否应交付周长云所有手续，结算（退还）周长云多支付的费用4,000元。对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”周长云与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，周长云与招商商置公司均应按约定履行合同所约定的义务。周长云已按合同约定支付了购房款，招商商置公司亦应按合同约定于2015年3月31日前将案涉房屋交付周长云，招商商置公司明知买房人系周长云，而在双方约定的时间内未将案涉房屋交付给周长云，却将案涉房屋交付给案外人，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但根据双方合同约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付违约金”。因此，招商商置公司向周长云支付逾期交付商品房的违约金的时间应是实际交付房屋给周长云之日起的60日内，而本案中，招商商置公司还未向周长云实际交付案涉房屋，故招商商置公司还未违约（对支付逾期交房违约金的约定），周长云在合同履行中就主张该权利，不应得到支持，周长云也不能举证证明其可以在招商商置公司未交房的前提下可以主张支付逾期交房违约金的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定。况且，周长云主张的逾期交房违约金计算至所有手续移交、费用结清为止或其在外租房2至3年（经法院释明后，其也未明确具体期限）的租金，无事实依据和法律依据，该主张也不符合双方签订合同的约定。故周长云要求招商商置公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予以支持；对周长云要求招商商置公司承担遗失周长云相关证件可能产生危害后果的诉讼请求。首先，周长云不能举证证明招商商置公司遗失周长云相关证件的事实以及相关证件具体是指什么证件；其次，周长云也不能举证证明产生什么危害后果，经法院释明后，其也不能具体说明；再次，按周长云所述，产生的危害后果是“可能”，并不是“必然”能产生。因此，对周长云的该诉请，本院也不予以支持。对双方争议的焦点2，对周长云要求招商商置公司交付所有手续，周长云不能举证证明招商商置公司需要向其交付什么手续，经法院释明后，周长云不能说明具体是什么手续，其也不能举证证明招商商置公司需向其交付什么具体手续。因此，对该诉请，本院不予以支持；对周长云要求招商商置公司结算（退还）周长云多支付的费用4,000元的诉讼请求，周长云不能举证证明其已多交给招商商置公司4,000元的费用。因此，对周长云的该诉讼请求，本院也不予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周长云的诉讼请求。案件受理费200元，由周长云负担。二审中，周长云提交的录音资料非因客观原因未在一审诉讼期间提交，招商商置公司提出的异议成立，且该证据不能证明本案基本事实，本院不作为二审新证据认定。二审经审理查明：招商商置公司与周长云签订的《商品房买卖合同》第七条第1款约定，案涉商品房价款案套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,694.7元。《商品房买卖合同》第八条第3款约定：买受人以贷款方式支付购房款，于合同签订之日向出卖人支付首期付款64,921元，余额230,000元以银行按揭公积金贷款支付，买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的按照本合同第十条处理。周长云在二审中自认马顺卫于2017年11月29日接收案涉商品房的行为系代表周长云。案涉商品房于2014年8月23日经毕节市房产交易市场测绘，套内建筑面积为62.45平方米。2018年1月17日，中国农业银行股份有限公司毕节分行向周长云发放230,000元购房贷款，并汇入招商商置公司账户。招商商置公司未举证证明周长云逾期支付房款。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否承担逾期向周长云交付案涉商品房的违约责任；2、招商商置公司应否退还周长云主张多支付的4,000元费用；3、周长云要求招商商置公司对遗失周长云相关证件可能产生的危害后果承担责任如何审查认定。关于招商商置公司应否承担逾期向周长云交付案涉商品房的违约责任的问题。根据招商商置公司与周长云签订的《商品房买卖合同约定》，招商商置公司应于2015年3月31日向周长云交付案涉商品房，但招商商置公司直到2017年11月29日才将案涉商品房交付给周长云，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，招商商置公司应当按照《商品房买卖合同约定》第十三条约定，以周长云2017年11月29日前已支付的房款64,921元为基数，按照日万分之一的标准向周长云计付违约金：64,921元×0.0001/天×974天=6,328.27元。招商商置公司即未举证证明其通知周长云接收案涉商品房的时间，也未举证证明因周长云的原因导致不能办理按揭贷款，结合招商商置公司在周长云提交的《商品房买卖合同》中注明因搬家将该公司与周长云签订的7份合同全部遗失的事实，招商商置公司辩称不承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。周长云要求招商商置公司承担逾期交房违约责任的理由成立，本院予以采纳，但其要求招商商置公司支付20,000元逾期交房违约金过高，本院依法支持6,328.27元。关于招商商置公司应否退还周长云主张多支付的4,000元费用的问题。本案中，周长云与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》约定，周长云以4,694.7元/平方米的单价向招商商置公司购买套内建筑面积为62.82平方米的案涉商品房，总房价294,821元，周长云现已将该款全部支付给招商商置公司。案涉商品房于2014年8月23日经毕节市房产交易市场测绘，套内建筑面积仅为62.45平方米，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，双方一致同意按照测绘机构的实测套内建筑面积据实结算房款，也即招商商置公司应当退还周长云多交房款（62.82平方米-62.45平方米）×4,694.7元/平方米=1,737.04元。周长云未举证证明招商商置公司除前述1,737.04元外，还应向其退还其他购房款项，应承担举证不力的后果。故对于周长云要求招商商置公司退还其多交的4000费用的请求，本院依法支持1,737.04元。关于周长云要求招商商置公司对遗失周长云相关证件可能产生的危害后果承担责任如何审查认定的问题，一审法院已经在庭审中对周长云进行了释明，一审判决驳回周长云该项诉讼请求的理由充分，本院予以采纳，不再重复赘述。综上所述，周长云的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8457号民事判决；二、被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内向上诉人周长云支付逾期交房的违约金6,328.27元；三、被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人周长云多支付的购房款1,737.04元；四、驳回上诉人周长云的其他诉讼请求和其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由上诉人周长云负担120元，被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担80元；二审案件受理费400元，由上诉人周长云负担240元，被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担160元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月四日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭