湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初779号原告：周仁文，男，1968年2月12日出生，汉族，居民。原告：肖萍，女，1970年5月19日出生，汉族，居民。二原告共同委托诉讼代理人：眭子剑,湖南弘天律师事务所律师。被告：双牌县紫金房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路104号。法定代表人：何林元，该公司股东。委托诉讼代理人：成波，男，该公司股东。委托诉讼代理人：李瑜，道县蓝天法律服务所法律工作者。原告周仁文、肖萍与被告双牌县紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人眭子剑、被告的法定代表人何林元及委托诉讼代理人李瑜二次到庭参加诉讼，原告肖萍、被告的委托诉讼代理人成波第一次到庭参加诉讼，原告周仁文因事二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周仁文、肖萍向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告2018年2月12日至2019年7月1日的逾期交房违约金48583元（按已交付房款万分之三计算日违约金）；2.被告支付二原告2019年7月2日至符合合同约定交房条件时止的逾期交房违约金（按已交付房款万分之三计算日违约金）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月12日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》约定：二原告购买被告开发的位于双牌县双电东路的中和家园小区3栋906房；房屋总价323888元；交房时间：2017年9月1日前交房；交房条件：该商品房经验收合格及综合验收合格，供水供电开通到户等；逾期交房违约责任：逾期60日交房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金（如逾期付款超过30日的，买受人按日向出卖人支付应付房款万分之三的违约金）。合同签订后，二原告付清了全部购房款，但时至今日，该商品房没验收合格及综合验收合同，消防、绿化、道路等配套设施没到位。二原告多次找被告协商，但被告均推卸责任，不愿解决问题。二原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。紫金房地产公司辩称，1.双方在《双牌县商品房买卖合同》第十条约定交房期限为2017年9月1日，但该期限系工作人员业务生疏，且交房工作集中、工作量大，打印文本时造成的笔误，没有将年份修改为2018年，只修改了月份和日期。因该合同签订日期是2018年2月12日，逻辑上不可能对约定交付期限在已经过去的时间，事实上也不可行。2.由于合同注明的时间不可履行，又无法确定约定交房时间，因此对于约定不明的，根据合同法第六十二条第四款规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方必要的准备时间”。但事实上，被答辩人在签订合同后一直没要求履行，直到答辩人通知交房，被答辩人前往交接房屋并实际占有使用后办理了不动产权证，均未提出任何异议。3.被答辩人要求从签订合同之日起计算违约责任，显然没有法律和合同依据，这意味着答辩人一签订合同立刻就构成违约，而被答辩人即不通知履行，更没给出答辩人必要的准备时间，在交房时不提出异议，实属利用答辩人工作人员的疏忽刻意谋求利益，其诉讼请求不应得到支持。何况，由于被答辩人主观方面的原因，在办理按揭贷款手续的过程中出现一系列问题，导致放款时间一再延迟，直到2019年1月29日银行才放款。综上，答辩人不应承担违约责任，请求人民法院驳回被答辩人诉讼请求。原告周仁文、肖萍为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1.双牌县商品房买卖合同，拟证明原、被告就商品房买卖达成合意；证据2.湖南双牌农村商业银行股份有限公司贷款放款单，拟证明原告支付了全部购房款；证据3.双牌县气象局的气象数据资料，拟证明被告延迟交房与天气因素无关；证据4.开发小区内照片，拟证明被告开发小区没有通过建设工程竣工验收备案；证据5.企业信用信息公示，拟证明监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司不存在，备案证不合法。证据6.双牌县住房和城乡规划建设局2015年第三季度全县在建工程质量安全大检查情况的通报，拟证明被告在2015年9月23日前已无证动工，与被告提交的2017年11月7日建设工程竣工验收备案资料所反映的开工时间2016年1月20日相矛盾。对原告周仁文、肖萍提交的证据，被告紫金房地产公司质证认为：证据1、2、3无异议；证据4照片的真实性有待核实；对证据5的关联性有异议，建设工程竣工验收备案资料是由相关职能部门组织验收实施，与被告无关；对证据6的关联性有异议，政府的安全大检查通报，不是专门的鉴定机构，数据应以竣工验收备案资料为准，且该行为与被告无关。被告紫金房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据：证据1.双牌县建设工程竣工验收备案资料，拟证明2017年11月7日中和家园3#栋房屋竣工备案完成，满足交付条件。证据2.中和家园3#栋销售部与物业公司钥匙交接明细，拟证明房屋交付事实。证据3.建设工程消防设计审核意见书，拟证明涉案房屋已在消防部门备案并符合设计要求。证据4.中和家园3#购房告知书，拟证明被告履行了交房告知义务。证据5.中和家园3栋不动产权总证，拟证明涉案房屋已达到交房条件。对被告紫金房地产公司提交的证据，原告周仁文、肖萍均有异议，质证认为：证据1的第4页监理单位意见落款时间是2017年11月2日，但监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司已于2009年10月26日被注销，备案资料第21页的抬头是商品房屋住宅质量保证书，该保证书只有被告的公章及中和家园3栋文字描述，其他重要内容均空白，该份保证书出具时间是2017年10月28日，但是根据竣工备案表显示是2017年11月2日自检合格，该保证书是在自检没合格的情况下出具的；证据2表上原告既未签名，也未标注领取钥匙的时间，无法证明原告领取钥匙的时间，原告于2018年11月14日办理了不动产权证；证据3根据全国人大对建筑法的修改消防验收单位是住建部门验收，而不是消防部门验收；证据4出具的时间为2017年9月22日，但中和家园3栋自检是2017年11月2日，竣工备案时间是2017年11月7日，根据双方合同约定，被告需书面通知原告交房或者公告交房，所以该购房户告知书，无粘贴地点、无粘贴位置，就算被告可以交房，但也没有履行交房通知义务；证据5与本案无关。对原告周仁文、肖萍提交的证据，本院认证为：证据1、2、3被告无异议，予以采信；证据4的照片可以证明被告开发小区内的环境问题，但不能证明该小区没有通过建设工程竣工验收，对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信；证据5中监理单位永州市阳光工程项目管理有限公司虽于2009年10月26日更名为湖南泉陵工程项目管理有限公司，但未通过法定程序不能认定被告的《建设工程竣工验收备案表》不合法，对该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信；证据6被告未提出实质性异议，予以采信。对被告紫金房地产公司提交的证据，本院认证为：证据1原告提出的均为形式上的异议，该建设工程竣工验收备案行为未经法定程序予以撤销，为有效的具体行政行为，予以采信；证据2为被告与业主、物业公司进行钥匙交接的原始资料，有大部分业主及销售部工作人员阮红莲、物业工作人员肖萍即原告的交接签名，客观真实，来源合法，能够证明原告未在该表上签名领取钥匙，予以采信；对证据3，2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议对《中华人民共和国建筑法》第二次修正，对本案不具有溯及力，该证据予以采信；证据4被告发布的购房告知书，能与证据1相互印证被告交房和组织竣工验收工作是同步进行的，予以采信；证据5中和家园3栋所取得的不动产权总证与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，原告周仁文、肖萍与被告紫金房地产公司签订《双牌县商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。原告购买被告开发建设的位于双牌县泷泊镇双电路中和家园3栋906号房，该房成交价为323888元，同日，原告支付首付款103888元。交房时间为2017年9月1日前，逾期60日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之二的违约金，原告逾期超过30日付款按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。2019年1月29日，原告对剩余房款22万元采用银行按揭方式支付完毕。2017年9月22日，被告在中和家园售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”通知购房者到售楼部领取装修钥匙。2017年10月28日，被告出具了《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》。2017年11月7日，中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。2017年12月28日，中和家园工程消防设计审核（变更）合格。2017年12月12日，中和家园3栋取得不动产权总证。2018年11月14日，原告取得涉案房屋不动产权证。现二原告认为该商品房没验收合格及综合验收合格，故诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：1.合同约定房屋交付期限的认定；2.被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定；3.原告诉请的违约金是否合法；4.被告的违约责任。对焦点1，合同约定房屋交付期限的认定。本院认为，2018年2月12日，原告与被告签订的《双牌县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。合同第十条交付期限约定，被告应当在2017年9月1日前将符合约定条件的房屋交付给原告。合同签订日在交房日之后，这明显有悖常识和房产交易习惯，本院结合房屋买卖交易习惯及本地实际，参照双方所签合同，综合考量全案，认定涉案房屋交付应为合同签订之日起60日内交房，故本案的交房之日确定为2018年4月13日前。对被告的相关抗辩意见，予以采纳。对焦点2，被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定。本院认为，根据合同第十条交付条件的约定，被告将具备1、2种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。本案中，虽然二原告未领取房屋钥匙，但二原告于2018年11月14日取得涉案房屋不动产权证，应认定被告交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。鉴于办理不动产权证需要的时间，认定涉案房屋办理不动产权证之日前31日为房屋交付时间，故本案被告的交房之日确定为2018年10月14日。对焦点3，原告诉请的违约金是否合法。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告未提供证据证实违约金不足以弥补被告违约所造成的损失，故对于原告关于被告按已付房款给付每日万分之三的违约金的诉讼请求，本院不予支持。另合同对原告逾期付款的违约责任与被告逾期交房的违约责任约定不平等，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本院依法调整原告逾期付款的违约责任为，原告逾期超过60日付款按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。对焦点4，被告的违约责任。本院认为，根据合同第六条付款方式及期限的约定，原告以银行按揭方式付款，已于2018年2月12日合同签订之日支付首付款103888元，余款22万元向银行申请贷款，原告应在接到被告通知之日起15日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。是否是因原告逾期履行上述义务，导致22万元银行按揭贷款于2019年1月29日才完成，被告未举证证明。因此原告履行了合同约定的付款义务，被告逾期交房构成违约，应承担约定的违约责任。经本院认定，原、被告的约定的交房时间为2018年4月13日前，被告逾期交房，从2018年4月14日开始违约。又经本院认定，被告于2018年10月14日向原告履行了交房义务，被告的违约期间为2018年4月14日至2018年10月14日计183天。根据合同约定，被告按已付房款103888元给付原告每日万分之二的违约金3802元（103888元×2‱×183天）。综上所述，对原告周仁文、肖萍的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告双牌县紫金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周仁文、肖萍违约金3802元；二、驳回原告周仁文、肖萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，减半收取计507元，由双牌县紫金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  邓江凌二〇一九年九月二十五日书记员  黄孙燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。