广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2442号 上诉人（原审原告）：阳桂兴，男，1993年11月3日出生，苗族，现住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎荣清，广西中远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：龙胜金通房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇北岸新区。统一社会信用代码：91450328051034788J。 法定代表人：陈念军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李鸿武，男，该公司副总经理。 上诉人阳桂兴因与被上诉人龙胜金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳桂兴的委托诉讼代理人曾祥东、黎荣清，被上诉人金通公司的委托诉讼代理人李鸿武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳桂兴上诉请求：一、撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初232号民事判决书并改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据被上诉人提交的证据可知双方实际交房时间为2016年7月20日，已经超过合同约定的交房时间，但一审判决将延迟交房的举证责任归于上诉人并认定被上诉人履行了收房的通知义务进而免除被上诉人的违约责任是没有法律依据的。二、一审以上诉人没有交纳一户一表费用为由认定造成延迟办理房屋产权证的责任在于上诉人，从而免除了被上诉人的违约责任是错误的。因为一户一表费用是相关部门向用水用电的用户收取的开户费用而不是水电建设工程费用，水电建设工程费用已经包含在商品房价款中，上诉人不应当重复交纳费用。而且一户一表费用是否交纳与被上诉人按照合同约定提交办证材料并不矛盾。三、一审法院之前存在类似案件的判决，那么本案的判决就不应与类似案件判决相矛盾。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予改判，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 金通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。 阳桂兴向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金52070.59元；二、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金4005.43元；三、本案的案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告金通公司以出让方式取得位于龙胜县宗地，编号为2012-118地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为4503282013BD0185。该块土地面积为4385.94㎡，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2013年1月21日至2083年1月21日。被告金通公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为体育星城(又名体育小区)。建设工程规划许可号为：建字第450328201400028号，施工许可证号编号2014-30。被告经龙胜县住房和城乡建设局批准进行预售商品房，商品房预售许可证号为：龙房预售字000004号。原告阳桂兴因居住需要，于2014年11月8日与被告金通公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告将体育星城第1幢1单元14层1401号房屋出售给原告阳桂兴。房屋建筑面积130.06㎡，其中套内面积100.08㎡，公共部位与公用房屋公摊建筑面积29.98㎡。商品房单价为每平方米3079.68元，总价款400543元。原告于签订合同当日支付购房款120543元，余下购房款280000元通过办理银行抵押按揭方式支付。交房时间为2015年10月31日前。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理手续……后以补充协议第四条对《买卖合同》第十一条进行了补充：1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务。出卖人……2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。买受人并承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。《买卖合同》第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办证所需的材料报产权登记机关备案……后以补充协议第六条对《买卖合同》第十五条进行了变更，约定被告将房屋交付给原告使用并经过房管部门物业验收后180日内，将资料报产权登记机关备案……。合同签订后，2015年3月20日，原告以银行按揭方式支付了购房款280000元。2015年11月2日，被告金通公司建房工程通过了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2016年7月20日，原、被告双方在收楼确认书上签名，确认收楼完成。但原告阳桂兴未按照合同约定向被告金通公司付清“一户一表”费用及房屋尾款。因此，被告金通公司没有为原告阳桂兴办理不动产权证相关材料备案，致使原告至今未能获得不动产权证。 一审法院认为，本案争议焦点是：1.被告是否违反合同约定逾期交房？依照双方合同约定，被告是否应承担逾期交房的违约责任？2.被告是否违反合同约定逾期办理不动产权证？依照双方合同约定，被告是否应承担逾期办理不动产权证的违约责任？ 对于争议焦点1，该院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案虽然双方约定的房屋交付时间为2015年10月31日前，实际收楼时间为2016年7月20日。但双方签订的补充协议第四条对《买卖合同》第十一条进行了补充：“1.除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务，出卖人……”。该协议中的“等”应理解为广义的含义，即电话、电子邮件、口头通知等多种方式的通知。证人唐某的证言，证实被告金通公司的商品房交付，都是以电话的形式通知购房人来交接的事实。事实上，本案的原告也是接到电话通知后才去接受房屋的，从收楼确认书看出，原告对被告金通公司以电话方式通知交房未提出异议，并在收楼确认书上签名。且原告无证据证实，到了合同约定的交房时间即2015年10月31日曾向被告主张交房的权利，同时依双方合同约定，商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。买受人并……。本案被告金通公司所建的体育星城房屋工程已于2015年11月2日竣工验收备案，原、被告2016年7月20日签订收楼确认书前已有现房。原告未提供交款凭证以证实其已付清或缴清双方在合同中约定的房价款，约定的费用、税金、维修资金等各项费用，故原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金证据不足，理由不充分，该院不予支持。 对于争议焦点2，该院认为，虽然被告至今没有将办证所需的材料报产权登记机关备案，至今没有为原告办理不动产权证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三项的规定：“因买受人未及时提供办证所需材料，逾期支付购房款及入伙费用的或是逾期办理交房手续的，出卖人办证时间须延期并不承担违约金责任。”补充协议第四条约定：“1.除《买卖合同》……2.商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。买受人并承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。”原告未提供证据证实其已付清或缴清双方在合同中约定的各项费用，也未提供证据证实其已向被告提供了办证所需材料，原告至今仍有“一户一表”费用、办证费等未付清给被告，故被告有理由延期为原告向不动产管理部门提交相关材料备案，依合同约定不需承担违约责任。因此，原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金证据不足，理由不充分，该院不予支持。 综上所述，原告要求被告向原告支付逾期交房违约金52070.59元及要求被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金4005.43元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告阳桂兴的诉讼请求。案件受理费1219元，减半收取609.5元，由原告阳桂兴负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人阳桂兴提交如下证据：一、房产平面测绘图、建设工程竣工规划验收合格单，拟证明被上诉人逾期提交办证材料的事实；二、短信打印件，拟证明被上诉人2019年8月之后才通知上诉人提交办证资料；三、小区业委会通知物业公司的入场时间，拟证明小区2016年6月才具备交付条件。 经质证，被上诉人金通公司对前述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可。 本院认为，前述证据的客观真实性当予以确认，但该证据作为间接证据并不能直接证明上诉人存在逾期交房事实以及上诉人逾期提交办证资料与必然应当承担违约责任之间的因果逻辑，故本院对该证据关联性不予认可。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律法规强制性规定，当为合法有效合同，双方均应依约审慎行使权利并履行义务。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：上诉人主张逾期交房违约金及逾期办证违约金应否得到支持。 关于逾期交房违约金问题。《合同补充协议》第四条第2点约定：“在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清和缴清约定的费用、税金、维修资金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任，买受人并承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。”《合同补充协议》第九条第（2）项约定：以下费用由买受人在交纳首期款时交纳：3、有线电视入网费、电话宽带入网费、供水供电、一户一表费用，按政府部门的相关规定由买受人在规定时间内向相关单位、部门据实交纳。依此约定，上诉人需在双方约定的商品房交付期限前缴清相应的一户一表等约定费用，然而上诉人并未提交足够证据证实其已完成前述义务，故上诉人要求被上诉人支付逾期违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于逾期办证违约金问题。除前述双方补充协议第九点第（2）项约定外，双方合同第十五条第3项约定:“因买受人未及时提供办证所需材料的，逾期支付购房款及入伙费用的或是逾期办理交房手续的，出卖人办证时间须延期并不承担违约金责任。”本案中，上诉人无证据证实其已按照合同约定于交纳首期款时缴纳相应一户一表等入伙费用，则被上诉人依约有权顺延办证期限且不承担违约责任。因此，上诉人主张被上诉人应当承担违约责任并支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，阳桂兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1219元，由上诉人阳桂兴负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 王 凯 二〇一九年九月二十五日 书记员 秦 婧