广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂07执复38号 复议申请人(利害关系人)：钦州高新钦园物业管理有限公司，住所地：钦州市南珠东大街555号。 法定代表人：季云如，公司执行董事。 委托诉讼代理人：林喆，广西铭德律师事务所律师。 申请执行人：黄云飞，男，1981年5月11日出生，地址：钦州市钦南区。 被执行人：钦州市鲲炎光电科技有限公司，住所地：钦州高新技术产业开发区一期曙光园C1-2标准厂房。 法定代表人：黄梅香，公司总经理。 复议申请人钦州高新钦园物业管理有限公司不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702执异7号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 钦州市钦南区人民法院在办理申请执行人黄云飞与被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司（如下简称：光电科技公司）借款合同纠纷执行案件的过程中，于2018年9月13日作出（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定将被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司所有的位于钦州市南珠东大街555号高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、603号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）,6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号)作价共1616512元，交付给申请执行人黄云飞抵偿本案借款本金1300000元及部分利息316512元，共计1616512元，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有。同年11月7日，钦南区人民法院发出公告，责令被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司在2018年11月20日前腾空并迁出房屋，将上述四套房产交付给申请执行人黄云飞。在执行过程中，钦州高新钦园物业管理有限公司向钦南区人民法院提出书面执行异议。 钦州市钦南区人民法院查明，2016年10月12日,钦州市仲裁委员会立案受理申请执行人黄云飞与被执行人光电科技公司民间借贷纠纷的仲裁申请，并于2016年11月9日达成（2016）钦仲案字第330号调解书。调解协议生效后，因被执行人光电科技公司未履行付款义务，申请执行人黄云飞向钦州市中级人民法院申请强制执行。钦州市中级人民法院于2017年1月12日立案受理，并于2017年2月16日作出（2017）桂07执8号执行裁定，裁定由钦州市钦南区人民法院执行。本院于2017年3月1日立案受理，执行案件案号为（2017）桂0702执271号。2018年4月11日本院恢复强制执行，执行案件案号为（2018）桂0702执恢9号。在执行过程中，本院于2018年9月13日作出（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定一、解除对位于钦州市南珠东大街555号、高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号),603号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号），6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号）的查封；二、将被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司所有的位于钦州市南珠东大街555号高新.钦园6号楼1单元601号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、603号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）、701号房（房产证号：钦房权证钦城区字第××号）,6号楼2单元601号房（房产证号:钦房权证钦城区字第××号)作价共1616512元，交付给申请执行人黄云飞抵偿本案借款本金1300000元及部分利息316512元，共计1616512元，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有。该财产所有权自本裁定书送达申请执行人黄云飞时起转移；三、申请执行人黄云飞自本裁定书送达之日起十五内到财产登记机构办理产权变更登记手续，过户费用、其他所涉税费由申请执行人黄云飞负担。2018年11月7日，本院发出公告，责令被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司在2018年11月20日前腾空并迁出房屋，将上述四套房产交付给申请执行人黄云飞。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。异议人钦州高新钦园物业管理有限公司向本院提出书面执行异议。 另查明，2015年7月20日，钦州钦廉林业综合开发有限公司与被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司签订《商品房买卖合同》，被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司购买钦州钦廉林业综合开发有限公司开发建设的位于钦州市南珠东大街555号高新·钦园小区的6号楼1单元601、602、603、701号以及2单元601、602、603号商品房。 又查明，2011年12月，钦州钦廉林业综合开发有限公司与异议人钦州高新钦园物业管理有限公司签订《钦州高新钦园一期项目物业管理服务合同书》，钦州钦廉林业综合开发有限公司选聘钦州高新钦园物业管理有限公司提供高新钦园一期项目前期物业服务。 钦南区人民法院认为，本院依据生效的法律文书，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十八条、第二十九条第二款的规定，对被执行人名下的房产，依法强制执行，所作出的（2018）桂0702执恢9号执行裁定书，裁定将被执行人的房产作价抵偿借款本息，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有，执行行为没有违反法律规定，执行措施并无不当。异议人钦州高新钦园物业管理有限公司以被执行人光电科技公司拖欠其物业管理费等理由，主张申请执行人在以物抵债和交付房屋前向异议人付清拖欠的物业服务费、电梯使用费，因而提出排除执行异议，没有法律依据。被执行人拖欠异议人的物业费用，是异议人与被执行人之间的关系，属于另一法律关系，异议人应通过合法程序向被执行人追缴。钦州高新钦园物业管理有限公司的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，异议人钦州高新钦园物业管理有限公司的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人钦州高新钦园物业管理有限公司的执行异议。 钦州高新钦园物业管理有限公司向本院申请复议称，请求依法撤销钦州市钦南区人民法院作出的（2019）桂0702执异7号执行裁定，并支持异议人的异议请求。事实和理由：钦州市钦南区人民法院将涉案房屋以物抵债给申请执行人黄云飞，实际上已经损害了异议人和高新钦园全体业主的合法权利。在被执行人不交物业费，公司管理人员下落不明的情况下，异议人一直管理着上述房屋的共有部分，承担着包括安保、卫生、电梯、维修等义务，保障了整个高新钦园小区的和谐安宁，也对上述房屋价值起到了保值的作用。同时，由于物业服务合同的特殊性和法定性，异议人无法单方面解除物业服务合同，为了房屋共有部分的利益，异议人即使收取不到房屋的物业服务费、电梯使用费，为了全体业主的合法权益，也必须继续履行管理着上述房屋的共有部分。所以，异议人对上述房屋物业费的债券应当得到保护。申请执行人黄云飞通过以物抵债的方式获得上述房屋所有权，作为最大的受益人，应当承担上述房屋所附带的义务，应当在以物抵债和交付房屋前向异议人付清拖欠的物业服务费、电梯使用费，否则会损害异议人以及高新钦园其他业主的合法权益。 本院查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一审法院依据生效的法律文书，对被执行人名下的房产依法强制执行，裁定将被执行人的房产作价抵偿借款本息，四套房屋所有权归申请执行人黄云飞所有，执行行为符合法律规定，并无不当。复议申请人钦州高新钦园物业管理有限公司如认为被执行人钦州市鲲炎光电科技有限公司拖欠其物业费用，双方的债权债务法律关系应另行通过法定途径予以解决。现复议申请人以被执行人拖欠其物业管理费等理由，要求排除执行，于法无据。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。复议申请人的复议理由不能成立，对于其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回钦州高新钦园物业管理有限公司的复议申请，维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702执异7号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  梁明晔 审判员  黄富丽 审判员  张艳蓉 二〇一九年九月三十日 书记员  李日雄