新疆维吾尔自治区阿图什市人民法院民事判决书（2019）新3001民初327号原告：南雪莲，女，1986年9月1日，汉族，住阿图什市。委托诉讼代理人：辛建保，新疆辛建保律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏辉，新疆辛建保律师事务所实习律师。被告：克州兴旺房地产开发有限责任公司，阿图什市建设路（州建筑公司三楼），法定代表人：李玉华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩刚强，新疆驼铃律师事务所律师。原告南雪莲与被告克州兴旺房地产开发有限责任公司（以下简称兴旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南雪莲及其委托诉讼代理人辛建保、刘鹏辉，被告兴旺公司的委托诉讼代理人韩刚强到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告南雪莲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告公司归还原告所支付的购房款54826.8元及利息1644.802元，共计56471.602元；2.被告支付原告已支付购房款一倍的惩罚赔偿金54826.8元；3.要求被告公司按照合同第九条第1款第（1）项支付约定的逾期交付房屋的违约金4553.36574元；4.要求被告公司按照合同第十五条第2项约定，支付逾期办理房屋所有权登记的违约金455.336574元；5.要求被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。事实与理由：2013年12月20日，原告与被告公司签订购房合同，合同约定：原告购买被告公司出售的房屋一间，位于××苑。合同第八条约定的交房日期为2014年8月30日前。直到2015年年底被告公司仍未交房，双方签订的合同第二十四约定，自合同生效之日起30天内由出卖人向阿图什市房产局申请备案登记，被告公司并未按照合同约定履行本义务，且没有将未登记备案的事实告知原告。由于被告公司迟迟不交房，原告迫于无奈之下上门去找被告公司，意外得知房子已于2016年再卖于他人，原告对于被告公司的违约行为，实属无奈，原告只好答应被告公司提出协商退还首付房款事宜。2017年6月20日被告公司法定代表人李玉华与原告签订了退还首付房款的协议，协议约定：被告公司于2018年5月1日将原告支付首付房款退还，被告公司至今未兑现协议内容，故原告多次索要未果，原告特诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告克州兴旺房地产开发有限责任公司辩称，1.《商品房买卖合同》第六条约定了合同的价款以及付款方式及期限，该房屋的总价款是226885.88元，原告支付了首付款46885.08元，还有18万的购房款没有支付，原告违约。2.原告应当先履行支付房款义务，因原告没有先履行付款义务，被告有权按照合同法的规定履行不安抗辩权，被告有权力单方面解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据：1.商品房买卖一份：2013年12月20日，原被告双方签订商品房买卖合同，证明了房屋的地点、房屋的价钱、交房的时间。经质证，被告对证据予以认可，本院予以确认；2.克州兴旺房地产开发有限公司开具的收据三张，证明2013年12月20日原告向被告支付了首付款、契税等合计54826.8元。经质证，被告对该份证据及证明的问题予认可，对该证据真实性予以认可；3.预购商品房抵押权预告登记申请书，证明：被告将该房屋出售给他人，存在一房二卖的事实。经质证，被告认为由于2013年10月签订完合同后一直到2016年9月，原告不办理贷款也不支付剩余的购房款，合同无法履行，所以我们认为原告已经放弃对该合同的履行，所以被告有权利将该房屋出售给他人，本院对该份证据的真实性予以确认。被告克州兴旺房地产开发有限责任公司向法庭提交证据：1.商品房买卖合同，证明合同的第四条、第六条约定了合同的价款以及付款方式及期限，该房屋的总价款是226885.88元，原告支付了首付款46885.08元，还有18万的购房款没有支付，也没有办理银行贷款，该合同可以证明被告支付剩余购房款顺序在前，交房的顺序在后，原告违约。经质证，原告对该证明的问题不认可，合同中没有约定付款时间，约定的是被告协助原告办理贷款，因当时房屋烂尾，住房公积金处不予办理贷款，违约方在被告不在原告，本院对该证据真实性予以认可；2.阿图什市房地产管理局的收据，证明原告交的4538元的维修基金，被告代收后已经将该基金交到了房地产管理局，房地产管理局给原告出具了收据，原告自行办理退款。经质证，原告证明的问题不认可，被告已将房屋一房二卖给他人，我们的钱已经交付给被告，应该由被告给我们支付，不应该由我们去房地产管理局办理，本院对该份证据真实性予以确认；3.退房申请审批表一份，证明2017年6月20日经双方签字盖章同意退房退款，可以证明从6月20日开始，原被告原来签订的商品房买卖合同已经被解除，双方应该按照退房审批表来履行。经质证，被告提交的证据不符合证据规则，不予质证；4.三份收据，证明：被告收到的房款、税款、维修基金的价格，税款和维修基金是代收的。经质证，由于被告将房屋进行一房二卖，对首付款应该双倍返回，维修基金和税款应该全部返回。故本院对该份证据真实性予以确认。经审理查明，2013年12月20日被告与原告签订《商品房买卖合同》,将位于阿图什市××苑住宅出售给原告，该合同对出售房屋的总价款，支付方式，买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、买受人关于产权登记等均作了约定。合同第四条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2460.00元，总金额（人民币）226885.80元”。第六条约定：“买受人于合同签订之日首付款46885.80元，剩余房款办理公积金贷款，贷款额为180000元”。第七条约定：“买受人如未按照本合同规定的时间付款，按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5(该比例应小于第(1)项中的比率)违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期际已付款的差家确定”。第八条约定“出卖人应当在2014年8月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期展内取得房地产权属证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0005%向买受人支付违约金”。上述合同签订后，原告在合同签订当日向被告支付了购房首付款46885.80元，房屋维修基金4538元，契税3403元，被告向原告出具《收款收据》确认收到以上款项。另查，2016年9月23日，被告将本案房屋出售给范展浩和共有人曾敏，范展浩和曾敏为办理购房贷款，将房屋抵押给中国工商银行股份有限公司阿图什支行，并在阿图什市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记。2017年6月20日，原告由于被告交工延期原因向被告提交退房申请表，证明自2017年6月20日起放弃房屋预定权利，并根据申请退还原交付意向金56000元整，被告同意原告提出的退房请求，并注明该款在2018年5月11日归还。上述事实有《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-01712011）、《克州兴旺房地产开发有限责任公司收款收据》、《预购商品房抵押权预告登记申请书》、《退房申请审批表》等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立的合同自成立时生效，原被告双方应当按照合同约定全面履行义务。按照合同约定，原告在签订合同之日支付首付款46885.80元，剩余180000元办理住房公积金贷款，但合同并未约定办理住房公积金贷款的期限，被告也未向法庭提交因原告逾期支付购房款向原告提出解除《商品房买卖合同》的证据，因此，被告提出因原告未按照合同约定支付购房款存在违约，被告有权单方解除合同的答辩意见本院不予采纳。同时，根据相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋出卖给第三人或又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告已经支付首付款、房屋维修基金和契税，有被告出具的收据予以证实，但被告在2016年9月23日，将房屋再次出售给范展浩和共有人曾敏，范展浩和曾敏为办理购房贷款，又将房屋抵押给中国工商银行股份有限公司阿图什支行，并在阿图什市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告签订商品房买卖合同目的已经不能实现。虽然，原告在2017年6月20日向被告提出退房申请，但是此时房屋已经被被告出售给第三人，原告对此并不知情，现原告请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告克州兴旺房地产开发有限责任公司于本判决生之日起十日内返还原告南雪莲购房款46885.80元，房屋维修基金4538元，契税3403元；二、被告克州兴旺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告南雪莲赔偿款46885.80元，利息1644.802元，合计48530.602元；三、驳回原告南雪莲的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，已减半收取1313元，由原告南雪莲负担144元；被告克州兴旺房地产开发有限责任公司负担1169元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院。审判员 党根武二〇一九年九月十五日书记员 江华疆