呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2413号原告：薛新雨，男，内蒙古利客商业有限责任公司员工，住内蒙古赤峰市。原告：石红霞，女，内蒙古利客商业有限责任公司员工，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告：赛罕区晶淼晶商务酒店，经营场所内蒙古呼和浩特市赛罕区锡林南路40号。经营者：张利强。被告：张利强，男，赛罕区晶淼晶商务酒店经营者，住内蒙古巴彦淖尔市。二被告共同委托诉讼代理人：张立鸿，内蒙古申宏律师事务所律师。原告薛新雨、石红霞与被告赛罕区晶淼晶商务酒店、张利强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛新雨、石红霞的委托诉讼代理人聂原灵，被告赛罕区晶淼晶商务酒店的委托诉讼代理人张立鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛新雨、石红霞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方房屋租赁合同于2019年1月7日解除；2.判决二被告应负连带责任，返还原告185天租金81095.89元及多收取原告的装修使用费50000元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年8月3日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告承租中的房屋(位于呼和浩特市××区中段赛罕区晶淼晶商务酒店南侧)面积120平方米，用于商业经营。租期从2016年8月6日到2019年8月5日，租金每年16万元，第一年还支付被告5万元的装修使用费。合同签订后，原告依照合同约定支付二被告房租及装修使用费，在2018年6年28日，原告向二被告支付了2018年8月6日至2019年8月5日的租金。但2019年1月7日，二被告转租房屋的所有人王进军向被告张利强下达了解除房屋租赁合同通知书，理由是张利强不支付原房东租金。即，原告石红霞在2018年6月28日向二被告交纳的16万元租金中，有185天81095.89元没有向原房东王进军交纳。王进军要求原告腾房。无奈之下，原告的公司又与承租房屋的产权人王进军在2019年2月1日签订了《房屋租赁合同》，租金从2019年2月1日开始计算。合同签订，原告向王进军交纳了租赁费后，原告又继续使用承租的房屋。但原告已交二被告的81095.89租金和装修使用费已损失。这些损失是二被告违约的造成的，二被告收取原告的5万元装修使用费是不当得利，也应退还原告。赛罕区晶淼晶商务酒店、张利强辩称，第一，对于原告请求确认解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告代理人认为按照合同法的相关规定解除合同应按照合同法第92条第2款和94条的规定，主张解除合同应该在解除合同之前向被告发出解除合同的通知书。解除合同书到达之后，如果被告有异议，可以向法院申请确认解除合同的效力，今天的原告的第一项诉讼请求就是请求人民法院确认原被告签订的租赁合同解除。因为他没有向被告发出解除合同通知书，所以请求法院确认解除房屋租赁合同是不能成立的。对第二项请求退还租金，到目前为止，原告也没有向被告提出解除房屋租赁合同，所以我认为退还租金的请求也是不能成立的。对房屋装修时房屋装修转让费在合同当中双方当初是签5万块钱，房屋还在正常使用，虽然跟王进军又签订了一个租赁合同，但是原告方一直还在使用被告的装修，装修转让费也是不应支持的。本院经审理查明，2014年5月15日，王进军（甲方）与张利强（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方作为房屋产权人将位于呼和浩特市××路的建筑物一幢（总建筑面积6946㎡）出租给乙方，租赁期限为2014年5月15日起至2019年5月14日。合同第八条约定：1.除甲乙双方另有约定以外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期间将该房屋全部或部分转租给第三方…2016年8月3日，赛罕区晶淼晶商务酒店（甲方）与薛新雨（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将坐落于呼和浩特市××区的房屋出租给乙方，面积约120平方米，租赁期限自2016年8月6日起至2019年8月5日止，租金每年人民币160000元，乙方在支付第一年租金时同时向甲方支付五万元的房屋装修使用费。落款处有张利强、薛新雨签字，并加盖了赛罕区晶淼晶商务酒店印章。2018年6月28日，石红霞向张利强转账160000元，被告张利强认可收到该笔费用，系涉案房屋2018年8月6日至2019年8月5日的租金。被告张利强自认已经收到原告房屋装修使用费50000元。2019年1月7日，王进军向张利强发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明在《房屋租赁合同》的履行期间，张利强无正当理由拒不支付房屋租金，……通知：一、自告知函发出之日起，双方《房屋租赁合同》解除，张利强在收到书面通知后5日内搬出租赁房屋；……。同日，王进军向张利强发出《停水停电通知书》，载明因张利强未按合同约定支付房屋租金，单方违约，合同终止，将从2019年1月18日起对晶晶商务楼进行整体停水停电，……。2019年2月1日，王进军（甲方）与内蒙古利客商业有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定王进军将坐落于××路以东、地质局北街以南、三A商务楼南侧）晶晶商务楼首层商铺由北向南第七号门店（面积约120平方米）出租给乙方内蒙古利客商业有限责任公司，租赁期限为2019年2月1日至2020年2月1日，房屋租金每年160000元。赛罕区晶淼晶商务酒店与薛新雨签订的《房屋租赁合同》中所涉呼和浩特市赛罕区锡林南路40号3A商务楼的××路以东、地质局北街以南、三A商务楼南侧）晶晶商务楼首层商铺由北向南第七号门店系同一房屋。本院认为，赛罕区晶淼晶商务酒店与薛新雨签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张利强系个体工商户晶淼晶酒店的经营者，与晶淼晶酒店相关的权利、义务均应由张利强承担。对于原告的第一项诉讼请求，因王进军与张利强签订的《房屋租赁合同》中已约定不能转租，赛罕区晶淼晶商务酒店、张利强未提交证据证明王进军书面同意转租，且内蒙古利客商业有限责任公司与王进军已于2019年2月1日对涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》已无继续履行的可能，不能实现合同目的，故本院确认赛罕区晶淼晶商务酒店与薛新雨签订的《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，赛罕区晶淼晶商务酒店应退还未产生的房屋租金，又本案中《房屋租赁合同》系薛新雨签订，原告石红霞认可涉案房屋承租人为薛新雨，故被告应向薛新雨退还相应租金。因内蒙古利客商业有限责任公司与王进军对涉案房屋签订合同的租赁期间自2019年2月1日起，故原告应向薛新雨退还2019年2月1日至2019年8月5日共185天的租金81095.89元。对于原告要求被告退还房屋装修使用费的诉讼请求，双方只在租赁期限第一年对此有约定，且原告自2016年起至合同解除之日持续使用房屋，房屋内装修存在折旧、污损等情形，应视为一次性费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告薛新雨与被告赛罕区晶淼晶商务酒店于2016年8月3日签订《房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；二、被告赛罕区晶淼晶商务酒店、张利强于本判决生效之日起十五日内向原告薛新雨返还租金81095.89元；三、驳回原告薛新雨、石红霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2922元（原告已预交），由被告赛罕区晶淼晶商务酒店、张利强负担1827元，由原告薛新雨、石红霞负担1095元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 刘继广人民陪审员 刘玉英 二〇一九年九月二十五日书 记 员 邢春霞