山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终1494号上诉人（原审被告）：安泽县天轶老年公寓发展有限公司，住址：安泽县府城镇风池村。统一社会信用代码：×××。法定代表人：罗艳辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志刚，安泽县唐城镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：孙德胜，男，1961年5月5日出生，汉族，系该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：安泽县自然资源局，地址：安泽县府城镇泽明路。统一社会信用代码：×××。法定代表人：毋宏祥，该局局长。委托诉讼代理人：刘长斌，山西骁骥律师事务所律师。上诉人安泽县天轶老年公寓发展有限公司（以下简称天轶公寓公司）与被上诉人安泽县自然资源局因建设用地使用权合同纠纷一案，不服安泽县人民法院（2019）晋1026民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天轶公寓公司的委托诉讼代理人孙德胜、赵志刚、被上诉人安泽县自然资源局的委托诉讼代理人刘长斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告安泽县自然资源局所提诉讼请求：1、请求判令被告天轶公寓公司立即支付土地出让金163万元、交易费7.89万元，并支付自2015年12月17日至2017年12月31日的违约金273.089万元；2、判令被告给付自2018年1月1日至实际给付之日的违约金（欠土地出让金163万元，每日按该数额的1‰计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院确认原告所诉事实，即：被告所占地块为2014年度第一批次属省人民政府批准的报地项目，位于××县。该宗地编号为2015001号，面积16.24亩，被告于2015年10月6日缴纳竞买保证金146万元，于2015年10月9日参加2015001号地块土地使用权出让拍卖，以489万元竞买下该宗土地使用权。2015年10月19日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将该宗土地出让给被告。按照合同约定被告应于2015年11月19日前一次性缴纳国有建设用地使用权出让价款489万元。缴纳期限逾期后，原告方于2016年1月5日给被告下达《土地出让价款催缴通知书》，于2016年7月7日再次对被告进行督查催缴，2016年10月10日原告方又给被告下达了《责令土地违法行为停工通知书》，2017年1月5日原告召开催缴土地出让价款面谈会，给被告下达最后催款通知，责令被告于2017年1月11日前缴清所欠土地出让价款。2017年12月原告方再次召开土地出让价款欠缴面谈会。2017年12月18日被告缴纳出让价款180万元，剩余欠款经多次催缴未果。截至2017年12月31日被告欠土地出让价款163万元、交易费7.89万元、违约金273.089万元。针对双方争议焦点，一审法院认为：1、被告是否违约。本案中土地出让金的形成是安泽县自然资源局按照土地位置、面积、土地使用用途等因素核算起始价后，采用挂牌出让方式公开拍卖。被告参与竞拍，最终以报价489万元竞得本案所涉建设用地使用权。原、被告双方于2015年10月19日签订《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实意思的表示，本院对该合同的签订及合同内容均予以认定。从双方履行合同情况看，安泽县自然资源局已经履行了合同义务，但被告并未完全履行其主要义务，至今未付清全部土地使用权出让金。被告向法庭提交了该建设项目可以享有的相关优惠文件、向县政府申请分期缴纳土地出让金的文件，认为其不构成延期付款的违约行为。本院认为，被告向法庭提交的相关文件是其建设项目实施过程中的相关材料，被告申请分期缴纳土地出让金但原告对此没有答复或形成书面的印证材料。以此作为未履行合同的抗辩理由不能成立，因此被告未在合同约定的期限内足额缴纳土地出让金即构成违约。2、关于违约责任。按照双方签订的合同约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同。双方约定的是自滞纳之日即可主张违约金，滞纳60日之后，出让人还可选择解除合同的方式，是对原告主张权利方式的选择。被告“对自滞纳之日起60日内约定了违约金，并未约定该60日之后的违约金”的主张是对合同条款的单方解释。关于被告认为违约金过高的主张，合同中明确约定违约金标准（日1‰）依法有据，该规定对双方具有约束力，违约金应依约定计算。根据本案事实，被告应按约定在合同签订之日（2015年10月19日）起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款（合同第十条）。用作抵顶的土地保证金146万元属于约定时间内缴纳，此后被告于2017年12月18日缴纳180万元，尚欠土地出让金163万元。因各期欠款数额不同，应分段计算违约金，2015年11月18日至2017年12月17日期间的违约金基数为343万元，2017年12月18日之后的违约金基数为163万元，每日的违约金数额均为基数的1‰。3、关于交易费。原告按照山西省物价局文件【晋价服字（2013）276号】、山西省国土资源交易和建设用地事务中心文件【晋国土资交（2017）11号】、山西省发展和改革委员会文件【晋发改服价发（2017）275号】的规定主张数额7.89万元，被告对相关文件及缴纳交易费无异议，但主张数额过高，因被告无相反证据，依法确认交易费数额7.89万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告安泽县自然资源局与被告天轶公寓公司签订的《国有土地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，系合法有效合同。原告安泽县自然资源局在合同签订后，依约履行了交付土地等全部义务，而被告安泽县天轶老年公寓发展有限公司未按照约定缴纳全部国有建设用地出让金，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以减少，但被告方举交的证据不够充分，本院不作处理。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：被告安泽县天轶老年公寓发展有限公司于本判决生效后30日内向原告安泽县自然资源局缴纳建设用地使用权出让金163万元、交易费7.89万元，并支付迟延缴纳建设用地使用权出让价款期间的违约金，每日按欠缴建设用地使用权出让价款数额的1‰计算（自2015年11月18日至2017年12月17日应缴纳的建设用地使用权出让价款为343万元，自2017年12月18日起至实际缴纳日应缴纳的建设用地使用权出让价款为163万元）。上诉人天轶公寓公司上诉称：1、上诉人不构成合同违约。上诉人在2015年11月13日就向被上诉人安泽自然资源局的上级行政部门安泽县人民政府申请分期缴纳出让金，安泽县人民政府法制办做出了拟办意见，2016年2月3日时任县长也批示了同意分期付款、提交政府常务会研究的意见。上诉人将该批复送交被上诉人，被上诉人予以受理。因此，上诉人不构成合同违约。2、《国有建设用地使用权出让合同》约定违约金过高，依法应予以减少。根据《合同法》解释（二）第二十九条的规定，应按照不超过30%的标准确定违约金。请求二审法院撤销原判，依法判决。被上诉人安泽县自然资源局辩称：一审判决适用法律正确，请求维持原判。1.上诉人已构成违约，应承担违约责任，上诉人未在约定的期限内缴纳全部土地出让金，截止现在仍欠土地出让金163万，应承担违约责任，安泽县人民政府法律办做出的拟办意见及县长签署的意见不是正式意见，更不属于合同的变更，也未经政府常委会研究，不能作为分期付款依据，案涉（2015）001号租赁是上诉人以489万竞得土地，上诉人参与竞买行为已表明其已放弃应享受的优惠政策，即使应当减免，按收支两条线规定，应先按合同约定缴纳全部土地出让金后，由安泽县人民政府依照相关政策决定是否应予减免，如减免，减免后退还上诉人，而不是直接减免。2.一审判决上诉人承担自2015年11月18日至实际起诉之日的违约金有事实依据和法律依据，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定上诉人应按千分之一支付违约金，诉讼期间上诉人并未交清剩余土地出让金，违约状态持续至今，期间的违约金应当计算。3.国有建设用地使用权合同约定的违约金并不高，不应减少。上诉人竞得土地后，签订该合同，并按合同约定缴纳了326万土地出让金，违约金数额比欠缴的土地出让金多，是因为上诉人欠缴的时间长所致，不是上诉人减少违约金的理由。综上，请求二审法院维持原判。二审查明事实除与一审一致外，另查明：2015年11月13日，上诉人天轶公寓公司向被上诉人安泽县自然资源局的上级行政部门安泽县人民政府申请分期缴纳出让金，2016年1月8日安泽县人民政府法制办做出了可批准分期缴纳土地出让金的拟办意见，2016年2月3日，安泽县时任县长批示“同意法制办意见。考虑首先分期付款，应由高县长提请政府常务会研究后执行”。后安泽县人民政府未予研究确定该事项。在原一审诉讼中，2018年4月23日，上诉人天轶公寓公司又向安泽县人民政府申请减免出让金与违约金。安泽县人民政府副县长批示，“请国土局依据相关政策法规拿出解决意见，并提交政府常委会议研究”。2018年6月11日，被上诉人安泽自然资源局向县政府提交了“关于提请审议解决安泽县天轶老年公寓发展有限公司拖欠土地价款事项的建议问题的报告”，提出了减少收取违约金的方案。后安泽县人民政府未予研究确定。本院认为，本案二审争议的焦点问题是《土地出让合同》约定的违约金计算标准应否进行调整。土地出让合同相对于普通的民事合同具有其特殊性，一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于土地使用者不按时缴纳土地出让收入的违约金作了明确规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，而应以此为据确认各方当事人的民事权利义务。故上诉人天轶公寓公司要求调整违约金标准的诉讼请求，本院不予支持。但同时，考虑到上诉人为带有公益性质的公司，非其他如房地产公司，考虑到被上诉人安泽县自然资源局代表的县政府因上诉人违约所受的损失的实际情况，以及上诉人两次向县政府申请延期付款及减免违约金的事实，安泽县政府相关负责人作了批示后，未能及时予以研究确定如何处理上诉人的申请，基于公平原则，上诉人天轶公寓公司的违约责任按照合同约定的违约标准计算至安泽县自然资源局起诉的2018年2月6日止为宜，并且应剔除九个月的上诉人的合理期待时间，即本案违约金的起算时间为合同约定的2015年11月18日推后到2016年8月18日，至2018年2月6日止，足以体现对上诉人天轶公寓公司的惩罚。一审判决未考虑本案的特殊情况，导致计算的滞纳金数额过高，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更安泽县人民法院（2019）晋1026民初11号民事判决为：安泽县天轶老年公寓发展有限公司于本判决生效后30日内向安泽县自然资源局缴纳建设用地使用权出让金163万元、交易费7.89万元，并支付迟延缴纳建设用地使用权出让价款期间的违约金，每日按欠缴建设用地使用权出让价款数额的1‰计算（其中自2016年8月18日至2017年12月17日计算违约金的出让金本金为343万元，自2017年12月18日起至2018年2月6日计算违约金的出让金本金为163万元）。二、驳回安泽县自然资源局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42318元(安泽县自然资源局预交)，二审案件受理费27600元(天轶公寓公司预交)，由安泽县天轶老年公寓发展有限公司承担54918元，安泽县自然资源局承担15000元。本判决为终审判决。审判长  王永良审判员  宋春红审判员  吉 磐二〇一九年九月十八日书记员  高亚男