广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5126号上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼103室，统一社会信用代码91442000663343848H。法定代表人：吴章锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈功婷，女，1978年7月6日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：莫纯洁，广东敬德律师事务所律师。上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）因与被上诉人陈功婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。港德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、根据网上摘录的中山市新闻可知，在防台风I级应急响应期间，全市范围内实行“三停”，即停工（业）、停产、停课，以及台风之后的抢修维护工作，竣工验收相关主管部门均忙于抢险救灾，导致涉案工程整体竣工验收进度相应顺延。二、根据中山市气象局2016-2017年睛雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表，2016年共有53天为大雨天，2017年52天为大雨天，导致现场停工，施工进度据此相应顺延。三、深圳市恒浩建工程项目管理有限公司作为涉案工程的监理单位，掌控工程施工进度，其中的雨天/台风天气因素无法预计，影响施工进度，合情合理。四、根据监理单位证明，在扣减雨天/台风天因素导致的停工时间后，项目实际施工时间为939天，工期缺口156天，计算港德公司违约逾期天数应相应予以扣减。五、港德公司已通知业主收楼，履行了交付责任。六、港德公司于2019年1月22日已办理天韵花园的不动产权属证书，之后代陈功婷去办理涉案房屋的不动产权证，但陈功婷需及时提交资料，如陈功婷迟延提交资料，则办证就会相应延迟。港德公司仅为陈功婷提供代办不动产权证的服务，陈功婷完全有权去相关部门自行办理不动产权证书。陈功婷辩称，港德公司称的雨天导致的施工及竣工延误的情况，不属于合同约定的不可抗力免责事由，不能作为逾期交房的抗辩事由，港德公司据此顺延交房理据不足。港德公司向陈功婷发出的收楼通知书时涉案房屋没有取得竣工验收备案登记证，不属于有效交付，港德公司应当承担逾期交房的违约责任。陈功婷按照合同约定履行了义务，并未向港德公司迟延提交资料，港德公司未按照合同约定时间为陈功婷办理产权证书，应当承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应当维持。陈功婷向一审法院起诉请求：1.判令港德公司向陈功婷支付从2017年5月1日起计至2017年11月2日止的逾期交房违约金24989元（671743元×186天×0.2‰）；2.判令港德公司向陈功婷支付从2018年4月26日起计至实际取得房地产权证书之日止的逾期办证违约金，暂计至2019年3月20日为11050元(671743元×329天×0.005%)。一审法院认定事实：2015年6月30日，出卖人港德公司与买受人陈功婷签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.陈功婷购买港德公司开发建设的位于三乡镇××韵花园××房，该商品房建筑面积141.36平方米，总价款671743元；2.港德公司应当于2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给陈功婷使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的买受人有权要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，双方同意如下处理，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。出卖人落款处盖港德公司章，买受人落款处签陈功婷名。2017年4月18日，港德公司向陈功婷发出收楼通知书，要求陈功婷办理收楼手续。庭审过程中，陈功婷主张收楼时间为2017年5月16日，港德公司亦确认。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈功婷与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈功婷依约向港德公司支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给陈功婷使用。港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，即已逾期185天，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司于2017年4月18日向陈功婷发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。虽然港德公司辩称逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天和台风天进行扣除。一审法院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，一审法院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交楼的违约行为，其应按合同约定向陈功婷支付违约金24854元（671743元×185天×0.2‰）。关于逾期办证违约金，根据双方签订的买卖合同约定，港德公司应在案涉房产交付使用次日即2017年5月17日，往后推算360个工作日即2018年10月24日前，持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，港德公司未及时履行约定，为陈功婷办理房地产权属证书，故港德公司应承担违约责任。即港德公司应从2018年10月25日起，按已付房价款671743元的0.005%向陈功婷支付逾期办证违约金至港德公司持办理权属证书需由其提供的资料到产权机关备案之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、港德公司应于一审判决生效之日起七日内向陈功婷支付逾期交房违约金24854元；二、港德公司应于一审判决生效之日起七日内向陈功婷支付逾期办理房地产权属证书违约金（计算方式：按671743元的0.005%，从2018年10月25日起计算至港德公司持办理权属证书需由其提供的资料到产权机关备案之日止）；三、驳回陈功婷的其他诉讼请求。如果港德公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，减半收取为350元（该款陈功婷已预交），由港德公司负担（该款港德公司应于一审判决生效之日起七日内迳付陈功婷）。二审期间，港德公司提交粤（2019）中山市第0026911号不动产权证书，载明房产坐落于中山市××乡镇××韵花园××共420户，权利人为港德公司，拟证明其于2019年1月22日取得天韵花园的不动产权证。陈功婷对该不动产权证的真实性予以确认，但认为该证据证明港德公司未在合同约定的期限内为其办理产权证书已经构成违约，应当支付逾期办证违约金。本院另查明：陈功婷与港德公司签订的中山市商品房买卖合同均系港德公司提供的格式合同。该合同第八条关于交付期限约定内容为：“出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误；4.因政府有关部门的市政规划、市政配套工程或其他配套工程建设的影响，或重大活动、事件等政府行为所导致的延误；5.其他非出卖人责任导致的延误。上述1-5项有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延。”一审法院审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方对港德公司逾期交付涉案房屋构成违约的事实没有异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为港德公司主张的免责事由能否成立及其应否承担逾期办证的违约责任。关于逾期交房问题。港德公司上诉主张根据合同第八条约定，因台风、雨天导致施工进度及竣工验收进度延误，属于合理顺延事由，因此产生的违约逾期天数应予以据实扣减。陈功婷主张该情形并非不可抗力范畴，不能作为逾期交房的抗辩理由。经查，双方在涉案合同第八条约定了交付期限内容。该条第二款第1项约定，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，相关期限可以计入港德公司顺延交楼的时间；第2项约定，“因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成延误的灾害或事由”造成工程延误的，港德公司亦可相应顺延交楼时间。而在合同领域中，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会事件（如战争、罢工、骚乱等）以及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：一则，从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定免责事由的雨天、台风等均应达到一定的规模。而本案中，双方在合同中对于雨天天气达到何种规模方可构成免责事由的约定标准不明，港德公司亦无充分证据证明其所主张的雨天天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响，至于其主张的台风天气造成的停工状态持续时间较短，对施工进度、交付房屋的影响理应有限，且发生在约定的交房期限之后，港德公司据此主张顺延交房期限的理据不足。二则，按照港德公司的说法，因雨天导致涉案工程工期延误非其所能控制，即港德公司亦主张雨天应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。即使该主张成立，通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定港德公司可顺延交楼的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定港德公司可顺延交楼的情况与第2项约定港德公司可据实予以延期的事由存在重复。同时，双方已明确约定，因发生不可抗力导致交楼时间顺延时，港德公司应在事件发生后30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定港德公司在台风、雨天等事件致使交楼期限延误时，需履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于港德公司如期交楼具有合理期待。港德公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在发生影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解。因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认定港德公司应在雨天及台风等足以影响房屋交付的事件发生后30日内，亦须向买受人履行告知义务，否则应承担相应不利后果，而港德公司未举证证明就其所主张的免责事由向买受人履行过告知义务，亦未按合同约定就其所主张的“有关延误的事由和期限”向买受人“出具政府有关部门的相应证明文件”予以证实。所以，即使港德公司主张的上述免责事由确实存在，其以此为由要求顺延交楼时间的抗辩事由及上诉主张亦不应得到支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。关于逾期办证问题。根据双方签订的买卖合同约定，港德公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由港德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因港德公司的责任，陈功婷不能在规定的时间内取得房地产权属证书，港德公司自迟延之日起每日按已付房价款的0.005%向陈功婷支付违约金。根据该约定，港德公司未能在约定期限内履行上述协助办证义务已构成违约，应承担相应的违约责任。港德公司虽主张其已于2019年1月22日取得天韵花园的不动产权证，但该不动产权证针对是天韵花园6－10幢共420户的大确权，而并非针对陈功婷涉案房产的产权登记事宜，不能视为港德公司已履行了合同约定的协助办证义务，因此，港德公司的主张缺乏依据，本院不予支持，一审判决港德公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。综上，港德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费701元（中山市港德实业地产投资有限公司已预交），由中山市港德实业地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年九月二十四日书记员  高 丽