湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终794号上诉人（一审原告）：潘名龙，男，1978年6月14日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区（天天向上幼儿园）。上诉人（一审原告）：唐美华，女，1983年11月16日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住湖南省永州市冷水滩区（天天向上幼儿园）。委托诉讼代理人：潘名龙，唐美华之夫。被上诉人（一审被告）：永州市香河房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路3号。诉讼代表人：张容，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。潘名龙、唐美华与永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）取回权纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院作出（2019）湘11民初300号民事判决，潘名龙、唐美华不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘名龙、唐美华诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，判决合同继续履行；2、判令被告依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，按每日计算向原告支付全部购房款总额的万分之二的违约金，直到房屋按约实际交付时为止；3、判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明：香河公司成立于2008年3月13日，是自然人独资的有限责任公司，公司法定代表人刘夏明，股东为刘夏明。2017年6月23日，潘名龙、唐美华作为买受人，香河公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，香河公司将其开发的坐落于湖南省永州市冷水滩区文昌阁路与湘江西路交汇处的“香河一品”商品房项目中的3栋301房出售给潘名龙、唐美华，双方约定房屋总价款为610,000元。潘名龙、唐美华已按合同约定将房屋总价款全部付清。《商品房买卖合同》第十一条约定，香河公司应当在2018年12月31日前向潘名龙、唐美华交付该商品房。双方还约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方还在《商品房买卖合同》中对其他权利义务作出了约定。另查明，2017年12月18日，一审法院裁定受理香河公司破产清算案。2018年1月3日，法院指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河公司破产管理人。目前，香河公司建造的“香河一品”房地产项目尚未竣工。一审法院认为，潘名龙、唐美华提起诉讼的主要目的是为了取得其向香河公司购买的房屋，而该公司已进入破产程序，故本案应定性为取回权纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案的主要争议焦点为：一、香河公司是否应当继续履行《商品房买卖合同》；二、香河公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。评析如下：一、关于《商品房买卖合同》是否继续履行的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案涉案房屋由香河公司合法建造，建成时其所有权归该公司所有，在破产申请受理时属于该公司的全部财产，均为香河公司财产。同时涉案房屋亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产的范畴，因此原告提出涉案房屋不属于香河公司破产财产的理由不能成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。此为合同强制履行的例外。本案中，原告诉请要求履行合同交付房屋的标的为非金钱债务，在法院受理香河公司破产清算申请后，香河公司在事实上已停止生产经营活动，无法继续履行合同，符合本条法律的规定，属于强制履行的例外情形。而涉案商品房尚未竣工，不符合合同约定的交付条件，因此原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。二、关于被告是否应当依约支付逾期交房违约金的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，香河公司应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，逾期应承担违约责任。然而，法院已于2017年12月18日裁定受理了香河公司的破产清算申请，该公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，尽管该条规定并未明确违约金是否属于应停止计算的“利息”，但是为及时确认债权数额，保障所有债权人得到公平受偿，逾期交房违约金的截止时间也应当参照上述规定。此外，一审法院对原告要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，且本案逾期交房违约金产生在破产申请受理之后，也不属于实际造成的经济损失，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款规定，判决：一、潘名龙、唐美华与香河公司于2017年6月23日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回潘名龙、唐美华的其他诉讼请求。案件受理费200元，由潘名龙、唐美华负担100元，香河公司负担100元。潘名龙、唐美华上诉称：1、《商品房买卖合同》有效，被上诉人不能以其已申请破产为由规避责任。一审判决后，债权人会议通过了涉案房产续建方案，涉案房产将继续建设至竣工验收，合同已经可以继续履行，被上诉人应承担违约责任；2、一审法院适用法律错误。上诉人已支付全部购房款，且已备案登记，产生了债权物权化的效果，根据《最高人民法院审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定，涉案房产不属于破产财产。请求：1、维持一审判决第一项；2、判决支持上诉人的其他诉讼请求。香河公司辩称：1、一审法院适用法律正确，根据破产法司法解释二的规定，案涉房产属于香河公司的债务人财产。登记备案不同于预告登记，被答辩人不享有准物权；2、一审法院认定事实清楚，本案没有新的事实可以推翻一审判决。请求：驳回上诉，维持原判。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方质证并记录在卷。本院另查明：2019年7月18日，香河公司召开第二次债权人会议，会议对香河一品续建方案（草案）予以讨论通过，对香河一品已售房屋处理方案是：除合同无效或不能继续履行之外，其他购房合同都将予以解除。对于不愿交纳续建资金的现金购房户，续建后，将用其所购房屋的销售款退还其已支付的现金购房款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：一、案涉房屋权利归属问题及潘名龙、唐美华是否就案涉房屋享有取回权；二、香河公司应否继续履行及承担相应违约责任。一、案涉房屋权利归属问题及潘名龙、唐美华是否就案涉房屋享有取回权。1.潘名龙、唐美华主张案涉房屋系其所有没有法律和事实依据。我国现行物权法关于不动产物权变动模式采用公示（登记）要件主义为原则和以法律例外规定为补充的效力模式。潘名龙、唐美华与香河公司所签订的商品房买卖合同系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，潘名龙、唐美华依合同履行了支付购房款的义务，应获得案涉房屋所有权的期待权。但案涉房屋的产权没有变更登记，仍然登记在香河公司名下。故潘名龙、唐美华未取得案涉房屋的所有权。潘名龙、唐美华主张其对案涉房屋办理了预告登记故享有物权。本院认为，案涉房屋虽办理了预告登记，但潘名龙、唐美华并不享有物权。我国物权法第二十条规定的不动产物权预告登记制度，是为了避免“一物数卖”特别是“一房二卖”等违法现象，旨在保障债权人将来实现物权。潘名龙、唐美华对案涉房屋享有的仅是完成登记的请求权而非物权。2.诉争房屋应属于香河公司的破产财产。潘名龙、唐美华上诉称根据2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的规定，诉争房屋不属于香河公司的破产财产。本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条列举了9种不属于破产财产的情形，但2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条仅列举了4种情形，删除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条中“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”等几种类型。根据新法优于旧法的法律适用原则，不应再适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条这两项认定破产财产。而且，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”并未规定特定物自支付对价时发生物权变动。不动产的物权取得，以过户登记为标志。香河公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属香河公司，香河公司基于事实行为而取得房屋所有权，故本案诉争房屋应属于破产财产。潘名龙、唐美华提出的诉争房屋不属于破产财产的上诉理由,于法无据,本院不予支持。3.根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。取回权的前提条件之一就是行为人对物享有所有权。因潘名龙、唐美华未取得案涉房屋的所有权，故对该房屋不享有取回权。二、香河公司应否继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务及承担违约责任的问题。首先，香河公司于2017年12月18日被一审法院裁定受理破产清算后，案涉房屋项目至今尚未竣工。直到二审中，该项目也还处于停工状态，诉争房屋不具有居住使用功能，无法交付。其次，香河公司已进入破产清算程序，已不可能由香河公司继续履行合同约定的交付义务。虽然2019年7月18日的第二次债权人会议通过了续建草案，案涉房屋项目有完工的可能，但续建方案的前提是解除购房合同，原购房户可选择交纳续建资金，也可以等续建后，用房屋销售款退还其已付购房款。该处置方案经债权人会议通过，是基于有利于全体债权人权益的考虑，且不损害潘名龙、唐美华等购房人的利益。综上，潘名龙、唐美华签订《商品房买卖合同》的目的已经不能实现，合同客观上已履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，一审未支持潘名龙、唐美华继续履行的请求并无不妥。至于违约责任。首先，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定，破产申请受理后，债务人欠缴款项产生的滞纳金，包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付、迟延利息和劳动保险金、滞纳金，债权人作为破产债权申报的，人民法院不予确认。潘名龙、唐美华要求按日支付违约金缺乏法律依据。其次，因对潘名龙、唐美华继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，且香河公司交房义务发生在破产申请受理后，参照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条二款规定“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，潘名龙、唐美华要求在破产申请管理后按日支付违约金的理由也不能成立，故一审未支持违约金并无不当。综上，潘名龙、唐美华的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由潘名龙、唐美华负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一九年九月二十九日法官助理梁昕昕书记员刘思伊