淮安市清江浦区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0812行初122号 原告淮安市金马广场业主委员会，住所地淮安市清江浦区淮海北路43号金马酒店（商务）公寓楼。 法定代表人朱惠成，职务业委会主任。 委托代理人庄志刚、朱毅，江苏开淮律师事务所律师。 被告淮安市清江浦区淮海街道办事处，住所地淮安市清江浦区健康东路55-1号。 法定代表人(出庭负责人)叶坤，该办事处主任。 被告淮安市清江浦区淮海街道办事处车站社区居委会，住所地淮安市清江浦区淮海北路79-8号。 出庭负责人邱建民，该居委会书记。 二被告共同委托代理人曹翠军，江苏安淮律师事务所律师。 原告淮安市金马广场业主委员会（以下简称“金马业委会”）诉告淮安市清江浦区淮海街道办事处（以下简称“淮海街道办）”、被告淮安市清江浦区淮海街道办事处车站社区居委会（以下简称“车站居委会”）n一案，于2019年3月7日向本院提起行政诉讼，本院依法立案后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭审理了本案。原告金马业委会的委托代理人庄志刚、朱毅，被告淮海街道办行政机关负责人叶坤、被告车站居委会出庭负责人邱建民及两被告共同委托代理人曹翠军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年11月23日，车站居委会作出《关于成立金马广场物业管理委员会的公告》（以下简称《公告》），内容为“金马广场全体业主：根据〈江苏省物业管理条例〉有关规定，结合金马广场的实际情况，拟成立淮安市清江浦区金马广场物业管理委员会。附组成人员名单。” 原告金马业委会诉称：原告于2011年1月5日经业主大会选举产生，并经淮海街道办、区住建局备案。在任期届满前，原告曾多次向两被告提交换届选举的申请报告，但两被告并未在法律规定的期限内指导和监督原告进行换届选举工作，新一届业委会选举工作一直没有进行。2018年11月23日，被告作出《公告》，原告认为被告的行为违反了物业管理相关法律、法规。综上，诉至法院，求判令：一、依法撤销被告于2018年11月23日作出的《公告》；二、请求二被告依法指导和监督原告组织新一届业主委员会换届选举工作；三、本案诉讼费用由两被告承担。 原告为支持其诉讼观点，向本院提交如下证据： 1、《金马广场业主大会议事规则》，证明原告主体适格，同时证明原告任期因应到新一届业主委员会产生之日。 2、业主委员会换届选举申请报告三份，证明原告在任期届满前分别于2015年12月12日、2015年12月26日、2018年1月8日向被告淮海街道办申请业委会换届选举，请求被告淮海街道办指导选举工作。 3、会议记录一份，证明，证明原告在任期届满前通过业委会会议（2015年12月21日）会议决定向相关部门提交申请换届选举工作。 被告淮海街道办答辩称：一、原告不具备主体资格。原告系2011年1月5日经业主大会选举产生并经备案，根据规则原告任期届满于2016年1月5日届满，届满后已无权行使业委会职能。二、原告要求撤销《公告》没有法律依据，根据《清江浦区住宅小区业主大会、业主委员会指导监督的实施意见（试行）》第九条第（三）项规定，原告淮海街道办委托车站居委会拟成立金马广场物业管理会符合规定，且因《公告》内容是拟成立物业管理委员会，并非正式成立，原告所诉撤销没有法律依据。三、原告未能换届选举系原告自身原因造成。原告于2018年1月30日向被告淮海街道办提交了申请报告，内容为金马广场20名业主联名申请换届选举金马广场业主委员会，经被告审查，20名业主中有14人未按规定缴纳物业费用，不符合提名条件，故被告没有组织换届选举工作，此后又有16名业主联名申请换届选举，也因其中有14人未缴纳物业费用，不符合提名条件而没有进行选举。综上，请求法院裁定驳回起诉。 被告车站居委会答辩称，其受淮海街道办的委托代为管理，不是行政诉讼法中的适格被告。 两被告于法定举证期限内向本院提交如下事实证据和法律依据： 1、2010年12月9日金马广场业主委员会备案申报表、关于对业委会任期予以确认的报告，证明原告的任期于2016年1月5日届满。 2、《关于金马广场成立物业管理委员会的通知》（2018年9月3日）、《关于成立金马广场物业管理委员会的公告》（2018年11月23日），证明因淮海街道办根据相关规定拟成立金马广场物业管理委员会，并进行公示。 3、关于金马广场业主委员会换届选举申请报告、物业管理费缴纳情况、关于金马广场业主委员会换届选举申请报告（16人提名）、金马广场业主提名召开业主大会人员物业费缴费情况。证明金马广场部分业主联名申请业委会换届选举，因提名业主中大部分未按照规定缴纳物业费而不符合提名条件，提名人数不符合规定人数，导致无法进行业委会换届选举。 4、法律依据《淮安市清江浦区住宅小区业主大会、业主委员会指导监督的实施意见（试行）》第七条第二款、第九条，未缴纳物业费用的业主不能提名业主大会或业主委员会，在不具备成立业主大会条件的情况下，街道办事处可以组织成立物业管理委员会。 经当庭质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实： 原告金马业委会，于2011年1月5日经业主大会选举产生，并经淮海街道办、原清河区住房和城乡建设局备案，根据规定，任期为五年，于2016年1月5日届满。任期届满前，原告分别于2015年12月12日、2015年12月26日向被告淮海街道办申请批准、指导换届选举工作，因被告未予答复，原告一直没有进行新一届业主委员会的选举工作，至2018年1月8日，原告再次向被告申请换届选举，一并提交的还有部分申请人签名，被告因提交的部分申请人违反《清江浦区住宅小区业主大会、业主委员会指导监督的实施意见（试行）》中，未付物业服务费不得提名等为由，仍未对原告的申请予以答复。 2018年9月3日，被告车站居委会受被告淮海街道办委托发布《关于金马广场成立物业管理委员会的通知》（以下简称《通知》），内容为：金马广场全体业主，根据《江苏省物业管理条例》的规定，并结合清江浦区关于小区综合治理、“四方公治”的有关要求，拟计划成立金马广场物业管理委员会。2018年11月23日，被告作出《公告》，内容为：根据《江苏省物业管理条例》的有关规定，并结合金马广场的实际情况，拟成立淮安市清江浦区金马广场物业管理委员会。组成人员有车站社区副主任、辖区派出所民警及业主三人。 原告认为，被告发布成立金马广场物业管理委员会的公告的行为，违反了物业管理的法律、法规，故诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案原告是否具有诉讼主体资格；2、被告车站居委会是否为行政诉讼中的适格被告；3、被告所做《公告》是否具有法律依据；4、被告是否应当依法指导和监督原告组织新一届业主委员会换届选举工作。 关于本案原告是否具有诉讼主体资格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”对原业主委员会任期届满是否还能够继续具有诉讼主体资格，法律并未有禁止性规定，根据《金马广场业主大会议事规则》第九条规定：“委员任期届满未及时改选，或者委员在任期内辞职导致业主委员会成员不足七名的，在改选的委员就任前，原委员仍然依据本规则的规定履行委员职务。”原告金马业委会，在未改选之前，可以根据《议事规则》继续行使业主委员会职责，以自己的名义提起诉讼。 二、关于本案被告车站居委会是否系行政诉讼的适格被告。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第二十四条规定：“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。当事人对村民委员会、居民委员会受行政机关委托作出的行为不服提起诉讼的，以委托的行政机关为被告。”根据《物业管理条例》第十条的规定“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”本案中，淮海街道办应当对金马广场设立业主大会和选举业主委员会给予指导，车站居委会受淮海街道办的委托发布《公告》，故应当以委托机关即淮海街道办作为被告。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其主要任务是协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。本案中，车站居委会不是行政诉讼的适格被告，本院裁定驳回原告对被告车站居委会的起诉。 三、被告所做《公告》是否具有法律依据。其一、根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。”《清江浦区住宅小区业主大会、业主委员会指导监督实施意见（试行）》第九条规定，物业管理区域具有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立条件但未能成立业主大会的住宅小区，经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；（三）业主委员会换届或者依法解散，但未能产生新一届业主委员会的。根据上述规定，物业委员会的成立条件，需以不具备业主大会成立条件、或经主管部门或街道办事处指导下仍不能成立业主大会为前提，在上述情形下，街道办事处才能够组成物业管理委员会代行业主大会或业主委员会的职责。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。”本案中，淮海街道办在原告逾期不组织换届选举的情况下应当先行协助、指导原告召开新的业主大会，成立新的业主委员会，在上述条件均不具备的情况下，才能成立物业管理委员。综上，被告成立物业管理委员会不具法律依据。 其二、关于被告提出该《公告》并未生效，不具备撤销的条件。经查，被告于2018年9月3日发布《通知》，2018年11月23日发布《公告》，该《公告》对象系金马广场全体业主，内容为“根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，拟成立金马广场物业管理委员会，并附有组成人员的名单。”本院认为，“公告”是行政机关宣布重要事项或者法定事由时使用的公文形式，案涉《公告》具有明确的对象及法律依据，因此该《公告》系生效文件，具备撤销的可能性。 四、被告是否应当依法指导和监督原告组织新一届业主委员会换届选举工作。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第六条的规定：“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”第四十七条规定：“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。”第五十七条规定：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。”本案中，金马业委会于2011年1月5日经业主大会选举产生，并经淮海街道办、区住建局备案，2016年1月5日届满。任期届满前，原告分别于2015年12月12日、2015年12月26日向被告淮海街道办申请批准、指导换届选举工作，因被告未予答复，未能换届选举，至2018年1月8日原告再次申请，仍未获被告答复。根据上述规定，金马业委会应当在届满前3个月，组织召开换届选举，并报告被告，原告虽未在3个月前履行该项职责，但其二次报告时间并未超出任期，被告在收到申请后，应当履行其协助职责。在原告未按时选举的情况下，亦应当履行指导和监督职责。被告对原告多次提出申请报告均不予答复，对被告辩称原告不符合换届条件等不具备选举条件的情形，被告并未告知原告，也未向原告提出指导意见，致使原告无法顺利进行新一届选举工作。综上，本院认为，依照相关法律规定，在金马业委会逾期未选举的情况下，被告应组织、指导、监督原告进行新一届业主委员会的选举工作。对原告的上述诉请，本院予以支持。 综上，被告淮海街道办在未经指导原告成立新一届金马广场业主委员会的前提下，发布成立物业管理委员会的《公告》，适用法律错误，应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第七十二条之规定，判决如下： 撤销被告淮海街道办事处2018年11月23日委托车站居委会作出的《关于成立金马广场物业管理委员会的公告》。 责令被告淮海街道办事处协助、指导原告进行新一届业主委员会的选举工作。 本案案件受理费50元，由被告淮海街道办事处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋国莲 审 判 员  左文洁 人民陪审员  方鸿君 二〇一九年九月五日 书 记 员  厉 月 附：相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： …… （二）适用法律、法规错误的； …… 第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。