贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终1176号上诉人（原审原告）：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号，统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，总经理。被上诉人（原审被告）：王继军，男，1975年11月8日生，汉族，贵州省平坝区人，现住贵州省安顺市平坝区。上诉人贵州炫吉物业管理有限责任公司（以下简称“炫吉物业公司”）因与被上诉人王继军物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。炫吉物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.一审认为原告提供物业服务存在瑕疵是事实认定错误，业主没有举证证明物业服务存在瑕疵。退一步讲，被告方提交的证据也仅仅是关于卫生问题，卫生费在物业服务中只占一小部分，扣减金额不应该为50%；2.空置房屋系业主对自身权利的处分，不应当扣减物业费；3.原告已经举证证明水费、电费系由原告代缴，被告也在庭审中认可应当缴纳，一审不予处理没有依据。被上诉人王继军二审未答辩。炫吉物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判决被告支付拖欠原告2014年3月1日至2016年12月31期间的物业服务费3782.4元，电梯使用费580元，水费0吨至569吨1934.96元，共计6297.3元。被告王继军辩称：（一）原告方未尽到提供物业服务的义务，诉求的收费项目也不合理。根据《物业管理条例》第六条“业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务……”第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……按时交纳物业服务费用”的规定，原告方应在提供合格的物业服务前提下，才能要求被告交纳物业费，但在服务过程中，原告服务明显不符合约定。具体具有以下情形：1.门前楼道卫生打扫不彻底，公共区域物品杂乱摆放，影响被告居住和出行；2.被告房屋对面主水管漏水，原告方长期不管，导致被告墙壁被水侵泡，墙体严重毁坏；3.公共区域垃圾到处堆放，臭气弥漫，严重影响被告居住；4.小区公共区域私设停车位，对外收费，并还上锁，导致小区停车困难；5.被告停车在小区，车胎被扎坏，原告方却不能提供监控查找责任人。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告方未提供服务，被告有权拒绝履行相应义务。（二）原告主张的电梯费应包含在物业管理费中，电梯产权属于全体业主所有，物业公司对电梯进行管理和维护是其应履行的义务，另行主张电梯费无事实和法律依据。（三）原告方主张水费，首先原告方没有授权物业费的权利，被告应当向供水公司交纳，与原告无关。其次，被告从2010年入住，原告主张从0吨起算水费根本不符合客观事实。一审法院认定事实：被告王继军系平坝区城市绿洲小区2栋2单元16-5室业主，房屋面积约为118.2平方米，2013年9月4日，原告与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司平坝分公司签订《物业服务管理合同》约定：1.由原告为平坝城市绿洲小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.步梯楼按每月每平方米0.5-1元收费、电梯楼每月每平方米1元收费；3.电梯使用费按每月每平方米10元。4.服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止服务期限为5年。同时根据审理涉案小区系列案件查明，2013年9月1日到2015年1月1日该小区电梯楼收费标准为每月每平方米0.8元。2015年1月1日至2016年12月31日电梯楼收费标准为每月每平方米1元。另查明，涉案小区约有数百户业主因与原告方就物业服务产生纠纷拒绝交纳物业费，小区业主委员会也多次与原告方就物业服务进行协商处理相关纠纷事宜。2016年1月12日涉案小区业主委员会向原告方发出书面通知要求原告方对相关服务进行整改，事后双方未能达成一致意见，涉案小区业主委员会又向原告方发出告知函，告知原告从2017年1月1起不再由原告方对涉案小区进行物业服务，并要求解除合同移交相关物业设备等。2017年1月15日，原告也向涉案小区业主委员会进行回复，要求业主委员会成员与其办理交接手续以及办理相关事宜等。一审法院认为：被告王继军作为涉案小区的业主，前期房屋开发商与原告签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力，即涉案小区房屋开发商与原告签订的《物业服务管理合同》对被告王继军具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。本案中，被告虽未提供证据证明原告服务瑕疵的事实，但本院根据原告与该小区业主系列诉讼案件查明，原告在履行《物业服务管理合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为，且原告在业委会向其发出整改通知后也未能采取有效的整改措施，妥善处理相关服务存在的瑕疵问题。物业公司服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，人民法院应于支持。原告方提供物业服务存在瑕疵，应承担相应的责任，但被告拒不支付物业服务费亦不符合法律、法规的规定和涉案《物业服务管理合同》的约定，物业服务具有公共服务性质，关系到全小区全体业主的切身利益，需要业主和物业公司相互配合，才能提高小区物业服务水平，业主不交纳物业费也会导致物业公司无法维持正常运营和提供符合合同约定的物业服务，故双方对纠纷的发生均有过错，均应承担责任。关于原告诉讼请求处理的问题：1.对原告要求被告支付2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费3902.4元的请求。综合考虑涉案小区原告与该小区房开商签订的《物业服务管理合同》的约定、原、被告双方对纠纷发生的过错和责任、原告实际提供相应物业服务的情况等因素，可以按照涉案《物业服务管理合同》约定的标准和方法进行计算，酌定按60%支持物业费。2014年1月1日至2015年1月1日为12个月按照每月每平方0.8元，2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月按照每月每平方米1元计算费用，即被告王继军应向原告支付的物业服务费为：[（114.1平方米*0.8元/平方米/月*12个月）+（114.1平方米*1元/平方米/月*24个月）]*60%=2300元。2.对原告要求被告支付170吨至287吨水费368.22元的请求问题。该项请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等的规定，支持代收费用方面的请求，必须符合下列条件：一是物业服务合同对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据；二是代收费项目有明确的收费标准依据；三是代收费所对应的事项确实发生；四是代收费中没有向业主增加额外费用。本案中，原告未能举证证明所主张的“水费”符合其他条件，且原告方也未举证证明被告实际产生用水吨数，故不予支持。如涉案小区确实存在需要代为收取“水费”的情形，可由相关收费单位或部门向相关业主直接收取，或者由原告与相关收费单位或部门完善委托代收手续和收费依据后再另行代收。3.关于原告主张电梯使用费590元的问题。原告方与涉案小区房开商签订的《物业服务合同》约定10元/平方米/月，该约定明显不合理，超出了合理范畴，原告庭审中陈述可能当时签订《物业服务合同》时存在笔误，应为10元/月收取电梯费。但原告方已于2016年12月31日离开小区，服务期间也未就电梯使用费签订补充协议进行明确，故对电梯使用费约定具体标准本院无法核实，且原告方也未举证证明其在收取物业费之外另行收取电梯费的合理依据及其履行维护保养电梯相关证据，故对原告要求被告支付电梯费的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王继军于本判决生效之日起十日内，向原告贵州炫吉物业管理有限责任公司支付物业服务费共计2300元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王继军负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院认为，二审争议焦点在于炫吉物业公司的上诉理由是否成立。业主与物业服务公司之间存在法律意义上的提供服务与支付服务费的关系，物业服务公司提供的服务与业主的生活紧密联系，服务质量的好坏直接影响业主的正常生活，业主获得高质量的生活服务取决于物业服务公司的管理和服务。物业服务公司应当具有勤勉尽责的服务意识和高质量的服务技术，业主应当对物业服务公司的工作予以尊重和理解，不能因物业服务公司工作的疏忽或失误而否认物业服务公司所有工作，更不能以拒交的方式妨碍物业服务，双方应当在相互尊重、理解的基础上沟通、协商，形成良好的小区关系。对于炫吉物业公司认为不应扣减物业费的上诉理由，案涉《物业管理服务合同》约定：“为本物业创造一个整洁、文明、高雅、便利之生活环境”系炫吉物业公司应履行的合同义务，一审认定炫吉物业公司存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为，有在案照片、书证等证据证明，并非只针对卫生问题；其次，维护小区环境干净、整洁是物业服务最基本的内容之一，也是业主与物业公司缔结物业服务合同关系的主要目的，因《物业管理服务合同》未对违约金进行约定，一审在综合全案后酌定扣减的金额并无明显不当，本院予以维持。对于空置房屋的问题，无证据证明系王继军故意不接收入住，客观上炫吉物业公司因此履行合同的工作量也必然存在一定差异，本院予以维持。对于炫吉物业公司所主张的水费，因《物业管理服务合同》未作出约定，也未见当事人另有约定，且也无具体水费的相应证据，本案不作处理；炫吉物业公司一审并未起诉电费，其上诉状中主张代缴电费但未提供相应证据，本院不予理涉。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州炫吉物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜吉康审判员  宋 颂审判员  黄光美二〇一九年九月二十七日法官助理孙南书记员郭敏（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。