贵州省沿河土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0627民初1688号 原告：沿河和谐物业服务有限公司。住所地：沿河县开发区乌江景苑。 法定代表人：王进强。 委托诉讼代理人：黎泽宏，贵州精湛律师事务所律师。 被告：谢代文，男，1976年10月30日出生，土家族，户籍所在地：贵州省沿河土家族自治县，现住。 原告沿河和谐物业服务有限公司与被告谢代文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沿河和谐物业服务有限公司的委托诉讼代理人黎泽宏、被告谢代文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沿河和谐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:判决被告支付原告物业服务费8266元和加压费600元。事实与理由：原告经房开商委托对其开发的乌江景苑楼盘的业主提供物业服务,该物业服务收费价格获得住建部门备案许可。被告系乌江景苑1幢C单元10层4号房屋的业主,但被告在接受原告提供的物业服务的同时,至今未交纳2014年10月1日至2019年9月30日期间五年的物业服务费8266元和原告垫付的加压费600元。 原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，拟证明原告的主体资格合法；2.前期物业管理服务合同、物业管理服务合同备案表、物业服务企业资质证书、通知等证据，拟证明原告经房开商委托取得对乌江景苑楼盘的业主提供物业服务，原告对乌江景苑楼盘提供的物业服务收费价格已经经住建部门备案许可，原告的物业服务企业资质等级为三级；3.催缴通知，拟证明原告向未缴清物业服务费的业主发出催收通知的事实；4.乌江景苑1号楼楼盘表、选举投票单、县政府专题会议纪要，拟证明被告系乌江景苑1号楼业主，政府认可物业服务费的合法性，被告的建筑面积是137.77平方米。 被告谢代文辩称：被告没有与任何个人、任何单位签订过物业服务合同，本案不属于合同纠纷；被告的房屋属于单位集资建房，建房合同载明被告交51800元得住房一套和门面40平方米，但是单位没有兑现；原告于2017年6月份根据领导的通知开始装修房屋，9月份入住，至今没有任何人通知被告要交物业管理费，也没有任何人与被告协商过交纳物理管理费之事；被告不知道有原告这家物业服务公司，也没有享受过任何物业服务，不知道原告为什么要起诉被告交8266元服务费和600元加压费，被告的房屋不是高层，水压不需要加压，原告无权要求被告交加压费；被告所居住的房屋还没有验收合格，办不了产权证；乌江景苑小区大门是2019年5月份才弄好的，之前是大众小区，任何人、任何车辆都可以进入，发生过多次盗窃，小区脏、乱、差，地下室的水不断地流，无人管理；被告所住的房屋没有验收合格，所有产生的费用应该由房开商负责；2014年4月至2017年5月的物业管理费已经超过诉讼时效，被告入住以前，原告无权要求被告交纳物业管理费。被告为证明自己所主张的事实，向本院提供了图片，拟证明乌江景苑小区脏、乱、差，地下室的水不断地流，无人管理。 本院经审理认定事实如下： 1.沿河乌江房地产开发有限公司与沿河和谐物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定沿河乌江房地产开发有限公司将乌江景苑的物业委托沿河和谐物业服务有限公司进行管理，合同期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止，并约定住宅每平方米按1.10元/月的标准收取物业服务费等，该合同于2014年7月15日经沿河土家族自治县住房和城乡规划建设局备案。 2.关于被告谢代文所住乌江景苑1栋C单元10-4号房屋的交付时间和住房面积问题。原告没有提供被告谢代文与沿河乌江房地产开发有限公司签订的购房合同或其他购房合同等证据，以证明被告谢代文所住乌江景苑1栋C单元10-4号房屋的交付时间，应当由原告承担举证不能的风险，本院以被告自认“我2017年6月份开始装修”，酌情确定被告所住房屋的交付时间为2017年6月1日；原告主张被告所住乌江景苑1栋C单元10-4号房屋面积为137.77平方米，被告谢代文认可原告该事实主张，故对原告该事实主张，本院予以认定。 本院认为：本案所涉及的乌江景苑小区因尚未召开业主大会并成立相应的业主委员会，原、被告之间的物业服务关系属于前期物业服务关系，原告是根据与建设单位沿河乌江房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》进入乌江景苑小区并对业主提供物业服务。《物业管理条例》（国务院令第504号）第二十二条、第二十三条、第二十五条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上规定，前期物业管理有关的权利义务应当由建设单位以制定临时管理规约的形式进行约定，与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，也就是建设单位首先要同物业买受人对前期物业服务进行约定，明确双方的权利义务关系，然后才是建设单位将该合同的权利义务委托物业服务企业履行，业主根据与建设单位签订的有关物业服务合同的内容，享受物业服务企业提供的服务和向物业服务企业缴纳约定的服务费用。由于本案原告没有提供沿河乌江房地产开发有限公司与被告谢代文签订有关物业服务的合同，原告向被告提供物业服务便没有相应的合同依据。因此，原告要求按照其与沿河乌江房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向被告谢代文收取物业管理费的理由不成立，但是为了化解原告与被告之间的纠纷，考虑到原告确实向乌江景苑小区提供了一定的服务、其提供的服务被告谢代文认为脏、乱、差和地下室的水流不断，本院酌情确定被告谢代文按照每平方米1.10元/月的标准，支付原告50%的物业服务费，计算时间应当从本院认定的交房时间2017年6月1日起，至2019年8月31日止，支付金额为2046元（1.10×137.77×27×0.5），尚未提供服务的期间不应提前支付；原告要求被告谢代文支付600元加压费的请求，原告没有提供相应的收费依据，本院不予支持；向人民法院诉求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因此，原告的诉讼请求中，2017年6月至今的服务费用没有超过诉讼时效。 综上所述，尽管沿河乌江房地产开发有限公司与谢代文没有前期物业服务的书面合同，但是原告接受委托后对被告所居住的乌江景苑小区提供了事实上的物业服务是不争的事实，因此，被告谢代文作为乌江景苑小区的业主之一，仍应支付相应的物业管理费用，被告谢代文不交纳的理由不成立。对于后期物业服务，原告应根据相关法律规定，尽快、充分征求服务对象即乌江景苑业主的意见与建议，完善相关合同、改进相应服务，共建美丽、和谐的居民小区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条条规定，判决如下： 一、由被告谢代文支付原告沿河和谐物业服务有限公司2017年6月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费2046元，限于本判决生效后15日内付清。 二、驳回原告沿河和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告沿河和谐物业服务有限公司负担20元，被告谢代文负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  田景刚 二〇一九年九月十一日 书记员  田彩霞