浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙民申2142号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1、19-2号。 负责人：史杰文，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李小文，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：诸奇红，浙江智仁律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：诸暨市众宝汽车有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道王家湖路58号。 法定代表人：吴晨琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。 被申请人（原审第三人）：诸暨市奔宝汽车有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道春江路888号。 法定代表人：吴陈欢，系该公司总经理。 再审申请人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）因与被申请人诸暨市众宝汽车有限公司（以下简称众宝公司）、诸暨市奔宝汽车有限公司（以下简称奔宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终3486号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华融公司申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，主要有：（一）众宝公司提供的租赁合同存在重大瑕疵，不能证明其主张的租赁关系存在。1.执行异议阶段，众宝公司向法院提供了经诸暨市公证处公证的租赁合同。该合同落款时间为2011年12月18日，公证时间为2014年2月24日。经庭审质证，众宝公司陈述该合同是2011年12月18日所签，2014年2月24日根据签约双方法定代表人的陈述作出公证。但后经法院查实，2011年12月18日案涉租赁房屋尚不存在权证，也不存在“王家湖路58号”的地址，该合同不可能于2011年12月18日签订。因此，众宝公司存在伪造证据或作伪证的嫌疑。2.落款时间为2013年1月1日的《房屋租赁合同》系倒签的，仅用于税务机关开票备案，不真实，不能作为认定双方权利义务的证据。（二）众宝公司提供的已实际占用租赁房屋的证据存在瑕疵。为证明案涉租赁房屋在抵押前已实际占用，众宝公司在执行异议阶段及本案一审阶段提供了大量的水电费发票和其他证据，但均存在瑕疵。1.水电费发票。执行异议阶段众宝公司提供的水电费发票大部分地址是“诸暨市暨阳街道江东路17-3、5、6、7号”，不能证明其在2014年1月28日抵押前即已实际占用案涉租赁房屋的事实。2.租金支付凭证。众宝公司提供的租金支付凭证，从形式上来看，无2012年、2017年两年的支付凭证，2013年至2016年租金的履行期限与租赁合同约定不符。（三）众宝公司与奔宝公司是关联企业，两公司法定代表人系同胞姐弟关系，租赁关系是否成立应从严审理。整个案件审理过程中，众宝公司向法院提交了三份租赁合同及租金支付凭证等证明，从上述证据可以看出，有些合同连租金时间、租金金额等租赁合同主要条款都未约定，租金支付也未遵照合同约定的金额、时间、主体支付。奔宝公司的法定代表人在众宝公司担任高管职务。因此，众宝公司作为案外人，虽提交了部分证据证明其已实际占用案涉租赁房屋，但基于两企业本身是关联企业，人格混同，不能排除两企业串通提前安排侵害其他债权人利益的可能性。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。 众宝公司提交书面意见称，（一）关于租赁合同。众宝公司与奔宝公司签订了三份租赁合同，一审仅将本案争议焦点放在2011年12月18日的《房屋及场地租赁合同》的倒签上，但从提供的证据来看，证明众宝公司实际租赁事实的证据并非仅此一个孤立的证据。众宝公司与奔宝公司早于2013年1月1日就签订了关于案涉房地产的《房屋租赁合同》，该合同已在当地税务局进行备案，支付了租金，开具了发票，租赁的客观事实已经存在且已履行，案涉租赁关系至少应从2013年1月1日起开始计算。落款时间为2011年12月18日的《房屋及场地租赁合同》是因为原合同约定的租期超过了法定最长租赁期限，为了对合同内容进行完善细化，故将原2013年1月1日的租赁合同进行了调整细化，内容和事实都是真实的，不能否认双方真实的租赁关系。（二）关于众宝公司实际租赁使用案涉房地产的证据有：1.租金：2013年度通过汇款支付75万元并已开票和备案；2014年度有收款收据为凭；2015、2016年度均通过中信银行汇款支付租金；2017年度，因众宝公司代奔宝公司归还案外人借款765000元，用来抵充该年度的应付租金。2.水电费：根据水务公司证明和供电公司的电费登记，可证明众宝公司电费于2011年在案涉地块开户，水电费由众宝公司自2012年始缴纳；3.工商登记：众宝公司经营住所地自2012年11月12日变更为案涉房地产所在地址；4.2013年1月的租赁合同已在当地税务局备案；5.2012年1月的《整车交接单》证明自2012年众宝公司已开展经营的事实。以上证据明确清晰，均可印证自2012年众宝公司已租赁案涉房地产并开展经营使用的事实，不存在华融公司所称的证据瑕疵。（三）众宝公司和奔宝公司不存在人格混同的问题，华融公司一再以众宝公司与奔宝公司有人格混同来混淆事实，但又没有证据来印证，两个公司法律上是两个独立的主体，华融公司补充提供的证明反而从侧面证实众宝公司自2012年就租赁使用案涉房地产的事实，并不能从法律上认定两公司是“人格混同”。综上，请求驳回华融公司的再审申请。 奔宝公司未提交书面意见。 本院经审查认为，本案案外人执行异议之诉，众宝公司作为案外人系以其对奔宝公司所有的坐落于诸暨市的房产享有租赁权，可以对抗华融公司的抵押权为由，就案涉房产中其承租部分请求排除责令其腾退移交占有的执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据该条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。 本案争议的关键在于案涉房地产2014年1月办理抵押登记前众宝公司是否已与奔宝公司签订合法有效的书面租赁合同，就此一、二审作了不同认定。 众宝公司主张，就案涉房产其与奔宝公司2011年12月18日签订《租赁初步协议》，2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，2013年底双方合意对2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》内容进行变更并于2014年2月24日在诸暨市公证处进行公证，为此其提供了与奔宝公司签订的三份租赁合同：一是落款时间为2011年12月18日的《租赁初步协议》，载明奔宝公司将案涉地块及地上附属建筑物租赁给众宝公司使用，视众宝公司2012年经营状况决定租期内每年房租及收取办法；二是落款时间为2013年1月1日的《房屋租赁合同》，载明出租房屋坐落诸暨市，租期30年，从2013年1月1日至2043年1月1日止，租金75万元/年；三是落款时间为2011年12月18日《房屋及场地租赁合同》，载明奔宝公司出租给众宝公司的房屋位于，租期18年，自2012年1月1日起至2030年1月31日止，租金为75万元/年，其中第1年至第5年的租金按基数75万元不变，从第6年起至第18年每年租金比上一年租金增加2%，每年定于9月底前全部付清。 本院认为，上述三份租赁合同，其中落款时间为2011年12月18日的《租赁初步协议》，对租赁标的物的面积、租期、租金等租赁合同的主要条款内容均未作约定，故据此不能认定双方之间的租赁合同已经成立；落款时间同为2011年12月28日的《房屋及场地租赁合同》虽于2014年2月24日经公证处公证，但众宝公司在执行异议审查阶段与本案一审阶段关于该合同的签订时间陈述前后矛盾，一审判决因此认为该合同签订的真实时间无法确定，对该合同的真实性未予确认，亦无不当；但落款时间为2013年1月1日的《房屋租赁合同》，系众宝公司2013年9月25日到诸暨市地方税务局开具租赁费发票时的备案合同，据此可以认定该租赁合同的签订时间早于案涉房地产的抵押登记时间2014年1月。在对该合同的真实性予以确认的情况下，一审对该合同的关联性未作分析阐述，即认为根据众宝公司提供的现有证据尚不能证明其在案涉房地产抵押登记前已经签订合法有效的书面租赁合同，有失偏颇。根据原审查明，众宝公司自2012年1月开始在讼争房地产处开展经营业务活动，并于2012年11月12日将企业工商登记信息中的住所地变更至讼争房地产处。众宝公司分别于2013年9月26日、2014年4月、2015年1月21日、2016年3月2日支付奔宝公司年度租金各75万元。诸暨市地方税务局于2013年9月25日开具的房产租赁发票上载明，付款单位为众宝公司，金额为75万元，经营项目为“王家湖路58号6900平方厂房出租（2013.1.1-2013.12.31）”。诸暨市自来水有限公司于2013年10月16日开具的发票上载明，用户名称为众宝公司，用户地址为“王家湖路以北外环西路以西”。上述众宝公司占有使用案涉房地产并支付租金的事实，印证2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》真实并已实际履行，二审对此所作认定符合高度可能性的证明标准。华融公司申请再审认为该合同系为税务开票备案倒签的主张，缺乏相应的证据予以证明，难以采信。二审认为，该《房屋租赁合同》明确了租赁标的、租期、租金等租赁合同的必要内容，虽然双方约定的租期30年超过了法律规定的租赁期限，但法律后果应是超过法定租赁期限20年的部分无效，其余合同条款仍然合法有效，因而据此认定案涉房地产办理抵押登记前众宝公司已与奔宝公司签订合法有效的书面租赁合同，理由成立。在法定租赁期限内，二审判决根据众宝公司的主张对其租赁权按至2030年1月31日止的租赁期限予以保护，并无不当。 综上，华融公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的再审申请。 审判长  侯黎明 审判员  刘国华 审判员  沈 伟 二〇一九年九月三日 书记员  来益芸