上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9903号原告(反诉被告)：叶刚，男，1976年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海隽筑置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：袁备，董事长。委托诉讼代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告叶刚与被告上海隽筑置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人高军、被告的委托诉讼代理人沙梦娇(后被撤回授权委托)到庭参加诉讼。本院于2019年7月22日受理被告反诉，并于2019年8月28日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人高军、被告的委托诉讼代理人金贇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告已经支付的房款200,000元。事实和理由：2019年5月18日，原告在中介机构的居间介绍下，前往被告开发的楼盘“旭日华庭”看房，并对XXX号房产产生兴趣，在被告工作人员的极力劝说下先支付200,000元房款，原告认为该200,000元并非定金而是房款，在不签合同的情况下可以反悔并要求退还，故原告在当晚21时通过银行转账支付了200,000元房款。被告于2019年5月19日开具收据。原告此后经冷静思考决定不购买上述房产，并要求被告退还，但是被告拖延并表示仅能退款几万元，故原告诉至法院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请，原、被告于2019年5月18日签署房屋认购书及承诺书，载明原告需向原告支付定金100,000元，原告已付的200,000元中100,000元是定金，剩余100,000元是购房款；在合同履行中被告不存在违约，故房屋认购书有效且原告应继续履行并与被告签署预售合同；若原告执意解除合同，被告要求没收定金100,000元，剩余100,000元应作为损失赔付给被告。同时被告提出反诉请求：1.判令被告没收原告已付定金100,000元；2.判令原告承担因拒绝签署《商品房预售合同》及要求退房给被告造成的经济损失100,000元。被告在庭审中明确，上述反诉请求合计200,000元可用原告已付的200,000元予以抵扣。事实和理由：认购书已经约定定金为100,000元,并约定若原告未按约签署上海市商品房预售合同，被告有权没收定金，现原告拒绝签署上海市商品房预售合同，被告有权按照合同约定及法律规定没收定金；因原告预订房屋后，拒绝继续购买，导致被告丧失其他交易机会，给被告造成的损失，故酌情主张100,000元。针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告全部反诉请求。对第一项反诉请求，原告不存在违约行为，房屋认购书约定是2019年5月18日签订上海市商品房预售合同，但当日时间太晚无法签订，故当日没有签订预售合同，原告没有任何违约行为，此后双方也未再磋商，被告也未与原告联系，故2019年5月18日之后原告没有义务和被告签订预售合同；原告支付的是购房款，不是定金，原告未支付过定金；对第二项反诉请求，签署预售合同的期限是2019年5月18日前，当日未签署，此后原告没有义务签订上海市商品房预售合同，且被告不存在损失；不认可被告陈述的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定事实如下：2019年5月18日，由被告作为出卖人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《房屋认购书》约定：1.乙方认购房屋坐落于崇南公路XXX弄旭日华庭(暂定名)二期XXX号(以下简称“涉案房屋”)，销售面积100.52平方米(最终以政府核定的实测面积为准)。2.每平方米价格为49,157元，总价款为4,941,262元。3.认购定金：乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金拾万元整，该定金在双方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)时自动转为购房款。4.合同签署：乙方需在本协议签署七日内，即2019年5月18日前交纳首付款并与甲方签订预售合同及相关文件，如选择按揭贷款方式，需在签署预售合同当日办理完毕贷款手续。5.交房时间暂定为2019年6月30日前(其后有原告签名的手书内容“款清次月交付”)。6.双方权利义务：在本协议第四条规定的乙方签署预售合同的期限内，甲方有义务保留乙方购买涉案房屋的权利，甲方不得涉案房屋销售给第三方；乙方若未按照本协议第四条及第六条所约定时间签合同交款并办理相关手续，则视为乙方自动退房并放弃本认购协议的所有权利，甲方可单方解除本协议，并将涉案房屋另行销售，乙方所交定金不退；若乙方在签订本协议并交付定金后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权处置涉案房屋。房屋认购书另对其他事项作了约定。同日，原告还向被告签署了《承诺书》、《购房资格承诺书》，主要就购房资格问题作出承诺。2019年5月18日晚20时19分，原告向被告转账支付200,000元，转账附言为“464购房款”。关于2019年5月18日未签订预售合同的原因，原告称因为被告的工作人员说时间太晚导致系统关闭无法打印合同文本。至于再次签订预售合同的时间，被告称约定次日即2019年5月19日签订，原告称约定是2019年6月交第二笔钱时再谈。至于原告为何向被告支付20万元，原告称被告从未告知该20万元是定金，只是说支付20万元房款可以保留涉案房屋不会另售他人，且转账备注为购房款也是被告要求，因此原告从未支付过定金，此后从未去过被告处。被告则称从未要求原告在转账时写明备注。再查明，因2019年5月18日未签订预售合同，被告于2019年5月19日将预售合同草签版本和被告开具的收据快递给原告，原告于2019年5月20日签收上述文件并表示收到上述文件。被告称寄送预售合同草签版本系经原告要求，因双方约定2019年5月19日原告前来签订预售合同但原告未至，原告同时答应在收到预售合同后二至三天来被告处签订预售合同。而原告称被告寄送预售合同草签版本是让其阅看，并未要求其前往被告处签订预售合同，其也没有承诺在二至三天内前来被告处签订合同。原告表示因为在签订房屋认购书后发现涉案房屋对口学校与被告工作人员宣传不符，故于2019年6月3、4号告知被告不再继续购买涉案房屋。另查明，被告向原告开具的收据日期为2019年5月19日，显示的交款内容勾选为“c.房款”。被告对此解释为，20万元含定金10万元和购房款，已经超出定金数额，故没有勾选定金选项。上述事实，主要有房屋认购书、承诺书、购房资格承诺、收据、转账记录、快递物流流转及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋认购书是当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的约定，原、被告均应恪守。原告与被告签订的房屋认购书系商品房预约合同，若一方违反合同约定，应承担相应的违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案的第一个争议焦点在于，违反合同约定的一方是原告还是被告。对此，本院认为，按照房屋认购书的内容，原告向被告预订购买涉案房屋，双方约定当日签订预售合同，而原告表示因为当日时间较晚系统问题双方未签订预售合同。则尽管原、被告对于再次签订预售合同日期的陈述不相一致，但是2019年5月18日未签订预售合同的原因并非原、被告主观拒绝而是客观障碍，故房屋认购书所确定的原告应和被告签订预售合同的义务并没有因此而当然灭失，在原告没有证据表明被告存在违反房屋认购书之行为导致原告可主张解除房屋认购书的情况下，被告已经在次日向原告寄送了预售合同的范本，表明被告仍将继续履行房屋认购书之义务并与原告就涉案房屋的买卖进行磋商，在此情况下，原告于2019年6月明确向被告主张不再购买涉案房屋，违反房屋认购书的约定构成违约，应该承担相应的违约责任。本案的第二个争议焦点在于，原告所支付的20万元是否包含定金。对此，本院认为，按照房屋认购书的约定，原告应在签订本协议当日交纳定金10万元，而原告亦自述之所以应被告要求支付20万元是为确保被告不再将涉案房屋另售他人，且双方当日并没有签订预售合同则原告没有支付购房款之义务，显然原告已付的20万元从性质上并非购房款，不能以原告的转账记录或者被告出具的收据名称对款项的性质作出简单的认定，又被告表示收到定金为10万元，因此本院认为，原告向被告支付的20万元包括应按约支付的定金10万元，现原告主观违约不再购买涉案房屋，被告主张没收定金10万元，于法有据，符合双方的约定，本院予以支持。至于被告所主张的损失10万元，没有相应的事实依据及证据证明，本院不予支持。原告所支付的款项余款10万元，被告理应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海隽筑置业有限公司于本判决生效之日十日内向原告(反诉被告)叶刚返还100,000元；二、被告(反诉原告)上海隽筑置业有限公司没收原告(反诉被告)叶刚已付定金100,000元;三、驳回被告(反诉原告)上海隽筑置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,300元，减半收取2,150元、反诉案件受理费2,150元，合计诉讼费4,300元，由原告(反诉被告)叶刚负担2,150元(已付)，被告(反诉原告)上海隽筑置业有限公司负担2,150元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年九月十九日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。