安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初4673号 原告（反诉被告）：朱明娟，女，1973年9月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：候卫爽，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘惠，安徽国运律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王翔，男，1988年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：邓国敏，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱明娟与被告（反诉原告）王翔房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱明娟的委托诉讼代理人侯卫爽、潘惠、被告王翔的委托诉讼代理人邓国敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱明娟诉称：2018年12月24日，原告委托孙开明与被告王翔签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合肥市高新区徽商城市庭院门面房（以下简称涉案房屋），面积约800平米，出租给被告使用，租期自2018年12月24日至2024年12月23日止，月租金4万元，每两年递增5%，租金按季度支付，乙方提前一个月支付下一季度租金，签订合同之日应支付10万元履约保证金。合同签订后被告支付10万元履约保证金和第一季度租金合计22万元。第二季度租金应于2019年5月1日支付，但被告至今仍未支付。原告诉至法院，请求判令：被告支付2019年6月1日至2019年8月31日季度租金12万元，并自2019年5月1日按照月2%支付违约金至实际付款之日。 被告（反诉原告）王翔答辩并提起反诉称：我方认为原告的诉请无事实法律依据，应当驳回。合同明确约定所租房屋系门面房，用于经营餐饮。签订合同时，我方多次向朱明娟核实案涉房屋能否办理营业执照从事餐饮经营，朱明娟告知房屋系商业用房并承诺可以办理营业执照。然而我方开始着手店铺装修，同时办理工商登记，却被告知所租房屋是成套住宅用房不属于商业用房，无法办理餐饮的营业执照。朱明娟在签订合同时隐瞒了所租房屋的真实属性，使合同目的无法实现，其行为已构成违约。我方于5月份就与朱明娟联系要求解除合同，并于2019年6月按约将书面解除的通知书邮寄给了原告，双方的租赁合同关系已解除。且自2019年5月底，朱明娟已将案涉房屋钥匙拿走，故我方无需支付2019年6月以后的租金。 朱明娟签订合同时明知我方承租其房屋是用于餐饮，故意隐瞒了案涉房屋的真实属性。其一直以各种理由拒绝向我方出示案涉房屋的房产证并承诺该房屋系商业用房，允许进行餐饮服务和办理营业执照，其行为导致我方承租房屋后无法经营餐饮活动，致使合同目的无法实现。我方已支付10万元履约保证金和12万元租金。我方依法提起反诉。请求法院判令：1、依法撤销王翔与朱明娟于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2、朱明娟返还王翔支付的10万元履约保证金及2019年3月1日至2019年5月31日的一季度租金12万元，合计22万元。 针对反诉请求，朱明娟答辩称：1、反诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。涉案合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性，双方均应按照合同约定全面履行义务。王翔在合同履行过程中因资金紧张为由拒绝支付租金已经构成违约，其已经将涉案房屋内部装修全部拆除，整个现场一片狼藉，如果其擅自违约不履行合同将会给我方造成巨大的损失。2、本案不符合法律规定的行使撤销权的情形，签订合同时不存在重大误解或者显失公平以及欺诈胁迫的行为。我方也从未承诺房屋可以办理营业执照，王翔无证据证明因房屋问题无法办理营业执照，也无证据证明在诉讼前因办理营业执照问题与我方沟通协商。我方起诉后，王翔为了逃避法律责任，故意编造理由，严重违背客观事实作虚假陈述。签订合同时，王翔对房屋情况已经详细了解，并且看了房产证，对于房屋的产权情况、使用性质都是明知的，不然也不会随意签订租赁合同。涉案房屋及设施设备并无任何的瑕疵，完全符合合同约定的交付标准，且王翔也着手对房屋进行了拆除装修。办理营业执照是经营者应当履行的法定义务，合同并未约定我方负责或者承诺办理证照，办理证照与我方无关，属于王翔自身的事务。3、该房屋至今一直由王翔占有使用，其按照合同约定支付租金是其法定义务，不存在返还之说。我方有权以履约保证金抵付乙方应付款和赔偿款。另王翔发出的告知书中，也明确了是因资金问题无法继续履行合同，同意放弃保证金作为赔偿。因此王翔要求返还租金及保证金缺乏事实和法律依据。 经审理查明：朱明娟系徽商城市庭院相邻二套房的所有权人，宣敏系徽商城市庭院商铺及D1室的所有权人，任建新系徽商城市庭院商铺(建筑面积60.97平方米)的所有权人。因上述五处房屋相连，2009年宣敏、任建新分别将各自的房屋长期租赁给朱明娟作商业经营使用，并分别与朱明娟签订了二份《租赁协议》，分别约定租金标准为40元/平方米/月及30元/平方米/月……。朱明娟将五处房屋一、二、三楼打通形成一个整体，进行豪华装修后用于经营“君顶酒庄”。后朱明娟将“君顶酒庄”转让给第三人用于经营私人会所。 王翔欲承租涉案房屋从事餐饮，其多次到现场查勘，朱明娟向其出示了涉案房屋的产权证书。2018年12月24日，朱明娟委托孙开明（甲方）与王翔（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市高新区徽商城市庭院门面房出租给乙方作餐饮使用，面积约800平米，租期自2018年12月24日至2024年12月23日止，其中2018年12月24日至2019年2月28日为装修免租期，月租金4万元，每两年递增5%，租金按季度支付，乙方提前一个月支付下一季度租金。乙方应于签订合同时支付甲方十万元履约保证金，如乙方违反合同规定，甲方有权以履约保证金抵付乙方赔偿款。甲方以现状交房，乙方不得随意拆除房屋内原有设施（包括管道、上下水设备、消防系统设备、强电系统等），乙方逾期支付租金，每逾期一日，按逾期款项0.3%向甲方支付违约金……。 合同签订后，朱明娟按约交付了涉案房屋，王翔支付了10万元履约保证金和第一季度（2019年3月1日至2019年5月30日）租金12万元。王翔将涉案房屋原有装修装饰全部拆除至毛坯状态。按照约定，王翔应于2019年5月1日支付第二季度租金，但王翔一直未支付到期租金，且涉案房屋的装修施工已停工多日。朱明娟于2019年6月14日诉至法院。王翔于2019年6月19日出具了《告知书》，称：“我方因资金问题，在缴纳第一季度租金后无法继续履行合同，请谅解。另按合同约定，本人放弃押金权益以作为对房东的赔偿”。 上述事实，有《房屋租赁合同》一份、《租赁协议》二份、,《情况说明》二份、房屋产权证书五份、《告知书》、现场照片一组、证人证言等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：朱明娟、王翔于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。王翔未按约支付到期租金已构成违约，朱明娟诉请王翔支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金12万元，本院依法予以支持。原告诉请被告按月2%支付违约金标准过高，本院按合同约定的标准日0.3%计算违约金。 王翔反诉请求撤销涉案租赁合同，《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”。本案不符合法律规定的行使撤销权的情形，双方在签订合同时不存在重大误解或者显失公平以及欺诈胁迫的行为，朱明娟并未隐瞒房屋的产权性质。王翔以无法办理营业执照为由主张合同目的无法实现，但王翔并未提供证据证明因房屋产权性质导致无法办理营业执照，王翔出具的告知书已明确是资金困难无法履行合同。因王翔将涉案房屋近800平方米的装修装饰全部拆除，现场一片狼籍，且朱明娟仍需继续支付案外人的租金，如不继续履行合同，对朱明娟将会造成巨大经济损失。故对王翔的第一项反诉请求，本院依法不予支持。王翔第二项反诉请求返还10万元履约保证金和12万元租金，无事实及法律依据，本院亦依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王翔于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）朱明娟支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金12万元及逾期付款违约金（以12万元为基数，按日0.3%，自2019年5月1日计算至款清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）朱明娟的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王翔的全部反诉请求。 如果被告（反诉原告）王翔未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2772元，由被告（反诉原告）王翔负担；反诉案件受理费4600元，减半收取为2300元，由被告（反诉原告）王翔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年九月二十日 书 记 员 高国婧 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等你违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。