贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终3926号上诉人（原审被告）：贵州樽憬房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路兰苑花园，统一社会信用代码：91520500565021810G。法定代表人：龙天来，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205200010944387。委托诉讼代理人（一般授权代理）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611931804。被上诉人（原审原告）：石勇，男，汉族，1975年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区岔河镇桥边村四组，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：赵维新，女，白族，1983年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区岔河镇桥边村四组，现住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司（以下至判决主文简称为：樽憬房开公司）因与被上诉人石勇、赵维新商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樽憬房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回石勇、赵维新的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由石勇、赵维新承担。事实和理由：（一）樽憬房开公司与石勇、赵维新签订的《商品房买卖合同》中并未约定樽憬房开公司应当于何时向石勇、赵维新交付办理转移登记相关文书，也未约定逾期提交办理转移登记有关文书的违约责任，一审法院判决樽憬房开公司向石勇、赵维新支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金无事实及法律依据。首先，一审认为“对于转移登记的期限，石勇、赵维新和被告在合同中未作约定，但约定了逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在交房之日起90日内提供办理转移登记的有关文书，以便原告取得房屋权属证书。”但樽憬房开公司与石勇、赵维新签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起120日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款第二项约定：“约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金”。但是，双方合同对于该两项的选择以“斜杠”方式否定，未予选定。同时，合同第八章第二十二条第三款第一项约定：“出卖人承诺于/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”。由于没有具体约定樽憬房开公司的交付时间，该条第三款第二项约定的120日（后）的起算时间也无从确定，因此没有相应依据判定樽憬房开公司存在一审法院认定的提交办理商品房转移登记的有关文书的义务。也就无一审法院判决中的逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。同时，一审法院认定樽憬房开公司应当于2017年12月7日前向石勇、赵维新交付办理转移登记的有关文书，逾期未能交付，违约金从2017年12月8日起计算。但樽憬房开公司与石勇、赵维新合同中仅约定樽憬房开公司应当在商品房交付使用之日起90日内申请商品房初始登记，而并非约定取得商品房初始登记。因此，只要樽憬房开公司在商品房交付使用之日起90日内提交申请申请涉案商品房的初始登记，樽憬房开公司的义务即履行完毕，至于商品房初始登记何时完成不是樽憬房开公司可以控制的范围。因此，一审法院认为樽憬房开公司应当在2017年12月7日前向石勇、赵维新交付办理转移登记的有关文书属于事实认定错误，一审法院依据该错误的事实作出的判决结果当然属于错误判决，依法应当改判或发回重审。其次，就商品房不动产证书的办理而言，无论是《房屋登记规定》，还是《不动产登记暂行条例》，均系规定买受人和出卖人共同办理。办证路径、模式有两种：一是买受人自行办理，出卖人承担协助义务；二是买受人委托出卖人办理，买受人承担协助义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”。从文字表述上看，是“由于出卖人原因”，作为障碍因素，导致买受人结果上未取得房屋权属证书，即承担违约责任。所谓“未取得”，可以是买受人自行办理不能，也可能是出卖人受托办理无果。从该法条上并不能得出是出卖人负有完全的办证义务的结论。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，不能将涉案房屋的不动产登记证书的办理义务归于樽憬房开公司单方。本案中，樽憬房开公司与石勇、赵维新签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项本身以“斜杠”方式就涉案房屋转移登记的不动产权属证书的办理是双方共同申请办理还是答辩人受托办理而没有予以约定。结合第二十二条的整体结构和国家办证规定来看，应当是出卖人取得商品房转移登记的有关文书，为办理转移登记创造前提条件，而后依双方共同申请办理或者出卖人受托办理。在双方没有明确约定的情况下，只能依《城市房地产开发经验管理条例》第三十三条的规定认定为买受人即石勇、赵维新办理，樽憬房开公司协助。本案中，石勇、赵维新从未向樽憬房开公司发出其自行办理而请求樽憬房开公司提供协助的请求，故而不能据此判定樽憬房开公司未予协助而违约。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定樽憬房开公司负有在商品房交付使用之日起90日内向石勇、赵维新交付办理商品房转移登记有关文书，以便石勇、赵维新取得房屋权属证书属于法律适用错误，依法应予改判或发回重审。（二）从《不动产登记条例》开始施行起到2018年10月止该时间段内，毕节不动产登记中心办理商品房转移登记的条件是取得《毕节商品房备案证明书》，石勇、赵维新购买的涉案房屋所属的9幢商品房取得《毕节商品房备案证明书》的时间为2018年1月18日，所以应当认定樽憬房开公司取得初始登记的时间为2018年1月18日。在2018年10月之前，毕节不动产登记中心办理转移的条件就是开发商取得《毕节商品房备案证明书》，且在该期间，樽憬房开公司开发的其他楼栋，比如第10幢楼，在该期间就是用《商品房备案证明书》为业主办理转移登记。而对于石勇、赵维新购买的涉案商品房所属楼栋之所以在取得《商品房备案证明书》至取得《不动产权证书》期间没有办理转移登记，是因为樽憬房开公司为业主办理《不动产权证书》需要经过一个漫长的过程，首先需要在毕节住建局申请交易确认单，待交易确认单下来之后，才能依交易确认单和《商品房备案证明书》及商品房买受人提交的其他资料一并到不动产登记中心申请办理《不动产权证书》。本案中，樽憬房开公司于2018年6月份为石勇、赵维新在毕节住建局申请交易确认单，但石勇、赵维新的交易确认单申请下来之后，毕节不动产登记中心关于办理《不动产权证书》的要求发生了改变，即要求在2018年10月份之后开发商需要先取得商品房楼栋的《不动产权证书》（大证）才能办理商品房转移登记（小证）。毕节不动产登记中心对办理商品房转移登记的要求发生改变是樽憬房开公司无法预料无法避免的政府行为，应视为不可抗力，樽憬房开公司只能根据不动产登记中心原对办理商品房转移登记的要求规范自己的办证行为，故只能根据不动产登记中心原对办理商品房转移登记的要求界定樽憬房开公司完成初始登记的时间。一审认为樽憬房开公司取得初始登记的时间为2019年1月10日属于事实认定错误，依法应予改判或将案件发回重审。被上诉人石勇、赵维新辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告石勇、赵维新向一审法院起诉请求：1、判令樽憬房开公司为石勇、赵维新办理交付毕节碧阳大道樽憬财富广场9栋3层6号的不动产权证书；2、判令樽憬房开公司支付逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书违约金暂计10,000.00元（具体金额以樽憬房开公司已付购房款322,989.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。从2017年11月9日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付樽憬房开公司之日止）；3、本案的诉讼费用由樽憬房开公司承担。一审庭审中，石勇、赵维新申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年8月27日，石勇、赵维新作为买受人，樽憬房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：9-0611），约定：买受人购买的商品房位于毕节市××大道××财富广场××房，房号为9-3-6号；该商品房总价款322,989.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款96,989.00元，余款226,000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年8月9日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起120天内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（二）约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按双方同意按下列/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，石勇、赵维新按约定向樽憬房开公司交付了购房款322,989.00元。2017年8月9日，樽憬房开公司向石勇、赵维新交付房屋。2018年1月19日，樽憬房开公司取得涉案房屋所属9幢的《毕节商品房屋备案证明书》，2018年11月1日，樽憬房开公司通知石勇、赵维新办理房产证。2018年11月2日，石勇、赵维新签署委托书，委托樽憬房开公司代为办理涉案房屋的不动产权证书，同时，石勇、赵维新和樽憬房开公司共同签署不动产登记申请书，申请办理涉案房屋的不动产权证书。2019年1月10日，樽憬房开公司取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年1月23日，涉案房屋转移登记至石勇、赵维新名下。石勇、赵维新认为，樽憬房开公司未按约定履行为石勇、赵维新办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定的违约金过低，且给石勇、赵维新造成的损失数额难以确定，根据相关法律的规定，要求以石勇、赵维新已付购房款为基数，从2017年11月9日起至实际办理完毕房屋权属证书并交付石勇、赵维新之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计付违约金。故石勇、赵维新以前述诉请诉至本院。一审庭审中，樽憬房开公司向石勇、赵维新交付涉案房屋的《不动产权证书》（小证）。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，石勇、赵维新和樽憬房开公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。石勇、赵维新按约定履行了支付购房款的义务，樽憬房开公司按约定于2017年8月9日向石勇、赵维新交付了涉案房屋。对于转移登记的期限，石勇、赵维新和樽憬房开公司在合同中未作约定，但约定了逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，樽憬房开公司应在交房之日起90日内提供办理转移登记的有关文书，以便石勇、赵维新能取得房屋权属证书。但石勇、赵维新和樽憬房开公司约定了交房之日起120日内办理初始登记，而初始登记是办理转移登记的前提，故樽憬房开公司应于交付房屋之日起120日，即2017年12月7日内向石勇、赵维新交付办理转移登记的相关文书，樽憬房开公司逾期未能提供，应向石勇、赵维新支付违约金。对于违约金的计算标准问题，石勇、赵维新提出违约金约定过低，且损失数额难以确定，请求按法律规定进行调整的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合当事人的履行情况，违约金的计算标准，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.4倍计付。对于计算违约金的起止时间，如前所述，樽憬房开公司应于2017年12月7日前向石勇、赵维新交付办理转移登记的有关文书，逾期未能交付，违约金从2017年12月8日起计算。同时，石勇、赵维新委托樽憬房开公司办证，石勇、赵维新和樽憬房开公司之间形成委托办证关系，则樽憬房开公司不需将办理转移登记的有关文书交付给石勇、赵维新，其具备办理转移登记的条件并通知石勇、赵维新，即履行了合同义务。樽憬房开公司虽然于2018年1月19日取得涉案房屋所属9幢的《毕节商品房屋备案证明书》，2018年11月1日电话通知石勇、赵维新，但石勇、赵维新和樽憬房开公司于2015年8月27日签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记条例》已经施行，房屋要进行不动产登记。樽憬房开公司于2019年1月10日取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记），且樽憬房开公司在取得《毕节商品房屋备案证明书》至取得《不动产权证书》（初始登记）期间没有办理过该幢楼的转移登记，则樽憬房开公司取得《不动产权证书》（初始登记）时，才具备办理转移登记的条件，违约金应计算至2019年1月10日止。故石勇、赵维新诉请的违约金，以石勇、赵维新已付购房款322,989.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石勇、赵维新支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款322,989.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止；二、驳回原告石勇、赵维新的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州樽憬房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明：毕节住房与城乡建设局于2017年11月27日出具《关于商品房备案证明书的说明》，内容为：“根据《中华人民共和国房地产管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省住建厅关于加强商品房交付备案管理工作的通知》，我局对符合条件的商品房办理对应的备案证明书，商品房备案证明书是准予房开企业现房销售的证明，办理商品房备案证明书所需要件与《房屋登记办法》中办理初始登记要件基本一致，因此，商品房备案证明书即房开企业办理完初始登记的凭证，同时也作为该商品房可以办理转移登记的凭证。”2018年11月1日，樽憬房开公司电话通知石勇、赵维新已具备为石勇、赵维新办理不动产权证的条件（樽憬房开公司称在此时告知石勇、赵维新该公司已取得案涉商品房备案证明书），后石勇、赵维新于2018年11月2日向樽憬房开公司出具委托书，委托樽憬房开公司为其办理案涉商品房的不动产权证，双方于同日共同签署《不动产登记申请书》，向不动产登记机关申请办理案涉房屋的不动产权证。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：樽憬房开公司应否向石勇、赵维新承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，如需承担，违约金如何计算。关于樽憬房开公司应否向石勇、赵维新承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案中，石勇、赵维新与樽憬房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起120日内申请该商品房所有权初始登记”，樽憬房开公司于2017年8月9日将案涉商品房交付石勇、赵维新使用，也即樽憬房开公司应于2017年12月7日之前申请该商品房的所有权初始登记。虽然双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中并未约定樽憬房开公司应当取得初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付石勇、赵维新的时间，但因案涉商品房办理转移登记的前提是取得初始登记，且不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，樽憬房开公司作为本案商品房的出卖人，负有协助石勇、赵维新办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。即便按照毕节住房与城乡建设局于2017年11月27日出具《关于商品房备案证明书的说明》所述内容，樽憬房开公司仍应按照双方《商品房买卖合同》约定取得商品房备案证明书，并将其持有的办理商品房转移登记的有关文书交付石勇、赵维新，协助石勇、赵维新办理案涉商品房的不动产权证。但本案中，樽憬房开公司提交的证据虽能够证明樽憬房开公司已于2018年11月1日通知石勇、赵维新前去办理不动产权证，并于同日接受石勇、赵维新的委托为石勇、赵维新办理案涉商品房的不动产权证，但樽憬房开公司既未举证证明2018年11月1日前已将该公司持有的办理商品房转移登记的有关文书交给石勇、赵维新，也未举证证明案涉商品房未能办理转移登记的原因系石勇、赵维新自己的原因造成，一审认定樽憬房开公司构成违约并判决樽憬房开公司向石勇、赵维新承担违约责任正确。樽憬房开公司称其不构成违约的理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金如何计算的问题。关于违约金的起算时间，案涉《商品房买卖合同》约定，樽憬房开公司负责在商品房交付使用之日起120天内申请该商品房所有权初始登记，因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，虽然双方未就樽憬房开公司向石勇、赵维新交付办理商品房转移登记的有关文书的期限进行约定，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，该期限应确定为樽憬房开公司申请办理初始登记期限届满后顺延90日，即本案违约金的起算时间为2018年3月8日。关于计算违约金的截止时间，因樽憬房开公司已经于2018年11月1日向石勇、赵维新披露了案涉商品房具备办理不动产权证条件的事实，结合石勇、赵维新于2018年11月2日向樽憬房开公司出具委托书，委托樽憬房开公司为办理案涉商品房的不动产权证，双方于同日共同签署《不动产登记申请书》，向不动产登记机关申请办理案涉房屋的不动产权证的事实，本案违约金应计算至2018年11月1日。关于违约金的计算标准，虽然案涉《商品房买卖合同》中并未约定樽憬房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付石勇、赵维新的时间，但《商品房买卖合同》中已经约定了在买受人不退房的情况下出卖人逾期不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算方式，即由出卖人按日向买受人支付已付房价款0.05‰的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，樽憬房开公司应向石勇、赵维新支付违约金按照双方合同约定计算为：322,989元×238天×0.05‰/天=3,843.57元，石勇、赵维新未举证证明其实际遭受的违约损失明显高于按照合同约定计算的金额，一审法院按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍标准计算确定本案违约金不当。樽憬房开公司对违约金计算问题提出的上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，贵州樽憬房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2304号民事判决第二项即“驳回原告石勇、赵维新的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2304号民事判决第一项即“被告贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石勇、赵维新支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款322,989.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止”；三、上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人石勇、赵维新支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金3,843.57元；四、驳回上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司负担15元，被上诉人石勇、赵维新负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司负担30元，被上诉人石勇、赵维新负担20元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年九月十七日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭