广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1139号 原告（反诉被告）：秦某甲，女，汉族，住桂林市七星区。 法定代理人：秦某乙，男，汉族，住所地同上，系原告（反诉被告）的父亲。 法定代理人：罗某，女，汉族，住所地同上，系原告（反诉被告）的母亲。 委托诉讼代理人：唐蓝清，广西中远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林万恒酒店管理有限责任公司，住所地：桂林市叠彩区。 法定代表人：马继云，系该司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐大飞，广西大禾律师事务所律师。 原告（反诉被告）秦某甲与被告（反诉原告）桂林万恒酒店管理有限责任公司（以下简称万恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用简易程序进行了审理，审理期间，被告万恒公司向本院提出反诉，本院已依法受理，并于2019年8月30日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）秦某甲的委托诉讼代理人唐蓝清，被告（反诉原告）万恒公司的委托诉讼代理人唐大飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦某甲向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付目前尚欠的房屋收益款共计23800元及逾期违约金18000元，合计41800元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月17日签订了《房屋托管经营合同》及补充协议，双方约定原告将自己所有的位于桂林市叠彩区的房屋委托给被告用于度假公寓的经营，由被告向原告支付固定收益，每套房屋第一年到第二年每个月的收益为1700元，被告应于每月的25日前将上一月的收益汇入原告指定的银行账户。托管经营服务的期限从2018年1月17日至2033年1月16日止。合同签订后，原告按照被告的要求对房屋进行基本装修，并且按照四星级酒店客房设施的标准购入了基本的电器、家具以及其它附属设施，后将房屋交付给被告。但从2018年12月至今，被告总以酒店经营处于亏损状态为由，未按照合同全面履行自己的支付义务。根据双方合同约定，被告应按照1700元/套的标准向原告支付收益，但是从2018年12月开始，在未经过原告同意的情况下，被告仅仅以850元/月的标准向原告支付收益，截止2019年6月25日，被告只支付了一半的收益款（即23800元），余下的一直没有支付。原告认为，原告已经按照合同约定向被告全面履行了自己的义务，但是被告在未经过原告同意的前提下，尚自变更原告的收益，原告有权利按照合同约定从被告逾期第16天起按照100元/天的标准要求被告承担违约金18000元（从2018年1月10日至2019年7月10日，共计180天）。被告的行为违反了双方合同约定，也违反了我国《合同法》及相关司法解释的规定，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告万恒公司辩称，1、本案双方签订的不是租赁合同，而是房屋托管经营合同；应当遵循等价有偿原则，合同中有明确约定；原被告签订合同时收益模式是双方预计在盈利的情况下，并没有考虑亏本的情况，被告经营两年以来都是亏本的状态，要求更改收益模式；2、按照合同第五条第二款约定，被告支付收益给原告，原告应当向被告提供发票，但是原告一直没有开发票给被告，原告违约在先，所以被告不应当承担违约金，且违约金过高，不符合法律规定；3、恒大广场至今没有开业，中美国际贸易争端、“港独”、“台独”、经济下行、今年桂林华南等地的暴雨自然灾害等不可抗力因素，导致客源减少，这些在签订合同时没有预料到。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）万恒公司反诉称，反诉原告与反诉被告在平等自愿、等价有偿的原则下签订了《房屋托管经营合同》及《补充协议》各一份，约定反诉被告将其所有的位于恒大广场27栋1003、1004、1005和1006房屋委托给反诉原告经营管理，其中《补充协议》第1条，固定租金第1年到第2年租金为人民币1700元/月不增长，第3年起增长方式为每年递增5‰；第2条，固定租金合作模式中，物业费、垃圾费、水电费均由乙方（反诉原告）承担；第6条，合作期限为15年。但自反诉原告接手后至今，反诉被告的房屋不但每月一分钱收益未获得，还贴钱支付物业费、垃圾费140.9元/月，水电费月30元/月，以及支付经营管理人员工资约550元每月每套，按照托管经营合同顾名思义是反诉被告作为委托人将房屋委托给受托人即反诉原告经营管理，应该是由委托人向受托人每月支付固定管理费才对。所以在合同期限15年内，连续出现反诉被告的房屋实际收益不给反诉原告带来收益的情况下，有必要根据情势变更原则和当前市场环境经济下行的状况予以变更《补充合同》第1条、第2条之规定，改为双方五五分成模式（即每套房每月实际收益减去开始后双方各分占50%收益），或变更为每月每套房固定向反诉被告支付850元/月收益，以便双方共度难关，共担风险，等价有偿（不能像现在反诉原告一直在无偿劳动、亏本经营）。又因从2018年12月开始，反诉被告及法定代理人更改联系方式，且没有履行告知义务，直接导致反诉原告无法及时将变更分享收益模式通知到反诉被告，直到2019年6月反诉被告才主张不同意变更收益分成模式，其不利后果应由反诉被告承担。综上，因恒大广场项目受到全国房地产不景气的大环境影响，导致很多门店及房屋没有销售出去。恒大广场门店入驻率严重不足，影响了恒大广场以及反诉被告房屋周边人气总是旺不起来，2018年以来全国及桂林多次发生水灾和美国经济制裁中国、台湾限制大陆与台湾旅游等一系列不可预见的不可抗力的情况出现，导致客流量不足，反诉原告无法继续在原有条件下经营下去，若继续维持合同原有效力，显失公平或导致合同双方不能实现合同目的。为此，请求变更合同固定分成模式条款内容，改成每月五五分成。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化继续履行合同对于一方当事人明显不公或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”反诉原告主张变更合同，不主张解除合同，如果反诉被告主张解除合同，在其返还原告全部款项后并支付每套20000元违约金后，可以考虑。故反诉原告提起反诉，诉请法院：1、判决变更反诉原告与反诉被告签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》中固定租金合作模式，从2018年12月1日起改为收益模式即五五分成或改为降低，原每月固定租金为850-1000元/月；2、反诉被告支付反诉原告已支付的收益的税费4476.75元；3、本诉及反诉的案件受理费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）秦某甲辩称，1、反诉原告的变更诉请没有任何事实和法律依据，反诉原告没有经过反诉被告同意的情况下，擅自变更收益模式，已经构成违约；2、反诉原告所说的经营状况不佳，并不属于无法预见、不可抗力造成的，其要求变更合同，没有任何法律规定，反诉被告不同意反诉原告的变更请求；3、关于反诉被告应当承担的税费，反诉被告愿意承担，但是关于税率，反诉原告没有提供任何材料予以证实，因此对于反诉被告所要承担税费，反诉被告无法证实；4、反诉原告入不敷出，完全可以通过缩小经营范围渡过难关，反诉被告没有任何义务与反诉原告共担风险，反诉原告也表示与其他房东解除合同时并未要求房东承担违约责任；本案中既然合同目的无法实现，反诉原告为了公司能继续经营，应当尽快解除合同，而不是变更，且提出反诉被告如主动解除合同则要求反诉被告承担违约责任，逻辑荒诞，且没有法律依据；5、反诉原告一直强调等价有偿原则，但反诉原告以低于市场标准占用反诉被告的房屋，或者以分成方式变更双方合同，已经无法体现等价有偿原则，反诉原告是想无偿占用反诉被告的房屋，其诉请完全损害了反诉被告的权益。综上，反诉诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回其反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月15日，原告向桂林桂加房地产有限公司购买位于桂林市叠彩区的房屋，原告的母亲罗某作为法定代理人亦在购房合同上签字认可。2017年10月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋托管经营合同》及《补充协议》，约定：原告将其所有的位于桂林市叠彩区的房屋委托给被告进行托管经营服务，建筑面积为58.23平方米；合同第一条第2款：托管房屋按照四星级酒店客房设施标准，并至少应包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、空调…。（2）家具类：沙发、长几…。（3）其他类：窗帘…。具体配置内容以附件清单为准；第3款：上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管房屋时，由双方清点后签字盖章确认，经双方签字盖章确认的房屋附属设施清单作为本合同的附件，是本合同不可分割的组成部分，对双方均具有法律约束力。甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的相关费用由甲方承担；第二条：房屋用途为度假公寓经营；第三条：托管经营权限：乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；第四条第1款：期限自2018年1月17日起至2033年1月16日止；第五条：房屋经营收益分成及其支付：第1款：经双方同意，对托管房屋采用乙方向甲方按约支付固定收益模式，第一年到第二年为1700元/月；第2款：经营收益分成以货币形式支付，甲方每次收款后应即出具合法有效的发票（发票由乙方待甲方到地方税务局办理，开机发票的相关凭证乙方会给甲方，同时开具发票徐缴纳相关的税费由甲方承担）。第3款：甲方应得的经营收益分成于每月的25日之前，由乙方按月支付上一月甲方的所得打到甲方指定的银行账户（账号见附件，乙方将款项转入该账号即视为乙方已经履行了支付义务），同时乙方以短信、邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认收款……；第十一条违约责任第1款：本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金5000元人民币；第2款：无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权解除合同。《补充协议》约定：1、固定租金第1年到第2年租金为人民币1700元/月不增长，第三年起增长方式为每年逐年递增5%。2、固定租金合作模式中物业费、垃圾费、水电费均由乙方承担；3、补充协议与合同一样有相应的法律效力，补充协议所提条款如与合同有异议时以补充协议为准。……同日，原、被告共同签订了一份《桂林恒大公寓高级大床房配置清单表》，该清单载明了物品名称及物品配置的明细。合同签订后，原告按约将房屋交付被告托管。后被告按月以1700元/月的标准向原告的法定代表人罗某（原告母亲）支付租金收益至2018年11月27日；2018年12月25日被告将租金收益标准由合同约定的1700元/月调整为850元/月向原告法定代表人罗某（原告母亲）支付租金收益，按照850元/月的标准支付至2019年6月25日，之后的租金收益再未支付，原告对给付金额予以认可。原告认为被告在未经原告同意的情况下擅自变更收益，未按时足额给付租金已构成根本违约，遂于2019年7月11日向法院起诉，提出上述诉讼请求。庭审中被告陈述从2018年1月到2018年10月每个月均是按1700元的标准支付收益，2018年11月开始按照850元/月的标准支付收益。 另查明，原告与被告签订的《房屋托管经营合同》，原告的签名系其法定代表人秦某乙代签，原告的法定代表人秦某乙（原告父亲）、罗某（原告母亲）对此均知晓并认可。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《房屋托管经营合同》及《补充协议》，签名是原告的名字，而原告系限制民事行为能力的未成年人，实际该签名系原告的法定代表人秦某乙代签，虽然存在瑕疵，但原被告双方均已按照合同的约定交付房屋，支付房租收益，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。 根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、涉案的《房屋托管经营合同》及《补充协议》性质是否属于房屋租赁合同？二、被告（反诉原告）要求变更《房屋托管经营合同》及《补充协议》中固定租金合作模式（从2018年12月1日起改为收益模式即五五分成或改为降低，原每月固定租金为850-1000元/月）以及原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）已支付的收益的税费4476.75元有无事实与法律依据？三、原告要求被告支付尚欠的房屋收益款共计23800元及逾期违约金18000元是否合法有据？ 关于争议焦点一。本案中，双方签订的《房屋托管经营合同》明确约定：原告将其所有的位于桂林市叠彩区的房屋委托给被告进行托管经营服务、“期限自2018年1月17日起至2033年1月16日止”、“乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式”“经双方同意，对托管房屋采用乙方向甲方按约支付固定收益模式，第一年到第二年为1700元/月”和《补充协议》约定：“1、固定租金第1年到第2年租金为人民币1700元/月不增长，第三年起增长方式为每年逐年递增5%。2、固定租金合作模式中物业费、垃圾费、水电费均由乙方承担；3、补充协议与合同一样有相应的法律效力，补充协议所提条款如与合同有异议时以补充协议为准。”庭审中查明被告在2018年11月27日以前是按照合同约定的以1700元/月的标准向支付租金收益，被告享有经营管理权限。依据合同约定,无论被告经营收入高低均按照约定的固定金额支付原告,故依据双方各自合同权利义务,涉案合同名义上虽为托管经营合同，实际性质应为房屋租赁合同。故对于被告辩称的涉案《房屋托管经营合同》、《补充协议》不属于房屋租赁合同的辩解，本院不予支持。 关于争议焦点二。被告（反诉原告）称“恒大广场项目受到全国房地产不景气的大环境影响，导致很多门店及房屋没有销售出去”、“美国经济制裁中国、台湾限制大陆与台湾旅游等一系列不可预见的不可抗力的情况出现，导致客流量不足，反诉原告无法继续在原有条件下经营下去，若继续维持合同原有效力，显失公平或导致合同双方不能实现合同目的”，本院认为，根据合同法第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由于商业风险与商业供需关系的稳定不属于法定的不可抗力事由，国际贸易摩擦、台湾限制大陆与台湾旅游等亦不构成被告不履行合同的不可抗力；情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或者解除合同。被告是否继续履行租赁合同可以由其与原告协商决定，亦不存在“若继续维持合同会显失公平”的情形，因此，被告所称情形不属于被告不履行合同的情势变更。对被告主张的情形属于不可抗力或者情势变更而被告据此“请求变更合同固定分成模式条款内容”，原告亦明确表示不同意变更，被告的此诉请缺乏事实和法律依据，对此，本院不予支持。被告辩称“按照合同第五条第二款约定，被告支付收益给原告，原告应当向被告提供发票，但是原告一直没有开发票给被告，原告违约在先，所以被告不应当承担违约金”，反诉要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）已支付的收益的税费4476.75元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对于税费发票被告目前尚缺乏证据支持,被告（反诉原告）如能提供新的证据证明,可另行主张权利。 关于争议焦点三。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中约定每月25日前，被告将上一月原告应得的租赁收益支付到原告指定账户，被告理应遵守上述约定，按时支付其使用讼争房屋期间的租金。庭审中已经查明被告在2018年11月27日之前是按照合同约定的以1700元/月的标准向原告支付租金收益，从2018年12月25日被告调整为按850元/月的标准向原告支付租金收益，没有达到合同中约定的1700元/元的标准，且之后被告一直也没有补足该部分的差额，被告未按约支付租金收益，侵害了原告的合法利益，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付从2018年11月起至2019年6月25日期间的另一半租金收益23800元的诉请，根据合同约定，被告应按照每套房1700元/月的标准当支付租金收益，则原告诉请的7个月4套房产租金应当为47600元（1700元/套×4套×7个月=47600元），但被告实际只支付了23800元（850元/套×4套×7个月=23800元），尚欠23800元未支付，被告应将尚欠的23800元租金收益给付原告。关于违约金，合同第十一条第二款约定：“无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付经营收益分成超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，而被告辩解违约金过高，且酒店经营困难，恒大广场未开业，不同意给付。考虑到本案原告的实际损失预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金本院酌情以7140元予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂林万恒酒店管理有限责任公司支付原告（反诉被告）秦某甲从2018年11月25日起至2019年6月25日止的尚欠剩余租金23800元及逾期违约金7140元； 二、驳回原告（反诉被告）秦某甲的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）桂林万恒酒店管理有限责任公司的诉讼请求。 本案案件受理费845元(原告秦某年甲已预交)，适用简易程序减半收取422.5元，反诉受理费25元（被告桂林万恒酒店管理有限责任公司已预交），合计447.5元，由被告桂林万恒酒店管理有限责任公司负担；本院另行退回原告秦某甲422.5元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（本诉上诉费845元，反诉上诉费25元，收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  文 华 二〇一九年九月二十日 法官助理  李明权 书 记 员  张慧林 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。