北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初19144号原告：北京闻风科技有限公司，住所地北京市通州区滨河中路265号1至2层265D区021，统一社会信用代码：91110112MA00DX8764。法定代表人：潘娜，执行董事。委托诉讼代理人:韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：周北川，男，1989年10月20日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京闻风科技有限公司（以下简称闻风科技公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻风科技公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、周北川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻风科技公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2、被告富力公司返还我公司购房款3188040元及印花税1595元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自买受日起至合同解除之日止的利息；3、被告富力公司返还已付面积补差款26870元及公共维修基金10894元；4、被告富力公司返还已付逾期付款违约金5802元；5、本案诉讼费由被告富力公司承担。事实和理由：2017年4月28日，我公司作为房屋买受人与富力公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y*****，以下简称《预售合同》），约定富力公司向我公司出售坐落于北京市通州区运河核心区**地块**其它类多功能用地项目**办公楼**层****号房屋（以下简称涉案房屋），房屋套内建筑面积36．78平方米，分摊共有建筑面积17．21平方米，预测建筑面积共53．99平方米，套内计价面积单价每平方米86678．63元，房屋总价款3188040元。该楼盘开盘后，富力公司在网站、宣传手册等公共平台宣传该房屋为“4．2米层高，预留LOFT条件，空间自由多变”，在我公司参观该楼盘样板间时，富力公司的工作人员同样向我公司介绍该房屋为双层loft结构，拥有4．2米使用空间的层高。我公司也注意到样板间内楼上楼下行走宽敞，如果能够设计双层空间的话，相当于增加了房屋的使用面积。随后我公司在富力公司工作人员的引导下交付了10万元购房定金。2017年4月28日，双方签订《预售合同》，我公司按期支付了房款。在房屋主体结构建成后，我公司发现涉案房屋室内布满了空调和消防管道，根本无法实现富力公司宣传的设计双层空间的条件。现到期收房，该楼盘因虚假宣传、房屋质量等问题被业主于多处楼盘张贴横幅、聚众维权，目前市场对该楼盘的评价和口碑很差，致使该楼盘居住和营商环境受到极大负面影响，因我公司所购房屋为办公性质写字楼，现在该房屋无论出租还是出售都有很大困难，直接降低了房屋的经济效益。因富力公司存在虚假宣传及诱导销售等行为，在合同的签订和履行过程中有明显主观过错，故诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，1、双方签订的《预售合同》及补充协议真实合法有效，闻风科技公司已交付全部购房款并已办理收楼手续，并无任何约定及法定理由要求解除合同。（1）闻风科技公司已经办理收楼手续，房屋交付时间、条件等符合合同约定。我公司在2018年12月18日向闻风科技公司寄送了收楼通知书，通知闻风科技公司于合同约定的交付日期前开始查验、接收涉案房屋，闻风科技公司于2019年2月26日办理收楼手续并在收楼手续登记表中签字；涉案房屋交付时已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，市政基础包括水、电也已达到使用条件，符合法定及合同约定的交付条件。（2）我公司关于涉案房屋层高的宣传与合同约定一致，且合同中已明确写明层高的含义，闻风科技公司不应产生错误认识。合同第三条房屋基本情况中明确约定涉案房屋层高为4．2米，与闻风科技公司起诉状所述及我公司宣传一致，交付的房屋层高符合合同约定，且合同条款中明确写明“本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”空调和消防管道是房屋必备的附属设施，合同中无任何可设计双层空间的约定，闻风科技公司的主张无任何事实和法律依据。2、楼市有风险，要遵循风险自担原则，市场情况的变化不能成为闻风科技公司解除合同的理由。（1）商品房买卖合同属于一种标的额相对较大，与买卖双方切身利益密切相关的合同，买卖双方在签订合同时应对合同订立后可能出现的市场风险有一定程度的预见和判断，因市场不景气就毁约要求解除合同，违背契约精神和诚实信用原则，不符合民法和合同法的相关规定。我公司面对的是成千上万的业主，而非闻风科技公司一人，请法院能够充分考虑判决的示范效应，以及可能造成的不利社会影响。（2）现我闻风科技公司已收楼，我公司已收到全部购房款，合同主要权利义务已履行完毕，在无任何约定和法定理由的情况下闻风科技公司无权要求解除合同并要求我公司退还购房款等。综上，闻风科技公司要求解除合同并退还购房款等诉求无任何事实和法律依据，不应予以支持。请法院查明事实，驳回闻风科技公司的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告闻风科技公司成立于2017年4月25日，注册资金为100万元。2017年4月28日，富力公司作为出卖人与闻风科技公司作为买受人签订《预售合同》，约定由闻风科技公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为53．99平方米，房屋总价款为3188040元。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年12月11日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2017年4月28日交纳总房款的10%（含定金），合计328040元；二期房款：于2017年5月28日前交纳总房款的10%，合计31万元；三期房款：于2017年7月28日前交纳总房款的10%，合计31万元；四期房款：于2017年10月28日前交纳总房款的20%，合计64万元；五期房款：于2018年6月30日前交纳总房款的30%，合计96万元；六期房款：于2018年12月30日前交纳总房款的20%，合计64万元。《预售合同》附件九“补充协议”第7条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，闻风科技公司按期向富力公司支付了第一至三期购房款（含定金），并逾期支付了第四至六期购房款共计3188040万元及代收印花税1595元，并向富力公司支付逾期付款违约金5802元，富力公司向闻风科技公司出具了发票。后富力公司通知闻风科技公司办理入住手续，闻风科技公司法定代表人潘娜于2019年2月26日在富力公司收楼登记本上签字确认。闻风科技公司另分别在2018年12月25日交纳了公共维修基金10894元，并于2019年2月25日补交面积补差款26870元，闻风科技公司以上共计支付房款3214910元。本案审理过程中，闻风科技公司称其系依据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张合同解除权，其表示同意按照约定支付违约金，但主张违约金过高，要求调低。富力公司称上述条款并未赋予闻风科技公司合同解除权，闻风科技公司据此要求解除合同需征得富力公司同意方可。另，庭审中闻风科技公司否认已收房，称其仅是领取了礼品故在收楼登记本上签字，富力公司不予认可。本院认为，本案争议焦点是闻风科技公司是否享有合同解除权的问题。就此，闻风科技公司提出两点理由，一是涉案房屋存在层高不达标的问题，且涉案楼盘因虚假宣传、质量问题等引起业主集体维权，影响了房屋居住环境与营商环境；二是依据《预售合同》“补充协议”第7条之规定行使约定解除权。就此，本院具体分析如下：一、闻风科技公司是否享有法定解除权的问题。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，闻风科技公司主张涉案房屋存在层高不达标等问题，并称因虚假宣传、房屋质量问题等引起小区内业主集体维权，影响了房屋居住及营商环境，但本院认为，闻风科技公司在庭审中否认富力公司已向其交付房屋，其亦未提供充分证据证明涉案房屋存在层高不达标或其他问题，闻风科技公司并无充分证据证明富力公司有上述足以导致合同解除的违约行为，故闻风科技公司不享有上述法定解除权。因富力公司并无违约行为，闻风科技公司有逾期付款的违约行为，故闻风科技公司无权要求富力公司支付利息损失，亦无权要求返还已付违约金。二、闻风科技公司是否享有约定解除权的问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，闻风科技公司据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张解除权，称该条是解约条款，富力公司予以否认，称该条约定的“买受人因自身原因要求退房”需以其同意退房为条件，但本院认为，其一，第7条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其二，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《预售合同》系富力公司提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按闻风科技公司的理解认定。现闻风科技公司据此要求解除合同并退还已付款项，本院不持异议。同时，富力公司虽未反诉要求闻风科技公司按该条款支付违约金，但鉴于承担相应违约金系闻风科技公司取得解除权的前提条件，为避免当事人诉累，基于公平原则，本院认为应一并处理为宜。对于闻风科技公司要求调低违约金之请求，因支付一定数额的违约金系闻风科技公司取得该约定解除权的前提条件，故其调整请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京闻风科技有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y******），被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京闻风科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京闻风科技有限公司已付房款（含面积补差款）3214910元、代收印花税1595元、公共维修基金10894元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京闻风科技有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金321491元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京闻风科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16152元，由原告北京闻风科技有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年九月十日书记员  李敬赛