重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝01民初577号 原告：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。 法定代表人：高家育，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈星池，重庆静昇律师事务所律师。 被告:深圳市生生教育投资有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道福永社区裕华西二巷20号501，统一社会信用代码91440300311661797L。 法定代表人：张婉琳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:张炼，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（以下简称鱼复投资公司）与被告深圳市生生教育投资有限公司（以下简称生生教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鱼复投资公司的委托诉讼代理人高德刚、陈星池，被告生生教育公司的委托诉讼代理人张炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鱼复投资公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原被告于2017年1月11日签订的《和锦家园幼儿园租赁合同》；二、请求判决被告向原告支付自2017年3月21日起至2018年3月20日止期间已享受的优惠租金891660元；三、请求判决被告向原告支付自2017年9月21日起至2018年10月20日止期间欠付的租金1486100元（暂计算至2018年10月20日，之后欠付租金按照双方合同第五条第二款约定的租金标准计算至法院判决合同解除发生法律效力之日）；四、请求判决被告向原告支付因欠付租金而产生的违约金214667.15元（以欠付租金为基数，自租金欠付之次日每日按照0.5‰的标准计算至欠付租金全部付清之日止，暂计至2018年10月22日）；五、请求判决被告支付因其违约导致合同解除的违约金891660元；六、请求判决被告向原告支付房屋占有使用费（从法院判决合同解除发生法律效力之日起计算，每日按照合同解除之日的日租金标准的2倍计算至被告将和锦家园幼儿园返还给原告之日止）；七、请求判决被告将位于重庆市江北区鱼嘴镇和顺路236号的和锦家园幼儿园返还给原告；八、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2017年1月11日签订了《和锦家园幼儿园租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区鱼嘴镇和顺路236号的和锦家园幼儿园及配套设施租赁给生生教育公司使用，租期自2017年1月20日起至2027年1月19日止共10年，租金单价从第三年起每年按上年租金的6%进行递增，租金每6个月支付一次，首期租金于合同签订后5个工作日内支付，以后每期租金应提前15天支付；租赁房屋的建筑面积为2972.2平方米。合同履行中，原告按照合同的约定向生生教育公司交付了和锦家园幼儿园及配套设施，履行了相关义务，但生生教育公司自租赁期开始至今仅向原告支付了首期租金445830元，之后未支付过租金，经原告多次催告，生生教育公司仍有欠付租金未支付。生生教育公司的行为构成违约，请求判决其承担相应责任。 被告生生教育公司辩称，一、不同意解除合同，拖欠租金的原因是原告刻意抬高租金致使该幼儿园未获得普惠性幼儿园设置审批；二、原告无权要求支付自2017年3月21日起至2018年3月20日止期间已享受的优惠租金，理由是生生教育公司未如期支付租金的原因是未获得幼儿园设置审批，该责任应由原告承担；三、拖欠租金系原告的原因导致幼儿园未正常经营所致，原告无权要求支付违约金，生生教育公司未正常经营期间的租金根据原告的过错适当分摊和减少；四、即使法院认定生生教育公司违约，原告主张的违约金明显过高，请求适当调整。 双方当事人在庭审中均认可，如果合同达到解除条件，应在判决生效之日解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2017年1月11日，鱼复投资公司（甲方、出租人）与生生教育公司（乙方、承租人）签订《和锦家园幼儿园租赁合同》，第一条第（三）款约定“面积：建筑面积（2972.2）平方米（最终面积以产权面积为准），共三层；围墙范围内室外活动场地约（1494）平方米”。第二条第（三）款约定“乙方按照中国相关法律法规的规定，开办普惠制幼儿园”；第（五）款约定“乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按《重庆市幼儿园等级标准》规定的一级幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并保证于2017年9月1日前取得开办幼儿园所需的许可、授权及其他必需的资质条件且不迟于2017年9月1日开园。若乙方未能在上述约定的时间内向甲方提供开办幼儿园所需的许可、授权及其他必需的资质条件证明文件或开园的，甲方有权解除合同”。第四条第（一）款约定“……租赁期限为10年，即由2017年1月20日起至2027年1月19日”。第五条第（二）款第1项约定“（1）租金按照建筑面积（最终面积以产权面积为准，不含室外活动场地面积）收取，具体租金如下：第一年、第二年租金为人民币50元/平方米/月，并且从第三年开始租金每年递增6%；第三年租金为人民币53元/平方米/月；第四年租金为人民币56.18元/平方米/月；第五年租金为人民币59.55元/平方米/月；第六年租金为人民币63.12元/平方米/月；第七年租金为人民币66.91元/平方米/月；第八年租金为人民币70.93元/平方米/月；第九年租金为人民币75.18元/平方米/月；第十年租金为人民币79.69元/平方米/月。（2）甲方在租赁期的第一年给予乙方50%的租金优惠，如本合同因乙方原因而提前终止时，则乙方应向甲方支付全部已享受的优惠租金。（3）乙方支付租金遵循先付后用的原则，乙方每6个月支付一次租金。乙方须在甲乙双方签订本合同后5个工作日内向甲方支付首期租金人民币445830元。从第二次租金开始，乙方应提前15天以上支付下一期的租金。……（6）乙方在逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.5‰向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金达30日（含本数）以上的，甲方有权选择以下任一种处理方式：①解除合同，且乙方应按照本合同的约定承担违约责任。②乙方支付拖欠金额并缴纳拖欠期间的全部违约金，征得甲方同意方可继续履行合同”。第十二条第（四）款第2项约定“乙方逾期交还幼儿园，除应当交付逾期期间的租金（若逾期不足一个月，须按一个月的标准支付租金）、物业管理费等各项费用外，每天还应按照日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该幼儿园或甲方依照本条第4款第1项的规定收回该幼儿园”。第十三条第（一）款第3项约定“除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该幼儿园，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（7）拖欠支付租金、管理费、水电费及其他费用之一或全部的达到30日（不可抗力的原因除外）。……”第十四条第（二）款第1项约定“在本协议有效期内，因乙方原因导致本合同解除，甲方无需退还乙方的承租保证金、办园风险保证金，同时乙方须在30天内按当年月租金的6倍向甲方支付违约金”。 2017年3月20日，鱼复投资公司向生生教育公司送达《重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（幼儿园）接房通知书》，主要载明接房时间为2017年3月21日，租赁起始时间为2017年3月21日。生生教育公司在该通知书上盖章确认。 庭审中原被告双方均认可生生教育公司已支付第一期租金445830元。 庭审中，双方均认为如果合同达到解除条件，则自本判决生效之日解除。 上述事实，经庭审质证、认证的《和锦家园幼儿园租赁合同》、《重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（幼儿园）接房通知书》等证据及双方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方所签租赁合同是否达到解除条件，被告是否应于合同解除之日返还房屋；二、原告给被告已经优惠的租金是否应该补交；三、被告是否应支付欠付的租金及违约金；四、鱼复投资公司请求的占有使用费是否应当得到主张。现针对前述争议焦点评述如下。 一、关于双方所签合同是否达到解除条件的问题。根据双方租赁合同约定，乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若乙方逾期支付租金达30日以上的，甲方有权解除合同。本案中，租赁合同签订后，鱼复投资公司依约提供了案涉幼儿园房屋，生生教育公司除支付首期445830元租金外，未再支付租金。本院认为，生生教育公司租赁案涉房屋系作为开办普惠性幼儿园使用，其应对相关条件有足够的认知。且生生教育公司虽辨称因租金过高导致其无法申办普惠性幼儿园，但并未举示相关证据，本院对其该抗辩不予认可。生生教育公司应当按合同约定支付租金，其未按合同约定如期支付租金的行为已构成根本违约。现鱼复投资公司要求解除合同，符合法律的规定，故本院对鱼复投资公司的该项诉讼请求予以支持。 合同解除后，生生教育公司无权继续占有房屋，应当将房屋予以返还。 二、关于原告鱼复投资公司给被告生生教育公司已经优惠的租金891660元是否应该补交的问题。本院认为，双方租赁合同约定“甲方在租赁期的第一年给予乙方50%的租金优惠，如本合同因乙方原因而提前终止时，则乙方应向甲方支付全部已享受的优惠租金。”现租赁合同因生生教育公司欠付租金而解除，其应向鱼复投资公司补交已享受的优惠租金，对原告该项主张本院予以支持。 三、关于欠付的租金问题。生生教育公司未举示足够证据证明其存在拒付或减少租金的事由，原告依据合同约定要求被告支付欠付的租金，合法有据，本院依法予支持。截止2019年5月20日，生生教育公司应付租金为：2017年9月21日至2018年3月20日，445830元；2018年3月21日至2018年9月20日，891660元；2018年9月21日至2019年3月20日，891660元；2019年3月21日至2019年4月20日，157526.6元；2019年4月21日至2019年5月20日，157526.6元，共计2544203.2万元。 关于因欠付租金而产生的违约金及因合同解除产生的违约金问题。在双方租赁合同尚未解除的情况下，被告未按约支付房屋租金，已构成违约，原告有权依据合同约定要求被告支付因欠付租金而产生的违约金。截止2018年10月22日，生生教育公司逾期支付租金的违约金应为：第一期2017年3月20日至2017年9月19日租金已经足额支付，不存在违约。剩余租金的违约金计算如下：1、2017年9月6日至2018年10月22日，以445830元为基数计算，欠付411天，违约金91618.07元；2、2018年3月6日至2018年10月22日，以891660元为基数计算，欠付230天，违约金102540.9元；3、2018年9月6日至2018年10月22日，以891660元为基数计算，欠付46天，违约金20508.18元；共计214667.15元。2018年10月23日至合同解除之日的违约金以被告生生教育公司到期应付的房屋租金为基数，自逾期之日起每日按拖欠金额的0.5‰计算至付清之日止）。 关于鱼复投资公司请求生生教育公司支付因合同解除产生的违约金891660元的问题。案涉合同因生生教育公司违约而解除，其应按照合同约定向鱼复投资公司支付违约金，但考虑到鱼复投资公司已主张了拖欠相关租金的违约金及合同解除后生生教育公司未搬离案涉房屋所产生的占有使用费，该占有使用费的计算标准是租金标准的二倍，能够一定程度弥补鱼复投资公司的损失，且鱼复投资公司在合同解除后即可收回案涉房屋并另行出租。故根据合同的性质、鱼复投资公司损失的大小和预期利益等因素综合衡量，酌情将该项违约金调整为148610元予以支持，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 四、关于案涉幼儿园房屋占有使用费是否应当得到主张的问题。双方租赁合同解除后，生生教育公司若拒不返还房屋，则应按日租金（计算标准为53元/平方米/月）的2倍支付占有使用费直至返还之日。 综上所述，本院对鱼复投资公司的诉讼请求部分予以支持，对其余诉讼请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下： 一、原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告深圳市生生教育投资有限公司于2017年3月20日签订的《和锦家园幼儿园租赁合同》于本判决生效之日解除。被告深圳市生生教育投资有限公司于本判决生效之日将案涉租赁房屋返还给原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，如深圳市生生教育投资有限公司未按期返还房屋，则向重庆两江新区置业发展有限公司按照日租金（计算标准为53元/平方米/月）的2倍支付占有使用费直至返还之日； 二、被告深圳市生生教育投资有限公司于本判决生效之日立即支付原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司租金3435863.2元（欠付租金暂计算至2019年5月20日，之后的租金按合同约定的标准计算至合同解除之日止）； 三、深圳市生生教育投资有限公司于本判决之日立即向重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付欠付租金的违约金及解除合同的违约金共计363277.15元（逾期支付租金产生的违约金暂计算至2018年10月22日，之后以被告深圳市生生教育投资有限公司到期应付的租金为基数，自逾期之日起每日按拖欠金额的0.5‰计算至付清之日止）。 四、驳回原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费170599.46元，由深圳市生生教育投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  李盛刚 人民陪审员  李贤蓉 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  彭松涛 书 记 员  唐 欢