天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初333号原告：尤国恩，男，1961年10月25日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，地址天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：李磊，男，该公司员工。原告尤国恩与被告天津相融置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤国恩及其委托诉讼代理人方成龙、被告委托诉讼代理人李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤国恩向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年5月10日签订的《保留房源协议书》有效，原、被告存在商品房买卖关系，《保留房源协议书》是商品房买卖合同；2、判令被告履行《保留房源协议书》，为原告支付剩余购买天津市武清区房屋的购房款提供便利，开具专业发票，交付该房屋的钥匙，为原告入住该房屋提供便利，协助原告办理该房屋的过户手续；3.判令被告向原告支付自2017年10月1日起至交付天津市武清区房屋之日止的逾期交付房屋损失100元每日；4.判令被告向原告支付自2018年3月1日起至协助原告办理天津市武清区房屋过户之日止的损失84元／日；5.讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，原被告签订《保留房源协议书》，确认原告购买天津市武清区房屋，该房屋面积为129.73平方米，单价为7380元／平方米，原告缴纳房屋预交款（4＃-1-102）400000元。被告应于2017年9月30日前交钥匙，应当在2017年5月中旬办理房款清算手续。前述协议完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定。参照最高人民法院民一庭（指导案例）的倾向性意见（具备商品房买卖实质性腰间的合同，不能认定为预约合同），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同。案例索引《民事审判指导与参考》（第36辑）第127-131页。《保留房源协议书》虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同的主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或交付房屋的义务，《保留房源协议书》应当认定为房屋买卖合同。被告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了原告巨额款项后，又以备案价格上涨为由要求原告支付更多的房价，违背诚实信用原则。根据合同法第五十二条第（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”，预售合同无效，但《最高人民法法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的“强制性规定”做出限缩性解释，仅指“效力性强制性规定”。《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的规定是“管理型规定”，不属于“效力性”规定，故应当认定双方签署的房屋买卖合同有效。综上，原告诉至法院，望判如请。被告天津相融置业有限公司提出答辩意见：不同意原告诉请，《保留房源协议书》不是商品房买卖合同，与商品房买卖合同有本质区别。因为协议书中不公平的价格而无法履行之前的协议，合同的特点是明确详细并规有违约行为的，协议的特点是简单概括，不涉及违约行为的。协议是签订合同的基础，合同是协议的具体化。原被告签订的协议书，主题是保留房源，所预付款也是保留房源的保障。目前房源仍在保留中。原告之所以请求确认协议是买卖合同，因为它不是买卖合同，原告认为它是无效协议。本院依法组织当事人进行了举证和质证，对当事人提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：原告尤国恩作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月10日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第4号楼第1号门第1层第102号单元房，该房屋建筑面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为7380元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月10日以银行汇款的方式向被告公司会计顾景红个人账户汇款400000元，收款后被告为原告出具收据载明：“今收到尤国恩交来房屋预付款（4#-1-102）人民币（大写）肆拾万元整，￥400000.00”并盖章确认。2018年11月14日，被告向原告下发“通知”，载明：因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意该下调方案的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到被告售楼中心办理退房、退款、付息手续；办理期间为2018年11月14日-2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，被告承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的人非现役购房人员，按备案价格执行。该项目备案均价16000元/㎡。另查明，2018年8月9日被告取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。本院认为，我国法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的《保留房源协议书》没有违反法律、法规禁止性规定的内容，且不存在其他合同无效的情形，应属于有效合同。原告起诉要求确认原、被告存在商品房买卖合同关系，被告已取得了就双方预留房源天汐园4-1-102房屋的销售许可证，原告又交付了房屋预售款400000元，该交款数额对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价957407.4元来讲，已接近50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系；基于《保留房源协议书》的记载内容，且被告已收取近50%的购房款，故应认定该协议为商品房买卖合同。对于原告请求被告继续履行协议，为原告支付剩余购房款提供便利、开具专业发票、交付房屋钥匙，为原告入住房屋提供便利，协助原告办理该房屋过户手续等事宜，因双方支付、收取购房款属于当事人意思自治范畴，不具备可强制执行性，对双方未协商一致的事项本院不能强制缔约，故原告通过诉讼的方式要求被告为其支付剩余购房款提供便利的诉请本院不予支持；关于原告诉请被告为其开具发票问题，双方未在《保留房源协议书》进行约定，原告该项诉请不属于民事诉讼调整范围，本院不予支持，原告可向相关部门主张权利。鉴于涉案房屋仍在建设中，尚未经竣工验收合格，未取得交付许可证，不具备交付房屋钥匙、办理入住并提供便利条件、办理房屋不动产所有权证的条件，故对原告要求被告交付涉案房屋钥匙、办理该房屋过户手续事宜，尚不具备履行条件，本院现无法支持。关于原告要求被告支付逾期交付房屋损失的主张，鉴于上述合同是否能够履行具有不确定性，故对原告主张的损失金额，本案不予支持，待上述合同是否履行确定后可另行解决。关于原告要求被告支付自2018年3月1日至办理房屋过户之日止的损失，无法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、尤国恩与天津相融置业有限公司于2016年5月10日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回尤国恩的其他诉讼请求。案件受理费4154元，保全费5000元，合计9154元，原告负担2540元，被告负担6614元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  贾晓杰二〇一九年九月十二日书记员  王 然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。