广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41634号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该司执行董事。委托代理人：王龙飞，男，汉族，1992年3月10日出生，身份住址湖北省嘉鱼县，该司员工。委托代理人：李雯，女，汉族，1992年10月5日出生，身份住址广东省深圳市龙岗区，该司员工。被告：深圳市玉龙宫实业发展有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道塘朗山路万泽云顶尚品花园4栋3号商铺，统一社会信用代码91441300192386824M。法定代表人：杨进辉，该司总经理。委托代理人：易云，男，汉族，1983年11月5日出生，身份住址江西省赣州市于都县，该司员工。委托代理人：苟成安，男，汉族，1993年1月23日出生，身份住址陕西省郑县，该司员工。原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告深圳市玉龙宫实业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王龙飞、李雯、被告委托代理人易云、苟成安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年11月18日，被告因有意出售位于深圳市××香蜜湖北莲塘尾片区的“万泽?云顶尚品”项目物业，与原告签署了《万泽?云顶尚品项目营销策划及联合销售代理合同》，委托原告为该物业提供驻场销售代理服务，并对原被告双方的权利义务、客户确认、成交标准、佣金支付标准及支付方式和违约责任等事项进行了详尽的约定。《万泽?云顶尚品项目营销策划及联合销售代理合同》第六条约定“按成功销售的单位销售额的0.5%收取代理服务费，并约定每月结算一次佣金”。该合同签订后，原告业务员于合同期限内成功代理销售万泽?云顶尚品项目5栋21A、10栋16AB、10栋23DE、1栋22AB、9栋22DE共9套物业，佣金共227258.37元，被告一直未支付。2014年12月1日，被告与原告签署了《万泽云顶尚品花园项目转介服务协议（2)》，委托原告为该物业提供推介代理销售服务，并对原被告双方的权利义务、成交标准、佣金支付标准及支付方式和违约责任等事项进行了详尽的约定。《万泽云顶尚品花园项目转介服务协议（2)》第3条约定“按成功销售的单位成交总价的2%收取代理服务费，并约定每月结算一次佣金”。该合同签订后，原告业务员于合同期限内成功代理销售万泽?云顶尚品项目10栋23DE、9栋22DE共4套物业，佣金共340452.9元，被告一直未支付。2014年12月1日，被告与原告签署了《万泽云顶尚品花园项目转介服务协议（2)》之补充协议，第1条约定佣金提成点数为3%，原告业务员于补充协议期限内成功代理销售万泽?云顶尚品项目5栋21A之物业，佣金为289800元，被告一直未支付。经过多次沟通协商，被告仍未支付以上佣金共857511.27元。被告的上述行为己严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。据此，请求法院判令：1、被告支付原告佣金人民币857511.27元及利息74946.93元（自2015年2月1日暂计算至2018年7月31日，逾期则按同期银行贷款利息计算至还款之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。以上共计人民币932458.2元。被告答辩称：一、原告诉讼请求已超过诉讼时效，应予判决驳回。根据原被告2010年11月18日签订的万泽云顶尚品项目营销策划及联合销售代理合同第6.3.2款以及第6.3.5款，双方2014年12月1日签订的万泽云顶尚品花园项目转介服务协议第四条第二款，双方2014年12月5日签订的万泽云顶尚品花园项目转介服务协议之补充协议第三条第二款的约定，以上三个合同简称代理合同。原被告双方对于双方结算佣金的方式和时间均有明确约定，即采用按月结算的方式进行佣金的结算。按照认购书载明的时间来看，本案涉案房产1栋22AB，认购书签订时间为2014年11月21日，合同约定的结算时间为2014年12月21日前，诉讼时效应当截止至2016年12月21日届满；10栋23DE，认购书签订时间为2015年1月6日，合同约定的结算时间为2015年2月6日前，诉讼时效截止时间至2017年2月6日届满；5栋21A，认购书签订时间为2014年12月21日，合同约定的结算时间为2015年1月21日前，诉讼时效应当截止至2017年1月21日届满；10栋16AB，认购书签订时间为2014年11月11日，合同约定的结算时间为2014年12月11日前，诉讼时效截止至2016年12月11日届满；9栋22DE，认购书签订时间为2015年1月11日，合同约定的结算时间为2015年2月11日前，诉讼时效应当截止至2017年2月11日届满。从上述认购书签订的时间来看，上述认购书所确定的原告主张结算佣金的请求权的诉讼时效应当自认购书签订一个月后开始计算，该等认购书所确定的请求权的诉讼时效最早的于2016年12月11日届满，最晚的也于2017年2月11日届满。在此期间，不存在任何诉讼时效中断或者中止的事由。原告直至2018年9月11日才向福田法院起诉，因此，被告认为原告所主张结算佣金请求权及利息的请求权，早已经超过诉讼时效，对其诉讼请求应当判决全部驳回。二、原告主张结算佣金的条件不成就，与合同约定不符，诉讼请求与事实无据。代理合同确定，被告经与原告代理成交的各买受人签订商品房买卖合同，并经书面确认无误是被告向原告支付代理服务费也就是佣金的必要条件。首先，代理合同约定原被告双方对于结算佣金的方式和结算佣金的条件与客户签署深圳市房地产买卖合同，客户交齐首期款至甲方账户，上述条件缺一不可。从原告起诉至今日庭审时双方所举证证据来看，足以证实结算佣金的条件未成就（详见代理合同的约定）；其次，根据万泽云顶尚品花园项目转介服务协议二之补充协议第二条约定，对于高层转介成功的界定有约定，客户须是在2014年12月6日至2014年12月31日期间新成交的客户、须在2014年12月6日至2014年12月31日期间交完首付款、客户须在2014年12月6日至2014年12月31日期间签订书面手写版深圳市房地产买卖合同，且约定上述条件同时满足才视为转介成功。再结合本案涉案房产的认购书签订时间来看，其中10栋23DE的认购书签订时间为2015年1月6日，9栋22DE的认购书签订时间为2015年1月11日，上述4套房产的认购书签订时间不在双方合同约定的时间范围内，即不在2014年12月6日至2014年12月31日这个范围之内，因此不符合双方合同约定的属于原告转介成功的条件。因此，双方就上述房产无需结算佣金。三、首先，对于本案涉案房产9栋22DE，2018年10月15日已与开发商签订认购书的业主金梅花、金莲花向开发商提出书面申请退房，2018年10月22日被告与金梅花、金莲花分别签订了解除深圳市房地产认购书及其补充条款协议书，并于2018年11月8日、9日将相应的购房款全部退还给金梅花、金莲花，根据万泽云顶尚品花园项目营销策划及联合销售代理合同第6.3.4款约定，该二套房产已无需结算佣金。主合同6.3.4款约定，如果有退房的，这种情况就不需要结算佣金。另外，2017年11月1日原告已向福田法院起诉主张其与被告存在31套房产佣金未结算的请求，双方最终达成调解并由福田法院出具民事调解书（2018）粤0304民初369号予以结案；其次，根据该调解书内容可知，调解书所列的31套房产并未包含本案涉案房产的任何一套。按照常理，如本案涉案房产符合结佣条件，原告怎么可能不在2017年11月11日一并起诉，为何要等到一年多以后再来起诉，且原告自本案涉案房产在认购书签订后未向被告主张过本案涉案九套房产的任何结佣的要求。原因很简单，原告非常清楚地知道，本案涉案房产根本就不具备结算佣金的条件。四、在原被告签订销售代理合同和因不可归责于被告的原因，原被告双方继续履行合同的客观情况发生重大变化，客观上导致双方签订的销售代理合同履行的基础已经不存在，对此，原告也是明知的。因此，原告的诉讼请求于法无据，不应得到支持。2012年10月23日，深圳市福田区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室向深圳市规划和国土资源委员会发送关于协查查处福田区万泽云顶尚品花园涉嫌违建的请示，2013年8月13日深圳市福田区规划土地监察局向被告送达行政处罚决定书，即深福规土监决字【2013】第A001号。2014年12月31日，深圳市福田区规划土地监察局向被告送达关于限制云顶尚品花园房地产权利的决定，即深福规土监行限房字【2014】第A002号。上述文件导致本案涉案房产已被权利限制，无法签订商品房买卖合同，也无法办理网签和房产证，事实上双方签订的销售代理合同自上述行政处罚作出之日起就已经丧失了继续实际履行的基础条件，双方履行合同的客观情况发生重大变化。而现实的情况是该楼盘有大量业主，也因为政府的锁盘行为，无法签订正式的商品房买卖合同，无法网签，无法办理房产证，无法入住。已经有众多业主向相关政府部门积极反馈和沟通，被告自己也一直积极的与相关政府部门沟通和协调，以能尽早解决本案涉案楼盘被锁盘问题，因上述原因直接导致众多已与被告签订的购房意向协议，也就是认可书的权利义务处于无法实际履行状态，这也直接导致了原被告双方签订的销售代理合同的实际履行情况客观上产生了重大变化，该合同实际上已经无法继续履行。在此过程中，被告也一直本着诚实信用的原则积极履行合同，不存在任何违约行为，被告认为原告的诉讼请求已于法无据，不应得到支持。五、本案原告未按照合同约定履行其合同义务，被告有权行使合同先履行抗辩权，拒绝向原告支付佣金，合同法第67条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。具体结合本案的案件事实来看，原被告签订的销售代理合同的约定和房地产市场基于委托销售代理关系的交易习惯来看，其本质无非就是房地产开发商委托销售代理人代理销售房产，交易达成则开发商与销售代理人根据销售金额按照约定比例结算佣金，若交易未达成，开发商无需支付销售代理人任何佣金。因此，基于此法律关系，双方当事人之间的合同义务履行是有先后顺序的，即销售代理人应先履行销售代理义务，只有先把房产卖出去完成房产的销售交易，开发商才需要与其结算佣金，否则销售代理人无权要求开发商结算佣金。六、本案原告未围绕其诉讼请求完成相应的举证责任，应当承担举证不能的后果。根据谁主张谁举证的民事诉讼基本原则，原告在本案诉讼中只提交了双方签订的销售代理合同作为本案证据，对于双方合同的实际履行情况，双方权利义务的实际情况，双方代理合同约定的结佣条件成就与否、事实等均没有提供任何证据予以证明。其中，涉及双方约定的结佣条件、转介成功条件予以证明，例如客户是否签订了房地产买卖合同，也就是预售合同，客户是否支付过购房首付款等等，最基本的合同事实和法律事实均未提供任何证据予以证明，原告仅凭双方签订的合同就主张上百万的结佣费用，被告认为原告在没有任何证据，没有任何事实依据和法律依据的情况下就主张数额巨大的结佣费用，此举属无理取闹，浪费国家司法资源。请法院查明本案事实，依法驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明，2010年11月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签署《万泽?云顶尚品项目营销策划及联动销售代理合同》，约定甲方为“万泽?云顶尚品项目”之发展商，委托乙方为该项目之营销策划及国内联合销售代理人；自本合同生效之日起至本项目正式公开发售日之后两年止；甲方对因委托乙方销售之物业本身的权属或资格瑕疵而引致的纠纷承担全部责任；因房屋质量、房屋产权抵押、房屋支付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任；甲方根据甲乙双方于乙方代理期内实现的总销售情况，以乙方售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬；公开发售后2个月内、销售金额达到6个亿，公开发售后4个月内、销售金额达到9个亿，公开发售后6个月内、销售金额达到11个亿，公开发售后10个月内、销售金额达到17个亿，达标代理费率均为0.7%，不达标代理费率均为0.5%；销售代理费按阶段达标情况独立结算，代理费暂按0.5%结算，在每阶段考核到期时，视具体达标情况进行核算，如达标，则乙方该阶段所有成交的单位均按达标费率0.7%结算；如未达标，则乙方该阶段所有成交的单位均按未达标费率0.5%结算；销售金额考核以客户签署《房地产买卖合同（预售）》为准；甲方保证委托乙方可售物业的阶段销售金额不低于该阶段甲乙双方累计销售目标，否则乙方代理费率均按0.7%结算；乙方客户是指根据本合同约定由乙方接待并在《客户登记本》中登记在乙方名下或经甲乙双方确认《万泽?云顶尚品项目客户登记确认书》所记载的客户；甲方或甲方指定人员须在乙方填写《万泽?云顶尚品项目客户登记确认书》当日进行签字确认；如某客户分别登记在甲方及乙方名下，则以登记时间先后顺序判定该客户的归属；销售代理费按照合同内所划分的阶段进行阶段性结算，乙方需在该阶段的下个月8日前向甲方提交上个月的结佣确认表，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理费；乙方对其每个销售单位以乙方客户签订《房地产买卖合同（预售）》并缴付首期购房款作为结算销售代理费的依据；乙方客户签署《认购书》之后毁约，已收取的定金作为违约金而被甲方没收，乙方有权获得该违约金的50%作为服务费，服务费与销售代理费同时结算；乙方应在甲方确认结佣确认表3个工作日内提供销售代理费发票。2012年10月23日，深圳市福田区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室请示深圳市规划和国土资源委员会称，经群众举报位于福田区北环大道与福龙路交汇处西北侧在售万泽云顶尚品花园楼盘有违建行为，经福田区规划土地监察大队实地调查，初步认定该楼盘1-5栋确实存在开发商涉嫌违法扩建行为。在案件查处期间，恳请协助和支持查违工作，暂缓该楼盘1-5栋的产权登记。2013年8月13日，深圳市福田区规划土地监察局向被告作出《行政处罚决定书》，称因被告未经规划主管部门批准，擅自在云顶尚品花园一期1-5栋原建筑物上违法加建，由此决定对被告作出罚款、1-5栋前室改套内部分恢复原状、1-5栋售楼处拆除并恢复原状的行政处罚决定。2014年12月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签署《万泽云顶尚品花园项目转介服务协议（2）》，约定甲方委托乙方为万泽云顶尚品花园项目之外围推广代理人；推介期限为2014年12月8日至2015年5月31日止，合同执行缓冲期半个月至2015年6月15日；转介期间，乙方为尚品项目之物业转介方；本项目驻场销售代理费之外额外向乙方支付的费用为转介服务费；高层物业佣金提成点数为2%，计算方法为《商品房买卖合同》成交总价×2%；别墅物业佣金提成点数为1%，计算方法为《商品房买卖合同》成交总价×1%；佣金结算依据为客户签署《深圳市房地产买卖合同》且客户交齐首期款至甲方账户；佣金提成按月结算；凡经乙方转介成交之客户，甲方均需按本协议支付乙方转介佣金；如甲方与客户订立的《买卖合同》因故失效、解除、或者不能履行，该合同约定的房屋不计提转介佣金。2014年12月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签署《万泽云顶尚品花园项目转介服务协议（2）之补充协议》，补充约定2014年12月6日至2014年12月31日冲刺活动期间乙方转介成交之转介服务费佣金提成点数为3%，计算方法为《商品房买卖合同》成交总价×3%；高层客户转介成功需同时满足为2014年12月6日至2014年12月31日期间新成交的、该期间交完首期款、该期间签订书面手写版《深圳市房地产买卖合同》；别墅客户转介成功需同时满足为2014年12月6日至2014年12月31日期间新成交的、该期间交完100万购房定金、该期间签订书面手写版《深圳市房地产认购书》、客户最终签署书面《深圳市房地产买卖合同》且客户交齐首期款至甲方账户；佣金按月结算，结算依据为客户签署网签《深圳市房地产买卖合同》且客户交齐首期款至甲方账户；佣金由甲方支付至乙方指定账户，乙方每月5号前提交盖有其公章的上月《佣金结算明细表》，经由甲方审核确认后在15号前转账至乙方指定账户，乙方延迟提交《佣金结算明细表》或经甲方审核后有异议的，付款期限顺延；本补充协议与原协议约定不一致的，以本补充协议为准，未约定的，按原协议约定执行。2014年12月31日，深圳市福田区规划土地监察局向被告作出《关于限制云顶尚品花园房地产权利的决定》，称被告未经规划主管部门批准，擅自在位于福田区××大道与××处西北××莲塘尾××云顶××栋实施违法加建，并已向被告送达了《行政处罚决定书》，被告承诺保证对1-5栋前室改套内部分自处罚决定之日起三个月内自行拆除完毕，恢复原状。但至本决定作出之日，上述违法状态并未完全消除，故根据相关规定，该局决定在违法状态完全消除之前，对云顶尚品花园一期项目登记在被告名下的共74套房产（详见74套房产名称及房产证号一览表）依法实施权利限制。在限制权利期间，上述房产不得办理初始登记、转移或者抵押登记。2015年8月18日，被告向市规划国土委第一直属管理局发出《关于解除我司云顶尚品花园房产权利限制的请求》，称因为1-5栋前室改套内部分恢复原状整改难度较大，需花费时间较长但被告一直在积极推进。2014年12月31日，福田区规划土地监察局对云顶尚品花园项目一期登记在被告名下74套房产依法实施权利限制。2015年1月15日，该局又一次对云顶尚品花园项目二期登记在被告名下51套房产及一期项目11套别墅进行了权利限制（未出任何书面文件）。被告收到上述决定后，加大对决定书要求整改的推进工作，并于近期完成了1-5栋前室改套内部分整改工作。至此，该局2013年8月13日作出的三项行政决定被告已全部履行完毕。被限制权利房产中已网签的31套房产通过了解限的审核，市规划国土委第一直属管理局并向福田区规划土地监察局发出了解限文件，但问题至今仍未解决。除已网签的31套房产，登记在被告名下但已于2015年1月15日前签订认购书的房产共100套，其中通过银行转让支付定金的59套，现金支付定金的41套。上述房产权利被限制后，购房人因无法进行网签、办理银行按揭手续、取得房产证，多次上访。为此，请求市规划国土委第一直属管理局尽快解除对上述房产权利的限制。另查，原告提交成交确认清单显示10栋16AB房被告确认时间为2014年12月20日。其余原告主张推介成功的房屋中原告提交5栋21A成交确认表复印件，显示被告确认日期为2014年12月21日；10栋23DE成交确认表的复印件，显示被告确认时间为2015年1月6日，其余房屋并无成交确认表；被告并向本院提交云顶尚品花园项目第1栋22A、22B；第10栋23D、23E；第5栋21A；第10栋16A、16B；第9栋22D、22E号房产的《深圳市房地产认购书》，上述认购书签订日期为2014年11月至2015年1月期间。2018年10月15日，云顶尚品花园项目第9栋22D、22E号房产买方向被告提交《退房申请》，称因某些原因，房屋产权被政府锁住，被告至今未能办理房产证。经不断上访，至今未能解决。因急需医药费，现以首期款本金+银行贷款利息，并于提交申请的3个工作日内将所有款项退还为条件申请退房。2018年10月22日，上述房产买方与被告签署《解除协议书》，约定因买方原因，买方于2018年10月15日向被告提出退房及解除认购书，并主张加息返还已经缴纳的定金及楼款。双方并就终止认购书与返还买方已支付的定金、楼款等事宜进行了详细的约定。被告后于2018年10月24日向上述房产买方退还约定款项。就诉讼时效问题，原告庭后补充提交2015年2月3日被告向原告发出的《关于赔偿房款损失的函》，认为原告在代理服务时违反被告规定低价出售房屋，给被告造成经济损失35万元。要求原告与被告协商解决相关问题。就该函，原告提交落款日期为2015年12月4日及2016年11月29日的回函，回函就上述被告向原告发出的函件做出了回应并要求被告支付拖欠的销售代理费。两份回函并无有效送达的记录，被告称因超过举证期限，不同意发表质证意见。本院认为，原被告签订的销售代理合同、转介服务协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据合同约定，原告推介成功客户应填写成交确认表。结算佣金应以被告与客户签订的房地产买卖合同并交付首期购房款为依据，但原告在本案中仅提供了经被告确认的10栋16AB的成交确认单，其余房产未提交买卖合同，甚至无成交确认表，不足以证明原告实际推介成功了除10栋16AB外的其余房产，原告对此应承担举证不能的法律后果。即便原告推介成功了10栋16AB房产，但被告确认日期为2014年11月11日，被告确认日期为2014年12月20日。原告截至2018年9月才向本案提出诉前联调申请，原告的起诉超过两年的诉讼时效。对原告的诉讼请求，本院予以驳回。原告虽辩称双方之前就结佣问题进行协商，并提交落款日期为2016年11月29日的回函，但并未提交该回函已有效送达至被告的相关证明材料。原告又主张曾于2017年向本院提出诉讼，案号为（2018）粤0304民初369号，要求被告支付拖欠的佣金，但在该案中原告明确确认诉请的佣金为31套物业，该31套物业并不包含本案的9套房屋。对于原告的上述抗辩，本院不予确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的诉讼请求。案件受理费13125元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 叶  钧  如人民陪审员 杨  海  涛二〇一九年九月二十三日书 记 员 俞婷婷（代）