5 贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初733号 原告：剑河县宏兴物业管理有限责任公司﹙以下简称“宏兴物业公司”﹚。住所地：贵州省剑河县革东镇清水江畔民族商业街。 法定代表人：申后雄，执行董事。 委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，贵州兄弟律师事务所实习律师。 被告：曹会林，男，1979年1月28日出生，汉族，干部，住贵州省剑河县。 原告宏兴物业公司与被告曹会林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏兴物业公司的委托诉讼代理人王万轩、王超，被告曹会林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付所欠的物业费2066.00元﹙按建筑面积每月每平方米0.40元的计算标准，从2016年1月1日暂计算至2019年4月30日﹚；2、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：被告2011年购买了由剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司﹙以下简称“清水江畔公司”﹚开发的剑河县清水江畔小区楼盘中的1幢一单元5层2号商品房。被告与清水江畔公司签订的《商品房买卖合同》确定房屋建筑面积为128.81平方米。合同签订后，该公司按期将房屋交付给被告。被告入住后，小区的业主委员会与原告签订了《剑河县革东镇清水江畔小区物业管理合同》，合同约定按建筑面积每平方米0.40元向各住户业主收取物业管理费。随后，原告依照合同约定向该小区的业主履行合同中约定的义务。但是，被告从2016年1月1日开始就不再履行向原告支付物业管理费的义务。在此期间，原告多次催促被告交纳物业管理费，被告以各种理由拖延。2019年6月25日，原告再次在小区内张贴物业管理费的催交告示，但至今被告未交纳。原告依据与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》进行物业管理，向被告提供了相关物业服务,被告应当向原告支付物业管理费。本案涉及的清水江畔小区为开放式小区，小商贩入住是为了响应政府的建设，并不是原告主动让小商贩入住经营，原告对此并无过错。原告并未私自使用业主共有部分的场地,收取摊位管理费用是取得业主委员会授权的。被告以原告物业管理服务存在瑕疵而拒不支付物业管理费没有法律依据。被告拒交物业管理费的行为严重侵害了原告的利益，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告曹会林辩称，一、被告及所在的小区业主委员会并未与原告签订小区物业管理服务合同。原告起诉所提供的《剑河县革东镇清水江畔小区物业管理合同》﹙以下简称“物业管理合同”﹚，在原告起诉之前，被告及其他业主没有看见过。物业管理合同格式不规范，内容不完整，违反证据的三性原则。原告以物业服务合同纠纷为由起诉被告没有依据。假设上述合同存在，按第三条“试用期满，乙方的管理未达到甲方的要求时，本合同自动终止”的约定，也因甲方并不认可乙方的管理，合同自动终止，并由原告承担试用期间的所有费用。原告的管理没有达到业主要求，合同自动终止，没有合同关系，就不存在原告请求的事项。根据原告提供的物业管理合同，合同到期时间为2019年11月30日。因合同既未到期，也没有注明业主交纳物业费的时间，原告也没有通知业主委员会督促业主交纳物业费，原告无权对被告提起诉讼。前期物业服务合同有时间限定，前期物业服务企业应在合同终止之日起15日内退出物业管理。二、原告没有尽到该尽的物业管理事项、义务。2016年之前，原告未告知被告前期物业管理的收费标准及应收多少，强行从被告所交给原告的房屋装修保证金进行扣除。清水江畔业主委员会人员曾多次与原告管理人员交涉、反映，要求原告按照大部分业主的要求尽到该尽的管理责任，做到大部分业主要求的70%以上，那么业主主动交纳物业管理费。但是原告的物业管理人员都没有整改。小区内的车辆乱停乱放，小商小贩乱摆摊设点，环境卫生赃乱等现象依然如故。三、原告对物业管理费的计算没有法律依据。首先，原告只是被告所在小区的前期物业服务公司，根据《贵州省物业管理条例》第六十条的规定，应当在前期物业服务行为结束﹙或者前期物业服务合同终止﹚之日起15日内退出物业管理区域。继续提供服务的，业主可以不支付该期间的物业服务费。其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有表明其资质等级的证书。第三，物业服务应当实行明码标价及亮证制度。原告在催收物业管理费前，应当向被告出示贵州省经营性服务收费许可证，但原告未提交该证，也无证据证明其按照法律规定收费。四、原告在小区从事的所谓物业管理服务已经严重地违反了我国有关法律法规规定。原告未经业主大会或者业主委员会同意，私自将小区业主共有部分出租给他人开设幼儿园经营，私自将小区业主共有部分给小商小贩摆摊设点经营收取摊位费。原告不管小区车位是否满足小区业主的停车需要，让外来车辆到小区停放，以收取卫生费。对小区业主的人身、财产安全构成很大的安全隐患。上述行为已严重违反了物权法、物业管理条例等法律法规的规定。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述及其提交的证据，本院经审理认定事实如下： 被告曹会林于2011年与清水江畔公司签订《商品房买卖合同》，购买清水江畔公司开发的剑河县“清水江畔二期”楼盘中的1幢一单元5层2号商品房，合同约定房屋建筑面积为128.81平方米。原告宏兴物业公司成立于2012年4月6日，2015年3月11日获得核准登记，取得营业执照。原告于2012年11月24日与清水江畔公司签订《前期物业管理委托合同》，根据该合同的约定对剑河县清水江畔二、三期商住一体小区进行物业管理。《前期物业管理委托合同》约定，原告的管理期限自2012年11月25日起至清水江畔小区业主委员会与相关物业服务管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。物业服务费按住宅每月0.40元／㎡、商业用房每月1.00元／㎡收取。2016年9月6日，经剑河县仰阿莎街道办事处批准，清水江畔小区成立了剑河县清水江畔业主委员会﹙以下简称“清水江畔业主委员会”﹚。清水江畔业主委员会成立后，清水江畔小区业主大会没有选聘物业服务企业。清水江畔业主委员会既没有与原告，也没有与其他物业服务企业签订物业服务合同，原告继续依据《前期物业管理委托合同》行使权利、履行义务。2016年11月26日，清水江畔业主委员会主任姜志根以该委员会作为甲方与原告﹙乙方﹚签订了《剑河县清水江畔小区物业管理特别约定》，约定小区内自产自销区棚架、清水江畔幼儿园、鸿宇汽车售卖行经营场所占用区域、小区停车位等的管理、收费事项，由清水江畔业主委员会委托原告负责实施，原告将所收场地占用费按每季度3600.00元定额上交清水江畔业主委员会。被告入住该小区后，自2016年1月1日起未再向原告交纳物业服务费。此后，原告进行催收，被告以被告及所在的小区业主委员会并未与原告签订物业管理服务合同,原告没有尽到该尽的物业管理事项、义务等为由拒绝交纳。由于该小区为商住合一规划建设，原告在管理上存在一定的缺位，小区呈现环境卫生较差、噪声污染、小商贩乱摆摊设点、超门面经营、占道经营、车辆乱停乱放等现象，引起多数业主的不满。 另查明，庭审中原告诉称其对清水江畔小区进行物业管理服务的依据为其与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》，而不是起诉状中所称的《剑河县革东镇清水江畔小区物业管理合同》。 本院认为:民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则和诚实信用原则。原告宏兴物业公司虽未与被告曹会林所在小区的清水江畔业主委员会签订正式的物业服务合同，但根据本案证据，足以认定原告宏兴物业公司自其成立后，即依据其与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定对清水江畔小区提供物业管理服务。根据被告与清水江畔公司签订的《商品房买卖合同》约定，该《前期物业管理委托合同》对被告有法律约束力。被告在实际接受原告的物业管理服务后，应当依照《前期物业管理委托合同》的约定向原告支付物业服务费。被告以自己及所在的小区业主委员会并未与原告签订小区物业管理服务合同，原告没有尽到该尽的物业管理事项、义务等为由拒绝支付，既违反公平原则，也有违诚信原则。根据事实，原告为清水江畔小区业主提供了较全面的物业管理服务。由于区域的特殊性，虽然原告的管理服务存在瑕疵，但被告作为业主，应通过其业主委员会向原告交涉，以促使原告改进管理工作，提高服务质量。被告拒绝交纳物业服务费的理由没有法律依据。根据原告诉请被告交纳物业服务费的期间，被告应当向原告交纳物业服务费2060.96元﹙即128.81㎡×0.40元／㎡／月×40月＝2060.96元﹚。对于原告的诉讼请求中超过该数额的部分，本院不予支持。 综上所述，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第﹙五﹚项的规定，判决如下： 一、被告曹会林于本判决生效后十日内支付所欠原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的物业服务费2060.96元； 二、驳回原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元﹙原告已预交25.00元﹚，由被告曹会林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  姜学钦 二〇一九年九月二十六日 书记员  周彰模