贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4209号原告：朱正龙，男，1978年3月12日生，汉族。被告：程昌琪，男，1955年9月7日生，苗族。被告：跃国连，女，1963年9月17日生，苗族。上述两被告共同委托诉讼代理人：瞿孝永，贵州省贵阳市清镇市站街镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。第三人：贵州龙腾福地房地产经纪有限公司，住所地：贵州省清镇市红枫大街中央美域2单元14楼4号。统一社会信用代码91520181MA6HKME79E。法定代表人：冉启碧。原告朱正龙与被告程昌琪、跃国连、第三人贵州龙腾福地房地产经纪有限公司（以下简称龙腾公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱正龙、两被告的共同委托诉讼代理人瞿孝永、第三人龙腾公司的法定代表人冉启碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱正龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2019年3月27日签订的《居间定金协议》和2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效。2、判令被告及龙腾公司返还购房款人民币361000元及中介费人民币17600元，并按银行2%的利息赔偿原告的损失共计人民币378620元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月中旬，经龙腾公司介绍原告，说被告将其名下坐落于贵州省清镇市××村观音××组建筑面积为230.2平方米，产权证号黔（2016）清镇市不动产权第0001083号的房屋出售，原告看房后和中介公司的冉启碧谈好房价共计人民币661000元整。于2019年3月27日与中介公司签订《居间定金协议书》并交定金人民币100000元整和2019年5月21日签订《房屋买卖合同》付房款人民币243380元整和中介费人民币17620元，共计人民币361000元整。交房后付尾款人民币300000元整。定于2019年5月31日前把房屋交原告，至今未交房。时止今日双方买卖的房屋对交房一事被告以各种理由拒不交房给原告，本次事由龙腾公司牵头引线，有不可推卸的责任。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，请求判令如前诉请。被告程昌琪、跃国连辩称，对原告诉请的第一项是符合法律规定，被告不清楚在与原告达成房屋买卖合同之前委托第三人出卖房屋，第三人收取中介费用17600元，导致的过错应该由第三人承担，第三人应该承担退还中介费及原告主张的利息损失部分，因被告现在所有的购房款已经全部支付用于偿还给其他人了，现在没有返还购房款的能力，同意在2020年12月30日前一次性付清购房款给原告。第三人龙腾公司述称，当时原告买房和第三人的销售人员对接后直接到被告家中，当时程昌琪告知第三人，他与原告是讨论过这个房屋的情况，原被是知道房屋不能过户的情况，从补充协议内容上来看，双方都知道土地是集体划拨的。第三人认为，中介费不应该退还。当事人围绕诉讼请求向本院提交了身份证复印件、结婚证复印件、居间定金协议、房屋买卖合同、收款收据、补充合同等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，程昌琪、跃国连为甲方与朱正龙为乙方、龙腾公司为丙方签订《居间定金协议》，该协议约定：经丙方居间服务，甲、乙、丙三方就甲方房地产出售给乙方的相关事宜达成如下协议，供三方共同遵照执行：一、物业状况（以房屋所有权证记载内容为准）/物业地址：贵阳市清镇市××村观音××组，建筑面积230.20平方米，产权性质：私房。二、成交价：1、该物业成交价为人民币643380元；2、该交易价格为甲方净收，乙方净付总款，所有税款由甲方承担。（如能过户时，甲方承诺是唯一一套房，若产生个人所得税由甲方承担）。四、办理手续时间及物业交付/1、办理过户时间为目前核实不能过户，符合过户时起30日内；2、交房时间为2019年5月31日之前；3、交房标准：空房交付。五、中介代理费按第2种方式支付/2、甲方同意支付人民币17620元整。2019年5月21日，程昌琪、跃国连为甲方、朱正龙为乙方、龙腾公司为丙方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条物业基本情况/经丙方居间促成，甲方将其名下拥有的房屋转卖给乙方，该物业基本如下：（一）物业位于贵州省清镇市××村观音××组，建筑面积：230.20平方米。（二）该物业所有权证号：黔（2016）清镇市不动产权第0001083号。第三条成交价格/该物业按建筑面积计价，成交总价为人民币643380元。第四条付款方式/2、甲乙双方同意以分期付款方式付款，乙方于2019年3月27日向甲方支付第一期购房款人民币100000元；乙方应于2019年5月21日向甲方支付第二期购房款人民币243380元；剩余房款人民币300000元，乙方在交房当日一次性向甲方付清剩余房款。3、乙方需应于2019年5月21日签订本合同当日支付丙方中介服务费用大写17620元。第五条房屋交付/（一）甲方应于2019年5月31日之前移交该物业给乙方使用，该物业交付时，甲乙双方应共同对附随该物业一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）因甲、乙双方在5月31日前有过口头协议，导致在5月31日无法完成交房，并于5月31日双方当面补充本合同，约定于6月30日前完成交房，买方于交房当月付清剩余尾款300000元。2019年5月21日，程昌琪、跃国连出具一份补充合同，该合同上载明：“因甲方出售该房屋为集体划拨土地，私有自建房，暂时无法办理网签过户手续。……”。另查明，程昌琪、跃国连所有的房屋××于清镇市××村观音××组，土地性质为集体划拨，原产权证号为黔（2016）清镇市不动产权第0001083号、清集用（2013）字第Ⅰ-046号，2016年6月6日，程昌琪、跃国连补办不动产权证书，字号为黔（2016）清镇市不动产权第0001083号。2019年3月27日，朱正龙向程昌琪交纳购房定金50000元；2019年4月14日，朱正龙向程昌琪交纳购房款50000元；2019年5月21日，朱正龙向龙腾公司交纳中介服务费17620元；2019年5月21日，朱正龙向程昌琪交纳购房款243380元。本院认为：原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《居家定金协议》，因原告朱正龙购买被告程昌琪、跃国连位于清镇市××村观音××组的房屋，土地性质为集体划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”的规定，上述合同及协议因违反法律的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告程昌琪、跃国连依据无效合同收取的购房款应当予以返还原告朱正龙。对原告诉讼请求确认原被告于2019年3月27日签订《居间定金协议》和2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持；对原告诉讼请求被告及第三人返还购房款人民币361000元及中介费17600元，并按银行2%的利息赔偿损失共计378620元，因被告程昌琪、跃国连收取的购房款为343380元，故被告程昌琪、跃国连返还原告朱正龙购房款343380元；对于资金损失，因原告朱正龙在签订居间定金协议时，已经明知被告出售的房屋可能不能过户的情况下，仍然去购买该涉案房屋，本身具有过错，故其诉请被告支付资金占用损失，本院不予支持。第三人龙腾公司作为专业的房地产经纪及代理机构，明知农村房屋不能上市交易，依然与原被告签订《居间定金协议》，促成原被告之间达成买卖合同，该协议违反法律的相关规定，属于无效协议，故第三人应返还原告朱正龙17620元，因原告诉请17600元，本院从其自愿，予以准许。对被告程昌琪、跃国连提出343380元在2020年12月31日前返还，从2020年12月31日起按照银行同期贷款利率支付利息的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。对第三人陈述其收取的中介费不应当退还的意见，第三人根据居间协议及买卖合同收取的中介费，因该合同及协议被确认为无效，故第三人依据无效合同收取的中介费应当予以返还，该意见本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告朱正龙与被告程昌琪、跃国连于2019年3月27日签订的《居间定金协议》及2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告程昌琪、跃国连于本判决生效后十日内返还原告朱正龙购房款343380元；三、第三人贵州龙腾福地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱正龙中介费损失17600元；四、驳回原告朱正龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，减半收取3490元，由被告程昌琪、跃国连负担3165元，第三人贵州龙腾福地房地产经纪有限公司负担162元，原告朱正龙负担163元；保全费2325元，由被告程昌琪、跃国连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张文涛二〇一九年九月二十七日书记员  陈 雷