江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)苏0791行初232号 原告：阎亮，男，1975年12月22日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被告：连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人：李入洋，局长。 出庭行政机关负责人：陈会改，该局党组成员。 委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 第三人：嵇军胜，男，1987年7月3日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：雷磊，江苏榆和律师事务所律师。 原告阎亮不服被告连云港市赣榆区自然资源和规划局（以下简称赣榆区资源局）、第三人嵇军胜不动产行政登记一案，于2019年5月5日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月19日公开开庭进行了审理，原告阎亮的委托诉讼代理人范懿杰、被告赣榆区资源局的委托诉讼代理人孟庆阳、第三人嵇军胜的委托诉讼代理人雷磊到庭参加诉讼，赣榆区资源局党组成员陈某改同志作为行政机关负责人出庭应诉。本案现已审理终结。 2014年10月29日，原连云港市赣榆区房产管理处（现并入赣榆区资源局，下均称被告）根据连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）和嵇军胜的共同申请，将位于连云港市赣榆区××农贸市场××东××、建筑面积150.43平方米的房屋（以下简称涉案9号房屋）转移登记在嵇军胜名下，并向其核发连房权证青字第××号房屋所有权证。 原告阎亮诉讼请求：依法撤销被告于2014年10月29日将涉案房屋转移登记至嵇军胜名下及核发连房权证青字第××号房屋所有权证的行为，由被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年4月8日，原告与强某公司签订经过预售登记的商品房买卖合同，购买强某公司开发建设的赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东第8号、第9号房屋（以下简称8号房屋和9号房屋）。2006年5月16日，原告与中国建设银行股份有限公司赣榆支行（以下简称建设银行赣榆支行）签订个人住房借款合同，继而签订房地产抵押合同（按揭），原告以所购买的8号房屋和9号房屋作为抵押物，向建设银行赣榆支行按揭贷款20万元用于支付购房款，此贷款于2018年5月15日偿还完毕。但是，原告持贷款偿还完毕的证明材料到被告处解除抵押登记时，却被告知9号房屋早在2014年10月即由被告向第三人嵇军胜办理了房屋登记发证行为。2018年10月10日，原告向被告提出不动产登记异议，被告以未查询到8号房屋和9号房屋抵押登记的信息为由，于2018年11月7日告知不予受理原告提出的不动产登记异议申请，并告知原告不服可以向法院提起诉讼。经向办理房屋抵押登记的原房产管理处咨询，8号房屋和9号房屋的抵押登记信息尚在，被告完全可以查询到。故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了以下证据材料： 1、商品房买卖合同，在合同的第一页加盖的是赣榆县商品房预售登记专用章，证明上述合同经过预售登记备案。 2、房地产抵押合同，在最后一页有原告签字、抵押权人盖章、负责人签字、担保人强某公司，同时加盖赣榆县房产管理处抵押鉴证专用章，证明涉案房产经过抵押登记。 3、异议申请书，证明原告向被告申请撤销涉案房屋的不动产权登记。 4、不动产登记不予受理告知书，证明被告告知原告申请行为不予受理，同时证明原告是适格的诉讼主体。 5、建设银行赣榆支行出具的个人信贷资料及证明一份，证明原告于2018年5月15日结清了20万元贷款。 6、个人住房借款合同，证明原告与建设银行赣榆支行贷款的法律关系。 7、强某公司的企业档案查询信息，证明该公司于2007年12月23日营业期限已经终止，为第三人加盖公章进行售房以及相关的办证行为都是虚假的。 8、录音材料1份（原房产管理处工作人员樊某），证明原告购买的9号房屋在行政登记系统中是存在的，被告关于没有查询到9号房屋抵押登记相关信息的主张与事实不符。 被告赣榆区资源局答辩称：答辩人作出的涉案房屋转移登记发证行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。2014年9月11日，强某公司和嵇军胜向答辩人申请办理房屋转移登记，并提交了双方的身份材料、商品房买卖合同、房地产分户平面图、契税发票、销售不动产统一发票等材料，答辩人经审查申请人提交的材料，并询问了申请人制作了询问笔录，认为材料齐全并符合法定形式，依法核准登记，并向嵇军胜核发了连房权证青字第××号房屋所有权证。至于原告提出9号房屋在转移登记到嵇军胜名下前已经办理过抵押登记，答辩人在相关登记系统中未查询到登记记录，原告的主张无事实根据。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了以下证据和法律法规依据： 1、房屋所有权转移登记申请书，证明强某公司和嵇军胜共同申请9号房屋办理房屋所有权转移登记的事实。 2、身份证、户口簿页、婚姻登记记录证明、婚姻状况声明书。 3、商品房买卖合同。 4、销售不动产统一发票。 5、契税发票。 6、房地产分户平面图。 证据2-6证明登记申请人根据规定提交申请登记材料，材料齐全，符合法定形式，申请登记的房屋产权清晰，无权属争议。 7、赣榆县房产管理处房屋登记询问表，证明房屋登记机构根据规定就申请登记有关事项对申请人进行询问并制作询问表。 8、房屋所有权证存根，证明被告于2014年10月29日作出转移登记，嵇军胜于2014年11月17日领取连房权证青字第××号房屋所有权证。 法律法规依据：《房屋登记办法》。 第三人嵇军胜述称：1、原告所诉与事实不符，被告向第三人作出的登记发证行为符合法律规定。2006年4月8日，第三人与强某公司签订商品房买卖合同，第三人全额支付了购房款和房屋维修基金并占有该房屋，第三人将房屋装修居住至今。2014年9月11日，第三人凭商品房买卖合同、购房发票、契税发票等材料依法申请不动产登记，被告依法作出登记并向第三人核发房屋所有权证，第三人依法取得9号房屋的物权，依法应予保护。2、原告所述其与强某公司于2006年4月8日签订商品房买卖合同及所谓办理房屋抵押登记等事宜与第三人无关，且缺乏真实性。原告如果认为强某公司侵犯其合法权益，可以向强某公司主张。原告主张其商品房买卖合同已经预售登记、对9号房屋办理了抵押登记无证据证实，与事实不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人嵇军胜向法庭提交了以下证据： 1、商品房买卖合同。 2、连房权证青字第××号房屋所有权证。 证据1-2证明第三人是涉案房屋的所有权人。 3、销售不动产统一发票、契税发票、专项维修基金发票，证明第三人依照合同约定，履行了付清购房款的义务，并缴纳了契税及专项维修基金。 诉讼中，原告阎亮向本院提出调取证据申请，请求本院到原房产管理处调取8号房屋和9号房屋抵押登记的档案信息。经本院到原房产管理处查询，原房产管理处保存有阎亮和建设银行赣榆支行申请房屋抵押登记的申请材料，包括：房屋他项权登记申请书、房产管理处物管科向抵押科出具的物业维修基金缴纳情况告知单、阎亮与强某公司签订的商品房买卖合同、阎亮和刘某的身份证及户口簿、阎亮和刘某与建设银行赣榆支行签订的房地产抵押合同。其中，登记申请书无审核意见、无复核意见、也无审批意见。在原房产管理处房屋登记系统中，未查询到涉案8号房屋和9号房屋曾经办理过抵押登记的记载。 经审理查明：2014年9月11日，强某公司与嵇军胜共同向被告提出房屋所有权转移登记申请，要求将强某公司开发建设的青口镇西关路农贸市场A1幢东9号、面积150.43平方米的房屋转移登记在嵇军胜名下，双方提交了嵇军胜签名、加盖强某公司公章及其法定代表人李某私人印章的申请书，嵇军胜的身份证、户口簿及无婚姻登记记录的证明，双方于2006年4月8日签订的商品房买卖合同，房地产分户平面图、2014年9月11日开具的销售不动产统一发票（办证用）和契税发票。被告受理申请人提交的上述申请材料后，针对登记相关事项对申请人进行了询问，制作了房屋登记询问表，嵇军胜在询问表上签字，强某公司在询问表上加盖公章和法定代表人私人印章。被告经审查申请人提交的登记材料，认为申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2014年10月29日作出房屋权属登记，将9号房屋转移登记在嵇军胜名下，并向嵇军胜核发了连房权证青字第××号房屋所有权证，嵇军胜于2014年11月17日领取房屋所有权证。 另查明：2006年4月8日，原告阎亮与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎亮购买强某公司开发建设的8号房屋和9号房屋，房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎亮、刘某作为借款人，与建设银行赣榆支行签订了个人住房借款合同，合同约定阎亮、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎亮、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某在抵押合同上盖章，原房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎亮结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，原告阎亮向被告出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，被告将8号房屋和9号房屋分别登记在徐勋和嵇军胜名下的行为违反法律规定，要求被告依法撤销该登记行为及房屋所有权证。2018年11月7日，被告以未查询到原告主张的抵押登记信息、被告办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理原告的申请。原告不服，提起诉讼。 本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《审理房屋案件规定》）第四条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。本案中，原告阎亮主张其与强某公司签订的商品房买卖合同已经由原房产管理处办理了预售登记，8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记。但经本院根据原告的申请调取的证据，在原房屋管理处房屋登记系统中，并未查询到原告阎亮对8号房屋和9号房屋已经办理预告登记和抵押登记的信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）第四十四条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。上述规定表明，预告登记和合同备案是两种不同的法律制度，产生的法律效果也不相同。预告登记是物权法确定的一种物权登记制度，以保障将来发生不动产物权变动为目的预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该项不动产不发生物权变动的效力。而合同登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一种行政管理手段，虽然也具有一定的公示性，但法律并未规定登记备案的合同具有优先于其他未经登记备案的合同效力或者具有限制物权变动的效力，合同登记备案不产生预告登记的法律效果。因此，虽然原告阎亮与强某公司签订的商品房买卖合同已经登记备案，但8号房屋和9号房屋未依法进行预告登记，原告阎亮提起诉讼不符合《审理房屋案件规定》第四条第（一）项的规定。 《城市房地产抵押登记管理办法》（2001年修订版）第三十四条第二款规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。原告阎亮与建设银行赣榆支行在签订抵押合同后虽然曾经提出对8号房屋和9号房屋办理抵押登记申请，但该抵押登记申请并无审批机关准予抵押登记的审批意见。虽然原房产管理处地抵押合同上加盖有抵押鉴证专用章，但在该预售商品房竣工后，原告未依照上述规定先领取房地产权属证书，重新办理抵押登记。故原告阎亮主张涉案8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记无事实和法律根据。况且，即使8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记，作为债权人的抵押权人是建设银行赣榆支行而不是原告阎亮。因此，原告以8号房屋和9号房屋已经办理抵押登记提起诉讼，既无事实根据，也不符合《审理房屋案件规定》第四条第（二）项的规定。 此外，原告也无证据证明被告在作出8号房屋和9号房屋的转移登记行为过程中，存在《审理房屋案件规定》第四条第（三）项、第（四）项“人民法院依法采取强制执行措施、登记机关与第三人恶意串通”的情形。 综上，阎亮对涉案9号房屋的转移登记行为提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，对其起诉依法应当不予受理，因本案已经立案，依法应当驳回其起诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告阎亮的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），退还原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 长  苏 震 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一九年九月十六日 书 记 员  王 慧 法律条文 [一]、《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。 第一百零一条裁定适用于下列范围： （一）不予立案； （二）驳回起诉；