云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7106号原告昆明海伦堡物业服务有限公司。法定代表人陈春明，经理。住所云南省昆明市官渡区小板桥镇中街10号小板桥街道办事处机关办公楼A幢105房。委托代理人钟本启，男，1983年7月14日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。被告康绍荣，男，1983年10月16日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明海伦堡物业服务有限公司诉被告康绍荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟本启、被告康绍荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明海伦堡物业服务有限公司诉称：2012年7月10日，原告与被告签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的12月，逾期缴费的从逾期之日起按违约金额每日3‰缴纳违约金。被告系上述物业5#2-2404号的业主，物业面积133.21平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年4月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币10,725.71元，但被告一直拒绝缴费，至原告起诉时已产生违约金17,052.33元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，在此期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳，已严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费10,726.71元、违约金人民币17,052.33元（物业管理服务费计算至2019年12月31日，违约金计算至2019年5月8日）；2、被告支付原告自2016年4月1日起至被告付清所欠物业管理服务费用及违约金之日止的物业管理服务费和按每日3‰计算的违约金；3、被告承担本案诉讼费。被告康绍荣辩称：其没有交物业费的原因如下：一、原告占用小区电梯打广告，没有经业主同意，收入也没有进行公示；二、小区绿化达不到标准；三、电梯存在质量问题，导致家里老人、小孩被关在电梯里受轻微伤；四、原来属于小区的会所现在变成社区和物业的办公室进行使用；五、2014年原告答应安装地下车库摄像头至今未实现；六、过道的瓷砖掉落，至今未处理；七、其家里房顶漏水处理两次没处理好，两辆车被刮至今没有处理；八、地下室漏水，水滴到车辆上，水有异味；九、交了车辆管理费却不让其正常进入；十、其买的车位产权面积与实际交付车位面积差距过大。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、前期物业管理服务协议，欲证明原、被告双方于2012年7月10日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业服务，被告每月10日前向原告支付物业管理服务费，如被告未按时交纳物业管理服务费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰缴纳违约金；2、欠费情况说明，欲证明被告于2016年4月开始未缴纳物业管理服务费用，直至原告起诉前（计算至2019年12月31日），被告已拖欠原告45个月的物业管理服务费用，共计10,726.71元；3、上门催收照片，欲证明原告已于2019年5月8日将《费用催缴通知书》（第二联）张贴于被告房门之上。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性予以认可，但认为被告没有按照协议内容执行；对证据2的真实性予以认可，但对违约金部分的内容不予认可；对证据3的真实性予以认可，对证明内容中向其催缴物业费不予认可。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：关于业主沟通会相关议题的沟通记录、海伦国际5号地存在的一些问题、海伦堡5号地关于成立业主委员会的申请书及业主名册签名表、海伦国际5号地维权签到表5份、视频，欲证明小区安保工作不到位，出入口由三个变成两个，地面监控少、像素不高、死角多，达不到防盗作用，地下车库常年渗水，水有异味，腐蚀车辆，附2楼车位少，线路杂乱，容易发生事故，地下车库经常丢失电动车和电瓶，室内消防设备报警未启用，当初收费时承诺未兑现，楼层墙体开裂，质量问题严重，承诺的公立中华小学变成私立，收费极高，物业管理费收费过高，与服务不成正比，要求尽快公示收费明细。经质证，原告对被告提交的证据关于业主沟通会相关议题的沟通记录的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据海伦国际5号地存在的一些问题的真实性、合法性、关联性不予认可，因为没有原告签字，无法核实其真实性；对证据海伦堡5号地关于成立业主委员会的申请书及业主名册签名表、海伦国际5号地维权签到表的真实性不予认可，认为没有政府参与签字过程；对证据视频的真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为上述问题都在积极协调处理。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，被告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的证据中的关于业主沟通会相关议题的沟通记录、视频的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，被告提交的其他证据未能确认其来源及内容的真实性，亦未经签名人员的确认，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2012年7月10日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务。服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按照有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效之时止。被告交纳管理费时间为首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的）；被告首次交纳管理费应大于但不限于一个月的物业管理费。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，因被告原因房屋空置，被告应照常向原告交纳物业管理服务费。被告于每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。协议签订后，原告开始按照协议约定提供物业服务，被告确认尚欠原告自2016年4月1日起的物业管理服务费。现原告以被告尚欠自2016年4月起的物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》为物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行协议。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应当按约定缴纳物业管理服务费。被告尚欠原告自2016年4月1日起的物业管理服务费，协议约定物业管理服务费应于每月10日交纳，故被告应当向原告支付自2016年4月1日起至2019年9月30日止的物业管理服务费10,070.68元。对于2019年10月起的物业管理服务费，现未到支付期限，故本院对原告要求被告支付2019年10月起的物业管理服务费的诉请不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告的物业服务确有部分瑕疵，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告康绍荣于本判决生效之日起十日内支付原告昆明海伦堡物业服务有限公司物业管理费10,070.68元；二、原告昆明海伦堡物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取247由被告康绍荣承担，剩余247元退还原告昆明海伦堡物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇一九年九月十一日书记员  邓义缤