常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初380号 原告：常州城置置业有限公司，住所地常州市勤业路288号。 法定代表人:彭庆邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦威，江苏瑞江律师事务所律师。 被告：何叶，女，1985年9月5日生，汉族，住常州市钟楼区。 原告常州城置置业有限公司（以下简称为“城置公司”）与被告何叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城置公司委托诉讼代理人秦威、被告何叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城置公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的合同期内租金38750元；3.判令被告向原告支付合同到期后非法占有房屋的费用，以日租金107.6元计至实际交付房屋之日止；4.判令被告向原告支付违约金11682元、滞纳金4688元；5.判令被告向原告支付拖欠的电费3031元、水费2921.5元。事实和理由：2015年3月15日，原、被告及原告委托的上海基普商业经营管理有限公司（以下简称“基普公司”）共同签订编号为SG-CZ-20l5-008的商铺租赁合同，约定由被告承租钟楼区御水华庭集中商业路I43-239号、建筑面积为67.05平方米的商铺，租赁期限为3年，自2015年3月16日起至2018年3月15日止，第一年、第二年的租金均为46499元，第三年的租金为38750元，先付后用；并对租赁期满后被告需要履行的义务及承担的责任做了约定。合同签订后的前两年，被告按约支付当期租金，但2017年5月I6日至2018年3月I5日的租金，被告以管道漏水为由拖延不付，并且在合同到期后亦未与原告办理交接手续，长期占有该商铺，拒不搬离。因协商无果，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。 被告何叶辩称，一、何叶与邵丹娜是一家，租赁的房屋前两年有漏水问题，第三年开始出现渗水，家具、商品均有受损；被告租赁商铺经营婴儿游泳馆，因下水道损坏造成水质问题，导致客户流失、退款，以致被告无法正常经营。二、被告并非不愿意支付房租，但多次与原告协商均未有结果，原告主张的合同到期后非法占有房屋的费用，被告在合同到期前曾找过原告，明确表示不续租，也带了转租的人过去，但原告不同意转租，原告从未出具书面的解除合同的材料，也未通过电话联系过被告。三、对于违约金，并非被告主观拖欠租金，而是原告一直没有解决相应的问题，所以不存在滞纳金，被告的损失远远超过所列明的，若原告赔偿被告相应的损失，被告会缴纳相应的租金等。四、对于水费，被告有相应的缴费记录，被告从没有看到过电表，所以对于电费有异议，且漏水导致被告店内环境出现问题，无法继续经营，导致被告店内第三年营业额急剧下降，至今仍有许多人要求退款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、《告知函》及EMS快递单、微信聊天记录、商铺漏水照片等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2015年3月15日，原告城置公司作为产权方（丙方）、被告何叶作为承租方（乙方）、基普公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定丙方委托甲方全权处理租赁商铺事宜，其中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑面积为67.05平方米的143-239号商铺用于经营婴幼儿游泳馆，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2015年3月16日至2018年3月15日，其中2015年3月16日至2015年5月15日为免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期租金2015年5月16日至2016年5月15日的12个月租金46499元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前10天支付下一期租金，先付后用，2016年5月16日至2017年5月15日租金为46499元、2017年5月16日至2018年3月15日租金为38570元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金11625元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；四、租赁期间内，除合同另有约定外，乙方发现租赁商铺主体结构（不包括低值易损件）有非乙方原因造成损坏的，应及时向物业管理人报修，工作时间内在接到乙方报修通知后2日内到达维修；五、租赁期限届满或提前终止后的当日，乙方需将租赁商铺正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿；六、乙方在租赁期限内承担其使用的水、电、天然气、通讯、停车等有偿费用，乙方支付上述费用以各公共事业单位开出的账单为准；七、乙方逾期不支付租金累计超过三十日的，或者乙方经营活动违法法律、法规的，或者未经相关政府批准擅自进行经营活动的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求乙方向甲方按租期第一年月租金的三倍支付违约金；八、乙方逾期支付商铺租金的，视为逾期付款，每逾期一日按照未付金额的千分之三支付滞纳金；合同还对其他相关事项进行了约定。 同日，原告城置公司作为产权方（丙方）、邵丹娜作为承租方（乙方）、基普公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定丙方委托甲方全权处理租赁商铺事宜，其中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑面积为58.11平方米的143-238号商铺用于经营婴幼儿用品，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2015年3月16日至2018年3月15日，其中2015年3月16日至2015年5月15日为免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期租金2015年5月16日至2016年5月15日的12个月租金40299元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前10天支付下一期租金，先付后用，2016年5月16日至2017年5月15日租金为40299元、2017年5月16日至2018年3月15日租金为33580元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金10074元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；合同约定的其他相关事项与原告、邵丹娜签订的上述《商铺租赁合同》内容基本相同。 上述合同签订后，邵丹娜与何叶取得租赁房屋后共同经营“钟楼区五星悠卡乐母婴用品店”（以下简称为“悠卡乐母婴店”），并办理了相应工商登记手续。何叶于2015年4月取得婴儿游泳师职业资格证书，邵丹娜于2015年5月11日取得育婴师四级职业资格证书。 2018年10月24日，原告向邵丹娜、何叶发出《告知函》，主要内容为：因邵丹娜、何叶拖欠租金及电费等，并在合同到期后长期占用房屋并拒绝办理相关退房手续，已严重损害原告的合法权益；现通知其在收到本通知后3日内来原告处办理143-238、239号商铺相关退房交接手续并支付拖欠的租金、非法占房费用、电费等费用81839.64元、85906.88元（截止至10月26日）；否则，原告将依法依规清理邵丹娜、何叶所承租的房屋，并由邵丹娜、何叶承担相关费用。邵丹娜、何叶于2018年10月27日收到上述《告知函》。 原告因与何叶协商未果，于2019年1月10日诉至法院，要求判如所请；并于同日亦起诉了邵丹娜，诉讼请求事项与本案诉讼请求事项基本相同，本院将两案予以合并审理。 邵丹娜与何叶提供并经原告认可的邵丹娜与原告工作人员的微信聊天记录显示，2018年8月17日至2018年9月1日期间被告曾多次与原告的工作人员就房屋漏水、转租、交接事宜进行沟通，其中述及房屋多次漏水，整个一年都在被折腾，原告工作人员述及合同到期后，原告已收取他人定金，不能满足邵丹娜、何叶联系的转租事宜，邵丹娜、何叶多次述及原告一直拖着不解决交接事宜，并于2018年9月1日明确表明租赁房屋内没东西了，由原告随便处理。 原、被告双方于庭审中均陈述：邵丹娜已依约向原告缴纳保证金10074元，2015年5月16日至2016年5月15日及2016年5月16日至2017年5月15日租金各40299元，尚欠2017年5月16日至2018年3月15日租金33580元。何叶已依约向原告缴纳保证金11625元，2015年5月16日至2016年5月15日及2016年5月16日至2017年5月15日租金各46499元，尚欠2017年5月16日至2018年3月15日租金38750元。 原告陈述：原告第一项诉讼请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，明确不再主张;原告于2018年10月23日向邵丹娜、何叶发函通知其三日后办理交接手续并支付欠付的房屋租金、水电费等，于2018年11月5日正式接手案涉房屋；房屋开始漏水的时间不清楚，2018年8月20日微信记录中有漏水的情况反馈，没有报修记录；邵丹娜、何叶逾期支付租金、未征得原告书面同意改变租赁商铺用途、经营活动违反法律、法规、未经政府相关批准擅自进行经营活动，故主张违约金，邵丹娜、何叶逾期支付租金、违约金，故主张滞纳金，违约造成的损失为继续出租获得的租金收益,并明确主张三个月的违约金以及自2018年5月16日至2018年11月15日期间的滞纳金；邵丹娜、何叶分别于2015年3月26日、2015年5月、2016年3月28日缴纳电费133元、1651元、3000元，截止到2017年3月26日，邵丹娜、何叶尚欠电费13052元，2017年3月31日，邵丹娜缴纳水费4770元，截止至2018年11月5日，邵丹娜水表数1375立方米，减去上次水表度数954立方米为421立方米，实际水费单价每立方米5元，结欠2105元，未找到何叶的水费缴纳记录。 邵丹娜、何叶陈述：其已于2018年3月15日搬走，没有办理交接手续，原告表示不缴纳房租就不办理房屋交接；期间二人一直与原告工作人员就房租及赔偿的事情进行沟通协商，但一直未有结果；2017年3月31日房屋发生第一次漏水，后续也发生多次，直至被告搬走前仍然漏水；二人曾通知原告维修，原告也有派人来修理，但未解决；二人水、电费均缴纳结清，原告陈述的电费缴纳时间点及缴费数额是准确的，此外二人于2015年5月14日缴纳565元、2017年8月4日支付宝转账缴纳3000元，水费于2017年3月31日缴纳4770元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十一条、二百三十六规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿；出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合租赁的用途；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依法按约履行。被告虽抗辩双方合同到期后已搬出，但未提供相应证据予以证明，其该项抗辩意见本院不予采纳，视为双方形成不定期租赁关系；但通过微信可以证明双方在协商转租、交接等事宜，被告并于2018年8月20日明确表示租赁房屋中商品不需要了，由原告随便处理，视为此时双方租赁关系已终止且被告已搬离房屋。 通过双方庭审陈述，可以确认被告向原告缴纳租金至2017年5月16日后，未再按照合同约定向原告缴纳租金；被告庭审陈述2017年3月31日租赁房屋开始发生漏水并且通知原告报修，微信记录也反映存在漏水，被折腾一年，原告认可房屋漏水但不能确定具体时间。据此，通过被告提供的证据，考虑被告支付租金、微信内容的情况，本院确认原告提供的租赁房屋自2017年3月31日开始存在漏水等瑕疵；在原告维修未果的情况下，被告完全可以依据上述法律的规定以及双方在合同的约定进行处理，但是不能据此拒绝支付租金。本院考虑到被告经营的性质需要满足客户一定的消费环境、出租房屋存在的瑕疵、漏水持续等案件实际情况，酌情认定自发生漏水至搬离期间的租金标准本院酌情减少按照双方合同约定的月租金标准3874.92元的70%即2712.44元予以计算，被告应当按照此标准向原告支付自漏水发生之时至被告搬离之日的租金45116.92元，扣除被告已缴纳保证金11625元，被告尚需支付33491.92元。 原、被告双方均陈述被告已缴纳了相应水电费，在合同中双方未对水电费计价方式、支付时间进行明确约定，仅约定以公共事业单位开出的账单为准，现原告仅以拍摄的水表而向被告主张水电费，证据不足，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告虽以被告逾期支付租金、未征得原告书面同意改变租赁商铺用途、经营活动违反法律、法规、未经政府相关批准擅自进行经营活动等为由主张违约金、滞纳金，但被告与何叶的经营行为办理了相应工商登记手续、二人具有相应资质，原告未能提供证据证明相应主管部门认定其存在违法经营行为；同时，原告陈述被告违约造成的损失为原告继续出租获得的租金收益，但又陈述在被告合同到期后已收取了他人的定金，没有证据证明因被告违约对原告造成的实际损失，并且其以被告逾期支付租金的行为同时主张违约金及滞纳金明显过高，被告也认为不应支付，本院根据双方约定及法律规定支持原告所主张期限内的违约金及滞纳金4092.78元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十一条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告何叶于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付拖欠的房屋租金及使用费共计33491.92元； 二、被告何叶于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付违约金及滞纳金共计4092.78元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2021元（原告已预交），由原、被告各承担1010.5元，被告承担部分并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 明 人民陪审员  过家华 人民陪审员  杨文娟 二〇一九年九月十九日 法官 助理  崔东辉 书 记 员  荆 远