西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终738号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建君，男，汉族，1968年6月23日出生，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：刘燕军，西藏顺源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏交通建设集团有限公司，住所地西藏自治区拉萨市罗布林卡路4号，统一社会信用代码91540000MA6T14UK52。法定代表人：平措罗布，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘齐，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。第三人（原审第三人）：西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆，营业场所拉萨市罗布林卡路4号，统一社会信用代码91540000MA6T39PC2E。负责人：王金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗布白玛，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人陈建君因与被上诉人西藏交通建设集团有限公司（以下简称“西藏交通集团公司”）、第三人西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆（以下简称“天域宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建君的委托诉讼代理人刘燕军，被上诉人西藏交通集团公司的委托诉讼代理人刘齐，第三人天域宾馆的委托诉讼代理人董佳维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈建君上诉请求：1、依法撤销（2019）0102民初248号民事判决并依法改判；2、确认其与天域宾馆所签《沿街商品房租赁合同》（以下简称“案涉合同”）无效及天域宾馆欺诈行为成立；3、判令西藏交通集团公司与天域宾馆连带赔偿其转让损失480000元、装修费、设备设施损失437417元、返还租金324000元、租金损失270000元，人工费损失293242元，合计：1804659元；4、依法判令西藏交通集团公司与天域宾馆承担本案诉讼费、鉴定费等费用。事实及理由：一、原判以西藏交通集团公司、天域宾馆提供的一份工商登记表为由，认为天域宾馆与西藏交通宾馆具有该租赁房屋的权利与义务的承继关系，认为本案租赁合同合法有效，既没有事实依据，更无法律依据。本案租赁合同应为无效。（一）签订租赁合同时，天域宾馆不具有租赁房屋所有权。庭审调查表明，签订租赁合同时的《土地使用权证》和《房屋所有权证》权利人均为西藏交通宾馆，而不是天域宾馆，也不是西藏天海旅游有限公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，《房地产证》是证明房屋所有权的法定凭证，变更登记也是所有权人取得所有权的唯一途径，且登记生效，不登记无效。天域宾馆或西藏天海旅游有限责任公司均无此房屋的所有权。根据起诉状或判决书，西藏交通集团公司获得涉案房屋用益物权，依据的是交通厅2017年3月的《会议纪要》，但原判所谓的“承继”，既没有交通厅的授权，也没有其母公司天海旅游公司的授权。没有证据证明该租赁房屋由西藏交通厅或西藏天海旅游有限责任公司授权天域宾馆使用该国有资产的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，从2014年签订涉案租赁合同时起，天域宾馆没有合法占有、使用、收益该租赁房屋的事实和法律依据。在不具有所有权及合法用益物权的情况下，既不是用益物权人，也不具有合法的用益物权。所签本案租赁合同无效。（二）工商登记资料不具有确认所有权或用益物权的效力。原判采信的工商行政部门的工商资料，工商部门只是行政许可部门，不是证明所有权法定的职能部门，该工商资料只能证明天域宾馆在该经营地点经营，或者具有相应的经营范围，不能证明天域宾馆享有对出租房屋享有所有权及为用益物权人。该证据不具有否定房地产行政机关出具的房地产所有权证据的效力。原判据此认定所有权或用益物权，违反上列法律的规定。二、假定天域宾馆享有租赁房屋的所有权和出租权，该租赁合同实为欺诈行为，应被撤销。（一）在双方签订合同时，天域宾馆故意隐瞒该租赁房屋在租期内可能因为所谓的上级部门整体规划或者划转所有权而随时终止租赁合同履行，但其拒不告知陈建君等一批承租人真实情况。（二）在合同到期后，明知租赁合同有被上级部门划转，但为了不赔偿或不补偿承租人，而故意不与其在内的众多承租人续签合同，使合同处于长期处于不定期租赁状态达三年之久，其目的是便于自己随时解除合同，减少自己损失，侵害了陈建君等租户的权利，原合同同文本为五年一签，蒋玉保、聂兴成等其他承租人为一年一签，合同文本不同，达成五年一签租赁合同为真实。但天域宾馆在签订合同时将“五年一签”划掉，口头承诺保证一年一签至五年也为真实。现原判以租期一年为依据，对“五年一签”或“一年一签”的“一签”置之不理，继而在长达三年的时间里为不定期租赁。与情理、事实不符。陈建君花费转让费480000元、40余万元装修，仅获得一年租期，这并非双方真实的意思。陈建君予将涉案房屋转让，在西藏的书面媒体刊发转让广告，但因天域宾馆拒绝签署书面合同而无法转租，其目的就是将租赁合同设定为不定期租赁，为随时解除合同做准备，其对租赁房屋不能长期租赁的意图明知，但就是不把真实情况告知上诉人等租户。具有主观恶意，因此具有过错。（三）在西藏交通厅划转该资产后，西藏交通集团公司及天域宾馆反复与其解除合同，反复诉讼，被拉萨市中级人民法院驳回起诉，过错明显。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条二款的规定欺诈行为成立，该租赁合同应予撤销，天域宾馆应承担全部责任。同时根据《中华人民共和国侵权责任法》第六、八、十一条的规定，西藏交通集团公司作为租赁合同的继任方，西藏交通集团公司与天域宾馆应承担连带赔偿责任。（四）再退一步讲，假定合同有效，天域宾馆不续签合同的行为处于根本性违约状态。续签合同是合同当事人的基本权利与义务。作为投资巨大的陈建君对不能保证合同的稳定性、连续性，存在巨大风险。但天域宾馆的拒不签约，造成了陈建君至今的损失，应承担违约责任。而原判以合同有效，不具欺诈，一并驳回上诉人反诉，与事实不符。西藏交通集团公司主张的房屋租金，因其与第三人反复解除合同、诉讼，上诉人无法经营，实际上也未使用，不存在支付占用费问题。西藏交通集团公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天域宾馆述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。西藏交通集团公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的租赁关系已经解除；2.被告立即将房屋返还给原告；3.被告向原告支付2017年2月1日至2017年2月24日房屋租金7200元；4.被告向原告支付2017年2月25日至2019年1月31日的房屋占用费208800元；5.被告向原告支付水电费6316.5元；6.本案诉讼费用由被告承担。陈建君向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉原告与第三人所签案涉合同无效及第三人欺诈行为成立；2.依法判令反诉被告与第三人连带赔偿反诉原告转让费损失480000元；装修费及设备设施损失437417元，返还所得租金收入（2014年1月至2016年12月）计324000元，租金损失270000元，人工费损失（2017年1月1日至2019年6月30日）293242元；合计1804659元；3.依法判令反诉被告承担本案诉讼费、鉴定费等费用。一审法院认定事实：2014年10月1日，天域宾馆（出租方）作为甲方与作为乙方的陈建君（承租方）签订案涉合同，合同约定：承租面积：380平方米；乙方以自愿交纳使用金的方式取得甲方所属罗布林卡路4号天域交通宾馆沿街商品房的承租资格，承租号为28-30号，承租起止日期为：2014年10月1日至2015年10月1日；租金收取标准：租用面积380平方米，每平方米租金24元／月，月房租金共计为9000元；水费1.50元／吨，电费1.5元／度；在租赁期间内须交付甲方押金壹万元；乙方在承租资格有效期内，在不拖欠甲方任何应交费用或房屋无损坏情况下，对所承租的房屋享有自主定价转让和转租与社会任何第三人的权利，但该权利不得触及房屋的所有权和处分权；乙方应自觉按月向甲方交纳房屋租金及经营期间所产生的水、电等各项费用；乙方在不拖欠本合同项下的所有费用，完全履行本合同项下的所有义务的情况下，乙方退房时，甲方财产完好无损的情况下经检查合格时退还乙方押金，否则有权扣留押金作为修缮费用；乙方因经营需要对房屋进行装修、装饰前，须以书面形式向甲方申请，征得甲方同意后在不损坏建筑结构并保证使用安全的情况下，方可实施；乙方必须按约定时间向甲方交纳各项费用，逾期甲方有权按欠交额的每日百分之五收取违约金，超过30天不交纳约定费用，甲方有权继续追缴所欠费用及违约金，有权停水停电，解除合同。由此造成的一切经济损失均由乙方自担；本合同在执行期间，如遇国家征用、政府规划、甲方上级部门整体规划，本合同自行终止，甲乙双方互不承担损失，互不负责。该合同落款处有甲方天域宾馆的印章和乙方陈建君的签字。2014年10月1日合同签订后，陈建君承租该房屋，用于经营餐饮，并交纳租金至2016年12月。2015年10月1日合同期届满后，天域宾馆与陈建君未再续签书面合同，陈建君至今占有该房屋。另查明，2003年9月28日，办理的房屋产权证（位于拉萨市××路）所有人为西藏天域交通宾馆。2011年7月6日，西藏天域交通宾馆在工商部门将名称变更为天域宾馆，房产证上所有人名称未作变更登记。2018年12月13日，拉萨市中级人民法院作出（2018）藏01民终606号民事裁定书，认定：“根据上述查明的事实能够确认2017年2月13日天域宾馆与西藏交通集团公司针对本案所涉房屋在内的所有商品出租房办理了交接手续。2017年3月21日，西藏自治区交通运输厅厅长办公会议纪要中也明确被上诉人的出租权等由西藏交通集团公司接管。结合西藏交通集团公司于2017年8月11日向西藏自治区拉萨市城关区人民法院起诉被上诉人要求返还案涉房屋的事实，能够确定在被上诉人向一审法院起诉前，本案所涉房屋的使用权、收益权等用益物权已移交给了西藏交通集团公司的事实，即被上诉人的移交行为给西藏交通集团公司设立了用益物权，该权利独立于本案所涉房屋的所有权而存在，当然存在一定的期限性，期限届满时用益物权人应当将占有、使用之物返还于所有权人，故西藏交通集团公司在与被上诉人办理交接手续以后取得了本案所涉房屋的用益物权，被上诉人在本案中没有正当理由不得随意收回或任意以自己的名义向第三人主张权利，如考虑上诉人的诉讼逻辑，则从2018年1月起本案所涉房屋的所有权人已经登记为西藏交通集团公司，则被上诉人当然丧失诉讼主体资格，因此被上诉人以其具备所有权为由主张其具备主体资格与事实不符，亦于法无据，本院不予认可。”并以主体不适格为由，裁定：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初2171号民事判决；二、驳回西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆的起诉。另，2017年7月4日，西藏交通集团公司向陈建君送达解除合同通知。2018年5月7日，陈建君申请对租赁房屋的装饰装修及所购设备、设施的价值进行司法鉴定。2018年5月20日，拉萨市中级人民法院委托北京市国宏信价格评估有限公司拉萨分公司对案涉装饰装修物、所购设备、设施价值进行评估，作出的装饰装修部分价格为176650元，设备设施部分价格为25235元。一审法院认为，针对本诉：第三人天域宾馆与被告陈建君于2014年10月1日签订的案涉合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同约定的租赁期间为2014年10月1日至2015年10月1日。租期届满后，被告陈建君继续使用租赁房屋，天域宾馆未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。（2018）藏01民终606号民事裁定书中载明：一审中天域宾馆提出的诉讼请求为：1.请求法院确认原被告之间的房屋租赁关系已经解除；2.请求法院判令被告立即将房屋腾空并返还给原告；3.请求法院判令被告向原告支付拖欠的房屋租金90000元（2017年1月1日起至2017年10月30日止）；4.请求法院判令被告向原告支付拖欠的水电费6300元；5.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。二审法院以主体不适格为由驳回天域宾馆的起诉，并确定天域宾馆向一审法院起诉前，本案所涉房屋的使用权、收益权等用益物权已移交给了西藏交通集团公司的事实。综上，2017年1月1日起原告取得案涉房屋的使用权、收益权，从而原告与被告之间形成不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已于2017年7月4日向被告送达解除合同通知，故原告要求确认原告与被告之间的租赁关系已经解除的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。双方的不定期租赁合同解除后，被告继续占有使用租赁房屋，缺乏事实及法律依据，故原告要求被告立即将房屋返还给原告的诉讼请求，一审法院酌情认定被告自本判决发生法律效力之日起十五日内将房屋（位于××路）返还给原告。对于租金和占用费问题，原告主张双方签订合同后被告将租金交至2016年12月，被告认可自2017年2月1日起未支付租金。根据民事诉讼中“不告不理”的原则，对2017年1月的租金一审法院不予处理。鉴于原被告之间的不定期租赁关系于2017年7月4日解除，故被告自2017年2月1日起至2017年7月4日应向原告支付租金46200元（9000×5个月＋9000/30×4天），自2017年7月5日至2019年1月31日应向原告支付占用费169800元（9000×18个月＋9000/30×26天）。原告要求被告支付2017年2月1日至2017年2月24日房屋租金7200元及2017年2月25日至2019年1月31日的房屋占用费208800元，虽然租金基于合同产生，而占有使用费则是在双方已无合同的情形下参照租金进行计算，但二者源于相对人对租赁物的占有和使用而产生。故一审法院认定被告向原告支付自2017年2月1日起至2019年1月31日止租金及占用费共计216000元。对于原告要求被告支付水电费6316.5元的诉讼请求，原告未提交相应的证据予以证实，故对该诉请，于法无据，一审法院不予支持。针对反诉：西藏天域交通宾馆在工商行政管理部门将其名称变更为天域宾馆，虽然房产证名称未变更，但并不影响天域宾馆系原企业权利义务的承继，故天域宾馆享有房屋的出租权。因此，天域宾馆与被告陈建君于2014年10月1日签订的案涉合同合法有效。反诉原告以第三人不具有该租赁房屋的所有权要求确认合同无效及第三人欺诈行为成立的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。案涉合同于2015年10月1日到期后，第三人与被告未续签书面的租赁合同，但被告仍继续使用该商品房用于经营，双方自2015年10月2日起转为不定期租赁合同关系。2017年1月1日起反诉被告取得案涉房屋的使用权、收益权，反诉原告与反诉被告亦未签订书面的租赁合同。反诉原告未提交证据证明案涉合同约定五年一签及出租方口头承诺合同租期为五年的事实，故反诉原告以第三人拒绝续签合同，恶意违约为由，要求反诉被告与第三人连带支付转让费损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”反诉原告在租赁期间对租赁房屋进行了装饰装修，其虽无直接证据证明该行为事先经过第三人的明确同意，但长达三年多，第三人未对案涉房屋的装饰装修提出异议，故一审法院视为第三人同意反诉原告对案涉房屋进行装饰装修。在主观上，承租人的装饰装修目的是用于自己经营，其价值已在租赁经营期间被消耗。在客观上，出租方亦未因承租方对案涉房屋的装饰装修受益，且在案涉租赁合同中对装饰装修的费用等并无约定。故装饰装修费及设备设施应由承租人自行承担。故反诉原告要求反诉被告与第三人连带赔偿装修费及设备设施损失，于法无据，一审法院不予支持。反诉原告以第三人、反诉被告反复解除合同及反复诉讼，停止供电致使反诉原告无法正常经营为由主张反诉被告与第三人连带支付人工费损失，一审法院认为，在无其他证据相互佐证的情况下，反诉原告的该主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。反诉原告以合同无效应返还或赔偿损失为由要求反诉被告与第三人连带返还租金收入及租金损失的诉讼请求，一审法院已认定第三人与被告于2014年10月1日签订的案涉合同合法有效，不存在返还及赔偿损失，故反诉原告的该主张，一审法院不予支持。综上，一审法院对原告的部分诉讼请求予以支持，对于被告的全部反诉请求不予支持。判决：一、确认原告西藏交通建设投资有限公司与被告陈建君之间的租赁关系已经解除；二、被告陈建君自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于拉萨市××路返还给原告西藏交通建设投资有限公司；三、被告陈建君自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏交通建设投资有限公司支付租金及占用费共计216000元；四、驳回原告西藏交通建设投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈建君的全部反诉请求。二审中，涉案当事人均未提交新证据。二审查明，西藏天海旅游有限责任公司天域宾馆成立于1999年4月28日，属国有独资，其股东为西藏天海集团有限责任公司；西藏天海集团有限责任公司成立于2005年12月13日，属国有独资，其股东为西藏自治区交通厅；西藏天海旅游有限责任公司成立于2010年2月4日，属自然人投资或控股的法人独资，其股东为西藏天海集团有限责任公司；西藏交通集团公司成立于2016年1月28日，属国有独资，其股东为西藏自治区交通运输厅；二审查明的其他事实及依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，本案争议焦点为：案涉租赁物所有权及其法律后果的认定。（一）依据《中华人民共和国公司法》第六十四条第二款“本法所称国有独资公司，是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司”的规定，西藏自治区交通厅作为西藏天海集团有限责任公司的股东，将西藏天海集团有限责任公司名下的案涉租赁物的使用、收益权等用益物权移交给西藏交通集团公司，现西藏交通集团公司在本案中行使诉讼权利的行为并无不当。（二）依据《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，陈建君在签订案涉合同时，作为完全民事行为能力人，已具有相当的社会经验和知识，并已能够独立生活和就业，具有完全的识别、判断和预见自己行为后果的能力，对案涉合同中存在显失公平的内容有引起注意之责及提出异议选择不签订的权利。也可在签订案涉合同之后，认为存在欺诈、胁迫、乘人之危等行为，有权向人民法院或仲裁机构请求变更或撤销。而陈建君自签订案涉合同起至诉讼，未维权的行为，视为默认案涉合同为涉案当事人意思自治下签订，有效且涉案当事人应依约享受权利及履行义务。（三）对案涉租赁物是否需要装饰、装修，能否作为经营投资，陈建君作为租赁物的使用者、受益者，应考虑到投资风险及后果。陈建君主张支付转让费的相对人为成洪雁，且案涉合同中并未对装饰、装修费、转让费用等进行约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外……”的规定，陈建君未对其主张的转让费收取者成洪雁与西藏交通集团公司、天域宾馆存在关联提供相应的证据加以佐证。（四）因案涉合同有效，对陈建君主张的设备设施、返还租金、租金损失、人工费损失，一审法院认定正确，二审予以确认。综上，陈建君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15155.72元（陈建君预交），由陈建君负担。本判决为终审判决。审判长 边  珍审判员 尼玛央宗审判员 达  杰二〇一九年九月二十九日书记员 旦  增