山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终4069号 上诉人（原审被告）：山东广田置业有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区沂蒙路10号广田悦城A号楼306室。 法定代表人：尹德峰，总经理。 委托诉讼代理人：李恒武，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘伟杰，男，1993年4月19日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吴传峰，山东坤都律师事务所律师。 上诉人山东广田置业有限公司因与被上诉人潘伟杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 山东广田置业有限公司上诉请求：1.请求撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初15399号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由潘伟杰承担。事实和理由：一、潘伟杰一方对涉案房屋性质为储藏室自始至终是明知的，山东广田置业有限公司并不存在任何隐瞒，并不构成违约，原审法院对此认定错误。首先，双方签订的认购协议书中并未约定案涉房屋性质为商铺，原审法院以协议中未标注房屋性质为储藏室为由，认定山东广田置业有限公司违约明显依据不足。其次，在购买房屋时，潘伟杰对房屋性质为储藏室是明知的，正因为是储藏室性质才无法办理银行按揭，认购协议中才有了分期付清房款的约定。购买房屋作为大额的资金投入，潘伟杰作为完全民事行为能力人，其在签订认购协议时不可能不对房屋性质进行核查，更何况山东广田置业有限公司所有的规划、预售手续早在其签订认购协议之前就已办理完毕，可以随时进行查询，更不可能直到现在（自签约长达5年）其提出该异议，这明显不符合常理。再次，与潘伟杰（房号：13号楼105室）毗邻的同时期购买房屋的诸葛福民（房号：12号楼105室、205室）、苗永红（12号楼102室、202室）、王爱君（房号：12号楼101、201号）等，和本案类似，均是先签订的认购协议，然后签订正式的购房合同，合同标的均为与涉案标的相同的储藏室，合同价格也与本案合同价格相近（近9000元）。而且他们几个和潘伟杰均是小区开门头做生意的，彼此离得很近，其他人签约时都知道房屋性质为储藏室，都已签订购房合同，不可能唯独潘伟杰自己不知情，这根本不符合常理。最后，虽然潘伟杰交付房款时收据上记载的收款事由为商业房款，但并不代表其购买的房屋就是商铺。因为案涉房屋性质虽为储藏室，但并非传统意义上的地下储藏室，其位置极好，位于沿街的一、二层，而且有70年的产权（一般商铺产权是40年），所以当时比商铺要好卖的多。潘伟杰也是一直作为用作商业使用，而非居住，故收款事由未开成住宅房款。而且通过其他同期购买该类房屋的诸葛福民、苗永红等人的房款收据来看，购买的同样是该类储藏室，同样收据上也是记载的是商业房款，房屋价格也与本案相近，所以并不能简单以收据记载内容或房屋价格来推断案涉房屋性质为商铺。综上，潘伟杰自始至终对房屋性质为储藏室是明知的，山东广田置业有限公司并不构成任何隐瞒。原审法院仅仅以所谓山东广田置业有限公司收款事由记载事项及房屋价格来推定涉案房屋性质为商铺，从而得出山东广田置业有限公司违约的结论，纯属主观臆断，毫无事实依据。二、原审法院判决解除双方签订的认购协议明显错误。首先，如上分析，潘伟杰对涉案房屋性质为储藏室是明知的，认购协议签订后，山东广田置业有限公司即将涉案房屋交付潘伟杰，潘伟杰也是一直作为商业经营使用（租给别人开影楼），其当时购买该类房屋主要考虑的是位置较好，位于沿街的一二层，而且较一般商铺多了30年的产权（一般商铺的产权是40年，储藏室产权是70年）。故在山东广田置业有限公司明确告知其房屋性质为储藏室无法办理银行按揭贷款时，其仍选择购买。而且涉案协议完全能够履行，可以正常签订正式购房合同并办理过户，并不存在任何合同无法履行导致潘伟杰合同目的无法实现的情况。退一步讲，即便山东广田置业有限公司存在违约，潘伟杰也已经超过法定的解除期限，不能再要求解除合同。众所周知，合同解除行使期限属于除斥期间，未在法定期间内行使消灭。认购协议中并未约定潘伟杰可以解除合同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即潘伟杰应在法定的一年期限内行使，但从一审庭审情况看，潘伟杰自认是在2017年3月份知晓房屋性质为储藏室而非商铺，但其并未在法定的一年期限内行使解除权，故其无权再要求解除合同，原审法院对此认定明显有误。三、潘伟杰要求返还购房款76万元与合同约定不符，其所谓的要求山东广田置业有限公司返还维修基金和实测费更是没有任何事实依据，原审法院对此认定明显错误。根据认购协议第五条，潘伟杰作为房屋买受人应按照双方约定的期限，及时到山东广田置业有限公司营销中心交付房款。否则，山东广田置业有限公司有权将该房屋另行出售。潘伟杰所交付的房款作为违约金，山东广田置业有限公司不予返还。本案潘伟杰并未按照合同约定交付购房款，已构成严重违约，故其要求返还已付款的主张与合同约定不符，不应予以支持。另外，维修基金和实测费是山东广田置业有限公司根据有关规定代收的费用，已经转交给相关房管部门，原审法院却判决山东广田置业有限公司向潘伟杰返还该费用，明显无任何事实依据，也不公平。四、原审法院关于利息损失的认定明显有误，属适用法律错误，应予以纠正。第一、山东广田置业有限公司并不构成违约，相反，是潘伟杰先违约，故其无权要求山东广田置业有限公司赔偿损失。如上所述，潘伟杰对涉案房屋性质是明知的，山东广田置业有限公司并不构成违约。根据认购协议约定，潘伟杰应自2014年6月30日起分期付清剩余房款。但潘伟杰并未按照上述协议约定履行付款义务，却长期占用山东广田置业有限公司房产使用收益至今，才最终导致本案纠纷的出现。故本案并不是山东广田置业有限公司在违约，而是潘伟杰违约在先，故原审法院判决山东广田置业有限公司向潘伟杰赔偿损失明显不当。第二、潘伟杰并不存在任何损失，即便存在损失，最多也仅可能是同期贷款利息损失，原审法院却判决山东广田置业有限公司按照年利率24%赔偿其所谓损失，明显有误。从本案整个合同履行过程来看，是潘伟杰违约在先，是其给山东广田置业有限公司造成了损失，而非山东广田置业有限公司给其造成损失。退一步讲，即便其存在损失，本案属于购房合同纠纷，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，即便山东广田置业有限公司需要向其赔偿损失，最多也仅可能是同期贷款利息损失。原审法院却生搬硬套，仅根据潘伟杰一方的主张，判决山东广田置业有限公司按照年利率24%赔偿其所谓损失，不仅无任何事实依据，亦明显属于适用法律错误。第三、退一步讲，即便山东广田置业有限公司存在违约且潘伟杰存在损失，也应据实扣减因潘伟杰一方存在过错减少的损失额及其因违约获利部分，原审法院判决明显有误。案涉认购协议是2013年签订，协议签订后山东广田置业有限公司即将案涉房屋交付潘伟杰使用至今。购买房屋作为如此大额的资金投入，且在认购协议中对房屋性质没作出约定的情况下，潘伟杰作为完全民事行为能力人，其在签订认购协议时不可能不对房屋性质进行核查，更何况山东广田置业有限公司所有的规划、预售手续早在其签订认购协议之前就已办理完毕，可以随时进行查询，更不可能直到现在（自签约长达5年）才对房屋性质提出异议，这明显不符合常理，至少能够看出潘伟杰对此存在一定过错。而且，潘伟杰在仅支付76万元首付款的情况下，迟迟不按照协议约定付款房款，却长期通过山东广田置业有限公司房屋获取利益（通过租给别人开影楼获取收益）。退一步讲，即便山东广田置业有限公司存在违约且潘伟杰存在损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”、第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”之规定，也应据实扣减因潘伟杰一方存在过错减少的损失额及其因违约获利部分，原审法院仅仅判决山东广田置业有限公司赔偿其所谓损失，却未依法对此进行认定，不仅明显有误，亦有失公允。五、案涉房产是否查封并未影响潘伟杰的正常使用，未签订正式商品房买卖合同完全是由于潘伟杰未按时缴纳后续房款所致，与其他无关。潘伟杰未提供证据证实案涉房屋在查封房产范围之内。其次，案涉房产是否查封，并未影响到潘伟杰实际权益，其也一直正常使用该房屋，而且一直用于商业用途，而非其所谓的储藏室用途。案涉房产是否查封并未影响潘伟杰的正常使用，未签订正式商品房买卖合同完全是由于其未案涉缴纳后续房款所致，与其他无关。其是以所谓查封作为借口，意图达到继续侵害山东广田置业有限公司财产的目的。综上，原审法院事实认定不清、证据不足，适用法律错误。恳请二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人潘伟杰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人山东广田置业有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、答辩人涉案房屋的性质认知，一是上诉人所建房屋的样式，二是上诉人开具的单据，这两项证据能够证明上诉人隐瞒了涉案房屋的性质。原审中，答辩人已举证(现场照片、平面图)证明涉案房屋上诉人是按照沿街商铺的样式建造的，这是最直观的证据，并且答辩人也提交了当时上诉人对外以商铺销售宣传的资料，能够证明上诉人隐瞒了涉案房屋的性质。其次，上诉人给答辩人开据的收据明确载明商业房款，能证明上诉人隐瞒涉案房屋的性质。上诉人根据《认购协议书》约定收取款项后开具收据，是合同依据，上诉人称没有合同依据，不能成立。第三、上诉人称《认购协议书》中约定的分期付款而不是银行按揭贷款，据此答辩人明知涉案房屋是储藏室，采取什么方式付款，是答辩人根据资金情况所做的选择，与房屋性质无关。认购书第七条“乙方选房后，须购买该房源所在楼栋上的车库或储藏室任意一个，车库或储藏室的选定顺序以主房首付款缴纳的顺序进行选定”，说明所选主房有别于“车库或储藏室”。第四、从上诉人的辩称也能看出，上诉人是按商铺建造并销售的，并且有意识的隐瞒了涉案房屋的性质。“涉房屋性质虽为储藏室，但并非传统意义上的地下储藏室，其位置极好，位于沿街的一、二层，而且有70年的产权（一般商铺产权是40年），所有当时比商铺要好卖的多。潘伟杰也是一直作为用作商业使用，而非居住，故收款事由未开成住宅房款”。二、答辩人要求上诉人返还购房款的维修基金、实测费符合法律规定，一审认定正确。依照认购协议，答辩人已交付首付款76万元，根据合同约定和目的，上诉人应与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，但答辩人交付款项后，上诉人却以预售认可证未办理出来为由，不签订《商品房买卖合同》。上诉人不签订正式《商品房买卖合同》的原因是涉案房屋被查封，后被解封，这是上诉人直到2017年3月份才通知答辩人签订正式《商品房买卖合同》的原因。对于维修基金、实测费用的返还，因该两项费用均为上诉人收取，同时维修基金依附于所在房屋，因解除合同，应返还答辩人。三、原审法院判决解除双方签订的认购协议正确。本案中答辩人要求解除合同，不是出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，而是上诉人隐瞒事实，造成答辩人不能实现合同目的。四、原审法院关于赔偿利息损失的认定正确。五、上诉人主张应据实扣减答辩人存在过错减少的损失额及违约获利部分，该主张不成立。1、因上诉人隐瞒事实，将储藏室当成商铺卖给答辩人，不能签订正式商品房买卖合同的责任在于上诉人，答辩人无过错和违约行为。2、上诉人主张扣减损失及违约获利，超出一审诉讼范围。 潘伟杰向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告双方于2013年12月15日签订的《广田悦园认购书》；返还购房款760000元、维修基金12061元、实测费234元及上述款项利息。2、判令被告偿还原告损失500000元。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月15日，潘伟杰（认购方、乙方）与山东广田置业有限公司（出卖方、甲方）签订了《广田悦园认购书》，认购书第二条约定，乙方自愿向甲方认购广田悦园13号楼105室房屋，建筑面积172.34平方米；单价为每平方米8819.77元，优惠后总价1,520,000元。第七条约定，乙方在选房后，须购买该房源所在楼栋上的车库或储藏室任意一个，车库或储藏室的选定顺序以主房首付款缴纳的顺序进行选定。第十条约定，甲、乙双方签署正式《商品房买卖合同》（预售）时，须按本认购书确定的条款签订。第十一条约定，在签署《商品房买卖合同》后，此协议即告失效。第十二条约定，首付款76万，剩余房款76万元于三年内还清。2014年6月30日前还12.6万元，年底还12.6万元；2015年6月30日前还12.6万元，年底还12.6万元；2016年6月30日前还12.8万元，年底还12.8万元。合同签订后，原告于2013年12月15日向被告支付购房款760,000元，被告为原告出具了收款事由为商业房款的收据。原告尚欠76万元的房款未付。原告于2014年1月14日向被告交付维修基金12,064元和实测费234元。后原告与被告准备签订商品房预售合同时发现涉案房屋的用途为储藏室。2013年12月15日被告将涉案房屋交付给原告。另查明2012年12月4日被告取得涉案房屋的预售许可证。2013年9月12日涉案房屋被临沂市中级人民法院依法查封，于2017年2月28日解封。又查明，2012年8月3日临沂市规划局【2012】第220文件载明，涉案房屋的规划是住宅楼。被告将涉案房屋销售给原告的单价与同一楼盘的商铺价格处在同一价格范围内。该楼盘的储藏室价格为2000余元。 一审法院认为，潘伟杰与山东广田置业有限公司签订的《广田悦园认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。认购书中明确约定原告购买的是13号楼105室的房屋，并未标注是储藏室，在被告为原告出具的收款收据的收款事由为商业房款，且被告收取的房价款与同一楼盘的商铺价格处在同一价格区间，与储藏室的价款相差甚远。原告交付给被告的房屋用途为储藏室，致使原告不能实现商业用房的合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”在本案中，被告将具有储藏室用途的房屋按商业房屋的价格出卖给原告，致使原告不能实现合同目的，构成根本违约。因此，对于原告要求解除双方于2013年12月15日签订的《广田悦园认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同解除后，被告应当退还原告已交付的购房款760,000元及收取的维修基金12,064元和实测费234元。对原告要求被告返还购房款760,000元、维修基金12,061元、实测费234元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求赔偿损失的诉讼请求，根据公平原则，原告要求按已付购房款760,000元，年利率24%计付损失，不违反法律规定，一审法院予以采信,判决：一、解除原告潘伟杰与被告山东广田置业有限公司于2013年12月15日签订的《广田悦园认购书》；二、原告潘伟杰于本判决生效后三十日内返还原告位于广田悦园13号楼105室的房屋；三、被告山东广田置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘伟杰购房款760,000元、维修基金12,061元、实测费234元；四、被告山东广田置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告潘伟杰损失，按购房款760,000元，自2013年12月15日起至付款之日止年利率24%计付；五、驳回原告潘伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，由被告山东广田置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人山东广田置业有限公司提交证据一，与涉案房屋现状图片及同类型的储藏室及商业现场图片，拟证明与本案房屋相同的其他储藏室都已经签订了书面的购房合同并办理了相关产权手续，通过储藏室的图片与商业图片的现状对比可以看出，涉案的储藏室包括与其毗邻的其他几个储藏室，从位置上看都是位于住宅楼的下面，而且层高明显低于商业部分，而上诉人所出售的商铺与储藏室之间是独立的，中间隔了一条路，而且从位置上看也是独立的，上面没有住宅部分，而且层高也高于涉案的储藏室，从房屋的位置及层高等外观上也可以看出，涉案的储藏室和上诉人所出售的商业住宅从外观上也可以明显区分，被上诉人在合同约定不明确的情况下推导出上诉人所出售的房屋就是商铺，没有依据，而且在合同约定不明确的情况下，尤其是在房屋合同还没有签订的时候，涉案房屋相关的规划预售等许可手续已经出现，被上诉人可以随时查阅以确定房屋的性质，但是其长期未履行及相关的审查注意义务，更怠于行使相关的权利，拟证明被上诉人在本案合同的履行中就存在一定的过错。证据二，上诉人与第三人王爱军签订的商品房预售合同及收款收据各一份，上诉人与第三人公海签订的商品房买卖合同及收款收据各一份，其中王爱军所购买的房屋是在2013年的4月份，房屋性质与本案的房屋性质相同，都是特殊的地上储藏室，房屋位置也是与本案房屋毗邻的12号楼101及201号房屋，房屋价格也与涉案房屋价格类似，收款收据上同样记载着收款事由是商业房款，但是所签订的商品房预售合同约定的房屋性质仍为储藏室，其中另一购房人公海购买的房屋与涉案房屋属于同一栋楼13号楼102及202，本案的房屋是13号楼的105，他们是邻着，房屋性质也是与本案房屋相同的沿街房屋储藏室，收款收据上的收款事由同样是记着商业房款，房屋的价格因为是在2017年以后签订的，受市场形势的影响，价格低于涉案房屋，价格在7000元左右，同样签订的商品房买卖合同约定的是商品房合同，证据的目的是，通过与涉案房屋性质相同位置毗邻价格相近收据记载事由相同的其他房屋的对比可以看出，上诉人所出售给的被上诉人的就是这种特殊性质的沿街储藏室，因为这种储藏室，相对于一般的沿街商铺，他是具有70年的产权，而且被上诉人也是一直作为商业使用，所以这个房子比较好出售，包括涉案房屋在内一共十套同样的房屋，原审法院在事实不清的情况下，只因为涉案房屋与一般的房屋价格相近而且收据上写的是商业房款，就简单认定为上诉人所出售的房屋性质为商铺，明显证据不足，而且通过2013年所签订的购房合同和2017年所签订的购房合同对比，可以看出包括涉案房屋在内的储藏室和一般商铺的价格一直在贬值。证据三，涉案房屋缴纳专项基金的凭证，凭证两份，拟证明在2017年的7月份上诉人已经将被上诉人所交付的维修基金交付房管部门，凭证中也能看出房屋的性质是储藏室，原审法院判决上诉人交被上诉人的缴纳的维修基金已经转交房管部门，没有办法退回，原审法院判决没有事实依据。证据四，被上诉人与承租人李水远签订的租赁合同一份，拟证明上诉人将房屋交付被上诉人以后，一直由被上诉人对外出租做商业房使用，如果法院判决解除合同，自被上诉人占用房屋之日起的占用费应该从中进行扣除。 被上诉人潘伟杰质证称，对证据一照片的真实性和证明目的有异议，从照片上不能证实上诉人的证明目的，恰恰相反，从外观和构造上可以看出本案所涉房屋具备商铺的外观，同时能够证实上诉人将涉案房屋作为商铺对外出售的现实依据，对于王爱军签订的预售合同与本案所签订的认购协议并非同一性质，而且王爱军的房屋并非在法院依法查封的范围内，因为本案所涉及的房屋在上诉人出售时已经被中级人民法院依法查封，这在被上诉人一审提交的证据中可以证实，因此王爱军所签订的合同是正式的商品房预售合同，而本案合同仅是认购协议，与公海签订的商品房预售合同，此合同签订的日期在2017年4月17日，是在上诉人在涉案房屋已经被知晓为储藏室以后签订的，并且销售的价格比原来商铺的价格低，因此上诉人以两份预售合同来证实被上诉人房屋与上诉人签订时的房屋性质，证明目的不能达到，而且上诉人称被上诉人解除合同的目的是因为房屋价格下降才提起的，那么为什么被上诉人直到2018年10月份才提起，因为价格的下降在2017年之前就已经下降，其真正的原因是2017年3月份上诉人就涉案房屋已经在中级人民法院解封才通知被上诉人去签订正式的商品房买卖合同，在商品房买卖合同中，被上诉人知晓了房屋的性质并非商铺，这才是被上诉人解除合同的真正原因，因此未能签订正式商品房买卖合同的原因完全是由上诉人导致的，过错完全在上诉方。证据三，维修基金发票真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该证据证明的被上诉人缴纳维修基金同时证明上诉人收取了被上诉人的维修基金费用，依照法律规定要求上诉人返还维修基金的费用符合法律规定。证据四，该证据是复印件，真实性不予认可，同时也不能证明被上诉人应就占用房屋期间给予上诉人返还，因为在合同解除之前被上诉人占用房屋为合法占有，因为被上诉人即使购买其他房屋，也存在正常使用的情况，那么如果被上诉人返还占用期间的费用，因为被上诉人的守约行为反而要付出正常购买合同所应该获得的收益，又应该由谁补偿，因此上诉人的证明目的及要求不成立。 本院经质证认为，被上诉人对于上诉人提交的证据一、二、三的真实性未提出异议，本院予以确认。对于证据四系复印件，本院不予确认。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，二审的争议焦点：1.广田公司是否存在隐瞒案涉房屋性质的行为；2.双方签订的《广田悦园认购协议》应否解除；是否应支付利息。 一、案涉房屋规划性质为储藏室，广田公司作为处于优势地位的房地产开发企业基于商业诚信原则，负有向处于弱势地位的购买方披露房屋性质的义务，但广田公司将案涉房屋按商铺方式建设及沿街位置的外观、对外以商铺名义进行的销售宣传及销售的价格，足以让人相信其出售的储藏室为商铺，而在其与被上诉人潘伟杰签订《广田悦园认购协议》时没有明确房屋性质，在本案中亦未提供证据证明在签订协议之前其对房屋的性质向被上诉人潘伟杰进行了告知，且在签订协议收取被上诉人潘伟杰购房款项出具收据时载明为商业房款，更让被上诉人潘伟杰产生对案涉房屋为商铺的信赖。广田公司主张被上诉人潘伟杰在签订认购协议前负有审查房屋性质的义务，违背商业诚信原则，于法无据，本院不予支持。广田公司将案涉储藏室以商铺名义与被上诉人潘伟杰签订《广田悦园认购协议》，且事前未明确告知被上诉人潘伟杰，构成隐瞒案涉房屋性质的欺诈行为。 二、双方签订的《广田悦园认购协议》的性质。从双方签订的《广田悦园认购协议》的内容来看，只约定了双方的名称及住所、商品房的位置及面积、房屋的总价款及付款时间，双方签订认购协议的目的在于约定在未来固定的时间前签订商品房买卖合同，而非直接履行商品房买卖合同所规定的权利义务，双方签订的《广田悦园认购协议》应为房屋预约合同，而非商品房买卖合同本约，至于广田公司在签订《广田悦园认购协议》之后将案涉房屋交付，被上诉人潘伟杰交纳房款，因双方未签订商品房买卖合同本约，亦未就《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他合同内容达成合意，故双方的前述行为均为对商品房买卖合同的部分先履行行为，该双方的前述行为不会导致认购协议由房屋预约合同转化为商品房买卖合同本约。因此本案纠纷应适用房屋预约合同的相关法律规定进行调整，而非适用商品房买卖合同的相关法律规定进行调整。广田公司隐瞒案涉房屋为储藏室的行为，以商铺名义出卖，构成欺诈行为，致使被上诉人潘伟杰购买商铺用于经营的目的不能实现，被上诉人潘伟杰要求解除双方签订的《广田悦园认购协议》，依法应予支持。双方签订《广田悦园认购协议》后，广田公司即将涉案房屋交付给被上诉人潘伟杰，被上诉人潘伟杰实际占有、使用并收益，一审判决按照已付购房款的年利率24%计付利息过高，本院予以调整至按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算标准予以支付。对被上诉人潘伟杰基于涉案房屋缴纳的维修基金、实测费，因双方签订的《广田悦园认购协议》应予解除，故基于涉案房屋所缴纳的维修基金、实测费被上诉人要求返还，于法有据，应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15399号民事判决第一、二、三、五项及诉讼费的负担。 二、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15399号民事判决第四项为：上诉人山东广田置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人潘伟杰损失，以购房款760000元为基数，自2013年12月15日起至实际付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费8125元，由上诉人山东广田置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年九月十三日 书记员  张 薇