河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0481民初1254号原告：李文生，男，1965年9月15日出生，汉族，住舞钢市。被告：宋小霞，女，1972年7月15日出生，汉族，住舞钢市。被告：靳瑞革，女，1966年11月16日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：杨东旺，河南杨东刚律师事务所律师。被告：平顶山昊天一品物业服务有限公司，住所地：平顶山市新华区园林路9号院10号楼西单元二楼东户。统一社会信用代码91410400060045948N。法定代表人：吴建霞。委托诉讼代理人：李晓辉，女，1979年9月19日出生，汉族，住舞钢市，系该公司员工。被告：河南鼎和地产集团有限公司，住所地舞钢市湖滨大道东段南侧。统一社会信用代码914104817708599893。法定代表人：曲伸，董事长。委托诉讼代理人：郑凯歌，男，1987年10月3日出生，汉族，住平顶山市石龙区，系该公司员工。原告李文生与被告宋小霞、靳瑞革、平顶山昊天一品物业服务有限公司（以下简称昊天物业公司）、河南鼎和地产集团有限公司（以下简称鼎和公司）财产损害责任纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，李文生申请对其房屋损失进行司法鉴定。后李文生于2019年6月18日申请追加鼎和公司为本案被告。鉴定意见作出后，本院依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告李文生，被告宋小霞，被告靳瑞革及委托诉讼代理人杨东旺，被告昊天物业公司委托诉讼代理人李晓辉，被告鼎和公司委托诉讼代理人郑凯歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文生向本院提出诉讼请求：1.要求三被告赔偿原告李文生修复因房顶漏水造成的经济损失、家具损失等暂定6500元，实际金额以鉴定结果为准。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李文生是舞钢市院岭办事处龙寓花园69号楼405的业主，与被告宋小霞（505业主）、靳瑞革（605业主）是上下楼邻居。2019年3月14日夜靳瑞革家漏水到5楼，又漏到4楼原告家。第二天三方就房屋修复事宜进行协商，靳瑞革同意修复，后来又反悔。靳瑞革作为原告楼上的业主，有义务对其存在漏水隐患的房屋进行防水处理，被告昊天物业公司对此有管理义务，对损失的发生存在过错，二被告应对原告的损失进行赔偿，故诉至法院。宋小霞辩称，原告的损失是因我楼上的605号房屋漏水导致，不应该我来赔偿。靳瑞革辩称，原告起诉我赔偿损失无法律及事实依据，龙寓花园69号楼605房屋确系靳瑞革房屋，但605房屋在漏水时间2019年3月14日并未实际交付靳瑞革，根据合同法第133条规定，交付的标的物所有权才能转移，当时靳瑞革未真正拥有所有权，因此无管理该房屋的义务，该房屋造成其他损害不应承担赔偿责任。昊天物业公司辩称，对于小区室内专有部分的维修在质保期内由建设单位负责，质保期外由产权人负责。69楼505号以其没有领钥匙为由误把责任归结于物业公司。漏水当天早上，605业主用用钥匙打开房门，说明钥匙已领。605的业主于2012年购买该房屋，说明早已经是该房屋产权人，也就是房产管理人，说明该业主对室内所有相关设施设备有管理责任。龙寓花园水表收费均由舞阳钢铁有限责任公司负责，从未委托我们物业公司管理。龙寓花园自2018年10月至今处在政府统一“三供一业”改造，施工方在施工期间多次出现挖断供水管道造成小区突然停水、送水现象，其中用水浇路面及道牙自行接管道阀门。因此阀门开关并非物业公司所能控制。505号业主在漏水当晚听见有水滴声，误以为是下余。根据河南省物业管理条例规定，物业公司是对小区公共区域的环境、卫生、秩序及公共设备进行维护和保养。尽管如此，物业公司在接到505业主电话求助时，仍第一时间安排人到现场协助处理并先后三次组织双方进行协商解决。鼎和公司辩称，1.龙寓花园属于鼎和公司为舞钢公司定向开发的职工住宅，2012年10月份小区建成后由舞钢公司的子公司、舞钢龙寓房地产开发有限责任公司下设的子公司、舞钢市万嘉物业服务有限公司进行收税管理，万嘉公司既是舞钢公司的生活服务部，除了质保期内的房屋质量问题外，鼎和公司不对龙寓花园小区进行管理，不负有看护义务，2.从69号楼505客户跑水沟通记录详情可以看出2019年3月14日上午9点23分605房屋是605房屋的业主拿着钥匙开的房门，可见69号楼605房屋处于605业主的控制之下，3.从被告靳瑞革的证据一显示鼎和公司在2013年12月8日已为靳瑞革办理完房屋手续，为其发放有交房通知单，靳瑞革持此通知单去万嘉物业预交物业费等即可接房使用，况且靳瑞革本就是舞钢公司生活服务部的职工，完全清楚龙寓花园的交房日期由谁来管理；4.从漏水图片可以看出，跑水的地方是自来水集水水管，龙寓花园竣工交房至今有六年半的时间，为什么现在才发现卫生间的集水管、水阀有跑水现象，再者房屋如果没有使用，其房屋内的总水阀和楼下的水表总水阀是关闭状，其房屋内的水管根本就不会有水，605房屋内现在跑水说明是房屋的总水阀在近期被人打开了。综上，鼎和公司并不是505、405房屋渗水的侵权人，也没有法定和约定对其房屋进行看护的义务，所以请求驳回对鼎和公司的诉讼请求。李文生就本案向本院提交证据如下：1.原告房屋买卖合同一份，证明原告系受损房屋龙寓花园69号楼405房屋的业主；2.照片一张，证明原告房屋内漏水的情况；3-1.资产评估报告一份，证明因楼上605房屋漏水给原告造成的经济损失400元；3-2.鉴定费发票一张，证明原告因鉴定花费1500元。鼎和公司质证如下：证1、2、3-1均无异议，证3-2真实性无异议，证明目的有异议，该房屋损失共计400元，是正常的维修人员即可看出的损失金额，没有必要进行鉴定，该部分损失是不必要损失。宋小霞质证如下：同鼎和意见一致。靳瑞革质证如下：同鼎和意见一致。昊天物业公司质证如下：同鼎和意见一致。宋小霞就本案未向本院提交证据。靳瑞革就本案提交证据如下：1.龙寓花园交房登记本照片一张，证明本案涉案房屋605在2019年4月11日才正式交付给被告靳瑞革；2.通知单一份，证明靳瑞革须拿通知单缴纳给物业公司水费、装修押金、物业费之后，物业公司才将房屋的水电能够开通，没有交给物业公司就通水，责任不在被告，是物业公司的管理；3.商品房买卖合同和购房款发票，证明房屋的出卖人和买受人。李文生质证如下：真实性均无异议。宋小霞质证如下：真实性均无异议。鼎和公司质证如下：证1不能证明交房日期，证2真实性及证明目的均无异议，另外也证明了在2013年鼎和公司已经通知交房，办理完交房手续，需要靳瑞革持此通知单到物业公司接手房屋。证3真实性无异议，另外办证联的开具日期是2014年1月6日，证明鼎和公司在2014年1月6日办证开具发票的义务已经履行完毕。昊天物业公司质证如下：证1和证2同鼎和意见，证3真实性无异议。昊天物业公司就本案向本院提交证据如下：证据1.照片打印件2张，证明漏水后物业公司前往事发地进行处理的情况。当时复式的一楼、二楼卫生间都跑水了，工作人员去之后给阀门去下来重新安装了下；证据2-1.三供一业水管挖断情况统计表一份；2-2.物业公司手绘69号楼相对位置图；2-3.龙寓花园水管网改造情况说明；2-4.三供一业现场照片；证2证明由于三供一业施工把靳瑞革的水管阀门打开才造成的供水；3.物业公司在事发后与相关业主沟通的相关情况记录。李文生质证如下：证1真实性无异议，证2-1不清楚情况，证2-2真实性无异议，证2-3、2-4和证3真实性无法确定，宋小霞质证如下：同原告的质证意见。靳瑞革质证如下：证1无异议，证据2-1无异议,2-2与无异议，2-3无异议，撕拉乱扯现象更能说明房屋漏水与靳瑞革本人无关，2-4无异议。证据三和原告所述一致是原告和我们一起找物业协调。鼎和公司质证如下：对该三组证据无异议。鼎和公司就本案向本院提交证据如下：证据1.舞钢龙寓花园小区定向开发合同第六条第四款及附件，证明鼎和公司只负责龙寓花园的开发，龙寓花园建成之后由舞钢龙寓房地产公司指定物业公司从事管理；证据2.关于龙寓花园进驻物业选定的情况说明，证明舞钢龙寓房地产公司选定舞阳钢铁公司生活服务部即万嘉物业公司，对龙寓花园小区进行管理；证据3.住宅质量保证书，证明水管的质保期是两年，防水质保期是5年，自竣工验收之日计算；证据4.舞钢市质监站对于案涉楼盘竣工验收时间的证明，证明案涉楼房竣工验收日期是2012年9月21日。李文生质证如下：真实性均无异议。宋小霞质证如下：真实性均无异议。靳瑞革质证如下：真实性均无异议，因鼎和未向我交房，我也没有收到质量保证书。昊天物业公司质证如下：真实性均无异议。根据原被告当庭陈述及经庭审质证的各项证据，本院认定事实如下：靳瑞革、宋小霞、李文生系上下楼邻居关系。靳瑞革系舞钢市龙寓花园小区69号楼605号房的业主，宋小霞系舞钢市龙寓花园小区69号楼505号房的业主，李文生系舞钢市龙寓花园小区69号楼405号房的业主。2019年3月13日夜，由于靳瑞革家中的外部供水阀门被打开，加之其室内卫生间供水管道老化，导致其卫生间漏水，后靳瑞革家中积水蔓延渗漏至其楼下业主宋小霞家中，又从宋小霞家中渗漏至4楼李文生家中，致使李文生家中天花板部分被损坏。事发后第二日靳瑞革打开房门后，靳瑞革、宋小霞及李文生共同查看了现场。后昊天物业公司组织各方进行协商，但各方就赔偿问题未达成一致意见，李文生为此向本院提起诉讼。在诉讼过程中李文生向本院提出鉴定申请，请求对舞钢市龙寓花园69号楼405号房屋天花板损失情况进行鉴定，后经本院委托，河南中达信资产评估有限公司做出了豫中达信评报字（2019）第068号资产评估报告，评估结果为李文生因其楼上漏水造成的财产损失金额评估值为400元，李文生为此支出鉴定费1500元。靳瑞革于2013年与鼎和公司（房屋出卖人）就舞钢市龙寓花园小区69号楼605号房的购买事宜签订商品房买卖合同，2013年12月8日鼎和公司就入伙通知书的领取事宜向靳瑞革发放通知书，告知其可持通知书前往物业公司领取入伙通知书，但靳瑞革一直并未领取。靳瑞革当庭认可鼎和公司曾就605号楼的入户门进行了维修，维修后给了靳瑞革一把钥匙，漏水事件发生次日，靳瑞革持钥匙打开了舞钢市龙寓花园小区69号楼605号楼的房门。2019年4月11日靳瑞革正式领取了舞钢市龙寓花园小区69号楼605号楼的钥匙，并在龙寓花园交房登记本上登记。本院认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益的应当承担民事责任。本案中靳瑞革所购买的房屋因卫生间水管老化发生漏水导致李文生房屋天花板、家具被水损坏。2013年12月8日（漏水前）鼎和公司已经就入伙通知书的领取事宜向靳瑞革发放了通知书，虽然靳瑞革因个人原因并未向物业公司领取入伙通知单，但靳瑞革在漏水事件发生前已经领取有舞钢市龙寓花园605号房的钥匙，故靳瑞革作为房屋购买人和管理人应当对宋小霞受到的损失承担责任。同时靳瑞革卫生间漏水的原因除了管道老化外，还源于该房屋外部供水阀门的打开，供水阀门属于小区公共管理部分，其管理属于物业公司提供物业服务的范围，虽然昊天物业公司称供水阀门打开系由于舞钢市“三供一业”改造所造成，但其提供的《三供一业水管挖断统计详情》、《关于龙寓花园三供一业供水管网改造的情况说明》并不能证明因“三供一业”对69号楼供水阀门打开的情况，且即使“三供一业”工程对供水阀门进行了打开，仍然不能免除昊天物业公司公司对小区共用部分进行管理的义务，故昊天物业公司未对供水阀门尽到管理义务的行为及靳瑞革所有及管理的舞钢市龙寓花园小区605号房卫生间供水管道老化共同造成了李文生的室内损失，上述损失应由靳瑞革及昊天物业公司按照各自的过错程度承担赔偿责任。考虑漏水的成因及各方应尽注意义务的大小，本院酌定，靳瑞革及各自对李文生的损失各承担50%的赔偿责任。对于鼎和公司是否承担责任的问题，涉案的69号楼于2012年9月21日竣工，至损害事件发生时已经六年有余，超出了住宅质量保证书中所约定的给排水管道、有防水要求的卫生间的保修期限，且鼎和公司也已向靳瑞革交付了案涉漏水房屋的钥匙，不应再对案涉房屋再负有注意义务。故李文生要求鼎和公司对其损失承担赔偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。对于宋小霞是否承担赔偿责任的问题，宋小霞虽系李文生楼上房屋的业主，但水源系从靳瑞革房屋渗漏至宋小霞房屋后又渗漏至李文生家中，宋小霞对此并无过错，故李文生要求鼎和公司对其损失承担赔偿责任没有事实及法律依据。李文生的损失有漏水损失400元，鉴定费用1500元，共计1900元。靳瑞革及昊天物业公司应各承担50%的赔偿责任，即，靳瑞革及昊天物业公司应各赔偿李文生950元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：靳瑞革于本判决生效之日起十五日内向李文生赔偿房屋损失950元。平顶山昊天一品物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向李文生赔偿房屋损失950元。三、驳回李文生的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由靳瑞革负担25元，平顶山昊天一品物业服务有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  郑康乐审 判 员  张英黎人民陪审员  闫豪杰二〇一九年九月二十七日书 记 员  王梦婕附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。