新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初6627号原告：杨晓军，男，1969年3月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：包英杰，新疆施安事务所律师。被告：孔德志，男，1973年12月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆奎屯市。原告杨晓军与被告孔德志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓军的委托诉讼代理人包英杰、被告孔德志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓军向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还房屋租金14000元（21000元／6个月＊4个月＝14000元）；2、请求依法判令被告返还暖气费、物业费5980元；3、请求法院判令被告支付违约金3500元；4、依法判令被告承担本案诉讼费、邮寄费等。事实及理由：2018年9月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区的房屋出租给原告办公使用、租期一年、租金共计42000元、租金采用半年一支付的方式、物业费及暖气费由被告承担、如有违约，违约方支付守约方违约金3500元。合同签订后原告按照约定向被告支付了半年租金21000元，并向被告垫付了暖气费及物业费5980元。2018年11月该房屋漏水，原告立即通知被告维修，但被告不予维修。因被告出租该房屋后未在沙依巴克区虹桥北社区备案登记，虹桥北社区多次督促被告前往该社区备案，原告也多次催促被告，但被告均置之不理。2019年1月21日房屋被虹桥北社区封门，无法使用。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，望依法支持原告诉讼请求。被告孔德志辩称，第一、原告的主张严重与事实不符。原、被告双方是通过乌鲁木齐千成居房产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，原告支付了半年租赁费21000元，被告又代收了一年合同期内原告应该支付的物业费即暖气费5980元。当时在中介公司工作人员协调下我方未收取原告的房屋保证押金，口头约定原告在租赁使用房屋期间如有违约或室内物品损坏，从原告支付的5980元中扣除。被告在原告正常交纳租金期间保证了房屋的正常使用，原告的退租要求没有任何法律依据。被告代收的暖气费和物业费5980元，部分已经交纳给了热力供应公司，其余部分属于原告在租赁期限内应当交付的物业费。原告未在2019年3月11日前按照合同约定支付下半年租赁费，属于合同违约，应向被告支付违约金3500元。并且原告在租赁期间因使用不当造成被告房屋客厅玻璃隔断破裂，理应照价赔偿。因此被告不应退还代收原告的5980元。第二、关于房屋渗水（不是漏水）。被告在得知房屋渗水后已经及时解决，并未影响原告的正常使用，被告不应承担任何责任。第三、关于备案的问题。原、被告双方在签订合同的当天，被告就已明确告知原告需要到所辖社区登记备案，原告对备案相关事宜也表示知晓，后原、被告双方在联系过程中，原告也未提及办理社区备案的问题。鉴于被告在双方签订合同时已告知原告必须到社区备案，且原告已知晓的情况下，被告也就默认原告已经在社区办理了备案。第四、2019年1月21日原告为了毁约又不承担责任的目的，在乌鲁木齐市沙依巴克区社区大吵大闹，严重影响社区正常办公，后社区工作人员经询问发现其未办理居住备案，遂以此为由将涉案房屋封门。在此过程中原告未与被告联系沟通，被告得知房屋被封后及时协调解决，但原告拒不配合，阻碍房屋解封。无奈被告只好自行前往社区以房屋空置备案，社区工作人员遂将该房屋解封，后在房屋中介工作人员见证下换锁进屋，2019年3月12日原告在房屋中介人员的见证下自行搬离。原告在被告提供了备案材料并承诺可以随时到场的情况下，为了达到毁约又不承担法律责任的目的，对社区工作人员几次到租赁现场督促备案拒不见面，不履行作为承租人必须到社区备案的义务，由此产生的任何后果都应由原告自行承担，与被告无关。综上，原告的诉讼请求违背诚信原则，且无任何法律依据，系滥用诉权，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原、被告双方与居间方乌鲁木齐千成居房产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区的房屋出租给原告用于办公，租赁期限自2018年9月12日至2019年9月11日，租金总额为42000元全年。合同同时约定：租期内暖气费、物业费由被告承担；水费、电费、电话费、电视收视费、房屋租赁税费、燃气费、上网费、车位费由原告承担。合同签订后，原告向被告交付了半年的租金21000元、物业费及暖气费5980元，被告收到上述费用后，向原告出具了收据一份。2019年3月12日，乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管理委员会虹桥北社区工作委员会出具证明，内容为：“兹有我辖区大公馆Ｃ座602室，出租给公司经营，在社区没有报备，社区在清查过程中发现该房屋已经经营，通知房东来社区做备案房东一直没有来备案，社区于2019年1月21日封门，直到3月10日将开封”。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、社区证明、庭审笔录及当事人陈述在卷为证。本院认为，原、被告双方与居间方乌鲁木齐千成居房产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，三方均应全面履行合同义务。因被告未及时向社区备案，致使涉案房屋被社区封门，原告无法继续承租使用涉案房屋，其合同目的无法实现，被告对2019年1月21日涉案房屋被社区封门这一事实也不持异议，故本院认为《房屋租赁合同》自2019年1月21日被社区封门时已实际解除，因此针对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；针对原告要求被告返还其房屋租金14000元的诉讼请求，本院认为前期房屋局部漏水并不影响其正常使用，且原告也未举证证明局部漏水已导致该房屋根本性不能使用，因此原告主张返还租金的期限应自2019年1月21日社区将涉案房屋封门后，计算至2019年3月11日共计49天，返还房屋租金应为5716.67元［21000元/180天（2018年9月12日-2019年3月11日）*49天（2019年1月21日-2019年3月11日）］。另，原告主张被告应返还其暖气费、物业费共计5980元，本院认为《房屋租赁合同》第五条约定暖气费、物业费由甲方（被告）承担，此合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故针对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。针对原告向被告主张违约金3500元，本院认为《房屋租赁合同》第十条第一款约定：“租赁期内甲方或乙方如需提前终止本合同的，应提前30日通知对方，并按壹月租金作为违约金”。上述约定系当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，故针对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。另，被告辩称其已向原告提供了社区备案的全部材料，而原告为达到毁约目的故意未前往社区进行备案、原告支付的暖气费及物业费5980元系三方口头协议作为房屋保证押金、原告在租赁期间损坏承租房屋客厅的玻璃一块理应赔偿，但上述抗辩被告均未举证予以证实，故针对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告孔德志返还原告杨晓军房屋租金5716.67元［21000元/180天（2018年9月12日-2019年3月11日）*49天（2019年1月21日-2019年3月11日）］；二、被告孔德志返还原告杨晓军暖气费、物业费5980元；三、被告孔德志支付原告杨晓军违约金3500元；四、驳回原告杨晓军的其他诉讼请求。上述被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的23480元，判决给付标的15196.67元，给付标的占争议标的的64.72%，案件受理费387元（原告已预交），本院减半收取193.50，由原告承担35.28%即68.27元，被告承担64.72%即125.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇一九年九月二十五日书记员  杨秀珍