辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初717号 原告：交通银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区新运大街114号。 负责人：王晨光，系该行行长。 委托代理人：金秋舒，系该行员工。 被告：王喜涛，男，1987年2月8日出生，汉族，住灯塔市。 被告：辽阳众兴置业有限公司，住所地辽阳市太子河区望水台街道。 法定代表人：王胜杰，系该公司总经理。 委托代理人：曾东，辽宁德远律师事务所律师。 委托代理人：谢静艳，辽宁德远律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司辽阳分行为与被告王喜涛、辽阳众兴置业有限公司借款合同纠纷一案，于2019年3月7日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成了合议庭，于2019年9月12日公开开庭审理了本案。原告交通银行股份有限公司辽阳分行的委托代理人金秋舒，被告辽阳众兴置业有限公司的委托代理人曾东、谢静艳到庭参加了诉讼，被告王喜涛经本院依法传唤无当正理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告交通银行股份有限公司辽阳分行诉称：第一、第二被告于2012年10月13日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，同时第一被告与原告签订了《抵押合同》。第一被告向原告借款人民币20万元整，购买了辽阳市太子河区住宅，售价29万元，借款期限20年。双方约定，当第一、第二被告违反上述合同约定时，原告有权要求第一、第二被告立即偿还全部贷款本息。第一、第二被告在上述合同上签字确认，同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，并办理了相应的抵押登记手续。第二被告对第一被告上述贷款承担连带责任。原告向第一被告发放贷款后，被告不能按时还款，逾期已超过12个月。综上，请求法院判决第一被告立即偿还原告全部贷款本金余额人民币169039.90元，以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项；请求法院依法确认原告对第一被告抵押给原告的房产具有优先受偿权；判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带担保责任；判决被告承担本案的诉讼费用。 被告王喜涛未答辩，未到庭参加诉讼。 被告辽阳众兴置业有限公司辩称：我公司是原告与被告王喜涛之间房屋买卖合同的一般担保，根据法律规定，只有在被告王喜涛不能履行债务时才需要承担担保责任，因此原告在未对被告王喜涛先行诉讼时不能起诉我公司。 经审理查明，2012年10月13日，原告交通银行股份有限公司辽阳分行（乙方）与借款人王喜涛（甲方）、保证人辽阳众兴置业有限公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》，合同编号：20122510046015，约定借款人王喜涛向原告交通银行股份有限公司辽阳分行借款20万元用于购买辽阳市太子河区房屋，借款期限240月。借款利率采用浮动利率，月利率5.185416‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5.0%；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按本合同约定调整本合同利率，以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每月的01日。贷款人给予借款人0天的宽限期。 被告辽阳众兴置业有限公司对上述借款提供连带责任保证。《个人房产抵押贷款合同》第5.2条约定：“保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。”第5.5条约定：“甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。” 2012年10月12日，原告交通银行股份有限公司辽阳分行与借款人王喜涛签订《抵押合同》，合同编号：20122510046015，约定以抵押人王喜涛名下的位于辽阳市太子河区房屋一处为上述借款提供抵押担保。 上述房产已经办理抵押预告登记。至庭审辩论终结前，并未办理房地产权属证书，原告交通银行股份有限公司辽阳分行也未办理他项权利登记证书。 原告交通银行股份有限公司辽阳分行向被告王喜涛发放贷款后，截至2018年9月18日，被告王喜涛已逾期12期，贷款本金余额169039.90元。 本院所确认的上述事实有原告交通银行股份有限公司辽阳分行提供的《个人房产抵押贷款合同》、《抵押合同》、个人贷款申请表、借款凭证、进账单、欠息证明、婚姻证明、抵押登记申请表及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告交通银行股份有限公司辽阳分行与王喜涛之间的《个人房产抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告交通银行股份有限公司辽阳分行已经按合同约定向王喜涛发放贷款，因王喜涛逾期还款，根据合同约定，原告交通银行股份有限公司辽阳分行有权提前收回贷款。原告交通银行股份有限公司辽阳分行要求被告王喜涛立即偿还贷款余额169039.90元及至还清之日止的利息、罚息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。现王喜涛并未取得房地产权属证书亦未办妥以交通银行股份有限公司辽阳分行为抵押权人的抵押登记手续，根据合同约定，被告辽阳众兴置业有限公司对本案借款承担阶段性连带保证责任。 被告王喜涛虽以其名下的房屋抵押，但未办理完抵押登记，因房屋的抵押需经过登记才生效，故原告交通银行股份有限公司辽阳分行主张优先受偿，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王喜涛偿还原告交通银行股份有限公司辽阳分行借款本金169039.90元，并就逾期部分按《个人房产抵押贷款合同》约定给付原告交通银行股份有限公司辽阳分行利息、罚息至还清之日止。 二、被告辽阳众兴置业有限公司在被告王喜涛取得房地产权属证书并办妥以原告交通银行股份有限公司辽阳分行为抵押权人的抵押登记手续前对上述债务承担连带责任保证。 三、驳回原告交通银行股份有限公司辽阳分行的其他诉讼请求。 上述第一、二项款项于本判决生效后10日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3840元，公告费560元，均由被告王喜涛、辽阳众兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘彦超 审 判 员  赵英男 人民陪审员  于文慧 二〇一九年九月十七日 法官助理杨蒙 书记员周明霞 附录 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。