昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6434号原告：王孟刚，男，汉族，1970年1月7日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴毕民，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：姜霞，女，汉族，1965年12月24日出生，身份证登记住址云南省玉溪市红塔区。被告：刘坤，男，汉族，1965年4月1日出生，身份证登记住址云南省玉溪市红塔区。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。统一社会信用代码：91530100719458522F。法定代表人：黄倩。委托诉讼代理人：范慧芸，女，系该公司工作人员，特别授权代理。原告王孟刚与被告姜霞、刘坤，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告王孟刚的委托诉讼代理人吴毕民，被告姜霞、刘坤，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人范慧芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孟刚向本院提出诉讼请求：1.二被告继续履行编号为0000113、0003757的《房屋买卖合同》，即二被告协助原告办理位于昆明市滇池路阳光花园昊苑11栋3单元102号房屋的过户手续；2.二被告向原告连带支付违约金100000元、中介服务费22000元；3.本案诉讼费、保全费、公告费由二被告连带承担。事实和理由：原告因居住需要，于2015年6月通过第三人与二被告签订合同编号为0000113的《房屋买卖合同》，合同约定：二被告将其所有的位于昆明市滇池路阳光花园昊苑11栋3单元102号房屋作价1660000元卖予原告;该合同第四条约定原告应向二被告支付购房定金160000元，该合同第五条约定：二被告须于2015年11月30日前将前述房屋过户给原告。后因二被告的原因导致截止前述合同约定的过户期限内未能将房屋过户，经双方协商后另行签订编号为0003757的《房屋买卖合同》，对产权过户时间重新约定至2016年6月30日前，且二被告同意先行将上述房屋交付给原告使用，双方于2015年12月13日完成阳光花园昊苑11栋3单元102号房屋的交接手续。两份合同均约定，如任何一方违约应承担房款20%的违约金并承担中介服务费。上述合同签订后，原告积极履行相关合同义务，并于2015年6月7日向二被告交付了购房定金160000元。但在0003757的《房屋买卖合同》约定的产权过户时间届至，且二被告将上述房屋的产权证书从银行赎出后联系其协助办理产权变更手续等后续相关工作时，二被告以拒接电话、“玩失踪”等形式拒不履行配合原告进行房产过户的合同义务。无奈之下，原告只得通过起诉的形式向二被告主张权利，要求二被告立即协助原告办理位于昆明市滇池路阳光花园昊苑11栋3单元102号房屋的过户义务。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告姜霞辩称，原告起诉的不是事实，请求法院审理后驳回原告的诉讼请求。被告刘坤辩称，当时被告刘坤的确签订了《房屋买卖合同》，但是原告就是个骗子，原告称其老人没有住的地方，需要房屋，所以原告只是缴纳了很少部分的定金，被告刘坤就将房屋交付给原告使用，被告刘坤当时向原告说过在银行还有贷款，原告要求办理过户，之后被告刘坤打原告给电话，原告的电话一直打不通，后来到涉案房屋找原告，但是没有见到原告，只是见到原告的父母，之后被告刘坤打电话给原告的配偶，原告的配偶也没有接电话，被告刘坤到现在也找不到原告，后来就接到了原告的起诉。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司述称，认可原告的诉讼请求，对原告所称的事实也认可。本院确认本案法律事实如下：2015年，原告（买方、乙方）与二被告（卖方、甲方），第三人（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“……一、房屋情况甲方自愿将坐落于昆明市滇池路阳光花园昊苑11幢3单元102号的房屋出售给乙方，该房屋产权面积为152.66㎡……二、成交价格甲乙双方议定上述房屋成交总价格为人民币（大写）：壹佰陆拾陆万元整（￥1660000.00元），该转让款不含税费……四、信用保障为保障交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金人民币（大写）：壹拾陆万元整（￥160000.00元）（以定金收条为准）。该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为……五、产权过户甲、乙双方约定在2015年11月30日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托昆明荣城房地产经纪有限公司协助办理……六、付款方式一次性付款：在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，乙方一次性付给甲方购房款人民币（大写）：壹佰陆拾陆万元整（￥1660000.00元）……七、交房保证甲、乙双方约定于款清交房……九、佣金收取本合同签订完成，丙方向乙方收取佣金人民币（大写）：贰万贰仟元整（￥22000.00元）……如因买卖双方的原因最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因丙方原因导致的除外。十、违约责任1、除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金并支付丙方的中介服务费。2、乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元，超过7日则视为违约。3、如果甲、乙双方协商解除恩合同，则甲乙双方自行承担带来的后果……十四、补充协议：1、甲方在办理房产过户之前将该房内的户口迁出，并到房屋所在地派出所开具《房屋关系户籍情况表》。2、因甲方的房屋所有权证在银行贷款，双方约定，甲方房屋所有权证拿到手上再办理过户手续，过户时间最迟为2015年11月30日之前。若提前拿出所有权证，则再协商过户时间。3、甲乙双方协商一致同意，双方价格已定，不得因市场变动而变动，双方不可违约，否则违约方除需支付守约方赔偿责任外，还需承担丙方中介服务费。”2015年6月7日，被告刘坤出具《收条》，称收到原告购买上述房屋的定金160000元。2015年6月8日，第三人出具《荣城房地产经纪有限公司统一收据》，称收到原告购上述房屋的的中介服务费22000元。2015年12月13日，二被告将上述房屋交付给原告。2016年，原告与被告姜霞，第三人签订《房屋买卖合同》，约定上述房屋的成交价格为1640000元，由卖方自行还款赎证并用于办理产权过户，过户时间最迟为2016年6月30日前，否则按违约责任赔偿。本合同是2015年6月7日签订的《房屋买卖合同》的延伸补充合同，因卖方未能如约履行合同的补充，最终以本合同为准。在该《房屋买卖合同》的抬头处所列卖方为“姜霞、刘坤”。另，2019年9月3日的《房屋信息查询摘抄表》，记载上述房屋于2018年3月8日被玉溪市红塔区人民法院查封，查封期限为自2018年3月8日起至2021年3月8日止。以上事实有《房屋买卖合同》2份、《收条》、《荣城房地产经纪有限公司统一收据》、《房屋交接书》、《房屋信息查询摘抄表》在卷予以佐证。庭审中，原告与二被告一致陈述，上述房屋现由原告在占有、使用。原告陈述，第一份合同约定的办理产权过户的时间到期后二被告没有赎证，后双方签订第二份合同将产权过户时间延至2016年6月30日前，但是截止2016年6月30日上述房屋的银行贷款没有还清，房屋所有权证没有赎出来，原告多次找二被告，二被告都没有办理。公告费没有实际产生。二被告陈述，被告姜霞告知过被告刘坤签订第二份《房屋买卖合同》。第一份合同约定的产权过户时间到了以后，因为银行贷款还没有到期，所以二被告没有办理产权过户手续。之后签订第二份合同的时候将房屋过户手续时间延至2016年6月30日。同时双方口头约定若到2016年5月31日前二被告还没有赎证的话，就由原告来垫资赎证，保证双方在2016年6月30日前过户，所以房屋价款才会降到1640000元，其实那20000元是给原告的利息。2016年5月31日二被告没有赎证，按照合同上的电话联系原告，但是原告的电话号码是空号。2018年1月18日房屋所有权证赎出来，二被告联系第三人通知原告来办理过户，但之后不了了之。2018年4月，原告与二被告因先过户再付款还是先付款再过户发生争议。被告刘坤陈述，第二份合同约定价款为1640000元，是因为在银行有按揭贷款没有还清，房屋所有权证还在银行。原告要求提前交房，同时承诺可以代还款赎证按期过户。第三人陈述，第一份合同约定的产权过户期限届满，二被告没有赎证，双方又签订了第二份合同，将过户期限延至2016年6月30日。2017年8月18日，被告刘坤联系第三人称贷款又续贷了一年。2018年2月1日，被告刘坤联系第三人称其在银行欠款8000000元左右，银行要处置其财产，让第三人通知原告拿出2000000元给被告刘坤。2018年2月2日，第三人联系原告的配偶，其表示要按照合同约定处理。之后，第三人一直与被告刘坤联系，被告刘坤称要原告先给2000000元，原告不同意，双方一支僵持着。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与二被告、第三人于2015年签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《房地产买卖合同》中约定，原告向二被告支付购房定金160000元，余款于产权过户当日，看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时一次性支付；双方最迟于2015年11月30日前办理产权过户手续。合同签订后，原告于合同签订当天支付定金160000元，但因涉案房屋办有银行按揭贷款，在合同约定的办理产权过户手续的时间内银行贷款没有还清，所以原告与被告姜霞，第三人于2016年又签订一份《房屋买卖合同》，将办理产权过户手续的时间延至2016年6月30日前，并明确约定由卖方自行赎证。在该份《房屋买卖合同》中抬头处所列卖方为“姜霞、刘坤”，落款处由被告姜霞签字。庭审中，二被告陈述被告姜霞告知过被告刘坤签订第二份《房屋买卖合同》，且按照二被告就合同履行情况的陈述，被告刘坤对于第二份《房屋买卖合同》的内容是清楚的。则被告姜霞在该份《房屋买卖合同》上签字的行为，既是代表其本人签字，也是作为被告刘坤的代理人签字。故原告与被告姜霞，第三人于2016年签订的《房屋买卖合同》对原告与二被告及第三人均具有约束力。按照第二份《房屋买卖合同》的约定，二被告应自行赎证，并最迟于2016年6月30日前办理产权过户手续。二被告主张其与原告口头约定，若到2016年5月31日前二被告还没有赎证的话，就由原告来垫资赎证，保证双方在2016年6月30日前过户。但其没有提交相应的证据予以证实，就该主张本院不予采纳。根据各方当事人在庭审中的陈述，可以确认在2016年6月30日前，二被告并没有赎出涉案房屋的所有权证，则二被告也不可能与原告在2016年6月30日前办理涉案房屋的产权过户手续。至于原告支付房屋尾款的时间，根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，原告是在产权过户当日，看到产权部门出具的写有自己姓名的收据时才一次性支付尾款。则二被告赎出涉案房屋的所有权证的义务在先，原告支付尾款的义务在后，且原告是在办理产权过户当日一次性支付尾款。二被告未在约定的约定的时间赎出涉案房屋的所有权证，办理涉案房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约。涉案房屋至今仍登记在二被告名下，且因二被告的原因，涉案房屋于2018年3月8日被玉溪市红塔区人民法院查封，查封期限为2018年3月8日起至2021年3月8日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本院对原告要求二被告协助其办理昆明市滇池路阳光花园昊苑11栋3单元102号房屋过户手续的诉讼请求不予支持。至于原告主张的违约金100000元。按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，二被告应按房屋价款的20%向原告支付违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、二被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金40000元。原告于2015年6月8日向第三人支付中介费22000元，现原告主张因二被告违约，由二被告向其支付中介费22000元。虽然按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，若一方违约的，由违约方向守约方支付房屋价款的20%作为违约金并支付第三人的中介费。但本着“一事一罚”的原则，在针对二被告同一违约行为已经承担违约金的情况下，本院对原告要求二被告向其支付中介费22000元的诉讼请求不予支持。至于原告主张的公告费，庭审中其陈述没有实际产生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姜霞、刘坤于本判决生效之日起十五内向原告王孟刚连带支付违约金40000元；二、驳回原告王孟刚其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元、保全费5000元（原告已预交），由原告王孟刚负担1940元，被告姜霞、刘坤连带负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  徐丽仙人民陪审员  石敏云二〇一九年九月二十六日书 记 员  彭晓娟