北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14466号原告：关革侠，女，1949年10月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被告：喜乐影业传媒有限公司，住所地浙江省金华市东阳市浙江横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：海某，经理。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏云平，女，1963年3月7日出生，回族，住北京市海淀区。原告关革侠与被告喜乐影业传媒有限公司（以下简称喜乐影业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关革侠之委托诉讼代理人李静、被告喜乐影业公司之委托诉讼代理人俞延彬、夏云平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关革侠向本院提出诉讼请求：1、判令喜乐影业公司向关革侠支付自2018年3月8日至2018年11月29日按合同约定的应交纳房屋租金113529元；2、判令喜乐影业公司支付关革侠违约金30万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月4日，关革侠与喜乐影业公司就位于海淀区翠微路x号x号楼x室房屋出租事宜签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同期限3年，自2017年3月8日至2020年3月7日，月租金为13000元。2017年5月，喜乐影业公司法人代表海某的女儿（丁某）需在附近翠微小学上学，提出要占用该房屋上的学位名额。由于学位名额被占后6年内无法再用，双方协商议定喜乐影业公司承租关革侠房屋直到孩子小学毕业，双方为此就房屋租期的延长及租金标准作出了补充约定。然而，关革侠配合喜乐影业公司办理孩子小学入学手续后，喜乐影业公司于2018年3月起不再继续履行合同的义务，至今未按合同支付约定的房屋租金。2018年11月22日，喜乐影业公司明确表示不继续履行合同，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。因此关革侠与喜乐影业公司于2018年11月29日办理了房屋的交接手续，并要求喜乐影业公司须承担由此而产生的违约责任。根据双方合同约定，喜乐影业公司需承担违约金人民币113529元（自2018年3月8至2018年11月29日）。同时喜乐影业公司占用了关革侠房屋上的学位名额，造成关革侠房屋租金收益的损失。据了解，翠微小学属于北京市重点小学，附近对应的学区房如提供学位名额的月租金将会增加5000元左右，因此自2018年11月29日至2023年3月7日，关革侠每月租金差额损失5000元。对应上述两项，喜乐影业公司应支付关革侠300000元的违约金。同时应支付自2018年3月8日至2018年11月29日按合同约定应交纳的房屋租金113529元。故诉至法院。喜乐影业公司辩称，喜乐影业公司的法定代表人因女儿上学需要在2017年3月4日租赁了涉案房屋，租金实际交纳至2018年3月7日。喜乐影业公司已经依约履行了支付租金的义务，但在合同实际履行过程中，因关革侠不承担约定的维修义务，而且在孩子2017年5月将要上学之际不配合办理孩子的上学手续。并以此要挟，又收取了2万元款项。基于此种情况，喜乐影业公司认为关革侠存在违约，且缺乏基本的诚信。在2017年9月15日喜乐影业公司便从涉案房屋内搬出。关于搬出的情况，喜乐影业公司通过电话、短信、中介公司转达、社区警务站等多种方式告知关革侠及其家人。但关革侠始终置之不理。因此，喜乐影业公司认为本案真正存在违约的是关革侠。在2017年9月15日房屋就已经搬出的情况下，关革侠所主张的房屋租金，不同意支付，且未实际使用。关革侠违约在先，主张违约金没有事实依据。因此请求法院驳回关革侠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关革侠系北京市海淀区翠微路x号x号楼x号房屋的所有权人（房产证号：京房权证海私字第XXXX号）。2017年3月4日，关革侠（甲方，出租人）与喜乐影业公司（乙方，承租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁合同期限为3年，自2017年3月8日至2020年3月7日，月租金为13000元。支付方式为押一付六。押金为13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。合同还对其让事项进行了约定。喜乐影业公司共计向关革侠支付房租156000元及押金13000元。后双方签订补充协议，约定：1、出租人配合承租人办理上学手续（签署房东六年一学位的知情同意书、配合开取房屋租金发票、配合办理居住证），若手续配合办齐，承租人小孩未能正常上学，后果由承租人自行承担。2、2017年3月8日至2019年3月7日房屋租金为13000元；2019年3月8日到2020年3月7日房屋租金为13650元。该合同并无落款时间。2107年5月24日，关革侠与喜乐影业公司代理人夏明楠又签署补充协议，约定：1、双方签订租期2017年3月8日至2020年3月7日租约，租期3年整。因乙方使用甲方学校名额，乙方承诺在此租约基础上将再续约3年整，即自2020年3月8日起至2023年3月7日止，此期间租约在前租约到期前30个自然日签署，租金按照起租时市场价双方商定。2、甲方配合乙方办理上学手续，乙方将20000元作为押金，双方履行完本协议且未违反合同中条款，合约终止时甲方将此押金及房屋押金退还乙方，反之，此押金及房屋押金将作为违约金按照合同条款处理。喜乐影业公司向关革侠支付押金20000元。经询，喜乐影业公司称其法定代表人的孩子已办理小学入学手续，并已就读于翠微小学。2018年11月26日，关革侠向喜乐影业公司发出《关于办理房屋交接的通知》，要求喜乐影业公司于接到该通知3日内办理房屋交接手续。2018年11月29日，双方办理完毕房屋的交接手续，关革侠收回诉争房屋。另查，2019年3月7日，喜乐影业公司在我院起诉关革侠，要求：1、确认喜乐影业公司与关革侠之间于2017年3月4日签订的北京市房屋租赁合同（合同编号xxxx）及两份补充协议已于2017年9月15日解除；2、关革侠退还未使用期间房屋租金74533.36元，退还房屋押金13000元；3、关革侠退还额外收取的款项2万元；4、关革侠赔偿喜乐影业公司经济损失13000元。我院作出（2019）京0108民初12835号民事判决书。认定喜乐影业公司主张x房屋存在质量问题，关革侠未尽维修义务，且因为孩子办理学位一事强行收取2万元，上述行为已构成违约。对此，本院认为，首先，对于房屋质量问题，喜乐影业公司提交的证据中其对房屋质量问题提出的意见，关革侠一方并未进行确认，不能充分证明房屋存在严重质量问题，且根据关革侠陈述，经其现场查验，喜乐影业公司存在对房屋使用不当的问题，故根据喜乐影业公司提交的证据以及双方陈述，本院认为，喜乐影业公司并未提交充分证据证明关革侠提供的房屋存在严重质量问题，且未尽到维修义务，本院对其该项主张不予采信。其次，对于收取学位费用问题，双方签订的房屋租赁合同中写明租赁用途为居住，该份合同中并未提及办理入学学位一事。关革侠虽对无落款时间的补充协议不予认可，但并未申请笔迹鉴定，故本院对于该份补充协议的真实性予以确认，该份补充协议虽提及协助办理学位手续一事，但因该协议无落款时间，并无法确认该份协议的签订时间。双方在2017年5月24日签订的补充协议中约定了续约一事，并就续约问题约定需支付的押金，本院认为，现并无证据显示喜乐影业公司于2017年5月24日签订的补充协议系被迫签订，且双方为了保证顺利续约而约定押金，本身也不违反法律规定，因此，本院认为，无落款时间的补充协议及双方于2017年5月24日签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行，喜乐影业公司以关革侠收取2万元为由认为其存在违约依据不足，本院不予采信。综上所述，喜乐影业公司主张的违约理由均不能成立，本院对起主张不予采信，对该公司基于此提出的退还2万元、赔偿经济损失13000元，退还房屋押金13000元的诉讼请求均不予支持。对于双方争议的合同解除问题，本院认为，喜乐影业公司主张关革侠存在违约故于2017年9月15日搬出房屋，一方面，喜乐影业公司就其主张的搬出房屋时间并未进行充分举证，且其提交的证据亦不能充分证明其已将搬出房屋一事及时通知关革侠，并通知其进行房屋交接。另一方面，根据上文所述，其主张的违约事由本院无法采信，故其单方搬出房屋的行为，并不能认定双方已解除房屋租赁合同。故本院基于双方已办理房屋交接，且均无解除租赁合同之意愿，判令双方之间签订的房屋租赁合同已于2018年11月29日解除，因主合同已解除，两份补充协议作为其从合同，本院一并予以解除。基于上述认定，本院对于喜乐影业公司主张的未使用期间的房屋租金不予支持。本院最终判决：一、确认喜乐影业传媒有限公司与关革侠于2017年3月4日签订的北京市房屋租赁合同、双方签订的无落款时间补充协议、双方于2017年5月24日签订的补充协议已于2018年11月29日解除；二、驳回喜乐影业传媒有限公司的其他诉讼请求。该判决书现已生效。本院认为，喜乐影业公司与关革侠签订的北京市房屋租赁合同、无落款时间的补充协议及双方于2017年5月24日签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。根据本院已经作出的生效判决书，双方之间签订的房屋租赁合同及两份补充协议已于2018年11月29日解除。喜乐影业公司应支付自2018年3月8日至2018年11月29日期间的房屋租金113529元，本院对关革侠的该项诉讼请求予以支持。关于关革侠主张喜乐影业公司赔偿其房租差价损失30万元的诉讼请求，根据本院已经作出的生效判决书，喜乐影业公司交纳的20000元及房屋押金13000元不予退还。但关革侠称上述33000元不足以弥补其房屋出租时无法提供翠微小学学位名额所造成的差价损失，故其主张按照每月5000元的标准要求喜乐影业公司赔偿租金损失300000元。对该部分损失，本院认为金额过高，酌定为50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、喜乐影业传媒有限公司于本判决生效后十日内向关革侠支付房屋租金113529元；二、喜乐影业传媒有限公司于本判决生效后十日内向关革侠赔偿损失50000元；三、驳回关革侠的其他诉讼请求。如果喜乐影业传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7502元（关革侠已预交3751元），由关革侠负担4535元；由喜乐影业传媒有限公司负担2967元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  张占春人民陪审员  范望白二〇一九年九月十一日书 记 员  崔 维