山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初9072号原告：东方家园（青岛四方）装饰建材有限公司，住所地青岛市市北区重庆南路120号。法定代表人：王军东，董事长。委托诉讼代理人：李涛，男，1979年11月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：管延葆，山东国人律师事务所律师。被告：青岛装饰城市场经营服务有限公司，住所地青岛市市北区昌乐路1号3层305户。法定代表人：罗兴强，总经理。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。被告：青岛市市场建设投资发展有限公司，住所地青岛市市北区昌乐路1号3层305户。法定代表人：罗兴强，总经理。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。被告：山东兴强物业服务有限公司，住所地威海市乳山市海阳所镇星海湾小区3号。法定代表人：罗兴强，总经理。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜林，山东诚功律师事务所律师。原告东方家园（青岛四方）装饰建材有限公司（以下简称东方家园）与被告青岛装饰城市场经营服务有限公司（以下简称青岛装饰城）、被告青岛市市场建设投资发展有限公司（以下简称市场建设投资公司）、被告山东兴强物业服务有限公司（以下简称兴强物业）租赁合同纠纷一案，本院于年2018年8月30日立案后，被告兴强物业提出管辖权异议，本院于2018年12月20日以（2018）鲁0203民初9072号之一裁定书，裁定驳回了兴强物业的管辖权异议。兴强物业不服裁定而提出上诉，青岛市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）鲁02民辖终412号民事裁定书，驳回了兴强物业的上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告东方家园的委托诉讼代理人李涛、管延葆律师与被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司、被告兴强物业的法定代表人罗兴强及共同委托诉讼代理人王艺律师、杨炜林律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告东方家园向本院提出诉讼请求：1、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付2018年6月1日至2018年8月31日期间欠付租金及物业使用费1763842.33元及2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金及物业使用费2463842.33元；2、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付逾期支付违约金271775.06元（计算至实际支付之日，现暂计算至2018年8月31日）；3、判令被告市场建设投资公司对上述诉讼请求承担连带保证责任；4、诉讼费由三被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告与被告青岛装饰城之间的《租赁合同》已于2018年11月21日解除；2、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付欠付租金及物业使用费2829643.51元（自2018年6月1日至2018年11月21日即合同解除之日，已扣除已支付的1821280.78元）；3、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付违约金352378.4元（计算至实际支付之日，现暂计算至《租赁合同》解除之日）；4、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付10个月（免租期）租金及物业使用费7821722元；5、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付向原告支付合同解除违约金4927685元（相当于6个月租金及物业使用费数额）；6、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告返还租赁物业房屋结构、屋面、门窗等及附属设备设施的维修费1000000元;7、判令《租赁合同》解除后30天内，被告青岛装饰城、被告兴强物业腾退租赁场地，将租赁场地交还给原告；8、判令被告青岛装饰城、被告兴强物业向原告支付向原告支付场地占用费（自《租赁合同》解除之次日计算至实际交还场地之日，按租赁合同约定的租金标准及物业使用费标准计算）；9、判令被告市场建设投资公司对上述诉讼请求承担连带保证责任；10、诉讼费由三被告共同承担。后原告明确要求被告支付所欠各项费用至2019年5月31日。事实与理由：2014年1月24日，原告与被告市场建设投资公司签订《租赁合同》，约定原告将位于青岛市重庆南路120号物业租赁给被告市场建设投资公司。租赁期限20年，自2014年3月1日至2034年2月28日，免租期为2014年3月1日至2014年8月31日。2014年5月16日，原告、青岛装饰城、市场建设投资公司签订《协议书》，将上述租赁合同的承租方主体变更为青岛装饰城，并约定市场建设投资公司对青岛装饰城履行《租赁合同》中的义务承担连带保证责任。根据《租赁合同》第15条约定，本合同双方的任何一方的主体的任何形式的变更，应征得中一方同意，并就本合同项下的债权债务做出妥善安排，以保证主体变更不影响本合同的履行。包括但不限于：……（2）如果一方主体被收购，本合同则收购方履行。被收购方应于收购程序进入实质性谈判开始阶段时告知另一方。在收购程序完成后10日内，收购方应当以书面形式通知另一方并出具有法律效力的收购文件。被告青岛装饰城的股东为被告市场建设投资公司，市场建设投资公司的原股东为青岛华孚石化投资有限公司、青岛商业网点集团有限公司，后被告兴强物业为收购青岛装饰城，将青岛华孚石化投资有限公司、青岛商业网点集团有限公司持有被告市场建设投资公司的股权予以收购，并于2017年1月20日完成股权变更，从而被告兴强物业通过市场建设投资公司间接持有被告青岛装饰城的股权，完成收购。但实际上，上述收购行为并未征得原告的同意，且被告兴强物业作为收购方也未履行合同，被告青岛装饰城仍在占用租赁物业。《租赁合同》签订后，被告青岛装饰城多次欠付租金及物业使用费，考虑双方需长期合作，原告作出让步，于2016年6月15日与被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司签订《协议书》，再次给予了被告青岛装饰城4个月免租期，且约定被告市场建设投资公司对青岛装饰城的义务、责任承担连带保证责任。但此后，被告青岛装饰城仍多次不按时支付租金及物业使用费，且被告兴强物业作为收购方也未向原告支付租金及物业使用费。被告青岛装饰城、被告兴强物业应于2017年11月30日前向原告支付2017年12月1日至2018年2月28日期间的租金及物业使用费、于2018年2月28日前向原告支付2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金及物业使用费，但被告青岛装饰城、被告兴强物业一直拖欠，后经原告多次催缴，被告青岛装饰城才分多次支付，但均已逾期。被告青岛装饰城、被告兴强物业应于2018年5月31日前向原告支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金及物业使用费2463842.33元，但被告青岛装饰城仅支付了1821280.78元且支付时已逾期，仍欠付642561.55元；被告青岛装饰城、被告兴强物业应于2018年8月31日前向在原告支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金及物业使用费，但被告青岛装饰城及被告兴强物业也未支付。本案立案后，原告多次与被告进行谈判，但被告仍拒不支付租金及物业使用费，且逾期超过30日。根据《租赁合同》第17条第2款约定，被告逾期不支付租金等费用超过30日的，原告有权提前解除合同，被告须赔偿原告6个月租金及物业使用费数额的违约金，被告所有装修和设备投入无偿归原告所有。另外，根据《租赁合同》第6条第2款约定，被告原因导致合同提前解除或终止的，免租期的租金作为原告损失计入赔偿范围。根据原告与被告之间签订的《协议书》第六条约定，因被告原因导致原告提交解除或终止的，被告除应按原合同约定承担违约责任外，原告不再给予被告本协议所约定的免租期，被告应向原告支付本协议所约定的免租期期间相对应的租金及物业使用费（按原合同租金及物业使用费标准计算）。被告青岛装饰城辩、被告市场建设投资公司、被告兴强物业共同辩称，本案涉案《租赁合同》解除条件不在就，依法不应当解除合同，逾期支付房屋违约金的计算错误。原告向被告主张免租期损失与解除损失的主张不能成立。原告向被告主张返还房屋维修损失的主张无事实及法律依据。原告无权要求返还租赁场地。被告兴强物业与本案无权利义务关系，不是本案适格的被告。原告应按合同履行相关义务后，被告愿意按照合同约定的房屋租金支付条件支付租金。原告向被告送达合同解除通知书后未给予被告异议期，而是直接起诉要求法院判令合同解除，现本案审理暂未结束，合同解除处于效力待定状态，而被告在此过程中陆续向原告支付房屋租金，原告实际收取了房屋租金，应当视为原告同意合同继续履行，原告合同解除的意思表示消灭。双方合同应当继续履行。原告于2018年9月26日起诉，在纠纷起诉过程中，被告与原告仍在积极的磋商解决方案，并在双方诉讼的过程中积极支付房屋租金，表达了继续履行合同的意愿。原告收取了租金，以实际行为表达了继续履行合同的意思表示，应当视为其对合同解除的撤销。本案被告截止开庭之前仍然积极履行合同义务，双方也处于就合同争议积极的磋商过程中，违约行为并未达到根本违约的程度，合同解除的条件不成就。被告在接到房屋以后，投入了巨额的财力物力用于装修添附，并投入了巨额的人力用于招租引资，使市场的出租率达到了95%，合同一旦解除，被告所做的装修部分只能保留原状留于原告或将装修拆除恢复原状，而被告的相关投入也成为原告的既得利益，会使原告获得一定的“不当得利”或经济资源的浪费。被告拖欠房屋租赁的事实存在，但并未达到原告合法目的不能实现的程度，而承租方截止到本案庭日仍然愿意积极的缴纳租金，本案房屋租赁合同不应解除。涉案租赁物在交付时并未竣工验收，相关附属设施设备至今没有验收，按合同约定，原告在交付租赁物时向被告交付了详细的附属设施设备，其中在合同附件三中明确约定了制冷和供暖设备存在问题，应于2014年5月另行验收解决。而上述制冷和供暖设备至今无法正常使用，导致商户频频投诉，严重影响了被告的信誉和商场的出租率及客流量。被告多次发函要求原告解决上述设备的验收和使用问题，始终未予解决。交付经验收合格的房屋系原告的法定义务，原告一直处于违约状态，交付验收合格房屋与支付租金是合同的根本义务，在此情况下，被告有权不予支付租金，但被告仍然积极支付租金，因此，原告无权要求解除合同。原告提供的租赁物主体在2018年6月14日出现严重漏水，导致被告方4名商户的店铺损坏，维修及赔偿共计263213.3元，应从租赁费中扣除。原告要求支付合同解除违约金及支付免租期损失的依据不充分，原告同时主张违约金与损害赔偿损失不符合法律规定。被告兴强物业与本案无直接的权利义务关系，不是本案适格的被告，依法应驳回对兴强物来的起诉。原告要求返还维修费用100万元的主张无事实及法律依据。原告向交付符合要求的租赁物是其应尽的法定义务，而房屋结构、屋面、门窗等附属设施是房屋使用不可或缺的组成部分，该部分费用理应由原告承担。在合同未被确认解除，合同效力未被法院认定的前提下，原告无权要求返还场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：1、原告东方家园是由青岛玛钢元件厂、青岛市第一市政工程有限公司、青岛市四方区丰华农工商公司、东方家园有限公司合作成立，其中青岛玛钢元件厂、青岛市第一市政工程有限公司、青岛市四方区丰华农工商公司均是以其依国家出让方式取得的国有土地使用权出资。2001年6月青岛市发展计划委员会下达青计内贸（2001）290号批复文件，批准了东方家园青岛四方店的建设。后原告东方家园先后取得了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，建设地址为青岛市重庆南路120号。2、2014年1月24日，原告东方家园作为甲方与被告市场建设投资公司作为乙方签订《租赁合同》，约定原告将位于青岛市重庆南路120号物业（包括主体建筑及停车场的部分场地）租赁给被告市场建设投资公司用于商业经营。并约定租赁物业存有以下租赁关系：（1）、甲方与联邦快递（中国）有限公司青岛分公司签订的租赁合同，租赁面积1430平方米，租期自2012年10月11日至2015年11月9日；（2）、甲方与青岛同盛源酒店配套有限公司签订的租赁合同，租赁面积2330平方米，租期自2013年3月1日至2016年2月28日；（3）甲方与青岛九九龙冷食批发部的租赁关系，租赁面积约216平方米，租赁闲置为广场上，租赁期限2012年6月11日至2015年6月10日；（4）、甲方与青岛华胜汽车修理厂的租赁关系，租赁面积约300平方米，租赁位置为广场上，租赁期限2012年12月1日至2015年11月30日。甲乙双方确认计租面积27273平方米，包含上述第1－3个租赁合同中的面积，在该三个租赁合同的租期未到期前的计租面积为21955.25平方米。合同还约定，甲方在本合同签订之日起3个工作日内向乙方现状交付租赁物业，交付之前双方共同对租赁物业房屋结构、屋面、门窗等及附属设备、设施实施查验，确认是否处于有效使用期及是否运转正常，不能正常使用或存在故障及隐患的，经双方共同确认后，由甲方负责修复后再另行单独交付；也可由乙方实施修复，维修费用经甲方确认后自租金和物业使用费中等额扣减。租赁期限20年，自2014年3月1日至2034年2月28日。免租期为2014年3月1日至2014年8月31日，免租期主要用于乙方进行开业前的装修、招商和市场培育，乙方原因导致合同提前解除或终止的，免租期的租金作为甲方损失计入赔偿范围。租金标准为第1年至第3年按每天每建筑平方米0.7元计算，从第4年开始每3年在前一年基础上环比递增5%。租金支付方式为于每个租赁季度开始前10天内支付下一年租赁季度租金，每3个月支付一次。乙方同意按每天每建筑平方米0.3元向甲方支付物业使用费，交纳时间及交纳方式同租金。第15条约定，如果一方主体被收购，本合同则由收购方履行，被收购方应于收购程序进入实质性谈判开始阶段时告知另一方，在收购程序完成后10天内，收购方应当以书面形式通知另一方并出具有法律效力的收购文件。违约责任约定：乙方逾期不支付租金等费用超过30日或其他因乙方严重违约造成合同无法履行时，甲方有权提前解除合同，乙方须以合同实际解除当年的租金及物业使用费标准为依据赔偿甲方6个月租金及物业使用费数额的违约金。甲方依据上述情形解除合同时，应提前3个月书面通知乙方（逾期不支付租金、物业使用等费用超过30日的，甲方可在第31日解除合同）。乙方未按约定时间及金额支付租金及物业使用费的，逾期30日以内的，按逾期付款额的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金；逾期超出30日的，超出30日的部分，按逾期付款额的日万分之六向甲方支付逾期付款违约金，同时甲方有权解除合同。3、2014年5月16日，原告东方家园与被告市场建设投资公司、被告青岛装饰城签订《协议书》，将《租赁合同》的承租方变更为被告青岛装饰城，并约定被告市场建设投资公司对青岛装饰城履行的合同义务承担连带保证责任。4、2015年，原告东方家园与被告青岛装饰城签订《协议书》，对于计租面积重新进行了约定，即自2014年3月1日起计租面积由21955.25平方米，增加至23385.25平方米，免租期为2014年3月1日至2014年8月31日，自2014年9月1日起正式计租；自2015年7月1日起计租面积由23385.25平方米，增加至25715.25平方米，免租期为2015年7月1日至2015年12月31日，自2016年1月1日起正式计租。该协议还约定，双方同意在被告青岛装饰城应付原告2015年3月1日至2015年5月31日的租金及物业使用费中予以减免100万元，用于租赁物业房屋结构、屋面、门窗等及附属设备设施的维修，被告青岛装饰城不再向原告主张其他费用，包括但不限于维修费、清理前期租赁物业相关费用等。5、2016年6月15日，原告东方家园与被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司签订《协议书》，确认截止该协议签订之日，被告青岛装饰城仍未向原告交纳2016年1月1日至2016年8月31日期间的租金及物业使用费6257377.33元。并约定，原告同意给予被告青岛装饰城2016年1月1日至2016年2月29日及2017年1月1日至2017年2月28日共计4个月的免租期，被告青岛装饰城分三次将2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金及物业使用费4693033元支付给原告，如果被告青岛装饰城未本按协议约定向原告支付租金及物业使用费，则原告不再给予被告青岛装饰城本协议约定的4个月免租期，被告青岛装饰城应向原告支付本协议所约定的4个月免租期期间相对应的租金及物业使用费，并且原告有权按原合同约定追究其违约责任。6、2017年12月18日和12月21日，原告因被告未按合同约定支付2017年12月1日至2018年2月28日期间的租金及物业使用费而分别向被告青岛装饰城及被告市场建设投资公司发出租金催缴函，催促该两被告支付该期间的租金及物业使用费。2018年1月3日，原告再次向该两被告发出催缴函，催促该两被告于收到函件之日起三日内支付所拖欠的2017年12月1日至2018年2月28日期间的全部租金及物业使用费，否则将解除租赁合同并追究违约责任。7、2018年6月19日，原告因被告未按合同约定支付2018年3月1日至2018年5月31日及2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金及物业作用费而向被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司、被告兴强物业发出租金催缴函，催促被告在收到本函之日起三日内支付上述所欠租金和物业使用费及逾期付款违约金，否则将按租赁合同约定及法律文件追究违约责任。被告收到原告的催缴函后，付款情况如下：2018年6月25日付款300000元、2018年7月2日付款463842.33元，至此付清了2018年3月1日至2018年5月31日的全部费用。2018年7月24日付款200000元、2018年8月20日付款200000元、2018年8月27日付款300000元、2018年9月7日付款121280.78元、2018年11月20日付款1000000元、2018年12月29日付款500000元、2019年1月3日付款142561.61元，至此付清了2018年6月1日至2018年8月31日的全部费用。2019年1月3日付款357438.39元、2019年1月11日付款500000元、2019年1月30日付款200000元、2019年3月21日付款400000元、2019年4月3日付款300000元、2019年5月1日付款500000元，后再未付款。即2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金及物业费应付2463842.39元，实际支付2257438.39元，尚欠206404元。2018年12月1日至2019年2月28日期间的费用2463842.39元及2019年3月1日至2019年5月31日期间的费用2463842.39元未付。综上截止2019年5月31日，被告共计欠原告各项费用5134050.51元。8、2018年8月30日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付所欠租金及物业使用费、违约金。2018年11月19日，原告向被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司、被告兴强物业发出解约函，以被告未按合同约定全额支付租金及物业使用费为由通知被告于2018年11月21日解除合同。被告青岛装饰城、被告市场建设投资公司于同年11月22日收到该函，被告兴强物业于同年11月25日收到该函。9、被告因青岛华胜汽车修理厂的烤漆房、明火做饭灶等设施位置紧临锅炉及储油库存在重大安全隐患而先后于2014年12月12日、2015年9月7日、2017年9月7日向原告发函提出解决要求。2018年10月，因原告交付给被告的锅炉储油库存在重大安全隐患而被相关部门予以注水处理，不能再使用。10、还查明，被告兴强物业系被告市场建设投资公司的股东。在审理过程中，对于欠付租金的原因，被告青岛装饰城称，2018年之前原告因附属设施设备一直存在问题未解决及房屋主体频繁漏水，加之建材市场不景气而每年给予2个月免租期，至2018年原告提出取消2个月免租期，双方一直就该问题进行磋商，但未达成一致。原告则称，已交付给被告青岛装饰城的空调、锅炉、油库都能正常使用，被告从未提出过不能使用，因被告青岛装饰城提出公司股东变更，没有享受到我方给予的优惠，提出让我方也给予减免租金未得到我方同意，后被告青岛装饰城才于2018年年底提出旁边油库不能使用。对于原告主张的截止2018年11月21日的逾期付款违约金，被告青岛装饰城同意原告的计算方式。另外，在审理过程中，经现场询问装饰城中的商户，商户均称装饰城内冬季供暖、夏季供冷。本院认为，原告东方家园与被告青岛装饰城之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。被告青岛装饰城在合同履行过程中确实存在未依照合同约定及时足额支付租金的违约行为，但考虑到被告对涉案房屋进行了较大规模的装修装饰，且已履行的租期较之整个合同租期较短，另外被告在接到原告的租金催促函后陆续向原告付清了催促函中所要求支付租金及物业使用费，并在本案审理过程中继续向原告支付租金及物业使用费，现在所欠的租金及物业使用费是原告在审理过程中变更后的诉讼请求部分，因此被告青岛装饰城迟延支付部分租金的行为尚未构成根本违约，原、被告之间的租赁合同关系现应以继续履行为宜。被告青岛装饰城未按合同约定及时足额支付租金及物业使用费，应当就此承担违约责任。原告主张的至2018年11月21日期间的逾期付款违约金352378.4元，符合合同约定，被告也不持异议，本院予以支持。至2019年5月31日，被告青岛装饰城共计欠原告租金及物业使用费5134050.51元的事实清楚，被告应予以支付。根据原告东方家园与被告市场建设投资公司、被告青岛装饰城签订的《协议书》，被告市场建设投资公司应对被告青岛装饰城所应承担的支付责任承担连带支付责任。被告兴强物业不是合同相对方，原告要求其在本案承担责任无事实及法律依据，不予支持。因双方的租赁合同不予解除，因此对于原告要求返还10个月免租期的租金及物业使用费、支付合同解除违约金、返还维修费、腾退租赁场地、支付占用费至场地腾还之日的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛装饰城市场经营服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东方家园（青岛四方）装饰建材有限公司租金及物业使用费5134050.51元；二、被告青岛装饰城市场经营服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东方家园（青岛四方）装饰建材有限公司逾期付款违约金352378.4元；三、被告青岛市市场建设投资发展有限公司对于上述第一、二项被告青岛装饰城市场经营服务有限公司应承担的支付责任承担连带支付责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137215元、保全费5000元，由被告青岛装饰城市场经营服务有限公司、被告青岛市市场建设投资发展有限公司共同承担，并于判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李焕章审判员  孙 媛审判员  张 玲二〇一九年九月二十九日书记员  吴 洁