湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初1573号原告：东莞金唐五金电器制造有限公司，住所地东莞市塘厦镇蛟乙塘九腰街1号。法定代表人：杨文浩，总经理。委托诉讼代理人：龚磊，湖北高旻律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏著伟,湖北光年律师事务所律师。被告：深圳中麒投资基金管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：熊晓春，公司总经理。委托诉讼代理人：黄坤志，湖北尚卓律师事务所律师。被告：陈绪维，男，1987年9月21日生，居民身份证登记住址湖北省鄂州市梁子湖区，委托诉讼代理人：黄坤志，湖北尚卓律师事务所律师。原告东莞金唐五金电器制造有限公司（以下简称东莞金唐公司）与被告深圳中麒投资基金管理有限公司（以下简称深圳中麒公司）、陈绪维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东莞金唐公司的委托诉讼代理人龚磊，被告深圳中麒公司、被告陈绪维委托诉讼代理人黄坤志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞金唐公司向本院提交诉讼请求：一、判令解除原告和被告2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的2018年6月至10月份五个月房租计575198元及逾期违约金50000元；三、判令被告陈绪维对前述租金、违约金承担连带偿还责任；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月11日，原告和被告深圳中麒公司及陈绪维签订了《房屋租赁合同》，原告将位于武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层1室、7室、8室、9室、10室五套共计884.92平方米的房屋出租给被告深圳中麒公司作为办公之用，被告陈绪维作为深圳中麒公司的履约担保人在租赁合同中签字担保，还约定租金单价为每平米130元。合同签订后，被告于2017年12月15日缴纳履约保证金10万元。2017年12月20日、2018年4月28日分两次向原告支付租金总计566875.6元（该租金仅够租到2018年5月底），此后，被告再未向原告支付租金。租赁合同第八条第三款第1项规定，乙方逾期支付履约保证金或租金达到10天，甲方有权解除合同，现被告已经逾期五个多月未付租金，原告依约定已经取得了单方解除上述房屋租赁合同的权利。截至2018年10月底，被告已拖欠租金达5个月，拖欠租金累计达到575198元，依合同约定被告应支付违约金。综上所述，被告违反房屋租赁合同的约定，拖欠支付租金，已经构成严重违约，原告依约已经取得了单方解除合同的权利，被告陈绪维作为担保人应对被告深圳中麒公司所欠原告全部债务向原告承担无限连带偿还责任。为此，诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告深圳中麒公司变更其第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的租金（按115039.6元/月的标准，自2018年6月15日计算至本案所涉租赁合同解除之日止）及逾期违约金5万元。被告深圳中麒公司辩称：一、涉案租赁合同实际解除时间是2018年8月9日。2018年8月初深圳中麒公司搬出涉案承租房屋，并且告知东莞金唐公司；2018年8月9日，东莞金唐公司派人到现场查看，涉案房屋由其加锁并自行处理。二、深圳中麒公司依据合同约定支付的10万元履约保证金，该款项应充抵租金及违约金。东莞金唐公司计算欠付租金有误。东莞金唐公司前期已经收到566875.6元租金,该款项系支付承租期间的租金。依据合同约定的承租第一个月为免租期，实际欠付租金的时间应为2018年6月16日至2018年8月9日止。三、东莞金唐公司收到涉案房屋后有义务防止损失扩大，对于东莞金唐公司计算的超期租金不予认可。自2018年8月到2019年5月，东莞金唐公司完全可以再次处分涉案房屋以减少损失。四、东莞金唐公司主张5万元违约金过高，且东莞金唐公司并无证据证明其实际损失。被告陈绪维辩称：一、深圳中麒公司已支付的10万元履约保证金，该款项应充抵租金及违约金。二、东莞金唐公司要求陈绪维承担连带保证责任无合同依据。陈绪维应承担一般保证责任。经审理查明：涉案武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层9室，建筑面积145.53平方米；武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层8室，建筑面积127.68平方米；武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层7室，建筑面积242.71平方米；武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层1室，建筑面积238.57平方米；武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层10室，建筑面积130.43平方米，登记所有权人均系东莞金唐公司。2017年12月11日，东莞金唐公司（出租人即合同甲方）和深圳中麒公司（承租人即合同乙方）、陈绪维（担保人）签署《房屋租赁合同》约定：一、租赁标的：甲方将位于武汉市武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块1栋19层中下述建筑面积共计884.92平方米的房屋出租给乙方使用：K3地块1栋19层1室的房屋，建筑面积为238.57平方米；K3地块1栋19层7室的房屋，建筑面积为242.71平方米；K3地块1栋19层8室的房屋，建筑面积为127.68平方米；K3地块1栋19层9室的房屋，建筑面积为145.53平方米；K3地块1栋19层10室的房屋，建筑面积为130.43平方米。二、租赁房屋的用途：租赁用途仅限于办公之用。三、租赁期限：房屋租赁期为2年，自2017年12月15日至2019年12月14日（含一个月免租期）。甲方在收到乙方支付的履约保证金及首期租金后三日内将租赁房屋交付给乙方，乙方应在前述交房条件成就后约定的期限内派员到房屋所在地办理接收手续，乙方逾期未派员办理接收，则到期视为甲方已向乙方交付房屋且符合合同约定。四、租赁、履约保证金及支付方式：第一年度的房屋租金标准为130元/平方米/月，即月租金为115039.6元，租金按先交费后使用的原则按季度为周期支付，首期租金230079.2（减免一个月租金，实为两个月即2018年1月15日至2018年3月14日期间的租金）乙方应于本合同签订当天支付，此后各期租金均在该周期起算后5日内支付，并以此类推。乙方应于本合同签订当天向甲方支付11.5万元履约保证金。租赁期满乙方退回房屋且不欠任何租金及水电等费用后，则无息返还乙方，若乙方欠费，则履约保证金除抵扣应由乙方承担的租金、水费、电费、物业管理费及违约金等费用后，剩余部分应返还给乙方。五、其他费用的承担：乙方占有房屋期间的水、电、通讯、物业等费用均由乙方另行承担，并向相关单位缴纳。八、合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；若乙方有逾期支付履约保证金或租金达到10天、逾期支付水电物业或其他费用达到30天、利用房屋从事违法活动或违法经营情形之一的，甲方有权单方解除合同。九、违约责任：乙方迟延支付履约保证金、租金、水费、电费及物业等费用的，每逾期一天，应以所欠款项为基数，向甲方按0.08%的标准承担损失；乙方擅自解除合同或本合同因乙方的违约行为而被解除，则甲方有权要求乙方赔偿剩余租赁期间可收租金额30%的损失，且甲方不子退还乙方已交纳未使用期间的租金及履约保证金；一方若要求解除合同，则应提前两个月通知对方，经协商一致后才解除本合同。十、其他约定：担保人陈绪维担保乙方完全适当履行本合同义务，保证甲方本合同中的债权实现，并愿承担保证责任，保证期间为两年。签订合同当日，东莞金唐公司向深圳中麒公司移交涉案租赁房屋及其附属设备设施。2017年12月15日，东莞金唐公司收到陈绪维支付合同保证金10万元。庭审中，东莞金唐公司认可收到深圳中麒公司支付的租赁合同履约保证金10万元,依据合同约定保证金可抵减尚欠租金及违约金。2017年12月20日，陈绪维通过银行账户支付东莞金唐公司租金221756.8元；2018年4月28日，陈绪维通过银行账户支付东莞金唐公司租金345118.8元；上述款项合计566875.6元。庭审中，东莞金唐公司认可已收到上述款项共计566875.6元，该款项系深圳中麒公司支付截止2018年6月14日期间的租金，深圳中麒公司自2018年6月15日起未按合同约定向东莞金唐公司支付租金。深圳中麒公司对前述事实予以认可。庭审中，深圳中麒公司、陈绪维提交2018年8月30日东莞金唐公司秦某和陈绪维的聊天记录载明：“陈总，你好！今天在武汉那边没有可以联系哦。你们有什么决定联系我，我本人可帮忙转达。但，最重要的是你们什么时候付房租等，请你尽快决定回复。因你们的房租超期付款有70多天，已经严重违约。”同日回复载明：“我们这边其实一个月以前就已经是停业状态了。现在国家打击金融行业。工商局天天上门找麻烦，我们总公司的意思本来是想停一段时间，等风声没有那么紧了继续经营的。现在工商直接让我们搬走，我们也很无奈。公司找了很多关系都无果。所以现在没有办法继续承租了。”，拟证明陈绪维已告知秦某无法继续承租涉案房屋，涉案租赁合同已于2018年8月9日解除；租赁合同2018年8月9日解除前，深圳中麒公司已搬离涉案租赁房屋，口头向东莞金唐公司交接涉案租赁房屋；东莞金唐公司实际接收涉案房屋并已加锁控制。上述证据经质证，东莞金唐公司对聊天记录真实性无异议，对其证明目的不予认可。诉讼中，东莞金唐公司陈述，2018年12月30日，东莞金唐公司通过书面张贴方式向东莞金唐公司提交书面的解除租赁合同。深圳中麒公司对2018年12月30日解除双方签订租赁合同的事实无异议。上述事实，原告东莞金唐公司提交房屋租赁合同、房屋所有权证及国有土地使用权证、房屋附属设备设施移交清单；被告深圳中麒公司、陈绪维提交聊天记录一份；及原告东莞金唐公司、被告深圳中麒公司、被告陈绪维当庭陈述予以证明。本院认为：东莞金唐公司与深圳中麒公司、陈绪维签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效。庭审中，东莞金唐公司主张自2018年6月15日起深圳中麒公司未支付涉案租赁房屋的租金。2018年12月30日解除双方签订租赁合同。深圳中麒公司对上述事实无意见。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，本院对上述事实予以确认。合同履行期间，深圳中麒公司未按合同约定向东莞金唐公司支付租金其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，东莞金唐公司主张2018年12月30日解除双方2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》的意见，本院予以支持。深圳中麒公司自2018年6月15日起未按合同约定支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，被告深圳中麒公司应向东莞金唐公司支付涉案租赁房屋租金663096元（按合同约定租金115039.6元/月为标准，自2018年6月15日起计算至租赁合同解除之日即2018年12月30日止，上述租金款项已抵减深圳中麒公司支付合同保证金10万元）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，东莞金唐公司主张违约金5万元未违反法律规定，本院予以支持。陈绪维作为担保人在《房屋租赁合同》内签名，合同约定陈绪维为深圳中麒公司涉案债务提供保证，合同内并未约定保证方式、保证范围。依据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，应认定陈绪维对深圳中麒公司的所欠租金及违约金债务承担连带保证责任。陈绪维辩称其为一般保证，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认2018年12月30日解除原告东莞金唐五金电器制造有限公司与被告深圳中麒投资基金管理有限公司、被告陈绪维于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告深圳中麒投资基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告东莞金唐五金电器制造有限公司支付房屋租金663096元。三、被告深圳中麒投资基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日向原告东莞金唐五金电器制造有限公司支付违约金5万元。四、被告陈绪维对本判决第二、三项承担连带保证责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10051元，减半收取5025.5元，由被告深圳中麒投资基金管理有限公司、被告陈绪维共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  滕玉军二〇一九年九月三十日书记员  朱冰容