江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5955号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山国弘置业有限公司,住所地江苏省昆山开发区长江南路1366号,统一社会信用代码91320583595574723E。法定代表人：张国强,该公司董事长。委托诉讼代理人：韩玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐静，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴春奎,男,1970年1月2日出生，汉族,住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：罗文谦，江苏超耀律师事务所律师。上诉人昆山国弘置业有限公司（以下简称国弘公司）因与被上诉人吴春奎房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。国弘公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，发回重审或改判支持国弘公司的诉讼请求，诉讼费由吴春奎承担。事实和理由：1、吴春奎擅自张贴招租启示，将涉案房屋进行转租，违反合同约定，国弘公司有权解除合同并按约没收吴春奎的保证金。2、吴春奎未在合同约定的时间内收房，经国弘公司催促直至2017年6月24日才收房，逾期超过30日，国弘公司按约享有合同解除权并可以没收保证金。吴春奎辩称，1、吴春奎未张贴招租启示，国弘公司未能提供证据证明招租启示系吴春奎张贴，退一步说，招租不等于转租，张贴招租启示不等于吴春奎存在转租的行为，一审认定吴春奎存在转租行为，属认定事实错误。2、国弘公司按约应当于2017年4月1日交房，但直至2017年6月14日才交房，构成违约。如果国弘公司认为吴春奎逾期收房，则其在2017年6月14日可以拒绝交房并以吴春奎逾期收房超过30日为由解除合同，但国弘公司并没有这样做，而是将房屋交付给吴春奎，可以证明吴春奎未违约，而2017年7月27日国弘公司又以逾期收房超过30日为由向吴春奎发送解除函，属于违约行为，应承担违约责任。吴春奎向一审法院起诉请求：一、判令国弘公司退还已收租金34879.68元、已收物业费1937.76元并双倍返还租赁保证金209278.08元共计246051.52元及利息（以246051.52元为基数按同期银行贷款利率从起诉之日计算至实际支付之日）；二、本案的诉讼费由国弘公司承担。国弘公司向一审法院反诉请求：一、判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，一审庭审中国弘公司撤回该项诉请；二、判令国弘公司没收吴春奎的租赁保证金104639.04元；三、本案的案件受理费由吴春奎承担。一审法院认定事实：2016年8月2日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：国弘公司将昆山市玉山镇长江南路1164号L101、L1002铺位（面积484.44平方米）出租给吴春奎作为经营万客隆超市使用，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日止，包含免租期。国弘公司于2017年4月向吴春奎交付房屋，吴春奎应于签订合同3日内付清租赁保证金、首个计租期租金和物业管理费。若国弘公司未能在上述交付日期将房屋交付吴春奎使用，则本合同中的免租期、租赁期限根据实际交房日顺延。若吴春奎按本合同付清应付款项（主要是租赁保证金、首个计租期租金和物业管理费）后，未于上述交付日与国弘公司办理房屋交接手续，则该房屋租赁期限和免租期均将从上述交付日期开始计算。如吴春奎逾期接收房屋达30日的，则视为吴春奎根本性违约，国弘公司有权提起终止本合同，吴春奎已付租赁保证金不退，此外国弘公司有权追究吴春奎给国弘公司造成的一切损失。装修免租期自2017年4月1日起至2017年6月30日止，吴春奎免交该房屋的租金。装修免租期内除租金外，吴春奎须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用。吴春奎在装修免租期未能装修完毕或在装修免租期届满后再进行装修的，不再享有任何装修免租的权利。如因吴春奎违约导致合同提前终止，吴春奎须补交装修免租期的租金。经营免租期自2017年7月1日起至2017年9月30日止期间，吴春奎免交该房屋的租金。如因吴春奎违约导致合同提前终止，吴春奎须补交经营免租期的租金。该房屋的日租金为2.4元，月租金为34879.68元。该房屋租金每月支付一次，先付后用。吴春奎应在签订合同3日内向国弘公司支付第一个计租期间的租金，即2017年10月1日至2017年10月31日期间的租金34879.68元。其后，吴春奎应于每期租金到期前10日向国弘公司预先支付下一期的租金。该房屋的月物业管理费为4元/平方米，月物业管理费为1937.76元，由吴春奎承担。该房屋的物业管理费每月支付一次。吴春奎在本合同签订3日内向国弘公司支付首期物业管理费，即2017年4月1日至2017年4月30日的物业管理费1937.76元。其后，吴春奎应于每期物业管理费到期前十日向国弘公司预先支付下一期的物业管理费。吴春奎在签订本合同3日内向国弘公司支付104639.04元，相当于3个月的租金，作为该房屋的租赁保证金。国弘公司有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等费用。若吴春奎逾期交纳保证金、首个计租期租金、物业管理费等应交纳费用达10天的，国弘公司有权提前终止该合同，将该房屋另行出租给他人。如吴春奎无任何违约行为，包括但不限于根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期限内的租金、物业管理费、水、电、通讯、燃气等乙方使用该房屋的一切费用，则国弘公司在吴春奎办理完成上述手续后的30日内将保证金无息返还吴春奎。租赁期限内，非经国弘公司同意，吴春奎不得向任何第三方转租该房屋，或交换该房屋的承租权，或以该房屋与第三人进行任何形式的合作经营及委托经营。租赁期限内，非本合同规定的情况，国弘公司擅自解除合同，提前收回房屋的，国弘公司除应双倍返还吴春奎的租赁保证金外，不承担其他任何责任。若吴春奎出现下列情况，国弘公司有权追究吴春奎的责任（国弘公司有权没收乙方所付的各种保证金，吴春奎另应全额赔偿国弘公司为签订合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金），且有权解除本合同。具体情况为：吴春奎未按本合同约定交纳租金或超过30天，经国弘公司催告仍未付款的；吴春奎未按帐单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过30天的；擅自将该房屋全部或部分转租给第三方，或交换该房屋的承租权，或以该房屋与第三方进行任何形式的合作经营及委托经营的；该房屋停止营业超过一个月的，包括但不限于吴春奎自身原因造成的停业、被政府有关部门责令停业整顿等。上述合同签订后，吴春奎于2016年8月3日向国弘公司转账141456.48元，包括租赁保证金104639.04元、一个月的租金34879.68元、一个月的物业费1936.76元。2017年6月14日，国弘公司将涉案房屋交付给吴春奎，双方签署了商铺验收交接表。2017年7月26日，国弘公司向吴春奎发出履约联系函，该联系函载明：吴春奎承租涉案房屋，现因吴春奎超过30日未按期接受房屋，根据房屋租赁合同，吴春奎的上述行为构成根本性违约，国弘公司有权提前终止合同，吴春奎已付保证金不退，此外，国弘公司还有权追究吴春奎给国弘公司造成的一切损失。双方之间的合同于2017年7月27日解除，国弘公司收回该房屋并处理该房屋内的所有物品。国弘公司没收已付租金和物业管理费保证金，且国弘公司有权向吴春奎收取吴春奎拖欠的租金和物业费、电费等费用的滞纳金、违约金等一切相关费用。另查明：涉案房屋的玻璃上张贴了招租启示，该招租启示载明：诚招餐饮、咖啡厅、办公等各行业、入住本商铺！159××××6555。吴春奎在庭审中陈述上述电话号码系其妻子的电话号码。上述事实由租赁合同、收据、银行流水、商铺验收交接表、照片、履约联系函及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。双方当事人均同意解除该合同，故一审法院确认该合同于2017年7月27日解除。双方的争议焦点在于何方违约导致合同解除。一审法院认为，吴春奎未经国弘公司同意便以张贴招租启示的方式试图将房屋转租，违反合同约定；国弘公司于2017年6月14日将涉案房屋交付吴春奎，吴春奎已交纳一个月的房租及物业费，由于合同约定有三个月的免租期，吴春奎需在7月4日交纳一个月的物业费，如果吴春奎在30日内即8月4日仍未交纳该笔费用，则国弘公司根据合同约定有权解除合同并追究吴春奎的违约责任，但国弘公司在7月26日即向吴春奎发出联系函要求提前解除合同，违反合同约定。综上，双方当事人均存在违约行为，故吴春奎要求国弘公司双倍返还保证金、国弘公司要求没收保证金均没有依据，在涉案房屋租赁合同解除后，国弘公司应将保证金返还吴春奎。关于吴春奎要求返还的一个月租金及物业费，一审法院认为这两项费用已实际发生，吴春奎主张返还没有依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、昆山国弘置业有限公司于判决生效之日起十日内返还吴春奎保证金104639.04元。二、驳回吴春奎的其他诉讼请求。三、驳回昆山国弘置业有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费4990元，由吴春奎负担2868元，由昆山国弘置业有限公司负担2122元。反诉案件受理费1179元，由昆山国弘置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，一审中，双方均同意并确认涉案租赁合同于2017年7月27日解除。上述事实由当事人提交的涉案租赁合同、一审庭审笔录予以证实。二审中当事人未提交新证据。本院认为,本案二审争议焦点在于国弘公司是否有权没收吴春奎缴纳的保证金。国弘公司上诉称吴春奎逾期收房超过30日，且擅自将房屋转租，故其享有合同解除权，且按照合同约定可以没收保证金。首先，吴春奎认为国弘公司2017年6月14日才通知收房，否认国弘公司此前曾作出过要求接受房屋的意思表示，国弘公司亦未就此提供证据加以证明，故国弘公司关于吴春奎逾期收房超过30日的陈述本院碍难采信；其次，涉案房屋的玻璃上张贴了招租启示，预留电话号码的户主系吴春奎妻子，一审据此认定该招租启示系吴春奎一方张贴，并无不当，但目前并无证据证明吴春奎已经将该房屋实际对外转租，国弘公司并不因此享有合同解除权，因此，国弘公司以此为由主张其可按约没收保证金的上诉理由本院不予采纳。再次，合同虽约定免租期，但同时约定免租期内的物业费仍需缴纳。涉案房屋系2017年6月14日交付，第一个月物业费已经缴纳，故吴春奎仍需支付国弘公司第二个月即2017年7月14日之后的物业费，根据合同中关于物业费需提前10日缴纳的约定，吴春奎需在2017年7月4日前缴纳第二个月之后的物业费。合同还约定承租人逾期未缴纳物业费超过30日的，出租人享有合同解除权。国弘公司在2017年7月26日即向吴春奎发送通知要求解除合同，此时吴春奎逾期不支付第二个月物业费未超过30日，国弘公司不享有合同解除权，但吴春奎表示同意解除，故一审认定合同于2017年7月27日解除并无不当，国弘公司无权就此主张没收保证金。此外，国弘公司向吴春奎发送解除联系函是基于其认为其享有合同解除权，但合同解除的原因是双方均同意合同不再继续履行，故国弘公司不存在合同约定的“擅自解除本合同、提前收回房屋”的情形，不构成违约，一审认定国弘公司存在违约行为欠妥，本院予以纠正。综上所述，国弘公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定国弘公司存在违约行为错误，但实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2393元，由上诉人昆山国弘置业有限公司负担。昆山国弘置业有限公司多预交的二审案件受理费2597元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年九月二十九日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静