福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3571号 上诉人（原审原告、反诉被告）：廖国燕，女，1975年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶兴宁、廖英英，福建均融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明碧，女，1973年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈其望，男，1972年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，系其丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈其望，男，1972年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人廖国燕因与被上诉人陈明碧、陈其望房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖国燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求并驳回陈明碧、陈其望的反诉请求。事实和理由：一、被上诉人没有解除案涉合同的意思表示和行为表示，一审法院以上诉人转租违约、付租金逾期，认定案涉合同自被上诉人收回房屋的意思表示到达原告之日（2018年9月6日）起解除是错误的。1、被上诉人在反诉请求中明确要求上诉人支付逾期的租金、支付未提前一个月解除合同的违约金，根本没有提到被上诉人自己要解除合同。如果被上诉人有想在2018年9月6日解除合同，其就不会要求上诉人支付租金至2019年2月27日，更不会说是上诉人解除合同而要求赔偿。2、上诉人将案涉房屋转租给案外人王秀英，不仅有告知被上诉人，被上诉人还协助王秀英到派出所办理了居住证。可见被上诉人是知道并且认可上诉人的转租行为，上诉人不构成违约。且被上诉人在一审上诉人答辩中，也是认为上诉人房屋变更用途（住宅变更为民宿）违约，而不是认为转租违约。3、上诉人在合理期限内支付租金，不构成违约。案涉合同约定“乙方应每季向甲方支付人民币4800元。每期付款应提前7天付清”，上诉人认为这是约定不明，可以认为是每季度的第一个月前7天付清后三个月的租金，也可以认为是每季度的第三个月的前7天付清前三个月的租金。故根据《合同法》第六十一条和第二百二十六条规定，当事人对租金支付时间约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，被上诉人在2018年9月6日首次催告上诉人支付2018年9月2日至2018年12月1日的季度租金4800元，上诉人当天即用微信转给被上诉人6400元（实际多支付一个月租金到2019年1月1日）；而被上诉人当天点击微信收款，用实际的收款认可了上诉人付款未逾期。4、一审认定涉合同自被上诉人收回房屋的意思表示到达原告之日（2018年9月6日）起解除，是错误的。虽然被上诉人在2018年9月6日催告上诉人缴纳下一季度房租，称要收回房屋，但当天被上诉人立即收取了是上诉人的房租，可见被上诉人以实际行为撤回要收回房屋的意思表示。而且上诉人是在有一个月押金的情况下，在下一季度的第5天即支付下一季度的全部租金，符合合同约定和交易习惯，不构成违约；否则按一审法院判决，上诉人需要在每季度提前7天支付租金，逾期3天被上诉人即可解除合同，会造成在房东在已收取房租期间（前一季度的最后4天）以租客未付下一季度租金来解除合同，这明显是不公平的。 二、本案中被上诉人存在停水停电的违约行为，应当赔偿上诉人的装修损失6000元，及退回上诉人未使用房屋的租金3200元、押金1600元。1、本案中被上诉人存在停水停电的严重违约行为。一审法院认定，2018年11月7日，被上诉人授权物业公司对案涉房屋进行停水、断电；被上诉人自己做2018年11月、12月去案涉房屋停水停电，共计不只三次。水电通畅，是保证租赁房屋能够合理使用的最基本条件；停水停电不仅导致租赁房屋不能正常使用，还会给承租人造成重大损失。被上诉人通过非法授权物业、以及自行上门，多次对案涉房屋停水停电，构成了严重违约。2、因被上诉人停水停电的严重违约，导致上诉人从2018年11月起无法正常使用租赁房屋，被上诉人应当退回上诉人不能正常使用房屋的租金3200元、押金1600元。3、因被上诉人停水停电的严重违约，被上诉人依据合同约定应当赔偿上诉人的装修损失6万元。 陈明碧、陈其望答辩称，讼争房屋租金是按季度提前7天支付，具体答辩意见与一审答辩意见相同。 廖国燕向一审法院起诉请求：1.判令原告与两被告于2018年4月1签订的《房屋租赁合同》于原告起诉之日解除；2.判令两被告赔偿原告装修损失60000元；3.判令两被告立即向原告返还押金1600元和已支付的租金3200元及其资金占用期间利息损失（按同期贷款利率，自合同解除之日至两被告实际还款之日止）；4.两被告承担本案全部诉讼费、保全费、保险费、公告费。后明确诉讼请求第2项：2.判令两被告赔偿原告违约金（含装修损失）60000元。明确诉讼请求第4项：4.判令两被告承担本案案件受理费。 陈明碧、陈其望向一审法院提起反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房租逾期滞纳金1536元（其中第四季度租金暂时计算至2019年2月27日，逾期4天，具体计算至被反诉人付清租金止）；2.判令被反诉人向反诉人支付提前解除合同违约金1600元；3.判令被反诉人在法院判决确认合同解除之日起3日内将讼争房屋恢复毛坯原状交还给反诉人，如被反诉人拒不恢复毛坯原状交还给反诉人，则由被反诉人向反诉人支付清理装修物所产生的全部费用；4.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月1日，陈其望代陈明碧在一份《房屋租赁合同》甲方处签字，廖国燕在该合同乙方处签字，订立了一份合同；该合同载明出租方为陈明碧（甲方），承租方为廖国燕（乙方）。陈明碧、陈其望系夫妻，原被告双方均认为上述合同系陈明碧、陈其望和廖国燕签订。上述合同约定：甲方将坐落于厦门市集美区天安路12栋1703室毛坯房屋出租给乙方；租赁用途为住房之使用，不得擅自另作别用；租赁期限从2018年6月2日至2023年6月1日止，每月租金1600元；乙方应每季向甲方支付人民币4800元，每期付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付人民币1600元作为押金；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状；甲方违约金为6万，每年递减1.2万；甲方收到乙方首期打款合同方可生效。同日，陈明碧向廖国燕出具《装修委托书》，授权廖国燕全权负责国贸同悦12号1703室装修事宜。 2018年4月1日，原告向被告支付租金4800元和押金1600元；2018年9月6日，原告向被告支付了6400元；2018年11月24日，原告向被告支付3200元。 2018年4月1日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“合同是明天生效，我不想租了”，廖国燕称“陈先生：麻烦你再仔细看看，合同日期是4.1也就是今天”，陈其望回答“知道”。2018年4月5日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“水电做好了要让我去拍张照片留底可以吗？”，廖国燕回答“明天才动工”，陈其望回答“地板覆盖前通知我”，廖国燕回答“好的”。2018年9月6日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“到今天租金已经逾期了12天了？逾期3天，属于你违约，按合同履行房子我要收回来。”2018年9月10日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“你要什么时候把房子交还给我”。2018年9月22日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“跟你说过按合同房子要收回来，时间这么多天了，是什么情况你就一直没声音，我不会让这样一直下去的，到时候后果自负了”；廖国燕回答“合同是双方签订的，乙方如果没有支付给甲方，甲方有义务提醒乙方；如果甲方有提醒过乙方，若乙方还不支付可以向法院要求收回房子”；后陈其望坚持收回房屋，双方在微信中发生争执。廖国燕与陈其望的电话录音中，廖国燕有提到，“你自己好好看下我们的聊天记录，当然转账的确是我晚了，我那段时间我在学习……” 2018年11月7日，陈其望授权物业公司对案涉房屋进行停水、断电；陈其望确认其于2018年11月下旬到12月初的时候去案涉房屋处停水停电，共计不止三次。停水停电的原因是原告违约将房屋转租，原告不去交2018年4-5月的物业费且拖欠房屋不及时支付。 2018年6、7月间，廖国燕在未改变房屋格局的情况下，将案涉房屋转租给案外人王秀英。2019年1月10日，应陈其望的要求并在派出所介入协调下，廖国燕的租客已经全部搬离案涉房屋，房屋现在仍处于停水停电状态，无人居住；房屋钥匙在廖国燕处。 一审法院认为，本案的争议焦点在于，谁有权解除案涉合同且是否已经依法解除合同。 廖国燕主张被告在2018年11月、12月期间授权物业停水停电且被告自己去停水停电，共计五次，构成根本违约，故其有权解除合同，原告通过诉讼方式通知被告解除合同，故合同自起诉之日起解除。 被告确认其在上述期间不止停水停电3次，原因是原告违约将房屋转租给第三人，原告不去交2018年4-5月的物业费且拖欠房租不及时支付，因原告上述行为被告有权解除合同收回房屋，被告在微信通知中已经通知原告收回房屋。 一审法院认为，原告主张被告无故停水停电构成根本违约，被告抗辩称其停水停电的原因是原告先违约，故该问题的关键在于原告是否在被告停水停电时间（2018年11月、12月）之前存在违约行为。其一，被告抗辩原告将房屋转租构成违约理由成立。案涉合同并未约定承租人可以转租，原告也无证据证明被告同意其转租，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，原告在2018年6、7月份时将房屋转租给王秀英的行为已构成违约。其二，被告抗辩原告迟延支付租金构成违约理由成立。案涉合同约定原告拖欠租金达三天以上的，被告有权解除合同收回房屋。原告在2018年9月6日支付2018年9月2日至2018年12月1日该季度的租金。案涉合同约定每期付款应提前7天付清，每期为一季度，故每期付款期限最后一日，应为每一季度第一日起，往前推算的第7日；原告称该条款有歧义，与合同约定内容不符，且原告在其提交的通话录音中也承认其迟延转款，原告该抗辩一审法院不予采信。其三，案涉合同已经被告合法解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告上述租金支付已经迟延12天，早已符合合同约定的解除条件（拖欠租金达3天以上），被告有权主张解除合同。2018年9月6日、2018年9月10日、2018年9月22日的微信沟通中，陈其望均主张收回房屋，且也无证据表明之后陈其望放弃收回房屋。因廖国燕持续占有案涉房屋，故陈其望的收款行为在其有明确收回房屋意思表示下，不能解释为其同意合同继续履行。故案涉合同自陈其望收回房屋的意思表示到达原告之日（2018年9月6日）起解除。综上，有权解除案涉合同的当事人为被告，且案涉合同已在2018年9月6日起因被告主张收回房屋而解除；原告主张被告在2018年11月-12月间停水停电构成违约，其有权解除案涉合同，理由不能成立。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告双方均确认案涉合同是原告和两被告签订，两被告又系夫妻关系，故一审法院对此予以确认。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未发现违反法律法规强制性规范，合法有效，对双方具有约束力。如前文所述，原告主张被告在2018年11月-12月间停水停电构成违约，其有权解除案涉合同，且合同自起诉之日起解除，于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”被告已经提起反诉主张原告将房屋恢复至毛坯状态，即被告不同意利用上述装饰装修物，原告主张被告赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。因原告构成违约，其主张被告返还押金1600元，于法无据，一审法院不予支持；案涉房屋的钥匙至今在廖国燕处，故房屋仍未交还被告，占有期间将产生占有使用费，其支付的租金尚不足抵扣占有使用费，故其主张返还已付租金3200元，于法无据，一审法院不予支持；廖国燕主张的上述款项利息损失亦无依据，一审法院不予支持。反诉原告主张反诉被告依约按日2%支付第二、四季度租金的滞纳金，反诉被告抗辩违约金计算过高，一审法院认为按日2%确系过高，酌定调整为按月2%计算，其第二季度4800元迟延支付12日部分，计算为38.4元（4800元×12天÷30天×2%）；因案涉合同已于2018年9月6日解除，故反诉原告主张反诉被告依约支付第四期租金的滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金1600元，有合同依据；因廖国燕已支付了押金1600元，该款与上述违约金相抵，一审法院不再予以支持。案涉合同已经解除，反诉原告主张反诉被告将房屋恢复至毛坯状态返还反诉原告，于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告廖国燕的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）廖国燕应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈明碧、陈其望租金滞纳金38.4元；三、原告（反诉被告）廖国燕应于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市集美区天安路12栋1703室房屋恢复至毛坯状态返还被告（反诉原告）陈明碧、陈其望；四、驳回被告（反诉原告）陈明碧、陈其望的其他反诉请求。本诉案件受理费1420元，减半收取计710元，由原告（反诉被告）廖国燕负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）廖国燕负担15元，被告（反诉原告）陈明碧、陈其望负担10元。 二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。按租赁合同约定，每月租金1600元；乙方（承租方）应每季向甲方（出租方）支付人民币4800元，每期付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付人民币1600元作为押金；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。在案涉合同履行过程中，廖国燕于2018年4月1日向陈其望支付租金4800元和押金1600元；于2018年9月6日向陈其望支付租金6400元。陈其望于2018年9月6日和廖国燕微信沟通时称“到今天租金已经逾期了12天了，逾期3天，属于你违约，按合同履行房子我要收回来。”2018年9月10日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“你要什么时候把房子交还给我”。2018年9月22日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“跟你说过按合同房子要收回来，时间这么多天了，是什么情况你就一直没声音，我不会让这样一直下去的，到时候后果自负了”。按照租赁合同约定，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋。因此，收回房屋的前提是解除合同。因廖国燕未按合同约定支付租金，陈其望已明确表示要收回房屋，即为提前解除租赁合同的意思表示，廖国燕上诉主张陈其望没有解除合同的意思表示和行为表示依据不足，本院不予采纳。一审判决解除案涉《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。廖国燕上诉主张陈明碧、陈其望存在停水停电的违约行为，应当赔偿其装修损失6000元，并退回租金3200元、押金1600元。经查，因廖国燕未按合同约定支付租金，陈明碧、陈其望已提起反诉请求廖国燕将讼争房屋恢复至毛坯状态，且讼争房屋的钥匙仍在廖国燕处。一审法院在认定廖国燕存在逾期支付租金的前提下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，不予支持廖国燕关于陈明碧、陈其望赔偿其装修损失6000元，并退回租金3200元、押金1600元并无不当，廖国燕的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1470元，由廖国燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年九月二十六日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。