广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终680号 上诉人（原审原告）：纪国萍，女，1982年2月10日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区（市直A区对面）。 上诉人（原审原告）：王永强，男，1967年3月22日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区（市直A区对面）。 两上诉人共同委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：陆宝忠，男，1965年12月18日出生，壮族，银行职员，住广西壮族自治区大新县。 被上诉人（原审被告）：农金兰，女，1968年7月21日出生，住广西壮族自治区大新县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所执业律师。 原审第三人：崇左市龙腾广告传媒有限公司。住所：广西壮族自治区崇左市城南区独山路（东盟国际城）第A-1栋1-3203号。统一社会信用代码：91451402MA5LAB7C2X。 法定代表人：梁飞燕，该公司总经理。 上诉人纪国萍、王永强因与被上诉人陆宝忠、农金兰、原审第三人崇左市龙腾广告传媒有限公司（以下简称龙腾广告公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷，询问当事人，合议庭认为案件事实已经核实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 纪国萍、王永强上诉请求：撤销（2019）桂1402民初14号民事判决书第三项，判令陆宝忠、农金兰连带支付纪国萍、王永强违约金96000元。事实和理由：一、导致本案房屋买卖中介合同书无法履行的原因是陆宝忠、农金兰个人主观意愿而非政策问题或不可抗力。纪国萍、王永强与陆宝忠、农金兰签订了房屋买卖中介合同书后才得知因陆宝忠、农金兰名下登记有两套限价商品房，必须将另外一套房子清退后方可办理涉案房屋的过户手续。由于陆宝忠、农金兰表示不愿意清退另一套限价商品房，才导致涉案房屋无法进行转移登记，由此引发本案诉讼。因此，本案不存在不可抗力导致房屋买卖中介合同书无法履行的情形，也不存在因政策原因导致房屋买卖中介合同书无法履行的事实。二、房屋买卖中介合同书合法有效，且完全具备履行合同义务的条件。纪国萍、王永强已经在合同签订当日依约支付了房款，作为合同相对方的陆宝忠、农金兰应当受到房屋买卖中介合同书条款的约束，排除障碍，履行房屋过户手续的根本合同义务。三、陆宝忠、农金兰属于主观恶意、拒绝履行合同义务，存在根本违约行为，纪国萍、王永强作为守约方，有权要求陆宝忠、农金兰按照合同约定承担违约责任。本案不存在不可抗力或因政策原因导致合同无法履行的情形，根据房屋买卖中介合同书第四条第1点“甲方（陆宝忠、农金兰）应无条件为乙方（纪国萍、王永强）办理房屋所有权证”的约定，陆宝忠、农金兰在合同履行过程中不愿意继续为纪国萍、王永强办理房屋转移登记，不仅是存在主观恶意还是严重的根本违约行为。纪国萍、王永强有权根据房屋买卖中介合同书第六条违约责任第1点、第2点、第4点及第七条第2点、第3点的约定主张违约金。四、一审判决适用法律错误，陆宝忠、农金兰承担的是赔偿责任而非补偿责任。一审法院在认定房屋买卖中介合同书合法有效的情况下，应当充分尊重合同约定，陆宝忠、农金兰作为违约方，应承担的是赔偿责任而非补偿责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。 陆宝忠、农金兰辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回纪国萍、王永强的上诉请求，维持原判。 龙腾广告公司未出庭接受各方当事人及法庭的质询，也未提交书面陈述意见。 纪国萍、王永强向一审法院起诉请求：1.解除纪国萍、王永强与陆宝忠、农金兰签订的房屋买卖中介合同书；2.陆宝忠、农金兰连带返还纪国萍、王永强购房款250000元；3.陆宝忠、农金兰向纪国萍、王永强支付违约金96000元。 一审法院认定事实：陆宝忠、农金兰系夫妻关系，陆宝忠于2010年8月12日至2017年7月18日在广西凭祥农村商业银行股份有限公司工作，期间陆宝忠在崇左市市区内购有两套限价商品房，一套坐落于崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元1003号，面积120平方米；一套坐落于崇左市，面积122.91平方米。2015年4月15日，中共崇左市委员会办公室、崇左市人民政府办公室印发了《崇左市干部职工违规多占住房清退处理实施细则》，规定：违规多占政府主导开发小区的住房是指在市政府主导开发的龙峡山小区、嘉苑小区、石林小区、丽江小区及八大住宅区住房里，按政府指导价购买了两套或两套以上的住房。清退处理分实物退房和补交差价款二种方式。2017年12月4日，陆宝忠购买的崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元1003号房取得不动产登记权证，附记注明，该不动产于2013年11月6日向崇左市东盛房地产开发有限公司购买取得。2018年8月11日，陆宝忠、农金兰（甲方），纪国萍、王永强（乙方）与中介龙腾广告公司（丙方）签订房屋买卖中介合同书，主要约定：甲方将崇左市东侧（凭祥小区）3栋1单元1003号房以480000元的价格出售给乙方，甲、乙方均知悉该房屋为崇左市八大小区之凭祥小区的限价房，甲、乙方同意委托丙方办理过户、银行按揭并进行新产权登记手续；合同签订时，乙方向甲方支付首付款250000元，余款230000元通过银行办理按揭支付；甲、丙方无条件为乙方办理房屋所有权证，甲方配合乙、丙方办理相关手续，办理过户过程中所产生的一切相关费用（如过户费、契税、个税、土地收益金等）均由乙方承担；甲方收到乙方支付的余款后将该房屋交给乙方；甲、乙方按照房屋的实际成交价的1%，各自支付丙方中介服务费4800元；该房屋在达到办理房产证（不动产证）期限时，乙方提前一周通过书面、或电话、短信、微信等形式通知甲方，如甲方不配合，每逾期一日，甲方应向乙方支付违约金1000元/日（不是甲方的原因造成的除外）；甲方中途违约，按乙方已支付购房款的二倍金额退还给乙方；甲方保证该房屋无任何担保、抵押及其他产权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担；如丙方经查档，查出此房有查封或者因甲方权属关系，使房屋不能正常过户的，甲方将乙方已支付的购房款全额退还，并支付总购房款的20%的违约金；甲方收到乙方购房款后不得中途违约，如有违约，由甲方违约日起3天内退还所有乙方已交购房款，并双倍赔偿乙方已付购房款。合同签订时，陆宝忠、农金兰与纪国萍、王永强均了解涉案房屋属限价商品房，且根据崇左市的有关规定，限价商品房可上市交易时间是按照购房合同备案之日起5年后，合同签订时，涉案房屋未到可上市交易的时间。2018年8月13日，王永强通过银行转账的方式向陆宝忠支付了购房首付款250000元。2018年11月6日后（即涉案房屋达到可上市交易时间），龙腾广告公司在办理涉案房屋转移登记过程中，通过崇左市房改办了解到陆宝忠、农金兰在崇左市区内购买了两套限价商品房，根据规定，陆宝忠、农金兰需清退其中一套房屋后，才能出售另一套。由于陆宝忠、农金兰不愿意清退另一套限价商品房，故涉案房屋无法进行转移登记。另查明，截止合同签订时，陆宝忠、农金兰未接收到有关其在崇左购买的限价商品房的清退的通知。 一审法院认为，陆宝忠、农金兰与纪国萍、王永强及龙腾广告公司签订房屋买卖中介合同书系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，纪国萍、王永强以涉案房屋无法办理房屋转移登记为由要求解除合同，陆宝忠、农金兰及龙腾广告公司对解除合同亦没有异议，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，房屋买卖中介合同书解除后，陆宝忠、农金兰对已收取的购房首付款250000元负有返还义务。 本案争议的焦点为合同履行过程中陆宝忠、农金兰是否存在违约行为。涉案房屋系限价商品房，双方在签订合同时已经知晓涉案房屋的性质，双方对政策变化导致的购房风险应该都有所预期，陆宝忠、农金兰及纪国萍、王永强也均知晓涉案房屋未达到上市交易的时间条件；且合同签订前，陆宝忠、农金兰未收到有关违规多占住房清退的通知，亦没有相关部门要求其清退其中一套限价房，陆宝忠、农金兰在不知道自己属违规多占住房清退对象的前提下，在认为达到上市交易的时间条件后便可交易的主观意愿下，签订房屋买卖中介合同书将涉案房屋出售给纪国萍、王永强。合同签订后，涉案房屋因政府政策导致无法办理转移登记，并不是陆宝忠、农金兰在合同履行过程存在主观恶意，拒绝履行合同义务，也不存在合同约定的因房屋权属问题导致合同无法履行等违约情形，合同无法履行系各方在订立合同时未预见到的风险，并不是陆宝忠、农金兰或龙腾广告公司违约，故对纪国萍、王永强要求陆宝忠、农金兰支付违约金96000元的诉讼请求不予支持。由于陆宝忠、农金兰在合同无法继续履行的情况下，未将纪国萍、王永强所支付的购房款及时退还，综合本案案情，陆宝忠、农金兰应酌情向纪国萍、王永强补偿因合同无法继续履行后，仍继续占用购房款期间的利息，利息以250000元为基数，从2018年11月7日（即房屋可上市交易后次日）计至实际退还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除纪国萍、王永强于2018年8月11日与陆宝忠、农金兰及龙腾广告公司签订的房屋买卖中介合同书；二、陆宝忠、农金兰于本判决生效之日起十日内向纪国萍、王永强退还购房款250000元，并向纪国萍、王永强补偿因合同无法继续履行后占用购房款期间的利息（以250000元为基数，从2018年11月7日计至实际退还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、驳回纪国萍、王永强的其他诉讼请求。案件受理费3245元，由纪国萍、王永强负担770元，陆宝忠、农金兰负担2475元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，一审法院作出判决后，各方当事人对一审判决的第一、第二项判项即解除涉案房屋买卖中介合同书，由陆宝忠、农金兰退还纪国萍、王永强购房款250000元及相应利息均无异议，故对一审的第一、第二项判决，本院予以维持。 本案争议的主要焦点是陆宝忠、农金兰在履行合同过程中是否存在违约行为。本案中，陆宝忠名下的两套限价商品房均为其在不同地方工作时响应当地政府组织购买，不存在涉案合同约定的房屋权属问题。双方签订的合同虽然是在政府作出的《崇左市干部职工违规多占住房清退处理实施细则》实施之后，但根据本案查明的事实，陆宝忠当时所在单位并未收到该实施细则，也没有证据证明陆宝忠收到了相关单位通知其需要清退一套限价房屋。根据一般的生活常识，如陆宝忠知晓退房政策也不会约定房屋不能过户的违约条款。因此，纪国萍、王永强主张陆宝忠、农金兰存在主观恶意，对相关政策知情的意见，本院不予采信。龙腾广告公司作为专业中介公司对限价房的转让过户也作了相应告知，纪国萍、王永强与陆宝忠、农金兰对限价商品房的交易也是基于相应风险对房屋的过户交付作了相应的约定，合同签订后双方也按照合同的约定履行了各自的义务，直至涉案房屋符合上市交易后办理过户手续时，才被告知名下两套限价商品房的交易过户规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，虽然房改部门要求清退另一套房即可办理涉案房屋过户手续，但要求陆宝忠、农金兰继续履行合同清退已用于自住的房屋，也违背了其转让房屋的初衷，继续履行合同明显不公。合同解除后，合同解除的原因不能简单归责于陆宝忠、农金兰怠于清退另一套房屋造成，故陆宝忠、农金兰并不存在违约行为。因此，纪国萍、王永强主张陆宝忠、农金兰构成根本性违约，应承担赔偿责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，纪国萍、王永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元，由纪国萍、王永强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年九月二十九日 法官助理 黄海健 书 记 员 邓志杰