浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2060号上诉人（原审被告）：林明良，男，1957年11月12日出生，汉族，住平湖市。上诉人（原审被告）：徐美芳，女，1958年4月12日出生，汉族，住平湖市。上诉人（原审被告）：林正祥，男，1983年2月19日出生，汉族，住平湖市。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：姚春新，浙江泰豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王娟英，女，1968年6月29日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。上诉人林明良、徐美芳、林正祥因与被上诉人王娟英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人林明良、徐美芳、林正祥的委托诉讼代理人姚春新，被上诉人王娟英的委托诉讼代理人金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林明良、徐美芳、林正祥上诉请求：撤销平湖市人民法院(2018)浙0482民初2363号民事判决，改判确认徐美芳、林明良、林正祥与王娟英于2016年4月25日签订的关于座落于三港新城独山港区安置房一套的《房屋转让合同》不成立或无效，驳回王娟英的诉讼请求。事实与理由：（一）一审程序违法。一审未经开庭对证据质证即先行对房产进行评估系程序违法；王娟英主张签名系其丈夫戈金付所签，但林明良、林正祥不予认可，据林明良和林正祥反映，当时签名的是一位女士，在签名时未出具身份证件，但能确定不是王娟英本人，但一审直接认定系王娟英丈夫戈金付所签，亦属程序违法。（二）一审认定事实错误。首先，双方之间的房屋买卖合同不成立，或者不生效，理由如下：1.民事法律行为必须是以行为人意思表示真实为前提条件，同时，民法通则第五十八条第三项规定一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所为，民事行为无效。本案中，王娟英没有到场参与协商，也没有在合同上签字，不是合同的相对人。案外人假冒王娟英名义实施欺诈，使林正祥在违背真实意思，导致了认知错误的情况下作出的民事行为无效。2.案外人的行为不是代理行为，属于刑法上合同诈骗罪中的假冒他人名义的行为。根据合同法第四十八条规定，行为人没有代理权，以被代理人的名义订立的合同，合同在被追认之前，善意相对人有撤销的权利，本案中，案外人在签订合同时没有表明系代理行为，也没有提供授权证明，即使王娟英欲事后追认，在追认之前，林明良、林正祥作为善意相对人(注徐美芳自始至终不知情)已经行使了撤销权。3.根据合同法第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同的，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时，如果知道委托人就不会订立合同的除外。本案中，林正祥、林明良已经明确表态，如果知道交易的对象是房产中介王娟英的，肯定不会与其交易，同时也证实林明良和林正祥是在受到案外人欺诈，导致认知错误的情况下，作出了不真实的意思表示，责任在于实施欺诈的行为人。因此，《房屋转让合同》不是林明良和林正祥的真实意思表示，合同不成立或无效。4.《房屋转让合同》缺乏有效的合同要件，所谓合同中的标的物不存在或者无处分权，合同无效。房屋转让合同是要式合同，交易的房屋必须是特定物，不能是种类物，转让合同必须具备具体的房屋坐落位置、面积、价格等要件。本案中，所谓合同中交易的房屋不是王娟英庭审中主张的文丰花苑的房屋。因此，合同缺乏明确的标的物，不是有效的房屋买卖合同，充其量是意向书。其次，一审认定徐美芳出具收条，认定事实完全错误，徐美芳从未在合同上签字，亦未在收条上签字，对出售房产完全不知情。一审法院仅以林明良和徐美芳系夫妻关系，林正祥系徐美芳之子为由，即认定房屋买卖合同对其有约束力，违反法律和有失公平。安置房作为家庭重大的财产，无论在何种情况下，应由家庭共有人共同处分，作为相对方也应当明知，相对方未要求家庭共有人共同确认，明显存在过错或者重大过失，合同对共有人没有约束力，本案亦不存在表见代理的条件。再次，庭审确认林明良、林正祥通知王娟英一方不卖房子的时间是2016年7月，即使合同成立，合同解除的时间也应该是2016年7月，对解除合同后扩大的损失亦不应由林明良和林正祥承担，故一审法院以2018年5月确定损失违反事实和法律。（三）本案实为中介炒房，违反政治要求，购房也不是真实意思表示，合同不成立。三个中介合伙恶意以欺诈的手段联合炒房，合同条款明确是过户给他人，这完全符合中介炒房的合同形式，王娟英也承认，即使购得房产也会过户给第三人，更加能证明王娟英不是真正的买受人，购房也不是王娟英的真实意思表示，合同不成立或无效。（四）假冒他人名义签订的合同违反公序良俗，属于无效合同。法院在审理中法律适用应当对双方当事人公平。本案中，案外人假冒他人名义，使林明良和林正祥产生了认知错误，在违背真实意思下签了意向书。房价上涨，王娟英要求追认，如果法院认定上述假冒他人名义的合同有效，那么怎么在房价下跌的情况下保护诚实守信的善意相对人的权益；房价下跌，王娟英肯定以合同不是其所签为由，主张合同对其无拘束。法律的适用不应该纵容违背诚实守信的行为，不能让诚实的人受到不公平的待遇。（五）证人没有作证的资格，证言不具有真实性，没有证明效力。首先，一个证人是王娟英的配偶，并且在庭审中作为代理人，不具备证人的资格。其次，三个证人均旁听过之前的案件庭审，不具备证人的资格。第三，本案本身就是三个中介合伙恶意串通，证人的身份决定了其证言不具有真实性，并且证人证言与王娟英在另案中陈述的事实不符，尤其是干海英，王娟英在前案中明确否认其身份。王娟英辩称，案涉合同成立并生效，出卖人之所以不卖房屋是由于房价上涨，其感觉卖亏了，拒绝交付房屋。一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王娟英向一审法院提出诉讼请求：1.解除王娟英与林明良、徐美芳、林正祥于2016年4月25日签订的《房屋转让合同》；2.林明良、徐美芳、林正祥赔偿王娟英损失837000元；3.林明良、徐美芳、林正祥返还王娟英已支付的房屋定金20万元。一审法院认定事实，2016年4月25日，王娟英与林明良、徐美芳、林正祥签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于三港新城独山港区安置房一套以人民币456000元转让给乙方，该房屋建筑面积多层约100平方米，车库面积配套，产权证未做，土地证未做；2016年4月25日，乙方预付甲方定金20万元，付款方式为第二次在甲方领钥匙时再付116000元，其余房款在甲方办理好两证后一个月内付清；该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税等转户费用，由乙方承担；甲方应确保该房屋的产权合法，并无条件协助乙方办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还乙方已付定金的同时，再赔偿乙方已付定金的二倍，并承担已付的中介费，房款全额付清后，如甲方不履行合同违约，应赔偿对方总房款的50%；该房屋设施包括水电通，原始房产证、土地证由甲方办理好；乙方付清房款后，甲方即交付所转让的房屋，不得借故拖延；本合同一式三份，甲、乙双方签字后此合同生效，今后一切事宜均按上述约定办理，不得无故解除。该合同还备注：付款以收条为准，过户的姓名、时间由乙方决定，本房面积如有误差，一平方米外多还少补，按每平方米4000元，如摸到1至5楼均为一口价一套为准。合同落款买方处由王娟英丈夫戈金付代签，卖方处由林明良、林正祥签字，徐美芳由林正祥代签，中介方由张桂华签字。合同签订当日，林明良、徐美芳、林正祥出具收条一份，载明：今收到王娟英购三港新城独山港区安置房定金200000元。2016年11月3日，林正祥、林明良、王娟英丈夫戈金付及中介人员张桂华等人到了平湖市体育馆就安置房的具体定位进行抓阄，阄是由戈金付去抓的，抓阄完成后，平湖市独山港镇建设征迁工作指挥部办公室出具了定位单：“文丰花苑安置房摸阄定位单，户型为多层100平方米，26幢1单元302室”。2016年10月30日，林正祥向中介人员张桂华提出加价，双方进行微信聊天，内容如下：林正祥：现在那边都要卖7000了。张桂华：7000卖不到吧。林正祥：我网上问了其他中介都说要70几万。张桂华讲：这么多。林正祥：是呀，亏大了，你能不能让她们加点，我也给你一点。张桂华：被他们打死。林正祥：如果能加点的话，到时候摸筹肯定好好配合他们，让他们也选个好一点的。张桂华：我知道了，我尽力。林正祥：谢谢。2016年11月2日，林正祥询问张桂华：你问过他们吗，3号早上8点要去摸号了，他们不高兴的话，我们自己去摸了。2016年11月26日，林正祥与张桂华再次微信联系。张桂华：什么时候去交款拿钥匙？林正祥：他有没有说加多少，钥匙随时可以去拿，但是还要贴很多钱进去，我们没钱，他上次说同意加一点，我们也配合他抽了个最好的楼层位置，你问问他吧，帮我谈下，你这边我肯定记得的。此后，双方未就增加购房款事宜达成一致。2018年9月21日，王娟英向一审法院提交变更诉讼请求申请书，将“被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付坐落于平湖市”原诉讼请求变更为：“解除原、被告于2016年4月25日签订的房屋转让合同等”。该变更诉讼请求申请书，于2018年9月21日送达给了林明良、徐美芳、林正祥。根据王娟英申请，经双方抽签选择，一审法院委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司就案涉平湖市当湖街道文丰花苑26幢1单元302室及车库进行价值评估。2019年4月16日，该鉴定机构出具了《房地产司法评估报告》，估价结果为：价值时点为2016年7月1日的评估价值为661000元；价值时点为2017年7月的评估价值为1019000元；价值时点为2018年5月的评估价值为1293000元。本次鉴定的鉴定费8000元由王娟英预付。一审法院认为，本案争议焦点是案涉合同是否成立或者有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案所涉房屋转让合同的当事人明确，虽然转让房屋在签订合同时未明确，但合同备注中特别约定“如摸到1至5楼均为一口价一套为准”，意为房屋需要摸阄定位，不管定位好坏，均为一口价。合同签订后，双方会同中介人员也一起到了摸阄的现场，并且阄也是由王娟英的丈夫戈金付所抓，抓阄后拆迁部门也出具了定位单，因此，合同标的指向的是文丰花苑的安置房而不是别处的安置房是明确的，在经过抓阄定位后，即可确定文丰花苑26幢1单元302室是双方签订的房屋转让合同的标的，故认定双方签订的房屋转让合同成立。林明良、徐美芳、林正祥认为抓阄是戈金付强行实施，显然与常理不符，无法采信。案涉合同具备了房屋买卖合同的标的、数量、价格、付款方式、交付条件、违约责任等内容，林明良、徐美芳、林正祥认为该合同仅是意向书的观点，不能成立，不予采纳。关于合同是否有效的问题。林明良、徐美芳、林正祥认为案涉合同无效，理由一是林明良、徐美芳、林正祥没有向王娟英出售房屋的真实意思，林明良、徐美芳、林正祥认为与其签订合同的是另外的人，该人假冒了王娟英的名字；理由二是王娟英购房系中介合谋以欺诈方式炒房。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。林明良、徐美芳、林正祥主张的合同无效的理由，不符合上述合同法规定的情形，如果王娟英是以欺诈手段使林明良、林正祥在违背真实意思的情况下订立合同，那么林明良、徐美芳、林正祥可请求人民法院变更或撤销合同，合同在未被撤销前，应属有效。事实上，林明良、徐美芳、林正祥并未行使该权利，而是在2017年7月19日向一审法院提起过确认合同无效之诉，后又撤诉了。一审法院认为，案涉合同系双方自愿签订，双方均为完全民事行为能力人，未有证据证明王娟英受让房屋除为了取得该房屋所有权外还有其他非法的目的，也没有证据表明双方进行该交易损害了社会公共利益，或者违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同是有效的。合同载明的房屋受让方是王娟英，林明良、徐美芳、林正祥当然是清楚的，所谓假冒他人名字，前提是被假冒的人对假冒的事情是不知情的，但王娟英与戈金付是夫妻关系，从王娟英应诉、提起诉讼等行为看，王娟英是认可戈金付的行为，他们之间应是委托代理关系，因此，林明良、徐美芳、林正祥所称的合同对方是假冒他人而签订，无法采纳。至于林明良、徐美芳、林正祥所称的王娟英“名为买房，实为炒房”，王娟英并不认可，林明良、徐美芳、林正祥也无证据证明，也不予采纳。案涉合同交易的是林明良、徐美芳、林正祥家庭的安置房，林明良、徐美芳、林正祥辩称徐美芳对房屋转让不知情，自始也不同意出售该房屋。鉴于林明良与徐美芳系夫妻关系，林正祥系徐美芳夫妇之子，安置房是家庭重大财产，在家庭关系正常的情况下，徐美芳对出售房屋不知情有违常理，无法采信，一审认定该房屋买卖合同对徐美芳也有约束力。根据合同法第四十四条第一款和第六十条的规定，双方签订的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于房价上涨的原因，林正祥提出加价，在未得到满足的情况下，向一审法院提起了诉讼，要求确认合同无效，明确表示“房子不卖了”。根据合同法第九十四条第（二）项的规定，林明良、徐美芳、林正祥以自己的行为表明不履行主要债务，王娟英即享有了法定的解除权，王娟英于2018年9月21日变更诉讼请求，要求解除合同，林明良、徐美芳、林正祥于同日收到了王娟英要求解除合同的请求，因此，可确定双方间的房屋买卖合同于2018年9月21日解除。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，王娟英要求林明良、徐美芳、林正祥返还支付的200000元并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。关于王娟英的损失，王娟英要求按照2018年5月这个时间节点的房屋价值扣除合同价来确定其损失，予以支持，但王娟英并未支付全部购房款，仅按照合同约定支付了“定金”200000元，相对于付清购房款，王娟英的损失要小很多，因此，根据评估报告中2018年5月的评估价值再结合王娟英已付房款与房屋总价的比例来确定王娟英之损失，为367105元[（1293000－456000）×（200000÷456000）]。本案鉴定费8000元，根据鉴定结论，酌情确定由王娟英负担4000元，由林明良、徐美芳、林正祥负担4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认王娟英与林明良、徐美芳、林正祥签订的《房屋买卖合同》于2018年9月21日解除；二、林明良、徐美芳、林正祥返还王娟英200000元；三、林明良、徐美芳、林正祥赔偿王娟英损失367105元；上述第二、三项给付义务于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回王娟英本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14133元，财产保全费2800元，合计16933元，由王娟英负担7729元，林明良、徐美芳、林正祥负担9204元。鉴定费8000元，由王娟英负担4000元，林明良、徐美芳、林正祥负担4000元。二审中，林明良、徐美芳、林正祥提供以下证据：1.（2017）浙0482民初3600号案件开庭笔录一份，用以证明王娟英承认产权不会做在自己名下，王娟英不是最终的买受人，合同约定符合中介炒房的形式。王娟英陈述不知道干海英为何去购房现场。2.照片一组，用以证明张桂华、干海英、戈金付均是中介，且关系密切。结合本案其他证据可证明三中介恶意串通，冒用他人名义，以欺诈的手段，联合炒房。王娟英质证认为，对两份证据的真实性均无异议，但不能证明其待证事实。干海英是我方中介，张桂华是林明良、徐美芳、林正祥方中介，但当时干海英去，王娟英确实不知情。而张桂华、干海英、戈金付均是中介，是朋友，但并不能证明三人联合炒房。本院认证认为，该两份证据不能证明中介合伙炒房的事实，与本案缺乏关联，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）林明良、徐美芳、林正祥主张案涉《房屋买卖合同》不成立、不生效、无效，其主要理由是认为干海英假冒王娟英名义签订《房屋买卖合同》；干海英、戈金付、张桂华三人恶意串通，使林明良、林正祥作出了错误的意思表示，林明良、林正祥受到了欺诈；徐美芳不知道林明良、林正祥出售房屋；林明良、林正祥行使了撤销权；假冒他人名义签订合同违反公序良俗，违反法律的强制性规定及政策；《房屋买卖合同》缺乏明确的标的物。首先，林明良、徐美芳、林正祥并无证据证明干海英假冒王娟英与其签订《房屋买卖合同》，此一主张亦与一审认定的合同上王娟英的名字是其丈夫戈金付代签的事实相悖，应不予采信。基于本案中无假冒他人名义签订合同的事实，本院对林明良、徐美芳、林正祥基于该事实所主张的《房屋买卖合同》“违反公序良俗，违反法律的强制性规定及政策”的上诉理由无需回应；第二，林明良、徐美芳、林正祥并无证据证明干海英、戈金付、张桂华三人恶意串通。并且，合同法第五十二条规定的恶意串通致合同无效，首先是指合同双方恶意串通，并非是合同一方当事人互相串通。其次是要损害国家、集体或者第三人利益。本案明显不具备适用该条的情况；第三，林明良、林正祥出售房屋时受到了欺诈以及徐美芳不知道林明良、林正祥出售房屋均非合同无效、不成立、不生效的事由；第四，戈金付并非无权代理，林明良、林正祥不能按照合同法第四十八条行使撤销权；第五，关于案涉《房屋买卖合同》是否有明确的标的物，一审在裁判理由第一部分已作详细的阐述，本院予以认同，不再赘述。（二）一审进行的房产评估并未以未经质证的证据作为依据，故林明良、徐美芳、林正祥称一审未开庭对证据进行质证即先行对房产进行评估系程序违法的上诉理由不能成立。而关于王娟英的签名，林明良、徐美芳、林正祥主张系另“一位女士”所签，亦没有证据证明，并且，此乃事实认定问题，林明良、徐美芳、林正祥将其归为一审程序违法，应予驳回。（三）一审开庭时作为证人出庭的是案涉《房屋买卖合同》的中介张桂华，林明良、徐美芳、林正祥主张其旁听过案件审理，没有证据证明，对该节上诉理由亦不应予以支持。（四）林明良、徐美芳、林正祥称其通知王娟英不再出售房屋的时间是2016年7月，林明良、徐美芳、林正祥据此认为案涉《房屋买卖合同》解除的时间亦是2016年7月，但林明良、徐美芳、林正祥作为违约方，并无权解除合同，故其所主张的合同解除时间并不成立。基于该主张的解除时间，林明良、徐美芳、林正祥认为合同解除后王娟英存在扩大损失的行为，亦不能成立。综上，林明良、徐美芳、林正祥的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6807元，由上诉人林明良、徐美芳、林正祥负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月三日书记员  张叶娟