山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0828民初4323号原告：沙宪忠，男，1967年11月9日出生，回族，住金乡县。委托诉讼代理人：侯春香，山东九一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕊，山东九一律师事务所律师。被告：济宁百世房地产开发有限公司，住所地金乡县城文化路中段路东百世帝景办公楼。统一社会信用代码91370828310438251K。法定代表人：李延涛，总经理。委托诉讼代理人：程金钢，男，1968年7月4日出生，汉族，该公司员工，住金乡县。委托诉讼代理人：刘宁宁，男，1988年2月20日出生，汉族，该公司员工，住金乡县。原告沙宪忠与被告济宁百世房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙宪忠及其委托诉讼代理人侯春香、李蕊到庭参加诉讼；被告济宁百世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程金钢、刘宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙宪忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》有效；2、依法判令被告继续履行原、被告双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》，判令被告为原告办理合同备案手续及产权登记手续(房产价值约409427元)；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月29日，原、被告签订了《百世集团“百世家”员工置业计划书》，其内容为：“1、认购房屋楼号百世澜湾(现百世帝景)6号楼2单元406号(现为402号)房，销售面积约129.6㎡，单价3367元／㎡，总房款肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427元)；2、付款方式是员工(家属)同意选择下列第2种付款方式，在签订《百世集团“百世家”员工置业计划书》当时支付购房款，一次性付款付款金额(人民币)肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427)，备注：主房款肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427)剩余伍佰柒拾叁元整(￥573)剩余款项只能用于充抵房款和购买附属物所交款项一概不退”。原告依据双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》于2014年8月29日交纳了购房款410000元。原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》具备商品房买卖合同的主要条件，应依法认定为商品房买卖合同。双方在平等自愿的条件下签订，不违反法律强制性规定，应依法认定为有效。2018年6月份，被告已具备办理房屋备案手续，并且在同等条件下，被告已经为他人办理了相关的房产备案手续。现经原告多次要求被告履行合同，办理相关备案手续，但被告均以其它理由拖延履行。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼，望判如所请。被告济宁百世房地产开发有限公司辩称，与原告的签订收据的付款方式是标注为担保转入，资金为已立案的百世投资的非法吸收公众存款转入，并非是现金转账，金乡县公安局已经立案，我公司认为该合同不具有买卖的条件，不具有完整的购房合同的要素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并在卷佐证。本院认定事实如下：1、2014年8月29日，原告沙宪忠与被告济宁百世房地产开发有限公司签订了《百世集团“百世家”员工置业计划书》，其主要内容为：“沙宪忠认购房屋楼号百世澜湾(现百世帝景)6号楼2单元406号(现为402号)房，销售面积约129.6㎡，单价3367元／㎡，总房款肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427元)；付款方式是员工(家属)同意选择一次性付款方式，在签订《百世集团“百世家”员工置业计划书》当日支付购房款，付款金额(人民币)肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427)，备注：主房款肆拾万零玖仟肆佰贰拾柒元整(￥409427)剩余伍佰柒拾叁元整(￥573)剩余款项只能用于充抵房款和购买附属物所交款项一概不退；员工(家属)采用一次性付款方式付款的，在签订本计划书后，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后，接到售楼处通知3日内持相关手续前来签定；签订《商品房买卖合同》时，员工(家属)本人必须持《百世集团“百世家”员工置业计划书》及已付款收据原件；本计划书签署后不得更名；签订《商品房买卖合同》以后本计划书自动失效；本计划书自签署日起即时生效”。2、2014年8月29日，被告济宁百世房地产开发有限公司向原告沙宪忠出具收据一份，载明内容为：“交款单位沙宪忠；收款方式担保转入；人民币肆拾壹万元整￥410000；收款事由6＃-2-406定金”。该收据加盖“山东百世集团收款专用章”椭圆型印章。上述款项，实际系由山东百世投资担保有限公司金乡分公司经由山东百世集团，以担保卡的形式转入被告济宁百世房地产开发有限公司，作为原告沙宪忠的购房定金，并非现金转入。被告济宁百世房地产开发有限公司、山东百世投资担保有限公司、山东百世投资集团有限公司均属山东百世集团。3、2015年1月14日，金乡县公安局作出金公(经)立字〔2015〕00003号立案决定书，决定对山东百世投资担保有限公司金乡分公司非法吸收公众存款案立案侦查。其中包含本案原告沙宪忠的，由被告济宁百世房地产开发有限公司2014年8月29日向其出具的收据中“担保转入”所列款项。4、2018年6月19日，被告济宁百世房地产开发有限公司就其开发的案涉楼盘取得商品房预(销)售许可证。5、2018年6月19日16时48分，金乡县房产交易监理所出具证明，被告济宁百世房地产开发有限公司开发的百世帝景小区6号楼2单元402号(原为402号)案涉房屋已备案在他人名下，并非本案原告沙宪忠。6、本案的类案(2018)鲁0828民初3151号案，其被告及案件事实与本案相同。该案一审以涉嫌非法吸收公众存款的刑事犯罪，驳回了原告的起诉。上诉后，济宁市中级人民法院于2019年2月20日作出了(2019)鲁08民终579号民事裁定书，认为出借款转换为购房款，与案外人涉嫌非法吸收公众存款不是同一法律关系，属于人民法院应当受理的民事案件范围，一审法院应进行实体审理。裁定：一、金乡县人民法院撤销(2018)鲁0828民初3151号民事裁定书；二、指令金乡县人民法院对本案进行审理。本案在审理过程中，经多次协商未果。本院认为，原、被告双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》，系双方针对特定房屋以特定方式进行买卖的预先约定，该计划书具备一般民事协议的基本内容，同时具备商品房预售合同的主要内容，系双方真实意思表示，与非法吸收公众存款的刑事犯罪行为不属于同一法律关系，该计划书的签署属民事法律行为的范畴，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。原告的该项诉求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《百世集团“百世家”员工置业计划书》中包含有“在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后，接到售楼处通知3日内持相关手续前来签定…”的约定。对于该约定，因计划书中约定的特定房屋百世澜湾(现百世帝景)6号楼2单元406号(现为402号)房屋，已经法定程序登记备案在他人名下，造成依计划书约定的案涉房屋《商品房买卖合同》的签订、办理备案及产权登记在原告名下的相关手续，已无事实及法律上继续履行的可能，且双方多次协商无果。因此，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因被告将案涉房屋登记在他人名下，致使双方协议无法继续履行，由此产生的本案诉讼费用，应由被告负担。综上所述，原告的部分诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告沙宪忠与被告济宁百世房地产开发有限公司于2014年8月29日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》确认有效。二、驳回原告沙宪忠的其他诉讼请求。案件受理费3721元、保全费2567元，合计6288元，由被告济宁百世房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  毕玉周人民陪审员  陶志斌人民陪审员  杨玉亮二〇一九年九月十六日书 记 员  杨 晨附裁判主要依据：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。