广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1205号 上诉人（原审被告）：彭莉玲，女，1977年6月19日出生，汉族，住贵港市港北区。 被上诉人（原审原告）：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地：南宁市佛子岭路6号向南居金溪园C座1301号房。统一社会信用代码：9145010355229289XW。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：阮志龙，男，广西南宁创恒物业服务有限责任公司贵港分公司九龙新城项目项目经理。 上诉人彭莉玲因与被上诉人广西南宁创恒物业服务有限责任公司（以下简称创恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 彭莉玲上诉请求：一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人提供的物业服务未达到合同约定的服务标准，管理混乱，导致小区环境脏乱差，小区大多数业主对此怨声载道，故被上诉人无权要求上诉人支付物业费和违约金。2、九龙新城小区的业主委员会选举程序不合法，该业主委员会聘请被上诉人未经小区三分之二以上业主同意，故该业主委员会与被上诉人签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》对小区业主无法律约束力。3、一审法院没有根据被上诉人物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度来判决上诉人应支付多少物业费是错误的。 被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持一审判决。 创恒物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付2018年6月份物业管理费226.1元及逾期滞纳金162.79元（计算方法：以226.1元为基数，按每天3‰计，从2018年7月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为162.79元）；支付2018年7月份物业管理费234.5元及逾期滞纳金147.74元（计算方法：以234.5元为基数，按每天3‰计，从2018年8月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为147.74元）；2018年8月份物业管理费212.1元及逾期滞纳金114.53元（计算方法：以212.1元为基数，按每天3‰计，从2018年9月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为114.53元）；2018年9月份物业管理费223.3元及逾期滞纳金100.49元（计算方法：以223.3元为基数，按每天3‰计，从2018年10月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为100.49元）；2018年10月份物业管理费237.3元及逾期滞纳金85.43元（计算方法：以237.43元为基数，按每天3‰计，从2018年11月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为85.43元）；2018年11月份物业管理费231.7元及逾期滞纳金62.65元（计算方法：以231.7元为基数，按每天3‰计，从2018年12月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为62.65元）；2018年12月份物业管理费240.1元及逾期滞纳金43.22元（计算方法：以240.1元为基数，按每天3‰计，从2019年1月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为43.22元）；2019年1月份物业管理费240.1元及逾期滞纳金21.61元（计算方法：以240.1元为基数，按每天3‰计，从2019年2月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为21.61元）；2019年2月份物业管理费223.3元及逾期滞纳金（计算方法：以223.3元为基数，按每天3‰计，从2019年3月6日起计至还清该费用止）；以上费用暂合计：2806.87元；2.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月29日，创恒物业公司（受委托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。2018年12月27日，创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，原告于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与原告签订新的物业管理委托合同，原告如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。被告彭莉玲为九龙新城小区7栋2单元601号房的业主。彭莉玲至今没有与原告签订物业管理协议，但被告一直接受着原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2018年6月至2019年2月，被告拖欠原告物业管理费948.6元、公共维修基金123.3元、电梯费270元、生活垃圾费63元、水费663.6元，合计2068.5元。上述款项，经原告多次催收，被告均未支付。 一审法院认为，创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中，原告依约并实际为“九龙新城”小区提供了物业管理服务，彭莉玲作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。现原告诉请被告支付自2018年6月至2019年2月拖欠的物业管理费948.6元、公共维修基金123.3元、电梯费270元、生活垃圾费63元、水费663.6元，合计2068.5元，有事实和法律依据，予以支持。同时，因被告没有按合同规定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该滞纳金的性质应为违约金，该约定过高，被告请求予以调整，综合本案及被告的违约情况，酌情应予以调整，支持被告应向原告支付违约金200元，超出部分，不予支持。关于被告提出原告的物业服务存在很多问题，没有严格按照《九龙新城业委会物业管理委托合同》的要求进行物业管理，原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权，可不交物业费，原告也无权要求被告支付物业费的辩解意见，物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由，故对被告这一辩解意见，不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决：一、被告彭莉玲支付给原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司自2018年6月至2019年2月的物业管理费948.6元、公共维修基金123.3元、电梯费270元、生活垃圾费63元、水费663.6元，合计2068.5元；二、被告彭莉玲向原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司支付违约金200元；三、驳回原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提供新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，九龙小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力，且上诉人一直接受被上诉人提供的物业服务，双方之间存在事实上的物业服务关系，上诉人应当按照合同约定履行支付物业费的义务，其对物业服务持有的个人异议，不能代表全体业主，不能以个人异议为由拒绝支付物业费。至于被上诉人提供的服务是否存在瑕疵，上诉人可依法另行向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭莉玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 黄钰雄 审 判 员 苏洁平 二〇一九年九月十六日 法官助理 钟继冰 书 记 员 周燕妮