黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5298号上诉人(一审被告)：兰树成，男，1953年2月18日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：兰方林（系兰树成的儿子），男，1984年5月4日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：叶立英，天津行通（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：聂洪祥，男，1952年1月30日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：焦长凤，黑龙江项轶寒律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：聂怀林，男，1969年9月12日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王芳启，黑龙江大成律师事务所律师。上诉人兰树成因与被上诉人聂洪祥、聂怀林案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兰树成的委托诉讼代理人兰方林、叶立英，被上诉人聂洪祥的委托诉讼代理人焦长凤，被上诉人聂怀林的委托诉讼代理人王芳启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰树成上诉请求：1.撤销（2019）黑0103民初3124号民事判决,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由聂洪祥、聂怀林承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查兰树成就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应审查以上规定内容。兰树成已经在一审法院查封涉案房屋之前与聂怀林签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款。因聂怀林单方违反合同义务，不同意继续出卖涉案房屋，拒不领取剩余购房款、交付房屋、办理过户手续，导致涉案房屋至今没有过户，兰树成至今未能持续占有涉案房屋，兰树成对此没有过错。另，聂怀林将涉案房屋及车位捆绑销售，兰树成已经合法占有车位，并将车位出售给案外人。且聂怀林自2017年4月24日起，配合兰树成第一周看房两次，以后每周看一次，聂怀林同意兰树成在房屋过户之前对房屋进行装修。一审法院忽略了兰树成对车位的占有情况及兰树成对异议房屋的看房装修情况，且不顾聂怀林与兰树成在房屋买卖过程中存在的违约行为，认定兰树成没有合法占有异议房屋，属于认定事实和适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院查明案件事实，纠正一审法院错误。聂洪祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。兰树成未实际占有涉案房屋，应继续履行执行程序，请求二审法院驳回兰树成的上诉请求。聂怀林辩称，同意聂洪祥代理人的答辩意见。聂怀林在与兰树成房产买卖交易过程中，在仅收到定金后明确表示不再履行房屋买卖合同,且该房产仍处于聂怀林实际占有中。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回兰树成的上诉请求。聂洪祥向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）黑0103执异2号执行裁定书，许可继续执行法院依法查封聂怀林名下位于哈尔滨市南岗区××大街××号××单元××房产。一审法院认定事实：2017年3月19日，兰树成与聂怀林经哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司（以下简称壹彤公司）居间介绍，同聂怀林代理人程琦签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：聂怀林将其所有的位于哈尔滨市南岗区××大街××号××单元××房屋（含地下车位一个）出售给兰树成，房屋（含车位）价格为1130000元，付款方式为现金付款；兰树成于合同签订当日交付定金20000元，于2017年3月29日前补交定金93000元，于2017年4月20日之前向聂怀林交付房款300000元（含定金113000元），于2017年10月1日之前付清剩余房款；上述款项由居间方根据合同约定代收，转付给聂怀林，居间方的代收行为产生买卖双方履行合同的法律效力。上述居间合同签订后，兰树成于2017年3月19日交付定金20000元，2017年3月31日交付定金93000元。2017年4月20日，兰树成向居间方壹彤公司实际交付了佣金13500元、代办费800元、房款187000元。2017年4月20日，兰树成之子兰芳林代理兰树成与聂怀林签订《居间合同补充协议》，约定：1.聂怀林承诺在过户前配合兰树成看房，2017年4月24日开始第一周看房二次，以后每周看一次；2.签订此协议当日，聂怀林配合兰树成将车位更到兰树成名下；3.房款300000元打入指定银行账户。聂怀林于2017年4月20日自居间方处实际领取了兰树成交付的购房款300000元（含定金113000元、房款187000元），同日，聂怀林配合兰树成将涉案房屋附属的地下车位（编号为C199号）交付给兰树成，并在物业部门办理完毕更名登记。聂怀林实际领取购房款300000元后，不再同意继续出售涉案房屋，兰树成对此不予同意，并在2017年9月27日继续向居间方付清了剩余房款830000元。双方就此争议无法协商解决，兰树成于2017年11月4日向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁：1.聂怀林履行与兰树成签订的《房屋买卖居间服务合同》义务，将涉案房屋交付给兰树成，并为兰树成办理房屋的更名过户手续；2.聂怀林给付兰树成定金违约金113000元；3.聂怀林承担仲裁费。该委于2018年3月27日开庭，并向兰树成释明涉案房屋可能因为没有申请采取保全措施而产生再次转卖、抵押或被司法机关查封，导致出现不能更名过户的风险，兰树成明确表示对仲裁请求不予变更，仍坚持原仲裁请求。2018年4月27日，聂怀林向仲裁庭提交了一审法院作出的（2018）黑0103财保80号民事裁定书，兰树成明确表示对该裁定书不予质证。哈尔滨仲裁委员会于2018年5月21日作出［2017］哈仲裁字第0979号裁决书，裁决聂怀林应履行2017年3月19日的《房屋买卖居间服务合同》及2017年4月20日的《居间合同补充协议》项下的合同义务，在收到本裁决之日起10日内，领取剩余房款并将位于哈尔滨市南岗区××大街××号××单元××房屋交付给申请人兰树成，并为申请人兰树成办理房屋的更名过户手续。一审法院在执行申请执行人聂洪祥与被执行人聂怀林合伙协议纠纷一案中，兰树成对一审法院查封涉案房屋提出书面异议，一审法院于2019年1月8日作出（2019）黑0103执异2号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。聂洪祥不服该裁定，形成本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，兰树成就异议房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应审查以上四点。本案中，异议房产虽登记在聂怀林名下，但兰树成在法院查封异议房产之前与聂怀林签订了书面买卖合同，并按照合同约定支付了全部价款。在聂怀林不同意继续出卖异议房屋后，兰树成于2017年11月4日向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，要求聂怀林为其办理房屋的更名过户手续，属于非因案外人自身原因未办理过户登记。故本案争议焦点为兰树成是否在一审法院查封异议房产之前合法占有该不动产。按照合同约定，房屋交接日期为聂怀林取得余款当日，因聂怀林在领取300000元购房款后，不再同意继续出售异议房产，未领取剩余房款，双方亦未对房屋进行交接，故无证据表明兰树成在一审法院查封异议房产前已合法占有异议房产。判决：准许对位于哈尔滨市南岗区××大街××号××单元××房产的执行。案件受理费100元，由兰树成负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋一审法院查封前，兰树成与聂怀林签订了《房屋买卖居间服务合同》、《居间合同补充协议》，兰树成按约定支付了全部购房款，聂怀林将涉案房屋及车位捆绑销售，兰树成已经合法占有车位并将车位出售给案外人，且自2017年4月24日起聂怀林按照补充协议配合兰树成看房，兰树成未能占有涉案房屋，因聂怀林不领取剩余购房款，对此兰树成不具有过错。因聂怀林不同意继续出卖涉案房屋，兰树成经向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决聂怀林应履行双方签订的合同及补充协议项下的合同义务、聂怀林领取剩余房款、将涉案房屋交付给兰树成并为兰树成办理房屋的更名过户手续，仲裁委员会就涉案房屋的仲裁裁决已发生法律效力。本案中，登记在聂怀林名下的涉案房屋，兰树成在法院查封之前与聂怀林签订了书面买卖合同，兰树成依据双方签订的协议对房屋及车位捆绑销售的车位已实际占有，并按照合同约定支付了全部价款，亦非因兰树成的原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”兰树成为涉案房屋的权利人，该权利合法、真实，能够排除执行。一审判决准许对涉案房屋的执行不当，本院予以纠正。综上所述，兰树成的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初3124号民事判决；二、不准许对位于哈尔滨市南岗区哈尔滨大街81-5号1单元12层3号房产的执行。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由聂洪祥负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  毛保森二〇一九年九月十八日法官助理刘向坤书记员刘晶