抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初1428号原告：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：姚武斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。委托诉讼代理人：苏航，该公司员工。被告：马红波，女，1972年2月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁煤都律师事务所律师。原告抚顺深商投商用置业有限公司与被告马红波租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告抚顺深商投商用置业有限公司的委托诉讼代理人李艳、苏航，被告马红波及其委托诉讼代理人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺深商投商用置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付我公司自2016年6月8日至2019年4月7日的租金56969.7元（53平方米×30元/月×10个月＋53平方米×30元/月×12个月×1.05＋53平方米×30元/月×12个月×1.05×1.05）；2.请求判令被告支付我公司自2016年6月8日至2019年4月7日的管理费56969.7元（53平方米×30元/月×10个月＋53平方米×30元/月×12个月×1.05＋53平方米×30元/月×12个月×1.05×1.05）；3.请求判令被告支付我公司自逾期付款日至实际给付之日止的逾期付款违约金；4.请求判令被告支付我公司6个月租金的违约金9540元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：我公司与被告于2015年签订房屋租赁合同，约定被告承租我公司所有的位于抚顺市顺城区六方块的印象新城·PARK商业区域三层编号为L3-018区域的商铺进行商用，面积为53平方米，租赁期限为3年。根据租赁合同约定，被告应按季度支付租金和管理费（前一个季度末25号之前支付下一季度）,但被告自2016年6月8日起未支付应付租金及管理费，经我公司向被告多次催要均未果。被告已构成违约，故至法院，请求支持我公司的诉讼请求。被告马红波辩称，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院驳回。第一，原告承诺于2015年11月8日开业，但被告实际于2016年4月18日才开业，造成我因装修、进货等的损失。第二，原告多次延期开业的行为以及营销、经营管理均不善，导致很多商户撤铺，致使周围观望的商户不敢进场经营，商场开业率明显不够，原告在履行合同中违约在先。因商场客流量及开业率没有达到原告所述，所有商铺只能期待原告作出营销管理的改变，但原告的管理不仅未改变更使客流量继续下降。商场经理联系所有包括我在内的商户，承诺不收租金以维持商场经营，所以我才没有撤店。第三，原告始终未向我解释管理费是什么性质的费用，根据合同约定，原告应提供我方缴纳费用的发票，否则应按照不当得利返还给我，并且返还我履约保证金及装修费。第四，我与原告之间签订的合同于2019年4月18日终止，合同终止前原告在未经我的同意下将我的商铺门锁砸开并侵占我开店时的财产共计22000元，目前相关财产由原告交由他人使用，相关财产无法归还给我，我保留对原告的诉权。第五，我不同意给付违约金，原告收取我14794元（包括3180元租金、3180元保证金、424元装修垃圾清运费、1590元装修保证金、60元进场费、6360元管理费），以上费用应予返还。本院经审理认定事实如下：2015年，原告作为出租方与被告作为承租方签订《抚顺印象新城·PARK商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于抚顺市顺城区六方块印象新城·PARK三层L1-018号商铺，商铺的实用面积为53平方米，租赁用途为被告用于经营吉祥馄饨品牌餐饮，租赁期限自计租日（免租装修期届满次日）起算三年，免租装修期为自进场日起算2个月，开业时间以书面通知为准，原告有权进行调整。租金第一年30元/月/平方米实用面积＋管理费30元/月/平方米实用面积；第二年在上一年的基础上递增涨幅5%；第三年在上一年的基础上递增涨幅5%，被告应按季度支付租金。除首期租金、管理费外，其余各月租金及管理费应在上季末25日前交付。被告在本合同签署后的7日内，向原告支付相当于两个月租金的履约保证金和相当于两个月租金金额的见索即付银行保函，金额共计12720元。如果被告未按约定向原告或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公用事业费，违约金或其他应付款项，则每迟延一日，被告应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，原告有权解除本合同。免租装修期内，被告无需支付租金，如果本合同由于被告违约提前终止，视为违约方不享有免租装修期，被告需在合同终止后3日内向原告补交免租装修期租金。本合同解除时，承租方实际租赁期限满一年的，承租方应向原告赔偿相当于6个月租金的违约金。合同甲方处加盖原告合同专用章及姚武斌印章，乙方处有被告马红波签字及捺印。2015年10月16日及2015年10月23日，被告分别向原告交纳了履约保证金3180元、装修保证金1590元，原告向被告出具收款收据。被告向原告交纳2个月的租金3180元，管理费3180元。2015年10月23日，原告向被告交付商铺，被告在《商铺交接确认表》中签字。2016年4月8日，原告商场正式开业。现合同期限届满，原告多次向被告催收租金及管理费，被告未予交纳，原告故来院起诉。因双方争议较大，故未达成调解协议。本院确认的上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》、《商铺交接确认表》、缴费通知函，被告提供的专用收款收据及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告实际承租使用商铺后未按合同约定交纳租金，已构成违约，应承担交纳租金及管理费的责任。被告以原告管理不当导致其经营存在损失等事由拒绝支付租赁费用，其抗辩理由缺乏事实及法律依据，故本院不予采信。原告于2016年4月8日对外正式营业，合同期限自2016年4月8日至2019年4月7日。被告交纳了2个月租金及管理费，对剩余租金及管理费应按合同约定予以交纳。故原告应当给付被告租金56969.7元（53平方米×30元/月×10个月＋53平方米×30元/月×12个月×1.05＋53平方米×30元/月×12个月×1.05×1.05）及管理费56969.7元（53平方米×30元/月×10个月＋53平方米×30元/月×12个月×1.05＋53平方米×30元/月×12个月×1.05×1.05）。上述合计113939.4元。关于原告主张被告支付违约金及6个月租金的违约金一节，被告辩称原告未提供适宜的经营环境及运营管理服务，导致店铺经营状况不佳，在有部分商户撤场时双方也曾就此进行协商，本院结合商场开业时间及商场经营环境等综合考虑，对原告上述主张不予支持。原告收取的履约保证金3180元，应予返还。合同中未约定装修保证金事项，原告收取的1590元装修保证金及施工证押金45元应予返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马红波于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租金56969.7元；二、被告马红波于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司管理费56969.7元；三、原告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告马红波履约保证金3180元；四、原告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告马红波装修保证金1590元，施工证押金45元，合计1635元；五、驳回原告抚顺深商投商用置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费1743元（已减半收取），原告抚顺深商投商用置业有限公司负担540元，被告马红波负担1203元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 金 铃二〇一九年九月二日书记员 宋林琳