贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终279号上诉人（一审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:覃荣俊，男，侗族，1985年1月24日出生，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人覃荣俊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：依法裁定或者判决撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或者判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人不存在商品房产权转移登记的相关文书迟延交付的问题，依法不应承担该项违约责任。上诉人随时可以向被上诉人提供《商品房买卖合同》等相关材料，上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书委托上诉人代为办理产权转移登记，从来没有主动联系上诉人要求上诉人协助办理商品房转移，即便出现没有按照合同约定的时间办理房屋转移登记文书交付的结果，也是被上诉人的原因造成的。2.2017年4月12日与2017年7月15日签订的两份协议时间不同，但内容矛盾，后协议应该替代了此前签订的协议，一审法院根据2017年7月15日《补充协议》明确约定合同标的为“逾期交付商品房转移登记文书”推断2017年4月12日的协议为“逾期交付房屋”违约金判决支持逾期交房违约金为11835元不当，另一审法院按照2017年7月15日签订的补充协议约定违约金计算方法支持逾期交房办理转移登记相关文书违约金1436.19元也不当。3.本案属于重复起诉，应裁定驳回被上诉人的起诉。2018年06月，被上诉人就本案曾经起诉一次，后被上诉人自行撤诉，现被上诉人以前后诉的“当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同”的三项完全相同的内容再次提起诉讼，属重复起诉，应裁定驳回其起诉。被上诉人覃荣俊辩称：1.一审认定事实清楚，上诉人以实际行动表明违约行为客观存在；2.上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，被告理应按照协议约定承担违约责任；3.上诉人利用售房方的主体地位损害被上诉人的合法权益。覃荣俊向一审法院起诉请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房违约金11835元；3、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金39826.82元(暂从2016年10月22日计算到2018年8月21日，共计665天，违约金为353719元×6.18%÷365天×665天=39826.82元)；4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年8月22日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止,计算标准参照上述第3条；5、判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修资金缴存到政府相关部门。一审法院认定事实：2013年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积127.47平方米，房屋总价款为353719元。约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款、契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2017年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）双方自愿签订《协议》，《协议》约定甲方支付乙方赔偿金11835元；2017年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就逾期交付商品房转移登记有关文书自愿签订《协议》，《协议》约定：“2、自2016年10月22日起，至甲方实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，如果甲方逾期交付商品房转移登记的有关文书时间在一年以上，款项的计算标准按年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款。3、甲方应在2018年7月31日前向乙方一次性付清款项。4、如果到2018年7月31日止，甲方仍未将商品房转移登记的有关文书交付乙方，则自2018年8月1日起每半年计算一次，计算方法仍按上述第2条约定的计算标准即年利率6.175%计算，计算基数为乙方已付购房款执行。原告因被告未向其交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，请求被告立即交付商品房转移登记相关文书并承担逾期违约金。案经该院调解无效。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，该院予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付商品房违约金11835元的问题。2017年4月2日及2017年7月15日，原、被告签订了两份《协议》，一份《协议》标的明确为逾期交付办理商品房转移登记相关文书，另一份《协议》未约定合同标的。双方对两份《协议》分歧意见较大。该院认为，《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定：“出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。”，被告房屋实际交付时间不符合合同约定，被告交房逾期。《商品房买卖合同》还约定，被告应在2015年6月30日前交付商品房转移登记的相关文书，时至2017年4月2日及2017年7月15日，原、被告签订两份《协议》止，被告对原告已造成了违约交付房屋和违约交付商品房转移登记相关文书两项违约损失。因一份《协议》明确约定为“逾期交付商品房转移登记相关文书”，故该院合理推断另一份《协议》双方约定的合同标的为“逾期交付房屋”。依据《协议》约定，原告主张被告赔偿原告逾期交房违约金11835元，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该院予以确认。被告逾期交房，原告依据双方合法有效《协议》，向被告主张逾期交房违约金11835元，具有事实和法律依据，该院予以支持。关于逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金是否应予支持及计算标准确定的问题。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。原告请求被告按年利率6.18%的标准，支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金共计39826.82元。因2017年7月15日，原、被告双方对被告逾期交付商品房转移登记相关文书事宜做了补充约定，《补充协议》明确了违约金的计算方式及方法。庭审中，双方对该协议无争议，协议系双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，协议双方应严格按照协议履行约定的权利和义务。从2016年10月22日起至庭审辩论终结之日止（2018年9月14日），已超双方约定1年交付商品房转移登记有关文书的履行期限。按照《协议》约定从2016年10月22日起至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止超过一年以上，违约金按已付购房款的年利率6.175%计算。该违约金计算标准未明显过高，符合法律规定和双方的约定，故对被告请求调整违约金的辩称该院予以采信。从2016年10月22日至2018年8月21日共计668天，原告请求违约金按665天计算，是对自己权利的处分，该院予以确认。违约金计算为：（353719元×6.175%）÷365天×665天=39794.59元。原告请求39826.82元，超出部分该院不予支持。关于原告诉求从2018年8月22日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。虽涉案房屋所在的该栋楼已于2017年3月22日通过验收合格并交付备案，可以办理产权证，但因被告未及时通知原告办理产权证，违约事实持续到法庭辩论终结时止，原告才知晓所购买的黎平县德凤镇五开北路侗族风情园第11幢楼已经具备办证条件。故该院支持原告逾期违约金的期限从2018年8月22日起至法庭辩论终结（2018年9月14日）止。原告请求按照年利率6.18％的标准计算，不符合双方《补充协议》约定，该院不予支持，标准按双方约定年利率6.175%计算，期间从2018年8月22日起计算至庭审辩论终结时止，共计24天。违约金计算为：（353719元×6.175%）÷365天×24天=1436.19元。关于原告请求判决被告立即将代为收取原告的房屋契税和专项维修资金缴存到政府相关部门的诉求。该院认为，因其请求不符合合同的相对性原则，亦不属本案的调整范围，对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告覃荣俊和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊逾期交房违约金11835元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金39794.59元。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告覃荣俊从2018年8月22日起至庭审辩论终结之日（2018年9月14日）止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金1436.19元，五、驳回原告覃荣俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担520元，原告覃荣俊负担26元。本院二审期间，覃荣俊未提交新证据，鸿邺公司提交的证据如下：1.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段11号楼于2016年7月19日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；2.不动产登记中心证明，拟证明黎平县法院2018年4月10日到黎平县不动产登记中心调查，该中心回复：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；3.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”11号楼同楼业主的侯凤梅、吴德礼以及陆顺爱、杨杰分别在2018年6月、2017年9月26日已经领到了不动产权证书，证明了该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。覃荣俊对鸿邺公司提交的证据质证意见如下：1.对1号证据的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是房屋竣工验收表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，而且在房屋交付的时候是需要有消防验收、环保验收等证明，该证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；2.对2号证据的真实性和关联性有异议，合同约定将相关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，上诉人没有告知被上诉人已具备办证条件，未履行告知义务，对3号证据的关联性和证明目的有异议。其该证据的证明目的有异议；3.对他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得相关的法律文书，同时该份证据也充分证明了上诉人的违约行为是客观存在的，相关业主的不动产证办结的时间均是在2018年2月份以后，与合同的约定的办证时间逾期有两年之久，从而证明被上诉人的诉讼请求有事实依据和法律依据。本院经审查，鸿邺公司提交的竣工验收备案表只能证明案涉房屋所在的楼栋已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记；鸿邺公司提交的不动产登记中心证明说明在2017年3月22日案涉房屋可以办理不动产权登记；鸿邺公司提交的其他业主的不动产权证书说明该栋楼其他业主办理了不动产权证书，但是并不能证明鸿邺公司已告知覃荣俊案涉房屋已具备办证条件或已向其交付相关文书。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，故本院只围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、导致逾期交付办理商品房转移登记相关文书是否系被上诉人未及时向上诉人提出交付相关文书请求所致？2、一审法院以双方当事人签订的两份协议支持逾期交房违约金及逾期交付文书违约金1436.19元是否得当？3、本案是否构成重复起诉？关于争议焦点一，根据双方所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款第一项之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人。从约定可以看出，上诉人的义务即是在约定的时间主动交付文书，故交付文书中“主动通知”的义务即是上诉人完成，并非被动等待被上诉人请求交付文书，即便上诉人已经完成相关文书齐备工作，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，对于信息不对等的被上诉人而言，不可能及时知道上诉人何时办理好初始登记并准备好办理转移登记的相关文书，上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，明显违反了双方在合同中的约定，应承担违约责任。故上诉人认为导致逾期交付办理转移登记相关文书是被上诉人未申请的原因导致，其不应当承担违约责任的理由不成立。关于争议焦点二，本院认为，由于上诉人逾期交房和逾期转移登记相关文书给被上诉人，双方分别于2017年4月2日、2017年7月15日同时签订了两份协议，两份协议从内容上看明显不同，并且约定的违约金计算方式也不相同。因此两份协议并不冲突，也不矛盾，均是双方的真实意思表示，本院予以确认。其中一份协议内容明确为转移登记有关文书违约金，另一份协议未有明确内容，由于上诉人逾期交房和逾期交付文书的违约事实同时存在，而且其与被上诉人签订有两份内容不同的协议，故一审法院认定另一份协议为逾期交房违约金的约定，判决鸿邺公司向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当。而关于一审法院予以支持1436.19元的违约金的问题，虽然2017年3月22日被上诉人所在楼栋已经达到交房条件，但并未有证据证明上诉人及时履行通知被上诉人领取文书的义务，而对于涉案楼栋已经达到交付条件也是庭审阶段质证才知晓，一审法院予以支持逾期交付办理转移登记违约金至一审辩论终结前并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十四条之规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。被上诉人在2018年6月就本案曾向一审法院起诉，后来其自行撤诉，被上诉人撤诉后，以同一诉讼请求向一审法院起诉，一审法院应予受理。因此，上诉人称本案属于重复起诉，应驳回被上诉人起诉的上诉理由不成立。综上所述，鸿邺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员 罗   朝   丽