山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4768号原告：山东绿城物业服务有限公司，住所地青岛市李沧区铜川路116号，统一社会信用代码913702135978433412。法定代表人：樊明涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙翔，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。被告：杨玉刚，男，1974年9月5日出生，汉族，户籍所在地山东省沂源县，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘晓红(系被告之妻)，住青岛市李沧区。原告山东绿城物业服务有限公司与被告杨玉刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘颖颖、被告委托诉讼代理人刘晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费9330.12元、违约金4086.59元，共计13416.71元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告杨玉刚购买了青岛市李沧区绿城理想之城诚园东区9号楼2单元202室房屋。根据原被告签订的《前期物业服务协议》，原告一直积极履行合同权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2016年1月1日至2018年12月31日期间无故拖欠物业管理费，原告曾多次以多种形式向被告催缴，但被告均未理睬。故原告具状法院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为要求判令被告支付原告物业服务费9228.24元、违约金4041.97元，共计人民币13270.21元。变更理由：被告的房屋面积为91.55平方米，故以实际面积计算被告实际物业费为9228.24元，违约金做相应变更。并明确诉讼请求第一项中的滞纳金计算方式为：欠付物业费本金9228.24元乘以逾期天数1095天乘以日万分之四，逾期天数自2016年1月1日计算至2018年12月31日止，日万分之四是依据原被告签订的前期物业服务协议约定。被告辩称，对于原告主张的欠费时间有异议，我当时购买房屋时，曾经签过入伙协议，约定入住时预交三个月物业费即可折抵半年物业费，照此计算，我已经支付了2016年1月1日至3月31日的物业费。开发商曾经承诺入住前两年可以不交物业费，但是单据找不到了。且我于2018年5月份实际入住房屋，之前房屋空置。物业服务也有不到位的地方，我有一天晚上带孩子出去，发现古力盖是掀开的，孩子差点掉进去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交青岛市不动产登记信息一份，微信聊天记录一组。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东）前期物业服务合同》一份，用以证明原告于2015年9月23日通过与青岛绿城华川置业有限公司签订《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东）前期物业服务合同》，依法成为绿城理想之城-诚园东物业服务单位，为本案适格原告。经庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为该证据与被告无关。本院认为，被告对《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东）前期物业服务合同》的真实性无异议，本院予以确认其真实性。青岛绿城华川置业有限公司作为被告小区的开发商，在被告小区业主委员会成立之前，有权以委托方（甲方）的身份与原告作为受托方（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同对绿色理想之城诚园东区小区的全体业主具有约束力。上述合同签订后，原告一直为该小区提供物业管理服务，因此，原、被告依法享有合同约定的权利和义务。故本院对被告的抗辩主张不予采信。2、原告提交《前期物业服务协议》一份，证明李沧区延川路116号绿城理想之城诚园东9幢2单元202户房屋已于2015年9月29日交付给被告。协议第13条约定物业服务费收费标准2.8元/月/平方米，协议第20条、39条约定业主应每3个月预交物业服务费，延迟缴纳物业服务费每日按应付金额的万分之四支付违约金。被告自2016年1月1日至2018年12月31日期间拖欠36个月物业管理费共计9228.24元（计算依据：2.8元×91.55平方米×36月=9228.24元），产生违约金4041.97元（计算依据：9228.24元×1095天逾期天数×0.0004=4041.97元）经庭审质证，被告对证据的真实性有异议，认为《前期物业服务协议》的落款签字不是被告本人所签，但对《前期物业服务协议》的内容没有异议。经本院释明，被告未在本院指定期限内提交鉴定申请。本院认为，被告未向本院提交鉴定申请，本院对被告的抗辩主张不予采纳，对原告提交的上述证据予以采信。3、被告提交收款收据两份以及理想之城-诚园（东区）入伙须知一份，用以证明被告在购买涉案房屋时，开发商同意以三个月物业费抵六个月物业费。经庭审质证，原告对收款收据的真实性予以认可，但认为收款收据显示被告物业费交纳期限为2015年10月1日至2015年12月31日，并不能证明被告主张三个月物业费抵六个月物业费；认为入伙须知真实性无法确认，入伙须知由青岛绿城华川置业有限公司盖章确认，对原告没有约束力，原告对被告主张事项不予认可。本院认为,收款收据只能证明被告交纳了2015年10月1日至2015年12月31日物业费，由青岛绿城华川置业有限公司盖章确认的理想之城-诚园（东区）入伙须知中载明的预收2015年10月1日至2016年3月31日的住宅物业费内容，不能证明原告同意被告三个月抵六个月物业费，故本院对被告的抗辩主张不予采信。4、被告提交收款收据两份，内容分别为进场证工本费与装修履约金，证明被告在2017年6月份开始装修房屋，2018年5月份才入住该房屋。经庭审质证，原告对证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该证据仅能证明被告交纳过装修履约金，无法证明被告何时入住该房屋。本院认为，被告于2014年9月23日取得涉案房屋所有权，并于2015年9月29日与原告签订《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，因此被告主张装修、入住房屋的时间不影响被告按照前期物业服务协议交纳物业费，对被告的抗辩主张不予采信。5、被告提交照片三张，证明所住小区古力盖掀开，小区内有破梯子挡路，小区道路存在安全问题。原告对该份证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可，原告认为该组照片并不能显示是在涉案小区内拍摄。假设该组照片是在涉案小区拍摄，因青岛市受台风影响，造成小区内设施损坏，物业也采取了措施积极抢修，被告若发现影响小区通行等问题，可以联系物业进行处理。本院认为，被告提交证据不能充分证明照片内所拍摄的内容为被告居住的小区，且根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》均不足以构成业主拒交物业费的事由，对被告的抗辩主张不予采纳，对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为青岛市李沧区绿城理想之城诚园东区小区提供物业服务的物业服务企业，被告系该小区9号楼2单元202户业主。2015年9月29日，原告作为涉案小区开发商聘请的物业管理企业（甲方）与作为业主的被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，就前期物业服务管理（自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理）达成协议，约定甲方进行物业管理服务的内容、甲乙双方的权利义务，并约定乙方所购房屋基本状况为：高层住宅、建筑面积91.55平方米，物业费收费标准为高层每平方米每月2.8元（含电梯运行费），每三个月预缴一次，收费时间为每三个月的第一个月的上旬；乙方未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应缴金额的万分之四的标准支付滞纳金。《前期物业服务协议》签订后，原告即为青岛市李沧区绿色理想之城诚园东区小区提供物业服务至今。被告支付2015年10月1日至12月31日物业费769.02元，未支付自2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费。原告经催收未果，故提起诉讼。本院认为，原告作为物业服务企业与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。关于被告所欠物业费的数额，被告未提交证据证明已经支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，应承担举证不能的法律后果，被告所欠物业费的数额应依原告主张及举证为据。依据《前期物业服务协议》的约定，被告应支付原告2016年1月至2018年12月的物业费（含电梯费）为9228.24元（2.8元×91.55平方米×36月）。关于原告主张被告应支付违约金的诉讼请求，因原告该主张不符合合同约定，本院不予支持。虽被告主张其小区存在道路古力盖掀开等问题，但其提交的证据不足以证明上述情况的存在，本院对其抗辩理由不予采纳。而物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。即使被告主张的小区道路古力盖掀开、堆放杂物等问题存在，亦不足以构成被告拒交物业服务费的合法抗辩理由。被告以此抗辩拒交物业服务费，本院不予支持。被告以涉案房屋在2018年5月份之前空置为由主张少交或不交物业管理费，该主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨玉刚于本判决生效之日起10日内支付原告山东绿城物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费9228.24元；二、驳回原告山东绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元（原告已预交），减半收取67.5元，由原告负担20.5元，被告负担47元，被告于本判决生效之日起10日内支付原告47元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇一九年九月二十三日法官助理张栋书记员黄斌书记员方婷婷