贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异101号异议人（案外人）：赵某某，男，汉族，1973年1月20日生，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：邓小琪、卢仁庆，贵州上运潇荣律师、实习律师，代理权限为特别授权。申请执行人：中国工商银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市西秀区。法定代表人：杜某某，该行行长。委托代理人：张忠星，该分行员职工，代理权限为特别授权。被执行人：安顺西苑房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区。法定代表人：周某，该公司董事长。被执行人：王某，男，汉族，1981年12月5日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：李某，女，汉族，1982年4月3日生，住贵州省安顺市西秀区。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司安顺分公司（下称“工行安顺分行”）与被执行人安顺西苑房地产开发有限公司（下称“西苑房开”）、王某、李某借款合同纠纷一案中，案外人赵某某向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人请求：请求法院停止对位于安顺市西秀区运输路南方大厦1层2号房屋、2层2号房屋的执行，并解除对该房屋的查封，停止评估、拍卖、变卖、抵偿等执行措施。事实和理由：安顺市华西农产品加工厂（下称“华西加工厂”）与被执行人西苑房开分别于2006年3月30日、4月18日、2011年5月25日签订《土地使用权转让合同》及《补充协议》两份，约定西苑房开以其开发的南方大厦临街两套商铺及六套住房的所有权置换华西加工厂1157平方米的土地使用权及部分地面附着物。2008年3月17日，华西加工厂负责人赵德荣以《家庭财产分配协议书》明确将其所有的置换产权部分分配给异议人所有，西苑房开于2013年8月将案涉商铺直接交付异议人使用。后西苑房开一直未能如约将商铺办理过户登记，赵德荣于2015年起诉西苑房开，庭审中，西苑房开认可其已将案涉商铺登记在被执行人王某、李某名下以对外抵押贷款。2018年4月27日，西苑房开在其委托测绘的安顺市房屋建筑面积测绘报告中明确注明案涉两套商铺的回迁户为异议人。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第七条之规定，执行标的是西苑房开用以置换华西加工厂土地使用权及地上附着物补偿给异议人的房产，异议人依法应优先取得该补偿安置房。异议人向本院提交以下证据：1、（2019）黔04执恢47号执行裁定书、协助执行通知书；2、质证笔录；3、《中华人民共和国土地使用权证》及《个体工商户营业执照》；4、《土地使用权转让合同》、《补充协议》；5、《家庭财产分配协议书》；6、《商铺租赁合同》及银行流水。申请执行人工行安顺分行发表质证意见：对第1、2、3组证据真实性无异议，但对4、5、6组证据，因上述合同申请执行人并非合同主体，故对该三组证据是否真实存疑。本院认为，对申请执行人有异议的证据，异议人均向本院提交了原件予以核实，申请执行人无任何证据及主张即不认可4、5、6组证据的真实性，本院不予支持。对申请人提交的证据，符合证据三性原则，本院均予采信。经审查，本院查明如下事实：本院在执行申请执行人工行安顺分行与被执行人西苑房开、王某、李某借款合同纠纷一案中，根据本院已生效的（2015）安市民初字第87号民事判决书，依法向被执行人送达了《恢复执行通知书》，并以（2019）黔04执恢47号立案执行。执行过程中，本院于2019年8月28日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04执恢47号《协助执行通知书》，查封了预告登记在被执行人王某、李某名下的位于西秀区运输路南方大厦1层2号（建筑面积为262.47㎡）、2层2号房屋（建筑面积为250.75㎡）。另查明，案外人赵德荣是安顺市华西农产品加工厂（下称“华西加工厂”）的负责人，该加工厂为个体工商户。2006年3月、2011年5月25日，赵德荣代表华西加工厂与被执行人西苑房开签订《土地使用权转让合同》、《补充协议》，约定华西加工厂将该公司所有的安顺市运输路中段北侧的土地使用权及部分地面附着物有偿转让给西苑房开，西苑房开无偿提供南方大厦（1）-（11）、（A）-（F）轴的商业铺面1至2层及六套住宅无偿分配给华西加工厂。2008年3月17日，异议人及其家人赵德荣等人签订《家庭财产分配协议书》，约定将赵德荣所有的南方大厦一层第三间（大）铺面及二层商铺分配给赵某某，根据西苑房开备案于安顺市房地产交易中心的南方大厦《安顺市房屋建筑面积测绘报告》，异议人争议标的南方大厦1层2号、2层2号商铺在西苑房开提供的置换产权范围内，并且是分配给异议人赵某某的两套商铺。另，2015年10月27日赵德荣诉西苑房开一案质证中，西苑房开的法定代表人周强陈述因其为西苑房开的员工，其与西苑房开签订用于备案登记的《商品房买卖合同》是西苑房开为办理商品房贷款需要办理预告抵押登记所签，其与西苑房开之间无购买案涉商铺的真实意思表示，听证会上，被执行人王某、李某亦对该陈述内容予以认可，并表示其无经济能力购买案涉商铺，亦未实际出资。案涉商铺自2013年10月1日至2018年10月1日，由异议人之妻张芳管理使用并出租给案外人黄德武。本院认为，现案涉商品房仅预告登记在被执行人王某、李某名下，并未转移登记到该二人名下。被执行人西苑房开、及王某、李某自认双方并无真实的商品房买卖意思表示，与案涉房屋一直由异议人占有使用的事实相互印证，该自认符合客观事实，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第二十条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，因双方无真实的意思表示，故应予认定王某、李某与西苑房开签订的用于备案的商品房买卖合同及以此为基础的预告登记均为无效法律行为，被执行人西苑房开作为开发建设者对案涉的商铺享有完整的物权。因本案执行标的为西苑房开、王某、李某支付申请执行人工行安顺分行借款及相应利息，为金钱债权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案案外人赵德荣对案涉商铺享有的物权期待利益可以排除强制执行效力，理由如下：其一，本院于2019年8月28日查封了案涉房产，但赵德荣早于2011年即本院查封之前就与西苑房开签订了合法有效的《土地使用权转让协议》及《补充协议》，该两份合同实质为产权置换合同，是一种双向的买卖合同。其二，西苑房开至迟自2013年10月就已将案涉商铺交付赵德荣占有使用，也早于本院查封时间。其三，赵德荣已以交付西苑房开其原有的国有土地使用权及附着物的方式支付了购房款，应认定异议人已经支付全部价款。其四，赵德荣早于2015年就诉请西苑房开为其办理过户登记，说明其在积极主张其合同权利，结合本案事实，案涉房屋预告登记在被执行人王某、李某名下，且预告抵押登记在农行安顺分行名下，西苑房开客观上无法为异议人办理产权过户登记，故应予认定未办理过户的原因不在异议人。异议人通过《家庭财产分配协议书》从赵德荣处继受取得对案涉商铺的物权期待利益，能够排除本案强制执行效力。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，异议人请求解除查封，无法律依据，且执行异议并非终局程序，当事人、利害关系人均可通过提起诉讼获得终局裁决，故执行异议审查中不宜裁定解除对标的物的查封。综上，异议人的异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，裁定如下：中止对位于贵州省安顺市运输路“南方大厦”1层2号、2层2号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谢 晖审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年九月二十九日法官助理李欣书记员张颖（代）