江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初1508号原告九江市博丽工艺品有限公司，住所地：江西省九江市都昌县工业园区宁波产业转移基地，统一社会信用代码：91360428690981618N。法定代表人：仲佩君，该公司经理。委托代理人：程爵全,江西准星律师事务所律师，特别授权。被告高大兵，男，1966年6月14日生，汉族，江苏省东海县人，住江苏省东海县。委托代理人：杜振助，男，1957年7月29日生，汉族，江西省都昌县人，住江西省都昌县。原告九江市博丽工艺品有限公司（以下简称博丽公司）诉被告高大兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员余隆华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程爵全、被告高大兵及其委托代理人杜振助到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告立即支付实际占用原告厂房期间的租金（从2019年1月28日起、每月按3621元支付租金，计算至起诉之日起的租金为人民币14484元）;2、解除江西省宏杨太阳能热水器有限公司与被告签订的《厂房出租协议》，判决被告在一个月之内搬出原告厂房。事实与理由：2018年9月10日，原告通过法院拍卖取得江西省宏扬太阳能热水器有限公司在都昌县宁波工业内的土地使用权【土地证号：都国用(2010)550号】及六栋厂房的所有权（产权证号分别为：都昌房权证字第××号、20××78号、20××77号、20××50号、20××49号、20××73号）。据查，2013年1月28日，被告与江西省宏扬太阳能热水器有限公司签订了《厂房出租协议》，约定租期为9年，从第七年起，厂房租金每月3621元，租金每季度交付一次（第三条）；第七条第5款约定“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。因被告知道原告取得了江西省宏扬太阳能热水器有限公司的厂房所有权及相关土地使用权，虽经原告多次与被告协商，但被告既逾期一个月以上未向原告交纳租金，又拒不搬出原告厂房。为维护原告的合法权益，特向法院提出以上诉求，请判如原告所请。原告为了支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书，拟证明原告主体资格；2.都昌县人民法院（2014）都执字第386-3号执行裁定书、银行交易凭证，拟证明原告取得江西省宏扬太阳能热水器有限公司在都昌县宁波工业内的土地使用权【土地证号：都国用(2010)550号】及六栋厂房的所有权（产权证号分别为：都昌房权证字第××号、20××78号、20××77号、20××50号、20××49号、20××73号）；3.厂房出租协议，拟证明宏扬太阳能热水器有限公司与被告签订房屋租赁协议，协议第三条约定第七年起厂房租金为每月3621元，租金每季度交付一次；第七条第5款约定终止租赁协议的事由；4.都昌县工业园管理委员会证明、通告，拟证明原告多次要求解除房屋租赁合同关系，被告搬出厂房的事实；5.都昌县人民法院（2013）都民一初字第994号民事调解书，拟证明被告与宏扬太阳能热水器有限公司是合作关系，被告放弃了有关涉案诉讼请求；6.都昌县房地产档案馆查询证明，拟证明涉案厂房于2013年2月5日在九江银行被用于抵押贷款600万元，双方在订房屋租赁协议前，涉案房屋已用于抵押；7.江西省万隆实业有限公司诉讼保全申请书、江西省进贤县人民法院保全裁定书，拟证明双方在订房屋租赁协议前，涉案房屋已经被查封。被告高大兵辩称：被告于2010年在广东省东莞市长安新区开厂，厂名为东莞长安双麟电器设备厂，主要生产各种热水器。2011年在QQ群与江西省宏扬太阳能热水器有限公司（以下简称宏扬公司》李青松相识，李青松邀请被告到都昌合伙办公司，被告只当闲聊，并未贸然答应。2011年12月2日，都昌县人民政府（甲方）与江西省邦德森新能源科技有限公司（乙方》签订《投资合同书》，甲方代表副县长张宁与乙方代表李青松签名。2012年5月，都昌县人大副主任江新福带领招商办人员到东莞，李青松随行，找到被告。期间，县领导称赞李青松是都昌县年青有为的企业家，并鼓励被告去都昌与李青松合办企业，说钱不是问题，就需要技术。在县领导诚心感召下，被告答应将东莞工厂全套设备整体搬迁到都昌。7月搬迁，叫了四辆大货车，将价值100多万元的生产设备运到都昌宁波工业园宏扬公司厂内。搬迁之前，根据口头协议，李青松亦主动承诺负责运费，但运到都昌后，他却说暂时没钱，5万多元运费让被告全部垫付。由于邦德森公司天折在摇篮中，而被告全部家当搬至都昌，整个人被悬空了。被告对李青松说：你与县领导说得天花乱坠，把我弄到都昌来合伙办厂，现在却办不起来，你必须给我把设备运回东莞。李青松就说：反正宏扬公司停产，你就在都昌办厂，6年免租金。2013年1月28日，宏扬公司（甲方）与被告（乙方）签订《厂房出租协议》，双方达成协议如下：甲方将宏扬公司厂房租给乙方使用；租期9年(2013年1月28日至2022年1月28日）;前6年零租金，第7年租金为3621元/月，第8年起按5%递增；租期内因产权影响乙方经营，甲方承担全责。协议签订后，被告即开始运作办厂，水电安装，设备调试，购买原材料，制作防盗网等，做好投入生产的前期工作。签订合同后，被告受到宏扬公司的债权人堵门，威胁不许开工，给被告造成严重损失（证据工业园证明）。2013年3月1日，宏扬公司与被告以《收条》形式对上述协议进行了变更。收条：现收高大兵厂房租金五年，人民币43.2万元。即是说，收租金的后3年变为5年，租赁期9年变更为11年。该收条下方有宏扬公司公章，收款人为李青松。2013年11月26日，被告注册成立九江市双麟电气设备科技有限公司，都昌县市场与质量监督管理局发给了营业执照。签订租赁合同后，因宏扬公司拖欠工程款，被告遭工程款债权人吴志明经常威胁堵门等，生产经营受到严重干扰。2018年9月10，因宏扬公司拖欠债务，原告通过法院拍卖取得了宏扬公司厂房的使用权。由此，原告不顾被告有租房协议在先且租期未满，先是采取封门、堵路、断水等各种非法手段严重干扰被告正常生产、生活秩序，侵害被告的合法权益。被告认为，原告提出的诉求是无理的，也是非法的：1.原告通过法院拍卖取得厂房使用权之时，相信法院会告知该厂房已有出租协议，也应该懂得买卖不破租赁的法律常识。2.原告并非签订房屋租赁合同的当事人，对被告依法成立的合同无权异议，因此，本案并非房屋租赁合同纠纷。3.原告即便要诉求取得厂房使用权，其起诉的被告也是厂房原业主宏扬公司，而不是被告。4.被告是与宏扬公司签订租房协议，与原告无干，况且租金已经全部支付给宏扬公司，不可能向原告支付租金。请求法院驳回原告的非法诉求，维护被告的合法权益。被告为了支持其主张，向法庭提交了以下证据：1.原告及宏扬太阳能热水器有限公司企业信息，拟证明两公司的经营状况；2.东莞市长安双麟电器设备厂开户许可证、税务登记证、出货单、产品订购单，拟证明被告开办的工厂经营状况良好；3.投资合同书，拟证明被告来都昌县投资的原因；4.厂房出租协议、收条，拟证明被告与宏扬太阳能热水器有限公司签订房屋租赁合同，并且给付了五年的租金，收条内容是对原协议的变更；5.都昌县工业园管理委员会证明，拟证明因李青松欠工程款，他人到厂房堵门给被告造成了损失；6.解除合同承诺书，拟证明宏扬太阳能热水器有限公司因欠工程款造成被告损失，其同意解除合作办厂协议，承诺用租金抵付损失的形式把厂房出租给被告；7.法院询问被告笔录、委托书，拟证明法院和原告在拍卖、竞买时，被告已承租涉案厂房。结合以上证据分析，本院确认事实如下：1.2009年4月20日，李青松（又名李乐）、李春华在都昌县宁波工业园区投资成立江西省宏扬太阳能热水器有限公司（以下简称宏扬太阳能公司）。2010年期间，宏扬太阳能公司将办公楼、厂房的建设工程发包给建筑商吴志明建筑施工；2012年10月，则将有关钢结构工程发包给江西省万隆实业有限公司建筑施工。宏扬太阳能公司将建造完成的6套房产（产权证号分别为都昌房权证县城字第××号、20××78号、20××77号、20××50号、20××49号、20××73号）分别于2012年10月24日、2013年2月5日设定抵押，向都昌县华宝小额贷款股份有限公司贷款300万元，向九江银行贷款350万元，其中涉及本案出租的产权证号为都昌房权证县城字第××号的钢结构厂房于2013年2月5日被抵押九江银行，该笔抵押贷款350万元于2014年2月17日还清。宏扬太阳能公司因欠江西省万隆实业有限公司工程款项，经江西省万隆实业有限公司申请，宏扬太阳能公司的产权证号为都昌房权证县城字第××号厂房于2013年5月13日被江西省进贤县人民法院查封。2.2012年6月17日，高大兵与宏扬太阳能公司的实际控制人李青松签订《合作办厂协议书》，高大兵提供相关生产设备，李青松提供厂房并支付了一半的设备款30万元、设备运输费5万元。因宏扬太阳能公司不能清偿建筑商吴志明的工程欠款，导致吴志明用土堆堵塞宏扬太阳能公司大门，阻止高大兵开工生产，致使双方无法合作下去。2013年8月26日，高大兵向本院提起诉讼，请求：（1）解除与李青松之间的《合作办厂协议书》；（2）李青松赔偿其损失35万元；（3）李青松支付违约金60万元。2013年9月26日，在本院主持下，高大兵与李青松达成调解协议：（1）解除双方于2012年6月17日签订的《合作办厂协议书》；（2）高大兵为设立公司提供的生产设备剪板机等共计38项（详见设备清单）归高大兵所有；（3）高大兵自愿放弃其他诉讼请求。故此，本院作出（2013）都民一初字第994号民事调解书，确认双方解除合作关系。2013年11月5日，宏扬太阳能公司向高大兵出具一份解除合同承诺书，承诺高大兵租用其钢结构厂房十年，不另行收取租赁费。承诺书内容为“致高大兵阁下：……因2013年3月初，承建我公司厂房的吴志明以我公司拖欠其工程款为由，将我公司厂区大门用土墩堵塞，至我公司实际控制人李青松代表我公司与阁下签订的《合作办厂协议书》无法履行，对由此给你方造成的巨大经济损失深表歉意，为此，经多次协商，我公司只好同意解除该《合作办厂协议书》，此前，李青松依据《合作办厂协议书》代表我公司支付给你的35万元以及江西省宏扬太阳能热水器有限公司的原有的全套太阳能生产设备及工具模具及投资款项我公司放弃主张收回，同时，提供我公司的钢结构厂房给你方使用十年，并将该钢结构厂房十年的租赁费60万元作为我公司对你方承担的违约金予以抵免，不再另行收取钢结构厂房十年的租赁费……”。3.高大兵与李青松之间的《合作办厂协议书》解除之后，高大兵与宏扬太阳能公司就面积为3621平方米的钢结构厂房租赁事宜签订一份《厂房出租协议》，协议第二条第1项约定：厂房租赁自2013年1月28号至2022年1月28号止，租赁期为9年；第三条第1项约定：租期前六年租金为零，第七年起厂房租金每月为3621元，从第八年起递增率为5%；第三条第2项约定：厂房租金从第七年起交付，每季度交付一次；第七条第5项约定：租赁期间，高大兵应及时支付房租，如拖欠不付满一个月，宏扬太阳能公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；第七条第6项约定：租赁期满后，宏扬太阳能公司如继续出租，高大兵享有优先权，如期满后不再出租，应给予高大兵6个月以内的厂房搬迁时间，租金按上年度平均租金支付。但在《合作办厂协议书》的尾部，协议签订的时间却被载明为“2013年1月28号”。2014年7月16日，因宏扬太阳能公司欠款执行一案，本院执行人员询问高大兵承租钢结构厂房事宜，高大兵告知执行人员“厂房租金从第七年起交付房租金，每季度交付一次”。但在2019年8月9日的庭审中，高大兵辩称，其以宏扬太阳能公司所欠工资、运费、合作损失、违约金抵付五年租金432000元，为此，高大兵向法庭提交了宏扬太阳能公司出具的收到其五年租金432000元落款时间为2013年3月1日的收条。4.宏扬太阳能公司因未清偿都昌县华宝小额贷款股份有限公司、吴志明、江西省万隆实业有限公司等多位申请人的债权，本院于2014年11月3日作出裁定，强制拍卖宏扬太阳能公司的位于都昌县宁波工业内的厂房及土地使用权。因司法拍卖流拍，本院于2018年5月10日发布变卖公告，博丽公司参与竞买。2018年9月10日，本院作出（2014）都执字第386-3号执行裁定书，确认博丽公司以685.455万元的价款竞买了宏扬太阳能公司名下的产权证号分别为都昌房权证县城字第××号、20××78号、20××77号、20××50号、20××49号、20××73号六栋厂房。2018年8月26日，通过执行分配，本院将有关执行案款分配给付江西省万隆实业有限公司276200元、吴志明588798元、都昌县华宝小额贷款股份有限公司2301543元以及宏扬太阳能公司的其他债权人。2018年7月31日，王勇受博丽公司委托，将博丽公司授权其办理、购买宏扬太阳能公司不动产事宜的委托书送交高大兵，要求高大兵搬离钢结构厂房，高大兵知晓博丽公司竞买了宏扬太阳能公司厂房后，既未搬离宏扬太阳能公司厂房，也未向博丽公司支付房屋租金，至今在占有、使用钢结构厂房。博丽公司也未就房屋租金事宜与宏扬太阳能公司进行结算。宏扬太阳能公司房产被强制拍卖后，宏扬太阳能公司至今一直处于停业、关闭状态，公司实际控制人李青松也寻找不着。以上事实有原被告提供的证据及双方当事人当庭陈述予以证实，可以认定。本院认为：本案争执焦点主要为1.如何确定高大兵与宏扬太阳能公司之间房屋租赁关系成立的时间；2.高大兵是否付清五年租金，收条是否真实、有效；3.本案是否存在解除《厂房出租协议》的事实依据和法定条件。一、关于高大兵与宏扬太阳能公司之间租赁关系成立的时间问题。根据解除合同承诺书、都昌县工业园区管理委员会2013年8月27日证明以及本院2013）都民一初字第994号民事调解书等三份关键证据，本院认为，双方租赁关系成立的时间应该推定在2013年9月26日（双方通过法院调解解除合作关系之日）之后，而非《厂房出租协议》的落款时间2013年1月28日。理由如下：1.高大兵基于其与宏扬太阳能公司之间的合作关系占有、使用宏扬太阳能公司厂房，而双方不能继续合作下去的直接原因是吴志明堵塞宏扬太阳能公司大门，阻止高大兵开工生产，而吴志明的堵塞、阻止行为是发生在2013年3月份之后；2.2013年8月27日，都昌县工业园区管理委员会出具证明，在证明中，都昌县工业园区管理委员会证实宏扬太阳能公司无偿提供厂房，双方为合作关系，却始终未提及高大兵承租宏扬太阳能公司厂房，双方是租赁关系；3.2013年9月26日，高大兵与宏扬太阳能公司的实际控制人李青松通过诉讼途径协商解除了双方的合作关系，这是高大兵与宏扬太阳能公司成立租赁关系的基础。之后，在2013年11月5日宏扬太阳能公司向高大兵出具承诺书，同意高大兵租用钢结构厂房。至此，双方的租赁关系才开始建立，并最终通过《厂房出租协议》的签订确定了租赁关系。二、关于高大兵是否付清五年租金，收条是否真实、有效的问题。本院认为，高大兵支付租金432000元的收条不具有真实性，高大兵并未付清五年租金。理由如下：1.高大兵辩称其与李青松合作受到损失，其将有关损失抵免五年租金432000元。本院认为，高大兵的损失已通过诉讼途径得以解决和弥补，并且其自愿放弃其他损失请求，高大兵此项辩称意见明显与双方的（2013）都民一初字第994号民事调解协议相矛盾；2.收条反映高大兵支付五年租金432000元，但租金支付的方式、期限、金额与《厂房出租协议》第三条第2项“厂房租金从第七年起交付，每季度交付一次”的约定不相符；3.在收条落款时间2013年3月1日期间，双方正处于合作关系，双方的租赁关系还未发生；4.2014年7月16日，本院执行人员询问高大兵承租钢结构厂房事宜，并作出询问笔录，高大兵并未反映其支付了五年租金432000元。三、关于解除《厂房出租协议》是否存在依据的问题。本院认为，解除高大兵与宏扬太阳能公司之间《厂房出租协议》具有事实上和法律上的依据。理由如下：1.涉案厂房于2013年5月13日被江西省进贤县人民法院予以查封。依据上述分析，高大兵与宏扬太阳能公司租赁关系成立的时间应该是在2013年11月5日之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，涉案厂房新的所有权人博丽公司有权不履行原租赁合同而要求予以解除。2.从2018年7月31日起，高大兵得知博丽公司竞买宏扬太阳能公司厂房后，至今一直拒绝向博丽公司支付房屋租金。根据《厂房出租协议》第七条第5项“租赁期间，高大兵应及时支付房租，如拖欠不付满一个月，宏扬太阳能公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”的约定，博丽公司要求解除高大兵与宏扬太阳能公司之间签订的《厂房出租协议》，具有合同依据；同时，博丽公司的此项请求符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本院予以支持，但依照该协议第七条第6项之规定应给予高大兵适当的搬迁期限，高大兵另行支付搬迁期限内的房屋占用费。综上，本院认为，博丽公司通过竞买于2018年9月10日获得涉案厂房所有权后，要求解除《厂房出租协议》，高大兵从2019年1月28日起按原《厂房出租协议》约定的每月3621元支付租金14484元，并无不当，本院予以支持。对于高大兵要求追加宏扬太阳能公司为本案被告的请求，本院认为：1.博丽公司获得涉案厂房所有权的事实清楚、合法，其当然取代宏扬太阳能公司在《厂房出租协议》的地位，依法成为合同相对方；2.博丽公司起诉高大兵而非宏扬太阳能公司，是其诉权的选择；3.高大兵如果认为宏扬太阳能公司侵害了其权益，其可另行诉讼。故本院对高大兵要求追加宏扬太阳能公司为被告的请求，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项之规定，判决如下：一、解除被告高大兵与江西省宏扬太阳能热水器有限公司之间签订的《厂房出租协议》；二、被告高大兵于本判决生效之日起十日内支付原告九江市博丽工艺品有限公司从2019年1月28日起至2019年5月28日止的租金14484元；三、被告高大兵于本判决生效之日起六个月内搬迁、腾出原告九江市博丽工艺品有限公司的厂房，并从2019年5月29日起至实际腾出之日止按每月3621元计算支付房屋占用费。案件受理费2907元，减半收取由被告高大兵负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  余隆华二〇一九年九月二十五日书记员  刘清莲