云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2610号原告：云南城投同德房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场（A6地块）办公楼51楼。法定代表人：高琪，系公司执行董事。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，汉族，1990年7月3日出生，住云南省昆明市盘龙区，系公司法务，特别授权代理。被告：杨定兰，女，汉族，1965年12月6日出生，户籍地：云南省德宏傣族景颇族自治州潞西市，现住昆明市盘龙区。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告杨定兰商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一九年三月四日受理后，依法组成合议庭，于二0一九年八月二十六日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭馥菡到庭参加了诉讼，被告杨定兰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除2014年6月6日原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；2、判令撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2014061639878）；3、判令被告向原告返还同德广场6幢2单元第21层2101号房屋（该房屋合同金额为人民币1932951元）；4、判令被告向原告支付违约金人民币386590.2元；5、确认原告有权在向被告返还的购房款中抵扣原告承担保证责任为被告向银行代偿的费用1278004.33元，及该费用自代偿之日起至合同解除之日止的按照银行同期贷款利率2倍计算的利息、违约金及原告因主张权利所产生的诉讼费25356元、保全费5000元、保险费6958.62元；6、判令本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2014年6月6日，被告杨定兰作为商品房买受人与原告签订了《商品房购销合同》及补充协议，由被告向原告购买同德广场6幢2单元第21层2101号房屋，房屋总价款为1932951元，《商品房购销合同》第8.1.3条约定：如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款20%的违约金。补充协议第2.1条及第10.4条约定：在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用；第10.5条约定：本条所涉乙方应支付给甲方的款项，甲方可从甲方应向乙方退还的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还乙方。被告于2014年7月9日在招商银行股份有限公司昆明分行办理了按揭贷款，贷款金额为1350000元。在合同履行过程中，因被告逾期偿还购房贷款，经银行催告仍不按时归还，银行要求原告履行代偿义务，原告代被告偿还了贷款本金、利息、罚息、复利以及银行实现债权而产生的相关费用等，被告给原告造成了巨大经济损失，原告特起诉。被告杨定兰经本院依法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：商品房购销合同及其补充协议、TKP交接流程单，证明：1、原被告双方于2014年6月16日签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定由被告向原告购买同德广场6幢2单元第21层2101号房屋，并已接房，房屋总价款为1932951元；2、商品房购销合同第8条约定：如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天内仍然未付清全款的，则被告应该向原告支付合同总价款20%的违约金，并有权解除合同；3、补充协议第2.1条及第10.4条约定：在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用；4、补充协议第10.5条约定：被告应支付的上述款项，原告有权在应退款项中扣除；第二组证据：关于云南城投同德房地产开发有限公司为杨定兰履行代偿义务的通知、历史交易明细、代偿证明、中国工商银行网上银行电子回单，证明：1、被告于2014年7月9日在招商银行股份有限公司昆明分行办理了按揭贷款135万元，依据个人担保借款合同，原告应承担阶段性担保责任；2、被告因连续逾期还款11期，导致银行要求原告承担担保责任，原告于2019年2月13日代偿91522.25元；第三组证据：案件受理费收据、保全费收据、保险费发票，证明原告因主张权利产生了案件受理费25356元、保全费5000元、保险费6958.62元。原告补充提交：关于云南城投同德房地产开发有限公司为杨定兰履行代偿义务的通知、结清证明、银行电子回单、代偿结清证明，证明被告因连续逾期还款，导致银行要求原告承担担保责任，进行一次性全额代偿，原告于2019年7月16日代偿1186482.08元，贷款已经结清，招商银行昆明分行于2019年7月24日出具代偿结清证明，证明了原告共代偿1278004.33元，原告已结清该笔贷款本息。本院认为：原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：一、原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告杨定兰于2014年6月16日签订《商品房购销合同》及其补充协议,约定原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区金辰街道办事处辖区同德广场6幢2单元21层2101号房出售给被告，房屋建筑面积为139.85平方米，房屋总价款为人民币1932951元，交房时间为2014年9月16日前。首付款582951元，付款日期：2014-5-21。其余价款1350000元向招商银行-昆明顺城支行贷款支付。同时约定，被告逾期还贷连续三个月或累计六个月导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。合同签订当日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014061639878。二、涉案房屋的首付款优惠后为0首付，被告杨定兰并未实际支付首付款，涉案房屋出售给被告杨定兰的实际价款为人民币1350000元。三、2014年7月9日，被告杨定兰向招商银行昆明分行贷款人民币135万元向原告支付涉案房屋房款。原告为该贷款承担阶段性连带担保责任。按揭还贷过程中，被告杨定兰自2018年3月15日起开始出现逾期，银行于2019年1月22日向原告云南城投同德房地产开发有限公司发出《代偿义务通知书》，要求其履行担保人的代偿义务。2019年2月13日，原告为被告杨定兰代偿人民币91522.25元。2019年3月4日，原告诉至本院主张其诉请中的权利。2019年7月16日，因被告继续逾期还贷，银行再次向原告发出《代偿义务通知书》，要求其履行担保义务，清偿被告的贷款。2019年7月16日，原告为被告杨定兰全额代偿人民币1186482.08元，被告的贷款全部结清。四、涉案房屋已交付给被告使用，交付当日，被告向云南同德物业服务有限公司支付相应的合同印花税、产权印花税、产权工本费、契税、维修基金、智能化系统、数字电视初装费、电话和宽带初装费。涉案房屋至今尚未取得不动产权证书。五、本案审理过程中，原告于2019年3月7日向本院申请财产保全，本院于2019年3月8日作出（2019）云0103民初2610号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告名下的财产，限额为人民币2319541.2元，据此，本院已查封涉案房屋。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币25356元、保全费人民币5000元、保险费人民币6958.62元。另查明，因被告债务，涉案房屋于2019年6月19日被昆明市盘龙区人民法院查封。本院认为，关于原告请求判令解除《商品房购销合同》及补充协议、撤销合同备案登记手续并要求被告将案涉房屋返还原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方自愿签订《商品房购销合同》及其《补充协议》，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行，合同及其补充协议中明确约定了原告享有解除权、收回房屋另行处置的条件为被告未按期偿还贷款连续三个月或者累计六个月导致原告承担保证责任。现被告杨定兰未按期归还贷款累计6个月以上导致原告承担保证责任代被告向银行还清贷款本息，双方约定解除合同的条件成就。虽然合同所涉商品房已经应被告的债权人的申请由昆明市盘龙区人民法院进行了预查封，但预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其目的是为防止查封机关以外的主体（包括相关行政主管部门）对查封财产完成先期处置，其不能因此认定被告对涉案预查封房屋即确定享有物权，同时，该查封行为亦与涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中有关约定解除权的合法行使不相冲突。本案中，《商品房购销合同》及其补充协议于涉案房屋销售之初即已约定了被告逾期付款或逾期还贷原告有权解除合同，条件成就时解除合同是购房人在房屋被预查封时即能预料到的风险，其中并无因合同解除而额外增加购房人合同利益减损的可能，故原告要求按约解除合同的行为无恶意阻却预查封的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。综上所述，涉案房屋存在的预查封不影响原告解除合同的诉请。故原告主张解除涉案《商品房购销合同》及其补充协议、撤销商品房购销合同登记备案手续并返还涉案房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向银行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且招商银行股份有限公司昆明分行在被告办理完毕贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕招商银行股份有限公司昆明分行要求承担的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款即《商品房购销合同》第八条第一款第3项和补充协议第二条第1款因片面加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持，当然也无法支持原告要求在返还被告的购房款中扣除违约金的请求。关于原告要求在返还被告的购房款中扣除代偿款项人民币1278004.33元及该费用自代偿之日起至合同解除之日止的按照银行同期贷款利率2倍计算的利息及原告因主张权利所产生的诉讼费25356元、保全费5000元、保险费6958.62元的诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原、被告与招商银行股份有限公司昆明分行签订的《个人购房担保借款合同》系各方自愿协商签订，内容不违反法律的禁止性规定，合同各方应严格按照合同履行各自的合同义务，现原告代被告向该银行偿还款项后依法取得对被告的追偿权，故被告应当向原告支付该款项。同时，根据涉案《商品房购销合同》补充协议的约定，被告向原告承担该款项按照同期银行贷款二倍利率计算的利息。其中代偿款项人民币91522.25元的利息自2019年2月13日开始计算；代偿款项人民币1186482.08元的利息自2019年7月16日起计算。关于保险费（即保全担保费）系原告为追讨债权产生的费用，购房合同补充协议有约定，应由被告承担。关于本案的案件受理费、保全费，本院将依法判决。其次，关于原告要求确认其有权在向被告返还的购房款中扣除上述费用的主张，涉案补充协议第十条第5款有约定。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。本案中因购房合同解除，被告应当向原告支付相关费用，同时原告应当向被告返还被告已经支付的购房款，原、被告互负债权债务且均为金钱给付之债，抵消债权债务便于节省司法资源，故原告主张确认其有权从应当退还被告的购房款中扣除相关费用的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十九条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告杨定兰于2014年6月16日签订的《商品房购销合同》及其补充协议；二、撤销原告云南城投同德房地产开发有限公司和被告杨定兰于2014年6月16日就涉案房屋办理的商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号：KM2014061639878）；三、被告杨定兰于本判决生效之日起三十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司返还位于昆明市盘龙区金辰街道办事处辖区同德广场6幢2单元第21层2101号房屋；四、被告杨定兰于本判决生效之日起三十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付其代为偿还的贷款本息合计人民币1278004.33元；五、被告杨定兰于本判决生效之日起三十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付代偿款项人民币1278004.33元截止本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的利息，其中代偿款项人民币91522.25元的利息自2019年2月13日起开始计算，代偿款项人民币1186482.08元的利息自2019年7月16日起开始计算；六、被告杨定兰于本判决生效之日起三十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付保险费（保全担保费）人民币6958.62元；七、原告云南城投同德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告杨定兰退还购房款人民币1350000元，且原告云南城投同德房地产开发有限公司有权从该款项中扣除本判决第四、五、六项确认由被告向原告支付的款项以及本判决确认由被告承担的诉讼费、保全费；八、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25356元由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担人民币4226元，被告杨定兰承担人民币21130元。保全费人民币5000元由被告杨定兰承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  左东晖二〇一九年九月三日书 记 员  赵路娟