广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初6830号原告（反诉被告）：房云鹤，男，汉族，1980年12月16日出生，住址长春市朝阳区，被告（反诉原告）：刘楚影，女，汉族，1989年10月3日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告房云鹤诉被告刘楚影房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告房云鹤和被告刘楚影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告于2018年4月26日所签订的《房产租赁合约》解除；2、被告退还原告房屋押金11600元；3、被告向原告支付违约金11600元；4、被告支付4月至10月的漏水费500元；5、被告支付安装两台空调外机排水管费用200元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月26日原告在深圳市汉家地产中介居间服务下签订租赁合同，租用被告位于福田区××房屋；租赁期限自2018年4月27日至2019年4月26日。原告在租赁合同签订前已同被告说明，我本身也为小区业主，因家中房间过小，且二胎才出生（2017年9月出生），租房用途为放置房中物品和孩子玩具，放猫三只，原告会在租赁房屋中休息（因原告睡觉打呼噜影响孩子睡觉），以上地产公司中介人员在场并可证明。原告租房后发现如下问题：1、5月初去管理处交管理费和水费时管理处指出房间可能存在漏水问题（因水量远高于正常用水量），他们同以前租客已经说过这个问题，但一直无人处理；2、6月底搬入房间后发现可能存在电线安全隐患，因房间部分电线外漏（已提供照片），搬入第二天开灯，电线打火引起房间内空开跳闸，楼层电表箱内本户开关跳闸；3、7月初煤气公司入户检查，发现房间内两处煤气阀门损坏（房间内只有两处阀门，一处在厨房，一处在卫生间），需要更换，当时为了安全我让煤气公司人员关闭了入户总阀。以上问题在发现后第一时间都同被告和中介进行了沟通，但一直未有人处理（被告提出如我不用煤气就关闭总阀就可）。煤气问题为安全问题，9月份我找到小区物业说明此事，希望他们也同被告沟通（物业至今没有回复进展情况），物业提出如被告一直不修理，可让我先不交房租等被告修复后再交房租，但被告说要还房贷，我只延后了两天就支付了房租。后因房间内堆放物品【房间内空调漏水严重（外水管破损，空调为2007年空调），一直存在24小时漏水问题】、养猫、电费、漏水费用应由谁承担问题同被告产生争议，被告于2018年11月11日在房门上贴了“关于解除房屋租赁合同的通知”，经中介、社区、街道司法中心调解无果，街道司法中心建议我来法院起诉，请求依法判决。被告辩称，原告主张的5月份发现漏水问题，原告一直没有跟我说，直到8、9月份原告才告知我，我就让原告找人来看有什么问题。大概又过了一个月，原告再次跟我反映，我让原告找人来看，其称没有时间，我就表示约原告找个时间去看涉案房屋，但双方一直没有约到时间，原告一直没有让我去看漏水的情况。关于煤气和电灯的问题，在4月份签订合同时我反复询问原告对房屋内的设施还有无要求或问题，原告只是要求3台空调加雪种，我也同意了并在当天让中介找人加雪种，之后我也与原告再次核实，原告表示已经弄完了。当天我清理完房屋内的物品后就当场将钥匙交付给原告，原告对房屋内的设施也是满意的。原告所陈述的问题我无法确认，我没有房屋钥匙无法进入核实。我也不清楚原告主张的问题产生的原因，是否为人为损坏。原告称空调有漏水问题，当场原告也是检测过，看房过程中空调一直是开的，当时没有漏水问题。原告也承认夏天有连续24小时开空调的情况，电费都多达3000多元/月，所以我认为空调漏水是因原告使用不当导致的。原告诉状所主张的问题不是我能够处理的，我没有房屋钥匙，我让人去看原告又一直推脱。被告向本院提出反诉请求：1、确认双方于2018年4月26日签订的房屋租赁合同已于2018年11月30日解除；2、被告缴纳11月水费和物业管理费共计403.22元；3、被告赔偿室内沙发家具损毁668元；4、被告赔偿房屋墙面和灯具损毁维修费1700元以及维修杀毒空置期间房租损失3500元；5、被告支付11月份最后两日租金386.67元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月26日就位于福田××房签订房屋租赁合同，合同约定：①房屋租赁的使用目的为住宅，不得擅自改变租赁用途，否则视为违约，反诉原告可单方面解除合同并没收租赁押金；②每月租金须于每月27日前交付反诉原告；③合同期间，反诉被告应支付租赁期间的租金、水电、物业管理费等相关费用；④合同期满，反诉被告须结清该物业租赁期间的租金、水电费、物业管理费等相关费用；⑤租赁期间，反诉被告如对该物业设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向反诉原告赔偿经济损失；⑥租赁期间，反诉被告若拖欠租金或欠缴水电、物业管理费等，视为反诉被告违约，反诉原告有权没收租赁押金并单方面解除合同。上述合同签订前，双方在中介见证下检查房内设施，反诉被告只提出给空调加雪种的要求，对其他设施表示满意，反诉原告立即委托中介给房内三台空调加了雪种，并支付了全额费用。上述合同签订后，反诉原告依照合同交付房屋钥匙，并积极履行相应责任和义务。但反诉被告在租赁合同履行过程中却出现违约情形：①每月延迟交纳房租；②以各种理由拒绝反诉原告查看房屋状况，也不开门让维修人员入内检测维修房屋水电等设施；③更改房屋用途用于办公及存放办公物品；④恶意损毁房屋，饲养大量动物，不打扫排泄物，导致蚊虫滋生，造成房屋不可正常使用；⑤拖欠五个月电费和一个月水费、物业管理费，导致反诉原告信用受损，影响反诉原告征信；⑥不合理使用房内家电，导致家电损毁。经反诉原告多次催告，反诉被告仍不采取任何措施，按约履行合同，极大地损害了反诉原告的权益，并拖黑反诉原告电话和微信等联系方式，恶意回避，拒绝沟通。根据原合同第八条的规定，租赁期间，乙方如拖欠租金或欠交管理费、水电费等，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。反诉原告已于2018年11月11日向反诉被告送达书面通知，解除合同。但反诉被告未予回应。2018年11月29日，双方约定反诉被告于11月30日搬走房内物品，解除租赁合同。反诉被告的种种行为已然构成违约，为维护反诉原告的合法利益，现特向法院提起反诉，望法院判如所请。原告针对被告的反诉答辩称，被告写的第4点墙面和灯具损坏的情况，当时我的起诉状里面写明了进屋的时候确实没有灯，然后当时我询问原告能否安装日光灯，被告称灯具损坏我不知道指哪块有灯具损坏，再就是维修杀虫的话对于房东说的那个我有异议，被告提交的短信截图，双方沟通时被告让我找小区的人来杀虫，时间是周五、周日、周一，小区工作人员说被告周日联系了她们，但是周一被告没有空。水费、物业费应以物业的单据为准，我没有去核实过。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年4月26日在深圳市汉家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房产租赁合约》（以下简称租赁合同），约定甲方同意将位于深圳市××房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2018年4月27日起至2019年4月26日止，月租金为5800元，乙方应于每月27日前支付。租赁合同第七条约定，租赁押金为11600元，合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。租赁合同第八条关于违约责任约定：1、租赁期间，乙方对该物业设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向甲方赔偿经济损失；2……；3、乙方使用该租赁物业时，不得擅自改变结构和用途，不得存放任何违禁品、易燃品、爆炸品等危险物品；4、租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。5、甲方单方要求提前终止合约或违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方请求其它合理赔偿；6、因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收押金同时可单方收回该物业，并限乙方在30天之内无条件迁出该物业。如乙方不交回该物业的，甲方有权会同管理处人员进入自己的物业，将乙方存放在房屋内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。租赁合同签订后，原告向被告支付了押金11600元并支付了首月租金5800元，被告向原告移交了租赁房屋。2018年10月28日，被告检查租赁房屋时发现案涉租赁房屋内堆放大量办公用品，物品杂乱无序，随处可见的猫屎猫尿，房屋内气味难闻，房屋内卫生脏乱不堪。经与原告沟通，被告要求原告在2018年11月4日前对房间进行全面清理打扫，但原告并未在11月4日前安排人员进行打扫。原告保证在11月6日前打扫完毕，但后来被告无法联系原告。2018年11月11日，被告向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求原告在2018年10月28日起30天内搬离租赁房屋。原告对被告的通知未予理会。2018年11月27日，被告再次向原告发出解除合同的通知，通知被告根据之前的解除合同通知，被告已于今日更换门锁，并限原告在11月30日前联系原告搬走房屋内物品。2018年11月29日，原、被告双方达成协议，原告承诺在11月30日中午12点至下午2点搬空租赁房屋内的物品。11月30日，被告搬离将租赁房屋内的物品并将房屋交还给被告。庭审中，被告明确其墙面和灯具损失为粉刷墙面1400元及打扫卫生300元，共计1700元。原告询问被告何时又将房屋出租，被告称在2018年12月底。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方所签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告使用，但原告并未按照房屋的居住属性合理使用租赁房屋，2018年10月28日被告检查租赁房屋时发现租赁房屋内堆放大量办公用品，物品杂乱无序，随处可见的猫屎猫尿，房屋内气味难闻，房屋内卫生脏乱不堪，租赁房屋内的环境已经超过了正常人可以容忍的程度上限，经被告要求限期清理打扫后原告仍未能在约定的期限内履行清扫义务，原告的消极行为已经违反了承租人合理使用租赁物业的法律义务，被告主张解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。因被告于2018年11月11日即已向原告发出解除合同的通知，该通知已发生解除合同的法律效果，被告起诉请求确认租赁合同于2018年11月30日解除，系被告混淆了租赁合同终止和租赁合同解除的概念，本院对此予以纠正。原告主张被告退还租赁押金11600元并支付违约金11600元，因租赁合同是因原告违约而导致解除，被告依据租赁合同的约定有权没收租赁押金，原告请求被告退还租赁押金并要求支付违约金，没有依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿2018年4月至10月的漏水费用500元。首先原告并未提交证据证明其将漏水情况反馈给被告时被告拒绝对漏水情况进行维修，其次原告也没有提交证据证明正常情况下水费支出与漏水情况下水费支出差额为500元，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告该主张不予支持。原告主张被告支付安装两台空调外机排水管费用200元，因原告并未提交维修发票证明其已支付维修费用200元，故对原告该主张，本院不予支持。被告反诉主张原告支付2018年11月份水费和物业管理费403.22元，虽然原告确认欠付11月份水费，但被告并未提交证据证明原告应缴纳的水费是多少及物业管理费是多少？被告对此应承担举证不能的法律后果，本院对被告该请求不予支持。被告主张原告赔偿家具损失668元、房屋墙面和灯具损毁维修1700元（包括刷墙费用1400元，打扫卫生300元）及维修杀毒期间房屋空置损失3500元，因被告根据合同约定已经没收原告租赁押金11600元，无论被告主张的损失是否存在及损失金额是否合理，但被告没收的押金11600元属于违约金性质，该违约金应能覆盖被告主张的全部损失，故对被告该三项反诉请求，本院不予支持。被告主张原告支付11月份最后两日的租金，因被告在2018年11月27日已经将租赁房屋换锁控制，该期间原告已不能正常使用该租赁房屋，期间租金亦无需由原告承担，被告主张由原告承担，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告房云鹤与被告刘楚影于2018年4月26日签订的房屋租赁合同于2018年11月11日解除；二、驳回原告房云鹤的诉讼请求；三、驳回被告刘楚影的其他反诉请求。本案本诉案件受理费398元（原告已预交），由原告负担；反诉案件受理费25元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  叶钧如人民陪审员  黄菊玲二〇一九年九月二日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。