北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62316号原告（反诉被告）:北京金泰晤士物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路丙12号1号楼5层607。法定代表人：王军，执行董事。委托诉讼代理人：张继辉，北京中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：步京俊，男，1979年2月17日出生，汉族，北京金泰晤士物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：朱斌，男，1967年2月15日出生，汉族，中外建工程设计与顾问有限公司总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于菁，女，1968年11月13日出生，汉族，中外建工程设计与顾问有限公司总工程师，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司（以下简称金泰公司）与被告（反诉原告）朱斌（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金泰公司的委托诉讼代理人张继辉，朱斌的委托诉讼代理人徐浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金泰公司向本院提出诉讼请求：要求1、自2019年1月11日解除金泰公司与朱斌双方签订的《房屋委托代理合同》；2、朱斌返还从租户刘某处收取的房屋租金90000元；3、朱斌赔偿装修费用66213元；4、朱斌赔偿违约金52000元；5、朱斌赔偿预期利益损失240000元；6、诉讼费由朱斌承担。事实和理由：2018年1月10日，金泰公司与朱斌签订《房屋委托代理合同》及补充协议。朱斌将自己名下的位于北京市朝阳区xxxx室房屋全权委托金泰公司代理出租事宜。代理权包括以房主的名义出租房屋，签署租赁合同，向承租方收取租金等，代理期限自2018年1月10日至2023年1月9日，租金每月26000元，合同期内朱斌每年给金泰公司两个月空置期，便于金泰公司寻找租户，装修和家具家电配置。金泰公司承诺，代理期间无论房屋是否出租，金泰公司均按照约定支付租金，同时金泰公司对房屋进行装修改造，家具家电配置，金泰公司向承租人收取租金，朱斌同意将高于双方合同约定租金标准作为金泰公司对房屋增值服务费。合同签订后，金泰公司与钞某某签订《北京市家庭居室装饰整修工程施工合同》，对朱斌的房屋进行装饰装修，共计支出装修费66213元。金泰公司按照《房屋委托出租代理合同》及补充协议的约定向朱斌支付三期租金。2018年4月17日，经北京xx房产经纪有限公司提供居间服务，金泰公司代理朱斌与刘某签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，第一年租金每月30000元，第二年租金每月31000元……，合同签订后，刘某支付了首期租金及押金120000元，二期租金90000元。2018年10月24日刘某没有支付第三期租金。后得知朱斌的妻子擅自收取刘某的租金，金泰公司多次与朱斌协商退还租金未果，故诉至法院。朱斌辩称，本案案由不对，应为委托合同纠纷。朱斌同意与金泰公司解除双方签订的《房屋委托代理合同》及补充协议。理由是金泰公司在履行合同过程中构成根本违约。没有尽到托管的责任，没有尽到维修房屋的责任导致实际承租人找到朱斌方垫付维修费，并且在未经朱斌方同意的情况下私自转xx中介委托。违反了合同约定，所以我方认为金泰公司方没有能力继续履行委托合同。关于诉请二，我们同意将金泰公司已经向我方支付的三个月租金78000元向其退还。诉请三，装修费用不同意，因为是金泰公司的违约行为导致合同无法履行，并且金泰公司也因为装修行为实际获利。诉请四不同意。朱斌方没有违约行为。诉请五，没有事实及法律依据，不同意赔偿。反诉原告朱斌诉称，要求1、金泰公司向朱斌支付违约金91000元；2、金泰公司向朱斌退还押金30000元；3、金泰公司向朱斌偿还垫付的维修费5000元；4、金泰公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月24日，朱斌作为委托人与金泰公司签订尾号为949的《房屋委托代理合同》，将朱斌名下坐落于北京市朝阳区19G的房屋委托给金泰公司代为处理租赁事宜。2018年1月10日，朱斌与金泰公司签订了尾号为935号的《房屋委托代理合同》，将朱斌位于北京市朝阳区xxxx的房屋委托给金泰公司出租。2018年8月31日，一名自称是金泰公司公司的工作人员电话告知朱斌将房屋转给捷诚xx公司打理，并强行让朱斌签字同意。鉴于上述情况，朱斌去金泰公司处了解情况，现场已是人去楼空，电话无人接听。949的合同未支付房租，935的合同在朱斌不知情的情况下转给xx公司居间，合同是假冒朱斌的签字。之后合同的经办人无法正常联系，造成房屋的维修费用由朱斌垫付。其上述行为已构成根本违约，故诉如所请。金泰公司辩称，诉请一，949号合同与本案无关，不能与本诉一起审理。违约金91000元是两个合同的。935号合同我方不存在违约行为。诉请二，不同意其请求。押金是我们跟租户刘某之间的房屋租赁合同的押金，刘某支付的，如果合同正常履行，我们要返还给租户。935号合同朱斌并未支付押金。诉请三不认可，我们接受委托后这些房屋维修的事情是我们做的，朱斌单方做房屋维修我方不认可。关于朱斌反诉的事实理由部分，朱斌所称私自转委托是不存在的，另外说我们撤离办公地点、撤销办公电话、工作人员失联这些事实也不存在。未经委托人同意私自将委托人信息透露给第三方，我们通过xx居间将房屋租出是正常的商业行为，并不存在透露朱斌信息的问题。仿造委托人签名的问题，在委托合同中有约定，我们有权代朱斌签约，不存在仿造的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：2018年1月10日金泰公司与朱斌签订《房屋委托代理合同》及补充协议。协议约定：朱斌将位于北京市朝阳区xxxx号房屋以金泰公司的名义代理出租事宜，金泰公司向承租方收取租金，朱斌全权委托金泰公司独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，金泰公司在授权范围内签署的合同文件朱斌均予以认可。出租代理时间2018年1月10日至2023年1月9日。房屋每月租金人民币26000元，具体付款日期2018年1月17日支付104000元，2018年7月11日支付租金78000元，2018年10月11日支付租金78000元，2019年1月11日支付租金26000元……。关于装饰装修，朱斌同意并授权金泰公司为租赁房屋另行配置家具家电及对租赁房屋进行装饰装修。金泰公司负责租赁期间房屋的维修。关于维修，维修基金，朱斌应于金泰公司向其支付每年第一次房租当日向金泰公司支付以下标准的维修基金，并以从应收的租金中扣除的形式支付该笔费用300元/年的维修基金，该维修金承保3000元/年的维修费用，超过部分金泰公司有权从应向朱斌支付的应得租金中扣除。（不包括金泰公司使用不当及房屋承租人使用人以外的第三方损害导致需要维修的事项）。金泰公司的维修责任，根据朱斌选择的维修基金标准，金泰公司应按照《维修项目列表》的维修范围承担维修责任（详见附件三）。违约责任，委托期内，金泰公司提前退租，应支付朱斌合同月租金200%的违约金，朱斌退还金泰公司已支付的剩余房租。委托期内朱斌提前收回房屋或因其他朱斌个人原因，造成本合同不能履行，朱斌必须提前一个月告知金泰公司，并支付金泰公司合同月租金200%的违约金，赔偿金泰公司合同期内装修、物品配置残值，及金泰公司承租人合同期内的违约金。装饰装修损失费（装修残值）：计算公式为装修装饰损失费=装修装饰费用*（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中装修装饰一切应以实际发生金额为准。2018年3月20日金泰公司与钞某某签订了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同涉及两套房屋，约定工程总价款为110278．5元，就本案诉争房屋金泰公司向钞某某支付了工程款66213元。2018年4月17日金泰公司通过xx房产中介代理朱斌与刘某签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定，租期为2018年5月1日至2021年4月30日，月租金为30000元，押金为30000元。《房屋委托代理合同》及补充协议签订后，金泰公司向朱斌支付租金至2019年1月10日。承租人刘某作证称其房租一直交给业务员杨某个人账户，2018年10月正常转账当季房租后被退回，因为联系不到杨某，其便将2018年10月-2019年1月的房租交给朱斌。2018年12月4日朱斌更换维修了出租房屋的马桶盖并进行维修水暖管件支付了2930元。2019年1月12日朱斌更换热水表支付460元，2019年5月26日换阀门支付480元。朱斌称燃气灶损坏，在淘宝上购买支付了2000元，未提供证据。2018年10月30日金泰公司的业务员步某某与朱斌的妻子于某电话联系，电话中于女士要求步某某说明现在公司的运营方式，步某某称在为金泰公司做事情。步某某认可原来的业务员离职，出现了衔接的问题，要求于女士将多收的房屋退给他，于女士只同意退还金泰公司支付给她的租金部分。朱斌为证明金泰公司征信存在问题出示了经济日报中国经济网的一篇报道，题目是“普伴金服‘爆雷’上海浦东再现平台‘跑路’”，说明金泰公司的法定代表人王军与普伴xx公司的法定代表人是同一人。朱斌出示了《房屋委托代理合同》及《公告》，证明金泰公司曾将其业务转给捷诚xx公司，金泰公司认可在普伴公司出事后，金泰公司曾出现资金问题，曾意愿将业务转给案外人，但是上述协议未实际履行。本院认为，依法成立的合同受法律保护，金泰公司与朱斌之间签订的《房屋委托代理合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。鉴于合同相对性的原则，朱斌关于949号合同的相关诉请，与本案不属同一法律关系，本院不予合并审理。关于合同中的违约问题，首先是金泰公司在经营中存在资金链问题，导致业务员流失，引发承租人不能正常交纳租金，使朱斌对其信用产生怀疑。后续金泰公司虽经过短暂调整已具备履行合同的能力，朱斌亦不同意继续履行合同，本院不便确认任何一方存在根本违约。现双方均要求解除双方签订的《房屋委托代理合同》及补充协议，本院准予。关于朱斌收取刘某的租金90000元，无合同依据和事实依据，应当退还给金泰公司。金泰公司要求朱斌赔偿装修损失，朱斌应当在合同解除后支付剩余租期的装修残值。关于金泰公司的其他诉讼请求，在无法确认违约责任的前提下，本院不予支持。关于朱斌要求金泰公司返还的维修费，本院根据朱斌提供的证据以及双方合同约定支持其3410元，换热水表不在维修项目内，本院不予支持。关于朱斌要求金泰公司退还刘某交纳的押金与本案亦不属同一法律关系，本院不予一并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司与被告（反诉原告）朱斌于2018年1月10日签订的尾号为935的《房屋委托代理合同》及补充协议；二、被告（反诉原告）朱斌于判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司房屋租金九万元；三、被告（反诉原告）朱斌于判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司房屋装修损失费五万二千九百七十元；四、驳回原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司于判决生效后七日内给付被告（反诉原告）朱斌维修费三千四百一十元；六、驳回被告（反诉原告）朱斌其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4012元，由原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司负担2432元（已交纳），由被告（反诉原告）朱斌负担1580元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费1410元，由原告（反诉被告）北京金泰晤士物业管理有限公司负担25元，由被告（反诉原告）朱斌负担1385元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付艳二〇一九年九月四日法官助理 陈霞书 记 员 夏竹