湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1125民初434号原告：何永兴，男，1956年11月16日出生，瑶族，住江永县。委托诉讼代理人：何龙江，男，1983年11月15日出生，瑶族，住江永县。系原告何永兴儿子，特别授权代理。委托诉讼代理人：高欢海，湖南云虹律师事务所律师。一般授权代理。被告：江永县老石头特色农业发展有限责任公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇工业园麒麟路003号。法定代表人：周海燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：万江宁，湖南兆美律师事务所律师。一般授权代理。原告何永兴与被告江永县老石头特色农业发展有限责任公司（以下简称江永老石头有限公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理，2018年10月23日作出(2018)湘1125民初486号民事判决，原告何永兴对判决不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）湘11民终2637号民事裁定书，裁定撤销江永县人民法院作出的(2018)湘1125民初486号民事判决，发回江永县人民法院重审。本院于2019年4月3日重新立案受理，依法适用普通程序审理。2019年7月17日，本院公开开庭审理本案。原告何永兴委托诉讼代理人何龙江、高欢海，被告江永老石头有限公司法定代表人周海燕及其委托诉讼代理人万江宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何永兴原审时向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告江永县老石头特色农业发展有限责任公司配合原告办理房产分户手续，如被告无法给原告办理分户手续，需向原告支付400000元房屋建设工程款；2、判令被告按中国人民银行同期贷款基准利率计算赔偿原告自竣工之日起至办理完分户手续止未办理分户的经济损失；3、本案诉讼费、保全费、其他实现债权的费用由被告承担。2019年6月14日，重审立案后，原告向本院提出申请，要求变更诉讼请求，对原审诉讼请求变更为：1、判令确认被告综合楼的四个门面[101(2合1)、102、103]及十二套住房（1-301、1-302、1-401、1-402、2-401、2-402、1-501、1-502、1-601、1-602、2-601、2-602）归原告所有；2、判令被告协助原告将上述门面及住房过户给原告；3、判令被告向原告支付因其违约给原告所造成的损失380025元（自2017年9月27日起暂计算至2019年6月14日止，共625天，以上述门面及住房的价值为基数，按银行同期贷款基准利率4.75%计算）。事实和理由：2010年12月7日，原告承建被告的综合楼工程。由于被告缺乏工程建设资金，2012年4月30日，原、被告双方签订《江永县老石头特色农业发展有限公司综合楼工程建设协议》，约定由原告何永兴包工包料，采取以房抵工程款的方式承建老石头特色农业发展有限公司综合楼，双方同意按照以下方法进行分配：一楼门面被告占6间，原告占4间；二楼全部归被告所有；三、五楼各占一半，由被告先选；四、六楼归原告所有。按建设规划的要求，一楼门面共10间，二楼至六楼的住房每层4套，共计20套。该综合楼竣工后，原告按约应分得门面4间，住房12套。因建设该综合楼的土地性质为出让工业用地，因此被告在办理该综合楼所有权证后，一直未能协助原告将4套门面及12套住房办理分户手续。2017年9月26日，经江永县国土资源局审批同意，被告如果在补缴299.3万元土地出让金并办理土地出让手续后，面积为2400平方米的工业用地（其中该综合楼占地面积为489.6平方米）的土地性质就可由工业用地调整为商业用地，故被告从2017年9月27日起补缴土地出让金并办理土地出让手续后，就可为原告办理4间门面及12套住房的分户手续，但被告至今未补缴土地出让金，所以上述门面及住房一直未能过户到原告名下。且2014年5月13日，被告在未经原告同意的情况下，擅自将整栋综合楼抵押给江永农商行用于贷款，被告此举侵犯了原告的合法权益，又因被告至今未履行协议约定将上述门面及住房过户给原告，致使原告资产无法变现用于偿还该工程建设的借款，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益遂诉至法院。被告江永老石头有限公司辩称：1、双方签订的《江永县老石头特色农业发展有限公司综合楼工程建设协议》中有关“以房抵工程款”的约定无效。以房抵工程价款属典型的以物抵债行为，本案双方在工程款支付期限届满之前约定“以房抵工程款”属于流抵（质）契约，流抵（质）契约被包括我过在内的许多国家命令禁止。当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议具有担保债权实现的目的，因此系属有抵（质）押之实但却以抵债之名，究其本意，是在保障债权的同时规避抵押登记、抵押期限、抵押实现的费用等种种限制，该种约定属于流质质押，应属无效。《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务不履行人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第66条规定“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”。根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，双方签订的协议第二条有关“以房抵工程款”约定因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效条款。2、原告变更后的第一项诉请要求确认4个门面及12套住房归原告所有，违法。原告现在占有的门面及住房不具备交易基础。涉案土地性质属于工业用地，原告占有的门面及住房不具备商业不动产登记条件，无法取得不动产登记证。被告建设的综合楼属于集办公及原告宿舍于一体的楼房，不是搞房地产开发，属于不可分割且不能处分的一个整体。3、原告变更后的第二项诉请，要求被告协助原告将上述门面及住房过户给原告，没有法律依据，也不可能履行。4、原告变更后的第三项诉请，要求赔偿损失没有事实依据，综合楼建好后，原告就将上述门面及住房占有至今，不得改变土地性质。5、被告有权用土地使用权向银行抵押贷款。综合楼建设使用土地面积只有400多平方米，宗地面积2400平方米，土地使用权属于被告，综合楼的土地使用权也没有登记在原告名下，因此被告抵押贷款不需要征得原告同意。6、根据原、被告双方签订的协议，原告何永兴以房抵工程款只有4间门面、10套住房。综上所述，原、被告双方签订的《江永县老石头特色农业发展有限公司综合楼工程建设协议》有关“以房抵工程款”的约定无效，原告的诉讼请求没有法律依据和法律事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求在原审期间提交的《江永县老石头特色农业发展有限公司综合楼工程建设协议》；国土系统查询相片、国有土地使用证、房屋所有权证、不动产权证、评估报告、国有建设用地使用权出让呈报表、江永县城区及10个乡镇基准地价的通告；江永县记地产测绘事务所测绘图；贷款记录、房屋他项权证；工程造价报告、房地产抵押预估函；建设工程停工通知书等，双方对证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的借条的异议是不知情；对施工图的异议是施工时图纸做了修改，施工时另有图纸。本院认为，原告出具的借条系原告的单方证据，无其他证据佐证，本院不予采信；被告的施工图纸与本案争议无关，本院不予采信。发回重审后，原告提交了2016年9月1日江永规委【2016】5号江永县规划委员会文件。该文件原则同意原老石头公司用地性质由工业用地调整为商住用地。会议建议，根据江永县控制性详规该地块确定的用地指标，由具备资质的中介机构对该地用地进行评估，按评估差价补缴土地出让金后补办相关手续。要求各相关部门、设计单位和建设单位认真研究落实、调整执行，加快相关工作进度。被告质证表示自始未收到该文件，现公司在扩大生产，也没有相应资金来办理土地性质变更相关手续。被告提交了于2019年5月28日以江永县老石头特色农业发展有限责任公司办理的27套涉案房屋的不动产权证，权利人为江永县老石头特色农业发展有限责任公司。如湘（2019）江永县不动产第0001338号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质:出让/自建房；用途：工业用地/工业；面积：共有宗地面积489.6㎡/房屋建筑面积66.02㎡，使用期限：国有建设用地使用权2060年12月7日止；权利其他状况：土地使用面积：4.05㎡，分摊土地使用面积4.05㎡。用于以房抵工程款的房屋的产权证书分别是：湘（2019）江永县不动产第0001336-0001338号；（2019）江永县不动产第0001327、1326、1323、1322、1319、1318、1317、1316、1315、1314号。经原告质证对该产权证书的真实性无异议，并认可被告举证的该4间门面及10间房屋建成后已被原告实际占用。本院于2019年9月9日就不动产登记的相关法律政策向江永县不动产登记中心出具（2019）江永法函003号调查咨询，调查咨询上述权利性质的房屋是否可以直接办理受让人为公民个人的所有权变更登记，江永不动产登记中心就有关法律政策进行了答复，认为根据《协议出让国有土地使用权规定》第十六条：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。在未办理上述手续的情况下，不能直接转让给个人。原、被告对该该答复均无实质异议。对上述提交的新证据，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述，经庭审质证、认证的证据，本院确认如下案件事实：2012年4月30日，原告与被告签订《江永县老石头特色农业发展有限公司综合楼工程建设协议》，合同第二条工程结算及工期约定：“双方商定由乙方（原告）包工包料，采取以房抵工程款的方式承建。甲乙双方同意，按照以下方法进行分配。具体为：一楼门面甲方（被告）占6间（靠周建成房屋），乙方（原告）占4间（靠国土局方向）；二楼全部归甲方（被告）所有；三、五楼各占一半，由甲方（被告）先选；四、六楼归乙方（原告）所有。今后如本工程余下部分继续进行，由乙方（原告）承建，则甲乙双方按5:5进行分配，由甲方（被告）先选。如甲方不给乙方承建，由甲方应支付乙方违约金5万元，但甲方提出后，乙方应在15日内答复。否则，甲方有权另找合作方。乙方承建已竣工的两个厂房地面、基础等所有土建工程的工程款，甲方已以房抵扣结清，不再另行结算付款。”第三条：税费分担约定：“甲方负责设计、办理规划许可及改综合楼的总房产证等的相关费用。以后须办理房产分户的费用，则由各自承担。乙方负责建安、施工许可等相关费用，城管排污费及施工过程的相关水电、劳保基金、施工管理、安全监督等费用。主体完工后，乙方须办理好相关手续”。开始建房时，靠周建成房屋方向3-6楼每层2套不在初建规划设计中，后规划变更，靠周建成房屋方向3-6楼每层增加建设2套房。2012年11月综合楼竣工，共建有1层门面10间，2层办公楼套房4套，3-6层每层住房4套共16套。2012年11月6日，被告办理了综合楼房权证，2018年5月办理了湘（2018）江永县不动产权第0001228号不动产权证，共有宗地面积2400㎡，房屋建筑面积3245.82㎡。该综合楼共有宗地面积为489.6㎡，土地使用性质目前仍为工业用地。2019年5月28日，江永县老石头特色农业发展有限责任公司以该公司的名义办理了涉案房屋的27份产权证，其中一层门面房10间，合并办理了7份不动产权证；二至六层20套住房分别办理了不动产权证。如湘（2019）江永县不动产第0001338号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质:出让/自建房；用途：工业用地/工业；面积：共有宗地面积489.6㎡/房屋建筑面积66.02㎡，使用期限：国有建设用地使用权2060年12月7日止；权利其他状况：土地使用面积：4.05㎡，分摊土地使用面积4.05㎡。按双方签订的以房抵工程款合同约定以及进行的调换，原告何永兴实际分得占用4间门面、10套住房，分别是：住房三楼:一单元301、302；四楼:一单元401、402；五楼：一单元501、502；二单元501、502；六楼：一单元601、602；对应的产权证书分别是（2019）江永县不动产第0001327、1326、1323、1322、1319、1318、1317、1316、1315、1314号；4间门面办理的不动产权是湘（2019）江永县不动产第0001336、0001337、0001338号。另查明，2014年5月13日，被告以综合楼作抵押，向江永县农村信用社抵押贷款3200000元，至本案原审庭审结束前该抵押贷款已清偿。因原告申请诉讼保全，本院于2018年6月22日作出（2018）湘1125民初486-1号民事裁定，查封江永县老石头特色农业发展有限责任公司所有的位于江永县潇浦镇溪岭路国有建设工地/房屋所有权，证号为：湘（2018）江永县不动产权第0001228号，暂停办理过户、抵押手续，查封期限一年。为化解矛盾，让被告能顺利办理产权证，经被告申请并由案外人提供担保，本院于2019年4月12日作出（2019)湘1125民初434号之一民事裁定，查封了担保人陈润进、周海燕所有的门面一间和房屋一套，解除对江永县老石头特色农业发展有限责任公司所有的位于江永县潇浦镇溪岭路国有建设工地/房屋所有权，证号：湘（2018）江永县不动产权第0001228号的查封；并责令江永县老石头特色农业发展有限责任公司不得办理登记在湘（2018）江永县不动产权第0001228号不动产权证上的涉案面积为3245.82㎡房屋建筑及占用土地的抵押、转让手续。本院认为，本案双方签订《综合楼工程建设协议》，由被告提供土地，原告提供建设资金合作建房，双方对合作建房的工程建设无争议，双方争议的焦点在于对协议第二条约定的工程结算部分，即以房抵工程款的效力问题。原告为被告建设综合楼工程，因原告未取得建筑施工企业相应资质，双方对此明知，故双方签订的建设工程协议因违反强制性法律规定而无效，但原告已按该工程建设协议将综合楼工程建成，并经竣工验收合格，原告依法享有参照合同约定要求被告支付工程价款的债权请求权。关于以房抵工程款的效力问题。江永不动产登记中心就有关法律政策进行了答复，根据《协议出让国有土地使用权规定》第十六的规定，在未改变土地性质，取得变更规划许可，补交土地出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续的情况下，工业用地登记的不动产，不能直接转让给个人。原、被告对建房时的土地性质为工业用地是明知的，双方不具备房产开发相应的资质和条件，合作建设的是工业厂房和办公综合楼，不是进行房地产开发，原告要求被告完成上述房屋的交付，履行过户手续，从法律上确认享有上述房屋的所有权，实质上改变了土地利用总体规划确定的土地用途，违反了相关强制性法律规定，规避了相关行政法的限制条件和办理程序，不具有合法性和客观可履行性，以房抵工程款的条款应属无效。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，虽原、被告认可原告依据以房抵工程款的合同约定取得4间门面、10套住房，原告也已实际占用应分得的房产，但不动产物权变更以登记为准，因违反了相关强制性法律规定，原告从法律上不能取得上述房屋的所有权，原告对被告享有工程款债权请求权，并不当然产生以房抵工程款的物权变更请求权，原告的合同目的不能实现，经本院释明后不愿变更诉请要求被告支付相应工程款，故本院对于原告要求确认上述房屋归其所有，并要求被告履行过户手续以及要求被告支付违约交房的损失的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何永兴的全部诉讼请求。本案案件受理费11600元，由原告何永兴负担11600元；财产保全费5000元，由原告何永兴负担2000元，被告江永县老石头特色农业发展有限责任公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  义德常审 判 员  蒋公查人民陪审员  王年文二〇一九年九月三十日书 记 员  荣 青附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。