河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终5481号上诉人（原审被告）：郭富生。委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛岚。委托诉讼代理人：王周彬，河北辅仁律师事务所律师。原审被告：保定富海餐饮管理发展有限公司，住所地保定市东风东路528号。法定代表人：郭传力，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。上诉人郭富生因与被上诉人薛岚及原审被告保定富海餐饮管理发展有限公司（以下简称富海餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭富生上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清。1.被上诉人自始至终没有也不可能合法取得富海酒楼房产及土地使用权，富海酒楼系小营坊村村民索保忠等25人占用村集体土地以老年公寓为名立项建设的房产，被上诉人不能根据2013年9月12日与索保忠等股东签订的《富海酒楼房产转让协议书》合法取得富海酒楼房产及土地使用权。该房产占用的土地系农村集体建设用地，索保忠等人无权转让，且该房产没有房产证。早在被上诉人与索保忠等人签订转让协议之前的2013年7月26日富海餐饮公司与小营坊村委会签订了富海酒楼与停车场的集体建设用地转让协议，支付给小营坊村委会土地补偿款1360万元，2017年3月20日富海餐饮公司与保定市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》缴纳土地出让金2957.76万元以出让方式取得了包括富海酒楼房产占用土地在内的土地使用权，2018年12月29日取得（2018）保定市不动产权第0069322-0069328号国有土地使用权和富海酒楼房产所有权登记证，富海餐饮公司已合法取得富海酒楼房产及土地的全部不动产产权。上诉人与索保忠不顾富海餐饮公司与小营坊村委会此前已然签订集体建设用地转让协议的客观事实仍然签订所谓《富海酒楼房产转让协议书》的相关遗留问题应由当事人自己负责处理。2.上诉人始终不认可被上诉人与索保忠等人签订的《富海酒楼房产转让协议书》的合法性，也从未直接向被上诉人支付过租金，2018年之前上诉人一直向索保忠支付租金，包括被上诉人起诉的2016年5月1日至2017年4月30日的租金，也是上诉人转给索保忠，索保忠交到法院，被上诉人撤回了诉讼。二、一审判决适用法律错误。《物权法》第一百一十七条是关于用益物权的规定，本案诉争的是房产租金，不属于用益物权范畴，富海餐饮公司已取得诉争房产所有权及土地使用权，被上诉人只能与索保忠等人协商转让协议无效的法律后果，没有向上诉人主张租金的权利。薛岚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。1.被上诉人与索保忠等人签订的《富海酒楼房产转让协议书》合法有效，该协议书签订后，被上诉人如约支付了转让费，取得受让房产及土地使用权即上诉人与索保忠等人之间《租赁协议书》中出租方的权利和义务，上诉人应按照协议书的约定向被上诉人支付相应租金。上诉人在得知租赁协议的相关权利义务转让后未提出异议，向被上诉人支付相应租金直至2015年5月，后经诉讼又支付了2017年的租金。2.2013年7月26日富海餐饮公司与小营坊村委会签订的富海酒楼及停车场集体建设用地转让协议，未涉及富海酒楼的房产转让，其上诉称取得了富海酒楼的房屋产权，没有事实和法律依据，没有合同依据，被上诉人保留向其主张侵权责任的权利。3.根据《物权法》第三十条规定，本案所涉富海酒楼房屋系索保忠等人依法依规合法建造，虽未登记，但依法享有物权；《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力，索保忠等人转让与被上诉人签订的《富海酒楼房产转让协议书》合法有效，被上诉人依据该合同约定向上诉人收取租金于法有据。薛岚向一审法院起诉请求：依法判令郭富生立即支付拖欠薛岚的租金900000元，并按照人民银行同期贷款利率支付租金拖欠期间的利息，自2018年5月2日起至租金付清之日止；富海餐饮公司与郭富生承担连带清偿责任，并承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，2002年4月8日小营坊村老年公寓董事会与郭富生签订《租赁协议书》，保定市北市区小营坊村村民委员会（现保定市莲池区小营坊村村民委员会）为担保单位。该协议约定，租赁物坐落在保定市（老年公寓立项新楼），建筑面积5545平米，院落3500平米；租赁期限为二十年…；租赁费第1年至第5年，每年陆拾万元，第6年至第10年，每年柒拾捌万元，第11年至第20年，每年玖拾万元…。2013年9月12日薛岚（乙方）与索保忠、赵立军等股东（甲方）签订《富海酒楼房产转让协议书》，协议约定，甲方转让的富海酒楼是股份投资的，按投资比例计算，股东无偿使用土地年限至2085年4月30日止，到期后，所有地上建筑及附属设施归郭富生所有…；现在富海酒楼对外租赁给郭富生，2006年5月1日至2011年4月30日止，年租赁费600000元，2011年5月1日至2016年4月30日止，年租赁费780000元，2016年5月1日至2026年4月30日止，年租赁费900000元，2026年5月1日至2036年4月30日止，年租赁费900000元，每年的5月1日前交下年度的租赁费，租赁期限至2036年4月30日止，乙方应履行甲方与租赁户郭富生的租赁协议；租赁费自2013年9月20日起由乙方收取；甲方转让的是房产及土地的使用权，使用年限至2085年4月30日止，到期乙方无条件的撤出，土地使用权及所有建筑设施设备都归郭富生所有…；甲方转让费20000000元，乙方2013年8月22日首付现金1000000元，8月26日付4000000元，15000000余款到9月20日前全部付清，如按期付不清，乙方前期5000000元作为违约金归甲方。2013年9月17日薛岚支付了全部转让款20000000元。2013年9月24日甲方将建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、郭富生租赁富海酒楼合同等所有材料向薛岚进行了移交。庭审中，在薛岚取得富海酒楼房产及土地使用权之后，薛岚确认郭富生继续按约定支付租金至2016年4月30日。但郭富生自此之后未按约定支付租金，薛岚向法院提起诉讼，要求郭富生支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，2017年5月18日薛岚收到富海酒楼2017年度承包费900000元后，撤回了该次诉讼。2017年7月3日薛岚向郭富生邮寄小营坊村老年公寓董事会的《房产及相关权益转让通知书》和《限期补缴拖欠租金通知书》，同日，该份快递由张静桥代收。《房产及相关权益转让通知书》写明：自2013年9月12日起，坐落于原保定市的（老年公寓立项新楼）楼房一栋的所有权、土地使用权全部归薛岚所有；依据小营坊村老年公寓董事会与郭富生签订《租赁协议书》，全部租金应按协议约定的计租标准和交纳方式直接支付给薛岚。《限期补缴拖欠租金通知书》告知郭富生2018年5月1日之前应向薛岚支付租金900000元…。但郭富生尚未交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金。另查明，2013年7月26日富海餐饮公司与保定市北市区小营坊村村民委员会签订《协议书》，将位于东风东路528号的富海酒楼及停车场的集体建设用地转让给富海餐饮公司，并交纳土地补偿款13600000元。2017年3月20日富海餐饮公司与保定市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让的方式取得坐落于东风东路南侧、省第六人民医院西侧的土地使用权[不动产权证号为：冀（2017）保定市不动产权第0014566号]。以上事实有《租赁协议书》、《富海酒楼房产转让协议书》、2013年9月17日《收据》、2017年5月18日《收据》、《限期补缴拖欠租金通知书》、《房产及相关权益转让通知书》、EMS快递寄包裹查询单、移交材料清单、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、2013年7月26日《协议书》和收据、不动产权证书、《国有建设用地使用权出让合同》及庭审笔录为证。一审法院认为，小营坊村老年公寓董事会与郭富生签订《租赁协议书》和薛岚与索保忠、赵立军等股东签订《富海酒楼房产转让协议书》系双方真实意思表示，薛岚取得了富海酒楼房产的使用权，依法享有占有、使用和收益的权利，薛岚作为出租人的主体适格。郭富生作为承租人，未按租赁协议的约定履行承租人的义务，支付房屋租金，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。薛岚要求郭富生支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金900000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年5月2日至租金付清之日止）的诉讼请求，予以支持。庭审中，郭富生辩解称，诉争房产占用的小营坊村村委会集体土地已经通过出让的方式转让给富海餐饮公司，其土地转让得到政府有关部门的批准，合法有效。但薛岚与索保忠等人签订的《富海酒楼房产转让协议书》未取得政府部门的批准，属于违法无效的协议，薛岚受让的房产是无效的，只认可与索保忠等人之间存在租赁关系。薛岚交纳了富海酒楼房产的转让款，取得了该房产的使用权，对该房产享有收益权。富海餐饮公司通过出让的方式取得富海酒楼及停车场的土地使用权，但并不享有地上房屋的使用权，现郭富生占有、使用富海酒楼的房产，应当向薛岚交纳房屋租金，对郭富生的辩解，不予认定。租赁协议的合同相对方是薛岚和郭富生，租赁物只是富海餐饮公司的经营场所，并不是承担责任的主体，按照合同相对性，郭富生应当承担租金的给付义务，薛岚要求富海餐饮公司对租赁费承担连带给付责任，没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：“一、被告郭富生于本判决生效后五日内向原告薛岚支付房屋租金900000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年5月2日至租金付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告薛岚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，由被告郭富生负担。”本院二审期间，上诉人郭富生提交冀（2018）保定市不动产权第0069322号—第0069328号不动产权证书七本，证明其享有本案诉争房产的所有权。被上诉人薛岚发表质证意见称，对证据真实性无异议，房产证取得的法律依据有问题，办证行为侵害了被上诉人的物权。本院对上诉人提交的不动产权证书的真实性予以确认，对该证据予以采纳。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，依据上诉人二审提交的七份不动产权证书，富海餐饮公司对坐落于保定市东风东路528号富海酒楼1号—7号享有国有建设用地使用权及房屋（构筑物）所有权。被上诉人薛岚依据其与索保忠等人签订的《富海酒楼房产转让协议书》诉请郭富生、富海餐饮公司支付房屋租金，即要求物权所有人向其支付房屋使用对价，无相应法律依据。被上诉人薛岚对富海餐饮公司取得不动产权证书的法律依据所提异议以及其与索保忠等人之间权利义务争议，可另行主张权利。综上所述，郭富生的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初919号民事判决；二、驳回薛岚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取6400元，二审案件受理费12800元，均由薛岚负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  张峰先审判员  庞 茜二〇一九年九月二十九日书记员  齐亚卿