广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终253号上诉人（原审原告）：曹德林，男，1972年1月2日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯宝明，男，1991年11月18日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。原审第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。上诉人曹德林因与被上诉人冯宝明及原审第三人中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人曹德林上诉请求：一、撤掉一审判决第二项、第三项；二、改判被上诉人冯宝明向上诉人曹德林返还购房定金19.5万元，并支付违约金23.9万元、居间佣金损失0.5万元和可得利益损失20.5万元。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》，冯宝明应当赔偿曹德林可得利益损失。二、为证明可得利益损失的具体金额，曹德林提交了与涉案房屋同小区同户型同面积房屋的房地产评估报告，已尽到举证义务。三、一审法院不采信曹德林提交的房地产评估报告，也没有对案涉房屋的实际价值进行调查，更没有委托具备资格的鉴定人进行鉴定，程序违法。四、确定涉案房屋涨跌的损失是可以比较相类似的房屋的价格，若不能确定可以通过专业评估方式确定，本案中曹德林提交的评估报告是与涉案房屋位于同一小区同一幢楼同一面积的房屋，根据市场交易习惯涉案房屋位于27层，评估对象位于22层，涉案房屋价值应当是高于评估对象的价值，因此曹德林提交的评估报告可以用于证明涉案房屋的价值。五、虽然冯宝明于2017年11月表示过不愿意继续交易，但在曹德林起诉后又多次通过电话包括聘请律师的方式与曹德林沟通希望和解，直到一审庭审当天才确定不可能再继续进行交易，因此应当以一审庭审时间作为曹德林最终损失的时间，一审开庭时间是2018年4月27日，评估报告时点2018年4月25日，因此在评估时点评估报告仍然可以判定涉案房屋价值的有利依据。被上诉人冯宝明辩称：一、曹德林提交的评估报告价值时点为2018年4月25日，而本案中，冯宝明已于2017年11月向曹德林明确表示不卖房，该评估报告不能充分反映涉案房屋在2017年11月时的实际价值。二、曹德林未向法院申请鉴定，一审法院未对涉案房屋采取鉴定措施，程序合法。三、违约方对守约方因其违约行为而遭受的损失承担赔偿责任，但应依法遵循损益填补原则及合理预见原则的限制。一审判决的违约金已足以弥补曹德林损失。原审第三人胜意公司未向本院陈述意见。曹德林向一审法院起诉请求：1.解除曹德林与冯宝明双方签订的二手房买卖合同及居间服务合同；2.冯宝明退还曹德林已支付的定金200000元；3.冯宝明按合同价的20%向曹德林支付违约金240000元；4.冯宝明向曹德林赔偿已支付的居间佣金5000元；5.冯宝明向曹德林赔偿上述3、4项诉求未能弥补的预期可得利益损失部分205000元（损失以房屋目前的市场价值1650000元计算形成的房屋交易差价）；以上合计65万元。一审法院认定事实：1.2017年3月9日，曹德林作为买方与作为居间方的胜意公司，作为卖方的冯宝明签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产处于中山市西区翠虹路2号水悦馨园3幢2梯2702房（合同编号：HTN2015063440），建筑面积118.45平方米；转让总价120万元，其中定金20万元，合同签订时支付2万元，合同签订后15日内支付18万元；买方意向贷款金额85万元；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定的转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后3个工作内补足；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后30个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；若买卖双方任意一方原因导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；买方向居间方支付居间服务费2万元。2.曹德林分别于2017年3月9日、2017年3月16日向冯宝明支付定金2万元、17.5万元，并于2017年3月16日向胜意公司支付购房佣金0.5万元。冯宝明收到定金2万元时向曹德林开具收款收据，确认收到定金2.5万元，并备注“如国家政策中山二套房首付改为六成及以上，合同作废”。庭审过程中，曹德林表示冯宝明同意在购房总价中扣减0.5万元，所以才收到2万元的定金时开具2.5万元的收款收据，冯宝明确认购房总价扣减0.5万元。3.中山市人民政府办公室于2017年3月26日作出的关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知记载：居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付比例不低于40%。曹德林的配偶杜三元户籍所在地为广东省××××房。4.2017年11月26日，冯宝明与曹德林通电话时表示确定不卖房了，确定要违约。2017年11月30日，冯宝明与曹德林通电话时再次表示不卖房。一审庭审过程中，冯宝明确认曾多次向曹德林表示不卖房。5.曹德林提供的房地产估价报告记载：广东国信土地房地产估价咨询有限公司对位于中山市西区翠虹路2号水悦馨园3幢1梯2202房（建筑面积118.38平方米）在估价时点2018年4月25日的估价单价为14000元/平方米，总价1657300元。曹德林主张该房屋的户型与案涉交易房屋的户型相同。6.一审诉讼中，曹德林与冯宝明共同向一审法院申请三个月时间庭后调解，期限届满后双方未调解成功。依曹德林的申请，一审法院依法查封了冯宝明的部分财产。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案二手房买卖合同及居间服务合同由卖方冯宝明、居间方胜意公司、买方曹德林共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系冯宝明与曹德林的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。该合同的履行中，曹德林与冯宝明共同商定转让总价减少0.5万元。冯宝明收取定金2万元，却开具2.5万元收款收据的事实，可以推知双方进一步将减少的0.5万元列在定金条款中，即定金的数额由20万元减少为19.5万元。因此，曹德林相比合同约定少交0.5万元定金不构成违约。曹德林配偶户籍所在地是中山市，属本市居民家庭，购买二套房的首付最低限额是四成，不符合“如国家政策中山二套房首付改为六成及以上，合同作废”的要求，故案涉二手房买卖合同及居间服务合同在本市最新房地产调控政策颁布后继续有效。冯宝明明确表示不履行合同义务构成违约。曹德林请求解除案涉合同的房屋买卖合同部分，并要求冯宝明返还已付定金，支付违约金、佣金损失，符合合同的约定及法律的规定，应予支持。定金的数额应为实际交付的19.5万元。违约金的数额应为总购房款的20%，即23.9万元（119.5万元×20%）。佣金损失应为实际支付的金额0.5万元。至于曹德林请求的超过违约金部分的逾期可得利益损失，因其提交的房地产估价报告的评估对象并非案涉房屋，对本案没有约束力，不能有效证实案涉房屋的实际价值，故一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十四条规定，判决：一、解除曹德林与冯宝明于2017年3月9日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同部分；二、冯宝明于一审判决生效之日起七日内向曹德林返还购房定金19.5万元，并支付违约金23.9万元、居间佣金损失0.5万元；三、驳回曹德林的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元（曹德林已预付），诉讼保全费3770元，合计14070元，由曹德林负担4437元，冯宝明负担9633元（该款冯宝明于一审判决生效之日起七日内径付曹德林）。本院二审期间，根据上诉人曹德林申请，本院委托广东中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称中正信德公司）对涉案房屋2017年11月30日的价值进行了评估，中正信德公司于2019年9月3日出具了中信房鉴字[2019]第00132号房地产估价报告。经质证，曹德林对该估价报告的真实性、合法性及关联性均予以确认，冯宝明对该估价报告的真实性、合法性予以确认，但认为评估总价应扣除相关税费作为房屋价值。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，依据中正信德公司出具的中信房鉴字[2019]第00132号房地产估价报告，涉案房屋2017年11月30日时的评估价值为1686915元。曹德林与冯宝明签订的涉案房屋买卖合同约定，买方自愿承担交易过程产生的所有税费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决认定冯宝明不履行合同义务构成违约，冯宝明对此并无异议，故本案二审争议焦点为冯宝明在向曹德林支付违约金后，是否还应赔偿曹德林涉案房屋差价损失。对此，本院作如下分析：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”曹德林与冯宝明签订涉案房屋买卖合同时，约定的涉案房屋价格为1200000元。后冯宝明于2017年11月30日明确拒绝出售涉案房屋。因其违约行为，致使曹德林不能以该价格购买涉案房屋。根据中正信德出具的中信房鉴字[2019]第00132号房地产估价报告记载，位于中山市西区翠虹路2号水悦馨园3幢1梯2202房在2017年11月30日的评估价格为1686915元，与涉案合同约定的交易价格存在486915元差价。由于曹德林与冯宝明签订的房屋买卖合同约定由买方负担交易所需税费，故双方约定的1200000元交易价格系含税价格，故中信房鉴字[2019]第00132号房地产估价报告所评估的1686915元虽未剔除卖方转让税费，但该486915元差价仍应当属于曹德林于合同履行后可以获得的利益，系曹德林的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中曹德林与冯宝明约定的违约金239000元明显低于曹德林的损失，曹德林请求冯宝明向其赔偿超过违约金部分的房屋差价损失205000元、已支付的居间佣金损失5000元，上述赔偿总额并不超过曹德林的损失范围，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人曹德林的上诉请求成立，予以支持。但曹德林于二审期间才申请对涉案房屋价值进行评估，应自行承担二审诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23317号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23317号民事判决第三项；三、被上诉人冯宝明于本判决生效之日起七日内赔偿曹德林房屋差价损失205000元；四、驳回上诉人曹德林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元，诉讼保全费3770元，合计14070元（曹德林已预交），由被上诉人冯宝明负担（冯宝明于本判决生效之日起七日内迳付曹德林）；二审案件受理费10240元（曹德林已预交），由上诉人曹德林负担；评估费6720元（曹德林已预交），由被上诉人冯宝明负担（冯宝明于本判决生效之日起七日内迳付曹德林）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年九月二十八日书记员 钱绮丽李玉琴