安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初4200号 原告（反诉被告）：合肥飘韵鞋业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区烟墩路（民营园十八岗企业园内），统一社会信用代码91340100781081826T。 法定代表人：方亚明，董事长。 委托诉讼代理人：吴国平，浙江民禾（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许阳，浙江民禾（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省歌舞剧院，住所地安徽省合肥市曙光路45号，统一社会信用代码91340000485000438P。 法定代表人：常海棠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：常凯，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪锦，安徽径桥律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）合肥飘韵鞋业有限公司（以下简称飘韵鞋业公司）与被告（反诉原告）安徽省歌舞剧院（以下简称省歌舞剧院）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）飘韵鞋业公司的法定代表人方亚明及委托诉讼代理人吴国平、被告（反诉原告）省歌舞剧院的委托诉讼代理人常凯、洪锦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）飘韵鞋业公司诉称：2015年9月23日，原、被告签订了《仓库租赁合同》，约定：我方将位于经开区交口（民营二园）出租给被告使用，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁面积为1200平方米，月租金20400元，每月收取管理费300元，水电费用及其他费用由我方代收。租金每半年交付一次。2017年，该厂房被政府征收，被告于2017年10月9日将厂房交付我方，但未支付2017年7月到搬出之日期间的租金，被告共拖欠我方租金、物管费72450元。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告租金、物管费合计72450元；2、被告支付逾期付款利息：8125元，自2017年10月10日起暂计算至2019年5月1日，共计568天，实际计算至被告实际履行之日止。（逾期付款利息按逾期付款之日起按银行同期贷款利率4.35%计算）。 被告（反诉原告）省歌舞剧院答辩称：1、涉案租赁房屋仓库因未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。根据法律规定，应确认涉案租赁合同为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。因此，原告要求我方依照合同约定支付租金及管理费的诉请依法依约均不能成立，应当予以驳回；2、即使法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但占有使用费也不应为72450元，应认定为40800元较为适宜。理由是我方从2017年10月9日搬离该仓库，但政府部门发函明确将在2017年8月31日对于该违法建筑予以拆除。由于我方存放在该仓库的演出设备、布景、道具及舞美制作等物品较多且为大件物品，为了能够将所放物品完全搬离走，在我方多次与政府部门协调延长拆除违法建筑物的日期，才使得该违法建筑物未能在2017年8月31日前拆除，因此，占有使用期间计算至2017年8月31日前较为适宜。3、原告签订合同时明知其出租的建筑物未取得建设工程规划许可证，却向我方出示其他建筑物的土地、房产权利证书以让我方误以为出租的仓库为合法建筑，此欺诈行为也是导致合同无效的根本原因，应对我方在租赁合同未届满搬离而付出的搬迁费承担赔偿责任。因此，即使我方需支付占有使用费，基于公平原则，结合原告在订立合同时存在的欺诈行为也应予以减少。4、原告诉请我方按照银行同期贷款年利率4.35%支付逾期付款利息，于法无据，应予以驳回。 被告（反诉原告）省歌舞剧院提起反诉，称：2015年9月份我方为存放演出设备、布景、道具及舞美制作等物品寻找仓库。双方就签订合同前期磋商过程中，飘韵鞋业公司向我方出示了土地、房产权利证书并保证涉案租赁仓库是合法建筑物。双方于2015年9月23日签订租赁合同。 2017年8月24日，我方收到经开区莲花社区管理委员会与经开区城市管理局联合发函得知，涉案租赁仓库未取得建设规划许可证，属于违法建筑，将于2017年8月31日对该违法建筑予以拆除，并责令我方限期于2017年8月30日前将仓库内存放的物品搬离，不得影响对违法建筑的拆除工作，否则造成损失自行承担。我方联系了搬迁公司将存放于此的物品迁出，支付搬迁费用72740元。 根据法律规定，涉案租赁仓库未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《仓库租赁合同》无效。因涉案租赁仓库属于违法建筑。我方为配合政府部门拆除违建工作自行搬离而付出搬迁费用72740元为我方的经济损失，飘韵鞋业公司应承担赔偿责任。特提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《仓库租赁合同》无效；2、飘韵鞋业公司赔偿省歌舞剧院因《仓库租赁合同》无效造成的经济损失72740元。 针对反诉请求，飘韵鞋业公司答辩称：1、省歌舞剧院主张的搬迁费用与事实不符，因省歌舞剧院与搬家公司存在其他交易往来，其主张的搬迁费用72740元并非是本案所涉费用。2、2015年7月，省歌舞剧院急于找租赁地点，经双方洽商并确认该租赁地点。双方洽商时，涉案租赁仓库尚未搭建。双方协商，我方将于2个月内搭建好仓库租给对方。故我方才开始搭建仓库，并于9月底仓库搭建完毕后签订了租赁合同。因仓库是双方协商后搭建的，不可能一次性完工，另对方急于用房，故合同约定了：甲方应在2015年9月25日前将乙方承租的一部分面积500平方米标准厂房交付乙方使用。3、双方洽商中，我方出具了相关土地、房产权利证书，即省歌舞剧院明知我方拥有合法产权的土地、房产范围，双方协商由我方在空地上搭建仓库，我方并未保证所搭建的仓库是合法建筑物。4、搬迁费用是省歌舞剧院必然会产生的费用，该费用不是由于我方过错或者合同无效引起的损失。另合同约定了：房屋因不可抗力原因造成乙方损失的，双方互不承担责任。省歌舞剧院无权向我方主张搬迁损失。 经审理查明：2015年9月23日，飘韵鞋业公司（甲方）与省歌舞剧院（乙方）签订了《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于经开发区轿顶路与创业园路交口（民营二园）出租给乙方使用，租赁面积为1200平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止。甲方应在2015年9月25日前，将乙方承租仓库的部分面积500平方米标准厂房交付乙方使用，剩余承租面积于2015年10月1日前交付乙方。每月租金20400元，每月收取管理费300元，水电费用及其他费用由甲方代收，租金每半年交付一次。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，双方互不承担责任。但甲方需提前三个月告知乙方需拆迁，否则乙方一切损失由甲方承担。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用天数计算，多退少补……。 合同签订后，飘韵鞋业公司按约将涉案仓库交付省歌舞剧院使用。2017年8月24日，省歌舞剧院收到经开区莲花社区管理委员会、经开区城市管理局联合发函，函称：你方所承租的房屋，经市规划局认定，该房屋未取得建设规划许可证，属于违法建筑，根据经开区升级改造工作方案和道路建设规划要求，将于2017年8月31日对该违法建筑予以拆除，请你方于2017年8月30日前将仓库内存放的物品搬离，不得影响对违法建筑的拆除工作，逾期未搬离造成的损失自行承担。由于省歌舞剧院存放在该仓库的演出设备、布景、道具及舞美制作等物品较多且为大件物品，为了能够将所放物品完全搬离走，经多次与政府部门协调延长拆除违法建筑物的日期，才使得该违法建筑物未能在2017年8月31日前被拆除，省歌舞剧院联系了搬迁公司将存放涉案仓库的物品于2017年10月9日完全迁出。 另查明：省歌舞剧院支付了至2017年6月底的租金。 上述事实，有《仓库租赁合同》、《函》等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：飘韵鞋业公司、省歌舞剧院于2015年9月23日签订的《仓库租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。因厂房被政府拆迁，合同已实际终止。签订合同前飘韵鞋业公司已出示相关土地房产证件，省歌舞剧院应知晓涉案仓库权属性质，省歌舞剧院以飘韵鞋业公司欺诈为由反诉主张涉案租赁房屋为违法建筑，合同应为无效，因无事实证据，本院依法不予支持。省歌舞剧院因仓库拆迁发生了搬迁费用，该搬迁费用是合同终止后必然发生的费用，省歌舞剧院反诉主张飘韵鞋业公司赔偿其搬迁费用经济损失72740元，无合同及法律依据，本院依法不予支持。 飘韵鞋业公司本诉主张省歌舞剧院支付2017年7月1日至2017年10月9日期间的租金及物管费，因合同约定了“如需拆迁，甲方应提前三个月告知乙方”，结合政府发的函件要求2017年8月31日对涉案仓库予以拆除，经省歌舞剧院多次和政府部门协调延长拆除违法建筑物的日期才于2017年10月9日全部搬迁完毕，飘韵鞋业公司应当给予省歌舞剧院合理的搬迁过渡期间，省歌舞剧院答辩称租金及物管费应计算至2017年8月31日，本院依法予以采纳。省歌舞剧院应当支付飘韵鞋业公司2017年7月1日至2017年8月31日到期租金40800元（20400元*2）、物管费600元及逾期付款利息损失（以41400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月31日计算至款清之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽省歌舞剧院于本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）合肥飘韵鞋业有限公司租金40800元、物管费600元及逾期付款利息损失（以41400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月31日计算至款清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）合肥飘韵鞋业有限公司的其他本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）安徽省歌舞剧院的全部反诉请求。 若被告安徽省歌舞剧院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1814元，由被告安徽省歌舞剧院负担；反诉案件受理费1620元，减半收取为810元，由被告安徽省歌舞剧院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年九月十九日 书 记 员 高国婧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。