陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终8526号 上诉人（原审原告）:杨文厚，男，汉族，1969年11月29日出生，无业，住陕西省府谷县委托诉讼代理人：谢国强，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南希，北京市中兆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陕西金地佳和置业有限公司,住所地：西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，北京大成（西安）律师事务所律师上诉人杨文厚因与被上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。杨文厚上诉请求；1、依法撤销一审判决，改判支持其在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由金地公司承担。事实与理由：1、金地公司在西安晚报上刊登通知书时案涉房屋并未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件，金地公司也不能证明在房屋验收合格后对其进行了再次通知，因此金地公司并未履行合同中应尽的通知义务，逾期违约金应从2013年8月29日计算至实际交付日2018年3月24日，金地公司若对交付时间不认可应承担相应的举证责任。2、金地公司交付的房屋存在严重漏水的质量问题，无法满足其当初购买房屋的使用目的，因此其拒绝受领房屋存在合理的理由，金地公司并未完全履行交付房屋的合同义务。3、由于金地公司逾期交付房屋的行为是持续的侵权状态，所以诉讼时效应从逾期交房的侵权行为终结之日即2018年3月24日起算，因此本案并未超过诉讼时效。金地公司辩称，1、根据合同第十一条约定，无论其公司是否通知杨文厚，杨文厚均应当主动前来收房。案涉房屋已于2015年6月30日取得竣工验收备案登记表，符合合同约定的交付条件，杨文厚应当自行前来收房，其公司可能电话通知杨文厚收房，但因相关人员离职，并无证据证明该事实。杨文厚所称的其公司未来收房的理由是其公司没有取得竣工验收备案表并无相关证据证明。2、一审中杨文厚并未提供有效的证据证明涉案房屋漏水无法使用，且没有申请相关部门鉴定，因此房屋漏水的事实不能成立。杨文厚向法院主张的是违约之诉，但是房屋漏水属于侵权之诉，二者不是同一法律关系，因此如果杨文厚因为房屋质量问题提起诉讼，应该举证证明存在损失，但杨文厚一审期间并未提供相关证据。3、杨文厚认为逾期交房的行为属于持续存在的侵权状态所以本案未过诉讼时效，但是杨文厚所主张的是合同之诉，不应该适用侵权之诉的特殊时效，所以杨文厚主张本案未过诉讼时效的观点不能成立。杨文厚向一审法院提出诉讼请求：1、判令金地公司向其支付违约金合计537218.05元。2、案件诉讼费由金地公司承担。一审法院经审理查明，杨文厚、金地公司双方签订《商品房买卖合同》约定：杨文厚购买金地公司开发的位于西安市曲江新区XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积131.29平方米，房屋总价3218802元。合同第八条约定，金地公司（出卖人）应当在2013年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付杨文厚使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。上述合同签订后，杨文厚依约向金地公司支付了全部购房款，金地公司曾于2013年8月23日在西安晚报上刊登入伙通知书，通知杨文厚收房。杨文厚称涉案房屋存在质量问题直至2018年3月24日才收房，并向法院提交有照片及录音资料用以佐证。另查明，金地公司向法院提交了涉案房屋的建设工程竣工验收报告用以证明涉案房屋已于2014年6月25日经五方验收合格，并提交有竣工验收备案表佐证涉案房屋已于2015年6月30日取得竣工验收备案手续。一审法院认为，杨文厚、金地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。杨文厚依约缴纳了全部购房款，金地公司应按照合同约定的交房期限（2013年8月28日前）向杨文厚交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。因合同中约定的交付条件为经验收合格，法院认为该验收合格不仅应经涉案项目的建设方、勘察方、监理方、施工方验收合格，还应取得竣工验收备案表。金地公司向法院提交的《竣工验收备案表》显示涉案房屋已于2015年6月30日取得竣工备案手续。由此可见，涉案房屋此时已经符合法律规定以及合同约定的交付条件，且金地公司已在此前通过刊登入伙公告的方式通知杨文厚收房，履行了通知义务，杨文厚未收房亦应视为交付，故杨文厚主张的逾期交房违约金依法应计算至2015年6月30日止。又因合同约定的交房日期为2013年8月28日，上述期限届满后杨文厚主张逾期交房违约责任的诉讼时效就已经起算，杨文厚本次起诉时间为2018年6月13日，依照诉讼时效3年的法律规定，杨文厚主张的2013年8月29日至2015年6月12日期间的逾期交房违约金均已过3年的诉讼时效，法院依法不予支持。杨文厚主张2015年6月13日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金未超过诉讼时效，法院依法应予以支持，经计算为5793.84元。至于杨文厚称涉案房屋存在质量问题，其可向金地公司另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨文厚逾期交房违约金5793.84元。二、驳回杨文厚其余诉讼请求。案件受理费9172元，由杨文厚承担2172元，由金地公司承担7000元。因杨文厚已预交，金地公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付杨文厚。二审经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、附件六第二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，书面通知方式为：公告、挂号信、特快专递。2016年11月份金地公司通知杨文厚收房，杨文厚一次在金地公司处购买了五套房屋，2016年11月9日，杨文厚在XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的专修备案/验收申请表上签字确认，又以房屋漏水为由拒绝接收所购的五套房。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人违约时应根据违约情况按照合同约定向对方承担违约金。杨文厚与金地公司签订《商品房买卖合同》，购买金地公司开发建设的涉案房屋，一审法院认定涉案房屋的交付标准为取得竣工验收备案登记表，对此双方均未提出异议，故对涉案房屋的交付标准，本院予以确认为取得竣工验收备案登记表，金地公司于2015年6月30日取得涉案房屋的竣工验收备案登记表，此时，涉案房屋符合交付条件。根据合同约定，金地公司应于2013年8月28日前向杨文厚交付涉案房屋，金地公司曾于2018年8月23日在西安晚报上刊登收房通知，但此时涉案房屋并不符合交付条件，故杨文厚有权拒绝收房。2015年6月30日涉案房屋符合交付条件，根据双方合同的约定，金地公司应通过公告、挂号信、特快专递等方式通知杨文厚收房，但金地公司并未按照合同约定履行通知义务。在逾期未交付的情况下，涉案房屋何时符合交付条件，需由金地公司向杨文厚告知，否则杨文厚是无从得知的，故涉案房屋符合交付条件后、金地公司还负有按照合同约定通知杨文厚收房的义务。合同约定金地公司书面通知杨文厚是让杨文厚知道涉案房屋已经符合交付条件并及时办理售房手续。本案中金地公司虽未举证证明其公司尽到书面通知义务，但根据杨文厚在二审的陈述，金地公司曾于2016年11月份通知其收房，此时合同约定的通知义务的目的已经实现，且此时涉案房屋也符合交付条件，故杨文厚应配合办理收房。杨文厚在2016年11月9日办理收房手续时以涉案房屋漏水故其拒绝收房，但其未提交证据证明涉案房屋存在质量，且涉案房屋已取得竣工验收备案登记表，已经相关单位验收合格，故杨文厚的拒收理由不成立，本院不予采信。杨文厚没有正当理由而拒收房屋的不利后果应由杨文厚自行承担，本院认定涉案房屋的交付时间为2016年11月9日。根据合同约定，金地公司应按日向杨文厚支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，金地公司每逾期一日，会产生一笔违约金，每笔违约金是独立的，故每笔违约金的诉讼时效应是单独计算，金地公司从2013年8月29日就开始违约，因杨文厚直到2018年6月13日才起诉要求支付违约金，故杨文厚要求金地公司支付2013年8月29日至2015年6月12日期间违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效，一审法院不予支持是正确的。但从2015年6月13日至2016年11月9日的逾期交房违约金，金地公司应按照合同约定向杨文厚支付，经核算违约金为155790.02元。综上所述，原审判决认定违约金的数额错误，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11816号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11816号民事判决第一项为：陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨文厚逾期交房违约金155790.02元；三、驳回杨文厚其余诉讼请求。一审案件受理费9172元，杨文厚已预交，由杨文厚承担6512元，陕西金地佳和置业有限公司承担2660元；二审案件受理费9172元，杨文厚已预交，由杨文厚承担6562元，陕西金地佳和置业有限公司承担2610元。陕西金地佳和置业有限公司连同判决款项一并支付杨文厚。本判决为终审判决。  审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年八月二十九日  书 记 员  袁   萱 1