北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初24726号原告：关孟达，男，1983年5月2日出生，满族，北京全路通信信号研究设计院集团有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。被告：程丽莉，女，1969年1月28日出生，汉族，北京全路通信信号研究设计院集团有限公司房产办副主任，住北京市房山区。第三人:北京全路通信信号研究设计院集团有限公司，住所地北京市丰台区丰台科技园汽车博物馆南路1号院B座7层。法定代表人：王海龙，董事长。委托诉讼代理人：拾珂，女，该公司职员。委托诉讼代理人：曹政，男，该公司职员。第三人：张金军，男，1969年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告关孟达与被告程丽莉、第三人北京全路通信信号研究设计院集团有限公司（以下简称全路通信信号研究设计院）、第三人张金军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关孟达及其委托诉讼代理人胡剑飞，被告程丽莉，第三人全路通信信号研究设计院的委托代理人拾珂、曹政，第三人张金军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关孟达向本院提出诉讼请求：1、全路通信信号研究设计院、程丽莉协助关孟达将位于北京市丰台区望园东里602室房屋（以下简称602室房屋）产权登记至关孟达名下；2、诉讼费由程丽莉负担。事实理由如下：2014年6月30日，原告关孟达与被告程丽莉签订《个人房屋转让协议》，约定：被告将602室房屋以230万元价格出售与原告；房屋交付与原告居住使用后，被告应当在双方具备过户条件且原告支付完剩余房款时办理该房屋的过户手续，将该房屋产权证办至原告名下，办理产权证的相关费用由被告承担。上述协议签订后，被告将房屋交付与原告居住使用至今，原告也通过借款等方式四处筹集资金向被告支付了全部购房款230万元。但从2014年6月起至本案起诉前，房屋市场价格大幅上涨，被告故意毁约拒绝继续履行上述购房协议，拒不为原告办理过户手续。据悉602室房屋已具备办理产权证的条件，被告于2016年5月即可与第三人办理产权登记手续，但被告故意拖延未予办理。2017年，原告已具备了购房资格，602室房屋已具备过户条件，但被告违反诚信不按双方购房协议履行，双方协商无果，故提起本案诉讼。被告程丽莉辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方签订《个人房屋转让协议书》时，即已考虑了房屋转让存在的各种不确定因素，故在合同中约定了可单方解除合同的协议条款。我与原告是上下级关系，当时原告系京外借调我单位的单身务工人员，无北京户口，无购房资质。为缓解原告初到北京面临的高额房租压力，以及在京无房个人婚姻问题受挫等困扰，我出于善意帮助，约定将602室房屋以230万元转让给“原告居住”，此价格低于市场价50万元左右，且协议约定原告分五次支付房款，房屋过户费用由我承担。同时，考虑到房屋转让的各种不确定因素，双方在协议中明确约定了“单方原因导致无法完成房屋转让手续”或“单方主动解除协议”的各种可能情况，包括房本不能如期办理、我儿子大学毕业参加工作，可能需要收回房屋、原告可能无法取得购房资质、原告可能无力支付后续房款、原告就业前景不好预测等，并约定单方解约，需向对方支付总房款的百分之十作为违约金。2、因单位及国家政策原因，602室房屋产权性质发生变化，房屋产权证无法如约办理，双方所签《个人房屋转让协议书》无法履行。无法履行系因不可抗力所致，双方互不承担责任。2016年7月15日，国家机关事务管理局下发国机房改［2016］201号《关于北京全路通信信号研究设计院集团有限公司出售公有住房的复函》，批复全路通信信号研究设计院按照“房改房”售房方式出售602室房屋。602室房屋是单位给我的福利分房，购房价款是我与丈夫付伟共同的工龄职务福利折算，是我与付伟组建家庭的共有住房，有付伟的份额，我无权单方处分。3、我与原告已协商解除了房屋买卖协议。因我儿子大学毕业参加工作需要住房，加之602室房屋房本办理障碍重重，2016年9月2日、10月18日，我通过电话和微信方式向原告提出收回房屋，发出了解除《个人房屋转让协议书》的要约，原告于2016年10月28日上午10点58分及下午1点55分，明确表示不再装修房屋（原告本打算装修房屋给岳父居住），同意我按协议约定支付总房款10%的违约金，解除合同，并答应承担居住期间拖欠的各项费用，对我提出的解约的要求给予了承诺，至此双方已达成一致，协商解除了《个人房屋转让协议书》。4、2016年10月29日起，原告迫于家庭讨伐与压迫，违反诚信，践踏我方善意，反悔与我达成的解除房屋买卖的协议，假借岳父来京居住之名，霸占房屋不予腾退。原告的“反悔”行为并未得到我的同意。此后，双方曾就我另购房屋，原告支付30万元房屋补偿款进行过协商，但终未达成合意，未形成新的房屋买卖协议，故此现在仍处于《个人房屋转让协议书》已经协商解除的状态。后我起诉维权，原告在接到法院传票、开庭前，强行向我账户支付90万元，企图掩盖其方仅支付140万元房款的事实，试图制造付清全款，以蒙蔽法官，实属恶意欺诈。我不认可这90万元房款，会在法院主持下扣除原告自2014年6月30日入住以来拖欠的各项租住费用后，余数全部退还与原告。综上，我与原告签订的《个人房屋转让协议书》已经解除，原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回。第三人全路通信信号研究设计院述称：在给被告过户的过程中，单位能做的事情都已经完成。给被告过户需要被告配合，但被告不予配合。在产权证办理过程中，被告称不同意办房改房的产权证，楼栋中共有23户需办理产权证，期中21户已经于2017年底就办完产权证了。我们单位从2013年起就投入大量人力物力给包括被告在内的23户办理产权证，我们愿意推进此事。原被告均系我单位职工，希望双方能妥善解决争议，我们愿意在职责范围内协助解决，如果双方不能达成一致，对于原告的第一项诉讼请求，公房出售是需要去上级请示，需要办理一系列相关手续，此外亦需要被告的配合，如果被告不配合，我单位无法给被告办理产权证。第三人张金军述称：不同意原告诉讼请求，原告的主张于法无据。我不知晓房屋出售事宜，程丽莉无权处置我与她在之前夫妻关系存续期间的共同财产，关孟达也没有资格购买属于集体产权具有福利性质的房屋。关孟达围绕诉讼请求，提交《个人房屋转让协议书》、银行转款记录、微信聊天记录、短信记录等证据；程丽莉提交《研究设计院定向集资购房协议书》、《个人房屋转让协议书》、微信聊天记录等证据；全路通信信号研究设计院提交丰台区望园东里11号楼楼栋所有权证；张金军提交（2001）海民初字第10234号民事调解书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程丽莉与关孟达均系全路通信信号研究设计院员工，双方系同事关系。1999年12月3日，程丽莉（乙方）与全路通信信号设计研究院（甲方）签订《研究设计院定向集资购房协议书》，约定:甲方将座落于北京市丰台区望园东里602号两居室住房一套，总建筑面积67.5平方米，成套住房的市场价总计为320625元，转售给乙方，乙方负担总价1／3的房款106875元;乙方自1998年9月签订本协议起应与甲方签订10年服务年限的劳动合同,服务满10年后,甲乙双方按届时有关政策办理产权转移手续;乙方在院工作10年期满后,甲方应负责按有关政策办理房屋产权证,并将房屋产权移交给乙方；当乙方未履行为院服务10年劳动合同，要求调出研究设计院时，必须将本套住房交回甲方，甲方将乙方购房集资款本金退回给乙方，当乙方未履行为院服务10年劳动合同，要求调出研究设计院不能交回住房时，乙方应按尚未履行服务合同的年数，将院垫付房价总额按每年1/10合计本金和比照当时银行贷款利息一并返交甲方后，方能办理调出研究设计院的手续。2001年9月6日，程丽莉与张金军经北京市海淀区法院调解离婚，法院作出（2001）海民初字第10234号民事调解书，载明程丽莉与张金军1993年9月登记结婚，调解书主文第三项为：位于北京市丰台区望园东里十一号楼八单元六○二号二居室住房一套由程丽莉居住使用。2014年6月30日，程丽莉（转让方、甲方）与关孟达（受让方、乙方）签订《个人房屋转让协议书》，约定：甲方将602号房屋转让给乙方，双方商定该房屋转让价格为230万元；双方一致同意购房款由乙方分期支付：（一）2014年6月30日前，支付首付款100万元，（二）2015年2月28日前，支付第二笔房款20万元，（三）2016年2月29日前，支付第三笔房款20万元，（四）2017年2月28日前，支付第四笔房款20万元，（五）剩余房款70万元，在甲乙双方进行产权过户前由乙方全部支付；甲方应于本合同生效之日起3日内，将上述房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲乙双方完成房屋交付，乙方可入住居住使用，待乙方付清全部房款后，上述房屋的占有、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方居住使用后，甲方在双方具备过户条件且乙方支付完剩余房款时办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。签订上述合同后，双方依约履行。程丽莉于2014年6月30日将602号房屋交与关孟达，关孟达于2014年5月20日、6月30日，分别给付程丽莉80万元、20万元，又于2015年2月14日按程丽莉指示向付玉英支付20万元，又于2016年2月2日给付程丽莉20万元。2016年9月2日，程丽莉提出要求解除合同，后双方产生争议。关孟达另于2017年2月10日以转账方式给付程丽莉房款20万元，并支付物业费、供暖费6400元，程丽莉当日以转账方式将该物业费、供暖费返还与关孟达，于2月13日将房款20万元返还与关孟达。2017年2月13日，关孟达再行向程丽莉支付206400元，程丽莉于2017年2月14日再次如数退回。2017年2月17日，关孟达又向程丽莉支付206400元，程丽莉于当日又如数退回。后程丽莉提起诉讼，在诉讼期间，关孟达于2017年8月26日向程丽莉转账支付剩余全部房款90万元及7115.64元物业供暖费。另查，涉案602号房屋所在楼栋即北京市丰台区望园东里11号楼目前权属登记在全路通信信号设计研究院名下，房产证载明产别为国有（自管产），602室房屋尚未在在京中央和国家机关住房交易办公室建立档案。程丽莉目前仍在全路通信信号设计研究院工作，服务已满10年。庭审中，全路通信信号设计研究院称602号房屋若上市交易，需先进行房改，需与程丽莉签订房改合同即公有住房出售协议，到丰台区房改办备案，到丰台区住房资金管理中心办理资金缴存；全路通信信号设计研究院曾为11号楼办理产权证，但程丽莉不同意办理房改手续。程丽莉称与单位有劳动争议，待双方劳动争议处理完毕方可办理。庭审中，程丽莉提交其与关孟达之间的短信、微信信息一组。该组证据载明：2016年9月2日关孟达询问程丽莉望园东里11号楼房本办好否，程丽莉回复了房本办理情况，并发短信：“关，你们如果急用钱，可以考虑把房子留给我家鹏飞，我现在手头有足额现金返回之前支付的房款，你们可以考虑下”；关孟达：“好，这事太大，我要和家里商量一下”；2016年9月2日关孟达微信：“房子的事情我要和家里商量一下”；程丽莉：“商量一下吧”；关孟达：“因为新房的首付已经交了，贷款也办完了，所以暂时没有地方用钱，还得跟她家商量”；程丽莉：“没想到房子这么多事”；关孟达：“你的想法是什么？协议直接作废，退还140万房款？您可以提出来，我跟家里商量”；程丽莉：“儿子毕业分配到国家电网，离望园较近，如留给儿子居住也可，都可以，协商解决即可”。2016年10月27日，关孟达询问程丽莉签订物业合同事宜。2016年10月28日程丽莉与关孟达微信沟通，程丽莉：“小关，上午好！鉴于望园房本迟迟没有着落，后续房产过户也存在诸多不确定因素，加之儿子鹏飞已参加工作没有住处，经家人多次商讨，还是希望把望园房子留给鹏飞居住使用。烦请把上述情况和你父母家人沟通一下，希望理解。”关孟达：“我家里不同意。他们认为我家的全部积蓄都投入在这个房子上了，现在不买了损失太大，因为投资这个房子这两年耽误了不少事，这个房子本打算我岳父过来住的，所以我也比较为难，因为这房子，我家结婚和买婚房都拿不出钱，影响比较大，所以两家人都不同意，希望您能理解”。程丽莉：“不同意就按协议办吧”。关孟达：“好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住”。程丽莉：“关，根据协议违约条款，我会如数支付违约金，其余相关事项按协议条款执行即可。另今天上午与物业沟通，你居住期间（2015、2016年）物业费、采暖费及卫生治安监控等费用均未缴纳，我已全部补交。后续相关手续事宜，我们协商解决”。关孟达：“好，我居住期间的这些费用回头给您”。2016年10月29日，关孟达微信：“程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢。买望园这房子用掉了我和我父母的全部积蓄，到现在我家还在凑明年的尾款。去年和卿结婚时都拿不出钱。这房子本打算拿出来给岳父来北京住，这现在您打算违约，我跟两家人都没法交待，这两年我的损失太大了。这事让家人对我都非常不满，我现在的处境惨了”。2016年10月30日，程丽莉微信告知关孟达正在筹集需退回的房款及违约金，关孟达不同意解除合同，要求继续履行合同，不接受退房款及违约金。2017年7月23日，程丽莉微信告知关孟达，综合考虑，望园房子留给关孟达。关孟达询问产权证办理及尾款支付事宜，程丽莉提出产权随单位手续尽快办理、关孟达具备过户条件尽快过户、尾款及当初低于市场价的人情款一次性支付等条件，但此后双方并未达成一致意见。程丽莉主张从上述双方信息往来情况，可知其于2016年10月28日向关孟达提出解除合同，其方按约定支付违约金，关孟达表示同意，至此，其与关孟达所签《个人房屋转让协议书》已于2016年10月28日解除；2017年7月12日，程丽莉提起诉讼，期间提出了继续履行的调解意见，但双方未达成新的履行协议，故此，双方之间仍处于《个人房屋转让协议书》已告解除的状态。关孟达对此不予认可，称其方未表达解除合同的意思，2016年10月28日程丽莉一提出商量房子问题，关孟达即刻予以拒绝，程丽莉提出支付违约金和物业费、供暖费，关孟达回答“好”有二层意思，一是同意按合同约定办，被告有义务配合继续履行合同，二是对支付居住期间费用的认同，若同意解除，居住期间的物业费、供暖费可从返还的房款中抵扣，不可能表达为再支付与程丽莉。程丽莉称关孟达起初不同意解除系因其方原先未提出愿意支付违约金，其方提出按协议办，支付23万违约金后，关孟达的答复内容系同意解除。本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《个人房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应系合法有效。针对关孟达要求继续履行合同，要求全路通信信号设计研究院、程丽莉将涉案房屋依次过户与关孟达的诉讼请求，本院认为，首先，依据关孟达与程丽莉的微信往来记录，可知在涉案房屋买卖合同的协商解除沟通过程中，关孟达曾明确表示过拒绝，但2016年10月28日，程丽莉提出解除合同，按协议约定支付违约金时，关孟达的答复：“好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住”、“好，我居住期间的这些费用回头给您”及10月29日的“程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢”，均表达了10月28日，关孟达已对程丽莉发出的解除合同要约予以承诺。至此，双方签订的《个人房屋转让协议书》协商一致，已告解除。虽然后续双方再次协商，程丽莉表示愿意继续出售涉案房屋，但双方未就房屋价款等达成新一致意见，未形成新的合同，即应回溯至合同已解除的状态。其次，据已查明的事实，涉案房屋系程丽莉与张金军在原婚姻关系存续期间取得，离婚时，因房屋未取得产权证，法院当时仅就房屋使用权予以处理，现房屋的权利状况不明晰，可能涉及案外人权益，故房屋买卖合同尚不具备继续履行的条件。最后，涉案房屋尚未完成房改，程丽莉与全路通信信号设计研究院未签订房改合同，现程丽莉不同意办理房改手续，房屋不具备办理产权证条件。综上所述，本院对关孟达之诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：驳回关孟达的诉讼请求。案件受理费25200元，由关孟达负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 娟人民陪审员  关学岚人民陪审员  孙顺玲二〇一九年九月十九日书 记 员  高 桐