广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4344号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（原广州城建开发物业有限公司南沙分公司），住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：杜伟华、陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：张椿戈，男，1949年4月10日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉被告张椿戈物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的诉讼代理人杜伟华、被告张椿戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉称：被告系南沙区××栋××房（登记地址为南沙区××大道××街××号××房，以下统称涉案房屋）的原业主。依据双方签订的物业管理服务合同，原告为涉案小区提供物业管理服务，被告应当按照涉案房屋建筑面积每月每平方米2.1元的标准，以三个自然月为缴纳周期，于每个周期首月10日前向原告支付物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应按欠缴总额的1‰交纳滞纳金。被告至今仍欠付2014年8月5日至2016年7月31日期间的物业服务费，其中2016年4月1日前物业服务费按建筑面积146.89平方米计算，2016年4月1日后物业服务费按建筑面积147.67平方米计算。被告经原告多次催收后仍拒绝交纳，其行为违反合同约定。现原告为维护自身合法权益，起诉要求判令：被告向原告支付2014年8月5日至2016年7月31日期间的物业服务费7380.6元及违约金（违约金计算方法：2014年8月5日至2014年9月30日以当季度欠缴的物业服务费587.2元为本金，2014年10月1日至2016年3月31日各以每季度欠缴的物业服务费925.5元为本金，2014年4月1日至2016年6月30日以当季度欠缴的物业服务费930.3元为本金，2016年7月1日至2016年7月31日以当季度欠缴的物业服务费310.1元为本金，均以每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至被告实际付清之日止）。原告在庭审中确认违约金总额以被告欠付的物业服务费为限。被告张椿戈辩称：根据被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同》第十六条的约定，被告在2014年5月2日对涉案房屋的质量提出了异议，故涉案房屋在该日视为未交付，物业服务费不应当从该日起计收。在被告对涉案房屋提出六点质量异议后，开发商一直没有进行整改。被告之后又分别于2014年9月3日、2015年1月28日、2015年7月25日、2016年6月12日多次催促开发商，但其一直不予维修，导致被告长期无法居住涉案房屋，因此涉案房屋质量问题未整改期间的物业服务费亦不应当由被告承担。经审理查明：2013年7月22日，被告（乙方、买方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买涉案房屋（建筑面积146.89平方米）。甲方选聘广州城建开发物业有限公司（现广州越秀物业发展有限公司）进行前期物业管理服务。物业服务合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效为止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年5月4日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。”2014年2月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方、现广州越秀物业发展有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对涉案房屋所在小区进行前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅交纳标准为2.1元每月每平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费，房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条，第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”2014年3月10日，涉案房屋所在楼宇取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年5月2日，被告前去办理收楼手续，并于同日签署了《商品房交付书》，《商品房交付书》上确认的收楼时间为2014年5月4日。被告于同日交纳了2014年5月4日至2014年8月4日期间的物业服务费925.4元。被告在2014年5月2日验收涉案房屋时，填写了《住宅收楼验收表》，提出涉案房屋存在“小阳台地砖未勾缝、小阳台铝合金窗门框变形、大厅地砖不平勾缝不均匀、主卫公卫墙砖大面积空鼓、厨房推拉门关上后不密封、厨房门框有泡沫胶未清理、全屋卫生差需彻底清洁”等质量问题，故被告未于当日领取涉案房屋的钥匙。之后，被告又分别在2014年9月3日、2015年1月28日对房屋质量提出异议。被告认为因涉案房屋的质量问题长期未能整改导致其无法收楼，故于2015年7月22日申请免除五年物业服务费作为补偿，但未得到答复。2016年12月22日，被告签署《入住移交清单》，确认于该日领取涉案房屋的钥匙。2016年12月22日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“乙方自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止为涉案房屋提供物业管理服务。乙方物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共绿化的养护和管理、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.1元/平方米·月收费标准向甲方或物业使用人收取。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以三个自然月为缴纳周期，并于每个周期首月10日前以银行划账方式缴纳当期费用；乙方可协助甲方办理银行划账的有关手续；甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。”《前期物业服务合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年7月31日，被告（甲方、卖方）与案外人温碧纯（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：“乙方向甲方购买涉案房屋。首期房款含定金540000元，乙方应在2016年8月7日支付给甲方。甲乙双方同意该物业交付使用时间为交付首期当天。甲方应在该物业正式交付使用前，交清该物业在交付使用前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠款税、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），并向乙方出示以上相关缴费凭据。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责，如有发生，乙方保留向甲方追究的权力。甲乙双方约定交本物业过户时间为2016年11月28日。”被告陈述于2016年7月31日将涉案房屋交付给温碧纯，但未提供证据证明。根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋于2017年1月4日变更登记至温碧纯名下，登记建筑面积147.6728平方米。另查明，2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。2018年4月2日，广州越秀物业发展有限公司作出声明，确认由原告实际负责涉案小区的物业管理，并确认涉案房屋所在小区自2010年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费及相应的违约金债权归原告所有。本院认为：虽然被告在2016年12月22日前未与原告签订《前期物业服务合同》，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，广州越秀物业发展有限公司与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。涉案小区的物业实际由原告负责管理，同时在广州越秀物业发展有限公司确认相关债权归原告享有的情况下，原告有权向被告主张相应债权。涉案房屋所在楼宇已于2014年3月10日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋在该日已具备基本交付条件。开发商于2014年5月2日通过《商品房交付书》告知被告于2014年5月4日收楼，被告应自2014年5月4日起交纳物业服务费。被告提及的房屋质量问题，属于质量瑕疵，被告并未举证证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量不合格等严重影响正常居住的质量问题，被告拒绝收楼并以此为由拒绝交纳物业服务费，理据不足。同时，房屋质量瑕疵的保修责任系被告与开发商因商品房买卖合同产生的法律关系，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围。原告作为物业服务提供者并不负有房屋质量瑕疵的维修义务，若被告认为开发商怠于履行维修义务给其造成损失，可另循途径向开发商主张权利。另根据被告的陈述，其已于2016年7月31日将涉案房屋出售并交付给了案外人，即被告在领取涉案房屋钥匙前已享有自行处分涉案房屋的权利，根据权利义务对等原则，被告亦应当承担支付物业服务费的义务。因被告已交纳2014年5月4日至2014年8月4日期间的物业服务费，现原告主张2014年8月5日起至2016年7月31日止的物业服务费，合理有据，本院予以支持。涉案房屋登记建筑面积为147.6728平方米，原告主张2016年4月1日前按约定建筑面积146.89平方米计算物业服务费，2016年4月1日后按建筑面积147.67平方米计算物业服务费，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。现按照每月每平方米物业服务费2.1元的标准，计算出涉案房屋于2014年8月5日至2016年3月31日期间，每月物业服务费为308.5元，每季度物业服务费为925.5元，自2016年4月1日起，每月物业服务费为310.1元，每季度物业服务费为930.3元。2014年8月5日至2016年7月31日期间，被告合计应向原告支付物业服务费7370.6元（308.5元÷31天×27天+308.5元×19个月）+（310.1元×4个月）。被告长期拖欠物业服务费已经构成违约，现原告主张按每日万分之四的标准计收违约金，符合约定，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定物业服务费按季度交纳，但又约定交纳时间为每月10日，属于交纳时间约定不明的情形，故本院酌情确定违约金自次季度首月1日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张椿戈应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2014年8月5日至2016年7月31日期间的物业服务费7370.6元及违约金（违约金计算方法：2014年8月5日至2014年9月30日以当季度欠缴的物业服务费577.2元为本金，2014年10月1日至2016年3月31日各以每季度欠缴的物业服务费925.5元为本金，2016年4月1日至2016年6月30日以当季度欠缴的物业服务费930.3元为本金，2016年7月1日至2016年7月31日以当季度欠缴的物业服务费310.1元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从次季度首月1日起计算至被告实际支付之日止；违约金应以被告欠付的物业服务费为限）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张椿戈负担。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月四日书 记 员  陈洁莹记 录 员  卢坤咏