贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异102号异议人（案外人）：徐某某，男，汉族，1953年5月21日生，住贵州省安顺市西秀区，委托代理人：刘松、郭琪琪，贵州磐正律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：中国工商银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市西秀区。法定代表人：杜某某，该行行长。委托代理人：张忠星，该分行员职工，代理权限为特别授权。被执行人：安顺西苑房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市开发区。法定代表人：周某，该公司董事长。被执行人：范某某，男，汉族，1964年2月15日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：韩某某，女，汉族，1965年5月16日生，住址同上。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司安顺分公司（下称“工行安顺分行”）与被执行人安顺西苑房地产开发有限公司（下称“西苑房开”）、范某某、韩某某借款合同纠纷一案中，案外人徐某某向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人请求：请求法院解除（2019）黔04执恢49号案件对安顺市西秀区运输路“南方大厦”1层3号房屋的查封。事实和理由：西苑房开因开发“南方大厦”项目需要征收异议人位于安顺市××路中段北侧的“安顺市兴黔种植开发有限公司”土地使用权及部分地面附着物，双方于2006年3月23日签订《土地使用权转让合同》、2010年7月31日签订《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、2014年6月15日与异议人补签《补充协议书（三）》及案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定西苑房开以“南方大厦”1层3号房屋中的A轴到R轴，从23轴到27轴。自2013年10月，西苑房开将案涉商铺交付异议人使用，后异议人一直占有使用案涉房屋。异议人向本院提交以下证据：1、（2019）黔04执恢49号执行裁定书、协助执行通知书；2、（2017）黔04执恢38号执行裁定书、执行谈话笔录；3、《土地使用权转让合同》、《补充协议书（一）》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》；4、《商品房买卖合同》、缴费票据、银行流水及收条；5、《商铺租赁合同》。申请执行人工行安顺分行发表质证意见：对第1、2组证据真实性无异议，但对3、4、5组证据，因上述合同是西苑房开与异议人签订、收据也是西苑房开出具的，故对该三组证据是否真实存疑。本院认为，对申请执行人有异议的证据，异议人均向本院提交了原件予以核实，申请执行人无任何证据及主张即不认可3、4、5组证据的真实性，本院不予支持。对申请人提交的证据，符合证据三性原则，本院均予采信。经审查，本院查明如下事实：本院在执行申请执行人工行安顺分行与被执行人西苑房开、范某某、韩某某借款合同纠纷一案中，根据本院已生效的（2015）安市民初字第115号民事判决书，依法向被执行人送达了《恢复执行通知书》，并以（2019）黔04执恢49号立案执行。执行过程中，本院于2019年8月28日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04执恢49号《协助执行通知书》，查封了预告登记在被执行人范某某、韩某某名下的位于西秀区运输路南方大厦1层3号房屋（建筑面积为572.8㎡）及被执行人名下的其他不动产。另查明，异议人徐某某是原安顺市兴黔种植开发有限公司（下称“兴黔公司”）的法定代表人。2006年3月23日，异议人徐某某代表兴黔公司与被执行人西苑房开签订《土地使用权转让合同》，约定兴黔公司将该公司所有的安顺市××路中段北侧的土地使用权及部分地面附着物有偿转让给乙方，转让价格为176万元。后双方又于2010年7月31日签订《补充协议书（一）》、《补充协议书（二）》，于2014年6月15日签订《补充协议书（三）》，约定将原2006年3月23日双方签订的《补充协议》（实为《土地使用权转让合同》）的主体兴黔公司变更为自然人徐某某，并由西苑房开将其开发的位于运输路的A轴到R轴，从23轴到27轴总面积为167.67㎡的商铺以产权置换的方式销售给徐某某。双方确认，徐某某还应支付西苑房开购房款656648元。2014年6月15日，西苑房开与徐某某签订了《商品房买卖合同》，约定徐某某向西苑房开购买位于运输路北侧“南方大厦”1层A轴到R轴，从23轴到27轴号房，总面积为167.67㎡。异议人所购买的房屋在本案查封的南方大厦1层3号房屋范围内。2014年6月15日、2014年6月18日，西苑房开的法定代表人周强向异议人出具《收条》，载明收到异议人徐某某交来的商铺购房款150000元、300000元；2019年5月28日，异议人通过其女徐姗向西苑房开的员工罗真转账支付206000元。另，听证会上，被执行人范某某、韩某某陈述因其为西苑房开的员工，其与西苑房开签订用于备案登记的《商品房买卖合同》是西苑房开为办理商品房贷款需要办理预告抵押登记所签，其与西苑房开之间无购买案涉商铺的真实意思表示，其亦无经济能力购买案涉商铺。案涉商铺自2014年9月9日至2017年9月9日，由异议人徐某某管理使用并出租给案外人宋新武。本院认为，现案涉商品房仅预告登记在被执行人范某某、韩某某名下，并未转移登记到该二人名下。被执行人范某某、韩某某自认其与西苑房开之间并无真实的商品房买卖意思表示，与案涉房屋一直由异议人占有使用的事实相互印证，该自认符合客观事实，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第二十条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，因双方无真实的意思表示，故应予认定范某某、韩某某与西苑房开签订的用于备案的商品房买卖合同及以此为基础的预告登记均为无效法律行为，被执行人西苑房开作为开发建设者对案涉的商铺享有完整的物权。因本案执行标的为西苑房开、范某某、韩某某支付申请执行人工行安顺分行借款及相应利息，为金钱债权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案异议人对案涉商铺享有的物权期待利益可以排除强制执行效力，理由如下：其一，本院于2019年8月28日查封了案涉房产，但异议人早于2014年即本院查封之前就与西苑房开签订了合法有效的书面买卖合同。其二，异议人至迟自2014年9月就已合法占有使用案涉商铺，也早于本院查封时间。其三，因异议人与西苑房开之间为商品房买卖合同关系，非民间借贷等经常性经济法律关系，故对款项交付的举证责任不应过于严苛；周强出具的《收条》两份，在无其他相反证据推翻的情况下，应予采信。结合异议人提交的其女转账给西苑房开员工的转账凭证，可以认定异议人共计向西苑房开支付了656000元，根据异议人与西苑房开的约定，异议人除以产权置换方式支付了部分购房款外，还需支付的购房款为656648元，异议人主张差额648元是其与房开协商把零头抹掉，符合客观常理，本院予以采信，故可以认定异议人已支付了全部购房价款。其四，异议人主张未办理过户登记是因为房开不配合，结合本案事实，案涉房屋预告登记在被执行人范某某、韩某某名下，且预告抵押登记在农行安顺分行名下，西苑房开客观上无法为异议人办理产权过户登记，且现无任何证据证明未办理过户登记过错在异议人，故应予认定未办理过户的原因不在异议人。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，异议人请求解除查封，无法律依据，且执行异议并非终局程序，当事人、利害关系人均可通过提起诉讼获得终局裁决，故执行异议审查中不宜裁定解除对标的物的查封。综上，异议人的异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于贵州省安顺市运输路“南方大厦”一层三号房中从A轴到R轴，从23轴到27轴（总面积为167.67㎡）范围房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谢 晖审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年九月二十九日法官助理李欣书记员张颖（代）