贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黔05民终4591号 上诉人（原审原告）邓娟，女，汉族，1992年1月3日出生，住贵州省大方县。 被上诉人（原审被告）罗昌学，男，汉族，1970年2月7日出生，住贵州省大方县。 上诉人邓娟因与被上诉人罗昌学确认合同效力纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院作出的（2019）黔0521民初2124号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。 上诉人邓娟上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）黔0521民初2124号民事裁定；2.发回原审法院重新审理或依法改判支持上诉人原审的诉讼请求；3.本案一审、二审的费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院对部分事实认定不清，错误认定基础法律关系。原审法院认定的被上诉人建房侵占了上诉人从他人处受让而来的部分用地，上诉人将被上诉人修建在其占用上诉人土地上的房屋顶板砸毁进而发生纠纷。后于2011年9月20日为解决纠纷而签订了房屋买卖协议，协议约定被上诉人将邻近上诉人房屋的一间房屋作价40800.00元转让给上诉人。对于该事实的认定，上诉人认为一审法院关于对上诉人所购买房屋的部分的事实认定不清。首先，被上诉人修建住房的时候，侵占了上诉人受让而来的土地，本就侵害了上诉人的合法权益，上诉人不可能再花钱购买其侵占自己土地而修建的房屋，这与常理不符；其次，上诉人与被上诉人所签订的协议中约定，“甲方（被上诉人）将其所有的平房作价40800.00元一次性转让给乙方（上诉人），并在房面上以担（台担）的边上为界，下面以砖柱进去10公分为界”，该条约定中，被上诉人侵占了上诉人所有的土地而修建了一间邻近上诉人住房的房屋的住房，其对这间住房是不享有合法权利的，被上诉人亦无权处分占地而修建的这间住房，且协议中上诉人与被上诉人约定的界限是指被上诉人侵占上诉人土地的界限，上诉人购买的房屋是除被上诉人侵占土地之外的部分，亦系双方的真实意思表示，上诉人也在签订合同后交将合同约定的转让金一次性支付给了被上诉人，故该协议应即时生效。上诉人与被上诉人签订的协议的标的物是未占用上诉人土地所修建的房屋，且上诉人在签订合同后也将转让款交付给被上诉人，该协议已经发生效力。二、原审法院适用法律不当，上诉人应在交付转让款后即取得房屋的所有权。原审法院（援引）我国《物权法》第六条：“动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”以及《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，认定上诉人未取得受让房屋的所有权，但在本案中，上诉人所购买的房屋是农村中的自建房，而我国目前没有农村房屋产权登记管理机关，更无法进行房屋产权变更登记，进而使得上诉人想进行登记而不能登记。上诉人认为：农村房屋的产权登记与变动不同于城市房屋，为维护合同当事人的合法权益，维护交易安全，如果农村房屋买卖合同合法有效，出卖人交付了房屋，买受人支付了房款，即使没有进行变更登记，房屋所有权也应当发生转移，买受人取得房屋所有权。故，在本案中生搬硬套《物权法》第六条、第九条的规定，是明显的法律适用不当，更没有保障上诉人的权益，这与立法的初衷相悖。综上，上诉人所购买的房屋系被上诉未侵占上诉人土地所修建的房屋，且上诉人在签订合同后已经将转让款交付给了被上诉人，虽未变更产权登记，但应认定上诉人享有房屋的所有权。 被上诉人罗昌学答辩称：一、一审裁定认定事实清楚、准确。该裁定认定答辩人与上诉人之间因答辩人修房占用了上诉人从他人处受让而来的部分用地，上诉人将答辩人修建在其占用上诉人土地上的房屋砸坏进而发生纠纷，后于2011年9月20日为解决纠纷而签订了房屋买卖协议，协议约定答辩人将邻近上诉人房屋的一间房屋作价40800.00元转让给上诉人。该认定事实清楚、准确。符合本案的客观事实即：2011年2月，答辩人与兄弟共同在大方县核桃乡新桃小学路口西面沿公路建造砖混结构房屋一层四间，房屋建好后，邓娟家以答辩人所建房屋西面（与邓娟房屋相邻）一间占用其部分位置为由，将答辩人与邓娟家房屋相邻一间的房屋打坏，经核桃派出所多次处理，但邓娟家仍不断对答辩人的房屋进行侵害。经他人相劝，将靠邓娟家房屋的一间作价卖给邓娟家以缓和邻里关系，消除矛盾。2011年9月20日，邓娟以张艳及黎伶为代表，并请漆国顺等亲朋到答辩人家就双方房屋边界协商达成协议，答辩人将自建房屋西面（与邓娟房屋相邻）一间以价款40800.00元卖给邓娟，界限房面上以担外为界，下面以砖柱进去10公分为界，由答辩人将房面边界割开后，邓娟家代表认为可以就付齐价款，双方消除矛盾。协议签订后，答辩人将边界切割出，交付了房屋，经邓娟家代表认可后付清了价款，至此，双方各自对房屋进行管理使用。裁定书的认定事实符合客观事实。二、上诉人故意混淆“部分”的概念，当然二审法院也一定会明白，上诉人就是想借此而篡改购买答辩人一间房屋的事实，达到其恶意占有答辩人弟兄合伙建造的全部房屋的目的。首先，答辩人出卖与上诉人家房屋相邻的一间房屋给上诉人家，是因上诉人家以答辩人与其房屋相邻一间占用其部分土地经常对答辩人该间房屋进行损坏，并且上诉人家在之前各个机关解决的时候都陈述的是答辩人家与其住房相邻一间占用其部分位置，而现在却一改以往的说辞；其次，就双方约定的价款40800.00元，按当时当地的同类物价格，是绝不可能买下答辩人的全部房屋，且双方在协议中也没有指明出售房屋是一层一栋约70㎡的房屋；第三，以答辩人为甲方，上诉人为乙方签订的协议中已约定：“乙方将40800.00元给甲方作一次性转让金，把甲方平房所有权、使用权转让给乙方，界限双方已定，房面上以担的外边上为界，下面以砖柱进去10公分为界；转让金支付方式以罗昌学把房面边界切开后，邓娟家代表认为可以就付齐，不得拖欠”答辩人弟兄共有的该栋房屋为整栋独立的房屋，如果按上诉人所主张答辩人将整栋房屋全部出卖给上诉人家，怎会存在房面上以担的边界为界，下面以砖柱进去10公分为界的边界？还会存在切割边界？因此，上诉人家代表已通过认可界限划定付款，双方的界限明确清楚，答辩人现所使用的房屋是答辩人弟兄的房屋，不存在答辩人占用其房屋的事实；第四，答辩人、上诉人家代表及亲朋在场参与协商立据，双方协商指向的标的物都是答辩人所建房屋西面与上诉人家房屋相邻一间，范围清楚、界限明确。因此，该裁定认定事实清楚、准确，上诉人该上诉无理，请求二审法院不予采信。三、该裁定适用法律正确。房屋为不动产，其权属应以登记为准，答辩人对该房屋进行建造为原始取得房屋权属，该房屋没有进行权属变更登记，不发生物权变动，上诉人没有取得该房屋的合法权属，无权对该房屋主张其物上请权。综上所述，上诉人虚构事实，对法庭作虚假陈述，并且上诉人对该房屋没有权利证明，无权主张权利，一审裁定驳回其起诉，认定事实清楚、适用法律正确、裁判得当，请求二审法院驳回上诉人的无理上诉，维持原裁定。 原审原告邓娟起诉请求:1.确认原、被告双方于2011年9月20日签订的房屋转让协议有效，判决位于贵州省××县核桃乡××组的新桃小学路口栋一层约70平方米的房屋归还给原告；2.判决被告停止侵害行为，被告侵权原告的一层房屋顶上加盖的二层房屋，请他搬走，房屋下面压着的坟墓由被告承担，请求人民法院依法处理；3.判决被告在侵权原告房屋7年期间的房租费归还给原告，一年5千元，一共35000.00元；4.判决2017年1月1日原告回到家中多次找人到被告家协商解决，不但没有得到解决，一直拖到至今，给原告造成很大伤害和损失，误工费、乘车费、医药费、本案的诉讼费，张艳、陈兴品坐牢两年期间9个月人身侮辱和精神的损失费，一切费用由被告承担；5.判决2017年8月10日罗昌学、罗昌元向核桃乡派出所提出书面申请，不再要求处理陈兴品、张艳撬坏自家门锁的事情，陈兴品、张艳撬的是自家的门锁。事实及理由:原、被告双方于2011年9月20日签订了一份房屋转让协议，双方约定被告将位于贵州省大方县核桃乡民生村定兴组新桃小学路口一层一栋约70平方米的房屋转让给原告，双方约定房屋上面台担的边上为界，下面以砖柱进去10公分为界，转让金的支付方式是以罗昌学把房面边界割开后当时就一次性付齐40800.00元。双方协议签订后，原告就外出务工，直到2011年1月1日回到家中才发现被告未按协议约定，还把原告的房屋侵占，并修了二层出租给別人使用，原告多次找村干部协商解决，一直没有得到解决，一直拖到至今，综上所述，原告的合法权益受到重大伤害，原告为维护自己的合法权益，请求法院依法公正处理，维护原告的合法权益。 一审认定事实：原告邓娟与被告罗昌学发生争议的房屋是被告罗昌学及兄罗昌元共同修建。2011年9月20日以前，原告的婆婆张艳，公公陈兴品因被告及其罗昌元所建房屋（现争议的房屋）占用了张艳、陈兴品与他人转让得的土地，张艳、陈兴品为此将被告及其罗昌元靠原告家所建房屋的一间顶板毁坏，导致原告家与被告发生纠纷。后经相关部门处理，被告与原告的母亲黎伶及原告的婆婆张艳等进行协商，以被告罗昌学作为甲方，原告邓娟作为乙方达成书面协议，协议内容为：1.双方在2011年9月20日在甲方（罗昌学）住宅内，经在场人商议达成共识；2.乙方将40800.00元给甲方作一次性转让金，把甲方平房所有权使用权转让给乙方，界限双方已定，房面上以担（台担）的外边上为界，下面以砖柱进去10公分为界；3.转让金支付方式以罗昌学把房面边界割开后，邓娟的代表认为可以就付齐，不得拖欠；4.双方以后不准任何一方以何种借口再起纠纷，如任何一方以任何理由引起纠纷就由他负责；5.转让后，乙方如自用或转让他人，甲方均无权干涉；6.事后罗昌学（被告）和陈兴品（原告邓娟的公公，代理人张艳的文夫）前面发生的一切纠纷就不再谈了，双方以和为贵，不准再提，由黎伶带上两个年轻人（原告及其丈夫）到罗家做客认错、道款。协议达成后，原告邓娟的代理人张艳以原告的名义将40800.00元房屋转让款支付被告罗昌学，被告罗昌学出具了收条给原告的代理人张艳。之后，双方纠纷基本平息在双方所签协议上，没有体现转让房屋的面积。在乙方签名处由原告的母亲黎伶及婆婆张艳签名捺印。协议签订好后原告的婆婆（即代理人张艳）及公公（张艳的丈夫陈兴品）等一家外出务工。2017年1月1日，原告的婆婆张艳回到家中，以被告未按协议约定履行，把转让给原告的房屋侵占并在房屋上修建二层，将房出租给别人为由，多次找村委等部门解决未果。为此，原告的婆婆张艳以自己作为原告于2019年1月2日诉至一审法院，请求确认合同有效及被告赔偿损失等。一审立案受理后，经公开开庭进行审理，认为双方发生争议的房屋在买卖协议上，乙方是原告邓娟，张艳作为原告属主体不适格，本案应由邓娟提起诉讼。据此，依照民事诉讼法第一百一十九条的规定裁定驳回了以张艳作为原告提起的起诉。之后，2019年4月11日，原告邓娟诉至一审法院，提出如诉讼之请求。本案在审理过程中，原、被告均认可（2019）黔0521民初14号案卷认定的事实。在庭审中，原、被告的委托诉讼代理人及案件承办人员到涉案现场进行现场勘验双方认可转让协议上所签界限位置以及发生争议房屋前后位置，原、被告的代理人均在勘验笔录上签字确认。同时，案件承办人员在现场拍照了9张照片，该照片在庭审中已经双方确认。庭审中，原告的代理人以自己打坏的房屋所占用的地基是自己向他人转让得来的，出钱购买的房屋是除了打坏的部分以外的其余房屋；被告的代理人以出卖给原告的房屋就是划出界限靠原告家的一间已被原告家损坏的房屋。 一审认为：因被告建房侵占了原告方向他人转让的部分用地，原告方就将被告修建在其占用的土地上的房屋顶板砸毁，导致原、被告两家发生纠纷，经劝解，2011年9月20日，原告代理人以及原告的母亲代表原告与被告签订房屋买卖协议。协议签订后，原告将40800.00元购房款支付给被告后原告一家外出打工。2017年1月1日原告的委托诉讼代理人回来，以被告未按协议约定履行义务，而是在出卖给原告家的房屋上面修建二层，将房出租给别人为由找村委及核桃乡政府处理未果，原告诉至一审法院。关于原、被告之间签订的协议效力间题。2011年9月20日，原告代理人以及原告的母亲代表原告与被告签订房屋买卖协议。协议签订后，原告方将40800.00元购房款支付给被告。足以说明原、被告之间所签订的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规定的强制性规定，也未损害第三人利益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告之间签订的房屋买卖协议有效。关于引起本案争议的纠纷问题。从审理查明的事实可以看出，引起涉案房屋纠纷的原因，就是房屋所有权的变更问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。”的规定，房屋属于不动产物权，其产权的转移应当依法进行登记，而原、被告之间只签订房屋买卖协议，尚未办理产权变更登记，又未就转让的房屋进行物权登记公示。根据《中华人民共和国物权法》第九条第款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告还未依法取得该房屋。因此，被告以原告没有取得该房屋的合法权属的抗辩理由成立，其主张予以采纳。原告在尚未取得争议房屋的所有权的前提下，起诉要求判决被告排除妨害、赔偿损失的请求权均属物上请求权，该请求权缺失物权基础，不予支持，应子驳回。对于原、被告之间的纠纷，因双方所签房屋买卖协议有效，原告可选择合同之债进行处理，如不能实现合同目的，原告可行使解除权。 一审依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款之规定，裁定驳回原告邓娟的起诉。案件受理费337.00元，退回原告邓娟。 本院经审查认为：本案是双方当事人基于对房屋转让协议指向的对象即交易房屋面积范围产生争议而向人民法院提起诉讼。核心是判断房屋买卖协议的范围，一审既然对房屋买卖协议效力作出认定，理应根据协议效力作出判断而不是裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初2124号民事裁定； 二、本案指令大方县人民法院审理。 审判长  李可 审判员  张晶 审判员  唐琳 二〇一九年九月三日 书记员  曹晶