贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5204号上诉人（原审被告）：中房集团遵义房地产开发公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区碧云路1号。法定代表人：吴守权，总经理。委托诉讼代理人：魏凤林，员工。委托诉讼代理人：孙金学，贵州祥景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永富，男，汉族，1963年6月25日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。上诉人中房集团遵义房地产开发公司（以下简称中房公司）因与被上诉人李永富房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中房公司上诉请求：1．撤销原判，发回重审或依法改判；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.2002年6月19日双方签订的《房屋拆迁安置协议书》未约定租金损失，一审法院判决上诉人承担租金损失无事实与法律依据。根据原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定，上诉人于2017年12月31日按照500%的标准向被上诉人支付了2002年6月至2017年12月的营业房过渡费，该500%的标准本身就具有惩罚性，是对被上诉人经济损失的弥补。2．被上诉人的门面房与另案李永吉的门面房不具有可比性，两者所处的位置不同，该判决并不具有普遍性的指导意义，一审判决以个案参照李永吉的租金损失要求上诉人承担，实属错误。3．租金损失并不属于物权的范畴是一种债权，受诉讼时效的约束，即便上诉人要承担租金损失也应从2016年3月26日起算，而非从2004年6月起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被上诉人已丧失了2016年3月26日之前租金损失的胜诉权。二、一审判决适用法律错误。由于双方并未在《房屋拆迁安置协议书》上约定租金损失，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，要求上诉人承担289,717.89元租金损失是错误的。李永富辩称，一、一审判决中房公司承担租金损失事实和法律依据充分。二、中房公司按照500%的标准向李永富支付的过渡费不具备惩罚性。1．过渡费的标准并非中房公司所称2002年6月至2017年12月31日过渡费按500%标准支付，过渡费标准与同时期营业房租金单价差距甚大，根据桃源南路20号楼李永吉诉中房公司营业房租金损失赔偿案可知，其营业房在2007年至2015年期间租金月平均单价为76.29元/㎡，另外，同期相邻门面月租金大多在100元/㎡左右。2．中房公司占用营业房长达十几年，因二次拆迁动工支付过渡费，对其没有实质意义的惩罚性，更谈不上是对李永富经济损失的弥补。中房公司不按建筑设计图建房拆迁合同还房，过渡费标准远低于营业房的实际租金价格，中房公司一直不愿按约定还房，中房公司在主观和客观上不守约行为，已给李永富造成了重大经济损失。三、一审判决参照李永吉的租金损失具备可比性。从李永吉的判决书中可见，其营业房所处位置为桃源南路20号楼底层A-B轴-4-6轴，与李永富应还营业房同为桃源南路20号楼属相同楼层，其营业房租金损失评估单价具备可比性。四、中房公司承担租金损失的起算为2016年3月26日认定错误。2002年6月李永富房屋交付给中房公司拆迁后，李永富一直向中房公司主张租金在内的相关权利，直至2019年4月经红花岗区人民法院执行才获得营业房的折价赔偿，本案不存在诉讼时效问题，中房公司在一审中未提出诉讼时效抗辩。李永富向一审法院起诉请求：判令中房公司赔偿李永富2004年6月19日起至2017年12月31日的营业房租金损失暂计526,682元；2．本案的诉讼费由中房公司承担。一审法院认定事实：2002年6月12日，中房公司因征收李永富位于遵义市××路幸福巷的房屋，与李永富《房屋拆迁安置协议书》，约定中房公司向李永富拆迁安置一套住房，现已履行完毕，2002年6月19日又与李永富签订一份《房屋拆迁安置协议书》，约定安置两间门面给李永富，过渡费4元/㎡，载明“待桃源南路20#楼竣工后返迁安置乙方此房底层3轴-4轴-A-B壹间、建筑面积16.4㎡，3轴-4轴-F-G、建筑面积17㎡。靠幸福巷住宅楼侧面营业房，后第二间”。协议签订后，中房公司未将安置门面交付给李永富。2017年底，政府决定征收包括桃源南路20号楼在内的毛主席住居片区房屋，中房公司就包含应安置给李永富门面在内的房屋与红花岗区中华路街道办事处签订了《房屋征收补偿安置协议》（协议号524），协议约定：桃源南路20号楼幸福巷一侧的“燕子豆腐皮”店面往里延伸，12米内的补偿标准是27,000元/㎡，12米外为13,500元/㎡，并载明：由于该户为两个门面门头，给予该户两户奖励。2018年2月5日，李永富向一审法院起诉，要求中房公司支付征收桃源南路20#楼营业房的房款，一审法院审理后，作出（2018）黔0302民初2062号判决，判令中房公司赔偿李永富未安置营业房还房折价款1,147,800元，中房公司不服上诉遵义市中级人民法院，贵州省遵义市中级人民法院审理后作出终审判决维持原判。一审法院另查明，2017年3月，李永富因长期未得到安置向相关部门上访，相关部门协调后，中房公司于2017年12月31日向李永富支付了2002年6月至2017年12月的住房及营业房过渡费，其中，从2007年6月起至2017年7月，在4元/㎡/月基础上增加500%即24元/㎡/月标准计算住房及营业房的过渡费，2017年7月至12月计算的营业房过渡费为3,960元，共计为279,870元。一审法院还查明，案外人李永吉在与中房公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的审理中，申请对位于遵义市红花岗区桃源路20号楼临街营业房（4轴-6轴-A-B，35㎡）的租金进行评估，一审法院依法委托贵州中审房地产土地资产评估有限责任公司进行评估。该公司出具的《房地产估价报告》载明：遵义市红花岗区桃源路20号楼临街营业房（4轴-6轴-A-B）自2007年6月起至2015年11月12日止的租金为272,370元。一审法院认为，李永富与中房公司签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方均应当按约定履行各自义务。本案中，中房公司未按约定向李永富交付营业房，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，中房公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，双方合同约定了违约按原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》规定的“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人从逾期之月起在原临时安置补助费从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期满二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%”内容执行，但中房公司在2004年6月安置还房期限届满后至2017年12月31日前一直未履行还房及支付过渡费的义务，虽然中房公司于2017年12月31日按原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定支付了李永富过渡费，但却按照合同所签订的4元/㎡/月标准计算且未区分住房及营业房的差别，该补偿标准明显低于李永富获得安置营业房后应得租金收益，不足以弥补因中房公司违约给李永富所造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，中房公司应当补足租金收益的差额部分，中房公司辩解其已按约支付了过渡费李永富没有损失的理由与客观事实不符，且无法律依据，一审法院不予采信。关于李永富损失的金额问题，因案涉房屋一直未安置给李永富，且再次被拆迁，无法评估案涉房屋从拆迁至2017年12月31日的租金，一审法院参照另案审理的对桃源路20号楼临街营业房（4轴-6轴-A-B，35㎡）自2007年6月起至2015年11月止的租金评估为272,370元的标准予以确认，具体计算方法如下桃源路20号楼临街营业房（4轴-6轴-A-B，35㎡）在此期间月平均租金为76.29元/㎡/月（272,370元÷35㎡÷102月），结合多数营业房在租赁时租金有递增的交易习惯，一审法院酌情确认从2004年6月至2006年12月平均租金为61.03元㎡/月（76.29元/㎡/月×80%），此期间内租金为62,433.69元（61.03元㎡/月×31月×33㎡），2007年1月至2015年12月平均租金为76.29元/㎡/月，此期间租金为271,897.56元（76.29元/㎡/月×108月×33㎡），2016年1月至2017年12月为83.92元㎡/月（76.29元/㎡/月×110%），此期间租金为66,464.64元（83.92元㎡/月×24月×33㎡），以上共计400,795.89元，扣减中房公司已支付的营业房过渡费111078〔（279,870元-3,960元）×33㎡÷85㎡＋3,960元〕，中房公司应当支付李永富营业房租金289,717.89元，对超过部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、由被告中房集团遵义房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告李永富赔偿未安置营业房从2004年6月至2017年12月的经济损失人民币289,717.89元；二、驳回原告李永富的其他诉讼请求。案件受理费4,535元（已减半收取），由原告李永富承担2,500元，被告中房集团遵义房地产开发公司承担2,035元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1．中房公司是否应当补足李永富房屋租金损失；2．原判参照已生效判决中李永吉门面租金情况计算本案租金损失是否恰当；3．上诉人所提诉讼时效的上诉理由是否应当支持。对于第一争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，涉案还房作为营业房本身具有经营收益的属性，上诉人中房公司的逾期还房直接导致被上诉人的营业房收益得不到实现，中房公司在逾期交房后向李永富支付的周转过渡费并不能完全弥补租金损失，故而中房公司还应当向被上诉人补足案涉房屋租金损失的差额部分。对于第二个争议焦点，对于案涉房屋租金损失的认定问题，首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条第一款第五项关于“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”的规定，一审法院所选择的参照物已经生效判决确认；其次，就房屋位置来看，本案还房房屋与已生效案件中李永吉营业房屋同位于桃源路××楼××同××楼层，且案涉房屋的征收补偿标准并不低于李永吉房屋；就时间来看案涉房屋租金损失区间为2004年6月到2017年12月，而已生效案件租金损失区间为2007年6月到2015年11月，包含在本案租金损失的计算区间内。一审法院对于相同区间以参照房屋的租金水平为准，对于不同区间的两个时间段依据实践中租金递增的交易习惯进行了适当的增减并无不当。据此，一审法院在案涉房屋一直未交付且被再次拆迁无法进行租金评估的情况下参照已生效的遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初4523号民事判决所认定的李永吉营业房租金标准来计算本案营业房屋租金损失并无不当。对于第三个争议焦点，对于诉讼时效问题，依据《最高人民法院的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，因中房公司在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审期间亦未提交新证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故上诉人中房公司的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，中房集团遵义房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,070元，由中房集团遵义房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  罗小龙审判员  付甫金二〇一九年九月二十五日书记员  苟 勇