4 贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2324民初1110号 原告：彭佳翔，男，1987年2月7日生，汉族，户籍地：晴隆县。 被告：贵州天盛时代房地产开发有限公司晴隆分公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县。统一社会信用代码：915223245733323447。（以下简称“天盛晴隆分公司”）。 负责人：周贤峰，系该公司经理。 被告：贵州天盛时代房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区。统一社会信用代码：91520103670722897W。（以下简称“天盛公司”）。 法定代表人：杨国俊，系该公司总经理。 原告彭佳翔诉被告天盛晴隆分公司、天盛公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭佳翔到庭参加诉讼。被告天盛晴隆分公司、天盛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭佳翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理天盛时代广场B栋9层E号房的商品房转移登记手续；2、判令被告向原告支付延迟办理商品房转移登记手续的违约金共计人民币234709.34元，即自2013年9月1日起至2019年5月31日止（违约金暂计算至2019年5月31日，2019年5月31日以后产生的违约金原告保留诉权）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月17日，原、被告签订合同编号为住2012115的《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告出售坐落于天盛时代广场B栋9层E号房的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积为125.11平方米，套内建筑面积103.59平方米，该商品房单价按套内建筑面积计算，每平方米2979.23元，房屋总价款为人民币叁拾柒万贰仟柒佰叁拾贰元整（372732元），并约定出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告已按合同约定向被告支付全部购房款372732元，被告于2014年1月向原告交付该商品房，但被告至今未为原告办理商品房转移登记手续，原告多次向被告催要未果，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项“出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”及第二十二条第三（二）项第2条“2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”的约定，被告至今未为原告办理交付商品房转移登记的有关文书，应从2013年9月1日起向原告支付违约赔偿金，自2013年9月1日起至2019年5月31日共计2099日，则违约金计算为2099日×372732元×3/10000＝234709.34元。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请判如诉请。 被告天盛公司、天盛晴隆分公司庭后辩称，我公司开发的晴隆县南街天盛时代广场，在2012年因公安局延期拆迁半年，导致我公司工程滞后，资金链断裂，致使我公司在2014年面临破产。2015年8月公司重组，由现法定代表人杨国俊出面借款3000余万元才勉强将天盛时代广场完工。但前期工程滞后及工程造价鉴定问题，我公司与贵阳黔坤建设有限责任公司发生纠纷，该案经黔西南州中级人民法院一审，但对方拒不提交工程基础相关材料，我公司无法按照正规程序向晴隆县住建局备案验收，也办理不了相关产权证书。现该案一审完结，双方又上诉到贵州省高级人民法院。期间我公司多次与主管部门及政府沟通，在官司未完结的情况下，施工方不会交基础材料作为验收，我公司申请由主管部门及有资质的鉴定部门进行现场质量验收，作为办理产权证的依据，但主管部门及政府对于怎样才能合理验收至今也没有具体方案。因我公司没有完全验收备案，导致我公司常年亏损至今。我公司在负债2.4个亿的情况下，坚持把项目建设完毕，给270户业主有房住。但被答辩人所诉求的赔偿，我公司是无力，也没有办法偿还。在资不抵债的情况下如天盛时代广场全部业主起诉要求赔偿，我公司考虑破产，对于天盛时代270户业主更无法办理各项相关手续。作为开发商我公司也不愿意看到出现群体事件的发生，在负债累累的情况下坚持至今，也不是我公司故意不办理相关证书，我公司正积极与省高院申请，尽快对我公司的诉讼有个结果，施工方能及时提供基础材料进行备案验收，办理产权及相关证书。 本院经审理认定如下事实：原告彭佳翔因需购买被告天盛公司开发的“天盛时代广场”商品房，于2012年12月18日向天盛时代晴隆分公司交付购房定金5000元。2013年1月17日，原告彭佳翔与被告天盛时代晴隆分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为“住2012115”，合同中载明以下内容：1、被告向原告出售坐落于天盛时代广场B栋9层E号房的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积为125.11平方米，套内建筑面积103.59平方米，该商品房单价按套内建筑面积计算，每平方米2979.23元，房屋总价款为372732元；2、出卖人于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的，自约定期限起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告彭佳翔付清全部购房款共计372732元。2014年1月，天盛时代晴隆分公司向原告彭佳翔交房，至今未移交办理商品房转移登记的有关文书给原告彭佳翔。 另查明，天盛晴隆分公司系天盛公司工商注册登记的分公司。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《购房收据》、《装饰装修管理协议》、《延期交房处理办法》及原告的庭审陈述在卷为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应予遵守。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。按照合同约定，被告应在2013年8月13日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案审理过程中，被告自认由于与案外人发生诉讼，涉案房屋未能验收，目前不能办理产权证书，因此，应予认定被告已构成违约，原告要求被告按照合同约定标准承担违约责任，合法合理，应予支持。被告提出的“由于诉讼原因导致目前无法办理产权证及公司常年亏损，无力赔偿”辩解理由，不属于法定免责情形，故对被告的辩解不予采纳。 关于原告要求被告立即为其办理商品房转移登记手续的诉请。本院认为，被告作为出卖方，有义务协助原告办理商品房转移登记手续，但因被告与案外人的诉讼问题，被告目前尚不具备协助办理转移登记的客观条件。因此，原告主张立即办理，客观上不能实现，应在被告具备办理条件时履行该义务。 被告天盛晴隆分公司系天盛公司注册登记的分公司，不具有法人资格，其与原告因商品房买卖行为产生的民事责任应由天盛公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下： 一、被告贵州天盛时代房地产开发有限公司晴隆分公司在具备办理商品房转移登记条件之日起十五日内，协助原告彭佳翔办理天盛时代广场B栋9层E号房的商品房转移登记手续； 二、贵州天盛时代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告彭佳翔自2013年9月1日起至2019年5月31日止期间的逾期办理房地产权属证书违约金234709.34元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取2440元，由被告贵州天盛时代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王传红 二〇一九年九月二十五日 法官助理 李建锋 书 记 员 刘霞霞