河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6367号上诉人（原审被告）：赵翠翠，女，1983年10月10日出生，汉族，现住滦南县。被上诉人(原审原告)：张大鹏，男，1981年8月6日出生，汉族，现住滦南县。被上诉人(原审原告)：李玲（系张大鹏之妻），女，1981年7月10日出生，汉族，现住同上。委托诉讼代理人：张大鹏，男，1981年8月6日出生，汉族，现住同上。被上诉人(原审被告)：杜建乐，男，1982年6月19日出生，汉族，农民，现住滦南县。委托诉讼代理人：郭琼，河北李香民律师事务所律师。上诉人赵翠翠因与被上诉人张大鹏、李玲、杜建乐房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院(2019)冀0224民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵翠翠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。2019年1月2日上诉人与被上诉人张大鹏签订了房屋买卖合同。在2019年1月3日双方到滦南县住建局房地产市场管理所备案时，又签订了一份房屋买卖合同，未对违约责任进行约定。第二份合同在第一份合同基础上另行达成，应以第二份合同为履行合同，第二份合同未约定违约金，上诉人不应按第一份合同约定承担违约责任。2.上诉人不存在违约行为，合同签订后当日双方办理了房屋过户手续，该房屋实际所有人已经发生变更及转让，上诉人已履行合同约定的交付义务。实际侵占房屋的为本案被上诉人杜建乐，被上诉人签订合同前已明知该房屋由杜建乐居住，杜建乐与上诉人已离婚。在此情况下被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同，说明被上诉人愿意承担风险，如杜建乐侵占房屋，应由被上诉人向杜建乐主张权利。3.如果存在违约的话，也应根据被上诉人的实际损失情况进行确定。根据被上诉人提交的其与杜建乐的录音内容可以看出，因杜建乐想自上诉人处多要钱故意拒绝腾房所致，上诉人在履行合同中不存在过错，一审法院判决上诉人承担50000元违约金明显过高。被上诉人张大鹏、李玲辩称：1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，应维持原判。2019年1月2日被上诉人与上诉人在宜居房产中介签订房屋买卖合同。双方在房屋交易过程中，确实履行的是第一份合同，税务部门已把此合同存档保留。2019年1月3日在房产局签订的房屋买卖合同，是房产局内部的制式合同，由于过户需要签订的，只是一种形式，其内容没有任何约定，应以第一份合同为准。2.2019年6月26日被上诉人收到滦南法院的一审判决书，至二审中间又造成了2个多月的损失。根据合同约定，上诉人应在一审判决违约金50000元的基础上再多支付12200元违约金。被上诉人杜建乐辩称：认可一审判决，请求维持原判。张大鹏、李玲向一审法院起诉请求：1、要求二被告将位于××县房屋按约定交付二原告；2、要求二被告自2019年4月19日起至实际交付房屋之日止，按照200元/天的标准给付违约金；3、要求二被告给付未按约定迁出户口的违约金24750元；4、因二被告违约，赔偿原告违约金50000元；5、二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月2日，原告张大鹏通过中介与被告赵翠翠签订房屋买卖合同，居间方为滦南县宜居房产中介服务处。合同约定，被告赵翠翠将其个人单独所有的位于××县的的位××县房屋以495000元的价格出售给原告张大鹏，双方并对房屋的基本情况、付款方式、交付房屋以及违约责任、违约金等内容进行了明确约定。其中，该房屋买卖合同第五条第2款约定“甲方（被告赵翠翠）于收到剩余房款15日腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方（原告张大鹏）并办理物业交接。”该条第3款约定“如该房屋有户口未迁出，甲方承诺于收到剩余房款后15日前办理自己的户口迁移手续并取得相关证明，否则，视为违约，违约按房款总额5%的标准向对方支付违约金。”该条第6款约定“该房屋现状出售，屋内固定装修不得随意拆改，屋内物品留存如下：家具包括冰箱、空调（3个）、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等。”第六条第6款约定“甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金200元……”；第7款约定“任何一方违约，违约方需向另一方赔偿违约金伍万元整……”。2019年1月3日，二原告给付被告赵翠翠购房首付款155000元，被告赵翠翠与二原告办理完毕过户手续。2019年4月3日，原告张大鹏给付被告赵翠翠剩余购房款340000元，被告赵翠翠于2019年4月19日将户口迁出，但被告赵翠翠至今未将涉案房屋交付二原告，该房屋一直由被告杜建乐占有。后经原、被告协商未果，遂形成诉讼。另查明，被告赵翠翠出售滦南县倴城镇建设路曙光小区112栋1单元201号房屋时，登记权利人为被告赵翠翠单独所有。被告杜建乐、赵翠翠曾系夫妻关系，并于2018年1月30日协议离婚，办理协议之前双方于2018年1月5日签订了离婚协议书，约定涉案的房产归其儿子杜浩然所有。一审法院认为，二原告提交的2019年1月2日原告张大鹏与被告赵翠翠、滦南县宜居房产中介服务处签订的房屋买卖合同，系双方意思的真实表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，合同当事人应当按照合同的内容享受权利并履行义务。又根据原被告的陈述以及提交的不动产权证书，可以认定被告赵翠翠已将涉案房屋过户至二原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及该法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”涉案房屋的所有权人已变更为二原告，被告杜建乐所辩涉案房屋系二被告共同所有并赠予婚生子杜浩然的主张，因并未完成房屋过户登记，故其该项主张理据不足，本院不予支持。综上，可以认定涉案房屋的所有权人为原告张大鹏、李玲。根据原告与被告赵翠翠签订的房屋买卖合同，被告赵翠翠应当于收到剩余房款后15日腾房，但根据原告提交的与被告杜建乐的通话录音、王树庆的证言、被告赵翠翠的陈述，可以认定涉案房屋仍由被告杜建乐占用，而被告杜建乐占用的房屋系其与被告赵翠翠之间的纠纷，因涉案房屋所有权人已经为二原告，故被告杜建乐继续占有房屋，于法无据，应当及时从涉案房屋中搬出。综上，原告要求被告杜建乐腾出涉案房屋，并按约定留存屋内物品（包括床铺、冰箱、空调3个、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等）诉请，本院予以支持。关于二原告主张的违约金及责任承担的问题。根据原告与被告赵翠翠签订的房屋买卖合同，被告赵翠翠应当按照合同约定于2019年4月18日前（支付剩余房款后15日内）将涉案房屋腾出并交付给原告，同时被告赵翠翠也应当交付房屋钥匙并办理物业交接手续，但是涉案房屋至今未能腾出且也未交付房屋、办理物业交接手续，被告赵翠翠也未在合同的期限内迁出户口，被告赵翠翠的上述行为均构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担违约金的诉请包括了自2019年4月19日起以200元/天为标准给付至交付房屋之日止、逾期未迁出户口的违约金24750元以及赔偿违约金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，由于考虑到被告赵翠翠的违约情形，再结合原告的实际损失等因素，原告按照合同约定的违约标准主张违约金过高，本院予以调整，酌情支持被告赵翠翠赔偿原告张大鹏、李玲违约金50000元。关于二原告主张被告杜建乐给付违约金的问题。本案的案由系房屋买卖合同纠纷，原告主张违约金系按照房屋买卖合同的关系主张，而房屋买卖合同签订的买卖双方为原告张大鹏与被告赵翠翠。虽然被告杜建乐因与被告赵翠翠之间的纠纷占有涉案房屋确实侵害了二原告的权益，但根据合同相对性原则，原告与被告赵翠翠之间签订的房屋买卖合同并不能约束被告杜建乐，被告杜建乐并不承担合同的违约责任，故原告张大鹏依据合同违约要求被告杜建乐承担违约金的诉请，本院不予支持。遂判决：一、被告杜建乐自本判决生效起2日内从原告张大鹏、李玲所有的××县房屋搬出（并留存屋内物品：包括床铺、冰箱、空调（3个）、餐桌、凳子、沙发、茶几、电视柜等）；二、被告赵翠翠赔偿原告张大鹏、李玲违约金50000元。判决生效即履行；三、驳回原告张大鹏、李玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，减半收取计834元、诉讼保全申请费768元，合计1602元，由被告杜建乐负担40元，被告赵翠翠负担1562元。判决生效即交纳。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，上诉人赵翠翠与被上诉人张大鹏、李玲通过中介于2019年1月2日签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，且该合同已实际履行。2019年1月3日的房地产转让合同系为办理房屋过户登记应房地产行政主管部门的要求所签订，故2019年1月2日签订的房屋买卖合同对双方具有约束力，双方均应按该合同约定履行各自义务。上诉人赵翠翠主张双方应履行2019年1月3日合同的上诉理据不足，本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同约定甲方于收到剩余房款后15日腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方并办理物业交接。虽然在涉案房屋中居住的为被上诉人杜建乐，但杜建乐系因与上诉人之间有纠纷而占用该房屋，且上诉人作为房屋买卖合同的相对人负有按合同约定将房屋实际交付给被上诉人的义务。上诉人未能在合同约定的时间内将涉案房屋实际交付给被上诉人，已构成违约，应承担违约责任。故上诉人主张其不存在违约行为的上诉理据不足，本院不予支持。一审法院对张大鹏、李玲诉讼请求的违约金已经予以调整降低，故上诉人主张一审法院判决的违约金过高的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人赵翠翠负担。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 高贺莉审判员 李建波 二○一九年九月二十日书记员 王 玫