北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初65895号原告（反诉被告）：宫毅，男，1982年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘正峰，北京市德达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志扬，北京雷石律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京冠龙水产技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡北马房村。法定代表人：唐琳。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐东运，男，1975年10月14日出生，汉族，该公司行政经理。原告（反诉被告）宫毅（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京冠龙水产技术开发有限公司（以下简称冠龙水产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宫毅委托诉讼代理人刘正峰、冠龙水产公司委托诉讼代理人贾梅、徐东远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令冠龙水产公司退还宫毅保证金1万元。2、判令冠龙水产公司赔偿宫毅扩建费用损失1688241．93元。事实与理由：双方于2014年12月8日签订《池塘租赁合同》。后冠龙水产公司将宫毅诉至法院要求解除合同。北京市朝阳区人民法院于2017年出具（2016）京0105民初3832号民事判决书，解除了合同。合同解除后，冠龙水产公司应当将保证金退还宫毅，但一直未退还。而且宫毅在租赁期间对租赁地点进行了改造和新建，冠龙水产公司应当赔偿宫毅损失。冠龙水产公司辩称：不同意宫毅的诉讼请求。首先虽然合同约定宫毅应当缴纳保证金，但宫毅一直没有缴纳，故不存在退还保证金的问题。其次，宫毅建造的房屋没有经过我公司的同意，而且属于未经审批的违章建设，我公司不应当承担赔偿责任。宫毅擅自改变租赁物的性质和使用用途，不顾我公司反对用建筑垃圾和渣土填埋池塘、建造了大量房屋，属于根本违约，应当自行承担损失。第三，合同因宫毅未交纳租金而提前解除，即便有损失也应当自行承担。冠龙水产公司提出反诉请求：1、要求宫毅腾退租赁场地；2、要求宫毅支付自2017年6月24日至实际腾退之日的场地占有使用费，按照每年9万元计算；3、判令宫毅将租赁场地内房屋拆除，将鱼塘恢复至12亩水面的原状。事实与理由：双方签署的《池塘租赁合同》约定使用用途为垂钓，未经出租方书面同意不得转变使用功能。但宫毅违背合同约定的用途，用建筑垃圾将鱼塘填埋，属于根本违约。不仅如此，宫毅拒绝支付租金，致合同解除，甚至在法院判决其交纳租金之后仍拒不支付租金，继续占有使用整个租赁场地，以此牟利。因此，冠龙水产公司要求宫毅腾退场地，将场地恢复原状，并要求宫毅缴纳腾退之前的占有使用费。宫毅针对反诉辩称：不同意冠龙水产公司的反诉请求。上一个判决未判决腾退的理由是为了保全建筑物，防止灭失，而我方并没与占有使用涉案场地。双方合同约定，冠龙水产公司同意宫毅建设生产生活设施，不能出尔反尔，要求我方拆除。对于腾退场地我方不持异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年12月8日，冠龙水产公司作为出租方（甲方）与承租方宫毅（乙方）签订了《池塘租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区北马房村面积为8700平方米的土地和水面租赁给乙方作垂钓使用，期限自2014年12月15日至2024年12月14日止，每年租金9万元，从第六年起每年租金为10万元，保证金1万元由乙方在签订合同之日一次性交齐。合同第1．1条约定，因现有池塘两岸无法坐人、不能环绕停车，乙方自行解决池塘铺垫工作，以方便垂钓的正常运行，由此产生的风险由乙方承担。第1．2条约定，甲方的大门至租赁池塘所在位置的通行道路，在不影响甲方正常运营的基础上乙方可以免费通行，甲方应给予乙方便利和协助。第1．3条约定，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因改变使用功能所花的费用由乙方自行承担，乙方不得转租第三方。第1．4．2条约定，乙方享有租赁期内池塘的收益权和新建附属物的使用权，合同到期后附属物归甲方所有。第1．4．4约定，乙方可在池塘上建设约定的生产生活设施，甲方不持异议，但由此产生的风险由乙方自行承担。第5．1条约定，除第一条规定之条款外，乙方不得随意改变租赁池塘的现状，改建和装修费用由乙方承担，在租赁合同终止时甲方不负责补偿，乙方也不享有任何与租赁物及改扩建之附属物相关的获得补偿的权益。2016年，冠龙水产公司将宫毅诉至本院，以宫毅擅自改变租赁用途、拖欠租金为由要求解除《池塘租赁合同》，要求宫毅腾退涉案池塘及场地，并要求宫毅支付自2015年11月14日至判决下发之日止的租金以及违约金22500元。本院经审理于2017年6月23日作出（2016）京0105民初3832号民事判决书，认定宫毅拖欠租金构成违约，冠龙水产公司以此要求解除合同并要求宫毅支付欠缴租金符合法律规定；双方合同约定，冠龙水产公司有在承租土地上进行池塘铺垫、建设生产生活设施等权利，双方并未明确约定行为的界限，故宫毅的建设行为不能认定为违约；因双方在案件审理中均未申请评估，双方关于合同解除后地上物的扩建费用可能需要另行解决，为了避免场地腾退后其上的建筑物灭失导致后续问题无法妥善解决，对腾退的请求不予支持，由此判决双方签订的《池塘租赁合同》于判决生效之日起解除；宫毅给付冠龙水产公司2015年12月15日至判决下发之日的租金，按照年租金九万元的标准计算；宫毅支付冠龙水产公司自2015年12月15日起至判决下发之日止的滞纳金。一审判决后，双方均未上诉。判决已于2017年7月15日生效。案件审理中，本院组织双方到现场勘验。现场现状为院内有南北两个池塘，中间有路面隔开，池塘东西侧有路面可以供车辆通行，院内建有房屋若干。双方均认可院内房屋系宫毅所建，但冠龙水产公司称房屋已被认定为违建，未对此提交证据。关于合同签订时池塘的原状，宫毅称当时池塘水面有七亩，因无法停车，其在池塘中间填埋一条东西向大约两亩的水泥路，将池塘一分为二，未对池塘四周边界进行改动。冠龙水产公司则称原池塘水面有十二亩左右，北至大院北墙，东至目前池塘的东边界，西至大院西墙，南至南侧房屋南侧，宫毅不仅在池塘的中部进行了填埋，还在池塘的南、北、西侧进行了大量的填埋，填埋是为了倾倒废弃渣土，填埋后的场地用于停靠车辆，并不是用于垂钓。经宫毅申请，本院委托北京永达信工程造价咨询有限公司对其施工的工程造价进行评估。鉴定意见为现场可测量部分造价为933194．12元，无法测量部分造价为75547．81元，其中包括现场房屋、院墙基础工程部分及两个鱼塘工程造价为691047．81元（根据宫毅提供的图纸计算得出）以及打井、下水道、上水管部分造价64000元（按宫毅申请金额计入）。宫毅垫付鉴定费28000元。冠龙水产公司对鉴定报告持有异议，认为鉴定报告中署名的鉴定人员并未到现场勘验测量，现场测量时冠龙水产公司一方因受到宫毅一方的暴力、威胁、谩骂不得已离场，测量数据的真实性无法保证，鉴定程序不合法；无法测量部分的造价只是基于宫毅提供的一份工程合同，该合同没有公章，没有发包方、施工方，不能作为鉴定的依据；工程内容只是根据宫毅陈述，与现场不符，现场测量流于形式。本院对双方有争议的事实认定如下：一、宫毅是否向冠龙水产公司交纳了1万元保证金。宫毅提交2014年12月8日的收据一张，内容为：“今收到池塘租赁交来保证金人民币壹万元”，收款人处签有“赵”。冠龙水产公司不认可收条的真实性，否认收到保证金。虽然合同约定签订合同当日宫毅应当缴纳1万元保证金，但宫毅对于实际交纳该款项的事实仍然要负担举证义务。而宫毅提交的收据未加盖公章，未写明收款人姓名，亦未有其他付款凭证佐证，本院对交款的事实不予认定。二、宫毅对租赁标的的改造是否违反了合同约定。冠龙水产公司提交2015年4月4日的《“110”接警服务台电话记录表》，内容显示报警内容为一先生报在金盏北马房北京宝盛堂有限公司有人往其租的鱼坑里倒土。情况反馈为双方因鱼池承包发生纠纷，已自行解决。冠龙水产公司以此证明曾阻止宫毅填埋鱼塘。宫毅不认可证据的证明目的。冠龙水产公司还提交2019年9月至2019年12月拍摄的照片若干，照片显示涉案院落内长期停有大卡车，以证明宫毅未将院落用于垂钓。宫毅认可停放大卡车，但不认可证明目的。首先，从合同第1.1条、第1.4.4条、第5.1条可以看出，冠龙水产公司允许宫毅对池塘进行铺垫、建设生产生活设施的前提是这些改建是辅助垂钓用途的合理行为，如果超出限度对池塘现状进行改变，则属于违约行为。虽然双方对原有池塘的面积陈述不一，但结合合同第1.1条中“（池塘）不能环绕停车”的表述以及目前池塘四周宽阔的路面不难判断，原有池塘的南、北、西边界不可能与池塘目前的边界相同。因此，本院认定宫毅对池塘的南、北、西侧进行了大量的填埋，而不论是四周的填埋还是池塘中部的填埋，均已超出了的经营垂钓业务的合理范围。其次，宫毅称没有实际经营垂钓业务的原因是改建完成后双方发生了纠纷，说明涉案池塘目前应当可以满足供人垂钓的基本条件。但是，池塘现状并非如此。据现场勘查，池塘四边均为斜坡、土坡，处于未开发状态，没有供人垂钓的区域以及设备设施，与宫毅陈述相矛盾。另一方面，冠龙水产公司提交的照片显示涉案院落长期停有大型车辆，宫毅未对此进行合理解释。基于上述情节可以推断，宫毅改造池塘并不是以经营垂钓为目的。综上，本院认定，宫毅对租赁标的的改造不符合合同约定，构成违约。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宫毅与冠龙水产公司的《池塘租赁合同》已于2017年7月15日解除，宫毅应当将租赁标的腾退交还冠龙水产公司。故冠龙水产公司要求宫毅腾退租赁场地的请求，本院予以支持。根据本院认定的事实，宫毅未交纳1万元保证金，故其要求冠龙水产公司返还，缺乏事实依据，本院不予支持。关于改建费用，宫毅违反合同约定改建租赁标的，支出的相关费用应由其自行承担。而且合同解除是基于宫毅逾期交纳租金的违约行为所致。故宫毅要求冠龙水产公司赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。关于恢复原状，宫毅违约改造租赁标的，有义务将租赁标的恢复原状，因此，冠龙水产公司要求宫毅拆除院内所有地上物，本院予以支持。合同仅记载土地和水面面积合计8700平米，未单独区分水面面积，而冠龙水产公司亦未提交充分证据证明池塘的原状，本院无法予以处理，故对其要求恢复池塘原状的请求不予支持。关于占有使用费，宫毅否认实际占有使用租赁标的，但未举证证明已将租赁标的交还冠龙水产公司或者租赁标的由他人强行占用，故本院认定宫毅于生效判决下发后至今一直在占有使用租赁标的。据此，宫毅应当向冠龙水产公司交纳占有使用费。综合考虑生效判决未处理腾退事宜的原因、合同也已解除对占有使用的影响、双方过错等因素，酌定按照每年7万元标准计算占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宫毅于本判决生效之日起十日内腾退自被告（反诉原告）北京冠龙水产技术开发有限公司处租赁的位于北京市朝阳区金盏乡北马房村的场地；二、原告（反诉被告）宫毅于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区金盏乡北马房村租赁场地内的全部房屋拆除；三、原告（反诉被告）宫毅于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京冠龙水产技术开发有限公司支付2017年6月24日至实际腾退之日止的占有使用费（按照每年七万元标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）宫毅的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京冠龙水产技术开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20085元，由原告（反诉被告）宫毅负担（已交纳2150元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1950元，由原告（反诉被告）宫毅负担1550元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京冠龙水产技术开发有限公司负担400元（已交纳181元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费28000元，由原告宫毅负担（已交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李瑶瑶人民陪审员  程晓云人民陪审员  封璐晨二〇一九年九月二十五日书 记 员  郝梦然