山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1886号原告：张某，男，汉族，1963年2月16日出生，居住地：大同市。委托诉讼代理人：曹某，大同市云冈区新泉街法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘某，男，汉族，1959年1月16日出生，居住地：大同市。被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地山西省大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。机构代码：×××。法定代表人：李某，职务董事长。被告：大同市正泰物业管理有限公司，住所地山西省大同市开发区湖东片，机构代码：×××。法定代表人：代某，职务总经理。委托诉讼代理人：丰某，山西阳和律师事务所律师。原告张某与被告大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产）、大同市正泰物业管理有限公司（以下简称正泰物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张某的委托诉讼代理人曹某、刘某、正泰物业的委托诉讼代理人丰某到庭参加诉讼，正宏地产未到庭。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1、请求判令第一被告退还多收取原告从2014年物业管理费499元；2、判令第二被告退还原告2015年至2018年物业管理费2056元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年被告多收取原告物业管理费499元，2014年10月22日领住房钥匙，但被告从2014年一月份收取的物业管理费，应返还原告多交的费用499元。这两年来，原告按时交纳费用，但被告只管收费，其他不负责任，小区的污染、保洁、绿化、人身、财产安全等，管理不善，没有大门，更没有门卫，四通八达的小区，住户无安全感，造成小区住户经常丢失物品，至今还没有恢复安全状态。请求人民法院判如所请。被告正宏地产未进行答辩。被告正泰物业辩称，被告在物业服务中与原告业主们事实上已经建立了合同关系，也履行了合同义务，被告作为物业管理单位，为包括原告在内的全体业主提供了物业管理服务，原告接受了被告的物业服务后，理应按照合同约定缴纳物业管理费，即使在履行期间有过错和令群众众多不满意的地方，也不影响对其守约的定性，也不影响合同的生效。被告公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候的服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围，收费标准与服务质量是相适应的。在管理中出现的各种问题那是客观因素造成的。原告的诉讼超过诉讼时效。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。针对有争议的事实，张某提供了以下证据：一、大同市云冈区房产管理中心出具的情况说明，欲证实高庄怡景小区未在房管部门登记备案；二、大同市云冈区市场监督管理局调解签到表及调解记录，欲证实该局责令被告备案、改正只收费不服务的情况；三、事件单，欲证实小区业主经常丢失东西报案，小区管理混乱；四、大同市12345政府服务热线诉求工单处办卡，欲证实被告认可小区不安全、不完善；五、照片，欲证实小区业主2014年入住时，因户外乱拉电线导致起火，物业人员进行抢修，同时可以证明小区管理混乱，当时达不到入住条件，现实状况也没有改变。正宏地产未到庭质证，应视为其放弃了质证权利。正泰物业对证据四的真实性无异议，但对该证据的证明目的不认可，认为该证据可以证明不是正泰物业自己的责任；对其他证据均有异议，认为证据一与本案无关，证据二复印件没有公章，要求核对，有公章认可，证据三只能证明报案人丢失东西，不能证明是正泰物业管理不善造成，证据五不能证明是在本小区拍摄的。以上证据中，大同市云冈区房产管理中心出具的情况说明，只能证明正泰物业未向该中心登记备案，而不是对于正泰物业不履行物业管理职责的证据，与本案不具有关联性，不予采用；大同市云冈区市场监督管理局调解签到表及调解记录，经核实，原件加盖有大同市云冈区市场监督管理局的印章，根据正泰物业“有公章认可”的质证意见，对该证据予以采信；事件单、大同市12345政府服务热线诉求工单处办卡，正泰物业对该部分证据的真实性未提出异议，故对该部分证据的证明力予以确认，并根据证据所载客观内容认定本案相关事实；照片，不能确定拍摄地点，无法确认与本案的关联性，不予采用。正宏地产、正泰物业均未提供证据。本院在受理案件后，对高庄怡景小区进行了实地勘查，并制作了视频资料和现场照片，经当庭质证，张某、正泰物业均无异议，故确认该证据的证明力。此外，庭审中，张某提供了2014年10月21日向正宏地产交纳物业管理费的收据一份，欲证实正宏地产收取了2014年全年的物业管理费。经本院审查、核实，该收据记载收取的是2014至2015年度的物业管理费595元，属于正宏地产代正泰物业收取并已移交，因此，不能证实正宏地产收取了2014年全年的物业管理费。此外，庭审中，张某提供了2014年10月17日向正宏地产交纳物业管理费的收据一份，欲证实正宏地产收取了2014年全年的物业管理费。经本院审查、核实，该收据记载收取的是2014至2015年度的物业管理费514元，属于正宏地产代正泰物业收取并已移交，因此，不能证实正宏地产收取了2014年全年的物业管理费。经审理查明，张某因“城中村”改造，被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北8号楼2单元2层1号楼房。正宏地产代正泰物业向张某收取了2014－2015年度物业管理费514元并已移交。该小区投入使用后，由正泰物业负责物业服务。张某按照514元/年的标准向正泰物业逐年交纳了物业管理费至2018年，2019年的物业管理费未交纳。另查，高庄怡景小区居民入住以来，多名业主因财物丢失向公安机关报案，也曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。该小区内存在电线架设不规范、部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形。本院认为，物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。张某要求正宏地产退还收取的2014年中10个月的物业管理费的诉讼请求，张某未提供证据证实其向正宏地产交纳了2014年1月至10月的物业管理费，应承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持。关于正泰物业收取的2015年至2018年的物业管理费应否全部退还的问题。正泰物业未通过招投标、选聘等程序成为高庄怡景小区的物业管理单位，也没有与业主订立过物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向正泰物业交纳物业管理费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。物业服务双方没有就物业服务的范围、标准明确约定，正泰物业应当根据其收费标准达到相应行业要求的物业服务。正泰物业收取的物业管理费标准为0.5元/平方米·月，参照大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，收费标准（共七级）属于第五级（0.6元/平方米·月）、第六级收费标准（0.4元/平方米·月）之间。现有的有效证据，可以证实正泰物业履行物业管理职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平。作为小区业主，张某可以要求正泰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某要求正泰物业退还已收取的物业管理费的诉讼请求，鉴于张某已接受了正泰物业一定的物业服务，故酌情予以支持。具体数额，可按大同市物业管理费收取标准的第七级0.3元/平方米·月的标准计价，多收取的部分，予以退还。关于正泰物业提出的本案诉讼超出诉讼时效的问题，2015年的物业费收取时间至今超过了3年，但正泰物业曾因物业合同纠纷于2017年对部分高庄怡景小区的部分业主提起诉讼，说明当时双方因主张各自的权利产生了纠纷，此时，诉讼时效中断；之后，诉讼时效重新计算，至今尚未超过法律规定的诉讼时效，故对正泰物业的该抗辩理由不予采纳。综上所述，张某要求正宏地产退还2014年物业管理费的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。张某要求正泰物业退还2015年至2018年的物业管理费的诉讼请求，合理部分，酌情予以支持，不合理部分，予以驳回。正宏地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告正泰物业退还原告张某物业管理费822.4元，于本判决生效之日起三日内履行；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张某负担10元，被告正泰物业负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审判员 张政同 二〇一九年九月二十六日书记员 孟永君