湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4270号原告（反诉被告）:代滔，男，1991年11月5日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：张肖迪，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐啸，北京天平（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邝庆刚，男，1981年5月8日出生，汉族，住长沙市望城区。原告代滔与被告邝庆刚房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月25日向本院提起诉讼，被告邝庆刚在答辩期间向本院提起反诉，本院一并受理后，于2019年9月17日在本院第十三审判庭公开开庭进行了审理。原告代滔及其委托诉讼代理人张肖迪、唐啸，被告邝庆刚等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修款50000元并支付利息（以实际花费的装修款为基数，按银行同期贷款基准利率6%的标准计算至实际付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：原告于2016年12月8日基于购买被告所有的位于长沙市望城区月亮岛街道金星北路226号名家翡翠花园X栋XX号房屋的目的，在与被告签订《房屋买卖合同》的同时签订了《房屋租赁合同》(因当时房屋无法办理房屋产权过户等手续)。房屋租赁合同约定：房屋租赁期限为2016年12月8日至2017年6月1日（约定过户时间），每月租金为1000元。2017年1月，原告对涉案房屋进行了装修。后因被告以各种理由拒不履行《房屋买卖合同》的约定，原告遂向望城区人民法院提起诉讼，该案经长沙市中级人民法院二审审结，并作出（2018）湘01民终8446号判决书，该判决书确认被告构成违约，并判令被告向原告支付10万元违约金，但对原告主张被告赔偿装修费5万元的请求，则以该请求系双方签订《房屋租赁合同》后发生的纠纷，应另行主张权利为由，未予处理。原告在装修前虽未取得被告的书面同意，但被告在与原告签订《房屋租赁合同》前已经同意将房屋出卖给原告，故可推定被告愿意按照约定将房屋的使用权、处置权、占有权等权利一并转让给原告，原告亦有充分理由相信涉案房屋将按照约定在租赁期满后归属于自己，原告基于对被告的信任、对房屋所有权的最终归属的合理判断而实施的装修行为，现《房屋买卖合同》已解除，原告无法按照约定获得涉案房屋的所有权，被告应当承担赔偿责任。原告与被告协商未果后，为维护自己合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告辩称,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实后驳回其全部诉讼请求，理由如下：1、房屋租赁合同履行期间，原告对所租赁的房屋没有处置权和占有权，在房屋未过户之前，涉案房屋的所有权人仍属于被告，在未经房屋所有权人同意的情况下，原告私自对房屋进行装修，违反法律规定，原告所支出的装修费用不应由被告承担；2、房屋租赁期满后，被告曾多次要求原告清理自己的物品，并归还房屋钥匙，但遭原告拒绝。被告不得已才于2017年6月7日请专业开锁人员换锁收回涉案房屋，原告无权要求被告对其进行损失弥补；3、原告对涉案房屋的装修，只不过是一种简单的翻新，原告要求被告赔偿装修损失，有失公平原则。反诉原告（被告）向本院提出以下反诉请求：1、判令反诉被告归还反诉原告涉案房屋的水卡、煤气卡、门禁卡各一张；2、判令反诉被告支付反诉原告剩余租金1000元和物业费707元，共计1707元；3、判令反诉被告支付反诉原告拖欠房租的违约金56066元；4、判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2016年12月8日，反诉原告通过新环境房地产中介公司将其名下位于望城区金星大道名家翡翠花园X栋XX号房屋租给反诉被告，双方于当日签订了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为2016年12月8日至2017年6月1日，租金为1000元/月，签订合同当日支付首次租金，后期支付时间提前7天支付下期租金，物业费、水电费等费用由反诉被告承担。2016年12月8日，反诉被告支付了首次租金5000元，2016年12月19日，反诉被告支付了一个月物业费141元。随后因双方在房屋买卖合同中产生纠纷，反诉被告未支付剩余租金和物业费。房屋租赁期满后，反诉被告拒绝向反诉原告返还房屋，反诉原告于2017年6月7日请专业开锁人员换锁收回了涉案房屋，但反诉被告至今未将涉案房屋的水卡、煤气卡、门禁卡交还给反诉原告。反诉原告为维护合法权益，故向本院提起反诉。反诉被告辩称：1、反诉被告基于对涉案房屋的权属争议而拒绝将房屋的水卡、煤气卡、门禁卡交还给反诉原告，系其行使抗辩权的一种方式。反诉被告愿意将水卡、煤气卡、门禁卡退还给反诉原告；2、反诉原告要求反诉被告支付拖欠房租违约金56066元的诉求缺乏事实和法律依据，且反诉原告于2017年6月7日便收回了涉案房屋，反诉被告根本无法继续占有该房屋，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的理由不成立。本院经审理查明以下事实：2016年12月8日，原告、被告以及新环境房地产中介公司三方签订《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将其所有的位于长沙市望城区月亮岛街道金星北路226号名家翡翠花园X栋XX号房屋出售给被告，房屋建筑面积88.42平方米，房屋总售价为53万元。《房屋买卖合同》的签订后，原、被告当即签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁合同约定：房屋租赁期限为2016年12月8日至2017年6月1日，每月租金为1000元。租赁合同同时约定，签订合同当日支付首次租金，后期支付时间提前7天支付下期租金，物业费、水电费等费用由反诉被告承担。2017年1月10日，原告与杨光签订了《装修合同》，双方约定由杨光对涉案房屋进行了装修，装修费用共计为38000元。2017年1月21日，杨光对涉案房屋装修完毕，原告按照合同约定陆续支付了杨光装修款38000元。此后，由于被告拒不履行《房屋买卖合同》的约定，原告遂向望城区人民法院提起诉讼，该案最后经长沙市中级人民法院二审审结，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终8446号判决书，认定被告构成违约，并判令被告向原告支付10万元违约金，但对原告主张被告赔偿装修费5万元的请求，因该请求系双方签订《房屋租赁合同》后发生的纠纷，故在本案中未予处理，原告可另行主张权利。原告与被告协商未果后，遂向法院提起诉讼。另查明，原告与被告履行房屋租赁合同期间，原告于2016年12月8日向被告支付了首次租金5000元，2016年12月19日向被告支付了一个月物业费141元。随后因双方在房屋买卖合同中产生纠纷，原告未继续支付剩余租金和物业费。房屋租赁期满后，原告拒绝向被告交房，被告于2017年6月7日请专业开锁人员换锁收回了涉案房屋，但原告至今未将涉案房屋的水卡、煤气卡、门禁卡交还给反诉原告。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《装修合同》和收条、望城区人民法院（2018）湘0112民初782号民事判决书、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终8446号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告按照合同约定为原告提供房屋，原告应当按照合同约定支付租金并承担物业费、水电费等费用，但原告支付了部分租金和缴纳了1个月物业费后，仍拖欠被告1个月租金1000元和5个月物业费707元未付，原告应当承担继续履行的民事责任，故本院对反诉原告（被告）邝庆刚要求反诉被告（原告）代滔支付剩余租金1000元及物业费707元的反诉请求予以支持。原告在租赁被告房屋期间，因双方已签订《房屋买卖合同》，原告有理由相信其会在将来获得涉案租赁房屋的所有权，原告在未取得被告书面同意的情况下对涉案租赁房屋进行了装修的行为并不违反法律规定。原告对涉案租赁房屋进行装修花费的38000元装修费，因被告违约未将涉案房屋出售给原告，原告有权要求被告予以赔偿，故本院对原告要求被告支付装修费38000元的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付添置家具所花费费用的诉讼请求，因原告未能提供相应的证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告支付装修款利息的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告归还涉案租赁房屋水卡、煤气卡、门禁卡的反诉请求，反诉被告予以认可并同意归还，本院对反诉原告的上述诉讼请求予以支持。反诉原告要求反诉被告支付拖欠房租违约金的诉讼请求，因反诉原告违约未将涉案租赁房屋出售给反诉被告，反诉被告拒不支付剩余租金和其他费用的行为系自力救济行为，并不违反法律规定，不构成违约，故本院对反诉原告要求反诉被告支付拖欠房租违约金56066元的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邝庆刚在本判决生效后十日内支付原告代滔装修款38000元；二、反诉被告（原告）代滔在本判决生效后十日内支付反诉原告（被告）邝庆刚租金1000元、物业费707元，共计1707元；三、反诉被告（原告）代滔在本判决生效后十日内将涉案租赁房屋的水卡、煤气卡、门禁卡各一张交付给反诉原告（被告）邝庆刚；四、驳回原告代滔的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）邝庆刚的其他反诉请求。上述一、二款相抵后，被告邝庆刚尚需支付原告代滔人民币36293元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1210元，保全费520元，共计1730元，由被告邝庆刚承担1398元，原告代滔承担332元；反诉受理费622元，由反诉被告代滔承担18元，反诉原告邝庆刚承担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 毅人民陪审员  曾丽丹人民陪审员  刘农科二〇一九年九月二十九日代理书记员  赵钰姣附：相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，适用本法第六十一条规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。