江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民再8号上诉人（原审被告）：严春国，男，1968年10月2日出生，汉族，瑞昌市人，个体工商户，住瑞昌市。委托诉讼代理人：胡国华，瑞昌市码头法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：瑞昌市农业农村局（原瑞昌市水产养殖场、原瑞昌市畜牧水产局）。地址：瑞昌市赤乌中路3号。统一社会信用代码：11360481014622564Y。法定代表人：辜金甫，局长。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。上诉人严春国因与被上诉人瑞昌市农业农村局（以下简称农业局）买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2014）瑞民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严春国上诉请求：1、撤销瑞昌市人民法院（2014）瑞民再初字第1号民事判决，改判驳回农业局的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由农业局承担。事实和理由：1、法院认为仙池乐园区域改造是政府行为，双方应按合同第五条约定履行各自义务，是对事实和法律的曲解。2006年9月瑞昌市人民政府根据城市建设规划需要，决定对仙池乐园区域实行城市建设改造，并于2006年9月15日在瑞昌报刊登《通知》，之后将该《通知》范围内的土地进行商业开发，并在网上、报刊上公开招投标，后由联盛集团中标进行商住一体的商业性开发。从双方的合同来看，第四条是指政府收回土地用于基础设施、公益类等市政工程建设，而第五条明显指土地用途为商业性开发。同时，物权的变动不能通过法律之外的方式设立。2、法院认为被上诉人对仙池乐园开发后的房产无权处置，合同第四条约定的条件未成就，是对事实理解错误。被上诉人受政府委托经营管理相关财产，其有权在授权范围内作出相应处分，即合同第五条“因市政建设需要拆除门面，由甲方按10万元价收回产权…”并非一审法院理解为被上诉人对开发的房产无权处置。相反，根据上述阐述，合同第五条规定的条件已经成就。农业局辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。农业局向一审法院起诉请求：2001年11月15日，被告向原告购买门面一间，坐落在仙池乐园南面，面积27.48平方米，价款为10万元，双方签订了《售房合同》。合同约定，房屋出售后十年内，如遇市政建设规划需拆除门面，由原告按10万元价格付给被告，收回产权，并补偿被告因办房产、土地两证费用。时至2006年9月，根据瑞昌市人民政府的相关规定，需对仙池乐园、影剧院、文化宫、供电局、政府招待所等区域内的土地整体开发，并要求原告于2007年2月28日前将被拆房屋腾空提供拆除，被告置之不理。为此，特向法院起诉，请求判令被告依合同约定返还门面所有权，案件受理费由被告承担。原审再审查明的事实与原审认定的案件事实基本相同。并查明原审被告严春国于2001年10月18日对其购买的门面办理了瑞昌房权证湓城字第××号房产证，并交纳了办证费用7000元。2001年11月15日签订《售房合同书》后，因原审原告未按2002年1月31日签订的补充协议约定为原审被告办好房屋的土地使用证，便对原审被告免交了1万元购房款，原审被告只交了8.3万元购房款的事实。再审另查明，2006年8月31日，瑞昌市畜牧水产局向瑞昌市人民政府呈报《关于要求批准瑞昌市水产养殖场企业改制实施方案的请示》，同年9月10日，瑞昌市国有（集体）企业产权制度改革指导小组对该请示作出了《关于瑞昌市水产养殖场企业改制实施方案的批复》，该批复已明确对瑞昌市水产养殖场企业改制方案的具体组织实施由瑞昌市畜牧水产局负责，并要求其在妥善安置企业职工的前提下，处理好企业的一切债权债务。该企业改制过程中，瑞昌市人民政府为了推进仙池乐园改造工程进度，于2006年9月12日在瑞昌报刊登了《关于收回仙池乐园改造工程规划范围内土地使用权的通告》。该企业改制清算完毕后，2009年12年23日瑞昌市人民政府《第64次市长办公会议纪要》对仙池乐园改造工程拆迁及改制单位补偿的资金作出了安排，并对资金的收入支出提出了要求。2010年1月11日，瑞昌市人民政府办公室按照《第64次市长办公会议纪要》，就仙池乐园改造征地拆迁补偿工作有关事项向市财政局发出了抄告单，其附《仙池乐园土地出让收入支出明细表》中反映“水产场773.05万元，用途：支付社保664.62万元，改制费用108.43万元（含严春国、张和清拆迁18.3万元）”。具体应付款：严春国8.3万元，张和清10万元。随后，瑞昌市畜牧水产局多次通知严春国领款，严春国借故不予领取。2015年4月16日，瑞昌市畜牧水产局以瑞昌市水产养殖场因改制多年现不存在为由，向原瑞昌市工商行政管理局提出给予办理注销手续申请，原瑞昌市工商行政管理局据此于2015年4月21日核准办理了注销登记。原审认为，原审原告瑞昌市水产养殖场与原审被告严春国签订的《售房合同书》系双方当事人真实意思反映，且未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。一、仙池乐园区域改造是政府行为，双方应按合同第4条约定履行各自的义务。双方2001年11月签订的《售房合同书》第4条约定：“房屋出售后，十年内，如因市政府建设规划需要拆除门面，由甲方按10万元收回产权。另加办理土地证使用费用（见发票复印件）”。2006年9月，瑞昌市人民政府根据城市建设规划需要，决定对仙池乐园区域整体实施城市建设改造。因此，双方约定的事由出现，即《售房合同书》第4条约定的条件成就。虽然原审被告在签订此合同前办理了房屋所有权证，取得了门面的所有权，但双方在签订此合同时仍约定了该条款，故原审原告有权按照该合同第4条的约定收回门面的所有权，但也应依约向原审被告退还购房款，并支付办证费用。原审原告瑞昌市水产养殖场诉请“判令被告严春国依合同约定返还门面所有权”，其实质就是诉请按合同第4条履约，九江中级人民法院已以原审超出原告的诉请，判决解除合同，明显违反了法律程序规定，且在判决严春国返还房屋所有权的同时未判决瑞昌市水产养殖场按约定支付对价不当为由，裁定撤销了本院（2007）瑞民初字第93号民事判决书。据此，本院应依原审原告的诉请，按照该合同的第4条约定判处。二、原审原告对仙池乐园区域开发后的房产无权处置，合同第5条约定的条件未有成就。《售房合同书》第5条约定的“如仙池乐园该地段整体规划开发，乙方应服从统一整体设计规划，甲方应确保乙方门面后退现有面积不变，并优先考虑向西的区位优势。开发重建后，门面大于现有面积，乙方现有的面积不另补价，超出部分按市场价格补价。”该条款的本意是如原审原告自行对仙池乐园整体开发建房，那么双方约定的事由出现，即《售房合同书》第5条约定的条件成就。而本案情况是该地段整体改造是市政府根据城市建设规划需要进行开发的，原审原告对开发后的房产无权处置。因此合同第5条约定的条件并未成就。原审被告严春国提出瑞昌市水产养殖场以其财产参与了市政府对仙池乐园该地段整体规划开发，是开发主体之一，合同第5条约定的条件已成就，其应该获得门面补偿的意见，本院不予支持。三、瑞昌市水产养殖场注销后，其权利义务应由瑞昌市畜牧水产局承受。2006年8月瑞昌市水产养殖场准备改制，瑞昌市畜牧水产局作为该企业主管单位，向市政府提交了该企业改制方案，经市政府批复由其具体负责实施，并由其处理好该企业的一切债权债务。2009年12月该企业改制完毕后，改制小组已对其一切债权债务作了清算，原审被告的购房款8.3万元已作提留，瑞昌市畜牧水产局曾多次通知其领取，但原审被告借故不领。现瑞昌市水产养殖场经瑞昌市畜牧水产局申请，已被原瑞昌市工商行政管理局核准注销。故该企业注销后，瑞昌市畜牧水产局作为其主管单位，应是该企业的权利义务承受人，其应当享受原审原告瑞昌市水产养殖场依约收回原审被告的门面所有权的权利，但也应承担支付原审被告购房对价83000元和其办证费用7000元的义务。再审原告瑞昌市畜牧水产局提出办证费用7000元已支付给了原审被告，但原审被告辩解未予给付。对此，再审原告就应提供支付办证费用7000元的报账凭证，而再审原告未能提供，就应当承担不利的后果，故该费用应由其支付给原审被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由再审原告瑞昌市畜牧水产局收回原审被告严春国位于瑞昌市赤乌中路仙池乐园西侧向南一间面积为27.48平方米的房屋所有权。二、限再审原告瑞昌市畜牧水产局于本判决书生效之日起10日内一次性支付原审被告严春国购房款人民币83000元和办证费用7000元，共计90000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5265元，由再审原告瑞昌市畜牧水产局负担2632.5元，原审被告严春国负担2632.5元。本院二审查明的事实与再审查明的事实一致。本院认为，案涉《售房合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。本案二审争议的焦点是对案涉《售房合同书》第四条、第五条的理解适用问题。第四条约定：“房屋出售后，十年内，如因市政建设规划拆除门面，由甲方按拾万元价格付给乙方，收回产权。另加办理土地使用证费用（见发票复印件）。”，第五条约定：“如仙池乐园该地段整体规划开发，乙方应服从统一整体设计规划，甲方应确保乙方门面后退现有面积不变，并优先考虑向西的区位优势，开发重建后，门面大于现有面积，乙方现有的面积不另补价，超出部分按市场价格补价。”。本院认为，《售房合同书》特别约定上述两个条款，是为了明确该地段可能遇到的两种情形及相应处置方案，一是出现第五条约定的该地段开发建设，原门面属性不变，但存在门面向后缩退或扩大的情形，一是出现第四条约定的因政府建设规划需要而拆除门面的情形。本案中，2006年9月，瑞昌市人民政府为推进仙池乐园改造工程进度，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》，发布了《关于收回仙池乐园改造工程规划范围内土地使用权的通告》，依法收回包括案涉门面在内的有关土地使用权，并要求原瑞昌市水产养殖场于2007年2月28日前将案涉门面腾空提供拆除。该情形符合案涉《售房合同书》第四条约定的情形，双方当事人应按《售房合同书》第四条的约定办理。再审认定仙池乐园区域改造是政府行为，双方应按合同第四条约定履行各自的义务是正确的。严春国的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。农业局的诉请符合双方合同约定。同时，严春国还认为涉案门面其已经取得相应物权，物权的变动不能通过法律之外的方式设立。经查，物权的取得、变更、消灭方式为民事行为及民事行为以外的原因，其中通过双方约定即合同的方式属于民事行为的一种，本案合同双方当事人严春国及农业局通过合同的第四条、第五条对涉案门面的变更作出了相关约定，在该合同真实、有效的情况下，双方当事人都应当严格遵守、履行，故本案出现了合同第四条约定的情况下，再审法院依据本案的事实、证据，经综合分析、研判后作出相关认定、判决并无不当，且符合法律规定。严春国的此点上诉理由，本院不予采纳。综上所述，严春国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5265元，由上诉人严春国负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇一九年九月二十六日书记员 陈沁榕