天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初20866号原告（执行案外人）：任彩霞，女，1963年7月30日出生，汉族，住海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：张十月，天津澍泽律师事务所律师。被告（申请执行人）：杜志强，男，1974年10月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李晓，天津政联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元元，天津政联律师事务所律师。第三人（被执行人）：张竞东（曾用名张宝宝），男，1980年10月24日出生，汉族，户籍地山西省柳林县，现住址不详。第三人（被执行人）：高琴，女，1984年3月5日出生，汉族，户籍地山西省柳林县，现住址不详。原告任彩霞与被告杜志强、第三人张竞东、高琴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任彩霞及其委托诉讼代理人张十月、被告杜志强及其委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼，第三人张竞东、高琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。任彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令终止对原告任彩霞购买的位于海南省海口市秀英区的执行并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：杜志强与张竞东、高琴因民间借贷纠纷诉至贵院，贵院作出（2015）滨塘民初字第10524号民事判决，判决张竞东、高琴共同偿还杜志强借款7610000元。张竞东、高琴不服一审判决，上诉至天津市第二中级人民法院，该院作出（2017）津02民终420号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现案件已进入执行阶段。诉讼期间，杜志强于2016年2月15日向贵院申请财产保全，要求查封高琴名下的房产。贵院于2016年2月15日作出（2015）滨塘民初字第10524-3号民事裁定书，裁定查封登记在高琴名下的坐落于海南省海口市秀英区房屋（以下简称“涉案房屋”），查封期限三年。实际上，任彩霞早在2015年6月5日已经与高琴签订了《购房协议》，约定任彩霞购买高琴单独所有的位于海南省海口市秀英区，购房价款为1100000元，2015年10月前产生的物业费为8000元，买卖双方各自承担4000元。2015年6月8日，任彩霞依约向高琴支付了500000元购房款，2015年9月29日，任彩霞委托徐光明代其向高琴一次性支付剩余房款596000元。2015年10月，高琴将上述房产（房屋所有权证、房屋国有土地使用权分割转让证明书）交付给任彩霞使用至今。因高琴涉及诉讼等原因，该房产至今尚未办理过户登记。任彩霞向贵院提出执行异议后，贵院于2018年12月20日作出（2018）津0116执异20033号执行裁定，驳回任彩霞的执行异议。涉案房屋被查封前，原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同；原告已经合法占有涉案房屋；原告已向卖房人支付了全部房款；涉案房屋未办理过户登记原告无过错。应当依法支持原告诉讼请求。杜志强辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告陈述的杜志强与张竞东、高琴之间的诉讼过程，以及查封涉案房屋情况、原告在执行中针对涉案房屋提出执行异议被法院驳回等情况均属实。杜志强与张竞东、高琴之间的民间借贷纠纷在2017年就申请执行了。2019年2月对涉案房屋进行了续行查封手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案完全不符合上述法律规定，依法应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告提交的购房协议是虚假的，有悖常理。该购房协议内容过于简单，没有在房管部门进行网签，没有备案登记，中间人没有签字。购房人在没有接收房屋，没有取得所有权证书的情况下，协议签订后十日内支付巨额购房款500,000元，令人难以信服。购房协议没有约定房屋交付时间、办理产权过户手续时间，对房屋内设施设备、家具家电、水、电、气、电视收视费等能源费用也未进行约定。涉案房屋存在两份买卖合同，一份购房人是原告，另一份购房人是徐光明，协议内容相同，时间相同，在伪造买卖协议时出现了纰漏。徐爱国与任彩霞是夫妻关系，徐爱国又是卖房人高琴的受托人，不但违法且不符合常理。购房协议中关于物业费的约定，违背事实。2015年10月份以前涉案房屋尚未交付买房人，怎么可能让购房人承担以前的物业费，只有一种可能，任彩霞和徐光明的转账记录与房款刚好差4,000元，于是，原告与第三人恶意串通，杜撰了一个4,000元的物业费，纯粹是为了凑数。原告陈述购房款596,000元是向其哥哥徐光明借的，并已陆续换完了，却不能提供还款凭证。原告对房屋买卖过程陈述前后矛盾，漏洞百出。第二，原告未能提供充分证据证明其在查封之前已经合法占有涉案房屋。原告提供的证据中记载的水电费读数都是“0”，原告并未实际入住涉案房屋。第三，原告提供的支付房款的银行转账记录中并未载明购房款，卖房人也未出具收款凭证，只能是任彩霞、徐光明与高琴、张竞东存在其他经济往来，绝非购房款。第四，原告证据显示，2015年10月份涉案房屋已经具备办理过户条件，且张竞东、高琴已经将经过公证的委托书交给徐爱国，原告可以随时办理过户手续，未办理过户手续责任在于原告，原告有过错。张竞东、高琴未出庭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：杜志强与张竞东、高琴民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月20日立案。2016年2月15日，本院作出（2015）滨塘民初字第10524-3号民事裁定书，裁定查封海南省海口市秀英区房屋（以下简称“涉案房屋”）。2016年12月9日，本院作出（2015）滨塘民初字第10524号民事判决书，判决张竞东、高琴共同偿还杜志强借款7610000元。张竞东、高琴不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉，该院于2017年2月13日作出（2017）津02民终420号民事判决书，驳回上诉，维持原判。杜志强已向本院申请执行。案件执行过程中，任彩霞向本院提出执行异议，本院于2018年12月20日作出（2018）津0116执异20033号执行裁定书，驳回任彩霞的执行异议。任彩霞在法定期限内，向本院提起案外人执行异议之诉。任彩霞提交的证据显示，2015年6月5日，任彩霞作为甲方，高琴作为乙方，签订《购房协议》一份，约定“1.乙方将本人名下的海口市秀英区滨海大道193号观澜公寓5号楼201房（房产证号ＨＫ××83）出售给甲方，售价为110万2.付款方式：甲方自签订协议之日起十日内支付乙方人民币五十万元整，余款六十万元于2015年10月1日前，待乙方将委托公证书及房产土地及相关资料交付甲方时一次性付清。3.双方同意徐爱国，身份证号1423231963××××××××为乙方受托人，代理乙方办理该房出售相关事宜，并作为甲乙双方中间人。4.办理产权过户中产生的各项税费由甲方承担。2015年10月前产生的物业费8000元，甲乙双方各承担4000元。该房内的家具家电等均归甲方所有”。2015年6月8日，任彩霞向高琴转账支付500000元。2015年8月4日，张竞东、高琴向徐爱国出具委托书，载明“因我们工作繁忙，无法前往办理手续，现委托徐爱国作为我们的代理人，全权代表我们办理转让上述房产的如下事宜：1、查询档案，开具房产信息证明；2、签订《房地产买卖契约》，办理房屋产权过户，办理评估、缴纳相关税费；3、配合买房人办理房屋交换等各项事宜……”。该委托书经山西省柳林县公证处公证。后，高琴、张竞东将房屋、土地证及公证委托书交给任彩霞夫妇。2015年8月20日，任彩霞、徐爱国向徐光明出具委托书，委托徐光明在2015年10月前向房屋出卖方张竞东、高琴夫妇一次性支付剩余房款596,000元。2015年9月29日，徐光明向张竞东转账支付596,000元。2015年10月1日，涉案房屋在海南富南物业有限公司登记的业主是任彩霞，2016年1月21日，任彩霞夫妇在涉案房屋安装了有线数字电视。张竞东、高琴于2015年8月4日登记离婚。任彩霞与徐爱国系夫妻关系。本院认为，本案争议焦点是任彩霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案是在金钱债权执行中，任彩霞对执行标的提出执行异议被驳回后，又提起执行异议之诉，应当参照该规定处理。花费1,100,000元购买房产，对于任何一个家庭都是一笔不小的开支。正常情况下，买卖双方签订房屋买卖协议都会慎之又慎，对协议约定的内容更会反复推敲。本案中，买卖双方并未在房地产管理部门签订制式合同，双方的合同亦未在房地产管理部门备案，合同形式上有欠缺。从原告提供的《购房协议》内容来看，协议中并未对房屋交付、过户等普通购房人最为关心的基本内容进行约定，《购房协议》不具备房屋买卖合同的基本条款和要素。按照买卖双方的约定，原告向高琴、张竞东支付购房余款的前提是高琴、张竞东先将委托公证书及房产土地及相关资料交付给任彩霞夫妇。相关证据显示，原告2015年9月29日将购房余款支付给了张竞东，说明此时原告已得到了高琴、张竞东交付的委托公证书及房产土地及相关资料，涉案房屋应当已经具备了过户条件。涉案房屋未办理过户登记完全是原告自身原因造成。另，协议约定2015年10月前产生的物业费8,000元，由买卖双方各承担4,000元，并抵付购房款4,000元，但原告对此并未提供证据。综上，涉案房屋未办理过户登记手续，原告存在明显过错。原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，缺席判决如下：驳回任彩霞的全部诉讼请求。案件受理费18,975元、公告费560元，由任彩霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  常红旭人民陪审员  朱勇华人民陪审员  田长友二〇一九年九月十日书 记 员  肖 冶附：法律释明《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。