湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初1892号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，该公司法务（特别授权）。被告：彭桂香，女，1968年8月26日出生，汉族，居民，户籍地湖南省。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业公司）与被告彭桂香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛隆物业公司的委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼，被告彭桂香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告盛隆物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费5058元，违约金500元，共计5558元。2、请求判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年7月28日，湖南鼎信利物业管理有限公司（以下简称鼎信利物业公司）与湖南九环房地产开发有限公司（以下简称九环房地产公司）签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由鼎信利物业公司向九环房地产公司的小区提供物业管理服务，合同期限为1年，自2014年8月1日起至2015年7月31日，在业主委员会未成立前可根据需要甲乙双方协商延长时限至项目业主委员会成立之日，但鼎信利物业公司根据该项目需要实际服务到2016年11月9日。该合同约定鼎信利物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业4-2-702号的业主和物业使用人，物业面积122.63平方米，收费标准为1.5元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2014年8月7日至2016年11月9日的物业管理费用5058元，违约金500元，共计5558元，但被告一直拒缴费。另原告与鼎信利物业公司于2016年1月26日签订了《宁乡九环紫荆城物业费及债权转让协议》，该协议约定了“甲方将管理期间应收未收取的物业费及债权转让给乙方”，随即鼎信利物业公司向被告下发了债权转让通知书，请被告自收到债权转让通知书后立即向盛隆物业公司履行全部缴费义务，被告拖欠原告物业费用事实清楚，证据充分，遂诉至法院。被告彭桂香未予到庭应诉答辩。原告盛隆物业公司围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查认为原告提交的不动产信息登记表、《物业管理委托服务合同》、服务收费标准核定表、债权转让协议、债权转让通知书中自2014年8月1日起发生的物业管理费内容、快递单号查询件来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人陈述，本院确认如下案件事实：被告彭桂香系宁乡九环紫荆城小区4栋2-702室业主，房屋为电梯房，建筑面积122.63平方米。2014年7月28日，鼎信利物业公司与九环房地产公司签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由鼎信利物业公司向九环房地产公司开发的紫荆城小区提供物业管理服务，物业费收费标准为：高层住宅1.5元/月/㎡，合同期限为1年，自2014年8月1日起至2015年7月31日，在业主委员会未成立前可根据需要双方协商延长时限至项目业主委员会成立之日。鼎信利物业公司实际服务至2016年11月9日，被告彭桂香未缴纳2014年8月7日至2016年11月9日的物业费，经原告催缴仍未缴纳。另查明，原告与鼎信利物业公司于2016年1月26日签订了宁乡九环紫荆城物业费及债权转让协议，约定鼎信利物业公司将其管理期间应收而未收取得物业费及在紫荆城小区发生的全部债权转让给盛隆物业公司。盛隆物业公司向被告送达了债权转让通知书。再查明，根据长沙市中级人民法院2017年7月26日作出的（2017）湘01民终4677号民事判决书认定的事实，鼎信利物业公司在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在较大问题，在2016年8月28日鼎信利物业公司作出《关于紫荆城小区整改方案》后，鼎信利物业公司对部分物业服务作出了整改。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，鼎信利物业公司与案外人九环房地产公司签订的《物业管理委托服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。合同到期后，鼎信利物业公司因小区业主委员会未成立，对小区物业继续进行了管理，合同继续履行，根据上述《物业管理委托服务合同》之约定，鼎信利物业公司提供物业服务的起始时间为2014年8月1日，被告应当按照合同约定交纳2014年8月7日至2016年11月9日期间物业费5065元，原告主张为5058元，未超出应缴数额，本院予以确认。鉴于鼎信利物业公司在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在问题，本院酌情认定被告应向鼎信利公司交纳物业费4299元（5058元×85%），现鼎信利物业公司与盛隆物业公司签订了债权转让协议，约定鼎信利物业公司将上述对被告享有的债权转让给原告盛隆物业公司，其转让行为合法有效，但经本院审查，鼎信利物业公司对被告的债权因服务质量问题的原因依法应当进行核减。原告作为债权受让人对被告取得的债权亦应相应核减。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，盛隆物业公司将上述债权转让协议内容书面通知了被告，被告应当向原告缴纳上述物业服务费用，故对盛隆物业公司要求被告支付物业管理费的诉讼请求本院予以支持4299元。同时因鼎信利物业公司在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在问题，本院对原告主张的违约金500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭桂香自本判决生效之日起五日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业管理费4299元；二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告彭桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 树人民陪审员  程春明人民审判员  黄福英二〇一九年九月九日代理书记员  文 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。