湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初5973号原告（反诉被告）：湖南耀隆新材料科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开服万达广场B区商业综合体39005房。法定代表人：蒋宝强，董事长。委托代理人：张憬，湖南联合天成律师事务所律师。被告（反诉原告）浏阳市油脂化工厂，住所地浏阳市永安镇永明村。法定代表人:王文轩，投资人。委托代理人:蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。原告湖南耀隆新材料科技有限公司（以下简称耀隆公司）与被告浏阳市油脂化工厂租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理。依法由审判员李岳适用简易程公开开庭进行了审理。原告湖南耀隆新材料科技有限公司委托代理人张憬，被告浏阳市油脂化工厂的委托代理人蒋仲义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀隆公司提出诉讼请求如下：1、请求法院确认原、被告于2019年6月8日解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、请求法院判令被告赔偿原告损失30万元；3、本案诉讼费由被告负担。被告浏阳市油脂化工厂辩称，原告所述不实。1、合同约定2019年1月18日交付厂房，被告如期交付厂房给原告使用。原告认为无法办理环境评估手续系被告的责任，没有事实和法律依据。原告经营项目的环境评估手续应当由原告自行办理，不是被告的出租厂房一方的责任义务。因此，原告以无法办理环境评估手续要求解除租赁合同没有合法的依据。2、原、被告签订的租赁合同并没有于2019年6月8日解除，原告没有证据证实解除的事实。3、原告诉称被告阻碍原告搬迁原材料、生产设备与事实不符。实际原因是原告没有及时交纳租金、水电费、卫生费，导致被告的后勤管理人员对原告产生不满，而不愿意配合原告办理车辆出入手续。其责任不在被告，责任在于原告不履行合同义务。4、原告要求赔偿损失30万元没有任何事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告浏阳市油脂化工厂提出反诉请求如下：1、请求法院判令反诉被告支付所欠租金至租赁合同实际解除之日止，计算至2019年6月8日尚欠154224元，并承担逾期支付租金违约金10万元；2、请求法院判令反诉被告支付所欠电费11040元，水费180元，卫生费2000元，三项合计13220元；3、请求判令原告承担提前解除租赁合同违约金453600元；4、反诉费由原告负担。针对被告浏阳市油脂化工厂的反诉，原告耀隆公司答辩如下：被告当庭变更反诉请求，法院对变更部分应当不予审理。在出租给原告之前，被告将厂房出租给金黄装饰公司，该公司于2019年3月方才腾出厂房和场地交给原告使用。金黄装饰公司在被告的厂房内进行木工加工，产生了很多木屑粘在了原告生产线的原材料，导致原告不能正常生产经营，因此应当认定被告延期一个半月交付厂房。被告交付的厂房无法办理环境评估手续，导致本合同目的无法实现，根据合同法第九十四条的规定，原告可以单方解除合同关系。解除合同关系后（自2019年3月3日至2019年6月8日）三个月的租金，因原、被告双方均有过错，应当各自承担一半的租金。2019年6月9日至今，因被告阻碍原告搬迁设备及原材料导致原告无法将租赁厂房腾空，其责任在于被告，在此期间的房屋占用费应当由被告承担。被告要求的逾期支付租金的违约金以及反诉承担提前解除租赁合同的租金没有事实与法律依据。请求驳回被告的反诉请求。经审理本院认定如下事实：2019年1月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告为甲方、出租方，原告为乙方、租赁方。双方约定：1、甲方出租给乙方的厂房坐落在浏阳市永安镇芦塘村境内，租赁建筑总面积为6480平方米，2、租赁期限从2019年1月18日至2021年1月17日止。租赁期满前三个月，如乙方续租或退租需向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或终止合同。3、租金支付方式，自合同签订之日由乙方向甲方支付第一个月租金90720元，之后每个月付租金。4、租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并由其自行缴纳。5、租赁期间，乙方应及时支付房租，如拖欠不付一个月，甲方有权增收所拖欠房租千分之三的滞纳金。若乙方无正当理由超过一个月，甲方有权单方解除合同，并有权要求一次性支付10万元违约金。签订合同后，原告于2019年1月4日支付被告租金90720元，于2019年4月12日支付被告93300元（其中租金90720元，水电费2580元），于2019年5月5日支付被告97950元（其中租金90720元，电费7260元）。2019年6月3日，原告委托湖南联合天成律师事务所向被告发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的律师函》，其内容为：1、要求自2019年6月8日起解除双方于2019年1月2日签订的《厂房租赁合同》；2、要求房租自2019年3月2日起计算至2019年6月8日，扣除已经支付的272160元租金，还应向被告支付租金18144元，在律师函送达后5个工作日内支付；3、送达律师函后，原告会将租赁厂房内的生产设备及原材料等属于原告的物品全部搬迁至新的生产地点，请被告予以配合放行。2019年6月29日，被告公司的工作人员通知原告，要求原告尽快付清租赁费用，尽快腾空厂房交还给被告。由于原告未能交清所欠房租及物业费等相关费用，被告便不准原告搬离机械设备及原材料。此后，原、被告因租赁合同发生争执，原告遂诉至本院。另查明，因原告的设备搬迁问题本院于2019年8月13日组织原、被告进行调解。原告愿意提供30万元作为本案担保，同时法定代表人个人愿意对本案的保全措施进行担保，要求搬迁设备和原材料。被告同意原告的和解方案并要求原告离场前交清水电费及物业费。后因原告不同意交清水电费而没有达成一致意见。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告是承租租人，被告是出租人。双方应当按照《厂房租赁合同》的约定行使权利履行义务。关于原告要求解除《租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利，其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度，合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时，允许当事人按照法律的规定启动解除程序，从而摆脱合同的束缚，不再履行合同的相关义务。本案中，原告在履行租赁合同的过程中，认为被告违约有两点：1、被告延迟交付厂房；2、厂房不能办理环境评估手续导致原告无法生产。对于延迟交付厂房的问题。原告提交了与案外人的手机短信文字记录，拟证明被告没有及时交付厂房。被告提交了证据证明原告于2019年1月11日雇佣工人进行施工为其搬迁设备作准备。本院综合原、被告证据的效力以及租赁合同履行的惯例，认定被告按约交付了厂房。关于原告声称无法办理环境评估手续的问题。原告未提交任何申报环境评估的证明材料而申请本院对被告的厂房是否能办理环境评估进行调查取证，系将其举证责任推诿至法院的行为，本院不能代替原告进行举证。况且在原、被告的租赁合同上没有关于办理环境评估手续的约定，本院无法确定所谓的环境评估手续究竟是何种手续，究竟对涉案的租赁合同有何影响。因此，本院对原告的该项申请不予准许，亦对原告认为不能办理环境评估手续系被告违约行为的意见不予采信。综上，被告在履行租赁合同时没有违约，原告无权单方解除租赁合同。被告因原告拖欠厂房租金一个月以上，涉案合同租赁期限为两年，自2019年1月18日开始。原告却于2019年6月3日无合理合法依据函告被告要求解除租赁合同属违约行为，对因其违约行为造成被告的经济损失应当予以赔偿。因此，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付逾期支付房租的违约金和提前解除租赁合同违约金的问题。被告在收到原告的解除租赁合同通知后于2019年6月29日通过电话短信的形式通知原告，要求原告尽快缴清欠付的房租，并腾空厂房交还被告。其意思表示可以认定为行使解除权。故本案的租赁合同应认定为自2019年6月29日解除。租赁合同解除后，被告应当给予原告合理的搬迁期限，原告应当缴清欠付的租金、水电费等费用以及协商处理违约赔偿问题。但实际上，原告不愿支付欠付的租金，被告便阻止原告搬迁，导致了本案纠纷的产生，原、被告在处理本案的过程中均有过错，原告应当承担主要责任。被告要求原告支付逾期支付租金的违约金10万元，同时又要求原告承担提前解除租赁合同的损失453600元，属于重复计算违约金。考虑到本案租赁合同解除的主要过错在原告，被告重新将厂房出租需要一定的期限，本院酌定原告赔偿被告两个月的租金。故对被告要求原告承担逾期支付租金违约金及提前解除租赁合同违约金一并支持为两个月的厂房租金即181440元（90720元×2）。被告反诉要求原告支付实际占用厂房期间厂房租金及欠付租金的问题。从原告支付租金的时间点来看，原告仅支付了2019年1月、4月、5月，共计支付租金272160元。双方签订《厂房租赁合同》生效至被告同意解除合同的期间为2019年1月18日至2019年6月29日，此期间的租金为489888元（计算期限为5个月12天，每月按30日计算）。原告还应当支付被告租金217728元。在《厂房租赁合同》解除后，原告未将设备及原材料搬迁，没有及时将厂房交还被告，原、被告双方均有过错，原告占用被告厂房的两个月租金应当各自承担一半的损失。原告应承担此期间的租金90720元。综上，原告应支付被告厂房租金为308448元。关于被告反诉要求原告支付所欠电费，水费，卫生费的问题。原告租赁厂房期间的水电费应由相关部门直接收取，被告没有垫付水电费的情况下，不能向原告主张权利。故本院对被告要求原告支付水电费的反诉请求不予支持。原告已经代被告支付的卫生费30000元是2019年4月15日至2020年4月5日的费用，原告在此期间承租了被告的厂房，故被告可向原告主张其垫付的卫生费。因此，本院对被告反诉要求原告支付卫生费2000元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除湖南耀隆新材料科技有限公司与浏阳市油脂化工厂于2019年1月2日签订的《厂房租赁合同》；二、湖南耀隆新材料科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付浏阳市油脂化工厂厂房租金181440元并赔偿浏阳市油脂化工厂租金损失308448元；三、湖南耀隆新材料科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付浏阳市油脂化工厂卫生费2000元；四、限湖南耀隆新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日腾空厂房并交付浏阳市油脂化工厂;逾期腾空，湖南耀隆新材料科技有限公司应承担占用厂房期间的费用（参照《厂房租赁合同》约定的标准,每月90720元）;如浏阳市油脂化工厂阻止湖南耀隆新材料科技有限公司腾空厂房，则自行承担房租损失。五、驳回湖南耀隆新材料科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回浏阳市油脂化工厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。本案受理费5800元，减半收取2900元，反诉受理费5016元，财产保全申请费3636元，合计11552元，由湖南耀隆新材料科技有限公司负担10000元，由浏阳市油脂化工厂负担1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李岳二〇一九年九月七日书记员  陈航附法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。