广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5522号上诉人（原审被告）：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁国强，总经理。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽，女，汉族，1987年6月19日出生，住湖北省襄樊市襄阳区。委托诉讼代理人：贾瑞，李丽的丈夫。上诉人佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）因与被上诉人李丽合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛明公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李丽的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李丽负担。事实和理由：1.《物业使用权转让合同》约定租赁期限是二十年，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认定《物业使用权转让合同》关于2040年12月1日至2051年12月30日的约定无效属于事实认定错误、法律适用错误。2.物业的装修费用不包含在物业使用权转让款内，一审法院推定装修款是基于实际租赁期31年1个月而支付的装修对价，盛明公司无权收取无效部分的装修对价，属于事实认定错误，法律适用错误。3.涉案物业在佛山市南海区，佛山市南海区是《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中的试点区，盛明公司基于投资建设行为而取得涉案物业所在土地40年租赁期限内的使用权，出租涉案物业合法有效。4.李丽未按合同约定支付第一期至第七期转让款，《物业使用权转让合同》第三条第二款未生效，《物业使用权转让合同》的租赁期限为二十年。5.租赁使用期限的长短不同不会导致装修成本有差别，不能因为盛明公司同意代为完成装修而将装修费纳入租赁合同实际租赁期限的租金对价。6.一审法院认定实际租赁期限自2020年12月1日起计算错误。涉案物业必须由盛明公司完成装修后才交付予李丽，故交付时间应为《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间，即2020年12月31日。李丽辩称，一审中李丽提交了盛明公司虚假宣传的证据，但一审法院没有采信该证据并作出判决，请求二审法院撤销合同。李丽向一审法院起诉请求：1.撤销李丽与盛明公司于2018年11月19日签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》；2.盛明公司向李丽返还李丽已支付的资金175012元以及支付资金被占用期间的利息（以175012元为本金，以4.35%年利率从2018年11月19日计至实际返还之日止，暂计至2018年12月17日为592元）；3.本案诉讼费、保全费用由盛明公司承担。一审法院认定事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******合作社（以下简称XX经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。2012年12月2日，盛明公司（承租方、乙方）与XX经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。同日，盛明公司（承租方、乙方）与XX经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，盛明公司（承租方、乙方）与XX经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场9座于2018年7月16日办理建设工程规划许可证。2018年11月19日，李丽（受让方、乙方）与盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将西樵镇XXXX号物业的使用权转让给乙方，建筑面积35平方米，其中套内面积24.85平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定；总转让款金额为183500元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款108512元于本合同签订当日支付（含定金），余款74988元在1.5年内平均分18期免息付清，第一期应在2018年12月28日前支付4166元，以此类推最后一期应在2020年5月28日前支付4166元；甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内；等等。同日，李丽（乙方、委托装修方）与盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的XXXX号物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年11月19日前一次性支付装修款用36500元给甲方，乙方于2020年12月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年12月31日前完成装修并交付使用，等等。2018年11月19日，李丽（乙方、委托装修方）与案外人珠海市昶大装饰工程有限公司(甲方、受委托装修方，以下简称昶大公司)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2018年11月19日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，等等。2018年11月7日，李丽向盛明公司刷卡支付50000元。11月19日，李丽向盛明公司刷卡支付95012元，向昶大公司刷卡支付30000元。同日，盛明公司出具收据确认收到李丽交来涉讼物业首期款145012元，昶大公司出具收据确认收到李丽涉讼物业的装修款30000元。2018年12月26日，李丽提起本案诉讼。诉讼中，李丽称其已经支付的资金均属于租金，2018年11月7日李丽在盛明公司前台向盛明公司刷卡支付50000元，盛明公司向李丽出具定金确认单原件，同月19日，李丽在盛明公司前台根据盛明公司指示刷卡125012元，刷卡后收取盛明公司开具的两张收据，并把定金确认单收回，转账后李丽根据盛明公司指示和昶大公司另行签订合同。盛明公司陈述称其2018年11月19日开具的收据中145012元包括物业使用权首期转让款108512元及装修款36500元。一审法院认为，李丽、盛明公司签订的《物业使用权出让合同》约定李丽向盛明公司支付一定的对价，取得盛明公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给盛明公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权出让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给李丽使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权出让合同》如何表述超过20年的使用期限和李丽已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给李丽使用的年限至2051年12月30日及李丽支付的全部租金是李丽承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定的交付时间为2020年12月1日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年12月1日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为31年1个月（2020年12月1日至2051年12月30日）。综上，《物业使用权出让合同》约定的物业使用权转让期限超过20年的部分（2040年12月1日至2051年12月30日）无效。《物业使用权出让合同》约定的物业使用权转让期限20年内的部分（2020年12月1日至2040年11月30日），李丽认为盛明公司隐瞒土地使用权的期限诱使李丽签订合同，且合同内容显失公平，主张予以撤销。对此，一审法院分析如下：一、关于土地使用权期限的问题，2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中虽然涉讼物业所用土地的使用权终止日期为2031年12月31日，但涉讼物业使用土地位于佛山市南海区，盛明公司与土地出租人XX经济社签订补充协议约定土地租赁的期限为40年，截止至2051年12月31日，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，因此一审法院认定盛明公司不存在欺诈诱使李丽签订《物业使用权出让合同》；二、本案中，合同约定物业出让金为183500元，使用期限为31年1个月，李丽提交由佛山市南海区国土城建和水务局发布的2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准，其中并无盛明国际广场的租金指导价，而西樵其他商场三层及以上的租赁单价范围为每月20-35元/㎡，参照该租金标准，本案约定的租金并未显失公平，李丽以此为由主张撤销《物业使用权出让合同》理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院确认《物业使用权出让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，不存在法律规定的可撤销的情形。此外，双方签订的《装修协议》，是双方的真实意思表示,亦是双方平等自愿协商一致的结果，是合法有效的合同，亦不存在法律规定的可撤销的情形。合同约定李丽所支付的租金为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故李丽应支付的租金为118069.71元[183500元×（20年／31年1个月）]。双方签订《装修协议》约定的装修款36500元，是基于《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为31年1个月而支付的装修对价，现一审法院认定涉讼物业有效的租赁期限为20年，故李丽应支付的装修款为23485.25元[36500元×（20年／31年1个月）]。部分的租赁期限无效，盛明公司无权收取无效部分的相应租金及装修对价。李丽已向盛明公司支付145012元（95012元+50000元），多支付的3457.04元（145012元-118069.71元-23485.25元），盛明公司应予返还。盛明公司多收取李丽款项，李丽确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，一审法院酌定盛明公司以3457.04元为本金从李丽主张权利之日即2018年12月26日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予李丽，超出部分一审法院不予支持。李丽另与昶大公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》并向其支付30000元费用，其向盛明公司主张返还该笔款项没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、盛明公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还3457.04元予李丽；二、盛明公司应于判决发生法律效力之日起十日内以3457.04元为本金从2018年12月26日起至上述判决第一项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予李丽；三、驳回李丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608.88元，减半收取计2304.44元，财产保全费1398.02元，合计3702.46元（李丽已预交），由李丽负担3622.89元，由盛明公司负担79.57元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。对李丽多预交的案件受理费79.57元，在判决发生法律效力后，经李丽申请，一审法院退还予李丽。二审中，当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点为：《物业使用权出让合同》是否合法有效以及盛明公司是否应向李丽返还租金款及装修款。关于《物业使用权出让合同》是否合法有效的问题。《物业使用权出让合同》为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”关于租赁期限起算日，盛明公司上诉主张租赁期限应自《装修协议》约定的交付时间2020年12月31日起算。本院认为，虽然涉案物业由盛明公司代为装修，但涉案物业装修需要盛明公司依据《物业使用权出让合同》约定向李丽交付涉案物业后才能进行，基于租赁合同的交付与基于装修合同的交付属于不同性质的交付，盛明公司主张以涉案物业完成装修后的交付时间作为租赁期限的起算时间缺乏理据，本院不予支持。关于租赁期限的截止日，虽然《物业使用权出让合同》先约定了20年的租赁期限，并约定李丽按约定付清使用权转让总价款后，盛明公司再同意由李丽无偿继续享有物业使用权至2051年12月30日，但李丽支付的租金实际上对应的是涉案物业计至2051年12月30日止使用权，故双方约定的租赁期限实际上计至2051年12月30日，一审法院认定涉案租赁期限截止时间为2051年12月30日并无不当。综上，一审法院认定涉案物业的实际租赁期限为2020年12月1日至2051年12月30日并无不当。由于《物业使用权出让合同》约定的租赁期限超过二十年，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定认定租赁期限超过二十年的部分无效适用法律正确，本院予以维持。关于盛明公司是否应向李丽返还租金和装修款的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李丽支付的租金实际上对应的是《物业使用权出让合同》约定的全部租赁期限的租金，因《物业使用权出让合同》部分无效，租赁期限有效部分仅为二十年，故一审法院按租赁期限二十年部分与整个租赁期限的比例，确定李丽实际应付租金为118069.71元合理，本院予以维持。其次，由于李丽支付的装修款对应的是《物业使用权出让合同》约定的31年1个月的实际租赁期限，《物业使用权出让合同》租赁期限因合同部分无效而缩短为20年，导致李丽对涉案物业装饰装修的可使用时间减少，造成李丽的损失，故盛明公司无权收取租赁期限无效部分相应比例的装修款。一审法院根据租赁期限无效部分确定李丽应付装修款为23485.25元合理，本院予以维持。因李丽已付款项已超过其应付款项，一审法院判令盛明公司退还多收取的3457.04元，并向李丽支付利息并无不当，本院予以维持。综上所述，盛明公司的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山盛明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月十一日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡