河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初8572号原告：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。法定代表人：王紫煜，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。被告：李芬，女，汉族，1984年6月13日出生，住郑州市金水区。被告：刘国军，男，汉族，1963年7月1日出生，住郑州市。原告河南省多元投资开发有限公司与被告李芬、刘国军案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、谷聪慧到庭参加诉讼，被告李芬、刘国军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令中止对位于二七区长江路南、京广南路东15幢楼2单元18层03层房屋的执行；解除对上述房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：郑州市金水区人民法院在办理李芬申请执行刘国军一案时，查封了被告刘国军仅在房房管局办理了商品房买卖合同备案手续的这套房屋，并对上述房屋进行了处置。由于原告已经通知被告刘国军解除《房屋买卖合同》，且房屋自始没有向刘国军交付，处置该房屋将严重侵犯原告作为房屋所有人的利益。原告请求判令立即中止处置该执行行为并解除对上述房屋的查封。一、案涉房屋所有权自始归原告河南省多元投资开发有限公司，不属于被告刘国军，现原告已经通知被告刘国军解除房屋买卖合同，法院无权查封也无权处置。被告刘国军购买原告上述房屋进行依照行政管理法的相关规定办理了商品房买卖合同备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续，这种合同备案仅仅是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但是不具备物权变动的效力。合同备案不具有不同于权属登记，预告登记也仅仅具有准物权的效力及物权待定的效力，只有权属登记之后才能发，才能具备物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因为房屋买卖合同违约导致出卖人解除合同的，则买受人准物权效力消灭。本案中，被告刘国军因为房屋买卖合同违约而导致原告解除合同，则本案房屋所有权一直在原告河南省多元投资开发有限公司名下，没有变更，更不属于被告刘国军。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力。物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的登记于不动产登记簿时发生效力。物权法第20条规定，当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议实为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定，本案中被查封的房屋并未进行物权登记，被告刘国军尚未取得物权法买卖合同被解除后，物权人属于河南省多元投资开发有限公司名下，被告刘国军自始未取得上述房屋的所有权预告登记，并不发生物权变动效力，根据物权法第20条关于预告登记的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《物权法解释一》第5条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效，被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权的，应当视为物权法规定的债权灭失。根据物权法的规定，涉案房屋预告登记也已经消灭。二、被告刘国军对原告严重违约，原告已经透支被告刘国军解除房屋买卖合同，原告愿意就房屋买卖合同解除后应当退还给被告刘国军的款项协助法院执行。目前原告已经通知被告刘国军解除房屋买卖合同，且原告早已经诉至法院，被告刘国军对上述房屋已经没有交付请求权和所有权转让的起诉权。被告刘国军只有对房屋商品房买卖合同后针对已经付的款项在原告扣除相关款项后，所有剩余款项享有请求权，原告只能依据，法院只能依据原告与被告刘国军解除房屋买卖合同而形成的债权让原告协助执行应当退还刘国军的相应款项，而不是执行属于原告所有的房屋。对于被告刘国军所欠的银行贷款应从被告刘国军房款中归还，退还银行。原告在扣除被告刘国军依法应当对原告承担的损失，如银行贷款、违约金等，可以根据法院向我们送达的协助执行通知书，将应退还被告李国军的款项交于法院指定账户以维护债权人的合法权益。综上，依据民事诉讼法及其他相关法律，原告特向贵院提出执行异议，请求贵院立即中止对于涉案房屋的执行并解除查封，请求法院支持原告诉讼请求。被告李芬、刘国军未答辩亦未举证质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于原、被告陈述及举证、质证意见，本院经审理认定事实如下：1、我院于2019年6月3日作出（2019）豫0103执异70号执行裁定书，载明：本院查明，原告李芬诉被告刘国军、谢金霞民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月25日向郑州市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，查封刘国军名下位于郑州市二七区××南、××南××楼××单元××层××房屋××套。2017年9月26日，本院作出（2017）豫0103民初11122民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、被告刘国军、谢金霞于2018年9月25日前向原告李芬支付本金250000元和以250000元为基数按照月利率2%计算利息；二、案件受理费法院减半收取2525元及保全费1770元，由原告李芬承担。上述调解生效后，经李芬申请，本院于2018年11月19日立案执行，执行案号为（2018）豫0103执4456号。在执行过程中，案外人河南省多元投资开发有限公司向本院提出执行异议。另查明，2016年1月21日，被执行人与刘国军与异议人河南多元投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了异议人开发的涉案房屋，并在郑州市住房保障和房地产管理局办理了预售登记，预售登记权利人为刘国军。在执行异议审查过程中，经向异议人核实确认，被执行人刘国军已经向异议人支付购房款120807元，并通过银行贷款方式将剩余购房款全部清偿。被执行人与异议人之间签订的《商品房买卖合同》尚未解除。原告对本院作出该裁定不服，提起本案诉讼。2、原告称，该房屋办理了备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续；且其已经通过邮寄的方式通知被告刘国军解除双方签订的《商品房买卖合同》，故原告诉至本院，请求依法判令中止对位于二七区长江路南、京广南路东15幢楼2单元18层03层房屋的执行；解除对上述房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条的规定，原告作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以该房屋办理了备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续；且其已经通过邮寄的方式通知被告刘国军解除双方签订的《商品房买卖合同》为由，主张中止执行，但原告提交的证据无法证明其与被告刘国军签订的《商品房买卖合同》截止本院开庭时（2019年9月24日）已经解除，我院依法对涉案房屋采取强制措施，并无不当。故原告不享有排除强制执行的权益，对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告河南省多元投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南省多元投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  孙园园人民陪审员  苗 林人民陪审员  邵丽英二〇一九年九月二十九日书 记 员  朱 瑶