文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初1659号原告：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住所地重庆市江津区几江时代购物广场B区B2幢9号，统一社会信用代码91500116059864743P。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆嘉世叶美农副产品有限公司，住所地重庆市永川区学府大道398号奥兰半岛商业街负一楼，统一社会信用代码9150011835567071R。法定代表人：周峰，总经理。原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司与被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用普通程序，由审判员邱世轩担任审判长，与人民陪审员刘琼、刘崇福组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司的委托诉讼代理人杨露到庭参加了诉讼；被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》于2018年5月19日解除；2、判令被告立即清空并向原告返还位于重庆市江津区鼎山大道果研所旁江津世界城项目负一层面积3540平方米商业铺面；3、判令被告向原告支付欠付的租金239217元，并以此金额为基数按照月利率2%的标准自2018年4月16日起至租金付清之日止向原告支付违约金；4、判令被告从合同解除之日起至商铺返还之日止，按照租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算向原告支付房屋占用费；5、判令被告向原告支付违约金48555元（按照当年月租金计算支付5个月租金）；6、请求确认原告不予退还被告缴纳的履约保证金100000元；7、判令被告向原告支付律师费10000元；8、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月4日，原被告签订《商业用房租赁合同》约定被告租赁原告位于重庆市江津区鼎山大道果研所旁江津世界城项目负一层面积3540平方米商业铺面，租赁期限为180个月，自2016年4月30日到2031年4月29日。为了扶持被告经营，原告将2016年4月30日至2019年4月29日记为优惠期，优惠租金349600元，约定由被告在2018年4月15日前支付。如未能按照本合同约定按时交纳租金的，原告有权按逾期未交纳金额每日千分之三计算违约金、解除合同并要求其承担其他违约责任。自2018年4月15日起，被告未按约向原告支付租金，经过原告催告后，被告仍未履行支付义务。案件审理中，原告自愿撤回了上述第6项诉讼请求，主动申请该项请求不在本案中处理。被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于重庆市江津区鼎山大道果研所旁江津世界城项目负一层面积3540平方米商业铺面，租赁期限为180个月，自2016年4月30日到2031年4月29日。合同第3.4条约定“乙方必须于2016年8月30日前完成装修工程并开业，如因甲方原因或消防原因导致乙方不能正常开业，按序顺延，包括甲方给予乙方的所有优惠政策和租赁时间”。合同第5.2条对租金计算方式进行了约定，2016年4月30日至2019年4月29日是优惠期，共计收取租金349600元；2019年4月30日至2031年4月29日，每月每平方租金从21元逐年调增至24.31元。第5.3条约定了租金支付三个月为一期，乙方应于每期开始前提前15日支付；为了扶持被告经营，减少其付租压力，甲方将2016年4月30日至2019年4月29日记为优惠期，共计收取租金349600元，此款乙方在2018年4月15日前支付到位。合同第5.5条约定“乙方于签订合同后15日内交纳履约保证金10万元”。合同第6.3条约定“乙方自行负责商铺场地内部装修，所有装修需经规划、消防、环保、城管等部门审批同意，确保装修符合规划、消防、环保、城管等要求；同时图纸需交甲方一份备案。甲方向乙方提供商铺的供电（含备用电）、供水有关资料；乙方涉及商铺水电系统的接驳、更改和搬移时，甲方可派专职工程人员配合，费用由乙方承担。该商铺装修、经营乙方应满足环保、消防要求，相关设施设备由乙方负责完善，且所涉及的环保、二次消防施工手续办理等由乙方自行负责”。合同第9.1条约定“因乙方的责任甲方依据约定单方终止合同的，乙方应向甲方按当年月租金计算支付五个月租金作为违约金，乙方支付的租赁保证金不予退还”。合同第9.3条约定“乙方若未按照合同约定按时交纳租金和其他费用，应按逾期未交纳金额每天千分之三累计计算支付违约金。租金和其他费用的支付逾期超过30日的，甲方有权单方终止合同”。合同第9.4条约定“因乙方原因导致合同解除的，乙方应在60日内撤场并将该商铺交还给甲方，否则每逾期一日按租金的1.5倍累计计算违约金”。合同第9.7条约定“若一方违约则承担另一方追索违约方责任而产生的律师代理费等损失”。合同第10.5条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：（4）拖欠租金累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过30日以上的”。合同签订后，被告于2016年5月10日向原告交纳了履约保证金100000元。原告将房屋交被告使用，被告却一直没有按照约定向原告交纳租金。2018年3月7日原告向被告发出来“租金收取通知”，要求被告于2018年4月15日前支付原告租金349600元。2018年5月17日原告向被告发出《解除租赁合同的通知》，以被告没有按期交纳租金为由要求与被告解除合同，并载明“双方于2016年8月22日签订的《商铺租赁合同》自本通知送达之日起解除”。该通知被告于2018年5月19日签收。2018年5月21日原告再给被告发出《关于收回江津世界城项目26栋负一层的函》，要求被告“在收到本函3日内付清租金和借款并撤场，同时将场地恢复原状后移交我司”。该函件被告于2018年5月23日签收。2018年5月31日被告向原告发出“对重庆市江津区金科置业有限公司要求解除租赁合同收回出租房屋的回函”。在该回函中被告认可收到了原告向其发出的《解除租赁合同的通知》、《关于收回江津世界城项目26栋负一层的函》，但是认为由于原告未在其要求的2017年11月15日前提供租赁范围的消防报审资料，以及未积极解决地下水泵、卸货电梯、卸货平台、垃圾处理等问题，导致商场不能如期开业，所以原告要求解除合同、收回房屋无理。2018年6月11日原告向被告发出《关于重庆嘉世叶美农副产品有限公司的回复函》，明确表示2017年11月23日已经将相关材料提供给被告，且按照合同约定被告拖欠租金累计超过30日或租赁房屋闲置（歇业）30日，原告即享有合同解除权。该函件被告于2018年6月20日签收。2018年11月26日原告与北京德恒（重庆）律师事务所签订《租赁合同纠纷案委托代理合同》，约定由律师何斌、刘海葳代理原告诉被告租赁合同纠纷案，北京德恒（重庆）律师事务所收取原告律师服务费10000元。该委托代理合同履行过程中，2019年8月22日经双方协商，代理律师更换为该律师事务所的律师王敬民、杨露。另查明，涉案房屋所涉及的工程于2016年8月11日通过消防验收，原告于2016年11月23日取得了房地产权证。以上事实，有原告的陈述、《商业用房租赁合同》、原告收取被告保证金100000元的收据、《解除租赁合同的通知》、《关于收回江津世界城项目26栋负一层的函》、《关于重庆嘉世叶美农副产品有限公司的回复函》、《租赁合同纠纷案委托代理合同》、收取律师代理费发票，并经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》是双方平等协商签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该按合同约定履行义务。被告没有在合同约定的期限内向原告交纳房租，其行为已经违约。被告虽在与原告的函件中表示是因为原告消防等原因导致商场没有如期开业，交纳租金的时间应该顺延的问题，但是在本案审理中，被告没有来应诉，没有证据证明其所述的真实性。而原告提供的证据恰恰能证明涉案房屋在约定的开业时间前已经通过消防验收，且合同约定的商场开业的二次消防施工手续办理等由被告自行负责。因此，原告依照合同9.3条、10.5条的约定向被告发出《解除租赁合同的通知》，符合法律规定，该合同应于被告签收该“通知”的2018年5月19日解除。被告因此也应承担合同约定的返还租赁房屋、支付违约金、赔偿损失等相应违约责任。按照合同9.4条关于“乙方应在解除合同后60日内撤场并将该商铺交还给甲方，否则每逾期一日按租金的1.5倍累计计算违约金”的约定，被告应予2018年7月18日前将租赁房屋返还给原告，并承担逾期（从2018年7月19日起算至返还房屋之日止）的房屋占有使用费损失。虽然合同中载明的是违约金，但是实际就是占有使用费的计算标准。因此，原告要求被告返还房屋和解除合同后逾期60日退还房屋的占用房屋租金损失按约定租金标准的1.5倍的请求，于法有据，本院应予支持。但是，原告主张从解除合同后即按租金的1.5倍计算占用房屋的租金损失，与合同约定不符，其超过应主张部分的请求，于法无据，本院不予支持。按照合同第9.1条关于“因乙方的责任甲方依据约定单方终止合同的，乙方应向甲方按当年月租金计算支付五个月租金作为违约金”的约定，被告应该向原告支付违约金48555元（2016年4月30日至2019年4月29日的优惠租金共计349600元，平均每月租金9711元）。因此，原告依照约定要求被告向其支付48555元违约金的请求，于法有据，本院应予支持。按照合同第9.3条关于“乙方若未按照合同约定按时交纳租金和其他费用，应按逾期未交纳金额每天千分之三累计计算支付违约金”的约定，被告应该向原告支付相应违约金。现原告主动降低违约金计算标准，请求被告以其所欠租金239217元为基数，按照月利率2%的标准自2018年4月16日起至租金付清为止的违约金，没有违反法律规定，本院应予准许。因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。按照合同第9.7条关于“若一方违约则承担另一方追索违约方责任而产生的律师代理费等损失”的约定，被告理当承担原告因该合同纠纷产生的律师服务费。因此，原告要求被告承担律师代理费损失的请求，于法有据，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司与被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于2016年5月4日签订的《商业用房租赁合同》于2018年5月19日解除。二、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后十日内将位于重庆市江津区鼎山大道果研所旁江津世界城项目负一层面积3540平方米商业铺面返回给原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司。三、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司租金239217元及违约金（违约金计算标准：以239217元为基数按月利率2%，从2018年4月16日起计算至租金付清之日止）。四、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准：从2018年7月19日起按照租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算至返还房屋之日止）。五、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司支付因被告原因导致解除合同的违约金48555元。六、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司支付律师费服务费损失10000元。七、驳回原告原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7938元，由原告原告重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担538元，由被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司负担7400元（限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司在本判决生效后七日内向本院缴纳）。被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邱世轩人民陪审员  刘 琼人民陪审员  刘崇福二〇一九年九月二十四日法官 助理  杨 妮书 记 员  秦朝君