广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2093号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润兴，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余金谏，女，1965年9月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人余金谏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。鸿远公司的上诉请求：撤销一审判决，改判鸿远公司按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付逾期交付房屋产权证违约金（具体计算标准：按已付房价款255898元为基数，按合同约定的1%计算违约金）。事实与理由：本案1%违约金的约定属于意思自治且公平合法合理，应依法支持而不应随意调整。本案系当事人事先约定违约金且该约定为合法有效的情形，即当事人之间有约定的从其约定，无论将来逾期是否出现及逾期多久，假若鸿远公司只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金，不存在显失公平的问题。因此，本案逾期办证违约金的计算仅需按合同约定计算，一审判决打破合同约定，加重鸿远公司数倍责任，对鸿远公司显失公平。二、鸿远公司因客观因素逾期交付房屋产权证，对此不存在过错。本案中，案涉项目的资料齐全，按照预期是绝对可以如期办理房产证的，现是由于施工方恶意扣押交付房屋产权证所需要的相关材料所致。鸿远公司为了维护自身和业主的利益，一直在积极与施工方交涉。纠纷解决后，鸿远公司立即积极为业主办理房产证，并于2017年9月21日取得了案涉房屋大确权，随后即可完成办证义务。三、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定来调整违约金缺乏前提适用条件，属适用法律错误。本案中，双方在合同中明确约定了违约金为已付房价款的1%，且余金谏的损失数额也非难以确定，而是余金谏无法举证证明其损失。另外，鸿远公司已将房屋实际交付余金谏使用，且该房屋本身价值已经产生了巨大增值。故本案不适用上述司法解释中调整违约金规定。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算违约金，属于适用法律错误。一审判决破坏合同意思自治，任意调高违约金比例，加重鸿远公司数倍责任。被上诉人余金谏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余金谏向一审法院提出诉讼请求：鸿远公司向余金谏支付逾期办理房地产权属证书违约金36465.47元（以已付房款255898元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年11月28日起计算至鸿远公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2009年12月11日，余金谏与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：余金谏购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款255898元；余金谏如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，……；鸿远公司应当在2010年1月31日前将验收合格的上述商品房交付余金谏使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，余金谏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，余金谏不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向余金谏支付违约金；余金谏需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等余金谏的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，余金谏向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2009年12月22日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为宏远公司，买受人为余金谏。鸿远公司于2010年1月31日前将上述商品房交付余金谏使用，2017年9月21日取得中山市房屋登记机关出具案涉房产的大产权证，2018年9月14日持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关办理土地及房屋所有权转移及抵押登记。2018年9月20日中山市国土资源局出具关于案涉房屋权利人为余金谏的权属证书。一审庭审时，余金谏确认违约金从鸿远公司交付商品房后的720个工作日起算，因为部分违约金已过诉讼时效，故从起诉之日起往前推3年，即从2015年11月28日起开始计算至鸿远公司持其提供的资料至产权登记机关备案之日止即2018年9月14日。双方约定按已付房款的1%计算违约金，但余金谏主张违约金过低，应调整为按照银行同期贷款利率按日计算。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与余金谏签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是鸿远公司的该逾期办证违约责任如何确定问题。关于逾期办证违约责任如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使余金谏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而余金谏如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达五年，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于余金谏逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另按合同约定，鸿远公司本应在交付商品房后720个工作日内办理房产证给余金谏。但鸿远公司于2018年9月14日才办理涉案房屋的不动产权证书，导致余金谏取得涉案房屋的权属证书推迟五年之久，在未取得不动产权证书的五年期间，直接影响到余金谏不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给余金谏造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于余金谏早日实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的余金谏以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，一审法院予以支持。关于诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第188条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”，但鸿远公司直至2018年9月14日才持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料前往备案，现余金谏主张自本案起诉之日起往前倒推三年即2015年11月28日起开始计算违约金至2018年9月14日止，不违反法律规定，一审法院予以支持。对鸿远公司抗辩余金谏的部分诉讼请求已超出诉讼时效的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决：鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向余金谏支付逾期办证违约金（以255898元为基数，自2015年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年9月14日止）。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由鸿远公司负担（该款余金谏已预交，由鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付余金谏）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。鸿远公司与余金谏签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。现本案二审争议焦点为：逾期办证违约金的计付标准问题。对此，本院具体分析如下：鸿远公司与业主在案涉商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按业主已付房价款的1%支付违约金。经查，鸿远公司逾期办证已达六年之久，上述逾期办证违约金的封顶条款并未与鸿远公司的违约时限相联系。而由于鸿远公司逾期办证的违约行为，业主未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使其对案涉商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，业主因鸿远公司的违约行为受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的已付房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，不足以体现鸿远公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补业主作为守约方的经济损失。在案涉商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。另外，鸿远公司称逾期办证因施工方恶意扣押办理房屋产权证所需要的相关材料所致。本院认为，一方面，鸿远公司未提交充分证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果；另一方面，即使鸿远公司上述主张真实，其与施工方之间的建设工程合同关系与本案商品房预售合同关系分属两个不同法律关系，鸿远公司因施工方违约所遭受的损失可另行主张，而无权要求业主承担。故本院对鸿远公司上述主张亦不予支持。综上所述，鸿远公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元（中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年九月二十日书记员 孙翠红郭燕婷