重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5060号上诉人（原审被告）：罗加久，男，汉族，1980年02月15日出生，住河南省安阳市。委托诉讼代理人：孟怡，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国琼，女，汉族，1961年04月22日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：刘佩杰，女，汉族，1961年01月26日出生，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：周永萍，女，汉族，1960年04月20日出生，住重庆市江北区。三被上诉人委托诉讼代理人：夏松涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。三被上诉人委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：周永和，男，汉族，1958年07月25日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：夏松涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：重庆中朗房地产顾问有限公司南坪分公司，住所地重庆市南岸区南坪江南大道7号3栋9-23号，统一社会信用代码915001080605021765。负责人：谢智勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤健洁，男，汉族，1987年7月2日，住重庆市巴南区，系该公司员工。上诉人罗加久因与被上诉人刘佩杰,周永萍,王国琼及原审第三人周永和、重庆中朗房地产顾问有限公司南坪分公司（以下简称“中朗南坪分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初13306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年07月05日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗加久及其委托诉讼代理人孟怡，被上诉人周永萍、被上诉人王国琼、被上诉人刘佩杰的委托诉讼代理人夏松涛、卢晶，原审第三人周永和的委托诉讼代理人夏松涛、卢晶，原审第三人重庆中朗房地产顾问有限公司南坪分公司的委托诉讼代理人汤健洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗加久上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：房屋买卖合同无法继续履行并非上诉人的责任，是被上诉人不配合办理手续，致使担保公司无法放款，100万元资金未能到位。刘佩杰、周永萍、王国琼辩称，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周永和、中朗南坪分公司述称，与被上诉人意见一致。刘佩杰、周永萍、王国琼向一审法院起诉请求：1.判令解除王国琼、刘佩杰、周永萍、周永和与罗加久于2017年1月18日签订的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系；2.罗加久承担违约责任，王国琼、刘佩杰、周永萍无需返还定金20万元；3.本案诉讼费由罗加久承担。事实和理由：2017年1月18日，罗加久的代理人崔猛与王国琼、刘佩杰、周永萍的代理人即罗加久签订《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》，约定：王国琼、刘佩杰、周永萍将位于重庆市×号1栋23楼整层（共20套房）出售给罗加久，成交价格为688万元；罗加久协助王国琼、刘佩杰、周永萍解押，在银行扣款当日前1个工作日内由罗加久支付100万元用于房屋解押；罗加久须于前述本协议时缴纳20万元作为购房定金；该协议自2017年1月20日之前收到定金即日生效；办理手续须在90个工作日内办理完成；若因一方导致未能正常办理视为违约，因罗加久违约，定金作为买房损失不予退还。签订合同后，罗加久于2017年1月19日向王国琼转账定金10万元、向刘佩杰转账定金10万元，共计20万元。但此以后，罗加久一直未将合同约定的100万元支付用于房屋解押，罗加久仅于2017年4月9日向刘佩杰转账49999.99元、于2017年4月20日向王国琼转账500元、于2017年4月21日向王国琼转账1000元、于2017年4月25日向王国琼转账1000元、45000元、49000元、38500元，合计向王国琼、刘佩杰、周永萍支付解押款184999.99元。王国琼、刘佩杰、周永萍收到上述解押款后为及时履行合同，按时提供了相应比例金额的解押款解除了四套案涉房屋的抵押登记。此后，王国琼、刘佩杰、周永萍多次催收罗加久支付剩余解押款，但其迟迟未付。2017年6月26日，王国琼、刘佩杰、周永萍向罗加久及其代理人崔猛发出律师函，要求其支付剩余解押款，但仍未支付。2017年10月10日，王国琼、刘佩杰、周永萍再次向罗加久发出《关于解除及其的通知函》,要求解除前述协议，并不予退还已付定金。后经多次协商未果刘佩杰于2018年2月8日退还已付解押款49999.99元，王国琼于2018年2月13日向罗加久退还已付解押款135000元。因协商解除合同委托，故王国琼、刘佩杰、周永萍诉至一审法院。一审法院认定事实：2017年1月18日，周永和作为王国琼、刘佩杰、周永萍（三人为卖方）的代理人、崔猛作为罗加久（买方）的代理人及中朗南坪分公司签订《房地产买卖居间协议》，约定的主要内容为：王国琼、刘佩杰、周永萍将位于重庆市×号1栋23楼整层（共20套房）出售给罗加久，成交价格为688万元，该价格已包含房屋现有装修及家电、家具等；罗加久须于签署本协议时支付20万元作为购房定金，该笔定金将在产权转移登记时作为罗加久支付的第一部分购房款；罗加久在银行贷款审批通过并王国琼、刘佩杰、周永萍还清抵押贷款当日支付100万元，该款项作为首付款，王国琼、刘佩杰、周永萍专用于其中10套房屋的解押；王国琼、刘佩杰、周永萍同意在放款当日交付该房屋予罗加久，并于过户当日将该户籍迁出。签订上述合同当日，三方还就此签订《补充协议》，约定：买卖双方协商案涉物业成交价为688万元，定金20万元自王国琼、刘佩杰、周永萍收到定金起即日生效，须于2017年1月20日之前到账，该房屋贷款金额以实际贷款金额为准，多退少补；该物业分别为重庆市×号1栋23楼的（1号房、2号房、3号房、5号房、6号房、7号房、8号房、9号房、10号房、11号房、12号房、13号房、15号房、16号房、17号房、18号房、19号房、20号房、21号房、22号房，其中1号房、2号房、3号房、18号房、20号房所有权人为刘佩杰，5号房、6号房、19号房、21号房、22号房所有权人为刘佩杰、周永萍，7号房、8号房、9号房、10号房、11号房、12号房、13号房、15号房、16号房、17号房所有权人为王国琼），共计20套房屋，合计建设面积998㎡；罗加久协助王国琼、刘佩杰、周永萍解押，由银行扣款当日前1个工作日内由罗加久支付100万元（不包含定金）给予银行，王国琼、刘佩杰、周永萍委托罗加久解押其中的10套房屋，该款项用于王国琼、刘佩杰、周永萍解押，不得用作其他用途；罗加久也可以要求垫资公司代为解押，垫资费用由罗加久承担，王国琼、刘佩杰、周永萍与中朗南坪分公司无条件配合办理相关手续；该物业办理过户手续所产生的一切税费和相关费用由罗加久自行承担，王国琼、刘佩杰、周永萍为净收加688万元；罗加久享有更名权；经三方协商，该物业售后办理手续须在90个工作日内办理完成，若因一方导致未能正常办理视为违约；若因罗加久违约，定金作为王国琼、刘佩杰、周永萍损失不给予退还；若因王国琼、刘佩杰、周永萍违约，定金金额全额退还给罗加久，另外支付20万元作为其损失。2017年1月19日，罗加久于2017年1月19日向王国琼转账定金10万元、向刘佩杰转账定金10万元，共计20万元定金。此后，罗加久又于2017年4月9日向刘佩杰转账49999.99元、于2017年4月20日向王国琼转账500元、于2017年4月21日向王国琼转账1000元、于2017年4月25日向王国琼转账1000元、45000元、49000元、38500元，合计支付解押款184999.99元。2017年4月27日，王国琼收到上述部分解押款后先后向兴业银行提出解除银行抵押手续，随后解除了案涉物业10号房、13号房、15号房和17号房的抵押登记。2017年6月26日，王国琼、刘佩杰、周永萍向罗加久及其代理人崔猛发出律师函，要求其支付剩余解押款6496500.01元，但罗加久未支付。接到律师函后，罗加久回函称其未予足额支付定金、未予支付100万元解押款及在合同签订后90个工作日内支付剩余购房款，并不构成违约。其中，罗加久在邮政特快专递上作为寄件人留存的电话号码为××××，留存的地址为深圳市×号。2017年10月10日，王国琼、刘佩杰、周永萍再次按照前述地址和联系电话向罗加久发出《关于解除及其的通知函》,函件称因罗加久未按约支付剩余解押款，故要求《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》，并不予退还已付定金。在此以后，刘佩杰于2018年2月8日向罗加久退还已付解押款49999.99元，王国琼于2018年2月13日向罗加久退还已付解押款135000元。至此，王国琼、刘佩杰、周永萍已退还罗加久先前支付的解押款共计184999.99元。此外，合同履行过程中，王国琼、刘佩杰、周永萍在中朗南坪分公司组织下配合罗加久办理了案涉房屋的银行贷款面签手续。一审法院认为，王国琼、刘佩杰、周永萍与罗加久之间先后订立的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方基于此形成房屋买卖合同关系，合同关系成立并生效后，各方均应全面诚信的履行各自合同目的。合同履行过程中，作为购买方的罗加久按约在支付定金20万元后，还应向王国琼、刘佩杰、周永萍支付100万元用于案涉房屋的解押。罗加久支付49999.99元后，王国琼、刘佩杰、周永萍已按约解除部分房屋的银行抵押，履行其担负的合同义务。然至此以后，罗加久并未按约继续支付剩余首付款6496500.01元，致使剩余房屋的解押手续无法推进，合同无法继续履行。此后，王国琼、刘佩杰、周永萍向罗加久催收该笔款项，但罗加久仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项关于合同法定解除的情形的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案中，从签订合同之日即2017年1月18日至今，罗加久并未按约支付首付款，且经催告收仍未履行，罗加久迟延履行主要债务行为已属显著违约行为，致使《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》无法继续履行，王国琼、刘佩杰、周永萍的合同目的无法实现。有鉴于此，现王国琼、刘佩杰、周永萍诉至一审法院，主张解除与罗加久于2017年1月18日签订的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双方返还定金。本案中，在《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》解除后，鉴于罗加久在履行合同过程中存在显著违约行为，作为守约方的王国琼、刘佩杰、周永萍可要求其赔偿损失。同时，根据定金罚则，对于罗加久已支付的定金，王国琼、刘佩杰、周永萍亦不应再返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除王国琼、刘佩杰、周永萍与罗加久于2017年1月18日签订的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系；二、上述《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系解除后，王国琼、刘佩杰、周永萍无需退还罗加久已付定金20万元。案件受理费4300元，由罗加久负担。本院二审期间，罗加久提交了重庆霖熙担保公司出具的证明及双方签订的合同、收条等证据，拟证明是由于被上诉人拒绝配合办理相关手续。二审查明其他的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是涉案《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》不能继续履行的原因，违约责任应由谁承担及应当如何承担。本院对焦点问题评析如下：关于涉案合同及补充协议不能继续履行的原因问题，根据一、二审查明的事实，罗加久与三被上诉人签订的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》约定，罗加久应支付100万元用于案涉房屋的解押。但罗加久未按合同约定支付全部的100万元解押款，致使剩余房屋的解押手续无法推进，合同无法继续履行，且经三被上诉人催告后，仍未履行该债务。罗加久的行为已构成根本违约，符合合同法中关于合同法定解除的条件。三被上诉人行使单方解除权，向法院起诉要求解除双方签订的《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》符合法律规定，应得到支持。罗加久上诉称，双方协商改变了100万元解押款的支付方式，由担保公司支付该笔款项，是三被上诉人不配合办理手续致使资金不能到位。本院认为，从双方微信记录的聊天过程看，三被上诉人一直积极配合罗加久办理各项手续，而不能支付100万元解押款的责任在罗加久而非三被上诉人未能配合办理手续。故罗加久的该项上诉理由无事实依据，不能成立，本院不予支持。关于违约责任的承担问题，由于违约方系罗加久，故应由其承担违约责任。《房地产买卖合同居间协议书》及《补充协议》中已对违约责任作出了明确约定，双方均应依约履行。现一审法院根据双方的约定判决三被上诉人无需退还罗加久已付定金20万元并无不当，本院予以确认。综上所述，罗加久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人罗加久负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  刘恋砚审判员  申 威二〇一九年九月二十七日书记员  罗 晴