湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初287号原告:武汉丽岛物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区野芷湖西路16号武汉创意天地二期高层办公楼1号、2号1号楼单元4层1-2室。法定代表人：陈同举。委托诉讼代理人：常存兰，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。被告:苏中德，男，1967年7月1日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区，原告武汉丽岛物业管理有限公司诉被告苏中德物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，适用普通程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵静薇到庭参加诉讼，被告苏中德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉丽岛物业管理有限公司诉称，2010年，原告与被告所属小区波光园（一期）小区业主大会签订波光园物业管理委托合同（以下简称“合同1”），合同1期限为3年，自2010年6月7日起至2013年6月6日止，合同1第三条：原告提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同1第二十二条约定物业管理服务费用收取标准及缴费时间：（1）多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。（2）小高层住宅按建筑面积分楼层计价：1楼每月每平方米0.8元；2至8楼每月每平方米1元；9楼至11楼每月每平方米1.2元。每半年第一个月前10日预交半年费用。逾期交纳服务费，按每天千分之三收取滞纳金。2014年2月21日，原告与被告所属小区波光园小区业委员签订了《武汉市物业服务合同》（以下简称“合同2”。合同2期限为3年，自2013年6月6日至2016年6月5日，合同2第五、六条约定物业管理服务费用收取标准及缴费时间：（1）多层住宅按建筑面积每月每平方米1元。（2）小高层住宅按建筑面积分楼层计价：1楼每月每平方米1元；2至8楼每月每平方米1.20元；9楼及以上每月每平方米1.4元。每季度第一个月前10日预交本季度费用。合同2第二十六条：未按时足额缴纳，应按每天万分之五支付违约金。2016年，原告与被告所属小区武汉市波光园一期小区第四届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》（以下简称“合同3”）。合同3期限为3年，自2016年6月6日至2019年6月5日，合同3约定物业管理服务费用按年交纳，收取标准及违约金约定同合同2。原告武汉丽岛物业管理有限公司依照约定的服务标准提供了物业服务，但被告在2014年1月1日至2018年7月31日期间享受了原告提供的物业服务，却不依合同约定交纳物业费，经过多次催缴被告至今尚欠物业费12940.20元，经核实，被告系波光园211座2单元601室的业主，房屋建筑面积为237平方米。原告自被告欠费之日起至今多次请求被告交纳拖欠的物业费，而被告拒不履行缴费义务，原告无奈之下，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令:1、被告向原告支付自2014年1月1日至2018年7月31日的物业费12940.2元，以及自2014年1月1日起至实际支付日止按每天万分之五支付违约金;2、本案诉讼费、公告费、邮寄费等诉讼费用由被告承担。原告武汉丽岛物业管理有限公司向法庭提交的证据有1、房屋产权登记信息查询名单一张。拟证明，被告为武昌区城开波光园211座2单元6-7层1室（2单元601室建筑面积为237平方米）业主。2、业主情况登记表、装修申请单共计5份。拟证明，被告为波光园211座2单元601室业主办理收房入住手续。3、《武汉市物业服务合同》2份（两份合同其中一份是2013年6月6日至2016年6月5日波光园小区业委会与武汉丽岛物业管理有限公司签署的合同，另一份是2016年6月6日至2019年6月5日签署的合同）。拟证明，原告依据合同为被告提供物业服务以及被告缴纳物业费（多层物业费每月每平方米1元）和违约金（每天万分之五计算，折合成年息百分之十八点二五）的依据和标准。4、原告计算被告欠物业费的台账。拟证明：（1）被告自2014年1月1日至2014年2月28日欠物业费379.2元。（2）被告自2014年3月1日至2018年7月31日欠物业费12561元。两项合计12940.2元。5、催费通知单照片3张（2015年6月8日、2016年12月1日、2017年12月5日）。拟证明，原告在被告欠费期间持续不间断的催收物业费。被告苏中德未到庭应诉并向本院提交证据，视为放弃答辩、举证、质证权利。根据当事人举证、质证、本院认证及当事人的当庭陈述，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查判断。经审理，本院认定本案事实如下：2014年2月21日，原告(受托方）与武汉市武昌波光园小区业主委员会(委托方）签订的《物业服务合同》一份，约定武昌波光园小区住宅房接受原告提供的物业服务(物业服务内容包括：1、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。2、公共绿化的维护。3、公共区域的秩序维护和安全协防。4、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。5、物业维修、更新、改造费用的账务管理。6、物业服务档案和物业档案的保管)。该《物业服务合同》约定内容概括如下:1、本物业服务合同期限为三年，自2013年6月6日至2016年6月5日。2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅1元／平方米·月;小高层住宅一楼1元／平方米·月;小高层住宅二楼至八楼1.2元／平方米·月;小高层住宅九楼至九楼以上1.4元／平方米·月。3、业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为第一个月10日前。4、按前款物业管理区域对已竣工但尚未出售的物业，因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，原告按按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。房屋交付后一年内未入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用；交付满一年后，业主按全额承担物业服务费用。5、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。原告在物业服务过程中应当配合委托方开展维修资金申请使用工作。6、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。7、委托方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使原告未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，原告不承担违约责任，造成原告损失的，委托方、业主或物业使用人应给予原告经济赔偿，如不能就赔偿事项达成一致，原告有权解除本合同。8、业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每天万分之五的标准向原告支付违约金。9、原告有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任(1、由于委托方、业主或物业使用人的自身责任导致原告的服务无法达到合同要求的。2、略。3、略。4、略。5、因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因原告故意或违反本合同义务而直接导致情况除外。6、略)。该服务协议签订后，被告苏中德于2004年12月25日入住上述武昌城开波光园小区211座2单元6-7层1室房屋（2单元601室建筑面积为237平方米）。自2014年1月至今，被告未向原告缴纳物业服务费。2019年1月7日，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2017年3月1日，原告(受托方）与武汉市武昌波光园小区业主委员会(委托方）继续签订《武汉市物业服务合同》一份，该物业服务合同约定的基本内容与上述双方于2014年2月21日签订的物业服务合同基本内容一致。该物业服务合同期限为三年，自2016年6月6日至2019年6月5日。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案武汉市武昌波光园小区业主委员会(委托方）与原告(受托方）签订的《物业服务合同》和《武汉市物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，上述两份物业服务合同亦对武汉市武昌波光园小区全体业主具有约束力。本案原、被告双方应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。被告作为武汉市武昌城开波光园小区211座2单元6-7层1室房屋业主，也应当按照原告与武汉市武昌波光园小区业主委员会在此前签订的上述两份物业服务合同中约定的标准支付原告2014年1月1日至2018年7月31日的物业服务费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，本案被告应向原告支付2014年1月1日至2018年7月31日的物业费并承担违约责任。关于被告应缴纳物业费，本院按照本案《物业服务合同》和《武汉市物业服务合同》中物业费的约定标准，计算为13035元(237平方米㎡×1元/㎡=237元/月×55月=13035元)，故对原告主张被告一次性支付原告物业管理费12940.2元诉讼请求，本院予以支持。被告违反上述两份物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金。依据本案上述《物业服务合同》和《武汉市物业服务合同》中“业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每天万分之五的标准向原告支付违约金”的约定。因该约定的违约金条款中，没有明确约定被告应足额缴纳物业服务费的数额为多少。本院认为。上述合同中约定的违约金条款属约定不明。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告苏中德未到庭答辩，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏中德于本判决生效之日起十五日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付2014年1月1日至2018年7月31日的物业服务费12940.2元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费124元，公告费560元，共计684元，由被告苏中德负担（此款原告武汉丽岛物业管理有限公司已垫付，由被告苏中德于本判决生效之日十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  阳 春人民陪审员  何红艳人民陪审员  张 俊二〇一九年九月六日书 记 员  李 娜