云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终861号上诉人（原审原告）：云南烁坤房地产经纪有限公司。住所地：昆明市盘龙区茨坝镇劲松里13幢3单元4层408号。法定代表人：张晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢灿、杜文雯，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：文山同梦房地产开发有限公司。住所地：文山市开化街道永通社区下沙坝恒丰小区。法定代表人：马丹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：付云鹤，云南杨柏王律师事务所执业律师。特别授权。上诉人云南烁坤房地产经纪有限公司（以下简称：烁坤公司）与被上诉人文山同梦房地产开发有限公司（以下简称：同梦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2018）云2601民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烁坤公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判同梦公司支付烁坤公司销售代理佣金442753.752元，并支付违约金132826.1256元（按照代理佣金的30%计算）；3.改判支持同梦公司支付烁坤公司2015年8月6日至2015年11月6日期间的人工工资补偿金60000元，以上费用共计635579.8776元。事实和理由：一、一审法院混淆了销售代理佣金的“计算标准”及“付款进度比例”的概念，作出错误判决，应该被纠正。（一）双方之间就委托商品房销售代理事宜，分别于2014年2月25日签订了《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》、于2015年7月6日签订了《补充协议》，于2015年11月9日签订了《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》。三份协议对于销售代理佣金的支付时间、计算标准、违约金标准都分别进行了不同的约定。（二）一审法院混淆了“计算标准”及“付款进度”的概念。本案的佣金计算、付款进度、违约金应该以《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》约定的为准，一审法院未能正确区分三份协议之间的关系，并且混淆了“计算标准”与“付款进度”的概念，导致作出错误判决。二、一审法院适用法律错误，导致本案销售佣金支付认定错误，应该被撤销。（一）同梦公司支付销售代理佣金属于附条件生效的民事法律行为，但同梦公司不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。（二）本案的佣金应该以109份《认购协议》载明的销售总金额的1.4%计算，销售额合计31625268元，对方应支付的佣金为442753.752元。1.《认购协议》的性质属于商品房买卖合同。2.同梦公司未能提供充分证据证明文山州雄业广告有限公司购买的5套房屋、用成明购买的1套房屋不属于烁坤公司的房源，应该承担举证不能的责任。同梦公司应该按照该5套房屋总价款的1.4%结算支付佣金。3.张梅仙、孔建敏、秦廷波、张德坤、许国贵的退款行为与烁坤公司无关。更为重要的是，该五套房屋事关烁坤公司的销售佣金，同梦公司从未取得烁坤公司的同意就擅自进行退款，并将该五套房屋另行出售。同梦公司不正当的阻止条件成就，视为付款条件成就。同梦公司应该按照该5套房屋总价款的1.4%结算支付佣金。4.针对孙仕兵等10人购买的10套房屋经文山市住房管理中心确认房号不存在，相应法律后果不应该由烁坤公司承担。三、同梦公司应该按照《补充协议》的约定支付人工工资。四、一审法院判决的违约金标准错误，应该被纠正。《解除协议》第一条第3款约定按应付佣金的2倍支付违约金。烁坤公司考虑到2倍违约金过高，已经主动下调至尚未付清的销售佣金的30%，该违约金计算标准合理、不违反法律强制性规定，且属于双方约定违约金的范畴之内，应该得到支持。同梦公司辩称，一审判决正确，应予以维持。不应该以109套房源的预收款来结算佣金，是应该按照约定以实际到账金额来结算佣金，实际到账金额才是我们实际收到的金额，应该按照此金额来结算。我们只是预销售房屋，认购协议也只是认购款，不是购房款，我们也没有收到大部分的购房款，因此不能认定为房屋买卖合同。我们是因为对方带走了所有资料，导致了我们没有客户信息，因此没有签订销售合同，不是我们恶意的行为。烁坤公司向一审法院起诉请求：1.判令同梦公司支付烁坤公司销售代理佣金442753.75元，并支付违约金132826.13元；2.判令同梦公司向烁坤公司支付2015年8月6日至2015年11月6日期间的人工工资补偿金60000元。一审法院认定事实：2014年2月25日，同梦公司与烁坤公司签订《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》，约定：同梦公司委托烁坤公司就文山市开化南路“同梦金鼎”（2015年7月16日签订《补充协议》改为“七都映象”）的房地产开发项目进行商品房销售（预售）代理；同梦公司按照物业销售实际成交总额的1.4%计算支付销售佣金；同梦公司于次月5日前按照上月实际销售总额结算销售代理费用的80%；同梦公司应按时足额支付销售佣金，逾期支付的，应该按照未付金额的万分之二作为滞纳金支付给烁坤公司；销售金额以《商品房销售合同》签订为准；本合同项下采用全名营销方式，同梦公司人员可介绍客户购买，但所介绍客户必须交由烁坤公司销售经理处，由烁坤公司销售经理安排接待人员销售，购买成功后介绍者参与公司现金奖励500元，同时计提本套房源销售代理佣金的三分之一；并约定了其他合同权利义务内容。合同签订后，从2014年8月27日起至2015年3月7日期间，烁坤公司代同梦公司与周爱荣等109名客户签订了109份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》，可能实现的预期购房总款为31625268元（该数据以烁坤公司提交的109份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》所约定总购房款累加计算所得）。2015年7月16日，同梦公司与烁坤公司签订《补充协议》，约定：将《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》中约定的项目名称变更为“七都映象”；同梦公司在烁坤公司承担协议约定权责的前提下每月给予20000元的人工工资补偿，该费用补偿至同梦公司获得房地产开发项目的《商品房销售（预售）许可证》为止；烁坤公司负责于每月20日前提供本项目服务代理费发票；烁坤公司销售经理按时周一交周报，次月1日前交月报及每季度的市场分析报告于次季度第一月一日前交；同梦公司取得本销售项目的《商品房销售（预售）许可证》后，双方在每月30日前结算清实际收取的现金总额，同梦公司在次月5日前按实际收取的现金总金额结算烁坤公司销售代理费的80%；如本月销售总额为20000000元，同梦公司实际到账现金为10000000元，烁坤公司应提取的代理费为10000000元×1.4%×80%=112000元；并约定了其他的合同权利义务内容。2015年11月9日，同梦公司与烁坤公司签订《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》，约定：同梦公司与烁坤公司协商一致解除全案代理合同；在烁坤公司代理同梦公司销售（预售）商品房期间，已售房源应结佣金按照烁坤公司已售房源总额的1.4%结算；同梦公司承诺在2016年5月30日前取得《商品房预售许可证》，约在2016年5月正式办理银行按揭手续；烁坤公司负责收集已售房源办理按揭贷款的所需资料；并约定了其他合同权利义务内容。烁坤公司与同梦公司在履行《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》和《补充协议》期间，同梦公司以银行转账方式向烁坤公司付款109344元（2014年9月15日的佣金结算56161元+2014年12月7日的佣金结算12683元+2014年12月17日的10500元+2015年7月17日的10000元+2015年7月28日的20000元=109344元），其中2015年7月17日的10000元和2015年7月28日的20000元，共计30000元（2015年7月17日的10000元+2015年7月28日的20000元=30000元）为人工工资，另外，以现金支付方式付款53000元（2014年9月2日的员工奖金33000元+2015年4月14日的人员工资10000元+2015年5月的10000元=53000元）。另查明，烁坤公司代同梦公司签订的文山州雄业广告有限公司五份《同梦地产·七都映像商品房内部认购书》的购房来源不属烁坤公司，该五份商品房认购书约定的预期购房款为1234835元（285476元+287886元+220491元+220491元+220491元=1234835元）。另查明，烁坤公司代同梦公司签订的用成明《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》的购房来源不属烁坤公司，该商品房认购书约定的预期购房款为323619元。另查明，张梅仙于2015年9月15日退回认购金47000元；孔建敏于2015年8月19日退回认购金25000元；秦延波于2015年8月10日、2015年8月11日共退回认购金45000元；张德坤于2015年5月5日退回认购金47000元；烁坤公司代同梦公司签订的张梅仙、孔建敏、秦延波、张德坤四份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款为1194564元（290867元+324512元+290867元+288318元=1194564元）。另查明，2016年1月6日，因客户许国贵的个人原因，同梦公司同意许国贵退回购房定金50000元，烁坤公司代同梦公司签订的许国贵《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款为326299元。另查明，烁坤公司代同梦公司签订的《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》109套（其中孙仕兵、余海波、李靖、涂朝梅、李天才、王登朝、郭安伟、王培艳、汤开庆、文宗德的10套经文山市住房管理中心确认房号不存在）涉案预售商品房中的99套已由同梦公司另售他人；烁坤公司代同梦公司签订的孙仕兵、余海波、李靖、涂朝梅、李天才、王登朝、郭安伟、王培艳、汤开庆、文宗德十份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款为2776974元（321362元+323619元+293160元+290705元+324023元+326299元+224530元+223075元+224881元+225320元=2776974元）。另查明，同梦公司于2017年取得涉案预售商品房的《商品房预售许可证》。一审法院认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同，而商品房委托代理销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把开发的商品房委托于中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。本案中，同梦公司作为委托人（房地产开发商）与作为受托人的烁坤公司（中介机构）于2014年2月25日签订的《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》和2015年7月16日签订的《补充协议》，代表了双方的真实意思表示，属合法、有效的商品房委托代理销售合同，双方应诚信履行。关于烁坤公司要求同梦公司支付其销售代理佣金442753.75元的诉讼请求，因同梦公司未按其承诺的2015年6月30日取得《商品房预售许可证》，客观上导致烁坤公司不能按原、被告双方签订的《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》所约定的条件即该合同的第四条中4.1.1“同梦公司支付给烁坤公司的销售佣金，按物业销售实际成交总额1.4%计算并支付”和第七条其他约定中7.4“销售金额以《商品房销售合同》签订为准”完成已代同梦公司销售（预售）商品房的实际成交金额，本院不予支持。关于原、被告双方在履行《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》、《补充协议》、《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》的过程中，同梦公司是否构成违约，若构成违约，如何计算的问题。同梦公司在《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》中承诺在2016年5月30日前取得《商品房预售许可证》，约在2016年5月正式办理银行按揭手续，但未能履行，客观上导致烁坤公司代同梦公司与购房客户签订的大部分《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》，不能按《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》所约定的条件即该合同的第四条中4.1.1“同梦公司支付给烁坤公司的销售佣金，按物业销售实际成交总额1.4%计算并支付”和第七条其他约定中7.4“销售金额以《商品房销售合同》签订为准”完成已代同梦公司销售（预售）商品房的实际成交金额，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据双方在《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》中约定的违约责任条款“同梦公司须保证按合同约定，按时足额支付烁坤公司应得销售佣金，如同梦公司延期支付则每延期一天，同梦公司必须以未付金额款的万分之二作为滞纳金支付给烁坤公司”和《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》中约定的违约责任条款“同梦公司若超出7个工作日内仍未结算应结佣金，则视为同梦公司违约，同梦公司按应支付佣金的2倍作为违约金支付给烁坤公司”，并依据同梦公司承诺在2016年5月30日前取得《商品房预售许可证》而未履行，客观上导致烁坤公司不能完成代同梦公司销售（预售）商品房的大部分实际成交金额的法律事实，用于计算同梦公司承担相应违约金的起算时间和起算金额，客观上已不能确定，本院予以调整，同梦公司承担相应违约金的计算方法，以烁坤公司在履行上述合同中按法律规定可预期所得的佣金（不包括已实际取得的佣金）而因同梦公司违约未取得的该部分佣金的20%，更为显示公平。烁坤公司在履行上述合同中按法律规定可预期所得的佣金，应按烁坤公司在同梦公司承诺的2016年5月30日取得《商品房预售许可证》之前，代同梦公司实际签订的《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》所约定的预期购房总款来计算，烁坤公司在同梦公司承诺的2016年5月30日取得《商品房预售许可证》之前，代同梦公司实际签订的《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》所约定的属于烁坤公司购房来源的预期购房总款为25768977元{31625268元（该数据以烁坤公司提交的109份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》所约定总购房款累加计算所得）-烁坤公司代同梦公司签订的张梅仙、孔建敏、秦延波、张德坤四份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款1194564元（同梦公司承诺的2016年5月30日取得《商品房预售许可证》之前因客户个人原因已退回购房认购金）-烁坤公司代同梦公司签订的许国贵《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款326299元（同梦公司承诺的2016年5月30日取得《商品房预售许可证》之前因客户个人原因已退回购房认购金）-烁坤公司代同梦公司签订的孙仕兵、余海波、李靖、涂朝梅、李天才、王登朝、郭安伟、王培艳、汤开庆、文宗德十份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款为2776974元（该10套房屋经文山市住房管理中心确认房号不存在）-烁坤公司代同梦公司签订的文山州雄业广告有限公司五份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款1234835元（该房源不属烁坤公司，另外按合同约定“本合同项下采用全名营销方式，同梦公司人员可介绍客户购买，但所介绍客户必须交由烁坤公司销售经理处，由烁坤公司销售经理安排接待人员销售，购买成功后介绍者参与公司现金奖励500元，同时计提本套房源销售代理佣金的三分之一”计算可预期所得的佣金）-烁坤公司代同梦公司签订的用成明《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款323619元（该房源不属烁坤公司，另外按合同约定“本合同项下采用全名营销方式，同梦公司人员可介绍客户购买，但所介绍客户必须交由烁坤公司销售经理处，由烁坤公司销售经理安排接待人员销售，购买成功后介绍者参与公司现金奖励500元，同时计提本套房源销售代理佣金的三分之一”计算可预期所得的佣金）=25768977元}。属于烁坤公司购房来源的预期所得佣金为288612.54元（25768977元×1.4%×80%=288612.54元），不属于烁坤公司购房来源的预期所得佣金为5760.05元[（1234835元+323619元）×1.4%×80%×0.33（三分之一）=5760.05元]，以上共计294372.59元（288612.54元+5760.05元=294372.59元），另外，同梦公司已实际支付烁坤公司的佣金89344元（2014年9月15日的佣金结算56161元+2014年12月7日的佣金结算12683元+2014年12月17日的10500元+2015年5月的10000元=89344元），应予以扣减，烁坤公司在履行上述合同中按法律规定可预期所得的佣金（不包括已实际取得的佣金）而因同梦公司违约未取得的该部分佣金为（294372.59元-89344元=205028.59元），同梦公司承担相应的违约金为41005.72元（205028.59元×20%=41005.72元）。关于烁坤公司要求同梦公司支付2015年8月6日至2015年11月6日期间的人工工资补偿金60000元的诉讼请求，因未能提交合法、有效的证据，予以证明已按双方上述合同中关于支付人工工资的约定完全履行了合同义务，本院不予支持。关于同梦公司认为对已支付烁坤公司2014年9月2日的员工奖金33000元、2015年4月14日的人员工资10000元、2015年7月17日的人工工资10000元、2015年7月28日的人工工资20000元，以上共计73000元（33000元+10000元+10000元+20000元=73000元），有权要求烁坤公司返还的辩称，因同梦公司已支付烁坤公司的人工工资或员工工资，属双方在履行上述合同中关于支付人工工资约定的过程中，同梦公司认为烁坤公司已履行了部分合同义务后自愿支付的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款第二款、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第三款规定，判决：一、文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南烁坤房地产经纪有限公司违约金41005.72元；二、驳回云南烁坤房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10160元，由文山同梦房地产开发有限公司负担700元，云南烁坤房地产经纪有限公司负担9460元。对一审认定的法律事实，烁坤公司有异议，认为认定：“另查明，烁坤公司代同梦公司签订的文山州雄业广告有限公司五份《同梦地产·七都映像商品房内部认购书》的购房来源不属烁坤公司…烁坤公司代同梦公司签订的许国贵《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》约定的预期购房款为326299元。”错误，事实是这些事情我公司均不知情，对方没有跟我们沟通过。同梦公司有异议，认为认定签订的是109套房屋错误，事实是2015年12月12日双方确认过签订的只有95套房屋。遗漏认定《销售代理合同》中的4.1.3条款的约定内容，还有7.4条的内容。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对烁坤公司提出的异议，本院认为，一审法院在没有充分证据证明双方当事人已对原签订的《销售代理服务合同》中相应内容作出变更的情况下对烁坤公司在代理期间签订的部分《商品房内部认购书》来认定部分商品房不属于烁坤公司销售的叙述违背了当事人双方所签订的合同约定内容，但在2015年12月12日双方签名确认的客户成交一览表列明有部分用加黑标明的客户，同梦公司解释是经双方确认不属于烁坤公司销售的房源才标明的，而烁坤公司虽然否认该事实但又不能作出合理的解释，故烁坤公司销售的房源应扣除加黑标明的客户。对同梦公司提出的异议，本院认为，同梦公司提出烁坤公司销售的房源应认定为95套房屋的事实成立。对遗漏认定《销售代理合同》中部分内容的观点不属于认定事实不全的问题，法院在认定法律事实上对合同条文内容可作归纳性总结，无需对每一条文的内容都要列明，故同梦公司提出该异议不能成立。根据双方当事人在一审提交的有效证据和查明的事实，本院确认本案的法律事实如下：2014年2月25日，同梦公司与烁坤公司签订《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》，约定：同梦公司委托烁坤公司就文山市开化南路“同梦金鼎”（2015年7月16日签订《补充协议》改为“七都映象”）的房地产开发项目进行商品房销售（预售）代理；同梦公司按照物业销售实际成交总额的1.4%计算支付销售佣金；同梦公司于次月5日前按照上月实际销售总额结算销售代理费用的80%；同梦公司应按时足额支付销售佣金，逾期支付的，应该按照未付金额的万分之二作为滞纳金支付给烁坤公司；销售金额以《商品房销售合同》签订为准；本合同项下采用全名营销方式，同梦公司人员可介绍客户购买，但所介绍客户必须交由烁坤公司销售经理处，由烁坤公司销售经理安排接待人员销售，购买成功后介绍者参与公司现金奖励500元，同时计提本套房源销售代理佣金的三分之一；并约定了其他合同权利义务内容。合同签订后，从2014年8月27日起至2015年3月7日期间，烁坤公司以同梦公司的名义与周爱荣等109名客户签订了109份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》，可能实现的预期购房总款为31625268元（该数据以烁坤公司提交的109份《同梦地产·七都映象商品房内部认购书》所约定总购房款累加计算所得）。2015年7月16日，同梦公司与烁坤公司签订《补充协议》，约定：将《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》中约定的项目名称变更为“七都映象”；同梦公司在烁坤公司承担协议约定权责的前提下每月给予20000元的人工工资补偿，该费用补偿至同梦公司获得房地产开发项目的《商品房销售（预售）许可证》为止；烁坤公司负责于每月20日前提供本项目服务代理费发票；烁坤公司销售经理按时周一交周报，次月1日前交月报及每季度的市场分析报告于次季度第一月1日前交；同梦公司取得本销售项目的《商品房销售（预售）许可证》后，双方在每月30日前结算清实际收取的现金总额，同梦公司在次月5日前按实际收取的现金总金额结算烁坤公司销售代理费的80%；如本月销售总额为20000000元，同梦公司实际到账现金为10000000元，烁坤公司应提取的代理费为10000000元×1.4%×80%=112000元；并约定了其他的合同权利义务内容。2015年11月9日，同梦公司与烁坤公司签订《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》，约定：同梦公司与烁坤公司协商一致解除全案代理合同；在烁坤公司代理同梦公司销售（预售）商品房期间，已售房源应结佣金按照烁坤公司已售房源总额的1.4%结算；同梦公司承诺在2016年5月30日前取得《商品房预售许可证》，约在2016年5月正式办理银行按揭手续；烁坤公司负责收集已售房源办理按揭贷款的所需资料；并约定了其他合同权利义务内容。烁坤公司与同梦公司在履行《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》和《补充协议》期间，同梦公司以银行转账方式向烁坤公司付款109344元（其中佣金为79344元，人工工资为3万元）另外，以现金支付方式付款53000元（其中人工工资及员工奖金为43000元，未标明用途的10000元应计算为佣金）。另查明，同梦公司于2017年取得涉案预售商品房的《商品房预售许可证》。本案在二审的争议焦点为：1.同梦公司是否应该按照协议解除前109套房屋的价款提取佣金；2.同梦公司是否应当支付工资补偿金；3.履行合同过程中同梦公司是否存在违约情形及支付违约金。关于同梦公司是否应该按照协议解除前109套房屋的价款提取佣金的问题，本院认为，双方签订的《文山“同梦金鼎”销售代理服务合同》、《补充协议》、《文山“七都映象”项目全案营销策划代理合同解除协议》均系双方真实的意思表示，其内容并不违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。三份协议虽然均对佣金的结算方式各作了约定，但《解除协议》是最后签署的，协议中约定的佣金结算方式是对前两份协议的变更，是双方最后的真实意思表示，应该按照最后的解除协议内容进行佣金结算。解除协议中虽然约定应结佣金在办理完银行按揭贷款后，但协议中同时也约定了同梦公司需在2016年5月30日前取得预售许可证，而同梦公司是于2017年9月左右才取得预售许可证的，烁坤公司不能按约协助办理按揭贷款手续的责任不在烁坤公司，后同梦公司单方解除与客户的认购书也没有通知烁坤公司，此责任也不在烁坤公司。烁坤公司在职责范围内和现有条件下完成了委托代理销售服务，同梦公司应该按照最后一份解除协议的内容支付烁坤公司佣金，即按照已售房源总额的1.4%结算佣金。对于佣金的数量，有客户成交一览表列明，表中加黑部分的客户同梦公司主张是未经烁坤公司销售的房源，烁坤公司在表中已经签字确认过，虽烁坤公司主张不知情，同梦公司未与其沟通过，但无证据予以证明，也不能作出合理的解释，其观点不能成立。综上可以认定双方均认可烁坤公司销售的房源为95套，房屋总价款为27591774元，应得佣金为386284.84元，扣减同梦公司已支付的89344元后，同梦公司还应支付的佣金数额为296940.84元。同梦公司是否应当支付工资补偿金的问题，本院认为，双方签订补充协议的时间为2015年7月16日，补充协议中约定在烁坤公司履行完成约定内容后，同梦公司每月给予烁坤公司人工工资补偿费2万元，协议签订后同梦公司共支付3万元人工工资（2015年7月16日至8月31日）。经庭审查明，双方之后均未按此协议内容履行，同梦公司未按时支付佣金等费用，烁坤公司也未按时提交发票、周报等材料，故双方均有违约行为，应各自承担违约责任，故对于烁坤公司主张同梦公司应支付协议解除前剩余的人工工资的观点，本院不予支持。关于履行合同过程中同梦公司是否存在违约情形及支付违约金的问题。本院认为，烁坤公司受同梦公司的委托，代理销售房屋，烁坤公司提供了与客户签订的内部认购书等证据以证明其已履行代理销售服务义务，同梦公司未按约取得商品房预售许可证、单方与客户解约退款且未通知烁坤公司、未按时依约支付佣金等行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。虽然《解除协议》中约定了违约金，但此条针对的是启动了办理银行按揭贷款后的违约金计算方式，而本案还没有启动办理银行按揭贷款，故违约金的计算方式不适用此条来计算。《销售代理合同》中8.4条约定同梦公司应按时足额支付销售佣金，逾期支付的，应该按照未支付金额的万分之二每天作为滞纳金支付给烁坤公司。双方最后签订的《解除协议》中约定同梦公司需在2016年5月30日前取得预售许可证，但同梦公司未依约取得该证，故同梦公司的违约起算时间应为2016年5月30日，未支付金额为296940.84元，故至起诉时逾期天数为827天，应支付的违约金数额为49115.53元。综上所述，一审认定事实不清，导致判决结果错误。烁坤公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2018）云2601民初3383号民事判决；二、由文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南烁坤房地产经纪有限公司代理销售佣金296940.84元；三、由文山同梦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南烁坤房地产经纪有限公司违约金49115.53元；四、驳回云南烁坤房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10160元，由文山同梦房地产开发有限公司负担5533元，云南烁坤房地产经纪有限公司负担4627元。二审案件受理费10160元，由文山同梦房地产开发有限公司负担5533元，云南烁坤房地产经纪有限公司负担4627元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年九月二十五日书记员 李思颖