湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2651号 原告：黄秋明，男，1978年7月5日出生，汉族，住湖南省株洲市。 委托诉讼代理人：雷光澄，北京盈科（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 被告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地株洲市。 法定代表人：谭辉，董事长。 委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 原告黄秋明与被告株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称株洲美的公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理。依法适用简易程序由审判员邹晓明独任审判，实习法官助理戴芬协助审理，书记员许钦担任法庭记录，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄秋明委托诉讼代理人雷光澄，被告株洲美的公司委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄秋明向本院提出诉讼请求：1、判令被告株洲美的公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件的商铺；2、判令被告向原告支付违约金12500元（截止2019年5月31日前，后续违约金按同类商铺租金2500元/月计算）；3、被告承担本案诉讼费等。事实与理由：2017年上半年，被告开始出售蓝溪谷住宅小区房屋。原告与王卫平、张立新、王强、易明亮五人共同前往被告处购买农贸市场商铺。被告株洲美的公司方销售人员李乐华向原告黄秋明等人推介该公司蓝溪谷农贸市场商铺7个，表示农贸市场商铺可以经营水产生意。原告等五人为实现规模经营，决定购买全部水产商铺，遂与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告黄秋明购买蓝溪谷住宅小区54栋农贸市场113号商铺。2018年12月24日，原告等五人前往被告处接受交付商铺。被告未经原告验收以及办理交房手续，就将商铺交付给广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（以下简称美的物业株洲分公司）。该农贸市场整体布局变化，涉案商铺变更为杂货商铺，不符合双方约定的水产商铺条件。原告方购买的水产商铺通过规划审批，被告至今未交付经约定和规划标的，构成违约。请求人民法院依法支持原告诉求。 被告株洲美的公司辩称：1、原告在购买蓝溪谷住宅小区市场商铺时，与第三方签订了《委托合同》。该商铺依约由第三方委托经营管理10年，因为整体经营才有保值优势。2、原告所购市场商铺在交付前，已经达到合同约定的交付条件。被告已书面通知原告收房，被告方无违约行为。第三方主体依据委托合同也进行收房，现依约对外经营，原告对此并无异议。3、第三方在托管期间在约定的范围已采取出租方式合理使用商铺，现该收益已抵扣原告房价。请人民法院驳回原告诉求。 本院经审理查明以下案件事实：2017年5月26日，被告株洲美的公司方销售人员李乐华向原告黄秋明等人推介该公司《美的地产蓝溪谷项目》房产。被告方销售人员向原告发放了《五星级农贸市场平面图》、项目签约书等销售资料；双方并填写了项目签约书，标明：原告拟购美的地产蓝溪谷市场54栋水产区113摊位，交定金2万元；备注了最终定金以实际交付定金为准，此表一切解释权归株洲市美的房地产发展有限公司。2017年5月29日，被告株洲美的公司（即出卖人）与原告黄秋明（即买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件。合同约定：原告黄秋明购买被告株洲美的公司开发的株洲市天元区珠江北路99号美的蓝溪谷住宅小区54栋113号房，该商品房毛坯单价为每平方米17019.74元，毛坯总价款：233681元。买受人签订合同时一次性付清全部房款。商品房买卖合同补充协议还约定了物业管理方面，甲方指定美的物业管理有限公司负责管理物业。同时，原告黄秋明向被告株洲美的公司出具的《承诺书》：原告同意被告引进美的物业株洲分公司对商品房进行管理经营。原告以62117.79元的房价优惠作为前三年商铺经营管理的收益（即商品房原价295799元减去优惠后，实际成交价233681元）。如原告单方解除《托管合同》，被告有权要求原告支付违约金（违约金=优惠款×未履行的委托管理经营期限/3年）。 同日，原告黄秋明（甲方、委托方）与广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（乙方，受托方）签订了《委托合同》。合同约定甲、乙双方自愿就甲方所购商铺委托管理合作事宜达成以下条款：委托标的物，蓝溪谷54栋113商铺；甲方自愿将商铺委托乙方管理，由乙方自主合法经营。委托期限10年，即2019年1月1日至2028年12月31日；委托期限本协议为不可撤销合同。委托期限第1、2、3年甲方收益已在甲方与株洲市美的房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》时从该物业的总房款中一次性抵扣，乙方不在另行支付。在委托期限内第4到第10年，乙方向甲方收取甲方委托物业实际租金20%的运营管理。商铺返还时间：委托经营合同届满时。 2018年11月9日，被告株洲美的公司开发的美的蓝溪谷住宅小区三期B区54#‐60#栋及地下室工程竣工验收通过。2019年1月3日，株洲市规划局出具株洲市建设工程竣工规划核实合格证明。2018年12月16日，被告株洲美的公司向原告发出交房通知书，通知原告于2018年12月20日至2018年12月25日前往蓝溪谷6栋物业服务中心办理相关交付手续。原告未当场签收房屋，被告依约向受托方美的物业株洲分公司交付。现该商铺由受托方美的物业株洲分公司对外发租、管理。原告以被告交付的不符水产商铺交付条件为由提起诉讼，要求本院判如所请。 上述事实，原、被告工商登记信息、身份证复印件、《五星级农贸市场平面图》、项目签约书、《商品房买卖合同（预售）》以及合同附件、《诚意登记协议》、《建设工程规划许可证》、商铺现状照片，被告提供的《托管合同》、《承诺书》、竣工验收备案表、合并验收合格证明、建设工程竣工规划核实证明、竣工验收报告、房屋实测报告、交房通知及快递单以及当事人当庭陈述等证据证实；上述各证据经庭审质证均具证明力，本院予以采信。原、被告提供的其他证据，与本案关联性不强，本院不予采纳。 本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原、被告的诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下： 本案合同之初，被告株洲美的公司方销售人员向原告发放《五星级农贸市场平面图》、项目签约书等销售资料；该资料标明拟售商铺为水产商铺，但又在项目签约书注明：此表一切解释权归株洲市美的房地产发展有限公司。由此可见，上述被告行为为要约邀请，不是合同要约，对本案双方没有拘束力。 被告株洲美的公司与原告黄秋明签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件，原告黄秋明又与受托方美的物业株洲分公司签订了《委托合同》，原告黄秋明向被告株洲美的公司出具的《承诺书》；该主从合同均系各方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。生效合同对合同各方具有约束力。原告方未当场接受交付，被告株洲美的公司向受托方实际交付。现受托方按委托协议收取租金，租金已经抵扣约定的部分房款。据此，被告株洲美的公司依据签订的合同、房屋交付的交易习惯向原告或受托人交付；均可视为交付完成。被告株洲美的公司无违约行为，不应承担违约责任。原告主张被告迟延交付房产违约以及承担相应的违约责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黄秋明的诉讼请求。 本案案件受理费113元，减半收取56.5元，由原告黄秋明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 邹 晓 明 二〇一九年九月二十九日 法官助理 实习戴芬 书 记 员 许  钦 附本案适用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第十七条要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。