河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫03民终1667号上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋银军，男，汉族，现住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：云君，基本情况同下，系宋银军妻子。被上诉人（原审原告）：云君，女，汉族，现住河南省洛阳市涧西区。上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业公司）因与被上诉人宋银军、云君房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚锦置业公司上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、无法接入正式电和绿地问题引起的规划变更是同时存在的逾期办证的两个因素，一审判决仅考虑正式电问题，对规划变更引起的规划手续尚未恢复办理的因素未予考虑错误，应予纠正。1.造成上诉人不能提交办证资料报备的原因主要表现为两个方面，第一、政府将规划绿地作为建设用地出让给上诉人，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二、涉案区域控制性详规在升龙城项目启动初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应当满足项目开发的正常需要。2013年10月30日上诉人与供电公司签订的《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，上诉人按约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但在上诉人按约定足额缴纳配套费后，供电公司于2014年8月26日告知上诉人，升龙城所在珠江路沿线处于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。2.政策调整、规划变更等因素造成的逾期办证，非上诉人所能预见和左右，也不是上诉人自身过错所致，且根据最高法及河南省委省政府的文件精神，对于规划调整、政策变化引发的纠纷，应依法支持当事人的合理诉求。一审判决认定，对上述因素引起的逾期办证上诉人不承担责任认定正确。3.一审判决回避规划变更引起的规划手续仍未恢复的事实，判决上诉人自2017年7月25日起向上诉人承担违约责任错误，请求二审法院充分注意规划变更属于与供电问题并存的原因，纠正一审判决认定的该部分事实。因此，一审判决根据预售合同补充协议第12条的约定，认定出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任的认定正确，但其仅考虑供电因素的影响，未考虑规划变更因素所做出的裁判结果错误。上诉人在该过程中不存在任何过错，一审判决认定造成办证逾期因素有上诉人自身因素无事实依据，且与其认定事实相矛盾，应予以纠正。二、一审判决在认定规划变更导致逾期办证上诉人不应承担责任的同时，对升龙城B区的规划手续办理仍处于停滞状态的事实采取回避的态度，判决上诉人对正式电接通后由于规划变更原因引起的办证逾期承担违约责任，严重损害上诉人合法权益。1.【2016】1号洛阳市专题规划审核委员会《会议纪要》意见为：由规划部门对图斑检测到的S29地块违规建设行为进行处罚，涧西区政府提出绿地占补平衡方案，经市政府同意后，规划部门做好后续服务工作。自此，规划局暂停对升龙城所有项目的规划审批工作。2.【2017】4号洛阳市城乡规划局2017年度第4次局务会《会议纪要》意见为“同意对11#、25#楼办理后续手续，其余建筑待绿地补偿到位后在办理后续手续”。由于涧西区政府负责的绿地占补平衡方案尚未经市政府同意，对于其他楼栋的规划手续审批（含规划核实）目前仍处于停滞状态。3.2018年12月6日，上诉人向洛阳市城乡规划局申请升龙城B区19#、20#楼建设工程规划许可，次日，规划局对上诉人申请的行政许可做退件处理，其主要理由为：第一、安置房与开发区建设未同步推进；第二、涧西区政府的“绿地置换方案”未获市政府批示。但上诉人对绿地置换方案何时能通过无法掌控，对规划局何时全面恢复升龙城规划手续办理无法预判。规划局不全面恢复办理升龙城规划手续的原因，仍为规划调整引起的绿地问题未获解决，该原因不仅直接导致开发区和安置区均无法正常建设，而且直接影响到上诉人规划核实等工作的正常进行。一审判决对规划变更导致的规划审批暂停给上诉人造成的无法提交办证资料报备义务造成的影响采取选择性回避，判决上诉人承担违约责任，损害了上诉人合法权益，应依法予以纠正。三、2017年7月25日是《高压供用电合同》的签订时间并非通电时间，升龙城一期（包括升龙城6#、7#、8#、9#）正式接入正式电时间为2017年8月29日，二期（包括升龙城10#、22#、23#、26#）接入正式电时间为2018年9月5曰，一审判决未加区分统一以2017年7月25日作为上诉人承担违约责任的起算时间点错误，应予以纠正。1.一审判决认定因正式电原因所致的消防验收不能正常进行上诉人不需承担违约责任，但以高压供用电合同签订时间判决上诉人承担违约责任明显不当。2.在正式电通电之前，消防部门不受理消防验收申请。供电公司于2017年7月25日与上诉人签订《高压供用电合同》，2017年8月29日一期业主接入正式电后，上诉人随即就升龙城B区一期房屋提出消防验收申请，2018年9月30日、2018年10月15日，6#、7#楼相继取得《建设工程消防验收意见书》。3.2017年7月25日是高压供用电合同的签订时间，该时间点不应成为界定上诉人承担责任与否的界限。因此，即便按照一审裁判逻辑，一期起算的时间也应为2017年8月29日，二期应为2018年9月5日。4.一审判决上诉人承担违约责任的起算时间点，有违消防验收的客观规律，等同于要求上诉人在一天之内完成正式电入户、完成消防验收、规划核实、竣工备案（消防验收合格、规划核实通过，才能进行竣工备案），并完成首次登记所需提交资料的报备义务，未充分考虑自接通正式电至完成首次登记期间完成上述工作所需的正常的、合理的期限。5.基于旧版《商品房预售合同》，洛阳地区开发商交房至完成首次登记的合理期限为一年左右。该期限是开发商综合评估各项验收手续的办理流程、行政机关的审批效率等因素预估的合理期限，也是目前洛阳市各开发项目消防验收报告获取后到首次登记需要的最基本的时间，加上消防验收时间起码1.5年以上。请求二审法院以正式电入户后预留合理的一年时间由上诉人进行消防验收、规划核实、竣工备案等工作，区分一期、二期接入正式电的不同时间，认定上诉人不存在违约事实。四、根据《商品房预售合同》第八条的约定，上诉人有权以市政配套原因顺延交房期限，对应的办证期限应以顺延交房期限届满后起算360日。1.《商品房预售合同》第八条关于“延期交付”第3项约定，因市政配套公用引起的延误，出卖人可根据相关部门出具的证明及事实，顺延交房期限。2.上诉人为保证被上诉人利益，在市政配套正式电接通前提前向被上诉人交房，办证期限应以引起顺延情形结束后即正式电接入后起算办证期限，即一期业主应以2017年8月29日起算360日，二期业主应以2018年9月5日起算办证期限。一审判决对上诉人可顺延交房的事实不予认定，以实际交房时间起算办证期限有违合同约定，应予以纠正。五、一审判决逾期办证违约责任截止时间错误。房屋交付后，上诉人负有的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，提交办证资料的目的在于完成商品房的首次登记，不动产登记机关受理出卖人提交的办证资料，并向出卖人出具受理通知单，即视为出卖人的办证资料报备义务已完成。一审判决将承担逾期办证违约责任的截止期限明确为出卖人完成首次登记，是对两个概念的混淆，加大了上诉人的责任，且与合同约定明显不符，应予纠正。六、一审判决超越当事人诉讼请求裁判，程序违法。被上诉人一审诉求第一项为判令被告为原告办理房产证，一审判决首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理不动产权属证书，“被告为原告办理房产证”和“协助原告办理不动产权属证书”明显不是同一概念。诉讼过程中，如法庭认为需要原告变更或明确诉讼请求，可依法行使释明权，引导当事人变更诉讼请求，但无权依职权超越当事人诉求进行裁判，判决违反当事人的处分原则。七、一审判决第一项判令“被告于升龙城B区不动产首次登记办理完毕之曰起90日内协助原告办理不动产杈属证书”不具有执行性，且与一审判决认定事实矛盾。升龙城B区开发分为一期、二期，其中，一期交房时间合同约定为2014年12月31日，二期交房时间为2016年5月30日，因此，交房时间、通正式电时间、办证时间均有较长时间的差距，且办证是以楼栋为单位进行，并非是整个小区所有楼栋同时办理首次登记。一审判决以升龙城B区不动产首次登记办理完毕90日内协助被上诉人办证，起算时间点不明，且无法执行。宋银军、云君辩称：一、要求上诉人立即按《商品房预售合同》第十五条约定，将办理权属登记需出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，协助被上诉人办理不动产权属证书。二、判令上诉人向被上诉人支付违约金，日期以双方合同约定从2014年12月31日交房之日后360日起计算，按照日万分之0.5的标准自2015年12月25日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止，以现金方式支付给被上诉人。三、判令上诉人单方面组织竣工验收，违规违法强制交房，给业主带来巨大的精神损失，上诉人需向被上诉人补偿精神、物质损失费。四、判令上诉人赔偿因虚假宣传欺诈销售，使被上诉人高于周边房价购房所带来的一切经济损失。五、一、二审诉讼费用均由上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的合同具有法律效力，对双方的权利和义务进行了明确规定，不存在与第三方的任何纠纷。上诉人认为逾期办证与第三方有关，应由其与第三方协商解决，与被上诉人无关，不应成为逾期办证的理由。依据《商品房预售合同》第十五条约定和附件四《补充协议》第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理产权登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。上诉人在合同规定的交房日后360日内仍未取得竣工验收，没有去相关部门进行初始登记，导致被上诉人无法办理房屋所有权证。根据《不动产登记暂行条例》规定，不动产是依申请登记原则，需要开发商主动申请并提交必要的资料才能办理，开发商尚未完成新建商品房首次登记，购房户主不得自行申办申请办理不动产登记。上诉人至今长达五年之久，仍未向不动产中心进行申请办理不动产首次登记，已经严重违约，导致购房者不能在约定时间内办理不动产证。上诉人没有及时拿到不动产证，除了精神上的摧残，更导致广大业主们的资产重置、房产保值以及孩子出国留学资产证明等方面一系列实际的经济损失，上诉人理当赔偿。二、上诉人所谓的“正式电”、“绿地规划”，以及2017年《高压供用电合同》的签订时间的理由不能成立。第一、上诉人所说的“正式电”和“绿地规划”问题引起的“规划变更”这两条均不在《商品房预售合同》范围之内。合同第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是，鉴于本小区分期开发，水电在交房时为临时用水用电，直至全部开发完毕后转为正式用水用电，说明开发商当时知道所用的电是临时电。合同中并无有关正式电引起不动产首次登记延迟的任何提示，被上诉人至今从未收到上诉人因正式电导致办理不动产登记延迟的任何书面通知，因此上诉人所谓“正式电”原因引起的“逾期办证”不能成立，上诉人完全是在找理由来推卸责任，这个锅也不能由市政府来背。第二、在合同的第十五条关于产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内报产权登记机关备案，在2014年12月31日交房后直到2015年12月25日，上诉人根本没有到产权登记机关申请备案。上诉人所说规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批和[2017]4号会议纪要，时间点根本不在2015年的360日之内。上诉人在2015年的360日之内不去产权登记申请备案，是自身存在违法违规行为，导致无法申请不动产首次登记。这个锅也不应该由政府来背。上诉人所谓的“绿地规划”是找借口推卸责任，逾期办证是上诉人自身的原因导致的。第三、关于上诉人所谓的2017年7月25日高压供电合同的签订时间，这是上诉人和第三方之间的问题，和本案毫无关联。该合同签订时间已经远远超过合同约定的360日即2015年12月25日，且双方当事人的合同说明是临水临电，这条理由也是完全站不住的。第四、供电公司2014年8月26日告知上诉人，因供电红色限报区进而无法进行消防验收，说明上诉人明知道商品房消防未经验收合格，仍然在2014年12月31日强制性交付被上诉人使用。在消防未合格的时候就交付业主，视成千上万人的生命财产为儿戏，此作为是隐瞒实情，欺骗业主擅自单方面验收，违规违法强制交房，实在恶劣，必须依法严惩。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术、经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程未经验收或者验收不合格的不得交付使用的规定，是强行性法律规定。《消防法》第九条规定，建设工程的消防设施，消防设计、施工、必须符合国家工程建设消防技术标准；第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准，需要进行消防设计的建设工程竣工依照下列规定，进行消防验收备案。本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。上诉人交房未经消防验收，严重违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《消防法》第九条、第十三条，此作为天理不容。此外，物业管理人员多次教唆、欺骗业主签订撤诉或放弃上诉升龙城延迟办理房产证这一官司，承诺业主可免物业费三或四年，还恐吓签订的业主不得向外透露，否则罚款，这种行为足以证明上诉人自身原因导致被上诉人无法办理房产证。尚锦物业工作联系单SJWY物联字[2017]号关于升龙城B区消防配套的通知明确说明升龙城B区自2014年12月21日陆续交房至今，消防管道内未注水，消防器材、设施未配齐，处于瘫痪状态，存在严重安全隐患。被上诉人住在未竣工验收、没有安全保障的房屋内，至今日长达五年之久，天天提心吊胆，上诉人必须承担其法律责任，赔付上诉人精神损失费。三、上诉人所谓有权依据《商品房预售合同》第八条以市政配套原因顺延交房期限360日，混淆了两个概念，合同说的是顺延交房期限而不是顺延报备期限。上诉人没有延期交房，而是强制性交房，上诉人自己证明了自己违规违法交房，显然办证时间从2017年8月29日算起360日内是完全不能成立的。这是上诉人自相矛盾的一点。依双方签订合同第十四条规定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定的就是临水、临电。升龙城交房通知书明确说明，升龙城商品房经市有关部门验收，质量符合国家验收规范要求，按照合同约定2014年12月31日开始交房。事实上，升龙城商品房至今都没有经市有关部门竣工验收，此通知证明了上诉人擅自违规单方验收交房，撒谎欺骗被上诉人。时至今日，上诉人没有发出任何书面延期交房通知书，也没有提供延期到2017年8月29日开始交房的详细理由和相应的证据，所以现在上诉人要求按照合同第八条约定，延期到2017年8月29日开始计算360日的理由不能成立，应该按照双方合同约定的2014年12月31日开始计算交房时间。再者，市政配套不是交房后才开始建设的，是应在建设楼盘之前就考察、核实、规划好的，这证明上诉人为谋取暴利，从开始施工就对业主们极其不负责任，也从未考虑过业主们高价买房的心理感受及生命、财产安全。不但如此，上诉人销售房屋时虚假宣传，以龙塔、商业圈、入户大厅配套配备沙发、茶几、市政供暖等高档小区配套设施为噱头，夸大其辞，抬高房价，引诱被上诉人以高出周围房价每平米千元以上的高价来购买房屋。交房至今，上诉人的宣传及合同承诺都未兑现。上诉人推脱说龙塔是政策原因导致的，但并未把因虚假宣传导致高出周围小区房的价款退还给业主，应当对自己的行为负责到底。上诉人自己制定合同条款规定商品房备案期限360日，超出国家规定270日，上诉人要求推翻其自己制定的合同第十五条，证明该条也是欺诈条款，因为如果没有上诉人的虚假宣传、合同承诺，被上诉人决不会用高价来购买上诉人的廉价房屋。可见，上诉人对被上诉人实施了欺诈行为，歪曲和隐瞒事实真相。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条，经营者提供的商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额，为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。上诉人故意隐瞒商品房的事情，并将至今未竣工验收合格的商品房强制交付业主使用，存在严重欺诈业主的行为，情节恶劣，请二审依法判决上诉人以已付房价款的三倍赔付被上诉人。一审判决中的第二条按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至升龙城B区不动产首次登记办理完毕之日不能成立，一审法院折衷判决不按事实，是在偏袒上诉人，是在袒护一个违规违法的不法开发商，助长了不法分子的嚣张气焰，为国家社会和谐埋下祸根。一审判决有失法律的公正，必然引起民众公愤，引起社会动荡。一审判决不仅违反了《消费者权益保护法》第55条的立法本意，在实践中也具有很大的负面效应。如果作为市场经济立足之本的诚信原则，无法得到法律的有效保证和有力保障，则法律的公平正义原则和精神必将受到严重损害，法律就成了儿戏，在维护市场经济秩序与市场经济健康发展方面的作用也势必受到削弱。按照一审时的双方的约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。上诉人于2015年1月1日向被上诉人交付房屋后至今未能履行上述义务，已构成违约，被上诉人要求上诉人支付违约金的请求，法院理应依法予以支持。根据双方约定，该违约金应以814085为基数，按照日万分之0.5的标准，自2015年7月26日起，计算至洛阳市涧西区升龙城B区不动产首次登记完成之日止。鉴于上诉人失去诚信，不动产首次登记没有明确的时间限定，被上诉人要求违约金分两次支付，第一次支付违约金计算天数按合同规定从2015年7月26日算至2019年3月25日，并应立即支付；第二次支付应从2019年3月26日至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。如开发商不能按时支付违约金，升龙城物业应负连带责任，因物业与多位业主签订有不上诉免三年或四年的物业费协议，又因上诉人不具备交房的条件下强制性交房，被上诉人完全可以在未取得房产证时拒交一切物业费。综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条和第十六条释义以及第四十九条的法律、法规要求，望中级人民法院依据本案的实情判决，以彰显法律的公正，还业主一个公道，一审判决因临时用电的原因核减上诉方少支付一年半的违约金没有道理，临时电问题不应是核减违约金的理由，临时电问题与资料报备没有关系，要求上诉方全额支付违约金。宋银军、云君向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告向原告支付违约金21855.9元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到具备办理房屋所有权证条件之日为止；3、要求被告承担本案诉讼费用。补充说明：原告诉求第一项实际上是指被告协助原告办理房产证。一审法院认定事实：2013年3月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区8栋2单元2503号房屋，金额为814085元，交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的万分之0.5/日向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议中约定有：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金的内容。2015年7月25日，原告从被告处接收房屋。至今，被告将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。由于升龙城项目供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日向后顺延360日才是被告履行办证资料报备义务的截止时间。为支持其主张,被告向本院提交了《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》。上述事实，有当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《商品房住宅质量保证书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订《洛阳市商品房买卖合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，由于房产证的办理并非被告的单方义务，被告仅有协助义务，故对原告要求被告立即办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。但基于合同约定及相关法律规定，被告尚锦置业公司应于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告办理不动产权属证书。依据《洛阳市商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告于2015年7月25日向原告交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使原告无法取得房地产权属证书，已构成违约，对于原告要求被告支付违约金的请求，依法予以支持。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非被告尚锦置业公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是被告尚锦置业公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且原、被告双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,故应于2017年7月25日起计算违约金为宜。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，予以支持。综上，违约金以总房款814085元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且被告通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请原告注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定计算。被告辩称应当按照补充协议中约定的已付房价款的万分之0.5计算违约金，并称原告主张的违约金标准过高，上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，依法不予采信。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经洛阳市涧西区人民法院审判委员会研究决定，判决：一、被告尚锦置业公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告宋银军、云君办理不动产权属证书。二、被告尚锦置业公司于判决生效后十五日内向原告宋银军、云君支付违约金，该违约金以814085元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至被告尚锦置业公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告宋银军、云君的其他诉讼请求。本案诉讼费347元，由被告尚锦置业公司承担。本案二审期间，上诉人尚锦置业公司提交以下证据：1.国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的《洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营记录》，显示升龙城一期正式电投入运营时间为2017年8月29日，二期投入运营时间为2018年9月5日。2.洛阳市城乡规划局2018年12月7日出具《退件告知单》一份，显示尚锦置业公司于2018年12月6日申报升龙城B区19#、20#建设工程规划许可证，规划局以需“由涧西区政府对兴隆寨村改造安置房建设、绿地、信访等问题出具明确意见，且规划方案按要求完善后重新报送”为由拒绝受理并做退件处理。3.河南省高级人民法院（2018）豫民申7078号民事裁定书，说明双方签订的《商品房预售合同》第8条第5款所约定的五方验收交付条件为有效约定，消防验收并非双方约定的交付条件。被上诉人宋银军、云君质证认为：1.《配电投入运营记录》非政府文件，是一个电力公司的文件，不具有法律效力，所显示时间是在2019年，本案的时间是2015年12月25日以后，与本案没有关系；2.《退件通知告知单》与升龙城B区一期7#、8#、9#无关；3.民事裁定书上面所显示的竣工验收时间，没有明确时间显示，且不是一期业主，与本案无关。升龙城置业有限公司发给每位业主的商品住宅质量保证书和使用说明书称，本商品住宅已按国家规定通过有关单位组织的竣工验收，已报建设主管部门备案，办理房屋建筑工程竣工验收备案证书。到目前为止，没有看到任何国家规定有关单位组织的竣工验收，即使有也已经超过了合同规定的2015年12月25日，所以认定上诉人存在违规强制交房，欺诈业主的行为。被上诉人提宋银军、云君交如下证据：1.洛阳尚锦物业服务公司于2017年12月13日向上诉人发送的SJWY物联字【2017】号《工作联系单》一份，显示上诉人交房的时候根本不符合有关规定，且上诉人的消防验收和正式电接入没有关系。2.2014年8月26日国网洛阳供电公司发给上诉人的《供电区域预警限制报告告知单》复印件一份，说明上诉人在交房时已经知道供电有问题。上诉人尚锦置业公司质证认为：1.《工作联系单》未加盖公司印章，真实性无法证实，对于被上诉人的证明方向不认可，升龙城一期在2017年8月29日接入正式电以后，积极推进消防验收工作，2018年下半年至今已经陆续通过升龙城B区5-8号的消防验收，9号楼的消防验收正在进行中。2.《告知单》不属于新证据，系上诉人在一审期间向法庭提交的证据。对于被上诉人的证明方向不予认可，根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房预售合同》的约定，房屋的交付时间是在2014年的12月31日，上诉人与国网洛阳供电公司签订高压供用电合同的时间是2013年的10月30日。按照合同约定国网洛阳供电公司与升龙城B区提供正式电的时间是2014年的8月1日，告知单2014年8月26日所出具。上诉人为了保证众多业主实际收房并入住的合同目的接入正式电，并向业主进行交房，该行为并无不当。本院二审查明，涉案的升龙城B区一、二期供电变压器分别于2017年8月29日、2018年9月5日投入运营。本院审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为：尚锦置业公司与宋银军、云君签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦置业公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦置业公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦置业公司应按已付房款的日万分之0.5向宋银军、云君支付违约金，尚锦置业公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦置业公司于2015年7月26日向宋银军、云君交付房屋，但未按约定提交相关备案资料，宋银军、云君未能取得房地产权属证书。尚锦置业公司上诉称，其未能按约提交相关备案资料，是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦置业公司不能预见和控制的，尚锦置业公司不应承担违约责任。对此，本院认为，尚锦置业公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，故尚锦置业公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日起正常供电，尚锦置业公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上需要一定的时间，且办理时间非尚锦置业公司所能控制，一审法院从2017年7月25日起计算违约金缺乏客观依据，综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后尚锦置业公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。尚锦置业公司关于其不承担违约责任的上诉请求不能成立，但其请求扣减一定期限计算违约金的理由成立，本院予以支持。综上所述，对于尚锦置业公司的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4473号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4473号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4473号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向宋银军、云君支付违约金，该违约金以814085元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止；四、驳回宋银军、云君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。一审案件受理费347元，由洛阳尚锦置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  于 磊审判员  蔡美丽二〇一九年九月十六日法官助理卢媛媛书记员王丽锋