广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初8171号原告：东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓5-203号。法定代表人：欧阳晃荣，经理。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，湖南人和(东莞)律师事务所律师。被告：邓丽芳，女，汉族，1983年1月17日出生，住湖南省东安县，原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称乐陶居公司）与被告邓丽芳居间合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法由审判员张莹适用简易程序独任审判，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告乐陶居公司的委托诉讼代理人刘明与被告邓丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐陶居公司向本院提出诉讼请求：1.被告邓丽芳支付原告乐陶居公司买卖代理费60000元及违约金52800元（以60000元为本金，按月利率2%，从2015年9月9日起计算直至付清之日止，暂计至起诉之日为52800元），暂合计112800元；2.本案的诉讼费由被告邓丽芳承担。事实和理由：乐陶居公司与邓丽芳之间是居间合同关系，乐陶居公司作为居间方，为邓丽芳提供订立合同的机会并促成合同成立。邓丽芳通过乐陶居公司提供详尽的房地产咨询服务及媒介服务，最终于2015年9月8日签署《房地产买卖合同》（编号no.1501457），根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定及上述《房地产买卖合同》的约定，乐陶居公司依约已向邓丽芳提供了媒介服务，促成了邓丽芳订立合同。邓丽芳承诺支付乐陶居公司房地产咨询及买卖代理费60000元，若逾期支付的，还应支付违约金。经乐陶居公司多次催讨，邓丽芳至今未向乐陶居公司支付居间报酬。为维护自身合法权益，乐陶居公司特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓丽芳辩称，根据《房地产买卖合同》第七条约定，应由违约方代守约方支付。本案中违约不是邓丽芳的责任，且乐陶居公司没有签成，没有服务，因此，邓丽芳不应支付居间报酬。另，乐陶居公司提起本案诉讼已经超过了诉讼时效。经审理查明，2015年9月8日，卖方曾从愿与买方邓丽芳、经纪方乐陶居公司签订了编号为No：1501457的《房地产买卖合同》及其附件，约定：曾从愿、邓丽芳委托乐陶居公司就买卖位于东莞市××村迎宾大道××花园××1702之物业（以下简称案涉房产）提供居间服务；曾从愿与邓丽芳同意案涉房产总楼价为3500000元（第二条）；若案涉房产成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求曾从愿承担赔偿责任（第六条）；基于乐陶居公司己为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约定向乐陶居公司支付房地产咨询及买卖代理费；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理总金额的千分之五支付违约金至付清之日止；提前终止买卖不影响本代理费的支付；详细可见《买卖代理费支付承诺书》；在本合同履行中，任何一方（不）履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向乐陶居公司支付代理费；守约方已支付的，乐陶居公司不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方（第七条）；乐陶居公司作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用；即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取（第八条）。同日，即2015年9月8日，邓丽芳与乐陶居公司签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：邓丽芳委托乐陶居公司代理购买案涉房产；乐陶居公司在此过程中为邓丽芳提供了详尽的房地产咨询并代表邓丽芳与曾从愿进行反复磋商、议价且促成了合同成立；鉴于乐陶居公司提供的上述服务及根据《中华人民共和国合同法》“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；现乐陶居公司成功居间促成邓丽芳与曾从愿签订合同，邓丽芳同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共计60000元整，否则须自签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖亦不影响本代理费的支付。该《买卖代理费支付承诺书（买方）》同时在备注栏手写备注内容“过户当天支付”。2017年3月14日，邓丽芳以曾从愿违约为由向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，并提出诉讼请求：1.解除编号为1501457的《房地产买卖合同》及附件；2.曾从愿返还购房定金5万元；3.曾从愿向邓丽芳支付违约金100万元；4.应邓丽芳支付的乐陶居公司代理费6万元（居间费用）由曾从愿承担；5.曾从愿承担本案的全部诉讼费用。本院受理前述案件后，依法于2017年6月13日作出（2017）粤1973民初3917号民事判决书（以下简称3917号民事判决书），认为曾从愿严重违约，并据此判决：一、解除邓丽芳与曾从愿于2015年9月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：1501457）及附件；二、曾从愿应于本判决发生法律效力之日起三日内退还邓丽芳购房定金50000元；三、曾从愿应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿邓丽芳违约金350000元；四、驳回邓丽芳的其他诉讼请求。该案受理费7775元，邓丽芳已预交，由邓丽芳负担4125元，曾从愿负担3650元；保全费5000元，邓丽芳已预交，由邓丽芳负担2480元，曾从愿负担2520元。邓丽芳不服该3917号民事判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院经审理后于2017年11月20日作出（2017）粤19民终6840号民事判决书（以下简称6840号民事判决书），判决如下：驳回上诉，维持原判。庭审中，邓丽芳以乐陶居公司未完成居间服务、未办理案涉房产的过户手续为由，主张买卖代理费不应支付。乐陶居公司表示，《买卖代理费支付承诺书（买方）》中约定的违约金计付标准“每日按代理费总金额的千分之五支付”过高，其自愿调整为以应付买卖代理费为本金按月利率2%计付。以上事实，有《房地产买卖合同》及其附件、《买卖代理费支付承诺书（买方）》、民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，曾从愿、邓丽芳与乐陶居公司于2015年9月8日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人在平等自愿的基础上签订的，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。该《房地产买卖合同》的内容不仅涉及曾从愿与邓丽芳之间就案涉房产的买卖合同法律关系，亦涉及乐陶居公司与曾从愿、邓丽芳之间就案涉房产的居间合同法律关系，而3917号民事判决及6840号民事判决解除的系邓丽芳与曾从愿于2015年9月8日签订的《房地产买卖合同》及附件，由此可见，该《房地产买卖合同》中乐陶居公司与曾从愿、邓丽芳之间就案涉房产居间合同法律关系的相关约定仍然有效。《房地产买卖合同》第七条约定“在本合同履行中，任何一方（不）履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向乐陶居公司支付代理费”，该约定与《买卖代理费支付承诺书（买方）》的相关约定并不冲突，而3917号民事判决及6840号民事判决均认定曾从愿严重违约即邓丽芳为守约方，并据此判决解除曾从愿与邓丽芳签订的《房地产买卖合同》，由此可见，根据《房地产买卖合同》的前述约定，守约方应支付的买卖代理费应由违约方代为向乐陶居公司支付。现本案中，乐陶居公司诉请守约方邓丽芳向其支付买卖代理费及其相应的违约金，依据不足，本院依法不予支持。因乐陶居公司对买卖代理费支付责任主体认定不妥，故对于邓丽芳以乐陶居公司未完成居间服务及未办理案涉房产过户手续为由主张买卖代理费不应支付、乐陶居公司提起本案诉讼已过诉讼时效的抗辩事由，本院在本案中不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：驳回原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1278元，由原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 张 莹二〇一九年九月二日书记员 林金莲曾玉琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。