云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初1290号原告（案外人）：孙世华，女，汉族，1945年6月17日出生，住昆明市晋宁县云南昆阳磷肥厂平顶山生活区。原告（案外人）：丁昆林，男，汉族，1946年9月16日出生，住昆明市晋宁县云南昆阳磷肥厂平顶山生活区。以上两原告委托诉讼代理人：杨黎、郭若薇，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南建投第三建设有限公司，住所地：云南省昆明市大观路36号。法定代表人：吴勇，公司董事长。委托诉讼代理人：侍向东，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王占秋，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：昆明兆新城房地产开发有限公司，住所地：昆明市广福路拥金公路金河社区居委会王家场村。法定代表人：闫政柏，公司总经理。委托诉讼代理人：史文艳，女，汉族，1990年8月19日出生，昆明兆新城房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟义勇，男，汉族，1970年7月25日出生，昆明兆新城房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告（案外人）孙世华、丁昆林诉被告（申请执行人）云南建投第三建设有限公司、第三人（被申请人）昆明兆新城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告孙世华、丁昆林的委托诉讼代理人杨黎、郭若薇，被告云南建投第三建设有限公司的委托诉讼代理人仆向东、王占秋，第三人昆明兆新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙世华、丁昆林诉讼请求：1、请求停止对昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封措施；2、确认原告对昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋享有所有权；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2014年6月24日向第三人昆明兆新城房地产开发有限公司认购位于昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋，购房款688406元，当天支付620000元。2015年6月25日，双方签订《商品房买卖合同》并支付了剩余尾款。2016年9月9日，双方办理了房屋交接手续，原告占有使用该房屋。后原告知道被告云南建投第三建设有限公司申请法院将原告所购买房屋进行了查封，原告提起执行异议，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执异461号民事裁定，驳回原告的异议请求，诉至法院。云南建投第三建设有限公司辩称，被告申请财产保全，人民法院查封了房屋产权登记在第三人名下的442套房屋，原告在昆明市还有其他房屋居住，不符合排除执行的法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，对原告所诉事实及理由无异议，同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决。经过各方当事人出示证据并进行质证，被告对原告出示《商品房购销合同》、银行汇款单、收据、物业服务协议及物业费收据三性予以认可；原告对被告出示的人民法院执行裁定、协助执行通知书、房屋查封状态查询表、房屋信息查询表三性均予以认可；第三人对原、被告出示的证据三性均予以认可。由于原、被告均对方所提证据的三性予以认可，仅对各方主张的证明目的提出异议，本院根据证据规则对上述证据所证明的内容进行审查、核实，对于上述证据，本院予以采信。经审理查明如下事实：2014年6月24日，原告向第三人支付购房款600000元，2015年6月24日，原告与第三人签订《商品购销合同》约定原告购买第三人开发的昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋，购房款688406元，2015年6月25日，原告向第三人支付购房尾款68406元。2016年9月9日，原告与第三人办理了房屋交接手续，原告与云南中天物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，支付一年物业管理费。另查明，云南建投第三建设有限公司诉昆明兆新城房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院2016年4月27日作出（2016）云01财保67、68号民事裁定书，2016年5月3日向昆明市产权处发出（2016）云01执保282、283号协助执行通知书，1、查封昆明兆新城房地产开发有限公司名下中天融城小区5号地块的442套房产（包括本案所涉房屋）；2、查封期间停止办理变更、过户等手续；3、查封期限三年，自2016年5月3日到2019年5月2日。此案经本院审理作出（2016）云01民初811号民事判决，本院于2018年5月15日作出（2018）云01执797号执行裁定书，裁定对昆明兆新城房地产开发有限公司价值31837840.50元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2019年3月14日，原告孙世华、丁昆林向本院提出执行异议，本院审查后，于2019年3月21日作出（2019）云01执异461号执行裁定书，裁定驳回孙世华、丁昆林的异议请求。原告孙世华、丁昆林于2019年4月3月诉至本院。综合各方当事人意见，审理本案争议焦点是：孙世华、丁昆林对案涉房屋即昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：关于在金钱债务执行中，案外人是否有权排除强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有明确的规定，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定明确了无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除强制执行的情形。就本案而言，第一，原告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同并且支付了相应购房款，是否合法占有该商品房的问题。本案中，孙世华、丁昆林在人民法院查封案涉房屋之前已经与昆明兆新城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，孙世华、丁昆林在人民法院查封房屋前已支付了全部购房款，对此昆明兆新城房地产开发有限公司予以认可。最后，昆明兆新城房地产开发有限公司与孙世华、丁昆林均认可案涉房屋已经交付孙世华、丁昆林合法占有、使用；第二，关于未办理案涉房屋的过户登记是否源于孙世华、丁昆林自身原因的问题。本案所涉房屋系昆明兆新城房地产开发有限公司开发建设，双方在《商品房购销合同》中，明确约定由昆明兆新城房地产开发有限公司在2015年12月31日前交付房屋，由甲方即昆明兆新城房地产开发有限公司在合同签订之日起30天内，向房屋所在地的房地产管理部门登记备案，产权登记完成之前，未经甲方即昆明兆新城房地产开发有限公司同意，乙方即孙世华、丁昆林不得变更购房人姓名及购房人数量，不得调换房屋户型、面积、位置，也无权要求解除合同。由于被告昆明兆新城房地产开发有限公司未按照合同约定办理房屋登记备案、迟延交房及因欠债，导致房屋被查封造成无法办理不动产权登记，并非源于孙世华、丁昆林自身的原因。根据《中华人民共和国特权法》第九条规定：“不动产物权产的设立、变更、转让和消灭、经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”。由于我国对不动产物权采取登记公示原则，由于本案所涉房屋至今尚未办理不动产登记，故原告孙世华、丁昆林主张确认其对昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因原告在人民法院查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同并依照合同约定支付了购房款，且已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因其自身的原因，孙世华、丁昆林对本案所涉房屋享有的特权期待权。虽然被告提出原告在本市还有其他房屋居住，本案所涉房屋并非其唯一居住房屋，也不足以构成对原告所享有的物权期待权的限制。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，孙世华、丁昆林就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款一项、第二款规定，判决如下：不得执行昆明市广福路“中天融城”小区33幢2单元1002号房屋。受理费10684元，由被告云南建投第三建设有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  姚永祥人民陪审员  夏敏翔人民陪审员  李 泽二〇一九年九月四日书 记 员  陈 瑞