广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6396号上诉人（原审被告，反诉原告）：李婧，女，汉族，1986年5月4日出生，住北京市海淀区，被上诉人（原审原告,反诉被告）：吴燕，女，汉族，1982年7月23日出生，住广东省阳春市，委托诉讼代理人：杨瑞，广东展豪律师事务所律师。上诉人李婧因与被上诉人吴燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴燕起诉请求：1．判令李婧赔偿违约金10000元；2.判令李婧退还剩余租金约800元（扣除水电费等）；3.判令李婧负担本次诉讼费用。李婧反诉请求：1.判令吴燕在承租房屋期间对房屋造成的损害承担维修费9900元；2.判令吴燕承担其在承租房屋期间的房屋维护费1098元；3.判令本案本诉与反诉的诉讼费用由吴燕承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、李婧应于判决发生法律效力之日起三日内向吴燕退还款项695元；二、李婧应于判决发生法律效力之日起三日内向吴燕支付违约金10000元；三、驳回吴燕其他诉讼请求；四、驳回李婧全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费35元（吴燕已预交）、反诉费37.5元（李婧已预交），均由李婧负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33137号民事判决书。李婧不服原审判决，上诉请求：一、判令免除5000元违约金；二、判令吴燕支付沙发损坏赔偿费用1940元；三、判令不予支付10月剩余11天的房租1774元。事实与理由：一、一审判决书显示，李婧在2018年8月22日提出解除合同并要求吴燕在10月底前撤离，这是错误的描述。李婧确实于2018年8月22日提出要求吴燕尽快撤离，当时还处于尽量友好协商阶段，告知其何时找到房子何时办理，当时还帮其找房子，最后要求其10月底办理是在9月15日有一次面谈，吴燕以各种理由不搬离房屋，李婧被逼无奈只能答应给其5000元违约金。所以李婧是在对其不同意搬离房屋出于无奈的情况下才答应支付其违约金并要求其10月底搬离的。二、判决书中只字未提李婧和吴燕口头约定的事情（关于合同任意一方只需提前90天提出即可免除对方违约金），该约定是事实存在的。李婧并不认为口头约定就不完全具备法律效力，况且当时牵线租房的万科物业工作人员王某在场可以作证。李婧已提前90天通知吴燕，但吴燕不承认当时的约定，李婧无奈答应支付违约金并提出要吴燕搬离的具体日期。三、一审判决指出李婧未举证证明房屋相关设施交付吴燕使用时的状态，也未举证实际支出维修费。但李婧提供的照片清楚的显示出租前和出租后沙发有明显损坏，沙发垫已严重变形。李婧认为沙发已无维修的必要，李婧确实无法提供沙发维修费的证据，李婧现已自住且更换新的沙发，并将淘宝购买截图已提交法院，因此请求法院判令吴燕支付1940元，这是新沙发购买价的一半，作为沙发赔偿费用。四、10月20日约定交接当日，李婧因房屋损坏问题，要求吴燕修复一些损坏比较严重的地方，吴燕当场表示不同意并不予交接房屋的门锁密码、燃气卡及小区的门禁卡等，以此要挟我方支付违约金。故10月20日之后，双方没有完成交接，李婧因此无法进入房屋，无法收回房屋。故李婧认为不应退还吴燕10月份剩余11天的房租。吴燕辩称：一、李婧在2018年8月22日突然告知吴燕需收回房子，要求吴燕在2018年10底前搬离，这是事实（微信记录中可知）。李婧所称的5000元违约金是错误的，根据租赁合同中可知是10000元，另外李婧在2018年9月15日也多次提到愿意赔偿违约金（微信记录中可知）。二、签订房屋租赁合同（2017年9月1日）之前，吴燕曾提出如果注满一年半之后能买到合适房子，吴燕提前至少90天告知李婧，并帮李婧找到下一个租客，如此这样，请求李婧不收取违约金10000元，李婧口头上答应考虑。可在2017年9月1日，双方签订合同之时，吴燕曾多次要求把这个请求写到合同上，均被李婧拒绝（李婧提到的万科物业中介王某在场，可以作证，这个所谓的口头承诺根本没有被承认过）。三、李婧提到的沙发，在吴燕入住之时就已经是这样，李婧曾说过沙发是以前的房东留下的，已经很多年了，早就想换新的。在李婧告知吴燕需搬离，找房子过程中，其也说过要把沙发换掉，还问吴燕是否需要，但吴燕看不上（详见聊天记录）。四、吴燕提前多次跟李婧确认过，在2018年9月20号交接，房租算到10月20号，这是双方确认好的。10月20号当天上午，李婧自己去管理处把车位交接完毕，并约定下午6点为房子交接时间。吴燕在下午5点51分到达，李婧却突然临时改口有事不来，委托万科中介王某先生来交接，其在仔细检查完房屋后确认好并由衷说房子清洁各方面都做得很好（在此之前李婧曾多次进出过房子，也曾说房子比她自住保养的还要干净），并电话汇报给李婧。可当吴燕提出之前说好的违约金10000元需李婧支付之后才能交接房锁密码及燃气卡，王某表示无权代办，于是找到李婧老公过来处理，照例的查看房屋后表示无问题。由于水电费还有管理费需到管理处核对，双方连同王某前往管理处，路上李婧老公反口称承诺的违约金是5000元，吴燕表示不同意后，李婧老公突然故意无中生有称吴燕破坏其房屋地板、墙壁等，不愿意支付违约金还有剩余房租后离开。退房当天，李婧把未交接的卡全部办理了挂失停用。关于房锁密码，李婧曾告知吴燕这种智能锁是有备用钥匙的，开门后可以再修改密码，故李婧说没有密码不能进入房屋是说谎，其当天就修改房屋密码并进入，小区有监控，必要时可调取监控录像求证。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。另查明，李婧在二审期间提交了两张照片，拟证明房屋处的沙发在出租前及出租后的情况；李婧另提交了一份淘宝截图，拟证明其购买新沙发的情况。李婧另在二审期间申请王某出庭作证。王某出庭作证称：1.王某在万科大厦合盈置业公司处做中介。2.案涉房屋出租给吴燕时，家私家电都挺新，可以正常使用，但退租时，沙发弹簧都弹出来，房间木地板刮花，墙面有些损坏，后来双方因此没有完成交接。3.在李婧与吴燕签订合同前，吴燕提出可能要买房子，需要提前退租，李婧说需要提前90天告知，最后双方都是在同意的条件下签订合同，双方已口头谈好。4.签订合同时有王某、李婧及其配偶、吴燕在场。5.只要提前90天告知即可解除合同。李婧与吴燕均确认签订合同及退租时，王某均在现场。关于损坏的沙发，李婧确认该沙发是在买二手房时附带的。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对李婧上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：李婧与吴燕签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据租赁合同第三条第3点约定，合同期未满需终止合同时，须提前90天通知，经双方对房屋进行交验确认后方可终止合同；任一方提前退租的，均需承担相应的违约责任。本案中，根据查明事实可知，李婧于2018年8月22日即要求吴燕尽快搬离，最终确定要求吴燕在10月底搬离。李婧并未按合同约定提前90日通知吴燕解除合同，一审认定李婧构成违约，符合合同约定，吴燕有权要求李婧支付违约金10000元。李婧虽于二审期间申请证人王某出庭作证，但王某的证言并不能推翻李婧构成违约的事实。至于李婧上诉主张双方协商调整违约金为5000元，并无证据证明，本院不予支持。李婧与吴燕在一审期间确认吴燕于2018年10月20日搬离，吴燕请求李婧退还10月份剩余期限的租金，请求合理。李婧上诉期间请求吴燕赔偿沙发损失，对此，李婧提交了照片及王某的证人证言、淘宝截图为证。本院认为，李婧所提交的照片，拍摄时间不明，难以证明案涉沙发在出租前后的状况；王某的证人证言，证明力亦不充分；李婧主张案涉沙发系吴燕损坏，证据并不充分。退一步说，案涉租赁合同第五条第2点约定，房屋内物品损坏的，由吴燕负责维修或照价赔偿，但李婧并未对案涉沙发进行维修，且李婧确认沙发系李婧购买二手房屋时附带的，在交付给吴燕使用时并非全新，其价值不明。因此，李婧请求吴燕赔偿损失1940元，本院不予支持。综上，李婧的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李婧承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  蒋小美审判员  邓潮辉审判员  陈锦波二〇一九年九月二十六日书记员  黎志均黄志维