重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16646号原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码：91500107736552481E。法定代表人：张怀,职务：总经理。委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师，执业证号：15001201611581657，代理权限为特别授权。被告：程晓琼，女，汉族，1980年11月15日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：段陵，男，汉族，1949年5月15日生，住重庆市沙坪坝区，系重庆萨能智能科技有限公司推荐，代理权限为特别授权。原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告程晓琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法由审判员邓晓光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱瑛，被告程晓琼的委托诉讼代理人段陵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆三人行物业管理有限公司诉称：2005年10月26日，原告重庆三人行物业管理有限公司与重庆恒润置业有限公司签订了《“西郊庄园”前期物业管理委托合同》，约定由原告向重庆恒润置业有限公司开发建设的香格里拉·含湖居，即香格里拉·西郊庄园小区提供物业管理服务，物业服务收费按照房屋建筑面积以3元/平方米/月计收，缴费时间为每月月底，若逾期缴费，则每天按应缴费用的千分之三缴纳逾期违约金。2019年3月28日，被告通过重庆市巴南区人民法院司法拍卖程序成功竞买重庆市九龙坡区含谷镇含金村香格里拉·含湖居23号房屋（建筑面积为501.92平方米），现房屋产权已转移登记至其名下，依据司法拍卖变卖公告，被告应承担该套房屋的物业管理欠费、水、电、气等欠费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告自2018年2月15日至10月31日的物业服务费12798.966元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金14044.5元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费1505.76元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算）；3、判令被告支付原告自2018年8月1日至9月30日的公摊水电费394.5元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告程晓琼辩称：1、被告在本案中主体不适格，不是本案的适格被告，原告在诉状中所提及的2018年2月15日至10月31日物业费纠纷的当事人是吴继焦、杜荧荧和原告，而被告是2019年5月21日收到重庆市巴南区人民法院拍卖执行裁定书，香格里拉·含湖居23号产权才随裁定书生效转移给被告，被告并非此前物业服务合同的当事人，被告与本案合同债务没有任何民事法律关系，根据合同法相关规定及合同相对性原则，本案物业服务合同只能在原告与业主之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，所以被告不应当承担任何法律责任，不是适格当事人；2、原告诉请被告支付物业费无法律依据，原告以“缴费通知书”作为证据要求被告支付物业费，从“缴费通知书”所载内容来看，不能确认被告与原告有任何债权债务的法律关系，2018年2月15日至10月31日期间被告不是本案房产业主，没有接受原告的物业服务，不存在支付物业费的义务，被告不是物业服务合同之债的当事人，也没有与债权人债务人达成转让债务的意思表示，根据合同法相关规定及合同相对性原则，原告只能向原业主请求履行债务。本案房产司法拍卖公告“根据评估报告，变卖标的存在以下瑕疵，物业管理欠费、水、电、气等欠费由竞买人自行到有关部门进行了解并由买受人承担，上述情况与实际情况不符，以实际情况为准并以实际现状进行交付，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。”由此可见，司法拍卖公告是提示变卖标的可能出现的瑕疵，并没有确认具体债权、债务的法律认定。原告未主动催收欠费，同时清楚本案房产已由巴南区人民法院查封拍卖的过程，未主动向拍卖法院报告物业欠费情况，应当承担自己疏怠所造成的欠费收费不能的后果；3、原告违背诚实信用原则，违规收取物业费，业主有权抗辩。本案房屋为清水房，从2007年至今，无人入住空置，《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第二十条规定：“凡已委托物业管理单位管理的住宅小区或大厦内的待售商品房和已购买办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人（含开发商）应交纳50%的物业管理费。”本案原告违规长期对未入住的空置房屋超规收取100%的物管费，侵害了业主权益，《中华人民共和国合同法》第八十五条规定：“债务人转移债务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”本案被告有权对原告的违规收费行为提出抗辩和反诉；4、原告2008年以后没有本案物业的有效服务管理合同，“西郊庄园”前期物业管理委托合同的委托期限为2008年止，2008年以后被告无权对本案物业行使管理及收费的权利。经审理查明：原告重庆三人行物业管理有限公司（乙方）与重庆恒润置业有限公司（甲方）于2005年10月26日签订了《“西郊庄园”前期物业管理委托合同》。合同约定甲方委托乙方提供物业管理服务，小区落成，甲方将房屋交付业主后，由乙方按建筑面积以每平方米3元/月向业主、物业使用人收取物业管理费，私家花园每平方米0.5元/月（自选）。小区业主、物业使用人于每月月底将当月物业管理费交到物业公司办公场所或物业公司制定账户，逾期未交者，从逾期之日起按每日应交管理费的3‰交纳滞纳金。前期委托管理期限为三年，自2005年10月26日至2008年10月25日止（该合同失效于业主委员会成立之后，业委会与物业服务企业签订物业服务合同时）。2005年11月9日，原告将该合同向重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。“西郊庄园”前期物业管理委托合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业服务，直至2018年10月31日。涉案房屋建筑面积为501.92平方米，原所有权人吴继焦欠缴2018年2月15日至2018年10月31日的物业管理费为12799.68元，2018年8月1日至2018年9月30日的水电公摊费为394.5元，合计为13194.18元。另查明：被告程晓琼通过重庆市巴南区人民法院司法变卖程序获得涉案房屋所有权，该房屋变卖公告第六条载明：“根据评估报告，变卖标的存在以下瑕疵：该标的已查封、有抵押，据了解：该标的为清水。物业管理费欠费、水、电、气等欠费情况由竞买人自行到有关部门进行充分了解并由买受人承担。”2018年11月12日，原告通过中国邮政快递方式向被告邮寄了缴费通知单，被告于2018年11月13日签收。以上事实，有原告重庆三人行物业管理有限公司提供的“西郊庄园”前期物业管理委托合同、前期物业服务合同备案证明存根、交接表、成交报告、重庆市巴南区人民法院执行裁定书｛（2017）渝0103执4627号之三｝、缴费通知书以及当事人在庭审中的陈述笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与重庆恒润置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对业主有约束力，业主应该按照合同约定履行合同义务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽然合同到期，但由于该小区未成立业委会，原告继续提供物业服务至2018年10月31日，存在事实物业服务关系，业主也享受到了物业服务，故原告有权收取物业管理费。故对被告关于原告2008年以后没有本案物业的有效服务管理合同，“西郊庄园”前期物业管理委托合同的委托期限为2008年止，2008年以后被告无权对本案物业行使管理及收费的权利的答辩意见，本院依法不予采纳。对于被告关于凡已委托物业管理单位管理的住宅小区或大厦内的待售商品房和已购买办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人（含开发商）应交纳50%的物业管理费的抗辩，因该项规定已废止，故对被告该项抗辩，本院依法不予采纳。根据《关于重庆市九龙坡区含谷镇含金村香格里拉·含湖居23号变卖公告》第六条：“根据评估报告，变卖标的存在以下瑕疵：该标的已查封、有抵押，据了解：该标的为清水。物业管理费欠费、水、电、气等欠费情况由竞买人自行到有关部门进行充分了解并由买受人承担。上述情况若与实际情况不符，以实际状况为准并以实际现状进行交付，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围”，因此，对于香格里拉·含湖居23号房屋的物管费欠费及水、电、气等的欠费应由买受人即被告程晓琼承担，故对原告请求判令被告支付原告自2018年2月15日至10月31日的物业服务费12798.966元以及自2018年8月1日至9月30日的公摊水电费394.5元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告还请求判令被告支付原告逾期付款违约金14044.5元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费1505.76元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算）的诉讼请求，本院认为，基于被告程晓琼并非实际违约人，故对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告程晓琼于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司自2018年2月15日至10月31日的物业服务费12798.966元；二、被告程晓琼于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司自2018年8月1日至9月30日的公摊水电费394.5元；三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为241元，由被告程晓琼负担117元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 邓晓光二〇一九年九月九日法官助理 肖仁杰书 记 员 周 瑜