贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1669号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地:贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅四楼。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。被上诉人（一审原告）：何旋，男，1987年10月15日出生，汉族，贵州省镇远县人，住镇远县。被上诉人（一审原告）：唐杨帆，女，1989年12月11日出生，汉族，贵州省镇远县人，住镇远县。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下至判决主文简称恒丰房地产公司）因与被上诉人何璇、唐杨帆商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，继而未能按期办理房屋所有权证，是因为政府出台后又废止的“砂石税”文件要求当事人补充交纳砂石税拖延了办证时间，并非上诉人的原因，上诉人已经履行了义务，不应当将不能办证的后果强加给上诉人，政府征收砂石税行为对上诉人而言具有不可抗力性质，应免除上诉人非自身原因导致的逾期办证违约责任；2.被上诉人暂未取得房屋所有权证也不会对被上诉人造成多大的损失，不影响出租也不影响转让，根据我国《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决认定违约金过高，请求依法减少。被上诉人何璇、唐杨帆未作答辩。何璇、唐杨帆向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金44775元（从2017年1月1日暂计算至2019年2月10日，应计算至实际办证之日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，以原告何旋、唐杨帆为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城15栋12层12－4号商品房一套，房屋建筑面积143.43平方米，总价款585725元。被告承诺在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人不退房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时被告还承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款580743元支付给被告。被告于2017年8月31日向原告出具了《销售不动产统一发票》后，于2016年4月19日将涉案商品房交付给原告。截止庭审结束时，被告还未取得涉案房屋的商品房所有权初始登记证。事后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷后，原告于2019年4月11日向一审法院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见一审法院不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，一审法院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，一审法院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期办证的问题，截止庭审结束，被告都未取得涉案房屋的所有权初始登记证，故一审法院支持原告计算违约金至2019年6月4日。按双方合同约定，被告应当在2016年12月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2017年1月1日开始计算，故一审法院支持的逾期办证违约金应为2017年1月1日计至2019年6月4日，共计884日，其违约金为25668.84元（884日×0.00005×580743元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告何旋、唐杨帆逾期办证违约金25668.84元。二、驳回原告何旋、唐杨帆的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取459元，由原告何旋、唐杨帆负担196元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担263元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，围绕上诉人的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点是：一、恒丰房地产公司上诉称因“砂石税”文件的出台、取消等导致延期办证，该事项是否属不可抗力性质，从而予以免除上诉人逾期办证责任；二、一审认定逾期办证违约金是否过高，应否予以调整。关于争议焦点一，涉案合同签订于2014年，且合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，在签订合同时恒丰房地产公司就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但上诉人就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在上诉人签订合同时的可控范围内。因此，凯里市政府征收“砂石税”的行为不属于不可抗力性质，本院对上诉人的主张不予采纳。关于争议焦点二，关于逾期办证中交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，一审法院基于考虑到外部宏观履约环境的风险，综合行政行为即征缴“砂石税”文件存在至废止期间、由办理房产证变更为不动产证等给办证行为所带来的迟延，适当免去上诉人部分责任，已经对违约金进行了调整，上诉人要求再行调整违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费918元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年九月二十日法官助理罗惠书记员罗朝丽