陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终8774号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶晓军，男，1972年1月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：段波澜，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安明州置业有限责任公司。法定代表人：顾宝林，总经理。委托诉讼代理人：顾加福，男，1943年10月21日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安乐康物业管理有限公司。法定代表人：卜行开，总经理。委托诉讼代理人：顾加福，男，1943年10月21日出生，汉族，住西安市未央区。原审第三人：西安鑫海物业服务有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：何超琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴珍梅，女，1988年1月2日出生，汉族，该公司员工，住陕西省汉阴县。上诉人叶晓军因与被上诉人西安明州置业有限责任公司（以下简称明州公司）、西安乐康物业管理有限公司（以下简称乐康公司）及原审第三人西安鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。叶晓军上诉请求：1．维持原判第一项、第四项；2．撤销原判第三项，改判明州公司、乐康公司及鑫海公司按《租赁合同书》约定协助叶晓军继续装修（出具同意装修书面证明）及安装电梯的义务；3．撤销原判第二项，改判驳回明州公司、乐康公司要求支付截止2019年5月31日租金的反诉请求；4．一、二审案件受理费由明州公司、乐康公司负担。事实和理由：叶晓军与鑫海公司无直接物业服务合同关系，依据《租赁合同书》第四条约定：“租金……该费用仅包括房屋租金、物业费”，结合2018年7月24日鑫海公司致明州公司、乐康公司的《违章装修停工整改通知单》，根据国务院《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，明州公司、乐康公司作为房屋所有权人和业主，未向鑫海公司办理装修报告及手续，致叶晓军装修施工被鑫海公司强行采取阻挡、停电、锁门等措施。根据叶晓军提交的2018年8月7日、2018年8月11日两份现场与明州公司、乐康公司沟通录音内容及未盖章的《租赁协议书》，足以证实明州公司、乐康公司明确要求叶晓军先签订《租赁协议书》（要求次承租人将租金直接支付给出租人），后再谈恢复装修、出具同意装修书面证明的重大违约事实，明州公司、乐康公司未履行协助和配合叶晓军办理装修手续和报告义务，系导致自2018年7月21日至今装修被搁置、无法开工的直接起因及全部原因。根据叶晓军提交的2018年6月13日《告知函》及《文件签收》，明州公司、乐康公司未履行该义务，依据《租赁合同书》第八条第1款约定，明州公司、乐康公司应履行安装电梯义务。一审判决后，叶晓军与明州公司、乐康公司、鑫海公司联系要求递交装修申请材料及办理装修审批、交纳租金，但明州公司、乐康公司仍不予理睬。根据国务院《物业管理条例》第五十二条规定及鑫海公司陈述，明州公司、乐康公司作为业主和出租人，应负有协助、配合作为物业使用人的叶晓军办理装修报告及手续的义务，出具业主同意装修的书面证明，但明州公司、乐康公司未履行协助义务，致装修被鑫海公司强行阻挡并采取停电、锁门，且至今仍停电、锁门。结合鑫海公司陈述，叶晓军自2018年7月21日至今仍未能恢复装修，亦未能占有、使用、收益租赁标的物，不符合租赁法律关系的本质及《租赁合同书》签订、履行的目的，明州公司、乐康公司请求支付相应租金的对价不成立。租赁标的物均系毛坯房，根据《租赁合同书》第七条第1款约定，给予叶晓军免除租金7个月的装修期，旨在叶晓军租赁标的物后能具备使用、收益租赁标的物。即使双方变更了免租装修期内租金的支付方式，亦是在叶晓军取得正常装修且占有、使用、收益租赁标的物的对价与前提下，具备主张免租装修期内租金的权利。根据叶晓军提交的2016年《收款收据》（意向金），明州公司、乐康公司存在一房二租，叶晓军在装修中被案外人主张权利、出示《租赁合同书》及该《收款收据》以阻挡叶晓军装修，根据《合同法》第二百二十八条规定，叶晓军有权拒绝或减少支付租金。叶晓军起诉时，主张解除租赁合同并1900万元损失，后依法申请并被准许变更（减少）诉讼请求为判令明州公司、乐康公司及鑫海公司协助继续装修、《租赁合同书》继续履行。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第十三条规定，应按照减少后的诉讼请求计算相应的诉讼费并予以退还。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，因一审已支持叶晓军继续履行的请求，理应判令相应的诉讼费由明州公司、乐康公司负担。明州公司、乐康公司辩称，同意一审认定事实和判决结果。不同意叶晓军的上诉理由。请求驳回上诉，维持原判。鑫海公司述称，鑫海公司系涉案位于西安市经开区XX城XX路XX路XX中心”的物业服务管理单位，依照《建筑工程施工许可管理办法》《陕西省室内装饰管理规定》等法律规定，叶晓军在进行装修前应持室内装饰资质等级证书、营业执照、消防资质证、工程合同及相关资料，到工程所在地的市、县、区室内装饰行业行政主管部门办理室内装饰工程施工许可证，并将设计图纸和资料报当地公安消防机构审核，到室内装饰工程质量监督检验机构办理工程质量监督和检验手续。但截至目前，叶晓军仍未向鑫海公司提供上述资料，故其无权要求继续进行装修。叶晓军未经许可，擅自将智慧国际中心四层房屋的主体及承重结构进行了变动，鑫海公司依照《建筑法》《陕西省室内装饰管理规定》等规定向叶晓军发放违章装修停工整改通知单，要求其立即停止违章装修行为、恢复原状、待相关装修方案通过政府部门及服务中心审批后方可动工，但叶晓军无视鑫海公司的整改要求，仍强行继续施工，鑫海公司有权制止。西安市未央区人民法院也在另案中认定鑫海公司系履职行为，不构成侵权。鑫海公司一再表明只要叶晓军按照法律规定办理装修手续后，即可对涉案房屋进行装修。鑫海公司作为物业管理服务单位，只负责涉案房屋的物业服务工作，叶晓军与明州公司、乐康公司之间的租赁合同纠纷与鑫海公司无关。截止目前，叶晓军仍未办理涉案房屋的装修手续，其强行要求鑫海公司允许其对涉案房屋进行装修无事实和法律依据。请求驳回上诉。叶晓军向一审法院起诉请求：判令解除叶晓军与明州公司、乐康公司的租赁合同；判令明州公司、乐康公司赔偿装修损失450万元；判令明州公司、乐康公司归还保证金150万元；判令明州公司、乐康公司赔偿违约金1300万元，以上共计1900万元；案件受理费由明州公司、乐康公司负担。庭审中，叶晓军变更诉讼请求为：判令叶晓军与明州公司、乐康公司2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行；判令明州公司、乐康公司及鑫海公司按照《租赁合同书》约定协助叶晓军继续装修及安装电梯的义务；本案案件受理费由明州公司、乐康公司负担。明州公司、乐康公司向一审法院反诉请求：判令叶晓军支付租金共计2505793.5元（按照合同约定于《租金计算表》中的数额为准直至叶晓军实际返还房屋为止，暂从2018年6月1日计算至2018年10月15日），判令叶晓军支付明州公司、乐康公司损失赔偿金共计1670529元；如果合同继续履行，叶晓军应按每月556843元的标准支付租金；反诉费由叶晓军负担。 一审法院认定事实：2018年5月14日，叶晓军（乙方）与明州公司（甲方）、乐康公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，约定由明州公司、乐康公司将位于西安市XX城XX路与文景路十字东北角的“智慧国际”综合体一层至四层裙楼商铺出租给叶晓军使用，建筑面积为20989.1824平方米，其中一层、二层面积为9863.077717平方米，为明州公司享有合法权利，三层、四层面积为11126.104685平方米，为乐康公司享有合法权利。乙方同意只将该房屋作为商业合法经营用途，乙方如确需改变该房屋用途，应提前一个月征得甲方书面同意，并按有关规定办理变更手续；甲、乙双方一致同意租赁起租日为2018年6月1日，甲方于起租日依据现状将房屋交付乙方使用；甲、乙双方一致同意租赁期限为12年，自2018年6月1日起至2030年5月31日止；房屋租赁期限届满，租约自动终止；乙方如需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月内书面提出，并经甲方同意后，重新签订租约；租金每平方米每月按42元收取，税金由乙方支付；该房屋第一年和第二年租金为每年人民币10578548元，该费用仅包含房屋租金、物业费，不包含之外的任何费用在内；从第三年起（即2020年6月1日起）每两年在上一年度租金的基础上递增5%，此后每年租金的计算方法以此类推，乙方签订合同后5日内交半年租金；本合同所约定的租金前四年（即自2018年6月1日起至2022年5月31日止）按半年支付，并于开始前30日足额支付；从第五年起（即2013年6月1日起）租金每年支付一次，并提前30日足额支付；自2018年6月1日起，乙方按照约定开始支付租金，无论是租金按半年还是按年支付，每次均应提前30日向甲方足额支付；甲乙双方约定，签订合同后3日内，乙方向甲方支付履约保证金总金额150万元（分别转入顾宝林、卜行开账户）；上述保证金均由甲方保管至租赁期届满，倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权根据本租约规定扣划部分或全部保证金以弥补损失；甲方有权在扣划相应履约保证金款项后，书面通知乙方要求补足，乙方应当在收到通知五日内补足，否则按照月息2%的标准向甲方支付资金占用费用；甲乙双方约定房屋装修期为7个月，甲方免除乙方在此期间的7个月房屋租金；在本合同签订后，甲方应于2018年6月10日将房屋按约定条件交付乙方；电梯按乙方装修要求，甲方负责安装调试至正常运行后，交乙方使用；非经甲方书面同意，乙方不得改动该房屋内部结构、设计，但甲方不合理的拒绝发出此同意除外；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。同时约定，在租赁期限内，乙方可以将该房屋的部分或全部转租给他人，并按有关规定办理登记备案手续，同时将乙方与次承租人的转租信息及租期交甲方一份；转租契约的终止日期不得超过本租约规定的终止日期，但甲方与转租双方另有书面约定的除外；若乙方在转租期间，逾期不支付到期租金的，经甲方催告后30日内仍不支付的，甲方有权解除与乙方的租赁关系、收回房屋，次承租人因此遭受的损失由乙方承担；在乙方违反本租约的情况下，甲方有权即刻采取以下一种或多种包含但不限于中断该房屋的水、电、煤气、热力、电话供应等方式敦促乙方更正其违约行为，赔偿相应的损失，乙方不得以任何理由提出索赔，本条款乙方已完全理解，并自愿遵守；未经甲方书面同意，乙方不得安装、改建、加建供排水设备、电线、水管、燃气管或安装任何设备、装置以致需要额外的电线。燃气总管道、水管，也不得于该房屋内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出该房屋的承重限度；乙方不按约定逾期交付租金的，每逾期一日，应按日向甲方支付应付款总额3‰作为违约金，该违约金可以从乙方已付租金或保证金中优先抵扣。同时，双方签订《租金计算表》（附件1）一份，将免租期7个月的租金分别摊入前19个月叶晓军应交纳的租金中，其中2018年6月1日至同年11月30日租金每月每平方米26.53元，面积为20989.182平方米，6个月为3341058元；2018年12月31日至2019年5月31日租金每月每平方米26.53元，面积为20989.182平方米，6个月为3341058元。合同签订后，叶晓军将150万元保证金转入明州公司、乐康公司指定账户内，明州公司、乐康公司于2018年5月25日将房屋交付叶晓军，叶晓军遂开始对房屋进行隔断、装修。2018年7月19日，鑫海公司作为涉案房屋的物业公司，向明州公司、乐康公司发出“违章装修停工整改通知单”。同年7月21日，鑫海公司以叶晓军装修未提前通知，且在装修施工过程中存在严重违章为由，对叶晓军所租房屋施工现场采取停电、锁门等方式阻挡叶晓军继续装修。叶晓军遂以侵权将鑫海公司诉至西安市未央区人民法院，要求鑫海公司支付因侵权造成的各项损失共计921164元。西安市未央区人民法院受理后，作出（2018）陕0112民初13379号民事判决，驳回了叶晓军的全部诉讼请求。宣判后，叶晓军不服，提起上诉。上诉期间，叶晓军申请撤诉。2019年1月30日，西安市中级人民法院以（2019）陕01民终1170号民事裁定书，撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13379号民事判决；准许叶晓军撤回起诉。审理中，经向叶晓军释明，叶晓军明确表示本案只主张明州公司、乐康公司的违约责任，不主张侵权责任。庭审中，叶晓军坚持要求履行合同，并要求明州公司、乐康公司延长装修期直至再次进场装修时止。明州公司、乐康公司认为，双方在合同附件中已将叶晓军装修免租期7个月的租金分别分摊在叶晓军应该交纳的租金中，只要叶晓军按时交纳房屋租金，并提供电梯安装基准线，同意继续履行合同，协助办理电梯安装手续。鑫海公司则认为，其阻挡叶晓军装修是因叶晓军装修前未在物业公司备案，未提供装修施工图纸、设计单位报告、消防部门出具的合格意见书、城市管理部门出具的装修意见书，且叶晓军在房屋楼板上违规砌筑大量墙体，给楼房主体建筑造成严重的安全隐患。只要叶晓军按照国家相关规定办理装修手续，其愿意配合。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。叶晓军与明州公司、乐康公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均应自觉履行。明州公司、乐康公司依约履行了向叶晓军交付房屋的义务，叶晓军亦应按照合同约定的期限支付房屋租金。现叶晓军请求判令其与明州公司、乐康公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行之请求，因明州公司、乐康公司表示，只要叶晓军按时交纳房屋租金，同意继续履行合同，故叶晓军该请求应予支持。叶晓军要求判令明州公司、乐康公司及鑫海公司按照《租赁合同书》约定协助其继续装修及安装电梯的义务之请求，因叶晓军未向明州公司、乐康公司提供电梯基准线，且叶晓军装修时未向鑫海公司提交装修申请，未取得物业公司同意，导致装修期间被鑫海公司阻挡，责任不在明州公司、乐康公司。而叶晓军与鑫海公司之间的纠纷因叶晓军的撤诉而终结，故鑫海公司阻挡叶晓军装修是否构成侵权，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及，待叶晓军与鑫海公司责任明确后再另行主张。明州公司、乐康公司反诉请求判令叶晓军支付租金共计2505793.5元（按照合同约定于《租金计算表》中的数额为准直至叶晓军实际返还房屋为止，暂从2018年6月1日计算至2018年10月15日）之请求，因叶晓军与明州公司、乐康公司在《租金计算表》（附件1）中对租金的支付时间及租金金额已有明确约定，叶晓军应于2018年9月30日支付2018年6月1日至同年11月30日租金3341058元，于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年5月31日租金3341058元，扣减叶晓军已经交纳的150万元履约保证金，截止2019年5月31日，叶晓军应向明州公司、乐康公司支付租金5182116元。此后租金按照合同及《租金计算表》（附件1）的约定支付。明州公司、乐康公司反诉要求叶晓军支付损失赔偿金共计1670529元之请求，于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条规定，判决：一、原告叶晓军与被告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行；二、反诉被告叶晓军于本判决生效后一个月内向反诉原告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司支付截止2019年5月31日租金共计5182116元；三、驳回原告叶晓军其余诉讼请求；四、驳回被告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135800元（原告已预交），由原告负担。反诉费13423元（反诉原告已预交），由反诉被告叶晓军负担9500元，反诉原告负担3923元；反诉被告负担部分，于上述付款时间一并向反诉原告支付。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。叶晓军与明州公司、乐康公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，明州公司、乐康公司向叶晓军交付了租赁房屋，叶晓军开始对房屋进行装修，后鑫海公司以叶晓军装修未提前通知且在装修过程中严重违章为由阻挡叶晓军继续装修。本案，叶晓军要求继续履行《租赁合同书》，明州公司、乐康公司表示如果继续履行，叶晓军应支付租金。因此，《租赁合同书》应继续履行，叶晓军应依约向明州公司、乐康公司支付租金。在《租赁合同书》附件1《租金计算表》中，双方已就租金支付标准及支付时间作出约定，截至2019年5月31日，扣减叶晓军已支付的150万元履约保证金，叶晓军还应向明州公司、乐康公司支付租金5182116元。关于叶晓军要求明州公司、乐康公司及鑫海公司按照《租赁合同书》约定协助其继续装修及安装电梯的义务。就协助继续装修问题，因叶晓军装修前未向鑫海公司递交装修申请，其装修遭鑫海公司阻挡，责任不在明州公司、乐康公司。而叶晓军起诉鑫海公司侵权责任纠纷一案，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13379号民事判决后，叶晓军不服上诉，在二审审理过程中，叶晓军申请撤回起诉，经鑫海公司同意，本院作出（2019）陕01民终1170号民事裁定：撤销（2018）陕0112民初13379号民事判决、准许叶晓军撤回起诉。即鑫海公司阻挡叶晓军继续装修是否构成侵权，未经司法认定，且系另一法律关系，本案应不予涉及。就协助安装电梯问题，因叶晓军并未提供电梯基准线标高具体数据，责任在其自身。据此，一审判决驳回叶晓军要求明州公司、乐康公司及鑫海公司按照《租赁合同书》约定协助其继续装修及安装电梯的义务的诉请，有事实依据，并无不妥。综上所述，叶晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48075元，由叶晓军负担。本判决为终审判决。   审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年九月十日 书记员     张佩 1