沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初4490号原告：昌晓舟，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：余雅茹，系辽宁毕圣律师事务所律师。被告：沈阳诚丰金源房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区站前街11号。统一社会信用代码：91210113780095169N。法定代表人：陈春森，系该公司经理。委托诉讼代理人：何婷婷，系该公司员工。原告昌晓舟与被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司（以下简称“诚丰金源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告昌晓舟委托诉讼代理人余雅茹、被告委托诉讼代理人何婷婷到庭参加诉讼。后于2019年7月26日裁定变更为普通程序审理，并于2019年9月10日第二次开庭，原告昌晓舟委托诉讼代理人余雅茹、被告委托诉讼代理人何婷婷到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告昌晓舟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款30万元；2、判令被告支付从2008年12月14日起至2019年6月14日起诉之日的违约金63万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2007年，原、被告签订《商品房买卖协议书》一份，约定原告购买被告开发的位于沈北新区虎石台镇站前街“星城国际花园”住宅二套，价款30万元。被告承诺自签订协议之日起18个月竣工并以清水房标准交付使用。原告依约支付了30万元购房款，被告未按约交付房屋。2008年12月4日，双方又签订一份《商品房代售协议》，约定被告于2009年1月15日前支付违约金11万元，被告于2009年12月10日前，完成将原告购买的房产代为销售他人，代售房款用以偿还原告购房款30万元及按年利息20%支付占用资金期间的违约金。此后，被告未按约定时间向原告返还购房款及违约金，原告多次协商退房事宜，一直未能达成一致意见，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告诚丰金源公司答辩称，原告所主张的30万元购房款我方认可，但违约金部分的主张已超过诉讼时效。2009年12月10日，我方与原告约定违约金以年为单位计算，在商品房代售协议中，双方未就购房款的返还、具体的还款期限进行约定，但违约金属定期给付债务，应按年支付，因此每期的利息应分别计算诉讼时效。原告在2009年12月10日签订协议后，到2015年末才向我方要求返还购房款并支付利息，而2009年12月10日至2013年12月10日期间的违约金已过诉讼时效。另当时由于政府拖欠我公司拆迁补偿款导致公司资金困难，致使我公司未按合同约定履行义务。合同约定的年20%违约金过高，应适当减少，以体现违约金的合理性。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月4日，原告与被告签订《商品房代售协议》，约定“一、甲方责任1、甲方（被告）负责为乙方认可的抵偿房产（星城国际花园项目面积75.61平方米、7#2-6-2面积82.9平方米）承担代售责任，代售价格每平方米2400元，代售价格超出2400元部分归甲方所有…，2、甲方承诺于2009年12月10日前完成代售，如到期不能完成，无条件同意乙方自行处置，如乙方不选择自行处置，甲方无条件回购。3、甲方承诺于2009年1月15日前支付原认购协议的违约金11万元…。违约责任1、如甲方没有按期履行违约金支付责任，违约金按本协议约定的年20%支付给乙方，并对由此产生的后果承担责任。4、如甲方不能按期回购，则支付乙方逾期回购所产生的违约金（违约金按代售价格2400元/平方米/1.2的年20%计算）。四、1、自本协议签订之日起，双方签订的《商品房买卖协议》和收款收据解除…。”上述协议签订后，被告未能履行合同，代售房产，亦未能给付原告违约金。原告多次催要上述款项，被告未能给付。2015年至本案起诉之日，原告委托第三人吴宏找被告诚丰金源公司协商催要上述款项，被告诚丰金源公司对此协商催要事实无异议。双方协商未成，被告未给付上述款项。在诉讼过程中，原告昌晓舟称被告诚丰金源公司曾给付其2007年至2008年12月14日期间的违约金11万元。被告诚丰金源公司称，原告到2015年末向被告要求返还购房款并支付利息违约金。被告诚丰金源公司另称，代售协议三、4条中逾期回购的违约金是以购房款总额为基数，以年20%的利率计算违约金损失。本院认为，原告与被告签订的《商品房代售协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应及时全面履行合同义务。被告诚丰金源公司至今未返还购房款，又未给付房产，故原告主张返还购房款30万元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告逾期回购，合同约定违约金按代售价格2400元/平方米/1.2的年20%计算，又在诉讼过程中，被告对上述约定解释为以购房款总额30万元为基数，以年20%的利率计算违约金，原告对此无异议，结合本案违约责任中逾期履行违约金按年20%计算等约定，可见原、被告双方当事人约定逾期回购违约金以购房款总额30万元为基数，以年20%的利率计算确系双方真实意思表示，综上，原告主张以30万元为基数，以年20%的利率计算具有事实及法律依据，本院予以支持。代售协议约定被告承诺于2009年12月10日前完成代售，到期未完成，则无条件回购，故被告逾期回购的违约责任应从2009年12月11日起计算，至实际给付之日止。原告主张被告给付2009年12月10日之前的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的诉讼时效，协议中并未约定违约金的给付日期，又违约行为持续存在，被告对原告从2015年至起诉之日持续、多次向其催要债务的事实无异议，故违约金的诉讼时效因上述中断情形而延续，被告抗辩违约金的主张已过诉讼时效，缺少事实及法律依据，本院不予采信。被告称违约金约定过高，应予调整，结合本案，被告的违约行为一直持续，违约金的约定在法律允许范围之内，并未明显过高，故被告关于调整违约金的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告昌晓舟30万元。二、被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告昌晓舟违约金（以30万元为基数，从2009年12月11日起至实际给付之日止，按年20%利率计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告昌晓舟的其它诉讼请求。案件受理费13100元，由被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰人民陪审员  罗 强人民陪审员  王守威二〇一九年九月十八日书 记 员  徐 波本案所涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。