湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3223号原告：刘群碗，男，1983年11月15日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：李毅，广西宁斌律师事务所律师。被告：吴笑波，男，1984年8月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡峥嵘，湖南锐鹏律师事务所律师。被告：蒋俊文，男，1988年6月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告刘群碗与被告吴笑波、蒋俊文案外人执行异议之诉一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李毅，被告吴笑波的委托诉讼代理人杜微星及被告蒋俊文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、判令不得执行被告蒋俊文名下的位于郴州市国庆南路14号1604号的房产,并解除对该房屋的查封，房产价值￥354800.00元；2、确认原被告签订的房屋买卖合同合法有效；3、确认位于郴州市国庆南路14号1604号的房产归原告所有；4、判令两被告承担本案全部诉讼费被告吴笑波答辩要点：1、《房屋买卖合同》无效，被答辩人无权主张解除保全；2、退一步来说，即使《房屋买卖合同》有效，不动产物权以登记为转移，被答辩人未完成物权变更不能对抗法院财产保全；3、答辩人系正常保全程序查封该标的房屋，查封行为合法有效，不应当解除查封；4、被答辩人不符合异议成立之情形。综上所述，答辩人申请财产保全行为合法有效，且被答辩人不符合法定异议的情形，不足以对抗本案中的保全查封，为保障答辩人合法权益，保障后续诉讼的执行力，恳请法院依法驳回被答辩人之前请求。被告蒋俊文主要答辩意见：与刘群碗之间的房屋买卖合同是签订在吴笑波申请保全查封之前，房屋已经交付。查明的事实根据双(各)方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实:一、本案无争议事实1、蒋俊文与案外人周小慧于2018年12月7日签订借款合同和抵押合同，抵押物为蒋俊文所有的位于郴州市国庆南路14号1604号房［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］，担保主债权种类为一般抵押权，主债权金额为25万元整，担保期限为2018年12月7日至2019年12月6日止。同日，双方到郴州市不动产登记中心办理了抵押登记。2、案外人李翔与蒋俊文及案外人桂佳民间借贷纠纷一案，郴州市苏仙区人民法院于2019年2月25日立案，李翔于2019年2月27日申请财产保全。郴州市苏仙区人民法院于2019年3月5日查封了包含蒋俊文所有的位于郴州市国庆南路14号1604号房［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］等3套房产。2019年4月16日，案外人李翔与蒋俊文在郴州市苏仙区人民法院主持下达成调解协议，（2019）湘1003民初497号案件民事调解结案。2019年5月5日，郴州市苏仙区人民法院制作（2009）湘1003民初497号之一民事裁定书，解除对蒋俊文所有的位于郴州市国庆南路14号1604号房（产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号）的查封，并于2019年5月8日到郴州市不动产登记中心办理了解除查封手续。3、吴笑波与蒋俊文民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月5日立案，吴笑波于2019年4月27日申请财产保全。本院根据吴笑波的财产保全申请制作了（2019）湘1002执保460号执行裁定书，并于2019年5月9日16：20分查封了蒋俊文所有的位于郴州市国庆南路14号1604号房［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］。4、2019年4月27日，蒋俊文作为卖方，刘群碗作为买方，案外人岳阳市世华地产代理有限公司郴州分公司作为经纪方签署《房屋买卖合同》，约定刘群碗购买蒋俊文名下位于郴州市国庆南路14号1604房，购房款共354800元，税费由买方独自承担。付款方式为签订合同支付50000元定金，余款304800元在不动产中心过户同时支付。交房时间为签订本合同当天。买方向经纪方支付10600元中介服务费。其他约定：定金50000元由世华地产世华易居代收，此定金过户后由此房产查封人李翔代理律师李英身份证4328231976××××××××到世华地产领取，过户当天向此房产第一债权人周小慧转账人民币贰拾柒万元整，过户完成后支付剩余尾款34800元，由世华地产代收。合同签订当天，刘群碗通过银行转账支付世华地产世华易居购房定金50000元，世华地产世华易居和蒋俊文均出具了收款收据。2019年5月9日，刘群碗通过银行转账支付案外人周小慧建行账户270000元，蒋俊文出具了收款收据。5、案外人周小慧于2019年5月9日下午向郴州市不动产登记中心申请对案涉房产解除抵押。当日蒋俊文、刘群碗在办理过户登记过程中，发现交易房屋已被本院查封，无法办理案涉房屋的不动产过户，遂于2019年6月4日向本院提起执行标的异议。2019年6月5日，本院作出（2019）湘1002执异98号执行裁定，驳回案外人刘群碗的执行异议。2019年6月19日，案外人刘群碗在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。6、案涉房屋至今未办理房屋产权证至原告刘群碗名下。二、本案有争议的事实涉案房屋是否已实际交付。吴笑波认为涉案房屋并未实际交付，并且提交了刘群碗与蒋俊文签订房屋买卖合同后，房屋处于无人居住状态的光碟予以证明；刘群碗与蒋俊文认为房屋已实际交付，并提交了双方签署的交房确认书用以证明涉案房屋已实际交付。本院认为刘群碗提交的双方签署的交房确认书第一条就约定卖方以按照合同条款收到房款，无任何拖欠为交房第一条件。实际2019年4月29日交房确认书签订时，刘群碗只交付了50000元房屋买卖定金。故该交房确认书签订时交付条件尚未成就无法证明案涉房屋已实际交付。判决的理由与结果本院认为，本案为执行异议之诉。本案的争议焦点为：一、刘群碗是否对涉案房屋享有排除执行的权利；二、关于刘群碗与蒋俊文所签订的房屋买卖合同的效力。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得买卖。本案中刘群碗与蒋俊文在签订房屋买卖合同时，刘群碗已经知晓案涉房屋既设有抵押权又已经被郴州市苏仙区人民法院查封，仍买卖该房屋，是典型的查封在前签订合同在后。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案涉房屋到庭审之日房屋的价款已支付320000元，尚欠34800元房款尚未支付完毕；案涉房屋未实际交付且案涉房屋的物权至今没有登记在刘群碗的名下。按照物权法规定，不动产的设立、变更、转让，经依法登记发生效力。刘群碗尚未取得涉案房屋的物权，刘群碗与蒋俊文之间的房屋买卖合同，实际上是合同权利的转让，该转让行为只能产生债的效力，只有在案涉房屋登记在原告名下后，原告对案涉房屋才具有物权之效力。因此刘群碗虽然已支付全部或部分房屋价款，但因尚未办理产权过户登记手续，尚未取得涉案房屋的物权，人民法院仍可以查封、扣押、冻结。故刘群碗与蒋俊文之间的房屋买卖行为不能对抗本院的执行行为。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条第三款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中原告要求确认刘群碗与蒋俊文所签订的房屋买卖合同的效力,不属于执行异议之诉审理的范围,本案对此不予处理。综上所述，原告提出的执行异议，缺乏依据，原告刘群碗对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告刘群碗的诉讼请求。案件受理费6782元，由原告刘群碗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  罗 琛人民陪审员  黎冬玉人民陪审员  韩 霓二〇一九年九月三十日书 记 员  周 丽附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。