江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2394号 上诉人（原审被告）：杨智勇，男，1963年11月6日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托代理人：熊向飞，进贤县罗溪镇法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：南昌宏宜居房产置换有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇人民大道791号1栋（新贤城小区2号楼34-108轴），统一社会信用代码：9136012406973386XY。 法定代表人：王辉，该公司执行董事。 委托代理人：郑耀艺，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 上诉人杨智勇因与被上诉人南昌宏宜居房产置换有限公司（以下简称宏宜居公司）居间合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨智勇上诉请求：1、请求依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；2、一审、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认为案涉《房屋限时委托销售合同》合法有效，该认定与《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”相悖。根据庭审查明，案涉合同系由被上诉人提供事先印制、反复使用的格式合同。案涉合同中提前印制的条款第五条“。在委托期内不得自行撮合成交、不得与其他中介机构或个人成交。”及第九条“1、甲方不能报价”内容均系限制房屋所有人行使交易的基本处置权的限制条款，排除上诉人作为房屋所有人最为基本的所有权、处置权的合法权利，对此内容被上诉人未进行专门的权利及风险告知、也未对该内容作显著提示，该条款排除相对方的主要权利，按照《合同法》第40条规定，该条款无效。从案涉合同第六条第2款内容看，被上诉人对其应承担的义务支付保证金作删除处理，与第五条的情形对甲方义务的约定相比，明显存在权利义务不对等的情形，第六条作为免除被上诉人作为格式合同提供方自身义务的条款，约定显失公平。二、案涉合同存在利用合法形式掩盖非法目的之无效情形，一审法院认定与《合同法》第52条相悖。案涉合同超出被上诉人的经营范围，超出居间服务之范畴侵害上诉人对房屋所有权的权利行使，具有以合法形式掩盖存在谋取不正当利益、侵害房屋所有权人合法权益的非法目的的情形，应属于无效合同。被上诉人的经营范围明确其系房屋中介机构，其服务项目依法不得超出提供房屋居间服务的范畴。但在本案中，被上诉人与上诉人签订的合同中，超出其权利范围，在条款中暗藏其具有决定是否成交、决定成交价格的实际权利，具有房屋买卖实际决策权，超出其作为中介居间服务、提供交易信息的角色定位，直接成为房产交易的当事人，且直接导致被上诉人具有以案涉合同炒卖房屋、扰乱正常房地产交易秩序的权限。案涉合同颠倒了房屋所有人作为委托人、中介服务提供商作为受托人的角色身份，严重侵害上诉人作为房屋所有人的合法权利。三、一审法院认为被上诉人对案涉合同无须明示于法无据。因合同订立前当事人对合同条款的理解、风险的承担系设立合同权利义务、签订合同并使之生效的必要前提，合同当事人未能正确理解合同条款并承担合同风险前签订的合同，因违背当事人真实意思表示而缺乏合同设立的要件。对格式合同中的免责事由，格式合同提供方向合同相对人进行释明，系格式合同提供方的法定义务，一审法院认为无须再就该条款进行明示，与法相悖。四、上诉人不存在违约事实。一方面，当事人约定的事项因系无效格式合同条款而无效，不能作为违约依据。另一方面，被上诉人当庭认可其在本合同中未履行其主要义务、未开展实际的服务、上诉人房屋的成交中其没有提供中介服务及交易信息，交易系由上诉人自行完成。上诉人作为房屋所有权人合法行使所有权，不应被视为违约。被上诉人限制上诉人合法权利的约定，不应视为违约依据。被上诉人仅通过设置合同陷阱、利用格式合同中的无效约定在超出其经营范围外谋求不正当利益的诉请不应被支持及鼓励。 宏宜居公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的案涉合同对双方当事人的权利义务均作了明确、公平、对等的规定约束，是双方真实意思表示，内容合法、有效，上诉人的上诉理由不能成立。一、案涉合同为《房屋限时委托销售合同》，需要强调的是，不管是从合同的性质还是内容上均可看出，该合同是上诉人委托被上诉人在6个月的定时间内，以不低于46万元的价格代理出售其案涉房屋。这些均是合同双方基于自愿、平等、友好协商达成致的真实意思表示，作为权利义务对等的公平表现，双方也一致同意并明确上诉人的包括在6个月的合同期内不得私自成交、不得报价学限制性约定，该约定即是对上诉人的道德规范更是要求其遵循诚实信用的保障，因此基于合同相对性以及权利义务对等原则，案涉合同均对双方权利义务作了公平公正的约束，应当认定为合法、有效。二、从案涉合同抬头以及条款也可以很清楚看出，委托期限、房屋限制的售价均为留白填空，是合同双方充分协商致后确定的，是双方真实意思表示。合同关于违约、中介佣金的百分比下均有加注下划线提醒合同当事人注意，在主要权利义务约束及违约责任条款下有上诉人的确认签名，足以表明上诉人对此是明知并认可的，且内容简单明了、通俗易懂，而被上诉人已然尽了对相关条款的提示告知义务，符合法律规定。三、案涉合同佣金比为百分之一,根据江西省同行业内交易习惯，房产中介的佣金一般为成交额的2%。本案被上诉人并未因案涉合同加重了其义务负担而提高收费标准，反而是降低，足见其对上诉人系受人敬仰的高中教师作出明显的善意与为人师表的信任。本案中关于被诉人的保证金数额也是采取手写填空的形式，同时也加注了下划线提醒合同当事人注意，即表明该保证金的数额多少是由合同当事双方进行商定的结果，是双方基于低佣金收费的共同意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，更体现了合同的公平公正。四、案涉房屋系被上诉人基于上诉人委托在其渠道进行推介，其所有关于该房屋的处分权均来自于上诉人的授权，行为正当合法并不存在上诉人关于该行为的主观臆断的猜想。综上，上诉人无视合同约定，单方违约，严重侵害了被上诉人合法权益，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 宏宜居公司向一审法院起诉请求：1、判令杨智勇支付宏宜居公司违约赔偿金人民币9200元；2、杨智勇支付宏宜居公司委托律师代理费人民币5000元；3、本案诉讼费用由杨智勇承担。 一审法院认定事实：2019年1月21日，杨智勇与宏宜居公司签订合同编号为18108号的《房屋限时委托销售合同》一份，约定：杨智勇委托宏宜居公司代理出售其一套位于进贤县民和镇岚湖路产权证号为“进房字第××号”的住房；委托售价为460000元，达到或超过委托售价后按照实际成交价支付一个点中介费；委托有效期为2019年1月21日至2019年7月21日。2019年3月1日杨智勇自行与案外人吴伟华、李招英签订了案涉房屋的《存量房买卖合同》，并在相关部门进行了备案，将案涉房屋出售给了案外人吴伟华、李招英。宏宜居公司认为，杨智勇的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，特起诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，双方当事人签订的《房屋限时委托销售合同》系双方真实意思表示、合法有效，予以确认。杨智勇违反合同约定，未经过宏宜居公司便与他人签订《存量房买卖合同》并在相关部门备案，应当承担相应赔偿责任。杨智勇辩称双方签订的《房屋限时委托销售合同》系格式合同，该合同第五条及第九条系无效的格式条款的抗辩意见，该合同虽系宏宜居公司事先制作并反复使用，但内容并不繁杂，简单明了，并且杨智勇在合同第五条第一款项下签字确认，足可确认宏宜居公司无须再就该条款向杨智勇进行明示，该合同第五条及第九条也并无明显的免除宏宜居公司自身责任、加重杨智勇责任、排除杨智勇主要权利的情形，故此杨智勇的抗辩意见证据不足，不予采纳。对宏宜居公司要求杨智勇按合同约定支付违约金及委托律师代理费的诉请，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、限杨智勇在本判决生效后十日内向宏宜居公司支付违约赔偿金人民币9200元；二、限杨智勇在本判决生效后十日内向宏宜居公司支付委托律师代理费人民币5000元。案件受理费156元减半收取为78元，由杨智勇负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决查明事实一致，对原审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、案涉《房屋限时委托销售合同》是否有效；2、该合同第五条第1项“甲方在委托期间内不得自行撮合成交、不得与其他中介机构或个人成交”以及第九条“甲方不得自行报价”的条款是否有效；3、杨智勇是否存在违约及是否应当赔偿宏宜居公司违约金及律师代理费14200元。 关于争议焦点一，杨智勇主张案涉《房屋限时委托销售合同》条款中暗藏宏宜居公司具有决定是否成交、决定成交价格的实际权力，超出提供房屋居间服务的范畴，导致宏宜居公司具有以案涉合同炒卖房屋、扰乱正常房地产交易秩序的权限，存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定无效。对此，本院认为，案涉《房屋限时委托销售合同》系双方当事人自愿签订，不违反相关法律的禁止性规定，结合该合同中关于涉房屋的最低成交价格及委托时间的约定，应当将合同中关于独家委托及“甲方不得自行报价”的条款认定为宏宜居公司为防止委托人跳过中介自行或另行委托其他居间人成交而设计的条款，根据该合同内容，宏宜居公司签订合同的目的应当认定为获得较为稳定的居间报酬而非决定房屋成交或炒卖房屋，且杨智勇也未能证明在合同履行过程中宏宜居公司的行为超出了合同约定的居间服务范围或存在扰乱正常房地产交易秩序的情形，应当承担举证不能的不利后果。因此，案涉《房屋限时委托销售合同》应当认定为有效，对杨智勇关于该合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定无效的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，杨智勇主张案涉《房屋限时委托销售合同》第五条第1项“甲方在委托期间内不得自行撮合成交、不得与其他中介机构或个人成交”以及第九条“甲方不得自行报价”的条款系排除相对方主要权利的格式条款，且宏宜居公司对此未进行明示，应当认定无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款系当事人为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而该合同第九条“甲方不能报价”的条款系双方当事人签订合同时手写写就，不符合格式条款的定义，不应认定为格式条款，依法应认定为有效。对于该合同第五条第1款约定是否有效的问题，本院认为，该条款系关于委托人违反独家代理销售约定而应当承担的违约责任的约定，虽然该条款约定委托人不得自行或委托其他中介机构出售案涉房屋，但案涉合同系房屋限时委托销售合同，合同中明确限定了委托销售期限，该条款对委托人权利的限制仅限于双方约定的委托期限内，且合同明确约定了案涉房屋的最低成交价格及宏宜居公司应当承担的义务，故，该条款并不存在双方当事人权利义务不对等的情形，不宜将该条款认定为排除相对方主要权利的格式条款；另外，本案二审过程中，杨智勇方明确表示在签订合同时知道该合同系独家委托合同，结合其在合同第五条第1款下签名的行为，应当认定杨智勇在签订合已知晓其负有在该合同约定的委托期限内不得自行或委托其他中介机构出售案涉房屋的义务，故，该合同第五条第1项应当认定为有效。因此，对于杨智勇关于案涉《房屋限时委托销售合同》第五条第1项“甲方在委托期间内不得自行撮合成交、不得与其他中介机构或个人成交”以及第九条“甲方不得自行报价”的条款应当认定无效的主张，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，诚实信用原则是民事法律关系应当遵循的基本原则，案涉《房屋限时委托销售合同》已依法成立并生效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。该合同第五条第1项明确约定杨智勇“在委托期限内不得自行撮合成交，不得与其他中介机构或个人成交，否则应按委托售价的2%一次性支付给乙方（宏宜居公司）作为代理服务费”，且该合同对杨智勇违约应承担宏宜居公司未实现权利而产生的律师费用亦有明确约定，杨智勇未通过宏宜居公司而另行与购买人签订房屋买卖合同，违反了合同关于独家委托代理的约定，应当承担相应的违约责任。根据该合同，杨智勇应当按照合同约定的委托售价的2%支付违约金并承担宏宜居公司为此支付的律师费。因此，一审法院判决杨智勇赔偿违约金9200元及律师费5000元并无不当。 综上所述，杨智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费155元，由上诉人杨智勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 张广金 审 判 员 王宏瑞 二〇一九年九月二十五日 法官助理 李 思 书 记 员 夏竞宇