大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初6050号 原告（反诉被告）：王海霞，女，汉族，1973年7月27日出生，住大连市沙河口区。 被告（反诉原告）：孟小康，女，汉族，1987年1月10日出生，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：张玲，大连市甘井子区法圣法律服务所法律工作者。 原告王海霞与被告孟小康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海霞、被告孟小康及其委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海霞向本院提出诉讼请求：判令被告返还租赁押金1900元及支付合同违约金1900元。事实与理由：2018年9月17日，我承租孟小康位于***的房屋。2018年12月17日前支付二季度房租时，孟小康要求提前半个月交付房屋租金，因签合同时未约定提前半个月交房租，我通知其于12月15日来取现金，她拒绝。先后两次打电话让我搬出去，至今不返我租房押金。为维护原告合法权益，故诉至法院。 孟小康辩称，不同意原告的诉讼请求。一、王海霞在本诉庭审中确认双方签订《房屋租赁合同》合法有效，则应按照合同约定予以履行。现其行为构成违约，应承担违约责任。反诉原告孟小康有权扣留履约保证金1900元。(一)《房屋租赁、合同》5.2条约定：“宽带费、取暖费，物业费由甲方承担，水电煤气、垃圾清理等费用由乙方承担。”故甲方即我方对于有线电视缴费及空调遥控器、电视并无承担缴费或质量保证义务，不能构成王海霞解除合同理由。因此，反诉被告方应承担违约责任。1.反诉被告方提出解除合同理由不符合《房屋租赁合同》约定。2.反诉被告方提出解除合同理由不符合合同法关于承租人解除合同，请求减少租金，请求赔偿损失的情形；也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定人民法院应予支持的承租人请求解除合同三种情形即：租赁房屋被依法查封；权属有争议的；具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。3.依据《合同法》第八条“[依合同履行义务原则]依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”反诉被告方违约，应承担违约责任。(二)反诉被告方拒不支付租金，构成违约。反诉原告方有权依据合同约定及法律规定扣留履约保证金1900元。1.《房屋租赁合同》8.4条约定：“租赁期间，乙方未按本协议约定欠交5.2款中的各项费用达二个月视为乙方违约，合同因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任”。反诉被告方自2018年12月17日起欠交租金，构成违约。2.反诉被告方并未通知反诉原告方12月15日来收取房屋租金。反诉原告方曾因之后的12月17日收取房租时被拒而因此报警投诉。申请法院调取的报警记录应能予以证实反诉被告方拒付房租事实。3.我方从未通知要求反诉被告搬迁出去。合同相对人为孟小康，其于2018年10月17日与王文明协议离婚。在无孟小康授权或事后追认情况下，王文明不能构成表见代理。依照民诉法解释第九十条规定“谁主张谁举证”原则，反诉被告负有举证责任，举证不能，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故王海霞应当承担违约责任。4.依据合同法第227条规定，承租人经过催告，在合理期间内仍拖欠租金的；出租人可以请求解除合同，返还租赁物，并请求赔偿损失。5.《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。故反诉原告有权依据合同8.4条约定及法律规定扣留履约保证金1900元。二、根据《房屋租赁合同》5.2条约定，反诉被告方未支付水电费用，应予偿还。王海霞在房屋租赁期间的2018年11月至12月欠缴水电费用157.85元，反诉原告孟小康有证据证明其代为交付，王海霞应予偿还。三、反诉被告方至今未交付房屋钥匙，也未进行房屋交接验收签字，应按照《房屋租赁合同》约定缴纳二个月租金3800元，且应支付反诉原告开锁费用200元。根据《房屋租赁合同》8.4条约定，乙方欠交费用达二个月视为乙方违约，合同因违约而告终止。本案造成合同解除的过错方在于反诉被告方，因此其应按合同约定和合同法第227条规定，承担合同终止前两个月租金。四、反诉被告方应返还电视机及路由器，如不能返还，应予以折价赔偿。王海霞在本诉庭审中确认未经同意擅自将房屋内电视机及路由器带走，因此负有返还义务或赔偿义务。 孟小康向本院提出反诉请求：判令原告支付2个月的房屋租金损失3800元，电视2000元、路由器100元、水电煤气费157.85元、开锁费200元，合计6257.85元。事实与理由：2018年9月17日，我与王海霞签订房屋租赁合同。12月19日，在多次催缴租金未果情况下，双方发生口角，后报警处理。双方在未进行任何交接情况下，王海霞单方解除合同，不支付房屋租金，带走房门钥匙，导致我无法进入房子，待得知她已经搬离消息后，只能通过开锁公司打开房门。当进入房屋时，发现其将一台海信牌液晶电视和中国移动有偿提供使用的宽带路由器全部带走。因其违约，致使房屋现处于空置状态，其应承担违约金。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。 王海霞辩称，电视现在在我处，电视和路由器随时都可以给孟小康，前提是其把押金还给我。不同意孟小康的其他反诉请求。 经审理查明，2018年9月17日，孟小康（出租方、甲方）与王海霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沙河口区锦华中园36-5-602室，建筑面积77.35平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年9月17日起至2019年9月17日止。月租金为1900元。该合同5.2条约定，租赁期间，房屋的宽带费、取暖费、物业费由甲方承担，水、电、煤气、垃圾清理费用由乙方承担。租金结算时间和方式为，按季度支付，押一付三。乙方签署本合同同时，须向甲方支付1900元作为履约保证金。该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金，赔偿金和相关费用后，将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。合同中关于违约条款约定为，如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，违约赔偿金金额相当于本合同约定的一个月租金的金额，如该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还需赔偿乙方的损失。如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金金额相当于本合同约定的一个月租金的金额，如该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，孟小康出具收条，确认收到王海霞支付的9月17日至12月16日三个月房屋租金5700元及一个月押金1900元，共计7600元。2018年12月16日，王海霞向孟小康发送短信，内容为“你好，我是租房子的人。给你两打电话都不接电话。房子给你倒出来了，麻烦你抽空回个电话，咱们做下交接”，“煤气34*1.6元=54.4元；水13*2.25元=29.25元，电77*0.5元=35.5元，合计122.15元”“这是我们的费用”。孟小康回复“好的。在外地了，回大连交接”。2018年12月19日，110接到报警，报警人称合同到期租客不倒房子，110处理结果为，到达案涉房屋处，经工作了解后双方自行解决。12月25日，110接到报警，接警单记载为报警人称自己是房主，租房子的人搬走的时候将其电视偷走了。处理结果为告知其到所里报案。庭审中，王海霞认可，因孟小康未返还其押金，在搬离案涉房屋时，其将一台海信牌电视机及一个原由中国移动公司提供的路由器带走，现在其处保管。 2019年2月11日，孟小康支付案涉房屋水、电、煤气等费用157.85元。 另查，2018年10月17日，孟小康与王文明离婚。大连市沙河口区锦华中园36号5单元6层2号登记权利人为孟小康。 上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、收条、短信记录、微信记录、录音；被告提交的录音、《房屋租赁合同》水电煤气费缴费单、房屋买卖交接书、发票、离婚证、离婚协议书、产权证、110出警记录及原被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，王海霞与孟小康于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王海霞向孟小康移交了房屋，孟小康依约向王海霞支付了三个月的租金，因在收取下一季度房屋租金过程中，双方发生争议，依据王海霞提供的与微信昵称为“王子の爸爸”的聊天记录内容及孟小康的庭审陈述，可以看出该“王子の爸爸”要求王海霞提前半个月支付下一季度房屋租金，双方发生争议，导致合同无法履行。虽孟小康抗辩其与王文明已经离婚，王文明属于擅自主张，但根据庭审查明的情况，在签订租赁合同的过程中，是孟小康将合同签好名字，由王文明交给王海霞签名，亦是王文明与王海霞对房屋进行的交接，同时，婚姻关系状态属个人隐私，当事人未主动告知，王海霞无法得知孟小康与王文明的婚姻状态，故王海霞有理由相信王文明的意思表示即代表孟小康的意思表示。根据2018年12月16日，王海霞向孟小康发送的短信内容，可以看出双方对解除合同已经达成一致，同时结合2019年12月19日报警人称合同到期，租客不倒房子的意见，可以认定双方对解除房屋租赁合同达成一致。综合上述内容，王海霞与孟小康因支付第二季度房屋租金发生争议，继而自愿达成解除合同的合意。因孟小康未返还王海霞房屋租赁押金1900元，王海霞在搬离案涉房屋时，拿走了案涉房屋的一台海信牌电视机及路由器，在此情况下，显系王海霞违约，即双方对返还押金发生争议时，应协商解决，协商不成可依法解决，但王海霞以私自拿走案涉房屋物品的方式解决，显系不妥。案涉房屋缺少电视机及路由器，将导致无法顺利继续出租的情况，王海霞对此应当能够预见，故王海霞应承担违约责任。因双方租赁合同中约定，该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。同时，双方约定违约赔偿金金额相当于本合同约定的一个月租金的金额，故案涉1900元押金中，应先行扣除庭审中王海霞认可的由孟小康垫付的水电煤气费157.85元，剩余部分应作为违约金支付给孟小康。故对王海霞主张的孟小康返还租赁押金1900元及支付合同违约金1900元的诉讼请求，本院不予支持。 关于孟小康主张的王海霞支付2个月的房屋租金损失3800元，电视2000元、路由器100元、水电煤气费157.85元、开锁费200元的反诉请求，如上所述，王海霞应在已交付的房屋租赁保证金1900元中扣除应向孟小康支付的水电煤气费157.85元，剩余1742.15元作为违约金赔偿给孟小康，故对孟小康主张的王海霞支付3800元的诉讼请求，合理部分，本院支持。庭审中，王海霞陈述现电视机、路由器在其处，同意返还，孟小康亦同意接收，故王海霞应直接将海信牌电视机、路由器返还给孟小康。对于孟小康主张王海霞支付开锁费200元的反诉请求，因孟小康未能提供证据证明其支付了该200元，同时在其到达案涉房屋时，并未能第一时间与王海霞联系索要钥匙，故对该反诉主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、王海霞于本判决生效之日起十日内支付孟小康水电煤气费157.85元（该部分款项在王海霞已向孟小康支付的房屋租赁保证金1900元中抵扣）； 二、王海霞于本判决生效之日起十日内支付孟小康违约金1742.15元（该部分款项在王海霞已向孟小康支付的房屋租赁保证金1900元中抵扣）； 三、王海霞于本判决生效之日起十日内返还孟小康一台海信牌电视机、一个路由器（标准为原由中国移动公司提供）； 四、驳回王海霞的诉讼请求； 五、驳回孟小康的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元（原告已预交），退回原告25元，由原告负担25元；反诉费119元（被告已预交），退回被告94元，由原告负担25元，于判决生效之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李桂艳 二〇一九年九月二十五日 书记员  蒋子淇