河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3647号上诉人（原审被告）：北京当代海嘉教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲I甲号楼21层2101-2104。法定代表人：李巍，董事长。委托诉讼代理人：曹晶晶，北京市君泽君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘东健，男，1982年12月29日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘洋，女，汉族，1976年2月25日出生，天津市武清区。系被上诉人刘东健姐姐。委托诉讼代理人：张艳平，河北正澄律师事务所律师。上诉人北京当代海嘉教育科技有限公司因与被上诉人刘东健之间租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院(2018)冀1002民初2976号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人北京当代海嘉教育科技有限公司上诉请求：撤销(2018)冀1002民初2976号民事判决，依法改判第二项、第三项，判决支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人在履约过程中存在诸多违约行为。1、被上诉人作为出租人，在明知上诉人租赁目的系开办幼儿园的前提下，应提供适租房屋，并应依约定履行协助上诉人办理开园证照资质的义务。但被上诉人拒不履行上述义务；2、被上诉人违反协议约定，提前收取租金，且逾期交房；3、被上诉人提供的租赁物有瑕疵导致双方合同解除。被上诉人的上述行为无论是否构成根本违约，均应承担相应的违约责任。二、对合同解除后上诉人与被上诉人的损失认定及被上诉人是否承担违约金的问题，原审判决认定事实错误。1、被上诉人对上诉人无法办理幼儿园资质证照存在一定过错，应根据其过错程度赔偿上诉人的损失；2、关于涉案房屋空置期的问题，一审法院不应认定6个月，应为4个月24天，其后的房屋空置原因不可归责于上诉人。即使支持了上诉人房屋空置期为4个月24天的时间，在计算该项损失时，仍应根据双方过错进行划分。3、租赁房屋面积计算有误。虽然双方合同约定房屋建筑面积为3226.14平方米，但合同中亦约定应当以实际测量数为准。一审法院在作出本案判决书时，已经知晓涉案房屋的实际面积为2934.84平方米，但在认定被上诉人房屋空置期损失时，不顾双方合同约定和实际情况，仍以3226.13平方米作为计算基础，导致认定事实错误。4、涉案房屋的租金单价过高，应当依法予以调整。双方合同根据开办幼儿园的标准约定了房屋的租金单价为1.64元／平米，但本案房屋是仓储用地，仓储用地的租金价格远远低于合同约定价格。合同解除后，被上诉人遭受的损失，应当以仓储价格计算空置费损失，而本案判决直接以合同约定价格进行计算，有失公平。被上诉人刘东健辩称，被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。1、双方签定合同时，涉案房屋完全具备适租条件。上诉人租赁房屋用于开办幼儿园，作为从事教育事业多年，在全国开办多家连锁机构的上诉人，经过几个月的考察并最终决定承租房屋，说明其认可涉案房屋的适租条件，能够达到其租赁目的。2、上诉人逾期交付押金，已违约在先，其无权追究被上诉人延期交房的责任。上诉人交付198万元年租金，是双方对合同协商变更的结果。3、上诉人在考察期间，虽未交付定金却明确表明签约意向，导致被上诉人不能与他人洽谈出租事宜，造成涉案房屋实际空置近10个月，最后却在免租期提出解约，上诉人的行为已经给被上诉人造成巨大损失。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人北京当代海嘉教育科技有限公司一审起诉诉求：1、请求贵院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年12月6日终止；2、请求贵院判决被告返还原告已支付给被告的年租金人民币壹佰玖拾捌万元（￥1980000）及利息，利息计算至被告返还之日；3、请求贵院判决被告返还原告已支付给被告的租房押金人民币贰拾万元（￥200000）及利息，利息计算至被告返还之日；4、请求贵院判决被告依据《房屋租赁合同》向原告支付违约金人民币叁拾玖万陆仟元（￥396000），共计2576000元；5、请求贵院支持被告承担原告因本案引起的诉讼费用、交通费、住宿费用、律师费用、发票税费损失涉及费用等直接损失和间接损失，前述费用计算至生效判决送达之日为止。一审法院认定事实：原告自2018年4月10日起通过中介实地查看涉案房屋，后原告对开办幼儿园进行立项调查及与原告就签订租赁合同事宜进行磋商。在2018年6月12日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定，原告承租被告的坐落于廊坊市文联后院永兴仓储库房屋及配套设施设备、配套用地，建筑面积约3226.14平方米…（乙方以实际测量数为准），涉案房屋所有权及土地使用权人为被告，房屋用途：仓储。房产证正在办理中，使用权面积2000平方米。租赁用途：原告为开设经营北京当代海嘉幼儿园等使用。租赁期限自2018年6月19日至2028年12月18日，共计10年6个月，甲方（被告）应于2018年6月20日前将房屋按约定条件交付乙方（原告），否则乙方的装修期和租赁期均顺延。2018年6月19日至2018年12月18日期间，为甲方提供给乙方的免租装修期，在免租装修期间甲方不向乙方收取租金。该房屋首年度租金为1980000元/年，每三年递增上一周期租赁的10%。租金支付方式，按年支付，发票由甲方开具，乙方承担开具发票所需的税费。乙方在本合同签订后五个工作日内向甲方支付200000元作为租赁押金，甲方须同时提供相应收据，甲方应在乙方在租期届满后或退租后3日内一次性返还上述租赁押金全款。甲方需积极协助乙方办理开园手续，提供房屋所有权证、国有土地使用证原件及复印件给乙方，为乙方的幼儿园经营提供便利条件。乙方开办幼儿园性质为民办幼儿园，保证不改变房屋的使用性质，如需改建、扩建，应事先征得甲方的书面同意，在不破坏房屋建筑主体结构的前提下，可对房屋进行装饰装修。任何一方有违约行为且损害对方权利，且无法达成统一意见超过30日的，守约方有权终止合同，由此带来的损失依照国家有关规定由违约方负责。甲方未按照本合同约定时间交付房屋或交付房屋不符合条件的，应承担违约责任。甲乙双方不得无故提前终止本合同，如有违反，违约方按年租赁金的20%赔偿守约方。因甲方房屋所有权证尚在办理中，甲方承诺于乙方正式招生开园前办结，如未按时办结，甲方应全权负责开具房屋相关证明文件或办理公证，积极协助乙方办理幼儿园资质证照，非因乙方原因，导致乙方无法办理幼儿园资质证照的，甲方应赔偿乙方一切直接损失和间接损失，并承担年租金20%的违约金，且甲乙双方免租期和租期顺延，以甲方房屋所有权发证之日为租期起点至十年。合同签订后，原告于2018年6月22日向被告支付押金200000元，同年7月12日支付首年租金1980000元。同日，原告向原安次区地方税务局支付场地租赁费94285.71元、税费157494.28元及城市维护建设税6600元，被告同日为原告出具收到原告履约保证金200000元的收据并向原告交付房屋钥匙。2018年9月11日，原告员工萨仁高娃、高慧慧撰写廊坊新园筹建项目报告指出，“因房屋性质为仓储，无法通过幼儿园用地的二次消防许可，继而无法办理幼儿园证照”。次日，原告员工高慧慧通知被告的姐姐刘洋因土地性质问题，其办理幼儿园的二次消防无法通过。此后，原告方多次与刘洋沟通，终止合同或如二次消防能够通过，双方可以签订补充协议，继续合作。2018年12月4日，原告向被告发出通知函，通知函内容：被告存在提前收取租金、虚报房屋建筑面积、所提供房屋无法办理幼儿园消防许可证、办学许可证等违约行为和违约事实，已达到根本违约，导致房屋租赁合同目的无法实现，决定终止合同，要求被告返还首年租金1980000元及利息、押金200000元，同年12月6日，被告签收。同月26日，原告方工作人员萨仁高娃短信通知被告做房屋交接手续，被告未做回复。2019年1月9日，原告将涉案房屋钥匙交还被告。另查，涉案房屋在签订合同前已经取得了消防验收及竣工验收。被告取得的中华人民共和国建筑工程施工许可证证载面积为3226.13平方米。2018年11月5日，被告取得涉案房屋的不动产权证书，该证载房屋建筑面积为2934.84平方米。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效。本案原被告争议的焦点如下：一、被告是否存在根本违约行为；二、原告是否可行使合同解除权；三、合同解除对于原被告的损失及被告是否承担违约金问题。一、被告是否存在根本违约行为。1、被告是否在缔约过程中违背诚实信用，虚假承诺，误导原告方做出同意租赁被告物业的决定问题。原被告的房屋租赁合同约定，被告对于原告办理幼儿园证照负有协助义务，并未承诺能够办理幼儿园，且原告也未提交被告在缔约过程中承诺帮助原告办理开办幼儿园所需资质的相关证据；2、被告收取租金的行为是否构成违约。原告所提交的证据不能证明不交租金，被告不交房。双方合同约定，任何一方有违约行为且损害对方权利，且无法达成统一意见超过30日的，守约方有权终止合同。按上述约定，原告未按合同约定的时间缴纳押金，被告也提前收取了租金，双方对于给付租金时间即使发生了争议，但原告接受被告涉案房屋的行为，可推定双方就租金交付时间达成了统一意见，应视为双方对合同进行了变更，否则，原告可以终止合同；3、被告是否逾期交房及违约责任。原被告没有交接房屋的手续，对于房屋的交付时间各执一词，按合同约定，被告应于2018年6月20日向原告交付房屋，原告不予认可，原告未支付押金，被告即行交付房屋与常理不符，对原告提交的用印申请中的交房时间为2018年7月12日予以确认，故原告存在逾期交房的违约行为，按照合同约定，如未按约定交房，装修期和租赁期均顺延；4、合同中约定的涉案房屋面积大于证载面积，是否属于虚报。原被告签订合同时被告涉案房屋权属证书尚在办理中，合同中约定面积与被告已经取得的建筑工程施工许可证中的证载面积相符，故被告合同中所约定面积并非毫无根据的编造及虚报，同时，合同中约定房屋面积以实际测量为准，故被告不存在面积虚报的违约行为；5、被告是否怠于办理房屋所有权证，导致原告无法办理符合幼儿园要求的二次消防许可证等。双方合同约定，被告需积极协助原告办理开园手续，提供房屋所有权证、国有土地使用证原件及复印件给原告，为原告的幼儿园经营提供便利条件。上述内容约定了幼儿园证照的办理义务在于原告，原告在诉状中也已自认。被告已于2018年11月5日取得涉案房屋权属证书，此时，原被告已经因为该涉案房屋性质不能办理二次消防许可发生争议，幼儿园证照取得，必须具备二次消防许可，原告提交的廊坊新园筹建项目报告、高慧慧与刘洋的谈话录音及原被告之间微信，均证明原告不能办理幼儿园证照的原因是涉案房屋性质所致，并非房屋所有权证，故被告不存在怠于办理房屋所有权证的行为，也不是原告无法办理幼儿园二次消防的根本原因。综上，被告虽然逾期交付房屋，但并不能导致原告不能实现开办幼儿园的合同目的，故被告逾期交付的行为不构成根本违约。二、原告是否可行使合同解除权。因被告的涉案房屋性质系仓储，在土地性质不变更的情况下，不能办理幼儿园的二次消防许可，无法实现原告的合同目的，该租赁合同在事实上已经不能履行，被告应承担因其租赁物瑕疵导致合同解除的结果，原告主张解除合同的诉讼请求，予以采纳，合同解除时间以原告向被告发出解除合同通知函，自2018年12月6日被告收到时解除，原被告签订的《房屋租赁合同》终止；三、合同解除对于原被告的损失及被告是否承担违约金问题。1、原被告的损失。原被告合同已经解除，被告应返还原告200000元押金及首年租金1980000元。原被告双方合同中对于房屋的性质、用途已经明确约定，原告在明确知晓涉案房屋并非适租房屋的情况下，仍然承租，故被告对因合同解除造成的原告方损失并无过错，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求不予支持；租赁合同在免租期内解除，致使被告不能用其在履行合同中取得的租金来弥补免租期损失，故原告应承担占用涉案房屋及被告在合理时间内另行出租的费用，酌定原告承担免租期即6个月的租金990000（1980000÷2）元。上述费用折抵后，被告应返还原告1190000（200000＋1980000－990000）元；2、被告是否承担违约金。导致原告不能取得幼儿园证照的原因并非被告，原因前述已阐述不再赘述，故被告不应向原告支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、原告北京当代海嘉教育科技有限公司与被告刘东健签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月6日解除；二、被告刘东健在判决生效后五日内返还原告北京当代海嘉教育科技有限公司押金、租金共计1190000元；三、驳回原告北京当代海嘉教育科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费13704元，财产保全费5000元，北京当代海嘉教育科技有限公司负担13704元，刘东健负担5000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依合同约定履行义务。上诉人租赁被上诉人房屋的目的系开办幼儿园，在合同履行过程中，因涉案房屋二次消防无法通过，合同目的无法实现，双方解除了上述合同，其后二人在返还租金及违约责任等方面发生纠纷。一、被上诉人是否存在违约行为。1、被上诉人是否提供了适租房屋的问题：被上诉人提交的不动产产权证书明确记载了涉案房屋的土地性质为仓储用地，所建房屋的用途为仓储。上诉人的工作人员均系完全民事行为能力人，在与被上诉人缔约过程中，对涉案房屋的性质、用途、内部结构及是否适宜开办幼儿园等事项应经过了认真细致的研究，在明知涉案房屋性质的情况下仍与被上诉人签订了房屋租赁合同，且上诉人没有证据证明在缔约合同过程中，被上诉人隐瞒了真实情况，采取了欺诈手段，故被上诉人对上诉人无法办理幼儿园资质证照不存在违约行为。2、被上诉人在上诉人办理证照过程中的协助义务。合同约定了被上诉人的义务，即积极协助上诉人办理开园手续，提供房产所有权证、国有土地使用权证原件及复印件给上诉人，为幼儿园经营提供便利条件。但未约定为了使上诉人取得幼儿园证照而变更房屋性质，亦未承诺能够为上诉人办理幼儿园证照。故被上诉人在上述行为中不存在违约情节。二、被上诉人提前收取租金及逾期交房的问题。被上诉人确有提前收取租金及逾期交房的行为，但上诉人亦未按约定时间向被上诉人缴纳押金。被上诉人提前收取租金，上诉人交付了租金，而后被上诉人交付房屋，上诉人予以接受。双方的上述行为系就租金交付时间等合同内容达成了一致的变更意见。三、关于涉案房屋空置期的问题。租赁合同在免租期内解除，致使被上诉人不能用其在履行合同中取得的租金来弥补免租期损失，故上诉人应承担占用涉案房屋及被上诉人在合理时间内另行出租的费用，一审法院酌定上诉人承担6个月免租期的租金，并无不妥之处。上诉人关于房屋空置期的时间应为4个月24天的主张，本院不予支持。4、上诉人主张涉案房屋的租金单价远远高于仓储用地的租金价格，应当予以调整，且应按房屋实际面积计算房屋空置期间的租金损失。本院认为，双方签订的合同合法有效，具有法律约束力，涉案房屋的租金单价应以双方所签合同的内容为准。且合同中关于房屋租金的约定没有“以实际测量数为准”的记载，上诉人的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17274元，由上诉人北京当代海嘉教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年九月三日法官助理叶振平书记员宋超