汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初2092号 原告刘利民，男，生于1972年5月4日，汉族，陕西省汉中市汉台区人，住X。身份号码X。 委托代理人卢飞，陕西锐博律师事务所律师。 委托代理人王宝贤，陕西锐博律师事务所实习律师。 被告杨琦，男，生于1978年2月2日，汉族，陕西省勉县人，住X，身份号码X。 委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。 委托代理人张一航，陕西恒爱律师事务所实习律师。 原告刘利民与被告杨琦租赁合同纠纷一案，本院于2019年04月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘利民及其委托代理人卢飞、王宝贤，被告杨琦的委托代理人黄勇、张一航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘利民诉称，原告因经营需要于2011年7月承租了位于汉中市汉台区西汉高速公路引道铺镇大转盘东侧关爷庙村西侧、108国道南侧闲置场地。后来原告实际使用了部分房屋和场地，其余部分处于空闲状态。2012年11月17日，被告经与原告协商，拟从原告处租赁处于空置状态的部分房屋和场地，双方当日签订了一份《房屋院落租赁合同》，具体租赁房屋及场地为汉中市汉台区西汉高速引道铺镇大转盘东南角、108国道以南（关爷庙村）、英伦汽车4S店以东的一处四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）。该合同还对租赁期限、租金标准、租金支付时间、双方权利义务和责任等内容进行了约定。其中明确约定：2019年3月1日至2022年3月1日租金每年9.68万元。合同签订时一次性付清第一年租金，以后每年3月1日前付清下一年度租金。协议签订后，原告将约定的房屋和场地交付给被告，履行了合同义务，但被告于2019年3月1日前未按约定履行支付下一年度租金的义务，原告催要后，被告在限期内仍未支付租金，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。基于此，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，于2019年4月12日通知被告解除双方签订的《房屋院落租赁合同》，依法该合同自通知到达被告时解除。但令人遗憾的是，被告至今未向原告支付2019年3月1日至合同解除之日的租金，也未腾退场地交还原告，无奈之下，原告只有诉至贵院。综上所述，原告认为，被告未按约定履行支付下一年度租金的义务，在原告催告后，被告在限期内仍未支付租金，其行为已经构成违约，依法原告可以解除合同，且合同自通知到达被告时解除。据此，为了维护自身合法权益，原告现依法起诉，请求：1.依法确认原、被告双方2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除。2.由被告向原告支付自2019年3月1日起至《房屋院落租赁合同》实际解除之日2019年4月12日的租金11404元（计算至2019年4月12日为43天，96800元/年÷365天×43天）。3.由被告自2019年4月13日起向原告支付场地占有使用费至场地实际腾退之日止。4.本案诉讼费由被告承担。望法院支持原告的诉讼请求。 被告杨琦辩称，一、原告主体不适格，真正的出租人是汉中市嘉力汽车贸易有限公司（下文称嘉力公司），而非原告：嘉力公司与汉中鼎汉工贸实业有限公司于2011年7月27日签订了《场地房屋租赁合同书》，约定由嘉力公司从汉中鼎汉工贸实业有限公司处承租案涉房屋场地。2012年11月17日被告与原告签订的《房屋院落租赁合同》，署名虽然是原告刘利民，但实际权利人并非原告，而是嘉力公司。嘉力公司也在2014年12月25日出具了证明，证明该公司将案涉房屋场地转租给被告。因此原告并非适格的原告，应当驳回其起诉。二、被告如期交纳了本年度租金，并未违约，原告不能以此解除合同。1.被告及合伙人郑利生、马惠玲于2012年11月17日与原告签订了《房屋院落租赁合同》，签署人为被告及原告。该合同第三条明确约定：“每年3月1日前付清下一年度租金，超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金”，该条实际约定了租金交纳的延展期，即可以延展三个月至每年6月1日前交纳不视为延迟，超过6月1日未交纳，才构成违约，才需承担每天5%的滞纳金的违约责任。2.退一步讲，即使认为租金交纳期仍为3月1日，那么合同约定的3个月，也应视为宽展期，在宽展期内履行，不能视为违约。2016年至2018年，支付租金的时间均在3月1日之后，原告未提出过异议，由此可见原告也认同合同约定了三个月的宽展期。本期租金被告在2019年4月17日即转款给原告，并未超过宽展期，并不违约，原告无权解除合同。三、原告滥用合同解除权，恶意违约的行为不应支持。被告长期不在汉中，已于2015年3月1日出具书面委托，委托合伙人郑利生、马惠玲代为履行合同义务及缴纳租金。自2015年起，便由马惠玲支付租金。2019年3月1日之前，被告的合伙人已就支付租金事宜多次联系原告，原告却多次拒绝，一会儿称因为自己和被告签订的合同，所以要被告支付，不能由他人支付，一会儿称已更换银行账号，要求将租金汇入新的账号，而在被告的合伙人多次催要下，原告至今也未提供新的账号。原告一边给被告发送短信，要求被告在极短的时间内付款，否则要解除合同；一边拒绝被告的合伙人的支付请求，拒不提供新的账户。被告及合伙人无奈之下，只得于2019年4月17日将租金汇入原告原账户，原告却以合同已经解除为由，于4月22日将租金退回。原告的行为明显是滥用合同解除权、恶意违约。四、基于公平原则和诚实信用原则，合同不应被轻易解除。履行期较长的合同，当事人订立合同后履行期届满之前，市场环境的变化极易诱发当事人轻易毁弃合同，导致原有交易的中途流产，造成交易成本增加。无论从公平正义价值出发，还是从资源配置高效稳定的角度而言，当事人均不能借由对方轻微的履行瑕疵而诉诸合同的解除，使合同归于消灭。滥用合同解除权，于合同当事人而言是对合同义务的违反，于社会而言则是巨大的资源成本浪费，会对正常的市场交易秩序造成损害。被告具有充分的履行能力，且履行了义务。在无任何证据表明被告无力支付导致合同根本目的无法实现的情况下，原告恶意解除合同，其试图摆脱合同的约束、另行高价转租的意图非常明显。这种利用租赁合同中出租方优势地位的行为不但不能鼓励，而且应予强烈谴责。而且原告并非本案适格原告，因此，请贵院依法驳回原告的起诉，或者驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 经审理查明：2011年7月27日汉中鼎汉工贸实业有限公司（出租方、甲方，以下简称鼎汉工贸公司）与汉中市嘉力汽车贸易有限公司（承租方、乙方，以下简称嘉力汽贸公司）签订《房屋场地租赁合同》，确定鼎汉工贸公司将位于汉中市汉台区铺镇关爷庙村西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东、316国道南侧闲置场地（面积10.02亩），场地内的四层砖混结构楼房一栋（共24间、建筑面积945.2平方米）、二层砖混结构楼房一栋（共14间、建筑面积496.98平方米）、简易房及厂房等（建筑面积约2000平方米）的上述房屋、场地以现状出租与嘉力汽贸公司，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日止，共计15年。合同还约定了租赁费及交付、双方的责任、权利及义务等内容。合同签订后双方按合同履行；同年8月18日嘉力汽贸公司的尹宝敏（甲方）与汉中市利民汽车修理厂吉利汽车陕南区域服务站的刘利民（乙方，即原告）就共同合作开办吉利汽车4S店签订《合作协议书》一份，约定甲方所销售的吉利汽车车型以及以后销售各车型，由乙方负责售后维修与保修、保养、保险理赔等，房租费用各自承担50%，马路东侧地块合作开发，西侧地块前23米由嘉力汽贸开发，后侧由刘利民开发等，之后双方即按协议约定进行合作经营；2013年10月31日尹宝敏与原告刘利民签订《房屋租赁合同补充协议》，双方就双方拥有位于汉中汉台区高速路大转盘东侧关爷庙西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东的上述房屋及院落每年租金30万元的各自租金承担及使用标的物等进行补充约定；2013年11月1日，出租方鼎汉工贸公司的法定代表人王世荣与承租方嘉力汽贸公司代表人尹宝敏、刘利民签订《场地房屋租赁合同书补充协议》，约定2011年7月27日签订的《场地房屋租赁合同书》继续执行，只将承租方变更为尹宝敏、刘利民两位自然人。尹宝敏使用公路边长90米、宽30米场地修建销售汽车展厅，展厅西头场地作为洗车区，和刘利民共用，后边二层楼房的二层七间归尹宝敏使用和管理。除上述场地以外区域归刘利民使用和管理（包含现有修理厂及东边四层楼、前后院、二层小楼除去上述七间外的房间）。租金尹宝敏、刘利民各承担一半等。 2012年11月17日原告刘利民（出租方、甲方）与被告杨琦（承租方、乙方）签订《房屋院落租赁合同》一份，确定原告将取得使用权的上述地块及院落中的英伦汽车4S店以东的一处四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）有偿出租给被告，约定租赁期限：十六年（2013年3月1日—2029年3月1日）；租金：第一年（2013年3月1日—2014年3月1日）租金6万元。第二年（2014年4月1日—2015年3月1日）租金7万元。第三年（2015年3月1日—2016年3月1日）租金8万元。从2016年3月1日至2029年3月1日期间，每满3年在原租金基础上上浮10%，即：2016年3月1日—2019年3月1日租金为每年8.8万元，2019年3月1日—2022年3月1日租金为每年9.68万元，2022年3月1日—2025年3月1日租金为每年10.6480万元，2025年3月1日—2028年3月1日租金为每年11.7128万元，2028年3月1日—2031年3月1日租金为每年12.8840万元；租金支付：合同签订时一次性付清第一年租金，以后每年3月1日前付清下一年度租金，超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金；乙方承租期间，如遇政策性拆除、占用，甲方应按租金标准对乙方未使用期间内的租赁费予以退还。房屋、院落建设、装修费用由甲方按国家同等补偿标准进行赔偿；违约责任：以上各条款，甲乙双方应严格遵守，如因单方违约，造成另一方损失，应按当年租金标准承担3-5倍的违约赔偿金。合同还对双方责任义务等进行了约定。合同签订后，原告将房屋及场地交付被告，被告按约定交纳租金，其中被告分别于2015年2月28日、2016年3月20日、2017年3月6日、2018年4月26日交纳了下一年度租金）。2019年被告未能在3月1日之前交纳下一年度租金，原告于4月初通过短信和电话与被告联系，协商有关事宜未果，原告遂于2019年4月4日给被告发送短信：“你好，杨琦，我是刘利民，关于2019年3月1日—2020年3月1日的全年房屋租金，请你本人于2019年4月7日前付清房屋租金，同时签一份你承租房屋及院子的改造安全、人员安全、防火、防盗及无违法的责任承诺书，请你本人于2019年4月7日前来办理以上事宜，否则将以违约起诉房屋承租人杨琦并终止承租人杨琦与刘利民双方房屋租赁合同”。之后被告未来办理相关手续，原告于同年4月12日再次给被告发送短信：“杨琦你好!我是刘利民。我于2019年4月4日以短信和电话形式通知你在4月7日前按约定支付房租,并落实安全责任问题,但你在限期内并没有履行上述义务,你的行为已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条之规定，我通知你自即日起解除咱们于2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》。希望你尽快办理相关交接手续，否则后果自负。”同日被告短信回复原告：“我已于几年前跟郑利生他们签订了股份转让协议，将自己的股份转让给他们，所以铺镇那边早已跟我没有关系了，你可以打电话问郑利生”。原告回复被告：“我是把房屋及院子租给你的，我和你签的房屋租赁合同，你已经违约了，至于你们之间的股份转让和我没有关系，即日起我们之间签的房屋合同解除。”被告回原告“早几年就跟我没关系了，15年以后的租金都是郑利生他们交的。”之后被告以短信形式对原告解除双方之间房屋租赁合同提出异议，双方沟通无效。2019年4月17日案外人马惠玲向原告转账96800元，原告于4月22日退回，并于2019年4月25日向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述，原告刘利民身份证，被告杨琦身份证复印件，汉中市嘉力汽车贸易有限公司工商登记信息，2012年11月17日原、被告签订的《房屋院落租赁合同》，原告给被告发送短信截屏图，以及原、被告通话截屏，汉中市汉台区铺镇关爷庙村委会证明，2011年7月27日汉中鼎汉工贸实业有限公司与汉中市嘉力汽车贸易有限公司签订的《场地房屋租赁合同》，2011年8月18日嘉力汽贸公司的尹宝敏与汉中市利民汽车修理厂吉利汽车陕南区域服务站的刘利民签订《合作协议书》，2013年10月31日尹宝敏与原告刘利民签订的《房屋租赁合同补充协议》，2013年11月1日出租方鼎汉工贸公司的法定代表人王世荣与承租方嘉力汽贸公司代表人尹宝敏、刘利民签订的《场地房屋租赁合同补充协议》（含合同签订人的身份证复印件），2015年2月28日原告出具的收条,2016年3月20日、2018年4月26日原告出具的收条及汇款凭证,2017年3月6日原告之妻出具的收条及汇款凭证等证据载卷，经当庭举证、质证，应予认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同具有相对性，对合同双方之外的主体不具有法律约束力。2011年7月27日嘉力汽贸公司通过与鼎汉工贸公司签订《房屋场地租赁合同》，租赁取得位于汉中市汉台区铺镇关爷庙村西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东、316国道南侧闲置场地，以及场地内四层砖混结构楼房一栋、二层砖混结构楼房一栋、简易房及厂房等房屋、场地的使用权，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日止。之后原告刘利民通过与嘉力汽贸公司的尹宝敏签订《合作协议书》、《房屋租赁合同补充协议》，以及与鼎汉工贸公司、尹宝敏签订《场地房屋租赁合同书补充协议》，租赁取得上述场地中的修理厂及东边四层楼、前后院、二层小楼除去尹宝敏管理使用的七间外的房间、场地的管理、使用权，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日。2012年11月17日原告刘利民与被告杨琦签订《房屋院落租赁合同》，将取得使用权的上述地块及院落中的英伦汽车4S店以东的一处四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）有偿出租给被告，约定租赁期限：十六年（2013年3月1日——2029年3月1日）。该合同约定的“超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金”显然为对乙方逾期交纳租金的违约责任的约定，被告认为该约定实际是租金交纳的延展期，即可以延展三个月，至每年6月1日前交纳不视为延迟的观点不能成立，依法不予采信。合同签订后，原告将租赁标的物交付与被告，开始被告能按合同约定在，在每年的3月1日之前付清下一年度的租金。但从2016年开始，被告支付租金的时间均有不同程度的延迟。特别是2019年被告未能在3月1日之前交纳下一年度租金，原告于4月初通过短信和电话与被告联系解决未果。原告遂于同年4月4日给被告发短信，催促被告在2019年4月7日前付清下一年度房屋租金，并补充安全责任承诺书等，否则将以被告违约、起诉终止双方之间的房屋租赁合同。而被告没有在原告指定的期限交纳租金及出具安全责任承诺书，导致原告通过出租房屋及院落获取租金的合同目的无法实现。原告于2019年4月12日以短信形式通知被告，依法解除双方2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》，通知到达被告合同即解除。被告回复原告几年前跟郑利生他们签订了股份转让协议，将自己的股份转让给他们，所以铺镇那边早已跟其没有关系了等为由，要求原告与郑利生联系，显然于法无据。之后案外人向原告转账支付款项的行为，不具有履行本案合同义务的效力。因此原告要求确认双方之间《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，依法被告应支付自2019年3月1日起至合同解除之日的2019年4月12日的房屋、院落租金、向原告腾退所租赁房屋及院落，并从合同解除的次日，也即2019年4月13日起按照约定租金向原告支付租赁标的物占用期间的占用使用费。故原告关于要求被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年4月12日的租金、由被告向原告支付自2019年4月13日起至场地实际腾退之日止的场地占有使用费之请求，合法合理，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三及四项、第九十六条之规定，判决如下： 一、原告刘利民与被告杨琦2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除。 二、被告杨琦向原告刘利民支付自2019年3月1日起至2019年4月12日的租金11403.84元（租金计算：96800元/年÷365天×43天=11403.84元）。 三、被告杨琦向原告刘利民支付自2019年4月13日起至西汉高速公路引道铺镇大转盘东南角、108国道以南（关爷庙村）、英伦汽车4S店以东的四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）的房屋院落实际腾退之日止的占有使用费（占用使用费按照年租金96800元/年的标准计算）。 上述二、三项，限判决生效后二十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费286元，由被告杨琦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  武永妮 人民陪审员  段 波 人民陪审员  胡 勇 二〇一九年九月三十日 （院印）书记员刘娟