江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8275号 原告：秦从芳，女，土家族，1968年8月25日出生，住常熟市。 委托诉讼代理人：翁文元，常熟市白茆法律服务所法律工作者。 原告：陆妙根，女，汉族，1934年2月23日出生，住常熟市。 委托诉讼代理人：翁文元，常熟市白茆法律服务所法律工作者。 原告：陆川，男，汉族，1989年10月3日出生，住常熟市。 委托诉讼代理人：翁文元，常熟市白茆法律服务所法律工作者。 被告：黄建强，男，汉族，1956年12月9日出生，住常熟市。 委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金译，江苏正大发展律师事务所实习律师。 原告秦从芳、陆妙根、陆川与被告黄建强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。本案适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告秦从芳、陆川及三原告的委托诉讼代理人翁文元、被告黄建强的委托诉讼代理人卢携、金译到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方向本院提出诉讼请求：请求确认被告黄建强与陆雪江签订的宅基地转让协议无效，并责令被告返还小康村五区273号宅基地使用权。诉讼费由被告承担（原告预交的由法院退还）。事实和理由：三原告在常熟市古里镇联泾村山河（11）陆家宅基9号拥有农房，户籍登记人口为陆小文、陆妙根、陆雪江、秦从芳、陆川共5人。2006年2月要求宅基地置换，将原有房屋拆除，统一安排在古里镇小康村五区273号。2006年5月左右，陆雪江未经家人同意，私自与被告签订协议，将小康村五区273号宅基地使用权卖给了黄建强。据陆雪江陈述卖了9.8万元。由于当时陆雪江抑郁症较严重，为了不至于病情恶化，就一直拖延至今。2013年7月7日，陆雪江因抑郁症去世，2018年6月，陆小文因病去世。按照相关法律，放弃宅基地的使用权应当经家庭全体成员一致同意，被告明知涉案宅基地有多名权利人，却私自与陆雪江签订协议，应认定合同无效，故起诉。 被告黄建强辩称：原告要求确认和被告方签订的宅基地转让协议无效，我方同意，转让协议要求返还的宅基地和小康村五区273号宅基地不是同一块宅基地。在转让陆家宅基9号宅基地时，原告以及原转让协议的经手人全家，对此是知情的，需要说明的是被告受让这块宅基地是原告方通过他们的亲戚主动找到被告要求和被告达成这样一个转让，所以不存在原告诉状中所说的其他人不知情的情形。最后，被告方认为虽然宅基地转让协议无效，但是被告在受让宅基地之后交付了约定的价款给原告，同时根据已经受让的宅基地，按照镇、村的要求支付了相关的费用，得到了小康村五区273号房屋，得到此房屋后被告方又投资进行了装修使用，一直至今，这个行为持续了10多年。据此，请求法庭能够结合本案宅基地转让的特殊情况，以保护稳定的原则，驳回原告关于责令被告返还小康村五区273号宅基地使用权的请求。 原告方为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、“古里镇申请进入小康社区居住区第四、五批建房户审核汇总审批表”一份，其中载明：申请户陆雪江，资格审定时间2006年5月1日，宅基地定位号×××，备注4/30黄建强。该表上镇政府审批意见为“经研究，同意安置。”并加盖常熟市古里镇人民政府公章，时间为2006年5月1日。原告以此证明陆家宅基9号房屋安置在小康村五区273号位置。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为已备注“4/30黄建强”，真实情况是进入集中居住区申请户是陆雪江，但实际付款和该房屋的所有权人是黄建强，反映了宅基地买卖的结果。2、“古里镇申请进入集中居住区建房资格审核表”一份，载明申请户主为陆雪江，申请户全家组成成员为陆雪江、陆小文、陆妙根、秦从芳、陆川，对现有住宅（房屋）的处理意见为拆除，由陆雪江签名并签署日期2006年4月28日，所在村委会盖章。原告以此证明宅基地使用人口为5人，并非陆雪江1人。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为陆雪江没有和他家人说明或者宅基地的出让不是上述5人全部签字，并不是被告的责任，宅基地的拆除到安置房的交款，再到安置房落户，安置房装修使用，经历了漫长的10多年，该户籍上的5人是应该知道这一情形的，而且对陆雪江代表该户签名，镇政府也是认可的，所以在相关材料里也是陆雪江1人签名，并不是5个人签名。3、2006年8月28日签订的“协议书”一份，载明甲方为“古里镇联泾村陆雪江”，乙方为“原白茆镇现古里镇黄建强”，协议内容为：“一、甲方将位于古里镇联泾村的住宅用地及房屋权证交于政府以申请古里镇小康村集中居住区的住宅用地，并自愿将该用地使用权转让给乙方建房。二、甲方承诺出面负责办妥在古里镇小康村的一切建房手续，然后交与乙方建房，土地使用权归属乙方。三、乙方承诺支付甲方在小康村的住宅用地使用权转让费，计人民币贰拾贰万元整（含甲方申请该住宅用地应交纳镇政府收取的费用计人民币壹拾贰万元整，由乙方直接支付给镇政府，其余壹拾万元整，乙方在动工建房时以银行本票形式付给甲方）。四、因乙方该住房是以甲方名义建造的，而实质房屋是乙方建造的，并在甲方收取住宅用地使用权转让费后，权利已属乙方。因此，以后甲方应确保将土地及房产权证过户或确认给乙方，并及时协助办理相关手续。五、本协议经甲乙双方签字即生效，今后无论政策情况有何变化，本人及家属子女均应遵守诚信，不得反悔。如甲方违反此协议，则必须赔偿乙方该地块使用权转让费人民币贰拾贰万元及乙方所建地上建筑物二倍的违约金。”该协议书甲方处由陆雪江签名，乙方处由黄建强签名，并由朱惠元作为见证方签名。原告表示该份协议书系被告所提供的，以此证明陆雪江与黄建强签订的该份协议书是无效的。经质证，被告对该协议书的真实性无异议，其表示该协议书反映了当时的真实情况，上面明确转让的是联泾村的宅基地，也明确了宅基地的转让款是10万元，政府的费用是12万元，该房屋是以原告名义建造，实际是被告建造，权利属被告，同时见证人朱惠元系原告的亲戚。原告表示朱惠元系陆雪江的姐夫。 被告黄建强为证明其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、号码为4049662、0074017的结算凭证，以此证明小康村五区273号的配套费和基础设施费12万元是被告支付的。经质证，原告方无异议，并表示小康村五区273号的宅基地是由联泾村山河（11）陆家宅基9号迁移而来，两块宅基地具有关联性。2、2006年8月28日签订的“协议书”一份（内容同前述原告提供的协议书），以证明转让的联泾村山河（11）陆家宅基9号宅基地的价值是10万元，被告方取得该宅基地后就取得了小康村五区273号宅基地的权利，后交纳了12万元给镇政府，明确了是以陆雪江的名义，权利归属被告方。经质证，原告方对证据的真实性无异议，认为宅基地转让是无效的，权利应归属三原告。 根据当事人提供的证据结合其陈述，本院确认以下事实：2006年4月底，陆雪江（2013年7月7日去世）作为申请户主在“古里镇申请进入集中居住区建房资格审核表”签名拆除古里镇联泾村陆家宅基9号房屋，2006年5月经常熟市古里镇人民政府审批同意安置进入小康社区居住区。2006年8月28日，陆雪江（甲方）与被告黄建强（乙方）签订协议书一份，约定甲方将位于古里镇联泾村的住宅用地及房屋权证交于政府以申请古里镇小康村集中居住区的住宅用地，并自愿将该用地使用权转让给乙方建房，土地使用权归属乙方，乙方支付甲方在小康村的住宅用地使用权转让费计人民币22万元（含甲方申请该住宅用地应交纳镇政府收取的费用计人民币12万元和支付给甲方的10万元，并在协议书中明确因该住房是以甲方名义建造，实质是乙方建造，并在甲方收取住宅用地使用权转让费后，权利属乙方。该协议书由陆雪江的亲戚作为见证方签名。协议签订后，被告支付了相应款项，建造房屋后进行了装修使用至今。现原告方以该协议违反法律规定应属无效为由诉讼来院。 庭审中，原告方陈述三原告目前居住在常熟市古里镇白茆紫芙苑二期1幢304室，系2005年到2006年期间购买，户口目前仍在古里镇联泾村山河（11）陆家宅基9号内。被告陈述小康村五区273号房屋在其儿子结婚前进行了装修，装修费用较大，目前其儿子和儿媳居住在内，其夫妻有时也要居住在内的，不常住。 原告方认为：1、2006年8月28日签订的协议书无效，交易标的物是农村宅基地使用权，是国家明令禁止交易的，违反了效力性禁止规定，因此自始无效。其次在订立合同时，双方当事人必须具有相应行为能力，陆雪江虽然没有申请行为能力司法鉴定，但生前确实精神不正常。再次合同的主体错误，宅基地是以户为单位申请的，被告明知陆雪江上有父母下有妻儿，宅基地并非其个人财产，在家庭其他人员均不知情的情况下，双方私下达成协议，即使宅基地可以交易，这样的交易方式也是无效的。2、三原告在交易后的一年多才知道宅基地被转让了，但具体转让情况一概不知道，因陆雪江疾病在身，其他人为避免疾病进一步恶化，不便主张宅基地的返还，在陆雪江去世后，无经济能力起诉，故一直拖延至今。3、对于联泾村陆家宅基9号宅基地与小康村五区273号宅基地两者的关系为置换关系，是在原告放弃前面宅基地的情况下，由政府安置了273号宅基地，因此两宅基地具有密切关联性，原告承认273号宅基地上的建筑物确实由被告投资兴建，但该地的使用权依然归三原告使用，根据房跟地走的原则，应当将地面房屋折价归原告所有。故坚持其诉讼请求。 被告认为：1、同意原告方意见，宅基地转让是无效的，本案中宅基地的转让是古里镇联泾村山河（11）陆家宅基9号。2、假如说做无效的处理，双方都有返还、赔偿、追缴的法律后果，陆家宅基9号已经不存在，导致无法返还，同时原告方收到的10万元和被告投入的22万元，在时隔13年之后其价值存在巨大差异，我方认为性质虽然是无效的，但是不适合作无效的处理。3、鉴于原、被告交易的是陆家宅基9号，被告是在取得了陆家宅基9号的前提下以陆雪江的名义向政府缴纳了相关费用，得到了273号房屋，得到该房屋后又投入巨款进行装修并使用至今，假设原告方要求返还该套房屋，既没有事实依据也没有法律依据，因为双方交易的并不是该套房屋的宅基地，退一步而言，该套房屋也不存在返还的可操作性，因为该房屋现在的价值远远不止12万元或者22万元，其实原告也正是因为看到了这巨大差异所以才将原来约定的信守承诺抛于脑后。综上，被告方请求法庭能够本着维持稳定，保护诚信的社会道德体系，对本案作出依据有效原则的处理，驳回原告主张关于返还小康村五区273号宅基地使用权的诉请。因双方意见不一，致庭审中调解未成。 本院认为：按照法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告作为非本村集体组织成员与陆雪江签订农村宅基地使用权转让的协议，违反法律强制性规定，应认定为无效，对此被告亦无异议。故对原告主张确认被告黄建强与陆雪江签订的宅基地转让协议即2006年8月28日陆雪江与被告黄建强签订的协议书无效，本院予以支持。考虑到本案的实际情况，按照目前相关规定，因签订协议时陆雪江是作为申请户主且由其亲戚见证，签订协议后被告也支付了相应款项包括配套费和基础设施费12万元，之后在该土地上建造房屋后进行了装修并居住使用至今，时间较长，至今已形成了较为稳定的社会关系，对涉案宅基地不宜拆除了房屋予以返还。故对原告主张被告返还小康村五区273号宅基地使用权，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下： 一、被告黄建强与陆雪江于2006年8月28日签订的协议书无效。 二、驳回原告秦从芳、陆妙根、陆川的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币1125元，由原告秦从芳、陆妙根、陆川负担1085元，被告黄建强负担40元（原告预交的受理费40元本院予以退还，被告负担的40元向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  许标 二〇一九年九月七日 书记员  王琳