北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27152号原告：刘坤贤，女，1977年8月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：何曙光（原告之夫），1980年10月17日出生，汉族，北京中科恒宇科技有限公司职工，住北京市大兴区。被告：栗帅，男，1989年8月16日出生，汉族，北京鸿天盛业房地产经纪有限公司经理，住北京市丰台区。第三人：北京鸿天盛业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区同盛里4号楼1层9单元103。法定代表人：栗帅，经理。原告刘坤贤与被告栗帅、第三人北京鸿天盛业房地产经纪有限公司（以下简称鸿天盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘坤贤委托诉讼代理人何曙光、被告兼第三人鸿天盛业公司法定代表人栗帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘坤贤向本院提出诉讼请求：⒈请求法院依法判令被告向原告支付违约金14000元；2．请求法院依法判令被告向原告赔偿家具损失10000元；3．请求法院依法判令被告向原告支付其在租赁期间中产生的水费、有线电视收视费、燃气费、卫生费等各项费用合计758元；4．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年10月16日签订房屋租赁合同，并由第三人提供居间服务。三方合同约定，原告将坐落于北京市丰台区万芳园一区xx室的自有房屋出租给被告居住使用，租金首年每月为7000元，租赁期间共三年，自2018年10月25日起至2021年10月24日止。双方亦约定，在房屋租赁期间，被告不得转租、分租、分隔房屋（打隔断）以及从事违法犯罪等活动，否则原告有权立即解除合同并要求被告承担违约责任。另外，由于被告要求原告将房屋中原有的家具（桌、椅、床、衣柜等物品）全部清空、丢弃，并由被告自己购置全新的家具（床、椅、桌、衣柜等），因此双方约定，在租赁期满后，被告购置的上述家具不得带走，无偿归原告所有，作为原告丢弃房屋内自有家具的补偿。另双方约定，如果任何一方违约，需向对方承担月租金200%金额的违约金。合同签订后，原告如约交付了房屋，被告亦按合同约定支付了半年的房租，但直至被告需要交纳下半年房租时（2019年4月25日），被告才突然告知原告房屋不继续承租了，其并没有提前通知原告，并且搬空了房屋中由其自己购置的全部家具，致使原告未提前做好房屋继续租赁给他人的准备，进而导致房屋闲置，给原告造成了较大的经济损失。原告认为，双方所订立的租赁合同是原、被告的真实意思表示，各方均需按约定执行。被告在租赁期届满之前中途违约，而且未及时通知原告，属于严重的违约行为，给原告因房屋闲置而造成了较大的经济损失。另外，被告亦将双方约定归原告所有的家具私自搬离房屋，致使原告因丢弃房屋内原有家具亦遭受了经济损失，而且被告尚欠租赁期间的中水费、有线电视费、燃气费等各项费用，因此根据双方合同的约定，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告即刻支付违约金并赔偿家具损失及承担租赁期间的水费、燃气费等各项费用，望法院判如所请，以维护原告的合法权益免受侵害。被告栗帅、第三人鸿天盛业公司辩称：被告向原告支付了七个月的租金，其中包括一个月的租金作为押金，2019年4月25日，原告委托其朋友张某来收房，双方约定以押金抵违约金及剩余的房屋相关费用，所以不同意第一项和第三项诉讼请求。对于第二项诉讼请求，家具是被告要求原告搬走的，也约定了租期届满后被告购买的家具归原告所有，但旧家具是原告处理的。合同签订的时间是晚上，第二天被告就发现对门白天有装修，因为被告家有孩子，影响休息，房子两个月都无法居住。后来被告又租了其他人价格更便宜的房子。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，刘坤贤（出租人、甲方）与栗帅（承租人、乙方）、鸿天盛业公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘坤贤将其所有的位于北京市丰台区万芳园一区xx号房屋出租给栗帅用于居住使用，房屋租赁期自2018年10月25日至2021年10月24日，租金标准为第一年每月7000元，第二年每月7300元，第三年每月7600元，支付方式为押一付六，第一期租金支付日期为2018年10月25日，第二期租金支付日期为2019年4月25日，押金7000元；租赁期内供暖费、物业管理费由刘坤贤负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由栗帅负担，双方合同对此亦约定“中水费乙方应到物业结清。如乙方合约到期或未到期提前解除合同的，乙方剩余的第五条各项费用均不退还。乙方支付200元/年电视收视费给甲方”。各方亦约定，经甲乙双方协商一致，可以解除合同；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同中约定其他事项：“乙方购置的家具（床、椅、桌、衣柜等）租期满后乙方不得带走，无偿归甲方所有。承租人要求出租人搬走全部家具，承租人自行刷墙和墙面装饰，并购买家具，解约后屋内家具无偿留下归出租人所有，弥补出租人废弃家具的损失。”上述合同签订当日，栗帅向刘坤贤爱人何曙光的账户内转账49000元。刘坤贤将房屋内的实木电视组合柜、组合衣柜、实木床、三人布艺沙发、八人实木餐桌和四把椅子搬走，屋内家具由栗帅自行购置。对于房屋内刘坤贤原有的家具，刘坤贤自述其已经将家具做废弃处理，栗帅认可是其要求刘坤贤将原有家具搬走的，但对于刘坤贤是如何处置的其并不知情。后栗帅因为房屋存在噪音等原因，要求与刘坤贤解除租赁合同，刘坤贤同意解除合同，并于2019年4月25日委托其朋友张某前往租赁房屋所在地与栗帅交接房屋的钥匙、燃气卡和电卡。栗帅向本院提交其与张某（签字名为张某）之间签订的书面协议，其上载明：“今收到万芳园一区xx室钥匙6把。燃气卡及电卡各一张。同时乙方自动放弃押金7000元（大写：柒仟元整）作为对乙方合同未到期解除的补偿，自交房之日起，甲、乙双方无任何经济纠纷，合同自动解除。特此证明。甲方：张某，乙方：栗帅。2019．4．25日。”栗帅自述该书面协议的主文系其书写，甲方签字处为张某自己所签。刘坤贤对此书面协议不认可，其陈述是其委托朋友张某去拿房屋钥匙，并未与栗帅签订任何书面协议，并申请张某出庭作证，张某到庭表示：“2019年5月，原告爱人给我打电话，让我去万芳园收钥匙，被告在那等着我，原告爱人给我写了个纸条让被告签，被告不签，被告给了我一张纸条，上面写的钥匙给我了，就这一句话，我签了给了被告，我就走了，上面没有甲方乙方、时间之类的内容。我还给原告爱人拍了小视频，把屋里的物品情况拍给他，屋内只有家电，没有别的东西，后来我就走了。”栗帅不认可张某的证人证言，认为其与刘坤贤存在利害关系，书面协议是其签的，其认为张某是有刘坤贤授权的。刘坤贤与栗帅确认双方的房屋租赁合同于2019年4月25日解除。栗帅将租赁房屋内其购置的家具搬走。对于房屋租赁期间产生的水费、有线电视收视费、燃气费、卫生费等各项费用，栗帅表示均不认可，但相关费用其并未交纳过。本院认为，刘坤贤与栗帅、鸿天盛业公司签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，故应属有效合同，后由于栗帅要求，合同各方协议自愿于2019年4月25日解除租赁合同，本院对此不持异议。现因双方对合同解除后的事项产生争议，形成本诉。刘坤贤主张是栗帅提前解除合同违约在先，故要求栗帅按照双方合同约定支付违约金，并赔偿其家具做废弃处理的经济损失和支付租赁期间产生的各项生活费用。栗帅认为其在与刘坤贤委托的朋友张某办理交接手续时，双方达成了以押金作为其提前解除合同的补偿的协议，双方之间再无纠纷，故对刘坤贤主张的诉讼请求均不认可。经本院查明，栗帅的提前退租行为构成对合同义务的违反，系违约行为，虽栗帅主张其提前退租系因为邻居的装修噪音使其无法实现居住目的，但并未向本院提交证据予以证明，故本院对其该项意见不予采信，栗帅应按合同约定向刘坤贤支付违约金。栗帅辩称其在房屋退租交割时，与刘坤贤委托的朋友张某签订了书面协议，双方约定以押金抵扣其违约所造成的全部损失，但在刘坤贤不认可书面协议，亦不认可张某有代其放弃相关追偿权利的授权的情况下，栗帅没有提供证据证明其有充分理由相信张某有刘坤贤的委托，可以代其作出放弃相关权利的意思表示，故本院对栗帅的该项答辩意见亦不予采纳，栗帅仍应承担相应的违约责任，本院对刘坤贤要求栗帅支付违约金的诉讼请求予以支持，但栗帅支付的押金7000元在其应支付的违约金中予以抵扣。违约金具有补偿性质，是合同双方在合同订立之初对于一方违反合同义务而给另一方造成损失的一种预先估算，故对于刘坤贤主张的家具损失，考虑到刘坤贤的举证情况、家具的折旧情况和合同的履行情况，本院认为双方之间约定的违约金数额足以弥补栗帅的提前解约行为给刘坤贤造成的损失，故本院对刘坤贤的该部分诉讼请求不予支持。对于刘坤贤主张的栗帅租赁期间应支付的各项生活费用，因未向本院提交证据予以证明，本院无法确认是否实际存在该笔费用以及费用的具体数额，故本院对刘坤贤的该项诉讼请求亦不予支持。对于刘坤贤要求鸿天盛业公司与栗帅共同承担赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、栗帅于本判决生效之日起七日内支付刘坤贤违约金7000元；二、驳回刘坤贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由刘坤贤负担150元（已交纳），由栗帅负担60元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 蕊二〇一九年九月十九日书记员 李津楠