河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初2927号原告：胡玉柱，男，1992年2月7日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，个体户，住河南省宜阳县。委托代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习律师），河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告胡玉柱诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉柱的委托代理人张世华，被告洛阳尚锦置业有限公司的委托代理人畅陶杰、罗晓玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡玉柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋办理不动产首次登记；2、判令被告提供资料将原告购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋报产权登记机关备案；3、判令被告协助原告办理涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋的不动产权属证书；4、判令被告向原告支付延期办理产权登记的违约金：40095元（自2017年5月31日按照已付购房款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年5月29日，其余利息计算至实际办理房地产权属证书之日）；5、判令本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：1、2014年10月9日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买位于涧××路××区××号房屋，并按时支付全部房款1100000元，被告于2016年5月31日和原告办理交房手续。至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房产证。被告的行为严重侵害原告的合法权益，同时，根据合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期办理产权登记的违约金。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，因此，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。“政策调整、规划变更、无法接入正式电”这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城2期，接入正式电的时间是2018年9月5日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收；根据预售合同补充协议一第12条约定，出卖人对非自身原因引起的办证延误不承担违约责任。5、买受人不存在损失，相反，答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2016年5月30日交房前已具备，该约定不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张违规交房的理由不能成立。同时，原告作为业主与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，答辩人不是物业服务合同的相对方，其主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2014年10月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买升龙城B区第23幢4005号房，金额为1100000元，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。被告于2016年5月30日通知业主收房，原告于2016年8月22日实际接收房屋，至今，被告将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《商品房住宅质量保证书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原、被告双方签订《洛阳市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，否则应当承担违约责任。双方约定，被告应在交付房屋360日内将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，否则应按己付房款的日万分之0.5向原告支付违约金，被告对非自身原因造成的办证延误不承担责任。被告于2016年8月22日向原告交付房屋，但未按约提交相关备案资料，其辩称是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是被告不能预见和控制的，不应承担违约责任意见，本院认为，被告未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，被告应承担一定的违约责任，涉案房屋在2018年9月5日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非被告所能控制，应给予一定的时间。本院酌定于2018年9月5日正常供电后被告办理消防验收、规划核实等手续为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际。被告不应承担违约金的辩解意见不予采纳，可酌定扣减一定期限的违约金,违约金应按《商品房预售合同》的约定计算。以总房款1100000元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。关于原告要求1、判令被告为原告购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋办理不动产首次登记；2、判令被告提供资料将原告购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋报产权登记机关备案的诉求均为其诉求3判令被告协助原告办理涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋的不动产权属证书的诉求，根据法律规定和原、被告双方签订《洛阳市商品房买卖合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，由于房产证的办理并非被告的单方义务，被告仅有协助义务，故对原告要求被告立即办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。但基于合同约定及相关法律规定，被告洛阳尚锦置业有限公司应于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告办理不动产权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告胡玉柱办理不动产权属证书；二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告胡玉柱支付违约金，该违约金1100000元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止；三、驳回原告胡玉柱的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍执行迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费803元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张奕二〇一九年九月二日书记员杨静