河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初4443号原告：刘海龙，男，1994年12月1日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：张淑凤（系刘海龙之母），女，1970年6月16日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：马连勇，河北衡泰律师事务所律师。被告：胡易俊，男，1990年4月24日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。被告：沧州市万润房地产开发有限公司统一社会信用代码：91130903662234113N法定代表人：庄宗循，董事长。二被告委托诉讼代理人：谭齐，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。原告刘海龙与被告沧州市万润房地产开发有限公司、胡易俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告刘海龙委托诉讼代理人张淑凤、马连勇，被告沧州市万润房地产开发有限公司、被告胡易俊委托诉讼代理人谭齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海龙向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告所签订的《门市租赁合同》；2.判决被告赔偿原告损失50万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原、被告签订《门市租赁合同》。原告承租了被告沧州市万润房地产开发有限公司开发的万润绿景园门市，建筑面积为242.93平米，供海龙跆拳道训练中心使用，租期3年，自2017年5月1日至2020年4月30日，租金为240000元/年，房屋押金10000元。合同签订后，原告花费大量资金进行房屋装修和广告宣传，但从2018年5月承租房屋楼顶开始漏雨，原告多次找被告沧州市万润房地产开发有限公司交涉，被告也多次安排人员进行维修，但漏雨问题一直未能得到解决，且越来越严重。到2018年7月份，原告已经不能正常上课。原告为维护其合法权益，特向贵院提起以上诉讼请求，请求法院予以支持，以维护法律的尊严，保护原告之合法权益。沧州市万润房地产开发有限公司、胡易俊辩称，1.请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判令原告继续履行双方签订的租赁合同，合同在履行过程中，不存在解除的情形，原告所述的租赁房屋现已修缮完好，能够正常使用；2.原告主张的损失没有依据，原告提供的证据不能证实该损失与房屋漏雨之间的因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月29日，原告与被告胡易俊签订门市租赁合同。合同约定，原告承租被告沧州市万润房地产开发有限公司开发的万润绿景园门市，建筑面积为242.93平米；租期3年，自2017年5月1日至2020年4月30日；年租金为24万元、押金1万元。合同签订后，原告交纳了1万元押金，及半年租金12万元后，对房屋进行了装修，以海龙跆拳道训练中心名义对外经营。2017年6月3日、2017年7月8日，原告向沧州市运西渤海新经济广告部支付广告宣传费1.9万元、1.9万元。2017年9月17日，原告交纳下半年租金12万元。2018年3月16日，原告向沧州市炫杨广告有限公司支付广告费3.2万元。2018年4月7日，原告再次交纳半年租金12万元。2018年4月7日，原告向物业交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费5247元。2018年5月，由于下雨，原告承租房屋楼顶漏雨。后被告沧州市万润房地产开发有限公司虽经多次维修，但下雨漏水问题未能得到解决。2018年7月、8月，原告经营训练中心因担心漏电，不能正常营业，9月份开始停止经营。2018年9月18日，原告向物业交纳电费3000元。2018年10月24日，因原、被告就漏雨问题未能协商一致，原告遂向本院起诉。2018年12月5日本院根据原告申请委托鉴定机构对房屋质量问题造成的原因及房屋装修价值进行鉴定。2019年2月1日，沧州市科技检验鉴定研究所出具鉴定咨询意见书。鉴定意见：万润绿景园门市质量问题造成原因是由于雨季漏雨所致。同日，沧州市中评资产评估事务所出具资产评估报告书。评估结论案涉房屋装修价值为127594元，基准日为2019年3月7日。2019年3月21日，针对被告请求补充鉴定的申请，沧州市科技检验鉴定研究所出具回复函。函中写明，1.申请人委托事项是对“房屋质量问题造成原因进行鉴定”，鉴定意见为“雨季屋面漏水所致”，因此漏水原因不在委托事项范围之内。2.根据双方当事人陈述，房屋屋面SBS卷材防水层维修过且已全部更换，因此不具备鉴定漏水原因的条件，故我所鉴定人员只能根据现场勘查状况及当事人陈述做出“前期屋盖板底漏水是由于屋面SBS卷材防水层细部粘接不牢或有其他人为损伤。后期漏水加重且三层屋盖板底多天后依然有水渍是因为SBS卷材防水层被揭除后下雨，屋盖板被雨水浸泡含水量大，造成室内漏水持续时间长”的分析说明。2019年4月24日，沧州市中评资产评估事务所亦针对原告的异议，作出回复。原、被告双方对上述鉴定及回复均存在异议，但未能在法院指定期间申请鉴定人出庭接受质询。2019年6月25日，原告将房屋交付被告。本院认为，本案系因雨季下雨承租房屋漏水，影响原告正常教学活动，被告虽经维修未能解决引起。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告作为出租方提供的房屋在雨季下雨漏水，且经多次维修仍不能解决，致使原告不能经营。属于上述第（四）项规定的情形，原告有权解除合同。根据第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。原告于2018年10月24日起诉被告，视为通知被告，故合同于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据上述规定，因被告违约，原告可以要求被告退还房屋押金1万元，并赔偿不能正常经营及停业后的损失。因原告并未提交完整的财务账目，无法确定租期内收入，进而无法计算利润即可得利益损失。但原告在三年的租期内，只实际经营16个月，在停业前预先支出停业后的费用，包括租金、装修费、广告费，物业费、电费可视为损失。即2017年9月至10月间的租金4万元、2018年9月房屋装修残值为145821元（127594元*16月／14月）、2017年5月1日至2020年4月30日广告宣传费3.1111万元（7万元*16月／36月）、2018年4月7日原告向物业交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费3061元（5247元*7月／12月）、2018年9月18日，原告向物业交纳电费3000元，应退还剩余电费，以2019年6月5日前用电量据实结算。原告的其他之诉，依据不足，本院不予采信。被告胡易俊履行职务行为，不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、根据第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告刘海龙与被告胡易俊所签订的《门市租赁合同》于2018年10月24日解除；二、被告沧州市万润房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告刘海龙押金1万元，并赔偿损失219993元及退还剩余电费（以2019年6月5日前用电量据实结算）；三、驳回原告刘海龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，鉴定费12000元，由原告承担11232元、由被告沧州市万润房地产开发有限公司承担9568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  高 伟人民陪审员  孙文会人民陪审员  张秀芹二〇一九年九月十六日书 记 员  白金奎