广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5810号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙美卿，女，汉族，1979年3月24日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************026。委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李小翠，女，汉族，1983年11月19日出生，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码441************420。委托诉讼代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。原审第三人：陶盛山，男，汉族，1980年2月19日出生，住辽宁省普兰店市*******，公民身份号码210************714。上诉人孙美卿、李小翠因与原审第三人陶盛山土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙美卿上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项；2.改判李小翠向孙美卿支付2017年7月1日至2018年12月11日期间的租金191033元（每月租金标准为11000元，17个月×11000元+11天×11000元/月）；3.改判李小翠自2018年12月12日起至李小翠腾退全部物品期间按2000元/月的标准向孙美卿支付占有使用费；4.改判孙美卿无需向李小翠返还押金33000元；5.本案一、二审案件诉讼费用由李小翠负担。事实和理由：1.涉案合同解除时间为2018年12月11日，李小翠尚有货物存放于涉案土地上，李小翠负有向孙美卿支付合同期内的租金和合同解除后因未腾退物品而占用涉案土地所产生的占有使用费的义务。2.涉案押金为履约定金性质，孙美卿以李小翠违约为由解除合同有权没收押金。李小翠辩称，第一，涉案合同未经村民会议表决，合同无效。孙美卿转租不符合土地用途的土地给李小翠，造成李小翠经济损失。孙美卿要求支付租金及占有使用费没有事实和法律依据。第二，孙美卿认为有权没收押金没有依据。李小翠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回孙美卿的起诉并判决孙美卿向李小翠双倍返还押金66000元及李小翠已交的租金132000元，判令孙美卿向李小翠赔偿经济损失1350000元；3.本案全部诉讼费用由孙美卿负担。事实和理由：1.孙美卿与佛山市三水区*****××股份合作经济社（以下简称××股份社）签订的《闲置用地租赁合同》违反民主议定程序，属于无效合同。2.孙美卿没有取得涉案土地的使用权，无权转租给李小翠。孙美卿转租涉案土地给李小翠未经××股份社同意，孙美卿与李小翠签订的《租地合同》是无效合同。3.李小翠被佛山市三水区环境保护局行政处罚是由于孙美卿出租不符合土地用途的土地予李小翠造成的，应由孙美卿承担违约责任和赔偿责任。4.孙美卿没有告知李小翠涉案土地为农业用地，导致李小翠的企业被行政处罚，孙美卿不能依据《租地合同》享有合同解除权。5.李小翠之所以同意解除合同，前提条件是孙美卿先承担违约责任和赔偿一切损失。一审法院认定李小翠被责令停止生产（2017年5月22日）后早已搬离涉案土地，同时又判令李小翠支付搬离涉案土地前（2017年7月至11月）的租金，这是自相矛盾的。6.李小翠没有拖欠租金，不应支付利息。即使要支付，利息也应从2017年12月1日起算。因为直到2017年12月1日，本金才达到55000元。7.李小翠提交的《建设工程承包合同》和《自建厂房承包合同》能证明李小翠因孙美卿的违约行为而造成的经济损失为1350000元。一审法院没有责令李小翠到庭就赔偿损害的事实接受询问。一审法院认定李××陈述其施工时李小翠没有派驻工地代表与事实不符。李小翠可以提供工程款的付款单据和让承包人出庭接受询问。孙美卿辩称，第一，涉案合同已经过村民表决，不存在程序违法的情形。李小翠提出的合同应报乡镇政府审批属于管理性效力性规定，不应以此认定涉案合同无效。××股份社对孙美卿的转租行为未提出过异议，应视为默许。故涉案合同合法有效。第二，涉案合同明确约定李小翠不得经营对周围有污染的企业项目，李小翠将涉案土地给李××使用，导致被行政机关处罚，违反了合同约定，孙美卿依据合同约定有权解除合同。李小翠就其赔偿请求仅提供了两份合同，合同的真实性、合法性存在重大瑕疵。第三，李小翠存在拖欠租金的行为，一审法院判令其支付租金及逾期利息正确。孙美卿向一审法院起诉请求：1.判令解除孙美卿、李小翠于2015年12月4日签订的《租地合同》；2.判令李小翠向孙美卿支付租金187000元及利息47685元（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，即2805元/月；自2017年7月1日计至2018年12月1日，即17个月）；3.判令李小翠清理货物后向孙美卿腾退租赁土地；4.判令孙美卿无须退还押金33000元给李小翠；5.判令李小翠向孙美卿支付占有使用费（自合同解除之日计至李小翠实际腾退土地之日，按12100元/月的标准计算）；6.判令本案诉讼费由李小翠负担。李小翠提起反诉请求：1.判令解除孙美卿、李小翠于2015年12月4日签订的《租地合同》；2.判令孙美卿向李小翠双倍返还押金66000元及李小翠已交纳的租金132000元；3.判令孙美卿赔偿李小翠经济损失1350000元；4.判令孙美卿负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市三水区*********旁，土名“后山旱地”（面积约6亩）于××股份社的集体土地，该土地为农业用地。经村民表决，孙美卿与××股份社于2014年11月26日签订《闲置用地租赁合同》，约定××股份社将上述土地出租给孙美卿，租期20年；租金50000元/年，每三年递增10%；土地可用作农业开发及其他政策允许范围等用途；如孙美卿需转租，须书面通知股份社，经同意后方可转租。合同还约定了双方的其他权利义务、违约责任等。合同签订后，孙美卿开始向××股份社交付租金直至2018年12月。2015年12月4日，孙美卿（甲方）与李小翠（乙方）签订《租地合同》，约定孙美卿将案涉土地出租给李小翠使用，租期15年，每三年递增10%，第一期自2016年7月1日至2019年6月30日，租金11000元/月，每三个月支付一次租金。合同第三条约定：甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用。如有违约，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的一切经济损失。第九条约定：（土地）用于经营合法企业使用，但不得经营对周围环境有污染的企业项目（具体由环保有关负责部门审定）。否则，甲方有权解除合同，收回出租的地。合同签订后，李小翠向孙美卿交付了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金合计132000元及押金33000元。李小翠进场前，孙美卿已平整案涉土地，并通水、通电。进场后，李小翠与李××（李小翠之弟）共同生产化粪池（玻璃缸），由于李××在案涉土地的建设项目需要配套的环境保护设施未建成，主体工程就正式投入生产——生产树脂桶产生废气，佛山市三水区环境保护局于2017年5月22日对李××作出行政处罚决定：1.责令停止生产；2.罚款60000元——该款于2017年12月底缴纳。李小翠于2017年11月搬离案涉土地，但仍遗留小部分化粪池（玻璃缸）及生产原料未清理。2018年6月15日，孙美卿（甲方）与陶盛山（乙方）签订《租赁合同》，约定孙美卿将案涉土地、地上厂房及简易板房出租给陶盛山使用，租期9年，每三年递增10%，第一期租金（18800元/月）自2018年7月1日至2021年6月30日，每两个月支付一次租金。合同第六条约定：甲方承诺对本合同第一条所指土地及地上建筑物有合法的使用权并有权出租给乙方使用。合同还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。2018年8月，陶盛山进场从事机械设备维修。进场时，案涉土地上已铺设了水泥地，还有一个铁棚板房（里面没有机器设备）、两个集装箱——但陶盛山不清楚谁建造或留下的，其后陶盛山又添置了五个集装箱。另查明，孙美卿、李小翠一致同意解除《租地合同》，且按李小翠收到一审法院送达的应诉材料当天作为合同解除的时间——李小翠于2018年12月11日收到应诉材料。一审法院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质来分析，本案的案由应确定为土地租赁合同纠纷。虽然《闲置用地租赁合同》约定如孙美卿转租，须经××股份社同意，但事实上××股份社在收到孙美卿交付的租金（实际由李小翠支付）后，对由谁在案涉土地上经营并不持异议，这表明××股份社以默示方式作出同意转租的意思表示。孙美卿与李小翠于2015年12月4日签订的《租地合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务。针对当事人争议的主要问题，一审法院分析、判断如下：一、关于解除合同《租地合同》第九条赋予了孙美卿行使合同解除权:若李小翠经营对环境产生污染的企业的，孙美卿有权解除合同。根据查明的事实可知，李小翠因有违反环保法规的行为而被环保部门查处。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于本案中解除合同的条件已成就，孙美卿作为解除权人，可以按约定行使解除权。由于孙美卿、李小翠一致同意解除合同，且按一审法院送达李小翠的应诉材料之日作为解除合同的时间。因此，一审法院确认孙美卿、李小翠签订的《租地合同》于2018年12月11日解除。二、关于李小翠支付租金及迟延付款利息李小翠被本地环保部门责令停止生产后，早已搬离案涉土地。孙美卿声称李小翠一直未搬离，与事实相悖，一审法院不予采信。根据公平原则，李小翠应向孙美卿支付搬离之前（2017年7月至2017年11月）拖欠的租金，即55000元（11000元/月×5个月）。孙美卿诉请李小翠支付17个月的租金187000元，没有事实根据，对超出部分，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，而一审法院确认李小翠须支付上述租金的诉讼时效应自2017年12月1日起算，至今尚未过三年的诉讼时效。因此，李小翠援引《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……；（三）延付或者拒付租金的；”主张孙美卿诉请的租金已过一年的诉讼时效，于法无据，一审法院不予支持。李小翠未按时支付租金在客观上造成了孙美卿资金融通的障碍，增加了孙美卿资金融通的成本，孙美卿有权向李小翠主张赔偿迟延付款利息损失。经审查，孙美卿诉请自2017年7月1日起计至2018年12月1日止的利息，合理，一审法院予以准许，但孙美卿主张按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，没有法律依据，一审法院不予支持，应按中国人民银行同期贷款利率（4.75%/年）计算为宜，即利息为3701元(55000元×4.75%/年÷12个月/年×17个月)。三、关于孙美卿返还租金虽然《租地合同》约定：如孙美卿有违约行为，应将所收的全部租金退还给李小翠，但本案中，李小翠没有提供证据证实孙美卿曾承诺土地可用于非农业用途及保证可为李小翠办理土地建设投产的相关报批手续，也没有证据佐证李小翠曾提出土地需符合环保要求——其实李小翠也未指出何谓环保要求。因此，李小翠据此认为孙美卿违约，没有事实根据。李小翠还称孙美卿没有取得土地的合法使用权，无权将土地转租给李小翠，这也与事实相悖，一审法院不予采信。至于李小翠认为孙美卿未经其同意就将土地转租给陶盛山，由于孙美卿与陶盛山签约时，李小翠已离场多时且不交多期租金，这应视为李小翠以事实行为不再履行合同，孙美卿为了减少损失，将土地转租给陶盛山使用，合乎情理。因此，李小翠以上述行为构成根本违约，既无事实根据，也无合同依据，一审法院不予采纳。事实上，正是李小翠违反了环保法规才导致被环保部门处以行政处罚，李小翠因此而选择离场，只是基于其自身决定。据此，李小翠反诉要求孙美卿返还其已支付的租金132000元，一审法院不予支持。四、关于退还押金《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”孙美卿、李小翠未约定押金33000元具有定金的性质，因此，李小翠反诉要求双倍返还押金，没有法律依据，一审法院不予支持。押金是指当事人约定由债务人给付一定金额作为其履行债务的担保形式，这种形式在租赁合同中较为常见。当承租人不履行支付租金的义务时，出租人可以押金抵扣或优先受偿；在租赁合同的权利义务终止后，则出租人应予返还押金。因此，孙美卿、李小翠解除合同后，孙美卿应返还押金给李小翠。基于李小翠尚拖欠孙美卿租金，两者可予抵减。由于当事人未就出现何种情形时孙美卿可以没收押金作出约定，故孙美卿主张不退还押金，没有合同根据，一审法院不予支持。五、关于腾退土地根据查明的事实，李小翠早已退出案涉土地，且土地目前已实际由陶盛山占用、使用。因此，孙美卿再诉请李小翠腾退土地，没有事实根据，一审法院不予支持。六、关于清理货物由于经一审法院释明后，孙美卿仍未就货物具体所指进行说明，根据李小翠自认结合一审法院现场查勘，一审法院确认所谓“货物”就是李小翠在案涉土地上仍遗下少量废弃化粪池（玻璃缸）及原材料。合同解除后，李小翠再无依据将上述物料继续堆放在案涉土地上，故李小翠理应及时清理完毕。孙美卿诉请有理，一审法院予以支持。七、支付占有使用费由于李小翠早已撤场，只是遗下废弃的化粪池（玻璃缸）及原材料，但现场所见，这些物料弃置在空地一侧，并未对陶盛山实际经营造成较大的影响。而且，孙美卿并非土地的实际使用人，即使李小翠需要支付这些费用，也应当由陶盛山来主张权利。孙美卿诉请李小翠支付土地占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。八、关于赔偿损失首先，李小翠提供的证据不足以证实其所称因对土地投资而产生损失1350000元。李小翠提供的《建设工程承包合同》及《自建厂房承包合同》，证据的来源、形式均存在较大的瑕疵，难以采信。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定：“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。……负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。”一审法院责令李小翠亲自到庭接受询问，但其拒不到庭。而李小翠也没有提供其已结算相关工程款等作为补强证据，承包人也没有到庭接受调查，故一审法院对李小翠主张的（投资损失达1350000元）事实不予认定。最后，李小翠代理人在庭审中称委托李××作为李小翠当时的工地代表，但经一审法院向李××询问，李××表示施工时，李小翠没有派驻工地代表。此外，李小翠代理人称两份承包合同均是李小翠本人签订的，而李××则承认是其签订的，两人的陈述自相矛盾，无法令人信服。如前所述，李小翠是因为违反了环保法规才导致被环保部门处以行政处罚并自行决定离场的，没有证据显示孙美卿存在过错且造成了李小翠的损失。因此，李小翠反诉要求孙美卿赔偿损失1350000元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认孙美卿与李小翠于2015年12月4日签订的《租地合同》于2018年12月11日解除；二、李小翠须于判决生效之日起十日内向孙美卿支付租金共计55000元及迟延付款利息3701元；三、孙美卿须于判决生效之日起十日内向李小翠返还押金33000元；四、李小翠须于判决生效之日起十日内将堆放在佛山市三水区************土名“后山旱地”（面积约6亩）土地上的化粪池（玻璃缸）及少量原材料清理完毕；五、驳回孙美卿的其他诉讼请求；六、驳回李小翠的其他反诉诉讼请求。上述第二、三项相抵后，李小翠实际须向孙美卿支付租金25701元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13858元、申请费（财产保全）1693元，合计15551元，由孙美卿负担14644元，李小翠负担907元。反诉受理费18732元，减半收取计9366元，由孙美卿负担200元，李小翠负担9166元。二审中，孙美卿向本院提交了报警回执，拟证明其已就李小翠在一审中提交虚假合同的行为报警。李小翠向本院提交了银行账户查询材料，拟证明孙美卿应向其赔偿建设厂房的损失。经审查，孙美卿提交的证据与本案无关，本院对此不予采信。李小翠提交的证据所载的收款人是陈世明、陈保秀，并非其所提交的厂房建设施工合同的承包方，李小翠也未提交证据证明陈世明、陈保秀与承包方之间的关系，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，孙美卿在二审中确认涉案土地在出租前已铺上水泥并建设了厂房。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。综合双方当事的诉辩，本院对二审争议焦点评述如下：关于涉案合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地为农业用地，没有证据显示涉案土地可作非农用途。孙美卿自认涉案土地在出租前已铺好水泥并建设了厂房，涉案土地在出租时已不符合农业用途，反映了孙美卿并不具有将涉案土地出租用于农业用途的意图，此其一。其二，李小翠亦确认其承租涉案土地是为了办企业而非农业用途。综上分析，并结合孙美卿与李小翠在《租地合同》关于涉案土地用于经营合法企业使用的约定可知，双方签订《租地合同》的目的在于将涉案土地用于经营企业，而非用于农业用途，涉案《租地合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。因二审中，孙美卿、李小翠均确认不因法院对合同效力认定的改变而变更诉请，故本院以双方一审的诉讼请求为基础并结合双方的上诉请求进行审理。因涉案合同无效，一审法院认定解除孙美卿与李小翠之间的《租地合同》有误，本院予以纠正。关于李小翠是否应向孙美卿支付2017年7月1日至其腾退全部物品之日前的占有使用费及迟延付款利息。本院认为，首先，虽然孙美卿与李小翠之间的《租地合同》无效，李小翠仍应向孙美卿支付参照《租地合同》约定的租金标准确定的占有使用费。一审法院认定李小翠应向孙美卿支付2017年7月至11月的费用数额为55000元（11000元/月×5个月）正确，本院予以确认，但一审法院认定该费用性质为租金有误，本院予以纠正。李小翠迟延支付前述款项造成孙美卿利息损失，一审法院判令李小翠向孙美卿赔偿利息损失并无不当，本院予以维持。其次，李小翠已于2017年11月搬离涉案场地，即李小翠已于2017年11月将涉案土地返还予孙美卿。虽然李小翠在涉案土地还留有少量物品，但并未影响孙美卿另行出租涉案土地，也未对陶盛山使用涉案土地造成较大影响，故一审法院综合本案案情考量对孙美卿请求李小翠支付搬离后的相应费用不予支持并无不当，本院予以维持。关于李小翠请求赔偿的损失。李小翠向法院提交建设工程施工合同主张涉案土地上的建筑物是其所建，但并未提交证据证明该合同已实际履行，孙美卿也不确认厂房是李小翠所建，故李小翠请求赔偿建设厂房投资的损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于孙美卿是否应退还李小翠已支付的租金。虽然涉案《租地合同》无效，但李小翠已实际占有使用了涉案土地，理应支付其搬离涉案场地之前的占有使用费，其请求返还已支付的费用缺乏理据，本院不予支持。关于孙美卿是否应退还押金。由于合同无效，孙美卿请求没收押金、李小翠请求双倍返还押金缺乏依据，故孙美卿应当返还李小翠已经支付的押金33000元。一审法院判令孙美卿向李小翠返还押金正确，本院予以维持。综上所述，李小翠的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。孙美卿的上诉请求不成立，本院予以驳回。本案因当事人在二审确认的新事实而改判，一审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6380号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6380号民事判决第一项、第五项、第六项；三、驳回孙美卿的其他诉讼请求；四、驳回李小翠的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13858元、申请费（财产保全）1693元，合计15551元，由孙美卿负担14701元，李小翠负担850元；反诉受理费18732元，减半收取计9366元，由孙美卿负担200元，李小翠负担9166元。二审案件受理费22242元，由孙美卿负担2658元，由李小翠负担19584元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡