广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤08民终1338号上诉人（原审被告）：梁伟平，男，1964年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘剑哲，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妤，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴川市建设工程公司管理人。负责人：杨水源，组长。委托诉讼代理人：彭轶凡，吴川市沿江路生态示范小区项目指挥部工作人员。委托诉讼代理人：詹树迅，吴川市沿江路生态示范小区项目指挥部工作人员。上诉人梁伟平因与被上诉人吴川市建设工程公司管理人排除妨害纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁伟平及其委托诉讼代理人潘剑哲、张妤，被上诉人吴川市建设工程公司管理人的负责人杨水源及委托诉讼代理人彭轶凡、詹树迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁伟平上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回吴川市建设工程公司管理人的全部诉讼请求；二、案件全部诉讼费用由吴川市建设工程公司管理人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足，涉案《集资建房协议》第一、四条不是双方的真实意思表示，应当认定为无效。单位集资建房的时间是在1993年，双方商议集资建房在先，签订涉案《集资建房协议》在后，《集资建房协议》只是一个形式上的文件，与双方协商集资建房的真实情况不同。真实的情况是：1993年初，公司与职工商议集资建房事宜，承诺集资房属于福利分房的一种方式分给集资户所有，集资户拥有永久居住的权利，在能够办证的情况之下，会协助住户办证。在公司作出上述承诺的情况之下，在没有签订合同前，大多数职工已经在1993年底就陆续交付集资款给公司了，公司也在1993年6月左右开始建设集资住房。等到楼房基本建成，公司才拿出涉案格式合同要求职工签名，但合同条款并没有包含集资房属于福利分房的条款，相反却规定了固定居住期限的条款，该协议不属于双方的真实意思表示，梁伟平不认可该协议的真实性。二、涉案《集资建房协议》第一、第四条款违反了法律法规的强制性规定，属于无效条款，不具有约束合同双方的效力。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国物权法》第九条、第五十四条的规定进行判决，属于适用法律错误。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条以及《经济适用住房管理办法》第三十五条、第三十条的规定，朱亚卜作为集资建房职工（实际购房人）对集资房拥有产权，对集资房享有所有权，能够永久居住、使用、处分的权利，在符合法律规定的条件之下可以进行转让。涉案《集资建房协议》第一条、第四条的约定严重违反了上述规定，应认定为无效条款，对双方没有约束力。三、梁伟平对涉案集资房拥有产权，吴川市建设工程公司管理人无权请求梁伟平搬离涉案房屋。1、吴川市建设工程公司管理人没有证据证明其履行了合法的报建程序，更无法证明其对涉案集资房拥有产权及拥有何种、多少份额的产权。根据《经济适用住房管理办法》第三十四条的规定，集资建房必须经过报建、批准等一系列手续，吴川市建设工程公司管理人在一审期间并没有提供证据证明吴川市建设工程公司履行了合法合规的报建程序，一审法院未查明该事实。2、梁伟平拥有对涉案集资房的产权，对集资房享有所有权，能够永久居住、使用并进行处分。朱亚卜投资建设集资房，并缴纳了在集资时能够购买一套房屋的资金进行建房，在集资房建设完成后，朱亚卜转让给梁伟平，梁伟平已经向朱亚卜支付了房款并一直使用、占有，本案情况完全符合《经济适用住房管理办法》的规定以及其他国家相关政策的规定，朱亚卜使用及转让房屋有法律依据。按照当年的行情，朱亚卜在十几年前交纳的集资款足以购买一套或者两套住房，且已经合法转让给梁伟平。一审法院判决梁伟平将房屋返还给吴川市建设工程公司管理人，且吴川市建设工程公司管理人仅需返还梁伟平集资当时所交纳的集资款，不仅不符合事实和法律，也明显不公，应当予以撤销。四、一审法院在吴川市建设工程公司管理人未提出终止合同或解除合同的情况之下，直接判决梁伟平搬离并返还房屋，属于程序违法。且一审判决将本案案由定为排除妨害纠纷错误。综上，请求二审法院驳回吴川市建设工程公司管理人的诉讼请求。吴川市建设工程公司管理人答辩称：一、涉案位于吴川市沿江东岸的综合大楼按照客观事实以及双方签订的《集资建房协议》属于吴川市建设工程公司管理人所有。梁伟平在《集资建房协议》的有效期内，仅有十年的使用权，没有处分权。本案的事实是，朱亚卜与吴川市建设工程公司管理人签订的《集资建房协议》约定的使用期已经超期，梁伟平占住的房屋是由朱亚卜转让来的，该转让行为应属无效。梁伟平依法应将房屋归还给吴川市建设工程公司管理人。二、吴川市建设工程公司管理人完全愿意按照《集资建房协约》的约定归还集资款给梁伟平，梁伟平也应当按照约定腾迁房屋给吴川市建设工程公司管理人，由吴川市建设工程公司管理人管理使用。三、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律完全正确，请求二审法院依法维持原审判决，驳回梁伟平的上诉请求。吴川市建设工程公司管理人向一审法院起诉请求：1、梁伟平立即搬迁出吴川市建设工程公司综合楼xx房，把该房归还给吴川市建设工程公司管理人；2、案件诉讼费用由梁伟平承担。一审法院查明事实：1994年间，吴川县建设工程公司为晋升成二级企业，以及解决职工住房困难的问题，与职工协商集资建房，并签订了集资建房协约。集资建房协约里吴川县建设工程公司作为甲方，朱亚卜作为乙方，协约内容：“为了解决职工干部的住房困难及建房资金的需要，甲方在梅六镇xxx岸新建综合大楼一幢，实行公建民助的办法解决建楼资金，乙方借资给甲方建楼不计利息，甲方住房供乙方使用不收租金。…一、住房原则：所建楼房的房地产权永远属甲方所有，乙方只有在定期内的使用权。在使用期内，乙方不得擅自出租、转借给他人使用，不得破坏或私自更改住房内墙，改变套房原貌，影响美观及环境卫生。若损坏住房应照原状修理好。…三、交款方式：乙方借资贰万伍仟元给甲方，一次性交足，甲方按交款先后及贡献大小，优先安排，落实到户，不得擅自更变。四、使用权：甲方供乙方使用的住房时间为拾年，从一九九五年三月起至二〇〇五年三月日止。期满如需继续使用的，要提前一个月向甲方提出书面申请并办理续约手续。在使用期间，如一方有特殊情况需退还或收回住房的，要经双方商定，办理还款退房手续。…”。朱亚卜已按集资建房协约交足房款，朱亚卜取得涉案综合大楼的xx房居住使用权。1997年7月13日，该房屋已转让给梁伟平，并居住至今。吴川县建设工程公司后更名为吴川市建设工程公司，2011年，东莞市广福新型建材有限公司申请宣告吴川市建设工程公司破产，一审法院作出（2011）吴法民破字第1-1号民事裁定书，裁定立案受理申请人东莞市广福新型建材有限公司对被申请人吴川市建设工程公司破产清算；一审法院作出（2011）吴法民破字第1号之四决定书，指定杨水源为吴川市建设工程公司管理人的负责人。一审法院认为：由于双方对集资建房协约、转让协约的真实性均无异议，该协约是双方当事人的真实意思表示，该协约自签订之日起即发生法律效力，双方当事人必须按协约的约定条款全面履行各自的权利和义务。该协约约定所建楼房的房地产权永远属甲方即吴川市建设工程公司所有，乙方即住户只享有十年的使用权；在使用期间，如一方有特殊情况需退还或收回住房的，要经双方商定，办理还款退房手续。因此，吴川市建设工程公司对涉案楼房享有所有权，在合同届满且没有重新续约的情况下，吴川市建设工程公司有权按照约定，在归还集资款的情况下要求住户搬离。吴川市建设工程公司管理人作为吴川市建设工程公司破产管理人，依法承接该公司的权利义务，故依法有权在归还集资款的情况下要求住户搬离涉案房产。吴川市建设工程公司管理人的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、限梁伟平于判决发生法律效力之日起十五日内搬离吴川市建设工程公司综合大楼xxx房；二、限吴川市建设工程公司管理人于判决发生法律效力之日起十五日内返还集资款25000元给梁伟平。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由梁伟平负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本案二审中，梁伟平申请本院调取涉案房屋所在土地的土地使用权证，因吴川市建设工程公司承认尚未办理土地使用权登记，故梁伟平已在二审庭审中表示撤回该调查取证申请；梁伟平还申请本院调取吴川市人民法院（2011）吴法民破字第1号案的卷宗以查明涉案房屋是否属于吴川市建设工程公司破产财产的范围，因吴川市建设工程公司尚未被宣告破产，梁伟平申请调查的内容与本案无关联性，故本院不予准许。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：民事诉讼中，首先应对是否符合起诉条件的程序性问题进行审查。本案中，吴川市建设工程公司管理人依据《集资建房协约》请求梁伟平腾房，根据《集资建房协约》的具体内容，可见该协约带有解决职工干部住房困难以及解决吴川市建设工程公司建房资金需求的目的，吴川市建设工程公司提供涉案住房时考虑了职工干部的贡献大小，具有一定的福利性质，属于单位内部的建房、分房行为。参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》“三、凡不符合民事诉讼法民事诉讼法、行政诉讼法行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案属单位内部建房、分房等而引起的腾房纠纷，吴川市建设工程公司管理人应找有关部门申请解决。企业与职工之间签订的具有福利性质的协议，不属于平等主体之间的民事法律关系，因此引起的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2854号民事判决；二、驳回吴川市建设工程公司管理人的起诉。吴川市建设工程公司管理人已预交的一审案件受理费100元，由广东省吴川市人民法院予以退回；梁伟平已预交的二审案件受理费100元，由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  郑玉莲审判员  陈小红审判员  林 竹二〇一九年九月五日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。