河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0323民初1751号原告：石红，女，汉族，1960年2月1日出生，户籍河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所专职律师。执业证号：14103200811138382。特别授权。委托诉讼代理人：赵晓蕾，河南达兴律师事务所实习律师。被告：洛阳顺吉房地产开发有限公司，登记住所地：洛阳市西工区升龙广场A区11号楼1单元705号，实际经营地：新安县产业集聚区。社会统一信用代码：91410300770891436X。法定代表人：李建信，该公司经理。委托诉讼代理人：程相峰，河南慕容律师事务所专职律师。执业证号：14103199510290314。特别授权。原告石红诉被告洛阳顺吉房地产开发有限公司（以下简称顺吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，原告同日向本院提起财产保全申请，并提供浙商财产保险股份有限公司洛阳中心支公司的保函作为担保，本院审查后于2019年5月30日依法作出（2019）豫0323民初1751号民事裁定书，依法冻结了被告在金融机构的存款834011.74元或查封其同等价值的其他财产。并于2019年7月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石红的委托诉讼代理人任延萍、赵晓蕾，被告顺吉公司的委托诉讼代理人程相峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石红向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的两份《商品房预售合同》；2、判令被告向原告返还房款823774元、资料费2000元及违约金8237.74元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》两份，合同约定原告向被告购买位于新安县涧河北顺吉秀水城邦5号楼1单元104号、101号两套房，房屋预测建筑面积分别为142.92平方米和141.14平方米，价格共计为823774元。合同约定被告应于2017年12月31日前将商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同且被告应当承担违约责任。同时约定被告应当在商品房交付使用后将办理房屋权属登记的资料报送产权机关备案，否则被告应当承担违约责任。同时被告向原告出具收据四份，载明被告收到原告全部购房款和资料费2000元。原告多次向被告了解交房及办理房屋产权登记事宜，要求被告尽快办理房屋产权备案登记，但上述房屋至今未交付使用，被告也未办理房屋备案登记。被告逾期交房及逾期办理房屋产权证书已经直接影响到原告房屋所有权的正常行使，构成根本违约。原告和被告因签订合同违约损失及可得利益损失，原告仍保留追诉的权利。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。被告顺吉公司辩称：1、案件的起因是由于被告与洛阳市泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司）之间存在债权债务关系，原告与泰华公司之间也存在债权债务关系，所以泰华公司将其与原告的债务转移给了被告，被告以房抵欠泰华公司之债，所以原告所诉《房屋预售合同》实为以房抵债性质，应当按照借款合同审理。合同所涉及的不动产，由于原告及泰华公司未能完全履行自己义务而未有交付，更未办理过户登记手续，房屋所有权没有转移，因此双方所签订的商品房买卖合同对双方均不具有法律约束力，人民法院不应支持；2、原告并没有按照合同约定交付被告所诉的房款，诉争的基础法律关系是民间借贷，而且根据被告与泰华公司所签订的和解书，房屋价款按2800元/㎡抵偿泰华公司债务，所以原告与被告所签订的《房屋预售合同》约定的房屋价款当中超过2800元/㎡的房价部分，属于泰华公司与原告之间的另一法律关系，因此原告再请求被告返还缺乏依据，原告起诉应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，并认定以下事实：原告石红是案外人泰华公司的债权人，被告顺吉公司是泰华公司的债务人，2017年8月21日，被告顺吉公司（甲方）与泰华公司（乙方）签订《和解书》，约定：“一、乙方在甲方的投资款共计2257.66万元，甲方以乙方查封顺吉秀水城邦中的房产按房价2800元/平方米给乙方，结清为止。二、甲方按乙方指定的购房人签订购房合同，并负责到房管局备案，办理交房。三、甲方给乙方抵账的房产，无论乙方销售价格多少均归乙方，但超出房价2800元/平方米的价格后的纳税，乙方需按税局规定缴纳税款；四、未尽事宜另行协商。”按照上述和解协议的约定，泰华公司指定由原告与被告签订购房合同，以清偿泰华公司与原告之间的债务。2017年10月17日，原告作为买受人与被告顺吉公司签订《商品房预售合同》两份，合同编号为YS0100422的合同约定原告向被告购买位于新安顺吉·秀水城邦5幢1单元101号房一套（预测建筑面积141.14平方米、每平方米2900元，总金额为409306元），合同编号为YS0100453的合同约定原告向被告购买位于新安顺吉·秀水城邦5幢1单元104号房一套（预测建筑面积142.92平方米、每平方米2900元，总金额为414468元）。两份合同中均约定有交付期限和违约责任，即合同第八条：出卖人应当在2017年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。签订合同当天，被告给原告出具房款收据两张，载明收到原告5#1-104房购房款414468元和5#1-101房购房款409306元，并在购房款收据上注明“实际未收到现金，用于以房抵账”字样。同时被告又另收取原告资料费2000元并出具收据一张。合同签订后，因被告未按合同约定期限向原告交房，原告经多次催交，被告仍未向原告交房，原告诉至本院。截止本案开庭时本案涉及的房屋仍处于在建状态，庭审中被告同意解除与原告签订的《商品房预售合同》。本院认为，债务应当清偿，泰华公司与被告之间有债权债务关系，泰华公司是被告的债权人，泰华公司与原告之间亦有债权债务关系，原告是泰华公司的债权人。泰华公司与被告协商将其对原告等人的债务转移至被告，由被告承担泰华公司对原告等人所负的债务，被告接受并与泰华公司签订书面的《和解书》。该和解书签订后，原、被告签订《商品房预售合同》，合同价款共计为823774元，用以抵销三方的债务，原告作为债权人对此表示同意并在合同书上签字确认，自此债务转移成立。履行债务的形式有多种情形，原、被告之间签订的《商品房预售合同》，将借款本息转化为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了明确约定，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该行为并非为双方之间的债务转移或者原始借款合同的履行提供担保，故不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，不宜按借款合同审理本案。依据合同约定，被告应在2017年12月31日前向原告交付房屋，被告逾期交房应承担相应的违约责任，原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》，符合合同约定，同时被告当庭同意，故该合同自2019年7月17日起解除。关于原告诉求被告返还购房款823774元及违约金8237.74元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张的资料费2000元，因该2000元是为了保证被告能够给原告办理相关房屋备案手续而支付的费用，现因被告违约导致原、被告双方的合同解除，不需要再办理房屋的相关备案手续，故原告要求被告返还资料款2000元，本院依法予以支持。对于被告与泰华公司签订的《和解书》中第三条的约定系被告与泰华公司之间的约定，与原告无任何法律关系，故对于被告的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告石红与被告洛阳顺吉房地产开发有限公司于2017年10月17日签订的合同编号分别为YS0100422、YS0100453的两份《商品房预售合同》自2019年7月17日起解除；二、被告洛阳顺吉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告石红返还购房款823774元、资料费2000元并支付违约金8237.74元。（如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本案受理费减半收取6070元、保全费4690元，共计10760元由被告洛阳顺吉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵玲玲二〇一九年九月十六日书记员  李 乐