广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1351号 原告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司，住所：广西南宁市良庆区金龙路2号南宁万科大厦3栋4栋及地下室十二层1212号办公。统一社会信用代码：91450108682108165L。 法定代表人：温贤钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢小华，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦慧，该公司副总经理。 被告：杨文忠，男，1969年8月11日出生，苗族，职工，住广西融水苗族自治县。 原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司（以下简称和祥物业公司）与被告杨文忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和祥物业公司的委托诉讼代理人卢小华、韦慧，被告杨文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨文忠给付自2015年1月1日起至2018年8月16日止物业服务费、垃圾费、路灯公摊费等费用合计3463元；2、判令杨文忠按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月18日应支付滞纳金为10760.9元；3、判令杨文忠承担本案全部诉讼费用。事实和理由：杨文忠系和祥物业公司所管理的融水苗族自治县融水镇广海新城11栋1单元201室的业主，建筑面积为139.13平方米。广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与和祥物业公司于2015年1月1日签订《前期物业服务合同》，全面委托和祥物业公司对该住宅小区（总建筑面积110000平方米）进行物业管理，委托管理期限自2017年1月1日起至小区业主委员会与物业公司合法签订物业服务合同时自然终止。协议约定和祥物业公司向杨文忠提供物业管理服务，杨文忠按建筑面积（多层住宅）0.5元/平方米的标准向和祥物业公司缴纳物业管理费，如杨文忠逾期付款应按欠费金额乘以逾期天数乘以5‰的标准向和祥物业公司支付违约金。协议生效后和祥物业公司依约为杨文忠提供了完善的物业管理服务，但杨文忠并未依约向和祥物业公司缴纳物业管理费，自2015年1月1日至2018年12月18日杨文忠共欠物业费等费用3463元，滞纳金10760.9元，合计14223.93元。杨文忠拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》，严重侵犯了和祥物业公司及其他业主的合法权益，故和祥物业公司特诉至人民法院，望人民法院公正裁决，维护和祥物业公司的合法权益。 杨文忠辩称，和祥物业公司与广海房开公司于2015年1月1日签订《前期物业服务合同》后，一直不能取得经营广海新城小区物业的营业执照，所以和祥物业公司当年并没有在广海新城小区开展经营物业管理服务。2015年12月29日，和祥物业公司以分公司的名义在融水苗族自治县工商行政管理局办理了营业执照，负责人是卢小华。分公司的经营范围仅仅是接受主体公司委托替主体公司接洽物业服务而不能开展经营活动，依据物业管理条例第三十二条，从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，不具备法人资格的企业从事物业管理活动即为不诚信企业，应受相关部门惩戒，而和祥物业公司融水分公司不具备独立法人资格，私下开展经营物业活动，就属于不诚信企业。由于广海新城小区总建筑面积为110000平方米，依据相关服务标准，和祥物业公司应为广海新城小区提供2级服务，依照2级服务的人员配置参考标准，应配备秩序维护人员11人，保洁人员10至11人，还有客服人员、绿化人员，持证电工2人，持证电梯维修保养工2人，持证水工2人。由于招不到服务广海新城小区的员工，和祥物业公司融水分公司2016年并没有开展任何物业服务。一直到2017年初，分公司才陆续招进一些员工（但员工仍然不足），而由于员工专业素质低，没有经过相关培训，导致广海新城小区管理混乱，出现遍地垃圾无人清扫、水管漏水没人理、电梯无人保养坏了无人修等情况，业主怨声载道。2018年6月8日，和祥物业公司告知广海新城小区业主委员会以及广大业主，和祥物业公司自愿整改，要求继续经营广海新城小区物业，但要求业主们自行筹资购买本应由和祥物业公司购买、配备的用于物业经营活动所必需的各种设备设施，设施设备到位后才向社会招工，服务于广海新城小区业主。2018年8月6日，经全体业主表决，业主委员会解聘和祥物业公司，理由是和祥物业公司一直无法为广大业主提供满意服务，给大家带来诸多困扰。基于以上事实，杨文忠愿意交纳2017年1月1日至2018年8月6日期间的物业管理费，但由于和祥物业公司提供的服务不到位，小区门口有安全隐患，小区路灯很暗，看不见路，给业主造成不便，因而杨文忠认为交纳应交物业费的50%较为合理。关于违约金，民法通则第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另外一方因此所受到的损失，所以违约金就是给对方造成的损失赔偿。然而，广海新城小区业主从没有给和祥物业公司造成任何钱财损失，相反，是和祥物业公司没有为广大业主提供满意服务，长期给业主们造成困扰，所以是和祥物业公司违约在先，现在和祥物业公司反而要求杨文忠支付违约金，既不合理，也不合法。和祥物业公司收取违约金的依据是2016年12月28日与广海房开公司签订的《前期服务合同》第七条，该条款同时还约定和祥物业公司可以通过停水停电拆表的方式追讨物业费，这些野蛮的行为（包括收取违约金）是与法律相违背的。另外，物业管理条例第三章第二十四条规定，国家要求建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业。如果招标单位少，则经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。广海房开公司与和祥物业公司达成服务协议，既没有经过投招标，也没有经过房地产主管部门批准，违反了物业管理条例，因而是不合法的。此合同里关于违约金的条款理所当然也是不合法的。最后，关于垃圾费、路灯公摊费，由于服务合同没有约定由和祥物业公司收取，而且和祥物业公司也没有得到相关部门的收费委托，所以和祥物业公司无权要求杨文忠交纳。鉴于以上情况，恳请人民法院维护杨文忠的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2012年12月，广海房开公司与和祥物业公司签订前期物业服务合同，约定广海房开公司选聘和祥物业公司对广海新城小区提供前期物业管理服务事宜。前期物业服务合同签订后，和祥物业公司于2012年12月1日进驻广海新城小区并提供相关物业服务至2018年8月6日。2018年8月6日，广海新城小区业主委员会解除了与和祥物业公司的物业服务合同。杨文忠系广海新城小区11栋1单元201号房屋业主，该房屋建筑面积为139.13平方米。杨文忠未向和祥物业公司交纳2015年1月1日至2018年8月6日期间的物业服务费，经和祥物业公司催交后仍未交纳，和祥物业公司遂诉至本院。 本院认为，根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，广海房开公司作为建设单位在广海新城小区未成立业主委员会及业主委员会尚未选聘物业服务企业的情况下，与和祥物业公司签订前期物业服务合同符合法律规定，合同约定的多层住宅物业费收取标准每平方米0.5元与小区物业管理支出需求基本相当。和祥物业公司在签订合同后已进驻广海新城小区并提供相关物业服务项目，杨文忠作为物业服务的接受者之一与和祥物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系，现和祥物业公司要求杨文忠交纳物业费，符合法律规定。但和祥物业公司在公共区域、公用设施、环境卫生的维护和管理等方面存在一定瑕疵，对其主张的物业管理服务费，本院酌情扣减30%后由杨文忠交纳，故杨文忠应当支付和祥物业公司2015年1月1日至2018年8月6日期间的物业服务费2103.65元（0.5元/平方米×139.13平方米×43.2月×70%）。和祥物业公司主张的垃圾费、路灯公摊费，并非由和祥物业公司提供服务所产生，且和祥物业公司亦无证据证实其已为杨文忠垫付了上述费用，故本院对其该项请求不予支持。另外，和祥物业公司主张的滞纳金因无相应事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杨文忠于本判决生效之日起十日内支付广西南宁和祥物业服务有限责任公司2015年1月1日至2018年8月6日期间的物业服务费2103.65元； 二、驳回广西南宁和祥物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费156元，减半收取计78元，由广西南宁和祥物业服务有限责任公司负担66.5元，杨文忠负担11.5元。 本判决为终审判决。 审 判 员  王   建   明 二〇一九年九月二十九日 法官助理  张松萍书记员罗易娴