内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初960号原告：段克明，男，现住乌海市。委托诉讼代理人：柯保成，内蒙古振昊律师事务所律师。被告：李恩军，男，现住呼和浩特市。第三人：李海霞，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：田春宇，北京市恒德律师事务所律师。原告段克明与被告李恩军、第三人李海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，第三人李海霞申请参加诉讼并提出独立请求。2019年4月22日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段克明及其委托诉讼代理人柯保成，被告李恩军，第三人李海霞及其委托诉讼代理人田春宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告段克明向本院提出诉讼请求：1、确认呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋属原告段克明所有；2、判令被告李恩军协助原告段克明办理呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋的产权转移登记；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年11月28日，原告段克明委托被告李恩军购买呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋（现名：呼和浩特市金川开发区青清华园F座2单元202），建筑面积103.34平方米。购房款118841元及其它相关费用均由原告缴纳。为预防日后为此发生纠纷，被告于2006年11月6日为原告出具了《房屋产权证明》，2006年11月7日双方又签订了《委托购房协议》，明确房屋系原告委托被告购买，购房款及其它相关费用均由原告支付，协议第三条约定“该房产权证暂时办在乙方（被告）名下，待甲方需要办理房屋所有权证时，乙方应该无条件配合甲方办理过户的相关手续”。该房屋交付后一直由原告出租、收益至今。现原告需要办理过户手续，但被告不予配合，故向人民法院提起诉讼。请求判如所请。被告李恩军辩称，房屋是原告委托我去买的，房子属于福利房，房产证单位一直压着，后来我购买另一套房子用这套房子房产证抵押，所以一直没有给原告办理过户。第三人李海霞辩称，不同意原告诉讼请求，我方认为该案属于虚假诉讼，我方是因在原告起诉的同时，还未向被告送达诉状时，被告已经掌握原告向法院交付凭证，证明该案属于原、被告串通形成的。即使原、被告间存在真实的委托购房协议，只能证明原、被告间存在债权关系，不能因此认定原告方享有房屋物权。“物权法”明确规定物权设立、变更要件即必须以登记为生效原则，未经登记不生效力。如以双方签订的委托购房协议即认定原告方享有不动产物权，则明显违背物权法强制性规定。所以即便原、被告间存在委托购房协议，我方认为仅是债权关系，原告方提起物权确认纠纷案不存在法律基础。第三人对本案提出独立请求：请求法院确认该涉案房产属于被告与第三人的共同财产。原告辩称，本案不属于虚假诉讼，被告与第三人离婚诉讼后，我方知道该房屋可能被分割，我方告知被告将该涉案房屋情况告知赛罕区法院。为有证据证明本案已进入诉讼程序，在立案当天将诉状、收费单据发给被告离婚案代理律师，由其向赛罕法院提交。赛罕法院表明必须有第三人进入本案的依据，离婚案件才能中止。物权法规定物权经不动产登记才能生效，但不排除按其他方式取得物权的方式。“最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释”第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故提起本案诉讼，依据法律及证据原告请求对诉争房屋享有所有权，同时本案案由应变更为所有权确认纠纷。被告李恩军辩称，2005年我工作调动到超高压供电局，2006年我单位购买电力家园房子，我当时手头紧，我跟原告是同事，原告提出我代买房屋给我1万元好处费，我同意购买。当时买房比较便宜，单位不许过户，我就把房子办在我名下。我在2008年买天江明邸房时需要有我实名房产证做抵押，我把该涉案房屋做抵押，没有过户。三年后我跟第三人提出离婚诉讼，考虑到我在诉讼时涉嫌转移财产，故没有给原告过户，现在原告只能走法律程序。原告段克明为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一收据（2005年11月28日内蒙古超高压供电局企业管理部出具），拟证明2005年11月28日，李恩军代原告段克明交付购房定金1000元。证据二收据（2005年12月4日内蒙古超高压供电局物业公司出具），拟证明2005年12月4日，李恩军代原告段克明交付2006年物业费180元。证据三《借记卡产品资料查询》单（2019年4月4日中国农业银行股份有限公司乌海滨河支行出具），拟证明9559903712158773410是原告妻子吴楠的账号。证据四《取款凭条》（2006年4月9日中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行出具）,拟证明2006年4月9日，原告妻子吴楠从中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行取款123450元。证据五《存款凭条》（2006年4月9日中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行出具）,拟证明2006年4月9日，原告妻子吴楠从中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行取款123450元后，又存入张某账户123450元。证据六《存款凭条》（2006年4月10日中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行出具）,拟证明2006年4月10日，由张某账户存入李恩军账户123450元。证据七收据（2006年4月21日内蒙古汇业房地产开发有限责任公司出具）,拟证明2006年4月21日，李恩军代原告段克明交付购房款118841元。证据八收据（2006年9月24日内蒙古超高压供电局企业管理部出具）,拟证明2006年9月24日，李恩军代原告段克明交付办理房本费用2250.14元。证据九《房屋产权证明》（2006年11月6日被告为出具）,拟证明被告自认案涉房屋系2005年11月28日原告委托被告购买，购房款都由原告支付，原告是该房屋产权的实际所有人。证据十委托购房协议（原告段克明、被告李恩军2006年11月7日签订）,拟证明：1.原、被告系委托购房关系，即案涉房屋是原告委托被告购买。2.合同签订时，被告已以现金方式收取原告购房款118841元，物业费180元，物业抵押金1000元，电话费、天然气费、有线电视费3000元，委托代理费10000元，共计133021元。3.房产证只是暂时办在被告名下，原告需要时被告应无条件配合原告办理过户手续。证据十一《租房协议》两份、《房屋出租合同书》一份（原告分别于2008年11月18日、2012年11月17日、2018年11月17日与田某签订），拟证明案涉房屋始终由原告出租。证据十二采暖费、物业费单据12枚,拟证明采暖费、物业费、水电费始终由原告缴纳，装修保证金、管理费、垃圾清运费、二次转运费亦由原告缴纳。证据十三《房屋所有权证》（房权证土左房字第022133号，土默特左旗房屋产权登记换发证办公室2006年4月26日核发），拟证明案涉房屋目前仍登记在被告名下，被告没有依照约定将产权过户到原告名下。原告申请证人张某出庭作证，证明2006年清明后大概是4月9日，他和表妹吴楠一起去新华桥的农行的银行柜台办理，把10万多钱汇给李恩军，我们三个人签的字，当时李恩军也在场。转的钱是以原告名字买房的房款。申请证人田某出庭作证，证明他从2008年一直就租的房子，都是联系原告。原告来呼市，我就半年或一年给他房租，水、电暖都是我交的费，名字写的都是李恩军，李恩军有一次给我打电话说缴下物业费。房租都是原告段克明来收，我有钱就给他拿上了，以前全部给的现金，后来有过转账，都是我媳妇给的段克明钱。记不清哪一年，我可以之后提供打过账的明细，也有微信的转账记录。2008年房租10000元包暖包物业，水、电自付。暖气费都是在××里收,供暖都是我缴费，收费人员也没换过。暖气费2700元左右，2008年我一开始就放货不产生多少水费、电费，后来从2012年11月18日到2018年11月17日房租涨到了12000元。被告认可原告提供的证据。第三人发表质证意见:对原告证据一收据，证据二收据，真实性合法性无异议，但与本案关联性不认可，证明目的不认可。从证据一、二可以看出住房定金及物业费均是被告缴纳，与原告无关。证据三、四、五、六无原件，不发表质证意见。证据七、八真实性、合法性无异议，关联性不认可，证明目的不认可，证据七、八表明，该涉案房屋购房款和相关费用由被告李恩军缴纳与原告无关。证据九、十、十一的1、2、3真实性、合法性、关联性均不认可。证据九系当事人陈述，证据十委托购房协议，签订时间在产权证办理之后，且也在李恩军为其出具产权证明和李恩军缴纳购房款、定金等费用之后。与常理不符，正常委托因在事项发生前而不是之后，且被告方在介绍事情经过时提到是在2006年就想买涉案房屋，原告诉称2005年就委托买房了，不符合时间逻辑。证据十中描述该房屋的名称叫呼和浩特市××区，建筑面积103.08平方米，实际该住××区是近一两年的事，既然房产证是2006年4月份就已经核发，那么双方签订的协议中对面积都不能准确描述，所以更能证明该协议系伪造。且从协议最后一条可以看出，本协议一式两份，仅双方签字生效，如果该协议真的是在2006年11月7日签署，那么之前的李恩军购买房屋的行为，与原告无关，那时该协议还未生效。对证据十一的3，房屋出租合同中看不出是哪套房屋出租，不能认可效力。证据十二中采暖费发票不认可，因为该票据显示的交费地址并不明确，且多年仅有一张票据，不能反映真实情况。对其他11份真实性、合法性均予以认可，与本案关联性不认可，11份票据中均显示供热费、物业费、装修保证金装修管理费及垃圾清运费、水、电费均由李恩军支付的，与原告无关。证据十三真实性合法性均无异议，关联性及证明目的不认可。该房屋所有权证，明确该房屋登记在李恩军名下，该产权证核发日期是2006年4月26日，早于证据九、十中所谓的委托购房协议及缴费单据。对证人张某系原告大舅哥，具有特殊身份，且患有脑梗，对于当时转款细节描述不清，明显不符合逻辑及交易正常顺序。所以对其证言应不予采信。对证人田某证言，无法确认其真伪，通过法庭询问，可以看出，田某对房屋承租交易过程并不清楚，在未搞清产权人或者是有权出租人是谁的情况下，就敢将大额钱款交付给以前从不认识的段克明，并对双方所签协议内容也不清楚，所以该证人证言系杜撰，更证明不了房屋承租情况。经审查，原告的证据三、四、五、六虽当庭未提供原件，但庭后提供了证据三、四、六的原件，补充了2006年4月9日吴楠存入张某账户123450元的《存款凭条》，第三人虽对关联性不认可，但经本院核实均为真实，且与张某证言陈述一致，能够证明原告妻子吴楠于2006年4月10日由张某账户存入李恩军账户123450元购房款的事实，本院对上述证据的证明力予以确认。证人田某的证言，证明从原告段克明手中租的房子，租金交给段克明，本院对其证明力予以确认。证据一、二及证据七、八，第三人虽不认可关联性及证明目的，但在借名买房中，以借名人名义缴纳购房定金及物业费等各种费用均属正常，本院对上述证据予以认可。证据九、十、十一，第三人虽对真实性、合法性、关联性均不认可，但未能提供证据否定其证明力，本院对上述证据予以认可。证据十二，其中2017年采暖费发票上购买方为“段四”，其余购买方或交款人均显示为李恩军，上述票据均由段克明持有，结合其出资购房的事实，本院对其证明力予以认可。证据十三《房屋所有权证》,证明案涉房屋目前仍登记在被告名下，没有依照约定将产权过户到原告名下,本院对其证明效力予以认可。第三人为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据一《房屋权属登记信息查询结果证明》，拟证明：涉案房屋产权人系李恩军，面积是103.34平米，与原、被告签订的所谓委托购房协议中签订是面积不一致。证据二《内蒙古增值税电子普通发票》证明2018年11月12日仍由李恩军缴纳的采暖费。原告发表质证意见：对证据一真实性认可，关联性及所要证明问题不认可，该证明开具的房号不对。对证据二真实性认可，该发票地址就是超高压××楼西，证明的问题不认可，房子登记在李恩军名下，相关费用均以李恩军名义缴纳，该费用是租房的人缴纳的，费用有时原告把钱给被告委托被告缴费，有时是被告代缴后跟原告要，登记在被告名下符合常理。2012年是因原告自己去缴纳给开具的原告名字的发票。被告发表质证意见：认可，就是涉案房屋，但是房子最早就是叫F座，没有分房号，至今也没有编号。票据登记的都是房屋最早登记的名字。经审查，本院对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：原告段克明系被告李恩军原单位同事，被告李恩军与第三人李海霞系夫妻。2005年11月28日，原告段克明委托被告李恩军购买呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋（现名：呼和浩特市金川开发区青清华园F座2单元202），建筑面积103.34平方米。2006年4月9日，原告妻子吴楠从中国农业银行股份有限公司呼和浩特新华桥支行取款123450元，又存入张某账户。2006年4月10日，原告妻子吴楠由张某账户存入李恩军账户123450元。2006年4月21日，被告李恩军代原告段克明交付购房款118841元。2006年9月24日，李恩军代原告段克明交付办理房本费用2250.14元。2006年11月6日，被告李恩军为原告段克明出具了《房屋产权证明》，载明案涉房屋系2005年11月28日原告委托被告购买，购房款都由原告支付，原告是该房屋产权的实际所有人。2006年11月7日，原告段克明又与被告李恩军签订了《委托购房协议》，载明房屋系原告委托被告购买，购房款及其它相关费用均由原告支付。第三条约定“该房产权证暂时办在乙方（被告）名下，待甲方需要办理房屋所有权证时，乙方应该无条件配合甲方办理过户的相关手续，办理过户手续的各项费用由甲方承担”。该房屋交付后，由原告段克明出租给田某使用至今。后原告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续，被告未予协助，原告遂诉至本院。在诉讼过程中，第三人李海霞申请参加本案的诉讼，认为涉案房屋系与被告李恩军的共同财产，提出请求法院确认该涉案房产属于被告与第三人的共同财产的独立请求。本院认为，本案案由应变更为所有权确认纠纷。《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告就委托被告购买涉案房屋达成合意，之后又补签了《委托购房协议》，交纳了购房款及相关水电暖及物业费，并已经实际占有使用该房屋至今，系涉案房屋的实际所有权人，被告应按照协议履行自己的义务。第三人李海霞尽管提供了《房屋权属登记信息查询结果证明》、《内蒙古增值税电子普通发票》载明该房屋登记所有权人为李恩军，但原被告对证明目的均不认可。且李海霞未能提供证明出资、房屋使用等情况的证据，不足以证明涉案房屋系被告与第三人的共同财产。从原告提供的证据来看，各种收据票据以及《房屋产权证明》《委托购房协议》均由原告持有，被告也认可，且《借记卡产品资料查询》、《取款凭条》（吴楠）、《取款凭条》（张某）、《存款凭条》（李恩军）及证人张某证言，经查证均为真实，还有2017年采暖费发票上购买方为“段四”的记载，还有证人田某向原告段克明租房的证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。综合原告和第三人列举的证据，本院认为原告向法庭出示的上述证据的证明效力明显高于第三人提供证据。综上所述，段克明与李恩军之间就本案诉争房屋存在事实上的借名买房关系，段克明亦长期使用诉争房屋，实际买房人应为段克明。故原告段克明要求确认该诉争房屋所有权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求判令被告协助办理该房屋的过户手续的请求，合理合法，本院予以支持。第三人李海霞请求确认该涉案房产属于被告与第三人的共同财产的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决如下：确认呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋属原告段克明所有；被告李恩军于判决生效后30日内协助原告段克明办理完呼市金川开发区蒙高公司院内2号楼二单元2层西户房屋的产权转移登记；三、驳回第三人李海霞的诉讼请求。案件受理费100元（原告段克明已预交2677元），由被告李恩军负担100元，其余2577元退还原告段克明；第三人提起独立请求案件受理费100元（第三人李海霞已预交2677元），由第三人李海霞负担100元，其余2577元退还第三人李海霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 丁 洁人民陪审员 陈永红 二〇一九年九月十日书 记 员 王婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应该按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。