江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8210号上诉人（原审原告）：苏州玖运房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东富路38号。法定代表人：刘凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海荟和实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇肖湾路318号7幢124室。法定代表人：林思新，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：久富文化创意发展（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒杨路36号2幢301室。法定代表人：冯进星，该公司经理。委托诉讼代理人：邱晔，江苏力信律师事务所律师。上诉人苏州玖运房地产经纪有限公司（以下简称玖运公司）因与被上诉人上海荟和实业有限公司（以下简称荟和公司）、久富文化创意发展（苏州）有限公司（以下简称久富公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖运公司上诉请求：撤销一审判决，改判荟和公司、久富公司向玖运公司支付中介服务报酬及违约金26万元，本案的一、二审诉讼费用由荟和公司、久富公司承担。事实和理由：一、玖运公司与荟和公司、久富公司之间的居间合同法律关系合法有效，荟和公司、久富公司应该支付中介服务费及相关违约金，一审法院认定事实错误。二、工商备案信息表明，荟和公司、久富公司已经成功租赁第三人的厂房，其应该支付居间服务费及违约金。三、荟和公司、久富公司通过玖运公司的介绍，才知道了案涉厂房，如果没有玖运公司的介绍，荟和公司、久富公司无法从信息海洋中知道案涉厂房，也无法达成交易。四、本案的判决变相鼓励跳单，鼓励违约，不利于引导诚实守信。久富公司辩称，第一、订立合同以后，玖运公司未取得出租方的授权，其工作人员表示无法联系到房东，冯进星明确告诉玖运公司，其他中介可以约谈到房东，并且要求其尽快履行合同，但该公司一直未履行合同，荟和公司有权终止合同，另外选择其他中介。第二，玖运公司在订立合同中存在过错。玖运公司仅通过网络得知了出租方工作人员沈某发布在网上的出租信息，并未获得相关授权，也未将此实际情况向荟和公司披露。综上，请驳回玖运公司的上诉请求。荟和公司未到庭答辩。玖运公司向一审法院起诉请求：1、判令荟和公司、久富公司支付玖运公司服务报酬、违约金共计人民币648000元（16元每平方每月*27000平方*1.5=648000）；2、判令本案的诉讼费由荟和公司、久富公司承担。一审法院认定事实：2017年11月17日，玖运公司（居间方、乙方）与荟和公司（承租方、甲方）签订中介服务协议书一份，载明委托事项为甲方委托乙方居间介绍承租房屋（物业）事宜。协议约定：乙方接受甲方的居间委托业务，应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适物业。乙方在带看甲方厂房过程中，应将厂房实际情况告知甲方，包括土地使用性质，房屋所有权性质，系物业直接承租或间接承租等方面，让乙方充分知悉，便于甲乙双方互相沟通，早日促成交易。对于甲方（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功租赁或购入所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月租金作为佣金（间接承租或购入仍按介绍之物业价格计算支付佣金），支付佣金时间为业主签订合同之时。甲方承诺，在实地察看下述物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该业务之业主（或其他权利人）联系。若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经过乙方与业主（或其他权利人）私下联络签约的，则视为甲方违约，甲方需支付乙方一个月的厂房租金/买卖总价的3%作为违约金。看房记录一栏注明：1、苏州新区，面积约27000㎡，楼层1-3，参考价格为18元/月/㎡。甲方处有荟和公司时任法定代表人冯进星签字。2017年11月23日，冯进星与玖运公司的工作人员小张电话联系，冯进星问“那天那个浒墅那个房子，你同事带我看的，后来怎么说”，小张回复“他还没给你联系啊？上次我给他打电话了，我让他给你联系的”，冯进星说“没有哦，打了两次电话给他，他说房东联系不到”，小张回复“他好像是，房东一直没有回来，因为我这边也联系房东的，因此上次我让我同事带你去看的，就说他比我更了解情况”，冯进星又问“我一会打电话给他，对么？”小张回复“应该是广东还没回来，回来的话，应该直接给你联系了”，冯进星说“今天都20几号了”，小张说“行啊，行啊，我再来催催他”。2017年11月24日上午，玖运公司的厂房专员陆晓华与冯进星联系，冯进星问“小陆啊，那个房子，怎么都没，等你电话都等不到，没打电话给我”，陆晓华回复“他房东那边，可能其他人在跟他谈，谈得差不多了”，冯进星问“有人在谈，差不多了？”陆晓华回复“对”，冯进星问“别人要租了？”陆晓华回复“对，所以这边……，那边先不谈了”，冯进星问“我们约不到了，对么？我们能不能约得到？”陆晓华回复“现在暂时约不到”，冯进星问“约不到？”陆晓华回复“恩，应该，先不谈么”，冯进星说“但是，还有一个也是你们这边的中介打电话给我同事，说这个这边有个房子，他能约得到，我不知道，呵呵”，陆晓华问“他能约得到？”冯进星说“所以我也问下你啊。对啊，是36号没错啊。他跟我讲的是36号，我跟他说这个房子，之前有中介带我们看过。然后，我问他是不是36号，他说是的。然后我问这边房东能不能约得到，所以我也问他一下，所以我再问下你啊，他现在这边也没有给我明确答复”，陆晓华说“哦”，冯进星继续说“对不对，你看下吧，租，我们要租的，你那天看完房子我打2个电话给你，你都不打电话给我”，陆晓华说“他们房东这边之前也没联系到，后来联系到了，他说有一个在谈了”，冯进星说“只要没租掉，我自己去找找这边关系熟人看看有没办法”，陆晓华回复“租是现在还没租掉”，冯进星说“还没租掉？你看下能不能约得到，你能约得到的，打电话给我租。反正简单一点，对不对”，陆晓华回复“好的呀，好的”，冯进星说“行的，就这样”，陆晓华回复“好的，我跟进一下”。2017年11月24日下午，冯进星和玖运公司的工作人员小张联系，说“还有，小张，你上次让我去看的高新区的那个房子，浒杨路那边，你那个同事都没联系我吧”，小张回复“他那个，听说他那个房东最近在香港，你要是要谈的话，可能就是说他那个房东也没回来”，冯进星说“反正他那样子，我看那天，那天看完房子那个小陆啊，回来后，我打了2次电话给他，他没约到，我这边其他认识一个中介，打电话给我，我哥和我老板这边，然后让他去谈，他有门道，呵呵”，小张回复“行，我跟他打个电话”，冯进星说“对啊，我跟你讲一下，不然，对不对，你中介，小陆那边打电话给他，一直没有回音。其他的打电话给我哥了。我下午给他打过了，你打不打其实是一样的。我跟他说，其实已经说过了”，小张问“你打，他怎么跟你讲的？”冯进星回复“他说联系不到”，小张又问“联系不到？”冯进星说“对啊”，小张说“我让他看看要不要把房东电话给我，我能不能联系到”，冯进星说“对啊，再说吧”，小张说“你带好你那个，好吧”，冯进星回复“对对，反正成不成还不知道。好好，你有合适的你讲一声”，小张回复“能好的，再见”。荟和公司、久富公司提交的物业代理委托合同载明，苏州珠城电气有限公司（以下简称珠城公司）为委托方、甲方，上海房瀚工贸有限公司（以下简称房瀚公司）为受托方、乙方，地址为苏州高新区浒墅关镇，总建筑面积27300平方米，委托代理期限自2017年11月2日起至2018年2月1日止。注明甲方不支付中介费及其他费用。甲方签章处加盖珠城公司公章，乙方签章处加盖房瀚公司合同专用章，代表人处有徐先贵签字，日期为2017年11月2日。荟和公司提交的服务协议载明，客户编号为001012，甲方为荟和公司，乙方为房瀚公司，协议约定：甲方因欲购买/求租物业，现乙方为其介绍下述附件中所述物业出售/出租给甲方。乙方指派业务员徐先贵陪同甲方现场实地勘察附件之物业。甲方承诺若甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功购入/承租所介绍之物业，须向乙方支付买卖成交总价的/%/租赁的1个月租金作为佣金。支付佣金时间为甲方与业主签署买卖合同或租赁合同时。如先进场或装修，以进场时间为支付佣金时间。最终价格和面积以甲方与业主签署合同为准。经乙方介绍的物业，如果未能成交，乙方不收取任何费用。甲方察看乙方介绍之物业后，承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业之业主联系，即使该物业最后由甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）不经我方与业主私下签约，甲方向乙方支付买卖成交总价的/%/租赁的1个月租金作为赔偿金。备注：如房东不付中介费，甲方同意付15万元中介费给乙方。附件：乙方介绍之物业为。甲方处有荟和公司时任法定代表人冯进星作为代理人签字，乙方处有徐先贵作为代理人签字，并加盖房瀚公司合同专用章。落款时间为2017年11月25日。玖运公司提交的工商备案的租赁合同载明，珠城公司为甲方、出租方，冯进星、钟加玲为乙方、承租方，合同约定：甲方将位于苏州高新区浒关工业园厂房第2幢301室，建筑面积（含公摊面积）约180平方米，出租给乙方做厂房使用。租金每年合计32000元，租金应以6个月支付一次，每次支付租金须提前10天，应支付现金16000元，先缴费后用房（租金税由乙方承担）。2017年12月26日，久富公司作出股东会决议，通过公司章程，选举冯进星为公司执行董事，选举钟加玲为公司监事。2017年12月27日，久富公司登记成立。久富公司提交的盖有珠城公司及荟和公司印章的编号为XYL001的租赁合同载明，珠城公司为甲方、出租方，久富公司为乙方、承租方，合同约定：甲方将位于苏州高新区浒墅关镇厂房2幢（三楼除外）、3幢（南面一半）面积约11428平方租给乙方做厂房、仓库，分割给第三方使用。租赁期限从2018年1月1日至2028年12月31日止。租金每年合计1782000元，租金应以3个月支付一次，每次支付租金须提前10天，应支付现金445500元，先缴费后用房（租金税由乙方承担）。甲方处加盖珠城公司公章，乙方处加盖荟和公司公章，有冯进星签字。落款时间为2017年12月16日。久富公司提交的编号为XYL002的租赁合同载明，珠城公司为甲方、出租方，久富公司为乙方、承租方，合同约定：甲方将位于苏州高新区浒墅关镇厂房2幢（三楼除外）、3幢、4幢，面积约26000平方租给乙方做厂房、仓库，分割给第三方使用。租赁期限从2018年8月1日至2028年7月31日止。租金每年合计4056000元，租金应以3个月支付一次，每次支付租金须提前10天，应支付现金1014000元，先缴费后用房（租金税由乙方承担）。甲方处加盖珠城公司公章，签有“沈某”，乙方处加盖久富公司公章，有冯进星签字。落款时间为2018年6月15日。一审法院另查明，2018年1月22日，冯飞虎向徐仙贵转账支付35000元。2018年2月1日，房瀚公司向荟和公司开具金额分别为100000元、50000元的上海增值税专用发票二张，备注均注明“服务费”。2018年9月1日，珠城公司出具证明一份，载明：珠城公司系产权厂房所有权人，上述厂房出租系所有权人自行发布在多个网站上出租。出租方未授权玖运公司代理发布出租信息或接受居间服务，未与玖运公司订立过居间服务合同。上述厂房出租是出租人委托房瀚公司完成中介服务，由承租人支付中介费用。特此证明。一审法院再查明，荟和公司的法定代表人于2018年10月24日由冯进星变更为林思新，股东由冯进星、冯飞虎变更为林思新、黄秀银。房瀚公司的经营范围为包装材料、机电设备（除特种）加工及销售；自有房屋租赁；仓储服务（除食品、危险品）；建筑装潢材料（除危险品）、服装服饰、电子产品、日用百货销售；钢结构安装、市政工程、园林绿化工程，物业管理，网络科技领域内的技术开发、技术咨询，企业形象策划。一审诉讼过程中，玖运公司的工作人员打电话给珠城公司的会计沈某，询问其去年厂房出租事宜，但其未明确说明其身份，沈某询问其是哪边的，玖运公司工作人员仅回复“我是这边的中介，那时候你们不是也跟中介合作吗？这边，对吗？”沈某回答“是的，什么事情？”后玖运公司工作人员又问“当时你们不是跟我们合作的吗？”沈某回答“合作不是没有成功吗后来”，玖运公司工作人员问“合作是可以合作的是吗？”沈某回复“不是，你这边，我们老板有来过一次的，你现在和我说谁谁谁，我不记得了，你现在是什么事”，玖运公司工作人员问“那时候我们不是也带过很多客户跟你联系的吗？是不是”，沈某回答“恩”。后玖运公司工作人员问“那时候也是通过中介合作的嘛，是不是”，沈某回复“那个时候我有忘记了，好像是直接找老板的，我也不知道，他们之间和老板谈的，他们通过中介还是其他具体我就不知道了，因为我们老板温州那边也发布过信息的，我们老板在温州的，不在苏州的，在温州采购那边也在网上发布了很多信息，因为光靠这边是肯定不行的，所以他大范围撒网，反正不是具体通过我手上的中介谈成的，具体就不清楚了，有的可能直接找他，反正已经租掉了”，玖运公司工作人员问“反正也是跟中介合作的呀是不是”，沈某回复“对啊，合作的啊，没有说不合作啊，只是我们不会提前签那个协议的，合作成功了才行”，“但我们不会提前签什么协议，成功就付钱，不成功就拉到”。一审庭审中，沈某陈述从其发布信息开始有很多人，玖运公司打电话给其，其也不知道什么情况，不知道是哪个中介，因为中介太多了，玖运公司有没有带人过来看过其也不清楚，电话里没有说是哪个中介公司的，也是莫名其妙的。一开始荟和公司跟其谈租房的事情，有人带过来，但是不记得是谁带的了，其带看了房子的实际情况，其把其知道的细节告诉了他们，价格什么的要找老板谈，其汇报给老板后就差不多有意向，后来荟和公司回来跟其说他们去温州找老板谈的。物业代理委托书的章应该是其敲的，字不是其写的，时间记不得了，一般都不敲的，敲了没几家，很少，因为其不交中介费，肯定没有授权委托给玖运公司，带荟和公司来看房的应该不是玖运公司，具体是谁不记得了。在签合同之前，其只带看过一次房，大概是在11月中旬左右。其信息是发布在免费的出租网站，如赶集网、58网等等。如果中介介绍成功，要付中介费，老板肯定知道，不付中介费，老板就未必知道。公司的公章有时候在其手上，有时候不在，老板给过底线，要付钱的要老板同意才能盖章，不要钱的其不会具体讲，其可以盖章。珠城公司出具的证明不是其盖的章。其告知荟和公司老板的手机号码，荟和公司到温州去签订的合同。其与房瀚公司是第一次合作，可能是网上发布后房瀚公司打电话过来，也有可能是温州那边通知其的。一审诉讼过程中，玖运公司的委托诉讼代理人王律师打电话给徐先贵，问其是否是房瀚公司，徐先贵回答不是，王律师问其是否是做房产中介的，其回答不是，王律师问其有没有苏州的厂房，有没有介绍过中介，有没有做过，其回答有啊。王律师问其是不是做二房东的，其回答对，做二房东的。王律师问其靠近苏州东面西面，你那边有房子吗，其回答西面的话，只有信杨路这边有。王律师问你们公司包下来的，你们是冯老板，冯进星啊，其回答不是，是另外一个。王律师问其跟冯进星有往来过吗，其回答有。王律师问你们帮他介绍过厂房吗，其回答没有，他也是我老板。此后，冯进星也打电话联系徐先贵，自称是冯飞虎的弟弟。冯进星问其以前是做中介的吗，其回答以前在房瀚公司上班过，2018年下半年就没做了，就走了。冯进星问之前荟和公司在苏州高新区房子是不是其带冯飞虎做的，其回答对的，其带冯总一直看的，当时其还在房产公司上班，现在已经辞职，2018年下半年就做了，现在在足鼎公司上班，也是二房东。荟和公司的房产中介的合同是跟其签的。冯进星问其那天王律师跟其打电话的内容是否还有印象，其称没印象，因其在深港路那边房子上有个信号塔，有个干扰器，信号可能不太好。其称帮荟和公司和冯飞虎介绍过厂房，没有帮冯进星介绍过。那天王律师说冯中兴还是冯进星，其好像说的是冯中兴，其现在上班的公司在另一个园区，冯中兴也有股份，也算其老板。冯进星不是其老板。一审庭审中，一审法院拨打双方均认可的徐先贵的电话，徐先贵称其名字叫徐仙贵，对外也用徐先贵，其原先是房瀚公司的员工，其公司与珠城公司签订委托代理协议，介绍荟和公司与珠城公司签订租赁合同，并收取中介费，其中35000元转账至其个人账户，其余是现金支付，但其无法陈述双方见面的过程。一审庭审中，一审法院拨打珠城公司法定代表人张总的电话，张总陈述没有其他中介参与，其是多处发布公开信息招租，有条幅，有网上信息。一审庭审中，玖运公司确认中介服务协议模板是其提供的。玖运公司陈述其之前帮珠城公司带看过厂房及出租厂房，此次其要整体出租也跟玖运公司联系，让玖运公司帮着推荐客户，但其不愿意事先写委托，是口头委托的，书面的没有，也不是独家委托。当时带荟和公司看了厂房后，荟和公司很满意，就催其尽快联系房东，其就帮忙联系房东，但那几天正好房东在浙江，荟和公司就特别急，其一直在帮忙联系，据其了解，荟和公司又到现场找珠城公司内部的人，直接联系后跑浙江跟房东谈成了。玖运公司陈述其提供的服务主要是信息，然后带荟和公司看过一次房。一审庭审中，荟和公司陈述其也在网上发布求租信息，很多中介联系其，其确认最早知道案涉房源是通过玖运公司获取，但后来也有其他中介提供该房源并表示能联系到房东，当时签中介服务协议是其要租房，但因联系不到房东而没有租。因考虑到异地经营不行，所以重新在苏州注册一家公司，由苏州公司租房。当时是房瀚公司联系好了后其去温州与房东见面的，去之前其没有与房东直接通电话，其与房瀚公司在苏州是第一次合作，中介费是冯飞虎支付的，有部分现金，有部分转账，当时徐先贵问冯飞虎要中介费，身上刚好有11万多，就直接给现金，剩下不足的转账支付。一审法院认为，玖运公司与荟和公司签订的中介服务协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。荟和公司签订中介服务协议书的目的是希望玖运公司为其介绍合适的厂房承租，虽然玖运公司带其至现场看房，但是根据证人沈某的当庭陈述以及珠城公司出具的证明，玖运公司就厂房的出租并未得到产权人即珠城公司的授权，此后也未得到珠城公司的认可，故其实际无法履行上述中介服务协议书，也无法帮助荟和公司实现合同目的，其依据上述中介协议书向玖运公司主张服务报酬及违约金，一审法院不予支持。至于玖运公司提供的其工作人员与沈某的通话录音，其工作人员从始至终未表明其是玖运公司工作人员的身份，而沈某当庭陈述，其将招租信息发布至网上，有许多中介与其联系过，其不清楚与其通话人员的身份，也未授权玖运公司对外招租，故不能据此认定玖运公司取得过珠城公司的授权，其在未取得授权的情形下与荟和公司签订中介服务协议书并带看厂房，也未将实际情况告知荟和公司，其对合同的订立及履行均存在过错。根据冯进星与玖运公司工作人员的通话录音内容，在看完厂房签订协议后，玖运公司工作人员并未积极与其联系，时隔一周后，仍表示无法联系到房东，还声称房东最近在香港，以及告知冯进星已经有人在和房东谈了，谈得差不多了，而在冯进星明确告知有其他中介与其联系，可以联系上房东的情况下，玖运公司仍未积极为荟和公司联系房东，促成交易，此也印证了玖运公司并未取得过珠城公司的授权，其怠于履行中介服务协议书的约定，其也无法完成上述居间服务。荟和公司作为商事主体，其追求交易的效率及时效性，在玖运公司始终无法为其联系房东，随时可能导致其满意的厂房无法承租的情况下，其通过其他途径与房东取得联系，签订租赁合同，并无不当。另，根据证人沈某的当庭陈述，以及一审法院当庭拨打珠城公司法定代表人的调查内容，珠城公司将厂房招租的信息通过网站发布消息等多种形式对外公开，并无独家授权委托，属于可以通过公众可以获知的正当途径获得的相同房源信息，在玖运公司无法为荟和公司完成居间服务的情况下，玖运公司完全有权利选择其他服务更好、价格更优惠，且能帮助其实现目的的主体提供居间服务。关于房瀚公司提供居间服务的证据，虽然有些许瑕疵，但基本能够形成证据链，玖运公司亦无充分证据予以推翻，故一审法院予以采信。玖运公司主张久富公司承担责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回玖运公司的全部诉讼请求。案件受理费10280元，由玖运公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，玖运公司与荟和公司签订的中介服务协议书系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，玖运公司应当按约向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其最终促成合同成立的，才有权主张报酬。本案中，荟和公司并未举证其已经提供了订立合同的相关服务而荟和公司拒绝签约，相反，案涉协议履行过程中荟和公司多次催促玖运公司工作人员联系房东签约，玖运公司工作人员回复联系不到房东签约并告知荟和公司房东与其他主体谈的差不多了，这边先不谈了。在此情形下，考虑到房源的时效性、玖运公司明确其不能及时促成签约以及案涉房源是可以通过其他公众可以获知的正常途径获得的房源信息的事实，荟和公司另行委托其他获得出租方授权的中介提供中介服务，并不存在违约行为。因玖运公司未促成合同成立，一审法院对其主张荟和公司支付居间报酬及违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。久富公司并非案涉居间合同主体，玖运公司主张其承担责任，缺乏依据。综上所述，玖运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人苏州玖运房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞水娟审 判 员 唐 蕾审 判 员 李 诚二〇一九年九月二十四日法官助理 杨俊生书 记 员 周媚荧