江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初2793号 原告：江苏华景投资实业有限公司，住所地灌云县建设中路6号人防办1楼。 破产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组。 负责人：苏建军，该破产清算组组长。 委托诉讼代理人：曹立志、马江，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：杜某，女，汉族，1977年4月11日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：金炼，江苏汉平律师事务所律师。 原告江苏华景投资实业有限公司与被告杜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告江苏华景投资实业有限公司委托诉讼代理人马江，被告杜某及其委托诉讼代理人金炼到庭参加诉讼。本院根据原告江苏华景投资实业有限公司申请，于2019年6月12日依法委托鉴定，鉴定工作于2019年8月23日全部结束。本院于2019年9月3日对本案再次公开开庭进行了审理。原告江苏华景投资实业有限公司委托诉讼代理人马江，被告杜某及其委托诉讼代理人金炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏华景投资实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金共计209.15万元;2.判令被告就占用房屋与原告签订书面租赁合同;3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：江苏华景实业投资有限公司破产清算组享有灌云县温州商贸城1号楼资产的处分和管理权。被告在未与清算组签订书面租赁合同的前提下，自2015年12月9日起至今，陆续侵占使用清算组管理的温州商贸城1号楼房屋面积共计4472.9平方米（含公用及走道面积656.9平方米），但未向清算组交纳任何费用，严重侵害了原告的合法权益。相关事实详述如下：事实一，被告从郭金阜转租商贸城三处铺面分别为：1.得一铺面，面积226.8平方米，年租金288元/平方米，租金缴至2016年2月23日；2.金亿家具铺面，面积432平方米，年租金192元/平方米，租金缴至2015年12月30日；3.依丽兰铺面，面积390平方米，年租金240元/平方米，租金缴至2015年12月9日。以上三处铺面面积共计1048.8平方米，由被告使用至今，被告一直未缴纳后续租金。事实二，被告与原清算组及留守管理人员口头协商，约定自2017年7月1日起以40万/年（约145元/平方米）的租金扩大租用商贸城一楼的其他铺面，新增扩大的租赁面积为2767平方米（含后期对“得一”、“金亿家具”、“依丽兰”三个店铺调整改造后所新占用部分），至今没有给付租金。事实三，被告未经清算组同意，私自装修顾家家居，自2018年7月起占用面积为245平方米。顾家家居位于东门沿街，参考隔壁楚楚吊顶、菲林格尔、卓远陶瓷三个商铺的租金标准为400元/平方米，其应按此标准计算和补足相应租金，但被告至今也未给付任何费用。事实四，被告在商贸城二楼商户于2018年4月中旬全部搬走后，将一楼剩下的公用部分（含走道）共计656.9平方米全部占用经营，在商贸城的一楼形成一个商场整体由其占用和独享经营。所以该部分面积应该按事实二约定的租金标准（145元/平方米）给付占用租金。在此期间，虽经清算组多次催讨，但被告至今未向清算组支付任何使用费用也未与清算组签订任何书面租赁合同。清算组作为资产管理人，出于尊重历史事实（即原清算组及留守人员口头承诺）和综合考虑杜某实际占用经营至今的现状，本着有利于债权人原则，同时为实现债务人资产保值增值，原则上同意由被告继续经营至2019年12月31日，要求被告给付所欠租金和预付租金至对应期限，并就租赁事项签订正式文本合同。针对上述事实，清算组多次与被告协商，并发出书面通知，但被告均拒绝签收和履行相关义务。清算组现特根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第七条等相关法律规定和司法解释，行使管理人职权，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，维护原告及广大债权人的合法权益。 被告杜某辩称。一、杜某与华景公司原清算组口头约定的承租范围为温州商贸城1号楼一层6000平方米左右，租金为40万元每年，原告诉称双方约定年租金40万元的租赁面积为新增扩大面积2767平方米，与事实不符。2011年9月1日，华景公司与案外人郭金阜签订租赁协议，约定郭金阜承租华景公司温州商贸城1号楼一层、二层共计15600平方米的房屋，租赁期限为2011年9月1日至2021年8月31日。在上述期限内，杜某以及其他23户商户陆续与郭金阜建立转租关系，并与郭金阜签订了书面的转租合同。2015年11月，华景公司原清算组解除了与郭金阜的租赁关系，并依法接管了温州商贸城1号楼。但因杜某以及其他分租户已经向郭金阜交付了3-8年不等的租金，租期截止至2016年、2017年不等，郭金阜拒绝向各转租户退还相关租金。为此，各分租户多次到灌云县政府上访反应该问题。灌云县政府明确要求华景公司原清算组在保证债权人利益的前提下，确保分租户利益不受损害。华景公司原清算组李树山组长、吴玉桐副组长以及留守人员李树宽主动找到杜某，希望杜某接管商贸城一楼。华景公司原清算组与杜某口头约定:温州商贸城家居广场一楼约6000平方米以年租金40万元整体出租给杜某，租赁期限截止到所有清算工作结束为止。上述承租范围、租金价格同华景公司与郭金阜签订的租赁协议内容是一致的。并且，因为郭金阜的分组户已经将租金超额支付给郭金阜，当时有部分商户未搬走，原清算组承诺2016年-2017年7月31日为免租期。杜某承租温州商贸城1号楼一层时现场一片狼藉，破败不堪，当时的现状本根没有人愿意承租。杜某承租之后，投入大量的人力、物力、财力，将商贸城1号楼一层重新装饰装修。在杜某重新装修后，其他的商户才陆续入驻，使得家居广场一楼得以正常运营。二、华景公司清算组违反口头约定,私自将杜某承租范围内店铺转租出去，收取的租金高达近45万元，至今仍未向杜某返还。杜某重新装修时，在一楼靠近马路部分重新隔断出几个门面房，即如今清算组对外出租的菲林格尔、楚楚吊顶、卓远陶瓷、小米电视、金和美门业几个店铺，均为杜某装修隔断出的店铺。清算组却在装修完毕之后，擅自违反双方的口头约定，将上述约1156平方米的店铺转租出去，收取高达近45万元的租金，清算组在未向杜某退还上述店铺和其收取的租金的前提下，无权要求杜某支付40万元/年的租金。三、杜某同意与清算组签订书面的租赁协议，但是租赁协议的内容应当按照2015年年底，杜某与原清算工作人员口头约定的内容签订合同，即杜某承租华景公司温州商贸城1号楼一层约6000平方米的房屋，年租金为40万元（单价约为70元/平方米。清算组应将菲林格尔等铺面返还被告，否则应赔偿被告改造铺面的所有装修费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2011年5月25日，原告江苏华景投资实业有限公司（甲方）与案外人郭金阜（乙方）签订商铺租赁合同，约定将温州商贸城1号楼一、二层部分商铺建筑面积15600平方米出租给乙方，租赁期限自2011年9月1日至2021年8月21日，2011年9月1日至2013年8月31日为免租期，自2013年9月1日起，2014年、2015年租金为每平方米70元/年，自2016年起开始每年租金在前一年租金的基础上递增8%。 2014年9月5日，江苏华景投资实业有限公司破产清算组与案外人郭金阜就上述商铺重新签订了租期为一年的租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，租金为70元/平方米/年，共计1092000元。 2016年6月5日，本院作出（2015）灌民初字第01022号民事判决，确认双方之间租赁合同已于2015年9月18日解除。 二、被告杜某从案外人郭金阜处转承租温州商贸城1号楼一层三处铺面：1.得一铺面，面积226.8平方米，年租金288元/平方米，租金缴至2016年2月23日；2.金亿家具铺面，面积432平方米，年租金192元/平方米，租金缴至2015年12月30日；3.依丽兰铺面，面积390平方米，年租金240元/平方米，租金缴至2015年12月9日。以上三处铺面面积共计1048.8平方米，被告杜某使用至今，但一直未缴纳后续租金。 三、自2017年7月1日起，被告杜某整体租赁原告江苏华景投资实业有限公司温州商贸城1号楼一层部分商铺。 因原、被告对实际使用面积有争议，故本院根据原告申请依法委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对被告实际使用面积进行测绘，测绘结果为：总面积5080.65平方米（其中，罗喜102.29平方米，走道569.63平方米，南大厅214.23平方米）。 因原、被告对租金数额及其对应范围也有争议，故本院根据原告申请依法委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋整租价格进行评估。估价方法为比较法，估价结果为：估价对象在价值时点（2019年6月12日）的房地产市场租金1626000元（起始时间为2017年7月1日，终止时间为2019年12月31日）。并注明，评估价格为毛坯房的价格，该价格已考虑一楼公用部分对价值的影响。经本院询问，确定上述起止时间内每年租金价格一致。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面商铺租赁合同，但被告杜某实际使用涉案有关房屋用于经营家具等，而原告江苏华景投资实业有限公司破产管理人同意其继续使用至2019年12月31日，故被告应当支付使用费。对原告要求被告支付租金2091500元的诉讼请求，本院依法支持1868306.63元（其中，得一、金亿、依丽兰铺面按200元/平方米/年计算至2017年6月30日共计242306.63元，2017年7月1日至2019年12月31日整租租金按1626000元计算）。被告主张整租6000平方米左右价格为400000元/年，并申请本院通知李树山、李树宽到庭作证；即使被告所述属实，因李树宽仅是留守人员，而原清算组组长李树山个人口头承诺，一未经法定程序，二未充分保证债权人利益，三未获清算组追认，对清算组不具有约束力，故本院对被告的上述抗辩不予支持，对申请亦不予准许。因签订书面合同与否系双方自愿自主行为，不属于法院处理范围，故对原告要求被告与其签订书面租赁合同的起诉，本院依法予以驳回，对此建议双方自行协商处理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杜某于本判决生效之日起十五日内支付江苏华景投资实业有限公司商铺使用费1868306.63元； 驳回原告江苏华景投资实业有限公司要求被告杜某支付其他租金的诉讼请求； 二、驳回原告江苏华景投资实业有限公司要求被告杜某与其签订书面租赁合同的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取11766元（已预交23530元，应退还11764元），司法鉴定费90000元，共计101766元，由原告江苏华景投资实业有限公司负担45959元，被告杜某负担55807元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  战传福 二〇一九年九月五日 书记员  杨善丽 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。