河北省衡水市冀州区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1181民初1246号原告：安平县诚信物业服务有限公司。住所地：衡水市安平县红旗大街44号。统一社会信用代码：911311256622159164法定代表人：王锋，董事长。委托诉讼代理人：焦亚华，公司员工。被告：刘广民，男，1978年4月26日出生，汉族，现住衡水市冀州区。原告安平县诚信物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）与被告刘广民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安平县诚信物业服务有限公司法定代表人王锋的委托诉讼代理人焦亚华、被告刘广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安平县诚信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告缴纳拖欠的物业费5303元。事实和理由：被告入住冀州区××公寓小区××楼××单元××室。被告拖欠2014年5月1日至2018年9月19日物业费每年1209元。经我公司工作人员多次找被告催交，且在小区门口及业主门口张贴催交通知书，但被告置之不理，故诉至法院、请法院依法判决。为证实自己的主张，原告提供如下证据：证据一、2012年12月6日河北中金诚信房地产开发有限公司与被告签订的商品房买卖合同一份；证据二、前期物业管理服务合同条款一份。被告对原告提供证据的质证意见为：对证据一无异议；证据二没有签过。刘广民辩称，原告没有按照国家有关的物业服务标准规则为小区提供物业服务，违约在先。主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.小区环境卫生差。楼道垃圾杂物过多，外来小广告随意张贴，电梯内时常有非常大的异味，单元楼内安全通道常年没有照明等，小区绿化无人管理，垃圾遍地；2.不履行安全保卫义务。由于原告没有履行安全保卫义务，致使本小区内多处失窃，地下及地上储藏间大部分被撬被盗，广大业主的财产安全遭受严重损失；3.不履行维护公共设施的义务。各单元楼防盗门多年来一直损坏，不能使用，原告从未进行过维修，外部人员可随意进出单元楼内部，给整个大楼内的居民人身财产安全造成极大的安全隐患；4.不维护消防设施。依据《中华人民共和国消防法》第十六条的相关规定，原告应当保障消防通道设施设备安全畅通，完好有效。2018年8月18日，被告所在的二号楼四单元阳面楼体失火，消防设施不能使用，消防管道无法接通，整个大楼的消防安全得不到应有保障；5.根据中华人民共和国物业管理条例第六条第8项以及第二十七条相关规定业主依法享有物业共用部位，共用设施设备和相关场地的所有权或者使用权，但原告在未经业主知情和监督决议的情况下擅自将地下车库卖出，无视国家法律法规，并严重侵犯了广大业主的合法权益；6.原告从未每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目。原告没有按照国家相关物业服务标准规则为本小区提供标准的物业服务内容，给被告生活带来诸多不便。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。为证实自己的主张，被告提供如下证据：证据一、照片三张，证明单元楼现在没有防盗门、小区内脏乱差;证据二、2013年5月2日被告缴纳500元装修押金的收款收据；证据三、被告水、电交费记录，证明2017年5月1日之前一直未居住；证据四、墙面大面积裂纹的照片，证明窗户漏雨，墙面大面积裂纹，物业公司一直未解决。原告对被告提供证据发表质证意见为：对证据一无异议。对证据二500元收据无异议，应该退给被告，可以从本次起诉的物业费中抵扣。对证据三：水费、电费如果被告没有交过，说明被告确实没有入住，物业费按照80%收取。证据四墙体裂缝是开发商的原因，与原告无关。本院对当事人提供证据的认证意见为：被告对原告提供证据一无异议，予以确认。被告虽辩称未与原告签订过前期物业管理服务合同条款，但对原告为其提供物业管理服务的事实无异议，且前期物业管理服务合同条款系建设单位中金诚信公司与原告签订，未违反法律及行政法规的相关规定，依法予以确认。原告对被告提供的证据一、证据二、证据三均无异议，予以确认。原告对被告提供的证据四不予认可，且被告不能证明墙体裂缝系原告的原因造成，故对该证据与本案的关联性不予确认。本院经审理查明：2012年12月6日，被告刘广民从河北中金诚信房地产开发有限公司处（以下简称中金诚信公司）购买位于衡水市冀州区和平东路北侧平安公寓小区第2幢1单元703号的住宅楼一处，建筑面积142.77平方米。中金诚信公司与诚信物业公司签订前期物业管理服务合同条款，约定由诚信物业公司为平安公寓提供物业服务，管理服务费按政府规定的标准向业主收取。自2014年5月1日至2018年9月19日期间，原告在平安公寓进行物业管理，期间被告一直未缴纳物业服务费。经催要未果，原告遂诉至本院，请求依法判令被告缴纳物业服务费5303元。另查明，衡水市物价局、衡水市房地产管理局印发的《衡水市物业服务收费管理办法》规定，衡水市普通住宅区公共性物业服务收费制度四级标准：清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费、设施维修费、综合管理费、公共性物业服务标准共计0.42元，电梯费标准12层以上0.3元，公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，单位面积按建筑面积计算。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，中金诚信公司作为平安公寓建设单位与诚信物业公司签订的前期物业服务合同条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚信物业公司向平安公寓提供物业管理服务系不争的事实，故诚信物业公司与包括被告在内的所有平安公寓业主形成了事实上的物业服务合同关系。根据被告提供的照片及各业主反映，原告向平安公寓提供的物业服务管理确实存在瑕疵和不足，应当认真接受业主指正。因原告进行物业管理服务期间投入了物力和人力，付出了劳动，根据《衡水市物业服务收费管理办法》，原告要求按照每平方米每月0.7元的标准收取物业服务费在合理范围内，应予支持。原告对被告提供水费、电费缴费记录无异议，能证明被告在2017年4月30日之前未在平安公寓小区第2幢1单元703号房居住，自2017年5月1日始至今在此居住。《衡水市物业服务收费管理办法》第二十四条规定：“业主购房后未入住长期空置的物业，物业服务收费标准下浮20%”。据此，自2014年5月1日至2017年4月30日期间被告应按80%的标准缴纳物业服务费，自2017年5月1日至2018年9月19日按100%全额缴纳物业服务费。被告购买房屋的建筑面积为142.77平方米，自2014年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费为（36个月×0.7元/月×142.77平方米×80%）2878元，自2017年5月1日至2018年9月19日期间的物业服务费为（16.63个月×0.7元/月×142.77平方米）1330元，被告共应向原告缴纳物业服务费4208元。对于被告于2013年5月2日缴纳的500元装修押金，经核实原告同意抵扣相应物业管理服务费，抵扣后被告应向原告缴纳物业服务费3708元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告刘广民于本判决生效之日起三日内，向原告安平县诚信物业服务有限公司缴纳物业服务费3708元；二、驳回原告安平县诚信物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  王凤计二〇一九年九月五日书记员  王爱荣