北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初7421号原告：北京海成恒兴物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇南菜园住宅二区43号楼6层511。法定代表人：赵成，总经理。委托诉讼代理人：李霞，女，1974年2月5日出生，汉族，北京海成恒兴物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：任青容，女，1976年1月22日出生，汉族，北京海成恒兴物业管理有限公司职员。被告：张秉功，男，1952年2月26日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张娜（被告之女），女，1980年4月6日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京海成恒兴物业管理有限公司（以下简称海成恒兴公司）与被告张秉功物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海成恒兴公司的委托诉讼代理人李霞、任青容，被告张秉功及其委托诉讼代理人张娜到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。海成恒兴公司向本院提出诉讼请求：要求张秉功给付2013年至2019年的物业费5368.02元、违约金200元。事实与理由：原告为被告提供物业服务多年，被告楼房的建筑面积127.81平方米，物业收费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元。被告无正当理由拒交2013年至2019年物业费5368.02元。故此，原告诉至法院，要求被告交纳上述物业费并支付违约金。张秉功辩称，本业主未交费的理由如下：一、原告的选聘未经法定程序，原告主体资格存在瑕疵。本业主没有接到参加业主大会集体讨论选聘原告的邀请或通知，也没有任何人向本业主征求书面意见，本业主也从未同意选聘原告提供物业服务，本业主不认可原告是经业主大会同意选聘的物业服务企业。二、原告从未向本业主送达书面形式的催交单。三、原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原告不再享有请求权。原告对于2013年、2014年、2015年和2016年的物业服务费主张已经超过法律规定的诉讼时效，原告不再享有2013年、2014年、2015年和2016年物业服务费的请求权。四、原告未完全履行义务。体现为：1.小区大门口没有值守人员，物业企业没有履行安全防范义务。2.小区没有停放自行车的区域，造成小区自行车乱摆乱放，甚至有时堵塞楼道门口，物业企业没有履行管理义务。3.小区健身器械年久失修，有的器械使用已经存在隐患，物业企业没有尽到维修义务。4.小区内卫生较差，在地面经常发现矿泉水瓶等垃圾数日无人打扫，物业企业没有履行打扫义务。5.小区绿化有的地方杂草丛生，有的地方植被破坏，无人管理修复，物业企业没有尽到维护义务。五、自2016年6月29日起，由于不可抗力原因，致使本业主不能享受原告提供的服务。2016年6月29日延庆××的爆燃事件对本业主影响严重，窗户全部损毁，家里大部分设施毁损，无法入住。六、原告提供的证据除2013年物业服务合同提供原件外，其余证据均为复印件，证据不具有合法性。七、原告存在恶意诉讼，表现为：1.根据2013年物业服务合同第二十五条规定“合同履行过程中发生争议的、双方可以通过协商解决或向物业所在地的调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的、可以向人民法院提起诉讼；愿协商、调解或协商、调解不成的，可以向人民法院提起诉讼。”原告从未和本业主进行任何协商、调解、直接诉讼到人民法院，存在恶意。2.根据2013年物业服务合同第十条规定，“物业服务费标准为住宅0.45元/平方米每月”，和第二十六条规定：“到2013年底业主满意率60％以上、物业费自2014年1月1日起调整到0.5元平方米每月”、原告在不能提供业主满意率的前提下且无其他正当理由下，起诉状直接以0.5元/平方米每月，主张2013年至2019年物业费，恶意明显。综上，本业主请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：海成恒兴公司是北京市延庆区××小区的物业服务单位。海成恒兴公司的服务项目为：1.小区内楼道和路面清扫，垃圾清运，化粪池清掏；2.小型公共设施维修：3.下水道疏通与维修；4.路灯电费与维修；5.绿化养护；6.公共秩序维护；7.免费负责户内小型水、电维修，业主需要自备零部件。张秉功是该小区10号楼106室的业主，楼房建筑面积127.81平方米。根据2013年至2019年原告与北京市延庆区××南区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，延庆区××南区由海成恒兴公司进行物业管理服务。2013年1月至2013年12月物业服务费，住宅每户按建筑面积每月每平方米0.45元；2014年1月至2019年12月物业服务费每户按建筑面积每月每平方米0.5元。合同签订后，海成恒兴公司按约定为小区业主提供了物业服务，张秉功未按规定向海成恒兴公司交纳2013年至2019年的物业服务费。海成恒兴公司催要未果，故此诉至本院。另查，2016年6月29日16时，××镇××小区××号楼××单元××楼××室发生燃气爆炸事故，并伴随火灾发生。燃爆事故导致了该房屋建筑及结构产生一定程度的损坏。政府部门进行善后救助工作，给该楼××单元住户提供2个月宾馆住宿后又补贴住户4个月的租金。2016年12月中旬，“6.29”事件善后处理工作小组通知××号楼××单元居民，××号楼××单元主体结构安全，具备居住条件。但是××号楼××单元居民回到自己楼房居住的时间不同，张秉功自述燃爆事件后至今均未回到家中居住。本案在审理过程中，海成恒兴公司提供了《北京市物业服务合同》、服务项目和收费标准，用以证明其主张的事实。张秉功认为小区业主委员会的成立违反相关规定，业委会主任不在本小区居住，不认可物业合同的效力；其并没有享受到服务项目范围内应有的服务，健身器宣传框、健身器材破损未进行维修，未享受到下水道疏通，小区内杂草丛生。张秉功提交了证据1房屋所有权证，证明其是房屋产权登记人；证据2照片，证明海成恒兴公司没有履行管理、维护义务；证据3鉴定报告，证明业主因不可抗力无法居住；证据4信访事项答复意见书，证明到现在业主无法入住；证据5申诉诉求意见书，证明目前窗户没有定损，屋内设施没有全部维修好，不可抗力事件持续存在。海成恒兴公司认可证据1真实性；不认可证据2证明目的；认可证据3的真实性，不认可证明目的；认为证据4、5与物业公司无关联。经调解，双方各持己见，未能协商解决。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同的约定行使相应的权利，履行相应的义务。业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。北京市延庆区××南区业主委员会代表小区全体业主与原告签订的《北京市物业服务合同》合法有效，对物业公司和全体业主均具有约束效力，物业公司应按照物业服务合同的约定进行相应的物业管理服务，全体业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。经核实，事实上原告已经为该小区提供了物业服务，被告作为接受物业服务的业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准给付原告物业服务费。根据合同约定2013年物业服务费应按建筑面积每月每平方米0.45元，原告要求2013年物业费按每月每平方米0.5元，本院不予支持。2019年因原告对被告提供的物业服务尚未全部完成，故原告要求被告给付2019年的物业服务费，不符合法律的规定，本院不予支持。原告要求被告给付违约金，因被告并非无故拖欠物业费，故此本院亦不予支持。被告关于自燃爆事件发生后，其后续影响将持续存在，至今仍未消除的抗辩，本院认为物业公司并非此事件的责任主体，但是考虑××10号楼1-3单元居民因该起事件导致一段时间内无法在家中居住，未能全面接受物业公司对其进行的物业服务，故本院酌定免交自燃爆事件发生后6个月的物业费。被告关于诉讼时效的抗辩，由于物业服务具有连续性，海成恒兴公司仍在为其居住的小区提供物业服务，故本院不以支持。被告关于物业服务质量不合格的抗辩，本院认为，物业服务具有连续性，某一时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，故被告的该项抗辩不足以构成物业费的减免理由和依据。经核算，被告应交纳2013年1月至2018年12月的物业服务费4141元。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、张秉功给付北京海成恒兴物业管理有限公司2013年1月至2018年12月的物业服务费4141元（于判决生效后七日内履行）。二、驳回北京海成恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已交纳），由张秉功负担（于判决生效后七日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  康峰二〇一九年九月二十七日书记员  范佳