云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3195号上诉人（原审被告）：杨国琼，女，1945年7月5日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托讼代理人：付丽萍，女，1964年8月7日出生，汉族，住云南省宜良县匡远街道办事处汇东西路1号9幢2单元301室，公民身份号码：532201196408070046，系杨国琼之女，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明天城物业管理发展有限责任公司。住所地：昆明市南坝路“天城花园”内。统一社会信用代码：91530100292083580L。法定代表人：唐亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琼，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马乐，云南震中律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人杨国琼因与被上诉人昆明天城物业管理发展有限责任公司（以下简称“天城物管公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月4日立案后，于2019年6月17日审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人杨国琼上诉请求：撤销原审判决，请求依法改判由被上诉人提供建设花鸟街商铺的批文，林业局颁发的《花鸟营业许可证》、市场的《营业执照》、《租赁许可证》、收款发票。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，采信证据相互矛盾，适用法律错误。上诉人不知开展花鸟街市场必须要有林业局颁发的《花鸟营业许可证》、市场的《营业执照》、税务证明（发票）、《租赁许可证》等批文。在被上诉人号召宣传下签订了《房屋租赁合同》并支付了租赁费用。至今历时六年多，并没有看到花鸟街市场的存在，因没有前述相关部门的批文，与上诉人签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人天城物管公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人天城物管公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即腾还原告位于宜良县的商铺；二、判令被告向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日期间房屋租金60000元；三、判令被告按4.5万元/年的标准支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按4.5万元/年的标准持续计算房屋占用费至实际腾房之日；四、判令被告支付逾期缴纳租金的占用利息11933.33元（该利息以欠付租金60000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2015年1月1日起暂计算至2018年12月31日），并持续计算至实际付清全部租金之日。以上费用全部合计161933.33元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案商铺系宜良乡鸭湖宜园的范围，包括在宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司合作开发的宜良乡鸭湖项目内，宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司协议约定，该项目建设验收后由昆明天城屋业有限公司进行经营管理。2012年5月2日，昆明天城屋业有限公司将项目的公建部分（宜园花鸟街、花卉广场欧风街）委托原告天城物业公司进行物业管理及服务，管理方式为直接出租、代收租金及相关费用，并对此过程中所产生的相关事宜进行处理。2012年6月3日，原告天城物业公司与被告杨国琼签订房屋租赁合同，约定主要内容为：1、被告向原告租赁宜良乡鸭湖花鸟街14B、15A号商铺，租赁用途及经营范围为饰品、苗木、家居精品；2、租赁期自2013年1月1日起至2016年12月31日，原告于2012年6月1日前将商铺交付给被告，2012年6月1日至2012年12月31日为免租期，原告同意该段时间作为被告筹备和装修时间，不计入正式租期；3、该商铺租金总计120000元，每年租金30000元，签订合同时一次性支付2013年1月1日至2014年12月31日两年的租金60000元，剩余两年的租金于2014年12月31日前付清；4、原告交付商铺时，被告应向其支付商铺租赁保证金4000元，其中3000元为开张押金，于开张后1个月退还，租赁关系终止时，原告所收取的租赁保证金用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同签订时，被告应每年支付垃圾清运费120元，租赁期间，该商铺产生的水电费、煤气、通讯费、商铺和设备日常维修费、物业管理费等由被告承担；5、除原告同意被告续租外，被告应在本合同租期届满后的当日返还该商铺，未经原告同意逾期返还商铺的，每逾期一日,由被告按合同所规定租金标准的1.5倍向原告支付该商铺占用使用费；6、被告逾期不支付租金累计超过30日的，应向原告按月租金的1.5倍支付违约金。合同签订当日，被告杨国琼即向原告天城物业公司交付了2013年1月1日至2014年12月31日的租金60000元和垃圾清运费240元、水电押金1000元、押金3000元。2012年7月14日，原告天城物业公司将上述商铺的电动门等钥匙交给被告杨国琼，并于2012年7月4日将押金3000元退还被告杨国琼。租赁期限届满后，被告杨国琼至今没有将租赁商铺交还给原告天城物业公司。一审法院认为：根据宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司的约定，涉案商铺的经营管理权属于昆明天城屋业有限公司，昆明天城屋业有限公司将该商铺委托原告天城物业公司出租并收取租金及相关费用，原告天城物业公司按照委托将商铺出租给被告杨国琼。双方签订的房屋租赁合同效力问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案原告天城物业公司依委托授权取得对该商铺的出租权，并与被告杨国琼签订租赁合同，该租赁合同，不违反我国法律规定，属于有效合同，双方应当全面履行合同义务。原告天城物业公司将商铺的钥匙交给被告杨国琼，已履行了交付租赁物的义务，被告杨国琼自此对租赁物享有用益物权。现租赁期已满，被告杨国琼一直欠付两年的租金60000元，其陈述商铺闲置的原因并不能成为拒付的理由，故应履行支付租金的合同义务，原告天城物业公司要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金60000元的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”，双方约定的租赁期已届满，且无续租情形，而涉案商铺仍由被告杨国琼管理，被告作为承租人已违反归还租赁物的义务，故应将商铺返还给原告。原告天城物业公司要求被告杨国琼按每年4.5万元的标准支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按此标准持续计算至实际腾房之日的诉讼请求符合双方的约定，且不违反法律规定，予以支持；逾期返还商铺，按合同约定租金标准的1.5倍支付商铺占用费的约定，已经具有违约金及赔偿损失的性质，已支持从2017年1月1日至实际腾房之日的房屋占用费60000元的主张,不再支持逾期缴纳租金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内将宜良县乡鸭湖花鸟街14B、15A号商铺归还原告昆明天城物业管理发展有限责任公司；二、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内向原告昆明天城物业管理发展有限责任公司支付房屋租金60000元；三、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内按每年45000元的标准支付原告昆明天城物业管理发展有限责任公司从2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按此标准持续计算至实际腾房之日止；四、驳回原告昆明天城物业管理发展有限责任公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。在二审审理中，上诉人提交如下证据，1、宜良县房产交易中心出具的“权属登记查询结果通知书”，欲证实涉案的商铺没有进行商品房购销合同登记备案；2、上诉人向律师咨询的结果，欲证实涉案的商铺是违章建筑；3、“宜良国际新城”的宣传册，欲证实涉案商铺是违章建筑。经被上诉人质证认为，上诉人提交的前述证据与本案均无关系，不予认可。经本院审查，因上诉人与被上诉人签订的是《房屋租赁合同》并非《商品房购销合同》，故上诉人提交的证据1与本案无关联性。同时，因上诉人提交的证据2、3不能证实上诉人的证明目的。故本院对于上诉人提交的前述证据不予采信。被上诉人提交昆明天城屋业有限公司出具的《情况说明》一份，欲证实其公司有权以自己名义将涉案商铺对外出租，并承担管理、维护。对此，上诉人经质证表示无异议，但认为涉案商铺未经过审批，《房屋租赁合同无效》。经本院审查，因被上诉人提交的《情况说明》，在一审审理中已经作为证据提交，不属于新的证据，故本院不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付相应的租金？本院认为：对于一审法院判决由上诉人将涉案商铺腾还被上诉人，上诉人并无异议，故本院对此予以维持。对于上诉人提出涉案商铺属于违章建筑的主张，因其未能提交相应证据予以证实。且在一审法院审理中，被上诉人已经提交了《投资协议书》、《补充协议》、《投资项目备案证》、《房地产开发资质证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《委托书》、《房屋租赁合同》、《收据存根》、《收条》、《情况说明》能够证实涉案房屋的相关项目审批、规划、开发建设及授权经营管理的情况，故对于上诉人提出的前述上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人未能提交相应证据证实其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》存在前述法律规定的无效的情况，故对于上诉人提出该合同无效的主张，本院不予支持。一审法院根据查明的事实，所做判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3539元由上诉人杨国琼负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇一九年九月二十三日书记员  郭亭恋