四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终744号 上诉人（原审第三人）：唐友利，男，1977年8月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审第三人）：何春容，女，1978年2月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二上诉人的委托诉讼代理人：李海燕，仁寿县中正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：阳六兵，男，1972年7月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：刘秋香，女，1976年10月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：张海霞，四川洪运律师事务所律师。 二被上诉人的委托诉讼代理人：肖问福，四川洪运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川世纪远景置业有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇电信街91、93号1栋1层91、93号。 法定代表人：翟睿，该公司经理。 上诉人唐友利、何春容因与被上诉人阳六兵和刘秋香、四川世纪远景置业有限公司（以下简称世纪远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐友利、何春容上诉请求：撤销本案一审判决，改判确认其与世纪远景公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号147745）有效，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人与世纪远景公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，且就涉案房屋已办理备案登记手续。因该合同不属于无效的范围，故不应当注销其备案登记。 阳六兵、刘秋香辩称：上诉人与世纪远景公司之间签订商品房买卖合同并办理备案手续，均是为双方之间的借款提供担保，并不具有真实的房屋买卖意思表示。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 世纪远景公司未作答辩。 阳六兵、刘秋香向一审法院起诉请求：一、确认其与世纪远景公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并判令世纪远景公司及时办理备案登记手续（庭审中变更为确认合同有效并继续履行）；二、确认世纪远景公司与唐友利、何春容签订的备案号为147745的《商品房买卖合同（预售）》无效并判令世纪远景公司、唐友利和何春容及时协助解除该房屋的备案登记手续；三、由世纪远景公司、唐友利和何春容承担案件受理费。 一审法院认定事实，阳六兵、刘秋香系夫妻关系。2016年12月12日，阳六兵、刘秋香（作为买受人）与世纪远景公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》。双方在该合同中约定：世纪远景公司将其开发的位于仁寿县的房屋出售给阳六兵、刘秋香，房屋建筑面积88.08平方米，单价3122.16元/㎡，总价款273500元，付款方式为分期付款，交付条件为出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同还对违约责任、产权登记、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，阳六兵、刘秋香于2016年12月11日和12日共向世纪远景公司支付了购房款235000元，余款40000元未支付。 唐友利、何春容系夫妻关系。2017年6月15日，世纪远景公司与唐友利、何春容签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。该合同载明：将世纪远景公司开发的位于仁寿县房屋出售给唐友利、何春容，建筑面积为86.35㎡，单价为3200元/㎡，总购房款为276320元，付款方式为一次性付款（买受人应在2017年6月6日前支付该商品房全部价款）。该合同还载明了违约责任、产权登记、争议解决方式等。同日，世纪远景公司将案涉房屋备案登记在唐友利、何春容名下（备案号为：147745）。世纪远景公司于2017年6月6日向唐友利、何春容开具《收据》一份，该《收据》载明：收到唐友利、何春容购房款276320元，经手人为杨涛。 一审法院认为，阳六兵、刘秋香与世纪远景公司于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同。世纪远景公司承认阳六兵、刘秋香在本案中主张的事实，也明确表示愿意与两人继续履行双方于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》，阳六兵、刘秋香已按照合同约定支付了235000元的购房款，对其请求继续履行合同的诉讼请求予以支持。 关于唐友利、何春容与世纪远景公司之间签订合同的效力问题。唐友利、何春容虽提供了购房合同、收据及转款凭证，但首先，合同约定支付购房款的时间为2017年6月6日前，但此时购房合同还未签订（合同签订时间为2017年6月15日），且转账金额也与购房金额不符，唐友利、何春容虽称转账579681元系支付两套房屋的购房款，但未提供证据证明，亦未对此作出合理说明；其次，根据合同及收据载明的时间来看，收据（2017年6月6日）出具在前，购房合同签订（2017年6月15日）在后，收据上亦未载明房号；其三，从双方签订合同及备案时间看，系签订购房合同当天即办理案涉房屋的备案登记手续，根据世纪远景公司财务人员的陈述，真实的购房客户是不可能在签约当天即完成备案登记手续的，上述情况既不符合商品房买卖的交易习惯，亦不符合常理，同时结合世纪远景公司的陈述及相关调查笔录，根据民事证据高度盖然性原则，唐友利与翟睿之间真实的法律关系为民间借贷，而不是房屋买卖关系，房屋买卖非双方真实的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》四十八条、第五十二条第（五）项的规定，唐友利、何春容与世纪远景公司之间的《四川省商品房买卖合同（预售）》应无效。虽然本案涉及的房屋已经备案登记在唐友利、何春容名下，但登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值在于通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，涉案房屋备案登记在唐友利、何春容名下，并不具有物权公示效力。基于唐友利、何春容与世纪远景公司的合同无效及备案登记不具有物权公示效力，唐友利、何春容应当协助世纪远景公司解除“世纪美熙府”2幢2单元9层6号房屋的备案登记。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十三条的规定，判决：一、刘秋香、阳六兵与世纪远景公司于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同的权利义务；二、唐友利、何春容与世纪远景公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号为：147745）无效；三、唐友利、何春容在判决生效后十五日内协助世纪远景公司注销位于仁寿县“世纪美熙府”2幢2单元9层6号房屋的备案登记（合同签约备案号为：147745）；案件受理费100.00元，由世纪远景公司负担。 本院二审期间，上诉人对本案一审判决认定的案件事实表示无异议，另就案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号为：147745）中“唐友利”、“何春容”的签名表示不为其本人所为。此外，上诉人提交了自称其与世纪远景公司于2017年6月16日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》一份、《收据》两份和“转账凭证”一份，用以证明：2017年6月16日何春容向翟睿汇款550913元，系给付的购房款，包含涉案购房款274593元。对此，本院认为，上诉人新提交的证据，均可以在一审期间向一审法院提供，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二)项规定的新证据，本院不予采信。 二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为:上诉人与世纪远景公司签订的商品房买卖合同是否有效。按照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项之规定，民事法律行为有效应当具备意思表示真实的条件。本案中，上诉人与世纪远景公司签订的商品房买卖合同虽然具备房屋买卖合同的形式要件并办理了备案登记，但根据本案审理查明的事实及证据，双方之间并不存在真实的房屋买卖意思表示。首先，就案涉房屋，上诉人与世纪远景公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号为：147745）非双方所签订。其次，案涉合同约定上诉人应在2017年6月6日前一次性向世纪远景公司支付购房款276320元，上诉人以其向翟睿转账为由主张所转款项已包含案涉房屋购房款，但未能提供相应证据予以证明。第三，在未签订房屋买卖合同且未支付购房款的情况下，“出卖人”即为“买受人”开具收款收据，办理备案登记，明显不合常理。基于上述三点分析并结合翟睿陈述、杨波证言，足以认定上诉人与世纪远景公司之间不具有真实的房屋买卖意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，上诉人与世纪远景公司就案涉房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应属无效。商品房备案登记属于行政管理范围并不发生物权效力，在备案登记所依据的商品房买卖合同无效的情况下，对案涉房屋的备案登记应当予以解除。 综上所述，上诉人唐友利、何春容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人唐友利、何春容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 辛利平 审 判 员 王美福 审 判 员 罗卫平 二〇一九年九月二十三日 法官助理 罗佳琪 书 记 员 阳 洋