贵州省沿河土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0627民初1687号 原告：沿河和谐物业服务有限公司。住所地：沿河县开发区乌江景苑。 法定代表人：王进强。 委托诉讼代理人：黎泽宏，贵州精湛律师事务所律师。 被告：田小涛，女，1984年6月9日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 委托诉讼代理人：何雪松，男，1975年10月21日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县，系被告田小涛之夫。 原告沿河和谐物业服务有限公司与被告田小涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沿河和谐物业服务有限公司的委托诉讼代理人黎泽宏、被告田小涛的委托诉讼代理人何雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沿河和谐物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:判决被告支付原告物业服务费4829元和加压费540元。事实与理由：原告经房开商委托对其开发的乌江景苑楼盘的业主提供物业服务,该物业服务收费价格获得住建部门备案许可。被告系乌江景苑2幢1单元24层2号房屋的业主,但被告在接受原告提供的物业服务的同时,至今未交纳2016年8月1日至2019年7月31日期间三年的物业服务费4829元和原告垫付的加压费540元。 原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2.前期物业管理服务合同、物业管理服务合同备案表、物业服务企业资质证书，拟证明原告经房开商委托取得对乌江景苑楼盘的业主提供物业服务，原告对乌江景苑楼盘提供的物业服务收费价格已经经住建部门备案许可，原告的物业服务企业资质等级为三级；3.商品房买卖合同，拟证明被告系乌江景苑2幢1单元24层2号房屋的业主，被房屋面积为119.15平方米；4.催缴通知，拟证明原告向未缴清物业服务费的业主发出催收通知的事实；5.收款收据，拟证明2015年6月24日收取被告一年的物业服务费、二次加压费共1610元。 被告田小涛辩称：1.被告田小涛未与原告签订《物业服务合同》,双方不存在物业服务合同关系,且被告购买商品房时,房开商承诺免收前期物业管理费和其他费用，根据合同的相对性原则和《贵州省物业管理条例》第五十四条等规定,原告应向房开商主张交纳物管费和加压费。2.原告承接物业服务项目应当通过招投标的方式竞标,然后与开发商签订书面的前期物业服务合同，因此，原告承担本案的物业服务项目的程序违法；只有具备一级资质的物业服务企业才能按照一级服务标准收服，原告没有提供一级资质证书，原告收取的费用没有计算依据。3.原告收取的物管费和加压费收取标准未经市物价部门核定批复，所以原告的收费没有法律依据。4.原告收取的物管费是按照一级服务标准收取费用,但原告的物业资质和服务水平达不到一级服务标准，属于只收费,少服务；合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告在乌江景苑小区没有全面履行合同义务,使物业设施欠缺,服务不到位，小区内众多业主的人身财产安全得不到保障,属于不完全履行，根据有关规定，原告不能收取服务费，被告完全可以行使抗辩权和不安抗辩权，拒绝交纳物业服务费；物业服务合同属于双务合同,在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务,业主后按约定缴纳物业费，而不是不服务也收费、服务不符合约定也收费。5.《物业管理条例》规定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉,被告从未收到业主委员会或其他人的书面催交通知，因此，原告的起诉不符合法定程序，应依法驳回其起诉。 被告为证明自己所主张的事实，向本院提供了以下证据：1.照片，拟证明被告所在乌江景苑小区物业服务管理混乱，小区卫生脏、乱、差；2.贵州省人民政府办公厅文件（黔府办发[2018]23号），拟证明原告的收费没有物价部门的批示并告知业主；3.收据，拟证明原告收取停车费对小区业主的待遇不一致；4.判决书两份，拟证明原告在其他地方的物业服务也差；5.证人张某、杨某、冯某、陈某的证言，拟证明原告对乌江景苑小区管理差，保安形同虚设，垃圾堆积1个多月，下水道的水到处流，地下车库像厕所，小区大门有禁卡但是没有人管理，Ｃ栋电梯坏了20多天才修好，步梯堆放杂物影响通行等。 本院经审理认定事实如下： 1.沿河乌江房地产开发有限公司与沿河和谐物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定沿河乌江房地产开发有限公司将乌江景苑的物业委托沿河和谐物业服务有限公司进行管理，合同期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止，并约定住宅每平方米按1.10元/月的标准收取物业服务费等，该合同于2014年7月15日经沿河土家族自治县住房和城乡规划建设局备案。 2.关于被告田小涛购买乌江景苑2幢1单元24层2号房的相关问题。2013年12月25日被告田小涛与沿河乌江房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告田小涛购买乌江景苑2幢1单元24层2号房屋，面积119.15平方米；2015年6月24日，沿河乌江房地产开发有限公司向被告交房时，原告收取了被告1年的物业管理费和二次供水加压费合计1610元；《商品房买卖合同》没有约定前期物业服务的相关内容。 3.关于原告提供的物业服务的质量问题。被告提供的图片以及证人当庭的证言，能相互印证，证明了原告为被告乌江景苑小区提供的物业服务存在对进出人员管理差、垃圾清理不及时、设施维护不及时等问题。 本院认为：本案所涉及的乌江景苑小区因尚未召开业主大会并成立相应的业主委员会，原、被告之间的物业服务关系属于前期物业服务关系，原告是根据与建设单位沿河乌江房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》进入乌江景苑小区并对业主提供物业服务。《物业管理条例》（国务院令第504号）第二十二条、第二十三条、第二十五条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上规定，前期物业管理有关的权利义务应当由建设单位以制定临时管理规约的形式进行约定，与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，也就是建设单位首先要同物业买受人对前期物业服务进行约定，明确双方的权利义务关系，然后才是建设单位将该合同的权利义务委托物业服务企业履行，业主根据与建设单位签订的有关物业服务合同的内容，享受物业服务企业提供的服务和向物业服务企业缴纳约定的服务费用。由于本案原告没有提供沿河乌江房地产开发有限公司与被告田小涛签订有关物业服务的合同，原告向被告提供物业服务便没有相应的合同依据。因此，原告要求按照其与沿河乌江房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向被告田小涛收取物业管理费的理由不成立，但是为了化解原告与被告之间的纠纷，考虑到原告确实向乌江景苑小区提供了一定的服务、和提供的服务存在对进出人员管理差、垃圾清理不及时、设施维护不及时等问题，本院酌情确定被告田小涛按照每平方米1.10元/月的标准，支付原告50%的物业服务费，计算时间从原告主张的2016年8月1日起，至2019年7月31日止，支付金额为2359.17元（1.10×119.15×36×0.5）；原告要求被告田小涛支付540元加压费的请求，原告没有提供相应的收费依据，本院不予支持；原告已经提供了物业服务期间的物业服务费用，被告无权行使不安抗辩权。 综上所述，尽管沿河乌江房地产开发有限公司与田小涛没有前期物业服务的书面合同，但是原告接受委托后对被告所居住的乌江景苑小区提供了事实上的物业服务是不争的事实，被告田小涛作为乌江景苑小区的业主之一，接受了原告的物业服务就应当支付相应的物业管理费用，因此，被告田小涛要求驳回原告诉讼请求的各项理由不成立。对于后期物业服务，原告应根据相关法律规定，尽快、充分征求服务对象即乌江景苑业主的意见与建议，完善相关合同、改进相应服务，共建美丽、和谐的居民小区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条条规定，判决如下： 一、由被告田小涛支付原告沿河和谐物业服务有限公司2017年6月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费和加压费合计2359.17元，限于本判决生效后15日内付清。 二、驳回原告沿河和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告沿河和谐物业服务有限公司负担15元，被告田小涛负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  田景刚 二〇一九年九月十一日 书记员  田彩霞