山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初8629号原告：王金金，女，1989年6月23日出生，汉族，住青岛市市**。被告：林菁华，女，1974年10月22日出生，汉族，住青岛市市**。原告王金金与被告林菁华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金金、被告林菁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金金向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照房屋买卖合同约定向原告支付户口逾期迁出的违约金11.1万元并确认原告依照房屋买卖合同约定没收被告户口押金2万元整；2.判令被告按照租房协议，向原告支付3个半月的房租1万4千元整；3.判令被告向原告支付原告代为支付的2018年-2019年度供热费2872.2元。诉讼过程中原告明确其第一项诉讼请求是要求被告支付11.1万元的户口逾期迁出违约金，2万元的押金是包含在11.1万元的违约金中的，要求没收2万元押金是指押金归原告所有不再支付给被告。事实和理由：2016年11月21日原告与被告签订了关于青岛市市北区**户房屋的买卖合同，并于2016年12月14日完成房屋权属转移登记，原告已按房屋买卖合同约定支付完所有购房款。按照房屋买卖合同约定，被告应于房屋权属转移登记之日起将该房屋相关户口迁出，但时至今日，虽原告一直积极与被告沟通，要求被告迁出户口，但被告拒不配合，甚至拒绝沟通。被告长期拒不迁出户口，致使原告户口无法迁入，严重损害原告利益，已构成违约；根据房屋买卖合同约定原告可没收被告迁户押金2万，且被告应承担房屋买卖合同金额5%的违约金。自2016年完成上述房屋过户之后，被告以方便孩子上学为由，要求继续租住该房屋。原告与被告签订了该房屋的租赁协议书，约定被告以每月4千元的租金租住至2019年5月15日，被告应按季度支付租金，但截至起诉之日，被告尚有2019年2月至5月15日即3个半月的房租1.4万元未支付给原告。租房协议书约定，被告租住期间应承担取暖费，但2018-2019年度供热费2872.2元由原告代为缴纳，被告至今尚未支付。原告已于2019年7月16日向市北区合肥路派出所提交了强迁原房主户口的申请，鉴于被告严重违约，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，现特向法院申请诉讼，要求被告方承担不履行合同义务的违约责任。被告林菁华辩称，我是2019年4月28日搬家，29日搬利索，当时达成了口头协议说最晚5月15日交付，5月15日交接的时候，我问原告是否要房屋内的热水器等家电，原告说不要了，我又找人处理热水器和空调。2019年5月底至8月20日期间，我一直在努力迁出户口并于2019年8月20日将我和孩子的户口迁出，我不同意支付给原告9.1万元违约金，也不同意原告不再向我支付2万元的押金。原告主张2019年2月1日至5月15日期间的房租，我2019年4月28日已经搬出，所以只有3个月的租金，这期间的租金我没有向原告支付过，2018年11月15日原告在微信中同意用2万元的押金冲抵租金。2018年11月15日原告在微信中称2018年的供热费她自己交，也从2万元的押金冲抵，所以租金和供热费我也不应该给了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：2016年11月21日原告王金金（××）与被告林菁华（××）签订《青岛市存量房买卖合同》，合同约定：被告将其坐落于青岛市市北区**户的房屋出售给原告，房屋成交价为222万元，被告在房屋权属转移登记之日将该房屋相关的户口迁出，如因被告原因未如期将户口迁出的，自逾期之日起，逾期在30日内的，被告应以房屋成交总价为基数按每日0.04%的标准支付违约金，逾期超过30日的，应向原告支付房屋成交总价5%违约金。原、被告一致同意在首付款中留存2万元交由居间方托管作为户口保证金，居间方在被告按合同约定将户口迁出后将户口保证金无息退还给被告，如被告未能按约将户口迁出，则居间方有权将该保证金冲抵被告应支付的违约金并直接支付给原告，不足部分由被告另行补足等内容。《青岛市存量房买卖合同》中约定的2万元户口保证金现留存在原告王金金处。原告王金金于2016年12月14日取得了青岛市市北区**户房屋的房地产权证。2017年7月14日原、被告签订《协议书》一份，约定：原、被告就涉案房屋签订的买卖协议约定的交房日期为2017年4月30日，双方同意在该交房日期之后由被告以租赁的形式继续居住，房屋租金为每月4000元，每三个月支付一次，被告应于第三个月的25日前支付下一周期的租金，被告租住期间该房屋的物业、水电、燃气、取暖费、停车费等各项费用由被告承担，协议的有效期为2年等内容。被告未向原告支付2019年2月1日之后的租金。2018-2019年度采暖期的供热费2872.2元由原告王金金支付。2019年5月15日原、被告签订《交楼确认书》，该日被告将涉案房屋交还原告。2019年8月20日被告林菁华及案外人张登凯的户口从涉案房屋中迁出，涉案房屋内不再有被告方的户口。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告对约定的被告迁出户口时间有争议，原告主张被告应自房屋权属转移登记之日将该房屋相关的户口迁出并提交了原、被告签订的《青岛市存量房买卖合同》，被告主张原告口头同意被告在3年租期结束时将户口迁出就可以并提交了原、被告2019年4月2日的微信聊天记录，原告在微信中称“另外户口也请你尽快迁出”。本院认为，被告主张的户口迁出时间与买卖合同约定不一致，原告也不认可被告主张，被告提交的微信聊天记录也只能证明原告催促被告迁出户口，故对被告主张原告口头同意被告在3年租期结束时将户口迁出的陈述不予采信，本院认定原、被告约定的户口迁出时间为被告应自房屋权属转移登记之日将该房屋相关的户口迁出；2、原、被告对被告返还涉案房屋的时间有争议，原告主张被告租住涉案房屋至2019年5月15日并提交了《交楼确认书》，被告主张其2019年4月29日已经搬离涉案房屋并提交了收款方为花千岁搬家物流的微信支付凭证。本院认为，被告在原告取得涉案房屋产权后从原告处租住涉案房屋，租期届满时被告作为承租人应返还租赁房屋，返还时间应以被告交付给原告的时间为准，被告提交的微信支付凭证不能证明其将涉案房屋返还给原告，原告提交的《交楼确认书》记载了双方于2019年5月15日办理了涉案房屋的交接，故本院认定被告于2019年5月15日返还涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《青岛市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。原告于2016年12月14日取得了青岛市市北区**户房屋的房地产权证，按照合同约定被告应于此时将涉案房屋内的户口迁出，但被告直到2019年8月20日才将涉案房屋内户口迁出，被告逾期迁出户口应向原告承担违约责任。原告未举证证明被告未按约定迁出户口给其造成的损失，合同约定的房屋成交总价5%即11.1万元的违约金过高，可以按合同约定的户口保证金2万元为标准确定违约金数额，因此原告主张该2万元户口保证金归原告所有，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原、被告就涉案房屋租赁事宜签订的《协议书》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。被告自2017年5月1日起租住涉案房屋至2019年5月15日，应向原告支付该期间的租金，现原告主张被告支付尚欠付的2019年2月1日至5月15日期间的租金14000元（4000元每月*3.5个月）符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告签订的《协议书》的约定2018-2019年度采暖期的供热费2872.2元应由被告承担，原告王金金已代为支付，故被告应向原告支付2018-2019年度采暖期的供热费2872.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王金金留存的20000元户口保证金归原告王金金所有；二、被告林菁华于本判决生效之日起十日内支付原告王金金租金14000元及供热费2872.2元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2857元，减半收取1428.5元，原告王金金负担1068.5元，被告林菁华负担360元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李焕章二〇一九年九月二十九日法官助理王会书记员官寰