福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10180号 原告：中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行，住所地福州市鼓楼区八一七中路600号吉祥大厦一层。 负责人：兰锋和，行长。 委托诉讼代理人：刘昌奉，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵非，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：吴建德，男，1987年10月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：刘红红，女，1988年9月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：福建新南房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口投资区。 法定代表人：吴增新，董事长。 委托诉讼代理人：周月浩，女，职员。 原告工行吉祥支行中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行（下称“工行吉祥支行”）与被告吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。工行吉祥支行的委托诉讼代理人刘昌奉到庭参加诉讼，福建新南房地产开发有限公司委托诉讼代理人周月号到庭参加诉讼。吴建德、刘红红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行吉祥支行向本院提出诉讼请求：1.判令吴建德、刘红红向工行吉祥支行偿还借款本金人民币665775.57元及相应利息、罚息、复利、违约金（暂计至2019年2月21日止利息为30259.26元，违约金为649.13元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至被告实际还清借款本息之日止）；2.判令工行吉祥支行有权对吴建德、刘红红名下的位于闽侯县房产［不动产登记证明号：闽（2016）闽侯县不动产证明第002****号］予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权；3.判令福建新南房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费由吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司共同承担。 事实与理由：2016年11月7日，工行吉祥支行与吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》（编号：闽字吉祥支行2016年一手ＳＧ1136号），合同主要约定：1.贷款金额为人民币68万元，其中公积金借款40万元，商业性借款28万元，贷款用途为购买上街镇房产，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；2.合同项下公积金借款年利率为3.25%，商业性借款年利率为4.41%，均已贷款人实际划款当日国家法定利率为准，借款当年执行本合同所确定的利率，以后各个年度贷款人根据每年1月1日的法定利率确定当年的借款利率水平，利率执行期限从每年1月1日至该年12月31日；3.还款方式为等额本息还款（按月计息）；4.借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用属于违约，贷款人有权实行下述一项或者几项权利：（1）有权停发本合同项下借款，宣布借款立即到期，要求借款人立即归还有关借款本息及相关费用；（2）按借款本金余额的一定比例向借款人收取违约金，违约金率为0.975‰；（3）本合同项下的借款逾期后，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣告全部或部分提前到期的借款本金和利息）按中国人民银行规定的逾期利率和合同约定的结息方式计收利息和复利，并按实际执行利率基本上加收50%罚息；5.贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）均由借款人或担保人承担；6.吴建德、刘红红将其名下的位于闽侯县（不动产登记证明号：闽（2016）闽侯县不动产证明第002****号）抵押给工行吉祥支行，作为履行本合同的担保；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金和指定牡丹信用卡的透支本息以及贷款人实现债权和抵押权的费用；7.福建新南房地产开发有限公司为合同项下的债务提供连带责任保证，保证担保范围包括合同项下的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金和指定牡丹信用卡的透支本息以及贷款人实现债权和抵押权的费用；8.争议解决方式为向贷款人所在地法院起诉。 同日，工行吉祥支行与吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司签订《借款合同补充协议》，协议主要约定：1.借款人自愿选择个人住房公积金贴息贷款；2.借款人连续6期未偿还贷款本息的，借款人不再享有公积金贷款利率，个人住房公积金贴息贷款将转为商业性个人住房贷款。刘红红与吴建德系夫妻关系，刘红红向工行吉祥支行出具《共同还款确认书》，确认上述贷款及工行吉祥支行实现债权的全部费用由其和吴建德共同偿还。工行吉祥支行与吴建德、刘红红于2016年12月1日为上述房产办理了抵押权预告登记。2016年12月16日，工行吉祥支行向吴建德指定的收款账户发放两笔贷款合计人民币68万元。自2017年9月起，吴建德开始逾期还款。期间，工行吉祥支行多次向吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司催款但均无果。截止至2019年2月21日，吴建德尚欠工行吉祥支行借款本金人民币665775.57元、利息30259.26元以及违约金649.13元，合计696683.96元。综上，吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司的行为已构成违约。 吴建德、刘红红未作答辩。 福建新南房地产开发有限公司答辩其不愿承担责任。 本院经审理认定事实如下：根据现有证据和工行吉祥支行的陈述，对于工行吉祥支行所诉的事实，本院予以确认。另查明，案涉商品房目前仅办理了抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，并且，案涉商品房尚未完成初始登记。 本院认为，工行吉祥支行与吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》、刘红红向工行吉祥支行出具的《共同还款确认书》系各方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。工行吉祥支行已依约发放了贷款，履行了合同义务。吴建德、刘红红未依约及时足额还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。工行吉祥支行要求吴建德、刘红红还本付息，本院予以支持。双方在合同中约定的利息、罚息、复利、违约金等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。 福建新南房地产开发有限公司自愿作为保证人在《个人住房借款合同》中签字确认为吴建德、刘红红向工行吉祥支行借款承担阶段性连带责任保证义务，其担保行为意思表示真实，依法应承担担保范围内的债务责任。工行吉祥支行提出要求福建新南房地产开发有限公司对吴建德、刘红红应还借款及相应利息、违约金承担连带清偿责任的诉讼主张，依法依约成立，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故福建新南房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权吴建德、刘红红追偿。 关于工行吉祥支行对案涉抵押房产抵押优先受偿权问题。预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产未办理初始登记，案涉抵押房产尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人吴建德、刘红红应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，福建新南房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定吴建德、刘红红应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 吴建德、刘红红若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行吉祥支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人和开发商拒不配合而客观上无法完成的情况下，债权人工行吉祥支行并无过错。为避免物权公示原则过于严苛造成不良后果，回应商事实践需求，以遏制商品房“断供”之违约失信行为，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行吉祥支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。并且，案涉房产的抵押权预告登记虽不产生设立抵押权的法律后果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉该房产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观。在案涉房产完成初始登记后具备了办理物权登记条件，且本院亦通过判决方式责令购房人在案涉房产符合办理但其仍拒不办理情况下，本院以判决方式赋予债权人对案涉房产优先受偿权，亦并不违反物权公示要求。工行吉祥支行在对案涉房产行使优先受偿权时，福建新南房地产开发有限公司的保证责任依约应认定终止。 吴建德、刘红红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴建德、刘红红于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行借款本金665775.57元并支付违约金649.13元、利息、罚息、复利（暂计至2019年2月21日，利息为30259.26元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至被告实际还清借款本息之日止）； 二、福建新南房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；福建新南房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴建德、刘红红追偿； 三、吴建德、刘红红应于闽侯县房屋完成初始登记之日起三十日内，协助中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行办理上述房产抵押登记手续，福建新南房地产开发有限公司应督促吴建德、刘红红并配合其办理抵押登记； 四、闽侯县房屋抵押登记办妥后，或吴建德、刘红红逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项确定的债权优先受偿；在上述房产抵押登记手续办妥之日，或因吴建德、刘红红原因未办理抵押登记但中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行选择对上述房产行使优先受偿权之日，福建新南房地产开发有限公司保证责任终止。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10766元，减半收取计5383元，由吴建德、刘红红、福建新南房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  叶士怡 二〇一九年九月二十七日 法官助理张太洲 书记员林鹤麟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算