贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2161号 上诉人（一审原告）：王星霖，男，1985年3月20日出生，白族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王芹云，系王星霖之姐。 被上诉人（一审被告）：贵州骏豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省纳雍县雍熙镇环城路盛世国际小区。 法定代表人：陈整，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李焕昌，贵州煜昌祥律师事务所律师，执业证号：15224200910199945。 委托诉讼代理人（特别授权）：邱鹏，贵州煜昌祥律师事务所律师，执业证号：15225201910079217。 上诉人王星霖因与被上诉人贵州骏豪房地产开发有限公司（以下简称：骏豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初3215号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王星霖上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金170145.36元。事实及理由：1.一审法院依据被上诉人提供的“关于盛世国际14栋楼办理房产证事宜的函”，认定被上诉人于2015年9月18日在案涉楼栋张贴前述函件、通知业主备齐资料办理商品房转移登记，与事实不符。被上诉人一审提交的所谓函件实为图片证据，系被上诉人单方制作，不具有真实性、合法性，该图片不能体现张贴时间和张贴地点，不能反映函件内容能为业主所知晓，依法不能作为定案依据。2.双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定，“双方按合同所列地址、电话进行联络……”，被上诉人履行告知上诉人关于办理房屋权属证书的重要事项，应当按照前述协议约定的方式，与上诉人进行联络。3.一审法院将被上诉人公司员工的职务行为与被上诉人的行为割裂开来，认定上诉人委托被上诉人公司员工办理房屋所有权转移登记事宜，认定事实错误。上诉人委托办理所有权转移登记的受托人是被上诉人，而非被上诉人公司员工。4.被上诉人接受上诉人委托之913天后，直至2018年9月19日才通知上诉人领取不动产权证书，对于是否因被上诉人原因导致不动产权证书办理迟延一事，被上诉人负有举证责任。一审法院却将证明被上诉人是否怠于履行委托事务的举证责任分配给上诉人，损害了上诉人的合法权益。5.被上诉人未提供证据证明不动产登记机关存在暂停办理不动产登记的事实，应当承担举证不力的后果。6.依据双方约定，被上诉人应当于2016年6月30日前向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，故本案违约金应从2016年7月1日起算，违约金的至少应当截止计算至被上诉人交办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门并且通知上诉人之日。在上诉人多次催促下，直到2018年9月19日被上诉人才通知上诉人领取不动产权证书，故本案违约金应当计算至2018年9月19日。7.依据合同约定，违约金应当以上诉人已付购房款为基数，按照每日万分之五的标准计付。即便人民法院认为违约金过高而需进行调整，根据毕节市同类型案件的司法判例，违约金亦当以按照日万分之三的标准确定。 骏豪地产答辩称：答辩人一审提交的证据相互印证，能够形成完整的证据链。一审法院认定本案事实并非依据个别孤证，而是综合全案证据依法认定的结果；答辩人在约定期限内完成了案涉商品房所有权初登记，不存在违约行为；上诉人于2016年3月19日签署授权委托书，委托答辩人为其办理房屋所有权登记，答辩人接受委托后，积极为上诉人等业主办理并取得了商品房权属证书，并已于2018年10月26日将权属证书交付给上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 王星霖向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告逾期办证违约金170145.36元，违约金的计算方式为：以已付购房款420112元为基数，按照每日万分之五从2016年7月1日起计算至2018年9月19日止；2.判令本案诉讼费用由被告负担。一审庭审中，王星霖将其第一项诉讼请求中“逾期办证”变更为“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书”。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于纳雍县雍××镇新城区骏豪·盛世国际14幢21-1号房，总价款为420112元，原告按照合同约定一次性支付全部购房款420112元、商品房契税6302元及其他相关费用，被告向原告出具了收据。被告在合同中承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定日期起90日仍不能交付的，被告自约定交付日期至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告已向被告付清了全部购房款，但被告未按约定期限交付办理商品房权属登记的相关文书，已构成违约，应依约定支付违约金。 一审法院认定如下事实：被告骏豪公司经纳雍县人民政府批准开发建设骏豪·盛世国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201207702号”，预售许可证号为“纳商房预字第2012-009号”。2013年12月31日，骏豪公司为出卖人，与王星霖为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2014000474），约定王星霖购买骏豪公司开发建设的骏豪·盛世国际小区14幢21-1号房屋，建筑面积126.82平方米，房屋总价420112元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过90日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订当日，王星霖付清了全部购房款420112元，骏豪公司向王星霖交付了商品房。2015年8月18日，骏豪公司取得涉案楼栋商品房初始登记，证号为201500761。同年9月18日，骏豪公司在涉案楼栋张贴“关于盛世国际14栋办理房产证事宜通知的函”，通知业主备齐资料办理商品房转移登记。2016年3月19日，王星霖委托骏豪公司员工胡庆、朱腾办理其所购房屋所有权转移登记相关事宜，2018年10月26日，王星霖在骏豪公司领取了涉案房屋不动产登记证书。 一审法院认为：骏豪公司是依法登记的房地产开发企业，其与王星霖订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定，骏豪公司应在2016年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书给王星霖，由王星霖委托有资质的第三方办理房屋权属登记。骏豪公司在2015年8月18日取得系争房屋的初始登记，于同年9月18日以张贴通知方式通知业主自行或委托公司办理房屋权属登记，2016年3月19日，王星霖委托骏豪公司员工胡庆、朱腾办理其所购房屋所有权转移登记相关事宜，由此可见王星霖在2016年6月30日约定日期前对通知内容已经知悉并选择委托公司员工办理,骏豪公司不用再向其交付有关文书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中骏豪公司取得涉案楼栋初始登记证后即告知业主自行或委托第三方办理房屋权属登记，其协助办理的义务已经履行，故骏豪公司未违反双方合同约定。王星霖委托骏豪公司员工作为第三方为其办理房屋权属登记，第三方办理的产权证的进展情况如何，是否存在骏豪公司方面的阻却事由不能办理，王星霖未提供证据证明，不能认定骏豪公司存在违约的事实，故王星霖主张骏豪公司支付违约金的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王星霖的诉讼请求。案件受理费3704元，减半收取计1852元，由王星霖负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：除对一审法院认定的以下事实：“2016年9月18日，骏豪公司在涉案楼栋商品房初始登记，证号为201500761。同年9月18日，骏豪公司在涉案楼栋张贴‘关于盛世国际14栋办理房产证事宜通知的函’，通知业主备齐资料办理商品房转移登记。2016年3月19日，王星霖委托骏豪公司员工胡庆、朱腾办理其所购房屋所有权转移登记相关事宜。”不予确认外，对一审法院认定的其余事实予以确认。 本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付商品房外，出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记以取得房屋权属证书的主要合同义务。就本案而言，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过90日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，被上诉人应当于2016年6月30日前完成涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。在案证据显示，被上诉人分别于2012年11月3日、2014年5月23日向上诉人收取了个人身份证复印件、契税税费、产权登记费、住宅专项维修资金等办理案涉商品房权属登记的相关税费，表明上诉人与被上诉人之间存在事实上的委托合同关系。上诉人于2016年3月19日向被上诉人公司员工出具办理商品房转移登记的委托授权文书，此行为建立在上诉人委托被上诉人代为申请办证的前提之下，故被上诉人公司员工的行为应当认定为代表被上诉人的委托合同履行行为。一审法院认定委托合同的当事人双方是上诉人和被上诉人公司员工，与本案事实不符，予以纠正。如前所述，限期向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书、确保上诉人不因被上诉人原因迟延取得房屋权属证书，是商品房买卖合同项下，被上诉人应当承担的主要合同义务。鉴于被上诉人接受上诉人委托，代为申请办理商品房产权转移登记，被上诉人确无必要向上诉人现实交付办理商品房转移登记的有关文书，但被上诉人作为出卖人应当履行的协助办证义务并不因此消灭，此时，合同约定的文书交付义务，可基于委托办证的实际，以告知形式履行，即被上诉人应当在合同约定的文书交付期限内，告知上诉人其已完成商品房初始登记、具备办理商品房转移的条件，上诉人据此得以将应由买受人提交的办证资料交付被上诉人，由被上诉人提交不动产登记机关。本案中，被上诉人主张其已于2015年8月18日以张贴“关于盛世国际14栋办理房产证事宜通知的函”的形式，告知上诉人提交办证资料。但是，被上诉人一审举示的函件除能显示函件内容外，不能反映函件的张贴地点和张贴时间，不能据此认定被上诉人主张“于2015年8月18日在案涉楼栋张贴函件通知业主办证”的事实成立，被上诉人作为对诉争事实负有举证证明责任的一方，应当承担举证不力的不利后果。一审法院认定被上诉人于该日履行完毕告知义务，理据不足，本院不予确认。 综上，被上诉人未在合同约定期限内向上诉人交付办理商品房转移登记的文书资料，亦无充分证据证实被上诉人在该期限内向上诉人告知了其具备文书交付条件的事实，或者被上诉人直接向不动产登记机关提交了办证文书资料，被上诉人的行为构成违约，上诉人主张被上诉人从2016年7月1日起，以已付购房款为基数，按照日万分之三的标准支付违约金至上诉人取得不动产权证书之日止，具备事实和法律依据，应当予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3215号民事判决； 二、被上诉人贵州骏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人王星霖支付违约金，违约金以420112元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年7月1日起计付至2018年9月19日止。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1852元，二审案件受理费3704元，均由被上诉人贵州骏豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年九月十日 书记员  何婷婷