重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初3320号原告：黄耀伦，男，汉族，1976年12月27日生，户籍地重庆市綦江区(原万盛区)，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：周春秀，女，汉族，1979年3月13日生，住重庆市綦江区(原万盛区)。委托诉讼代理人：高宣勇(系被告合伙人)，男，汉族，1984年12月1日生，户籍地四川省邛崃市，住重庆市綦江区。原告黄耀伦诉被告周春秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄耀伦、被告周春秀及其委托诉讼代理人高宣勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄耀伦向本院提出诉讼请求：一、解除租赁合同，归还房屋，被告违约；二、判令被告支付拖欠的房屋租金(具体金额按每月5950元计算至被告归还房屋时止)和违约金(合同总租金的百分之二十支付总租金266415×20%=53283元)给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月15日，原告与被告签订了万盛老街G10栋1-2号门面《商业房屋租赁合同》。根据合同约定，被告从2018年9月1日起支付房屋租金，被告支付租金到2019年2月28日后没按合同约定支付租金，被告应在2019年2月28日前支付2019年3月1日到2019年5月31日的租金17850元，原告在2019年3月10日和2019年4月2号两次向被告送达催交租金通知书，被告收到后仍没有支付租金。原告现起诉来院，要求判如所诉。被告周春秀辩称，原告所述事实属实，被告同意解除租赁合同，交回房屋，但不同意原告的其他诉讼请求，原告主张的违约金也超出了法律规定。2019年2月下旬，被告就向原告提出不再租赁房屋了，要求原告退还17000元保证金，原告没有同意。后来，双方在当地派出所协商时，原告同意退还保证金5000元并解除租赁合同，被告认为退还的保证金数额太低，没有同意。其他类似的商户在退房后都全额退还了保证金。而且被告还了解到租赁这个门面是有免租期的。被告租赁的房屋实际属重庆万盛国有资产经营管理有限公司所有，原告没有权利将国有资产用于私人出租。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，原告与重庆盛基土地资产运营有限责任公司(以下简称：盛基公司)签订《商业房屋租赁合同》，约定：盛基公司将位于万盛老街G10栋吊1-2号门面的商业用房出租给原告使用，租赁期限从2017年3月15日至2022年3月14日止，月租金4760元，免租期15个月，装修期120天；未经盛基公司同意不得转租、转借承租房屋等。2018年9月3日，原、被告共同向盛基公司提出将租赁房屋转租给被告的申请。同日，盛基公司出具书面意见书，同意了该申请。原、被告亦签订了《商业房屋租赁合同》，但未签署订立合同的具体时间。原、被告在合同中约定：原告将万盛老街G10栋1-2号门面的商业用房出租给被告使用，租赁期限从2017年3月15日至2022年3月14日止，月租金5950元；房屋租金先缴后用，被告从2018年9月1日起按季度缴纳房屋租金；被告在签订合同时，向原告缴纳17000元保证金；在租赁期满被告无违约责任和欠缴费用后无息返还，如被告有违约行为，原告有权不退还保证金；其中违约责任条款还约定：未违约方有权单方解除合同，并有权要求违约方按本合同租金总额20％支付违约金；未经原告同意被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的两倍支付滞纳金，迟延一个月时，原告有权单方解除本合同等。此外，原、被告未约定免租期和装修期。租赁合同签订后，被告于2017年3月16日向原告缴纳了保证金17000元，原告向被告交付了租赁场地。被告已支付了2019年2月28日前的租金。2019年2月底，被告向原告提出不再租赁房屋，并要求原告退还17000元保证金。原告同意被告不再继续租赁房屋，但不同意全额退还保证金。之后，原告邀约被告在当地派出所进行协商，原告同意退还被告5000元保证金，并表示尽量帮助被告把租赁房屋转给他人经营，还可以在盛基公司协调办理相关手续；被告坚持要求全额退还保证金17000元致协商未果。原告乃于2019年3月10日和2019年4月2日两次向被告送达催交租金通知书，被告收到后并未继续支付租金，亦未交还租赁房屋。2019年3月29日，重庆万盛国有资产经营管理有限公司对被告周春秀等人信访事项作出处理意见书，认定重庆万盛国有资产经营管理有限公司的子公司盛基公司与原告黄耀伦等人签订的《商业房屋租赁合同》符合相关规定。现原告起诉来院，要求判如所诉。上述事实，有《商业房屋租赁合同》、租赁房屋转租申请书、房屋转租书面同意书、申请书、催缴费通知、韵达快递单、微信截图以及当事人陈述笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案原、被告自愿签订的《商业房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应基于诚实信用原则全面、适当履行合同义务。被告承租房屋后，应当按照合同约定付给原告房屋租金。被告在2019年3月1日后未按照合同约定给付租金，已构成违约，应当承担违约责任。现原告诉请解除房屋租赁合同并请求被告归还房屋、给付租金及承担违约金责任，理由成立，本院予以支持。原、被告签订的《商业房屋租赁合同》于2019年4月9日被告收到本院送达的起诉状副本时解除。关于原告主张被告支付拖欠的房屋租金，具体金额从2019年3月1日按每月5950元计算至2019年4月9日，即7677.42元(5950元/月÷31天×40天)，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。关于违约金，被告认为原、被告在租赁合同中约定的按照总租金266415元的20％支付违约金53283元过高，并请求调减，符合法律规定。根据被告的违约情形及给原告造成的损失，本院酌情调整为按照被告拖欠租金为基数，按照年利率24%标准确定违约金为201.93元(7677.42元×24%÷365天×40天)。虽双方在合同中约定原告收取的保证金17000元在被告违约时不予退还，但本案保证金具有违约金性质，原告已经主张违约金的情况下，应当退还已收取的保证金。双方签订的《商业房屋租赁合同》解除后，至被告腾退租赁房屋时止，被告应当给付原告租赁房屋的占有使用费并按照合同约定的租金标准计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告黄耀伦与被告周春秀签订的《商业房屋租赁合同》；被告周春秀于本判决生效后十五日内将万盛老街G10栋1-2号门面腾退并返还给原告黄耀伦；被告周春秀于本判决生效后十五日内给付原告黄耀伦房屋租金7677.42元及违约金201.93元；被告周春秀按照月租金5950元的标准给付原告黄耀伦从2019年4月10日起至被告周春秀将万盛老街G10栋1-2号门面腾退之日止的占有使用费，并于腾退返还门面之日付清；原告黄耀伦于本判决生效后十五日内退还被告周春秀保证金17000元；驳回原告黄耀伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费566元，由原告黄耀伦负担300元，被告周春秀负担266元(此款原告黄耀伦已预交，被告周春秀于本判决生效后十五日内直接给付原告黄耀伦266元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黄 剑二〇一九年九月三日书记员 钟瑞雪