广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7391号上诉人（一审被告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：孙旭光。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪燕，广东南天明律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：佛山市南海区美城物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨睿。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪燕，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：杜慧仪，女，汉族，1967年12月6日出生，住所地：广东省佛山市禅城区，被上诉人（一审原告）：陆瑞霞，女，1973年5月15日出生，香港特别行政区居民，上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）、佛山市南海区美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）因与被上诉人杜慧仪、陆瑞霞物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人城市广场公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杜慧仪、陆瑞霞的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由杜慧仪、陆瑞霞承担。事实和理由：城市广场公司委托美城公司为城市广场提供物业管理服务，双方约定的收费标准为35元/平方米/月，该标准为包干制的收费标准，一审法院认定收费标准为三个具体收费项目是错误的。城市广场公司与美城公司签订的《物业管理委托合同》中对收费标准有明确约定，杜慧仪、陆瑞霞作为城市广场的长租户也应按此标准支付综合物业管理费。本案中，城市广场公司与美城公司就城市广场的物业管理的事宜签订了《物业管理委托合同》，合同第二十条第一项明确约定，城市广场的物业管理服务费按每月每平方米35元收取。城市广场为商业广场，该标准采取的是包干制收费标准，是城市广场公司与美城公司综合考虑了城市广场的设施设备的折旧、损耗、保养、维修及工人费用等各项因素后双方一致同意约定的标准，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定。杜慧仪、陆瑞霞作为城市广场的长租户，虽然没有与美城公司签订物业管理合同，但其自2011年起每月10日前将当月的综合物业管理费支付给美城公司及接受美城公司物业管理服务的行为已明确表明其与美城公司之间存在事实上的合同关系。城市广场公司与杜慧仪、陆瑞霞签订《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》中约定由城市广场一次性优惠收取杜慧仪、陆瑞霞合同期内的租金方案是综合考虑了相关物业管理、公共设备（包括中央空调、电梯、消防系统等）的维护保养各方面后给予的综合定价，因此杜慧仪、陆瑞霞按35元/平方米/月向美城公司缴纳综合物业管理费，不能简单地拆分为杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》中约定的物业管理费10元/平方米/月，中央空调费20元/平方米/月，宣传推广费5元/平方米/月三项。在合同期内，美城公司也一直遵守《物业管理委托合同》的约定，提供相应的物业管理服务，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。综上所述，城市广场公司已按合同约定履行了相应的义务，杜慧仪、陆瑞霞应足额缴纳相应的综合物业管理费。上诉人美城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杜慧仪、陆瑞霞的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由杜慧仪、陆瑞霞承担。事实和理由：一、美城公司接受城市广场公司的委托为城市广场提供物业管理服务，双方约定的收费标准为35元/平方米/月，该标准为包干制的收费标准，一审法院认定收费标准为三个具体收费项目是错误的。城市广场公司与美城公司签订的《物业管理委托合同》中对收费标准有明确约定，杜慧仪、陆瑞霞作为城市广场的长租户也应按此标准支付综合物业管理费。本案中，城市广场公司与美城公司就城市广场的物业管理的事宜签订了《物业管理委托合同》，合同第二十条第一项明确约定，城市广场的物业管理服务费按每月每平方米35元收取。城市广场为商业广场，该标准采取的是包干制收费标准，是城市广场公司与美城公司综合考虑了城市广场的设施设备的折旧、损耗、保养、维修及工人费用等各项因素后双方一致同意约定的标准，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定。在合同期内，美城公司也一直遵守《物业管理委托合同》的约定，提供相应的物业管理服务，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。杜慧仪、陆瑞霞作为城市广场的长租户，虽然没有与美城公司签订物业管理合同，但其自2011年起每月10日前将当月的综合物业管理费支付给美城公司及接受美城公司物业管理服务的行为已明确表明其与美城公司之间存在事实上的合同关系。城市广场公司与杜慧仪、陆瑞霞签订《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》中约定由城市广场一次性优惠收取杜慧仪、陆瑞霞合同期内的租金方案是综合考虑了相关物业管理、公共设备（包括中央空调、电梯、消防系统等）的维护保养各方面后给予的综合定价，因此杜慧仪、陆瑞霞按35元/平方米/月向美城公司缴纳综合物业管理费，不能简单地拆分为杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》中约定的物业管理费10元/平方米/月，中央空调费20元/平方米/月，宣传推广费5元/平方米/月三项。二、美城公司一直都有按照合同约定及相关政府法规提供中央空调服务，一审法院认定的事实有误。城市广场的中央空调系统包括新风系统及供冷系统。因商场中多数商铺是处于半封闭状态，没有通风的窗户，因此商场的中央空调每天都必须开启新风系统，为商铺的空气流通提供必要条件，如果不开启新风系统，则商场内商铺根本无法开业，中央空调必须每天开启。而供冷模式则是采用中央空调机房通过管网向各区域供冷的模式，即在中央空调机房开启中央空调后向城市广场的A/B/C/D/E区域统一通过管网供冷。城市广场空调系统目前共有1#、2#、3#、4#、5#五个机组，其中A/B/C区的空调供应由二楼4#、5#机组负责，D/E区的空调供应由一楼1#、2#、3#机组负责，其中3#、5#机组为备用机组，即正常运作的机组出故障时备用。因此一审法院以美城公司现场的工作人员在一楼中央空调记载的空调机组的运行情况表格中只记录了1#、2#、4#的情况就认定美城公司没有向涉案商铺所在区域提供中央空调与事实不符，而且其中4#及5#机组在二楼，一审法院在没有了解清楚相关设备设置的情况下就进行了主观认定，该行为是极不公正的。城市广场的设备设施使用已使用了16年之久，其中空及光棚的设计造成中央空调的能耗特别大，相关的维护、维修、保养成本极大。而综合物业管理包括提供中央空调是具有公共性的，其收费实质是商场公共设备、整体运营、维护的支出分摊，因此一审法院的认定也会损害其他商铺权利人的公共利益。另外，一审法院的判决具有不可操作性，加重了美城公司的相关义务。况且，要证明美城公司已为城市广场E区正常提供中央空调服务应如何认定。美城公司是否每天都需向杜慧仪、陆瑞霞说明及证明已提供空调服务，美城公司提供说明后杜慧仪、陆瑞霞不认可如何处理，该判令无疑是增加双方的纠纷。事实是杜慧仪、陆瑞霞应先行缴纳相关费用，美城公司才能提供相应的服务，没有相关收入，美城公司也无法提供服务，一审法院的判决只会造成恶性循环，严重影响城市广场的正常运营，也会影响到目前在城市广场正常经营的商户的公共利益。综上所述，美城公司已按合同约定履行了相应的义务，持续为杜慧仪、陆瑞霞提供综合物业管理服务，包括但不限于提供中央空调服务、宣传推广服务、管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备、公共水电、公共照明等等。被上诉人杜慧仪、陆瑞霞辩称：一、《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》合法有效。该协议书中所约定的物业管理费10元/平方米/月，中央空调费用20元/平方米/月，宣传推广费5元/平方米/月。杜慧仪、陆瑞霞一直按照该标准缴纳物业管理费，美城公司也一直按照该标准收取费用。美城公司、城市广场公司认为物业管理费35元/平方米/月的标准不能拆分，应视为一个整体的观点没有事实及法律依据，该观点只是其为了逃避履行义务所提出的。二、美城公司、城市广场公司根本未提供中央空调服务，其无权收取中央空调20元/平方米/月的费用。在一审审理过程中，审判人员与杜慧仪、陆瑞霞、美城公司、城市广场公司一同前往现场勘查，且一审判决对美城公司、城市广场公司是否向杜慧仪、陆瑞霞提供中央空调服务的事实进行了详尽的论述，因此，美城公司、城市广场公司长期以来一直未提供中央空调服务是不争的事实。况且，空调不是随随便便就能安装的，空调安装需要在内部墙体钻孔挂设，室外也需要找地方放置空调主机。在商场有中央空调的情况下，自行安装空调会影响商场的整体美观，物业管理公司是不会准许的。从商户的商业角度看，自行安装空调也是要计算折旧成本的，不会存在安装了空调，却一直放着不使用的情形。但是，从判决书中提到其他商铺均自行安装空调这一现象就能发现美城公司、城市广场公司长期未向商户提供中央空调服务，商户才有自行安装空调的需求。杜慧仪、陆瑞霞认为一审法院对于美城公司、城市广场公司未提供中央空调服务的事实已经调查得十分清楚，二审法院对于该事实应予以确认。三、在本案纠纷期间，美城公司、城市广场公司恶意停电使得杜慧仪、陆瑞霞无法经营，该租金应予以扣减。本案进入诉讼程序后，杜慧仪、陆瑞霞收到美城公司、城市广场公司的两次催缴通知书，杜慧仪、陆瑞霞认为正在诉讼过程中，故未缴纳任何费用，当时美城公司、城市广场公司也未马上停电。2017年10月19日，一审第一次开庭后，当日下午一审法院的审判人员与双方当事人共同前往现场勘查，当时美城公司、城市广场公司仍提供电力供应。但在2017年11月9日第二次开庭后，美城公司、城市广场公司即将案涉商铺的电力供应断了，此情况导致杜慧仪、陆瑞霞无法开门营业，至今也未向案涉商铺供电。杜慧仪、陆瑞霞享有30年的使用权，已一次性缴纳租金，美城公司、城市广场公司无权随意停电。故此，杜慧仪、陆瑞霞自2017年11月9日至今的租金应予以扣减，因该事实发生在一审开庭以后，无法作为本案诉讼请求重新提出，只能在二审期间提出，请法院予以支持。杜慧仪、陆瑞霞向一审法院起诉请求：1.美城公司向杜慧仪、陆瑞霞返还2016年6月1日至2017年8月30日期间的物业管理费（含中央空调费、宣传推广费）37327.5元，并按同期银行贷款利率支付利息，城市广场公司对美城公司上述债务承担连带清偿责任；2.美城公司尽快提供杜慧仪、陆瑞霞办理营业执照的所需资料，美城公司履行该义务前，杜慧仪、陆瑞霞行使同时履行抗辩权，暂不缴交物业管理费（含中央空调费、宣传推广费）；3.美城公司从2017年9月1日起按10元/平方米/月的标准向杜慧仪、陆瑞霞收取物业管理费直至美城公司向杜慧仪、陆瑞霞恢复中央空调供应及提供商铺宣传推广；4.美城公司向杜慧仪赔偿因未及时办理执照而额外产生的租金费用6000元；5.城市广场公司按2124元/月的标准向杜慧仪、陆瑞霞退回2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金31860元。一审法院认定事实：2001年9月26日，南海市桂南房地产开发总公司（委托人，以下简称“桂南公司”）与城市广场公司签订《特别授权委托书》，约定桂南公司将位于桂城商业用地[土地证号：南府国用（2001）字第特xx号]租赁给城市广场公司开发兴建城市休闲购物广场，土地使用租赁期从2001年6月3日起至2032年6月3日止共三十一年；租赁期内，桂南公司授权城市广场公司对该土地进行开发、建设、并以城市广场公司的名义签订和办理城市广场商铺经营、租赁及登记的有关手续等一切事务。在租赁期内，城市广场公司投资兴建的建筑物及该地块的使用权归城市广场公司所有，合同期满后，土地使用权及地上建筑物的房产权归属桂南公司所有。城市广场商铺租赁所签订的合同期限不得超出土地租赁期限，在有关合同执行中衍生的法律责任、经济收益和负担，以至其他责任、权利和义务，均由城市广场公司承担。其后，桂南公司取得佛山市南海区桂城的房产证（房产证记载房产所在土地的使用权类型为出让，使用终止日期为2041年6月21日）。2002年2月28日，杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订一份《南海市房地产租赁契约》，约定：城市广场公司出租面积71.1平方米房屋予杜慧仪、陆瑞霞；租金1461元/月；租赁期限从2002年4月1日至2032年3月31日。同日，杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订一份《〈南海市房地产租赁契约〉补充协议书》，约定：杜慧仪、陆瑞霞向城市广场公司承租位于佛山市南海区桂城桂澜路南海城市休闲购物广场内C座xx号商铺，建筑面积71.1平方米；租赁期从2002年4月1日至2022年3月31日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米70元，城市广场公司同意采用优惠价一次性收取30年租金的方式把商铺租赁予杜慧仪、陆瑞霞，优惠价合计509874元；双方同意采用银行按揭贷款付款方式,即在签订契约时,杜慧仪、陆瑞霞缴付租金总额40%，余下租金总额60%，则通过办理银行按揭贷款缴付；杜慧仪、陆瑞霞每月需向城市广场公司或城市广场公司委派的物业管理公司按10元/平方米的标准计付物业管理费、按20元/平方米的标准计付中央空调费、按5元/平方米的标准计付宣传推广费。除得到城市广场公司或者物业管理公司的书面同意外，杜慧仪、陆瑞霞必须每天（包括节假日）上午九点至晚上十点在该商铺内营业；城市广场公司直接或委派物业管理公司负责管理、维护和保养商场的公共场所、公共设施、设备，负责商场公共场所的清洁、绿化、消防安全及水、电、气、空调的供应及宣传推广，负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；城市广场公司负责协助杜慧仪、陆瑞霞办理商铺经营审批手续和营业执照；杜慧仪、陆瑞霞如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，城市广场公司有责任协助杜慧仪、陆瑞霞到房管局办理注销原登记和重新登记等手续，由此产生的费用由杜慧仪、陆瑞霞负责支付，城市广场公司有权收取相等于一个月租金的手续费；杜慧仪、陆瑞霞承租后自办营业执照进行经营、自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与城市广场公司及其委派的物业管理公司无关；为维护商场的整体利益，杜慧仪、陆瑞霞在租赁期内若不开业经营，可委托城市广场公司或其指派的代表公司把商铺转租第三人，若杜慧仪、陆瑞霞在城市广场公司或其委派的物业管理公司发函通知开业后30天内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租。城市广场公司有权在不知会杜慧仪、陆瑞霞的情况下会同有关部门清点铺内一切物品，发函通知杜慧仪、陆瑞霞在十五天内取回，城市广场公司有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未缴租金及其他费用的权利；杜慧仪、陆瑞霞如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用，城市广场公司有权单方面解除契约和协议，收回店铺；租赁期满，双方未续订契约或解除契约的，杜慧仪、陆瑞霞逾期不交出承租商铺的，除限期迁出和补交占用期间租金外，城市广场公司有权按占用期内租金100%收取违约金。杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司亦于当日签订一份《商铺租赁委托书》，约定杜慧仪、陆瑞霞委托城市广场公司出租xx号商铺，期限从2002年4月1日起至2005年3月31日止，委托期内，杜慧仪、陆瑞霞每月固定收取城市广场支付的租赁利润，金额4622元，并由城市广场公司承担因商铺出租或经营所带来的损益；城市广场公司向杜慧仪、陆瑞霞支付的商铺租赁利润以每月为一期，在月底前付清；城市广场公司按时缴纳该商铺物业管理费、中央空调费和宣传推广费；城市广场公司逾期支付商铺租赁利润，除补交外，向杜慧仪、陆瑞霞缴纳逾期每天0.1%的滞纳金。2003年12月10日，杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订了一份《房地产租赁契约》，约定：城市广场公司将位于桂澜路城市广场的房屋（建筑面积：71.1平方米）出租予杜慧仪、陆瑞霞，租金2124元/月，按月结算，租赁期间从2003年12月10日至2023年12月9日止；城市广场公司对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用，因其延误房屋维修而使杜慧仪、陆瑞霞或第三人遭受损失的，城市广场公司负责赔偿；杜慧仪、陆瑞霞如需对房屋改装修或增扩设备时，应征得城市广场公司书面同意，如需转租第三人或与第三人互换房屋使用时，必须取得城市广场公司同意，杜慧仪、陆瑞霞因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，杜慧仪、陆瑞霞负责赔偿或给予修复；杜慧仪、陆瑞霞对城市广场公司正常的房屋维修给予协助；杜慧仪、陆瑞霞将在租赁届满时把房产交还给城市广场公司，如需继续承租上述房产，双方另签订契约；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任一方承担；因不可抗力的原因而使承租房屋通讯设备损坏的，双方互不承担责任；租赁期满后，双方无条件续租至2032年3月31日。随后，该合同提交佛山市房产管理局并办理了房屋租赁证：记载出租人为城市广场公司，承租人为杜慧仪、陆瑞霞，有效期自2003年12月10日至2023年12月9日。期间，杜慧仪、陆瑞霞支付了案涉商铺的租金（其中30万元通过向银行贷款支付）。2004年5月1日，城市广场公司将城市广场委托佛山市南海区振鹏物业管理有限公司（以下简称“振鹏公司”）进行管理，管理期限从2004年5月1日至2007年4月30日。2005年10月26日，2006年3月24、6月24日，振鹏公司向杜慧仪、陆瑞霞发出缴费通知书，要求其交纳物业管理费，其中2005年4月30日前按每平方米25元交纳，2005年5月1日后（空置情况下）按每平方米15元交纳。2007年1月12日，城市广场公司与美城公司签订《物业管理委托合同》，约定委托美城公司对城市广场实行物业管理，管理期限从2007年2月1日起至2012年1月31日。2007年3月6日，杜慧仪、陆瑞霞向一审法院提起诉讼，案号（2007）南民三初字第209号，提出诉请：1.解除其与城市广场公司签订的《南海市房地产租赁契约》、《〈南海市房地产租赁契约〉补充协议书》；2.城市广场公司退还2007年2月1日至2032年3月31期间的租金及支付利息；3.城市广场公司支付其2005年2、3月的出租费及滞纳金；4.城市广场公司赔偿其从2005年4月1日起至2007年1月31日的经济损失；5.城市广场公司承担诉讼费。诉讼期间，城市广场公司提起反诉，主张：1.杜慧仪、陆瑞霞向其支付2005年4月1日至2007年3月31日期间拖欠的各项费用（含物业管理费、中央空调费、宣传推广费）；2.杜慧仪、陆瑞霞按日2%支付从拖欠之日至清偿日的违约金；3.杜慧仪、陆瑞霞承担全部诉讼费。案件后经一审、二审[案号：（2008）佛中法民五终字第163号]程序审理，最终认定：一、2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》应视为对在前签订的契约和补充议定书内容的变更和补充，是确定双方租赁关系的依据，该契约是双方自愿的基础上签订，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，陆瑞霞主张《房地产租赁契约》无效理据不充分。二、杜慧仪、陆瑞霞已支付的租金是20年租赁期间的对价，故对其主张退还2023年12月10日至2032年3月31日的租金及利息不予支持。同时认为杜慧仪、陆瑞霞主张城市广场公司构成根本违约理据不足，对其二人解除合同及退还2007年2月1日至2023年12月10日期间的租金及利息亦不予支持。三、双方签订的《商铺租赁委托书》实质为转租合同，城市广场公司应向杜慧仪、陆瑞霞支付尚欠的2005年2月、3月租金及滞纳金。四、杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司对于《商铺租赁委托书》到期后没有及时移交商铺均存在过错，承担相应责任，并据此酌定双方各自承担自身损失，即城市广场公司承担商铺各项物业管理费用损失，杜慧仪、陆瑞霞承担商铺使用费损失，对城市广场要求杜慧仪、陆瑞霞支付2005年4月1日至2007年3月31日期间拖欠的物业管理费及违约金以及杜慧仪、陆瑞霞要求城市广场公司支付2005年4月1日至2007年1月31日期间的商铺使用费的请求均不予支持。最终判决结果为：城市广场公司向杜慧仪、陆瑞霞支付2005年2月、3月的租金9244元及滞纳金6346元；驳回杜慧仪、陆瑞霞的其他诉讼请求；驳回城市广场公司的反诉请求……上述期间，城市广场公司曾于2007年3月27日、2008年1月19日向杜慧仪发出收铺及交费通知，于2008年11月26日、2009年2月9日向杜慧仪、陆瑞霞发出收铺及交费通知，上述通知城市广场公司均以杜慧仪、陆瑞霞的身份证地址通过快递形式邮寄并遭退回。2009年2月11日，城市广场公司向佛山市南海区人民法院提起诉讼，案号（2009）南民三初字第282号，提出诉请：1.杜慧仪、陆瑞霞向其支付2009年4月1日至2009年2月28日的物业管理费；2.杜慧仪、陆瑞霞按日2%支付从拖欠之日起至清偿日止的违约金，并立即接受商铺及承担诉讼费。诉讼过程中，杜慧仪、陆瑞霞提起反诉，主张：1.城市广场公司向杜慧仪、陆瑞霞支付至返还商铺时止的经济损失（租金）及滞纳金；2.城市广场公司向杜慧仪、陆瑞霞退还2023年12月9日至2032年3月31日的租金及相应利息；3.城市广场公司承担全部诉讼费用。诉讼期间，即2009年8月7日，在佛山市南海区人民法院主持下，城市广场公司将案涉商铺交付予杜慧仪、陆瑞霞。案件后经一审、二审[（2010）佛中法民一终字第528号]程序审理，最终认定：一、2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》已经生效的法律文书认定，是双方对原合同约定变更的合意，是确定双方租赁关系的依据，杜慧仪、陆瑞霞已付租金是20年租赁期间的对价，故杜慧仪、陆瑞霞主张退还2023年12月9日至2032年3月31日期间租金及利息的请求缺乏依据，不予支持。二、双方签订的《商铺租赁委托书》约定的租赁期限届满后，城市广场公司应将商铺返还，而杜慧仪、陆瑞霞亦应到现场履行收铺的协助义务；城市广场公司已提供证据其于2007年3月27日起多次向杜慧仪、陆瑞霞发出收铺及交费书面通知，且双方已于2007年3月6日为案涉商铺产生第一次诉讼，并在诉讼期间向对方发出交接商铺的意思表示；杜慧仪、陆瑞霞未能举证证明其曾到现场主张收铺遭拒，应承担举证不能的不利后果，并自行承担未及时收回商铺，导致商铺空置所产生的扩大损失，其中包括商铺自2007年4月1日起的物业管理费及其反诉请求的经济损失，并对杜慧仪、陆瑞霞反诉主张城市广场公司支付2007年2月1日至2009年2月28日的占有使用费和滞纳金均不予支持。三、根据《〈南海市房地产租赁契约〉补充协议书》的约定，城市广场公司享有代收涉讼商铺物业管理费、中央空调费、宣传推广费等费用的权利，该合同明确约定了相关费用的收费标准，但考虑到商铺所在区域长期处于基本空置状态，结合物业公司向杜慧仪、陆瑞霞发出的缴费通知，酌定物业管理等费用按15元/平方米/月计算较为符合实际情况。杜慧仪、陆瑞霞的部分举证仅能反映商铺所在场所存在物业管理瑕疵，其以此作为不交纳物业管理等费用的抗辩缺乏依据，不予支持；杜慧仪、陆瑞霞长期拖欠物业管理等费用的行为将直接造成城市广场公司一定的经济损失，并酌定以日千分之一的标准向城市广场公司支付逾期付款违约金。最终判决结果为：杜慧仪、陆瑞霞向城市广场公司支付从2007年4月1日至2009年2月28日的物业管理等费用24529.5元；并以1066.5元为本金分别从2007年4月至2009年2月期间的各月6日起至上项判决确定履行之日止按日千分之一的标准计付逾期付款违约金予城市广场公司；驳回城市广场公司的其他诉讼请求；驳回杜慧仪、陆瑞霞的反诉请求……其后，杜慧仪、陆瑞霞以及城市广场公司均履行了上述案件生效判决确定的义务。2011年起，杜慧仪使用案涉商铺经营花卉业务，以该商铺为经营场所申请开办了佛山市明烨园艺店，并按商铺建筑面积35元/平方米/月(物业管理费10元/平方米/月，中央空调费20元/平方米/月，宣传推广费5元/平方米/月)向美城公司缴交物业管理费，每月2488.5元。2011年1月至2013年11月期间，杜慧仪、陆瑞霞共向美城公司交纳物业管理费87097.5元。2012年3月6日，佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座因产权变更，重新办理了房产证，证号为粤房地权证佛字第××号A，权属人变更为广东宏居商贸发展有限公司（以下简称“宏居公司”）。此后，宏居公司曾出具《委托书》，委托城市广场公司管理城市广场C座并签订租赁合同，委托期限至2030年3月9日。2013年6月18日，杜慧仪经营的佛山市明烨园艺店办理了注销登记手续。2013年6月19日，杜慧仪向城市广场公司出具一份《申请书》，内载“……因需要办理营业执照，需要贵公司提供一份本商铺未安装空调及未使用空调的证明……”2013年6月21日，城市广场公司出具一份《证明》，内载：“兹有杜慧仪于2003年12月10日向我公司租用城市广场C座一层xx号商铺，面积71.1平方米,此铺未安装集中空调,同时也未使用城市广场提供的集中空调,特此证明。本证明仅限于办商户营业执照用,不得用作它用”。2013年9月起，杜慧仪以案涉商铺为经营场所开办了佛山市南海区明达办公用品经营部。2013年12月25日，杜慧仪、陆瑞霞向佛山市南海区人民法院提起诉讼，案件号（2014）佛南法民三初字第26号，提出诉请：1.美城公司返还其自2011年1月1日起至2013年11月30日的部分物业管理费及利息，城市广场公司对美城公司的本项义务承担连带清偿责任；2.城市广场公司按照与杜慧仪、陆瑞霞签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充协议书》全面履行物业服务，特别是提供中央空调、宣传推广等服务，在城市广场公司履行该部分责任前，杜慧仪、陆瑞霞行使同时履行抗辩权，暂不履行缴交管理费责任；3.美城公司、城市广场公司承担诉讼费。该案经一审、二审[（2014）佛中法民一终字第2247号]程序审理，最终认定：杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的租赁合同经前案生效判决认定合法有效，双方应按约定全面履行义务。合同约定了具体的收费标准，但并未对相应的服务、推广作出具体明确约定，杜慧仪、陆瑞霞按约定的35元/平方米按月向美城公司支付商铺管理费2488.5元，并自述自2011年起在案涉商铺内经营，应清楚案涉商铺区域的物业、公共服务情况，其认为美城公司未能提供相应服务或设施，但在长达近三年时间仍每月足额支付费用，现其以此请求对方返还已收取的款项，应承担举证责任;杜慧仪、陆瑞霞提供城市广场公司出具的《证明》主张对方未提供中央空调，但城市广场公司提供了《申请书》，证明为因应办理营业执照出具，证明下方亦注明仅限于办理营业执照使用；结合美城公司、城市广场公司提供的中央空调维护保养合同、醒狮活动合同、单据及情况说明并考虑杜慧仪、陆瑞霞已实际使用商铺、支付费用的情况，美城公司、城市广场公司举证明显优于杜慧仪、陆瑞霞的举证。另当事人诉讼主张应为请求相对方履行一定给付义务、请求法院确认民事实体法律关系存在与否、或请求法院变更某种法律关系，杜慧仪、陆瑞霞第二项诉讼请求（能否行使同时履行抗辩权）并不属于诉的范畴。最终判决：驳回杜慧仪、陆瑞霞的诉讼请求。2016年6月17日，杜慧仪经营的佛山市南海区明达办公用品经营部办理了注销登记手续。2016年12月27日，城市广场公司与美城公司签订《物业管理委托合同书》补充协议，就双方于2007年1月12日签订的《物业管理委托合同》续期至2022年1月31日达成一致意见。2017年9月12日，杜慧仪提起本案一审诉讼，主张相关权利。当日，中国人民银行公布并执行的一年期贷款基准年利率为4.35%。庭审中，杜慧仪称其自2016年7月起要求美城公司协助提供办理营业执照的材料，但美城公司则称其不负有相应义务。2017年9月18日，杜慧仪从城市广场公司取得办理营业执照的相关资料。2017年10月19日，该案经办人组织双方当事人一同前往城市广场实地戡查，相关情况如下：杜慧仪、陆瑞霞承租的商铺位于城市广场C座北面E区，并在其中一处出入口旁。E区绝大部分商铺均处于空置状态，且部分空置商铺玻璃门被破坏，可随意出入，商铺被断电，亦无中央空调供应。现场xx商铺内有照明，为某月子中心的筹办处，有工作人员在场办公，两商铺均自行安装空调，经咨询在场人员，反馈该区域的中央空调未能正常供应。期间，经办人要求美城公司开启E区公共区域的中央空调，随后美城公司的员工拿出一大串钥匙在E区某个梯间打开了设备盒，并开启了开关，过程并不熟练，且费时较长，而公共区域亦未能因此感受到有空调输出。此外，各方还勘查了城市广场的空调机房，现场的工作人员有记载空调机组的运行情况，但相关表格只记录了1#、2#和4#机组的运行情况，并未有3#、5#机组的运行记录。另查1，2016年7月至2017年8月，杜慧仪、陆瑞霞按每月2488.5元的标准向美城公司交纳物业管理费，共计37327.5元。另查2，杜慧仪、陆瑞霞及家属曾就案涉商铺的物业管理收费问题多次与城市广场公司及该公司委派的物业公司交涉，期间曾发生肢体冲突。此外，杜慧仪、陆瑞霞亦就上述问曾向多个部门投诉反映。另查3，美城公司为城市广场提供物业管理服务期间，有将部分管理项目外包予其他公司负责，并为此签订了相关协议。一审法院认为：一、杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的租赁合同经前案生效判决认定合法有效，双方应按约定全面履行义务。杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充协议书》约定：其每月需向城市广场公司或该公司委派的物业管理公司按10元/平方米的标准计付物业管理费、按20元/平方米的标准计付中央空调费、按5元/平方米的标准计付宣传推广费，但并未对相应的服务或推广标准作出明确具体的约定。根据当事人的举证，美城公司受城市广场公司委托，为城市广场提供相应的物业管理服务及开展了一定的宣传推广工作，杜慧仪自述其从2011年起即在案涉商铺内经营，故其理应清楚案涉商铺区域的物业、公共服务情况；另从该区域内现场勘查的情况来看，由于商铺所属区域存在大面积商铺空置，美城公司并未为上该区域提供中央空调服务。综上，一审法院确认杜慧仪、陆瑞霞应按10元/平方米/月的标准计付物业管理费和按5元/平方米/月的标准计付宣传推广费，而在该区域中央空调服务恢复正常前无需承担中央空调费。杜慧仪、陆瑞霞主张美城公司退回2016年6月1日至2017年8月30日期间的物业管理等费用，部分主张有理，一审法院确认美城公司应退回已收取的中央空调费，经核算退回金额为21330元（20元/平方米/月×71.1平方米×15个月=21330元）；另确定美城公司从起诉之日即2017年9月12日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付利息予杜慧仪、陆瑞霞，息随本清。杜慧仪、陆瑞霞虽依据与城市广场公司的约定向美城公司交纳费用，但毕竟上述款项的实际收款人为美城公司，故杜慧仪、陆瑞霞主张城市广场公司承担连带清偿责任缺乏依据，一审法院予以驳回。亦根据上述分析，一审法院确定在美城公司向E区正常提供中央空调服务前，杜慧仪、陆瑞霞仅需按15元/平方米/月（含10元/平方米/月的物业管理费和5元/平方米/月的宣传推广费）的标准向该公司支付物业管理等费用，即每月费用为1066.5元（15元/平方米/月×71.1平方米=1066.5元）。二、鉴于城市广场公司已向杜慧仪、陆瑞霞提供了办理营业执照的相关资料，故杜慧仪、陆瑞霞第二项协助办证的诉请已无需处理。三、杜慧仪主张其从2016年6月起转行经营粮油食品生意，称美城公司未协助其提供办理营业执照的资料，导致额外产生租金损失6000元。但根据双方约定，提供协助义务的相对方是城市广场公司而非美城公司，而此前杜慧仪也是向城市广场公司申领材料的，她在该案庭审中，却称最初并未向城市广场主张权利，而是一直向美城公司提出要求。相反，城市广场公司则举证了杜慧仪后期向其提出申请后，则及时回函并为杜慧仪提供了相关办证资料。何况，杜慧仪所称租金，对应商铺的承租人及商铺内经营公司的经营者均非其本人，虽然其举证相关人员是其丈夫，但该公司的经营范围与杜慧仪所称的粮油食品无关。综上，杜慧仪对未能及时取得办证资料存在自身过错，且产生的租金与美城公司及城市广场公司均无关，该项诉请缺乏依据，应予驳回。四、杜慧仪、陆瑞霞要求退回租金的诉请已经前案生效裁判文书判决驳回，故其再次在该案中主张退回部分期间的租金缺乏依据，一审法院亦予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、美城公司应于判决发生法律效力之日起十日内向杜慧仪、陆瑞霞退回2016年6月至2017年8月期间的中央空调费21330元；并以该款为本金从2017年9月12日起至实际清偿日止按年利率4.35%计付利息予杜慧仪、陆瑞霞；二、美城公司从2017年9月起至其为城市广场E区正常提供中央空调服务时止按1066.5元/月的标准收取杜慧仪、陆瑞霞的物业管理等费用；三、驳回杜慧仪、陆瑞霞的其他诉讼请求。该案适用普通程序结案，受理费733.18元，由杜慧仪、陆瑞霞负担314.18元，由美城公司负担419元。城市广场公司、美城公司在二审期间提交新证据如下：1.（2014）佛南法民三初字第26号民事判决书；2.情况说明；3.中央空调技术服务报告（2016年1月-2017年12月）；4.中央空调维修保养记录（2016年1月-2017年12月）；5、报价单、购销合同、中央空调保养服务合同及相关票据。上述证据1、2共同证明城市广场的D、E区空调供应是由中央空调1#、2#、3#机组负责，A、B、C区的空调供应是由中央空调4#、5#机组负责。D、E的空调供应是一个整体，不存在城市广场只给D区供应空调不给E区供应空调的情况。上述证据3、4、5共同证明美城公司一直按照合同约定向城市广场各区域提供中央空调服务，定期对中央空调系统进行技术检测，定期保养和维修。杜慧仪、陆瑞霞经质证认为：对上述证据1的真实性予以确认，对证据2、3、4的真实性及关联性不予确认，因为有关报告的笔迹都基本一致，存在后期补充制作的可能。对证据5的真实性没有异议，但对关联性不予确认，因为该证据不能证明案涉商铺所在E区有开中央空调。杜慧仪、陆瑞霞在本案二审期间提交新证据如下：1.停水、停电通知，证明美城公司可随意关停杜慧仪、陆瑞霞案涉商铺的水电；2.城市广场现状图片，证明城市广场内正在经营的商户都有自行安装空调；3.光盘，证明案涉商铺的现状。城市广场公司、美城公司经质证认为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议。由于杜慧仪、陆瑞霞长期拖欠物业管理费，美城公司才发出该通知，但实际上从未停止对该商铺的供电和供水，故其所描述事实与实际情况不符。对证据2、3所显示的区域确实为城市广场，但因相应的拍摄时间点无法确定，故对证明内容也无法确认。案涉区域所在的大型商家是出于装修需要而对商铺的格局进行了大面积的改造，因此相应的空调配置也是其自行负责。经认证，对于城市广场公司、美城公司、杜慧仪、陆瑞霞提供的上述证据均有证据原件可供核对，本院对其真实性予以确认，对相关证据的关联性则结合本案其他证据在“本院认为”部分综合予以论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陆瑞霞是香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本上诉案争议焦点是：一、物业管理费35元/平方米/月的收费标准应否按《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》约定的物业管理费10元/平方米/月、中央空调费20元/平方米/月、宣传推广费5元/平方米/月拆分计收。二、美城公司是否已按合同及相关规定提供中央空调服务，杜慧仪、陆瑞霞的诉讼请求应否得到支持。关于物业管理费35元/平方米/月的收费标准能否拆分问题。杜慧仪、陆瑞霞与城市广场公司签订的《〈南海市房地产租赁契约〉补充议定书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律规定，本院对该合同的效力予以确认。上述合同约定：杜慧仪、陆瑞霞每月需向城市广场公司或该公司委派的物业管理公司按10元/平方米的标准计付物业管理费、按20元/平方米的标准计付中央空调费、按5元/平方米的标准计付宣传推广费。该合同约定已明确了物业管理项目的具体收费标准，且合同双方一直按该约定履行，双方此前对物业管理的各项收费项目也无异议。城市广场公司及美城公司主张其收取的物业管理费是综合性物业管理费且不可以具体收费项目进行拆分，但其主张与上述合同的约定不符，其亦未能提供相应证据证明，故本院对其主张不予采信。关于美城公司是否已按合同及有关规定提供中央空调服务的问题。美城公司在二审期间提供了民事判决书、情况说明、中央空调技术服务报告、中央空调维修保养记录、报价单、购销合同、中央空调保养服务合同及相关票据等证明其已向陆瑞霞、杜慧仪的案涉商铺提供了中央空调服务。首先，上述证据仅能证明中央空调设备经过定期保养和维修，但无法证明该空调设备在平时有正常开启和使用。其次，一审法院曾就中央空调的使用问题派员到现场进行勘查，现场勘查的结果显示，杜慧仪、陆瑞霞的案涉商铺并无中央空调供应，且城市广场C座北面E区其他商铺的在场人员也反映该区域的中央空调未能正常供应，直至在有关设备开关被打开后，现场勘查人员仍未感受到有空调输出。从上述现场勘查的实际情况可知，城市广场内的中央空调未能正常供应，美城公司也未正常向案涉商铺提供中央空调服务。再者，美城公司主张中央空调的制冷效果不理想是因为建筑物设计不合理及大量出租商铺空置而空调控制阀未开启的原因所致。然而，美城公司对该项主张并未提供相应证据证明，本院对其主张不予采信。即使美城公司上述情况属实，但杜慧仪、陆瑞霞已依约向美城公司缴纳了中央空调服务费，其理应获得美城公司提供的符合合同约定且具备一定降温要求的空调输送服务。美城公司作为物业管理方明知中央空调开启后无法达到制冷效果，却不采取整改措施或提供其他处理方案，简单认为其已开启空调设备即提供了中央空调服务，显然与案涉合同的约定及杜慧仪、陆瑞霞的预期相悖。故此，在美城公司不能提供符合要求的中央空调服务的情况下，其无权收取有关中央空调服务费，杜慧仪、陆瑞霞主张停止缴纳中央空调服务费及退回2016年6月至2017年8月期间的中央空调服务费有理，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。城市广场公司及美城公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费838元，已由上诉人佛山市南海区城市购物休闲广场有限公司及佛山市南海区美城物业管理有限公司分别缴纳419元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇一九年九月二十三日法官助理巫江禺书记员任小青