甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0725民初239号 原告：吉某，男，1954年6月10日出生，汉族，山丹县居民。 委托诉讼代理人：薛某某，甘肃培黎律师事务所律师。 被告：张掖市XXX有限责任公司。 住所：张掖市甘州区。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。 法定代表人：欧阳某某，系该公司总经理。 被告：金某，男，汉族，1975年4月10日出生，张掖市甘州区居民。 被告：赵某，男，汉族，1967年8月20日出生，山丹县居民。 被告:山丹县XXX公司。 住所：山丹县北大街。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXX。 法定代表人：梁某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周某，系该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：葛某某，系该公司员工。 原告吉某与被告张掖市XXX有限责任公司、金某、赵某、山丹县XXX公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉某的委托诉讼代理人薛某某，被告山丹县XXX公司的委托诉讼代理人周某、葛某某到庭参加诉讼。被告张掖市XXX有限责任公司、金某、赵某经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告吉某提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告张掖市大明房地产开发有限公司于2014年4月18日签订的《拆迁补偿协议》和2017年3月24日原告与被告金某、赵某签订的《与吉某的补充协议》有效；二、依法确认山丹县金脉朝阳B区4号楼一层西北拐角商铺（面积92.55平方米）房屋和二层西北拐角商铺（面积160平方米）的房屋所有权属原告所有；三.判令被告履行合同义务，协助原告办理拆迁补偿房屋（山丹县金脉朝阳B区4号楼一层西北拐角商铺（面积92.55平米）房屋和二层西北拐角商铺（面积160平米））产权登记；四.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2014年7月5日，原告与被告张掖市XXX有限责任公司、金某签订《拆迁安置补偿协议》一份，由被告张掖市XXX有限责任公司将原告所有的位于山丹县文化街十字的二层小楼拆迁进行开发建设。双方约定：被告张掖市XXX有限责任公司补偿一层商铺面积约84平方米、二层面积200平方米商铺给原告。同时给原告200000元的拆迁补偿金。拆迁协议签订后，原告积极履行了自己的合同义务，将协议房屋交于被告张掖市XXX有限责任公司进行拆迁建设。2016年3月，被告张掖市XXX有限责任公司、金某将拆迁补偿房屋交付给原告。2017年3月24日，因原拆迁协议面积有变，无法兑现，被告金某、赵某又与原告达成《与吉某的补充协议》一份，被告补偿原告一层铺面92.55平方米（西北拐角）、二层铺面160平方米（二层西北拐角）。被告将拆迁补偿房屋交付原告后，原告曾多次要求被告履行合同义务，给原告办理补偿房屋产权登记手续，但被告却以各种理由推诿。经原告了解，在原告被拆迁房屋的土地上建设的山丹县金脉朝阳B区4号楼系被告张掖市XXX有限责任公司、金某、赵某和被告山丹县XXX公司共同合作开发。原告认为，与被告签订的房屋拆迁协议合法、有效，应得到法律的保护。现被告未履行合同义务，致使原告的房屋所有权不能得到全面的实现，严重侵犯了原告的合法权益，遂向本院提起诉讼。 被告张掖市XXX有限责任公司、金某、赵某经本院公告送达开庭传票未到庭应诉答辩。 被告山丹县XXX公司辩称，首先原告针对我公司的诉请及理由与法相悖，均不能成立。原告于2014年4月18日是与张掖市XXX有限责任公司签订的补偿协议，原告与张掖市XXX有限责任公司之间的协议是独立的民事行为；根据相关规定，有资质的房地产开发公司进行房地产开发，必须在房产管理部门进行变更登记。根据原告的诉请，我公司与张掖市XXX有限责任公司之间没有任何转让协议，应该由张掖市XXX有限责任公司履行相关义务，与我公司没有关系；2017年3月24日原告与被告金某、赵某形成了补充协议，进一步说明原告认可变更了拆迁协议，那么原告将被告金某、赵某的行为认为是张掖市XXX有限责任公司的行为；我公司开发该小区是通过山丹县国土资源局挂牌出让的国有土地，与金某、赵某均无法律上的关系；我公司取得土地使用权之后，金某、赵某挂靠我公司进行独立开发，要履行原、被告签订的2份协议，也应该由被告张掖市XXX有限责任公司、金某、赵某履行，与我公司没有事实及法律上的关系；原告诉称四被告共同开发是请求我公司与其他被告共同履行交付义务还是请求我公司进行协助办理产权手续，原告要向法庭说明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2014年4月18日原告与被告张掖市XXX有限责任公司及法定代表人金某签订的拆迁补偿协议，证明被告张掖市XXX有限责任公司拆迁开发原告所有的文化街二层小楼，同时约定相应的补偿事宜，双方存在合法的房屋拆迁合同关系；2.被告金某、赵某与原告签订的补充协议，该协议是基于第一份协议签订，因房屋面积发生变化，所以签订补充协议，现在补偿的房屋已经交付原告使用；3.原告向山丹县房地产管理局调取的房屋所有权证，证明当时拆迁的房屋所有权属原告所有；4.国有土地使用证，证明原告有涉案房屋的土地使用权，面积为111.7平米；5.建设工程中标通知书、建设工程施工许可证，证明山丹县金脉朝阳B区4号楼的实际开发人是被告山丹县XXX公司；6.内资企业基本信息，证明金某是张掖市XXX有限责任公司的法定代表人，张掖市XXX有限责任公司具有房地产开发资质；7.租赁合同一份，图片2张，证明补偿的房屋现在已经交付原告使用。 被告山丹县XXX公司质证认为：1.对2014年4月18日原告与被告张掖市XXX有限责任公司签订的拆迁补偿协议的真实性、合法性均无异议，但与我公司没有关系；2.被告金某、赵某与原告签订的补充协议，对其真实性、合法性无异议，也与我公司没有关系；3.对原告调取的房屋所有权证、国有土地使用证的真实性、合法性无异议，但与我公司无关；5.对建设工程中标通知书、施工许可证的真实性、合法性无异议，但不能基于该证据证明我公司与原告之间形成了拆迁协议，由我公司承担补偿责任；6.对内资企业基本信息的真实性、合法性无异议，该证据能够证明张掖市XXX有限责任公司具有房地产开发资质，2014年在与原告签订协议的时候金某是张掖市XXX有限责任公司的法定代表人，后经过变更之后，现在欧阳映辉是法定代表人；7.对租赁合同，因与我公司没有关系，不发表质证意见。对图片2张，无异议。 被告山丹县XXX公司针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了以下证据：1.2014年10月29日的成交确认书，证明在山丹县国土资源局建设用地使用权挂牌出让活动中，山丹县XXX公司以717000元竞得国有土地的所有权，说明山丹县XXX公司是在行政许可的挂牌出让活动中竞得建设用地使用权；2.山丹县人民政府山政国土建字[2014]95号土地征拨文件，该证据反证了原告诉称的我公司与其他被告合作开发的主张，原告的房屋土地与我公司没有任何法律上的关联性；3.张掖市中级人民法院（2018）甘07民初48号调解书，证明由于被告金某在向甘肃银行借款时将涉案房屋涉案作为抵押，因没有履行还款义务，甘肃银行诉至张掖市中级人民法院，该案经审理达成调解协议，涉案土地使用权及房屋因未履行调解书确定的义务，依法进行拍卖；4.张掖市中级人民法院（2018）甘07执122号执行裁定书及房地产估价报告，证明涉案房屋已经被人民法院依法查封、扣押、冻结，涉案房屋经评估机构评估后进行拍卖，现张掖市中级人民法院对涉案房屋的查封尚未解除。 原告吉某的质证意见为：1.对成交确认书及山丹县人民政府的土地征拨文件的真实性合法性无异议，但上述证据无法看出是否是涉及拆迁原告的土地，即便包含原告的土地也与本案没有关联性，土地使用权及房屋所有权均系原告所有，房屋被拆迁之后现在原告应该取得相应的补偿；2.对（2018）甘07民初48号调解书的真实性无异议，合法性有异议，原告现在占有使用补偿的房屋，金某将该房屋抵押于甘肃银行，没有征得原告的同意，被告不能以此证明其主张成立；4.（2018）甘07执122号执行裁定书及房地产估价报告，是在原告不知情的情况下被告对该财产进行处分，是被告与法院的行为，原告不知情，损害了原告的权益。 为了查明本案事实，本院依职权调取（2017）甘0725民初2032号案件中被告金某出具的承诺书1份，内资企业基本信息1份，（2017）甘0725民初2032民事判决书1份，经原、被告当庭质证，质证意见如下： 原告吉某：对法庭调取的承诺书的真实性、合法性无异议，但该证据只能说明达成股份转让协议，办理工商变更登记及责任由谁承担的内部协议，原告也并不知情，股东的变更不影响权利义务的承担，不能免除张掖市XXX有限责任公司、金某的责任；对内资企业基本信息无异议；对民事判决书的真实性、合法性无异议，虽然该判决书中判决张掖市XXX有限责任公司不承担责任，但原告认为与本案涉及的法律关系均不一样，2014年张掖市XXX有限责任公司的法定代表人是金某，涉案房屋的拆迁行为是由张掖市XXX有限责任公司完成的，故不能断定本案中张掖市XXX有限责任公司不承担责任。 被告山丹县XXX公司：承诺书与本案没有关联性，公司股份变更，对外不发生法律效力，原告提交的拆迁补偿协议是公司的行为，补充协议既有公司的行为也有个人的行为；对内资企业基本信息无异议；对判决书的真实性、合法性均无异议，但与本案不具有关联性。该判决中都是以个人的身份，张掖市XXX有限责任公司没有与该案原告签订任何合同，款项也没有打入张掖市XXX有限责任公司账户，并且退款也是赵某安排退款，并不是法定代表人行为，该判决是正确的。 同时，本院依职权对山丹县金脉朝阳居住组团B区4号楼的产权登记情况及他项权利设定情况向山丹县自然资源局进行查询，山丹县自然资源局向本院进行了书面回复，回复函内容为：经查询山丹县不动产登记信息系统，山丹县金脉朝阳居住组团B区已于2018年8月被张掖市中级人民法院查封，山丹县金脉朝阳居住组团B区4号楼，截止目前，在山丹县自然资源局没有办理任何不动产相关登记。经原、被告当庭质证，质证意见如下： 原告吉某：对回复函的真实性、合法性无异议，但只能证明涉案房屋被查封，原告因拆迁补偿协议取得房屋的使用权系原始取得，原告诉争房屋是合法的所有权人。 被告山丹县XXX公司：对回复函的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，原告与被告张掖市XXX有限责任公司经友好协商，在平等自愿的基础上签订《房屋搬迁补偿协议书》一份，根据协议约定，原告将坐落在文化街什字二层小楼有偿转让给被告张掖市XXX有限责任公司修建改造，占地面积约130平方米，建筑面积约240平方米。被告张掖市XXX有限责任公司以产权调换的方式补偿原告一层铺面，位于大楼的西北角，宽（南北长）11米，深（东西宽）8米，切面不能超4米，约为84平方米（因有斜角面积不确定）。并补偿原告220000元拆迁补偿金。约定交付铺面的时间为2014年12月31日前。协议签订后，原告将房屋交付于被告张掖市XXX有限责任公司进行拆迁开发。2014年11月10日，被告山丹县XXX公司从山丹县人民政府向社会公开挂牌出让活动中竞得位于山丹县文化街十字2014-022号宗地的国有建设用地使用权，被告金某、赵某实际挂靠山丹县XXX公司对山丹县金脉朝阳B区进行开发建设。2017年3月24日，山丹县金脉朝阳居住组团B区实际开发人金某、赵某与原告达成《与吉某的补充协议》1份，内容为：由山丹县XXX公司金某和赵某共同开发的山丹县金脉朝阳B区4号楼，拆迁吉某原来商铺二层楼，因原拆迁协议面积有变，无法兑现，现补充协商如下：一、补偿一层铺面92.55平方米（西北拐角）；二、补偿二层铺面160平方米（二层西北拐角）。除以上两条外，原协议上的其他事宜不变，继续有效执行。现协议约定的铺面已实际交付原告占有、使用。 另查明，2016年10月13日，案外人甘肃天云商贸有限责任公司（法定代表人为金某）向案外人甘肃银行股份有限公司张掖分行借款15000000元，被告山丹县XXX公司以其所有的，坐落于山丹县金脉朝阳居住组团B区4号、4号+负一至三层（他项权证号：山房他证私字第2015-1693号、7512.92平方米，土地证号：山国用[2015]第259号、他项权证号：山他项[2015]第073号，2296.41平方米的土地）的在建工程为甘肃天云商贸有限责任公司向甘肃银行股份有限公司张掖分行的借款提供抵押担保，抵押登记时间为2015年9月24日。后因甘肃天云商贸有限责任公司未如约还款，甘肃银行股份有限公司张掖分行向张掖市中级人民法院提起诉讼。经张掖市中级人民法院审理并主持当事人达成调解协议确定：甘肃天云商贸有限责任公司于2018年6月25日前清偿甘肃银行股份有限公司张掖分行借款本息16596553.25元；甘肃银行股份有限公司张掖分行可就被告山丹县XXX公司抵押的其所有的房屋（他项权证号：山房他证私字第2015-1693号、7512.92平方米，土地证号：山国用[2015]第259号、他项权证号：山他项[2015]第073号，2296.41平方米的土地）以依法拍卖、变卖的价款优先受偿。该案在执行过程中，张掖市中级人民法院于2018年8月31日对山丹县XXX公司名下位于山丹县文化街十字金脉朝阳居住组团B区4号、4号+负一至三层房产（他项权证号：山房他证私字第2015-1693号抵押房产）进行查封。 本院认为，民事活动应遵循“诚实信用”、“等价有偿”的原则。原告与被告张掖市XXX有限责任公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《拆迁补偿协议》及原告与山丹县金脉朝阳居住组团B区实际开发人金某、赵某达成的《与吉某的补充协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效，本院予以确认。本案中，原、被告所签订的拆迁补偿协议中约定是以产权调换的方式向原告进行拆迁补偿，现被告已将应补偿的房屋实际交付原告占有、使用，据本院向山丹县自然资源局查询的结果显示，金脉朝阳居住组团B区4号楼在山丹县自然资源局未办理不动产登记，原告提供的证据能够证明以拆迁补偿的方式取得所补偿房屋的所有权。鉴于本案中，诉争的房屋实际登记在被告山丹县XXX公司名下，并向他人设定抵押权，同时被张掖市中级人民法院查封。故对于原告要求被告履行合同义务，协助原告办理拆迁补偿房屋产权登记的诉讼请求。因诉争房屋上设定了他项权利，且被法院查封，客观上存在不能办理相关产权手续的法律情形，本院不予支持。双方可待上述情形消除后自行协商或另案诉讼解决。 综上所述，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第一百九十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吉某与被告张掖市大明房地产开发有限公司于2014年4月18日签订的《拆迁补偿协议》和原告吉某与被告金某、赵某于2017年3月24日签订的《与吉某的补充协议》有效； 二、原告吉某享有山丹县金脉朝阳B区4号楼一层西北拐角商铺（面积92.55平方米）房屋和二层西北拐角商铺（面积160平方米）的房屋所有权； 三、驳回原告吉某的其他诉讼请求。 案件受理费70元，公告费600元，均由被告金某、赵某负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  刘 凯 二〇一九年九月十七日 书 记 员  周洪昌 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。