广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1653号上诉人（原审原告）：肇庆市宏信物业发展有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡）。法定代表人：陈建光，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈金瑞，广东政勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁荣伟，男，汉族，1966年6月17日出生，住广东省化州市。委托诉讼代理人：温根强，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾益莉，广东立顺律师事务所律师。上诉人肇庆市宏信物业发展有限公司（以下简称宏信公司）与被上诉人梁荣伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏信公司的委托诉讼代理人陈金瑞、被上诉人梁荣伟的委托诉讼代理人温根强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏信公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.确认《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定无效;3.梁荣伟返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共19658.5元给宏信公司;4.梁荣伟支付占用上述费用19658.5元期间的利息(从2017年1月20日起至实际返还之日止按中国人民银行金融机构同期一年期人民币贷款基准利率计付)给宏信公司;5.案件一、二审诉讼费用由梁荣伟承担。事实与理由：一、一审法院认为《〈租赁合同〉终止协议书》(以下简称《终止协议书》)第四条的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，属双方当事人的真实意思表示，对宏信公司诉请确认上述协议书第四条约定无效的主张不予支持的判决理由是片面的，认定事实不清。《终止协议书》第四条约定甲方(即宏信公司)将“二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费”支付给乙方(即梁荣伟)，但支付给乙方是有前置条件的，其条件是《终止协议书》第六、七条约定的事项必须成就。换言之，其一，当乙方对第四条以外的补偿款有异议的可依法起诉，乙方起诉视为乙方不认可甲方基于《终止协议书》第四条所支付的补偿费，乙方应当退还该笔补偿款;其二，乙方没有起诉的，租赁合同终止且乙方收取第四条约定的补偿款，双方互不追究因租赁合同及政府征地拆迁产生的任何法律责任。由此可见，《终止协议书》第四条和第六、七条的内容是互为关联、不能割裂单独理解的，而第六、七条的法律效力已被法院生效法律文书所确认，因此，第四条具有法律效力的基础已不存在且随第六、七条的无效而无效。根据无效民事行为的处理原则，乙方依第四条取得的“二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费”应当返还给甲方。二、一审认定“二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费”为乙方所有，其依据一是《终止协议书》第四条的约定，二是《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁补偿方案》的相应规定，三是宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程(鼎湖段)征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》的有关约定。这样的判决是没有事实基础和法律依据。如前所述，《终止协议书》第四条具有法律效力的基础已不存在且随第六、七条的无效而无效，梁荣伟收取此款项已没有依据，依法应返还给宏信公司。《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁补偿方案》规定“搬迁补助费、临时安置费”属补偿给实际生产经营者的费用，宏信公司是鼎湖市场的实际经营者，其身份也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿主体即房屋所有权人或称被征收人。在没有比《国有土地上房屋征收与补偿条例》更高的上位法规定出台之前，这些费用依法应属宏信公司所有。宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组签订的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，是规范宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程(鼎湖段)征地拆迁工作小组之间的权利义务关系，与其他民事主体包括梁荣伟没有任何法律关系，一审判决即错误引用认定“二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费”的归属显然是不合理的，也是没有依据的。三、一审判决以梁荣伟在《肇庆市城市化道路改造工程二期(鼎湖段)房屋拆迁的二次装修补偿确认表》签名就确认装修物归属问题。宏信公司一直经营着涉案的包括梁荣伟承租商铺的整个鼎湖市场，经营期间，对整个市场进行过装修，在出租给梁荣伟时，双方签订的合同已明确若梁荣伟承租后进行装修的，必须书面报请宏信公司批准。而在梁荣伟承租商铺期间，根本没有就装修问题向宏信公司报批过，因此，梁荣伟是没有进行装修就承租经营的，其在该确认表上签名是越俎代庖的行为，无合法根据，且宏信公司也没有签名承认。梁荣伟主张二次装修全部为其实施却未能提供证据，一审法院对此反而认为宏信公司没有提供证据证明二次装修补偿表中记载的补偿项目属于宏信公司所有，这样判决违反“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求二审法院依法作出判决。梁荣伟书面答辩称，一、梁荣伟依有效协议约定取得案涉款项，宏信公司无权要求返还。梁荣伟与宏信公司签订《终止协议书》，宏信公司依据该协议第四条、第五条约定向梁荣伟支付了案涉款项，即二次装修费、搬迁补助费、临时安置费三项费用。该协议书第四条、第五条约定是双方真实意思表示，该条款约定内容合法有效，不存在无效的情形，且梁荣伟及宏信公司均依约履行了义务。广东省肇庆市中级人民法院作出的(2017)粤12民终2225号判决书虽然认定《终止协议书》第六、七、八条无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该协议书第四条、第五条约定仍然有效，宏信公司无权要求梁荣伟退还案涉款项。二、宏信公司要求梁荣伟返还案涉款项缺乏法律依据。该协议书第六、七、八条已被广东省肇庆市中级人民法院作出的(2017)粤12民终2225号判决书认定无效，该约定自始无效，不具有法律约束力，宏信公司无权依据该约定要求梁荣伟退还案涉款项。三、案涉款项本应归属梁荣伟，梁荣伟取得案涉款项符合相关法律法规规定。案涉款项包括二次装修费、搬迁补偿费及临时安置费用三部分，上述三部分费用是作为被拆迁物业的实际经营者(即梁荣伟)实际产生的损失，上述款项应归属梁荣伟。1.梁荣伟取得二次装修费用、搬迁补偿费、临时安置费有合同依据。案涉合同第五条明确约定宏信公司在梁荣伟在2017年1月13日前搬离并办理完交接手续后三天内，向梁荣伟一次性支付二次装修费用、搬迁补偿费、临时安置费。梁荣伟按约定于2017年1月13日前搬离并办理完交接手续，宏信公司向梁荣伟支付二次装修费用、搬迁补偿费、临时安置费符合案涉合同约定。2.被拆迁物业属于非住宅房屋，用于商业、办公等用途，梁荣伟是被拆迁物业的实际经营者，配合征地拆迁，必然会产生搬迁费用及临时安置费用等损失。依据肇鼎湖府办【2016】3号文件《肇庆市鼎湖区人民政府办公室关于〈肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案〉的决定》第三条第(三)款第7项之规定，搬迁补偿费、临时安置费亦应补偿给梁荣伟。3.宏信公司于2017年1月13日与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程(鼎湖段)征地拆迁工作小组签署的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》第四条第2款中已明确约定，宏信公司应向梁荣伟支付二次装修补偿款、搬迁补偿费、临时安置费。4.宏信公司亦认可二次装修补偿等三项费用应属于梁荣伟所有。宏信公司于2017年1月13日与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程(鼎湖段)征地拆迁工作小组签署的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》约定三方共同委托评估单位进行评估，梁荣伟作为物主在《肇庆市城市化道路改造工程二期(鼎湖段)房屋拆迁二次装修补偿确认表》上签名确认二次装修补偿项目的具体规格、数量、面积等。宏信公司作为委托方之一对作为评估报告的附件即确认表进行了确认，并按上述三方约定向梁荣伟支付了三项费用。综上，宏信公司的上诉请求无事实基础和法律依据，请求依法驳回。宏信公司向一审法院起诉请求：一、梁荣伟返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共19658.5元给宏信公司；二、梁荣伟支付占用上述费用19658.5元期间的利息（从2017年1月17日起至实际返还之日止，按中国人民银行金融机构同期一年期人民币贷款基准利率计付）给宏信公司；三、诉讼费用由梁荣伟承担。宏信公司当庭增加诉讼请求：确认《〈租赁合同〉终止协议书》第四条的约定无效。一审法院认定事实：2016年6月13日，宏信公司、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼66号商铺，租赁面积为36.90平方米，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日止；合同约定附属设施为卷闸门1个、水表1个和电表1个。被告在上述商铺设立了字号为“肇庆市鼎湖区玲记士多”的个体工商户。因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目建设需要对被告租赁的上述商铺进行拆迁，宏信公司、被告于2017年1月14日签订了一份《〈租赁合同〉终止协议书》，约定双方同意于2017年1月14日终止租赁合同，由宏信公司向被告一次性支付一笔补偿费用。上述协议书第四条约定：就双方终止租赁合同关系配合政府征地拆迁工作产生的补偿事宜，双方同意宏信公司将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元一次性支付给被告。第六条约定：被告对政府将本协议第四条约定以外的补偿费预先支付给宏信公司没有异议；如对第四条约定以外的补偿费有争议的，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼主张权利，逾期视为对该费用归属于宏信公司无异议，如被告提起诉讼，视为不认可宏信公司基于第四条约定支付的补偿费，应向宏信公司返还第四条约定的补偿款。第七条约定：租赁合同终止且本协议第四条约定的补偿款支付完毕后，被告又未在约定期限内起诉的，视为双方的权利义务终结，双方不再追究因租赁合同及政府征地拆迁行为所产生的任何法律责任。第八条约定：被告承诺已完全知悉本协议约定的全部条款的法律含义，对协议条款存在或可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，协议内容是被告的真实意思表示，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。协议签订后，被告依约搬出上述租赁商铺，宏信公司于2017年1月17日向被告支付了二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元。另查明，肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号1、2号楼（两层）的所有人是宏信公司。1号楼总建筑面积为1835.35平方米，经评估其市场价值为16723133元，2号楼总建筑面积为3894.57平方米，经评估其市场价值为37078620元。1、2号楼的二次装修补偿价为2985309元，其中被告承租的上述商铺二次装修补偿价为14677元。根据上述评估结论，宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订了《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，确认肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组应向被告支付房屋、土地及构筑物拆迁补偿款39641228.81元、二次装修补偿款2985309元、搬迁补助费85948.80元（5729.92平方米×15元/平方米）、临时安置费687590.40元（5729.92平方米×10元/月/平方米×12个月）、一次性经营损失费8294691.14元（41473455.71×20%），共计51694768.15元。上述协议第四条约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付宏信公司，由宏信公司向租户支付二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，存在争议的一次性经营损失费待宏信公司与租户的争议解决后再支付给宏信公司。现宏信公司已取得约定的一次性经营损失费。另查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等；市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。肇庆市鼎湖区政府对因交通设施建设发生的征地拆迁补偿作出《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》及修改方案，并在政府网站公布。《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》[肇鼎府办（2016）3号]第三条第（三）项第7点规定，经确认用于商业、办公、仓库等用途的房屋，拆迁人给房屋所有人一次性补助水电费2000元、电话及有线电视迁移费300元，另外补偿给经营者搬迁补助费按被拆房屋建筑面积一次性补偿15元/平方米、临时安置费10元/月/平方米（共补偿12个月）；经确认用于餐饮等经营性房屋，按被拆迁房屋补偿总价的20%一次性补偿经营损失给经营者。再查明，因对拆迁经营损失补偿费存在争议，被告曾向一审法院提起诉讼，要求宏信公司支付被告承租的上述商铺的拆迁经营损失费、利息及确认案涉《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效，一审法院于2017年4月19日立案，案号为（2017）粤1203民初323号，一审法院判决驳回被告的上述诉讼请求。被告不服提出上诉，肇庆市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）粤12民终2225号民事判决，判决确认案涉《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效。一审法院认为，宏信公司、被告之间存在租赁合同关系，本案是房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，争议的问题是：一、《〈租赁合同〉终止协议书》第四条的约定是否有效；二、被告是否应将案涉《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元返还给宏信公司。一、关于《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的效力。案涉《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定“就双方终止租赁合同关系配合政府征地拆迁工作产生的补偿事宜，双方同意宏信公司将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元一次性支付给被告”，《〈租赁合同〉终止协议书》是双方当事人自愿签订的，该第四条约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，属双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”（2017）粤12民终2225号民事判决确认《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效；《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的是二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费的支付，第六、七、八条针对的是第四条约定补偿费以外的其他拆迁补偿费用，第六、七、八条不是第四条的前置要件，第六、七、八条的无效不影响第四条的效力。故对宏信公司诉请确认《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定无效的主张，不予支持。二、关于被告是否应将案涉《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元返还给宏信公司的问题。首先，《〈租赁合同〉终止协议书》第四条的约定属双方当事人的真实意思表示，宏信公司应依约履行其合同义务。第二，在案涉拆迁补偿中，拆迁的商铺属于非住宅房屋，用于商业、办公等用途；宏信公司为被拆迁商铺的所有人，被告承租被拆迁商铺用于实际生产经营，依据《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》第三条第（三）项第7点的规定，搬迁补助费、临时安置费属补偿给作为实际生产经营者（即被告）的费用。第三、依据宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，案涉被拆迁商铺的二次装修补偿费由上述签订合同的三方共同委托评估机构进行评估，被告作为物主在《肇庆市城市化道路改造工程二期（鼎湖段）房屋拆迁的二次装修补偿确认表》上签名，即被告作为物主确认二次装修补偿项目等。同时，《肇庆市城市化道路改造工程二期（鼎湖段）房屋拆迁的二次装修补偿确认表》明确记载了案涉被拆迁商铺内的二次装修补偿的项目、规格、面积等，不包括《商铺租赁合同》约定的附属设施，且宏信公司也没有提供任何证据证明上述二次装修补偿确认表中记载的补偿项目属于其所有，结合被告承租被拆迁商铺进行实际生产经营的事实，上述二次装修补偿确认表中记载的补偿项目属被告所有。第四，案涉《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》第四条约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付宏信公司，由宏信公司向租户支付二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，存在争议的一次性经营损失费待宏信公司与租户的争议解决后再支付给宏信公司；可知案涉拆迁商铺的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应由宏信公司支付给作为租户的被告。第五，案涉《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》签订的时间是2017年1月13日，《〈租赁合同〉终止协议书》签订的时间是2017年1月14日，故在宏信公司、被告签订《〈租赁合同〉终止协议书》之前，宏信公司已明知应由其将被拆迁商铺的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付给被告。第六，《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条已被生效的法律文书确认无效，其他条款仍然具有法律效力，宏信公司依据无效条款要求被告返还其已支付给被告的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，不符合法律规定。综上，案涉商铺被拆迁产生的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应属被告所有，宏信公司、被告也约定由宏信公司支付给被告，故宏信公司诉请被告向其返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共19658.5元及支付利息的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回宏信公司的全部诉讼请求。案件受理费292元，减半收取计146元；财产保全申请费217元，合计363元（宏信公司已预交），由宏信公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.《〈租赁合同〉终止协议书》第四条的效力问题；2.梁荣伟应否返还关于《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元及其利息给宏信公司。关于《〈租赁合同〉终止协议书》第四条的效力问题。经查证，生效法律文书（2017）粤12民终2225号民事判决确认《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效，而宏信公司上诉主张《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费支付给梁荣伟的前置条件是该协议书第六、七条约定的事项必须成就。本院认为，《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条约定主要内容是第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费以外其他补偿费用的争议问题，并非实现第四条约定的前提条件，况且该六、七、八条已被生效法律文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效不影响该协议第四条的效力，故宏信公司上诉主张《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定应为无效条款与事实及法律相悖，本院依法予以驳回。关于梁荣伟应否返还关于《〈租赁合同〉终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元及其利息给宏信公司的问题，本院对此分析如下：第一，根据上述焦点一分析，《〈租赁合同〉终止协议书》第四条为合法有效条款，该条款约定由宏信公司向梁荣伟支付二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共19658.5元双方应当遵照执行，宏信公司依据已生效法律文书所认定《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条为无效条款而主张该协议书第四条无效要求梁荣伟返还其已支付的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费没有事实和法律依据。第二，根据宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》第四条约定：肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付宏信公司，宏信公司收到补偿款后向租户支付二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，并且宏信公司将相关的支付证明给肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组存档；存在争议的一次性经营损失费待宏信公司与租户的争议解决后再支付给宏信公司。由此可知，二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应属租户（梁荣伟），只是由肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组先支付给宏信公司，后由宏信公司向租户支付。第三，关于二次装修补偿费，宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组共同委托评估机构对案涉被拆迁商铺的二次装修补偿费进行评估，梁荣伟作为物主在《肇庆市城市化道路改造工程二期（鼎湖段）房屋拆迁的二次装修补偿确认表》上签名，宏信公司作为委托评估方，当时对相关业主的签名确认未提出异议，且宏信公司也未提供任何证据证明上述二次装修补偿确认表中记载的补偿项目属于其所有。综上，一审法院认定案涉被拆迁商铺因被拆迁产生的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应属梁荣伟所有正确，符合法律规定及合同约定，本院依法予以维持，故对于宏信公司上诉主张梁荣伟返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计19658.5元及其利息本院不予支持。综上所述，宏信公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291.5元，由肇庆市宏信物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年九月三十日法官助理林诗勉书记员吴兰芳