河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4461号上诉人（原审原告）：邹攀，男，汉族，1987年7月1日出生，现住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：张晓玲，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兆龙，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固安捷讯商贸有限公司，住所地：固安县新中街北侧、育才路东侧46号。统一社会信用代码91131022MA0D66B83D。法定代表人：王绪华，系该公司经理。委托诉讼代理人：樊炳芝，固安城区裕泉法律服务所法律工作者。上诉人邹攀因与被上诉人固安捷讯商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人邹攀的委托诉讼代理人张晓玲、陈兆龙、被上诉人固安捷讯商贸有限公司的法定代表人王绪华及其委托诉讼代理人樊炳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹攀上诉请求：撤销一审判决，改判返还租金50000元、保证金10000元或发还重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据错误；证人付某与被上诉人存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据；合同签订日晚于被上诉人主张的协商场地变更日，一审认定有悖于交易习惯和思维逻辑；一审对于举证责任分配存在错误；一审未查明关于开业前退租合同条款的事实；2、一审判决适用法律错误。固安捷讯商贸有限公司辩称，1、付某系公司的经理，其职责是负责招商，想租用超市摊位必须与付某谈判成功并草签合同，2、合同实际签订于2019年3月23日，从上诉人在一审中提到3月17日交付定金1万元，3月23日交付租金5万元，从3月23日开始交付全额租金后，招商部经理与上诉人草签一份合同就是现在这份所诉4月17日合同，当时情况是3月23日签订合同时并未书写日期，因当时超市未开张，且被上诉人考虑到上诉人租用2号摊位后需要装修等就没有签订时间，也没有按照合同收取任何租金。4月6日左右，上诉人找到被上诉人说2号场地规格不符合其经营的项目，要求上诉人为其更换同等价位规格不同的场地，于是被上诉人与上诉人协商后将2号场地更换为7号场地，4月10日左右上诉人将更换7号场地进行装修，在此之前双方均在履行合同，也就是上诉人提到的为什么合同期签订时间晚于被上诉人协商场地变更日，由于变更后2号场地与7号场地面积相同、租金相同，只是格局不同，所以被上诉人就没有对合同部分进行更改。3、上诉人诉称其租用物美超市南侧2号场地，租期一年，后被上诉人自行变更场地。上诉人提出变更并不是被上诉人所为，根据民诉法第64条第一款的规定，上诉人应承担举证不能的责任。4、一审法院认定事实清楚，上诉人无法证实被上诉人有存在合同法第94条的规定，故应该继续履行合同，且不退换保证金及租金。租赁合同第4条第7款规定，乙方因本合同提前终止或因本合同期满撤出，乙方缴纳的各项费用不予退还。邹攀向一审法院起诉请求：一、解除原告邹攀与被告签订的《租赁合同》；二、被告向原告邹攀返还租金50000元、保证金10000元。并按照同期贷款利率承担资金占用期间利息；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告固安捷讯商贸有限公司在经营过程中，将超市内部分营业场地对外招租供商户经营。原告邹攀拟承租被告经营的“物美超市”商场营业场地做美甲方面经营，于2019年3月17日交付定金10000元，2019年3月23日交付租金50000元。2019年4月6日，邹攀在装修场地过程中，因2号场地不能放下美容床，向被告公司招商部提出更换场地，经被告同意更换到7号后，原告在2019年4月9日对7号场地进行了装修。2019年4月17日双方签订书面《租赁合同》，主要约定：邹攀承租“物美超市”商场南侧2号营业场地，面积约17平方米。经营范围为美甲。租赁期限自2019年4月26日至2020年4月25日。本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲乙双方均不得无故提前终止本合同，甲方无故提前终止本合同的，须返还乙方已付保证金；乙方未经甲方同意提前终止本合同的，无权要求甲方返还其保证金，并赔偿甲方因此造成的损失。2号场地至今空闲。2019年4月23日，原告邹攀寄发《解除合同通知书》，通知被告解除合同并要求返还租金50000元及保证金10000元，被告已于2019年4月24日收悉。一审法院认为，原、被告为租赁合同法律关系，双方签订的合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方应当依照合同履行。对于合同效力，交纳保证金、租金、解除合同通知双方均无异议，本院予以认定。对于租赁场所的变动，原告主张是被告公司提出变更的，且否认对7号场地进行装修，未提交证据予以证实。被告固安捷讯商贸有限公司提出原告在2019年4月6日要求变更，双方一致商定7号供原告承租，后原告对7号场地进行了装修的辩解意见，有付某的证人证言可以证实，属于对租赁场地协商一致予以变更。同时2号场地至今空闲。因此，原告主张被告固安捷讯商贸有限公司构成根本违约，无证据证实。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告无证据证实被告固安捷讯商贸有限公司存在合同法第九十四条规定的情形，其发出的通知，不具有解除合同的效力。原告要求解除合同，本院不予支持。被告提出的要求继续履行合同的辩解意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告邹攀全部诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取700元，由原告邹攀负担。本院二审期间，固安捷讯商贸有限公司提交红云装饰公司辛亚军证明一份，证实在4月10日左右为上诉人装修的七号，装修项目是改电、吊顶、安装灯具、开关、插座等共计3200元左右，证明上诉人要求从2号更换为7号场地是上诉人认可并同意的。上诉人质证意见为，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，个人作为证人应该出庭作证，该证据不符合作证的基本条件。其内容完全与事实不符，该证明内容上诉人在2019年4月10日左右找的装修，但该条与双方签订的租赁合同相矛盾，租赁合同签订的时间为2019年4月17日，且租赁场地为2号，该证据达不到任何证明目的。本院认为，因证人未到庭，未接受当事人询问，对其举证目的本院不予采信。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方于2019年4月17日双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依照合同履行。双方主要争议是邹攀缴纳的定金、租金是否应当退还问题，固安捷讯商贸有限公司主张，邹攀承租“物美超市”商场南侧2号营业场地，经协商，更换为7号场地，并进行装修；邹攀主张其仅租赁2号场地，并未租赁7号场地；双方就各自主张并未提供充足证据，但可以认定，邹攀租用固安捷讯商贸有限公司2号或者7号场地中一块，为此，于2019年3月17日邹攀交付定金10000元，根据合同约定，该笔费用应为保证金；2019年3月23日交付租金50000元。合同履行过程中，邹攀于2019年4月23日，发出《解除合同通知书》，固安捷讯商贸有限公司认可已于2019年4月24日收悉。根据双方《租赁合同》第6条保证金约定，“乙方在签订本合同止开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金”；第11条约定，“乙方未经甲方同意提前终止本合同的，无权要求返还其保证金并赔偿甲方因此造成的损失”、“乙方在租赁期内提前撤柜，应提前30天书面通知甲方并获得甲方同意，如果未按约定提前通知甲方或未经甲方同意即撤柜，甲方除不退还乙方所缴纳的保证金外并有权要求乙方支付相当于一个月租金的违约金。…乙方由此造成甲方损失的，还应赔偿甲方的损失”；基于案件基本事实是，双方已无继续履行合同之可能，解除合同系邹攀之本意，虽然邹攀曾书面通知固安捷讯商贸有限公司解除合同，但并未征得固安捷讯商贸有限公司同意，基于双方协议约定及交易惯例，首先固安捷讯商贸有限公司收取的保证金不再退还，提前撤柜理应扣除一个月租金，且固安捷讯商贸有限公司将涉案场地另行出租，亦需一定时间；并且，因邹攀解除合同，固安捷讯商贸有限公司必将产生实际租金损失，邹攀应当依据约定予以赔偿，因双方无法达成一致意见，故本院酌定另行扣除两个月租金作为固安捷讯商贸有限公司所受损失的赔偿；一审法院在双方无法继续履行合同时，驳回邹攀诉请欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人邹攀的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2111号民事判决；二、固安捷讯商贸有限公司于本判决生效后十日内返还邹攀租金37500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1400元，减半收取700元，由邹攀负担210元，由固安捷讯商贸有限公司负担490元；二审案件受理费1300元，由邹攀负担400元，由固安捷讯商贸有限公司负担900元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年九月十八日法官助理杨莉书记员宋超