江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初3620号原告：兰某，男，1966年11月24日出生，畲族，住江西省上饶市信州区，被告：余某某，男，1986年11月10日出生，汉族，住江西省上饶市信州区饶市宏德房地产经纪负责人。被被告：上饶市宏某房地产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道52号11幢1-11、2-11，统一社会信用代码91361102MA35JWGJ54。法定代表人：赖某某，该公司执行董事。原告兰某与被告余某某、上饶市宏某房地产经纪有限公司（以下简称“宏德公司”）居间合同纠纷一案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰某、被告余某某及被告宏德公司的法定代表人赖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告直接经济损失24,500元；2.请求法院判令被告必须协助原告解决该房产悬而未决的水费、煤气费、物业管理费、有线电视过户、户口迁出等等问题；3.被告给原告造成的间接经济损失，因暂时无法统计，保留追诉权利。此项不作为诉讼请求，将另行在事实和理由中进行陈述；4.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月11日，原告和被告签订了一份房屋买卖居间中介合同，合同注明该房产无抵押，因此原告放心地支付了10万元定金。2018年7月底在房产卖方的要求下，原告又预付了购房款40万元。2018年8月12日有人电话告知原告该房产已抵押给蔡志刚，并且该房产卖方还欠有巨额外债，该房产随时会被法院查封，原告意识到问题严重。经过与蔡志刚的艰苦谈判，决定在该房产未满两年的情况下立即过户。被告因此给原告造成了直接经济损失贰万肆仟伍佰元（￥：24,500元），精神及其他损失无法估量。被告给原告造成的间接经济损失，因暂时无法统计，保留追诉权利。以上事实原告证据确凿，为维护原告权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告余某某辩称：在整个过程中他都是不知情的，原告支付给别人的费用没有经过公司，除了5月11日签订居间合同时双方在场，当时不动产权证上写明没有抵押的，之后的事情都是原告与他人私下商定的。房屋原有的不动产权证，是由不动产中心提供的，他们能做的也仅仅是调出这张查询单，上面显示的都是无抵押，以往房管局和不动产是分开的，原告所说的抵押只是在房管局有抵押。被告宏德公司辩称：对原告的诉讼请求均不认可。因为：1.其公司在本案所涉的房屋交易之前，不动产登记局已经出具了证明，证明本案所涉的房屋无抵押登记，其公司没有向原告提供虚假信息；2.其公司不认可原告存在经济损失；3.对原告所诉的第二项诉请其公司不承担责任。如原告按约交付了居间费用其公司可以通知卖方与原告办理其诉请的第二项事宜；4.本案的诉讼费用不应由被告承担。原告兰某就其主张，向本院提交：一、2018年5月11日其与被告宏德房地产签订的《委托购买意向书居间协议》一份、2018年8月27日其与石敏（蔡志刚的妻子）、卖房人王长鑫、符寓签订的《协议书》复印件一份，证明：（1）该房屋是存在抵押的，但该协议上标明该房屋无抵押，被告未告知我实情；（2）在被告与我的另一个案子里的庭审中被告已经承认了其向不动产登记管理局调取查询房屋的信息是在2018年8月11日，而并不是在房屋交易之前；（3）因为被告没有告知我房屋设立了抵押，原告为了规避风险故在该房屋未满两年的情况下过户，多交了个人所得税24,500元，该损失应由被告承担。二、2018年7月20日和2018年7月29日的中国工商银行转账凭证复印件各一份，证明：2018年7月20日和2018年7月29日原告向卖房人先后各支付20万元，总计40万元的购房款。2018年5月11日在被告中介公司签订合同时交付的10万元定金，现在全部购房款已交清，并于2018年8月29日房屋已办理过户登记。我是在2018年8月12日交付50万元购房款后才知道房屋被抵押给他人，我就不想买房子了。但是卖房人又还不了我50万元，为了挽回50万元的损失所以只能继续交易。被告余某某就其主张，向本院提交：上饶市国土资源档案信息中心于2018年8月13日出具的《上饶市不动产登记管理局查询结果》及《不动产登记受理通知单》复印件各1份及信州区人民法院审理的（2018）赣1102民初4643号案件2018年12月6日的开庭审理笔录一份，证明：（1）该房屋未做过抵押权证；（2）证明交易已经成功；（3）上述两份复印件的真实性。被告宏德公司未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告提供的上述第一组证据的真实性予以确认，但对其证明对象不予采信，对第二组证据予以采信。对被告提供的上述证据予以采信。经审理查明，2018年5月11日，原告作为购买方（甲方）与被告作为居间方（乙方）及出售方符寓、王长鑫，三方签订《委托购买意向书居间协议》。该协议主要载明：原告委托被告购买上饶市信州区水南街340号19幢2-1102、2-1202房屋1套；该房屋产权证编号为0009273，物业面积222.58平方米，物业层次为11楼，无抵押，甲方在签订本意向书时，对该房屋具体状况已充分了解并自愿买受该房屋；买卖双方约定的购买总价款为141万元（包含房屋内水、电、煤气、物业维修基金、有线电视），第一次支付房款71万元（含10万元定金自动转为房款）、第二次支付房款70万元，于不动产过户当日支付。该协议还约定：于买卖成交时，买卖双方应依法负担缴纳应由自己负担之税费；房屋内硬装全部赠与购买方，出售方配合房屋产证时间到两年再进行房管局交易。原告于上述协议签订当日通过被告宏德公司向卖房人支付了10万元定金，后原告与卖房人自行协商，原告于2018年7月20日和2018年7月29日先后向卖房人支付了共计40万元购房款。2018年8月13日，上饶市国土资源档案信息中心出具的《上饶市房地产权权属登记信息查询结果》（受理编号：201808130000182）载明，截止2018年8月13日11时02分，坐落在上饶市信州区水南街340号19幢2-1102、2-1202房屋（产权证编号为赣2016上饶市不动产权第0009273号）无抵押情况、无限制情况。2018年8月27日，原告（作为丙方）与王长鑫、符寓（作为乙方）及石敏（作为甲方）签订《协议书》，三方主要约定：因乙方欠甲方的借款未归还，乙方夫妇王长鑫、符寓已将上饶市信州区水南街340号19幢2-1102、2-1202（不动产权号赣2016上饶市不动产权第0009273）抵押给甲方石敏；乙方将上述房产出售给丙方，丙方应该将未支付给乙方的房款中的人民币90万元付给甲方或甲方指定的账户；在甲方在房产局签字解除上述房产抵押登记时，丙方支付给甲方人民币25万元，房产局相关手续完善后，丙方再支付甲方人民币20万元;在不动产局拿到收件收据时，丙方向甲方付清余款45万元。2018年8月29日，上饶市不动产登记局受理了原告关于办理本案涉诉房屋所有权转移登记的申请，现上述房屋登记的所有权人为本案原告。另查明，被告未收取原告的居间费用。本院认为，原告与被告宏德公司于2018年5月11日其与被告宏德房地产签订的《委托购买意向书居间协议》，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点一：被告宏德公司向原告提供本案所涉房屋“无抵押情况”，该行为是否为被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形。本院认为，被告宏德公司的上述行为，不属于故意隐瞒或提供虚假情况的情形。因为：（1）原被告所争议的被告通过《委托购买意向书居间协议》告知的本案所涉房屋无“抵押”情况，对该“抵押”应理解为是否被设立抵押权，而不是房屋所有人与他人是否签订了房屋抵押合同。首先，原告称本案所涉房屋在房管局办理了抵押登记，被告未尽审查义务，存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为。被告辩称，卖房之前，卖房人将不动产权属证书给原告看过，该权属证书上并没有被设立抵押的登记。故从双方当事人的上述陈述可知，双方当事人争议的是房屋是否办理抵押登记。且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。综上所述，本院从当事人的约定和法定要求判断当事人所争议的“无抵押”应理解为房屋未办理抵押登记，案外人对房屋不享有抵押权。（2）本案所涉房屋在2016年1月1日后至2018年8月12日前，办理抵押权登记的行政机关为上饶市不动产登记管理局，并非房管局。根据《中华人民共和国担保法》第四十二条第二项规定，以城市房地产抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。而根据国务院《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构的统一办理所属各区的不动产登记。我市不动产登记局于2015年11月20日成立，从2016年1月1日全面实施不动产统一登记，故2016年1月1日后办理本案所涉房屋抵押登记的唯一合法行政机关为不动产登记局。原告所述本案所涉房屋于房屋买卖居间协议签订大概4个月前，在房管局办理了抵押登记，该陈述与法律不符，而被告提交的《上饶市房地产权权属登记信息查询结果》已证实截止2018年8月13日11时02分，本案所涉房屋无抵押情况、无限制情况，故本院对此证明对象予以采信。综上所述，本院认定，被告就本案所涉房屋的抵押情况不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形。退一步说，原告发现所购买的房产存有抵押等其他问题后，绕开被告而自行与房东协商交付剩余购房款及办理房屋过户交付等手续，其行为所产生的后果应由其自己负责。另，原告认为，在房屋已被抵押登记的情况下，其为了提前办理房屋过户登记，因房屋产权证尚未满两年，而交纳了24,500元个人所得税，该税费为直接经济损失，要求两被告赔偿。本院认为，原告、被告宏德公司与卖房人所签订的《委托购买意向书居间协议》的约定，“于买卖成交时，买卖双方应依法负担缴纳应由自己负担之税费”，根据该约定，本案所涉房屋的个人所得税依法应由卖房人承担，如原告与卖房人对税费的承担所作的另行约定，对被告不具有约束力，且两被告就本案所涉房屋的抵押情况不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，被告余某某为上饶市宏德房地产经纪负责人，其个人与原告也不存在合同相对性，故本院对原告要求两被告赔偿24,500元直接经济损失的诉讼请求不予支持。本案争议的焦点二：本院对原告要求被告必须协助其解决该房产悬而未决的水费、煤气费、物业管理费、有线电视过户、户口迁出等等问题的诉讼请求是否应予支持？本院认为，原告的上述诉讼请求中所涉的义务，为房屋买卖合同中房屋所有人的附随义务，且原告无证据证实被告负有该义务，故被告在事实上和法律上均无协助义务，故本院对原告的该诉讼请求不予支持，原告应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告兰某的诉讼请求。案件受理费413元，由原告兰某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  徐小飞人民陪审员  周 芳人民陪审员  郑小芳二〇一九年九月十八日书 记 员  何 恬