昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9384号原告（反诉被告）：钟俊升，男，1958年7月15日出生，住台湾地区台北县。原告（反诉被告）：朱豊盛（曾用名：朱静桦），女，1971年6月26日出生，住台湾地区新北市板桥区忠翠里025邻文化路二段182巷1弄10号十七楼，身份证号码F228475852。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨荣、杨雄，云南律颂律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨秀萍，女，汉族，1970年8月20日出生，住云南省昆明市西山区。被告（反诉原告）：唐万峰，男，汉族，1964年12月20日出生，住云南省昆明市西山区广福小区6幢4单元701，公民身份号码530102196412201837。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨吉林、宗凌羽，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。原告钟俊升、朱豊盛与被告杨秀萍、唐万峰返还原物纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，在审理过程中，被告唐万峰、杨秀萍提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟俊升、朱豊盛的委托诉讼代理人杨荣、杨雄，被告杨秀萍（反诉原告）及杨秀萍、唐万峰共同委托诉讼代理人杨吉林、宗凌羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟俊升、朱豊盛向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵权、恢复原状，并返还原告位于云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号的房屋；2、被告赔偿原告位于云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋自2006年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用损失（自2006年1月1日起按每月2000元，每三年递增5%计算，暂计算至2019年6月30日止为354087元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告钟俊升与朱豊盛于1992年3月5日在昆明登记结婚，婚后于1993年共同购买了位于云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号的房屋，登记在钟俊升名下。1998年，钟俊升与朱豊盛在台湾办理了离婚手续，但未对上述房产进行分割。2005年12月，钟俊升经人介绍将云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号的房屋作价110000元出售给被告唐万峰，唐万峰支付了10000元定金。同年，钟俊升与两被告办理产权过户手续时，被告知该房屋系夫妻共同财产，没有朱豊盛的同意不可以过户，但朱豊盛明确表示不同意卖房。在未经原告同意的情况下，两被告一直占有该房屋，并对房屋进行多次改扩建，将此房作为经营活动使用。两被告的行为侵犯了原告对房屋享有的所有权，并给原告造成了经济损失。被告杨秀萍、唐万峰辩称:一、原告朱豊盛诉讼主体不适格，经原告诉状中陈述和原告证据中房产信息摘抄表，原被告双方争议房产登记于原告钟俊升名下，故原告朱豊盛诉讼主体不适格。二、本案原告存在恶意阻碍交易。原告钟俊升在离婚后两年内都未对离婚时未分割的财产进行分割，并且早已过财产分割的诉讼时效，故原告钟俊生当时以朱豊盛不同意卖房为由不办理房屋过户登记，存在恶意阻碍房屋交易、买卖交易。三、购房字据实为双方已经订立房屋买卖合同，原、被告双方在2005年订立购房合同并约定房屋价款支付方式和剩余价款处理方式，所以双方是在自愿的前提下共同达成房屋买卖协议，双方有继续履行的义务。反诉原告杨秀萍、唐万峰向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告继续履行购房协议；2、反诉被告履行位于云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号的房屋过户的义务；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2005年12月20日，反诉被告钟俊升将位于云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号的房屋以110000元卖给反诉原告唐万峰，双方签订购房字据，并于当日钟俊升收取10000元定金，双方口头约定剩余100000元购房款于双方到房屋产权交易中心过户当日支付。随后房屋一直未进行过户登记。在此期间杨秀萍、唐万峰多次通过省台办电话联系或是杨秀萍亲自到台湾与钟俊升联系，钟俊升以种种理由推辞不见，一直不办理房屋过户手续。2015年7月钟俊升向省台办投诉唐万峰和杨秀萍侵占其房屋一事，省台办组织双方调解并出具报告得出结论：钟俊升承认与唐万峰达成买卖房屋一事，但现在提出房屋要加价出售才办理过户。双方房屋买卖合同成立并生效，钟俊升以上涨房屋价格作为房屋过户登记的条件，是违背诚实信用的行为。反诉被告钟俊升、朱豊盛就反诉辩称：从程序上讲反诉原告杨秀萍和反诉被告朱豊盛不是合同的相对方，不是适格的主体，不符合反诉的条件。朱豊盛不是合同的一方当事人，没有继续履行合同的义务，也没有协助过户的义务。钟俊升与唐万峰之间的协议是无效合同，也没有继续履行的义务。即使该合同有效，也是不能继续履行的合同应当解除。本院经审理认定事实如下：朱豊盛原名朱静桦，与钟俊升于1992年在昆明登记结婚，于1999年在台湾协议离婚。1994年钟俊升购买棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋并取得房屋所有权证，该房屋现产权证号为昆房权证（昆明市）字第××号,现门牌：棕树营小区丹阳里25幢3单元102号。钟俊升与唐万峰经人介绍就买卖上述房屋一事达成合意，于2005年12月20日到房管局办理房屋过户手续时，得知该房屋系钟俊升、朱豊盛夫妻共同财产，需要朱豊盛签字同意方能过户，故没有完成过户。同日，钟俊升出具书面字据，载明：将棕树营小区8组团25栋3单元102号房屋售于唐万峰，总价人民币110000元，现收定金10000元。后钟俊升返回台湾，诉争房屋由杨秀萍、唐万峰占有至今。庭审中钟俊升、朱豊盛代理人陈述：上述字据中的棕树营小区8组团25栋3单元102号就是本案诉争的棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋，当时朱豊盛不知道钟俊升卖房的事，过户不成后钟俊升返回台湾告知朱豊盛卖房事宜，朱豊盛坚决不同意卖房，故该房产无法过户，杨秀萍、唐万峰擅自进入该房并进行装修使用。杨秀萍及两被告代理人陈述，唐万峰向钟俊升购房时不清楚其婚姻情况，过户不成后钟俊升承诺回台湾解决，其后带杨秀萍、唐万峰一起看房并将房屋钥匙交给两被告，两被告遂对房屋进行装修使用，但钟俊升一直未解决过户一事。2015年7月31日钟俊升向云南省台湾事务办公室投诉唐万峰侵占其名下棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋，省台办组织双方进行了调解，双方未达成协议。庭审中证人杨某出庭作证称：2005年12月下旬唐万峰给证人打电话称要装修房子，包括杨秀萍、唐万峰在内5个人到棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋，有个人把钥匙给唐万峰，后证人对诉争房屋进行了装修。本院认为：2005年12月20日钟俊升出具的书面字据内容包括其向唐万峰出售棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋的意思以及价款、定金等内容，被告唐万峰对此亦予以认可，故双方就上述房屋成立房屋买卖合同。该合同成立时钟俊升系房屋登记所有权人，唐万峰并不知晓钟俊升婚姻情况，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，该合同合法有效。然而，诉争房产系钟俊升、朱豊盛婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，要想继续履行该房屋买卖合同，必须取得该房屋共有权利人朱豊盛的同意，但朱豊盛明确表示不同意出售该房屋，故该房屋买卖合同不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中钟俊升与唐万峰之间的房屋买卖合同从法律上不能履行，故反诉原告杨秀萍、唐万峰要求反诉被告钟俊升、朱豊盛继续履行房屋买卖合同并协助过户本院不予支持。因该合同不能履行，诉争房产物权并未发生转移，钟俊升、朱豊盛仍是该房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，对钟俊升、朱豊盛要求杨秀萍、唐万峰返还棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋的诉讼请求本院予以支持。唐万峰可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，另行要求钟俊升承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。关于原告要求被告赔偿房屋占用损失的诉讼请求，被告陈述结合证人证言，钟俊升与唐万峰达成房屋买卖合同后，钟俊升将房屋钥匙交给两被告并允许其使用，且钟俊升承诺返回台湾完善售房手续，原告主张两被告未经钟俊升同意擅自进入房屋并使用未提交证据证实且与本案查明事实不符本院不予采信。其后房屋买卖合同一直未履行完毕系钟俊升方面的原因，故在该房屋买卖产生的权属纠纷未处理之前，两被告占有该房屋不构成对两原告物权的侵害，原告亦无证据证实被告存在违约行为，故钟俊升、朱豊盛要求杨秀萍、唐万峰赔偿自2006年1月1起至实际返还时止的房屋占用损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第九十七条。《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨秀萍、唐万峰于本判决生效之日起三十日内向原告钟俊升、朱豊盛返还云南省昆明市西山区棕树营小区8组团45栋3单元102号房屋[房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号]；二、驳回原告钟俊升、朱豊盛的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐万峰、杨秀萍的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币13926元（本诉原告已预交），由原告钟俊升、朱豊盛负担3526元，被告杨秀萍、唐万峰负担10400元（于本判决生效之日起三十日内向原告支付）；反诉案件受理费已减半收取，实收人民币1250元（反诉原告已预交），由反诉原告杨秀萍、唐万峰负担。如不服本判决，钟俊升、朱豊盛可以在判决书送达之日起三十日内，杨秀萍、唐万峰可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  郭志勇人民陪审员  唐时珍人民陪审员  周 静二〇一九年九月十一日书 记 员  普茜茜