贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7601号原告赵军，男，1980年1月21日生，苗族，住贵阳市云岩区。被告汪盛虑（曾用名汪盛利），男，1950年4月16日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人钟艳，贵州麒祥律师事务所律师。原告赵军诉被告汪盛虑、汪宏能房屋买卖合同纠纷一案，因被告汪宏能于2019年5月15日死亡，无诉讼主体资格，其法定继承人汪盛虑系本案当事人，故本院依法裁定驳回原告赵军对被告汪宏能的起诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵军，被告汪盛虑及其委托代理人钟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2019年5月9日签订的《旧房买卖合同》；2、被告按照合同约定退还原告已付定金130000元；3、判决被告按照合同约定支付原告违约金156000元；4、被告按照合同约定支付原告装修款200000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月9日，原告在58同城看到贵阳市××宝××单元××号房屋在出售，原告与汪宏能取得联系，因房屋所有权人为被告已故妻子赵桂玲，房屋所有权须过户给被告，被告再在合同规定时间内过户给原告，原告和被告及独子汪宏能协商拟定旧房买卖合同，经双方协商房屋成交价为52万，双方于2019年5月9日在贵阳市××宝××单元××号房屋里签订了《旧房买卖合同》，并于当日原告已转13万定金给汪盛虑和汪宏能一致指定的账户，被告和汪宏能已写收条签字并按捺手印，合同规定在签订合同之日起一个月之内被告须将房屋交予原告，2019年5月12日原告已和装修公司拟定合同，并已交付12.5万元装修定金给私人装修队伍。合同规定在签订合同之日起被告立即办理房屋相关过户手续，现约定时间已过，原告多次催促被告过户，但被告都以各种理由推拖办理过户手续和交予房屋给原告，原告无奈，故诉至法院，请求判令如前所请。被告汪盛虑辩称，1、汪盛虑儿子汪宏能因赌博欠下巨额高利贷急需还债，汪宏能为还债，只有将涉案房屋出售；2019年5月9日下午2点，汪宏能带原告赵军等3人来看房并了解房屋的情况，被告如实向原告说明该房屋系登记在赵桂玲名下，户口簿上共计四人，另有一女汪黎，系被告与前妻所生，被告将身份证、户口册等给原告进行拍照，当天下午五点原告来到被告家中，拿出事先拟好的《旧房买卖合同》让被告与汪宏能签字，合同上，原告将汪宏能写为“独子”说办理过户手续方便一些，后原告支付13万元定金给被告，合同约定被告在收到定金一个月内交房给原告，但2019年5月15日晚十点被告接到延中派出所电话，汪宏能与女朋友自杀死亡；五月底，原被告一起去公证处办理房屋公证，但公证处告知，必须另一继承人汪黎同意后才能办理，故未办成；2、被告同意诉讼请求第一项“解除双方签订《旧房买卖合同》”及第二项诉讼请求，不认可其他诉讼请求，无法律依据；3、房屋买卖合同未能履行，双方均有责任，被告已经如实告知诉争房屋继承人情况，原告为尽快达到买房目的，回避其他继承人的存在导致无法办理，理应承担责任；该份《旧房买卖合同》是原告拟定，其在合同约定“按房屋成交价30%”作为违约金明显过高，有失公平公正，请求予以减少。4、被告认为，原告要求支付20万元房屋装修款的诉请无法律依据和事实依据，理应驳回该项诉请，涉案房屋从签约至今并未交付，原告不存在装修损失，在双方签约一周后，汪宏能就死亡，就算房屋能顺利买卖，也需要完善一系列后续手续，原告在未交接房屋和汪宏能死亡情况下，是不可能与装修公司签订装修合同和支付装修费，且装修工作并未开展，损失并未发生，原告要求被告支付装修费无任何法律依据和事实依据，原告在合同约定要求被告承担20万元装修费，明显显失公平，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、房屋买卖合同、照片各一份，证明房屋买卖合同系双方协商拟定。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该合同不是双方协商，是原告事先拟定，合同中约定违约金过高，装修费用并未发生，其中将汪宏能拟定为独子，实际还有一女汪黎。2、收款收据、装修合同、报告单、转账凭证、资质证书各一份，证明原告已实际支付装修款12.5万元，该款系原告向案外人蒋泽出借借款所转装修款。被告对2018年转款行为不予认可，与本案无关，对双方签订的装修合同不予认可，并未实际发生装修费用，将该损失主张由被告承担显失公平。3、户口簿照片、结婚证照片、售房照片、交易明细各一份，证明涉案房屋买卖的真实性。被告对转款真实性无异议，对售房照片不清楚，其余照片无异议，说明我方未隐瞒继承人信息。被告当庭提交以下证据：1、身份证、户口簿各一份，证明被告主体身份及诉争房屋继承人情况。原告对身份证表示无异议，对于汪黎，被告表示系判决由其母亲抚养，故在合同中拟定汪宏能为独子。2、房屋产权证复印件一份，证明诉争房屋登记在被告已故配偶赵桂玲名下。原告对真实性无异议，原件由其持有。3、旧房买卖合同一份，证明双方买卖房屋事实，被告认为违约金约定过高，请求减低。原告对真实性无异议。4、死亡证明一份，证明汪宏能死亡事实。原告表示无异议。本院经审理认定以下事实：位于贵阳市宝山××单元××号房屋系登记在被告汪盛虑妻子赵桂玲名下，根据户口簿“登记事项变更和更正记载”内容，赵桂玲于2017年11月6日因死亡注销户籍。2019年5月9日，原告因在“五八同城”网站上看到被告汪盛虑发布的售房信息，遂作为买房人（乙方）与被告汪盛虑及汪宏能作为卖方人（甲方）签订一份《旧房买卖合同》，主要约定：1、甲方坐落在贵阳市南明区××单元××号（房屋产权上房屋坐落），该房屋所有权人为赵桂玲（已故），其配偶为汪盛虑，独子为汪宏能。2、甲方保证该房屋的权属证明及身份证明（含配偶及子女等身份证明）合法有效，目前该房屋还未补交土地收益金，但是甲方保证该房屋肯定能具备上市交易条件，在合同签订的同时甲方须将该房屋的产权证等相关证件交予乙方留存；3、经甲乙双方协商，该房屋成交价格为52万元，此价格为甲方净收价格，但是房屋办理所有权人赵桂玲（已故）转移至其配偶汪盛虑的费用由甲方承担，补土费用由乙方承担，但是如果补土费用超过陆万贰仟元，超出部分由甲方承担；4、付款方式：定金交付：2019年5月10日乙方向甲方交付定金拾叁万元；房款交付：甲乙双方一致同意在该房屋过户给乙方后，支付剩余房款叁拾玖万圆。5、甲乙双方一致同意，一是甲方在签订本合同后，立即将原房屋所有权人赵桂玲转移至其配偶汪盛虑，房屋所有权人更名为汪盛虑；二是房屋所有权更名为汪盛虑后，甲方立即与乙方办理过户手续，过户时过户人的姓名可以由乙方任意自行决定，甲方必须无条件配合。乙方可以选择以下任意一种方式办理过户或者公证：一是产权证更名后双方立即过户，二是产权证更名后甲乙双方立即公证。……8、签订合同，甲方在乙方支付定金后一个月内需将该房屋交给乙方，如在交付定金一个月内没有交付房屋视为甲方违约……9、乙方不能按本合同约定买入该房屋，或因乙方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致乙方无法买入该房屋的，乙方须向甲方支付该房屋成交价30%的违约金，甲方退还乙方已付的所有款项……11、甲方不能按本合同约定将该房屋出售给乙方，或因甲方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致甲方无法将该房屋出售给乙方的，甲方须退还乙方已付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价30%的违约金，甲方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的1‰向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，而甲方须退还乙方已付的所有款项，除了支付给乙方30%的违约金外再支付给乙方房屋装修贰拾万元。……合同签订当日，原告向汪宏能账户转账支付房屋定金13万元。2019年5月15日，汪宏能死亡，因诉争房屋涉及案外人汪黎，双方所签订的《旧房买卖合同》未能办理更名过户手续、公证手续，且诉争房屋至今未向原告交付，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告述称签订《旧房买卖合同》时户口簿中记载汪黎系赵桂玲女儿，但被告汪盛虑告知汪黎系其与前妻所生，已判给其母亲抚养，与房屋买卖无关。被告汪盛虑表示其向原告告知汪黎系判决由其抚养。本院认为，原告与被告汪盛虑及汪宏能签订的《旧房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，对各方当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。汪宏能现已死亡，汪盛虑作为其法定继承人，理应承继该合同权利义务。庭审中，被告对原告主张解除《旧房买卖合同》并退还购房定金13万元的诉请无异议，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金156000元的诉请，经查，从原被告双方对《旧房买卖合同》中内容所作修改来看，该合同系双方当事人共同协商拟定；户口簿中虽载明汪黎系赵桂玲女儿，但被告作为合同当事人，明知该合同存在因汪黎未签字而不能履行风险，却仍以其名义与原告签订合同，并在合同第10条中承诺对该房屋享有完整所有权或已取得该房屋全部共有人的授权、能完全支配及处理该房屋，从而导致的违约风险、违约责任应由其自行承担；而原告作为购房人，其并无能力详尽了解售房人家庭成员情况，购房过程中，经其向被告汪盛虑询问了解，汪黎系汪盛虑与前妻所生，根据原告陈述，被告汪盛虑告知其汪黎系由其前妻抚养，已尽合理注意义务。现被告未能按照《旧房买卖合同》第11条约定将诉争房屋出售给原告，也未能完全将该房屋按约定交付给原告，亦未能取得诉争房屋所有权，已违反双方约定，应承担相应违约责任，根据双方约定，违约金为156000元，被告未能举证证明原告损失低于违约金，应承担举证不能后果，故对原告要求被告支付违约金156000元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告支付装修款20万元的诉请，原告提交《建筑装修合同》签订时间为2019年5月12日，双方约定房屋交付时间为2019年6月10日，即在房屋尚未交付时原告即已与装修公司签订装修合同，由此所导致损失系扩大损失，扩大损失部分系由原告过错导致，应自行承担。双方虽约定装修款为20万元，但装修款与违约金均系被告违约产生的违约成本，二者均系违约责任的承担，系重复计算。综上，对其该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告赵军与汪宏能、被告汪盛虑于2019年5月9日签订的《旧房买卖合同》一份；二、被告汪盛虑于本判决生效之日起十日内一次性退还原告赵军定金130,000元。三、被告汪盛虑于本判决生效之日起十日内一次性支付原告赵军违约金156,000元。四、驳回原告赵军的其余诉讼请求。案件受理费4295元（已减半收取），由原告负担1767元（已预交），由被告负担2528元（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月二十三日书记员 李安涛