福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3623号 上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄彩玉，女，1959年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈阿妹，女，1969年11月25日出生，住福建省厦门市翔安区，系黄彩玉侄媳妇。 上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下称保开公司）因与被上诉人黄彩玉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为支持保开公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄彩玉承担。事实与理由：一、黄彩玉在其与转租人厦门市房屋修建工程公司之间的租赁合同已在2017年6月30日到期的情况下，拒不归还讼争公房，已经构成无权占用。黄彩玉提出的早已将讼争房屋归还系虚假陈述，没有任何依据。（一）涉案的思明区美头山路11号501室为整套公房，讼争房屋为其中的一间，另一间亦由黄彩玉承租。思明区美头山路11号501室两个单间共用一个入户门，而该门一直由黄彩玉实际管理控制，在庭审中黄彩玉亦确认这一事实。黄彩玉作为讼争公房的承租人，在合同期满后将房屋交还给保开公司管业属于其理应妥为履行的后合同义务，从诚实信用原则出发亦是如此。在一审开庭之前，黄彩玉曾同保开公司代理律师及一审法院调解员联系，表示房屋现由其使用且欲继续承租讼争房屋。加之，思明区美头山路11号501室一直由黄彩玉实际管领，案涉公房亦在其控制范围内。诚如一审判决所载“黄彩玉同意配合保开公司收回并管理，视为对保开公司第一项诉讼请求的承认”，由此足可确定黄彩玉已经自认了讼争房屋由其占有控制，在黄彩玉不配合的情况下保开公司也无法直接收回案涉公房，黄彩玉已在事实上形成对讼争公房的占用。（二）保开公司作为经厦门市人民政府授权，负责思明区内直管公房经营管理的国企，保护国有资产不受侵害和流失，是其职责所在。保开公司已经通过电联、上门粘贴腾房通知、寄送律师函等方式多次要求黄彩玉配合腾房，已经尽了相应的通知义务。在本案庭审中，黄彩玉已经自认“2221382”的电话号码是其本人使用，该号码一号双机，可直接联系到黄彩玉本人，保开公司在2018年10月23日向其寄送的《腾房告知函》所留的正是前述号码，而该函是因黄彩玉拒收而退回。虽黄彩玉在庭审过程中一直强调保开公司未曾同其联系过，但从常理判断，黄彩玉的陈述显然无法成立。在未同黄彩玉协商的情况下直接起诉，也不符合公房管理的操作流程。二、黄彩玉无权占用讼争公房期间，应当支付相应的房屋占用费。一审判决支持了保开公司提出的要求腾房的诉讼请求，也实际上确认了讼争公房至一审庭审时仍由黄彩玉控制这一事实，那么在黄彩玉占有讼争公房期间，其理应支付相应的房屋占用费。保开公司主张的房屋占用费标准系根据有资质的评估公司对讼争公房的市场租金价格所作的评估价格，该价格合法合理，黄彩玉理应依照该标准支付房屋占用费。 黄彩玉答辩称，在金砖会议期间，保开公司称不再租赁给黄彩玉，也未提交合同给黄彩玉签字。保开公司自己未管理房产，其所张贴的解除通知并未收到。现黄彩玉并未占有房屋，故不需要支付占有使用费。 保开公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄彩玉腾空并向保开返还厦门市思明区美头山路11号501-1室公房；2.判令黄彩玉向保开公司支付房屋占用费（以每月663元为基数，自2017年7月1日起计算至实际腾房之日止，暂计至2018年12月31日为11934元）；3.判令黄彩玉承担本案案件受理费。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区美头山路11号501-1室房屋（以下称讼争房屋）系厦门市直管公房。根据厦门市人民政府文件通知，保开公司于2015年9月1日起承接包括讼争房屋在内的思明区辖区内的厦门市直管公房经营管理权。 2012年7月23日，讼争房屋的原经营管理单位厦门市公房管理中心将讼争房屋出租给厦门市房屋修建工程公司，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，双方约定厦门市房屋修建工程公司应将讼争房屋优先出租给中低收入家庭。 2015年10月30日，厦门市房屋修建工程公司将讼争房屋出租给黄彩玉，租赁期限自2015年9月28日起至2016年9月27日止，月租金210元。2016年10月27日，双方续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年9月28日起至2017年6月30日止，月租金210元。租赁期间黄彩玉依约支付租金，自2017年7月起停止支付租金。保开公司主张于2018年6月28日在讼争房屋入户门张贴《腾房通知》，黄彩玉辩称没有收到。2018年10月23日，保开公司向黄彩玉寄送律师函要求腾房，但该函件未妥投。 另查明，讼争房屋系厦门市思明区美头山路11号501室房屋内的一个单间，该址内另一单间也由黄彩玉承租，两个单间共用一个入户门。黄彩玉文化程度较低，不识字，不会说普通话。 一审法院认为，保开公司自2015年承接讼争房屋的经营管理权后，实际上取代厦门市公房管理中心成为讼争房屋的出租人。本案系转租合同到期后出租人与次承租人之间发生的纠纷，应确定案由为房屋租赁合同纠纷。黄彩玉同意配合保开公司收回并管理，视为对保开公司第一项诉讼请求的承认。本案争议焦点为，黄彩玉是否应当向保开公司支付讼争房屋占用费。对此，黄彩玉系文化程度较低的老年人，保开公司系专门从事公房经营管理的国有企业，并且在讼争房屋租赁期内讼争房屋的经营管理权发生了变化，对此黄彩玉未必知情和理解，故后者在涉及双方的民事法律关系中应当按更高的义务标准为民事行为。本案中，讼争房屋租赁期限届满后黄彩玉停止支付租金，直至2018年6月28日保开公司方才主张通过张贴通知方式要求腾房，然而没有证据证明该通知有效到达黄彩玉。况且黄彩玉不识字，书面通知并非合适的告知方式。即便保开公司采取了上述张贴通知的措施，距讼争房屋租赁期限届满已长达一年，在管理和行权上存在疏失。2018年10月23日保开公司向黄彩玉寄送律师函未妥投，在无法确认腾房通知到达黄彩玉的情况下，保开公司仍没有采取其他有效措施进入并管理房屋。综上，保开公司履行公房管理职责以及行使相关权利存在不到位之处，讼争房屋至今未交接保开公司负有一定责任。保开公司主张的黄彩玉租赁期限届满继续占用讼争房屋这一积极事实没有直接证据证明，故难以采信，对其要求黄彩玉支付占用费的诉讼请求不予支持。综上所述，对保开公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄彩玉于判决生效之日起配合厦门市旧城保护开发有限公司收回厦门市思明区美头山路11号501-1室房屋；二、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费49元，由保开公司负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，保开公司上诉主张黄彩玉在未支付租金后，仍占有其承租的讼争房产，但黄彩玉述称其已于2017年7月腾空承租的讼争房产。保开公司对其主张并未提交证据予以证明，故对黄彩玉支付占有使用费的上诉主张予以驳回。其次，虽在租赁期限届满，黄彩玉负有主动腾退的义务。但鉴于本案讼争房产主要用于解决中低收入家庭的居住问题，考虑到黄彩玉的自身情况及保开公司现已实际控制讼争房产，故对保开公司的上诉主张不予支持。综上，一审判决的结果正确，故予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费98元，由上诉人保开公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年九月二十三日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。