北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14690号原告：黄伟杰，男，1985年6月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：及瑞岭，北京市君创律师事务所律师。被告：于晓娟，女，1975年5月7日出生，住北京市西城区。原告黄伟杰与被告于晓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟杰及其委托诉讼代理人及瑞岭到庭参加诉讼。被告于晓娟经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。黄伟杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄伟杰与于晓娟于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》；2、于晓娟退还房屋押金31785元、租金190710元、取暖费7980元、卫生费240元、物业费1824元、房地产及土地使用税2364元；3、于晓娟赔偿转让损失费8万元、装饰装修损失16000元；4、于晓娟承担本案诉讼费用。事实与理由：北京市海淀区清河宝盛里xx号楼底商系商业经营性用房，原由案外人王某承租用于经营手机通讯，2018年7月6日，经于晓娟同意，王某将涉案房屋转让给黄伟杰继续承租，用于经营文具店，黄伟杰支付转让费8万元，双方签订《店铺转让协议》。后经王某同意，黄伟杰支付王某转让费7万元，支付于晓娟转让费1万元。同日，黄伟杰与于晓娟签订了《房屋租赁合同》，该合同为于晓娟提供的格式合同。合同约定，涉案房屋建筑面积190平米，租赁期限五年，自2018年7月22日至2020年7月21日，租金5.5元/平米/天。第一年租金381424元，租金的支付方式为押一付三，房产税及土地使用税每年2364元，物业费每年1824元，卫生费每年240元，以上费用在第一次交房租时付清。合同签订后，黄伟杰依约支付了相关费用，对房屋进行了装饰装修，并将大量经营性文具购入店铺。由于没有营业执照，黄伟杰一直无法正常经营，多次要求于晓娟办理或协助办理营业执照，但于晓娟一直推辞至今未予履行，已构成根本违约，导致黄伟杰无法实现合同目的。故根据合同法的相关规定，于晓娟应当承担违约责任并赔偿损失。除此之外，于晓娟在租赁过程中存在欺诈行为，涉案房屋经黄伟杰实际测量，仅有154平米，与合同约定的面积相差36平米，该部分对应的租金为于晓娟多收取的部分，应当予以退还。于晓娟未作答辩。黄伟杰围绕诉讼请求依法提交了证据1，《店铺转让协议》；证据2，《房屋租赁合同》；证据3,2018年12月26日微信截屏；证据4，信用卡APP截屏；证据5，原告借记卡账户历史明细单、支付宝转账记录、2016年8月6日微信截屏；证据6，2018年11月13日微信截屏；证据7，北京云轩创意广告制作订单微信截屏；证据8，北京森茂新苑装饰工程有限公司收据微信截屏；证据9，涉案房屋测量图；证据10，催告通知书。经核对，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，案外人王某（甲方）与黄伟杰（乙方）签订《店铺转让协议》。协议载明：经双方协商决定宝盛里xx号楼底商店铺转让费为8万元，王某同意将剩余1万元转让费交与于晓娟。2018年7月18日，于晓娟在该店铺转让协议上签字。同日，于晓娟（甲方）与黄伟杰（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：乙方自愿承租甲方位于宝盛里xx号楼底商，建筑面积190平米，作为乙方商业经营使用，租赁期限为5年，自2018年7月22日起；租金为5.5元/平米/天，第一年租金为381425元，给付方式为押一付三，即三个月租金95355元，押金31785元；租赁期限内所产生的费用乙方自负，其中房产税及土地使用税2364元/年，物业费1824元和卫生费240元在第一次交房租时付清，取暖费在11月1日前交清，水、电费自负。黄伟杰承租店铺后，对涉案店铺进行了门头广告和室内装修，支出了装修费用，并向于晓娟支付了店铺转让费1万元、房屋押金31785元、租金190710元、取暖费7980元、卫生费240元、物业费1824元、房地产及土地使用税2364元，为证明其上述支出，黄伟杰提交了银行卡明细、与于晓娟的微信聊天记录予以佐证。黄伟杰还主张其通过信用卡刷POS机向案外人王某支付了转让费7万元，并提交了收款方为北京市全来福超市的信用卡账单予以佐证。庭审中，黄伟杰主张涉案房屋已于2018年12月22日被收回，其已无法实际使用。本院认为：于晓娟与黄伟杰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应属有效。本案争议焦点在于办理营业执照是否为于晓娟作为出租人的合同义务。对此本院认为，第一，双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定于晓娟负有为黄伟杰办理或协助办理营业执照的合同义务；第二，黄伟杰提交的其与于晓娟的聊天记录中虽然提到了“营业执照”的字眼，但聊天记录大部分内容为黄伟杰向于晓娟主张其存在办理或协助办理营业执照的合同义务，于晓娟本人的陈述仅为携带“营业执照”，并未明确表示认可其负有办理或协助办理营业执照的合同义务。故本院认为，黄伟杰主张于晓娟未办理或协助办理营业执照系违约行为，应当承担违约责任的诉称不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于黄伟杰主张于晓娟退还房屋押金、租金、取暖费、卫生费、物业费、房地产及土地使用税的的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，涉案房屋自2018年7月22日起，租赁期限为5年，但黄伟杰主张该房屋实际已于2018年12月22日被收回，其无法继续使用，于晓娟并未对此提出异议，故本院结合黄伟杰的陈述，认定涉案房屋的实际租赁期限应为2018年7月22日至2018年12月22日。于晓娟有权收取上述对应期限的除房屋押金外的其余费用，超出部分为黄伟杰多交的费用，于晓娟应当予以退还。根据双方合同约定标准计算，黄伟杰多交部分对应房租应为31785元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元，取暖费根据北京实际取暖季期限计算，多交部分应为5519.50元。涉案房屋已于2018年12月22日被收回，于晓娟并未主张黄伟杰对涉案房屋造成损失，故其应当退还房租押金31785元。综上，黄伟杰主张于晓娟退还房屋押金31785元、房租31785元、取暖费5519.50元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持，超出部分与本院认定事实不符，依法不予支持。对于黄伟杰主张解除涉案合同的诉讼请求，由于该合同已无法实际继续履行，根据合同法的相关规定，本院认为经公告送达于晓娟于2019年5月11日收到本案起诉书副本，故应认定双方之间签订的合同于当日解除。关于黄伟杰主张于晓娟赔偿转让费损失8万元和装饰、装修损失16000元的诉讼请求，本院认为，黄伟杰提交的取现记录以及信用卡刷卡记录所显示的付款行为指向性不明，在没有其他证据佐证的情况下，无法认定上述支出系对应8万元转让费，且黄伟杰提交的证据不足以证明于晓娟存在违约行为，因此，黄伟杰主张于晓娟承担其转让费和装饰、装修损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。合同法虽未明确约定，但承租人对租赁房屋的状态负有一般的、合理的注意义务。黄伟杰作为涉案房屋的承租人，在租赁房屋之前，应当对房屋的坐落、产权和面积等基本情况进行核实，但按照黄伟杰的主张，其并未对房屋面积进行实际测量并经双方确认，明显有悖常理，基于现有证据亦无法认定于晓娟存在欺瞒房屋实际面积的欺诈行为，且黄伟杰并未主张撤销房屋租赁合同或对该合同的效力提出异议，故黄伟杰主张于晓娟存在欺诈行为要求退还多支付的租金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。于晓娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明事实依法裁判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄伟杰与被告于晓娟于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月11日解除；二、被告于晓娟于本判决生效之日起七日内退还原告黄伟杰房屋押金31785元、房租31785元、取暖费5519.50元、卫生费140元、物业费1064元、房地产及土地使用税1379元；三、驳回原告黄伟杰其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，原告黄伟杰已预交，由被告于晓娟负担，于本判决生效之日起七日内给付原告黄伟杰。案件受理费3132元，由原告黄伟杰负担2000元，已交纳，由被告于晓娟负担1132元，于本判决生效之日起七日内给付原告黄伟杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  叶舜尧人民陪审员  郭春燕人民陪审员  商凤鸣二〇一九年九月十五日书 记 员  朱 珺