文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初6329号原告：邵泰清，男，1966年5月23日出生，汉族，户籍地广东省广州市海珠区。被告：重庆山自在物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道古剑山，统一社会信用代码：91500222053206563L。法定代表人：蒋晓波，系该公司执行董事。原告邵泰清与被告重庆山自在物业服务有限公司（以下简称山自在公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告邵泰清到庭参加诉讼，被告山自在公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告邵泰清向本院提出诉讼请求：（1）解除原、被告之间的《鉴山国际精装度假屋租赁合同》；（2）被告支付原告租金151101.37元；（3）被告支付违约金（房屋总价的3%）14400元；（4）判令被告返还全国酒店换住权利60天；（5）本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年9月29日向重庆恒诺赛鑫投资有限公司购买位于重庆市綦江区古剑山“鉴山国际度假区”一期xxxx号房产，由于购买时该房产是开发商带返租五年，即由开发商交楼时直接将房产交由开发商的全资子公司即被告经营管理，故购房同时，原告直接与被告签订了五年期的“鉴山国际精装度假屋租赁合同”。该租赁合同第四条约定：“租赁期限从2014年10月1日至2019年10月1日，租金除第一次已在购房款中扣除外，第二次租金支付时间为2016年9月29日金额为33600元，第三次租金支付时间为2017年9月29日金额为38400元，第四次租金支付时间为2018年9月29日金额为43200元，第五次租金支付时间为2019年9月29日金额为48000元（其中273天租金35901.37元）”。第五条约定：“逾期超过60日，原告有权解除协议，同时被告按原告原房屋总价的3%支付违约金”。第六条约定：“被告确保原告自住和全国换住的总天数不低于30天”。合同签订后，被告在此五年的经营管理过程中，除按约定支付了第一次租金外，其余四期租金理应如约支付，但被告无视合同约定一直拖欠至今，虽经原告多次催讨，均未果，导致原告损失。2017年3月31日以后，被告未向原告履行自住和全国换住义务。2017年7月，被告擅自单方面解除租赁合同，同时拒绝为原告提供自住和全国换住。次日，原告明确回复不同意解除租赁合同。2018年10月10日，原告向綦江区法院起诉，要求重庆恒诺赛鑫投资有限公司办理该房屋权属证等诉请。2018年12月24日，綦江区法院作出民事判决，由重庆恒诺赛鑫投资有限公司办理该房屋产权转移登记等。2019年2月15日，原告向被告发送了催款的律师函。2019年7月1日，原告到被告处接房，原、被告之间的租赁合同已解除。附《鉴山国际精装度假屋租赁合同》及补充协议、租金收益确认单、原告的招商银行股份有限公司交易明细、微信聊天回复记录及邮件复印件、业主自住劵、住宿发票复印件、本院的（2018）渝0110民初9013号民事判决书、律师函、业主接房表、收条予以佐证。被告山自在公司未提供答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告与重庆恒诺赛鑫投资有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：“原告购买重庆恒诺赛鑫投资有限公司销售的位于重庆市綦江区古南街道古剑山鉴山国际xxxx号预售商品房，建筑面积58.87平方米；总成交金额480000元，付款方式为原告于2014年9月29日一次性支付480000元；交房期限为2014年9月30日前。同日，原、被告签订了《鉴山国际精装度假屋租赁合同》及补充协议，约定：“（1）原告将位于重庆市綦江区古南街道古剑山鉴山国际66幢3单元1层3号房屋出租给被告使用。原告享有依本协议收取固定收益的权利，该房产在租赁期内所产生的物业管理费由被告承担。（2）租赁期限为2014年10月1日起至2019年9月30日止，其中计算被告支付原告固定保底收益及免费入住权的时限为五年，五年后本合同自动终止。（3）租金及支付方式：在租赁期限内，被告按该房产合同总房款的40%（五年共计40%）作为支付给原告的租赁费用，租赁费用从原告与开发商签署正式的商品房销售合同之日的次年当日起每年支付一次，五年支付完毕，即第一次于2015年9月29日支付28800元（支付金额为合同总房款的6%）；第二次于2016年9月29日支付33600元（支付金额为合同总房款的7%）；第三次于2017年9月29日支付38400元（支付金额为合同总房款的8%）；第四次于2018年9月29日支付43200元（支付金额为合同总房款的9%）；第五次于2019年9月29日支付48000元（支付金额为合同总房款的10%）。被告支付的租金直接存入至原告指定的招商银行（卡号：6214862006911111）。（4）违约责任：“被告如未按本协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，自本协议规定的应付款期限届满之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款额万分之一的违约金，本协议继续履行。逾期超过60日，原告有权解除协议，同时被告按原告原房屋总价的3%向原告支付违约金；如原告不解除协议，要求继续履行本协议的，被告应在逾期90天内按原告购买房屋总价的3%支付原告违约金，被告不再向原告支付其它补偿金，协议继续履行。（5）原告的权利和义务：在委托经营期内，原告同意被告自行合法地确定该房产的经营方式和物业管理方式，并享有将该房产委托其他管理公司统一经营管理的权利，对此，原告不得以任何理由予以干涉或提出任何异议。原告自住和全国换住的相关细则和时限参照被告委托的管理公司的相关规定，确保原告自住和全国换住的总天数不低于30天”。合同签订之日，被告应付的第一次租金28800元，由被告立即直接支付给重庆恒诺赛鑫投资有限公司，作为原告的购房款。2016年9月29日，被告应付的租金并未支付至双方指定的原告账户上，也没有向原告支付租金。2017年7月，被告以微信聊天形式要求与原告解除租赁合同。2017年7月14日，原告以微信聊天形式回复不同意解除租赁合同后，被告继续租赁原告的该房屋。2018年10月10日，原告向本院提起诉讼，要求重庆恒诺赛鑫投资有限公司办理房屋权属证等诉讼请求。2018年12月24日，本院作出（2018）渝0110民初9013号民事判决，限重庆恒诺赛鑫投资有限公司将位于重庆市綦江区古南街道古剑山鉴山国际xxxx号房屋权属证办理在本案原告名下等。2019年2月25日，原告委托重庆渝綦律师事务所向被告发出律师函，要求被告按照合同约定履行义务。被告拖欠从第二次支付租金至今，租金共计151101.37元。2019年7月1日，原、被告自行解除了租赁合同，原告接管位于重庆市綦江区古南街道古剑山鉴山国际xxxx号房屋。另原告陈述最后次收到换住劵为2017年3月31日。2019年7月11日，本院向被告送达本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2014年9月29日签订的《鉴山国际精装度假屋出租合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告具有法律效力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案在审理中，被告收到本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书后未提供答辩意见和证据，其拒绝到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，其承担相应的法律责任。原告认可双方签订《鉴山国际精装度假屋出租合同》于2019年7月1日解除，故本院予以确认。原告陈述其只收到了合同约定的第一期租金28800元，目前的证据能够证明被告未支付租金共计151101.37元，故本院对原告第一项诉讼请求予以支持。由于被告未按合同约定支付租金行为已构成违约，被告应当承担违约金，原、被告事前约定的违约金计算方式符合法律规定，故本院对原告要求被告支付违约金14400元的请求予以支持。根据原、被告签订的租赁合同，原、被告已约定被告在经营期限内确保原告自住和全国换住的总天数不低于30天，原告陈述被告最后次向原告履行自住和换住权利的时间为2017年3月31日，由于双方当事人均未举示已履行的自住和换住情况以及具体的自住和换住细则，对剩余2年租赁期限内的自住和换住天数，本院酌情确定为12天。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邵泰清与被告重庆山自在物业服务有限公司自愿于2019年7月1日提前解除双方签订的《鉴山国际精装度假屋出租合同》；二、被告重庆山自在物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内向原告邵泰清支付房屋租金151101.37元；三、被告重庆山自在物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内向原告邵泰清支付违约金14400元;四、被告重庆山自在物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内向原告邵泰清提供自住和全国换住12天的权利；五、驳回原告邵泰清其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由被告重庆山自在物业服务有限公司负担，限被告重庆山自在物业服务有限公司在本判决生效后一日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  黎 伟二〇一九年九月三十日法官助理  李东海书 记 员  刘 琪