湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1261号上诉人（原审被告）：李新平，男，1953年11月24日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：李飞，男，1980年9月3日出生，汉族，系李新平之子，住湖北省云梦县。被上诉人（原审原告）:云梦县家园物业管理有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇城北翰林苑小区内。统一社会信用代码：91420923682697107K。法定代表人：罗小维，该公司总经理。上诉人李新平因与被上诉人云梦县家园物业管理有限公司（以下简称家园物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李新平上诉请求：1.撤销湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初325号民事判决书；2.重新鉴定合同约定的服务费及家园物业负担的诉讼费；3.一、二审诉讼费用及发生费用由家园物业负担。诉讼中，李新平明确上诉请求如下：1.撤销云梦县人民法院（2019）鄂0923民初325号民事判决书，改判李新平支付物业费1675.36元；2.重新鉴定《前期物业服务合同》第三章第六条约定的服务费及李新平负担的诉讼费；3.一、二审诉讼费用及发生费用由家园物业负担；4.要求家园物业退还乱收的费用：第一年的720元物业费、装修管理费100元、电梯护理费200元、垃圾费150元及擅自提高的服务费272元、增加的卫生费48元。事实与理由：家园物业不履行合同约定，管理不善，共用部位主管下粪道漏水，防盗门严重损坏，擅自扩大收费项目。2014年11月17日，李新平在家园物业领取置换房屋的钥匙时，家园物业用收据收取李新平专有部分的服务管理费720元，违反合同约定第5条；收3栋2单元302房屋服务管理费1222元，违反合同约定第6条第2项，多收费113元；收卫生费48元、装修管理费100元、装修垃圾费150元、电梯维护费200元，违反合同约定第31条。家园物业对共用部分的防盗门，长期不保养不维修，违反合同约定第2条第2项。家园物业对共用部分主管下粪道漏水到李新平专有房屋3年不修理，至今未修好，违反合同约定第2条第2项。家园物业对共用部分3栋302楼梯路灯长期坏了不修，违反合同约定第2条2项。家园物业对空调安装不管理，危害财产和人身安全，违反合同约定的服务质量标准。家园物业对于停放车辆未有序停放管理，违反合同约定服务质量标准。家园物业对待其保安人员持刀杀人不管理，违反合同约定的服务标准。发电机的毒烟窜到家中，严重危害人身健康，在业主反映后没处理。家园物业把提留的共用部位设施、设备日常运行的维护资金不使用，造成财产严重损坏，破坏居住区环境。现对原来合同约定的服务管理费0.8元，请求重新鉴定。家园物业擅自扩大收费项目，按照法律规定，其应按合同约定双倍退还。防盗门是原房屋固有结构，现已损坏，除退还收费外，家园物业还要赔偿损失。主管下粪道漏水未修好，会影响法院判决约束力。依照《中华人民共和国民法通则》第111条规定，李新平现提起上诉，请予以改判。家园物业二审答辩称，家园物业是物业三级资质企业，李新平要求按一级标准服务，家园物业无法提供。关于李新平称共用部分主管下粪道漏水，实际是颖翔平价超市厕所天花板漏水，属于楼上厕所渗水，跟本案无关。防盗门损坏问题，属于开发商安装产品质量问题，不在物业维护合同内。家园物业从2012年3月8日与开发商签订了居园小区《前期物业服务合同》，服务费多层为0.35元／月／平方米，高层为0.8元／月／平方米，商业物业为0.5元／月／平方米。按照物价局的报价，高层电梯0.9元／月／平方米，此标准属政府指导价，可上下浮动20%，部分经济适用房服务费，在执行中应不得上浮，此标准自2012年5月1日起试行一年。家园物业收到该批复后进行了公示，开始执行上述价格，在执行中没有一位业主反应家园物业的收费标准不合理，也没有一位业主投诉到物价局价格管理局。二审法院应考虑家园物业签订合同时间在前，物价局批复的价格在后，在执行此价格至今也有7年时间，随着物价、工资水平上涨，家园物业没有上浮一分钱的物业管理费，所以应判定上述价格合法合规。2014年11月17日，李新平到家园物业领取还建房钥匙，本应从2012年4月起算物业费，家园物业少收其21个月的物业费。3栋2单元302房当时面积113.2平方米，经过房管局现场测量，房屋面积为116.56平方米。3栋2单元临街架空层150平方米，后改为颖翔平价超市。家园物业收取物业费，住房按0.9元/月/平方米收了一年1222元，生活垃圾清运费48元一年，颖翔平价超市当时按0.4元/月/平方米收取一年720元物业费（按合同约定，本应按0.5元/月/平方米）。一审法院驳回家园物业的诉讼请求，家园物业并不认同。3栋2单元302房装修管理费100元、装修垃圾清运费150元，是家园物业按装修协议收取的，电梯维护费200元用于装修期间的电梯保护装饰费用，上述收费不违反合同约定。李新平多次提到超市厕所渗水问题，家园物业当时非常重视并委托德高房屋维修工程有限公司高享柏前去查看，有证明一份可以证实。李新平并不希望家园物业将其修好，可以此为由拒交物业费，家园物业修好后，要求李新平交纳物业费，李新平提出厕所吊顶龙骨锈了需要更换，家园物业又找来木工进行龙骨扣板的维修更换，当家园物业再与李新平要物业费时，李新平提出厕所顶篷还是湿的没有修好，修好就给物业费。后李新平不配合并阻挠家园物业维修，家园物业找到李新平的儿子协调并要求维修，当把渗水处的包管子的砖拿掉发现里面是干的并不渗水，家园物业还是进行了防水处理，观查一段时间后未发现渗水，家园物业进行还原处理。再过一个多月，家园物业向李新平要物业费时，李新平提出还没修好有一点黄印，拒交物业费。由此可以看出，厕所黄印是李新平自已搞的，李新平提出的各种要求就是不想承担业主的责任与义务交纳物业管理费，损害家园物业的利益。家园物业也不再进行维修，只好起诉到人民法院。家园物业向一审法院提出诉讼请求：李新平向家园物业支付物业管理费3917.56元（2015年11月17日起至2018年12月17日止）。诉讼过程中，家园物业增加诉讼请求：物业管理费计算至2019年2月10日止。一审查明，2012年3月8日，云梦县房地产公司以居园小区项目部（甲方）名义与家园物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一章物业基本情况物业名称居园二期…第二章服务费用…高层住宅0.8元/月/平方米…物业服务费用主要用于以下开支…（3）物业管理区域清洁卫生费用…。李新平在家园物业登记的房屋为3-2-302，登记面积为116.56平方米，家园物业确认其收费面积为113.20平方米。2014年11月17日，李新平向家园物业缴纳物业费1222元，卫生费48元，装修管理100元，装修垃圾150元，电梯护理费200元。2012年4月28日，云梦县物价局作出云价函复[2012]26号批复，载明：…你公司所管理的居园小区物业管理服务费…高层电梯0.9元/月/平方米的标准收取…此标准自2012年5月1日起试行，试行期一年…。2018年12月18日，家园物业向李新平发出《居园小区物业管理费催收通知单》，载明：你从2015年11月17日至2019年11月17日物管费未交合计5080元。一审法院认为：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”、“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。家园物业与云梦县房地产公司就居园小区签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对居园小区全体业主和家园物业均具有约束力，李新平作为居园小区业主与家园物业均应当履行各自义务。家园物业经书面催交，李新平拒不交纳物业费，家园物业请求李新平支付物业费的相应诉讼请求，符合合同约定的部分，一审法院予以支持。家园物业在诉讼过程中增加诉讼请求，考虑到诉争合同持续履行的特点，其增加的诉讼请求家园物业以另行主张权利为宜。“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。前期物业服务合同约定“高层住宅0.8元/月/平方米…物业服务费用主要用于以下开支…物业管理区域清洁卫生费用”。则家园物业仅以云梦县物价局批复为由，以0.9元/月/平方米标准收取管理服务费，及以4元/月标准收取卫生费，不符合前期物业服务合同约定，不予支持。李新平应以高层住宅0.8元/月/平方米标准，对其收费面积113.20平方米的房屋，向家园物业支付2015年11月17日至2018年12月17日期间的物业费。关于李新平反映小区内的安全、车辆管理等方面存在不同程度的问题，一审法院认为，家园物业所提供的物业服务直接影响到小区业主的生活环境，李新平作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，其反映家园物业在服务期间就安全、车辆管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，虽然李新平所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明家园物业对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通。“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责”。李新平与家园物业之间就服务瑕疵所产生的矛盾，应在相关居民委员会的指导下，通过业主大会、业主委员会履行自治管理职责协商解决为宜。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李新平于判决生效之日起五日内向家园物业支付物业费3350.72元。二、驳回家园物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李新平负担。二审期间，李新平向本院提交两份证据，家园物业提交八份证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李新平提交的证据如下：证据一、公共管道漏水图片。拟证明：公共管道漏水没有修好。证据二、电子防盗门图片。拟证明：电子防盗门损坏,李新平从交房时就没有使用过。家园物业提交的证据如下：证据一、业主公约。拟证明：家园物业可以收取装修期间的装修管理费及垃圾清运费，且是在物业费之外另行收取的费用。证据二、装修责任书。拟证明：装修期间的收费是合理合法的。证据三、家园物业维修管道的证明。拟证明：家园物业对李新平的厕所进行了两年的维修，对李新平提出的问题一直在处理。证据四、云梦县物价局关于城区垃圾的清运收费标准。拟证明：家园物业收取生活垃圾清运费48元的依据。证据五、关于孝感城区普通住宅小区物业服务等级收费标准政府指导价的通知。拟证明：1.三级物业服务资质2013年的指导价是1.5元，家园物业的收费标准远远低于1.5元；2.物业服务费还可以上浮15%；3.城管环卫部门征收的垃圾处理费不包括在物业服务收费标准中，物业服务企业可接受委托代收代缴；4.第13条规定，可以收取建筑垃圾清运费；5.第15条规定，市辖区可以参照执行等。证据六、小区环境图片一张。拟证明：小区的物业服务已经到位。证据七、电梯内的图片。拟证明：家园物业收的200元用于装修期间电梯的保护装饰费用。证据八、超市的图片。拟证明：720元的物业费是应该收取的费用。家园物业对李新平提交的证据质证意见：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是公共管道，不能证明公共管道还在漏水。对证据二的真实性无异议，证明目的也认可，质量问题是开发商的问题。李新平对家园物业提交的证据质证意见：对证据一无异议，对证据二真实性认可，证明目的不认可，装修管理费是家园物业单方收取，没有法律依据。对证据三的真实性不认可，证明目的不认可。对证据四的真实性无异议，证明目的不认可，没有双方的合同依据。对证据五的真实性不认可，希望进行鉴定。对证据六的真实性认可，证明目的不认可，只能证明一天的停车情况。对证据七的真实性认可，证明目的不认可。对证据八的真实性认可，证明目的不认可，底层是还建部分不是商业用地。本院对李新平提交的证据的认证意见：家园物业对其真实性不持异议，本院对其真实性确认，但李新平未在本案中对其主张的损失、物业服务等提出反诉，该证据与本案家园物业的诉讼请求无关联性，本院不予采信。本院对家园物业提交的证据的认证意见：证据一、证据二、证据四、证据六、证据七、证据八李新平对真实性无异议，本院对真实性确认,但该证据是家园物业针对李新平提出的装修管理费、垃圾清运费、管道维修、物业服务质量、电梯维护费、超市的物业费等抗辩理由而提交，因李新平对上述主张未在本案中提出反诉，该证据与本案原告的诉讼请求并无关联性，本院对该证据不予采信。证据三的真实性无法核实，与本案原告的诉讼请求亦无关联性，本院不予采信。证据五没有职权部门的印章，来源不明，本院不予采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题为：一、李新平关于重新鉴定《前期物业服务合同》第三章第六条约定的服务费，李新平称只应支付物业费1675.36元的上诉请求，应否支持。二、李新平要求家园物业退还乱收的费用：第一年的720元物业费、装修管理费100元、电梯护理费200元、垃圾费150元、家园物业擅自提高的服务费272元、增加的卫生费48元的上诉请求，应否支持。本院认为，家园物业一审起诉请求：李新平向家园物业支付物业管理费3917.56元（2015年11月17日起至2018年12月17日止），后增加诉讼请求：物业管理费计算至2019年2月10日止。一审审理后判决李新平向家园物业支付物业费3350.72元，驳回家园物业的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条第八款之规定，本案应适用简易程序中的小额诉讼程序，实行一审终审。一审法院适用普通程序审理本案，属适用法律错误。关于焦点问题一，本院认为，《前期物业服务合同》系建设单位与家园物业签订的合同，其上加盖了建设单位的公章，李新平辩称该合同系家园物业与个人签订之理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因双方均未提交业主委员会与物业服务企业签订有其他合法有效的物业服务合同，故案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。李新平请求对《前期物业服务合同》约定的服务费进行鉴定，无法律依据，本院不予支持。该合同第二章约定，服务费用标准为高层住宅0.8元/月/平方米，李新平亦认可其房屋应按0.8元/月/平方米交纳物业管理费，一审遂判决李新平支付2015年11月17日至2018年12月17日共计37个月的物业管理费3350.72元（0.8元/月/平方米×113.20平方米×37个月）后，家园物业未提出上诉，视为对一审判决的认可，本院予以维持。李新平称只应支付物业费1675.36元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因李新平该项主张未在一审提出反诉，故该项上诉请求不是本案的审理范围，本院不予审查。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李新平负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年九月二十日书记员  陈 星