北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初30381号原告：王磊，男，1987年5月13日出生，汉族，北京值得买科技股份有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：李建，男，1976年7月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告王磊诉被告李建、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托诉讼代理人孙凤起，被告链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。被告李建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告王磊与被告李建于2016年7月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXX）、原告王磊与被告李建及链家公司签订的《补充协议》；2.请求判令被告李建返还原告王磊定金70万元；3.请求判令被告李建赔偿原告王磊房屋差价损失117万元；4.请求判令被告李建赔偿原告王磊居间代理费80300元、保障服务费14600元；5.本案诉讼费由被告李建承担。事实和理由：2016年7月7日，原告王磊与被告李建经链家公司居间，签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXX）（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》等相关协议，约定原告王磊购买被告李建名下的北京市通州区八里桥南街68号7号楼19层XXX号房屋（建筑面积121.49平方米，以下简称涉案房屋），合同约定的房屋成交总价为365万元。合同签订后，原告王磊依约支付了定金70万元，后被告李建向原告王磊交付了涉案房屋。2016年8月3日，链家公司告知原告王磊，在办理房屋核验过程中发现涉案房屋已被查封，被告李建多次表示可以自行解决，但至今仍未解决，导致合同无法继续履行。故原告王磊诉至法院，望判如所请。被告李建未答辩。被告链家公司辩称，同意原告王磊的诉讼请求，我公司认为合同解除后，被告李建应当返还定金并支付违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，被告李建（出卖人）委托其妻齐雪平与原告王磊（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定原告王磊购买被告李建名下的涉案房屋。合同第二条“房屋权属情况”约定，该房屋已经设定抵押抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为：2014年12月19日；该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年7月30日前办理抵押注销手续。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定，该房屋成交价格为3150000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价500000元；买受人向出卖人支付定金700000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。合同第九条“权属转移登记”约定，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同还约定了其他内容。同日，被告李建（甲方、出卖人）委托其妻齐雪平与原告王磊（乙方、买受人）、被告链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。《补充协议》约定，乙方于2016年7月7日将第一笔定金200000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于房屋核验通过后2个工作日内将第二笔定金500000元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于面签当日将第一笔首付款730000元以理房通托管的方式支付甲方，甲乙双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请授信。第四条“违约责任”约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等手续不真实……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《居间服务合同》第二条“居间代理费”约定，本次交易涉及交易房屋有抵押等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，其中由乙方承担80300元。第四条“违约责任”第3款约定，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《房屋交易保障服务合同》约定，乙方承担14600元保障服务费。《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》还约定了其他内容。《房屋买卖合同》签订当日，原告王磊向被告李建支付定金200000元（支付至被告李建之妻齐雪平的账号），2016年7月8日向名为北京理房通支付科技有限公司的账号转账500000元。经询问，链家公司称原告王磊支付的500000元已支付给被告李建之妻齐雪平账户。2017年7月28日，原告王磊向链家公司支付了居间代理费及保障服务费。后被告李建向原告王磊交付了涉案房屋。2016年8月5日，涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，链家公司在8月初进行房屋核验时发现房屋被查封，并告知原告王磊。经查，截止2019年8月16日，涉案房屋已分别被北京市朝阳区人民法院、北京市通州区人民法院、河南省兰考县人民法院、郑州市二七区人民法院、河南省郑州市金水区人民法院查封。现涉案房屋由原告王磊居住使用。审理过程中，经原告王磊申请，本院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋在2017年9月4日的市场价值进行评估。该公司于2019年4月29日出具京杜鸣估F字[2019]第XXX号房地产估价报告，确定涉案房屋在2017年9月4日的市场价值估价结果为492万元，折合单位建筑面积价值约为40497元/平方米。本院分别于2018年1月5日、2019年5月16日向被告李建公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，被告李建无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李建经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了相应的权利。本案中，原告王磊与被告李建签订的《房屋买卖合同》及二人与链家公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方均应恪守履行合同义务。被告李建因自身原因导致涉案房屋被司法查封，无法办理产权转移登记手续，致使原告王磊购买房屋的目的无法实现，被告李建该行为已构成违约，原告王磊有权要求解除合同。合同解除后，被告李建应将原告王磊支付的定金予以返还。故对原告王磊关于解除合同及补充协议并要求被告李建返还定金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，因原告王磊未先行通知即直接向法院起诉请求解除合同，且原告王磊享有合同解除权，故应以起诉状副本送达至被告李建之日（2018年3月26日）为合同解除时间。关于原告王磊主张的房屋差价损失，本院参考涉案房屋的评估价格，综合考虑合同的履行情况、原告王磊在得知涉案房屋被查封无法过户后未及时止损以及现阶段房屋价格回落等因素，酌定其房屋差价损失为100万元。故对原告王磊该项诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持。关于原告王磊主张的居间代理费、保障服务费，上述费用确系原告王磊因房屋买卖合同已支出的费用，属于其实际损失，且依据《补充协议》、《居间服务合同》的约定，在因被告李建原因导致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，原告王磊有权依据上述合同要求被告李建赔偿居间代理费，故对原告王磊该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王磊与被告李建于二〇一六年七月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXX）；二、解除原告王磊、被告李建与被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年七月七日签订的《补充协议》（合同编号：XXX）；三、被告李建返还原告王磊定金700000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告李建赔偿原告王磊房屋差价损失1000000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告李建赔偿原告王磊居间代理费80300元、保障服务费14600元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22484元，由原告王磊负担1530元（已交纳），由被告李建负担20954元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费520元、判决公告费（以实际票据为准）均由被告李建负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王宝荣人民陪审员  鲁长芹人民陪审员  杨立兴二〇一九年九月二十四日法官 助理  秦 芝书 记 员  李亚欣