安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2758号原告:淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路。法定代表人：姚宝玲，该公司经理。被告:左兴凯，男，1993年8月2日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告淮北市意顺物业服务有限公司（以下简称意顺物业公司）与被告左兴凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代理人姚宝玲到庭参加诉讼，被告左兴凯经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令左兴凯支付2015年11月11日至2019年11月11日物业服务费共计1656.312元、滞纳金8000元，共计9656.312元；2、诉讼费由左兴凯负担。事实与理由：左兴凯为巴黎印象小区29#304号业主，房屋面积为98.59平方米，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定的收费，每平方米物业费为0.35元/月，即被告每月应缴纳物业费34.5065元，每年计物业费为414.078元。淮北市意顺物业服务有限公司上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、律师函，以多种形式向其催收物业费，但左兴凯拒绝履行付款义务，己拖欠我公司2015年11月11日至2019年11月11日的物业费1656.312元及滞纳金8000元，其行为己经违反了我国法律的相关规定，严重侵害了我公司的合法权益。因此，特提起诉讼，请求依法维护我公司的合法权益。左兴凯未作答辩，也未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会作为甲方选聘乙方意顺物业公司对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，并签订了《物业服务合同》。物业服务合同约定，意顺物业公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元。业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金。该合同到期后，双方于2018年11月11日续签了《物业服务合同》至2021年11月11日，合同约定内容同上。左兴凯为淮北市巴黎印象小区XXX号业主，房屋面积为98.59平方米，左兴凯每月应缴纳物业费34.5065元，每年计物业费为414.078元，左兴凯在意顺物业公司接收该小区物业服务前已经入住该小区。意顺物业公司接收该小区进行物业服务后至今，左兴凯没有缴纳相应的物业费，其拖欠自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费1509元=0.35元／平方米×98.59平方米×43个月+0.35元／平方米×98.59平方米×22天/30天，经意顺物业公司催收一直未交纳，致使本案纠纷发生。以上事实，有意顺物业公司营业执照、截至2019年3月28日的物业费欠缴通知单、《物业服务合同》及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同对合同双方及包括左兴凯在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，左兴凯作为业主理应及时交纳物业服务费，左兴凯长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。左兴凯拖欠自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费为1509元；意顺物业公司请求超出上述期间的部分，属于意顺物业公司起诉时尚未产生的物业费，故不予支持。左兴凯未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此意顺物业公司要求左兴凯交纳拖欠的自2015年11月11日起至意顺物业公司提起本案诉讼立案之日即2019年7月2日期间共计43个月零22天的物业费1509元，理由充分，本院予以支持；意顺物业公司要求左兴凯支付滞纳金8000元，该滞纳金属违约金，左兴凯未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务合同约定了滞纳金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告左兴凯于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1509元（自2015年11月11日起2019年7月2日止）及滞纳金（以1509元为基数，自2019年3月28日起至付清上述物业服务费止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告左兴凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  蒋树良二〇一九年九月五日书记员  孙 瑾附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》：第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。