江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初778号 原告（反诉被告）：江苏金陵融锦饭店有限公司，统一社会信用代码91321181754609605G，住所地丹阳市新市口北角（云阳路1号）。 法定代表人：陈惠，总经理。 原告（反诉被告）：江苏鼓歌酒店有限公司，统一社会信用代码91321181565253507K，住所地丹阳市云阳镇中山路160号。 法定代表人：陈惠，总经理。 原告（反诉被告）：丹阳市雅狮酒店有限公司，统一社会信用代码913211815810270086，住所地丹阳市云阳镇中山路160号。 法定代表人：陈惠，总经理。 三原告共同委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丹阳亚洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321181142414655H，住所地丹阳市中山路160号。 法定代表人：陈永富，董事长。 委托诉讼代理人：黄恒，江苏金矛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴东星，江苏金矛律师事务所实习律师。 原告江苏金陵融锦饭店有限公司（以下简称金陵公司）、江苏鼓歌酒店有限公司（以下简称鼓歌公司）、丹阳市雅狮酒店有限公司（以下简称雅狮公司）与被告丹阳亚洲房地产开发有限公司（以下简称亚洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法对两案合并进行审理。因案情复杂，本案于2019年4月4日转为普通程序审理。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司的委托诉讼代理人姬智、亚洲公司的委托诉讼代理人黄恒、戴东星（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向本院提出诉讼请求：判令解除金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的房屋租赁合同。事实与理由：2010年6月30日，亚洲公司和金陵公司签订租赁合同，约定将其所有的、位于丹阳市中山路160号、共计八层、总计面积为6900平方米的房产出租给金陵公司，租赁期限自2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租装修期，第一个5年的租金为每年140万元，第二个5年的租金为每年145万元，第3个5年的租金为每年150万元，其中设备租金为90万元，其余为房屋租金，自第2年起提前一个月交纳下一年度租金。嗣后，亚洲公司与鼓歌公司签订租赁合同，约定将其所有的、位于丹阳市中山路160号、二至三层、总计面积为1740平方米的房产及设备出租给鼓歌公司，租赁期限自2011年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年40万元，第二个5年的租金为每年42万元，第三个5年的租金为每年44万元，租期每满1年，鼓歌公司应提前一个月交纳下一年度租金。嗣后，亚洲公司又与雅狮公司签订租赁合同，约定将其所有的、位于丹阳市中山路160号、四至八层、总计面积为5160平方米的房产及设备出租给雅狮公司，租赁期限自2012年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年100万元，第二个5年的租金为每年103万元，第3个5年的租金为每年106万元，每租期满1年，雅狮公司应提前一个月交纳下一年度租金。后因租金纠纷，亚洲公司向法院起诉，双方在执行过程中于2017年3月16日达成执行和解协议，约定租金自2017年起降低20万元/年，2017年租金为125万元。现金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已支付租金至2019年1月29日，鼓歌公司与雅狮公司自开业以来因地理位置受限等原因，生意一直比较惨淡，亏损严重，现已无法继续经营。2019年1月4日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向亚洲公司致函，要求解除租赁合同，但亚洲公司不同意解除，如继续承租案涉房屋，则鼓歌公司、雅狮公司的亏损会进一步扩大，无法实现经营盈利的合同目的。 亚洲公司辩称，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求解除租赁合同没有合同依据和法律依据，要求驳回诉请。 亚洲公司向本院提出反诉请求：1、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司继续履行租赁合同；2、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付2019年度房租145万元并承担自2018年12月29日起至实际给付租金之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）。审理过程中，亚洲公司将反诉请求变更为：1、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付截止2019年6月5日的租金504520元、租赁房屋空置期损失2900000元、赠送租金损失407812.5元；2、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司赔偿亚洲公司租赁设备损失1593755元；3、本案诉讼费用由金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承担。事实和理由：2010年6月30日，亚洲公司与金陵公司签订租赁合同，约定亚洲公司将其所有的位于丹阳市中山路160号房产出租给金陵公司，租赁期限自2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租装修期，第一个5年的租金为每年140万元，第二个5年的租金为每年145万元，第3个5年的租金为每年150万元。之后，因金陵公司内部管理问题，要求亚洲公司与雅狮公司、鼓歌公司补充签订租赁合同，分别承租该房屋的2-3层及4-8层。2016年，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未能支付房租，亚洲公司诉至丹阳市人民法院，经审理判决金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司继续履行合同及支付尚欠租金、利息。判决生效后，因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未能履行合同，亚洲公司申请执行，双方在执行过程中达成和解，约定考虑到鼓歌公司和雅狮公司的实际经营状况同意每年降低20万元房租，如有违反，双方按原租赁合同执行。2019年，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向亚洲公司发函要求解除租赁合同，亚洲公司明确告知不同意解除合同，要求继续履行租赁合同并支付租金。 金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司对亚洲公司的反诉辩称，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已经于2019年1月4日书面致函要求亚洲公司办理房屋交接手续，但是亚洲公司拒绝接收，由此产生的租金损失，应当由亚洲公司承担。房屋现在已经交付亚洲公司，可以对外进行招租，故其所述的空置期损失不能成立。赠送租金损失如果指的是合同内的免租期，我方认为已经履行完毕的内容不应当再次倒推计算。租赁设备损失没有任何事实依据。 金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向本院提供了租赁合同三份、租金支付凭证一份、解除合同的函一份、丹阳市人民法院执行笔录一份，亚洲公司对租金支付凭证的真实性无法认定，对其他证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。亚洲公司向本院提供了回函一份、民事判决书二份、设备损失清单一份，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司对回函及民事判决书的真实性没有异议，对设备损失清单不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，金陵公司与亚洲公司签订租赁合同，约定金陵公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、共计八层、总计面积为6900平方米的房产，租赁期限自2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租装修期，第一个5年的租金为每年140万元，第二个5年的租金为每年145万元，第3个5年的租金为每年150万元，其中设备租金为90万元，其余为房屋租金，自第2年起提前一个月交纳下一年度租金；亚洲公司应于2010年7月30日前向金陵公司交付完整房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况（包括清点客房内所有物品），并签署房产交付确认书；自交付之日起，金陵公司有权根据经营需要进行装修改造，亚洲公司同意金陵公司根据经营需要对房屋结构进行改造并全力协助办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、电（包括水、电增容）、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续；如本合同提前终止、解除，双方应按届时房屋的实际状态交接房屋，但金陵公司有权取回其所有可移动设施、设备之一部分或全部（客房的物品归原告）；除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失。 嗣后，鼓歌公司与亚洲公司签订租赁合同一份，约定鼓歌公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、二至三层、总计面积为1740平方米的房产及设备，租赁期限自2011年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年40万元，第二个5年的租金为每年42万元，第3个5年的租金为每年44万元，每租期满1年，鼓歌公司应提前一个月交纳一年度租金。双方还约定了房产交付、税收及费用支付、双方的权利及义务、合同提前终止及违约责任等条款，相关内容与金陵公司和亚洲公司签订的租赁合同内容一致。 雅狮公司还与亚洲公司签订租赁合同一份，约定雅狮公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、四至八层、总计面积为5160平方米的房产及设备，租赁期限自2012年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年100万元，第二个5年的租金为每年103万元，第3个5年的租金为每年106万元，每租期满1年，雅狮公司应提前一个月交纳下一年度租金。双方还约定了房产交付、税收及费用支付、双方的权利及义务合同提前终止及违约责任等条款，相关内容与金陵公司和亚洲公司签订的租赁合同内容一致。 合同签订后，亚洲公司按约将房产及设备交付给金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司占有使用，鼓歌公司与雅狮公司进行装修改造后用于经营。 因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未能按期支付租金，亚洲公司曾于2015年8月5日、2016年9月26日向法院起诉，要求支付租金，法院判决支持了亚洲公司的诉讼请求。在上述两案的执行过程中，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司达成协议，约定自2017年起亚洲公司自愿降低租金20万元/年，2017年的租金125万元、利息4万元于2017年4月底前付清，如金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不按期支付，则按原合同执行。协议签订后，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付租金至2019年1月28日。 2019年1月4日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向亚洲公司致函，主要内容为“江苏金陵融锦饭店有限公司、丹阳市雅狮酒店有限公司、江苏鼓歌酒店有限公司，三家公司分别与贵司签订了《租赁合同》，承租贵司位于丹阳市中山路160号八层，共计（建筑）面积为：6900平方米的房产用于经营客房、量贩KTV，租金已支付至2019年1月29日。开业至今因地理位置受限等因素，生意一直较惨淡，经营亏损，现上述三家公司已无法继续经营。为此特发函贵公司，解除三份租赁合同，上述三公司将及时清场，清场完毕后望贵司配合于2019年1月29日上午9：00至房屋现场办理房屋交接手续，逾期产生的所有后果由贵公司承担，与上述三公司无关”。 2019年1月8日，亚洲公司回函称，你方要求解除合同的函件收悉，双方签订的租赁合同的租赁期限截止时间为2026年1月29日，目前租赁期限未满，在租赁期间，我方已按照合同的约定履行了自己的义务，对于你方要求单方解除合同的要求，我方无法接受，特声明我方意见如下：我方不同意解除租赁合同，你方应继续履行合同义务，并按约支付租金。 2019年1月14日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向本院起诉，要求解除与亚洲公司签订的房屋租赁合同。2019年5月5日，本院组织双方对案涉租赁房产进行现场交接，形成设备移交清单一份。2019年6月5日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司将租赁房产的钥匙交至法院，亚洲公司于2019年6月12日取走。之后，双方陆续办理了水、电、消防、电梯等项目的交接过户手续。 本院认为：金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行其义务。亚洲公司已按合同约定将案涉房产交予金陵公司、鼓歌公司和雅狮公司占有使用，现租赁期限未满，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求提前解除租赁合同，构成违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，根据该条规定，违约情形发生时继续履行是令违约方承担责任的首选方式，继续履行有利于双方实现合同目的。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几条情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履行成本是否超过各方所获利益来进行判断，如果合同可以继续履行，但是债务人履约的成本远远大于其获得的履行利益，继续履行合同将给债务人带来较大的成本，或者强制实际履行需要花费很长时间，实际履行不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性，此时应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未按期支付租金，亚洲公司已先后两次向法院起诉，并于2017年3月份达成协议，将租金下调至125万元/年，可以反映出鼓歌公司与雅狮公司经营状况不佳。另外金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已于2019年1月搬离租赁房屋，如继续履行，恢复经营的费用较高，且无法达到营利的目的，会导致损失扩大，不利于社会资源的有效配置，而且，在案件审理过程中，双方已根据实际情况进行了交接。综上，本院认定金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的三份租赁合同终止，合同解除的时间以交付钥匙的时间为准，即2019年6月5日。 根据租赁合同的约定及法律规定，合同解除后金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司应赔偿亚洲公司因合同提前终止而遭受的损失。关于租金，双方曾于2017年3月16日约定自2017年起租金降低20万元/年，如金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不按期支付，则按原合同执行，现金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不仅未按期支付租金，且要求提前解除租赁合同，构成违约，租金应按照原合同执行，即每年145万元，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已支付租金至2019年1月28日，还应支付截止2019年6月5日的租金504520元。合同解除后，房产会在一定期限内闲置，给亚洲公司造成租金损失，对此金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司应当承担赔偿责任，考虑到房产面积、地理位置等因素，本院酌情支持五个月的租金损失，应为604167元。关于亚洲公司主张的赠送租金损失，双方约定租赁期限为2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租期，该期间是双方协商一致的结果，既考虑了房屋的商业用途，也涉及租期和租金的因素，现合同仅履行了八年，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司即要求解除合同，应当补偿亚洲公司的相应损失，本院酌情认定为290000元（1450000元÷12月×6月÷15年×6年）。关于亚洲公司主张的设备损失1593755元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）江苏金陵融锦饭店有限公司、江苏鼓歌酒店有限公司、丹阳市雅狮酒店有限公司分别与被告（反诉原告）丹阳亚洲房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同； 二、原告（反诉被告）江苏金陵融锦饭店有限公司、江苏鼓歌酒店有限公司、丹阳市雅狮酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）丹阳亚洲房地产开发有限公司租金504520元、房屋闲置期间的租金损失604167元、免租期的租金损失290000元，合计1398687元； 三、驳回被告（反诉原告）丹阳亚洲房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，由本诉原告承担；反诉案件受理费24821元、保全费5000元，合计29821元，由反诉原被告各承担14910.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孙志平 人民陪审员  巴斌兵 人民陪审员  施双富 二〇一九年九月十二日 书 记 员  孙 倩