贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5269号上诉人（原审原告，反诉被告）：贵州省遵义市塑力置业有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区桂花社区天池大街南都首尔D幢1单元18层1-18-3号。统一社会信用代码：91520321MA6EE61J56。法定代表人：张秀影，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：遵义昊岚房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区南白镇西大街389号。统一社会信用代码：91520321337438817D。法定代表人：吴小琳，执行董事。委托诉讼代理人：乔强，贵州森黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴小琳，男，1972年1月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：乔强，贵州森黔律师事务所律师。原审第三人：李京蔓，女，1991年8月29日出生，汉族，住重庆市梁平县梁田镇炮台巷8号2单元5-1，现住重庆市梁平区。上诉人贵州省遵义市塑力置业有限公司（以下简称塑力公司）因与被上诉人遵义昊岚房地产开发有限公司（以下简称昊岚公司）、吴小琳及原审第三人李京蔓联营合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。塑力公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：理由如下：一、一审判决认为昊岚公司应当支付给塑力公司的800万元，应优先从销售款中获得，以及昊岚公司在一年支付塑力公司800万元，是作为塑力公司将11.4亩土地使用权过户给昊岚公司的前提条件，该项理解明显与事实不符，属于错误的合同解释。首先，《联合经营开发合作协议》的约定，包括了两个法律关系，第一个法律关系是塑力公司有获得800万元10#楼出让开发权的收益权，该法律关系指向的权利义务关系为：塑力公司享有开发权的收益的法律关系。该收益权的支付时间一年及方式为优先先从10#楼销售收入及其他收益中获取。第二个法律关系是：土地使用权转让的法律关系，即塑力公司将土地转让给昊岚公司，该项法律关系所确定的时间就为一年，即一年内塑力公司将土地开发权转让给昊岚公司，昊岚公司支付塑力公司转让款800万元，而塑力公司办理土地使用权过户的前提条件是昊岚公司先支付800万元。由此可见一年之内支付土地款800万元系昊岚公司取得该10#楼开发权的前提，否则昊岚公司即丧失10#楼开发权，毕竟开发权的取得以土地占有为前提。如果昊岚公司没有拥有10#楼土地使用权，即丧失了10#楼开发权，那么本合同所谓的上诉人垫资修建、昊岚公司销售房屋的基础都不存在，那这个合同继续履行也没有任何实质意义。其次，《联合经营开发合作协议》第二条所约定塑力公司享有800元土地出让收益权的获取方式及时间一审法院理解错误，判决错误。1、昊岚公司土地款的支付方式约定“优先从销售款中获得”只是支付800万元的一种保障和方式，但不是昊岚公司不支付，约定的一年时间是昊岚公司必须支付的义务，如果没有支付就是违约，违约上诉人就有权解除本协议。2、昊岚公司没有支付800万元土地款，就没有取得10#楼开发权，而实际拥有开发权的是上诉人，既然昊岚公司丧失了10#楼开发权，那么昊岚公司用房屋销售款即“优先从销售款中获得”的约定已经没有任何履行基础，所以昊岚公司未在一年内支付土地款800万元是一种违约行为，而且从昊岚公司反诉能够得到印证，既然昊岚公司违约，那么上诉人就有权按照合同约定解除本协议。根据约定如昊岚公司无法在一年足额支付土地转让款，该行为已构成法律关于一方当事人迟延履行合同主要义务的规定，上诉人主张解除合同的请求应当获得支持。双方当事人的合作有较强的人合性，现合作的双方已经丧失了基本的人合基础，如继续合作不利于涉案楼盘的进一步建设。特别是昊岚公司没有取得10#楼开发权，本合同已经没有履行基础，因为本合同履行的基础是昊岚公司系10#楼开发权，所以本合同已经没有履行必要。加之涉案合同关于双方的权利义务约定不是十分清晰，双方就相应的权利义务现无法达成一致意见，如继续延续合同，将会致使上诉人权利无法获得保证。其由于合同约定的权利义务不清晰，对于所对应的楼盘开发建设及销售都存在诸多隐患，将会给社会增加很多不定因素。塑力公司一旦完成合同涉案房屋的建设，就具有对该房屋的所有后期维护义务，该义务能否够转移等存在问题，修建10#楼的价值已经不是800万元，而是上亿元的财产价值，因为在土地上上诉人进行投入，即便现在土地及在建工程价值均达到2000多万元，如果昊岚公司要求过户土地，显然已经不是800万元问题，而是2000多万元问题。综上，请二审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,撤销一审判决，判令解除涉案合同。昊岚公司、吴小琳辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。塑力公司向一审法院起诉请求：一、解除塑力公司与昊岚公司、吴小琳于2018年1月30日签订的《联合经营开发合作协议》及2018年2月6日签订的《联合经营开发合作协议补充协议》；二、本案诉讼费用由昊岚公司、吴小琳承担。一审法院认定事实：2018年1月28日，李京蔓（甲方）与吴小琳（乙方）签订《播州××××大街盛世华城A组团三宗商住用地联合竞买协议书》，载明：因2018年1月29日贵阳市中级人民法院拍卖遵义县国发房地产开发有限公司位于播州××××大街盛世华城A组团三宗商住用地及临时办公用房，甲乙双方通过协商，自愿达成如下协议：第一、乙方授权委托李京蔓以其名义联合向贵阳市中级人民法院参加本次拍卖活动，其竞买活动的报名费先由甲方垫付。第二、根据政府相关意见，甲、乙双方各出资50%参与该宗土地的竞拍，本次竞拍实际产生的费用各承担50%。第三、如联合竞拍成功，按政府意见，乙方享有开发盛世华城10﹟楼建设用地约11.4亩（以具体规划面积为准），其余土地为甲方的建设用地……第四、如果本次竞买成功，甲乙双方各自承担拍卖成交金额的50%，并在拍卖规定时间内缴纳到贵阳市中级人民法院……第五、甲方向本次拍卖机构缴纳的60万元报名费，由乙方在本次拍卖成功后当日向甲方支付30万元……另外，吴小琳与他人合伙是另一法律关系，与甲方无其他法律关系。2018年1月30日，塑力公司（甲方）与昊岚公司（乙方）签订《联合经营开发合作协议》，载明：第1条（合作背景）、兹有乙方与李京蔓联合拍买遵义县国发房地产开发有限公司《国有土地使用权证》号为【遵义县国用（2006）第0689号】、【遵义县国用（2015）第026号】及【遵义县国用（2015）第027号】地块进行开发建设，以盘活整个烂尾楼“盛世华城”建设项目。现乙方委托甲方全权处理与李京蔓联合竞拍事宜……甲方同乙方就10﹟楼的土地及联合开发相关合事宜，经友好协商达成如下一致意见。第2.1.1.1条、甲方履行乙方与李京蔓的联合竞拍的权利和义务，将【遵义县国用（2006）第0689号】、【遵义县国用（2015）第026号】及【遵义县国用（2015）第027号】中涉及到竞拍款项中的30万元报名费支付给李京蔓，3090740元在2018年2月6日前支付到贵阳市中级人民法院，在履行完上述义务及相关税费后将“盛世华城”10﹟楼涉及到的11.4亩土地过户到甲方。第2.1.1.2条、甲方有获取乙方支付800万元10﹟楼出让开发权的收益权，且优先从10﹟楼销售收入及其他收益中获取。乙方在一年内全额支付完800万元后，甲方无条件将11.4亩（原规划10﹟楼所需土地）国有土地使用权过户给乙方，且由此产生的税费由甲方承担。第2.1.1.3条、在甲方将10﹟楼分配土地的国有土地使用权过户给乙方前，甲方不得将对应分配给乙方的土地进行出卖、抵押等任何形式的处分，同时甲乙双方共同协调土地管理部门将对应分配给乙方的土地使用权采取相应的冻结措施，以确保乙方的分配地在乙方支付相关款项后能够实现顺利过户。第2.1.2.1条、乙方获得“盛世华城”10﹟楼的开发经营权……同时获得该栋楼的所有销售收益权及该栋楼的财产处置权。第2.1.2.2条、乙方向甲方支付出让10﹟楼开发经营权费800万元，且在乙方支付清该项出让费后，甲方必须配合乙方将10﹟楼所占据的11.4亩土地过户到乙方，土地具体划分方案原则上必须保证10﹟楼的正常开发建设所需。第2.1.2.4条、乙方承担开发建设10﹟楼所有产生的相关税费，从销售收入中直接扣减。第2.2.1条、在乙方没有付清甲方出让费前，由于土地使用权证为甲方所有，因此甲方须帮助乙方进行地勘、设计、规划、施工许可等相关开发建设手续的办理，办理产生的成本费用由乙方负责全额承担。甲方为此垫付的所有资金，乙方按照月息2%支付给甲方，且此垫付资金优先从10﹟楼销售收入及其他收益中获取。第2.2.1条、为便于统一销售管理，10﹟楼由甲方统一销售……销售公司出纳由乙方派人负责担任，但所有财务管理需符合甲方的财务管理制度。第2.3.1条、由于乙方无建设资金，因此10﹟楼的工程建设由甲方全垫资承建，主体工程、基础工程、外墙及保温工程、水电、工程建设按照04定额上浮10%计算结算总价……第2.4.3条、所有涉及到10﹟楼对外协议的签订必须要经过乙方的同意，但乙方不能以不合理的理由阻挡正常工程项目的推进。第3.1条、若乙方违约，甲方有权将该宗土地进行但不限于拍卖、自行开发建设等处置权利，同时甲方优先享有从处置方案中回收资金的权利，以维护甲方自身的利益。第3.2条、如甲方原因导致不能将10﹟楼顺利进行开发建设，则甲方将10﹟楼土地过户给乙方进行开发建设，乙方支付甲方400万元土地转让费，且该笔费用从乙方销售资金中支付。2018年2月6日，塑力公司（甲方）与昊岚公司（乙方）签订《联合经营开发合作协议（补充协议）》，载明：第1.1条、由于乙方不具有房地产公司开发经营管理的能力，因此所有10﹟楼开发经营的日常管理交由甲方负责……乙方向甲方支付包干管理办公费为10﹟楼住房销售产值总额的2%……第1.3条、售楼部的租赁、装修及销售广告的投入等，由乙方负责承担成本，甲方垫付……上述三个协议签订后，各方均按约履行。2018年2月7日，贵阳市中级人民法院作出（2011）筑执字281-2号执行裁定，载明：原审法院在执行贵阳市白云区农村信用合作联社与贵州腾茂贸易有限公司、遵义县国发房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2018年1月28日委托淘宝网络司法拍卖平台拍卖被执行人遵义县国发房地产开发有限公司拥有的位于遵义县××××三宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】。2018年1月29日，联合买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司以6781480元的最高价竞得……裁定如下：……二、被执行人遵义县国发房地产开发有限公司拥有的位于遵义县××××三宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】归买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司所有。位于遵义县××××三宗商住用地土地使用权【权属证号为：遵县国用（2006）第0689号、遵县国用（2015）第0026号、遵县国用（2015）第0027号】自本裁定送达买受人贵州澜凯置业有限公司和贵州省遵义市塑力置业有限公司时起转移。后塑力公司作为权利人办理了本案所争议的面积为7602.90㎡的国有建设用地使用权证【证号：黔（2018）遵义市播州区不动产权第0016885号】。2019年1月8日，贵州子尹律师事务所接受塑力公司委托向昊岚公司发出《律师函》，载明：塑力公司（甲方）于2018年1月30日与你公司（乙方）签订《联合经营开发合作协议》，由塑力公司负责处理[遵县国用（2006）第0689号]、[遵县国用（2015）第026号]、[遵县国用（2015）第0027号]宗地拍卖款的支付，及其该宗地的开发建设、销售等事宜。其中协议第二条第一款第二项约定：“乙方在一年内全额支付800万元后，甲方无条件将11.4亩（原规划10﹟楼所需土地）国有土地使用权过户给乙方”，现合同所约定一年即将届满。现塑力公司已就该项目的建设投入金额约1500万元（整个项目预计投资1.6亿元），你公司的注册资本金800万元为认缴出资，至今尚未完全缴纳注册资本，且你公司在未获得项目土地使用权等开发权限前擅自以你公司的名义委托第三方销售本项目房产，该行为已构成违约，并将会导致我公司的投入及收益处于不安状态，如塑力公司继续履行合同将会承担巨大的风险。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条等法律规定，特致函你公司：一、请你公司于2019年1月15日前足额支付塑力公司人民币800万元，并向塑力公司提供不低于5000万元的资产进行担保，确保塑力公司继续履行协议后能够顺利收回投资、获得利润。二、如你公司届时未能按时向塑力公司支付800万元并提供足额担保，视为你公司无能力履行2018年1月30日双方签订的《联合经营开发合作协议》，我公司将依法主张权利，由此产生的责任你公司自行承担。另查明，至塑力公司提起诉讼前，本案争议所涉房开项目尚未取得房屋销售许可。一审法院认为，塑力公司与昊岚公司于2018年1月30日签订《联合经营开发合作协议》及2018年2月6日签订《补充协议》，双方按约定履行，塑力公司作为权利人取得了本案所争议的面积为7602.90㎡的国有建设用地使用权证的事实清楚，证据确实充分，予以确认。根据《联合经营开发合作协议》第2.1.1.2条的约定，昊岚公司应支付给塑力公司“出让开发权”的收益800万元，但该800万元系“优先从10﹟楼销售收入及其他收益中获取”。至于约定的昊岚公司在一年内支付800万元，是作为塑力公司将11.4亩土地使用权过户给昊岚公司的前提，并非是对该款项的支付期限的约定。塑力公司以“不能按期支付800万元”主张昊岚公司违约，与双方的约定不符，不予采纳。本案所涉房开项目尚未取得房屋销售许可，即使按塑力公司所称昊岚公司擅自委托第三方销售项目房产，也仅仅是一个委托行为，并不必然导致销售行为的存在，塑力公司据此主张昊岚公司违约，与事实不符，亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有证据证明对方当事人存在经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金，逃避债务，或者丧失商业信誉，以及有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形时，可以中止自己的履行。本案中，塑力公司并未举出充分证据证明昊岚公司存在有《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的相关情形，且塑力公司对此的事实主张并未包含在双方约定之内。因此，塑力公司以昊岚公司不能按期支付800万元“收益”，擅自委托第三方销售项目房产，已构成违约，且昊岚公司资产不良，可能丧失履行债务能力，使协议的履行处于不安状态为由，请求解除《联合经营开发合作协议》及补充协议，不予支持。因昊岚公司未向塑力公司支付《联合经营开发合作协议》第2.1.1.2条约定的800万元，又未举出充分证据证明塑力公司存在根本性违约的事实，且吴小琳未提供证据证明在本案中与塑力公司之间存在合同关系，故昊岚公司、吴小琳请求由塑力公司将“盛世华城”10#楼11.4亩国有土地使用权过户至其名下无事实和法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回贵州省遵义市塑力置业有限公司的诉讼请求；二、驳回遵义昊岚房地产开发有限公司、吴小琳的反诉请求。案件受理费60元，由贵州省遵义市塑力置业有限公司负担；反诉费19400元，由遵义昊岚房地产开发有限公司、吴小琳负担。本院二审期间，塑力公司向本院提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、现场照片，证明本案上诉人对涉案土地建设项目已经获得开发预售的主体资格，同时也获得建设项目主体责任终身制的义务，因此证明双方合同所约定的内容事实上已经无法履行。被上诉人对上述证据的三性予以认可，但不认可证明目的，上诉人办理上述证照恰好证明上诉人正在履行合作协议，根据合同约定，由上诉人办理证照是签订合同时已经预料到，上诉人无非是在履行合同而已。因前述证据来源合法，内容真实，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方在协议中第2.1.2.2约定，塑力公司有获取昊岚公司支付800万元10号楼出让开发权的收益权，且优先从10号楼销售收入及其他收益中获取，昊岚公司在一年内全额支付完800万元后，塑力公司无条件将11.4亩国有土地使用权过户给昊岚公司，且由此产生的税费由塑力公司承担。第2.3.3约定：工程款支付从10号楼中的销售款及其他收益中优先支付，即所有销售款项中70%必须优先用于支付工程款，剩余25%用于支付塑力公司前期垫付的包括但不限于开发权出让费、地勘、土地、规划设计等相关费用……。本院认为，本案争议的焦点是本案是否符合解除合同的情形。塑力公司与昊岚公司于2018年1月30日签订《联合经营开发合作协议》及2018年2月6日签订《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于本案是否符合解除合同的情形。一方面，对于双方争议的800万元应为何时支付的问题，按双方协议第2.1.2.2约定的800万元支付期限双方理解存在歧义，但结合第2.3.3约定内容来看，销售款及其他收益的25%用于支付上诉人前期垫付的包括但不限于开发权出让费，上诉人二审期间明确表示开发权出让费就是指此笔800万元，因此，按该条约定800万元的支付条件尚未成就。因双方对该笔800万元支付期限的约定存在歧义，故一审结合上述两条的约定，认定被上诉人一年内支付800万元是上诉人将11.4亩土地使用权过户到被上诉人名下的前提也无不妥。从此角度而言，被上诉人并未违约。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，即便被上诉人未按约支付此笔800万元，也不构成根本性违约，尚不足以导致上诉人合同目的不能实现。双方在协议中亦未约定解除合同的情形，故上诉人要求解除合同的理由不能成立。综上所述，塑力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵州省遵义市塑力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田滔审判员袁晶晶审判员马天彬二〇一九年九月二十六日法官助理李艳丽书记员饶正娇