广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2302号上诉人（原审被告）：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号，统一社会信用代码91442000282045142E。法定代表人：李平稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧家源，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：梁庭昌，男，1984年2月14日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：李亮芬，女，1985年11月6日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：廖开喜，广东博浩律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李孟抒，广东博浩律师事务所律师。上诉人中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）因与上诉人梁庭昌、李亮芬商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4528号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹二公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判曹二公司无需向被上诉人支付逾期交房违约金14807.78元。事实和理由：一、梁庭昌、李亮芬逾期支付购房款，且至今未向曹二公司支付逾期交房违约金，曹二公司有权相应推延交付商品房且无须承担逾期交房违约责任。二、梁庭昌、李亮芬所主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权。一审判决支持梁庭昌、李亮芬主张的部分逾期交房违约金错误。针对曹二公司上诉，梁庭昌、李亮芬辩称:一、曹二公司提供的格式合同加重了业主负担。二、本案的时效没有过期，涉案房屋是2016年10月17日才验收合格，符合交楼条件，故诉讼时效起算时间于2016年10月17日才开始计算，本案应该适用三年的时效。梁庭昌、李亮芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.变更一审判决第一项为：判决曹二公司于判决发生法律效力之日起七日内向梁庭昌、李亮芬支付逾期交房违约金80332元。事实和理由：一、一审法院判决本案适用三年诉讼时效期间，但又以2015年10月1日前逾期交房违约金已过了二年诉讼时效为由不支持该部分违约金，是对诉讼时效期间的曲解。1.本案在民法总则施行之日即2017年10月1日，诉讼时效未满民法通则规定的二年，本案应该使用三年诉讼时效期间规定。2.本案业主梁庭昌、李亮芬收楼时并不知道自己的权益受到侵害，故本案诉讼时效期间应该从曹二公司取得涉案房屋竣工验收合格之日，即2016年10月17日起计。3.曹二公司于2015年3月10日在涉案小区张贴提示，承诺愿意按合同约定承担违约责任，且没有表明履行期间，可见该提示是对曹二公司承担逾期交房违约责任诉讼时效期间的变更。二、一审判决以暴雨为由相应顺延曹二公司逾期交房违约天数是认定事实错误。曹二公司没有证据证明施工单位因暴雨无法正常施工。针对梁庭昌、李亮芬的上诉，曹二公司辩称:一、双方约定违约金按日计算，故一审法院认定业主主张的2015年10月1日前的违约金已过诉讼时效认定正确，业主是从合同约定收楼时间起第二天应当知道权利受到侵害，诉讼时效开始起算。二、一审法院认定暴雨天气顺延交楼时间符合合同约定。梁庭昌、李亮芬向一审法院起诉请求：曹二公司向梁庭昌、李亮芬支付逾期交房违约金80332元（以616991元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日自2014年7月2日起计算至2016年1月29日止）。一审法院认定事实：2013年1月19日，梁庭昌、李亮芬与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定梁庭昌、李亮芬购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，总金额616991元，合同约定付款时间为2013年1月19日支付308991元，同年2月13日支付308000元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向梁庭昌、李亮芬支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则梁庭昌、李亮芬有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，梁庭昌、李亮芬于2013年1月13日支付100000元，同年1月19日支付208991元，同年2月18日支付308000元。2016年1月29日，梁庭昌、李亮芬接收涉案商品房。2018年4月23日，梁庭昌、李亮芬以曹二公司逾期交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。一审庭审中，梁庭昌、李亮芬明确计算违约金的标准以616991元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁庭昌、李亮芬与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天，另，合同约定梁庭昌、李亮芬应于2013年2月13日支付剩余的购房款，梁庭昌、李亮芬于同年2月18日才将剩余的购房款支付完毕，逾期5天。双方的合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后遇暴雨天14天及梁庭昌、李亮芬逾期付款5天，根据合同约定交楼时间可顺延19天至同年7月19日。本案中，一审法院已经认定曹二公司应于2014年7月19日交付涉案商品房,但梁庭昌、李亮芬直至2016年1月29日才收楼，曹二公司未按期向梁庭昌、李亮芬交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。梁庭昌、李亮芬要求曹二公司以616991元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之二点一支付从逾期交房之日起计至2016年1月29日止的违约金，曹二公司辩称根据合同第九条约定应支付给梁庭昌、李亮芬逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，另根据合同第十一条约定，买受人未按合同约定支付违约金，出卖人有权相应推延交付商品房，无须承担延期交楼的违约责任。一审法院认为，曹二公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,且逾期支付房款的违约金仅是赔偿曹二公司损失的一种违约责任，不应当因此排除或加重梁庭昌、李亮芬作为买方接收涉案商品房的主要权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条及第十一条中关于格式条款的内容无效，一审法院对曹二公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同中已明确约定违约金的计算标准为日万分之二，梁庭昌、李亮芬认为约定过低，请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之二点一计算，曹二公司辩称根据合同约定标准计算，一审法院认为，双方约定标准为按日万分之二，未明显低于梁庭昌、李亮芬所主张按每日万分之二点一的标准，且与中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率基本相符，故违约金应按合同约定日万分之二的标准计算。关于梁庭昌、李亮芬主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。梁庭昌、李亮芬主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从曹二公司符合交楼条件起算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，梁庭昌、李亮芬主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。梁庭昌、李亮芬于2018年4月23日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故梁庭昌、李亮芬主张2014年7月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，一审法院予以采纳，故梁庭昌、李亮芬主张自2015年10月1日起至2016年1月29日止的违约金为14807.78元（616991×0.02%×120）理据充分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、曹二公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁庭昌、李亮芬支付逾期交房违约金14807.78元；二、驳回梁庭昌、李亮芬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，减半收取计904元，由梁庭昌、李亮芬负担85元，曹二公司负担819元（该费用梁庭昌、李亮芬已预交，一审法院不作退还，曹二公司负担部分由其于履行中迳付梁庭昌、李亮芬）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、梁庭昌、李亮芬主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效；二、曹二公司能否以梁庭昌、李亮芬迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋。关于争议焦点一，即梁庭昌、李亮芬主张的逾期交房违约金是否已逾诉讼时效的问题。诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据合同约定，曹二公司应当于2014年6月30日前向梁庭昌、李亮芬交付符合合同约定的商品房，曹二公司未能于约定的期限内履行该合同义务，梁庭昌、李亮芬即应当从2014年7月1日起知道权利被侵害，诉讼时效应当从该日起计。根据双方合同约定，曹二公司应当向梁庭昌、李亮芬支付的逾期交房违约金系按日计算，故诉讼时效亦应当按日计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则于2017年10月1日施行，故一审判决认定梁庭昌、李亮芬主张的2015年10月1日前的违约金已逾诉讼时效，并无不当。梁庭昌、李亮芬上诉认为曹二公司于2015年3月10日出具的《温馨提示》中同意承担违约责任，构成诉讼时效中断。对此，本院认为《中华人民共和国民法通则》，第一百四十条规定，“从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”故即便是梁庭昌、李亮芬陈述属实，曹二公司于2015年3月10日同意承担违约责任，此前的逾期交房违约金诉讼时效中断，从此日重新起计，至2017年9月30日，亦已逾两年诉讼时效。梁庭昌、李亮芬的上诉意见不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故一审判决认定本案中2015年10月1日之后的逾期交房违约金诉讼时效期间尚未届满，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即曹二公司能否以梁庭昌、李亮芬迟延支付购房款即逾期付款违约金为由，拒绝交付涉案房屋的问题。涉案合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项，曹二公司可顺延交房日期。曹二公司认为梁庭昌、李亮芬逾期支付购房款，未支付逾期付款违约金，故其交房日期可相应顺延；李秀凤认为其在合同约定的交房日期前已付清了全部购房款，曹二公司不得以此为由顺延交付房屋。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”涉案合同条款系曹二公司提供的格式条款，应作出对其不利之解释，即买受人仅在约定的商品房交付之日尚未付清购房款的，曹二公司可顺延交房日期。况且，双方于合同中作此约定之目的，系督促买受人履行付款义务。梁庭昌、李亮芬于本案中虽存在逾期付款的违约行为，但其已于2013年2月18日支付完全部购房款，曹二公司于梁庭昌、李亮芬支付完购房款一年后，以其存在逾期付款行为由顺延交付房屋日期，显然并非督促梁庭昌、李亮芬支付购房款之目的，理据不足。此外，曹二公司所负担的商品房交付义务关系买受人能否及时占有、使用、收益涉案商品房，系主合同义务，与梁庭昌、李亮芬的支付逾期付款违约金义务不具有对等性，不应属于合同约定的其他应付款项。因此，曹二公司的上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审判决虽错误认定涉案房屋的交付时间因梁庭昌、李亮芬逾期付款而顺延5天，但由于本案中2015年9月30日之前的违约金均已超过诉讼时效，故一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。涉案商品房系室外大型建设工程，因建筑施工安全因素，暴雨以上天气显然无法正常施工。因涉案工程在梁庭昌、李亮芬于曹二公司签订商品房买卖合同后至约定收楼期间有暴雨天14天及梁庭昌、李亮芬逾期付款5天，一审判决根据双方合同约定，认定交楼时间应顺延19天至2014年7月19日，亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人曹二公司、梁庭昌、李亮芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1978元（中山市古镇曹二经济发展公司已预交170元，梁庭昌、李亮芬已预交1808元），由中山市古镇曹二经济发展公司负担170元，由梁庭昌、李亮芬负担1808元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年九月五日书记员 钱绮丽李玉琴