重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初18585号 原告（反诉被告）：重庆新鸥鹏教育城管理有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道回龙路66号22幢1单元1层A号，统一社会信用代码91500108MA5UHEX302。 法定代表人：沈晓东，总经理。 委托诉讼代理人：杨陵，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何也，重庆志和智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆童汇天下文化传播有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道冉家坝SM广场，统一社会信用代码91500112552023104D。 法定代表人：贺红，执行董事。 委托诉讼代理人：李维亚，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐媛媛，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）重庆新鸥鹏教育城管理有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）重庆童汇天下文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司的委托诉讼代理人杨陵、何也，被告重庆童汇天下文化传播有限公司及委托诉讼代理人李维亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金135132元；2.被告支付原告律师费5000元。事实和理由：2017年6月8日，被告与重庆永旭资产经营管理有限公司（以下简称永旭公司）签订《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》。2018年6月18日，原告、被告、永旭公司签订《三方协议书》，约定将《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》中永旭公司的权利义务一并转让给原告。其后，被告未按时足额支付租金，并于2019年6月20日单方提出解约。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告重庆童汇天下文化传播有限公司辩称并反诉称，《三方协议书》未生效，原、被告未建立租赁关系；合同效力存疑，不知转租是否经过上游出租方同意，应当追加上游出租方参加诉讼；租赁合同约定的租金与综合管理费支付方式已经发生变更，被告不存在逾期支付租金行为；违约金系格式条款，原告未举证证明损失，应调低违约金；律师费于法无据。同时，原告收取高额综合管理费，未提供综合管理服务，商场人流量极低，并违反关于同业保护、提供独立车位等承诺，致使被告遭受损失，合同目的无法实现，故被告提出解除合同。同时，被告向本院提出反诉请求：原告返还履约保证金21450元，并以21450元为基数，自2019年6月21日起，按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清之日止。 原告重庆新鸥鹏教育城管理有限公司针对反诉辩称，根据合同约定，被告违约不应退还履约保证金，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。被告举示的装饰设计施工合同、装修汇总表、监控门禁安装合同、装修费支付凭证，与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，以案外人重庆市启亮顺明物业管理有限公司（以下简称启亮公司）为甲方，以永旭公司为乙方，双方签订《关于中渝国宾城商业广场租赁合同》，约定甲方是重庆新牌坊中渝国宾城11栋、12栋商业吊层裙楼中渝国宾城商业广场的持有单位，启亮公司将商业广场一二三层及吊层区域出租给乙方。 2017年6月8日，以永旭公司为甲方，以被告为乙方，双方签订《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》，约定永旭公司将新鸥鹏华岗教育MALL新牌坊店项目L3层A6-1/2号商铺出租给乙方，作为益乐机器人梦工厂品牌的经营场所，租用面积466平方米，租赁期5年，自商铺交付日2017年7月18日起至2022年7月17日止，开业时间：暂定2017年7月18日对外统一经营，如因甲方开业时间发生变化导致乙方开业时间延后，将以变更后的开业时间作为合同计租日。租金标准：2017年7月18日至2018年7月17日月租金21450元，2018年7月18日至2019年7月17日月租金22522元，2019年7月18日至2020年7月17日月租金23650元……综合管理费均为0。合同第4.2条约定，甲乙双方同意在上述租赁期内，租金和综合管理费按3个月一期进行预付结算，下一期租金和综合管理费由乙方在上一期租赁期末23日前向甲方一次性支付，乙方签合同3日内支付首期租金和综合管理费。第五条约定，乙方在签订合同时一次性向甲方缴纳一个月租金作为履约保证金共计21450元，合同履行过程中，乙方存在任何违约行为，甲方有权没收履约保证金。第8.2条约定，租赁期间，任何一方需要提前变更或终止合同的，应提前60日书面通知对方，经双方协商一致，签订变更或终止协议。第九条约定违约责任，9.1……乙方欠租达15天，甲方有权单方解除合同收回商铺并没收保证金；9.2乙方有违反下列条款之一的，甲方有权单方解除合同，扣罚履约保证金并收回铺位……9.2.5乙方单方解除合同的。9.3若因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付本合同期内剩余租赁年限租金和综合管理费总额10%的违约金，违约金总额不低于6个月房屋租金和综合管理费。补充协议约定甲方给予乙方两个月的经营扶持期，扶持期乙方无需缴纳租金，但应缴纳物业管理费15015元。原告在合同末尾加盖公章，原告在庭审中解释称系因当时永旭公司已准备将物业交给原告管理，为告知被告，故在合同上盖章。 2017年6月10日，被告支付保证金21450元，原告无异议。 2017年7月18日，案涉租赁房屋交付于被告。 2018年6月18日，以永旭公司为甲方，以被告为乙方，原告为丙方，三方签订《三方协议书》，约定甲乙双方于2017年6月8日签订《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》，铺位号L3-A6-1/2，品牌益乐机器人们工程，后期因经营管理需要，甲方将租赁合同中权利义务一并转让给丙方，乙方承诺按照租赁合同继续履行权利义务，甲方已经收取的乙方的履约保证金和租金等，由甲方和丙方自行结算……。 其后双方产生争议。2019年6月20日15点50分，被告向原告寄出申请书，载明由于商场大环境及我公司内部经营情况，导致我司于2017年6月8日至今销售业绩不甚理性，累积亏损较多，致使我司难以维持商铺开销，为配合商场招租，现正式向你方提出退租撤店申请，撤店时间为2019年6月30日。该函件于2019年6月20日17点49分签收。被告认为该申请系解除合同的函。 2019年6月20日下午16点55分，原告向被告寄出催告函，催告2019年6月3日至2019年9月2日的租金和综合管理费，并告知如不按时缴纳将采取解除合同等措施。该函件于2019年6月21日上午9点55分签收。 2019年6月28日，原告向被告邮寄《关于撤场申请回函》，载明被告未按时支付2019年7月3日-2019年9月2日租金、综合管理费超过15日，根据合同9.1条及贵司单方提出解约均属贵司违约；请完善所有费用，并撤离场地；根据合同9.3条，若因乙方原因导致甲方解除合同的，应支付违约金。被告于2019年6月29日收到。原告认为自己发出的函才是解除合同的函。 2017年7月2日，被告将案涉租赁房屋的钥匙交还原告。 原告于2019年7月8日与重庆志和智律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定原告委托该所处理与被告的租赁合同纠纷，律师服务费5000元。2019年7月17日，原告转账支付该所5000元，该所出具发票。 关于租金支付情况，庭审中，双方认可2017年9月3日商场开业日作为计租日，由此计算2个月的免租期，实际于2017年11月3日开始收租金。原告陈述，被告于2017年7月1日支付了第一笔租金（2017年11月3日至2017年12月2日的租金）21450元，系按时支付；第二笔租金（2017年12月3日至2018年3月2日的租金）应于2017年11月23日前支付，实际于2017年12月28日支付；第三笔租金（2018年3月3日至2018年6月2日的租金）应于2018年2月23日前支付，实际于2018年5月31日支付；第四笔租金（2018年6月3日至2018年9月2日的租金）应于2018年5月23日前支付，实际于2018年8月10日支付；第五笔租金（2018年9月3日至2018年12月2日的租金）应于2018年8月23日前支付，实际于2018年9月26日支付仅支付了一个月的租金（2018年9月3日至2018年10月2日的租金）；后面的租金被告均未按季度支付，而是按月支付。被告提供的付款明细表显示后续租金支付方式为：2018年9月26日支付了2018年9月3日至2018年10月2日，2018年10月30日支付了2018年10月3日至2018年11月2日的租金，2018年11月28日支付了2018年11月3日至2018年12月2日的租金，2018年12月26日支付了2018年12月3日至2019年1月2日的租金，2019年1月24日支付了2019年1月3日至2019年2月2日的租金，2019年2月22日支付了2019年2月3日至2019年3月2日的租金，2019年3月31日支付了2019年3月3日至2019年4月2日的租金，2019年4月19日支付了2019年4月3日至2019年5月2日的租金，2019年5月21日支付了2019年5月3日至2019年6月2日的租金，2019年6月20日支付了2019年6月3日至2019年7月2日的租金。 庭审中，原告陈述，要求支付违约金是基于被告未按期支付租金及擅自单方解除合同，案涉房屋至今未出租出去。 被告陈述，从2018年9月起双方对租金支付方式进行了变更，为每月月底前支付当月租金和综合管理费。被告另举示发票、交款通知书，发票列明了租金和管理费的金额，被告拟证明原告收取的款项中30%系租金，70%系管理费，但原告并未提供相应水平的综合管理服务。原告认为交款通知书无盖章不认可，发票写成综合管理费系笔误，应以合同约定为准。 本院认为，原、被告与永旭公司签订三方协议书，将《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》中永旭公司的权利义务一并转移给原告，系各方真实意思表示，合法有效。原告成为权利义务受让方，依法行使合同权利，具有起诉资格。 本案中，被告2019年6月20日以亏损为由提出退租撤店，系解除合同的意思表示，但非违约方不享有解除合同的权利，《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》未解除。原告后续邮寄《关于撤场申请回函》，以被告迟延交租金、单方解约为由，要求完善费用并撤场，系解除合同的意思表示，《新鸥鹏华岗教育MALL租赁合同》于被告2019年6月29日收到之日解除。另根据庭审查明的事实，被告将租金缴纳方式由三个月一交自行变更为一个月一交，迟延缴纳租金达15天以上，被告陈述系以实际行为变更了合同约定的支付方式，未举示充分证据，本院不予支持。则根据合同9.1条、9.2条约定，原告有权没收履约保证金，故对被告要求退还保证金的反诉请求，本院不予支持。 根据合同9.3条约定，被告应支付原告违约金。合同约定的6个月的租金标准过高，结合原告陈述截至开庭之日尚未租出去，本院酌情支持3个月的租金，扣履约保证金的性质相当于支付违约金，故被告还应按两个月租金的标准支付违约金45044元（22522元/月×2个月）。 原告要求被告支付律师代理费，因无合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆童汇天下文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆新鸥鹏教育城管理有限公司违约金45044元； 二、驳回原告（反诉被告）重庆新鸥鹏教育城管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）重庆童汇天下文化传播有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3102元，减半收取计1551元，由被告（反诉原告）重庆童汇天下文化传播有限公司负担。反诉案件受理费336元，减半收取计168元，由被告（反诉原告）重庆童汇天下文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇一九年九月二十五日 书记员  杨 皎