北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8828号原告：王熙，男，1971年6月8日出生，汉族，河南省信阳地区光山县村民，住河南省信阳地区光山县，身份号码×××。委托诉讼代理人：葛艳香，北京市国汉律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告王熙与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王熙的委托诉讼代理人葛艳香，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王熙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金128885.55元（以房屋总款1251316元为基数，每日万分之二的标准，自2018年2月1日至2019年6月30日即515天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的×××房屋，建筑面积59.41平方米，套内建筑面积41.69平方米，总房价1248322元。出卖人承诺在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。如因出卖人的责任，买受人未能在该房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按买受人已支付房款每日万分之二的标准计算，向买受人支付违约金。该房屋于2016年1月30日交付给买受人，2019年7月1日才办理房屋所有权证书。故起诉请求支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称，根据合同附件五第一条的约定，原告支付房款方式为一次性付款，不是按揭贷款。被告于2016年7月5日向原告交付涉诉房屋，产权转移登记的期限为2018年7月5日前。涉诉房屋所属楼栋于2016年12月23日完成初始登记，具备办理转移登记的条件，由于原告为一次性付款客户，没有向被告交纳契税，没有让被告代办相关产权登记的手续，由原告自行办理。被告于2018年8月30日向原告交付了办理产权登记的各项材料，被告已完成合同义务。双方于2016年7月5日交付房屋当日签订了面积确认及房款结算协议，涉诉房屋的最终结算价款为1251316元。如法院认定被告需支付逾期违约金应适用合同第二十一条第二款第二项之约定，该违约金最高不超过原告已付房款的千分之五，原告主张超出的部分没有法律依据。双方签订的《北京市商品房预售合同》真实有效，双方在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉诉合同第二十一条相关约定不属于格式条款，不符合相关法律对条款无效情形的规定。该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非原告预先拟定。该条款没有免除被告的主要义务，也没有排除原告的主要权利。该条款属选择性条款，且选择权在原告，如未能按照约定的期限办理产权转移登记，原告可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定。因此，被告既要按照合同约定向原告承担违约责任，又要继续履行该项义务，被告的主要义务没有免除，原告的主要权利也没有排除。因此，合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，是双方真实意思表示，应为有效。北京大兴区人民法院等近400份生效判决已就“该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%”的约定作出认定，均认定不属于格式条款，合法有效，应当遵循生效判决裁判理由和结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件二张、面积确认及房款计算协议原件一张、产权证一份、税收完税证明原件，被告提交的房屋使用说明书和质量保证书签收单、钥匙签收单、楼号对照表、产权证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年12月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共59.41平方米。其中，套内建筑面积41.69平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.72平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29942.96元，总价款1248322元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2016年1月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2018年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（该部分内容标注有下划线）3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第1种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：1、一次性付款：买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计人民币1248322元（含已付定金）……。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2015年12月18日。2015年11月24日，绿地公司为原告出具房款为1248322元的发票一张。原告于2016年7月5日收房。当日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为60.59平方米，实测套内建筑面积41.79平方米，该房屋实测总价应为1251316元，经买卖双方同意，最终以1251316元作为《房屋所有权证》立契价款。被告于2016年12月23日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2017年3月18日，绿地公司为原告出具房款为2994元的发票一张。2018年8月13日，原告向北京市顺义区地方税务局第四税务所交纳涉诉房屋的契税及印花税共计38160.9元。2019年7月1日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为60.59平方米，专有建筑面积41.79平方米。庭审中，原告主张关于违约金的计算方式，合同是格式合同，合同第二十一条第二款是格式条款，该条款是被告预先拟定重复使用，且没有与原告磋商过，原告从未表示过接受该条款，该条款违反了合同法公平合理原则，对比合同第十一条买受人逾期付款责任，两个违约责任显然不对等，被告是减轻了自己的责任，加重了买受人的责任，第二十一条第二款作为格式条款应属无效，原告按照日万分之二的计算标准计算违约金是最低标准。对此，被告坚持其答辩意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。双方确认原告的收房时间为2016年7月5日，原告应当于2018年7月4日前取得房屋所有权证书。双方于2016年7月5日签订《面积确认及房款结算协议》，原告已经履行了缴纳全部房款的合同义务，涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至被告名下，原告于2018年8月13日缴纳了契税等费用，涉诉房屋于2019年7月1日转移登记至原告名下，结合双方签订最终结算协议的时间、原告缴纳契税的时间以及被告为原告办理房屋所有权证的情况，被告应当根据双方合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，向原告承担违约责任，违约金金额为6256.58元。原告认为合同约定的违约金最高不超过已付房款0.5%的约定属于无效格式条款，该条款内容有下划线标注，被告已尽到相应的提示说明义务，原告之主张依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王熙支付迟延办理房屋所有权证书的违约金六千二百五十六元五角八分；二、驳回原告王熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百三十九元，由原告王熙负担一千四百一十四元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年九月二十三日书记员  常思宇