浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初3210号 原告（反诉被告）：封佳伟，男，1987年8月20日出生，汉族，住海盐县。 原告（反诉被告）：徐勤芳，女，1986年10月30日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：曹颖颖，浙江祥森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海盐县祥源房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢101室，统一社会信用代码91330424MA28ANQA2T。 法定代表人：周叶婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马惠、钱董敏（实习），浙江泰嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）封佳伟、徐勤芳与被告（反诉原告）海盐县祥源房地产开发有限公司（以下简称“祥源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月26日在本院进行了诉前登记。本院于同年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月2日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人曹颖颖、被告委托诉讼代理人马惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称：二原告通过被告的宣传广告等知晓被告预售位于海盐县北侧佳源·优优滨海的商品房。二原告多次前往被告售楼处了解产品信息。被告的产品手册、接待中心广告上明确小区遵循人车分流的原则，销售员亦是如此向二原告描述小区景观等。二原告通过比较，最终于2017年4月21日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：二原告向被告购买优优滨海5幢603室房屋以及地下室-1078室地下车库。商品房建筑面积为109.17平方米，单价为11153元/平方米，总价款1426246元；汽车库每平方米4465.59元。总房价1548246元。出卖人应在2018年12月20日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除合同第九条已约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：参照本合同第十条处理。合同签订后，二原告依约付清了购房款。但被告至今未能交付符合合同约定的房屋及配套设施，构成违约。综上所述，二原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，二原告已按照合同约定支付购房款，被告预交付的商品房配套设施与约定不一致，损害了二原告的利益，据此，二原告诉请判令：1、被告赔偿二原告延期交房违约金32513.17元（自2018年12月21日起暂算至2019年7月20日，以后的损失至符合收房条件之日止）、人车分流房屋差价损失1500元/平方米×127.88平方米=191820元、未交付车库损失50305.55元，上述损失合计274638.72元；2、本案受理费、保全费由被告负担。 被告答辩称：就车库、车位问题，双方一直协商的是交付地下车位，购房合同主文中写交付地下车库系失误。被告亦已做到了人车分流，被告不存在任何违规违约情况，不承担赔偿损失的责任，故，请求驳回二原告的全部诉讼请求。 反诉原告反诉称：2017年4月21日，反诉原告与二反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为海盐县。商品房价款总金额1548246元，出卖人应当在2018年12月20日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人向买受人发出书面交接通知之日起30天内，买受人未能在规定的时间地点来办理交接手续，非因出卖人因素造成的风险损失由买受人承担，并承担自规定交房次日起的物业管理费用。超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金；交房时买受人需支付自本合同第九条约定交房日期开始产生的物业管理费、维修基金等相关费用（具体金额依据交房时政府相关规定）。 2018年12月17日，反诉原告向二反诉被告致《交房通知书》及相关材料，通知二反诉被告办理交付手续。《交房通知书》载明：二反诉被告所认购的优优滨海小区5幢603室将安排于2018年12月22日交房。截至起诉之日止，二反诉被告仍未收房。反诉原告认为，反诉原告与二反诉被告签订的浙江省商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。经反诉原告书面通知，二反诉被告未办理房屋交接手续的行为已构成违约，反诉原告诉请判令：1、解除反诉原告与二反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，二反诉被告支付违约金77412.30元并支付自2018年12月22日起至本判决生效之日止的物业管理费、维修基金等相关费用；2、本案诉讼费用由二反诉被告承担。 二反诉被告答辩称：第一，反诉原告交付的房屋不符合交付条件：其一、未达到人车分流的合同约定；其二、地下停车场车位附近的消防设施被停放在附近的机动车遮挡，存在严重消防安全隐患；其三、反诉原告未依约开通燃气。第二，反诉原告诉请的违约金系其自身造成，其请求二反诉被告支付违约金无事实依据。第三，优优滨海小区南侧地下停车场出入口的围墙近期仍在施工，二反诉被告认为反诉原告未完全竣工。第四，二反诉被告未收到过收房通知及收房须知。即便反诉原告履行了通知义务，但其交付的房屋不符合交付条件，二反诉被告仍然有权拒收。 本院经审理查明：封佳伟、徐勤芳与祥源公司于2017年1月22日签订签约审批单（住宅）一份，载明：5幢603室，业主姓名：封佳伟、徐勤芳。住宅：面积127.88㎡，单价11700元/㎡，折后单价11153元/㎡，汽车位：地下汽车位-1078号，价格122000元。该签约审批单还就其他事项进行了约定。2017年4月21日，封佳伟、徐勤芳与祥源公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号：2017预003312。该合同约定：封佳伟、徐勤芳购买祥源公司位于海盐县的商品房，汽车车库名称海盐县武原街道优优滨海地下室-1078室。该商品房建筑面积共计127.88平方米，汽车车库27.32平方米。按建筑面积计算，该商品房总价款1426246.00元，汽车库每平方米4465.59元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月20日前，将符合下列各项条件的商品房交付封佳伟、徐勤芳使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋质量及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有检验资格的机构进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人向买受人发出书面交接通知之日起30天内，买受人未能在指定时间地点来办理交接手续的，非因出卖人因素造成的风险损失由买受人承担，并承担自规定交房之日次日起的物业管理费用。超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金。合同附件一对房屋平面图及车库总平面图进行了展示。合同附件八第14条补充约定下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境情况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。合同附件八第20条约定地下车位销售按122000元/个计算，在交付时不适用本合同第六条关于面积确认及差异处理。合同还就双方的其他权利义务等进行了约定。后，封佳伟、徐勤芳付清了房款，并由祥源公司向其开具了相应的购房发票。2018年12月11日，祥源公司向封佳伟、徐勤芳发出书面交房通知书及收房须知各一份。载明：在您的信任和支持下，经过精心的设计和工程施工，优优滨海小区现已建成。您所购的5幢603室安排于2018年12月20日开始交房，为了方便您及时办理手续，避免不必要的等待，我们将安排你的交房时间为2016年12月22日，届时请您前往优优滨海现场办理交房手续。若您对我们安排的交房时间有异议，请您在收到此通知之日起3天内书面回复，我公司将根据您的要求进行调整，若未回复我公司将按上述时间等候您前来。庭审中，封佳伟陈述称，当时祥源公司发了书面通知书，但具体时间记不清了。 另查明：一、2018年11月27日上午，海盐县住房和城乡规划局主持召开优优滨海部分业主沟通会，会上封佳伟作为业主提交了一份“目前优优整体问题”清单，其中第一条“…市政道路直接进入地下车库，人在花中走，车在地下行，…”，封佳伟认为此内容涉嫌虚假宣传。海盐县市场监督管理局于同日向海盐县住房和城乡规划建设局发盐市监稽协处字（2018）13号协助调查函一份，该函载明：因消费者举报祥源公司开发的“优优滨海”房地产项目在对外宣传中有“……市政道路直接进入地下车库，人在花中走，车在地下行……”的内容涉嫌虚假宣传，特请协助调查以下问题：1、“优优滨海”房地产项目是否已竣工验收？2、消费者反映的上述宣传内容与该项目竣工验收时的情况是否一致？3、如该项目尚未竣工验收，消费者反映的上述宣传内容与该项目经批准的设计规划是否一致？2018年12月7日海盐县住房和城乡规划局复函如下：1、优优滨海小区项目一期已于11月16日由建设单位组织五方主体竣工验收。该小区项目二期尚未组织竣工验收。2、优优滨海小区项目尚未完全完成竣工验收，该小区项目在对外宣传中有“市政道路直接进入地下车库”的内容与许可方案不一致。2018年12月11日、2019年1月7日，海盐县市场监督管理局执法人员分别前往优优滨海进行现场勘查，并在现场勘查后对祥源公司总经理朱红美做了询问笔录。祥源公司总经理朱红美在笔录中称：“售楼处墙上‘优优滨海’广告内容主要有‘人车分流’‘宽景观双阳台、三阳台’‘全区WIFI’‘健康环形慢跑道’等几大块。其中‘人车分流’块的具体内容有‘优优滨海充分考虑老人、儿童的活动空间，为居者打造人车分流安心社区，汽车从市政道路直接进入地下车库，社区内没有车辆通行，创造安全的社区步行空间和宁静的住宅环境’”，“除墙面广告、宣传单页广告外，在海盐县巴黎都市13幢我公司办公场所的售楼处曾经设置过一块宣传板，宣传板上印有‘佳源·优优滨海’‘遵循人车分流的原则’‘人在花中走，车在地下行’等字样”，“开始交房后，我们在小区城东路主入口内西北地下车库入口和小区外市政道路之间的道路用花坛进行了隔离，分成了车行道和人行道”，“小区共有3个地下车库出入口，还有一个在小区东南侧，这个出入口是根据设计规范要求设置的，虽然也是与市政道路不直接连接的，但仅做应急消防通道使用，平时业主车辆不能通行的”，“小区最北面道路北侧是规划设计要求并经住建部门批准的路面停车位，这在我们二个沙盘模型上也做了明确标示，小区最北面道路是按规划设计要求设置的消防通道，边上就有人行通道，所以不用隔离。我们承认我公司在部分广告宣传中使用‘汽车从市政道路直接进入地下车库，社区内没有车辆通行’文字的允诺与对外展示的二个沙盘模型所标注的实际情况存在矛盾的地方，但对‘人车分流’的允诺我们认为我公司是做到了的，所以我们认为这还是大家理解不同的结果”。2019年1月25日，海盐县市场监督管理局做出盐市监处字（2019）12号行政处罚决定书，该行政处罚决定书查明事实如下：祥源公司系海盐县武原街道“优优滨海小区”房地产项目的开发商，祥源公司分别在（“优优滨海小区”所在地）和海盐县巴黎都市13幢（祥源公司住所地）设立二个售楼处，并在二个售楼处的大厅设置小区沙盘模型用于宣传展示。祥源公司自2017年3月25日起在“优优滨海”售楼处大厅内墙广告中使用了“汽车从市政道路直接进入地下车库”等文字。另查明：“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路分别有约40米和约76米的距离。祥源公司在其海盐县武原街道城东路1809号及海盐县巴黎都市13幢二个售楼处设置的小区沙盘模型上明确标示“优优滨海小区”城东路主入口西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路不直接相连。祥源公司在宣传广告中宣称“汽车从市政道路直接进入地下车库”的内容与二个售楼处现场设置的小区沙盘模型标示“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路不直接相连的情况不一致。据此，海盐县市场监督管理局依据《中华人民共和国广告法》第八条、第五十九条第一款第（一）项之规定，责令祥源公司改正，并决定对祥源公司罚款人民币50000元。 二、优优滨海小区一期（1幢—9幢）已于2018年12月4日予以竣工验收备案。2018年8月14日，予以竣工验收消防备案。优优滨海规划设计方案载明，机动车位设计指标1135个，其中地面车位114个，地下室车位1021个。非机动车位设计指标2129个，其中地面非机动车位829个，地下非机动车位1300个。 三、本院于2019年6月13日组织双方当事人前往优优滨海小区勘查现场，情况如下：优优滨海小区共二个出入口，勘查当日，南侧出入口关闭，业主主要从西侧城东路出入口进出。西侧城东路出入口连接西南、西北二个地下车库入口，二个地下车库与市政道路分别有约40米和约76米的距离，祥源公司在西侧出入口至二个地下车库的路段均设置了隔离带，通过隔离带及物业管理引导汽车直接进入地下车库，其他车辆可在小区外围路面行驶。小区东南侧另设置地下车库出入口一个，勘查当日未向业主开放。祥源公司陈述称，小区北侧路面靠北原本规划为路面汽车车位，后因业主反映，现整改为部分汽车车位覆盖绿植，部分汽车车位安装健身器材。 以上事实有封佳伟、徐勤芳提供的《浙江省商品房买卖合同》、盐市监处字（2019）12号行政处罚决定书、海盐县市场监督管理局协助调查函、海盐县住房和城乡规划建设局调查取证联系复函、现场勘验笔录、调查询问笔录、购房发票、宣传广告、优优滨海规划设计方案、车位照片，祥源公司提供的签约审批单（住宅）、《浙江省商品房买卖合同》、房屋建筑及市政基础设施工程竣工验收备案表、海盐县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证、单位工程质量竣工验收记录，本院组织双方前往现场的勘验照片、视频、本院调取的设计成果设计单位自查承诺表、海盐县市场监督管理局案件来源登记表及双方当事人陈述为证。 本院认为，上述的签约审批单（住宅）、《浙江省商品房买卖合同》合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。 本诉部分。争议焦点为：一、二原告向被告购买的是地下车库还是地下车位？二、被告宣传广告中对“人车分流”的相关承诺是否可视为合同内容组成部分？对此，本院作如下分析： 就争议焦点一，原、被告签订的签约审批单（住宅）表述为地下汽车位-1078号，《浙江省商品房买卖合同》主文表述为汽车车库名称海盐县武原街道优优滨海地下室-1078室，而附件八补充约定表述为地下车位销售按122000元/个计算。被告对此解释为原、被告约定的一直为交付地下车位，而合同主文表述为汽车车库系工作人员笔误。本院认为，二原告向被告购买的是地下车库还是地下车位应综合考虑双方当事人在订立合同时的真实意思表示为购买地下车库还是地下车位。对此，第一，优优滨海小区规划建设的均为地下车位，未规划建设地下车库；第二，二原告主张销售人员在向其推销房屋时表述为地下车库，而双方签订的签约审批单（住宅）上约定为汽车位，二原告的陈述与客观事实不符，本院不予采信；第三，签约审批单（住宅）与《浙江省商品房买卖合同》就车位编号、价格描述一致，不存在合同变更情形，且合同附件对车位价格的约定与合同主文车库价格约定一致。因此，被告的解释具有高度盖然性，本院予以采信，即本院确认双方交易的标的应为地下车位，二原告主张的违约损失50305.55元，无事实根据及法律依据，本院不予支持。 就争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告宣传广告中的内容是否可视为合同内容组成部分应依据上述法律规定进行审查。对此，本院作如下分析： 第一，被告宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”所作的说明和允诺具体确定，而其建设许可方案与该宣传广告不符。但该广告是否应当视为要约，载入商品房买卖合同，还应综合考虑该广告是否对二原告订立合同或房屋价格的确定有重大影响。本院认为，被告在其海盐县武原街道城东路1809号及海盐县巴黎都市13幢二个售楼处设置的小区沙盘模型明确标示“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区市政道路不直接相连，与其宣传广告中所宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”内容不一致。商品房作为大额消费品，消费者在购房时应当保持必要谨慎的态度，对自己特别关注的购房内容更应仔细考量。二原告如把人车分流作为购房的重要考虑因素的，更应结合沙盘模型、规划图等予以查看核对。商品房的价格受地理位置、面积、朝向、学区、施工质量等多种要素影响，二原告若主张人车分流对其订立合同或房屋价格有重大影响的，应当提供证据予以证明。故被告宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”虽然具体明确，但并不能作为合同内容组成部分。 第二，就人车分流相关的其他宣传广告内容，二原告理解为，优优滨海小区所宣传的“人车分流”中的“车”应是指所有车辆，包括机动车及非机动车，“分流”指上述所有车辆均在地下车库行驶。而被告认为，“人车分流”中的“车”仅指汽车，具体是指行人和车辆分别占道，优优滨海小区已经实现了人车分流。本院认为，现原、被告对“人车分流”概念理解不一，国家相关部门目前亦未就“人车分流”颁布相关的规范或指导性文件。被告宣传广告中的“社区内没有车辆通行”、“人车分流原则”“人在花中走，车在地下行”均未明确其宣传的“人车分流”的具体概念，二原告亦未提供证据证明关于“人车分流”国家相关部门的具体规范。本院认为，被告在广告中关于“人车分流”的说明应视为要约邀请，尚不构成合同内容，对双方无约束力。 但被告作为专业的房地产开发商，亦不能利用其优势随心所欲地发布宣传广告，作出对特定事项虚假的说明，引诱、误导消费者。对被告的该种行为，不应提倡。 另二原告主张的延期交房违约金32513.17元，本院认为，出卖人交付的房屋即使存在瑕疵但不影响正常居住使用的，因其不会导致买受人不能实现合同目的，故买受人据此拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，对二原告的该项诉请，本院亦不予支持。 反诉部分。本院认为，优优滨海小区整体工程已由海盐县住房和城乡规划建设局验收备案，房屋已具备交付条件。反诉原告亦向二反诉被告送达了房屋交付通知书，而二反诉被告以人车未分流及未交付地下车库等问题拒收房屋，但根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八中约定“下列情况不作为影响房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。买受人不承诺因此拒绝接收该房屋。”。二反诉被告提出的上述意见非属法定或约定可拒收房屋的事由。 但二反诉被告在发现优优滨海小区未按宣传广告内容进行人车分流后，积极与反诉原告协商，后于2018年11月向相关职能部门投诉，并于2019年3月26日在本院进行了诉前登记。本院认为，其一、二反诉被告已依约向反诉原告支付了全额房款且优优滨海小区一期已竣工验收，反诉原告亦已向二反诉被告送达了交房通知书，双方签订的商品房买卖合同目的并非不能实现；其二、二反诉被告作为消费者在发现相关问题后积极并及时与反诉原告协商，并在合理期限内以合法、合理途径维护自身的权益的行为，应予鼓励；其三、二反诉被告主张的人车分流损失本院虽未予支持，但反诉原告在广告宣传上存在一定过错，海盐县市场监督管理局亦对此予以了行政处罚。从鼓励诚信交易，维护交易行为稳定的角度出发，综合考虑本案实际情况，对反诉原告提出的解除双方之间的商品房买卖合同及据此主张的违约金，本院不予支持。至于反诉原告主张的物业费、维修基金，其权利主体并非反诉原告，对反诉原告的该项诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告封佳伟、徐勤芳的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告海盐县祥源房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉部分案件受理费2676元，保全费1520元，合计4196元，由原告封佳伟、徐勤芳共同负担；反诉部分案件受理费868元，由反诉原告海盐县祥源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  李晓炯 二〇一九年九月二十六日 法官助理高凯茜 书记员陈敏洁 ??1?