广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异693号 案外人：吴婉仪，女，1990年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鉴海北路326号。 负责人：张勇。 委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。 被执行人：广东高骏实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道中华路23号。 法定代表人：吴桂全。 关于（2018）粤0606执10109号申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行申请执行被执行人广东高骏实业投资集团有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，案外人吴婉仪向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人吴婉仪称，被执行人以出让方式取得坐落于顺德区XX社区居民委员会体育路XXX号地块的土地使用权[土地使用权证号为顺府国用（2008）字第1002950号]，并在该地块上兴建商品房，即案涉的骏悦华庭。2013年3月1日，案外人与被执行人广东高骏实业投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X167824、X167825），约定广东高骏实业投资集团有限公司将位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座XX3号、XX4号房产出售给案外人，售房款为377460元、191565元，共计569025元。案外人在法院查封涉案房产之前已与被执行人广东高骏实业投资集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同。上述合同签订后，被执行人广东高骏实业投资集团有限公司将涉案房产交付给案外人使用，案外人与家人将两房产打通使用并居住至今，期间，案外人没有购买其他任何房屋用于投资或居住，名下无其他用于居住的房屋。2013年3月6日至2016年1月28日期间，案外人分期向被执行人广东高骏实业投资集团有限公司支付全部购房款569025元。综上，案外人在人民法院查封上述房产前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价款的50%，且所购买的商品房亦系用于生活居住且名下无其他居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形，据此提出异议，请求中止对涉案两处房产的执行，并解除查封。案外人向本院提交了商品房买卖合同二份、定金收据、购房款进账单及尾款收据、移交用房确认书、顺德区物业管理服务协议书、骏悦华庭临时管理规约、佛山市个人住房查询结果、有线电视及电费缴费存折、电费清单及明细、电费发票、水费清单及收据、电信宽带受理单、燃气供用气合同及缴费清单、涉案房产证明等证据材料。 申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行辩称，1.涉案房产未办理过户登记，根据我国物权法的相关规定未发生物权变动效力，案外人对被执行人广东高骏实业投资集团有限公司享有的权利属于债权，申请执行人对涉案房产享有抵押权并已办理抵押登记，已经生效法律文书确认，除法律另有规定外，物权效力优先于债权效力，因此申请执行人享有的抵押权效力优先于案外人的债权效力。2.申请执行人申请执行（2016）粤0606民初2364号生效民事判决书既包括债权部分也包括实现抵押权的物权部分，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中的金钱债权执行，故案外人对被执行人享有的债权不能排除申请执行人属于物权性质的抵押权的实现。3.根据佛山市住房保障和房地产登记中心和佛山市住房城乡建设管理局主办管理的佛山市房产信息网显示的信息，涉案房产在查封前已经属于不允许出售的商品房，即限制房产，案外人不可能实现商品房买卖合同的网签和合同备案，因此申请执行人认为案外人在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。4.根据案外人提交的商品房买卖合同第9条约定，被执行人应在2012年10月30日前交付房屋，第15条关于产权登记的约定，在房屋交付使用之日起90日内办理房地产权证，涉案房产在2014年6月3日办理抵押登记，2016年3月8日被查封，可见案外人在抵押登记之前已知道被执行人未办理房地产权证，案外人至今未有催促或追究被执行人承担违约责任，案外人具有明显过错。因此，案外人的主张不成立。申请执行人向本院提交了佛山市房产信息打印件、他项权证等证据材料。 本院经审查查明，位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座XX3号、XX4号房产登记于被执行人广东高骏实业投资集团有限公司名下，产权证号分别为0312078731、0312078739。登记抵押权人为中国建设银行股份有限公司顺德分行，登记时间为2014年6月3日。 关于（2016）粤0606民初2364号中国建设银行股份有限公司顺德分行与广东高骏实业投资集团有限公司等金融借款合同纠纷一案，本院在审理过程中根据原告提出的财产保全申请，于2016年3月8日查封了上述涉案两处房产，并经审理作出（2016）粤0606民初2364号民事判决书，判令：“一、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付借款本金765万元和利息、罚息和复利……三、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付保理预付款本金187万元和利息、违约金……九、对上述判决第三项确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司顺德分行对被告广东高骏实业投资集团有限公司的下列房产(详见附表)折价或拍卖、变卖所得价款分别在最高本金限额3800万元范围内享有优先受偿权…”该判决书第九项所列房产包括涉案两处房产。上述民事判决书生效后，因各被告拒不履行上述判决书确定的义务，中国建设银行股份有限公司顺德分行于2018年8月6日向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2018）粤0606执10109号。在执行过程中，本院于2019年1月25日作出（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人广东高骏实业投资集团有限公司所有的上述附表中的房产。案外人吴婉仪以其是涉案房产的所有权人为由于2019年2月22日向本院提起执行异议。 另查明，案外人吴婉仪提交的证据材料显示，案外人与被执行人广东高骏实业投资集团有限公司于2013年3月1日签订了两份《商品房买卖合同》，约定广东高骏实业投资集团有限公司将其名下位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座XX4号（套内建筑面积42.57平方米）、503号房产（套内建筑面积83.88平方米）分别以191565元及377460元的价格（两房共计569025元）出售给案外人，双方约定分期付款，在2016年6月30日前支付完毕。2013年3月6日，广东高骏实业投资集团有限公司开具收据两张确认收取案外人购买上述两房的定金10万元。2015年7月30日，案外人通过银行转账向广东高骏实业投资集团有限公司支付100000元,2015年11月24日转账支付25000元，2015年12月10日转账支付90000元，2015年12月28日转账支付130000元，2015年12月29日转账支付9.5万元，2016年1月14日转账支付14000元，2016年1月28日，广东高骏实业投资集团有限公司开具收据一张确认收取案外人购房尾款现金15025元。案外人与广东高骏实业投资集团有限公司于2012年12月13日签订了一份《移交用房确认书》，案外人确认接收涉案两房。同日，案外人与佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务协议书》，就佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司向案外人提供物业服务达成书面协议。案外人提交的佛山市个人住房查询结果显示，案外人在佛山市辖区范围内无住房记录。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人广东高骏实业投资集团有限公司为涉案房产的房地产开发企业，判断本案案外人请求排除对涉案房产执行的理由是否充分应依照上述司法解释规定的三个条件： 关于第（一）项条件，本院经审查认为，案外人与广东高骏实业投资集团有限公司就涉案两处房产签订了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，双方签订的合同合法有效，符合上述规定第（一）项“在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同”的条件； 关于第（二）项条件，案外人提交的证据显示，案外人在佛山市辖区内无住房记录且已实际居住，案外人的举证符合上述规定第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件； 关于第（三）项条件，涉案两房总价款共计569025元，案外人已按照房产总价支付全部价款，符合上述规定第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。 综上，案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 不得执行登记在广东高骏实业投资集团有限公司名下位于佛山市顺德区XX街道办事处XX社区居民委员会体育路XX号XX3座XX3号、XX4号房产。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 李 红 审判员 甘 坚 审判员 王晓娜 二〇一九年九月五日 书记员 黄俞璇