山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终6700号上诉人（原审原告）：周鲁林，男，1954年7月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈瑞福，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝莹莹，山东博睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周洋，男，1984年7月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。原审第三人：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张全立，执行董事。委托诉讼代理人：李晓亮，男，该公司工作人员。上诉人周鲁林因与被上诉人周洋、原审第三人山东省鲁商置业有限公司(以下简称鲁商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周鲁林上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判确认周鲁林为涉案房屋实际购买人并责令周洋和鲁商置业公司协助周鲁林办理网签更名及房产权属手续；2.一、二审诉讼费、保全费等由周洋承担。事实与理由：一、原判认定事实不详。整体而言，本案事实方面双方并无很大争议，整个房屋抵顶、买卖、购房款的支付等所有手续都是由周鲁林独自办理的。2013年12月20日房屋交付后，也一直由周鲁林居住至今，期间所有的物业、水电气等费用都由周鲁林承担。整个过程中，与周洋唯一相关的就是购房用了周洋的名义。这些事实经过法庭质证，是经各方共同认可的，直接关系到对借名买房的事实认定，而原判对此未予概括性明确认定。原判第5页倒数第9行认为:“根据庭审，可以确认在整个涉案房屋买卖过程中周鲁林自愿支付购房款，并对周洋为涉案房屋买受人的事实并无异议”。周鲁林的确是自愿支付的购房款，并且对以周洋的名义购房的事实无异议，但周鲁林并不认为周洋是实际购买人，认为自己才是实际购买人。原判对此表述不详。二、原判适用法律有误。本案争议各方对案件事实的认识不同，对法律的适用有争议，原判存在的主要问题是法律适用问题。所以周鲁林才要求二审法院依法改判。原判忽略了周鲁林是实际购房人这一基本事实，仅以合同记载的名义购房人为周洋为由进而依据所谓的合同相对性理论，驳回周鲁林诉求，而对借名买房的法律规定置之不理，显然属于适用法律错误。三、原判竟然对双方争执焦点避而不谈，避实就虚，不作任何说理性解释，完全背离了最高法院对裁判文书的基本要求。本案争执的焦点是周鲁林出资以周洋名义购房这种行为的性质如何在法律上认定。周洋认为这属于资金赠与，周鲁林认为这属于借名买房(周鲁林是借名人，周洋是出名人)。原判本应就双方争执的这一焦点进行说理性分析，比如为何是赠与或为何属于借名买房。然而令人诧异的是原判在“本院认为”栏目里用了区区12行字，简单的以合同上记载的购房人为周洋为由，进而驳回周鲁林的诉求，对双方争执的问题却未加只字分析，此等避重就轻的懒汉式做法，严重违背了最高法院三令五申关于判决书要说理的要求。1、本案情形显然不属于赠与。赠与涉及到对个人财产无对价处分，因此法律规定赠与必须有严格的认定条件。在没有书面赠与合同的情况下，须得有赠与人明确的赠与意思表示，而不是说所有父母出资以子女名义购房的行为都视为父母的赠与。另外，退一步讲，即便像被告所说的资金赠与的话，赠与方通常也只负责出钱，其它办理购房手续、交款、贷款、与开发商交接等所有手续，都由受赠人来办理，且房屋由受赠人实际居住。而本案中，所有的出资、签署合同、购房事务包括房屋交付乃至居住至今等，全部是由周鲁林办理，因此即便是赠与也绝非资金赠与，而是房屋赠与。而房屋赠与，根据合同法关于赠与合同的规定，在正式办理所有权登记以前，赠与方有权撤销赠与。周鲁林自己名下的房屋为周洋实际居住，周鲁林购房是为了自己实际居住，整个房屋买卖过程中，只是使用了周洋的名义而已，根本体现不出赠与的应有之义。所以本案周鲁林出资买房绝非对周洋之赠与。2、本案的性质实属借名买房。本案中，双方虽然没有签订有关借名合同或协议，但确实存在借名的合意。周鲁林为何非要以周洋的名义买房呢?法庭调查质证中，周鲁林已经反复阐明，周鲁林因购买“原香溪谷”房屋已经用完了公积金贷款，后来买房未成遂退回了50万资金，但购买本案涉案房屋尚缺20万元，而周鲁林因年龄和用完公积金贷款，已无法再以自己名义向银行贷款购房，而自己名下的房子又由周洋住着，在这种情况下才考虑以周洋的名义贷款，贷款前需先签订有关购房合同，正是在这种情况下，周鲁林才以周洋名义签署了有关合同，所有周洋的签字都由周鲁林代签，合同上注明的购房人地址电话都是周鲁林的地址电话。不成想合同签署后周洋又反悔不同意以自己名义贷款，周鲁林无奈只好自己到处借款交齐购房款。如此一来，虽然实际是周鲁林购房，但借用周洋名义已成事实。正是因为周鲁林是实际购房人，参与了出资购房居住的全过程，而周洋从未参与购房事宜，直到2018年3月11日房子将要办理房产证了，周洋才上门迫不及待的向老父索要此房，周鲁林被迫无奈才提起诉讼。事实昭然若揭，原判居然置其它所有事实情节不顾，单凭合同上记载的购房人为周洋这一点，就驳回周鲁林诉求，既无事实法律依据，又公然违背公序良俗，支持儿子豪夺老父的房产，实于法于理相悖。综上所述，本案实为因借名买房而产生的合同纠纷，周鲁林作为实际购房人，有权要求周洋协助办理网签变更及房产权属手续。原判认定事实不详，适用法律有误，应予依法撤销。周洋辩称，1、周鲁林与周洋系父子关系，双方没有借名购房的合议，周鲁林确认实际购买人无事实依据。2、根据合同相对性房屋出售人确认周洋是房屋买受人，涉案商品房买卖合同合法有效，周鲁林确认实际购买人无法律依据。3、涉案购房合同项下的房屋系周鲁林为周洋购买的婚房，依法属于赠与，综上周鲁林的上诉无事实及法律依据，请求驳回周鲁林的上诉。鲁商置业公司述称，根据合同相对性鲁商置业公司仅与周洋签订了商品房买卖合同，并如约履行交房义务，鲁商置业公司无违约责任，不应承担任何法律责任，鲁商置业公司与周鲁林无合同关系，无合同义务，本案属于周鲁林与周洋之间的纠纷，该楼座已具备办理产权证条件，属于房地产三级市场纠纷，不应牵扯开发企业。根据相关法律规定鲁商置业公司不应被列为第三人。周鲁林向一审法院起诉请求：1.请求确认周鲁林为鲁商常春藤48号楼2-1101号房屋及鲁商常春藤48号楼2-115号地下室的实际购买人；2.请求判令周洋与鲁商置业公司协助周鲁林办理网签名字变更手续；3.本案的诉讼费等费用由周洋承担。一审法院认定事实：2013年3月16日，买受人为周洋、出卖人为鲁商置业公司的（销售（字）201224634）《济南市商品房买卖合同》及附件五合同补充协议中约定：周洋购买鲁商置业公司鲁商常春藤48号楼2-1101号商品房，建筑面积为131.68平方米，总价款为617331元；合同补充协议第一条约定按照一次性付款，买受人于2013年3月16日前向出卖人支付剩余房款，即人民币617331元（定金自动转为房价款）。同日，买受人为周洋、出卖人为鲁商置业公司的（销售（字）201324639）《济南市商品房买卖合同》中约定：周洋购买房号为鲁商常春藤48号楼2-115储藏室，该商品房单价为每平方米2000元，金额72320元。上述《济南市商品房买卖合同》落款处周洋名字均由周鲁林代为签字确认。2013年3月5日，鲁商置业公司作为甲方、山东枣建建设工程有限公司作为乙方签订《抵房协议书》一份，约定乙方购买甲方开发的鲁商常春藤内的48号楼2单元1101室商品房一套；该商品房建筑面积131.68平方米，单价4840元每平方米，总价637331元；地下室号115，建筑面积36.16平方米，单价2000元每平方米，总价72320元，房款总计人民币709651元；该套房享受1万抵3万的优惠，优惠后总房价689651元；乙方同意周洋为该商品房的产权人与甲方签订正式商品房买卖合同；该协议书由鲁商置业公司前法定代表人李彦勇及山东枣建建设工程有限公司盖章确认。2014年8月21日，鲁商置业公司出具销售不动产统一发票一张，载明付款方为周洋，不动产项目为鲁商常春藤济南长清区崮山大学城园区大学路街（路）48-2-1101、48-2-115，金额为690066元。2013年4月2日，位于长清区大学科技园大学路2166号鲁商常春藤48号楼2-1101及48号楼2-115的房屋权属状况信息登记合同备案所有权人为周洋。另查明，周鲁林通过中国建设银行于2013年2月5日向吴某某转账50万元，备注为房款;于2013年4月2日分别向吴某某转账14.5万元、1万元；于2013年2月22日、2013年4月2日向梁某某分别转账3.5万元、20.1万元。一审法院认为，（销售（字）201224634）《济南市商品房买卖合同》及附件五合同补充协议、（销售（字）201324639）《济南市商品房买卖合同》合法有效。本案中，上述《济南市商品房买卖合同》中约定周洋购买鲁商置业公司鲁商常春藤48号楼2-1101号商品房一套及常春藤48号楼2-115储藏室一间，根据合同相对性原则，涉案房屋的买受人为周洋。根据庭审，可以确认在整个涉案房屋买卖过程中周鲁林自愿支付购房款，并对周洋为涉案房屋买受人的事实并无异议。周鲁林请求确认其为鲁商常春藤48号楼2-1101号房屋及鲁商常春藤48号楼2-115号地下室的实际购买人及请求判令周洋与鲁商置业公司协助其办理网签名字变更手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告周鲁林的全部诉讼请求。案件受理费10150元，由原告周鲁林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为涉案房屋是否系周鲁林借用周洋的名义而购买。根据现已查明的事实，涉案《济南市商品房买卖合同》、《抵房协议书》、房屋登记备案、购房发票均显示购房人及产权人系周洋。在此情况下，应当首先推定该房屋的实际购买人为周洋。现周鲁林起诉要求确认其为涉案房屋的实际购房人，根据举证责任分配原则，周鲁林应当提供有效证据对此予以证明，否则应当承担不利法律后果。首先，虽然涉案房屋所涉房款均系周鲁林出资，但鉴于周鲁林与周洋的父子关系，同时，涉案房屋购买时，周鲁林名下本身拥有一套房屋，并无相应购房需求，而周洋名下并无其他房屋，故周洋主张涉案房款系周鲁林念及父子之情而赠与以帮助其购房所用，该主张符合一般生活常理。其次，虽然涉案房屋一直由周鲁林居住使用，但鉴于周鲁林名下的房屋亦被周洋借用，故周洋主张其与周鲁林经协商互换房屋居住，亦符合情理。同时，基于周鲁林与周洋的父子关系（周鲁林仅有周洋一子）以及双方互换房屋使用的事实，周鲁林帮助周洋办理购房手续、缴纳有关契税、水电、物业费用并持有相关票证，亦符合生活常理。最后，周鲁林主张其之所以借用周洋名义购房，系其欲借用周洋的名义贷款，但涉案房屋并不存在按揭贷款的事实，故周鲁林的上述主张与事实并不相符，其亦未对借名买房作出其他合理性解释。综上分析，周鲁林提交的现有证据并不足以证明借名买房的事实，在此情况下，一审对周鲁林的主张不予采信，并无不当。另，本案周鲁林并未提出撤销赠与的诉讼主张，故对周鲁林有关房屋产权登记前可撤销赠与的相关上诉理由，本院不予采信。综上所述，周鲁林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10150元，由上诉人周鲁林负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年九月二十六日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利