内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0522民初6479号 原告：高亚贤，女，1947年2月15日出生，汉族，无业。 委托诉讼代理人：邓春阳，内蒙古通宇律师事务所律师。 被告：李金香，女，1968年9月2日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：格日乐图，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 原告高亚贤与被告李金香合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高亚贤的委托诉讼代理人邓春阳、被告李金香及其委托诉讼代理人格日乐图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高亚贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《借名买房协议书》；2、判令被告立即返还原告购房款252500.00元；3、判令被告赔偿原告过户费等违约损失21300.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月28日，原、被告双方约定，原告贷款买房，但是原告已经达到退休年龄不符合银行贷款审批政策要求，经协商以被告李金香的名义购买涉案房屋（从落位置为科尔沁左翼后旗甘旗卡镇鸿鑫花园小区4号楼五单元601室），首付款、房屋中介费及银行贷款手续费等相关的费用，均由原告以李金香的名义支付，原始购房合同、收据、税票等在原告支付完后当场全部交给了原告方，该房屋的银行抵押贷款由原告按月偿还。房屋产权证下发及银行贷款审批后，被告李金香无故违反约定拒绝签字，导致涉案款项一直没有正常发放，原告无法正常支付购房尾款，原房屋所有权人郎斯琴因此诉讼至科尔沁左翼后旗人民法院，将涉案房屋进行诉讼保全。原告实在无力支付购房尾款，直到2019年3月左右，原告的女儿张立新与第三人张淑芬协商借款140000.00元，并支付给第三人7800.00元手续费，用以支付上述购房尾款。2019年4月1日，原告女儿张立新及外孙女韩晓蕾共同为第三人张淑芬出具借款条，借款金额为140000.00元，并在当日将涉案的全部购房尾款175000.00元以李金香的名义现金支付给原房屋所有权人郎斯琴，同时赔偿其违约损失8000.00元。2019年4月1日，被告李金香又与第三人张淑芬私自将涉案房屋出卖给第三人张淑芬，并办理了大部分过户手续。为维护原告的合法权益，现请求判决支持原告的诉讼请求。 被告李金香辩称，涉案房屋实际购买人为原告女儿张立新，2018年9月末张立新找到被告说法院在执行她的财产，已经成为了黑户，因此无法在其名下买房，也不能办理贷款，因此提出借被告之名从案外人郎斯琴处购买房屋，之后张立新无法支付尾欠房款，就将此房出售给了张淑芬，部分售房款支付给了郎斯琴，从购房至售房期间张立新从未提及原告是属于实际购买人。2019年4月1日支付房款时张立新又以自己名义从吴额尔敦借款20000.00元，用于支付房款，由此被告完全信任张立新是属于购房人，后来因张立新与张淑芬之间产生分歧，张立新不同意被告在过户手续上签字，2019年4月22日张淑芬以房屋要求过户提起诉讼，开庭后张立新为了留取证据要求被告签署借名买卖协议，并说如法院知道实际购买人是张立新的话继续执行涉案房屋，因此要求与其母亲即本案原告签署此协议，本协议形成时间为2019年5月30日，从其形成时间可以看出在签订此协议之前被告并不知道原告为实际购房人，并在此之间张立新已经将房屋出售给了张淑芬，因此原告以此为由提起诉讼要求被告赔偿无任何法律依据。即便诉状所述事实存在，只能证明张立新对原告的欺骗，原告应当以委托合同关系向张立新主张权利。张立新从外借款以外实际支付80000.00余元，因此与原告所述支付房款不相符，原告没有遭受270000.00元的损失。 本院经审理认定事实如下：2018年9月28日原告高亚贤口头委托其女儿张立新办理借用李金香名义购买郎斯琴、张振成位于甘旗卡镇鸿鑫花园小区4号楼5单元6楼西户的楼房事宜，李金香（乙方）以自己的名义与郎斯琴、张振成（甲方）、信达房屋中介有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋价款为252500.00元，分3次付款，签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金10000.00元，乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金抵作同等金额的购房款。1、乙方于2018年9月30日前交付购房首付款52500.00元；2、剩余尾款190000.00元乙方办理二手房按揭贷款。合同签订当日原告高亚贤的女儿张立新要求李金香向郎斯琴交了10000.00元购房定金（此款后来由张立新已偿还给李金香），2018年9月29日张立新与李金香到信达房屋中介有限公司交纳了首付款52500.00元，后因李金香只能办理贷款175000.00元，又由张立新与李金香向郎斯琴交纳后补首付款15000.00元，以上所有交款均以李金香的名义办理，实际均由张立新交纳。郎斯琴、张振成将房屋过户给李金香后，李金香未配合办理贷款，致使剩余购房尾款175000.00元未能如约履行。2019年3月郎斯琴、张振成向本院申请对上述房屋进行诉前保全，2019年3月4日本院作出（2019）内0522财保9号民事裁定查封了上述房屋。房屋被查封后，2019年4月1日，张淑芬以其儿子张译心名下的不动产证作抵押向科尔沁左翼后旗金鼎房屋中介有限公司(以下简称：金鼎房屋中介公司)借款130000.00元再凑6000.00元共计136000.00元给付张立新，张立新和高亚贤自己凑够47000.00元，由张振成、郎斯琴与李金香签订《附加协议》后，张立新以李金香的名义向张振成、郎斯琴结清了购房尾款175000.00元，并赔偿了8000.00元的违约损失，本院也裁定解除了涉案房屋的查封。2019年4月1日，在金鼎房屋中介公司二楼办公室内，张立新、张淑芬、李金香同时在场的情况下，李金香（甲方）、张淑芬（乙方）、金鼎房屋中介公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定李金香将上述涉案房屋出售给张淑芬价款为250000.00元，并由李金香向张淑芬出具250000.00元的购房借款条一枚（此借款条保存于金鼎房屋中介公司董慧莲处），用以在办理贷款期间约束李金香配合张淑芬将房产过户。2019年4月3日，李金香与张淑芬到科左后旗不动产局办理房屋过户手续时，张淑芬缴纳了办理不动产登记的增值税、契税等之后，由于李金香最后不配合签字。张淑芬诉至本院后，本院作出（2019）内0522民初3832号民事判决，判令李金理协助张淑芬办理房屋产权过户手续。2019年5月，在张淑芬起诉李金香案件审理期间，张立新找到李金香，要求李金香在《借名买房协议书》上签字，李金香同意并签字。 另查明，2019年4月9日高亚贤向科左后旗公安局经侦大队提出控告李金香涉嫌合同诈骗案，经科左后旗公安局经侦大队调查后，于2019年5月7日作出后公（经）不立字[2019]23号不予立案通知书认为李金香的行为不具备涉嫌合同诈骗罪的立案条件，决定不予立案。在经侦大队调查过程中，张淑芬称：张立新2018年1月从张淑芬以做买卖资金周转为由借款90000.00元（未还）、2019年4月1日为了交房款借160000.00元（其中包括房产过户费1万多元、中介费、申请贷款手续费），张立新共欠25万元，张立新以用李金香名义购买的楼房以25万元价格顶帐给张淑芬。张立新在经侦大队调查时称：2018年末从张淑芬借一笔30000.00元，2019年3月从张淑芬借60000.00元，2019年4月1日在金鼎房屋中介公司张淑芬向该中介抵押借款130000.00元，借给张立新后，张淑芬又借给张立新6000.00元，替张立新交中介费3000多元，当时张立新与女儿给张淑芬写了140000.00元的借据。 以上事实，原告高亚贤举证如下： 1、《借名买房协议书》两份，证明涉案房屋系原被告签订的，协议约定原告以被告的名义购买涉案房屋，首付款、房屋中介费、银行贷款手续等相关费用均由原告以被告的名义支付，购买房屋的所有权归原告所有； 2、（2019）内0522民初3832号民事判决书复印件一份，证明李金香未经任何人同意将涉案房产出售给张淑芬的事实，属于违约行为； 3、“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷卷宗内的李金香的询问笔录，其中第27页、29页第1、2、7、8、30行倒数第1-3行、第31页第1-9行，证明被告一直知晓房屋系原告借用其名通过信达房产中介公司购买的住宅楼，由于原告年纪大，无法办理按揭贷款且其女儿张立新个人征信有不良记录，无法办理贷款，所以借用被告名义购买的房屋，涉案房款全部由原告出的钱，都是原告女儿张立新替原告交的房款，2019年4月2日，被告因其与张淑芬存在250000.00元的借款条的纠纷，将涉案房屋未经原告及张立新同意的情况下，私自将房屋过户给张淑芬。2019年4月3日被告张淑芬去不动产登记中心办理过户，张立新及原告都没有去，被告称房产中介与张淑芬合谋胁迫其到房产中心办理过户的敲诈勒索行为，以及被告办理过户时没有经过原告的同意。 4、收据5枚，其中3枚收据证明原告以被告名义支付给原房主郎斯琴房屋定金首付款总计77500.0元的事实。另外2枚收据证明原告因购买涉案房屋以被告名义支付房屋中介费及贷款手续费5500.00元的事实； 5、（2019）内0522财保9号民事裁定书及附加协议，证明因被告无故拒签房屋的贷款手续导致该房屋无法正常支付购房尾款，原房主郎斯琴诉至法院促使涉案房屋及2019年4月1日原告以被告名义支付给原房主郎斯琴购房属款175000.00元并赔偿原房主8000.00元的事实，该8000.00元系被告违约导致的损失； 6、《房屋买卖合同书》一份，证明原告以被告名义向郎斯琴购买房屋的事实； 7、完税证明一份，证明涉案房屋过户完税的税款为3549.98元，该款项因被告将房屋转卖给他人，属于被告的违约损失； 被告李金香举证如下： 1、2019年4月2日被告与张立新的手机通话录音（附通话录音内容打印材料），证明2019年4月2日为止张立新说房屋是其自己购买，并没有告知张立新是经过原告的授权委托从事房屋买卖事宜，通话中提及的张立新是张淑芬的原名； 2、复举（2019）内0522民初3832号民事判决书复印件一份，张立新于2019年4月1日向吴额尔敦出具的20000.00元的借款条，证明房屋实际交付首付款日期为2019年4月1日，当天张立新为支付首付款从吴额尔敦借款20000.00元，当时也称是张立新自己买房； 3、“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷卷宗内的张淑芬的询问笔录及房屋中介公司的光盘（当庭播放2019年4月1日16时10分开始的视频）、吴额尔敦的债权凭证，证明张立新向张淑芬出售房屋时仍称是自己的房屋，并带被告到房屋中介公司与张淑芬签订了房屋买卖协议。视频中平头男子就是借给张立新20000.00元的债权人吴额尔敦。同时证明160000.00元房款是由张立新出售房屋及借款中支付给郎斯琴，从买房及售房中张立新实际支付的房款不足80000.00元。 依据双方当事人的申请，同时为了查明事实，本院依法调取了科左后旗公安局经侦大队的“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷的卷宗，包括呈请不予立案通知书、呈请不予立案报告书、报案材料、公安机关工作人员对高亚贤、张立新、李金香、董慧莲、张淑芬、李雪娇的询问笔录，案件当事人出示的证据及金鼎房屋中介公司的监控录像光盘等。 经庭审质证，原告提交的《借名买房协议书》，结合“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷的卷宗内公安机关工作人员于2019年4月10日对李金香的询问笔录、2019年4月9日和2019年5月5日对高亚贤的两次询问笔录相结合，可以认定李金香知道高亚贤借用其名义购买房屋的事实，本院对此予以认定。原告提交的（2019）内0522民初3832号民事判决书复印件、首付款收据3枚、1枚中介费收据、（2019）内0522财保9号民事裁定书及附加协议、郎斯琴、张振成与李金香签订的《房屋买卖合同书》、完税证明，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告出具的1枚贷款手续费收据虽有异议，鉴于李金香与郎斯琴、张振成签订《房屋买卖合同》中说明的贷款一事相关手续确由信达房产中介有限公司予以办理，因李金香自身原因未能办理，但其已部分完成居间工作，其费用收取数额也具有合理费，故本院予以认定。被告所举的手机通话录音，虽原告提出异议，但经本院告知后拒不申请鉴定，故本院对其录音的真实性予以确认，但从其内容来看，因原告口头委托张立新办理借名买房，借名买房过程中均系由张立新指令李金香办理相关事宜，故其在录音中的说法并不能完全否认系原告高亚贤买房的事实，因此该证据能够进一步证实张立新与原告之间的委托关系的事实，但对被告主张购房人为张立新的事实本院不予认定。被告所举的（2019）内0522民初3832号民事判决书、吴额尔敦的借款条、“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷的卷宗内的张淑芬笔录的部分内容、金鼎房屋中介公司的监控视频、张立新向张淑芬的三枚借据复印件相互佐证，能够证明2019年4月1日在张立新在场的情况下，张淑芬、李金香、金鼎房屋中介公司签订了《房屋买卖合同》，并由李金香为张淑芬出具250000.00元借款条留存于中介公司的事实，以及张淑芬与张立新之间存在债权债务关系后，让李金香签订合同的事实，本院对此予以确认。本院依法调取的“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷的卷宗内容，由于当事人对其来源的真实性无异议，且其能够证明本案上述认定的事实，本院予以确认。 本院认为，原告高亚贤借用被告李金香的名义购买郎斯琴、张振成的房屋的事实成立，但因高亚贤在科左后旗公安局经侦大队的2019年5月5日的询问笔录、以及李金香2019年4月10日的询问笔录中，均称双方借名买房没有签订协议、合同，因此本院认定2019年5月5日之前原被告双方并未签订借名买房的协议或合同，本案中原告所举的《借名买房协议》落款处也没有填写日期，该协议应当系2019年5月5日之后签订。被告李金香办理借名买房的过程中，无论联系中介、选择房屋、洽谈买房条款及交纳购房款，均由高亚贤口头委托其女儿张立新办理，由张立新陪同并授意由李金香与郎斯琴、张振成签订合同，办理相关手续。李金香有理由相信张立新对高亚贤具有代理权，2019年4月1日，张立新在场的情况下，让李金香与张淑芬、金鼎房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给张淑芬，应当认定张立新的行为对高亚贤有效，不能认定李金香私自将房屋进行处分，且双方在信达房屋中介有限公司借名买房以及在金鼎房屋中介公司经张立新授意签订《房屋买卖合同》过程中，被告李金香未谋取任何利益，而张立新在2019年4月1日及以前确与张淑芬之间存在经济往来关系，“李金香涉嫌合同诈骗案”的刑事侦查卷宗不予立案卷的卷宗内张立新、张淑芬的笔录、监控录像与李金香提交的借款条复印件也能佐证这一点。因此，2019年4月1日李金香与张淑芬、金鼎房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，张立新授权同意的行为，对原告高亚贤构成表见代理。《房屋买卖合同》签订后，李金香与高亚贤之间的口头借名买房协议终止。在2019年4月1日口头借名买房协议终止后，2019年5月5日以后，在张淑芬起诉李金香要求过户纠纷审理过程中，张立新找到被告李金香所签订的《借名买房协议》已经不是双方当事人的真实意思表示，该协议并不成立，因此，其不再具有法律效力。至于原告高亚贤与其女儿张立新之间因委托关系产生的纠纷，本案中不予处理，原告可另行诉讼解决。 综上所述，原告高亚贤的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告高亚贤的诉讼请求。 案件受理费5408.00元，减半收取计2704.00元，由原告高亚贤负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  刘海风 二〇一九年九月三日 书记员  乌 兰 附：法律依据 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （二）意思表示真实； 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。