海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初4734号   原告:韦世轩，男，1954年8月15日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：秦禹，海南肖明德律师事务所律师。   被告：刘仲，男，1974年10月25日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：刘丽芬，海南外经律师事务所律师。   原告韦世轩与被告刘仲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告韦世轩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》；2.判令被告返还原告海口市琼山区凤翔街道高登社区高登里二横38-1号其公寓C栋五层某套房；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告、陈某与吴某合作，在吴某名下的琼山籍国用(2001)第01-0891，地号:L-03-45;图号10612008，土地面积227.06㎡，建造12层电梯框架式楼房。建成后，吴某占分成30%，原告、陈某占分成70%。2012年3月10日，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，约定原告将位于海口市××区套房卖给被告，总价款423500元。合同同时约定，被告先支付100000元购房定金后，在封顶十二层楼面5天内选定楼层时，被告必须再付给原告50%的房款总额，同时再付办房产证费12000元，由原告办理土地证和房产证。房产证交付被告后，被告在五天内，一次性付清所有房屋余款。购房定金将在最后一次付款时冲抵。合同签订后，被告却只向原告支付了162000元，100000元定金，50000元购房款及12000元办证费。原告依约向被告交付了房屋，被告尚欠原告161000元购房款至今未付。但是，由于原告所建造的房屋未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物，属于违规建筑，根本无法办理房产证。因此，原告与被告签订的《房地产买卖契约》无法履行，原告不能为被告办理房产证，同时也无法要求被告支付剩余购房款。综上所述，原告与被告所签订的《房地产买卖契约》已无法继续履行，应当予以解除，特此提起诉讼，请求法院依法做出公正裁判。   被告刘仲辩称：原告所诉与事实不符，本案不具备法律规定的解除合同的条件，不能予以解除。一、被告已履行作为购房人的付款义务，由于原告迟迟没有办理房产证，导致被告无法办理按揭贷款及装修贷款，原告的违约行为是被告不能支付余下购房款的根本原因。原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，是有效合同，双方均应予以遵守执行。原告与被告在合同第二条约定“办理好房产证后，甲方协助乙方办理房屋抵押按揭贷款或装修贷款，银行放款后乙方一次性付清所有房屋余款给甲方，甲方负责按揭费用，购房定金将在最后一次付款时冲抵。”被告已按合同的约定向原告支付了162000元(其中包含订房款100000元、预付款50000元、办理房产证费12000元)，由于原告没有按合同约定办理土地证和房产证，导致被告无法办理按揭贷款及装修贷款，所以被告按双方的约定暂停支付余下的购房款。只要原告能够按合同的约定办理了该房的土地证和房产证，被告也会依约支付余下的购房款。二、被告在原告处购买的房屋已交付使用，被告从2014年开始入住，已形成其家庭固定生活居住场所。自原告将房屋交付给被告后，被告便对房屋进行装修，被告装修该房支付的装修费用大约130000元装修好后，被告在该房生活居住多年。被告在该房居住期间，已按原告的要求支付了相应的物业管理费、水电费等费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，原告已将房屋转移给被告占有使用，可视为房屋已归被告所有。三、原告因为当前房价大幅上涨，故意以“违规建筑”为借口，提起诉讼，主张解除合同，其真正目的是收回房屋另外销售，企图获取超出合同预期的更大利益，原告的行为与社会主义价值观及人民群众公平正义的认知相背离。为了弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，这种行为不应予以支持。四、原告不积极履行应尽的合同义务，反而主张解除合同的做法，显然违反诚实信用原则。原告与被告签订合同时，在合同中约定了土地证和房产证的办理事宜并收取了被告办理房产证的费用，在被告心里，对原告能够办理该房屋的房产证是深信不疑的，可是到了现在，原告不但不履行办理房产证的合同义务，还起诉要求解除合同，这种违反诚实信用原则的行为，应受到谴责。五、原告声称由于其建造的房屋未经规划土地部门批准，未取得建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物，属于违规建筑，因此主张与被告解除合同，不符合事实。违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可的规定建设，严重影响城市规划的建筑。无证房并不等同于违章建筑，在没有被认定为违章建筑前，谁也无权认为无证房就是违章建筑，在该房屋被认定为违章建筑之前，在法律上仍是认定为合法建筑的，因此，原告主张解除合同的理由不成立，不应予以支持。原告要求被告返还房屋没有事实与法律依据。六、原告已将房屋交付被告占有使用，该房屋属于被告所有，房产证的办理是原告应履行的合同义务，即使房产证无法办理，也不影响被告对房屋的支配，原告无权要求被告返还房屋。七、原告向被告出售房屋时，许诺房产证一定能够办理，并且相关事宜由其办理，如今却以房屋是违章建筑为由主张解除合同，出尔反尔，造成了被告的损失，被告保留向原告追究其法律责任的权利。原告作为房地产开发者，对其开发的房屋情况十分了解，原告向外出售房产时，承诺的是给被告办理土地证、房产证，也收取了办证费用，基于这样的承诺而产生的信任，被告才会购买涉案房屋，如果签订购房合同时，原告就说明涉案房屋根本无法办理房产证，被告会购买该房屋吗？在被告购买房屋并入住多年以后，原告却主张解除合同，原告恶意解除合同的行为造成被告损失的，被告保留追究其法律责任的权利。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。   经审理查明：原告主张其于2010年12月19日与案外人陈某作为乙方与案外人吴某作为甲方签订《房地产项目合作协议书》，约定甲方以提供土地的方式（土地使用权证：琼山籍国用[2001]字第01-0891号，土地座落：海口市琼山区府城高登二横路府城中学东侧，土地面积：227.51平方米）与乙方进行合作；乙方负责投入资金建设，建造12层电梯框架楼房；甲方占房产建成后分成30%，乙方占房产建成后分成70%。   2012年3月10日，原告作为甲方（卖方）与被告作为乙方（买方）签订了《房地产买卖契约》，主要约定的内容：“由于原告已收到被告预付的购房款100000元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立契约，共同遵守。一、原告自愿将座落在海口市××府二横的房地产（房屋建筑面积110平方米，每平方米单价为3850元）出售给被告。该房地产的基本情况已载于本契约附件之一（注明：房号为C栋第五层A套房）。二、原告与被告双方议定的上述房地产成交价格为423500元。付款方式：第一，先预付订房款100000元；第二，封顶选定该层楼面付足150000元房款；第三，封顶十二层楼面5天内再付足总款房款50%，再付办房证费12000元。办理好房产证后，原告协助被告办理房屋抵押按揭贷款或装修贷款，银行放款后被告一次性付清所有房屋余款给原告，原告负责按揭费用，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、双方同意于2012年9月30日由原告将上述房地产正式交付给被告。四、原告保证上述房产权属清楚，若发生与原告有关的房产产权纠纷或债权债务，概由原告负责，并承担民事诉讼责任，因此给被告造成经济损失的，原告负责赔偿。五、违约责任：被告中途悔约，被告不得向原告索还定金；原告中途悔约，原告应将定金双倍赔偿给被告。……七、办理房产证所需费用由原告负责承担。……”。被告向原告于同日支付订房款100000元，于2012年3月22日支付预付款50000元，于2012年11月25日支付办理房证费12000元。后原告将上述房屋交付给被告，被告经装修后于2014年开始居住使用。原告遂于2019年7月1日向本院提起本案诉讼。   以上事实，有原、被告提供的《房地产买卖契约》，原告提供的收据、原琼山籍国用（2001）字第01-0891号国有土地使用证、《房地产项目合作协议书》，被告提供的《协议书》、水电收据、购房收据，当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。   本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同。双方当事人应当按约定履行各自的义务。本案中，原告以涉案房屋不能办理房产证而提出解除《房地产买卖契约》，并要求返还房屋。庭审中，原告明确根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第（四）项的规定，要求解除《房地产买卖契约》。可见，原告是以法定解除权要求解除合同，并要求返还房屋。从事实上，根据《房地产买卖契约》的约定，其合同目的是原告将涉案房屋出售给被告居住使用。被告已向原告支付部分购房款，原告亦已将房屋交付被告居住使用，契约已经履行，其合同目的已着实实现。虽涉案房屋尚未办理房产证，但目前并不影响被告对房屋居住使用，合同目的并非不能实现。被告已向原告支付了办证费用，办理房屋产权证应是原告的义务，原告应在合理期限内履行此义务，诉讼中原告未提供证据佐证其已履行此义务或履行不能，本院对原告提出涉案房屋不能办理房产权证的意见不予采纳。从法律上，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，此条关于合同的法定解除权的规定，第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中并未发生不可抗力的情形，因此，本院对原告提出的此理由不予采纳。第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而办理房产证是原告的义务，原告明确不能给被告办理房屋产权证，原告应是违约方，而原告作为违约方不能以此赋予其法定解除权，因此，本院对原告提出的此理由不予采纳。另外，原告庭审中提出被告未依约定支付购房款，存在违约。虽被告未支付房款达到总房款的50%，但原告已收取了被告的办证费用，并向被告交付了房屋。即使被告未依约支付大部分购房款，存在违约，依第（三）项应当经催告后在合理期内仍未履行，原告方才有权行使解除权，而在诉讼中原告未举证证明其进行过催告，原告无权依第（三）项行使解除权。   综上所述，原告对《房地产买卖契约》并无法定解除权，其诉讼主张不能成立。因此，原告的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告韦世轩的诉讼请求。   案件受理费3826.25元，由原告韦世轩负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 冯成壮     二〇一九年九月三十日   书记员 吴珊珊   速录员 符周婷   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。