河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初3112号原告（反诉被告）：刘军，男，1966年11月13日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：许雷，焦作市解放区新华法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张玲玲，女，1979年12月26日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。原告（反诉被告）刘军与被告（反诉原告）张玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘军及其委托诉讼代理人许雷，被告（反诉原告）张玲玲的委托诉讼代理人秦童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1.租金36000元、押金3000元，仍未履行主要债务；2.违约金5000元；3.因强制装修造成的损失10000元；4.装修损失饭店房屋装修共计30000元；5.物品损失20000元；6.经济损失60000元；7.本案诉讼费由被告张玲玲承担。事实和理由：刘军把房子2018年6月租赁给张玲玲。因张玲玲违约和恶意串通，造成刘军失去饭店房屋承租经营权的严重经济损失。造成刘军没有生活经济收入，由张玲玲承担。原告为此诉至法院。张玲玲辩称，1.刘军的第一、二项诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回诉讼请求。2018年6月1日，刘军和张玲玲签订房屋租赁合同，双方约定，刘军将位于焦作市××路阳光小区东门的房屋出租给张玲玲使用，租赁的期间为2018年9月1日到2019年8月30日止，月租金为3000元，年租金36000元，并约定在租房时张玲玲交付给刘军房屋押金3000元，合同签订后，张玲玲按照合同的约定支付了房屋租金36000元和押金3000元，已经履行了合同义务，但是因刘军的原因导致张玲玲无法在承租期使用租赁房屋，对此，刘军应当支付张玲玲违约金5000元。2.刘军的第三、四、五、六项诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回诉讼请求。2018年6月1日之前，也即是张玲玲承租该房屋之前，是案外人吴小红在此经营饭店，案外人吴小红在合同到期后，将饭店中的所有物品转让给张玲玲，张玲玲支付给案外人吴小红转让费50000元，该租赁房屋中所有的物品均是张玲玲出资购买，后简单装修后进行饭店经营，对此，刘军主张房屋的物品损失没有任何依据，饭店装修刘军没有任何的出资谈何主张装修损失，经济损失60000元更没有任何的依据，该三、四、五、六项诉讼请求明显是刘军在虚假诉讼，无任何的依据。3.刘军的诉讼请求均不能成立，对此，诉讼费应由其承担。综上所述，刘军的起诉理由不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。张玲玲向本院提出反诉请求：1.依法判令刘军返还张玲玲房屋租金24000元、押金3000元；2.依法判令刘军赔偿张玲玲违约金5000元；3.依法判令刘军赔偿张玲玲经济损失40000元；4.反诉诉讼费用由刘军承担。事实与理由：2018年6月1日，刘军和张玲玲签订房屋租赁合同，双方约定刘军将位于焦作市××路阳光小区东门的房屋出租给张玲玲使用，租赁时间为2018年9月1日至2019年8月30日止，月租金为3000元，年租金36000元，并约定在租房时张玲玲交付给刘军房屋押金3000元，合同签订后，反诉人张玲玲按照合同的约定支付了房屋租金和押金。2018年年底，张玲玲得知涉案房屋不是刘军所有，房屋所有人要张玲玲腾空房屋，称张玲玲无权使用涉案房屋，张玲玲无奈于2019年1月份腾出房屋，经营的饭店也无法再进行经营。张玲玲在接受涉案房屋时，涉案房屋是案外人吴小红用于经营饭店，饭店中的各项配套设施也一并转让于张玲玲，为此，张玲玲向案外人吴小红支付了转让费50000元，涉案房屋在张玲玲接手后装修，然后用于经营，现由于刘军的原因，导致张玲玲无法继续使用涉案房屋经营，给张玲玲造成了巨大的经济损失。刘军辩称，1.对张玲玲提出的反诉请求第一项，刘军于2018年5月将位于涉案房屋转租给张玲玲，双方于2018年6月签订房屋租赁合同，从2018年5月张玲玲开始经营饭店，双方房屋租赁合同已经生效，但当时张玲玲称自己没有钱，所以房租以及押金迟迟未交，故第一项反诉请求不成立；2.刘军已于2018年5月将涉案房屋交付给张玲玲使用，双方已经签订租赁合同，2018年11月张玲玲因经营不善将涉案房屋未经刘军同意，私下转让，刘军并未对房屋租赁合同违约，故反诉请求第二项不成立；3.因反诉请求一、二项不成立，故反诉请求第三项没有事实和法律依据；4.张玲玲未交房租和押金，以及刘军未违反合同约定，故反诉费用应由张玲玲自己承担。刘军为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1、刘军的身份证复印件1份，证明刘军的主体资格；2、刘军与张惠民于2015年9月1日签订的房屋租赁合同1份，以及张惠民收取的房屋租金和押金收条4份，证明刘军从张惠民处承租的案涉房屋；3、刘军与张玲玲于2018年6月1日签订的房屋租赁合同1份，证明双方约定房屋为每月3000元，并且60日之内交付房屋，约定承租人在未经出租人同意的情况下不得将涉案房屋转租，双方约定违约金为5000元，2017年9月1日物品移交清单1份，刘军于2017年9月将该房屋租给王建军，物品移交清单是刘军与王建军签订的，后被告张玲玲的爱人李立成确认物品后，于2018年5月在该清单上签字；4、格力空调专营店商品服务票（2013年7月14日票号为0005485）1份和收据（2013年7月4日收据1份，2013年5月4日收据1份）2份，以及装修费用收条2份，证明2018年5月该房屋移交时物品的价格以及装修费用；5、照片1张，证明张玲玲于2018年11月未经原告同意私下将该房屋装让；6、现场录音材料2份，证明房主张惠民承认刘军将涉案房屋进行转让和转租，并且承担与刘军的房屋租赁期限到2019年8月31日止，期间张惠民为涉案房屋办理营业执照，是张玲玲将涉案房屋私下转让后，张惠民为了和焦煤集团继续办理房屋租赁手续而办理的营业执照，并非是将该房屋收回，录音中张惠民多次默认张玲玲承租刘军该房屋等事宜。张玲玲对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但该身份证并不能证明刘军的诉讼主体资格；对证据2中租赁合同真实性无异议，但该合同明确约定了乙方如有意转让房屋必须通知甲方，刘军不能证明已就房屋转让通知过甲方，在该租赁房屋约定的租金为每月1667元，而原告未通知张惠民将房屋转租，租金为3000元，请求法庭通知税务部门对刘军征收房屋租赁费，收条与本案无关；对证据3中房屋租赁合同真实性无异议，张玲玲已经按照约定履行了该协议，张玲玲认为刘军与张玲玲签订的房屋租赁合同系无效合同，刘军不能证明在本合同签订前已就房屋转让事宜通知过案外人张惠民，而张玲玲在签订该房屋租赁合同时，对于刘军与该房屋的关系以及是否需要征得他人同意不知情，对于物品清单上所列的物品名称没有异议，案外人李立成在该清单上签字只是为了明确店内物品的名称，张玲玲已经向案外人吴小红支付50000元转让费，获得店内所有物品的所有权，店内所有物品与刘军没有关系；对证据4真实性均有异议，且与本案无关，收据和装修白条所显示的时间均为2015年之前，根据刘军所举的证据刘军与张惠民签订的房屋租赁合同签订的时间是2015年9月1日，且不能明确这些物品安装的具体地址；对证据5真实性有异议，不能证明图片系张玲玲张贴，也不能证明张玲玲将房屋转让；对证据6真实性无法核对，没有看到录音的原始存储介质，录音杂乱不清，仅能模糊辨认张惠民对刘军将涉案房屋多次转让心中怨恨，也能证明刘军与张玲玲签订的房屋租赁合同无效，张玲玲不承担责任。张玲玲为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.房屋租赁合同1份，证明指向：2018年8月1日，刘军与张玲玲双方签订租赁合同，租赁合同约定：刘军将位于焦作市××路阳光小区东门的房屋出租于张玲玲，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月30日止，租金为月租金3000元，年租金共计36000元，并交付押金3000元，并约定，如一方强制终止合同需支付另一方违约金5000元。2.收据5张，证明签订合同后张玲玲按照合同约定支付刘军租金36000元，其中收据的金额为30000元，另外6000元张玲玲以现金形式支付刘军，刘军未向张玲玲出具收据。3.证明1份、营业执照复印件1份，证人证言1份，证明涉案租赁房屋原房主证实因刘军未经其同意将房屋转租于张玲玲，原房主通知张玲玲限期腾房，原房主并于2019年1月份接手房屋与屋内的设备，因刘军的原因导致张玲玲无法使用该房屋，原房主并于2019年1月3日在用涉案房屋注册个体工商户用于经营，对此，按照合同约定2019年1月份-2019年9月之前的房租共计8个月，刘军应当退还张玲玲的租金24000元，根据合同约定，因刘军原因导致合同终止，刘军应当按照合同约定支付张玲玲违约金5000元。证人证言证明刘军将房屋转让给张玲玲，未通知过张惠民，双方签订的合同无效，从2019年1月到2019年4月，张惠民将涉案房屋锁住，张玲玲无法经营，直到2019年4月才将店内属于自己的物品拉走，产生了巨额损失。4.收据1份，证明张玲玲在租赁涉案房屋的同时，因之前吴小红在此经营饭店，李立成曾支付给吴小红转让费50000元，现因刘军的原因导致张玲玲无法经营，对此，刘军应赔偿张玲玲的经济损失40000元。刘军对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1均无异议；对证据2真实性无异议，但张玲玲称剩余6000元房租是现金交付给刘军的不是事实，不予认可，张玲玲并未支付剩余房租以及房租押金3000元；对证据3中证明以及证人证言真实性有异议，因张惠民已经开始使用涉案房屋自己经营饭店，故对其真实性不予认可，对营业执照真实性无异议，但张惠民办营业执照是为了与焦煤集团续签租赁合同，并非已经通知刘军收回涉案房屋而自己开始经营的；对证据4真实性有异议，张玲玲与吴小红之间的约定与支付吴小红的费用，以及出具的收据，刘军不知情，故对其真实性不认可。本院对证据的分析与认定：刘军提交的证据1-3，张玲玲对真实性无异议，本院对真实性予以采信。刘军提交的证据4、5缺乏与本案的关联性，本院不予采信。刘军提交的证据6，只能证明张惠民在得知刘军将房屋转租他人后，要求刘军与他人协议此事，并不能证明张惠民同意刘军转租的事实，故本院对该证据不予采信。张玲玲提交的证据1，刘军无异议，本院予以采信。张玲玲提交的证据2，刘军对真实性无异议，本院对真实性予以采信。张玲玲提交的证据3，刘军对张惠民出具的证明及其当庭所作的证言有异议，但刘军未提供其他有效证据予以反驳，本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于焦作市××路阳光小区东门的房屋系刘军从案外人张惠民处承租，租期截止日期为2019年8月31日，双方约定刘军如有意转让房屋必须通知张惠民，否则张惠民有权收回房屋。2018年6月1日，刘军与张玲玲签订《房屋租赁合同》，约定刘军将位于焦作市××路阳光小区东门的房屋转租给张玲玲使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月30日，共计12个月。租金每月3000元，年租金36000元。张玲玲应于租约时交付刘军3000元作为房屋水电押金，租赁期满如不续租，在缴清所有租赁合同期间产生的所有费用，刘军应无息退还张玲玲押金。合同签订后，张玲玲向刘军交付房屋租金30000元。之后，张惠民得知刘军未按双方约定使用房屋，在未经其同意的情况下私自将涉案房屋转租给了张玲玲，张惠民于2019年1月2日将涉案房屋收回，并在该房屋地址上办理了营业执照。另查明，刘军与张惠民租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案，刘军在该案中称，刘军与张惠民于2012年9月1日签订租赁合同，期限为一年，并交纳1000元押金。其后租赁合同一年一签，最后一次书面租赁合同于2015年签订，其后未签订租赁合同。2018年租金为2000元每月，刘军将租金交至2019年5月中旬，张惠民收取了租金并同意7、8月份的租金刘军可以缓交。刘军于2019年1月发现张惠民在租赁房屋地址上办理了个体户营业执照，使刘军无法办证经营，其后张惠民又与其合伙人占有房屋并装修。刘军要求张惠民返还房屋无果，故此诉至法院。要求：1.解除刘军与张惠民之间的租赁合同；2.返还刘军2019年1月至5月份的房租9000元；3.张惠民向刘军返还押金1000元；4.张惠民赔偿刘军装修房屋损失30000元；5.张惠民向刘军返还物品或支付物品折价费20000元；6.张惠民向刘军支付违约金5000元。在审理过程中双方达成调解协议：1.刘军于2019年9月25日前将占有张惠民地下室内可移动的物品自行搬离，刘军将物品搬离之日张惠民一次性返还原告租赁费7000元；2.如刘军逾期不搬，张惠民将扣除1000元费用自行处置物品，张惠民于刘军逾期搬离之日支付原告6000元；3.案件受理费713元，由刘军自行承担。本院依据上述调解协议于2019年9月19日作出（2019）豫0802民初3742号民事调解书。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，刘军在未取得涉案房屋处分权的情况下私自将涉案房屋转租给张玲玲，其事后未经权利人追认或取得处分权，故刘军与张玲玲之间签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，刘军主张的租金、押金、违约金不应予以支持。其主张的装修损失、物品损失、经济损失因证据不足不予支持。张玲玲向刘军支付了30000元租金，张玲玲实际使用房屋的时间为2018年9月1日至2019年1月2日，共四个月，扣除该四个月的租金12000元，刘军应返还张玲玲18000元。张玲玲主张刘军返还押金、赔偿经济损失，因证据不足不予支持。张玲玲要求刘军支付违约金5000元，因合同无效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第二款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘军于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张玲玲房屋租金18000元；二、驳回原告（反诉被告）刘军的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张玲玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1400元，由原告（反诉被告）刘军负担。反诉受理费800元，由原告（反诉被告）刘军负担200元，由被告（反诉原告）张玲玲负担600元。原告（反诉被告）刘军应负担的反诉受理费暂由被告（反诉原告）张玲玲垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  贾若男二〇一九年九月二十九日书记员  吴 丹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。