河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5469号原告：邢川，男，1972年10月14日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告：南阳市宛城区汉冢乡汉冢村十二组。负责人：胡敬朝，男，1968年2月23日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，系汉冢村十二组组长。共同委托代理人：刘永军，河南盛春律师事务所律师。执业证号：14113200910884458。共同委托代理人：李红铎，河南盛春律师事务所实习律师。被告：郭奇，男，汉族，1969年7月8日出生，现住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：褚福欣，女，1969年4月11日出生，汉族，住南阳市卧龙区，系被告妻子。原告邢川、南阳市宛城区汉冢乡汉冢村十二组（以下简称“汉冢村十二组”）诉被告郭奇土地租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月15日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，原告汉冢村十二组的负责人胡敬朝，原告邢川、汉冢村十二组的共同委托代理人李红铎，被告郭奇的委托代理人褚福欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邢川、汉冢村十二组诉称：2015年10月15日，被告郭奇与原告邢川、汉冢村十二组签订了《土地租赁合同》，合同约定原告将汉冢村十二组的152亩土地租赁给被告,租赁期限为30年，从2015年10月15日至2045年10月15日，每亩土地的年租金为1080元，租金应于每年8月1日下午5点之前付清（付当年的10月15日至次年10月15日的租金，即先付租金后用地），合同约定，如有违约赔偿双倍年租金。2018年8月1日被告郭奇应向原告支付2018年10月15日至2019年10月15日的租金共计164160元，被告郭奇至今未付款，虽经原告方多次催要，电话不接、信息不回、仍躲避不见。特诉至法院，请求法院判令解除原被告之间的《土地租赁合同》；被告应支付给原告2018年10月15日至2019年10月15日的租金164160元、违约金164160元及滞纳金8208元；且由被告对涉案土地进行完全复耕，恢复原状并交付；本案的诉讼费、律师费等相关费用由被告承担。原告邢川、汉冢村十二组出示证据为：邢川、胡敬朝身份证复印件、汉冢村村委会证明一份；证明方向：证明原告诉讼主体资格适格。2、南阳市宛城区人民政府核发的该区汉冢乡汉冢村十二组村民承包的农村土地承包经营权证书复印件四十一份；证明方向：南阳市宛城区人民政府将该区汉冢乡第十二村民集体所有的土地承包经营权确认给该组农户，该确权土地可以依照《土地承包法》等相关法律的规定进行流转。3、邢川、南阳市宛城区汉冢乡汉冢村十二组、郭奇三方签订的《土地租赁合同》复印件一份；证明方向：证明南阳市汉冢乡汉冢村十二组土地承包经营农户依法通过村、组两级集体将本组152亩土地流转给承租方郭奇使用。并约定了租赁期限、每亩的年租金、交付方式和交付期限及违约责任。4、南阳市宛城区汉冢乡汉冢村第十二村民小组负责人胡敬朝和被告郭奇短信聊天记录复印件一份；证明方向：被告未按照合同约定支付土地租金，村民小组负责人胡敬朝代表该小组村民向被告追要涉案土地租金，被告电话不接、短信不回，完全没有解决问题的态度。被告拖欠土地的行为已构成根本违约，原告依据合同约定可以解除双方签订的《土地租赁合同》，收回土地。5、律师费票据复印件一份；证明方向：证明原告为了维护自己的合法权益而支出的律师代理费。6、南阳市宛城区汉冢乡汉冢村村委会证明一份、被告所租赁土地现状的照片三张；证明方向：被告没有按照法律规定和合同约定合理利用土地造成了土地贫瘠，原告作为该幅土地的所有权人有权解除《土地租赁合同》，依法收回土地。7、南阳市宛城区汉冢乡汉冢村第十二组土地承包户的签名和指押手续一份；证明方向：该组的所有土地承包户一致同意按照《土地租赁合同》的约定解除合同，收回被告所承租土地。被告郭奇辩称：同意解除合同。原告要求被告支付租金164160元是合理的，但是合同未约定双倍违约金、滞纳金，故对双倍违约金、滞纳金不予认可；原告在被告经营期间采取不当阻挠的形式阻碍了被告的正常经营生产活动，且因2018年的水涝灾害，春节之后又一直不下雨导致农作物减产，影响收入，故2018年10月15日至2019年10月15日的年租金未能及时支付；在地里打的水井、铺设的电线、地下埋的管子及建筑的耕种用房都是有价值的，其他周边地区的土地租金也在降低，故要求下调土地租金。被告郭奇未出示证据。原告出示的七组证据，被告无异议，本院予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：2015年10月15日，汉冢村十二组将本组152亩连片耕地收集后，以本组名义与被告郭奇签订《土地租赁合同》，签订该合同时，也由本村委委员邢川参与协调，并作为出租方身份签名。合同约定，原告将汉冢村十二组组集体所有的152亩土地租给被告用于种植农作物，期限为30年（2015年10月15日至2045年10月15日），每亩土地年租金为1080元，一年一付，应于每年8月1日下午5点之前一次性付清全年租金（当年的10月15日至次年10月15日的租金，即先付租金后用地），如付不清，土地（包括所有投资××××组所有；且在租赁期内，双方不得随意变更及停止合同，若单方违约，则赔偿对方双倍年租金。被告承租前述耕地后，建造了看管房、机井并架设了电源线路，种植艾草。目前，被告已向原告支付租金至2018年10月15日，其他租金至今未付。现原被告双方均同意解除《土地租赁合同》，并在合同解除后，由被告于2019年10月15日前完成土地复耕并将土地返还给原告。并明确被告所建造的水井、架设的电源线路及铺设的灌溉水管等设施，如果原告需要，折价抵给原告，如果原告不需要，被告自行拆除，恢复原状。本院认为，原被告签订租赁合同，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。原告邢川虽系合同签定方，因不享有该合同权利义务，其诉讼主体不适格，相应请求，由汉冢村十二组享有即可。现原被告双方均同意解除该租赁合同，在2019年10月15日之前，被告对涉案土地进行犁耙，清除遗留杂草，并将复耕之后的土地返还给原告，该行为系原被告双方的真实意思表示，本院予以确认。被告郭奇在承租土地上所建造的水井、架设的电源线路及铺设的灌溉水管等设施，双方商定，如果原告需要，折价抵给原告，如果原告不需要，由被告自行拆除恢复原状的处理方式，符合相关设施的存留价值因素，和目前尚未发生价值效果上一致意见的情形，故本院对此予以确认。原告按照合同约定履行出租义务后，被告未按照合同约定向原告支付租金，现原告请求被告依照合同约定向其支付逾期未付租金，理由正当，本院予以支持。原告请求的具体数额应按合同约定的152亩土地，每亩土地年租金1080元进行计算，考虑到原被告同意在2019年10月15日之后解除合同，本院只计算2018年10月15日至2019年10月15日的合同租金，该期间的租金核算为152亩×1080元=164160元。被告所主张的二倍违约金，由于违约金过高，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的相关规定，故本院不予支持，本院酌定以2018年10月15日至2019年10月15日的租金164160元为本金，按照年利率12%标准计算从2018年8月1日至清偿之日的利息作为违约金即可。被告所主张由原告支付的律师代理费，因无合同约定，本院不予支持。被告所述的原告阻碍其经营行为，证据不足，本院不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的相关规定，判决如下：一、原告汉冢村十二组与被告郭奇签订的《土地租赁合同》于2019年10月15日予以解除。本判决生效之日起十日内，被告郭奇向原告汉冢村十二组支付2018年10月15日至2019年10月15日的租金164160元及违约金，其违约金以164160元为基数，按年利率12%标准，从2018年8月1日起，计算至清偿之日。如果被告未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、2019年10月15日前，被告郭奇犁耙该152亩土地，并清除遗留杂草，满足种植小麦等农作物的条件后，交还给原告汉冢村十二组。四、被告郭奇在承租土地上所建造的水井、架设的电源线路及铺设的灌溉水管等设施，如果原告需要，折价抵给原告，如果原告不需要，由被告自行拆除恢复原状。五、驳回原告汉冢村十二组的其他诉讼请求。六、驳回原告邢川的起诉。案件受理费1599元（已按减半计算）由被告郭奇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇一九年九月十日书记员  秦乐阳