福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3238号 上诉人（原审原告）：厦门洛克森管理咨询有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲岳里49号501室。 法定代表人：徐中胜，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：徐衍教，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：兰光鎏，男，1978年4月25日出生，畲族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人厦门洛克森管理咨询有限公司（以下简称洛克森公司）因与被上诉人兰光鎏房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初8920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洛克森公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持洛克森公司在一审中提出的第二项诉讼请求、第三项诉讼请求、第四项诉讼请求、第五项诉讼请求、第六项诉讼请求、第七项诉讼请求、第八项诉讼请求、第九项诉讼请求；2.兰光鎏承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一审存在认定事实错误和逻辑错误情形，支撑洛克森公司这一观点的事实及理由详见以下表述。一、关于证据的法律效力问题。一审判决中第12页中的内容有：“兰光鎏提交的自厦门市国土房产测绘档案管理中心调取的档案包括不动产登记申请书足以证明‘厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元’及产权证上记截的‘湖里区穆厝里1号1508单元’所指向的房产为同一房产。”关于一审的这一认定，洛克森公司认为一审认定事实错误，理由如下：第一：兰光鎏提交的自厦门市国土房产测绘档案管理中心调取的档案包括不动产登记申请书（以下简称为“档案与申请”××不是原件，没有法律效力是无效证据。第二：“厦门国土资源与房产管理局”与“厦门市国土房产测绘档案管理中心”不是同一个主体。关于“厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”与产权证上记截的“湖里区穆厝里1号1508单元”是否属于同一房产这个问题，厦门国土资源与房产管理局才有行政主管权和出具证明权。但是兰光鎏提供的“档案与申请”中没有任何地方盖“厦门国土资源与房产管理局”的公章。所以该证据没有法律效力是无效证据。第三：兰光鎏提供的“档案与申请”中没有任何一句话直接指明“厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”及产权证上记截的“湖里区穆厝里1号1508单元”属于同一房产。所以该证据没有法律效力是无效证据。二、关于租赁合同约定的法律效力问题。一审判决中第12页中的内容有：“洛克森公司始终未以产权证上具有详细门牌号的地址表述向市场监督管理局询问能否办理公司地址变更手续，其适用前述租赁合同中补充条款的约定主张合同未生效，并无事实和法律依据。”关于一审的这一认定，洛克森公司认为一审认定事实错误、逻辑错误，理由如下：第一：按照市场监督管理局的规定和要求，办理公司地址变更手续，需要提供租赁合同，而且要按租赁合同上的地址进行申请。洛克森公司在办理公司地址变更申请中，完全按照市场监督管理局的规定和要求进行申请。事实是，洛克森公司与兰光鎏签订的租赁合同中的地址是“厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”，而不是“湖里区穆厝里1号1508单元”。洛克森公司只能按租赁合同中的地址进行公司地址变更申请才能符合市场监督管理局的规定和要求。所以洛克森公司在申请办理公司地址变更这件事情上没有任何过失。第二：在洛克森公司申请办理公司地址变更前，虽然兰光鎏提供了产权证复印件的照片，但这并不能证明租赁合同上的地址与产权证上的地址属于同一房产。洛克森公司在没有看到有主管权的行政管理部门出具的证明前，洛克森公司只能、也只有按租赁合同上的地址向市场监督管理局申请公司地址变更。第三：租赁合同中明确约定“经甲乙双方协商约定，租赁期甲方保证乙方可以使用该地址用于公司注册或变更，并保证只有乙方一家公司才有权使用该房产地址进行注册或变更，如果甲方未保证以上两点，此合同无效，同时甲方应退回乙方已支付的所有押金、租金和物业费”。这条约定是已经生效的，是受法律保护的。假设洛克森公司关于“合同未生效”的主张不成立，但是租赁合同中的“同时甲方应退回乙方已支付的所有押金、租金和物业费”这一条约定仍然成立，并受法律保护。因为这两点约定没有因果关系，也不矛盾。第四：假设兰光鎏提供的证据可以证明“厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”与产权证上记截的“湖里区穆厝里1号1508单元”属于同一房产。那么兰光鎏也应当在签订租赁合同前提供有效证明，至少也要在洛克森公司申请公司地址变更前提供有效证明。但是兰光鎏在这两个时间段都没有提供有效证明，已经给洛克森公司造成经济损失，兰光鎏已经违约。第五：退一万步讲，假设兰光鎏提供的证据能被二审法庭认可，那么洛克森公司在申请公司地址变更时也还是要符合市场监督管理局的规定和要求，至于到时候是否能办理公司地址变更仍是未知数，假设到时候仍不能办理，假设也是因为房屋的原因不能办理，那么租赁合同中的约定仍然生效，仍受法律保护。第六：“两个不同的地址是否属于同一房产”与“地址是否能办理公司地址变更”是两个不同的问题。假设两个地址属于同一房产，租赁合同中的约定仍然有效，仍然受法律保护。租赁合同中的这条约定是：“经甲乙双方协商约定，租赁期甲方保证乙方可以使用该地址用于公司注册或变更，并保证只有乙方一家公司才有权使用该房产地址进行注册或变更，如果甲方未保证以上两点，此合同无效，同时甲方应退回乙方已支付的所有押金、租金和物业费”。 兰光鎏答辩称，其一审证据可以体现洛克森公司提出地址注册的问题，兰光鎏当天下午就去拿产权证复印件，贷款买房产权证在银行是正常的。协商过程中，兰光鎏一直都是愿意配合注册等，一审中介有出庭作证。洛克森公司不愿意签订补充协议，从未提出补充协议。 洛克森公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令洛克森公司与兰光鎏在2018年6月29日签订的编号为［2018］ＺＬ0006900的房屋《租赁合同》未生效；2.请求判令洛克森公司与兰光鎏在2018年6月29日签订的编号为［2018］ＺＬ0006900的房屋《租赁合同》于2018年6月29日予以解除；3.请求判令兰光鎏向洛克森公司退还租房保证金（即押金××3100元；4.请求判令兰光鎏向洛克森公司退还房屋租金9300元；5.请求判令兰光鎏向洛克森公司退还物业费753.9元；6.请求判令兰光鎏向洛克森公司退还电卡剩余139度电量对应的电费152.9元；7.请求判令兰光鎏向洛克森公司赔偿因上述13306.8元而产生的利息损失（该利息损失以13306.8元为计算基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，计算时间从2018年6月30日起暂时至2018年7月29日止，以后继续计算至本案判决确定的履行之日止××；8.请求判令兰光鎏承担本案诉讼费用；9.请求判令兰光鎏承担本案中因房屋租赁而产生的一切责任和一切费用。 一审法院认定事实如下：2018年6月29日，兰光鎏作为甲方（出租方××、洛克森公司作为乙方（承租方××、厦门市湖里区琥珀田园房产中介服务部作为居间方，签订编号为【2018】ＺＬ0006900的租赁合同，约定甲方将坐落在厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元的房屋出租给乙方，建筑面积共47.35平方米；租赁房屋用途为办公；租赁期限自2018年6月28日起至2020年6月27日止；月租金3100元，付款日期由乙方在每三个承租月届满时提前七日支付下三个承租月的租金；本协议签订当日，乙方应向甲方支付保证金3100元整，在租赁期限届满后，乙方未欠缴租金的情况下，经甲方验收房屋、并确认房屋的设施设备无损坏（除自然损耗外××，水、电，物业管理费等费用结算清楚后2个工作日内，甲方应将保证金全部退还给乙方（不计利息××；在租赁期间，水、电、电话、物业管理、煤气、闭路、宽带、有限电视等由乙方使用并负责支付相关费用（签订本协议时，甲、乙双方核对的水表读数为170吨，以此起始结算乙方费用××；本合同自甲、乙双方签字之日起生效，本合同未尽事宜可另行签订补充协议，作为本合同的附件与本合同具有同等的法律效力，与本合同不一致的，以补充协议为准；经甲、乙双方协商约定，租赁期甲方保证乙方可以使用该地址用于公司注册或变更，并保证只有乙方一家公司才有权使用该房产地址进行注册或变更，如果甲方未保证以上两点，此合同无效，同时甲方应退回乙方已支付的所有押金、租金和物业费，租赁期满或乙方提前退租需同时将公司地址迁出，因租赁产生的所有税费由乙方承担并办理。兰光鎏、洛克森公司分别在合同落款甲方、乙方处签字、盖章，在“居间方”处加盖“厦门市湖里区珀琥田园房产中介服务部”印章，经纪人处签有“陈文理”字样。 合同签订当日，兰光鎏即将案涉房产钥匙交付给洛克森公司。洛克森公司向兰光鎏支付押金3100元、3个月房租租金9300元、2018年7月1日至2018年9月30日期间物业费753.90元、电卡剩余电度139度对应的金额152.9元，以上共计13306.8元。洛克森公司并向工商行政部门申请办理公司地址变更。2018年7月5日，大唐.五缘ＹＯＨＯ物业管理处出具证明一份，载明“兹证明产权人兰光鎏购买厦门市湖里区五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层08单元和厦门市湖里区穆厝路1号1508单元是同一地址”。2018年7月11日，洛克森公司工作人员徐衍教（案涉房屋租赁事宜经办人××向兰光鎏发送短信称“兰先生您好，我们公司原承租您的五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元，上周已去工商部门办理我们公司地址变更，但该地址不能正常办理我们公司地址变更。中介也已知道该情况。我们公司至今未使用该房产，相关事宜有待甲、乙、丙三方进一步沟通”，兰光鎏则答复“下午我给你产权证复印件”。徐衍教询问“合同中的地址，加产权复印件，可以顺利办理公司地址变更吗”，兰光鎏答复“我只能保证这地址是肯定没有问题，如果市场监管局说我这地址不能用于公司注册或变更那是我负责。其他问题你得问有关部门或你们的经办人员”、“可以按这些部门的要求来”、“如果就该地址注册公司遇到需要我支持的，我会全力配合你”。徐衍教则表示“我讲的是合同中签的地址，我们已经去办理过申请，结果是不行。中介也去咨询过，您可以与中介沟通一下”，“用合同中签的地址，我们公司上周已去申请过公司地址变更，结果是不行，我们公司用合同中的地址办理不了公司地址变更，合同无效，你可以去看看合同”，“已经说过了，工商说合同中的地址不符合要求，你可以去咨询一下。是这个地址的原因造成不能办理公司地址变更，是甲方的原因。丙方在电话中说同意退还我方中介费。现在甲、乙双方也按合同办理。您现在同意解除原合同，并按合同办理相关手续吗”，兰光鎏答复“如果你租我这房子的目的是用于办公和注册，我可以做到我该做的，其他恕我不能接受。至于谁违约，请你走法律程序吧”。2018年7月12日，中介方将产权证复印件拍照发送给徐衍教，复印件上记载房屋坐落为湖里区穆厝里1号1508单元。2018年7月19日，洛克森公司再次向厦门市湖里区市场监督管理局提交书面迁址申请，载明“我公司因业务发展需要决定住所由厦门市思明区莲岳里49号501室迁入厦门市湖里区五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元，特申请档案由厦门市思明区市场监督管理局迁入厦门市湖里区市场监督管理局，望给予批准”，厦门市湖里区市场监督管理局则备注“不予迁入（该公司拟迁入地址表述不规范，‘地块’不能作为地址登记，应有明确的门牌号××”。 2018年9月25日，兰光鎏向徐衍教发送短信称“大唐C栋1508室的房租已经到期了，按照合同约定你应该于9月21日就按合同付下一个季度的房租的，收到请回复”、“因为你逾期缴交下一季度房租，违反了租赁合同2018ZL0006900关于租金支付方式的约定，现在合同甲方即业主本人通知你履行合同约定，最迟于9月28日前缴交下一季度房租，否则甲方将于9月29日收回房屋，没收房租押金，通知公安更换门锁。特此通知。大唐五缘YOHOC栋1508业主即租赁合同甲方兰光鎏”，徐衍教答复“我司已经向法院提交诉讼材料，相关事宜等待法院通知，特此通知”。 一审庭审中，兰光鎏申请案涉房产的中介机构经办人陈文理出庭作证。陈文理陈述签订租赁合同前，洛克森公司在让中介机构寻找房源时即告知要有房产证，在与兰光鎏签订案涉租赁合同时，本来要写产权证上的地址，但因产权证在银行，洛克森公司觉得产权地址与购房合同地址不一致，就按照购房合同上记载的地址签订合同，后洛克森公司告知购房合同上记载的地址不能用于办理公司注册登记，故陈文理去物业开具了物业证明并提交洛克森公司，但是洛克森公司认为物业公司出具的证明并没有效力，兰光鎏就去银行借取了产权证并拍照，由中介于2018年7月12日发送给洛克森公司，兰光鎏和中介都表示愿意配合办理相关手续。兰光鎏质证认为洛克森公司与陈文理之前的沟通其并不清楚，也与本案无关，对双方合同签订过程及其他协商过程则无异议。洛克森公司对陈文理陈述的签订合同前后过程、时间节点、顺序等的陈述并无异议，但质证认为洛克森公司本来告知中介要求出租方提供产权证，但是兰光鎏只提供了商品房买卖备案合同，没有其他任何书面有效证明，只能被迫按照商品房买卖备案合同上的地址来签订租赁合同。综上，对陈文理前述陈述的双方租赁合同签订的过程及合同签订后的沟通过程予以采信。 另查明，兰光鎏向厦门歌福斯特地产有限公司购买五缘湾西片区5＃号地块项目Ｃ楼15层1508单元房产并办理商品房买卖备案证明。之后，兰光鎏、厦门歌福斯特地产有限公司分别作为权利申请人、义务申请人申请办理不动产登记（产权类××，在该不动产登记申请书上记载不动产坐落“湖里区穆厝路1号1508单元”，合同号03133728，合同坐落“五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”，并于2017年9月11日向厦门市不动产登记中心提交前述不动产登记申请书及案涉房产购房合同、备案证明、购房发票、完税凭证、预购商品房预告登记证明、土地房屋产籍调查表、预购商品房抵押权预告登记证明、委托书等材料，厦门市不动产登记中心出具收件收据。2017年9月13日，厦门市国土资源与房产管理局出具第0091764号不动产权证书，记载权利人兰光鎏，坐落湖里区穆厝路1号1508单元。 一审庭审中，洛克森公司确认其一直向市场监督管理局咨询的是租赁合同上记载的地址，并没有向市场监督管理局询问过产权证上的地址能否办理公司注册地址变更登记，也未将产权证复印件出示给市场监督管理局，市场监督管理局给的无法办理的答复均是针对租赁合同上记载的地址。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。洛克森公司与兰光鎏签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，根据合同约定，该份合同自双方签字之日即生效。对于合同补充条款中约定的“经甲乙双方协商约定，租赁期甲方保证乙方可以使用该地址用于公司注册或变更，并保证只有乙方一家公司才有权使用该房产地址进行注册或变更，如果甲方未保证以上两点，此合同无效”，本院认为：洛克森公司租赁案涉房产的用途为办公，从合同目的上看，前述约定中所提到的“该地址”指向的应为案涉房产本身。生活中出于表达方式、参考对象等的不同，对房产地址的表述可能存在差异化，但无论何种表述，其所指向房产本身必须是特定的、唯一的，且该房产必须能够用于办理洛克森公司的登记注册及变更、办公等用途。本案中，虽然洛克森公司提交证据证明合同记载的“厦门市五缘湾西片区5#地块项目C楼15层1508单元”这一地址表述无法办理公司注册地址变更手续，但市场监督管理局给出的理由为“该公司拟迁入地址表述不规范，‘地块’不能作为地址登记，应有明确的门牌号”，从该答复可以看出，市场监督管理局针对的恰恰是案涉房产地址的表述问题，而非案涉房产本身的问题。兰光鎏提交的自厦门市国土房产测绘档案管理中心调取的档案包括不动产登记申请书足以证明“厦门市五缘湾西片区5#地块项目C楼15层1508单元”及产权证上记载的“湖里区穆厝里1号1508单元”所指向的房产为同一房产，洛克森公司始终未以产权证上具有详细门牌号的地址表述向市场监督管理局询问能否办理公司地址变更手续，其适用前述租赁合同中补充条款的约定主张合同未生效，并无事实和法律依据。故洛克森公司请求确认合同未生效的诉讼请求，故不予支持。鉴于合同已经依法成立并生效，故洛克森公司应按照合同约定履行合同义务，其主张退还保证金、房屋租金、物业费、电费、支付利息损失于法无据，故不予支持。其要求兰光鎏承担本案中因房屋租赁而产生的一切责任和一切费用，但并未明确前述责任和费用具体包括哪些，且并无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门洛克森管理咨询有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费1738元，减半收取计869元，由厦门洛克森管理咨询有限公司负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，洛克森公司上诉主张本案讼争备案合同的“厦门市五缘湾西片区5＃地块项目Ｃ楼15层1508单元”与产权证上记载的“湖里区穆厝里1号1508单元”并非同一房产，但兰光鎏于一审中提交的《不动产登记申请书（产权类××》已经明确属同一房产，仅是因预售合同中合同地址与产权地址记载不同而导致，该事实业经有权机关厦门市国土房产测绘中心予以确认，故洛克森公司的该项上诉主张缺乏依据，不予以采信。其次，洛克森公司上诉主张兰光鎏应退还已支付的所有押金、租金和物业费等。兰光鎏与洛克森公司签订的租赁合同属双方真实意思表示，并不违反法律法规，且已经实际履行，不存在法律规定的合同无效之情形。洛克森公司上诉所依据租赁合同之补充条款约定“经甲、乙双方协商约定，租赁期甲方保证乙方可以使用该地址用于公司注册或变更，并保证只有乙方一家公司才有权使用该房产地址进行注册或变更，如果甲方未保证以上两点，此合同无效，同时甲方应退回乙方已支付的所有押金、租金和物业费”，但并无证据证明讼争房产并不能注册公司。市场监督管理局出具的未能注册公司的事由仅为“该公司拟迁入地址表述不规范，‘地块’不能作为地址登记，应有明确的门牌号”，而非该房产不能注册公司。根据一审中的短信记录及证人证言可以证明，兰光鎏积极调取产权证书，愿意配合洛克森公司办理公司注册事宜，其已尽到合同之义务，并不存在过错，亦不存在违约情形。洛克森公司的该项上诉主张亦缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1738元，由上诉人洛克森公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年九月二十四日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一××原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二××原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三××原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四××原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。