东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0591民初660号原告：胡长久，男，1968年3月10日生，汉族，现住东营市。委托诉讼代理人：秦德镇，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀娜，山东恒岳律师事务所律师。被告：崔洋，男，1990年9月20日生，汉族，现住东营。委托诉讼代理人：张新娥，女，1962年4月20日生，系崔洋母亲，现住东营市。原告胡长久诉被告崔洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，本院转为普通程序进行审理。胡长久委托诉讼代理人秦德镇、杨秀娜（第二次庭审时秦德镇未到庭,三次庭审时，杨秀娜未到庭），崔洋委托诉讼代理人张新娥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡长久向本院提出诉讼请求：1、依法判令崔洋向胡长久支付购房款6832000元，并承担自2019年2月15日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息（以6832000元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费、保全费等全部由崔洋承担。事实与理由：2012年4月、2013年2月，胡长久分别以东营天华建筑安装有限公司、山东海川建设有限公司的名义承揽并施工山东景港房地产有限公司（以下简称“景港公司”）开发的黄蓝时代（东营）国际金融港B、C楼工程。2017年2月6日，胡长久与景港公司分别签订两份《购房协议》，以金融港D楼5层501、502、503、504、511、512室折抵应支付给胡长久的工程款5269672.52元；以金融港D楼5层507、508、509、510室折抵应支付给山东天华建筑安装有限公司（实际权利人为胡长久）的工程款3464229.94元。2017年5月18日，胡长久与崔洋签订《房屋转让协议》，将以8733902.46元工程款折抵房款的房屋按7830000.00元价格转让给崔洋。2017年7月31日，胡长久与崔洋达成《金融港D座写字楼分期付款协议（补充协议）》，约定在全部房款未付清前，崔洋不得出售未付清部分房款的房屋，并约定如崔洋违约，则首付房款作为违约金。崔洋于2017年5月18日支付首付款1000000元（根据补充协议的约定，该首付款已冲抵为违约金），于2017年7月31日支付购房款1000000元，剩余房款6832000元至今未予支付，虽经胡长久多次催要崔洋始终未履行支付义务。崔洋辩称，不同意胡长久的诉讼请求。经审理查明，2012年、2013年期间，胡长久以东营天华建筑安装有限公司名义承揽并施工景港公司开发的黄蓝时代（东营）国际金融港B楼工程。后与景港公司协商，以府前大街55号金融港D楼501、502、503、504、511、512室折抵应支付给胡长久的工程款5269672.52元；以金融港D楼507、508、509、510室折抵应支付给山东天华建筑安装有限公司的工程款3464229.94元，山东天华建筑安装有限公司出具证明认可胡长久为实际权利人。2017年5月18日，胡长久与崔洋签订《房屋转让协议》一份，约定将以其工程款折抵房款的房屋金融港D楼5层507、508、509、510室及金融港D楼501、502、503、504、511、512室按7830000.00元价格转让给崔洋，该协议第二条房屋价格、付款方式及约定事项第2项付款方式为：签订合同之日起胡长久为崔洋办理房屋过户及所有手续，待办理完《不动产权证》后15天内，崔洋向胡长久支付房款总额50%的房款；2017年10月31日前向胡长久支付房款总额25%的房款，剩余25%房款于2017年12月31日前结清。在房款总额未结清之前出现逾期交纳房款的情况下，胡长久有权要求崔洋交还房屋，且此协议作废，由于崔洋违约等事宜产生费用由崔洋承担，并支付相应违约金。该协议第二条第3项约定，逾期交款处以滞纳金按银行利息的3倍，如崔洋逾期超过15天未付款，胡长久有权收回房屋且协议无效。若胡长久不能为崔洋办理此合同约定的转让手续或将土地、写字楼抵押给任何第三方，则此合同无效，胡长久无条件全额退还崔洋所有的购房款，并支付相应违约金。该协议第三条其他规定第1项约定，胡长久在签订合同之日起应积极协助办理过户等相关事宜。胡长久在签订合同之日起应积极协助办理过户等相关事宜。当日，崔洋向胡长久支付100万元购房款。后崔洋与景港公司签订《商品房现房买卖合同》，关于涉案房产的抵押情况，该合同载明该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。2017年7月31日，胡长久与崔洋签订《金融港D座写字楼分期付款协议书（补充协议）》，载明崔洋于2017年5月18日购买位于的写字楼共十间，建筑面积979平米，总房款为7832000元，已签订《商品房买卖合同》并支付首付款100万元，剩余房款6832000元，采用分期付款方式支付，于2017年8月7日支付200万元，于2017年10月15日前支付剩余房款4832000元，本协议为已签订的《商品房买卖合同》附属补充协议，对主合同的付款方式重新协商约定，其余约定事项以主合同内容为主；如崔洋逾期3日以上，胡长久有权终止该合同，并首付房款作为违约金；在全部房款未付清前，崔洋不得出售未付清部分房款的房屋，否则由此产生的法律责任由崔洋承担并首付款作为违约金。当日，崔洋向胡长久支付购房款100万元。府前大街55号金融港D楼涉案的10间房屋已经交付崔洋使用，现登记所有权人为景港公司，均于2016年8月8日被景港公司在东营银行股份有限公司开发区支行办理了借款抵押，总计抵押金额为8000万元，该10间房屋是抵押房产中的一部分。另查明，2017年8月，中国人民银行六个月（含）贷款年利率为4.35%；2017年8月，中国人民银行一至三年（含）贷款年利率为4.75%。本院认为，金融港D楼涉案的十间房产，虽登记在景港公司名下，但胡长久通过以工程款抵顶房款的方式取得涉案十间房产的相应权利，后胡长久将购买该房屋的权利转让给崔洋，双方签订的《房屋转让协议》、《金融港D座写字楼分期付款协议书（补充协议）》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且之后崔洋与景港公司签订了买卖合同，崔洋应当按照协议约定向胡长久履行付款义务。《金融港D座写字楼分期付款协议书（补充协议）》对《房屋转让协议》中的付款方式重新协商约定，故关于付款方式应以《补充协议》的约定为准。崔洋未按照补充协议的约定的时间履行支付房款的，构成违约，胡长久要求崔洋支付购房款及逾期付款利息的主张，本院予以支持。胡长久主张根据补充协议约定，崔洋逾期支付剩余购房款，2017年5月18日首付房款100万元应作为违约金，崔洋主张该数额过高，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二））》第二十九条第二款规定。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为过分高于造成的损失。本案中胡长久的损失应为崔洋逾期付款造成的损失，胡长久主张首付房款100万元为违约金，数额过高，本院予以调整，2017年8月8日至2019年2月14日的违约金，确定以中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十计算，为638543.31元｛[100万×4.35%÷365×69天（2017年8月8日至2017年10月15日）＋5832000元×4.75%÷365×487天（2017年10月16日至2019年2月14日）]×1.3×1.3｝，剩余361456.69元（100万元-638543.32元）应作为房款予以扣减，崔洋现欠付的房款为6470543.31元（7832000元-100万元-361456.69元）。胡长久主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2019年2月15日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持。崔洋主张胡长久在签订《金融港D座写字楼分期付款协议书（补充协议）》过程中存在过激行为，该协议不是崔洋的真实意思表示，未提交证据证实，且认可对涉案房屋进行了装修、对部分房屋进行了出租，对崔洋关于补充协议非其真实意思表示的主张，证据不足，本院不予支持。崔洋主张《商品房买卖合同》是其与景港公司签订，胡长久无权针对《商品房买卖合同》与崔洋签订补充协议，本院认为，崔洋认可其与景港公司所签《商品房买卖合同》中并无关于房款支付时间的约定，也无需向景港公司支付购房款，从内容来看，系胡长久与崔洋针对《房屋转让协议》达成的补充协议，对崔洋的该抗辩意见，本院不予支持。因《金融港D座写字楼分期付款协议书（补充协议）》对《房屋转让协议》中的付款方式重新进行了约定，崔洋主张依据《房屋转让协议》其付款以胡长久办理完《不动产权证》为前提条件，本院不予支持。崔洋提交的抵押情况系其与景港公司签订的合同中载明的内容，其以此主张胡长久在签订协议过程中存在欺诈，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔洋于本判决生效之日起二十日内向原告胡长久支付房款6470543.31元，并支付自2019年2月15日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息（以未付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告胡长久的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59624元、保全费5000元，由原告胡长久负担案件受理费3154元，由被告崔洋负担案件受理费56470元、保全费5000元（崔洋应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费56470元、保全费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  康树梅人民陪审员  卢守礼人民陪审员  李文华二〇一九年九月二日法官助理刘洋书记员袁盼盼