天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初10125号原告：天津盛世惠泽投资有限责任公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1905。法定代表人：吴美郁，经理。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。被告：王建生，男，1968年2月10日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：臧雅丽，天津得依律师事务所律师。原告天津盛世惠泽投资有限责任公司与被告王建生确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津盛世惠泽投资有限责任公司的委托诉讼代理人张赛，被告王建生委托诉讼代理人臧雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津盛世惠泽投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签署的《凌奥国际公寓项目认购协议》无效；2．本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签署了《凌奥国际公寓项目认购协议》，约定被告认购原告开发的位于南开区凌宾路南段凌奥创意产业园三期项目×座×门×××号房屋。原、被告之间的基础法律关系并不存在，且该房屋至今未核发《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》，违反了法律及行政法规的强制性规定。故依据相关规定，请求法院确认原、被告签订的《凌奥国际公寓项目认购协议》无效，望判如所请。王建生辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。1．本案中原、被告虽然签署的是《凌奥国际公寓项目认购协议》，但双方并不是基于商品房买卖合同关系，而是因原告以包括诉争房屋在内的房屋抵案外人胜达公司工程款为基础。签订《抵房协议》后，被告作为本涉诉房屋工程的施工人、出资人，案外人胜达公司将《抵房协议》中涉及房屋用以偿还本案被告对该项目的出资款。原、被告签订的《凌奥国际公寓项目认购协议》，只是为了配合原告与案外人胜达公司及被告以房抵债的手续。实际是以房抵债，并非买卖关系。为查清本案事实，请求追加河南胜达建筑工程有限公司为本案第三人。2．原、被告签订的认购协议系完成抵债手续，是双方真实意思表示，不存在无效情形。3．本案诉争房屋项目拥有土地转让合同、土地权证，并已经合法立项，取得建设项目选址意见书、规划许可证等，项目合法。涉诉房屋项目，项目名称为凌奥创意产业园三期，项目规划性质为工业。其设计用途为创意产业园的配套公建，并不是商品房，所以不需要取得商品房的相关销售许可。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《凌奥国际公寓项目认购协议》一份。该协议约定，被告自愿认购原告开发的坐落于南开区凌庄子道与凌宾路交口凌奥国际公寓项目×座东门×××号，销售面积111.49平方米，最终面积以房屋竣工后政府测绘部门实测面积为准；该套房屋认购单价为每平方13000元，总房款为1449370元，实测面积出来后，双方将按照本认购协议约定的单价，重新进行价格核算，多退少补；本项目的土地性质为50年商业用地；被告按一次性付款的方式支付房款；待本项目正式开盘后，被告应在接到原告通知后7个工作日内携带本认购书附件中所约定的有效证明文件及相关费用到原告售楼处签署《商品房买卖合同》，同时，向原告支付约定的原告代收的相关税费；如被告未在本认购协议约定期限内交齐购房款，则构成违约，原告有权将该房屋另行出售，被告所付定金不退。上述协议签订后，被告未向原告交纳房款。原告在该认购协议中加盖了合同专用章，案外人杜景茹以被告代理人的身份在认购协议上签名。庭审中，被告王建生一方追认了杜景茹的代理行为。涉诉房屋位于凌奥创意产业园三期，该项目土地使用权人为案外人天津凌奥创意产业园集团有限公司，原告与案外人天津凌奥创意产业园集团有限公司为该项目建设方。2018年6月12日，天津市规划局南开区分局在本院审理的其他案件中，向本院出具证明一份，内容为：“经核，由天津凌奥创意产业园集团有限公司建设的位于南开区凌宾路南段的凌奥创意产业园三期项目，我分局未核发建设工程规划许可证。”至本案庭审之日，天津凌奥创意产业园集团有限公司仍未取得天津市规划局南开区分局核发的《建设工程规划许可证》，亦未取得《商品房销售许可证》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告王建生追认了案外人杜景茹的代理行为，故本院认定原告提交的《凌奥国际公寓项目认购协议》系原、被告之间签订。依据天津市规划局南开区分局出具的证明足以证明涉诉房屋所在的凌奥创意产业园三期项目至今尚未取得《建设工程规划许可证》，且原告也未取得涉诉房屋的《商品房销售许可证》，违反了相关法律及行政法规的强制性规定，故原告主张其与被告签订的《凌奥国际公寓项目认购协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告天津盛世惠泽投资有限责任公司与被告王建生就南开区凌庄子道与凌宾路交口凌奥国际公寓项目×座×门×××室房屋签订的《凌奥国际公寓项目认购协议》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王建生负担。被告负担部分于本判决生效后十日内给付原告天津盛世惠泽投资有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛瑞虹二〇一九年九月二日书记员  刘 鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。