大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初939号原告：大连三增上学教育科技有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区亿阳路6C号25层1号，统一社会信用代码：91210213071552048X。法定代表人：韩仁波，总经理。委托诉讼代理人：潘淑红，女，1981年2月19日出生，该公司职员，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。被告：大连嘉隆电力安装工程有限公司，住所地辽宁省大连市高新园区高能街125号1楼107室，统一社会信用代码：91210200118529647P。法定代表人：柳生发，经理。委托诉讼代理人：陈祥麒，男，1952年1月13日出生，该公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。原告大连三增上学教育科技有限公司(以下简称三增公司)与被告大连嘉隆电力安装工程有限公司（以下简称嘉隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三增公司的委托诉讼代理人潘淑红和张勇、被告嘉隆公司的委托诉讼代理人陈祥麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三增公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告经济损失660000元、房屋装修款150418.10元；2.判令被告立即返还原告租金219292元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原告前身大连正大光艺科技发展有限公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将座落于大连市高新园区高能街125号，建筑面积约为751平方米的房屋（房屋所有权证号：大房权证高单字××号）租赁给原告使用。签订合同前被告董事长郑重承诺，根据有关政策在房屋租赁期间内，每租一平方米，被告可向当地政府申请补贴给原告1元/平方米。基于被告的上述承诺，原告才与被告签订了上述《房屋租赁合同》，并缴纳第一年房租219292元。但是在2017年年底，被告所称的上述政策没有兑现，被告没有按照承诺向原告返还任何租金。被告的行为严重违反了合同法规定的诚实信用原则、严重违背了先前的承诺，属于严重违约行为。更为恶劣的是，被告于2018年10月25日8时忽然对原告租赁的上述房屋违法强行断电，致使原告近四十名员工无法正常办公，并导致原告市场相关的30余所学校因服务器停电而完全瘫痪无法使用，所有项目完全停滞。截止目前已经给原告造成至少1000000元的巨大经济损失。另外，原告租用被告房屋投入的装修款为150418.10元。被告上述行为严重违反合同约定，属于根本性违约，导致租赁合同目的无法实现，故原告依法向被告通知解除上述《房屋租赁合同》。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告嘉隆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案是由房屋租赁纠纷引起，双方产生纠纷的起因是原告拒付租金。被告25日断电已经是明确的解除合同通知，31日原告同意解除，短短5天的时间原告却要求被告赔偿其员工两个月的工资没有事实和法律依据。原告拒交租金致使合同不能正常履行，其要求被告赔偿装修损失亦没有依据。至于原告和案外人违法销售软件和网上教学产生的损失，与被告无关。综上，由于原告根本违约导致合同无法正常履行，尽管被告断电有不妥之处，但也是原告根本违约导致，责任不在被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》、照片，被告提交的原告的国家企业信用信息公示、解除房屋租赁合同通知书、律师催告函、微信通话截图，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的谈话录音、大连高新区关于推动科技创新经济发展的若干措施、荣誉证书，拟证明原告符合享受优惠政策条件，被告没有按其承诺的使原告享受政策予以返还租金，被告构成违约。被告不予认可。上述证据仅体现双方当事人为减免租金享受优惠政策的事情均找过政府，但并不能体现被告承诺一定由其办理且办理成功，在无其他证据佐证的情况下，上述证据不足以证明原告的主张，本院不予采信。2.原告提交的房屋所有权证，与本案不具有关联性，本院不予采信。3.原告提交的《三增上学教育产品大连市代理协议》、《赔偿协议书》、订货单、中国建设银行网上银行电子回执、用款申请单、付款单、记账凭证、发票、报销单等，拟证明因被告断电给原告造成的损失。被告不予认可。上述证据需结合本案查明的事实和其他证据综合分析认定，在此不作表述。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月13日，原告三增公司（原名大连正大光艺科技发展有限公司）与被告嘉隆公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大连高新园区的房屋租给被告用于办公，租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月28日止。被告于2017年3月1日将符合约定的房屋交付给原告使用。租赁费日每平方米建筑面积为1.5元。因租期三年，享受优惠，租赁费日每平方米建筑面积为：第一年度0.8元，第二年度1.2元，第三年度1.3元。租赁期内：租赁费第一年度为219292元，第二年度为328938元，第三年度为356349.5元。租赁费支付方式及缴纳期限：合同签订生效日起每年3月1日至次年2月28日为一个租赁周期。每年租赁期开始的前一个月为租赁费缴费时间，即为每年2月1日前缴纳当年租赁费，被告出具付款通知书并向原告开具相应金额的发票，原告将缴纳的租金汇款至被告指定的银行账户。上述租赁费包括租期内产生的房屋租金、税金、取暖费、物业费。合同第六条约定：原告对房屋进行改造、装修或增添附属设施，应征得被告书面同意，装修费用由原告承担，未经被告同意，原告擅自装修的，被告有权要求原告恢复房屋原状，并赔偿因此产生的损失。原告在交还房屋时，必须保证房屋原有设施完好，原告自行装修的增添部分不能拆除，不能破坏整体结构。合同第七条约定：原告未按约定的时间缴纳租金以及其他费用超过约定时间30日内，应向被告支付当年年缴费总额万分之五的违约金。原告提前解除合同，按合同约定的承租面积乘以实际承租天数乘以每天1.5元补交支付给被告，因违约不予享受的优惠租赁费用。有下列情形之一的，可以提前解除本合同，租赁费据实结算：1.因不可抗力导致合同无法履行而提前解除的；2.经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的。在租赁期内因政府规划决定拆迁的，按《大连市城市房屋拆迁管理办法》执行。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳第一年度房屋租赁费219292元。位于大连市高新园区的房屋登记的所有权人为被告嘉隆公司，建筑面积16663平方米。被告于2018年10月16日向原告发出《关于催缴房租的函》，载明三增公司未按合同约定支付房屋租赁费，已逾期近7个月，要求原告三增公司于2018年10月15日前支付欠缴房屋租赁费。被告又于2018年10月22日通过微信通知原告于2018年10月24日前交房租，逾期不交，被告将断电。被告于2018年10月25日对原告租用的办公室断电。原告委托辽宁昌信律师事务所刘传科律师于2018年10月26日向被告发出《律师催告函》，载明因被告于2018年10月25日断电造成原告损失，要求被告立即恢复供电并赔偿原告因此造成的全部经济损失。原告于2018年10月31日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，认为在签订合同前，被告公司董事长承诺根据有关政策在房屋租赁期间内，自2017年3月1日至2018年2月28日前办理房屋租金每天一平返一元政策。原告基于上述承诺签订《房屋租赁合同》，并缴纳第一年房租219292元。但在2017年底，被告没有兑现承诺。原告认为被告构成严重违约，且于2018年10月25日强行断电，造成原告巨大经济损失。原告认为被告的行为属于根本性违约，导致租赁合同目的无法实现，故通知被告解除《房屋租赁合同》。庭审中，原告自认于2018年11月1日从案涉房屋搬离，并于该日另行租赁房屋。庭审中，原告主张因被告断电给其造成的损失包括：1.原告赔偿案外人大连源频信息服务有限公司400000元。根据原告提交的证据，原告与案外人大连源频信息服务有限公司签订《三增上学教育产品大连市代理协议》，约定大连源频信息服务有限公司在大连市代理三增所属产品线，代理期限自2018年2月12日至2020年2月11日。原告与大连源频信息服务有限公司签订《赔偿协议书》，内容为：关于双方签署的《市区域代理合同》，因三增公司租用办公室被嘉隆公司强行断电导致三增公司服务器于2018年10月25日至2018年11月20日期间无法正常使用，并于11月24日没有按时交付货品，原告同意于2019年1月28日前分两次向源频公司支付人民币400000元，以此作为原告对上述损失全部的、最终赔偿。原告于2019年1月25日、1月28日向大连源频信息服务有公司转账400000元。2.2018年10月、11月员工工资260000元。3.装修费用150418.1元。原告的经营范围包括教育软件开发；计算机网络技术、计算机软件开发、技术咨询、技术服务、技术转让；计算机软件及辅助设备批发；数据处理和存储服务；教育信息咨询；会议服务；计算机系统集成及综合布线；经营广告业务；展览展示服务；商务信息咨询；城市道路照明工程、楼宇智能化工程、室内外装饰装修工程、机电设备安装工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）被告嘉隆公司曾就案涉房屋租金事宜向本院提起诉讼。本院作出（2019）辽0293民初275号民事判决，判决大连三增上学教育科技有限公司给付大连嘉隆电力安装工程有限公司房屋租金461114元及逾期付款违约金205.59元。三增公司不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）辽02民终7369号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，结合上述已查明的相关事实及原、被告的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：原、被告双方在履行案涉房屋租赁合同过程中的违约责任如何认定的问题。针对此焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定的内容可以看出，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合被告向原告发出的催缴房租函件、（2019）辽02民终7369号民事判决等相关证据可以认定，原告在经被告催告后在合理期限内仍未履行其支付房屋租金的合同义务，且原告在本案审理过程中并未提交充分证据证明被告存在违反合同约定的事实，故依据现有证据仅能认定原告系案涉房屋租赁合同的违约方。至于原告主张因被告未按承诺给予其办理政府补贴，故被告存在违约情形一节，本院认为，首先，案涉房屋租赁合同中并无此约定，且原告并未提供证据证明其与被告对此达成补充协议等情况；其次，虽然原告提供了相关录音证据，但该录音证据中并未有被告明确保证为原告办理成功政府补贴及办理不成则被告需要承担违约责任等相关内容。据此，原告的该项主张，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。关于原告诉称因被告采取断电方式导致其向案外人赔偿的400000元款项及其不能正常经营而向员工支付的260000元工资应由被告予以承担一节，本院认为，首先，依据案涉微信聊天记录可以看出，被告在断电之前已明确告知原告逾期不支付房屋租金则将采取断电的方式，原告在知晓该情况后仍未能按期支付房屋租金，故原告应当预判若停电会产生的相应后果，且正如前所述，因原告系案涉租赁合同的违约方，故原则上应由原告自行承担停电后所发生的相关损失；其次，虽然原告提交了其与案外人签订的协议及通过银行转账给案外人400000元等证据，但由于案外人并未出庭对此予以证实，且原告并未提交充分证据证明案外人因原告未能按期交付货品而发生实际损失的事实，因此，原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据；再次，因原告主张要求被告承担其支付的员工工资证据系其单方制作，且原告在明知自己未能按期支付案涉房屋租金的情况下应当预知其不能再继续租赁使用案涉房屋或对其相关经营会产生一定的影响，故原告的该项主张，无充分的事实和法律根据。据此，原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉称要求被告赔偿装修损失150418.1元一节，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。依据本案现查明的事实情况可以看出，由于案涉房屋租赁合同的解除系承租人（即原告）违约所致，且出租人（即被告）并未表示同意利用相关装修，因此，原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。关于原告诉称要求被告返还房屋租金219292元一节，本院认为，因（2019）辽02民终7369号民事判决已判决原告向被告支付案涉房屋的租金，且原告已实际租赁使用案涉房屋，故原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告大连三增上学教育科技有限公司的诉讼请求。案件受理费14067元，由原告大连三增上学教育科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  杨元真人民陪审员  林 晶二〇一九年九月三十日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。