广东省高级人民法院行 政 裁 定 书（2018）粤行申85号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市恒安房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区永福路35号之三至之六广州南方永福国际汽车用品广场四层439-1号。法定代表人：林远兴，总经理。委托代理人：康恕，广东新正律师事务所律师。委托代理人：何萍，广东国声律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：曾力，该委工作人员。委托代理人：霍小媚，广东启源律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市人民政府。住所地：广东省广州市越秀区府前路1号。法定代表人：温国辉，市长。委托代理人：李洁，该府工作人员。原审第三人：广州市果树科学研究所。住所地：广东省广州市白云区白云大道南433号。法定代表人：陈健，所长。委托代理人：刘国华、麦志峰，均系广东合盛律师事务所律师。原审第三人：广州市白云建设开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区西槎路478号之十四首层。法定代表人：胡俊能，董事长。再审申请人广州市恒安房地产开发有限公司(以下简称恒安房地产公司)因与被申请人广州市国土资源和规划委员会、广州市人民政府土地行政管理及行政复议决定纠纷一案，不服广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终902号行政判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行审查，现已审查终结。本院认为，本案再审审查的焦点是2014年8月12日原广州市国土房管局作出的《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》是否合法，告知函的附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》中确定涉案地块需补交土地出让金101394381元是否正确。关于涉案《建设工程规划许可证》核准建筑面积与附图施工设计图建筑面积不符的问题。1999年5月27日，因果树研究所、白云建设公司对已通过审核报建的涉案建设项目施工设计图进行更换，原广州市城市规划局对涉案《建设工程报建审核书》修改，注销原报建批准的九层商业住宅楼，同意报建十二层设计商业住宅楼工程壹幢，建筑面积22864平方米，并以此依据核发涉案《建设工程规划许可证》。恒安房地产公司、果树研究所、白云建设公司作为涉案建设项目的建设单位，应清楚知道《建设工程规划许可证》中记载的建筑面积22864平方米与换图后施工设计图建筑面积3万多平方米不符，却隐瞒真实情况仍按换图前总建筑面积22864平方米向被上诉人申报评估土地出让金，违背诚实信用原则，导致涉案《建设工程规划许可证》核准建筑面积数额明显少于附图施工设计图实际建筑面积，恒安房地产公司、果树研究所作为建设单位应承担由此造成的相关法律责任。关于恒安房地产公司在2006年、2010年、2012年先后三次向原广州市国土房管局申请土地出让金评估均作退案处理，延误办理国有土地使用权出让合同变更协议的问题。原建设部建规［2002］270号《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。……”《广州市城市规划条例》(1997年4月1日施行，2014年失效)第三十八条规定：“建设工程经核发建设工程规划许可证后，确需修改立面、结构设计和变更使用性质、功能布局的，必须报原审批城市规划部门批准。”广州市国土房管局［2006］188号《关于进一步规范用地单位调整国有土地使用权分成份额有关问题的会议纪要》第二点规定：“关于已办理《国有土地使用证》的合建项目申请调整分成的。……出让合同已约定分成份额、已办理国土证的合建项目，用地单位申请调整分成的，按土地使用权交易的有关规定办理。”广州市《依法行政手册》(2005年修订版)规定已出让国有土地的土地出让金调整的收件资料需提交规划部门同意调整规划方案的批复及附图、规划局的建设工程规划验收合格证等材料。本案中，涉案建设工程项目系恒安房地产公司、果树研究所、白云建设公司合作开发建设，原广州市国土房管局按照三家建设单位约定分成份额的建筑面积数量对应各自享有优惠条件，分别计算出各方应缴土地出让金数额后，再确定应缴纳的土地出让金的总额。2006年至2012年，恒安房地产公司、果树研究所、白云建设公司曾先后三次共同或单独向原广州市国土房管局申请办理土地出让金评估，欲按照涉案施工设计图实际建筑面积调整土地出让金，实质上是对国有土地使用权出让合同约定的总建设面积、建筑容积率的调整，并对合作建房的三家建设单位的分成份额产生影响。根据上述规定及涉案《广州市国有土地使用权出让合同》的约定，如需要改变本合同规定的土地用途、土地使用条件和用地单位名称的，应当取得国土局和城市规划行政主管部门批准，涉及项目合建各方分成份额调整的需先进行土地使用权交易是调整土地出让金的前置审核条件。根据本案查明的事实，2006年恒安房地产公司等三家建设单位共同申请办理土地出让金评估，但当时对于调整的规划建设面积未经规划部门审核批准；2010年恒安房地产公司单独申请，且三家合作建设单位未明确建筑面积分成份额；2012年恒安房地产公司等三家公司共同申请时，三家合作建设单位间虽明确建筑面积分成比例调整，但未到广州市交易登记中心办理土地使用权交易手续，该三次申请均不具备迳直向原广州市国土房管局申请办理土地出让金评估继而签订国有土地使用权出让变更协议的条件，原广州市国土房管局对其三次申请以需明确合建方各自分成份额，去交易登记中心办理交易过户手续等原由进行退案，并无不当。且恒安房地产公司从未对上述三次申请被退案的行政行为表示不服，提出行政复议或行政诉讼。恒安房地产公司虽早在2006年就向原广州市国土房管局申请对瞒报实际建筑面积申请补交土地出让金，但未按照法定程序获得规划部门批准、未明确合作建设单位分成份额等自身原因导致申请不符合有关办理要求被退案，延误办理涉案建设工程项目国有土地使用权出让合同变更协议，应自行承担在这期间有关国有土地出让金政策发生调整对其利益造成重大影响的法律责任。关于涉案建筑工程项目调整土地使用权出让合同总建设面积需补交土地出让金101394381元是否正确的问题。国土资源部国土资发［2010］204号《关于严格落实房地产用地政策促进市场健康发展的通知》第四条规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。国土资源部办公厅发布的国土资厅发【2018】4号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》第6.4点关于“已出让土地补缴地价款”明确规定：“（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。”广东省人民政府粤府（92）163号原《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(1997修正）》第十五条规定：“受让人需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向原办理土地使用权出让的国土部门提出申请，经国土部门和城市规划管理部门审核批准后，重新签订出让合同或补充合同，调整地价，并应在合同签订之日起30日内到原登记机关办理变更登记。”广州市人民政府穗府办［2010］35号文《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》的第二条第(十一)项第3点规定，已出让项目发生规划调整(含容积率增减、规划用途调整)，出让合同未约定调整校准的，协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的，经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金。本案中，涉案建设工程项目的国有土地使用权出让合同和建设工程规划许可证的规划总建筑面积是22864平方米，2010年10月经工程验收测定项目总建筑面积为37662.4352平方米。建设单位恒安房地产公司、果树研究所、白云建设公司在依法定程序办理变更规划设计条件，确定建设工程项目合建各方分成份额调整后，于2014年3月7日向原广州市国土房管局提出申请地块补交土地出让金申请，并被同日受理。涉案地块的调整土地出让金标准计算依据穗府办［2014］12号《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》应按照穗府办［2010］35号《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(以下简称穗府办［2010］35号文)办理。因涉案地块在2000年签定国有土地使用权出让合同中未约定调整标准，原广州市国土房管局根据穗府办［2010］35号文的第二条第(十一)项第3点规定计收土地出让金。经评估审定，涉案地块现时基准地价商业用地为7169元，住宅用地为6896元，实际施工建设增加商业面积376.41平方米，住宅面积14312.06平方米，涉案地块按现时基准地价标准计收土地出让金调整额为101394381元正确。原广州市国土房管局作出的《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》符合法律规定。综上，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回广州市恒安房地产开发有限公司的再审申请。审判长  徐曾沧审判员  黄伟明审判员  罗 燕二〇一九年九月二十五日书记员  李文蓝王秋喆