湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7928号上诉人（原审原告）：李京萍，女，1964年12月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭毅军，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖美丽，女，1983年11月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审被告）：马忠，男，1975年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：夏凌云，湖南科云律师事务所律师。上诉人李京萍因与被上诉人马忠、肖美丽确认合同无效纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初6309号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李京萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判肖美丽作为李京萍的代理人与马忠于2014年1月20日签订的房屋买卖合同无效，判令马忠、肖美丽立即办理恢复李京萍为房屋所有权人的登记手续。2、本案诉讼费用由马忠、肖美丽承担。事实与理由：一、本案是借款先扣息，又让借款人签订房屋买卖合同掩盖借款事实，以及用远高于租金水平的租金形式掩盖收取利息的事实，出借人与他人勾结取得借款人的委托办理房屋过户手续。本案是一起套路带的典型案件。一审判决驳回李京萍的诉讼请求是错误的。二、一审判决认为上诉人诉请确认无效的合同“其目的仅为办理房屋过户手续”是错误的，该合同是导致房屋产权被转移这法律后果的直接依据。且马忠与肖美丽是生意上的合伙人，肖美丽并未向上诉人出借款项，却由于马忠于肖美丽的合谋，骗取了上诉人对肖美丽的委托，马忠因此与肖美丽办理了房屋过户登记，马忠于肖美丽明显是恶意串通。三、与本案涉案房屋同类的房屋租赁一般只有每月1500元，二本案的租赁是每月3000元，显然是以租金掩盖借款利息。马忠、肖美丽辩称：1、双方签订的购房合同真实有效，亦办理了过户登记，我方也支付了相应的对价。2、我方与上诉人在2014年1月20日签订了房屋反租协议，该要求解除确认合同无效的处置期间已过，合同解除只有一年的处置期间，上诉人超出一年的时间已经不享有解除合同的权利。上诉人之所以引起本案系因房价上涨，才要求解除合同。李京萍向一审法院提出诉讼请求：1、确认肖美丽作为李京萍的代理人与马忠于2014年1月20日签订的房屋买卖合同无效，并判令马忠、肖美丽立即办理恢复李京萍为房屋所有权人的登记手续；2、该案的全部诉讼费用由马忠、肖美丽承担。一审法院确定如下事实：2012年9月6日，李京萍向马忠借款200000元，马忠通过案外人林凤的银行账户向李京萍支付了借款200000元。同日，李京萍与马忠签订《房屋买卖合同》，约定由马忠购买李京萍名下位于长沙市雨花区房屋（产权证：长房权证雨花字第××号，建筑面积65.1平方米），房屋出售价格为280000元，马忠不支付交易中的任何费用；房屋首付款为200000元，余款80000元于2012年11月6日一次性付清，余款用于退还李京萍购买房屋时领取的购房货币补贴款。合同签订当日，李京萍向马忠出具了收到首付款200000元的《收条》一张。2012年12月3日，马忠代李京萍交纳了涉案房屋的保障性住房货币补贴款80000元。2012年12月13日，李京萍出具一份借条载明：“今借到马忠人民币壹拾万元整，用于归还捌万元货币补贴及办手续及费用”。同日，李京萍签署一份《委托书》，全权委托肖美丽代为办理涉案房屋的抵押借款还款本息、注销抵押登记、解除他项权证并领取房产权证及之后的出售、签订买卖合同、产权交易过户的网上签约、签字、资金监管、验证交件、退件、立契、收取房款；修改产权证内档资料并打印资料，领取货币补贴款，办理国土证过户及签字等一切相关手续。2012年12月19日，李京萍向湖南省长沙市望城公证处申请对上述委托办理了公证。2012年12月19日，李京萍向肖美丽出具的一张《借据》载明：李京萍向肖美丽借款320000元。同日，李京萍与肖美丽签订一份《一般抵押权合同》，约定李京萍以其名下的涉案房屋为其向肖美丽的借款320000元提供抵押担保，双方据此办理了相关抵押登记。2013年6月3日，李京萍出具的一份《借条》载明：“今借马忠人民币叁万元整（30000），借期壹个月整”。2013年11月5日，李京萍向马忠出具《承诺书》一份，主要内容为：2013年11月15日前先付利息10000元，未付则11月16日按协议从404号房屋搬出；2013年12月20日前还清欠款，如未还清一个星期内搬出该房屋，并配合马忠办理过户。2014年1月20日，李京萍与马忠签订《协议》一份，约定：李京萍同意以其名下的涉案房屋按370000元价格过户到马忠名下，并由马忠返租给李京萍租住，租金为每月3500元，租期一年；在2015年1月31日前，李京萍有权以370000元的价格购回，在2015年1月31日后，马忠有权转卖该房屋；2014年3月1日，李京萍必须一次性支付两个月的房租给马忠，共计7000元。同日，肖美丽以李京萍受托人的名义与马忠签订《房屋买卖合同》，约定李京萍自愿将涉案房屋出售给马忠，房屋成交总价为160000元。该合同签订于长沙市二手房交易中心，系办理涉案房屋产权变更登记手续的备案合同，肖美丽以李京萍受托人之名与马忠在该合同上签字。2014年1月22日，涉案房屋过户登记至马忠名下。此后，李京萍与马忠签订《房屋出租合同》，约定马忠将涉案房屋出租给李京萍居住，租期自2016年9月30日起至2017年5月30日，共计8个月，月租金3000元。租赁到期后，李京萍与马忠于2017年6月19日因租赁房屋产生纠纷，经长沙市公安局雨花分局砂子塘派出所调解，马忠同意李京萍租赁涉案房屋至2017年7月8日，2017年7月9日将房屋移交给马忠，马忠同意支付李京萍三个月（2017.7.9至2017.10.9）房租共计4500元。2017年12月，李京萍将涉案房屋交付给马忠，马忠现已将涉案房屋转卖给他人。2017年12月7日，李京萍诉至该院，请求判如所请。在该案诉讼中，马忠、肖美丽陈述：李京萍向肖美丽出具的320000元《借据》中包含了李京萍于2012年9月6日向马忠的借款200000元、李京萍于2012年12月13日向马忠的借款100000元，另20000元以现金方式支付，借款出借人为马忠，另还有李京萍于2013年6月3日向马忠的借款30000元，借款金额共计为350000元；涉案房屋的实际成交价格为370000元，李京萍与马忠之间因借贷产生的债权债务在涉案房屋过户至马忠名下后已全部结清，只存在李京萍欠付马忠的房屋租金。李京萍则陈述：李京萍向肖美丽出具的320000元《借据》中只包括李京萍于2012年9月6日向马忠的借款200000元、马忠代李京萍交纳的涉案房屋货币补贴款80000元，另40000元中只支付现金8000元，还有32000元是借款利息。一审法院认为：确认合同无效请求权不属于债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故马忠、肖美丽认为李京萍的诉讼主张已过诉讼时效的意见，该院不予支持。李京萍于2012年9月6日向马忠借款200000元，其与马忠最初形成的是民间借贷关系；双方于借款同日签订《房屋买卖合同》，实质系对民间借贷的一种担保。此后，李京萍分别于2012年12月13日、2013年6月3日向马忠借款100000元（用于支付涉案房屋的货币补贴等）、30000元。2013年11月5日，李京萍向马忠出具书面承诺，承诺在2013年12月20日前还清借款，否则配合马忠办理涉案房屋的过户手续。因李京萍未能履行还款义务，李京萍与马忠于2014年1月20日签订书面协议，同意将涉案房屋过户给马忠，约定房屋出售价格为370000元，并约定由马忠将涉案房屋出租给李京萍。该协议系双方协商一致的结果，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方据此形成房屋买卖合同关系，马忠出借给李京萍借款自此已变更为购房款，李京萍应按协议约定履行涉案房屋过户的协助义务。肖美丽接受李京萍的公证委托后与马忠于同日签订《房屋买卖合同》，并协助马忠办理了涉案房屋的过户手续，肖美丽的行为属公证委托事项范围，对李京萍产生法律约束力。肖美丽以李京萍受托人之名与马忠签订的《房屋买卖合同》约定的房屋价款为160000元，虽然与李京萍同日与马忠签订的协议约定的房屋价款不一致，但该《房屋买卖合同》作为房屋过户的备案合同，其目的仅为办理房屋过户手续，马忠认可房屋实际交易价格为370000元，且认可双方之间因借贷产生的债权债务在涉案房屋过户至马忠名下后已全部结清，故李京萍的合法权益并未因此受损；在涉案房屋过户至马忠名下后，李京萍与马忠又签订了《房屋出租合同》，由马忠将涉案房屋出租给李京萍，表明李京萍对肖美丽的代理行为并无异议。因此，李京萍以马忠、肖美丽恶意串通，损害李京萍利益为由主张肖美丽作为其受托人与马忠签订的《房屋买卖合同》无效，并要求马忠、肖美丽办理恢复李京萍为涉案房屋所有权人的登记手续，无事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第七十七条、第三百九十七条之规定，判决如下：驳回李京萍的诉讼请求。该案受理费80元，由李京萍负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，从李京萍于2012年9月6日向马忠借款200000元，双方于借款同日签订《房屋买卖合同》，至2014年1月22日涉案房屋过户至马忠名下，且之后李京萍与马忠又签订了《房屋出租合同》，由马忠将涉案房屋出租给李京萍，表明李京萍对其与马忠之间房屋买卖关系是明知的。现李京萍以马忠、肖美丽恶意串通，损害李京萍利益为由，上诉提出肖美丽作为其受托人与马忠签订的《房屋买卖合同》无效，并要求马忠、肖美丽办理恢复李京萍为涉案房屋所有权人的登记手续的上诉理由，因不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，对其上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李京萍的上诉请求不成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、一百九十八条、二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李京萍承担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年九月二十日书记员  徐彬彬