北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初3976号原告：北京中信房地产有限公司，住所地北京市西城区四平园9号。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。被告：北京新帆满亭酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴业大街三段32号-1-3二层202室。法定代表人：何助满。原告北京中信房地产有限公司(以下简称中信公司)与被告北京新帆满亭酒店管理有限公司（以下简称新帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信公司之委托诉讼代理人王择、李天嗣到庭参加诉讼，被告新帆公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2017年12月26日解除；2.请求法院判令被告向原告返还2017年12月27日至2018年8月31日的租金2038356.16元；3.请求法院判令被告向原告支付违约金100000元；4.判令被告承担本案诉讼费及公告费。事实与理由：2017年9月12日，中信公司作为承租人，与出租方新帆公司签订《房屋租赁协议》，约定中信公司承租新帆公司位于北京市宣武区xxx号的经营用房，建筑面积2005.6平方米，租期为2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为3000000元，中信公司在2018年1月15日前向新帆公司支付。《房屋租赁协议》第五条第4款约定，新帆公司应保证租赁期限内该房屋能正常使用，无法使用该房屋时（包括但不限于该房屋产权人收回房屋等），新帆公司应退还中信公司已支付但未发生的房屋租金、赔偿中信公司装饰装修损失、向中信公司支付100000元的违约金。《房屋租赁协议》第六条第3款约定，新帆公司有下列情形之一的，中信公司有权解除协议，新帆公司还应向中信公司支付100000元违约金，应退还中信公司已支付但未发生的租金：（4）因新帆公司原因，无法正常使用该房屋的；（5）该房屋产权人对使用该房屋提出异议的。2017年11月13日，张建民因房屋租赁合同纠纷起诉何助满、新帆公司和北京闲雅酒店管理有限公司，同时将中信公司和北京云田餐饮有限公司列为第三人，案件由北京市西城区人民法院审理，案号为（2017）京0102民初31640号，张建民提出诉讼请求，要求确认其与新帆公司之间关于房屋租赁的协议于2017年12月26日解除；……中信公司将北京市西城区xxx号房屋腾退交付张建民……。2018年7月12日，北京市西城区人民法院作出一审判决，支持了张建民的上述诉讼请求，何助满不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终9784号民事判决，驳回了何助满的上诉请求，维持一审判决。基于上述一审判决和二审判决，中信公司应将北京市西城区xxx号房屋腾退交付张建民。由于新帆公司的原因，房屋产权人收回房屋，中信公司已经无法正常使用所租赁的房屋。根据《房屋租赁协议》第五条第4款和第六条第3款的约定，中信公司有权解除协议，新帆公司应退还中信公司已支付但未发生的房屋租金、向中信公司支付100000元的违约金。据此，中信公司特向贵院提起本案诉讼，请贵院依法支持中信公司的全部诉讼请求，维护中信公司的合法权益。被告新帆公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx房屋登记在张建民、张紫娇名下。2017年9月12日，中信公司（甲方）与新帆公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定依据京建宣拆[2007]第141号（续）拆迁许可证批准，甲方需要拆除陶然亭派出所现租用北京市宣武区xx号房产，甲方负责对陶然亭派出所进行周转安置，经与北京市西城区公安分局及陶然亭派出所确认后，甲方承租乙方位于北京市宣武区xxx号的经营用房，经甲、乙双方友好协商并经该房屋产权人同意，就该房屋租赁事宜达成本协议。租赁房屋位于北京市宣武区xxx号（以下简称涉案房屋），建筑面积2005.6平方米，租期1年自2017年9月1日起至2018年8月31日止，房屋租金1年共计3000000元，中信公司在2018年1月15日前向新帆公司支付全部租金。协议第五条第4款约定：乙方应保证租赁期限内陶然亭派出所能正常使用该房屋，陶然亭派出所无法使用该房屋或部分时（包括但不限于该房屋产权人收回房屋等），乙方应退还甲方已支付但未发生的房屋租金、赔偿甲方装饰装修残值的损失、向甲方支付人民币100000元的违约金。协议第六条第3款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，新帆公司还应向中信公司支付100000元违约金，应退还中信公司已支付但未发生的租金：（4）因乙方原因，陶然亭派出所无法正常使用该房屋的；（5）该房屋产权人对陶然亭派出所使用该房屋提出异议的。上述协议签订后，新帆公司向中信公司交付了涉案房屋。中信公司于2017年9月29日向新帆公司支付了年租金3000000元。另查，2017年11月13日，案外人张建民以何助满、新帆公司、北京闲雅酒店管理有限公司为被告，以中信公司、北京云田餐饮有限公司为第三人，以何助满、新帆公司欠付租金为由诉至本院，要求确认其与被告签订的租赁合同于2017年12月26日解除，被告支付房屋租金、房屋使用费及违约金，并判决被告、第三人腾退房屋。本院经审理后认为何助满、新帆公司、闲雅公司未按照租赁合同及补充协议的约定支付房屋租金，构成根本违约，张建民有权解除合同，合同解除后，何助满、新帆公司应当将房屋返还给张建民，中信公司作为实际使用人，亦应将各自占有使用的房屋返还给张建民。本院于2018年7月12日作出（2017）京0102民初31640号民事判决，判决“一、确认张建民与何助满于二〇〇九年七月二十二日签订的《房屋租赁合同》及补充协议、张建民与何助满、北京闲雅酒店管理有限公司于二〇一〇年十一月二十二日签订的《房屋租赁合同》补充协议二、张建民与何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司于二〇一六年十一月二十日签订的《补充协议》均于二〇一七年十二月二十六日解除；二、本判决生效之日起三十日内，何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司、北京中信房地产有限公司将北京市西城区黑窑厂街xxx房屋腾空返还给张建民；三、本判决生效之日起三十日内，何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司、北京云田餐饮有限公司将北京市西城区xxx房屋腾空返还给张建民；四、本判决生效之日起十日内，何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司支付张建民二〇一七年九月一日至二〇一七年十二月二十六日的房屋租金204765.75元；五、本判决生效之日起十日内，何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司支付张建民房屋使用费（按照年租金1543500元的标准，自二〇一七年十二月二十七日起支付至实际返还房屋之日止，截至二〇一八年六月二十一日为748491.78元）；六、本判决生效之日起十日内，何助满、北京新帆满亭酒店管理有限公司支付张建民违约金771750元；七、北京闲雅酒店管理有限公司对本判决第四项、第五项、第六项承担连带给付责任。”后何助满不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京0102民终9784号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。中信公司未履行上述判决确认的腾房义务，其与张建民另行签订了《房屋租赁协议》，约定中信公司继续承租涉案房屋，租期2年自2018年9月1日至2020年8月31日止，2年租金共计7175000元。中信公司于2018年9月10日向张建民支付房租3500000元。经询，中信公司未向新帆公司发出过解除合同通知。庭审中，中信公司主张其于2018年9月10日向张建民支付的租金中包含2017年12月至2018年8月之间的房屋使用费。经与张建民核实，张建民不认可中信公司的主张，其表示生效判决已确定2017年12月至2018年8月之间的房屋使用费由何助满及新帆公司支付，中信公司向其交纳的租金不包含上述期间的房屋使用费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中信公司与新帆公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。新帆公司作为出租人，应保障中信公司正常使用涉案房屋；中信公司作为承租人，应当依约支付租金。在合同履行过程中，因新帆公司欠付租金，涉案房屋的产权人张建民诉至法院，法院经审理后确认新帆公司与张建民之间的租赁关系于2017年12月26日解除，并判决中信公司作为实际使用人腾退涉案房屋，导致中信公司客观上无法再正常使用涉案房屋，因此新帆公司构成违约，中信公司要求新帆公司支付100000元违约金，于法有据，本院予以支持。对于中信公司请求确认其与新帆公司的租赁合同于2017年12月26日解除的诉讼请求，本院认为新帆公司、张建民之间的租赁合同，与新帆公司、中信公司的转租合同，二者在法律效力上互相独立，租赁合同于2017年12月26日解除，新帆公司因此丧失租赁权，但并不导致转租合同自动解除。中信公司有权基于转租合同向新帆公司行使合同解除权，但中信公司自认并未向新帆公司发送过解除合同通知，经本院释明，中信公司坚持要求对其与新帆公司之间合同解除的法律状态予以确认，该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于中信公司要求新帆公司返还2017年12月27日至2018年8月31日租金的诉讼请求，本院认为，中信公司占有使用涉案房屋，依据合同的相对性，其应当向新帆公司支付房屋租金，中信公司要求新帆公司予以返还，缺乏依据。中信公司另主张其已就上述期间的租金向产权人张建民予以交付，亦缺乏合同和事实依据，故本院对中信公司的该项诉讼请求，不予支持。新帆公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京新帆满亭酒店管理有限公司支付北京中信房地产有限公司违约金100000元；二、驳回北京中信房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由北京中信房地产有限公司负担29354元（已交纳），由北京新帆满亭酒店管理有限公司负担1446元，于本判决书生效之日起七日内交纳。公告费（以实际发生为准），由北京新帆满亭酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田晓昕人民陪审员  乔建军人民陪审员  刘学宁二〇一九年九月十日书 记 员  郭莹莹