广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初628号 原告：莫水付，男，1971年3月1日出生，汉族，户籍地广西阳朔县，现住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：陈杰，广西寿阳律师事务所律师。 被告：郑美莲，女，1968年8月21日出生，汉族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：李思，广西诚瑞律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：赵强（被告郑美莲丈夫），男，1970年6月12日生，汉族，住广西阳朔县。 第三人：梁平建，男，1959年10月11日出生，汉族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：李世毕，广西象山律师事务所律师。 原告莫水付与被告郑美莲、第三人梁平建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告莫水付及其委托诉讼代理人陈杰，被告郑美莲及其委托诉讼代理人李思、赵强，第三人梁平建及其委托诉讼代理人李世毕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫水付的诉讼请求：一、判决被告及第三人将位于阳朔县罐头厂安居小区A栋A-26号杂物间及A栋3单元601室住房过户到原告的名下；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年10月，被告称其在罐头厂小区有集资房一套及一楼杂物间一个，打算转让。双方经过协商，2005年10月10日，原告以14.8万元的价格购买被告上述住房一套及一楼杂物间一个，双方约定：协议签订后一次性付13万元给被告，余下房款1.8万元在办理完房屋产权证后再支付。为此，双方签订了《房屋转让协议书》。协议签订后，原告依约定支付了13万元购房款给被告，被告将上述住房及杂物间交给原告装修、居住，一直使用至今。2010年1月，被告讲准备办房屋的产权证，原告将1.8万元余款交给了被告。2013年，原告听邻居说罐头厂小区的房屋已经办下了产权证，原告就催被告及时办理房产过户，但是至今被告都没有配合办理上述房产过户。经了解，上述房屋其实是被告以第三人的名义进行集资建房的。综上所述，时至今日，被告仍没有为原告所购买的房产办理产权过户，已经严重违反了合同的约定。为维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告郑美莲答辩如下：一、诉争房产属于第三人，被告对涉案房屋不享有物权，无权处分该房屋，原告诉请被告将房屋过户至其名下无事实根据和法律依据；二、被告与第三人签订《关于集资建房的协议》实际是“集资建房的请求权转让”，而第三人虽享有其单位给予的集资建房指标，但其对房屋指标在未经单位同意的情况下不具有处分权，因此，被告与第三人签订的协议应属于无效合同，因此原告与被告签订的《房屋转让协议》亦应当认定为无效。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，“未经依法登记领取权属证书的，不得转让。”原告与被告签订《房屋转让协议时》诉争的房产尚未登记确权，由此也应当认定该协议无效。三、原告在签订《房屋转让协议》时未对相关证明材料、房屋物权情况进行必要的审核，具有一定的过错，结合本案实际情况以及双方过错程度，原告诉请被告过户没有事实和法律依据。 第三人梁平建述称，原告与被告、被告与第三人签订的合同无效。涉案房屋的性质是全额集资房，第三人与被告签订的关于集资建房协议的签订日期为2003年7月16日，该房屋登记时间是2013年7月18日，因此，双方签订的房屋买卖合同违反了集资房相关交易的法律和政策，合同无效。被告不是诉争房屋的所有权人，无处分的权利，因此原告与被告签订的房屋转让协议应当认定为无效。第三人作为诉争房屋所有权人，土地使用权人，原告占有第三人的房屋无事实根据，应当予以退还。 原告向本院提供了以下证据：1、集资建房协议，拟证明第三人将争议房屋转让给被告，第三人只是名义上产权人而非实际产权人，双方也对房屋过户及违约事项作出了约定；2、房屋转让协议书，拟证明原、被告签订房屋转让协议书对相关事项进行约定的事实；3、收条3张，拟证明被告及其丈夫收到原告交付购房款共计14.8万元的事实；4、阳朔县房屋所有权转移登记审批表，拟证明诉争房屋在2013年7月13日到相关部门申请房屋产权，2013年7月18日发放了产权证明，但是取得产权后第三人没有按约定将房屋产权过户到被告名下，被告也没有与第三人一起将房屋过户到原告名下；5、土地登记审批表，拟证明第三人取得房屋产权证后向银行办理了房屋抵押贷款。 被告郑美莲未向本院提供证据。 第三人梁平建向本院提供了以下证据：1、第三人身份证，拟证明第三人的身份信息；2、房产证、土地使用权证，拟证明诉争房属于全额集资房，2013年7月18日办理房屋所有权证登记，第三人是诉争房屋的所有权人、土地使用权人。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，辩称该证据恰好证明集资建房指标属于第三人而不是被告，集资房本身就是为了解决拆迁户的住房问题，能够享受集资房权利的也只是第三人不是被告，所以这份集资建房协议是违反国家强制性规定，是无效的；对证据2的真实性无异议，辩称该房屋转让协议应认定无效；对于证据3的真实性无异议；对证据4、5的真实性无异议，辩称该证据证明第三人是房屋所有人，被告不是房屋所有人，无权处分房屋，无法办理过户手续。 第三人对原告提供的证据1真实性认可，辩称该证据证明诉争房屋的权利人是第三人，与被告签订的协议违反了相关集资建房的国家政策，也违反了集资房交易的相关规定，所以协议无效；对证据2真实性无异议，但是被告不是房屋所有权人，擅自处分房屋，没有处分权利，因此房屋转让协议无效。对证据3以被告质证意见为准；对证据4、5真实性无异议，证明第三人是集资房的所有权人。 原告对第三人提供的证据1、2的真实性、合法性无异议，辩称诉争房屋取得产权证后，根据第三人与被告签订的协议应该将房屋过户到被告名下，但第三人没有办理相关产权过户手续，证明第三人也是违约的。 被告对第三人提供的证据无异议。 原告及第三人提供的证据客观真实、来源合法，符合证据的要件形式，是认定本案基本事实的主要证据，对以上证据本院予以全部采信。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：第三人梁平建是阳朔县百货公司正式职工，在石马路罐头厂小区享有一个“安居工程”全额集资房建房指标。2003年7月16日，被告郑美莲与第三人梁平建签订《关于集资建房的协议》，双方约定第三人将石马路罐头厂厂区内的全额集资房一套转给被告，被告支付第三人指标费5000元。该协议约定第三人有协助被告办理房屋产权过户手续的义务。除此外，协议对双方的其他责任及违约责任也作出了相应约定。该协议签订后，被告给付了第三人指标转让费5000元，并以第三人的名义按照阳朔县百货公司集资建房的规定缴纳了涉案房屋即阳朔县罐头厂安居小区A栋A-26号杂物间及A栋3单元601室建房所有费用。 涉案房屋自2004年始开工建设，至2005年下半年竣工。原告莫水付通过被告郑美莲丈夫赵强张贴的卖房广告联系看房，双方最终达成买房协议。2005年10月10日，被告郑美莲（甲方）与原告莫水付（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：一、甲方将其在石马路原罐头厂小区购置的集资房一套转让给乙方，转让金额为壹拾肆万捌仟元正。二、甲方在取得房屋产权证、土地使用证和房屋维修基金之前，所需费用由甲方负担。三、乙方在签订协议后一次性付款壹拾叁万元给甲方，余下壹万捌仟元应在甲方办理完房屋产权证后，乙方再一次性付清给甲方。四、如今后房屋产权需要变更，甲方配合乙方办理有关变更手续，但过户所需一切费用由乙方承担。五、双方不得违约，如违约需赔付对方一切损失。房屋转让协议签订后，原告莫水付于2005年10月10日支付被告郑美莲60000元、于2005年11月29日支付70000元、于2010年7月26日支付18000元。原、被告签订协议后，原告即对涉案房屋进行装修并入住至今。 另查明，第三人梁平建在2012年10月26日取得了涉案房屋《国有土地使用证》（朔国用（2012）第813号)；2013年9月11取得了《房屋所有权证》(朔房权证阳朔镇字第××号)。原告知晓涉案房屋的办证情况后，要求被告履行过户义务。原被告以及第三人曾多次就房屋过户登记进行协商，但未能达成一致意见。2019年5月8日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。 本案的争议焦点为：原告莫水付与被告郑美莲签订《房屋转让协议书》是否合法有效。 本院认为，第三人梁平建与被告郑美莲在2003年7月16日签订《关于集资建房的协议》，实际是以5000元的价格转让房屋的建房指标。协议签订时，第三人梁平建并未实际取得集资房，仅是一种资格上的权利，是一种可期待利益，属于债权的范畴，可以依法转让。该协议是第三人梁平建与被告郑美莲双方真实的意思表示，且协议并不违反国家强制性的法律法规。故，应当认定第三人梁平建与被告郑美莲签订的《关于集资建房的协议》合法有效。但是，第三人梁平建与被告郑美莲签订的协议涉及的是债权，而非物权。2005年10月10日，被告郑美莲与原告莫水付签订《房屋转让协议书》时，房屋刚刚建成，有关手续仍是第三人梁平建的，被告郑美莲尚未取得房屋权属证书，其对房屋并不当然享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三人梁平建在2013年9月11日取得了房屋所有权证后，房屋权属也不会因为双方签订协议的行为产生自行变更登记的法律后果，房屋的所有权仍是第三人梁平建所有，被告郭美莲对房屋仍无处分权。故原告莫水付与被告郑美莲签订的《房屋转让协议书》系无效合同，被告郑美莲对房屋并不享有所有权。另，根据合同相对性原则，第三人梁平建并非《房屋转让协议书》的当事人，其与原告莫水付没有任何法律关系。在此情况下，原告诉请被告和第三人共同将涉案房屋过户到其名下，没有事实依据和法律依据。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告莫水付的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告莫水付负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黎瑞勇 人民陪审员  骆国富 人民陪审员  戴冠声 二〇一九年九月三日 法官 助理  李 美 书 记 员  黎晓梅