云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1918号本诉原告（反诉被告）:普洱上海科技服务中心。统一社会信用代码：12532700738052579F。住所地：普洱市思茅区思亭路113号。法定代表人：周卫海，主任。委托诉讼代理人：龙倩，云南国力律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：云南普洱曼老江农业开发有限公司。统一社会信用代码：91530800662607282K。住所地：普洱市思茅区思亭路113号上海科技中心一楼。法定代表人：施超美，董事长。委托诉讼代理人：李树华，振兴法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：梁桐维，振兴法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告普洱上海科技服务中心（以下简称上海科技中心）与被告云南普洱曼老江农业开发有限公司（以下简称曼老江公司）、反诉原告曼老江公司与反诉被告上海科技中心房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2019年6月10日、2019年7月1日立案，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）上海科技中心的委托诉讼代理人龙倩、被告（反诉原告）曼老江公司的委托诉讼代理人梁桐维均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海科技中心向本院提出诉讼请求：1、曼老江公司立即搬离并向上海科技中心返还普洱市思茅区思亭路113号上海科技中心一楼的房屋；2、曼老江公司向上海科技中心支付2019年1月至搬离时的房屋占用费,截止起诉时(2019年5月)的房屋占用费为24765元,违约金11887.20元,二项合计36652.20元；3、本案诉讼费、律师费由曼老江公司承担。事实和理由：上海科技中心与曼老江公司2017年5月26日签订《办公室出租合同》约定，上海科技中心将位于普洱市思茅区思亭路113号的普洱上海科技大楼第一层部分办公室及大厅租赁给曼老江公司作为办公室以及咖啡展示、体验使用，房屋总面积为321平方米（办公室面积46平方米，大厅275平方米），房屋租金为每年59436元，租赁期限为一年（2017年1月1日至2017年12月31日止），租赁期限满后，本合同即终止，违约金为年度房屋租赁费用的20%。2017年12月31日，《办公室出租合同》租赁期限届满后，租赁合同终止，双方未另行签订租赁合同。就要求被告腾退房屋及缴清房屋占用费一事，上海科技中心曾于2018年7月6日向曼老江公司发出《通知书》，书面告知双方房屋租赁合同关系已于2017年12月31日租期届满后终止，限曼老江公司收到通知后15日内搬离，并返还房屋。2018年9月上海科技中心再次向曼老江公司发通知催告，要求曼老江公司在指定期限内腾退房屋和支付房屋占用费，均未果。后2018年10月19日就此事召开会议，并制作了会议记录，明确要求曼老江公司缴清房屋占用费，并限期搬离。2019年1月28日双方就此事又一次召开会议，限曼老江公司于2019年2月4日前必须腾退占用的房屋，若逾期未搬离，上海科技中心将采取相应措施清空房屋。至今曼老江公司仍拒绝搬离并返还房屋。曼老江公司理应承担相应的房屋占用费和违约金（房屋占用费参照双方2017年约定的房屋租金每年59436元计算，应支付2019年1月1日至起诉时共5个月的房屋占用费24765元。违约金：按合同约定计算，为年度租金59436元的20%，即11887.20元），房屋占用费应计算至曼老江公司完全履行腾退房屋义务止。被告（反诉原告）曼老江公司反诉诉讼请求为：一、上海科技中心在扣除房屋租金及违约金后返还曼老江公司支付的各款项:包括：1、装饰装修款；2、平整建筑垃圾的承揽款（包括为环境美化所裁种的咖啡树）；3、公共设施投入费用（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产、果木绿化投入等），共计193450.77元；二、上海科技中心承担本案的诉讼费用。曼老江公司反诉及答辩称：2011年3月，曼老江公司与上海科技中心达成合意，约定由曼老江公司租赁属于上海科技中心的房屋。由于上海科技中心的房屋在当时并未装修，曼老江公司为尽快入驻，应上海科技中心的要求自行寻找案外人承揽上海科技中心房屋的装修、装饰工程。此外，曼老江公司为了处理堆积于上海科技中心的建筑垃圾，自行寻找案外人承揽平整上海科技中心地块上建筑垃圾并建设咖啡示范地的工程。同时，曼老江公司也依法陆续购入了咖啡体验中心设备、办公用具等耗材，也陆续投入了咖啡果树及果木绿化。在上述投入完成后，曼老江公司与上海科技中心于2017年5月26日达成《办公室出租合同》，合同记载：1、租赁期限；2、租金为59436元；3、确认了曼老江公司的上述投入。上海科技中心起诉要求曼老江公司搬离并返还房屋，并主张2019年1月起至搬离时租金，至此双方签订的《办公室出租合同》已无法继续履行。曼老江公司认为，自己是基于双方长期合作意向才同意进行上述投入，上海科技中心也开始使用以上公共设施。曼老江公司非因自身原因遭遇重大安全事故并承担重大损失导致资金短缺，加之上海科技中心时任负责人曾口头承诺以曼老江公司的投入抵偿房屋租金，曼老江公司才未完整履行合同。现上海科技中心行使合同解除权，导致合同不能继续履行，而曼老江公司的投入也已被使用且无法被返还，曼老江公司因租赁合同也蒙受损失，损失应参照《合同法》第五十八条的规定予以处理。原告(反诉被告)上海科技中心反诉答辩称:一、上海科技中心不应返还曼老江公司的装修装饰承揽款、平整建造垃圾的承揽款、公共设施投入费用。双方2010年1月1日签订的《办公室使用协议书》，第6条第3款约定“使用期满后，本协议即终止，届时乙方将房屋及相关设施恢复原状退还甲方。”2012年3月6日双方又签订《办公室租赁合同》第5条第2款约定“使用期间，乙方因使用需要，须事先征得甲方同意后，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰、修建改造，费用自理，但不得影响房屋整体的使用功能。修建后新增使用面积设施，租赁期由乙方妥善使用和保护；装饰、修建的设施在租赁期满后的权属归甲方。”以上两个合同已明确约定租赁期间的装修费用承担、租赁期满后装修、修建的设施归属。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿装修费用的，不予支持。”本案上海科技中心口头同意曼老江公司对租赁房屋进行装修、修建，现租赁期满，曼老江公司提出的请求依法不应得到支持。上海科技中心与曼老江公司自2010年起成立租赁合同的法律关系，租赁合同均为两年一签，导致曼老江公司违约的原因非不可抗力的免责事由，合同法规定违约责任的前提是存在违约行为即可，无需违约人主观上存在过错，曼老江公司提出的理由不成立。二、本案不应参照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理，该条为合同无效或被撤销的法律后果，本案租赁合同租赁期满，自动终止，不存在合同无效和可撤销的情形。上海科技中心主张的是曼老江公司承担违约责任，非行使解除权。综上所述，请求驳回曼老江公司的反诉诉讼请求。上海科技中心、曼老江公司围绕诉讼请求提交了证据，对于各方当事人无异议的证据，即：上海科技中心提交的:一、《房权证》、《办公室出租合同》；二、通知书、回复函、两次《会议纪录》；三、发票，属共认证据，本院予以采信;各方当事人质证有异议的证据，本院认证如下：曼老江公司提交的证据:一、《建设工程施工合同》、《施工协议》;二、《收条》、《工程款用款申请》、《收据》、《发票》，均为曼老江公司装修、平整垃圾的施工合同、付款单据，无其他证据印证，装修、平整垃圾的费用为上海科技中心自用房支付，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海科技中心与曼老江公司2010年1月1日签订《办公室使用协议》，约定上海科技中心将位于普洱市思茅区思亭路113号的普洱上海科技大楼第一层部分办公室及大厅（该房产权人为上海科技中心）租赁给曼老江公司作为办公使用，房屋总面积为321平方米（办公室面积46平方米，大厅275平方米），房屋租金为办公室每月15元/平方米，即每年8280元；大厅每月12月/平方米，即每年39600元，水电费、卫生清理费90元/月，即每年1080元，共计每年48960元，租赁期限为一年（2010年1月1日至2011年12月31日止）。2013年12月27日，双方再次签订《办公室出租合同》，约定的租赁地点、租赁面积与2010年1月1日签订的合同相同，约定租赁期限为两年从2014年1月1日至2015年12月31日，每年租金为59436元。2017年5月26日，双方再次签订《办公室出租合同》，租赁地点与以上两合同相同，租赁费为59436元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止，租赁费支付方式：鉴于曼老江公司已在租赁办公区域内投入一定公共设施（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产和为环境美化所栽种的咖啡树、果木绿化等投入），双方约定租赁费用支付方式采取先使用后付费，每半年度收缴一次，租赁期满后，协议即终止。届时，租赁期满前，曼老江公司要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知上海科技中心，如上海科技中心租赁期届满后仍提供对外租赁的，曼老江公司享有优先租赁权，双方必须信守协议，违约方按年度租赁费用的20%作为违约金赔偿对方，并承担因此给对方造成的经济损失。租赁期限届满后，双方未另行签订租赁合同，上海科技中心曾于2018年7月6日向曼老江公司发出《通知书》，书面告知：一、停止与曼老江公司的租赁关系；二、重新启动租赁程序，同等条件下，曼老江公司有权参与竞租；三、请曼老江公司于2018年7月15日前缴清欠款，若超过时限未缴清，在重新启动公开召租时，没有资格参加，自通知送达之日起15日内搬离完毕。2018年7月10日，曼老江公司出具《回复函》给上海科技中心，答复双方租赁关系一直存续中，上海科技中心单独解除合同有所欠妥，上海科技中心重新启动租赁程序，不符合双方合同约定，曼老江公司因经营现状导致不能及时按半年支付租金的特殊情况请予考虑，请原告给予几个月的宽限。2018年9月上海科技中心再次向曼老江公司发通知催告，要求曼老江公司在指定期限内腾退房屋和支付房屋占用费。2018年10月19日就此事双方召开会议，并制作了会议记录，上海科技中心明确要求曼老江公司缴清房屋占用费，双方达成协议，上海科技中心同意曼老江公司于2018年11月20日前签订租房合同并缴清房屋占用所有费用。2019年1月28日双方就此事又一次召开会议，上海科技中心2019年将不再续租办公室，限曼老江公司于2019年2月4日前腾退占用的房屋，若逾期未搬离，上海科技中心将采取相应措施清空房屋。上海科技中心自认曼老江公司2019年2月26日已向上海科技中心交清了2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁费59436元。曼老江公司仍使用涉案租赁房屋至今，但至今未交纳2019年1月以后的房屋租赁费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十五条规定：“租赁届满，承租人应当返还租赁物。”上海科技中心与曼老江公司自2010年至2017年分别多次签订短期房屋租赁合同，将上海科技中心位于普洱市思茅区思亭路113号的普洱上海科技大楼第一层部分办公室及大厅（该房产权人为上海科技中心）租赁给曼老江公司作为办公室以及咖啡展示、体验使用，2018年1月1日以后双方未再签订租赁合同，曼老江公司2018年使用租赁房屋以后，在商谈交纳2018年房租时，双方也是按2017年签订的租赁合同约定的房租费及交纳方式商量交纳，故本院认为2018年1月以后,仍按2017年5月26日双方签订的《办公室出租合同》履行，但租赁期限为不定期。2018年10月19日双方就此事双方召开会议，并制作了会议记录，上海科技中心明确要求曼老江公司缴清房屋占用费，双方达成协议，上海科技中心同意曼老江公司于2018年11月20日前签订租房合同并缴清房屋占用所有费用。即上海科技中心已对曼老江公司继续使用租赁物提出异议，2018年12月31日双方不定期租赁合同即届满。2019年1月28日双方就此事又一次召开会议，上海科技中心通知曼老江公司2019年不再续租办公室，限曼老江公司于2019年2月4日前腾退占用的房屋，曼老江公司至今未返还租赁房屋，曼老江公司在不定期租赁合同届满后未返还租赁物，属曼老江公司违约,曼老江公司应及时腾退租赁房屋给上海科技中心。曼老江公司2019年1月以后使用租赁房屋的房屋占用费问题。2019年1月以后曼老江公司使用租赁房屋，为未经上海科技中心许可使用，已构成侵权，使用期间确实给上海科技中心造成一定经济损害，上海科技中心要求按2017年双方合同约定的租赁费59436元/年支付房屋占用费用,足以弥补其损失，本院予以支持，即由曼老江公司向上海科技中心支付2019年1月1至2019年5月31日的房屋占用费24765元,2019年6月1日以后至曼老江公司腾退房屋以前的房屋占用费按59436元/年计算。上海科技中心主张的违约金，因2019年1月以后双方未形成租赁合同关系，其主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。曼老江公司反诉上海科技中心在扣除房屋租金及违约金后返还曼老江公司支付的装饰装修款、平整建筑垃圾的承揽款、公共设施投入费用（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产、果木绿化投入等）的问题。上海科技中心与曼老江公司的租赁合同已于2018年12月31日终止，曼老江公司为使用租赁房屋投入的装修款、平整建筑垃圾费用是为了租赁期限内使用租赁房屋产生，因双方租赁合同终止，曼老江公司应向上海科技中心返还租赁物，上海科技中心无须支付曼老江公司投入租赁房屋的装修款、平整建筑垃圾费用。另曼老江公司提出其为上海科技中心自用房屋及公共设施出资装修、平整建筑垃圾、果木绿化投入支付的费用，曼老江公司与上海科技中心2017年签订的租赁合同约定鉴于曼老江公司已在租赁办公区域内投入一定公共设施（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产和为环境美化所栽种的咖啡树、果木绿化等投入），双方约定租赁费用支付方式采取先使用后付费，每半年度收缴，租赁期满后，协议即终止，该约定为双方对曼老江公司投入上海科技中心公共设施费用的补偿，且双方已按该合同实际履行，曼老江公司要求上海科技中心支付以上费用，属重复计算，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云南普洱曼老江农业开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内返还原告（反诉被告）普洱上海科技服务中心位于普洱市思茅区思亭路113号上海科技中心一楼的原租赁房屋。二、被告（反诉原告）云南普洱曼老江农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）普洱上海科技服务中心2019年1月1至2019年5月31日的房屋占用费24765元,2019年6月1日以后云南普洱曼老江农业开发有限公司占用普洱市思茅区思亭路113号上海科技中心一楼原租赁房屋的房屋占用费按59436元/年计算至该房屋返还止。三、驳回原告（反诉被告）普洱上海科技服务中心的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）云南普洱曼老江农业开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费716元，由原告（反诉被告）普洱上海科技服务中心承担40元,由被告（反诉原告）云南普洱曼老江农业开发有限公司承担676元。反诉案件受理费2084.50元，由被告（反诉原告）云南普洱曼老江农业开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘晓玲人民陪审员  周德光人民陪审员  李 波二〇一九年九月九日书 记 员  段云坤