广西壮族自治区那坡县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1026民初38号 原告：黄瑞明，女，1981年9月20日出生，壮族，农民，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：韦明锋，广西国海律师事务所律师。 被告：韦俊辰，男，1975年5月1日出生，壮族，居民，住广西那坡县。 第三人：中国农业银行股份有限公司那坡县支行，统一社会信用代码：91451026200740652A。 营业场所：那坡县城厢镇幸福大道幸福新城三期麒麟湾12幢。 负责人：张宝元，董事长。 委托诉讼代理人：张英艺，该行客户经理。 委托诉讼代理人：凌林峰，该行客户经理。 原告黄瑞明诉被告韦俊辰、第三人中国农业银行股份有限公司那坡县支行（以下简称农行那坡支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告黄瑞明及其委托诉讼代理人韦明锋，第三人农行那坡支行的委托诉讼代理人张英艺、凌林峰到庭参加诉讼，被告韦俊辰经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄瑞明向本院提出诉讼请求：判令韦俊辰退回购房款330000元并按银行支付利息或者交出房产证、土地证，并承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行《房产转让协议》约定的义务，于本判决生效之日起将土地使用权证交付给原告保管；2、判令原告有权从未付的17万元购房款尾款中代被告向第三人清偿被告以那国用（2013）第017号国有土地使用权作为抵押的《个人自建房担保借款合同》项下尚欠的借款本息共11.3万元（以银行最终核算为准），并判令第三人于本判决生效之日起五日内办理注销抵押登记手续；3、判令原告代为清偿抵押贷款后的房产转让余款5.7万元（具体数额以银行核准清偿数额后确定）交由法院提存并由法院代为支付给被告；4、判令被告于本判决生效之日起十日内将那国用（2013）第017号土地使用权证过户到原告名下，并协助原告办理房屋所有权登记手续；5、由被告承担本案的案件受理费、公告费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月16日，原告与被告签订一份《房产转让协议》，约定被告韦俊辰将位于城厢镇规架路粮食局仓库旁边的一栋四层半的楼房出售给原告，转让价格为50万元整，转让款支付方式和支付时间为：协议签订之日支付首款10万元；2018年2月16日前支付20万元；2019年2月15日前支付尾款20万元。同时，协议还约定被告收到第二笔款项之日起10个工作日内把该房产的国有土地证和钥匙交给原告；约定原告在办理国有土地证和不动产登记手续的过程中被告方予以积极配合；以及其他合同权利义务。合同签订后，原告按照合同的约定，于2017年10月16日向被告支付首付款10万元，于2018年2月21日向被告支付第二笔款项20万元，被告收到第二笔款项之后仅交付房屋钥匙给原告入住，但并没有依约将国有土地证交付给原告。2018年3月25日，被告以再交3万元才得土地证为由又向原告收取3万元的房产转让款，可原告先后三次向被告支付房产转让款33万元后被告仍未能交付土地证给原告。之后，原告经多方打听才知道被告在将房产转让给原告之前，已将涉案房产的土地证拿到第三人处办理抵押贷款，截止目前，尚有11.3万元左右的抵押贷款尚未归还给第三人（具体数额以银行核对为准）。为此，原告联系被告想协商解决此事，并愿意在未付的17万元的购房余款中，代被告清偿其在第三人处的抵押贷款，但此时被告已离职出走，至今无法联系。综上，原、被告双方在自愿的情况下签订《房产转让协议》，并且原告已向被告支付33万元的购房款并实际入住近两年的时间，同时，原告也愿意代被告向第三人清偿其尚欠11万余元的抵押贷款，但均因被告下落不明而无法实现。为此，为维护自身合法权益，原告遂向法院起诉，请判如所请。 原告对其陈述的事实，在举证期限内提供以下证据： 1．原、被告身份证各1份，证实原、被告主体资格； 2．企业信息1份，证实第三人的主体资格； 3.《房产转让协议》1份，证实原、被告转让涉案房产的事实及相应的权利义务； 4．收据3份，证实原告已付购房款33万元； 5．离婚证及离婚协议书各1份，证实被告有权转让涉案房产的事实； 6．《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《人民防空工程异地建设许可证》各一份，证实涉案房产为被告依法建设； 7．《不动产登记资料查询结果证明》、《房产登记资料查询结果证明》各一份，证实涉案房产土地使用权为在押状态，该宗地上尚未办理房产所有权登记； 8．《个人自建房担保借款合同》1份，证实被告以涉案房产的土地抵押贷款13万元的事实； 9．银行交易明细1份，证实原告愿意并且有能力代为清偿被告尚欠第三人的抵押贷款，及原告预备交由法院提存的尚欠购房尾款。 被告韦俊辰未做答辩，亦未提交任何证据，本院视为其放弃庭审举证质证及抗辩的权利。 第三人农行那坡支行述称，被告在将涉案房产及土地使用权在本行设立抵押贷款后，又将涉案房产与原告签订《房产转让协议》，存在欺诈的情形，故该房产转让协议无效。同时，被告在本行还有一笔尚未还清的贷款，该笔虽未设立抵押担保，但本行要求原告一并将两笔贷款代被告偿清后，才能给予原告办理涉案房产的撤销抵押手续。 第三人农行那坡支行为其陈述向法庭提交如下证据： 1.《个人自建房担保借款合同》1份，证实被告将涉案房产的国有土地抵押给第三人，之后又与原告签订转让房产，故原、被告转让房产的行为无效。 经过开庭质证，第三人对原告提供证据1、2、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，对证据3不予认可，认为涉案房产设立抵押贷款后，被告再将房产转让的行为是无效的。原告对第三人提交证据的真实性无异议，同时也说明被告将涉案房产的土地使用权设立抵押贷款，而非涉案房产。本院对真实性无异议的证据的证明力予以确认，并作为定案依据。对原告提交的证据3，该证据真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下： 被告韦俊辰与梁元芳原是夫妻关系。2013年5月7日，被告和梁元芳向第三人申请贷款，梁元芳向第三人出具《个人购建房贷款共同还款确认书》，确认其为共同还款人。2013年7月18日，被告韦俊辰（借款人）与第三人签订一份《个人自建房担保借款合同》，约定被告以其位于那坡县城厢镇规架路粮食局仓库旁边的面积为36㎡的国有建设用地使用权为抵押，向第三人贷款13万元用于自建房屋。合同签订后，第三人依约向被告发放贷款。 被告韦俊辰与梁元芳于2017年4月18日办理离婚手续。离婚协议约定涉案房屋归韦俊辰所有，韦俊辰向梁元芳补偿房款16万元。 2017年10月16日，原告与被告签订一份《房产转让协议》，内容记载：“韦俊辰（甲方）将位于那坡县城厢镇规架路粮食局仓库旁边的一栋四层半楼房转让给黄瑞明（乙方），转让价格为50万元，乙方在协议签订日支付甲方首付款10万元，尾款40万元支付期限和附带约定：①乙方在2018年2月16日前支付20万元给甲方，甲方在收款后10个工作日内把该房产的国有土地证和钥匙交给乙方；②乙方在2019年2月15日前支付20万元给甲方等内容”。合同签订后，原告于2017年10月16日向被告支付首付款10万元，于2018年2月21日向被告支付第二笔款20万元，于2018年3月25日向被告支付3万元。原告向被告支付房款共计33万元，尚有17万元未付。原告自2018年3月实际入住房屋。此后，因被告下落不明，导致原告履行《房产转让协议》中的支付房屋尾款及办理房屋过户手续受阻。原告认为，双方自愿签订房产转让协议，原告已向被告支付房款33万元并且实际入住房屋近两年，同时原告自愿代被告向第三人清偿涉案房产的土地证在第三人处设立的抵押贷款，故向法院起诉。 另查明：2009年3月，被告向第三人申请办理信用卡后开始进行消费，出现逾期还款后，第三人于2018年6月诉至法院，本院于2018年10月9日作出（2018）桂1026民初373号判决书，判决韦俊辰偿还农行那坡支行信用卡借款本息102067.27元（利息暂计至2018年9月20日）。 2018年7月，第三人向本院起诉，要求被告及梁元芳共同偿还用涉案房屋土地使用权设立的抵押贷款。本院于2018年12月14日作出（2018）桂1026民初475号民事判决书，判决由韦俊辰、梁元芳向农行那坡支行偿还借款本金111865.63元及利息。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定，涤除权是受让人的法定权利，其行使并不需要以抵押权人同意为要件。法律允许受让人代为清偿债务消灭抵押权的目的是平衡抵押权人和买受人之间的利益，使受让人有对于被设定抵押权受让物的自我救济权利。本案中，原、被自愿签订《房产转让协议》转让涉案房产，该协议系当事人真实意思表示，合法有效。但因该房产的土地使用权已经设立抵押贷款，现因被告下落不明，原告自愿代被告向第三人清偿抵押贷款（借款本金111865.63元及利息）而消灭抵押权，《房产转让协议》继续履行已经不存在障碍。故原告主张继续履行《房产转让协议》的诉请，本院予以支持。 关于第三人要求原告清偿被告在第三人的全部债务(即涉案房产的土地证设立抵押贷款借款本金111865.63元及利息和不设抵押贷款的一般债务信用卡借款102067.27元），后方可同意注销抵押，此要求无法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零四条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告黄瑞明与被告韦俊辰继续履行双方于2017年10月16日签订的《房产转让协议》，原告将购房余款在代被告清偿抵押债务后将剩余部分交至本院提存； 二、原告黄瑞明于本判决生效之日起十日内代被告韦俊辰向第三人中国农业银行股份有限公司那坡县支行清偿被告以那国用（2013）第017号国有土地使用权作为抵押贷款尚欠的借款本金111865.63元及利息（利息以实际清偿日银行核算为准），第三人中国农业银行股份有限公司那坡县支行收到上述款项五日内办理注销那国用（2013）第017号国有土地使用权的抵押登记手续； 三、驳回原告黄瑞明的其他诉讼请求。 本案受理费6250元，公告费700元，由被告韦俊辰负担。 上述债务，义务人应在本判决规定的期限内自觉履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或本院同级人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6250元（收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  岑丽华 审 判 员  农群惠 人民陪审员  黄孝经 二〇一九年九月五日 书 记 员  黄艳华