河南省南召县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1321民初1023号原告：中国银行股份有限公司南召支行。统一社会信用代码：914113218764210374。住所：南召县城关镇人民路中段。负责人：靳志高，任行长职务。委托诉讼代理人：高春，河南豫宛律师事务所律师。被告：郑慎纲，男，汉族，生于1979年6月15日，住河南省南召县云阳镇南召店村牛西组30号，身份证号：412921197906151595。被告：付金瑞，女，汉族，生于1983年5月12日，住河南省南召县皇路店镇核桃园村十组52号，身份证号：41132619830512288X。委托诉讼代理人:王桂东，河南民川律师事务所律师。被告：南召天悦同鑫公司房地产开发有限公司。法定代表人：靳三生。地址：南召县产业集聚区。委托诉讼代理人：贾成山，河南豫宛律师事务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司南召支行与被告郑慎纲、付金瑞、南召天悦同鑫公司房地产开发有限公司(以下简称天悦同鑫公司)金融借款合同纠纷一案，本院2019年3月18日立案后，依法组成合议庭审理此案，向被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。2019年4月3日本院公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高春和被告付金瑞及其委托诉讼代理人王桂东、被告天悦同鑫公司的委托诉讼代理人贾成山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑慎纲、付金瑞向原告归还贷款本金286166.61元，利息、逾期罚息支付至本息还清之日止；2、判令被告天悦同鑫公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3、判令原告对抵押物南召县产业集聚区天富广场A幢15层02号房屋享有优先受偿权；4、解除原告与被告郑慎纲于2016年3月19日签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号:2016年召中房贷字099号）；5、二被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2016年2月被告郑慎纲与被告天悦同鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：1-A-15-02)一份，购买被告天悦同鑫公司开发的、位于南召县产业集聚区××广场××号房屋，因资金不足，2016年2月29日被告郑慎纲向原告申请贷款30万元用于购买上述房屋，由被告天悦同鑫公司在30万元限额内承担保证责任。2016年3月19日被告郑慎纲与原告签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字099号），并且办理了房屋抵押手续，双方约定：郑慎纲的还款期限是336个月，等额本息，每月归还，合同签订后，原告将被告郑慎纲所借贷的30万元汇入指定账户，被告郑慎纲在借贷初期能按时归还每月的按揭款项，后被告郑慎纲不按合同约定归还每月的按揭款项，原告多次催收未果，遂提起诉讼。被告郑慎纲、付金瑞辩称：因被告天悦同鑫公司没有按合同约定交付房屋，现愿意解除房屋买卖合同，不要房屋，并且被告因为经济困难也无力偿还购房贷款。被告天悦同鑫公司辩称：如果被告郑慎纲、付金瑞不愿意要房屋，本公司愿意承担一切相关的债权债务。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证，经庭审质证，本院对原告的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：2016年2月29日被告郑慎纲与被告天悦同鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：1-A-15-02一份，购买被告天悦同鑫公司开发的，位于南召县产业集聚区××广场××号房屋一处，合同约定：“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……”。因自身资金不足，2016年2月29日被告郑慎纲向原告申请贷款30万元用于购买上述房屋，由被告天悦同鑫公司在30万元限额内承担保证责任，同日，被告郑慎纲的妻子付金瑞给原告出具承诺函一份，内容是：“本人承诺为借款人郑慎纲因购买的位于南召县城关镇人民南路天富广场小区A号楼第15层2号住房所申请的贷款承担共同还款责任，保证按时归还贵行贷款本息，承诺人：付金瑞，2016年2月29日。”2016年3月19日被告郑慎纲与原告签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年召中房贷字099号），并且办理了房屋抵押手续，双方约定：“贷款利率为浮动利率参考中国人民银行同期贷款基准利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款期限是336个月，等额本息，每月归还；下列情况可视为违约：未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；出现违约事件时，贷款人有权采取下列措施：终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同……”。合同签订后，原告将被告郑慎纲所借贷的30万元汇入指定账户，被告郑慎纲在借贷初期能按时归还每月的按揭款项，后被告郑慎纲未能按合同约定归还，原告多次催收未果，遂诉至本院，形成本案诉讼。另查明，被告天悦同鑫公司出卖给被告郑慎纲的房屋至本案庭审时仍未交付，被告郑慎纲愿意解除房屋买卖合同。截止到2019年7月1日被告郑慎纲购买的该处房屋未到期借款本金283291.86元，拖欠本金484.02元，拖欠利息1158.75元。以上事实有原告提交的证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，2016年3月19日原告与被告郑慎纲签订的《个人一手住房贷款合同》和被告郑慎纲与被告天悦同鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。被告天悦同鑫公司作为涉案房屋的开发商，按约定交付房屋系基本的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告天悦同鑫公司应在2016年7月31日前交付房屋，逾期超过60天，被告郑慎纲有权解除合同，现被告天悦同鑫公司逾期达三年之久仍未履行交房义务，显属违约，被告郑慎纲请求解除合同，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，符合合同约定，于法有据。因被告天悦同鑫公司逾期三年之久仍未未交房,严重违约，导致被告郑慎纲未能实现合同目的，在被告郑慎纲愿意解除房屋买卖合同的情况下,如仍要求其承担支付购房贷款,明显有失公平，也于法相悖。因被告郑慎纲未按合同约定期限归还贷款，原告请求解除《个人一手住房贷款合同》，于法有据，也应以支持；及依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告郑慎纲下欠的购房贷款应由被告天悦同鑫公司负责偿还，并承担逾期还款的责任。被告郑慎纲已付给被告天悦同鑫公司的购房款，应予返还，被告郑慎纲可以另行主张。在被告天悦同鑫公司对涉案房屋未清偿债务前，原告对该抵押房屋享有优先受偿权，待清偿剩余贷款本息等债务后，原告应及时清除涉案房屋的抵押登记。本案经调解，未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除2016年3月19日原告中国银行股份有限公司南召支行与被告郑慎纲签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号:2016年召中房贷字099号）。二、被告南召天悦同鑫公司房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向原告中国银行股份有限公司南召支行偿还剩余借款本金283291.86元和拖欠的本金484.02元、1158.75元，共计284934.63元，并自2019年7月1日按中国人民银行同期贷款基准利率为标准支付本金283291.86元的利息至款清之日止。三、原告中国银行股份有限公司南召支行对抵押物位于南召县产业集聚区天富广场A座15层02号房屋享有优先受偿权。四、驳回原告中国银行股份有限公司南召支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5792元，由被告南召天悦同鑫公司房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张德松审 判 员  吴丰成人民陪审员  李 拯二〇一九年九月一日书 记 员  谷宛玉