贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1474号原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。统一社会信用代码：915226205733499713。负责人吴波，男，该公司负责人。地址：贵州省凯里经济开发区中昊大道华伟中央城第5栋物业用房。委托代理人石菊霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告李宣臻，男，1984年4月7日出生，侗族，住贵州省黎平县，委托代理人李洲平，男，1960年11月15日出生，汉族，住贵州省黎平县，原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司诉被告李宣臻物业服务合同纠纷一案，原告于2019年8月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人石菊霞，被告代理人李洲平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业费835.17元（该费用是按房屋建筑面积119.31㎡×1元/月×7个月=835.17元，从2017年11月1日起算至2018年5月31日，共7个月）；2、依法判决被告向原告支付电梯年检月检费1240元，（该费用是按40元/月×31个月=1240元，从2015年11月1日计算至2018年5月31日，共31个月）；3、依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金（按尚欠的物业费为基数，从2017年11月1日计算至款项付清之日止）；合计2075.17元。4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购买贵州省黎平县华鼎房地产开发有限公司开发建造的位于黎平县华鼎凯旋名门1栋1单元401号房，被告是该房屋的业主，该套商品房建筑面积119.31平方米。2015年8月26日，贵州省黎平县华鼎房地产开发有限公司与原告签订《黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同》，该合同第六条主要约定了由原告采取包干制，对华鼎.凯旋名门小区提供物业管理服务并自行收取物业费，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为小高层、装修管理费1元/月/平方米，商业物业1.5/月/平方米，代收代缴电梯年检月检费40元/月/户，合同期限为三年。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，该合同对被告有约束力。合同签订后，原告公司入驻该小区并开始进行物业服务，但被告自2017年11月1日以后就无故拖欠物业费，经原告多次协商催讨时都拒不缴纳，不管从合同约定还是法律规定来说，显然被告都应当缴纳物业服务费，不管从合同约定还是发了规定来说，显然被告都应当缴纳物业服务费，被告拒不缴纳物业费的行为已经构成违约，应当按照合同第二十九条的约定：“业主/物业使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额缴纳物业费的，应按本应缴纳费用的百分之五百的标准向乙方（即原告）支付违约金”向原告支付违约金，现原告也自愿将违约金的计算标准降低为年利率6.18%来计算。另外，双方合同也明确约定的有由原告代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户。在原告入住凯旋名门小区以来，积极履行合同义务向相关质监部门及电梯维保公司缴纳了电梯年检月检费，被告一直享用着电梯，却拒缴纳电梯年检月检的费用，显然严重违反合同约定。综上所述，原告与贵州省黎平县华鼎房地产开发有限公司签订的《黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同》是合法有效的，对被告具有约束力。原告也对小区进行了管理，为被告提供物业服务，被告一直享用物业服务，现被告拒交物业服务费和电梯年检月检费的行为已经严重损害到了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。被告辩称:针对原告的请求答辩如下：原告服务不到位，没有按照合同约定履行管理义务。首先作为物业管理者经常没有工作人员在岗；其次消防通道不畅通，一旦发生火灾，救援车辆根本无法进来，且经常出现没有水的现象；再有原告招聘的保安年龄基本都是60、70岁的老人，他们没有具备一定的安保能力，同时保安还出现工作期间饮酒的问题和不到岗到位的问题，没有尽到职责；第四没有履行职责。小区匝道门口栏杆被损坏没有进行修复，经常有外来车辆到小区停车的现象，导致小区业主没有车位停车。小区经常出现断电断水，电梯从楼上往下滑落等问题，经反映没有得到及时处理。由于被告管理不到位，因此业主有理由拒交物业管理费，亦不应承担违约金。物管费应包含电梯检查及维修费等公共费用，原告没有理由在收取物业费之后再收取电梯年检费用，这没有法律依据也没有先例。另外电梯年检月检费既然是代缴，为什么原告在收取物管费时没有及时向业主提出收取，而是等原告退出服务之后，才起诉到法院要求支付，这显然没有任何依据及理由，请驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同，证明2015年8月26日黎平县华鼎房地产开发有限公司与原告签订《黎平“华鼎.凯旋名门”前期物业服务合同》，约定由原告对凯旋名门小区进行物业管理并收取物业费，原告有权向被告收取费用的事实；2、催费通知，证明因被告无故拖欠物业费，经原告书面向包括被告在内的业主催讨物业费，但被告都拒不缴纳的事实；3、收款证明、收费通知单、收据，证明原告已经按合同的相关约定代被告向质检部门缴纳了电梯年检费，被告应按照合同约定向原告支付代收代缴电梯费的事实；4、证明、发票，证明原告已经按合同的相关约定代被告向贵州盛豪电梯销售有限公司缴纳了电梯月检费，被告应按照合同约定向原告支付代收代缴电梯费的事实。被告在举证期限内未有向本院提交证据。经审理查明：被告是黎平“华鼎·凯旋名门”1栋1单元401号房的业主，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。合同第六条约定：…物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；…商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：…从开发商通知（公布）交房之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费按1年交纳，在每年12月30日前履行缴纳义务。合同第二十九条约定，…甲方未能按时足额交纳物业服务费，或业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴纳物业费百分之五百的标准向乙方支付违约金…。原、被告签订合同后，原告在提供物业服务期间，小区设备有时出现故障，被告未能及时维修，其派驻的管理人员有部份服务不到位，致双方发生矛盾，部分业主以原告物业公司管理、服务质量达不到物业合同约定的标准而拒交物业管理费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出黎平华鼎·凯旋名门小区物业管理。被告自2017年11月1日至2018年5月31日期间尚欠相关物业管理费835.17元。同时查明，被告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费，自双方签订物业服务合同以来，原告也没有通知要求被告缴纳电梯年检月检费。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，其争议的主要焦点为：一、被告是否可以原告物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费？三、原告主张的违约金是否应当支持、调整？三、原告主张的代收代缴的电梯年月检费是否应当支持？一、关于被告是否可以原告物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费的问题。原告是具有物业服务资质的物业服务公司，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区业主提供了前期的物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，原告对所服务的小区业主有权按合同约定收取物业管理费。现原告请求被告支付尚欠7个月的物业服务费835.17元，因被告抗辩原告的物业管理不到位，物业服务质量存在瑕疵而拒绝全额交纳物业费。《合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”。根据上述规定，在物业公司提供服务管理不符合合同约定或者服务质量存在瑕疵时，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但应限定在“正当理由”之内。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益。物业公司的物业服务范围包括对小区的安全防范保障、房屋建筑共用部位，共用设施的日常维修、养护、管理，车辆停放的引导和停车场所的管理等事项。结合本案实际，原告在提供管理服务期间小区时常处于停水停电且无人处理状态，发生电梯载人途中自行掉落事故，消防通道堵塞，抽水泵无法正常抽水，小车乱停乱放，门卫室无人现象。业主曾予以反映，但原告没有采取适当的合理、合法措施进行应对、整改。以上现象给被告及小区其他业主的日常生活带来了一定程度的影响，其安全保障受到了较大妨碍，原告提供的物业服务对于被告而言已具有较大的瑕疵，被告行使瑕疵履行抗辩权、具有相应合理性。原告虽然提供的物业服务具有瑕疵，但原告确实提供了服务，业主不能因服务有瑕疵而拒绝缴纳所有物业管理费，这不符合民法的诚实信用、公平公正原则。故综合本案事实，本院酌定被告尚欠物业服务费用可适当减免30%，支付所欠物业服务费835.17元的70%为584.62元。关于违约金的问题。被告拒交物业管理费是因为原告物业管理服务不到位，存在违约行为，被告为此行使瑕疵履行抗辩权，具有一定的合理性，导致上述费用至今仍未交纳也并不可完全归责于被告，故对原告请求被告承担违约金的请求，本院不予支持。关于原告请求支付电梯年月检费的问题。本院认为，原告请求被告支付电梯年月检费没有法律依据和合同依据，根据《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而公共电梯属于全体业主共用的机器设备，则电梯的年检月检费应包括在物业管理费内。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予以支持”。双方合同第六条约定：小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。而被告系小高层住宅，不属于商业物业，商业物业约定对电梯年月检费的收取对被告没有约束力。即使合同约定条款对被告有约束力，根据合同约定电梯年月检费系代收代缴，用完续交，现原告没有提供证据证明代收代缴多少，代收的款项是否用完及应当续交多少的证据，系举证不能。且庭审中，原告陈述对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的业主并未收取电梯年检月检费，而在诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，现提出此项请求，不符合公平公正原则，也没有法律依据和合同依据。故对原告请求支付电梯年检月检费的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告李宣臻在本判决书生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费584.62元。二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李宣臻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  葛登琴二〇一九年九月二十三日书记员  吴念念