河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0922民初3399号原告：李现法，男，汉族，1947年7月15日出生，住清丰县。委托诉讼代理人：付晓冉，清丰县为民法律服务所法律工作者。被告：杨彦杰，男，汉族，1977年4月14日出生，住清丰县。被告：李艳芳，女，汉族，1977年12月26日出生，住濮阳市华龙区，系杨彦杰之妻。二被告共同委托诉讼代理人：李卫兵，河南君洁律师事务所律师。原告李现法与被告杨彦杰、李艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李现法委托诉讼代理人付晓冉，被告杨彦杰、李艳芳及委托诉讼代理人李卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李现法向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除、原被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告房款20000元；3、让被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月24日经华梦聚网房地产经纪有限公司介绍原告与被告签订《房产买卖合同》，当天交付被告定金20000元，原告购买被告位于清丰县明月水岸3-1-623号楼房，房屋面积135.5平方米，被告李艳芳向原告出具了收据。后经了解，被告杨彦杰隐瞒事实，对出卖房屋系无权处分，致使原告的合同目的无法实现。经原告与被告协商，被告虽口头同意退还定金，但以种种理由推脱，至今未退还，给原告造成了其他损失，无奈诉至贵院，望判令如上诉求。被告杨彦杰、李艳芳辩称，第一，原告请求退还房款20000元没有事实根据，被告只收取了原告定金20000元没有收取其房款，对于定金这一事实，原告诉状上已经认可，因此被告只收取了原告的定金20000元而非房款；第二，原告诉称原被告之间的房屋买卖合同不能履行不属实，不能履行是因为原告其家庭问题，其家人不同意原告购买该房屋，其子女也不为其出资购买，原告担心引起家庭矛盾而放弃了购房意愿，向被告要求解除合同退还定金，依据担保法第89条和合同法第115条相关规定，原告无权要求返还定金；第三，被告保留因原告违约给被告造成损失的诉权，综上原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告李现法为支持自己的主张，提交如下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、房产买卖合同一份，证明原被告经居间方签订买卖合同的事实存在；3、被告李艳芳出具的收据，证明原告向被告支付房款定金两万元的事实；4、民事调解书一份，证明被告杨彦杰已经将涉案房产赠予给儿子杨惠鹏并约定在将该房产过户到杨惠鹏名下之前任何一方不得买卖，其对房产限制转让进行了约定，更加证明了被告杨彦杰将房产卖给原告系无权处分行为。被告杨彦杰、李艳芳对原告李现法提交证据的质证意见：对原告提交证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。收据恰恰能够证明被告的主张，该收据应当是定金收据并非房款收据；房屋买卖合同第五条第三款明确约定乙方出现下列情形之一的构成根本违约：拒绝购买房屋，逾期履行本协议第三条约定的义务超过15天，甲方有权解除合同。因此到目前为止原告只交付了20000元定金，未按照合同约定2019年4月30日前将首付款支付给被告，被告有权解除合同并拒绝将20000元的定金返还。对证据4的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的有异议，调解书系对杨彦杰与王利霞之间的法律关系的认定，该调解协议只对杨彦杰与王利霞具有法律约束力，不对抗第三人，且对该房屋的处分也是经杨彦杰儿子杨惠鹏的同意和授权，该房屋也系杨彦杰购买开发商的房屋，购房合同上显示购买人是杨彦杰，因此对该房屋被告杨彦杰有权对其处分，有权签订房屋买卖合同。被告杨彦杰、李艳芳为支持自己的主张，提交如下证据：1、原被告之间的房屋买卖合同；2、定金收据复印件一份；3、杨彦杰与开发商之间的商品房买卖合同一份；4、杨惠鹏的一份授权委托书；5、原被告手机通话一段录音。以上证据证明原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定在原告违约情况下，被告有权解除合同，并且被告有权向原告主张违约责任，有权拒绝返还定金；被告杨彦杰签订房屋买卖合同也征得了杨惠鹏的同意和授权；双方之间的录音可以显示合同签订后原告向被告要求解除合同并要求返还定金，可以证明原告要求退还定金解除合同的原因是原告家庭之间出现分歧；证据6、华网房产服务中介费收据一份，该份证据证明被告因与原告签订房屋买卖合同而缴纳的中介费6000元，证明因原告违约给被告造成损失的数额。原告李现法对被告杨彦杰、李艳芳提交证据的质证意见：对证据1真实性无异议，但该证据第五条违约责任中第二项约定甲方提供的房产证明手续不真实、无效导致乙方无法取得所有权，该房屋被查封或限制转让的导致乙方无法取得所有权，甲方构成根本违约，因此原告请求解除合同是被告违约在先；对证据3真实性有异议，该合同系复印件，虽然显示是杨彦杰一人，但是该房产是杨彦杰在与前妻王利霞婚姻关系存续期间取得，应视为夫妻共同财产，调解书中明确该房产已经赠予给杨惠鹏，生效的法律文书已经改变原有物权关系，虽然该物权的变动没有公示，但是这一赠予事实行为已经证明被告杨彦杰对案涉房屋没有处分权；对证据4真实性有异议，原告起诉中介公司曾于2019年8月5日开庭，庭审过程中被告方并未出示杨惠鹏的授权委托书，该委托书明显系其后期伪造；对证据5的真实性和证明目的有异议，该证据取得形式是被告偷录的，侵犯了原告的合法权益不应作为证据使用，且这一组证据载体来源不合法；对证据2、6无异议。本案经审理认定事实如下：2019年4月24日，原告李现法（乙方）、被告杨彦杰（甲方）通过华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司居间服务签订了《房产买卖合同》，约定原告李现法购买被告杨彦杰位于清丰县明月水岸3-1-623号楼房，总房款为610000元，原告李现法当天交付被告杨彦杰定金20000元，定金冲抵房款，房屋面积135.5平方米，被告李艳芳向原告李现法出具了收据。合同第五条违约责任中第二项约定：甲方提供的房产证明手续不真实、无效导致乙方无法取得所有权，该房屋被查封或限制转让的导致乙方无法取得所有权，甲方构成根本违约，乙方有权解除合同。后原告李现法发现案涉房屋系被告杨彦杰与前妻王利霞婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，杨彦杰与前妻王利霞已将该房屋赠与儿子杨惠鹏，本院（2018）豫0922民初235号调解书中明确该房屋不得买卖，被告杨彦杰无权出卖案涉房屋；原告李现法便要求与被告杨彦杰解除房屋买卖合同并要求返还定金，被告杨彦杰同意退还原告支付的定金，但至原告提起诉讼被告仍未退还。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》，虽然是双方当事人的真实意思表示，但案涉房屋系被告杨彦杰与前妻王利霞婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，杨彦杰与前妻王利霞已将该房屋赠与儿子杨惠鹏，（2018）豫0922民初235号调解书中明确该房屋不得买卖，被告杨彦杰无权出卖案涉房屋，双方签订的合同为无效合同，无效合同在签订时即不具有法律效力。故原告李现法依照双方签订买卖合同第五条违约责任中第二项的约定，请求解除《房产买卖合同》、退还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告杨彦杰辩称是原告李现法及家人不同意购买案涉房屋，构成违约，不同意退还定金的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告李现法与被告杨彦杰2019年4月24日签订的《房产买卖合同》；二、被告杨彦杰、李艳芳于本判决生效后十日返还原告李现法定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告杨彦杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  郭国田二〇一九年九月十六日书记员  付静冉