江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初3298号 原告（案外人）：姜铭，男，1977年12月12日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南通天翔电器成套设备有限公司，统一社会信用代码9132061275002946XC，住所地南通市通州区平潮镇沈川村十四组。 法定代表人：杨美兰，总经理。 委托诉讼代理人：吴峰，江苏启秀律师事务所律师。 被告（被执行人）：南通金凤置业有限公司翠湖分公司，统一社会信用代码91320612063274500Y，住所地南通市通州区金沙镇大庆路10号。 负责人：李辉。 被告（被执行人）：南通金凤置业有限公司，统一社会信用代码913206237732356375，住所地如东县掘港镇天一路8号。 法定代表人：李辉，执行董事。 原告姜铭与被告南通天翔电器成套设备有限公司（以下简称天翔公司）、南通金凤置业有限公司翠湖分公司（以下简称金凤置业翠湖分公司）、南通金凤置业有限公司（以下简称金凤置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告姜铭及其委托诉讼代理人张晓梅，被告天翔公司委托诉讼代理人吴峰到庭参加诉讼。被告金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜铭向本院提出诉讼称，南通市通州区人民法院在执行被告（申请执行人）天翔公司与被告（被执行人）金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司合作开发房地产纠纷一案中，查封了金沙镇翠湖景苑6幢102室的房产，原告于2019年2月28日对上述被执行房产向法院提出书面异议，法院于2019年3月18日作出（2019）苏0612执异8号执行裁定，驳回了原告的异议请求。因上述房屋系原告于2015年向被告金凤置业翠湖分公司购买，且已按双方签订的商品房买卖合同约定，全额支付了购房款并合法占有上述房屋，依法对其享有所有权。虽该房产尚未过户至原告名下，但原告对此不存在过错，故应排除执行。请求：不得执行金沙镇翠湖景苑6幢102室的房产，并解除对该房产的查封。审理中，原告经本院释明，撤回要求解除房产查封的诉讼请求，明确在本案中的诉讼请求为：不得执行金沙镇翠湖景苑6幢102室的房产。 被告天翔公司辩称，1.根据我国物权法规定，不动产的转让应当登记，案涉房屋仍登记在金凤置业公司名下，故所有权人仍属金凤置业公司；2.即便原告作为房屋购买人向金凤置业公司购买了案涉房屋，但其未及时办理权属变更登记，对此存在过错。因此，原告申请排除执行的理由不能成立，应予驳回。 被告金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司未作答辩。 经审理查明：2017年11月10日，本院对天翔公司诉金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司合同纠纷一案作出（2017）苏0612民初4074号民事判决：金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司于本判决生效后十日内支付天翔公司200万元及利息（自2017年5月26日起按银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）。案件受理费22800元，保全费5000元，合计27800元，由金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司负担。因金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，天翔公司向本院申请强制执行，本院于2018年2月11日立案受理，案号为（2018）苏0612执780号。在该案执行过程中，本院于2018年11月14日查封了登记于金凤置业公司名下坐落于翠湖景苑6幢101、102室的房产（证书号：通州房权证金沙字第××号），查封期限三年。后姜铭、陆敏对执行标的提出异议，本院于2019年3月18日作出（2019）苏0612执异8号执行裁定，驳回姜铭、陆敏的异议请求。姜铭不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明： 1.2015年12月1日，姜铭、陆敏与金凤置业翠湖分公司签订《商品房买卖合同》，约定：姜铭、陆敏向金凤置业翠湖分公司购买翠湖景苑6幢02号房，建筑面积286.47平方米，单价11290.86/㎡，计3234490元；地下室建筑面积102.82平方米，单价5500元/㎡，计565510元；赠送车位编号6-1、6-2。房屋和地下室及2个车位总价380万元，首次应付款90万元，于2013年11月27日之前付房款90万元，余款于2013年12月15日前付清，金凤置业翠湖分公司应于2015年7月30日前交付房屋。该合同已完成网上备案，备案号：s4ig13n07j46w8pq。 2.姜铭系案外人姜子珊、王琴的儿子，其与陆敏原系夫妻关系，于2017年2月9日办理了离婚登记。2015年12月1日，姜子珊与金凤置业翠湖分公司签订《商品房买卖合同》，约定以姜子珊、王琴、姜卜尹（姜铭与陆敏的女儿）作为共同买受人购买翠湖景苑6幢01号房，建筑面积286.47平方米，单价11989/㎡，计3597490元；地下室建筑面积102.82平方米，单价5500元/㎡，计565510元；赠送车位编号6-3、6-4。房屋和地下室及2个车位总价400万元，首次应付款90万元，于2013年11月27日之前付房款30万元，于2013年12月15日前付房款100万元，余款于2014年3月30日前付清，金凤置业翠湖分公司应于2015年7月30日前交付房屋。该合同已完成网上备案，备案号：8i5pef6cjnz85kx6。本院在（2018）苏0612执780号案件执行过程中，亦查封了翠湖景苑6幢01号房产，姜子珊、王琴、姜卜尹对执行标的提出异议，本院于2019年3月18日作出（2019）苏0612执异7号执行裁定，驳回了姜子珊、王琴、姜卜尹的异议请求。姜子珊、王琴、姜卜尹不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，案号为（2019）苏0612民初3302号。 3.王琴于2013年7月5日向案外人王力转账30万元，于同年11月18日、12月2日分别向金凤置业翠湖分公司转账70万元、60万元，于2014年2月向金凤置业翠湖分公司交付现金5万元，合计165万元。姜铭于2013年11月11日向金凤置业翠湖分公司转账80万元，于2015年11月30日、12月2日、12月7日、12月18日分别向金凤置业公司转账170万元、52万元、20万元、10万元，合计332万元。2015年12月4日，姜铭、陆敏与中国建设银行通州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款250万元，借款期限2015年12月4日至2035年12月4日，由金凤置业翠湖分公司提供连带责任保证，姜铭、陆敏以翠湖景苑6幢02室房产提供抵押担保。同日，中国建设银行通州支行根据陆敏的委托将250万元贷款划入金凤置业翠湖分公司的账户内。就两套房屋，购房人合计已支付747万元。 4.2016年1月8日，金凤置业翠湖分公司向姜铭、陆敏开具金额为380万元的销售不动产统一发票，向姜子珊、王琴、姜卜尹开具金额为358万元的销售不动产统一发票，两份发票均包括房管部门留存的办证联。在358万元的发票中载明：6-101住宅建筑面积286.45㎡，单价10523.62元/㎡，金额3014490元，地下室102.82㎡，单价5500元/㎡，金额565510元，款项性质为购房款。同日，南通市静安物业管理有限公司向姜铭、姜子珊开具了翠湖景苑6幢101、102室的物业管理费、垃圾清运费、车位管理费、装修保证金收据，南通市通州区物业管理中心也出具了维修基金缴讫证明单。姜铭已领取房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，并自2016年1月起交纳水费。 5.就翠湖景苑6幢商品房，金凤置业公司已取得南通市通州区房屋产权监理所出具的《商品房所有权证明书》，证书号：20150181，该证明书载明：批准销（预）售时间2015年10月16日，登记时间2015年10月9日，总面积778.54㎡。姜铭所持有的《商品房所有权证明书》为复印件，但加盖了金凤置业翠湖分公司的印章。 6.天翔公司与金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案，在该案诉讼过程中，本院向金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司送达诉讼材料均无人签收，后本院以公告方式送达了相关诉讼材料。 在审理姜子珊、王琴、姜卜尹提起的执行异议之诉案件中，姜子珊向本院陈述：“翠湖景苑6幢房屋在建过程中，我要求将中间打通，楼梯、厨房和卫生间等都与室内规划设计有所改变，当时打算领一本房产证，商品房所有权证明书也开在了一起，但是我没有拿到原件。开发商没有通知我办房产证，后来打电话也一直联系不上。两套房屋的合同价是780万元，发票价是738万元，这是因为两套房屋中间的墙没有砌，减少了开发商的成本，而且其他购房户都和开发商谈减价，我后来找到李辉也要求减少房价，所以最后谈好我总共付747万元，除了房款外，还包括物业费、维修基金、装璜押金、垃圾清运费等。” 本案审理过程中，本院向案外人王力及通州区不动产交易登记中心工作人员进行调查。王力陈述：“我是翠湖景苑项目开发商的合作方之一，因2014年合作方之间存在矛盾，我于2015年7月份退出该项目。2013年姜子珊有购房意向，但当时商品房未取得预售许可证，购房款不好直接交到公司，由于姜子珊和我认识，就托我先把房子定下来，后来王琴给我转了30万元。房屋在2013年11月左右取得预售许可证，之后我就将钱汇到了公司。一般房款全部付清后，公司才会开具正式发票，开了正式发票才可以办房产证。有的购买联排别墅的业主在施工阶段就会要求中间不要封起来，还有的人觉得别墅买的价格有点高，会直接找李辉去还价。”王力向本院提供了金凤置业翠湖分公司2016年第0005号记账凭证及2015年12月28日的转账交易凭证、2014年第0034号记账凭证及客户明细账，证明其已将收到的30万元交至公司。通州区不动产交易登记中心工作人员陈述：“翠湖景苑6幢这两套房子写在一份商品房所有权证明书中不影响办理房产证，但需要提供商品房所有权证明书的原件，否则无法办理。另外，如果房屋存在贷款，开发商必须出具手续，派员协助办理抵押登记后才可以办理房产证。” 本院于2019年8月19日至翠湖景苑6幢现场勘察，在王琴打开6幢02号房屋大门后，可从6幢02号房屋直接进入6幢01号房屋内，两套房屋均已打通，并在初步装修过程中。在该别墅外墙底部刻有建设单位、监理单位、施工单位等单位的名称及负责人姓名，其中建设单位金凤置业公司的负责人员为王力。 本院认为，本案的争议焦点为姜铭对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本院认为，姜铭对案涉不动产享有足以阻却执行的权利，理由如下： 第一，在本院查封翠湖景苑6幢101室房产之前，姜铭已与金凤置业翠湖分公司签订了商品房买卖合同并经备案登记，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 第二，根据姜铭提供的物业管理费收据、自来水发票等生活票据以及本院现场勘查情况，姜铭在本院查封前早已拿到讼争房屋钥匙，办理了物业入住手续，现该房屋已在装修过程中，其对房屋具有事实上的管理和支配权，应认定其已合法占有案涉房产。 第三，虽然姜铭、姜子珊针对翠湖景苑6幢101室、102室房屋分别与金凤置业翠湖分公司签订了单独的商品房买卖合同，但由于姜铭与姜子珊、王琴、姜卜尹之间的家庭成员关系，且姜铭向金凤置业公司及金凤置业翠湖分公司支付的款项已达582万元（含姜铭、陆敏共同贷款的250万元），远超合同约定的购房款。因此，不应将两套房屋购房款的支付割裂开来。合同约定两套房屋的总价为780万元，最终开票金额为738万元，姜子珊认为存在差额系因其在房屋施工时要求开发商将两套房建造为一套房，中间不砌墙减少了建筑成本，且其他购房户都和开发商谈减价，故其也找到李辉要求减少房款，最终谈妥两套房子包括物业费、维修基金等所有费用在内共计支付747万元。本院认为，根据现场勘察情况，案涉两套房屋确实相互连通，姜子珊的陈述具有合理性，也在本院与王力的调查中得到印证，根据销售不动产统一发票的记载及新建商品房买卖的交易习惯，可以认定买卖双方对讼争房屋的价格进行了调整，两套房屋的总价为738万元。关于购房款的支付，姜铭提供了银行交易明细、贷款支付凭证，案外人王力也提供了记账凭证、付款凭证，天翔公司虽对部分证据真实性有异议，但未能提交反驳证据。因金凤置业翠湖分公司的账册保存于江苏中瑞华会计师事务所，本院向该所调取相关凭证，姜铭、王琴所支付的部分款项在账上均有记载，金凤置业翠湖分公司也开具了相应的预收购房款的发票。因此，本院认定购房人共向金凤置业公司及金凤置业翠湖分公司付款747万元，已支付了全部购房款及物业费、维修基金等其他费用。 最后，姜铭称其未办理过户登记的原因在于金凤置业公司将翠湖景苑6幢101室、102室房屋的总面积记载于一份商品房所有权证明书中，如需办理过户登记，需对该商品房所有权证明书进行调整，后开发商未通知其办理不动产登记，直至失联。根据本院向通州区不动产交易登记中心工作人员对于新建商品房办理房产证流程的陈述，两套房屋记载于一份商品房所有权证明书并不影响办理过户登记，但需要提供该证明书的原件，且房屋存在贷款还需房产开发企业配合办理抵押登记等手续，否则购房者无法单独办理过户登记。由于金凤置业公司及金凤置业翠湖分公司在2017年已经无人签收法律文书，故本院对姜铭关于开发商当时已经无人负责，此后更是失去联系的陈述予以采信。姜铭虽在房屋交付后至开发商失联该段期间内未办理过户登记，但不能以此认定其存在过错或怠于行使权利。因此，本院认定未办理过户登记并非姜铭自身原因所致。 综上，姜铭与金凤置业翠湖分公司签订了合法有效的房屋买卖合同，已按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋，未完成不动产的变更登记，非原告自身原因所致，原告对讼争房屋享有物权期待权，该权利应优先于申请执行人的一般金钱债权，足以排除强制执行，本院对姜铭的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下: 不得执行南通市通州区人民法院（2018）苏0612执780号执行裁定查封的南通金凤置业有限公司名下坐落于南通市通州区产。 案件受理费37200元、公告费300元，由被告南通天翔电器成套设备有限公司负担（其中公告费已由原告垫付，被告南通天翔电器成套设备有限公司于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  李素钧 人民陪审员  方菊峰 人民陪审员  卫素娟 二〇一九年九月十二日 法官 助理  吴 菊 书 记 员  苏佳丽