沈阳市沈北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0113民初5459号 原告：沈阳阿尔洛科技有限公司，住所地沈阳市沈北新区。 法定代表人：王东亮，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆建，系辽宁兴沈律师事务所律师。 被告：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区。 法定代表人：张立凯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋兆泽。 委托诉讼代理人：姚东冰。 原告沈阳阿尔洛科技有限公司（以下简称“阿尔洛公司”）与沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告阿尔洛公司委托诉讼代理人陆建，被告联东置业公司委托诉讼代理人宋兆泽、姚东冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金109，352.88元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月18日，北京泰谱克科技发展有限公司（以下简称“泰谱克公司”）与被告签订《联东【沈北产业园】楼宇销售合同》，泰谱克公司购买被告开发的位于沈阳市沈北新区谷·沈阳项目四期A区7-8号楼1-3层厂房，用途为工业，面积为2104.58平方米，总价为5，471，908元。合同约定支付前两期房款后，余款2，734，954元申请银行按揭贷款，被告于2016年4月20前交付房屋，第九条“产权登记”规定被告应于泰谱克公司交纳全部房款且办理入住手续后730天内办理完权属转移登记，如因被告原因未能在此期限内取得房产证的，泰谱克公司有权按已付房款按日万分之一要求被告支付违约金，最高不超过已付房款2%。合同签订后，泰谱克公司按约定支付了前期房款，2016年3月3日，被告向泰谱克公司下发《客户入住缴费清单》，要求泰谱克公司缴纳维修基金、物业费等费用。泰谱克公司按要求办理了入住手续。因被告要求泰谱克公司将合同向下乙方主体变更为所售楼宇所在的产业园区注册登记的公司，且为办理按揭贷款方便，泰谱克公司股东同王东亮共同在本合同购买的房屋处注册成立了阿尔洛公司（即本案原告）。2016年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，将原《楼宇销售合同》的买受人由泰谱克公司变更为原告。厂房面积经测绘调整为2102.94平方米，总价调整为5，467，644元，约定其中的2，730，000元申请银行按揭贷款。产权登记及违约金条款与原合同一致。原告于2016年1月20日及2016年3月20日已按合同约定支付两期房款，于2016年3月3日办理入住手续，2016年12月1日原告与盛京银行沈阳市和睦路支行签订《法人按揭借款合同》，借款金额2，730，000元，该款项于2016年12月21日已全额拨付给被告。被告应按合同约定在2018年12月21日前办理完成该房屋的产权转移登记。但被告时至今日仍未办理完成转移登记，已构成违约，被告应按合同约定支付逾期办证违约金，故原告诉至法院。 被告联东置业公司辩称，不认可原告诉请，原告没有按合同约定付清全部房款。原告应在2016年4月20日前支付被告尾款2，730，000元，否则，房价款单价上调至2626元/平方米，总房款调整为5，522，320.44元，截止本次庭审，原告支付了5，467，644元，另有54，676.44元没有支付，因原告房款未付清，产权证办理条件没有成就，被告不承担逾期办证的违约责任。另原告逾期支付房款，被告保留追究逾期付款违约金的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年1月18日，北京泰谱克科技发展有限公司（以下简称“泰谱克公司”）与被告签订《联东【沈北产业园】楼宇销售合同》及按揭贷款补充协议，泰谱克公司购买被告开发的位于沈阳市沈北新区蒲文路16-8号房屋，土地用途为工业，面积为2104.58平方米，单价为2600元/平方米，总价为5，471，908元。销售合同第四条第1款第⑶项约定按揭贷款付款方式：①泰谱克公司应在本合同签订之日（即2016年1月20日）向被告支付该楼宇首笔购房款人民币共计1，094，382元整（其中含履约定金3万元）；泰谱克公司应于2016年3月20日前支付房价款人民币1，641，572元整。于2016年3月20日前付至总房价款的50%；剩余房价款2，735，954元整由泰谱克公司向银行申请按揭贷款支付并应于2016年4月20日前到达被告指定账户。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见附件三）。附件三：按揭贷款补充协议第一条第⑸款约定，如泰谱克公司按揭贷款在2016年4月20日前未获得银行放贷的，则自收到未批准贷款通知（包括但不限于书面、口头、邮件形式）之日付款方式自行变更为半年分期，单价调整为2626元/平方米，总价款人民币5，526，628元。合同签订后，泰谱克公司支付了前期购房款2，737，644元。2016年3月3日，被告向泰谱克公司下发《客户入住缴费清单》，要求泰谱克公司缴纳公共维修基金、房产证代办费、物业费等费用，泰谱克公司于2016年3月9日办理了入住手续。之后，经泰谱克公司与被告沟通，双方均同意将商品房买受人变更为原告，2016年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，房屋的买受人由泰谱克公司变更为原告。厂房面积经测绘调整为2102.94平方米，单价为2600元/平方米，总价调整为5，467，644元。买卖合同第六条约定付款方式及期限见补充协议。补充协议第三条第1款第⑶项约定按揭贷款付款方式：①原告应在原合同签订之日（即2016年1月20日）向被告支付该楼宇首笔购房款人民币共计1，094，382元整（其中含履约定金3万元）；原告应于2016年3月20日前支付房价款人民币1，643，262元整；剩余房价款2，730，000元整由原告向银行申请贷款。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见原合同附件三）。泰谱克公司已支付了前期购房款2，737，644元，约定尾款2，730，000元由原告申请银行按揭贷款。2016年12月1日原告与盛京银行沈阳市和睦路支行签订《法人按揭借款合同》，借款金额2，730，000元，该款项于2016年12月21日已全额拨付给被告。被告于2017年3月22日给原告出具了金额为5，467，644元的购房款发票。商品房买卖合同第十五条约定关于产权登记的约定见补充协议，补充协议第九条约定被告应于原告缴清全部应交款项且在原告办理该楼宇入住手续后730天内办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记。如因被告原因，原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，按以下规定处理：原告不退房的，合同继续履行，甲方每逾期一日，按原告已付房款万分之一支付违约金，但该违约金最高不超过原告已付房款的百分之二。原告退房的，应于上述期限届满之日起15日内向被告提出书面退房要求（否则视为原告不退房），据此被告应按原告已付房款的百分之十向原告支付违约金。 另查，案涉房屋备案在原告名下，至今未办理初始登记。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效，双方均应恪守履行。 关于双方争议的房屋总价款的问题，被告于2016年1月18日与泰谱克公司签订《联东【沈北产业园】楼宇销售合同》及按揭贷款补充协议，又于2016年10月12日与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，将商品房买受人由泰谱克公司变更为原告，并已将房屋备案至原告名下，因合同主体发生变更，且《商品房买卖合同》及补充协议也明确的规定了双方的权利义务，故房屋总价款应以原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。补充协议第三条第1款第⑶项约定按揭贷款付款方式：①原告应在原合同签订之日（即2016年1月20日）向被告支付该楼宇首笔购房款人民币共计1，094，382元整（其中含履约定金叁万元）；原告应于2016年3月20日前支付房价款人民币1，643，262元整；剩余房价款2，730，000元整由原告向银行申请贷款。②按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款的处理方式（见原合同附件三）。故只有在按揭贷款未获得银行批准或经银行批准后买受人放弃贷款时，才能按原合同附件三（《按揭贷款补充协议》）处理，才会出现房屋总价款上调的情况，本案不存上这一情况。本案泰谱克公司已代原告支付了前期购房款2，737，644元，剩余房款2，730，000元由原告向盛京银行沈阳市和睦路支行贷款，于2016年12月21日已全额拨付给被告。因此，本案房屋总价款不应当上调，房屋总价款应认定为5，467，644元，原告已按合同约定付清了全部购房款。 本案中，案涉房屋至今未办理初始登记，不具备办理房屋转移登记的条件。原告已按合同约定付清了全部购房款并办理了入住手续，被告应按合同约定在2018年12月21日前办理完成该房屋的产权转移登记，但被告至今未办理房屋权属转移登记，应按合同约定向原告支付违约金。截止至原告起诉之日，本案被告共逾期205天（从2018年12月22日开始计算至2019年7月15日止），即被告应向原告支付违约金112，086.7元（5，467，644元×205日×1/10，000），因补充协议约定违约金最高不超过原告已付房款的百分之二即109，352.88元（5，467，644元×2%），故违约金应按原告已付房款的百分之二计算即109，352.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七之规定，判决如下： 被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳阿尔洛科技有限公司逾期办理房屋产权转移登记违约金109，352.88元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2488元，减半收取1244元，被告沈阳联东置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  郑力山 二〇一九年九月十七日 书记员  徐 波 本案所涉及的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 申请执行期限 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。