安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7862号 原告：冷松，男，1976年11月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 原告：杨艳，女，1978年2月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 共同委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李韦，安徽裕德律师事务所律师。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，该公司员工； 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 原告冷松、杨艳与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告冷松、杨艳的共同委托诉讼代理人孙东允，被告委托诉讼代理人陈继峰、王雪竹均到庭参加了诉讼。庭审过程中，被告要求对房屋面积重新测绘，因无证据证明测绘报告有误，本院当庭予以驳回。本案现已审理终结。 原告冷松、杨艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告所购商品房面积差在3%和超出3%的部分房价款46805元及逾期办理房屋产权证书违约金168184元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的银达城市花园三期3期7幢1单元302、402室房屋，建筑面积191.32平方米，房屋单价每平方米4704.16元，房屋总价900000元。合同约定被告应在2014年12月31日前交付房屋，并应在商品房交付使用后300日内办理房屋产权登记。由于被告原因，被告直到2019年5月15日才通知原告办理房屋产权证书。双方虽就逾期办证未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因被告方原因逾期办理房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告交付房屋后办理产权证书时，房屋经测量发现实际面积与约定面积有差异，实际建筑面积只有183.48平方米，面积误差比绝对值在3%以上，双方签订合同约定出现面积误差，买受人不退房的，应按合同约定退还房屋价款。综上，原被告签订的商品房买卖协议合法有效，应受法律保护，被告存在违约行为，应当向原告支付逾期办证违约金及面积误差房价款。现原告为维护合法权益，据此具状起诉。 被告阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称，一、原告实际的房屋面积与房产证面积不一致。答辩人请求人民法院依法委托具有资质的鉴定机构对房屋的面积进行重新测量；二、逾期办证违约金在双方签订商品房买卖合同的第十五条有明确约定，原告按照没有约定的方式计算违约金的数额，于理、于情、于法均无法说通；三、在办理产权证的过程中，答辩人向权属登记中心递交了相关申请材料，已切实诚信履行了合同义务。逾期办证系政府行为所致，属于不可抗力，也与原告未及时出具授权委托书存在关联，答辩人应当免责；四、即使被告违约，根据合同法司法解释，应依照原告实际损失的比例计算违约金；五、原告起诉已超出诉讼时效。综上所述，请求人民法院考虑答辩人并无过错、合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻面积误差及违约金数额。 本院经审理认定事实如下:2013年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号2013100801，合同约定原告购买被告开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积191.32平方米，总价款为900000元。 合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日缴纳首付款伍拾肆万元（￥540000），余款人民币叁拾陆万元（￥360000）于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。” 合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。” 原告按合同约定已将全部房款900000元交付被告，被告于2014年4月1日已将涉案房屋交付原告实际使用，原告于2019年7月11日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积183.48平方米。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告辩称未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且原告未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。关于被告诉讼时效抗辩，原告取得不动产权证的时间距起诉之日并未超过三年，对其抗辩意见本院不予支持。 关于逾期办证违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，2014年4月1日实际接收房屋，2019年7月11日取得涉案房屋不动产权证书，根据双方合同约定被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记列举了买受人退房情形及不退房情形的责任条款，被告虽存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形，且原告也未提供因被告逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对原告主张逾期办证违约金的请求，本院不予支持。 关于面积误差价款。根据合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经本院核算，涉案房屋面积误差比为-4.098%，被告应返还原告面积误差价款46761.24元，原告要求超出部分，本院不予支持。 依照《民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告冷松、杨艳面积误差款46761.24元； 二、驳回原告冷松、杨艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2262元，由被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担485元，由原告冷松、杨艳负担1777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇一九年九月二十三日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户账号：17×××07。 并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。