沈阳市沈北新区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0113民初2081号原告：韩继昆，住址北京市大兴区。委托诉讼代理人：任微、郭辰琛，系北京如信律师事务所律师。被告：沈阳东北总部基地开发建设有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河大道888号西三区9号。统一社会信用代码：912101135507769113。法定代表人：许为平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文平、王帅，系该公司员工。原告韩继昆与被告沈阳东北总部基地开发建设有限公司（以下简称“东北总部公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告韩继昆委托诉讼代理人郭辰琛、被告委托诉讼代理人吴文平、王帅到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告韩继昆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款2,700,632元；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：因青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称“青岛总部基地公司”）、北京道丰建设工程有限公司（以下简称“道丰公司”）、被告欠付北京中创保信科贸有限公司（以下简称“中创保信公司”）、北京亮丽城邦科技有限公司（以下简称“亮丽城邦公司”）工程款2,706,907.89元，经协商一致，于2016年11月2日签订协议书，约定由北京昶源电力工程公司（以下简称“昶源公司”）购买被告位于沈阳市沈北新区两处房屋，欠付工程款用于冲抵应付的购房款2,700,632元，剩余6276元由被告以转账形式向中创保信公司一次性支付（实际未支付）。协议书第五条约定被告应于2017年10月1日前办理初始登记并备案，自协议生效之日720日内，因被告原因无法办理产权证，昶源电力公司有权解除购房合同，并要求被告返还全部购房款，同时，协议第十条约定，本协议效力高于其它协议合同。2018年6月26日，昶源电力公司又与原、被告签订合同变更协议，由原告重新签订商品房买卖合同，同时合同变更协议中约定抵楼协议书继续有效，本协议任何约定不影响抵楼协议书的生效及履行。至今距离协议书签订已有850日，被告至今无法为原告办理房屋产权证，又不告知何时可办理，致使原告无法处分房屋，特诉至法院。被告东北总部公司答辩称，1、首先原告无依据协议书，解除购房合同的权利，我方于2016年11月2日与北京中创保信科贸有限公司、北京亮丽城邦科技有限公司、北京昶源电力工程有限公司、北京道丰建设工程有限公司及青岛总部基地开发建设有限公司签订协议书，协议约定北京昶源电力工程有限公司购买我方开发建设的楼宇，所欠的购房款由青岛公司、北京道丰公司代为支付，其中部分款项属于我方与原告所欠工程款与购房款相互冲抵，原告并非协议书签约主体，故原告不享有依据协议书解除我方与其签订的商品房买卖合同的权利。依协议书约定我方需要配合北京昶源公司办理房屋产权证，并向其提供相关资料，若因我方原因导致北京昶源公司无法办证的，北京昶源公司有权解除我方与其签订的购房合同。在2018年4、5月份北京昶源公司向我公司提出为节约开资等合理避税等原因，其以不变作为购房主体购楼同时提出解除双方签订的商品房买卖合同，这一点，在双方签订的合同变更协议书的第4条和第5条均有所约定，北京昶源公司称原告愿以新的购房主体与我方签订商品房买卖合同，经协调2018年2月26日，我方与原告签订了新的商品房买卖合同。该合同中明确约定，原告要求我方配合办理房屋产权证，应当按照购房合同约定进行，变更合同系由北京昶源公司提起，应受购房合同条款约束。且原协议第7条约定有关购房合同中所购房屋的风险责任等均依据购房合同的相关约定执行。2、我方对北京昶源公司及原告均不存在违约行为。截止到目前，我方与北京昶源公司约定的购房款仍然没有完成所谓的冲抵。2018年6月26日，北京昶源公司与我方签订的协议书（二）中有明确约定，其指令北京道丰公司和青岛总部公司向我方支付剩余购房款，但到现在，北京道公司和青岛总部公司没有向我公司支付相应款项，也即协议书（二）至少说明，截止该协议签订时，我方并未收到购房款。3、我方为原告办理权属登记不存在违约。购房合同第15条约定，在房屋交付后720日内办理产权，该合同约定不论任何原因导致买受人在规定的时间前仍然未能按规定付清全部应付款项，则出卖人有权不履行交房义务，直至出卖人收到买受人的全部应付款及违约金，再为买受人办理交房手续，且不构成逾期交房。在房屋交付问题上，在购房合同签订后也确实通知其收房，2018年9月7日，原告办理交房手续时，以卫生间顶棚未处理，墙壁灯罩损坏等小瑕疵为由，拒绝接收房屋，使得该房屋至今处于未交付状态，其验房时提出的小瑕疵我方已修复完毕。在此期间原告未提出让我方办理登记产权的请求。故原告的上述请求不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，青岛总部基地公司、道丰公司、被告东北总部公司作为甲方，与中创保信公司、亮丽城邦公司、昶源公司作为乙方共同签订协议书，该协议书约定：“一、乙3（昶源公司）购买甲3（被告东北总部公司）开发建设的位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十一区36号八层、九层附带闷顶层次，建筑面积306.89平方米，全部购房款2,700,632元…，二、本协议生效之时，乙1（中创保信公司）、乙2（亮丽城邦公司）以上表中甲方应支付的全部未付工程款（含质保金）2,706,907.89元中的等额部分冲抵乙3（昶源公司）应向甲3（被告东北总部公司）支付的购房款2,700,632元，剩余工程结算款6276元在本协议签订后30日内一次性转账形式支付完毕…。五、甲3（被告东北总部公司）应当协助乙3（昶源公司）办理房屋登记手续，并出具合法有效的购房发票，甲3（被告东北总部公司）应确保在2017年10月1日前办理初始登记并备案…自本协议生效之日起720日内，因甲3（被告东北总部公司）原因致使乙3仍然无法办理房屋产权证，乙3有权解除购房合同，并要求甲3退还全部购房款…。十、本协议的效力高于《买卖合同》、《工程合同》、《购房合同》及其附件，《补充协议》，本协议未述及内容参照《买卖合同》、《工程合同》、《购房合同》相关约定执行…。”2018年6月26日，被告东北总部公司与昶源公司签订了《协议书（二）》，协议约定，协议执行过程中，第三方应该向乙方（昶源公司）支付的工程款，由乙方（昶源公司）以指定付款通知书的形式，转为由第三方向甲方支付。2018年6月26日，被告东北总部公司、昶源公司、与原告韩继昆签订《合同变更协议》，该协议书约定现昶源公司决定以原告作为买受人主体对该楼宇进行备案，因备案需要，需重新签订商品房买卖合同，基于此作出如下约定。1、乙方（昶源公司）向甲方（被告东北总部公司）支付的购房款，直接转为丙方（原告韩继昆）购房款，甲方（被告东北总部公司）不予返还…。4、甲（被告东北总部公司）丙（原告韩继昆）双方《商品房买卖合同》签订后，甲方不再向乙方履行商品房出卖人的义务，按照合同约定向丙方履行商品房出卖人的义务…。此后，原告韩继昆与被告东北总部公司签订了由原告购买位于沈北新区,建筑面积171.87平方米，总价款1,512,456元的房产《商品房买卖合同》。原告与被告东北总部公司又签订了由原告购买位于沈北新区蒲河大道888号西11区36号901，建筑面积135.02平方米，总价款1,188,176元的房产《商品房买卖合同》。该商品房买卖合同及补充协议约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人需承担因未按期办理产权，而给买受人造成的直接损失…。另查，涉案房产至今未能办理初始登记，未能办理合同备案登记。再查，原告韩继昆系北京中创保信科贸有限公司的法定代表人。本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人、和其他组织。本案中，原告韩继昆与被告东北总部公司签订的《商品房买卖合同》是基于原告韩继昆、被告东北总部公司与昶源公司的《合同变更协议》在履约过程中形成的。又结合《合同变更协议》及《协议书（二）》等相关协议约定，可证原告韩继昆并未以货币方式实际支付被告东北总部公司购房款，而是昶源公司决定以原告韩继昆为购房人，为备案需要而签订的协议。实际上，昶源公司与被告东北总部公司针对涉案房产购房款的支付系以工程项目中未完成的工程项目款充抵昶源公司应支付给被告东北总部公司的购房款。又充抵购房款的工程项目中未完成的工程项目款，是青岛总部基地公司、道丰公司、被告东北总部公司作为甲方，与中创保信公司、亮丽城邦公司、昶源公司作为乙方共同协商确认的。而上述工程项目款系中创保信公司、亮丽城邦公司对六方协议所涉工程的全部应收款冲抵昶源公司所购涉案房产的购房款2,700,632元所形成，上述主体与原告本人无法律上的关联。原告韩继昆与昶源公司又并无法律上的直接利害关系。综上，原告韩继昆并未就涉案房产实际支付购房款，也无对被告东北总部公司的工程项目款债权相充抵，与被告东北总部公司并无法律上的直接利害关系，原告的诉讼主体不适格，被告东北总部公司关于原告无权解除合同主张返还购房款的抗辩理由于法有据，应依法驳回原告韩继昆的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告韩继昆的起诉。案件受理费已预交28,405元，予以免收。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰人民陪审员  卞新娜人民陪审员  刘晓岩二〇一九年九月十日书 记 员  徐 健本案所涉及的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。