甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初900号原告：单某1，男，1971年3月6日出生，汉族，农民，住临泽县，电话133XXXXXXXX。委托诉讼代理人：单某2，甘肃金寅律师事务所律师。被告：赵某，男，1958年2月11日出生，汉族，农民，住临泽县，电话133XXXXXXXX。被告：临泽县蓉合房地产开发有限公司。住址：临泽县平川镇平川东街德和家园商铺一楼。统一社会信用代码：91620723MA72DCQ437。法定代表人：赵某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。被告：临泽县平川镇平川村村民委员会。统一社会信用代码：54620723085788377L。法定代表人：雷某，该村村主任。原告单某1与被告赵某、临泽县蓉合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，于2019年4月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后原告单某1申请追加临泽县平川镇平川村村民委员会为本案被告。本院依法追加后，因本案案情复杂，转为普通程序于2019年8月20日公开开庭进行审理。原告单某1及委托诉讼代理人单某2，被告赵某、被告临泽县蓉合房地产开发有限公司法定代表人赵某及其委托诉讼代理人陈某，被告临泽县平川镇平川村村民委员会法定代表人雷某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告单某1向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于××县房屋的不动产产权证书；2.判令被告为原告办理位于××县第13、14号（11号）门面房的不动产产权证书；3.判令被告支付原告未办理房屋权属证书的违约金70000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭前，原告增加一项诉讼请求：依法判令被告向原告返还多收取的购房款5150元。事实与理由：2013年5月22日，原被告双方签订《门面房预定合同》一份，约定由原告购买被告开发的的位××县第13、14号（11号）门面房，当时约定价格为每平方米2980元，面积为80.34平方米，合计房款239413元；原告购买被告开发的的位××县房屋，当时约定价格为每平方米1730元，面积为110.46平方米，合计房款191106元。后原告又向被告支付地下室、两块水表、两块电表、商铺和住宅暖气费、住宅护栏等费用合计36304元。原告合计应向被告支付434851元，但实际原告向被告支付了440000元，原告超额支付5149元。2013年12月24日被告将房屋交付给原告。后原告到临泽县房管局核实，该房屋建筑登记面积为71.17平方米，被告多收取原告房款27326.4元。另外，被告临泽县蓉合房地产开发有限公司系被告赵某一人投资设立的一人有限责任公司。被告一直没有为原告办理该商铺的不动产产权证书，致使原告购买的商铺在抵押、出售等交易时受到限制，给原告造成了巨大损失。故起诉要求被告返还多收取的购房款以及办理位于××县房屋、临泽县平川镇平川东街德和家园1号楼第13、14号（11号）门面房的不动产产权证书和承担违约金70000元。被告赵某、临泽县蓉合房地产开发有限公司辩称，1、2012年，临泽县平川镇为了集镇建设，决定在平川镇农机站的旧址上修建农民公寓楼。该工程由平川镇平川村委会牵头，由于被告赵某个人没有房产开发的资格，为此平川村委会委托被告赵某具体开发。被告赵某开发的商住楼按照设计单位设计的图纸修建、施工，地下一层为地下室，地上一层为商铺，二至五楼为住宅；2、楼房在修建前已开始预售。由农户先交一部分定金，并签订《门面房预定合同》。合同上的面积是结合施工图纸，按照整栋楼的建筑面积、造价分摊的，并约定将来测绘面积不计算房价款。各住户同意分摊的总面积、总房款后并签订合同。3、2016年11月，为了办理不动产产权证书，被告赵某成立了临泽县蓉合房地产开发有限公司。4、根据原被告签订的《门面房预定合同》，原告购买时的合同价格是固定价格，不因测绘面积的多少而调整，测绘面积只是作为办理《房产登记证》的记载面积，不做为计算房款的依据，原告所购买的既有住宅楼又有门面房，住宅楼价款为225096元，门面房价款为241727元，商铺和住宅楼已交付原告，原告实际交纳439667元，尚欠27156元房款未交，原告不交纳相关费用，才导致不能及时办理房屋产权证书。5、根据原被告签订的《门面房预定合同》约定，住宅楼、门面房屋所有权证和土地使用证由原告负责办理，税费由原告承担，被告赵某提供相关手续，现原告只要交清下欠房款27156元并按约承担办证费用，被告可以协助原告办理产权手续。综上，被告赵某不存在多收原告房款的事实，也不存在违约行为，依法应当驳回原告的各项诉讼请求。被告临泽县平川镇平川村村民委员会辩称，被告赵某、临泽县蓉合房地产开发有限公司的答辩意见属实，因当时村委会开发住宅楼不合适，所以平川村委会就出具了委托书，全权委托被告赵某开发。现原告起诉，平川村委会不承担任何责任。为了证明自己的主张，原告向法庭提交国有建设用地使用权出让合同复印件、《门面房预定合同》各一份、交纳购房款票据9张，金额440000元，预证明2013年1月20日，被告赵某与临泽县国土资源局签订土地使用权出让合同，本案涉及房屋的土地属国有土地；原告按与被告签订的《门面房预定合同》约定的门面房面积为80.34平方米，每平方米2980元，以及住宅楼双方约定面积为110.46平方米，每平方米1730元，合计给被告赵某交纳了购房款440000元，但门面房登记面积为71.17平方米，住宅楼面积为107.8平方米；参考其他购买被告房屋的购房者已经办理了不动产产权证书，证明原告购买被告的住宅楼、门面房系商品房，可以办理不动产产权证书。经质证，被告临泽县平川镇平川村村民委员会对上述证据无异议，被告赵某对收取原告购房款440000元无异议，辩解收取原告440000元的购房款中包括按《门面房预定合同》约定的应当由原告承担的水表、电表等费用36304元。法庭审查认为，对上述各被告无异议的证据予以认定，对被告赵某辩解原告陈述的交纳了440000元购房款中包括水表、电表等费用36304元的理由与原告陈述一致，根据原被告签订的《门面房预定合同》第一条第五项“以上规定计算的房价包括地皮费和辅助设施，乙方（原告）只购买电力局电表和合格的水表即可装修，不再另摊其他费用”的约定，原告给被告交纳的水表、电表以及商铺和住宅楼的暖气费合计36304元不应计算在购房款内，故被告赵某的辩解理由成立予以采信。被告赵某向法庭提交临泽县发展和改革委员会文件、乡村建设规划许可证、临泽县不动产登记事务中心关于赵某办理不动产登记有关事项的答复各一份，预证明本案涉及的平川村平川集镇农民居住组团1号2号住宅楼的立项、建设单位是临泽县平川镇政府和平川村委会，被告赵某与被告临泽县平川镇平川村村民委员会是委托关系以及2017年4月11日临泽县不动产登记事务中心答复被告赵某本案所涉及房屋不能办理不动产登记的事实。经质证，被告临泽县平川镇平川村村民委员会无异议。原告对上述证据的真实性无异议，对合法性提出异议。法庭审查认为，被告赵某提交的临泽县发展和改革委员会文件、乡村建设规划许可证是政府行政部门作出的具体行政行为，该行为在未撤销之前仍具有效力；对被告赵某提交的临泽县不动产登记事务中心关于赵某办理不动产登记有关事项的答复，因该答复盖有临泽县不动产登记事务中心的印章，是临泽县不动产登记事务中心履行法定义务的一种告知行为，故对原告就上述证据的合法性提出异议的辩解理由不予采信。对被告赵某提交的××县委会出具的授权委托书一份，经质证，被告临泽县平川镇平川村村民委员会无异议，原告提出异议，认为被告赵某是借用被告临泽县平川镇平川村村民委员会名义开发建设住宅楼，不是委托关系，双方应承担连带责任。法庭审查认为，被告临泽县平川镇平川村村民委员会虽认可给被告赵某出具了授权委托书，但本案争议的住宅楼的建设、出售均由被告赵某负责办理，后续为办理不动产产权证书，被告赵某又于2016年11月成立了临泽县蓉合房地产开发有限公司，从而证实被告赵某是以被告临泽县平川镇平川村村民委员会的名义开发建设、出售住宅楼，双方并不是委托关系，故原告的辩解理由成立予以采信。庭前，原告申请法庭向临泽县房地产管理局调取原告购买的的位××县商铺的分户图和不动产登记信息，预证明原告购买门面房的实际面积。经质证，被告临泽县平川镇平川村村民委员会无异议。被告赵某对上述证据的合法性无异议，但对与本案的关联性提出异议，认为不动产登记信息记载的门面房面积只是不动产产权证书登记信息，该面积未计算公摊面积，不是计算购房款的面积。为查明案件事实，法庭依职权向临泽县住建局工作人员亢其锋作了调查，其证言证明位于××县住宅楼是在被告赵某通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权基础上建设的，该住宅楼属商品房性质，且该住宅楼竣工后，是严格按照施工图纸验收的。经质证，原告无异议，被告赵某、被告临泽县平川镇平川村村民委员会当庭表示无异议。法庭审查认为，原告购买的住宅楼原被告均未向法庭提交书面合同，但参照原被告签订的双方均无异议的《门面房预定合同》，该合同第二条第一项“乙方向甲方预定购买1号楼第13、14间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平方米的价格）”以及第五条第二项“本合同与甲乙双方补签的办理产权登记的标准门面房买卖合同不一致的，以本合同为标准”，根据上述合同约定及临泽县住建局工作人员亢其锋的证言，原告应以施工蓝图实际面积计算的价款支付购房款，而不是以不动产登记信息记载的门面房面积计算购房款，故被告赵某的辩解理由成立，对原告以不动产登记信息记载的住宅楼、门面房面积计算购房款的主张不予支持。另查明，本案争议的住宅楼占用土地原系平川镇农机站旧址，是国有土地，被告赵某通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权。综合原被告提交的证据及当事人的当庭陈述，认定本案的案件事实如下：2013年，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村村民委员会的名义在其通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权的原平川镇农机站的旧址上修建农民公寓楼。楼房在修建前开始预售。2013年5月22日，原被告双方签订《门面房预定合同》一份，约定由原告购买被告开发的的位××县、14号（11号）门面房，约定价格为每平方米2980元，面积为80.34平方米，合计239413.2元。另约定原告购买被告开发的的位××县房屋，约定价格为每平方米1730元，面积为110.46平方米，合计191095.8元。原告向被告赵某交纳了住宅楼、商铺购房款403696元，下欠购房款26813元；给被告赵某支付购买地下室、水表、电表、暖气费共计36304元，以上各项合计440000元。2013年12月24日被告将房屋交付给原告。2016年11月被告赵某为协助办理房产的登记手续登记设立了临泽县蓉合房地产开发有限公司。原告以该房屋建筑登记面积为71.17平方米，被告多收取原告房款27326.4元。现起诉要求被告返还多收取的购房款以及办理位于××县房屋、临泽县平川镇平川东街德和家园1号楼第13、14号（11号）门面房的不动产产权证书和承担违约金70000元。本院认为，本案中，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村村民委员会的名义虽在其通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权的原平川镇农机站的旧址上修建农民公寓楼，但被告赵某和被告临泽县平川镇平川村村民委员会都不是房地产开发企业，不具有开发商品房的主体资格，也不具有在农村集体土地上修建起来的“小产权房”的特征。但从该住宅楼的开发建设，经住建部门验收以后出售。之后，原被告按照双方签订的《门面房预定合同》约定，原告交纳了大部分购房款，被告赵某也给原告交付了住宅楼和门面房。为了能够办理不动产产权证书，被告赵某又于2016年11月成立了临泽县蓉合房地产开发有限公司。现双方发生纠纷，应当以商品房买卖法律关系调整。本案中，原告购买被告赵某开发、建设的住宅楼，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村委会名义与原告签订《门面房预定合同》，该合同是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，且原告按约定给被告支付了购房款，被告赵某也按约定给原告交付了住宅楼和门面房，双方均应按约定的内容履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原被告签订的《门面房预定合同》第二条第一项“乙方（原告）向甲方（被告）预定购买1号楼第13、14间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平方米的价格）”，第五条第二项“本合同与甲乙双方补签的办理产权登记的标准门面房买卖合同不一致的，以本合同为标准”。原告对购买的门面房根据施工蓝图实际面积计算80.34平方米无异议，且该住宅楼竣工后经住建部门进行验收，故根据上述规定及原被告签订的《门面房预定合同》，对原告要求被告返还多收取的购房款的诉求不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，因原被告签订的《门面房预定合同》第五条第一项约定，买卖门面房的房屋所有权证和土地使用证由原告办理，费用由原告自己承担，被告赵某只提供相关手续。庭审中，被告赵某当庭表示，只要原告交清购房款，按约承担办证费用，被告可以协助原告办理产权手续。因原告未按合同约定申请办理不动产产权证书，其责任应由原告承担，故原告要求被告办理位于××县房屋、临泽县平川镇平川东街德和家园1号楼第13、14号（11号）门面房的不动产产权证书和承担违约金70000元的诉求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告单某1的各项诉讼请求。案件受理费1750元，由原告单某1承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 李 荣审 判 员 王 峰人民陪审员 曹步虎 二○一九年九月二十七日书 记 员 宋艳琴附适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。第十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。