河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1523民初1164号原告:杨智，男，1965年1月17日出生，汉族,现住新县。委托诉讼代理人:朱从政，信阳市“148”法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨帆，女，1966年3月10日出生，汉族，现住新县,系原告杨智的妹妹,代理权限为特别授权。被告：余孝胜，男，1963年1月13日出生，汉族，住新县。委托诉讼代理人：项中楠，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：熊国远，男，1962年11月29日出生，汉族，现住新县。第三人：熊波，男，1969年9月4日出生，汉族，身份证地址为新县。第三人：熊胜利，又名熊远利，男，1975年2月23日出生，汉族，现住新县。第三人：余锋，男，1972年5月17日出生，汉族，身份证地址为。原告杨智与被告余孝胜及第三人熊国远、熊波、熊胜利、余锋商品房预售合同纠纷一案本院于2019年5月24日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨智及其委托诉讼代理人朱从政、杨帆，被告余孝胜的委托诉讼代理人项中楠及第三人熊国远到庭参加诉讼。第三人熊波、熊胜利、余锋经本院传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨智向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定被告与四第三人签订的《地皮转让协议》中关于转让协议中关于转让杨智与余孝胜签订的《商品房预售协议书》的内容无效；2、要求被告余孝胜按照《商品房预售协议书》的内容交付房屋及车库；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由:2011年9月19日，原告与被告签订了《三进士商品房预售协议书》，协议约定被告将京九路三进士巷新建的南第A401户住宅房(含车库)以412900元，卖给原告。《三进士商品房预售协议书》签订后，原告积极履行协议约定的义务。依约定，原告于2011年9月19日向被告交预售款10万元。但被告不守信用，拒不按协议约定的义务履行。在原告不知晓的情况下。被告与第三人串通，将原告预售的商品房于2011年10月27日，以地皮转让的形式(内含原告预售房)，非法转让给了第三人。第三人又以非法的行为，把原告预购的商品房出卖给了他人。被告与第三人的此行此举严重的违反了法律规定，综上所述，被告与原告于2011年9月19日签订的《三进士商品房预售协议书》合法有效(此依据详见新县人民法院(2018)豫1523民初2313号民事判决书和信阳市中级人民法院(2018)豫15民终字5488号民事判决书中査明和认定的事实)。原、被告应依合同约定继续履行，被告与第三人于2011年10月27日签订的《地皮转让协议书》(含原告预售的商品房)和第三人把原告预购的商品房转让给他人所签订的协议书依法均属无效的合同。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定和《中华人民民事诉讼法》第119条规定，依法提起诉讼。被告余孝胜辩称前后两次诉讼原告及第三人和诉讼请求不同，客观事实也发生变化。第一次诉讼的时候房屋刚刚符合交付的条件，但是杨智还没有取得房屋，但是现在杨智已经取得的房屋，既然已经入住，不管是被告还是第三人交付，出卖人的义务已经履行了，房屋的给付义务已经完成了。事实上从新县人民法院上一次的诉讼中查明，被告将三进士的开发已经交付了第三人，被告与第三人也有其他房屋的交付事宜，从法律上来讲如果说杨智在第一次诉讼中是认可本案的第三人与被告的地皮转让协议。在上一个诉讼中杨智要求本案的第三人向其交付房屋，但是通过法庭查明，涉案房屋已经交付他人，杨智不愿意变更诉讼请求，法院依法驳回了杨智的诉讼请求。现本案中杨智将余孝胜列为被告将熊国远等人列为第三人是他的权利，但是他们之间转让地皮的事情他是知道的，在上一个诉讼中他认可，现在不认可，是没有法律依据和合同依据的。第三人熊国远辩称原告的诉讼请求有两点：1、要求被告履行合同；2、主张被告与第三人的地皮转让协议没有效。原告认为第三人转让协议无效，作为第三人我方在前两次诉讼中已提供相关的用地手续，如果地皮转让协议无效，地皮协议中的义务就无从谈起。第三人熊波、熊胜利、余锋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2011年9月19日，原告与河南金土地投资有限公司(余孝胜)签订商品房预售协议书一份，约定原告购买被告开发的“三进士”小区楼盘南楼，第A401户住宅一套建筑面积为144.18㎡，单价为2288元/㎡;车库北107号，建筑面积30.75㎡，单价为2700元/㎡，合同总价款为412900元，原告交付了首付款10万元。双方未书面约定具体交房时间。2011年10月27日，河南金土地投资有限公司（已解散）法人代表余孝胜以个人名义与被告熊国远等四人签订《地皮转让协议书》，被告将其取得的地皮转让给本案第三人熊国远等四人由第三人熊国远等四人进行整体开发。双方约定:熊国远等四人必须遵守在转让此宗地块之前余孝胜与原告等7份《三进士巷商品房预售协议书》中所达成的约定，延期交房工作由双方共同解决;如熊国远等四人重新设计户型，必须由杨智等7户重新选择楼层后，才可预售其他房屋，否则，视为违约。第三人熊国远等四人从被告余孝胜处取得地皮后，连同其四人从其他拆迁户处取得地皮一起进行房地产开发，并以新县三进士巷旧房改造(熊国远)的名义办理了建设工程规划许可证、建设用地许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等相关许可手续，现小区房屋已通过竣工验收。以上事实，在（2018）豫1523民初2313号民事判决书及（2018）豫15民终5488号民事判决书中已予以确认。以上两份判决生效后，2019年3月26日原告强行入住了第一单元401室，并于2019年5月24日起诉要求被告按照合同约定向原告交付房屋和车库，并要求认定被告与第三人签订的地皮转让协议中转让房子那一部分的内容无效。被告余孝胜主张，原告在已经入住的情况下来起诉要求交付房屋，缺乏法律和事实依据，从客观上来讲，房屋交付应当由第三人来完成，原告的诉讼请求要求余孝胜交付房屋缺乏实际操作性。第三人主张在前两次诉讼中我们已经提供了相关的用地手续。庭审后本院向原告释明，被告余孝胜对“三进士”小区开发的房屋已没有处置交付的权利，其主张的要求被告余孝胜按照原《预售协议书》的约定交付房屋和车库上述诉讼请求已无法实现，并征询原告是否要求变更诉讼请求要求被告余孝胜承担违约责任，原告拒绝变更诉讼请求，依然坚持要求被告按照《商品房预售协议书》的约定交付房屋和车库，并要求法院认定被告与第三人签订的地皮转让协议中转让《商品房预售协议书》的内容无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中,2011年9月19日，被告余孝胜与原告杨智签订了《商品房预售协议书》，约定被告余孝胜将三进士南楼A401户预售给原告，原告向被告交纳了10万元预交款。2011年10月27日，被告余孝胜在未告知原告杨智的情况下，又私自与第三人熊国远、熊胜利、熊波、余锋签名地皮转让协议，将其与原告签订的《商品房预售协议书》的权利义务与地皮开发权一并转让给四个第三人，之后，被告余孝胜向原告隐瞒了转让情况，直至三进士小区房屋全部建成后，原告未分配到房屋，向被告主张权利时才得知转让《商品房预售协议书》的事实，并且在诉讼中，原告杨智对被告和第三人的转让行为不予认可，故，被告余孝胜与第三人熊国远、熊胜利、熊波、余锋签订《地皮转让协议书》中约定转让关于杨智的《商品房预售协议书》的内容对原告杨智不发生法律效力。庭审中，本院向原告杨智释明，被告余孝胜已将“三进士”小区地皮全部转让给四个第三人开发，现小区已由四个第三人合伙建成，被告余孝胜对“三进士”小区的房屋已无处置权和出售权，原告主张的要求被告余孝胜按照原《预售协议书》的约定交付房屋和车库的诉讼请求已无法实现。但原告拒绝变更诉讼请求，其要求被告交付房屋和车库的诉讼请求本院无法支持。本案经本院组织调解，双方未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告余孝胜与第三人熊国远、熊波、熊胜利、余锋签订的《地皮转让协议》中关于转让杨智与余孝胜签订的《商品房预售协议书》的条款无效；二、驳回原告杨智的其他诉讼请求。本案受理费7493元，原告杨智承担7393元，被告余孝胜承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡冬明审判员  金莹莹审判员  曾 强二〇一九年九月三日书记员  张 帆