山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11638号 原告：山东湘泰工程机械有限公司，住所地山东省济南市章丘区枣园街道办事处府右街27号。统一社会信用代码：91370181689843517W。 法定代表人：沈先君，经理。 委托诉讼代理人：徐金锋（该公司工作人员），男，1979年8月30日出生，汉族，住济南市槐萌区。 委托诉讼代理人：常颖，（该公司工作人员），男，1986年12月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 被告：临沂万泰房地产开发有限公司，住所地山东省临沂市北城新区秀水湾小区西部商业五楼510室。统一社会信用代码：913713006980860870。 法定代表人：殷秀海，经理。 委托诉讼代理人：刘学军、魏廷珂，山东衡正源律师事务所律师。 第三人：临沂市金泰混凝土有限公司，住所地临沂市经济开发区中山路与佛山路交汇处。统一社会信用代码：913713005978097924。 法定代表人：王凡，经理。 委托诉讼代理人：李玉刚（该公司工作人员），男，1989年6月3日出生，汉族，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：尹强（该公司工作人员），男，1984年3月20日出生，汉族，住山东省莒南县经济开发区。 原告山东湘泰工程机械有限公司与被告临沂万泰房地产开发有限公司及第三人临沂市金泰混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东湘泰工程机械有限公司的委托诉讼代理人徐金锋，被告临沂万泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘学军、魏廷珂，第三人临沂市金泰混凝土有限公司的委托诉讼代理人李玉刚、尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东湘泰工程机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告所购买的房产办理不动产权证书；2.依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金392231.33元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月17日，原告(曾用名:山东华东三一工程机械有限公司)和临沂市金泰混凝土有限公司签订编号为HDSY/58-005号的《混凝土泵车使用合同》，合同约定第三人结算方式以房产抵给原告冲抵泵车使用费用。第三人和被告存在债权债务关系，2014年5月6日，原告、被告和第三人之间达成协议，第三人将拥有的对被告81.3315万元的债权转让给原告，原告用此债权购买被告开发的国有土地使用证号为【临兰国用(2012)第0029号】地块上的万泰秀水湾花园小区的3号楼2单元401号房及3号楼1层119号储藏室。协议当天，被告向原告出具了收据，后来又签订了编号为YS546659号的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》。2018年9月5日，被告将房产交付给了原告，根据合同第八章第二十条关于房屋(不动产)登记的约定，被告应当于2016年12月4日前为原告购买的房产办理所有权转移登记手续。截至起诉之日，被告仍没有办理。庭审中，原告将诉讼请求中的违约金变更为62083元。 被告临沂万泰房地产开发有限公司辩称：1.涉案房产尚不能办理产权证书；2.原告主张违约金数额过高，没有任何依据。根据合同第八章第二十条第三款，逾期办证的责任为出卖人按照买受人已交房款的万分之一支付违约金，因此本案违约金应当为总房款乘以万分之一计算。 第三人临沂市金泰混凝土有限公司述称，我公司与原、被告之间的房产转让已履行完毕，相关债权债务关系已经消灭，原告主张的办理不动产权证书及违约金与我公司没有任何关系。 原告山东湘泰工程机械有限公司为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.混凝土泵车使用合同一份，证明2013年1月17日，原告与第三人签订了混凝土泵车使用合同；2.山东省新建商品房买卖合同一份，证明2016年6月14日，原、被告签订房屋卖卖合同，用来购买被告开发的商品房一处；3.收据一份，证明被告已经向原告出具收据，原告的购房款已经付清；4.临沂市兰山区冠居物业秀水湾管理处向原告出具的收款收据一份，证明原告于2018年1月1日接收房屋，原告开始交纳物业费。经质证，被告临沂万泰房地产开发有限公司对原告提交的证据1-4真实性无异议。其认为，证据2中约定逾期办证违约金计算方式为总房款的万分之一，该约定不违反法律规定，应按该条约定计算违约金。第三人临沂市金泰混凝土有限公司对原告提交的证据1-4真实性亦无异议。其认为，证据2系原、被告签订，不能办下产权证书的原因为被告未能经过综合验收，我公司并无过错，不应承担责任。 被告临沂万泰房地产开发有限公司及第三人临沂市金泰混凝土有限公司均未向本院提交证据。 原告山东湘泰工程机械有限公司所提交证据，本院已组织被告及第三人进行了质证，被告及第三人对原告提交证据的真实性无异议，对原告所提交的证据1-4，本院均予以确认。 根据双方当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2019年1月29日，原山东华东三一工程机械有限公司更名为山东湘泰工程机械有限公司；二、2013年1月17日，原山东华东三一工程机械有限公司与第三人临沂市金泰混凝土有限公司签订《混凝土泵车使用合同》，合同约定工作内容为混凝土泵送，期限自2013年1月17日至2016年1月16日止。另，合同约定结算方式为，实行按月核对泵送方量，双方进行结算签证。每两个月根据双方签证的泵送量办理付款，其中的40%以现金方式支付，剩余60%款项以房产抵泵车使用费用；三、第三人临沂市金泰混凝土有限公司为被告临沂万泰房地产开发有限公司提供混凝土。2014年5月6日，经原、被告及第三人进行结算协商，第三人临沂市金泰混凝土有限公司将对被告临沂万泰房地产开发有限公司享有的部分债权813315元转让给原山东华东三一工程机械有限公司，用以冲抵其拖欠原山东华东三一工程机械有限公司的运输费用。被告临沂万泰房地产开发有限公司用其开发的楼房抵顶原山东华东三一工程机械有限公司对其所享有债权813315元。被告临沂万泰房地产开发有限公司向原告出具收到购房款813315元的收据；四、2016年6月14日，原山东华东三一工程机械有限公司与被告临沂万泰房地产开发有限公司补签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将其开发的万泰秀水湾花园3号楼2单元401号房屋（预测面积为130.54平方米）及3号楼-119号储藏室（预测面积为18.77平方米）出卖给原告，房屋价款为813315元。合同另约定出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房。合同第八章第十九条规定，买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。若因出卖人原因导致买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率利息计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。2.买受人不退房，出卖人按照买受人已交房款的万分之一支付违约金；五、涉案房屋于2018年1月1日前交付原告使用，原告自2018年1月1日起向临沂市兰山区冠居物业秀水湾管理处交纳万泰秀水湾花园3号楼2单元401号房屋的物业费。六、原、被告就涉案房到办理产权登记事宜产生争议，原告为此诉至本院。 本院认为，第三人临沂市金泰混凝土有限公司将其对被告临沂万泰房地产开发有限公司享有的部分债权813315元转让给原告予以抵消其对原告所负的债务，第三人与原告之间的债权债务关系已灭失。原告与被告协商用转让后的债权813315元抵顶万泰秀水湾花园3号楼2单元401号房屋及3号楼-119号储藏室，现涉案房屋因不具备验收条件，暂不符合办理产权登记的条件。该过程中，第三人临沂市金泰混凝有限公司并无过错，原告依据其与被告之间的商品房买卖合同关系要求第三人承担责任无法律及事实依据，本院不予以支持。 《城市房地产开发经营管理条件》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求不当，本院予以纠正。被告临沂万泰房地产开发有限公司应在涉案房屋具备办理产权登记条件后，协助原告山东湘泰工程机械有限公司办理产权登记手续。 关于原告山东湘泰工程机械有限公司主张的违约金问题。本院认为，一、格式条款是指当事人一方为重复使用而预先制定，针对不特定第三人并在合同订立时未与对方当事人协商的条款。本案中商品房买卖合同系被告临沂万泰房地产开发有限公司单方提供，本院作出的（2018）鲁1302民初13329号判决中审查确认被告临沂万泰房地产开发有限公司与案外人张德平签订的商品房买卖合同中的关于逾期办理房屋产权证违约责任的条款与本案中被告临沂万泰房地产开发有限公司与原告签订的商品房买卖合同中的逾期办理房屋产权证违约责任的条款完全相同。综上，可以认定本案中被告临沂万泰房地产开发有限公司与原告签订的商品房买卖合同中关于逾期办理房屋产权证违约责任的条款系格式条款；二、依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，根据原告与被告签订的商品房买卖合同第八章第二十条第三项，若因出卖人原因导致涉案房屋不能在约定期间内办理房屋产权证，无论买受人选择解除合同还是选择继续履行合同，出卖人承担的违约责任均严重过轻，若依据该条款，被告不管拖延多久协助原告办理产权登记，其均仅需支付原告总房款万分之一的违约金（即81.33元），实际上相当于免除其按照一般情况应当承担的违约责任，显失公平，本院依法确认该条款无效；三、依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋于2018年1月1日前交付，房屋产权证应当于2018年4月1日前办理完毕，本院酌定违约金以总房款813315元为基数，按照年利率6%计算，自2018年4月2日起至原告山东湘泰工程机械有限公司主张的2019年7月3日止。 综上所述，原告山东湘泰工程机械有限公司部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条，判决如下： 一、被告临沂万泰房地产开发有限公司应在涉案房屋具备办理产权登记条件后，协助原告山东湘泰工程机械有限公司办理产权登记手续； 二、被告临沂万泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东湘泰工程机械有限公司违约金61099元。（以总房款813315元为基数，按年利率6%计算，自2018年4月2日起至2019年7月3日止）； 三、驳回原告山东湘泰工程机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7825元，由临沂万泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年九月三日 书记员  许宇翔