海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初424号原告：叶伟坚，男，1992年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区,公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫国，海南海大平正律师事务所律师。被告：海南玖基房地产开发有限公司，住所地海南省海口市金牛路1号B1-602室。诉讼代表人：任渭生，海南玖基房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张玲，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕，海南新概念律师事务所律师。原告叶伟坚与被告海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）破产债权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶伟坚的委托诉讼代理人李松、被告玖基公司的委托诉讼代理人郑燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶伟坚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间于2012年9月19日签订的《房屋买卖合同》于2018年10月25日解除；2.依法确认原告对被告享有796950元的破产债权，且原告对前述债权享有优先受偿权。3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月19日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将与海南农垦招待所合作开发的金岭佳苑1层102房出售给原告，合同第二条约定，约定房屋建筑面积133.52平方米，套内面积114.91平方米。第三条约定，房屋单价按照建筑面积5000元/平方米，总房款667600元。第四条约定，本合同签订之日起7日内支付价款30万元，交房时支付至房款总额的90%，办理房产证后支付完房款余额。第五条约定，被告应当在2015年1月1日前向原告交付房屋。第七条约定，被告未能按照约定的期限交付，应当按照每日万分之五支付违约金。第八条约定，被告应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五支付违约金。原告于2012年9月20日已经依约支付了30万元购房款（由叶某代付，叶金传与原告系父子关系），但被告迟迟不能向原告交付房屋和办理权属证书，构成违约。2018年10月，原告发现被告未能清偿债务，被债权人申请破产，法院已经受理破产申请并发出（2018）琼01破7号之一公告，原告的合同目的已经不能实现，遂于2018年10月25日依法解除合同。并依法向被告破产管理人申报了796950元的债权，其中包含被告应当返还原告的30万元购房款、应当赔偿的资金占用利息12万元（资金占用利息按照5年以上的人民银行贷款基准利率，自2012年2月20日计至偿清之日止，暂计算至2018年10月25日）、应支付的逾期交付房屋违约金208800元（该违约金以30万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年1月2日计算至2018年10月25日）、应支付的逾期办理权属证书违约金168150元（该违约金以30万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年7月2日计算至2018年10月25日）。被告破产管理人在第一次债权人会议期间，以没有生效判决确认为由，未将原告申报的债权纳入破产债权。原告认为，原告申报的债权有事实和法律依据，且属于消费者“购房款”性质，具有法定的优先权。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请！被告玖基公司辩称：一、原告要求确认2012年9月19日签订的《房屋买卖合同》于2018年10月25日解除，被告对此无异议，由法院依法认定。二、原告主张其享有796950元的破产债权没有事实和法律依据。1.根据原告提供的证据3，原告主张于2012年9月20日转账被告30万元认购金。鉴于被告的主要人员如法定代表人等均下落不明，有关的公章、财务章、营业执照、开户许可证以及财务会计账本等材料均未能移交管理人，原告转账的30万元认购金是否到账的事实无法确认。原告应提供被告开具的收款收据等材料进一步举证证明30万元认购金已实际付款给被告。2.关于30万元的占用利息，原告主张自2012年2月20日计算至实际清偿之日止没有事实和法律依据。原告于2012年9月20日转账被告30万元。2017年11月15日，海口市中级人民法院作出（2017）琼01破申6号《民事裁定书》，裁定受理申请人关天勇对被告的破产清算申请。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”故原告主张30万元的占用利息应自2012年9月21日起算至2017年11月15日，共计1881天，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，利息共计87637.92元。3.逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉请不应得到支持。原告的诉讼请求是解除合同并要求返还购房款及占用期间的利息。原告所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，与违约金在性质、功能上相当，二者不能并存。如果支持原告的购房款利息，又支持逾期办证违约金及逾期交房违约金，对被告而言是双重惩罚，是极为不公平的。并且，原告诉请解除合同，其不应再依据合同原条款主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。退一步讲，原告在2015年1月1日就知道房屋无法交付，在2015年7月1日就知道无法办理房屋权属证书，但直到2019年3月18日才提起本案诉讼。根据我国《民法总则》规定的3年诉讼时效，违约金计算期间应从原告起诉之日起倒推3年即从2016年3月19日起算，原告从未在2016年3月19日前向被告主张过违约金，故2016年3月19日前的逾期交房违约金和逾期办证违约金均已过诉讼时效。并且，逾期交房违约金和逾期办证违约金只能计算至2017年11月15日即法院裁定受理对被告的破产清算申请之日。三、原告主张对被告的债权享有优先受偿权没有法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在本案中，原告购买的金岭佳苑1层102房的总房款为667600元，原告支付30万元购房款，其支付的购房款不足购房合同总价款的百分之五十，故原告主张的破产债权亦不符合上述司法解释关于购房者可以对抗建设工程价款优先受偿权的情形。综上所述，原告主张其享有796950元的破产债权没有事实和法律依据，原告主张对被告的债权享有优先受偿权的请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据4《海口市中级人民法院（2018）琼01破7号之一公告》、证据5《破产债权申报书》、证据6《海口市商品房预售许可证〔2015〕海房预字（0016）号》，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对当事人三性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提供的证据1《合作建设经济适用房合同书》、证据2《房屋买卖合同》、证据3《中国农业银行个人结算业务申请书》，经质证，被告发表意见如下：证据1没有原件，对其真实性、关联性均不予认可，该份证据与本案无关。证据2由法院认定其真实性，被告无法确认其真实性。证据3真实性没有异议，但其是否支付了30万元的认购金，由法院依法予以认定。本院认定如下：原告提供的证据1无原件相核对，且被告对其有异议，故对该证据，本院不予采纳。证据2、3内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故对上述证据，本院予以采信。被告未举证。经审理查明：2012年9月19日，原告叶伟坚作为买受人与被告玖基公司作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出卖人购买金岭佳苑1层102室房屋，建筑面积133.52平方米，套内面积114.91平方米，每平方米房屋建筑面积单价为5000元/平方米，总房价款为667600元。买受人自本合同签订之日起7日内支付价款30万元，交房时支付至房款总额的90%，办理房产证后支付完房款余额。出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。2012年9月20日，案外人叶某向被告玖基公司转账支付30万元，转账凭证附加信息及用途处载明：代叶伟坚、叶金传付金岭佳苑102房认购金。另查明，2017年11月15日，本院作出（2017）琼01破申6号《民事裁定书》，裁定受理申请人关天勇对被申请人玖基公司的破产清算申请。2018年8月8日，本院在《海南日报》上刊登《（2018）琼01破7号之一公告》，公告玖基公司的债权人申报债权。2018年10月25日，原告叶伟坚向被告玖基公司的破产管理人提出单方解除房屋买卖合同并申报796950元债权，该债权无担保。本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”本案系原告叶伟坚以债权人身份向被告玖基公司申报债权，破产管理人未予确认后向法院提起的诉讼，应确定为破产债权确认纠纷。1关于合同解除问题。原告叶伟坚与被告玖基公司于2012年9月19日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告叶伟坚于2018年10月25日向被告玖基公司的破产管理人提出解除涉案合同，而人民法院受理破产申请后，被告玖基公司的破产管理人对涉案合同有权决定解除或者继续履行，现被告玖基公司的破产管理人对解除涉案合同并无异议，故本院确认原告叶伟坚与被告玖基公司签订的《房屋买卖合同》于2018年10月25日解除。2关于返还购房款的债权确认问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告叶伟坚于2012年9月20日支付购房款30万元，现房屋买卖合同已解除，其有权就返还购房款30万元申报债权，本院予以确认。三、关于合同解除前逾期交房违约金的债权确认问题。根据《中华人民共和国破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”原告叶伟坚主张逾期交房违约金债权自约定交房次日即2015年1月2日起计算，但基于被告玖基公司提出诉讼时效抗辩，原告叶伟坚于2019年3月20日提起本案诉讼，于2018年10月25日申报债权，原告叶伟坚无其他证据证明在诉讼时效期间内存在时效中止、中断的其他情形，故原告叶伟坚主张的逾期交房违约金的诉讼时效于2018年10月25日发生中断，违约金诉讼时效期间应从此时倒推3年开始计算，即从2015年10月26日起计算至本院受理被告玖基公司破产申请之日即2017年11月15日，按合同约定的已付房价款30万元的万分之五计付违约金112650元（30万元×5×751天=112650元）。故对原告叶伟坚申报的该部分逾期交房违约金债权，本院予以确认。超出部分，本院不予确认。四、关于资金占用利息的债权确认问题。因原告叶伟坚已主张合同解除前的逾期交房违约金，无权重复主张此期间的资金占用利息损失，其原本有权主张合同解除后至返还款项前的利息损失，但涉案合同于2018年10月25日解除，破产申请于2017年11月15日受理，鉴于利息债权自破产申请受理时起停止计息，故原告叶伟坚主张确认利息债权不能成立，本院不予支持。五、关于逾期办证违约金的债权确认问题。因合同约定被告玖基公司应当自房屋交付之日起180日内为原告叶伟坚办理房屋权属证书，房屋在合同解除前一直未交付，尚未产生逾期办证违约金，而合同解除后，合同不再继续履行，被告玖基公司不再负有办证义务，故原告叶伟坚主张确认逾期办证违约金的债权不能成立，本院不予支持。六、关于破产债权优先权问题。原告叶伟坚主张其申报的债权属于消费者购房款性质，具有法定优先权。而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后所享有的法定优先权针对的是对商品房所享有的物权期待权的优先，涉案合同解除后的金钱债权仍属于普通债权，在没有设定担保的情况下，不享有优先受偿的权利。故对原告叶伟坚此主张，本院不予支持。综上所述，本院确认原告叶伟坚享有对被告玖基公司返还购房款及逾期交房违约金的普通破产债权为412650元（30万元+112650元=412650元）。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条、第五十三条、第五十八条第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、确认原告叶伟坚享有对被告海南玖基房地产开发有限公司返还购房款及逾期交房违约金的普通破产债权412650元；二、驳回原告叶伟坚的其他诉讼请求。案件受理费11769.5元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担7489.75元，原告叶伟坚负担4279.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王春芬审 判 员 高燕劝人民陪审员 吴爱凌 二〇一九年九月十二日书 记 员 谭文姬速 录 员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。