天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初5351号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司，住所地天津市河东区龙涵道与沙柳南路交口紫乐名邸配建1号202室。负责人：康小闯，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张雄，天津亿杰汇律师事务所律师。被告：贾雅莉，女，1978年12月27日生，汉族，天津市合作交流办干部，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘荣青（被告贾雅莉之夫），男，1970年9月7日生，汉族，天津市公安局河西分局民警，住天津市河东区。原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司与被告贾雅莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的委托诉讼代理人张雄、被告贾雅莉及其委托诉讼代理人刘荣青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告给付原告自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费21083.76元及滞纳金3510.42元，以上共计24594.18元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系天津市河东区龙涵道与沙柳南路交口紫乐名轩08-02-0401号的业主，原告为该小区房产开发建设单位委托的物业管理服务企业。原告依据其与房产开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对该小区进行物业管理服务。原告依照合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告自2016年1月1日以来一直拒绝向原告交纳物业费，截至2018年12月31日共计拖欠原告物业费21083.76元及滞纳金3510.42元，经原告多次催要未果，因此原告按照物业管理的法律、法规相关规定及物业服务合同的约定诉至本院，要求被告交纳物业服务费，望判如所请。被告贾雅莉辩称，针对原告的诉请我方提出反诉，反诉请求为1.判令被反诉人赔偿反诉人医药费119.17元；2.判令被反诉人返还反诉人已交纳的不合理收取的部分物业费共计7095元；3.判令继续由金地物业与金地建设公司共同对房屋进行维修，在修缮完善之前，暂缓交纳物业费；4.判令被反诉人遵守关于物业收费的相关法律法规，按照每平米1元标准与反诉人重新签订前期物业管理合同。事实与理由：反诉人于2014年9月12日根据金地通知，入住涉诉房屋，在收房之时，根据通知必须在签订物业合同交纳物业费后才能够办理入住手续，验房时发现房屋墙面多处开裂，不同的两家开放阳台近在咫尺，没有任何安全可言等问题，我方当即提出问题，物业答复肯定会给予解决，后再多次反复催问，原告以种种理由搪塞，至今仍未解决。原告虽依照最高标准收取费用，但我家中至今仍然未连接开发商预留的红外线报警、紧急呼救、楼宇对讲等基础设施，物业对小区内各种侵占公共空间绿地行为不制止，道路损坏不维修，不管立岗的规定、不巡逻、任由植物死活、不按规定进行报告、把公共用房进行出租等问题。但金地物业在收取物业费时表现积极、手段卑微，2015年11月15日已正式供暖，但家中暖气仍然不热，反诉人刘荣清已经被冻得感冒发烧，后供热部门派员入户才发现是暖气入户截门被关闭，供热部门维修人员告诉我今年供暖由物业负责。涉诉小区周边同档次小区物业收费均为1元/平方米，原告服务的其他小区也基本是这个价格，原告管理的本小区收费为2.9元/平方米，根据相关法律法规规定此类收费最高按照每平方米1.2元收取（上下浮动20%），机电设备费用按成本据实收取，本楼中仅有电梯而无其他机电设施，电梯电费通过查询每天仅仅10余元钱，因此物业收取3.5元/平米费用，既是被胁迫签订，又是格式合同，且是违法违规的合同，因此金地物业单方认定此价格畸高，金地物业应重新与反诉人按照1元/平方米签订合同，机电费用按照实际支出据实另行收取。另外我方认为诉讼请求中2016年1月1日至2016年12月31日这段时间已经超过诉讼时效，应不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告依据与房产开发建设单位金地（集团）天津投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业管理服务合同》对该小区进行物业管理服务，被告贾雅莉系天津市河东区龙涵道与沙柳南路交口紫乐名轩8-02-0401号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为167.33平方米。物业服务费每月每平方米实际收取3.5元，每月应交纳585.66元，被告2016年1月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费，共计欠费36个月，原告现主张上述期间的物业费合计21083.76元以及滞纳金3510.42元，共计24594.18元。被告因其上述辩称理由至今未交纳该费用。本院认为，原告依据其与房产开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，对该小区进行了物业管理服务，原告诉请物业服务费，其期间并未间断提供物业管理服务，被告已实际接受了物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系。被告理应向原告交纳相应的物业服务费用。关于被告提出的反诉请求，根据相关法律规定，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的。本案为物业服务合同纠纷，反诉人提出的第一项反诉请求系侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，如反诉人确有充分证据证实其主张可另行诉讼。关于反诉人提出的第二、四项反诉请求，因《前期物业服务合同》约定的每平方米物业服务费的标准是被告在购置该涉诉房产时明知且认可的，否则不可能预交首期物业服务费和购置该房产，并且原告后实际每平方米收取的物业服务费低于《前期物业服务合同》的约定。原告作为该住宅整体物业服务管理的企业没有与每个单独业主签订物业服务合同的法律依据。被告又在庭审中提及前期物业服务费是受胁迫所交纳的，亦未提供事实证据，故本院对被告提出的此两项反诉请求认为不能成立。关于被告提出的第三项反诉请求虽不构成反诉，如房屋设计与质量有问题可另行主张。但原告提出的物业服务存在一定的瑕疵，可在物业服务费中予以适当减免。另，对于被告明确提出的超过诉讼时效的抗辩，原告提供物业费催款通知，被告予以否认，原告未有其他充分证据加以证实，本案依据《民法总则》有关适用三年诉讼时效规定，原告于2019年1月23日起诉立案，故2016年1月23日之前所欠的物业服务费已超过了诉讼时效的规定，本院不予支持。对于原告在物业服务和管理中存在的事实上的瑕疵及缺失，原告也承诺今后会积极提高和改善，本院对该物业服务管理费酌情减免20%为宜，因此被告应给付原告所诉请2016年1月23日至2018年12月31日期间（共计35个月零8天）物业服务管理费20654.26元的80%，即16523.41元。另，因原告在物业服务管理中存在瑕疵及不足，故对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决如下：一、本判决生效之日起六十日内，被告贾雅莉给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司2016年1月23日至2018年12月31日期间物业服务费16523.41元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取164元，原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司负担24元，被告贾雅莉负担140元，。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  周金光二〇一九年九月六日书记员  孙 艺附裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。