山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11850号 原告：山东某某集团有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：刘某某，董事长。 委托诉讼代理人：陈静，山东隆泰律师事务所律师。 被告：崔某，男，1962年3月13日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 原告山东某某集团有限公司诉被告崔某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东某某集团有限公司委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼，被告崔某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东某某集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付其欠原告物业服务费640元及滞纳金403元。(2018年12月1日至2019年6月30日)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系临沂市兰山区焦庄佳园物业服务企业,原告为被告在内的某某小区业主提供物业服务,被告却未按照约定向原告支付物业服务费640元。现经原告多次催要，被告在合理期限内仍未交纳,为维护原告的合法权益,依据《物业管理条例》第六十四条之规定,特向贵院提出诉讼,望判如所请。 被告崔某未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件、山东鲁班建设集团房地产开发公司与原告签订的前期物业服务合同、原被告签订的前期物业服务合同，因被告崔某未到庭进行质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告山东某某集团有限公司和山东鲁班建设集团房地产开发公司签订《临沂市前期物业服务合同》一份，合同约定，山东鲁班建设集团房地产开发公司根据国家相关法律法规，选聘山东某某集团有限公司作为焦庄佳园的前期服务单位。2018年6月25日，原告山东某某集团有限公司（乙方）和被告崔某（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，协议约定，崔某系焦庄佳园6-2-1603号房所有人，建筑面积：130.62平方米，乙方受小区开发商委托，为业主提供物业服务。第二条、物业服务内容。（一）房屋共同部位的维护和管理：共用部位是指房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的楼道内墙面、楼宇外墙面）、楼梯间、走廊通道、公共门厅等。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、避雷装置、通风系统、弱点系统、电梯、文化体育娱乐场所等（社区居民委员会等社会服务机构的办公场所不在“服务范围”内）、道路、化肥池、供水与供暖泵房、自行车棚、地上（下）停车场、水系、护栏及围墙等。共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，由专业服务机构负责的除外；开发单位与市政能源单位对“服务范围”有协议的，从其约定。甲方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由甲方自行承担。（四）公共秩序：1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管和保镖责任）。3、小区主要出入口24小时专人值守。4、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，采取相应措施，协助做好救助工作。5、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事故或急迫性维修的具体内容。6、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。第四条、物业服务费用。（一）甲方交纳费用的时间：自办理交房之日起开始计收物业服务费，办理收楼手续时须预交6-12个月的物业服务费；以后，每半年度首月10日前全额交纳季度（六个月）物业服务费；（二）房屋按建筑面积收取物业服务费：住宅用房1.2元/月/平方米，实收0.7元/月/平方米。第八条、其他约定事项。乙方对甲方的车辆、财产丢失不负赔偿责任，不负责全体业主及非业主使用人的人身、财产不受非法侵害的义务。甲方应遵守建设部《城市异产毗连房屋管理规定》等规定，当甲方的毗连房屋进行防水验收及维修养护时应予以必要的配合。第九条、违约责任。（一）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方改正，未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；（二）甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和经济责任；（四）甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.3%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。该协议还对其他事项进行了约定。后原告为被告提供物业服务,被告却未按照约定向原告支付物业服务费640元。原告多次催要未果,诉至本院，主张权利。庭审中，原告主张服务费和违约金费计算方式为：服务费130.62m*0.7元/m*7个月(2018年12月1日至2019年6月30日)。滞纳金依据被告签订的物业合同第9条违约责任第4款约定,自逾期之日(2018年12月1日)起每日按照年度物业费总额的0.3%收取。我方主张的滞纳金实质为违约金,要求改为违约金。 本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护。原告山东某某集团有限公司与被告崔某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。原告作为物业服务企业，已对小区提供物业服务，被告作为业主应当按照合同约定支付物业管理服务费用。被告未按照约定交纳物业服务费等费用，已构成违约，应当承担向原告支付物业管理费等费用的民事责任。现原告要求被告支付自2018年12月1日至2019年6月30日的物业费640元，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。被告未能按时向原告支付物业费，违反了协议的约定，被告应支付原告违约金。原、被告签订的合同约定的滞纳金实质为违约金，原告关于要求被告支付违约金的主张，本院予以确认。原告关于违约金每日按照被告未缴纳物业费总额的0.3%计算的主张，因合同约定首月10日前交纳，故被告应支付原告违约金390元（640元*203天*0.003%），对其该主张符合法律规定部分，本院依法予以支持，其余部分不予支持。被告崔某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见，应视为其对相应一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告山东某某集团有限公司2018年12月1日至2019年6月30日的物业费640元； 二、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告山东某某集团有限公司逾期支付物业费违约金390元； 三、驳回原告山东某某集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告山东某某集团有限公司负担1元，由被告崔某负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费50元，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审判员  张水红 二〇一九年九月二日 书记员  许宇翔