安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初4506号原告（反诉被告）：合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会，住所地：合肥高新区铭传路188号，统一社会信用代码12340123MB1321674C。法定代表人：丁增长，职务：主任。委托诉讼代理人：刘亚鹏，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚冠冠，安徽华人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥林旭幼育幼儿园，住所地：合肥市庐阳区沿河路111号可苑新村D区，统一社会信用代码：52340103743086298T。法定代表人：李林，职务：园长。委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保民，安徽卓邦律师事务所律师。原告（反诉被告）合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会（以下简称柏堰管委会)与被告（反诉原告）合肥林旭幼育幼儿园（以下简称林旭幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告（反诉原、被告）委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏堰管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告林旭育幼幼儿园向原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会支付租金3080000元；2.判令被告向原告支付违约金150000元和违约赔偿金286000元（违约赔偿金按每日200元的标准，自2015年6月11日起暂计算至2019年5月11日，以后顺延至款清之日止）；3.判令被告向原告支付律师代理费49392元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月5日，被告林旭幼儿园与原告柏堰管委会双方签订了一份《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》，合同约定林旭幼儿园租赁柏堰管委会名下位于柏堰科技园柏堰雅苑小区内幼儿园，建筑面积为2589平方米的房屋作为幼儿园办学使用。租期为十年，自2013年6月10日起至2023年6月9日止，其中2013年12月9日前为装修期，2013年12月10日起计收租金。租金为77万元/年，履约保证金为15万元，租金支付方式为按年支付，先付租金后使用房屋，中标后5日内支付第一年租金，以后每年6月10日前30日及时足额支付。合同第十二条第一款、第四款明确约定林旭幼儿园逾期支付租金的需支付违约金15万元，并按200元/日支付违约赔偿金，同时合同第十三条第一款还约定因林旭幼儿园拖欠房屋租金或其他违约行为致柏堰管委会采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等，所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等均由林旭幼儿园承担。上述合同签订后，林旭幼儿园使用房屋至今。但林旭幼儿园自2014年12月10日起一直拖欠房屋租金，期间柏堰管委会多次通过电话、上门、发函等各种方式催要房屋租金，但林旭幼儿园始终拒绝支付，为维护柏堰管委会的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告林旭幼儿园辩称：1.我们认可原被告之间签订了幼儿园租赁合同，被告在合同签订后支付了2013年12月10日至2014年12月10日的租金，2014年12月10日至2018年12月9日的租金未支付是由于原告不能够对案涉房屋履行维修义务，被告行使的是先行抗辩权。另原告诉请的租金部分诉讼时效已经经过，不能得到支持。自2014年12月10日至2017年12月9日的租金诉讼时效全部经过。2.原告诉请的违约金重复计算，且违约金计算标准过高，应当予以调整，由于原告未履行维修义务，我们认为违约金不应得到支持。如上所述，由于原告的违约，才导致被告未支付租金，所以律师费诉讼费依法也不应由被告承担。反诉原告林旭幼儿园提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋维修费2310000元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年6月5日，反诉原告与反诉被告签订了《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告位于柏堰雅苑小区内的幼儿园，用于办学使用。双方合同约定的租期为十年，自2013年6月10日起至2023年6月9日止，其中2013年12月9日前为装修期，2013年12月10日起计收租金。反诉原告在签订合同后按约履行合同义务，同时支付了第一年房屋租金，但是在反诉原告使用案涉房屋的过程中，由于案涉房屋出现严重质量问题，反诉原告无法开展正常的教学活动。其后，反诉原告联系反诉被告要求维修，反诉被告一直拖延，不能予以及时维修。反诉原告考虑到自己经营的是幼儿园，担心房屋质量问题殃及本单位及幼儿的人身安全，兼考虑不能以解除合同的方式，遣散众多幼儿园，造成不良社会影响，无奈之下，在征得反诉被告允许并同意予以租金抵扣维修费及办学损失的情形下，自行出资委托维修单位对案涉房屋进行修缮、加固等。就反诉原告的损失，反诉被告在结算租金时，又不同意进行抵扣，要求必须全额支付租金，就此双方僵持，无法达成一致意见。根据《合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。综上所述，反诉原告认为：反诉被告违反合同约定在先，应当承担相应的违约责任，反诉原告的合法权益应受到法律的保护。而反诉被告的行为，已经严重侵害了反诉原告的合法权益，依法应当承担支付维修费等法律后果。综上，为维护原告合法权益，特具状反诉，望判如所请。反诉被告柏堰管委会辩称，一、林旭幼儿园提供的证据无法证明案涉房屋本身存在质量问题，其主张的维修费用损失也没有事实依据。（一）林旭幼儿园反诉提供的照片，仅能反映拍照当时事物的样貌、表征，并不能证明房屋本身是否存在质量问题，且照片未经公证，拍摄的时间地点等均无法确定。照片中显示的问题可能是林旭幼儿园装修改造和使用不当造成的，林旭幼儿园应当承担举证不能的后果。（二）林旭幼儿园主张的维修费用损失没有事实依据。林旭幼儿园提供的合同及付款明细中包含装饰装修合同和装修费用，并非维修费用。二、根据案涉合同约定，租赁房屋及设施的维修及费用由林旭幼儿园自行负责和承担，林旭幼儿园的诉请依法不能成立。合同法第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《房屋租赁合同》第十三条（五）项明确约定，“租赁房屋、设备设施、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作及产生的费用由乙方负责”，另第八条第（三）项、第九条第（五）项也约定附属设施、设备维修费用由乙方承担。案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容合法有效。柏堰管委会已如约将房屋交付林旭幼儿园使用至今，即使房屋和设施存在问题需要维修，按照合同约定，也应当由承租人自行负责维修并承担费用。综上所述，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。根据庭审及原被告举证质证情况，本院经审理认定的事实如下：2013年6月5日，柏堰管委会（甲方）与林旭幼儿园（乙方）签订一份《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于柏堰科技园柏堰雅苑社区内建筑面积为2589平方米的房屋用于开办幼儿园，租赁期限自2013年6月10日起至2023年6月9日止，共计十年整，2013年6月10日至2013年12月9日期间为装修期，装修期内不收租金，租金自2013年12月10日起计收。租金为中标价77万元/年，每年支付一次，先付租金后使用房屋，乙方在中标后五个工作日内付清第一年租金，并在之后的相应月份（每年六月十日）提前三十日付清后一年租金。合同履约保证金为15万元。关于逾期支付租金的违约责任，双方约定乙方需向甲方支付违约金15万元，每迟付一日乙方承担200元/日违约赔偿金。合同第十三条特别约定第（一）款约定，如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益所产生的一切费用，包括律师费、诉讼费等在内费用均由乙方承担。第（五）款约定租赁房屋、设备设施、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作即产生的费用由乙方负责。合同签订后，林旭幼儿园一直使用房屋开办“柏堰雅苑幼儿园”至今，支付了2013年12月10日至2014年12月9日租金77万元，此后未再付租金。2018年12月19日，柏堰管委会以律师函方式向林旭幼儿园催收租金和违约金后于2019年7月9日提起本次诉讼，并为此支出律师代理费49392元。另，2014年至2018年，林旭幼儿园在案涉房屋开设的“柏堰雅苑幼儿园”相继对卫生间、下水工程、内外墙面、污水管网、弱电、护栏、强电、楼顶防水等进行了维修。本院认为，柏堰管委会与林旭幼儿园签订的《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告欠付的租金数额，被告认可欠付2014年12月10日至2018年12月9日期间房屋租金，抗辩2014年12月10日至2017年12月9日期间租金根据《民法通则》关于迟延支付租金1年诉讼时效期间的规定已过诉讼时效。本院认为，本案双方约定案涉房屋租期为2013年6月10日至2023年6月9日止，租金77万元/年，虽然按年分期支付租金的付款方式使得各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，更背离诉讼时效制度的价值目标。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，案涉租赁合同项下租金诉讼时效应从2022年5月10日起计算，因此原告诉请被告支付2014年12月10日期间至2018年12月9日期间租金308万，未超过诉讼时效期间，本院依法予以支持。二、关于违约金。原告主张按照合同第十二条第一款、第四款约定，被告应当支持违约金15万元并且按照200元/日自2015年6月11日起计付违约赔偿金，被告抗辩违约金重复计算，且约定过高，应予以调整。本院认为，对于被告欠付的2014年12月10日至2018年12月9日期间租金，根据合同约定，被告应分别于2014年5月10日、2015年5月10日、2016年5月10日、2017年5月10日前支付后一年租金77万元，被告逾期未付租金，构成违约，应当承担违约责任。因双方约定的违约金计算标准过高，且被告请求降低，本院依法予以调整，酌定自每期租金逾期付款之日即2014年5月11日、2015年5月11日、2016年5月11日、2017年5月11日起分别以77万元为基数，按资金占用期间利息损失标准年息6%计算利息至款清之日，超出部分，不予支持。三、关于律师代理费。依据租赁合同第十三条第一款约定，乙方拖欠租金导致甲方以诉讼等方式维护合法权益产生的一切费用，包括但不限于律师费等由乙方承担。本案原告支出律师费49492元，有聘请律师合同、徽商银行电子回单及律师费发票相互印证，原告该项费用损失按约定应由被告承担，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。四、关于房屋维修费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。原、被告在租赁合同第十三条第五款特别约定“租赁房屋、设备设施、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作即产生的费用由乙方负责”。该维修条款是双方真实意思表示，符合法律规定，对双方具有约束力，因此林旭幼儿园维修卫生间、下水工程、内外墙面、污水管网、弱电、护栏、强电、楼顶防水等工程产生的费用应当由其自行承担，对其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、被告合肥林旭幼育幼儿园于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会房屋租金308万元；二、被告合肥林旭幼育幼儿园于本判决生效之日起十五日内按照年息6%标准支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会违约金，自2014年5月11日、2015年5月11日、2016年5月11日、2017年5月11日起分别以77万元为基数计算至款清之日止；三、被告合肥林旭幼育幼儿园于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会律师代理费49392元；四、驳回原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告合肥林旭幼育幼儿园的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半后收取17661.5元，反诉案件受理费减半后收取12640元，由被告（反诉原告）合肥林旭幼育幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张正满二〇一九年九月二十九日书记员  汪清源附：本案适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。