北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初11187号原告：宋伟，男，1976年11月8日出生，住北京市西城区。被告：玄振馨，女，1984年11月22日出生，住新西兰奥克兰市。委托诉讼代理人：刘新，北京金沃律师事务所律师。原告宋伟与被告玄振馨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋伟，被告玄振馨的委托诉讼代理人刘新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。宋伟向本院提出诉讼请求：1、要求玄振馨按照双方签订的房屋买卖合同条款给付宋伟违约金30万元；2、要求判决玄振馨立即迁出户口；3、判决玄振馨承担本案案件受理费。诉讼中，宋伟将诉讼请求变更为：1、要求玄振馨支付违约金14．73万元，包括房价的5%为8．35万元违约金及自2015年12月12日起至2019年7月16日止按照每日100元计算的违约金（估算，超出的放弃）；2、要求玄振馨按照每日100元的标准支付自2019年7月17日起至玄振馨将登记在位于房山区良乡东路56号院X号X层X单元X房屋地址的玄振馨、刘梓宸及刘庆宇三人户口迁出之日止的违约金；3、玄振馨承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月30日，宋伟通过链家地产与玄振馨签订房屋买卖合同，购买其位于北京市房山区良乡东路56号院X号楼X单元X的房屋。双方于2015年11月已经办理完毕所有过户手续。合同第九条第三点约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日30日内，向房屋所在地户籍机构办理原户口迁出手续。如有出卖人自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出，应向买受方支付房屋总价额5%的违约金，逾期15日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金。宋伟于2016年9月25日开始多次要求玄振馨赶紧办理户口迁出，玄振馨找各种理由拒不迁出。按照合同条款，玄振馨违约金已经超91万余元，考虑到玄振馨实际情况，宋伟将玄振馨应该承担的违约金适当降低，请求支持宋伟请求。玄振馨辩称，不同意宋伟的全部诉讼请求，请求人民法院依法予以驳回。一、关于合同第九条第三款的约定，玄振馨认为是因出卖人自身原因导致户籍无法迁出的才应当支付违约金。而本案中，玄振馨当时买房的目的是为了换房，但是由于取得本案购房款时已经拖延至2016年春节前，节后房价就开始迅速攀升，导致玄振馨无力购买新的房屋，而房价的攀升并非是玄振馨能够预见、避免的，属于不可抗力行为。二、玄振馨已将房屋交付给宋伟，并办理了过户手续，现宋伟已经正常使用房屋。宋伟在购房时根本不具有北京市户口，即便有北京市户口也不影响其户籍正常迁入，玄振馨户籍未迁出并未给宋伟造成实际的损失，宋伟在没有实际损失的情况下主张30万的违约金，明显违背公平原则，如果法院认定玄振馨违约，玄振馨请求法院依法降低违约金的数额。三、对于宋伟要求玄振馨立即迁出户口的诉讼请求，因户籍制度不是人民法院的受理范围，法院应驳回其第二项诉讼请求。另补充答辩意见如下：一、玄振馨之所以收到购房款迟延，是因为宋伟贷款迟延发放造成的，宋伟及银行均有责任。户籍不迁出并非是玄振馨恶意不迁出，而是受户籍制度影响，目前无力购买新的房屋，玄振馨老家人员复杂，必须经户口本上的人员同意才能迁入。二、宋伟提供的数据最多能证明本小区的个别房屋价格，并不能证明玄振馨准备购置房屋地点未迅速攀升。玄振馨当时想换房是为了在工作地大兴区亦庄开发区附近购买房屋，那里的房屋本来价格就高，再上涨，造成玄振馨无力购买。三、宋伟根本未能证明因玄振馨户籍未迁出给其造成的实际损失，请求法院驳回其全部诉讼请求。宋伟主张的违约金的起始日期计算有误，应当在过户之后45日开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宋伟向法庭提交的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），本院对真实性、合法性及关联性均予以确认；微信记录截图，玄振馨对真实性予以认可，本院不持异议。玄振馨向法庭提交的短信聊天记录、2016年安居客网站关于北京房价的走势图打印件、微信聊天记录、民事判决书打印件、银行流水，本院对真实性均不持异议；安居客网站关于2015年及2016年北京亦庄房价的走势图打印件，本院对真实性不持异议，但上述证据无法证明其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘振与玄振馨系夫妻关系。2015年6月30日，玄振馨（出卖人）与宋伟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将坐落为房山区良乡东路56号院X号X单元X，建筑面积为85．21平方米的房屋卖与乙方；该房屋性质为商品房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1445000元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为225000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；该合同同时约定了双方其他权利义务，合同出卖人处由刘振作为代理人签名，买受人处由宋伟签名。合同签订后，双方开始履行。宋伟支付了相应的购房款，玄振馨交付了涉案房屋，双方于2015年11月26日办理了涉案房屋所有权转移登记。后双方因涉案房屋登记有户口未迁出产生争议，宋伟将玄振馨、刘振诉至本院，要求迁出涉案房屋的户口并支付违约金，诉讼中，宋伟撤回对刘振的起诉，并撤回将登记在涉案房屋的户口迁出的诉讼请求。本案审理过程中，本院于2019年7月11日向北京市公安局房山分局拱辰派出所查询户口登记在涉案房屋地址的人员信息，经查，该涉案房屋地址登记有玄振馨、刘梓宸、刘庆宇的户籍信息，其中玄振馨为户主，于2012年迁入该址，刘梓宸为玄振馨之女，于2015年登记在该户，刘庆宇为玄振馨之子，于2016年登记在该户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，玄振馨与宋伟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。依据合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。根据本案查明的事实，涉案房屋所有权于2015年11月26日转移登记至宋伟名下，但玄振馨非但未按照约定迁出与该房屋相关的户口，还于2016年将其子户籍登记在涉案房屋，玄振馨的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。故宋伟要求玄振馨赔偿违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金的数额，考虑到案件实际情况，依据双方约定，结合房款支付等合同履行情况、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，本院酌情予以调整。关于宋伟主张的房价的5%的违约金，本院酌定为20000元，自2015年12月12日起至2019年7月16日止按照每日100元计算的违约金，结合其估算的数额标准，本院酌定为自2016年1月11日起至2019年7月16日的违约金62305元，自2019年7月17日起至玄振馨将登记在涉案房屋的相关户口迁出之日止按照每日100元计算的违约金，本院对期间予以确认，标准酌定为按照每日60元计算。故，对于宋伟要求的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。玄振馨辩称由于宋伟贷款迟延发放导致玄振馨无力购买其他房屋致使无法迁出户口，宋伟及银行均有责任，因玄振馨未提供证据证明宋伟在履行合同中存在违约行为，故其抗辩意见，本院不予采纳。玄振馨辩称宋伟主张的违约金的起始日期计算有误，应当在过户之后45日开始计算，符合合同约定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、玄振馨于本判决生效后十日内给付宋伟违约金82305元，并自二○一九年七月十七日起按照每日60元标准支付违约金至玄振馨将登记在房山区良乡东路56号院X号X层X单元X房屋的相关户口迁离之日。二、驳回宋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3246元，由宋伟负担1432元（已交纳），由玄振馨负担1814元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  于腊梅人民陪审员  朱维元二〇一九年九月十七日书 记 员  张晓曦