大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初1455号原告：大连华中房地产开发有限公司，地址大连经济技术开发区槐林里5号楼。法定代表人：徐彦新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世忠，辽宁方槊律师事务所律师。被告：辛守宏，男，1967年1月7日出生，汉族，建筑工人，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。原告大连华中房地产开发有限公司与被告辛守宏返还原物纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连华中房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王世忠，被告辛守宏的委托诉讼代理人王福纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华中房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告腾退占用的位于旅顺口区万元）；2、被告支付占用期间使用费3600/年×6年=21600元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月8日，原告取得《关于开发建设商品住宅及配套公建的立项批复》（旅发改[2006]31号），投资建设位于地段的商品住宅和配套公建，总建筑面积140588平方米。2006年7月25日，取得《建设用地规划许可证》、2007年1月16日取得《建设工程规划许可证》、2007年1月取得《国有土地使用证》、2008年6月18日取得《商品房预售许可证》（含案涉地下车库）。原告对案涉向阳街西三巷34库—16号地下车库享有所有权。被告未经原告许可，占用案涉车库，经原告多次要求被告腾退，被告以各种理由不予腾退，故诉讼至人民法院，请求判决被告腾退占用的位于旅顺口区，支付占用期间使用费21600元，并承担本案诉讼费。被告辛守宏辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告没有涉案车库的处分权，原告已经不是涉案车库的所有权人；第二，据被告了解该车库并没有合法的审批手续，无法正常在市场上流通；第三，原告所主张的占用使用费没有法律依据和相关标准。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：证据1、大连市旅顺口区发展和改革局《关于开发建设商品住宅及配套公建的立项批复》（旅发改[2006]31号），用以证明2006年3月8日大连市旅顺口区发展和改革局同意原告开发建设商品住宅及公建的《关于开发建设商品住宅及配套公建的立项批复》（旅发改[2006]31号），同意原告在地段开发建设商品住宅楼和配套公建的事实。证据2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，用以证明原告开发建设商品住宅及配套公建取得了合法的规划、施工许可的事实。证据3、《国有土地使用证》[旅顺口国用（2007）字第0401226号]，用以证明原告取得了在登峰街道白云街110599平方米国有建设用地使用权，对开发建设项目的土地享有合法权利的事实。证据4、《商品房预售许可证》（大旅房预许字第××号），用以证明原告于2008年6月18日依法取得位于地段住宅、公建、半地下公建、地下车库，总建筑面积46363.91平方米，663套房屋的销售许可，其中包括案涉旅顺向阳街西三巷34库存（1—37号地下车库），本案为16号车库的事实。证据1至4综合证明位于旅顺口区系原告开发建设，原告对该车库享有合法的所有权的事实。证据5、照片3张，用以证明原告于2019年4月3日通知被告向原告腾退案涉车库，但被告未在规定时间内向原告交付车库的事实。证据6、商品房买卖合同4份及销售不动产统一发票4张（随附合同中），用以证明原告并没有将被告主张的房屋及车库抵顶给傅承学的事实。被告提交的证据有：证据1、抵顶房屋协议书复印件1份，用以证明2010年6月20日原告将其所有的两套房屋、三个车库以抵顶施工款的方式抵给了案外人大连建设工程集团股份有限公司六分公司，该协议书由该公司的委托代理人傅承学签署，原告已经在2010年即将涉案车库处分给他人，原告已不是涉案车库的所有权人，故无权提起本案诉讼的事实。证据2、借条原件2张，用以证明2012年案外人法人以公司用款名义向辛忠正借款并将位于“君悦天下”的三个车库进行抵押，该借条上注明2014年11月21日此款未还，到目前为止所有的借款均没有偿还，故抵押权仍然成立，被告方有权继续占有涉案车库的事实。证据3、律师调查令的回执及查询结果，用以证明该查询结果上所列房屋与2010年6月20日抵顶房屋协议中所载明的面积、总价是一致的，该查询结果明确写明没有商品房合同备案信息，可见该房屋并非如原告所说是由傅承学买卖所得，在查询的两张发票其中确定金额、面积、坐落均属于原告与傅承学在抵顶协议中确定的房屋，显然原告与傅承学之间的抵顶协议是真实有效的，并非像原告所述不存在或没有进行真实抵顶，因为原告所主张的车库信息在登记部门并没有备案，该车库无法办理正常的产权登记，所以在登记机关没有登记记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议。对证据6原告与傅承学签订的商品房买卖合同的真实性没有异议，但该合同还应当随附原告主张的是由傅承学现金购买涉案房屋的事实，即银行流水，否则仅凭该买卖合同不能证明傅承学取得涉案房屋是采取抵顶方式还是现金购买方式，从原告取得的证据来看该房屋无论面积、单价、总价均与抵顶协议上的约定一致，显然该两套房屋就是抵顶协议上的房屋。对孔宪本、崔阳的车库销售，该两份合同的真实性无法确定，因为据被告在旅顺房屋登记中心查询所谓的涉案车库并没有登记备案，故无法确定其所谓商品房买卖合同的真实性，而且无法备案没有产权，也不属于商品房买卖合同的范畴，该合同即使存在也应属于无效合同，另外在发票上有涂抹的痕迹，对结算款、税号等进行了涂抹，无法确定该发票的有效性，从合同内容约定来看，也无法确定合同中约定的34库20号地下一层X号房与本案诉讼车库是同一标的，所以对关联性也有异议。原告对被告提交的证据1、2真实性均有异议，认为该借条中暂不讲傅承学是否取得该车库的所有权，借条当中只是以该车库作为抵押，作为被告在抵押权成立的情况下他只是享有抵押权，并不享有对该车库的所有权，而且该车库的抵押也没有作抵押登记，对第三人是没有任何效力的，所以被告以该两张借条主张对该车库享有所有权是不成立的，也不符合法律规定。对证据3真实性、合法性均没有异议，但是对关联性有异议，认为该查询的房屋是傅承学的房屋，而且该房屋并非本案争议房屋，该房屋是属于傅承学通过买卖关系而取得的，和本案原告主张的权利没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据6中案外人孔宪本、崔阳与原告签订商品房买卖合同及销售不动产统一发票，该证据证明案外人孙宪本、崔阳分别购买原告开发建设的位于旅顺口区车库，与原告签订的商品房买卖合同并已付款，虽被告对真实性不予认可，但被告并无证据证明该证据的不真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。对被告提交的证据1即抵顶房屋协议书复印件，因被告不能提供证据原件，且原告对真实性也不认可，故对该抵顶协议书复印件因缺乏证据的真实性本院不予认定。对被告提交的证据2即借条原件两张，因该组证据涉及的借款人和出借人均系案外人，借条内容中提及的车库也不是案涉车库，故本院对该组证据不予认定。对被告提交的证据3即律师调查令的回执及查询结果，查询案外人傅承学房屋登记信息，本院对该组证据的真实性予以认定。本院经审理认定本案的事实是：2006年3月8日，大连市旅顺口区发展和改革局《关于开发建设商品住宅及配套公建的立项批复》（旅发改[2006]31号）同意原告大连华中房地产开发有限公司在地段开发建设商品住宅楼和配套公建，内容包含项目建设规模、项目投资规模。原告为开发建设上述商品住宅楼和配套公建陆续取得了合法的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》，2008年6月18日，原告取得了《商品房预售许可证》（大旅房预许字第××号），该《商品房预售许可证》中包含被告辛守宏现占有使用的位于旅顺口区车库。庭审中，被告称自2016年3月始开始占有使用案涉位于旅顺口区车库。原告称因为公司工作人员的调换没有对该车库的情况进行交接，只是在近几年现工作人员发现属于公司的车库被被告占用，具体占用的时间说不清楚，曾找被告要求腾退但是被告拒绝，所以才向人民法院提起诉讼。另查，2019年4月3日原告大连华中房地产开发有限公司在位于旅顺口区车库处向被告辛守宏以张贴的形式发出腾退占用房屋（车库）通知函，通知被告将旅顺口区车库腾退交付给原告，逾期将通过法律途径向其主张权利。现被告仍占有使用案涉车库。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》之规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的直接证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告为证明其诉讼主张，提交的《关于开发建设商品住宅及配套公建的立项批复》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》（大旅房预许字第××号），足以证明原告为案涉位于旅顺口区的所有权人，依法享有对案涉车库占有、使用的排他权利。被告占用案涉车库的行为属于无权占有，应将案涉车库腾退返还给原告，原告基于其享有的所有权，要求被告腾退案涉车库，合理合法。故对原告要求被告腾退车库的诉讼请求，应予支持。被告抗辩主张原告不是案涉车库的所有权人，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的诉讼之前被告占用期间6年的使用费一节，因原告自身疏于管理的原因，造成案涉车库被占用，且原告对使用费计算标准又不能提供合理的依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项的规定，判决如下:一、被告辛守宏于本判决生效后十日内将位于旅顺口区腾退给原告大连华中房地产开发有限公司；二、驳回原告大连华中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4624元，由被告负担4300元，由原告负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵燕杰人民陪审员  吴 晖人民陪审员  姜 宁二〇一九年九月十六日书 记 员  隋晓鸥附：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。