江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8102号上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路556号4幢248号。法定代表人：蔡祁参，总经理。委托诉讼代理人:朱亮，江苏安孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹建华。被上诉人（原审原告）：许福英。委托诉讼代理人：刘积麟，江苏宿兴律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：张矗，江苏宿兴律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下称港龙吴中公司）因与被上诉人曹建华、许福英商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。港龙吴中公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判港龙吴中公司无须支付违约损失，案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案宣传资料内容并不明确具体，依法不能作为商品房买卖合同的组成部分，一审法院判决认定事实错误，依法应予纠正。二、商品房买卖合同明确约定了土地和商品房的用途，且与不动产登记证书载明的内容完全一致，一审判决认定港龙吴中公司的行为构成根本违约，不仅逻辑混乱，更是毫无事实根据，属事实认定严重错误，依法应予纠正。三、即便认定港龙吴中公司存在违约行为，小业主在签订商品房买卖合同之时即应知晓自身权利受到损害，小业主的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认定未过诉讼时效的理由存在矛盾。曹建华、许福英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1、港龙吴中公司将涉案一至四层房屋整体定位为商铺进行宣传销售，港龙吴中公司在非住宅商品房使用说明书中亦明确1-4层为商业，5-18层为办公，且港龙吴中公司出具的购房款收据中明确载明涉案房屋性质为商铺。结合港龙吴中公司对外宣传资料，其宣传内容具体明确，该行为对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。一审法院委托鉴定机构进行司法评估，相关的评估报告可以证明涉案房屋的评估价格低于房屋的购买价格，小业主的合法权益受到了侵害。2、双方签订合同未对要约实质性变更。港龙吴中公司对外宣传已经导致小业主对涉案房屋性质产生错误认识。对于一般购房者而言，小业主无法从合同及房产证载明的土地用途中了解房屋的性质，小业主根本无变更要约的意思表示。港龙吴中公司作为房地产开发企业，应当对案涉房屋性质进行明确告知，而非利用土地用途专业名词的歧义来掩饰涉案房屋的真正用途。3、小业主的诉讼请求未超过诉讼时效。曹建华、许福英向一审法院起诉请求：1、判令港龙吴中公司赔偿因违约给曹建华、许福英造成的损失暂计143240.1元，以实际鉴定结果为准；2、本案诉讼费用由港龙吴中公司承担。后曹建华、许福英将第一项诉讼请求明确为要求港龙吴中公司赔偿因违约造成的损失207401元。一审法院认定事实：2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司（后更名为苏州喜临门企业管理有限公司，以下简称喜临门公司）通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由喜临门公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下二层、地上十八层，建筑面积36313平米；B楼（多层商业，现3幢），地下二层、地上四层，建筑面积29800平米；C楼（高层办公、现1幢），地下二层、地上十八层，建筑面积22192平米；D楼（多层办公，现2幢），地下二层、地上四层，建筑面积11025平米；地下层，地下二层，建筑面积51880平米。2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业,2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公,1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地下一层为商业、汽车库、设备用房；A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米,建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公;D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙吴中公司向曹建华、许福英等业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/清餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。2013年1月9日，曹建华（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》三份，合同约定：出卖方依法取得位于苏州高新区国有土地使用权，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买被告开发的长江路556号2幢106、131、132室房屋，商品房用途为经营用房，建筑面积分别9.55平方米、14.01平方米、11.87平方米，商品房总价款分别为456325元、523511元、452565元，付款方式分别是106室房屋买受方于2013年1月9日签约时支付首付款236325元，剩余购房款220000元通过向银行申请按揭贷款方式支付，131室房屋买受方于2013年1月9日签约时一次性付清所有购房款523511元，132室房屋买受方于2013年1月9日签约时支付首付款232565元，剩余购房款220000元通过向银行申请按揭贷款方式支付。合同签订后，曹建华、许福英按合同约定向港龙吴中公司支付了购房款。后港龙吴中公司也按合同约定向曹建华、许福英交付案涉房屋，并由曹建华、许福英委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。2015年7月，涉案不动产登记至曹建华、许福英名下，房屋建筑面积分别为9.55平方米、14.01平方米、11.87平方米，用途登记为商务金融用地/非住宅。又查明，2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月29日，曹建华、许福英收到新区港龙城的短信通知，告知曹建华、许福英购买的铺位在17年中无实际租金产生，港龙城市商业广场的业主代表遂至苏州市档案馆查询港龙城市商业广场竣工测绘成果报告和建设工程消防验收意见书。2014年11月10日的竣工测绘成果报告显示，苏州新区港龙城市商业广场共五幢，其中设计幢号C幢,公安幢号1幢，总层数18层，使用功能为办公；设计幢号D幢,公安幢号2幢，总层数4层，1层使用功能为卸货平台、办公、开闭所，2-4层使用功能为办公；设计幢号B幢,公安幢号3幢，总层数4层，1-3层使用功能为商业，4层使用功能为商业及影院；设计幢号A幢,公安幢号4、5幢，总层数18层，1-4层使用功能为办公，5层使用功能为办公及物业，6-18层使用功能为办公。2014年11月20日由苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书载明，公安消防局对港龙吴中公司苏州新区港龙城市商业广场工程进行了消防验收，其中A楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积35636.15平方米,使用功能为办公;B楼4层,建筑高度22.47米,建筑面积29632.98平方米,使用功能为商业、电影院;C楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积22127.31平方米,使用功能为办公;D楼4层，建筑高度17.96米,建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。上述工程综合评定消防验收合格,该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收，商业区域投入使用、营业前应向苏州新区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。曹建华、许福英所购买的房屋位于苏州高新区房屋，设计幢号应为D幢，系办公用房。再查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。在庭审中，曹建华、许福英申请以签约时间为基准日对涉案房屋按土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格进行司法评估。2019年2月13日，一审法院委托江苏海正土地房地产评估有限公司对本案进行司法评估。2019年4月15日，江苏海正土地房地产评估有限公司出具苏海估SZF字【2019】02001号《房地产估价报告》，评估结论为：案涉房屋2幢106室、131室、132室2013年1月9日的评估总价分别为38.6万元、44.9万元、39万元。为此，曹建华、许福英垫付评估费用共计17250元。双方对此均无异议。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、出让土地使用权证、建设用地规划许可证、项目设计方案规划审查批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、商品房买卖合同、发票、宣传图册、竣工测绘成果报告、苏州新区港龙城委托经营管理合同、短信记录、房地产估价报告、发票和一审法院庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，根据曹建华、许福英提供的港龙吴中公司销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时港龙吴中公司出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。而根据案涉项目的规划资料及分割后的国有土地使用权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与港龙吴中公司宣传时所称的“商铺”相差甚远。现曹建华、许福英以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向港龙吴中公司主张违约责任，符合法律规定。同时，考虑到港龙吴中公司在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。曹建华、许福英作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中曹建华、许福英未履行上述审查义务，曹建华、许福英在此过程中也存在过错，故宜承担20%的责任。根据房地产估价报告，案涉房屋2幢106室签约时的市场价值为38.6万元，故港龙吴中公司应赔偿违约损失56260元【计算方式为：（合同价456325元-评估价38.6万元）×80%】，案涉房屋2幢131室签约时的市场价值为44.9万元，故港龙吴中公司应赔偿违约损失59608.8元【计算方式为：（合同价523511元-评估价44.9万元）×80%】，案涉房屋2幢132室签约时的市场价值为39万元，故港龙吴中公司应赔偿违约损失50052元【计算方式为：（合同价452565元-评估价39万元）×80%】，以上损失合计为165920.8元。至于上述损失的赔偿对象，虽然案涉房屋登记在曹建华、许福英名下，但因案涉商品房买卖合同均系曹建华与港龙吴中公司签订，故根据合同相对性原则，合同相应的权利义务原则上应由合同当事人曹建华享有和负担，综上，港龙吴中公司应支付曹建华违约损失165920.8元。关于港龙吴中公司提出的本案已经超过诉讼时效的意见，因双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，曹建华作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故曹建华、许福英主张于2017年12月收到没有租金收益的短信，遂至苏州市档案馆查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时，得知涉案房屋系办公用房，上述解释应为客观合理，其于2018年行使权利并未超过法定期间，因此港龙吴中公司上述意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹建华违约损失165920.8元。二、驳回曹建华、许福英的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入曹建华指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××67。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411元，保全费1655元，评估费17250元，合计23316元，由曹建华、许福英负担793元，由苏州港龙吴中置业有限公司负担22523元,苏州港龙吴中置业有限公司负担部分由苏州港龙吴中置业有限公司支付曹建华、许福英，曹建华、许福英预缴的诉讼费用一审法院不再退还。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，港龙吴中公司提供了港龙吴中公司出具的情况说明以及地铁三号线年底试运营的新闻截屏，以证明港龙城项目的招商情况开始好转，有明显复苏迹象。曹建华、许福英质证认为情况说明是港龙吴中公司单方制作，所述内容没有事实依据，无法达到港龙吴中公司的证明目的。二审另查明，港龙吴中公司交房时交付了涉案房屋的非住宅商品房使用说明书，说明书载明项目名称：苏州新区港龙城市商业广场；项目简介：该项目位于高新区长江路与华山路路口，占地面积33112.1平方米，总建筑面积约150910.56平方米，项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公；基本设置和设计指标：地址苏州高新区长江路556号，房号2-359，建筑面积分别为9.55平方米、14.01平方米、11.87平方米，用途1-4F商业、5-18F办公。以上事实由曹建华、许福英提供的非住宅商品房使用说明书予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是：港龙吴中公司发布的宣传资料是否作为商品房买卖合同的组成部分？港龙吴中公司的行为是否构成根本违约？小业主违约责任的主张是否超过了诉讼时效？关于宣传资料是否是购房合同组成部分的问题。本院认为，双方签订的购房合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上四层，并明确了各层的商业定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，且对房屋价款有重大影响，一审法院据此认定宣传资料是购房合同组成部分并无不当。此外，港龙吴中公司在房屋交付时提供的非住宅商品房使用说明书中明确载明项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公，用途1-4楼为商业，5-18楼为办公，非住宅商品房使用说明书中的相应记载亦应作为港龙吴中公司对购房小业主的承诺，亦可以证明在房屋交付时港龙吴中公司仍坚持其应向购房小业主交付的房屋可用于商业而非办公。关于港龙吴中公司的行为是否够根本违约的问题。如前所述，港龙吴中公司宣传资料中明确涉案购房小业主购买的房屋为商铺，可用于各类商业经营，港龙吴中公司交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，5-18楼才为办公，但港龙吴中公司实际交付的房屋仅能作为办公用房，一审法院据此认定港龙吴中公司的行为构成根本违约并无不当。关于小业主违约责任的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为虽港龙吴中公司售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张在2017年12月收到租金短信后查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时才得知涉案房屋为办公用房具有一定的合理性，一审法院据此认定小业主的诉请未超过时效并无不当。综上所述，港龙吴中公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3529元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司负担。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司多预交的上诉费882元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年九月二十七日书记员 姚冰馨