四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11693号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙岳，男，1980年9月13日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：文艺，四川超环律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张一弛，男，1991年11月11日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈应辰，北京市高通（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周阳，四川安序律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川上元房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市成华区玉双路1号7层。 法定代表人：古波。 上诉人孙岳因与上诉人张一弛、被上诉人四川上元房地产经纪有限公司（以下简称上元房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初9296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙岳上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，依法改判张一弛向孙岳支付违约造成的损失1203000元；2.二审诉讼费由张一弛承担。事实及理由：一、一审法院对孙岳损失部分事实认定错误，判决裁量失当。1.孙岳已支付购房款达到总额80%的情况下，张一弛拒不履行过户义务，并提出要孙岳购买其车位才办过户的要求，造成孙岳无法获得案涉房屋的增值利益，该利益属于订立合同时的可预见利益。2.案涉房屋经评估，现市场价为5703000元，与合同签订时的价差达1203000元，该笔费应由张一弛向孙岳支付，而一审判决将损失确定为260000元缺乏事实依据。3.孙岳一审中并未主张房款自交付时的资金占用利息，而是将此部分纳入损失中主张，一审判决忽视该部分，认为因已经支持孙岳已支付房款的资金占用利息，故酌情支持孙岳260000元的损失实属不当。二、张一弛严重违约反而能够享受房价上涨的利益，显失公平。 张一弛辩称，1.孙岳提交的两份房地产估价报告，缺乏依据不具有房产估价的合法性，不能作为裁判的依据；2.一审判决具有充分的事实依据应以依法维持；3.本案中一审法院基于合同法第131条第1款的规定，既支持资金占用利息，又支持房屋差价违约金，故本案不存在孙岳所说的裁量失当的情况；4.司法执行以及拍卖实践中评估机构出具的房屋估价报告只是定价的参考依据，并非该房屋的真实价值，且均存在估价高于实际出卖价的情况,所以不应该将估价与房屋的可得利益简单等值，且本案一审中张一弛提出了反诉要求继续履行房屋买卖合同。但孙岳不同意,该行为表明孙岳在诉状中所称的该房屋巨大的涨幅利益没有事实依据，更不可能存在房屋差价违约金裁量显失公平的问题。 上元房产公司辩称，无意见。 孙岳向一审法院起诉请求：1.判决解除三方于2017年8月29日签订的《房产买卖合同》（合同编号：SCSY0000143）；2.判决张一弛退还孙岳已付定金、购房款共计3400000元以及资金占用利息（以3400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至付清之日止）；3.判决张一弛承担孙岳支付的居间服务费45000元；4.依法判决张一弛赔偿孙岳损失1500000元。 张一弛向一审法院反诉请求：1.判令孙岳继续履行房屋买卖合同，支付1100000元购房尾款，并协助张一弛办理房屋过户手续或协助张一弛将标的房屋过户至孙岳指定的买受人名下；2.判令孙岳向张一弛支付违约金900000元。 一审法院认定事实：2017年8月29日，孙岳与张一弛在上元房产公司居间服务下签订《房产买卖合同》，约定：“甲方（出卖方）：张一弛乙方（买受方）：孙岳一、房屋基本状况1.1房屋位置成都市天府新区万安镇麓山大道二段20号附18号“麓山国际茵特拉肯B2区”8栋902号，用途住宅……建筑面积305.31平方米……1.3该房屋已设定抵押，甲方承诺在2017年12月25日前甲方前往其贷款银行办理完成该房屋他项权证的注销……二、房价款甲乙双方商定，该房屋按套计价，总价人民币¥4500000元。三、付款方式及付款期限3.1购房定金：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币¥900000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……3.2首付款：人民币¥3600000元，乙方在2018年6月1日前往房管局过户当日递件成功支付甲方……五、房屋过户交易及物业交割5.1丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2018年6月1日前前往房管部门办理过户手续。5.2甲乙双方同意，甲方于2018年6月30日前于甲乙双方办理完毕过户手续之日起30日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续，签订附件二《物业交割单》，视为交割完成……七、违约责任7.1违约过户：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。7.2逾期付款：乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，书面通知乙方并依法及依据合同第6.4条约定追究乙方违约责任。7.3逾期交房：甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期1日，甲方向乙方支付该房产成交价千分之五的违约金。逾期天数超过七日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同，书面通知甲方并依法及依据合同第7.4条约定追究甲方违约责任。7.4甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。7.5甲乙双方任何一方未按本合同约定支付丙方居间服务费，违约方应向丙方支付居间服务费百分之一/日的违约金……十二、补充条款：①甲方承诺该房屋除银行贷款外，无其他债务；②经甲乙双方协商如若2018年6月1日乙方不能正常过户，由乙方指定买受人过户；③甲乙双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付该房屋市场价款差额部分作为违约金……” 一审法院另查明，孙岳于2017年8月31日向张一弛转账支付购房定金900000元。2017年12月29日，张一弛通过中介工作人员转达孙岳方，称因张一弛公司资金紧张，希望在（2018年1月）15号收到款，并进行公证。孙岳方称“只有尽量”，后于2018年1月23日通过其妻子熊俊账户转账支付购房款500000元，于2018年2月10日转账支付购房款500000元，于2018年2月11日转账支付购房款500000元，于2018年4月10日转账支付购房款1000000元，共计支付了3400000元。张一弛向其出具《收条》一张、《收据》两张。在此期间，张一弛一直通过中介公司工作人员催促孙岳尽快付款。后孙岳通过中介公司工作人员告知张一弛其已将全部尾款准备好，可付款并进行公证，但张一弛一直未到场配合办理相关事宜，至2018年6月7日，张一弛均表示过户时间不确定，打款后再说或称等付完款才能确定过户时间；同时张一弛于2018年6月5日称需将两个车位以400000元的价格同时卖给孙岳，又于2018年6月20日要求孙岳以两个车位500000元的价格购买才出售房屋，过户时间为“带车位一周内”，若孙岳不购买车位，张一弛“可以退他钱”。 一审法院还查明，2017年11月28日，张一弛向案外人吴建伟出具两份委托书，委托张建伟代为出售案涉房屋及代为办理涤除案涉房屋抵押权的相关事宜，委托期限：自签订委托书之日起二〇一八年五月二十七日止，并于2017年11月29日前往四川省成都市律政公证处分别对两份委托书进行公证。但吴建伟在接受委托后也未协助孙岳办理有关购房事宜。 一审法院又查明，案涉房屋已于2015年12月25日登记于张一弛名下，张一弛尚未将案涉房屋交付给孙岳。 一审法院在受理本案后，于2018年9月10日向张一弛送达了民事起诉状等副本。 一审法院认为，孙岳与张一弛签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。孙岳按照双方签订的《房产买卖合同》约定，在签订本合同时已支付张一弛购房定金900000元，此外又于合同约定的支付购房尾款3600000元即2018年6月1日前另行支付张一弛购房款2500000元，共计支付购房款（含定金）3400000元。按照合同约定，孙岳应在签订合同当日支付定金900000元，在2018年6月1日过户递件成功当日支付尾款3600000元。结合双方提供的聊天记录可以看出，合同签订后，张一弛称因急需用钱，要求孙岳提前支付房款，孙岳在房款支付期限尚未届满前，应张一弛的要求陆续提前支付了部分房款，但孙岳提前支付的行为并不表明双方已经就付款时间和方式进行了变更，而是孙岳自愿提前履行义务的行为。在履行期限届满前至履行期限届满后的一段时间内，孙岳均提出按照合同支付房款并办理过户手续，但张一弛一直以各种理由要求孙岳先付款，且对过户时间含糊其辞，即便在孙岳同意先付款再过户的情况下，张一弛也拒不明确过户时间，还提出孙岳需以500000元另行购买其车位的前提下再办理过户事宜，张一弛的行为严重违反了诚实信用原则，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，孙岳在多次催促张一弛履行过户义务后，张一弛仍然不明确过户时间，且以各种理由推脱，致使双方的合同义务至今未履行完毕，孙岳享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，孙岳通过起诉的方式请求解除合同，张一弛与孙岳签订的合同应当于张一弛收到民事起诉状副本之日即2018年9月10日解除。合同解除后，孙岳有权要求张一弛返还其支付的全部购房款共计3400000元。因合同解除的原因归责于张一弛，而张一弛占有使用了孙岳支付的房款，孙岳主张自起诉之日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息符合法律规定，一审法院予以支持。 关于孙岳主张的居间服务费45000元及因房屋价值变化产生的损失1500000元的问题。一审法院认为，双方签订合同后，案涉地段房屋价格出现了上涨，但该地段房屋的价格存在波动，且在双方发生争议期间成交量低，案涉房屋也并未实际出售给他人，孙岳的证据不能证明房屋现实际成交价，结合一审庭审中查明的事实，一审法院综合考虑合同履行的情况、房屋现价格、同地段同类型房屋成交情况、张一弛违约程度的大小以及孙岳因合同解除可能造成的损失等因素，且考虑到一审法院已经支持了孙岳已支付的房款的资金占用利息，故酌情认定张一弛应向孙岳承担损失260000元为宜。由于孙岳因购买房屋所支付的居间服务费亦属于孙岳损失的一部分，一审法院已在前述损失中予以酌情考量，且孙岳并未提供证据证明其实际支付居间服务费的情形，故对其主张的居间服务费一审法院不予支持。 由于孙岳与张一弛签订的《房产买卖合同》已经解除，且张一弛未举证证明孙岳存在违约情形，在本案案涉房屋买卖合同履行过程中张一弛属于单方违约，故对张一弛的诉讼请求，一审法院均不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孙岳与张一弛签订的《房产买卖合同》（合同编号：SCSY0000143）已于2018年9月10日解除；二、张一弛于本判决生效之日起七日内退还孙岳已付定金、购房款共计3400000元并支付资金占用利息（以3400000元为基数，从2018年8月8日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、张一弛于本判决生效之日起七日内向孙岳支付损失260000元；四、驳回孙岳的其他诉讼请求；五、驳回张一弛的反诉请求。本诉案件受理费23180元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费11400元，共计39580元，由张一弛负担。 二审中，孙岳提交《房地产评估报告》两份，系孙岳自行聘请评估公司予以鉴定，证明2018年6月1日即过户日以及2018年9月10日即合同解除日两个时间节点的房屋价值，从而证明房屋的涨价幅度。 张一弛质证认为，对该证据真实性不予认可，1、该报告系孙岳自行委托不符合程序规定；2、该报告的委托人为张一弛，但委托函件并未有张一弛的签字，不符合委托程序；3、委托内容中缺失房产证、委托依据的原件且实际探勘的日期为2019年4月18日，在张一弛未接到任何凭评估机构实地探勘的信息基础上估价机构不可能进入到涉案房屋进行实地探勘，拍照取证，因此对该报告的真实性不予认可。 张一弛提交估价报告书两份，系张一弛自行聘请评估公司予以鉴定，证明2018年6月1日即过户日以及2018年9月10日即合同解除日两个时间节点的房屋价值，从而证明房屋的涨价幅度并非孙岳主张的120万元，仅为25.89万元。 孙岳质证认为，该证据系张一弛自行委托，不符合程序，不认可真实性。 上元房产公司对以上两份证据质证认为，对报告的真实性没有办法判定。 对上述证据，本院认证如下：孙岳与张一弛提交的针对案涉房屋的评估报告，标的相同，但鉴定结论相左，且以上两份鉴定报告均为当事人自行委托，并未通过司法鉴定程序，因此，对该上述两份报告，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，孙岳上诉主张张一弛应向其支付违约造成的损失1203000元是否成立，对此本院评述如下： 孙岳与张一弛签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，张一弛在无正当理由的情况下，拒不履行合同义务，导致案涉《房产买卖合同》解除，应当承担违约责任。孙岳在一审中主张张一弛应向其支付违约损失1500000元，二审中孙岳将该金额调整为1203000元，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，孙岳并未就其主张的损失提供有效证据予以证明，故，一审判决结合庭审中查明的事实，综合考虑合同履行的情况、房屋现价格、同地段同类型房屋成交情况、张一弛违约程度的大小以及孙岳因合同解除可能造成的损失等因素，且考虑到一审法院已经支持了孙岳已支付的房款的资金占用利息，故酌情认定张一弛应向孙岳承担损失260000元的认定并无不当。 孙岳在二审提交鉴定申请，请求对案涉房屋的市场价值进行鉴定，对此本院认为，首先孙岳作为原告，根据谁主张谁举证的原则，证明其所受损失大小是其应尽的举证责任，但孙岳在一审中并未提出鉴定申请，其次，二审鉴定启动应具有必要性，案涉房屋未实际出售，孙岳在未完全履行付款义务的情况下以房屋的现有市场价值作为其损失也有违公平原则，故，本院对孙岳的鉴定申请不予准许。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46360元，由孙岳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  冯 璐 二〇一九年九月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅