广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终636号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹颂华，男，1984年10月19日出生，汉族，住云浮市。委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人邹颂华房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付逾期办理房地产权属证书违约金1446.8元和面积差异购房款5170.2元给被上诉人；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定办证期限从2014年12月12日起计错误，请二审法院予以纠正。（一）“XX花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日，故涉案房屋于2015年1月20日才具备法律规定的交付条件。原审判决认为逾期办证违约金应从2014年12月12日起计，但此时涉案房屋并未符合双方约定的交付条件,亦不符合法律规定的交付条件（法律强制规定未经竣工验收合格不能交付房屋），故上诉人该主张错误。且上诉人与被上诉人双方就逾期交楼的补偿问题达成了《协议书》，约定：由上诉人补偿被上诉人人民币6000元，被上诉人承诺不再以任何方式向上诉人追索相关款项。至今，被上诉人已领取全部逾期交楼补偿款，即被上诉人已同意并认可上诉人将交楼时间延期至《协议书》签订之日。故双方签订《协议书》之日视为上诉人向被上诉人交付涉案房屋之日。（二）上诉人有权依据涉案合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。上诉人向被上诉人交付房屋后，已多次通过电话通知被上诉人提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等），但被上诉人很迟才将契税完税发票交给上诉人，导致上诉人未能按照合同第十五条的约定办理权属登记备案。换言之，是因被上诉人迟延提交完税发票等办证所需资料的原因导致迟延办理权属登记备案，故上诉人有权根据合同附件四第七条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。（三）政府不动产登记部门要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，属政府行为导致，该责任不应由上诉人承担，该期间应予以扣减。政府部门之间就涉案房屋完税问题的相关处理，导致上诉人于2016年6月6日才取得所有权初始登记证书。而按上诉人于原审诉讼中提供的云浮市中级人民法院作出的（2018）粤53民终646号民事判决书认定：上诉人于向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止，该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，因此导致上诉人于2016年6月6日取得所有权初始登记证书亦非上诉人的过错。故从2015年5月22日至2016年6月6日该期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延时间，应予扣除。且根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住房和城乡建设局于2016年5月31日发出通告：从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于涉案合同第十五条约定的“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由上诉人承担。即政府部门关于不动产登记工作要求从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请的期间，也应予扣除。二、原审判决认定事实错误，涉案商品房应按建筑面积计价，而非按套内建筑面积计价，故被上诉人要求上诉人返还因房屋面积差异的购房款没有依据。涉案合同第四条虽约定了该商品房价款按套内建筑面积计算，但合同附件四《合同补充协议》第一条、第二条又明确约定了“涉案商品房按建筑面积计价，合同约定的面积差异指的是建筑面积差异”等内容，即涉案合同与《合同补充协议》对房屋价款计价有不同的约定。因《合同补充协议》是与涉案合同同时签订的，该《合同补充协议》约定以建筑面积计价，即视为《合同补充协议》已对涉案合同约定的计价方式进行了变更，该变更属于特别的、补充性的约定，对双方均具有约束力。此外，从被上诉人支付购房款的发票看，涉案房屋价款均是以建筑面积来进行计价，故涉案商品房价款是以房屋建筑面积进行计价。根据合同第五条“差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”之约定，涉案房屋《不动产权证》上登记的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积之间的面积差异值均在合同约定的±0.6%以内，故上诉人无需对被上诉人作补偿。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。邹颂华辩称，被上诉人对一审判决没有提出上诉，且该系列案的部分业主提起的诉讼，已前经云浮市中级人民法院作出终审判决，请求二审法院维持一审判决。邹颂华向一审法院起诉请求：一、判令亘生公司向邹颂华支付逾期办理不动产权证的违约金1446.8元；二、判令亘生公司退还房屋面积差异款5170.2元给邹颂华;三、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，邹颂华与云安县亘生经济发展有限公司(2016年4月19日该公司变更了公司名称即本案亘生公司、股东及法定代表人等）签订了《商品房买卖合同》，合同约定邹颂华向亘生公司购买一套位于云浮市X区XX路XX号XX花园X幢第X层XX号商品房，建筑面积为116.36平方米，套内面积91.45平方米，按套内面积为每平方米6986.69元计算，总房款为638932.8元。合同签订当日邹颂华已支付首期款258933元，并依约向银行申请相关贷款。根据此前同批立案的案件，基于同一事实及诉讼请求，本院作出（2018)粤53民终646号《民事判决书》，认定双方就延迟交楼达成协议书，认定亘生公司承担迟延交楼的违约金截止2014年12月11日。即迟办证违约金自2014年12月12日起计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的规定，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。但邹颂华在2017年5月18日才取得《不动产权证书》。从2014年12月12日起计至2017年6月28日，扣除合同约定的540日和法院判决扣减的329天，亘生公司应承担19天的逾期办证违约责任，具体计算：638932.8元（已付购房款）×4.35%÷365天×19天=1446.8元。另，邹颂华向亘生公司购买上述商品房时，亘生公司是以房屋的套内面积91.45平方米，按6986.69元每平方米来计算总购房款。在邹颂华领取《不动产权证书》时发现套内的实际面积只有90.71平方米，与合同约定的91.45平方米相差0.74平方米，该面积差异值达0.8%，己超过合同约定的±0.6%。故亘生公司应按合同约定向邹颂华支付该差价0.74平方米×6986.69元/平方米=5170.2元。邹颂华为了维护自己的合法权益，特向一审法院提起诉讼，请求一审法院依法支持邹颂华的诉求。另查明，邹颂华、亘生公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为:±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。XX花园2#、3#楼于2014年12月11日经规划验收合格，于2015年1月20日竣工验收备案。2015年5月22日，亘生公司向云浮市住房和城乡建设局申请办理座落在云浮市X区XX路XX号XX花园第X、X幢商品房确权的初始登记。再查明，2016年3月31日，云浮市云城区人民政府办公室印发《XX岗粮库地块协调会议纪要》，部分内容如下：“区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡地块已于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，后于2011年由云安亘生经济发展有限公司收购，并由区粮食储备中心与亘生经济发展有限公司置换了该地块周边零星土地，因历史遗留问题致使原房产证转移登记和注销未办理，造成现亘生经济发展有限公司开发建设的XX花园无法办理房产证。”2016年4月15日，云浮市云城区地方税务局向云浮市住房和城乡建设局作出云城区地税函[2016]16号《关于征求XX花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，主要内容反映如下：云城区粮食储备中心原下属破产企业粮油食品厂和粮油饲料工业公司位于市区XX岗山坡的地块于2005年拍卖转让给云浮市华建房地产开发有限公司，由于当时土地转让的相关税费委托国土部门代征，因此核查所需时间较长，目前尚未有结果。亘生公司向华建公司购买的涉案土地的六宗房地产均已完税，并办理了六宗土地证。云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局先对亘生公司所建的XX花园进行初始登记。对粮油食品厂和粮油饲料工业公司转让房地产的涉税情况以及其他有关情况，待云浮市云城区地方税务局核查清楚后再行回复。2017年6月22日，XX花园业主谢某某、黄某某基于与本案类同的事实和理由将亘生公司起诉至一审法院[（2017）粤5302民初1022号案]，一审法院作出一审判决，亘生公司不服上诉。本院于2018年9月3日作出(2018)粤53民终646号终审判决，认为：对于逾期办证违约金问题，办证期限应从商品房竣工验收合格日之次日（2014年12月12日）起计算，扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案房地产初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司行为导致迟延的329天期间。对于面积差异款问题，应按套内建筑面积差异计算违约金。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。邹颂华与亘生公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。此前，XX花园业主谢某某、黄某某基于类似事实起诉至一审法院，一审法院作出一审判决，经本院二审，作出(2018)粤53民终646号终审判决，对于双方有争议的逾期办证违约金计算方式及面积差异款问题，已有定论，且该判决现已生效。一审法院遵循类案同判原则，参照(2018)粤53民终646号判决确定的裁判标准，对本案纠纷作出以下处理：一、关于亘生公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人未能如期办理权属登记备案或因出卖人责任，导致买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。由于案涉商品房至2014年12月11日通过竣工验收，才符合双方合同约定的交楼条件，一审法院认定办证期限从2014年12月12日起算。邹颂华、亘生公司对于办证期限应扣除亘生公司向产权登记机关申请办理涉案商品房初始登记之日（2015年5月22日）起至云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日（2016年4月15日）止非因亘生公司原因导致迟延的329天期间无异议，一审法院予以确认。亘生公司提出办证期限还应扣除因邹颂华原因以及政府其他行为的原因导致的迟延期间，但并未提供证据证实，一审法院不予采纳。本案中，从2014年12月12日起至2017年5月18日邹颂华取得《不动产权证书》之日止，共用去办证时间888天，减去合同约定的540天办证期限，再扣除非因亘生公司原因导致迟延的329天，亘生公司应支付19天的逾期办证违约金给邹颂华，邹颂华主张19天的违约金，合法合理，一审法院予以支持。按照合同约定，逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，计得：638932.8元（已付购房款）×4.35%÷365天×19天=1446.8元。二、关于亘生公司应否支付房屋面积差异款给邹颂华的问题。亘生公司提出双方约定的计价面积是建筑面积而非套内建筑面积，但根据合同第四条约定，涉案商品房的单价为6986.69元，房屋总价为638932.8元，可推出房屋的计价面积为91.45平方米，故应为套内建筑面积，对于亘生公司的该意见，一审法院不予采纳。而邹颂华取得的《不动产权证书》载明的专有建筑面积仅90.71平方米，与91.45平方米相差0.74平方米，面积差异值达0.8%，已超过±0.6%，按照合同第五条约定亘生公司应支付邹颂华面积差异款5170.2元（0.74平方米×6986.69元/平方米），邹颂华主张亘生公司支付的面积差异款，符合合同约定，计算准确，一审法院予以支持。综上所述，邹颂华的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、亘生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办理房地产权属证书违约金1446.8元给邹颂华；二、亘生公司于判决发生法律效力之日起五日内支付房屋面积差异款5170.2元给邹颂华。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由亘生公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人亘生公司向本院提交了《协议书》复印件，拟证明双方对于逾期交楼时间进行了变更，应按《协议书》签订的时间为办证期限的起算日。被上诉人邹颂华没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方当事人签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”第二条约定：“合同中第五条约定的面积差异指的是建筑面积差异，按建筑面积单价执行。”再查再查明，2015年4月21日，邹颂华与亘生公司就亘生公司逾期交房问题达成协议，由亘生公司补偿6000元给邹颂华，并减免邹颂华一年六个月的物业管理费（物业管理费减免期自2014年6月30日到2015年12月30日）。双方达成的协议中并未明确交房日期或逾期期间。还查明，2017年5月18日，邹颂华取得涉案商品房的不动产权证书。又查明，本院作出的（2015）云中法民二终字第437号生效民事判决认定，XX花园2#、3#楼因政府行为导致停工12天，交楼时间顺延为2014年7月12日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、上诉人应否承担逾期办证的违约责任？2、双方约定的计价面积是套内建筑面积还是房屋建筑面积？上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人？关于上诉人应否承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人在涉案商品房竣工验收备案前已实际将房屋交付给被上诉人使用。根据双方合同第十五条的约定，办证期限应从房屋交付之日起算。故上诉人认为涉案商品房竣工验收备案符合交付条件时起算办证期限的主张，本院不予采纳。被上诉人自认涉案房屋实际已于2014年交付使用。双方当事人虽然于2015年4月21日就上诉人的逾期交楼违约问题达成了《协议书》，但双方签订的协议中并未对上诉人的逾期交楼期间进行约定，亦未明确被上诉人的实际收楼时间，上诉人亦未提供证据证实被上诉人何时收楼。故结合双方签订的《协议书》中约定的减免物业管理费用的期限自2014年6月30日起算的情况，本院对被上诉人自认已于2014年收楼的主张予以采纳。现被上诉人主张从2014年12月11日涉案商品房经规划验收合格之次日起算办证期限，并无明显不利于上诉人，故一审判决认定上诉人的办证期限应从2014年12月12日起算正确，本院予以确认。2015年5月22日起至2016年4月15日云浮市云城区地方税务局同意云浮市住房和城乡建设局对XX花园进行初始登记之日止，该段期间属于不能归责于上诉人的原因而导致的迟延期间，共329天应予以扣减，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人认为2016年4月16日至2016年6月6日该段期间亦存在不能归责于上诉人的原因未能办证而主张扣减，但上诉人该主张并无事实依据，故本院不予采纳。上诉人于2017年5月18日为被上诉人办妥涉案商品房的房地产权属证书。因此，在扣减329天后，一审判决核算认定上诉人还应承担19天的逾期办证责任正确，本院予以确认。上诉人应支付逾期办证违约金1446.8元给被上诉人。关于双方约定的计价面积是套内建筑面积还是房屋建筑面积，上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人的问题。上诉人认为双方签订的《合同补充协议》已明确约定按建筑面积计价，即按房屋建筑面积计价，《合同补充协议》是特别约定，与《商品房买卖合同》约定不一致的，应按《合同补充协议》的约定履行，故上诉人无需退还房屋面积差异款给被上诉人。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6986.69元，总金额（人民币）陆拾叁万捌仟玖佰叁拾贰元捌角整。”双方签订的《合同补充协议》第一条约定：“该房按建筑面积计价，该面积最终以房产证面积为准。其中合同第四条第1点中约定的该商品房单价，指的是按建筑面积计算的单价。”虽然《合同补充协议》未明确“建筑面积”是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”，但《商品房买卖合同》第四条明确涉案商品房每平方米的单价为6986.69元，《合同补充协议》第一条明确该商品房单价是按建筑面积计算的单价。换言之，若双方约定的计价面积是按合同约定的房屋建筑面积116.36平方米计算，则房屋总价款已远超过638932.8元，但若按合同约定的套内建筑面积91.45平方米计算，则符合总房价款的数额，且《商品房买卖合同》第四条亦已明确计价面积是按套内建筑面积计算。即无论从房价计算还是合同约定，《商品房买卖合同》第四条与《合同补充协议》第一条约定并未存在冲突，两者约定的“建筑面积”均为“套内建筑面积”。因此，一审判决根据双方合同的约定和不动产权证登记情况，核定上诉人应退还5170.2元房屋面积差异款给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云浮市亘生经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年九月四日书记员  徐俊贤