福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3203号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邱文考，男，1966年10月10日出生，汉族，户籍地广东省中山市石岐区，现住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江新菊，女，1971年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊文丽，福建盖普律师事务所律师。 上诉人邱文考因与被上诉人江新菊房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱文考上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持邱文考的一审反诉请求。事实和理由：一、关于江新菊违约支付购房款定金和首期款问题。2018年12月30日在厦门志远家人房地产营销策划有限公司（以下简称志远房产公司）的居间下，邱文考与江新菊签订房产买卖居间协议书，约定签订合同当日江新菊支付30万元定金，2019年2月25日前支付200万元购房款首期款作为房产解押专款使用。然而，江新菊在签订协议书当日仅支付5万元定金后就以各种理由拒付协议书约定的剩余25万元定金和200万元购房首期款，江新菊已构成违约。2.关于房屋网签备案的相关事项。作为专业从事二手房屋买卖经营业务的志远房产公司所制定的格式合同书，即房产买卖居间协议书，并没有涉及关于房屋网签备案的相关内容和约定，可见在二手房屋买卖交易过程中，并不是必须进行网签备案才能完成讼争房屋权属转移。并且当江新菊反映讼争房屋有在别家单位做了网签备案时，邱文考再三承诺（并可以通过签订补充协议形式）在江新菊付清30万元购房定金后七天内邱文考将别的网签备案解除。但是江新菊不愿意接收该补充协议内容，不想通过协商解决纠纷，也拒绝支付剩余定金，直接向法院提起诉讼。3.关于讼争房屋被厦门市思明区人民法院查封事由。双方在签订房产买卖居间协议书时，邱文考已告知江新菊，讼争房屋产权证抵押在厦门国际银行尚有200多万贷款未还清，之所以出售房屋目的在于减轻自身债务并要求江新菊支付购房款首期款200万元作为房产解押专款使用。由于江新菊没有按照约定时间支付购房定金和首期款才导致讼争房屋在2019年3月15日被法院查封。若江新菊按照协议约定支付了购房定金和首期款，讼争房屋在2019年2月25日前已还清厦门国际银行的贷款，讼争房屋则不存在查封事情发生。所以房屋被查封与江新菊未按时支付购房定金和首期款存在因果关系。 江新菊辩称，一、邱文考称江新菊违约支付购房定金和首期款毫无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，邱文考在一审中自认其在签订合同时没有将讼争房屋已经进行了出售网签备案的事实及原因向江新菊披露，而该事实恰恰是足以影响讼争房屋能否进行权属转移的重要因素，因此，江新菊在发现该事实后决定不再继续支付剩余定金和首期款，是作为防范风险、保护自己的举措，属人之常情，并非违约行为。相反，邱文考在与江新菊签订合同的过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即该讼争房屋不仅已与案外人进行了网签备案，更是已被人民法院依法查封，邱文考违背了诚实信用原则，一房二卖，其行为已经构成欺诈，其在一审中亦确认同意解除合同，故其认为江新菊违约且要求支付违约金的上诉请求毫无事实和法律依据。其次，因邱文考在一审中陈述是其向案外人借款而应案外人的要求致讼争房屋网签备案，且一审法院查明讼争房屋已被人民法院依法查封，上述两种情况，一旦邱文考无法向案外人及时还款亦或是无法及时向银行还贷，都将导致讼争房屋被转移权属，进而导致邱文考无法履行与江新菊之间的合同约定，故而江新菊完全有理由相信邱文考已经丧失或可能丧失履行债务能力，而在发生影响合同继续履行、可能对产权转移登记产生障碍的情形后，邱文考也并未积极与江新菊沟通，就解除网签备案登记的事宜进行磋商，故江新菊提出解除合同符合合同法第六十八条第一款第四项关于不按抗辩权的规定，并不存在违约行为。二、邱文考认为因在双方合同中并未涉及房屋网签备案的相关内容和约定，进而认为在二手房的交易中，并不是必须进行网签备案才能完成房屋权属转移，纯属其主观臆断，毫无依据可言。网签正是为了杜绝卖房者进行一房二卖的保护措施，江新菊与邱文考之前签订的《房产买卖居间协议》第十八条也明确约定：“本协议书与双方日后签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准”，该项约定足以能够体现网签备案是完成房屋权属转移的前提。更为重要的是，邱文考已与案外人进行讼争房屋的网签备案，就已经存在一房二卖的违法行为，而解除并非是其一方承诺便可办到的事情，是需要合同双方主体同意的，但凡案外人不同意解除，其便可向邱文考主张继续履行合同，这极大的损害了江新菊的预期权利，增加了江新菊的财产风险。三、讼争房屋被查封与江新菊未支付购房定金和首期款丝毫没有因果关系，是邱文考自身未按时还贷所致，在与江新菊签订《房产买卖居间协议书》期间，保证按时还款是邱文考的基本义务，但邱文考并未向江新菊披露讼争房产已被人民法院查封的事实，该事实亦是影响讼争房屋能够顺利进行权属转移的重要因素。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 江新菊向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决邱文考退还购房定金50000元；2.案件受理费由被告承担。在审理过程中，江新菊增加诉讼请求：解除双方于2018年12月30日签订的《房产买卖居间协议书》。 邱文考提出反诉请求：1.判决江新菊向邱文考支付违约金54082元；2.判决本案的诉讼费、律师费由江新菊承担。 一审法院认定事实如下：2018年12月30日，在厦门志远家人房地产营销策划有限公司的居间下，江新菊与邱文考签订《房产买卖居间协议书》，约定邱文考将讼争房产出售给江新菊，总价为3285000元。双方还约定，在签订合同当日江新菊支付30万元定金，2019年2月25日前支付200万元购房首期款作为房产解押转款使用，江新菊向银行申请公积金贷款。合同第五条约定，邱文考应于2019年2月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。合同第七条约定，邱文考保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生与邱文考有关的产生纠纷或债务债权等，概由邱文考负责，由此给对方造成的损失，由邱文考负责赔偿。合同第十一条约定，双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费等损失。合同签订当日，江新菊向邱文考支付5万元定金。2019年1月2日，江新菊发现讼争房产于2018年8月30日已被乐居宝（厦门）房地产代理有限公司在厦门网上房地产进行了出售的备案登记。2019年3月15日，讼争房产被厦门市思明区人民法院查封。 在一审庭审中，邱文考陈述称，在其与江新菊签订本案《房产买卖居间协议书》之前，其因向案外人借款而应案外人的要求将讼争房产进行了备案登记。因其不知道备案登记的含义，在签订本案《房产买卖居间协议书》时未将该情况告知江新菊。其拿到江新菊的定金后会进行解除备案手续，但江新菊未足够支付定金。讼争房产被查封，是其向厦门国际银行贷款未还清而引起。其出售房产在取得房款后，会还款并解除抵押登记。江新菊陈述称，其发现讼争房产进行了出售备案登记后，试图与邱文考协商，但邱文考拒绝协商，其担心风险不敢再继续支付房款。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江新菊与邱文考签订的《房产买卖居间协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法有效。双方均应按照合同的约定履行合同内容。根据查明的事实，邱文考自认其在签订合同时没有将讼争房产已经进行了出售备案的事实及原因向江新菊披露，而该事实是影响讼争房屋能否进行权属转移的重要因素。江新菊在发现该事实后存有疑虑并不再继续支付定金作为防范风险、保护自己的举措实属人之常情，也符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项关于不安抗辩权的规定。在发生影响合同继续履行、可能对产权转移登记产生障碍的情形后，邱文考并没有积极与江新菊沟通，就解除备案登记事宜进行磋商,现双方均确认合同解除，一审法院予以准照。江新菊行使不安抗辩权不存在过错，合同解除后其要求邱文考返还5万元定金的诉讼请求，一审法院予以支持。邱文考主张江新菊存在违约行为，承担违约责任的请求，没有事实和法律依据，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除江新菊与邱文考签订的《房产买卖居间协议书》；二、被告邱文考于判决生效之日起十日内返还原告江新菊定金5万元；三、驳回反诉原告邱文考的其他诉讼请求。若被告邱文考未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费1050元，减半收取525元；反诉受理费1152元，减半收取576元，由邱文考负担。 本案二审期间，除邱文考认为江新菊签订合同当日没有完成履行依约支付30万元定金，一审法院认定错误外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，首先，邱文考上诉主张江新菊未依约支付定金，但其在二审审理中自认同意江新菊在签约第二日支付定金，后江新菊在第二日提出邱文考需提交征信报告。再依照一审判决查明的事实，第三日即发现讼争房产已进行出售的备案登记，故江新菊当日未支付定金系基于邱文考的同意，嗣后因邱文考另行出售行为，江新菊可行使不安抗辩权，邱文考的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。其次，邱文考上诉主张另行的网签备案非完成权属转移的必须过程，但邱文考在其他居间组织进行的出售网签备案，可证明其存在将房产另行出售的事宜，即“一房二卖”，已经严重影响本案合同的履行。其所称可在付清定金后，解除网签备案，亦无依据可以佐证，且有可能导致江新菊的损失进一步扩大。再次，邱文考上诉主张江新菊未依约支付首期款导致无法清偿贷款，进而被法院查封，邱文考另行网签备案的行为，即已经导致合同无法继续履行，勿论嗣后支付首付款的问题，故邱文考的该项上诉主张亦缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1152元，由上诉人邱文考负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇一九年九月十二日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。