广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4042号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地:南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：张伟清，女，1971年3月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼，统一社会信用代码：91450000779146731K。 代表人:吴长路，行长。 委托诉讼代理人：冯雪萍，女，1983年10月2日出生，汉族，该银行职员，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：胡新岩，男，1981年1月20日出生，汉族，该银行职员，住南宁市青秀区。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称“嘉和公司”)与被告张伟清、第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称“浦发南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯，第三人浦发南宁分行的委托诉讼代理人胡新岩到庭参加诉讼。被告张伟清经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号房屋、协助原告办理登记编号为201612023360的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2017）南宁市不动产证明第0103019号的《不动产登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还代其偿还的贷款本息15656.62元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金861.11元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年5月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金31807.79元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，从发出解除合同的通知后第8天起，按房款总额每日万分之五计算，暂计至2019年5月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金147943.2元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，739716元×20％=147943.2元）；5、被告向原告支付一审律师代理费40500元；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年10月26日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号房屋，合同总价款为739716元。2007年6月9日，原告与第三人签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。第三人向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计517000元，加上被告已付首付款222716元，至此被告已向原告支付了全额购房款、专项维修资金，此后，原、被告双方完成合同备案及商品房预告登记。后因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据前述保证合同的约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款15656.62元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告依据合同附件六《合同补充协议》前引第三条第一款、第三款的约定，分别于2019年2月22日、2019年2月27日向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代被告还款15656.62元，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及逾期偿还代偿贷款本息的违约金。同时，原告还有权解除合同，并要求被告按合同总价款的20％支付违约金及原告为本案诉讼而发生的律师费、诉讼费等费用。故原告向法院提起本诉，请求判如所请。 被告张伟清未作答辩，亦未提交证据。 第三人浦发南宁分行述称：第三人于2016年12月9日与被告张伟清、原告嘉和公司签订了编号为63012016101778130301的《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告张伟清以其购买的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号房屋作为抵押，向第三人申请借款517000元，合同签订后，第三人以约发放了贷款，并办妥了预抵押，登记号为桂（2017）南宁市不动产证明第0155322号。截止2019年7月16日，借款人张伟清尚欠第三人本金472121.5元、利息8975.7元、罚息308.88元，本息合计481406.08元未偿还，具体欠款数额以实际偿还之日的计算为准，原告的诉讼请求损害了第三人的合法权益，将导致第三人的债权无法实现，请求驳回原告诉讼请求。根据第三人与被告张伟清、原告嘉和公司签订的《个人购房担保借款合同》，在涉案房屋未办妥正式抵押之前，嘉和公司对被告张伟清因购买涉案房屋在第三人的欠款承担阶段性连带保证责任，但原告嘉和公司仅于、2019年1月31日代被告张伟清偿还了15656.62元，并未对全部欠款进行代偿。如原告对被告张伟清在第三人的欠款进行全部代偿或者在第三人处存入足额的保证金，第三人愿意配合原告办理撤销本案房屋的预告抵押登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月20日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸6、8、9、10、11、12栋住宅部分的《商品房预售许可证》[证号：南房预字（2016）第268号]，有效期从2016年10月20日至2020年1月22日。 2016年10月26日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）张伟清签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号房，建筑面积共105.68平方米，购房价款为739716元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定原告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向被告支付合同总价款的30％，即222716元作为首期付款，其余合同总价款的70％，即517000元，由原告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定：“出卖人发给买受人与《合同》及附件有关的任何通知、付款要求等材料均应按以下买受人载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达对方，或以报纸公告形式告知：买受人：张伟清、收件人：张伟清、联系电话：189××××3008、邮寄地址：广西玉林市玉州区铁机路1号、公告送达的报纸：《南国早报》或《南宁晚报》，不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则应当视作在系列日期被送达，由此产生的后果，由买受人承担：1、如果是信函的，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”。第三条第三款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，买受人自《合同》解除之日起7日内完成“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续，并向出卖人交付房屋，否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还”。第六条第1款约定：“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销《合同》的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。……一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金”。第六条第4款约定：“因买受人原因导致《合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人除应向出卖人按约支付违约金外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。 此后，被告张伟清分别向原告支付专项维修资金8137.36元及首付购房款222716元。 2007年6月9日，原告嘉和公司（乙方）与第三人浦发南宁分行（甲方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定甲方作为乙方销售嘉和城项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户。甲方对购买该项目借款人提供单笔个人住房贷款最高成数80％，个人住房按揭贷款期限最长不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣手。此后，第三人依约向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计517000元，加上被告已付首付款222716元，至此被告已向原告付清全额购房款。 被告张伟清所购房产于2016年12月7日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201612023360），于2017年6月8日取得不动产登记证明（证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0103019号）。 因被告张伟清逾期未归还第三人贷款本息，第三人浦发南宁分行根据前述《商品房销售贷款合作协议书》约定，于2019年1月31日从原告嘉和公司保证金账户中扣款15656.62元。 2019年2月22日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告张伟清邮寄送达《催款函》，主张被告应在收到本通知后2日内归还原告代偿款项15656.62元，否则原告将解除合同，并追究被告的违约责任。2019年2月27日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告张伟清邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告至今未按前述《催款函》向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后7日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。被告至今未归还原告代偿的银行贷款本息15656.62元。 涉案房屋经被告委托广西筑邦建筑工程有限公司进行改造，已于2018年5月23日完成改造并交付给被告使用。 因本案诉讼需要，原告嘉和公司委托广西万益律师事务所的张莎、张凝凯律师为本案的一审诉讼代理人，并于2019年6月4日向广西万益律师事务所支付了律师代理费40500元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张伟清经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 因原告嘉和公司未对第三人浦发南宁分行提出相应的诉讼请求，第三人亦未在本案诉讼中作为有独立请求权第三人明确提出诉讼请求，且在尚未清偿全部贷款本息的情况下，涉案房产的抵押权预告登记无法实际撤销，第三人仍对涉案房产享有预抵押权，故本院在本案中对第三人陈述意见不作理涉，第三人可就此另行起诉。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。 原告嘉和公司与被告张伟清签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告嘉和公司向第三人浦发南宁分行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告嘉和公司对此享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，原告于2019年2月27日通过邮寄方式向被告送达《解除合同通知函》，则该通知于2019年3月4日视为送达被告处，故原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2019年3月4日解除。 二、关于办理各项登记注销手续及被告将该房屋返还给原告问题。 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定以及双方签订的《合同补充协议》第六条第1款之约定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的注销手续。现被告未依约协助办理上述注销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。因被告向原告购买的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号房屋原告已实际交付给被告使用，该房屋已由被告控制，而原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2019年3月4日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除时，被告应将房屋返还给原告，故原告主张被告向原告返还房屋于法有据，本院予以支持。 三、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题。 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人浦发南宁分行向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款15656.62元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为15656.62元。 四、关于原告主张的各项违约金问题。 被告逾期未按约定向第三人偿还贷款本息，经原告代偿并催款后至今仍未向原告归还代偿款项，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定及双方签订的《补充协议》第三条第三款的约定，原告要求被告以每次代偿款项金额为基数，从每次代偿行为发生之日起第十一天至全部偿还之日止，按每日万分之五计付逾期偿还代偿贷款本息的违约金；按购房总价款的20％支付合同解除的违约金即739716元×20％=147943.2元，均符合法律规定，本院予以支持。对于逾期办理备案登记和预告登记注销手续违约金的计算方式问题，由于《补充协议》第三条第三款约定的是“买受人自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续，……否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付违约金”，而《补充协议》第六条第一款约定的是“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销《合同》的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记……一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的或逾期办理户口迁出手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。”上述条款对逾期办理备案登记和预告登记注销手续违约金的计算方式约定不一致，由于合同条款均为原告事先单方拟定，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”逾期办理备案登记和预告登记注销手续违约金应采用对原告不利的计算方式，故逾期办理备案登记和预告登记注销手续违约金应按照《补充协议》第六条第一款约定计算，对原告主张要求按照《补充协议》第三条第三款约定计算逾期办理备案登记和预告登记注销手续违约金，于法无据，本院不予支持。故本院认定：逾期偿还代偿贷款本息的违约金计算方法为：以15656.62元为基数，从2019年2月11日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付。前述已论，原告于2019年2月27日向被告发出《解除合同通知函》，故逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》注销手续的违约金计算方法为：以739716元为基数，从2019年3月14日起至被告张伟清实际履行协助注销《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》义务完毕之日止，按每日万分之四计付。因被告违约导致合同解除的违约金计算方法为：739716元×20％=147943.2元。 五、关于原告诉请的律师代理费问题。 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师代理费40500元，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第4款的约定和广西司法厅规定的律师收费标准，该费用亦已实际产生，故本院对此予以支持。 六、关于被告张伟清已付款项的返还问题。 根据原告提交的销售不动产发票、收款收据等证据，被告已向原告支付专项维修基金8137.36元、首付购房款222716元，第三人浦发南宁分行亦发放银行贷款517000元用于支付被告购房款，至此被告已向原告支付全部购房款及专项维修基金共计747853.36元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，涉案商品房买卖合同既已解除，则被告已向原告支付的前述款项747853.36元，原告应予返还，但被告无需另行主张返还，可在与本案判决被告应付款项相互予以抵扣后，由原告向被告返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西嘉和置业集团有限公司与被告张伟清于2016年10月26日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年3月4日解除； 二、被告张伟清向原告广西嘉和置业集团有限公司返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸8栋2单元二十七层2705号的房屋； 三、被告张伟清协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201612023360）和《不动产登记证明》（证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0103019号）的注销手续； 四、被告张伟清向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息15656.62元和逾期偿还代偿贷款本息的违约金（违约金以15656.62元为基数，从2019年2月11日起至被告实际清偿之日止，按每日万分之五计付）； 五、被告张伟清向原告广西嘉和置业集团有限公司支付逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》注销手续的违约金（违约金以739716元为基数，从2019年3月14日起至被告张伟清实际履行前述判决主文第三项义务完毕之日止，按每日万分之四计付）； 六、被告张伟清向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约导致合同解除的违约金147943.2元； 七、被告张伟清向原告广西嘉和置业集团有限公司支付律师代理费40500元； 八、原告广西嘉和置业集团有限公司向被告张伟清退还专项维修基金8137.36元、首付购房款222716元、银行贷款517000元，共计747853.36元；上述第四、五、六、七项确定的被告张伟清应付款项应与第八项确定的原告广西嘉和置业集团有限公司退还款项相互予以抵扣。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11197元，由被告张伟清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  赖 兵 二〇一九年九月九日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。