河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀09民终6014号 上诉人[原审被告（反诉原告）]：黄骅市自然资源和规划局（原黄骅市国土资源局），住所地：河北省黄骅市。 法定代表人：孔令杰，局长。 委托诉讼代理人：陈富德，河北经航律师事务所律师。 被上诉人[原审原告（反诉被告）]：黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司，住所地：河北省黄骅市新205国道西新海路北。 法定代表人：芦春梅，经理。 委托诉讼代理人：彭建军，福鑫律师事务所律师。 上诉人黄骅市国土资源局（以下简称黄骅市国土局）因与被上诉人黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司（以下简称金瀛泰公司）建设用地使用权纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄骅市国土局上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项；2.撤第一审判决第二项、第三项、第五项；3、改判被上诉人向上诉人交还土地、上诉人向被上诉人支付补偿费371万元、支付有关费用85465元；4、一审、二审诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定：“涉案土地被告未按合同约定履行交付义务，被告已构成违约”与事实不符。一审判决查明的事实是，2013年，上诉人组织国有土地公开挂牌出让活动，在出让须知中规定申请人应当自行对土地进行踏勘，如有疑问可以在挂牌前提出。被上诉人提交竞买申请并承诺完全接受并愿意遵守挂牌出让文件中的规定和要求，其自己踏勘后没有提出疑问。被上诉人竞买成功后与上诉人于2013年10月23日签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下称土地出让合同），其第六条约定上诉人同意于10月23日之前按土地现状交付土地。由于法律规定国土部门垄断全国的土地一级市场，且土地没有一般商品的质量、数量、运输等交付问题，只是土地控制权的转移。黄骅市土地出让的惯例是合同生效当天竞得人开始控制、占有土地并合法利用。 从履行合同行为上也能证明上诉人履行了交付土地的义务。第一、土地出让合同约定了合同义务的履行顺序，即2013年10月23日出让人交付土地一2013年12月23日前竞得人付清土地出让金一竞得人付清全部出让金后申请土地登记。从被上诉人于2013年11月8日缴清全部出让金、其后多次申请土地登记的行为足以证明上诉人已经于10月23日交付了土地，否则，被上诉人应当行使先履行抗辩权不缴纳出让金。第二、被上诉人在诉状中称其于2013年10月份委托河北冀宇工程建设服务有限公司进行涉案土地的地质灾害评估并作出《建设项目地质灾害危险性评估报告》，于2014年5月份委托廊坊市宇恒岩土工程有限公司对涉案土地进行工程勘察并作出《岩土工程勘察报告》，由于该两项工程均需大型机械设备进场作业，证明被上诉人已经实际控制、占有了涉案土地。因此，一审判决认定“因被告至今未实际交付原告涉案土地，致使原告未实际使用该土地”与一审查明的事实相矛盾。上诉人履行了交付土地的义务。没有违约行为。2、一审判决认定上诉人应补偿被上诉人土地使用权4141549.45元没有事实依据和法律依据。土地出让合同第二十条约定：出让人根据社会公共利益需要提前收回土地的，“根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿”，故按照合同约定，上诉人应当以收回时的评估价格作为补偿依据。2014年涉案土地所在区域规划调整时，上诉人报请人民政府批准收回该宗土地使用权，并委托评估机构进行评估，评估的市场价格为273万元。但因种种原因没有实施收回。在本案一审期间，上诉人提出反诉，诉请依据土地出让合同第20条的约定收回土地使用权，一审法院委托评估机构对土地按市场价格进行了评估，评估结果为371万元。上诉人应依据该评估结果向被上诉人支付补偿金371万元并收回土地。且被上诉人于2013年10月23日公开挂牌取得该宗土地的价格是209万元，5年间在被上诉人没有任何投资的情况下，土地市场价格上涨了77%。已经体现了补偿性。一审法院将评估价格换算为50年期没有事实依据和法律依据。3、一审判决认定上诉人应承担被上诉人的实际损失983465元无事实依据。一审判决认定：应由上诉人承担被上诉人损失为：1、2014年5月14日支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2、2014年6月26日支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。3、2014年7月20日支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。4、原告已交纳的税费84645元，土地登记费820元，国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款收入358500元，共983465元。一审查明的事实是：以上费用中的第2、3两项没有正式发票，不能证明已经实际发生；第1项在主张没有交付土地的情况下亦不能实际发生。第4项中的国有土地收益基金209000元、农业土地开发资金52500元、土地出让价款收入358500元，三张收据的数额均包含在209万元的土地出让金中。一审判决认定的该三项费用属重复补偿。故只有被上诉人已交纳的税费84645元，土地登记费820元共计85465元应由上诉人承担。4、一审判决认定上诉人支付违约金1242464.84元无事实依据。前已述及，上诉人行使合同约定的解除权没有违约行为，不应承担违约责任。一审判决在上诉人没有违约行为、被上诉人没有实际损失的情况下，以土地评估的市场价格作为实际损失并酌定30%的违约金没有事实依据和法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第110条、97条、107条，认定合同属于事实上不能履行错误。根据土地出让合同第十九条、第二十条的约定，“政府保留对本合同项下宗地的规划调整权”，出让人有”提前收回国有建设用地使用权”的权利。2014年，为了配合沧州汽车城建设。黄骅市政府对涉案土地所在的区域规划进行了调整，并取得了招商引资的巨大成绩，为了公共利益，上诉人报请黄骅市政府批准，决定提前收回涉案土地。合同纠纷案件适用法律的原则是：“有约定的依约定、无约定的依法律”。本案合同中约定了上诉人的解除权，人民法院应当依据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，尊重当事人的意思自治。首先依据合同条款约定确定各方的权利义务。而不是撇开合同条款直接适用合同法的法条。综上。一审判决认定事实不清、适用法律错误。造成部分错判。上诉人认可一审判决解除合同、按土地的市场评估价格371万元对被上诉人进行补偿并承担被上诉人的费用85465元、收回土地使用权的内容，不认可一审判决增加补偿额431549.45元、赔偿损失930145元以及支付违约金1242464.84元的内容。 金瀛泰公司答辩称：总体认为一审判决认定事实清楚，上诉人违约行为明显，判决结论正确，上诉人的上诉理由不能成立。第一，上诉人以缔约式签订合同时交付土地为当地惯例，以及把招牌中被上诉人对土地利用现状了解行为即为其已经履行了交付义务，没有根据。也与上诉人未经解除本案出让合同的情况下，擅自又将土地使用权出让给韩国企业，本身就自相矛盾。至于被上诉人2013年11月8日交清出让金，虽经多次申请登记，上诉人不尽登记审查职责与上诉人主张的先履行抗辩权，继而证明其履行了交付义务是非常荒谬的，完全是推脱行政责任之举。上诉人没有任何证据足以证明被上诉人实际控制领管土地占有使用及事实。第二，一审判决解除出让合同，按50年期即诉讼时间、评估价格确定上诉人赔偿被上诉人是公允的。基于被上诉人没有实际领管土地，2013年出让合同签订至诉讼期间的年限土地出让金，不应由被上诉人承担该损失。因此上诉人主张评估价与出让价差价体现了补偿性的论点没有根据。提请法庭注意的是，此处是违约赔偿而非补偿。第三，关于上诉人主张的国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款358500元三项，同意上诉人的意见。可以从一审判决上诉人应赔偿被上诉人总款中减去共计620000元。该620000元从一审判决第三项983465元中减去。上诉人主张一审判决适用法律不当，没有根据。一审判决是基于涉案土地规划用途政府进行调整，客观上也将该土地出让给韩国企业，被上诉人要求继续履行合同已在客观上不能，所以适用合同法110条等法律规定，否则难道上诉人还能继续履行吗？综上我方认为上诉人的上诉理由除了重复起诉的620000元外，其他上诉理由均不能成立，应当依法驳回其上诉。 金瀛泰公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付黄骅市2012年度公开出让的第七十号宗地（即坐落于黄骅市绕城线西侧10000平方米的工业用地）。2、被告向原告颁发国有土地使用证书。3、被告向原告支付自2013年10月23日起至2018年1月22日的违约金3243680元，并自2018年1月23日至交付土地之日按每日2090元支付违约金。4、被告赔偿原告因未能交付土地给原告造成的直接经济损失4998000元。5、本案诉讼费用由被告承担。 黄骅市国土局向一审法院反诉请求：解除被告与原告签订的国有建设用地使用权出让合同。原告交回土地。被告按土地、地上建筑物的市场评估价格对原告进行赔偿。 一审法院认定事实：原告金瀛泰公司于2013年10月23日在被告举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以209万元的价格竞得黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地的国有建设用地使用权，并于当日与被告签订了《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》第四条约定：本合同项下出让宗地编号为黄骅市2012年度公开出让第七十号宗地，宗地总面积壹万平方米，其中出让宗地面积为壹万平方米。本合同项下的出让宗地坐落于新海路北侧、205国道绕城线西侧。合同第六条约定：出让人同意在2013年10月23日前将出让宗地交付给受让人。合同第七条约定：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为50年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。合同第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写贰佰零九万元。合同第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币大写肆拾万元，定金抵作土地出让价款。合同第十九条约定：本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。合同第二十条约定：对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。 2013年11月8日，原告缴纳了土地出让金209万元，税费84645元，土地登记费820元。另原告向黄骅市财政局交付国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款收入358500元。 2014年5月14日，原告支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2014年6月26日，原告支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。2014年7月26日，原告支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。 黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要，第四项为：闲置土地处置专项行动项下（一）有偿收回4宗：。3、黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司用地处置方案，内容为：“2013年10月23日，黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司通过挂牌方式取得位于滕庄子工业园区，面积为10000平方米（15亩）的国有建设用地使用权，用途为工业。2014年，由于北京现代汽车第四工厂落户沧州，我市相应调整了滕庄子乡工业园区规划，将该工业园区建设成汽车配套产业聚集区，并引进了韩国世原汽车科技有限公司落户该工业园区。该公司规划占地221.4亩，总投资10亿元。为保障项目用地需要。需通过收回金瀛泰汽车部件有限公司用地后，与其西侧的207亩国有储备土地合并作为韩国项目用地。国土局拟定处置意见为双方协商解决。经沧州渤海新区三源地产评估有限公司出具的评估报告，该宗地评估价款为273.0元/平方米（18.2万元/亩），评估总额为273万元。会议议定：按《中华人民共和国土地管理法》第五十八条“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行使主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施旧城区改建，需要调整使用土地的；。”的规定，对该宗地按评估价款273万元有偿收回。” 经一审法院委托河北金盛德土地价格评估有限公司做出冀金盛德【2019】（估）字第002号土地价估报告，估价结果为：按实际剩余使用年限44.79年设定评估对象使用年限，评估土地总地价为371.00万元。 以上事实由当事人陈述、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要、冀金盛德【2019】（估）字第002号土地估价报告、税票、出让金票据、缴款书收据、行政许可文书送达回证复印件、评估费票据、建设工程预算书及收费票据、岩土工程勘察报告及收费票据、环评报告及收费票据在案佐证，予以证实。 一审法院认为：原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，且不违反法律法规强制性规定，一审法院予以认定。被告主张原告已进行土地评估并要求办证可证实土地已交付，但其不能提供相应证据证实涉案土地已交付原告并由原告实际管领和控制，且原告对被告的主张不认可，故认定涉案土地被告未按合同履行交付义务，被告已构成违约。按照《合同法》第一百零七条的规定，被告本应继续履行合同。但当继续履行合同也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第一百一十条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定的法律上或事实上不能履行。依据黄骅市人民政府【2016】152号会议纪要，涉案土地将调整规划，致使原被告签订的合同目的无法实现，故依法准许被告解除合同的主张。但作为违约方的被告应用赔偿损失来代替继续履行合同，以保证原告的现实既得利益不因合同解除而减少。根据《合同法》第九十七条、一百零七条规定及双方合同约定，合同解除后，被告应返还原告土地价款及增值款并承担违约责任。因被告至今未实际交付原告涉案土地，致使原告未实际使用该土地，故结合冀金盛德【2019】（估）字第002号土地估价报告及《国有建设用地使用权出让合同》，被告黄骅国土局应给付原告标的土地总地价按使用年限50年计算共计4141549.45元（3710000元÷44.79年×50年）。因被告违约给原告造成的其他损失，一审法院认定合法并应由被告给付原告的为1、2014年5月14日支付黄骅市新阳会计咨询有限公司环评费8000元。2、2014年6月26日支付廊坊市宇恒岩土工程有限公司勘察费20000元。3、2014年7月26日支付廊坊市盛世华章建设工程设计有限公司设计费250000元。4、原告已交纳的税费84645元，土地登记费820元，国有土地收益基金209000元，农业土地开发资金52500元，土地出让价款收入358500元，为原告为取得涉案土地的实际支出，也应由被告承担。以上合计损失为983465元。另，原告主张的支付给山东一鸣建设集团股份有限公司的违约金2000000元、支付廊坊奥托雷斯模具制造公司违约金1625000元、支付廊坊开发区北大工贸有限公司违约金1065000元、支付河北华林不动产评估有限公司土地评估费30000元，不是因被告违约给原告造成的直接损失，不符合法律规定及合同约定，故不应由被告支付，原告的该主张不予支持。关于原告的违约金主张，原告主张自合同签订之日即2013年10月23日至合同履行之日按合同约定的违约金计算方式即土地出让价款209万元的1‰计算的违约金，数额明显过高，酌情认定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定违约金数额为1242464.84元（4141549.45元×30%）。关于合同中约定双倍返还定金问题，虽原告已按合同约定交付定金，且符合支付定金的条件，但依据《合同法》第一百一十六条的规定，在法院已支持原告违约金的情况下，该部分损失不再予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条之规定，一审法院判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司与被告（反诉原告）黄骅市国土资源局签订的编号为C13098320130038的《国有建设用地使用权出让合同》； 二、被告（反诉原告）黄骅市国土资源局给付原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司土地价款4141549.45元。 三、被告（反诉原告）黄骅市国土资源局给付原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司违约金1242464.84元及赔偿其他经济损失983465元。 四、驳回原告（反诉被告）黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司本诉的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）黄骅市国土资源局反诉的其他诉讼请求。 以上款项限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××43。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56372.36元，由被告（反诉原告）黄骅市国土资源局承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审中金瀛泰公司认可从一审判决第三项983465元中减去620000元重复计算的费用，黄骅市国土局对此不持异议。其余内容与一审法院查明一致。 本院认为：被上诉人对于上诉人主张的重复计算费用620000元认可，并自愿进行减少，属于当事人对自己权利的处分，也不违背法律规定，本院予以认可。一审法院认定的被上诉人其他经济损失，并无不当。上诉人主张被上诉人已进行土地评估并要求办证可证实土地已交付，但其不能提供相应证据证实涉案土地已交付被上诉人并由被上诉人实际管领和控制，且上诉人二审中也认可争议土地中部分被其他企业占用，故一审法院认定涉案土地上诉人未按合同履行交付义务，上诉人已构成违约，并无不当。一审法院对于违约金的认定、土地补偿款的认定及法律适用均没有不当之处，本院予以认可。 综上所述，黄骅市国土资源局的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6855号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更河北省黄骅市人民法院（2018）冀0983民初6855号民事判决第三项为：黄骅市国土资源局给付黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司违约金1242464.84元及赔偿其他经济损失363465元。 以上款项限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××43。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56372.36元，由黄骅市国土资源局承担53380.36元，由黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司承担2992元； 二审案件受理费27852元，由黄骅市国土资源局承担21138元，由黄骅市金瀛泰汽车部件有限公司承担6714元。 本判决为终审判决。 审判长 张 梅 审判员 冷树青 审判员 高玲玲 二〇一九年九月十七日 书记员 张 博