贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3508号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王昌权，男，1979年11月2日出生，汉族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审原告）：王昌平，女，1982年11月28日出生，汉族，住湖北省保康县。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权代理）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称为：招商商置公司）因与被上诉人王昌权、王昌平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王昌权、王昌平的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王昌权、王昌平承担。事实和理由：1、一审判决认定招商商置公司与王昌权、王昌平之间存在委托办证关系及招商商置公司存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为显然属于事实认定错误。（1）双方合同明确约定招商商置公司与王昌权、王昌平是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，招商商置公司代收代缴相关的办理转移登记的费用的行为是为了方便相关政府部门及王昌权、王昌平，系好意帮助行为，并非接受王昌权、王昌平的委托办证。（2）招商商置公司在2016年9月26日获得《商品房备案证明书》（即初始登记），因为是双方共同办理转移登记，招商商置公司代收代缴相关的办理转移登记的费用，协助王昌权、王昌平递交资料，所以招商商置公司无需将相关文书实际交付给王昌权、王昌平，而是由王昌权、王昌平交付给招商商置公司后由招商商置公司协助代缴及递交。（3）为了共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，招商商置公司于2016年6月20日通过邮寄的形式向王昌权、王昌平寄送了《入伙通知书》，告知了王昌权、王昌平房屋收费标准及明细，并告知王昌权、王昌平办理收房时须带的资料，招商商置公司于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》，符合向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的90日内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，王昌权、王昌平也能够预料到在该时间内招商商置公司将取得《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。不能仅仅因为王昌权、王昌平接收涉案房屋以及交清相关税费在先，招商商置公司取得商品房屋备案证明书在后，就否定招商商置公司已经履行了的通知义务，一审法院忽略了这种通知的期待可能性，苛刻要求招商商置公司在取得商品房备案证明书之后才可以履行通知，明显对招商商置公司不公平，违背一般常识，招商商置公司不存在违约行为。（4）案涉商品房转移登记的条件是否成就，即是否取得《商品房备案证明书》，王昌权、王昌平可以在当地房产局查询得知，且房产局已经在公司大屏上进行了公告，故可以推定王昌权、王昌平“应当知道”该事实，招商商置公司取得《商品房备案证明书》的时间是在交房后90日内，招商商置公司的缴费通知单应当视为已履行完了通知义务，且招商商置公司于2017年9月24日通过在案涉小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，履行了通知义务。2、王昌权、王昌平没有能够取得房屋所有权证书的原因系毕节地区实行统一的不动产登记政策及王昌权、王昌平不配合及不关心所导致，并不是招商商置公司的原因。3、一审法院判决招商商置公司在王昌权、王昌平提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为王昌权、王昌平办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了招商商置公司，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。4、一审法院适用法律错误，完全不顾及合同的约定及王昌权、王昌平的逾期收房及交纳税费的违约行为，而且认定的违约金也严重过高。（1）本案中王昌权、王昌平所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（2）《商品房买卖合同》第二十二条只约定了逾期180个工作日的违约金，180个工作日之后的违约金并没有约定，因此，即便认定招商商置公司违约也应当将违约金进行分段计算，即180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。同时根据《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定：“买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续、由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延其不承担任何违约责任”。本案中通知王昌权、王昌平收房的时间及缴纳相关税费的时间为2016年6月30日前，但是王昌权、王昌平实际收房以及缴纳相关税费的时间为2016年7月31日，即便招商商置公司真的存在违约行为,也无需承担违约责任。（3）本案中王昌权、王昌平的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给王昌权、王昌平造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了王昌权、王昌平，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助王昌权、王昌平共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、王昌权、王昌平的过错、政策原因、王昌权、王昌平的实际损失来进行认定，本案中王昌权、王昌平并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定即双方的约定。 被上诉人王昌权、王昌平辩称：根据双方合同约定，招商商置公司履行的义务是限期办理商品房转移登记，并限期向王昌权、王昌平交付商品房交付的有关文书，然备案证明书并不等于商品房转移登记，因此不能以备案证明书取得的时间作为招商商置公司履行办证义务的时间，鉴于招商商置公司已经接受王昌权、王昌平委托为其申请办证，故双方的义务即转化为招商商置公司取得商品房初始登记证书这一前提的披露义务，该义务履行完毕才能视为招商商置公司交付商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，根据招商商置公司在一审所提供的证据，并不能证明其已经尽到通知义务，其发出的交款通知书系招商商置公司告知王昌权、王昌平房屋收费标准以及明细，以及办理收房所需资料，而所发出的通知，但该通知中并未披露招商商置公司已取得符合合同约定的商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的相关内容，故不能以此认定招商商置公司已经通知王昌权、王昌平其已履行完合同约定的义务，因此招商商置公司应当向王昌权、王昌平支付逾期交付有关文书的违约金。 原审原告王昌权、王昌平向一审法院起诉请求：一、要求招商商置公司立即为王昌权、王昌平申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向王昌权、王昌平交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，王昌权、王昌平将“并向王昌权、王昌平交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向王昌权、王昌平交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求招商商置公司向王昌权、王昌平支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000元（以已付购房款376,590元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至招商商置公司提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由招商商置公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月22日，王昌权、王昌平与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定：王昌权、王昌平向招商商置公司购买毕节市七星关区招商花园城第E8幢21-3号商品房（房号为E8-21-3），用途为住宅，建筑面积103.96平方米，套内面积85.66平方米，房屋总价款376,590元，买受人应于合同签订之日支付首付款116,590元，余款260,000元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，王昌权、王昌平按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2016年4月9日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2016年4月完成房屋面积实测测绘成果书。王昌权、王昌平于2016年7月31日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，于2016年7月31日收到涉案房屋。2016年9月29日，涉案房屋取得契税、印花税完税证明。2016年9月26日，招商商置公司取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E8幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋具备办证条件。 一审法院另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，招商商置公司获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第0009161号不动产权证。 一审法院认为，综合王昌权、王昌平、招商商置公司的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：招商商置公司是否应为王昌权、王昌平申请办理涉案房屋的转移登记并向王昌权、王昌平交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付王昌权、王昌平逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”王昌权、王昌平与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，王昌权、王昌平与招商商置公司均应按约定履行合同所约定的义务。王昌权、王昌平按合同约定支付了购房款，招商商置公司亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给王昌权、王昌平。虽双方约定为共同申请办证，但王昌权、王昌平已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且王昌权、王昌平已将缴费的相关收据交付给招商商置公司，视为招商商置公司同意接受王昌权、王昌平委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，招商商置公司出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对王昌权、王昌平要求招商商置公司为王昌权、王昌平申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向王昌权、王昌平交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；在招商商置公司为王昌权、王昌平申请办理涉案房屋不动产权证书同时，招商商置公司应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，招商商置公司才能履行该义务。本案中，招商商置公司于2016年9月26日才取得毕节市商品房屋备案证明书，说明招商商置公司已违约。因招商商置公司视为同意接受王昌权、王昌平委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但招商商置公司应履行通知王昌权、王昌平的义务。王昌权、王昌平于2016年7月31日签订收楼意见书，收到涉案房屋，于2016年7月31日交纳公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税。因王昌权、王昌平收到涉案房屋和交清相关税费在先，招商商置公司取得商品房屋备案证明书在后，在招商商置公司取得商品房备案证明书后，应履行通知王昌权、王昌平的义务，而招商商置公司未举证证明其已履行了通知王昌权、王昌平的义务，招商商置公司虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付王昌权、王昌平，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若招商商置公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，王昌权、王昌平不退房的，招商商置公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向王昌权、王昌平支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，王昌权、王昌平要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院就能予以支持，应从招商商置公司违约的次日即2016年7月1日起计算。但王昌权、王昌平主张从2016年10月1日起计算，予以支持。因招商商置公司并未提供证据证明其已经尽到通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年12月22日作为计算违约金的截止时间。对招商商置公司提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，招商商置公司不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除招商商置公司根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳。故应由招商商置公司承担对自己不利的后果。因此，王昌权、王昌平要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，支持从2016年10月1日起至2018年12月22日止的违约金，以其已支付购房总款376,590元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止。超过部分，不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起90日日内为原告王昌权、王昌平办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王昌权、王昌平逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以376,590元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年12月22日止)；三、驳回原告王昌权、王昌平的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审中，招商商置公司提交了如下证据：第一组证据，不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏，拟证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，导致招商商置公司丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了招商商置公司的合理预期时间，延误了案涉商品房的转移登记时间，由此，不动产权证书的办理时间不是招商商置公司能够控制的，招商商置公司不应承担违约责任和期限90天的办证义务；第二组证据，装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片、《不动产权证》（即幢首登），拟证明2017年9月24日，招商商置公司通过在案涉小区沃尔玛后面曦园正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在案涉商品房已实际交付王昌权、王昌平的情况下，上述通知方式已有效送达相对人，故应当认定招商商置公司已于2017年9月24日完成通知义务，即退一步说，招商商置公司至迟于2018年7月12日已符合办证条件，在此之后招商商置公司不应承担任何违约责任。 王昌权、王昌平质证意见：对招商商置公司提交的第一组证据的真实性无异议，但是达不到招商商置公司的证明目的，不能证明逾期办证系行政机关原因导致；对招商商置公司提交的第二组证据中的装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片的“三性”均不认可，涉案房屋系E区臻园而非D区曦园，业主证明系D区的业主，与涉案房屋E区无关，幕墙通知现场照片无地点和拍摄时间，不能确认是通知涉案E8幢21-3号商品房的业主办理产权证，对招商商置公司提交的《不动产权证》的“三性”均认可，该证进一步证明招商商置公司逾期取得涉案房屋初始登记，且招商商置公司完成涉案商品房的初始登记，不能够代替通知义务。 本院审查认为，王昌权、王昌平对招商商置公司提交的第一组证据的真实性无异议，对《不动产权证》（即幢首登）的“三性”无异议，本院予以采信；对招商商置公司提交的装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片，因出具证明的装修公司和业主未出庭作证，且如招商商置公司所述，该幕墙系设置在曦园（D区）正门，招商商置公司并未提供其他印证悬挂幕墙的时间以及是否是针对臻园（E区）业主，王昌权、王昌平的异议成立，本院不作为二审新证据认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向王昌权、王昌平承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金；2、招商商置公司应否为王昌权、王昌平办理案涉商品房不动产权证书。 关于招商商置公司应否向王昌权、王昌平承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约金的问题。王昌权、王昌平与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第2条第1项约定“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。招商商置公司于2016年7月31日向王昌权、王昌平代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受王昌权、王昌平的委托办理《房屋所有权证》，一审认定招商商置公司与王昌权、王昌平之间存在委托关系并无不当，招商商置公司称双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠意见，与本案事实不符，本院不予采信。因招商商置公司与王昌权、王昌平之间存在委托代办《房屋所有权证》的关系，招商商置公司便已没有再向王昌权、王昌平交付办理该商品房转移登记的有关文书之必要，招商商置公司所负的该义务，转化为招商商置公司将其已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实告知王昌权、王昌平的义务。案涉《商品房买卖合同》于2014年9月22日签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。根据本案现有证据，招商商置公司于2016年9月26日取得案涉商品房所在招商花园E区8幢的备案证明书，后于2018年7月12日取得案涉商品房所在招商花园E区8幢不动产权证，招商商置公司主张其已经通过邮寄《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务，即便按照招商商置公司所述，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，但该通知中并未披露招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。另外，招商商置公司二审中提交的证据既不足以证明其已经于2017年9月24日在招商花园曦园（D区）正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，也不足以证明该行为的对象是针对招商花园臻园（E区）业主王昌权、王昌平，以及该行为的内容确实包含向业主披露招商商置公司已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实，亦不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。招商商置公司与王昌权、王昌平签订的《商品房买卖合同》中，虽没有对出卖人逾期超过180日向买受人交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房情况下的违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审依据王昌权、王昌平的诉讼请求，判决招商商置公司以王昌权、王昌平已付房款376,590元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，向王昌权、王昌平计付从2016年10月1日起计算至2018年12月22日的违约金并无不当。因违约金兼具补偿和惩罚性质，王昌权、王昌平要求招商商置公司承担违约责任符合法律规定，招商商置公司作为违约方请求调整违约金的，应当提供初步证据证明按照法律规定计算的违约金明显高于王昌权、王昌平实际遭受的损失，但招商商置在本案中并未提供任何证据证明该事实，应承担举证不力的后果，故其请求调整违约金的理由不能成立，本院不予采纳。 关于招商商置公司应否为王昌权、王昌平办理案涉商品房不动产权证书的问题。本案中，招商商置公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，接受王昌权、王昌平的委托为王昌权、王昌平办理《房屋所有权证》，招商商置公司的办证义务并不同于不动产权登记机关的具体办证职权，而是要将办理案涉商品房不动产权证书所需的文书、资料提交给办证机关，并将行政机关办理好的不动产权证书交付王昌权、王昌平。一审法院判决招商商置公司在王昌权、王昌平缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起90日日内，为王昌权、王昌平办理涉案商品房不动产权证书正确。招商商置公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月四日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭