云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1314号原告（反诉被告）：昆明迪波泵业有限公司。住所：云南省昆明市安宁市。法定代表人：管某某。委托诉讼代理人：张兴，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李玲，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南正豪建材有限公司。住所：云南省昆明市兴科路。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：杨若琳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张某，男，汉族，1987年2月5日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明迪波泵业有限公司（以下简称“迪波公司”）与被告（反诉原告）云南正豪建材有限公司（以下简称“正豪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）迪波公司法定代表人管某某及委托诉讼代理人张兴，被告（反诉原告）正豪公司委托诉讼代理人杨若琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）迪波公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告双方于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》。二、请求依法判令被告按照38万元/年的标准向原告支付2019年度实际租赁期间的租金(截至2019年4月11日，租金暂为104109.59元，最终租金据实计算）。三、请求依法判令被告向原告支付违约金38万元。四、请求依法判令被告向原告支付2019年度房产税1260元、城镇土地使用税11999.78元，合计人民币13259.78元。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月24日，经原、被告在协商一致的基础上签订《厂房租赁合同》。合同约定：原告将位于安宁市厂房一宗以现状出租给乙方。租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。租金为：2016年1月1日至2020年12月31日，租金为人民币38万元/年，原告承诺在第一个五年租期内租金不变；2021年1月1日至2025年12月31日，租金为41万元/年，原告承诺在第二个五年租期内租金不变。租金支付方式为：先支付后使用，一年一付。即被告应须在当年的12月10日前将下一年的租金一次性交付给原告，原告开具收据。同时，在本合同第九条9.3约定：被告不按时缴付租金超过三个月的，原告有权解除合同，并有权按租赁期限内壹年的租金总额要求被告支付违约金。合同签订后，双方合作一直很顺利，被告也按照约定合同约定支付租金。然，在2018年12月10日前被告没有向原告支付2019年度租金，经原告多次催讨后，截至今日，被告一直拒不向原告支付租金，且一直使用厂房。被告已经拒不支付租金超过三个月之久，且根据合同约定被告的行为已经构成根本违约，原告可解除合同。有鉴于此，在原告多次向被告催讨租金无果的情况下，原告只得根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院发布的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》之规定，房屋租赁纠纷系不动产所在地人民法院专属管辖。因此，原告只得向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明案件客观实际情况，依法判如所请。被告（反诉原告）正豪公司辩称：对解除原、被告双方的厂房租赁合同，我方认为原、被告双方签订的厂房租赁合同是一个无效的合同，不需要进行解除。针对第二项请求支付租金的话，我方觉得没有事实和依据。第三项支付违约金38万，我方的观点是即使认为这个合同是一个有效的合同，那么违约金的约定也是过高的。第四项诉讼请求支付2019年度房产税、城镇土地使用税11990.78元，是没有事实及法律依据的。针对事实部分补充一下，原、被告在签订这个厂房租赁合同以后，该土地是划拨用地，存在用地风险，所以被告才决定不再使用，然后从厂房搬出。反诉原告正豪公司向本院提出反诉诉讼请求：判令被反诉人与反诉人签订的厂房租赁合同无效。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的位于安宁市厂房的厂房租赁合同，该土地所属人为安宁市残疾人联合会，且土地性质为划拨地，划拨地不能用于转让或出租。反诉被告无权使用该土地，反诉被告与反诉原告之间签订的厂房租赁合同违反了《中华人民共和国合同法》第52条相关规定，应属合同无效，特诉至法院，请依法判决支持反诉原告的请求。反诉被告迪波公司辩称：第一双方签订的合同合法有效，且在双方签订时2015年11月24日反诉被告将厂房的所有权证明以及租赁物的面积及平面图就都交给反诉原告，反诉原告明确知悉该宗土地以及厂房的现状，包括产权归属的问题，而在合同签订之后双方一直履行直至2018年年底，2019年的租金未支付。第二个是根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。换句话说，即使本案合同无效，那么根据法律的规定反诉原告正豪公司也应当向反诉被告公司支付实际占有期间的租金，反诉原告正豪公司的诉请无任何事实依据及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日原告（反诉被告）迪波公司与被告（反诉原告）签订了《厂房租赁合同》，迪波公司作为甲方（出租方），正豪公司作为乙方（承租方）。合同1.1条：“甲方同意将位于安宁市厂房一宗，《国有土地使用证》地号：53012305030009以现状出租给乙方。（具体位置及面积平面图见本协议附件）”2.1条：“租赁总期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，合同到期后，若租赁物没有被政府收回或拆迁，甲方承诺在同等条件下优先续租给乙方。”3.1.2条：“2016年1月1日至2020年12月31日，租金为人民币38万元/年；大写人民币：叁拾捌万圆正。甲方承诺在第一个五年租期内租金不变（即从2016年1月1日起至2020年12月31日止）。”3.1.5条：“租金支付方式：先支付后使用，一年一付。即乙方须在当年的12月10日前将下一年的租金一次性交付给甲方，甲方开具收据。”3.2条：“租赁期间，水电费、公共卫生费、绿化费、垃圾清理等政府部门的各项行政收费由乙方承担，若由甲方代缴的，甲方承诺按相关部门实际收取的费用向乙方收取。”9.3条：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并有权按租赁期限内壹年的租金总额要求乙方支付违约金：（1）因乙方原因导致本合同不能履行的。（2）乙方不按时缴付租金超过三个月的。”另查明，案涉坐落于安宁租赁土地，根据《中华人民共和国国有土地使用证》（安国用2003字第0727号）记载，土地使用者为安宁市残疾人联合会，用途为工业，使用权类型为划拨。2006年8月1日安宁市残疾联合会出具《场地使用证明》载明：“兹有安宁市残疾人联合会在安宁，有土地一块使用面积为4799.97平方米，现无偿提供给昆明迪波泵业有限公司安宁分公司使用期限为长期。”再查明，正豪公司已经向迪波公司支付了2016年至2018年期间的租金。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用；城市基础设施用地和公益事业用地经县级以上人民政府批准，可以划拨方式取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，涉案土地的《国有土地使用证》载明使用权性质为划拨，用途为工业，迪波公司虽提交了安宁市残疾人联合会的《场地使用证明》，但未提交证据证明案涉土地是否经当地市、县人民政府批准，是否补交了土地使用权出让金，因此不具备将划拨土地使用权出租的条件，其将划拨的国有土地使用权进行出租，违反了上述法律、行政法规的规定，故迪波公司与正豪公司签订的《厂房租赁合同》属无效合同。鉴于解除合同应以合同有效为前提，故迪波公司诉请解除与正豪公司签订的《厂房租赁合同》于法无据，本院不予支持。对于迪波公司要求正豪公司支付2019年实际租赁期间的租金的问题。正豪公司未提供已经将案涉厂房交还迪波公司的相应证据，其占有、使用案涉厂房至今，故应参照合同约定的租金，即380000元/年向迪波支付厂房使用费至实际交还之日，故迪波公司的该诉请，本院予以支持。正豪公司应按照380000元/年的标准向迪波公司支付自2019年1月1日至实际交还厂房期间的使用费。对于迪波公司要求正豪公司支付违约金及2019年度房产税、城镇土地使用税的诉请，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，故该请求没有合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：一、被告云南正豪建材有限公司按照380000元/年的标准向原告昆明迪波泵业有限公司支付自2019年1月1日至实际交还厂房期间的使用费。二、驳回原告昆明迪波泵业有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：反诉原告云南正豪建材有限公司与反诉被告昆明迪波泵业有限公司于2015年11月24日签订的《厂房租赁合同》无效。本诉案件受理费8761元，由原告昆明迪波泵业有限公司承担6921元，由被告云南正豪建材有限公司承担1840元。反诉案件受理费100元，由反诉被告昆明迪波泵业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  史莎丽人民陪审员  董学武人民陪审员  段绍华二〇一九年九月二十四日书 记 员  武霖华