湖南省张家界市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0802民初3183号 原告：郭斌斌，男，1943年1月3日出生，汉族，住长沙市。 委托诉讼代理人：阳冬梅，湖南益云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高一珊，湖南益云律师事务所律师。 被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。 法定代表人：毛致平，董事长。 被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。 法定代表人：毛致平，董事长。 原告郭斌斌与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭斌斌的委托诉讼代理人阳冬梅和高一珊到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭斌斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告—支付己欠付的租金和装修折旧款156360元，违约金3104元，总计159464元（暂时计算至2019年6月30日）。2、请求判令由被告一承担本案诉讼费用。3、请求判令被告二对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告二于2013年8月31日就湖南张家界大成山水国际大酒店中的山水座【幢】【座】第16层1668号房屋，签订《张家界市商品现房买卖合同》，原告缴纳了购房款249000元。原告与被告—于2013年8月31日1668号房屋的签订了《张家界成山水国际大酒店房屋租赁合同》。合同中约定：原告将上述房屋交给被告一统一经营管理。租赁期限最短不少于三年，最长不超过五年；在租赁期限内，第一年、第二年原告的租金收益为含税租金，税金由被告一代扣代缴，支付给原被告的难租金标准为37350元，第三年至第五年原告的年租金收益为含税租金，税金山被告代扣代缴，被告一代扣代缴后，支付给原告的年租金标准为24900元：被告一逾期3个月未向原告支付租赁收益除应付原告的租赁收益之外，应另向原告支付违约期内应付的租金的3%作为违约金。被告二以张家界山水公司不销售的负l楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告一向原告支付租赁收益提供连带担保。原告与被告一于2013年8月31日就1668号房屋签订了《张家界大成山水国际大酒店房委托装修合同》。合同中约定：原告委托被告按照五星级酒店客房标准装修改造该房屋，房屋装修款共计348600元；委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；被告于第一年、第二年按照房屋装修款总额的15%的折旧比例返还给原告，即每年52290元，被告一于第三年至第五年房屋装修款总额的10%的折旧比例返还给原告，即34860元：改造折旧款自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日一次性划入原告定的银行账户：本合同委托期限内，如被告一逾期3个月末返还委托装修造折旧款，被告一应向原告支付违约期内应支付委托装修折旧款1%作为违约金。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。被未按照合同约定足额支付租金收益和委托装修改造款。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。 被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司未做答辩。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 1.2013年8月31日，原告郭斌斌与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，约定由原告向张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座16层1668号房屋。当天，原告郭斌斌向被告张家界山水公司付清房款249000元，同时作为甲方与张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告郭斌斌将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第16层1668号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，双方协商同意该房屋的租赁期限最短不少于三年，最长不超过五年，双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与张家界山水公司签订该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租金收益含税租金，乙方代扣后，支付甲方的年租金标准为37350元，第三年至第五年的年租金标准为24900元。支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月最后一个工作日，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同承包租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。 2.2013年8月31日，原告郭斌斌（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告郭斌斌将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第16层1668号房屋以装修款348600元委托给被告张家界大成酒店公司装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告于第一年、第二年按照房屋装修改造款总额的15%的折旧比例返还给原告，即每年52290元，第三年至第五年按照房屋装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，即34860元；改造折旧款自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日一次性划入原告指定的银行账户；违约责任为：1、甲方未履行应尽义务，给乙方造成损失的，乙方有权解除合同，甲方还需要向乙方支付该房屋本合同约定的委托装修改造折旧款的10%作为违约金。2、本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。 3．合同签订后，双方按照约定履行各自的义务。自2016年9月1日开始，被告张家界大成酒店公司未按时依照合同约定向原告足额支付租金和装修改造折旧款。截至2019年6月30日，原告的1668号房屋一直由被告张家界大成酒店公司经营，被告张家界大成酒店公司下欠原告租金64474元，装修折旧改造款90863元。根据合同约定，租金违约金为1934元（64474元×3%），装修折旧改造款违约金为908元（90863元×1%）。 上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、银行账户交易明细等证据证明，本院予以确认。 判决的理由与结果 本院认为，原告郭斌斌与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立不能对抗第三人，原告郭斌斌不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告郭斌斌依法有权要求被告张家界山水公司在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司抗辩被告其承担的保证责任已过6个月保证期间，保证责任依法应予免除。本院认为，被告张家界山水公司以自有物业为被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告张家界山水公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郭斌斌支付2019年6月30日前欠付的租金64474元以及违约金1934元； 二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告郭斌斌支付2019年6月30日前欠付的装修改造折旧款90863元以及违约金908元； 三、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一项、第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告郭斌斌的其他诉讼请求。 案件受理费3490元，适用简易程序减半收取计1745元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水置业有限公司共同负担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  谷晓玲 二〇一九年九月十八日 书记员  田晟昔 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。