江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初4409号 原告(执行案外人)：黄从国，男，1974年6月13日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告（申请执行人）：钱昌枝，男，1967年1月19日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：许栋，无锡市锡山区东正法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：张才华，男，1954年12月21日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：傅林军，无锡市锡山区张泾法律服务所法律工作者。 原告黄从国与被告钱昌枝、被告张才华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告黄从国、被告钱昌枝及其委托诉讼代理人许栋、被告张才华的委托诉讼代理人傅林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄从国向本院提出诉讼请求:1、请求对无锡市锡山区的房屋停止执行；2、请求对无锡市锡山区的房屋确认归黄从国所有。事实和理由：被告钱昌枝诉被告张才华民间借贷纠纷一案进入执行程序后，无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）查封了登记在张才华名下的位于无锡市锡山区产，但该房屋虽然名义上登记在张才华名下，但实际上张才华早已与黄从国签订房屋买卖合同，并由黄从国全部清偿了房价且占有后装修居住，故该房屋应属于黄从国所有，没有将房屋过户至黄从国名下，系由于张才华的原因导致。 具体情况为：2005年2月6日，黄从国与张才华签订《购房协议》约定黄从国出资购买张才华位于无锡市锡山区屋一套。该房屋系无锡市金锡房地产开发公司（以下简称金锡房产公司）开发建设，金锡房产公司结欠张才华工程款，就以其开发建设的金锡苑54-1101室房屋一套抵付工程款给张才华。张才华为变现房屋，通过与黄从国签订《购房协议》出售给黄从国。双方约定以低于备案合同约定购房款20000元的价格作为成交价。协议达成后，黄从国于2005年2月7日支付张才华20万元首期购房款，后来黄从国将剩余房款以现金方式交付给了张才华。2006年，涉案房屋登记在了张才华名下，黄从国知情后，要求张才华按照协议将房屋过户至黄从国名下，但由于张才华因缺钱已经将该房办理了银行抵押贷款，致无法办理过户登记。张才华提出该房屋实际产权已经归黄从国，且已经由黄从国实际装修后居住，不会产生纠纷。因黄从国轻信了张才华就同意暂不过户。 2006年该房屋由张才华交付给黄从国后，黄从国即对该房屋进行了装修，且与家人一直居住在房屋内，已经实际占有该房屋十多年，故房屋应属于黄从国所有，导致房屋没有过户至黄从国名下责任在于张才华。现锡山法院因执行钱昌枝诉张才华一案查封涉案房屋，实际是查封了黄从国的房屋，为此黄从国对锡山法院对此房屋的执行提出了书面执行异议，但锡山法院审查作出的的（2019）苏0205执异64号执行裁定书，驳回了黄从国的执行异议。黄从国认为该执行裁定书认定事实有误，结论错误，故诉至法院。 原告黄从国为证明其主张的事实，举证如下： 1、（2019）苏0205执异64号执行裁定书一份。 2、2005年2月6日张才华与黄从国的《购房协议》一份。 3、2005年2月7日显示为张才华为收款人总金额为20万元的收条二份。 4、广播电视用户证一份。 5、农行卡交易明细清单两张。 以上证据证明黄从国经与张才华自愿签订房屋买卖合同，黄从国已经履行合同将房款40多万元全部交给张才华，且对房屋经装修后已经实际入住金锡苑54-1101室房屋，该房屋应属黄从国所有，锡山法院执行中对该房屋认定为张才华财产进行查封错误。 被告钱昌枝辩称：金锡苑54-1101室房屋登记在被告张才华名下，应属于张才华的财产，锡山法院将此作为张才华被执行财产正确，原告黄从国主张其对该房屋享有所有权与事实不符，其诉讼请求不符合排除执行的相关条件，请求法院驳回黄从国的诉讼请求。 被告钱昌枝未有证据材料提供。 被告张才华辩称：2005年2月6日，其与原告黄从国签订《购房协议》属实，但该协议签订后，黄从国未按照合同约定支付首付款，故该房屋一直未办理相关房产手续，房产所有权属于其张才华。其曾向黄从国口头提出过解除合同。张才华购买金锡苑54-1101室房屋后，该房的按揭贷款其已经全部付清，其已经于2019年4月取得了不动产权证，黄从国对该房没有所有权，其所欠钱昌枝款项，同意由执行法院将该房产司法拍卖变现后将钱款清偿钱昌枝。综上，请求法院驳回黄从国的诉讼请求。 被告张才华为证明其主张的事实，举证如下： 6、商品房买卖合同一份。证明张才华与金锡房产公司于2005年1月31日经签订房屋买卖合同向金锡房产公司购买金锡苑54-1101室房屋的事实。 7、工商银行锡山支行的个人贷款结清证明。证明张才华因购置金锡苑54-1101室房屋向该工商银行贷款37万元，贷款期限10年，至2014年7月16日已经由张才华全部清偿的事实。 经审理查明：2005年1月31日，被告张才华与金锡房产公司经签订商品房买卖合同，约定由张才华向金锡房产公司购买金锡苑13幢54单元1101号房（即案涉金锡苑54-1101室房屋），建筑面积128.13平方米，总价款471518元。为购置该房张才华向工商银行锡山支行办理了按揭贷款37万元，期限10年，贷款发放日为2005年1月25日，本息结清日为2014年7月16日。2006年7月15日金锡房产公司向张才华交付了住宅质量保证书，2019年4月17日张才华取得了房屋不动产权证。 另查明：2005年2月6日，张才华经与原告黄从国签订《购房协议》，约定张才华将金锡苑54单元1101号128.13平方米房屋以低于其购房款2万元的价格转让给黄从国，付款方式为：成交日付首付款；2006年付总房款的60%；余款于2007年底付清；以上付款以收据为准；合同还签订有其他条款。合同签订后，黄从国于2005年2月7日支付了张才华20万元购房款，张才华将房屋占有移转给黄从国，并由黄从国装修居住至今。 又查明：张才华因结欠被告钱昌枝借款本金40万元及利息等，钱昌枝诉至本院，本院以（2016）苏0205民初2917号案件立案受理，审理后作出（2016）苏0205民初2917号民事判决书并生效，依据该民事判决书，张才华应向钱昌枝归还借款本金40万元及借期内利息2万元和逾期还款违约金等。该案进入执行程序后，本院于2019年4月17日采取执行措施查封了张才华名下金锡苑54-1101室房屋。由于黄从国认为查封房屋为其所有，故提出书面执行异议。该异议经本院依法审查，于2019年6月10日作出（2019）苏0205执异64号执行裁定书，驳回了黄从国的异议请求。黄从国不服，坚持认为查封的案涉房屋系属其所有，遂在法定期限内提起本案外人执行异议之诉。 上述事实，由黄从国、张才华举证的证据材料及其陈述，以及钱昌枝的抗辩意见等，经本院依法审查判断作出认定。 本院认为：在执行法院的金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产，享有足以能够排除执行的权利的，本院应当予以支持。本院认为，享有以上足以排除执行的权利需同时满足四个条件，一是在人民法院查封之前已经签订有合同有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已经合法占有被查封的不动产，三是已经全部支付不动产价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，四是未办理过户登记系非因买受人原因。本案中，原告黄从国与被告张才华所订房屋买卖合同属于在查封之前系事实，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对此本院予以确认。依据现有依据查封房屋时，该房已经过装修，且查封前黄从国已经入住该房屋也为事实，对该事实，本院亦予以确认。 关于查封前，黄从国是否已经支付张才华全部房款的事实，本院认为，依据黄从国举证的显示为张才华签写的金额为20万元的二份收据及本院生效的（2019）苏0205执异64号执行裁定书认定的黄从国在《购房协议》签署的次日即将20万元购房款交付张才华的事实，应当认定黄从国已经交付张才华20万元购房款的事实，本案中，张才华对（2019）苏0205执异64号执行裁定书所认定事实没有异议后，又否认黄从国在《购房协议》签订交付其20万元的事实，明显与以上生效裁定所认定事实不符，张才华对此作出的否认无效。但即便如此，现有证据也只能证明黄从国仅交付了张才华20万元房款，对余款20余万元没有证据证实。对此，黄从国虽然陈述余款其系以现金方式在蔚蓝都市那边的新明路上面大门口交付给张才华，但该事实未获张才华承认，也无其他证据证实，故其陈述本院不予采信。综上，本院不能认定黄从国就房款已经全部向张才华清偿的事实。黄从国没有全部清偿张才华房款的事实结合至今涉案房屋仍登记在张才华名下事实，本院不能认定金锡苑54-1101室房屋所有权已经归属于黄从国，该房屋应属于张才华所有，本院在执行钱昌枝申请执行张才华民间借贷一案中，将金锡苑54-1101室房屋作为张才华的财产予以查封正确而并不错误，黄从国主张排除对该房产的执行并要求确认该房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告黄从国的诉讼请求。 案件受理费7900元，由原告黄从国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  杨琦东 人民陪审员  周锡培 人民陪审员  陶 磊 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  刘 琳