湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申2388号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：大悟县诚信房地产开发有限责任公司，住所地湖北省大悟县新一中南，统一社会信用代码91420922777590054E。法定代表人：徐贵俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：大悟县新世纪超市有限责任公司，住所地湖北省大悟县城关镇兴华西路，统一社会信用代码914209225506697880。法定代表人：张家春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张帆，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李密，湖北维思德律师事务所实习律师。再审申请人大悟县诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）因与被申请人大悟县新世纪超市有限责任公司（以下简称新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终398号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。诚信公司申请再审称，（一）二审判决混淆交付装修和交付使用概念，认定诚信公司在2016年9月1日前将租赁房屋交付给新世纪公司进行装修，须按照《建筑法》第六十一条、《消防法》的规定满足竣工验收且消防验收合格条件，属认定事实不清，适用法律错误。2016年9月1日是诚信公司将租赁房屋交新世纪公司进行装修的时间点并非交付使用。2017年5月1日才是双方房屋交付使用时间。竣工验收、消防验收是房屋交付使用的条件，并非交付装修的条件。根据案涉租赁合同第九条、第十条的约定，房屋主体和外墙装修整体设施安装完成是交付装修的条件，二审认定2016年9月1日交付装修需满足竣工验收和消防验收合格无事实和法律依据。（二）新世纪公司一审起诉时行使合同解除权期限届满，已丧失单方合同解除权，二审未查明解除权行使期限即认定租赁合同于一审法院2018年10月16日向诚信公司送达起诉状时解除，属认定事实不清，适用法律错误。租赁合同约定2017年5月1日为交房日期，逾期90日仍不能交付的，新世纪公司有权单方解除合同。参照《合同法》关于买卖合同的有关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，新世纪公司行使合同解除权期限为1年，即从2017年8月1日起至2018年7月31日止，其于2018年10月10日才向一审法院起诉解除租赁合同，超过一年除斥期间，解除权消灭。二审以合同约定了单方解除权为由，认定合同于2018年10月16日解除，认定事实不清，适用法律错误。（三）租赁合同所涉房屋逾期交付系因新世纪公司变更设计和拒绝进场装修导致，二审未查明租赁合同的特殊性及新世纪自身的违约行为即判决解除合同侵害诚信公司的合法权益。新世纪公司多次变更设计导致2017年5月1日案涉房屋不能交付；合同也明确约定外面装修等由申请人负责，内部交由新世纪公司按照其布局进行设计和装修，而新世纪公司拒绝进场装修导致消防验收至今未能通过，进而导致诚信公司不能在2017年5月1日交付合同约定的房屋，新世纪公司违约在先，其要求解除合同有违诚信，其解除合同给诚信公司造成重大损失。请求依法再审。新世纪公司辩称，（一）二审认定诚信公司交付房屋必须按照《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条满足竣工验收合格且消防合格条件，认定事实清楚，适用法律正确。1、诚信公司交付装修的房屋不符合双方合同约定的交付条件。本案租赁合同第二条、第十条约定了案涉房屋交付的条件，但案涉房屋在2018年12月31日才通过住宅消防验收、同年12月18日才通过竣工验收，商业部分至今未通过，不符合合同约定的交付条件；2、诚信公司拟交付装修的房屋不符合法定的交付标准。根据《消防法》第十三条及《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，未经消防验收合格的，禁止投入使用，诚信公司交付的房屋属于应当进行消防验收的工程，其未通过消防验收，违反了法律的禁止性规定，导致新世纪公司的二次消防报审不能通过，故新世纪公司有权拒绝进场装修。3、装修是使用的一个过程和阶段，也属于一种使用方式，诚信公司提出交付装修和交付使用之分，有悖常理。（二）诚信公司以参照《商品房买卖合同司法解释》第十五条的规定，认定新世纪公司逾期行使解除权且解除权已在起诉前消灭的主张不成立。本案是房屋租赁合同纠纷并非商品房买卖合同，在法无明文规定的情形下参照该司法解释缺乏法律依据；合同法第九十五条关于租赁合同解除权的行使期限中的“合理期限”，应由人民法院结合具体案情予以认定；诚信公司的违约行为始终处于延续状态，双方已经失去继续合作的基础，不宜强制继续履行。因继续履行有现实困难的，法院判令解除合同，才能最大限度维护当事人的合法权益。（三）租赁房屋逾期且未交付系因诚信公司未进行消防施工，未通过消防验收。诚信公司拟交付的房屋未申请消防验收不符合法律强制性规定，以致新世纪公司不能按期进场装修，诚信公司违约在先。诚信公司一审提交的《消防系统施工合同》，合同签订日期为2017年4月21日，据此可以证明在2017年5月1日不能交付房屋系诚信公司怠于履行法定义务所致。诚信公司作为建设单位，在2018年1月22日才通过消防设计合格审批，12月31日才通过住宅部分消防验收，至今未通过商业部分消防验收，因合同目的不能实现，新世纪公司主张解除合同，事实清楚，于法有据。请求驳回诚信公司的再审申请。本院经审查认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诚信公司的再审申请事由和新世纪公司的答辩，本案审查的重点问题有三：一是二审认定诚信公司向新世纪公司交付房屋装修必须依法竣工验收合格且消防合格是否有事实和法律依据；二是新世纪公司是否已丧失租赁合同的解除权；三是案涉房屋逾期交付是否因新世纪公司设计变更和拒绝进场装修所致。述评如下：关于二审认定诚信公司向新世纪公司交付房屋装修必须依法竣工验收合格且消防合格是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，诚信公司与新世纪公司于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“甲方（注：甲方为诚信公司，下同）保证房屋质量符合国家相关技术规范及主体消防设计验收。”第四条约定：“甲方…进行租赁房屋的主体设计、建设、停车场建设、水电报装、增容、排烟、排水等设备的购置以及安装等”及第六条约定：“甲方负责建筑的外立面装修合格、用电、排烟、排水等所有双方约定项目的设施、设备全部验收合格、道路畅通。…”第十条约定：“交付日期：甲方在2016年9月1日或之前，将租赁房屋按双方约定的相关要求交付给乙方进行装修。”据此，双方对案涉租赁标的物在交付使用前必须质量合格并进行消防设计验收及房屋主体的消防设备的购置安装等作了明确约定。另，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，应由建设单位向公安机关、消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案案涉工程于2018年12月18日才完成工程质量竣工验收，同年2018年1月22日才通过消防设计合格的审批，同年12月31日才通过住宅消防验收，商业部分至今未通过消防验收，且诚信公司在原审提交的《消防系统施工合同》2017年4月21日方签订，故诚信公司不可能在2016年9月1日完成消防系统的设计、施工及验收，并按照前述案涉《房屋租赁合同》第二条、第四条、第六条及第十条约定的交付条件及交付日期向新世纪公司交付工程质量及消防验收合格的租赁房屋。此外，根据《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，未经消防验收合格的，禁止投入使用。诚信公司拟交付的房屋属于应当进行消防验收的工程，其未通过消防验收，违反了法律的禁止性规定，故新世纪公司作为承租方有权拒绝接收房屋进场装修。因诚信公司拟交付房屋予新世纪公司装修属于提前交付房屋予新世纪公司使用，但诚信公司提前交付房屋既不符合双方《房屋租赁合同》约定的交付条件，也有违法律的禁止性规定，故二审认定诚信公司向新世纪公司交付房屋装修必须依法竣工验收合格且消防合格有事实和法律依据。关于新世纪公司是否丧失合同解除权的问题。本院审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另外，该法第九十五条还规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中没有明确约定合同解除权的行使期限，诚信公司也没有催告新世纪公司行使租赁合同的解除权，且诚信公司不能依约交付房屋的行为一直处于延续状态，故新世纪公司作为守约方，在2018年10月向一审法院起诉请求解除租赁合同，并不存在已丧失合同解除权的问题。关于案涉房屋诚信公司逾期交付是否因新世纪公司设计变更及拒绝进场装修所致的问题。本院审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”二审已查明，本案所涉工程在2016年9月1日前仅进行了部分工程质量的验收，2018年12月18日才完成工程质量竣工验收。此外，诚信公司作为建设单位，在2018年1月22日才通过消防设计合格审批，同年12月31日才通过住宅部分消防验收，至今未通过商业部分消防验收。本案所涉房屋逾期交付系因诚信公司未能依照租赁合同的约定如期进行消防设计、施工及验收，以致新世纪公司拒绝接收房屋进场装修，诚信公司违约在先。诚信公司主张系案涉房屋逾期交付系因新世纪公司设计变更所致等，但其并未提交有效证据予以证明，依法承担举证不能的法律后果。综上，诚信公司主张的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大悟县诚信房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长  李为民审判员  余 喆审判员  周 杏二〇一九年九月十六日法官助理杨星书记员左亚男