江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1167号 原告：李聪，男，汉族，1991年7月20日生，住江西省赣州市大余县。 委托诉讼代理人：陈荣元，江西大榕树律师事务所律师。 被告：赣州鑫毅达汽车贸易有限公司，统一社会信用代码：91360703MA35HQR7XJ，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道1号厂房。 法定代表人：兰柏荣，系该公司执行董事兼经理。 被告：何虹，女，汉族，1987年8月17日生，住江西省赣州市兴国县。 第三人：赣州华坚国际鞋城有限公司，统一社会信用代码:91360700733926804Q，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南工业园内。 法定代表人：李卫民，总经理。 委托诉讼代理人：简筱恺，系该公司员工。 原告李聪诉被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司（以下简称“鑫毅达公司”）、何虹及第三人赣州华坚国际鞋城有限公司（以下简称“华坚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼，被告鑫毅达公司、何虹因下落不明，经本院公告送达诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鑫毅达公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告返还原告支付的2018年8月至9月租金39510元；3.判令二被告返还原告支付的房屋押金39510元；4.判令二被告因违约造成的装修费100000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，原告因业务经营需要与被告鑫毅达公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告鑫毅达公司将位于赣州市金赣路华坚国际鞋城10686-10689鞋材仓库一楼4号、5号店铺出租给原告用于经营汽车业务，租期为2018年6月1日起至2023年2月20日止，月租金按45元/平方米，合计每月为19755元，合同签订后，原告向被告交纳了39510元租赁保证金。2018年8月2日因环保要求，政府要求华坚鞋城物业服务部清退所有涉车类经营户，由于政策出台，原告租赁被告店铺利益将受到损失，故多次找到被告鑫毅达公司协商后，被告于2018年8月4日向原告出具了一份《情况说明书》，单方面声明，如华坚公司免租的情况下，被告鑫毅达公司一定给原告免租，合同期间如华坚终止租赁，被告鑫毅达公司将向原告补偿设备搬运费、修车设备及装修费用。据此，原告又向被告鑫毅达公司支付了2018年8月至9月的租金39510元。2018年9月15日，原告收到第三人华坚公司发布的《公函》，要求涉车类经营户予以清退，所有经营户自2018年8月起至2018年10月房租费用先持账不缴纳，用于冲抵商户损失；针对2018年8月后已缴纳的房租予以退回。故，被告鑫毅达公司单方出具的《情况说明书》中的条件已经发生，其应按承诺的事项履行义务，甚至在未解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的情形下，擅自将房屋租赁给第三方，严重侵害了原告的合法权益，而作为被告鑫毅达公司原始股东何虹于2018年11月9日将股权转让给现任股东兰柏荣，依据相关法律作为发起人股东何虹应当在未全面履行出资义务范围承担责任。综上，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫毅达公司、何虹未作答辩。 第三人华坚公司陈述，2018年3月1日，第三人华坚公司与被告鑫毅达公司签订了一份《租赁合同》，约定：鑫毅达公司承租华坚公司拥有自主产权的位于华坚中路赣州华坚国际鞋城10686-10689鞋材整栋仓库，租期从2018年3月1日至2023年2月28日止。依据该合同及双方签订的补充协议，第三人华坚公司认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，华坚公司已将该租赁物交付给被告鑫毅达公司使用，被告鑫毅达公司因转租给原告李聪所产生的一切法律纠纷，均与第三人无关，应当由被告鑫毅达公司承担。因为被告鑫毅达公司没有在规定期间与华坚公司解除合同，华坚公司并没有对被告鑫毅达公司免租。 经审理查明，2018年3月1日，第三人华坚公司与被告鑫毅达公司签订了一份编号为22119的《租赁合同》，合同约定：华坚公司将赣州华坚国际鞋城10686-10689鞋材整栋仓库出租给鑫毅达公司用于汽车经营、写字楼、仓库使用。租期为伍年，从2018年3月1日至2023年2月28日止。之后，第三人又与被告鑫毅达公司签订了一份租赁合同补充协议，协议约定：第三人允许鑫毅达公司在合同期内转租（或分租）。2018年4月15日，原告（乙方）与被告鑫毅达公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于赣州市金赣路华坚国际鞋城10686-10689鞋材仓库一楼4号、5号店铺出租给乙方用于经营汽车业务，面积约为439平方米，租期为2018年6月1日起至2023年2月20日止，月租金按45元/平方米计算，合计每月租金为19755元；在合同签订当日，乙方需向甲方交纳39510元作为租赁保证金，另加一个月租金19755元，若乙方无违约行为，且租赁期限届满时能按甲方要求搬离，将租赁物完好地返还给甲方，且付清了租金、水电费等全部费用后，则租赁保证金在15个工作日内不计息返还，否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用之后再退还给乙方等；合同还对装修等事项一并进行了约定。合同由被告鑫毅达公司作为出租方盖章，承租方为空白。在2018年4月14日，原告以兰祥裕的名义向被告鑫毅达公司交纳了39510元租赁保证金。2018年8月2日因环保要求，政府出台政策要求华坚鞋城物业服务部清退所有涉车类经营户，因此原告找到被告鑫毅达公司协商。被告鑫毅达公司于2018年8月4日向原告出具了一份《情况说明书》，载明：“为双方友好，请贵公司于2018年8月4日前交租，以免产生租赁合同违约。在此情况我方声明，如华坚公司免租的情况下，我方一定给贵方免租（华坚租金），合同期间如华坚终止租赁，贵方的设备安装搬运费我方根据市场行情补偿，（修车设备）另乙方加装地板及墙面加装，我方按市场行情标准补助。”被告鑫达公司在情况说明书上盖章确认。据此，原告向被告鑫毅达公司支付了2018年8月至9月的租金共计39510元。2018年9月15日，原告收到第三人华坚公司发布的《公函》，要求涉车类经营户予以清退，所有经营户自2018年8月起至2018年10月房租费用先挂账不缴纳，用于冲抵商户损失；针对2018年8月后已缴纳的房租予以退回。2018年12月，原告李聪从案涉商铺搬离退场，被告鑫毅达公司从2019年2月份开始就出租给了街道办事处办公，2019年3月份开始，案涉店铺的租金由街道办事处向第三人华坚公司缴纳。2018年11月9日，被告鑫毅达公司原股东何虹将股权转让给现任股东兰柏荣。因被告鑫毅达公司没有在规定期间与华坚公司解除合同，华坚公司并没有对被告鑫毅达公司免租。 上述事实，有原告、第三人在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、被告赣州鑫毅达汽车贸易有限信息复印件、被告何虹股东信息复印件、房屋租赁合同、押金收据复印件、银行流水及收据复印件、情况说明书、公函复印件、录音资料等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。 对原告提交的装修预算表，以证明自己的装修损失。本院认为，虽然原告承租房屋后对租赁物进行了装修，但该装修预算表只能证明装修承揽人对原告拟装修事项的预算，不能证明原告实际装修的内容及价格，对原告提交的这一证据本院不予采信。 本院认为，第三人将案涉房屋租赁给被告鑫毅达公司，双方签订了租赁合同，租赁合同关系依法成立。被告鑫毅达公司再将案涉房屋转租给原告，原告虽未在被告鑫毅达公司盖章的租赁合同上签字，但原告与被告鑫毅达公司按合同约定履行了合同的相关义务，享受合同的相关权利，双方之间形成了事实上的租赁合同法律关系。被告鑫毅达公司出具的《情况说明书》应视为对合同的补充，对其具有约束力。根据相关法规规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原告承租房屋系用于经营汽车相关业务，因政府环保政策需要清退案涉房屋所在片区所有涉汽车类经营户，导致原告与被告鑫毅达公司之间的合同目的无法实现，这是政府行为导致的合同履行不能，属于不可抗力的情形。故，对原告要求与被告鑫毅达公司解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求返还房屋押金39510元的诉讼请求，本院认为，政府出台环保政策，这显然是原、被告不能克服的，因此原告与被告鑫毅达公司无需承担违约责任，原告要求被告鑫毅达公司返还押金的请求，本院予以支持。对原告要求被告鑫毅达公司返还已支付的2018年8月、9月的租金39510元的诉讼请求，本院认为，被告鑫毅达公司出具的《情况说明书》所声明的华坚公司免租的情况并未出现，原告搬离退场的时间为2018年12月份，因此，原告要求被告鑫毅达公司返还租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对原告要求被告支付装修费100000元的诉讼请求，本院认为，被告鑫毅达公司出具的《情况说明书》中关于如合同期内华坚公司终止租赁合同，被告鑫毅达公司会根据市场行情补偿相关损失的约定，应视为对提前解除合同的后续补救处理措施，但原告没有提交其实际装修内容及价格的证据以证实其装修损失，因此对该诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告何虹在被告鑫毅达公司未全面履行出资义务的范围内承担责任的诉讼请求，本院认为，原告并未提供被告李虹未履行或者未全面履行出资义务产生合理怀疑的证据，应当承担举证不能的责任。故，对原告要求被告李虹承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告李聪与被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司在2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司应当返还原告李聪租赁房屋押金39510元，该款限判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告要求被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司返还2018年8月至9月租金共计39510元的诉讼请求。 四、驳回原告李聪要求被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司赔偿装修费用100000元的诉讼请求。 五、驳回原告李聪对被告何虹的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3880元，由原告李聪负担2880元，被告赣州鑫毅达汽车贸易有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈瑜青 人民陪审员  廖优萍 人民陪审员  邬元沛 二〇一九年九月二十六日 代理书记员  陈 丹