青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初1946号原告：青海商道投资管理有限公司，统一社会信用代码：9163010367918954XY，住所地：西宁市城中区大十字地下商业街南58号。法定代表人：方兴善，该公司董事长。委托诉讼代理人：程东民、张永忠，青海竞帆律师事务所律师。被告：韩生录，男，回族，1965年12月14日出生，现住湟中县。原告青海商道投资管理有限公司诉被告韩生录租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海商道投资管理有限公司的委托诉讼代理人张永忠、被告韩生录均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海商道投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾退人民街市铺面；2.依法判令被告支付原告2019年4月1日至2019年6月30日占用费4164元，2019年7月1日后的占用费按每日46.27元计算至铺面腾退之日；3.依法判令被告支付原告违约金8328元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原被告签订《铺面租赁合同》，原告将人民街市.88㎡的铺面租赁给被告。合同约定：租赁期限为壹年即2018年4月1日至2019年3月30日；被告租赁期限届满之日起五日内腾退铺面，如逾期腾退按照年租金标准和实际占用期间支付占用费并按日占用费两倍支付违约金。上述合同生效后，原告将人民街市铺面交付给被告租赁使用，被告依约交纳了租金，但合同期满后，被告既不签订《铺面租赁合同》，又拒不腾退铺面，被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告韩生录辩称：双方在铺面租赁合同履行期间，我没有违约，租金按时交清没有拖欠过，今年，在他们没有贴交房前通知前，我要交房租申请续租，他们不收房钱，要进行升级改造，并涨租金到220元，我们不同意，与他们进行商量，他们不见我们，去了120多人，他们的主任说，杨总不见我们，口头协议商量了，我们按照原来的合同涨到110元每平方承租，他们没有答复，现在水井巷拆除了后他们就涨房租了，并以升级改造为名限令我们租赁户腾退返还商铺，在此期间，我向原告申请交纳租金，但原告拒收，为此，原告还带人进行威胁，现他们要房子我愿意腾退，但是，我租赁的铺面是从别人处出了转让费才接手的，同时对铺面出资装潢，投入较大，租赁期一年收不回成本，原告应给我进行赔偿或继续履行铺面租赁合同。故请求驳回原告的诉讼请求。原告青海商道投资管理有限公司为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、《商业用房租赁合同》。证明原告与西宁房地产集团有限公司签订了商品房租赁合同，证明西宁房地产集团有限公司将其所有的位于西宁市××区房屋107间建筑面积2701.18㎡出租给原告，合同第十条约定，原告可以根据经营需要对租赁房屋对外出租的事实。为此，原告依据合同约定，享有承租房屋可对外转租的权利。证据二、《铺面租赁合同》。证明1.在合同中第三条约定，被告承担的租金是100元每平方米每个月的事实；2.合同第11条约定，被告应在租赁期届满之日起5日内腾退租赁铺面，并向甲方交还的事实。3.在合同第12条，第二款中约定，被告逾期不向原告交还租赁铺面的，被告应按照年租金的标准和实际占用期间向原告交付占用费且每逾期一日，按照每日占用费的2倍向原告支付违约金。占用费是按照租金计算，租金是100元每平方米每个月，被告租赁的面积是13.88㎡，因此，每月租金应是1388元，每天的占用费是46.27元，原告在2019年3月30日合同到期后占用到2019年6月30日，产生的占用费是4164元，违约金是按照占用费的2倍进行计算及8328元。证据三、律师函一份。证明被告在租赁合同到期后没有按照合同约定腾退房屋。原告通过律师函的方式向其进行催告的事实。证据四、律师函送达情况登记表。证明，登记表中显示，我们向被告下达律师函进行催告时，被告在登记表中签字承诺6月10日前要签合同，但截止目前，被告仍违约的事实。被告韩生录对原告提交的证据质证认为：对证据一，真实性，有效性，与本案的关联性均无异议。对证据二、铺面租赁合同真实性，有效性，与本案的关联性均无异议。但是原被告曾口头达成协议，减免了被告3个月的租金的事实存在，只是合同里面没有写进去。对证据三、律师函一份，我没有见到，对方如果拿来我就不签字。不认可。对证据四、律师函送达情况登记表，无异议。被告韩生录为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：证据一、《关于水井巷古玩城市场升级改造的通知》。证据二、《铺面租赁合同》。证明被告在房屋租赁合同履行期间没有违约的事实。而证据一是原告的借口，目的是为了涨房租，才通知被告收回铺面。原告质证认为：对证据一，真实性无异议，不认为与本案有关联性，我们和被告签订的合同期限是截止到2019年3月31日。而且，我们在合同中也约定，租赁合同到期之后，被告应当在5日内腾退房屋，因此，通知是在2019年4月13日发出的，而我们和被告的合同是3月31日到期，因此，此证据与本案无关。对证据二，无异议，予以认可。本院依据原被告举证、质证，认证如下：原告提供的证据一、二、四被告均予以认可，无异议，本院予以确认，该部分证据具有证明力，属有效证据，予以采信；证据三，因与证据四具有直接的关联性，该证据亦予采信。被告提供的证据一、证据二，原告对其真实性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月，根据宁政【2006】48号西宁市人民政府关于《西宁市国有房地产资产整合暨组建西宁房地产集团有限公司实施方案》的批复精神，市房产管理局将国有房地产进行整合，在此基础上设立了“西宁房地产集团有限公司”（以下简称集团），并由集团将市房产局下属四家房管所、四区房管局（处）及其附属公司纳入整合的主体范围并管理国有资产。2010年，集团划分属地化资产管理，成立西宁房地产集团新丰物业公司，按区域化代管人民街64号商铺租赁工作。2018年4月西宁房地产集团有限公司与青海商道投资管理有限公司签订商业用房租赁合同，由西宁房地产集团有限公司将拥有所有权的商业用房出租给青海商道投资管理有限公司，该商业用房坐落于西宁市××区；结构为砖混，自然间107间，建筑面积2701.18㎡。该合同第十条约定，根据乙方经营需要，乙方有权对租赁房屋及场地对外出租或自营。同年同月青海商道投资管理有限公司（以下简称甲方）与韩生录（以下简称乙方）签订铺面租赁合同，双方约定：甲方同意将坐落于西宁市人民街市场6-7铺面出租给乙方作为商业使用。租赁铺面的租赁建筑面积为13.88㎡。甲、乙双方议定该租赁铺面的合同期限为壹年，2018年4月1日至2019年3月31日终止。本合同约定的终止期限到期前，乙方若要续约，应于合同期满前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先续签权。租赁期内，乙方的租金为100元/㎡/月，年租金共计16656元。租金及支付方式：每年租金分两次交纳，每半年缴纳一次，自签署合同之日起付半年租金8328元，剩余租金8328元提前一个月交纳。乙方将租金支付到甲方指定账户。甲方在2018年3月31日（交付日）将该租赁铺面交付给乙方，乙方须在交付日接收该租赁铺面。交付时，甲乙双方共同对租赁铺面的附属设施和设备进行登记造册，制作《移交清单》，在双方签字盖章后作为本合同的附件。租赁铺面的腾退和交还双方约定，乙方应在租赁期限届满之日或租赁合同解除之日起五日内腾退租赁铺面并向甲方交还（乙方在同等条件下续租的除外）。交还时，双方按照《移交清单》及附属设施设备的使用功能，共同检查验收该租赁区域及其设施设备的现状，乙方应该保证该租赁铺面及其附属设备设施完整、完好且具有正常的使用功能，如有损毁、破坏的，乙方应按甲方要求恢复原状或按照市价赔偿。乙方逾期不向甲方交还租赁铺面的，乙方应按照年租金标准和实际占有期间向甲方支付占用费，且每逾期一日按照每日占用费的2倍向甲方支付违约金。并承担由此给甲方造成的其他损失。铺面租赁合同签订后，青海商道投资管理有限公司依约将铺面交付韩生录租赁使用，韩生录也按约按时缴纳铺面租金无拖欠。2019年3月31日租赁期限届满，双方未续签租赁合同，韩生录仍然继续占用使用租赁房屋，为此，2019年6月2日青海商道投资管理有限公司委托青海竞帆律师事务所，以律师函的方式致函韩生录，要求韩生录在收到律师函之后十日内与商道公司签订《铺面租赁合同》或腾退铺面。逾期，本所将受商道公司委托通过法律途径追究违约责任，届时，所发生的诉讼、执行等一切费用和不利后果由韩生录承担。韩生录答应在6月10日前签合同，但至今，双方仍未续签房屋租赁合同，而出租铺面仍有韩生录占用使用，无奈，青海商道投资管理有限公司诉至本院。上述案件事实，由原、被告在庭审期间所出示的有效证据和庭审陈述，在案佐证。本院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效应受法律保护。截至2019年3月31日租赁合同履行期限届满。由于双方一直未办理合同续签手续，被告又一直在占有使用租赁房屋，至此双方进入不定期租赁状态，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方当事人可以随时解除房屋租赁关系。被告再继续占有租赁物已无合法依据，故此，原告诉讼提出被告立即腾退人民街市铺面的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。关于原告第二项诉讼请求中，被告支付原告2019年4月1日至2019年6月30日期间的租赁物占用使用费4164元，本院认为，依据《铺面租赁合同》约定，被告逾期腾退租赁房屋，按日以年租金为标准和实际占有期间承担占用费，租金是100元每平方米每个月，被告租赁的房屋面积是13.88平方米，每月租金1388元，每天的占用费是46.27元，2019年4月1日至2019年6月30日合计4164元。原告的该项诉讼请求并无不当，本院亦予以支持。至于2019年7月1日后的占用费按每日46.27元计算至铺面腾退之日的诉讼请求，由于被告至今仍在占有租赁房屋又未缴纳房屋租金或占用使用费，何时自行主动腾退房屋不确定，故此，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告第三项诉讼请求，判令被告支付原告违约金8328元，其理由是按《铺面租赁合同》约定，被告逾期腾退租赁房屋，每逾期一日按照每日占用费的2倍向原告支付违约金，对此，本院认为，双方签订的《铺面租赁合同》履行期限已届满，而该合同在实际履行期间，双方当事人均无违约行为。合同约定的违约金是合同违约方赔偿合同守约方因违约而产生的经济损失的一种约定，违约金具有补偿性质。故此，原告的此项诉讼请求所主张的理由，违背了公平原则，该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。被告抗辩提出，原告以租赁铺面升级改造为名拒绝续签《铺面租赁合同》，拒收被告给付的租金，导致被告继续占有使用租赁房屋无合法依据，责任不在被告，原告主张的占用费，被告不应承担。由于被告的抗辩理由无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩生录于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的人民街市铺面，建筑面积为13.88平方米腾退交付给原告青海商道投资管理有限公司。二、被告韩生录于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告青海商道投资管理有限公司2019年4月1日至2019年6月30日期间房屋占用使用费4164元。三、被告韩生录给付原告青海商道投资管理有限公司自2019年7月1日人民街市铺面，腾退期间按每日46.27元计算的房屋占用使用费。四、驳回原告青海商道投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩生录负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘 洪 二〇一九年九月十二日书记员 冯文娟附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。