河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4181号原告：中国银行股份有限公司新乡国贸支行，住所地新乡市平原路与新二街交汇处国贸大厦一层。负责人：沈冰冰，行长。委托诉讼代理人：韩振楠，河南瀛汉律师事务所律师，一般代理。被告：张海亮，男，1985年7月21日出生，汉族，住河南省宁陵县。被告：李丹梅，女，1985年1月20日出生，汉族，住河南省宁陵县。被告：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾2号楼101号。法定代表人：杨海波。委托诉讼代理人：刘书光，男，该公司员工，特别授权。原告中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称中行国贸支行）诉被告张海亮、李丹梅、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行国贸支行委托诉讼代理人韩振楠，被告张海亮、李丹梅，被告碧桂园公司委托诉讼代理人刘书光到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告张海亮、李丹梅立即偿还原告借款本金1084678.2元及利息12667.77元、罚息168.19元（利息、罚息暂计算至2019年5月1日），本息共计1097514.16元。之后的利息、罚息按照合同约定继续计算至实际清偿之日；2、判令原告有权就被告提供的抵押物申请拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿；3、判令被告碧桂园公司对第一项承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费、公告费及原告实现债权的其它费用。事实和理由：2017年6月9日，原告与被告张海亮、保证人碧桂园公司签订了中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：张海亮为支付购房款，向原告贷款1110000元，贷款期限360个月，浮动利率。逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%。李丹梅出具承诺书，承诺对该笔贷款承担共同还款责任。张海亮、李丹梅以其所购房屋为该笔债权提供抵押担保，碧桂园公司提供阶段性连带责任保证，抵押物已办理预告抵押登记，原告已依约放款。现被告未按合同约定还本付息。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告张海亮辩称，对原告诉请无异议，对借款金额无异议。被告李丹梅辩称，对原告诉请无异议，对借款金额无异议，现在房子跟我没有关系。被告碧桂园公司辩称，一、碧桂园不应对被告张海亮、李丹梅连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。1、根据中国银行与碧桂园签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称“按揭协议”）约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，中国银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园，如逾期书面通知的，则碧桂园对被告张海亮、李丹梅连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本案中，中国银行从未书面通知碧桂园，故根据双方签订的按揭协议的约定，被告碧桂园不应对被告张海亮、李丹梅连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证，原告要求被告碧桂园对被告张海亮、李丹梅全部借款承担连带责任的诉求不能成立。2、根据中国银行与碧桂园签订的按揭协议第十三条第（二）款的约定，原告与二被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》等涉及原告与被告碧桂园权利义务条款与按揭协议约定不一致的，以按揭协议的约定为准，按揭协议约定内容的效力优先于其他协议。因此原告在没有履行书面通知义务的前提下要求被告碧桂园承担被告张海亮、李丹梅未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等没有相关依据。二、碧桂园仅应在中国银行处置抵押物（即张海亮、李丹梅所购买的新乡碧桂园凤凰湾第一期037号楼1单元16层11602号房屋）后仍不足以清偿其债权的情形下，就不足部分才向中国银行承担连带清偿责任。根据按揭协议第六条第（八）款的约定，若购房者拖欠贷款本息、逾期利息并由中国银行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国银行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。三、根据《物权法》相关规定，被担保的债权既有物保又有人保的，债务人自己提供物的担保履行到期债务的，债权人应当就物的担保实现债权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年11月10日，中行国贸支行（按揭银行、甲方）与碧桂园公司（发展商、乙方）签订了《按揭业务担保合作协议》一份，编号为中国银行2015年007号，合同主要约定，乙方的连带责任保证范围为在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。2017年6月9日，中行国贸支行（贷款人）与张海亮（借款人）、碧桂园公司（保证人，开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，编号为2017年国贸个住房借字05-55号，合同约定：借款金额为人民币1110000元整，贷款期限360个月，贷款的具体用途为仅限于借款人支付其购买的坐落于新乡市平原新区滨湖大道与××路交叉口东北角碧桂园××楼××单元××号的购房款;按月付息；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；贷款的偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按期归还贷款本息或支付的其他费用，有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押物坐落于新乡市平原新区滨湖大道与××路交叉口东北角碧桂园××楼××单元××号;李丹梅在抵押物共有人处签字确认；若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；保证人完全了解本合同的内容，签署和履行本合同系基于保证人的真实意思表示；若保证人未按本合同的规定及时履行保证责任，贷款人有权宣布保证人在其他合同项下尚未偿还的贷款/贸易融资款项本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除保证人与贷款人之间的其他合同。2017年5月29日，李丹梅作为张海亮的配偶向中行国贸支行出具承诺函，载明：本人承诺为借款人张海亮因购买的位于新乡市平原新区滨湖大道与××路交叉口东北角碧桂园××楼××单元××号房屋所申请的个人贷款承担共同还款责任。2017年6月22日张海亮、李丹梅与中行国贸支行办理了不动产预告登记，不动产预告登记编号为豫（2017）新乡市不动产证明第0035436号。上述合同签订后，中行国贸支行于2017年6月14日按约向张海亮发放1110000元，并出具贷款借据，载明：借款月利率为4.0833‰，借款期限为2017年6月14日至2047年6月14日，期数360期，借款用途为购个人一手住房。张海亮收款后未按约偿还本息，截至2019年5月1日张海亮、李丹梅尚欠借款本金1084678.2元，利息、罚息12835.96元未偿还，担保人亦未履行担保义务。本院认为，中行国贸支行与张海亮、李丹梅、碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，李丹梅出具的承诺书，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务,中行国贸支行按照合同约定发放了贷款，张海亮未按约还本付息，碧桂园公司亦未履行保证责任，事实清楚，其行为已构成违约，应当承担相应的民事法律责任，中行国贸支行要求张海亮偿还欠款本息并要求碧桂园公司承担连带保证责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。李丹梅作为张海亮的配偶向中行国贸支行出具承诺函的行为系其对该笔贷款的认可，并作出共同承担该笔借款的偿还义务的意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”的规定，作为夫妻关系存续期间的共同债务，李丹梅应当与张海亮共同承担还款责任，虽李丹梅当庭提交了河南省宁陵县人民法院民事调解书，但并未对案涉房产进行分割，至于双方离婚协议对债务的约定系债务转让，在未取得中行国贸支行认可的情况下，对其不具有约束力，故对李丹梅该项答辩意见本院不予采信。对于碧桂园公司称不应对被告张海亮连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证的答辩意见，按照合同约定，原告于2019年6月5日向碧桂园公司邮寄担保人履行责任通知书，且碧桂园公司当日签收，其应按约履行阶段性担保责任，故对碧桂园公司的该项答辩意见不予采信。关于碧桂园公司的保证责任问题，根据双方协议约定，本笔借款系阶段性保证责任，但本案中行国贸支行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。中行国贸支行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故中行国贸支行并不依法对案涉房屋享有优先受偿权，碧桂园公司在办理正式抵押登记前亦不得减轻保证责任，故对中行国贸支行主张优先受偿权的诉请，本院不予支持，对碧桂园公司的该项答辩意见不予采信。对于中行国贸支行主张的公告费及实现债权的其它费用，因其并未提交证据证明上述费用已实际产生，故本院不予支持。综上所述，本院对中行国贸支行的诉讼请求予以部分支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：张海亮、李丹梅应于本判决生效后三日内偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金1084678.2元，利息、罚息12835.96元（2019年5月1日之后的利息、罚息，按合同约定计算至实际清偿之日）。二、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对本判决第一项承担连带保证责任，并有权在实际承担保证责任的范围内向张海亮、李丹梅追偿。三、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14678元，因适用简易程序减半收取7339元，由张海亮、李丹梅、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王国明二〇一九年九月四日书记员  张 译