贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1317号原告：吴章北，男，1987年11月28日出生，苗族，住贵州省黎平县德凤镇府前路17号，现住贵州省黎平县，原告：张泽丽，女，1988年10月9日出生，侗族，住贵州省黎平县德凤镇府前路17号，现住贵州省黎平县，委托代理人：吴章北，男，1987年11月28日出生，苗族，住贵州省黎平县德凤镇府前路17号，现住贵州省黎平县，被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市南岸区，委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告吴章北、张泽丽诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告吴章北到庭参加诉讼、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司经本院传票传唤及其委托代理人顾崇罡经本院送达出庭通知均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金38399.32元（房屋总价：406342.00元，面积120.2平方米，从2015年1月1日起计算到2017年8月3日，共计945天，按日向买受人支付已交房款的0.1%违约金，406342元×0.1%×945天=38399.32元）；2、判决被告退还原告少面积费3325.48元×（122.19平方米-120.2平方米）=6485.08元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告于2013年8月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发建设的位于五开北路“××风情××单元××室房屋”该房屋约定面积为122.19平方米，合同约定被告应当于2014年12月31日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修基金、水电开户等费用全部交清，由被告代为收取，被告一直未将代收的维修基金上交住建部门，直至2017年8月4日才以书面形式通知原告到该公司对接办理不动产权的相关手续。合同签订以来，被告无故违约，不履行合同约定，由被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，其应当承担违约责任。二、原告所购买的房屋经相关部门合格验收后，合同面积为122.19平方米，实际面积为120.24平方米，因原告所购买的房屋面积存在差异，应由被告补偿原告相应的差异金额6485.08元人民币。2017年8月4日被告财务部向原告开具［侗族风情园］房屋销售财务结算单让原告持此结算单择日到原告的财务部结算，后原告多次向被告财务部索要差额费用均无果。鉴于以上事实，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃行性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告存在合同关系；2、借款合同，证明原告贷款买房的事实；3、首付款单据复印件，证明原告首付款已向被告交清；4、不动产权办证通知书复印件，证明原告接到被告通知办理不动产权的相关通知及时间；5、不动产权证复印件，证明原告侗族风情园A地块9、10栋1单元5层1号办证的时间；6、房屋销售财务结算单复印件，证明被告在房屋面积差异结算上告知原告并核算面积差价6485.08元；7、身份证复印件，证明原告主体适格；被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、请依法判决驳回被答辩人的起诉或者判决驳回被答辩人提出的诉讼请求；2、本案诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、答辩人没有存在“违约”行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，诉求不能成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向被答辩人递交以下文书（复印件）包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，诉讼之中，被答辩人没有举证证明何时、何地、何人曾否向答辩人索要产权转移登记的某项具体文书，所以，对于交付产权转移登记文书来讲，不是答辩人不给，而是被答辩人没有明确索要，答辩人不应对此承担责任。二、被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付协助办理商品房转移登记“违约金”44884.40元。被答辩人向答辩人购买侗族风情园9、10栋1单元501室房屋支付的全部购房款为406342.00元，是否按时足额向答辩人支付购房款，是否履行了缴税、支付房屋维修基金、物业管理费等先行义务，被答辩人应当向法院提供证据证明。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，被答辩人应向人民法院提供证据证明其有无经济损失的发生和损失的多少存在，否则，被答辩人向法院请求主张的“违约金”38399.32元即没有事实依据，无论答辩人是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定。”就本案来讲，如果因为答辩人“违约”给被答辩人造成损失。假如答辩人存在逾期交付产权转移登记文书的情况，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”三、被答辩人提出“违约金”诉讼请求已超过诉讼时效，且被答辩人的诉讼请求计算时段、方式没有事实和法律依据，依法不应获得支持。根据《商品房买卖合同》有关约定，答辩人只负有交付不动产权转移文书给被答辩人的义务，没有约定答辩人应当支付被答辩人协助被答辩人办理产权转移登记“违约金”，不动产权转移登记的申请主体是被答辩人，被答辩人脱离合同的约定，颠倒了办理商品房产权转移登记的权利、义务主体。经过黎平县人民法院依法调查核实，被答辩人购买的侗族风情园9、10栋楼房已经在2017年03月22日向商品房产权转移登记机关申报了不动产证验收备案手续完毕，并向黎平县住建机关申报了不动产权证转移登记手续，此后的期间无论是否办到产权证，非答辩人的责任，被答辩人把2015年01月01日之后至2016年08月03日期间合计577天仍然计算为答辩人逾期协助其办理不动产权证的违约金：406342×6.18%元／年÷365天／年×577天=39697.50元明显不当，该时段的“违约金”诉求无论答辩人是否存在产权转移登记文书逾期交付被答辩人的情形，被答辩人已经超过了诉讼时效起诉，依法不应获得支持。即便按照被答辩人的认识理解，其也多计算主张了协助办证“违约金”。严格来讲，根据购房合同约定，答辩人提交不动产权转移登记文书交付的时间是2015年01月01日，计算本案诉求诉讼时效的起点时间应当以此时间为起点计算诉讼时效，被答辩人起诉要求支付的提交产权转移登记文书“违约金”的诉求均超过了诉讼时效，依法不应获得支持。四、被答辩人是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行的情况，应当经过举证、质证之后才能判定。本案中，被答辩人存在多计算了不当的违约金，请法院依照职权查明清楚。合同签订之后，被答辩人需按照第十三条第四项的约定先交付专项维修基金、税费、办证费、物业管理费，即履行自己的先行义务，只有被答辩人先履行自己的义务之后才到答辩人履行义务时候。装修保证金、装修垃圾清运费、水电开户费、装修期间的电梯使用费…被答辩人应当举证证明，如果被答辩人违约在先，没有损失存在，其所提出的诉讼请求即不能成立。综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交付产权转移登记文书“违约金”赔付请求与合同约定的客观事实、被答辩人请求的“理由”与事实不符；被答辩人提出的违约金诉讼请求已超过诉讼时效，颁证期间的时段不应进行计算，起诉的请求与起诉的事实理由不符，诉求没有事实依据来支撑。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢！被告在举证期限内未提交证据。经审理查明：2013年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园9、10幢1单元5层1-5-1号商住房，建筑面积为122.19平方米、房屋总价款为406342元。合同约定交房日期为2014年9月30日前。第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，并已交纳维修基金，契税等。原告购买房屋所在的9、10幢楼于2017年3月22日达到办证条件，被告于2017年8月4日通知原告办理商品房不动产权证，2018年11月5日将不动产权证交付给原告。上述事实，有原告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第第十九约定，被告应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款并向被告交纳契税、维修基金等费用。但被告直到2017年8月4日才通知原告办理商品房不动产权证。被告显然已构成违约，应当承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告于2019年7月24日向法院起诉，诉讼时效为倒推3年至2016年7月24日止。2016年7月24日前的期间因已超3年诉讼时效不受法律保护。被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的违约时间应从2016年7月24日至2017年8月3日止，逾期天数392天。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为406342元×6.18%÷365天×392天=26969.53元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告退还多收取的房屋面积款6485.08元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为122.19㎡，【侗族风情园】房屋销售财务结算单上实测建筑面积120.24平方米，面积相差1.95㎡。本案中，面积误差比=（122.19-120.24）/122.19=1.6%，根据合同约定，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人退还买受人，故被告应当退还给原告的房价款=406342元÷122.19㎡×1.95㎡=6485元，故该项诉讼请求，本院予以支持。对被告主张部分诉求已超诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告吴章北、张泽丽支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金26969.53元；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告吴章北、张泽丽购房款6485元；三、驳回原告吴章北、张泽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取461元，由原告吴章北、张泽丽负担117元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  杨再兵二〇一九年九月十九日书记员  谭 蕾