广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3899号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴燕秋，女，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************329。委托诉讼代理人:潘启伟，广东纬国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李燕芬，女，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************246。委托诉讼代理人：陈强松，北京市康达（广州）律师事务所律师。上诉人吴燕秋与上诉人李燕芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因另案的审理结果与本案有关联关系，本院于2019年6月18日中止审理。另案判决生效后，本案恢复审理。本案现已审理终结。吴燕秋上诉请求：撤销一审判决，改判李燕芬向吴燕秋支付违约金709500元，并承担本案一、二审案件诉讼费、财产保全费。事实和理由：涉案合同已约定按总房价的15%计算违约金，一审法院将违约金调整为10万元缺乏依据。李燕芬辩称：1.吴燕秋隐瞒其为卓x公司工作人员的身份，欺骗李燕芬在不知情的情况下签订房屋买卖合同，其行为构成欺诈，涉案合同属于可撤销合同。卓x公司一方面作为中介代李燕芬办理交易手续，另一方面作为交易对方，获取利益，必然损害李燕芬利益。吴燕秋不是为了购房，而是在了解李燕芬急需资金、急售房产的情况下冒充第三方与李燕芬签订房屋买卖合同，谋取不当利益。吴燕秋作为中介，与李燕芬签订居间合同，冒充购房人名义与当事人李燕芬签订房屋买卖合同，其作为房屋买卖合同主体，目的具有虚假性，作为房屋买卖合同原告身份具有虚假性。不管签订合同还是起诉，吴燕秋均是为了获取非法利益。吴燕秋实际上有李燕芬的银行账号，如果其有诚意履行合同，应无障碍。另案中，佛山市顺德区人民法院审理作出判决驳回卓x公司主张佣金的诉讼请求。李燕芬发现吴燕秋、卓x公司欺诈行为且在长达一周时间未收到吴燕秋支付的定金后，才于2018年11月15日向卓x公司、吴燕秋发出解除合同的通知。李燕芬的行为是行使自己的撤销权及合同解除权。吴燕秋迟延支付定金，李燕芬主张合同解除理由充分。李燕芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判李燕芬无需支付违约金10万元，改判吴燕秋向李燕芬支付违约金10万元；2.判令吴燕秋承担一、二审案件诉讼费。李燕芬在二审庭审中补充上诉请求：撤销《房地产买卖合同》。事实和理由：1.李燕芬不存在违约，反而是吴燕秋未按约定支付定金，构成违约。佛山市顺德区卓x物业管理有限公司（以下简称卓x公司）有李燕芬的银行账号，吴燕秋作为卓x公司的法定代表人应当知悉李燕芬的银行账号，可以支付定金。2.吴燕秋没有提交证据证明其预支100万元定期存款造成的利息损失，一审法院酌定的违约金数额过高。3.吴燕秋违反《房地产经纪管理办法》的规定承购自己提供经纪服务的房屋，违反法律法规的强制性规定，涉案合同无效。4.吴燕秋未履行其义务，李燕芬有权行使不安抗辩权拒绝履行配合提交资料办理贷款等合同义务。吴燕秋辩称：1.李燕芬拒绝向吴燕秋提供银行账户，反而向吴燕秋发微信单方解除合同，其行为构成根本违约，应承担违约责任。2.一审期间，李燕芬主张按房屋总价的15%计算违约金标准过高，但其反诉同时也是按15%的标准计算违约金，反映了双方对合同约定按房价的15%计算违约金的标准是认可的，计算违约金应按合同约定的15%执行。3.吴燕秋与卓x公司是不同主体，吴燕秋未违反《房地产经纪管理办法》的规定。该办法属于部门规章，非法律禁止性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。吴燕秋向一审法院起诉请求：1.解除吴燕秋、李燕芬于2018年11月4日签订的№.8xxxxx0号《房地产买卖合同》；2.李燕芬向吴燕秋支付违约金709500元；3.本案的诉讼费用由李燕芬承担。李燕芬向一审法院反诉请求：1.吴燕秋向李燕芬支付违约金709500元；2.本诉及反诉诉讼费用由吴燕秋承担。一审法院认定事实：李燕芬系位于佛山市顺德区xx镇xx区******屋的所有权人。2018年11月4日，李燕芬（卖方）、吴燕秋（买方）、卓x公司（经纪方）签订№.8000310号《房地产买卖合同》，该合同主要有以下约定：1.李燕芬将其位于佛山市顺德区xx镇xx区******屋出售予吴燕秋，由卓x公司提供中介居间服务；2.成交价473万元；3.买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业，逾期交付房款或违反本合同约定的，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按成交价的15%支付违约金，且违约方须赔偿守约方应向经纪方支付的买卖代理费。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书；4.付款方式：定金100万元于2018年11月5日前支付，首期楼款73万元待银行出同贷书时支付，其余由买方办理银行按揭贷款支付，卖方须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。上述合同签订后，在2018年11月5日，吴燕秋即通过提前支取定期存款等方式确保其在xx银行尾号为4776的账户资金足以支付上述合同约定的应付定金金额（当日其账户资金已超过100万元），还随后向银行提交了贷款申请资料。吴燕秋、李燕芬主要通过卓x公司的经纪工作人员进行联系。从该经纪工作人员与李燕芬的聊天记录显示，双方确认待通过垫资公司初审后再支付定金。但垫资初审通过后，李燕芬不再回应关于后续工作的安排，包括支付定金等。因此吴燕秋未能向李燕芬支付定金100万元。2018年11月15日晚，李燕芬通过微信向该经纪工作人员发出了《解除合同通知书》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴燕秋、李燕芬签订的《房地产买卖合同》体现了双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反有关法律行政法规强制性规定，应为有效合同并受法律保护。本案中，在李燕芬2018年11月5日与中介工作人员的沟通过程中，其同意通过垫资公司的初审后，再收取定金。但在其后，中介工作人员通知已通过垫资公司审批后，李燕芬直至2018年11月14日均不再回应中介工作人员有关定金的相关要求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”由于支付定金需要李燕芬协助收取款项或提供特定的支付方式，但未有证据证明李燕芬有向吴燕秋或中介方提供收款账号，且直至2018年11月15日前均不再回复中介工作人员的信息。因此，李燕芬不履行有关协助义务，其行为存在违约。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，本案不存在李燕芬可以提出解除合同的法定情形，吴燕秋可请求继续履行合同，但由于李燕芬在2018年11月15日提出解除合同的通知后，吴燕秋随后向一审法院提起诉讼，且在起诉时亦提出解除合同的诉讼请求，因此可视为吴燕秋、李燕芬已就解除合同达成一致，本案所涉《房地产买卖合同》已经解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如上所述，本案合同不能履行系因李燕芬违约所导致，根据上述法律规定，吴燕秋可要求李燕芬赔偿损失或承担其他违约责任。关于承担违约责任或赔偿损失的金额。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，吴燕秋、李燕芬约定守约方可要求违约方按成交价的15%计付违约金，即709500元（4730000×15%），由于国家“房住不炒”政策落实到实处，房价已得到有效遏制，无证据证明在合同不能履行期间，房价有所上涨，致使吴燕秋不能享受案涉房屋升值的利益。另外，从目前证据来看，吴燕秋的损失主要体现于其为了支付定金，提前支取定期存款而丧失的部分利息收益。故此，一审法院根据合同履行情况（即基本没有履行，吴燕秋尚未支付定金）、当事人过错程度、吴燕秋损失情况等，酌定李燕芬应向吴燕秋支付违约金10万元。综上所述，李燕芬在履行合同过程中存在违约，应承担违约责任。故对吴燕秋要求李燕芬支付违约金的请求，一审法院在10万元金额范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。对李燕芬要求吴燕秋支付违约金的请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李燕芬应于判决发生法律效力之日起十日内向吴燕秋支付违约金10万元；二、驳回吴燕秋的其他诉讼请求；三、驳回李燕芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10895元，减半收取计5447.5元，财产保全费4067.5元，共计9515元，由李燕芬负担1340.66元，吴燕秋负担8174.34元；反诉案件受理费5447.5元，由李燕芬负担。二审中，李燕芬向本院提交了如下证据：1.卓x公司在国家企业信用信息公示系统中的公示信息，拟证明吴燕秋系卓x公司的两名股东之一及法定代表人，吴燕秋故意隐瞒其股东及法定代表人的身份与李燕芬签订房屋买卖合同。2.佛山市房地产中介从业人员信息平台显示的吴燕秋的从业人员档案信息，拟证明吴燕秋系卓x公司在册的房地产中介人员，吴燕秋故意隐瞒其系卓x公司工作人员的身份，冒充第三方与李燕芬签订房屋买卖合同。3.李燕芬与卓x公司工作人员微信沟通记录，拟证明：（1）卓x公司故意隐瞒、误导李燕芬，使其相信吴燕秋为真实的第三方购房人；（2）卓x公司工作人员故意编造吴燕秋需要离婚析产的虚假信息，以拖延时间；（3）李燕芬在卓x公司的要求下已经提供了银行账号；（4）卓x公司工作人员以及吴燕秋未向李燕芬索要银行账号；（5）李燕芬要求解除合同时已过合同约定的定金支付时间。4.（2019）粤0606民初4580号民事判决，拟证明卓x公司、吴燕秋的行为被认定为欺诈行为。吴燕秋未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，李燕芬提交的证据可证明吴燕秋和卓x公司未告知其吴燕秋的身份，但不足以证明吴燕秋未告知其为卓x公司法定代表人及股东的身份对其作出出卖涉案房屋的意思表示存在何种影响，本院对李燕芬提交的证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.涉案合同是否有效；2.吴燕秋、李燕芬的行为是否构成违约；3.一审法院判令李燕芬向吴燕秋支付违约金10万元是否合法合理。关于争议焦点一。李燕芬主张吴燕秋作为房地产经纪人员与其签订合同购买涉案房屋违反了《房地产经纪管理办法》的规定，合同无效。本院认为，《房地产经纪管理办法》是部门规章，相关规定不属于法律法规强制性规定，即便吴燕秋的行为涉嫌违反《房地产经纪管理办法》的规定，也不影响合同的效力。李燕芬主张吴燕秋隐瞒了其为卓x公司法定代表人及股东的身份构成欺诈，但根据合同法第五十四条关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，当事人受欺诈而订立合同，受损害方有权请求撤销合同，但在受损害方未请求撤销合同的情况下，合同仍为有效合同，合同不因当事人在订立合同过程中存在欺诈而必然无效。本案中，李燕芬虽然主张吴燕秋存在欺诈行为，但其在一审中并未以吴燕秋存在欺诈行为为由请求撤销合同。李燕芬在二审中请求撤销涉案合同属于在二审期间新增加的诉讼请求，本院对此不予审查。故在李燕芬未起诉请求撤销合同的情况下，吴燕秋是否存在欺诈行为不影响涉案合同的效力。因此，李燕芬主张涉案合同无效缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。双方签订合同后，应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据双方的约定，吴燕秋应于垫资公司初审后向李燕芬支付定金。从吴燕秋提交的银行账户清单看，吴燕秋已做好了支付定金的准备，并通过中介请求李燕芬接受交付，但李燕芬未表示接受。李燕芬主张其已提供收款账号，吴燕秋可直接转账支付，但未能举证予以证明。即使如李燕芬所述其在签订合同时已提供银行账号，由于款项数额较大，吴燕秋在付款前向李燕芬确认收款账号也符合常理。在吴燕秋已表示要支付定金，而李燕芬对此不予理睬，也未提供收款账户的情况下，吴燕秋未支付定金并不构成违约。至于李燕芬所主张的吴燕秋隐瞒其为卓阳公司法定代表人的情况，由于该行为属于合同磋商阶段的行为，不属于合同履行阶段的违约行为，而且李燕芬未能明确陈述吴燕秋的身份对涉案合同的履行存在何种影响，故即使吴燕秋存在该行为也不构成违约。因此，李燕芬上诉请求吴燕秋支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李燕芬在吴燕秋不存在违约的情况下，单方终止合同的履行，其行为构成违约。关于争议焦点三。因李燕芬拒绝履行合同构成违约，应承担相应的违约责任。虽然涉案合同约定违约方应按房屋成交价的15%向守约方计付违约金，但由于本案中无证据证明吴燕秋因李燕芬拒绝履行合同而未能获得房屋价值上涨带来的利益，而且就本案而言，吴燕秋所受的损失主要是因提前支取定期存款而遭受的利息损失，故涉案合同约定的违约金已过分高于因李燕芬违约所造成的损失，一审法院根据合同法第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，将违约金调整为10万元合理，本院予以维持。吴燕秋主张李燕芬向其支付709500元违约金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，吴燕秋、李燕芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15195元，由上诉人吴燕秋负担10895元，上诉人李燕芬负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十九日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡