湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初3454号 原告：周军勇，男。 被告：郭仁义，男。 原告周军勇与被告郭仁义合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周军勇，被告郭仁义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周军勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因幼儿园未取得开福区教育局审批许可而被责令停办的经济损失80,000元（原告为幼儿园投入设施设备等成本10余万元，现酌情主张80,000元）；2、判令被告向原告退还幼儿园的部分转让费￥18,920元（房屋租赁期限为3年8个月，则每月应分摊的转让费约590元，幼儿园自2017年1月1日起至2018年7月4日止实际运营了1年6个月，则被告应退的转让费为18,920元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》与《幼儿园转让协议》，约定由被告将位于荷叶小区9栋二楼三套房及一楼门面（以下简称“出租房屋”）出租给原告使用，且将设于出租房屋所在地的七彩乐迪幼儿园（以下简称“幼儿园”）转让给原告，转让费用为26,000元，并约定由被告负责办理幼儿园所需的教育局审批证书，以确保幼儿园能够正常运营。上述两个协议签订后，原告依约定向被告支付了幼儿园的转让费26,000元，并于2018年7月4日前均按时向被告支付房屋租金，但被告却一直未履行《幼儿园转让协议》中所约定的办证义务，原告曾多次催促被告及时去办理，被告却屡屡予以拖延，导致幼儿园因无开福区教育局的审批许可于2018年7月4日被有关部门责令停办，至此原告不得不终止幼儿园的运营。原告自2017年1月1日受让幼儿园后，前后累计为幼儿园更新设备的成本投入高达10余万元，幼儿园停办后，原告的上述成本投入随即打了水漂，在幼儿园收到停办通知后，原告曾多次要求同被告协商处理善后事宜，但被被告却拒不配合，原告迫于无奈才于2018年7月4日开始停止支付被告所属房屋的租金。原告认为，因被告拒绝履行办证义务构成违约在先，造成原告重大经济损失在后，且被告的违约行为同原告遭受的经济损失之间存在直接的因果关系；与此同时，因被告起诉要求解除《房屋租赁合同》，则原告更无法通过转让出租房屋的形式来弥补损失，因此，原告有权依据有关法律规定要求被告赔偿有关经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，现依法向贵院提起反诉，请贵院依法查明本案事实，并支持原告全部请求。 被告郭仁义辩称，1、2017年1月1日，被告只签订了《房屋租赁合同》，没有签订《幼儿园转让协议》。原告提供的《幼儿园转让协议》，缺乏客观真实性，该协议没有落款签名，也没有具体的签订日期，被告也没有原告所说的一式两份原件，所以该协议无效。2、原告称2018年7月被有关部门责令停办，终止了幼儿园的经营，被告认为，法院可去教育局查证2018年11月17日开福区民教科颁布的《开福区幼儿园三方备案管理实施办法》，2018年到2019年现在七彩幼儿园一直在运营。3、原告所称，幼儿园停办，不支付房租的原因，在2019年3月8日湘0105民初1962号，该幼儿园在营业中，由此可见，原告有歪曲事实，其提供的《幼儿园中转让协议》，也不足为信。4、合同上根本就没有签字和日期，视为无效，正文怎么写只是一方之词，双方并未达成合意。原告所谓合同中第9条，自原、被告双方签字之日起生效，而合同没有落款签名和具体日期，双方在合同落款处的签字行为才能表明双方同意订立该合同，在合同首部和其他部分的签名不能视为甲方对该合同做出了最终确认。且原告首先的合同不知从何日开始生效，合同不成立。所谓合同中，按常理推理，办理教育执照需要各级部门批示，任何教育部门负责人无法单独操控执照所有批示，执照牵涉几个部门需要很多开支费用，明摆着是不可能的事情，被告不可能去给他保证做到。被告4万多购入成本的空调、电器等物品仅仅收取2万多元，被告还要承诺对方的无理条件是不可能的事情。被告是一位50多岁的残疾人，耳聋耳鸣，原告在外经营多年，是具备完全民事行为能力人，这不符合逻辑常理。2018年3月原告上诉，被告认为超过了诉讼时效，可变更可撤销合同，行使撤销权。除此以外，被告从未与原告协商幼儿园转让事宜，被告协议首部签名，乙方玩了套路，协议中甲方身份不符，被告是做保险不得进入幼儿园等条款，被告听力不好，耳聋耳鸣，原被告双方没有沟通达成一致，协议超过了被告的能力。租房合同与协议转让两个合同互相矛盾，幼儿园从2017年1月至今一直正常经营，2018年3月起诉的案件在庭审时原告承认了。本案诉讼费用应当由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。经本院依法组织举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 原告（乙方）周军勇与被告（甲方）郭仁义双方于2017年1月拟定一份《幼儿园转让协议》，内容为，经原被告双方友好协商，原被告双方就幼儿园转让事宜达成以下协议，1、甲方将办园的所有证件留给乙方。办园设施设备的归属（详见租赁合同第二条）。幼儿园转让金已在签订房屋租赁时一次性付清给甲方。在相关的手续办理及债权债务的承担。双方约定：该幼儿园已经由甲方办理的相关证件，甲方保证提供的幼儿园的一切信息的真实性，不能隐瞒欺骗，甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合，转让手续办好后，幼儿园发生的相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，但乙方受让接手办园前该幼儿园及法人所欠的一切债权债务全部由甲方承担负责，与乙方无关。甲方不能在该幼儿园附近小区及小区内再办幼儿园，租赁期间（2017年1月1日至2020年8月30日止）不得以任何理由借故中途终止合同，也要与其他三位房东协商好一起转租事宜，如协商不成，给乙方造成影响与损失一切由被告负责，租赁期满，原告想续租房屋，被告要本着友好真诚的态度与其他三位房东达成一致协议，续租给原告，不得无理抬高租金。续租金以本小区周边折中的价格优先续租给原告使用……。原被告双方在《幼儿园转让协议》第一页的上方（当事人身份信息处）签字，但是在第一页下方以及第二页双方均未签字，双方亦未在该合同上确定签订日期。被告对该份协议不予认可，认为其未签订该协议。 2018年7月4日长沙市开福区民办教育联席会议办公室向原告经营的七彩乐迪幼儿园发出停办通知，内容为：“根据《中华人民共和国民办教育促进法》第64条规定，违反国家有关规定擅自举办民办学校（含幼儿园）的，由所在地县级以上地方人民政府教育行政部门或者人力资源社会保障行政部门会同同级公安、民政或者工商行政管理等有关部门责令停止办学。你校（园）未经开福区教育局审批，擅自举办民办教育机构，属于无证办学。现责令你机构立即停办，并妥善安排好已入校学生”。 原告（乙方）和被告（甲方）于2017年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，一、现机房将坐落于荷叶小区9栋二楼三套房及一楼门面出租给乙方。二、租赁时间从2017年1月1日起至2020年8月30日止。房屋租金每月人民币伍千元整（5000），其中一楼及小套问2,500元、二楼两大套间2,500元，支付方式每半年一交：每半年交房租叁万（30000）元整，押金人民币壹万（10000）元整，幼儿园转让费用金额：贰万捌仟（28000）元整，（转让物品为：空调5台、风扇四台、电视机四台、影碟机四台、电子琴3台、塑料桌子8张凳子22张、小木凳张、幼儿小床70及被子、黑板闹钟小玩具灭火器）签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，以后每期提前15天交付下期租金。甲乙双方约定期内，乙方未满租期退租，甲方不退还约定内的押金，为了安全起见，乙方未经甲方同意不得擅自随意改变房屋建筑装修结构，否则随之带来的任何风险由乙方承担，甲方收取乙方房屋押金，合同期满房屋经甲方验收后，无损坏，乙方恢复原样退还押金。三、房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、物管卫生费用由乙方支付。四、乙方经营期间所产生的收益和外界责任均由乙方享受和负责。五、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如因特殊情况需要中止本合同，必须提前360天书面通知对方取得对方的同意方可解除合同。违约方支付给守约方违约金，违约金的数额为押金数，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋如因不可抗力的自然灾害导致损毁，本合同则自然终止，互不承担责任。六、租赁期内，甲乙双方应共同保证房屋及其设备设施处于适用和安全的状态，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。七、甲方的责任，甲方应按本合同规定的时间向乙方提侠租赁房屋。八、乙方的责任，乙方如拖欠租金达十天以上，甲方可以从乙方押金中扣除押金，并且收回出租之房屋，并追究违约责任。租赁期间，乙方不得擅自更改房屋的结构与用途，为确保安全和两相邻房主长久和谐，尤其是主房承重墙和两户房主的界限墙不得更改，若经营需要且经甲方同意不得已拆墙，则经营期满退租时照样砌墙恢复原状或作价还原，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的损毁，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修房屋，须事先征得甲方同意不得损毁地面砖门窗等，装修所拆卸原防护网等材料交还甲方保管。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件。搬迁后3日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权由甲方处理。如乙方逾期不搬迁乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。九、合同期满，如甲方的租赁房屋继续出租或出卖，乙方享有优先权。十、因履行本合同发生争议或者出现其他合同未尽事宜，当事人协商解决。协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼解决。十一、靠西边小套间201室里所提供空调一台、电视机一台、挂墙电风扇一台、床铺一个其所有权归甲方，只供乙方租用不得拆卸损毁，如有损毁照样赔偿。十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，本合同附件与本合同具有同等法律效力。 被告于2017年1月9日出具收条，收到原告支付的幼儿园转让费26,000元。 原告于2019年5月24日向本院对开福区秀峰街道荷叶小区9栋七彩乐迪幼儿园装修诉损失、屋内物品损失（含折旧）进行评估。湖南公信价格评估事务所有限公司出具价格评估报告，对装饰装修部分评估为24,715元，室内物品部分的评估值为47,434元。原告垫付鉴定费6,500元。 本院认为，一、本案的争议焦点在于，原告所称的《幼儿园转让协议》是否成立有效的问题。本院认为，双方当事人签订的合同应当具备合同构成的基本要素，订立合同，首先应具备的是原被告双方就订立合同而形成的共同意思表示，本案中，原被告双方仅在协议首部签名，法律虽然没有明确规定签字（签章）的位置，但根据通常理解，在合同末尾落款处签字或签章表示合同当事人对合同所有内容的确认。且根据原被告双方交易的习惯，双方在《房屋租赁合同》中亦不仅在合同首部当事人信息处签字，亦在合同末尾当事人落款处签字确认，而就《幼儿园转让协议》而言，双方均未签订合同日期，被告在合同首部签字的行为系提供合同当事人身份信息的行为，报告在合同末尾并未签名不能证实其作出了同意订立该合同的意思表示，故该协议并未成立。 二、关于原告主张被告赔偿原告因幼儿园未取得开福区教育局审批许可而被责令停办的经济损失80,000元（原告为幼儿园投入设施设备等成本）的问题。本院认为，虽然原被告双方之间未签订书面的转让协议，双方在《房屋租赁合同》约定了转让费，被告亦出具收条收到转让费26000元，被告将房屋租赁给被告后，原告亦在原地经营幼儿园，并接手了被告转给原告的幼儿园经营所需的物品。即原被告双方转让幼儿园的事实客观存在，本院认为，原被告双方在明知幼儿园需要相应部门审查同意，才能办理相关证件还对幼儿园进行转让，且双方未签订书面合同，明确双方的权利义务关系，双方均存在过错。被告在明知其本身经营的幼儿园没有证件，仍将涉案幼儿园转给原告，应对原告的损失承担相应的过错责任。在本案中，原告在明知被告经营幼儿园没有相关证件，还向被告协商转让事宜，在相关证件未办理的情况下，对幼儿园进行装修，增添室内物品，放任损失的扩大，而且在相关部门对原告经营幼儿园多次要求停办的情况下，原告亦未及时止损，并且原告在本案中未向本院举证证明被告有办证之义务。故此，原告应承担较大的过错比例，本院根据原被告双方的过错程度，酌情认定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。现原告对涉案幼儿园鉴定的（装修、物品）损失为72149元，基于原告垫付鉴定费6500元，被告应承担2600元，原告虽然主张损失为80000元，但其他损失并未向本院提供证据予以证明，故本院认定，被告应向原告赔偿31459.6元（72149元×40%+2600元），故本院对原告主张的超出部分不予支持； 三、关于原告主张被告退还幼儿园部分转让费18,920元的问题。本院认为，办理幼儿园是需经得相关主管部门的审查同意，并获取相关办学资质的。本案中，原、被告双方未签订书面的《幼儿园转让协议》，亦未对办学资质及审批手续进行约定，双方关于转让费的约定，系在《房屋租赁合同》明确为28,000元（转让物品为：空调五台、风扇四台等），实际转让费为26,000元。在本案中，原告虽然支付被告转让费26000元，该转让费理应按照原被告双方的过错比例进行分担（即被告应退还原告10400元），但是原告从2017年1月1日开始经营，虽然中间有几个月停业，但是原告断断续续持续经营到2019年7月份，所用物品均已经折旧，而且原告在经营中也有获利行为，故，根据双方过错比例及实际使用情况，本院酌情被告退还原告转让费6000元。对原告主张的超出部分不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第十三条、第二十五条、第三十二条、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告郭仁义于本判决书生效之日起十日内向原告周军勇赔偿损失共计31459.6元； 二、被告郭仁义于本判决书生效之日起十日内向原告周军勇退还转让费6000元； 三、驳回原告周军勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2,272元，因适用简易程序减半收取1,136元，由原告周军勇负担682元，由被告郭仁义负担454元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴 宏 二〇一九年九月二十日 代理书记员  易瑞洁