四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3325号 上诉人（原审被告）：杜德荣，男，汉族，生于1950年5月24日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告）：王碧华，女，汉族，生于1957年10月7日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：四川恒河物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路四段48号3幢2单元2层3号。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 上诉人杜德荣、王碧华因与被上诉人四川恒河物业管理有限公司（以下简称恒河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人杜德荣、王碧华上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回恒河物业公司的上诉请求；3、对现已产生的物业费用五折支付；4、对于恒河物业公司管理上存在的漏洞，导致杜德荣家中被盗，直接经济损失6800元应由恒河物业公司支付；5、判令由恒河物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：1、原审认定事实不清，杜德荣、王碧华虽与恒河物业公司签订了物业服务合同，但是并没有杜德荣、王碧华的签字，也没有约定服务起始时间，事后双方也没有补充约定，故合同不具备法律效力。2、购房合同上载明的前期物业服务公司为四川华程物业管理有限公司，和四川恒河物业管理有限公司没有形成法律上的聘用合同，故恒河物业公司无权收取物业管理费用，在四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3153号判决中提到2011年12月14日四川省工商行政管理局核准四川华程物业管理有限公司变更为四川恒河物业管理有限公司，在此期间恒河物业公司并未向全体业主公布变更公告，也没有及时通过其他方式告知业主，也没有提供相应的物业服务，其收费是无权收费，应当返还给杜德荣、王碧华。3、《物业管理条例》规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但恒河物业公司没有通过投标方式也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然是违法的。恒河物业公司并未在相关主管部门备案，其不具备进驻小区服务的资格，更无权收费。4、一审判决出现多次计算错误，2011年12月23日南充市发展和改革委员会同意按多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米进行物业收费，并进行了备案，且恒河物业公司在南充市房地产管理局物管科备案收费标准，而前期物业管理服务合同中明确载明多层0.53元/平方，高层1.2元/平方，原审按照恒河物业公司的主张进行计算是错误的。5、原审判决适用法律错误。恒河物业公司提交的南充市发展和改革委员会（2011）179号函、南充市物价局（2009）77号垃圾处理费通知，文件规定的服务费只是指导标准，不具备强制力。 被上诉人恒河物业公司答辩称，案涉的常春藤大院小区是否是一个高档小区是开发商的定位，与物业管理公司无关，杜德荣、王碧华的上诉请求自相矛盾，一方面愿意按照五折支付物业管理费，另一方面又陈述不应支付，杜德荣家被盗应当回到小区开发的实际情况，案涉小区是边建设边销售边入住，小区开发时有一个围墙，但政府要求重建，杜德荣家被盗就是发生在围墙重建期间，即使应当承担责任也应当是开发商承担责任，与恒河物业公司无关。恒河物业公司与开发商签订了相关合同，恒河物业公司提供了服务，业主就应当支付物业管理费。对于收费标准的问题，随着物价上涨，各个小区的物业管理费都进行了调整，恒河物业公司向政府相关部门汇报得到批准后才收取的物业管理费用，故恒河物业公司收费有法律依据。 恒河物业公司起诉请求：1、判令杜德荣、王碧华支付拖欠恒河物业公司的物业服务费、垃圾清运费共8221.68元及从即日起按银行同期贷款利率的利息；2、判令杜德荣、王碧华承担本案诉讼费用。 一审认定事实如下：四川恒河实业有限公司系南充市顺庆区常春藤大院小区的房产开发商。2010年8月四川恒河实业有限公司与四川华程物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，由四川华程物业管理有限公司从事顺庆区常春藤大院小区的前期物业管理服务，其物业服务收费标准为多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米。该合同在南充市房地产管理局备案。2011年12月14日四川省工商行政管理局核准四川华程物业管理有限公司变更为四川恒河物业管理有限公司。2011年12月23日南充市发展和改革委员会同意按多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米进行物业收费，并进行了备案。王碧华、杜德荣系南充市顺庆区“常春藤大院”4幢2单元2层1号业主。2012年1月5日接房，案涉房屋为多层，建筑面积为107.69平方米。2013年1月1日起杜德荣、王碧华未缴纳物管费，恒河物业公司将催收物业管理服务费的通知张贴于小区公告栏内。2018年11月28日恒河物业公司通过中通快递向王碧华邮寄了物业费催收通知单。 2009年6月8日南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，向南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。 一审法院认为，四川恒河实业有限公司与恒河物业公司签订了前期物业服务合同，该合同已在南充市房地产管理局备案，其内容对小区全部业主均有约束力，且业主王碧华、杜德荣接受了恒河物业公司提供的物业服务，按照权利义务相一致的原则，业主应当交纳物业服务费用。王碧华、杜德荣抗辩恒河物业公司物业管理不规范，导致其家中被盗，产生了6800元的损失，恒河物业公司应当向王碧华、杜德荣赔偿该损失。王碧华、杜德荣未向法庭提交家中被盗的相关证据，同时即使家中确实被盗，也属于另一法律关系，王碧华、杜德荣可另案主张其赔偿相关损失。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经恒河物业公司书面催交，王碧华、杜德荣在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费，王碧华、杜德荣应向恒河物业公司支付其拖欠的从2013年1月1日起至2018年12月31日的物业费7753.68元（107.69平方×1元×72月）和垃圾处理费468元（6.5元/月×72月），合计8221.68元。恒河物业公司主张利息，因杜德荣、王碧华未按期支付物业费，构成违约，恒河物业公司要求王碧华、杜德荣承担资金占用损失按年利率6%计算利息，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：王碧华、杜德荣于判决生效后十五日内向四川恒河物业管理有限公司支付2013年1月1日至2018年12月31日的物业管理费7753.68元、生活垃圾处置费468元，合计8221.68元及利息（利息的计算方式为：以8221.68元为基数，从2019年4月12日起按年利率6%计算至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，2010年8月30日，四川华程物业管理有限公司在南充市房地产管理局进行前期物业管理服务合同备案，四川省南充市工商行政管理局于2011年12月27日向四川华程物业管理有限公司出具准予变更登记通知书，准许四川华程物业管理有限公司名称变更为四川恒河物业管理有限公司，《恒河常春藤大院交房程序表》证明王碧华、杜德荣于2012年1月5日完成房屋交房手续，同时杜德荣、王碧华于2012年1月1日缴纳了2012年1月1日至2013年1月1日的物业服务费用，杜德荣、王碧华与恒河物业公司2012年1月5日签订的前期物业服务协议首部虽未载明乙方名称，但在该协议尾部有王碧华的签字，由此可以推定王碧华、杜德荣在进行交房的时候四川华程物业管理有限公司已经更名为恒河物业公司，恒河物业公司也提供了物业服务，故应当认定杜德荣、王碧华于恒河物业公司的物业服务合同成立并生效，杜德荣、王碧华应当向恒河物业公司支付物业管理费用。 关于恒河物业公司收取物业管理费及垃圾处理费的收费标准，在2012年1月5日王碧华签名的前期物业服务协议第四条“物业管理服务费用（一）乙方预付费用时间：自《交房通知书》约定交房日起，由乙方按下述标准向甲方每年缴纳一次，每次在每年第一月的1-10日内缴纳；自房屋移交起，住宅按建筑面积每月1.00元/㎡收取；商铺按建筑面积每月2.00元/㎡收取；高层按建筑面积每月1.50元/㎡收取”，且该收费标准经南充市发展和改革委员会南发改函[2011]76号文件予以准许，故一审认定王碧华、杜德荣按照每月1.00元/㎡收取物业管理费用并无不当。 关于杜德荣、王碧华上诉认为其家中被盗，恒河物业公司应当承担赔偿责任的问题。因杜德荣、王碧华并未提供家中被盗的相关依据，也未提交家中被盗产生损失的相关证据，其向恒河物业公司主张赔偿责任应当另案主张，故对杜德荣、王碧华的该上诉理由不予支持。此外，杜德荣、王碧华主张小区没有提供业主娱乐休闲的场所，因娱乐休闲场所属于开发商开发小区时的规划范畴，恒河物业公司仅仅是对小区房屋公用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，故对杜德荣、王碧华的该上诉理由不予支持。 综上，杜德荣、王碧华的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杜德荣、王碧华负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年九月二十五日 书记员 李 俊