河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3684号上诉人（原审原告）：孙佳彬，男，1989年8月6日出生，汉族，现住河北省香河县。被上诉人（原审被告）：陈涛，男，1987年10月5日出生，汉族，现住北京市昌平区。上诉人孙佳彬因与被上诉人陈涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人孙佳彬上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：一审法院未追加中介公司参加诉讼，程序不当；《房屋买卖合同》、《补充协议》是三方当事人真实意思表示，合法有效，签约时被上诉人明确告知上诉人房屋产权证2××7年5月1日左右下发，但房屋产权证实际下发为2××7年11月，在此阶段房屋价格变动巨大，导致上诉人批贷额度发生巨大差异，上诉人无法继续履行合同，被上诉人对合同的解除应承担相应违约责任；限购政策是2××7年3月21日、2107年6月2分别发布，上诉人给付订金的时间是2××7年3月13日，给付首付款时间是2××7年4月27日，上诉人没有故意解除合同的行为；导致合同解除的责任并不完全在上诉人，一审酌定上诉人承担25万元的违约金不当。被上诉人陈涛未到庭发表意见。孙佳彬向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2××7年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告购房定金及购房款60万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2××7年3月13日，原告孙佳彬（买受人）与被告陈涛（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其坐落于香河永泰路西、府前街南香江逸景北区2号楼2单元502室房屋出售给原告；房屋建筑面积为83.13平方米，总价款为160万元；付款方式为分期付款，商业贷款；被告收齐全部房款时交付房屋；另合同还约定了双方的权利义务等条款。同日，原告孙佳彬（乙方）与被告陈涛（甲方）及香河安家房地产经纪有限公司新华大街分公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方出售涉案房屋净得160万元整，税费由乙方承担；乙方签订补充协议时支付甲方购房定金15万元，该定金在产权过户时自动转为房款的一部分；甲方于2××7年5月1日前结清该房屋的物业、煤、水、电、供暖等相关费用，并交付此房屋，乙方于2××7年5月1日之前给甲方补齐购房首付款45万元；因此房屋产权证尚在办理当中，故产权证下来之前甲方关于此房屋的银行尾款由甲方自行承担，待此房屋产权证下发之后，甲乙双方互相积极配合办理银行面签、房管局过户等相关手续；在此期间无论市场房价涨与跌，甲乙双方均不得以此为由拒绝继续进行交易，否则视为违约，违约方须向守约方支付总成交价的20%作为违约赔偿；若甲方违约，须将乙方已交付的定金双倍返还给乙方；若乙方违约，所付定金甲方不予退还；甲乙双方任何一方违约，丙方所收取的居间服务费、权证代办费、贷款服务费均不予退还，由违约方向守约方赔偿该笔费用；等等。原告于双方签订合同当日向被告支付购房定金15万元；后于2××7年4月27日支付被告购房款45万元。2××7年5月1日，被告将涉案房屋交付原告。另查，2××7年3月21日，河北省廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》规定：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。自2××7年3月22日起施行。2××7年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），该《实施意见》规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。同年6月4日，香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件规定：非本地户籍居民家庭能够提供本地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。非本地户籍居民家庭在本意见实施前，已为所购住房支付相关费用，经县房管局确认并出具书面证明，办理相关住房贷款、房产交易时可不提供社保或纳税证明。再查，原告孙佳彬的户籍登记在黑龙江省哈尔滨市道外区，其不能提供河北省廊坊市当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。涉案房屋被告陈涛的房产证于2××7年11月6日办理完毕，该证下发后，原告以无法办理银行按揭贷款为由拒绝继续履行合同，双方协商未果。2××7年5月17日，香河安家房地产经纪有限公司在香河县工商行政管理局办理了注销登记。一审法院认为：原告孙佳彬与被告陈涛及香河安家房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张解除合同，被告在庭审过程中表示同意，故本院对该事实予以确认。原告主张被告退还已付购房定金及购房款60万元，被告认为原告存在违约行为，抗辩主张原告应按照合同约定支付其总房款20%的违约金或者按照现房屋差价赔偿损失，且购房定金不予退还。本院认为原、被告双方签订合同、补充协议及给付首付款的时间均在国家出台的相关房屋限购政策之前，限购政策并不影响双方合同的继续履行，且双方在补充协议中约定，被告的涉案房屋产权证下发之后双方互相积极配合办理银行面签、房管局过户等相关手续，在此期间无论市场房价涨与跌，双方均不得以此为由拒绝继续进行交易，否则视为违约。因此，致使该房屋买卖合同无法履行的过错在于原告，被告并无过错。结合本县二手房交易价格下降实际情况，解除合同势必给被告造成一定的损失，根据我国法律规定的公平原则，原告应给予适当赔偿，故本院结合案情实际酌定原告赔偿被告违约金25万元。原告已给付被告购房款60万元，扣除此款后，被告应返还原告35万元。双方合同解除后，原告应将房屋返还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告孙佳彬与被告陈涛于2××7年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告陈涛退还原告孙佳彬购房款35万元；原告孙佳彬将位于河北省香河县房屋交付被告陈涛。于本判决生效后立即履行。三、驳回原告孙佳彬的其他部分诉讼请求。案件受理费9900元，由原告孙佳彬负担3350元，被告陈涛负担6550元。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应依约履行。本案所涉房屋取得权属证书后，上诉人以无法办理银行按揭贷款为由拒绝继续履行合同，上诉人该理由不能成立，其拒绝继续履行合同的行为属于违约行为，应承担违约责任，一审判决依据当地房屋市场价格变动情况，酌定上诉人应赔偿的违约金数额，数额适当，理据充分，本院予以维护。上诉人主张被上诉人未按其承诺的时间，取得房屋所有权证，造成上诉人无法继续履行合同，并在二审期间提供证人王某出庭证明被上诉人承诺房屋所有权证应于2××7年5月份下发，本院审查认为，上诉人该主张与双方订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定不符，应以书面约定为准，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人二审期间提交其与妻子的征信证明，主张无能力继续履行合同，本院认为，上诉人签订房屋买卖合同后，应保证履行该合同，上诉人因自身原因无法继续履行合同，属于违约行为，应承担违约责任。本案中，上诉人起诉时并未向中介公司主张权利，一审法院未追加中介公司参加诉讼，符合法律规定，上诉人该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年九月十二日法官助理叶振平书记员于盟佳