淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初3799号原告：王光胜,男,1970年2月10日出生,汉族,住沭阳县。委托诉讼代理人：陈以亮，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告:淮安市瑞林商业管理有限公司,住所地淮安市翔宇北道99号。法定代表人：唐芹。被告:江苏瑞林置业有限公司,住所地淮安市淮阴区瑞林国际家居建材广场40888室。法定代表人：倪祖根，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所律师。原告王光胜诉被告淮安市瑞林商业管理有限公司（以下至判决主文前简称瑞林商管）、江苏瑞林置业有限公司（以下至判决主文前简称瑞林置业）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光胜及其委托诉讼代理人陈以亮、被告瑞林商管、瑞林置业的共同委托诉讼代理人刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金42067.79元以及违约金（以42067.79元为基数，从2019年2月1日起按日万分之一计算至款项还清之日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月29日与被告瑞林置业签订合同，购买瑞林置业开发的位于淮安市淮阴区瑞林国际广场商业用房家具建材中心第二层20167号商铺，该商铺建筑面积为26.12平米，总价款为591667元。购房时瑞林置业承诺，该商铺前五年每年的收益为房屋总价款的8%即47333元，前五年租金收益在购房款中扣减（扣减后原告一次性缴纳房款355000元），该商铺由瑞林置业安排瑞林商管经营管理，同日，原告与瑞林商管签订商铺委托经营管理合同，合同约定原告放弃前五年租金，委托经营期限20年，第六年租金不低于第五年租金标准，还约定了付款时间及违约金的计算方法。至今被告尚欠原告第六年租金42067.79元，故提起诉讼。被告瑞林商管辩称：原告的诉请没有事实依据，本案争议焦点为第五年的租金标准，根据原、被告双方签订的委托经营管理合同第二条约定，第五年的租金标准应该是双方签订的委托经营期限20年内的实际发生的第五年的租金或者收益作为计算标准，原告按照与其他方签订的有关条款，向瑞林商管主张没有事实依据，请求予以驳回。被告瑞林置业辩称：被告和原告之间不存在房屋租赁或者房屋委托管理的关系，原告诉请没有事实依据，请求予以驳回。本院经审理确认如下案件事实：2012年10月29日，原告与被告瑞林置业签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，约定原告购买瑞林国际家居建材广场二层20167号商铺，价格按套内建筑面积计算，单价为每平米24381.8681元，总价355000元，买受人于2012年10月29日一次性付清价款355000元，出卖人应在2012年12月18日前，将取得《淮安市房地产开发项目交付使用备案证书》的商品房交付买受人。原告按合同约定付清了购房款。该合同买受人处系原告签名，出卖人处加盖“江苏瑞林置业有限公司销售合同专用章”和李向东印。同日，被告瑞林置业向原告出具一份加盖“江苏瑞林置业有限公司销售合同专用章”的《瑞林国际签约付款确认单》（以下简称《确认单》）一份，该《确认单》上特殊说明部分载明“商铺原总价为591667元整，该商铺第五年租金为47333元整”，付款信息为一次性355000元。同日，原告（甲方）与淮安市凯源商业管理有限公司（被告瑞林商管之前名称）（乙方）签订《淮安瑞林国际家具建材购物中心商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定：1、甲方将位于淮阴区“瑞林国际广场”的商铺委托乙方统一经营管理，由乙方打造家具建材中心，该商铺位于“瑞林国际广场”商业用房家具建材中心第二层第20167号，商铺建筑面积为26.12平米，在产权证办理完成后以产权证记载面积为准；2、委托期限二十年，自该商铺根据《买卖合同》约定的交付之日的次日起算；3、在二十年委托期内，因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前五年的所有经营收益，第六年至第二十年的收益计算方法为：甲方商铺收益=甲方商铺建筑面积÷甲方商铺所在楼层乙方管理的所有商铺的建筑面积×该楼层乙方实际收取的租金总额的80%（面积均按《买卖合同》确定），乙方承诺，第六年的租金不低于第五年或根据同期市场行情，乙方应支付甲方的第六年至第二十年收益，于每个合同年度结束后的第一个季度内支付，乙方提留总租金收入的20%作为经营管理费（不含物业费）;4、如乙方未按约定支付收益，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之一的违约金。依据产权证，原告涉案商铺的建筑面积为26.17平米。原告陈述，《买卖合同》和《委托经营管理合同》都是同一天在售楼处签订。被告瑞林置业对瑞林国际广场商铺均由瑞林商管统一经营管理及《确认单》中第五年租金为47333元整的解释为：1、因每个业主购买商铺的面积较小不便出租及管理，在购买人同意的情况下对出售的商铺委托统一经营管理，是为了尽可能实现业主购买商铺进行投资，使之增值、保值；且瑞林商管系依法新成立的企业，债权债务关系清晰，没有外债，在签订委托合同时对瑞林置业和业主没有商业风险。2、《确认单》中租金标准的表述是瑞林置业委托的房屋销售代理公司的一种营销方式。另查明：被告瑞林商管于2011年9月29日设立，系自然人独资的有限责任公司，之前名称为淮安市凯源商业管理有限公司，登记住所为淮安市翔宇北道99号，之前法定代表人及股东系向全斌，2015年12月30日，法定代表人及股东均变更为李向东，2019年8月7日，法定代表人及股东又变更为唐芹。在瑞林商管的企业年报中，公司联系方式变更情况为：2013年、2014年均为80835373,淮安市翔宇北道99号；2015年为80853091，淮安市翔宇北道99号；2016年、2017年、2018年均为137××××4157，淮安市翔宇北道99号，111×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。被告瑞林置业于2009年5月20日设立，系中外合资的有限责任公司，原法定代表人为李向东，原登记住所为淮安市淮阴区消防大队院内，2015年11月3日变更为淮阴区瑞林国际家居建材广场40888室，原股东为李向东、NisonInternationalHoldingsLimited,2015年11月3日，股东又新增了苏州尼盛国际投资管理有限公司，现三股东的持股比例为：李向东10%、NisonInternationalHoldingsLimited50%、苏州尼盛国际投资管理有限公司40%，2015年11月3日，法定代表人由李向东变更为倪祖根。在瑞林置业的企业年报中，公司联系方式变更情况为：2013年为137××××4157，淮阴区北京东路消防大队院内；2014年为80853888，淮阴区瑞林国际小区2-102；2015年为80853888，淮阴区翔宇北道99号；2016年、2017年、2018年均为84182288，淮阴区瑞林国际家居建材广场40888室，111×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。2018年8月24日，被告瑞林商管支付原告第六年租金5265.21元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。首先，原告提供的《确认单》载明涉案商铺“原总价为591667元整，该商铺第五年租金为47333元整”，本院要求被告瑞林置业对此予以解释，被告瑞林置业仅解释为委托的房屋销售代理公司的一种营销方式，至于何种营销方式并未明确；其次，瑞林国际家居广场的商铺均由被告瑞林置业介绍业主与被告瑞林商管签订《委托经营管理合同》，委托被告瑞林商管统一进行租赁经营，期限为20年，《买卖合同》和《委托经营管理合同》均系同一天签订；第三，因被告瑞林置业在购房款中已经将前五年的租金（每年租金标准为房屋总价的8%）予以扣除，故业主才同意在《委托经营管理合同》中放弃前五年的所有经营收益，被告瑞林置业向原告确认第五年的租金为47333元，被告瑞林商管的《委托经营管理合同》即承诺“第六年的租金水平不低于第五年或根据同期市场行情”，被告瑞林置业的销售方案和被告瑞林商管的《委托经营管理合同》相互衔接。综上，上述证据可以证明涉案商铺采取的是包租20年的销售模式，前五年的租金收益为房屋总价的40%（每年为8%）在出售商铺时已在购房款中扣除，被告瑞林置业和被告瑞林商管对涉案商铺的销售方案、委托经营管理方案均知晓且互相配合。第四，被告瑞林置业和被告瑞林商管虽在工商登记部门登记为彼此独立的法人，但两被告并无证据证明在签订《买卖合同》和《委托经营管理合同》时，对两被告系各自独立的主体向业主明确披露说明，从而使业主对两被告系关联企业产生合理信赖，两被告在出售涉案商铺时互相配合，现又以互为独立的法人为由规避责任，有滥用公司独立人格以逃废债务之嫌，损害了债权人的利益。综上，依据诚实信用原则，并参照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，被告瑞林置业、被告瑞林商管应按承诺的47333元支付原告第六年的租金，扣除已支付的5265.21元，还应支付原告租金42067.79元，至于原告主张的违约金，日万分之一的标准亦符合法律规定，但应从2019年4月1日起计算至款项还清之日。本案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏瑞林置业有限公司、被告淮安市瑞林商业管理有限公司支付原告王光胜租金42067.79元及违约金，违约金以42067.79元为基数，按日万分之一的标准从2019年4月1日起计算至款项还清之日。二、驳回原告王光胜的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取426元，由被告江苏瑞林置业有限公司、被告淮安市瑞林商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；原告王光胜的上诉账号为：62×××65；被告江苏瑞林置业有限公司的上诉账号为：62×××32；被告淮安市瑞林商业管理有限公司的上诉账号为：62×××57）。审 判 员 孙明珠二〇一九年九月十一日法官助理 孙晶晶书 记 员 尹孟荣