山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2966号上诉人（原审被告）：侯贻征，男，1972年9月15日出生，汉族，住邹城市。被上诉人（原审原告）：程庆宝，男，1961年4月16日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：王广华，邹城英明法律服务所法律工作者。上诉人侯贻征与被上诉人程庆宝房屋租赁合同纠纷一案，前由山东省邹城市人民法院于2018年5月2日作出（2018）鲁0883民初121号民事判决，侯贻征不服向本院提起上诉，本院于2018年9月26日作出（2018）鲁08民终3498号民事裁定，将本案发回山东省邹城市人民法院重审。山东省邹城市人民法院重审后，于2019年4月27日作出（2019）鲁0883民初419号民事判决，侯贻征不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯贻征上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人程庆宝的诉讼请求；2、诉讼费由程庆宝负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2017年3月20日城管部门向被上诉人下达通知书，责令其限期拆除其自建违法房屋。但是现有证据不能证实上诉人转租的土地及地上附着物是2017年3月20日拆除的，一审法院虽向城管部门调查情况，但是未查清具体拆除时间。2017年10月18日上诉人与千泉街道办事处张家沟村签订《附着物拆除协议》，因此上诉人认为一审法院认定先拆除房屋后签订补偿协议，不符合时间逻辑和一般常识，结合上诉人提供的110接警单和现场处置回执单，可以印证上诉人转租的土地及地上附着物是2017年9月26日完全拆除完毕的。因此，一审法院认定履行合同的时间是从2017年2月8日至2017年3月20日，共计40天，显然应属认定事实错误。二、上诉人在一审中提出反诉，一审法院应当受理。被上诉人主张上诉人返还租金，上诉人主张被上诉人赔偿经济损失，符合提起反诉的法定条件，一审法院要求上诉人另行主张，增加了上诉人的诉累，应予纠正。程庆宝辩称，一、2017年3月20日邹城市城市管理执法局再次向被上诉人下达邹执改字(2017)第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》，载明：孟子湖笨鸡店(程庆宝):经查，你单位在万佳阳光城对过未经过审批擅建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第48条之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第68条之规定，现责令你(单位)限或日内自行拆除擅自建设的房屋，并接受复查。否则，由此引起的法律责任即后果由你(单位)承担。一审法院于2019年2月25日向邹城市城市管理执法局千泉分局进行调查，该局出具调查回执，证明其下达的(2017)第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》中责令拆除的范围为孟子湖笨鸡店所有违法建筑，并解释孟子湖笨鸡店的建筑物均为违法建筑，均属于拆迁范围。在履行合同过程中，因邹城市城市管理执法局向被上诉人下达了限期拆除的行政执法通知，致使上诉人与被上诉人之间的租赁合同已不具备继续履行的条件，被诉人终止经营并搬离，双方合同关系实际解除。二、上诉人在一审提出反诉，并不属于同一法律关系。一审法院已经向上诉人释明所提出的诉求属另一法律关系，告知可以另行起诉。综上所述，上诉人的上诉理由与事实不符，原审法院认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。程庆宝向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告返还租金26793元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告程庆宝系邹城市千泉街道程家沟村村民，曾用名程庆玉。2003年1月1日，案外人田夫彬、田岭合伙作为乙方，以兴建苗木园艺场的名义，与邹城市千泉街道张家沟村村民委员会（甲方）签订土地租赁合同，田岭租赁张沟村7.085亩土地，租赁期限10年，自2003年1月1日至2013年1月1日至，年租金25500元，并约定:在合同期内，如上级开发占用时，双方协商找占用单位，按政策给予补偿，该宗土地以上所有附着物补偿归乙方，甲乙双方同时终止合同，甲方概不赔偿乙方任何损失。田岭作为乙方代表在该租赁合同上签名。田岭、田夫彬在租赁土地上种植了树木，并建造了临时房屋、茅草棚等设施用于饭店经营。2013年2月8日，案外人田夫彬作为甲方，与作为乙方的程庆玉即原告程庆宝签订《房屋租赁合同》一份，合同载明:“甲方将位于邹城市太平东路东首路南（万佳阳光城对过），茅草棚八个、地下室八间、空大门一个、机井一口、卫生间一套、两间储藏室、两间住的单间。地下室上大约200平方彩钢瓦铁架大棚一处，院内所有树木都是甲方的，租赁给乙方使用，租赁期为4年（自2013年2月8日至2017年2月8日）；年租金为3万，于本合同签订之日付3万元，逾期乙方将承担相应的法律责任；甲方于本合同签订之日将租赁物交于乙方；在租赁试用期内，乙方特殊情况下在合同内可以转租，乙方可在院落内搭建投资建设，在合同期内所有权归甲方所解释，乙方所建筑茅草棚补偿归甲方所有，补偿完乙方无条件搬走茅草棚；本合同履行期内，如遇国家、政府、开发商征用，甲方应及时通知乙方，剩余租金退还乙方，解释权对甲方；本合同未尽事宜，可另行协议，可另行签订附合同，附合同与本合同具有同等效力；如遇国家、政府、开发商征用或拆迁，合同不到期，地面附属物补偿款归甲方所有；2013年2月8日至2017年2月8日止此协议签字后有法律效应”。原告承租后开办经营饭店，制作并悬挂“孟子湖笨鸡店”招牌。2013年8月23日，田夫彬作为甲方，与作为乙方的被告侯贻征签订转让合同，田夫彬将其租赁土地使用权及地上建筑物、房屋、变压器、大棚、花、树木、水井等地上所有附着物及地下排水设施等物品以36万元的价格转让给被告，并约定甲方协助乙方办理向大队签订合同手续、协助办理向现经营饭店承租方签订新租赁合同、协助办理交接手续等。被告侯贻征及田夫彬、田岭均在转让合同上签名，原、被告及田夫彬三方在卖房交接清单上签字确认。后原、被告均同意延续使用田夫彬与原告的租赁合同，双方未另行签订新租赁合同。被告与邹城市千泉街道张家沟村村民委员会亦未重新签订土地租赁合同，双方参照执行田岭与张家沟村委会签署的租赁合同执行。自2014年1月至2017年1月，被告陆续向张家沟村委会交纳2013年度至2017年度的土地承包费，张家沟村委会均向被告出具了收款收据。2014年5月26日，原告向被告交付租金30000元，被告出具收款条一张，载明：“今收到程庆宝14年房租金叁万元整收款人：侯贻征收款日2014年5月26日收到”。2016年2月28日，原告通过中国农业银行山东省分行卡向被告侯贻征银行账户转账30000元。2017年2月8日，原告向被告交付租金30000元，被告向原告出具收款条一张，载明：“今收程庆玉房租金人民币叁万元整，2017年2月8日起至2018年2月8日止为壹年租金收款人：侯贻征2017年2月8日137××××6866”。2017年3月5日，邹城市城市管理行政执法局向原告下达邹执改字（2017）第23020号《城市管理行政执法责令改正通知书》，载明：“孟子湖笨鸡店：经查，你（单位）在擅自设置户外广告牌的行为，违反了《山东省城镇容貌和环境管理办法》第二十六条之规定，根据《山东省城镇容貌和环境管理办法》第五十一条之规定，现责令你（单位）立即拆除，并接受复查。否则，由此引起的法律责任即后果由你单位承担。”2017年3月20日，邹城市城市管理行政执法局再次向原告下达邹执改字（2017）第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》，载明：“孟子湖笨鸡店（程庆宝）：经查，你（单位）在太平路东路万家阳光城对过未经审批擅自建设房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，现责令你（单位）限贰日内自行拆除擅自建设的房屋，并接受复查。否则，由此引起的法律责任即后果由你单位承担。”原告在该通知书上签名。因原、被告间的租赁合同不能继续履行，原告终止经营并搬离。双方之间因租赁费返还等问题多次协商未果，遂酿成纠纷，原告提起诉讼。另查明，2017年10月18日，邹城市千泉街道张家沟村村民委员会作为甲方，与作为乙方的被告侯贻征签订附着物拆除协议，约定：乙方自愿自行拆除撤离西苇水库西太平路南（万家阳光城对过）土地上的一切附着物（房屋、树木、栅子、绿苗等）；乙方自行拆除后，甲方一次性支付乙方200000元大写贰拾万元搬家费用。该院于2019年2月25日向邹城市城市管理行政执法局千泉分局进行调查，该局向本院出具调查回执，证明其下达的（2017）第24083号《城市管理行政执法责令改正通知书》中责令拆除的范围为孟子湖笨鸡店所有违建房屋，并解释孟子湖笨鸡店的建筑物均为违建建筑，均属于拆除范围。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告虽未签订租赁合同，但双方均同意沿用原告与案外人田夫彬签订的《房屋租赁合同》内容执行，系当事人真实意思表示，为有效民事法律行为。在履行合同过程中，因邹城市城市管理行政执法局向原告下达限期拆除的行政执法行为，致使原、被告间的租赁合同已不具备继续履行的条件，原告终止经营并搬离，双方的合同关系已实际解除。原告向被告交纳了当年的一年租金，原告请求被告返还其剩余租赁期限部分的租赁费，理由充分，应予支持。原告在2017年3月20日接到邹城市管理行政执法局下达限期拆除通知书即停止营业，则租赁合同终止时间为2017年3月20日，剩余租赁期限部分的租赁费为26712.33元［计算方式：30000元-30000元÷365天×40天（2017年2月8日至2017年3月20日）］。被告主张原告实际营业至2017年9月26日，证据不足，不予采信。被告以原告私自砍伐80棵树木、拆除原有卫生间造成其获得的补偿减少为由要求原告赔偿损失，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告侯贻征于判决生效后十日内返还原告程庆宝租赁费26712.33元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由被告侯贻征负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2013年2月8日程庆宝与案外人田夫彬签订了《房屋租赁合同》，由程庆宝租赁案涉部分房屋用于饭店经营。2013年8月23日，田夫彬将上述房屋转让给侯贻征。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。程庆宝与侯贻征在履行上述房屋租赁合同的过程中，邹城市城市管理行政执法局于2017年3月20日向程庆宝下达了限期二日内拆除租赁房屋的通知，虽然程庆宝与侯贻征对于涉案租赁房屋拆除的时间陈述不一致，但涉案房屋因邹城市城市管理行政执法局的行政执法行为致使无法继续经营，程庆宝终止经营并搬离，双方的租赁合同关系已实际解除。原审法院认定程庆宝在2017年3月20日接到邹城市管理行政执法局下达限期拆除通知书后即停止营业，租赁合同终止时间为2017年3月20日，并无不当。对于侯贻征主张其在一审时以程庆宝私自砍伐80棵树木、拆除原有卫生间造成其获得的补偿减少为由反诉请求程庆宝赔偿损失，因一审法院对于未予审理，本院对此亦不予处理。综上所述，侯贻征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由侯贻征负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年九月十二日书记员  金广洋