广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3651号原告：王莉芳，女，1979年6月21日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：曾洪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉蕙，广东万乘律师事务所律师。被告：惠州市龙林雅苑房地产有限公司，住所：惠阳区**。法定代表人：朱一鸣，总经理。委托诉讼代理人：杨庆，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：练可英，广东铸铭律师事务所律师。被告：惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，营业场所：惠州市惠阳区**。负责人：余立明。委托诉讼代理人：张振彬，男，系该司员工。委托诉讼代理人：徐晓飞，男，系该司员工。原告王莉芳诉被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司（下称龙林雅苑公司）、惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行（下称农商行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人曾洪，被告龙林雅苑公司的委托诉讼代理人练可英，被告农商行惠阳支行的委托诉讼代理人徐晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；2.解除原告与被告农商行惠阳支行签订《个人购房按揭贷款合同》；3.被告龙林雅苑公司返还原告购房首付款496045元、维修资金等预收费用8161元；4.被告龙林雅苑公司偿还原告已向被告农商行惠阳支行支付的贷款本息518678.93元（暂计至2019年7月31日）；5.被告龙林雅苑公司以已付全部房款（含已付贷款部分）1014723.93为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算并支付利息，自2017年7月12日起支付至实际清偿时止（暂计至2019年7月31日为100415.39元）；6.被告龙林雅苑公司支付逾期交付房屋违约金43381元；7.被告龙林雅苑赔偿原告《个人购房按揭贷款合同》律师见证费用1100元；8.被告龙林雅苑公司向被告农商行支行偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本息；9.本案诉讼费、保全费、公告费、执行费等相关费用全部由被告龙林雅苑公司承担。事实与理由：2017年12月7日，原告与被告龙林雅苑公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告龙林雅苑公司开发的惠州市××楼××号商品房，房屋总价款1446045元，合同约定交房时间为2018年12月31日前，并约定逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。2017年12月7日，原告与被告农商行惠阳支行签订《个人购房按揭贷款合同》，借款金额950000元。截止2019年7月31日，原告已支付购房首付款496045元、维修资金7131元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元等预收费用总计8161元，偿还贷款本息518678.93元。2019年7月27日，原告向被告龙林雅苑公司邮寄解约通知书，行使合同解除权，合同解除后，为维护原告合法权益，诉至法院。被告龙林雅苑公司辩称，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》未达到解除的条件，原告通知解除的行为，不应发生解除合同的效力。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告龙林雅苑公司应当在2018年12月31日前向原告交房该房屋，逾期超过90天后，原告有权解除合同。在《商品房买卖合同（预售）补充协议》第五条约定，双方同意合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为被告龙林雅苑公司违约。案涉房产于2019年6月28日达到了交付条件，被告龙林雅苑公司逾期交房主要是因为2018年的降雨天气非常多，且遇到了超强台风山竹，导致案涉房屋的外墙装修工程延误，导致案涉房屋无法在约定期限内交付，被告逾期交房并未达到约定的90日期限，原告无权单方解除合同。即使合同达到解除条件，原告诉求返还律师见证费、维修基金、评估费、不动权籍测绘费、抵押登记费无事实和法律依据，律师见证费的收款单位是广东方正联合律师事务所，非必然直接损失，不属于本案的赔偿范围，维修基金非被告龙林雅苑公司所收取，原告可向相关部门自行申请退回；评估费实际收取单位为惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司，不动权籍测绘费、抵押登记费均系被告龙林雅苑公司代收费用，均已提交至房产管理部门，无法退回。贷款利息是原告为了得到被告农商行惠阳支行的贷款，与被告农商行惠阳支行约定的贷款条件，非必然直接损失，不属于本案的赔偿范围。原告主张的逾期交房违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。原告诉请违约金的同时再要求赔偿利息损失是不合理的，逾期交房违约金及利息损失，均属合同乙方不履行义务的违约责任，功能相同，性质一致，如果并用将加重被告龙林雅苑公司的责任，因此只能择一适用，在逾期交房达到解除条件情况下合同并没有约定同时支付不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给予利息及支付违约金的事实，请求法院驳回原告支付利息损失的诉讼请求。被告农商行惠阳支行辩称，驳回原告提出的解除与被告农商行惠阳支行签订的《个人住房按揭贷款合同》的诉讼请求。本院认定事实如下：2017年12月7日，原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）**]，约定原告购买坐落于惠州市××区淡水××楼××房产，总房价款1446045元，原告应于2017年7月12日前支付首期房款496045元，余款950000元向银行申请贷款支付。被告龙林雅苑公司应当在2018年12月31日前向原告交付案涉房产。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金……”。附件十一补充协议第五条约定：“出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约……”。附件十一补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》中……第十二条第一点第二项……，上述条款中的年利息均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”。合同签订后，原告于2017年7月12日向被告龙林雅苑公司支付首期款496045元，维修资金7131元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元等预收费用总计8161元。被告龙林雅苑公司收取原告预收费用共计8161元后，于2018年3月28日支付惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司房产评估费500元、2017年12月7日缴付维修资金7131元。2017年12月7日，原告与被告农商行惠阳支行签订编号惠阳按借字2017年第0985号《个人购房按揭贷款合同》，约定原告向被告农商行惠阳支行借款950000元用于购买案涉房产，原告授权被告农商行惠阳支行将全部借款直接划入被告龙林雅苑公司账户上。2017年7月13日原告因案外人广东方正联合律师事务所出具《见证书》给原告支付律师见证费1100元。2017年12月7日，被告农商行惠阳支行向原告出具载明借款金额950000元的《借款借据》。2019年6月6日，被告龙林雅苑公司出具《延期交楼公告》，载明内容“因受2018年9月16日‘山竹’台风恶劣天气影响（35年一遇的超强台风）以及今年雨水天气繁多等各方面原因，龙林雅苑的建设进度受到严重影响，导致至今尚未交楼，对此本公司表示歉意……如延期交楼最终被认定应予赔付的，我司将遵照《商品房买卖合同》的逾期交楼相关条款约定执行……”。2019年7月27日，原告向被告龙林雅苑公司邮寄了《解约通知书》，通知被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》即行解除，被告应向原告退还首付款、已还房贷本息、维修基金等预收费用，支付相应违约金并赔偿其他损失。2019年7月29日，被告龙林雅苑公司已签收。2019年6月28日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》给被告龙林雅苑公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。案经开庭审理，双方争议焦点有：1.原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2.原告与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》是否应解除；3.案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任。关于原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除的问题。本案中，案涉房产于2019年6月28日才取得竣工验收合格，被告龙林雅苑公司未能在2018年12月31日前向原告交付案涉房产，且逾期交房已超过90日，被告龙林雅苑公司确实存在逾期交房的行为，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条和附件十一补充协议第五条的约定，原告解除合同有合同依据。被告龙林雅苑公司于2019年7月29日签收了原告的《解约通知书》，案涉《商品房买卖合同（预售）》自通知到达对方时解除，故原告请求确认原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，有事实和法律依据，应予以支持。关于原告与被告农商行支行签订的《个人购房按揭贷款合同》是否应解除的问题。首先，原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房按揭贷款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的农商行惠阳支行列为被告，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告与被告龙林雅苑公司的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，致使案涉房产按揭贷款合同的目的无法实现，故原告请求解除与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》，应予以支持。关于案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任的问题。1.关于《商品房买卖合同（预售）》的解除。原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》已于2019年7月29日解除，合同解除后，原告诉请被告返还购房首付款496045元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元），有事实和法律依据，予以支持。评估费500元、维修基金7131元非被告实际收取，原告请求被告返还，没有依据，不予支持。原告可另循途径解决。2.关于违约金调整。原告主张被告龙林雅苑公司依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定向原告承担违约责任，被告龙林雅苑公司认为原告同时主张逾期交房违约金及利息损失，加重被告龙林雅苑公司的责任，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告未提供证据证明其损失是多少，结合原告支付款项造成的实际损失、双方合同履行情况、合同约定内容、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院认为自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，足以弥补原告损失，故原告主张被告龙林雅苑公司支付逾期交房违约金43381元，不予支持。3.关于案涉《个人购房按揭贷款合同》的解除。原告与被告农商行惠阳支行签订的《个人购房按揭贷款合同》的解除系被告龙林雅苑公司违约行为导致《商品房买卖合同（预售）》解除造成的，原告向被告农商行惠阳支行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告龙林雅苑公司承担，故原告请求被告偿还原告已向被告农商行惠阳支行支付的贷款本息和请求被告龙林雅苑公司向被告农商行惠阳支行偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余的贷款本息，有事实和法律依据，予以支持。原告诉请被告龙林雅苑公司赔偿律师见证费，因律师见证费非必要支出，且收取主体并非被告龙林雅苑公司，故原告主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告王莉芳与被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳（2017）**]于2019年7月29日解除（原、被告双方应互相配合办理合同注销备案等手续）。二、解除原告王莉芳与被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行签订的惠阳按借字2017年第0985号《个人购房按揭贷款合同》（原、被告双方应互相配合办理合同解除、涤除案涉房屋预抵押登记等手续）。三、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳返还购房首付款496045元、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元）。四、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳赔偿自2017年7月12日起以496045元为基数至购房款返还之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息。五、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告王莉芳偿还至判决生效之日止王莉芳已偿还被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行的贷款本金及贷款利息(以被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)。六、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向被告惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行偿还原告王莉芳自判决生效之日起就案涉《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。七、驳回原告王莉芳的其他诉讼请求。本案诉讼费7655元（原告已预交），由被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年九月二十三日书记员  张 婷吕佳俊