云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初10352号原告：唐小情，女，1985年2月1日出生，汉族，广西资源县人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：潘行建，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：罗娜，女，1982年1月15日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告唐小情与被告罗娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告唐小情的委托诉讼代理人潘行建、被告罗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐小情向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告于2018年9月9日签订的房屋买卖暨居间合同的房屋买卖关系。二、请求依法判令被告返还原告定金本金25000元。三、请求依法判令被告支付原告违约金81000元。四、本案诉讼费等所有费用均由被告承担。事实和理由：经中介公司居间介绍后，原、被告及中介公司于2018年9月9日签订《房屋买卖暨居间合同》约定被告将其名下位于昆明市盘龙区巨和美术小区12幢14层1407号房屋(建筑面积35.41平方米)出售给原告，成交价为人民币405000元。被告提出该套房屋尚差欠银行按揭贷款人民币195000元，双方约定原告的首次付款为195000元，剩余款项原告以银行按揭贷款的方式支付给被告。双方约定于2018年10月12日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，签订合同时原告支付定金人民币25000元；若一方违约，守约方有权解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订当日原告按约支付定金人民币25000元并由被告向原告出具收条一份，同时原告备足了首次付款的剩余款项170000元，准备随时付款交易。2018年9月20日中介公司邀约原、被告到明信公证处办理房屋买卖公证，原告依约交纳了公证费1215元。后因被告差欠按揭贷款银行的信用卡6万多元逾期未付，该银行要求被告付清房款后还要将信用卡逾期的6万多元付清才能发还房产证原件，后被告未能将该房屋的产权证原件赎出，原、被告之间房屋买卖公证无法办理，公证处将原告的已交纳的公证费1215元退还给原告。后经中介公司及原告再三催促，但被告均以各种理由进行推诿，甚至到中介公司吵闹、拒绝履行合同，上述房屋至今未能办理产权过户。原告认为，因被告的原因导致双方未能在约定期限办理产权过户手续，且被告以其实际行为明示不再履行合同，被告的行为已经严重违约，根据合同法及双方约定，原告依法享有合同解除权，并有权要求被告返还定金、承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，诉至本院,主张上述诉请。罗娜辩称：被告不同意解除合同并要求原告在赔偿被告10万元违约金的基础上继续履行合同，被告不同意退还定金也不同意承担违约金。原告签订合同后一直在回避被告，在约定过户的当天原告也不出现。经审理本院确认案件事实如下:原告、被告、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年9月9日签订《房屋买卖暨居间合同》,该合同约定:1、被告将其名下位于昆明市盘龙区巨和美术小区12幢14层1407号房屋(建筑面积35.41平方米)出售给原告，成交价为人民币405000元;2、涉案房屋所有权证处于抵押中，原告同意在过户前出资人民币195000元(含定金25000元在内)协助被告还贷赎证，该款项(直付被告）可冲抵房款(首付款),剩余款项原告以银行按揭贷款的方式支付给被告原告承担相应风险;3、双方约定于2018年10月12日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续，签订合同时原告向被告已支付定金人民币25000元。双方约定于公证机关签订二手房买卖合同时〔含网签〕，支付首付款人民币170000元整,除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款银行支付给被告;4、合同违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同,应当由三方协商一致解除，并就对昆明尊园房地产经纪有限公司的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的,守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付延迟履行违约金并继续履行合同，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的,守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订当日原告按约支付定金人民币25000元并由被告向原告出具收条一份，同时原告在2018年10月9日已备足了首次付款的剩余款项170000元。2018年9月20日昆明尊园房地产经纪有限公司邀约原告、被告到明信公证处办理房屋买卖公证，原告依约交纳了公证费1215元。后因被告差欠按揭贷款银行的信用卡6万多元逾期未付，该银行要求被告付清房款后还要将信用卡逾期的6万多元付清才能发还房产证原件，后被告未能将该房屋的产权证原件赎出，原、被告之间房屋买卖公证无法办理，公证处将原告的已交纳的公证费1215元退还给原告。就此原被告双方对《房屋买卖暨居间合同》下一步如何履行没有形成一致意见。庭审中,原告、被告明确本案适用违约金不适用定金罚则,被告不同意支付原告主张的违约金并认为违约金计算标准过高。2018年10月8日的房屋信息查询摘抄表载明:昆明市盘龙区巨和美术小区12幢14层1407号房屋的所有权人为被告罗娜,该房设有抵押,抵押时间2014年3月5日,抵押权人为中国建设银行股份有限公司云南省分行。原告明示其诉讼请求第一项要求解除原被告《房屋买卖暨居间合同》的房屋买卖关系是指原告、被告间的房屋买卖合同关系,不涉及该份合同中原告与昆明尊园房地产经纪有限公司之间的居间合同法律关系。以上事实,有原告提交的以下证据在卷佐证:第一组证据：1、《房屋买卖暨居间合同》一份；2、收条一份；3、中国银行账户余额提示信息一份；4、银行流水四份；第二组证据：5、短信记录一份；6、公证费发票一张；7、公证费退款短信一份;有被告提交的以下证据在卷佐证:2018年10月8日的房屋信息摘抄表一份等证据在卷佐证及原被告当庭陈述予以证实。另外被告称有录音证据一份，但迄今没有向法庭提交。本案争议焦点是:原告、被告在履行《房屋买卖暨居间合同》中究竟谁违约?从本院查明的事实看,原告、被告双方履行合同至还贷赎证阶段,原告在过户前出资人民币195000元(含定金25000元在内)协助被告还贷赎证的款项已备齐,是因被告差欠按揭贷款银行的信用卡6万多元逾期未付,导致按揭银行要求被告付清房贷款后还要将信用卡逾期的6万元付清才能发还房产证原件,原告、被告对信用卡6万多元债务如何处理未能形成一致意见,终因被告没有能力偿还信用卡6万多元债务,导致《房屋买卖暨居间合同》未能按约赎证,原告、被告双方不能按约于2018年10月12日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续。终上,根据以上事实及现有证据,本案认定被告构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告、被告、昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》的内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应按合同履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案合同履行了支付定金后,合同买卖双方的主要义务尚未履行就因被告违约导致合同未能继续履行,故被告不同意解除合同并要求原告在赔偿被告10万元违约金的基础上继续履行合同的答辩意见,本院不予采信,而原告要求解除合同、返还定金25000元诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持。关于原告主张被告向其支付违约金81000元的诉讼请求,被告不同意支付,根据本案事实及前述评判，被告违约,违约原因系案外人按揭银行因另一合同权益(信用卡债权债务)受损而不办理案涉房屋贷款赎证,并非被告主观上有恶意,由此被告应承担相应的违约责任,而原告亦在2018年11月8日(产生纠纷一月后)明确表示不愿再履行合同,本院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告的该项诉讼请求,本院酌情予以支持,即被告向原告支付违约金20000元。案件受理费,依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告唐小情与被告罗娜签订的《房屋买卖暨居间合同》中的原告与被告间的房屋买卖关系;二、被告罗娜于本判决生效之日起十日内退还原告唐小情购房定金25000元;三、被告罗娜于本判决生效之日起十日内向原告唐小情支付违约金10000元;四、驳回原告唐小情的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由原告唐小情承担1745元,被告罗娜承担675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长  刘学俭审判员  周叶平审判员  曾穗玲二〇一九年九月二十四日书记员  刘艳艳