广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4584号 原告：胡宁军，男，1975年11月1日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 被告：南宁澳华房地产有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园26栋1单元2楼C区，统一社会信用代码：91450100742069832J。 法定代表人：韦生贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶宁春，广西祥泰律师事务所律师。 原告胡宁军与被告南宁澳华房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告胡宁军及其委托诉讼代理人覃远湘，被告南宁澳华房地产有限公司的委托诉讼代理人陶宁春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡宁军向本院提出诉讼请求:1、判令被告在判决生效之日起15日内为原告办理房屋产权登记证书；2、判令被告向原告支付逾期交房及逾期办理产权证的违约金（以原告已付房款总额为基数，从2009年6月30日起每日按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准支付违约金至被告协助原告办理完结房屋所有权登记之日止）。事实和理由:原告与被告就南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园58号楼4单元102号房屋签订《商品房买卖合同》,约定房屋总价款151009元，上述房款已经全额支付。双方合同第8条约定2009年6月30日交房。2009年8月2日、2009年9月5日、2009年11月2日，原被告及物业公司三方对房屋进行交接验收，但因为验收时房屋存在严重质量问题，原告方拒绝接收房屋。其后原告多次跟被告交涉，但被告都置之不理，导致房屋严重逾期交房。2019年5月，原告为了减少损失，被迫无奈自行修补房屋对外出租。以上房屋交付严重逾期，是被告无视原告合理诉求拒绝将房屋修补成合格交付状态所导致的，当然应该由被告承担违约责任并赔偿原告的损失。同时，按照双方商品房买卖合同第十五条约定：被告有义务为原告办理产权登记，如原告不能按时取得产权登记证书，被告应承担违约责任。但无论是逾期交房还是逾期办理产权登记，无论逾期长短，被告主导下的合同约定其只需承担总房价1%的违约金，约定违约金明显过低，明显低于原告因为房屋产权无法登记导致的损失，更不利于督促被告履行其主要义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在原告实际损失数额无法确定情况下，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时对于延期交房可以按照同区域房租计算违约金，上述两标准计算损失数额明显高于合同约定的违约金，故请求根据《合同法》第114条将起诉案件受理前逾期违约金调整违约金，也即以原告已付房款总额为基数，从2009年6月30日起每日按中国人民银行公布的同期贷款罚息利率为标准支付违约金至被告协助原告办理完结房屋所有权登记之日止，暂以银行年贷款利率4%计至2019年6月30日为60400元。 被告南宁澳华房地产有限公司辩称：一、原告请求被告为原告办理产权证，按照合同约定，被告的义务仅仅是将相关的资料提交给房产局备案以便给原告办理产权证，如原告需要被告代办产权证，则需要原告出具相应的代办授权，所以被告只有协助义务没有直接为原告办理产权证的义务。二、对于逾期交房违约金及逾期办证的违约金，被告认为原告主张的逾期交房事实不成立，按照合同约定，房屋验收合格就可以交付，被告实际上亦按期交房，合同约定被告于2009年6月30日交房，至今已十多年，原告主张逾期交房及违约金已经超诉讼时效，原告主张房屋有质量问题亦不属实，且合同中对逾期交房及逾期办证的违约金都约定了最高限额，原告主张按照罚息计算违约金没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市西乡塘区秀厢大道103号澳华花园项目由被告开发建设。2008年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园58号楼4单元102号房，购房总价为151009元，该合同第八条约定：出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、特别约定：买受人以银行按揭或公积金付款及其它付款方式购房的，在房屋达到交付条件时如贷款尚未发放或余款尚未付清的，出卖人可不予交付房屋，须以贷款发放或余款付清之日起作为房屋交付使用的时间。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用并取得《商品房销售许可证》后360个工作日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金；3、如买受人原因造成不能办理产权证，出卖人不承担任何责任，由此造成出卖人损失的，买受人应承担赔偿责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款。2009年7月11日，被告在《南国早报》发出收房公告，通知各业主办理收房手续。原告以涉案房屋存在墙面空鼓、墙角等处有裂纹、厨房及阳台有裂纹和渗水、门扇少装毛毡边等事由未接收房屋，未领取房屋钥匙，其自述其于2019年5月1日自行对房屋进行装修后使用，由于其尚未正式收房，故其亦未继续办理其后的办证资料，至今涉案房屋尚未办理产权证。 庭审时，原告陈述其于2009年8月2日第一次填写《房屋接收单》，列明房屋的验收情况，在此之前已接到被告电话通知其办理房屋接收手续，且被告确实登报通知各业主前来收房。 另查明：涉案商品房所在的58号楼于2009年3月30日取得南房预字（2008）第375号《商品房预售许可证》，并于2009年7月10日经施工、勘察、设计、建设、监理单位五方验收合格，于2012年3月9日取得《建设工程竣工验收备案表》，于2012年9月18日取得《商品房现售备案证明》。 本院认为：原、被告出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于原告诉请被告为其办理房屋产权登记的问题。 根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务，并未明确约定出卖人负有直接为买受人办理产权证的合同义务，现原告诉请被告为其办理产权证，不符合双方的约定，本院不予支持，但被告基于双方的约定，仍负有协助原告办理房屋产权证的义务。 关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。 原告主张被告支付自原告自行对房屋装修使用之日即2019年5月1日起计至被告协助原告办理完结房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，但如前所述，被告仅负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务，而并非直接为原告办理产权登记的义务，原告诉请被告支付逾期办证的违约金缺乏合同依据，且被告已于2012年9月18日取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》，此时被告已完成合同约定的备案义务，原告未能举证证实自其主张的起算之日即2019年5月1日起，其向被告要求提交需由出卖人提供办理产权登记手续的其他证件资料而被告未予协助提交，故原告据此主张逾期办证的违约金不符合双方约定，本院不予支持。 至于双方争议的逾期办证违约金诉讼时效问题，由于诉讼时效问题是基于逾期办证的事实所引发的法律适用问题，而本院对逾期办证的事实未予认定，故本院对该争议事项不再作为判决理由予以认定。 三、关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也即，在预售条件下，买受人作为先履行方，因其已先履行了支付房屋价款的主要义务，故享有因房屋质量存在缺陷而拒收房屋的权利，但对于该权利应严格适用，只有在所购房屋存在主体结构质量不合格的严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。本案中，涉案房屋于2009年7月10日经施工、勘察、设计、建设、监理单位五方验收合格，被告于2009年7月11日通过《南国早报》通知原告等业主接收房屋，原告亦认可被告还通过电话方式通知其接收房屋的事实，而原告已实地查看了涉案房屋，由于原告并未举证证明该房屋在交付时存在主体结构质量上的缺陷，故原告以该房屋存在裂缝、渗漏等质量瑕疵为由拒绝接收房屋，理据不足。但根据《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋交付时应符合“该商品房验收合格”的条件，而被告通知原告接收房屋时涉案房屋已满足该条件，据此，本院认定涉案房屋于合同约定的交付条件成就后被告通知原告接收房屋之日即2009年7月11日完成交付，而合同约定被告应于2009年6月30日交付房屋，故被告存在逾期交房的违约行为。至于原告主张的房屋质量问题，属于另一违约事实，本院在本案中不予一并处理。 被告抗辩原告提出逾期交房违约金已超诉讼时效的主张，因违约金请求权系原告基于双方合同约定而行使的请求权，属于债权请求权范畴，应适用民法关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月23日施行）第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，同时结合双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2009年6月30日前向原告交付房屋，而被告于2009年7月11日完成交付，故从被告以报纸公告方式通知原告接收房屋之时即2009年7月11日，原告应知道自己的权利被侵害，根据上述规定，原告应在2年诉讼时效期间内即2011年7月11日日前向被告行使违约金请求权。但原告系于2019年7月9日向本院提起诉讼主张该项违约金，至此已经超过2年诉讼时效期间，即便按照原告主张其第一次填写《房屋接收单》之日即2009年8月2日起算，原告提出该项违约金亦已超出法定诉讼时效，且原告未提供相应的证据证实其在诉讼时效期间内行使过该项权利，或发生了足以导致诉讼时效期间中断、中止计算的事由，被告主张关于逾期交房违约金诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由成立。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，由于超过诉讼时效期间，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 被告南宁澳华房地产有限公司于本案判决生效之日起15日内向原告胡宁军提供关于南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园58号楼4单元102号房房屋登记机构要求的需由出卖人提供办理产权登记手续的全部证件资料并协助原告胡宁军办理房屋所有权登记； 驳回原告胡宁军的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费655元，由原告胡宁军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇一九年九月三十日 书记员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。