重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6376号上诉人(原审原告)：重庆恺成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2号，统一社会信用代码91500107062856138G。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：陈露，女，汉族，1988年1月2日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人(原审被告）：张翠，女，汉族，1970年2月26日生，住安徽省肥西县。上诉人重庆恺成房地产开发有限公司（以下简称恺成公司）因与被上诉人张翠商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初21110号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恺成公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；判令张翠承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一审法院认定事实不清。根据双方合同约定，张翠如不能按揭贷款，则应全额支付房款。张翠不能办理按揭的原因也不在恺成公司，因为直至2018年6月15日单方解除合同时，重庆市尚未限制向“三无人员”发放贷款。二、一审法院适用法律错误。恺成公司在本案中并无过错，是张翠自行选择按揭方式购买涉案房屋，恺成公司在缔约过程中并不存在过错。一审法院在恺成公司既不存在缔约过错，也不存在履约过错的情况下，一审法院将违约金调整至5万元，是法律适用错误。张翠二审辩称：张翠不存在违约行为，是恺成公司工作人员告知我可以办理按揭贷款的，现在涉案房屋每平米涨价一千多元，恺成公司要求我解除合同并支付违约金显失公平。恺成公司一审诉称：1、确认解除双方签订的编号为CQ-01062303《重庆市商品房买卖合同》，并判令张翠在十日内协助恺成公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记，解除网签；2、张翠向恺成公司支付违约金102901.6元（房屋总款10%）；3、该案诉讼费由张翠承担。事实和理由：恺成公司、张翠于2017年7月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由张翠购买恺成公司开发的位于九龙坡区新宏大道号幢号房屋，总价款为1029016元。并约定，首付款309016元，其余72万元张翠通过银行按揭方式支付，须在2017年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。后因个人原因贷款银行一直未放款。恺成公司多次电话、书面催收，张翠均未付款。现已逾期超过180日，根据合同约定，恺成公司有权单方解除合同，张翠有义务协助办理注销备案合同、网签合同以及预告登记。为维护恺成公司的合法权益，恺成公司遂诉至该院。一审经审理查明：恺成公司、张翠于2017年7月23日签订《重庆市商品房买卖合同》（），约定由张翠购买恺成公司开发的位于九龙坡区新宏大道号幢号房屋，总价款为1029016元。并约定，张翠于合同签订之日支付首付款309016元，其余72万元通过银行按揭方式支付，须在2017年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第5.2.3条约定张翠在签订本合同之前已经对贷款政策有了解。补充协议第1.2.4条约定，张翠的按揭审批未获得银行的审批的，张翠应在审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天的视为张翠单方解除合同，张翠向恺成公司支付该商品房总价款的10%作为违约金。补充协议第6.1条约定张翠逾期付款超过180天后，恺成公司有权单方解除《商品房买卖合同》。补充协议第6.2条约定，如张翠分期付款，张翠逾期180天仍未按约定全额支付的，恺成公司有权单方解除《商品房买卖合同》，张翠按已付款的50%向恺成公司支付违约金，该房屋归恺成公司所有，张翠应无条件配合恺成公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。补充协议第20条约定张翠的送达地址为安徽省肥西县紫蓬镇烧脉村叶东村民组。后张翠的房屋按揭贷款未审批通过。2018年3月22日，恺成公司按照合同约定的张翠方送达地址向恺成公司发出催款催告，要求张翠在收到本催告函3天内向恺成公司支付房屋尾款72万元，催告函于2018年3月25日妥投。张翠陈述未收到该催告。2018年6月15日，恺成公司向张翠发出解除通知，2018年6月18日妥投。张翠收到该通知，并同意解除合同。恺成公司、张翠一致确认《重庆市商品房买卖合同》于2018年6月18日解除。一审审理中，张翠要求恺成公司返还支付的房款及代收契税30870.48元，预告登记费80元，合同印花税5元，按揭印花税36元，抵押预告税80元；假如法院支持恺成公司主张的违约金，张翠愿意在房款中予以抵扣。恺成公司陈述，恺成公司在5个工作日内向该院书面回复是否同意扣除违约金后将剩余的房款、代收费用在该案中返还给张翠，并将此内容纳入判项。如逾期未提交，视为我方不同意在该案中返还及纳入判项。后恺成公司逾期未提交书面回复。一审另查明，恺成公司、张翠签订的《重庆市商品房买卖合同》只进行网签，未进行合同备案登记。一审审理中，张翠举示与销售人员徐茂家之间的聊天记录，拟证明恺成公司的销售人员徐茂家向其承诺可以贷款，若不能贷款可以退还全部房款。恺成公司认为徐茂家并非其公司员工，应当以合同为准。张翠无其他证据证明当时的销售顾问是徐茂家。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该案中，因张翠系在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”，按照政策不能办理购房银行按揭贷款，并因此导致恺成公司申请的银行按揭贷款未能审批通过。张翠亦无法采用其他方式支付房款，合同约定的解除条件已经成就，恺成公司有权行使解除权，且张翠亦同意解除合同。故对恺成公司主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，该院予以支持。现恺成公司、张翠确认于2018年6月18日解除《重庆市商品房买卖合同》，该日即为双方解除合同的时间。因张翠未能获得银行按揭贷款，合同解除后，张翠应当配合恺成公司解除网签。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。该案中，张翠明知自己不符合购房办理银行按揭贷款条件，侥幸或轻易相信他人能够办理按揭贷款，从而签订该《重庆市商品房买卖合同》，对此后果应承担责任。恺成公司作为房地产开发企业，亦知晓重庆市的购房政策，但允许张翠采取银行按揭贷款的方式支付大部分房款，恺成公司存在一定过错，对此后果也应承担责任。现恺成公司按照补充协议第1.2.4条约定主张被告支付违约金，张翠符合该情形，但综合双方的过错程度、恺成公司实际损失大小等情况，该院对恺成公司主张的违约金予以主张5万元。一审审理中，张翠同意该违约金在其已向恺成公司支付的房款中予以抵扣，该院予以尊重。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、重庆恺成房地产开发有限公司与张翠签订的《重庆市商品房买卖合同》（）于2018年6月18日解除。二、张翠于本判决生效之日起3日内协助重庆恺成房地产开发有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》（）解除网签手续。三、张翠于本判决生效之日起3日内给付重庆恺成房地产开发有限公司违约金5万元（此款在张翠已支付房款中予以抵扣）。四、驳回重庆恺成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该案案件受理费14601元，由重庆恺成房地产开发有限公司负担7601元，张翠负担7000元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，张翠与恺成公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，张翠在签订本合同之前已经对贷款政策有了解。补充协议第1.2.4条约定，张翠的按揭审批未获得银行的审批的，张翠应在审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天的视为张翠单方解除合同，张翠向恺成公司支付该商品房总价款的10%作为违约金。补充协议第6.1条约定张翠逾期付款超过180天后，恺成公司有权单方解除《商品房买卖合同》。本案中，由于张翠的银行按揭贷款未能审批通过，且张翠也未采用其他方式支付房款，张翠的行为构成违约，按照合同约定，恺成公司有权行使解除权并要求张翠支付该商品房总价款的10%作为违约金，现张翠否认其行为构成违约。因违约金具有弥补当事人损失的作用，一审法院在认定张翠违约的情况下，结合本案实际情况将违约金调整至五万元并无不当，且对双方较为公平，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，对恺成公司关于张翠应向恺成公司支付该商品房总价款的10%作为违约金的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由重庆恺成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年九月十七日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟