贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0622民初659号 原告：吴德军，男，1966年7月15日出生，汉族，住湖南省新晃侗族自治县。 原告：陈松枝，女，1971年11月1日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县。 二原告的共同委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所实习律师。 被告：贵州玉屏宏发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622730976945D，住所地贵州省玉屏侗族自治县火车站开发小区。 法定代表人：赵树发，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹红梅，鸿丰律师事务所律师。 原告吴德军、陈松枝与被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司（以下简称玉屏宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告吴德军及吴德军、陈松枝共同委托的诉讼代理人张自成、刘晓庆、被告玉屏宏发公司的委托诉讼代理人邹红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2.判令被告交付位于贵州省玉屏火车站广场（远征·汇金国际）第六七大底盘2层13号门面；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金109854元（该违约金暂从2015年7月1日计算至2019年6月5日止），2019年6月6日起以255000元为基数，按日万分之三计违约金，计算至实际交房时止；4.判令被告将商品房转移登记的有关文书交付原告，并向原告承担违约金443190元（该违约金暂从2014年9月1日计算至2019年6月5日止）；2019年6月6日起以255000元为基数，按日千分之一计算违约金至实际办理房屋产权转移登记时止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月18日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于贵州省××自治县火车站广场（远征·汇金国际）第六七大底盘2层13号门面，建筑面积为34.72平方米，套内建筑面积为23.6平方米，总价款为255000元；合同对交房时间、逾期交房及转移登记等事项进行明确约定，同时约定了违约责任的承担。合同签订后原告已支付购房全部款项255000元，原告的合同义务已全部履行，但被告至今未按合同约定向原告交付案涉房屋，导致所购买房屋不能用于正常经营，给原告造成较大的经济损失。 被告玉屏宏发公司辩称，被告已于2015年6月30日将案涉房屋交付给原告，原告已在同日将该房屋租赁给贵州玉屏宏发房地产开发有限公司汇金分公司（以下简称汇金分公司），故不存在交付房屋和逾期交付房屋问题。涉案房款的总价款是322971元，即原告支付的购房款255000元和案涉商铺租赁费抵扣房款的67824元。原告以每日万分之三计算逾期交房的违约金和每日千分之一计算逾期办证的违约金，均不符合法律规定，且违约金过高，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，现原告没有任何损失，故违约金的损失不能成立。 本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，吴德军、陈松枝与玉屏宏发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2014000849），购买玉屏宏发公司开发的位于贵州省××县火车站广场（远征·汇金国际）第六七大底盘2-13号商铺建筑面积为34.72平方米，套内建筑面积为23.6平方米，价款为255000元。该合同第十一条第一款第一项交房时间约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）、（2）不作累加：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款房屋初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因买受人原因不能按照办理产权证，由买受人承担本条的违约责任；第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金。（四）双方同意按照双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记方式办理商品房转移登记。附件十二：合同补充协议第三条权属登记及债权债务纠纷事宜约定：（一）出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助。出卖人可接受买受人书面委托为其办理权属登记手续。（二）如因政府其有关职能部门延迟办理验收或交付使用批准文件等有关手续，致使出卖人不能在合同约定期限内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任，如因买受人自身责任，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。（三）因买受人没有交纳相关税费、提供虚假资料、委托他人办理产权登记但没有出具授权委托书、没有按约定归还贷款、未经他人共有人书面同意单方面转让或私自抵押该商品房等原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担责任。次日，吴德军（甲方）与汇金分公司（乙方）签订了《商业租赁合同》，该合同第一条约定：甲方出租的房屋位于贵州省××××县远征汇金国际6、7大底盘2层13号商铺，建筑面积为34.72平方米。甲方同意按本合同之条款，将上述房屋租赁于乙方。第二条第一项租赁期限约定：该房屋租期为叁年，自2015年6月30日至2018年6月29日。租赁起始时间以远征汇金国际实际交房之日为准。第三条第一项租金及支付约定：该房屋每月租金为人民币1884元，年租金为人民币22608元，乙方一次性缴纳三年租金，合计人民币67824元，乙方以冲抵房款形式支付该租金。《商品房买卖合同》签订后，吴德军分别于2014年5月18日、2015年5月31日支付购房款229500元（其中转账支付222686元）、25500元，合计255000元。2014年5月19日，吴德军出具收条一张，收条载明：今收到贵州玉屏宏发房地产开发有限公司汇金分公司，商铺6.7大底盘2层13号：2014年6月30日至2018年6月29日叁年租金共计人民币陆万柒仟捌佰贰拾肆元（￥67824元）。吴德军在收款人处签名并捺印。2014年5月18日，吴德军向玉屏宏发公司缴纳房屋所有权证费550元、勘丈费71元、转让损失费417元、房屋档案管理费20元、印花税费128元，合计1186元。 另查明，2019年7月24日，玉屏侗族自治县住房和城乡建设局出具《说明》和《证明》各一份，其中《说明》载明：玉屏火车站广场（远征·汇金国际）项目的项目资料未提供备案；《证明》载明：自2019年4月1日我局承接消防验收工作以来，未接到远征·汇金国际（玉屏火车站广场）有关消防验收申请。同日，玉屏侗族自治县不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，证明贵州省玉屏火车站广场（远征·汇金国际）六、七栋大底盘2层13号门面还未办理国有建设用使用权/房屋所有权首次登记。玉屏宏发公司至今未能交付办理房屋转移登记相关文书。 玉屏宏发公司汇金分公司是玉屏宏发公司的分公司。2017年12月7日，玉屏侗族自治县人民政府对玉屏侗族自治县国土资源局上报的关于贵州玉屏宏发房地产公司汇金国际项目办理不动产变更登记的事项作出批复（玉府函[2017]209号），批复第一项：同意以出让方式为11幢商住楼和火车站广场建设区域内的国有建设用地使用权办理不动产变更登记，土地使用权面积为31962.8平方米，使用权类型、用途、时间不变。以上面积从玉国用（2010）第578号、玉国用（2011）第468号、玉国用（2011）469号三本《国有土地使用证》中的出让国有建设用地使用权面积核减。2018年3月14日，汇金分公司作出的《情况说明》，该说明载明：2012年底汇金分公司开始修建贵州玉屏火车站广场（远征·汇金国际）项目，该项目土地使用证为玉国用（2010）第578号、玉国用（2011）第468号、玉国用（2011）469号。由于当初规划不适应玉屏经济社会发展需要，所以证中出让性质土地和划拨性质土地只标明面积，而未有准确的四至界限，2014年-2017年该公司连续反复向县政府相关部门报告请示，于2017年方将整个地块的各方用地情况甄别清楚，才于2017年12月25日将该公司用地土地证办完。该说明有玉屏侗族自治县城镇建设协调领导小组办公室盖章确认情况属实，有经办人徐昌勇签名。2017年12月25日，玉屏侗族自治县国土资源局向贵州玉屏宏发公司颁发黔（2017）玉屏县不动产权第××号和××号《不动产权证》。 上述事实，有原告、被告的庭审陈述及提供的《商品房买卖合同》、补充协议、《商业租赁合同》、收款收据、转款凭证、说明、不动产登记资料查询结果证明、证明、营业执照、收条、编号为玉国用（2010）第578号、玉国用（2011）第468号和玉国用（2011）469号的国有土地使用证、玉府函[2017]209号批复文件、情况说明、黔（2017）玉屏县不动产权第××号和××号《不动产权证》等证据经庭审质证在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定和社会公共利益，没有违反公序良俗，合法有效，对双方均具有约束力。对于是否逾期交房。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告公司于2015年6月30日交付涉案房屋，但同时，原告与被告的汇金分公司又签订了《商业租赁合同》，将涉案房屋从2015年6月30日起租赁至2018年6月29日，并出具收到租金的收条及同意冲抵购房款的事实。说明原告实际上已将涉案房屋进行使用、产生收益，虽然双方没有办理交接手续，但原告对房屋事实上已经采用租赁的方式同意他人占有，已享有处分权，故原告要求继续履行合同，由被告交付房屋，并支付逾期交房违约金的主张，于法无据，本院不予支持。由于原告与汇金分公司签订的《商业租赁合同》，系另一法律关系，案涉房屋租赁期满后的交还房屋及原告的损失可另行主张。 关于原告提出要求被告交付商品房转移登记的有关文书。1、原告主张的商品房转移登记的有关文书均系为办理房屋产权证所需资料，双方在合同附件中约定“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应以协助。出卖人可接受买受人书面委托为其办理权属登记手续。”，因被告已经收取了原告办理产权证书所需契税、房屋档案管理费、印花税等其他办理登记费用1186元，按照交易习惯，可以认定被告已接受原告办理涉案房屋所有权证的委托，故原告主张被告交付商品房转移登记的有关文书实际是要求被告交付房屋所有权证。2、被告向本院提供的《情况说明》一份，其上载明涉案汇金国际项目的用地证由于规划原因，证中出让性质与划拨性质只标明面积，没有标明准确的四至界限。政府部门在2017年方将整个地块的各方用地情况甄别清楚，于2017年12月25日才将公司用地土地证办理完毕。有玉屏侗族自治县城镇建设协调领导小组盖章确认“情况属实”，有经办人徐昌勇签名。结合玉屏侗族自治县人民政府玉府函（2017）209号文件的证明内容，所证内容能相互印证，对该证据予以采信。3、关于被告是否逾期交付办理房屋转移登记相关文书。双方约定了2014年8月31日前被告向原告交付房屋转移登记文书，也即办理房屋所有权证。同时又约定如因政府职能部门原因导致出卖人不能如期办理相关权属证书的，出卖人不承担责任。根据查明事实，被告于2017年12月25日取得涉案房屋总的不动产权证，结合被告提交的《情况说明》，和玉屏侗族自治县人民政府玉府函（2017）209号文件的证明内容，可以认定被告未办理房屋产权证书确因政府职能部门延迟办理相关手续所致，故被告在2017年12月25日取得总不动产权之前延迟办理原告房屋权属证书的违约责任根据约定予以免除。但该证至今被告未办理，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告交付商品房转移登记的文书和支付违约金的请求，合法有据，本院予以支持。4、关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。根据商品房买卖合同第二十二条第三款第二项约定在约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金。本院酌情认定办理房屋权属证书合理时间为1个月，即被告在2018年1月25日后应当承担逾期办证的违约责任，原告主张被告承担逾期交付产权证书责任的时间从2018年1月26日起计算，结合被告提出原告按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金的主张过高，请求依法予以减少的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”和第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，按2014年人民银行基准贷款利率1-5年的为年利率6%，银发[2013]251号通知中关于罚息利率问题，逾期贷款罚息率由现行按日万分之二点一计收，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，关于购房款的金额问题，因合同约定购房款为255000元，原告实际支付的也为255000元，被告按预算表折算的房屋价款为322971元，系被告单方制作，原告亦未予认可，故本院认定原告的购房款为255000元，被告应支付从2018年1月26日至2019年6月5日的违约金为房款255000元×（6%+2%）/365天×495天=27665.75元。 综上所述，原告的诉讼请求，符合法律和合同约定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司向原告吴德军、陈松枝交付××县火车站远征·汇金国际第6、7大底盘2-13号房屋所有权证，并支付违约金27665.75元（2018年1月26日至2019年6月5日），从2019年6月6日起按每日55.89元支付违约金至交付房屋所有权证之日止； 二、驳回原告吴德军、陈松枝的其他诉讼请求。 上述给付事项，限于本判决生效后三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4665元，由被告贵州玉屏宏发房地产开发有限公司负担233元，原告吴德军、陈松枝负担4432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决限定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审判员  洪玉水 二〇一九年九月二十五日 书记员  杨代能