福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0703民初1984号 原告：南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处,住所地南平市建阳区人民路15号。统一社会信用代码123507844901418253。 法定代表人：李雅珍，主任。 委托诉讼代理人：徐贵平，福建熹微律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹志成，福建熹微律师事务所律师。 被告：尹光明,男,1962年1月1日出生,汉族,住南平市建阳区。 原告南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处（以下简称建阳房管处）与被告尹光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建阳房管处的委托诉讼代理人詹志成、被告尹光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建阳房管处向本院提出诉讼请求：1.判令解除建阳房管处与尹光明的房屋租赁合同关系，尹光明限期将租赁房屋腾空并完好交还建阳房管处；2.尹光明支付欠付租赁费1240元(暂从2018年9月1日计算至2019年6月30日，此后租赁费仍应承付至租赁房屋交还建阳房管处之日止)；3.尹光明支付建阳房管处逾期滞纳金136.4元(暂从2018年9月16日计算至2019年7月15日，按月利率2%计算，此后仍需计算至实际清偿之日止)。事实与理由：2007年初，尹光明向建阳房管处申请直管公房。2013年，建阳房管处与尹光明签订一份《房地产租赁契约》，约定将坐落于南平市建阳区西桥西路2号111房出租给尹光明居住使用，租赁期限为半年，从2013年1月1日起至2013年7月1日止，该套房屋建筑面积68.86㎡，月租金69元，于每个月15日前支付，逾期支付的，每逾期1日，需支付0.3%滞纳金，该房屋仅供尹光明作为住宅使用，如擅自改变房屋用途或者无正当理由连续6个月不缴纳房屋租金的，建阳房管处有权解除租赁合同，并索赔损失。租赁期满后，房屋租赁费从2018年4月份调整变更为124元/月，尹光明仍然连续居住使用至今，双方形成了不定期的租赁合同关系。据建阳房管处统计，从2018年9月1日至2019年6月，尹光明已经拖欠公共租赁房屋租赁费1240元，建阳房管处数次向尹光明催收该结欠房租，至今仍未依约如数缴清。另尹光明擅自改变该租赁公房的租赁用途，将仅作为住宅用房使用的公房改造作为商业用房使用，已经违反租赁合同的约定，建阳房管处多次要求尹光明进行整改，尹光明至今未整改，尹光明的行为已构成根本违约。现今，诉争房屋已被评定为Dsu级危房，存在重大安全隐患，已经不适宜继续居住使用，经建阳房管处多次要求尹光明搬离，尹光明拒不搬迁。 尹光明辩称，按照约定2012年是按年交租，之后是半年交，再之后是按季度交纳，尹光明都提前交纳，从未欠交房租，此后尹光明多次交房租被建阳房管处拒绝。尹光明家庭生活困难，一家六口靠尹光明的收入作为生活来源，儿子病重需要长期服药，要求安置。为此，请求法院考虑到尹光明的情况，保护尹光明的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：建阳房管处提交了证据1.直管公房承租申请审批表、房地产租赁契约，2.租金缴款发票，3.文件签收登记表和通知，4.责令改正违法行为通知书及送达回证，5.律师函以及送达回证、送达照片，证据6.2019年1月31日鉴定报告，7.危房限期搬离通知书及照片、危房拆除通告及照片，8.2019年5月24日问询笔录。尹光明对证据1、2、3、4、5、7、8没有异议，上述证据符合证据形式要件，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。尹光明对证据6有异议，认为认定危房要有专业的鉴定机构进行鉴定，本院认为，建阳房管处已委托有鉴定资质的鉴定机构对涉案房屋的安全性鉴定进行鉴定，故尹光明的异议不成立，本院对证据6予以采信。 本院经审理认定事实如下：2007年4月，尹光明向建阳房管处申请承租坐落于直管公房。2013年，建阳房管处与尹光明签订《房地产租赁契约》一份，约定建阳房管处将坐落于南平市建阳区西桥西路2号111房出租给尹光明居住使用，房屋建筑面积68.86平方米；月租金69元，租金按月结算，尹光明在每月15日前支付；租赁期限自2013年1月1日起至2013年7月1日止；尹光明保证承租上述房屋仅作为住宅用房使用；违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，尹光明逾期交付房租，每期逾一日，由建阳房管处按月租金额的千分之三向尹光明加收违约金；尹光明有下列行为之一的，建阳房管处有权终止其租赁合同，收回房屋并索赔损失：擅自改变房屋用途或利用公房从事违法活动的、累计拖欠房屋六个月以上或房屋闲置六个月以上的等行为。《房地产租赁契约》约定的租赁期限届满，建阳房管处与尹光明未重新签订房屋租赁合同，但尹光明仍继续居住在涉案房屋。自2018年4月起涉案房屋的租金调整为124元／月，尹光明支付租金至2018年8月止。2017年11月14日，建阳房管处向尹光明送达通知，主要内容为建阳房管处于2017年10月底起对直管公房进行摸底调查，发现尹光明擅自改变房屋用途，将房屋改造后作为商业用房使用，属于违约行为。要求尹光明立即停止违约行为，并在一个月内（截止2017年12月13日）将房屋恢复原状，否则建阳房管处将依据房屋租赁合同及相关规定收回房屋。2018年8月7日，建阳房管处委托福建熹微律师事务所向尹光明发送律师函，要求尹光明应在收到律师函后7日内进行整改，将公房恢复到住宅使用原状，付清拖欠租金827元，并正式解除尹光明与建阳房管处的公房租赁合同关系，尹光明务必在2018年9月1日前自行将公房腾空返还给建阳房管处等。2019年1月10日，建阳房管处委托健研检测集团有限公司对建阳区西桥西路2号直管公房的安全性鉴定。2019年1月31日，健研检测集团有限公司出具了鉴定报告，鉴定结论为该幢建筑鉴定单元安全性等级可定为Ｄｓｕ级，即该建筑安全性严重不符合本标准对Ａｓｕ级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。该建筑属于加固难度大、改造费用高，其适修性评级可定为Ｃｒ级，即难修，适修性差，建议考虑拆除或重建。2019年5月13日，建阳房管处向西桥西路2号直管公房住户发送危房限期搬离通知书，要求住户见通知后三日内搬离该房屋。2019年6月5日，建阳房管处向西桥西路2号直管公房住户发送危房拆除通告，要求住户见通告后5日内搬离该房屋。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，建阳房管处与尹光明签订《房地产租赁契约》约定的租赁期间届满后，双方未重新签订租赁合同，故应当认定建阳房管处与尹光明就讼争房屋形成不定期租赁合同关系，建阳房管处与尹光明均可以随时解除合同。现建阳房管处已在在合理期限之前通知尹光明解除不定期租赁合同并腾空房屋，故建阳房管处要求解除与尹光明之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因建阳房管处与尹光明租赁合同解除后，且诉争房屋经鉴定系危房，故建阳房管处要求尹光明将讼争房屋腾空返还给建阳房管处，符合法律规定，本院予以支持。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因讼争房屋经鉴定系危房，已不符合居住用途，故建阳房管处要求尹光明支付租赁费和滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。尹光明辩称，家庭生活困难，要求建阳房管处予以安置的答辩意见，没有法律根据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 解除南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处与尹光明之间的房屋租赁关系； 二、尹光明应于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于南平市建阳区直管公房并返还给南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处； 三、驳回南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由尹光明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余卫东 二〇一九年九月四日 法官助理范正刚 书记员连春蕾 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。