贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终281号上诉人（一审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:方文质，男，1960年10月20日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：王春兰，女，1961年3月17日出生，侗族，住贵州省黎平县，系被上诉人方文质之妻。二被上诉人委托诉讼代理人：吴学通，男，黎平县龙额镇法律服务所法律工作者。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人方文质、王春兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人提出的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人已经履行了与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的基本义务，剩余义务未履行是政府的原因还有被上诉人没有履行义务的原因造成，原审法院没有理由判决上诉人继续履行《商品房买卖合同》的义务。在合同约定交房的期限之内，上诉人已经完成了房屋主体工程的竣工，所有的房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已完成，己经履行了与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的基本义务。同时，根据上诉人提交的证据证明除了房屋交付使用备案登记文书因政府的原因没有办妥之外，其他文书均办妥可以交付，即便出现房屋转移登记的有关文书没有按照合同约定时间交付给被上诉人，并非上诉人单方原因造成；2、一审法院已经查明被上诉人未根据合同约定履行缴税、缴纳维修基金、物业管理费等先行义务，已经违约在先，上诉人有权拒绝被上诉人要求按照约定时间交房和按照约定时间交付产权转移登记文书承担逾期交付产权转移登记文书违约金的无理要求，被上诉人在合同履行过程中存在先行义务没有履行的先行违约过错，一审法院不追究上诉人的先行义务不履行的过错，判决上诉人支付被上诉人逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金不当；3、一审中，被上诉人没有举证证明何时、何地、何人曾向上诉人索要转移登记的某项具体文书，对于交付产权转移登记有关文书来讲，不是上诉人不给，而是被上诉人不要，上诉人不应当对此承担责任。方文质、王春兰辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持；上诉人的上诉理由均不能够成立，应予维持原判。方文质、王春兰向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金48113.63元（根据合同约定2016年6月30日至2018年10月10日止按日购房款342369元的6.18%即830天乘以342369元乘以6.18%除以365天计算为48113.63元）；4、判决被告支付原告逾期交房的违约金35360.62元（根据合同约定2016年3月31日至2017年11月10日止按日购房款342369元的6.18%即610天乘以342369元乘以6.18%除以365天计算为35360.62元）。共计：83474.25元。一审法院认定事实：2015年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商品房，该商品房套内建筑面积94.19平方米，房屋总价款为342369元，约定交房日期为2016年3月31日前。《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。(1)专项维修资金；(2)契税；(3)印花税；(4)办证费用；(5)第二十一条约定的物业服务费用；(6)供暖费；(7)装修保证……。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋款342369元，契税、专项维修基金等相关费用至今未缴。2017年11月原告入住该房屋。原告购买房屋所在的20幢楼至今具备办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年10月30日原告向一审法院提起诉讼。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告付清购房款且不请求退房，合同仅有部分义务未履行完毕。故对原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书并协助办理不动产权证的诉讼请求，因被告开发的20号楼至今尚未具备办证条件，无法立即取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。结合本案实际情况，现原告不要求退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明其具体损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，为6.18％。原告请求按照年利率6.18%计算，符合法律规定，一审法院予以确认。关于违约金计算的截止日期及期限问题，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记相关文书，原告请求违约金从2016年6月30日至2018年10月10日止。根据合同约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故被告承担违约时间应从2016年7月1日起至2018年10月10日止，共计832天，原告要求830天，是原告对自己权利的处分，一审法院予以认可，逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金为：342369元×6.18%÷365×830天=48113.63元。原告诉讼请求一审法院予以支持。关于原告请求判决被告支付原告逾期交房的违约金35360.62元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第(四)项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳专项维修资金、契税等税费。并约定买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。本案中，原告只交清了购房款，专项维修资金、契税等税费尚未缴纳，现被告抗辩原告未根据合同的约定履行缴税、缴纳维修基金、物业管理费等先行义务，已经违约在先，被告不应承担逾期交房的违约金理由成立，故对原告请求逾期交房的违约金35360.62元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告方文质、王春兰与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告方文质、王春兰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金48113.63元；三、驳回原告方文质、王春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，减半收取943元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担540元，原告方文质、王春兰负担403元。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院二审另查明，被上诉人购买房屋所在的20幢楼至今未具备办证条件，其余事实与一审查明一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人应否承担支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的责任。上诉人上诉认为其不应当承担支付被上诉人逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金责任，其理由有三点：一是认为上诉人已经完成了房屋竣工及安装等基本义务，且除了因政府原因未能办妥房屋交付使用备案登记文书外，其他办理转移登记文书已经可以交付，故出现未能交付房屋转移登记有关文书系政府原因造成；二是认为在被上诉人未能按约履行缴税、缴纳维修基金等前提下，上诉人有权拒绝交房和交付办理转移登记的有关文书；三是认为被上诉人并未有证据证明已经向上诉人提出要求交付办理转移登记的相关文书。本院认为，上诉人提出的上诉理由不成立，应承担支付被上诉人逾期交付办理转移登记文书的违约金的责任。具体分析如下：1、根据上诉人与被上诉人所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人。从合同约定来看，上诉人的义务即是在约定的时间主动交付文书，故交付文书中“主动通知”的义务即是上诉人完成，并非被动等待被上诉人请求交付文书，即便上诉人已经完成相关文书齐备工作，也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，对于信息不对等的被上诉人而言，不可能及时知道上诉人何时办理好初始登记并准备好办理转移登记的相关文书，上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，明显违反了双方在合同中的约定，应承担违约责任。故上诉人认为导致逾期交付办理转移登记相关文书是被上诉人未申请的原因导致，其不应当承担违约责任的理由不成立。；2、上诉人认为办理转移登记的相关文书已经备齐，而房屋交付使用备案登记文书未能办理属于政府原因造成，但上诉人并未提交任何证据予以证明系政府原因导致无法向被上诉人交付文书，故上诉人所提的该上诉理由亦不成立；3、上诉人附有向被上诉人交付商品房所有权转移登记有关文书的义务，该义务并不以被上诉人缴纳契税和维修基金为前提。被上诉人尚未缴纳契税和维修基金与其要求上诉人移交商品房转移登记相关文书的义务没有必然联系。因此，上诉人认为被上诉人未履行交纳契税、专项维修资金的先行义务，其不应逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员罗朝丽