江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6583号原告：钱德山，男，1943年3月3日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告：华琪美，女，1944年10月17日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。共同委托诉讼代理人：钱哲华（系钱德山、华琪美之女），女，1972年2月1日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。共同委托诉讼代理人：孙雄，江苏漫修律师事务所律师。被告：陈志金，男，1950年7月16日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许辅德，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文龙（系陈志金之子），男，1975年4月8日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。第三人：陆奇生，男，1946年3月6日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：吴蔚，江苏迅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：江波，江苏苏秦律师事务所律师。原告钱德山、华琪美与被告陈志金、第三人陆奇生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序分别于2018年8月27日、9月18日公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告钱德山、华琪美及其委托诉讼代理人孙雄、钱哲华，被告陈志金及其委托诉讼代理人周文龙、许辅德、第三人陆奇生及其委托诉讼代理人吴蔚、江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱德山、华琪美向本院提出诉讼请求：1.陈志金支付2009年11月2日房屋买卖及土地使用权转让协议书项下余款款项340万元；2.陈志金支付自2010年2月3日起计算至实际给付之日止，以应付340万元为计息本金，以中国人民银行三年至五年中长期贷款基准利率上浮50%为计息利率的逾期付款利息；3.陈志金承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年11月2日，双方签订了一份《房屋买卖及土地使用权转让协议书》（以下简称协议书），约定陈志金以850万元受让钱德山、华琪美位于无锡市房屋。协议书签订后，陈志金仅支付了转让款的60%计510万元，还有340万元尚未支付。后陈志金起诉至无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）请求法院确权。因为陈志金篡改转让协议，北塘法院作出了（2010）北商初字第0231号民事判决（以下简称231号判决），错误将锡北国用（1998）字第XX号土地使用权证上1080.9平方米土地及该土地上88.2平方米房屋确认为转让范围。无锡市梁溪区人民法院发现判决确有错误启动了再审程序并作出了（2014）北商再初字第001号民事判决（以下简称1号判决），撤销了231号判决，确认了上述锡北国用（1998）字第XX号土地使用权证上1080.9平方米土地不属于转让范围。陈志金上诉后，上级法院作出（2018）苏02再9号民事判决（以下简称9号判决）维持原判，现1号判决已经生效。其已经在协议签订后履行了协助过户的义务，但陈志金至今未能按约将340万元支付给其。综上，特提起诉讼，请求法院依法判决。陈志金辩称，1.钱德山、华琪美未按约在三个月内将房产过户至其名下，应当承担违约责任。在其努力下，3048.9平方米的土地在2012年2月2日才过户至其名下，超出协议约定的最后期限2010年2月1日达24个月，钱德山、华琪美属于违约，应当赔偿违约金，计算标准以已经支付的510万元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为计息利率，共计850680元。2.钱德山、华琪美未履行收回马国中的三处违章建筑的义务。双方签订的协议书约定了三处由马国中所建的违章建筑，由钱德山、华琪美负责明确收回产权，同时转让给其，但钱德山、华琪美并未履行上述义务，其只得在重整工作组谈好的80万元-100万元的基础上，以152万元的高价收购马国中的所有房产，包括三处违章建筑。3.现支付房屋余款和逾期付款利息条件不成就，钱德山、华琪美需先注销62.88平方米房屋的产权证。因88.2平方米房屋倒塌灭失，协议签订后，钱德山、华琪美自行注销了88.2平方米房屋的产权证。同样62.88平方米的房屋已经灭失，但至今还登记在钱德山、华琪美名下。注销已经灭失的房屋是房屋产权人的义务，且其并未收到过钱德山、华琪美委托其注销的资料。上述62.88平方米的房屋包含在房屋总面积4012.32平方米之内，钱德山、华琪美未注销，故要求其支付房屋余款及逾期付款利息的条件不成就。4.房屋余款应当扣除62.88平方米灭失房屋目前的价值。协议书约定了62.88平方米房屋属于过户范围，但现仍然登记在钱德山、华琪美名下，因此，其应当在满足支付条件的情况下，支付房屋余款应扣除62.88平方米的房屋目前评估价值。5.协议签订时待过户的房地产被法院查封，且土地使用权与房屋所有权权利主体不一致，是钱德山、华琪美违约的主要原因。（1）法律规定，被司法机关查封的房屋不得买卖。协议书中有543.19平方米的房屋持证人为淮南矿务局工贸总公司供销公司（以下简称矿务局），221.5平方米和1080.9平方米土地登记在江苏正元集团公司名下，上述房地产是钱德山、华琪美与无锡市春申经济发展总公司之间房屋买卖纠纷而被查封，与德发公司破产重整无关，且上述土地和房产签订协议时均处于法院查封状态。（2）3048.9平方米土地中还有马国中的480.31平方米的房屋。上述原因导致其经历各种困难，耗时27个月，通过确权诉讼才将能过户的全部过户至自己名下。钱德山、华琪美违反法律规定，欺骗其权属清楚，是钱德山、华琪美违约的直接原因。6.其于2014年1月2日已经支付1080.9平方米土地的土地增值税71442元，应在尾款中予以扣除。7.陆奇生根据协议约定，已经从其处赊账约12万元办公家具，应当在其应付款中予以扣除。2009年12月18日，钱德山、陆奇生签订了《双方协议》，其系见证人。陆奇生依据该协议赊账了12万元办公家具，承诺待条件成就时从应收款120万元中抵销。8.《补充协议》合法有效，其仅需支付房屋余款20万元。钱德山、华琪美于2003年6月9日从无锡金桥拍卖有限公司拍卖所得的XX号房屋面积4717.12平方米，土地面积4148.2平方米（包含1080.9平方米）以及服装布料一批，成交总价仅370万元。现扣除服装布料，卖给其价格为850万元，已经翻倍有余。因此《补充协议》中约定3048.9平方米土地及地上房屋为530万元，1080.9平方米土地及地上房屋为320万元符合常理。钱德山、华琪美在2013年10月30日的再审申请书中声称是2013年7月才知道2011年1月4日作出的231号判决书多判了1080.9平方米的土地，因此2011年8月28日签订《补充协议》时，钱德山、华琪美不知道231号民事判决书中包含1080.9平方米土地，故该《补充协议》约定的3048平方米计地上房屋为530万元是双方的真实意思表示。双方签订的协议书中明确约定了协议未尽事宜，双方签订补充协议。其于签约当天支付510万元，因此根据已经生效的9号判决书和双方签订的补充协议，其受让的3048.9平方米土地及地上房屋，待支付条件成就时，支付支付房屋余款20万元。综上所述，钱德山、华琪美违反法律规定，隐瞒事实真相，导致其拥有的XX号房地产所有权权属不清。由于钱德山、华琪美的严重违约，故请求法院驳回钱德山、华琪美的诉讼请求。陆奇生申请作为第三人参加本案诉讼并提出诉讼请求：1.钱德山、华琪美、陈志金支付120万元；2.钱德山、华琪美、陈志金承担本案诉讼费用。事实与理由：此前，其开办的无锡市陆氏塑胶工贸有限公司（以下简称陆氏公司）为钱德山、华琪美夫妇承担保证责任遭受经济损失加上其直接向钱德山出借的借款四十多万元，合计有250万元。其在向钱德山、华琪美交涉的过程中得知案涉房地产已经转让给陈志金。2009年12月18日，其与钱德山、华琪美一道到陈志金办公室，陈志金陈述还有300多万元没有付。当时就协商好，等陈志金拿到房产证应当要付钱的时候直接支付110万元给其，另有10万元在领产权证时若是免税就给其，否则其就拿不到了。承诺在其从陈志金所获得的房产转让款中支付120万元给其作为补偿，并签订了双方协议。现支付条件已经成就，然钱德山、华琪美却诉讼要求陈志金支付全额转让款，违背了协议约定。为此，特依法申请参加诉讼，行使独立请求权。钱德山、华琪美辩称，陆奇生的诉讼请求与本案没有关联性。1.《双方协议》约定钱德山在陈志金名下有存款110万元，由陈志金归还110万元，无法得出陈志金、陆奇生向法院陈述的由钱德山承诺从陈志金的房屋转让款中直接向陆奇生支付120万元；2.该协议系依陈志金的意思表示起草的，钱德山对于该协议要表示的意思不清楚，看到是钱德山存在陈志金名下110万元，实际并不存在，且也不影响土地房产的过户，故其就签字了；3.其不欠陆奇生的钱，陆奇生担任法定代表人的陆氏公司在其公司破产时作为债权人申报债权的，申报债权509.541658万元，最终获得255.1784万元，破产债权在破产过程中已经全部清偿完毕，跟本案无关。综上，请求驳回陆奇生的诉讼请求。陈志金辩称，协议是华琪美书写的，钱德山、华琪美与陆奇生之间有经济纠纷，其并未参与整个事情，只是作为一个见证人签字；当时协议上的税收减免不是等案涉房屋的税收减免，而是无锡市德发印染有限公司（以下简称德发公司）在破产时应当缴纳的一笔税款，为此，其多次与钱德山一起去税务局；其已经向陆奇生以赊欠家具的方式支付了12.2万元，其余款项应当在确认了陆奇生与钱德山、华琪美之间应付金额以及其应当向钱德山、华琪美支付的金额后，如其还需支付，则可向陆奇生支付，不足部分应由钱德山、华琪美支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于陈志金是否为收回马国中的三处违章建筑而多支出50万元。钱德山、华琪美对此不予认可，认为陈志金向马国中支付的价款系购买马国中的有产权的房屋，且当时双方约定由其负责回收马国中三处违章建筑，是指将该三处房产的土地收回，拆除违章建筑。陈志金自己需要违章建筑，跟马国中达成的交易也与其无关。本院查明：2010年6月21日，陈志金将无锡市中杰纺织印染有限公司（以下简称中杰公司，马国中系该公司法定代表人）起诉至法院，并将钱德山、华琪美、安徽省凤台县燃料有限责任公司（以下简称凤台燃料公司）列为第三人。该案认定事实：2009年12月31日，陈志金与中杰公司签订《协定书》，约定中杰公司将无锡市产（480平方米）卖约束陈志金，价格150万元，另支付搬迁费2万元，于2010年1月8日付清。中杰公司于2010年4月底清场，并将三张房产证交于陈志金，协助陈志金办理房产过户手续，费用由陈志金承担。《协定书》签订后，陈志金按约支付了152万元给中杰公司，中杰公司也将三张房产证及相关房屋实际交付给陈志金。上述事实中明确了152万元系支付无锡市产（480平方米）的对价，无法证明陈志金陈述的为了违章建筑多支出了52万元的事实，故本院对陈志金的辩称意见不予采信。2.关于62.88平方米房屋。陈志金辩称应62.88平方米房屋灭失且未办理注销手续，应在协议书约定价款中扣除该房屋价值。钱德山、华琪美对此不予认可，陈述该房屋在协议书签订之前已灭失，本身就不包括在转让价值之内，且产权证及委托办理产权注销的手续均交给陈志金，陈志金未办理相关注销手续，且其不持有产权证，也无法办理注销手续。1号判决书认定事实：在签订转让协议之前，锡房权证北塘字第××号建筑面积为62.88平方米房屋已被拆除重新翻建成三层楼房，未重新办理房屋产权登记手续。根据上述事实，结合钱德山、华琪美与陈志金在协议中在相应的房屋面积后面附有“以现状为准”，可以认定协议签订时，陈志金对这一事实是明知的。上述62.88平方米房屋的产权证，钱德山、华琪美已交付给陈志金，且在庭审中钱德山、华琪美均表示只要陈志金需要，其随时可以去办理注销产权证手续。（2019年6月20日庭审后，陈志金将房产证交给华琪美，以便钱德山、华琪美去办理注销手续）根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月2日，钱德山、华琪美与陈志金签订协议书，约定将钱德山、华琪美所有的位于无锡市土地转让给陈志金，土地面积为3048.9平方米（实际面积以土地证使用面积为准）。房屋面积为钱德山、华琪美拥有房屋产权面积的3469.2平方米和钱德山、华琪美实际受让的矿务局（详见产权证复印件）534.19平方米，共计产权面积4012.32平方米及无证建筑面积约500平方米（以现状为准）；上述土地、房屋均由钱德山、华琪美涉及财产的债权，均由北塘法院、南长法院裁定，抵押连带责任担保。待陈志金受让土地、房产付款后即由市中级人民法院协调撤销北塘、南长裁定的连带责任担保，钱德山、华琪美保证上述土地使用权和房产的权属清楚，在陈志金受让移交中，房屋、土地均按现状为准；上述土地和房屋及附助面积，因涉及重整案件需要，转让总价格净收入不得低于850万元。协议正式签订之日，陈志金向钱德山、华琪美支付转让价格60%作为定金，转让协议签订之日起10天内付清。三个月之内，钱德山、华琪美保证房地产权过户到陈志金名下，余额在房地产权移交后，即日付清；房产所有权、土地的权属过户手续由钱德山、华琪美负责办理过户到陈志金名下，陈志金配合，所涉及的税费、规费及因办过户手续产生的费用，由陈志金承担；钱德山、华琪美所出让的标的物的债权、债务与陈志金无涉，所有租住户由钱德山、华琪美解除协议，待陈志金余款全部到账后一月之内清场完毕，确保上述房产及土地交付陈志金使用。（包括相关配套水、电设施费用由钱德山、华琪美结清后移交）；钱德山、华琪美保证上述房产（现状）的权属清楚，若发生与房产相关的产权纠纷或债权纠纷，概由钱德山、华琪美承担（特别是有三处由马国中所建违章建筑，由钱德山、华琪美负责明确收回产权，同时转让给陈志金）；协议未尽事宜，双方另行签订补充协议，补充协议与该协议具有同等法律效力等。2009年12月18日，陆奇生与钱德山签订《双方协议》约定：原有110万元，由钱德山存放在梦巴黎家具市场陈志金私人名下，存放期为一年；由陈志金归还110万元，一年后归还。陆奇生立据后等房产过户到位后起算一年为准（确保钱德山安全平安过渡）；另有10万元等陆奇生、钱德山双方努力国家税收减免后，也在陈志金单位支付。陈志金作为见证人在该协议上签字。钱德山、华琪美陈述，该协议系陈志金起草，华琪美誊写。当时是陈志金写好后让其帮忙抄写一下，签个字，其看到是陈志金付款，认为与其无关，故就按照陈志金要求抄写、签字。至于房产过户，陈志金有很多房屋，其也不知道具体指什么房屋过户。陆奇生已经自陈志金处取得价值12.2万元的家具，双方同意在陈志金本案应付款中抵扣。陈志金于2010年6月21日起诉钱德山、华琪美并将矿务局列为第三人，请求：1.确认坐落于无锡市屋产权证建筑面积4100.52m2及无证房屋建筑面积500m2以及土地使用权4129.8m2为陈志金所有；2.钱德山、华琪美履行双方所签订转让合同，协助陈志金办理过户手续等。陈志金与钱德山、华琪美达成调解协议，并以此为基础，请求法院判决。2011年1月4日，无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）依法作出（2010）北商初字第231号（以下简称231号）判决：一、确认坐落于无锡市产（钱德山名下房屋产权证号：锡房权证北塘字第××、30XX1、30XX2、30XX3、30××12、30××13、30××15、30××16、30××17、30××64、30××53、30××24、30××25；淮南工贸公司名下锡房权字第××号共计房屋建筑面积4100.52m2）、以及土地使用权（江苏正元集团公司名下锡北国用XX号、XX号、钱德山、华琪美名下锡北国XX号共计面积4129.8m2）为陈志金所有。二、钱德山、华琪美于本判决生效之日起十日内协助陈志金办理上述有证房产的过户登记，费用由陈志金承担。钱德山、华琪美于2011年1月12日签收民事判决书。2011年8月28日，钱德山、华琪美与陈志金签订《补充协议》约定：双方于2009年11月2日签订了房屋买卖及土地使用权转让协议书，协议书中共计转让总价为捌佰伍拾万元。现根据过户需要，三张土地证的情况说明如下：实际土地有二块，其中一块锡北国用（2003）字第XX号2827.4平方和第XX号221.5平方，合计3048.9平方，这二张土地证为同一块土地。另一块锡北国用（1998）字第XX号1080.9平方。经甲乙双方协定，其中一块（二张土地证合并）3048.9平方的价格为伍佰叁拾万元（530万），另一块1080.9平方的价格为叁佰贰拾万元（320万元）。至2012年2月2日，协议书所涉房地产均已变更登记至陈志金名下。钱德山、华琪美于2013年7月8日向北塘法院起诉要求陈志金支付剩余转让款340万元，案号为（2013）北民初字第833号（以下简称833号）。在该案诉讼过程中，钱德山、华琪美发现陈志金在231号案件中提供的转让协议是伪造的，法院错判给陈志金1080.9平方米的油库土地及该土地上88.2平方米的房屋，转而申诉。经北塘法院审判委员会讨论决定，北塘法院于2014年2月20日作出（2013）北商监字第0001号民事裁定，再审231号案。钱德山、华琪美于2014年3月14日申请撤回833号案起诉，法院于2014年3月16日裁定准许。因区划合并，2017年11月13日，本院作出（2014）北商再初字第0001号（以下简称1号）民事判决：一、撤销原江苏省无锡市北塘区人民法院作出的（2010）北商初字第0231号民事判决。二、确认陈志金与钱德山、华琪美于2009年11月2日签订的房屋买卖及土地使用权转让协议书中钱德山、华琪美将坐落于无锡市产[原房屋产权证号：锡房权证北塘字第30XX1（扣除其中1幢混合一层建筑面积为88.2平方米房屋）、30XX2、30XX3、30××12、30××13、30××15、30××16、30××17、30××64、30××53、30××24、30××25；锡房权字第××号共计房屋建筑面积3949.44平方米]以及土地使用权（原国有土地使用证号：锡北国用XX号、锡北国用XX号共计面积3048.9平方米）转让给陈志金的内容有效。1号判决于2018年7月9日经二审判决维持。本院认为，钱德山、华琪美与陈志金签订的补充协议仅约定了土地的价值，但实际上双方交易的标的物还包括房屋，陈志金并未提交任何证据证明，双方在协议书签订之后，对房屋的价值另行约定，故现钱德山、华琪美根据协议书约定的价值来主张房屋价款，符合双方的约定。钱德山、华琪美未能按约在三个月内保证房地产权属过户到陈志金名下，属于违约，但该违约并不构成根本违约，现双方交易的房地产已经完成了过户，故该违约不足以成为陈志金拒付或少付房地产对价的理由，且现房地产均实际完成了过户，陈志金在此前并未主张过相应的权利。现包括马国中的三处违章建筑所在土地在内的协议书上所涉及的房地产均已经实际交付给了陈志金，而陈志金所提交的证据不足以证明其因钱德山、华琪美未履行相关合同义务致使其多支付了52万元，故其要求自其应付款中扣除相应款项的意见，本院不予采信。双方签订转让协议时，62.88平方米的房屋业已灭失，且陈志金对此知情，其仍同意以协议约定价格购买案涉房地产，现其辩称应将该部分建筑的价值从其应付价款中扣除，无相应依据，本院不予采信。关于陈志金主张的为1080.9平方米土地交纳的税金，不在本案理涉范围内。双方约定尚未支付的转让款在房地产权移交后即日付清，现协议所涉的房屋及土地均已经完成了实际交付并办理了产权变更手续，双方约定的付款条件已经成就，陈志金应支付余款340万元。关于钱德山、华琪美主张自2010年2月3日起支付逾期付款利息，但该时点房地产产权尚未变更至陈志金名下，双方约定的付款条件尚未成就，且钱德山、华琪美亦存在违约情节，在相关的诉讼中亦存在有违诉讼诚信原则的情节等。综合考量上述因素，本院确定陈志金应自2018年7月10日即再审案件1号判决经二审判决维持的次日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付其尚欠款的逾期付款利息。陆奇生提交的双方协议中约定了由陈志金在房产过户到位后的一年后向陆奇生归还110万元。签订该协议的时间是2009年12月18日，在钱德山、华琪美与陈志金签订案涉转让协议后一个多月。当时，钱德山、华琪美与陈志金之间除案涉转让协议之外，并无其他转让房产的协议。根据这一背景，结合双方约定，本院对于陆奇生主张的该协议中所涉及到的“等房产过户到位后起算壹年为准”，可以认定该处的房产过户即应为本案所涉房产。钱德山与陈志金均确认陈志金并无110万元存放于陈志金处，而当时钱德山对陈志金持有的债权仅有案涉转让协议的未付款。钱德山、华琪美作为经商者，应当明了签字的责任，其关于觉得与己无关、帮忙签字的说法，本院不予采信。而陆奇生、陈志金关于上述110万元即为案涉转让协议中的一部分款项的陈述，本院予以采信。陆奇生担任法定代表人的陆氏公司为印染厂的债务承担担保责任，产生了两百余万的损失，钱德山以其自有财产的应得款向陆奇生作出相应的补偿，并不违反法律规定，该协议应为有效。陈志金亦作为见证人在该协议上签字，故陈志金应自其向钱德山、华琪美的应付款中直接向陆奇生支付110万元。关于陆奇生主张的另外10万元，该款的支付附有条件，陆奇生并未举证证明该条件成就，故本院不予支持。陆奇生此前已经自陈志金处取得了价值12.2万元的家具，其与陈志金均同意在上述款项中折抵，故陈志金应向陆奇生支付97.8万元。协议中明确直接由陈志金支付，陆奇生要求钱德山、华琪美承担共同付款责任，无相应依据，本院不予支持。综上，陈志金应向华琪美、钱德山支付购房款230万元（340-110）、向陆奇生支付97.8万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条规定，判决如下：一、陈志金于本判决生效后十日内向钱德山、华琪美支付转让款230万元以及逾期付款利息（以230万元为基数，自2018年7月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）二、陈志金于本判决生效后十日内向陆奇生支付97.8万元。三、驳回钱德山、华琪美的其他诉讼请求。四、驳回陆奇生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59554元，保全费5000元，合计64554元，由钱德山、华琪美负担15838元，由陆奇生负担2886元，由陈志金负担45830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  林丽华人民陪审员  李 萍人民陪审员  吴建良二〇一九年九月六日书 记 员  华 菁本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。