浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初2158号 原告(反诉被告)：丁炬明，男，1972年8月12日出生，汉族，经商，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王挺峰，浙江博翔律师事务所律师。 被告(反诉原告)：丽水市中油灵山石油销售有限公司，住所地：浙江省丽水市莲都区北苑路168号5楼，统一社会信用代码913311006747594947。 法定代表人：李小军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建荣，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 原告(反诉被告)丁炬明与被告(反诉原告)丽水市中油灵山石油销售有限公司（以下简称中油公司）房屋买卖合同纠纷二案，本院于2019年6月11日立案受理，依法由审判员李少青适用简易程序独任审判。2019年6月28日，被告中油公司提出反诉。本院于2019年7月12日合并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告丁炬明向本院提出诉讼请求：1.被告中油公司继续履行2017年10月25日房屋买卖契约的补充协议（以下简称补充协议）、2017年2月27日房地产买卖契约，为原告办理坐落缙云县办公用房及商铺（以下简称九处房屋）过户手续；2.被告以购房款4500000元为基数从解除房地产买卖契约判决生效之日2018年11月16日起至实际完成过户之日止按月利率2%支付违约金，截止2019年5月16日为540000元。事实与理由：2017年2月27日，原、被告通过缙云县好望角房产经纪有限公司（以下简称好望角公司）购买被告九处房屋，三方签订房地产买卖契约。合同约定，房屋成交价为8900000元，支付定金500000元，首付款为除定金外4000000元，剩余房款4400000元银行按揭贷款支付（完成房产证件更名后3日内，双方提供合格贷款资料，被告无条件配合原告贷款所需手续，放款后3日内交付房屋尾款4400000元）。2017年10月25日，原、被告签订补充协议。协议约定，1.在办理过户手续时，应原告要求于2017年3月15日被告分别与钭晓丽、金晓锋（HT201703000189），丁秀华、李建（HT201703000190），李保飞、丁炬亮（HT201703000192），丁炬明、王红梅（HT201703000193、HT201703000194、HT201703000195、HT201703000196），李保飞、丁炬明、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华（HT201703000202）等在缙云县不动产登记服务中心（以下简称不动产中心）签订并登记备案的八份缙云县存量房转让合同（以下简称存量房合同）。由于购买人内部意见不统一产生纠纷，被告同意原告自行处理其他购买人退出或解除存量房合同，并在本协议签订后一周内，到不动产中心办理退出或解除的有关手续，被告予以配合；按原双方签订的房屋买卖契约，由原告单独购买前述房产，签订存量房合同并办理有关手续。2.由于第三人原产权人浙江同心房地产开发股份有限公司及原承租人周敏（好望角公司）、缙云县华鑫小额贷款股份有限公司因房屋交付及租赁关系的原因，导致有关以上房产税及土地使用税产生的税务问题，现处理完毕税务部门已出具房产过户所需完税证明。3.原契约（即2017年2月27日签订的房地产买卖契约有关办理过户及贷款时间，因第一条、第二条事由自本补充协议签订之日起而顺延，之前的时间上变更不视为任何一方违约。4.本协议签订后未按本协议第二条、第三条办理的及违反原契约其他规定的，则按双方的原房地产买卖契约的规定，承担违约责任和其他法律责任。原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，共计给付房价款4500000元。被告未按协议和补充协议约定，在取得房产证后立即将房产证等证件原件转移给原告用于办理房产转移手续，也没有配合原告履行过户手续，已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不予配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益。一、对补充协议效力问题。补充协议第一条约定，按原双方签订房屋买卖契约由原告单独购买前述房产签订存量房合同并办理有关手续，补充协议签订是在解除原有存量房合同后原、被告重新签订存量房合同，并办理有关的登记手续。补充协议产生在存量房合同争议后，形成新的买卖合同关系，合同内容借鉴了2017年2月27号房屋买卖契约的部分内容，补充协议最后第五项说得很清楚，原买卖契约与本协议不一致的，以本协议为准。补充协议是双方真实意思表示，是有效的，应当受法律保护。就签订目来讲，补充协议是对双方今后履行合同的重新约定，从有利于交易安全和民事活动意思自治的角度应当是生效的。二、关于补充协议签订后合同履行的问题。1.从合同法和司法解释的精神来讲，合同在能够继续履行的情况下应当继续履行，这是符合合同签订目的和交易目的，而不会被其他目的左右。2.2017年10月25日协议第六行“现由于购买人的内部意见不一，产生纠纷，被告同意由原告自行处理，其他购买人退出或解除存量房合同，并在本协议签订后一周内，到不动产中心办理退出或者解除有关手续，被告予以配合。”约定是针对双方的，不是原告个人完成。解除存量房合同要在原告能力范围内，原告只能解除他可以解除的存量房合同。补充协议是在存量房合同之后形成，签订后原告积极履行合同义务，配合被告解除自己能力范围内能解除的合同，原告能力范围内不能解除的合同就是（2018）浙1122民初3399号民事判决书（以下简称3399号判决）所争议的事实。原告在合同签订后，按约定付了定金和首付款。在合同出现变化的时候，双方又签订补充协议。原告积极履行没有推脱。在3399号判决和（2018）浙1122民初3400号民事判决书（以下简称3400号判决）生效后，原告积极找被告，电话或当面协商要求继续履行合同。无论是合同目的还是后续履行、支付款项，原告都持积极主动的态度，没有违反约定。三、关于违约行为、违约责任承担问题。第一，关于原告违约行为。原告在补充协议履行中没有违约行为。即使有些行为看似违约但实际并非违约，因为是被动的。补充协议签订后，原告积极履行义务，立马去不动产中心解除与被告之间的存量房合同，促使除钭晓丽、金晓锋以外其他存量房合同解除。原告在案件一开始就同意解除存量房合同，不能在钭晓丽、金晓锋未解除存量房合同这点上认为原告违约。合同履行，包括履行中间出现这些事件，都不是原告个人所能左右的。第二，关于被告违约行为。被告解除所有存量房合同房屋能够交付、过户更名后，原告积极找到被告，通过各种方式要求过户及合同后续履行，但被告一直回避，不予协商。第三，关于补充协议签订后，因存量房合同解除导致无法办证、资金占用等损失的情形：1.被告同意存量房合同签订，诉讼责任不能全部归于原告。如果原告签订房屋转让合同，由原告全部承担诉讼责任是可以的，但实际并非这样。2.关于房屋占有使用的情况。原本约定房款付清之后再交付房屋，被告主动在房款没有付清的情况下交付房屋，被告提前履行合同义务。如果现在要求房屋占有使用费就改变了当初签订合同和交付房屋的目的。3.关于资金占用即后续4400000元没有支付的问题。4400000元至今没有支付是因为存量房合同纠纷等原因，如果要算房屋占有使用费，时间节点要参考判决书。原告积极要求履行合同，房屋占有使用费不应当由原告承担。4.关于违约金损失问题。4500000元违约的补充协议不能用来证明4400000元违约的支付标准。违约金支付的前提是有违约行为，原告的行为不构成违约，不需要支付违约金。 被告中油公司辩称，对原告丁炬明主张的签订房屋买卖契约、存量房合同、补充协议、交付定金、首付款和房屋等事实认可，对诉讼请求不认可。理由如下：原告违约，不是被告违约。原告没有履行约定义务而导致合同不能继续履行。补充协议约定原告在签订补充协议一周内自己解除处理存量房合同。因为丁炬明内部纠纷导致不能过户，被告只能通过将近一年的诉讼与签订存量房合同的案外人解除合同。被告通过诉讼达到解除存量房合同目的后，认为原告存在交易不能、交易安全问题，两年半左右的时间被耗在那里。被告在本案中没有任何违约的地方，原告违约导致交易拖到现在还在诉讼、购房款支付不了等问题。原告要求被告过户没有提供相应的证据证明。一、交易不能导致本案诉讼。被告认可原告对补充协议效力问题的阐述，补充协议和房屋买卖契约是有效的。但补充协议不是新的协议，补充协议和房屋买卖契约是一个整体。如果按照原来的契约，交易可以顺利完成。被告基于只要过户到原告名下就可以贷款了的美好愿望，才提前交付房屋。但原告内部合伙纠纷，要分别登记到合伙人名下。后来原告反悔，合伙体内部发生纠纷，恢复了原始契约状态。补充协议写得很清楚，由丁炬明自行处理该问题，交易不能是原告合伙体内部的问题。合伙体原以丁炬明为代表，后来内部产生纠纷导致交易不能，这是房屋买卖契约签订后产生的纠纷。合伙人向法院提起合伙诉讼，法院也有相应判决。交易不能是由于原告节外生枝、处理不当形成的。二、关于原告存在恶意还是非恶意的问题。合同上并没有说违约存在恶意和非恶意之分。违约就是违约。原告违约导致被告损失，必须承担违约责任。存量房合同的产生和取消及其无法办理解除，都是原告的责任，最终由法院解决。丁炬明违约是客观存在的，是契约履行不能、交易不能的原因。被告没有任何违反合同的违约行为。三、违约责任问题。反诉被告没有要求反诉原告承担损害赔偿责任，而是要求其承担违约责任。本来是过户十天就可以支付，变成了2017年2月27日，后来变成诉讼时间，又到了今天。补充协议约定前面一笔勾销，从补充协议签订后开始算，但是又履行不了，违约是原告造成的。补充协议无法履行，由原告合伙内部纠纷引起，是丁炬明没有处理得当。4500000元是原告支付，不是其他合伙人支付的。原告说被告违约，但没有在诉请中主张。被告之前案件中没有主张二期未付款违约金不等于不主张，在本案中一并了结，所以提出了未支付款的反诉。诉讼费用、律师费用等损失都是存在的。 反诉原告中油公司提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告丁炬明于2017年10月25日签订的补充协议、2017年2月27日房地产买卖契约；2.反诉被告腾空并退还九处房屋；3.反诉原告没收购房定金500000元；4.反诉被告自违约之日2017年11月5日至实际腾退交回房屋之日止以未付房款4400000元为基数按月利率2%支付违约金，截止2019年7月5日为1672000元。事实与理由：房屋买卖名义是反诉被告，因合伙体内部发生问题转成与合伙人之间签订存量房合同，后又解除存量房合同。反诉被告合伙体内部纠纷，导致了现在的局面。补充协议讲明是按照原来的契约办理，补充协议和房屋买卖契约不一致的，以本协议为准，一致的地方就是反诉被告要自己处理好内部的关系。反诉被告未能按补充协议规定自行处理其他购房人退出或解除存量房合同，并在补充协议签订一周内，到不动产中心办理九处房屋退出或解除的有关手续，导致补充协议无法继续履行，使得九处房屋不能按补充协议的规定签订存量房合同并办理过户手续。补充协议签订后，未按本协议第二条第三条办理的，即违反原签约其他规定的，按照双方的房地产买卖契约的规定承担违约责任和其他法律责任。如果反诉被告把尾款钱付了，房子照样过户。反诉被告亦未按约定支付其余4400000元购房款。因为反诉被告没有及时处理和处理不当，导致后面的款项无法支付。反诉原告只得通过法院诉讼于2018年11月底得以全部解除九处房屋购房合同。反诉被告没有及时和其他合伙人自行解除有关的协议，导致交易不能。反诉原告交房后款项没有着落造成巨大损失，包括资金占用损失、诉讼费用损失、时间损失等，要求按照契约解除合同，由反诉被告承担违约责任。反诉原告通知反诉被告腾空并退还九处房屋，领取扣除定金、违约金后多出款项，反诉被告置之不理。 反诉被告丁炬明辩称，对反诉原告中油公司主张的反诉事实和诉讼请求不认可。理由如下：一、关于本案事实部分，中油公司的陈述不属实。1.2017年10月25日签订补充协议后，丁炬明和案外人李保飞、丁秀玲、丁秀华等人到不动产中心办理了存量房合同退出和解除手续，钭晓丽和金晓锋没有办理退出和解除手续。签订合同时被告同意跟钭晓丽、金晓锋在2017年3月7号签订购房协议。解除存量房合同这方面，反诉被告已经尽自己所有可能配合解除协议。2.补充协议是双方新的买卖合同，是2017年2月27日协议延伸。无论从保护商业活动、买卖民事活动的正常以及社会稳定的角度来说，应当要主张补充合同是新的买卖协议。反诉原告主张反诉被告未按照约定支付剩余的4400000元房款的问题，其实是不存在的。因为合同约定双方完成变更登记手续之后，通过贷款完成剩余房款的支付。在解除所有障碍后，反诉被告要求反诉原告办理更名过户，但反诉原告一直没有协助办理过户手续。3.反诉原告明确到2018年11月份才解除权属的瑕疵。2018年11月以后具备变更过户的条件。4.反诉被告从来没有置之不理提出非法要求，一直请求反诉原告继续履行合同。补充协议应当受到法律保护继续履行。二、房屋交付是反诉原告自愿提前交付，损失不应当反诉被告承担。房屋是否交付与更名贷款没有直接必然联系。如果法院要确定房屋占用损失，要考虑以下几个方面：1.占用节点的确定。2.反诉原告支付了部分房款，不是一分没付，并不是反诉原告不想履行合同，该问题要综合各方面去判定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告丁炬明为证明其主张，向本院提交了以下一组证据：房屋买卖契约、补充协议、3400号判决复印件各一份，待证合同有效应当得到法律保护，原、被告就九处房屋买卖双方签订合同并履行，被告已经具备过户条件。被告中油公司质证认为，对证据真实性、合法性没有异议，恰恰可以证明补充协议约定要7日完成解除存量房合同，合伙人是原告的合伙人。因为原告解除了一部分存量房合同，还有一部分解除不了，使得房屋买卖契约和补充协议无法履行。请法院注意履行期限和违约责任问题。房屋买卖契约上写得非常明确，任何一方违约按照2%月利率承担责任。房屋买卖契约第十五条约定，任何一方不履行合同超过5日的可以解除合同并追究违约责任。第五条第二项规定，全额付尾款以后……被告同时交付房屋给原告。 被告中油公司为反驳原告丁炬明的主张，向本院提交了以下一组证据：3399号判决复印件一份，待证存量房合同纠纷是通过诉讼解决，对方重大违约。原告丁炬明质证认为，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。在判决法院认定里面，认为“被告和原告达成了合议……履行房屋买卖合同……实际经营情况……构成违约……对二期违约本案不做处理”。在这个案件中，被告认可与原告签订的协议，对该份合同持继续履行的态度，没有对剩余房款提出违约请求。3399号判决本院认为关于存量房合同的描述是客观真实的，能够体现本案争议的焦点即原告是否存在违约。在勘探现场的时候，被告法定代表人到场没有提出违约问题，在判决书中记载非常详细。判决书中载明对于存量房合同的解除达成一致意见。李小军本人也认可卖给原告。被告的待证事实不能成立。 反诉原告中油公司为证明其主张，向本院提交以下一组证据：1.3399号判决、3400号判决复印件各一份，待证反诉被告没有按照补充协议履行违约，迟迟不付房款，反诉原告通过诉讼解决问题。2.2017年3月7日补充协议复印件一份，待证逾期按照月息2%的违约金支付，反诉被告违约要按照月息2%支付违约金，是双方都同意的。反诉被告丁炬明质证认为，对证据1，对3400号判决，其认定内容基本与3399号判决一致，能待证反诉被告不存在违约，反诉原告认可反诉被告的占有和主张。对证据2，没有提交原件，其真实性、合法性无法确认。为了便于案件调查，如果在其真实性不存疑的情况下，这份协议是关于首付款4500000元交接的问题，跟本案是没有关联性的。从协议第一点、第二点可以看出，这是对4500000元交付的约定，以及4500000元款项交付后反诉原告没有去不动产中心签订存量房合同违约行为的约定。 经各方当事人确认，本院对当事人没有争议的原告丁炬明提供的证据，被告中油公司提供证据予以确认。原告提供的证据、被告提供的证据，能够证明补充协议、房地产买卖契约的约定情况和双方履行的相关事实。 对反诉原告中油公司提供的证据，证据1能够证明交易过程的情况，予以认定。对证据2反诉被告对真实性、合法性、关联性提出异议，本院认为，该证据没有原件核对，来源真实性和内容客观性无法确定，从关联性角度来看，该补充协议是关于首付款收取后办证时间的约束，约束对象是中油公司，并非丁炬明，与本案无关联性，故对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告（反诉原告）中油公司有坐落缙云县办公用房及商铺。原告（反诉被告）丁炬明与李保飞、钭晓丽、丁秀玲、丁秀华合伙经营金永昌、中国黄金。为扩大经营规模，合伙人商议购买九处房屋用于开设金永昌、中国黄金新区分店。 2017年2月27日，中油公司、原告（反诉被告）丁炬明以及居间人好旺角公司签订房地产买卖契约，约定：中油公司、丁炬明就合同所涉房地产预约买卖和居间服务事宜订立契约，一、中油公司将坐落九处房屋出售给丁炬明……三、成交价格为8900000元；四、定金500000元，适用定金罚则，于合同签订时支付；五、付款方式1、首付款4000000元于2017年3月7日付清；2、完成房产证件更名后3日内，双方提供合格贷款资料，中油公司无条件配合丁炬明贷款所需手续，放款后3日内交付尾款4400000元给中油公司，中油公司收到全额房款同时交房屋予丁炬明……八、违约责任1.如因中油公司的原因不能取得房地产权属证书的，视为中油公司违约，合同终止，中油公司在3日内退还已收取的定金、房款，以及已付房款2%的利息，同时支付违约金；2.丁炬明未如约定逾期支付房款，丁炬明应按月支付逾期房款2%的利息；3.中油公司未如约定逾期交付房屋，中油公司应按日向丁炬明支付总房款万分之三的违约金。十二、中油公司必须无条件配合丁炬明过户，并提供相关资料。十五、任何一方不履行合同义务超过五日，对方可解除合同并追究其违约责任。中油公司法定代表人李小军、丁炬明在契约上签字、捺印。2017年2月27日，丁炬明通过中国工商银行62×××88账号（以下简称5688账号）打款500000元给中油公司法定代表人李小军中国工商银行账号62×××43账号。2017年3月7日，丁炬明通过5688账号打款4000000元到中油公司中国工商银行12×××01账号。中油公司分别出具“收到丁炬明用于购买九处房屋定金人民币伍拾万元整”和“收到丁炬明用于购买九处房屋首付款人民币肆百万元整”两份收条。同日，中油公司向丁炬明交付九处房屋。次日，为经营黄金、珠宝店铺，丁炬明对上述房产进行装修。丁炬明打通同心华庭7幢201室、永宁路92号、94号以及112号房屋，打通同心华庭7幢218室与219室，并对墙体、隔构、卫生间、楼梯、门户等进行装修，同心华庭215室、216室、217室房屋仍为宾馆房间格局。装修工程因未经审批被责令停工。 2017年3月15日，中油公司与丁炬明、李保飞、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华共同签订了存量房合同，将问渔路112号房屋转让给丁炬明、李保飞、丁秀玲、钭晓丽、丁秀华。同日，中油公司分别与丁炬明、钭晓丽、李保飞、丁秀玲、丁秀华夫妻签订七份存量房合同，将同心华庭7幢201室转让给丁炬明、王红梅夫妻；将同心华庭7幢215室转让给钭晓丽、金晓锋夫妻；将同心华庭7幢216室转让给丁秀华、李建夫妻；将同心华庭7幢217室转让给李保飞、丁炬亮；将同心华庭7幢218室转让给丁炬明、王红梅；将同心华庭7幢219室转让给丁炬明、王红梅；将永宁路92号、94号转让给丁炬明、王红梅。合同签订后，中油公司未交付李保飞、丁秀玲、丁秀华、钭晓丽等人购买的房屋，李保飞、丁秀玲、丁秀华、钭晓丽未交纳房款。 因合伙比例问题，合伙人产生分歧。2017年9月7日，丁炬明与钭晓丽等人因合伙纠纷发生冲突，双方报警处理。 2017年10月25日，中油公司与丁炬明签订《房屋买卖契约的补充协议》，约定：1.在办理过手续时，应丁炬明要求于2017年3月15日签订八份存量房合同，现由于购买人内部意见不一产生纠纷，中油公司同意由丁炬明自行处理其他购买人退出或解除存量房合同，在本协议签订后一周内，到不动产中心办理退出或解除的有关手续，中油公司予以配合；按原双方签订的房屋买卖契约，由丁炬明单独购买九处房屋，签订存量房合同并办理有关的登记手续；2.由于原产权人浙江同心房地产开发股份有限公司与原承租人周敏（好旺角公司）、缙云县华鑫小额贷款股份有限公司，因房屋交付及租赁关系的原因致使有关以上房屋房产税及土地使用税产生的税务问题，现处理完毕税务部门已出具房产过户所需完税证明；3.原契约有关办理过户及贷款时间，因第一条、第二条事由自本补充协议签订之日起顺延，之前的时间上变更不视为任何一方违约；4.本协议签订后未按本协议第二条、第三条办理的及违反原契约其他规定的，则按双方的原房地产买卖契约的规定，承担违约责任和其他法律责任；5.本协议自双方签字盖章后生效，原房屋买卖契约与本补充协议不一致的，以本协议为准。中油公司及其法定代表人李小军签字、盖章，丁炬明签字、捺印。同日，中油公司分别与丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华等人签订《房屋买卖契约的解除协议》，协商解除2017年3月15日签订的存量房合同，协议未约定协议解除产生的权利义务分担。同日，双方提交解除合同申请交不动产中心备案，注销已签订的六份存量房合同。 2017年10月27日，钭晓丽以合伙纠纷为由将丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华为被告诉至本院。丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华提起反诉，请求判令：1、确认钭晓丽于2018年2月28日退伙；2、赔偿经营损失100000元。2018年1月2日，本院作出（2017）浙1122民初4518号民事判决书，认定合伙体通过丁炬明5688账户支付同心商铺首付款4500000元，属于丁炬明个人资金，不纳入合伙财产清算范围，判决：一、确认钭晓丽于2017年8月31日退出合伙体；二、丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华支付钭晓丽合伙财产份额款616466.10元；三、驳回钭晓丽的其他诉讼请求；四、驳回丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华的其他反诉请求。2019年3月22日，丽水中院作出二审判决书，认定原判未将4500000元购买同心商铺首付款纳入合伙盈余分配范围，有其依据，予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。 2017年11月14日，中油公司以房屋买卖合同为由将钭晓丽、金晓锋为被告诉至本院，请求判令：1.解除2017年3月15日签订的存量房合同（HT201703000189）；2.支付自合同签订日2017年3月15日至合同解除日止按月利率1%就首付款182000元计算的违约金（计算至2017年10月30日为13650元）；3.支付交付使用期间2017年3月7日至2018年5月31日参照同期同地段店面租金（商铺租金3.4元/天、租金1.7元/天）计算的房屋占有使用费40904.55元；4.支付交付使用期间2017年3月7日至2018年5月31日按缙云县地税局税率、滞纳金计付标准计算的房产税及滞纳金、土地使用税及滞纳金4252.41元。钭晓丽、金晓锋提起反诉，请求判令：1.中油公司返还购房款182000元；2.赔偿自2017年3月15日至付款日止按月利率1%计算的利息损失。2018年6月6日，本院作出（2017）浙1122民初4745号民事判决书。钭晓丽、金晓锋不服，提起上诉。2018年8月9日，丽水中院作出（2018）浙11民终878号民事裁定书，裁定：一、撤销本院作出的（2017）浙1122民初4745号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2018年8月23日重新立案。2018年10月30日，本院作出3399号判决（已生效），判决：一、解除2017年3月15日签订的存量房合同（HT201703000189）；二、驳回中油公司的其他诉讼请求；三、驳回钭晓丽、金晓锋的其他反诉请求。本诉案件受理费4213元，由中油公司负担。反诉案件受理费3940元，减半收取1970元，由钭晓丽、金晓锋负担。2017年11月14日，中油公司以房屋买卖合同为由将丁炬明、钭晓丽、李保飞、丁秀玲、丁秀华为被告诉至本院，请求判令：1.解除2017年3月15日签订的存量房合同（HT201705000202）；2.支付自合同签订日2017年3月15日至合同解除日止按月利率1%就首付款1820000元计算的违约金（计算至2017年10月30日为136500元）3.支付交付使用期间2017年3月7日至2018年5月31日参照同期同地段店面租金（商铺租金3.4元/天、租金1.7元/天）计算的房屋占有使用费640939.95元；4.支付交付使用期间2017年3月7日至2018年5月31日按缙云县地税局税率、滞纳金计付标准计算的房产税及滞纳金、土地使用税及滞纳金87559.58元。钭晓丽提起反诉，请求判令：1.中油公司返还丁炬明、李保飞、丁秀玲、丁秀华、钭晓丽购房款1820000元；2.赔偿自2017年3月15日至付款日止按月利率1%计算的利息损失。2018年6月26日，本院作出（2017）浙1122民初4744号民事判决书。钭晓丽不服，提起上诉。2018年8月9日，丽水中院作出（2018）浙11民终879号民事裁定书，裁定：一、撤销本院作出的（2017）浙1122民初4744号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2018年8月23日重新立案。2018年10月30日，本院作出3400号判决（已生效），判决：一、解除2017年3月15日签订的存量房合同（HT201705000202）；二、驳回中油公司的其他诉讼请求；三、驳回钭晓丽的反诉请求。本诉案件受理费22409元，由中油公司负担。反诉案件受理费21180元，减半收取10590元，由钭晓丽负担。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1.关于房地产买卖契约、补充协议效力的问题；2.关于违约行为的问题；（1）关于丁炬明违约行为的问题；（2）关于中油公司违约行为的问题；3.关于补充协议能否继续履行的问题；4.关于违约责任及违约金的问题。 针对当事人的上述争议焦点，本院作如下分析： 一、关于房地产买卖契约、补充协议效力的问题。 中油公司与丁炬明签订房地产买卖契约，契约系双方真实意思表示，合法有效。好旺角公司、丁炬明、中油公司签订的关于房产预约买卖和居间服务的房屋买卖契约，属于为一定期限内订立存量房合同而设立的预约合同，存量房合同签订后、居间服务到期时，该房屋买卖合同即告终止。应丁炬明要求，中油公司分别与丁炬明、李保飞、钭晓丽、丁秀玲、丁秀华等人签订八份存量房合同，合同签订时预约合同目的实现，房地产买卖契约终止。在合伙人内部出现纠纷后，丁炬明与中油公司在房地产买卖契约基础上订立补充协议，属于新的房屋买卖合同关系。该补充协议的内容涵盖了补充协议的内容与原房屋买卖契约的内容，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。 二、关于违约行为的问题。 房地产买卖契约签订后，丁炬明分别于2017年2月27日、3月7日支付定金500000元、首付款4000000元，中油公司于2017年3月7日交付九处房屋，双方积极履行促成合同目的实现。补充协议第1条约定，在办理过户手续时，应丁炬明要求于2017年3月15日签订八份存量房合同。中油公司在合同履行过程中对于丁炬明提出变更购买人的要求积极配合。补充协议第1条还约定，现由于购买人内部意见不一产生纠纷，中油公司同意由丁炬明自行处理其他购买人退出或解除存量房转让合同，在本协议签订后一周内，到不动产中心办理退出或解除的有关手续，中油公司予以配合；按原双方签订的房屋买卖契约，由丁炬明单独购买九处房屋，签订存量房合同并办理有关的登记手续。双方对于形成新的房屋买卖合同达成合意，并对原有存量房合同解除的责任作出分工，即：丁炬明自行处理其他购买人退出或解除存量房合同，并在一周内办理退出或解除的有关手续；中油公司负责配合。本院认为，中油公司按照丁炬明要求两次变更购买人，在存量房合同未解除的情况下，中油公司对外承担一房二卖的风险，双方在新签订的补充协议中作出关于存量房合同解除责任的约定符合交易风险内部分担的交易规则。丁炬明在补充协议签订当天，积极促成六份存量房合同的解除与注销，因与钭晓丽合伙关系的恶化未能解除与钭晓丽有关的两份存量房合同。中油公司以配合者的身份对外提起房屋买卖合同诉讼，并最终促成二份存量房合同的解除。1.关于丁炬明违约行为的问题。丁炬明未按照补充协议第1条约定在补充协议签订一周内促成其他购买人与中油公司解除存量房合同，违反补充协议的约定。在先的存量房合同尚未解除的情况下，在后的补充协议无法履行，即使履行，出卖人中油公司存在其中一份房屋买卖合同无法交付买卖标的构成根本违约的风险，故本院认为，丁炬明的违约行为构成根本违约。2.关于中油公司违约行为的问题。根据补充协议第4条约定，本协议签订后未按本协议第二条、第三条办理的及违反原契约其他规定的，则按双方的原房地产买卖契约的规定，承担违约责任和其他法律责任。根据房屋买卖契约第十五条约定，任何一方不履行合同义务超过五日，对方可解除合同并追究其违约责任。本院认为，补充协议签订7天+5天＝12天即2017年11月7日起，中油公司享有单方解除权。中油公司在2017年11月14日就未解除的两份存量房合同提起诉讼，属于其对自身合同责任的履行以及对一房二卖风险的合法规避。在两份存量房合同解除后，中油公司有权选择继续履行补充协议，或者行使单方解除权。中油公司在对丁炬明提出继续履行合同并协助办理过户登记手续的要求后予以拒绝并不予协助的行为，是其对合法解除权的行使，不构成违约。 三、关于补充协议能否继续履行的问题。 合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据补充协议第1条、第4条以及房地产买卖契约第十五条约定，中油公司享有单方解除权。中油公司提出反诉，要求解除补充协议，足以吞并丁炬明要求继续履行合同的本诉请求，故本院认为补充协议因中油公司援引单方解除权而无法继续履行。合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中油公司要求丁炬明腾空并退还九处房屋的请求，本院予以支持。 四、关于违约责任及违约金的问题。 中油公司在履行补充协议过程中不存在违约行为，对丁炬明要求其支付违约金的请求，本院不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。中油公司在庭审中坚持以违约金作为其诉请，本院认为，补充协议及房地产买卖契约中未约定丁炬明不履行促成八份存量房合同解除义务应承担的违约金或是违约损失的计算方式，中油公司要求丁炬明承担违约金的诉讼请求，依据不足，故不予支持。契约中定金罚则对买受人的适用以其反悔为前提，本案中丁炬明要求继续履行合同，不符合房地产买卖契约中没收买受人定金的条件，故中油公司要求没收500000元定金的反诉请求，不予支持。 综上，对本诉原告丁炬明要求继续履行合同及支付违约金的请求，不予支持。对反诉原告中油公司要求解除补充协议、腾空并退还九处房屋的请求予以支持，对其要求没收购房定金、支付违约金的诉讼请求，不予支持。房地产买卖契约在存量房合同签订时合同权利义务终止，无需解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除本、反诉原、被告于2017年10月25日签订的补充协议； 二、反诉被告丁炬明于本判决生效日起三十日内腾空坐落缙云县办公用房及商铺并退还反诉原告丽水市中油灵山石油销售有限公司； 三、驳回本诉原告丁炬明的诉讼请求； 四、驳回反诉原告丽水市中油灵山石油销售有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费77880元，减半收取38940元，由本诉原告丁炬明负担。反诉案件受理费44116元（已减半），由反诉原告丽水市中油灵山石油销售有限公司负担。反诉原告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳，逾期不缴纳，本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 李少青 二〇一九年九月八日 法官助理李虹娇 代书记员 胡世超 附件一：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附件二： 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。