阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4860号原告：杨福卯，男，1991年11月出生，汉族，住阳江市阳东区。委托诉讼代理人：潘玉瑷（系原告杨福卯的妻子），住阳江市江城区。原告：潘玉瑷，女，1991年9月出生，汉族，住阳江市江城区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园9号楼1-6号商铺。法定代表人：张永福。原告杨福卯、潘玉瑷与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告潘玉瑷（也是原告杨福卯的诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨福卯、潘玉瑷向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金（按本金455688元日利率万分之一计算，从2017年4月1日起计至阳江市江城区××路××号伴湖豪庭x房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止，计至2019年7月22日为38414.49元）给原告；2、被告支付逾期办证的违约金455.68元给原告；3、被告退还办证费27341元、代办证费300元，合共27641元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从被告逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给原告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，被告与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭x号房给原告，成交总价为455688元。2014年5月1日支付定金20000元，2014年5月8日前支付首期款及购房费用220632元”等等。2014年5月9日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭x号商品房的建筑面积共96.73平方米，其中套内建筑面积79.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.44平方米，该商品房单价为每平方米5747.11元，总金额455688元。被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，若被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，由被告按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”原告按合约全部付清了购房款455688元、维修基金7303元、办证费27341元、代办证费300元等给被告。但合同规定的最后交房期限届满，被告违约没有按合同约定交付商品房给原告，更不能在约定的期限内即2015年7月28日前（约定交房期限2015年4月29日+90日）为原告办理房地产权属证书。根据相关法律规定和双方的合同约定，被告应分别承担逾期交房和逾期办证的违约责任，并应将占用原告办证费、代办证费的资金本息退还给原告。为此，原告于2017年3月已向法院起诉被告支付2015年4月30日至2017年3月31日期间的逾期交房违约金，江城法院已作出（2017）粤1702民初1164号民事判决，判决被告支付逾期交房违约金给原告（该案已执行完毕）。但被告的违约行为一直持续至今，因此，被告应继续支付逾期交房违约金给原告（按已付房价款455688元的日利率万分之一计算，从2017年4月1日起计至阳江市江城区××路××号伴湖豪庭x房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给原告。另，被告还应支付逾期办证违约金455.68元（已付房款455688元×0.1%）给原告，并应退还办证费27341元、代办证费300元，合共27641元及占用该资金的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从被告逾期办证之日即2015年7月29日起计至被告还清该款时止）给原告。被告锦绣名城房地产公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭x房，该房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字xxxxx号，建筑面积共96.73平方米（其中套内建筑面积79.29平方米，公共分摊建筑面积17.44平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5747.11元，房屋总价款为455688元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。签订合同当日，被告分别收取了原告办证费27341元、代办证费300元和维修基金7303元。后原告按合同约定付清了全部购房款455688元给被告。被告出售的涉案商品房尚未竣工验收，未能按约定期限交付经验收合格的商品房给原告使用，原告遂于2017年3月30日向本院提起诉讼，请求被告支付2015年4月30日至2017年3月31日止的逾期交房违约金，本院于同年5月5日作出（2017）粤1702民初1164号民事判决，支持了原告请求被告支付从2015年4月30日至2017年3月31日止按房价款455688元的日万分之一计算的逾期交房违约金。上述判决已发生法律效力。但被告至今尚未交付房屋给原告使用。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容没有违反法律法规的强制性规定，主体适格，是有效合同，双方应恪守合同义务。原告已如约付清了全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告，但被告至今未向原告履行交付商品房的义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告逾期交房已超过90天，原告要求被告继续履行合同，被告应按原告已付房款的日万分之一支付逾期交房违约金给原告。本院在（2017）粤1702民初1164号民事判决中已判令被告向原告支付2015年4月30日至2017年3月31日的逾期交房违约金，因被告至今未交房，原告可继续追究被告的违约责任。现原告请求被告支付2017年4月1日起至涉案房屋在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的逾期交房违约金，由于涉案房屋何时可在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表不能确定，被告逾期交房的终止日期也未能确定，但至庭审辩论终结时，被告逾期交房的违约金是可以确定的，庭审辩论终结之后，被告今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案的逾期交房违约金应暂计至庭审辩论终结之日，即被告应支付2017年4月1日至2019年8月26日的违约金40009.41元（455688元×0.0001/天×878天）给原告。此后的逾期交房违约金，原告可另行主张。对于原告主张被告承担逾期办证违约金的请求，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同约定的将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案时间是商品房交付使用后90日内，由于被告未能按合同约定的时间交付经验收合格的商品房给原告使用，因此，双方的上述约定尚未开始履行，故原告请求被告承担逾期办证违约责任，本院不予支持。被告收取了原告办证费27341元、代办证费用300元等费用，却未能在约定的期间为原告办理房地产权属证书和其他事务，被告也没有向本院主张在收取的上述费用中已为原告利益作出合理支出，因此，原告请求被告退还上述费用并从被告逾期办证之日（2015年7月29日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，本院予以支持。被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金40009.41元给原告杨福卯、潘玉瑷；二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费27341元、代办证费用300元，合共27641元及该款利息（从2015年7月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给原告杨福卯、潘玉瑷；三、驳回原告杨福卯、潘玉瑷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取731元（原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇一九年九月三日书记员  苏壁映附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。