陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终2503号 上诉人（原审原告）：齐卫宏，男，汉族，1978年7月9日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：尹洪洋，陕西观厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市XX城（西安）律师事务所律师。上诉人齐卫宏因与上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称：佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年3月19日，齐卫宏向佳信公司支付房款147374元。2009年2月3日，齐卫宏与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号：Y09003755，约定由齐卫宏购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为96.74平方米，总价款为338590元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2009年2月3日前向出卖人交付总房款40%，计人民币148590元整。剩余房款计人民币190000元整，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订当日，齐卫宏向佳信公司支付房款1216元。2009年6月4日，齐卫宏通过银行按揭形式向佳信公司支付剩余房款190000元。后佳信公司逾期交房，佳信公司于2014年6月向齐卫宏出具《违约金承诺书》，承诺佳信公司向齐卫宏赔付2010年3月1日至2010年8月14日期间共167天的逾期交房违约金5654元。后双方与物业公司协商后以物业费的形式予以折抵。另查明，佳信公司至今未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认齐卫宏支付了全部购房款,对涉案房屋的交付时间有异议，认为系齐卫宏迟延收房，但其对该辩称未提交充分有效的反驳证据予以佐证，故原审法院不予采纳，涉案房屋的交付时间应为2012年1月19日。佳信公司陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属的初始登记资料。齐卫宏提出佳信公司逾期办证的违约行为与齐卫宏无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照齐卫宏已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%标准计算违约金至实际提交备案资料日。齐卫宏诉至原审法院称，2009年2月3日，齐卫宏与佳信公司签订了合同登记号为Y09003755的《商品房买卖合同》，该合同约定：1、买受人（齐卫宏）购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为200XXXX。2、买受人购买1幢2单元21层22106号房。3、该商品房总价款为338590元。4、出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定将具备经设计院、建设单位、监理单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、出卖人如未依照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。6、出卖人（佳信公司）应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。另，齐卫宏按照合同约定向佳信公司交纳了全部购房款。佳信公司于2012年1月19日向齐卫宏交付房屋。实际交房日期比合同约定最后交付日期延迟688日，2014年6月17日，齐卫宏与佳信公司协商以167日违约金共计5654元抵扣齐卫宏违约金，到目前佳信公司尚余521日违约金共计17635元未向齐卫宏支付。截止齐卫宏起诉时止，佳信公司依然未向产权登记机关提供备案需要由其提供的资料导致齐卫宏至今未能取得该房屋权属证书。齐卫宏认为其按照合同约定履行了合同义务，但佳信公司却没有按照合同约定履行其义务，严重违反了齐卫宏与佳信公司之间签订的合同规定，导致齐卫宏利益受损。同时又因合同约定佳信公司违约金过低，应结合佳信公司过错、违约程度及违约持续的时间等因素提高违约金数额。齐卫宏认为应某某认定佳信公司按照齐卫宏已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%的标准向齐卫宏支付逾期备案违约金为宜。综上所述，为维护齐卫宏的合法权益不受侵犯，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、佳信公司在六十日内将西安市雁塔区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室办理权属登记需要由出卖人（佳信公司）提供的资料报产权登记机关备案，并协助齐卫宏办理房屋产权证；2、佳信公司支付齐卫宏逾期备案违约金18471元（暂计算至立案日止，具体以佳信公司实际提交备案资料日为准）；3、佳信公司向齐卫宏支付逾期交房违约金17635元；4、本案诉讼费由佳信公司承担。佳信公司辩称，第一，佳信公司曾于2010年7月通知1号楼、8号楼业主收房，齐卫宏案涉房屋系1号楼，齐卫宏因其自身原因迟延收房，与佳信公司通知收房的时间整整晚了将近1年，且其主张逾期交房违约金已过法定诉讼时效，故佳信公司不应承担逾期交房违约金。第二，佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因非佳信公司自身原因导致逾期办证，同时，齐卫宏要求佳信公司支付逾期备案违约金的起诉已超过诉讼时效，故佳信公司不应承担逾期办证的违约责任。第三，双方对逾期备案的违约金有明确约定，且该约定是一次性违约金，齐卫宏要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实及法律依据，依法应予驳回。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。齐卫宏与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点问题是佳信公司是否应按照合同约定向齐卫宏承担延期交房、逾期提交备案资料的违约责任。首先，双方的商品房买卖合同中明确约定，涉案房屋应于2010年2月28日前交付买受人使用，佳信公司于2012年1月19日才向齐卫宏交房，已经构成逾期交房,故佳信公司应当根据合同约定按照已付房款338590元的日万分之一向齐卫宏支付该期间的逾期交房违约金。而佳信公司向齐卫宏出具的《违约金承诺书》并未说明该承诺系佳信公司就逾期交房违约责任一次性的处理意见，故佳信公司认为其已就逾期交房违约责任处理完毕的辩称，缺乏合同依据，原审法院不予采信。因此，将佳信公司以物业费折抵的逾期交房违约金5654元的部分扣除后，佳信公司仍应向齐卫宏支付剩余期间的逾期交房违约金。佳信公司辩称齐卫宏该诉请已超过法定诉讼时效，因佳信公司的违约行为持续存在，齐卫宏亦称其曾通过多种形式多次向佳信公司主张过该权利，故对于佳信公司该辩称原审法院不予采纳。其次，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办理房屋产权证的义务。佳信公司于2012年1月19日向齐卫宏交付房屋，但涉案房屋至今仍未取得房屋权属的初始登记，佳信公司的行为已构成违约。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后合理期限内办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续并协助齐卫宏办理房屋产权证。再次，关于齐卫宏要求佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%标准支付逾期备案违约金至实际提交备案资料日的诉请，本案佳信公司未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与齐卫宏无关。并且，佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。齐卫宏虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但齐卫宏长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给齐卫宏生活客观上带来诸多影响和不便，齐卫宏由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即33.8元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，原审法院结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素,综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付且齐卫宏已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年1月19日至庭审之日，一次性向齐卫宏承担逾期备案违约金为宜。关于佳信公司辩称齐卫宏主张逾期备案违约金已过诉讼时效一节，因佳信公司逾期备案的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为齐卫宏向佳信公司或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生多次中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故原审法院对佳信公司该辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告齐卫宏购买的位于西安市雁塔区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告齐卫宏办理房屋产权证。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告齐卫宏支付逾期交房违约金17635元。三、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告齐卫宏支付逾期备案违约金20261元。四、驳回原告齐卫宏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费703元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并向原告支付。宣判后，齐卫宏、佳信公司均不服，向本院提起上诉。齐卫宏上诉称，一、原审法院将齐卫宏一审的诉请判决为佳信公司取得土地使用权证书后六十日内，将办理权属登记需要由出卖人（被上诉人）提供的资料报产权登记机关备案，并协助齐卫宏办理房屋产权证，属于适用法律错误，亦有违法律的公平原则，应当依法予以改判。 二、原审判决第二项判决佳信公司一次性支付齐卫宏逾期备案违约金，有违法律公平原则，亦不利于佳信公司尽早履行义务。应当依法改判佳信公司支付齐卫宏逾期备案违约金直至佳信公司实际提交备案资料日止。综上，请求：1、依法撤销一审判决第一项，并依法改判佳信公司在六十日内将西安市雁塔区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由出卖人（佳信公司）提供的资料报产权登记机关备案，并协助齐卫宏办理房屋产权证；2、撤销一审判决第三项，并依法改判佳信公司支付齐卫宏逾期备案违约金18471元（暂计算至立案日止，具体以实际提交备案资料日为准）；3、本案一、二审诉讼费用由佳信公司承担。佳信公司辩称，一、佳信公司未取得涉案小区住宅用地土地使用权证书，不具备在60日内将涉案房屋进行备案登记的条件，故一审法院判令佳信公司在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后60日内办理备案手续并协助业主办理房屋产权证书并无不妥；二、业主28户除王琪、屈红一户外其他业主主张逾期办证违约金的起诉均已超过诉讼时效期间，其他业主主张逾期办证违约金的诉请应予驳回；三、佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因非佳信公司自身原因逾期办证，佳信公司不应承担逾期办证违约责任；四、双方对预期备案违约金有约定，且约定是一次性违约金，业主要求支付违约金至实际提交备案资料之日止无事实和法律依据，应予驳回；五、齐卫宏迟延交房违约金已做一次性处理支付，且该齐卫宏要求加薪公司支付迟延交房违约金的诉请已过诉讼时效，应予驳回。综上，齐卫宏的上诉无事实和法律依据，依法不能成立，应予驳回。佳信公司上诉称，一、一审判决认定事实不清、证据不足。齐卫宏就逾期办证违约金的起诉己超过诉讼时效期间，且一审庭审中齐卫宏提供的证据不能证明其在诉讼时效期间内曾向佳信公司主张过支付逾期备案违约金，亦无法证明有诉讼时效中断之情形。但一审法院却在无证据证明的情况下认定诉讼时效中断，显属认定事实不清。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定，齐卫宏针对逾期办证违约金的起诉明显已超过三年的诉讼时效期间，且无诉讼时效中断情形，其已经丧失了胜诉权，齐卫宏要求佳信公司支付逾期备案违约金的诉讼请求应子驳回。二、双方对逾期办证的违约金有约定，且是一次性违约金。一审判决在齐卫宏未举证其有实际损失而要求调高违约金的情况下，将违约金上调为同期人民银行贷款利率20%计算，完全错误，应予撤销。三、齐卫宏的延迟交房违约金佳信公司已做一次性处理支付，且齐卫宏要求佳信公司支持延迟交房违约金的诉请已过诉讼时效期间。综上，请求：1、依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回齐卫宏此项诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由齐卫宏承担。齐卫宏辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，本案并未超过诉讼时效，佳信公司应当依法向齐卫宏支付逾期办证违约金；二、合同约定违约金过低，齐卫宏已经申请法院予以调高，佳信公司应当按照同期人民银行贷款利率支付业主逾期办证违约金至佳信公司实际提交备案资料之日止；三、齐卫宏并未与佳信公司签署《违约金承诺书》，佳信公司应当按照约定向齐卫宏支付逾期交房违约金。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，齐卫宏与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于涉案房屋权属登记问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2012年1月19日向齐卫宏交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，一审判决佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不当，齐卫宏认为一审该项判决不合乎法律法规之理由不能成立，本院依法不予支持。关于逾期备案违约金计算标准及诉讼时效的认定问题。齐卫宏认为因佳信公司违约给其造成实际损失远大于合同约定且一审关于违约金数额的判项不合理、不合法的主张，因齐卫宏未提交相关证据，故本院不予支持。另，因佳信公司至今未按照合同约定将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，上述事实表明，佳信公司存在严重违约行为，应依法承担相应违约责任。综合本案事实，本院认为佳信公司依合同约定按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低，一审酌情调高佳信公司向齐卫宏承担逾期备案违约金的数额符合公平原则，佳信公司认为一审任意上调违约金数额适用法律错误的主张，本院亦不予支持。此外，因佳信公司的违约行为持续存在，齐卫宏亦称曾通过多种形式多次向佳信公司主张过权利，故一审判决认定逾期交房违约金和逾期备案违约金未超过诉讼时效并无不当，本院依法予以支持。综上所述，一审判决正确，应予维持。齐卫宏和佳信公司的上诉请求均依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。齐卫宏预交的307元二审案件受理费，由齐卫宏负担；陕西佳信置业发展有限责任公司预交的747元二审案件受理费由陕西佳信置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董      凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年九月十日  书 记 员  石 李 婷   1