重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初16755号原告：蔡忠均，男，汉族，1968年9月2日出生，住重庆市渝北区,。委托诉讼代理人：朱启兵，重庆丹乡律师事务所律师。被告：王传友，女，汉族，1940年4月25日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：戴剑，系被告之子。原告蔡忠均与被告王传友农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法由审判员刘涛峰适用简易程序进行公开开庭审理。原告蔡忠均及其委托诉讼代理人朱启兵、被告王传友的委托诉讼代理人戴剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的农村房屋买卖合同有效；2.确认位于重庆市渝北区XX镇XX村8社土地证号为渝北（集）用（2004）字第XX号房屋在征地前的所有权归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告的侄女婿，1991年10月，原告与被告就被告位于原江北县XX乡XX村9社的土地证号为江集建（91）字第XX号农房达成买卖协议，约定被告以3500元的价格将其房屋卖给原告，并由当时的村支部书记陈洪栋当众代书了房屋买卖合同，合同签订后，原告向被告支付了3500元购房款，并开始入住在该房屋内至2015年开发时止。期间，原告于2003年12月30日申请办理了前述房屋的土地证，证号为渝北（集）用（2004）字第XX号，因原告在拆迁过程中将原签订的买卖合同及收款收条遗失，现该房屋已被拆除，被告主张该房屋的拆迁收益归其所有，双方对此协商无果，遂诉至法院。被告王传友辩称：当年我因为年老随子女生活，便将涉案的房屋交给蔡忠均夫妇居住，条件是必须维护好所有房屋及物品，我方并未将房屋出卖或赠与给原告，该房屋拆迁仍归被告所有，故拆迁收益也应归被告所有。原告取得的房地产权证系用非法方式取得，已经生效判决确认，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了土地登记审批表、行政判决书、土地权属变更登记申请书、申请等证据，经庭审审查后，本院认定如下事实：被告王传友原系重庆市渝北区XX乡XX村九社（后更名为XX镇XX村8社，现为XX镇XX村第19组）村民。2000年，被告因投靠子女将户籍迁移至重庆市南岸区XX号并搬离原户籍地重庆市渝北区XX镇XX村8社（现为XX镇XX村第19组）。根据1990年9月填写的原江北县人民政府《土地登记审批表》记载：王传友的房屋坐落于XX乡XX村九社，修建于1982年以前，面积为136.9平方米，土地使用权面积为176.9平方米。2003年12月30日，原告蔡忠均于向重庆市渝北区XX镇国土管理所提交了编号为渝北（集）用（2004）字第XX号重庆市土地权属变更登记申请书、被告王传友的江集建（91）字第XX号集体土地建设用地使用证、原告的身份证复印件，同时还提交了原告于2003年12月24日向XX镇国土所书写的《申请》一份，主要记载：我蔡中均因叔母王传友全家迁出，其原有住房赠送于我，经叔母王传友同意，将原她原房屋的建设用地使用证确权给我，望办理过户手续。该申请上无王传友本人的签字，仅有一个指纹不能确定为王传友本人的指纹。随后，批准机关于2004年1月12日同意进行变更登记，为原告颁发了土地使用者为蔡忠均土地证号为渝北（集）用（2004）字第XX号、土地面积为136.9平方米、地址为XX镇XX村8社。2015年，因重庆市渝北区实施城市规划建设需要,本案诉争宅基地已于2015年3月26日被依法征收为国有土地。2015年10月16日，重庆市渝北区人民政府征地办公室对属于征地范围内的XX镇XX村第19组拆迁户发布《房屋清理调查情况公示》公示期为2015年10月16目至2015年10月22日，期间无人提出异议。2018年8月，被告王传友以其不知情且未到场签字确认的情况下，仅凭蔡忠均的单方意志就将王传友的土地使用权进行变更登记属于程序违法，遂提起行政诉讼，请求撤销颁发给蔡忠均的渝北（集）用（2004）字第XX号集体土地使用权证，重庆市长寿区人民法院审理后作出（2018）渝0115行初135号行政判决书，认定蔡忠均在2003年申请宅基地变更登记时，无王传友本人的签字捺印，不能认定诉争的宅基地使用权变更登记行为系王传友与蔡忠均一并提出申请，且房屋所有权移转所依据的仅有一份真实性尚无法确定的2003年12月24日的《申请》，故重庆市规划和自然资源局在办理变更登记时未尽到审慎义务，确认其为原告颁发渝北（集）用（2004）字第XX号集体土地使用权证书的行为违法。原告为证明其与被告之间存在买卖合同关系，申请证人张全福（XX村第19组社长）、蒋远德（原XX村8组的组长）出庭作证，证人张全福陈述：原、被告之间买卖房屋当天我并不场，第二天听人说被告将其房屋卖给了原告，价格是3500元，我没有参与他们之间的房屋买卖合同，也没有见过他们之间买卖合同。证人蒋远德陈述：原告与被告签订房屋买卖协议时我在场，我当时是社长，是原告的岳母张安珍叫我去作个见证的，协议是当时大队书记陈洪栋代写的，协议写好后我并未看他写的协议内容，对价格具体是多少钱不清楚，价款是否支付我也不清楚，现场没有看到他们给钱，协议上有谁签字我也不清楚。原告还提交了一份陈洪栋（原XX村书记）出具的《情况说明》，主要记载：1991年10月1日在代坤明家由我代写协议，约定王传友将其房屋所有权转让给其侄女代发均和侄女婿蔡忠均，转让款3500元，签订协议后当场付清支转让款等……协议拟好后蔡忠均、代发均、代坤明、张安珍、王传友分别在转让方和受让方上签了字。蔡忠均拿出3500元由张安珍负责付给王传友。审理过程，本院依法通知陈洪栋来院对原、被告买房一事接受询问，陈洪栋陈述：上述《情况说明》中情况基本属实，被告的丈夫戴堂旭与原告的岳父戴坤明系兄弟关系，戴堂旭当时是通用厂的工人，户口不在农村，他有四个子女，一个儿子戴剑当时已经当兵去了，三个女儿中有两个已经出嫁，当时王传友随她大女儿一起生活，便将户口迁到了南岸区。因王传友与戴坤明两家系相邻居住，戴坤明家子女较多，且都在家，王传友与戴坤明的妻子张安珍便协商将王传友的房屋买下来居住，他们自己协商的价格是3500元，我当时是村书记，他们喊我去帮忙写的协议，协议上写的出卖价格是3500元，当场付清，写好之后交给他们双方看了之后就签字按手印，其他人没有看协议，只是钱款并未当场支付，他们什么时候支付的房款我并清楚。协议签订后王传友便将房屋交给张安珍家居住了，直到开发征地时一直由蔡忠均家人居住，这么多年王传友再也没有回来居住过，开发征地时也没有找过蔡忠均。本院认为，针对原告的两项诉讼请求，本院分别评述如下：一、原告与被告之间是否存在有效的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故买卖合同之成立须具备当事人、标的及价款等要素。原告主张其与被告之间成立房屋买卖合同，则须证明该合同的主体为原、被告，买卖的标的，支付的价款等。而本案中，证人张全福未参与见证原、被告之间的签订房屋买卖合同的过程，其对双方的之间买卖房屋一事是听他人说的，故其证言不足以证明原、被告之间存在买卖合同关系；证人蒋远德与陈洪栋作为见证人，其陈述均可以证明原、被告之间就涉案房屋签订了买卖合同，陈洪栋作为房屋买卖协议的代写人，陈述该房屋的价格为3500元，协议写好之后交由双方签字按了手印，被告无其他证据推翻上述证人的证言，故可以认定原告与被告之间存在房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。而重庆市规划和自然资源局为原告颁发渝北（集）用（2004）字第565号集体土地使用权证书的行为虽经生效判决确认违法，但此仅表明原告不能取得该房屋的宅基地使用权，并不足以以此否定其与原告之间签订房屋买卖合同的效力。故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。二、原告是否取得重庆市渝北区XX镇XX村8社土地证号为渝北（集）用（2004）字第XX号房屋在征地前的所有权。该房屋虽未经登记，但根据1990年9月《土地登记审批表》记载：王传友的房屋坐落于XX乡XX村九社，修建于1982年以前，面积为136.9平方米，土地使用权面积为176.9平方米，据此，可以认定该房屋原归王传友所有，根据前述理由，原告与被告之间存在有效的房屋买卖合同，且根据证人陈述，房屋买卖协议签订之后，被告便将该房屋交给原告一家人居住到征地开发之前，可以证明涉案的房屋在征地之前由原告实际占有使用，故可以认定原告已经取得了该房屋的所有权，故对原告的第二项请求，本院亦予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告蔡忠均与被告王传友之间存在有效的农村房屋买卖合同；二、确认位于重庆市渝北区XX镇XX村8社土地证号为渝北（集）用（2004）字第XX号的房屋在征地前归原告蔡忠均所有。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王传友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘涛峰二〇一九年九月二十三日法官助理 杨 星书 记 员 潘媛媛