河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4288号上诉人（原审原告）：衣建强，男，1989年8月20日出生，汉族，现住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：隋丽平，女，籍贯山东省栖霞市，系栖霞市诚浩汽车服务中心推荐。被上诉人（原审被告）：位世成，男，1978年10月22日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：郭世斌，河北英汇律师事务所律师。上诉人衣建强因与被上诉人位世成租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人衣建强的委托诉讼代理人隋丽平、被上诉人位世成的委托诉讼代理人郭世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衣建强上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉请或发还重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误、所认定事实缺乏证据证实，适用法律存在问题；2、原审对被上诉人违约的重大事实认定为“不妥”，并没有判令被上诉人承担责任，而让上诉人承担责任，有违公平、公正；3、一审对上诉人提交的证据不予认可，错误适用举证规则；4、原审尚有部分事实未查明。位世成辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方在签订合同后，被上诉人按合同约定将房屋交给了上诉人使用，是因为上诉人家中有事，个人原因将门店关闭，将钥匙转交给被上诉人，并且将所有的经营设施都搬空，并且明确不再经营，被上诉人认为在2018年6月份双方就已经解除了合同，不再经营该房屋是上诉人主动放弃，关于后期的“燕子龙虾”，已经过上诉人本人同意在此地点暂时经营，在此期间与被上诉人无关，关于刘记煎饼是刘记煎饼的经营人找到被上诉人称要租赁该处经营刘记煎饼，但是被上诉人当时已经告知刘记煎饼上诉人的租赁合同还在履行期间，不知道上诉人是否还继续经营，被上诉人在此期间也找过上诉人问是否继续经营，上诉人称不再经营，后刘记煎饼就在此经营，但是未向被上诉人支付过任何费用，被上诉人告知刘记煎饼可以在此经营，但是如果上诉人回来经营的话，刘记煎饼应及时腾空，本案的发生不是因为上诉人本人，也不是上诉人的意思表示，完全是因为上诉人岳母看到有人经营该门店，认为这些门店应给上诉人缴纳房租，但是上诉人本人并没有该意思表示，也没有找过被上诉人要求返还房租，也没有要求回去继续经营，该案件完全是上诉人岳母的意思表示。2018年6月份至合同履行期限满，上诉人在中途停业擅自搬走，给被上诉人的超市带来了一定的经济损失，对于被上诉人也造成了一定的恶劣影响，上诉人擅自搬走不再履行合同是主动放弃，无权再继续主张返还房租，所以不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉人的起诉。衣建强向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间的租赁合同；2、请求依法判令被告返还原告租金32666.67元；3、请求依法判令被告返还原告租赁押金4500元；4、请求依法判令被告向原告支付违约金及赔偿损失10000元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于三河市燕郊开发区㎡）出租给原告经营包子、饺子、奶茶等，租期1年，自2018年1月1日至2019年1月1日，年租金为56000元，给付方式为年付，押金为4500元。原告于2017年12月31日向被告支付押金4500元，于签订合同当日向被告支付租金56000元。合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用。2018年6月，原告因家中有事停止经营。2018年11月28日，原告诉至本院要求与被告解除合同，因租赁期限已于2019年1月1日届满，被告同意与原告解除合同，并同意返还押金4500元。上述事实，有双方当事人陈述、双方签订的《租赁合同》、租金及押金收条在卷佐证，本院予以确认。原告主张在合同履行过程中，其因家中有事暂停营业，被告将商铺钥匙要回称替其转租，自2018年6月开始，被告先后两次将商铺转租给他人，租金被被告私自占有。被告的行为导致双方的租赁合同无法继续履行，并构成违约，被告应返还原告2018年6月1日至2019年1月1日的租金32666.67元，并支付违约金及赔偿损失10000元。对此，原告向本院提交如下证据：1.2018年11月23日拍摄的照片3张。照片未体现拍摄时间、地点，即使真实亦只能证明拍照当时的状态，不能证明被告违反合同约定将涉案商铺转租他人的事实，本院不予采信；2.2018年11月11日录制的视频。该视频无法体现录制时间、地点，亦无法核实视频当中的人员身份，更无法支持原告的证明目的，本院不予采信。被告主张在合同履行期间，原告因自身原因于2018年7月份回家后一直未归，停止了营业，其后期的损失应当由原告自己承担。原告于2018年7月份自行将涉案门面房临时交给一个叫“燕子”的人做龙虾，“燕子龙虾”和原告约定了使用期限和租金问题，“燕子龙虾”给了原告多少租金、如何支付，被告并不清楚。被告在该超市有两间门面房，左边的门面出租给了卖肉夹馍的，于2018年10月份到期。原告承租的是右边的门面房，2018年10月份，刘记煎饼想承租该门面房，被告告知其已经租给原告，但原告已经闲置许久，不确定何时回来，其可先暂时使用，但原告回来必须腾房，刘记煎饼交的租金是租赁左边商铺的租金。原告在合同履行期间擅自终止营业给附近的商家及被告所开的超市造成了不利的影响，即使被告违约，也是原告违约在先，应当是原告赔偿被告的损失。一审法院认为，对被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告于2018年1月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法、形式有效，依法应予保护。双方当事人均应按照约定履行合同义务，享受权利。原、被告在《租赁合同》中约定的租赁期限已于2019年1月1日届满，且双方未再续签合同，合同的权利义务即于2019年1月1日终止，实无解除之必要。原告主张被告在租赁期间擅自将涉案商铺转租给他人，通过原告在诉状中的陈述可知，原告在合同履行过程中出于个人原因未再经营涉案商铺并将商铺闲置，但，被告在未与原告解除合同的情况下，于2018年10月份将涉案商铺转租他人亦属不妥，故，双方在合同履行过程中均存在过错，均应承担违约责任。结合双方的过错程度，本院酌定被告返还原告租金5000元。原告主张的其他损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告位世成于本判决生效后三日内返还原告衣建强租金5000元及押金4500元，共计9500元。二、驳回原告衣建强的其他诉讼请求。案件受理费979元，减半收取计489.5元，由原告衣建强负担439.5元，被告位世成负担50元。本院二审期间，衣建强提交证据如下，一、电话录音两份，证明被上诉人将房屋先后出租给“燕子龙虾”和“刘记煎饼”两个租户，同时被上诉人的妻子在录音中称龙虾租户是转给别人用一下，但是没有收钱。二、2019年6月28日“燕子龙虾”在超市右面营业，7月11日制作视频及录音，询问刘记煎饼经营了多久，其回答是7、8个月了，同时其租赁的地点就是超市右边的房屋。三、短信截图一份，证明被上诉人将房屋转租后并没有给上诉人相应收益。位世成质证意见为，一、对于录音证据不认可，首先取证的人并非是合同的当事人，作为上诉人的岳亲无权取证，故该证据与本案无关，取证主体不适格。二、对于照片，“燕子龙虾”的经营人原来与上诉人沟通过，经过上诉人的同意后暂时使用该房屋进行经营，已经得到了上诉人本人的认可，被上诉人在此期间并没有侵犯上诉人的任何合法权益。三、对于刘记煎饼，我方在一审中也说明得非常清楚，已经与刘记煎饼的经营者说明该房屋在上诉人的承租期限之内，如果刘记煎饼要经营的话找上诉人进行协商，但是因找不到上诉人，被上诉人就同意了刘记煎饼在此地经营，只不过是没有约定期限，此期间也没有收取刘记煎饼的房租。四、短信记录不能证明本案的任何问题，不予质证。本院认为，根据衣建强提供的证据，可以证实在上诉人承租期内涉案租赁房屋已由他人实际占有使用。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为，衣建强与位世成于2018年1月1日签订的《租赁合同》，2017年12月31日衣建强支付押金4500元，签订合同当日支付租金56000元。后双方依约履行协议相关约定；涉案主要争议为双方租赁协议是否解除问题，位世成主张衣建强因事主动放弃使用涉案租赁房屋，“燕子龙虾”系与衣建强约定使用期限及租金，“刘记煎饼”是暂时使用，并且交的租金是租赁左边商铺的租金，但位世成就上述主张并未提供相关证据予以证实，衣建强亦不予认可。二审期间，位世成认可自2018年6月双方已解除租赁合同；依据相关法律规定及一般交易习惯，在双方解除租赁合同后，应当给予出租方一定的期限办理另行出租事宜，但双方不再实际履行的剩余租赁期内的租金应当予以退还；依据查明事实，本院酌定自2018年7月1日至2019年1月的租金予以退还，一审法院处理欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人衣建强的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9607号民事判决第二项，即：“二、驳回原告衣建强的其他诉讼请求”；二、变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9607号民事判决第一项，即：“一、被告位世成于本判决生效后三日内返还原告衣建强租金5000元及押金4500元，共计9500元”为“位世成于本判决生效后三日内返还衣建强租金28000元及押金4500元，共计32500元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费979元，减半收取计489.5元，由原告衣建强负担152元，被告位世成负担337.5元；二审案件受理费742元，由衣建强负担231元，由位世成负担511元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年九月十八日法官助理杨莉书记员宋超