北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4805号原告（反诉被告）：李结绪，男，1956年7月6日出生，汉族，无业，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王欢，北京华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉红，北京华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：中稻股份有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1003-B段。法定代表人：邱贻琪，董事长。委托诉讼代理人：任志强，北京市众鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）李结绪（以下称姓名）与被告（反诉原告）中稻股份有限公司（以下简称中稻公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李结绪的委托诉讼代理人王欢、张玉红，中稻公司的委托诉讼代理人任志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李结绪向本院提出诉讼请求：1、判令我与中稻公司签订的《租赁合同》于2018年4月4日解除；2、判令中稻公司支付2018年4月1日至2018年5月8日的租金（包含制冷、制热、物业费）475205元及违约金1125487元。事实和理由：2017年4月，我与中稻公司签订了《租赁合同》，约定由中稻公司承租位于北京市朝阳区高碑店乡半壁店村某栋栋房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日。合同签订后，中稻公司支付了第一年的租金，我方也如约交付了涉案房屋及屋内的设施设备。合同约定的下一年度租金付款期限届满后，我方多次找到中稻公司要求其支付，但其均以各种理由推诿、拖延，故我诉至法院，望判如所请。中稻公司辩称并反诉称，我公司认为双方的合同已经解除，我公司已经搬离了涉案房屋，退还了房屋的设施设备。李结绪违约在先，其交付的涉案房屋实际面积为1576平方米，远没有达到合同约定的1980平方米。我公司在得知此信息后不交房租是在行使抗辩权，不构成违约。李结绪要求我公司支付2018年4月1日至5月8日的房租没有依据。在与李结绪沟通房屋面积过程中，其逼迫我公司支付房租，在2018年3月给涉案房屋停水停电，导致涉案房屋不能正常使用，给我公司经营造成巨大损失。即便是法院认为我公司违约，我方认为违约金过高。在我公司搬离涉案房屋过程中，李结绪找了一些人阻碍我公司搬离，双方为此还发生冲突。综上，我公司认为李结绪应当返还房屋差额面积的相应费用，故提出如下反诉请求：李结绪返还涉案房屋使用费816161．62元；制冷、制热及物业费共计64272．72元；返还押金33．7万元。李结绪就中稻公司提出的反诉辩称，不同意中稻公司的全部反诉请求。双方签订租赁合同时已对涉案房屋面积进行核实，双方在对面积进行测量、确认，并制作了测绘图作为附件一。我方在将涉案房屋出租给中稻公司之前对涉案房屋进行了多处扩建，包括封闭了露台、地下室扩建，增建了三个门楼，分别位于大厅、客厅及后门，对此我方已经告知了中稻公司。合同中约定的1980平方米就是实际的使用面积，不同意返还房屋使用费。制冷、制热及物业费都是交给物业公司及燃气公司的，我方只是代收代缴，物业公司及燃气公司均已开具过相应收据，故不同意返还。因为中稻公司存在违约，故不同意返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为地下一层、地上三层的独栋建筑。2016年9月8日，灵宝黄金股份有限公司（甲方，出租人）与李结绪（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积为1576平方米，租赁期限15年，自2010年9月10日至2025年9月9日。2017年4月1日，李结绪（甲方，出租人）与中稻公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋用作商务办公、会馆，租赁房屋建筑面积为1980平方米。甲方将涉案房屋按照房屋现状交付给乙方。乙方应自行承担因房屋使用而发生的水、电、燃气等相关费用，并应支付制冷、制热、物业费。本合同租赁期限为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，其中自合同签订之日起3日内为双方办理交接手续。经双方确认本合同项下的租金按照房屋面积（1980平方米）计算，第一年收费标准为5．6元每平米每天，今后每年的租金在上一年度基础上递增5%。本合同项下，第一年房屋租金即（2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金共计400万元整，押金为33．7万元整，包括制冷、制热、物业费，乙方共需付465．2万元整）。2018年4月1日至2019年3月31日，乙方共需付4564476元整。乙方每次应提前一个月支付下一年度房屋租金，如逾期未付下一年租金的，每日按年租金总额的6%向甲方支付违约金。本合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二现有设备、设施及装修明细表；附件三房屋交接确认单；附件四装修方案。合同签订后，李结绪向中稻公司交付了涉案房屋，中稻公司向李结绪支付了第一年的租金、押金及各项费用共计465．2万元。2018年3月15日，李结绪向中稻公司发送催款通知，要求中稻公司于2018年3月18日前支付下一年度租金等各项费用。2018年4月3日，李结绪再次向中稻公司发送解除通知，要求中稻公司于2018年4月4日前搬离涉案房屋。2018年5月8日，中稻公司搬离涉案房屋，李结绪收回涉案房屋。庭审中，中稻公司主张涉案房屋实际面积与合同约定面积不符，为此，中稻公司提交了北京中瑞嘉业测绘有限公司于2018年3月19日出具的《房屋面积测算技术报告书》，该报告书显示涉案房屋地下一层至地上三层建筑面积共计1542．68平方米。李结绪对此不予认可，称涉案房屋的面积双方在签订租赁合同时已经确认过，亦有房屋平面图作为合同附件，中稻公司对此是充分知情与认可的，因其向中稻公司主张违约责任后，中稻公司才提出房屋面积的问题。为此，李结绪提交了租赁合同附件一房屋平面图及河南展图策划技术有限公司三门峡分公司于2018年5月出具的《房屋面积测绘报告书》。租赁合同附件平面图显示涉案房屋建筑面积共计2017．01平方米。该测绘报告书显示涉案房屋地下一层至地上三层建筑面积共计1913．85平方米，花坛、车位、路合计84．68平方米，总计1998．83平方米。中稻公司对于该两份证据均不予认可，其称没有收到过这份平面图，该份平面图并未经过双方的确认，即便经过双方的确认，其与李结绪也不具备确认房屋面积的资质及能力。同时，中稻公司认为李结绪提交的测绘报告中不应将消防通道、花坛、车位、滴水檐、走廊及屋外的道路算作房屋建筑面积。同时，中稻公司还提出，根据李结绪与灵宝黄金公司签订的《房屋租赁合同》以及灵宝黄金公司与其上一手出租人乔某某签订的《“盛世龙源”项目租赁合同》显示，涉案房屋在合同中确认的面积一直都是1576平方米，故其要求李结绪按照1576平方米退还其房屋面积差额的房屋使用费及各项费用。为此，中稻公司提交了灵宝黄金公司与乔某某签订的《“盛世龙源”项目租赁合同》复印件。李结绪表示其在将涉案房屋出租给中稻公司之前对涉案房屋进行了扩建，故其与中稻公司签订的租赁合同中房屋建筑面积要大于其向灵宝黄金公司承租的面积。中稻公司认可接收涉案房屋时，涉案房屋就是带有装修的，其并未对涉案房屋进行装修或改造。经询，双方均表示不对涉案房屋面积申请鉴定。另，中稻公司主张2018年3月期间李结绪对涉案房屋停水停电，2018年4月期间李结绪一直不让其搬离涉案房屋，但其未能就此举证，李结绪亦对此不予认可。再查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或者房屋产权证书。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，本院对李结绪要求解除合同的请求无法支持。关于房屋面积，双方在签订租赁合同时已在合同中写明了租赁房屋的面积，并约定附有房屋平面图。中稻公司在签订合同之时便应核实约定面积与实际面积是否相符。但中稻公司签订合同之时并未就房屋面积提出异议，在履行合同过程中也未见其提出房屋面积不足的问题，现其以自行委托的测绘机构出具的测绘报告主张李结绪交付的房屋面积与合同约定不符，但李结绪亦提交了其自行委托的测绘机构出具的测绘报告证明涉案房屋面积足以符合合同约定。现中稻公司提供的证据不足以证明其主张，应由其承担不利的后果。故中稻公司主张合同约定面积与实际面积不符并以此要求李结绪退还租金及制冷、制热、物业费的反诉请求，本院不予支持。双方合同虽无效，但中稻公司应当向李结绪支付占有使用涉案房屋期间的房屋使用费及制冷、制热、物业费。中稻公司虽主张2018年3月期间李结绪对涉案房屋停水停电以及李结绪一直不让其搬离涉案房屋，但其未能就此举证，故本院对此不予采信。根据庭审查明的事实及现有证据，中稻公司的房屋使用费交至2018年3月31日，并于2018年5月8日搬离涉案房屋，在此期间的房屋使用费及制冷、制热、物业费应当参照双方合同约定的标准支付。因双方合同无效，李结绪要求中稻公司支付迟延履行违约金，丧失合同依据，且李结绪未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故本院对于李结绪该项诉讼请求不予支持。中稻公司要求李结绪返还其所交纳的租赁押金的主张于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李结绪与被告（反诉原告）中稻股份有限公司于二〇一七年四月一日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）中稻股份有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李结绪支付房屋使用费及制冷、制热、物业费共计四十七万五千二百零五元；三、原告（反诉被告）李结绪于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中稻股份有限公司退还押金三十三万七千元；四、驳回原告（反诉被告）李结绪的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中稻股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19206元，由原告（反诉被告）李结绪负担13504元（已交纳8084元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）中稻股份有限公司负担5702元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费7878．45元，由原告（反诉被告）李结绪负担2181元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）中稻股份有限公司负担5697．45元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 洪 光人民陪审员 杜月霞二〇一九年九月二十九日法官 助理 倪世欣书 记 员 秦欢欢23