山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7373号上诉人（原审被告）：高利群，女，1983年2月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王培国，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢宪萍，女，1955年1月29出生，汉族，住济南市。原审被告：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：石玮华，董事长。上诉人高利群因与被上诉人邢宪萍、原审被告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高利群上诉请求：撤销济南市天桥区人民法院作出的（2018）鲁0105民初8184号民事判决，依法改判，驳回邢宪萍对高利群的原审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定“2013年1月6日，高利群与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了涉案房产，总价款380779元”，与事实不符。事实上，高利群合法购买涉案房屋的实际签约时间为2012年11月21日，而非落款2013年1月6日。1.《山东省商品房销售条例》第十一条规定：“商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。”《济南市商品房买卖合同》落款日期2013年1月6日是天建公司为了避免商品房预售合同登记备案时间违反上述规定，备案时将落款时间从“2012年11月21日”改为“2013年1月6日”。2.高利群与天建公司于2012年11月21日签订的《商品房买卖合同附件》，明确载明“甲乙双方于2012年11月21日根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，签定了乙方购买甲方开发建设的天和园小区秋l号楼2单元804室的商品房买卖合同”。3.《济南市商品房买卖合同》第六条第2项约定：“分期付款本合同签订时由买受人支付定金20000元，买受人保证于2012年12月20日前将首期购房款228779元(定金转为房款)全部支付给出卖人”，明显与落款日期2013年1月6日相矛盾。如果《济南市商品房买卖合同》落款日期真是2013年1月6日，合同却约定“2012年12月20日前将首期购房款228779元支付给出卖人”，明显不符合常理，也可以印证落款日期2013年1月6日是后改的。二、原审判决认定“之后在执行过程中分别于2014年11月25日、2015年11月30日被续封，查封期限分别自2014年11月25日至2015年11月23日、自2015年11月30日至2018年11月29日”，与事实不符。事实上，原审法院2015年11月30日(2014)天执字第663—3号《协助执行通知书》，不是续封，而是新的查封。原审法院2014年11月25日(2014)天执字第663—2号《协助执行通知书》，载明查封期限自2014年11月25日至2015年11月23日。查封期限已于2015年11月23日终止，不可能再于2015年11月30日进行续封。济南市房屋档案馆2019年1月28日《房屋权属状况信息》“查封情况”明确载明，涉案房屋前后有两次查封，一次为2012年12月11曰至2015年11月23日，第二次为2015年11月30日至2021年11月25日，前后两次均为分别查封，不存在续封关系。三、高利群对涉案房屋享有足以排除强制执行的民生权益。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条第一项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”无论是2012年12月11日第一次查封时还是2015年11月30日第二次查封时，天建公司已经将涉案房屋出售给高利群，不符合预查封条件。因此，高利群对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原审判决认定事实不清，请求贵院依法撤销济南市天桥区人民法院作出的(2018)鲁0105民初8184号民事判决，依法改判，驳回邢宪萍对高利群的原审诉讼请求。邢宪萍辩称，一、准许执行天建公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2-804室房产。涉案房屋查封在先，天建公司卖房于高利群在后，天建公司行为违法。二、2014年4月8日，山东省济南市中级人民法院（2013）济民一终字第706号民事调解书，主要内容为：天建公司于2014年8月30日前分六次偿还邢宪萍购房款本金1456965元。2018年，高利群对执行标的提出书面异议，济南市天桥区人民法院于2018年10月17日作出（2018）鲁0105执异121号执行裁定书，中止对济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2-804室房产（以下简称涉案房产）的执行。邢宪萍认为涉案房产现仍登记在天建公司名下，因此，邢宪萍有权申请法院执行涉案房产。邢宪萍在与天建公司房屋买卖合同纠纷一案一审中，一审法院于2012年12月10日向天建公司送达保全裁定书，而高利群与天建公司于2013年1月6日才签订《济南市商品房买卖合同》，2012年12月20日高利群才交的房屋首付款，在房屋查封时间内买卖房屋是非法的。卖房时间晚于法院的查封时间，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院应当继续执行涉案房产。天建公司未到庭参加调查，也未作陈述。邢宪萍向一审法院起诉请求：1.准许执行天建公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2-804室房产;2.本案所有诉讼费用由高利群、天建公司承担。一审法院认定的事实：邢宪萍与天建公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院于2012年11月29日作出（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书，裁定：“一、冻结被告济南天建房地产开发有限公司银行存款1576965元或查封其相应价值的财产…。”该裁定于2012年12月10日向天建公司送达。同时一审法院向济南市住房保障和房产管理局送达（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一、预查封被告济南天建房地产开发有限公司开发的坐落于天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1号楼2-804室房屋，档案号YZ101454。二、查封期限两年，自2012年12月11日至2014年12月10日，查封期间该房产不得过户、抵押、赠与、毁损等。”2013年5月8日，一审法院作出（2012）天民一初字第999号民事判决，判决：“一、原告邢宪萍与被告济南天建房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的关于坐落于济南市天桥区天和园小区春园10号楼1单元101室房屋买卖合同无效。二、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日返还原告邢宪萍购房款1456965元。三、被告天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日赔偿原告邢宪萍经济损失，该损失以1456965元为基数，自2012年9月12日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告邢宪萍要求被告济南天建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19090元，保全费5000元，合计24090元，由被告济南天建房地产开发有限公司负担。”宣判后，天建公司不服该判决，于法定期限内上诉至本院，2014年4月8日本院作出（2013）济民一终字第706号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、上诉人济南天建房地产开发有限公司、被上诉人邢宪萍同意终止双方于2012年9月11日签订的《房屋买卖合同》；二、上诉人济南天建房地产开发有限公司分六次返还被上诉人邢宪萍购房款本金1456965元。具体还款日期分别为：2014年4月9日前偿还10万元；2014年4月30日前偿还20万元；2014年5月30日前偿还20万元；2014年6月30日前偿还30万元；2014年7月30日前偿还30万元；2014年8月30日前偿还余款356965元；三、双方其他互不追究；四、一审案件受理费19090元，保全费5000元，由被上诉人邢宪萍负担；二审案件受理费19019元减半收取9510元，由上诉人济南天建房地产开发有限公司负担；五、如上诉人济南天建房地产开发有限公司未能按本协议第二条约定的任意时间履行还款义务，被上诉人邢宪萍有权就所有未付款项及本案一审诉讼费及保全费向法院申请执行；六、协议书自双方当事人签字之日生效。”本院作出的（2013）济民一终字第706号民事调解书发生法律效力后，邢宪萍向一审法院申请强制执行，一审法院向天建公司发出执行通知书责令其履行生效法律文书的义务，但天建公司未履行，因本案在审理过程中，已查封天建公司坐落于济南市天桥区天福苑小区11号楼的房产（房产证号：济房权证天字第061208号）、济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1-803、2-804的房产（总档号为YZ101454号）。因查封期限即将届满，根据邢宪萍提出的续封申请，2014年11月18日，一审法院作出（2014）天执字第663-2号执行裁定书，裁定如下：“继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区天福苑小区11号楼的房产（房产证号：济房权证天字第061208号）、济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1-803、2-804的房产（总档号为YZ101454号）。二、查封期限为一年。”2014年11月25日，一审法院向济南市房产管理局送达（2014）天执字第663-2号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行以下事项：继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1号楼1-803、2-804的房产（总档号为Yz101454号）一处。查封期限一年，自2014年11月25日至2015年11月23日。查封期间不得擅自处分上述财产。因查封期限即将届满，邢宪萍提出续查封申请，2015年11月6日，一审法院作出（2014）天执字第663-3号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1-803、2-804的房产（总档号为YZ101454号）。二、查封期限为二年。三、在查封期间内，不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”2015年11月30日，一审法院向济南市住房保障和房产管理局送达（2014）天执字第663-3号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一、预查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1-803,2-804的房产，总档号：YZ101454。二、查封期限为三年，自2015年11月30日至2018年11月29日。”济南市房屋档案馆出具的而房屋权属状况信息载明：“所有权人：济南天建房地产开发有限公司、房屋坐落:天桥区小清河北路66号天和园秋园1号楼1-803查封情况:查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2012-12-1100:00:00-2015-11-2300:00:00查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2015-11-3000:00:00-2018-11-2900:00:00”。一审法院在执行邢宪萍与济南天建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人高利群对执行坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号2-804室（涉案房产）房产提出异议，请求中止对涉案房产的执行。2018年7月18日，一审法院作出（2018）鲁0105执异121号执行裁定书，裁定：“中止对济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2单元804室房产的执行。”邢宪萍不服该裁定，以天建公司、高利群为被告，于法定期限内向一审法院提起诉讼，请求：1、准许执行天建公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2单元804室房产；2、本案所有诉讼费用由天建公司、高利群承担。一审法院另查明，2013年1月6日，高利群与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了涉案房产，总价款380779元，付款方式为按揭贷款方式支付。2013年1月8日，天建公司为高利群开具了228779元首付款收据。2016年3月25日，高利群向天建公司缴纳购房款52000元。同日，天建公司与高利群办理了房屋交接，双方于2016年3月25日签订了物业管理合同，并由高利群交纳了燃气开户费、物业费等。2017年3月29日，高利群向天建公司缴纳购房款5万元。2018年3月27日，高利群向天建公司缴纳购房款5万元。一审法院认为，本案争议焦点问题是高利群是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一审法院于2012年11月29日作出的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书,依法向济南市住房保障和房产管理局送达了该裁定书及协助执行通知书，查封登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号2-804室房产（涉案房产），查封期限自2012年12月11日至2014年12月10日，并依法向天建公司送达了该民事裁定书。之后在执行过程中分别于2014年11月25日、2015年11月30日被续封，查封期限分别自2014年11月25日至2015年11月23日、自2015年11月30日至2018年11月29日。济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息亦显示了上述查封情况。故一审法院对登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号2-804室房产的查封符合相关法律规定，济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息显示的查封情况亦具有公示公信力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下，根据法律规定，房屋是不得转让的，且不能完成物权变动。天建公司在收到一审法院送达的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书后，在明知登记在其名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号2-804室房产被查封的情况下，其于查封期间，即2013年1月6日又与高利群签订了涉案房屋买卖合同，该买卖合同涉案房屋无法进行过户，在查封未被依法取消，查封期限也未届满时，高利群对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告邢宪萍请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准予执行天建公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）1号楼2单元804室房产。案件受理费6160元，由高利群、天建公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。根据《房屋权属状况信息》显示，涉案房屋存在两个查封期限，即2012年12月11日-2015年11月23日和2015年11月30日-2021年11月25日。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，高利群与天建公司签订的《济南市商品房买卖合同》落款日期为2013年1月6日，高利群交付房屋首付款等相关款项的收据时间也均在2013年1月6日之后，两个时间能够相互印证。高利群主张合同实际签订时间是2012年11月21日，而其实际支付购房款等款项的时间在落款时间2013年1月6日之后，并与合同约定不符。相比之下，合同签订时间为2013年1月6日更具有高度可能性，一审法院认定合同签订的时间为2013年1月6日，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，判断高利群是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的条件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，而本案中，一审法院于2012年11月29日作出的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书,查封了涉案房产，查封期限自2012年12月11日至2014年12月10日，高利群与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》的时间在查封期间内，故不能满足排除执行的条件。一审支持邢宪萍请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。高利群与天建公司在涉案房屋被查封期间签订房屋买卖合同，故其关于涉案房屋不符合预查封条件的上诉理由也不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由高利群负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年九月十九日书记员  韩 笑