河北省张家口经济开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0791执异73号案外人：王仕磊，男，汉族，1999年9月5日出生，现住张家口市。委托诉讼代理人周晓静，河北正硕律师事务所律师。委托诉讼代理人高顶，河北正硕律师事务所律师。申请执行人：刘志林，男，汉族，1961年11月24日出生，现住张家口市桥东区。被执行人：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地：河北省张家口经济开发区张宣公路28号，社会统一信用代码：911307017727996768。负责人：石志全，该分公司经理。被执行人：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市玉田县城内，统一社会信用代码：911302291051951074。法定代表人：孙福兴，该公司董事长。刘志林与唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达张家口分公司）、卓盛军民间借贷纠纷一案，张家口市桥东区人民法院作出（2015）东商初字第611号民事裁定书，于2015年10月23日查封了唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司名下位于张家口经济开发区长城东大街1号盛景丽园九号楼3单元302、303、304、401、403、701、702、703、704、801、501、803、1002；4单元401、402、403、501、1001室等20套房产，后该院于2016年6月6日对该案作出（2015）东商初字第0611号民判决书。2018年10月12日，张家口市中级人民法院作出（2018）冀07执协90号执行裁定书，裁定刘志林与唐山顺达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案由本院执行。本院于2019年7月12日作出（2019）冀0791执353号之一执行裁定书，裁定如下：拍卖唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司名下位于张家口经济开发区长城东大街1号盛景丽园九号楼3单元302、303、304、401、403、701、702、703、704、801、501、803、1002；4单元401、402、403、501、1001室等20套房产。执行过程中，案外人王仕磊等人以其各自系上述被拍卖房屋的实际购买人为由，分别向本院提出执行异议，请求中止对上述18套房产的执行。王仕磊称其系盛景丽园9号楼3单元302室的购房人，已经支付了全部房款，被执行人顺达张家口分公司应当向其交付盛景丽园9号楼3单元302室。本院查明：王仕磊自述为王俊之子。2013年1月12日，顺达张家口分公司与王俊签订了《盛景丽园项目认购书》，约定王俊认购本案争议房屋，房屋总价款377,508元。2013年1月12日，王俊交购房首付款157,508元。2017年3月，王俊以房屋买卖合同纠纷为由起诉顺达公司及其张家口分公司，本院于2017年6月23日做出（2017）冀0791民初529号民事判决书，判决唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司继续履行与王俊于2013年1月12日签订的《盛景丽园项目认购书》，并交付房屋。2018年8月31日，王俊交购房款220,000元。再查明，唐山顺达张家口分公司于2015年2月6日取得盛景丽园小区9号楼预售许可证，但之后王俊或异议人王仕磊未与唐山顺达张家口分公司并未签订正式的商品房买卖协议。以上事实有张家口市桥东区人民法院作出（2015）东商初字第611号民事裁定及判决书、张家口市中级人民法院作出（2018）冀07执协90号执行裁定书、（2019）冀0791执353号之一执行裁定书及案外人提交的认购协议、购房款收据、自有住房查询结果、判决书及本院调取的生效证明书、预售许可证等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，张家口市桥东区人民法院根据（2015）东商初字第611号民事裁定书，已于2015年10月23日查封了唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司名下位于张家口经济开发区长城东大街1号盛景丽园九号楼3、4单元包含本案诉争房产在内的20套房产。而在此之前，王俊与唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司并未签订书面买卖合同，二者所签订的《盛景丽园项目认购书》系预约合同，不符合商品房买卖合同的实质要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13双方约定的其他事项。）并且出卖人已经按照约定收受购房款时，该协议应当认定为商品房买卖合同。而在本案中，王仕磊与唐山顺达张家口分公司签订的认购书，虽然约定了房款，但对于房屋交付时间等诸多重要事项均未约定，不具备商品房买卖合同的成立条件，且在签订该协议时，唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司并未取得商品房预售许可，其不具有出售该房屋的权利，故该认购书系预约合同而非本约合同，不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。故，关于执行标的权利人的认定，根据《中华人民共和国物权法》第六、九、十四条之规定，不动产权利人应按照不动产登记簿判断，现涉案房屋根据建设工程登记情况，其所有权人仍是唐山顺达张家口分公司，而非案外人王仕磊或王俊。对于案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议的处理，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该生效法律文书需为执行标被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书。经查，王仕磊提交的（2017）冀0791民初529号民事判决书，系在张家口市桥东区人民法院查封被执行标的房产之后，故不能作为排除本案执行的依据。案外人不服人民法院依照该条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。综上，案外人王仕磊或王俊在张家口市桥东区人民法院保全执行标的房产前，没有签订合法有效的书面买卖合同，并非诉争房产的权利人，在涉案房产被查封之前，其支付了157,508元，其支付房产总价款百分之五十完成于涉案房产被查封之后，另案生效法律文书亦不能作为排除本案执行的依据，案外人王仕磊提出的申请及所提交的证据，不满足足以排除强制执行的要件，其申请不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人王仕磊的执行异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王春香人民陪审员  王 亮人民陪审员  董利平二〇一九年九月三日书 记 员  杨婧楠附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。