河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2455号原告：杜才顺，男，1953年6月18日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址伊川县文化北路阳光小区。委托诉讼代理人：李彩华，北京善福律师事务所律师，代理权限，特别授权。被告：刘丛霞，女，1965年10月15日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址同住址。被告：杜从灵，女，1973年11月29日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：范怀国，男，1973年5月4日出生，汉族，住河南省伊川县，确认地址伊川县城关镇窑湾村。原告杜才顺与被告刘丛霞、杜从灵、范怀国执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜才顺委托诉讼代理人李彩华、被告刘丛霞到庭到庭参加诉讼。被告杜从灵、范怀国经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜才顺向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于伊川县城关××村昌盛中街××号五层楼的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告及被告范怀国、杜从灵于2009年5月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于伊川县城关××村昌盛中街××号五层楼房（该房产价值80万元）归原告所有；3、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：2009年5月6日，原告与被告范怀国、杜从灵签订《房屋买卖合同》约定，被告范怀国、杜从灵自愿将其所有的位于伊川县城关××村昌盛中街××号五层楼出售给原告，房屋价款为人民币80万元。款项交付后，原告一直合法占有该房产。2019年4月2日，原告对法院强制执行提出异议，针对范怀国、杜从灵与刘丛霞因民间借贷纠纷一案被强制执行后法院对原告购买的该五层房屋查封并进行网拍提出执行异议。2019年5月21日，原告收到伊川县人民法院作出的（2019）豫0329执异15号执行裁定书，驳回原告异议，并告知原告可在15日内另案提起诉讼。原告认为，2009年5月6日，原告与被告范怀国、杜从灵签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。同时，原告已支付全部价款并占有标的物至今。根据物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告取得该涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产，更不得进入拍卖程序。伊川县人民法院作出的（2019）豫0329执异15号裁定书在未能查明事实的前提下作出的认定完全错误。事实是，五层楼房没有产权证，所占用的土地是两种性质的土地，一部分是国有，一部分是集体所有，法院不能对没有产权证及二种性质的土地上建筑物进行查封拍卖。2010年的租赁是转租行为，代替履行案件款不能作为定性依据。执行中强调的市场价格不明确且在不查明支付方式的前提下就认定不符合交易习惯是完全错误的。为此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，以及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。刘丛霞辩称，2015年原告起诉被告杜从灵和范怀国的时候，今天的原告杜才顺在哪里，答辩人娘家和杜从灵、范怀国一个村，杜从灵和范怀国一直在涉案房屋一楼居住，二楼是租赁出去给他人开办幼儿园，租金由承租人交给法院。2017年1月26日，杜从灵给被告刘丛霞写有协议，让被告去收涉案房屋二层的房租。原告称房子卖给了他，为何租房人与（原房主）范怀国于2010年8月2日签订租赁协议。原告称向被告范怀国、杜从灵付款80万元，转账凭证在哪里。付完款，为何不过户。土地是国有土地，原告为何没有在涉案房屋居住一天。答辩人娘家在窑湾，从没有见过原告在此居住，也没有听说过原告购买被告范怀国、杜从灵的涉案房屋。之前被告范怀国的哥哥范怀卿作为案外人曾提出过执行异议，2018年5月12日因理由不充分被驳回。杜从灵、范怀国未向法庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了三组证据：证据一、2009年5月6日《房屋买卖合同》一份、杜从灵给原告出具的80万元收条一张、2009年5月9日《房屋租赁合同》一份，用于证明原告与被告杜从灵、范怀国之间的买卖合同成立，合同有效，原告拥有涉案房屋的所有权。证据二、2019年4月1日，从伊川县国土资源局档案的查询资料，用于证明五层建筑下边的土地是两个性质的土地。范怀国和范怀卿是哥俩，分家的时候，土地一人一半，记载的时候也是一人一半。证据三、2019年4月1日，从伊川县人民法院调取的（2015）伊三民初74号全部卷宗材料。用于证明当时案件卷宗中没有对涉案房屋进行查封、扣押的材料，所以对涉案房屋的查封情况原告不知情。2015年的时候没有进行保全是因为土地性质，无法进行保全。证据四、1．（2019）豫0329执异15号卷宗材料，用于证明原告提出执行异议被伊川县人民法院驳回。2.2017年11月7日，伊川县人民法院给伊川县国土资源局的（2015）伊法执字第617号协助执行通知书，说明是在执行阶段才查封范怀国名下136.5平方米的国有土地。3.2017年12月5日扣押物品清单，2.3．用于证明伊川县人民法院对范怀国、杜从灵的窑湾五层楼在执行阶段进行了查封；五层楼建在哥俩的土地上，包括范怀国名下的国有土地，范怀卿名下的集体土地，来源于老宅基地一人一半的土地。4.2018年4月18日方迪公司在执行阶段作出的国有土地（136.5㎡）评估报告。国有土地的估价是8.61万元。5.2018年4月18日蓝诚所对五层房屋价格评估报告第7页第9项，假定房屋手续完备，按照重置价格评估了46.3万元，评估有效期为1年。该评估报告属于违法性质，因为该土地是两个性质的土地，是不能进行评估的，既然是假设，就不应该进行评估。市场价远高于评估价，市场价应该上百万元。评估报告上显示面积828㎡，实际面积1000㎡以上。被告刘丛霞质证意见：对证据一全部不认可，不真实。对证据二真实性无异议，但是涉案土地名义上是范怀卿的一半，事实上全部都是范怀国的。对证据三真实性认可，但是对于保全，我已经写过了保全申请，也提供了担保，在范怀国的房屋门上也贴了封条。对证据四真实性认可。被告刘丛霞向法庭提交三组证据：证据一、2010年8月2日，范怀国和殷玉刚签订的租赁协议后半部分。用于证明涉案房屋是范怀国的。证据二、协议一份。用于证明2017年1月26日，被告杜从灵出具协议让被告刘丛霞收取涉案房屋的房租，每年15,000元，被告刘丛霞实际没有收过。证据三、（2018）豫0329执异28号裁定书。用于证明土地没有范怀卿的，都是范怀国的。原告质证意见：对证据一、真实性不认可，因为是复印件，且合同只有后半部分，也没有甲方，合同内容上说的不是租赁，是一种转让性质。且与本案无关。对其证明目的不予认可，假如提供了租赁合同也是一种转租行为。对证据二、真实性和关联性不认可。协议的一方是杜从玲而不是杜从灵。协议内容不认可，协议上写的是出租给周超锋而不是殷玉刚。对证据三、真实性认可，对证明方向不认可，土地范怀国、范怀卿哥俩一人一半。被告杜从灵、范怀国未向法庭提交证据。原告杜才顺庭审后到庭接受了本庭的询问。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下确认：原告证据一中《房屋买卖合同》内容未明确建筑面积，合同约定内容提到的暖气/过暖费、天然气/煤气、物业管理等与该房屋的实际情况不符，原告庭审后接受询问时所称合同中的涉及暖气、天然气、物业费的解释与合同内容不符，故对该《房屋买卖合同》的真实性不予确认；证据一中《收条》，因原告特别授权代理人说不清房款的来源及交付房款的时间、地点，原告接受询问时，称杜从灵曾向其借款53万元归还不了，才用房子抵债并收取了其25万元现金，但原告在庭审时未提交其他相关证据予以证明，故对该《收条》的真实性不予确认；证据一中《房屋租赁合同》，与刘丛霞申请执行杜从灵、范怀国案件中评估机构评估该房屋时，范怀国以房屋所有人的身份对评估报告提出异议的事实相矛盾，且原告在接受法庭询问时称房屋租赁合同上租期为30年，事实上只有10年，且被告杜从灵、范怀国一次性将10年房租共15万元交给了原告，因原告购房款少给了2万元，故原告只收了杜从灵、范怀国13万元，没有给其二人写收条，把收租金的内容写在了租赁合同上，该说法与原告提交的《房屋租赁合同》内容不符，故对该《房屋租赁合同》的真实性不予认可。对被告刘丛霞提交的证据一《房屋租赁协议》虽只有后半部分内容，因其与本院（2019）豫0329执异15号卷宗中的《房屋租赁协议》内容后部分一致，且被告杜从灵，承租人殷玉川在该后半部分协议上签字认可，予以采信；对证据二因被告杜从灵未到庭，无法核实，不予采信；对刘丛霞提交的证据三予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实如下：2015年4月15日，本院作出（2015）伊三民初字第74号民事判决：被告杜从灵、范怀国于本判决生效后十日内偿还刘丛霞借款135万元。并自2014年11月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期利息，支付至本判决确定的履行期限届满之日止。2015年12月7日，刘丛霞申请强制执行。2015年12月7日，本院作出（2015）伊执字第617号裁定：将杜从灵、范怀国位窑湾村的五层房屋及范怀国的土地予以查封。2018年5月4日，范怀国向本院及河南方迪土地房地产估价有限公司提交《重新评估申请书》，自认昌盛中街的土地及房屋归其所有，面积为414.1平方米，另一半414.4平方米为其兄长范怀卿所有。2018年5月15日，案外人范怀卿以位于昌盛中街五层房屋系其与范怀国共同共有为由向本院提出执行异议，2018年6月4日，本院作出（2018）豫0329执异28号执行裁定：驳回了范怀卿的异议请求。2019年4月2日，本案原告杜才顺向本院提出执行异议，请求依法中止执行（2015）伊三民初字第74号民事判决，解除对范怀国、杜从灵位伊川县城关××村昌盛中街××号号的五层房产的查封。2019年5月14日，本院作出（2019）豫0329执异15号裁定：驳回杜才顺的异议请求。另查明，1988年3月20日，伊川县人民政府向被告范怀国的兄长范社卿颁发434号土地使用证，宅基地坐落三道街，长26.8米，宽10.22米，面积273平方米。四邻为东空地、西红军、南水渠北0.7米，北金刚砂厂。2000年2月29日，伊川县人民政府为范怀国办理土地登记手续，坐落三道街，土地权属集建，面积136.5平方米，四邻东范怀卿、西何红军、南生产渠、北空地。登记依据434号，兄弟分家。之后，范怀国与范怀卿签订《合资建房协议书》，约定双方各出宅基0.2055亩窑湾村昌盛中街10号、11号建五层楼房一栋，约定共同出资，共享权利、共担义务。每人出资50%，建筑面积850平方米，2007年7月动工，2008年9月竣工。房屋建好后，用于租赁，租金平分，土地所有权、房屋所有权各占一半，落款时间为2007年6月25日。2010年8月22日，范怀国与殷玉川签订房屋租赁协议，将昌盛中街五层整栋房屋二层以上及一层院落出租给殷玉川开办幼儿园。该幼儿园未安装暖气、天然气等设施。还查明，原告杜才顺系被告杜从灵的同胞兄长。本院认为，本案的争议焦点为，原告杜才顺对执行标的位伊川县城关××村昌盛中街××号号的五层房产是否享用所有权及阻却执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，位伊川县城关××村昌盛中街××号号房屋的土地，被告范怀国办有国有土地登记手续，范怀国系该土地的合法使用权人。涉案五层房产没有办理房权证，但案外人范怀卿在向本院提出执行异议时提交的与被告范怀国签订的《合资建房协议书》可以证明，被告范怀国与范怀卿有合资建房及共同出租房屋获取收益的合意，且该房屋于2010年实际由被告范怀国作为出租方与第三方殷玉川签订有《房屋租赁协议》，且在刘丛霞申请执行杜从灵、范怀国一案评估阶段，范怀国提出执行异议时只字未提该房屋已经出售给原告杜才顺，自认该部分房屋其和兄长范怀卿一人一半。故范怀国为该房产的所有权人。原告杜才顺没有证据证明被告杜从灵、范怀国将其夫妇共有的位于伊川县城关街窑湾村昌盛中街10号已于2009年出售给原告。原告杜才顺不是位伊川县城关××（现为城关街道××）昌盛中街××层层房屋的所有权人，也没有可以阻却执行的实体权利。故原告杜才顺的诉讼请求无证据证明，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告杜才顺的诉讼请求。案件受理费11,800元，由原告杜才顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  李玉霞人民陪审员  杨静坡二〇一九年九月十六日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。