北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25345号原告：孙福全，男，1964年1月25日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告孙福全与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙福全，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙福全向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付延迟办理房屋权属证书的违约金9479.01元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书造成的损失36006.3元（109.11平方米，按该地区市场租赁价格1元每平方米每天计算，自2017年5月31日起至实际办理产权证书之日止即2018年4月26日，逾期330天);3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月22日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1784443），房屋坐落于北京市顺义区×××；按照合同约定被告应当于2017年5月31日前完成产权登记，现办理产权时间是2018年4月26日，逾期330天。根据合同条款第二十一条约定出卖人应当向买受人支付总房款0.5%的违约金。同时在未办理房产证期间，房屋无法租赁，要求被告赔偿因此造成的租金损失。被告绿地公司辩称：一、原被告签订的《商品房预售合同》真实、有效。原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。合同第二十一条相关约定不属于格式条款，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。1、该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非被告预先拟定。2、该条款没有免除被告的主要义务，也没有排除原告的主要权利。3、该条款属选择性条款，且选择权在原告，如未能按照约定的期限办理产权转移登记，原告可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，因此被告既要按照合同约定向原告承担违约责任，又要继续履行该项义务，被告的主要义务没有免除，原告的主要权利也没有排除。因此合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定是双方真实意思的表示，应为有效。二、原告主张的损失无事实依据、合同依据、法律依据。1、原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。2、原告收房后即装修入住，原告自收房之日起即对房屋占有使用收益，迟延办理房产证，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益。3、房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在迟延期间涉诉房屋价值上涨，原告不但没有损失，反而增加了收益。三、根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失。四、北京市大兴区人民法院、房山区人民法院、密云区人民法院作出的近400份已生效判决，已就该项违约金最高不超过买受人房款0.5%的约定作出认定。均认定上述约定不属于格式条款，合法有效；同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求无法律依据，本案应遵循生效判决的裁判理由和结果。对于原告的第一项请求金额没有异议。原告房屋实际交付日期为2015年11月26日，产权登记的期限为2017年11月26日之前。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》复印件、联机备案表原件、房款发票原件二张、面积确认及房款结算协议复印件二张、房产证原件一份、契税完税证明原件一张，被告提交的签收单复印件一张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年9月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共108.96平方米。其中，套内建筑面积73.82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.14平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25646.78元，总价款1893246元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年11月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计953246元（含已付定金），剩余房价款计94万元以商业按揭贷款方式支付。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2015年9月22日。2015年9月22日，被告为原告出具房款为953246元的发票一张。2015年11月26日，被告为原告出具房款为942565元的发票一张。原告称该房屋实际为全款购买，没有贷款，也没有向被告交纳契税和代办费。2015年11月26日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109.14平方米，实测套内建筑面积73.92平方米，该房屋实测总价应为1895811元，经买卖双方同意，最终以1895811元作为《房屋所有权证》立契价款。原告于2015年11月26日收房，被告于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2017年12月21日，原告与被告重新签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109.11平方米，实测套内建筑面积73.92平方米，该房屋实测总价应为1895811元，经买卖双方同意，最终以1895811元作为《房屋所有权证》立契价款。2018年4月2日，税务部门为原告出具金额为57822.23元的契税完税证明。2018年4月26日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为109.11平方米，专有建筑面积73.92平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认原告实际收房时间为2015年11月26日，原告应当于2017年11月25日前取得房屋所有权证书，原告已经履行了缴纳全部房款的合同义务，涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至被告名下，由于被告于2017年12月21日才与原告签订最终的《面积确认及房款结算协议》，故原告在此后方可按照最终的房产信息正常缴纳契税，办理产权证，原告于2018年4月2日缴纳了契税等费用，涉诉房屋于2018年4月26日转移登记至原告名下，结合双方签订最终结算协议的时间、原告缴纳契税的时间以及被告为原告办理房屋所有权证的情况，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且被告亦表示认可，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，2017年11月26日至2017年12月21日期间的损失，本院予以确认，对于原告主张的2017年12月22日至2018年4月2日期间的损失，由于原告在签订最终结算协议后未及时缴纳契税，其自身存在一定过错，故对该部分损失，本院不予确认，在2018年4月2日原告缴纳契税之后至被告为原告办理房屋产权证书之前的损失，本院予以确认。具体赔偿标准本院酌情确定，原告请求合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孙福全支付迟延办理房屋所有权证书的违约金九千四百七十九元六分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告孙福全损失四千九百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告孙福全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百六十九元，由原告孙福全负担三百八十九元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年九月二十五日书记员  程珊珊