贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4614号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区胜利路A区2栋301号。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李玉蝶，贵州本芳(黔西)律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 被上诉人（原审原告）：杨家高，男，汉族，1972年10月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：向云霞，女，汉族，1976年4月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司因与被上诉人杨家高、向云霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 一审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨家高、向云霞逾期交房违约金共计47456元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨家高、向云霞逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款411615元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨家高、向云霞交付位于毕节××××区博泰水韵天颐地下负二层，规格为2.5米×5米，编号为283号车位；四、驳回原告杨家高、向云霞的其他诉讼请求。案件受理费人民币1326元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 毕节市博泰房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判第一项和第二项，改判驳回被上诉人的该诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。2、被上诉人并没有因此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且博泰公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款的三分之一，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人基本上实现了其合同目的，并没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被上诉人没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。3、本案逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，均是基于逾期交房的一个违约行为而产生的两个后果，合同对交房和提交办理商品房转移登记的时间均有约定，在被告承担了逾期交房的违约责任后，被告的办证期限应当予以顺延。法院判决被告承担逾期交房违约金的同时，又要承担逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，适用法律错误。4、双方合同约定的逾期交房违约金标准仅为日万分之一，原告提交的《违约金计算明细》上所谓的陈涵、刘国华也不是公司员工，无权代表公司作出对公司不利的处分，《违约金计算明细》并无博泰公司盖章追认，对博泰公司就不产生法律效力。因此，法院判决博泰公司按日万分之三的部分支付违约金，于法无据。 本案二审期间，双方当事人未提交新的证据。 本院经审理查明：本院对被上诉人提交的落款日期为2017年2月27日的《违约金计算明细》（编号为91）和落款日期为2017年3月1日的《违约金计算明细》（编号为68）综合认定如下：2017年3月8日，被上诉人就涉案商品房逾期交付问题向上诉人主张权利，但上诉人未就该问题作出有效意思表示。故本院对一审认定被告2017年2月27日向原告出具《违约金计算明细》的事实不予确认，对一审认定的其余事实，予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金中以万分之三计算的部分是否恰当；二、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书违约金；该违约金是否应当调整。 关于第一个争议焦点。首先，双方在《商品房买卖合同》中约定了上诉人应于2014年12月30日向被上诉人交付涉案房屋。如逾期交房超过60日，买受人不退房的，出卖人须向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。上诉人逾期交房729天，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。其次，是否应当按照编号为91的《违约金计算明细》计算逾期交房违约金。经查，编号为91的《违约金计算明细》中载明“根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之三计算”，该违约金计算方式与双方签订的《商品房买卖合同》约定的计算方式不同，系对原合同权利义务的变更，因被上诉人未举证证明《违约金计算明细》上签字的刘国华、陈涵已取得上诉人授权处分该权利，也无上诉人印章或法定代表人签字，上诉人主张该《违约金计算明细》对其没有法律约束力的上诉理由，本院予以采纳；对于被上诉人主张上诉人应按照该《违约金计算明细》载明的违约金数额支付相应违约金的意见，本院不予采纳。故，根据双方合同约定，上诉人应当按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，即上诉人应支付上诉人逾期交房违约金为30006.73元（411615*0.001*729）。一审判决认定该事实不当，判决逾期交房违约金数额有误，本院予以纠正。上诉人的该上诉理由成立，其上诉请求合理的部分予以支持。 关于第二个争议焦点。首先，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就出卖人履行协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同第二十二条载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明为由进行抗辩，但一方面，涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的示范性合同文本，依据目的解释，出卖人向买受人交付“有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书；依据文义解释，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的具体约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，理当对该合同条款具备高于一般人的专业认知。上诉人所称《商品房买卖合同》第二十二条关于“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明、上诉人无法履行合同义务的上诉理由，明显不能成立，予以驳回。另外，上诉人未举证证明涉案合同条款存在无效情形，也未举证证明存在免责事由，应当根据合同约定承担违约责任，这样才更有利于维护商事活动中正常的交易秩序，上诉人认为从公平合理的原则出发，不应当判定上诉人承担逾期未交付有关文书违约责任的上诉理由也不成立。其次，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的逾期办证违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。 另外，上诉人向被上诉人交付涉案商品房和提交办理涉案商品房转移登记有关文书是两项不同的义务，对应不同的权利。涉案合同中，双方当事人对上诉人履行该两项义务的期限及违约责任分别进行了约定，应当分别承担违约责任。上诉人认为其承担了逾期交房违约责任，其办证期限应当顺延的说法没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，对应的上诉请求应予支持，其余请求应予驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，判决结果错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6859号民事判决第一项、第四项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨家高、向云霞逾期交房违约金共计47456元”、“驳回原告杨家高、向云霞的其他诉讼请求”。 二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6859号民事判决第二项、第三项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨家高、向云霞逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款411615元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止”、“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨家高、向云霞交付位于毕节××××区博泰水韵天颐地下负二层，规格为2.5米×5米，编号为283号车位”。 三、上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人杨家高、向云霞逾期交房违约金共计30006.73元。 四、驳回上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司其余上诉请求。 五、驳回被上诉人杨家高、向云霞的其余诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案受理费1326元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担1100元，被上诉人杨家高、向云霞承担226元。二审案件受理费2652元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担2200元，被上诉人杨家高、向云霞承担452元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 周莺 审 判 员 殷勇 审 判 员 吉雪 二〇一九年九月九日 法官助理 王江 书 记 员 张丽