安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初7020号 原告：赵智慧，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈继峰，该公司员工； 委托诉讼代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。 原告赵智慧与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告赵智慧、被告委托诉讼代理人陈继峰、王雪竹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵智慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付给原告逾期交房违约金16262元；2.判令被告支付给原告逾期办证违约金6776元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于阜南县，银达城市花园二期1幢1、2层106、206号房屋出售给原告，该房屋建筑面积64.38平方米，总房款677571元。合同约定被告应当在2013年5月31日前，将商品房交付原告，并于商品房交付使用后300个工作日内给原告办理房屋所有权证书，原告依约缴纳房款后，被告未按合同约定时间交付房屋及办理房屋产权证书。综上，被告行为违反了法律规定及合同约定，侵犯了原告的合法权益，为此具状起诉。 被告阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称，一、逾期办证违约金在双方签订商品房买卖合同的第十五条有明确约定，原告按照没有约定的方式计算违约金的数额，于理、于情、于法均无法说通；三、在办理产权证的过程中，答辩人向权属登记中心递交了相关申请材料，已切实诚信履行了合同义务。逾期办证系政府行为所致，属于不可抗力，也与原告未及时出具授权委托书存在关联，答辩人应当免责；四、即使被告违约，根据合同法司法解释，应依照原告实际损失的比例计算违约金；五、原告起诉已超出诉讼时效。综上所述，请求人民法院考虑答辩人并无过错、合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻违约金数额。 本院经审理认定事实如下:2012年7月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号2012070101，合同约定原告购买被告开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积64.38平方米，总价款为677571元。 合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日缴纳首付款叁拾肆万柒仟伍佰柒拾壹元（￥347571），余款人民币叁拾叁万（￥330000）于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目使用于购买本套房屋。” 合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.改商品房经验收合格。…” 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过60（含60）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1（1）项中的比率）的违约金。” 合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。” 原告按合同约定已将全部房款677571元交付被告，被告于2013年10月8日已将涉案房屋交付原告实际使用，原告于2017年5月5日取得涉案房屋不动产权登记证书。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定， 为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告辩称未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且原告未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。根据双方签订商品房买卖合同，被告应当于2013年5月31日前交付房屋，原告于2013年10月8日实际取得房屋，被告逾期交付房屋违约期间为2013年6月1日至2013年10月7日，该期间距起诉之日已超过三年，且原告未提交诉讼时效中止、中断相关证据。根据《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年，原告要求逾期交付房屋违约金已超过诉讼时效，被告抗辩理由成立，故对其诉求本院不予支持。 关于逾期办证违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，2013年10月8日实际接收房屋，2017年5月5日取得涉案房屋不动产权证书，根据双方合同约定被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记列举了买受人退房情形及不退房情形的责任条款，被告虽存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形，且原告也未提供因被告逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对原告主张逾期办证违约金的请求，本院不予支持。 依照《民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵智慧的全部诉讼请求。 案件受理费188元，由原告赵智慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇一九年九月二十三日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户账号：17×××07。 并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。