湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1260号上诉人（原审被告）：李飞，男，1980年9月3日出生，汉族，住湖北省云梦县。被上诉人（原审原告）:云梦县家园物业管理有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇翰林苑小区内。统一社会信用代码：91420923682697107K。法定代表人：罗小维，该公司总经理。上诉人李飞因与被上诉人云梦县家园物业管理有限公司（以下简称家园物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李飞上诉请求：1.撤销云梦县人民法院（2019）鄂0923民初326号民事判决书；2.进行重新鉴定合同约定的服务费及家园物业负担的诉讼费；3.一、二审诉讼费用及发生费由家园物业承担；4.请求判令家园物业将公共部位主管下粪道漏水现象排除修好，退还没有使用的电子防盗门款，退还已经乱收取的物业费用。事实与理由：家园物业不履行合同约定，管理不善，共用部位主管下粪道漏水，防盗门严重损坏，擅自扩大收费项目。2012年4月9日，李飞在家园物业领取置换房屋的钥匙时，家园物业用收据收取四栋1单元701房屋服务管理费1178元，2014年4月物业服务管理费（两年）2650元，2015年收物业服务费1325元，违反合同约定的第6条第二项，多收费441元。2012年4月9日收装修垃圾费150元，卫生费48元，装修管理费100元，收电子门款（防盗门）270元，2014年4月收卫生费96元，2015年11月4日收卫生费48元，合计收费712元，违反合同约定第31条。家园物业对共用部分主管下粪道漏水到李飞专有房屋3年不修理，至今未修好，违反合同约定第2条第2项。家园物业对共用部位的防盗门损坏，是长期不保养不维修，违反合同约定第2条第2项。家园物业对待其保安人员持刀杀人不管理，违反合同约定的服务标准。家园物业把提留的共用部位设施、设备日常运行的维护资金不使用，造成财产严重损坏，破坏居住区环境。现对原来合同约定的服务管理费0.8元，请求重新鉴定。家园物业擅自扩大收费项目，按照法律规定，其应按合同约定双倍退还。防盗门是原房屋固有结构，现已损坏，除退还收费外，家园物业还要赔偿损失。家园物业辩称，家园物业对一审判决并不满意，但一审判决后，家园物业为了减少诉累，没有上诉。家园物业从2012年3月8日与开发商签订了居园小区《前期物业服务合同》，服务费多层为0.35元／月／平方米，高层为0.8元／月／平方米，商业物业为0.5元／月／平方米。按照物价局的报价，高层电梯0.9元／月／平方米，此标准属政府指导价，可上下浮动20%，部分经济适用房服务费，在执行中应不得上浮，此标准自2012年5月1日起试行一年。家园物业按照收取物价局批复物业费，住房按0.9元/月/平方米，至今未涨价。李飞多次提到超市厕所渗水问题，家园物业当时非常重视，且已经为他们把漏水问题解决了，但是李飞仍然不愿意交物业费。家园物业是物业三级资质企业，李飞要求按一级标准服务，家园物业无法提供。防盗门损坏问题，属于开发商安装产品质量问题，不在物业维护合同内。装修垃圾清运费150元、装修管理费100元是根据家园物业与业主签订装修协议约定收取的；卫生费48元是代收的，要交给环卫所；电子门锁款是代开发商收的；2014年收取的卫生费96元是两年的费用，2015年收取的卫生费48元是一年的费用。家园物业一审起诉请求，李飞向家园物业支付物业管理费3663.20元（2016年4月10日起至2018年12月10日止）。诉讼过程中，家园物业增加诉讼请求：物业管理费计算至2019年2月20日止。一审法院查明，2012年3月8日，云梦县房地产公司以居园小区项目部（甲方）名义与家园物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一章物业基本情况物业名称居园二期…第二章服务费用…高层住宅0.8元/月.平方米…物业服务费用主要用于以下开支…（3）物业管理区域清洁卫生费用…。李飞在家园物业登记物业为4-1-701，登记面积为125.95，家园物业确认其收费面积为122.75平方米，其2012年4月9日向家园物业缴纳物管费1178元、装修垃圾运费150元、卫生费48元、装修管理费100元、电子门款270元，2014年4月向家园物业缴纳物管费2650元、卫生费96元（2013年4月至2015年4月），2015年11月4日向家园物业缴纳的物管费1325元、生活垃圾清运费48元（至2016年4月9日止）。2012年4月28日，云梦县物价局作出云价函复[2012]26号批复，批复载明：…你公司所管理的居园小区物业管理服务费…高层电梯0.9元/平方米.月的标准收取…此标准自2012年5月1日起试行，试行期一年…2018年12月18日，家园物业向李飞发出《居园小区物业管理费催收通知单》，通知载明：你从2016年4月9日至2019年4月9日物管费未交合计4119元。一审法院认为，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。家园物业与云梦县房地产公司就居园小区签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对居园小区全体业主和家园物业均具有约束力，李飞作为居园小区业主与家园物业均应当履行各自义务。家园物业经书面催交，李飞拒不交纳物业费，家园物业请求李飞支付物业费的相应诉讼请求，符合合同约定的部分，一审法院予以支持；家园物业在诉讼过程中增加诉讼请求，考虑到诉争合同持续履行的特点，其增加的诉讼请求家园物业以另行主张权利为宜。“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，前期物业服务合同约定“高层住宅0.8元/月.平方米…物业服务费用主要用于以下开支…物业管理区域清洁卫生费用”，则家园物业仅以云梦县物价局批复为由，以0.9元/平方米.月标准收取管理服务费，及以4元/月标准收取卫生费，不符合前期物业服务合同约定，一审法院未予支持。李飞应以高层住宅0.8元/月/平方米标准，对其收费面积122.75平方米的物业，向家园物业支付2016年4月10日至2018年12月10日期间的物业费。关于李飞反映小区内的安全、车辆管理等方面存在不同程度的问题，一审法院认为家园物业所提供的物业服务直接影响到小区业主的生活环境，李飞作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，其反映家园物业在服务期间就安全、车辆管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，虽然李飞所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明家园物业对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责”，李飞与家园物业之间就服务瑕疵所产生的矛盾，应在相关居民委员会的指导下，通过业主大会、业主委员会履行自治管理职责协商解决为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1.李飞于判决生效之日起五日内向家园物业支付物业费3142.40元。2.驳回家园物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李飞负担。本案二审期间，双方当事人均向本院提交了证据，本院依法予以记录在案。因双方当事人提交的证据均不属于二审新证据、且不能实现其证明目的，本院不予认定。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题为：李飞的上诉请求应否得到支持。本院认为，《前期物业服务合同》系建设单位与家园物业签订的合同，其上加盖了建设单位的公章。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因双方均未提交业主委员会与物业服务企业签订有其他合法有效的物业服务合同，故案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。李飞请求对《前期物业服务合同》约定的服务费进行鉴定，无法律依据，本院不予支持。该合同第二章约定，服务费用标准为高层住宅0.8元/月/平方米，李飞亦认可其房屋应按0.8元/月/平方米交纳物业管理费。一审判决李飞支付2016年4月10日起至2018年12月10日共计32个月的物业管理费3142.40元（0.8元/月/平方米×122.75平方米×32个月）后，家园物业未提出上诉，视为对一审判决的认可，本院予以维持。另关于李飞上诉请求第四项“请求判令家园物业将公共部位主管下粪道漏水现象排除修好，退还没有使用的电子防盗门款，退还已经乱收取的物业费用”，因李飞该项主张未在一审提出反诉，故该项上诉请求不是本案的审理范围，本院不予审查。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李飞负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年九月二十五日书记员  董艳乐