江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3160号原告：武海，男，1977年3月9日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：邱家立，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：葛锡峰，男，1984年10月7日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市。第三人：惠山区洛社镇腾祥房地产中介服务部，统一社会信用代码92320206MA1Q1NG5Y，住所地无锡市惠山区洛社镇新顺路277号。经营者：陈涛。委托诉讼代理人：唐宇栋，该服务部员工。原告武海与被告葛锡峰、第三人惠山区洛社镇腾祥房地产中介服务部（以下简称腾祥中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告武海的委托诉讼代理人邱家立、被告葛锡峰、第三人腾祥中介的经营者陈涛和委托诉讼代理人唐宇栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还定金2.5万元；3、判令被告支付原告违约金50万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告以158万元购买被告房屋，并于当天交付定金5万元，但被告始终不配合办理购房手续导致合同无法继续履行。后经协商，原被告重新签订合同，约定于2018年11月10日完成购房的相关手续，但到期被告依旧不愿配合办理，并称除非原告再加30万元否则无法配合。原告认为被告已经构成根本违约，严重违背诚信，其违约行为导致期间房屋价格飞涨，原告的可期待利益受损，故诉至法院，请求判如所请。被告葛锡峰辩称：争议房屋为开发商无锡市华宸置业有限公司所有，因开发商结欠工程承包方款项，故将尾房抵债给了工程承包方；工程承包方为卖房变现，故委托无锡颂唐房地产咨询有限公司销售抵债房，被告是该公司的员工，代理尾房销售赚取佣金。原被告签订的合同尚未实际履行，故原告主张的违约金不合法；在购房过程中，被告多次说明争议房屋系开发商所有，价格明显低于市场价格，被告的职责仅是协助处理，原告明知被告无相应的委托手续，仍然坚持要求与被告签订买卖合同，被告已经尽到职责，遇到问题后提出多个解决方案，但因原告不配合导致解决方案无法推进，故不利后果不应由被告承担。第三人收取了原告定金5万元，仍有2.5万元未交付给被告，其明知被告没有委托书，存在开发商无法履约的风险，但出于利益考虑，仍极力促成原被告签订合同，故应当由第三人返还定金。原告也未按约履行合同约定的付款义务，合同也未实际履行，故应由双方承担缔约过失责任。被告同意解除合同并返还定金2.5万元，但请求驳回原告主张违约金的诉讼请求。第三人腾祥中介陈述：被告系开发商债权人的卖房代理人，故为了保证争议房屋能过户，原被告约定定金由第三人代为保管，在原告与开发商签订房屋买卖合同当日再交给被告。2018年2月9日，因被告需要资金，故已交给其2.5万元定金并通知了原告。被告与第三人之间为合作关系，在同一小区内之前已有操作成功的案例，第三人不存在过错。本院经审理认定事实如下：葛锡峰受托于开发商的债权人代理销售开发商名下用于抵债的尾房，以从中收取佣金，葛锡峰以自己名义委托腾祥中介居间出售争议房屋。2017年9月30日，由腾祥中介提供格式合同，出卖方甲方葛锡峰、买受方乙方武海、居间方丙方腾祥中介签订《房屋买卖合同（0000393）》，约定葛锡峰将座落于惠山区金岸世家15#101的房屋出售给武海，成交价格158万元，乙方于签订合同当日支付定金5万元，于2017年12月1日前支付款项153万元；甲方承诺于拿到全款3日内腾空房屋，将房屋（钥匙）交付乙方等内容。备注中约定：乙方支付153万元房款，其中支付开发商125万元左右，其余部分支付给甲方；甲方承诺乙方该房价包含地下停车位2个；该房屋契税和大修理基金由乙方自行承担；如违约，由违约方向对方支付10倍定金的违约金；签约当天乙方支付甲方欠款部分由中介代收，待甲方帮乙方办好房屋产权证后再由中介交给甲方等内容。合同签订当日，武海即交付定金5万元给腾祥中介。但之后武海未能与开发商签订房屋买卖合同。2018年2月9日，葛锡峰从腾祥中介取走2.5万元定金。2018年3月，葛锡峰因故曾催促武海签订买卖合同，腾祥中介也通知了武海，但武海因故未及时与房屋实际所有权人签订正式的房屋买卖合同。2018年10月，葛锡峰告知武海及腾祥中介，因开发商的债权人要求加价，故要求提高争议房屋交易价格至172万元，但房屋买卖合同中显示的交易价仍为158万元，武海及腾祥中介同意后，由腾祥中介提供相同格式合同，出卖方甲方葛锡峰、买受方乙方武海、居间方丙方腾祥中介于10月10日重新签订《房屋买卖合同（0000410）》，约定葛锡峰将座落于惠山区金岸世家15#101的房屋出售给武海，成交价格158万元，乙方于签订合同当日支付定金5万元，“乙方于2018年11月10日前将房款（人民币）捌拾万元支付给甲方；首付款80万元于乙方和开发商签订购房协议当日支付”；甲方承诺于拿到全款3日内腾空房屋，将房屋（钥匙）交付乙方等内容。备注中约定：甲方承诺乙方，该房价含地下车库2个；该房屋契税与大修基金由乙方承担；甲方承诺于2018年11月10日前办理完成此套房全部手续，否则按甲方违约处理；乙方承诺全权配和甲方办理手续，不得无故拖延，否则同样按违约处理；甲乙双方协商一致，如违约，则由违约方自愿向对方支付10倍定金的违约金；自此合同签订完成，原合同作废（0000393）；甲方已收定金2.5万元，剩余2.5万元于签订购房合同当日由丙方交于甲方等内容。另查明：武海至今未就争议房屋与实际产权人签订房屋买卖合同。以上事实，由武海提交的2份房屋买卖合同、情况说明、收条，腾祥中介提交的录音及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案原被告签订的《房屋买卖合同》实为预约合同，系约定在将来一定期限内订立买卖合同，且本案中的预约合同具有特殊性，系约定由武海与案外人而非预约合同相对人葛锡峰签订房屋买卖合同。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现因葛锡峰明确表示案外人不能按照预约合同内容与武海签订房屋买卖合同，武海要求解除预约合同，葛锡峰也同意解除，故《房屋买卖合同》依法解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故武海主张返还由葛锡峰收取的2.5万元定金，本院予以支持。对于武海主张的违约金葛锡峰不同意支付，对此本院认为，双方签订的仅为预约合同而非房屋买卖合同，预约合同履行的结果是签订正式买卖合同而非交付房屋，且双方并未明确约定签订正式房屋买卖合同的时间，故对于武海主张的预期可期待利益不予确认；另，预约合同中武海实际履行情况仅为支付5万元定金，也并无证据证明其产生了其他实际损失，故本院认为双方约定的违约金过高，应予调整至5万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，判决如下：一、确认武海与葛锡峰签订的《房屋买卖合同》解除。二、葛锡峰应于本判决生效后10日内返还武海定金2.5万元。三、葛锡峰应于本判决生效后10日内支付武海违约金5万元。四、驳回武海其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元（已减半收取），由武海负担3878.57元，葛锡峰负担646.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 王 臻二〇一九年九月二日书记员 沈泽全