济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3901号 原告：高山，女，1973年6月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐云际，山东强源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐学良，山东强源律师事务所实习律师。 被告：刘新富，男，1963年3月11日出生，汉族，户籍所在地山东省垦利县，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：闫志勇，济南槐荫法苑法律服务所法律服务工作者。 被告：修金磊，男，1982年10月11日出生，汉族，住山东省东营市。 委托诉讼代理人：晁雪龙，山东济西律师事务所律师。 原告高山与被告刘新富、被告修金磊确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，原告高山于2019年7月24日申请财产保全并提供担保，本院作出（2019）鲁0104民初3901号民事裁定书，查封了被告修金磊名下位于济南市槐荫区齐州路2999号绿地中央广场商业一区B栋xxxx号房产。本院依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告高山及其委托诉讼代理人徐云际、徐学良、被告刘新富的委托诉讼代理人闫志勇、被告修金磊的委托诉讼代理人晁雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高山向本院提出诉讼请求：1.确认刘新富和修金磊就济南市槐荫区齐州路2999号绿地中央广场商业一区B栋xxxx号房屋（以下简称xxxx室房产）签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：我与刘新富系夫妻，两人均在山东华宝生物科技有限公司从事技术、销售，后两人与他人合伙从事兽药原材批发销售经营，收入丰厚，婚后购置xxxx室房产，登记在刘新富名下。因我与刘新富感情不和，我曾分别于2018年5月2日、2019年3月19日两次起诉离婚，第二次起诉离婚开庭时，刘新富出具其与修金磊签订的房屋买卖合同以证明无此夫妻财产，至此，我才知刘新富于2018年12月3日将xxxx室房产卖给修金磊，交易价格远低于市场价值。据悉，修金磊系刘新富侄女婿，修金磊是普通职工，前几年刚购买了住房，未还清房贷，无能力购买商业房产。xxxx室房产系夫妻共同财产，我与刘新富离婚纠纷已分居至今，对房屋买卖不知情，且刘新富有转移财产的嫌疑，刘新富与修金磊以远低于市场价值的价格买卖房屋，严重损害了我的财产利益。为维护我的合法权益，故诉至法院。 诉讼过程中，高山明确诉讼请求为：确认房屋买卖行为无效，并将xxxx室房产恢复到原来的登记状态。理由是两被告恶意串通损害其利益。 刘新富辩称，我与修金磊签署的《房屋买卖合同》及在济南市房屋管理部门签署登记的《济南市存量房屋买卖合同》是有效的，xxxx室房产是我与高山婚姻存续期间购买的，在出售时我告知过高山，而且该房屋修金磊已经支付了合同对价，并依法在不动产登记机构办理了房屋变更手续。所以xxxx室房产的买卖合同是合法有效，并应当依法驳回高山的诉求。 修金磊辩称，刘新富与我签订的《房屋买卖合同》及在房管部门备案的《济南市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，且我已经按照协议的约定支付了全部购房款，并且于2018年12月17日取得了涉案房屋的所有权。我系中石化股份胜利油田分公司勘探开发研究院职工，从事技术工作，并非高山所述的普通职工。综上，请求法院依法驳回高山的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，即高山提交的（2018）鲁0104民初3051号民事判决书、（2019）鲁0104民初1711号民事判决书、商品房买卖合同档案查询件、房屋权属状况信息及修金磊提交的不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘新富与高山于2010年2月5日登记结婚，婚后于2016年8月22日购买了xxxx室房产，登记的所有权人为刘新富单独所有。高山曾先后于2018年5月、2019年3月向我院起诉要求离婚，我院先后作出（2018）鲁0104民初3051号民事判决书、（2019）鲁0104民初1711号民事判决书，判决不准离婚。在两次离婚诉间隔期内，刘新富将xxxx室房产出售给修金磊，并于2018年12月17日，将房产转移登记至修金磊名下。 刘新富称修金磊是其亲侄女婿，高山、修金磊对此予以认可。 双方有争议的证据和事实有： 1.高山向本院提交原离婚案件的开庭笔录，证明其2019年4月30日才知道刘新富将房屋卖给修金磊的事实。刘新富对此不予认可，称离婚案件中举证的目的是为了证明xxxx室房产已经不是夫妻共同财产，不代表高山此时才知道房屋买卖的事实。修金磊对高山的证明目的也不予认可，称其购买xxxx室房产时，刘新富告知其出售房屋是夫妻双方的意思，要出售房屋偿还债务，并且房屋登记在刘新富名下且单独所有，其才购买的房屋，当时其对刘新富与高山存在离婚纠纷的事实不知情。高山称在离婚纠纷之前，其与刘新富一直住在刘新富的三哥（即修金磊的岳父）家，全家都知道其与刘新富感情不和。 2.高山向本院提交《济南市存量房屋买卖合同》，证明刘新富将xxxx室房产远低于市场价格出售给修金磊。该合同显示：2018年12月3日，刘新富作为出卖人，与作为买受人的修金磊签订《济南市存量房屋买卖合同》，房屋总价款为1214000元。 刘新富称《济南市存量房屋买卖合同》是办理过户手续时按照登记机关的要求签订的，是税务登记系统自动生成的价格，与真实的交易价款不一致。为证明真实的交易价格，其向本院提交《房屋买卖合同》，该合同显示：2018年10月29日，刘新富作为出卖人，与作为买受人的修金磊签订《房屋买卖合同》，约定修金磊在合同生效之日，向刘新富一次性支付购房款1177990元。 修金磊也向本院提交该《房屋买卖合同》，证明房屋总价款为1177990元。另外其还向本院提交中信银行业务凭证及收到条，证明其已经支付了全部购房款。其称部分尾款系现金支付，没有收到条。刘新富对此无异议。 高山对《房屋买卖合同》的合法性不予认可，质证称刘新富、修金磊已经陈述该交易价格有避税的嫌疑，故两人买卖房屋的交易行为违反了现行的法律法规，对于收到条和现金尾款的交付，刘新富有转移夫妻共同财产的嫌疑。 本院认为，xxxx室房产系高山与刘新富在婚姻关系存续期间购得，该房产应属于夫妻共同财产。刘新富在未征得高山同意的情况下出售xxxx室房产，侵犯了高山的共有权。刘新富和修金磊辩称在买卖该房产时已经征得高山的同意，其应当对该主张举证证明，但其未能举证，故本院对该辩解意见不予采纳。修金磊应当知道刘新富对xxxx室房产不具有完全的处分权，其在主观上具有重大过失，客观上损害了高山的合法权益，理由为：1.虽然xxxx室房产登记的所有权人仅为刘新富单独所有，但刘新富与修金磊具有亲属关系，修金磊对xxxx室房产系高山与刘新富的夫妻共同财产事先应当是知情的；2.高山于2018年5月第一次起诉离婚，于2019年3月第二次起诉离婚，而刘新富与修金磊于2018年10月签订《房屋买卖合同》，可见，修金磊购买房屋时正处于高山与刘新富两次离婚诉讼间隔期内，修金磊作为亲属，却在明知是夫妻共同财产而未征得高山本人同意的情况下，仅与刘新富个人签订合同，主观上存在重大过失；3.税务登记系统最低限价为1214000元，而刘新富与修金磊交易的实际价格却为1177990元，该价格低于最低纳税价格，与正常交易习惯相悖。该交易行为共同损害了房产的共有权人高山的所有权。修金磊作为受让人，其购买房产的身份、时机、目的、价格足以让高山产生合理怀疑。综合以上事实，本院认为有理由推定刘新富与修金磊存在恶意串通，以不合理低价损害高山的利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。刘新富与修金磊恶意串通，损害了高山的合法权益，双方买卖xxxx室房产的民事法律行为无效。故该房屋买卖法律行为所外在表现出来的刘新富与修金磊签订的《房屋买卖合同》和《济南市存量房屋买卖合同》均无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……”修金磊因购买行为取得的xxxx室房产的所有权，应当返还给原登记的所有权人刘新富。故高山要求确认房屋转让行为无效，并要求将房屋权属恢复到转让之前状态的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认刘新富与修金磊于2018年10月29日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、确认刘新富与修金磊于2018年12月3日签订的《济南市存量房屋买卖合同》无效； 三、修金磊于本判决生效之日起十日内协助刘新富将坐落于济南市槐荫区齐州路2999号绿地中央广场商业一区B栋xxxx室房屋的所有权恢复登记至刘新富名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，保全费5000元，均由刘新富、修金磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年九月二十六日 书记员 罗晶琦