山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8168号上诉人（原审被告）：赵而庆，男，1974年6月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李国际，山东平正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省公共就业和人才服务中心，住所地济南市。法定代表人：赵振国，主任。委托诉讼代理人：崔永民，男，1966年12月6日出生，汉族，住济南市，系该单位员工。委托诉讼代理人：陈佩，西藏本创律师事务所律师。上诉人赵而庆因与被上诉人山东省公共就业和人才服务中心（以下简称人才服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵而庆上诉请求：1.本案件不属于法院管辖的民事案件，一审判决应该予以驳回或者改判；2.依据国家和山东省房改相关政策，赵而庆享有分配、购买该房屋房改福利待遇的权利，应该落实赵而庆的购房待遇，一审判决剥夺了赵而庆的该项权利，因此判决是错误的，应该予以驳回或者改判；3.一审判决判令赵而庆迁出户口，超出人才服务中心的诉讼请求，违反民事诉讼程序法，判决不公正；4.人才服务中心不具备诉讼的主体资格，该案件应该予以驳回；5.本案一审、二审诉讼费用由人才服务中心承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，本案纠纷不属于人民法院民事案件管辖范围，人民法院不应受理。本案纠纷事实上是单位内部分房而引起的住房腾房纠纷，不属于人民法院受理的范围。2000年，赵而庆入住涉案房屋。2000年，赵而庆从山东师大研究生毕业分配到原省职教办工作，并向单位申请分房。省职教办经过研究，答应借住单位宿舍（历下区燕子山小区东路16号1-1-501室），并办理了有关手续。2001年10月，赵而庆考入省政府办公厅。但由于办公厅没有住房，经省政府办公厅与省职教办协调，便一直居住在该房屋，并持续按规定交纳租金。该房屋的水电一户一表改造、双气改造、户名也都以赵而庆的名义办理了有关手续并缴纳费用。多年来，省政府办公厅多次协调，居住至今。省职教办职工补办房改手续时，按有关规定赵而庆可以参加，但省职教办却违反国家鼓励人才流动的政策，限制赵而庆流动，要求赵而庆交回房屋。不得已，赵而庆按照公共租赁的价格交纳租金，居住该房屋。因此，赵而庆作为原省职教办的职工，按照国家政策，有从省职教办分配房屋、并享受房改购房的权利。故，本案件纠纷实质为职工房屋分配是否适用房改政策以及如何适用房改政策的历史遗留问题。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人因此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或者驳回起诉，可告知找有关部门申请解决。”因此，本案件不应该属于人民法院管辖范围。一审法院应依法不予受理或者驳回起诉。二、原审法院认定事实及适用法律存在多处错误。1.判决书第七页认定“双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系”，第八页认定“对于人才服务中心解除与赵而庆租赁关系的诉讼请求，本院予以支持”，属于认定事实错误。违反和混淆了有关单位部门职责分工的规定；实际上剥夺了依据国家和山东省房改政策，赵而庆应享有分配、购买该房屋房改福利待遇的权利，因而判决是错误的。根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》建住房〔1999〕209号文件第二条规定，“凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。各国有单位自管的住房，原则上应按公有照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。鼓励单位向职工出售现住房的具体规定，由各地人民政府确定。”赵而庆于2001年12月1日考入山东省人民政府办公厅工作，属于正常工作调离。2003年1月9日，山东省人民政府办公厅向省职教办发函，因办公厅暂无住房希望从驻济单位录取的公务员赵而庆同志继续借住原单位住房。而人才服务中心一直收取着赵而庆每月223.9元房屋租金，表明其默认同意赵而庆居住在涉案房屋。赵而庆作为正常工作调离的非本单位现住户有权参加房改，并按照房改政策购买涉案房屋，而人才服务中心却没有顾及赵而庆的诉求，不落实赵而庆的房改问题。又，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号（十四）：“城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户”，及《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》（十九）：“城镇、独立工矿区的公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。”当时，赵而庆属于困难职工，有优先按照房改政策购买涉案房屋的权利。又，山东省财政厅、省直房委会关于印发《省直驻济单位职工住房货币化分配操作办法》和《省直驻济单位出售公有住房办法》的通知（鲁财综字〔1998〕9号），《省直驻济单位出售公有住房办法》第三条规定：“各售房单位不得规定不向外单位职工售房”综上，原省职教办及承接其职权的人才服务中心应优先给赵而庆分配房屋、解决住房困难并享受房改购房的政策。原审法院认定双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系是没有任何依据的，这属于单位内部房产纠纷，适用合同法判决错误。2.原审法院认定，双方约定的租金标准为每月223.9元的认定是错误的。事实上，该每月223.9元的租金，是按照省直机关单位员工分房租房的标准确定的，是按照成本价收取的，并不是因为双方的约定或者是默认。赵而庆在该房屋里居住已经十八年，一直按照223.9元交纳租金，赵而庆与房屋产权单位之间事实上是单位分配公共住房按照成本价收取租金的法律关系，人才服务中心2018年5月30日的函件（反诉被告证据8）也认可赵而庆“以每月223.9元缴纳房屋租金”。该房屋的水电一户一表改造、房屋的双气改造费用、以及户名都是赵而庆办理手续、缴纳费用和提供名称。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号及《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》的规定，省直机关员工承租住房按照成本价格缴纳房租，超标的按规定增加房租，租金力度要按当地职工家庭平均工资的比例确定。每月223.9元的租金事实上是有关职能部门依据相关规定计算出来的，而不是赵而庆与人才服务中心约定。三、一审判决令赵而庆迁出户口，超出人才服务中心的诉讼请求，违反民事诉讼程序法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，也称为“不告不理”，这是民事诉讼法处分原则的具体体现，是指民事诉讼中必须由原告提出诉讼请求，法院才能受理，并在审理中受原告提出的诉讼请求范围内的约束，不审理诉讼请求范围以外的事项。人才服务中心并没有要求赵而庆迁出户口的诉讼请求，原审法院却判令赵而庆迁出户口，超出人才服务中心的诉讼请求，违反民事诉讼程序。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，也是要求当事人提出相关诉讼请求才符合法律要求，而对于本案件所涉及房屋之水、电、暖、房屋装修、改造、更换门窗均已付费（房屋的维修责任、费用承担、供水供暖供电设备和系统更换更新，原本不应该由赵而庆承担）一审最终判决却未予涉及。据此，一审判决是错误的。四、依据国家和山东省房改政策，赵而庆享有分配、购买该房屋福利待遇的权利。1.赵而庆曾是省职教办的职工，按照国家政策，有从省职教办分配房屋并享受房改购房的权利。2001年12月本人调到办公厅工作，当时国家和山东省以及济南市房改政策是允许现住户而非必须是本单位职工房改购买住房，赵而庆房改购买该房屋是符合国家和山东省房改政策的。2.由于行政指令隶属关系变革，赵而庆房改福利待遇的的问题迟迟得不到解决，成为历史遗留问题。但这不能成为剥夺房改权利的理由。省职教办有为职工解决住房困难的责任。山东省公共就业和人才服务中心应该从实际出发，本着实事求是的原则化解纠纷，处理问题，在政策法律框架内积极为职工做实事好事。但事实是，赵而庆多次房改购房的合理要求没有被理会，赵而庆房改福利待遇问题一直没有解决，成为历史遗留问题。在政府职能转变的今天，人才服务中心应该向李克强总理要求的坚持问题导向、坚持群众导向，实事求是解决人民群众的合法权益。五、人才服务中心没有诉讼主体资格，无权要求赵而庆腾出涉案房屋及缴纳租金。所以，人才服务中心不能作为原告起诉要求赵而庆腾出涉案房屋及缴纳租金，该案件应该予以驳回。每月223.9元租金，是有关职能部门按照相关政策、根据成本价制定的，人才服务中心没有价格制定权限，也没有单方面确定或解除这种关系的权限。因此，本案件人才服务中心（原告）没有诉讼主体资格，该案件应该予以驳回。所以，人才服务中心无权要求赵而庆腾房，亦无权要求赵而庆按市场价格交纳房租，更无权将赵而庆诉诸法院要求赵而庆腾房及按照市场价格缴纳房租。赵而庆保留追索已经缴纳租金的权利。六、以人为本、执政为民是检验一切执政活动的最高标准，生存价值权永远高于经营价值，更高于非法的经济价值，人才服务中心的做法，违反了以人为本的基本原则。衣食住行是人的基本需求，居有屋，体现出人的生存价值。人才服务中心作为最贴近民生的事业单位，本应该顺应民意、倾听群众呼声，化解历史矛盾、切实解决赵而庆房改福利待遇、关乎赵而庆生存事宜的历史遗留问题。但是人才服务中心通过诉讼所谋求的是非法谋取市场租金利益，以自己的非法经济利益为重，而不惜损害赵而庆的生存价值，完全背离了以人为本的基本原则。人才服务中心，在没有全面了解历史情况的前提下，多次给办公厅写信反映不实问题，把赵而庆本应该享有的房改待遇，说成是侵占房屋，逻辑混乱，有些措施非常偏激，给赵而庆造成了恶劣的影响，赵而庆保留依法进一步追究相关法律责任的权利。七、原审中，人才服务中心代理人崔永民原单位为省职教办，与赵而庆曾是同事。当年房改时，想调房至涉案房屋，没有得逞，因此心存芥蒂，是本案的利害关系人，应当回避。崔永民作为人才服务中心的代理人，在法庭上信口雌黄，讲话不负责任，有许多言语陈述不实，甚至诬告。崔永民作为代理人不是以解决问题为目标，而是以强欺弱、激化矛盾，不能代表人社厅及人才服务中心良好的亲民爱民为民形象，不但不能使问题得到有效解决，还使简单问题复杂化。综上，济南市历下区人民法院（2018）鲁民0102民初4176号一审判决认定事实不清,适用法律不当，判决是错误的。人才服务中心辩称，一、上诉状称：“本案纠纷不属于人民法院民事案件管辖范围，人民法院不应受理”的说法，是对一审判决的曲解。一审判决认定了双方租赁关系成立，并就租赁关系进行了判决。后又很明确地指出“对于赵而庆辩称的其作为省职教办职工，应享有房改福利待遇的权利问题，不属于本案审理的范围”。这段文字很清楚地说明，赵而庆主张的福利分房的权利问题，不属于本案审理的范围。相反，对方提出的“一审原告要求解除租赁关系的诉求不属于本案审理的范围”是错误的。另说明，赵而庆并非原省职教办在编在职职工，只是所属二级自收自支事业单位《现代企业教育杂志社》职工。二、上诉状称：“原审法院认定双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系是没有任何依据的，这属于单位内部房产纠纷”，这种说法，是对本身提交借房《申请书》、《保证书》、缴纳租金等一系列行为的一种否定。人才服务中心在一审期间上交了多份证据，包括赵而庆的借房《申请书》、载明借住日期、居住期间房租、水、电、暖、煤气等费用按价缴纳的《保证书》、山东省人民政府办公厅发给原省职教办关于“安排我厅赵而庆同志暂住你单位”的函、人才服务中心为赵而庆出具的缴纳租金的凭据等等，这些证据均说明了赵而庆是知道并承认诉争房屋是从借住转为租住的。赵而庆关于“这属于单位内部房产纠纷”的说法也是没有任何道理的，人才服务中心在一审期间提交的诉争房屋的《房屋权属状况信息》载明：所有权人——山东省职工教育办公室。而赵而庆本身就不是职教办职工，也没有该房屋的任何权属证明。三、上诉状称：“每月223．9元的租金，是按照省直机关单位员工分房租房的标准确定的，……，并不是因为双方约定或者是默认”，赵而庆的这种说法似在狡辩。赵而庆按每月223．9元缴纳租金，人才服务中心收取租金开具收据，足以说明双方对租金标准是双方默认的。按照赵而庆保证书上的承诺，赵而庆未按期搬出，应“按市场价格收取租金”，人才服务中心收下了赵而庆保证书，也就是说，当时双方的约定已成立，赵而庆就应从2002年6月起按市场价格缴纳租金，人才服务中心保留追回赵而庆所欠租金的权利。四、上诉状称：“一审判决判今赵而庆迁出户口，超出人才服务中心的诉讼请求”的上诉理由不能成立。人才服务中心一审起诉请求的第一条就是：责令被告(即赵而庆)迁出并迁走户口。一审法院按人才服务中心的诉求依法进行了判决，并未违法法律规定。五、上诉状称：“人才服务中心没有诉讼主体资格，无权要求赵而庆腾出涉案房屋及缴纳租金。”属于无知。人才服务中心在一审提交的山东省机构编制委员会颁布的文件(鲁编〔2016〕17)已经证明，人才服务中心是根据文件要求由省职教办等5个事业单位整合后而组建的，原省职教办的债权债务已由人才服务中心承接。赵而庆关于“人才服务中心没有诉讼主体资格”的主张，没有依据。六、上诉状关于“人社厅山东省公共就业和人才服务中心的做法违反了以人为本的原则”的说法以及对个人的攻击是非常荒谬的。赵而庆言而无信、长期领取无房户住房补贴而按公租房的价格(甚至长期拖欠租金)占用职教办房屋、利用职务权利之便严重侵占着国有资产、赵而庆按无房户低价购买了省政府提供的宽敞住宅仍侵占着人才服务中心单位的房屋，赵而庆在没有任何证据的情况下，攻击他人“信口雌黄，讲话不负责任”、“以强欺弱”，是素质低劣的做法。因此，人才服务中心不同意调解，要求依法判决。综上所述，上诉状所提上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判，并交纳交房之日的租金。人才服务中心向一审法院起诉请求：1.解除人才服务中心与赵而庆的房屋租赁关系。判令赵而庆立即从位于济南市历下区燕子山小区东路16号1号楼1单元501室内搬出并迁走户口；2.判令赵而庆按2500元/月的市场价缴纳自2016年9月至腾房之日的房屋租金约计60000元；3.判令赵而庆就不按期腾房给人才服务中心造成的不良影响公开赔礼道歉；4.判令赵而庆承担本次诉讼的费用。人才服务中心当庭撤回第3项诉讼请求。一审法院认定的事实：赵而庆原系山东省职工教育办公室（以下简称“省职教办”，现为山东省公共就业和人才服务中心）二级单位《现代企业教育》杂志社职工。2001年3月22日，赵而庆向省职教办提交《申请书》：载明：“因家中老母年迈多病，急需来济治疗调养，因没有住房，特申请暂借省办东宿舍住房一套。”经省职教办领导研究批示：“同意暂借，但不作为分房”。后将位于济南市借给赵而庆居住使用至今。后赵而庆考入山东省政府办公厅工作。2001年11月20日，赵而庆向省职教办出具《保证书》一份，载明：“原借住省职教办燕山东路16号楼宿舍（三室一厅），从调出之日起（2001年12月1日），6个月内（2002年5月1日前）搬出，如不按期搬出将按市场价格收取房租。居住期间房租、水、电。暖、煤气等费用，按价缴纳。”赵而庆对上述证据真实性均予以认可，辩称不是其真实意思表示，但其未提交证据予以佐证。2003年1月9日，山东省人民政府办公厅向省职教办发函，表示鉴于我厅暂无住房，希望从驻济单位录取的公务员赵而庆同志继续借住原单位。若有房源，我们将优先为其解决。庭审中，人才服务中心称赵而庆一直以每月223.9元/月的租金标准交纳房租至2016年9月。赵而庆对租金标准无异议，称一直交纳租金至2018年年初，但未提交证据予以证明。2014年11月14日，省职教办向赵而庆送达《关于催缴欠款和住房的函》：“关于你所欠省职教办房租、水电、取暖等费用和2001年你借用我办燕子山小区16号1单元501住房问题，我办自2014年6月以来已多次打电话催缴，但至今还未还清。请你在2014年11月30日前还清欠款，并退还所借住房。…。”2016年10月27日，省职教办向赵而庆送达《关于清退赵而庆同志借住房的通知》：“在省人社厅对原职教办审计过程中发现，您借住我办涉案房屋一套两年，逾期没有退还。省人社厅责成有关人员对您的住房情况进行了调查核实，您在洄龙小区购买商品房一套，自2014年1月起至今一直由省府办公厅发放无房职工住房补贴。省人社厅要求对暂借住房立即清退，请您自接到通知之日起1个月内将房屋交回。”2016年10月30日，赵而庆收到该通知。2017年4月18日、2018年5月30日，人才服务中心向省政府发函，请求省政府办公厅协助追缴赵而庆所欠房租，并收回其借住的共有住房。赵而庆对上述证据的真实性无异议，称其作为省职教办的职工，省职教办应当分房却不给其分房，而且在交水电费过程中均以赵而庆或其家属名义办理，证明省职教办应当给其分房待遇。本案在审理过程中，一审法院技术室根据人才服务中心的申请和双方选定的鉴定机构，于2017年5月17日委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋2016年9月至2018年底的市场租赁价格进行评估。评估结果为，估价对象在满足本报告“估价假设和限制条件”及“价值类型”条件下，自2016年9月至2018年底的市场租赁价格为6.6万元。赵而庆对该评估结果不予认可，辩称室内的水电、燃气、暖气设备、房屋装修均由其购置，在此基础上的评估结果是错误的，但赵而庆对其辩称的事实未能提供证据予以佐证。一审法院认为，赵而庆借用人才服务中心（原省职教办）提供的涉案房屋，并向人才服务中心缴纳租金，应当认定双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系。虽然赵而庆在《保证书》中表示：如不在2002年5月1日之前按期搬出，将按市场价格收取房租，但人才服务中心在庭审中自认其按223.9元/月标准收取赵而庆房屋租金直至2016年9月，并且自2001年至2014之间对租金标准未提出异议。2014年11月14日，人才服务中心才向赵而庆送达《关于催缴欠款和住房的函》，要求赵而庆支付所欠租金。因此可以认定双方约定的租金标准为223.9元/月，该约定对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，…，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。人才服务中心与赵而庆的租赁期限超过6个月，但双方未签订书面的租赁合同，应为不定期租赁。人才服务中心可随时要求解除租赁关系。人才服务中心虽曾在2014年6月、2014年11月14日要求赵而庆腾退涉案房屋，但一直收取其租金至2016年9月，又在2016年10月30日要求赵而庆腾退涉案房屋，应当认定人才服务中心已经给予赵而庆合理的期限。因此，对于人才服务中心解除与赵而庆房屋租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持。对于赵而庆辩称的其作为省职教办职工，应享有房改福利待遇的权利问题，不属于本案审理的范围，赵而庆可另行向有关部门反映解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此双方的房屋租赁合同关系解除后，赵而庆应将涉案房屋返还给所有权人人才服务中心，并将户口从涉案房屋迁走。人才服务中心称赵而庆交纳涉案房屋租金至2016年9月，赵而庆辩称实际交纳至2018年年初，但其未提交相反证据对其辩称事实予以佐证，一审法院不予采纳。双方已经约定涉案房屋租金为223.9元/月，赵而庆实际使用涉案房屋至今，故其应当按照该租金标准支付自2016年10月起暂计至2019年4月的租金4254元（19个月×223.9元）。对于人才服务中心主张赵而庆按照评估机构评估的市场租赁价格支付2016年9月至实际腾房之日的租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条之规定，判决：一、人才服务中心与赵而庆关于涉案房屋的租赁合同于判决生效之日解除；二、赵而庆于判决生效之日起30日内从位于济南市搬出并将户口迁出；三、赵而庆于判决生效之日起十日内支付山东省公共就业和人才服务中心2016年10月至2019年4月的租金4254元。四、驳回山东省公共就业和人才服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由人才服务中心负担800元，赵而庆负担500元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据赵而庆2001年3月22日向省职教办提交的《申请书》、《保证书》、人才服务中心才向赵而庆送达《关于催缴欠款和住房的函》及双方陈述，能够认定赵而庆借用人才服务中心（原省职教办）提供的涉案房屋、并向人才服务中心缴纳租金的事实，故一审认定双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。现人才服务中心作为涉案房屋的所有权人提出本案诉讼请求，主体适格，且双方纠纷是平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院民事案件的管辖范围。因此，赵而庆主张人才服务中心不具备诉讼主体资格，本案不属于法院管辖的民事案件，依法不能成立，本院不予支持。对于赵而庆上诉称的其作为省职教办职工，应享有房改福利待遇的权利问题，不属于本案审理的范围，对其该上诉理由，本院不予采信。人才服务中心一审庭审中已明确其诉讼请求包含判令赵而庆从涉案房屋处迁走户口，故赵而庆关于一审判决判令赵而庆迁出户口，超出人才服务中心诉讼请求的上诉理由不成立。赵而庆此前一直按每月223.9元的标准交纳租金，人才服务中心未提异议，因此，一审认为可以认定双方约定的租金标准为223.9元/月，并无不当。人才服务中心未对一审认定的租金支付期限及标准提出明确的书面上诉，故本院对一审认定予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由赵而庆负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年九月三十日书记员  韩 笑