河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终5377号上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司。住所地：石家庄市晋州市健康路东。法定代表人：郑建志，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地：东光县普济医院北侧东光城市广场项目商业S10。负责人：赵春彩，系该公司经理。二上诉人委托诉讼代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹松林，男，1989年11月15日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。被上诉人（原审原告）：张静，女，1992年11月3日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。二被上诉人委托诉讼代理人：李立华，河北理蕴律师事务所律师。上诉人河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司因与被上诉人邹松林、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2018）冀0923民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司的委托诉讼代理人于增杰，被上诉人邹松林、张静的委托诉讼代理人李立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司上诉请求：1、撤销原判决第一项内容，改判上诉人无违约行为，无需承担违约责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有按双方合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，是不可抗力造成的，并非上诉人违约。在双方购房合同履行过程中，由于国家政策调整，东光县行政机构职能重新划分，成立了东光县不动产登记中心，2017年5月份以后房地产开发商向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向东光县不动产登记中心报备材料，相应的报备资料有了新的变动和增加。2017年5月份后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料在原来的基础上又增加了不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）和《测绘成果电子数据》两项。特别是不动产权籍调查成果与《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整上诉人在短期内无法按照新的报备材料要求，集齐所有产权登记所需的报备材料，以至于未能在合同约定的期限内完成报备，造成此问题的原因是客观的，上诉人无法提前预见、避免和自行克服的。这种情况也是普遍存在的，并非上诉人一家公司存在上述问题。因此，造成上诉人不能按约定时间报备资料的原因是不可抗力造成的，根据《合同法》相关规定，因不可抗力不能履行合同的，免除责任。二、被上诉人并未因此受到任何损失，而且被上诉人也没有证据证明因此受到了损失，原判决判令上诉人赔偿其损失于法无据。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被上诉人没有任何证据证明由于没有办理产权登记证书已造成损失。因此，原判决判令上诉人以总房款为基数按金融机构计收逾期贷款利息的计算方法赔偿被上诉人损失不符合法律规定。三、从2019年1月份上诉人己经将所有资料报东光县不动产登记中心备案完毕，而且大部分业主都已经办理完不动产登记证书。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判决，依法改判。被上诉人邹松林、张静辩称，上诉人所述情况未有证据证实，且理由不属于不可抗力范畴，一审法院判决上诉人违约事实清楚，证据确凿，恳请二审法院依法维持原判决。一、上诉人所述情形不符合不可抗力的性质。1、上诉人依据双方签订的合同第八条约定应当于2016年5月30日前交付房屋，但是上诉人首先违约晚交付房屋，至2017年4月30日才将房屋交付给被上诉人，合同约定交付房屋后90天内将办理权属登记须由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本应在2016年8月30日就应当提交完成办理产权证的资料，上诉人却迟迟未予交房，未予提供资料。2、上诉人在上诉状中所述需提交材料变动的情况并未提交证据予以证实，被上诉人不予认可此种情况的存在。退一步讲，即使此种变动存在，上诉人需提交的材料中“建设工程竣工验收备案证明书”是属于未变动之前的应准备材料，此材料的准备完成应当在交付房屋后90日，按照实际晚交付房屋的时间4月30日，90日后也就是2017年7月30日，但是实际此未有变动的材料的完成是在2018年7月17日，这一点上诉人在一审庭审中自己陈述认可且自己提交了完成日期的证据。且此种情况通过一审法院向国土资源部门调取的涉案楼房至2018年12月6日未完成首次登记的事实一致。上诉人一次次的强调政府政策的变动属于不可抗力导致材料没有准备完毕，但是通过上诉人陈述并举证的以上情况来看，没有变动的材料上诉人都未在约定日期内完成，上诉人的违约情形，不具有海啸、洪水等不可预见性、不可避免性、不可克服性，纯属自己故意拖延造成的违约后果。二、依据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，”二被上诉人房屋上诉人于2017年4月30日予以交付，至二被上诉人起诉，已经超过合同约定的交付房屋后90日，根据东光县国土资源局出具的证明：截止至2018年12月6日上午上诉人未完成涉案楼房的首次登记，致使被上诉人无法办理产权证，该事实符合合同第十五条中“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”情形，上诉人已经违约。三、双方签订的合同中，对于不能办理权属证书的违约责任属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。综上，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，应予维持原判决内容。原审原告邹松林、张静向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告立即为原告办理房屋产权登记手续，办理不动产证书；2、请法院判令被告因违约支付原告至今违约金33621元及至实际能办理产权登记之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年8月28日签订商品房买卖合同，双方约定原告以总价款472212元的价格购买被告开发的东光城市广场小区15号楼1单元804室房屋，合同签订后原告按照合同约定付清了全部价款。根据合同第八条约定被告应于2016年5月30日前交付上述房屋，第十五条约定被告应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记由被告提交资料报产权登记机关备案，而该房屋由于被告手续不全至今不能办理产权登记证书。原告多次与被告交涉未果，无奈之下诉至贵院，请求法院依法支持原告的上述请求。一审法院认定事实：二原告系夫妻，2015年8月28日原告与被告河北惠华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发东光县城市广场小区15号楼1单元804室商品房，合同总价款为472212元，双方约定的交房日期为2016年5月30日前。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，原告分两次向被告支付了合同约定的购房款，由被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司出具两张购房发票，被告于2017年4月30日将楼房交付原告使用。截至2018年12月6日，被告未在不动产登记中心完成该楼房的首次登记。一审法院认为，原告与被告河北惠华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司收取原告的购房款，二被告共同参与了合同的签订、履行，原告与二被告之间形成了商品房买卖合同关系。被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司虽系河北惠华房地产开发有限公司的分支机构，但系依法设立并领取营业执照，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，可以作为当事人参加诉讼并与河北惠华房地产开发有限公司共同承担本案中的权利义务。本案双方争议的焦点有两个：一、被告是否有为原告办理房屋产权登记手续，办理不动产证书的义务；二、原告未能办理房屋权属证书是否系被告原因造成、被告是否应支付违约金。在第一个焦点中，原告要求被告为原告办理房屋产权登记手续，办理不动产证书。被告主张根据双方约定及法律规定，没有为原告办理房屋产权登记手续的及办理不动产权证书的义务。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同中，没有约定被告有为原告办理房屋产权登记手续及办理不动产证书的义务，原告亦未提交证据证明被告有此项法定义务，一审法院对原告该项主张不予支持。在第二个焦点中，原告主张被告在商品房交付后90日内未将办理权属登记资料提交产权登记机关备案，至今不能办理产权登记证书，要求被告支付违约金。违约金的计算方式是以实际的交房时间加上九十日以后按照中国人民银行规定的逾期贷款利息进行计算至不动产权证书办理完毕止。被告主张按照合同法第117条规定，不可抗力是不可避免等情形，本案因不动产政府部门合并改变了不动产权证书办理的要求，属于不可避免不能预见的情形，被告按照政府要求积极准备备案所需资料，没有延误，因此不应承担违约责任，且原告不存在实际损失，被告也不存在损害赔偿的责任。且双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第三项处理，第三项表述为“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”，可见双方签订的合同没有约定出卖人的违约责任。原告主张合同中虽没有约定办理不动产登记超过九十日的违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于双方当事人在合同中没有约定违约金，但是有相应的办理不动产登记的时间限制，该限制符合该解释，根据该条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以根据已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，所以我方以已付房款总额为基数，按照以实际的交房时间加上九十日以后开始计算该违约金计算是依据的法律规定，不需要实际损失的发生，所以我方无需对产生实际损失进行举证。对于双方争议的第二个焦点，一审法院认为，根据双方合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”即被告应自2017年4月30日交付房屋后90天内（2017年7月30日前）履行上述义务。但根据东光县国土资源局出具的证明，截止2018年12月6日，被告未做完涉案楼房的首次登记，致使原告无法办理房产权属证书，该事实符合双方合同第十五条中“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”情形，被告已构成违约。双方合同中对违约后的处理意见为：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。”该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中不能办理权属证书并不是原告的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”该条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，被告应按该条规定承担违约责任，原告主张符合以上规定，一审法院对原告主张予以支持。被告主张其未能办理权属登记备案系因政府行为，属不可抗力，但其未提交相关证据证明，且其出具的竣工验收备案证明书日期为2018年7月17日、不动产测量报告完成日期为2018年10月8日，均超出了房屋交付后90日的期限，证明在2018年10月8日前被告不具备权属登记备案的条件，与被告陈述系政府行为原因不符，一审法院对被告主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司、河北惠华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邹松林、张静逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年7月30日起至被告完成涉案楼房在产权登记机关的备案原告能够办理权属证书之日止，按照已付购房款总额472212元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告邹松林、张静的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费641元，由被告负担。本院二审期间，上诉人河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司为证实自己的主张提交了以下证据：1、不动产受理通知书四份，东光县不动产登记管理局出具的受理通知书，证实报备资料已经齐全，被上诉人可以办理产权证了。2、建设部168号令和不动产登记操作规范，证实以前报备时，国家规定的报备资料需要哪些，成立不动产登记局后新的规定需要准备的材料有哪些。被上诉人邹松林、张静质证称，1、此不动产登记受理通知书中申请人或代理人处没有签字，领证人处没有签字，领证时间也没有签字，此通知书不完整，不具有法律效力。此不动产受理通知书是2019年1月16日提交，已经远远晚于合同约定的交付房屋后90日内提交办理不动产登记所需的材料的日期，恰恰可以证明上诉人违约的事实，所以上诉人向各被上诉人支付违约金的一审判决内容正确无误。此不动产登记受理通知书，只能证明惠华已经于2019年1月份提交了申请材料，根据《不动产暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。2019年1月16日至今已经有将近九个月的时间，各被上诉人并未收到让被上诉人配合提交办证的任何通知，不动产登记中心也未出具任何已经办结了不动产登记的证明，足以说明上诉人提交的办理不动产登记所需要的材料不合格，故此受理通知书证实不了上诉人已经履行义务的主张。此受理通知书记载的上诉人提交的材料并不全面，对于房屋所有权初始登记还应当提交住宅专项维修资金建账证明原件等材料，但是在此受理通知书中并未显示，足以说明上诉人提交的办理产权登记的材料不符合登记审批条件，应当视为未完成材料提交手续。综上，上诉人提交的该四份不动产登记受理通知书无论从形式还是内容均不具有合法性、真实性，证实不了上诉人的主张，被上诉人不予认可。2、上诉人提交的168号令、不动产登记操作规范试行规定，上诉人主张不动产登记操作规范适用的规定是现行规定，但是不动产登记操作规范按书上提供的资料是2016年5月就开始实施，并非是2017年7月底才开始有这个规定，上诉人提交的这两份规定并不能证明东光县相关政府部门对不动产进行登记或者对房屋办理不动产产权证所提交的相关资料有所变化的事实。3、在之前的168号令中及一审上诉人在庭审中的陈述以及上诉人在邹炳勇和吴延洪案上诉状中都陈述有，上诉人陈述之前需要报备的项目其中有一项是建设工程竣工验收备案证明书，就工程竣工验收备案证明书上诉人自己陈述，且东光县法院调取的证明中都有所显示，这个证明书在2018年7月17日才完成，上诉人说因政策变动才没有完成资料的齐全备案，但是没有变动的上诉人在交房后90日内都没有准备齐全，属于上诉人的违约行为。被上诉人邹松林、张静为证实自己的主张，提交了上诉人与邹炳勇、吴延洪案的上诉状，证实在合同约定的期限内，上诉人就政策变化之前应当准备的材料都没有准备完毕，与政策变化无关。二上诉人对该证据质证称，真实性无异议，但是资料少一项登记机构也不会受理。二审另查明，河北惠华房地产开发有限公司于2019年1月16日已将全部备案材料报东光县不动产登记中心备案。本院经审理查明的其他事实，与原审法院查明基本一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同真实合法有效，本院予以确认。双方商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现上诉人未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。上诉人上诉主张未按约定时间备案系不可抗力造成，但未提交确实有效的证据证实存在不可抗力的具体情形，故上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，其上诉请求本院不予支持。其次，因在2019年1月16日，上诉人已将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，上诉人已完成了合同所约定的备案义务，在此之后的逾期备案违约金不应再支付。另外，由于河北惠华房地产开发有限公司东光分公司不具有法人资格，其民事责任应由河北惠华房地产开发有限公司承担，原审判决河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司共同承担给付责任错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河北省东光县人民法院（2018）冀0923民初1925号民事判决第一项：上诉人河北惠华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人邹松林、张静违约金（自2017年7月30日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额472212元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、维持河北省东光县人民法院（2018）冀0923民初1925号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费641元，由上诉人河北惠华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  张兆阳审判员  毕文娟审判员  余志刚二〇一九年九月三十日书记员  苗园园