湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初5097号原告（反诉被告）：周玲，女，1986年9月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。被告（反诉原告）：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。法定代表人：付胜龙。委托诉讼代理人：王铀林，男，汉族，1979年10月12日出生，住湖南省双峰县，系被告公司员工。原告周玲诉被告湖南百家汇投资有限公司（以下简称百家汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，被告百家汇公司于2019年9月16日向本院提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告周玲、被告百家汇公司的委托诉讼代理人王铀林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周玲向本院提出诉讼请求：1、被告百家汇公司向原告周玲支付逾期交房违约金5795元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月5日，原、被告双方签订合同编号为201501211902的《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告以181095元购买被告开发建设的金桥市场集群3区4/6/8栋1902号房屋，合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，交房条件为已经竣工验收备案。被告逾期交房的违约责任为逾期在120日内，违约金标准为已交付房价款万分之一每日的违约金；逾期超过120日后，违约金不超过已付房价款的百分之二。由于被告至今未取得竣工验收备案，至今不符合房屋交付条件，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告百家汇公司辩称：2015年7月5日双方签订合同后，原告一直欠付银行按揭款90000元，直至2016年3月23日才将该款项支付给被告，基于原告存在逾期付款，被告有权拒绝交房或者顺延交房，原告无权追究被告任何逾期交房的责任，请求驳回原告全部诉讼请求。反诉原告百家汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金8955元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年7月5日反诉原、被告签订《望城区商品房买卖合同》，总房价为181095元，合同第六条、第七条约定，反诉被告于本合同签订时向反诉原告交付首期房款91095元，剩余房款90000元以按揭贷款方式支付。逾期付款的违约责任为逾期未超过120日，应按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过120日，买受人继续履行合同的，应按日支付逾期应付款万分之五的违约金。反诉原告一直催促反诉被告办理按揭手续，但其一直借故拖延，直至2016年3月23日才将剩余90000元通过按揭方式支付给反诉原告，付期逾期199天（从2015年9月5日起算），故反诉原告按约有权追究反诉被告的违约责任，并可拒绝交房或顺延交房，反诉被告无权追究反诉原告逾期交房违约责任。反诉被告周玲辩称，1、反诉被告按照反诉原告公司置业顾问的要求按时提交了贷款资料，贷款没有如期审批下来，但反诉原告没有通知反诉被告；2、反诉原告的反诉主张已经超过了诉讼时效。当事人围绕各自诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，并进行了当庭质证，双方对证据的特性均无异议，仅对证明目的有异议，双方提交的证据符合证据特性，可以证明本案事实，本院予以采信并在卷佐证。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2015年7月5日，百家汇公司与周玲签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号为201501211902），周玲以181095元购买百家汇公司开发建设的位于望城区房屋。合同约定：周玲应于本合同签订时向交付首期房款91095元，剩余房款90000元以按揭贷款方式支付，周玲应在本合同签订后七日内将办理银行按揭贷款资料提交，并在百家汇公司或贷款银行通知后五日内办理贷款相关手续。百家汇公司应于2016年12月31日前向原告交付房屋，房屋交付条件为已经竣工验收备案。如不能满足约定交付条件，周玲有权拒绝接收房屋。合同还约定，周玲未按合同约定时间付款，逾期未超过120日，应按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过120日，买受人继续履行合同的，应按日支付逾期应付款万分之五的违约金。百家汇公司未能按合同约定的时间和条件交付房屋的，违约责任为逾期在120日之内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，自逾期第121日起，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金总额不超过已付房价款的2%。合同签订后，周玲按约支付了房屋首付款91095元，2016年3月23日通过银行按揭贷款支付了剩余房款90000元。2017年5月12日周玲收到百家汇公司发出的入伙通知书，并于2017年6月11日领取房屋钥匙及办理了收房手续，并已装修使用。原告收房时，涉案房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的住宅工程质量分户验收，至今尚未取得涉案房屋项目的竣工验收备案手续。本院认为，周玲与百家汇公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：一、在不符合合同约定交房条件的情况下，周玲收房并进行装修，百家汇公司逾期交房违约金应如何计算；二、百家汇公司主张周玲支付逾期付款违约金是否超过了诉讼时效。对于争议焦点一，虽案涉房屋尚未具备合同约定的交房条件竣工验收备案，但周玲未依据合同约定拒绝收房，而是于2017年6月11日办理了收房手续，且该房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设单位住宅工程质量分户验收，水、电已达到接通条件，周玲已对房屋进行了装修，已基本符合入住条件，故周玲办理收房的行为应视为对交房条件的变更，该变更行为的后果是案涉房屋转移给周玲占有使用，应视为房屋的交付使用，2017年6月11日应视为周玲的收房日。百家汇公司交付房屋的时间未在合同约定期限内，已构成违约，应依合同约定向周玲支付2017年1月1日至2017年6月11日计161天的逾期交房违约金。依合同约定违约金分段计算为2173.1元（181095元×0.1‰/日×120天）和2227.5元（181095元×0.3‰/日×41天），以上合计4400.6元。百家汇公司辩称因周玲存在逾期付款其有权拒绝交房或顺延交房时间，不应承担逾期交房违约责任，但双方并未约定逾期付款可以交房顺延，且在合同约定的交房时间之前周玲已付清全部房款，百家汇公司应履行交房义务，因此，百家汇公司的抗辩理由不能成立。对于争议焦点二，百家汇公司主张周玲银行按揭贷款90000元于2016年3月23日交付，存在逾期付款，其主张逾期付款违约金的诉讼时效应从2016年3月23日起开始计算，但百家汇公司没有提交曾向周玲主张权利的证据，计算至百家汇公司起诉之日2019年9月16日，百家汇公司的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，百家汇公司因此已依法丧失胜诉权，对于百家汇公司的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之的规定，判决如下：一、被告湖南百家汇投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周玲支付逾期交房违约金4400.6元；二、驳回原告周玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告湖南百家汇投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，反诉受理费25元，共计50元，由被告湖南百家汇投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  徐燕青二〇一九年九月二十五日代理书记员  邱匡图附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由被告承担，交付使用后由原告承担；原告接到被告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由原告承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。