河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7566号 原告：河北易居金岳房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区休门街3号滨江优谷大厦A1号商务办公楼23-24层。 法定代表人：陈彬，总经理。 委托诉讼代理人：孟杰，河北新旭光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周静，河北新旭光律师事务所律师。 被告：石家庄颐凯房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北二环西路5号1幢101-105。 法定代表人：习庆军，董事长。 委托诉讼代理人：王旭光，男，该公司员工。 原告河北易居金岳房地产经纪有限公司（以下简称易居经纪公司）与被告石家庄颐凯房地产开发有限公司（以下简称颐凯房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易居经纪公司委托诉讼代理人孟杰、周静、被告颐凯房地产公司委托诉讼代理人王旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易居经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付代理费2108981.47元及违约金114470.04元（违约金暂计算至2019年5月7日，实际应计算至被告清偿之日止），合计2223451.51元；2、本案诉讼费用由被告承担。原、被告双方就被告委托原告销售其开发的“长安颐园”项目房屋于2017年签订了《“长安颐园项目”顾问服务合同》、《“长安颐园项目”营销代理合同》，约定了双方权利义务和违约责任。2018年9月30日，原告完成销售任务后，从被告处撤场。2018年6月19日，被告给原告出具了《易居企业集团与颐凯房地产代理费结算支付时间确认》,对其应付代理费数额及支付时间进行了书面确认；除该《时间确认》单上的代理费外，原、被告双方还对2018年7月、8月、9月应结算的代理费进行了书面确认；另根据《“长安颐园项目”营销代理合同》第六条第一项的约定，被告留存原告实际营销总价的0.1%作为交房留存费用，已满足该合同约定的退款条件，被告应于返还。该三部分费用合计2108981.47元。经原告多次催要后，被告拒绝支付，为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》的相关法律规定，原告诉至人民法院，请求人民法院依法判如所请。 颐凯房地产公司辩称，1、原告诉求的代理费用数额与实际不符，应当减去191702元。因为该笔费用不在原、被告签订的长安颐园项目营销代理，该合同中原、被告合作项目为长安颐园项目，原告诉求的代理费中除长安颐园项目代理费外，还包括所谓的石飞项目服务费用共计191702元，该笔费用结算方为河北荣兴泰禾房地产开发有限公司，而非被告。2、原、被告签订的长安颐园项目营销代理合同第二条第二项约定，甲方委托乙方负责购房客户的服务，包括与购房客户签约、催款、协助办理按揭贷款及入住工作。第六条第一项之B约定，经甲乙双方协定，甲方应留存实际营销总价0.1%的费用用于交房留存，该笔费用在以上结算条款中直接扣除，待乙方成功服务至项目交房后按实际交房情况据实结算。第七条第六项约定，甲、乙双方合作期间，因任何一方终止合同的，待项目交房时，乙方应积极帮助甲方办理交房入住手续，如出现乙方拖延办理的，甲方有权指定第三方办理，且营销总价0.1%的代理费用不再支付。结合以上三条的约定，可以看得出来，原告的义务不仅仅是负责销售涉诉房屋，涉诉项目的房屋还包括负责为客户办理入住服务，而且只有在房屋交付后客户才能入住。因此，原被告双方在合同第六条第一项之B约定了交房留存费用以确保原告能按照合同约定履行义务。而第六条第一项之C的约定，只是被告交房预留款，权力行使的期间并不是返还原告预留款的期限，因此交房留存费共计249772元，应当予以扣除。3、原告要求被告支付114470.4元的违约金没有依据。原被告在合同中并没有约定违约金的计算方式。4、按照双方签订的长安颐园项目营销代理合同第七条第四项的约定，被告付款前原告应开具增值税专用发票，而实际上双方应结算的代理费用是3595906.08元，而原告实际向被告开具的发票数额为2419488.61元。因此，剩余的1176417.47元，原告并没有依照合同约定向被告开具发票，那么被告就也没有付款的义务。被告实际上应付的代理费用是长安颐园项目的代理费，共计1917279.47元减去原告未开的发票数的数额是1176417.47元，然后再减去石飞项目的191702元，还要再减去一个交房留存费249772元，共计299388元，这是被告认为应当实际支付给原告的所有款项。 本院经审理认定事实如下：2017年,原告（乙方）与被告（甲方）签订了《“长安颐园项目”顾问服务合同》，合同约定：甲方委托乙方作为长安颐园项目的顾问服务方，合同期限自协议签订之日起至全部物业顾问服务完毕为止。甲方须按照合同第六条规定向乙方支付有关的顾问服务费；合同第六条约定顾问服务费提取标准为通过乙方顾问服务的项目实际销售回款额的1.1%，通过甲方关系或抵账的房源乙方只收取5000元/套的手续办理费用，不再收取1.1%的提成，通过甲方关系或抵账的房源不超过项目总体中的5%占比。服务费的结算为月结，顾问费用结算以销售回款额为依据。任何一方不履行本合同中所规定的责任和义务，给对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。 2017年8月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《“长安颐园项目”营销代理合同》，合同约定：甲方委托乙方作为该项目的营销代理方。营销合同自2017年6月3日起至项目全部交付。甲方须按照本合同第六条规定向乙方支付有关的营销代理费，合同第六条约定营销代理费提取标准为乙方所销售项目实际营销总价的1.1%，经甲乙双方协定甲方应留存实际营销总价0.1%的费用用于交房留存，该费用在以上结算条款中直接扣除，待乙方成功服务至项目交房后按实际交房情况据实结算；交房预留扣款时间自本合同生效之日起至2017年12月31日止，通过甲方关系或抵账的房源乙方只收取5000元/套的手续办理费用，交房提留为500元/套，通过甲方关系或抵账的房源不超过项目总体量的5%占比，超出部分据实结算营销费用；遗留老业主的补款、按揭回款及新售车位、地下室均按本合同第六条第一款中约定的营销费用进行结算。服务费的结算为月结，费用结算以本合同第六条为依据。任何一方不履行本合同中所规定的责任和义务，给对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。 2017年7月至2018年10月，原告向被告出具《顾问服务费结算书》，载明：2017年6月本次可结算顾问服务费为81020元，2017年7月本次可结算顾问服务费为101476元，2017年8月本次可结算顾问服务费为462014元，2017年9月本次实际结算代理费为840862元，2017年10月本次实际结算代理费为594662元，2017年11月本次实际结算代理费为51589元，2017年12月本次实际结算代理费为72182元，2018年1月本次实际结算代理费为48056元，2018年2月本次实际结算代理费为4922元，2018年3月本次实际结算代理费为63989元，2018年4月本次实际结算代理费为67529元，2018年5月本次实际结算代理费为53089元，2018年6月本次实际结算代理费为20656元，2018年7月本次实际结算代理费为-3213元，2018年8月本次实际结算代理费为1430.47元，2018年9月本次实际结算代理费为20466元，以上顾问服务费结算书均有原、被告双方分别签章确认。颐凯房地产确认人处由邢适杰、李美婵、王凤娟徐新光等人签字。 2017年11月，原告出具《石飞项目》顾问服务费结算书，载明：2017年10月实际结算顾问服务费为121907元，无单位签章，在河北荣兴泰禾房地产开发有限公司确认人处由李美婵、王凤娟、徐新光、邢适杰等人签字，张赛男注明以上数据已核。 2017年12月，原告出具《石飞项目》顾问服务费结算书，载明：2017年11月实际结算顾问服务费为58294元，无单位签章，在河北荣兴泰禾房地产开发有限公司确认人处由李美婵、王凤娟、邢适杰、徐新光等人签字，张赛男注明以上数据已核。 2018年1月，原告出具《石飞项目》顾问服务费结算书，载明：2017年12月实际结算顾问服务费为11501元，无单位签章，在河北荣兴泰禾房地产开发有限公司确认人处由李美婵、王凤娟、邢适光、徐新光等人签字，易居经纪公司确认人由齐金灿等人签字。 2018年6月19日，颐凯房地产公司出具《易居企业集团与颐凯房地产代理费结算支付时间确认》，载明：1.2018年7月31日前结算2017年7月份之前全部代理费合计424878.63元；2.2018年8月31日前结算2017年8月份代理费合计462014元；3.2018年9月30日前结算2017年9月份代理费合计840862；4.2018年10月31日前结算2017年10月份代理费合计594662；5.2018年11月30日结算2017年11月代理费合计51589元；6.2018年12月31日前结算全部未结算代理费合计453413元。 2018年11月16日，河北新旭光律师事务所向被告出具律师函，载明：请被告公司于收到律师函7个工作日内向原告支付《易居企业集团与颐凯房地产代理费结算支付时间确认》中个尚未支付的代理费1940526元及2018年7月、8月、9月确认结算单的代理费18683.47元，两项合计1959209.47元。 2019年4月19日，河北新旭光律师事务所向被告出具律师函，载明：我所受河北易居公司的委托于2018年11月16日向贵公司送达了律师函，贵公司在收到我所律师函后，向河北易居公司支付了代理费10万元，但自2018年10月1日起贵公司未按照该《时间确认》履行支付义务，拖欠河北易居公司代理费1840523元至今。另，2018年7月、8月、9月的代理费18683.47元，贵公司亦未支付。请贵公司收到律师函立即向河北易居公司支付代理费用2108981.47元。 以上事实，有相关证据及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订《“长安颐园项目”顾问服务合同》、《“长安颐园项目”营销代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，故合法有效，各方均应按约履行合同义务。原告按照合同约定履行了服务和营销代理义务，被告应依约履行付款义务，2018年6月19日，被告向原告出具《易居企业集团与颐凯房地产代理费结算支付时间确认》，明确了具体的支付时间和支付金额，支付金额合计2827418.63元，原告认可被告支付了2017年7月份以前全部代理费424878.63元、2017年8月份代理费462014元和收到河北新旭光律师事务所律师函后支付了100000元，剩余金额1840526元未支付，原告向被告出具的《石飞项目》顾问服务结算书中河北荣兴泰禾房地产开发有限公司确认人处与原告向被告出具的《长安颐园》顾问服务合同结算书中的确认人处有相同的人员签字确认，且被告向原告出具的《易居企业集团与颐凯房地产代理费结算支付时间确认》中不排除含有《石飞项目》的代理费，故对被告关于支付原告的费用中不包括石飞项目服务费用191702元的辩解，本院不予支持；被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持，被告认可欠付2018年7月到9月的代理费18683.47元，2017年6月到2018年9月扣付的预留保证金数额249772元，且双方在《“长安颐园项目”营销代理合同》中约定预留扣款时间自该合同生效之日起至2017年12月31日止，现期限已届满；故对原告要求被告支付代理费2108981.47元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在《“长安颐园项目”顾问服务合同》、《“长安颐园项目”营销代理合同》中均约定了违约责任条款，故对原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条的规定，判决如下： 被告石家庄颐凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北易居金岳房地产经纪有限公司代理费2108981.47元及违约金（其中：221981元自2018年1月1日起计算、842292.47元自2018年10月1日起计算、615128元自2018年11月1日起计算、51589元自2018年12月1日起计算、453413元自2019年1月1日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。 案件受理费24588元，减半收取计12294元，由被告石家庄颐凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  魏彦霄 二〇一九年九月十六日 书记员  刘 静 ——