湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终764号上诉人（一审原告）：李梅娟，女，1966年3月18日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（一审被告）：永州市香河房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区翠竹路3号。诉讼代表人：张容，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。李梅娟与永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）确认合同效力纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院作出（2019）湘11民初199号民事判决，李梅娟不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李梅娟诉讼请求：1、请求裁定香河公司（刘夏明）对原告以房抵债的个别清偿有效。2、请求裁定《解除合同通知书》无效。一审法院查明：原告等二十六人分别在不同的时间向香河公司法定代表人刘夏明出借款项，因刘夏明不能归还借款本息，经协商原告以借款冲抵购房款用于购买香河公司开发的商品房。原告于2017年7月10日与香河公司签订四份《商品房买卖合同》，购买的房屋分别为香河一品1栋2403号、1栋2503号、4栋802号、4栋2702号，原告并支付全部购房款（含借款冲抵购房款）。2017年12月18日一审法院以2017湘11破10号民事裁定书，受理香河公司破产清算申请，于2018年1月3日指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。此后管理人向原告等二十六人送达《解除合同通知书》，根据《破产法》第十八条通知原告等二十六人解除《商品房买卖合同》。一审认为，本案争议焦点为：一、香河公司对原告以房抵债的个别清偿行为是否有效。二、香河公司破产管理人对原告送达的《解除合同通知书》是否无效。评析如下：一、关于以物抵债的个别清偿行为效力。1.因刘夏明不能偿还原告的金钱债务，刘夏明个人独资的香河公司与原告签订两份《商品房买卖合同》（4栋802号、4栋2702号），香河公司作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债，以交付商品房的行为清偿原告的金钱债务，因该行为并没有被法律所禁止，为有效的民事法律行为，该行为发生在人民法院受理破产申请前六个月，且根据当时香河公司的资产与负债情况，债务人具有《破产法》第二条第一款规定的情形，因此香河公司以房抵债的行为符合个别清偿的要件，且双方当事人均认可以房抵债的行为属个别清偿，故确认该行为系个别清偿。《破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人与本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但本案中管理人并没有请求人民法院予以撤销，人民法院不能主动撤销该行为，因此，在该行为被依法撤销之前，香河公司对原告以香河一品4栋802号、4栋2702号房屋抵债的个别清偿行为当属有效。2.因刘夏明不能偿还原告的金钱债务，刘夏明独资的香河公司分别与原告签订两份《商品房买卖合同》（1栋2403号、1栋2503号），香河公司作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债，《商品房买卖合同》的效力决定以物抵债行为的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。因香河公司对本公司开发的香河一品第一栋楼至今尚未取得商品房预售许可证明，故香河公司与原告签订的两份《商品房买卖合同》（1栋2403号、1栋2503号）属无效合同。因此，香河公司对原告以香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋抵债的个别清偿行为无效。二、关于《解除合同通知书》的效力。1.如前分析，原告与香河公司签订的两份《商品房买卖合同》（4栋802号、4栋2702号）有效，因原告作为买受人已付清全部购房款，履行完毕买受人的义务。依《破产法》第十八条规定，管理人无权决定解除一方已履行完毕的《商品房买卖合同》。同时《合同法》第九十六条规定的合同解除权只赋予合同当事人一方行使，在法律无特别规定时，管理人不得代为行使，因此管理人向原告送达的《解除合同通知书》不能发生解除合同的法律后果，不具有法律效力。2.被告香河公司与原告签订的两份《商品房买卖合同》（1栋2403号、1栋2503号）至始无效，破产管理人对该合同的当事人发出《解除合同通知书》不能发生解除合同的法律后果，不具有法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、香河公司对李梅娟以香河一品4栋802号、4栋2702号房屋抵债的个别清偿行为有效；二、驳回李梅娟请求确认香河公司以香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋抵债的个别清偿有效的诉讼请求；三、香河公司破产管理人对李梅娟送达的《解除合同通知书》不具有法律效力。案件受理费200元，由香河公司负担。李梅娟上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定以物抵债不当。上诉人认购在先，转款在后，被上诉人明确承认签订合同并付款的事实，只是付款方式上双方商定以部分借款转为购房款。上诉人的借款债权300余万元，而总房款仅为212万余元，如果以物抵债的话，应该将该300余万元全部抵债而不仅仅抵扣212万元。二、一审判决认定事实不清、证据不足。1.原审未对香河一品1栋商品房预售许可问题进行质证,未对上诉人提交的“永州房产政务网香河一品预售查询截图”证据进行相关调查，香河公司涉嫌人为故意拖延办理预售许可证,不能简单的以无商品房预售许可来推定合同无效。2.上诉人减免香河公司3600余元现金的事实,双方当事人均已当庭认可,但这最直接的“使债务人财产受益”关键证据在判决中未被认定。三、适用法律不当。一审判决引用《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，无法理依据。香河公司辩称：1.一审判决确定上诉人以借款抵作购房款行为的实质是以物抵债，属于认定法律关系正确。上诉人以其与香河公司签订了《商品房买卖合同》并认购在先而否认以物抵债的真实目的的理由不能成立。上诉人以出借的民间借贷款项抵作应交纳的购房款，属于代物清偿法律关系，影响了香河公司整体债权的公平清偿，构成个别清偿。上诉人主张在抵房时减免了部分现金，属于破产法第32条规定的“使债务人财产受益”的例外情形的观点不能成立。2.一审判决认定事实清楚，证据充分。香河公司破产清算是事实，由其开发建设的“香河一品”项目1号楼至今未取得商品房预售许可证也是事实，按照相关法律规定，应认定合同无效。3.一审判决案涉《商品房买卖合同》无效适用法律正确。首先，一审是由上诉人诉请确认管理人发出的解除合同通知效力，而非香河公司诉请合同无效，一审法院在查明事实后，依据相关法律规定作出正确的判决。其次，《合同法》第52条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定属于效力性强制性规定。4.上诉人主张管理人无权行使合同解除权的事实与理由不能成立。另，“香河一品”因破产清算之故，已无法按购房合同约定抵债，管理人解除购房合同属于法律规定的合法行为，依法应予支持。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明：2019年7月18日，香河公司召开第二次债权人会议，会议对香河一品续建方案（草案）予以了讨论通过，对香河一品已售房屋处理方案是：除合同无效或不能继续履行之外，其他购房合同都将予以解除。对于不愿交纳续建资金的现金购房户，续建后，将用其所购房屋的销售款退还其已支付的现金购房款。经审查，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因一审法院认定香河公司对李梅娟以香河一品4栋802号、4栋2702号房屋抵债的个别清偿行为在未被管理人撤销前有效，香河公司对此未提起上诉，故本院二审对此不再审查。本案争议焦点为：一、关于案涉香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋《商品房买卖合同》的效力；二、关于以香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋个别清偿行为的效力和本案以部分借款转为购房款是否为以物抵债的问题；三、解除合同通知书是否无效。一、关于案涉香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋《商品房买卖合同》的效力。本院认为,我国商品房预售实行许可制度,开发企业未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。虽然上诉人提出香河公司存在人为故意拖延办理预售许可的可能，但并未提供相关证据。而且双方认可香河一品1号楼至今未办理预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效”之规定,本案《商品房买卖合同》应认定为无效。无效合同自始无效，没有法律约束力。上诉人要求继续履行无效合同，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于以香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋个别清偿行为的效力和本案以部分借款转为购房款是否为以物抵债的问题。李梅娟上诉主张其不属于以物抵债而属于消费者购房。本院认为，即使案涉《商品房买卖合同》有效，李梅娟在签订《商品房买卖合同》之前存在真实的借款债权债务关系，在香河公司不能归还到期借款后，才签订合同约定以之前的借款转为购房款，原借款债权债务关系归于消灭，其实质仍然是开发商香河公司以其开发的房产抵偿了其所欠借款债权人李梅娟的债务。因此，李梅娟要求香河公司继续履行《商品房买卖合同》，交付案涉房屋，实质上是主张对其借款债权进行个别清偿。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内,债务人有本法第二条第一款规定的情形,仍对个别债权人进行清偿的,管理人有权请求人民法院予以撤销。但是,个别清偿使债务人财产受益的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十一条规定：“破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：……（四）其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。债务人破产宣告后，人民法院应当依照企业破产法第四十四条的规定判决驳回债权人的诉讼请求。”企业破产法上述规定的目的是为了维护破产企业债权人整体利益,保护公平清偿,禁止对个别债权人的偏袒性清偿。本案中，李梅娟向香河公司法定代表人刘夏明出借款项，因刘夏明不能归还，经协商，李梅娟以部分借款冲抵购房款用于李梅娟购买案涉商品房，且发生在人民法院受理破产申请前六个月内，属于该条规定的个别清偿行为。对于这类个别清偿行为，人民法院应不予支持。李梅娟主张减免了香河公司3600余元债务，使香河公司受益，个别清偿行为有效。本院认为，首先，“个别清偿行为使债务人财产受益”是指清偿行为客观上使债务人财产得到增加或避免减少，从而提高债务人的整体清偿能力。本案中,虽然上诉人主张以部分借款抵作购房款时放弃了部分利息，但该清偿行为使香河公司的可分配财产减少，而并未增加债务人财产，有违债权公平清偿的原则，损害了其他债权人的合法权益。故上诉人提出借款转购房款的个别清偿使香河公司受益，应确认为有效的主张也缺乏事实和法律依据，不予采信。三、解除合同的前提是合同为有效合同，无效的合同自始无效，无需解除。因案涉香河一品1栋2403号、1栋2503号房屋《商品房买卖合同》无效，故香河公司破产管理人对该合同的当事人发出《解除合同通知书》不能发生解除合同的法律后果，也不具有法律效力。关于香河公司破产管理人对香河一品4栋802号、4栋2702号的《解除合同通知书》的效力，一审判决已认定该解除通知书不具有法律效力，本院予以确认。综上所述，李梅娟的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李梅娟负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一九年九月二十九日法官助理梁昕昕书记员刘思伊