湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3626号原告：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚大道268号湖北出版文化城C座13层。负责人：宋义雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱敬忠，该公司员工。委托诉讼代理人：高玉琢，该公司员工。被告：司马鲜，女，1989年3月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区，被告：冯震兴，男，1986年12月2日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区，原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告司马鲜、冯震兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人朱敬忠、高玉琢，被告司马鲜、冯震兴，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠缴的物业服务费7914.30元（暂计算自2017年3月1日至2019年1月31日），以及因欠缴物业服务费所产生的滞纳金1424.60元（暂计算自2017年3月1日至2019年1月31日），共计9338.90元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月29日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告提供物业服务，被告按照3.20元/月·平方米的标准向原告支付物业服务费（被告所购房屋为花园洋房，房屋面积为107.53平方米，每月应交344.10元物业服务费），但自2017年3月1日至2019年1月31日，被告一直未履行缴纳物业管理服务费的合同义务，经原告多次通过电话、短信、书面函告等方式催缴，被告仍然恶意不缴纳。被告的恶意拖欠物业管理服务费的行为已构成严重违约，根据协议和合同中违约责任条款约定，如被告违反约定，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准交纳滞纳金。为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求判如所请。被告司马鲜、冯震兴共同辩称：1、房屋面积、欠费时间及物业费的计算属实；2、我方2016年5月底收房，在2016年6月家中房屋严重漏水，造成我们延期装修入住，物业安排保修人员修理了十几次但没有完全修好，目前房屋出现开裂，且又发现一处漏水点，造成现在的生活困扰；墙面乳胶漆开裂后原告没有维修；3、一楼电梯厅出现损坏后，物业一直没有维修等。经审理查明，被告司马鲜、冯震兴系金地艺境小区业主，房屋面积107.53平方米，系花园洋房。2012年8月15日，武汉金地慧谷置业有限公司（甲方，以下简称：置业公司）与深圳市金地物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称：《合同》，委托深圳市金地物业管理有限公司为金地艺境小区提供前期物业服务，并约定小高层住宅物业服务收费为3.20元/月·平方米等。2016年5月29日，原告物业公司（甲方）与被告司马鲜、冯震兴（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益以及违约责任等进行了约定，其中第一条双方的权利和义务，（一）甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方按季收取物业管理费用……（二）乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用……第十条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），（一）交费起始时间……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务。（二）各类物业服务费收费标准（按房屋建筑面积计收）：花园洋房：3.20元/月·平方米……注：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费用全额收取……第十条违约责任……（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应交物业服务费总额万分之五的标准支付违约金……等内容。协议签订后，原告物业公司为包括被告司马鲜、冯震兴在内的小区业主提供了物业服务，被告司马鲜、冯震兴自2017年3月1日起未缴纳物业服务费。经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。截至该案庭审结束前，该小区尚未成立业主委员会。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、法律顾问函以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《合同》及《协议》的签订未违背双方的真实意思表示，在没有相反证据的情况下，上述两合同为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告物业公司作为深圳市金地物业管理有限公司的分支机构实际为该小区提供物业服务，故上述两合同对原告物业公司及被告司马鲜、冯震兴均具有约束力。关于两被告提出的空置期间物业服务费是否应当打折并抵扣物业服务费。《协议》约定“房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”。两被告未举证证明其入住时间是否符合《协议》约定的情形，应承担举证不能的后果，故不予采纳其抗辩意见。关于两被告提出房屋漏水、墙体开裂的问题，涉及房屋质量问题，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，故不予采纳被告的抗辩意见。两被告可就该问题另行主张权利。关于两被告提出的电梯厅损坏后未维修的问题，其未提交证据证明，故不予采纳其抗辩意见。另外，物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在物业公司履行了协议约定的主要义务的情况下，业主仅凭个别突发事件等服务瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。《合同》及《协议》签订后，原告物业公司已为被告司马鲜、冯震兴在内的小区业主持续提供了物业服务，并在被告司马鲜、冯震兴欠费后履行了催告的义务，被告司马鲜、冯震兴自2017年3月1日起未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，本院对物业公司要求司马鲜、冯震兴支付物业费的诉讼请求予以支持，经计算2017年3月1日至2019年1月31日共23个月的物业服务费为7914.21元（107.53平方米×3.20元/月·平方米×23月）。关于原告主张支付滞纳金的诉讼请求，本院结合合同约定及本案案情，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告司马鲜、冯震兴于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2017年3月1日至2019年1月31日的物业服务费7914.21元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（已减半收取）由被告司马鲜、冯震兴负担（上述款项已由原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司预交，被告司马鲜、冯震兴于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年九月十一日法官助理罗婷书记员颜晓霞