河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17458号原告（案外人）：王娟莉，女，1974年7月10日出生，汉族，住陕西省泾阳县。委托诉讼代理人：耿渭杰，陕西为民律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：曹睿，男，1982年10月30日出生，汉族，住河南省新郑市。第三人（被执行人）：曹瑜，男，1982年4月9日出生，汉族，住陕西省泾阳县。委托诉讼代理人：曹琼，女，1986年2月11日出生，汉族，住陕西省西咸新区，特别授权。原告王娟莉诉被告曹睿、第三人曹瑜执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娟莉及其委托诉讼代理人耿渭杰，被告曹睿，第三人曹瑜的委托诉讼代理人曹琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟莉向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告王娟莉购买的位于陕西省泾阳县运政路北口高新小区9号楼602室房产的强制执行；2、解除对涉案房产的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月28日，原告与第三人曹瑜签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，因该房屋系第三人按揭购买，双方约定首付房款229,500元，剩余按揭贷款由原告自行向银行清偿。合同签订后，原告向被告支付了首付款，2012年11月，第三人将房屋交付给原告，原告于2012年入住。后原告通过现金、转账以及清偿银行按揭贷款的形式于2015年7月全部支付了剩余房款。因法院的查封文书发生在2018年至2019年期间，原告于2012年签订书面房屋买卖合同，并一直居住至今，未能办理过户登记是因为涉案房屋的行政区划由陕西省泾阳县划转为陕西省西咸新区泾河新城（2014年，西咸新区成立，2017年，西咸新区交由西安市代管），房屋过户登记涉及行政管理职权的划转和调整，不动产行政管理机关的分工、登记机关的机构改革、不动产登记中心的设立以及涉案房屋的地址变更等事项，均无法在短期内完成，因此未能办理过户登记非因原告自身的原因，原告对涉案房产享有足以排除执行的权利，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告曹睿辩称，一、原告非涉案查封房屋的法定物权人，而且房屋的查封已生效，原告没有提起本诉的主体资格；二、原告与第三人之间存在虚假诉讼的嫌疑，双方未按照买卖合同的约定进行相应款项的交付，第三人一直未配合办理过户，原告也未按照合同约定进行主张或起诉；三、第三人与原告之间未办理过户手续，原告存在过错。第三人曹瑜辩称，全部房屋款项原告已支付至第三人本人账户，双方未过户的原因是2015年涉案房屋房产证下来后，第三人和原告配偶郑乖平一起去泾阳县房管局办理过户时得知，因当时泾阳县和泾河新城的行政区域划分，房子正好位于此处，工作人员告知档案封存，无法办理过户登记，2016年4月去时，同样的原因无法过户。经审理查明，申请执行人曹睿申请执行曹瑜民间借贷纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2018）豫0191民初9861号民事判决书。本院于2018年11月12日立案执行，执行案号为（2018）豫0191执8464号。本院于2018年1月22日以（2017）豫0191财保2697-1号民事裁定书及协助执行通知书查封了曹瑜名下位于咸阳市泾阳县泾干镇泾干大街（咸阳市房权证泾阳县字第××号）房屋。后原告王娟莉作为案外人对上述执行标的提出书面异议，本院作出（2019）豫0191执异338号执行裁定书，驳回了王娟莉的异议请求。2019年6月8日，原告王娟莉对该执行裁定书不服，诉至本院。2012年10月28日，原告王娟莉作为乙方与第三人曹瑜作为甲方签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定，原告自愿购买第三人所有的坐落于泾阳县××小区××单元××室的房产，房屋建筑面积为121.87平方米，交易价格为每平方米2,450元，总价款为298,581.5元；合同签订当日，原告应向第三人支付50,000元购房定金，第三人应于收到原告房款定金之日起30日内将房屋全部交付给原告使用，原告承接第三人于2012年11月以后的银行按揭贷款69,000元，并约定房屋交易后3日内向第三人支付房款150,000元，剩余29,500元原告在两个月内支付给第三人。2012年11月18日，原告通过其名下的中国邮政储蓄银行账户向第三人名下的中国邮政储蓄银行账户转账150,000元，同日，第三人曹瑜向原告出具《收条》一张，载明：“今收到王娟莉购房款贰拾万元整（200,000元）”，庭审中原告称其中50,000元是以现金方式支付给第三人的。2012年11月26日，第三人曹瑜向原告出具《收条》一张，载明：“今收到王娟莉购房款贰万元整（20,000元）”。原告提交的中国工商银行转账凭证10张及银行流水显示，2012年12月5日至2015年5与6日期间共向第三人曹瑜转款14,000元。2015年7月15日，原告通过其名下的中国工商银行账户提前一次性偿还按揭贷款65,017.27元。庭审中原告称剩余9,500元购房款是以现金方式支付给第三人曹瑜的，但未出具收条或收据。2019年5月10日，泾阳县运政路北口高新小区水电费处负责人范文强出具的证明显示，原告母亲于2012年11月开始在涉案房屋中居住，原水电费户名已更改在郑乖平名下。原告提供的水电物业费用收据14张以及物业管理人工作笔记6册显示，涉案房屋的水电费均是由案外人郑乖平缴纳，缴纳日期均在涉案房屋查封之前。另查明，原告在执行异议审查阶段提交的执行异议申请书中所列的异议房屋的所有权证号与泾阳县不动产登记中心出具的房屋所有权信息查询证明上的为同一证号（咸阳市房权证泾阳县字第××号），也即本院所查封房产对应的房屋所有权证号，上述指向的房屋均为所属小区9单元6楼西户的房屋。再查明，1996年9月17日，案外人郑乖平与原告王娟莉于泾阳县人民政府民政局登记结婚。以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《收条》、银行卡交易明细、中国工商银行凭证及银行流水单、个人贷款提前还款凭证、房屋所有权信息查询证明、涉案房屋物业、水电负责人出具证明一份、原告结婚证一份、水电物业费用收据14张等及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王娟莉与第三人曹瑜于2012年10月28日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告提交的《收条》及银行转账凭证可以证明其向第三人支付了220,000元购房款及提前偿还房屋贷款65,017.27元，根据原告提交的按揭还款银行转账凭证及银行流水结合庭审中第三人曹瑜当庭自认原告已支付完毕涉案房屋全部房款的事实，本院认定在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款；原告提交的结婚证、涉案房屋物业、水电处负责人出具的证明、水电物业费收据等证据，可以认定原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋；又因原告与第三人对未办理过户原因的陈述符合情理，原告对此无明显过错。故原告系涉案房屋的实际权利人，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行，其诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定,判决如下：不得执行位于陕西省咸阳市泾阳县泾干镇泾干大街运政路北口高新小区3幢9单元6楼西户的房产（咸阳市房权证泾阳县字第××号）。案件受理费5,779元，由被告曹睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  刘仙灵人民陪审员  程俊丽二〇一九年九月六日书 记 员  张方媛