重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初2216号 原告：华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路华夏银座平街一、二层，统一社会信用代码91500000739810220C。 负责人：喻识，华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。 委托诉讼代理人：杨文明，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴诗礼，重庆康实律师事务所律师。 被告：薛建国，男，1989年7月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝北区。 被告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。 法定代表人：李建荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：滕月，女，该公司员工。 原告华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称华夏银行沙坪坝支行）与被告薛建国、重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华夏银行沙坪坝支行的委托诉讼代理人杨文明，被告大川房地产公司的委托诉讼代理人滕月到庭参加了诉讼，被告薛建国下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华夏银行沙坪坝支行向本院提起诉讼请求：1、判令被告薛建国立即向原告偿还借款本金341306.39元，利息13642.02元、罚息291.39元、复利380.95元，（利息、罚息、复利计算至2018年10月19日），并自2018年10月20日起至实际清偿借款之日止，以未还本金341306.39元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计收罚息。对未能按时支付的利息，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计收复利，利随本清）；2、判令被告薛建国向原告支付律师费10000元；3、判令被告重庆大川集团房地产开发有限公司对被告薛建国上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告薛建国提供的抵押担保的位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋享有优先受偿权，若被告薛建国不履行前述债务，原告有权以该房屋变卖、拍卖所得优先受偿；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原告华夏银行沙坪坝支行与被告薛建国、大川房地产公司签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定借款金额为37万元，借款用途为购买房产，借款期限自2015年5月13日至2035年5月13日；借款年利率按5.65%计算，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，按调整后的同期同档次基准利率浮动执行，等额本息偿还，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。借款人不按合同约定偿还到期本金的，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，实现债权的费用由违约方承担。借款人未按照合同约定还本付息，贷款人有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息等内容。同时，原被告还约定薛建国以位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了相应登记手续。上述合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告未严格履行合同约定的还款义务，经原告多次催收未果。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告薛建国未作答辩。 被告大川房地产公司辩称：原告所诉属实。对第一项诉讼请求本金、利息及复利的金额无异议。同意在案涉房产未办理产权证之前依法承担保证担保责任，在房产证办理之后，根据合同约定我方就不该承担相应的担保责任。对第二项诉讼请求请法院依法裁判。对其他诉讼请求请求法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，被告薛建国（甲方/借款人/抵押人）与原告华夏银行沙坪坝支行（乙方/贷款人/抵押权人）、被告大川房地产公司（丙方/保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》主要约定：甲方向乙方申请个人房屋抵押借款，乙方经审查，同意向甲方提供一定期限的贷款，作为甲方支付购买本合同指定房产的部分购房款。本合同项下贷款金额为37万元，贷款期限为20年，自2015年5月13日始至2035年5月13日止，实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具体同等法律效力。贷款利率为年利率5.65%，利息自贷款发放之日起计算；若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率浮动执行，贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同利率按年初调整，自基准利率调整后次年的第一个还款日起开始适用。贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。甲方不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。本合同贷款利率发生变更的，罚息利率自动作相应变更，并与合同贷款利率同时开始适用，分段计算。如甲方未按本合同约定还本付息，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。甲方自愿以位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；因甲方及/或丙方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担乙方为此支付的诉讼费、仲裁费、律师费等及其他实现债权的费用。丙方自愿且不可撤销地为本合同下项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、及诉讼费、律师费等实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。本合同项下保证为阶段性保证，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。保证期间自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。 另查明，原告华夏银行沙坪坝支行（甲方、抵押权人、贷款方）与被告薛建国（乙方、抵押人、借款方）、大川房地产公司（丙方、开发商、担保方）还签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定薛建国提供位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋作为履约担保。在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。 上述合同签订后，原告华夏银行沙坪坝支行于2015年6月4日向被告薛建国指定账户发放借款37万元，借款到期日为2035年6月4日。被告薛建国贷款后，逾期偿付借款本息，原告华夏银行沙坪坝支行催收未果，诉至本院。庭审中，原告自愿将2019年6月27日确定为贷款提前到期日，截至2019年6月27日，被告薛建国尚欠借款本金341306.39元、利息24673.61元、罚息1033.95元、复利1329.9元。 还查明，被告薛建国购买的位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋未办理产权证书，亦未办理抵押登记手续。 再查明，原告华夏银行沙坪坝支行为实现本案所涉债权，委托重庆康实律师事务所提供法律服务，并支付律师费10000元。 上述事实，有原被告的陈述及原告提供的《个人房屋抵押借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、借款凭证、不良贷款/坏账查询、《委托代理协议》、增值税发票、收款回单等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，《个人房屋抵押借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有拘束力。合同签订后，原告按约向被告薛建国发放了全部贷款，薛建国未按约定偿还借款本息，已构成违约，原告有权依据《个人房屋抵押借款合同》提前收回全部贷款。原告自愿将提前收回全部贷款之日确定为2019年6月27日，本院予以确认。借款到期后，对于原告要求被告薛建国偿还借款本金341306.39元的诉讼请求，本院予以支持。借款全部到期前，薛建国应当按照《个人房屋抵押借款合同》约定按月支付借款本金及利息，对逾期支付的借款本金，原告有权按罚息利率计收罚息，对未按时支付的利息，有权按罚息利率计收复利。原告举示的截至2019年6月27日的利息24673.61元、罚息1033.95元、复利1329.9元系按照合同约定计算所得，故本院予以支持。借款全部到期后，原告有权要求被告薛建国支付自借款到期之日起对全部未付本金按罚息利率计收的罚息，对未按时支付利息按罚息利率计收的复利。 关于原告主张的律师服务费10000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告大川房地产公司在《个人房屋抵押借款合同》中自愿为被告薛建国的债务在本案所涉房屋办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续之前提供连带保证担保，该保证为阶段性保证。现案涉房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，被告大川房地产公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故被告大川房地产公司应就被告薛建国的本案所涉债务向原告承担连带清偿责任。 关于原告对被告薛建国购买的位于重庆市江北区大石坝组团D分区D13-1/02地块2区1-3组团*房屋的优先受偿权问题，本院认为，根据法律规定，预售商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预售商品房的抵押权，故对原告要求对被告薛建国购买的上述房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛建国于本判决发生法律效力后三日内偿还原告华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金341306.39元及截至2019年6月27日的利息24673.61元、罚息1033.95元、复利1329.9元，并支付自2019年6月28日起至借款本息清偿之日止的罚息、复利（罚息以尚欠借款本金341306.39元为基数，复利以未按时支付的利息为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，利随本清）； 二、被告薛建国于本判决发生法律效力后三日内向原告华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行支付律师费10000元； 三、被告重庆大川集团房地产开发有限公司对被告薛建国上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告华夏银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6786元，由被告薛建国、重庆大川集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王 梁 人民陪审员  彭春霞 人民陪审员  李红波 二〇一九年九月十三日 法官 助理  汪铁柱 书 记 员  余雨霜