河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2019）冀0281民初2510号   原告（案外人）：裴立全，男，1986年12月13日出生，汉族，电气工程师，现住唐山市。   原告（案外人）：董林，女，1988年3月19日出生，汉族，销售员，户籍地唐山市，现住唐山市。   被告（申请执行人）：刘鹏英，男，1984年11月4日出生，满族，住遵化市。   委托诉讼代理人：单静，河北昊晟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高纯常，河北昊晟律师事务所律师。   被告（申请执行人）：陆志忠，男，1961年5月7日出生，汉族,住遵化市。   委托诉讼代理人：单静，河北昊晟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高纯常，河北昊晟律师事务所律师。   第三人（被执行人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区。   法定代表人：尹小芳，公司经理。   委托诉讼代理人：王永，公司员工。   委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。   原告裴立全、董林与被告刘鹏英、陆志忠、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴立全、董林、被告刘鹏英、陆志忠的委托诉讼代理人高纯常及被告刘鹏英、第三人盛世君安公司的委托诉讼代理人王永、吕绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告裴立全、董林向本院提出诉讼请求：1、判决撤销遵化市人民法院对原告作出的（2019）冀0281执异50号裁定书。2、立即停止对原告购买的位××区房产的查封。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因唐山市盛世君安房地产开发有限公司与陆志忠、刘鹏英民事纠纷一案，陆志忠、刘鹏英已申请保全，河北省遵化市人民法院作出（2018）冀0281财保214号民事裁定书，裁定查封位于河北省唐山市××区房产，但涉案房产实际上并非唐山盛世君安房地产开发有限公司所有，早已由原告所购。原告于2019年5月8日提出查封异议申请。贵院于2019年5月17日作出（2019）冀0281执异50号执行裁定，驳回了原告的异议申请。一、原告于2018年6月22日与唐山盛世君安房地产开发有限公司在查封之前已签订了正式房屋购买合同，购买君安景苑XXXXXX房产，原告也于当天缴纳了全部房款，通过原告提交的银行流水可以查证。被告唐山盛世君安房地产开发有限公司也认可了原告已缴纳全部房款的事实。房产也进行了网签手续的办理。对于原告将房款打入到马月的账户情况，被告盛世君安公司也作出了说明，证明马月账户确实是盛世君安公司收取房款的指定账户。被告盛世君安公司也于2018年11月27日开具全款发票。二、原告所购买的房产是用于居住的，且原告已经在房屋中进行居住，也提交了入住手续证据。三、对于没有进行备案的原因是因为被告盛世君安疏忽导致的，非因原告本人原因所造成。四、贵院承认原告与被告盛世君安公司签订的房屋买卖合同在查封之前，对于贵院所说的开具增值税专用发票时间晚于贵院裁定查封的时间并未影响原告与被告盛世君安公司在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的事实。且法律条款中也只是规定了在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同即可，并未规定发票开具时间也在查封之前。五、原告裴立全、董林的房产是在查封之前自王立江处所购买的，所付房款通过银行流水也可查证。王立江对于购房事实也进行了认可说明。证明裴立全、董林购买房产的事实。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，贵院作出的（2019）冀0281执异50号执行裁定书未对争议房屋的实际情况作出准确判断。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。庭审中，将《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条修改为第29条规定，其中29条的第三项，实际上支付房款在总房款的百分之五十以上即可，且二原告没有其他用于居住的房屋。   被告刘鹏英、陆志忠辩称，案涉房产经被告陆志忠、刘鹏英申请遵化市人民法院已于2018年9月19日对该房产采取了诉前财产保全措施，此时该房产的所有人为盛世君安公司，原告不能证明其是该房产的权利人，不能证明该权利能够排除执行，请依法驳回原告的诉讼请求。   第三人盛世君安公司辩称，其公司认可与二原告于2018年6月签订商品房买卖合同，购买君安景苑XXX号房产并于当日完成办理网签手续，二原告已交纳房屋全款875794元，该房款已通过其公司财务人员马月的账号打入，原告在签完商品房买卖合同后立即办理了交房手续并入住，现该房实际控制在二原告手中。   审理中，双方当事人对下列事实发生争议：原告裴立全、董林对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应否解除对盛世君安公司君安景苑XXX号楼房的查封。   原告裴立全、董林为证明其主张成立，向本院提交如下证据：   第一组证据：《商品房买卖合同》、地下室买卖协议、第三人出具的收款收据复印件各一份（原件经核对退还给原告），用以证明2018年6月22日，原告与第三人盛世君安公司就案涉房屋签订了的正式商品房买卖合同的和地下室的购买协议并已交付地下室款。   经质证，被告陆志忠、刘鹏英对该合同真实性有异议，存在倒签可能；对地下室买卖协议及交款收据不认可。   第三人盛世君安对上述证据无异议。   第二组证据：裴立全、董林的个人住房信息查询结果单2份，用以证明二原告无其他房产，所购案涉商品房需用于居住。   经质证，二被告对证明的真实性无异议，但该住房信息查询不包含农村住房，亦不包含唐山市所辖所有城市的住宅区域。   第三人对上述证据无异议。   第三组证据：付款人为裴立全、收款人为马月的银行转账汇款单3张、裴立全中国工商银行个人业务凭证填单1张、写有“姓名马月及卡号……XXXX”纸条1份、盛世君安公司出具证明一份、盛世君安公司出具的名称为裴立全、董林的不动产住宅发票复印件1张（原件经核对退还给原告），用以证明原告与第三人签订正式商品房买卖合同当日，向第三人指定的马月账户缴纳了全部房款，盛世君安公司已出具证明说明马月账户为其公司收取款的指定账户。   经质证，被告对银行汇款单及发票真实性无异议，但汇款单不能证实是向盛世君安支付的购房款；发票开具的时间与购房交款时间不符；个人业务填单不认可，盛世君安出具的证明无法人及经手人签字，真实性不认可。   第三人对上述证据无异议，认可马月为其公司的财务人员，负责收取购房款，是其公司指示原告将购房款打入该账户，公司已收到该购房款。   第四组证据：原告与第三人及唐山宝持物业服务有限公司签订的房屋交接单复印件1份（原件经核对退还给原告）、物业相关收费收款收据复印件7张（原件经核对退还给原告）、河北省住宅专项维修资金专用票据复印件2张(原件经核对退还给原告），用以证明原告已按流程办理了交房手续并缴纳了物业费用，该房屋原告用于居住。   经质证，二被告对房屋交接单真实性有异议，房屋交接应是原告与房地产开发公司之间，与物业公司签订的房屋交接单无效力；维修基金票据真实性无异议；物业费用收据不能证明原告实际接收占有了该房屋。   第三人对上述证据无异议。   第五组证据：原告与王爱敏签订的房屋买卖合同复印件一份（原件经核对退还给原告）、2018年6月22日中国工商银行转账回单一张和原告个人账户的银行历史明细清单1张，用以证明原告是通过王爱敏而购买的涉案房屋。   经质证，二被告认为原告与王爱敏签订的合同若真实，则该房产应是二手房的买卖，应适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定；银行回单的汇款金额对不上；原告的银行流水真实性无异议，但支付的房款对不上，应扣除给王爱敏的3万元定金。   第三人对上述证据无异议，认可原告是经与王爱敏协商与其公司签订的正式商品房买卖合同。   证据六，证人王某某出庭作证，主要内容为：2010年10月25日，其与盛世君安公司签订了预定商品房协议书，购买涉案的君安景苑XXX房产，合同签订后，证人交纳了393336元的部分房款，由于盛世君安公司迟迟不能交房，其要求盛世君安公司退还房款，但是该公司不能退款，2016年5月份在证人与盛世君安公司的诉讼过程中盛世君安公司答应让证人自己找该房产买主。2018年5月份，裴立全通过网上的卖房信息联系证人商量买房一事，2018年5月31日证人与裴立全达成了买房协议，协商房价及手续更名的时间，6月22日其与原告一起找到开发商，原告裴立全与开发商签订了商品房买卖合同，原告按原告与盛世君安公司签订的商品房买卖合同价扣除证人已交纳的购房款393336元后，剩余部分482458元全部给了开发商，开发商按照约定将该房办理了更名手续，并和房产部门说好了办理了网签及更名，按合同裴立全给了证人642542元。证人为证实其所述内容，向法庭提交了唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第563号民事调解书复印件、（2014）北民初字第563-1号民事裁定书复印件、证人与原告裴立全签订的《房屋买卖合同》复印件、显示户名马月及账号的照片截图（原始证据已经核实）、2018年5月31日显示与裴立全有转账交易的手机账单截图（原始证据已经核实）、盛世君安公司出具的收到证人王某某及其夫王立江房款、车位款的收据复印件3张、2018年6月22日证人王某某工商银行交易清单1张。   经质证，二被告对《房屋买卖合同》及调解书真实性无异议，但调解书并未约定赋予证人出售该案涉房产的权利，调解书确认是双方的债权债务关系；裁定书为复印件，且出具时间比调解书晚将近两年，微信截图无异议，但证明目的不认可，对收据及银行交易凭证无异议。证人证言与其提供的调解书约定的内容不符。   第三人对证人提交的证据及证言均无异议，因其公司经营状况以及资金紧张，未能按调解书约定的内容向王爱敏退房款，其公司授意王爱敏可以找此房产的买主，从新的买主所交付的购房款中退还其购房款。王爱敏提交的收据复印件与其公司保管的相对应的收据原件一致，证人提交的其公司财务工作人员马月以及卡号的信息为其公司指定的收房款账号。   被告陆志忠、刘鹏英为证明其主张成立，向本院提交如下证据：   有闫国强签字的注明用于解决与陆志忠债务问题的房源清单表复印件1张（原件经核对退还给原告），用以证明盛世君安公司已于2016年8月10日将涉案房产抵押给二被告，二被告对该房产有优先受偿权。   经质证，原告对该证据真实性不认可，涉案房屋无论是在原告名下还是在原告购买前证人名下，开发商老板没有任何权利把这房子许诺给别人，许诺也不具备法律效力。   第三人称闫国强系其公司董事长，该证据并没有加盖盛世君安公司的公章，不能证实其公司对于该房产处置行为的认可，另外其公司与二被告是债权债务关系即民间借贷，此债务不享有优先权。   第三人盛世君安公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据：   2010年10月15日、2010年10月25日、2018年6月22日盛世君安公司出具的收据复印件3张（原件经核对退还给原告），用以证明2010年10月15日、2010年10月25日收取了证人王某某丈夫王立江涉案房屋房款393336元，为当时预定商品房购房款的50%，二原告购买此房产向公司缴纳剩余房款482458元后，2010年的收据由王立江的名称改为裴立全，并向裴立全出具购房款收据，该三张收据构成涉案房屋的全部房款。   经质证，原告无异议。   二被告称上述证据只能证明王立江和王爱敏与盛世君安公司形成过房屋的订购合同关系，但该房屋的订购合同关系已被（2014）北民初第563号调解书确定为债权债务关系。   经审理查明：被告陆志忠、刘鹏英于2018年9月19日向本院申请诉前财产保全，本院受理后于同日作出（2018）冀0281财保214号民事裁定书，裁定：“将被申请人抵押财产‘星河公寓别墅XXX、XXX、XXX和君安景苑别墅XXX、XXX、XXX’以及丰润新丰世纪‘XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX’十四处楼房予以查封（以2968万元为限）（查封期限详见协助执行通知书）”。   2018年12月25日，本院作出（2018）冀0281民初5027号民事调解书，经审理认定：盛世君安公司因资金周转困难，于2013年5月17日向原告陆志忠、刘鹏英借入资金2000万元，经调解，双方达成调解协议，由盛世君安公司分期偿还陆志忠、刘鹏英借款本金及利息，被告闫国强承担连带偿还责任。   原告（案外人）裴立全、董林系夫妻关系，于2019年5月8日向本院提出异议，2019年5月17日本院作出（2019）冀0281执异50号执行裁定书，裁定：“驳回案外人裴立全、董林的执行异议请求”。   2016年5月11日，唐山市路北区人民法院作出（2014）北民初字第563号民事调解书，调解书认定：王爱敏于2010年10月25日与本案第三人盛世君安公司签订了《预定商品房协议书》，欲购买君安景苑XX区XX号楼XX单元XX室房产一套，总房价783336元，车位110000元。协议签订后，王爱敏陆续向第三人缴纳了购房款393336元和车位款110000元，总计503336元。经调解，双方协议由本案第三人于2016年5月14日前向王爱敏退还购房款503336元，并自2013年12月6日起按中国人民银行同期同类存款利率给付原告利息至503336元房款实际全部返还之日止。   第三人分别于2010年10月15日、2010年10月25日为王立江（王爱敏丈夫）出具了3万元、363336元的收款收据。   2018年5月9日，唐山市路北区人民法院作出（2014）北民初字第563-1号民事裁定书，经王爱敏申请，裁定：查封唐山市高新区君安景苑XX区XX号楼XX单元XX室房产一套，查封期限三年，自2018年5月9日至2021年5月8日。   2018年5月31日，王爱敏作为卖方甲方与裴立全作为买方乙方签订了《房屋买卖合同》，双方协议乙方裴立全购买甲方王爱敏于2010年10月25日购买的高新区星河公馆（原名“君安景苑”）XX区XX号楼XX单元XX室房产(建筑面积141.99平米),总价款1175000元,乙方于协议签订之日交付定金3万元,甲方积极配合乙方在开发商处办理该房产的更名手续。当日裴立全转账给王爱敏3万元。   2018年6月22日，二原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，二原告作为买受人购买了第三人盛世君安公司开发建设的××区商品房，单价6168元每平方米，总金额875794元，并于同日与第三人签订了地下室买卖协议，总金额49320元。当日，二原告支付给王爱敏房款662542元并向第三人指定的马月个人账户支付531778元，其中房款482458元及地下室款49320元，第三人于同日向原告出具了收款收据并将2010年10月15日、2010年10月25日为王立江（王爱敏丈夫）出具的3万元、363336元的收款收据更名为裴立全。当日，马月账户转给王爱敏11万元。   第三人盛世君安公司出具证明且当庭认可户名为马月的账号×××账户为其公司指定的收款账号，涉案房产二原告已于购买当日付清全款。   2018年6月25日，裴立全作为业主与第三人及唐山宝持物业服务有限公司签订了涉案房屋交接单，交接单上注明预计装修时间为2018年7月1日。当日裴立全交纳向唐山宝持物业服务有限公司交纳了室内装修许可证费、电费、公共部位防损金、2018年6月25日至2019年6月24日物业费、水费、垃圾清运费、施工人员出入证费等费用，唐山宝持物业服务有限公司出具了收款收据。   2018年6月26日，二原告交纳了涉案房产住宅专项维修资金。   2018年11月27日，第三人盛世君安公司向二原告出具购房发票。   2019年5月8日，唐山高新技术产业开发区房地产交易中心出具个人住房信息查询结果，截止2019年5月8日未查到二原告不动产登记记录。   审理中，证人王某某出庭陈述涉案房产原系其于2010年10月在第三人盛世君安公司处预定的商品房，第三人因各种原因迟迟不能交房并未经其同意增加房屋面积，其于2013年12月起诉第三人要求退还房款，经法院调解，由第三人退款并支付利息，因第三人不能退款，其申请保全了涉案房屋，第三人同意由其自己对外找涉案房产买主，卖房款可抵偿其损失，后其于2018年5月与裴立全达成买房协议，裴立全与第三人盛世君安公司签订商品房买卖合同，该合同是按照其当时预定涉案房产时的单价计算的房款，裴立全向第三人交付房款时扣除了证人已预先交付的金额，此款及两份合同的差额由裴立全直接向其支付，其车位款11万元由第三人通过马月账户退给其。第三人盛世君安公司对证人王某某所述内容认可。   本院认为，本案的焦点为二原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。被告陆志忠、刘鹏英对第三人盛世君安公司享有的债权已经本院2018年12月25日作出的（2018）冀0281民初5027号民事调解书予以确认，被告陆志忠、刘鹏英在诉前已对第三人盛世君安公司财产申请保全，本院已依法查封了涉案房屋，案外人裴立全、董林提出异议未获得支持，引发案外人执行异议之诉。本案中唐山市高新区君安景苑XX房屋系第三人盛世君安公司名下的商品房，该商品房的用途为成套住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本案中：   一、关于原告裴立全、董林是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。二原告已于2018年6月22与第三人盛世君安公司签订了《商品房买卖合同》，并于同日向第三人指定的账户支付了全部价款，而（2018）冀0281财保214号执行裁定书系2018年9月19日作出，该执行裁定的作出发生于涉案房屋买卖交易完成之后，涉案房屋发票开具时间虽晚于查封时间，但不影响交易实际完成时间，二原告所购房产不能在房管部门登记备案系因第三人未及时开具发票导致，二原告对未能办理登记过户手续没有过错。被告虽称二原告与第三人之间存在恶意串通损害其合法权益的行为，但未提供证据证明，本院不予采信。   二、关于原告裴立全、董林所购商品房是否用于居住，且其名下是否无其他用于居住的房屋问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，二原告所购房屋性质为成套住宅，被告无证据否定二原告所购房屋非居住用房；关于二原告名下是否还有其他房屋问题，唐山高新技术产业开发区房地产交易中心出具的《个人住房信息查询结果》显示，二原告名下无不动产登记记录，被告认为该证据不能证明二原告在唐山市所辖区域范围内无其他居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，故认定二原告名下无其他用于居住的房屋。另，被告认为原告并未合法占有涉案房产，法律上对房屋占有并非限定于实际使用，只要是处于权利人实际管控之中即属于实际占有。本案中二原告提交了与物业服务公司以及第三人盛世君安公司三方签订的房屋交接单以及缴纳水电费、物业费、公共部位防损金、室内装修许可证费、施工人员出入证费等证据，能够证明二原告已实际占有涉案房产，而不在于该房产是否已办理竣工验收手续。   三、关于被告对查封的涉案房产是否享有优先权。被告经生效法律文书认定对第三人享有的是金钱债权，被告提供的第三人用于清偿债务所列的房源清单中的房产并未进行抵押登记，不享有优先受偿权。   综上所述，原告裴立全、董林作为案外人就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为维护当事人的合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：   不得执行位于唐山市××区房产。   案件受理费12558元，由被告陆志忠、刘鹏英负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判长 武海潮   审判员 闻 富   审判员 王剑斌     二〇一九年九月十六日   书记员 白 杰