云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初4866号原告张洁，女，汉族，1961年5月8日生，宣威市人，初中文化，退休职员，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人张立杰，云南靖明律师事务所律师，特别授权委托代理。被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人:潘永卓，执行董事。统一社会信用代码：91530302075293338Q。地址：云南省曲靖市麒麟区南片区金麟湾碧桂园销售中心。委托代理人杨志，男，汉族，1993年3月29日生，住云南省昆明市盘龙区，曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司法务，特别授权代理。委托代理人杨晓杰，男，彝族，1993年4月14日生，住云南省昆明市盘龙区，曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司法务，特别授权代理。原告张洁诉被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，本院于2018年10月17日作出（2018）云0302民初3001号民事判决书，宣判送达后原被告双方均不服一审判决提出上诉，2019年4月25日曲靖市中级人民法院作出（2019）云03民终77号民事裁定，撤销一审判决，发回重审，2019年7月10日立案后，本院依法另行组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告张洁及其委托代理人张立杰，被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人杨志、杨晓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洁诉称，原告与被告于2014年11月13日签订了编号为NQJ0036970020《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的位于曲靖市麒麟区，套内建筑面积203.61平方米，每平方米12887.81元，房屋的总价款为人民币2624087.00元，按合同约定，原告向被告支付了首付款1314087.00元。2015年1月9日，原告通过中国银行曲靖市开发区支行贷款1310000.00元支付了尾款。按照合同约定，被告应于2015年8月30日前将经验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告。时至今日，被告未按约定将房屋交付给原告，此行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。请求人民法院判令被告向原告交付商品房；承担违约金791162.23元、房款利息191830.31元；案件受理费由被告承担。重审中原告变更诉讼请求为：判令被告支付给原告自2015年9月1日至2019年8月1日期间逾期未交房的违约金1121797.05元，并支付给原告自2015年2月9日至2019年7月9日期间的购房贷款利息222331.72元，两项合计1344128.77元。2019年8月之后的违约金、利息计算至正式交房之日止。被告口头辩称，假设被告存在逾期交房行为，原告的起诉已经超过诉讼时效。包括原告所购买的房屋在内的一标段A区已于2015年2月13日取得竣工验收备案，所涉房屋符合标准。被告已按约定于2015年8月30日之前通过邮寄送达的方式向原告邮寄收楼通知。根据商品房购销合同补充协议第4条第2款的约定，原告无正当理由未按合同约定的时间到被告方销售中心办理接房手续，视为被告已按期交房，被告没有违约，无需向原告支付违约金和利息。原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同，证明双方签订购房合同,存在买卖合同关系；3、交首付款收据，证明已付首付款；4、中国银行贷款合同复印件，证明原告贷款购房的事实；5、借款借据复印件、转账传票复印件，证明贷款到账及转付给被告的事实；6、贷款已还清明细清单复印件，证明原告归还了贷款；7、手机截屏（图片），证明涉案标的与合同约定不相符；8、现场图片及录像一份，证明被告方拆除的现场，是碧桂园的房子，没有上二楼的楼梯。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6及其证明力无异议。证据7即图片没有特定化，不能证明是原告所购买的商铺，三性不认可。对第8组认为视频体现是碧桂园的房子，房子确实是那一套，但不知道是何时录制的，商铺没有租过，里面的东西不是我们添附的，从一审到现在提供的完全不一样的。被告针对争议向本院提交了如下证据：1、商品房购销合同，证明原告与被告于2014年11月13日签订《商品房购销合同》，双方就交付标准、交房手续进行了约定；2、竣工验收备案表，证明包括诉争房屋在内的碧桂园一期建设工程一标段已于2015年2月13日完成竣工备案，所涉项目合格；3、中国邮政快递单，证明被告已按照合同约定，于2015年6月30日向原告寄送收楼信，通知原告办理接房手续；4、前期物业服务协议复印件一份，证明张洁已接房。经质证，原告对证据1、2及其证明力无异议。被告邮寄的是否是摘记信息不确定，原告也未收到此份邮件。所以证据3的证明力不予认可。第4组是提前签订，前期签订，只签名没有日期，只是告诉费用等问题，在购房的时候就签订了。本院认为，原告所举证据第1、2、3、4、5、6、7、8组、被告所举证据第1、2、3、4组的来源合法，内容客观真实，与案件具有关联性，本院予以采信。被告否认其出售给原告的房屋曾经出租给他人装修使用，但未能举出充分证据证明，且被告认可原告所举证据第8组中房屋确属争议房屋，因此，被告应承担举证不能的不利法律责任。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告张洁于2014年11月13日与被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司签订编号为NQJ0036970020《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买其开发的位于曲靖市麒麟区钢混结构房屋，套内建筑面积203.61平方米，每平方米12887.81元，房屋的总价款2624087.00元；原告于2014年11月10向被告支付首付款1314087.00元，其余尾款1310000.00元向中国银行曲靖市开发区支行贷款支付；被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司应于2015年8月30日前将验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告张洁；……第九条第二种方式第（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的15%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金。……第十条交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，卖方应当以书面形式通知买方办理交接手续，交接时，卖方应当向买方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于卖方原因未能按期交接的，责任由卖方承担（按合同九条第二种方式处理），由于买方原因未能按期交接的，责任由买方承担（视为卖方如期交房）。同时双方签订《合同补充协议》约定：……第四条第（二）《商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经建设单位组织验收合格后，卖方应当以书面形式通知买方办理交接手续”的内容变更为“卖方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给买方的，卖方应当书面通知买方办理交付手续”，除此之外，买方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到卖方销售中心联系并办理交接房使用手续，买方如逾期办理交接房手续，则视为卖方按期交房。……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买方有权要求保修，卖方按约定承担保修责任，买方不得籍词拒绝收楼。买方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买方自行承担。……第九条……该商品房仅用于经营合法合规项目；不得经营房地产买卖及租赁中介等房地产买卖相关的同行竞争性质的项目及服务，丧殡类商品或服务，有害、有毒、腐蚀、放射、易然易爆危险品和高污染商品或服务，及一切违法经营项目及服务等项目。……第十二条关于送达地址，双方送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达。买方自愿同意：卖方的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买方地址之日视为卖方已送达，且买方清楚了解卖方的通知内容。……附录一……保修项目：墙面、顶棚抹灰层脱落；保修期限（在正常使用条件下）1年……附录四《装饰、设备标准》曲靖碧桂园商铺（毛坯）……内墙：水泥砂浆面层，天花：混凝土结构面，地面：做水泥砂浆找平，混凝土地板。合同签订后，原告按约定向被告缴付了全部价款。包括诉争房屋在内的碧桂园一期建设工程一标段已于2015年2月13日完成竣工备案，项目验收合格。2015年6月30日被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司曲靖碧桂园销售中心向住在云南省曲靖市麒麟区方家园村54号4幢1单元202室的原告张洁发送邮件通知原告接房，张岚签收了该邮件。另查明，该商铺在原被告双方签订合同时已经出租给第三方开超市、已经装修、改造并在使用中，由于被告与第三方没有处理好，交房时原告去接房，原告提出要达到毛坯房标准才接收，为此双方发生争议，原告诉来法院。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按照《合同补充协议》第四条第（二）、（三）项规定不得以房屋存在质量问题拒绝收房，因此，原告拒绝收房造成的损失应由原告自己承担，并自行到被告处办理房屋交付相关手续；被告主张其已邮寄通知原告接房，原告应按合同约定的交付期限届满之日起自行到被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司销售中心联系并办理交接房使用手续，原告逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房的事实理由成立，本院予以支持；但被告在原告无正当理由拒绝受领买卖标的物后，仍应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助义务，对其出售给原告的房屋履行保管、实际交付义务，或按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一项规定对原告拒绝领受的房屋进行提存，并及时通知原告，或行使合同解除权，防止损失的扩大，被告未对出售给原告的房屋进行妥善保管，导致被告无法证明其出售给原告的房屋何时被拆除装修等问题出现，具有过错责任。原告在明知其所购房屋属他人已经装修使用的房屋，原告在与被告签订合同时并未明确提出要求被告将房屋恢复到何种程度，合同生效后又以该房屋已被装修使用不符合毛坯房质量要求为由，拒绝收房，且没有及时行使诉权，防止损失扩大，明显属于合同欺诈，原告在合同约定交房最后期限（2015年8月30日）过去二年后提起本案诉讼，被告主张原告起诉已超过诉讼时效的事实理由成立，本院予以支持。原告违约拒绝接收房屋，导致的损失应由原告自己承担，因此，本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一项、第九十二条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项、第一百三十六条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行）第68条之规定判决如下：驳回原告张洁的诉讼请求。案件受理费13630元，由原告张洁承担6815元，由被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司承担6815元。上述款项于判决生效后十日内交付执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘 昆人民陪审员  李昆生人民陪审员  朱国安二〇一九年九月九日书 记 员  张利芬