北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初27313号原告（反诉被告）：北京星乐有成广告有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区。法定代表人：李达，总经理。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。委托代理人：王文博，男，1991年4月10日出生，汉族，北京星乐有成广告有限责任公司职员。被告（反诉原告）：胡炳强，男，1956年6月2日出生，汉族，南京博铭化工有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高静宇，男，1956年4月27日出生，汉族，南京博铭化工有限公司职员。原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司（以下简称星乐有成公司）与被告（反诉原告）胡炳强（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。星乐友成公司委托诉讼代理人魏魏、胡炳强委托诉讼代理人高静宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星乐有成公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡炳强返还押金398800元；2、判令胡炳强返还装修押金151159.71元；3、判令胡炳强向我方支付未退还押金的利息，以549959.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年5月16日起计算至实际给付之日止。事实和理由：原、被告双方于2015年1月30日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，由星乐有成公司承租胡炳强位于北京市朝阳区工人体育场东路中国红街1号楼202、203商铺（以下简称涉案房屋），实际租赁面积为560平米，租期为五年，自2015年4月16日起至2020年4月15日止。合同同时约定了房屋租金以及押金的数额和支付方式。合同签订后，我方按照约定于2015年2月5日委托张威向胡炳强支付了房屋押金和首期房屋租金共计1216400元。后我方对承租房屋进行装修，又于2015年7月7日向被告支付了装修押金151159.71元。2018年5月15日，双方签订了《和解协议》，约定甲乙双方同意自2018年5月16日起终止双方签订的房屋租赁合同。根据押金的性质，胡炳强应于合同解除或终止后，将租房押金及装修押金返还给我方。但合同终止后至今胡炳强并没有向我方返还上述租房押金及装修押金。为维护我方合法权益，根据相关规定特依法向贵院提起诉讼，恳请依法支持我方的诉讼请求。胡炳强辩称：不同意星乐友成公司的全部诉讼请求。合同中对于三个月的押金什么情况下返还是有明确约定的，合同第八条第二款约定如果星乐友成公司违约，押金不退；如果我方违约，押金要退。在合同订立时，我方给了对方一个半月的免租期，如果对方违约，那么免租期我方要向对方追偿，另外我方寻找新的承租人需要给新的承租人一定的免租期，这个时间也是一个半月到两个月期间，所以这个期间的费用也应该是星乐友成公司承担的，这是当时订合同的时候说的。根据第八条约定，出租人违约的话，我方除了向星乐友成公司支付违约金、退还押金以外，还应当向其支付400万的装修损失，但是对方违约我方只能得到的是100万的违约金加上押金。押金不退的条款是在双方订立合同的时候已经约定好的。这三个月的押金怎么构成的呢，就是我方给原告的一个半月的免租期以及我方另行找别人出租需要给出去的一个半月的免租期。合同约定的押金不退的条款是符合法律规定的，星乐友成公司在订立合同时也是对其法律后果明知的，所以，我方认为关于押金应该按照合同中的约定来执行。星乐友成公司主张的装修押金151159.71元我方收到了，但是这笔钱不是装修押金，理由如下：1、押金应该有收据，但是其没有提交相应的押金收据；2、押金应为整数，但是这个数不是整数，这绝不是押金的概念，从这个数字，我们认为，这个数字像是星乐友成公司装修后给我方造成损失的实际的赔偿金；3、押金应在装修前支付给我方，星乐友成公司是在1月3日签订合同后，4月15日前完成装修，但其在7月7日才支付了上述款项，所以该笔款项在性质上不是押金，应该是其在装修中对我方的财产损失双方经测算以后所达成一个赔偿的数额。对于星乐友成公司要求的利息，我方不同意，押金是由于星乐友成公司违约，我方不予返还。星乐友成公司的违约就是2017年10月30日之后一直未付租金，经我方起诉，2018年3月法院判决后，其也一直没有给付。2018年5月15日星乐友成公司因经营不下去了就提出了单方解约，也是违约，而且星乐友成公司从2017年11月之后一直未经营。胡炳强向本院提出反诉请求：1、要求星乐友成公司支付违约金100万元；2、要求星乐友成公司支付我方垫付的水电费34660.07元；3、要求星乐友成公司支付设备拆除费及垃圾清运费4万元。事实和理由：星乐友成公司自2015年1月租赁胡炳强的涉案房屋后，在此地经营餐饮生意。在2017年10月起星乐友成公司不按照合同约定按时足额支付租金，自2017年12月后将所租赁的房屋关门不继续经营。为此胡炳强在2017年11月对星乐友成公司提起要求其支付拖欠租金的诉讼，获得(2018)京0105民初23150号判决支持，该判决在2018年4月3日生效后，星乐友成公司没有履行支付房租的义务。由于星乐友成公司在2017年12月后将租赁房屋关闭不再继续经营，胡炳强在2018年2月提起要求星乐友成公司腾房的诉讼，该案原定于在2018年5月17日开庭，开庭前2018年5月15日星乐友成公司向胡炳强提出终止合同并立即腾退房屋、请求胡炳强撤诉。由于合同提前终止，2018年5月16日后房屋将处于空置状态，胡炳强的房屋何时能够出租给第三人未定，胡炳强的实际损失、预期收益损失和采取补救措施额外支出的损失等均为待定状态，双方并未就合同终止后给胡炳强造成的损失问题进行协商，但双方同意其他纠纷另行协商解决。根据《中华人民共和国合同法》第107条、108条和113条的规定，由于星乐友成公司违约和无法经营下去而提前终止合同，星乐友成公司应该赔偿胡炳强的实际损失、预期收益损失、采取补救措施止损额外支出的费用、已经代为垫付的支出。胡炳强请求法院依法支持各项反诉请求。星乐友成公司辩称：我方不同意胡炳强的全部反诉请求。胡炳强所陈述的部分内容与事实不符，胡炳强称是我方提出解约，事实上是胡炳强因我方有拖欠房租的行为，向法院提起诉讼，要求解除合同。经法院调解，双方达成和解意见，同意终止租赁合同，因此这不是我方提出的解约，而是双方协商一致的终止合同。依据双方签订的合同的第八条第2款，我方认为我方承担违约金的前提是我方提前解约，但是我方没有提前解约，我们从来没有要求解约，而是胡炳强提出了要求解除合同的民事诉讼，我方认为合同约定的支付违约金和不退还押金的条件没有成就，因此本案不应适用该条款的约定。本案除了我方拖欠租金外，租赁期间以及租赁合同终止后，我方都没有给被告造成其他的经济损失，我方无需承担其他任何的违约责任，而且本院已经作出了判决书，要求我方承担了拖欠租金的滞纳金，我方已经承担了拖欠租金的违约责任。我方承租期间，交纳了各项水电费用，没有胡炳强所述的替我方交水电费的事实。垃圾清运和设备拆除费用，不应由我方承担。本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，胡炳强（出租方，甲方）与星乐友成公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的涉案房屋，租期五年，自2015年4月16日至2020年4月15日，免租期自2015年3月1日至2015年4月15日。商铺租金8元/平米/天，第三年起每年递增5万元。物业管理费1万元/月。2015年4月16日至2016年4月15日租金1755200元含物业费；2016年4月16日至2017年4月15日租金1755200元含物业费；2017年4月16日至2018年4月15日租金1805200元含物业费……付款方式押三付六，首期房租于2月7日前支付，第二期房租于10月1日前支付，第三期起每年交款日为4月1日和10月1日前支付至合同期满。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物必须付清对清理该杂物所产生的费用。租赁期内水、电、燃气、房屋租赁税费等由乙方按时交纳。应保证不拖欠上述各项费用。乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用，并应于本合同提前终止之前向甲方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取乙方的租赁押金不予退还。如甲方提前收回房屋应支付乙方违约金100万元，退还租赁押金，装修损失400万元。胡炳强曾以房屋租赁合同纠纷为由将星乐友成公司诉至本院，要求其支付房租及滞纳金。本院于2018年3月13日作出（2018）京0105民初23150号民事判决书，以“合同约定被告应于2017年10月1日前交付半年期租金，被告未按约支付，应承担相应的付款义务……被告抗辩提到的物业费交纳等原因不构成其不履行合同的合理理由……滞纳金一日8000元，即一年292万元，属过高，本院予以调整”为由判决星乐友成公司向胡炳强支付欠付的租金及滞纳金。该判决经审理查明部分载明:“就被告为何未再交纳租金，被告解释称其公司经营困难，资金周转不开，向原告申请过晚交，被告还称涉案房屋的物业费按月应该由原告交纳，但原告未交纳，导致物业一直上门催缴，影响了被告的经营”。上述判决已于2018年4月3日生效。2018年2月7日，胡炳强以房屋租赁合同纠纷为由将星乐友成公司诉至本院，要求解除合同并要求星乐友成公司腾退涉案房屋。2018年5月15日，胡炳强（甲方）与星乐友成公司（乙方）签订《和解协议》后，胡炳强就上述案件申请了撤诉，本院口头裁定予以准许。《和解协议》载明：甲乙双方同意自2018年5月16日起终止双方所签的房屋租赁合同；甲方给乙方3天时间搬离室内物品，2018年5月18日24时后，乙方在出租房屋内未搬离的物品视为乙方自动放弃，甲方有权做任何处理；乙方在2018年5月16日17时前有开始对室内物品进行拆除和搬离实际行为的情况下，甲方将在2018年5月17日到朝阳法院撤销对乙方尚有未审结的诉讼；甲方放弃自2018年4月16日至2018年5月16日期间的租金；双方的其他纠纷将另行协商解决。胡炳强认可收到了星乐友成公司交纳的涉案房屋押金398800元。就是否应当退还，双方存在争议。胡炳强主张根据合同“乙方确需解约的，需提前两个月书面通知甲方……并应于本合同提前终止之前向己方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取的租赁押金不予退还”的约定，胡炳强不应向星乐友成公司退还押金，因为该条约定的是星乐友成公司不违约的才退还押金，而星乐友成公司已经违约的情况下押金是不予退还的。星乐友成公司主张根据合同约定内容，在其提出解约时胡炳强才有权要求违约金并不予退还押金，但是我方从未提出过解除合同。胡炳强认可收到了星乐友成公司支付的151159.71元，星乐友成公司提交银行流水，其上显示2015年7月7日星乐友成公司向胡炳强转账151159.71元，备注内容为“押金”。就该笔款项的性质及是否应当退还，双方存在争议。星乐友成公司主张在2015年7月的时候进行过一次装修，胡炳强要求其支付上述款项作为装修押金。胡炳强称该笔款项不是押金，根据交易习惯押金应当有收据且应为整数。胡炳强称，不清楚这是什么钱，双方之间应该有其他经济往来，但是什么经济往来记不清了。胡炳强提交发票、第一太平戴xx物业顾问（北京）有限公司红阶大厦分公司证明欲证明其支付了涉案房屋2017年8月23日至2018年4月22日期间的电费1425元，水费33235.07元。星乐友成公司称水电费是由其缴纳的，但是没有票据。就胡炳强主张的设备拆除费和垃圾清运费，胡炳强称没有证据提交。经询，胡炳强认可截止本案法庭辩论终结之日星乐友成公司尚未支付胡炳强欠付的租金及滞纳金支付。上述内容，有《房屋租赁合同》、《和解协议》、交易明细、民事判决书、发票、证明、民事起诉书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中《房屋租赁合同》、《和解协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均认可，《房屋租赁合同》已通过《和解协议》解除，本院不持异议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方对“乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方方支付违约金100万元作为赔偿。甲方收取的租赁押金不予退还”条款的理解发生争议。本院认为，上述约定中的“乙方确需提前解约”，其文义表现的不止是星乐友成公司主动提出解除合同这一中解约方式，还当然地包括因其违约行为致合同无法继续履行从而导致合同解除的解约情形，因此星乐友成公司的该违约情形可以适用上述合同约定。故星乐友成公司要求退还押胡炳强退还押金的诉讼请求本院不予支持，胡炳强要求星乐友成公司支付违约金且不予退还押金的主张本院予以支持。至于违约金标准，星乐友成公司主张标准过高，胡炳强亦未提交证据证明其发生的实际损失数额，故本院综合双方合同履行情况、本案审理情况对违约金数额予以酌减。就星乐友成公司主张退还的装修押金，胡炳强虽不认可该笔款项的性质为装修押金，但其未对收取该笔款项作出合理的解释。现星乐友成公司在本案中要求胡炳强退还上述款项，胡炳强亦认可收到了上述款项，为避免双方诉累，本院对星乐友成公司的该项诉讼请求予以支持。星乐友成公司主张逾期退还押金的利息于法无据，本院不予支持。胡炳强持发票原件向星乐友成公司主张涉房屋在租赁期间内发生的水费及电费，该发票金额与物业公司出具证明中的抄表记录及金额一致，本院予以支持。星乐友成公司虽主张其缴纳了水电费，但未提交相应证据，本院不予采信。关于设备拆除费和垃圾清运费，胡炳强未提交相应证据予以证明，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡炳强于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司退还一十五万一千一百五十九元七角一分；二、原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）胡炳强支付违约金五十万元；三、原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）胡炳强支付水费及电费三万四千六百六十元七分；四、驳回原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉）原告胡炳强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9300元，由原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司负担5977元（已交纳），由被告（反诉原告）胡炳强负担3323元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7055元，由被告（反诉原告）胡炳强负担2482元（已交纳），由原告（反诉被告）北京星乐有成广告有限责任公司负担4573元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 矫 辰审判员 陈 扬审判员 张佳琪二〇一九年九月二十七日书记员 赵晓琳