陕西省西安市中级人民法院民 事  判  决 书（2019）陕01民终7678号 上诉人（原审原告）：杨金萍，女，汉族，1965年12月14日出生，中铁第一勘查设计院集团有限公司职工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏明雅，女，汉族，1990年4月17日出生，浙江省移动研究院职工，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：刘理，女，汉族，1960年9月19日出生，教师，住浙江省杭州市西湖区，系魏明雅母亲。原审第三人：西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：杨凯鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张垚，男，汉族，1993年9月28日出生，该公司员工，住西安市高新区。委托诉讼代理人：党明明，男，汉族，1991年10月24日出生，该公司员工，住西安市高新区。上诉人杨金萍与上诉人魏明雅以及原审第三人西安百年行房地产营销策划有限公司（简称：百年行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年3月8日,杨金萍、魏明雅通过百年行公司中介，签订《西安市存量房买卖合同》。杨金萍购买魏明雅位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位。建筑面积160.71㎡（按套出售，以房产证为准），合同总价款200万元（包含车位价款18万元及已发生的全部费用，附件清单所列设施、装饰、装修、相关物品价值），2017年3月8日前杨金萍应向魏明雅缴纳定金10万元。双方约定在魏明雅办理出房产证后七日内杨金萍将房款182万元进行资金监管。剩余房（车）款80000元于车位交接前支付百年行公司，交付完成后支付魏明雅。魏明雅取得房产证15个工作日办理产权转移登记。交易过程中关于该房屋税费由杨金萍承担。合同签署后任何一方不按合同履行或不完全按合同履行，视为违约，违约方须赔偿违约金20万元给守约方。违约方还需赔偿由此给守约方支出的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。合同签署后，若魏明雅未能按约交房或杨金萍未能按约支付房款，或双方任何一方未能按约办理产权转移手续，逾期30日内，违约方支付每日房价款万分之五的滞纳金，合同继续履行；逾期超过30日，守约方有权解除合同。若因不可抗力原因，导致合同无法继续履行或无法完全履行时，本合同解除，双方均无须承担违约责任。合同签订后，杨金萍2017年3月8日前通过百年行公司缴纳定金10万元，以及合同约定由杨金萍承担的交易契税等14500元。后西安市房地产价格在2017年4月底开始涨价。2017年7月6日《西安市人民政府办公厅关于落实我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）规定：2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易（2018年6月24日，又将此条件放宽至满3年方可上市交易）；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。之后，魏明雅遂以政策变化，属不可抗力等原由向杨金萍发函，不同意继续履行合同。杨金萍遂诉至法院。审理中查明，魏明雅的房屋购买于2013年12月26日前（商品房买卖合同无落款时间。第一次交款为2009年）。约定交房时间为2014年3月31日前。杨金萍提交律师费发票，载明律师费50000元。另查明，魏明雅的房屋至今尚未取得房产证。杨金萍诉至原审法院称，2017年2月26日，杨金萍丈夫马兰诚通过中介西安市百年行公司缴纳5万元定金，购买魏明雅位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位。2017年3月8日杨金萍、魏明雅正式签订《西安市存量买卖合同》。上述合同履行期间，杨金萍2017年3月8日通过中介百年行公司缴纳全部10万元定金以及合同约定由杨金萍承担的契税等14500元的费用。但由于西安市整个房地产价格在2017年4月底开始涨价，魏明雅遂以政策变化等为由毁约，至今不予办理房屋、车位权证过户手续，故杨金萍诉至法院，请求：1、判令魏明雅立即履行XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位权证过户手续；2、判令魏明雅赔偿违约金20万元，赔偿律师费10万元；3、诉讼费由魏明雅承担。魏明雅辩称，魏明雅与杨金萍通过百年行公司于2017年3月8日签订《西安市存量房买卖合同》，根据合同约定，魏明雅拿到产权证后15个工作日内办理产权转移登记。合同签订前，魏明雅多次表示涉案房产及车位的产权证还未办理下来，但百年行公司表示自己可以在一个月到45天之内帮助魏明雅办理到该房产的产权证以促进房屋买卖合同的履行。杨金萍对上述情况均知悉。但后来百年行公司在其承诺的期限届满时并未完成其承诺，期间魏明雅为了买卖合同的顺利履行，多次催促百年行公司甚至要求百年行公司签下补充协议承诺于2017年5月28日前办理产权证，协助双方履行完买卖合同。但百年行公司均以种种理由拖延。2018年6月28日，西安市政府出台了商品房买卖新政策，限定2017年4月18日以前在西安城区范围内购买的商品住房，自购房之日起满五年方可上市交易。根据该政策，涉案房产并不满足交易条件。二、交易前期阶段，魏明雅一直善意的履行合同，后来新政策出台后，情势变更，导致合同彻底无法履行后，魏明雅也本着公平诚信和稳妥解决问题的原则，及时告知杨金萍并发送了“合同无效通知”和“解除合同通知函”，并及时通知百年行公司做好善后合同解除事宜。当时也提出了解决方案，但杨金萍一直不予答复。后来才知道杨金萍将魏明雅起诉至法院。三、根据本案实际情况，杨金萍只支付了10万元，交易尚未网签，房屋也没有交付杨金萍，魏明雅后来对房屋进行装修装饰，结合西安购房政策法规，法院判例等，涉案合同已无法继续履行，只能解除为妥。请求驳回杨金萍的全部请求。百年行公司述称，杨金萍与魏明雅通过百年行公司签订涉案房产合同及车位买卖合同，由于房产证没有正常办理下来，导致无法办理产权过户手续。没有办理下来的原因是因为该房屋性质是商品房，小区需要集中办理，导致时间拖延，另外只有购房合同，没有房产证，无法办理过户，百年行公司只是起辅助作用，房产证不能办理下来百年行公司也告知双方当事人了，关于房屋过户手续在双方签订合同的时候百年行公司已经将过户所需材料均告知双方当事人。原审法院认为，杨金萍、魏明雅签订《西安市存量房买卖合同》，约定通过西安市百年行公司中介，由杨金萍购买魏明雅位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位，该合同双方意思表示真实，为有效合同。后因2017年7月6日《西安市人民政府办公厅关于落实我市住房交易政策有关问题的通知》的相关政策规定，双方的房屋买卖合同继续履行存在政策障碍，对此杨金萍、魏明雅均无过错，属不可抗力致合同不能履行。现杨金萍要求判令魏明雅立即履行XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位权证过户手续，依法不予支持。因涉案房屋买卖合同不具备继续履行之条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，且双方在《西安市存量房买卖合同》中已约定：“若因不可抗力原因，导致合同无法继续履行或无法完全履行时，本合同解除，双方均无须承担违约责任。”故该合同依法予以解除，魏明雅应将杨金萍已缴纳的定金10万元以及合同约定由杨金萍承担的交易契税等14500元予以返还。杨金萍因合同无法履行而遭受损失，考虑到该损失系因订立合同造成，且涉案房屋所属区XX房价上涨明显，解除合同魏明雅也将明显获益，故根据公平原则，酌情认定由魏明雅适当补偿杨金萍损失10万元；对于杨金萍的其他诉讼请求，依法不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告杨金萍与被告魏明雅及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖合同》。二、被告魏明雅于本判决书生效之日起十日内返还原告杨金萍定金10万元以及交易契税等14500元。三、被告魏明雅于本判决书生效之日起十日内补偿原告杨金萍经济损失100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告杨金萍承担2900元，被告魏明雅承担2900元。因原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告。一审宣判后，杨金萍和魏明雅均不服。杨金萍向本院提起上诉称，西安市限购政策不应适用于本案，一审法院判决解除杨金萍与魏明雅的《西安市存量房屋买卖合同》不妥，魏明雅存在故意阻止合同成就的行为。假定杨金萍与魏明雅的房屋买卖合同已经解除，也应当认定魏明雅存在违约，应当适用定金罚则等判令魏明雅对杨金萍进行赔偿，在合同签订后至今涉案房屋的溢价也应当归属杨金萍，并判令其承担杨金萍的律师费。综上，请求：1、撤销一审全部错误判决，改判杨金萍与魏明雅继续履行《房屋买卖合同》，或改判魏明雅双倍返还定金；赔偿杨金萍支付的律师费；涉案房屋溢价归杨金萍。2、全部诉讼费用由魏明雅承担。魏明雅辩称，一审法院判决所依据的证据及相关政策法规基本客观公正。经核实微信和电话记录，实际上是杨金萍有意拖延，导致未能及时签署补充协议，不能及时解除合同，杨金萍负有不可推卸的责任。房屋并未出售，不存在溢价。诉讼费应由杨金萍自负。百年行公司表示对杨金萍的上诉不发表意见。魏明雅向本院提起上诉称，一审对本案核实，双方无法履行合同的真正原因并非魏明雅的过错。魏明雅向中介及杨金萍发出解除函，杨金萍未予回复，合同应已经解除。房屋产生的契税返还杨金萍计算错误，其应返还契税等9690.82元。一审判决赔偿杨金萍10万元无事实和法律依据，魏明雅愿意补偿杨金萍2万元。综上，请求：1、撤销一审判决第三项，改判魏明雅补偿杨金萍2万元；2、改判第二项为：“魏明雅给付杨金萍定金及交易契税共计109690.82元”；3、本案诉讼费由杨金萍承担。杨金萍辩称，魏明雅上诉不能成立。按照魏明雅所述，中介承诺30-40工作日内办理房产证，与本案没有关系。即使中介给魏明雅承诺过，其对杨金萍也没有约束力。政府出台的限购政策后，魏明雅提出解除合同的事实我们不认可，纯属魏明雅钻法律空子。百年行公司表示对杨金萍的上诉不发表意见。经审理查明，杨金萍表示其同意一次性给付魏明雅剩余购房款190万元以履行涉案合同。原审法院查明的事实属实。本院认为，杨金萍、魏明雅2017年3月8日签订的《西安市存量房买卖合同》，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约享有权利、履行义务。关于涉案合同是否应予解除的问题。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，魏明雅认为限购政策属不可抗力的主张本院不予支持。从双方的合同约定看，案涉《西安市存量房买卖合同》第五条5.5项约定：“若非甲、乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。” 而西安市限购政策的出台并非当事人主观意志所能控制，应属于“非甲、乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成”的约定情形，魏明雅应遵守双方“同意有关交易日期相对顺延”的约定。另一方面，魏明雅在本案交易前与陕西建隆置业有限公司签订的商品房买卖合同网签备案时间为2013年6月，2017年7月6日西安市第一次限购政策仅限制双方完成过户交易不到一年的时间；2018年6月24日西安市将网签备案时间放宽至满3年可上市交易后，该涉案房产的交易已不为限购政策所限。而且，在上述限购期间并截止本案二审审理期间内，涉案房屋的房产证办理义务一直处于迟延状态，而办理房产证的主导方是魏明雅。可见，即使不存在西安市限购政策出台，涉案房屋仍因怠于办理房产证的原因而导致无法实现过户交易，故本案限购政策并非是导致合同不能顺利履行的原因，导致合同不能顺利履行的原因，恰是由魏明雅一方造成，杨金萍并非违约方。故55本案在守约方杨金萍愿意继续履行合同，且魏明雅取得涉案房款并不存在障碍的情况下，双方并非不能实现各自的合同目的。因此，在本案并无解除合同的事实基础和法律依据，且守约方杨金萍并无解除涉案《西安市存量房买卖合同》诉讼请求的情况下，原审法院判决解除涉案合同显属不当，有违合同的全面履行原则，故本院依法予以撤销。关于魏明雅违约金赔偿数额的确定问题。本案证据显示，涉案房屋楼盘的其他住户已于2017年9月前后5取得房产证，并完成了二手房交易，故本案涉案房屋的房产证办理应于本案诉讼前即具备了条件，魏明雅怠于办证的行为显然构成违约。而且，相较于合同关于“任意一方不按本合同约定履行或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币贰拾万元整”的约定，原审法院认定魏明雅补偿杨金萍经济损失10万元已明显调低了违约金额，故本院予以维持。 综上所述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4147号民事判决第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4147号民事判决第一项、第二项；三、杨金萍于本判决生效后10日内给付魏明雅购房款190万元；魏明雅于本判决生效后1015日内交付涉案西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位并于本判决生效后20日内办理权属证书且过户至杨金萍名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费按原审判决执行；魏明雅预交的2300元二审案件受理费由魏明雅负担，杨金萍预交的25200元二审案件受理费由杨金萍负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年九月二十三日  书 记 员  范致远 1