湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0725民初1894号 原告（反诉被告）：程继军，男，1978年11月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：何力均，湖南凌风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：符华瑛，女，1974年11月2日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：刘飞南，桃源县准绳法律服务所法律工作者。 原告程继军与被告符华瑛物权保护纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，被告符华瑛于同年8月1日向本院提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告程继军向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对原告房屋的侵占，判令被告立即将所占房屋返还给原告；2.判令被告向原告补缴占用费7000元；3.判令被告赔偿原告征收补偿款利息损失17130元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：程继军的房屋位于桃源县社区，2018年程继军的房屋被桃源县政府纳入征收范围，并与程继军签订了《房屋征收补偿协议》，要求程继军限期将房屋腾空交付政府，但符华瑛一直占用不愿搬走。自2018年6月至今，符华瑛一直占用门面而未支付费用，且不肯搬走，程继军无法将该征收房屋向政府交付导致应得的征收补偿款978844元无法领取。 本诉被告符华瑛辩称：1.程继军诉称的事实与理由部分不真实。程继军主张补缴占用费5830元依法不能成立。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条三款“房屋依法征收的国有土地使用权同时收回”的规定，以及程继军与政府征收部门签订的“国有土地上房屋征收补偿协议书”第五条“本协议签订时，乙方将房屋所有权证原件、土地使用权原告……交给甲方。由甲方统一办理房屋所有权证，土地使用权证注销手续”的约定，程继军与政府征收部门签订征收补偿协议后，已不是77-109号门面所有权人，再以出租人身份收取房屋占用费无法律依据。2.程继军主张赔偿征收补偿利息损失17130元依法不能成立。2018年6月4日，桃纺中区77-109号门面被征收后，符华瑛的营业执照停止了年检注册，一直未营业经营。程继军在征收补偿协议签订后，本人长期在外务工一直不见面，也不谈征收补偿的事，客观上程继军没有任何损失，符华瑛也没有影响其领取征收补偿款。请求法院依法驳回程继军的诉讼请求。 反诉原告符华瑛向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还给反诉原告一个月租金583元；2.判令反诉被告向反诉原告支付为其垫付给原承租人聂香玲水电费押金1000元；3.判令反诉被告支付反诉原告承租门面期间经营性征收补偿款14165元；4.本案诉讼费反诉被告承担。事实与理由：2016年8月13日，符华瑛与程继军的父亲程道炎签订桃纺中区77-109号门面租赁合同，租赁期间2016年7月8日至2019年7月8日止，租期三年，每年租金7000元。2018年6月4日，程继军因桃纺中区77-109号门面被征收与桃源县国有土地上房屋征收补偿工作办公室签订征收补偿协议，物权发生变动，由程继军的私有财产转化为国有资产。因符华瑛租金交至2018年7月8日止，程继军应当依法返还符华瑛一个月租金583元（7000元/12个月），解除承租合同。因程继军拒不返还符华瑛一个月租金，拒不支付符华瑛为其垫付给原承租人聂香玲水电费押金1000元以及2018年6月4日承租门面被依法征收后的营业补偿款14165元而产生纠纷。 反诉被告程继军辩称：1.符华瑛一直使用程继军的门面至今，不存在返还租金的问题，应当向程继军补缴占用费；2.征收补偿合同中并无经营性补偿款的约定，所以不存在向符华瑛补偿经营性补偿款，况且符华瑛也没有营业性损失，在调解时程继军也没有答应补偿；3.程继军没有收取1000元的押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： （一）程继军提交的证据 1.门面照片1张，符华瑛提出异议，认为门面处于停业关闭状态，不能达到程继军的证明目的；经审查认为，上述证据与庭审查明的事实一致，本院予以采信； 2.国有土地上房屋征收补偿协议书1份，符华瑛对真实合法性、关联性均无异议，但认为不能证明程继军的补偿款未领取是符华瑛的责任；经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 （二）符华瑛提交的证据 1.店面租赁合同1份，程继军对真实性没有异议，对证明目的有异议；经审查认为，上述证据符合三性，本院予以采信； 2.店面转租合同、收据各1份，程继军提出异议，认为自己并没有签订协议也没有收取押金，当时也不在家，程继军给聂香玲安装一扇门用押金抵扣，所以不存在退还押金，至于聂香玲收取符华瑛押金的情况程继军并不知情；经审查认为，程继军的质证意见理由成立，予以采纳，对其证明目的本院不予采信； 3.国有土地上房屋征收补偿协议书及分户明细表复印件各1份，程继军对真实性、合法性没有异议，对证明目的提出异议，认为房屋是交付给征收办再领取补偿款，房屋没有交付，补偿款没有支付给程继军之前，房屋的所有权并没有改变，达不到符华瑛的证明目的；分户明细表中，被征收人是程继军而不是符华瑛，租赁房屋时，既然收取押金，就有具备直接使用功能的电器设备，符华瑛也没有提供证据来证明是自己置办的抵押金的铝合金门也在租赁门面内；经审查认为，程继军的质证意见理由成立，予以采纳，对其证明目的本院不予采信； 4.桃源县漳江纺城路社区居委会证明1份，程继军对证据三性均不认可，认为居委会无权确认资产权属，双方也没有在居委会的主持下达成任何的调解协议；经审查认为，程继军的质证意见理由成立，予以采纳，对证明目的本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实下： 2016年8月13日，程继军之父程道炎与符华瑛签订《店面租赁合同》，约定将纺城社区（博爱幼儿园附近）门面出租给符华瑛经营使用，租期3年，从2016年7月8日至2019年7月8止，年租金从7000元，租金交至2018年7月8日。 因桃纺片区棚户区改造（二期）建设需要，桃源县人民政府作出房屋征收决定并发布了房屋征收公告（桃征决【定2017】6号），2018年6月4日，桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与程继军签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定：将程继军所有的坐落于桃源县社区中区77-108/109、房屋产权证号桃房权证xxxxx号、土地使用权证（2003）字第xxxx号、房屋产权面积91.24㎡的房屋决定征收，补偿总额为1878844元；补偿款分三次支付，第一次双方签订时支付补偿款900000元，第二次在程继军腾空房屋并移交房屋钥匙时，付清剩余房屋征收补偿款968844元，第三次所属片区所有被征收人协议签订完毕领取整体配合奖10000元。协议签订后，程继军领取第一笔补偿款900000元。双方因房屋补偿发生争议。程继军曾委托其父程道炎与符华瑛协商补偿事宜，未达成一致协议，故符华瑛一直未将房屋钥匙交付给程继军，导致程继军未领取剩余补偿款项。 本诉争议焦点：一、符华瑛是否应当返还所在程继军的房屋；二、符华瑛是否应当向程继军补缴门面占用费；三、符华瑛是否应当支付程继军征收补偿款利息以及应当如何计算。 关于争议焦点一，程继军与符华瑛签订房屋租赁合同，程继军交付房屋由符华瑛从事个体经营，符华瑛支付房屋租金至2018年7月8日，双方的租赁合同合法有效。虽然房屋租赁合同约定租期至2019年7月8日止，但该房屋被依法征收，系因客观原因导致合同无法继续履行，且符华瑛未支付2018年7月8日之后的房屋租金，表明双方认可房屋租赁合同终止。庭审中，符华瑛抗辩其在2018年6月4日后未使用该房屋，但至今未向程继军交付房屋钥匙，应认定符华瑛占有该房屋至今。程继军虽已与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议，但程继军至今未按协议约定腾空房屋并交付钥匙，程继军也未全额领取补偿款，该协议也尚未履行完毕，根据“先补偿、后搬迁”原则，程继军仍是房屋所有人，其主张要求符华瑛返还超出租期的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二，程继军与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议后，领取了补偿款900000元，该征拆房屋已无法取得其他收益，故其主张符华瑛补缴房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点三，符华瑛在房屋租赁期满后应当及时向程继军交付房屋，即使双方因征收补偿费用分配发生纠纷，也不能因此持续占有房屋，由此造成程继军无法及时领取第二期征收补偿款968844元，程继军主张符华瑛赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定按年利率6%标准计算，程继军主张按年利率3.5%为标准计算一年，符合法律规定，本院予以支持。 反诉争议焦点：一、程继军是否应当返还符华瑛租金；二、程继军是否应当支付符华瑛为其垫付给聂香玲的水电费押金1000元；三、程继军是否应当支付符华瑛承租门面期间经营性征收补偿以及应当如何计算。 关于焦点一，对符华瑛要求程继军返还房屋租金的反诉请求，虽然符华瑛在2018年6月4日开始停止经营活动，未实际使用该房屋，但未将程继军的房屋实际交付，而是持续占有至今，并超过租赁期限，故其主张退还门面租金的反诉请求无法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，对符华瑛要求程继军退还所垫付给聂香玲的押金1000元的反诉请求，程继军对该事实不知情，亦不认可符华瑛的垫付行为；本院认为，程继军未委托符华瑛向聂香玲垫付应退还的押金1000元，即使程继军有义务退还聂香玲押金，也与本案无关，亦不应由符华瑛向聂香玲垫付，对符华瑛的反诉请求，本院不予支持。 关于焦点三，对符华瑛要求程继军支付租赁门面被征收经营性补偿款的反诉请求，因与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议的合同相对方系程继军，所补偿的费用系程继军个人所有，且符华瑛提交的证据不能证明双方就征收补偿款分配达成一致意见，亦不能证明房屋内已列入补偿明细表的设施的产权归属，故对该反诉请求，本院不予支持。 综上，对程继军的诉讼请求予以部分支持，对符华瑛的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、符华瑛于本判决生效之日起十日内将位于桃源县社区的桃纺中区77-109号门面房[房产证号为桃房权证漳江字第xxxxx号、国有土地使用证号为桃国用（2003）字第xxxx号]返还给程继军； 二、符华瑛于本判决生效之日起十日内赔偿程继军征收补偿款利息损失17130元； 三、驳回程继军的其他诉讼请求； 四、驳回符华瑛的反诉请求。 上述款项可直接汇入以下账户（户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：43xxx68）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由符华瑛负担，反诉案件受理费40元，由符华瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 王文妍 二〇一九年九月十一日 法官助理 于宗弘 书 记 员 翦诗燕