西安市中级人民法院 西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终9456号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孔某，男，1983年10月30日出生，土族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贺永安，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁娟娟，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：某公司。住所地：西安市。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：王小莉，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，1946年9月1日出生，汉族，某公司总经理，住西安市长安区。委托诉讼代理人：吕敬，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张甲，女。委托诉讼代理人：吕敬，陕西弘业律师事务所律师。原审第三人：张乙，男，1985年1月13日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人孔某、上诉人某公司（以下简称某公司）因与被上诉人张某、张甲及原审第三人张乙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔某上诉请求：1、撤销一审判决书第一项、第二项、第三项，依法改判支持孔某一审诉讼请求。2、维持一审判决书第四项。3、本案一、二审诉讼费用由某公司、张某、张甲承担。事实与理由：1、案涉《房屋租赁合同》的出租方不是某公司而是张某。已生效的西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初字2541号民事判决书基于相同事实确认的租赁合同相对人与本案一审认定的合同相对人相悖。本案房屋租赁合同确实是孔某与张某谈的，约定的租金是孔某直接支付给张某的，其个人收取了租金，租金收条也是孔某张某个人出具的。张某与案外人李某乙的租赁合同是为了应对本案诉讼而临时加盖的某公司印章，应该是其个人将涉案房屋出租给李某乙。2、原判决在没有房屋交接确认书等直接的、客观的证据佐证的情况下，认定涉案房屋二、三层已向孔某交付不正确。3、孔某确因涉案房屋加盖违建及相关部门政策原因无法办理工商登记。某公司辩称，案涉《房屋租赁合同》由某公司作为出租方和孔某签订。出租方并非张某个人。张某作为某公司的法定代表人在合同上签字，并加盖了某公司的公章，张某签字的行为只是履行公司法定代表人的职务行为。西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初2541号民事判决书认并未认定案涉房屋的出租方就是张某。孔某提供的证据系照片打印件，不符合证据的形式要件，证据来源无法确定，不具备证据合法性。无法证明案涉《房屋租赁合同》的签订主体。孔某与某公司签订《房屋租赁合同》后，某公司当日便交付了房屋。孔某用一层房屋和第三人张乙合伙经营“某面片”餐饮，二、三层开始筹备装修和办理营业手续事宜。孔某曾私自锁住租赁房屋的一层通往2-3层通道的门，并在租赁房屋的外墙面悬挂二三层房屋的招租广告，以其个人名义向房屋所在小区物业办交纳水电费等均可证明。张某辩称，2013年10月29日，案外人李某甲与某公司签订《房产转让合同》，约定李某甲将案涉房屋转让给某公司，案涉房屋实际归某公司所有。2015年11月1日，张某作为法定代表人代表某公司与孔某签订《房屋租赁合同》，其在该合同上签字行为属于履行公司对外签订合同的职务行为，并非个人行为。孔某与张某之间不存在房屋租赁合同关系，孔某要求张某退还租金、承担利息、赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据。张甲辩称，本案不应追加张甲作为本案被告。本案为房屋租赁合同纠纷，并非房屋所有权纠纷，房屋的实际所有人为某公司，张甲作为名义上所有人对某公司将案涉房屋出租给孔某的行为表示认可。某公司上诉请求：1、维持一审判决书第一项、第三项。2、撤销一审判决第二项、第四项，改判：驳回孔某的诉讼请求；孔某支付某公司从2017年4月1日至2017年8月13日的租金168876元，并承担违约金230000元。3、本案一、二审诉讼费用全部由孔某承担。事实与理由：2014年11月24日，孔某和张乙共同出资成立西安孔氏餐饮管理有限公司，二人实际合伙经营案涉房屋的一层“某面片”店，二人之间存在合伙关系。在某公司和孔某签订《房屋租赁合同》前，一层房屋就已经由孔某实际占有使用，合同签订后，孔某就继续使用房屋，实际收取了一层房屋。已向孔某实际交付二、三层房屋，孔某就应当支付二、三层房屋在租赁期限内的租金，一审判决驳回2017年4月1日至2017年8月13日的租金错误。孔某起诉要求解除合同，属于单方违约，应当按照合同约定支付某公司违约金230000元。孔某辩称，签订合同时，张某一直是以其个人名义与孔某协商的。长安区人民法院（2017）陕0116民初字2541号民事判决书已认定租赁合同中并未显示房屋的所有人为某公司，孔某向张某解除租赁合同并无不当。张某滥用其作为某公司法定代表人的身份，在租赁合同上临时加盖某公司印章是为了应对本案诉讼，以掩盖其作为房屋真正出租人的身份。本案合同目的不能实现的过错责任在张某，且房屋并未实际交付。故张某应承担违约责任，孔某无需继续支付租金。涉案房屋一楼开办的店面系张乙个人开办，孔某对该店并未投资入伙，张乙与孔某不存在合伙关系。张某、张甲共同辩称，同意某公司的上诉意见。原审第三人张乙未到庭，亦未提交书面意见。孔某向一审法院起诉请求：1、判决解除孔某、张某2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决张某立即退还其支付的租金人民币46万元，并按人民银行同期贷款利率承担孔某所付租金自2015年11月1日起至实际退还之日期间的利息损失；3、判决张某赔偿原告经济损失人民币3.69万元；4、本案诉讼费由张某承担。某公司反诉请求：要求与孔某解除租赁合同，孔某支付其2017年4月1日至2017年8月13日的租金168876元，并承担违约金230000元。一审法院认定事实：张某系某公司法定代表人，张甲系张某之女。西安市长安区XX街XX号（嘉禾苑住宅小区）4幢的房屋1-3层的原所有人为案外人李某甲。2013年10月29日，某公司从李某甲处将上述涉案房屋买入并登记在张甲名下，随后在该房屋上加盖了4-6层。2014年底，张某将西安市长安区XX街XX号（嘉禾苑住宅小区）4幢房屋整栋出租给案外人李某乙，并于2015年1月29日补签房屋租赁合同，李某乙交付该整栋房屋一年租金610000元。2014年12月5日，李某乙又将一层转租给案外人张乙，期限为2015年3月15日至2016年3月14日。2015年5月14日，张乙以自己为经营者，在此处办理了字号名称为“西安市XX基地XX乡手抓羊肉面馆”的个体工商户登记，并以“某面片”作为餐厅名称开始经营。2015年11月1日，张某作为某公司法定代表人与孔某签订《房屋租赁合同》，该合同的出租方载明（甲方）为张某，承租方（乙方）为孔某，合同约定甲方将涉案房屋的1-3层含橱窗部分出租给乙方，合同期限为2016年4月1日至2026年3月31日，2015年11月1日至2016年4月1日为免租期；2018年前的租金为460000元/年；合同签订之日，甲方将房屋交付给乙方，并签署房屋交接确认书；对甲方的责任约定为甲方应向乙方提供合法的租赁房屋，并保证房屋内水、电畅通，乙方正常营业，由于房屋本身手续不合法所造成的一切问题由甲方负责解决。由此给乙方造成的所有损失，应由甲方承担；该合同还就双方权利义务等内容进行了明确详细的约定；张某在合同落款处甲方一栏中签字并加盖某公司公章。合同签订当日，孔某向张某付清第一年租金460000元，张某向孔某出具收条一份，载明：“暂收 孔某2015年11月1日所签租房合同租金肆拾陆万元整，以此条换取收据。某公司 张某 2015年11月1日”。 2015年11月26日，此后，孔某以承租的房屋涉及违建，西安市工商局航天分局拒绝给其办理相关营业手续营业执照为由，于2016年11月30日委托陕西永嘉信律师事务所王江涛律师以EMS的方式向张某发送一封解除房屋租赁合同通知的律师函，通知张某双方签订的租赁合同于该函件到达之日即解除，并要求张某于3日内退还其支付的460000元租金。张某于2016年12月3日签收该律师函。2017年1月13日孔某诉至法院。另查明，“某面片”店于2016年12月26日起暂停营业，2017年8月8日，本案原一审期间，某公司向法庭提交要求张乙腾房的申请，张乙表示同意并于2017年8月13日将商铺内的物品腾空将房屋返还给某公司。此外，李某乙还将一层商铺的橱窗位置转租给案外人刘紫洋，刘紫洋在该处经营“辣爆”小食店。李某乙共收取张乙及孔某交付的一年铺租324000元，收取刘紫洋交付的一年铺租22500元。2015年9月15日，某公司与案外人李某乙签订了房屋租赁合同终止协议，该协议书的出租方即甲方为张某，承租方即乙方为李某乙，协议约定双方于2015年1月29日签订的房屋租赁合同经协商一致予以终止；甲方共收取乙方租金610000元，乙方收取张乙租金324000元、收取刘紫洋房租22500元，甲方一次性退还乙方房租款共计360000元；乙方与张乙及刘紫洋签订的合同由甲方予以处理。落款处除有甲乙双方签名外，甲方处还加盖有某公司公章。又查明，2015年2月26日，西安市规划局航天分局向西安市工商局航天分局发送工作联系单，载明：“长安区XX街XX号（嘉禾苑住宅小区）北里王骨科医院南隔壁，6层框架门面房（户主：张甲，房屋所有权证号41-23224），该项目为违法建设，未经批准擅自在原建筑上加建3层，已构成违法事实，在我局查处过程中该单位也拒不配合。请你单位配合我局工作，暂停该项目租赁户和户主相关工商注册手续，待我局将该违法建设处理完毕后再予以办理。”西安市规划局航天分局此后未再向西安市工商局航天分局发送解除暂停办理的工作联系单。又查明，孔某在承租涉案房屋后于2015年11月26日与西安德润电梯设备工程有限公司（以下简称德润公司）签订电梯设备合同，合同约定由德润公司按照孔某要求制作电梯，合同总价款为123000元，合同签订后7个工作日内支付36900元作为定金，交货后20个工作日内付清剩余款项。同日，孔某与德润公司签订了电梯设备安装合同，合同就设备型号及尺寸等内容均做了详细约定。2015年11月28日，孔某给德润公司支付定金36900元，德润公司向孔某出具了收款收据。审理中，法院依职权追加张乙作为本案第三人参与诉讼。庭审中，孔某为支持其诉请，提交了如下证据：1、房屋租赁合同、收条，拟证明其与张某间存在房屋租赁关系以及交付460000元房租的事实；2、工作联系单、涉案房屋现状照片，拟证明张某违反诚实信用原则，签订合同时隐瞒了无法办理工商注册手续的事实以及涉案房屋被他人占用，张某未向其交付房屋的事实，由于张某违约导致合同目的无法实现，已符合法定解除条件；3、律师函、EMS快递单、EMS速递单号查询记录，拟证明双方签订的合同已于2016年12月3日解除，张某应当返还其460000元租金，并承担利息损失；4、电梯设备合同、电梯设备安装合同、电梯井道承包合同、指定定金收款银行卡、银行账户交易流水、定金收款收据，拟证明张某应赔偿其36900元经济损失。经某公司、张某、张甲质证，对孔某提交的证据1真实性予以认可，认为孔某系与某公司之间具有租赁关系，张某仅系履行职务；对证据2真实性不认可，认为工作联系单无原件，某公司、张某、张甲亦未收到过该工作联系单，不存在向孔某隐瞒涉案房屋无法办理工商注册手续的情形；对证据3真实性认可，证明目的不认可，认为房屋租赁合同的相对方系孔某与某公司，孔某给张某个人发送解除合同的律师函不能达到解除合同的法律效果；对证据4不予认可，认为某公司、张某、张甲并非电梯合同的相对方，银行转账的收款人为张某某，从合同中无法看出张某某与德润公司间系何关系，但该证据恰好可以认定孔某已经接收了房屋，否则无法确定电梯的型号及轿厢尺寸。张某及张甲向法庭未提交证据。某公司为支持其抗辩意见，提交以下证据：1、房屋转让合同、中国银行进账单、收条，拟证明涉案房屋系其从李某甲处购买，其系该房屋实际出资人及所有权人；2、房屋租赁合同，拟证明合同的相对方为孔某与某公司，按照合同约定系先交房后交租，孔某擅自解除合同的行为构成违约，应承担违约金；2、房屋所有权证，拟证明某公司出租给孔某的房产属于合法建筑，孔某要求解除合同的诉请无事实依据；4、长安法院追记、张乙办理的营业执照、个体户登记基本情况，拟证明张乙于2015年5月14日办理了营业执照，故涉案房屋具备办理工商登记的条件；5、石轩、张毅、冯康贤的证人证言、收据存根，拟证明某公司已按合同约定给孔某交付了房屋，且“某面片”店系张乙与孔某合伙经营，孔某将涉案房屋一层用于经营“某面片”店，并向小区业主委员会交纳水电费；6、照片3张，拟证明“某面片”店因租金上涨及市场大环境因素持续走低等因素停业，并非无法办理营业执照所致，孔某要求解除合同系其单方行为，缺乏事实依据。经孔某质证，对某公司提交的证据1真实性不认可，认为系张某与李某甲单方制作，无法核实，且涉案房产登记在张甲名下，不能证明房产属某公司；对证据2真实性认可，证明目的不认可，认为合同的相对方为张某而非某公司；对证据3真实性认可，证明目的不认可，认为该证据仅能证明涉案房屋1-3层为合法建筑；对证据4真实性认可，证明目的不认可，认为应当以其提交的工作联系单内容为准；对证据5真实性不认可，认为三位证人均与某公司存在利害关系，且其三人的证言不能达到证明涉案房屋已交付给孔某以及孔某与张乙系合伙关系的目的；对证据6、7的真实性均认可，证明目的均不认可，认为该证据无法证明张乙经营的河沿面片店与孔某有关。某公司为支持其反诉请求，提交了：1、房屋租赁合同，拟证明合同约定先交房后交款，孔某系收取房屋后才交付的第一年租金，按照合同约定，孔某应向其交纳2017年4月1日至2017年10月1日的租金230000元并承担滞纳金；2、房屋所有权证，拟证明其公司给孔某提供了合法的房屋；3、证人李某乙的证言、李某乙与张乙签订的租赁合同、房屋租赁合同终止协议书、短信记录截图，拟证明孔某系“某面片”店的实际经营者，孔某在与其公司签订租赁合同前，就从李某乙处将涉案商铺的一层承租并从事经营活动，孔某一直占有一层房屋。孔某对某公司反诉证据1的真实性予以认可，证明目的不认可，认为没有房屋交接书；对证据2真实性认可，证明目的不认可，某公司并非出租人，因涉案房屋的4-6层属于违建从而导致整栋房屋均属于违建；对证据3李某乙的证言不认可，认为其与张某间存在特殊关系，对李某乙与张乙的租赁合同认为与本案无关联性，对终止协议和手机截屏的真实性不认可。基于某公司的反诉，孔某提交了如下证据：1、张某与李某乙签订的房屋租赁合同，拟证明涉案房屋的出租人为张某，某公司并非出租主体，无权提出反诉；2、房屋租赁合同终止协议，证明目的同上；3、两张收条，证明目的同上。经某公司质证，对孔某提交的以上三组反诉证据的真实性及证明目的均不予认可。法院于2018年12月4日前往西安市工商局航天分局了解涉案房屋违建情况，经该单位工作人员核实，该工作联系单系西安市规划局航天分局向西安市工商局航天分局送达，西安市工商局航天分局确实停办了涉案房产的工商经营手续，但关于张乙为何能在该房产上办理营业执照其表示需要调取该商户档案进行确认，截至庭审结束，西安市工商航天分局以未找到该商户档案为由未就张乙如何办理营业执照一事进行回复。第三人张乙经法院传唤未到庭应诉，但于庭后到庭谈话时表示其与孔某并非合伙关系，双方虽有合作但某面片店为自己一人经营，与孔某无关；同时表示自己从李某乙处租赁该房屋，租期3年，其交纳了一年房租324000元，交至2016年3月14日，此后因无人收取再未交纳；2016年12月20日左右，其因生意不好从该房屋搬走。孔某对张乙的谈话笔录予以认可；某公司、张某、张甲对张乙陈述的内容不认可，认为张乙与孔某间确系合伙关系。一审法院认为，本案争议焦点一为《房屋租赁合同》出租人主体，本案中，张某系某公司法定代表人，现某公司、张某、张甲均认可涉案房屋系某公司购买，登记在张甲名下，张某、某公司均表示张某系作为公司法定代表人代表某公司签订合同的职务行为，张甲亦表示其同意某公司合法使用该房屋并进行出租，且合同落款处加盖某公司公章，收条亦记载为某公司张某，可以认定上述行为系张某作为某公司法定代表人的职务行为。故认定《房屋租赁合同》的合同相对方应为某公司，对孔某认为某公司并非涉案合同相对方，无权提出反诉之意见，不予采纳。本案争议焦点二为《房屋租赁合同》是否已于2016年12月3日解除。孔某主张因张某未向其交付房屋二三楼，且涉案房屋系违法建筑无法办理工商登记，合同目的不能实现，故其于2016年12月3日向张某发送解除通知，合同已于当日解除。根据孔某提供的西安市规划局航天分局工作联系单及法院前往西安市工商局航天分局调查情况，西安市工商局航天分局虽于2015年2月26日暂停办理涉案房屋的工商登记，但张乙于此后的2015年5月14日在涉案房屋成功办理了工商登记并正常经营，说明该房屋能够作为营业场所办理工商登记，故孔某主张因涉案房屋系违法建筑无法办理工商登记，合同目的不能实现之理由解除合同，不予采信；同时，根据证人证言，可以证实已向孔某实际交付涉案房屋二、三层；综上，孔某向张某发送解除函，不符合合同法定解除条件，故该合同并未于2016年12月3日解除。但因双方当事人均要求解除合同，且某公司已于2017年8月将涉案房屋另行出租，故某公司反诉要求解除该合同，依法予以支持。本案争议焦点三为孔某与第三人张乙是否存在合伙关系。因孔某及张乙对合伙关系均予否认，某公司仅提供了孔某与张某的短信记录及转账记录、证人证言，仅能证明孔某为张乙的“某面片”支付过部分租金及物业费，但不足以说明孔某与张乙系合伙关系，故对某公司此节意见不予采信。对于孔某要求退还已支付租赁费460000元一节，因该房屋二、三层已实际交付，但一层房屋一直系他人占有使用，某公司并未向孔某交付一层房屋，故一层房屋部分的租赁费应当予以扣减。对于一层房屋租赁费的标准，综合考虑孔某系三层整体承租及一层临街的便利条件等因素，参考张乙与李某乙签订租赁合同中对租赁费的约定，酌情将一层部分租赁费认定为三层整体租赁费的60%，即276000元，该部分费用某公司应当向孔某退还，并应按中国人民银行同期贷款利率承担自2015年11月1日至实际退还之日止的资金占用期间的利息。此外，因孔某在签订合同时已明知一层房屋由他人正在使用，某公司亦实际向孔某交付了二、三层房屋，且涉案房屋1-3层有房屋产权证书，未影响工商登记手续的实际办理，故孔某要求某公司承担其安装电梯造成的损失，无事实及法律依据，不予支持。对于某公司反诉要求孔某承担自2016年3月15日起至2017年8月13日期间的房屋占用费一节，某公司证据不足以证明在此期间孔某继续占有或使用涉案房屋，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、原告（反诉被告）孔某与被告（反诉原告）某公司于2015年11月1日签订的房屋租赁合同有效，予以解除；二、被告（反诉原告）某公司于本判决书生效后10日内返还原告（反诉被告）孔某房屋租赁费276000元；并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月1日起至实际返还之日止的资金占用期间的利息；三、驳回原告（反诉被告）孔某其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）某公司其余反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8799元，原告已预交，由原告负担4000元，被告某公司负担4799元；反诉受理费2375元，被告某公司已预交，由原告负担2058元，被告某公司负担317元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，张某系某公司法定代表人，案涉的《房屋租赁合同》出租人签字处均有张某的签名并加盖某公司公章，且张某、某公司均表示张某系作为公司法定代表人代表某公司签订合同的职务行为，而作为房屋所有人的张甲亦表示同意由某公司合法使用该房屋并进行出租。故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》的出租主体为某公司并无不当。现孔某、某公司均要求解除合同，本院应予准许。根据一审证人证言、西安市工商局航天分局调查情况及孔某在签订电梯设备合同并支付定金等事实，可以证实某公司已向孔某实际交付涉案房屋二、三层；故孔某上诉主张某公司未向其交付房屋二三楼理由不能成立；因该房屋二、三层已实际交付，但一层房屋一直系他人占有使用，某公司并未向孔某交付一层房屋，故一层房屋部分的租赁费应当予以扣减。一审综合考虑孔某系三层整体承租及一层临街的便利条件等因素，参考张乙与李某乙签订租赁合同中对租赁费的约定，酌情将一层部分租赁费认定为三层整体租赁费的60%即276000元，判决该部分费用某公司应当向孔某退还并应按中国人民银行同期贷款利率承担自2015年11月1日至实际退还之日止的资金占用期间的利息正确。孔某在签订合同时已明知一层房屋由他人正在使用，某公司亦实际向孔某交付了二、三层房屋，且涉案房屋1-3层有房屋产权证书，未影响工商登记手续的实际办理，故孔某上诉要求某公司承担其损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于某公司上诉认为孔某与张乙存在合伙关系一节，因某公司未提供充分的证据加以佐证，且孔某与张乙均否认存在合伙关系，故某公司该项上诉理由不能成立。对于某公司上诉要求孔某承担自20162017年34月151日起至2017年8月13日期间的房屋占用费一节，某公司无证据证明在此期间孔某继续占有或使用涉案房屋，故对该项上诉请求不予支持。综上所述，孔某、某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费某公司预交10989元由某公司负担，孔某预交8799元由孔某负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇一九年九月二十九日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 1