贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终228号上诉人（原审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王绍菊，女，1979年10月10日出生，汉族，住贵州省黎平县。被上诉人（原审原告）：杨明，男，1974年1月7日出生，布依族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人王绍菊、杨明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的起诉或者驳回被上诉人提出的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人以同一事实和理由进行“重复起诉”，依法应裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求。2018年02月1日被上诉人曾经以同一事实和理由向黎平县人民法院提起诉讼，现被上诉人以同一事实和理由进行重复起诉，应依法裁定驳回其起诉或者判决驳回其诉讼请求，原审判决支持其部分诉求不当。2.即便不考虑被上诉人的“重复起诉”原因，上诉人也没有存在“违约”行为，被上诉人提出向上诉人索要的文书模糊不清、没有明确具体的“相关文书”的诉求有悖《民事诉讼法》第119条的民事诉讼起诉条件。3.原审核定的逾期交房“违约金”计算的起点时间不当，多计算了210天的违约期间的“违约金”10393.47元。上诉人主张的2015年09月30日之前的诉讼时效期间已经届满《民法通则》规定的二年。原审扩大的超过诉讼时效起诉的逾期交房违约金为：（351927元+143000元）×0.0001÷365天×210天=10393.47元，应当依法扣减。王绍菊、杨明辩称，1.上诉人逾期交付、逾期办理商品房转移登记有关文书的行为明显违反合同约定，依法应当承担违约责任。上诉人明确承认自身存在逾期交房和逾期办理商品房相关文书的违约责任。合同约定上诉人应当于2015年3月30日前将房屋交付给被上诉人，但被上诉人直到2015年12月6日才接受到房屋，逾期交房天数达到270天。2.上诉人逾期交付出售房屋办理转移登记文书的行为严重违反了合同约定，侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人理应按照协议约定承担违约责任。王绍菊、杨明向原审法院起诉请求：1.判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2.判决被告承担逾期交房违约金16075元（从2015年3月31日计算至实际交房2015年12月31日止，以房屋总价款351927×6.18%÷365天×270天=16075元）。3.判决被告承担逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金76404.35元，暂从2015年6月30日起计算到2017年12月29日，共计2.5年，违约金为：（351927元+143000元）×6.175%×2.5=76404.35元；4.判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2017年12月29日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付给原告止，计算标准参照上述第3条；5.判决被告立即将代为收取原告房屋契税及公共维修资金缴存到政府相关部门。一审法院认定事实：2013年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的黎平县德凤镇侗族风情园3幢1单元5层1号商住房，建筑面积为119.83㎡，房屋总价为人民币351927元。2013年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的黎平县德凤镇侗族风情园3幢-1层-2号地下车库，面积为28.6㎡，总价为人民币143000元。合同第十条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房，（二）交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。但被告未按合同约定的2015年3月31日前将商品房交付原告，直到2015年12月31日才予交付。且至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未取得房屋产权证。原告所购买的商品房在2017年3月22日具备了办理产权转移登记的条件。同时查明，原告于2018年2月1日向原审法院起诉，请求：1、判决被告办理房产证给原告；2、判决被告支付不能办理房产证的违约金105000元。原审法院审理后作出（2018）黔2631民初197号判决书，被告不服上诉，黔东南苗族侗族自治州中级法院于2018年7月19日作出（2018）黔26民终1399号判决书，判决书以被上诉人（原告）的诉讼请求不当驳回原告的诉讼请求，撤销了黎平县人民法院作出的判决。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费、维修基金、物业管理费等费用，但被告却未能在约定的期限交付房屋，亦未能将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，庭审中原告认可被告于2015年12月31日交付商品房，故被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2015年3月31日的次日至2015年12月31日止，逾期天数为270天，逾期违约金为：（351927元+143000元）×0.0001×270天=13364元，多出部分，该院不予支持；关于逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，原告主动要求调整到按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.175%，支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，其计算方式符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院予以支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。同时合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故开发商具备办证条件之日为其承担违约金责任的截止日期。被告楼盘在2017年3月22日已符合办证条件，故被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年6月30日的次日至2017年3月22日，原告请求超出的天数不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。《民法总则》于2017年10月1日施行，故原告请求中关于支付2015年10月2日至2017年3月22日期间的违约金，在《民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期间。原告于2018年9月25日起诉，没有超过3年诉讼时效期间，故对此期间的违约金应予支持。其期间为2015年10月2日至2017年3月22日，逾期天数537天，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为（351927元+143000元）×6.175%÷365天×537天＝49150元。故原审法院予以支持49150元，超出部分不予支持。关于原告请求被告将原告所交的房屋契税及维修基金缴存到政府相关部门的问题。因其请求不符合合同的相对性原则，亦不属本案的调整范围，对其请求不予支持。被告主张原告诉讼为重复诉讼的意见，因原告在本案的诉讼请求与原诉讼请求不一致，对被告的意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告王绍菊、杨明签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王绍菊、杨明支付逾期交房违约金13364元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王绍菊、杨明支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金49150元。四、驳回原告王绍菊、杨明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元，减半收取1051元，由原告王绍菊、杨明负担500元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担551元。二审中，王绍菊、杨明没有提交新证据，鸿邺公司提交的新证据如下：1.维修基金申报清单，拟证明王绍菊、杨明家的契税和维修基金已经转交给了不动产办证中心；2.贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明上诉人开发建设的位于黎平县德凤街道侗族风情园二标段3号楼于2015年12月11日经过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，并报经黎平县住房和城乡建设局审批，准予办理这栋楼房的交付使用备案手续，可以办理产权转移登记；3.不动产登记中心证明，拟证明2018年4月10日，黎平县法院安排法官解晓莉、毛恩跃依法到黎平县不动产登记中心调查，该中心在介绍信上批注回复内容：黎平县住建局对侗族风情园的A地块项目1、2、3、5、9、10、11、14、15号楼在2017年3月22日均已具备办理了产权登记条件，印证了竣工验收备案表可以办理房屋转移登记；4.不动产权证书，拟证明黎平县德凤街道“侗族风情园”3号楼同楼业主之一的何兴亮在2018年3月28日已经领到了黔（2018）黎平县不动产权第000620号《不动产权证书》，证明了该栋楼房具备了办理产权证书的全部条件，不存在上诉人不能交付产权转移登记文书的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王绍菊、杨明对鸿邺公司提交的证据的质证意见如下：1.对1号证据的真实性保留异议，契税和维修基金交到政府部门后会有正式的发票，但是这只是房开商的个人登记情况，而且没有原件，该维修基金申报清单与本案无关，该证据不能证明其已经履行了相应的义务；2.对2号证据的关联性和证明目的持异议，该份证据仅是房屋竣工验收表，仅作为房屋交付所必备的一个手续，而且在房屋交付的时候是需要有消防验收、环保验收等证明，该证据无法证明房屋可以办理产权转移登记；3.对3号证据的真实性和关联性有异议，合同约定将相关文书交付给被上诉人，但是上诉人没有交付，上诉人没有告知被上诉人已具备办证条件，未履行告知义务，对该证据的证明目的有异议；4.对4号证据的关联性和证明目的有异议。其他业主获得了不动产权证不代表被上诉人就一定能获得相关的法律文书，同时该份证据也充分证明了上诉人的违约行为是客观存在的，相关业主的不动产证办结的时间均是在2018年2月份以后，与合同的约定的办证时间逾期有两年之久，从而证明被上诉人的诉讼请求有事实依据和法律依据。本院经审查认为，虽然鸿邺公司提交的维修基金申报清单无原件，但是经本院调查核实，该复印件与原件的内容一致，而且加盖了黎平县建设局的监收章，能够达到鸿邺公司的证明目的，故本院对该证据予以采信；鸿邺公司提交的竣工验收备案表只能证明案涉房屋所在的楼栋已经过竣工验收备案，不能证明案涉房屋可以办理产权转移登记；鸿邺公司提交的不动产登记中心证明说明案涉房屋在2017年3月22日可以办理不动产权登记；鸿邺公司提交的其他业主的不动产权证书与待证事实没有关联性，不能证明案涉房屋具备了办理不动产权证书的条件。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否构成重复起诉；2、被上诉人的诉讼请求是否明确具体；3、原审法院是否多计算了210天的逾期交房违约金10393.47元。关于争议焦点一，本院认为，被上诉人曾于2018年向黎平县人民法院起诉，当时的诉讼请求是要求上诉人为其办理房产证，同时要求支付不能办理房产证的违约金，而被上诉人在本案的诉讼请求是要求上诉人将商品房转移登记的相关文书办结交付给被上诉人，并要求上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付相关文书的违约金。被上诉人在本案中的诉讼请求与其在2018年向黎平县人民法院起诉的诉讼请求不同，而且起诉的事实和理由亦不相同，故其不构成重复起诉。关于争议焦点二，本院认为，根据上诉人与被上诉人所签的《商品房买卖合同》第十九条第三款之约定，上诉人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人。上诉人应按照合同约定的时间向被上诉人交付相关文书。因我州每一个县（市）不动产登记中心办理不动产权证的要求不一样，而且每个时间段要求提供的办证材料也不一样，上诉人应当根据黎平县不动产登记中心的要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。因此，上诉人所提被上诉人的诉讼请求不明确不具体的上诉理由不成立。关于争议焦点三，本院认为，上诉人在一审庭审中对逾期交房违约金的诉讼时效提出抗辩，但是一审法院对已超过诉讼时效的部分逾期交房违约金予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。根据上诉人与被上诉人所签的两份《商品房买卖合同》第十条之约定，上诉人应当在2015年3月31日前向被上诉人交付商品房及车库，上诉人直到2015年12月31日才向被上诉人交付商品房和车库，故违约时间为2015年3月31日至2015年12月31日。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，2015年10月1日以前的逾期交房违约金已过两年的诉讼时效，故本院对2015年4月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金不予支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2015年10月1日以后产生的逾期交付文书违约金，在民法总则施行之日尚未满2年，应适用3年的诉讼时效。被上诉人在2018年9月25日起诉，对没有超过三年诉讼时效部分的违约金，应予以支持。上诉人应向被上诉人支付2015年10月1日至2015年12月31日的逾期交房违约金，即4504元[（351927元+143000元）×0.0001×91天]。综上所述，上诉人鸿邺公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1564号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1564号民事判决第四项；三、变更贵州省黎平县人民法院（2018）黔2631民初1564号民事判决第二项为贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向王绍菊、杨明支付逾期交房违约金4504元；四、驳回王绍菊、杨明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为1051元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担904元，王绍菊、杨明负担147元；二审案件受理费2100元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1806元，由王绍菊、杨明负担294元。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员罗朝丽