重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终285号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈云芬，女，1952年3月11日出生，汉族，住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人陈云芬、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎、被上诉人陈云芬、原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县XX号房屋许可执行；3.一审、二审诉讼费由陈云芬承担。事实和理由：1.陈云芬提供的银行流水非盛景旅游开发公司账户，与合同约定的金额不能完全对应，不能证明其支付了全部购房款。2.未办理过户登记应属陈云芬的过错。3.抵押在前，签订买卖合同在后，未经抵押权人同意的转让行为无效，陈云芬无法取得案涉房屋的所有权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条的规定，驳回陈云芬的异议请求。即使认为《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条为第二十七条但书部分的规定，本案为商品房，应当适用第二十九条规定进行审理。5.本案适用查封节点错误，应当适用案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间。陈云芬辩称，其对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，可以排除执行，华融资产重庆分公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。盛景旅游开发公司述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县XX号房屋许可执行。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“XX”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“XX”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“XX”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“XX”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的抵押权设立时间为2015年2月。再查明：2015年5月20日，陈云芬与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县房屋，房屋用途为住宅，总价款286951元，付款方式为一次性付款，房产证陈云芬委托盛景旅游开发公司办理。2014年11月25日，盛景旅游开发公司向陈云芬出具了一份付款委托书，载明盛景旅游开发公司委托陈云芬将其购买XX房屋XX号的购房款360297元支付给蔡耀，以冲抵盛景旅游开发公司欠海丰建设公司的工程款。2015年5月21日，陈云芬向蔡耀汇款支付了28万元，该汇款备注上注明石柱XX房屋全款，2014年11月25日，盛景旅游开发公司向陈云芬出具收据，载明收到陈云芬案涉房屋的购房款286951元，载明的收款方式为抵款，陈云芬举示的接房流程单载明陈云芬于2015年6月13日接房，陈云芬于2015年6月14日在重客隆黄水综合电器商场订购了海信电视机、海尔冰箱；2016年8月27日，陈云芬为案涉房屋向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了天燃气费68元；2017年7月5日，陈云芬为案涉房屋缴纳了2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费882.1元。陈云芬在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异293号执行裁定书，后该院院长发现该裁定书确有错误，又按审判监督程序作出（2018）渝04执监3号执行裁定书，裁定撤销该院（2018）渝04执异293号执行裁定书，中止对石柱土家族自治县XX房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：陈云芬能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议复议规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）陈云芬是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，陈云芬与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2015年5月20日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）陈云芬在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游开发公司出售的“XX”小区房屋属精装修房屋，不能根据陈云芬与海丰建设公司签订的《“XX”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从陈云芬提交的证据来看，陈云芬于2015年6月13日接房，并陆续为该房添置电器、缴纳物业管理费，足以证明陈云芬于2015年6月13日起已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从陈云芬提供的证据来看，陈云芬系受盛景旅游开发公司的委托向蔡耀支付购房款，陈云芬已按付款委托向蔡耀转账支付了购房款，盛景旅游开发公司向其出具了购房款收据，视为盛景旅游开发公司认可其收到购房款，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。陈云芬在购买涉案房屋时，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定陈云芬委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。因此，案涉房屋未办理产权过户登记不是陈云芬的原因。据此，陈云芬在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因陈云芬自身原因未办理过户登记，符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，陈云芬享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融公司重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融公司重庆分公司在本案中提出陈云芬提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和陈云芬串通制作虚假合同和收据的可能。但华融公司重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费5604.26元，由华融资产重庆分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审另查明：1.重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书。2.二审中，陈云芬按照本院要求向重庆市第四中级人民法院缴纳案涉房屋剩余购房款6951元。当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：陈云芬是否就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。1.《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。2.《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司所称重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间作为认定本案相关事实的查封时间，而重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应当以2017年7月14日作为本案的查封时间。3.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产无过错买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，陈云芬购买的案涉房屋符合该规定，故陈云芬对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：首先，陈云芬与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订于2015年5月20日，早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，故陈云芬在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，陈云芬2015年6月13日接房，2015年6月14日在重客隆黄水综合电器商场订购了海信电视机、海尔冰箱，2016年8月27日为案涉房屋向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了天燃气费68元，2017年7月5日为案涉房屋缴纳了2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费882.1元，时间均早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间，故陈云芬在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付问题。陈云芬与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》约定购房款为286951元，陈云芬于2015年5月21日向盛景旅游开发公司的委托收款人蔡耀汇款支付28万元，可以认定陈云芬已支付案涉房款28万元。至于剩余房款6951元，二审中，陈云芬已按照人民法院的要求将剩余购房款6951元交付执行，可以认定陈云芬已支付案涉房屋全部价款。最后，案涉房屋未办理过户登记非因陈云芬自身原因。陈云芬签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情况下，陈云芬基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定陈云芬已经履行了合理的注意义务。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5604.26元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 田晓梅审 判 员 徐 宾审 判 员 周 倩二〇一九年九月二十四日法官助理 孙 静书 记 员 谢雨含