北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64033号原告：尹桂琴，女，1957年9月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：袁国有，男，1932年12月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：丁某（被告袁国有之妻），女，1956年12月24日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安定路20号院6号楼5层。法定代表人：于永祥，董事长。委托诉讼代理人：孟莉，女，1978年7月30日出生，汉族，北京岳安物业管理有限责任公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘子凤，女，1957年1月19日出生，汉族，北京岳安物业管理有限责任公司职员，住北京市东城区。原告尹桂琴（以下简称姓名）与被告袁国有（以下简称姓名）、北京岳安物业管理有限责任公司（以下简称岳安物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。尹桂琴、袁国有及其委托诉讼代理人丁某、岳安物业公司委托诉讼代理人孟莉、刘子凤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。尹桂琴向本院提出诉讼请求：确认二被告就位于北京市朝阳区甘露园南里二区x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋）所签的公有住宅租赁合同无效。事实及理由：1996年，我通过拆迁分配获得涉案房屋，该房屋为公有租赁住房性质，我作为承租人享有上述房屋的居住使用权。我与袁国有曾因房屋纠纷诉至朝阳法院，在纠纷没有解决的前提下，我偶然得知岳安物业公司在我不知情且不在场的情况下，将上述房屋的承租人擅自变更登记到袁国有名下，剥夺了我的相关权利，导致我无处可居。我认为岳安物业公司与我签订了公有住宅租赁合同，并向我交付房屋，我才是房屋的合法承租人，二被告签订的公有住宅租赁合同侵犯了我的合法权益，应属无效。故诉至法院，望判如所请。袁国有辩称，不同意尹桂琴的诉讼请求。我已经购买了涉案房屋，我们之间的纠纷也经过了法院判决，岳安物业公司是基于法院判决与我签订的公有住房租赁合同。岳安物业公司辩称，已有生效判决认定涉案房屋系袁国有购买，我们基于生效判决与袁国有签订了公有住房租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年9月2日，尹桂琴与北京市城区房屋建设开发公司物业管理部（后更名为北京岳安实业股份有限公司）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由尹桂琴承租涉案房屋。2002年初，尹桂琴之母李某与袁国有在王某、张某家中相识，当时李某提出要将涉案房屋出售，恰逢袁国有有意购房，双方遂就涉案房屋买卖进行协商，确定房价款为10万元。2002年3月23日，袁国有经王某向李某支付9万元；2002年3月26日，袁国有向李某支付1万元。因尹桂琴曾向赵某借款，双方约定在尹桂琴偿还借款之前涉案房屋一直由赵某占有使用，故李某收到款项后，即将款项还给赵某，随后赵某从涉案房屋中腾退。后王某提出向尹桂琴本人核实是否同意买房事宜，于是李某电话联系在外地工作的尹桂琴，尹桂琴表示让李某看着办理。2002年5月，李某将涉案房屋交付给袁国有，并将尹桂琴名下的《北京市公有住宅租赁合同》、常住人口登记簿、身份证交给袁国有，用于办理更名手续，但因尹桂琴本人未到场，更名手续未能办理。2011年，尹桂琴以返还原物纠纷诉至本院，要求袁国有腾退返还涉案房屋并支付居住期间拖欠的供暖费、房屋使用费，返还扣押的房本、户口本和身份证。本院经审理作出（2011）朝民初字第23066号民事判决书，认定袁国有与李某之间存在房屋买卖交易的事实，袁国有已向李某支付10万元款项，其占有涉案房屋系通过买卖交易而取得，尹桂琴对此情况应当知悉；在双方之间的房屋买卖关系未被确认无效或解除的情形下，尹桂琴要求袁国有腾退房屋、支付使用费及返还相关证件的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故驳回了尹桂琴的全部诉讼请求。尹桂琴不服一审判决提出上诉，2011年11月8日，北京市第二中级人民法院经审理作出（2011）二中民终字第18748号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年，尹桂琴诉至本院，要求确认袁国有与李某之间关于涉案房屋的房屋买卖口头协议无效。本院经审理作出（2013）朝民初字第20751号民事判决书，判决驳回尹桂琴的诉讼请求。尹桂琴不服一审判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2014）三中民终字第04977号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，经审理作出（2014）朝民初字第29168号民事判决书，认为袁国有与李某之间就涉案房屋存在房屋交易事实，袁国有已向李某支付了10万元购房款，尹桂琴对此情况应是知晓，虽李某不是涉案房屋的所有权人和承租人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尹桂琴要求确认袁国有与李某关于涉案房屋的房屋买卖口头协议无效的依据不足，故判决驳回尹桂琴的诉讼请求。尹桂琴不服提出上诉，后于2015年4月23日撤回上诉。2013年，袁国有、丁某以排除妨害纠纷将尹桂琴、北京岳安实业有限公司诉至本院，请求尹桂琴立即腾退涉案房屋并支付房屋使用费用，本院判决支持了袁国有要求尹桂琴腾房并要求尹桂琴支付房屋使用费的诉讼请求，尹桂琴不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，袁国有与李某之间经生效判决已认定存在涉案房屋的买卖口头协议，袁国有支付了相应款项，李某交付了房屋，该买卖协议已经履行完毕，且经法院审理不存在无效情形。北京岳安实业股份有限公司并未明确表示不同意双方关于涉案房屋的交易行为，故袁国有、丁某对涉案房屋的占有属于合法占有，而尹桂琴通过非法途径占有使用涉案房屋，理应腾退返还给袁国有、丁某，综上，北京市第三中级人民法院于2017年8月作出（2017）京03民终7990号民事判决，维持了本院的一审判决。判决后，岳安物业公司与袁国有签订《公有住宅租赁合同》，约定由袁国有承租涉案房屋。（2017）京03民终7990号民事判决作出后，袁国有、丁某向本院申请了强制执行，2019年，尹桂琴女儿尹某某向本院提起案外人执行异议之诉，请求立即停止对涉案房屋的强制执行。本院经审理认为尹某某主张涉案房屋系其拆迁分配所得安置的公房并据此要求停止法院对涉案房屋的执行，但其并未提交充分的证据予以证明，且即使尹某某为被安置人之一，其对房屋享有居住使用权，该权利亦不足以排除法院对涉案房屋的执行，如尹某某认为涉案房屋买卖对其居住利益造成损害，可另行向尹桂琴主张权利，故，本院驳回了尹某某要求停止涉案房屋强制执行的诉讼请求。庭审中，尹桂琴主张岳安物业公司与袁国有签订《公有住宅租赁合同》时未经其同意，涉案房屋有其女儿尹某某居住使用的权利。岳安物业公司提交了北京岳安实业股份有限公司出具的《证明》，证明北京岳安实业股份有限公司系涉案房屋产权人，委托岳安物业公司与袁国有签订《公有住宅租赁合同》。本院认为：尹桂琴主张岳安物业公司与袁国有签订的《公有住宅租赁合同》应为无效，其理由为该份合同的签订未经过其同意，并且其女儿对房屋有居住使用的权利。根据本案查明的事实，袁国有与尹桂琴曾就涉案房屋买卖引起的纠纷提起多次诉讼，已经生效的判决已认定袁国有购买了涉案房屋并判决尹桂琴腾退涉案房屋，袁国有与岳安物业公司签订《公有住宅租赁合同》并未侵犯尹桂琴的权利，尹桂琴主张袁国有与岳安物业公司签订《公有住宅租赁合同》需征得其同意，缺乏法律依据。另，尹桂琴并未提供充分证据尹某某对涉案房屋享有居住使用权，且即使尹某某对涉案房屋享有居住使用权，亦有生效判决认定，尹某某可另行向尹桂琴主张权利，故尹桂琴以尹某某对涉案房屋享有居住使用权为由主张岳安物业公司与袁国有签订的《公有住宅租赁合同》无效，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告尹桂琴的诉讼请求。案件受理费70元，由尹桂琴负担（已交纳35元，余款于本判决后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 王 栋人民陪审员 唐秋菊二〇一九年九月十七日书 记 员 李丽花