陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕04执异200号 案外人：张滨，男，汉族，1974年XX月XX日生，住陕西省柞水县，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：王京，陕西诺灵律师事务所律师。 申请执行人：杨艺帆，男，汉族，1966年8月3日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX608030319。 委托代理人：师琛，男，汉族，1992年1月8日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被执行人：陕西奥松房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610000677915974P。 法定代表人：蔡肇华，该公司执行董事。 委托代理人：王琛，该公司法律顾问。 被执行人：蔡肇华，男，汉族，1971年12月17日生，住陕西省西安市雁塔区，公民身份号码：61252XXXX112171495。 在本院执行申请执行人杨艺帆与被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人张滨对本院的评估、拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月11日举行了听证，现已审查终结。 案外人张滨称，咸阳市中级人民法院于2019年7月3日发出（2019）陕04执23号公告，对位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产进行评估拍卖，异议人对法院予以评估拍卖陕西奥松房地产开发有限公司出卖给异议人的房屋即付1号楼1单元30层04号房屋有异议。异议人与陕西奥松房地产开发有限公司在2018年4月26日签订了《房屋买卖合同》，陕西奥松房地产开发有限公司只是开发商而已，此房已交付给异议人，该房屋的所有权属于异议人，是异议人的合法财产，而不是陕西奥松房地产开发有限公司的财产，人民法院对此不能进行执行。故请求及时停止陕西奥松房地产开发有限公司出卖给异议人的房屋即付1号楼1单元30层04号房屋的评估及拍卖工作，并解除一切执行行为。 蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司称，第一、对案外人异议请求没有意见，房子的确已经卖给了异议人，法院查封不合适；第二、被查封的柞水县临河路中段付一号楼41套房产，有的房屋系柞水县棚户区改造居民拆迁安置用房，对于这样的房屋法院不应查封；第三、咸阳市中级人民法院（2016）陕04财保7号民事裁定书、（2016）陕04财保7号之一民事裁定书的诉前财产保全措施，不能作为本执行案件的依据，（2019）陕04执23号裁定说对奥松公司的房屋进行保全，但该保全早已失效。我们对本院的查封起止时间有异议，我们认为2019年6月11日的查封行为不能追溯到2016年。 杨艺帆称，1、申请执行人向咸阳中院申请查封被执行人名下房产时，柞水县房管所等行政部门并没有向法院说明该房产不可查封，也没有出具相关文件，查封的所有房产均在陕西奥松房地产开发有限公司名下，法院在查封后，也没有任何行政部门或者债权人提出异议，直至执行阶段，异议人才向咸阳中院提出执行异议；2、异议人声称取得涉案房产后，为何迟迟不到房管所办理房屋网签备案和房屋产权，异议人是否和陕西奥松房地产开发有限公司合伙欺瞒、诈骗、转移法院查封的合法财产，请法院查明事实真相；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述规定可知异议人并不享有对该案房产的所有权；4、异议人的财产得不到有效保护时，应依据与陕西奥松房地产开发有限公司签订的合同约定提起诉讼或仲裁，而不是向咸阳中院提出执行异议，其异议和本案无关。综上，请求驳回异议人张滨的异议请求。 本院查明，申请执行人杨艺帆与被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，因诉前保全需要，本院依据杨艺帆的申请于2016年6月15日作出（2016）陕04财保7号协助执行通知书并附（2016）陕04财保7号民事裁定，向柞水县不动产登记中心送达了上述协助执行通知及民事裁定。（2016）陕04财保7号协助执行通知书载明对陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产预查封（包括本案涉案房产），查封期限为三年。后杨艺帆向本院提起诉讼。 2018年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终752号判决，该二审判决维持本院（2017）陕04民初161号民事判决，现已发生法律效力。本院（2017）陕04民初161号民事判决主文为：一、被告蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆债权6891034元；二、被告蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆以5489120元为基数，按年利率24%计算的利息（从2017年5月27日计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告杨艺帆其他诉讼请求。后被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司未履行生效判决确定的还款义务，杨艺帆向本院申请强制执行。 本院另查明，2019年1月14日，本院作出（2019）陕04执23号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司（含分公司、分支机构、项目部等）的银行存款1000万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。 2019年3月13日，本院作出2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县不动产登记中心协助执行以下事项：继续查封陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产，查封期限为三年。查封期间不得办理任何转移、抵押、变更等手续。本院向柞水县不动产登记中心送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。 2019年4月22日，本院作出2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县房产管理局协助执行以下事项：禁止对被执行人陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX房XX号楼XX层房产办理转移、网签备案等其他备案手续，禁止期为三年。本院向柞水县房产管理局送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。 2019年6月11日，本院作出（2019）陕04执23号之二执行裁定书，裁定内容如下：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务。逾期本院将对被执行人陕西奥松房地产开发有限公司名下位于陕西省柞水县XX路XX段XX号楼XX层XX号楼41套房产进行评估后予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司所欠申请执行人杨艺帆的债务。评估、拍卖中发生的费用由被执行人承担。 2019年6月28日，本院作出（2019）陕04执23号之三执行裁定书，裁定终结本案的本次执行程序。 本院还查明，案外人张滨与陕西奥松房地产开发有限公司于2018年4月26日签订了房屋买卖合同。同日，陕西奥松房地产开发有限公司向张滨出具财务收据，盖有陕西奥松房地产开发有限公司财务专用章，收据显示房屋总价为513628元，房号为-1-3004号。本院查封陕西奥松房地产开发有限公司名下财产包括上述房产。 本院认为，本案的争议焦点为案外人所提异议能否阻止本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，案外人张滨与被执行人陕西奥松房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的时间为2018年4月26日，明显迟于本院的查封时间，在本院查封之前其并未对涉案房产合法占有，且其在与陕西奥松房地产开发有限公司签订合同之后，并未在当地有关部门向陕西奥松房地产开发有限公司主张过房屋产权过户等请求，明显怠于履行自身权利。故对于案外人张滨的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回张滨的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨党代 审 判 员 任建章 审 判 员 陈寒瑛 二〇一九年九月十七日 法官助理 樊志强 书 记 员 陈艺方