云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初104号原告：李亚辉，女，1963年12月28日出生，汉族，云锡老厂分公司退休职工，住个旧市。委托诉讼代理人：张兴有，方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理被告：红河州圳隆房地产开发经营有限公司，住所地个旧市建设路193号。法定代表人：喻瑛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龚宝明，云南贞元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈良，云南贞元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李亚辉与被告红河州圳隆房地产开发经营有限公司（以下简称圳隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人及委托诉讼代理人张兴有和被告法定代表人喻瑛及委托诉讼代理人龚宝明、陈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亚辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金16985元；2.判令被告返回不应当收取的楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年5月16日与被告签订《商品房购销合同》，购买位于个旧市建设路193号盛世豪都一期2幢6层07号房屋一套，该房屋面积为73.89㎡。双方约定：房屋单价为4351元/㎡，总价321495元。被告应于2016年12月31日前将房屋交付给原告，若被告未能如期交付房屋，逾期30日内按10元/天向原告支付违约金，逾期30日后由被告按照已付价款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。被告向原告收取楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元，上述设施属于原告购买房屋的附属设施，被告对上述费用的收取没有任何法律依据。原告按照约定通过向银行贷款的方式向被告支付了全部购房款，被告却未按约定履行如期交房义务，也未向原告支付违约金，故原告起诉来院。圳隆公司辩称：1.逾期交房的原因是政府行为的不可抗力所致，从2015年8月起因房产管理部门网签系统更新，导致被告不能与成交客户正式签订合同，合同无法备案，从而导致银行从2015年8月后不能正常办理按揭贷款手续，导致公司资金回笼受限，项目不能正常施工，无法按期交房。因此被告不应当承担逾期交房的违约责任;2.关于多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控费用确实不在规定范围内，但被告与业主代表多次协商，取得了业主代表的一致认可，将原先收取原告的4800元，通过抵扣物业费用的方式减免为3300元，因此收取费用不应退还。综上所述，被告并未违约，请求驳回原告诉讼请求。若法院审理认为被告存在违约，则原告主张的违约金过高，请求以购房总价以每日十万分之五予以计算违约金。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.关于被告是否存在逾期交房的行为？2.如果被告存在违约行为，则被告给付原告的违约金数额应如何计算？3.原告要求被告退还收取的多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控费用3300元是否合理？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告李亚辉提交的《身份证》复印件一份、《云南省地方税务局通用机打发票》、《云南增值税普通发票》、《维修基金收据》复印件各一份；被告圳隆公司提交的证据《国有土地使用证》复印件一份、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》复印件一份、《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件二份、《中华人民共和国建设用地施工许可证》复印件一份、《商品房预售许可证明》复印件一份，《云南省建设工程档案合格证》复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李亚辉提交的证据：1.《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各一份，欲证明原告向被告购买房屋的事实；2.《收据》复印件一份，欲证明原告已向被告交付楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元的事实；3.《盛世豪都业主领房验收交接表》复印件一份，欲证明原告于2017年7月24日接房的事实。经质证，被告圳隆公司对原告提交的证据的真实性均无异议，但认为，对证据1因合同已明确因政府行为导致逾期，被告可以免责；对证据2的真实性无异议，但认为该费用虽不在规划内，但因逾期交房,被告已减免了部分费用,原来的收费标准为每户4800元，因逾期交房已经减免每户1500元；对证据3的真实性无异议，但认为若原告主张违约金则只能计算至实际接房之日。被告圳隆公司提交的证据：1.商品房购销合同附件三《合同补充协议》一份，欲证明因政府行为导致逾期交房的，被告可以免责；业主存在逾期付款的事实；2.2018年2月5日，被告向个旧市房产处作出的《关于2018年3月10日以前完成项目竣工的回复》、2018年3月2日，被告向个旧市住房和城乡建设局作出的《关于房地产开发领域维稳整改通知的回复》、2018年3月21日，被告向个旧市住建局作出的《盛世豪都一期项目情况汇报》、2018年5月9日，被告向个旧市房产处作出的《关于盛世豪都一期工程推迟交房情况的回复》、2018年6月8日，被告向个旧市房产处作出的《关于2018年5月30日未交房的上访回复》各一份，以上证据欲证实个旧市存在政府暂停销售备案和金融机构暂停按揭贷款审批的情况;3.《关于盛世豪都一期工程业主配套费情况说明》、《关于多媒体、可视对讲系统、门禁系统收费标准确认书》、部分业主签订的《楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费变更确认书》，以上证据欲证实被告收取多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控费取得了业主认可的事实；4.业主申请提前装修入户的《申请表》八份、《建设工程竣工验收备案表》，以上证据欲证实被告正式交房（2019年1月4日）之前，大部分业主已提前装修入住的事实。经质证，原告李亚辉对证据1的真实性合法性认可，对证明目的不认可，认为在合同中已约定逾期交房可以免责的情况中，并不存在被告所述的政府行为导致交房的情况；对证据2认为都是被告单方面的证据，并不能证明被告未逾期交房；对于证据3的真实性无异议，对证明目的不予认可，开发商收取的多媒体、可视对讲等费用，是被告方单方面的证据，因被告向业主说交纳该费用才能拿钥匙，因此其才签字交费，实际费用是4800元，开发商让步到收取3300元,多余的1500元作为抵扣物管费，但认为被告收取3300元的楼宇对讲、监控设施、多媒体不合法，不合理，该费用是应该包含在房款中的；对于证据4，认为是因被告一直未交房，在开发商硬件条件成熟的前提下，开发商和业主认为可以入住，业主是应被告的要求才写的申请书。针对原、被告提交的证据本院认定如下：对于原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，可以证实原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原告已按合同约定向被告交纳购房款及楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元，被告于2017年7月24日交房给原告的事实，本院予以采信。被告提交的证据1与原告提交的《商品房购销合同补充协议》系同一证据，证据客观真实，但被告认为根据合同约定政府行为导致逾期交房，是被告可以免责的事由，但被告未提交相应证据予以证实，因此对被告的证明目的本院不予认可。证据2系被告单方制作的情况说明，被告主张的因政府暂停销售备案和金融机构暂停按揭贷款审批而导致逾期交房，但被告并未提交政府有关部门认可的文件或函件予以证实，且被告所主张的逾期交房原因在与原告签订的合同中并未约定，因此本院对该证据不予采信。证据3，系被告向政府监管部门的答复，且被告与业主代表协商后予以变更楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费用，结合本院当庭询问签订《楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费变更确认书》的业主钱春梅，可以证实楼宇对讲、监控设施、多媒体费用是业主代表与被告自愿协商的结果，并不存在胁迫、欺诈的情形存在，因此该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4，可以证实部分业主于被告正式交房前已提前装修及被告开发的工程已于2018年11月12日经过建设工程验收；并于2019年1月4日予以竣工验收备案的事实，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系个旧市“盛世豪都”房地产项目开发商（被告于2015年5月7日取得该项目的商品房预售许可证）。2015年5月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定原告购买被告开发位于个旧市建设路193号盛世豪都一期2幢6层07号房屋一套。合同约定房屋建筑面积为73.89㎡，单价为4351元/㎡，购房总金额为321495元。交付期限为2016年12月31日前，被告将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告。关于被告逾期交房的违约责任的约定为第九条“甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按第一种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列1、2种约定承担违约责任。……2、甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第六条对房屋交付、交房手续的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对逾期交房的免责事由，甲方（被告）可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁发的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；……（6）政府行为（如戒烟（严）等）群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖延或逾期交房的。”合同签订后，已于2015年7月27日进行合同备案。原告已按合同约定将购房款321495元交付给被告。但合同约定交房期限届满后，被告未按期交房给原告。被告于2017年7月24日将房屋交付给原告，交房时按合同约定交房日期已逾期205天（从2017年1月1日计算至交房当日即2017年7月24日止）。2018年11月12日被告开发的个旧市“盛世豪都”一期工程通过了勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的五方验收。在原、被告双方所签订的合同中未约定由被告向原告收取多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控费用。2018年6月26日被告与业主代表协商后，双方约定未接房业主向被告交纳多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控按从4800元/户变更为3300元/户收取；2018年6月26日前已接房的业主以1500元/户的标准抵扣2019年的物业所交相关费用。原告于2018年7月17日向被告交纳楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元。针对本案的焦点问题，本院评判如下：问题一、关于被告是否存在逾期交房的问题？本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应按合同约定全面履行自己义务。原告已按合同约定履行了向被告支付全部购房款义务。被告也应按合同约定时间范围内履行交房义务，其超过合同约定期限交房的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。问题二、被告给付原告的违约金数额应为多少的问题？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原、被告双方在合同中已明确违约金的支付方式，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付违约金，此后逾期天数按原告已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。根据合同约定，经计算，本院认定因被告逾期交房给原告造成的损失为：第一阶段：被告应给付的违约金为30天×10元=300元；第二阶段：从2017年1月31日起至2017年7月24日止共175天，被告应给付违约金为：175天×321495元×0.01%=5626元，则原告合理的违约金为300元+5626元=5926元。综合被告逾期时间、市场因素等原告主张的违约金数额未超过合理损失，符合法律规定，因此原告主张由被告支付逾期交房违约金超出部分不予支持，本院依法支持逾期交房违约金5926元。被告主张违约金过高要求调整，但被告未提交相应证据予以证实，因此本院对被告的辩解不予采纳。问题三，原告要求被告退还收取的多媒体、可视对讲系统、门禁系统、监控费用3300元是否合理的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……。”的规定，合同生效后，当事人可以就质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议。双方在合同中虽未明确应收取上述费用，但后经被告与业主代表协商一致后，业主代表已在变更确认书上签名，应视为全体业主同意认可补充协议，且原告已实际交纳了费用，因此对原告的主张被告返还不应当收取的楼宇对讲、监控设施、多媒体开户费3300元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案中，原告诉讼请求不尽合理，本院不予全部支持。被告以房产部门未正常进行备案、银行停办按揭贷款等事由提出免责事由的辩解，因被告未提交相应的证据予以证实，本院对被告的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一第、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告红河州圳隆房地产开发经营有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告李亚辉逾期交房违约金5926元；二、驳回原告李亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告李亚辉承担217元，由被告红河州圳隆房地产开发经营有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请强制执行。审 判 长  廖 韬审 判 员  戴崇谦人民陪审员  冯 联二〇一九年九月二十日法官助理冯麒颖书记员李欣雨