安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终930号上诉人（原审被告）：安徽绿地商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路国际花都广场一期Ａ座一层，统一社会信用代码913401006910961001（1-1）。法定代表人：杨敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗维，该公司职员。委托诉讼代理人：夏维，该公司职员。被上诉人（原审原告）：安徽场景商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区南二环与宿松路交叉口西南角，统一社会信用代码91340100MA2MWWNQ1Y（1-1）。法定代表人：朱洪，该公司总经理。上诉人安徽绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）因与被上诉人安徽场景商业运营管理有限公司（以下简称场景管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人绿地商业公司的委托诉讼代理人罗维、夏维到庭参加诉讼，被上诉人场景管理公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地商业公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民初950号民事判决第一项；2、本案全部诉讼费用由场景管理公司负担。事实和理由：涉案《租赁合同》第三条约定：合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后30日内甲方无息退还履约保证金。该条款系合同结算条款和清理条款，即使合同解除，也不影响其法律效力。因场景管理公司尚欠绿地商业公司物业管理费2705919.4元，故履约保证金返还条件尚未成就，请求二审依法予以改判。场景管理公司未作答辩。一审认定事实：2010年1月1日，绿地集团合肥紫峰置业有限公司将其拥有的位于合肥市南二环路与宿松路交口绿地中心南地块商业物业共计4万余平方米商铺交由绿地商业公司统一经营管理。2015年1月20日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定由中隐于市管理公司承租位于合肥市包河区南二环路与宿松路交口西南角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、A、B座办公楼部分商业，计租建筑面积暂定为28370.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。租赁期限为六年，租期自2015年10月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2015年10月1日至2016年3月31日；经营免租期18个月，自2016年4月1日至2017年9月30日；2017年10月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2015年12月开业；8个月内开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。该合同还就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准，租赁场地交付及责任，转租，优先权等相关合同权利义务作出约定。2016年5月31日，绿地商业公司（甲方）与中隐于市管理公司（乙方）签订一份《合同解除协议》，经乙方提请，经双方友好协商，就解除2015年1月20日双方签订的《租赁合同》达成如下协议：一、双方一致同意于2016年5月31日解除2015年1月20日签订的《租赁合同》；二、就上述租赁合同范围内的商铺，转由甲方与场景管理公司签订租赁合同；三、本协议签订后，乙方将已按原租赁合同接收的房屋直接移交给场景管理公司，且不得影响甲方后续出租，如有违反由乙方承担全部责任；乙方就场景管理公司与甲方签订的租赁合同的履行，向甲方承担连带担保责任；四、乙方原向甲方缴纳的保证金，直接划转至场景管理公司名下，作为场景管理公司的保证金。乙方在协议签订后，向甲方财务部门办理相关手续；五、双方一致同意，合同解除后互不追究对方的违约责任；六、本协议生效后，双方无任何争议。2016年6月1日，绿地商业公司（甲方）与场景管理公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定租赁场地位于合肥市包河区南二环路与宿松路交口西南角合肥绿地中心南地块部分区域商铺，包括3号、6号住宅裙房商业，1、2、3、5、6号商业楼、A、B座办公楼部分商业。计租面积暂定为28730.39平米，具体以房屋面积测绘报告为准。甲方保证该房屋为商业用途，出租个乙方作为商业经营场所使用。甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、房屋自带消防系统能够满足商业经营用途使用要求，并符合中国有关法律、法规、政策的规定。双方同意本项租赁有效期限为六年，租期自2016年6月1日至2021年9月30日止。房屋实际交付日期与合同约定不符的，租期自实际交房日期起计算。租赁场地符合《租赁场地交付条件》（附件二）且通过消防部门主体（一次）消防验收（提供书面一次消防验收合格证书或替代性文件）后，向乙方交付租赁场地。因租赁场地外立面要经装修改造后才能达到乙方开业条件，租赁场地交付后，甲方给予乙方装修免租期6个月，自2016年6月1日至2016年11月30日；经营免租期18个月，自2016年12月1日至2018年6月1日；2018年6月1日计算租金、运营管理费、物业管理费等全部费用。在免租期内，乙方无需支付租金、运营管理费用，但需承担该期间使用的水、电、气及第二年的物业费。但甲方延期交付房屋的，租期、装修免租期、经营免租期相应顺延。乙方保证自物业交房后，2016年7月16日，一期开业率达到30%，2016年12月底开业率达到70%。乙方承租的铺位，只适用于塑造“半生缘”文艺街区的主题。本合同履约保证金为200万元，乙方在签约前已经支付的意向金100万元在本合同生效后自动转为履约保证金，另100万元由乙方在场地交接后7个工作日内支付甲方。合同终止，乙方缴清相关费用（租金，物业费，运营管理费、水、电、气费）后的30日内甲方无息退还履约保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。合同第4条就租金、运营管理费、物业管理费的计缴方式及标准约定为：4.1乙方须按本合同约定支付给甲方全部费用，包括租金、运营管理费、物业费（水费、电费、燃气费另行收取），甲方不得再以任何名目向乙方收取其他费用。4.2乙方自2016年6月1日起至2017年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为0元/月/m2。2017年6月1日至2018年5月31日的物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为5元/月/m2。2018年6月1日至2019年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为40元/月/m2。租金：28730.39平方×20元/月/m2=574607.8元。运营管理费：28730.39平方×15元/月/m2=430955.9元。物业管理费：28730.39平方×5元/月/m2=143652元。2019年6月1日至2020年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元元/月/m2。租金28730.39平方×30元/月/m2=861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元/月/m2=574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元/月/m2=143652元。2020年6月1日至2021年5月31日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为55元/月/m2。租金28730.39平方×30元/月/m2=861911.7元。运营管理费：28730.39平方×20元/月/m2=574607.8元。物业管理费：28730.39平方×5元/月/m2=143652元。2021年6月1日至2021年9月30日的月租金、运营管理费、物业管理费支付标准按建筑面积大小收取，合计为58元/月/m2。租金28730.39平方×30元/月/m2=861911.7元。运营管理费：28730.39平方×23元/月/m2=660799元。物业管理费：28730.39平方×5元/月/m2=143652元。支付周期为：3个月一付，先付后用，乙方应在提前一个月的7号前预付下3个月租金、运营管理费、物业管理费（逢节假日应提前支付）。如因甲方未能及时提供发票，乙方有权延时租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式发票时止。物业管理费由甲方代收，转支付本项目物业公司，物业发票由物业公司开具发票。甲方一期交付日期为2016年6月1日，面积为18797.99平米将符合要求的租赁场地交付给乙方。二期交付日期为2016年6月30日，面积为9932.4平米（若租赁场地提前具备交付条件，经乙方同意可以提前交付）乙方负责该租赁场地的外立面装饰（沿周边市政道路外立面不可改造），装饰标准须取得甲方认可并出具装饰效果图报甲方备案，甲方负责建筑物室外公共区域（含楼梯间前室）装修。甲方在租赁场地符合交付条件后，应向乙方发出书面交房通知，乙方应在接到甲方通知7个工作日内办理房屋交接手续，乙方无正当理由拒绝接受房屋的，自甲方通知之日起视为房屋已交付乙方。在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，如场地达到双方约定的交付标准和条件则双方签署《租赁场地交付确认书》。双方合同还就转租、优先权、竞争与广告、物业维护责任等内容作了约定，其中违约条款约定：本合同生效后，如甲方违约，导致合同终止，甲方应退还乙方履约保证金，及退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按第一计租年度费用总额向乙方支付违约金；如违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿。如乙方违约，导致合同终止，乙方按第一计租年度费用总额向甲方支付违约金；如违约金不足以补偿甲方的全部经济损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项（如有）可以冲抵赔偿款。上述合同附件二，租赁场地交付工程条件，就租赁场地的交付条件等事宜作出详细的约定。附件三租赁场地交付确认书载明，绿地中心半生缘一期交付时间为2016年8月1日，二期交付时间2016年9月1日，按《租赁合同》及附件二约定条件将租赁场地交付给乙方使用。场景管理公司在接受涉案房屋之后，即开始进行运营管理并陆续将部分商铺对外出租。从绿地商业公司提交的有三方当事人参会的《关于绿地中心“半生缘”开业准备会议纪要》，其中会议期间在2016年6月16日至2016年7月15日的会议纪要反映，当事人三方商定“半生缘”街区开业时间目标为7月16日，三方围绕该目标进行相关筹备工作。2016年8月3日的会议纪要载明，9月3日“半生缘”街区一期商业开业商家不少于20家；10月25日一期开业商家不少于30家；12月12日街区一期、二期整体正式开放，开业商家不少于40家。2016年9月5日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业活动时间为9月25日，会后场景管理公司应将详细活动方案发至营销部与商管部。2016年9月14日会议纪要载明，场景管理公司确定“半生缘”一期开业时间为9月25日，开业商家数量为24家。2017年10月31日，绿地商业公司向场景管理公司邮寄一份《解除合同通知》，以场景管理公司经多次催促仍未支付剩余履约保证金100万元及物业管理费，未完成承诺的开业率，导致合同目的无法实现为由，解除双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》。2018年6月7日，场景管理公司向一审法院提起诉讼，请求判决：1、确认场景管理公司与绿地商业公司2016年6月1日签订的《租赁合同》于2018年5月22日解除；2、绿地商业公司支付场景管理公司违约金13790587.2元；3、绿地商业公司赔偿场景管理公司经济损失1650万元；4、绿地商业公司返还场景管理公司履约保证金100万元；5、由绿地商业公司负担本案全部诉讼费用。一判另认定：中隐于市管理公司于2016年6月21日向绿地商业公司出具一份《情况说明》，载明：我司于2014年4月3日向贵司支付租赁保证金100万元，贵司向我司出具收据一份。因绿地中心南地块商业街项目的需要，原由我司与贵司签订的绿地南地块租赁合同，需改由场景管理公司与贵司签订，为便于工作的进行，我司特请求贵司，将我司已支付的100万元保证金直接划转至场景管理公司名下。贵司向我司出具的原保证金收据直接收回，由贵司另行向场景管理公司出具等额保证金收据。一审期间，场景管理公司主张其已经陆续向绿地商业公司返还部分租赁的商铺，绿地商业公司确认：截止2018年10月19日已办理交接手续的房屋共计48套，面积为5823.47平方米。场景管理公司于2018年5月21日向绿地商业公司发出一份《解除合同通知书》，主张因绿地商业公司的违约行为导致合同目的不能实现，决定解除双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》，并自本通知送达之日即解除。一审法院认为，绿地商业公司与场景管理公司于2016年6月1日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据本案的基本事实，能够认定系因场景管理公司在租赁合同履行过程中，未能兑现开业率的保证，亦存在未按约及时支付100万元履约保证金、物业费的违约行为。另一方面，从涉案《租赁合同》约定的场景管理公司对于开业率的保证条款以及多份《会议纪要》所载明的当事人对于开业时间、开业率及开业商家的要求，能够反映出绿地商业公司出租涉案场地给场景管理公司的主要目的在于通过场景管理公司的市场运营，招租商家及时开业经营，盘活街区，带动街区业态经营及地产升值。但场景管理公司未能完成合同约定的乃至会议纪要变更的开业率指标，涉案租赁场地的开业经营情况未达到当事人的预期，导致合同目的无法实现，场景管理公司对此应承担主要责任，绿地商业公司亦应承担次要责任。鉴于另案生效判决书已确认涉案《租赁合同》于2017年10月31日解除，结合本案实际情况，双方均存在一定的责任，不宜再苛求彼此违约责任，故仅对场景管理公司诉请绿地商业公司返还100万元保证金予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、绿地商业公司于判决生效之日起十日内返还场景管理公司保证金100万元；二、驳回场景管理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费198253元，由场景管理有限公司负担192253元，绿地商业公司负担6000元。二审中双方未提供新的证据，本院认证同一审一致。除对一审认定的事实予以确认外，本院另查明：2019年7月11日，本院作出的（2019）皖民终679号民事判决书已生效。该判决确定双方于2016年6月1日签订的《租赁合同》于2017年10月31日解除，并判令场景管理公司于该判决生效之日起十日内支付绿地商业公司占有使用费和物业管理费。本院认为，绿地商业公司上诉主张涉案100万元履约保证金的返还存在前提条件，即场景管理公司应在合同终止前缴清相关费用（租金、物业管理费、运营管理费及水电气费用）后30内绿地商业公司无息返还履约保证金。由于本院（2019）皖民终679号民事判决书已确认涉案《租赁合同》已解除，并判令场景管理公司于该判决生效之日起十日内支付绿地商业公司占有使用费、物业管理费等费用。该判决已生效，场景管理公司不依法履行，绿地商业公司应依法申请人民法院强制执行。现绿地商业公司上诉以场景管理公司不履行法定义务为由，拒绝返还100万元履约保证金，于法无据，本院不予支持。若本判决生效后，绿地商业公司主张到期债权互相冲抵，可以在执行阶段予以解决。综上所述，绿地商业公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由安徽绿地商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年九月二十九日法官助理李军书记员陈茜（代）