贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初7023号原告：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。法定代表人：武德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴银，男，1972年11月24日出生，汉族，贵州省遵义市习水县人，贵州银龙物业管理有限公司员工，住贵州省习水县，特别授权）。被告：李永鸥，男，1971年8月3日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区，原告贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）诉与被告李永鸥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日依法公开开庭进行了审理。原告银龙公司的委托诉讼代理人张兴银、被告李永鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以2.2元/平米/月计算，物业费104837.43元及滞纳金（以43381.01元为基数，从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以43381.01元为基数，从2018年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以18075.42元为基数，从2019年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区南湖之春的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义中山房地产开发小区南湖之春商铺2-2-2楼业主，物业面积1643.22平方米，被告从2017年4月起开始拖欠物业服务费，截止2019年9月8日累计欠交物业服务费104837.43元，合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖之春小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告李永鸥未向本院提交书面答辩状，但陈述称：1、未与原告签订过任何物业服务合同，双方无任何法律关系；2、2016年底中山房开公司通知我可以进场装修，并承诺三个月内完善水、电、消防等基础设施，但我投入三百多万装修完毕后，所有基础设施均未完毕，水、电、燃气、排水管均为我自己安装，2017年初我试营业期间，该公司多次派人到我入户大厅静座，并修砖墙和倒石粉堵住入户大厅大门八个月之久，导致我不能营业，这样的黑恶物业不赔偿我的经济损失，还有脸收物业费吗？3、水、电、燃气、排水我都自己解决，我的大门也在小区外面，物业公司未给我提供物业服务，物业费收费标准应以服务情况双方约定。4、原告提供的证据不能说明所诉的真实性。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，由原告对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市××（现遵义市××区）××街道××社区红军路××南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。······”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金······”合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。被告李永鸥系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区商铺2-2-2号房（原房号为2-2-1）业主，于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该房注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围，其房屋建筑面积为1539.94平方米，经原告以书面等方式催收，李永鸥从未向银龙公司交纳过物业管理费。上述事实，有原告委托诉讼代理人陈述及举证的《物业管理服务合同》、照片、证明、缴费明细、催款通知等及被告举证的商品房买卖合同备案登记表、合同、照片等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，李永鸥系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。李永鸥经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持,但收取物业费的时间应从合同生效时计算，即从2017年4月9日起至2019年9月8日止共29个月计算为宜，金额为98248.17元（1539.94平方米×2.2元/平方米×29个月）。关于原告请求支付滞纳金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人违约应承担的是违约金，并无承担滞纳金的法律规定，故对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。被告李永鸥提出该小区和其房屋存在基础设施不完善、对其造成损失、入户大厅大门被堵等，不属拒交物业费的理由，其可按照相关法律规定依法另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告李永鸥在本判决生效后三十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费98249.17元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1198.00元，由原告贵州银龙物业管理有限公司负担70.00元，被告李永鸥负担1128.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  廖华容二〇一九年九月十七日法官助理任继芬书记员余娟