四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1204号 上诉人（原审被告）:杨陈，女，汉族，1982年6月28日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师，特别授权。 被上诉人（原审原告）:李林，女，汉族，1961年9月16日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘洋蔚，四川智典（成都）律师事务所律师，一般授权。 原审被告：罗定，男，汉族，1973年11月7日出生，住成都市金牛区。 上诉人杨陈因与被上诉人李林、原审被告罗定房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨陈上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初2807号民事判决，改判驳回李林对杨陈的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定罗定于2017年12月11日向李林支付的24000元房租系2017年租金不符合客观事实。首先，合同明确约定了“先交付后经营”，从交易习惯和生活常理来说，对于商铺也是先付租金后使用，极少有后付租金的现象，这不符合常理。其次，2017年12月11日罗定总共转款24000元理所当然就是预交的2018年的租金，再次根据李林的丈夫但昭诚在2017年1月17日向罗定发送了银行账号，在2017年1月24日之间的对话，可以看出当时是预交2017年的租金。同时再结合2017年12月11日的短信来往，因为当时也接近年底，马上也要交2018年租金，所以习惯性的称“今年”，也很正常。2.因杨陈应李林的要求，预交了2018年全年租金，证明李林同意将合同延期至2018年12月31日。合同既然未到期，当然不存在房屋腾退交还的问题，更没有支付房屋占用费的道理。3.该部分房屋系公共通道，李林没有所有权，无权收取租金。4.杨陈对该房屋进行了装修装饰，杨陈对该房屋享有优先租赁权，在同等条件下应当优先租赁给杨陈使用。 李林辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。李林收回房屋是自己使用，不存在杨陈的优先承租权，杨陈与罗定曾经是夫妻关系，房屋的租赁以及租金的支付都是罗定在打理。在一审中，罗定于2018年4月11日与李林达成协议，表示愿意在90日内腾空房屋交付给李林，如果是已经支付2018年的租金，为什么会答应腾退房屋。最后，假设租金是支付到2018年的，现在也已经是2019年，所以本案应维持原判。 罗定未发表意见。 李林向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗定、杨陈立即腾空位于成都市金牛区蜀跃路75号、77号1层房屋，并将房屋交付李林；2.自2018年1月1日开始直至交还房屋为止按每月11500元支付逾期腾房占有使用费（在此暂时计算1个月，金额为11500元）；3.本案的案件受理费等诉讼费用由罗定、杨陈承担。 一审法院查明的事实：2006年12月5日，李林（甲方）与杨陈（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：1.甲方为乙方提供位于精品小区农贸市场的商铺用房，面积为380平方米。2.装修、规划、招商给乙方半年时间，市场培育期半年，即从2007年1月1日至2008年1月1日止。3.租赁期限从2008年1月1日至2017年12月30日，计壹拾年整。4.租赁金额：租金为每年114000人民币，合同期内第1年至第4年没有递增，保持原租金为每年114000元人民币。从第五年起，每两年按第一年租金的10%递增（即：第5-7年每年为125400元，第7-9年为136800元，以后以此类推）。在协议期满后同等条件下甲方优先满足乙方。5.租金交付方式：即协议签订日，乙方必须向甲方缴纳商铺使用保证金10000元人民币，方能入场装修。2008年1月1日前预交第一年前半年租金57000元人民币。乙方必须先交费后经营，租金每半年支付一次（即每年的12月30日前支付下一年前半年的租金，次年的6月30日前支付后半年的租金）。乙方必须按时向甲方缴纳租金方可继续在该商铺经营，如乙方逾期30日仍未向甲方缴纳租金，甲方有权收回该商铺，乙方不得向甲方索退商铺保证金10000元。2009年杨陈向李林退还275平方米的商铺，杨陈以24000元/年位标准按照面积为107平方米向李林支付租金。 一审另查明，一、《房屋信息查询记录》显示房屋所有权人为李林、但昭成，共有情况为共同共有，房屋坐落于金牛区蜀跃路69号、71号、73号、75号、77号1层，建筑面积380.09平方米。二、李林提供的银行流水明细显示，2010年至2017年的租金，除2015年、2016年以现金或其他方式支付外，杨陈均每年按照租金24000元通过罗定转账支付给李林。三、一审中，罗定于2017年12月11日向李林支付24000元房租，李林认为此系2017年租金，但杨陈认为系2018年的房租。四、罗定与杨陈原系夫妻，后离婚。 一审法院认为，李林与杨陈签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照协议履行权利义务。2017年12月11日罗定向李林支付24000元系支付的2017年租金还是2018年租金，是审理本案的关键。根据《商铺租赁协议》内容，李林与杨陈约定的租赁届满期限为2017年12月30日，且李林提供的银行转账流水明细显示，2010年至2017年的租金，除2015年、2016年以现金或其他方式支付外，杨陈均每年按照租金24000元通过罗定转账支付给李林，李林亦认可2015年、2016年的租金系罗定以现金或其他方式支付，故2017年12月11日罗定向李林支付的24000元应为支付的2017年租金。本案中，杨陈未提供证据证实2017年12月11日罗定向李林支付24000元应为支付的2018年租金且李林同意续租的证据，故杨陈认为已支付的2018年的租金的观点，一审法院不予采纳。基于双方的租赁期限届满，李林主张杨陈立即腾空并交付位于成都市金牛区蜀跃路75号、77号1层房屋的及支付房屋占用费的请求，一审法院予以支持，其房屋占用费按照每年租金为24000元即2000元/月从2018年1月1日起支付至实际腾退之日止。由于案涉房屋系李林与杨陈签订，罗定与杨陈原已离婚，且李林未提供证据证实案涉房屋系罗定实际租赁使用的证据，故李林请求罗定腾退及支付房屋占用费的观点，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、杨陈于判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区蜀跃路75号、77号1层房屋腾空并交付给李林；二、杨陈于判决生效之日起十日内向李林支付房屋占用费（从2018年1月1日起按照2000元/月支付至实际腾退之日止）；三、驳回李林的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元，公告费260元，以上费用合计348元，由杨陈负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，杨陈一审提交的但昭成向罗定发送的短信载明，2017年12月11日但昭成在提供了收款账号后表示：“麻烦把今年的租金马上转过来，我今天有点急用。”后罗定向但昭成的账户先后支付24000元。一审诉讼过程中，李林的委托诉讼代理人苟忠诚代表李林与罗定、杨陈于2018年4月11日签订《协议书》，其中第四条约定，自2018年1月1日起直至签订本协议之日期间的租金，若罗定、杨陈按照本协议的约定执行则李林放弃，否则应按市场价格租金水平的双倍支付租金。第五条约定，本协议自双方授权代表签字日起生效。杨陈在一审庭审中对该协议的真实性、合法性、关联性不认可，并认为自己的签名由罗定代签，因自己未委托过他，故对自己无约束力。该事实有经过短信图片、一审质证的协议书、一审庭审记录予以证实。 本院认为，李林与杨陈签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是2017年12月罗定支付的24000元是否为预付2018年度的租金，李林与杨陈是否就2018年达成新的租赁合同关系；二是李林收回房屋的行为是否侵害了杨陈的优先承租权。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于李林与杨陈是否就2018年达成新的租赁合同关系问题。本院认为，第一，因案涉合同于2017年12月30日到期，李林的丈夫但昭成于当年12月11日向长期代杨陈交纳租金的罗定发送短信，要求支付当年的租金，后罗定也按双方均认可的租金标准支付24000元，故根据该短信内容和罗定的支付行为可判断罗定支付的是2017年杨陈应支付的租金。第二，罗定在一审中与李林签订的《协议书》中表示，若按该协议腾退房屋，李林将放弃自2018年1月1日起直至签订协议之日的租金，否则按市场价格租金水平的双倍支付执行，表明直至该协议签订之日罗定仍认可2018年1月1日之后的租金尚未支付应单独支付。杨陈一审中虽认为罗定没有自己的授权，不认可罗定代其签字的效力，但双方长期履行中一直由罗定代表杨陈在履行合同，罗定在该协议中对2018年租金尚未支付的确认可反映双方的实际付款情况，故该协议也证明罗定代杨陈支付的仅是2017年的租金，该支付行为不能表明双方已达成了2018年继续履行原租赁协议的合意。因此，杨陈上诉认为罗定代其支付的是2018年的租金，双方已约定将租赁期限延长至2018年12月31日的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于李林收回房屋是否侵害杨陈优先承租权的问题，因案涉合同并未约定杨陈在合同到期后享有优先承租权，加之我国法律和行政法规也无优先承租权的规定，故杨陈认为李林收回房屋的行为侵害其优先承租权的上诉意见缺乏合同和法律依据，本院也不予采纳。 另，本案李林主张返还的为金牛区蜀跃路75号、77号1层房屋，因案涉《房屋信息查询记录》显示包括上述房屋在内的房产所有权人为李林、但昭成，故杨陈上诉认为李林对该部分房屋没有产权，自己不应返还的意见亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，杨陈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费88元，由上诉人杨陈负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年九月二十四日 书记员  方丽雯