江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初3300号原告：裴道远，男，1986年4月12日出生，汉族，传媒行业，大专文化，住江西省上饶市信州区。原告：饶琳，女，1988年2月25日出生，汉族，个体户，大专文化，住江西省上饶市信州区，系原告裴道远的妻子。委托诉讼代理人：张华，江西华张律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，江西华张律师事务所实习律师。被告：上饶宏宇房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县信美路30号百合家园1幢101号，统一社会信用代码913611217599726227。法定代表人：邓高华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师。原告裴道远、饶琳与被告上饶宏宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴道远、饶琳及两原告委托诉讼代理人张华、郑婷，被告上饶宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡永勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴道远、饶琳向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年8月4日原告与被告签订的《〈金钰大厦〉认购书》、2017年11月6日原告与被告签订的《〈金钰大厦〉签约确认单》；2、判令被告退还两原告首付购房款241,706元；3、判令被告向两原告支付双倍定金4万元；4、判令被告向两原告赔偿经济损失241,706元；5、判令被告向两原告支付占用资金期间利息25,379.13元（以241,706元为基数乘以6%除以12个月乘以21个月，按年利率6%计算，自2017年11月6日起暂计至2019年8月5日），顺延至被告付清欠款之日止；6、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年8月4日两原告与被告签订《〈金钰大厦〉认购书》，约定两原告向被告认购金钰大厦1栋1单元1303室住宅，建筑面积约为131.89平方米，成交单价为4,638元/平方米，成交总价为611,706元，两原告向被告支付定金2万元整，被告向两原告出具收到两原告支付的定金2万元的收据（NO.4862625)。2017年11月6日两原告与被告签订《签约确认单》，确定两原告购房号为金钰大厦1栋1单元1303室，建筑面积：131.89平方米，成交单价：4,638元/平方米，当日两原告向被告支付首付购房款241,706元，余款35万元向银行贷款，被告向两原告出具收到两原告241,706元的收据（NO.4862656）。由于被告的过错责任，一直未与两原告签订正式购房合同，未进行登记备案，两原告多次催促被告未果，两原告为维护自身合法权益向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、两原告的身份复印件、被告的企业信息复印件，旨在证明原、被告身份及住址，经质证，被告对其无异议，本院予以确认。2、《〈金钰大厦〉认购书》复印件、收据（NO.4862625）原件、《〈金钰大厦〉签约确认单》复印件、中国银行汇款凭证、刷卡打印单、收据（NO.4862656）原件，旨在证明两原告与被告存在商品房买卖合同关系，两原告与被告认购《金钰大厦》1栋1单元1303室，被告收到两原告2万元定金，并收到两原告首付购房款241,706元，经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对其合法性与关联性有异议，被告认为认购书和签约确认单均不是商品房买卖合同的正式文本，并不是商品房买卖合同，在认购书的第五条也提到，认购书的定金仅作为双方签订商品房买卖的担保，定金的处理是按照法律规定处理，本院暂对该组证据的真实性予以确认。3、不动产登记证明第0000639号和不动产登记证明第0003661号，旨在证明原告交付定金前，被告已将该套房产抵押给中国农业银行上饶县支行，抵押期限为2016年2月6日至2019年2月5日止，且在被告交付房屋后又将该套房屋抵押给江西广信农村商业银行股份有限公司营业部，抵押期限为2019年3月26日起至2021年3月25日止，经质证，被告对其无异议，本院予以确认。4、《金钰大厦》1栋1单元1303室钥匙一枚，旨在证明原告交付首付款时，被告已将房屋交付给原告，经质证，被告对其无异议，本院予以确认。被告上饶宏宇房地产开发有限公司辩称：1、被告不存在违约，被告也不存在隐瞒商品房抵押的事实，原、被告双方在签署相关文书时，原告已完全知晓商品房的状况，原告之所以能够以低于市场价购买到该房屋，就是因为知悉该商品房的现状；2、本案原告在交纳首付款后可以随时入住，并不影响原告使用。根据公平原则，原告实际上已经占有或获得该商品房；3、针对原告的诉请，被告原则同意解除双方的认购书及签约确认单，被告同意退还原告支付的首付款及定金共计261,706元，关于原告主张的双倍定金、经济损失、资金占用利息，请求驳回，原告明知商品房的相关情况而购买，视为其接受，而不应该认定被告违约，原告主张的经济损失过高，超过实际损失，原告主张资金占用利息过高，应按实际损失计算。被告未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：原告裴道远与原告饶琳于2015年12月8日办理结婚登记手续，是夫妻关系。2017年8月4日，原告裴道远与被告签订《〈金钰大厦〉认购书》，约定原告裴道远向被告认购被告开发的金钰大厦1栋1单元1303室的物业，建筑面积约为131.89平方米，成交单价为4,638元/平方米，成交总价为611,706元，采取银行按揭方式付款，定金2万元在签署本认购书时付清，认购书还约定按揭付款的原告在交付第一期楼款的同时向被告提交银行按揭所需资料，并与被告签署《商品房买卖合同》，本认购协议书中被告向原告收受的定金作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定处理；如双方签订商品房买卖合同时，原告所付定金全额无息冲抵购房款，买卖双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》生效时，此认购书则为《商品房买卖合同》所代替，被告未在《〈金钰大厦〉认购书》盖章。当日，原告向被告支付2万元定金，被告向原告出具一张收款事由为“定金”的收据。2017年11月6日，两原告签署《〈金钰大厦〉签约确认单》，约定两原告的姓名、身份证号、联系电话、住址等项，还约定两原告已缴纳定金2万元，房号为1栋1单元1303室，面积约为131.89平方米，优惠后总价为611,706元，单价为4,638元/平方米，商业方式银行按揭，于2017年11月6日付款241,706元，贷款金额35万元于2017年12月31日之前办理按揭，“客户签字”栏有“裴道远、饶琳”签名，“业务员签字”栏有“徐其飞”签名。被告当庭认可原、被告双方签订《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》。该当日，原告向被告支付房款241,706元，被告向原告出具一张收款事由为“房款”的收据，被告还将该房产的一个钥匙交给原告，但两原告至今未入住该套房产。另查明，2017年2月9日，被告将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司上饶县支行，担保债权金额为49.47万元，抵押期限为2016年2月6日至2019年2月5日止；2019年5月9日，被告又将涉案房产抵押给江西广信农村商业银行股份有限公司营业部，担保债权金额为43.5万元，抵押期限为2019年3月26日起至2021年3月25日止。原告交付定金及首付款后，被告未通知两原告办理银行按揭贷款手续，双方也没有签订《商品房买卖合同》。现双方因该合同的履行发生纠纷，故两原告诉至本院。本院认为，本案主要有两个焦点问题：一、《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》的性质是什么？二、原、被告未签订《商品房买卖合同》的原因？过错在哪方？对此，本院做如下评述。一、关于《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》的性质。（一）本案的《〈金钰大厦〉认购书》虽明确了原告意欲买卖的商品房的房号、面积、价格等基本条款，但同时约定原告在交付第一期楼款时向被告提交银行按揭资料，并与被告签署《商品房买卖合同》，还约定“买卖双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》生效时，此认购书则为《商品房买卖合同》所代替”，该《〈金钰大厦〉认购书》是一个对将来进行房屋买卖预先约定的预约合同。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案《〈金钰大厦〉签约确认单》只约定了房号、面积、价格、付款方式、首付款金额、按揭贷款金额等，它只是一个签约前的确认单，没有明确出卖方即本案被告的名称、住所，也没有明确《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的第（五）项至第（十三）项等主要内容，同理，故《〈金钰大厦〉签约确认单》也是一个对将来进行房屋买卖预先约定的预约合同，不能认定为《商品房买卖合同》。《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》虽不是正式的商品房买卖合同，但系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。二、关于原、被告未签订《商品房买卖合同》的原因以及过错问题。《〈金钰大厦〉认购书》约定按揭付款的原告在交付第一期楼款的同时向被告提交银行按揭所需资料，并与被告签署《商品房买卖合同》，本案中，原告已缴纳首付款定金2万元和首付款241,706元，被告未举证证明其通知原告向被告提交银行按揭所需资料，未举证证明原告应当交纳哪些资料，原告也否认被告通知过原告交纳按揭资料，被告应承担举证不能后果。同时，在原告签署《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》之前及之后，被告将该套房产分别抵押给中国农业银行股份有限公司上饶县支行和江西广信农村商业银行股份有限公司营业部，并办理抵押权登记，被告未举证证明被告方告知原告该套房产已抵押给银行的事实，致使原告不能去办理按揭，导致原告购房取得房屋所有权的目的不能实现，被告具有严重过错。综上，本案中，原告购房的合同目的不能实现，被告也同意解除《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》，故原告请求解除双方签订的《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》以及请求被告退还首付购房款241,706元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在《〈金钰大厦〉认购书》明确约定被告向原告收受的2万元定金作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，按照法律关于定金的规定处理，现因被告的原因导致双方未能订立《商品房买卖合同》，故原告要求被告支付双倍定金4万元，符合法律规定，本院予以支持。《〈金钰大厦〉签约确认单》是一个对将来进行房屋买卖预先约定的预约合同，不能认定为《商品房买卖合同》，原告主张《〈金钰大厦〉签约确认单》是《商品房买卖合同》的意见，本院不予采纳，故原告要求被告赔偿经济损失241,706元，证据不足，本院不予支持，但要求被告向两原告支付自2017年11月6日起以241,706元为基数按年利率6%计算至首付款付清之日止占用资金期间利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告与被告上饶宏宇房地产开发有限公司签订《〈金钰大厦〉认购书》、《〈金钰大厦〉签约确认单》；二、被告上饶宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告裴道远、饶琳返还购房首付款241,706元；三、被告上饶宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告裴道远、饶琳双倍返还定金共计4万元整；四、被告上饶宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告裴道远、饶琳支付购房首付款占用期间的利息，该利息自2017年11月6日起以241,706元为基数按年利率6%计算至首付款付清之日止；五、驳回原告裴道远、饶琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,288元，减半收取4,644元，财产保全费3,270元，合计7,914元，由被告上饶宏宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员 黄 安二〇一九年九月三十日书记员 黄伟新交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。