湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4658号原告：李永伟，男。委托诉讼代理人：侯锦琼，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，男。原告李永伟与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永伟的委托诉讼代理人侯锦琼，被告美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李永伟请求判令：1、判令被告美世界公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关手续，并将合格的郴州美美世界城市商业广场楼盘C栋13C02号房交付给原告李永伟；2、判令被告美世界公司支付逾期交房违约金176517.73元给原告李永伟（违约金暂算至2019年7月31日，后续违约金算至被告实际具备合法交房条件之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告李永伟当庭撤回第1项诉讼请求，本院经审查后予以准许。被告美世界公司答辩要点：1、被告延期交房系不可抗力因素导致，根据合同法及合同约定，遭遇不可抗力时被告可以据实延期交房，不构成违约；2、原告诉请违约金过分高于实际损失，请求法庭依法予以核减；3、原告存在延期付款，请求在被告应付原告逾期交房违约金中进行等额抵扣；4、本案有部分原告已实际收房，并实际使用占有支配该商品房，其诉请的收房后的违约责任没有事实和法律依据；5、原告诉请的逾期交房违约金已过诉讼时效，应以起诉之日前推三年起算。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2014年10月18日，原告与被告美世界公司签订一份编号为2013020313C02的《郴州市商品房买卖合同》，原告购买被告美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中13C02号房，建筑面积124.12平方米，该商品房单价为每平方米5436.37元，约定总房价674762元。合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）204762元，余款470000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行申请贷款；第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人；第十条中对房屋交接及违约处理方式作出约定：出卖人未能在合同约定的时间将商品房交付给买受人，（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、合同签订后，原告已将房屋全款674762元支付给了被告美世界公司。至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，至今未交房。合同约定被告应于2015年12月31日前交付房屋，故逾期交房违约金应自2016年1月1日起算，本案逾期交房已逾三年,被告提出诉讼时效抗辩，本院仅对原告起诉前三年的违约金给付请求予以保护，原告向本院提交起诉状之日为2019年9月2日，至原告主张的2019年7月31日，共逾期1062天。争议的认定本案根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括如下：1、原告李永伟要求被告美世界公司承担逾期交房违约责任的诉请是否符合合同约定和法律规定。被告美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间恶劣天气、郴州市创建文明城市限制施工时间等不可抗力原因导致。本院认为：美世界公司所称的施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，本案中，被告美世界公司提交的证据不足以证明其至今尚未交房是因为天气状况不良所致，且并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项的约定），对被告美世界公司称逾期交房是不可抗力所致的抗辩理由，本院不予采信。2、关于被告美世界公司是否有权据实顺延交房问题。被告美世界公司庭审中称，因部分业主拖延了缴款时间，公司有权据实顺延交房。原告李永伟对此不予认可。经查明，合同第九条约定为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。本院认为，该条款在合同约定的商品房交付内容中，是指约定的商品房交付期限届满，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项时，出卖人依法行使的不安抗辩权。本案中，买受人在商品房交付期限届满前已向出卖人支付了全部购房款，故被告美世界公司所称可据实予以延期交房的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为：本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经审查应进一步确定为商品房销售合同纠纷。本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。关于逾期交房违约金数额的确定，本案中，原告已经按约定支付了全部购房款,美世界公司至今未交房。截至原告向本院提交起诉状之日即2019年9月2日止，逾期交房已逾三年多,故美世界公司应承担逾期交房的违约责任。美世界公司辩称原告诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因原告未能提供充分有效的证据证实其曾多次催促过美世界公司交房，发生过中止中断事由，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，本院仅对李永伟起诉前三年的违约金给付请求予以保护，美世界公司应付李永伟逾期交房违约金为143319.44元（674762元×1062天×日万分之二，从2016年9月2日计算至2019年7月31日止，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李永伟逾期交房违约金143319.44元（2016年9月2日计算至2019年7月31日止，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；二、驳回原告李永伟的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1915元，原告李永伟负担200元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担1715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  丁秋萍二〇一九年九月十二日法官助理谢晨芳书记员刘全香附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以依据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。