安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初9373号原告：沈克华，男，1968年1月17日出生，汉族，住安徽省肥西县。被告：合肥市肥东龙岗劳务公司，住所地合肥市瑶海区龙岗综合开发区。法定代表人：王庆洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王家年，男，1950年1月12日出生，汉族，住安徽省肥东县，该公司员工。原告沈克华与被告合肥市肥东龙岗劳务公司（以下简称“龙岗劳务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告沈克华、被告龙岗劳务公司的委托诉讼代理人王家年到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈克华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告场地租金10000元整；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2018年3月20日签订了租赁合同，租赁场地位置位于合肥市瑶海区广德路与新安江路交口，合同签订期限为1年，但是原告实际只租了2个月的时间，被告就以要拆迁为由将原告租赁的场地收回，原告于2018年5月20日就已经搬出了场地，实际只租用了2个月的时间，房租是5000元一个月，两个月是10000元整，签订租赁合同时，原告一次性交了6个月的房租，租金为30000元整，扣去实际租用2个月房租10000元整，剩下20000元未退还。在此期间被告于2019年2月2日退还了原告租金10000元整，并承诺3月份退还剩余10000元。但是约定时间到了以后，直到2019年5月，原告多次上门或电话要求退款，但是被告一直以各种理由不予退款。为维护原告的自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告龙岗劳务公司辩称：原告于2018年1月6日即将租金30000元转给被告，当日被告已将场地交给原告使用。正月十五后，原告与被告协商订立合同，因恰逢春节，被告同意给原告延迟一个月订立合同，即少交一个月的租金，但被告多次与原告协商要求再延长一个月，经场地现场负责人胡友培、孙礼龙从中协调，原告与被告达成协议，若场地拆迁则租赁期从2月21日开始计算，即免一个月的房租，若不拆迁则租赁期从3月21日开始计算，即免两个月的房租。后场地因拆迁，拆迁联合指挥部要求所有租用场地的经营户于5月底退场，原告系最后一个退场，至2018年6月15日才退场。2019年2月2日，原、被告在被告法定代表人王庆洪办公室磋商退租事宜，原告租赁时租赁面积为500平方米，经营用途为黄沙，在原告实际经营期间，新增红砖、砌块、水泥等物品，合计占地100多平方，另搭盖临时办公用房占地约50平方，均未计入实际租用面积，且原告在后期经营期间至退场均未结算水电费用，故双方达成共识退还原告租金10000元并由原告出示收条作为凭证，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告沈克华围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告企业查询信息、租赁合同、收据，本院经审查对上述证据予以确认。被告龙岗劳务公司围绕其辩称理由向本院提交了胡友培、孙礼龙情况说明一份、情况补充说明一份、收条三张，本院经审查认为，胡友培、孙礼龙情况说明因胡友培、孙礼龙并未出庭作证且龙岗劳务公司并未提交证据证明胡友培、孙礼龙的身份关系，故对该情况说明，本院不予认可。补充情况说明系龙岗劳务公司出具，内容系其单方陈述，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。收条三张其中沈克华出具的收条本院予以确认，另外两张收条本院经审查确认与本案无关。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，龙岗劳务公司与沈克华签订《租赁合同》一份，合同约定：沈克华租用龙岗劳务公司位于朱砖井的场地用于经营砂石使用。租赁时间自2018年3月21日至2019年3月20日。场地租赁费用每平方米10元/月，租赁费用一次性付半年，合计30000元，面积500平方米。协议还约定了双方的权利义务及合同的解除及续签等条款。后双方按约定履行了合同。2018年5月，因案涉场地被纳入拆迁范围，双方提前解除了合同，沈克华于2018年6月15日从案涉场地搬离。另查明，2018年1月6日，沈克华向龙岗劳务公司预付了半年租金30000元。2019年2月2日，龙岗劳务公司退沈克华租金10000元。本院认为，原告沈克华与被告龙岗劳务公司签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方因案涉场地被纳入拆迁范围导致合同不能继续履行，由于导致合同目的不能实现的原因系政府行为，属不可抗力，双方对合同的解除均不承担责任。双方合同解除，尚未履行的，应当终止履行，故沈克华已经缴纳而未实际使用期间的租金龙岗劳务公司理应予以退还。应退还租金的数额，应以沈克华的实际租赁期间为计算依据。关于租金的起算时间，龙岗劳务公司主张应自2019年2月21日开始计算，沈克华主张应自2019年3月21日开始计算。对此，本院认为，合同载明的租赁期间为自2018年3月21日至2019年3月20日，龙岗劳务公司向沈克华出具的租金收条也载明租赁期间为2018年3月21日至2019年3月20日，现龙岗劳务公司主张其与场地现场负责人协商一致若场地拆迁则租金从2019年2月21日开始计算，但该约定并未经过原告认可，故对原告不具有拘束力。龙岗劳务公司虽在2018年春节前即将场地交给沈克华，但后期双方在签订合同时均达成一致将租期起算时间确定为2018年3月21日，该行为应当视为双方已协商一致将2018年3月21日之前的时间不计入租期不计算租金，故沈克华的租金应自2018年3月21日开始计算。关于租金支付的终止时间，庭审中沈克华明确认可其至2018年6月15日才从场地搬离，因搬离之前案涉场地仍由沈克华使用，故租金应计算至2018年6月15日。龙岗劳务公司主张沈克华租赁期间新增红砖、砌块、水泥及临时办公用房，合计多占用土地约150平方米，应当计入租金，而庭审中沈克华仅认可多占用40平方米面积，且主张已与现场负责人协商一致将该面积计入承租的500平方米面积之内。对此，本院认为，双方在《租赁合同》中明确约定场地租赁费用为每平方米10元/月，现沈克华超出原承租面积占用场地，理应对多占用部分的场地支付租金，沈克华主张其与现场负责人协商一致将超出面积计入承租面积之内因无任何证据予以证明，本院不予采纳。龙岗劳务公司主张沈克华多占用场地面积为150平方米，但其仅提交了胡友培、孙礼龙的情况说明为证，但胡友培、孙礼龙并未出庭作证且龙岗劳务公司并未提交证据证明胡友培、孙礼龙的身份关系，故对该情况说明，本院不予认可。因龙岗劳务公司并无任何证据证明沈克华多占用场地面积为150平方米，故本院按沈克华自认的面积40平方米计算多占用场地部分的租金。2018年3月21日至2018年6月15日，多占用场地部分应支付租金数额为1146.67元（10元/月/平方米×40平方米÷30天×86天）。龙岗劳务公司主张其在退还10000元租金时已与沈克华协商一致，租金已经结算完毕，但并未提交任何协议或相关结算凭证，且沈克华对此亦不予认可，故本院对该辩称意见不予采纳。综上，沈克华应支付租金数额为15480元（5000元/月÷30天×86天+1146.67元），龙岗劳务公司应退还租金4520元（30000元-10000元-15480元）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、其九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告合肥市肥东龙岗劳务公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈克华租金4520元；二、驳回原告沈克华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告合肥市肥东龙岗劳务公司负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年九月二十五日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。