江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0723民初1125号原告：徐某，男，1956年3月7日出生，汉族，居民，住灌云县。委托诉讼代理人：曹金陵、严学荣，江苏田湾律师事务所律师。被告：邢某1，男，1966年10月11日出生，汉族，居民，住灌云县图河镇。被告：邢某2，男，1993年1月15日出生，汉族，居民，住灌云县图河镇。两被告共同委托诉讼代理人：潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。原告徐某与被告邢某1、邢某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法由审判员马晓永适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹金陵、谌廷波，被告邢某1、邢某2及其委托诉讼代理人潘志忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2019年8月21日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严学荣，被告邢某1及被告邢某1、邢某2委托诉讼代理人潘志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告购房款50万元及违约金（以20万元为本金，按月利率2%，自2017年12月30日计算至2018年12月30日；以50万元为本金，按月利率2%，自2018年12月31日计算至实际给付之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月9日，原、被告在张珍全、王玉彩的见证下签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将其位于灌云县其宅基地使用权出售给两被告，总价为100万元，税费由两被告承担。合同第四条约定了房款支付方式，即于合同签订次日支付原告50万元，2017年12月30日之前支付原告20万元，2018年12月30日之前支付原告30万元。合同签订后，原告仅支付了50万元，剩余50万元至今未支付。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告邢某1、邢某2共同答辩称，原被告签订农村宅基地房屋买卖的合同是事实，本案中两被告没有违约，而是原告违约在先，故造成被告延迟付款至今，责任全在原告方。原告违反本合同的第二条，其转让宅基地是属于王某,4、张显林，原告转让的宅基地合同面积是504平方米，宽14米乘以长36米。因原告没有将该宅基地的权属明确，占用了王某,4家的宅基地32.4平方米，占用了张显林的宅基地12.96平方米，原告将王某,4、张显林的宅基地转让给被告，没有征得王某,4、张显林的同意。该宅基地转让时没有王某,4、张显林在场，二人得知后，与原告丈量土地，当查明宅基地尺寸时，原告回避此事，避而不见，导致被告三个月无法在该宅基地上进行建房；该宅基地上原告的房屋租赁给案外人邢雷，原告与被告签订协议后，没有将邢雷的租赁关系解除，经人调解被告支付4500元给邢雷才将邢雷与原告的租赁关系解决。因延迟三个月建造宾馆和浴室给被告造成巨大的经济损失。因原告的违约行为，导致被告给付案外人邢雷的4500元及王某,4，张显林两家的宅基地补偿款约15万元，另外迟延三个月建房给被告造成的直接损失6万余元均应由原告承担；被告于2016年1月19日支付原告购房款50万元，原告出具收条给被告邢某1，当日被告邢某1又应原告儿子徐华建的请求向其账户上汇款21万元，被告已付原告购房款71万元。综上，因此请求法庭驳回原告诉求。经审理查明，原、被告系同村同组居民，被告邢某1、邢某2系父子关系。2016年1月19日原告徐某（甲方）、被告邢某1、邢某2（乙方）在案外人张珍全、王玉彩的见证下签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲方将其位于灌云县其宅基地使用权出售给乙方。本合同项下的房屋及宅基地位于：东与张显林为邻，西与王某,4为邻，南与吴小平为邻，北至324省道（杨燕路），房屋及其宅基地使用证登记在徐某名下。房屋及宅基地总价为100万元，交易过程中产生的相关税费由乙方承担。甲方保证对合同项下的房屋享有完整的所有权，拥有处分该房屋的全部权利，本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利。如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房款10%的违约金。合同第四条约定了房款支付方式，即于合同签订次日支付甲方50万元，2017年12月30日之前支付甲方20万元，2018年12月30日之前支付甲方30万元。款项汇入甲方指定的徐华建（系原告之子）账户。乙方如未按期交付房款，乙方需每天向甲方支付房款总额的2%的违约金。合同签订之日，被告支付原告房屋及宅基地买卖款50万元，剩余50万元至今未支付。合同签订后，原告将涉案房屋、宅基地以及集体土地建设用地使用证一并交于被告。被告向灌云县图河镇政府缴纳了相应税费，2016年3月23日开始在涉案的宅基地上新建五层楼房，用于经营宾馆及浴室，2016年6月左右竣工。上述事实，有原告举证的《房屋买卖合同》、宅基地使用权证、村镇建设工程施工许可证、村镇建设许可证、准建证，被告举证的集体土地建设用地使用证、证人王某,4的部分证言及原、被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告系同村同组居民，双方签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行。合同签订后，原告依约将涉案房屋及宅基地交与被告，被告于合同签订之日已付原告购房款50万元，尚欠50万元购房款至今未付。被告应按照合同约定将剩余的购房款支付原告，并自逾期之日起向原告支付逾期付款违约金。原、被告在合同中约定如被告逾期付款，则应每日支付原告购房款总额2%的违约金，在本案诉讼中原告主张按照月利率2%计算逾期付款违约金。对此本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷，原告主张按照月利率2%计算逾期付款违约金无合同依据和法律依据，本院酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算逾期付款违约金。被告辩称，原告转让的宅基地长36米、宽14米，面积504平方米，原告在转让房屋及宅基地时没有将宅基地的四至范围明确，被告建房时发现占用了案外人张显林、王某,4的部分宅基地，与案外人发生纠纷，原告又不出面解决，被告补偿了案外人张显林、王某,4约15万元才将矛盾解决。因原告违约在先，导致被告迟延3个月建房，给被告造成6万余元的损失，故被告没有按照约定支付购房款。对此本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同对涉案的房屋及宅基地的四至范围作了明确约定，且合同签订后原告即将案涉集体土地建设用地使用证交与被告，该证也明确载明了涉案房屋及宅基地的四至范围，即使被告在建房中侵占了案外人的宅基地系被告的行为，也与原告无关。因此，被告的上述抗辩观点不能成立，本院不予采纳；被告辩称原告出售房屋时没有将原有的租赁关系解除，导致被告赔偿案外人邢雷4500元，要求原告予以赔偿。对此被告并未举证证明，本院亦不予采纳；被告邢某1在第二次庭审中辩称已付原告购房款71万元。对此本院认为，原、被告在合同中约定了分期付款金额、期限及付款方式，即款项汇入原告指定的徐华建账户，被告没有证据证明2016年1月19日汇给徐华建的21万元不包含在50万元以内，且与被告在第一次庭审中的陈述不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告邢某1、邢某2于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐某50万元及违约金（以20万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%，自2017年12月30日起计算至2018年12月30日止；以50万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%，自2018年12月31日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元（已减半收取），由被告邢某1、邢某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  马晓永人民陪审员  崔凤国人民陪审员  段永霞二〇一九年九月十一日法官 助理  郑关朝书 记 员  孙雅坤刘斌斌法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条【逾期付款违约金】买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。