江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初1812号原告：梁元英，女，1975年3月8日生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：肖仁权，上海融孚律师事务所律师。被告：吉安县百姓房地产经纪有限公司，住所地江西省吉安县富川路。法定代表人：詹韬勰，董事长。委托诉讼代理人：唐智辉，江西奋翼律师事务所律师。原告梁元英诉被告吉安县百姓房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁元英的委托诉讼代理人肖仁权，被告吉安县百姓房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人唐智辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁元英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿损失69409.17元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：一、原、被告存在居间合同关系。原告欲在吉安县城购房并让小孩上户至县城读书，2016年10月21日，与被告及案外人朱小燕就位于吉安县城文山路文昌苑2-1-602房签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定朱小燕以53万元的价格将该房屋（建筑面积143.3平方米，附属柴间14.65平方米）出售给原告，朱小燕必须保证该房屋拥有完整的所有权。二、房屋居间买卖合同目的无法实现。自2016年1月1日起，由于吉安县房产管理部门根据《不动产登记条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，二手房需同时具备房屋产权证和土地使用权属证明，方可办理变更登记。《房屋买卖居间合同》后，原告依约履行了合同，同时发现所涉房屋没有土地证或土地使用权相关权属证明材料，导致无法办理过户手续和房屋按揭贷款手续，最终导致房屋居间买卖合同目的无法实现。三、被告在居间过程中存在重大过错，应当承担不能实现合同目的的全部责任。经吉安市中级人民法院生效判决书（2018）赣08民终1492号认定：1、被告的居间服务行为不当，导致《房屋居间合同》无法履行；2、原告因合同目的无法实现所造成的实际损失，可对被告另行主张。四、原告因被告的重大过错导致重大经济损失。由于涉案房屋买卖合同的目的无法及时实现，2017年春节过后，吉安市吉安县等地的房价大涨导致房源紧张，原告担心房价持续上涨，不得已在朱小燕小区邻近处另行购买了一套位置及楼层均不如涉案房屋的楼顶住房，并且柴间少了11.65元，损失54665元，房屋价格比原来多出了102.96元/每平方米，损失计14754.17元。被告吉安县百姓房地产经纪有限公司辩称，1、被告仅是居间人并不是合同双方，确保办证义务是出卖方朱小燕；2、居间合同约定的是房屋所有权证，并没约定土地使用权证，因为房屋买卖双方都明知该房屋没有土地证的情况是因原开发商没有办理土地分户；3、涉案房屋是正规的商品房，产权清晰，没有法律规定不能上市交易，只是处于实施不动产权登记条例过渡期，并且在签订合同时，江西多地针对该情况办理了不动产登记。合同中没有约定过户时间，现该房早已可以办理不动产权证了；4、二审判决虽有相关论述，但并非事实认定，更不能够证明被告存在重大过错，该案经过发回重审后，又经一审、二审，法院最终也没支持原告的赔偿主张；5、根据我国合同法的规定，居间人只有在隐瞒、提供虚假情况下才承担赔偿责任；6、房屋差价并非原告的实际损失，涉案房屋早就可以办证过户，只是原告不愿意等而另外购房，房价的上涨还是下跌是无法确定，涉案房屋与原告另行购买的房屋因属于不同的环境、地段、户型、设施，且均为二手房，包含了各自的装修、家电家具，价格没有直接可比性；柴间是赠送的，既然房屋买卖居间合同目的无法实现，那么在法律意义上原告就没得到柴间，故没有柴间损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：原告提交的证据3、4、5即原告与案外人另行签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合约》、付款凭证、地图截屏、评估报告等，虽然真实，但与本案无关联，故此本院对该证据不予以采信。被告提交的证据1即（2018）赣民终1492号庭审笔录系复印件，其真实性难以确认，本院不予采信；证据2即江西省国土资源厅文件，不属于证据范畴，不能作为证据向法院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，原告梁元英与被告吉安县百姓房地产经纪有限公司及案外人朱小燕签订《房屋居间买卖合同》。该合同约定，朱小燕将其名下所有的位于吉安县敦厚镇文山路65号2栋1单元602室房屋出售给原告梁元英，由梁元英向朱小燕支付房屋成交价530000元，并向吉安县百姓房地产经纪有限公司支付居间服务佣金5300元。合同第3条约定乙方（原告）在签署本合同时向经纪方交购房保证金人民币叁万元整。若甲方（朱小燕）签署本合同并以定金名义签收，乙方所交保证金自动转为定金。定金由甲方签收后暂委托经纪方托管，定金抵作购房首期款或相关证据办理费用。甲方须在签署本合同当日内提交（房屋所有权证、契证、购房发票、契税发票等）相关资料的原件至经纪方处作为转让过户之用。同时合同15条备注中还约定，“如甲方违约叁万元定金退回给乙方并赔偿陆万违约金，如乙方违约叁万定金甲方不返还给乙方”。合同还约定了其他的事项。当日，原告梁元英向朱小燕和吉安县百姓房地产经纪有限公司交付了30000元，由朱小燕作为收款人并出具了收条写明：“今收到梁元英购买吉安县文山路2-1-602订金人民币叁万元正。收款人朱小燕”。在该收条上还有中介工作人员谭小慧签名。梁元英交付的30000元，由吉安县百姓房地产经纪有限公司扣除了5000元作为佣金，将其余25000元付给被告朱小燕。合同签订后，原告梁元英要求朱小燕配合办理房屋产权过户登记手续，但得知，吉安县政府于2016年1月1日出台政策：办理房屋产权过户登记手续，需提供房屋权属所有权证及土地使用权证。原告遂分别于2016年11月7日及11月11日向被告及朱小燕去函，要求被告、朱小燕提供完备材料，逾期将要求返还预付款30000元。因朱小燕无法提供土地使用权证，导致双方交易未果。故此原告诉至法院，请求判令朱小燕向原告返还订金30000元，向原告赔偿违约金6000元，被告吉安县百姓房地产经纪有限公司承担连带责任。经过二审，吉安市中级人民法院作出（2018）赣08民终1492号民事判决认为，2016年1月1日，吉安县人民政府发文规定办理房屋产权过户登记手续，需提供房屋权属所有权证和土地使用权证。诉争房屋尚未办理土地使用权证，因而不能办理过户手续，致使《房屋居间买卖合同》目的不能实现，应当予以解除。房屋未能办理土地使用权证并非朱小燕原因所致，而且朱小燕将房屋委托中介出售时已告知房屋未办理土地使用权证，不能履行合同是政策原因导致，吉安县百姓房地产经纪有限公司作为专业的房屋买卖中介机构，对政策熟知，在明知没有土地使用权证会导致办不了过户手续的情形下，还促成房屋买卖合同的签订，存在过错，应承担相应的法律后果。梁元英与朱小燕均无过错，不承担违约责任，但朱小燕收取梁元英的25000元应当退回，吉安县百姓房地产经纪有限公司虽提供了居间服务，因行为不当，导致《房屋居间买卖合同》无法履行，故收取的5000元应当返还梁元英。如梁元英因签订合同造成的实际损失，可对吉安县百姓房地产经纪有限公司另行主张。为此原告诉至本院。本院认为，我国合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告吉安县百姓房地产经纪有限公司作为房屋中介机构，在为原告与朱小燕提供居间服务时应当尽到必要的审慎、审查、核实义务，如审查房屋权属状况、核实买卖双方身份信息、查询房屋是否存在买卖障碍等。被告明知诉争房屋没有土地使用权证会导致办不了过户手续，房屋买卖存在障碍，还促成原告与朱小燕房屋买卖合同的签订，存在过错，故此依法应当向原告赔偿损失。关于赔偿损失的金额，原告提交的证据虽然不足以证明为因合同签订造成的实际损失，但根据本案的实际情况，本院酌定为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第425条之规定，判决如下：一、被告吉安县百姓房地产经纪有限公司应在本判决生效后三日内向原告梁元英赔偿损失30000元。二、驳回原告梁元英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为768元，由被告吉安县百姓房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  杨云峰二〇一九年九月二十五日书记员  王子玲附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。