广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终982号上诉人（原审原告）：区钊光，男，1962年5月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林伟强，男，1956年5月8日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：苏群喜，女，1959年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。上诉人区钊光因与被上诉人林伟强、苏群喜合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。区钊光上诉请求：撤销一审判决，支持区钊光的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方转让土地使用权和建筑物的款项已经结清，与事实严重不符。1.在双方此前多次诉讼中，对于涉案土地使用权合同的更名是属于转让行为还是借款抵押行为存在争议，至中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终534号民事判决对此作认定。故区钊光至今才提起本案诉讼。在此前诉讼中，区钊光一直认为本案为借款抵押行为，故其从不向林伟强、苏群喜主张转让款符合情理。2.“租金”收据只有一张，并非多次，区钊光还向林伟强“还款”2010250元。对该收据，在此前诉讼中，区钊光已当庭确认“租金”二字为其自行添加，法院也作出了不认可租赁关系存在的生效判决，该收据不能作为推定款项已经付清的证据。二、一审法院认定本案已超诉讼时效，属于适用法律错误。1.针对涉案标的物的转让，双方未对付款时间作任何约定，涉案合同过户也不意味着林伟强、苏群喜需要同时付款，即区钊光在双方办理合同过户时并不知道其合法权益受到侵害。故涉案合同过户时间不应作为诉讼时效的计算点。2.此前诉讼中双方对合同性质存在争议，区钊光不可能一方面否认双方存在转让关系而另一方面又要求对方支持转让款项。实际上，至法院最终认定双方之间存在转让关系后，区钊光才不得以据此起诉。从该角度出发，诉讼时效也尚未经过。三、生效民事判决已对土地租赁使用权及地上建筑物使用权的转移效力作出认可。一审法院认为双方就建筑物的交易无效、不受保护，与前一判决明显存在矛盾，导致区钊光既丧失了对地上建筑物的所有权，也失去了主张该建筑物对价的法律基础，严重损害区钊光合法权益。林伟强、苏群喜二审辩称，一、生效民事判决已认定林伟强、苏群喜取得涉案土地使用权及上盖物的所有权。判决生效后，区钊光不履行生效判决，林伟强、苏群喜通过执行已经实际控制涉案土地及上盖物。区钊光对这一认定事实没有进行再审或申诉，更按照这一事实向林伟强、苏群喜主张偿还拖欠款项，也就是主区钊光对这一认定事实是认可的，没有异议。二、通过上述分析，区钊光在二审说“400万元买卖与事实不符”是不成立的。三、“厂租”单据自行添加是不成立的。该收据与租赁合同形成完整清晰证据链，证实买卖交易已全部完成，款项全部结清，区钊光也已向林伟强交纳租金。林伟强收到区钊光租金后，区钊光亲笔书写收据，然后叫林伟强签名确认，林伟强签名时还特别写上“厂租”二字，区钊光对单据未提意见并长期持有，第一次诉讼时还作为证据提交，由此可见区钊光认可向林伟强交付厂租的事实。四、区钊光向林伟强还款，可印证交易款项已经全部付清。如发生拖欠200多万元交易款项，区钊光应向林伟强追讨款项，但事实是区钊光向林伟强支付200多万元，不合常理。五、按照常理和惯例，在冈东村委会登记显名的权利人属强势方，如果不能满足其要求，其有权拒绝在冈东村委配合过户。正是由于区钊光的所有要求已经满足，包括足额付款，因此区钊光才自愿到村委配合过户给林伟强、苏群喜。故林伟强、苏群喜与冈东村委会签订租赁合同就是400万元款项已经结清的最终证据。因此，本案中，区钊兴首先要举证林伟强、苏群喜拖欠款项，而不能通过推理推定欠款事实，否则区钊光应承担举证不能的不利后果。六、本案款项已经全部付清，不存在拖欠情况，故本案不存在追讨欠款的诉讼时效问题。假设存在拖欠情况，一审认定超过诉讼时效也是正确的。七、关于上盖物是否违章建筑问题，区钊光未提出该诉求，林伟强、苏群喜无法辨别，相关政府机关也没有作出确认，一审法院对此作出认定不妥。本案双方400万元的买卖标的物是租赁权益及上盖物所有权，若上盖物转让无效，则区钊光应该部分转让款返还林伟强、苏群喜。八、一般的买卖是一手交钱一手交货的，而本案的更名过户已经8-10年了，但区钊光一直未主张过有款项未付的，因此林伟强、苏群喜没有欠款。九、区钊光曾经在2016年向案外人蔡胜堂借款62万元，也曾以房子抵押向小额贷款公司借款50万元，且后来因为未能及时还款，所抵押的抵押物已经被拍卖了，可见林伟强、苏群喜没有欠区钊光任何款项，假如林伟强、苏群喜有欠款的话，区钊光会向林伟强、苏群喜追款，也不用向案外人及小额贷款公司借款。区钊光于2018年7月2日向一审法院起诉请求：判令林伟强、苏群喜立即向区钊光偿还拖欠的购买土地款2442700元及该购买土地款自起诉之日起至偿还之日止按照银行同期同类贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2005年10月22日，中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）与区钊光签订《冈东工业区土地租赁合同书》，约定：冈东村委会将位于中山市古镇镇冈东第二工业区9号面积为1418.07平方米土地租给区钊光，合同期限50年，从2005年1月1日至2054年12月31日止，合同期内区钊光不得单方终止合同；区钊光需于2005年1月25日前足额交完50年的租金。合同签订后，冈东村委会把上述土地交付给区钊光使用。区钊光在上述土地上未经办理报建手续建筑有工业厂房。2011年，林伟强、苏群喜与区钊光达成口头协议，区钊光将上述租赁合同项下的权利义务转移给林伟强、苏群喜。2011年12月16日，苏转喜通过银行转账方式向区钊光汇款757340元。林伟强、苏群喜与区钊光到冈东村委会，由冈东村委会与林伟强、苏群喜签订《冈东工业区土地租赁合同书》，约定冈东村委会把上述土地（祥丰街3号）出租给林伟强、苏群喜，并确认林伟强、苏群喜已于签订本合同前足额交完50年租金（即区钊光向冈东村委会所交的租金）；其他约定内容与区钊光与冈东村委会所签订的合同书一致，用地四至图上载明上述土地使用权人是林伟强。合同签订后当天，苏转喜又向区钊光转账汇款800000元。此后，区钊光继续使用该土地及工业厂房进行生产经营。2012年6月20日，区钊光向林伟强交付支票4张，金额分别为3735元、6428元、6934元、42400元，合计59497元；2013年6月17日，林伟强确认收到区钊光金额合计为60000元的支票若干张，并出具收条；同年7月31日，林伟强收到区钊光25000元，并在收据上注明是“厂租”；同年12月3日，林伟强与区钊光就支票交付情况进行对数，双方确认2012年3月30日至2013年12月1日林伟强收到区钊光交付的支票金额合计为420010元。2014年，区钊光向林伟强、苏群喜交付一张中山农村商业银行支票（金额：56500元，号码：31404430/21083502），但因不能兑现而被退回。2015年9月4日，林伟强收到区钊光现金7500元，并出具收据。此外，林伟强还收到区钊光支付的其他现金，但双方对以支票或现金支付的款项性质、用途均存有争议；区钊光认为是向林伟强、苏群喜归还借款。林伟强、苏群喜则认为是区钊光向其支付区钊光使用上述厂房的租金。后林伟强、苏群喜以区钊光拖欠其租金为由向中山市第二人民法院起诉要求区钊光将中山市古镇镇冈东第二工业区9号土地及地上建筑物（即祥丰街3号）交还给林伟强、苏群喜并支付租金、逾期利息。经中山市第二人民法院一审、中山市中级人民法院二审审理，法院认为以仅凭一张注有“厂租”的收据，不足以证明双方存在事实上的租赁合同关系，而对于林伟强、苏群喜是否享有涉案土地合法使用权及地上建筑物所有权的问题，不属于租赁合同纠纷审理的范围，为此两审法院作出判决驳回林伟强、苏群喜的全部诉讼请求。2017年9月，林伟强、苏群喜再向中山市第二人民法院起诉要求确认林伟强、苏群喜享有涉案土地使用权及地上建筑物所有权。（期间区钊光亦向该法院起诉要求确认涉案土地使用权及地上建筑物归其所有，但后申请撤回起诉）。2017年11月1日，中山市第二人民法院作出（2017）粤2072民初10479号民事判决，认为林伟强、苏群喜对涉案土地使用权及地上建筑物享有合法使用权利，并判决区钊光将涉案土地使用权及地上建筑物交付给林伟强、苏群喜。区钊光对判决不服而上诉，中山市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）粤20终534号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。为此区钊光再于2018年7月2日向一审法院起诉，要求处理。上述事实，有区钊光、林伟强、苏群喜提交的区钊光及林伟强、苏群喜分别与古镇镇冈东村签订的《冈东工业区土地租赁合同书》、林伟强、苏群喜向区钊光付款的凭证、（2015）中二法民初1180号民事判决书、（2016）粤20终4148号民事判决书、（2017）粤2072民初9457号民事裁定书、（2017）粤2072民初10479号民事判决书、（2018）粤20终534号终审民事判决书及双方当事人陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为合同纠纷，区钊光主张林伟强、苏群喜欠其土地转让款2442700元。在此前双方的多次诉讼中，双方已确认由区钊光交涉案土地使用权及上盖物所有权以400万元的价格转让给林伟强、苏群喜，且已确认双方达成协议后林伟强、苏群喜向区钊光支付了157.3万元。其余款项林伟强、苏群喜认为已通过债权债务抵消方式。（2017）粤2072民初10479号民事判决、（2018）粤20终534号终审生效民事判决也已确认林伟强、苏群喜享有涉案土地使用权及地上建筑物的权利。区钊光认为林伟强、苏群喜对转让土地及建筑物剩余款项没有支付，但至本案起诉前，没有证据显示区钊光向林伟强、苏群喜主张过该款项的权利，相反，区钊光还多次向林伟强、苏群喜以支付租金形式支付款项，这与常理不符，故一审法院相信在2011年12月双方在冈东村委会，由冈东村委会与林伟强、苏群喜签订《冈东工业区土地租赁合同书》时，区钊光与林伟强、苏群喜有关的双方转让土地使用权及建筑物的款项已经结清。即使没有结清，从双方实际转让时间（2011年12月）至区钊光向一审法院主张该权利（2018年7月），也早已超过法定的诉讼时效，依法不受法律保护。此外，本案区钊光是通过与冈东村委会签订《冈东工业区土地租赁合同书》的形式取得涉案土地的承租权，租赁土地上的建筑物是没有经过合法报建手续，属于违章建筑。林伟强、苏群喜是通过与冈东村委会签订《冈东工业区土地租赁合同书》的形式取得涉案土地使用权。区钊光未取得涉案建筑物的合法所有权，区钊光与林伟强、苏群喜之间就涉案建筑物的转让或买卖协议是无效合同，其交易关系不受法律保护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回区钊光的诉讼请求。案件受理费26342元，由区钊光负担。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照区钊光在本案中提出诉求的事由以及林伟强、苏群喜的抗辩意见，即双方当事人均确认其之间的行为和意思表示是将涉案的集体土地以及上盖建筑物由区钊光转让给林伟强、苏群喜。结合区钊光以及林伟强、苏群喜陈述就涉案土地先后与冈东村委会签订《冈东工业区土地租赁合同书》的过程和相关合同内容等相互印证，可以认定本案双方的争议事实是区钊光将涉案土地和上盖建筑物转让给林伟强、苏群喜，并通过由林伟强、苏群喜与冈东村委会重新签订《冈东工业区土地租赁合同书》的方式以完成各方认为的“合同过户”目的后，区钊光认为林伟强、苏群喜尚欠土地转让款，而林伟强、苏群喜则主张已经结清相关转让款。故此，本案区钊光与林伟强、苏群喜争议的交易关系实质是涉案土地使用权的转让法律关系。区钊光与林伟强、苏群喜约定转让的土地属于集体土地，区钊光在未合法取得土地使用权的情况下，既未提交有关涉案土地的使用权证，也没有提供证据证明政府或土地主管部门在规定的权限范围内已经批准或已表示同意其与林伟强、苏群喜之间的集体土地流转行为。故此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，区钊光将涉案土地使用权转让给林伟强、苏群喜属于违反法律法规对农村集体土地使用权违法进行转让的强制性规定情形，应认定其之间的转让行为和法律关系无效，另其附着于该土地上的厂房等建筑物转让也应认定为无效。且冈东村委会将涉案土地交付区钊光使用后，区钊光未经报建即在涉案土地上建筑有工业厂房，双方当事人至今未提交证据证实该厂房已取得房地产权属证书或者具有合法报建手续。故一审法院不确认上述违法建筑的转让效力，确认该交易关系不受法律保护并无不妥，本院予以维持。综上，对于区钊光认为林伟强、苏群喜在向其购买涉案房地产后未按约定支付土地转让款，故请求林伟强、苏群喜继续履行约定支付转让款义务之本案诉求，因区钊光与林伟强、苏群喜之间的土地使用权及房产转让行为无效，其之间的法律关系亦无效，故区钊光的上述主张事实和法律依据均不成立，一审法院予以驳回并无不妥，本院予以维持。综上所述，区钊光的上诉请求均不成立，应予驳回。一审法院驳回区钊光的相关诉讼请求的实体处理正确，本院可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26342元（区钊光已预交），由区钊光负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月十三日书记员  谭俏芬