安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7334号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽澳鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市寿春路108号，统一社会信用代码9131401006103087313。法定代表人:王敬新，董事长。委托诉讼代理人:郑志强，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：文淑莲，女，1963年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：胡勇,安徽昊华律师事务所律师。上诉人安徽澳鑫房地产开发有限公司（以下简称澳鑫公司）、文淑莲因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳鑫公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判不予支付文淑莲逾期付款利息6070.97元。事实与理由：双方签订的《存量房买卖合同》中没有明确约定过户时间及付款时间，双方对先过户还是先付款存在争议，造成双方一直未能履行合同。一审法院酌定支持文淑莲自2018年7月15日起的房款逾期支付利息没有依据。既然双方合同中没有约定，双方应当同时履行各自义务，一审法院的认定无异于认为澳鑫公司应当先支付房款给文淑莲，然后再完成过户手续，这样的交易程序对澳鑫公司是极为不利的，也没有合同和法律依据。综上，请求二审法院依法改判。文淑莲辩称，1.涉案商铺未能过户是澳鑫公司造成的，双方签订合同时未进行资金托管，直接导致商铺未能过户；2.澳鑫公司伪造托管协议是为了拖延还款时间；3.文淑莲在购买商铺后，涉案商铺一直由澳鑫公司及其关联公司即安徽古井房地产集团有限责任公司直接占有，目前商铺也由澳鑫公司和安徽古井房地产集团有限责任公司占有使用。根据交易习惯，涉案商铺在澳鑫公司实际占有的情况下，应首先履行支付房款义务，而不能要求文淑莲在未拿到房款的情况下过户；4.文淑莲以购房款的原价卖给澳鑫公司，已经足以体现文淑莲有意处理商铺，澳鑫公司不支付房款是故意拖延，也是其与其他业主产生纠纷的主要原因；5.本案二审费用应由澳鑫公司承担。文淑莲上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判澳鑫公司支付逾期付款利息损失53033.75元（167475元×10%/12个月×38个月，以167475元为基数，自2016年4月计算至2019年5月，此后计算至款清之日止）。事实与理由：1.房屋未能过户是澳鑫公司的过错导致。文淑莲对《存量房买卖合同》约定的房价没有异议，但是合同没有约定过户的具体时间，且房屋一直被澳鑫公司及其关联公司安徽古井房地产集团有限责任公司占有使用，虽未过户，但澳鑫公司一直享有不动产的相关权益，且澳鑫公司与安徽古井房地产集团有限责任公司一直拒绝支付租金，导致文淑莲的投资款无法及时收回。2.澳鑫公司伪造存量房资金免托管声明，将合同不能履行责任归于文淑莲，有悖于事实。文淑莲从没有向澳鑫公司要求房屋涨价，也没有与其签订过存量房资金免托管声明。为了早日了结此事，文淑莲主动多次电话联系甚至前往澳鑫公司找公司律师郑志强、公司经理唐文斌等人催要房租、房款及逾期付款利息，最终得到的答复是走法律程序，只有澳鑫公司先起诉才能解决。2018年7月15日文淑莲向澳鑫公司邮寄了催要房款、房租及逾期付款利息的通知函。澳鑫公司收到通知函后，也于2018年7月17日向文淑莲邮寄要求过户的催告函。因此本案房屋未能过户系澳鑫公司所致。3.逾期付款利息的计算时间应为38个月，应按照年息10%的标准计算。2004年12月文淑莲购买涉案商铺时，将商铺出租给安徽古井房地产集团有限责任公司。双方签订的《以租待售合同》约定年租金为房款的10%。文淑莲在此后的10年内每年一次性收到10%的收益，逾期利息应顺延。《存量房买卖合同》没有履行，逾期付款的时间起算点应以澳鑫公司缴纳房屋过户税费的第2个月开始，截止至2019年5月共计38个月，此后顺延至款清之日。综上，请求二审法院判如所请。澳鑫公司辩称，涉案商铺自2015年5月空置至今，澳鑫公司没有占有的事实，房屋租赁合同是与安徽古井房地产集团有限责任公司签订的，澳鑫公司仅与文淑莲签订了商品房买卖合同。存量房买卖合同是公司工作人员统一签订的，当时口头约定先过户再付款，其他业主的房款都已付清，也过户了，只有文淑莲不同意先过户。另外，还有54个业主没有签买卖合同，文淑莲签了合同没有履行完毕。澳鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令文淑莲继续履行《存量房买卖合同》，协助澳鑫公司办理庐阳区寿春路108号古井百花大厦商铺5172室(权属证号为房地权证合庐字第××)过户手续;2.判令文淑莲承担本案所有的诉讼费用。文淑莲向一审法院反诉请求：1.判令澳鑫公司付给文淑莲38个月的逾期付款利息损失64398元(2016年4月至2019年5月38个月，以167475元+13956元为基数，按10%/年)，利息计算至收到澳鑫公司全部欠款之日；2.判令澳鑫公司赔偿文淑莲差旅费6000元、误工费6000元和精神损失费5000元，共17000元；3.判令古井百花大厦5172商铺过户之前，澳鑫公司将欠文淑莲的房租、逾期付款利息、其它费用等全部付给文淑莲；4.判令澳鑫公司承担本诉与反诉费用。一审法院认定事实：文淑莲拥有合肥市庐阳区寿春路108号百花大厦商铺5172号的房屋产权，建筑面积11.53平方米。2016年1月20日，澳鑫公司与文淑莲签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定:文淑莲作为出卖方将上述商铺出卖给澳鑫公司，合同价款为167475元，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。合同签订后，澳鑫公司在2016年3月15日完成相关税费的交纳，后双方为先付款还是先过户产生争议，造成一直未能过户，澳鑫公司催告未果，现诉至一审法院。诉讼中，文淑莲提起了反诉。另查明，2018年7月15日文淑莲向澳鑫公司发出通知函催告澳鑫公司支付存量房转让款167475元及滞纳金，2018年7月17日，澳鑫公司给文淑莲回了催告函一份，要求文淑莲配合完成过户，待公司拿到房产证后才能向文淑莲付款。一审法院认为，澳鑫公司与文淑莲签订存量房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效。由于该合同对于房屋过户时间及付款时间并未作出明确约定，双方在合同履行中对先付款还是先过户存在争议，造成双方一直未能履行合同，现澳鑫公司要求文淑莲协助办理庐阳区寿春路108号古井百花大厦商铺5172室过户手续，依据合同约定，文淑莲有协助办理过户的义务，故对澳鑫公司要求过户的诉讼请求予以支持，同时澳鑫公司应支付文淑莲房款167475元。文淑莲要求反诉要求澳鑫公司付给其38个月的逾期付款利息损失64398元(2016年4月至2019年5月38月，以167475元+13956元为基数，按10%/年利息计算至收到澳鑫公司全部欠款之日)，一审法院酌定支持自2018年7月15日文淑莲催告履行本案合同时起按同期银行贷款利息标准计算至2019年5月15日的利息，即可支持6070.97元(4.35%/12*10*167475元)；文淑莲要求澳鑫公司赔偿文淑莲差旅费6000元、误工费6000元和精神损失费5000元，共17000元，因未提供充分证据予以证明，不予支持。文淑莲要求在古井百花大厦5172商铺过户之前，澳鑫公司将欠文淑莲的房租、逾期付款利息、其它费用等全部付给文淑莲，由于房租并非本案买卖合同处理范围，逾期付款利息要求先行给付依据并不充分，关于房款部分，可根据本案实际情况要求澳鑫公司将房款支付至法院帐户。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽澳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日将文淑莲的古井百花大厦5172商铺房款167475元支付至一审法院银行帐户；二、文淑莲于判决生效之日起二十日内协助安徽澳鑫房地产开发有限公司办理合肥市庐阳区寿春路108号古井百花大厦商铺5172室(权属证号:房地权证合庐字第××)过户手续;三、安徽澳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付文淑莲逾期付款利息损失6070.97元(自2018年7月15日起按同期银行贷款利率标准计算至2019年5月15日，之后顺延计算至房款支付至法院帐户之日止)；四、驳回文淑莲的其他反诉请求；案件受理费减半收取为1825元，由文淑莲负担；反诉案件受理费930元，由文淑莲负担840元，安徽澳鑫房地产开发有限公司负担90元。二审中，文淑莲向本院提交汇款明细表一张，用以证明文淑莲与澳鑫公司签订买卖合同时，文淑莲购买的商铺实为理财产品，澳鑫公司是以理财产品宣传，2016年1月签订涉案《存量房买卖合同》时，还差欠10个月房租未付，文淑莲提出将租金付清就过户，但是至今没有支付。澳鑫公司质证对真实性不予认可，认为没有银行记录佐证，也与本案无关。二审另查明，2004年文淑莲从澳鑫公司处购得涉案商铺，同时出租给安徽古井房地产集团有限责任公司统一经营，2015年5月安徽古井房地产集团有限责任公司撤柜，涉案商铺闲置至今，目前由大厦物业公司管理。澳鑫公司与安徽古井房地产集团有限责任公司的法定代表人均为王敬新。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为,澳鑫公司与文淑莲于2016年1月20日签订的《存量房买卖合同》对房款支付时间及产权转移登记时间未作约定，双方当事人又未按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定达成补充协议，应当按照合同缔结目的、合同条款、交易习惯及诚实信用原则来确定。文淑莲自2004年从澳鑫公司处购入涉案商铺，一直交由澳鑫公司的关联公司即安徽古井房地产集团有限责任公司租赁使用，2015年5月金鹰门店撤柜后，涉案商铺并未交还文淑莲，而是由物业公司代为管理。因此，双方订立本案回购协议时，涉案商铺已经由澳鑫公司的关联公司控制占有。在文淑莲并未占有涉案商铺又未获得分文房款的前提下，澳鑫公司要求文淑莲先行履行协助办理产权登记转移手续的义务，无异于将之后所有的交易风险转嫁至文淑莲，不利于合同目的的实现。澳鑫公司称订立回购协议时，双方曾口头约定先过户再付款，没有证据支持，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可随时要求履行。文淑莲于2018年7月15日向澳鑫公司发函要求支付房款，澳鑫公司未予支付，一审法院认定澳鑫公司支付自2018年7月15日之后的逾期付款利息并无不当。文淑莲要求澳鑫公司自2016年4月起按照年息10%标准支付利息，缺乏依据。综上所述,澳鑫公司与文淑莲的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由安徽澳鑫房地产开发有限公司负担50元，由文淑莲负担975元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年九月三十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。