山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初11069号原告：胶州市良匠家用电器商店（个体工商户），住所地山东省胶州市胶北办事处杨家林村，统一社会信用代码92370281MA3MJCDT9L。经营者：牟兆萍，女，1991年11月18日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：王迎，山东德衡（胶州）律师事务所律师。被告：高绪国，男，1969年12月4日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：李建芳，女，1968年7月19日生，汉族，住址同上，系高绪国之妻。委托诉讼代理人：郝云海，胶州中云法律服务所法律工作者。原告胶州市良匠家用电器商店与被告高绪国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胶州市良匠家用电器商店的委托诉讼代理人王迎，被告高绪国的委托诉讼代理人李建芳、郝云海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胶州市良匠家用电器商店向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告搬家补助费2160元，停产、停业损失补偿费21600元，房屋装饰、装修补助费12580元，其他补助费用12650元，合计48990元；2.请求判令被告返还原告自2018年8月31日至2019年1月30日期间先行缴纳的房租费用5000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月30日，原告经营者牟兆萍的丈夫高玉峰与被告高绪国签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告将位于胶州市公司建行对面两间门头房租赁给原告使用，年租金12000元。租赁合同签订后，原告将房屋装饰装修后开始营业。至2018年8月2日胶州市胶北办事处发布征收搬迁公告时，一直由原告使用该房屋，且原告将租金交纳到2019年1月30日。现在租赁期内，杨家林片区进行片区搬迁改造，土地使用权被收回，房屋被拆迁，因征收给原告造成了较大损失，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告高绪国辩称，第一，原告所承租的房屋，因政府征用而拆迁，并非由被告导致的，我没有逼原告搬走，没有停水、停电，所以原告的损失与我无关，我所得到的拆迁补偿款与原告无关；第二，原告经营者牟兆萍从未与被告发生过房屋租赁业务，房屋租赁合同系高绪国与高玉峰签订的，原告主体资格不当，要求驳回起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、结婚证、收到条、搬迁公告、通知、房屋搬迁补偿实施细则、照片、录像、单据等证据，被告为证明自己的主张，提交了照片、录像光盘、个体登记查询结果、房屋租赁合同等证据，经双方对证据进行质证，本院对双方没有争议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年1月30日，甲方高绪国与乙方高玉峰签订房屋租赁合同一份，由乙方租赁甲方在胶州市公司建行对面的门头两间，范围为：北至大街，南至房屋，西至公路，东至厂房（库房除外），约定租金每年12000元，约定：1.甲方对房屋在乙方使用期间有维修的义务。2.乙方对房屋室内装修完成后几年中，甲方不得提高房屋租赁价格。（受物价上涨或下跌因素，双方可对价格方面合议）3.甲方不得以任何理由中途终止合同，如果中途终止对乙方造成损失由甲方负责。（如遇国家征用土地，甲乙双方可终止合同。若乙方使用未到租赁期，甲方需将乙方未使用完租赁费用，给于退换）4.甲方双方不得中途终止合同；若乙方终止负法律责任。2.2018年1月30日，被告高绪国之妻李建芳向高玉峰出具收到条一份，收到涉案房屋一年租金12000元。3.房屋租赁后，原告一直在房屋内经营，对外营业标牌为名匠电器，对此，原告解释称，当时去工商部门注册时想注册胶州市名匠家用电器商店，但未通过，就注册胶州市良匠家用电器商店，但一直用名匠电器的标牌。4.原告称，2018年8月2日，胶州市胶北街道办事处下达了胶北杨家林片区非住宅房屋搬迁公告，要求在2018年8月2日至2018年8月30日内搬迁，原告在规定时间内搬出。被告对此不予认可，认为涉案房屋仍在，原、被告之间的合同为不定期租赁合同，被告可随时通知原告解除合同，2019年1月17日通知原告解除合同，故原告不应主张任何损失及租金。5.本院调取《杨家林片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿协议》一份，该协议系胶州市胶北街道办事处与高绪国签订，对高绪国拥有的房屋进行补偿，补偿款结算如下：……2、无证房屋，170㎡，355750元；3、装饰装修，145183元；4、附属设施，25258元；5、生产设备补偿，13150元；6、搬家补助费（无证），170㎡，30元/㎡，5100元；7、停产停业损失，170㎡，300元/㎡，51000元，8、搬迁奖励，75㎡,80元/㎡，30000元，独立办公屋，不足3万给3万；9、土地整理费，120平米，18元/㎡，2160元……合计627601元。6.原告提交照片五张、录像光盘一张、单据七张证明租赁房屋内的地面砖、ppc吊顶、木质家具展墙、铝合金门窗、监控探头、空调、炉子暖气片、洗手盆、电暖炕、门头广告牌等系原告进行的装修。被告对此不予认可。本院至相关部门多次调取评估报告及明细，但未能调取到。7.本院至胶州市胶北街道办事处对高绪国搬迁补偿款发放情况进行查询，查明，2018年8月，高绪国领取188280元。本院认为，本案争议的焦点有四，焦点一是原告主体是否适格。本案房屋租赁合同虽为原告的丈夫高玉峰与被告高绪国所签，但考虑到牟兆萍与高玉峰系夫妻关系，从原告提交的出库单等证据也显示高玉峰实际参与到电器商店的经营中，原告与其夫系家庭经营，故本院认定高玉峰在签订的房屋租赁合同时是作为胶州市良匠家用电器商店的家庭共同经营人签订，其法律效果应归于原告胶州市良匠家用电器商店。故原告系本案适格主体，有权向被告主张权利。另外，对于原告对外的标牌的字号与登记字号不符，并不影响牟兆萍、高玉峰夫妻二人共同经营的事实，也不影响原告作为租赁合同的主体向被告主张责任。本案争议的焦点二是被告是否应支付补偿款。原告胶州市良匠家用电器商店与被告高绪国之间的房屋租赁合同系双方当事人之间真实意思表示，不存在违反法律法规等合同无效的法定情形，本院认定该合同合法有效。合同签订后，双方已履行合同多年，直至租赁房屋被依法搬迁。双方在合同中虽然约定：如遇国家征用土地，甲乙双方可终止合同。但根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条之规定：拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第四十二条之规定：拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。依据上述规定，原告作为房屋承租人，因拆迁行为对其造成停产、停业，并支出了搬迁费用，其应当得到相应的补偿。对于被告提出的“搬迁补偿款与原告无关，不应向原告支付补偿款”的主张，本院不予认可。本院认为，在被告已确定补偿款金额的情况下，应根据原告的经营期限、造成停产、停业及支出搬迁费用的实际情况，按照公平原则，给予原告适当补偿。本案争议焦点三是对于原告租赁房屋的面积的确定。因在租赁合同中并未标明房屋面积，且该房屋无房产证，原告认为是自己租赁两间房屋面积为72平米，被告认为自己共四间房，面积为76平米左右，被告将其中的两间约38平米租赁给了原告。通过双方签订的租赁合同来看，租赁范围为北至大街，南至房屋，西至公路，东至厂房（库房除外），显示被告所说的四间房屋均在合同约定的租赁范围内。另外，从原告提交的录像来看，也能看出原告在使用全部房屋，而并非一半的房屋，该录像资料被告亦认可。从原、被告提交的照片显示被告所说的四间房屋的门头均悬挂与原告经营相关的标牌，被告称这是租给其他租户悬挂的标牌，并称回去提交证据，但在限定期限内未提交证据，故本院对被告所述不予认可。综上，本院认定原告租赁被告的房屋虽未记载具体面积，也无相关登记，但原告一直就合同签订范围内的全部房屋进行经营使用，本院认定原告所称的两间房屋的范围与被告所述四间房屋的范围一致。对于该房屋的具体面积，因被告认可76平米，而原告只主张72平米，故房屋租赁面积按72平米予以认定。本案争议焦点四是应按何种标准计算补偿费用。1.原告主张搬家补助费2160元，原告在房屋搬迁补偿过程中，自己进行了全部物品的搬离，从而将房屋空出，被告分得搬家补助费5100元，原告主张2160元，符合法律规定，本院予以支持。2.主张停产、停业损失补偿费21000元，因被告与胶州市胶北街道办事处签订的《杨家林片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿协议》中对于停业停产损失按照170㎡计算，补偿标准为300元/㎡，共补偿51000元。而原告自2016年1月30日开始租赁房屋，租赁面积为72㎡，租赁费一直交到2019年1月30日。原告自2016年1月30日开始租赁房屋经营，至2018年8月2日至8月30日期间搬出，原告在租赁期间内从租赁房屋内搬出必然对其经营产生实质性影响，造成其停产、停业损失。综合考虑原告的租赁期间、租赁面积、原告停产实际损失等，本院酌情支持300元/㎡×72㎡×70%=15120元。3.原告主张装饰、装修补助费12580元，其他补助费用12650元，通过原、被告举证，可以认定双方均对涉案房屋进行过装饰、装修，但本院多次至租赁房屋所在村委会、街道办事处、相关评估机构调取涉案房屋的评估报告及明细，却因种种原因该未能调取。本院认为，房屋拆迁之前应出具评估报告或评估明细，以此作为对被告房屋搬迁进行补偿的依据，但本案中该材料却未能调取，影响到法院对双方利益进行合理明确的判断，为公平合理处理本案，本院认为对房屋装饰、装修补偿款、其他补助费用在未确定是否存在该评估报告或评估明细是否存在之前，不宜处理。需要说明的是，无论该评估报告或评估明细是否存在，原告均可就该项诉讼请求另案主张。对于原告主张的被告返还自2018年8月31日至2019年1月30日期间的房屋租赁费用5000元，参照《胶州市胶北街道办事处杨家林片区非住宅房屋搬迁补偿实施细则》要求在2018年8月30日前搬出的要求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高绪国于本判决生效后十日内支付原告胶州市良匠家用电器商店（经营人：牟兆萍）搬家补助费2160元。二、被告高绪国于本判决生效后十日内支付原告胶州市良匠家用电器商店（经营人：牟兆萍）停产停业补偿费15120元。三、被告高绪国于本判决生效后十日内返还原告胶州市良匠家用电器商店（经营人：牟兆萍）房屋租赁费5000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告高绪国负担475元，原告负担138元。因原告主张装饰、装修补助费，其他补助费用本院未作处理，退还原告537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘丰文审 判 员  姜燕燕人民陪审员  肖 伟二〇一九年九月二十一日书 记 员  刘 东附1：本案证据目录原告提交证据及证明事项如下：1.租赁合同一份、结婚证一份，证明原告经营者的丈夫高玉峰与被告于2016年1月30日签订租赁合同，租赁被告位于胶州市胶北办事处杨家林村西七公司建行对面两间门头房租赁给原告使用，年租金12000元，用于电器商店的经营；2.收到条一份，证明2018年1月30日被告收到了原告2018年1月30日-2019年1月30日的租金12000元；3.《胶北杨家林片区非住宅房屋搬迁公告》、《关于胶北街道办事处杨家林片区非住宅房屋搬迁的有关事宜的通知》，证明涉案房屋被列入拆迁范围，拆迁期限为2018年8月2日-2018年8月30日，8月2日该涉案房屋已经评估，8月30日原告搬离了涉案房屋，双方的租赁合同终止，被告应返还租金5000元；4.《胶州市胶北街道办事处杨家林片区非住宅房屋搬迁补偿实施细则》，证明原告主张的具体数额都是依据此细则来计算的；5.照片5张，证明原告承租后对涉案房屋进行了装修装饰，包括地面砖、PPC吊顶、木质家具展墙、铝合金门窗、监控探头、空调、炉子暖气片、洗手盆、电暖炕、门头广告牌；6.录像一份，证明原告在拆迁前就在涉案房屋中一直经营，并对涉案房屋进行了装修；7.单据四张，证明原告制作了经营所需的家电展墙，安装了摄像头，制作了门头广告。被告提交证据及证明内容如下：1.照片一宗，证明原告未经被告同意私自将房屋装修全部拆除；2.录像光盘，证明原告将被告的房屋损坏、门窗拆除，被告的装修都让原告拆走了，同时证明房屋一共四间，租给了原告两间，证明了已通知案外人高玉峰于2019年1月17日解除了合同；3.个体登记信息查询结果一份，证明了本案原告成立于2017年12月28日，被告高绪国于高玉峰签订租赁合同时间为2016年1月30日，原告不可能在高玉峰租赁被告的房屋中进行经营；4.房屋租赁合同一份，证明（1）被告与高玉峰签订房屋租赁合同，（2）没有与原告签订租赁合同，租赁了两间门头房，而并非四间门头房，库房也不在租赁范围，（3）被告与高玉峰签订的房屋租赁合同并未约定租赁时间，为不定期租赁合同，高绪国随时可以与高玉峰解除双方签订的租赁合同，2019年1月17日，我方已通知高玉峰解除双方的租赁合同，高玉峰是不可以获得拆迁补偿款，也不可能给高玉峰造成营业损失。附2：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。