四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1923民再2号 申请再审人（原审原告）何学平，男，汉族，生于1971年6月21日，住平昌县。 申请再审人（原审原告）泉小英，女，生于1976年3月7日，汉族，住平昌县，（系何学平之妻）。 共同委托诉讼代理人：邱勇，平昌县正大法律服务所法律工作者。 申请再审人（原审被告）杜涛，男，生于1976年10月27日，汉族，住平昌县。 申请再审人（原审被告）张亚楠，（曾用名随侠），女，生于1980年7月2日，汉族，住平昌县。 申请再审人（原审被告）王子江，男，汉族，生于1962年6月20日，住平昌县。 申请再审人（原审被告王子江的诉讼委托代理人，系王子江之妻）胡晓霞，女，生于1962年1月20日，汉族，住平昌县，身份证号码：5130271962××××××××。 申请再审人（原审被告）陈泓吏，男，汉族，生于1978年10月9日，汉族，住平昌县。 委托诉讼代理人何晓波，平昌县白衣法律服务所法律工作者。 原审被告陈小芳，女，汉族，生于1979年6月7日，住平昌县。 申请再审人何学平、泉小英与申请再审人杜涛、张亚楠、王子江、胡晓霞、陈泓吏及原审被告陈小芳房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）川1923民初2891号民事判决，分别向本院申请再审。本院于2019年5月9日作出（2018）民申第12、14号民事裁定，决定由本院予以再审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人何学平及委托诉讼代理人邱勇，申请再审人杜涛、张亚楠、胡晓霞及陈泓吏的委托诉讼代理人何晓波到庭参加诉讼。原审被告陈小芳经传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 2017年10月9日，原审原告陈学平、泉小英起诉至本院称，与被告等人签订的租赁合同届满，经双方结算，被告等人立据下欠合同期间内的房租103000元，并约定期满后的房租按每月15000元计算全年共计180000元，后经催收已支付5万元外，仍下欠租金233000元。二原告为被告陈小芳等人垫付物业费及电费共计8872.80元。现要求：1、终止原、被告之间的租赁合同并责令被告等人立即腾出房屋交还于原告；2、被告陈小芳等人连带偿付下欠房屋租金233000元及原告为被告等人代交的物业费、电费8872.80元；3、由被告承担本案的诉讼费。 王子江、胡晓霞、张亚楠、杜涛（原审被告）共同辩称，与二原告建立租赁关系属实，下欠租金也无争议，但具体数额需对账才能明确，且二原告曾许诺对被告停业后的租金标准予以适当减免，望能与二原告协商解决。 陈泓吏（原审被告）辩称：与被告王子江等人合伙租赁二原告的房屋经营餐饮行业属实，但后来，将自己拥有的合伙份额转让与其他合伙人，故原告的诉讼请求与被告陈泓吏无关。 陈小芳（原审被告）未作答辩。 本院原审查明：2010年6月8日，原告何学平、泉小英与平昌县泰兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》二份，约定由二原告购买平昌县泰兴房地产开发有限责任公司开发的位于平昌县“金泰帝景”Ｂ1栋1单元第一层1-1-2、1-1-3号房屋二套面积为500平方米。后二原告在房屋内从事餐饮服务行业。2015年10月14日，被告陈小芳与原告泉小英签订《租房协议》，双方约定将二原告经营的“皇城酒店”餐饮部的经营场地租赁给被告陈小芳。后被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈泓吏、杜涛合伙经营该餐饮部。2016年2月11日，被告陈小芳、王子江、陈泓吏、杜涛向原告出具欠条1份，其主要内容为：“欠条，皇城酒店欠何学平房租103000.00元，大写拾万零叁仟（还款计划：一期3月8日还43000元，大写肆万叁仟元，二期还款4月15日30000.00元，大写叁万元整，三期还款8月30日全款还清，到期不还锁门”。2016年11月23日，被告陈小芳、张亚楠、胡晓霞向原告作出书面承诺，其主要内容为“因皇城酒店餐饮部2016年10月15日房租已到期，为缓解乙方资金压力，何学平同意乙方分期支付房租，支付金额为2016年12月30日支付贰万圆、2017年1月25日支付贰万圆、2017年2月28日支付贰万圆、2017年3月30日支付贰万圆、2016年10月15日前下欠的房租在转让后，或者2017年3月30日签租房合同时算清帐。如乙方不按承诺方式支付甲方房租，甲方告之乙方三次后锁门造成的停业损失由乙方自行负责（注：转让期4个月按每月壹万伍计算房租，如4个月后转让不出去，乙方一次性交清全年房租，甲方可以优惠，如仍然分期支付，房租不变），备注：如乙方继续租房，房租另议租金，如乙方转让出去，转让方房租不变”。后由于被告陈小芳等人经营问题导致被告等人经营该餐饮部于2017年2月停业至今，后原、被告双方对房屋租金的收取协商未果故原告诉讼来院。 同时查明：原告何学平、泉小英在被告处已收取房屋租金共计150000.00元，诉讼中原告何学平同意将被告陈小芳等人在租赁期间添附的相关餐饮配套设备折价人民币3万元在应付租金总额中予以抵扣。原告何学平代为被告等人缴纳物业管理费8640元及垫支电费232.80元。 本院原审认为，被告陈小芳与原告泉小英签订的《租房协议》虽然只对租赁场地的位置及面积进行了约定，未对租金的具体数额及支付方式进行约定，但被告王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛作为被告陈小芳的合伙人共同经营“皇城酒店”餐饮部的事实客观真实，且被告杜涛等人在给原告出具的租房承诺及庭审调查阶段均对租房事宜及房屋租金按每月15000元计算的事实无争议，故原、被告之间的租赁关系依法成立。租金按每月15000元计付，本院予以确认。被告杜涛等人应当按照承诺中的房租支付方式向原告支付租金，但被告未尽此支付义务，违背诚实信用原则，其下欠的房屋租金应当作为被告等人合伙期间的共同债务，理应承担连带支付租金的法律责任。原、被告双方未对租赁期限进行约定，应当视为不定期租赁关系，原告何学平、泉小英享有单方解除权，被告杜涛等人合伙经营的“皇城酒店”餐饮部停业后，在原告告知终止租赁关系后未及时将租赁物返还于原告，继续占用租赁物的期间应当向原告支付租金。原、被告租赁关系存续期间，原告为被告代缴的物业管理费及垫支的电费共计8872.80元，应由被告向原告予以返还。诉讼中，原告自愿将被告等人添制的相关配套设备折价为人民币30000.00元是其本人真实意思表示，且被告对此也未提出异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院作出（2017）川1923民初2891号民事判决：一、解除被告陈小芳与原告泉小英签订的《租房协议》，终止原告何学平、泉小英与被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛之间的租赁关系；二、被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛在本判决生效后立即连带偿付原告何学平、泉小英房屋租金283000.00元（其中2016年2月11日立据下欠租金103000.00元、2016年10月16日至2017年10月15日全年租金180000.00元、扣减已支付租金150000.00元及配套设备折价为30000.00元后，实际应支付租金103000.00元），前列被告在本判决生效后立即将租赁原告的房屋返还于原告何学平、泉小英；三、被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛在本判决生效后连带返还原告何学平、泉小英为被告代缴的物业管理费及电费共计8872.80元；四、驳回原告何学平、泉小英的其他诉讼请求。 何学平、泉小英申请再审称，原判决认定案件事实错误，申请人主张的233000元房租是正确的，而原判认定被告已支付150000元房租，没有事实和证据支撑，实际上被申请人还下差房租203000元。请求撤销（2017）川1923民初2891号民事判决书第二条，予以再审改判。 杜涛、张亚楠、王子江、胡晓霞、陈泓吏申请再审称，1、诉讼主体不明确：原审中，原告提供的商铺租赁合同，甲方没有人签字，乙方只有杜涛、陈泓吏、陈忠友、陈小芳。在诉讼中，胡晓霞、王子江、张亚楠列为被告，从合同本身要件形式上何学平、胡晓霞、王子江、张亚楠不符合诉讼主体资格，请求驳回何学平的主张权利及对胡晓霞、王子江、张亚楠的诉讼请求；2、认定事实不清：2015年10月14日，陈小芳与泉小英、王孟签订了商铺转让合同，转让费38万元，事后，陈小芳对房屋进行了装修及配套设施的购买，共计67125.8元。租金在2015年11月至2017年11月为36万元，每年18万元。到2017年10月30日，只下欠租金133000元。被申请人在酒店开业时安排人就餐，餐费21500元，下欠我们广告费3000元，在原审中，我们添置的配套设备折价30000元给被申请人，不是我们的意思表示。陈小芳、杜涛、陈泓吏、陈友忠与泉小英签订商铺租赁合同，约定租期2年，到2017年10月30日到期，而在2017年9月20日被申请人就起诉终止合同，并于2017年10月12日就将房屋转让与出租了，被申请人违约在先。请求依法再审，纠正（2017）川1923民初2891号判决书，依法改判。 本院再审查明，2010年6月8日，何学平、泉小英与平昌县泰兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于平昌县.84平方米）。此后，泉小英与王孟、陈小芳在该房屋内从事皇城酒店餐饮服务。2015年10月14日，泉小英、王孟与陈小芳签订《平昌县皇城酒店餐饮部转让合同》，将该餐饮部设备、经营权等转让予陈小芳。同日，泉小英与陈小芳签订《租房协议》，双方约定将其原共同经营的“皇城酒店”餐饮部的经营场地租赁给陈小芳，双方口头约定房屋租金15000元／月、陈小芳于2015年10月30日前付房租和签订租房协议。随后陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈泓吏、杜涛合伙经营该餐饮部。2016年2月11日，何学平立据收取房租77000元，下余房租，由陈小芳、王子江、陈泓吏、杜涛向何学平出具欠条1份，其主要内容为：“欠条，皇城酒店欠何学平房租103000.00元，大写拾万零叁仟（还款计划：一期3月8日还43000元，大写肆万叁仟元，二期还款4月15日30000.00元，大写叁万元整，三期还款8月30日全款还清，到期不还锁门”。2016年11月23日，陈小芳、张亚楠、胡晓霞作出书面承诺，其主要内容为“因皇城酒店餐饮部2016年10月15日房租已到期，为缓解乙方资金压力，何学平同意乙方分期支付房租，支付金额为2016年12月30日支付贰万圆、2017年1月25日支付贰万圆、2017年2月28日支付贰万圆、2017年3月30日支付贰万圆、2016年10月15日前下欠的房租在转让后，或者2017年3月30日签租房合同时算清帐。如乙方不按承诺方式支付甲方房租，甲方告之乙方三次后锁门造成的停业损失由乙方自行负责（注：转让期4个月按每月壹万伍计算房租，如4个月后转让不出去，乙方一次性交清全年房租，甲方可以优惠，如仍然分期支付，房租不变），备注：如乙方继续租用，房租另议租金，如乙方转让出去，转让方房租不变”。后由于陈小芳等人经营问题导致该餐饮部于2017年2月停业，双方对房屋租金的收取协商未果，何学平、泉小英于2017年10月9日诉讼来院。 同时查明：双方约定房屋月租金15000.00元,实际租用了2年，何学平、泉小英已收取房屋租金共计150000.00元（其中，2016年2月11日，何学平立据收取房租77000元；2016年3月16日，泉小英立据收取房租33000元；2016年8月13日，泉小英立据收取房租20000元；2017年1月4日，泉小英立据收取房租17800元；2017年1月25日，泉小英立据收取房租2200元），同时，为陈小芳等人垫付物业管理费8640.00元及电费232.80元。何学平、泉小英开设的皇城酒店员工3人在陈小芳等人经营的餐饮部就餐的生活费21500.00元，何学平、泉小英未结付，陈小芳等人为何学平、泉小英垫付广告费3000.00元。2017年10月9日何学平、泉小英诉讼时，案涉租赁房屋仍没有交还何学平、泉小英。 本院再审认为，陈小芳与泉小英签订《租房协议》后，双方的房屋租赁合同关系便依法成立。陈小芳与王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛共同合伙使用所租赁的房屋从事餐饮经营活动，均为该租赁房屋的实际使用人，应当与陈小芳共同承担房屋租金给付义务。关于案涉房屋月租金15000.00元及租用、占用2年时间，双方均没有异议，本院予以确认；其房屋租金计算为：15000.00元/月X12月X2年=360000.00元，陈小芳与王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛已给付租金150000.00元，现下差租金210000.00元，本院予以确认；关于租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，泉小英有权解除与陈小芳签订的房屋租赁合同；关于何学平、泉小英垫付的物业管理费8640.00元及电费232.80元，因该费用发生在房屋租赁期间，应当由陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛承担；关于何学平、泉小英的3名员工在陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛经营餐饮部期间的生活费21500.00元及广告费3000.00元，何学平认可没有给付该两笔费用，并愿意给付。该两笔费用，由何学平、泉小英承担；关于何学平在原审中提供的《情况说明》，同意将陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛承租房屋内使用的餐饮用具及配套设备（含装饰装修），折价30000.00元抵偿下差租金问题，因其未与陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛达成一致意向，该折价款仅为其何学平的单方意见，本院不予确认；关于王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛主张的房屋装修及设备损失问题。因其未提供相应证据，本院在本次诉讼中，对该主张不予支持，待其有相应证据后，可另行主张。本案原审认定事实中，对欠付租金计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、维持（2017）川1923民初2891号民事判决第一项（解除被告陈小芳与原告泉小英签订的《租房协议》，终止原告何学平、泉小英与被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛之间的租赁关系）、第三项（被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛在本判决生效后连带返还原告何学平、泉小英为被告代缴的物业管理费及电费共计8872.80元）、第四项（驳回原告何学平、泉小英的其他诉讼请求）； 二、原审被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛在本判决生效后五日内给付原审原告何学平、泉小英房屋租金210000.00元； 三、原告何学平、泉小英在本判决生效后五日内给付陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛承担的何学平、泉小英员工的生活费21500.00元和广告费3000.00元； 四、驳回何学平、泉小英的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4928.00元，由原告何学平、泉小英负担1000.00元、被告陈小芳、王子江、胡晓霞、张亚楠、陈鸿吏、杜涛共同负担3928.00元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  刘 琦 人民陪审员  毛明容 人民陪审员  王心会 二〇一九年九月十八日 书 记 员  魏 成