山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4740号上诉人（原审被告）：王延飞，男，1975年3月21日出生，汉族，无业，住鱼台县。被上诉人（原审原告）：鱼台中达市场管理有限公司，住所地鱼台县经济开发区西区中达商贸城2号楼02#商铺，统一社会信用代码91370827MA3C0LJ79G。法定代表人：卢刚，经理。委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。上诉人王延飞因与被上诉人鱼台中达市场管理有限公司（以下简称中达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王延飞上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求，或发回原审人民法院重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定不清。双方之间存在租赁关系，租赁期限2016年1月1日至2018年9月30日。上诉人于合同到期之前一个月便到被上诉人处缴纳租赁费，但因当时被上诉人内部改革，未予收缴上诉人缴纳的房租费，致使近一年的时间，被上诉人并未给上诉人出具任何的书面解除租赁合同的通知，说明双方始终存在着租赁合同关系。当时被上诉人对外宣传声称投入大量广告费及为全商铺业主提供便利条件，对所租商铺进行大量的支持。上诉人基于对被上诉人的信任，才在涉案商铺的经营上在人力、物力、财力等方面均付出了较多的精力，上诉人的投资至今尚未收回成本。而被上诉人未遵守诚实信用原则，在上诉人的生意刚刚有好转时，却背信弃义要求上诉人搬离商铺，致使上诉人的损失扩大化。一审法院在判决该案时未考虑上诉人的利益，有违公平原则。二、被上诉人不具备诉讼主体资格，一审程序不准确。2018年10月1日，被上诉人已将商铺租赁给第三人，被上诉人已不具备要求恢复商铺原状的诉讼资格，无权提出诉讼请求。一审法院并未审查被上诉人与案外人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，仅单凭对案外人的一份询问笔录，便认定涉案商铺归案外人所有，并且该份询问笔录在庭审过程中，并未经上诉人的质证。依据相关法律法规，未经质证的证据不得作为证据使用。一审法院仅凭主观臆断，便断定案外人将涉案商铺要求上诉人搬离商铺及恢复原状的权利转让给被上诉人显然错误。纵然被上诉人和第三人之间有所谓的协议，但上诉人没有认可，一审法院不应当予以采纳，故一审法院程序存在瑕疵。中达公司辩称：一、双方的租赁关系因租赁期限届满而结束，租期结束后上诉人拒绝与被上诉人续签合同，并且仍强行占用商铺拒绝返还，严重影响了被上诉人对市场的正常管理与运营。二、关于装修补贴事宜，凡是享有装修补贴优惠政策的商户均与被上诉人签订了补充协议，对装修补贴进行详细约定，并且在被上诉人具体实施装修补贴政策的过程中，均是在核验符合约定的情况下直接抵扣租金及管理费，凡是抵扣的也均向商户交付了相关租金及管理费的收据，上诉人的装修补贴费用也已经抵扣完毕。三、被上诉人主体适格，应依法支持被上诉人的全部诉讼请求。1、涉案市场是由豪达公司开发建设，被上诉人是经豪达公司授权后对市场具体进行管理运营，并且有权对市场内的商铺进行对外租赁签订合同。2、2018年9月30日，豪达公司与孙经坤达成一致意见，双方签订了《资产转让协议》，约定将涉案市场全部转让给孙经坤，并约定豪达公司及被上诉人负责清理市场内的遗留问题并保证孙经坤能够顺利接手市场。孙经坤入驻市场后，于2018年11月3日发布通知，告知商户市场已经进行了转让，表明到期商户如愿意继续租赁的重新签订合同，如不再续租的结清费用后限期搬离。但上诉人既不签订合同也不结清费用搬离，并且以各种无理的理由霸占被上诉人的商铺，给被上诉人以及受让人孙经坤造成了严重的经济损失，也严重影响了市场的正常秩序。3、一审法院支持了被上诉人要求上诉人支付合同期内费用及将商铺恢复原状的诉求，但却以被上诉人不具有诉讼主体资格为由，驳回了被上诉人要求上诉人支付占用费用的诉求，一审法院并没有充分结合实际情况进行判决。首先，在案件审理过程中一审法院即对市场转让事宜进行了调查，孙经坤对被上诉人的主张完全认可并无任何异议，即使市场已经转让，经过有权人认可的行为仍然应当认定为有效，而不应当仅仅依据形式上的转让即以并非实际所有权人为由驳回被上诉人的诉求；其次，上诉人占用被上诉人的商铺是事实，并且一审法院对此事实也进行了认定，虽然市场进行了形式上的转让，但被上诉人并非完全的丧失了主张权利的权利，被上诉人仍负有为孙经坤清理市场遗留问题的义务，在市场全部清理完毕前被上诉人仍对市场享有权利，并非完全的丧失本案主体资格。中达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付管理费8,314.74元（2018年1月1日到2018年9月30日的管理费，按照每平方米每月1元×9个月×923.86平方米）；2、判令被告按原合同的租赁价格向原告支付自租赁合同起至其搬离之日止的占用费用（包括租金及管理费）；3、判令被告立即搬离租赁房屋，返还给原告，并将租赁房屋恢复原状。一审法院认定：2016年10月15日，原告（出租方）与被告王延飞（承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于鱼台中达家居建材城外3、8号楼6间（商铺编号为外3#B-9、10、11、12，8#A-01、02号，总面积923.86平方米）商铺租赁给被告经营华夏诺贝尔陶瓷、1918灯饰照明。租赁期限自2016年1月1日至2018年9月30日（满十二个月为一年）。合同第四条约定：1、本合同期内被告应交第一年租金50,581元，剩余时间为免租期。3、物业管理费的收取标准：第一年（满十二个月为一年）按（壹）元/平方/月收取全年物业费，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7各工作日交清。合同第五条第8项约定：乙方需确保商铺设备设施完好，如有损坏照价赔偿或修复否则从乙方保证金中扣除。合同第九条约定：本合同约定租期届满后，被告必须在七日内撤离租赁商铺交还原告，逾期不撤离的，视为被告自动放弃该商铺所有物品，原告有权自行处理，同时保留法律追诉的权利。第十条约定：双方认定，《中达家居建材城物业管理协议》属本合同的组成部分，双方必须遵守，并愿意接受市场相关的违规处罚。本合同加盖了原告公司印章，原告方代表王洪图签名，被告王延飞在乙方处签名并按捺了手印。被告租赁原告商铺后，交纳了合同内租金，但拖欠原告中达公司管理费8,314.74元（2018年1月1日到2018年9月30日，按照每平方米每月1元×9个月×923.86平方米）。租赁商铺到期后，被告未返还原告，现一直占用。另查明，被告王延飞租赁原告商铺后，因装潢、装修对部分墙体进行拆除。原告中达公司与案外人孙经坤、王坤峰签订了转让协议，原告于2018年10月1日起将鱼台中达商贸城（包括涉案商铺）转让给孙经坤、王坤峰二人，并由原告负责清理涉案商铺后交付。孙经坤、王坤峰同意原告要求被告对涉案商铺恢复原状。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条规定：承担民事责任的方式有：1、停止侵害；2、排除妨碍；3、消除危险；4、返还财产；5、恢复原状；6、修理、重作、更换；7、继续履行；8、赔偿损失；9、支付违约金；……。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于原告的第一项请求，被告拖欠原告合同期内管理费8,314.74元，事实清楚，原告要求其给付，证据充分，依法应予以支持。原告要求被告按原合同的租赁价格向原告支付自租赁合同届满之日起至其搬离之日止的占用费用（包括租金及管理费，租金、管理费参照合同期内的数额）的诉讼请求，因原告中达公司于2018年10月1日起将鱼台中达商贸城（包括涉案商铺）转让给案外人孙经坤、王坤峰二人，原告从2018年10月1日起对涉案商铺已没有所有权、出租权等，原告要求被告给付2018年10月1日后的租赁商铺占用费缺乏事实依据，不予支持。关于原告要求被告立即搬离租赁房屋，返还给原告，并将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，涉案商铺原告虽已于2018年10月1日起转让给孙经坤、王坤峰二人，但转让时约定了原告应将涉案商铺问题处理完毕后予以交付。现原告要求被告搬离商铺、恢复原状，根据原、被告所签《商铺租赁合同》第五条第8项的约定，且孙经坤、王坤峰亦同意原告要求被告恢复原状，故原告的该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王延飞于本判决生效后三日内给付鱼台中达市场管理有限公司管理费8,314.74元；二、驳回鱼台中达市场管理有限公司要求王延飞按原合同租赁价格向原告支付自租赁合同届满之日起至其搬离之日止的占用费用（包括租金及管理费）的诉讼请求；三、王延飞于本判决生效后十日内搬离涉案商铺，并将涉案商铺恢复原状，返还给鱼台中达市场管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王延飞负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：被上诉人中达公司诉讼主体是否适格，被上诉人的主张是否应予支持。上诉人王延飞系与被上诉人中达公司签订的《商铺租赁合同》，该合同是双方经协商后签订的，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定出租方为被上诉人中达公司，租赁期限至2018年9月30日止；物业管理费的收取标准为第一年1元/平方/月，免除第二年的物业费，以后按年度收取物业费，提前7个工作日交清；租期届满后，乙方即上诉人须在七日内撤离租赁商铺交还甲方即被上诉人。根据上述合同约定内容足以认定上诉人系从被上诉人处租赁的涉案商铺，并同意租赁期满向被上诉人交回租赁商铺，根据上述双方合同约定及合同的相对性，被上诉人向上诉人主张权利具备事实和法律依据，其主体适格，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张涉案商铺所在的鱼台中达家居建材城由豪达公司开发建设，所有权归属于豪达公司，并已转让给他人，被上诉人主体不适格，该主张与上述事实和合同约定相悖；且涉案商铺的所有权与基于使用权的租赁使用权并不是同一概念，其行使的主体亦可基于其权利主体的约定而有所不同，因此本院对上诉人的该主张不予支持。现租赁期满，被上诉人主张被上诉人交还商铺、交纳18年度的管理费符合双方合同约定，依法应予支持。上诉人主张该案为租赁合同纠纷，被上诉人主张物业管理费于法无据，该主张与双方的合同约定相悖，本院不予支持。上诉人主张其交纳租赁费被上诉人不予收取，且根据被上诉人的广告宣传，双方的租赁合同关系仍然存续，其不应返还商铺，证据不足，且与其签署的上述合同约定相悖，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。另外，上诉人所主张的损失赔偿问题，上诉人一审时并未进行反诉，且被上诉人不予认可，本院不予处理。一审法院采信未经质证的证据系程序违法，上诉人的该上述理由成立，本院予以确认。但该违法行为并未影响本案一审判决结果的正确性，本院对其判决结果予以维持。综上所述，上诉人王延飞的部分上诉理由成立，本院予以采信；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王延飞负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年九月二十九日书记员 姜佑华