黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初2593号原告：大庆市萨尔图区宏达机械厂。住所地：大庆市萨尔图区中十路85号。法定代表人：于凤起，该厂董事长。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：大庆市隆盛达管件制造有限公司。住所地：大庆市萨尔图区铁西南二街。法定代表人：关振平，该公司董事长。原告大庆市萨尔图区宏达机械厂与被告大庆市隆盛达管件制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市××区宏达机械厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告大庆市隆盛达管件制造有限公司给付租金21万元（从年租金22万元扣除按第三方租户收取租金的标准即锅炉房每年2万元、铆焊车间每年6万元、钢窗车间每年2万元、办公室后身加板房每年4万元后余款为8万元，四年共32万元，再从中扣除应返还被告的租金11万元即为被告实际占用的厂房的未付租金）；2.由被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年6月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的厂房，包括原钢窗车间、铆焊车间等租给被告使用；租期1年；租金22万元。合同到期后双方未再签订书面租赁合同，被告一直使用原告的厂房至今，但未再支付租金。现被告尚欠原告租金21万元，原告多次和被告协商解决，未能达成一致意见。无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大庆市隆盛达管件制造有限公司辩称，第一、原告按照每年8万元收取租金不尊重事实，不公平也不公正，因为被告有以前和原告签订的合同及收费收据，应该以两厢情愿的标准签订合同及收取费用，不知道原告收取年租金8万元是依据什么标准；第二、根据原告所述的有厂房租赁租金标准，但其租赁的厂房是否符合国家标准条件，即使有这样的标准，原告厂房的门窗应当都得有并能遮风挡雨；第三、被告手里有2003年签订的合同，是在两厢情愿的情况下达成的，从25000元增长至3万元直至4万元并一直持续到2015年；第四、年租金22万元的合同原告无权签订，是未生效的，原告没有权利执行合同，因为其正与第三方打官司，被告交过的钱应该退回，但是一直没退，被告认为年租金22万元合同对被告而言是不公平的，因为此时原告正处于诉讼阶段，不应该与被告签订合同、收取租金。在举证期限内和庭审过程中，原告大庆市××区宏达机械厂举证如下：证据一、《厂房租赁合同》复印件一份（包括附图一份，与原件核对无异），证明：第一、合同约定的租赁期限为一年，自2015年6月1日起，年租金是22万元；第二、租赁物包括钢窗车间、铆焊车间、剪板机房、机加前后屋、食堂、宿舍、车库、锅炉房、原会议室后侧的办公室并且有附图。被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，主张该合同是未生效的。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收据复印件两份（与原件核对无异），证明：第一、原、被告双方在自愿平等的基础上签订了《厂房租赁合同》；第二、签订合同时不牵扯第三方，被告已经履行了合同，原告也收取了部分租金；第三、被告将承租的铆焊车间转租并于2015年6月1日收取了6万元租金，2016年7月16日又收取了5万元，用以折抵约定的原告应当返还的11万元租金（因当时处于诉讼过程，双方签了一年期合同，但未完全履行）。被告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。证据三、（2015）萨会民初字第236号判决书复印件一份、2014年上半年大庆市工业及办公房屋基准价格明细表复印件一份（加盖大庆市萨尔图区人民法院档案室公章），证明：原告出租的厂房租赁基准价格在2014年上半年为每年每平方米120元。被告对民事判决书的真实性无异议，对基准价格明细表有异议，主张不知道其是否具有真实性。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、产权证复印件三份（均与原件核对无异）、房产明细表复印件一份（与原件核对无异），证明：第一、房权证庆房字第××号（剪板机房55.01平）、5364号（食堂和宿舍123.02平）、5365号（机加车间前屋有产权证的162平，后屋没产权证的120.03平）、5368号（车库269.57平）总出租厂房面积为729.72平方米，被告自2015年6月1日起至今一直占有使用上述四处厂房。被告对该证据的真实性有异议，主张未见过。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、照片三张，证明：没有产权证的机加车间后屋，原告于2019年7月30日现场实际拍照测量为120.03平方米。被告对该证据的真实性无异议，主张确系机加车间的后院，但对该部分为120.03平方米有异议，主张并没有参与测量。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、证明复印件一份（与原件核对无异），证明：大庆市轻工机械厂于1998年改制更名为大庆市××区宏达机械厂，原大庆轻工机械厂的企业资产全部归大庆萨尔图区宏达机械厂所有。被告质证认为：对该证据真实性不清楚，其到原告处时名称就已经是大庆市××区宏达机械厂了。本院对该证据的真实性予以确认。在举证期限内和庭审过程中，被告大庆市隆盛达管件制造有限公司举证如下：《租赁合同书》复印件一份、收据复印件15张（2008年7月15日票据不全，均与原件核对无异），证明：原、被告是以双方两厢情愿的情况下达成合同并一直持续到2015年。原告质证认为：第一、该证据系复印件，对其真实性有异议；第二、即使是真实的，该合同也已经履行完毕了，原、被告目前履行的是2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》。本院对该证据的真实性予以确认。依据以上证据及庭审中双方当事人的陈述，依法确认本案法律事实如下：被告大庆市隆盛达管件制造有限公司自2003年起即开始租用原告大庆市××区宏达机械厂的厂房。双方签订的《租赁合同书》约定：租期为伍年，自2003年7月1日至2008年7月1日止；租金每年叁万元，因五年内未做防水，房费降为25000元；每年7月1日前交纳1.5万元，第二年的1月1日交1.5万，每年如此，如果被告违约，晚交1天，按租金总额的3%交付违约金；原告向被告提供场地1800平方米，提供厂房、机加车间262平方米、食堂宿舍123平方米、车库259平方米、办公室40平方米并提供部分设备；原告不向被告提供营业执照，由其自行办理；租期内水电费、电话费、采暖费均由被告负责；原告不得擅自把房屋设备和物品转让给他人或租给他人，合同期未到，因（市、区、管理局）需要动迁时，按月把剩余租金退回，被告不得提出各种要求。后双方以该合同为基础延续租赁关系至2015年，期间对合同内容也作了部分调整。双方均按约定履行各自的合同义务。2015年6月1日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的厂房即原钢窗车间、铆焊车间、剪板机房、机加前后屋、食堂、宿舍、车库等租给被告使用；租赁合同自2015年6月1日起执行，租赁期限为1年；年租金为22万元；被告在租赁期间需提前一个月向原告交付下一年租金，如不及时交付，原告有权终止合同；厂房租赁期满后，原告如继续出租该厂房，在同等租金的基础下，被告享有优先权。被告已用转账20万元和折抵借款2万元方式交付完毕租金22万元。因原告就涉案厂房以案外人大庆韶达彩钢板制造有限公司为被告在大庆市萨尔图区人民法院提起租赁合同纠纷之诉，经协商，原告同意退还被告已收取的租金，但只是用部分厂房的应收租金折抵11万元，余款11万元一直未退还。此后双方并未对2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》予以解除、变更或重新签订新的租赁合同，被告仍使用原告厂房至今。大庆市萨尔图区人民法院就原告与案外人租赁合同纠纷之诉作出民事判决书判令案外人返还原告厂房并给付相应的占用费，经法定程序，该民事判决书现已生效。现原告以多次向被告催要租金未果为由诉至本院。另查，2014年上半年大庆市工业及办公房屋基准价格项下“工业厂房”的租赁价格为每年每平方米100元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告大庆市××区宏达机械厂与被告大庆市隆盛达管件制造有限公司于2015年6月1日签订《厂房租赁合同》并就租赁物的状况、租期、租金及给付方式、添附物的归属、注意事项、租期届满后优先权等进行约定均系真实意思表示，2003年7月1日签订并延续适用至2015年的《租赁合同书》已终止，对双方不再发生法律约束力。原告庭审中自认2003年就已租用原告的部分厂房，故应明知涉案厂房的现实情况，虽然因客观事由导致未能按约定交纳租赁费用，但其仍占有、使用原告厂房至今事实，且经法定程序已确认原告系涉案厂房的权利人，故原告要求其给付相应的费用并无不当。结合本案的案情及相关证据，第一，原、被告于2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》已取代了双方于2003年7月1日签订并延续适用的《租赁合同书》并对租赁的场地、租期、租金等进行了重新调整和确认，即使因涉诉导致原告暂时未能行使所有权人的相关权利并承诺退还已收取的2015年度租金却不必然导致当年签订的《厂房租赁合同》归于无效的法律后果。第二、被告对《厂房租赁合同》中注明的其承租了包括“机加前后屋”在内的厂房无异议，原告提交庆权证庆房字第××号房屋所有权证欲证明涉及的厂房即为被告承租的机加车间且体现的162平方米砖木结构只是租赁合同中涉及的机加车间前屋，不包括120.03平方米（原告庭审中自述是现场实际测量而得）的机车间后屋在内，被告对此不予认可，而原告在法定期限内并未提交证据佐证，故本院对该主张不予确认，即被告占用的原告的厂房共计609.60平方米。因原、被告协议退还租金后并未解除、变更《厂房租赁合同》或重新签订租赁协议，故《厂房租赁合同》在原告与案外人租赁合同纠纷诉讼期间均系效力待定状态，虽然生效判决已确认原告系涉案房屋权利人，可依法行使占有、使用、收益、处分的权利，但却不能以《厂房租赁合同》的约定主张租金，而依据2003年《租赁合同书》确定租金数额亦于法无据，本院认为参照2014年上半年大庆市工业及办公房屋基准价格标准项下工业厂房每年每平方米100元的租赁价格核定租金更为客观，即被告应给付原告2015年至2019年期间的房屋租金243840元，扣除原告自认的用以抵扣的应返还的租金11万元后被告只需再给付原告租金133840元即可，故本院对原告要求被告给付租金21万元的诉讼请求予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告大庆市隆盛达管件制造有限公司于本判决生效之日立即给付原告大庆市萨尔图区宏达机械厂房屋租金133840元；二、驳回原告大庆市萨尔图区宏达机械厂的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告大庆市萨尔图区宏达机械厂负担777元，由被告大庆市隆盛达管件制造有限公司负担1488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  徐彦侠二〇一九年九月三十日法官助理陈庆强书记员程浩