黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑01民终5729号 上诉人（原审被告）：黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人，住所地哈尔滨市香坊区延福街**。 管理人负责人：张会栋， 委托诉讼代理人：崔黎明，男，1971年1月31日出生，汉族，该公司工作人员，住哈尔滨市南岗区。 上诉人（原审被告）：哈尔滨汇雄房地产开发有限公司管理人，住，住所地哈尔滨市香坊区延福街**/div> 管理人负责人：张会栋。 委托诉讼代理人：沈玉成，男，1989年12月13日出生，汉族，该公司工作人员，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 被上诉人（原审原告）：张焱，女，1974年12月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市伊春区。 委托诉讼代理人：刘建平，男，1972年12月17日出生，汉族，黑龙江省中国农业银行伊春南岔支行职员，住黑龙江省伊春市伊春区。 上诉人黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司管理人因与被上诉人张焱合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司管理人上诉请求：1、撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初3787号民事判决，判决发回重审或依法改判。2、本案原审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决所列被告主体错误。原审判决列明被告主体为黑龙江汇雄房地产开发公司管理人，而本案为确认合同有效并要求交付房产，故被告应为内部认购协议签订主体黑汇雄公司，而非黑汇雄公司管理人，管理人在本案中只为黑汇雄公司的诉讼代表人，不是被告，原审判决认定的被告主体错误。二、上诉人与哈汇雄公司均为独立法人，上诉人无权处分哈汇雄公司房产，上诉人与被上诉人签订的内部认购协议无效。原审法院已调取了房产管理部门的备案资料证明。哈汇雄公司已通过事实处分行为拒绝追认上诉人签订的《内部认购协议》，上诉人与哈汇雄公司均为独立法人，上诉人无权处分哈汇雄公司房产，故该协议应为无效。三、原审判决认定事实不清，证据不足。原审判决认为，2018年6月4日香坊区人民法院出具2018黑01**破1号、破2号决定书宣告哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司黑龙江汇雄时代房地产开发有限公司进入破产重整程序，并指定破产管理人，属于认定事实错误。哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司自2018年4月2日即已进入破产重整程序，黑龙江汇雄房地产开发有限公司自2018年5月14日既已进入破产重整程序，且该份判决中对二被告名称混列错误，非常严重，应当予以改正。 张焱辩称，关于上诉人提出原审判决所列被告主体错误说明，我是2018年5月7日因房屋买卖合同向香坊区人民法院提出起诉，黑龙江汇雄房地产开发有限公司，香坊区法院人民法院予以受理。2018年5月14日，黑龙江汇雄房地产开发有限公司经香坊区法院裁定进入破产重整程序，之后黑汇雄的相关事宜由黑汇雄管理人接管相关诉讼，原告管理人处理，所以不存在被告主体错误的说法。第二个，关于上诉人提出黑汇雄与哈汇雄均为独立法人，无权处分房产的说明黑龙江汇雄时代房地产开发有限公司管理人即哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司在2009年推出的合并重整计划草案中，已经就两个公司的关系进行了说明。哈尔滨香坊区政府为了完善城市功能，提升城市品位，通过招商引资，对安抚商圈区区域实行改造，最终确定以及黑汇雄。双方于2012年8月13日签订了合作协议和哈尔滨市香坊区安福商圈改造项目补充协议，由黑汇雄对香坊区安福商圈进行改造，协议签订后双方履行。期间非混行成立汇雄项目公司，安徽省项目公司将向该项目规划分为一期和二期。黑龙江汇雄时代房地产开发有限公司于2009年9月17日成立，截止破产重组之日，股东分别为陈云林、何开文、林长征，截止至破产重整之日，黑汇雄仅有一家对外出资企业为哈汇雄，黑汇雄持哈汇雄百分之百股权，其中占比35%的股东和开文为哈汇雄总经理，具体执行人管理人出具的证明，说明黑汇雄是哈汇雄是关联公司，黑汇雄对哈汇雄是有实际控制权的，因为哈汇雄实际只是黑汇雄为项目成立的一个项目公司，是黑汇雄全资子公司，他所负责的也只是黑汇雄的时代，这一个建筑项目的开发与销售。2013年至今，汇雄时代，办公地点为辩称未变，相关工作人员为变，我们从未被告知与之签订的购房协议会由于公司名称的不同存在协议纠纷，现在管理人提出无权处置问题，我认为就是汇雄公司恶意的欺诈行为，是蓄意蓄意的管理人在破产重组过程中就合并事项中说了，说管理人在履职过程中发现黑汇雄汇，虽然为独立法人，但是在人员管理业务资产财务对外宣传等经营管理方面存在高度关联和混同情况，且两公司之间存在大量的关联债务相互担保关系，这个是管理人自己提出说明的，也就是说说明和他在上诉中提出的两个人都是独立法人，互相之间没有关联这个说法他是互相矛盾的。然后我上网查了一下，哈汇雄的微博认证信息写的就是黑龙江汇雄房地产开发有限公司汇雄时代官方微博，这也说明了还会用于黑汇雄实质上是高度关联的，甚至蓄意给外界造成纠纷。关于上诉人提出内部认购协议无效的说明，我于2013年12月22日交付了定金人民币两万元，对于2013年12月27日将剩余房款人民币63万7425元付给黑龙江汇雄，合计交付了总房款是657425元，期间我一直未接到被告签订正式合同的通知。我自2015年起多次的婚姻时代婚姻雄集团去询问签订商品房买卖合同及交房事宜，先后与售楼处的前台销售总监何建海招商运营总经理张毅强公司经理何开文等人多次交涉，结果是被要求耐心等待一再拖延反复欺骗及威胁，乃至受到了极度恶劣的对待哈汇雄营销总监张奕强当时表示说公司认可内部认购协议，承认我们的购房行为是真实存在的，内部认购协议是有效的，只是因为公司方面的原因不能办理手续，这个是有通话录音证明的，到2018年4月25日，在我反复多次的追讨下，张晓军总经理张义强公司经理何开文将房屋钥匙交给我，但仍拒绝签订正式购房合同，这个是有当时的谈话录音作为证据，而且当时的话张奕强让我签订了一个收据。关于上诉状中提出还会行已将房屋销售给马洪洲的情况，我是在2013年12月就完成了房屋的全款交付，当时汇雄还未成立，自2015年我去汇雄时代去询问，这个时候已经是汇雄负责销售，但是每次给予的回复都是房屋还在建设中，等待通知签订正式合同，直到起诉时为止，合同仍未签订，哈汇雄的营销总监张奕强也表示公司认可我们购房行为说是真实存在的，内部认购协议是有效的，只是因为公司方面的原因不能办理手续，这个是有通话录音作为证据的。哈汇雄在某明知与我签订认购协议并收取全额房款后，又在2016年把这个房子以不合理的低价卖给了马洪洲，我是在2018年5月7日向香坊区法院提起起诉，5月21日提起财产保全申请，再向法院申请保全的过程中，经法院查询，发现这个房屋已经于2016年6月8日被汇雄以低价出售给了关联户马洪洲，他当时在且写的成交单价是5645元。我购买的内部认购协议的售价是8184元，他债务售价的是68.98%，当时网上能查到的一份资料，市场售价是8645元，他成交价格是在市场成交价的65.3%，明显的低于70%，这个马洪洲是哈尔滨斯通资本管理运营有限公司的总经理，他是和汇雄公司是合作关系，他们两个也是属于关联方哈汇雄马洪洲洲到房屋交易价格明显偏低，是不合理的。然后关于房屋钥匙交付这个问题，2017年下半年我委托在哈市的朋友刘通，还会哈汇雄公司的相关人员，包括何开文张奕强何建海等人多次推诿，总是说马上解决问题，但是一直没有解决。18年3月，刘通在与何海文的交涉中也有发生冲突，被忽悠集团纠集的一伙人严重殴打，造成了轻伤害。因为造成了轻伤害，然后我们朋友住院治疗多时，公安部门介入了，为了平息事态，何开文张一强把购房协议中认定的房屋钥匙交付给我，然后形成了房屋实际交付的事实，这个事实的话，有谈话录音和收据作为证据，为了方便追讨房屋产权也为了节约开支，我买了床柜等家具放到了那里头，再来商议的时候搁房子里头住过，所以说也形成了对房产实际居住的这么一个事实。对于上诉方提出的哈汇雄于2015年4月2日向香坊区人民法院提出破产申请一事，因为当时法院并未向外界宣布，也没向社会公示，我本身并不知情，我不存在过错。这再次说明了哈汇雄的存心恶意欺诈行为。管理人称房屋未竣工验收，不具备交付条件，这完全是汇雄公司造成的，汇雄公司早已过了承诺的交房期限，实际上大楼已经通水通电供热，很多业主也已经装修完入住，形成了房屋实际上的交付使用。黑汇雄在汇雄时代的销售中始终只以汇雄时代的名义进行宣传销售，故意混淆黑汇雄与汇雄的概念。两家公司在人员管理、业务资产财务对外宣传等经营管理方面存在的高度关联和混同情况，存在误导消费者的实际，在我签订内部认购协议并收取全额房款后，又把这个房子以不合理的低价卖给马洪洲，也就是说他公司存在一房多卖，是存在严重欺诈行为的，他欺诈了我们这些消费者，造成了我们损害了我们的正当权益。由于汇雄公司的恶意欺诈行为，给我和我的家庭造成了极大的伤害，购房几乎用尽了家里的全部积蓄。近几年为了维权，我已经往返哈市无数次无结果的。朋友被打费用相关费用，不断支出，严重的影响我的生活和工作，对和我的家庭造成了极大的影响，已经让我和我的家庭陷入困境，由汇雄公司的蓄意欺诈行为给我的家庭工作生活造成了极大的伤害，因此，我请求法庭审查争议，公正判决，维护我的正当合法权益，判定我的购房协议合法有效，然后也要判定黑汇雄和哈汇雄管理人尽快为我办理房屋的交付和入住手续。 张焱向一审法院起诉请求：要求法院确定《内部认购书》合法有效，被告协助原告办理房屋产权登记、更名过户手续；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年年末，黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司通过微博、微信公众号、纸质宣传单对汇雄时代公馆进行宣传。宣传单上载明：汇雄时代公馆户型；接待中心位置为哈尔滨市香坊区增福街206号汇雄大厦一层；发展商为汇雄集团。同年12月22日，张焱按宣传单在哈尔滨市香坊区增福街206号汇雄大厦与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司签订《内部认购协议》。协议约定：原告以8184元/平方米的价格购买汇雄时代1栋1单元2110号住宅（建筑面积为87.32平方米），房屋总价款为657425元。同时，张焱向黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司支付20000元定金。黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司为张焱出具收据并加盖黑龙江汇雄房地产开发有限公司财务专用章，并标注“定金”、“1-1-2110”、“87.32m2”字样。同年12月27日，张焱向黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司支付剩余购房款637425元，黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司向张焱出具收据，并加盖黑龙江汇雄房地产开发有限公司财务专用章，并标注“购房款”、“1-1-2110”、“87.32m2”字样。2018年4月25日，张焱收到被告哈尔滨市汇雄时代房地产开发有限公司工作人员交付的1号楼2110室房屋的6把钥匙。同年6月4日，本院出具（2018）黑0110破1号、（2018）黑0110破2号决定书，宣告哈尔滨市汇雄时代房地产开发有限公司、黑龙江汇雄时代房地产开发有限公司进入破产重整程序并指定破产管理人。 一审法院认为，黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司以汇雄集团的名义通过微博、微信公众号、纸质宣传单对所承建的汇雄时代公馆进行宣传，其制作的宣传单应视为要约。张焱收到宣传单后与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司签订《内部认购协议》即张焱同意购买黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司开发的房产。张焱向黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司支付购房款，合同义务已履行完毕。上述行为是双方真实的意思表示，内容不违背法律规定，依法成立并生效。张焱与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司之间形成有效的房屋买卖合同关系。故本院依法确认张焱与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司之间签订的《内部认购协议》合法有效。哈尔滨市汇雄时代房地产开发有限公司将争议房屋的钥匙6把交付给张焱，该行为表明哈尔滨市汇雄时代开发公司对张焱与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司上述行为的一种追认，故哈尔滨市汇雄时代房地产开发公司、黑龙江省汇雄时代房地产开发公司应协助张焱办理更名过户手续。对于张焱请求判令哈尔滨市汇雄时代房地产开发有限公司、黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司协助其办理房屋过户手续，因本院做出的（2018）黑0110破2号决定书决定黑龙江汇雄时代房地产开发有限公司进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，应依照《中华人民共和国企业破产法》的程序行使权利，故张焱请求判令黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司继续履行合同协助张焱办理房屋过户登记应转入破产程序中进行处理，后续问题应由张焱向哈尔滨市汇雄时代房地产开发有限公司、黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司的破产管理人加以解决。对被告辩称该争议房屋已出售给案外人满洪洲，因该行为在张焱购买该房屋之后，故案外人满洪洲应另行主张权利。判决：一、张焱与黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司之间签订的《内部认购协议》合法有效；二、驳回张焱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元（张焱已预交18249元），由黑龙江省汇雄时代房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，张焱与黑龙江汇雄房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》合法有效。其理由，哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司与黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人负责人张会栋属同一人，即在黑龙江汇雄房地产开发有限公司在发布，通过微博、微信公众号、纸质宣传单对所建的汇雄时代公馆进行宣传，张焱在收到宣传单后与黑龙江汇雄房地产开发有限公司签订《内部认购协议》，但哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司在黑龙江汇雄房地产开发有限公司进行微博、微信公众号、纸质宣传单售卖汇雄时代公馆时，哈尔滨汇雄时代房地产开发有限公司并配合其工作售卖，而二上诉人提出黑龙江汇雄房地产开发有限公司与张焱签订的《内部认购协议》无效的说法于法无据。原审认定事实清楚，证据充分，二上诉人的上诉人理由没有事实依据和法律依据，二上诉人的上诉理由不能成立。 综上所述，黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司管理人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9124.73元，由黑龙江汇雄房地产开发有限公司管理人、哈尔滨汇雄房地产开发有限公司管理人负担。 本判决为终审判决。 审判长  何长滨 审判员  柳 波 审判员  万 迎 二〇一九年九月二十六日 书记员  周小倩