江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初3911号原告：吕长芳，女，1966年4月22日生，汉族，安徽省颍上县人，现住句容市。被告：句容市乐鲜农贸市场有限公司，住所地：句容市宝华镇仙林东路8号恒大雅苑014幢01层0138号。法定代表人：张昌伟，系该公司总经理。原告吕长芳与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司（以下简称乐鲜农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕长芳、被告乐鲜农贸公司法定代表人张昌伟开庭到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告吕长芳向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告承租两个摊位押金合计8000元；2、请求法院确认被告违约并解除合同，并要求被告退还租金39500元；3、要求被告支付合同违约金11850元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原告与被告达成合意，双方约定原告承租恒大乐鲜农贸市场（句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号）水果摊位和菌类摊位用于经营销售水果和菌类食材使用，双方约定承租期限为12个月。合同期限为2018年10月1日至2019年9月30日，年租金20000元，被告在签约时收取原告3000元作为定金，双方约定被告交铺时该定金自动转为押金，原告及时缴纳租金和押金，双方合同正式生效。2018年10月8日，原告丈夫李忠会又代替原告与被告签署协议，双方约定原告增加承租牛羊肉摊位（水果摊位和菌类摊位对面）用于经营牛羊肉使用，双方约定承租期限为12个月，合同期限为2018年10月1日至2019年9月30日，因双方签署合同日期已经是10月8日，被告同意减免租金500元，双方约定缴纳的租金为19500元，被告在签约时收取原告5000元作为定金，双方约定5000元定金在被告交铺后该定金自动转为押金，原告用现金缴纳的方式及时缴纳租金（但是被告没有开具发票），双方承租协议正式生效。原告自签约当日着手进行市场经营，经营期间一直严格恪守合同约定并履行相关义务。直至2019年3月因被告无力支付菜场所占房屋的租金费用，被房主诉至句容法院。2019年2月27日，被告与房东达成调解协议，句容法院作出（2019）苏1183民初259号民事调解书，确定被告必须在3月19日腾空菜场，将菜场交付房东。被告自知菜场无法经营下去，于是通知原告及菜场其他承租户承租合同终止，要求原告及其他承租户腾空摊位，且因为房主多次到菜场要求承租户腾空租位，为此原告无法继续正常销售经营被迫于3月底关停。原告认为，双方的租赁关系因为被告的单方面违约而被迫终止，合同无法继续履行，被告应当主动退还原告押金8000元，而菜场被迫关停系被告单方面原因导致，原告在合同存续期间严格恪守约定义务，及时缴纳租金和相关营业费用，遵守各项规定制度，而被告单方面违反双方的合同约定，导致原告无法正常经营，已构成根本违约，被告应当退还原告全部租金39500元，另被告应当承担全部的违约责任，并对原告的各项停业损失进行赔偿，原告要求被告按照租金标准30%进行赔偿。现诉至法院，望判如所请。被告乐鲜农贸公司辩称，同意返还押金8000元；同意解除合同，但是租金要从原告方返还商铺的时间点计算，现还有三个月，所以同意返还三个月的租金；不同意支付违约金，因为合同也没有约定。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，原告吕长芳作为承租方（乙方）与被告乐鲜农贸公司作为出租方（甲方）签订《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》一份，合同约定：“甲方将坐落于句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中水果摊+菌类摊位的房屋出租给乙方使用，租赁期共12个月，自2018年10月1日起至2019年9月31日止，每年租金为20000元，甲方于签约时收取乙方定金3000元，该定金在交铺时自动转为押金，租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在五日内将其物件全部搬出”；同年10月8日，原告吕长芳丈夫李忠会代替原告作为承租方（乙方）又与被告乐鲜农贸公司作为出租方（甲方）签订《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》一份，合同约定：“甲方将坐落于句容市仙林大道18号恒大雅苑014幢0138号至0142号其中（水果摊+菌类摊位）的对面牛羊肉铺出租给乙方使用，租赁期共12个月，自2018年10月1日起至2019年9月31日止，每年租金为19500元，甲方于签约时收取乙方定金5000元，该定金在交铺时自动转为押金，租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在五日内将其物件全部搬出”。后吕长芳交付上述两份租赁合同押金8000元、租金39500元。2019年1月3日，涉案商铺房主方鸣诉至本院，要求解除与被告法定代表人张昌伟签订的租赁合同、被告支付租金并赔偿原告及返还房屋。该案经本院调解，双方自愿达成协议如下：“一、原告方鸣与被告张昌伟之间的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；二、被告张昌伟于2019年3月19日前给付原告方鸣租金14000元（被告交付的押金及租金已经扣除），并于2019年3月19日前将句容市宝华镇恒大雅苑014幢01层0139号商铺腾空后返还原告方鸣；三、被告张昌伟于2019年3月19日前将拆除的原告方鸣商铺隔墙恢复原状……”。截止目前，张昌伟未能按照上述调解内容履行交付商铺义务。另张昌伟曾于2019年3月与原告商讨退还押金等事宜，后双方未能达成一致意见致协商未果。另查明，涉案商铺所有人为方鸣，张昌伟为被告乐鲜农贸公司法定代表人。2019年3月底，方鸣曾口头通知原告搬离商铺，原告并未同意。另原告庭审陈述2019年3月底便停止经营。以上事实，有原告提供的收据、承租合同、本院依职权调取的民事调解书复印件及到庭当事人的部分当庭陈述予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于原告请求被告返还押金8000元的请求，因被告不持异议，本院予以确认；二、关于原告诉请解除合同的问题。本院认为，因涉案商铺所有权人与张昌伟发生的租赁合同纠纷已经本院调解于2019年2月27日解除，此时张昌伟已经丧失了转租权利，已不具备向原告再行转租商铺的权利基础，原告作为次承租人亦丧失了继续占有、使用涉案商铺所赖以存在的权利基础，转租合同实际上已无法履行，因此原、被告所签订的两份租赁合同亦应当于2019年2月27日同时解除；关于返还租金问题，2019年2月27日前的租金因原告实际经营不应返还，解除后的租金因被告及房东曾要求原告腾房，原告也知晓该情况，但一直未自愿履行腾房，也未交付涉案商铺，故应参照合同约定的年租金标准支付相应占用费用。后经本案承办人员与本院执行部门了解，原告已于2019年9月初搬离涉案商铺，结合两份租赁合同期限截止日为2019年9月30日的时间点以及日租金分别约为55元、53元的事实，被告返还租金的期限应从2019年9月1日计算至9月30日，即被告应返还原告租金3240元（30日*108元/天）。三、关于原告相关违约金诉请，本院认为，原、被告双方租赁合同并未对违约金作约定，本院无法确定违约金的支付数额以及给付标准。另依法律规定，如对违约金未作约定的，守约方也可参考守约损失向违约方主张违约金的给付标准，但审理中原告未能向本院陈述其实际损失以及提交证实其实际损失，也未向本院提交证据证实实际于2019年3月停止经营，故本院无法确定原告的实际损失。综上，本院对原告该项诉请不予支持。原告庭后如有证据证实损失的，可另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吕长芳与被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于2018年8月26日、2018年10月8日签订的两份《恒大乐鲜农贸市场租赁合同》自2019年2月27日起解除；二、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕长芳押金8000元；三、被告句容市乐鲜农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕长芳租金3240元；四、驳回原告吕长芳对被告句容市乐鲜农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1284元，减半收取642元，由被告负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  薛   宏   曜二〇一九年九月二十四日法官助理  耿琎书记员朱嘉欣