山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初1068号 原告：孙运雷，男，1987年7月25日出生，汉族，居民，住莒南县经济开发区。 委托诉讼代理人：陆军，山东海孚律师事务所律师。 被告：山东国鑫置业有限公司，住所地，莒南县淮海路826号。 法定代表人：王亮，总经理。 委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。 被告：莒南县自然资源和规划局，住所地，莒南县城南环路中段。 法定代表人：季善国，局长。 委托诉讼代理人：卢言超，山东学法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓亮，男，该局调查确权科科员。 原告孙运雷诉被告山东国鑫置业有限公司（以下简称国鑫公司）和被告莒南县自然资源和规划局（以下简称规划局）物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙运雷及其委托诉讼代理人陆军，被告国鑫公司委托诉讼代理人徐兴军，被告规划局委托诉讼代理人卢言超、刘晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙运雷向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告赔偿原告损失人民币25万元（后变更为106600元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：通过法院其他案件执行阶段以物抵债，原告取得莒南县阳光小区7号楼3单元402户房屋所有权。第一被告系该小区的开发商，因其于2013年将小区建设用地使用权抵押给银行，并在第二被告处办理了抵押登记，导致小区业主至今无法办理不动产登记手续。原告在将自己名下的7号楼3单元402户房屋对外交易过程中，因所在小区建设用地使用权抵押原因，导致无法正常交易，给原告造成了巨大损失，该损失和二被告恶意抵押和随意登记之间存在因果关系，第一被告应对原告房屋予以回购，或及时解决建设用地使用权抵押造成的损失。原告多次向被告要求回购及赔偿损失，被告一直拒绝。 国鑫公司辩称，原告所诉没有事实和法律依据，本案所涉房屋所在的土地已不存在抵押，被告在法律和合同约定范围内仅对原房屋人具有办理初始产权登记的义务，对原告不具有办理产权变更登记的义务，即使前期存在抵押行为，不影响原告的正常买卖，抵押行为没有影响原告获得产权登记。原告主张因被告抵押行为而给其造成的损失没有事实依据，也无因果关系。原告的诉讼主体不适格，所涉房屋经过变更登记，权利人为原告及孙丽、张英美，即房屋由该三人共同所有，原告作为单独原告，主体不适格。请求依法驳回诉求。 规划局辩称，原告所诉主体不适格，我局不应作为本案的被告，我局仅在原告申请产权转移登记时与其发生职务行为，不存在民事关系；被告在办理转移登记时依照法定程序办理，不存在过错，不应承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙运雷提交了以下证据：证据1.不动产登记证书复印件一份；证据2.孙丽、张英美情况说明一份；证据3.规划局出具的情况说明一份；证据4.评估费发票一份（未提交）。国鑫公司质证意见为：证据1证实土地抵押期间房屋可以进行变更；单方出具的证据2.不能作为证据使用；证据3.所载土地已经解除抵押；证据4.超收费标准。规划局质证意见为：对证据1、3无异议，证据2、4同第一被告国鑫公司意见。国鑫公司提交了解除抵押证明一份，证实案涉土地已于2019年8月2日解除抵押。原告孙运雷的质证意见为：抵押给原告造成的损失已经实际产生。规划局对解除抵押证明无异议。规划局提交了证据1.土地登记审批表复印件一份；证据2.不动产档案复印件一宗。原告无异议。被告国鑫公司对证据2.的证明目的有异议，即便抵押也不影响原告进行变更登记。 根据孙运雷申请，法院依法委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行了案涉房产的评估。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具了房地产评估报告两份，认定完整产权市场价值为51.67万元，建设用地使用权抵押下不完整产权的市场价值为43.01万元。原告对评估报告无异议。被告国鑫公司提出异议，认为青岛青房评估所不属于《最高院对外委托鉴定评估拍卖等工作管理规定》第五条的名册内机构，系原告自行指定的，另原告未有卖房行为，无实际损失。规划局对评估报告质证意见同同国鑫公司。 通过上述证据及代理人或本人陈述，本院经审理认定事实如下：2009年6月3日，国鑫公司取得莒南县国用（2009）第036号国有土地使用权，使用至2079年3月8日，年限为70年，国鑫公司在该土地上开发了莒南县阳光小区（包括另两块国有土地），其中本案案外人张传强取得的案涉楼房：阳光小区7#-3-402室坐落在（2009）第036号国有土地位置。2014年12月29日，阳光小区7#-3-402室所在土地被权利人国鑫公司办理抵押登记（债务履行期限为：2014年12月29日至2016年12月28日，该宗土地抵押注销日为2019年8月2日）。在孙运雷、张英美、孙丽与张传强侵权纠纷一案中，因张传强未履行相关义务，孙运雷、张英美、孙丽申请法院强制执行。2017年5月24日，莒南县人民法院作出了（2015）莒执字第576号之六执行裁定书，裁定案涉楼房作价307200元归孙运雷、张英美、孙丽所有。2017年11月20日，张英美、孙运雷和孙丽取得案涉楼房（2017）莒南县不动产权第0002746号不动产权证书。孙运雷、张英美、孙丽对案涉楼房按份共有，分别享有80%、10%、10%的份额。此后，原告孙运雷将此房屋对外交易，因为案涉楼房所在土地已被抵押，无法进行正常不动产变更登记。孙运雷遂提起诉讼。案件诉讼期间，2019年8月2日，案涉楼房所在土地解除抵押。 另查明，因案涉楼房进行评估，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司收取的评估费为20000元。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。孙运雷通过合法途径取得了案涉楼房所有权，其合法权益依法应受法律保护，国鑫公司取得国有土地使用权后，开发了阳光小区，其未经小区业主同意，私自对外抵押土地致使该小区楼房所有人无法进行正常交易，侵害了小区楼房所有人的合法权益，依法应承担赔偿责任。被告国鑫公司辩称，所涉房屋所在的土地已不存在抵押，被告在法律和合同约定范围内仅对原房屋人具有办理初始产权登记的义务。因国鑫公司将土地进行抵押的行为在一段时间内客观存在，即对所抵押土地上的房屋所有人构成侵权，并非仅对初始购房人构成侵权，对国鑫公司该辩解意见不予采信。国鑫公司另提出主体不适格的答辩意见，因案涉楼房另两名共有人张英美、孙丽向法庭出具了书面意见同意孙运雷以完全所有人身份进行诉讼，不违背法律规定，对国鑫公司该辩解意见亦不予采信。国鑫公司对青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的评估报告提出异议，该次评估系法院委托并非当事人自行委托，且评估报告中附有青岛青房房地产土地评估事务所有限公司营业执照、山东省住房和城乡建设厅备案证书、评估人员执业证书等，该次评估程序合法，对该评估报告的客观性应予认定。规划局辩称，其仅在原告申请产权转移登记时与其发生职务行为，不存在民事关系，办理过程中也是依照法定程序办理，不存在过错，不应承担赔偿责任，本院予以采信，孙运雷要求规划局承担赔偿责任的诉讼请求，应予驳回。关于孙运雷的具体损失数额，参照青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的评估报告，因土地被抵押造成的楼房贬值额为8.66万元，该数额为楼房所在土地一直处于抵押状态下的贬值额，案涉楼房所在土地使用年限为70年，自原告孙运雷取得案涉楼房时间为2017年5月24日，至案涉楼房所在土地解除抵押日2019年8月2日，该期间为国鑫公司侵害孙运雷物权的实际时间，该段时间对应的楼房贬值额为2700元，故本院认定孙运雷的具体损失数额为2700元。另因被告国鑫公司侵权引起本案诉讼并就案涉楼房进行评估，评估费由国鑫公司负担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东国鑫置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告孙运雷2700元； 二、驳回原告孙运雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2432元，减半收取1216元，由原告孙运雷负担1185元，被告山东国鑫置业有限公司负担31元。 评估费20000元（孙运雷预缴），由山东国鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 赵西峰 二〇一九年九月十日 法官助理 王梦圆 书 记 员 史英华