云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初6754号原告：孙红亮，男，汉族，1976年10月23日生住曲靖市麒麟区。原告：丁洁，女，汉族，1977年5月12日生住曲靖市麒麟区。两原告共同委托代理人：何启明，云南珠江源律师事务所律师。（特别授权代理）被告：曲靖同庆康医院。社会统一信用代码：915303026930790488。执行事务合伙人：孙静，院长。主要经营场所：云南省曲靖市麒麟区东关三村。委托代理人：姚超，曲靖市中信法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告：孙静，女，汉族，1975年5月10日生住曲靖市麒麟区。委托代理人：孙继康（系孙静之哥哥），基本情况如下。（特别授权代理）被告：孙继康，男，汉族，1969年4月14日生住曲靖市麒麟区。原告孙红亮、丁洁诉被告曲靖同庆康医院、孙静、孙继康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告孙红亮、丁洁及其委托代理人何启明，被告曲靖同庆康医院的委托代理人姚超，被告孙继康（兼被告孙静的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为经营医院所需，与原告夫妻协商一致后，于2009年7月4日签订房屋租赁协议，原告夫妻将坐落于麒麟区，麒麟区残联正对面）第1幢第2套第3-4层、面积为180平方米的房屋出租给被告经营医院，租期自2009年7月7日至2021年7月7日止(共12年)，租金分四期支付，第一期：第1-3年，两层租金为34800元/3年；第二期：第4-6年，两层租金为40020元/3年；第三期：第7-9年，两层租金为45240元/3年；第四期：第10-12年，两层租金为50460元/3年。违约责任：1、租赁期间双方必须信守合同任何一方违约本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的2倍作为违约金；乙方逾期未交付租金的每逾期一日，乙方应按月租金的5‰向甲方支付滞纳金。2011年4月20日，双方又签订房屋租赁协议，原告将面积为90平方米的上述位置的第1幢第2套第2层出租给被告经营医院，租期自2011年4月20日至2020年4月20日止（共9年），租金分三期支付，第一期：第1-3年，2楼租金为20000元/年；第二期：第4-6年，2楼租金为23000元/年；第三期：第7-9年，2楼租金为26000元/年。违约责任同上。双方于2012年2月29日签订《房屋租赁补充协议》，该协议约定：1.房屋到期乙方应及时支付甲方下一年的房租，不得超过15日，超过15日视为违约。乙方违约甲方有权收回房屋，并赔偿甲方所有损失及违约金；2.所有房屋到期时乙方需将甲方房屋恢复原来状态；3.甲方孙红亮三楼、四楼房租按孙红波三楼、四楼房租支付。原被告双方两次分别签订协议后，原告分别将第1幢第2套第3-4层及第2层房屋交付被告经营医院，前期租赁期间，被告均能较好履行协议，并且租金支付到2018年7月7日。但被告在合同期间突然拒付房屋租金，提出不再承租原告房屋，单方强行毁约，原告拒不同意，要求被告依约善意履行合同，但被告却无视法律及合同约定，至今拒不依约支付房屋租金。被告曲靖同庆康医院系普通合伙企业，孙静、孙继康系合伙人，根据《民法通则》第三十五条规定：“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，…。”，故被告孙静、孙继康应承担连带责任。诉至法院请求判令：1、三被告继续履行《房屋租赁协议》；2、三被告向原告支付房屋租金85160元；3、三被告向原告支付违约金91440元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告曲靖同庆康医院口头答辩称：双方签订的合同基于双方意思表示及被告向原告发了解除合同通知，原告对此没有异议，且被告已经将房屋实际返还给了原告，双方的合同已经解除，不存在继续租赁合同的情形；因该房已经返还原告，原告占有该房屋，就不存在需继续向原告支付租金的情况；我方提出解除合同是因为该街道政府修路，道路不通，无法实现租用房屋的目的，因不可抗力，我方提出解除合同符合合同法的规定，不构成实际意义上的违约，故请驳回原告的诉讼请求。被告孙静、孙继康与被告曲靖同庆康医院的答辩意见一致。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件、结婚证复印件各一份，用于证明原告主体资格及两原告系夫妻关系；2、证明一份，用于证明原告对本案所涉房屋具有合法产权、享有租赁权；3、内资企业登记基本情况表、内资企业资料、身份证复印件各一份，用于证明三被告的诉讼主体资格，被告曲靖同庆康医院系合伙企业，被告孙静及孙继康系合伙人，孙静出资比例为80%，孙继康出资比例为20%，孙静为合伙事务执行人，故依法应由三被告承担责任；4、房屋租赁协议三份及补充协议一份，用于证明原告夫妻于2009年7月4日将房屋第3-4层，2011年4月20日将第2层出租给被告，其中3-4层房屋租期共12年（自2009年7月7日至2021年7月7日止）；租金三年一次性支付，第2层租期共9年（2011年4月20日至2020年4月20日止），租金每年一付，以上均对租金进行了明确的约定。另约定被告应于上一年度到期前支付下一年度的房屋租金，不得超过15日。孙红亮三楼、四楼房租按孙红波三楼、四楼房租支付；5、房屋租金收款收据一组，用于证明被告拒不履行合同，拒付租金的事实，拒付3-4层房屋第10-12年（从2018年7月7日至2021年7月7日止）的租金59160元；第2层第8年（从2018年4月20日-2019年4月20日止）的租金26000元；双方口头约定的第1层租期共9年（从2012年4月1日至2021年4月1日止）的事实；6、视频资料、图片，用于证明被告在单方毁约后又在相同地段相邻的租户处租房继续用于经营医院所用，明显违约，其所谓修路、医院主体到期等单方解除合同纯属借口。经质证，被告曲靖同庆康医院对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，但认为只能证明原告是合法使用人，不能证实其是所有权人；对证据3、4、5、6的三性均无异议，但对证据6的证明目的有异议，认为虽然被告在相同路段又租用其他房屋使用，但现使用的房屋不受修路影响，医院能正常经营使用，与本案所争议的房屋情况不同，本案所争议的房屋按现有的状况是无法作为医院使用的。被告孙静、孙继康的质证意见与被告曲靖同庆康医院一致。本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5，被告无异议，本院予以采信。证据6，被告不予认可，原告亦无其他证据予以佐证其所载内容的真实性，本院不予采信。被告曲靖同庆康医院为证明其主张，向本院提交以下证据：告知书一份、粘贴告知书到原告房屋墙面的照片4张，用于证明被告于2018年6月19日向原告送达了解除合同通知书；2、费用报销清单、房屋腾空尚未使用的照片15张，用于证明自2018年7月7日起，被告未使用房屋的事实，被告将房屋腾空及钥匙交付给原告且交付了使用期间的租金，房屋租赁合同实际已经正式解除；3、同庆康医院门口的施工照片4张，用于证明因政府修路，被告租赁房屋的铺面被堵，房屋租赁合同的目的因不可抗力因素不能得到实现；4、铺面已宣布对外出租的公告照片4张，用于证明原告已对外招租，说明双方的合同关系已经解除，本案房屋不具备继续履行合同的状态。经质证，原告孙红亮、丁洁对被告曲靖同庆康医院提交的证据1的三性均不认可，认为该告知书是被告的单方证据，上面没有原告方的签字，存在为了诉讼单方造假的行为，且该告知书没有送达给原告，原告对此也不知情，该公告可以证实被告单方违约，长期拖欠租金的事实。在医院主楼合同到期不能使用及修路均不属于不可抗力的情况，该地段修路不止针对哪一家，只是对出行有影响，不属于不可抗力。从内容上来看，原告是不认可该解除行为的，被告强行告知强行搬离是其违约了。对证据2费用报销清单三性均不认可，该报销清单是被告单方填好的，当时原告看到觉得不对就让会计删了，该证据只能证实被告支付过租金的事实；对证据3腾空的照片三性不予认可，房屋是原告的，被告强行搬走原告也没有办法。对修路的照片无异议，但该修路不是针对某一家门口，这不属于不可抗力；对证据4的三性不予认可，认为该照片是被告提供，是计算机电脑打出来的，不能证实原告要对外出租房屋，也不能证实是原告粘贴的，如果原告已经对外出租了就不会来起诉。经质证，被告孙静、孙继康对被告曲靖同庆康医院提交的证据均无异议。本院认为，被告曲靖同庆康医院所提交的证据2、3客观真实、来源合法，本院予以采信；证据1为被告曲靖同庆康医院提供的照片，原告不予认可，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信；对证据4，原告不予认可，且无其他证据予以佐证与本案有关，故本院不予采信。被告孙静、孙继康未向本院提交证据。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年7月4日，原告孙红亮、丁洁与被告曲靖同庆康医院签订《房屋租赁协议》，约定：原告将坐落于麒麟区残联正对面）位于第1幢第2套第3-4层、建筑面积为90×2=180平方米的房屋出租给被告曲靖同庆康医院；租房用途为医院；租赁期限自2009年7月7日至2021年7月7日止；租金为5800元/年/层，以每次支付两层3年租金为一期，从第二期开始，每期在第一期基础上租金上浮15%即第一期租金为：第1-3年，两层租金为34800元/3年，第二期为：第4-6年，两层租金为34800+（34800×15%）=40020元/3年，第三期为：第7-9年，两层租金为34800+（34800×30%）=45240元/3年,第四期：第10-12年，两层租金为34800+（34800×45%）=50460元/3年；原告于本合同生效之日起头一天（即2009年7月7日以内），将房屋交给被告曲靖同庆康医院；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的2倍作为违约金，被告曲靖同庆康医院逾期未交付租金的，每逾期一日，曲靖同庆康医院应按月租金的5‰向原告支付滞纳金。2011年4月20日原告孙红亮与被告曲靖同庆康医院签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于前述协议租赁位置的第1幢第1套第2层、建筑面积为90平方米的房屋出租给被告曲靖同庆康医院经营医院；租赁期限为自2011年4月20日至2020年4月20日止；租金为20000元/年，以每次支付每年租金为一次，从第二期开始，每期在第一期基础上租金上浮15%即第一期租金为：第1-3年，2楼租金为20000元/年，第二期为：第4-6年，2楼租金为20000+（20000×15%）=23000元/年，第三期为：第7-9年，2楼租金为20000+（20000×30%）26000元/年。原告孙红亮、丁洁与被告曲靖同庆康医院于2012年2月29日签订《房屋租赁补充协议》，约定：房屋到期被告曲靖同庆康医院应及时支付原告下一年的房租，不得超过15日，超过15日视为违约。乙方违约甲方有权收回房屋，并赔偿甲方所有损失及违约金；所有房屋到期时被告曲靖同庆康医院需将甲方房屋恢复原来状态；原告孙红亮三楼、四楼房租按孙红波三楼、四楼约定的房租支付。合同签订后，原告依约将房屋交给被告曲靖同庆康医院使用。2018年7月7日原告孙红亮作为经办人在费用报销单上签字，该费用报销单的内容为孙红亮收到被告曲靖同庆康医院2018年4月1日至7月7日的房租，并接受了被告曲靖同庆康医院返还的上述承租房屋的钥匙。另查明，原告孙红亮、丁洁系夫妻关系，被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，被告孙静、孙继康为其合伙人。本院认为，本案中被告曲靖同庆康医院与原告孙红亮、丁洁签订了《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，该协议系双方真实的意思表示且未违反法律规定，合法有效。双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。被告在合同履行过程中以不属于合同法定解除事由亦不属于约定解除事由的事项单方面提出解除合同，虽已构成违约，但原告在收到被告解除合同的意思表示后，2018年7月7日与被告结算了租金并接受了被告返还的房屋钥匙，且原告孙红亮、丁洁未在法律规定的异议期内对被告曲靖同庆康医院解除合同提出异议，应视为双方当事人之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。据此对于原告请求被告继续履行合同和支付房屋租金85160元的诉请，本院不予支持。本案中《房屋租赁协议》第八条第一款约定任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年租金的2倍作为违约金。同时根据《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告曲靖同庆康医院虽在合同期限内提出解除合同，但涉案房屋的钥匙已于2018年7月7日交还给原告且被告曲靖同庆康医院支付租金至该日。因此原告要求被告支付91440元违约金过高，本院依据公平原则和诚实信用原则，结合本案原告的实际损失、合同履行的时间、未履行期间、被告曲靖同庆康医院违约的过错、原告预期利益等综合因素，本院予以支持被告曲靖同庆康医院向原告孙洪亮、丁洁支付违约金20540元【6个月的房屋租金（45240÷3÷12×6）+（26000÷12×6）=20540元】本案中被告曲靖同庆康医院为普通合伙企业，被告孙静、孙继康为合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。据此，原告要求被告孙静、孙继康承担连带责任的诉请，本院予以支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决如下：由被告曲靖同庆康医院于本判决生效后十五日内支付原告孙红亮、丁洁违约金20540元。由被告孙静、孙继康对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告孙红亮、丁洁的其他诉讼请求。案件受理费3832元（原告已预交），原告孙红亮、丁洁承担3518.5元，被告曲靖同庆康医院、孙静、孙继康承担313.5元（由被告于本判决生效后十五日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  何江维人民陪审员  张世华人民陪审员  金朝兰二〇一九年九月二十八日书 记 员  吴丽萍