四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15434号 上诉人（原审被告）：成都丰泽锦泰投资有限公司。住所地：成都市新都区新都外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐维嘉，总经理。 委托诉讼代理人：高翔，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉明，男，1949年7月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：罗建华，女，1956年4月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。 上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）因与被上诉人张玉明、罗建华商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 事实和理由：一、丰泽锦泰公司无违约行为，不应当承担违约责任。 1.初始登记阶段不应认定丰泽锦泰公司违约。 《商品房买卖合同》第十九条载明“因出卖人的责任”导致办证迟延的，丰泽锦泰公司才承担责任。本案中，丰泽锦泰公司按照新都区行政单位工程竣工备案资料的要求，将案涉工程结算资料交予造价公司审核，审核单位加盖印章后才能办理后续备案手续。故造价审核期间不是丰泽锦泰公司的责任所造成。因造价审核待料影响的工程竣工验收备案，以及对其后初始登记带来的影响均不应当归责于丰泽锦泰公司。 2.转移登记阶段亦不应认定丰泽锦泰公司违约。 转移登记时项目房产取得初始登记后，将特定房产登记于买受人名下的二次登记。故，先取得初始登记后才能办理转移登记。本案中，在结算报告取得后的合理时间内丰泽锦泰公司已经初始登记，故丰泽锦泰公司在初始登记过程中无过错。案涉工程于2016年7月14日取得初始登记，其后丰泽锦泰公司为买受人代办转移登记，但又由于政府予2016年9月1日公告实施不动产统一登记，因不动产登记系统升级等原因，从2016年10月18日起新都区国土局等部门停止受理各类土地、房屋登记业务。故，国家实行不动产登记造成不能办理房屋产权证的责任不应由丰泽锦泰公司承担。 二、买受人诉请违约金缺乏事实和法律依据。 1.我国《合同法》规定的违约金适用补偿原则，买受人并无实际损失，故，买受人主张按照每日万分之一计算违约金过高。 2.丰泽锦泰公司仅收取200元转移登记代办费，这主要是用于人工费、交通费、文印费等方面，并非经营性盈利行为，故买受人主张数万元索赔金额显然有失公平，与《合同法》的立法本意相悖。 张玉明、罗建华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张玉明、罗建华向一审法院提出诉讼请求：请求判令丰泽锦泰公司向张玉明、罗建华支付逾期违约金11022.44元（包括逾期办理初始登记违约金和逾期办理房屋所有权证违约金，房屋总价款378778元，从2016年1月1日起至2016年10月17日止按每日万分之一计算）。 一审法院经审理认定事实如下：2012年10月30日，张玉明、罗建华（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张玉明、罗建华购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区“桂湖名城”项目6幢2单元33层2号商品房，测绘建筑面积共111.25平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3510.78元，总价款390574元，张玉明、罗建华采取贷款方式付款。合同第十九条产权登记载明“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”合同签订之日，为进一步明确双方的权利义务关系，双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十二条对合同第十九条的补充约定（对产权登记的补充约定）其中载明“2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。……。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。” 上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，张玉明、罗建华按合同约定的付款方式向丰泽锦泰公司付清了购房款390574元。丰泽锦泰公司按合同约定于2014年12月26日向张玉明、罗建华交付了房屋，房屋交接的同时，张玉明、罗建华向丰泽锦泰公司缴纳了办证所需的各项税、费。在合同履行过程中，因实测面积差的原因，丰泽锦泰公司向张玉明、罗建华退还了面积差额款11796元。2016年4月25日，丰泽锦泰公司为张玉明、罗建华开具了建筑面积为107.89平方米，购房款为378778元的发票。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记，在2016年10月25日实施不动产登记后，丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处放置了告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。2017年7月3日，张玉明、罗建华所购商品房办理了不动产权证。 上述当事人无争议的事实，一审法院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、税收缴款书、房屋专项维修资金收款凭证、四川省政府非税收入通用票据、不动产权证、告知书、公证书等证据在卷佐证。 对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.丰泽锦泰公司为证明建设工程竣工验收备案及办理初始登记，政府部门均要求工程结算造价审查，由此对初始登记造成的影响与其无关，以及在取得竣工验收备案后不到二个月时间该公司即积极办理了初始登记，因此丰泽锦泰公司并无过错。提交了第一组证据《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书、初始登记产权证。张玉明、罗建华认为丰泽锦泰公司提交的证据不能达到其证明目的。一审法院认为，因《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》无日期，是否发生在张玉明、罗建华委托丰泽锦泰公司办理产权转移登记之前或期间，不明确，故不能确定在张玉明、罗建华与丰泽锦泰公司建立商品房预售合同关系后，办理产权登记的流程因发生了不受丰泽锦泰公司控制的因素而发生了变更，因此对丰泽锦泰公司提交的《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书，一审法院认为缺乏关联性，不予采信；2.丰泽锦泰公司为证明案涉房屋涉及到国家对产权登记的政策性变更，由此对办理权属转移登记产生的影响与丰泽锦泰公司无关，该公司无过错。提交了第二组证据《迁址公告》、《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》、《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、关于新权证《权属证》办理的提示。张玉明、罗建华对丰泽锦泰公司提交的该组证据，认为达不到其证明目的。一审法院认为，该组证据能证明因政策原因实施不动产统一登记，房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，以及在2016年10月25日实施不动产统一登记的事实，一审法院予以确认。另外，该组证据中的通告明确在2016年10月25日实施不动产统一登记后，因系统升级等原因，成都市新都区于2016年10月18日至2016年10月24日停止受理各类土地、房屋登记业务的事实，一审法院也予以确认；3.丰泽锦泰公司为证明该公司在积极催促有关部门办理相关办证手续，以及政府部门审批时间与丰泽锦泰公司无关，非该公司过错，提交了第三组证据申请书、授权委托书、关于“桂湖名城”项目不能向业主办理国土分户的情况汇报、国有土地使用权土地使用条件变审表。张玉明、罗建华对丰泽锦泰公司提交的该组证据，真实性不予认可，认为不能达到丰泽锦泰公司的证明目的；4.丰泽锦泰公司为证明业主迟延提交资料，应自行承担后果，办证延迟并非丰泽锦泰公司过错，提交了公证书。张玉明、罗建华认为该证据不能达到丰泽锦泰公司的证明目的。综合上述第三组证据和公证书，一审法院认为，根据当事人签订的合同约定，张玉明、罗建华应在2015年12月26日前取得房屋所有权证，而丰泽锦泰公司未有证据证明在此时间之前因张玉明、罗建华未完整提交办理产权证所需各项资料或缴齐办证费用，以致其延迟协助张玉明、罗建华办理产权证，故丰泽锦泰公司提交的第三组证据和公证书不能否定其在实施不动产统一登记前逾期办理案涉房屋权属转移登记的事实存在。 一审法院认为，张玉明、罗建华与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张玉明、罗建华已按合同约定履行了相应的付款义务，并按合同约定委托丰泽锦泰公司办理房屋权属转移登记和缴纳了办证所需的各项税、费，丰泽锦泰公司也应按合同约定的期限办理产权登记，而实际办理中，楼栋权属证明登记的时间是2016年7月14日，未在合同约定期限内办理，分户登记即房屋权属转移登记的时间也是在合同约定期限之后。本案双方当事人现争议焦点即是：丰泽锦泰公司逾期办理楼栋权属证明和房屋权属转移登记，是否应承担违约责任的问题。关于焦点评判如下： 本案中，丰泽锦泰公司未按合同约定的期限办理楼栋权属证明和房屋权属转移登记是客观事实，丰泽锦泰公司抗辩称逾期履行上述义务，非其自身原因造成。按照当事人签订的合同约定，丰泽锦泰公司应于2015年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，张玉明、罗建华应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，而实际履行中，丰泽锦泰公司于2016年7月14日才取得案涉商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），房屋权属转移登记也是延期办理。一审法院认为，丰泽锦泰公司办理产权登记的行为已构成违约。理由一，初始登记的延期取得，导致权属的转移登记的延期办理，而丰泽锦泰公司抗辩非其自身原因造成而提交的相关证据，一审法院未予采信，故丰泽锦泰公司提交的证据不足以证明其事实主张；理由二，对于延期为张玉明、罗建华办理房屋权属证书，丰泽锦泰公司抗辩称是因国家实施不动产统一登记的原因而致，但从查明的事实看，房屋实际交付的时间是2014年12月26日，根据合同约定丰泽锦泰公司应在2015年12月26日前办理完毕房屋权属的转移登记（房屋所有权证），而实施不动产统一登记是从2016年10月25日开始，办理的权属证书系不动产权证，故两个时间段并无冲突、关联；理由三，在合同约定的办理房屋所有权证期间，丰泽锦泰公司未有证据能证明张玉明、罗建华委托其办证期间，未提交齐办理房屋所有权证所需的各项资料和未缴纳办证所需的各项税、费，故逾期办理房屋所有权证的责任不能归责于张玉明、罗建华。因此，综上理由，一审法院认定丰泽锦泰公司未按合同约定履行产权登记的义务，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人签订的合同中对逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明和办理权属转移登记的违约责任均进行了明确约定，即每逾期一日，丰泽锦泰公司按张玉明、罗建华已付房款378778元的万分之一向张玉明、罗建华支付违约金，故根据上述法律规定，丰泽锦泰公司应按合同的约定承担向张玉明、罗建华支付违约金的责任。关于逾期办理初始登记和转移登记违约金的计算期间，张玉明、罗建华主张从合同约定的办理房屋初始登记届满之日的次日起（即2016年1月1日）计至国家实施不动产统一登记时止（即政府通告的暂停受理土地、房屋登记义务的前一日2016年10月17日），符合法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，张玉明、罗建华要求丰泽锦泰公司支付违约金11022.44元的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张玉明、罗建华支付违约金11022.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元（已减半收取），由成都丰泽锦泰投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人丰泽锦泰公司的上诉请求与被上诉人张玉明、罗建华的答辩意见，本案二审争议焦点为：丰泽锦泰公司是否应向张玉明、罗建华等人支付逾期办理房屋权属证书的违约金。 丰泽锦泰公司与张玉明、罗建华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。但根据本案查明的事实，丰泽锦泰公司存在逾期办理案涉房屋所有权证的情况，其提出无违约行为的上诉理由与本案查明的事实相悖。丰泽锦泰公司提出因审计等原因导致迟延办证的事实，但并未提交相应证据予以证明；且即便丰泽锦泰公司主张的该项事实存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，丰泽锦泰公司也应当对买受人按照合同约定承担违约责任。故本院对其该项上诉理由不予支持。丰泽锦泰公司与张玉明、罗建华签订的合同中对逾期办理所有权证的违约行为承担何种责任进行了约定，故张玉明、罗建华请求丰泽锦泰公司给付违约金具有合同依据。 关于丰泽锦泰公司上诉提出转移登记阶段不应认定为其违约的上诉理由。本院经审查认为，一审法院确定违约金的起算时间和截止时间，已充分考虑了不动产统一登记实施的客观情况，并认定不动产统一登记需提交的资料和审批事项有所变化，办理不动产登记的时间不受双方当事人的控制，不能将延期的责任归责于任何一方。故一审法院逾期办理房屋所有权证的违约金计算至登记机关开始实施不动产统一登记之时符合客观情况，本院予以确认。丰泽锦泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于丰泽锦泰公司另提出其仅收取200元代办费、并非经营盈利行为的上诉理由。本院经审查认为，丰泽锦泰公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与买受人签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，也不应从收取的代办费用多少来判定其是否应当承担逾期办证的违约责任。且双方签订的《商品房买卖合同》中对代为办证以及相应的违约责任予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。丰泽锦泰公司另提出请求调低违约金，本院认为，双方在合同中约定的违约金的计算方式，按照该方式计算年利率仅为3.65%，该金额并没有明显过高，丰泽锦泰公司请求调整违约金的请求本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费76元由上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年九月二十五日 书记员 龙春光