北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初8205号原告：北京一帆熙杰网络技术有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路37号院16号楼2层B0103。法定代表人：刘卫华，经理。委托诉讼代理人：张建平，北京市时开律师事务所律师。被告：韩长青，男，1976年3月29日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：李宪荣（韩长青之妻），住河北省泊头市。原告北京一帆熙杰网络技术有限公司（以下简称一帆公司）与被告韩长青租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一帆公司委托诉讼代理人张建平、被告韩长青委托诉讼代理人李宪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一帆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同并判决被告退还原告租金55000元；2.判令被告赔偿原告搬运电池费用9100元；3.判决被告支付原告违约损失40万元（含经营损失，土建、钢结构损失及搬迁费用）；4、诉讼费由被告负担。事实与理由:被告承租了案外人宋雪文的涉案土地，2016年10月28日被告将涉案土地转租给原告，并签订了《租赁合同》，约定被告将北京昌平区马池口镇丈头村村西工业园场地1120平方米出租给原告，原告用于经营新能源汽车充换电站，年租金为人民币5.5万元，场地土地使用年限为十年，租期自2016年11月10日起至2026年11月10日。自签订合同后，原告对场地进行了基础建设并将充电设备以及充电电池移进场内，但因被告一直没有按照约定提供用地合法手续，同时被告拖延拆除围墙并在原告承租的场地内种植了大量树木，造成原告无法使用，无法经营，后被告谎称要拆迁，将原告所租赁的场地上锁，原告多次要求开锁，被告以及案外人宋雪文以拆迁评估为由阻扰原告进入涉案土地，被告行为造成原告至今无法使用租赁土地，导致原告损失惨重。综上所述，原告认为被告的行为严重违反了合同约定、法律规定，特诉至法院，请求法院依法判决。被告韩长青辩称：不同意解除合同，不同意退还租金，我方没有违约。如果原告要求解除合同，那原告应当按照合同第十二条承担违约责任。第二项诉讼请求与我方无关，不同意承担费用。原告没有经营，谈不上经营损失。原告一直在使用我们的土地，原告提交的发票写的是土建和工程，日期都是2017年的，们原告一直没有开工许可证，是违法建设。我们没有谎称拆迁，确实接到了通知，我们也告知过原告，这块地是要腾退的，现在还没有腾退，但是通知下了，镇里也在催我们让原告搬走。本院经审理认定事实如下：2008年11月13日，北京市昌平区马池口镇丈头村经济合作社（出租人、甲方）与宋雪文、董文华（承租人、乙方）签订《北京市昌平区农村土地对外租赁合同书》（2008丈字第7号），主要约定：乙方承租甲方位于场院南部分土地，总面积7亩（东西长68.07米，南北长68.6米），土地类型为村内规划企业用地，用途为信鸽公棚；承租项目的具体位置为北至村委会场院南墙，东至东墙根（墙外路宽9米），南至南墙根（墙外路宽东口7米，西口18.55米），西至西墙根（墙外路宽15米）；租赁期限自2008年11月1日起至2028年11月1日止，共计20年。合同书还约定了租金条款、违约责任等其他内容。2010年10月1日，宋雪文、董文华（甲方）与韩长青（乙方）签订《合作协议书》，主要约定：乙方投资，甲方提供企业用土地，双方共同建造厂房，按份享有地上物拆迁补偿；合作方式甲方将依据2008丈字第7号土地租赁合同书享有的土地使用权全部提供给乙方建设厂房，土地位于昌平区马池口镇丈头村场院南部分，总面积7亩（东西长68.07米，南北长68.6米），土地性质为村内规划企业用地；合作期限自2010年10月1日至2028年10月31日；合作分工乙方负责出资承建所有地上物，享有地上物的所有权，合作经营由乙方实际经营，甲方享受固定分红，甲方负责按期交纳原租赁合同的租金，负责办理建设所需的相关手续；乙方每年向甲方支付固定分红捌万元。《合作协议书》还约定了其他内容。2016年10月28日，韩长青（出租方、甲方）与一帆公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“第一条甲方出租场地的位置，使用权限给乙方使用的场地位于北京市昌平区马池口镇丈头村西工业园，场地土地使用面积1120平方米，场地土地面积为出让取得使用年限10年（详见本合同甲方提供的附件：1、土地出让合同复印件。场地围墙有甲方负责拆除。2、产权方许可授权。3、双方企业法人营业执照、企业代码副本复印件。4、合同签字人身份证复印件。5、土地证复印件盖章文件。）第二条租赁期限合同租赁期限为10年，自2016年11月10日起至2026年11月9日止。第三条租金及支付方式1、乙方承租场地年租金为人民币5.5万元。2、根据“先交租金后使用”的原则，乙方应按年度以转账方式向甲方支付承租场地租金。乙方在本租赁合同生效的三个工作日内向甲方支付场地租金55000元，同时甲方向乙方提供有效收据；在期满前的10个工作日内预缴下期场地租金。免租期为3个月。甲方资料齐全后五个工作日付款，一周内如不能提供所需资料，合同自动作废。第六条场地的交付及返还1、交付：甲方将场地现状及有关房产设备交付乙方使用日，双方应当进行现场交接。如有未知条件不能实施，合同自然作废。2、返还：租赁合同期满或合同中止，甲方有权按场地初期条件收回场地，乙方除可搬走可移动物品外应如期返还该场地并恢复场地以确保场地的正常使用。第七条甲方权利和义务1、甲方享有按照本合同条款约定向乙方收取承租场地租金及其他合同约定的相关费用的权利。2、乙方在办理自身所需相关经营手续时，应向甲方讲明办事缘由，甲方在有义务协助乙方办理并提供所需材料，办理过程由乙方自行负责。3、在紧急情况下（如失火、水浸等），甲方或其授权人士无需事先通知乙方即可采取必要手段防止更大损失发生。甲方不需要对其或其授权人在紧急情况下采取的必要行动对乙方造成的财产损失负责，甲方采取紧急避险的行为不得超过必要限度。4、甲方有权对出租场地进行日常的安全监督检查。甲方的日常监督安全检查不得影响乙方的正常经营。5、甲方确保该场地的租赁用途符合政府的有关规定。第八条乙方权利和义务1、乙方按照本合同条款约定，在按时足额交纳承租场地租金及相关使用费后，享有场地使用、转租、管理、收益的权利；2、乙方应依法经营、依法纳税，并负责向政府及主管部门交纳费用。在经营过程中所产生的的债权、债务由乙方自行负担，与甲方无关。3、乙方应严格遵守国家及北京市的各项法律、法规，保证合法经营，不得影响承租场地周边的单位、居民的正常生产、生活，由此造成的违法后果由乙方承担相应的责任。4、在承租期间，乙方租赁范围内有关设施和相关人员由乙方管理，如因乙方或其人员及顾客原因对甲方及公用设施造成的损坏，由乙方负责修理并赔偿损失。5、乙方应严格按照国家有关法律、行政法规，承担防火的法律责任。第九条场地的使用1、乙方应合理使用并负责按时维护保养该场地及其配套设施，因乙方保管、维护不当或不合理使用，致使该场地及其配套设备发生损坏或故障的，或对甲方管辖资产及公用设备造成损害应当向甲方承担违约责任；2、乙方在甲方同意进行施工改造后，如需报政府相关部门审批，审批手续齐全后方可动工；乙方施工改造结束后，由乙方报政府相关部门验收合格。如乙方未能通过审批或验收，乙方的责任和损失由乙方自行承担。第十条不可抗力及拆迁补偿自然灾害、战争、动乱或政府行为如征地、拆迁等因素致使本合同不能正常履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。第十一条违约与赔偿1、甲、乙双方未履行合同约定义务的，应当赔偿另一方因此所受到的损失。2、甲乙双方不得无故解除合同，如需提前终止合同，应提前六个月以书面的形式通知对方，并且以合同未履行部分租金总额的100%赔偿对方。任何一方有违反本合同行为，应就违约行为给对方造成的实际损失（包括诉讼费用和律师费）进行赔偿。3、乙方违反合同条款未按时足额交纳承租场地租金，乙方应在接到甲方交费通知后5个工作日内支付完毕；如因拖欠费用致使甲方遭受损失或影响的，应由乙方补交拖欠费用的损失。4、甲方在以下情况下有权单方面终止本合同并收回全部承租场地，乙方赔偿因违反本合同条款给甲方造成的损失（包括律师费、差旅费和诉讼费用）：1）乙方未按时交付承租场地租金，拖欠时间超过30天的。2）乙方公司破产或清盘，已无能力继续履行本合同的。3）乙方利用承租场地涉嫌违法经营活动的。4）乙方承租场地期间，严重影响附件单位、居民，正常生产、生活的，并经有关部门责令停业的。5）乙方终止合同，未提前三个月告知甲方的。6）在以下情况下乙方有权终止合同，收回押金和已付全部租金；甲方须赔偿因违反本合同条款约定给乙方造成的损失（包括有关律师费用，差旅费和诉讼费用）。7）因任意第三人对租赁场地主张权利，影响乙方运营的。8）交付的场地有危及乙方人员安全或健康情况发生的。第十二条合同终止1、租赁合同期满或因乙方原因造成合同终止，除双方另有约定外，乙方应将场地恢复租赁前原状归还，所发生的费用由乙方承担，乙方在承租期间施工改造产生的费用不得向甲方提出赔付要求。2、租赁期满，合同自然终止，物品自行腾空清退。3、乙方如有续租要求，需在合同期满前三个月向甲方提出申请，双方协商同意后，方可续签下一期合同。第十三条争议与纠纷本合同履行中发生争议，双方应协商解决，若协商不统一，任何一方可向租赁场地所属地区人民法院提起诉讼。第十四条合同生效、变更1、本合同在甲乙双方代表签字并加盖单位公章之日起生效。2、本合同文本一式四份，甲方执二份，乙方执二份，具同等法律效力。3、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款作为本合同的附件。4、本合同附件是本合同的组成部分，具有同等法律效力。5、本合同可以经双方协商一致后以书面形式对合同内容进行变更或补充，作为本合同的附件。若双方未达成一致意见，继续履行原合同。第十五条合同附件本合同甲方提供附件如下：1、土地出让合同复印件。2、产权方许可授权。3、双方企业法人营业执照、企业代码副本复印件。4、合同签字人身份证复印件。5、土地证复印件盖章文件。”关于《租赁合同》中约定的“附件”，庭审中，一帆公司表示，附件约定的材料韩长青没有提供齐全，未能提供土地证复印件，但是公司并未将合同作废，而是同意继续履行，在韩长青无法提交土地证复印件的情况下，应当在《证明》（内容为：丈头村村委会同意在案涉场地上建设充电设施）上加盖丈头村村委会和马池口镇政府的印章。韩长青则表示，《租赁合同》文本是一帆公司提供，附件未能提供，合同也没有作废，双方协商了在《证明》上盖章的事，但只是答应协助一帆公司，并非承诺替其盖章。《租赁合同》签订后，韩长青于2016年11月向一帆公司交付了场地，一帆公司随即在场地上建设了充电站。一帆公司于2016年11月24日交纳租金5.5万元。2017年3月，韩长青在案涉场地内种植了部分树木。庭审中，韩长青表示种植树木征得了一帆公司的同意，是为了将一帆公司租赁的土地与另外一家的厂房分隔开；一帆公司则表示韩长青种植树木未经允许，是韩长青自行换锁进入后种植的；韩长青表示，案涉土地已经交付一帆公司，自己从未换锁。2017年5月16日，北京市昌平区马池口镇丈头村村委会向宋雪文、董文华发送《腾退通知书》，主要内容为：“为贯彻落实区镇两级政府关于清理整治有关文件精神，积极践行‘疏解功能谋发展’，根据丈头村工业大院自主腾退方案和丈头村村民代表大会讨论通过的相关决议并授权村两委全权负责，定于2017年5月16日启动本村工业大院腾退工作，现将具体事宜通知如下：1、清理整治工业大院按政府指导村集体自主腾退的方式进行。2、腾退流程：入户清登、评估、测算、报审、约谈签约、交房、发放腾退综合补助款、拆除。3、被腾退企业将按相关的办法和标准享受一次性货币补助，在政策规定的范围内最大程度的保障被腾退人的合法利益，具体办法以丈头村工业大院自主腾退实施方案为准。4、请腾退范围内的企业按照时限要求主动配合，从即日起安排好停产停业、腾退搬离、清空人员物品等工作并于2017年6月15日前完成签约。村两委将组织安排工作人员与你们具体洽谈相关事宜。力争在2017年6月30日前完成此项工作。5、在规定时限内，村集体将保证日常的生产生活用电用水，超过规定时限未能配合签约的，将停止其供电供水。对拒不配合的将上报镇政府启动拆违工作程序。”另，根据《马池口镇清理整治村级工业大院工作指导意见》，丈头村工业大院属于清理整治工作范围，目标为“于2017年5月20日前启动丈头村工业大院的清理整治工作，到2018年底，全面完成8个工业大院的清理整治任务。”另，本院于2019年9月4日就案涉场地的腾退事宜与丈头村村委会书记董利杰进行了谈话。丈头村村委会书记陈述称：“案涉地块在腾退范围之内，现在没有腾退是因为当时上面派评估公司评估过一次，估价几十万元，当事人（一帆公司）不同意该评估价格，后来他们之间发生诉讼，因此村里也一直没有腾退。现阶段没有相应的措施，村里目前不会强制腾退，不知道以后上级会不会有新要求。因为他（一帆公司）现在拿不出正规的手续，不能只凭发票收据来确定（充电站）相应价值，因此估值上争议较大，所以一直没有腾退。上面派专业机构来评估过，大概值几十万元，但无法作出专业的评估意见。”本案审理中，一帆公司申请就其建设的新能源充电站的工程造价进行评估。经摇号选定评估机构为北京永达信工程造价咨询有限公司。但2019年7月10日，北京永达信工程造价咨询有限公司作出《关于（2018）京0114民初8205号案件造价鉴定的函》，称“经现场查勘，发现此项工程为非标异形工程且无法现场实测工程量，而双方当事人明确均无法提供原被告双方认可且能计算具体工程量的施工图纸。因施工图纸为此项目造价鉴定的主要依据，因此无法满足造价鉴定条件，所以我司退回本案的造价鉴定工作，并退还相关资料。”关于案涉土地的类别，本院向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局进行了调查，一帆公司及韩长青指认的地块。核查后，北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局出具《关于调查北京市马池口镇丈头村村西工业园土地性质和地类的复函》，内容为：该地块的土地性质为国有土地，地类为城镇住宅用地。本案庭审中，一帆公司表示韩长青有四项违约行为，分别是：1、没有提交土地证复印件，也未能在《证明》上加盖镇政府公章，办理不了用地手续；2、没有拆除围墙；3、无故将大门上锁；4、在租赁场地上种植大量树木，侵占了土地。对此，韩长青分别表示，关于土地手续在《证明》上加盖镇政府公章，只是协助一帆公司，没有义务，办手续是一帆公司自己的责任；关于拆除围墙，合同并未约定期限，且因案涉场地属于自主腾退范围，为了配合腾退，各方一直在协商，所以才未主动拆除围墙，但围墙在2018年的腾退中也被拆除；关于大门上锁，韩长青表示从未锁过门；关于种树，韩长青表示场地已经交付给一帆公司，种树是在接到拆迁通知后也为了多得到一些补偿，在不影响原告经营的建筑后面载种了一些，如果影响原告经营可以随时移走。一帆公司提交了其工作人员与韩长青的微信聊天截图。双方聊天记录显示，双方在2017年3月至12月期间，就“《证明》盖章（镇政府章）”“拆围墙”等事宜进行过沟通，也就“保住项目”进行过沟通。上述事实，有《北京市昌平区农村土地对外租赁合同书》《合作协议书》《租赁合同》《腾退通知书》《马池口镇清理整治村级工业大院工作指导意见》《关于（2018）京0114民初8205号案件造价鉴定的函》《关于调查北京市马池口镇丈头村村西工业园土地性质和地类的复函》、谈话笔录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人产生法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一帆公司与韩长青签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，涉及租赁地块经查属于城镇住宅用地、国有土地，《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方的争议焦点为，韩长青是否存在根本违约行为。一帆公司主张韩长青“1、没有提交土地证复印件，也未能在《证明》上加盖镇政府公章，办理不了用地手续；2、没有拆除围墙；3、无故将大门上锁；4、在租赁场地上种植大量树木，侵占了土地”构成违约，韩长青对此不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一帆公司主张韩长青构成根本违约，其应就此承担相应的举证责任。关于“办理用地手续”的问题。庭审中，双方均认可《租赁合同》约定的“附件”未能全部提供后合同仍然继续履行。一帆公司主张其了解韩长青无法提供“土地证复印件”，但是双方协商的替代性的义务是在《证明》上加盖村、镇两级公章；韩长青则表示双方是协商过盖章，但是只是协助并非主要义务。对此，本院认为，双方《租赁合同》第七条第2款明确约定“乙方在办理自身所需相关经营手续时，应向甲方讲明办事缘由，甲方在有义务协助乙方办理并提供所需材料，办理过程由乙方自行负责”；第九条第2款约定“乙方在甲方同意进行施工改造后，如需报政府相关部门审批，审批手续齐全后方可动工；乙方施工改造结束后，由乙方报政府相关部门验收合格。如乙方未能通过审批或验收，乙方的责任和损失由乙方自行承担。”在一帆公司并未因“附件”无法提供而“作废”合同，反而继续履行合同的情况下，根据上述约定，“办理手续”韩长青应“协助”，但办理过程则由一帆公司自行负责，同时“施工审批”属于一帆公司的义务。现一帆公司提交的微信聊天记录虽显示就盖章一事进行过过沟通，但不足以证明双方变更了《租赁合同》关于办理手续的约定。故对于一帆公司主张的韩长青未能提供土地证复印件、未能在“证明”中加盖公章构成根本违约的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于“拆除围墙”的问题。双方《租赁合同》虽约定了“由甲方拆除围墙”，但是并未明确约定履行期限。2017年5月案涉场地后又涉及“疏解腾退”对合同履行造成实质性影响，现围墙也已经在腾退中拆除。2017年双方也就“腾退”或“保留项目”进行了协商。故综合上述情况，无法认定韩长青构成违约。另，因案涉场地已经交付一帆公司，即使“拆除围墙”的义务逾期履行，亦难以认定为导致合同目的无法实现的根本违约。对于一帆公司主张的韩长青未能拆除围墙构成根本违约的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于“将大门上锁”的问题。一帆公司主张韩长青将大门上锁，本案中，《租赁合同》签订后，韩长青即交付了场地，一帆公司亦进行了建设，一帆公司主张韩长青将大门上锁，应提供相应证据，但其未能提交证据证明韩长青存在上锁行为，故本院对此不予支持。关于“种植树木”的问题。《租赁合同》签订后，案涉场地已经交付于一帆公司，处于一帆公司占用控制状态。在涉及“疏解整治”的背景下，韩长青称其为了多获得腾退补偿种植树木，且经过了一帆公司的同意。一帆公司称韩长青擅自种植，但其亦未能举证证明曾有过阻止。另，根据丈头村村委会书记的陈述，各方确实就腾退及补偿进行过实质协商。故综合本案现有证据和情况，韩长青的陈述更符合常理。另，种植树木亦不属于导致合同目的无法实现的根本违约。一帆公司的该项主张，依据不足，本院不予采信。一帆公司主张的解除合同、返还租金以及赔偿电池搬运费和损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京一帆熙杰网络技术有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8262元，由北京一帆熙杰网络技术有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋审 判 员  田雅娟人民陪审员  刘建强二〇一九年九月二十六日书 记 员  郑蝶宜