广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1220号原告：葛有福，男，汉族，1977年1月7日出生，住址:河南省郸城县。委托代理人：葛小丽，系原告的妹妹。第一被告:惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。法定代表人：赖加宏委托代理人：冯宇敏，系惠州国墅园地产有限公司员工。第二被告：深圳国墅园地产集团有限公司，住所地：深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2102-2。法定代表人：赖加宏。委托代理人：郝国梁，系深圳国墅园地产集团有限公司员工。第三被告：深圳市合兴东科技有限公司，住所地：深圳市宝安区燕罗街道罗田第三工业区象山大道第三栋-2。法定代表人：郭慧鹏委托代理人：刘合义，系深圳市合兴东科技有限公司员工。第四被告：赖加宏，汉族，1964年2月10日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第五被告：李永光，男，汉族，1962年12月27日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第六被告：庄忠楼，男，汉族，1952年8月13日出生，住址：广东省深圳市。原告葛有福诉第一被告惠州国墅园地产有限公司、第二被告深圳国墅园地产集团有限公司、第三被告深圳市合兴东科技有限公司、第五被告李永光、第六被告庄忠楼执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告葛有福及原告的委托代理人葛小丽、第一被告惠州国墅园地产有限公司的委托代理人冯宇敏、第二被告深圳国墅园地产集团有限公司的委托代理人郝国梁、第三被告深圳市合兴东科技有限公司的委托代理人刘合义、第六被告庄忠楼到庭参加诉讼。第五被告李永光经本院合法传唤后未到庭参加诉讼以及提交证据材料。在庭审期间，原告称已经撤回对第四被告赖加宏的起诉。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告葛有福诉称：贵院在执行（2016）粤1302执867号之五裁定书过程中，查封财产的其中一套房产属于被告人所有，继续执行该财产可能会侵害被告人的合法权益。因第一被告拖欠第六被告庄忠楼工程款548204元，故第一被告将其名下位于惠州市××区淡水土××大道××树××楼××房产以价值548201元的价值抵消上述欠款，后被告六庄忠楼获得第一被告的同意后，于2015年2月3日与原告签订《房屋转让合同》将涉案房屋以价值526980元转卖给原告，2015年2月16号原告将相应购房款支付给第六被告，第六被告在2015年4月16日协助原告向第一被告领取了原告购买该涉案房屋的全款收款收据凭证。2015年2月12日，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向第一被告购买位于惠州市××区淡水土××大道××树××楼××号房××套。第一被告于2015年4月22日将上述房屋交付给原告使用，至今原告一直在该房屋内生活居住。合同签订后，原告曾多次催促第一被告办理房屋过户手续，但是第一被告一直以各种理由拖延办理。由于非原告的原因未能及时办理过户手续，而第一被告拖欠巨额债务导致上述房产被被告四向贵院申请查封，据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，原告己向贵院申请执行异议，贵院于2018年12月29日作出（2018）粤1302执异316号《民事裁定书》，裁定原告应当通过执行异议之诉予以确定。国家相关法律规定内容中第二十九条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应给与支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。请求贵院根据相关法律规定判如所请。诉请如下：1.请求法院裁定该涉案房产归原告所有。2.本案诉讼费和公告费由被告承担。庭审期间，原告变更诉讼请求为：“1.请求依法判令原告与第一被告于2015年2月3日就位于惠州市××区淡水土××大道××楼××房产{证号：惠（2018）惠州市不动产权第3012521号}签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房产归原告所有，并停止对该房产的执行。2.请求依法责令第一被告立即协助原房产证过户手续。3.本案诉讼费由被告承担。”第一被告辩称：“原告起诉的事实属实，原告也的确在我们这购买了房子，对原告的诉讼请求认可，只要房屋解封我们可以配合原告去办理过户手续。”第二被告辩称：“对原告的诉讼请求认可，这个交易是与子公司发生的，我们集团没有与原告发生交易。”第三被告辩称：“同意原告的诉讼请求，希望原告可以办理成功。第六被告辩称：同意原告的诉讼请求。”第四被告及第五被告李永光未到庭参加诉讼及提交相关证据。庭审期间，原告称已经撤回对第四被告的起诉，本院再次确定原告起诉的被告为“第一被告惠州国墅园地产有限公司、第二被告深圳国墅园地产集团有限公司、第三被告深圳市合兴东科技有限公司、第五被告李永光、第六被告庄忠楼。”本院查明的案件事实经审理查明，申请执行人李永光申请执行被执行人惠州国墅园地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的(2015)惠城法民一初字3653号调解书已发生法律效力，因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人向本院申请执行。原告葛有福向本院提起执行异议，本院作出（2018）粤1302执异316号《执行裁定书》，裁定“驳回本案原告葛有福的执行异议请求”，原告对此执行异议裁定不服，向本院提起诉讼。原告葛有福作为买受人与第一被告惠州国墅园地产有限公司作为出卖人于2015年2月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于惠阳区淡水土××大道中央××房的房产，总价款为：伍拾肆万捌仟贰佰零肆元，付款方式为：一次性付款,签订合同当日付清全额房款人民币548204元,……买受人应按以上付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为惠州建行寮湖支行，专用账户为44×××71。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。原告提交一份《收款收据》以证明其已经按照约定付款。2018年6月28日，第五被告李永光向本院提出诉前财产保全，本院作出了（2016）粤1302执867号之五号《民事裁定书》，查封惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园房产1层60个商铺及惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树园房产共74套住宅，其中含有本案涉及的3号楼21层2101号房产（107.18平方米）。上述合同签订后，根据原告提交的第一被告惠州国墅园地产有限公司开具给原告的《收款收据》显示：“第一被告惠州国墅园地产有限公司于2015年4月16日收到原告葛有福涉案房产房款548204元，并于2015年4月22日收取了所有权转移登记费80元，资料费10元，归档费45元”；2015年4月22日，原告向涉案房产的物业管理单位惠州市五星物业管理有限公司缴纳了物业管理费，实际占有了涉案房产。原告提交的《装修施工许可证》显示：“物业名称：惠州市五星物业管理有限公司；装修地点：中央国墅园3-2101；装修负责人：葛有福；施工单位：自装；施工时间：2015年5月28日-7月25日；……发证日期：2015年5月25日”。原告提交了一份惠州市不动产登记中心出具《不动产登记结果》显示：“权利人：惠州国墅园地产有限公司；产权证书号:30××1;取得方式：无；共有情况：单独所有；登记时间：2018年02月14日；坐落：惠阳区淡水土××大道中央××房；建筑面积：18平方米。”。原告提交的《惠州市惠阳区不动产登记信息》显示：“权利人：葛有福；证件号码：；不动产；不动产坐落：无；不动产权证号：无”。庭审期间，第一被告代理人称：“房屋经我们销售人员销售，第三被告以及第六被告做第一被告的中央国墅工程，第一被告没有资金支付工程款，第一被告就把涉案两套的销售款抵工程款给了第三被告以及第六被告，经双方确认，确认了这笔交易，第三被告以及第六被告不需要向第一被告支付房款。”第三被告代理人称：“第六被告向第三被告要工资，第一被告用两套房子抵消了欠第三被告的工程款，其中一套房子是涉案房屋，第三被告将涉案房产抵给了第六被告。”以上事实由原告提交的《工程款抵消购房款协议书》、《房屋转让合同》和《协议书》予以佐证。第一被告代理人亦称：“涉案合同房款由原告直接支付给第三被告及第六被告，第一被告与原告没有财务关系，因为双方已经协商了以涉案房产的房款548204元来抵消第三被告的工程款548204元，涉案房产已经具备了过户条件。”原告称：“房款是支付给了第六被告。且原告已经支付了47万元，原告与第六被告协商过户后，才付清余下的5万元，涉案房产没有办理预售登记，第一被告已经在2014年11月25日将涉案房产交付给原告，原告在2015年8月6日入住涉案房产，涉案房产为原告的唯一房产。”在庭审举证质证环节，第一被告、第二被告、第三被告以及第六被告对原告提交的所有证据的三性均予以认可。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告对执行异议裁定不服，提起本案诉讼，属于案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案惠阳区淡水土××大道中央××房的房产是否归原告葛有福所有？二、是否不得强制执行涉案房产惠阳区淡水土××大道中央××房？关于涉案惠阳区淡水土××大道中央××房的房产是否归原告葛有福所有的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定。本案中，原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且被告一向原告出具的《收件收据》载明其收到涉案房产房款548204元，可视为原告已经向第一被告缴纳了全部房款，双方成立合法有效的买卖合同关系，原被告应该依约履行自己的义务。第一被告有处置涉案房产的权利，在原告履行支付购房款的义务之后，第一被告理应履行交付涉案房屋并协助原告办理房产证的义务，同时结合原告提供的缴纳物业管理费收据以及不动产登记结果，足以证明本案原告已实际占有使用涉案房屋，现涉案房产登记于第一被告名下，第一被告应当协助原告办理涉案房屋过户登记手续。关于是否不得强制执行涉案惠阳区淡水土××大道中央××房房产的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中，第一被告将尚未办理过户手续的涉案房产出卖给原告，且原告支付了购房款并实际占有涉案房屋，同时，因第一被告惠州国墅园地产有限公司与第五被告李永光之间的金钱债务纠纷导致涉案房屋被查封，原告一直在催促第一被告办理涉案房屋的房产证，但第一被告至今仍未将房屋过户至原告名下，故涉案房产未能及时过户过错不在原告。综上所述，涉案房产符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不可查封的要件。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，在本案中，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，原告已经支付购房款并实际占有使用，同时，涉案房产系原告唯一住宅，第一被告至今仍未为原告办理涉案房屋的过户手续，因此原告诉请不得强制执行涉案房产，理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、不得对原告葛有福所购买的第一被告惠州国墅园地产有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树元3号楼21层01号的房产强制执行。二、确认原告葛有福与第一被告惠州国墅园地产有限公司于2015年2月3日就位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树元××号楼××层××号房产{证号：惠（2018）惠州市不动产权第30××1号}签订的《商品房买卖合同》有效，位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树元3号楼21层01号房属于原告葛有福所有。三、第一被告惠州国墅园地产有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告葛有福将位于惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道格树元××号楼××层××号的房产过户登记至原告葛有福名下。案件受理费9282元（原告葛有福已预交9282元），由第一被告惠州国墅园地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  贺晔晖人民陪审员  李楚斌人民陪审员  曾 仲二〇一九年九月三十日书 记 员  杨毅韬附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。