贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1034号上诉人（原审被告）:贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛全楗，男，1962年10月30日出生，汉族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：龙泽，贵州阳泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绍霞，贵州阳泽律师事务所律师。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺公司）因与被上诉人毛全楗商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿邺公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回被上诉人在原审提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人违反《商品房买卖合同》第十四条第（四）项的约定，违约不缴纳契税和不缴纳维修基金，已经违约在先，先行义务没有履行，根据本条约定“未缴纳维修基金的，出卖人不得向买受人交付房屋”。被上诉人不履行先行义务，必然造成预售商品房产权转移登记的条件不成就。一审忽视被上诉人违约过错，脱离购房合同的约定判决上诉人承担违约金责任明显不当。2.一审法院没有根据过错原则分配诉讼费的负担，对诉讼费的分担不当。被上诉人向一审法院提出的第1项、第2项诉求之和为437246.20元，尚未包含被上诉人主张的2018年12月21日之后的逾期交付产权转移登记文书“违约金”的诉求，而一审判决支持被上诉人的“违约金”诉求之和为70031.42元，支持被上诉人诉求尚不足其提出诉求总额的16%,并没有按照支持被上诉人诉求的比例来分配一审诉讼费的负担。被上诉人毛全楗辩称，被答辩人违约是事实，原审判决认定事实清楚，证据合法有效，适用法律得当，判决结果正确，被答辩人上诉理由不能成立，请二审法院查明事实维持原审判决。事实和理由：1.被答辩人不是契税和公共维修资金两项费用的征收主体，其无权收取契税以及维修资金，即便合同约定该款“买受人同意委托出卖人代收”也属于违法无效约定，何况契税以及维修资金的缴纳与否并不影响到被答辩人出售房屋的验收以及办理房屋初始登记义务，且答辩人早于2014年8月24日交纳了契税给被答辩人，被答辩人上诉理由不成立；2.根据双方合同约定被答辩人逾期未办理商品房初始登记已经违约是事实，答辩人按照合同约定计算逾期交房违约金和逾期交付转移登记相关文书的违约金也是有依据的，只是法院予以调整了违约金金额，一审法院判决诉讼费的分担并无不当。毛全楗向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿原告逾期交付商品房违约金人民币43370.50元；2.判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金393875.70元（从2016年6月30日计算至2018年12月20日止按购房款442557元×890天×0.1%=393875.70元）。2018年12月21日以后产生的违约金按房款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。3.依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2014年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元8层5号商住房，建筑面积为149.21㎡，房屋总价为人民币442557元。合同约定被告应当于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告，在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同第十条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房，（二）交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳契税、登记工本费等费用。但被告未按合同约定的时间将商品房交付原告，2016年7月，原告自己进入所购房屋进行装修并入住，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未取得房屋产权证。另查明，原告购买的房屋所在的20栋楼至今尚未具备办理产权登记的条件。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，亦未能将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，导致原告未能按时使用该房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付房价款万分之一的违约金，庭审中原告认可于2016年7月自己进入所购房屋进行装修并入住，原告既已占有、使用所购房屋，就不存在被告交付商品房的问题，原告请求被告交付商品房已没有实际意义，为体现公平原则，原告进入所购房屋的时间以其进入所购房屋的2016年7月15日为宜，故被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2016年7月15日止，逾期天数为106天，逾期违约金为：442557元×0.0001×106天=4691.10元，多出部分，该院不予支持；关于逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，被告认为合同约定违约金明显过高并要求调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%计算，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日的次日即2016年7月1日至2018年12月20日，即：442557元×6.18%×872天=65340.32元，多出部分，该院不予支持；至于2018年12月21日以后产生的违约金按房价款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告协助办理不动产权证的问题，既然合同约定，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告毛全楗签订的《商品房买卖合同》，并在本判决生效后15日内向原告毛全楗支付逾期交房违约金4691.10元。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告毛全楗支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金65340.32元。2018年12月21日以后产生的违约金按购房价款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司协助原告毛全楗办理不动产权证。四、驳回原告毛全楗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7858元，减半收取3929元，由原告毛全楗负担1929元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担2000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审另查明，上诉人鸿邺公司一审庭审中认可涉案楼栋并未具备交房条件，也不具备办证条件。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕鸿邺公司上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：1、被上诉人未交纳契税、专项维修基金等是否可免除上诉人承担逾期交房责任？2、关于一审法院诉讼费分担是否正确？根据鸿邺公司与毛全楗所签合同的第十三条之约定，毛全楗同意委托鸿邺公司代其向相关单位缴纳专项维修基金和契税，并在签合同的当日内将契税交给鸿邺公司。即使毛全楗未交纳专项维修资金，但是在合同约定的交房时间2016年3月31日前，鸿邺公司还未达到交房条件，已经先构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同的约定，鸿邺公司负有向毛全楗交付商品房所有权转移登记有关文书的义务，该义务并不以毛全楗缴纳契税和维修基金为前提。因此，鸿邺公司认为毛全楗未履行交纳契税、专项维修基金的先行义务，存在违约在先的过错，其不应支付逾期交房违约金和逾期交付文书违约金的上诉理由不成立。关于一审法院对诉讼费的分配是否正确的问题。上诉人向一审法院起诉时，第1项、第2项诉讼请求中的标的之和为437246.2元（尚未包括2018年12月21日以后的逾期交付文书违约金），一审法院支持被上诉人的违约金为70031.42元（尚未包括2018年12月21日以后的逾期交付文书违约金）。一审案件受理费已减半收取为3929元，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，上诉人应承担的诉讼费为629元（70031.42元÷437246.2元×3929元），被上诉人应承担的诉讼费为3300元。因此，一审法院对诉讼费的分配有误，本院在此予以纠正。综上所述，上诉人鸿邺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然对诉讼费的分配有误，但是判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费已减半收取为3929元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担629元，毛全楗负担3300元；二审案件受理费7858元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年九月十日法官助理章杰书记员罗朝丽