文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初18386号原告：周方谦，男，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省乐清市北白象镇。委托诉讼代理人：李乾静，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆科华电子技术有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路1号，组织机构代码62190170-9。法定代表人：谢中华，总经理。被告：国泰君安证券股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路618号，统一社会信用代码9131000063159284XQ。法定代表人：杨德红，董事长。委托诉讼代理人：江海波，男，系该公司员工。原告周方谦与被告重庆科华电子技术有限公司（以下简称科华公司）、国泰君安证券股份有限公司（以下简称国泰君安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周方谦及委托诉讼代理人李乾静，被告科华公司的法定代表人谢中华，国泰君安公司委托诉讼代理人江海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周方谦向本院提出诉讼请求：1.判令两被告解除重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层房屋的预售登记，并由科华公司协助原告办理上述房屋的产权转移登记手续。2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2003年8月13日与被告科华公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告科华公司开发的位于重庆市渝中区建兴正街(现为长江一路5号)“中华广场”名义层房屋一套，总价款231774元。原告已付清全部购房款，被告科华公司也已将经竣工验收合格的房屋交付原告，原告居住使用至今。但因所涉房屋已预售登记在被告国泰君安公司名下，原告无法取得房屋产权证。后经原告起诉，重庆市渝中区人民法院作出(2013)中区民初字第02340号民事判决书，判决该房屋归原告所有，但因两被告一直未解除涉案房屋预售登记状态，原告至今未办理房屋过户手续。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告科华公司辩称，同意原告的诉请，原告所诉房屋的大证现为科华公司，预告登记在国泰君安公司名下，该项目由科华公司与国泰君安公司合作开发，现涉案房屋已经交给房屋居住使用十几年了，请求法院依法判决。被告国泰君安公司辩称，不同意原告的诉讼请求，国泰公司获得的预售登记是基于预售合同，属于正当的请求，是我司权益的保障措施之一，在科华公司没有履行合同的约定、法院判决、和解协议之前解除预售登记有损我司权益。据国泰君安公司向登记机关了解，如果国泰君安公司主动解除预售登记就必须向登记机关提交解除预售合同的文件，而预售合同是我方追究科华公司责任的依据，因此我司不能主动解除合同。原告的判决书确认了涉案房屋归原告所有，原告完全可以通过向法院申请执行或者向登记机关申请房产登记的方式确认其产权，登记机关以预售登记在先而不办理登记的情况属于登记机关的行政行为，应该以行政诉讼的手段救济，我司作为国有企业依法负有国有资产增值保值的责任，不能主动放弃任何权利。本院经审理认定事实如下：2003年8月13日，周方谦与科华公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周方谦向科华公司购买渝中区建兴正街（现为长江一路5号）“中华广场”名义层住宅一套，建筑面积88.6㎡，成交金额231774元；周方谦应于签合同时付房款211774元，剩余20000元于办理房产证时一并付清；科华公司应于2003年8月30日前将经质量验收合格的房屋交付给周方谦；科华公司应在合同签订之日起30日内向商品房所在地的区县房地产交易管理部门申请登记备案，并在房屋移交使用后60日内将办理权属登记需由科华公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，周方谦向科华公司支付了购房款211774元，并于2013年7月9日向本院账户提存20000元作为该房屋尾款。之后，科华公司将上述房屋移交周方谦使用至今，但该合同未经房地产交易管理部门登记备案，科华公司亦未给周方谦办理上述房屋的房地产权证。2013年3月1日，周方谦向本院起诉，请求：判令确认重庆市渝中区建新正街（现为长江一路5号）“中华广场”名义层房屋归原告周方谦所有。本院审理后认为，周方谦与科华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行其义务。国泰君安公司与科华公司签订《商品房预售合同》，预购包括本案讼争房屋在内的“科华大厦”32套房屋，并进行了合同预售登记，后国泰君安公司将上述房屋划拨给具有独立法人资格的国泰君安投资公司，国泰君安投资公司与科华公司签订《商品房预售合同权益转让书》，又委托科华公司出售上述房屋，其实质是由科华公司代国泰君安投资公司销售上述房屋，双方之间形成委托代理关系，因此，科华公司的销售行为所产生的法律后果应由委托人国泰君安投资公司承担。虽然《商品房预售合同权益转让书》于2003年5月22日被重庆市第一中级人民法院一审判决解除，但重庆市高级人民法院于2003年9月22日才作出终审判决，而周方谦与科华公司的《商品房买卖合同》系重庆市高级人民法院终审判决之前即2003年8月13日签订的，同时，虽然科华公司于2002年8月20日向国泰君安投资公司出具了暂缓销售的《承诺书》，但并无证据证明周方谦知晓该承诺书或与科华公司恶意串通，即使科华公司违反承诺，其法律责任亦应由科华公司承担，而不能让买受人周方谦承担不利后果。周方谦在签订《商品房买卖合同》后，按约支付了购房款，并实际使用讼争房屋多年，故周方谦应当享有该房屋所有权，因此，作出（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》判决：重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层房屋归周方谦所有。判决后，被告国泰君安公司未提起上诉，国泰君安投资公司不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2013年11月18日作出《民事裁定书》，认为上诉人国泰君安投资公司一审诉讼中是以第三人的身份参加诉讼，同时未在一审审理中提出独立的诉讼请求，且一审法院也未判决其承担民事责任，国泰君安投资公司不享有当事人的权利义务即不能就本案提起上诉，裁定本案不作上诉处理。对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，本院作出的（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》，已经确认重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层房屋归原告所有，该判决书已经发生法律效力，即诉争房屋的物权已经由生效法律文书予以确认，原告对诉争房屋享有所有权。被告国泰君安公司在诉争房屋上的预售登记，客观上妨碍了原告对讼争房屋所有权的行使，根据上述法律规定，原告可以请求排除该妨碍。现原告要求两被告解除重庆市长江一路5号“中华广场”名义层第房屋的预售登记，本院予以支持。关于原告要求科华公司协助其办理诉争房屋权属转移登记手续的诉讼请求。本案中，诉争房屋的产权已经由（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》予以了明确，即原告对诉争房屋已经具有所有权，被告科华公司已经没有为其办理诉争房屋权属转移登记手续的义务，故原告以（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》为依据，请求科华公司协助其办理涉诉房屋的权属转移登记手续，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告重庆科华电子技术有限公司、国泰君安证券股份有限公司在本判决生效后立即为原告周方谦申请办理重庆市渝中区长江一路5号“中华广场”名义层房屋预售登记的注销手续；二、驳回原告周方谦的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告周方谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李彩霞二〇一九年九月三日法官助理 阳元霞书 记 员 陈博文