甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0725民初1667号 原告：周某，男，汉族，山丹县居民，现住山丹县。公民身份号码：×××。联系电话：156XXXXXXXX 委托诉讼代理人：张某，甘肃培黎律师事务所律师。 被告：李某，男，汉族，山丹县居民，现下落不明。公民身份号码：×××。 被告：钱某，女，汉族，山丹县居民，现下落不明。公民身份号码：×××。 原告周某与被告李某、钱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，被告李某、钱某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2.要求二被告返还原告的购房款140000元；3.要求二被告承担违约金16000元；4.本案涉诉费用由二被告承担。事实与理由：2018年8月9日，经原、被告协商，二被告将其所有的的坐落××县出售给原告，房屋价格为16万元，双方约定本合同达成后原告先付房款14万元，被告将房屋交付原告，余款约定被告在4个月内将房屋产权证及土地使用权证过户到原告名下后付清。协议达成后，原告给付二被告购房款14万元，但二被告一直未给原告办理房屋过户手续，而且找不到人。经原告在不动产管理局核实，二被告于1999年已将出售给原告的房屋抵押给中国农业银行山丹县支行贷款，至今仍有部分款项未偿还，现该房屋仍处于抵押状态。二被告出售该房屋时未经抵押权人同意，从而使原告不能实现对该房屋买卖的目的。原告为了维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 被告李某、钱某因下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉答辩。 原告针对自己的诉讼请求提交如下证据：1.2018年8月9日，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》一份，证明经原、被告协商，二被告将其所有的的坐落××县出售给原告，双方对所售房屋价款及交付方式、办理房产过户期限、违约责任等事项做了约定；2.2018年8月9日收条一张，证明原告向被告交付购房款14万元的事实。并且进一步解释说明，原、被告在签订房屋买卖协议前就房屋买卖事项进行口头协商一致后，原告给被告支付了10万元购房款，在正式签订书面《房屋买卖协议书》后，原告又给二被告支付了4万元购房款，被告于2018年8月9日向原告出具了一张14万元的收条；3.山丹县自然资源局出具的回执一份，证明被告出售给原告的房屋在2000年被告已抵押给中国农业银行山丹县支行进行贷款，现在贷款尚未还清；4.中国农业银行股份有限公司山丹县支行出具的回执一份及房地产抵押清单、房地产抵押申请表、公证书各一份，证明二被告于2000年10月25日以出售给原告的房屋作抵押，在该行贷款，至今尚欠贷款本息4万余元；5.张掖日报2018年6月15日刊登的遗失声明一份，证明二被告为了达到将已抵押的房屋出售给原告的目的，欺骗原告，声称该房屋产权证书已经遗失，且在张掖日报上登了遗失声明，进一步欺骗取得原告信任。 原告提交的上述证据，结合原告在庭审中的陈述，能够证明本案的客观事实，本院予以认定。 本院经审理查明：2000年10月25日，被告李某以其与被告钱某共有的的坐落××县平房作抵押向中国农业银行股份有限公司山丹县支行贷款1.8万元，借款期限自2000年10月25日至2001年10月25日止，并且于2000年7月在山丹县自然资源局办理了房地产抵押登记，至今尚有贷款本息未偿付。2018年8月9日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，二被告将上述设置了抵押的房屋以16万元的价款出售给原告，原告向二被告支付购房款14万元，二被告将房屋交付原告并向原告出具收条一张。同时双方在《房屋买卖协议书》中约定了被告在4个月内将房屋产权证及土地使用权证过户到原告名下后原告付清下余的2万元购房款，如被告不能给原告按期限办理房产证及土地证，被告全额退还原告购房款，并加收房款10%的违约金等内容。现原告认为二被告一直未给原告办理房屋过户手续，致使原告不能实现买卖房屋的目的，已达到了协议中约定的解除合同、返还购房款的条件，故提起本案诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，原告已经依约给被告支付购房款14万元，但被告没有依据合同约定在4个月内将房屋产权证及土地使用权证过户到原告名下，致使合同中约定的返还购房款及承担违约金的条件已经成就。因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告要求解除合同符合法定解除事由。故对原告要求解除合同、返还购房款及承担违约金的诉讼请求应予支持，但应按照已付购房款的10%计算承担违约金。 被告李某、钱某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院视其放弃答辩、举证、质证之权利，可能产生的对其不利后果由其自行承担。 鉴此，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周某与被告李某、钱某于2018年8月9日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告李某、钱某返还原告周某的购房款140000元并承担违约金14000元（140000×10%），共计154000元，限于本判决生效后30日内付清； 二、驳回原告周某的其他诉讼请求。 案件受理费3420元，由原告周某负担44元（已交纳），被告李某、钱某负担3376元；公告费600元，由被告李某、钱某负担；均限于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  马晓丽 人民陪审员  杨秀珺 人民陪审员  高 岚 二〇一九年九月二十日 书 记 员  朱丽娟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。