广东省东莞市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤19行终325号上诉人（原审原告）：东莞市南城街道百悦尚城29-47栋第一届业主委员会。住所地：东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城。法定代表人：李敬涛，主任。委托代理人：张艳艳，广东乾耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市自然资源局。住所地：广东省东莞市东城区东城大道268号。法定代表人：赖健伟，局长。委托代理人：方智超，该局工作人员。委托代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。原审第三人：东莞市深建房地产有限公司。住所地：东莞市南城区东莞大道666百悦尚城43栋商铺1300号。法定代表人：刘有捷，总经理。委托代理人：马建琼，该公司员工。上诉人东莞市南城街道百悦尚城29-47栋第一届业主委员会（以下简称“百悦尚城29-47栋第一届业委会”）因与被上诉人东莞市自然资源局及原审第三人东莞市深建房地产有限公司（以下简称“深建房地产公司”）不动产登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971行初946号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2018年11月19日，百悦尚城29-47栋第一届业委会向原审法院提起行政诉讼，请求判令：1.撤销原东莞市国土资源局（以下简称“原东莞国土局”）登记在深建房地产公司名下的百悦尚城3号地下车库的产权登记(产籍证号：04_0816_00056)；2.本案一审诉讼费用由原东莞国土局承担。原审法院查明：深建房地产公司系东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城项目的开发商。2005年，深建房地产公司取得案涉百悦尚城项目地块的土地使用权，并领取了东府国用（2005）第特403号《国有土地使用证》，后在该地块建成百悦尚城。2006年9月21日，原东莞市城建规划局向深建房地产公司核发《建设用地规划许可证》，准予深建房地产公司对百悦尚城（A地块）办理征用划拨土地手续。2012年4月28日，原东莞市城建规划局向深建房地产公司核发《建设用地规划许可证》，许可深建房地产公司建造百悦尚城3号地下车库0幢-2层总建筑面积为53664.24平方米。该3号地下车库与百悦尚城37-41、46栋商住楼上下相连。2011-2012年，原东莞市住房和城乡建设局相继对百悦尚城商住楼、商铺予以商品房预售备案。2012年8月8日，原东莞市住房和城乡建设局向深建房地产公司核发《建筑工程施工许可证》，准予深建房地产公司对百悦尚城3号地下车库施工。2014年8月29日，该地下车库的白蚁防治工程经东莞市白蚁防治协会验收通过。2016年5月24日，百悦尚城3号地下车库工程竣工验收。2016年6月，广东省地质物探工程勘察院对百悦尚城3号地下车库进行实测，该地库共2层，其中负一层为车库，负二层为战时人防地下室，总建筑面积为53095.46平方米，核定了该负一层677个车位的各车位的建筑面积、套内面积和分摊面积。2017年6月2日，深建房地产公司在原东莞市住房和城乡建设局处取得百悦尚城3号地下车库的车位现售许可。2018年1月，深建房地产公司向原东莞市房产管理局申请办理百悦尚城3号地下车库的房屋所有权初始登记并提供相应材料。其中申请登记的材料包括申请书、房屋所有权首次登记单元明细表、法人代表身份证、受托人身份证、营业执照、资质证书、委托书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、东莞市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书、白蚁防治验收证明、商品房预售／现售许可证、测绘报告、房地产项目手册、楼盘地址明细表、建筑物区分所有情况清册、地名许可证、总平面图。经审核，于2018年1月31日对案涉百悦尚城3号地下车库677个车位分别核准确权首次登记，登记权利人为深建房地产公司。百悦尚城29-47栋第一届业委会称其于2018年8月在“东莞市房产管理局公众信息网”查询得知原东莞国土局已将案涉地下车库确权给深建房地产公司，因百悦尚城29-47栋第一届业委会不服原东莞国土局对案涉地下车库的确权登记，遂提起本案诉讼。此外，据“东莞市房产管理局公众信息网”的查询情况，显示百悦尚城3号地下车库车位001至车位677已确权，楼梯间、人防风井、电井、弱电井、排风井、车道、配电间、排气井、战时人防地下室等标注为不可销售。再查，2018年8月28日，东莞市南城街道办事处向百悦尚城29-47栋第一届业委会作出南房物〔2018〕22号《南城街道百悦尚城29-47栋第一届业主委员会变更备案通知书》，答复其经查阅，百悦尚城29-47栋第一届业委会申请变更资料齐全，予以备案；第一届业主委员会变更后，任期由2017年11月15日至2022年11月14日止；并明确业委会成员名单。又查明，2019年1月，东莞市机构改革，东莞市组建市自然资源局，加挂市海洋局牌子，不再保留原东莞国土局、东莞市城乡规划局。原东莞市房产管理局更名为不动产登记中心。2019年3月25日，中共东莞市委办公室、东莞市人民政府办公室关于印发东委办发〔2019〕43号《东莞市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，明确东莞市自然资源局主要职责包括负责自然资源统一确权登记工作等。原审法院认为：综合本案各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有以下两点：一、百悦尚城29-47栋第一届业委会是否具备提起本案诉讼的原告主体资格；二、原东莞市房产管理局于2018年1月将案涉百悦尚城3号地下车库确权登记至深建房地产公司名下的初始登记行为是否合法。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”百悦尚城29-47栋第一届业委会是经东莞市南城街道办事处备案并有刻制印章的业主委员会，其在任期内以东莞市自然资源局将案涉百悦尚城3号地下车库确权登记至深建房地产公司名下侵犯了29-47栋业主的利益为由，以自己名义起诉，属于对行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为提起的诉讼，其原告主体适格。关于第二个争议焦点。第一，《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条规定：“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”深建房地产公司系案涉百悦尚城项目的开发商，案涉3号地下车库系深建房地产公司以出让方式取得土地使用权于2016年5月投资建成的地下空间，并于2017年取得该车库的车位预售许可。依据原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”及《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”的规定，深建房地产公司作为案涉地下车库的投资建设单位，于2018年1月向东莞市自然资源局提交了产权的合法来源证明以及规划许可文件等房屋（地下车库）所有权首次登记的相关材料，东莞市自然资源局予以核准作出被诉行政登记，符合上述规定。第二，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，东莞市自然资源局已在东莞市房产管理局公众信息网上注明业主共有的楼梯间、人防风井、电井、弱电井、排风井、车道、配电间、排气井、战时人防地下室等为不可销售。东莞市自然资源局所作案涉登记并未造成百悦尚城29-47栋第一届业委会的合法权益的侵害。而百悦尚城29-47栋第一届业委会在与深建房地产公司对地下车库所有权并无约定的情形下，提出业主购买案涉商品房，东府国用（2005）第特403号《国有土地使用证》项下土地属于全体业主共有，进而推论出地下车库所有权也应归全体业主共有的观点，缺乏相关法律依据，原审法院不予支持。综上，东莞市自然资源局根据深建房地产公司提交的国有土地使用证及相关权属来源依据将案涉百悦尚城3号地下车库初始登记在该公司名下，依据清楚，适用法律正确，符合法定程序。百悦尚城29-47栋第一届业委会请求撤销案涉登记行为理由不足，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回百悦尚城29-47栋第一届业委会的诉讼请求。本案一审收取诉讼费50元，由百悦尚城29-47栋第一届业委会承担。一审宣判后，百悦尚城29-47栋第一届业委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，撤销东莞市自然资源局登记在深建房地产公司名下的百悦尚城3号地下车库的产权登记(产籍证号：04_0816_00056)；2.本案一审及二审诉讼费用由东莞市自然资源局承担。事实和理由：一、东府国用（2005）第特403号土地使用权已转移登记为百悦尚城29-47栋第一届业委会所代表的全体业主共有，深建房地产公司持有的国有土地使用证已失效，不是合法有效的土地权属来源材料，不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定。原审判决对于东府国用（2005）第特403号土地使用权已转移登记的事实视而不见，将已经失效的国有土地使用证视为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的合法来源证明，从而认定东莞市自然资源局行政登记行为合法，原审判决违反《中华人民共和国行政诉讼法》第五条的规定，属于认定事实错误，适用法律错误。二、东莞市自然资源局登记给深建房地产公司的百悦尚城3号地下车库其范围包含了业主共有的楼梯间、人防风井、配电间、战时人防地下室等等，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款的规定，东莞市自然资源局的行政登记行为公示了深建房地产公司对百悦尚城3号地下车库其范围包含了业主共有的楼梯间、人防风井、配电间、战时人防地下室等享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，注明楼梯间、人防风井、配电间、战时人防地下室等为不可销售，仅仅是限制深建房地产公司物权所有权中的处分权，对物权中的其他权益没有任何影响，也没有否认东莞市自然资源局将业主共有的楼梯间、人防风井、配电间、战时人防地下室等的物权登记给深建房地产公司的事实，这就意味着业主依法享有的共有物权被剥夺了，显然侵害了百悦尚城29-47栋第一届业委会所代表的全体业主的合法权益。原审判决肯定楼梯间、人防风井、配电间、战时人防地下室等为业主共有，后又认为东莞市自然资源局注明不可销售就不会侵害百悦尚城29-47栋第一届业委会所代表的全体业主的合法权益，显然是错误的逻辑推理。综上，原审判决认定部分事实错误，适用法律错误，东莞市自然资源局的行政登记行为违法，侵害了全体业主的合法权益，恳请二审法院查明事实，撤销原判，支持百悦尚城29-47栋第一届业委会的上诉请求。被上诉人东莞市自然资源局答辩称：一、案涉地下车库权属深建房地产公司，百悦尚城29-47栋第一届业委会主张案涉地下车库属于全体业主所有是对事实的认识错误。依据《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条的规定，结建地下空间项目应随地面建筑一并开发建设的工程，结建地下空间项目应随地面建筑一并向城乡规划管理部门申请。案涉地下车库为深建房地产公司开发建设，百悦尚城3号地下车库与地面建筑37-41栋、46栋上下连接。百悦尚城3号地下车库与上述建筑的《建设工程规划许可证》是同时办理，两者《建设工程规划许可证》附件内容均说明3号地下车库与上述地面建筑是属于一并开发建设。依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，案涉地下车库权属深建房地产公司。深建房地产公司于2017年6月2日取得负一层的现售许可（备案证号：莞商房现证字第201700083号），可进行车位销售。二、申请人的申请材料齐全，符合法定形式，构成法律规定的办理初始登记条件，东莞市自然资源局依职权给予办理初始登记，履行登记职责。2018年1月，申请人深建房地产公司申请案涉地下车库初始登记，向东莞市自然资源局下属单位原东莞市房产管理局提交申请书、房屋所有权首次登记单元明细表、法人代表身份证、受托人身份证、营业执照、资质证书、委托书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、东莞市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书、白蚁防治验收证明、商品房预售／现售许可证、测绘报告、房地产项目手册、楼盘地址明细表、建筑物区分所有情况清册、地名许可证、总平面图，属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定的申请房屋首次登记的类别。原东莞市房产管理局依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定收取申请人申请资料，并进行谨慎的审核，确认材料齐全并符合法定形式，2018年1月31日依法为申请人办理房产初始登记，履行房屋登记职责。三、原东莞市房产管理局已将人防工程类及公共配套用房类设施备注为不可销售，原东莞市房产管理局的登记行为不影响小区全体业主对公共设施的使用权益。根据《物权法》第七十三条规定，“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”原东莞市房产管理局在东莞市房产管理局公众信息网上己对负一层的“人防风井”、“人防进风井”等人防工程和“发电机房”、“值班室”等“公共配套用房”备注为不可销售，将负二层的“战时人防地下室”备注为不可销售。原东莞市房产管理局作出的案涉登记并无损害全体业主合法权益。案涉登记不存在可撤销的理据。综上，原审判决事实清楚，证据充分，应予维持。百悦尚城29-47栋第一届业委会的上诉请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。原审第三人深建房地产公司述称：一、案涉地下车库的所有权归深建房地产公司所有，百悦尚城29-47栋第一届业委会主张地下车库属于全体业主所有是对事实的认定错误。深建房地产公司已于2005年取得案涉百悦尚城29-47栋的国土证，证书号为东府国用（2005）第特403号。依据《东莞市地下空间开发利用管理暂行办法》（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会制定，自2011年9月1日起施行）第二十三条的规定，深建房地产公司在取得该国土证的同时就已经取得该土地对应的地下空间建设用地使用权，无需另行办证。依据《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条的规定，深建房地产公司开发建设的百悦尚城3号地下车库与地面建筑37栋、38栋、39栋、40栋、41栋、46栋上下相连，在办理《建设工程规划许可证》时，两者是同时办理的，《建设工程规划许可证》附件内容均说明3号地下车库与上述地面建筑是属于一并开发建设。依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，涉案地下车库为深建房地产公司发建设，依法应归深建房地产公司所有。百悦尚城29-47栋第一届业委会主张地下车库属于全体业主所有是对事实的认定错误。二、案涉地下车库系深建房地产公司依法依规报批建设的，东莞市自然资源局的行政登记合法，百悦尚城29-47栋第一届业委会要求撤销没有任何事实和法律依据。1.深建房地产公司申请产权登记时向东莞市国土资源局提交了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等该行政登记所要求的全部材料，东莞市国土资源局也将这些材料作为证据提供给法庭，东莞市国土资源局经严格审查后依法予以登记。2.《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但百悦尚城3号地下车库与地面停车位性质不一样，该地下车库是单独投资开发建设，该车库与上部的住宅是分别独立的，未计入住宅公摊，并没有占用业主共有的道路或其他场地，且深建房地产公司已取得产权，故该地下车库并不属于全体业主共有，而是属于深建房地产公司所有。3.该地下车库是深建房地产公司单独投资开发建设，也依法取得了相关的证件。故该地下车库的投资主体是深建房地产公司，百悦尚城29-47栋第一届业委会购买住宅只是消费者，而非涉案车库的投资人，依据“谁投资，谁所有”的原则，涉案车库不属于百悦尚城29-47栋第一届业委会所有。综上，百悦尚城29-47栋第一届业委会要求撤销本案行政登记的诉求无事实及法律依据，东莞市自然资源局的行政登记合法，原审法院认定事情清楚、适用法律正确、证据充分，恳请二审法院驳回百悦尚城29-47栋第一届业委会的上诉请求，依法维持原判。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。本院认为：本案为不动产登记纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”又，《东莞市地下空间开发利用管理暂行办法》（2011年9月1日起施行）第二十三条规定：“本办法实施前已取得地表建设用地使用权的结建地下空间，视为已取得地下建设用地使用权，不另行登记发证，但经规划、国土等部门同意进行扩建、加建、改建或改变使用性质的除外。”本案中，深建房地产公司通过出让方式于2005年取得案涉地块国有土地使用权，投资开发百悦尚城地产项目，视为已当然取得地下建设用地使用权。案涉车库系该项目结建地下空间，并取得相应《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案证书》、《东莞市商品房现售备案证书》，根据前述规定，该地下工程归深建房地产公司所有，并可出售、附赠或者出租。深建房地产公司向原东莞市房产管理局就案涉车库申请不动产首次登记时，提交了案涉车库对应的国有土地使用权证、规划及施工许可证、验收及现售备案证，还有实测报告书等必要资料，原东莞市房产管理局依照原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”之规定，作出案涉地下车库首次确权登记，于法有据。此外，根据原东莞市房产管理局公众信息网显示，案涉地下车库仅有车位可售，楼梯间、人防风井、车道、封闭空间、走道、值班室、电梯间、水井、战时人防地下室等则均被标注为不可售，亦无违反《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，不存在侵犯业主共有权益的情形。百悦尚城29-47栋第一届业委会主张案涉车库应归全体业主共有，实属对法律理解有误，亦缺乏事实依据，不能成立。原审法院判决驳回其要求撤销案涉地下车库首次确权登记的诉请，理据充分，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由百悦尚城29-47栋第一届业委会负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  孙立凡审判员  韦艳芹审判员  张志强二〇一九年九月二十七日书记员  李添伟