江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民再8号上诉人（原审原告）：倪建平，男，1953年12月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：倪建新（系倪建平弟弟），男，1957年3月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处，住所地无锡市梁溪区凤宾路58号。法定代表人：朱振宇，该管理处处长。委托诉讼代理人：陶艳，该管理处工作人员。委托诉讼代理人：张洁，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人倪建平与被上诉人无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处（以下简称工贸管理处）房屋租赁合同纠纷一案，原无锡市北塘区人民法院（以下简称原北塘法院）于2012年1月17日作出（2011）北民初字第0696号民事判决。倪建平不服该一审判决，向本院提起上诉，本院于2012年5月30日作出（2012）锡民终字第0382号民事判决，已经发生法律效力。倪建平不服该二审判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）申请再审，江苏高院于2013年7月11日作出（2013）苏审二民申字第058号民事裁定，驳回倪建平的再审申请。倪建平仍不服，向江苏省人民检察院申诉，江苏省人民检察院于2014年3月4日作出苏检民抗[2014]13号民事抗诉书，向江苏高院提出抗诉。江苏高院于2014年4月18日作出（2014）苏民抗字第0019号民事裁定，再审本案。江苏高院于2015年6月19日作出（2014）苏民再提字第0102号民事裁定，撤销本院（2012）锡民终字第0382号民事判决及原北塘法院（2011）北民初字第0696号民事判决；本案发回原北塘法院重审。在本案重审一审审理期间，因涉及行政区划调整，原无锡市崇安区人民法院、原北塘法院、原无锡市南长区人民法院被撤销，合并成立无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）。梁溪法院于2019年1月16日作出（2015）北民再重初字第00001号民事判决。倪建平不服该重审一审判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪建平上诉请求：撤销重审一审判决，改判支持其重审一审诉讼请求，诉讼费用由工贸管理处承担。在诉讼中，对装修费用的损失进行了变更，要求赔偿1327900元。理由：重审一审判决背离与混淆事实，适用法律错误，应予改判。一、重审一审严重违反审限规定，超期裁判。重审一审于2015年8月26日立案受理，至2016年3月2日第一次开庭，已经超出民诉法第一百四十九条规定的六个月内审结的期限，开庭之前，并不存在文书送达上的障碍，也不存在需要延长的特殊情形。在2016年9月13日第六次开庭终结庭审程序后，故意拖延30个月到2019年1月16日才宣判。民诉法规定，只有在出现特殊情况且获得批准的情况，才可以延长审限，而本案是否出现特殊情况及获得批准存疑。二、重审一审判决背离与混淆事实，事实认定错误，与其无涉。1.本案是其与工贸管理处在履行2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》过程中发生的租赁合同纠纷，之前，其与工贸管理处没有任何交集和纠葛，一审把之前发生在无锡市房屋）上的与其无关的事情拿出来是混淆事实。2.本案当事人仅仅是倪建平与工贸管理处，但是一审把工贸管理处与无锡鸡粥店有限公司（以下简称鸡粥店公司）之间及与倪某某、倪某之间的纠葛拿出来，而这些单位与个人及之间发生的事情与其无关。三、本案适用法律错误。1.重审一审判决认定“因后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未能通过消防检查而停业的责任不在于工贸管理处”没有任何意义。对于后楼梯的封堵，已经查清是案外人陈某所为，至于封堵后楼梯的原因，与其无关，只要不是其的原因，其无须担责。本案不是侵权之诉，是违约之诉，不需要明确侵权行为的责任人，不需要去落实侵权责任的承担者，仅仅需要查明合同双方当事人有没有违约行为，仅此而已，没必要把倪某某父子、鸡粥店公司等扯到本案中。2.重审一审判决认定“工贸管理处不存在违约”错误。按照合同法第二百一十六条和第二百二十条规定，出租人出租房屋，负有保证承租人享有使用、收益的权利，当承租人的权利受到阻碍时，无论是出租人的原因还是第三人的原因，出租人均应当负责排除。本案中，工贸管理处未尽到保持出租房屋适租状态的义务，即构成出租人违约。3.重审一审关于租赁合同的解除日期认定错误。其因工贸管理处根本性违约而提出解除合同主张，主张日期为原一审法院受理立案之日2011年6月29日，并不以2011年9月19日庭审中工贸管理处同意解除表示作为解除合同之日。其行使的是法定解除权，在已经进入诉讼程序的情况下，工贸管理处的表示尽管有事实意义，但是在查明工贸管理处有根本性违约的事实下，应当以其提出的解除合同主张之日作为解除之日。4.江苏高院发回重审裁定认为基本事实不清，是由于其在原一审案件中提出了装修装饰损失进行司法鉴定的书面申请，但是未得到原一审法院的认可，原一审法院违法剥夺其诉讼权利导致被发回重审。本案中，基于租赁房屋现场已经在法院强制执行过程中被毁损，不再具备鉴定的基础，因此请求按照执行时的评估报告作为损失认定的依据完全合情合理，愿意按照评估报告中确认的评估原值1327900元确定装修损失。工贸管理处辩称，重审一审判决认定事实清楚、适用法律正确，倪建平的上诉理由无事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持重审一审判决。一、重审一审程序合法，法院基于查明本案事实而依法审理，不存在违法情形。二、本案事实清楚，讼争房屋租赁合同系其与倪建平所签，但该合同是在倪建平弟弟倪建新经营鸡粥店公司与其签订的房屋租赁合同基础之上延续而成，讼争房屋的实际使用人为倪某某父子，且结合倪建平与倪某某之子倪某的协议、2009年6月1日原北塘法院执行局执行调解笔录等一系列证据，证明倪建平与倪某某父子为同一主体。后楼梯是鸡粥店公司在承租房屋期间，倪某某、倪建平为开办旅馆进行装修而擅自改向，未经其及案外人陈某某同意，因此案涉合同签订时，对于后楼梯改向，倪建平是明知的，应当自担后果。三、本案适用法律正确。1.讼争房屋符合双方合同约定，其不存在违约，依法不承担违约责任。2.后楼梯被封堵与其无关，且楼梯被封堵后倪建平未及时与一楼业主有效沟通，此外按照合同约定，倪建平应当负责租赁房屋及相关设施的消防等工作，倪建平在楼梯被封堵时应当及时主张权利排除妨碍，但他却怠于行使权益，未排除消防隐患。况且后楼梯被封堵是由于倪建平在经营旅馆时的擅自改向、侵占一楼业主利益且拒不恢复而导致，因此倪建平应当自行承担后果。3.关于合同的解除时间，倪建平称行使的是法定解除权，事实上本案中其不存在任何违约，更谈不上根本性违约，所以他所谓的法定解除情形根本不存在，故倪建平认为合同于起诉时解除显然错误，且其在庭审中同意解除的原因恰恰是倪建平存在违约情形。4.倪建平主张的损失赔偿毫无依据，既无相关证据，也无证明效力。首先，评估报告是法院在执行租赁合同纠纷案件中要强制承租人迁出该房屋才对房屋内的装饰装潢及物品进行的评估，评估报告本身不能证明倪建平提出的系第二次装修的评估价值，倪建平也无证据证明当时评估的就是第二次装修的价值，评估报告中的申报价值仅是倪建平的单方表示，未经其确认，也未提供证据证明预算表中载明的内容。其次，法院在庭审中查到的旅馆消防验收图纸显示装修的房间数为37间，但在现场勘查中，房屋数量为32间，且证人吴某证明2007年2月第一次装修当时的房间数量为37间，另外从对方所称的装修天数来看，应该只是零星调整，不可能产生132万多的费用。因此评估报告本身不具有证明是哪一次装修的效力，仅是对房屋内现场所作的评估。最后，按照2007年签订的租赁合同约定，到合同期满后，装潢归其所有，不作补偿。2011年6月29日，倪建平起诉至原北塘法院称，2009年6月8日，其与工贸管理处签订房屋租赁合同一份，由其租用工贸管理处所有的房屋用于经营无锡市锦日之星旅馆（以下简称锦日之星旅馆）。合同签订后，其按约支付了2009年9月租金27000元及押金3000元，并对该房屋进行装修。装修完毕后，其发现本来存在于承租房屋一侧的通道被堵，致使其开设的锦日之星旅馆未能通过消防验收，其遂通知工贸管理处，要求疏通或新设消防通道，并解决房屋漏水及用电问题，但工贸管理处一直未予解决。现其认为由于工贸管理处未提供符合商业用房标准的房屋，致其无法营业，工贸管理处的行为构成根本违约，故请求判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.工贸管理处赔偿其租金损失143666.67元；3.工贸管理处赔偿其装潢装饰费用损失1647629元；4.工贸管理处赔偿其员工工资损失80000元；5.工贸管理处赔偿其装修费用投入资金的利息损失（按照年利率6.10%计算至2011年3月）159133.5元；6.工贸管理处退还其押金3000元；7、诉讼费用由工贸管理处承担。工贸管理处一审辩称：1.倪建平自2009年10月起一直未按约支付租金，工贸管理处同意解除房屋租赁合同；2.关于租金损失，其中116666.69元系生效法律文书确认倪建平应当向工贸管理处支付的租金，另27000元租金系按合同约定倪建平应当支付的2009年9月的租金，故倪建平无权要求退还或赔偿；3.关于装潢费用损失、员工工资损失、装潢利息损失，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回；4.关于退还押金的请求，因倪建平尚有数十万元租金未支付，故按照合同约定工贸管理处不同意退还；5.根据原北塘法院（2010）北民初字第0139号判决书，已经确认工贸管理处交付的房屋符合租赁合同约定，故工贸管理处不存在任何违约行为；6.连接一楼、二楼的后楼梯是由于楼梯走向被改变，影响一楼利益，故被一楼产权人封堵，责任不在工贸管理处，倪建平的诉讼请求无事实和法律依据。原北塘法院一审查明，本案所涉房屋及其相邻房屋无锡市北大街40号（以下简称北大街40号房屋）位于同一幢建筑内。北大街40号房屋登记在陈某某名下，位于该建筑一层，面积701.20平方米；房屋登记在原无锡市北塘区经济贸易局（以下简称原北塘经贸局）名下。2005年2月1日，原北塘经贸局将该房屋交由工贸管理处管理、使用、处分及收益。房屋由两部分构成，一部分位于该幢建筑一层靠近无锡市通汇桥路一侧，面积为92.69平方米，一部分位于该幢建筑二层，面积为896.3平方米，设计用途为办公。该建筑在建造时，一楼、二楼之间有两部楼梯，其中一部位于该建筑北面房屋内，连接房屋的一、二楼；另一部位于该建筑东面40号房屋内，连接北大街40号房屋与房屋二楼（即后楼梯）。一审另查明，2005年起至2009年5月期间，北大街40号房屋、房屋均由鸡粥店公司租赁用于经营，原告倪建平之弟倪某某系鸡粥店公司的法定代表人。在鸡粥店公司租赁期间，倪某某自2007年起，将房屋的二楼交给其兄倪建平使用，倪建平将该房屋用于经营锦日之星旅馆，该旅馆于2007年8月9日通过消防验收。2009年5月，工贸管理处、陈某某分别就各自房屋与鸡粥店公司解除租赁关系。2009年6月8日，倪建平与工贸管理处就房屋签订房屋租赁合同一份，约定：工贸管理处将房屋出租给倪建平，作为经营用房使用；工贸管理处就该房屋的详尽情况向倪建平履行了告知义务，倪建平已对该房屋及租赁合同有了充分了解，愿意承租该房屋；租期三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金按月结算，先付后用；倪建平负责租赁房屋及相关设施的消防、安全、防盗工作，倪建平应依据《安全生产法》、《劳动法》和行业标准规定的安全生产经营条件，从事生产经营和用工活动，如违反相关法律规定或造成安全隐患不能按时整改的，视为倪建平违约，工贸管理处有权收回房屋并终止合同，由此产生的一切责任和后果均由倪建平承担；签订合同时，倪建平须一次性向工贸管理处交纳押金3000元，合同解除或终止时，倪建平付清所有水、电、汽、网络费等相关费用，将工贸管理处物品及设施完好交还，并经确认后，押金退给倪建平。签约后，倪建平支付了部分租金及押金。2009年6月中旬，倪建平对进行重新装修，准备继续开设锦日之星旅馆。2009年6月，北大街40号房屋产权人陈剑平将连接北大街40号房屋与房屋二楼的后楼梯封堵。关于水电，倪建平提出自2004年开始就没有自来水，电是借用陈剑平的，屋顶漏水是楼上居民管道漏水所致。2009年9月29日、10月12日、10月22日、12月20日，倪建平以锦日之星旅馆的名义四次向工贸管理处发告知函，要求工贸管理处为其解决消防通道、水电使用及屋顶漏水的问题，并提出在解决以前停付租金。一审再查明，关于连接北大街40号房屋、房屋二楼的后楼梯，在该建筑设计建造时即存在；2000年前，由于一楼、二楼分属不同产权人，因此后楼梯被业主封堵，实际无法使用；2000年起，陈某某购买了北大街40号房屋，北大街40号房屋、房屋均由其使用，故其将后楼梯打通，二楼就有两部楼梯可以通行；2004年，陈某某将北大街40号房屋、房屋同时转给倪某某、周某某经营鸡粥店公司；2005年10月7日，陈某某与鸡粥店公司就北大街40号房屋签订了房屋租赁协议，该协议于2009年5月10日终止，终止协议时，陈某某发现在鸡粥店公司经营期间，由于二楼开设了锦日之星旅馆，故后楼梯走向被改变；同年6月，陈某某将北大街40号房屋出租给他人，其考虑到一楼、二楼为不同产权人，而后楼梯所处位置在其产权范围之内，且后楼梯改变走向后，影响其权利，故其将后楼梯敲掉封堵。一审诉讼中，就连接北大街40号房屋、房屋二楼的后楼梯权属问题，原北塘法院咨询了无锡市晨曦测绘有限公司经理，其表示北大街40号房屋、房屋的图纸均由其公司负责测绘，在实际操作中，楼梯按自然楼层来计算，权属是共同的，但一楼、二楼均应保持楼梯通畅，不能随意改建。原北塘法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。倪建平因无法实际经营而要求解除合同，工贸管理处以倪建平不支付租金为由而要求解除合同，双方均要求解除该租赁合同，故原北塘法院对倪建平要求与工贸管理处解除租赁合同的请求予以确认。关于倪建平要求工贸管理处承担违约责任，赔偿其各项损失的请求，原北塘法院不予支持，理由：1.在租赁合同中倪建平表示其对于房屋情况已全部了解，工贸管理处作为出租方只要提供合格的房屋，至于该房屋是否符合承租人经营的需要，则应由承租人自己判断；2.租赁房屋在设计建造时，即配备两部楼梯供二楼通行，倪建平自2007年9月开始即在该租赁房屋内实际经营锦日之星旅馆，且已通过消防验收，故租赁房屋客观上可以符合倪建平的经营需求；3.由于租赁房屋的前一任承租人为倪建平之弟，倪建平自2007年9月开始即实际使用该房屋，且锦日之星旅馆有一间客房就是由后楼梯改向形成，故倪建平在签订租赁合同时对于租赁房屋的用水、用电、消防、后楼梯改向等情况应当是明知的，其仍愿意租赁该房屋，即表示其愿意承担因上述问题而可能产生的风险；4.后楼梯并非工贸管理处所有，而是北大街40号房屋、房屋的共用部分，后楼梯被一楼业主封堵，不应由工贸管理处承担责任；5.根据倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同，租赁房屋及相关设施的消防、安全工作均应由倪建平负责，故消防通道缺失应由倪建平负责整改；6.倪建平主张房屋漏水，但未予举证，不予采信。关于倪建平提出的退还押金的请求，因尚未满足双方合同所约定的退还押金的条件，不予支持。综上，原北塘法院于2012年1月17日作出（2011）北民初字第0696号民事判决：解除倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同；驳回倪建平的其他诉讼请求。原一审案件受理费27850元，由倪建平负担。倪建平不服一审判决，向本院提起上诉。倪建平上诉称：1.后楼梯改向并非因为二楼开设锦日之星旅馆，而是在倪某某经营鸡粥店公司期间改向，与其无关；2.后楼梯封堵并非因为后楼梯改向，而是因为一楼、二楼分属不同产权人，陈某某基于安全考虑而实施；3.倪建平自2007年9月起使用涉案房屋二楼开设锦日之星旅馆，故工贸管理处于2009年6月签订房屋租赁合同时，明知倪建平承租该房屋系用于继续开设锦日之星旅馆；4.根据《建筑设计防火规范》第5.3.2条规定，涉案房屋必须具备2个以上消防通道，否则无法通过消防验收检查，而根据房屋租赁合同的约定，倪建平仅对消防设施的完备及维护负有责任，对消防通道进行整改明显超出了其义务和能力范围；5.由于后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未通过消防检查而自租赁之日起未营业，工贸管理处作为出租人未尽到保证租赁物适租性的义务，并在锦日之星旅馆四次发出告知函后仍不予解决，是工贸管理处违约在先。综上，工贸管理处应当对倪建平的相关损失承担赔偿责任，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判支持其一审中的全部诉请。工贸管理处二审辩称：1.其交付的租赁房屋符合合同约定，其并无违约行为；2.签订房屋租赁合同时，倪建平已对涉案房屋有充分了解且未提出任何异议，而其对倪建平是否用于经营旅馆并不知情；3.根据合同约定，倪建平对消防负有完全责任，在此情况下倪建平仍承租涉案房屋表明其愿意自担风险；4.锦日之星旅馆未通过消防检查确是因为后楼梯被封堵，但后楼梯被封堵是因为后楼梯被改向，与工贸管理处无关；5.倪建平主张的损失无事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，本院就锦日之星旅馆未通过消防检查的事实和理由向原无锡市公安消防支队北塘区大队（以下简称原北塘消防大队）进行核实，证实后楼梯被封堵后，因锦日之星旅馆缺少一部楼梯作为消防通道，不符合消防安全要求，故未通过2009年的消防检查，因此不能营业。本院二审认为：倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。第一，工贸管理处交付的租赁房屋符合合同约定：1.双方约定将房屋作为经营用房使用，但并未约定具体的经营事项，且工贸管理处交付租赁房屋时，北大街40号房屋、房屋有两部楼梯可供通行，符合消防安全要求；2.在签订房屋租赁合同时，工贸管理处已就租赁房屋的详尽情况向倪建平告知，倪建平亦在对相关情况有充分了解的基础上表示愿意承租该房屋。第二，因后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未能通过消防检查而停业的责任不在工贸管理处：1.后楼梯系由陈某某封堵，并非工贸管理处的原因所致；2.根据房屋租赁合同的约定，应由倪建平负责租赁房屋及相关设施的消防、安全等工作，如违反相关法律规定或造成安全隐患不能按时整改的，视为倪建平违约；3.封堵行为发生在倪建平重新装修锦日之星旅馆时，倪建平作为承租人有权及时阻止该行为或及时要求行为人排除妨碍，但其怠于行使权利。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院于2012年5月30日作出（2012）锡民终字第0382号民事判决：驳回上诉，维持原判。原二审案件受理费27850元，由倪建平负担。倪建平不服二审判决，向江苏高院申请再审。倪建平申请再审称：1.讼争房屋的后楼梯改向与倪建平无关，且陈某某封堵后楼梯为确保安全，与楼梯是否被改向没有关系，不应由倪建平承担责任。2.工贸管理处作为出租人，应当保证出租的房屋符合约定用途。虽然讼争房屋在交付倪建平使用时符合约定，但其后不久陈某某将该房屋的一个消防通道封堵，工贸管理处未及时排除妨碍，致使该房屋无法通过消防验收，应由工贸管理处承担违约责任。综上，请求对本案依法再审。工贸管理处提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回倪建平的再审申请。江苏高院再审审查查明事实与一审、二审查明事实一致。再审审查另查明，2009年6月8日，倪建平与工贸管理处签订房屋租赁合同时，倪某某之子倪某及倪某之妻朱某某承诺为倪建平在该合同中的义务提供连带责任担保。2009年6月，陈某某将后楼梯封堵，倪建平遂联系工贸管理处，共同找陈某某交涉，但未有结果。2009年12月30日，工贸管理处诉至原北塘法院，要求倪建平、倪某、朱某某支付自2009年10月1日起至2010年4月30日的租金11万余元。2010年6月18日，原北塘法院作出（2010）北民初字第0139号民事判决，认定工贸管理处已经按约提供了合格的房屋，倪建平应按合同约定支付租金11万余元，倪某、朱某某对倪建平承担连带责任。该判决已发生法律效力。江苏高院再审审查认为：工贸管理处将符合约定的房屋交付倪建平租赁使用，已经履行了合同主要义务。租赁合同履行期间，当讼争房屋的相邻关系人陈某某将后楼梯封堵时，倪建平作为房屋承租人，完全有权利要求陈某某停止侵害、排除排碍，且该权利的行使并不依赖于房屋出租人工贸管理处。但倪建平怠于行使其法定权利，以致其经营的锦日之星旅馆无法通过消防验收而不能营业，该责任应由倪建平自行承担。倪建平认为应由工贸管理处承担违约责任的请求，缺乏事实和法律依据，该项申请理由不能成立。江苏高院于2013年7月10日作出（2013）苏审二民申字第058号民事裁定：驳回倪建平的再审申请。倪建平仍不服，向检察机关提出监督申请。江苏省人民检察院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，于2014年3月4日作出苏检民抗[2014]13号民事抗诉书，向江苏高院提出抗诉。江苏高院于2014年4月18日作出（2014）苏民抗字第0019号民事裁定，再审本案。江苏省人民检察院抗诉认为：本院（2012）锡民终字第0382号民事判决适用法律确有错误，理由：1.工贸管理处未尽到保持出租房屋适租状态的义务，应当对倪建平的损失承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据上述规定，出租人出租房屋，负有保证承租人对租赁物享有使用、收益的权利，当承租人的权利受到阻碍时，无论是出租人的原因还是第三人的原因，出租人均应当负责排除。本案中，倪建平自2007年即使用涉案房屋经营锦日之星旅馆，故工贸管理处对于倪建平在2009年再次向其租赁房屋用于经营旅馆的用途是明知的。工贸管理处向倪建平交付的租赁房屋有两部楼梯，但随后案外人陈某某将其中一部楼梯封堵，使得锦日之星旅馆无法通过消防检查而不能经营。工贸管理处应积极促使涉案房屋恢复至适租状态，但在倪建平多次发函催促下，仍未采取任何措施解决。因此倪建平租赁涉案房屋用于经营旅馆的合同目的不能实现，工贸管理处违反了出租人的义务，且与倪建平的损失具有因果关系，故应当对倪建平的损失承担相应的赔偿责任。2.即使倪建平未要求陈某某停止侵害、排除妨碍，也不能因此而免除工贸管理处的法定义务。承租人承租房屋以后，即对房屋享有占有、使用、收益的权利，当第三人的行为影响其上述权利时，承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿，亦可以基于租赁合同关系而要求出租人将租赁物恢复到适租状态。本案中，倪建平既可以要求陈某某停止侵害、排除妨碍，亦可要求工贸管理处恢复涉案房屋的适租状态，倪建平享有选择权，即使其未向陈某某主张权利，也不能以此为由而免除工贸管理处的法定义务。故二审判决以倪建平怠于直接向陈某某主张权利为由，否定了工贸管理处作为出租人的义务，不符合法律规定。倪建平提交意见称：1.一、二审判决认定事实错误。后楼梯改向是倪某某经营鸡粥店期间所为，与倪建平开办的锦日之星旅馆无关，且陈某某出庭作证证明其封堵后楼梯是为了安全考虑，未提及后楼梯改向的问题。因此，后楼梯是否改向与陈某某封堵行为没有因果关系，倪建平对于后楼梯被封堵无任何过错。2.二审判决适用法律错误。后楼梯被封堵，工贸管理处是有责任的。工贸管理处提供的房屋存在瑕疵，不能满足相关消防规范要求，导致倪建平的锦日之星旅馆无法开张营业，工贸管理处存在违约行为，且在收到倪建平发出的四份函告后，仍未积极履行排除妨害的义务，从而使得出租房屋不能满足租赁要求，导致倪建平的损失。综上，请求撤销一、二审判决，改判支持倪建平一审全部诉讼请求。工贸管理处提交意见称：生效判决认定事实正确，适用法律准确，依法应当驳回倪建平的再审请求。1.工贸管理处按约履行了合同义务，交付的房屋符合双方合同约定，工贸管理处不构成违约。2.后楼梯被堵导致无法通过消防检查的责任在于倪建平本人。一楼业主封堵后楼梯后，倪建平应当尽快停止装修并就后楼梯封堵与一楼业主进行交涉，要求其停止侵害、排除妨碍，或者根据房屋现状选择合适的经营项目。倪建平在明知无法进行旅馆经营的情况下继续进行装修，且怠于向一楼业主主张权利，因此旅馆装修的损失应当由其倪建平自负。3.倪建平就消防通道事宜从未与工贸管理处进行明确协商，所发函件中也从未说明消防通道到底存在什么问题。4.倪建平主张的各项损失均无充分的证据证明，依法应当予以驳回。江苏高院再审认为，原一、二审判决认定基本事实不清，适用法律不当。于2015年6月19日作出(2014)苏民再提字第0102号民事裁定：撤销原北塘法院（2011）北民初字第0696号民事判决及本院（2012）锡民终字第0382号民事判决；本案发回原北塘法院重审。梁溪法院重审一审过程中，倪建平诉称：2009年6月8日，其与工贸管理处签订房屋租赁合同，约定由工贸管理处将房屋出租给倪建平作为经营用房使用，租赁期三年，自2009年9月1日至2012年8月31日止；租金为每月16666.67元，按月结算，先付后用。合同还约定，2009年6月至8月为倪建平的装修期，免收租金。签约后，倪建平立即支付了2009年9月份租金27000元，并交付押金3000元，着手准备开设锦日之星旅馆的各项工作。倪建平在签订租赁协议后，对该房屋进行装修，至装修完毕，倪建平发现本来存在于租赁房屋内的楼梯已经被封堵，致使其开设的锦日之星旅馆无法满足建筑消防要求而不能经营。倪建平遂多次通知工贸管理处，要求疏通或新设消防通道，并解决房屋漏水问题，然而，工贸管理处置之不理，导致倪建平至今不能经营。依据双方的约定和合同法的规定，工贸管理处应当向倪建平交付适于经营目的的租赁房屋，并保证所交付的租赁房屋在租赁期内一直处于适租状态。在倪建平发现并通知工贸管理处租赁房屋的通道被堵后，虽经倪建平多次请求，但工贸管理处始终怠于全面履行合同义务。工贸管理处的行为属于严重的违约行为，依法应当赔偿倪建平的全部损失。倪建平于2011年3月19日提起诉讼，同年6月29日法院立案受理，经过一审、二审，并经江苏省人民检察院提出抗诉，江苏高院再审审理，认定原审事实不清，适用法律不当，裁定发回原审法院重审。综上，请求判令：1.确认倪建平与工贸管理处于2011年6月29日解除房屋租赁合同；2.工贸管理处赔偿倪建平装修费用1647629元、租金损失143666.67元、员工工资损失77000元及退还押金3000元；3.工贸管理处赔偿倪建平自2011年6月29日起至实际支付日止以上述总金额1871295.67元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。工贸管理处辩称：1.倪建平认为房屋租赁合同于2011年6月29日解除系违背客观事实，依法应当驳回。双方在原审审理中虽均认为应当解除租赁合同，但最终是以法院判决解除的方式解除了合同，现该案判决已被撤销，而房屋租赁合同已于2012年8月31日到期，故法院应驳回倪建平第一项诉请。2.房屋租赁合同载明承租人已完全了解房屋状况，且工贸管理处已按约提供房屋，故承租人应根据房屋状况确定经营项目，而无权要求工贸管理处提供符合其特殊经营条件的房屋，工贸管理处在履行合同过程中已尽职守约。3.工贸管理处对租赁房屋用于经营旅馆并不明知，更无从知晓。理由：合同约定房屋用途为“经营”，承租人从未告知用于经营旅馆，更未与工贸管理处协商变更房屋用途；租赁合同签订前，鸡粥店公司法定代表人倪某某已将原用于鸡粥店公司经营的二楼房屋擅自变更为经营旅馆，倪某某从未告知工贸管理处，更未办理工商营业执照，属无证经营，工贸管理处无从知晓旅馆的经营情况；以倪建平名义签订租赁合同是与倪某某结欠工贸管理处租金有关联，房屋租赁合同是倪某某父子借用倪建平名义签订，倪建平租房后并未进行经营，锦日之星旅馆的投资、经营等均与倪建平无关，且经营收益亦归倪某某父子所有。4.租赁房屋楼梯出口被堵责任不在工贸管理处，被堵后未及时排除的责任也不在工贸管理处。根据房屋租赁合同约定，消防安全责任应由承租人承担，故倪建平无权要求工贸管理处承担违约责任。理由：倪某某、倪建平擅自更改楼梯走向侵占一楼业主利益且拒不恢复从而导致楼梯出口被堵，倪某某、倪建平就楼梯出口被堵事宜自始至终未予制止，也未要求工贸管理处制止；倪某某、倪建平对锦日之星旅馆重新装修时未按照《消防法》和《消防验收意见书》的规定办理消防申报审批手续，这是楼梯出口被堵后依法未能及时排除妨碍的重要原因；根据房屋租赁合同第四条第6款，消防安全责任应由承租人承担，故应由倪某某、倪建平向侵权人主张排除妨碍、赔偿损失，且倪建平只要恢复楼梯原走向，则原出口仍可畅通无阻，但其却拒绝恢复，故应自担其责；5.倪建平称锦日之星旅馆不能正常经营系消防验收未通过被要求整改，与事实不符。理由：锦日之星旅馆在2007年即已经取得特种行业许可证、卫生许可证及消防安全检查意见书，后取得营业执照，已具备营业条件；相关证据可以证明锦日之星旅馆一直处于营业状态；倪某某、倪建平在重新装修时未申请消防设计审核、验收和安全检查，故其诉称“致使原告以锦日之星旅馆的名义申请消防验收时不能获得通过，被要求整改”不但与事实不符，更是倪建平虚构事实混淆视听。根据《消防法》的规定，倪建平在重新装修时未办理消防设计审批手续已构成停工停业的充分条件，锦日之星旅馆不能正常营业与工贸管理处没有关系。6.倪建平要求赔偿损失无事实和法律依据，相关证据无证明效力，依法应当予以驳回。在本案重审一审审理过程中，双方当事人对原北塘法院(2011)北民初字第0696号民事判决书、本院（2012）锡民终字第0382号民事判决书、江苏高院（2013）苏审二民申字第058号民事裁定书中所认定的事实部分均无异议。关于本案所涉租赁房屋权属及相关基本情况，梁溪法院重审一审查明事实与原一审、二审、再审审查查明事实情况一致。围绕当事人的诉讼请求，梁溪法院重审一审对有争议的证据和事实认定如下：（一）关于租赁房屋的出租使用情况2004年4月，陈某某将无锡鸡粥店有偿转让给周某某全权经营（含一楼、二楼、地下室，约2000平方米）。无锡鸡粥店一楼房屋（即北大街40号房屋）产权为陈某某所有，二楼房屋（即房屋）产权为工贸管理处所有，地下室产权为北大街街道所有，一楼转让期限为10年，自2004年4月至2014年3月止，转让金额为250万元。2005年6月28日，倪建平之弟倪某某作为法定代表人在无锡市注册成立鸡粥店公司,股东为周某某和倪某某；2007年5月17日，鸡粥店公司的股东变更为倪某某和顾某某，法定代表人仍为倪某某。2004年4月至2009年5月期间，北大街40号房屋（一楼）与房屋（二楼）作为一个整体均先后由无锡鸡粥店及鸡粥店公司租赁使用。相关房屋租赁合同详情为：1.2004年4月，工贸管理处与无锡鸡粥店就房屋签订房屋租赁协议，租赁期限自2004年4月1日起至2005年12月31日止,倪某某在该协议无锡鸡粥店负责人处签名。2.2006年3月21日，工贸管理处与鸡粥店公司就房屋签订房屋租赁协议，租赁期限自2006年1月1日起至2009年12月31日止，鸡粥店公司法定代表人倪某某在该协议上签名。3.2005年10月7日，陈某某将北大街40号房屋一楼出租给鸡粥店公司使用，租赁期限自2005年10月起至2010年9月止。2004年6月，无锡鸡粥店法定代表人由陈某某变更为倪某某。2006年11月7日，无锡鸡粥店工商注销。2009年1月13日，因鸡粥店公司拖欠房屋租金，工贸管理处诉至原北塘法院。经调解，原北塘法院作出（2009）北民一初字第181号民事调解书，确认双方达成如下一致意见：鸡粥店公司支付工贸管理处2008年度租金31万元，2009年度租金36万元，合计人民币67万元，支付方式为2009年4月25日前支付7万元，5月至7月每月25日前各支付8万元，8月至9月每月25日前各支付9万元，10月至12月每月1日前各支付6万元，如鸡粥店公司有一期未按约履行，则双方当事人签订的房屋租赁合同即予解除，工贸管理处有权就鸡粥店公司实际租赁使用期间产生的未支付的费用（2009年度租金标准为36万元）提前申请执行，并要求鸡粥店公司立即迁出租赁房屋；同时，工贸管理处有权就该租赁房屋内的财产优先受偿，租赁房屋内的装潢归工贸管理处所有。2009年4月28日，因鸡粥店公司未履行（2009）北民一初字第181号调解书确定的给付义务，工贸管理处向原北塘法院申请强制执行[执行案件案号为（2009）北执字第350号]，要求鸡粥店公司迁出房屋，并支付拖欠租金及诉讼费用。执行中，倪某某儿子倪某作为被执行人鸡粥店公司特别授权委托代理人处理执行事宜。2009年6月1日，鸡粥店公司与工贸管理处经协商达成执行和解协议，内容为：1.至2009年5月31日前鸡粥店公司欠的租金39万元，由倪某某、倪某、朱某某作为连带责任担保人，具体付款期限：2009年6月8日前先付清15万元，余款9万元在2009年8月31日前付清，最后的15万元分三年付清，自2009年9月起，每月30日前付5000元，若鸡粥店公司不按期履行，法院可直接执行连带责任担保人的财产。2.自2009年6月起，工贸管理处与倪建平签订新的租赁合同，由倪某夫妇作为连带责任担保人，三年租金金额分别为32万元、33万元、34万元（合计99万元），合同另行签订。3.若鸡粥店公司付清15万元中的6万元，工贸管理处申请解除查封鸡粥店公司设备，由鸡粥店公司自行变卖。4.和解协议在双方及担保人签字并付清第一笔拖欠的15万元租金后生效。5.诉讼费、执行费用由鸡粥店公司负担，在2009年8月31日前付清，若鸡粥店公司不支付，直接执行倪某某、倪某和朱某某夫妻的财产。该案于2009年9月7日以和解方式结案。2011年4月26日，因鸡粥店公司尚有14万元未履行，原北塘法院于2011年5月25日作出（2009）北执字第350号裁定：自2011年6月起扣划倪某在无锡市翔澳艺术培训有限公司的收入750元，至扣满14万元为止。2009年5月10日，鸡粥店公司因经营不善与陈某某就北大街40号房屋签订房屋租赁终止协议，约定自2009年5月10日起，鸡粥店公司自愿提前终止房屋租赁合同，在鸡粥店公司经营期间的债权债务均与陈某某无关。2009年5月17日以后，陈某某将北大街40号房屋租赁给他人使用。2009年5月31日，工贸管理处与鸡粥店公司依据在原北塘法院签订的执行和解协议约定，解除房屋租赁合同。2009年6月8日，倪建平与工贸管理处就房屋签订房屋租赁合同，约定：工贸管理处将房屋出租给倪建平，作为经营用房使用；工贸管理处就该房屋的详尽情况向倪建平履行了告知义务，倪建平已对该房屋及租赁合同有了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；双方约定租金标准为人民币16666.67元/月。租金按月结算，先付后用；租赁期内，工贸管理处负责对房屋进行修缮，倪建平应加强对房屋的检查，如损坏或渗漏，应及时通知工贸管理处，工贸管理处应及时维修，因倪建平通知不及时而导致倪建平设备、产品、原料等物品受损的，工贸管理处不承担赔偿责任，因倪建平使用不当或其他人为因素造成房屋和水、电设备等资产损失的，倪建平应按原样原值修复和赔偿，并承担由此造成的其他损失。倪建平负责租赁房屋及相关设施的消防、安全、防盗工作，倪建平应依据《安全生产法》、《劳动法》和行业标准规定的安全生产经营条件，从事生产经营和用工活动，如违反相关法律规定或造成安全隐患不能按时整改的，视为倪建平违约，工贸管理处有权收回房屋并终止本合同，由此产生的一切责任和后果均由倪建平承担；签订合同时，倪建平须一次性向工贸管理处交纳押金3000元，合同解除或终止时，倪建平付清所有水、电、汽、网络费等相关费用，将工贸管理处物品及设施完好交还，并经确认后，押金退给倪建平。合同终止和解除约定，有下列情形之一的，工贸管理处有权解除本合同。1.倪建平未征得工贸管理处书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；2.因倪建平原因造成房屋主体结构损坏或现有装修、附属设施、设备单独合计受损超过一千元而倪建平又不及时修复或赔偿的；3.倪建平擅自转租、或与他人交换各自承租的房屋的；4.倪某（倪某某之子）、朱某某未按执行和解协议（申请人工贸管理处，被申请人鸡粥店公司）履行其应尽之义务的。倪建平在本租赁合同下的义务（或债务）由倪某、朱某某出具的《承诺书》承担连带责任保证担保（详见承诺书）。双方还签订其他约定事项内容：根据原北塘法院主持和解协议精神，工贸管理处同意2009年6月至8月为倪建平装修期，免收租金。自2009年6月1日起倪建平已接收房屋，在装修期间内倪建平保证履行本合同确定的所有义务。同日，工贸管理处与倪建平签订了补充协议一份，内容为：双方于2009年6月8日签订一份编号为A09047《房屋租赁合同》，约定，工贸管理处将房屋（计建筑面积988.99平方米）出租给倪建平，作为经营用房使用；租赁期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金为16666.67元/月；双方同时对其他事项作了明确约定：一、倪建平同意房屋租金除按照《房屋租赁合同》约定标准支付外，另外按下列标准向工贸管理处支付以下租金，第一年度12万元（即第一年度的租金总额为32万元）；第二年度13万元（即第二年度的租金总额为33万元）；第三年度12万元（即第三年度的租金总额为34万元）；……四、本协议作为《房屋租赁合同》的补充约定，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。……六、倪建平在本协议下的义务（或债务）由倪某、朱某某出具的《承诺书》承担连带责任保证担保。当日，倪某和朱某某向工贸管理处出具承诺书一份，内容为：鉴于倪建平于2009年6月8日与工贸管理处签订了编号为A09047的房屋租赁合同及补充协议，约定：工贸管理处将房屋（计建筑面积988.99平方米）出租给倪建平，作为经营用房使用，租赁期限叁年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止，租金为第一年度26666.67元/月，第二年度27500元/月，第三年度28333.34元/月，倪某和朱某某为保证承租人合同义务的履行，特承诺如下：1.倪某和朱某某对承租人在房屋租赁合同及补充协议中的义务（或债务）承担连带保证责任。保证人为两个或两个以上的，保证人之间互负连带责任；2.倪某和朱某某承担担保的范围为：（1）房屋租赁合同及补充协议约定由倪建平承担的所有费用，包括但不限于租金、涉及房屋租赁的税金、使用期间产生的水、电、气、网络等相关费用、物业管理费、给工贸管理处资产造成的损失、滞纳金、违约金等；（2）工贸管理处实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、提存费、评估费、拍卖或变卖费，为催讨上述费用而产生的差旅费等费用；3.倪某和朱某某为倪建平的上述债务提供保证责任担保的期间为两年，自承租人的债务履行期届满次日起计算。4.房屋租赁合同及补充协议被解除时，倪某和朱某某对倪建平的上述债务仍须承担连带保证责任。5.房屋租赁合同及补充协议无效时，倪某和朱某某的保证担保继续有效，倪某和朱某某对倪建平因合同无效而需承担的债务承担连带保证责任。6.承诺书自签字之日起生效，非经贵单位书面同意，不得撤回或撤销。签约后，倪建平支付了租金27000元及押金3000元。2009年6月中旬，倪某某之子倪某以锦日之星旅馆业主倪建平的名义对房屋二楼在原有基础上进行翻新，当月底装修结束，准备继续开设锦日之星旅馆。2009年6月期间，北大街40号房屋产权人陈某某将连接北大街40号房屋与房屋二楼的后楼梯出入口予以封堵。诉讼中，倪建平提出承租房屋内自2004年开始就没有自来水，电是借用陈某某的，屋顶漏水是楼上居民管道漏水所致。2009年9月29日、10月12日、10月22日、12月20日，锦日之星旅馆四次向工贸管理处寄送告知函，要求工贸管理处为锦日之星旅馆解决消防通道、水电使用及屋顶漏水的问题，并提出在解决以前停付租金。2013年6月23日上午，原无锡市北塘区安全生产监督管理局对锦日之星旅馆进行安全生产大检查，并拍摄现场照片，照片显示有房间出租给他人使用的情况。重审一审期间，工贸管理处向梁溪法院提供锦日之星旅馆电费、水费汇总表，证明锦日之星旅馆自2009年至2014年10月30日期间所用的水费、电费约45万元，与该旅馆在2007年至2009年5月期间所用的电费水费基本一致，证明自签订合同后至2014年10月30日迁出之日，锦日之星旅馆均在正常经营。倪建平对此认为发生的水电费情况，并不能证明锦日之星旅馆在营业，因为漏电、漏水经常发生，也包括使用人管理不当的情况。重审一审期间，梁溪法院向鸡粥店公司的供货商许某某、秦某某、张某某、孙某某调查。许某某陈述，其是鸡粥店公司的供货商，倪某某将旅馆租给其用于抵偿欠款，旅馆不开后，其就租了旅馆在一楼的40平方米的房屋开了馄饨店，共支付倪某某2年半房租共计17.5万元。其没有收到倪某某支付的工资，其在工资单上签字是为了办证用。秦某某陈述，其是鸡粥店公司的供货商，鸡粥店公司共欠其货款27-28万元，倪某某大约在2007年、2008年开始经营旅馆，后倪某某将旅馆给其承包一年不到，时间从2008年秋天至2009年5月份，抵偿了10万元不到。该旅馆是倪某某和顾某某一起装修的。后倪某某将旅馆一楼朝西的35平方米的店面房转租给其，抵偿剩余的房租，期限3年，其另行给付倪某某6万元房租。工资单是其签字，但没有收到现金，是为了倪某某办手续用的。第二次装修时间很短，大约改装了三、四个房间，就粉刷了涂料、墙纸、铺了地毯，当时由倪某某和陈某某在管理，他们住在旅馆。平时也有客人来住，但是很少。张某某陈述，其系鸡粥店公司的水果供货商，鸡粥店公司共欠其7-8万元的货款，后倪某某就将旅馆一楼约8平方米的店面租给其，用于抵偿欠款。至2016年3月止，其共做了6年时间。孙某某陈述，其系鸡粥店公司蔬菜供货商，倪某某将旅馆一楼的10平方米的店面租给其，用于抵偿欠款。（二）关于锦日之星旅馆消防验收、证照办理及经营情况重审一审期间，梁溪法院根据原北塘消防大队、原无锡市公安局北塘分局（以下简称原北塘分局）、无锡市工商行政管理局、原无锡市北塘区卫生局（以下简称原北塘卫生局）的相关卷宗材料，查明以下事实：2007年5月16日，由鸡粥店公司申报的无锡市宾馆内建筑面积为950平方米装修工程的消防设计图纸经原北塘消防大队审核通过，同意该设计方案。2007年7月31日，原北塘消防大队派员对鸡粥店公司内部装修建筑工程进行消防验收，认为该工程消防设计符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求，验收意见如下：1、该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件；2、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；3、经消防验收的建筑如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防部门申报审批；4、应申报消防安全检查，经检查合格后，方可投入使用。2007年8月8日，倪某某向原北塘消防大队出具了《消防安全检查申报表》，明确申报单位为锦日之星旅馆，消防安全责任人为倪建平，消防安全管理人为顾某某，联系人为倪某某，安全出口数量为2个。经原北塘消防大队派员进行消防安全检查，2007年8月9日，原北塘消防大队向锦日之星旅馆出具《消防安全检查意见书》，同意锦日之星旅馆开业。2007年7月11日，经无锡工商行政管理局核准“无锡市锦日之星旅馆”名称预先登记，企业类型为个体工商户，注册资本为10万元，企业住所地为无锡市，拟设立企业股东（发起人或出资人）为倪建平。2007年8月18日，原北塘分局向锦日之星旅馆颁发了《特种行业许可证》，载明，企业名称为无锡市锦日之星旅馆，法定代表人为倪建平，经济性质为个体，经营范围为住宿，经营地址无锡市。2008年1月15日，原北塘卫生局向锦日之星旅馆颁发了《卫生许可证》，载明，单位名称为无锡市锦日之星旅馆，法定代表人为倪建平，地址为，许可项目为旅馆。2007年5月起，锦日之星旅馆继续沿用鸡粥店公司与工贸管理处的租赁合同经营旅馆。2009年8月31日，锦日之星旅馆申领了个体工商户营业执照，经营者为倪建平，组织形式为个人经营，经营场所无锡市北塘区二楼，从业人员4人，倪建平、倪某某、陈某某（倪某某妻子）和倪某（倪某某儿子）。倪建平在本案重审一审庭审中认可，其没有参与过鸡粥店、锦日之星旅馆的经营，因其与倪某某是兄弟、同时其正好下岗有个再就业优惠证，所以倪某某就借用其优惠证并以倪建平的名义开设锦日之星旅馆。其也在其弟倪某某经营的鸡粥店工作一段时间，主要负责仓库进出验货、办理税务局及劳动局的事情。该旅馆是倪某某与顾老板一起投资开的，其没有投资。该旅馆共装修了两次，其中2007年由倪某某与顾老板一起装修的；2009年由倪某某儿子倪某装修。2009年鸡粥店公司关闭后，其即离开。后来因办理旅馆的特种许可证和消防许可证不容易，倪某某儿子倪某说要继续经营锦日之星旅馆，于是仍旧借用倪建平的名义与工贸管理处签订合同。其与倪某有一张协议，协议中明确其与该店无任何关系，协议内容为：无锡市锦日之星旅馆（座落在开办之初，因倪建平是40-50人员，有再就业优惠证，能享受政府优惠政策，所以法人代表为倪建平。但倪建平从未投入资金，也从未参与旅馆筹建、经营之任何事务，故旅馆的经营权、债权、债务和一切法律责任都与之无关，锦日之星旅馆的一切债权、债务与经营权一切法律责任都由倪某某之子倪某全权负责。重审一审中，梁溪法院向原北塘消防大队消防人员了解情况。消防文员俞某证实，鸡粥店公司和锦日之星旅馆是倪某某开的，其未见过倪建平。锦日之星旅馆第二次装修时，没有按照规定申报，当时锦日之星旅馆向派出所报停了。倪某某并未向其反映旅馆的消防通道被堵的情况。（三）关于后楼梯建造及封堵情况连接北大街40号房屋、房屋二楼的后楼梯，在该建筑设计建造时即存在；2000年前，由于一楼、二楼分属不同产权人，因此后楼梯被业主封堵，实际无法使用；2000年6月，陈某某购买了北大街40号房屋，北大街40号房屋、房屋均由其使用，故其将后楼梯打通，房屋二楼就有两部楼梯可以通行。2007年5月左右，鸡粥店公司在申请开设锦日之星旅馆，登记业主为倪建平，继续沿用鸡粥店公司与工贸管理处的房屋租赁合同。倪某某以倪建平名义对锦日之星旅馆注册地房屋进行装修期间，未征得工贸管理处和陈某某的同意，擅自将后楼梯进行改向，将改建成37间房间。倪建平所述后楼梯是2005年7月由无锡鸡粥店改向的，无相关证据证实。2009年5月10日，鸡粥店公司与陈某某终止房屋租赁合同时，陈某某发现在鸡粥店公司经营期间，由于二楼开设了锦日之星旅馆，后楼梯走向被改变；同年6月，陈某某将北大街40号房屋出租给他人，其考虑到一楼、二楼为不同产权人，而后楼梯所处位置在其产权范围之内，且后楼梯改变走向后，影响其权利，故其将后楼梯予以封堵。倪某某以倪建平名义联系工贸管理处，共同找陈某某交涉，被陈某某拒绝，同时陈某某指出与居民楼相邻的那堵墙是原来二楼的消防通道，后倪某某准备破墙开门时遭居民反对未成。2010年4、5月份，陈某某同意当时承租北大街40号房屋的承租人将后楼梯改向后占用其一楼面积的部分楼梯敲掉。一审诉讼中，就连接北大街40号、二楼的后楼梯权属问题，原北塘法院咨询了无锡市晨曦测绘有限公司经理，其表示北大街40号、42号的图纸均由其公司负责测绘，在实际操作中，楼梯按自然楼层来计算，权属是共同的，但一楼、二楼均应保持楼梯通畅，不能随意改建。重审一审期间，梁溪法院召集双方当事人至现场进行勘查，一致确认，后楼梯原来的方位为左上右下，现在的方位为右上左下，改向后的楼梯占用了一楼的实际使用面积。由北大街40号房屋内上行楼梯部分已被拆除并封堵通道。（四）关于工贸管理处与倪建平房屋租赁合同纠纷情况因倪建平拖欠房屋租金，工贸管理处于2009年12月30日诉至原北塘法院，请求判令倪建平支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金116666.69元，倪某和朱某某对倪建平承担连带责任。该案诉讼中，倪建平和朱某某委托倪某作为特别授权委托诉讼代理人参加诉讼。原北塘法院认为，工贸管理处与倪建平、倪某、朱某某签订的商业用房租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。工贸管理处作为出租方只要提供合格的房屋，至于该房屋是否符合承租人经营的需要，则由承租人自己判断。现倪建平、倪某、朱某某以承租房屋不符合开设旅馆的标准为由，主张工贸管理处违约，原北塘法院认为由于该房屋的前一任承租人为倪建平之弟、倪某之父，故对于出租房屋的用水、消防等情况是应当知道的，在合同中倪建平也表示其对于房屋情况已全部了解，故对倪建平、倪某、朱某某方提出的该主张不予支持。由于倪某、朱某某自愿对倪建平的义务承担连带保证责任，故对工贸管理处要求倪建平支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金116666.69元；倪某、朱某某承担连带责任的主张予以支持。倪某、朱某某在承担保证责任后，有权向债务人追偿。2010年6月18日，原北塘法院作出（2010）北民初字第0139号一审判决：倪建平支付工贸管理处2009年10月1日至2010年4月30日的房租金人民币116666.69元，倪某、朱某某对倪建平承担连带责任；倪某某、朱某某在承担保证责任后，有权向倪建平追偿。倪建平、朱某某、倪某不服该一审判决向本院提起上诉，后撤回上诉。2010年12月21日，工贸管理处向原北塘法院申请执行。经执行，倪某主动履行27000元，法院扣划倪某公积金5600元，以及扣除在工贸管理处的押金3000元。因被执行人尚有部分支付义务未履行，2011年5月25日，原北塘法院作出（2011）北执字第10号裁定，自2011年6月起每月扣划倪某在无锡市翔澳艺术培训有限公司的工资750元，直至扣满83686.69元为止。另查封了登记在倪建平名下坐落于无锡市建筑面积为60.76平方米的房屋。2011年8月2日，工贸管理处再次诉至原北塘法院，要求倪建平迁出承租房屋，并支付2010年5月1日起至2011年6月30日止的房屋租金381666元。倪某、朱某某承担连带责任。2012年7月13日，原北塘法院作出（2011）北民初字第778号判决，支持工贸管理处的全部诉讼请求。倪建平不服，提起上诉。本院于2012年11月15日作出（2012）锡民终字第1022号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年7月18日，工贸管理处向原北塘法院申请执行，请求依法强制倪建平搬出房屋，并将该房屋交还工贸管理处。该案被执行人的委托代理人为倪某某。在该案执行过程中，锦日之星旅馆于2011年2月23日出具“情况说明”一份，内容为：无锡市原为鸡粥店公司承租，后于2009年6月改租给倪建平（无锡市锦日之星旅馆），但因鸡粥店公司与部分供货商有债务往来，又因旅馆无法开业，所以供货商就要求暂将一楼部分空地临时做点小生意，待旅馆开业即刻离开，特此说明。该份情况说明落款处加盖了锦日之星旅馆的公章。2013年11月28日，工贸管理处与倪建平委托代理人倪某某及评估公司到房屋进行现场评估。同年12月16日，无锡普欣资产评估有限公司出具锡普评报字（2013）24号评估报告，基准日为2013年10月16日；评估的价值类型，市场价值；评估方法，重置成本法；评估结论：无锡市锦日之星旅馆装潢工程申报价值1779439.3元，评估原值1327900元，评估净值663950元；室内可移动设施的评估净值为22680元。以上评估净值为686630元。2014年10月30日，原北塘法院强制执行搬迁完毕，房屋二楼交付给工贸管理处。2014年4月25日，工贸管理处再次申请执行，请求倪建平支付2010年5月1日至2011年6月30日的房屋租金381666元；倪某和朱某某承担连带责任；支付迟延履行期间的的债务利息、承担诉讼费用7025元及执行费用。执行过程中，原北塘法院查封了倪建平名下的无锡市（建筑面积为60.76平方米）的房产。因该房是倪建平唯一住房，不宜处置，被执行人暂无其他财产可供执行，原北塘法院于2014年10月20日裁定终结本次执行程序。（五）关于重审一审审理期间倪建平主张的各项赔偿费用关于装修费用1647629元，倪建平在原审及（2013）北执字第570号执行案件中提供了相同的“装饰工程报价预算表”，该预算表列明装潢费损失为1647629元，装修房间数为37间，倪建平据此主张工贸管理处赔偿其装修费用损失。从梁溪法院调取的相关材料来看，锦日之星旅馆消防验收的图纸与倪建平在（2011）北民初第0696号案卷中提供的图纸一致，装修房间数均为37间，但根据倪建平的委托诉讼代理人倪某某在重审一审庭审过程中的当庭陈述，其表示“第二次装修时房屋变成了32间客房”，由此可推断倪建平现据以主张装修费用损失而提供的图纸非第二次装修的图纸，倪建平提供的“装饰工程报价预算表”载明的装修费用并非第二次装修的费用。重审一审期间，梁溪法院调取了原北塘法院（2009）北民一初字第181号案卷材料，该卷宗材料第27页为鸡粥店公司倪某某出具的还款计划，经质证，双方对还款计划真实性均无异议。该还款计划载明：“无锡鸡粥店有限公司原设想重新装潢并与投资方签订协议，但投资方迟迟未投一分钱，经问派出所查询投资人钱某某、王某某的情况，派出所同志告知钱某某此人有诈骗前科，谨防上当，由于前段时期一直相信他们，所以也无法正常进行，客房部已向派出所报歇，对外订桌也取消，所以使我店蒙受巨大损失，暂时无法一下子付贵公司的房租金，现我公司拟定以下还款计划……,”落款时间为2008年9月1日。梁溪法院向装修人员吴某调查，其陈述其曾组织人员，约在2006、2007年2月开始对锦日之星旅馆进行装潢，当时是半包，收取人工费约30万元，当时是将二楼全部敲掉，原来只能隔打35间房间，将后楼梯敲掉重新改向现浇，变成37间房间。第二次装潢，其没有参与。关于租金损失143666.69元，倪建平提供原北塘法院（2010）北民初第139号民事判决书，该判决书确认倪建平应支付给工贸管理处自2009年10月1日起至2010年4月30日的租金为116666.69元，倪建平主张工贸管理处赔偿其上述房屋租金，加上已支付的2009年9月的租金27000元，合计为143666.69元。关于员工工资损失，倪建平主张为开设锦日之星旅馆支付员工工资共计77000元，并在原审审理过程中提供工资具领清单证明。经核实，倪建平所述相关人员均否认收到该款，只是为了倪某某办理手续而写。（六）关于工贸管理处更名情况2017年5月30日，无锡市北塘区工贸资产管理处经核准名称变更为无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处。梁溪法院重审一审认为，本案所涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，签订过程自愿合法，工贸管理处在房屋产权人委托授权经营范围之内出租诉争房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，故可认定倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同成立且合法有效。（一）关于倪建平主张于2011年6月29日与工贸管理处解除房屋租赁合同。依据合同约定，倪建平承租工贸管理处房屋的期限为三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止，故本案所涉房屋租赁合同的租赁期间现已届满，且倪建平方已由原北塘法院于2014年10月30日强制迁出承租房屋。综合本案上述实际情况，涉案房屋租赁合同已无法继续履行。在本案原审审理过程中，工贸管理处于2011年9月19日庭审时表示同意解除双方签订的房屋租赁合同，故可认定双方当事人对解除合同并无异议，对于倪建平要求解除房屋租赁合同的主张可予支持。关于解除合同的日期，梁溪法院认定为2011年9月19日，倪建平主张涉案房屋租赁合同于2011年6月29日即原审立案之日解除，无法律依据，不予支持。（二）关于倪建平要求工贸管理处承担违约责任并赔偿相关损失的请求，梁溪法院不予支持。理由如下：第一，工贸管理处已按约履行其合同义务。1.依据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。工贸管理处交付给倪建平的房屋符合房屋租赁合同约定，工贸管理处已经履行了合同主要义务。2.双方约定将房屋作为经营用房使用，但并未约定具体的经营事项，且工贸管理处交付租赁房屋时，北大街40号房屋、房屋有两部楼梯可供通行，符合倪建平经营锦日之星旅馆的消防安全要求。3.在签订房屋租赁合同时，工贸管理处已就租赁房屋的详尽情况向倪建平履行了告知义务，倪建平亦在对相关情况有充分了解的基础上表示愿意承租该房屋。第二，工贸管理处不存在违约情形，因后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未能通过消防检查而停业的责任不在工贸管理处。1.从房屋租赁的历史沿革来看，倪建平与工贸管理处签订房屋租赁合同，是在其弟倪某某经营的鸡粥店公司与工贸管理处签订的房屋租赁合同基础上延续而成。2009年1月，因鸡粥店公司欠付租金，工贸管理处诉至原北塘法院，后经执行和解，工贸管理处与鸡粥店公司的法定代表人倪某某协商确定以倪某某之兄倪建平的名义继续承租该房屋，并由倪某某之子倪某和儿媳朱某某承担连带责任。因此，虽然房屋租赁合同系工贸管理处与倪建平所签订，但从租赁房屋的实际使用、催收拖欠房屋租金等一系列行为可以表明，涉案房屋的实际使用人为倪某某父子。工贸管理处与倪某某签订执行和解协议，明确双方解除原有房屋租赁合同后，以倪建平的名义继续签订房屋租赁合同，并结合倪建平与倪某某之子倪某的协议内容，可以表明工贸管理处、倪某某、倪某和倪建平对上述情况均为明知，倪建平与倪某某父子为同一主体。2.综合全案证据，并结合当事人陈述，房屋不论是在鸡粥店公司经营期间还是在之后转租他人及用于开设锦日之星旅馆期间，均由倪某某和倪某某实际掌控，倪建平在此期间仅负责仓库进出验货、办理税务局及劳动局的事情，倪建平从未参与鸡粥店公司和锦日之星旅馆的投资和经营，只是挂名锦日之星旅馆的负责人而已。工贸管理处自2005年交付出租房屋之后，该房屋内部装修和翻新均由倪某某和倪某负责，工贸管理处未对房屋进行过任何翻建或实施影响房屋使用功能的改建。3.双方争议的后楼梯封堵问题，系鸡粥店公司在承租北大街40号房屋、房屋期间倪某某、倪建平为开办锦日之星旅馆进行装修时未征得产权人工贸管理处和陈剑平的同意，擅自将后楼梯改向，将改建成37间房间，导致侵占一楼产权面积。倪建平与工贸管理处重新就房屋签订租赁合同之时，对于后楼梯改向的事实也应当是明知的。在此情形下，北大街40号房屋产权人陈某某将后楼梯封堵，北大街40号房屋后续承租人将改向后的存在于一楼产权面积范围内的后楼梯下行部分拆除，上述行为均并非工贸管理处所为。在产权人陈某某封堵后楼梯之后，倪建平、倪某某父子未能及时有效沟通解决，仅单方通知工贸管理处停付租金，该行为不符合双方租赁合同约定，其未能按约支付租金的行为构成违约。4.根据双方签订的房屋租赁合同约定，应由倪建平负责租赁房屋及相关设施的消防、安全防盗工作，倪建平应依据《安全生产法》、《劳动法》和行业标准规定的安全生产经营条件从事生产经营和用工活动，如违反相关法律规定或造成安全隐患不能按时整改的，视为倪建平违约。5.租赁合同履行期间，倪某某父子、倪建平作为房屋实际使用人与承租人,当讼争房屋的相邻关系人陈某某将后楼梯封堵时，完全有权利要求陈某某停止侵害、排除排碍，且该权利的行使并不依赖于房屋出租人工贸管理处。但倪某某父子、倪建平怠于行使其合法权利，且因倪某某、倪建平开办锦日之星旅馆时擅自改变后楼梯走向的行为在先，该行为损害了北大街40号房屋产权人及承租人的权益，倪某某父子、倪建平可通过恢复楼梯原状等积极行为促使纠纷解决，但其未予恢复，故锦日之星旅馆无法通过消防验收而不能营业的责任应由倪某某父子、倪建平自行承担。第三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案中，倪建平主张的损失赔偿，分析如下：关于装修费用1647629元，经对比梁溪法院重审时调取的消防验收图纸与（2011）北民初第0696号案卷中申报图纸一致，可证实倪建平提供的“装修工程报价预算表”中载明的1647629元装修费用清单并非其主张的第二次装修费用，倪建平亦未能提供其租赁工贸管理处房屋后进行翻新的其他相关证据材料，故其该项主张无事实依据，不予支持；关于租金损失143666.67元和押金3000元，上述款项是原北塘法院（2010）北民初第139号案件判决确认的倪建平应支付给工贸管理处自2009年10月1日起至2010年4月30日的租金为116666.69元，加上已支付的2009年9月的租金27000元，合计为143666.69元。其中116666.69元的款项为生效文书确认，并且已经进入执行程序。经执行，被执行人倪建平、倪某和朱某某已履行27000元，扣划倪某的公积金5600元以及扣除在申请人工贸管理处的押金3000元，尚有83686.69元，原北塘法院裁定自2011年6月起，扣划倪某在无锡市翔澳艺术培训有限公司的工资750元，直至扣满为止。因此，上述款项均不属本案处理范围；关于员工工资损失77000元，鉴于相关人员均否认收到倪某某、倪建平支付的工资款项，只是为了方便倪建新办理证照手续而写，故倪建平该项诉讼请求依据不足，不予支持。关于利息损失，鉴于倪建平上述赔偿主张均未予支持，故倪建平主张利息损失无事实和法律依据，不予支持。梁溪法院于2019年1月16日作出（2015）北民再重初字第00001号民事判决：一、解除倪建平与工贸管理处签订的编号为A09047房屋租赁合同。二、驳回倪建平的其他诉讼请求。重审一审案件受理费27850元，由倪建平承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。工贸管理处对重审一审查明的事实部分无异议。倪建平对重审一审查明的以下事实有异议：1.关于法院查明的租赁房屋的出租使用情况，这些事实对于其来说无法确认是否真实。均发生在案涉合同签订之前。2.重审一审查明的关于后楼梯改向情况，倪某某陈述了在鸡粥店公司经营期间对后楼梯进行了改向，不是倪建平的陈述，重审一审认定缺乏依据。3.关于后楼梯封堵的事实认定错误，可以查看本案原审一审中陈某某出庭作证时候的陈述。4.对重审一审法院向几个案外人的调查笔录不予认可，因为不知道工贸管理处是否向法庭递交过调查申请。这些问题都是工贸管理处应当举证的，不是法院必须调查的。对于倪建平提出的异议部分，本院认为，1.对于案涉租赁合同之前发生在讼争房屋上的出租使用情况，有生效法律文书、多份租赁合同、工商登记材料、当事人的陈述及证人证言等在卷佐证。2.关于后楼梯改向情况双方没有争议，对于具体改向时间，重审一审的认定由施工人员吴某的陈述证实，且倪某某在重审一审中是作为倪建平的特别授权委托诉讼代理人出庭应诉。3.在重审一审时，法院不仅向陈某某进行了调查，而且根据工贸管理处的申请，法院还通知陈剑平到庭作证，对后楼梯封堵情况进行了陈述。4.重审一审法院向案外人所作的调查笔录，双方在一审中已经对此发表过质证意见，且与双方争议的事实及案件处理相关。本院对重审一审查明的事实部分予以确认。另查明，陈某某在重审一审2016年3月2日庭审中作为证人出庭，针对楼梯是否要恢复走向的问题，曾称：“为了这个通道倪某某与资产管理处已经有纠纷了，在2010年为了减少他们的纠纷，我找到他们双方，问他们是否要恢复楼梯走向，如果不恢复楼梯走向就占用了我一楼的面积，结果他们没有给我回应。在2009年之前没有人跟我谈过，在2010年我主动找到双方询问他们是否要恢复原状，我会给他们留个通道。”二审中，倪建平本人表示，其自始至终没有参与过旅馆的经营，就是挂名的，签订协议是为了建旅馆，是工贸管理处与倪某谈的，他们谈好了就让其去签个字。本院认为，一、关于重审一审是否严重违反程序规定的问题。经查，本案重审一审立案之后，曾因案件疑难复杂延长审限六个月，后又因需要补充调查取证、提请审委会讨论等进行了审限扣除，均按照审批流程办理了相关手续，且是否超越审限不属于民事诉讼法及司法解释规定需要发回重审的严重违反法定程序规定的情形，故对倪建平认为重审一审严重违反程序规定的上诉意见不予支持。二、关于倪建平上诉认为重审一审查明的部分事实与其无关，存在混淆事实的问题。（一）倪建平与工贸管理处签订案涉合同是在倪建平弟弟倪某某之前因经营鸡粥店公司与工贸管理处签订的房屋租赁合同基础上延续而来。因鸡粥店公司拖欠房屋租金，工贸管理处于2019年1月13日诉至原北塘法院，经调解，原北塘法院作出（2009）北民一初字第181号民事调解书。后因鸡粥店公司未履行调解书确定的给付义务，工贸管理处申请强制执行，在执行中，鸡粥店公司与工贸管理处经协商达成执行和解协议，其中约定自2009年6月起，工贸管理处与倪建平签订新的租赁合同，由倪某夫妇作为连带责任保证人，合同另行签订。之后，工贸管理处与鸡粥店公司依据执行和解协议约定，解除了租赁合同，倪建平与工贸管理处于2009年6月8日签订了案涉合同。（二）案涉合同签订之前的租赁、后楼梯改向、锦日之星筹备情况及工贸管理处与鸡粥店公司、倪建平、倪某之间纠葛与案涉争议相关。1.倪某某是鸡粥店公司的股东及法定代表人，并且实际经营该公司，锦日之星旅馆开始装修及报批各种手续也基本发生在鸡粥店公司承租讼争房屋期间，且占用的是鸡粥店公司承租的讼争房屋。在鸡粥店公司因拖欠房屋租金案件执行中，倪某某、倪某、朱某某作为连带责任担保人。案涉合同签订后，讼争房屋一楼部分租给鸡粥店公司之前的供货商用于抵偿鸡粥店公司的债务。2.倪建平本人在本案重审一审中陈述，其没有参与过鸡粥店公司、锦日之星旅馆的经营，因其与倪某某是兄弟，同时正好下岗有再就业优惠证，所以倪某某就借用其优惠证并以倪建平的名义开设锦日之星旅馆。在本次二审中，倪建平本人依然认为其自始至终没有参与过旅馆的经营，就是挂名的，签订协议是为了建旅馆，是工贸管理处与倪某谈的，他们谈好了就让其去签个字。倪某某重审一审及二审中均作为倪建平的代理人出庭，对倪建平本人的上述陈述未表示异议。另倪建平与倪某之间签订有协议，约定倪建平与锦日之星旅馆无关，锦日之星旅馆的一切债权、债务与经营权一切法律责任都由倪某全权负责。3.本案中双方争议围绕的是讼争房屋消防通道被封堵，而消防通道被封堵的主要原因是在之前的租赁合同履行过程中进行了后楼梯改向。4.从案涉合同签订之后，房屋实际使用情况、催收拖欠房屋租金等一系列行为可以表明，房屋的实际使用人为倪某某、倪某。5.重审一审法院向消防人员俞某所作调查称，鸡粥店和锦日之星旅馆是倪某某开的，其未见过倪建平。从这些情况可以看出，重审一审查明的这些事实与案件争议问题中的履约主体、争议原因等存在关联，重审一审认定倪建平与倪某某父子为同一主体并无不当，故倪建平认为重审一审存在混淆事实的上诉意见不能成立。三、关于倪建平上诉认为一审认定工贸管理处不承担违约责任在法律适用上存在错误的问题。倪建平认为工贸管理处违约的主要理由是工贸管理处未能保持出租房屋适租状态，而不适租使用的原因是消防通道被堵，导致消防验收没有办法通过。对此本院认为工贸管理处不存在违约。1.合同签订后，工贸管理处交付给倪建平的房屋符合约定，可以满足倪建平经营用房的需要，后楼梯被封堵发生在之后的装修装饰过程中。2.在之前的租赁合同履行过程中，后楼梯改向并未征得工贸管理处的同意，也未征得楼下所有权人陈剑平的同意，在合同终止后，亦未将改向的后楼梯恢复原状。倪建平在案涉合同中明确表示知晓房屋情况，当然包括知晓后楼梯改向的问题，而后楼梯改向发生在倪某某经营鸡粥店公司过程中，且改向是由于锦日之星旅馆装修，其应当知道将楼梯改向而可能产生的风险和后果。案外人陈某某陈述封堵后楼梯是由于后楼梯改变走向后，影响其权利，且在纠纷发生后，陈某某曾表示如果将楼梯恢复原状，会给他们留个通道。从中可以看出，要让陈某某排除妨碍以解决通道问题，必须先行把后楼梯恢复原状，而恢复原状的责任应在于倪建平一方，倪建平也未提供足够证据证明其曾提出将后楼梯恢复原状而陈某某或工贸管理处依然不同意解决封堵问题。故在消防通道被封堵后，倪建平一方应当先行采取将其一方擅自改向楼梯恢复原状等积极行为促使与陈某某有效沟通解决，且其一方也有能力自行将改向楼梯恢复原状，而非将责任径直推给工贸管理处。综上，在因承租人倪建平一方自身过错导致讼争房屋在租赁期间无法符合约定用途且没有先行纠正的情况下，其要求出租人工贸管理处负责排除妨碍并保持讼争房屋符合约定用途超出了出租人可以履行义务的合理范围，故在此情况下，倪建平援引合同法第二百一十六条、第二百二十条并认为工贸管理处未尽到保持出租房屋适租状态的义务构成违约，一审适用法律错误的上诉意见不能成立。四、关于解除合同之日如何确定的问题。倪建平起诉要求解除案涉合同，而根据上述分析，工贸管理处在合同履行过程中不构成违约，工贸管理处在2011年9月19日庭审时表示同意解除双方签订的合同，故可认定双方当事人对解除合同并无异议，具体解除日期一审认定为2011年9月19日正确。况且，在重审一审中，倪建平曾称“我方要求解除合同、被告也在诉讼中同意解除租赁合同，双方合同应该已经解除了合同。合同自对方同意解除合同的时候已经解除了。”现在倪建平主张应以原一审立案之日确定无法律依据，重审一审不予支持并无不当。五、关于倪建平上诉认为其主张的装修装饰价值应当以执行中评估报告为准的问题。1.根据上述分析，工贸管理处不构成违约，倪建平主张要求工贸管理处赔偿损失缺乏依据。2.针对其所主张的装修装饰价值本身，根据2007年签订的租赁合同及（2009）北民一初字第181号民事调解书约定，租赁房屋内的装潢在合同解除后归工贸管理处所有。3.倪建平在原审及（2013）北执字第570号执行案件中提供了相同的“装饰工程报价预算表”，该预算表列明装潢费损失为1647629元，装修房间数为37间，倪建平据此主张工贸管理处赔偿其装修费用损失。从梁溪法院一审调取的相关材料来看，锦日之星旅馆消防验收的图纸与倪建平在（2011）北民初字第0696号案卷中提供的图纸一致，装修房间数均为37间，但根据倪建平的委托诉讼代理人倪某某在重审一审庭审过程中的当庭陈述，其表示“第二次装修时房屋变成了32间客房”，由此可推断倪建平重审一审据以主张装修费用损失而提供的图纸非第二次装修的图纸，倪建平提供的“装饰工程报价预算表”载明的装修费用并非第二次装修的费用。4.评估报告只是对讼争房屋装修残值的评估，并不能据此从中区分出倪建平在签订合同后具体装修的价值。故倪建平主张的装修装饰价值要求按照执行中的评估报告为准依据不足。综上所述，倪建平的上诉请求不能成立，应予驳回。重审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持无锡市梁溪区人民法院（2015）北民再重初字第00001号民事判决。二审案件受理费27850元，由倪建平负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 毅审判员 过坚列审判员 申富军二〇一九年九月二十七日书记员 鲍 清