北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初1143号原告：北京枕溪农家乐旅游观光园，经营场所北京市门头沟区王平镇安家庄村。经营者：唐尚喜，经理。委托诉讼代理人：彭姿，女,北京枕溪农家乐旅游观光园法务。委托诉讼代理人：杨秀君，女，北京枕溪农家乐旅游观光园法务。被告：北京玉龙斗阙生态观光园有限公司，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村西1000米。法定代表人：马东，总经理。第三人：李成苍，男，1950年1月20日出生。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。第三人：北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村。法定代表人：李素芳，主任。原告北京枕溪农家乐旅游观光园（以下简称枕溪农家乐）与被告北京玉龙斗阙生态光观园有限公司（以下简称玉龙斗阙公司），第三人李成苍、北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会（以下简称安家庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告枕溪农家乐的经营者唐尚喜及其委托诉讼代理人杨秀君，被告玉龙斗阙公司的法定代表人马东，第三人李成苍及其委托诉讼代理人杨练兵到庭参加诉讼，第三人安家庄村委会经本院传票传唤，未出庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告枕溪农家乐向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与玉龙斗阙公司签订的《租赁合同》；2.请求法院判令被告给付原告2015年10月1日至2018年9月30日期间租金30万元；3.请求法院判令被告给付原告以10万元为基数，按照每日千分之五的标准给付自2016年9月30日始至租金实际给付之日止的滞纳金；4.如法院认定我公司与玉龙斗阙公司之间签订的《租赁合同》无效，请求法院判令玉龙斗阙公司按照上述租金标准及期间支付涉案土地及房屋的占有使用费。事实和理由：2015年10月1日，我公司与玉龙斗阙公司签订了《租赁合同》，约定我公司将位于北京市门头沟区王平镇安家庄村河南王家坟的一块土地出租给玉龙斗阙公司使用，租赁期限自2015年10月1日始至2034年9月30日止。租金分两次付清，第一笔为2015年10月1日至2024年9月30日的租金，共计100万元，被告一次性付清。第二笔为2024年10月1日至2034年9月30日的租金，共计120万元，被告一次性付清。但自租赁合同签订以来，玉龙斗阙公司未依约向我公司给付租金，故提出如上所请。被告玉龙斗阙公司辩称，枕溪农家乐不享有涉案土地及房屋的使用权及转租权，我公司认为租赁合同是违法的，涉案土地的性质为耕地，不能用作观光旅游和经营，同意解除双方之间的租赁合同，不同意枕溪农家乐的其他诉讼请求。第三人安家庄村委会经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但在庭前谈话中表示，其只查到了安家庄村与唐某之间的合同，村里也一直在按照与唐某之间的合同履行，对枕溪农家乐提交的安家庄村与唐尚喜之间的合同不清楚。第三人李成苍述称，枕溪农家乐与玉龙斗阙公司之间的合同我不清楚，我确实从安家庄村承包了20亩果园，我承包的20亩果园于1998年转租给我的女婿唐某，其间唐某与别人共同在我的果园中经营并建了部分房屋，具体与谁共同经营不清楚，因唐某未好好耕种果园还私建房屋，我与唐某之间的转租协议已于2007年解除，我与枕溪农家乐、与唐尚喜之间均没有协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：唐尚喜与唐某系兄弟，唐尚喜系枕溪农家乐之经营者。唐某系本案第三人李成苍之女婿，李成苍系安家庄村村民。2015年10月1日，甲方（出租方）枕溪农家乐与乙方（承租方）玉龙斗阙公司签订《租赁合同》，约定：“甲乙双方在平等、自愿的基础上就北京枕溪农家乐旅游观光园租赁经营的有关事宜达成协议如下：……2、租赁地点：北京市门头沟区王平镇安家庄村河南王家坟；3、租赁期限：自2015年10月1日至2034年9月30日止，共计20年整；4、四至范围：东至大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下，北至河边（大概面积约70亩），其中有芬兰式木屋一座，不在租赁范围之内，木屋占地面积约500平方米，甲方自留山地用于建设木质房屋；5、租赁用途：在国家法律法规规定的范围内发展林果业、种植、养殖业、农家乐、旅游、休闲度假产业开发、会务接待等；6、租金及付款方式：2015年至2024年的租金一次性付清，每年10万元，共计100万元，2025年至2034年租金按每年12万元计算，一次性付清120万元；……10.4、乙方必须按时交纳租赁费，未按期支付租金的，应按照年租金每日千分之五的标准向甲方交纳滞纳金；……13.2、如乙方不按时交纳租赁费超过90天，甲方有权无偿终止合同……”合同签订后，玉龙斗阙公司未向枕溪农家乐交纳租金，未对场地内的房屋进行过翻修、翻建或装饰、装修。涉案土地的性质为耕地、荒山荒滩，该土地上原建有部分房屋，因缺少规划审批，已于2018年11月被拆除，拆除违建的奖励费由唐尚喜领取（尚未领取）。上述事实有当事人当庭陈述、《租赁合同》等证据在案佐证。双方争议事实如下：枕溪农家乐是否依约向玉龙斗阙公司交付涉案土地及房屋。枕溪农家乐主张，涉案土地及房屋已于签订合同之日交付玉龙斗阙公司，为证明其主张，枕溪农家乐申请证人梁某出庭作证。梁某向本院陈述，其退休之后没事儿干，就联系了枕溪农家乐的唐尚喜，在唐尚喜的山庄免费住，吃喝自己买，2015年9月，马东去了山庄，第一次去说要承包山庄，第二次去做了规划，还说让其做经理，后来说要准备资金，给山庄改名字、办手续什么的，但慢慢就没信儿了，其2016年8、9月左右离开的山庄。玉龙斗阙公司对梁某的陈述不予认可。另查，2015年10月28日，北京市工商行政管理局门头沟分局为玉龙斗阙公司颁发了营业执照，载明玉龙斗阙公司住所地为北京市门头沟区王平镇安家庄村西1000米，即本案的涉案土地及房屋。玉龙斗阙公司认可协议签订后枕溪农家乐协助其公司以涉案场地为住所地办理了营业执照，但其主张协助办理营业执照与交付涉案场地之间没有关联性。李成苍表示，枕溪农家乐与玉龙斗阙公司签订的租赁合同四至范围内包含其承包的20亩果园，该果园自2007年之后由其自行管理耕种，确有部分房屋建在其承包的20亩果园内，但该房屋由谁建的其不清楚，由谁使用其也不清楚。对上述争议的事实本院做如下认定：本案的租赁标的为土地及其地上房屋，双方签订的租赁合同中亦未就交付方式作出特别约定，故合同签订之后，枕溪农家乐未实施阻止玉龙斗阙公司行使使用权的行为，且积极配合玉龙斗阙公司以涉案场地为住所地办理营业执照，应当视为其已完成交付行为。另根据玉龙斗阙公司当庭陈述，2016年3月期间，枕溪农家乐要求其公司腾出部分土地给另外两家想要租赁土地的人用于建房，其公司未同意，亦能证明玉龙斗阙公司认可枕溪农家乐已完成了对涉案土地及房屋的交付行为。但就实际交付土地面积，李成苍表示自2007年解除与唐某之间的合同后，果园一直由其自行耕种，枕溪农家乐表示2007年之后李成苍未再收取果园的租金，其公司与玉龙斗阙公司签订协议后亦未再对果园进行经营，故本院认定，枕溪农家乐虽在合同签订后履行了交付土地及房屋的义务，但其向玉龙斗阙公司实际交付的土地中并未包含李成苍果园部分。本院认为，本案争议焦点在于枕溪农家乐与玉龙斗阙公司之间签订的《租赁合同》是否有效。玉龙斗阙公司主张枕溪农家乐对涉案土地无出租权，涉案土地的承租人为唐某、李成苍，与唐尚喜无关，其公司与枕溪农家乐签订的租赁合同当属无效，玉龙斗阙公司申请本院到安家庄村委会调取涉案土地的承包合同。安家庄村委会向本院提交三份合同：1、门头沟区王平地区办事处安家庄村经济合作社（以下简称安家庄村经济合作社）与唐某签订的《荒山荒地租赁合同》，该合同载明安家庄村经济合作社将安家庄村河南王家坟河滩15亩荒滩出租给唐某，四至范围为东至路边大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下、山坡跟下，北至河边（其中含李成苍果园在内，果园另有协议），租赁期限自1999年4月1日至2049年12月31日。合同落款处有安家庄村经济合作社盖章及代表人李某签字。2、安家庄村经济合作社与李成苍1994年签订的《农户土地承包合同》，载明李成苍承包位于南王家坟的20亩土地，四至范围为东至河滩地，西至地边，南至河南台王家坟，北至河边，租赁期限为1994年1月1日至2064年12月31日。3、安家庄村经济合作社与李成苍2005年7月签订的《土地承包合同》，载明李成苍承包了位于南王家坟的20亩土地，租赁期限自2004年1月1日至2064年12月31日，未载明四至范围。玉龙斗阙公司另向本院提交《安家庄村委会证明》一份，载明，安家庄村委会按照我村村民公约共同制定的条例规定：一、我村只承认本村村民的土地承包合同；二、我村从未和枕溪农家乐签署过任何土地承包协议；三、我村村民李成苍承包的二十亩土地为林业用地，不能改变土地使用性质；四、枕溪农家乐确实兴建在李成苍租用的土地内；五、枕溪农家乐未通过我村村委会批准建设，没有国家合法城建手续，为违章建筑，现已被政府合法拆除。落款处为北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会盖章。李成苍对上述证据无异议，李成苍表示，上述两份土地承包合同均指的是其从安家庄村承包的20亩果园，其于1994年签订了一份合同，于2004年重新签订了一份合同，于2012年将上述合同更换成《农户土地承包经营权证书》。李成苍另向本院提交其与唐某1998年12月31日签订的《转租合同》及2007年6月1日签订的《解除合同协议书》。《转租合同》约定，李成苍愿将从安家庄村经济合作社承包的20亩果园转租给唐某开发使用，承包期限自1998年12月31日至2063年12月31日，四至范围为东至大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下，北至河边之内的20亩果园，每年租金800元，唐某对承包的荒山、荒滩、荒地享有使用权、继承权和转让权，如需转让需经安家庄村经济合作社同意。《解除合同协议书》约定，李成苍与唐某原签订的《土地转让合同》现因唐某没正常耕种致使树木枯死、耕地荒芜、杂草丛生，唐某无能力耕种，经双方协商同意，解除之前所签所有合同，并于2007年5月31日予以解除。落款处有李成苍及唐某签字。枕溪农家乐对本院从安家庄村委会调取的唐某签订的《荒山荒地租赁合同》的真实性无异议，但其主张，当时是唐尚喜先与安家庄村委会签订了《荒山荒地租赁合同》，由于法律规定不得将村集体土地承包给非本村集体经济组织成员，也为了避免村民说闲话，故由唐某出面与村里签订承包合同并在村里备案，但唐尚喜与安家庄村委会另有合同，涉案土地是由唐尚喜实际承包使用。对李成苍签订的两份土地承包合同的真实性不认可，但对李成苍从安家庄村承包20亩果园的事实予以认可。对安家庄村委会出具的证明不予认可，对李成苍提交的《转租合同》及《解除合同协议书》不认可。枕溪农家乐主张，其公司负责人唐尚喜以个人名义与安家庄村及李成苍签订了土地承包合同，承包了涉案土地四至范围内的35亩土地，后唐尚喜以公司名义与玉龙斗阙公司签订了关于上述土地的租赁合同，该合同合法有效，枕溪农家乐向本院提交以下证据：1、安家庄村委会与唐尚喜签订的《荒山荒地租赁合同》，其签订时间、内容与唐某和安家庄村经济合作社之间的《荒山荒地租赁合同》完全相同。2、李成苍与唐尚喜签订的《转租合同》，其签订时间、内容与李成苍和唐某之间的《转租合同》完全相同。3、唐尚喜向李成苍交纳2005年、2007年土地承包租金的收据，证明李成苍与唐尚喜之间存在租赁关系，另唐尚喜自述，因李成苍一直要求上涨土地承包租金，故自2007年始未再收取其土地承包租金，但双方并未解除租赁合同。4、枕溪农家乐申请证人唐某出庭作证，唐某向本院陈述，唐尚喜先与安家庄村签订了一份《荒山荒地租赁合同》，但唐尚喜不是安家庄村村民，怕村里有人反映，故又由其出面与村里签订了一份同样的合同并在村里备案，合同签订后一直是唐尚喜在实际履行，土地承包费也是唐尚喜在交纳。其与李成苍之间的《转租合同》及《解除合同协议书》均是真实的，其承租李成苍的果园后也是唐尚喜在实际使用，唐尚喜与李成苍之间是否有合同其不清楚。玉龙斗阙公司对唐尚喜与安家庄村委会、与李成苍之间的合同，交纳土地承包租金的收据均不予认可，对唐某的证言认可，其公司主张，唐某的证言恰好证明了唐某与安家庄村委会、李成苍之间存在租赁关系。李成苍对唐尚喜与其本人以及与安家庄村委会之间的租赁合同的真实性不予认可，对土地承包租金收据的真实性认可，但主张该收据是唐尚喜代唐某向其交纳土地承包租金，不代表其与唐尚喜之间存在租赁关系，对唐某证言的真实性认可，但主张，唐某的证言证明了其与安家庄村委会、李成苍之间签订过土地承包协议，具体唐某将承包的土地交由谁经营管理，其不清楚。安家庄村委会只认可其与唐某之间签订的《荒山荒地租赁合同》，对唐尚喜与安家庄村委会签订的合同不清楚，村里一直在履行与唐某之间的合同，土地使用费有时候是唐尚喜交，有时候是唐某交，唐某、李成苍承包的土地都交由唐尚喜在经营使用。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人安家庄村委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。国家实行土地用途管制制度。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。根据本院查明的事实，涉案土地四至范围内，李成苍承包果园部分的土地性质为耕地，李成苍果园外的荒滩部分，承包用途仅限于发展林果业、种植业、养殖业，涉案土地上的房屋因无合法建设手续已被拆除，现枕溪农家乐与玉龙斗阙公司签订的合同将土地用途约定为“发展林果业、种植、养殖业、农家乐、旅游、休闲度假产业开发、会务接待”，该约定改变了土地的农业用途，将农业用地用于非农建设及商业经营，违反法律法规强制性规定，该合同当属无效。关于枕溪农家乐要求玉龙斗阙公司给付2015年10月1日至2018年9月30日期间租金30万元一节，因双方签订的租赁合同已确定无效，故玉龙斗阙公司不应再向枕溪农家乐给付租金，但可依照租金标准主张相应的占有使用费。根据本院查明的事实，枕溪农家乐已向玉龙斗阙公司交付涉案土地中除李成苍果园部分的土地及房屋，故枕溪农家乐要求玉龙斗阙公司给付占有使用费，符合事实及法律规定，本院予以支持，但占有使用费数额由本院综合枕溪农家乐实际交付土地面积及土地上房屋因属违建已被拆除等事实，酌情予以确定。玉龙斗阙公司主张，枕溪农家乐并非涉案土地及房屋的权利人，无权就涉案土地及房屋向其公司主张权利，本院认为，唐某认可涉案的15亩荒地的实际承租人为唐尚喜，其本人虽与安家庄村委会签订了土地承包协议，但涉案土地实际系交由唐尚喜经营管理，其承租李成苍20亩果园期间所建房屋亦是由唐尚喜所建，故枕溪农家乐就15亩荒地及其所建房屋向玉龙斗阙公司主张权利并无不当，本院对玉龙斗阙公司该项意见，不予采纳。关于滞纳金一节，因双方未就租金的具体给付期限进行明确约定，枕溪农家乐该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京玉龙斗阙生态观光园有限公司与北京枕溪农家乐旅游观光园于2015年10月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京玉龙斗阙生态观光园有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京枕溪农家乐旅游观光园占有使用费15万元；三、驳回北京枕溪农家乐旅游观光园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百元，由北京枕溪农家乐旅游观光园负担三千六百五十元，已交纳；由北京玉龙斗阙生态观光园有限公司负担三千六百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谭 勇人民陪审员  许锡俊人民陪审员  王利棉二〇一九年九月二十四日法官 助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉