浙江省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙执异11号 案外人：俞丽花，女，汉族，1975年11月17日出生，住浙江省东阳市。 案外人：王雪芳，女，汉族，1968年12月13日出生，住浙江省东阳市。 案外人：杜晓清，女，汉族，1974年12月27日出生，住浙江省东阳市。 案外人：韦拔群，男，汉族，1990年3月24日出生，住浙江省东阳市。 案外人：王美丽，女，汉族，1982年11月16日出生，住浙江省东阳市。 案外人：陈瑶琴，女，汉族，1972年4月15日出生，住浙江省东阳市。 案外人：陈晓东，男，汉族，1970年11月11日出生，住浙江省。 案外人：徐玲玲，女，汉族，1978年12月14日出生，住浙江省东阳市。 案外人：申屠丽姣，女，汉族，1960年11月30日出生，住浙江省东阳市。 案外人：蔡霄华，男，汉族，1970年6月20日出生，住浙江省东阳市。 案外人：胡尚卫，男，汉族，1977年12月23日出生，住浙江省东阳市。 案外人：邹海龙，男，汉族，1987年12月19日出生，住浙江省东阳市。 申请执行人：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2302。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 被执行人：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被执行人：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：楼芳晨，浙江无双律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华增，浙江无双律师事务所实习律师。 被执行人：广安印象红城文化发展股份有限公司，住所地四川省广安区协兴镇华西路1号。 法定代表人：贾云。 被执行人：贾云，男，汉族，1965年2月19日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：虞海燕，女，汉族，1968年5月5日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：潘美姣，女，汉族，1947年8月13日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：虞秀正，男，汉族，1945年12月13日出生，住浙江省东阳市。 本院在执行珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）申请执行东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正债务清偿纠纷一案时，俞丽花等12名案外人向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 俞丽花等12名案外人称，浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）查封皮卡王公司位于浙江省东阳市江北街道东阳市国用(2009)第3-38号、3-37号、东阳市国用(2008)第3-89号项下土地（以下简称案涉土地）使用权及地上房屋，但案涉土地使用证虽登记在皮卡王公司的名下，实际上其地上的住宅及商业用房已于2011年开始陆续销售给案外人，到2015年5月17号止已经全部销售完毕，案外人已经将款项全部付清，实际的房屋所有权已经属于案外人。2015年，因皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款案导致工程尾款未结清，不能如期竣工验收，故无法办理房屋初始登记，导致房屋无法过户登记到案外人名下。目前，已达到可以办理房屋产权初始登记并过户到案外人名下的条件,由于浙江高院的查封导致此事无法办理，致使案外人的合法权利受到了损害。故案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请求浙江高院解除2018年10月23日作出的(2015)浙执民字第2号之七协助执行通知书中第一项对案涉土地使用权及地上房屋的查封。案外人为证明其主张向本院提交了国有土地使用证、商品房预售证、竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、东阳市房管处商品房批量查档表、案外人与皮卡王公司签订的商品房买卖合同及发票等证据材料。 申请执行人横琴公司称，一、房屋所有权应以房屋登记部门记载的权利人为准。横琴公司保全查封时，案涉土地使用权及地上房屋仍登记在皮卡王公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，查封合法有效。二、案外人支付案涉商品房预售房价款及占有房屋并不构成取得案涉房屋所有权的效力，案外人的上述商品房买卖行为存在名为商品房买卖实为民间借贷的可能，有的购房户未付清全款，有的是商铺，有的购买的商品房并不是唯一一套房子，所以不能获得买受人优先权。三、案涉房屋未经验收即交付不符合法律规定，属于恶意交付和占有，不构成合法交付和占有。综上，案外人认为对案涉房屋拥有所有权证据不足，亦不符合我国《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，浙江高院对案涉房屋进行查封符合法律规定，请求浙江高院对案涉房屋继续采取查封保全措施。 本院查明，2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司(以下简称华能信托)受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北××福路××、××以东、××海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出(2013)京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出(2015)京中信执字00632号执行证书。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出(2015)浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。 2009年12月，皮卡王公司取得案涉土地建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等，建设项目为商业、住宅（帝景湾）。2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月25日，竣工验收日期为2016年8月1日。 另查明，俞丽花等12名案外人与皮卡王公司分别于2011年至2015年间签订了商品房买卖合同，所购东阳市江北街道帝景湾项目内房屋分别为：俞丽花1幢2单元702室、王雪芬2幢301室、杜晓清1幢1单元402室、韦拔群1幢1单元501室、王美丽2幢902室、陈瑶琴2幢701室、陈晓东1幢2单元701室、徐玲玲2幢1302室、申屠丽姣1幢2单元301室、蔡霄华1幢1单元703室、胡尚卫2幢702室、邹海龙1幢1单元502室。俞丽花等12名案外人已支付全部购房款，并已实际占有、使用其所购房屋。 本院认为，皮卡王公司在案涉土地上建设商品房，并于2011年1月取得商品房预售证，将建设的房屋向社会公众销售，俞丽花等12名案外人分别于2011年至2015年间向皮卡王公司购买房屋，支付了全部购房款，并已实际占有、使用其所购房屋。但因皮卡王公司原因，案涉房屋未能按建筑工程施工许可证的要求及时竣工，至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程的竣工验收备案文件，致使俞丽花等12名案外人至今未能取得其所购房屋的权利证书，未办理房屋产权登记过户手续并非俞丽花等12名案外人原因造成。俞丽花等12名案外人据此提出的对其所购房屋排除强制执行的异议请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对以下房屋及相应的土地使用权的执行：东阳市江北街道帝景湾1幢2单元702室、2幢301室、1幢1单元402室、1幢1单元501室、2幢902室、2幢701室、1幢2单元701室、2幢1302室、1幢2单元301室、1幢1单元703室、2幢702室、1幢1单元502室。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  方嘏风 审判员  叶向阳 审判员  袁松杰 二〇一九年九月二十三日 书记员  葛嘉明