江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6559号原告：无锡市锡城中山房产服务有限公司。法定代表人：蒋晓峰，无锡市锡城中山房产服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。被告：丁晓红，男，1971年12月15日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：冯玉平，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晨蕊，江苏海辉律师事务所律师。原告无锡市锡城中山房产服务有限公司（以下简称中山房产）与被告丁晓红居间合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年7月4日、7月18日公开开庭进行了审理。原告中山房产的委托诉讼代理人许婷华，被告丁晓红及其委托诉讼代理人冯玉平、吴晨蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中山房产向本院提出诉讼请求：1.丁晓红支付居间服务费51360元；2.本案诉讼费用由丁晓红承担。事实和理由：其作为居间方介绍坐落于无锡市房屋给许建清，并且促成房屋所有权人丁晓红、丁海林、刘建梅与许建清于2016年8月23日签订了《无锡市房屋转让合同》（合同编号0XX7)。合同签订后，丁晓红未能按照合同约定履行相应义务，构成违约。故丁晓红应根据合同约定支付其居间服务费51360元。故其为维护自身合法权益，诉至法院，望依法裁决。丁晓红辩称，1.案涉房屋买卖没有居间成功，依法不应当支付居间报酬。因案涉房屋系其与他人共有，在其他共有人未同意出售房屋，且中山房产未催告其他共有人追认的情况下，案涉合同对买方不生效，不能认定居间成功；双方未签订网签版买卖合同，而网签合同应作为居间成功的标志；2.无论是否居间成功，中山房产仅履行了部分合同义务，不可能全额要求支付居间报酬；在居间没有成功的情况下，买方许建清已支付20900元居间服务费，该费用足以弥补中山房产从事居间活动支出的必要费用；3.中山房产在居间过程中，未尽到审慎核实义务，在明知房屋存有共有人的情况下，仍促进其与买方签订买卖合同，在其明确表明解除房屋买卖合同后，未及时告知买方，仍要求其继续履行合同。中山房产未按其指示处理委托事务、未及时退还已收取房款，导致其损失扩大。其将视情况向中山房产主张权利。综上，请求法院驳回中山房产对其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：无锡市茂业豪园2-1503室房屋（以下简称案涉房屋）系丁晓红、刘建梅、丁海林共有。2016年8月23日，丁晓红（甲方）、许建清（乙方）在中山房产（丙方）的居间下签订《无锡市房屋转让合同》（以下简称案涉合同），合同落款甲方共有人（签字）处有丁晓红代签的“刘建梅”、“丁海林”。案涉合同约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价格为1712000元；代理佣金由乙方承担51360元，在签约当日付清；甲方委托中介公司帮助出售房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；乙方委托中介公司帮助购买房产，并代办不动产证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记等相关事宜；甲方保证房产权属清楚，代理有效，有全权出售该房产，否则需承担全部责任；甲乙双方有任何影响合同履行、过户等特殊情况的，必须及时告知中介公司及对方；任何一方逾期5天以上未履约的，视为悔约，悔约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3%计算）及因此给中介公司造成的其他损失；产权人确保共有人同意出售此房及合同所有条款且确保能到场签字、过户，否则产权人承担一切责任等（该条由中山房产工作人员陈群手写）。当日，许建清向丁晓红支付定金50000元。2016年9月12日，许建清以本票方式将1042000元交由中山房产保管。10月29日，丁晓红向许建清发出告知书，载明：案涉房屋其他所有权人对丁晓红未经同意擅自签订的合同不予认可。11月16日，许建清因案涉房屋纠纷诉至本院，要求确认房屋买卖合同解除、丁晓红等人退还购房款并赔偿房屋差价损失、迟延履行违约金[（2016）苏0213民初3760号]（以下简称3760号案件），该案审理过程中，中山房产于2017年5月将1042000元购房款返还给许建清。3760号案件判决认定丁晓红对许建清的损失承担70%的赔偿责任，解除许建清与丁晓红房屋转让合同、丁晓红赔偿许建清53.697万元并返还定金5万元。上述判决业已生效。中山房产陈述，在签订合同时，其已经询问丁晓红共有人是否同意、能否到场签字，丁晓红说已征得共有人同意。对此，丁晓红予以否认并表示相反中介人员及购房人许建清承诺，若共有人不同意，只要一周内回复，合同即作废。审理中，本院曾要求中山房产通知经办案涉合同的工作人员陈群、刘芳、刘梦麒到庭陈述，但上述人员均未到庭。在3760号案件中，陈群和刘芳陈述，其二人在案涉合同签订当天，均未向共有人核实是否同意出售案涉房屋，也未听到丁晓红有向任何人核实。刘芳同时称：合同签完、办理完许建清的贷款手续后，刘梦麒曾打电话给丁晓红催要贷款资料，但丁晓红未接电话。2016年10月5日左右，刘梦麒曾约丁晓红、许建清商谈合同解除相关事项；陈群称，案涉合同手写部分除了双方签字、预留联系地址及确认收到定金的字迹外，其余均是其所写，丁晓红也是应其要求代签了刘建梅、丁海林的签字。刘梦麒陈述：其在合同签订后十天左右就电话联系丁晓红，但未果。后再过了十天左右，丁晓红回电称不再出售房屋。2016年9月20日左右其告知许建清，丁晓红不愿意卖房等。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，应坚持诚信原则，为买卖双方提供合法的居间服务。中山房产系专业中介机构，应当依照诚实信用原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，全面客观真实介绍房屋交易流程的规范和可能存在的风险，促使买卖双方在意思表示真实、一致的条件下签订合同，承担相应的交易安全保障义务和责任。而本案中，中山房产并未尽到上述义务和责任：1.中山房产未尽告知义务。根据相关规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知相关事项。现丁晓红否认中山房产的工作人员向其介绍过合同条款，而中山房产亦未能对此进行举证；2.案涉房屋存在共有人，买卖合同需共有人共同签订方能履行，对此，中山房产明知，但其在丁晓红未出示任何共有人委托或同意的证明材料，甚至并未向共有人核实的情况下，即促成丁晓红与购买人签订了房屋买卖合同，因此，中山公司未充分考虑到合同履行的可能性，未向交易双方披露履行不能存在的风险，未尽到交易安全保障义务和责任；3.丁晓红在未能取得共有人同意后，告知了中山房产，但中山房产却未及时告知购房人，且收取了购房人的首付款也未及时退回。此外，案涉合同载明的中介费用结算方式，属格式条款，且根据举证规则可以认定中山房产未作特别提示；从内容上看，该条款实质是不论中山公司的房屋居间行为是否最终促成交易完成甚至合同是否具有履行之可能性，均有权收取房屋实际成交价格3%的居间服务费，该条款存在免除中山公司责任、加重丁晓红责任，排除丁晓红主要权利的情形，应当认定该格式条款无效。根据上述情形，加之案涉合同已被法院判决解除。因此，中山房产要求丁晓红支付居间服务费用的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第一百二十条、第四百二十五条规定，判决如下：驳回无锡市锡城中山房产服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计542元，由无锡市锡城中山房产服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 林丽华二〇一九年九月二日法官助理 应丽燕书 记 员 华 菁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。