北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初430号原告：张俊玲，女，1984年12月16日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：万方泉，男，1977年7月9日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，总经理。委托诉讼代理人：郭术玉，男，该公司部门经理。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。原告张俊玲与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张俊玲的委托诉讼代理人万方泉，被告天洋公司的委托诉讼代理人郭术玉、王鸿吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊玲向本院提出诉讼请求：1.判决天洋公司履行与张俊玲签订的买卖合同义务，将涉案小区临时电改为市政正式供电；2.判令天洋公司赔偿张俊玲违约金304952.53元（暂计算至2019年3月4日，实际计算至天洋公司整改为市政正式供电之日止）；3.诉讼费由天洋公司承担。事实和理由：张俊玲与天洋公司系房屋买卖合同关系。2017年3月21日，张俊玲与天洋公司签订编号为Y2027849的北京市商品房预售合同。合同约定：该房屋坐落于房山新城良乡组团XX-XX-XX地块XXX#楼X层，房屋总价为1275952元，天洋公司应于2017年5月1日前向万方泉交付该商品房。商品房交付条件第十条第2款约定交付时纳入城市供电网络并正式供电；第十条第4款约定燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如未在约定的交付日达到以上交付条件，天洋公司按合同十二条约定买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。张俊玲按合同约定履行了全部义务，时至收房日天洋公司却并未按合同约定达到交付的全部条件，燃气未能与城市燃气管网连接、未能保证燃气供应。无奈收房后张俊玲所在的小区也经常发生断断续续停电现象，严重影响了张俊玲的正常生活，给张俊玲带来了诸多不便和损失，后经和供电局沟通才知道天洋公司为小区提供的是临时供电，也未按合同约定履行达到市政供电的义务。对此，张俊玲多次和天洋公司协商履行合同及违约事宜无果，无奈诉至法院。天洋公司辩称，我公司于2017年3月21日与张俊玲签订北京市商品房预售合同，约定交房日期为2017年5月1日，实际交房要根据银行的付款情况，根据约定的交房条件，我公司并未逾期交房，而且合同未约定违约金的计算方法。关于商业用电的问题，供电机关不能提供一户一表，都需要到小区购电，对原告违约金计算方法存在异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，张俊玲与天洋公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定张俊玲向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团XX-XX-XX地块XXX#楼第X层XXX号房屋一套（现名称为XX路X号院X号楼XXX），房屋规划性质为商业，房屋总价款1275952元，天洋公司应当于2017年5月1日前向张俊玲交付该商品房。该预售合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款为基础设施设备的约定。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）X。预售合同第十二条关于逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。2017年4月10日张俊玲收到了天洋公司的交房通知，张俊玲于4月30日办理了交房手续。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电。关于涉案项目的供用电情况，本院向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。2019年1月8日，由房山区阎村镇肖庄村经房山区到房山区阎村镇元武屯村良乡物流基地10KV长阳路、长虹路迁改工程取得建设工程规划许可证。本院认为，张俊玲与天洋公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。张俊玲主张天洋公司至今未按照合同约定提供正式供电，并据此主张预售合同第十二条约定的逾期交房违约金。天洋公司则认为供电不符合合同约定不适用预售合同第十二条，预售合同并未就供电违约的违约责任进行约定，即使应承担违约责任，违约金金额及计算标准请求法院予以减少。对此，本院考虑如下，依据查明的事实，张金玲购买的房屋自2017年5月1日至今，合同约定的纳入城市供电网络并正式供电未达到开通条件，天洋公司虽向张俊玲提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定，但并不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定的问题，对张俊玲确实会造成一定影响，张俊玲称其诉求中主张的违约金实质也包含了因天洋公司未按照合同约定提供正式供电给其造成的违约损失，本院综合考虑张俊玲遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算违约损失至法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向张俊玲给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元。张俊玲要求天洋公司将涉案小区临时电改为市政正式供电，但正式供电手续的办理、设施建设涉及到多个单位，本案中不宜进行处理，故对张俊玲的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张俊玲支付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失一万二千元；二、驳回原告张俊玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百七十四元,由原告张俊玲负担五千六百四十元（已交纳），由被告北京天洋基业投资有限公司负担二百三十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李跃坤人民陪审员  宋曙光人民陪审员  李风华二〇一九年九月二十四日书 记 员  张 楠