云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1486号上诉人（原审原告）：文军，男，汉族，1987年6月17日生，四川省绵阳市人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：孙运桢，上诉人文军之妻。上诉人（原审原告）：孙运桢，女，汉族，1988年6月18日生，云南省宣威市人，云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C；住所：曲靖市翠峰西路。法定代表人：冯玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏跃瑞，男，汉族,1984年11月29日生，系曲靖安厦房地产集团有限公司员工。上诉人文军、孙运桢因与被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司（以下简称“安厦房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实或理由，故对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人文军、孙运桢上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人于判决生效后90日内为上诉人办理《土地使用权证》；2.判令被上诉人支付自2016年1月7日起至上诉人实际取得《土地使用权证》之日止的逾期办理房屋产权相关证书的违约金（以已付购房款总额为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率4.75%计算），暂算至2019年1月7日的数额60277元；3.由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人已经向被上诉人交纳了办理房屋产权相关证书所需的全部资料，并且被上诉人据此办理了《房屋产权证书》，但一审法院错误认定上诉人没有提交资料并判令上诉人需要提交资料。2016年6月，上诉人向被上诉人提交了办理房屋产权相关证书所需的全部资料，并且提交了《夫妻财产约定协议》的公证书，要求被上诉人将房屋产权相关证书办理为两上诉人共有；被上诉人收到办理房屋产权相关证书所需的全部资料后，拒绝向上诉人出具收取资料的证明或凭证，但被上诉人在2016年9月27日办理了两上诉人共同共有的《房屋所有权证》。上诉人在庭审过程中提交了《房屋所有权证》的扫描件（证件原件在建设银行抵押中），但一审法院拒不采信、错误认定上诉人“未举证证明何时向被告提供办理产权登记手续所需的全部文件资料”。被上诉人早于2016年9月27日前，已收到上诉人提交的办理房屋产权相关证书所需的全部资料，上诉人不需要再向被上诉人提交任何资料，也没有任何其他资料可以提供，但一审法院却错误认定上诉人没有提交办理《土地使用权证》的资料，并判决由被上诉人在“收到原告文军、孙运桢提供办理产权登记资料之第二日起30日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”2.上诉人的《土地使用权证》无法办理，是因为被上诉人根本没有完成土地分宗、落宗手续，而不仅仅是被上诉人没有报送资料，但一审法院却错误认定被上诉人仅有向“房屋所在地房地产行政主管部门报送资料”的义务，是严重的事实认定错误。2011年5月24日，被上诉人与上诉人签订《商品房购销合同》至今，被上诉人以出让方式取得位于曲靖市西城街道珠源西路南侧、瑞和西路西侧编号008-（006）-002号地块的土地使用权手续一直不完备，导致长达八年的时间无法为业主办理分宗、落宗手续；若一审法院仅仅只是判令其报送资料，被上诉人大可以已经报送资料、不具有办证义务为由不承担任何违约责任，一审判决就是在间接保护被上诉人的非法利益。3.被上诉人的违约行为自2013年7月延续至今，上诉人与小区数名业主不断主张权利，一审法院却错误的认为上诉人未能就其违约行为进行举证，故应承担不利后果。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第（五）关于违约责任问题第29条“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限之次日起计算诉讼时效期间。”上诉人与被上诉人所签订《商品房购销合同》第十二条约定“在甲方（被上诉人）收到资料后180个工作日内办理，乙方（上诉人）属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房管处或贷款银行代管”；上诉人自2012年11月26日接收房屋向被上诉人提交办理房屋产权相关证书所需的资料并直接相应费用，但被上诉人拒绝提供收取凭证并用各种理由推诿未能及时办理证件，至2016年3月，上诉人就《夫妻财产约定协议》办理公证，并将公证书提交给被上诉人要求办理共同共有证件，若上诉人未提交资料，被上诉人是如何办理《房屋所有权证》并交至贷款银行代管的。被上诉人常年违约，上诉人及小区数名业主多次主张，被上诉人才于2018年6月7日在小区张贴《关于办理不动产权证的情况说明》，一方面承认自己违约，另一方面承诺“将于2018年12月31日完成盛华苑、翠湖湾土地分宗、落宗相关手续办理，具备不动产权登记办理条件。”但被上诉人再次言而无信，难道那么多的客观事实还证明不了被上诉人持续违约的行为吗。二、上诉人主张的违约金应当得到支持。1.被上诉人应当支付违约金属于上诉人的持续性债权。上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》虽未约定逾期办证的违约责任，但是被上诉人的违约行为一直存在且持续，并且双方在合同内约定的违约责任均是以日为单位，累计计算违约金数额的；那么上诉人从其作出办证承诺的2018年6月7日，倒推30个月累计计算违约金数额并无不妥。2.—审法院应当判令被上诉人按照银行同期贷款利率支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被上诉人应当自房屋交付（2012年11月26日）之日起的90日内（即至2013年2月25日前）为上诉人办理房屋所有权属证书，被上诉人持续六年违约，应当按照银行同期（五年以上）贷款利率4.90%向上诉人支付自2013年2月26日起至土地使用权证办理完毕之日止的违约金，但上诉人仅仅按照银行同期（1-5年）贷款利率4.75%向上诉人支付自2016年1月7日起至土地使用权证办理完毕之日止的违约金，于法有据，一审法院应当支持。三、一审法院适用法律都正确，却没有按照法律规定进行判决。一审法院适用《合同法》第四十四条认为合同成立合法有效，适用第六十条第一款认为合同双方应当履行己方义务，适用第一百零七条认为违约应当进行赔偿，甚至使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定认为被上诉人违约应当赔偿违约金，但却判决被上诉人无需对以前的违约行为承担违约责任，甚至为上诉人办理产权证的基本权利增加了“自被上诉人收到上诉人提交的资料”这种上诉人本来就无法证实的义务，进而导致一审判决永远不具有强制执行力，被上诉人输了诉讼却根本不需要承担责任的荒唐结局。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，被上诉人的违约行为持续至今，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定判令被上诉人于判决生效后90日内为上诉人办理产权证书，无需上诉人再提交资料；同时判令被上诉人按日承担违约金、并承担本案全部诉讼费用。被上诉人安厦房地产公司辩称，对原审判决认定事实、法律适用、判决结果认可，请求驳回上诉，维持原判。文军、孙运桢向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后90日内为原告办理不动产权证书；2.判令被告支付自2016年1月7日起至原告取得不动产权证之日止的逾期办理房屋产权相关证书的违约金（以已付购房款总额为本金按照中国人民银行规定的同期贷款利息计算），暂算至2019年1月7日为60277元；3.诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，变更诉讼请求第1项为：被告于判决生效后90日内为原告办理土地使用权证书。一审法院认定事实：原告文军于2011年5月24日与被告曲靖安厦房地产集团有限公司签订《商品房购销合同》约定，由原告文军购买被告开发的房屋一套，合同对双方的权利义务等作了约定，被告房屋交付后，在收到原告提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用后180个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证。2012年11月26日原告文军向被告支付了全部购房款435688元，并于同日支付了房屋契税、房产证办理费等相关费用，被告于同日向原告交付了房屋。2013年2月19日二原告登记结婚，并对夫妻财产作了书面约定，将房屋约定为夫妻共同财产，并于2016年3月21日由曲靖市珠江源公证处作出（2016）云曲珠江源证字第2921号公证书。被告于2018年6月7日作出《关于办理不动产权证的情况说明》，根据不动产权登记政策，安厦集团营销管理中心协调相关部门，将于2018年12月31日完成盛华苑、翠湖湾土地分宗、落宗相关手续办理，具备不动产权登记办理条件。原告以被告至今未办理产权证书为由起诉并提出前述诉请。一审法院认为，原告文军与被告曲靖安厦房地产集团有限公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告认为原告孙运桢不是本案合同的相对方，其诉讼主体不适格的问题，二原告对一方婚前财产作出书面约定，将房屋约定为夫妻共同财产，并进行了公证，孙运桢与本案有直接利害关系，其诉讼主体适格。关于被告认为本案违约金主张已过诉讼时效的辩解，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第（五）关于违约责任问题第29条“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”依据合同约定，被告房屋交付后，在收到原告提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用后180个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证。原告文军于2012年11月26日向被告曲靖安厦房地产集团有限公司付清了购房款及交纳了办理证照所需各项费用，被告曲靖安厦房地产集团有限公司于同日向原告文军交付了房屋。但原告未举证证明何时向被告提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料，本案违约金的主张应以被告构成违约条件成就时起计算，原告举证不能，承担不利后果。其主张的2016年1月7日至2019年1月7日期间违约金已过法定期限届满之次日起三年（自被告房屋交付后之第二日起计算），不予支持。关于原告要求被告于判决生效后90日内为原告办理土地使用权证书的诉请，依据被告曲靖安厦房地产集团有限公司2018年6月7日作出《关于办理不动产权证的情况说明》中，将于2018年12月31日完成盛华苑翠湖湾土地分宗、落宗相关手续办理，具备不动产权登记办理条件，原告该项诉请，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后收到原告文军、孙运桢提供办理产权登记资料之第二日起30日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并协助原告文军、孙运桢办理房屋土地使用权证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司在本判决生效后收到原告文军、孙运桢提供办理产权登记资料之第二日起，原告文军、孙运桢在90日内未能取得房屋土地使用权证书，被告曲靖安厦房地产集团有限公司以原告所付购房款人民币435688元按中国人民银行同期贷款利率向原告文军、孙运桢支付违约金至实际履行上述义务之日止。三、驳回原告文军、孙运桢的其他诉讼请求。案件受理费1307元，由原告文军、孙运桢承担1207元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担100元。二审期间，当事人未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。二审审理查明，文军（乙方）于2011年5月24日与安厦房地产公司（甲方）签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等），并交纳办理房屋所有产权证所需的相关费用；甲方收到乙方提交的上述所有文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权；房屋所有权办理完毕后，乙方属一次性购房的，由甲方把所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房管处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋产权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书）并交纳办理国有土地使用权证的相关费用。在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担。”上诉人文军主张其“于2012年11月26日接收房屋时，向被上诉人安厦房地产公司提交了办理房屋权属证书所需的资料。”但没有提交证据证明该事实主张，故对该事实不予认定。上诉人文军、孙运桢在上诉状中陈述“2016年6月向被上诉人安厦房地产公司提交办理房屋权属证书的全部资料。”结合诉争房屋登记时间和打证时间为2016年9月27日的事实，应当认定上诉人文军、孙运桢于2016年6月提交房屋权属登记办证资料的事实存在。另查明，2014年11月24日，国务院发布中华人民共和国国务院令（第656号），公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。2015年6月29日，国土资源部以第63号令公布《不动产登记暂行条例实施细则》，并自公布之日起施行。2016年11月15日,曲靖市人民政府印发《关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的通知》，自2016年11月24日起，曲靖市麒麟区区全托管马龙范围）实施不动产统一登记。2018年6月7日，被上诉人安厦发地产公司在诉争房屋所在小区张贴《关于办理不动产权证的情况说明》，载明：根据不动产登记政策，安厦集团营销管理中心协调相关部门，将于2018年12月31日完成盛华苑、翠湖湾土地分宗、落宗相关手续办理，具备不动产权登记办理条件。本院认为，上诉人文军与被上诉人安厦房地产公司订立《商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人文军按照约定支付了购房首付款并通过住房按揭贷款付清了购房款，已全面履行了自己的合同义务。被上诉人安厦房地产公司按约交付房屋后，上诉人文军、孙运桢于2016年6月提供了办证所需的材料，考虑不动产统一登记制度实施中的政策变化及法律法规规定办理权属登记证书的合理时间，被上诉人安厦房地产公司应当按照承诺时间，于2018年12月31日前提交资料申请办理不动产权属登记证书。上诉人文军、孙运桢未能按期取得不动产权属证书，应认定被上诉人安厦房地产公司构成违约，文军、孙运桢有权要求其支付违约金。双方当事人在合同中没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案违约金以已付购房款总额435688元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，计算时间自2019年1月1日起至上诉人文军、孙运桢实际取得不动产权属证书之日止。综上所述，上诉人文军、孙运桢的上诉请求部分成立。基于二审查明的案件事实，对一审判决结果作相应变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初606号民事判决第一项为：曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后90日内，向不动产登记机关提交办理不动产权属证书所需的资料，并协助文军、孙运桢申请办号房屋的不动产权属证书；二、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初606号民事判决第二项为：由曲靖安厦房地产集团有限公司向文军、孙运桢支付逾期取得不动产权属证书的违约金，以已付购房款总额435688元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利率标准4.75%计算，计付时间自2019年1月1日起至文军、孙运桢实际取得不动产权属证书之日止；三、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初606号民事判决第三项；四、驳回文军、孙运桢的其他诉讼请求。一审案件受理费1307元，由文军、孙运桢共同负担850元，曲靖安厦房地产集团有限公司负担457元；二审案件受理费1307元，由上诉人文军、孙运桢共同负担850元，被上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司负担457元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年九月二十日书记员  陈 蔚