河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10738号上诉人（原审原告）：冯子森，男，1997年7月11日出生，汉族,住正定县。委托诉讼代理人：吴洋，河北卓联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恒友，河北卓联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯永淼，男，1973年8月29日出生，汉族，住正定县。被上诉人（原审被告）：杜明明，男，1987年7月23日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：李凤然，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。上诉人冯子森因与被上诉人杜明明、冯永淼确认合同无效纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯子森的委托诉讼代理人吴洋，被上诉人杜明明及其委托诉讼代理人李凤然，被上诉人冯永淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯子森上诉请求：1、依法撤销河北省正定县人民法院(2019)冀0123民初1708号民事判决书；二、依法确认二被上诉人于2016年7月18日所签订的《房产买卖合同》无效；三、本案诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予以撤销。一、上诉人未授权（包括口头授权或是书面委托）被上诉人将涉案房屋出售，上诉人不知晓涉案房屋出售一事，仅知晓涉案房屋被出租一事。一审法院认定上诉人知晓涉案房屋被出售一事明显系猜测，无任何客观依据。首先，被上诉人杜明明承租涉案房屋一事，上诉人不否认自己知晓此事，但知晓并同意出租涉案房屋，甚至是租金由其父即被上诉人冯永淼直接收取一事，从法律关系来讲属于不动产使用权及债权，上诉人允许其父冯永淼代自己行使此权利。但出售涉案房屋则系变更不动产的所有权，其所涉及的民事权利及义务完全不同，且出售与出租，就公民个人而言，意义完全不同，所涉财产利益更是相差极大。一审法院就上诉人知晓涉案房屋出租一事便推断上诉人对涉案房屋出售一事也知晓并同意，明显牵强。其次，涉案房屋购买时，上诉人尚未成年，其父作为冯子森法定代理人代上诉人在“买受人签章”处签字摁印系法律允许的合法行为。该事实与被上诉人冯永淼无权出售涉案房屋的事实没有直接关联。再次，针对被上诉人冯永淼交付给被上诉人杜明明业主手册、物业服务手册中均系冯永淼代替冯子森签名的事实，上诉人要进一步说明并强调，上诉人虽然已经成年，但尚不足以经济独立，是正在上大学的学生，经常不在家居住，类似业主手册、物业服务手册等均放于家中，由父母保管。但上诉人对于其父冯永淼何时拿走此类手册等均不知情，其父冯永淼的行为属于无权代理。至于冯永淼配合办理水电等更名手续事宜及代上诉人签名的事实，上诉人均不知情，此举仅能说明其父冯永淼无权代理、物业等部门存在审查不严格等过错，上诉人将保留对该相关更名部门追究法律责任的权利。最后，尽管被上诉人杜明明缴纳购房款，均系被上诉人冯永淼收取并出具的收据，但该事实上诉人根本毫不知情。以上一审法院查明的四个客观事实，纯系上诉人冯永淼的个人行为，仅能证明被上诉人冯永淼无权代理的行为。上诉人冯子森对出售本人名下涉案房屋一事不知情，且知晓此事后明确进行反对并及时通过诉讼维权。结合以上事实，一审法院推测冯子森对于涉案房屋出售一事知晓并认同无任何客观事实依据。二、一审法院认定冯永淼作为冯子森的代理人与杜明明签订《房屋买卖合同》，认定冯子森与冯永淼之间的法律关系为委托代理关系，属于适用法律错误。从上诉人冯子森的客观行为分析：第一，上诉人冯子森未出具任何书面授权（包括委托书、声明书、证明等材料），且未在短信、微信等常用联系方式上同意将出售涉案房屋一事委托给其父冯永淼；第二，上诉人冯子森未向任何其他人明确表示过想要出售涉案房屋，并将出售涉案房屋一事委托给其父冯永淼；第三，上诉人冯子森在得知涉案房屋由出租转为出售一事（也即收到杜明明诉冯永淼、冯子森房屋买卖合同一案的传票）后，立即向其父冯永淼表示反对出售涉案房屋，并提起诉讼维护自己的合法权益。从杜明明的客观行为分析，第一、被上诉人杜明明对于上诉人冯子森的身份信息是明知的，也即杜明明知晓涉案房屋买卖时上诉人已经成年，系涉案房屋所有权人；第二，被上诉人杜明明知晓被上诉人冯永淼非涉案房屋所有权人，其在与被上诉人冯永淼签订房屋买卖合同时，其未按照社会常理要求被上诉人提供授权委托书等有效授权文书，也未要求亲自向上诉人核实委托代理情况。合同签订的时候，被上诉人杜明明对于冯永淼在《房屋买卖合同》的“卖方”处直接署名的行为未提出任何异议。因此，被上诉人杜明明作为买方，作为合同一方当事人，未尽到审慎审查的注意义务，本身存在严重过错。另外，根据我国民法总则中第六十三条的规定，代理行为是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。我们可见的是，《房屋买卖合同》的卖方署名为“冯永淼”，被上诉人冯永淼以自己的名义实施的该买卖房屋的行为，而非以被代理人的名义。既是以本人名义，又何来代理一说？综上，上诉人未授权被上诉人冯永淼出售涉案房屋，知晓该事实后未作任何追认，且及时提起民事诉讼维护自身合法权益。一审法院在无任何客观依据的情况下猜测上诉人对涉案房屋出售一事知晓并认可，属于认定事实错误；认定被上诉人冯永淼作为上诉人的代理人，更是无任何法律依据，属于适用法律错误。故上诉人依法提出上诉，恳请贵院依法支持上诉人的诉讼请求。冯永淼答辩称，无意见，认可上诉人意见。杜明明答辩称，第一，上诉人的上诉理由不成立，本案不属于合同法规定的无效合同的情形。第二，上诉人在上诉状中认为原审法院是猜测的事实，于法无据，一审庭审时我方有证人雍某和王某当庭作证，能证实房屋买卖合同签订以后，冯永淼、冯子森父子二人一起经买卖房屋应当给付买受方的原始商品房买卖合同、业主手册、购房发票等所有的手续均已交付给杜明明，由此能够证实冯子森知情并同意。第三，办理燃气过户费，按照正定县当地的程序必须有冯子森持有身份证和杜明明一起办理才能够变更。庭审时上诉方对此没有异议，因此上诉人的第一条上诉理由不成立。其次，本案涉案房屋先租后买，几方当事人都住在上下楼之间，是邻居关系。房屋购买合同签订后，杜明明就对房屋进行了长达半年时间边装修、边营业。杜明明开的是诊所，当时冯子森放暑假和寒假期间均在家中居住，证人也能够证实这一点，故上诉人的第二条理由不成立。第三，上诉状中提到的冯永淼和冯子森父子之间不存在委托法律关系，并用上诉人的客观行为分析，以及被上诉人杜明明的客观行为分析。而人民法院审理案件并非是分析得出事实结论，应当以事实为根据，以法律为准绳。被上诉人杜明明在一审庭审时，包括冯永淼本人均认可房屋买卖合同有效，且冯永淼当庭认定除了房屋买卖合同签订时，冯子森在场，后来他承认我们后交的10万元，年底他自己领不动产证书的时候，所有的手续也是由他自己办的，由此构成了表见代理。而且鉴于双方的父子关系，那么除了他们父子以外的任何一个第三人，按照公序良俗原则，都有理由相信父亲的行为能够代替儿子的意思表示。因为买房子时他儿子未成年，当时已经住了好几年了，双方都认可孩子才十几岁，因此上述的事实能够充分的证明该房屋无论是出租、出售，冯子森都知情并默认和同意，这场诉讼的引起，只是因为正定的房屋涨价厉害，而且冯子森就以自己只满了18岁，超四天为由提起的诉讼。我们认为原审法院根据民法总则第七条诚信原则和合同法第402条的判决，属于认定事实清楚，适用法律正确，维护了当地房地产买卖市场的稳定，而且符合当地的公序良俗。上诉人的第二大条上诉理由不成立。综上，恳请二审法院依法查明事实，驳回上诉。冯子森向一审法院起诉请求：一、请求依法确认冯子森、杜明明于2016年7月18日签订的《房产买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由冯子森、杜明明承担。一审法院认定事实：被告冯永淼与原告冯子森系父子关系。2016年7月18日被告冯永淼（售房人）与被告杜明明（购房人）签订《房屋买卖合同》，主要内容为，冯永淼将座落于正定镇兴德路88号8号楼3单元102室，建筑面积91.5平方米的房屋出卖给杜明明；实际成交价格42万元；双方应当在付首付款当日自行交割手续；双方协商一致同意首付款17万元，剩余房款25万元房本下来后办理过户贷款等违约、免责条款。合同签订当日杜明明给付冯永淼首付款17万元，冯永淼将《正定县商品房买卖合同》即购房原始合同、业主手册、住宅使用说明书、购房原始发票等与房屋相关的原始凭证及手续交付杜明明。后冯永淼配合将房屋的用电户名变更为被告杜明明。2018年1月12日，杜明明给付冯永淼房款10万元，冯永淼向其出具收据。2018年7月8日，房管部门颁发了涉案房屋的不动产权证书，2018年年底冯永淼领取该证书。另查明，杜明明在与冯永淼签订《房屋买卖合同》之前便承租使用该房屋。2013年12月1日，冯永淼（出租方、甲方）与杜明明（承租方、乙方）及正定县和顺房产中介所（丙方）在中介所签订《和顺房产中介所房屋租赁合同》，主要内容为冯永淼作为出租方将壹江城8-3-102出租给承租方杜明明使用，租赁期限3年即2014年12月1日至2017年12月31日等。上述事实，有原、被告提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同、被告提交的正定县商品房买卖合同、供气合同、收据等证据及庭审笔录在卷作证，法院予以认定。现原告主张被告冯永淼系未经其同意，擅自将其房屋出售，要求确认二被告于2016年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效。被告冯永淼承认是背着原告卖的房屋，但认为买卖合同有效。被告杜明明则认为原告与被告冯永淼在房价涨价后，违背诚实信用原则，主张买卖合同无效；该合同系冯永淼代替原告所签，属于表见代理，应为有效。一审法院认为，通过庭审可以查清以下事实：1、2013年12月1日，冯永淼以其为出租人与杜明明签订租赁合同，将涉案房屋出租给杜明明，2014年至2016年间，杜明明作为承租人实际使用涉案房屋，并一直由冯永淼收取租金；至2015年7月11日冯子森年满十八周岁，此期间，原告冯子森与冯永淼一家人即居住于楼上202室，冯子森对其父出租房屋的事实不可能不知晓，但冯子森未提异议；2、涉案房屋系2013年12月31日由冯永淼为冯子森购买，虽购房原始合同即《正定县商品房买卖合同》中买受人为“冯子森”，但“买受人签章”处的“冯子森”签字系由其父冯永淼代写并按捺；3、在冯永淼交付给杜明明的业主手册、物业服务手册中均系冯永淼代替冯子森签名，涉案房屋不动产证书的领取人也为冯永淼；4、在杜明明两次缴纳购房款时，均系冯永淼收取并向杜明明出具的收据，以上事实足以证明冯子森将办理涉案房屋的事宜均委托于其父冯永淼，冯永淼与冯子森形成代理关系，且在冯永淼将购房原始合同、业主手册等交付给杜明明、并配合办理水电等更名手续后，杜明明应已知晓该涉案房屋系在冯子森名下，但冯永淼的行为足以使杜明明产生冯永淼系冯子森代理人的信赖，故杜明明与冯永淼签订了《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故虽本案《房屋买卖合同》的签订人系冯永淼及杜明明，但该合同的合同相对方应为冯子森与杜明明，冯子森应承担该合同责任。综上，法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。冯永淼作为冯子森的代理人与杜明明签订的《房屋买卖合同》，内容合法有效，冯子森与买受人杜明明均应诚信履行，故冯子森要求确认《房屋买卖合同》无效的诉求，无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告冯子森的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担40元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案中，上诉人冯子森与被上诉人冯永淼系父子关系，涉案房屋系2013年12月31日由冯永淼出资购买，《商品房买卖合同》中显示买受人为冯子森（当时系未成年人），购房合同、业主手册、物业服务手册相关签字均由冯永淼代签，涉案房屋的出租及收取租金事宜均由冯永淼办理，租赁期间冯子森年满十八周岁（2015年7月11日）后由冯永淼继续收取租金、与被上诉人杜明明签订《房屋买卖合同》并两次收取房款、向杜明明交付业主手册和物业服务手册、配合将房屋的用电户名变更为杜明明、领取涉案房屋的不动产证书，且在冯永淼将购房原始合同、业主手册等交付给杜明明、并配合办理水电等更名手续后，杜明明应已知晓该涉案房屋系在冯子森名下，冯永淼的行为足以使杜明明产生冯永淼系冯子森代理人的信赖，原审根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，认定本案《房屋买卖合同》的签订人虽系冯永淼与杜明明，但该合同的合同相对方应为冯子森与杜明明，冯子森应承担该合同责任，并无不当。另外，考虑本案当事人的实际居住情况、冯子森直至本案起诉之前对冯永淼的以上行为均未表示异议等情况，冯子森提起本案确认合同无效之诉亦有违诚信，不应支持。综上所述，冯子森的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人冯子森承担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  李 伟二〇一九年九月二十三日法官助理梁阔书记员杨岚