湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0502民初2894号 原告宜昌阿拉丁商业管理有限公司(以下简称阿拉丁公司)，住所地宜昌市西陵区夷陵路51号。 法定代表人罗勇，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人周运秋，肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师。 被告韩庆刚，男，1977年7月17日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 被告宜昌市西陵区冰雪王国游乐场（以下简称冰雪王国游乐场），住所地宜昌市西陵区夷陵大道87号天空之城儿童百货三楼307铺5。 经营者张姝（系韩庆刚之妻），女，1982年7月20日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 被告宜昌市西陵区就是玩玩具商行（以下简称就是玩玩具商行），住所地宜昌市西陵区夷陵大道87号天空之城儿童百货三楼319铺。 经营者韩庆菊（系韩庆刚之姐），女，1975年10月17日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 以上被告共同委托代理人杨傲，湖北诚业律师事务所律师（特别授权代理）。 原告阿拉丁公司诉被告韩庆刚、冰雪王国游乐场、就是玩玩具商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法由审判员李敏适用简易程序于2018年11月21日、12月6日、2019年7月2日三次公开开庭进行了审理。原告阿拉丁公司的法定代表人罗勇及其委托代理人周运秋、肖圣兰，被告韩庆刚、冰雪王国游乐场的经营者张姝、就是玩玩具商行的经营者韩庆菊及三被告共同委托代理人杨傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年1月28日，韩庆刚与原告签订《商铺租赁合同》，约定韩庆刚承租原告位于宜昌市××大道××号天空之城三楼307、319号商铺，用于游乐场、玩具的经营，面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元，合计每月应支付62500元。约定承租方迟延支付租金或其它应缴费用超过15日，原告有权单方面书面通知解除合同，并要求承租方承担违约责任；承租方出现合同第七条第3款情形时，无论原告是否解除本合同，承租方均需支付一个月租金金额的违约金并赔偿相应损失。本合同无论何种原因提前解除或终止后三日内，承租方应在保证商铺墙面、地面、天棚等装修完整的前提下，自动清场将商铺交还原告；承租方违反第六条第5款的约定，应按每日租金的双倍支付迟延退铺期间违约金。2016年4月28日，韩庆刚以307号商铺注册了个体工商户“宜昌市西陵区冰雪王国游乐场”，登记经营者为其妻子张姝，以319号商铺注册了个体工商户“宜昌市西陵区就是玩玩具商行”，登记经营者为其姐姐韩庆菊。三被告自2016年承租以来一直以生意差为由缓交、少交租金，2017年4月彻底停交租金。自2016年4月23日至2018年8月22日一共欠付租金719681元、物业管理费414069元，合计1133750元。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告韩庆刚于2016年1月28日签订的《商铺租赁合同》，三被告立即腾退原告位于宜昌市××大道××号天空之城儿童百货三楼307、319号铺；2.三被告共同向原告支付自2016年4月23日至2018年8月22日欠付的租金719681元、物业管理费414069元，合计1133750元；3.三被告共同向原告支付违约金38143元，并支付自2018年8月23日至实际腾退之日止以2543元／日的标准计算的迟延腾退期间违约金（占用费）；4.本案诉讼费用由三被告承担。 三被告共同答辩如下：1.原告诉称事实与客观事实不符。韩庆刚所签订合同没有实际履行，且租金较高，属于无效合同，该合同只是为了招商引资而使用的。双方履行的合同是原告分别与张姝、韩庆菊签订的《租赁合同》，307、319商铺实际承租人为张姝、韩庆菊，实际使用人也是该二人，与韩庆刚无关。二被告张姝、韩庆菊已经交纳相应租金至2022年12月2日，并不存在欠缴租金的事实。2.原告要求解除与韩庆刚2016年1月28日签订的《租赁合同》没有事实和法律依据。如前所述，真正实际履行人为张姝、韩庆菊，根据交纳租金的情况每月9200元，可以推算租期应至2022年12月2日，并不欠缴原告租金。原告以其合同欠缴租金为由解除合同，没有事实依据。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。 原告为证实自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据： 一、商铺租赁合同，证明：2016年1月28日，韩庆刚承租原告位于宜昌市××大道××号天空之城三楼307、319号商铺，用于游乐场、玩具的经营，面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元。合同第六条第5款、合同第七条第3款、第八条第1款、第八条第2款等还约定了违约责任、单方解除合同、腾退清场等相关内容。 二、韩庆刚2016.5-2018.8租金明细，证明被告2016年4月23日至2018年8月22日共欠付租金719681元、物业管理费414069元，合计1133750元。 三、2016年4月30日-2017年3月租金收据11张，张姝每月交租金的刷卡单7张，2016年7月租金发票2张，共计616250元，韩庆刚，韩庆菊交主卡及水电费的银行流水，证明被告未对原告提供的收据提出异议，原被告一直按照2016年1月28日合同履行，月租金62500元。租金和水电费由韩庆刚，张姝，韩庆菊一起在交，商铺由三人一起经营。 四、10万元保证金收据，转账回单，证明韩庆刚依照2016年1月28日合同支付10万元保证金，而不是被告提交合同的3万元。 五、三层平面设计图，证明游乐场建筑面积为609.2㎡，套内面积402㎡，玩具店建筑面积202.7㎡，套内135㎡，合计811.9㎡（属于房管测量的建筑面积），而不是被告提交合同中的220㎡（游乐场307），80㎡（玩具店319）。 六、叁加公司说明，叁加公司发给张姝的邮件记录，施工参考，证明2016年1月韩庆刚张姝就在开始对游乐场进行装修设计，韩庆刚张姝称在2016年4月20日才与原告签订租赁合同与事实不符；2、叁加公司发给张姝的施工图中，对游乐场，玩具店的面积尺寸有明确注明，说明被告完全知道其承租面积。 七、证人证言，微信截图，游乐场解除合同协议书，工资组成，会员情况，证明2018年2月4日、5日原被告在协商过程中，韩庆刚曾通过周豪向罗勇发送了游乐场解除合同协议书，工资组成，会员情况。有意将307号商铺退租。2018年2月原告与韩庆刚就2016年1月28日签订的合同是否终止履行正在协商，2018年2月韩庆刚也认为双方履行的是2016年1月28日签订的合同。 八、三楼部分租户的商铺租赁合同3份，证明天空之城三楼的租户平均租金138元／㎡／月，韩庆刚签订合同较早且面积较大，标准70元／㎡／月（租金和物管费）低于一般标准符合商业惯例且与合同相符。被告提交的合同中11元／㎡／月与市场租金价格严重背离。 九、原告与雅斯超市的租赁合同，证明原告与雅斯超市签订的天空之城租赁合同租金为300万-500万一年，建筑面积合计7646.14㎡，平均32.7元-54.5元／㎡/月，每年的租金金额是递增的。原告不可能接受11元／㎡／月的亏本价格。 三被告对原告举证质证意见如下：对证据一真实性无异议，但该证据没有实际履行，是为了招商引资。对证据二的账目明细无异议，游乐场、玩具商行是按照张姝、韩庆菊签订租赁合同约定交纳租金，已交至2022年12月2日。对证据三的收据发票的真实性有异议，没有盖章，也没有向三被告出具，是原告自行填写；发票购买方联显示没有送达；金额没有异议，对刷卡单的真实性无异议。对证据四交纳保证金10万元属实。对证据五的真实性有异议，认为属于房管测量只是柱子与柱子之间的空间面积，并不是实际租赁面积，实际租赁面积总共大概是400多㎡，且曾与原告约定，两个商铺中有部分凹进去的部分，因为不好装修和经营，不计算面积，所以合同才写的220和80平方米。对证据六的真实性有异议，认为不能达到原告想要证明的目的。对证据七的真实性有异议，证人证言证人需出庭作证。对于证据八、证据九的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 被告为其抗辩，向法庭提交以下证据： 证据一、物业租赁合同，证明：1、雅斯与原告签订的租赁合同2、原告租赁面积为7646平方米，租金为每年150万元。3、按照原告提供的合同，韩庆刚租赁800平方米一年，缴纳该场地半年的租金；4、韩庆刚的租金合同违背市场规律，其所签的合同显示公平。 证据二、商铺租赁合同，证明，：1、争议的出租地属于张姝、韩庆菊实际经营；2、每月租金为4000元，5000元；3、实际经营者为张姝、韩庆菊，与韩庆刚无关；4、签订时间为2016年4月20日。5、原告与被告张姝、韩庆菊具有租赁合同关系。 证据三、个体工商户登记档案，证明：1、张姝、韩庆菊以租赁合同向宜昌市工商行政管理局西陵分局进行个体工商户申请；2、宜昌市工商行政管理局西陵分局认定两被告租赁合同效力，予以审核备案登记；3、张姝、韩庆菊依法成立为个体工商户，对诉争的场地具有承租权，且应当按照合同履行义务。 证据四、经营明细，证明：1、该诉争的场地由张姝、韩庆菊经营；2、张姝、韩庆菊的营业额3万多元、9396元；3、实际经营者为张姝、韩庆菊，韩庆刚未参与。 证据五、管婷的租赁合同、银行流水，证明：1、租赁面积为300平方米，租金为72000元/年，每月6000元，20元每平米；2、租金为韩庆刚所交；3、张姝、韩庆菊租金也为韩庆刚缴纳；4、韩庆刚的租金合同违背市场规律，其所签的合同显示公平。 证据六、三份租赁合同（复印件），证明：1、原告出租三楼其他商铺的租赁合同；2、租金分别为48000元/年（20元每平米）、96000元/年（32元每平米）、48000元（47元每平米）；3、三楼其他租户的租金与张姝、韩庆菊租金相同；4、韩庆刚的租赁合同未履行，韩庆刚的租金合同违背市场规律，其所签的合同显示公平。 原告对三被告提供的证据一合法性有异议，提出证据来源不清。认为原告缴纳的租金和物业费是分开的，原告与雅斯的租金和物业费的合同也是分开的，而被告提交的只是租金合同。对证据二的真实性、合法性有异议。主要体现在：被告提供的合同从形式上来看，与原告和其他商户签订的合同版本中具体条款明细明显不一致，被告陈述租金已经交到2022年，但合同上写明租期只到2019年。双方各自提供的合同约定租金是按月交付，实际交纳也是按月，但被告并未按其所提供的合同缴纳租金，所有交给租金证据可以证明被告是按照原告提交的合同约定缴纳租金的；所有的商铺租赁合同中都有一个承诺书，是合同的组成部分，但是该份证据中没有。从签订时间上来看，原告提交的合同时间更为合理，天空之城2016年才开业，而被告提交的合同可能是为了办理营业执照所签订的。对证据三的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。租赁合同登记机关并不是工商管理局，是不动产登记局。工商行政管理局也无权对于该合同是否有效进行认定。合同是不是有效，是否履行，要看和合同履行的实际情况是否相符。哪份合同最符合双方实际履行的事实，就应该认定哪份合同实际履行。从该份证据来看，承租方都是没有加盖手印的，而被告提供的证据2中却加盖了手印。说明该份合同在登记之后，另外加盖了手印。对证据四不能证明被告的证明目的，相反可以证明本案的三被告是以家庭为经营单位的经营方式，同时韩庆刚，韩庆菊，张姝都向原告交纳过租金，从形式上符合家庭共同经营模式。对证据五的真实性合法性关联性有异议。对证据六的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 经庭审质证，双方对原告提供的证据二、三、四无异议，予以采信。对于证据一被告认可其真实性，提出没有实际履行。证据五、六、七、八、九，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为没有实际履行原告提供的合同，提供了同一标的物的另两份租赁合同及其他相关证据共六份予以佐证。原告对于被告提供的上述用于证明双方实际履行的租赁合同不是原告提供的租赁合同的六份证据亦不予认可。 本院对上述双方无异议的证据的真实性、客观性、关联性予以认定，查明事实如下： 2016年1月28日，韩庆刚与原告签订《商铺租赁合同》一份，约定韩庆刚承租原告位于宜昌市××大道××号天空之城三楼307、319号商铺，用于游乐场、玩具的经营，面积811.9平方米，租赁期限自2016年4月23日至2019年4月22日，租金按月支付，每月租金38143元、物业管理费24357元，合计每月62500元；审理中被告提供了2016年4月20日，原告分别与张姝、韩庆菊签订了《商铺租赁合同》各一份，约定宜昌市××大道××号天空之城三楼307号商铺由张姝承租，面积220平方米，租赁期限自2016年4月30日至2019年5月1日止，每月租金为5000元。宜昌市××大道××号天空之城三楼319号商铺由韩庆菊承租，面积80平方米，租赁期限自2016年4月30日至2019年5月1日止，每月租金为3000元，物业管理费用1200元。 审理中，原告提出申请1、对宜昌市××大道××号天空之城三楼307、319号商铺的建筑面积、租赁使用面积进行测绘，后补充申请对天空之城租赁区域的公摊率及套内建筑面积进行鉴定。2、对天空之城同地段、同时段（2016年4月）、同楼层（三楼）、同类经营（游乐场、玩具百货）的租金水平进行评估。 经本院委托，宜昌几何测绘科技有限公司于2019年4月16日出具《房产面积实测技术报告书》，鉴定套内面积:1、307游乐场营业面积：362.06㎡，2、319玩具商行营业面积79.95㎡，3、配电房面积：28.53㎡（307游乐场非营业办公室用房），4、办公室面积26.4㎡（消防楼梯间非营业办公室），5、307争议部位1：5.52㎡，6、307争议部位2：34.03㎡，7、319双方有争议部位3:4.97㎡。其中5至7项（营业部位卷闸门与走道地胶之间，申请方提出应计算为营业面积，被申请方提出为通道部分，不应计入营业面积）。8、319-1双方有争议部位49.40㎡，（现场实际使用为仓库，申请方提出应计算为营业面积，被申请方提出为仓库，不应计入营业面积）。关于申请方提出租赁使用面积的鉴定，因房屋已装修，无法作出。阿拉丁公司支付鉴定费3500元。双方对于租赁面积的鉴定报告书的真实性无异议，根据庭审质证，原告认可第3配电房面积28.53㎡是无偿提供给被告使用的仓库，第8项是被告在诉讼过程中为了使测绘面积接近其提供的二份合同，移动货架形成仓库。因测绘是不含公摊的面积，从测绘面积看含争议面积为535.93平方米，除以得房率66.14%，建筑面积为810.3平方米，与原告主张的合同面积只存在1.1平方米的误差。被告则提出第3、8项为原告提供的仓库。鉴定是实际经营使用的面积，认可实际租赁使用面积为442.01㎡（1+2）。 2019年5月27日宜昌华海资产评估合伙事务所出具《评估结果意见函》，载明307、319商铺，单位月租金（元／㎡.月）50-59。原、被告均对该评估意见提出异议，原告作为申请方提出评估意见有失公正，拒交评估费。 另查明，从2016年4月30日到2017年3月，三被告实际向原告缴纳租金合计616250元，交纳押金10万元。 2019年7月14日，阿拉丁公司提交《情况说明》，冰雪王国游乐场、就是玩玩具商行于2019年5月12日退场。冰雪王国游乐场于2019年7月15日提交《情况说明》，提出阿拉丁公司于2019年4月25日对游乐场断电、封门，2019年5月11日砸了游乐场。就是玩玩具商行于2019年7月15日提交《情况说明》，提出2019年4月26日对就是玩玩具商行断电，于2019年5月6日强制拆除了店内部分设施。 本院认为，一、本案的合同关系及承担民事责任的主体租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告提交的被告缴纳租金的事实，可以认定原、被告双方存在租赁合同关系。本案中被告对于冰雪王国游乐场租赁宜昌市××大道××号天空之城三楼307商铺，就是玩玩具商行租赁宜昌市××大道××号天空之城三楼319商铺并无异议，因被告韩庆刚与被告游乐场经营者张姝系夫妻关系，可认定韩庆刚共同参与经营上述商铺，韩庆刚与被告玩具商行经营者韩庆菊系姐弟关系，三被告已交纳的押金10万元以及租金616250元中每期租金数额并未与各自租赁的商铺一一对应，故应当认定三被告为租赁合同关系的共同承租人。 二、原告诉讼请求是否应予支持问题在原、被告双方对租赁面积、价格、租赁期限产生争议时，根据《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，原、被告的租赁合同关系应以实际履行的合同的来确定。审理中，因双方争议的焦点是原、被告之间实际履行的是原告提交的合同还是被告提交的合同，双方对租赁面积及价格各持一词，在举证质证过程中，出现三份针对同一租赁物的租赁合同，因为三份合同指向同一标的物，原告举证的合同与被告举证的两份合同在租赁面积及租赁价格上出现较大差异，且均加盖原告公章。经询问原被告双方，双方同意就该租赁标的物进行实际面积的测量以及同类地段同一时间段同类经营出租价格进行评估，以确定双方实际履行的租赁合同。原告申请了对出租物宜昌市××大道××号天空之城三楼307、319号商铺的建筑面积、租赁使用面积、公摊率及套内建筑面积进行测绘，对天空之城同地段、同时段（2016年4月）、同楼层（三楼）、同类经营（游乐场、玩具百货）的租金水平进行评估。 1、本案租赁面积的确定根据宜昌几何测绘科技有限公司的《房产面积实测技术报告书》，双方对测绘的套内面积的数额无异议，对是否应该在测绘面积上计算得房率从而得出实际租赁使用面积、原告赠送的仓库面积及数量、双方有争议的面积是否应计算入租赁面积存在争议。原告主张的租赁面积应为测绘面积除以得房率66.14%而计算实际租赁面积，本院认为，因对同一标的物在本案中出现了三份在面积、租金、租赁期限均相差甚远的合同，原告此主张故没有合同约定及法律依据。同上所理，被告主张实际租赁面积为442.01㎡，提出测绘面积中营业部位卷闸门与走道地胶之间为通道部分，不应计入营业面积，亦无合同约定及法律依据，本院不予采信。关于原告赠送的仓库面积的数量及仓库在测绘面积中的具体位置，因本案中双方提交的三份租赁合同面积与鉴定的面积出现差异，本院对原、被告提供的三份合同均不予采纳。因原告已认可配电房面积28.53㎡是为提供给被告使用的仓库，本院对此予以采纳。据此计算被告实际租赁使用面积为测绘面积中的第1、2、5-8项（扣减第3、4项），即535.93㎡（362.06+79.95+5.52+34.03+4.97+49.4） 2、租金标准的确定本案鉴定评估中，原、被告共同选定了宜昌华海资产评估合伙事务所对租金标准的评定，该所出具了《评估结果意见函》，双方对鉴定意见均有异议，但均未提供相反证据予以推翻，原告作为申请方，以评估意见有失公正之由拒交评估费导致双方共同选定的鉴定机构未出具正式报告书，应承担对其举证不利的后果。本院参考该鉴定意见，酌情认定租赁价格为55元/㎡/月。结合双方各自提供的退场情况说明，可认定被告退场时间为2019年5月12日。本案租赁期限从2016年4月23日至2019年5月12日，共计1114天。三被告应支付租金计算为535.93㎡*55元/㎡/月/30天*1114天即1094547.70元，扣除三被告已付的租金616250元及押金10万元，三被告应共同支付下欠租金378297.70元。 3、原告请求解除与被告韩庆刚于2016年1月28日签订的《商铺租赁合同》以及请求三被告腾退原告位于宜昌市××大道××号天空之城儿童百货三楼307、319号商铺，综上所述，双方租赁面积及租金标准均已由鉴定及评估结论作出了重新认定，现三被告已实际退场，故此两项诉讼请求已实际履行。关于原告请求被告支付违约金38143元的诉请，法律规定违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任，本案原、被告当事人对实际履行的合同的内容各持不同的理解及履行行为，虽然三被告实际欠付了租金，但并不必然导致违约事实产生。故原告主张违约金的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告韩庆刚、宜昌市西陵区冰雪王国游乐场、宜昌市西陵区就是玩玩具商行向原告宜昌阿拉丁商业管理有限公司支付租金378297.70元。 二、驳回原告宜昌阿拉丁商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上列应付款项，限在本判决生效之日起十日内履行。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15347元（原告已预交），适用简易程序减半收取7673.5元，保全费5000元，鉴定费3500元，共计12673.5元，由原告宜昌阿拉丁商业管理有限公司负担8086.75元，被告韩庆刚、宜昌市西陵区冰雪王国游乐场、宜昌市西陵区就是玩玩具商行共同负担8086.75元。被告负担的诉讼费在上述判决生效时一并清结。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 李 敏 二〇一九年九月十七日 书记员 覃雅婧