湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9086号原告：邓亚锋，男，1978年8月10日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代表人：黄清。委托诉讼代理人：肖钰梦，女，1987年9月21日出生，系公司员工，住湖南省邵阳市大祥区。原告邓亚锋（以下简称原告）诉被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人肖钰梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、判决被告承担违约责任，按合同第十一条第2项之规定支付违约金24750元（房价总金额为：819551元，合同约定2017年9月30日前交房，实际于2018年8月2日交房，已延期交房302天，按每天已付房款的万分之一计算违约金）；2、判决被告承担原告已经缴纳的2018年6月1日至2018年8月2日的物业费429元（物业费每月211.1元）；3、判决被告赔偿原告的装饰损失和出租损失暂按2万元计算，现明确装修损失为31700.07元（包含3850元设计费），出租损失为26400元；4、判决案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月21日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201505532502，以下简称合同），约定由被告向原告出售位于长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑4栋2502号商品房，该房屋建筑面积117.41平方米，总金额为人民币819551元，合同第十条约定出卖人应当在2017年9月30日前将该房屋交付原告。原告因另外一套房屋需要装修，经与湖南省名匠装饰设计工程有限公司（名匠装饰公司）协商签订《设计委托书》并交纳了3850元设计费。同时，名匠装饰公司承诺，本案涉案房屋按合同约定时间交房后，原告享受2016年名匠装饰品质整装节“品质家、匠心铸”优惠，享受2016年保价（按房屋建筑面积588元/㎡计算），且设计费全额抵入工程款，工程款打9.8折。因被告长期且多次拖延房屋的交付时间，直至2018年8月2日，在原告的催促下被告为原告办理交房手续。被告违反了合同第十条之约定，应当依据合同第十一条承担公平合理的违约责任。此外，被告也给原告在房屋装修、房屋出租和物业费上造成了损失，应当赔偿原告的装修损失和承担相应的物业费。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告辩称，1、涉案合同约定，由于被告原因未按合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期违约责任按合同第十一条第二种方式处理。双方一致同意合同继续履行，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，最高不超过总房款的百分之一，即8195.51元（819551元×0.01）。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同第十一条第二款并无上述情形，更未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效。2、被告以邮政快递的方式（单号：1096049277028）向原告发送了《入伙通知书》，该快递显示已查收。被告通知原告2018年4月28日前来收房，一个月内逾期未收房即视为交房，故原告主张的2018年6月1日至2018年8月2日的物业费，没有依据。3、原告主张的装修损失及租金损失存在市场不定因素。综上，请求依法判决。经审理查明：涉案房屋所在项目位于湖南省长沙市雨花区沙湾路9号编号为长国用（2013）第077157号的地块，项目名称吉联苑，推广名称“半山壹号”，被告系该项目的开发商。2015年12月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为吉联苑项目中的第4栋25层2502号房，约定的建筑面积共117.41平方米；2、单价每平方米6980.25元，总金额819551元；3、出卖人应当在2017年9月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，双方一致同意合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过总价款的百分之一；……。在该《长沙市商品房买卖合同》的最后一页，注明了“特别提示”，明确标明：为保障买受人合法权益，在签订商品房买卖合同时，双方当事人应当按照自愿、平等及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。上述合同签订后，原告依约向被告交付房款。2017年9月，被告向吉联小区“半山壹号”项目商品房业主出具《关于房屋交付时间据实延期的通知函》，通知各业主由于各方面的客观原因，工程进度受到了一定程度的影响，交房日期预计延期到2018年农历春节前。2018年3月9日，被告向吉联小区“半山壹号”项目商品房业主出具《关于半山壹号4#、5#、7#、8#栋房屋交付前具体工作安排》，通报项目建设进度，预估于2018年3月底前完成消防验收及规划验收工作，符合交付标准；2018年4月30日前达到规定要求的交付标准。2018年8月2日，被告将涉案房屋交付给原告。2019年8月9日，原告诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，原告主张因被告延期交房导致其产生装修损失（1、设计费损失；2、装修差价损失）及租金损失，并提交了如下证据：1、2016名匠品质整装节特惠政策、预定抢购会文件、设计委托书及设计费收据，拟证明原告本打算按计划将涉案房屋与其在长沙购买的另一套房屋一起装修，为此可享受名匠装饰公司所给予的装修价格优惠，于2016年5月30日与名匠装饰公司签订设计合同并支付了3850元设计费，但因被告延期交房，导致原告无法按原计划享受该公司2017年全年的588元/㎡装修价格优惠，至2018年8月份收房时的装修价格已高达858元/㎡，故原告最终未将涉案房屋交付名匠装饰公司装修，且已交纳的3850元设计费亦无法退还。2、房屋租赁合同，拟证明按照该租赁价格，被告延期交房导致原告产生租金损失。另查明，原告于2018年8月2日交纳了2018年6月1日至2018年11月30日的物业管理费共计1266.6元。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《关于房屋交付时间据实延期的通知函》、《关于半山壹号4#、5#、7#、8#栋房屋交付前具体工作安排》、《设计委托书》及设计费收据、2016名匠品质整装节特惠政策、预定抢购会文件、交房确认单、物业费发票、房屋租赁合同及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于延期交房违约金。涉案合同第十一条约定，被告应当在2017年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；若因被告原因未能按期交付的，由被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过总价款的百分之一。原告主张涉案合同第十一条第二款为格式条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，格式条款必须同时具备两个方面的形式要件：1、一方当事人单方面预先拟定，目的是为了重复使用；2、在订立合同时，一方当事人不与相对人协商，相对人只能接受或不接受，不能修改或取消条款内容。本案中，虽然被告提供了《长沙市商品房买卖合同》的示范合同文本，但该合同亦明确标明了“双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减”，即该示范合同文本对原告无强制约束力，且原告与被告地位是平等的，被告不具有强行要求原告签订协议的强势地位。因此，原告关于《长沙市商品房买卖合同》第十一条属于格式条款的理由不成立，本院不予采纳。本案中，被告未在约定的时间内将符合约定的案涉商品房交付给原告构成违约，应当依约向原告支付违约金。结合涉案房屋的延期交付时间及合同的约定，被告应支付的违约金为8195.51元（819551元×0.0001×302天=24750元，该金额已超过总价款的1%即8195.51元，故以8195.51元为限）。关于物业管理费。被告于2018年8月2日才将涉案房屋交付给原告，但原告提供的票据显示其已交纳的物业费区间为2018年6月1日至2018年11月30日，现原告主张被告赔偿其已交纳的2018年6月1日至2018年8月2日的物业管理费429元（1266.6元÷6×2+1266.6元÷6÷30），本院予以支持。关于装修损失及租金损失。原告虽提供证据证明其已就涉案房屋签订了设计合同并支付了设计费，但该费用的支出并不受被告是否按期交房的影响，即不论被告是否延期交房，原告在收房后都可采用上述设计合同中的设计方案对涉案房屋进行装修，故不存在造成设计费损失的问题。至于原告主张的装修损失中858元减去588元的差价损失问题，原告自认最终并未就涉案房屋与名匠装饰公司达成装修协议，而是另行聘请的其他装修公司，故其主张的装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金损失。被告确实存在延期交房的情形，但该房屋可于何时出租及租金价格等均会受市场因素支配和调整，具有不确定性，不能简单以交房时间来认定涉案房屋的租赁起始时间，并推定存在租金损失。因此，对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长沙国中星城置业有限公司在本判决生效起7日内支付原告邓亚锋延期交房违约金8195.51元；二、被告长沙国中星城置业有限公司在本判决生效起7日内赔偿原告邓亚锋2018年6月1日至2018年8月2日期间的物业管理费429元；三、驳回原告邓亚锋的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费429元，因适用简易程序减半收取214.5元，由被告长沙国中星城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇一九年九月二十五日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。