广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初16529号原告：中山市启德房地产有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇岐江公路云汉路段30号之一汉基花园一期10幢19卡，统一社会信用代码91442000MA4UNTB226。法定代表人：许启亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：贡杰，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东悦盈律师事务所律师被告：卢育丽，女，1971年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县，委托诉讼代理人：黄夏，广东金丰华律师事务所律师。原告中山市启德房地产有限公司（以下简称启德公司）诉被告卢育丽居间合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告启德公司的委托诉讼代理人刘伟荣到庭参加诉讼，被告卢育丽及其委托诉讼代理人黄夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付中介服务费人民币25140元；并支付上述款项自起诉之日至清偿之日银行同期贷款利息。2.判令被告向原告立即支付违约金人民币25140元。事实和理由：原告与被告及案外人邱某某于2019年4月2日签订《启德房地产买卖合同》，原告作为经纪方（丙方），被告作为买方（乙方），案外人邱某某作为卖方（甲方），被告通过原告向案外人邱某某购买其名下位于中山市沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭5幢502房之物业。合同第八条明确约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中，卖方向经纪方支付中介服务费人民币/元整（小写：/）；买方向经纪方支付中介服务费贰万伍仟壹佰肆拾元整（小写：￥25140.00）。签署本合同后，若本合同被取消，解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”被告放弃购买上述房屋，但据此被告应向原告付清中介服务费。根据合同第九条违约责任条款之规定，被告还应支付给原告25140元的违约金，用于弥补原告追索权利而支付的律师费等损失。原告认为，该房地产买卖合同合法有效，涵盖其中的中介服务合同也合法有效，合同各方应全面履行合同义务。为维护自身合法权益，原告启德公司特诉至本院。原告启德公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.启德房地产买卖合同1份；2.中山市商品房销售登记备案表1份3.邱某某、卢育丽身份证复印件各1份4.邱某某中国建设银行银行卡复印件1份；5.收据1张；6.中山市不动产登记资料查询结果1份；7.催告函2份；8.解除合同通知书、邮单各1份。被告卢育丽辩称，被告不同意原告的诉求。1.原告要求支付中介费的诉求是根据原告制作的买卖合同约定，合同签署买方就应支付中介费，不管合同被撤销解除还是未履行，被告都应收取上述中介费。原告的诉求二也根据该合同约定的违约金，若买卖一方在合同签订后，违约方需向原告支付违约金，违约金的金额于中介费的金额一致。从原告的诉求的相关依据及合同约定看，该两请求属于重复请求。原告依据合同第8条收取中介费，已包含买卖一方在合同签订后，合同取消、解除、未履行等情况下收取的中介费，也包含买卖一方违约情况下支付的中介费。原告对于签署一份合同需要收取双重的违约金无法律上的依据。2.被告不仅不同意向原告支付中介费，并且被告有权要求原告因本合同的签署所造成被告的相关损失。被告作为房地产中介机构，应当是处于中间的公平立场，积极履行作为中介的职责促成买卖促成买卖双方就房屋买卖的公平交易。但被告利用拥有资源的优势制作格式合同，该合同设立的相关条款致被告于违约的陷阱，导致被告不能履行与卖方达成合同。被告需向卖方遭受定金的损失，在本案还被原告追讨以中介费金额双倍的中介费及违约金。被告制作的格式条款对收取中介费对其有利的相关利益作出重复相关约定。合同第8条已约定卖方双方签订合同后，无论合同的取消、解除或未履行的情况下，原告可收取中介费外，在合同第9条第三项也重复约定不履行相关合同的一方需向原告承担与中介费金额等额的违约金。另外，原告作为中介促成买卖双方签订房屋买卖及中介合同过程中，原告的员工在没有促成作为买方的被告与卖方签订本案合同的情况下已收取1000元费用。另外，在签订本案的合同后也乱收220元费用。该两项原告无向被告出具任何收款凭证。作为中介机构的原告，应该在促成买卖双方签订房屋买卖合同前应该向被告提供有关房屋的材料。而本案的原告是诱骗被告与卖方签订合同的次日，原告才向被告提供房产局的相关材料，导致被告对所交易防雾灯额相关产权情况与合同签订前有差异。涉及交易税费的问题，经被告查询，实际发生的税费与原告员工承诺的税费38284元有较大的差距，总税费的金额超过万元之多。被告在合同签订后，与原告的员工协商，被告提出原告员工所承诺的总税款金额加3000元，若实际交易税费不超过该金额的，交易可以继续进行，但若实际交易税费超过原告员工承诺的总税款加3000元的金额，要求原告承担多出的税费部分，该要求被原告拒绝。原告制作的合同对被告要履行的付款义务有加重的情形，为被告设置了违约陷阱。合同第3条第二项第二点，被告除了交付定金、首付款外，其他款项要向银行申请贷款、按揭的方式支付。合同约定被告需于2019年6月15日前申请按揭，但该合同的第2条对作为卖方要履行的有关办理产权证以进行实际交易的义务中约定卖方是在签订本合同80天内办理产权证，以进行相关交易。从约定看，被告不可能在2019年6月15日前向银行申请贷款，因在卖方未办理相关的产权证解除相关的商品房买卖抵押合同前不可能申请，该约定是原告为被告审定的违约陷阱。合同第5条约定相关的税费及赎楼费用全部都是由被告承担，而赎楼费用若由被告承担，根据合同约定被告为购买房屋所支付的购房款要远大于合同约定的总金额。本案合同应由买卖双方及中介方签订的合同，但原告所交付给被告的合同中原告并无签订对于支付款项没有得到确认，认为风险比较大，造成被告没有继续履行与卖方的买卖合同。综上，我方认为原告在本案的房屋买卖合同关系及旅行合同过程中存在严重的过错，造成被告的损失，原告还继续向被告要求支付中介费没有事实、法律依据，应当驳回。被告卢育丽为支持其辩解，向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同1份；2.书面材料1份；3.微信聊天记录截图1份。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查、佐证。结合当事人提交的上述证据及其法庭陈述，本院认定本案事实如下：启德公司是提供房地产经纪服务的中介机构。案外人邱某某系中山市沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭5幢502房的产权人。2019年4月1日，卢育丽找启德公司工作人员咨询买房事宜。2019年4月2日，启德公司工作人员带卢育丽到涉案房产现场看房，卢育丽表示对涉案房屋满意并有购房意向，启德公司遂约邱某某到启德公司办公地点与卢育丽沟通房屋买卖事宜，并要求卢育丽支付1000元诚意金。当日下午，卢育丽向启德公司支付了诚意金1000元，并按要求提交其身份信息。当晚，卢育丽和邱某某协商后确定涉案房屋交易价后，卢育丽（买方）、邱某某（卖方）和启德公司（经纪方）遂签订启德房地产买卖合同1份，主要约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市沙溪镇岐江公路岭后亨路段68号汇豪领逸华庭5幢502房之物业，建筑面积为91.91平方米；该房地产转让成交价为83.8万元，付款方式如下：（一）定金15万元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金20000元，在本合同生效后2个工作日内再向卖方支付定金130000元，本条所约定的定金须交由经纪方或经纪方指定账户监管，买方将定金支付至经纪方指定监管账户后，视为卖方收讫，卖方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金；（二）688000元为第二部分楼款，买方申请银行按揭贷款638000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方；买方须在沙溪国土局过户当天将首期款（除已付之定金外）5万元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管或直接将首期款支付给卖方；税费承担：（1）查册费；（2）调档费；（3）契税；（4）交易印花税；……（20）赎楼费用；（21）保险费；（22）其他。其中买方支付上述索取有款项，按交易程序依次自行缴纳，亦可以交由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代管代缴。若出现约定之外的水费及因政府出台新的规定而使上述约定的税费增加，则由买卖双方按政府规定各自支付；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中，买方向经纪方支付中介服务费25140元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方思想或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能使本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方25140元作为违约金，若买卖双方在未得经纪方的同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者而须共同连带支付经纪方违约金25140元。该合同还约定了其他事宜。该合同下方“卖方”、“买方”处分别有邱某某、卢育丽的签名和指捺，启德公司未在“经纪方代表”处签名或盖章，但合同盖有启德公司骑缝章。签订合同当日，卢育丽按约支付了定金20000元，邱某某向卢育丽出具收据1份，确认收到定金20000元。2019年4月3日，卢育丽向启德公司支付查档费220元，启德公司向中山市国土局查询涉案房屋不动产登记资料，并于当晚向卢育丽发送查询结果。此后，卢育丽未按约支付定金13万元，启德公司遂于2019年4月10日出具催告函1份，要求卢育丽在2019年4月12日欠履行支付后续定金13万元的义务。卢育丽收到催告函后，仍未支付定金13万元。2019年4月14日，邱某某向卢育丽出具解除合同通知书，主要载明：合同给定金的日期已经过了，在合同时间过了几天又发了催告函，现在催告函的时间也过去，现在特此通知你，为现在单方面解除合同，房子另行处理。2019年4月15日，启德公司又向卢育丽出具催告函1份，要求卢育丽立即矫情中介服务费25140元。此后，卢育丽未能支付，启德公司遂于2019年6月20日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，卢育丽称2019年4月2日晚上，买卖双方签订合同前，卢育丽曾要求确认本次交易的总税费金额，启德公司员工出具证明书，载明税费38000多元，与启德公司工作人员此前所报水费32000元存在差距，卢育丽提出异议，但买卖双方协商交易价后，卢育丽认为税费也可接受，遂与卖方签订了合同。另外，卢育丽称其清楚涉案房屋的基本情况，但2019年4月2日签订合同前从未收到涉案房屋的信息材料，包括涉案房屋的备案表。本院认为，本案为居间合同纠纷。邱某某、卢育丽以及启德公司三方共同签订的房地产买卖合同是一份包含邱某某、卢育丽之间的房屋买卖合同关系以及邱某某、卢育丽与启德公司之间居间合同关系的复合型合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。”启德公司作为居间方，应向邱某某、卢育丽提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并促成双方签订合同。本案中，启德公司为卢育丽提供了订立合同的媒介服务，并促成买卖双方签订了房地产买卖合同，居间义务已履行完毕。卢育丽辩称2019年4月2日签订合同时启德公司未在该合同“经纪方代表”处签名或盖章，导致卢育丽不敢把购房款支付给启德公司，不敢继续履行合同。本院认为，启德公司已向卢育丽提供了居间服务，卢育丽在启德公司的居间中介下与卖方签订涉案房地产买卖合同，且启德公司已收取卢育丽的诚意金，双方已成立事实上的居间合同关系。涉案房地产买卖合同是根据启德公司的格式合同签订的，并盖有启德公司骑缝章，且启德公司曾于2019年4月10日要求卢育丽根据合同约定支付后续定金13万元，应视为启德公司已确认涉案合同已于2019年4月2日生效，合同当事人均应恪守履行。卢育丽又辩称涉案房屋实际交易税费高于启德公司在签订合同前所称税费，增加了卢育丽的付款负担；涉案合同约定卖方在合同签订80天内办理产权证，买方不可能在2019年6月15日前向银行申请贷款；合同约定赎楼费用由买方负担，则卢育丽购买房屋所支付的购房款要远大于合同约定的总金额；以上均是启德公司为卢育丽设置的违约陷阱。本院认为，涉案合同未约定涉案房屋税费的具体金额，仅约定税费的承担主体为买方，故涉案房屋交易税费应根据相关规定按实际应付金额由买方支付，启德公司在买卖双方交易前估算的交易税费，并非买卖双方约定的交易税费，故卢育丽以启德公司估算的交易税费低于实际税费为由，拒不履行涉案房地产买卖合同，缺乏依据。另外，涉案房地产买卖合同是买卖双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，若卢育丽对合同条款有异议，应在签订合同前要求修改合同条款或拒不签订合同。卢育丽确认合同条款并签名确认后，以其无法按合同约定申请银行贷款、其负担赎楼费用后其实际购房款大于合同约定的总金额为由，拒不履行涉案合同约定的后续定金和中介费的付款义务，缺乏依据，故卢育丽该辩解，依据不足，本院不予采纳。启德公司已按约提供了居间服务，卢育丽未按约支付后续定金和中介费25140元，已构成违约。庭审中，启德公司同意在卢育丽应付中介费25140元中扣除卢育丽2019年4月2日支付的诚意金1000元，故卢育丽应向启德公司支付中介费24140元，对于启德公司诉求超出部分，本院不予支持。至于启德公司主张的利息，实为卢育丽逾期支付中介费的资金占用期间损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定、给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，本院酌定利息自本案起诉之日即2019年6月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至中介费清偿之日止。启德公司以卢育丽不履行合同构成违约，致使邱某某与卢育丽之间的房屋买卖合同无法履行为由，要求卢育丽依据涉案合同中“若卖方或买方任何一方未能使本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方25140元作为违约金”的约定，向其方支付违约金25140元（相当于中介服务费的100%）。该条款系关于违约责任的设定，针对的是买卖双方在房屋买卖合同关系中的违约行为，故因此产生的违约责任应存在于买卖合同双方之间，居间方并不是买卖合同中的一方当事人，买卖合同中的一方违约无损居间方的任何利益，该约定与违约金的意义不符。房地产买卖交易中，中介服务公司的作用是促成交易，并协助办理房产交易手续促使交易顺利完成。若中介服务公司能因一方违约导致交易失败而获得比正常中介费更高的利益，则不利于敦促中介服务公司为交易的顺利完成提供服务。根据该条款的内容，买卖双方对于买卖合同条款的违约，需向居间方启德公司承担违约责任并支付违约金，该条款的内容显然违背了合同相对性原则。启德公司主张依据该违约责任条款要求卢育丽支付违约金25140元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告卢育丽向原告中山市启德房地产有限公司支付中介服务费24140元及其利息（利息计算方法：以24140元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年6月20日起计至中介费清偿之日止）；二、驳回原告中山市启德房地产有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，减半收取计529元，（该款原告中山市启德房地产有限公司已预交），由原告中山市启德房地产有限公司负担275元，由被告卢育丽负担254元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市启德房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一九年九月二十日书记员  罗丹薇杨平丽