北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民再20号原告：北京金美永利商贸有限公司，住所地北京市大兴区X镇X路X庄14号北京京乐门小商品市场内14号。法定代表人：金黎勇，董事长。委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。被告：北京京乐门小商品市场有限公司，住所地北京市大兴区X镇X路X庄14号。法定代表人：吴元松，总经理。委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。原告北京金美永利商贸有限公司(以下简称：金美永利公司)诉被告北京京乐门小商品市场有限公司(以下简称：京乐门公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日作出（2015）大民初字第2504号民事判决。京乐门公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终6240号民事判决,驳回上诉,维持原判。京乐门公司不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院作出（2018）京民再18号民事裁定，裁定：1.撤销北京市第二中级人民法院（2016）京02民终6240号民事判决以及北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2504号民事判决；2.本案发回北京市大兴区人民法院重审。金美永利公司之委托诉讼代理人黄国绪，京乐门公司法定代表人吴元松及其委托诉讼代理人赵淑娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金美永利公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；2.要求京乐门公司赔偿装修损失2870437元；3.诉讼费用由京乐门公司承担。金美永利公司称京乐门公司原审中所提反诉已在另案中另行起诉，故其公司在本案中只主张装修损失。事实与理由如下:金美永利公司公司与京乐门公司于2013年6月13日签订了《房屋租赁合同》，约定由金美永利公司承租京乐门公司位于大兴区X镇X路X庄14号（原北京京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套设施，面积7942平方米。后金美永利公司在此地址办理营业执照、成立公司，开办金美商城。正当金美商城进入正轨、经营红火的时候，京乐门公司于2014年12月26日无故封堵金美永利公司所经营商城的大门，驱赶金美永利公司的工作人员和商场的联营业主，不让金美永利公司在此开展商业活动，不得继续使用租赁的房屋。后，金美永利公司阻止未果，被驱离商城，最终造成金美永利公司无法正常使用承租的楼房进行经营活动。京乐门公司的行为严重违反合同法的约定，侵犯了金美永利公司的合法权益，并造成巨额经济损失，故诉至法院。京乐门公司辩称:不同意金美永利公司的诉求。合同效力交给法院认定，镇政府在京乐门公司租地的时候告知土地是商业性质的集体土地，京乐门公司已尽其所能去办理土地相关证件，但仍未办理下来。京乐门公司没有驱赶商户的行为，不应当赔偿任何损失。金美永利公司在入场时候没有装修，是直接进入的，有的商铺是直接延续之前的合同，没有停业。金美永利公司称装修费是由百安居公司提供的，但百安居公司的装修发票已经刑事立案，证明发票是假的，所以金美永利公司没有装修损失。故京乐门公司不同意金美永利公司主张的装修费损失。本案再审过程中，京乐门公司撤回原审中所提反诉，另案解决。关于2014年12月26日封堵大门之事，只是京乐门公司的一个员工前去索要被拖欠的租金，不存在封堵大门的行为，也没有理由不让商户继续经营。报警记录的执法记录仪显示，2014年12月27日中午民警到达之时，整个商城灯火通明正常经营。双方冲突起因是拖欠租金。金美永利公司接手商城前是另外一家公司在经营，整个楼是金美永利公司的上一家公司装修完毕的，上一家公司走的时候里面留了几十个商户。后来金美永利公司的法定代表人金黎勇来了说想租下来，金黎勇租下来的时候原有的商户本来就在正常经营，因此金美永利公司是没有装修的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:金美永利公司为证明其装修损失，提交以下证明予以证明：1.金美永利公司与北京百安居装饰建材有限公司签订的装修工程承包合同2份、纳税发票6份，合计金额2600000元；2.金美永利公司与北京华睿林彩色印刷有限公司签订的印刷制作合同2份、送货单6份、收据9份，合计金额29090元；3.北京紫藤罗图文设计中心出具的金美商城制作明细单10份、收据12份，合计金额62502元；4.金美永利公司与北京昌盛宏通机械设备有限公司签订的合同书1份、纳税发票1份，合计金额165160元；5.金美永利公司与北京都市绘景广告有限公司签订的制作业务合同3份、收据4份，合计金额191750元；6.金美永利公司与雄县雄州镇东之美纸塑包装厂签订的无纺布购物袋销售合同1份、收据2份，其中金美永利公司主张积压购物袋3万条，合计金额28500元；7.金美永利公司与陈利星签订的厕所施工合同1份，合计金额22663元；8.金美永利公司与李志刚签订的监控合同书1份、摄像头布局图1份、摄像头清单1份、收据1份、收条2份，合计金额73400元；9.金美永利公司与司衍华签订的广告牌制作安装合同1份，合计金额7000元；10.何晋香、田汉玲诉金美永利公司房屋租赁合同纠纷案调解书等材料，金美永利公司主张此系因楼房夹层未消防验收导致商户无法开办幼儿园造成的装修损失46000元。金美永利公司称以上10项损失共计3226065元，其要求京乐门公司赔偿其中2870437元。京乐门公司对上述证据的质证意见如下：金美永利公司提交的证据1中北京百安居装饰建材有限公司260万元的装修发票是假的，并已报案。本院自X派出所调取了涉案6份发票的鉴定情况，国家税务总局北京市大兴区税务局征收管理科向北京市公安局大兴分局出具证明一份，确认金美永利公司提供的6份发票均为假票。双方当事人对该证明的真实性均予以认可，故本院对金美永利公司提交的上述6份发票不予确认。金美永利公司主张上述证据2至证据10中的费用亦属于装修损失，京乐门公司对上述证据不予认可，称其中的广告费用属于其正常经营成本，货架属于可剥离的添附，金美永利公司可以直接取走，何某案的调解书与本案不具有关联性。本院认为，金美永利公司在本院限定的期限内，并未提交充分证据证明其实际支付过上述证据中的相关费用，故本院对其主张的此部分装修费用不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月30日，北京珍宝华服装有限公司（乙方，法定代表人吴元松）与北京市大兴区X镇教育委员会（甲方）签订土地出租合同书，约定：甲方将位于X镇X庄的原X小学现有全部场地计8843.29平方米，折合13.28亩，及地上物租给乙方改扩建作为商业经营场地使用，乙方不能挪作他用；租赁期限为20年，自2004年3月1日起至2024年2月28日止。2004年7月28日，北京京乐门商贸有限公司（后名称变更为北京京乐门小商品市场有限公司）以X庄14号为住所地取得企业法人营业执照。2004年12月31日，北京市公安局消防局大兴消防监督处出具京消验字（2004）第198号建设工程消防验收意见书，对原京乐门市场工程地上1层局部2层共3334.5平方米的房屋进行消防验收，结论为合格。2005年4月5日，北京珍宝华服装有限公司与京乐门公司签订转租合同，将该地块无偿转租予京乐门公司开办市场经营，场地面积13亩，租赁期限自2004年10月1日至2024年9月30日。同日，X镇教委、教委办公室与X镇人民政府共同出具证明：“原X小学的全部场地由X镇教委于2004年10月出租给北京珍宝华服装有限公司，供其开办市场、经商使用。场地面积13余亩，租赁期限20年。现同意转租给北京京乐门小商品市场有限公司使用。”2013年6月13日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美永利公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区X镇X庄14号（原京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套办公楼租赁给金美永利公司作经商使用，房屋面积7942平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日（实际交付租金的时间从2013年10月1日起算，2013年9月1日至9月30日的租金为甲方提供给乙方退还原商户保证金和租金的费用），第一年的租金按照每平方米每天1.3元计算，合计3768479元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。同日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美永利公司（乙方、承租方）签订门面房租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区X镇X庄14号（原京乐门小商品市场）广场两侧门面房租赁给金美永利公司作经商使用；南区门面房10间（不包括马兰拉面）面积为434.4平方米，北区门面房10间面积为220.4平方米，合计房屋面积654.8平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋总体面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日，第一年的租金为231521元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。以上两份租赁合同的年租金合计为4000000元。2013年8月13日，北京市工商行政管理局大兴分局出具京工商大注册企许字（2013）0130636号准予设立登记通知书，准予金美永利公司设立。同日，金美永利公司领取企业法人营业执照，登记住所为“北京市大兴区X镇X路X庄14号北京京乐门小商品市场内14号”。通过工商注册登记后，金美永利公司在租赁场地内从事经营并缴纳租金。庭审过程中，双方均认可金美永利公司已缴纳租金的数额为2698325元。2014年12月7日，京乐门公司（甲方）与金美永利公司（乙方）签订协议书，约定：商场由乙方管理，甲方有监督权；从2014年12月2日起，金美品牌折扣广场的租金与收入归甲方收取，乙方不允许收取租金、扣点、销售款与费用；乙方所欠甲方的租金，甲方给予乙方的付款期限为2015年4月30日前补齐，如在此期限前未补齐，认定乙方主动放弃，甲方收回场地并追究乙方所欠租金和责任；在2015年4月30日前，乙方付清甲方的租金，收取时间为2016年4月30日止，乙方付清甲方租金后，乙方可以继续经营。2014年12月27日，涉案商场内的金美永利公司办公室遭断电，金美永利公司报警后民警组织双方进行调解，未达成一致。2014年12月29日，涉案商场锁封，停止经营。原审审理过程中，本院依法至北京市国土资源局大兴分局土地权属登记中心进行查询。经查，涉案土地为教育用地。本院认为，京乐门公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与金美永利公司签订房屋租赁合同与门面房租赁合同，且在本案法庭辩论终结前未提交主管部门批准建设材料，该两份租赁合同应属无效合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金美永利公司要求京乐门公司给付装修费损失2870437元,其中260万元的发票系假票,且在本院限定期限内，其亦未提交充分证据予以证明实际支出了此260万元，故本院对其主张的此部分装修损失不予支持,而针对其余的270437元,虽然金美永利公司提交了合同书、送货单、收据等证据材料，但其并未提交相应佐证以证实投入实际发生，故对此部分款项,本院亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告北京金美永利商贸有限公司与被告北京京乐门小商品市场有限公司于二〇一三年六月十三日签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；二、驳回原告北京金美永利商贸有限公司的诉讼请求。原审案件受理费二万九千七百六十三元五角，由原告北京金美永利商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田桂清人民陪审员  狄秀梅人民陪审员  路娅丽二〇一九年九月三十日法官 助理  杨 希书 记 员  王玥珺