重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初1853号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。 法定代表人：陈开明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤，重庆星空律师事务所律师。 被告：代秀菊，女，1975年7月8日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）诉被告代秀菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，案件审理中，因被告代秀菊下落不明，本院于2019年6月17日裁定本案转为普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员刘华于、唐朝臣组成合议庭，共同负责案件的审理。本案定于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司的委托诉讼代理人邹兰平到庭参加了诉讼，被告代秀菊经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1315.20元、电梯费660元、公共能源费216元，共计2191.20元；2.判决被告从2019年1月1日起以2191.20元为基数，按逾期每日3‰的标准向原告支付违约金，直至拖欠费用付清时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系武隆区XXXX小区X幢X单元XX-X的业主，武隆县城开XXXX业主委员会分别于2017年1月20日、2017年4月1日和2018年7月1日与原告签订《XXXX小区物业服务合同》，约定将该小区委托给原告提供物业服务，住宅物业费为每月每平方米0.5元，每月1日至15日为缴费时段；物业电梯费为每月每户20元，每上一层增加0.5元，累计递增；公共能源费按原标准交纳；如不按时交纳物业费，从逾期之日起每日按费用总额的千分之三交纳违约金，连续三个月不交纳有关费用的，原告有权通过诉讼程序追缴，由此产生的所有费用由业主或物业使用人承担。被告的住宅建筑面积为109.61㎡，根据合同约定，每月应当交纳的物业费为54.80元，电梯费为27.50元，公摊费为9元。被告自2017年1月1日至今，未向原告交纳任何费用，期间，原告多次以电话和书面方式向被告催收，被告均以各种理由拒绝支付，截至2018年12月31日，被告拖欠物业费、电梯费、公摊费2191.20元。原告遂提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告代秀菊未作答辩，也未向本院提交证据。 原告绿园物业公司针对其诉讼请求向本院提交了《XXXX小区物业服务合同》、缴费通知单、照片、《户室详细情况》、武隆区XX街道城开XXXX业主委员会出具的《证明》等证据，本院依法对上述证据进行了审查。这些证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据上述证据及当事人法庭陈述，本院确认本案法律事实如下： 被告代秀菊系重庆市武隆区XX街道XXX路XXX号城开XXXX住宅小区X幢X单元XX-X房屋的业主，该物业的建筑面积为109.61㎡。2017年1月20日和2017年4月1日，原武隆县城开XXXX业主委员会与原告绿园物业公司签订《XXXX小区物业服务合同》，委托原告绿园物业公司对位于重庆市武隆区XX街道XXX路XXX号的XXXX住宅小区提供物业服务，物业服务的期限分别为2017年1月1日至2017年3月31日和2017年4月1日至2018年6月30日。两份合同均约定了物业服务的内容及标准，也约定了双方的权利义务。两份合同均在第八条“物业服务费及其他费用”中约定“（一）住宅物业费（包干制）。1.物业服务费：业主或物业使用人以建筑面积0.50元/㎡/月（不含电梯费）按季度预交，每月1至15日为缴费时段。2.物业电梯费（按户预收一个季度）：按20元/月/户计算电梯费，每上一层增加0.50元，累计递增……”。对于“公共能源费”，2017年1月20日签订的合同中约定“含二次供水系统用电、楼道照明、小区环境照明、水景用水用电按原收费标准缴纳，发电机设备燃油费除外”；2017年4月1日签订的合同约定“按户据实分摊，含二次供水系统用电、发电机设备燃油费、楼道照明、小区环境照明、水景用水用电等，按原标准执行”。两份合同均在违约责任条款中约定“业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费的，乙方（指绿园物业公司，下同）有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每日按费用总额的3‰交纳违约金，连续三个月不交纳有关费用的，乙方可以通过诉讼程序予以追缴，由此产生的所有费用由业主或物业使用人承担。”2018年7月1日，原武隆县城开XXXX业主委员会第三次与原告绿园物业公司签订《XXXX小区物业服务合同》，物业服务合同期限为2018年7月1日至2019年6月30日。该合同约定的内容与前述两份合同内容基本一致，但对“公共能源费”一项明确约定为：“住宅公摊费用按楼层收取实行包干制，1号楼9楼以下按4元每户收取（含9楼），9楼以上按9元每户收取。2号楼15楼以下按4元每户收取（含15楼），15楼以上按每户9元收取。含二次供水系统用电、发电机设备燃油费、楼道照明、小区环境照明、绿化用水用电等。”物业服务合同签订后，原告绿园物业公司按照合同约定为该住宅小区提供物业服务。被告代秀菊自2017年1月1日起未按约定交纳物业服务费、电梯费和公共能源费，原告绿园物业公司催收未果遂于2019年5月7日向本院提起诉讼，请求被告代秀菊支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、电梯费、公共能源费共计2191.20元，并以2191.20元为基数按照每日3‰的标准自2019年1月1日起支付违约金至欠费付清止。 另查明，因行政区划变更，原告由武隆县绿园物业服务有限公司更名为重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，原武隆县城开XXXX业主委员会更名为武隆区XX街道城开XXXX业主委员会。武隆区XX街道城开XXXX业主委员会认可2017年1月20日、2017年4月1日其与原告签订的《XXXX小区物业服务合同》中约定公共能源费按原标准执行中的“原标准”指的是“公摊费采取包干制，XXXX1号楼第10楼以及以上的住宅业主，按9元/月收取公摊费，10楼以下的住宅业主按4元/月收取公摊费，XXXX2号、3号楼第16楼及以上的住宅业主，按9元/月收取公摊费，16楼以下的住宅业主按4元/月收取公摊费”。 本院认为，武隆区XX街道城开XXXX业主委员会与原告绿园物业公司签订的三份《XXXX小区物业服务合同》均合法有效，对该小区所有业主均具有约束力。原告绿园物业公司为XXXX小区提供了物业服务，被告代秀菊作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费、电梯费和公共能源费。被告代秀菊经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本次诉讼权利的放弃，应当自行承担举证不能的不利后果。 审理已查明，被告代秀菊的物业建筑面积为109.61㎡，位于XXXX小区X号楼X单元18层，其未按约定支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、电梯费和公共能源费。根据合同约定，被告代秀菊每月应当支付的物业服务费为54.80元（0.5元/㎡/月×109.61㎡），每月应支付的公共能源费为9元，故欠费时段的物业服务费合计应为1315.20元（54.80元/月×24个月），公摊费合计为216元（9元/月×24个月）。对于电梯费，合同中约定电梯费为每户每月20元，且“每上一层增加0.50元，累计递增”，但并未明确费用递增的起始楼层，按照原告绿园物业公司主张的电梯费金额来看，电梯费是从3楼往上逐层递增，即被告张雪兰每月应当支付电梯费27.50元[20元＋0.50元×（18-3）层]，故2017年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费合计为660元（27.50元/月×24个月）。 对于原告绿园物业公司主张的违约金，原告绿园物业公司为被告代秀菊提供了物业服务，被告代秀菊未按照约定按时缴纳物业服务费，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《XXXX小区物业服务合同》中明确约定未能按时支付物业费的，违约金按每日3‰的标准计算，但应当以欠付的物业费为基数。该合同中约定的物业费包括物业服务费和电梯费两项费用，故违约金应以1975.20元（1315.20＋660元）为计算基数，原告绿园物业公司主张将公共能源费也作为违约金计算基数，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因合同约定物业服务费和电梯费均系按季度预交，截至2018年12月31日，2017年1月至2018年12月的物业费、电梯费均已超过约定的支付期限，故原告绿园物业公司主张自2019年1月1日起按此前欠费金额为基数计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，原告绿园物业公司主张被告代秀菊支付所欠物业服务费1315.20元、电梯费660元、公共能源费216元的诉讼请求，本院予以支持；被告代秀菊未按约定支付物业费，其行为已构成违约，应当以欠付的物业服务费、电梯费1975.20元为基数从2019年1月1日起按照每日3‰的标准向原告绿园物业公司支付违约金。对于原告的其余诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告代秀菊于本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1315.20元、电梯费660元、公共能源费216元，合计2191.20元； 二、被告代秀菊于本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付违约金（违约金以欠付物业费1975.20元为基数按每日3‰的标准计算，自2019年1月1日起计付至欠费付清时止）； 三、驳回原告重庆市绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元（原告已预交），由被告代秀菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李林妍 人民陪审员  刘华于 人民陪审员  唐朝臣 二〇一九年九月十六日 法官 助理  周之平 书 记 员  黄 翠