广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11181号原告（反诉被告）：蔡嘉满，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：张黎明，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林森彬，广东鸿浩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：戴志国，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）蔡嘉满与被告（反诉原告）戴志国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡嘉满及其委托诉讼代理人张黎明、林森彬与被告（反诉原告）戴志国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡嘉满向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2018年7月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月13日解除；2.请求判令被告向原告返还交纳的自2019年6月15日至2019年8月31日的房屋租金11666.67元；3.请求判令被告向原告退还房屋押金人民币6000元；4.请求判令被告向原告支付违约金人民币8000元；5.请求判令被告承担本案的诉讼费等所有费用。事实和理由：2018年7月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，合同约定：原告承租被告位于北京理工大学珠海学院教师住宅11栋604号面积约121平方米的房屋，租期从2018年9月1日起至2019年8月31日止，房屋租金为人民币56000元，入住时一次性付清，房屋押金人民币6000元，到期结算后归还。房屋违约金人民币8000元，除不可抗力以外，违约方应支付给相对方违约金，任何一方因特殊原因提出解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视为违约。合同签订后，原告已向被告履行义务，交付所有租金、押金。在承租期间内，被告于2019年6月15日，违约私自断水断电，致原告无法正常生活。2019年6月16日，被告私自与案外人另行签订租赁合同，并将案涉房屋交付给其使用。原告多次向被告提出协商，索回租金，被告均以各种理由推诿，无任何还款表示。根据以上事实，被告私自中断水电供应，在原告承租期间内，被告一房多租的行为不仅有悖合同法的诚信原则，还严重地侵害了原告的合法权益，已经构成了根本违约。为维护原告的合法权益，故提起本诉讼。原告蔡嘉满提供了如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告身份信息；3.房屋租赁协议；4.证人证言；5.微信转账记录；6.录音；7.微信聊天记录；8.微信聊天记录及转账记录；9.电话录音及文字信息。被告戴志国辩称，原告起诉状陈述事实错误，原告称其承租的房屋位于北京理工大学珠海学院教师住宅11栋604号，事实是原告承租被告的房屋位于北京理工大学珠海学院教师住宅11栋601号。原告称在承租期间内，被告于2019年6月15日违约私自断水断电，致被原告无法正常生活，与事实不符。事实情况是，被告于2019年6月8日上午去查看房屋，发现房屋被转租给他人居住，并签有转租合约。同时，被告发现房屋设施及房屋内的家具等有丢失和损毁。当天晚上20点53分，被告通过微信向原告了解房屋转租和房屋设施、家具等丢失损毁情况，原告承认将房屋转租给朋友，并表示愿意赔偿被告财产损失。但在之后的协商过程中，原、被告就原告违约转租和赔偿损失事宜没能协商一致，被告提出原告在5天时间内解决转租事宜。6月15日，被告提出的时间到期，原告此时并没有住在房屋里，被告被迫暂停供应水电，次日，被告恢复供应水电，实际断水电不超过24小时，并没有影响原告居住使用房屋。原告称被告于2019年6月16日私自与案外人另行签订租赁合同并将案涉房屋交付给其使用与事实不符。事实情况是，被告没有与案外人另行签订租赁合同并将案涉房屋交付给其使用。恰恰相反，根据被告了解，是原告将房屋转给朋友赖豪聪居住，2018年12月20日，赖豪聪又将房屋转租给了李泳峰居住，转租合约载明，租期自2019年3月1日至2019年9月1日。原告称其多次向被告提出协商，索回租金，被告均以各种理由推诿，无任何还款表示也与事实不符。事实情况是，被告发现房屋被转租后，通过微信与原告联系了解情况，原告承认将房屋转租的事实，并表示愿意赔偿被告损失。但在之后的协商过程中，原告态度恶劣，与被告就原告违约转租和赔偿财产损失事宜没能协商一致，协商过程中，原告没有提出过索回租金事宜。迄今为止，原告没有与被告办理交房手续并交还房屋钥匙。综上所述，被告认为原告起诉的事由与事实不符，依法不能成立，请求驳回原告所有诉讼请求。被告戴志国在法定期限内提出以下反诉请求：1.请求判令原、被告双方于2018年7月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年8月31日到期终止；2.请求判令原告向被告支付违约金人民币8000元；3.请求判令原告向被告支付财产丢失和损毁赔偿金人民币7000元（其中主卧大房墙面损毁3000元，客厅组合沙发全部沙发套和中房窗帘丢失1000元，厨房和客厅纱门丢失2000元，1.5米床架损坏1000元）4.请求判令原告承担本案本诉诉讼费和反诉诉讼费等所有费用。事实和理由：2018年7月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，合同约定：被告将位于北京理工大学珠海学院教师住宅11栋601号面积约121平方米（3房2厅2卫）的房屋出租给原告，租期自2018年9月1日至2019年8月31日止，房屋租金人民币56000元在入住时一次性付清，房屋押金为人民币6000元，到期结算后归还。双方约定了违约责任，违约方支付给守约方违约金人民币8000元，原告不得将房屋转租或供非法用途，不得破坏房屋、房屋设施及房屋内的家具、家电等，否则按价赔偿。合同签订后，被告向原告履行应尽义务，提供完好的房屋及设施，交付房屋大门钥匙和3个房间钥匙。在出租期间，被告于2019年6月8日去查看房屋，发现房屋被转租给他人居住，并签有转租合约，约定租期是自2019年3月1日至2019年9月1日。同时，被告发现房屋设施及房屋内的家具等有丢失和损毁。当天晚上20点53分，被告通过微信向原告了解房屋转租和房屋设施、家具等丢失损毁情况，原告承认将房屋租给朋友居住的事实，并表示愿意赔偿被告财产损失。但在之后的协商过程中，原、被告就原告违约转租和赔偿财产损失事宜没能达成一致。迄今为止，原告没有与被告办理交房手续并交还房屋钥匙。根据以上事实，原告没有经被告同意，将房屋租给他人居住，并造成房屋设施、家具等丢失损毁，已构成实质违约。为维护被告的合法权益，特提起本诉讼。被告戴志国提供了如下证据：1.被告身份证复印件；2.原告身份证复印件；3.房屋租赁协议；4.微信聊天记录；5.房屋租赁合约（转租）；6.电话录音；7.照片；8.电话录音光盘；9.微信聊天记录；10.照片。对于被告戴志国的反诉，原告蔡嘉满辩称，房屋租赁协议是于2019年6月13日已经解除，被告于当天已经强行收回了出租房屋。原告没有给被告造成任何损失，原告不应该承担任何责任，被告反诉请求中的违约金无法律依据。在承租期限内，被告没有财产丢失及损毁，原告不同意承担赔偿责任。经审理查明,原、被告于2018年7月6日签订了一份房屋租赁合同，约定原告承租北理工教师住宅11栋601房，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，房屋租金共56000元于入住时一次性付清，房屋押金6000元到期结算后归还，合同签订后任何一方不得无故终止协议，如有违背，违约方应支付违约金8000元并按实结算房租，原告不得将房屋转租，任何一方因特殊原因提出解除合同必须提前一个月通知对方，否则视为违约。租赁合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用，原告依约向被告交付了租金56000元及押金6000元。原告称租赁期间其很少在租赁房屋居住，实际是与案外人赖豪聪等人合租被告房屋，合租人一起承担租金，被告称在签订租赁合同时有口头约定只租给不超过5个男生。案外人赖豪聪于2018年12月20日与案外人李泳峰签订租赁合同，约定将涉案租赁房屋出租给案外人李泳峰，租赁期限自2019年3月1日至2019年9月1日，每月租金1700元，按月结算，每月2日前支付当月租金，押金为3400元。原告在起诉状中称被告于2019年6月15日停水停电，其于当日搬离租赁房屋但未与被告办理交接手续，但原告在庭审中称停水停电及搬离日期均是在2019年6月13日，被告称其于2019年6月8日发现原告将涉案房屋转租并于2019年6月15日停水停电，但于2019年6月16日已恢复供应水电。被告称其于2019年7月1日去涉案租赁房屋查看，发现无人居住且房门敞开，但仍有部分生活用品，之后被告没有再去租赁房屋查看，直到2019年9月1日另行将涉案租赁房屋出租。本院认为，原、被告之间的租赁合同双方均认可实际为原告与案外人赖豪聪等人合租被告房屋，本院予以认定，但根据合同的相对性，合租成员的行为的法律后果应由原告一人承担。合租成员赖豪聪与案外人李泳峰签订转租合同并将租赁房屋其中的一间卧室交付给案外人李泳峰使用，原告虽主张案外人李泳峰也是合租成员，但转租合同中约定的租赁期限、租金、押金等均与原告所述存在矛盾，因此，本院认定案外人李泳峰不是租赁合同的合租成员，原告等合租成员在租赁被告房屋过程中未经被告同意转租租赁房屋构成违约，原告应承担相应的违约责任。因原告违反租赁合同约定擅自转租房屋，被告要求解除与原告之间的租赁合同于法有据，且原告于停水停电当日即搬出租赁房屋，停水停电并未对原告租赁目的的实现产生重大影响，原告主张被告违约没有证据予以佐证，本院不予支持。至于原告称被告收取案外人李泳峰的租金，因原告等合租成员将房屋转租给案外人李泳峰，次承租人为保护其租赁权利向被告交纳租金并无不当，本院对于原告主张的被告违约不予采纳。关于停水停电的时间，因原告前后表述不一致且被告认可是于2019年6月15日停水停电，本院认定租赁房屋于2019年6月15日停水停电，原告虽主张其于当日搬离租赁房屋但没有明确通知被告且未与被告办理交接手续，原告存在过错，由此导致的损失应由原告自行承担。被告称停水停电后因房屋内仍有人居住故没有收回租赁房屋，但被告于租赁房屋最后居住人于2019年7月1日搬走当日查看租赁房屋情况时发现无人居住且房门敞开的情况下仍称未收回租赁房屋不符合常理，且被告称其于2019年9月1日另行将租赁房屋出租前未再前往租赁房屋查看，显然2019年7月1日已不存在影响被告收回租赁房屋的情形，租赁房屋已置于被告的实际控制之下，因此，本院认定原、被告之间的租赁合同已实际于2019年7月1日解除。因原告存在擅自转租及提前解除租赁合同的违约行为，被告要求原告支付违约金8000元有合同依据，原告要求被告承担违约责任没有依据。因双方在租赁合同的违约责任条款中约定房租按实结算，故租赁合同解除后被告无权继续收取租金，被告已收取的2019年7月和8月的租金9333.33元应返还给原告。因原告等合租成员违约导致租赁合同提前解除且原告等合租成员在搬离租赁房屋时未与被告办理交接手续将租赁房屋交还给被告，本院对于原告的要求被告退还押金的主张不予支持。关于被告主张的财物丢失及损坏的赔偿金，因被告未举证证明系原告取走财物且未证明财物损坏导致的具体损失，被告在未对房屋进行处理的情况下即于2019年9月1日将房屋另行出租，原告交付的押金也应可满足被告的修复需要，因此，本院对于被告主张的财产丢失和损坏赔偿不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蔡嘉满与被告（反诉原告）戴志国之间的房屋租赁合同自2019年7月1日解除；二、被告（反诉原告）戴志国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）蔡嘉满退还房屋租金人民币9333.33元；三、原告（反诉被告）蔡嘉满于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）戴志国支付违约金人民币8000元；四、上述二、三项相抵扣后，被告（反诉原告）戴志国于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）蔡嘉满支付人民币1333.33元；五、驳回原告（反诉被告）蔡嘉满其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）戴志国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币221元，由原告蔡嘉满负担人民币141元，被告戴志国负担人民币80元。反诉案件受理费减半收取人民币88元，由反诉原告戴志国负担人民币41元，反诉被告蔡嘉满负担人民币47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年九月二十九日书记员 卢燕婷