河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0682民初1790号原告：王洪刚，男，1973年12月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：董红茹，定州市胜利法律服务所法律工作者。被告：定州市和力房地产开发有限公司，住所地：定州市鼓楼街，统一社会信用代码：911306827744286337。法定代表人：张建道，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩保泉，男，1958年1月29日出生，汉族，。委托诉讼代理人：刘明珠，河北世纪三和律师事务所律师。原告王洪刚与被告定州市和力房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告王洪刚及其委托诉讼代理人董红茹、被告定州市和力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩保泉、刘明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2014年3月20日所签（置换协议书），将置换的“百盛家园”小区5号楼2单元503室及地下一层仓房一个交付给原告；并要求被告承担逾期交房的违约金按总房款的日万分之一计算（自2016年9月21日至交房之日止）；2、依法确认上述置换房屋（“百盛家园”小区5号楼2单元503室）差额面积超过5平方米以上的部分结算标准为每平方米2648元；3、要求被告给付逾期交房租赁费每月1000元（自2016年9月21日至交房之日止）。事实与理由：2014年3月20日，原、被告签订一份置换协议书，由原告旧房置换被告所建新房，按1:1的比例置换被告开发建设的新住宅楼单元房，原告可在“昱馨家园”小区或被告开发的异地商品房小区（定州市内）选房，选房范围在八层楼房（含八层）以下，原告可置换93.25平方米，地下仓房一个（不低于6平方米，超出部分双方互不再有其它纠葛），并约定2年半交付房屋，违约按日万分之一承担违约责任。同时协议约定，原告所选房屋如小于置换面积的均按每平方米2000元计价进行差额面积结算，大于应置换面积的大于5平米以内的按每平方米2000元计价进行差额面积结算；大于5平方米的（含5平方米）按被告开盘价进行差额面积结算。协议订立后，原告按时将旧房交付给被告，在2014年4月10日，原告选了被告开发的“百盛家园”小区5号楼2单元503室的商品房一套，面积是109.8平方米。当时原告还交了10000元的定金。2019年3月份，被告开发的“百盛家园”小区开始交房，原告找被告要求交房，被告说原告应补交超出置换面积的房款，并要求超过5平方米按每平方米6500元，超过10平方米按每平方米8700元补足房款。原、被告的置换协议约定的很明确，超过5平方米按照被告开盘价计算补交的房款，被告是按照现在（2019年3月）的房价6500元（10平米内）、8700元（10平米以上）要求原告补交房款。但现在被告拒不按照协议履行房屋交付义务，为维护原告合法权益，诉至贵院，望支持诉求。被告庭审中辩称：1、被告销售的涉案楼盘，不存在开盘价，原告所讲的3600多元，后来改成2600多元均没有依据。被告是按照市场行情、销售年限来确定价格的。这是行业惯例。2、原告要求给付违约金没有依据，不成立。3、原告要求给付租房费没有依据，不成立。原告应按照现在的价格每平米8700元交付置换的差额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据本院确认如下：2014年3月20日，原告与被告签订置换协议书，2014年4月7日，被告方销售经理吴某在上述置换协议书末尾处备注了置换房屋的具体情况，即置换5#-2-503室。2014年4月10日，原告向被告交付定金10000元。2018年11月12日，被告向定州市市场监督管理局申报了商品房销售价目表，该价目表只显示3号楼的备案情况。5号楼未进行商品房价格备案。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于原告超出应置换面积部分补交标准问题。双方置换协议书约定原告应置换面积为93.25平米，原告实际所选房屋5号楼2单元503室面积为109.8平方米，大于应置换面积16.55平方米。根据双方置换协议书约定，大于5平方米以上的按甲方即本案被告开盘价计价进行差额面积结算。但对开盘价，原、被告各持己见，原告主张按被告于2018年11月12日向定州市市场监督管理局申报的商品房销售价目表中最低价即3#-2-301室（109.21平米）的单价每平米2648元计算。被告则主张没有开盘价，应按通知补交价款时的销售价格每平方米8700元计算。对于被告主张其按销售价8700元计算的说法，既与双方置换协议书按开盘价计算的约定不符，也与被告申请证人吴某（被告销售经理）的证言不符。根据证人证言，被告2014年即开始预售，2016年时已基本售完，均价约3500元左右。据此，被告的开盘价应不高于3500元。故被告上述主张，本院不予支持。对于原告主张按申报价目表中最低价格每平方米2648元计算的说法，因楼层不同、户型不同、售价也不尽相同，故本院亦不支持。应参照另一案件即原告范少飞诉被告定州市和力房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中超出置换面积单价3317.5元补交房款。2、关于交房日期。原告主张应从双方签订置换协议书时起两年半内交房，即被告应于2016年9月20日之前交付，但这与双方置换协议书约定的施工许可证批准之日两年半之内交付房屋内容不符，本院不予支持。施工证批准日期为2015年8月10日，根据置换协议书约定，被告交付房屋时间应为2018年2月10日前。3、被告有无逾期交房，是否构成违约。原告主张被告2019年3月15日才通知交房，并提交了被告发给各业主的通告予以证实。被告对该通告虽有异议，但未提交反证。对原告主张的交房时间2019年3月15日，本院予以确认。被告应交房日期为2018年2月10日前，但实际交房日期为2019年3月15日，被告逾期交房1年零33天。关于被告逾期交房是否构成违约，被告认为扣除自然灾害、治理雾霾、高考等合理停工，被告方的交房不存在违约。为证实自己的主张，被告提交了河北佳航工程项目管理有限公司（施工许可证显示该公司为被告的监理单位）出具的停工日期详单。对被告逾期交房的理由，原告不予认可，认为自然灾害应该是地震、海啸等正常的自然灾害，而不是被告所说的雾霾、高考等，同时认为被告既然在置换协议中写明两年半交房，就说明已经预留了可能的停工日期，不应再扣除596天的停工日。原告上述主张，因不符合人们对自然灾害的通常理解，也与双方置换协议书约定中特别标注的“自然灾害影响施工之日除外”内容不符。加之，扬尘治理、高考等这些虽不属于自然灾害，但具有很强的政策性，属于被告不可抗拒的事由。因此造成的停工应属合理的停工。故对原告主张不应扣除停工日的说法不予支持。另一方面，被告交付房屋的时间应为2018年2月10日前，扣除合理停工日期后，于2018年9月28日竣工，但竣工后被告仍未及时向原告交付房屋，则构成违约。至2019年3月15日通知交房，违约天数为168天。4、原告主张的逾期交房期间租房费每月1000元应否支持。虽双方置换协议约定，回迁之前，乙方即原告产生的水电暖费、租赁费一切自理。但被告无故逾期交房，势必造成原告该项费用的增加。原告该项主张并无不妥，且其主张的数额亦基本合理，本院予以支持。本院认为，原、被告签订的置换协议书和房屋确认书系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。双方均没有解除合同的意思表示，应按照约定继续履行各自后续义务，即原告向被告补交超出应置换面积部分的价款54904.6元（3317.5元×16.55平方米），扣除原告预交定金10000元，应实际交付被告44904.6元；被告向原告交付5#-2-503房屋。关于地下仓房，因原告未提供明确的房号，本案不作处理。对于竣工后逾期交房行为，被告应依约承担违约责任，向原告支付违约金6119.6元（3317.50元×109.8平米÷10000×168天），同时向原告支付该期间的房屋租赁费5500元（5.5个月×1000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、原告向被告交付置换房屋差价款44904.60元；二、被告向原告交付置换的百盛家园小区5#-2-503房屋；三、被告向原告支付违约金6119.60元，逾期交房产生的租赁费5500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二、三项，于判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6373元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（在递交上诉状之日起七日内交纳上诉费用，并将交纳上诉费用的票据复印件提交本院，逾期未交纳上诉费用，又未依法获批减、缓、免的，按自动撤回上诉处理。上诉费为6373元，汇入户名：河北省保定市中级人民法院账户：10×××07开户行：中国银行保定市西城支行），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  刘庆民人民陪审员  杨玉亭人民陪审员  何 乾二〇一九年九月二十三日书 记 员  王晓宁