重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1363号原告：吴文佳，女，汉族，1992年4月8日生，住四川省岳池县。被告：秦进，男，汉族，1962年10月11日生，住重庆市九龙坡区。原告吴文佳诉被告秦进房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴文佳到庭参加诉讼，被告秦进下落不明，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴文佳诉称，原、被告于2017年8月7日签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买房屋。为解除房屋抵押登记，将房屋过户给原告，双方协商一致由原告垫资19万元，用于结清房屋抵押贷款，被告按月向原告支付利息2850元，不足一个月按一个月计算。2018年5月31日，原、被告就垫资款及利息事宜达成《补充协议》，对垫资款及其利息的支付方式、归还时间等进行了约定。被告收到按揭尾款后，未按约足额返还垫资款及利息。双方协商未果，原告现向本院起诉请求判决：被告立即归还原告垫资款37050元，并向原告支付以37050元为基数，自2018年9月7日起至所有款项付清之日止，按每月1.5%的标准计算的逾期返还垫资款的利息（不足一个月按一个月计算）。诉讼中，原告自愿撤回逾期利息的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告秦进未答辩。经审理查明，2017年8月7日，原告吴文佳（乙方）与被告秦进（甲方）、案外人重庆中吉房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区石新路X号渝州新城X幢X-X号房屋出售给乙方，甲乙双方均清楚房屋在银行抵押中；成交价635000元；付款方式按揭贷款，乙方应于合同签订当日支付定金2万元，于2017年8月9日支付购房款155000元，乙方向银行按揭贷款46万元，此款由乙方按揭银行一次性支付甲方，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于房屋过户之前以现金方式支付给甲方；甲方于过户后5天内将房屋交付乙方；其他约定事项手写载明“乙方垫资19万元用于甲方结清该房屋银行抵押贷款。甲方同意按每月2850元支付垫资利息给乙方，不足一个月按一个月计算。乙方承诺于2017年8月9日将购房首付款及垫资解押款345000元存入甲方还款账户，由丙方协助办理”；合同尾部载明“兹收到乙方购房定金2万元”，收款人处有“秦进”签名字样。上述合同签订当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：房屋交易地址重庆市九龙坡区石新路X号渝州新城X-X-X号；因乙方支付购房定金加银行贷款金额超出总房价，由中吉房产为甲乙双方把控资金风险，甲方同意将银行卡收款卡交由中吉房产保管，并配合办理停止网银、手机银行等服务；银行放款后1个工作日内中吉房产将超出应收款退给乙方，并保证甲方收到剩余房款。2017年8月9日，案外人邵广滨通过工商银行向被告汇款172500元。同日，案外人葛优通过手机银行分两笔向被告转账支付共计172500元。2018年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人重庆中吉房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2017年8月7日垫资给甲方19万元，甲方每月向乙方支付垫资利息2850元，若甲方于2018年7月26日后收到按揭尾款，则支付乙方利息于2018年7月26日止，若甲方于2018年7月26日前收到银行按揭尾款，则按甲方收到按揭尾款的时间截止，甲方收到按揭尾款后立即支付给乙方（限收到按揭尾款2日内）；乙方同意甲方收到尾款后交接房屋；《房地产买卖合同》第九条“其他约定事宜”作废，按此协议履行。协议尾部甲方处有被告“秦进”签名字样，乙方处有原告“吴文佳”及案外人“邵广滨”签名字样。2018年8月8日，中国农业银行贷款交易明细显示：贷款合约名吴文佳，放贷金额46万元。2018年8月23日，被告向原告转账支付19万元。2018年9月14日，原告与案外人邵广滨签订《共同出资购房协议书》，约定：双方共同投资位于重庆市九龙坡区石新路X号渝州新城X-X-X号商品房一套，房屋总价635000元，首付175000元，贷款46万元，月供2804元；出资比例、产权比例、购房税费、房屋收益等双方各占50%，房产证上证名字为原告，此房屋以原告单方名义购买并签订协议。2019年6月24日，案外人邵广滨向本院出具《情况说明及承诺书》一份，载明：关于本案，邵广滨与原告是案涉房屋共同出资人，在本案房屋交易中，首付款及垫资款共计345000元，本人代原告向被告支付了172500元，剩余一半由原告老公葛优转账支付。因案涉房屋系以原告个人名义购买，原告系房屋买卖合同唯一主体，同意本案的全部诉请权利由原告个人向法院主张，本人承诺自愿放弃诉讼权利，不参与本案诉讼，相关权利由本人与原告通过内部关系处理。同日，案外人葛优向本院出具《情况说明》一份，载明：关于本案，本人与原告曾系夫妻关系，在本案房屋交易中，本人代原告向被告分两笔转账支付了首付款及垫资款合计172500元。庭审中，原告称，《房地产买卖合同》签订当日，原告的前夫葛优通过微信转账向中介方支付2万元，中介方随即将此款支付给被告，被告在合同尾部签字确认；2017年8月9日，案外人邵广滨及葛优分别代原告向被告支付首付款及垫资款172500元，合计345000元；2018年8月8日，原告通过银行按揭贷款向被告支付46万元，后被告自行还款解押；2018年4月27日，原、被告双方办理房屋过户手续并交付房屋。贷款银行放款时，未通知原告，被告通过挂失方式取走了贷款，中介无法把控，被告后来返还部分款项可以佐证其已脱离中介把控。原、被告双方未约定垫资款及利息的还款顺序，被告归还的19万元依法应当先抵扣垫资款利息34200元，再抵扣本金，被告已还垫资款155800元，故被告还应返还垫资款34200元。上述事实，有当事人陈述、房地产买卖合同、补充协议、共同出资购房协议书、借记卡账户历史明细、活期账户交易明细、手机银行交易明细、贷款交易明细、情况说明及承诺书、情况说明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告下落不明，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。原、被告签订的《房地产买卖合同》及两份《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。补充协议为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力。补充协议系对主合同条款的补充、变更或特别说明，当主合同与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准。若有多份补充协议，除非有特别约定，应以签订时间在后的补充协议为准。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按约向被告支付了垫资款19万元及合同约定的全部房款，被告应按补充协议约定向原告支付垫资利息并返还垫资款。现按揭尾款已经发放，被告未按约定期限及金额足额返还垫资款本金并支付利息，应承担继续履行给付金钱债务的责任。被告于2018年8月8日收到银行按揭尾款，被告按约除应向原告返还垫资款本金19万元外，还应支付从2017年8月7日至2018年7月26日止，按每月2850元标准计算的利息34200元（2850元/月×12月）。被告于2018年8月23日向原告支付19万元，但未明确给付款项性质。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条“债务人的给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定，人民法院应当按照下列顺序进行抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”之规定，因双方未约定债务清偿顺序，被告返还的19万元应先抵充利息34200元，剩余的为返还的垫资款，故抵充利息后，被告已返还垫资款155800元，被告还应向原告返还垫资款34200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、被告秦进于本判决生效之日起五日内向原告吴文佳返还垫资款34200元；二、驳回原告吴文佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费726.24元，由被告秦进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年九月六日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘