云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1679号原告：临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地：云南省临沧市南天商贸城1栋5单元603室。法定代表人：刘宗泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋清龙，临翔区蚂蚁堆乡法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告：匡宝芸，女，1973年3月27日出生，汉族，临沧市耿马傣族佤族自治县人，居民，住临沧市临翔区。原告临沧市祥宁物业管理有限公司（以下简称“祥宁物业公司”）与被告匡宝芸物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥宁物业公司的委托诉讼代理人宋清龙及被告匡宝芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥宁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2011年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费5352元，资金占用费1047.7元（以中国人民银行同期贷款利息4.35%计算），两项合计6399.7元；2.被告承担有关本案的一切费用。事实及理由：被告系临沧时代商都小区住宅11幢2单元502室（面积111.5平米）的业主。2010年9月1日至今，原告为临沧时代商都小区的物业管理服务方，根据2010年9月1日、2015年8月29日原告二次与临沧时代商都业主委员会签订《临沧时代商都小区物业管理服务合同》，约定原告为该小区业主提供物业管理服务；被告应当按照普通住宅0.5元/㎡/月缴纳物业服务费。合同签订后，原告聘请了保洁、保安、水电、绿化等人员对本小区进行物业管理服务，全面履行合同义务，作为业主的被告也和其他业主同样享受了原告提供的相关服务。被告从2011年1月至今没有缴纳过物业管理费，原告多次催要未果，现为维护自身合法权益依法提起诉讼。被告匡宝芸辩称，对于原告主张的物业管理费的计算时间、方法及标准均无异议，其本人确实自2011年1月1日起未向被告交纳过物业管理费，但拒交物业管理费的原因如下：1.被告本人并没有与原告签订了物业服务合同，业主委员会与原告签订的合同并没有告知过被告，其本人也不清楚业主委员会成员是哪些人；2.原告未尽到物业服务管理职责，单元门及可视对讲机损坏后原告并未及时进行修复，导致陌生人随意出入并随意敲门，严重干扰正常生活，同时楼道上粘贴有各种小广告，原告也没有及时清理；3.原告随意设置垃圾坑，且不及时清理垃圾，造成污水乱流、虫蚁滋生，导致被告家中到处有蟑螂，小区环境恶化；4.被告与楼上住户产生纠纷，原告未做到公平处理，被告与邻居之间的纠纷得不到及时解决，致使被告无法使用卧室及卫生间长达半年之久；5.小区停水停电原告从未及时或提前通知被告，对被告生活造成极大不便；6.2012年间，被告的自行车在小区内停时丢失，向原告反映后其让被告自行报警解决。综上，因原告服务不到位，故被告拒交物业管理费。综合双方诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1.原告提供的物业服务中是否存在违约情形；2.原告主张的诉讼请求是否应当得到支持。原告祥宁物业公司针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1.原告公司证照、法定代表人身份证明及法人身份证复印件各一份，欲证明原告的经营和诉讼主体合法；2.原告与时代商都小区业主委员会签订的《时代商都茶城物业服务合同》复印件二份、保安巡查记录、保洁签到表、客户接待日志、服务图片各一份，欲证明原告在时代商都小区是合法物业管理方且充分履行合同义务；3.2011年至2018年物业费台账复印件及催费通知各一份，欲证明被告系临沧时代商都小区业主接受原告提供的物业管理服务及其拖欠物业费的时间以及数额。经质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，对第2、3组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为其本人并不清楚业主委员会的成员是谁，被告本人也没有与原告签订过任何物业服务合同。被告匡宝芸针对其答辩意见向本院提交了如下证据：照片16张，欲证明原告服务不到位及被告家房屋漏水的事实。经质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该组证据不清楚被告是在何时制作。经过举证、质证，本院审查认为，原告提交的3组证据来源合法、内容客观真实且与本案有关联，能够证明本案案件事实，本院予以采信；被告提交的16张照片，其中4张照片系被告家中私有财产情况，该部分照片与本案无关联，本院不予采信，其余12张照片能够证实本案所涉时代商都小区的物业服务情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系时代商都小区11幢2单元502室业主，房屋面积111.5㎡，被告于2006年间入住至今。2010年9月1日，原告与时代商都小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定乙方（原告）为甲方（时代商都小区业主委员会）如下服务：1.在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括该项目所有的公共设施、设备的正常运行、维修、养护和管理；2.物业共用部位、所有的相关场地的清洁卫生清扫、垃圾的收集清理、清运及雨水、污水管道化粪池的疏通清理；3.绿化环境管理；4.共用部位的水电管理；5.消防设施、设备的管理；6.安全管理；7.房屋及共用部位共用设施、设备的日常维护；8.房屋的管理；9.事业服务型管理；物业管理区域内物业管理服务费乙方以房屋产权证面积为准，按商铺1元/㎡/月、小高层住宅0.5元/㎡/月计算收取；合同期限为2010年9月1日至2015年9月1日；该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。2015年8月29日，原告与时代商都小区业主委员会续签了《物业管理服务合同》，合同内容与之前签订的《物业管理服务合同》一致，合同期限为2015年9月1日至2020年9月1日。在原告提供服务的过程中，原告未能有效解决小区业主反映的单元门、可视对讲机、小广告及垃圾堆积等诸多问题，被告遂从2011年1月起以原告未尽到物业服务职责为由拒绝向原告交纳物业服务费，经原告多次催缴未果，故起诉至人民法院。本院认为，原告与时代商都小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原告及包括被告在内的全体时代商都小区业主具有约束力，原告负有按照合同约定向时代商都小区全体业主提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告支付物业服务费的义务。被告自2011年1月1日起至2018年12月31日止未向原告支付过物业服务费，违反合同约定。本案中，被告抗辩其不交纳物业服务费的问题涉及房地产开发商、水、电等其他服务提供商以及小区业主之间的一些不规范行为引发，作为小区提供物业服务的原告，在发生上述问题时没有能与相关业主进行有效沟通，并达成及时有效的解决办法，同时其提供的物业服务存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务费方面，结合双方在合同履行过程中均违反了合同约定及双方各自的违约程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十一条关于违约责任及瑕疵履行的规定，本院酌情扣减被告应交纳的物业服务费10%的比例，故被告应支付的物业服务费确认为4816.8元[111.5㎡×0.5元/㎡/月×96个月（2018年1月1日至2018年12月31日）×90%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第六条、第七条第一款第五项、第四十一条、四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告匡宝芸应于本判决生效之日起十日内一次性向原告临沧市祥宁物业管理有限公司支付2011年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4816.8元；二、驳回原告临沧市祥宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告匡宝芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杜金宏二〇一九年九月二十六日书记员  张 琪