广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终8448号上诉人（原审被告）：东莞东诚慧美产业园发展有限公司，住所地：东莞市茶山镇增埗村卢屋东诚慧美产业园A栋5楼A1，统一社会信用代码：91441900MA4UWRJR1U。法定代表人：陈胜勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱虹璐，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市寿益电子科技有限公司，住所地：东莞市莞城街道创业社区莞太路9号百达中心办公楼1309号、1310号，统一社会信用代码：91441900MA522TGY8Y。法定代表人：何永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周光再，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓俊，广东桥达律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市大华广场发展有限公司，住所地：东莞市石龙镇红棉路1号，统一社会信用代码：91441900281887284C。法定代表人:武建良，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗礼华，该公司员工。原审第三人：叶镇华，男，1963年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人东莞东诚慧美产业园发展有限公司（以下简称慧美公司）因与被上诉人东莞市寿益电子科技有限公司（以下简称寿益公司）、原审第三人东莞市大华广场发展有限公司（以下简称大华公司）、叶镇华合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初6986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，判决如下：一、解除寿益公司与慧美公司于2018年7月25日签订的《商场转让合同》（编号：大华20180725号）；二、慧美公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向寿益公司返还转让费1900000元；三、慧美公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向寿益公司支付转让费占用利息（分别以1000000元、900000元为基数，从2018年7月25日、2018年7月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11137.01元，由慧美公司负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初6986号民事判决。上诉人慧美公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销原审判决，依法驳回寿益公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审费用由寿益公司承担。主要事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.案涉房产自竣工验收交付使用以来，一直出租给第三人大华公司作为商业使用。本案第三人、慧美公司、寿益公司之前形成的是转租及租赁权益的转让合同关系。案涉物业中的部分物业在法院执行查封前早已出租给第三人大华公司作为商业使用。慧美公司与寿益公司签订的转让合同，不存在违反东莞市中级人民法院查封公告规定的对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2.案涉房产为商业物业，分别登记在不同业主名下，单个房产证对应的物业无法独立使用，必须作为整体进行商业运营。业主投资案涉房产的初衷亦是为了收取租金。不管是为了案涉物业的全体业主利益考量，还是为了实现被执行人及申请执行人权益，案涉物业都应该继续出租。只有对外出租收取租金，被执行房产才能拍卖出好的价钱，也才能更好实现债权人的利益。3.法院执行处置的是房屋所有权，而所有权有使用、收益、处分多项权能，在依法确权前提下可以通过出租并取得收益的形式实现所有权，尤其是对于商业地产而言，不是必须自己使用。4.寿益公司在原审庭审中也承认其在受让《商场租赁合同》权利、义务时有去房管部门对案涉房屋权属进行调查，寿益公司当时签订合同的经办人刘亚亚对案涉房屋部分被查封的事实是知道和应当知道的，刘亚亚是寿益公司的实际控制人，也是广东桥达律师事务所主任及律师，《商场租赁合同》权利、义务转让一事都是由她策划的。5.2018年7月25日，慧美公司与寿益公司签订《商场转让合同》。随后，慧美公司、寿益公司与第三人大华公司就案涉房产签订了《确认书》，确认慧美公司自2018年8月20日起将其于《商场租赁合同》中的权利、义务正式移交给寿益公司，且慧美公司将第三人大华公司收取的五十万元保证金收据一同移交给寿益公司。寿益公司有向慧美公司开具移交清单，并非原审法院认定的各方当事人均无证据证明案涉物业是否已交付寿益公司使用。签订三方《确认书》还有一个主要的原因是，虽然三方都知道案涉物业的部分房产被查封，由第三人向寿益公司提出让寿益公司加入、慧美公司形式上不退出的方式来签订确认书，寿益公司同意，才签订三方《确认书》。不是因为刘亚亚要租赁大华广场物业，慧美公司都与第三人谈好了要将物业退给第三人，是寿益公司要求承租的，为此慧美公司多支付了几个月的租金。二、原审法院机械适用法律，导致不公正判决。1.原审法院对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第八条理解错误。租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封只是导致租赁房屋无法使用的原因之一，但不是必然导致租赁房屋无法使用。2.原审法院对东莞市中级人民法院查封公告的内容作出了机械和不正确的理解。公告内容并不是不准许查封前已出租房屋的租赁权益的转让。综上，案涉合同不违反法律、法规的强制性规定，案涉房屋的部分被查封不导致租赁房屋无法使用，且寿益公司对查封事实是知道和应当知道的，因此案涉合同不应解除。原审判决因错误认定事实，机械适用法律，导致判决不公恳请贵院查明本案事实，依法改判。被上诉人寿益公司向本院答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。第三人大华公司向本院答辩称：没有意见。第三人叶镇华未予答辩。二审期间，上诉人慧美公司向本院提交收条一份，慧美公司称该证据是寿益公司法定代表人何永强与慧美公司的工作人员鲁政签署的，证明寿益公司与慧美公司已经进行了交接，与三方的确认书是完全对应的。寿益公司也已经收到了慧美公司转交的押金条，该押金条是由第三人大华公司出具。针对慧美公司二审提交的证据，寿益公司质证意见如下：1.该证据慧美公司无法提供原件进行核对，故寿益公司对该份证据真实性、合法性无法确认，请求法院依据各方提交的证据综合认定该份证据的真实性和合法性。2.对于该份证据的关联性不予确认，该份证据不能证明慧美公司已经完成了案涉租赁物的交接，首先慧美公司并未向寿益公司交付二次消防证，其次据慧美公司主张《收条》是寿益公司的法定代表人何永强签署的，但实际上寿益公司是在2018年12月17日才将法定代表人变更为何永强，而收条的签收日期为2018年9月29日，这与慧美公司主张的该收条是寿益公司法定代表人签署的事实相互矛盾，最后慧美公司并未提供任何证据证明《收条》的签署人有权代表寿益公司签署《收条》，所以无论该份《收条》是否真实，该《收条》与本案亦没有关联性。3.慧美公司是在原审判决作出之后才向法院提交的《收条》并且该证据并非新证据，寿益公司认为不应采纳。针对慧美公司二审提交的证据，大华公司质证意见如下：由于大华公司不是签署方，故不发表意见。针对慧美公司二审提交的证据，叶镇华并未发表质证意见。另，慧美公司向本院申请证人王某出庭作证。证人王某称其与慧美公司为合作关系，与黄春容有项目合作。刘亚亚在租赁大华广场的时候，在签署合同的前一两天，刘亚亚、黄春容、王某、以及刘亚亚的一名员工已经对当时广场的基本情况进行了讨论。三方签订确认书时，王某也在场并称当时叶镇华有提及有几个铺位已经被查封了，也把物业的情况讲清楚。但当本院提问王某当时叶镇华或者黄春容有无把案涉铺位已经被法院查封的情况告诉刘亚亚时，王某只含糊回答，叶镇华有把法院的情况大概描述。寿益公司、大华公司、叶镇华均没有提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另补充查明，根据本院于2018年6月28日发出的查封公告反映，东莞市第一人民法院依据（2017）粤1971财保114号民事裁定书于2017年5月25日查封了被执行人毛婉玲名下位于东莞市××红棉××楼××、××、××号商铺；东莞市第一人民法院依据（2017）粤1971财保287号民事裁定书之一于2016年11月18日查封了被执行人叶镇华名下位于东莞市石龙镇红棉一号二楼202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、255、256、257、261、262、268、279、288、298、299、213、215、216、217、218、221、222、223、225、228、229、230、231、232、233、234、235、236、238、239、240、241、242、249、251、三楼、4-6层商铺。上述财产的查款期限目前均未届满。前述查封公告明确财产查封期限内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担、租赁或者其他有碍执行的行为，否则，将依法追究其法律责任；主张对财产享有权属或者在租赁合同等法律关系的，请求10日内书面向法院反映，并提交相关材料，否则由此产生的不利法律后果由相关当事人自行承担。本院认为，本案为合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审应就上诉人慧美公司上诉请求的有关事实及适用法律进行审查，具体分析如下:从本案查明的事实来看，东莞市石龙镇红棉一号物业内的二楼大部分商铺、三楼及四楼商铺均已被法院查封，且法院的查封公告已明确要求任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担和租赁。法院的查封公告早于慧美公司与寿益公司代表刘亚亚签订的《商场转让合同》，且从慧美公司发给大华公司的《告知函》亦表明，慧美公司是与寿益公司签订案涉《商场转让合同》前已知晓法院查封公告的内容。虽然慧美公司称已告知了寿益公司前述查封情况，但由于寿益公司否认该事实，对此，就已告知查封情况的事实，应由慧美公司举证。二审中，虽然慧美公司也申请人证人王某作证，拟证明双方洽谈时，叶镇华曾提及到查封之事，但由于王某的作证内容不清晰，且其与慧美公司亦存在利益关系，故单以王某的证言不足以作为认定慧美公司已向寿益公司告知了商铺被查封之事。根据慧美公司与寿益公司代表刘亚亚签订的《商场转让合同》约定并结合慧美公司、寿益公司、大华公司三方签署的《确认书》内容可知，案涉《商场转让合同》的合同目的为慧美公司将东莞市石龙镇红棉路一号的商业用途商场一至五楼整体转让租赁给寿益公司作商业经营使用。由于已查明东莞市石龙镇红棉一号物业内的二楼大部分商铺、三楼、四楼及五楼商铺均已被法院查封，且法院的查封公告已明确要求任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担和租赁。故从目前的情况来看，慧美公司确实无法向寿益公司整体交付东莞市石龙镇红棉路一号商场的大部分商铺。即寿益公司整体承租商场的合同目的不能实现。据此，寿益公司主张解除案涉《商场转让合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，应予支持。合同解除后，原审判决慧美公司应向寿益公司返还转让费及转让费占用利息，符合法律规定，并无不当。故本院认为慧美公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应不予支持。综上所述，本院认为上诉人慧美公司上诉请求不成立，依法应予以驳回。一审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币22274.01元，由上诉人东莞东诚慧美产业园发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年九月二十三日书记员  彭燕玲附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……