广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初8813号原告：刘佳斌，男，1988年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：徐辉，广东伟邦律师事务所律师。被告：陈伟雄，男，1980年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：洪佩宜，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上列两被告共同委托诉讼代理人：王俊，广东明境律师事务所律师。原告刘佳斌与被告陈伟雄、洪佩宜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）粤0606民初11748号民事判决，原告刘佳斌不服该判决向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤06民终3071号民事裁定，裁定本案发回本院重审。本院于2019年4月22日重新立案，并另行组成合议庭适用普通程序审理，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告刘佳斌的委托诉讼代理人徐辉、被告陈伟雄、洪佩宜共同委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出原审期间的诉讼请求：1.判令两被告将位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会长宁南路新村三幢601号房屋过户给原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告是夫妻关系，同时又是佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会长宁南路新村三幢601号房屋业主。2017年1月15日，两被告共同委托案外人李芷恩在佛山市纪源房地产中介服务有限公司居间介绍下与原告共同签订了《房屋买卖合同》，根据合同的约定，两被告将上述案涉房屋作价560000元卖给原告，同时该合同对交易过户的时间及违约金作了明确的约定。该合同签订后，原告依约履行了交付定金20000元的义务，但两被告截至目前仍未履行垫资赎契义务，原告经多次催促无果。原告坚持要求将案涉房屋过户给原告，若两被告坚决不办理房屋过户导致本合同无法履行，则原告要求追究两被告的违约责任，违约金是总楼价的10%（56000元）及退还定金20000元。重审期间，原告申请变更诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告退还原告定金20000元；3.两被告支付原告违约金56000元；4.两被告承担本案诉讼费及二审鉴定费。事实与理由如下：被告方在原告多次催促履行合同的前提下，拒不履行合同义务，甚至在原告通过法院提起履行合同义务后，仍不履行，导致合同无法继续履行，无法实现合同的根本目的。根据合同法的相关规定，原告有权要求解除合同。目前两被告名下的案涉房产已被案外人查封，并且两被告被列入失信名单，为了保证今后生效判决得以顺利执行，申请变更诉讼请求。被告陈伟雄于原审期间辩称，被告陈伟雄委托案外人李芷恩帮忙处理房产的事宜，李芷恩帮被告陈伟雄找中介时并未签订三方协议，而是由其先在空白的协议签名，然后由中介联系买家，定金收据是李芷恩母亲签名的，但至今被告陈伟雄还没收到该20000元定金。李芷恩父亲向中介追讨了几个月，但一直没有结果。重审期间，两被告辩称，首先应当审查合同是否有效，再审查是否解除。涉案《房屋买卖合同》是无效的，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，原告是房屋中介的从业人员，涉案房屋的交易价格明显低于市场价，根据行业管理规定，双方签订的合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形。而且合同无效的责任在原告方，原告应当对无过错的被告方承担赔偿责任。房屋交易过程中，原告仅缴纳了20000元的定金，之后原告没有按照约定在银行提前还贷通知书下达时支付80000元给被告方作为房款，因此即使房屋买卖合同有效，原告也存在违约行为。综上，原告的诉请无法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方对真实性无异议的证据，本院经审查后对真实性予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据和事实，本院认证如下：1.对原告提供的《房屋买卖合同》，两被告质证先否认真实性，之后在本院释明之后又确认合同的真实性，本院对《房屋买卖合同》的真实性予以确认；2.对原告提供的定金收据(有李芷恩签名)，两被告对真实性无异议，但否认收到定金20000元。本院对定金收据予以采纳，对于两被告是否收到定金20000元的事实，本院将在论理部分予以阐述；3.对两被告提供的顺德北滘美汇房地产中介服务部企业信用信息公示报告、拍卖公告打印件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；4.对两被告提供的网页截图打印件，因原告已确认其从事房地产中介服务，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：讼争房地产坐落于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会长宁南路新村三幢601号，土地性质为国有，土地使用权取得方式为出让，规划用途为城镇住宅用地、成套住宅。2017年7月26日，当地不动产登记档案登记机构出具的《房地产产权情况表》显示讼争房地产未查封。两被告于2004年5月14日登记结婚，两被告于2013年1月份向（案外人）王斌购买了讼争房地产，并取得房地产权证（证号为粤房地权证佛字第××号），该房地产权属人登记在被告陈伟雄名下，于2013年1月7日办理了抵押登记，抵押权人是（案外人）中国农业银行股份有限公司广州天河支行（抵押权证号：0313000893）。2014年1月22日，两被告出具委托书，委托案外人李芷恩代为出售讼争房地产及收取房款。2017年1月15日，原告与两被告的委托代理人李芷恩、佛山市纪源房地产中介服务有限公司签订了一份《房屋买卖合同》（合同所列的卖方为陈伟雄、委托代理人为李芷恩，买方为原告，经纪方为佛山市纪源房地产中介服务有限公司），约定：由被告陈伟雄将其所有的讼争房屋卖给原告，成交价560000元；签订本合同时支付定金20000元，卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后协助买方完成申请银行贷款手续；部分楼款40000元，应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；另500000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易过户手续需在2017年5月31日前完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价10%的违约金，并退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业的，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价10%的违约金。此外，该合同还约定卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。双方还在合同空白处以手写体特别约定：1.银行通知还款当天买方支付卖方人民币80000元作为首期楼款；2.若银行实际贷款额高于460000元，则高出部分由卖方于放款当天无息返还给买方，对此买卖双方均无异议。以上合同签订当天，李芷恩的母亲吴结桃与李芷恩先后分别在两份《收款收据》的落款处签名并按捺指印，除签名不同外，两份《收款收据》的内容完全相同，均载明：本人李芷恩是佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会长宁南路新村三幢601号房屋之合法代理人，现收到买家刘佳斌交来承购该物业之购房定金20000元，特此立据！原告于原审期提交了吴结桃签名的《收款收据》，于原二审期间提交了李芷恩签名的《收款收据》。2017年7月31日，原告以两被告未履行案涉合同为由诉至本院，要求两被告继续履行合同，将案涉房屋过户至原告名下，两被告抗辩称未收到定金20000元。原二审期间，原告向佛山市中级人民法院提交落款签署为“李芷恩”、落款日期为2017年1月15日的《收款收据》，因两被告否认，故佛山市中级人民法院根据原告的申请对该《收款收据》上“李芷恩”签名字迹及指纹进行鉴定，鉴定结论为日期为“2017年01月15日”的《收款收据》“签署：”处“李芷恩”签名字迹与委托人提供的李芷恩笔迹样本中的“李芷恩”字迹是同一人书写；日期为“2017年01月15日的《收款收据》”中“李芷恩”手写签名处的指印是李芷恩右手食指所捺印。原告为此支付鉴定费2520元。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在北滘镇执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，对于执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。本通知自2017年6月1日零时起执行。2019年1月15日，原告取得了顺德户籍身份证,原告在此之前的户籍所在地址为广西××自治区桂平市××新源村那××号。本院认为，本案的争议焦点在于：一是案涉《房屋买卖合同》是否有效；二是双方是否存在违约行为。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。首先，原告、两被告以及两被告的委托代理人李芷恩均具有相应的民事行为能力，案涉房产属于两被告的夫妻共同财产，两被告委托案外人李芷恩负责对外出售，李芷恩据此作为委托代理人的身份与原告签订案涉《房屋买卖合同》，本院认定两被告与原告之间成立案涉房屋的买卖合同关系，属于双方当事人的真实意思表示。其次，案涉《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定。两被告主张案涉《房屋买卖合同》无效所依据的《房地产经纪管理办法》是由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的部门规章，并非国务院颁行的行政法规，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同效力认定的法律依据，故两被告以违反前引的部门规章为由主张案涉合同无效于法无据，本院不予采纳。第三，案涉《房屋买卖合同》不违背公序良俗。虽然原告从事房地产经纪工作，但两被告并非通过原告所属的房地产经纪机构发布案涉房屋的房源信息，也并非由原告所属的房地产经纪机构作为居间人促成案涉房屋的买卖，不能因原告从事的职业而否定其作为购房人的资格，原告购买案涉房屋并不存在违背公序良俗的情形。综上，本院认定案涉《房屋买卖合同》有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定全面履行自己的义务。关于双方当事人是否存在违约行为的问题。首先，《房屋买卖合同》约定“签订本合同同时支付20000元作为定金，卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后协助买方完成申请银行贷款手续”，原一审审理期间，两被告否认收到定金20000元，原二审期间，原告提交新证据并经佛山市中级人民法院委托进行笔迹及痕迹鉴定后，两被告在本案重审期间，先陈述确认收到定金20000元，后又变更陈述为“李芷恩告知两被告签收了收据，但是实际未收到定金。”本院认为，李芷恩作为两被告的受委托人向原告出具《收款收据》确认收到买家刘佳斌交来承购该物业之购房定金人民币20000元，应视为两被告已收到定金20000元，且两被告庭审中陈述前后不一，违反了诚实信用原则，此为其一；其二，两被告又以原告在抵押银行通知提前还款未依约支付80000元首期款为由主张原告违约，而两被告办理提前还款手续的前提条件是两被告收到原告支付的20000元定金，在条件未成就时两被告即办理提前还款手续不符合合同约定，亦有悖常理。综合上述两点，本院认定两被告已收到原告支付的定金20000元。根据查明的事实，两被告并未依约于收到20000元定金当日向抵押银行申请提前偿还贷款手续，其主张曾于2017年3月17日向银行申请还款手续，但又未在诉讼中举证证明将其向银行递交还贷申请以及原告应当代为支付80000元的相关事宜通知原告的事实，因此，两被告以原告未支付定金20000元并且未在银行通知还款时支付购房款80000元主张原告违约的抗辩理由不成立，本院不予采纳。其次，关于原告的购房资格问题。佛山市人民政府对顺德区北滘镇自2017年6月1日起执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，按照该政策原告于2017年6月1日以及本案原一审诉讼期间，属于限购范围人员，但案涉《房地产买卖合同》签订时间为2017年1月15日，合同约定交易过户手续需在2017年5月31日前完成，可见合同签订时及在合同约定的履行期限内，原告具有购房资格，具备正常履行合同的条件，但两被告收到定金后没有及时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，直至本案原一审法庭辩论终结，两被告一直否认收到原告支付的定金，因此，导致案涉房屋最终因为限购政策无法办理房屋所有权转移登记的过错不在原告方。综上，两被告在收取定金后未能依约及时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，以其行为表明不继续履行合同的主要债务，导致原告的合同目的无法实现，两被告的行为已构成根本违约，故原告有权要求解除合同并要求两被告退还购房定金20000元及按照合同约定的物业成交价10%支付违约金56000元。关于合同解除的时间，重审期间，原告在2019年7月4日庭审过程中当庭增加诉讼请求要求解除双方于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》，经本院释明后，两被告表示同意解除，因此案涉《房屋买卖合同》的解除时间为2019年7月4日。综上，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘佳斌与被告陈伟雄、洪佩宜于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月4日解除；二、被告陈伟雄、洪佩宜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘佳斌返还定金20000元；三、被告陈伟雄、洪佩宜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘佳斌支付违约金56000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元（原告已预交），由被告陈伟雄、洪佩宜负担。鉴定费2520元（原告已于原二审期间预交），由被告陈伟雄、洪佩宜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴建兴审 判 员  周海民人民陪审员  吴小峰二〇一九年九月三十日书 记 员  张 宁