广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终4742-4747、4751-4756号 上诉人（原审原告）：钟某等十二户业主（详见附表一） 委托诉讼代理人：吴拓宁、吴天玉，均系广东吉光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾庆祥实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨石屋村51号。 法定代表人：杨青。 委托诉讼代理人：郑创杰、夏欢，均系广东指针律师事务所律师。 上诉人钟某等十二户业主与被上诉人惠州市大亚湾庆祥实业有限公司（下称庆祥公司）因商品房预售合同纠纷十二案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 （因上述十二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4742号案件为例进行表述、论证） 上诉人钟某向本院提出上诉请求：1、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1176号民事判决；2、改判被上诉人支付给上诉人延期交房违约金32027.8元；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1176号民事判决认定事实错误，导致判决结论不当。表现为：1、关于违约金条款问题。2017年10月10日，被上诉人出具的《承诺函》第五条“我公司承诺2018年2月1日前完成竣工验收备案交楼，如果未能交楼，2月1日起，每天按合同总价的万分之五赔付逾期交房的违约金”。该承诺函是被上诉人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是一份有效法律文件。承诺函对延期交房的违约责任，由原合同约定的万分之二，变更为万分之五，一审法院根据已经变更的合同条款进行判决，没有事实依据。2、关于逾期交楼的时间问题。被上诉人在开庭时，明确承认了2018年6月20日物业正式进驻恒鑫御园，并从2018年6月20日开始收取物业管理费，故开发商延期交楼时间为2018年6月20日，对此事实，开庭笔录有清楚的记录，一审判决对被上诉人自己都确认了的事实，视而不见，认定2018年5月30日作为延期交楼日，并据此时间计算违约金，没有尊重客观事实。综上所述，请二审人民法院依法改判。 上诉人在庭审中强调：在一审的判决里面法院是查明了交房日期，但法院计算违约金的是截止时间上和查明的部分时间不一致，要补充说明这个问题。第二，被上诉人出具的关于违约金的标准赔偿函件，有被上诉人法定代表人和当时住建局负责人的签名，也有被上诉人公司盖章，这份文件应该是合法有效的文件，应该按照约定来进行计算违约金。 被上诉人庆祥公司发表答辩意见：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。针对上诉人的两点上诉事实理由做简单的答复。第一，关于违约金条款问题，在一审中被上诉人明确该承诺函是基于政府的一个维稳考虑，在迫于无奈之下才做，而且仅对参会业主作出，并不是对全体业主。该份承诺函作出之后也未经公示，同时本次上诉十二户，上诉人均无该份承诺函原件。第二，承诺函的万分之五违约金的约定也已经严重超过了合同的相关约定。一审中，被上诉人也已经提交了同地段的租金标准予以参考，可以证明租金损失远不及万分之五的一个违约金标准。对于上诉人提及的第二点，交楼时间问题的答复，被上诉人于2018年5月30日取得竣工验收备案，交付日期应为2018年5月30日，同时涉案的项目匹配的物业公司也已经从2018年5月开始进场进行常规工作。被上诉人在符合合同交房条件的情况之下，也已经提前邮寄通知相关业主前来收楼，已经履行了交楼义务，故交房日期应该截止于2018年5月30日。 原审原告钟某向一审法院提出起诉请求：一、被告立即支付原告延期交房违约金32027.8元；二、被告承担本案诉讼费。 一审法院查明的事实：原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××房，总价457540元。合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前将经建设、监理、施工、设计四个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用；第九条约定，被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同补充协议，约定发生不可抗力、恶劣、异常的气象或出现恶劣的地质条件等可以顺延交楼，但应通知原告。合同及合同补充协议还约定了其他事项。合同签订后至合同约定的交付期限之前，原告付清了房款457540元，但被告未在合同约定的期限内交付房屋给原告。2017年10月10日，被告向恒鑫御园各业主出具承诺函，该承诺函第5条承诺：“我公司承诺2018年2月1日前完成竣工验收备案交楼，如果未能交楼，2月1日起，每天按合同总价的万分之五赔付逾期交房违约金。”此后，被告未按合同约定交房，被告以购房总款为基数，按日万分之二的标准向原告支付完2018年1月31日前的逾期交房违约金。 另查明一，被告开发的“恒鑫御园”项目于2018年5月22日经建设、监理、施工、设计四个单位验收合格并出具竣工验收报告，2018年5月30日完成竣工验收备案登记。2018年5月28日被告通知原告在2018年6月1日收房，原告于2018年5月28日收到收房通知，原告在2018年7月3日实际收房。 另查明二，第一批同楼盘的业主曹某等共37户于2017年7月27日向一审法院起诉，请求被告按合同约定的标准，支付2017年5月1日起至实际交付之日止，以购房总款为基数按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，一审法院支持原告诉请，被告上诉维持原判，后被告向广东省高级人民法院申请再审被驳回。第二批同楼盘的业主包括本案原告等92户，其中81户调解结案，其余11户调解未果，对未调解的11件一审法院按照合同约定标准以购房总款为基数按日万分之一或万分之二的标准计算逾期交房违约金进行下判并已生效，案号【（2018）粤1391民初2470号】。 另查明三，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房产同地段同类房屋租金标准进行评估，该事务所出具了（2018）正扬价评字083号《价格评估结论书》价格评估结论为：位于惠州××西区××房（建筑面积118.09平方米），2017年12月30日至2018年5月30日每月租金1875元；位于惠州××西区××房（建筑面积118.09平方米），2017年4月30日至2018年5月30日每月租金为1852元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩、举证、质证及庭审陈述，争议焦点是：涉案房地产项目规划方案调整期间及恶劣天气是否应予相应扣减、按什么标准计算逾期交房违约金及逾期交房违约金截止时间问题。对此，一审法院分析评判如下： 关于涉案房地产项目规划方案调整期间及恶劣天气是否应予相应扣减的问题。对规划方案调整期间是否应扣减，被告提供的证据不足以证明存在合同约定的其他或非被告过错造成的延期特殊原因，被告主张扣减规划变更期间的逾期交房违约金，缺乏充分的事实依据。至于恶劣天气期间是否应扣减问题，涉案房屋所在的大亚湾区，毗邻南海，每年均会受台风天气影响，被告签合同时应当能预见，并将该因素考虑在内，该因素并非不可抗力，且被告也未通知原告，主张扣减，不予采纳。 关于按什么标准计算逾期交房违约金问题。首先，被告提出逾期交房违约金按承诺函标准计算明显过高，请求减少是否合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金；人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，被告未按期向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋，给原告造成的损失主要体现为房屋租金损失，被告已提交证据证明涉案商品房同地段同类房屋的租金标准，证明合同约定的逾期交房违约金确实过分高于该房屋的租金，已经完成了举证责任，而原告尚未提交该违约金约定合理的证据，故被告提出违约金过高，请求调整，予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此，逾期交房违约金可在租金损失的基础上上浮30%的标准计付，且合同约定逾期交房的违约金以总房款为基数每日按万分之一或万分之二计算标准均明显高于租金损失的基础上上浮30%的计算标准，按承诺函每日万分之五计算差距更为悬殊。其次，已有同楼盘生效系列案参照。在一审法院已审结，并经惠州中院二审维持及省高院再审驳回的同楼盘同类型系列案件中，判决以购房总款为基数按日万分之二或万分之一的标准支付至实际交房之日止的逾期交房违约金，该计付标准即为合同约定的标准，在同楼盘同类型案件的判决书没有被依法撤销前，本案的裁判标准应参照同楼盘同类型案件中生效判决确定的裁判原则。再次，合同约定逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，该约定已对逾期交房违约金设定了两个档次，且逾期交房时间并不算很长，按常理被告不会主动加重自身违约成本，不排除被告在外力胁迫下，作出违背其内心真意的承诺函。因此，从同楼盘同类型同标准考虑，以及兼顾公平原则和契约精神，逾期交房违约金以合同约定的标准计付为宜。本案中，约定交房时间在2017年4月30日前，至符合条件后被告通知原告收房逾期时间超过180日，逾期交房违约金以购房总款为基数按日万分之二的标准计付。 关于逾期交房违约金截止时间问题。涉案房屋已于2018年5月30完成备案，此时涉案房屋已达到合同约定和承诺函承诺的标准，被告于2018年5月28日通知原告在2018年6月1日收房，视为被告完成了合同约定的交付义务，逾期交房违约金应计算至备案之日，即2018年5月30日。因此，逾期交房的违约金以已付款457540元为基数，从2018年2月1日起至2018年5月30日止，按每日万分之二的标准计付，具体数额为10798元（457540元×118天×0.0002=10798元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 一、被告惠州市大亚湾庆祥实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告钟某支付2018年2月1日至2018年5月30日的逾期交房违约金10798元； 二、驳回原告钟某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由原告负担265元，被告负担35元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告。 本案二审中，上诉人钟某等十二户业主提交一份证据：光盘。被上诉人庆祥公司发表质证意见：上诉人庭后提交证据光盘一份，由于上诉人未说明提供该份证据所要证明的内容，现被上诉人针对该证据真实性、合法性、关联性发表如下质证意见:1、由于未看到视频原始载体，对其来源、完整性上诉人未予以说明，因此对该证据的真实性交由法庭核实。2、对合法性不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该证据不符合“新证据”的要求。当事人在举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不应予采纳。3、对关联性不认可。该视频在内容上表明:被上诉人公司负责人与部分业主在政府调解的现场，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，被上诉人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。从事件背景上:对于涉案项目业主向住建局提出变更原有规划，业主情绪激动多次组织大规模上访，被上诉人为妥善解决业主请求，公司负责人多次出面对业主做出解释、了解业主要求、征询政府部门意见。上诉人的该份证据无法证明与其诉讼请求及本案焦点问题的关联性。因此被上诉人对该份证据的合法性、关联性不予认可，同时该份证据恰恰证明了被上诉人是本着化解矛盾、和平解决事件的态度，但最终无法满足业主过分要求导致诉讼的原因。故请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下： 上诉人主张被上诉人应当按照《承诺函》中的内容，按日万分之五的标准赔付逾期交房违约金，对此，本院认为，虽然被上诉人在《承诺函》中承诺按照日万分之五的标准赔付自2018年2月1日起至完成竣工验收备案交楼之日止的违约金，但在一审中被上诉人提出日万分之五的计付标准过高，请求予以减少，并且提供了涉案商品房同地段同类房屋的租金标准予以佐证。根据上诉人提供的证据，已初步证实以总房款为基数，按日万分之二标准计付的逾期交房违约金，已明显高于在租金损失的基础上上浮30%计付的违约金，若按日万分之五标准计付，则差距更大。此外，违约金属于因一方当事人违约后给予另一方的补偿，以填补损失为基本原则。本案诉讼中，上诉人在一审法院判决按照日万分之二支持其诉讼请求后主张还有损失需要弥补，但仅仅以《承诺函》为依据作为应当按照日万分之五予以支持的上诉理由并不充分。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，以合同约定的日万分之二作为计付标准所作出的裁判并无不当，本院予以维持。至于交房时间问题，由于被上诉人在办理备案之前已通知了上诉人收楼，在备案完成之日即达到了交付标准，故一审法院将逾期交房违约金计算至备案之日并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年九月十一日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷