广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初2225号 原告（反诉被告）：谭柳吉，女，1994年10月12日出生，壮族，住所地广西都安瑶族自治县澄江乡自成村加伦队12号，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆军，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘莉莉，广西厚荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：凌伟雄，男，1978年4月12日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。 原告谭柳吉与被告凌伟雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，后被告凌伟雄提起反诉，于2018年11月23日公开开庭进行了审理，后进行了补充调查与释明。原告（反诉被告）谭柳吉的委托诉讼代理人陆军、潘莉莉，被告（反诉原告）凌伟雄及其委托诉讼代理人林旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭柳吉向本院提出本诉请求：1.凌伟雄协助谭柳吉办理位于南宁市良庆区物业的产权变更登记手续；2.凌伟雄把南宁市良庆区物业交付给谭柳吉；3.凌伟雄向谭柳吉支付违约金15万元；4.本案的诉讼费用全部由凌伟雄承担。庭审中，谭柳吉表示放弃第二项诉讼请求；诉讼过程中，经本院释明，房屋设定的抵押权未消灭，谭柳吉表示愿意代凌伟雄清偿银行债务消灭抵押权后办理房屋的权属转移登记。事实和理由：2018年4月20日，谭柳吉与凌伟雄签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：凌伟雄将位于南宁市良庆区物业出售给谭柳吉，建筑面积88.62平方米，总价格850752元；签订合同时支付定金10万元，签订合同之日起3日内支付定金余款5万元，首期款5万元，应付定金及首期款合计20万元，购房余款650752元可向银行申请按揭贷款。合同签订后，谭柳吉按照约定向凌伟雄支付了定金及首期款合计20万元，凌伟雄于2018年5月21日向谭柳吉出具了《收据》确认；谭柳吉还自2018年2月起每月向凌伟雄支付了银行按揭贷款等其他费用。2018年5月21日，谭柳吉与凌伟雄签订一份《二手房交房确认书》，约定：凌伟雄应积极配合谭柳吉办理房屋的不动产权证书，并自凌伟雄领取不动产权证书后3个工作日内配合谭柳吉办理房屋产权变更登记手续。后凌伟雄于2018年7月3日领取房屋的不动产权证书，但其未按照约定配合谭柳吉办理房屋产权变更登记手续，已构成违约，应按照《房地产买卖居间合同》第八条第二款支付违约金。庭审中，谭柳吉主张合同不能继续履行的原因是凌伟雄没有先履行解押义务，导致后续谭柳吉无法办理产权变更登记及银行按揭贷款手续；还主张合同没有约定支付购房余款的时间。诉讼过程中，谭柳吉表示即使《房地产买卖居间合同》第八条第二款约定的是定金罚则，也主张适用该条款要求凌伟雄支付违约金，同时，谭柳吉表示要求凌伟雄继续履行合同是最主要的。 凌伟雄针对本诉辩称：1.凌伟雄与谭柳吉签订的《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》均为无效。2.谭柳吉要求凌伟雄支付违约金15万元无事实及法律依据。综上，应驳回谭柳吉的诉讼请求。庭审中，凌伟雄主张合同不能继续履行的原因是谭柳吉没有履行付清购房余款义务，导致无法解押；主张合同没有约定付清购房余款与解押的先后顺序；还主张合同未约定违约金，第八条第二款约定的是定金罚则，应以合同解除为前提，不应支付违约金15万元；认可于2018年7月13日领取了《不动产权证书》。 凌伟雄向本院提出反诉请求：1.凌伟雄与谭柳吉于2018年4月20日签订的《房地产买卖居间合同》、于2018年5月21日签订的《二手房交房确认书》无效；2.谭柳吉返还购房合同原件、商品房买卖合同登记备案证明、税收完税证明原件、房屋钥匙给凌伟雄；3.本案诉讼费由谭柳吉承担。庭审中，凌伟雄表示购房合同是指房屋的《南宁市商品房买卖合同》；诉讼过程中，经本院释明，如《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》有效，凌伟雄表示不变更诉讼请求。事实和理由：2018年4月20日、2018年5月21日，凌伟雄与谭柳吉分别签订了《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》，约定：谭柳吉支付定金15万元及首期款5万元，待凌伟雄拿到不动产权证书及谭柳吉付清购房款后，凌伟雄配合谭柳吉办理产权变更登记手续。凌伟雄拿到不动产权证书后，谭柳吉没有付清购房款却要求凌伟雄配合办理产权变更登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，否则转让行为无效。凌伟雄转让房屋一直没有通知银行，只告知谭柳吉房屋为按揭贷款，并向谭柳吉交付了房屋钥匙及相关资料。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，凌伟雄转移债务没有经过银行同意，《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》属无效合同。 谭柳吉针对反诉辩称：1.谭柳吉与凌伟雄签订的《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益及第三人的合法权益，合法有效。2.本案实质是凌伟雄违约在先，理应承担违约责任。庭审中，谭柳吉认可购房合同原件、商品房买卖合同登记备案证明、税收完税证明原件、房屋钥匙在其手上。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对对方当事人提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市良庆区五象大道668号光明·澜湾九里曾用门牌号为南宁市良庆区五象大道西段668号，曾用名为农房·澜湾九里。凌伟雄向南宁国粮房地产开发有限公司购买了该小区号商品房。 2018年4月20日，凌伟雄作为卖方、谭柳吉作为买方，双方签订一份《房地产买卖居间合同》，就相关事项约定如下：卖方向买方出售南宁市良庆区五象大道668号农房·澜湾九里号房屋，建筑面积88.62平方米，套内建筑面积68.39平方米。房屋现尚未办理权属证书。房屋转让成交价850752元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款），不含税费。第四条：定金15万元为第一部分房款，买方须于签署本合同时向卖方交纳定金10万元，并须于卖方签署本合同之日起3日内向卖方补交定金余款5万元；首期款5万元为第二部分房款（首付款包含已支付的15万元定金，合计20万元）；房款650752元为第三部分房款，由买方申请银行按揭贷款650752元（具体贷款金额以银行与买方签署借款合同为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。第八条第二款：“卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须返还买方双倍定金。同时买方不可要求进一步赔偿可迫使卖方履行本合同。”第十条补充条款：“鉴于该物业未取得房产证，也正在按揭当中，卖方凌伟雄督促该房地产开发商尽快办理房产证，房产证出来以后还清银行贷款配合购买方办理按揭。支付定金的一方不履行合同或单方解除合同的，无权要求返还定金；接收定金一方不履行合同或单方解除合同的双倍返还定金。在卖方收到定金以后，买方有权进行装修入住，买方在签订购买合同未取得房产证这段时间负责卖方的正常按揭。” 该合同签订前后，谭柳吉转账支付了购房款的首付款合计20万元（含定金）；2018年5月21日，凌伟雄出具一张《收据》，确认收到谭柳吉支付的购房款的首付款20万元。2018年2月至2018年7月期间，谭柳吉每月向凌伟雄支付了银行按揭贷款的还款合计17857.98元。 2018年5月21日，凌伟雄作为甲方（出售方）、谭柳吉作为乙方（买受方），双方签订一份《二手房交房确认书》，就相关事项约定如下：甲方已将房屋、原购房合同及附件、契税凭证、专项维修基金凭证等交付乙方，经验收后乙方认可甲方的交付行为符合合同规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。交付清单如下：1.购房合同原件，2.业主身份证原件复印件2份，3.商品房买卖合同登记备案证明，4.中华人民共和国税收完税证明原件。第三条：双方确认，甲方将购房手续（含原购房合同、契税凭证）等用于办理房产证的相关材料已交付乙方，且甲方应积极配合乙方办理房产的产权证书，并自领取产权证书后三个工作日内办理变更登记手续。第五条：甲方确认，乙方已按照合同约定履行已到期应付房款。同时乙方保证按约定付款条件支付剩余购房款。第七条：甲方同意自本交接确认后，乙方可进行房产的装修事宜。该确认书签订后，谭柳吉对房屋进行了装饰装修。 另查明，2018年7月13日，南宁市国土资源局颁发桂（2018）南宁市不动产权第0121774号《不动产权证书》，载明：权利人为凌伟雄，共有情况为单独所有，坐落为南宁市良庆区房，用途为城镇住宅用地/住宅，房屋建筑面积为88.62平方米（专有建筑面积为68.39平方米、分摊建筑面积为20.23平方米）。附记载明：该不动产已办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司南宁分行。 本院认为，本案的争议焦点：1.案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》的效力应如何认定；2.谭柳吉要求凌伟雄协助办理案涉房屋的权属转移登记、支付违约金，有何依据；3.凌伟雄要求谭柳吉返还购房合同原件、商品房买卖合同登记备案证明、税收完税证明原件、房屋钥匙，有何依据。 案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》系凌伟雄与谭柳吉的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。凌伟雄主张案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》存在未通知抵押权人并未经其同意，转移债务未经债权人同意的情形，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》应为无效合同，由于物权变动的原因与结果分立，物权能否发生变动不影响合同的效力，前述规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故本院对其主张不予支持。凌伟雄基于案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》无效，要求谭柳吉返还购房合同原件、商品房买卖合同登记备案证明、税收完税证明原件、房屋钥匙，丧失请求基础，本院对其主张亦不予支持。 结合《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》的约定，特别是案涉《房地产买卖居间合同》第十条的语句表述，谭柳吉主张案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》不能继续履行的原因是凌伟雄没有先履行解押义务，导致后续无法办理过户登记及银行按揭贷款手续，本院予以采信。谭柳吉要求凌伟雄协助办理案涉房屋的权属转移登记，虽然凌伟雄未先行履行消灭抵押权的义务，导致案涉房屋设定的抵押权未消灭，存在办理权属转移登记的履行障碍，但由于经本院释明后，谭柳吉表示愿意代凌伟雄清偿银行债务消灭抵押权后办理案涉房屋的权属转移登记，故本院对其主张予以支持。案涉《二手房交房确认书》约定凌伟雄自领取案涉《不动产权证书》后三个工作日内办理案涉房屋的权属转移登记，现凌伟雄认可已于2018年7月13日领取了该证书，但至今未协助谭柳吉办理案涉房屋的权属转移登记，应承担相应违约责任。谭柳吉根据案涉《房地产买卖居间合同》第八条第二款约定，要求凌伟雄支付违约金15万元，凌伟雄主张合同未约定违约金，该条款约定的是定金罚则，应以合同解除为前提，不应支付该数额违约金，由于该条款约定的是定金罚则，而定金罚则适用的前提是根本违约，在案涉《房地产买卖居间合同》《二手房交房确认书》没有明确约定的情形下，谭柳吉不宜对继续履行合同和适用定金罚则同时提出主张，经本院释明，谭柳吉表示要求凌伟雄继续履行合同是最主要的，故本院对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、凌伟雄在谭柳吉代凌伟雄清偿银行债务消灭抵押权之日起15个工作日内协助谭柳吉办理南宁市良庆区房屋[不动产权证号：的权属转移登记； 二、驳回谭柳吉的其他本诉请求； 三、驳回凌伟雄的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费13807元，由谭柳吉负担2069元，凌伟雄负担11738元；本诉案件财产保全申请费4774元，由凌伟雄负担；反诉案件受理费6154元，由凌伟雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  孙 艳 二〇一九年九月十七日 法官 助理  戴 棠 书 记 员  廖羽冰