中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初27707号原告：北京北达盛业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀路5号燕园三区30号北大青鸟楼105号。法定代表人：许晓峰，执行董事。委托诉讼代理人：任冰峰，北京市中勤律师事务所律师。被告：叶某某，女，1972年8月10日出生，台湾地区居民，住台湾地区台北市信义区，台胞证号：xxxxxxx。被告：光之树瑜伽健身（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘艳，经理。委托诉讼代理人：刘芳华，北京市立康律师事务所律师。原告北京北达盛业物业管理有限公司（以下简称北达公司）与被告叶某某（以下简称姓名）、被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司（以下简称光之树公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北达公司之委托诉讼代理人任冰峰，光之树公司之法定代表人刘艳及委托诉讼代理人刘芳华到庭参加诉讼，叶某某经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理本案，现已审理终结。北达公司向本院提出诉讼请求：1.要求光之树公司与叶某某连带支付欠付的物业费161973.92元。2.要求光之树公司支付供暖费5460.23元。2.要求光之树公司与叶某某连带支付滞纳金（以物业费161973.92元为基数，按照日千分之三的标准，自2017年2月1日起计算止实际支付之日止）。事实和理由：叶某某系北京市朝阳区xx南里x号院x号楼xxx房屋及??（以下分别简称xxx房屋、xxx房屋）所有权人，光之树公司系上述房屋承租人，北达公司系上述房屋物业管理人。叶某某购买上述房屋后，于2011年与北达公司签订《太平洋城（丽都水岸）7号楼底商物业管理协议》，根据协议约定，北达公司为上述房屋提供物业管理服务，叶某某需向北达公司支付物业服务费，收费标准为16元每月每平方米建筑面积，支付起始时间为2011年4月15日，对长期拖欠物业管理服务费及其他合理费用的物业使用人，业主负连带责任；叶某某未按时交纳物业管理费及相关费用，北达公司有权按照其应交纳费用总额为基数，按每日千分之三的标准收取滞纳金。光之树公司承租上述房屋后，于2015年2月1日与北达公司签订《物业管理服务协议》，根据协议约定，北达公司向光之树公司提供物业服务，光之树公司需向北达公司支付物业服务费，支付起始时间为2015年2月1日，每六个月交费一次，提前一个月预交，签署本协议时先交六个月物业管理费，物业管理费的交费时间根据北达公司的收费通知单时间按时交付，政府有新的规定或物价调整时，收费应根据新的政策及价格进行调整；光之树公司未按时交纳物业管理费及相关费用，北达公司有权按照其应交纳费用总额为基数，按每日千分之三的标准收取滞纳金。物业费收费标准于2016年10月1日起开始减为13.5元每月每平方米建筑面积。xxx房屋建筑面积261.45平方米，xxx房屋建筑面积321.19平方米。光之树公司承租后，仅支付了一期物业费，自2015年8月1日开始欠费，至2017年1月18日搬离，经计算，欠缴物业费共计158827.66元，判决时以该金额为准。供暖费系xxx房屋2015年至2016年度的，根据物业协议，物业服务包括冬季取暖和夏季制冷，后来2015年10月调整了供暖费的收费方式，每季度每平方米47元，单独交纳，不再包含在物业费内，调整前供暖费每季度每平方米30元，因调整前用户交纳的物业费中包含了部分供暖费金额，该年度供暖费以差额17元为标准计算。滞纳金计算为简便，统一按照光之树公司搬离后次月开始计算。根据合同及物业纠纷司法解释，叶某某应与光之树公司承担连带责任。光之树公司辩称，光之树公司2015年2月6日签订合同，承租xxx房屋及xxx房屋，当时两房屋间已存在一改建的楼梯。2015年3月31日，光之树公司办理了装修手续，开始进行房屋装修，北达公司未告知两房屋之间的楼梯为违建，也没有告知xxx房屋室内有公共消防疏散通道以及公共消防逃生出口。2015年5月，光之树公司装修完毕，准备营业，消防部门告知xxx房屋部分面积（涉及大概40余平方米使用面积）应属于该楼栋2层消防通道，要求光之树公司对已完成装修的瑜伽教室及财务办公室部分进行拆除，并保持通道畅通，并以此拒绝通过xxx房屋装修工程的消防验收，导致光之树公司对装修完毕的房屋无法正常投入使用，无法进行正式营业，光之树公司因此遭受了巨大的经济损失。2015年5月15日，光之树公司收到北达公司的整改通知，告知xxx房屋及xxx房屋之间开通楼梯的行为没有取得建设、规划等部门的相关审批手续，并要求立即恢复楼板。同日，光之树公司收到消防部门开具的行政处罚缴款书，光之树公司被处以1万元罚款，罚款已于2015年5月22日缴纳。以上问题北达公司及叶某某方一直未进行妥善解决。2015年5月28日，光之树公司收到北达公司发出的《工作联系函》，其中北达公司承认由于工作上的疏忽，未能及时告知租户消防通道堵塞问题的严重性，并承诺由其承担该消防通道的原地拆、改相关费用。综合以上事实，北达公司未及时、恰当的履行告知义务的行为，导致光之树公司在装修完后无法对承租的xxx房屋按照原计划继续使用，导致装修费用、租金的无端浪费，以及消防罚款损失及经营收入损失。光之树公司一直在积极联系相关各方进行沟通，并不具有无故拖延交纳物业费用的故意，且考虑到北达公司未及时履行告知义务的行为同样为光之树公司带来经济损失，请求法院对北达公司的诉讼请求不予支持。光之树公司自2015年8月1日起未再交纳物业费，2017年1月18日因业主强行锁门撤离，供暖费认可应由光之树公司交纳，认可北达公司的计算方式，xxx房屋供暖费已交纳。合同中不应约定滞纳金，且滞纳金约定过高，即便参照违约金的标准也不合理，且北达公司提供物业服务有瑕疵，无权主张滞纳金或违约金。叶某某未到庭应诉亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：xxx房屋及xxx房屋登记于叶某某名下。叶某某于2011年与北达公司签订《太平洋城（丽都水岸）7号楼底商物业管理协议》，协议约定，北达公司为上述房屋提供物业管理服务，叶某某需向北达公司支付物业服务费，收费标准为16元每月每平方米建筑面积（包括冬季取暖及夏季制冷的费用），支付起始时间为2011年4月15日，对长期拖欠物业管理服务费及其他合理费用的物业使用人，其业主主要负连带责任；业主未按照管理协议按时交纳物业管理费及相关费用，北达公司有权按照业主应交纳费用总额的每日千分之三的标准收取滞纳金。光之树公司承租上述房屋后，与北达公司签订《物业管理服务协议》，协议约定，北达公司为xxx房屋及xxx房屋提供物业服务，光之树公司需向北达公司支付物业服务费，收费标准为16元每月每平方米建筑面积（包括冬季取暖及夏季制冷的费用），起始时间为2015年2月1日，每六个月交费一次，提前一个月预交，签署本协议时先交六个月物业管理费，物业管理费的交费时间根据北达公司的收费通知单时间按时交付，政府有新的规定或物价调整时，收费应根据新的政策及价格进行调整；租户未按照管理协议按时交纳物业管理费及相关费用，北达公司有权按照租户应交纳费用总额的每日千分之三的标准收取滞纳金。庭审中，北达公司及光之树公司确认，自2015年8月1日至2017年1月18日物业费欠费158827.66元，2015-2016年度xxx房屋供暖费欠费5460.23元。2015年5月28日，北达公司向光之树公司发送《工作联系函》，内容为：“2015年5月26日就xxx房屋、xxx房屋消防疏散通道问题进行沟通协商……我司向租户表示，由于工作上的疏忽，未能及时告知租户消防通道阻塞问题的严重性，我司愿承担该消防通道的原地拆、改相关费用……”。就此北达公司及光之树公司解释称，xxx房屋东南角有一消防门，房屋北侧也有一消防通道，消防部门要求从东南角的门到北侧的消防通道畅通无阻，但光之树公司装修时在该路线上加装了砖墙和玻璃墙，北达公司同意承担整改费用，后因北达公司认为光之树公司提出的费用过高未进行整改。光之树公司表示，其因该问题被消防部门处以一万元行政处罚。另查，2015年3月31日，光之树公司向北达公司交纳装修押金5000元，装修管理费4661元，两笔款项至今未退。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。本案中，光之树公司与北达公司签订《物业管理服务协议》，北达公司为光之树公司承租的房屋提供物业服务，光之树公司应支付物业费。双方就欠费金额确认一致，本院不持异议。光之树公司主张北达公司未尽到服务义务，导致其经营受到影响，根据北达公司出具的《工作联系函》，北达公司自认因其工作疏忽未及时告知光之树公司消防通道阻塞问题的严重性，并表示愿意承担整改费用，后北达公司实际未按照其承诺承担整改费用，导致房屋未进行整改，影响光之树公司经营。综合考虑承租时间、房屋的使用状况、物业费支付情况、争议原因等因素，本院对物业费用酌情予以扣减，光之树公司应支付12万元物业费。叶某某作为房屋所有权人，应对物业费承担连带清偿责任。就滞纳金，考虑到以上因素，本院不予支持。就供暖费，双方对数额确认无误，光之树公司认可应由其支付，本院不持异议。叶某某经本院公告传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及举证、质证的权利，不影响本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京北达盛业物业管理有限公司支付物业费十二万元。二、被告叶某某对本判决第一项内容向原告北京北达盛业物业管理有限公司承担连带清偿责任。三、被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京北达盛业物业管理有限公司支付供暖费五千四百六十元二角三分。四、驳回原告北京北达盛业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百四十八元，由原告北京北达盛业物业管理有限公司负担一千二百四十八元（已交纳），由被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司、被告叶某某连带负担二千四百元[原告北京北达盛业物业管理有限公司已预交，被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司、被告叶某某于本判决生效后七日内连带支付给原告北京北达盛业物业管理有限公司]。公告费三千三百六十元，由被告叶某某负担（原告北京北达盛业物业管理有限公司已预交，被告叶某某于本判决生效后七日内支付给原告北京北达盛业物业管理有限公司）。如不服本判决，原告北京北达盛业物业管理有限公司、被告光之树瑜伽健身（北京）有限公司可于判决书送达之日起十五日内，被告叶某某可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 静人民陪审员 王 芬人民陪审员 于 杰二〇一九年九月二十日书 记 员 秦雅维