湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2356号上诉人（原审被告、反诉原告）：何惠红，女，59岁。委托诉讼代理人：桂少飞，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘新三，男，40岁。上诉人何惠红因与被上诉人潘新三房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何惠红上诉请求：一、依法撤销原审判决第二、三、五项，并予以改判；二、依法判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、双方合同约定任何一方违约，均赔偿对方违约金5000元，被上诉人应赔偿违约金5000元；二、被上诉人应支付2019年3月6日至3月25日共计20天的占用费用1000元，并将租赁房屋内增设的物件床垫、木制床依法赔偿给上诉人。潘新三辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。由于六楼出现问题，导致出租屋卫生间大量漏水，上诉人没有尽到修缮义务，房屋不能正常使用，其行为已构成违约。被上诉人已经支付第一季度的租金，不存在另行支付20天的房屋占用期间的费用1000元。床垫、木制床是被上诉人自行增设的物件，不应赔付给上诉人。潘新三向一审法院起诉请求：一、判令解除租赁合同，由何惠红向潘新三退还押金5000元；二、判令何惠红向潘新三赔偿3600元；三、判令何惠红减少租金793元；四、判令何惠红归还其扣押的海尔热水器一台、喜临门席梦思床垫一张、1.5米木制床一张；五、本案的诉讼费用由何惠红负担。何惠红向一审法院提出反诉请求：一、判令解除何惠红与潘新三于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》；二、判令潘新三支付何惠红2019年3月6日至2019年6月5日期间的房屋租金4200元及应承担的《房屋租赁合同》第四条应付费用，并恢复何惠红交付房屋室内配有物件（即彩电两台、机顶盒一台、热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、空调三台、床两张、沙发一组、茶几一张、电视柜一张、餐桌一张）的使用原状；三、判令潘新三承担本案一审本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院查明事实及认定：2016年12月6日，何惠红（甲方）与潘新三（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方于2016年12月6日至2019年12月6日租用甲方位于衡阳市名牌大厦9栋535室，共计36个月。租金为每月1400元，每3个月交一次房屋租金，每次房租必须在合同所签字的日期（30日）之前付清给甲方。承租时水电设备及家庭用具完好无损，乙方租赁期满后移交时应完整无损移交给甲方，如有损坏由乙方照价赔偿。租赁期内，甲方房内的设施设备及物品用具等正常维修由乙方负责。乙方在租赁期内水、电、卫生费、有线电视、电话、宽带、燃气、物业管理费等费用由乙方自理；乙方提前退房，视为违约行为，所交房租甲方不予退还；甲乙双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金伍仟元整。合同签订后，潘新三交纳了5000元押金，何惠红将衡阳市名牌大厦9栋535室租赁给潘新三。2019年1月13日，因六楼业主造成房屋漏水导致535室一处线路烧毁无法正常使用及屋顶霉变等问题。因何惠红未及时维修，潘新三在同一小区另租了一套房屋居住。2019年3月25日交房时，何惠红发现遗失了两台电视，何惠红将潘新三购买的热水器、席梦思床垫及木床扣押未予退还。关于房屋所有权的问题，何惠红提交房屋所有权证及夫妻证明，证实房屋系何惠红与易祖义夫妻共有房屋。关于物业管理费的问题，潘新三庭审时出具交纳物业管理收据及手机微信支付证据，证实其已支付所欠物业管理费。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方自愿签订房屋租赁合同，合同形式与内容符合法律规定，且真实有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案双方争执的焦点为：双方在合同履行中，因房屋漏水等原因提前终止履行合同，但在退还押金及赔偿物品上产生分岐，导致纠纷。针对双方争执的焦点及证据材料以及本诉与反诉的的诉求，分析意见如下：一、关于房屋租赁合同的问题潘新三、何惠红双方自愿协商解除合同，未违反法律禁止性规定，该院予以准许。二、关于房屋押金的问题潘新三、何惠红双方签订合同后，潘新三向何惠红交纳押金5000元，因双方自愿协商解除租赁合同，何惠红应按合同约定，退还潘新三押金5000元。对潘新三要求退还押金5000元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。对何惠红反诉称潘新三所交押金5000元作为违约金赔偿给何惠红，于法无据，该院不予支持。三、关于租赁物赔偿的问题潘新三在使用租赁物期间，未经何惠红同意，擅自处理电视机两台，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善赞成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。何惠红反诉要求潘新三赔偿两台电视机的诉求符合法律规定，该院予以支持，但因两台电视机已灭失，何惠红未向法院提交电视机购物发票，且系旧式显像管电视机，无法鉴定其具体价格，但根据双方当事人陈述及微信聊天记录，潘新三愿以购买的热水器折抵两台电视机，该院认为符合情理，予以准许。其次，潘新三擅自处理何惠红热水器一台，以及双方对燃气灶是否灭失意见不一，该院无以查证;再次，因房屋漏水等原因，致使双方提前终止合同履行，潘新三另租房居住，增加其不必要的生活开支，虽然不属于法定赔偿范围，但对灭失物件补偿费用不宜过高。综合上述因素，潘新三酌情补偿何惠红财产损失一千元。四、关于潘新三其他的诉讼请求潘新三请求法院判令何惠红向潘新三赔偿3600元及何惠红减少潘新三793元租金。因双方系协商自愿解除合同，潘新三另行租赁房屋居住，对其该项诉讼请求不属于法定赔偿范畴，该院不予支持。对潘新三要求何惠红归还其购买的喜临门席梦思床垫一床、1.5米木质床一张的诉讼请求，该院予以支持。五、关于何惠红其他的反诉请求何惠红反诉称判令潘新三支付其2019年3月6日至2019年6月5日的房屋租金4200元及应承担的《房屋租赁合同》第四条的应付费用并恢复何惠红交付房屋室内配有物件（即彩电两台、机顶盒一台、热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、空调三台、床两张、沙发一组、茶几一张、电视柜一张、餐桌一张）的使用原状；因双方协商自愿解除房屋租赁合同，并于2019年3月25日将房屋交付何惠红，物业公司也按交付日结清物业费用，故何惠红要求潘新三支付房屋租金4200元不符合情理，该院不予支持。对其反诉所称恢复租赁物原件的问题，该院已就两台电视机及燃气灶作出处理，对其他物件是否因承租人过错行为造成灭失，其举证责任在何惠红，因何惠红未向法庭举证，对其反诉请求，该院不予支持。六、何惠红、潘新三在房屋租赁期间，关系处理尚好，后因故产生矛盾，双方在房屋交付、租赁物使用过程中，均未按约定履行，何惠红房屋漏水虽然系楼上所致，但未及时修缮，未尽出租人的义务；潘新三租赁期间，擅自处分何惠红物品，导致物品灭失，未尽承租人的义务；双方在合同履行中均有过错，今后双方均应吸取教训，出租人要履行法定义务，承租人要妥善保管租赁物，避免纠纷的发生。双方在纠纷发生后，均对退还物品和押金以及赔偿灭失物进行过友好协商，意见相近，该院在认真综合双方意见的基础上作出合于情理的判决，目的是解决双方的纠纷，同时也希望双方当事人考虑各自在履行租赁合同中的过错责任，不再为此发生新的纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第七条、第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十二条的规定，判决：一、解除潘新三与何惠红自愿解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、何惠红于本判决书生效之日起十日内归还潘新三喜临门席梦思床垫一床、1.5米木质床一张；三、何惠红于本判决书生效之日起十日内退还潘新三押金5000元；四、潘新三于本判决书生效之日起十日内支付给何惠红物品灭失损失费1000元；五、根据上述第三项、第四项，何惠红于本判决书生效之日起十日内退还潘新三押金4000元；六、驳回潘新三及何惠红的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交新的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人提供的物业出具的证明，该证据不能证明其证明目的，本院不予采信。经审理查明，原审认定事实清楚，予以确认。本院认为，何惠红与潘新三签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应受合同约束。合同第七条明确约定，甲乙双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金5000元。涉案房屋漏水，何惠红作为出租方未能及时修缮，未尽到出租人义务，存在违约，潘新三作为承租方在租赁期间擅自处分出租房物品，导致物品灭失，亦存在违约，故对何惠红要求潘新三支付违约金5000元的上诉请求不予支持。虽涉案房屋于2019年3月25日正式由潘新三移交给何惠红，但自2019年1月13日起涉案房屋因房屋漏水导致一处线路烧毁，房屋无法正常使用，故何惠红要求潘新三另行支付2019年3月6日至2019年3月25日期间的房屋占用费1000元没有事实和法律依据，应予驳回。因何惠红并未对潘新三应将其出租屋内增设的床垫、木制床赔偿给其列明理由、举出证据，对其该项要求不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何惠红负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  杨丽萍二〇一九年九月二十六日法官助理  邓 琳书 记 员  匡光美