江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终888号 上诉人（原审原告）王建玲,女，汉族，住徐州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）徐州市鼓楼区人民政府,住所地徐州市鼓楼区中山北路53号。 法定代表人罗德清，该区区长。 委托代理人海成，该区住建局工作人员。 委托代理人丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。 上诉人王建玲因诉徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收补偿决定一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2018）苏03行初321号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，鼓楼区政府于2015年7月17日作出徐鼓政征字[2015]第2号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，决定对苏堤路北延及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收。王建玲等被征收人对征收决定不服，提起行政诉讼。原审法院于2017年3月作出（2016）苏03行初56号行政判决书，判决确认该征收决定程序违法，未撤销。江苏省高级人民法院（2017）苏行终1117号行政判决维持一审判决。王建玲所有的位于合群桥北农行综合楼4-201的被征收房屋在征收范围，持有合法权属证书，其在规定的签约期限内未与征收部门达成房屋征收补偿协议，鼓楼区政府于2018年8月14日作出徐鼓政征补决字[2018]14号《房屋征收补偿决定书》（以下简称14号《房屋征收补偿决定书》），认定被征收房屋合法建筑面积为105.56平方米，房屋用途为住宅。被征收房屋价值经评估为：105.56平方米×5843元／平方=616787元。决定：一、对被征收房屋以产权调换方式给予房屋安置补偿。二、产权调换安置房源为和风雅致小区24号楼2单元1301室，面积为123.65平方米，安置房屋价款为652750元。被征收房屋及搬迁补助、过渡费、误工费等项目补偿总金额为622265元，被征收人欠差价款30485元（不含附属物补偿）。三、被征收人收到本决定书之日起十日内将房屋腾空并与徐州市鼓楼区住房和建设局办理征收补偿安置和移交手续。同时告知复议、诉讼的权利及期限。王建玲认为，鼓楼区政府作出的补偿决定所依据的评估报告无效，对附属物没有补偿等，严重侵犯了王建玲的合法权益，请求法院判决：1、确认鼓楼区政府作出的14号《房屋征收补偿决定书》违法并依法撤销；2、案件受理费由鼓楼区政府承担。 原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。根据上述规定，鼓楼区政府是涉案房屋所在区域的征收主体，具备作出征收补偿决定的职权，是本案的适格被告。王建玲的房屋在征收范围内，是征收补偿决定的相对人，有权对涉案房屋的征收补偿决定提起诉讼。 关于被诉征收补偿决定的合法性问题。原审法院认为，一、关于评估机构的选定及评估报告是否符合法律规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，评估机构的选定采取公开竞争公司名单、公开抽签方式，并由公证机关现场公证，选定程序符合上述规定。关于评估报告问题。被诉补偿决定依据的评估报告估价时点为2015年7月17日，估价作业日期为2015年7月16日至2015年7月25日，在2018年7月5日向王建玲送达，王建玲主张该评估报告与目前房屋价值差距较大，不应作为依据。但鉴于补偿决定中鼓楼区政府对王建玲采用的是产权调换的补偿方式，而用于安置的房屋价值亦是按照评估报告估价的同时点价值计算，因此，补偿决定采用该评估报告并不侵害王建玲的利益。二、关于对房屋性质、面积的认定是否准确、合法问题。本案中，王建玲对房屋性质为住宅无异议，虽然对房屋合法面积的认定提出异议，但无有效证据证实其观点，故，鼓楼区政府对王建玲被征收房屋的性质及面积的认定是正确的。三、关于补偿方式是否合法问题。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，征收部门工作人员多次就补偿方式与王建玲沟通，王建玲一直要求在改建地段产权调换安置，因此，鼓楼区政府在征收补偿决定中以产权调换的方式进行补偿并无不当。王建玲认为被安置房屋不在被征收地块，但该安置并不违反该条例第二十一条第三款“被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定。四、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。《征补条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，王建玲房屋为住宅，不存在停产停业损失补偿，鼓楼区政府所作涉案房屋征收补偿决定应当包含房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等。上述条款中被征收房屋的价值，该部分应当包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修部分价值的补偿。根据庭审查明，涉案评估报告中明确载明评估结论中不包括附属物，而鼓楼区政府在作出征收补偿时直接采用评估结论，但对附属物补偿如何评估与补偿没有表述，该被征收房屋应补偿范围存在漏项，应属作出行政行为的主要证据不足。 综上，鼓楼区政府作出的补偿决定虽然履行了法定程序，但在补偿结论中存在漏项，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决鼓楼区政府重新作出行政行为：（一）主要证据不足的”之规定，原审法院判决撤销鼓楼区政府于2018年8月14日作出的14号《房屋征收补偿决定书》。 上诉人王建玲上诉称：一审对证据的审查不合法；一审“审理查明”错误；一审运用法理错误；一审认定事实不清、适用法律错误，对上诉人提起的其他违法不予认定。请求本院：1、对徐州市中级人民法院在判决书中对被上诉人的行政行为进行审查，判决缺项及法律运用错误、多处法律适用错误等事项进行重审；2、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2018）苏03行初321号行政判决；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人鼓楼区政府二审答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为： 一、关于鼓楼区政府作出房屋征收补偿决定的法定职权问题。《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，上诉人王建玲房屋在征收范围内，王建玲与房屋征收部门未能就案涉房屋的安置补偿签订补偿协议，鼓楼区政府依法具有作出案涉房屋征收补偿决定的法定职权。 二、关于案涉房屋评估机构选定是否合法的问题。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签的方式确定。本案中，评估机构的选定采取公开竞争公司名单、公开抽签方式，并由公证机关现场公证，选定程序符合上述规定。 三、关于案涉房屋面积、性质的认定是否合法的问题。在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。本案中，鼓楼区政府根据相关所有权登记资料认定王建玲的被征收房屋合法建筑面积为105.56平方米平方米，房屋用途为住宅，评估机构据此予以评估，被上诉人据此予以补偿安置并无不当。 四、关于案涉房屋评估报告是否合法的问题。《征补条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；维持原评估结果的，书面告知申请人。本案中，王建玲认为案涉房屋的评估与市场价不符等而申请复核，房地产价格评估机构于2018年7月17日作出复核答复，认为王建玲的相关异议不能成立，故案涉房屋评估报告的作出符合相关法律规定。 五、关于14号《房屋征收补偿决定书》是否合法的问题。被诉补偿决定依据的评估报告估价时点为2015年7月17日，估价作业日期为2015年7月16日至2015年7月25日，在2018年7月5日向王建玲送达。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。鼓楼区政府以2015年的评估报告为依据，于2018年8月14日作出14号《房屋征收补偿决定书》，明显违反了《房地产抵押估价指导意见》第二十六条之规定。《征补条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，征收部门工作人员多次就补偿方式与王建玲沟通，王建玲一直要求在改建地段产权调换安置，因此，鼓楼区政府在征收补偿决定中以产权调换的方式进行补偿并无不当。王建玲认为被安置房屋不在被征收地块，但该安置并不违反该条例第二十一条第三款“被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定。本案案涉评估报告中明确载明评估结论中不包括附属物，鼓楼区政府在作出征收补偿决定时直接采用评估结论，对附属物补偿没有评估与补偿，该被征收房屋应补偿范围存在漏项。鼓楼区政府作出的14号《房屋征收补偿决定书》缺乏事实依据，违反了《征补条例》第十七条第一款的规定。 综上，被上诉人鼓楼区政府作出的14号《房屋征收补偿决定书》违反了《征补条例》《房地产抵押估价指导意见》的相关法律规定，侵犯了王建玲的合法权益，原审法院以14号《房屋征收补偿决定书》存在漏项为由，依法撤销14号《房屋征收补偿决定书》符合法律规定。上诉人王建玲的诉讼请求具有事实和法律依据，原审判决支持其诉讼请求正确。原审判决已经支持了上诉人王建玲的一审诉讼请求，上诉人王建玲的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人王建玲承担。 本判决为终审判决。 审判长  马生安 审判员  黄 河 审判员  张贞伟 二〇一九年九月三日 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；