广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2139号上诉人（原审原告）：梁秋巨，男，1990年10月8日出生，汉族，住湛江市遂溪县。上诉人（原审原告）：谭巧玲，女，1990年4月1日出生，汉族，住湛江市遂溪县。委托诉讼代理人：梁秋巨,基本情况同上，系谭巧玲的丈夫。被上诉人（原审被告）：湛江市顺亚房地产实业有限公司，住所地：湛江市赤坎区调顺村调顺村委办公楼三楼。法定代表人：张政，总经理。委托诉讼代理人:韦润明，男，1987年10月31日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：湛江市调顺碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区海北路35号碧桂园豪庭综合楼2层04号商铺。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，女，1996年9月2日出生，汉族，住广东省南雄市。上诉人梁秋巨、谭巧玲因与被上诉人湛江市顺亚房地产实业有限公司（下称“顺亚公司”）、湛江市调顺碧桂园房地产开发有限公司（下称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁秋巨(亦是上诉人谭巧玲的委托诉讼代理人)，被上诉人顺亚公司的委托诉讼代理人韦润明，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁秋巨、谭巧玲上诉请求：1.撤销（2019）粤0802民初279号民事判决并依法改判。2.本案一、二审诉讼费用全部由顺亚公司、碧桂园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决根据《收楼表清单》、《碧桂园物业及资料移交书》、《碧桂园收楼满意度调查表》及梁秋巨、谭巧玲领取了房屋钥匙而认定梁秋巨、谭巧玲已办理完毕房屋接收手续是错误的。虽然梁秋巨、谭巧玲已经在收楼表上签署了名字，但并未同意接收房屋，因为梁秋巨、谭巧玲当场发现房屋未取得《竣工验收备案表》及《不动产测量报告》等资料，不具备交付条件，但被要求先签署全部收楼资料后方可查验房屋，不先签名就不让梁秋巨、谭巧玲前往验房，梁秋巨、谭巧玲当场表示拒绝收房。但是根据《商品房买卖合同》约定：“若买受人即上诉人不在合同约定交房时间查验房屋的，视为已经按期交付房屋”，故梁秋巨、谭巧玲无奈之下在收楼资料中签下名字，但是梁秋巨、谭巧玲在收楼资料中划掉了不具备交付条件的事项，以明确表示拒绝收房。梁秋巨、谭巧玲领取房屋钥匙不能认定为已接收房屋。根据《商品房买卖合同》“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验”的约定，梁秋巨、谭巧玲领取房屋钥匙是出于前往验房的需要。《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2点“不管具不具备交付条件，不签收就视为已交付”的约定，及《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十二条“不管具不具备条件，签收了就不能主张逾期交房责任”的规定，足以把购房者追究开发商逾期交房责任的路径堵死。因此，梁秋巨、谭巧玲选择在被强迫签字的收楼资料上划掉不具备交付条件的事项来表示拒绝收楼。二、顺亚公司未按约定向梁秋巨、谭巧玲交付房屋是事实，而一审法院对此不予理会，仍然坚持机械地适用《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定作出判决。事实是：1.2018年8月30日，梁秋巨、谭巧玲根据合同约定前往收房，然后在收楼资料中明确表示拒绝收房；2.梁秋巨、谭巧玲通过公证送达《关于你司未按合同交付商品房的敦促声明》，除了明确表示梁秋巨、谭巧玲未接收房屋，还敦促顺亚公司尽快按合同约定交付房屋；3.顺亚公司于2018年9月10日向梁秋巨、谭巧玲邮寄送达《期楼收楼通知书》，通知梁秋巨、谭巧玲涉案房屋可于当天交付，即证明梁秋巨、谭巧玲和顺亚公司对2018年8月30日尚未交付房屋是达成共识的。4.梁秋巨、谭巧玲根据《期楼收楼通知书》于9月11日前往收房，要求顺亚公司出示“三书一表”，但是顺亚公司表示无法出示，梁秋巨、谭巧玲再次以不具备交付条件为由拒绝收房，本次拒绝收房无法提供任何证据证明。直至一审庭审结束时，顺亚公司都未按合同约定向梁秋巨、谭巧玲送达“三书一表”，也未向梁秋巨、谭巧玲交付房屋，顺亚公司、碧桂园公司应承担逾期交房责任。三、一审判决对房屋面积差异退回差价的问题认定事实错误，适用法律错误。梁秋巨、谭巧玲在《协议书》中明确写下了“非自愿签”，虽然梁秋巨、谭巧玲未向一审法院申请撤销，但是依据《商品房买卖合同》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，明显为了免除出卖人承担的责任和排除买受人主要权利的条款应当无效，因此不应适用《协议书》中关于面积补差的内容。另外，梁秋巨、谭巧玲在一审时提交的《证据清单（第二次提交）》证据1至4均能证明双方的交易面积是122.95平方米,顺亚公司应退回面积差异房价款。四、关于物业费问题。首先，物业费是逾期交房而给梁秋巨、谭巧玲造成的实际损失。其次，顺亚公司在2018年9月10日的《期楼收楼通知书》中也明确表示“阁下的物业服务费以本通知书通知阁下的收楼日期（9月10日）或者阁下实际办妥收楼手续之日起计的”，因此，顺亚公司、碧桂园公司应当向梁秋巨、谭巧玲赔偿物业费。被上诉人顺亚公司答辩称：一、梁秋巨、谭巧玲购买的商品房已符合所有法定和合同约定的交付条件，顺亚公司不存在逾期交房的行为。梁秋巨、谭巧玲于2018年8月30日办理收楼手续，在查验房屋后签署了《碧桂园物业及资料移交书》以及《碧桂园收楼满意度调查表》，根据梁秋巨、谭巧玲确认并签署的《碧桂园物业及资料移交书》所载内容，涉案房屋已符合《商品房买卖合同》所约定的交付条件，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司于2018年8月30日办妥该物业及相关资料的移交。梁秋巨、谭巧玲自愿填写的《碧桂园收楼满意度调查表》显示，梁秋巨、谭巧玲对涉案房屋收楼服务中的“收楼过程是否妥当、有序；收楼手续是否便提；房屋质量评价；苑区整体环境是否满意；整体评价”等问题均作了10分（8.5-10分表示非常满意）的评分，说明梁秋巨、谭巧玲对整个收楼过程并无异议，且对其已签收的房屋也并无任何拒绝接收的行为。梁秋巨、谭巧玲签署收楼文件且领取了涉案房屋的钥匙后，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司完整的收楼行为已于2018年8月30日完成，涉案房屋的《竣工验收备案表》、《不动产测绘报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》也已公示并在梁秋巨、谭巧玲要求下当面出具原件并邮寄送达复印件，符合所有法定和合同约定的交付条件，顺亚公司不存在逾期交房的行为。而且根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，在梁秋巨、谭巧玲已签署收楼文件、同意接收房屋并且已搬家具入住房屋的情况下，梁秋巨、谭巧玲又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，不应得到法律的支持。二、梁秋巨、谭巧玲所签署的所有合同及相关收楼文件均为其真实意思表示，梁秋巨、谭巧玲称其被强迫无奈签署并非事实，梁秋巨、谭巧玲作为完全民事行为能力人，对其签署的合同及相关收楼文件应承担相应的法律后果，信守其所作意思表示。首先，梁秋巨作为一个专业的法律人，其专业知识与法律素养均高于普通的买受人，因此对其所签署的买卖合同、补充协议及其他文件可能产生的法律后果和法律风险均有更清晰的认识，且梁秋巨也理应对自己依法享有的权利和应履行的义务以及如何维护自己合法权益具有充分的了解和认知。在此情况下梁秋巨、谭巧玲愿意签署的相关文件已充分表明是其真实意思表示。其次，梁秋巨、谭巧玲所称其在签署收楼资料中签字但划掉了不具备交付条件的事项已明确其拒绝收楼的意思表示亦不符合生活常理与认知逻辑。如果梁秋巨、谭巧玲认为顺亚公司交付的房屋不符合交付条件,应当不签署任何与接收房屋相关的收楼文件，其以实施签署物业移交书的行为为依据证明拒绝接收房屋的意思表示前后矛盾，过于牵强。三、梁秋巨、谭巧玲根据物业合同约定必须支付给物业公司的物业管理费与顺亚公司无关，不应由顺亚公司承担。首先，物业管理费是梁秋巨、谭巧玲与物业公司签订相关物业合同后，梁秋巨、谭巧玲根据物业合同约定必须对物业公司履行的交费义务，与顺亚公司无关。其次，梁秋巨、谭巧玲要求顺亚公司承担物业费的依据是因顺亚公司的原因导致梁秋巨、谭巧玲未实际使用涉案房屋，但顺亚公司已于2018年8月30日履行了交楼义务，至于梁秋巨、谭巧玲是否实际使用涉案房屋是他们对自己财产的自由处分，与顺亚公司无关。梁秋巨、谭巧玲要求顺亚公司承担其必须支付给物业公司的物业管理费并无任何事实与法律依据。四、涉案房屋面积误差比不在买卖合同约定的多退少补范围内。根据双方签订的买卖合同及面积补差协议书，顺亚公司无需对该面积差异作任何补偿。首先，买卖合同附件十一补充协议书第七条约定“发生面积差异的，双方同意面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿”，涉案房屋套内建筑面积误差比为0.09%，符合双方关于面积误差比绝对值在0.6%以内，双方不作任何补偿的约定。其次，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司于2018年8月30日对合同约定的套内建筑面积以及房地产测量部门的实测套内建筑面积的差异进行了确认，双方协商一致后约定为顺亚公司无需退回任何费用给梁秋巨、谭巧玲，梁秋巨、谭巧玲实际应支付的房价款总额仍为合同约定价款总额人民币885240元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理”的规定，现涉案房屋面积误差比不在合同约定的多退少补范围内，顺亚公司无需对该面积差异作任何补偿。五、梁秋巨、谭巧玲在二审提交的证据并非法律意义上的新证据，法院不应予采纳。梁秋巨、谭巧玲在2018年8月30日已经收取了涉案房屋的钥匙，已对涉案房屋进行了实际布置。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回梁秋巨、谭巧玲的上诉请求。被上诉人碧桂园公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。碧桂园公司与梁秋巨、谭巧玲不存在任何法律关系，碧桂园公司作为本案被告主体不适格。首先，本案为商品房预售合同纠纷案，涉案《商品房买卖合同》的双方当事人为梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司，该合同的权利义务关系约束对象为梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司，与碧桂园公司无关。其次，碧桂园公司与梁秋巨、谭巧玲不存在任何法律关系，梁秋巨、谭巧玲提交的所有证据也并不能证明碧桂园公司与该案存在任何关联性。梁秋巨、谭巧玲起诉请求：1.顺亚公司尽快取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，并向梁秋巨、谭巧玲当面出具原件和送达复印件；2.顺亚公司按合同第十二条的约定承担逾期交房违约责任，从2018年8月31日起每日按全部房价款万分之一向梁秋巨、谭巧玲支付逾期交房违约金（每日88.524元，计至按合同约定向梁秋巨、谭巧玲实际交付房屋之日止。暂计至2019年1月31日，共154天，违约金为13623.70元）；3.顺亚公司向梁秋巨、谭巧玲返还物业管理费，直至按合同约定向梁秋巨、谭巧玲实际交付房屋止，暂计至2019年1月31日，物业管理费为1251.62元；4.顺亚公司向梁秋巨、谭巧玲退回合同约定面积与实测面积差异的房价款7148.52元；5.碧桂园公司对上述四项诉讼请求承担连带责任。一审法院查明事实：梁秋巨、谭巧玲系夫妻关系。2017年5月20日，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订了《商品房买卖合同》，约定：一、梁秋巨、谭巧玲向顺亚公司购买位于湛江市××区××滨海××花园××房（下称涉案房屋）。二、合同第三条约定：该商品房的规划用途为住宅。该商品房的预测建筑面积共122.95平方米，其中套内建筑面积97.83平方米，分摊共有建筑面积25.12平方米。三、该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米9048.76元，总价款为885240元。四、合同第九条约定的商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，顺亚公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。五、合同第十一条约定：顺亚公司应当在2018年8月30日前向梁秋巨、谭巧玲交付该商品房。六、逾期交房的违约责任：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，顺亚公司按日计算向梁秋巨、谭巧玲支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，梁秋巨、谭巧玲有权解除合同。梁秋巨、谭巧玲解除合同的，应当书面通知顺亚公司。顺亚公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还梁秋巨、谭巧玲已付全部房款（含已付贷款部分），并自梁秋巨、谭巧玲付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，顺亚公司按照全部房价款的1%向梁秋巨、谭巧玲支付违约金。梁秋巨、谭巧玲要求继续履行合同的，合同继续履行，顺亚公司按日计算向梁秋巨、谭巧玲支付全部房价款万分之1的违约金。七、合同第十三条约定的面积差异处理：商品房交付时，顺亚公司应当向梁秋巨、谭巧玲出示房屋测绘报告，并提供商品房的面积实测数据（即实测面积）。实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，按合同附件十一的约定进行处理（合同附件十一《补充协议》没有内容）。之后，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司又签订了《协议书》，约定：双方同意将买卖合同第九条约定交付条件的第1项调整为：一、该商品房已取得由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《建设工程竣工验收报告》。若梁秋巨、谭巧玲要求顺亚公司提供该商品房建设工程竣工验收备案证明文件，梁秋巨、谭巧玲同意顺亚公司最迟在约定交付时间后一年内提供，在此期间，梁秋巨、谭巧玲不得以顺亚公司不符合交付条件为由追究顺亚公司责任。二、对买卖合同第十三条“面积差异处理”的补充约定：产权登记面积以房产登记发证部门的套内建筑面积为准，发生面积差异的，双方同意按以下方式处理：（l）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，双方同意不解除买卖合同，按合同约定的套内建筑面积单价按实结算，多退少补。双方在顺亚公司通知梁秋巨、谭巧玲之日起7个工作日内履行房屋面积误差多退少补的义务。顺亚公司逾期履行退款义务或梁秋巨、谭巧玲逾期履行补款义务的，违约方应每日向守约方支付应补或应退款项的万分之三作违约金。该商品房建筑面积以及公共部位、公用房屋分摊建筑面积若与实测面积有差异，买卖双方相互不作任何补偿，不调整房价款总额。在签订该协议书时，梁秋巨在第四页的骑缝处写下了“非自愿签”。2018年8月30日，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司又签订了《面积补差协议书》，约定：经市房地产测量部门测量：梁秋巨、谭巧玲购买的湛江市××区××滨海××花园××房的建筑面积实测为122.16平方米（其中套内建筑面积为97.74平方米），与合同约定的建筑面积减少0.79平方米（其中套内建筑面积减少0.09平方米），故双方约定：顺亚公司应向梁秋巨、谭巧玲退回房价款0元，经上述多退少补后，梁秋巨、谭巧玲实际应支付的该商品房的房价款总额为885240元。合同签订后，梁秋巨、谭巧玲向顺亚公司付清了全部购房款，于2018年8月30日签署了《收楼表清单》及《碧桂园物业及资料移交书》，并于该日领取了涉案房屋的钥匙。《碧桂园物业及资料移交书》载明：1、梁秋巨、谭巧玲向顺亚公司购买的湛江市××区××滨海××花园××房已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。2、梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司于2018年8月30日办妥该物业及相关资料的移交。梁秋巨、谭巧玲于2018年8月30日签署了《碧桂园收楼满意度调查表》，梁秋巨、谭巧玲对涉案房屋的收楼服务中的“收楼过程是否妥当、有序；收楼手续是否便捷；您对房屋质量的评价如何；您对苑区整体环境是否满意；整体评价”等问题均作了10分（8.5-10分表示非常满意）的评分。梁秋巨、谭巧玲向广州晟汇物业管理有限公司湛江分公司交纳了涉案房屋的2018年9月1日至2018年11月30日物业管理费745.63元、2018年12月物业管理费239.58元、2019年1月物业管理费及水电分摊费等256.41元、2019年2月物业管理费及水电分摊费等258.07元。2018年9月7日，梁秋巨、谭巧玲以特快专递的方式向顺亚公司寄送了一份其作出的《关于你司未按合同交付商品房的敦促声明》，对此梁秋巨、谭巧玲于当日申请了公证。该声明的主要内容为：“我希望你司尽快按合同约定做到以下四点：1、依法取得《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，并向我当面出具原件或邮寄出具复印件。2、加快施工，使商品房具备交付使用条件，并按合同向我交付。3、按合同第十二条的约定承担逾期交付责任，从2018年8月31日起按每日计算向我支付全部房价款万分之一的违约金（即每日88.524元），直至按合同约定向我实际交付商品房止。4、在该商品房向我实际交付前的物业管理费由你司承担，我先行垫付和被扣划的应由你司补回。”涉案房屋的建设工程于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》。涉案房屋于2018年9月10日取得《不动产测量报告》，载明：涉案房屋的实测建筑面积122.16平方米，其中套内建筑面积97.74平方米，分摊面积24.42平方米，阳台面积10.33平方米，用途：成套住宅。在案件审理过程中，顺亚公司已履行梁秋巨、谭巧玲主张的诉讼请求“顺亚公司尽快依法取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，并向梁秋巨、谭巧玲当面出具原件和送达复印件”的全部义务，梁秋巨、谭巧玲也予以确认。一审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订的《商品房买卖合同》及《面积补差协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。关于梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订的《协议书》的效力问题，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽该协议约定“双方同意将买卖合同第九条约定交付条件的第1项调整为：一、该商品房已取得由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《建设工程竣工验收报告》。若梁秋巨、谭巧玲要求顺亚公司提供该商品房建设工程竣工验收备案证明文件，梁秋巨、谭巧玲同意顺亚公司最迟在约定交付时间后一年内提供，在此期间，梁秋巨、谭巧玲不得以顺亚公司不符合交付条件为由追究顺亚公司责任。”但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，而商品房的建设工程取得《竣工验收备案表》是商品房经验收合格必备的文件材料之一，故顺亚公司在向梁秋巨、谭巧玲交房时必须提供《竣工验收备案表》。因此，《协议书》的上述约定违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的强制性规定，应认定无效。《协议书》的其他条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因此，涉案房屋的交付条件应按照合同第九条的约定。梁秋巨、谭巧玲在对其与顺亚公司签订的《协议书》及《面积补差协议书》进行质证时称，该两份协议书并非其自愿签订，是顺亚公司强迫其签订的，梁秋巨还在协议书第四页的骑缝处写下了“非自愿签”。但梁秋巨、谭巧玲仅以此主张顺亚公司胁迫其签订该两份协议书，而未能提供其他证据佐证。且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，梁秋巨、谭巧玲未能举证证明其请求人民法院或者仲裁机构对上述协议书予以变更或者撤销，故梁秋巨、谭巧玲提出的上述质证意见，证据不足，不予采纳。根据合同约定，顺亚公司应在2018年8月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付梁秋巨、谭巧玲使用。根据梁秋巨、谭巧玲于2018年8月30日签署的《收楼表清单》、《碧桂园物业及资料移交书》、《碧桂园收楼满意度调查表》及梁秋巨、谭巧玲于该日领取了涉案房屋钥匙的事实可证明，梁秋巨、谭巧玲于2018年8月30日已办理了涉案房屋的接收手续。梁秋巨、谭巧玲主张其未实际收房，缺乏事实依据，不予采信。顺亚公司在合同约定的2018年8月30日前已将涉案房屋交付梁秋巨、谭巧玲使用，因此，顺亚公司并不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋的建设工程于2018年9月10日才取得《竣工验收备案表》及《不动产测量报告》，即顺亚公司在2018年8月30日向梁秋巨、谭巧玲交房时涉案房屋并未符合合同约定的交房条件，梁秋巨、谭巧玲本可以此为由拒绝收房，但却于2018年8月30日已收房，根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，梁秋巨、谭巧玲请求顺亚公司支付逾期交房违约金，不予支持。顺亚公司没有逾期交房且涉案房屋的物业管理费也不是顺亚公司收取的，故梁秋巨、谭巧玲请求顺亚公司返还物业管理费，缺乏事实依据，不予支持。关于梁秋巨、谭巧玲主张退还面积差异房价款的诉求，根据合同第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，按合同附件十一的约定进行处理。但合同附件十一《补充协议》没有内容。因此，关于房屋面积差异的处理应按梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订的《协议书》处理。关于面积差异应按建筑面积还是套内建筑面积计算的问题，根据合同约定，涉案房屋的价款是按照套内建筑面积计算的及根据梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订的《协议书》关于“产权登记面积以房产登记发证部门的套内建筑面积为准，发生面积差异的，双方同意按以下方式处理：(l)面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿；(2)面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，双方同意不解除买卖合同，按合同约定的套内建筑面积单价按实结算，多退少补。双方在顺亚公司通知梁秋巨、谭巧玲之日起7个工作日内履行房屋面积误差多退少补的义务。顺亚公司逾期履行退款义务或梁秋巨、谭巧玲逾期履行补款义务的，违约方应每日向守约方支付应补或应退款项的万分之三作违约金。该商品房建筑面积以及公共部位、公用房屋分摊建筑面积若与实测面积有差异，买卖双方相互不作任何补偿，不调整房价款总额”的约定，面积差异应按套内建筑面积计算。涉案房屋的预测套内建筑面积为97.83平方米，实测套内建筑面积为97.74平方米，面积减少了0.09平方米，套内建筑面积误差比绝对值为0.09%[(97.74平方米-97.83平方米)÷97.83平方米×100%]。因此，顺亚公司无需向梁秋巨、谭巧玲退还面积差异的房价款。另，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司签订的《面积补差协议书》约定，顺亚公司应退回面积差异房价款0元，梁秋巨、谭巧玲实际应支付房价款总额为合同约定的总价款885240元。因此，梁秋巨、谭巧玲请求顺亚公司退还涉案房屋面积差异的房价款，不予支持。顺亚公司已履行梁秋巨、谭巧玲主张的诉讼请求“顺亚公司尽快依法取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，并向梁秋巨、谭巧玲当面出具原件和送达复印件”的全部义务，梁秋巨、谭巧玲也予以确认，故梁秋巨、谭巧玲的该项诉讼请求已无必要。碧桂园公司与梁秋巨、谭巧玲未签订任何涉案合同，根据合同相对性原则，梁秋巨、谭巧玲对碧桂园公司主张的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回梁秋巨、谭巧玲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取175.41元（梁秋巨、谭巧玲已预交），由梁秋巨、谭巧玲负担。二审期间，梁秋巨、谭巧玲向本院提交以下证据：一、《期楼收楼通知书》，用以证明顺亚公司于2018年9月10日向梁秋巨、谭巧玲邮寄送达《期楼收楼通知书》，通知涉案房屋可于2018年9月10日交付给梁秋巨、谭巧玲，双方对2018年8月30日尚未交付房屋是达成共识的。二、《收楼指引程序指引》，用以证明顺亚公司在交付房屋时要求业主先签收再验房，所以梁秋巨、谭巧玲才在2018年8月30日领取钥匙，并被迫在收楼文件中签名。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于梁秋巨、谭巧玲提交的证据，顺亚公司质证认为：一、首先，《期楼收楼通知书》并非法律意义上的新证据，法院不应采纳。其次，对该证据的真实性有异议，在顺亚公司的档案中找不到该《期楼收楼通知书》，而且梁秋巨、谭巧玲在2018年8月30日就已经收楼了，顺亚公司没有必要再发收楼通知；二、对《收楼指引程序指引》的真实性有异议，该印刷纸上没有顺亚公司的公章，且该份证据也不属于新证据，法院不应采纳。梁秋巨、谭巧玲已于2018年8月30日收楼，任何单方的行为都无法改变涉案房屋已经交付的事实。碧桂园公司质证认为:一、《期楼收楼通知书》不属于新证据，依法不应采纳；二、对《收楼指引程序指引》的质证意见与顺亚公司的意见一致。本院认证认为：梁秋巨、谭巧玲在二审提交的《期楼收楼通知书》虽然不属于新证据，但对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳；梁秋巨、谭巧玲在二审提交的《收楼指引程序指引》不是新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：2018年9月10日，顺亚公司向梁秋巨、谭巧玲发出《期楼收楼通知书》：“阁下于2017年5月20日向我司购买湛江市××区××滨海××花园××房商品房，该商品房已于2018年9月7日达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。我司可于2018年9月10日交付给阁下。请阁下与客户关系部（0759-3599563）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来湛江碧桂园海湾城销售中心办理相关手续。阁下的物业服务费以本通知书通知阁下的收楼日期之日或阁下实际办妥收楼手续之日（二者以日期在前者为准）计收。”本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人梁秋巨、谭巧玲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人梁秋巨、谭巧玲的上诉请求和理由，及被上诉人顺亚公司、碧桂园公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、顺亚公司是否逾期交付涉案房屋给梁秋巨、谭巧玲。虽然梁秋巨、谭巧玲于2018年8月30日签署了《收楼表清单》及《碧桂园物业及资料移交书》，并于该日领取了涉案房屋的钥匙，但涉案房屋在2018年8月30日时尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，并不符合法律规定的交付条件，且梁秋巨、谭巧玲在《收楼表清单》中划掉不具备交付条件的事项，并于2018年9月7日向顺亚公司送达《关于你司未按合同交付商品房的敦促声明》，要求顺亚公司依法向其交付符合交付条件的涉案房屋。由此可见，梁秋巨、谭巧玲对顺亚公司于2018年8月30日交付的涉案房屋是有异议的。而且，顺亚公司在取得《建设工程竣工验收备案表》后，又于2018年9月10日向梁秋巨、谭巧玲发出《期楼收楼通知书》，通知梁秋巨、谭巧玲应于2018年9月10日收楼。综合上述实际情况，本院认定顺亚公司于2018年9月10日才将涉案房屋交付给梁秋巨、谭巧玲。涉案《商品房买卖合同》约定顺亚公司应于2018年8月30日前交付将涉案房屋，但顺亚公司于2018年9月10日才交付涉案房屋给梁秋巨、谭巧玲，故顺亚公司应按涉案《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金973.76元（885240元×0.01%×11天）给梁秋巨、谭巧玲。一审判决认定顺亚公司无需支付逾期交房违约金给梁秋巨、谭巧玲不当，本院予以纠正。因与梁秋巨、谭巧玲签订涉案《商品房买卖合同》的是顺亚公司，碧桂园公司并不是合同当事人，故梁秋巨、谭巧玲请求碧桂园公司对上逾期交房违约金承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。二、顺亚公司应否退还约定面积与实际面积差异的房价款给梁秋巨、谭巧玲。涉案《商品房买卖合同》约定涉案房屋按照套内建筑面积计算房屋总价款，并约定涉案房屋的套内建筑面积为97.83平方米，但顺亚公司实际交付的涉案房屋套内建筑面积为97.74平方米，比约定面积少0.09平方米，故根据涉案《商品房买卖合同》第十三条的约定，顺亚公司本应退还面积差异的房价款814.39元给梁秋巨、谭巧玲。但是，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司又于2018年8月30日签订《面积补差协议书》，约定顺亚公司无需向梁秋巨、谭巧玲退还面积差异的房价款。上述《面积补差协议书》是梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司均应按上述《面积补差协议书》履行。故梁秋巨、谭巧玲请求顺亚公司退还约定面积与实际面积差异的房价款，本院不予支持。三、顺亚公司应否赔偿逾期交房期间的物业费损失给梁秋巨、谭巧玲。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，在合同当事人对违约金作出明确约定的情况下，若约定的违约金过分低于守约方的损失，守约方可以请求人民法院增加违约金，但不得再请求违约方赔偿损失。本案中，梁秋巨、谭巧玲与顺亚公司在涉案《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交房违约金，且梁秋巨、谭巧玲已请求顺亚公司支付逾期交房违约金，故梁秋巨、谭巧玲再以顺亚公司逾期交房为由主张顺亚公司赔偿其物业费损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，梁秋巨、谭巧玲的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初279号民事判决；二、限湛江市顺亚房地产实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿973.76元逾期交房违约金给梁秋巨、谭巧玲；三、驳回梁秋巨、谭巧玲对湛江市调顺碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回梁秋巨、谭巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175.41元，由梁秋巨、谭巧玲负担125.41元，湛江市顺亚房地产实业有限公司负担50元；二审案件受理费350.82元，由梁秋巨、谭巧玲负担300.82元，湛江市顺亚房地产实业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年九月十七日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。