广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初40667号原告（反诉被告）:深圳市智融资产管理有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道中康路卓越城1期1栋502D，统一社会信用代码91440300319720712T。法定代表人:郑燕珊。委托代理人:常高永，广东冠杰律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘娜，女，汉族，1980年8月16日出生，身份住址广东省深圳市福田区，委托代理人:杨建玲，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人:朱文静，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告深圳市智融资产管理有限公司诉被告刘娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，组成合议庭适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人常高永、被告委托代理人杨建玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年05月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由原告向被告租赁位于深圳市××天下××2003的房屋。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了两个月押金及一个月租金，并对该房屋进行了装修和添置新家私。2018年8月原告表示要强行收回该房屋，8月26日，原告相关人员欲进入该租赁房屋，发现被告己经换掉了该房屋的门禁和密码，导致原告无法实现租赁该房屋的目的。请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还租赁押金22000元；3、被告退还租金11000元；4、被告支付违约金44000元；5、被告承担本案诉讼费。原告后提交变更诉讼请求申请书称：原告委托装饰公司为被告进行了全屋翻新，配置新家私及装饰工作，金额共计12万元，原告还向中介公司支付了5500元佣金及原告应被告要求打给被告600元预存费。原告现因被告单方面解约收回租赁房屋导致原告租赁合同的目的无法实现，原告申请追加上述款项，由被告向原告支付。据此，变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还租赁押金22000元；3、被告退还租金11000元；4、被告支付违约金44000元；5、被告支付原告各项损失125500元；6、被告退还原告存入被告账户的杂费预存款600元；7、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：1、原告与被告的真实意思，且实际履行的是原告与被告及中介公司三方签署的《深圳市房屋租赁合同》，该合同约定原告应该于每月1号前向被告支付租金，如果原告拖欠租金超过7天就视为原告违约，如原告违约，被告有权不退还保证金22000元。原告在承租了被告的房屋以后，应于7月31号之前支付8月份的租金，但经过被告的多次催告，原告都没有支付。8月底的时候，被告就把房屋的门禁换了，解除双方租赁合同。被告解除合同的原因是原告明确表示不履行支付租金的义务。因为原告的违约，被告依据合同约定可以不退还原告的押金；2、原告使用涉案房屋的时间实际上是自5月23号到8月底，这个期间原告只支付了一个月的租金，享受了免租期30天。原告至今未支付8月份的租金，所以被告不应退还原告已支付的租金；至于预存款600元，原告使用房屋的过程中必然会发生各项费用，应以实际为准。关于佣金，其实被告也支付了佣金。因合同解除是原告违约导致，所以这一部分的损失不应由被告承担；3、关于12万的装修款。原告在装修的时候其实并没有经得被告的同意，双方的所有的微信聊天记录从5月底到8月底长达三个月的过程中间，从来都没有就装修的任何事宜有过沟通，从这一点就可以印证；但是原告确实进行了装修，因为原告违约解除合同，已形成附合的装饰装修物，被告无需对原告进行赔偿。但被告同意原告搬走可移动设施设备。不过，原告没有经过被告的同意搬走了被告的家具，被告同意原告搬走家具的前提是原告返还被告的家具家电。被告并提出反诉称：2018年5月，刘娜与智融资产就深圳市××天下××2003的房屋租赁事宜达成一致，租赁期限为2018年6月1日起至2028年5月31日止，第一年的免租期为30天，第一年的租金为人民币11000元，租金按月支付。智融资产应于每月1日前向刘娜支付租金，押金为人民币22000元。后刘娜、智融资产与深圳市星大房地产经纪有限公司就前述事宜签订了《深圳市房屋租赁合同》，应智融资产的要求，双方签署了《房屋租赁合同》，该合同条款系智融资产单方面提供。上述两份合同签订后，智融资产向刘娜支付了押金人民币22000元以及2018年7月1日至2018年7月31日的租金人民币11000元。根据上述两份合同以及智融资产法定代表人郑燕珊与刘娜的微信聊天记录，智融资产应于2018年7月31日前向刘娜支付2018年8月的租金，但智融资产并未依约按时支付自2018年8月的租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第6.10条的约定，乙方如拖欠租金达十五天，经甲方催告后仍未补缴的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并没收乙方所缴纳的押金作为抵偿。在刘娜的多次催缴下，智融资产仍未支付8月份租金，在多次催缴无果后，为维护自身的合法权益，刘娜于2018年8月26日依约终止了智融资产对房屋的使用并解除合同。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告所签署的《房屋租赁合同》己经于2018年8月26日解除；2、原告向被告支付2018年8月1日至2018年8月26日的租金人民币9533.33元；3、智融资产承担本案反诉诉讼费用。庭审中，被告增加反诉请求：要求被告对涉案房屋恢复原状。庭后，被告提交书面说明称要求原告恢复原状中包含的被告室内物品为餐桌1张、餐椅4张、沙发3+2个、茶几一张、沙发为全实木金丝绒坐垫沙发，以上家具为现场定制，共计价值3万元，为2014年全新添置。原告针对被告的反诉答辩称：第一，被告解除合同的条件不成就，双方于2018年5月23日签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，交租日由每月一号变更为每月底30号，双方的合同期限是从2018年6月1日至2028年5月31日，其中免租期为30天，2018年7月1日至7月30日为第一个交租期，第一个交租日应为2018年7月30日，第二个交租日应为2018年8月30日，原告并没有迟延支付租金的情况，被告不具备解除合同的法定条件和约定条件；第二，被告从来没有向原告发出解除合同的通知，双方的合同仍然处于存续的状态，根据合同法第九十六条，主张解除合同的，应当通知对方，但是从被告提交的证据来看，并没有通知原告解除合同的意思表示；第三，被告主张原告支付2018年8月1日至2018年8月26日的租金，被告应当向原告承担违约责任以及返还委托购买家具以及装修款的损失等。因此，原告依法享有同时履行抗辩权，关于被告的第三个请求，因不具体、不明确，也没有提供相应的证据来证明，因此请求法院依法予以驳回。综上，被告应当承担其反诉费用。经审理查明，2018年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）、经纪方深圳市星大房地产经纪有限公司签订《深圳市房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市××区君临天下x座xx房屋出租给乙方作为住宅使用；租赁期限为120个月，自2018年6月1日至2028年5月31日；房屋月租金为11000元，支付时间为每月1号前；乙方在租赁期内实际使用的各项费用由乙方自行承担；乙方拖欠租金超过七天视为乙方违约；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构及装修；租赁保证金为22000元；若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还需向乙方支付上述金额的违约金，反之，如乙方违约，则甲方有权不退还保证金；基于经纪方提供的服务，双方各向经纪方支付5500元佣金。同日，经纪方向原告开具收款收据，称收到原告转账支付的佣金5500元。但原告提交的转账记录显示转账时间为2018年5月23日。2018年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年6月1日至2028年5月31日，其中免租期为首年30天，第二年起每年15天；租金每月11000元；按月支付，乙方应于每月30日前向甲方支付；签订合同时，乙方支付押金22000元给甲方；租赁期间，甲方同意乙方按照自己的方案对该房屋进行装修，装修费用由乙方支付，该装修所有权归乙方，并由乙方对所添加的装修装饰及附属设施承担维修责任；如乙方拖欠合同约定的租金达十五天，经甲方正式催告仍未补缴的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并没收乙方所缴纳的押金作为抵偿；乙方不得单方解约或违约，否则甲方有权没收乙方所缴纳的押金并赔偿相应的损失，甲方不得单方面解约或违约，否则需向乙方支付双倍于押金的违约金并赔偿相应损失；如遇政府相关部门征收房产税、物业税、租赁税、所得税和其他税种，遵循“谁所得谁缴纳”的原则来确认该税项的责任人。同日，被告出具委托书一份，委托书中称鉴于涉案房屋出租时现有设备陈旧，特委托承租方即本案原告予以清理，并重新添置全套欧式沙发1套、茶几1个、餐桌椅1套、地毯1张、挂画4幅，并对室内进行全面翻新。双方共同确认以上费用由承租方垫付总额为12万元，承租方可以在未来租金中相应扣除。委托期限自签字之日起至相应的租赁合同期满为止。同日，被告向原告开具收款收据一张，称收到原告转账支付的押金22000元。2018年5月31日，原告法定代表人向被告发送微信称：“首年免租期三十天，今天交2018年7月1日至7月31日房租11000元，下次交租日为2018年7月31日。”当日，原告法定代表人向被告转账支付租金11000元。2018年7月11日，原告法定代表人向被告转账支付600元，双方确认该款项为物业管理费等费用的预付款。2018年7月份，原告法定代表人和被告在微信上就租赁税费问题进行了协商，原告法定代表人要求被告配合办理租赁备案登记并称税费应由被告缴纳，且如果被告不开具发票给原告公司，原告公司无法入账。被告则称当时与原告法定代表人的配偶协商确认如果需要开具发票，税费由原告承担。2018年8月，被告多次采取微信方式向原告法定代表人催促要求原告支付8月份的租金，原告法定代表人回复称被告不交税不能开发票，原告就不能支付租金。2018年8月26日，被告更改房屋密码，原告从该日起实际未再使用涉案房屋。另查，原告提交2018年5月25日与案外公司深圳市隆晟达装饰设计工程有限公司签订的《装饰设计工程合同》，合同约定工程费用为12万元，包括设计费用10000元、施工费用45000元，包括吊顶及天花刮灰、刮腻子、刷乳胶漆、墙壁贴墙纸、照明系统更新、洗手间、厨房加水防固、电器设施更新或修理等；家私物料饰品及用具用品采购费用55000元。包括全套欧式沙发1套、茶几1个、餐桌椅1套、地毯1张、挂画4幅、艺术品摆件、枪式、干花摆件、工艺品等一批及部分用具用品；安装费用12万元。工作周期2018年5月26日至2018年7月25日。2018年8月2日，上述公司向原告开具设计工程款收款收据1张，注明为现金支付款项12万元。原告主张该12万元系采取零散支付的方式支付，并在最后统一开具一张收款收据。其中7500元系2018年5月23日由原告法定代表人直接转账至该装饰工程公司法定代表人占金林账户，其余款项为现金支付。再查，原告承租涉案房产期间，向物业公司支付2018年5-6月管理费536.64元、5月本体维修基金17.2元、4月水费13.35元、排水费4.05元、垃圾费2.66元、6月份本体维修基金17.2元、其他费用0.44元、5月水费10.68元、排污费3.24元、垃圾费2.12元。被告则于原告实际未承租涉案物业后向物业公司支付了2018年7月份管理费268.32元、本体维修基金17.2元、6月份水费2.67元、排水费0.81元、垃圾费0.53元以及2018年8月份管理费268.32元、本体维护基金17.2元。又再查，被告确认涉案房屋内目前留存有被告投资的沙发、茶几、餐桌、地毯及挂画，被告也确实在涉案物业内墙壁上粘贴了墙纸。被告同意向原告返还上述可移动设施设备，但返还的前提是原告先向被告返还被告原留存在涉案物业内的餐桌1张、餐椅4张、沙发3+2一个、茶几一张，其中沙发为全实木金丝绒座垫沙发，共计价值3万元。原告对于被告主张的上述物品不予确认，并认为根据委托书的委托被告已应原告的委托清理完毕涉案物业内原告此前的家具家私。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，合法有效。合同各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告未按照合同约定向被告支付租金构成违约，在被告多次微信催促原告支付租金后未支付租金超过十五天，根据合同约定，被告有权解除合同。双方确认被告实际于2018年8月26日采取更换房门钥匙的方式收回房屋，自该日起，双方租赁合同即告解除。被告亦有权没收押金22000元及要求原告支付2018年8月1日至8月26日的租金9225.81元（11000元÷31天×26天）。原告要求被告返还租赁押金、支付违约金及退还实际承租期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。原告虽主张根据双方2018年5月23日签订的租赁合同的约定，原告支付租金的期限应为每月30日前，即原告应于2018年8月30日前向原告支付2018年8月1日至8月31日的租金，但双方对于该款项理解存在不一致的情形，且原告法定代表人郑燕珊于2018年5月31日在微信中向被告做出承诺，2018年8月份的租金在2018年7月31日支付，视为双方租金的支付时间做出了合意变更。且在原告法定代表人与被告之后的微信聊天记录中，如确如原告主张的8月的租金应在8月30日支付，原告未逾期支付租金。常理上来说，在租金支付条件尚未成就的情况下，原告理应就此对于被告催促原告支付租金做出回应。而原告从未就此提出异议。对于原告的主张，本院不予确认。原告又主张系被告未能按照合同约定向原告开具增值税发票构成违约，原告有权拒付租金。但合同并未明确约定月租金是否为含税租金，被告在收取租金后必须开具增值税发票。原告在履行合同过程中提出要求被告开具增值税发票的主张，双方应协商确定税额的负担方，不能以此认定被告违约并拒付租金。但如原告认为被告存在违反税收相关法律法规规定的情形，可向税务主管部门寻求解决。关于原告要求被告支付装修费12万元及中介费5500元的诉讼请求。原告虽主张其装修支出了装修费用12万元，但提交的证据不足以证明原告实际支付了装修费12万元。被告虽于2018年5月23日向原告出具委托书，委托原告进行装修，并由原告垫付12万元的装修费用。但出具委托书之时原告尚未与案外装修公司签订装修合同，该12万元为预估费用，不能仅凭该委托书证明原告实际支付的装修费用为12万元。对此原告应承担举证不能的法律后果。原告虽无法举证证明装修费用为12万元，但被告亦自认目前涉案物业内留存的可移动设施设备有沙发、茶几、餐桌、地毯及挂画未予返还，原告当庭也拒绝向被告返还，该部分费用本院酌情确定为相当于两个月的租金即22000元。至于中介费5500元，因如前所述的，合同解除的违约方为原告，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告向被告预付的管理费等费用600元的问题。原告实际于2018年6月1日承租涉案物业，其代被告支付的2018年4月水费、排水费、垃圾处理费20.06元、5月的管理费268.32元、本体维修基金17.2元及5月水费、排污费、垃圾处理费16.04元，共计321.62元，被告理应返还。被告代原告支付的2018年6月水费、排水费、垃圾处理费4.01元、2018年7月的管理费268.32元、本体维修基金17.2元、2018年8月1日至2018年8月26日的管理费、本体维修基金239.47元（285.52元÷31天×26天），共计529元，原告应予以承担。则被告还应向原告返还392.62元（321.62元+600元-529元）。被告虽诉请原告将涉案房产恢复原状，但被告并未提交证据证明涉案房产之前的原状是何种状态，也未提交证据证明涉案房产内原有的设施设备的品名及价值。且目前涉案房产已被被告自行收回，对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市智融资产管理有限公司与被告刘娜签订的房屋租赁合同于2018年8月26日解除；二、原告深圳市智融资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘娜支付2018年8月1日至2018年8月26日的租金9225.81元；三、被告刘娜应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市智融资产管理有限公司返还392.62元；四、被告刘娜应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市智融资产管理有限公司支付装修补偿款22000元；五、驳回原告深圳市智融资产管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘娜的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4346元（已由原告预交），由原告负担3867元、被告负担479元。反诉案件受理费50元（已由被告预交），由原告负担48元、被告负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年九月十七日书 记 员 俞婷婷（代）