文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初11440号原告：姚雪梅，女，汉族，1984年1月12日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴小娟，重庆格林威律师事务所实习律师。被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢9-16，现经营地重庆市巴南区万达公寓楼C座6-10，统一社会信用代码915001133315997590。法定代表人：刘顺永，执行董事。委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆市巴南区尚文大道810号，统一社会信用代码91500113305056013J。法定代表人：李元发，总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新东路241号附37号B区009号，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。法定代表人：陈练。被告：陈练，男，1980年4月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司，住所地重庆市巴南区尚文大道810号5幢，统一社会信用代码91500113073694664W。法定代表人：李元发。被告：范昂，男，1985年12月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告姚雪梅诉被告重庆一昂房地产经纪有限公司(以下简称一昂公司)、陈练、范昂、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）、重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司（以下简称教育城实业公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员姚芳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚雪梅的委托诉讼代理人师争明、裴小娟及被告泳泰公司的委托诉讼代理人王永强、恒泉公司的诉讼委托代理人肖刚到庭参加诉讼，被告一昂公司、陈练、范昂、教育城实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告姚雪梅向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2、判令被告一昂公司于合同解除后十日内将案涉房屋以现状归还原告，且承担合同解除前因房屋租赁产生的一切债务(包括但不限于水电费、燃气费、物管费、垃圾处置费等)；3、判令被告一昂公司支付自约定的开业时间起至房屋返还后的租金，截至2019年7月28日的租金为4400元；4.判令被告一昂公司支付以加盟总金额100000元为基数按照每日的0.07%的标准向原告支付自约定开业时间至2019年7月28日止的逾期开业违约金暂定29820元及运营终止的违约金40000元；5.被告一昂公司向原告返还加盟费85000元；6.判令被告陈练、范昂对被告一昂公司的上述第三项付款义务承担连带清偿责任；7.判令被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述第三项诉讼请求承担共同付款责任；8.判令被告教育城实业公司对被告恒泉公司应承担的责任承担连带清偿责任；9.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。审理中，原告姚雪梅变更部分诉讼请求：被告一昂公司支付原告截至2019年7月28日的租金4400元；被告一昂公司支付违约金，以85000元为基数，从法院认定案涉合同解除次日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至加盟费还清时止。事实及理由：2017年前后，被告一昂公司、恒泉公司、泳泰公司宣传西部人才产业园项目及该项目下的欢腾领寓项目并向购房者承诺“购房保值回本”。被告一昂公司、恒泉公司、泳泰公司通过“售后包租”、捆绑式销售，要求购房者购买上述项目房屋必须先签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，缴纳加盟费后才能签订商品房买卖合同；原告基于广告宣传内容和对被告的信任于2018年1月出资购买了上述房屋，并先后签订了加盟合同、商品房买卖合同。加盟合同约定该合同作为购房合同附属合同，于购房合同生效并按揭贷款发放后生效且在租金支付清单中约定部分租金抵扣房款。协议签订后，原告按约履行了付款义务并将房屋交付给被告一昂公司，被告一昂公司未按约定装修，亦未按约定支付租金。原告多次催收后无果，现以被告一昂公司存在违约行为，被告泳泰公司、恒泉公司通过“售后包租”、捆绑式销售等方式联合促进上述房屋的销售，且被告一昂公司、恒泉公司均为一人有限责任公司，其股东个人财产与公司财产存在混同等为由诉至本院，提出上述请求。被告一昂公司、陈练、范昂未到庭参加诉讼，未作答辩。被告泳泰公司辩称：请求驳回原告对被告泳泰公司的诉讼请求，理由如下：1.原告的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，我方仅系与恒泉公司签订《分销代理合作协议》，我方并非真正意义的销售方，系通过中介公司和其他渠道将有意向购买恒泉公司职教城8号楼公寓的客户推荐给开发商，最终由开发商与客户签订房屋买卖合同；2.原告的加盟系投资行为，其与原告未签订任何合同，被告泳泰公司作为房屋销售方，对原告投资所产生的亏损不应承担责任；3.被告泳泰公司与原告之间并无加盟合同关系，被告泳泰公司收取的是一昂公司支付的推介费，未与一昂公司之间有分配加盟费的行为，即与被告恒泉公司和一昂公司均存在居间合同关系。被告恒泉公司辩称：其不是本案适格被告，被告恒泉公司作为案涉房屋的开发商，将房屋出售给原告，二者之间形成的是商品房买卖合同关系，原告与被告一昂公司之间因履行加盟合同而产生纠纷，却将其列为被告，有违合同相对性；作为开发商销售案涉房屋时，未对原告做捆绑式销售，或售后包租的承诺，也不存在委托指定或安排合作运营商运营的情形，本案中，原告作为完全民事行为能力人将其所购买房屋用于投资加盟系其个人行为，与我司无关联性，且我司从未从其加盟行为中获利，故请求驳回原告对被告恒泉公司的诉讼请求。原告姚雪梅围绕其诉讼请求向本院提交了《欢腾领寓公寓加盟合同》(以下简称《加盟合同》)、个人账户对账单、POS单、收据、股东决定书、董事监事信息、西部人才产业园置业预算表（以下简称预算表）、《加盟认购定金协议》（以下简称《认购协议书》、欢腾领寓宣传资料、《解除合同协议》、《分销代理合作协议》等证据，被告泳泰公司围绕其抗辩意见向本院提交《协议》，被告恒泉公司围绕其辩称向本院提交了《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表、收据，并有原、被告的庭审陈述作为证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，并对证据进行审查，本院对无争议的证据予以确认并在卷为凭，对双方有争议的证据认定如下：被告恒泉公司和泳泰公司对原告举示的宣传资料、解除合同协议书的真实性、合法性及关联性均不予认可，本院认为原告举示该组证据均为打印件和复印件，并非原件，无法达到原告的证明目的，本院不予确认。根据原被告双方的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：被告泳泰公司与被告恒泉公司分别于2017年3月签订了《分销代理合作协议》，约定泳泰公司利用自身资源优势，就恒泉公司开发拥有的“西部人才产业园”项目向恒泉公司推荐购买客户；合作时间2017年3月25日至2017年7月25日；合作期间，恒泉公司同意对泳泰公司推荐的参加“团购活动”的购房者提供购房优惠；泳泰公司免费为恒泉公司对本项目协议合作期内在售楼盘提供渠道报价、团购服务，但不得以恒泉公司或自身名义进行销售；泳泰公司利用现有资源，针对本项目在其名下相关网点免费进行推广宣传，以达到引导客户购买本项目的目的；泳泰公司直接向购房者收取的咨询服务费作为泳泰公司的服务报酬；咨询服务费标准为原建面总价100万元(不含100万)以下物业，按照5万/套收取，100万-200万元物业，按照8万/套收取，200-700万（不含200万）物业，按照12万/套收取，700万（不含700万元）以上物业，按照20万/套收取等其他权利义务。2017年11月23日，被告泳泰公司与被告一昂公司签订《协议》，约定被告一昂公司就泳泰公司所销售的恒泉公司开发拥有的“重庆高职城西部人才产业园”项目房屋，引导客户成功认购该项目房屋后推介客户加入一昂公司就此项目房产打造《“欢腾领寓”公寓》加盟，并与一昂公司签订“欢腾领寓公寓加盟合同”；泳泰公司独立完成项目销售工作，只对恒泉公司负责；一昂公司独立开展经营“欢腾领寓公寓”项目，运营过程中与加盟客户产生相应法律责任由一昂公司自行承担；一昂公司自本协议执行期间，因一昂公司法人变更及公司内部财务收款流程不完备，特委托泳泰公司自2017年9月28日起至2017年11月23日，代为收取一昂公司向加盟客户收取的加盟费及定金，单个客户加盟费为10万元；泳泰公司代收款已全额通过转账及现金方式支付至被告陈练账户；一昂公司向泳泰公司支付4.6万(小户型)或5.2万元（大户型）每套作为泳泰公司成功推介购房客户加盟一昂公司“欢腾领寓公寓”项目推介费；自2017年11月24日起，泳泰公司不再代一昂公司收取加盟费，由一昂公司自行收取；泳泰公司本职为销售“重庆高职城西部人才产业园”项目房屋，仅向一昂公司推介已认购客户，由客户自愿选择是否加盟一昂公司《“欢腾领寓”公寓》项目等内容。2017年12月20日，原告与被告恒泉公司签订《合同签约表》，并签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：原告姚雪梅购买被告恒泉公司开发的位于重庆市巴南区艺园路180号3-5，《房地产权证》号为渝(2017)巴南区不动产权第000219119号；本房屋项目西部人才产业园，建筑面积37平方米，用途为非住宅；本房屋总成交金额为242716元，原告按一次性付款方式按期付款等内容。当日，原告向被告恒泉公司支付全部房款242716元。同时，原告与被告一昂公司签订《认购协议书》，约定一昂公司在位于重庆市巴南区艺园路180号开设欢腾领寓西部人才产业园店，原告所认购加盟的欢腾领寓西部人才产业园分店房号为3-5，加盟总价为100000元，加盟期限为15年等内容。该协议签订后，原告向被告一昂公司支付10万元，收款事由为预付重庆市巴南区艺园路180号3-5欢腾公寓加盟费，被告一昂公司出具收据予以确认。次日，2017年12月21日，原告与被告一昂公司签订《加盟合同》，约定将原告在被告恒泉公司购买的位于巴南区艺园路180号3-5号房屋以加盟被告一昂欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂装修并运营管理；被告一昂公司承诺于2018年5月28日开业，开业时间即为租金支付起算时间；如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司承担违约责任，按照每日加盟总金额0.07%承担违约金；房屋加盟期限为十五年，加盟时间以一昂公司承诺开业时间起算；双方确定加盟期限内一昂公司支付租金标准为1200元/月，每两年递增200元/月；每年起始第一个月为固定免租期，支付方式按月支付，支付时间以开业时间日期为准，详见《租金支付清单》；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元等内容。同日，原告姚雪梅与被告一昂公司签订了《租金支付清单》，显示2018年5月28日至2018年6月28日系免租期，租金为0元；2018年6月28日至2019年2月28日，租金为0元，租金抵房价9600元；2019年2月28日至2019年3月28日，租金为800元，租金抵房价400元；2019年3月28日至2019年4月28日租金1200元；按以上规律按月支付租金1200元至2020年5月28日，2019年5月28日至2019年6月28日为免租期等内容。上述合同签订后，原告按约将所购房屋交付被告一昂公司经营，但被告一昂公司未按合同约定履行合同义务，该加盟事宜现已终止运营。截至2019年7月28日，被告一昂公司按照合同约定应支付原告租金为4400元。另查明，被告一昂公司成立于2017年1月20日，法定代表人为被告范昂，企业类型为自然人独资的有限责任公司；2017年11月2日，被告一昂公司股东决定范昂将其在公司300万元股份转让给被告陈练，范昂退出公司并失去股东资格；后被告一昂公司的法定代表人变更为被告陈练，被告陈练持股100%。本院认为，原告与被告一昂公司签订的《加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司在履行合同的过程中，存在违约行为，应承担违约责任。首先，关于原告诉请解除《加盟合同》的认定。本案中，被告一昂公司应按照合同约定装修房屋交付验收营业，并支付租金，但未完全履行合同义务，违反诚实信用责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同......（四）当事人一方赤炎履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之内容，本案中，原告诉请解除其与被告一昂公司签订的《加盟合同》，本院于2019年8月1日向被告一昂公司和陈练有效送达民事诉状副本等法律文书，即解除合同的通知于2019年8月1日到达被告一昂公司和陈练处。审理中，原告自认从本院向被告送达民事诉状副本等法律文书的日期起合同解除。故本院认定原告与被告一昂公司签订的《加盟合同》于2019年8月1日起解除；其次，根据前面论述，原告与被告一昂公司之间签订的《加盟合同》已于2019年8月1日起解除，被告一昂公司应承担合同解除之后的法律后果，即要求返还房屋、支付合同解除前产生的租金、被告一昂公司返还加盟费。现原告诉请要求被告一昂公司支付截至2019年7月28日的租金4400元、返还加盟费85000元及案涉房屋，系其权利处分行为，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告一昂公司承担加盟合同解除前因房屋租赁产生的水电费、物管费等费用，原告并未举示相应证据予以证明以上费用的产生，应承担举证不能的法律后果，故本院对该诉讼请求不予支持；第三，关于原告要求被告一昂公司支付以加盟总金额85000元为基数按照日利0.07%的标准支付逾期开业违约金和因运营终止支付违约金40000元的诉讼请求，审理过程中，原告自行调整被告一昂公司应承担以85000元为基数，从《加盟合同》解除次日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至加盟费还清时止。本案中，被告一昂公司在履行合同过程中，存在违约行为，应承担违约责任，原告自愿调整违约金计算方式，足以弥补因被告一昂公司违约造成的损失，系原告的权利处分行为，符合法律规定，本院予以支持；第四、关于原告诉请要求被告陈练、范昂对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任的认定。本院认为，被告一昂公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告陈练系一昂公司的自然人独自股东，未举证证明个人财产独立于公司财产，应对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告陈练对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持；关于被告范昂是否应该对一昂公司的债务承担连带清偿责任，本院认为，原告与被告一昂公司签订《加盟合同》时，被告范昂已退出一昂公司的经营，不应对一昂公司在其退出之后的经营行为承担连带清偿责任，故原告的该诉讼请求，于法无据，本院不予支持；最后，关于被告泳泰公司、恒泉公司、教育城实业公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的问题。本案中，原告购买房屋并与加盟被告一昂公司的项目系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告可自行选择是否先行签订《加盟合同》再购买房屋，均系意思自治原则的体现。另原告提交的《预算表》虽与被告恒泉公司提交的《签约表》载明的金额一致，但原告未提交证据证明该《预算表》系被告泳泰公司或恒泉公司制作，应承担举证不能的法律后果，而《预算表》中载明的加盟即立减房价并未在签约表中载明，原告与被告恒泉公司签订的《房屋买卖合同》中并未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售，现原告以被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售为由要求被告泳泰公司、恒泉公司、教育城实业公司对被告一昂公司的上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姚雪梅与被告重庆一昂房地产经纪有限公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年8月1日起解除；二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚雪梅所有的位于重庆市巴南区艺园路180号3-5号的房屋；三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚雪梅返还加盟费85000元、支付租金4400元和并支付以85000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍的标准自2019年8月2日起计算至款清之日止的违约金；四、被告陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告姚雪梅的其他诉讼请求；六、驳回原告姚雪梅对被告重庆泳泰房地产营销策划有限公司、重庆恒泉置业有限公司、重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司、范昂的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1742元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练连带负担(此款已由原告垫付，被告一昂公司、陈练在本判决书生效之日起十日内支付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  姚 芳二〇一九年九月三十日法官助理  钟 婧书 记 员  朱丽佳