广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1462号上诉人（原审原告）：郑彩英，女，1973年2月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢志标，广东朗锐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何志强，男，1960年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：徐小安,广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎顺驱，广东中亿律师事务所律师。上诉人郑彩英因与上诉人何志强房屋买卖合同纠纷一案，双方不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郑彩英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何志强向其退还车房购买款7200元及支付利息（以7200元为基数，从2005年12月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：一、本案合同违反法律规定而无效，合同自始无效，所取得的财产应相互返还。二、涉案违章建筑属于小区公共面积范围内，何志强未经全体业主同意擅自在小区范围内修建违章建筑并用于出售获利，已损害业主的合法权益，何志强是非法占有且涉案单车房已被认定为违法建筑，其所得收入应为非法所得，一审判决郑彩英向何志强支付占用费不合理。三、即使郑彩英须向何志强支付占有使用费，也不应先行以车房购买款扣减占有使用费后再计算利息，而应直接就其收取的费用计算利息，一审对利息的计算违反事物发展规定及常理。何志强辩称，一、涉案合同虽被认定无效，但双方均有损失，何志强修建单车房及出售确实不妥，但郑彩英明知单车房不能享有产权仍然购买，未尽到审慎义务，双方均应承担责任；二、单车房虽是违法建造，但有财产价值且已交付郑彩英使用，即使合同无效，并不影响郑彩英占有使用，郑彩英也因此获利。三、郑彩英只是小区的部分业主，何志强未经全部业主同意建设单车房是与全体小区业主的纠纷，是另外一层法律关系。郑彩英长期使用单车房应付占有使用费。四、郑彩英明知车房无产权仍然购买，现又要求全额退款，是不讲诚信的获利行为。何志强上诉请求：撤销一审判决，改判何志强无需向郑彩英退还车房购买款4100元及支付利息。事实和理由：一、何志强修建单车房及出售确实不妥，但郑彩英明知单车房不能享有产权仍然购买，未尽到审慎义务，具有一定的主观过错，应承担一定责任，一审判决只认定何志强存在过错是不正确的，后续问题应按缔约过失责任的原则处理。二、一审酌定的车房占有使用费标准明显过低，严重低于市场价，何志强主张每个车房按40元/月计收占有使用费合理，请求二审重新酌定。三、郑彩英明知车房没有产权后仍然购买，自身存在缔约过失，利息损失应由其自行承担。四、郑彩英在使用车房十多年后以违法建筑为由要求全额退款，显然有违诚信原则。二审中，何志强补充理由为：每个单车房按45/月的标准计收占有使用费。郑彩英答辩称，一、涉案买卖合同无效，单车房是非法建筑，何志强主张占有使用费无法律基础及依据。二、合同由何志强草拟，合同内容有欺骗性，合同侵害小区业主的共同权利，应被追责。三、本案纠纷是何志强的违法行为引起的，郑彩英为受害人，不应支付占用费。郑彩英向一审法院起诉请求：1.确认郑彩英与何志强签订的车房买卖协议书无效；2.何志强向郑彩英返还出售单车房所得价款8000元及利息（从2005年12月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：1.2005年12月22日，郑彩英与何志强签订车房买卖协议书1份，约定由郑彩英向何志强购买位于中山市XXXXXX区××村何志强商住楼地下单位车房，产权归何志强所有，不能办理过户，一经买下则拥有使用权，与房产证同期使用，并拥有赠与权、维修权，成为车房真正的业主；该车房按单位出售，每单位8000元。协议签订后，郑彩英向何志强支付了8000元，何志强于签订协议当天将车房交付给郑彩英使用。单位车房的使用面积约为4平方米。2.中山市城市管理行政执法局于2018年1月10日下达温馨告知（中城执温告[2018]第1-6号），载明何志强开发的案涉商住小区上一幢一层钢筋混凝土结构建筑共分40间单车房属于违法建筑，该局于2014年12月1日对当事人何志强作出限期拆除的处罚决定。何志强逾期不履行，经催告、公告，该局又于2015年5月6日向何志强发出强制执行决定书，现该案进入强制拆除阶段。请该建筑物的使用人于2018年2月1日之前搬离，并将个人权属物品、财物清空。该告知还载明其他内容。3.一审庭审中，何志强确认案涉车房所涉及土地使用权属于案涉全商住小区业主共有，在建造单车房时其由于法律意识淡薄，并不清楚单车房所占的土地属于业主共同所有，其以为由其所建造的单车房，产权就已经归其所有。事实上建造单车房的材料，也属于何志强出资购买，因此何志强认为其拥有单车房产权。4.经郑彩英、何志强一致同意，双方确定在2018年12月4日前完成案涉车房的交接手续，郑彩英清空案涉车房并将车房归还给何志强，逾期则视为郑彩英放弃车房内的财物，车房由何志强自行处分。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。建筑物未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属于违章建筑。案涉单车房，未进行相关报建、审批手续进行施工建造，已被中山市城市管理行政执法局认定为违章建筑，并要求限期拆除。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋买卖合同，所购标的物系上述违章建筑，所签合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉合同被认定为无效合同，因此，因本案合同取得的财产，应当予以返还。故郑彩英诉请判令何志强归还车房购买款8000元，理据充分，一审法院予以支持。同时，何志强明知其不享有案涉车房所涉土地使用权，擅自使用该土地使用权并对外声称享有产权进行销售，其行为存在过错。因此，郑彩英主张何志强支付利息损失，有理有据，一审法院予以支持。相对应，郑彩英在2005年12月22日起获得了案涉车房的使用权，使用案涉车房十余年，对车房的占有使用，应向何志强支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，综合考虑何志强提供单车房的使用面积、案涉车房所涉土地使用权的实际权属问题，结合市场行情，一审法院将郑彩英应向何志强每月支付的车房使用费酌定为20元/月/单位，故郑彩英应向何志强支付3100元（20元/月/单位×1单元×155个月=3100元）占有使用费。综上，扣除郑彩英应向何志强支付的占有使用费后，何志强仍需向郑彩英退还4100元（7200元-3100元=4100元）车房购买款及支付利息（以4100元为基数，从2005年12月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郑彩英与何志强于2005年12月22日签订的车房买卖协议书无效；二、何志强于一审判决发生法律效力之日起七日内向郑彩英退还车房购买款4100元及支付利息（以4100元为基数，从2005年12月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果何志强未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（郑彩英已预付），由何志强负担（该款何志强于一审判决生效后径付给郑彩英）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案单车房已被中山市城市管理行政执法局认定为违章建筑，并要求限期拆除，故郑彩英与何志强就该单车房所签订的车房买卖协议书的内容违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同为无效合同，因该合同取得的款项应予返还，故郑彩英要求何志强返还车房购买款8000元符合法律规定。同时，因涉案车房已交付给郑彩英使用多年，依据公平原则，郑彩英应向何志强支付一定的占有使用费，一审综合考虑单车房的使用面积、车房所涉土地使用权的归属及结合市场行情，将郑彩英应支付的车房占有使用费酌定为每月20元并无不当，应予维持。何志强主张占有使用费应按每月45元计算缺乏依据，本院不予支持。另外，郑彩英所主张的利息实质上是其资金被占用的利息损失，何志强将违章建筑进行销售，其主观上存在过错，应承担相应的赔偿责任，而郑彩英明知单车房不能享有产权仍然购买，也存在一定的过错，理应承担一定的责任，部分利息损失应由郑彩英自行承担，因此，一审以车房购买款扣除占有使用费后的数额作为何志强应付利息的计算基数也并无不当，但鉴于何志强应返还的车房购买款为8000元而非7200元，故一审判决对此计算有误，应予纠正。因此，扣除郑彩英应支付的占有使用费后，何志强仍需向郑彩英退还车房购买款4900元（8000元－3100元＝4900元）及支付利息（以4900元为基数，从2005年12月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20637号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20637号民事判决第二项为：何志强于本判决发生法律效力之日起七日内向郑彩英退还车房购买款4900元及支付利息（以4900元为基数，从2005年12月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如何志强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元（郑彩英、何志强已分别预交50元），由上诉人郑彩英、何志强各负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年九月五日书记员  杨俊彦