江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5256号原告：郭东坡，男，1987年4月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。原告：王艳文，女，1988年12月7日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：许隆，江苏王牌律师事务所律师。被告：郑小毛，男，1959年2月2日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：刘彩英，女，1962年1月26日出生，汉族，住苏州市相城区。原告郭东坡、王艳文与被告郑小毛、刘彩英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告郭东坡、王艳文及其委托诉讼代理人许隆、被告郑小毛、刘彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭东坡、王艳文诉称，请求法院依法判令：1、被告履行《房屋买卖(居间)合同》，配合原告办理产权过户登记；2、被告向原告支付违约金人民币20.9万元；3、被告归还原告房屋租金1.5万元；4、被告承担案件受理费。在庭审中，原告将第三项诉讼请求明确为：被告归还原告房屋租金1.3万元。事实与理由：2018年3月22日，原告郭东坡与被告郑小毛、刘彩英经相城区太平文房房产经纪服务部介绍达成《房屋买卖(居间)合同》，向二被告购买位于相城区车库，房屋总价104.5万元，根据约定原告方于2018年4月19日前付清房款，二被告于产证满两年(即2019年4月26日)无条件配合原告办理过户手续，另双方约定2018年4月19日后的房租归原告所有，后原告于2018年4月14日付清了全部房款。现房屋产证已满两年，被告却一直以各种理由推诿，拒不提供办理过户所需的材料。且根据合同约定，被告应将2018年4月19日后的房租交给原告，但原告多次讨要无果。原告认为双方自愿达成房屋买卖合意，其也按约支付了房款，被告拒不履行合同义务的情形实属违约，应向原告支付违约金并继续履行合同。被告郑小毛、刘彩英共同辩称，不愿意继续履行房屋买卖合同，希望把房子拿回来，因为现在我们没有房子住。同意承担房屋租金13000元。没有过户是因为原告没有支付房屋内的电器等款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，原告郭东坡、王艳文作为购房人（乙方）与被告郑小毛、刘彩英作为售房人（甲方）以及相城区太平文房房产经纪服务部作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同约定，甲方同意将本人坐落于苏州市相城区的房屋出售给乙方；建筑面积121.40平方米，权证号为苏（2017）苏州市不动产权第7007022号；甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任；该房屋为毛坯房，附带自行车库；该房屋产证日期为2017年4月26日；甲乙双方协商后的实际成交价格为1045000元；该房屋产权过户时产生的个税、增值税、契税，其他相关税费均由乙方承担；乙方于2018年3月22日向甲方交付定金145000元；对于腾空该房屋及将该房屋钥匙交于乙方，甲方承诺双方协商，按满两年日起；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；其他事宜约定：1.甲方负责协助乙方在过户日前结清该房屋所产生的水电、煤气、物业、车位费；2.该房屋甲方已结清维修基金，目前处于出租状态，租金由甲乙双方协商收取，自2018年4月19日后由乙方收取；3.甲方承诺乙方小孩入该房屋学区，房子满两年过户，甲方无条件配合乙方过户，不再收取任何费用；4.乙方为全款购房，剩余房款于2018年4月19日前结清；5.乙方结清该房屋房款时，该房产证及相关票据交乙方保管；本合同在履行中若发生争议协商不成的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。该合同由各方分别签字盖章予以确认。2018年4月14日，原告郭东坡作为付款人、被告郑小毛作为收款人共同出具《房款收条》一份。该收条载明：“卖方郑小毛、刘彩英已收到买方郭东坡、王艳文购买位于苏州市相城区，房款总计104.5万元，于2018年3月22日已经支付14.5万元，于2018年4月14日支付给卖方房款90万元，以上房款全部结清”。同时该收条还有居间方相城区太平文房房产经纪服务部盖章见证。在原告郭东坡、王艳文支付完毕房款后，多次要求被告郑小毛支付已收取的房租，而被告要求原告支付房屋的电器费用，双方协商未果。且原告在房屋满两年后要求被告履行配合过户的义务，但被告均未能履行，原告遂诉至本院，希判如所请。另查明，根据苏（2017）苏州市不动产权第7007022号和第7007021号《不动产权登记证书》显示，坐落于苏州市相城区的权利人为郑小毛、刘彩英，共有情况为共同共有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，登记日期为2017年4月26日。还查明，原告郭东坡与王艳文系夫妻关系，被告郑小毛与刘彩英系夫妻关系。在庭审中，原告郭东坡、王艳文陈述，要求将案涉房屋登记至原告王艳文名下，且王艳文已符合过户条件。被告郑小毛、刘彩英确认，目前案涉房屋仍登记在其两人名下，房屋已在2019年6月租赁期满后交付给了原告。以上事实，由原告提供的房屋买卖居间合同一份、房款收条一份、房屋不动产权登记证书一份、微信聊天记录截图打印件一份、被告提供的录音一份及庭审笔录予以证实。本院认为，原告郭东坡、王艳文与被告郑小毛、刘彩英签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案中，原告郭东坡、王艳文已于2018年4月14日按照约定履行完毕了支付全部房款104.5万元的付款义务，并无违约行为，且不管是在起诉前还是诉讼中，原告均多次主动要求被告配合继续履行合同，现被告以无房居住、价格显失公平为由，不同意继续履行房屋买卖合同，没有事实依据和法律根据，本院对被告的辩解不予采信，故本院认定原、被告各方应继续履行案涉的《房屋买卖（居间）合同》。同时，在合同中明确注明“房屋产证日期为2017年4月26日及房子满两年过户”，再结合市场交易惯例，能够认定双方当事人在签订合同时已就案涉房屋在产证满两年后再行过户形成一致意见，现案涉房屋的产证已满两年（至2019年4月26日时满两年），且通过双方当事人的陈述能够确认原告王艳文已符合过户条件及案涉房屋仍登记在两被告名下，故本院认定案涉房屋的过户条件已经成就，被告郑小毛、刘彩英理应配合将案涉房屋过户至原告王艳文名下。对于原告郭东坡、王艳文要求被告郑小毛、刘彩英支付租金13000元的诉讼请求。本院认为，合同中明确约定2018年4月19日后的房租由原告收取，但该租金实际由被告进行了收取，被告在审理中亦同意返还租金13000元，故对此本院予以确认。对于原告郭东坡、王艳文要求被告郑小毛、刘彩英承担房款总价20%的违约金即209000元的诉讼请求。本院认为，合同中虽约定违约方应承担房屋价款20%的违约金，但该违约金约定过高，被告对此亦提出异议，且原告并未举证证明其实际损失，同时结合原告已实际使用案涉房屋、被告逾期向原告交付租金等情况，本院酌情确定违约金应以房屋价款104.5万元为基数自2019年4月26日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准计算至被告协助原告取得案涉房屋产证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郭东坡、王艳文与被告郑小毛、刘彩英于2018年3月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》应继续履行，同时被告郑小毛、刘彩英应于本判决生效之日起十日内协助原告郭东坡、王艳文将坐落于苏州市相城区〔权证号为：苏（2017）苏州市不动产权第7007022号和第7007021号〕的不动产产权转移登记至原告王艳文名下。二、被告郑小毛、刘彩英应于本判决生效之日起十日内支付原告郭东坡、王艳文款项13000元。三、被告郑小毛、刘彩英应于本判决生效之日起十日内支付原告郭东坡、王艳文以104.5万元为基数自2019年4月26日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准计算至原告取得上述产证之日止的违约金。上述第二、三项付款义务，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32250199743600001331028883）。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币7102.5元，由被告郑小毛、刘彩英共同负担（该款原告已预交，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331028883）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇一九年九月三十日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。