江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终2638号上诉人（原审被告）：江西瑞和珠宝有限公司，住所地：江西省瑞金市经济技术开发区创业大道西侧瑞和黄金珠宝产业园。法定代表人：马楚雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林炳锋，广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈炳坤，男，1988年8月10日生，汉族，住江西省瑞金市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）:赣州市凯迪电子有限公司，住所地：江西省瑞金市台商创业园创业大道西侧。法定代表人：杨宗瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴中彦，广东华商（赣州）律师事务所律师。上诉人江西瑞和珠宝有限公司因与被上诉人赣州市凯迪电子有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初1334号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江西瑞和珠宝有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在2018年11月底对上诉人承租的场地进行了停水停电处理，上诉人便丧失了对租赁场地的使用、收益权利，故被停水停电之后无需向被上诉人交纳租金及支付相应的违约金；2.上诉人承租的厂房面积实际小于案涉租赁合同约定的面积10536平方米，故租金应在实际承租范围内计算。赣州市凯迪电子有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赣州市凯迪电子有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告江西瑞和珠宝有限公司向原告支付截至2019年3月31日的租金共计人民币695376元。2、判令被告江西瑞和珠宝有限公司向原告支付截至2019年2月28日的水电费共计人民币6308元。3、判令被告江西瑞和珠宝有限公司向原告支付自2018年5月1日起至租金全部清偿之日止的逾期付款违约金（违约金以拖欠租金为基数，按每月2%计算。暂计算至2019年3月31日为83445.72元）。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告赣州市凯迪电子有限公司的法定代表人杨宗瑞与被告江西瑞和珠宝有限公司于2017年5月25日签订了一份《厂房租赁合同书》，双方在该合同中约定原告将其位于瑞金市工业园区赣州市凯迪电子有限公司内的办公楼五层楼，1号厂房的三、四、五楼，宿舍的一楼、五楼、六楼，面积共计10536㎡，租赁给被告使用。租赁期间自2017年5月25日起至2020年5月25日止，每月租金63216元，租金在2017年7月1日开始缴纳，租金按月计算，被告在每月的15日前缴纳下个月的租金，被告缴纳126000元给原告作为该合同履约定金。租赁期间，被告因生产经营所需产生的水电费均由被告自行承担。被告应按约定向原告支付租金及有关费用，否则每逾期1日，须向原告支付所欠租金总额千分之五的违约金。该合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告拖欠了原告2018年5月1日至2019年3月31日期间的租金共计695376元（63216元/月×11个月）；截止至2019年2月28日，原告为被告垫付了水电费共计6308元。经原告催收，被告未支付租金及水电费，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告赣州市凯迪电子有限公司的法定代表人与被告江西瑞和珠宝有限公司之间签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人都应当依照该合同的约定履行己方的义务。原告依约将租赁物交付给被告使用后，被告未按约定的期限支付租金，显属违约；又因原、被告在《厂房租赁合同》中约定了每月的15日前缴纳下个月的租金，拖欠租金按每日千分之五计算逾期付款违约金，故2019年3月15日前的逾期付款违约金为83445.72元，2019年3月16日后的逾期付款违约金应以695376元为基数按月利率2%计算，而原告现要求被告支付2019年3月31日前的租金为83445.72元，属于对民事权利的自行处分，且不违反法律的强制性规定，一审法院予以认可。综上，对原告要求被告支付2018年5月1日至2019年3月31日期间的租金695376元及其自2019年4月1日起至款清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金，以及2019年3月15日前的逾期付款违约金83445.72元的诉请，一审法院予以支持。至于水电费的问题，现原告已为被告垫付了2019年2月28日前的水电费6308元，根据《厂房租赁合同》关于被告在使用租赁物期间产生的水电费由被告承担的约定，该费用应当由被告承担，故对原告要求被告支付水电费6308元的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西瑞和珠宝有限公司应当于本判决生效后十日内支付给原告赣州市凯迪电子有限公司2018年5月1日至2019年3月31日期间的租金695376元及其逾期付款违约金（2019年3月31日前的逾期付款违约金为83445.72元，2019年4月1日起至款清之日止的逾期付款违约金以695376元为基数按月利率2%计算）。二、被告江西瑞和珠宝有限公司应当于本判决生效后十日内支付给原告赣州市凯迪电子有限公司2019年2月28日前的水电费6308元。案件受理费11651元，由被告江西瑞和珠宝有限公司承担。二审中，上诉人江西瑞和珠宝有限公司向法庭提交如下证据：1.现场照片6张，拟证明2018年12月开始厂房因由被上诉人擅自上锁封起来了并停电停水，无法实际使用；2.微信聊天记录截图打印件一份，拟证明2018年12月份开始厂房停电停水。被上诉人赣州市凯迪电子有限公司质证认为，对证据1的真实性、关联性及证明对象均有异议，但对停水停电的事实表示认可。本院认为，上诉人提交的照片仅显示拍摄日期为2019年8月4日，无法显示出所拍摄场地的封锁情况和封锁时间，不能证明2018年12月开始案涉厂房由被上诉人擅自封锁的事实，本院不予采纳。当事人对案涉租赁停水停电的事实没有异议，本院予以确认。被上诉人赣州市凯迪电子有限公司向法庭提交了农行交易明细、建行交易明细各一份，拟证明2018年4月之前上诉人江西瑞和珠宝有限公司均按照合同约定的每月63216元支付租金，从未提出过租赁面积与合同不符的问题，2018年5月至今的租金未支付。上诉人质证后对上述证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明租赁面积，只能证明上诉人从2018年5月份以后没有交纳租金。本院认为，上述交易明细证实2018年4月之前上诉人均按照合同约定的每月63216元支付租金的情况，本院对此予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《厂房租赁合同》第七条第一项约定，若乙方逾期交缴租金超过30日，甲方有权在无需通知乙方的情况下对厂房和宿舍停水停电，现上诉人拖欠被上诉人11个月租金共计695376元已构成违约，被上诉人在对上诉人进行了催缴后，根据合同约定对上诉人承租场所采取停水停电的措施，上诉人不能以此作为不交纳租金的理由。而在逾期交纳租金后，上诉人仍实际占用案涉租赁场所，双方均未要求解除合同，上诉人应当按合同履行支付租金的义务。上诉人提出承租的厂房面积实际小于案涉租赁合同约定的面积，租金应在实际承租范围内计算，但合同签订时及租赁场所交付后上诉人均未对租赁面积提出异议，之后也依约交付了租金，且上诉人未提供充分证据证明面积存在差异，故本院对其主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11588元，由上诉人江西瑞和珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  李 鸿审 判 员  王丽琼二〇一九年九月十九日法官助理张可代理书记员  曾 慧代理书记员  刘应松