安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1242号原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，该公司员工。被告(反诉原告)：王小林，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）与被告王小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告王小林提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）东方公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）王小林及其委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与王小林签订的租赁合同及补充协议，判令王小林立即将位于东方城市广场·东方汇**号商铺交还给东方公司；2.判令王小林向东方公司支付租金268335元、管理费、物业费60050元、POS机使用费4700元，合计333085元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3.判令王小林向东方公司支付滞纳金（即违约金）358626.26元，暂计算至2018年8月31日；自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费由王小林承担。事实和理由：东方公司与王小林于2015年10月8日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将东方城市广场·东方汇购物中心**号商铺出租给王小林使用，该商铺套内建筑面积135㎡，租赁期限为3年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给王小林使用至今。另，东方公司与王小林还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2016年9月26日以来王小林一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果，东方公司向王小林公证送达了催缴租金等费用的《解除租赁合同催告函》，但王小林仍不履行自己的义务；2018年7月13日2018年7月18日，东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除租赁合同。王小林的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失。为维护东方公司的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。王小林辩称，东方公司与王小林之间合同无法履行，是因为东方公司存在重大过错，导致王小林签订合同的目的无法实现，把不具备出租条件的商铺出租给王小林使用。东方公司在签订合同前进行虚假宣传，在签订合同后，东方公司的运营情况并非如签订合同时候许诺的一样，不具备开业条件，同时出租商铺未经过消防验收，违反法律规定；在2018年9月份，合同未到期的情况下，东方公司强行把王小林店面拆除，给王小林带来经济损失，其系根本违约行为，东方公司起诉的各项损失没有事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。王小林向本院提出反诉请求：1.请求依法解除合同；2.请求依法判令东方公司返还合同价款，赔偿王小林加盟费2万元、装修保证金15930元、二次改造费30000元、装修管理费810元、装修垃圾费清运费1350元、电、水表押金1100元、经营保证金45000元，合计386873.8元；3.反诉费由东方公司承担。事实和理由：2015年10月8日，王小林与东方公司签订《租赁合同》一份，合同约定：东方公司将位于淮北市的“城市广场·东方汇”购物中心**号商铺租赁给王小林使用。在合同签订的过程中，东方公司虚假宣传商铺入驻率，营业时整个商场商铺入住率不到30%，东方城市广场是大型购物中心，低入住率无法吸引客流；东方公司因消防验收不过关，多处存在安全隐患，不具备对外出租的条件；在合同履行过程中，东方公司管理混乱，商场无法正常运营，导致王小林无法正常营业；东方公司未按约定开业，在不具备开业条件的情况下，反而强令王小林开业；另，东方公司在2018年8月份强行关停涉案商铺，于2018年9月份强行拆除涉案商铺，给王小林造成重大经济损失。王小林被迫于2018年1月1日停止营业。综上所述，东方公司违约在先，王小林有权要求解除合同，并要求东方公司赔偿各项经济损失。故依法提出反诉，请予支持。东方公司针对王小林的反诉请求辩称，王小林与东方公司签订《租赁合同》以及补充协议，合同期限为3年，自2015年10月8日2016年1月31日至2019年1月30日止，即至王小林反诉时，该合同期限已经届满；王小林诉称在2018年8月强行关停其商铺、9月份强行拆除商铺没有事实依据。其自2016年9月26日起至今一直拖欠租金等费用，东方公司多次催要无果，东方公司有权依法解除租赁合同、收回商铺；东方公司于2015年8月13日取得营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收，王小林不能以燃气使用、漏水漏电为由对抗支付租金的义务。综上，王小林的反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。东方公司提交的租赁合同及补充协议、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、解除合同催告函2份、公证书2份、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书及消防验收意见书、东方公司邮政回执查询单，王小林提交的租赁合同、照片19张、东方汇1-6层商铺平面分布图6页、短信截图三张、招商海报广告墙及照片14页、容嬷嬷麻辣烫收据4张、设备采购清单1张、装修清单（安徽淮北东方广场容嬷嬷工程实际造价表）1张、银行交易单3张，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年10月8日，东方公司与王小林签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心**号商铺出租给乙方（王小林）；每月基本租金，指所在租赁年度双方约定的按该月基本租金标准×商铺套内建筑面积计算后得出的当月基本租金；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约135㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“容嬷嬷秘制麻辣烫”品牌餐饮项目；租赁期限3年，自2016年1月31日至2019年1月30日，第1个租赁年度，82元/月/㎡，第2个租赁年度，90元/月/㎡，第3个租赁年度，104元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为675元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金45000元；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，2025元/月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方同意租用甲方提供的POS机专用收银系统（含收银机软硬件），接受其相关规定并承诺为此向甲方支付押金和月使用费。乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2015年12月20日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有45个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；甲方接受乙方的租金及其他款项，不得视为甲方放弃向乙方追究违反合同义务的权利，乙方交付的租金或其他款项不足合同规定的金额，甲方仍然接受，不视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及其他权利；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。双方另行签订补充协议约定：原租金98元/月/㎡，免租期3个月，分2年使用；分摊到第1年度免租2个月，原租金98元/月/㎡，免租后为82元/月/㎡；分摊到第2年度免租1个月，原租金98元月/㎡，免租后为90元/月/㎡；递增：前两年租金不变，第三年起递增6%等内容。租赁合同签订后，王小林向东方公司支付经营保证金45000元、电表、电卡押金550元、装修保证金15930元、出入证押金50元、装修管理费810元、装修垃圾清运费1350元。东方公司于2016年3月16日将商铺交付王小林使用，王小林接收后进行装修并支出了装修费用，并向东方公司支付租金等2500元。2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，内容为东方公司2017年1月25日向王小林送达催收律师函无果，现催告如下：请王小林接到此通知5日内向东方公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金244035元、管理费、物业费54650元、POS使用费4300元，上述费用合计302985元及违约金298072.10元，合计601057.10元，否则东方公司将依法解除租赁合同收回商铺，并通过法律手段解决就此造成的经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，内容为东方公司自2017年1月16日起向贵方多次催收自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金344035元、管理费、物业费54650元、POS机使用费4300元，合计302985元等无果，于2017年1月16日向贵方送达《催款通知书》，于2018年7月13日向贵方送达《解除合同催告函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，贵方的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向王小林通知如下：1、解除东方公司与王小林于2015年10月8日签订的租赁合同及补充协议；2、请王小林方于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请王小林方在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金244035元、管理费、物业费54650元、POS机使用费4300元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至王小林方将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请王小林方在接到本通知函三日内向东方公司支付自2016年10月1日起至2018年6月30日止的违约金298072.10元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求王小林就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书，“城市广场2018年9月1日?东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收，“城市广场2016年9月26日?东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。本院认为，东方公司与王小林之间签订的租赁合同、补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵照执行。关于租赁合同及补充协议的解除问题。由于王小林未及时缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与王小林2016年1月6日签订的租赁合同及补充协议，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向王小林发出该函，但未妥投。根据合同约定，任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件在寄出后第7日视为送达，故双方之间的租赁合同及补充协议于2018年7月30日2018年8月6日解除，城市广场2018年9月1日?东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回。故东方公司要求王小林交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、综合物业管理费、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，双方于2018年8月6日解除合同。王小林未在解除合同后3日内将物品搬离，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、POS机使用费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月9日。根据双方的合同及补充协议的约定，上述费用应自2016年9月26日起算。租金2016年9月26日至2017年9月30日为134660元（82元/㎡*135㎡*12个月/365天*5天+82元/㎡*135㎡*12个月），2017年10月1日至2018年8月9日租金为125095元（90元/㎡*135㎡*10个月+90元/㎡*135㎡*12月/365天*9天），合计259755元，并减去已支付租金2500元。综合管理费为60643元（2700元/月*22个月+2700元/月*12个月/365天*14天）；合同约定POS机使用费首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，东方公司主张王小林支付的POS机使用费为4600元。本院仅对其中的租金257255元、综合管理费为60643元、POS机使用费4600元予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如王小林逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，王小林在履行合同的过程中也的确存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都违反合同约定，其违约责任相当，东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于王小林的反诉请求。双方合同已解除，东方公司应向王小林退还经营保证金45000元、装修押金15930元、电表押金500元；王小林未提供水表、水卡押金的收据，其主张的水表、水卡押金，本院不予支持；其主张的电卡押金50元，其将电卡退回东方公司时，东方公司予以退还电卡押金；王小林主张的装修管理费810元、装修垃圾清运费1350元，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，且已履行完毕，其主张返没有依据，本院不予支持。关于王小林主张的装修费。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场?东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是王小林拒不履行支付租金等费用，王小林的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。王小林在合同解除后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故王小林主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，本院不予支持；王小林对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。王小林主张的加盟费2万元、购买设备费118695元，系其经营行为支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，王小林主张上述费用没有依据，本院不予支持。王小林主张的二次改造费30000元、消防空调改造费3500元，没有证据本院不予支持。王小林辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，不是合同的主要义务，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。王小林在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，王小林作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故王小林拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司与王小林签订的房屋租合同及补充协议于2018年8月6日解除；二、王小林于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金257255元、综合管理费为60643元、POS机使用费4600元，合计322498元；三、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还王小林经营保证金45000元、装修保证金15930元、电表押金500元，合计61430元；电卡押金50元，王小林将电卡退还时一并予以返还；四、上述第一、二项相互折抵后，王小林于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司261068元；五、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王小林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10717元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司4717元，王小林负担6000元；反诉费3551.56元，由王小林负担3000元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担551.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  潘红梅人民陪审员  梁永祥二〇一九年九月二十七日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。