北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16079号原告：李优梅，女，1968年3月4日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告：王延昌，男，1992年5月2日出生，汉族，无业，住北京市房山区。二原告委托诉讼代理人：周青花，北京市元甲律师事务所律师。被告：万新华，女，1958年8月6日出生，汉族，住北京市房山区。被告：万玉华，女，1962年8月24日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：万金华，女，1964年11月14日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：万玉萍，女，1967年2月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：万新杰，女，1972年8月13日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨华，河北展威律师事务所律师。第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖大苑村小村48号。法定代表人：赵常建，经理。委托诉讼代理人：胡建丰，男，1985年7月4日出生，汉族，该公司业务经理。原告李优梅、王延昌诉被告万新华、万玉华、万金华、万玉萍、万新杰、第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李优梅、王延昌的委托诉讼代理人周青花，被告万新华、被告万新杰之委托诉讼代理人杨华，第三人晨建顺公司的委托诉讼代理人胡建丰均到庭参加了诉讼。被告万玉华、万金华、万玉萍经本庭合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李优梅、王延昌提出诉讼请求：1．解除原被告于2018年1月28日签订的合同编号为C0019758号《北京市存量房屋买卖合同》。2．判决被告向原告返还定金3万元。3．判决被告向原告支付因解除合同产生的违约金476000元。4．判决被告承担连带清偿责任。5．本案诉讼费用及律师费用由被告负担。事实及理由：2018年1月28日，二原告与五被告签订了合同编号为C0019758号《北京市存量房屋买卖合同》。居间方是第三人。合同约定被告将位于北京市房山区X小区X号楼X单元X室房屋以2380000元的总价出售给二原告，三方并于当日签订了房屋买卖定金协议，定金30000元，二原告已经支付该定金。支付定金后，被告拒绝配合原告进行网签，导致原告无法按照合同约定履行合同，经多次协商，原告数次退让，与被告万新杰数次达成一致意见，但其他被告仍拒绝配合原告履行合同，致使原告无法实现合同目的，被告已经构成根本违约。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院。被告万新杰辩称：不同意解除北京市存量房屋买卖合同，不同意原告的全部诉讼请求。被告并无构成违约，被告一直同意继续履行合同，且也作了网签手续，这个过程中，因账户的原因，中介公司在提供账户的时候，将签订合同的万新杰的账户改成了万新华的账户，后来又进行了调整，在这一过程中，又由于国家政策的调整、税率的调整等客观情况的出现，导致合同网签一直没有进行。在2019年3月16日，双方就买卖的房屋也在协商过程中，原告主张减少房款40万，被告主张可以减少，但最多也只能减少20万，还要和其他人员商量，就这样双方一直没有达成最终一致意见，所以原告才起诉到法院的。我们现在依然坚持继续履行合同，进行网签。原告只给付了被告房屋买卖的定金3万元，并未支付房款，且该存量房屋合同中并没有对网签的时间作出约定，其主张的违约金、房屋差价损失没有事实和法律依据。被告万新华辩称：我同意万新杰代理人的答辩意见。原告提出解除合同，我们诚心诚意卖房子，我们不同意解除合同，虽然中间出现了一些问题，但始终我们都在协商，一直在进行中。原告要求返还3万元定金，我们不同意解除合同，如果原告执意要求解除合同，我们同意返还定金。原告提出要求判决被告支付47．6万元的违约金有欠缺，我认为合同条款第6页第7条违约条款明确注明是已付房款的百分之多少，我们没有收到一分钱房款，到目前为止还没有收到房款，核验房屋之后就没有进行后边的步骤。原告提出要求五被告承担连带清偿责任不认可。国家对房屋条款严格，价格上稳中有降，尤其对首次购房，国家有很多优惠政策，包括税率减少、贷款程序减少，公积金贷款免减服务费，都是针对买房好的条款，没有房价上涨的原因。我们急于卖房，当时万新杰一个人就和买房人母亲签了合同了，当签完合同后，我看了看，合同上写的是贷款150万，我认为150万是组合贷，4月7日交房时间上完全来不及，4月7日我们能腾房。在前一段时间原告说房子降钱了，要求我们降房价，与事实不符，现在又要求我们赔偿60万房屋上涨的价格，一样的市场，一样的房子不可能一会涨一会降。我们是诚心诚意的卖房子，即便现在房屋涨钱了，我们卖房也一分不涨。2019年之前贷款最高上限120万，原告工作二年，国家不可能批复原告120万，不应该按120万来算钱。原告工作三年，给原告贷款30万本身就高于去年贷款的数额，所以不可能原告所说的由此产生的贷款利息的请求。国家鼓励首套买房，很多政策都是对原告好的政策。原告在签订交房合同时只是说4月7日我们能把房交出来，原告李优梅我还问过她是否考虑过怎么贷款，李优梅说没有考虑好，我跟她说最好商贷，公积金贷款比较麻烦，很多人就放弃公积金贷款了。被告万玉华、万金华、万玉萍未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人辩称：没有什么意见，原被告说的都是事实。合同上明确体现了建设或其他银行，基本上就是商贷。如果审核有公积金就会在公积金贷款上打勾，如果未打勾的情况下，我们就视为是商业贷款。当时具体谈的情况我不清楚，因为当时我没有在场。经与当时办理原被告房屋买卖的经纪人打电话确定，当时原告办理的是组合贷款。我同意原被告所说的，原被告说的都对。审理中，原告提交：1．房屋买卖合同原件1份、居间服务合同原件1份。证明被告已构成根据违约，应返还定金并支付违约金。第三人为买卖双方的居间人。2．房屋买卖定金协议原件1份、农业银行转账回单复印件1份。证明原告已支付了三万元定金，被告违约，应予以返还。3．微信聊天记录复印件1份、光盘原件1张。证明被告已构成根据违约。4．律师费发票原件1张、委托代理合同原件1份。证明律师费是1万元。被告万新杰质证称：对房屋买卖合同真实性没有异议，但对证明目的有异议。买卖合同上没有注明网签时间，逾期交房超过10日的违约责任是已付房款的20%，并不是全款的20%。对买卖房屋的附件真实性认可，但对证明目的不认可。我们不要求解除合同，我们要求继续履行合同。对居间服务合同真实性没有异议，对证明目的认可。对定金协议、转账回单真实性认可，证明目的不认可。我们并没有主张解除合同，我们要求继续履行合同，所以不构成违约。对证据5微信聊天记录、光盘真实性、证明目的不认可，光盘的时间是2019年3月16日的谈话录音，真实性认可，证明目的不认可。这个证据是在2019年3月16日双方还就房款关于利息产生的损失，国家政策调整后利息的损失双方在协商房款，被告未构成根本违约，我们同意协商继续履行合同，但因原告要求过高，所以双方未达成一致意见，所以后期原告起诉的。对律师费发票真实性认可，但证明目的不认可，律师费没有法律依据规定要求由被告承担。被告万新华质证称：对买卖合同真实性认可，合同上有我的签字。当时签合同时有很大的瑕疵，万新杰只占合同的五分之一，签合同时是万新杰和李优梅签字，李优梅是买房人的妈妈，过了几天，到现场后，我发现了问题，我说为什么买房要跟买房人的妈妈签合同，中介说事后让买房人再补签，后来有我们四个人的签字，王延昌什么时间签的我就不知道了。中介说让我先签，最后再让她们去补。只有风险告知书上有我的签字，剩下其他所有的附件，除了二份正规文本之外的东西，都没有我的签字。这个合同就是没有网签，即便是网签是不是也出买房人的妈的名字，我们目前没到网签这步。合同之外的附件我没有签字，我不认可。附件1、3、5、7、8，我不仅没有看过，也没有签过字。附件1、2我没有看过，我没有签字。只是这次诉讼时我一看，才知道还有这些。我不清楚的东西我不承担责任，定金协议、附件我都没有见过，我都不认可。所有的补充协议里我也未委托过任何人，别人的签字只能对她自己负责，我没有授权过任何人替我签协议。对转账不清楚，转的都是万新杰上头了。微信是协商我们怎样进行，光盘我没有听但看了文字资料，当原告提出要20万时我当时不同意，我从微信上告知原告，跟我们要20万，请看看合同文本第6页第7条是怎么写的，是要已付房款的20%。我们诚心诚意卖房，原告提出20万赔偿我们都可以认可从房款中减除，但是要继续履行合同，我们是以卖房为目的，到现在也是。律师费我不认可，发票写的是签证咨询服务，签证咨询服务，是什么签证，与本案没有关系，本案没有需要签证。第三人发表质证意见称：对居间服务合同真实性认可。其他的证据不发表质证意见。房屋买卖合同、居间房屋买卖合同都认可，都是我们的。被告提交证据如下：1．存量房屋买卖合同原件1份。证明签订合同的主体是万新杰。证明该合同中并未约定网签的具体时间。证明逾期交房的违约责任是按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。证明被告同意继续履行合同，被告没有构成根本违约。2．房屋买卖合同定金协议原件1份。证明该合同签订主体为万新杰和购房人的母亲，合同的效力存在问题。证明原告只给付了定金3万元。3．2019年3月16日录音文字整理材料复印件1份。证明在2019年3月16日的时候，双方本着友好协商的前提下我们同意扣除一定数额继续履行合同，但原告不同意，原告主张的损失过高，被告不同意，导致合同没有继续履行。原告质证：对存量房屋买卖合同真实性认可，该合同约定了交易流程，因被告存在违约行为，不同意银行收款帐户，导致原告无法支付相应款项，这恰恰说明被告存在违约行为。该合同第14条，本合同及附件共8页，一式三份，具有同等法律效力。对房屋买卖定金协议，北京存量房屋买卖合同上写的是定金金额为3万元，同时后边补签了房屋买卖定金协议，说明五被告对房屋买卖定金协议是认可的，其效力不存在任何问题。对录音文字整理材料，录音资料是双方协商降价，因被告存在违约行为，所以双方协商如果被告补偿我们这段期间的损失，我们可以继续履行合同，但被告不同意，在庭审过程中万新华也陈述了万新华不认可这20多万，因为这个原因导致合同无法继续履行。被告提供的录音资料是2019年3月16日，2019年3月19日时原告与被告万新杰也对房屋降价事宜进行了沟通，被告当时都已经同意，我们也同意20万，但就是因为被告万新华不同意让20万才导致合同无法继续，所以对被告的录音文字整理材料证明目的不认可。被告万新华提交证据如下：1．补充协议原件1份。补偿协议上写着我没有违约，谁违约谁承担责任。2．微信聊天记录（在手机中，未提交聊天记录复印件），2018年8月10日万新华与李优梅的聊天记录，2018年8月21日李优梅不同意要给她加违约金，从2018年8月一直到现在都在谈违约金的事。原告质证称：真实性认可，证明目的不认可，两份证据证明被告违约了。经审理查明，位于北京市房山区苏园小区7号楼1层6-102房屋，面积90．1平方米，所有权人为五被告万新华、万玉萍、万金华、万新杰、万玉华，每人享有五分之一的份额。2018年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了合同编号为C0019758号《北京市存量房屋买卖合同》，居间方是第三人。合同约定：房屋成交价格2380000元，具体付款方式及期限的约定见附件五，通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订《存量房交易结算资金划转协议》（附件六），合同附件显示，乙方采取分期付款，公积金贷款；乙方于过户当天必须将首付款打入甲方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入甲方账户。关于贷款的约定，买受人向建设或其他银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1500000元。关于房屋交付约定，出卖人应当在2018年4月7日交房。合同第七条关于违约责任约定，逾期交房的，逾期十日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过十日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同第八条约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，按照当日活期利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。合同第九条约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。附件八：补充协议及其他约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担相当于该房屋总价款20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。若乙方贷款购买标的房屋，而甲乙双方约定的付款时间或约定的付款条件晚于乙方贷款银行所规定的首付款支付时间，则甲方同意在未收到约定首付款的条件下先给乙方出具符合银行规定的《首付款确认函》，以使乙方可以继续办理贷款事宜。虽然甲方提前出具了《首付款确认函》，但不代表甲方实际收到了约定的首付款，因此乙方仍需要按照双方约定的时间支付首付款。1．甲乙双方任何一方逾期履行本合同及补充协议，约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（3）逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款或过户手续的；（6）不按约定收取乙方所付房价款，视同违约，按照违约责任执行。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。…4．出卖人或买受人任何一方违约方，除了依据约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。5．本合同附件及补充条款与主合同是不可分割的一部分具有同等法律效力，如补充条款与主合同条款有冲突则以补充条款为准。2018年1月28日，签订了《房屋买卖定金协议》，约定乙方于签订本协议当日交付房屋定金30000元，二原告已经支付该定金至万新杰在中国工商银行开户的账户。关于合同上签字人签字时间等问题，2018年1月28日，买受人一方是李优梅签字，出卖人一方为万新杰签字。签订合同后，原告王延昌在合同上补签；被告万新华、万玉萍、万金华、万玉华在主合同上补签，并在《房屋买卖交易风险告知书》上签字。合同签订后，办理网签过程中，监管账户出成了万新华，因为签订合同主导一方为万新杰，监管账户又改成了万新杰。万新华发现该情况后，不同意万新杰的账户为监管账户，由此，五被告之间产生争议。2018年3月20日，五被告在第三人处三方达成《补充协议》，约定：出卖人万新杰、万玉萍、万玉华、万金华在交易途中，因账户监管问题无法进行交易，经商议，万新杰、万玉萍、万玉华、万金华四人支付给万新华房屋五分之一金额肆拾柒万陆仟元整，并补偿贰万元整，以此为证。因其中一个万玉华未在场，其他人自愿承但其费用。办理手续当天支付贰万元整给万新华，剩余金额打入晨建顺房产公司财务账户中保管。办理完过户，晨建顺房产公司把剩余尾款打给万新华。过户到任何人名下，万新华积极配合。过户完以后所有费用与万新华无关。谁违约谁承担所有的违约金。此协议与买卖合同有同等法律效果。该补充协议签订后，并未实际履行。因对提供接受房款的账户无法确定，且被告一直未能提供，交易未继续履行。之后因购房政策变动，双方及第三人一直在协商违约金问题，但未能达成一致意见。其中，2019年3月19日，万新杰曾表示除了万新华外其他被告同意房屋价款减少二十万，继续履行合同，原告亦同意该方案，但因被告万新华不同意，导致未能达成协议。2019年4月，原告将被告诉至我院。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿房屋差价损失，关于房屋现价值，万新华、万新杰表示在240万到250万左右，这是卖方的纯收益价格。第三人表示认可原告所说，满五唯一240万元左右，满五不唯一250万左右。原告主张房屋价值在298万元左右。庭审后，原告提出房屋价值鉴定。后，原告又撤回鉴定申请，并同时要求变更诉讼请求，要求撤回赔偿房屋差价损失的请求。本院依法向被告送达了撤回鉴定申请书及撤回房屋差价损失的变更诉讼请求书，万新杰、万新华表示按照原来的答辩进行，被告万玉华、万金华、万玉萍未发表意见。审理中，被告万新杰不同意解除合同，同意继续履行合同。被告万新华表示认可万新杰卖房，不同意解除合同，要求继续履行合同，但要求继续履行其签字的主合同，对附件等不认可。本院认为：关于诉争合同的买卖双方主体，双方存有争议。对于买受人，原告李优梅签订买卖合同，之后原告王延昌签字确认，该行为不违反法律法规的强制性规定，亦属于房屋买卖合同中较为常见的情形，根据当事人自述，被告方在签订合同时已经明知王延昌欲购买房屋的事实，王延昌补签合同不侵犯出卖人的利益，故李优梅、王延昌系诉争合同的买受人一方；对于出卖人，被告万新杰出面签订了房屋买卖合同，之后其他四个共有人在买卖合同上签字，应视为四人追认该买卖合同，五被告为出卖人。关于成立的买卖合同内容，被告万新华表示只认可其签字部分，对其他未签字的不予认可，该辩论意见没有相应依据，首先，万新华签署的房屋买卖合同中也明确列明了相关附件名称，房屋买卖合同中的相应条款直接对应附件合同；其次，在房地产经纪行业、二手房买卖领域亦通常采用附件的形式明确权利义务，此为订立合同时所知道或者应当知道的做法，属于该行业及第三人的交易习惯；三是，被告万新华亦签订了交易风险告知书，应当知道相应的风险；另外，根据原被告产生争议后的协商过程以及被告之间签订的补充协议，可知被告万新华对整个房屋买卖行为是认可的，其仅认可签字的合同的主张与事实不符；综上，房屋买卖合同的内容应为万新杰签署整套房屋买卖合同文本包括各附件。依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案五被告之间因为无法确定监管账户，导致房屋买卖行为未能继续进行，已经违反了合同约定，且逾期远超过十五日，被告以其行为表明,不积极配合办理相应的房屋买卖手续，已经构成根本违约。另因被告逾期履行，北京二手房买卖政策发生变化，导致原告履约成本变大，现原告请求解除房屋买卖合同，具有合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告请求被告返还购房定金的请求，依法有据，本院予以支持。原告请求律师费用的请求，其提供的委托代理合同及票据，被告不予认可，且根据该证据律师费用并不确切，本院不予支持，但考虑到原告聘请律师的事实，律师费用的支出必然存在，本院在确定原告的损失中综合考量。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据原被告双方签订的房屋买卖合同及附件的约定，被告的违约行为导致房屋买卖不能继续进行，应适用房屋价款的20%的违约金的约定。被告对原告主张的违约金不予认可，认为应当适用已付款的20%的约定，无事实及法律依据，本院不予认可。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告的辩解应视为请求法院予以适当减少。本案中，因为信贷政策的变化，原告以组合贷款的形式购买房屋，在利息支出上势必带来相当的损失；另外因为未能取得房屋，在将来购房后再行装修时，相应装修材料、人工费的增长，租赁房屋的租赁费等均属于合理损失；原告撤回对房屋现值的评估，本院无法确认诉争房屋的增值，但被告认可涉案房屋具有一定的房屋增值，且第三人亦表示房屋有小幅增值，相应增值部分亦应属于损失；考虑到原告聘请律师维权带来的支出等，本院综合确定原告的实际损失；另考虑到合同的履行情况，原告支付价款较少，本院根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，酌减为250000元。对原告合理请求，本院予以支持，不合理过高部分，不予支持。对被告合理辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。被告万玉华、万金华、万玉萍未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李优梅、王延昌与被告万新华、万玉华、万金华、万玉萍、万新杰于2018年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。二、被告万新华、万玉华、万金华、万玉萍、万新杰于本判决生效之日起十日内返还原告李优梅、王延昌房屋定金30000元。三、被告万新华、万玉华、万金华、万玉萍、万新杰于本判决生效之日起十日内给付原告李优梅、王延昌违约金250000元。四、驳回原告李优梅、王延昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4430元，由原告李优梅、王延昌负担1979元（已交纳），由被告万新华、万玉华、万金华、万玉萍、万新杰负担2451元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一九年九月十二日书记员  孙震颐