广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初8080号原告:中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鑑海北路326号。负责人：张勇。委托诉讼代理人：刘和，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱乔，广东信孚律师事务所律师。被告：吴志兵，男，1988年3月28日出生，汉族，住广东省高州市，被告：陈淑贞，女，1995年5月18日出生，汉族，住广东省紫金县，被告：佛山凯蓝置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都208号铺之二。法定代表人：邓孔江。委托诉讼代理人：陈诗璐，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司顺德分行与被告吴志兵、陈淑贞、佛山凯蓝置业有限公司（以下简称凯蓝公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘和到庭参加诉讼，被告凯蓝公司的委托诉讼代理人陈诗璐到庭参加诉讼，被告吴志兵、陈淑贞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告吴志兵、陈淑贞立即偿还原告贷款本息2164386.28元（其中本金2074833.34元、暂计至2019年3月5日利息85179.49元、罚息1939.69元，复利2433.76元；之后的利息不再计算，罚息以2074833.34元为基数，按照0.347083%上浮50%计算）；2.被告吴志兵、陈淑贞偿还原告为实现债权而支付的律师费损失50000元；3.被告凯蓝公司对被告吴志兵、陈淑贞上述一、二项债务及本案诉讼费等原告为实现债权而发生的全部费用承担连带清偿责任；4.原告对被告吴志兵、陈淑贞提供用于抵押的位于广东省佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座3403号的房产在上述一、二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；5.三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年5月2日与被告吴志兵、陈淑贞签订编号为440667340-2012-20172088691《个人住房（商业住房）借款合同》（下称《借款合同》），约定原告向被告吴志兵、陈淑贞提供贷款人民币2110000元用于被告吴志兵、陈淑贞购买住房，借款期限为360个月，借款期限起始日为原告首次将款项划入被告指定的账户之日，贷款利率为月利率（即在基准利率水平上下调15%），罚息利率根据执行贷款利率水平上浮50%，采用等额本金还款法偿还。《借款合同》第十六条、十七条约定：如被告不依合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，原告有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。《借款合同》第二十一条第一款、第四十一条第五款约定：原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。另外被告吴志兵、陈淑贞同意以位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座3403号的房产作为抵押物，担保上述借款本息的履行，并办理了抵押登记手续。根据《借款合同》第十三条第二款约定：抵押担保范围包括合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项，原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。此外，原告与被告凯蓝公司于2016年6月3日签订了编号44020160606004929610《楼宇抵押贷款合作协议》（以下简称《协议》）。依照《协议》约定，被告凯蓝公司对其所开发建设并销售的凯蓝滨江名门花园楼盘的购房者在原告处办理的住房抵押贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限自原告将贷款资金划入被告凯蓝公司的银行账户之日起，至被告吴志兵、陈淑贞《房地产权证》及《他项权利证》办妥之日止：保证范围包括抵押借款本金、抵押贷款本金所剩利息（含罚息、复利、违约金等），原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。根据《借款合同》约定，原告依约向被告吴志兵、陈淑贞划款，被告吴志兵、陈淑贞却未依约履行还款义务，截止至2019年3月5日，已连续拖欠原告贷款本息11期，共拖欠逾期贷款本息154025.15元。经原告多次催收，被告吴志兵、陈淑贞仍拒不履行还款义务，被告凯蓝公司也没有履行保证清偿责任。综上，三被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告凯蓝公司辩称：第一，对于案涉房产无法办理房产证及抵押权证的原因在原告，由于原告在起诉时对该房屋进行查封，导致在递件办证时无法受理。该房屋所有办证条件已具备，已办理确权登记。第二，该房屋的备案由银行办理，并且已进行预押登记，原告完全可以实现债权。第三，债务人在提供物保和第三人人保的情况下，原告应当优先实现物权。该商品房于2017年9月购买，近两年已升值，如该房屋进行拍卖，完全可以清偿银行的债务。第四，原告的第二项诉讼请求，原告要求律师费没有实际发生，没有相关的票据原件支持，被告不予确认。本院依法向被告吴志兵、陈淑贞送达起诉状副本和开庭传票，但被告吴志兵、陈淑贞未到庭参加诉讼，未作答辩状，亦未提供证据，视为其自动放弃质证和抗辩的权利。原告围绕其诉讼主张，向本院提交了原告营业执照复印件、负责人身份证明书、被告吴志兵、陈淑贞身份证复印件、被告凯蓝公司营业执照复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、楼宇抵押贷款合作协议、商品房买卖合同（预售）复印件、商品房预售登记摘要复印件、个人贷款支付凭证、吴志兵所欠本金及利息情况表、增值税发票复印件各一份。经审核，原告提交的上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，且被告对真实性无异议，故本院对原告提交的上述证据予以采信并在卷佐证。被告提交了首次登记确权清单一份，原告对真实性无异议，本院予以采信。原告提交的被告吴志兵、陈淑贞结婚证复印件，因无原件核对亦无婚姻登记机关出具证明予以佐证，故对结婚证复印件本院不予审查处理。本院经审查认定事实如下：2017年5月2日，原告中国建设银行股份有限公司顺德分行作为贷款人、被告吴志兵、陈淑贞作为借款人及抵押人共同签订编号：440667340-2012-20172088691《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款2110000元用于购买佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座3403号房产，贷款期限为360个月，即从2017年5月2日起至2047年5月2日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15.0%，即月利率为3.47083‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，借款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；抵押人以佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路凯蓝滨江名门花园3座3403号房产（商品房买卖合同/Y318533）设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。2016年5月30日，原告中国建设银行股份有限公司顺德分行作为抵押贷款银行（乙方）与被告凯蓝公司作为发展商（甲方）共同签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定楼宇销售期间，开发商对抵押贷款银行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方（原告）最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，抵押贷款银行承诺开发商的保证责任总额不超出最高抵押贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；开放商抵押保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（包括罚息、复息、违约金等）、贷款人为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至购房人《房地产权证》和《他项权利证》办妥之日止。合同还约定了双方其他的权利和义务。2017年9月13日，原告依约向被告吴志兵、陈淑贞发放了贷款2110000元，被告吴志兵、陈淑贞自2018年3月14日开始违约逾期还款，截止2019年3月5日，尚欠贷款本金64472.21元、利息85179.49元、罚息1939.69元、复利2433.76元。再查明，原告确认被告吴志兵、陈淑贞提供的房产只办理了抵押预告登记，没有办理抵押登记。该房产完成了首次登记确权，但截止到开庭之时并没有办理登记在被告吴志兵、陈淑贞名下的产权证。2018年7月4日，广州市越秀区人民法院查封了该房产，且之后由深圳市福田区人民法院和顺德区人民法院轮候查封。本院认为，《个人住房（商业住房）借款合同》系被告吴志兵、陈淑贞与原告在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，故其对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，被告吴志兵、陈淑贞不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告吴志兵、陈淑贞立即清偿借款本息及相关费用。根据原告提供的吴志兵所欠本金及利息情况表，被告自2018年3月开始逾期，其行为已构成违约，故原告主张被告吴志兵、陈淑贞偿还借款本金2074833.34元及截止至2019年3月5日的利息85179.49元、复利2433.76元及罚息1939.69元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定罚息利率为中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%后再上浮50%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.275倍计算，故之后的罚息以贷款尚欠本金2074833.34元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.275倍计算至实际清偿之日止；并对未收取利息部分按罚息利率计收复利。同时，复利、罚息的总和以年利率24%为限。原告的诉讼请求，合理部分予以支持，超出部分不予支持。被告吴志兵、陈淑贞以其购买的案涉房产向原告提供抵押担保，虽然抵押合同成立，但是并未办理抵押登记手续，原告主张的抵押权尚未有效设立，原告主张对案涉房产享有优先受偿权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。虽然双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中对律师费的承担进行了约定，但原告就本案债权未与律师事务所签订具体委托代理协议且未提供律师费发票予以证实其主张的律师费50000元已实际发生，故原告在本案中主张律师费50000元，本院不予支持，待该费用实际发生后可另行主张。关于被告凯蓝公司的保证责任问题。被告凯蓝公司与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，自愿作为保证人，为案涉贷款提供了连带责任保证担保，双方约定保证期间至案涉房产办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》之日止。由于上述房产至今未办理上述手续，合同约定的保证期间未届满，故原告要求被告凯蓝公司对案涉债务承担连带清偿责任的主张有理，本院予以支持。根据法律有关规定，保证人凯蓝公司承担保证责任后，有权向借款人被告吴志兵、陈淑贞追偿。被告凯蓝公司辩称由于原告查封了案涉的房产的原因而导致无法办理产权证，但案涉的房产由广州市越秀区首封，本案是第二轮候查封，且被告凯蓝公司亦无其他证据证明由于原告原因导致无法办理产权证，故被告凯蓝公司的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴志兵、陈淑贞于判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行共同偿还借款2074833.34元、利息85179.49元及复利、罚息（暂计至2019年3月5日的复利2433.76元及罚息1939.69元。此后的罚息以2074833.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.275倍计算至实际清偿之日止，国家法定利率调整时，于下一年度1月1日开始调整执行新利率；复利以未收取利息部分按贷款利率计收至实际清偿之日止；复利、罚息的总和以年利率24%为限）；二、被告佛山凯蓝置业有限公司对被告吴志兵、陈淑贞上述第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24515.1元、保全费5000元，合计29515.1元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司顺德分行负担667.1元，被告吴志兵、陈淑贞、佛山凯蓝置业有限公司负担28848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  何序明人民陪审员  岑永杰人民陪审员  王健昌二〇一九年九月九日书 记 员  冯尧琨