天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4572号上诉人（原审原告）：王霞，女，1978年7月6日出生，汉族，天津市武清区泉兴医院员工，住河北省邢台市南和县。委托诉讼代理人：田守华（夫妻关系），住黑龙江省木兰县。被上诉人（原审被告）：凯鑫（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市武清开发区福源道18号525-95（集中办公区）。法定代表人：陈红儿，总经理。委托诉讼代理人：刘自彬，女，该公司员工。上诉人王霞因与被上诉人凯鑫（天津）房地产经纪有限公司不当得利纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初16283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。王霞的委托诉讼代理人田守华、凯鑫（天津）房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘自彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王霞上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持王霞一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由凯鑫（天津）房地产经纪有限公司承担。事实和理由：第一，《工程抵账房授权委托书》与王霞无关。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司从未告知王霞过涉案房屋为抵账房。第二，天津凯登房地产投资有限公司已经明确声明从未授权委托任何中介以及个人对涉诉房严进行销售。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司已经违反了天津市房管局关于定价销售的规定，商品房的销售由政府定价，不允许以各种形式加价出售。第三，双方从未签订过中介服务合同，更没有关于服务费用的标准及收取的约定，也没有任何收取服务费用的相关票据，所有的票据均明确的标明是购房款。第三，《天津市商品房买卖合同》约定所购楼房建筑面积88.26平方米，每平方米价格5000元，价款为441300元。王霞有权请求其返还不当得利。第四，一审判决适用法律错误。双方并非服务合同关系，也不存在事实的服务关系，不应适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百条的规定。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司辩称，不同意王霞的上诉请求。其主要答辩意见是：当时房地产市场多地区限购，而涉案房屋项目位于静海区，当时不限购且五证齐全。王霞知道房子是工程抵账房，其他急于买房的客户也都知道房屋实际售价与合同价格存在差价。《天津市商品房买卖合同》邮寄送达，王霞有充足的时间知道房屋差价，但其当时是认可的。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司没有收过一分钱的服务价格。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司同意一审判决。王霞向一审法院起诉请求：1．判令凯鑫（天津）房地产经纪有限公司立即返还王霞多缴纳房款128700元，一审庭审中，王霞变更该项诉讼请求为判令凯鑫（天津）房地产经纪有限公司返还王霞120004.14元；2．本案诉讼费用由凯鑫（天津）房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，案外人康绍政作为乙方，案外人天津凯登房地产投资有限公司作为甲方签订了《工程抵账房授权委托书》一份，该委托书载明：“天津凯登房地产投资有限公司下属国美花苑所有绿化全部由康绍政承包，绿化面积9800平方米，单价650元，共计价款项6370000元，由于我公司无能力支付其工程款，经双方协商以房抵款，达成以下协议：一、甲方用以抵工程款的房产建筑面积7-1-601、7-3-502、2-4-101、6-7-102、7-6-602、5-3-502、6-6-602、6-1-502、6-2-101，1325平方米，单价5500元，总房款7287500元，差额917500元以现金支付。二、抵顶的房产甲方不得对外出售，抵顶的房产乙方可以随时出售，售房款归乙方所有，甲方在接到乙方出具的同意将该房过户的书面通知后可与购房人办理过户手续。”案外人康绍政、天津凯登房地产投资有限公司在该授权委托书上签字盖章。2016年7月25日，案外人康绍政作为甲方，凯鑫（天津）房地产经纪有限公司作为乙方签订了《工程抵款房出售委托书》一份，授权委托书载明：“一、甲方委托乙方全权代理出售国美花苑房屋，房号如下：7-1-601、7-3-502、2-4-101、6-7-102、7-6-602、5-3-502、6-6-602、6-1-502、6-2-101，以上房屋均为甲方与天津凯登房地产投资有限公司的工程抵款房，每套均以6000元/平方米价格作为销售价格，高于6000元/平方米的价款均作为乙方用于开支销售等各项服务费用。……”王霞通过凯鑫（天津）房地产经纪有限公司购买了天津凯登房地产投资有限公司开发建设的坐落在天津市静海区房屋。2017年3月26日王霞向凯鑫（天津）房地产经纪有限公司交付房款260000元，2017年3月28日交付10000元房款，2017年4月4日，王霞与案外人天津凯登房地产投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同第二条约定：“商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5000元人民币，价款为：441300.00元。”合同签订后，王霞于2017年11月30日向凯鑫（天津）房地产经纪有限公司补交房款40000元，凯鑫（天津）房地产经纪有限公司向王霞出具了收据。2018年1月19日，王霞与天津农村商业银行股份有限公司静海中心支行签订了《天津农村商业银行股份有限公司个人购房借款担保合同》，该合同约定天津农村商业银行股份有限公司静海中心向王霞发放贷款260000元用以王霞购买天津市静海区房屋使用。2018年4月18日，王霞办理了涉诉房屋的房产证。王霞支付首付款及银行贷款合计金额为570000元，与王霞与天津凯登房地产投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的房款441300元及涉案房屋维修基金、税费、印花税等购房时的花费的必要费用8695.86元之间存在差额120004.14元。双方就此款项退还事宜协商未果，故成诉。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是凯鑫（天津）房地产经纪有限公司收取王霞上述差额款项120004.14元是否予以退还。案外人天津凯登房地产投资有限公司与案外人康绍政签订的《工程抵账房授权委托书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，该授权委托有效，案外人天津凯登房地产投资有限公司与案外人康绍政之间形成了委托代理关系，案外人康绍政有权随时出售该涉诉房屋。案外人康绍政与凯鑫（天津）房地产经纪有限公司签订的《工程抵款房出售委托书》属于就涉诉房产出售事项进行转委托，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条规定：代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。案外人天津凯登房地产投资有限公司虽未事先同意康绍政就出售涉诉房屋事项进行转委托，但王霞在购房期间办理房屋买卖手续的流程均系凯鑫（天津）房地产经纪有限公司公司代为办理，天津凯登房地产投资有限公司并未提出异议，应视为对转委托进行了追认，故凯鑫（天津）房地产经纪有限公司对涉诉房屋的出售事项具有代理权，案外人康绍政与凯鑫（天津）房地产经纪有限公司签订的《工程抵款房出售委托书》合法有效。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司向王霞出售涉诉房屋的价款并未违反案外人康绍政与凯鑫（天津）房地产经纪有限公司签订的《工程抵款房出售委托书》的约定，并且该委托书载明：“高于6000元/平方米的价款均作为乙方用于开支销售等各项服务费用。”故凯鑫（天津）房地产经纪有限公司收取王霞的上述差额款项120004.14元应作为服务费用，不属于不当得利，故对王霞要求凯鑫（天津）房地产经纪有限公司退还多缴纳房款120004.14元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费1437元（已减半收取），由原告承担”。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王霞提交天津凯登房地产投资有限公司提供的小区规划图，证明其所购房屋不是抵账房。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司认为该证据和本案无关，小区规划图和工程抵账房并不矛盾，工程抵账房是属于一手房。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王霞提交的证据与本案不具关联性，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是凯鑫（天津）房地产经纪有限公司应否返还王霞120004.14元。《天津市商品房管理条例》规定，房地产开发企业销售商品房时或房地产经纪机构代理销售商品房，不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其他费用。本案中，王霞通过凯鑫（天津）房地产经纪有限公司购买涉案房屋，后与天津凯登房地产投资有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》并约定房款441300元。本案双方当事人未签订居间服务合同，凯鑫（天津）房地产经纪有限公司亦称未收取任何居间服务费用。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司收取费用超过涉案房屋房款及必要费用的范围，另行收取的费用缺乏合理依据，应当予以返还。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司未举证证明曾向王霞告知其与案外人康绍政签订《工程抵款房出售委托书》，故其与康绍政的价款约定不能对抗王霞。凯鑫（天津）房地产经纪有限公司的抗辩事由均不能成立，本院对此不予采信。综上所述，王霞的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2018）津0114民初16283号；二、凯鑫（天津）房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十五日内返还王霞120004.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1437元（已减半收取），由凯鑫（天津）房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费2700元，由凯鑫（天津）房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年九月三十日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……